BGH: Coronabedingte Schließungen können eine Anpassung der Miethöhe begründen

erstmalig veröffentlicht: 19.01.2022, letzte Fassung: 21.02.2022

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Rechtsanwalt Dirk Streifler - Partner

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Bundesgerichtshof Urteil, 12. Jan. 2022 - XII ZR 8/21

Zusammenfassung des Autors

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter von Gewerberäumen unter Umständen einen Anspruch auf Anpassung der Miethöhe haben können. Die coronabedingten Schließungen (Lockdown) führen zu einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB. Allerdings ist eine pauschale Mietminderung nicht zulässig. Vielmehr müssen alle Umstände des Einzelfalles zur Bemessung der Höhe der Mietanpassung berücksichtigt werden.

Der BGH hat mit Urteil vom 12.01.2022 (Az.: XII ZR 8/21) klar gestellt, dass die staatliche Schließanordnung (Lockdown) eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB und damit eine Anpassung des Mietzinses begründen kann. Eine Anpassung der Miete kommt allerdings nur dann in Betracht, wenn dem Mieter das Festhalten am ursprünglichen Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Dirk Streifler - Streifler&Kollegen - Rechtsanwälte Berlin

Die Corona-Pandemie hat viele Menschen vor enorme Herausforderungen gestellt. Insbesondere die staatliche Schließanordnung von Restaurants, Hotels, Einzelhandelsgeschäften, Fitnessstudios und Clubs letzten Jahres hatte zu Folge, dass die Betreibenden dieser Einrichtungen enorme Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. Es entfachte eine Auseinandersetzung darüber, wer eigentlich für den Mietzins aufkommen muss, wenn diverse Geschäfte aufgrund pandemiebedingter staatlicher Verfügungen schließen müssen. Ist der Mieter weiterhin verpflichtet den vollen Mietzins zu zahlen? Begründet die staatliche Schließanordnung einen Mangel am Mietobjekt gem. § 536 Abs. 1 BGB? Oder hat der Mieter womöglich einen Anspruch auf Mietanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB? Mit diesen Fragen haben sich mehrere Gerichte vergangenen Jahres beschäftigt.

Rechtsunsicherheit durch Uneinigkeit der in der Instanzrechtsprechung

Zumindest in Hinblick auf die letzte Frage, schien seit dem Einschub des Art. 240 § 7 des Einführungsgesetzes zum BGB im Dezember 2020, Klarheit darüber zu bestehen, dass die Corona-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Dennoch lehnten mehrere Gerichte einen entsprechenden Anspruch des Mieters ab (vgl. OLG München, 17.02.2021 – 32 U 632 U 6358/20Karlsruhe, 24.02.2021 – 7 U 107 U 109/20gesamt herrschte Uneinigkeit zwischen den Gerichten - auch hinsichtlich des Vorliegens eines Mangels, der eine Mietminderung begründen würde. Es wurde allerhöchste Zeit, dass der Bundesgerichtshof sich äußert.

Der Instanzenzug

Der Fall der sich vor dem Bundesgerichtshof abspielte, betraf eine Chemnitzer-Filiale der Textilkette „KiK“. Der Textil-Discounter musste im April 2020 aufgrund staatlicher Schließanordnungen der Sächsischen Landesregierung seine Filiale schließen und verweigerte die Zahlung des Mietzinses. Der Vermieter dieser sächsischen Filiale, eine Grundstücksverwaltung, wehre sich dagegen vor Gericht. Zunächst verurteilte das Landgericht Chemnitz „KiK“ zur Zahlung der vollen Miete in Höhe von 8000 Euro (4 O 639/20). Der Textil-Discounter ging in Berufung. Das OLG Dresden hob daraufhin mit Urteil vom 24.02.2021 (5 U 1782/20) die Entscheidung auf. Nach Ansicht der Richter liege eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages gem. § 313 BGB vor, die eine Anpassung des Vertrages, mithin eine Minderung des Mietzinses begründe. KiK müsse somit lediglich die Hälfte des vereinbarten Mietzinses entrichten. Gegen dieses Urteil richtete sich die Revision des Vermieters. Dieser verlangte vor dem BGH weiterhin die Zahlung des vollen Miete.

BGH hebt Urteil des OLG Dresden auf

Am 12.01.2022 hat sich schließlich der zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs das Urteil des OLG Dresden aufgehoben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückgewiesen.

Kein Mangel, da Mietobjekt auch während Lockdown weiterhin nutzbar

Die Richter äußerten sich nicht nur in Hinblick auf das Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage, sondern auch hinsichtlich des Vorliegens eines etwaigen Mangels. Letzteres verneinte der BGH, da das Mietobjekt auch während der staatlich angeordneten Schließung, weiterhin voll nutzbar und frei zugänglich war. Von der Schließanordnung sei lediglich die Beabsichtigte Verwendung betroffen und nicht die konkrete Beschaffenheit, der Zustand oder die Lage des Mietobjektes. Das Verwendungsrisiko, insbesondere das Risiko mit dem Mietobjekt Gewinne zu erzielen, liege jedoch grundsätzlich beim Mieter, so die Richter.

Coronabedingten Schließanordnungen können einen Wegfall der Geschäftsgrudlage begründen

Weiterhin stellten sie jedoch fest, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Corona-Pandemie beruht, ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt. Zumindest stehe Art. 240 § 2 EGBGB der Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB nicht entgegen, weil er keine Aussage zur Höhe der geschuldeten Miete treffe, sondern lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters beschränke.

Zur Geschäftsgrundlage gehöre die Erwartung der Vertragsparteien, dass sich die grundlegenden Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht ändern werden. Die Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministerium für Sozialen und Gesellschaftlichen Zusammenhalt haben diese Erwartung schwerwiegend gestört und damit einen Wegfall der Geschäftsgrundlage begründet.

„Durch die COVID-19-Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert."

Zahlung des vereinbarten Mietzinses muss für Mieter unzumutbar sein

BGH: Einzelfallentscheidung erforderlich

Allerdings begründe der Wegfall der Geschäftsgrundlage für sich allein noch keine Vertragsanpassung. Weiterhin erforderlich ist, dass der betroffenen Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, vor allem unter Berücksichtigung der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zugemutet werden kann, am ursprünglichen Vertrag festzuhalten. Das OLG Dresden hat eine entsprechende Abwägung unterlassen. Die Entscheidung ist deshalb nicht frei von Rechtsfehlern und müsse vor dem OLG erneut verhandelt werden. Neben den Nachteilen die der Gewerbetreibende erlitten (Umsatzrückgänge bezogen auf das konkrete Objekt) hat müsse auch die Dauer der der Geschäftsschließung sowie die einzelnen Maßnahmen, die ergriffen wurden um Verluste zu mindern, in die Interessenabwägung miteinfließen.

Staatliche Unterstützungsleistungen müssen berücksichtigt werden

Bei der Interessenabwägung sind grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der durch die Pandemie verursachten Nachteile erlangt hat, namentlich staatliche Unterstützungsgelder. Das ist notwendig, um eine Überkompensierung des Schadens zu verhindern. Zu berücksichtigen sind weiterhin auch etwaige Leistungen aus der Betriebsversicherung, nicht jedoch Unterstützungsmaßnahmen des Staates, die auf Basis eines Darlehens ausgezahlt wurden. Der BGH betont, dass eine pauschale Kürzung der Miete um die Hälfte - wie das OLG Dresden entschieden hatte - nicht zulässig ist.

Da der BGH den Rechtsstreit an das OLG Dresden zurückgewiesen hat, muss dieses nun alle Umstände des Einzelfalles erneut prüfen und über die Höhe der Mietanpassung entscheiden.

Fazit

Es ist sehr erfreulich, dass sich der BGH endlich geäußert hat. Die Vielfalt an unterschiedlicher Rechtsprechung zum Thema "Minderung der Miete während des Lockdowns" sorgte für Unsicherheit. Jetzt steht zumindest fest, dass eine Anpassung des Mietvertrages für die Dauer der pandemiebedingten Schließanordnungen einen Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB darstellen kann. Es stellt sich unweigerlich die Frage, ob eine nachträgliche Rückforderung eines Teils des bereits gezahlten Mietzinses möglich ist. Grundsätzlich ist dies nur in bestimmten Ausnahmefällen möglich. Insbesondere dann, wenn der Mieter bereits zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete, sein Anpassungsverlngen gegenüber dem Vermieter zum Ausdruck gebracht hat. Für die Zukunft ist ratsam, in Verträgen die über  Mietobjekte geschlossen werden, Klauseln aufzunehmen, die im Falle von staatlichen Schließanordnungen, die Höhe der Anpassung des Mietvertrages regeln.

Haben Sie noch Fragen zum Thema "Anpassung der Höhe des Mietvertrages während der Zeitdauer der staatlichen Schließanordnungen"? Dann nehmen Sie Kontakt zu Streifler&Kollegen auf und lassen Sie sich fachkundig beraten.

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Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln


(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufg

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 313 Störung der Geschäftsgrundlage


(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kan

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