Gewerberaummietrecht: Zum „Summierungseffekt“ bei AGB-Klauseln
Der BGH hat in seinem Urteil vom 12.03.2014 (Az.: XII ZR 108/13) folgendes entschieden:
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Tatbestand:
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart:
"§ 5 Übergabe des Mietobjekts
1....
2.Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd-und Untergeschoss renoviert sind.
1. § 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts
1..
2....
3.Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann....
§ 12 Beendigung des Mietvertrages
1.Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.
2...."
Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Beklagte.
Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € beinhaltet, erklärt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe.
Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.
Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" fest. Weiter heiße es dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten "kann". Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen solle.
Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten.
Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand" insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden sei.
Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne. Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.
Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.
Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietver tragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind.
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt.
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde. Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen. Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel. Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen.
Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Die in Formularmietverträgen enthal - tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind.
Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert. Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht.
Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Klägerin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren.
Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen.
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht. Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.
Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 € geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist.
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Tatbestand:
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart:
"§ 5 Übergabe des Mietobjekts
1....
2.Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd-und Untergeschoss renoviert sind.
1. § 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts
1..
2....
3.Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann....
§ 12 Beendigung des Mietvertrages
1.Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen - auch vom Mieter selbst beschafften - Schlüsseln zurückzugeben.
2...."
Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Beklagte.
Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € beinhaltet, erklärt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe.
Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.
Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" fest. Weiter heiße es dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten "kann". Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen solle.
Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten.
Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand" insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden sei.
Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne. Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.
Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.
Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietver tragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind.
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt.
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde. Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen. Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel. Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen.
Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist. Die in Formularmietverträgen enthal - tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind.
Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert. Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht.
Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Klägerin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren.
Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen.
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht. Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.
Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 € geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist.
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BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR108/13 Verkündet am:
12. März 2014
Breskic,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB §§ 307 Abs. 1 (Bb.), 535 Abs. 1 Satz 2
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter
neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu
verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen
Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt
, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.
BGH, Urteil vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13 - OLG Köln
LG Köln
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. März 2014 durch den Vorsitzenden Richter Dose, die Richterin WeberMonecke
und die Richter Dr. Günter, Dr. Botur und Guhling
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
- 2
- Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart: "§ 5 Übergabe des Mietobjekts 1. … 2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erdund Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.
- 3
- Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte , aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 € an die Beklagte.
- 4
- Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 € erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € und zur Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 €, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 € (netto) beinhaltet, erklärt.
- 5
- Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
- 6
- Die Revision ist unbegründet.
I.
- 7
- Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
- 8
- Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe.
- 9
- Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.
- 10
- Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen in einem "angemessenen Turnus" fest. Weiter heiße es dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten "kann". Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden , es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen solle.
- 11
- Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die (ältere) Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht , dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten.
- 12
- Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung "bezugsfertiger Zustand" könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege eine Deutung nahe, nach der ein "bezugsfertiger Zustand" insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 (Reinigung des Objekts und Beseitigung von Schäden) und Nr. 3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden sei.
- 13
- Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
- 14
- Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
- 15
- Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.
- 16
- Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.
II.
- 17
- Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.
- 18
- 1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
- 19
- a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietver- tragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).
- 20
- Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15).
- 21
- b) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
- 22
- Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04 - NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06 - NJW 2006, 3778 Rn. 17 und vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06 - NJW 2007, 3632 Rn. 12). Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05 - NJW 2006, 1728 Rn. 11 und vom 7. März 2007 - VIII ZR 247/05 - WuM 2007, 260, 261). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.).
- 23
- c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
- 24
- Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn ein- heitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
- 25
- d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
- 26
- aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007). Die in Formularmietverträgen enthal- tene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben , entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehrvereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel , die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007).
- 27
- bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endrenovierungsklausel , die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14. Juli 1971 - VIII ZR 28/70 - NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 - VIII ZR 186/80 - ZMR 1982, 180, 181). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen , etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - NJW 1991, 2416, 2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a.A. Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229).
- 28
- cc) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Klägerin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. BGH Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 145/12 - juris Rn. 20).
- 29
- 2. Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen.
- 30
- Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.
- 31
- Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 € geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
- 32
- 3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist (§ 389 BGB).
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 31.05.2012 - 29 O 183/11 -
OLG Köln, Entscheidung vom 07.06.2013 - 1 U 59/12 -
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere unwirksam
- 1.
(Annahme- und Leistungsfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält; ausgenommen hiervon ist der Vorbehalt, erst nach Ablauf der Widerrufsfrist nach § 355 Absatz 1 und 2 zu leisten; - 1a.
(Zahlungsfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender eine unangemessen lange Zeit für die Erfüllung einer Entgeltforderung des Vertragspartners vorbehält; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 30 Tagen nach Empfang der Gegenleistung oder, wenn dem Schuldner nach Empfang der Gegenleistung eine Rechnung oder gleichwertige Zahlungsaufstellung zugeht, von mehr als 30 Tagen nach Zugang dieser Rechnung oder Zahlungsaufstellung unangemessen lang ist; - 1b.
(Überprüfungs- und Abnahmefrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender vorbehält, eine Entgeltforderung des Vertragspartners erst nach unangemessen langer Zeit für die Überprüfung oder Abnahme der Gegenleistung zu erfüllen; ist der Verwender kein Verbraucher, ist im Zweifel anzunehmen, dass eine Zeit von mehr als 15 Tagen nach Empfang der Gegenleistung unangemessen lang ist; - 2.
(Nachfrist) eine Bestimmung, durch die sich der Verwender für die von ihm zu bewirkende Leistung abweichend von Rechtsvorschriften eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Nachfrist vorbehält; - 3.
(Rücktrittsvorbehalt) die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, sich ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund von seiner Leistungspflicht zu lösen; dies gilt nicht für Dauerschuldverhältnisse; - 4.
(Änderungsvorbehalt) die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist; - 5.
(Fingierte Erklärungen) eine Bestimmung, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, es sei denn, dass - a)
dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und - b)
der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen;
- 6.
(Fiktion des Zugangs) eine Bestimmung, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt; - 7.
(Abwicklung von Verträgen) eine Bestimmung, nach der der Verwender für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktritt oder den Vertrag kündigt, - a)
eine unangemessen hohe Vergütung für die Nutzung oder den Gebrauch einer Sache oder eines Rechts oder für erbrachte Leistungen oder - b)
einen unangemessen hohen Ersatz von Aufwendungen verlangen kann;
- 8.
(Nichtverfügbarkeit der Leistung) die nach Nummer 3 zulässige Vereinbarung eines Vorbehalts des Verwenders, sich von der Verpflichtung zur Erfüllung des Vertrags bei Nichtverfügbarkeit der Leistung zu lösen, wenn sich der Verwender nicht verpflichtet, - a)
den Vertragspartner unverzüglich über die Nichtverfügbarkeit zu informieren und - b)
Gegenleistungen des Vertragspartners unverzüglich zu erstatten;
- 9.
(Abtretungsausschluss) eine Bestimmung, durch die die Abtretbarkeit ausgeschlossen wird - a)
für einen auf Geld gerichteten Anspruch des Vertragspartners gegen den Verwender oder - b)
für ein anderes Recht, das der Vertragspartner gegen den Verwender hat, wenn - aa)
beim Verwender ein schützenswertes Interesse an dem Abtretungsausschluss nicht besteht oder - bb)
berechtigte Belange des Vertragspartners an der Abtretbarkeit des Rechts das schützenswerte Interesse des Verwenders an dem Abtretungsausschluss überwiegen;
Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam
- 1.
(Kurzfristige Preiserhöhungen) eine Bestimmung, welche die Erhöhung des Entgelts für Waren oder Leistungen vorsieht, die innerhalb von vier Monaten nach Vertragsschluss geliefert oder erbracht werden sollen; dies gilt nicht bei Waren oder Leistungen, die im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen geliefert oder erbracht werden; - 2.
(Leistungsverweigerungsrechte) eine Bestimmung, durch die - a)
das Leistungsverweigerungsrecht, das dem Vertragspartner des Verwenders nach § 320 zusteht, ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder - b)
ein dem Vertragspartner des Verwenders zustehendes Zurückbehaltungsrecht, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Verwender abhängig gemacht wird;
- 3.
(Aufrechnungsverbot) eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen; - 4.
(Mahnung, Fristsetzung) eine Bestimmung, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung oder Nacherfüllung zu setzen; - 5.
(Pauschalierung von Schadensersatzansprüchen) die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz oder Ersatz einer Wertminderung, wenn - a)
die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden oder die gewöhnlich eintretende Wertminderung übersteigt oder - b)
dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, ein Schaden oder eine Wertminderung sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale;
- 6.
(Vertragsstrafe) eine Bestimmung, durch die dem Verwender für den Fall der Nichtabnahme oder verspäteten Abnahme der Leistung, des Zahlungsverzugs oder für den Fall, dass der andere Vertragsteil sich vom Vertrag löst, Zahlung einer Vertragsstrafe versprochen wird; - 7.
(Haftungsausschluss bei Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit und bei grobem Verschulden) - a)
(Verletzung von Leben, Körper, Gesundheit) ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen; - b)
(Grobes Verschulden) ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Haftung für sonstige Schäden, die auf einer grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verwenders oder auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Verwenders beruhen;
die Buchstaben a und b gelten nicht für Haftungsbeschränkungen in den nach Maßgabe des Personenbeförderungsgesetzes genehmigten Beförderungsbedingungen und Tarifvorschriften der Straßenbahnen, Obusse und Kraftfahrzeuge im Linienverkehr, soweit sie nicht zum Nachteil des Fahrgasts von der Verordnung über die Allgemeinen Beförderungsbedingungen für den Straßenbahn- und Obusverkehr sowie den Linienverkehr mit Kraftfahrzeugen vom 27. Februar 1970 abweichen; Buchstabe b gilt nicht für Haftungsbeschränkungen für staatlich genehmigte Lotterie- oder Ausspielverträge; - 8.
(Sonstige Haftungsausschlüsse bei Pflichtverletzung) - a)
(Ausschluss des Rechts, sich vom Vertrag zu lösen) eine Bestimmung, die bei einer vom Verwender zu vertretenden, nicht in einem Mangel der Kaufsache oder des Werkes bestehenden Pflichtverletzung das Recht des anderen Vertragsteils, sich vom Vertrag zu lösen, ausschließt oder einschränkt; dies gilt nicht für die in der Nummer 7 bezeichneten Beförderungsbedingungen und Tarifvorschriften unter den dort genannten Voraussetzungen; - b)
(Mängel) eine Bestimmung, durch die bei Verträgen über Lieferungen neu hergestellter Sachen und über Werkleistungen - aa)
(Ausschluss und Verweisung auf Dritte) die Ansprüche gegen den Verwender wegen eines Mangels insgesamt oder bezüglich einzelner Teile ausgeschlossen, auf die Einräumung von Ansprüchen gegen Dritte beschränkt oder von der vorherigen gerichtlichen Inanspruchnahme Dritter abhängig gemacht werden; - bb)
(Beschränkung auf Nacherfüllung) die Ansprüche gegen den Verwender insgesamt oder bezüglich einzelner Teile auf ein Recht auf Nacherfüllung beschränkt werden, sofern dem anderen Vertragsteil nicht ausdrücklich das Recht vorbehalten wird, bei Fehlschlagen der Nacherfüllung zu mindern oder, wenn nicht eine Bauleistung Gegenstand der Mängelhaftung ist, nach seiner Wahl vom Vertrag zurückzutreten; - cc)
(Aufwendungen bei Nacherfüllung) die Verpflichtung des Verwenders ausgeschlossen oder beschränkt wird, die zum Zweck der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen nach § 439 Absatz 2 und 3 oder § 635 Absatz 2 zu tragen oder zu ersetzen; - dd)
(Vorenthalten der Nacherfüllung) der Verwender die Nacherfüllung von der vorherigen Zahlung des vollständigen Entgelts oder eines unter Berücksichtigung des Mangels unverhältnismäßig hohen Teils des Entgelts abhängig macht; - ee)
(Ausschlussfrist für Mängelanzeige) der Verwender dem anderen Vertragsteil für die Anzeige nicht offensichtlicher Mängel eine Ausschlussfrist setzt, die kürzer ist als die nach dem Doppelbuchstaben ff zulässige Frist; - ff)
(Erleichterung der Verjährung) die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 erleichtert oder in den sonstigen Fällen eine weniger als ein Jahr betragende Verjährungsfrist ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn erreicht wird;
- 9.
bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Lieferung von Waren oder die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, - a)
eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags, - b)
eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses, es sei denn das Vertragsverhältnis wird nur auf unbestimmte Zeit verlängert und dem anderen Vertragsteil wird das Recht eingeräumt, das verlängerte Vertragsverhältnis jederzeit mit einer Frist von höchstens einem Monat zu kündigen, oder - c)
eine zu Lasten des anderen Vertragsteils längere Kündigungsfrist als einen Monat vor Ablauf der zunächst vorgesehenen Vertragsdauer;
- 10.
(Wechsel des Vertragspartners) eine Bestimmung, wonach bei Kauf-, Darlehens-, Dienst- oder Werkverträgen ein Dritter anstelle des Verwenders in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten eintritt oder eintreten kann, es sei denn, in der Bestimmung wird - a)
der Dritte namentlich bezeichnet oder - b)
dem anderen Vertragsteil das Recht eingeräumt, sich vom Vertrag zu lösen;
- 11.
(Haftung des Abschlussvertreters) eine Bestimmung, durch die der Verwender einem Vertreter, der den Vertrag für den anderen Vertragsteil abschließt, - a)
ohne hierauf gerichtete ausdrückliche und gesonderte Erklärung eine eigene Haftung oder Einstandspflicht oder - b)
im Falle vollmachtsloser Vertretung eine über § 179 hinausgehende Haftung
auferlegt; - 12.
(Beweislast) eine Bestimmung, durch die der Verwender die Beweislast zum Nachteil des anderen Vertragsteils ändert, insbesondere indem er - a)
diesem die Beweislast für Umstände auferlegt, die im Verantwortungsbereich des Verwenders liegen, oder - b)
den anderen Vertragsteil bestimmte Tatsachen bestätigen lässt;
Buchstabe b gilt nicht für Empfangsbekenntnisse, die gesondert unterschrieben oder mit einer gesonderten qualifizierten elektronischen Signatur versehen sind; - 13.
(Form von Anzeigen und Erklärungen) eine Bestimmung, durch die Anzeigen oder Erklärungen, die dem Verwender oder einem Dritten gegenüber abzugeben sind, gebunden werden - a)
an eine strengere Form als die schriftliche Form in einem Vertrag, für den durch Gesetz notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist oder - b)
an eine strengere Form als die Textform in anderen als den in Buchstabe a genannten Verträgen oder - c)
an besondere Zugangserfordernisse;
- 14.
(Klageverzicht) eine Bestimmung, wonach der andere Vertragsteil seine Ansprüche gegen den Verwender gerichtlich nur geltend machen darf, nachdem er eine gütliche Einigung in einem Verfahren zur außergerichtlichen Streitbeilegung versucht hat; - 15.
(Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistung) eine Bestimmung, nach der der Verwender bei einem Werkvertrag - a)
für Teilleistungen Abschlagszahlungen vom anderen Vertragsteil verlangen kann, die wesentlich höher sind als die nach § 632a Absatz 1 und § 650m Absatz 1 zu leistenden Abschlagszahlungen, oder - b)
die Sicherheitsleistung nach § 650m Absatz 2 nicht oder nur in geringerer Höhe leisten muss.
(1) § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 finden keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen verwendet werden. § 307 Abs. 1 und 2 findet in den Fällen des Satzes 1 auch insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 genannten Vertragsbestimmungen führt; auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen. In den Fällen des Satzes 1 finden § 307 Absatz 1 und 2 sowie § 308 Nummer 1a und 1b auf Verträge, in die die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in der jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist, in Bezug auf eine Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen keine Anwendung.
(2) Die §§ 308 und 309 finden keine Anwendung auf Verträge der Elektrizitäts-, Gas-, Fernwärme- und Wasserversorgungsunternehmen über die Versorgung von Sonderabnehmern mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser aus dem Versorgungsnetz, soweit die Versorgungsbedingungen nicht zum Nachteil der Abnehmer von Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Tarifkunden mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser abweichen. Satz 1 gilt entsprechend für Verträge über die Entsorgung von Abwasser.
(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:
- 1.
Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden; - 2.
§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 46b des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte; - 3.
bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.
(4) Dieser Abschnitt findet keine Anwendung bei Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen. Bei der Anwendung auf Arbeitsverträge sind die im Arbeitsrecht geltenden Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen; § 305 Abs. 2 und 3 ist nicht anzuwenden. Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen stehen Rechtsvorschriften im Sinne von § 307 Abs. 3 gleich.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. Hat der Schuldner eine Teilleistung bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nur verlangen, wenn er an der Teilleistung kein Interesse hat. Hat der Schuldner die Leistung nicht wie geschuldet bewirkt, so kann der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung nicht verlangen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist.
(2) Die Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.
(3) Kommt nach der Art der Pflichtverletzung eine Fristsetzung nicht in Betracht, so tritt an deren Stelle eine Abmahnung.
(4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.
(5) Verlangt der Gläubiger Schadensersatz statt der ganzen Leistung, so ist der Schuldner zur Rückforderung des Geleisteten nach den §§ 346 bis 348 berechtigt.