Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 23. Juni 2015 - 8 S 1386/14

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1	Der Kläger wendet sich als Käufer des Grundstücks B. Straße 15 in L. gegen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
2	Das Grundstück B. Straße 15 (Flurstücknummer x) steht im Eigentum von Herrn B. L. Unmittelbar daneben befindet sich das Grundstück mit der Flurstücknummer x, das der Beklagten gehört und mit einer kleinen Turnhalle bebaut ist.
3	Beide Grundstücke liegen im Bereich des Sanierungsgebiets „Östlicher Ortskern“. Dieses hatte der Gemeinderat der Beklagten bereits mit Beschluss vom 22.09.2008 festgesetzt, nachdem im von der Beklagten zum betroffenen Bereich eingeholten Bericht u.a. erheblicher Erneuerungsbedarf für die kleine Turnhalle gesehen worden war. Weiterer Schwerpunkt war auch die Verbesserung der Parkplatzsituation im Sanierungsgebiet. Entsprechend hielt die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets u.a. fest, dass im Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände vorlägen. Der Satzungsbeschluss sieht vor, das insgesamt 6,6 ha umfassende Gebiet durch städtebauliche Sicherungsmaßnahmen zu verbessern und umzugestalten. Konkrete Maßnahmen oder Festlegungen zur Vorgehensweise oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen sind nicht genannt.
4	Im Jahr 2011 zeigte sich die Beklagte am Erwerb des Grundstücks B. Straße 15 interessiert. Es bestand die Überlegung, im Rahmen eines Neubaus oder einer Sanierung der benachbarten kleinen Turnhalle das Grundstück B. Straße15 zur Herstellung von Stellplätzen zu nutzen. Letztlich scheiterten die Verhandlungen zwischen der Beklagten und dem Eigentümer aber im Mai 2011.
5	Hierauf schloss Herr B. L. am 30.06.2011 mit dem Kläger einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück (Urkunde Notariat F. Nr. x) mit einem Kaufpreis von 285.000,00 EUR. Die vom ausführenden Notar übersandte Abschrift des Kaufvertrages ging bei der Beklagten am 04.07.2011 ein. Auch der Verkäufer teilte der Beklagten am selben Tag den Vertragsschluss mit.
6	In nichtöffentlicher Sitzung vom 25.07.2011 beriet der Gemeinderat der Beklagten, ob hinsichtlich des Grundstücks ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB ausgeübt werden solle. Im Rahmen der Beratung meldeten sich neben dem Bürgermeister die Gemeinderäte Z., S., Ms., K., R., D., Mr. und W. in ausführlicher, teils scharfer Diskussion zu Wort. Die diversen Wortmeldungen und Ausführungen befassten sich maßgeblich mit den nicht zur Zufriedenheit des Gemeinderats geführten Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer im Vorfeld, möglichen rechtlichen Problemen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts und dem - womöglich derzeit noch unzureichenden - Sanierungskonzept sowie dem zeitlichen Korsett einer Entscheidungsfindung. Insbesondere die Gemeinderäte Z. und S. meldeten sich wiederholt zu Wort und äußerten, weder sie selbst noch ihre jeweilige Fraktion, die Freien Wähler bzw. die CDU, würden der Ausübung des Vorkaufsrechts zustimmen. Letztlich erging der einstimmige Beschluss, vor einer weiteren Entscheidung eine rechtliche Stellungnahme eines Fachanwaltes einzuholen, nach der in weiterer nichtöffentlicher Sondersitzung eine rechtliche Beratung über das Verfahren zur Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch einen Fachanwalt erfolgen solle.
7	Am 01.08.2011 fand eine weitere nichtöffentliche Sitzung des Gemeinderats statt, an der auch der Beklagtenvertreter teilnahm. Nach Erläuterung des Sachverhalts und Klarstellung durch den Bürgermeister, dass eine Sachdiskussion zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht geführt werde, legte der Beklagtenvertreter die rechtliche Lage dar. Er wies insbesondere darauf hin, dass Beratung und Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung zu erfolgen hätten. Die bisherigen Beratungen in nichtöffentlicher Sitzung müssten als gegenstandslos behandelt werden. Unbefangen und unbeeindruckt von der nichtöffentlichen Beratung müsse in öffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und ein Beschluss gefasst werden. Nach weiteren Ausführungen des Beklagtenvertreters und Erörterung der Voraussetzungen des Vorkaufsrechts fasste der Gemeinderat den einstimmigen Beschluss, den Beklagtenvertreter mit der Begleitung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu beauftragen. Er stellte fest, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erstmals in einer weiteren Gemeinderatssitzung stattfinden werde. Die Beratung in der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 sei als gegenstandslos zu betrachten.
8	Mit Schreiben der Beklagten vom 02.08.2011, das diese sowohl an den Eigentümer als auch an den Kläger übersandte, teilte die Beklagte mit, dass sie auf Grund des anstehenden Verkaufs beabsichtige, das Sanierungs- und Entwicklungskonzept im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ fortzuschreiben und zu konkretisieren. Die Verwaltung werde vorschlagen, das der Gemeinde gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zustehende Vorkaufsrecht auszuüben.
9	Am 29.08.2011 führte der Gemeinderat der Beklagten eine öffentliche Sitzung durch. Gegenstand der Sitzung waren u.a. die Fortschreibung und Konkretisierung des Entwicklungskonzepts im Sanierungsgebiet (§ 64 der Tagesordnung) sowie die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 65 der Tagesordnung). Zum Sanierungskonzept gaben die Gemeinderäte Z., K., D. und Ms. jeweils kurze Wortmeldungen ab. Unter Bezugnahme auf die Beiträge des jeweiligen Vorredners äußerten sie sich zur Bedeutung des Sanierungskonzepts allgemein sowie zum Erfordernis einer Sanierung bzw. eines Neubaus der kleinen Turnhalle und einer Verbesserung der Parkplatzsituation in Gestalt einer Tiefgarage oder oberirdischer Parkplätze. Konkretere Maßnahmen seien - auch mit breiter Bürgerbeteiligung - zu einem späteren Zeitpunkt angezeigt. Danach fasste der Gemeinderat den Beschluss:
10	1. Durch die anstehende Veräußerung des im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ liegenden Grundstücks x (B. Straße 15) besteht Bedarf zur Konkretisierung und Fortschreibung der städtebaulichen Sanierungsziele im städtebaulichen Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“.
11	2. Die Ziele im städtebaulichen Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ werden wie folgt fortgeschrieben und konkretisiert:
12	- Sanierung/Neubau der kleinen Turnhalle unter Inanspruchnahme von umliegenden Flächen zur Neuordnung im betroffenen Bereich des Sanierungsgebiets „Östlicher Ortskern“. - Schaffung öffentlicher und privater Stellplätze ggf. als oberirdische bzw. ggf. als Stellplätze in einer Tiefgarage unter Inanspruchnahme der Flurstücknummern x (B. Straße 15) und x (kleine Turnhalle).
13	3. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der W.t Haus- und Städtebau GmbH das Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ fortzuschreiben und einen entsprechenden Aufstockungsantrag zu stellen.
14	4. Über die Umsetzung der konkreten Maßnahmen wird nach einer Bürgerbeteiligung zum gegebenen Zeitpunkt der Gemeinderat entscheiden.
15	Im Rahmen des weiteren Tagesordnungspunktes, der Ausübung des Vorkaufsrechts, schilderte der Bürgermeister die Situation zum städtebaulichen Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ sowie zum Kaufvertrag zur Veräußerung des Grundstücks B. Straße 15. Im Folgenden verwies er auf die Vorberatung, die zusammen mit dem Beklagtenvertreter bereits am 01.08.2011 stattgefunden habe. Danach folgten kurze Beiträge der Gemeinderäte Z., K. und Ms.. Der Gemeinderat Z. äußerte, dass in dieser Frage der Gemeinderat in jedem Fall von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen müsse. Schade sei, dass das Grundstück nicht bereits im Vorfeld auf „normale Art und Weise“ habe gekauft werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei aber nun von der Vorgehensweise her rechtlich einwandfrei. Die FWV stimme dem Beschlussvorschlag einstimmig zu. Der Gemeinderat K. wies darauf hin, dass im Sinne des Allgemeinwohls das Vorkaufsrecht - wie im Beschlussvorschlag vorgeschlagen - ausgeübt werden solle. Seine Fraktion stimme ebenfalls einstimmig zu. Der Gemeinderat Ms. schloss sich seinen Vorrednern an. Die Sache sei entsprechend vorberaten worden. Seine Fraktion stimme ebenfalls einstimmig dem Beschlussvorschlag zu. Im folgenden fasste der Gemeinderat einstimmig den Beschluss:
16	1. Es wird festgestellt, dass das Flurstück x (B. Straße 15) […] im Geltungsbereich des rechtskräftig festgesetzten städtebaulichen Sanierungsgebiets „Östlicher Ortskern“ liegt.
17	2. Es wird festgestellt, dass für das veräußerte Grundstück und das benachbarte Flurstück x (kleine Turnhalle) konkrete städtebauliche Zielsetzungen im Rahmen des städtebaulichen Sanierungskonzepts „Östlicher Ortskern“ bestehen, die eine Ausübung des der Gemeinde zustehenden Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB rechtfertigen.
18	3. Die Gemeinde L. macht vom Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB Gebrauch und übt das Vorkaufsrecht am Flurstück x, B. Straße 15, aus. […]
19	Mit Bescheid vom 31.08.2011 an den Verkäufer, den auch der vom Kläger damals beauftragte Rechtsanwalt unter Verweis auf die enthaltene Rechtsbehelfsbelehrung übersandt erhielt, übte die Beklagte bezüglich des Grundstücks B. Straße 15 ihr Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB aus. Sie verwies auf die Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets und den vorangegangenen Ergebnisbericht. Dieser habe den erheblichen Erneuerungsbedarf der kleinen Halle an der B. Straße festgestellt. In öffentlicher Sitzung vom 29.08.2011 habe der Gemeinderat das Sanierungsziel konkretisiert und auf Grundlage von §§ 28 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB beschlossen, das Vorkaufsrecht für das Grundstück B. Straße 15 auszuüben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch Gründe des Wohls der Allgemeinheit gerechtfertigt. Nach den am 29.08.2011 beschlossenen Sanierungszielen für die kleine Halle und nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet solle die kleine Halle unter Inanspruchnahme des Grundstücks B. Straße 15 saniert oder neu aufgebaut werden. Außerdem sei es Ziel der Sanierung, das Grundstück auch für die Herstellung öffentlicher und privater Stellplätze zu nutzen.
20	Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 05.09.2011 Widerspruch ein. Er begründete diesen damit, dass beim Gemeinderatsbeschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts und zur Konkretisierung der Sanierungsziele das Öffentlichkeitsgebot verletzt worden sei. Bereits am 25.07.2011 sei in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts diskutiert worden, ohne dass die Öffentlichkeit von dieser Sitzung erfahren habe. Noch in der öffentlichen Sitzung sei der Tagesordnungspunkt gestrichen und in die nichtöffentliche Sitzung verlagert. Bereits zum Zeitpunkt des Anhörungsschreibens vom 02.08.2011 sei erwogen worden, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die maßgebliche Willensbildung habe bis dahin lediglich in nichtöffentlicher Sitzung stattgefunden. In der öffentlichen Sitzung vom 29.08.2011 sei zur Erläuterung und Diskussion des Sachverhalts auf die nichtöffentliche Sitzung vom 01.08.2011 verwiesen worden. Eine weitere öffentliche Diskussion und ein öffentlicher Meinungsaustausch habe nicht stattgefunden. Letztlich sei die Meinungsbildung auf die nichtöffentlichen Sitzungen verlagert worden. Der Beschluss in der öffentlichen Sitzung sei lediglich pro forma gefasst worden. Da die Diskussion am 25.07.2011 noch heftig gewesen sei, könne die am 29.08.2011 getroffene einstimmige Entscheidung nicht ohne vorherigen Meinungsaustausch erfolgt sein. Ein solcher sei aber für die öffentliche Sitzung nicht ersichtlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei formell rechtswidrig erfolgt. Darüber hinaus sei die Sanierung, insbesondere die der kleinen Turnhalle, überflüssig. Auch ein Bedarf an Parkplätzen für die Nutzung der kleinen Turnhalle existiere nicht.
21	Mit Widerspruchsbescheid vom 17.09.2012 wies das Landratsamt Bodenseekreis den Widerspruch zurück. Ein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO liege nicht vor. Es könne dahingestellt bleiben, ob bei einem unbeteiligten Beobachter der öffentlichen Sitzung zu § 65 der Tagesordnung tatsächlich der Eindruck entstanden sein könne, dass eine vorweggenommene Sachdiskussion stattgefunden habe, wenn während dieser Sitzung nicht nur explizit auf bisherige Beratungen verwiesen, sondern auch im Anschluss daran ohne eingehende Sachdiskussion über die Ausübung des Vorkaufsrechts abgestimmt werde. Es könne jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass sowohl die Formulierung des Vorsitzenden, man habe alles mit dem Beklagtenvertreter am 01.08.2011 vorberaten als auch die vom Gemeinderat Ms. getroffene Aussage, man habe schon alles vorberaten, missverständlich sein könnte. So sei es zum Beispiel nicht eindeutig zu interpretieren, ob die vom Gemeinderat Ms. angesprochene Vorberatung in einer nichtöffentlichen Gemeinderatssitzung oder einer Fraktionssitzung stattgefunden habe. In der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 sei kein Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts gefasst worden. Die dortige Diskussion sei von der Furcht geprägt gewesen, nunmehr eine überstürzte Entscheidung zu konkreten Sanierungsfragen treffen zu müssen, aber auch von der juristischen Unsicherheit über die Ausübung und Reichweite des Vorkaufsrechts. Deswegen sei man übereingekommen, vor einer weiteren Entscheidung eine rechtliche Beratung zur Ausübung des Vorkaufsrechts einzuholen. Diese sei am 01.08.2011 erfolgt. Der Beklagtenvertreter habe sogleich klargestellt, dass nur eine reine Rechtsberatung erfolge. Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts hätten öffentlich zu erfolgen. Die öffentlichen Sachdiskussionen zu §§ 64 und 65 der Tagesordnung würden dem Öffentlichkeitsgrundsatz gerecht. Die Beratung zu § 65 könne nicht unabhängig und getrennt zu der betreffend § 64 gesehen werden. Das für die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidende Verwendungsziel sei bei der Diskussion zu § 64 besprochen worden. Auch materiell seien die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB erfüllt. Das Grundstück liege in einem festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich. Die Ziele und Zwecke der Sanierung bräuchten anfangs noch nicht im Einzelnen festzustehen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene unter Berücksichtigung der Ziele der Sanierung dem Wohl der Allgemeinheit. Es sei grundsätzlich davon auszugehen, dass gerade im innerstädtischen Bereich immer ein Mangel an Parkplätzen herrsche, so dass für die Schaffung weiterer Stellflächen generell ein öffentliches Bedürfnis bestehe. Zu diesem Ergebnis sei auch die Kommission in der vorbereitenden Untersuchung für das Sanierungsgebiet gekommen. Ob und in welchem Umfang ein Sanierungsbedarf bestehe, ob hierfür Grundstücke erworben werden müssten und wo, wie und in welcher Form Stellplätze oder eine Tiefgarage geschaffen werden müssten, liege in der Planungshoheit der Beklagten, der ein weiter Ermessensspielraum zustehe. Ermessenfehler seien nicht ersichtlich.
22	Am 12.10.2012 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben. Unter Verweis auf seinen Vortrag im Widerspruchsverfahren rügt er weiterhin die Verletzung der Öffentlichkeitsprinzips. Insbesondere genüge es nicht, wenn in öffentlicher Sitzung nur der eigentliche Beschluss gefasst werde. Hier sei aber die Sachdiskussion in nichtöffentlicher Sitzung am 25.07.2011 vorweggenommen worden. Aus dem Protokoll dieser Sitzung lasse sich ersehen, dass dort eine angeregte, sehr ausführliche und hitzige Diskussion über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt sei. Diese habe den Anspruch gehabt, den gesamten Sachverhalt vollständig zu erfassen und eine abschließende Entscheidung zu finden. In dieser Auseinandersetzung zeige sich plastisch der zur Thematik bestehende Diskussionsbedarf. So sei bereits nach der Einlassung des Bürgermeisters zum Zweck der Sitzung eine umfassende und vollständige Aussprache über die rechtlichen, tatsächlichen und politischen Anforderungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtigt gewesen. Die weitere nichtöffentliche Sitzung vom 01.08.2011 habe dann die Willensbildung abgeschlossen. Insbesondere die Gemeinderäte S. und K., die sich zuvor stark gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesprochen hätten, hätten ihre Willensbildung nach der rechtlichen Beratung durch den Beklagtenvertreter abgeschlossen. Auch die übrigen Gemeinderatsmitglieder hätten ihre Meinung zu diesem Zeitpunkt bestätigt und gefestigt. Der gesamte Komplex der Vorkaufsrechtausübung sei basierend auf der zuvor geführten Diskussion nochmals nichtöffentlich diskutiert worden. Es sei daher bereits vor irgendeiner öffentlichen Sitzung festgestanden, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle. Die öffentliche Sitzung am 29.08.2011 sei eine reine Abstimmungssitzung gewesen, in der pro forma als Show für die Öffentlichkeit der Beschluss gefasst worden sei. Es helfe nichts, dass man am 01.08.2011 festgestellt habe, dass die Sitzung vom 25.07.2011 gegenstandslos sein solle. In der Sitzung vom 29.08.2011 sei das Sanierungskonzept besprochen worden, zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe es überhaupt keine Diskussion mehr gegeben. Zahlreiche Punkte, die am 25.07.2011 noch für großes Streitpotential gesorgt hätten, seien nicht angesprochen und diskutiert worden. So sei der Einwand der „kalten Enteignung“, eine mögliche gütliche Einigung mit dem Käufer oder die Frage finanzieller Schäden bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht thematisiert worden. Gleiches gelte für die generelle Frage, ob es politisch im Sinne der Beklagten sei, den unüblichen Weg des Vorkaufsrechts zu beschreiten. Weder die Frage der Übereilung noch das zuvor diskutierte mögliche Fehlverhalten des Bürgermeisters bei den Kaufverhandlungen seien zur Sprache gekommen. Die Finanzierung sei nicht besprochen worden. Sämtliche juristischen Aspekte seien nicht diskutiert worden. Dennoch habe sich die noch am 25.07.2011 erklärte Ablehnung durch die FWV- und die CDU-Fraktion am 29.08.2011 um 180 Grad gedreht. Nicht einmal die Hinzuziehung des Beklagtenvertreters zur weiteren Begleitung im Vorkaufsrechtsverfahren sei erwähnt worden. Einem Verstoß gegen § 35 GemO stünden auch die Erörterungen zur Konkretisierung der Sanierungsziele nicht entgegen. Eine Diskussion über die Konkretisierung der Sanierungsziele enthalte noch keine Diskussion darüber, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle. Ohnehin habe es sich um keine echte Diskussion gehandelt, weil auch hier bereits im Rahmen der nichtöffentlichen Sitzung entsprechende Punkte angesprochen worden seien. Insgesamt basiere die Ausübung des Vorkaufsrecht auf einer formell fehlerhaften Willensbildung der Beklagten. Schließlich sei auch die Widerspruchsgebühr maßlos überhöht.
23	Der Kläger beantragt,
24	den Bescheid der Beklagten vom 31. August 2011 und den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Bodenseekreis vom 17. September 2012 aufzuheben sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
25	Die Beklagte beantragt,
26	die Klage abzuweisen.
27	Sie betont, im Rahmen der Sitzung vom 01.08.2011 sei lediglich eine rechtliche Beratung erfolgt. Dabei habe der Beklagtenvertreter bereits auf die zwingende Einhaltung des Öffentlichkeitsprinzips hingewiesen. Der Beschluss des Gemeinderats, wonach die Beratung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten sei, habe dokumentieren sollen, dass der Gemeinderat die entsprechende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zur Kenntnis genommen habe. Es treffe nicht zu, dass die Willensbildung des Gemeinderats bereits am 25.07. oder 01.08.2011 abgeschlossen gewesen sei. So werde auch klägerseits die Auffassung vertreten, am 25.07.2011 sei gerade ein höchst kontroverser Ablauf der Sitzung erfolgt. Am 29.08.2011 seien dagegen zur Beratung nur übereinstimmende Statements abgegeben worden, woraus sich gerade keine Nachwirkung der beiden nichtöffentlichen Sitzungen ableiten ließen. So sei es auch nicht unüblich, dass sich in den vorbereitenden Sitzungen der Fraktionen ein einheitliches Meinungsbild entwickle und deshalb im Gemeinderat keine Diskussion mehr stattfinde. Die Sitzung am 29.08.2011 sei gerade keine Show gewesen. Umgekehrt wäre es zu einer solchen gekommen, wenn nur um der Diskussion willen diskutiert worden wäre. Eine Diskussion liege auch dann vor, wenn ohne Gegenrede, Streit oder laute Worte, sondern in Eintracht ein Tagesordnungspunkt beschlossen werde. Eine Wiederholung der streitigen Erörterung sei nicht erforderlich gewesen. Offensichtlich hätten sich die Gemeinderäte außerhalb der Sitzungen und Beratungen mit der Thematik auseinandergesetzt und die Themen entweder für nicht mehr entscheidungsrelevant oder für geklärt angesehen. Den Bedenken der Klägerseite hätte allenfalls dann zugestimmt werden können, wenn nach nichtöffentlicher Sitzung das später in öffentlicher Sitzung beschlossenen Ergebnis bereits festgestanden hätte. Angesichts der kontroversen Diskussionen in nichtöffentlicher Sitzung sei dies gerade nicht der Fall. Im Übrigen sei eine als unzulässig erkannte Vorberatung gerade so, wie es die Beklagte gehandhabt habe, aus der Welt zu räumen.
28	Dem Gericht lagen die einschlägigen Behördenakten vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

29	Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
30	Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Zwar ist er nicht selbst Adressat der angegriffenen Verfügung vom 31.08.2011. Er ist aber in subjektiven Rechten verletzt. Der Bescheid vom 31.08.2011 stellt einen den Kläger belastenden Verwaltungsakt dar, da ihm durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sein vertragliches Recht auf Verschaffung des Eigentums entzogen wird (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.11.2009 - 4 B 52/09 -; BVerwG, Beschluss vom 25.05.1982 - 4 B 98/82 -). Entsprechend hat die Beklagte ihm den Bescheid auch zur Kenntnis und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen übersandt.
31	Die Klage ist allerdings unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 31.08.2011 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Bodenseekreis vom 17.09.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Insbesondere beruht die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht auf einem formell fehlerhaften Beschluss des Gemeinderats der Beklagten. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufrechts sind gegeben.
32	1. Die Beklagte hat das Vorkaufsrecht in formell rechtmäßiger Weise ausgeübt. Der nach § 24 Abs. 1 Satz 2 GemO zuständige Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 29.08.2011 verfahrensfehlerfrei dessen Ausübung beschlossen. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO vor.
33	Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sind Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GemO nur verhandelt werden, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interesse Einzelner dies erfordern. Das Öffentlichkeitsprinzip ist tragender Verfahrensgrundsatz des kommunalen Verfassungsrechts, dessen Sinn und Zweck dahin geht, in Bezug auf die Arbeit des kommunalen Vertretungsorgans gegenüber der Allgemeinheit Publizität, Information, Kontrolle und Integration zu vermitteln bzw. zu ermöglichen. Der Grundsatz unterwirft die Vertretungskörperschaft der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit und trägt daher dazu bei, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung vorzubeugen und den Anschein zu vermeiden, dass "hinter verschlossenen Türen" etwa unsachliche Motive für die getroffenen Entscheidungen maßgebend gewesen sein können (st. Rspr., vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.07.2000 - 14 S 237/99 -, VBlBW 2001, 65 m.w.N.). Das Öffentlichkeitsprinzip ist außerdem ein Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten. Es hat die Funktion, dem Gemeindebürger den Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaft und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie für die Willensbildung bei künftigen Wahlen zu schaffen. Der Zweck des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO geht daher über eine bloße Unterrichtung des Bürgers hinaus. Er dient dem Ziel einer gesetzmäßigen und sachlichen Arbeit des Gemeinderats sowie der Verhinderung vermeidbarer Missdeutungen seiner Willensbildung und Beschlussfassung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.1966 - I 4/65 -, ESVGH 17, 118).
34	Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze und Anforderungen erfolgten die Beratung und die Beschlussfassung in der Sitzung vom 29.08.2011 in Einklang mit dem Öffentlichkeitsprinzip. Unschädlich ist, dass die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts zuvor Gegenstand der nichtöffentlichen Gemeinderatssitzungen vom 25.07.2011 und vom 01.08.2011 war.
35	Zurecht verweist der Kläger darauf, dass das Öffentlichkeitsprinzip auch für die Sitzung des Gemeinderats gilt, in der über die Ausübung des Vorkaufrechts verhandelt wird, wobei nicht lediglich der Beschluss, sondern auch die Beratung öffentlich zu erfolgen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, Rn. 21 nach juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.08.1990 - 3 S 132/90 - Rn. 26 nach juris, NVwZ 1991, 284). Gründe, die eine Beratung in nichtöffentlicher Sitzung geboten hätten, sind nicht ersichtlich. Zutreffend ist auch, dass der Gemeinderat der Beklagten am 25.06.2011 dennoch in nichtöffentlicher Sitzung eine Beratung zur Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts durchgeführt hat, wobei diese maßgeblich von Unzufriedenheit über den Verlauf der Grundstücksverhandlungen in der Vergangenheit und von Unsicherheit des Gemeinderats hinsichtlich rechtlicher Fragen betreffend die Ausübung des Vorkaufsrechts gekennzeichnet war. Dass eine solche Beratung in nichtöffentlicher Sitzung den Erfordernissen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nicht entspricht, hat der Gemeinderat allerdings - im Übrigen noch vor der Fassung eines Beschlusses über die Ausübung des Vorkaufsrechts - erkannt. Der Beklagtenvertreter hat den Gemeinderat im Rahmen der Sitzung vom 01.08.2011 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sowohl die Beratung als auch der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung zu erfolgen haben. In Reaktion hierauf hat der Gemeinderat in der Sitzung vom 01.08.2011 in einstimmigem Beschluss festgestellt, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erstmals in einer weiteren Gemeinderatssitzung stattfinden wird und die Beratung in der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist. Der Gemeinderat der Beklagten hat also nicht etwa in bewusster Umgehung des Öffentlichkeitsprinzips eine Beratung, von der ihm bekannt war, dass diese zwingend öffentlich zu erfolgen hat, in die nichtöffentliche Sitzung verlagert, um dann in öffentlicher Sitzung nur noch den Beschluss zu fassen. Er hat - anders als in den in der Rechtsprechung bereits entschiedenen Fällen (etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 - a.a.O. und Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, juris) - auch nicht in Unkenntnis des Öffentlichkeitserfordernisses eine nichtöffentliche Beratung durchgeführt und anschließend in öffentlicher Sitzung nur noch einen Beschluss gefasst. Vielmehr hat der Gemeinderat nach Erkennen seines Fehlers durch das weitere Vorgehen den Anforderungen des Öffentlichkeitsprinzips ausreichend Rechnung tragen.
36	Der erste Schritt war der Beschluss vom 01.08.2011. Durch die Klarstellung, dass die Beratung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist, hat der Gemeinderat seinen Willen und seine Bereitschaft deutlich zum Ausdruck gebracht, neu in öffentlicher Sitzung zu verhandeln. Der im Grundsatz zutreffende und im Termin ausführlich diskutierte Einwand, dass die zuvor geführte Diskussion nicht einfach „aus den Köpfen verbannt“ werden könne und diese deswegen auch Teil des Entscheidungsfindungsprozesses sei, trifft zwar grundsätzlich zu. Allerdings vermag dieser Umstand einen Verstoß gegen das Öffentlichkeitsprinzip nicht zu begründen. In die Entscheidung des einzelnen Gemeinderatsmitglieds fließen eine Vielzahl von Faktoren ein, die nicht Gegenstand der öffentlichen Beratung des Gemeinderats sind, seien es private Gespräche, Beratungen innerhalb der Fraktion oder sonstige Erkenntnisquellen außerhalb des Gemeinderats. Allein der Umstand, dass ein Thema zuvor in nichtöffentlicher Sitzung besprochen wurde, führt nicht dazu, dass dieses endgültig und gleichermaßen unheilbar einer Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung entzogen ist.
37	Die vom Gemeinderat am 01.08.2011 wieder in die richtigen Bahnen gelenkte Verfahrensweise wurde am 29.08.2011 erfolgreich weitergeführt. Die Beratung und Beschlussfassung am 29.08.2011 genügt den Anforderungen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO. Der Gemeinderat befasste sich im Rahmen der öffentlichen Sitzung mit den Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts stellen, sowohl im Rahmen der Diskussion zu § 64 als auch der zu § 65 der Tagesordnung. Insbesondere die Problematik der weiteren Vorgehensweise bezüglich der kleinen Turnhalle sowie der Schaffung von Stellplätzen wurde bereits im Zusammenhang mit der Konkretisierung des Sanierungskonzepts besprochen. Eine nochmalige Diskussion dieser Themen im Rahmen des nächsten Tagesordnungspunktes ist daher nachvollziehbar nicht mehr erfolgt. Festzustellen ist, dass der Gemeinderat am 29.08.2011 seiner Beschlussfassung eine Beratung vorangestellt hat. Dass diese weder die Dauer noch die Intensität der Debatte vom 25.07.2011 erreichte, ist unerheblich. Eine Beratung setzt gerade keine Diskussion um der Diskussion willen voraus, sondern diese kann sich sogar darin erschöpfen, dass die Beteiligten auf Wortmeldungen gänzlich verzichten, wenn etwa bei klarer Sachlage kein Gesprächsbedarf besteht. Unschädlich ist insbesondere auch, dass ausweislich des Protokolls der Bürgermeister „auf die Vorberatung, die zusammen mit Herrn Prof. B. bereits am 01.08.2011 stattgefunden habe“ verwiesen hat. Dies bedeutet nicht etwa, dass hierdurch nicht weiter transparent gemachte, nichtöffentliche Beratungen des Gemeinderats Teil der Beratung vom 29.08.2011 geworden sind. Der Bürgermeister hat schlicht auf die rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter Bezug genommen und hiermit im Übrigen auch deutlich gemacht, dass der Gemeinderat zuvor in der Sache beraten worden ist. Auch die Äußerung des Gemeinderats Ms., die Sache sei „entsprechend vorberaten worden“, stützt die Annahme eines Verstoßes gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz nicht. Unabhängig davon, ob der Gemeinderat Ms. damit eine „Vorberatung“ in seiner Fraktion, die vorangegangene rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter am 01.08.2011 oder die nichtöffentliche Beratung vom 25.07.2011 meint, lässt sich auch hieraus nicht herleiten, dass der Beschluss vom 29.11.2011 verfahrensfehlerhaft erfolgt wäre. Denn diese Aussage ändert nichts an dem Umstand, dass der Gemeinderat im Rahmen der Sitzung den Sachverhalt umfassend beraten hat. Dass eine unzulässige Verlagerung der Beratung in die nichtöffentliche Sitzung nicht stattgefunden hat, wird auch durch den Vergleich der Ergebnisse der Sitzungen vom 25.07.2011 und vom 29.08.2011 deutlich. Die ausführliche Diskussion vom 25.07.2011, in der sich ein beträchtlicher Teil der Gemeinderäte gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesprochen hatte, hatte mit dem anschließenden Beschluss eine gänzlich andere Richtung als der dann einstimmig ergangene Beschluss vom 29.08.2011. Die Kammer teilt insoweit auch nicht die im Termin diskutierte These, bereits am 25.07.2011 sei - quasi aufschiebend bedingt - bereits die einhellige Auffassung vorhanden gewesen, das Vorkaufsrecht solle ausgeübt werden, wenn sich dies nach der rechtlichen Beratung als zulässig und erfolgversprechend erweise, so dass mit der „Absegnung“ durch den Beklagtenvertreter gleichsam die erwartete Bedingung eingetreten sei. Gerade durch den Beschluss vom 01.08.2011 hat der Gemeinderat deutlich gemacht, dass er die Geschehnisse des 25.06.2011 nicht zur Grundlage seiner Entscheidung machen will, sondern mit den Kenntnissen aus der rechtlichen Beratung in öffentlicher Sitzung beraten und entscheiden will. So wie der Gemeinderat jederzeit einen Beschluss aufheben kann, wenn er dessen Fehlerhaftigkeit erkannt hat (Kunze/Bronner/Katz, GemO, Stand 20. Lfg. Oktober 2013, § 34 Rn. 11 und § 37 Rn. 13), und hierauf den Beschluss unter Beachtung der Verfahrensregeln neu fassen kann, konnte der Gemeinderat vorliegend noch vor einer verfahrensfehlerhaften nichtöffentlichen Beschlussfassung sein Vorgehen korrigieren und in öffentlicher Sitzung ordnungsgemäß über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und dieses beschließen.
38	Zuzustimmen ist dem Kläger zwar dahin, dass die Schaffung größtmöglicher Transparenz durch die im Rahmen der mündlichen Verhandlung diskutierten Varianten hätte erzielt werden können, nach denen der Inhalt der Sitzungen vom 25.06.2011 und vom 01.08.2011 in der Sitzung vom 29.08.2011 eingeführt worden wären, sei es durch Bekanntgabe der Beschlüsse der beiden nichtöffentlichen Sitzungen oder auch durch eine Zusammenfassung der geführten Diskussion durch den Bürgermeister. Zwingend erforderlich zur Wahrung des Öffentlichkeitsprinzips war eine solche Vorgehensweise aber nicht. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Öffentlichkeitsprinzip nicht erfordert, dass jegliche Erörterung oder Diskussion der Sache, die letztlich in den Entscheidungsprozess Eingang findet, in öffentlicher Sitzung zu besprechen ist. Dient etwa eine in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführte Vorberatung des Gemeinderats lediglich dazu, zu informieren und zu klären, wie in der späteren Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung mit einer bestimmten Einzelfrage umgegangen werden soll, so liegt hierin keine Ersetzung oder unzulässige Vorwegnahme der öffentlichen Diskussion, wenn in der öffentlichen Sitzung eine Beratung durchgeführt und hierauf ein Beschluss gefasst wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.03.2011 - 5 S 746/10 -, VBlBW 2011, 393). Auch die Vorbehandlung schwieriger Angelegenheiten oder die Vorberatung durch einen Ausschuss (§§ 39 Abs. 5 Satz 2, 41 Abs. 3 GemO) sind ohne weiteres möglich (vgl. dazu Kunze/Bronner/Katz, GemO, a.a.O., § 35 Rn. 12).
39	Insgesamt ist der Beschluss vom 29.08.2011 damit formell rechtmäßig ergangen.
40	2. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, wenn diese in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Ausgeübt werden darf das Vorkaufsrecht nur dann, wenn dies das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
41	Das Grundstück B. Straße 15 liegt im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“, bei dem es sich um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB handelt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit setzt ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen voraus. Das Allgemeinwohl rechtfertigt die Ausübung eines Vorkaufsrechts, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten boden- und eigentumspolitischen sowie städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Ausreichend ist insbesondere auch, wenn ein Grundstück für den Gemeinbedarf, etwa als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche nicht sofort, aber zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird (vgl. Ernst/Zinkhahn, BauGB, Stand 77. Lfg. April 2005, § 24 Rn. 63 und 64 m.w.N.). Die Sanierung bzw. der Neubau der kleinen Turnhalle sowie die Schaffung öffentlicher und privater Stellplätze, wie sie in der Fortschreibung und Konkretisierung des Entwicklungskonzepts sowie aus dem Ausübungsbescheid vom 31.08.2011 zu Grunde gelegt sind, sollen unter Verwendung des Grundstücks B. Straße 15 realisiert werden. Beide Aspekte stellen öffentliche Belange dar, die sowohl unter städtebaulichen Gesichtspunkten beachtlich sind als auch überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit bringen. Unschädlich ist, dass die Konkretisierung der Ziele erst am 29.08.2011 erfolgt ist und diese nicht bereits in dem dem Beschluss vom 22.09.2008 zugrunde liegenden Bericht so vorgesehen waren. Denn sogar bei der Ausübung des Vorkaufsrechts selbst müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung anfangs noch nicht im Einzelnen feststehen, sondern erst mit fortschreitendem Sanierungsverfahren sind höhere Anforderungen an die Konkretisierung zu stellen (Ernst/Zinkhahn, a.a.O., § 24 Rn. 70). Im Hinblick darauf, dass nach dem Beschluss vom 22.09.2008 die Sanierung bis 31.12.2018 abgeschlossen sein soll, hat die Beklagte mit dem Konkretisierungsbeschluss vom 29.08.2011 lediglich einen Schritt zur Realisierung des Sanierungsvorhabens vorgenommen. Angesichts des weiten Spielraums und der Möglichkeit zur Konkretisierung, welche der Gemeinde eingeräumt sind, ist weder der Zeitpunkt noch der Inhalt der Konkretisierungsentscheidung der Beklagten zu beanstanden.
42	Dies gilt auch unter Berücksichtigung von § 27 BauGB. § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB räumt dem Käufer des betroffenen Grundstücks die Möglichkeit ein, die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden, dies allerdings nur dann, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich vor Ablauf der Frist hierzu verpflichtet. Eine Verpflichtung der Gemeinde, ihr Planungsermessen vor Ausübung des Vorkaufsrechts soweit zu konkretisieren, dass die Ziele und Zwecke soweit bestimmt oder bestimmbar sind, dass dem Käufer die Möglichkeit der Abwendungsbefugnis offensteht, gibt es dabei aber nicht. Entsprechend ist auch unter diesem Gesichtspunkt der Grad der Konkretisierung in der Planung nicht zu beanstanden. Nicht ersichtlich ist im Übrigen, ob der Kläger von der Möglichkeit einer Abwendungsbefugnis überhaupt hätte Gebrauch machen wollen.
43	Insgesamt ist die Ausübung des Vorkaufsrechts damit ordnungsgemäß erfolgt.
44	3. Schließlich ist auch die vom Kläger angegriffene, auf 1.855,00 EUR festgesetzte Widerspruchsgebühr nicht zu beanstanden. Das Gebührenverzeichnis Produktbereich/-gruppe 01.10 Nr. 4 der Verordnung des Landratsamtes Bodenseekreis über die Erhebung von Gebühren für die Wahrnehmung von Aufgaben als untere Verwaltungsbehörde und als untere Baurechtsbehörde in der Fassung vom 21.12.2011 (Zurückweisung von förmlichen Rechtsbehelfen im Verwaltungsverfahren) sieht eine Spanne von 10,00 bis 2.500,00 EUR vor. Zutreffend hat das Landratsamt auf die wirtschaftliche Bedeutung der Streitsache sowie die komplexe Materie hingewiesen, die nachvollziehbar einen nicht unerheblichen zeitlichen Verwaltungsaufwand forderte. Unter Berücksichtigung dessen erweist sich die Gebühr als angemessen.
45	Die Klage bleibt daher insgesamt ohne Erfolg.
46	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
47	Das Gericht macht von der Möglichkeit, das Urteil nach § 167 Abs. 2 VwGO hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären, keinen Gebrauch. Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

Gründe

29	Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
30	Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Zwar ist er nicht selbst Adressat der angegriffenen Verfügung vom 31.08.2011. Er ist aber in subjektiven Rechten verletzt. Der Bescheid vom 31.08.2011 stellt einen den Kläger belastenden Verwaltungsakt dar, da ihm durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sein vertragliches Recht auf Verschaffung des Eigentums entzogen wird (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.11.2009 - 4 B 52/09 -; BVerwG, Beschluss vom 25.05.1982 - 4 B 98/82 -). Entsprechend hat die Beklagte ihm den Bescheid auch zur Kenntnis und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen übersandt.
31	Die Klage ist allerdings unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 31.08.2011 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Bodenseekreis vom 17.09.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Insbesondere beruht die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht auf einem formell fehlerhaften Beschluss des Gemeinderats der Beklagten. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufrechts sind gegeben.
32	1. Die Beklagte hat das Vorkaufsrecht in formell rechtmäßiger Weise ausgeübt. Der nach § 24 Abs. 1 Satz 2 GemO zuständige Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 29.08.2011 verfahrensfehlerfrei dessen Ausübung beschlossen. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO vor.
33	Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sind Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GemO nur verhandelt werden, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interesse Einzelner dies erfordern. Das Öffentlichkeitsprinzip ist tragender Verfahrensgrundsatz des kommunalen Verfassungsrechts, dessen Sinn und Zweck dahin geht, in Bezug auf die Arbeit des kommunalen Vertretungsorgans gegenüber der Allgemeinheit Publizität, Information, Kontrolle und Integration zu vermitteln bzw. zu ermöglichen. Der Grundsatz unterwirft die Vertretungskörperschaft der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit und trägt daher dazu bei, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung vorzubeugen und den Anschein zu vermeiden, dass "hinter verschlossenen Türen" etwa unsachliche Motive für die getroffenen Entscheidungen maßgebend gewesen sein können (st. Rspr., vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.07.2000 - 14 S 237/99 -, VBlBW 2001, 65 m.w.N.). Das Öffentlichkeitsprinzip ist außerdem ein Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten. Es hat die Funktion, dem Gemeindebürger den Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaft und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie für die Willensbildung bei künftigen Wahlen zu schaffen. Der Zweck des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO geht daher über eine bloße Unterrichtung des Bürgers hinaus. Er dient dem Ziel einer gesetzmäßigen und sachlichen Arbeit des Gemeinderats sowie der Verhinderung vermeidbarer Missdeutungen seiner Willensbildung und Beschlussfassung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.1966 - I 4/65 -, ESVGH 17, 118).
34	Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze und Anforderungen erfolgten die Beratung und die Beschlussfassung in der Sitzung vom 29.08.2011 in Einklang mit dem Öffentlichkeitsprinzip. Unschädlich ist, dass die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts zuvor Gegenstand der nichtöffentlichen Gemeinderatssitzungen vom 25.07.2011 und vom 01.08.2011 war.
35	Zurecht verweist der Kläger darauf, dass das Öffentlichkeitsprinzip auch für die Sitzung des Gemeinderats gilt, in der über die Ausübung des Vorkaufrechts verhandelt wird, wobei nicht lediglich der Beschluss, sondern auch die Beratung öffentlich zu erfolgen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, Rn. 21 nach juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.08.1990 - 3 S 132/90 - Rn. 26 nach juris, NVwZ 1991, 284). Gründe, die eine Beratung in nichtöffentlicher Sitzung geboten hätten, sind nicht ersichtlich. Zutreffend ist auch, dass der Gemeinderat der Beklagten am 25.06.2011 dennoch in nichtöffentlicher Sitzung eine Beratung zur Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts durchgeführt hat, wobei diese maßgeblich von Unzufriedenheit über den Verlauf der Grundstücksverhandlungen in der Vergangenheit und von Unsicherheit des Gemeinderats hinsichtlich rechtlicher Fragen betreffend die Ausübung des Vorkaufsrechts gekennzeichnet war. Dass eine solche Beratung in nichtöffentlicher Sitzung den Erfordernissen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nicht entspricht, hat der Gemeinderat allerdings - im Übrigen noch vor der Fassung eines Beschlusses über die Ausübung des Vorkaufsrechts - erkannt. Der Beklagtenvertreter hat den Gemeinderat im Rahmen der Sitzung vom 01.08.2011 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sowohl die Beratung als auch der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung zu erfolgen haben. In Reaktion hierauf hat der Gemeinderat in der Sitzung vom 01.08.2011 in einstimmigem Beschluss festgestellt, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erstmals in einer weiteren Gemeinderatssitzung stattfinden wird und die Beratung in der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist. Der Gemeinderat der Beklagten hat also nicht etwa in bewusster Umgehung des Öffentlichkeitsprinzips eine Beratung, von der ihm bekannt war, dass diese zwingend öffentlich zu erfolgen hat, in die nichtöffentliche Sitzung verlagert, um dann in öffentlicher Sitzung nur noch den Beschluss zu fassen. Er hat - anders als in den in der Rechtsprechung bereits entschiedenen Fällen (etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 - a.a.O. und Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, juris) - auch nicht in Unkenntnis des Öffentlichkeitserfordernisses eine nichtöffentliche Beratung durchgeführt und anschließend in öffentlicher Sitzung nur noch einen Beschluss gefasst. Vielmehr hat der Gemeinderat nach Erkennen seines Fehlers durch das weitere Vorgehen den Anforderungen des Öffentlichkeitsprinzips ausreichend Rechnung tragen.
36	Der erste Schritt war der Beschluss vom 01.08.2011. Durch die Klarstellung, dass die Beratung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist, hat der Gemeinderat seinen Willen und seine Bereitschaft deutlich zum Ausdruck gebracht, neu in öffentlicher Sitzung zu verhandeln. Der im Grundsatz zutreffende und im Termin ausführlich diskutierte Einwand, dass die zuvor geführte Diskussion nicht einfach „aus den Köpfen verbannt“ werden könne und diese deswegen auch Teil des Entscheidungsfindungsprozesses sei, trifft zwar grundsätzlich zu. Allerdings vermag dieser Umstand einen Verstoß gegen das Öffentlichkeitsprinzip nicht zu begründen. In die Entscheidung des einzelnen Gemeinderatsmitglieds fließen eine Vielzahl von Faktoren ein, die nicht Gegenstand der öffentlichen Beratung des Gemeinderats sind, seien es private Gespräche, Beratungen innerhalb der Fraktion oder sonstige Erkenntnisquellen außerhalb des Gemeinderats. Allein der Umstand, dass ein Thema zuvor in nichtöffentlicher Sitzung besprochen wurde, führt nicht dazu, dass dieses endgültig und gleichermaßen unheilbar einer Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung entzogen ist.
37	Die vom Gemeinderat am 01.08.2011 wieder in die richtigen Bahnen gelenkte Verfahrensweise wurde am 29.08.2011 erfolgreich weitergeführt. Die Beratung und Beschlussfassung am 29.08.2011 genügt den Anforderungen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO. Der Gemeinderat befasste sich im Rahmen der öffentlichen Sitzung mit den Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts stellen, sowohl im Rahmen der Diskussion zu § 64 als auch der zu § 65 der Tagesordnung. Insbesondere die Problematik der weiteren Vorgehensweise bezüglich der kleinen Turnhalle sowie der Schaffung von Stellplätzen wurde bereits im Zusammenhang mit der Konkretisierung des Sanierungskonzepts besprochen. Eine nochmalige Diskussion dieser Themen im Rahmen des nächsten Tagesordnungspunktes ist daher nachvollziehbar nicht mehr erfolgt. Festzustellen ist, dass der Gemeinderat am 29.08.2011 seiner Beschlussfassung eine Beratung vorangestellt hat. Dass diese weder die Dauer noch die Intensität der Debatte vom 25.07.2011 erreichte, ist unerheblich. Eine Beratung setzt gerade keine Diskussion um der Diskussion willen voraus, sondern diese kann sich sogar darin erschöpfen, dass die Beteiligten auf Wortmeldungen gänzlich verzichten, wenn etwa bei klarer Sachlage kein Gesprächsbedarf besteht. Unschädlich ist insbesondere auch, dass ausweislich des Protokolls der Bürgermeister „auf die Vorberatung, die zusammen mit Herrn Prof. B. bereits am 01.08.2011 stattgefunden habe“ verwiesen hat. Dies bedeutet nicht etwa, dass hierdurch nicht weiter transparent gemachte, nichtöffentliche Beratungen des Gemeinderats Teil der Beratung vom 29.08.2011 geworden sind. Der Bürgermeister hat schlicht auf die rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter Bezug genommen und hiermit im Übrigen auch deutlich gemacht, dass der Gemeinderat zuvor in der Sache beraten worden ist. Auch die Äußerung des Gemeinderats Ms., die Sache sei „entsprechend vorberaten worden“, stützt die Annahme eines Verstoßes gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz nicht. Unabhängig davon, ob der Gemeinderat Ms. damit eine „Vorberatung“ in seiner Fraktion, die vorangegangene rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter am 01.08.2011 oder die nichtöffentliche Beratung vom 25.07.2011 meint, lässt sich auch hieraus nicht herleiten, dass der Beschluss vom 29.11.2011 verfahrensfehlerhaft erfolgt wäre. Denn diese Aussage ändert nichts an dem Umstand, dass der Gemeinderat im Rahmen der Sitzung den Sachverhalt umfassend beraten hat. Dass eine unzulässige Verlagerung der Beratung in die nichtöffentliche Sitzung nicht stattgefunden hat, wird auch durch den Vergleich der Ergebnisse der Sitzungen vom 25.07.2011 und vom 29.08.2011 deutlich. Die ausführliche Diskussion vom 25.07.2011, in der sich ein beträchtlicher Teil der Gemeinderäte gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesprochen hatte, hatte mit dem anschließenden Beschluss eine gänzlich andere Richtung als der dann einstimmig ergangene Beschluss vom 29.08.2011. Die Kammer teilt insoweit auch nicht die im Termin diskutierte These, bereits am 25.07.2011 sei - quasi aufschiebend bedingt - bereits die einhellige Auffassung vorhanden gewesen, das Vorkaufsrecht solle ausgeübt werden, wenn sich dies nach der rechtlichen Beratung als zulässig und erfolgversprechend erweise, so dass mit der „Absegnung“ durch den Beklagtenvertreter gleichsam die erwartete Bedingung eingetreten sei. Gerade durch den Beschluss vom 01.08.2011 hat der Gemeinderat deutlich gemacht, dass er die Geschehnisse des 25.06.2011 nicht zur Grundlage seiner Entscheidung machen will, sondern mit den Kenntnissen aus der rechtlichen Beratung in öffentlicher Sitzung beraten und entscheiden will. So wie der Gemeinderat jederzeit einen Beschluss aufheben kann, wenn er dessen Fehlerhaftigkeit erkannt hat (Kunze/Bronner/Katz, GemO, Stand 20. Lfg. Oktober 2013, § 34 Rn. 11 und § 37 Rn. 13), und hierauf den Beschluss unter Beachtung der Verfahrensregeln neu fassen kann, konnte der Gemeinderat vorliegend noch vor einer verfahrensfehlerhaften nichtöffentlichen Beschlussfassung sein Vorgehen korrigieren und in öffentlicher Sitzung ordnungsgemäß über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und dieses beschließen.
38	Zuzustimmen ist dem Kläger zwar dahin, dass die Schaffung größtmöglicher Transparenz durch die im Rahmen der mündlichen Verhandlung diskutierten Varianten hätte erzielt werden können, nach denen der Inhalt der Sitzungen vom 25.06.2011 und vom 01.08.2011 in der Sitzung vom 29.08.2011 eingeführt worden wären, sei es durch Bekanntgabe der Beschlüsse der beiden nichtöffentlichen Sitzungen oder auch durch eine Zusammenfassung der geführten Diskussion durch den Bürgermeister. Zwingend erforderlich zur Wahrung des Öffentlichkeitsprinzips war eine solche Vorgehensweise aber nicht. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Öffentlichkeitsprinzip nicht erfordert, dass jegliche Erörterung oder Diskussion der Sache, die letztlich in den Entscheidungsprozess Eingang findet, in öffentlicher Sitzung zu besprechen ist. Dient etwa eine in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführte Vorberatung des Gemeinderats lediglich dazu, zu informieren und zu klären, wie in der späteren Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung mit einer bestimmten Einzelfrage umgegangen werden soll, so liegt hierin keine Ersetzung oder unzulässige Vorwegnahme der öffentlichen Diskussion, wenn in der öffentlichen Sitzung eine Beratung durchgeführt und hierauf ein Beschluss gefasst wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.03.2011 - 5 S 746/10 -, VBlBW 2011, 393). Auch die Vorbehandlung schwieriger Angelegenheiten oder die Vorberatung durch einen Ausschuss (§§ 39 Abs. 5 Satz 2, 41 Abs. 3 GemO) sind ohne weiteres möglich (vgl. dazu Kunze/Bronner/Katz, GemO, a.a.O., § 35 Rn. 12).
39	Insgesamt ist der Beschluss vom 29.08.2011 damit formell rechtmäßig ergangen.
40	2. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, wenn diese in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Ausgeübt werden darf das Vorkaufsrecht nur dann, wenn dies das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
41	Das Grundstück B. Straße 15 liegt im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“, bei dem es sich um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB handelt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit setzt ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen voraus. Das Allgemeinwohl rechtfertigt die Ausübung eines Vorkaufsrechts, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten boden- und eigentumspolitischen sowie städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Ausreichend ist insbesondere auch, wenn ein Grundstück für den Gemeinbedarf, etwa als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche nicht sofort, aber zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird (vgl. Ernst/Zinkhahn, BauGB, Stand 77. Lfg. April 2005, § 24 Rn. 63 und 64 m.w.N.). Die Sanierung bzw. der Neubau der kleinen Turnhalle sowie die Schaffung öffentlicher und privater Stellplätze, wie sie in der Fortschreibung und Konkretisierung des Entwicklungskonzepts sowie aus dem Ausübungsbescheid vom 31.08.2011 zu Grunde gelegt sind, sollen unter Verwendung des Grundstücks B. Straße 15 realisiert werden. Beide Aspekte stellen öffentliche Belange dar, die sowohl unter städtebaulichen Gesichtspunkten beachtlich sind als auch überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit bringen. Unschädlich ist, dass die Konkretisierung der Ziele erst am 29.08.2011 erfolgt ist und diese nicht bereits in dem dem Beschluss vom 22.09.2008 zugrunde liegenden Bericht so vorgesehen waren. Denn sogar bei der Ausübung des Vorkaufsrechts selbst müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung anfangs noch nicht im Einzelnen feststehen, sondern erst mit fortschreitendem Sanierungsverfahren sind höhere Anforderungen an die Konkretisierung zu stellen (Ernst/Zinkhahn, a.a.O., § 24 Rn. 70). Im Hinblick darauf, dass nach dem Beschluss vom 22.09.2008 die Sanierung bis 31.12.2018 abgeschlossen sein soll, hat die Beklagte mit dem Konkretisierungsbeschluss vom 29.08.2011 lediglich einen Schritt zur Realisierung des Sanierungsvorhabens vorgenommen. Angesichts des weiten Spielraums und der Möglichkeit zur Konkretisierung, welche der Gemeinde eingeräumt sind, ist weder der Zeitpunkt noch der Inhalt der Konkretisierungsentscheidung der Beklagten zu beanstanden.
42	Dies gilt auch unter Berücksichtigung von § 27 BauGB. § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB räumt dem Käufer des betroffenen Grundstücks die Möglichkeit ein, die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden, dies allerdings nur dann, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich vor Ablauf der Frist hierzu verpflichtet. Eine Verpflichtung der Gemeinde, ihr Planungsermessen vor Ausübung des Vorkaufsrechts soweit zu konkretisieren, dass die Ziele und Zwecke soweit bestimmt oder bestimmbar sind, dass dem Käufer die Möglichkeit der Abwendungsbefugnis offensteht, gibt es dabei aber nicht. Entsprechend ist auch unter diesem Gesichtspunkt der Grad der Konkretisierung in der Planung nicht zu beanstanden. Nicht ersichtlich ist im Übrigen, ob der Kläger von der Möglichkeit einer Abwendungsbefugnis überhaupt hätte Gebrauch machen wollen.
43	Insgesamt ist die Ausübung des Vorkaufsrechts damit ordnungsgemäß erfolgt.
44	3. Schließlich ist auch die vom Kläger angegriffene, auf 1.855,00 EUR festgesetzte Widerspruchsgebühr nicht zu beanstanden. Das Gebührenverzeichnis Produktbereich/-gruppe 01.10 Nr. 4 der Verordnung des Landratsamtes Bodenseekreis über die Erhebung von Gebühren für die Wahrnehmung von Aufgaben als untere Verwaltungsbehörde und als untere Baurechtsbehörde in der Fassung vom 21.12.2011 (Zurückweisung von förmlichen Rechtsbehelfen im Verwaltungsverfahren) sieht eine Spanne von 10,00 bis 2.500,00 EUR vor. Zutreffend hat das Landratsamt auf die wirtschaftliche Bedeutung der Streitsache sowie die komplexe Materie hingewiesen, die nachvollziehbar einen nicht unerheblichen zeitlichen Verwaltungsaufwand forderte. Unter Berücksichtigung dessen erweist sich die Gebühr als angemessen.
45	Die Klage bleibt daher insgesamt ohne Erfolg.
46	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
47	Das Gericht macht von der Möglichkeit, das Urteil nach § 167 Abs. 2 VwGO hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären, keinen Gebrauch. Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a)

in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder

b)

die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a)

in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder

b)

die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1	Der Kläger wendet sich als Käufer des Grundstücks B. Straße 15 in L. gegen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
2	Das Grundstück B. Straße 15 (Flurstücknummer x) steht im Eigentum von Herrn B. L. Unmittelbar daneben befindet sich das Grundstück mit der Flurstücknummer x, das der Beklagten gehört und mit einer kleinen Turnhalle bebaut ist.
3	Beide Grundstücke liegen im Bereich des Sanierungsgebiets „Östlicher Ortskern“. Dieses hatte der Gemeinderat der Beklagten bereits mit Beschluss vom 22.09.2008 festgesetzt, nachdem im von der Beklagten zum betroffenen Bereich eingeholten Bericht u.a. erheblicher Erneuerungsbedarf für die kleine Turnhalle gesehen worden war. Weiterer Schwerpunkt war auch die Verbesserung der Parkplatzsituation im Sanierungsgebiet. Entsprechend hielt die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets u.a. fest, dass im Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände vorlägen. Der Satzungsbeschluss sieht vor, das insgesamt 6,6 ha umfassende Gebiet durch städtebauliche Sicherungsmaßnahmen zu verbessern und umzugestalten. Konkrete Maßnahmen oder Festlegungen zur Vorgehensweise oder bestimmte Sanierungsmaßnahmen sind nicht genannt.
4	Im Jahr 2011 zeigte sich die Beklagte am Erwerb des Grundstücks B. Straße 15 interessiert. Es bestand die Überlegung, im Rahmen eines Neubaus oder einer Sanierung der benachbarten kleinen Turnhalle das Grundstück B. Straße15 zur Herstellung von Stellplätzen zu nutzen. Letztlich scheiterten die Verhandlungen zwischen der Beklagten und dem Eigentümer aber im Mai 2011.
5	Hierauf schloss Herr B. L. am 30.06.2011 mit dem Kläger einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück (Urkunde Notariat F. Nr. x) mit einem Kaufpreis von 285.000,00 EUR. Die vom ausführenden Notar übersandte Abschrift des Kaufvertrages ging bei der Beklagten am 04.07.2011 ein. Auch der Verkäufer teilte der Beklagten am selben Tag den Vertragsschluss mit.
6	In nichtöffentlicher Sitzung vom 25.07.2011 beriet der Gemeinderat der Beklagten, ob hinsichtlich des Grundstücks ein Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB ausgeübt werden solle. Im Rahmen der Beratung meldeten sich neben dem Bürgermeister die Gemeinderäte Z., S., Ms., K., R., D., Mr. und W. in ausführlicher, teils scharfer Diskussion zu Wort. Die diversen Wortmeldungen und Ausführungen befassten sich maßgeblich mit den nicht zur Zufriedenheit des Gemeinderats geführten Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer im Vorfeld, möglichen rechtlichen Problemen bei der Ausübung des Vorkaufsrechts und dem - womöglich derzeit noch unzureichenden - Sanierungskonzept sowie dem zeitlichen Korsett einer Entscheidungsfindung. Insbesondere die Gemeinderäte Z. und S. meldeten sich wiederholt zu Wort und äußerten, weder sie selbst noch ihre jeweilige Fraktion, die Freien Wähler bzw. die CDU, würden der Ausübung des Vorkaufsrechts zustimmen. Letztlich erging der einstimmige Beschluss, vor einer weiteren Entscheidung eine rechtliche Stellungnahme eines Fachanwaltes einzuholen, nach der in weiterer nichtöffentlicher Sondersitzung eine rechtliche Beratung über das Verfahren zur Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts durch einen Fachanwalt erfolgen solle.
7	Am 01.08.2011 fand eine weitere nichtöffentliche Sitzung des Gemeinderats statt, an der auch der Beklagtenvertreter teilnahm. Nach Erläuterung des Sachverhalts und Klarstellung durch den Bürgermeister, dass eine Sachdiskussion zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht geführt werde, legte der Beklagtenvertreter die rechtliche Lage dar. Er wies insbesondere darauf hin, dass Beratung und Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung zu erfolgen hätten. Die bisherigen Beratungen in nichtöffentlicher Sitzung müssten als gegenstandslos behandelt werden. Unbefangen und unbeeindruckt von der nichtöffentlichen Beratung müsse in öffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und ein Beschluss gefasst werden. Nach weiteren Ausführungen des Beklagtenvertreters und Erörterung der Voraussetzungen des Vorkaufsrechts fasste der Gemeinderat den einstimmigen Beschluss, den Beklagtenvertreter mit der Begleitung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu beauftragen. Er stellte fest, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erstmals in einer weiteren Gemeinderatssitzung stattfinden werde. Die Beratung in der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 sei als gegenstandslos zu betrachten.
8	Mit Schreiben der Beklagten vom 02.08.2011, das diese sowohl an den Eigentümer als auch an den Kläger übersandte, teilte die Beklagte mit, dass sie auf Grund des anstehenden Verkaufs beabsichtige, das Sanierungs- und Entwicklungskonzept im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ fortzuschreiben und zu konkretisieren. Die Verwaltung werde vorschlagen, das der Gemeinde gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB zustehende Vorkaufsrecht auszuüben.
9	Am 29.08.2011 führte der Gemeinderat der Beklagten eine öffentliche Sitzung durch. Gegenstand der Sitzung waren u.a. die Fortschreibung und Konkretisierung des Entwicklungskonzepts im Sanierungsgebiet (§ 64 der Tagesordnung) sowie die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 65 der Tagesordnung). Zum Sanierungskonzept gaben die Gemeinderäte Z., K., D. und Ms. jeweils kurze Wortmeldungen ab. Unter Bezugnahme auf die Beiträge des jeweiligen Vorredners äußerten sie sich zur Bedeutung des Sanierungskonzepts allgemein sowie zum Erfordernis einer Sanierung bzw. eines Neubaus der kleinen Turnhalle und einer Verbesserung der Parkplatzsituation in Gestalt einer Tiefgarage oder oberirdischer Parkplätze. Konkretere Maßnahmen seien - auch mit breiter Bürgerbeteiligung - zu einem späteren Zeitpunkt angezeigt. Danach fasste der Gemeinderat den Beschluss:
10	1. Durch die anstehende Veräußerung des im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ liegenden Grundstücks x (B. Straße 15) besteht Bedarf zur Konkretisierung und Fortschreibung der städtebaulichen Sanierungsziele im städtebaulichen Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“.
11	2. Die Ziele im städtebaulichen Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ werden wie folgt fortgeschrieben und konkretisiert:
12	- Sanierung/Neubau der kleinen Turnhalle unter Inanspruchnahme von umliegenden Flächen zur Neuordnung im betroffenen Bereich des Sanierungsgebiets „Östlicher Ortskern“. - Schaffung öffentlicher und privater Stellplätze ggf. als oberirdische bzw. ggf. als Stellplätze in einer Tiefgarage unter Inanspruchnahme der Flurstücknummern x (B. Straße 15) und x (kleine Turnhalle).
13	3. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der W.t Haus- und Städtebau GmbH das Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ fortzuschreiben und einen entsprechenden Aufstockungsantrag zu stellen.
14	4. Über die Umsetzung der konkreten Maßnahmen wird nach einer Bürgerbeteiligung zum gegebenen Zeitpunkt der Gemeinderat entscheiden.
15	Im Rahmen des weiteren Tagesordnungspunktes, der Ausübung des Vorkaufsrechts, schilderte der Bürgermeister die Situation zum städtebaulichen Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“ sowie zum Kaufvertrag zur Veräußerung des Grundstücks B. Straße 15. Im Folgenden verwies er auf die Vorberatung, die zusammen mit dem Beklagtenvertreter bereits am 01.08.2011 stattgefunden habe. Danach folgten kurze Beiträge der Gemeinderäte Z., K. und Ms.. Der Gemeinderat Z. äußerte, dass in dieser Frage der Gemeinderat in jedem Fall von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen müsse. Schade sei, dass das Grundstück nicht bereits im Vorfeld auf „normale Art und Weise“ habe gekauft werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei aber nun von der Vorgehensweise her rechtlich einwandfrei. Die FWV stimme dem Beschlussvorschlag einstimmig zu. Der Gemeinderat K. wies darauf hin, dass im Sinne des Allgemeinwohls das Vorkaufsrecht - wie im Beschlussvorschlag vorgeschlagen - ausgeübt werden solle. Seine Fraktion stimme ebenfalls einstimmig zu. Der Gemeinderat Ms. schloss sich seinen Vorrednern an. Die Sache sei entsprechend vorberaten worden. Seine Fraktion stimme ebenfalls einstimmig dem Beschlussvorschlag zu. Im folgenden fasste der Gemeinderat einstimmig den Beschluss:
16	1. Es wird festgestellt, dass das Flurstück x (B. Straße 15) […] im Geltungsbereich des rechtskräftig festgesetzten städtebaulichen Sanierungsgebiets „Östlicher Ortskern“ liegt.
17	2. Es wird festgestellt, dass für das veräußerte Grundstück und das benachbarte Flurstück x (kleine Turnhalle) konkrete städtebauliche Zielsetzungen im Rahmen des städtebaulichen Sanierungskonzepts „Östlicher Ortskern“ bestehen, die eine Ausübung des der Gemeinde zustehenden Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB rechtfertigen.
18	3. Die Gemeinde L. macht vom Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB Gebrauch und übt das Vorkaufsrecht am Flurstück x, B. Straße 15, aus. […]
19	Mit Bescheid vom 31.08.2011 an den Verkäufer, den auch der vom Kläger damals beauftragte Rechtsanwalt unter Verweis auf die enthaltene Rechtsbehelfsbelehrung übersandt erhielt, übte die Beklagte bezüglich des Grundstücks B. Straße 15 ihr Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB aus. Sie verwies auf die Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets und den vorangegangenen Ergebnisbericht. Dieser habe den erheblichen Erneuerungsbedarf der kleinen Halle an der B. Straße festgestellt. In öffentlicher Sitzung vom 29.08.2011 habe der Gemeinderat das Sanierungsziel konkretisiert und auf Grundlage von §§ 28 Abs. 2 Satz 1, 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB beschlossen, das Vorkaufsrecht für das Grundstück B. Straße 15 auszuüben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch Gründe des Wohls der Allgemeinheit gerechtfertigt. Nach den am 29.08.2011 beschlossenen Sanierungszielen für die kleine Halle und nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet solle die kleine Halle unter Inanspruchnahme des Grundstücks B. Straße 15 saniert oder neu aufgebaut werden. Außerdem sei es Ziel der Sanierung, das Grundstück auch für die Herstellung öffentlicher und privater Stellplätze zu nutzen.
20	Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 05.09.2011 Widerspruch ein. Er begründete diesen damit, dass beim Gemeinderatsbeschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts und zur Konkretisierung der Sanierungsziele das Öffentlichkeitsgebot verletzt worden sei. Bereits am 25.07.2011 sei in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts diskutiert worden, ohne dass die Öffentlichkeit von dieser Sitzung erfahren habe. Noch in der öffentlichen Sitzung sei der Tagesordnungspunkt gestrichen und in die nichtöffentliche Sitzung verlagert. Bereits zum Zeitpunkt des Anhörungsschreibens vom 02.08.2011 sei erwogen worden, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die maßgebliche Willensbildung habe bis dahin lediglich in nichtöffentlicher Sitzung stattgefunden. In der öffentlichen Sitzung vom 29.08.2011 sei zur Erläuterung und Diskussion des Sachverhalts auf die nichtöffentliche Sitzung vom 01.08.2011 verwiesen worden. Eine weitere öffentliche Diskussion und ein öffentlicher Meinungsaustausch habe nicht stattgefunden. Letztlich sei die Meinungsbildung auf die nichtöffentlichen Sitzungen verlagert worden. Der Beschluss in der öffentlichen Sitzung sei lediglich pro forma gefasst worden. Da die Diskussion am 25.07.2011 noch heftig gewesen sei, könne die am 29.08.2011 getroffene einstimmige Entscheidung nicht ohne vorherigen Meinungsaustausch erfolgt sein. Ein solcher sei aber für die öffentliche Sitzung nicht ersichtlich. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei formell rechtswidrig erfolgt. Darüber hinaus sei die Sanierung, insbesondere die der kleinen Turnhalle, überflüssig. Auch ein Bedarf an Parkplätzen für die Nutzung der kleinen Turnhalle existiere nicht.
21	Mit Widerspruchsbescheid vom 17.09.2012 wies das Landratsamt Bodenseekreis den Widerspruch zurück. Ein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO liege nicht vor. Es könne dahingestellt bleiben, ob bei einem unbeteiligten Beobachter der öffentlichen Sitzung zu § 65 der Tagesordnung tatsächlich der Eindruck entstanden sein könne, dass eine vorweggenommene Sachdiskussion stattgefunden habe, wenn während dieser Sitzung nicht nur explizit auf bisherige Beratungen verwiesen, sondern auch im Anschluss daran ohne eingehende Sachdiskussion über die Ausübung des Vorkaufsrechts abgestimmt werde. Es könne jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass sowohl die Formulierung des Vorsitzenden, man habe alles mit dem Beklagtenvertreter am 01.08.2011 vorberaten als auch die vom Gemeinderat Ms. getroffene Aussage, man habe schon alles vorberaten, missverständlich sein könnte. So sei es zum Beispiel nicht eindeutig zu interpretieren, ob die vom Gemeinderat Ms. angesprochene Vorberatung in einer nichtöffentlichen Gemeinderatssitzung oder einer Fraktionssitzung stattgefunden habe. In der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 sei kein Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts gefasst worden. Die dortige Diskussion sei von der Furcht geprägt gewesen, nunmehr eine überstürzte Entscheidung zu konkreten Sanierungsfragen treffen zu müssen, aber auch von der juristischen Unsicherheit über die Ausübung und Reichweite des Vorkaufsrechts. Deswegen sei man übereingekommen, vor einer weiteren Entscheidung eine rechtliche Beratung zur Ausübung des Vorkaufsrechts einzuholen. Diese sei am 01.08.2011 erfolgt. Der Beklagtenvertreter habe sogleich klargestellt, dass nur eine reine Rechtsberatung erfolge. Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts hätten öffentlich zu erfolgen. Die öffentlichen Sachdiskussionen zu §§ 64 und 65 der Tagesordnung würden dem Öffentlichkeitsgrundsatz gerecht. Die Beratung zu § 65 könne nicht unabhängig und getrennt zu der betreffend § 64 gesehen werden. Das für die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidende Verwendungsziel sei bei der Diskussion zu § 64 besprochen worden. Auch materiell seien die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB erfüllt. Das Grundstück liege in einem festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich. Die Ziele und Zwecke der Sanierung bräuchten anfangs noch nicht im Einzelnen festzustehen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene unter Berücksichtigung der Ziele der Sanierung dem Wohl der Allgemeinheit. Es sei grundsätzlich davon auszugehen, dass gerade im innerstädtischen Bereich immer ein Mangel an Parkplätzen herrsche, so dass für die Schaffung weiterer Stellflächen generell ein öffentliches Bedürfnis bestehe. Zu diesem Ergebnis sei auch die Kommission in der vorbereitenden Untersuchung für das Sanierungsgebiet gekommen. Ob und in welchem Umfang ein Sanierungsbedarf bestehe, ob hierfür Grundstücke erworben werden müssten und wo, wie und in welcher Form Stellplätze oder eine Tiefgarage geschaffen werden müssten, liege in der Planungshoheit der Beklagten, der ein weiter Ermessensspielraum zustehe. Ermessenfehler seien nicht ersichtlich.
22	Am 12.10.2012 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Sigmaringen Klage erhoben. Unter Verweis auf seinen Vortrag im Widerspruchsverfahren rügt er weiterhin die Verletzung der Öffentlichkeitsprinzips. Insbesondere genüge es nicht, wenn in öffentlicher Sitzung nur der eigentliche Beschluss gefasst werde. Hier sei aber die Sachdiskussion in nichtöffentlicher Sitzung am 25.07.2011 vorweggenommen worden. Aus dem Protokoll dieser Sitzung lasse sich ersehen, dass dort eine angeregte, sehr ausführliche und hitzige Diskussion über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt sei. Diese habe den Anspruch gehabt, den gesamten Sachverhalt vollständig zu erfassen und eine abschließende Entscheidung zu finden. In dieser Auseinandersetzung zeige sich plastisch der zur Thematik bestehende Diskussionsbedarf. So sei bereits nach der Einlassung des Bürgermeisters zum Zweck der Sitzung eine umfassende und vollständige Aussprache über die rechtlichen, tatsächlichen und politischen Anforderungen zur Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtigt gewesen. Die weitere nichtöffentliche Sitzung vom 01.08.2011 habe dann die Willensbildung abgeschlossen. Insbesondere die Gemeinderäte S. und K., die sich zuvor stark gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesprochen hätten, hätten ihre Willensbildung nach der rechtlichen Beratung durch den Beklagtenvertreter abgeschlossen. Auch die übrigen Gemeinderatsmitglieder hätten ihre Meinung zu diesem Zeitpunkt bestätigt und gefestigt. Der gesamte Komplex der Vorkaufsrechtausübung sei basierend auf der zuvor geführten Diskussion nochmals nichtöffentlich diskutiert worden. Es sei daher bereits vor irgendeiner öffentlichen Sitzung festgestanden, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle. Die öffentliche Sitzung am 29.08.2011 sei eine reine Abstimmungssitzung gewesen, in der pro forma als Show für die Öffentlichkeit der Beschluss gefasst worden sei. Es helfe nichts, dass man am 01.08.2011 festgestellt habe, dass die Sitzung vom 25.07.2011 gegenstandslos sein solle. In der Sitzung vom 29.08.2011 sei das Sanierungskonzept besprochen worden, zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe es überhaupt keine Diskussion mehr gegeben. Zahlreiche Punkte, die am 25.07.2011 noch für großes Streitpotential gesorgt hätten, seien nicht angesprochen und diskutiert worden. So sei der Einwand der „kalten Enteignung“, eine mögliche gütliche Einigung mit dem Käufer oder die Frage finanzieller Schäden bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht thematisiert worden. Gleiches gelte für die generelle Frage, ob es politisch im Sinne der Beklagten sei, den unüblichen Weg des Vorkaufsrechts zu beschreiten. Weder die Frage der Übereilung noch das zuvor diskutierte mögliche Fehlverhalten des Bürgermeisters bei den Kaufverhandlungen seien zur Sprache gekommen. Die Finanzierung sei nicht besprochen worden. Sämtliche juristischen Aspekte seien nicht diskutiert worden. Dennoch habe sich die noch am 25.07.2011 erklärte Ablehnung durch die FWV- und die CDU-Fraktion am 29.08.2011 um 180 Grad gedreht. Nicht einmal die Hinzuziehung des Beklagtenvertreters zur weiteren Begleitung im Vorkaufsrechtsverfahren sei erwähnt worden. Einem Verstoß gegen § 35 GemO stünden auch die Erörterungen zur Konkretisierung der Sanierungsziele nicht entgegen. Eine Diskussion über die Konkretisierung der Sanierungsziele enthalte noch keine Diskussion darüber, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle. Ohnehin habe es sich um keine echte Diskussion gehandelt, weil auch hier bereits im Rahmen der nichtöffentlichen Sitzung entsprechende Punkte angesprochen worden seien. Insgesamt basiere die Ausübung des Vorkaufsrecht auf einer formell fehlerhaften Willensbildung der Beklagten. Schließlich sei auch die Widerspruchsgebühr maßlos überhöht.
23	Der Kläger beantragt,
24	den Bescheid der Beklagten vom 31. August 2011 und den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Bodenseekreis vom 17. September 2012 aufzuheben sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.
25	Die Beklagte beantragt,
26	die Klage abzuweisen.
27	Sie betont, im Rahmen der Sitzung vom 01.08.2011 sei lediglich eine rechtliche Beratung erfolgt. Dabei habe der Beklagtenvertreter bereits auf die zwingende Einhaltung des Öffentlichkeitsprinzips hingewiesen. Der Beschluss des Gemeinderats, wonach die Beratung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten sei, habe dokumentieren sollen, dass der Gemeinderat die entsprechende Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs zur Kenntnis genommen habe. Es treffe nicht zu, dass die Willensbildung des Gemeinderats bereits am 25.07. oder 01.08.2011 abgeschlossen gewesen sei. So werde auch klägerseits die Auffassung vertreten, am 25.07.2011 sei gerade ein höchst kontroverser Ablauf der Sitzung erfolgt. Am 29.08.2011 seien dagegen zur Beratung nur übereinstimmende Statements abgegeben worden, woraus sich gerade keine Nachwirkung der beiden nichtöffentlichen Sitzungen ableiten ließen. So sei es auch nicht unüblich, dass sich in den vorbereitenden Sitzungen der Fraktionen ein einheitliches Meinungsbild entwickle und deshalb im Gemeinderat keine Diskussion mehr stattfinde. Die Sitzung am 29.08.2011 sei gerade keine Show gewesen. Umgekehrt wäre es zu einer solchen gekommen, wenn nur um der Diskussion willen diskutiert worden wäre. Eine Diskussion liege auch dann vor, wenn ohne Gegenrede, Streit oder laute Worte, sondern in Eintracht ein Tagesordnungspunkt beschlossen werde. Eine Wiederholung der streitigen Erörterung sei nicht erforderlich gewesen. Offensichtlich hätten sich die Gemeinderäte außerhalb der Sitzungen und Beratungen mit der Thematik auseinandergesetzt und die Themen entweder für nicht mehr entscheidungsrelevant oder für geklärt angesehen. Den Bedenken der Klägerseite hätte allenfalls dann zugestimmt werden können, wenn nach nichtöffentlicher Sitzung das später in öffentlicher Sitzung beschlossenen Ergebnis bereits festgestanden hätte. Angesichts der kontroversen Diskussionen in nichtöffentlicher Sitzung sei dies gerade nicht der Fall. Im Übrigen sei eine als unzulässig erkannte Vorberatung gerade so, wie es die Beklagte gehandhabt habe, aus der Welt zu räumen.
28	Dem Gericht lagen die einschlägigen Behördenakten vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.

Entscheidungsgründe

29	Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
30	Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Zwar ist er nicht selbst Adressat der angegriffenen Verfügung vom 31.08.2011. Er ist aber in subjektiven Rechten verletzt. Der Bescheid vom 31.08.2011 stellt einen den Kläger belastenden Verwaltungsakt dar, da ihm durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sein vertragliches Recht auf Verschaffung des Eigentums entzogen wird (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.11.2009 - 4 B 52/09 -; BVerwG, Beschluss vom 25.05.1982 - 4 B 98/82 -). Entsprechend hat die Beklagte ihm den Bescheid auch zur Kenntnis und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen übersandt.
31	Die Klage ist allerdings unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 31.08.2011 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Bodenseekreis vom 17.09.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Insbesondere beruht die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht auf einem formell fehlerhaften Beschluss des Gemeinderats der Beklagten. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufrechts sind gegeben.
32	1. Die Beklagte hat das Vorkaufsrecht in formell rechtmäßiger Weise ausgeübt. Der nach § 24 Abs. 1 Satz 2 GemO zuständige Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 29.08.2011 verfahrensfehlerfrei dessen Ausübung beschlossen. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO vor.
33	Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sind Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GemO nur verhandelt werden, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interesse Einzelner dies erfordern. Das Öffentlichkeitsprinzip ist tragender Verfahrensgrundsatz des kommunalen Verfassungsrechts, dessen Sinn und Zweck dahin geht, in Bezug auf die Arbeit des kommunalen Vertretungsorgans gegenüber der Allgemeinheit Publizität, Information, Kontrolle und Integration zu vermitteln bzw. zu ermöglichen. Der Grundsatz unterwirft die Vertretungskörperschaft der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit und trägt daher dazu bei, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung vorzubeugen und den Anschein zu vermeiden, dass "hinter verschlossenen Türen" etwa unsachliche Motive für die getroffenen Entscheidungen maßgebend gewesen sein können (st. Rspr., vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.07.2000 - 14 S 237/99 -, VBlBW 2001, 65 m.w.N.). Das Öffentlichkeitsprinzip ist außerdem ein Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten. Es hat die Funktion, dem Gemeindebürger den Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaft und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie für die Willensbildung bei künftigen Wahlen zu schaffen. Der Zweck des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO geht daher über eine bloße Unterrichtung des Bürgers hinaus. Er dient dem Ziel einer gesetzmäßigen und sachlichen Arbeit des Gemeinderats sowie der Verhinderung vermeidbarer Missdeutungen seiner Willensbildung und Beschlussfassung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.1966 - I 4/65 -, ESVGH 17, 118).
34	Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze und Anforderungen erfolgten die Beratung und die Beschlussfassung in der Sitzung vom 29.08.2011 in Einklang mit dem Öffentlichkeitsprinzip. Unschädlich ist, dass die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts zuvor Gegenstand der nichtöffentlichen Gemeinderatssitzungen vom 25.07.2011 und vom 01.08.2011 war.
35	Zurecht verweist der Kläger darauf, dass das Öffentlichkeitsprinzip auch für die Sitzung des Gemeinderats gilt, in der über die Ausübung des Vorkaufrechts verhandelt wird, wobei nicht lediglich der Beschluss, sondern auch die Beratung öffentlich zu erfolgen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, Rn. 21 nach juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.08.1990 - 3 S 132/90 - Rn. 26 nach juris, NVwZ 1991, 284). Gründe, die eine Beratung in nichtöffentlicher Sitzung geboten hätten, sind nicht ersichtlich. Zutreffend ist auch, dass der Gemeinderat der Beklagten am 25.06.2011 dennoch in nichtöffentlicher Sitzung eine Beratung zur Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts durchgeführt hat, wobei diese maßgeblich von Unzufriedenheit über den Verlauf der Grundstücksverhandlungen in der Vergangenheit und von Unsicherheit des Gemeinderats hinsichtlich rechtlicher Fragen betreffend die Ausübung des Vorkaufsrechts gekennzeichnet war. Dass eine solche Beratung in nichtöffentlicher Sitzung den Erfordernissen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nicht entspricht, hat der Gemeinderat allerdings - im Übrigen noch vor der Fassung eines Beschlusses über die Ausübung des Vorkaufsrechts - erkannt. Der Beklagtenvertreter hat den Gemeinderat im Rahmen der Sitzung vom 01.08.2011 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sowohl die Beratung als auch der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung zu erfolgen haben. In Reaktion hierauf hat der Gemeinderat in der Sitzung vom 01.08.2011 in einstimmigem Beschluss festgestellt, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erstmals in einer weiteren Gemeinderatssitzung stattfinden wird und die Beratung in der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist. Der Gemeinderat der Beklagten hat also nicht etwa in bewusster Umgehung des Öffentlichkeitsprinzips eine Beratung, von der ihm bekannt war, dass diese zwingend öffentlich zu erfolgen hat, in die nichtöffentliche Sitzung verlagert, um dann in öffentlicher Sitzung nur noch den Beschluss zu fassen. Er hat - anders als in den in der Rechtsprechung bereits entschiedenen Fällen (etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 - a.a.O. und Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, juris) - auch nicht in Unkenntnis des Öffentlichkeitserfordernisses eine nichtöffentliche Beratung durchgeführt und anschließend in öffentlicher Sitzung nur noch einen Beschluss gefasst. Vielmehr hat der Gemeinderat nach Erkennen seines Fehlers durch das weitere Vorgehen den Anforderungen des Öffentlichkeitsprinzips ausreichend Rechnung tragen.
36	Der erste Schritt war der Beschluss vom 01.08.2011. Durch die Klarstellung, dass die Beratung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist, hat der Gemeinderat seinen Willen und seine Bereitschaft deutlich zum Ausdruck gebracht, neu in öffentlicher Sitzung zu verhandeln. Der im Grundsatz zutreffende und im Termin ausführlich diskutierte Einwand, dass die zuvor geführte Diskussion nicht einfach „aus den Köpfen verbannt“ werden könne und diese deswegen auch Teil des Entscheidungsfindungsprozesses sei, trifft zwar grundsätzlich zu. Allerdings vermag dieser Umstand einen Verstoß gegen das Öffentlichkeitsprinzip nicht zu begründen. In die Entscheidung des einzelnen Gemeinderatsmitglieds fließen eine Vielzahl von Faktoren ein, die nicht Gegenstand der öffentlichen Beratung des Gemeinderats sind, seien es private Gespräche, Beratungen innerhalb der Fraktion oder sonstige Erkenntnisquellen außerhalb des Gemeinderats. Allein der Umstand, dass ein Thema zuvor in nichtöffentlicher Sitzung besprochen wurde, führt nicht dazu, dass dieses endgültig und gleichermaßen unheilbar einer Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung entzogen ist.
37	Die vom Gemeinderat am 01.08.2011 wieder in die richtigen Bahnen gelenkte Verfahrensweise wurde am 29.08.2011 erfolgreich weitergeführt. Die Beratung und Beschlussfassung am 29.08.2011 genügt den Anforderungen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO. Der Gemeinderat befasste sich im Rahmen der öffentlichen Sitzung mit den Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts stellen, sowohl im Rahmen der Diskussion zu § 64 als auch der zu § 65 der Tagesordnung. Insbesondere die Problematik der weiteren Vorgehensweise bezüglich der kleinen Turnhalle sowie der Schaffung von Stellplätzen wurde bereits im Zusammenhang mit der Konkretisierung des Sanierungskonzepts besprochen. Eine nochmalige Diskussion dieser Themen im Rahmen des nächsten Tagesordnungspunktes ist daher nachvollziehbar nicht mehr erfolgt. Festzustellen ist, dass der Gemeinderat am 29.08.2011 seiner Beschlussfassung eine Beratung vorangestellt hat. Dass diese weder die Dauer noch die Intensität der Debatte vom 25.07.2011 erreichte, ist unerheblich. Eine Beratung setzt gerade keine Diskussion um der Diskussion willen voraus, sondern diese kann sich sogar darin erschöpfen, dass die Beteiligten auf Wortmeldungen gänzlich verzichten, wenn etwa bei klarer Sachlage kein Gesprächsbedarf besteht. Unschädlich ist insbesondere auch, dass ausweislich des Protokolls der Bürgermeister „auf die Vorberatung, die zusammen mit Herrn Prof. B. bereits am 01.08.2011 stattgefunden habe“ verwiesen hat. Dies bedeutet nicht etwa, dass hierdurch nicht weiter transparent gemachte, nichtöffentliche Beratungen des Gemeinderats Teil der Beratung vom 29.08.2011 geworden sind. Der Bürgermeister hat schlicht auf die rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter Bezug genommen und hiermit im Übrigen auch deutlich gemacht, dass der Gemeinderat zuvor in der Sache beraten worden ist. Auch die Äußerung des Gemeinderats Ms., die Sache sei „entsprechend vorberaten worden“, stützt die Annahme eines Verstoßes gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz nicht. Unabhängig davon, ob der Gemeinderat Ms. damit eine „Vorberatung“ in seiner Fraktion, die vorangegangene rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter am 01.08.2011 oder die nichtöffentliche Beratung vom 25.07.2011 meint, lässt sich auch hieraus nicht herleiten, dass der Beschluss vom 29.11.2011 verfahrensfehlerhaft erfolgt wäre. Denn diese Aussage ändert nichts an dem Umstand, dass der Gemeinderat im Rahmen der Sitzung den Sachverhalt umfassend beraten hat. Dass eine unzulässige Verlagerung der Beratung in die nichtöffentliche Sitzung nicht stattgefunden hat, wird auch durch den Vergleich der Ergebnisse der Sitzungen vom 25.07.2011 und vom 29.08.2011 deutlich. Die ausführliche Diskussion vom 25.07.2011, in der sich ein beträchtlicher Teil der Gemeinderäte gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesprochen hatte, hatte mit dem anschließenden Beschluss eine gänzlich andere Richtung als der dann einstimmig ergangene Beschluss vom 29.08.2011. Die Kammer teilt insoweit auch nicht die im Termin diskutierte These, bereits am 25.07.2011 sei - quasi aufschiebend bedingt - bereits die einhellige Auffassung vorhanden gewesen, das Vorkaufsrecht solle ausgeübt werden, wenn sich dies nach der rechtlichen Beratung als zulässig und erfolgversprechend erweise, so dass mit der „Absegnung“ durch den Beklagtenvertreter gleichsam die erwartete Bedingung eingetreten sei. Gerade durch den Beschluss vom 01.08.2011 hat der Gemeinderat deutlich gemacht, dass er die Geschehnisse des 25.06.2011 nicht zur Grundlage seiner Entscheidung machen will, sondern mit den Kenntnissen aus der rechtlichen Beratung in öffentlicher Sitzung beraten und entscheiden will. So wie der Gemeinderat jederzeit einen Beschluss aufheben kann, wenn er dessen Fehlerhaftigkeit erkannt hat (Kunze/Bronner/Katz, GemO, Stand 20. Lfg. Oktober 2013, § 34 Rn. 11 und § 37 Rn. 13), und hierauf den Beschluss unter Beachtung der Verfahrensregeln neu fassen kann, konnte der Gemeinderat vorliegend noch vor einer verfahrensfehlerhaften nichtöffentlichen Beschlussfassung sein Vorgehen korrigieren und in öffentlicher Sitzung ordnungsgemäß über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und dieses beschließen.
38	Zuzustimmen ist dem Kläger zwar dahin, dass die Schaffung größtmöglicher Transparenz durch die im Rahmen der mündlichen Verhandlung diskutierten Varianten hätte erzielt werden können, nach denen der Inhalt der Sitzungen vom 25.06.2011 und vom 01.08.2011 in der Sitzung vom 29.08.2011 eingeführt worden wären, sei es durch Bekanntgabe der Beschlüsse der beiden nichtöffentlichen Sitzungen oder auch durch eine Zusammenfassung der geführten Diskussion durch den Bürgermeister. Zwingend erforderlich zur Wahrung des Öffentlichkeitsprinzips war eine solche Vorgehensweise aber nicht. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Öffentlichkeitsprinzip nicht erfordert, dass jegliche Erörterung oder Diskussion der Sache, die letztlich in den Entscheidungsprozess Eingang findet, in öffentlicher Sitzung zu besprechen ist. Dient etwa eine in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführte Vorberatung des Gemeinderats lediglich dazu, zu informieren und zu klären, wie in der späteren Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung mit einer bestimmten Einzelfrage umgegangen werden soll, so liegt hierin keine Ersetzung oder unzulässige Vorwegnahme der öffentlichen Diskussion, wenn in der öffentlichen Sitzung eine Beratung durchgeführt und hierauf ein Beschluss gefasst wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.03.2011 - 5 S 746/10 -, VBlBW 2011, 393). Auch die Vorbehandlung schwieriger Angelegenheiten oder die Vorberatung durch einen Ausschuss (§§ 39 Abs. 5 Satz 2, 41 Abs. 3 GemO) sind ohne weiteres möglich (vgl. dazu Kunze/Bronner/Katz, GemO, a.a.O., § 35 Rn. 12).
39	Insgesamt ist der Beschluss vom 29.08.2011 damit formell rechtmäßig ergangen.
40	2. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, wenn diese in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Ausgeübt werden darf das Vorkaufsrecht nur dann, wenn dies das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
41	Das Grundstück B. Straße 15 liegt im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“, bei dem es sich um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB handelt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit setzt ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen voraus. Das Allgemeinwohl rechtfertigt die Ausübung eines Vorkaufsrechts, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten boden- und eigentumspolitischen sowie städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Ausreichend ist insbesondere auch, wenn ein Grundstück für den Gemeinbedarf, etwa als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche nicht sofort, aber zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird (vgl. Ernst/Zinkhahn, BauGB, Stand 77. Lfg. April 2005, § 24 Rn. 63 und 64 m.w.N.). Die Sanierung bzw. der Neubau der kleinen Turnhalle sowie die Schaffung öffentlicher und privater Stellplätze, wie sie in der Fortschreibung und Konkretisierung des Entwicklungskonzepts sowie aus dem Ausübungsbescheid vom 31.08.2011 zu Grunde gelegt sind, sollen unter Verwendung des Grundstücks B. Straße 15 realisiert werden. Beide Aspekte stellen öffentliche Belange dar, die sowohl unter städtebaulichen Gesichtspunkten beachtlich sind als auch überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit bringen. Unschädlich ist, dass die Konkretisierung der Ziele erst am 29.08.2011 erfolgt ist und diese nicht bereits in dem dem Beschluss vom 22.09.2008 zugrunde liegenden Bericht so vorgesehen waren. Denn sogar bei der Ausübung des Vorkaufsrechts selbst müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung anfangs noch nicht im Einzelnen feststehen, sondern erst mit fortschreitendem Sanierungsverfahren sind höhere Anforderungen an die Konkretisierung zu stellen (Ernst/Zinkhahn, a.a.O., § 24 Rn. 70). Im Hinblick darauf, dass nach dem Beschluss vom 22.09.2008 die Sanierung bis 31.12.2018 abgeschlossen sein soll, hat die Beklagte mit dem Konkretisierungsbeschluss vom 29.08.2011 lediglich einen Schritt zur Realisierung des Sanierungsvorhabens vorgenommen. Angesichts des weiten Spielraums und der Möglichkeit zur Konkretisierung, welche der Gemeinde eingeräumt sind, ist weder der Zeitpunkt noch der Inhalt der Konkretisierungsentscheidung der Beklagten zu beanstanden.
42	Dies gilt auch unter Berücksichtigung von § 27 BauGB. § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB räumt dem Käufer des betroffenen Grundstücks die Möglichkeit ein, die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden, dies allerdings nur dann, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich vor Ablauf der Frist hierzu verpflichtet. Eine Verpflichtung der Gemeinde, ihr Planungsermessen vor Ausübung des Vorkaufsrechts soweit zu konkretisieren, dass die Ziele und Zwecke soweit bestimmt oder bestimmbar sind, dass dem Käufer die Möglichkeit der Abwendungsbefugnis offensteht, gibt es dabei aber nicht. Entsprechend ist auch unter diesem Gesichtspunkt der Grad der Konkretisierung in der Planung nicht zu beanstanden. Nicht ersichtlich ist im Übrigen, ob der Kläger von der Möglichkeit einer Abwendungsbefugnis überhaupt hätte Gebrauch machen wollen.
43	Insgesamt ist die Ausübung des Vorkaufsrechts damit ordnungsgemäß erfolgt.
44	3. Schließlich ist auch die vom Kläger angegriffene, auf 1.855,00 EUR festgesetzte Widerspruchsgebühr nicht zu beanstanden. Das Gebührenverzeichnis Produktbereich/-gruppe 01.10 Nr. 4 der Verordnung des Landratsamtes Bodenseekreis über die Erhebung von Gebühren für die Wahrnehmung von Aufgaben als untere Verwaltungsbehörde und als untere Baurechtsbehörde in der Fassung vom 21.12.2011 (Zurückweisung von förmlichen Rechtsbehelfen im Verwaltungsverfahren) sieht eine Spanne von 10,00 bis 2.500,00 EUR vor. Zutreffend hat das Landratsamt auf die wirtschaftliche Bedeutung der Streitsache sowie die komplexe Materie hingewiesen, die nachvollziehbar einen nicht unerheblichen zeitlichen Verwaltungsaufwand forderte. Unter Berücksichtigung dessen erweist sich die Gebühr als angemessen.
45	Die Klage bleibt daher insgesamt ohne Erfolg.
46	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
47	Das Gericht macht von der Möglichkeit, das Urteil nach § 167 Abs. 2 VwGO hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären, keinen Gebrauch. Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

Gründe

29	Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
30	Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Zwar ist er nicht selbst Adressat der angegriffenen Verfügung vom 31.08.2011. Er ist aber in subjektiven Rechten verletzt. Der Bescheid vom 31.08.2011 stellt einen den Kläger belastenden Verwaltungsakt dar, da ihm durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sein vertragliches Recht auf Verschaffung des Eigentums entzogen wird (st. Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 30.11.2009 - 4 B 52/09 -; BVerwG, Beschluss vom 25.05.1982 - 4 B 98/82 -). Entsprechend hat die Beklagte ihm den Bescheid auch zur Kenntnis und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen übersandt.
31	Die Klage ist allerdings unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 31.08.2011 und der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Bodenseekreis vom 17.09.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Insbesondere beruht die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht auf einem formell fehlerhaften Beschluss des Gemeinderats der Beklagten. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufrechts sind gegeben.
32	1. Die Beklagte hat das Vorkaufsrecht in formell rechtmäßiger Weise ausgeübt. Der nach § 24 Abs. 1 Satz 2 GemO zuständige Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 29.08.2011 verfahrensfehlerfrei dessen Ausübung beschlossen. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO vor.
33	Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sind Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 GemO nur verhandelt werden, wenn das öffentliche Wohl oder berechtigte Interesse Einzelner dies erfordern. Das Öffentlichkeitsprinzip ist tragender Verfahrensgrundsatz des kommunalen Verfassungsrechts, dessen Sinn und Zweck dahin geht, in Bezug auf die Arbeit des kommunalen Vertretungsorgans gegenüber der Allgemeinheit Publizität, Information, Kontrolle und Integration zu vermitteln bzw. zu ermöglichen. Der Grundsatz unterwirft die Vertretungskörperschaft der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit und trägt daher dazu bei, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung vorzubeugen und den Anschein zu vermeiden, dass "hinter verschlossenen Türen" etwa unsachliche Motive für die getroffenen Entscheidungen maßgebend gewesen sein können (st. Rspr., vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.07.2000 - 14 S 237/99 -, VBlBW 2001, 65 m.w.N.). Das Öffentlichkeitsprinzip ist außerdem ein Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten. Es hat die Funktion, dem Gemeindebürger den Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaft und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie für die Willensbildung bei künftigen Wahlen zu schaffen. Der Zweck des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO geht daher über eine bloße Unterrichtung des Bürgers hinaus. Er dient dem Ziel einer gesetzmäßigen und sachlichen Arbeit des Gemeinderats sowie der Verhinderung vermeidbarer Missdeutungen seiner Willensbildung und Beschlussfassung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.11.1966 - I 4/65 -, ESVGH 17, 118).
34	Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze und Anforderungen erfolgten die Beratung und die Beschlussfassung in der Sitzung vom 29.08.2011 in Einklang mit dem Öffentlichkeitsprinzip. Unschädlich ist, dass die Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts zuvor Gegenstand der nichtöffentlichen Gemeinderatssitzungen vom 25.07.2011 und vom 01.08.2011 war.
35	Zurecht verweist der Kläger darauf, dass das Öffentlichkeitsprinzip auch für die Sitzung des Gemeinderats gilt, in der über die Ausübung des Vorkaufrechts verhandelt wird, wobei nicht lediglich der Beschluss, sondern auch die Beratung öffentlich zu erfolgen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 -, Rn. 21 nach juris; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 08.08.1990 - 3 S 132/90 - Rn. 26 nach juris, NVwZ 1991, 284). Gründe, die eine Beratung in nichtöffentlicher Sitzung geboten hätten, sind nicht ersichtlich. Zutreffend ist auch, dass der Gemeinderat der Beklagten am 25.06.2011 dennoch in nichtöffentlicher Sitzung eine Beratung zur Frage der Ausübung des Vorkaufsrechts durchgeführt hat, wobei diese maßgeblich von Unzufriedenheit über den Verlauf der Grundstücksverhandlungen in der Vergangenheit und von Unsicherheit des Gemeinderats hinsichtlich rechtlicher Fragen betreffend die Ausübung des Vorkaufsrechts gekennzeichnet war. Dass eine solche Beratung in nichtöffentlicher Sitzung den Erfordernissen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nicht entspricht, hat der Gemeinderat allerdings - im Übrigen noch vor der Fassung eines Beschlusses über die Ausübung des Vorkaufsrechts - erkannt. Der Beklagtenvertreter hat den Gemeinderat im Rahmen der Sitzung vom 01.08.2011 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sowohl die Beratung als auch der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts in öffentlicher Sitzung zu erfolgen haben. In Reaktion hierauf hat der Gemeinderat in der Sitzung vom 01.08.2011 in einstimmigem Beschluss festgestellt, dass die Beratung und Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erstmals in einer weiteren Gemeinderatssitzung stattfinden wird und die Beratung in der nichtöffentlichen Sitzung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist. Der Gemeinderat der Beklagten hat also nicht etwa in bewusster Umgehung des Öffentlichkeitsprinzips eine Beratung, von der ihm bekannt war, dass diese zwingend öffentlich zu erfolgen hat, in die nichtöffentliche Sitzung verlagert, um dann in öffentlicher Sitzung nur noch den Beschluss zu fassen. Er hat - anders als in den in der Rechtsprechung bereits entschiedenen Fällen (etwa VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980 - III 503/79 - a.a.O. und Urteil vom 16.06.1981 - 3 S 271/81 -, juris) - auch nicht in Unkenntnis des Öffentlichkeitserfordernisses eine nichtöffentliche Beratung durchgeführt und anschließend in öffentlicher Sitzung nur noch einen Beschluss gefasst. Vielmehr hat der Gemeinderat nach Erkennen seines Fehlers durch das weitere Vorgehen den Anforderungen des Öffentlichkeitsprinzips ausreichend Rechnung tragen.
36	Der erste Schritt war der Beschluss vom 01.08.2011. Durch die Klarstellung, dass die Beratung vom 25.07.2011 als gegenstandslos zu betrachten ist, hat der Gemeinderat seinen Willen und seine Bereitschaft deutlich zum Ausdruck gebracht, neu in öffentlicher Sitzung zu verhandeln. Der im Grundsatz zutreffende und im Termin ausführlich diskutierte Einwand, dass die zuvor geführte Diskussion nicht einfach „aus den Köpfen verbannt“ werden könne und diese deswegen auch Teil des Entscheidungsfindungsprozesses sei, trifft zwar grundsätzlich zu. Allerdings vermag dieser Umstand einen Verstoß gegen das Öffentlichkeitsprinzip nicht zu begründen. In die Entscheidung des einzelnen Gemeinderatsmitglieds fließen eine Vielzahl von Faktoren ein, die nicht Gegenstand der öffentlichen Beratung des Gemeinderats sind, seien es private Gespräche, Beratungen innerhalb der Fraktion oder sonstige Erkenntnisquellen außerhalb des Gemeinderats. Allein der Umstand, dass ein Thema zuvor in nichtöffentlicher Sitzung besprochen wurde, führt nicht dazu, dass dieses endgültig und gleichermaßen unheilbar einer Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung entzogen ist.
37	Die vom Gemeinderat am 01.08.2011 wieder in die richtigen Bahnen gelenkte Verfahrensweise wurde am 29.08.2011 erfolgreich weitergeführt. Die Beratung und Beschlussfassung am 29.08.2011 genügt den Anforderungen des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO. Der Gemeinderat befasste sich im Rahmen der öffentlichen Sitzung mit den Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts stellen, sowohl im Rahmen der Diskussion zu § 64 als auch der zu § 65 der Tagesordnung. Insbesondere die Problematik der weiteren Vorgehensweise bezüglich der kleinen Turnhalle sowie der Schaffung von Stellplätzen wurde bereits im Zusammenhang mit der Konkretisierung des Sanierungskonzepts besprochen. Eine nochmalige Diskussion dieser Themen im Rahmen des nächsten Tagesordnungspunktes ist daher nachvollziehbar nicht mehr erfolgt. Festzustellen ist, dass der Gemeinderat am 29.08.2011 seiner Beschlussfassung eine Beratung vorangestellt hat. Dass diese weder die Dauer noch die Intensität der Debatte vom 25.07.2011 erreichte, ist unerheblich. Eine Beratung setzt gerade keine Diskussion um der Diskussion willen voraus, sondern diese kann sich sogar darin erschöpfen, dass die Beteiligten auf Wortmeldungen gänzlich verzichten, wenn etwa bei klarer Sachlage kein Gesprächsbedarf besteht. Unschädlich ist insbesondere auch, dass ausweislich des Protokolls der Bürgermeister „auf die Vorberatung, die zusammen mit Herrn Prof. B. bereits am 01.08.2011 stattgefunden habe“ verwiesen hat. Dies bedeutet nicht etwa, dass hierdurch nicht weiter transparent gemachte, nichtöffentliche Beratungen des Gemeinderats Teil der Beratung vom 29.08.2011 geworden sind. Der Bürgermeister hat schlicht auf die rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter Bezug genommen und hiermit im Übrigen auch deutlich gemacht, dass der Gemeinderat zuvor in der Sache beraten worden ist. Auch die Äußerung des Gemeinderats Ms., die Sache sei „entsprechend vorberaten worden“, stützt die Annahme eines Verstoßes gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz nicht. Unabhängig davon, ob der Gemeinderat Ms. damit eine „Vorberatung“ in seiner Fraktion, die vorangegangene rechtliche Beratung durch den Beklagtenvertreter am 01.08.2011 oder die nichtöffentliche Beratung vom 25.07.2011 meint, lässt sich auch hieraus nicht herleiten, dass der Beschluss vom 29.11.2011 verfahrensfehlerhaft erfolgt wäre. Denn diese Aussage ändert nichts an dem Umstand, dass der Gemeinderat im Rahmen der Sitzung den Sachverhalt umfassend beraten hat. Dass eine unzulässige Verlagerung der Beratung in die nichtöffentliche Sitzung nicht stattgefunden hat, wird auch durch den Vergleich der Ergebnisse der Sitzungen vom 25.07.2011 und vom 29.08.2011 deutlich. Die ausführliche Diskussion vom 25.07.2011, in der sich ein beträchtlicher Teil der Gemeinderäte gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgesprochen hatte, hatte mit dem anschließenden Beschluss eine gänzlich andere Richtung als der dann einstimmig ergangene Beschluss vom 29.08.2011. Die Kammer teilt insoweit auch nicht die im Termin diskutierte These, bereits am 25.07.2011 sei - quasi aufschiebend bedingt - bereits die einhellige Auffassung vorhanden gewesen, das Vorkaufsrecht solle ausgeübt werden, wenn sich dies nach der rechtlichen Beratung als zulässig und erfolgversprechend erweise, so dass mit der „Absegnung“ durch den Beklagtenvertreter gleichsam die erwartete Bedingung eingetreten sei. Gerade durch den Beschluss vom 01.08.2011 hat der Gemeinderat deutlich gemacht, dass er die Geschehnisse des 25.06.2011 nicht zur Grundlage seiner Entscheidung machen will, sondern mit den Kenntnissen aus der rechtlichen Beratung in öffentlicher Sitzung beraten und entscheiden will. So wie der Gemeinderat jederzeit einen Beschluss aufheben kann, wenn er dessen Fehlerhaftigkeit erkannt hat (Kunze/Bronner/Katz, GemO, Stand 20. Lfg. Oktober 2013, § 34 Rn. 11 und § 37 Rn. 13), und hierauf den Beschluss unter Beachtung der Verfahrensregeln neu fassen kann, konnte der Gemeinderat vorliegend noch vor einer verfahrensfehlerhaften nichtöffentlichen Beschlussfassung sein Vorgehen korrigieren und in öffentlicher Sitzung ordnungsgemäß über die Ausübung des Vorkaufsrechts beraten und dieses beschließen.
38	Zuzustimmen ist dem Kläger zwar dahin, dass die Schaffung größtmöglicher Transparenz durch die im Rahmen der mündlichen Verhandlung diskutierten Varianten hätte erzielt werden können, nach denen der Inhalt der Sitzungen vom 25.06.2011 und vom 01.08.2011 in der Sitzung vom 29.08.2011 eingeführt worden wären, sei es durch Bekanntgabe der Beschlüsse der beiden nichtöffentlichen Sitzungen oder auch durch eine Zusammenfassung der geführten Diskussion durch den Bürgermeister. Zwingend erforderlich zur Wahrung des Öffentlichkeitsprinzips war eine solche Vorgehensweise aber nicht. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Öffentlichkeitsprinzip nicht erfordert, dass jegliche Erörterung oder Diskussion der Sache, die letztlich in den Entscheidungsprozess Eingang findet, in öffentlicher Sitzung zu besprechen ist. Dient etwa eine in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführte Vorberatung des Gemeinderats lediglich dazu, zu informieren und zu klären, wie in der späteren Beratung und Beschlussfassung in öffentlicher Sitzung mit einer bestimmten Einzelfrage umgegangen werden soll, so liegt hierin keine Ersetzung oder unzulässige Vorwegnahme der öffentlichen Diskussion, wenn in der öffentlichen Sitzung eine Beratung durchgeführt und hierauf ein Beschluss gefasst wird (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.03.2011 - 5 S 746/10 -, VBlBW 2011, 393). Auch die Vorbehandlung schwieriger Angelegenheiten oder die Vorberatung durch einen Ausschuss (§§ 39 Abs. 5 Satz 2, 41 Abs. 3 GemO) sind ohne weiteres möglich (vgl. dazu Kunze/Bronner/Katz, GemO, a.a.O., § 35 Rn. 12).
39	Insgesamt ist der Beschluss vom 29.08.2011 damit formell rechtmäßig ergangen.
40	2. Auch die materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu, wenn diese in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen. Ausgeübt werden darf das Vorkaufsrecht nur dann, wenn dies das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).
41	Das Grundstück B. Straße 15 liegt im Sanierungsgebiet „Östlicher Ortskern“, bei dem es sich um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet im Sinne des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB handelt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit setzt ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander im Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen voraus. Das Allgemeinwohl rechtfertigt die Ausübung eines Vorkaufsrechts, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten boden- und eigentumspolitischen sowie städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Ausreichend ist insbesondere auch, wenn ein Grundstück für den Gemeinbedarf, etwa als Verkehrs-, Versorgungs- oder Grünfläche nicht sofort, aber zu einem späteren Zeitpunkt benötigt wird (vgl. Ernst/Zinkhahn, BauGB, Stand 77. Lfg. April 2005, § 24 Rn. 63 und 64 m.w.N.). Die Sanierung bzw. der Neubau der kleinen Turnhalle sowie die Schaffung öffentlicher und privater Stellplätze, wie sie in der Fortschreibung und Konkretisierung des Entwicklungskonzepts sowie aus dem Ausübungsbescheid vom 31.08.2011 zu Grunde gelegt sind, sollen unter Verwendung des Grundstücks B. Straße 15 realisiert werden. Beide Aspekte stellen öffentliche Belange dar, die sowohl unter städtebaulichen Gesichtspunkten beachtlich sind als auch überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit bringen. Unschädlich ist, dass die Konkretisierung der Ziele erst am 29.08.2011 erfolgt ist und diese nicht bereits in dem dem Beschluss vom 22.09.2008 zugrunde liegenden Bericht so vorgesehen waren. Denn sogar bei der Ausübung des Vorkaufsrechts selbst müssen die Ziele und Zwecke der Sanierung anfangs noch nicht im Einzelnen feststehen, sondern erst mit fortschreitendem Sanierungsverfahren sind höhere Anforderungen an die Konkretisierung zu stellen (Ernst/Zinkhahn, a.a.O., § 24 Rn. 70). Im Hinblick darauf, dass nach dem Beschluss vom 22.09.2008 die Sanierung bis 31.12.2018 abgeschlossen sein soll, hat die Beklagte mit dem Konkretisierungsbeschluss vom 29.08.2011 lediglich einen Schritt zur Realisierung des Sanierungsvorhabens vorgenommen. Angesichts des weiten Spielraums und der Möglichkeit zur Konkretisierung, welche der Gemeinde eingeräumt sind, ist weder der Zeitpunkt noch der Inhalt der Konkretisierungsentscheidung der Beklagten zu beanstanden.
42	Dies gilt auch unter Berücksichtigung von § 27 BauGB. § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB räumt dem Käufer des betroffenen Grundstücks die Möglichkeit ein, die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden, dies allerdings nur dann, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen und er sich vor Ablauf der Frist hierzu verpflichtet. Eine Verpflichtung der Gemeinde, ihr Planungsermessen vor Ausübung des Vorkaufsrechts soweit zu konkretisieren, dass die Ziele und Zwecke soweit bestimmt oder bestimmbar sind, dass dem Käufer die Möglichkeit der Abwendungsbefugnis offensteht, gibt es dabei aber nicht. Entsprechend ist auch unter diesem Gesichtspunkt der Grad der Konkretisierung in der Planung nicht zu beanstanden. Nicht ersichtlich ist im Übrigen, ob der Kläger von der Möglichkeit einer Abwendungsbefugnis überhaupt hätte Gebrauch machen wollen.
43	Insgesamt ist die Ausübung des Vorkaufsrechts damit ordnungsgemäß erfolgt.
44	3. Schließlich ist auch die vom Kläger angegriffene, auf 1.855,00 EUR festgesetzte Widerspruchsgebühr nicht zu beanstanden. Das Gebührenverzeichnis Produktbereich/-gruppe 01.10 Nr. 4 der Verordnung des Landratsamtes Bodenseekreis über die Erhebung von Gebühren für die Wahrnehmung von Aufgaben als untere Verwaltungsbehörde und als untere Baurechtsbehörde in der Fassung vom 21.12.2011 (Zurückweisung von förmlichen Rechtsbehelfen im Verwaltungsverfahren) sieht eine Spanne von 10,00 bis 2.500,00 EUR vor. Zutreffend hat das Landratsamt auf die wirtschaftliche Bedeutung der Streitsache sowie die komplexe Materie hingewiesen, die nachvollziehbar einen nicht unerheblichen zeitlichen Verwaltungsaufwand forderte. Unter Berücksichtigung dessen erweist sich die Gebühr als angemessen.
45	Die Klage bleibt daher insgesamt ohne Erfolg.
46	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
47	Das Gericht macht von der Möglichkeit, das Urteil nach § 167 Abs. 2 VwGO hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären, keinen Gebrauch. Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a)

in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder

b)

die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19. Oktober 2012 - 5 K 1969/12 - geändert. Der Antrag des Antragstellers, im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig festzustellen, dass das am 9. Januar 2012 eingereichte Bürgerbegehren zu der Frage "Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in Leimen im Eigentum der Stadt verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden?" zulässig ist, wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Der Streitwert wird auf 5.000.-- EUR festgesetzt.

Gründe

1	Die zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts hat in der Sache Erfolg. Die von der Antragsgegnerin in der Beschwerdebegründung fristgemäß (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat grundsätzlich beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), geben dem Senat Veranlassung, den angefochtenen Beschluss zu ändern und den Antrag des Antragstellers auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO auf vorläufige Feststellung der Zulässigkeit des Bürgerbegehrens abzulehnen.
2	Wie das Verwaltungsgericht zutreffend zugrundegelegt hat, kommt die begehrte vorläufige Feststellung der Zulässigkeit eines Bürgerbegehrens nur dann in Betracht, wenn die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens bereits im einstweiligen Rechtsschutzverfahren mit solcher Wahrscheinlichkeit bejaht werden kann, dass eine gegenteilige Entscheidung im Hauptsacheverfahren praktisch ausgeschlossen werden kann und der mit dem Hauptsacheverfahren verbundene Zeitablauf voraussichtlich eine Erledigung des Bürgerbegehrens zur Folge hätte. Anordnungsgrund und Anordnungsanspruch müssen in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand liegen (vgl. nur Senatsbeschluss vom 27.04.2010 - 1 S 2810/09 - VBlBW 2010, 311, m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.
3	Es kann offen bleiben, ob aufgrund der von der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren vorgelegten notariellen Bewilligung und Beantragung des Vollzugs des Eigentumswechsels am streitigen Grundstück von der Antragsgegnerin auf den Bauträger, an den mit Kaufvertrag vom 30.08.2012 das Grundstück verkauft worden ist, vom 30.11.2012 und der von diesem Bauträger am 01.12.2012 vorgenommenen, von der Antragsgegnerin als Grundstückseigentümerin während des Beschwerdeverfahrens geduldeten Fällung der Bäume auf dem Grundstück ein Anordnungsgrund nicht mehr besteht. Denn jedenfalls fehlt es an einem Anordnungsanspruch. Die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens liegt nicht in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand.
4	Zutreffend hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass es sich um ein so genanntes kassatorisches Bürgerbegehren nach § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO handelt. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat hierauf Bezug. Das Bürgerbegehren richtet sich, wie vom Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, gegen den in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010. Es war daher sechs Wochen nach Bekanntgabe des Beschlusses einzureichen. Die Einhaltung dieser Frist lässt sich nicht mit der hier erforderlichen Offenkundigkeit feststellen.
5	Ob der Beschluss vom 16.12.2010 in der Sitzung des Gemeinderats vom 27.01.2011 im Wortlaut verlesen wurde, ist zwischen den Beteiligten streitig. Das Protokoll über die Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 27.01.2011 weist unter dem Tagesordnungspunkt 3 "Gemeinderat Bekanntgabe von Entscheidungen aus nicht-öffentlicher Sitzung" aus: „Oberbürgermeister ... gibt die Entscheidungen bekannt. Es ergeht folgender Beschluss (Kennwort: Gemeinderat). Die bekannt gegebenen Beschlüsse der 10. nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 werden zur Kenntnis genommen." Die Antragsgegnerin hat hierzu vorgetragen, die aufgeführten Beschlüsse aus der nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 seien in der Sitzung vom 27.01.2011 wortwörtlich wiedergegeben worden. Der Antragsteller, der in der Sitzung vom 27.01.2011 anwesend war, hat demgegenüber geltend gemacht, er habe keine Bekanntgabe des Beschlusses vom 16.12.2010 vernommen, es sei nur verlesen worden, dass die bekannt gegebenen Beschlüsse zur Kenntnis genommen würden. Die Rhein-Neckar-Zeitung hat am 29.01.2011 unter anderem berichtet, dass die Stadt Leimen ihren Alten Sportplatz zum Zwecke der Bebauung per Anbieterwettbewerb an den meistbietenden Investor veräußern wolle, dem die Kosten für das entsprechende Bebauungsplanverfahren obliegen sollten, und dass der alte Baumbestand nach dem gemeinderätlichen Konsens weitestgehend erhalten bleiben solle.
6	Zwar handelt es sich bei der Bekanntgabe von in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschlüssen nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO um einen aus der Sphäre der Gemeinde stammenden Umstand, für den im Grundsatz zunächst die Gemeinde die Darlegungslast trifft. Dieser hat die Antragsgegnerin jedoch genügt. Angesichts der Tatsachen, dass der Bericht in der Rhein-Neckar-Zeitung manche Details des beschlossenen Verkaufs berichtete und dass das Protokoll über die Sitzung vom 27.01.2011 wiedergibt, dass die Entscheidungen aus der nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 bekannt gegeben wurden, ist das Vorbringen der Antragsgegnerin, in dieser Sitzung seien die Beschlüsse aus der nicht-öffentlichen Sitzung wortwörtlich wiedergegeben worden, jedenfalls mindestens so plausibel wie der entgegengesetzte Vortrag des Antragstellers hierzu. Im vorliegenden Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kann daher nicht von einer fehlenden Bekanntgabe des Beschlusses nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO ausgegangen werden.
7	Offen bleiben kann hier, ob zur Bekanntgabe nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO etwas Weiteres hinzutreten muss, um die 6-Wochen-Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO auszulösen. Der Begriff der Bekanntgabe in § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO ist nicht identisch mit dem der öffentlichen Bekanntmachung in § 4 Abs. 3 Satz 1 GemO. In dem Bereich, in dem der Einzelne nicht durch den Beschluss unmittelbar betroffen ist, bedarf es nicht einer förmlichen Bekanntmachung. Vielmehr reicht hier aus, wenn ohne formelle Bekanntmachung gewährleistet ist, dass der Bürger von der Beschlussfassung Kenntnis erlangen kann. Denn die nichtamtliche Bekanntgabe erfüllt im wesentlichen eine "Anstoßfunktion", die erkennen lässt, dass ein möglicherweise die Ausschlussfrist in Lauf setzender Gemeinderatsbeschluss gefasst wurde, und den Betroffenen auf diese Weise veranlasst, sich rechtzeitig und umfassend über den Inhalt der Beschlussfassung zu vergewissern (st. Rspr. des Senats, vgl. Urt. v. 14.11.1983 - 1 S 1204/83 - NVwZ 1985, 288; Beschl. v. 17.11.1983 - 1 S 2669/83 - BWGZ 1992, 598; Urt. v. 18.06.1990 - 1 S 657/90 - BWGZ 1992, 599; Beschl. v. 27.04.2010, a.a.O.). Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats genügt dabei auch eine Veröffentlichung des wesentlichen Inhalts der Beschlussfassung in der örtlichen Presse oder im redaktionellen Teil des Amtsblattes, die den Bürger hinreichend über den Inhalt des Beschlusses unterrichtet und ihm eine Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren ermöglicht (a.a.O.). In dieser Rechtsprechung kommt zum Ausdruck, dass der Lauf der Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht an die Beschlussfassung selbst anknüpft. Bereits der Gesetzeswortlaut legt nahe, dass zu der Beschlussfassung ein zusätzliches Ereignis, nämlich die Bekanntgabe hinzutreten muss, um die 6-Wochen-Frist auszulösen, und dass es sich dabei um eine nach außen tretende Verlautbarung handeln muss. Dafür mag auch der Zweck des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO sprechen, den Fristbeginn davon abhängig zu machen, dass die Einwohner hinreichenden Anlass haben, die Einleitung eines Bürgerbegehrens zu prüfen. Den Begriff der Bekanntgabe i.S.d. § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO hat der Gesetzgeber freilich nicht definiert. Für in nicht-öffentlicher Sitzung gefasste Beschlüsse - die nach der Gemeindeordnung jedoch nicht der Regelfall sind - sieht § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO vor, dass diese nach Wiederherstellung der Öffentlichkeit oder in der nächsten öffentlichen Sitzung bekanntzugeben sind. Unter anderem hieran anknüpfend, ist in der Literatur jüngst erörtert worden, ob es vorzugswürdig wäre, künftig grundsätzlich auf die Verlautbarung des Beschlusses in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats abzustellen und nur hilfsweise, sofern eine solche nicht erfolgt, auf die erste Veröffentlichung in der Presse oder in einem Amtsblatt (vgl. Hofmann, VBlBW 2012, 371, 372). Auch der Hessische Verwaltungsgerichtshof und das Sächsische Oberverwaltungsgericht stellen - für vergleichbare Regelungen, bei denen die Frist für ein kassatorisches Bürgerbegehren mit der Bekanntgabe des Gemeinderatsbeschlusses beginnt - auf die Beschlussfassung selbst ab (vgl. HessVGH, Urt. v. 02.04.2004 - 8 UE 2529/03 - juris Rn. 36; SächsOVG, Beschl. v. 14.07.2008 - 4 B 196/08 - juris Rn. 10). Diese Fragen können hier offen bleiben. Denn das kassatorische Bürgerbegehren des Antragstellers wahrte unabhängig von der Frage, ob es für das Ingangsetzen der Frist des § 21 Abs. 3 Abs. 3 Halbsatz 2 GemO auf die Bekanntgabe des Beschlusses in der öffentlichen Sitzung am 27.01.2011 oder die Berichterstattung über den wesentlichen Inhalt dieses Beschlusses in der Rhein-Neckar-Zeitung vom 29.01.2011 ankommt, die 6-Wochen-Frist nicht. Es kann mithin nicht mit einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit festgestellt werden, dass die 6-Wochen-Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO eingehalten worden ist.
8	Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Beschluss führt ein etwaiger Verstoß gegen die Vorschrift des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO über die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats hier nicht dazu, dass die Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht in Lauf gesetzt wurde. Der Grundsatz der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen gehört zu den wesentlichen Verfahrensbestimmungen des Gemeinderechts. Er hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (vgl. Senatsurt. v. 09.11.1966 - I 5/65 - ESVGH 17, 118). Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 09.03.1998 - 5 S 3203/97 - juris, m.w.N.) und begründet daher die Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses (vgl. Senatsbeschluss vom 22.07.1991 - 1 S 1258/90 - VBlBW 1992, 140; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 18.06.1980 - III 503/79 - juris; Beschl. v. 08.08.1990 - 3 S 132/90 - NVwZ 1991, 284).
9	Die Folgen eines solchen Verfahrensverstoßes und der Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses lassen sich nicht für alle Gemeinderatsbeschlüsse einheitlich bestimmen. Ist Gegenstand des Gemeinderatsbeschlusses eine Satzung, so führt der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO regelmäßig zur Rechtswidrigkeit und damit Unwirksamkeit der Satzung. Für die Satzung als Rechtsnorm führt grundsätzlich, abgesehen von Heilungsvorschriften wie in § 4 Abs. 4 GemO und §§ 214 f. BauGB, jeder Fehler formeller oder materieller Art zur Nichtigkeit der Norm (sog. Nichtigkeitsdogma, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 07.05.2001 - 2 BvK 1/00 - BVerfGE 103, 332). Ein Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO hat daher regelmäßig die Ungültigkeit und damit Nichtigkeit des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans zur Folge (vgl. Senatsurt. v. 09.11.1966, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 12.01.1971 - II 141/68 - ESVGH 22, 18). Handelt es sich nicht um einen Satzungsbeschluss, führt der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO dazu, dass ein von der Gemeinde erlassener Bescheid, der den Vollzug des Beschlusses des Gemeinderats darstellt (vgl. § 43 Abs. 1 GemO), ebenfalls rechtswidrig ist. Denn der Bescheid hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (vgl. § 43 Abs. 2 Satz 1 GemO). Jedoch kann ein solcher rechtswidriger Verwaltungsakt gemäß § 46 LVwVfG Bestand haben (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 18.06.1980, a.a.O., und v. 08.08.1990, a.a.O., jeweils zur Ausübung des Vorkaufsrechts). Ist ein Verwaltungsakt - z.B. ein dinglicher Verwaltungsakt nach § 35 Satz 2 LVwVfG über die Benennung einer Straße - bereits Gegenstand der Beschlussfassung des Gemeinderats selbst, bestimmen sich die Folgen des Verstoßes gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nach den Regeln über die Wirksamkeit von Verwaltungsakten. Daher ist in solchen Fällen möglich, dass der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nach § 46 LVwVfG unbeachtlich ist (vgl. Senatsbeschluss vom 22.07.1991, a.a.O.).
10	Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat im vorliegenden Fall mit dem Beschluss vom 16.12.2010 im wesentlichen beschlossen, dem Verkauf und der Bebauung des Geländes Alter Sportplatz zuzustimmen, die Verwaltung zu beauftragen, das Grundstück auf Verhandlungsbasis von 250,-- EUR pro Quad-ratmeter anzubieten und die Vergabe durch einen Anbieterwettbewerb durchzuführen. Eine unmittelbar rechtsbegründende, -vernichtende oder -gestal-tende Wirkung im Verhältnis zu Dritten hatte dieser Beschluss nicht. Der Beschluss, der Gegenstand der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 27.01.2011 und der Berichterstattung in der Rhein-Neckar-Zeitung vom 29.01.2011 war, bedurfte der Umsetzung durch die Gemeindeverwaltung der Antragsgegnerin und gab dieser hierfür inhaltliche Vorgaben. Dabei war klar, dass für den Verkauf selbst wiederum ein Gemeinderatsbeschluss notwendig sein würde. Bei dieser Ausgangslage war eine Anstoßfunktion für den einzelnen Gemeindeeinwohner gegeben. Die gesetzliche Ausschlussfrist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO soll im Interesse der Rechtssicherheit und -klarheit vermeiden, dass die Ausführung von Gemeinderatsbeschlüssen in wichtigen Gemeindeangelegenheiten längere Zeit nicht in Angriff genommen werden kann oder gar mit besonderem Aufwand rückgängig gemacht werden muss. Die Regelung dient damit der Effektivität und Sparsamkeit der Gemeindeverwaltung und ist zugleich Ausdruck eines Vorrangs der Entscheidungsbefugnis des Gemeinderats im System der repräsentativen Demokratie (vgl. Senatsurteil v. 14.11.1983, a.a.O.; ebenso SächsOVG, Beschl. v. 14.07.2008 - 4 B 196/08 - SächsVBl 2008, 218, m.w.N.). Zugleich ist durch die Bekanntgabe der Gemeinderatsbeschlüsse zu gewährleisten, dass die in der Gemeindeordnung vorgesehenen Mittel direkter Demokratie von den Bürgern effektiv wahrgenommen werden können. Der einzelne Gemeindeeinwohner hatte in einer solchen Situation wie hier hinreichenden Anlass und die Möglichkeit, sich über den Inhalt des in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschlusses zu unterrichten und eine eigene Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren zu treffen. Die Anstoßfunktion war mithin gegeben. Ob anderes gelten würde, wenn der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO offenkundig wäre, kann offen bleiben. Denn eine solche Konstellation liegt hier nicht vor.
11	Schließlich macht der Antragsteller ohne Erfolg geltend, dass aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 16.12.2010 sich das Vorhaben noch in einem Stadium befunden habe, in dem sich das Für und Wider noch nicht einigermaßen verlässlich habe beurteilen lassen, so dass das Bürgerbegehren nicht verfristet gewesen sei, und dass weniger als etwa die Hälfte des Gemeinderats bei der Beschlussfassung vom 16.12.2010 das Altlastengutachten zum Alten Sportplatz gekannt hätten. Wie der Senat bereits entschieden hat, entfaltet ein die Planung eines Vorhabens einleitender weichenstellender Grundsatzbeschluss des Gemeinderats keine Sperrwirkung gegen ein Bürgerbegehren in derselben Angelegenheit, wenn die Ausgestaltung des Vorhaben noch derart offen war, dass sich das Für und Wider nicht zumindest einigermaßen verlässlich beurteilen ließ (vgl. Senatsbeschluss vom 30.09.2010 - 1 S 1722/10 - VBlBW 2011, 26). Eine solche Kon-stellation ist hier jedoch nicht gegeben. Mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 waren die wesentlichen Punkte zur zukünftigen Nutzung des Alten Sportplatzes, nämlich die Bebauung zu Wohnzwecken, der Verkauf an einen Investor und die Verhandlungsbasis hierfür von 250,-- EUR pro Quadratmeter festgelegt. Ob bei der Einberufung der Gemeinderatssitzung vom 16.12.2010 gegen § 34 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GemO, wonach bei der Einberufung des Gemeinderats die für die Verhandlung erforderlichen Unterlagen beizufügen sind, verstoßen wurde, kann offen bleiben. § 34 Abs. 1 Satz 1 GemO ist eine Schutznorm des einzelnen Gemeinderats (vgl. nur Senatsurteil vom 25.03.1999 - 1 S 2059/98 - VBlBW 1999, 304, m.w.N.). Auf eine etwaige Verletzung dieser Norm kann sich der Antragsteller daher nicht berufen.
12	Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 1, § 52 Abs. 2 GKG.
13	Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Tenor

1. Im Wege der einstweiligen Anordnung wird vorläufig festgestellt, dass das am 09. Januar 2012 eingereichte Bürgerbegehren zu der Frage „Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in ... im Eigentum der Stadt verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden ?“ zulässig ist.

2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Der Streitwert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe

1	Der Antragsteller begehrt die gerichtliche Feststellung im Eilverfahren, dass das Bürgerbegehren zu der Frage „Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in ... im Eigentum der Stadt verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden?“ zulässig ist.
2	Der Antragsteller ist Mitunterzeichner des eingereichten Bürgerbegehrens. Bei dem Gelände des „Alten Sportplatzes“ in ... handelt es sich um eine Sportanlage, die als Hartplatz ausgeführt ist. Ein Rand des Platzes wird von einer Baumreihe (Platanen, Rosskastanien und Linden) gesäumt. Die Sportanlage wird unter anderem für den Trainingsbetrieb der Fußballmannschaften des VfB ... 1914 e.V. sowie für den Schulsport genutzt. Eigentümerin des Grundstücks (Flst.Nr. 6030, Gemarkung ...) ist die Stadt ... Der VfB ... ist Pächter des Geländes. Die Sportanlage ist sanierungsbedürftig und nicht mehr zeitgemäß.
3	Der Technische Ausschuss des Gemeinderats der Antragsgegnerin beriet am 11.12.2008 über die Frage des Verkaufs des alten Sportgeländes sowie die Planung einer Wohnbebauung an dieser Stelle (AS 287). Am 19.05.2010 beriet der Technische Ausschuss erneut über die Bebauung des Alten Sportplatzes (AS 279). Ihm lag das Bodengutachten der Gesellschaft für Umwelt und Flächenrecycling vom 10.04.2010 (GfU) vor. Die Verwaltung wurde beauftragt, die Bebauungsvarianten weiter auszuarbeiten, um genauere Aussagen über bebaute Fläche und mögliche Verkaufserlöse zu bekommen. Die Gremienvorlage vom 23.11.2010 für die nichtöffentliche Sitzung des Gemeinderats am 16.12.2010 enthielt den Beschlussvorschlag, dem Verkauf und der Bebauung des Geländes zuzustimmen (AS 275).
4	Der Beschlussauszug der Antragsgegnerin über die nichtöffentliche Gemeinderatssitzung vom 16.12.2010 mit dem Thema „Grundstücksangelegenheiten“ (AS 273) hat unter
5	c) unter anderem folgenden Inhalt:
6	Einstimmig ergeht folgender Beschluss (Kennwort Grundstücksangelegenheiten)
7	„1. Dem Verkauf und der Bebauung des Geländes wird zugestimmt. 2. Die Verwaltung wird beauftragt, das Grundstück auf Verhandlungsbasis von 250,00 EUR pro Quadratmeter anzubieten. 3. Vergabe durch einen Anbieterwettbewerb (wie ...-Straße). 4. Der Investor hat die Kosten des Bebauungsplanverfahrens zu übernehmen. 5. Dem Umbau eines der heutigen Rasenplätze in einen Kunstrasenplatz wird zugestimmt….“
8	Das Protokoll zur Gemeinderatssitzung vom 27.01.2011 enthält unter 1.: „Herr ... möchte wissen, ob die Bäume am Hartplatz in der Liste Naturdenkmäler aufgenommen werden würden, da sie sehr alt seien.“ Unter 3. heißt es: „Gemeinderat Bekanntgabe von Entscheidungen aus nichtöffentlicher Sitzung, Oberbürgermeister ... gibt die Entscheidungen bekannt. Es ergeht folgender Beschluss (Kennwort: Gemeinderat) Die bekannt gegebenen Beschlüsse der 10. nichtöffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 werden zur Kenntnis genommen.“
9	Am 29.01.2011 berichtete die ...-Zeitung wie folgt: Überschrift „... will nun endlich seinen alten Hartplatz versilbern. Untertitel: Auch bei Verkauf: Baumbestand soll möglichst erhalten bleiben.“ Artikel: (auszugsweise Wiedergabe) „... In den alten Hartplatz vis a vis vom ...-Stadion am Südrand des Ortsetters von ...-Mitte scheint Bewegung zu kommen und dies nicht allein in Form eines teilweise rigiden Rückschnitts, der dem alten Baumbestand zu Teil wurde. Das Areal, das zum stadteigenen Tafelsilber zählt, soll nun möglichst flott verkauft und einer Bebauung zugeführt werden. Das hatte der einstimmige Gemeinderat noch vor Weihnachten hinter verschlossenen Türen beschlossen, dass gab Oberbürgermeister ... jetzt bei der ersten öffentlichen Rathaussitzung im neuen Jahr bekannt. Dass entlang des Platzes nicht Platanen gefällt, sondern im Zuge des Pflegeschnitts eine Platane gehörig zusammengestutzt wurde, hatte der OB eingangs der Sitzung betont. Die dazugehörige Vorlage lieferte bei der Fragezeit der langjährige Platzanwohner ..., der anregte, die wohl über 100jährigen Platanen und auch die über 50 Jahre alten Kastanien in die Liste der städtischen Naturdenkmale aufzunehmen. ...: „Die Bäume hätten es verdient, dass sie geschützt werden.“ Dem mochte der OB nicht widersprechen. Der Vorschlag werde verwaltungsintern bearbeitet, das Ergebnis dieser Prüfung den entscheidenden Gremien vorgelegt. ... widersprach in diesem Kontext auch einem kursierenden Gerücht, wonach der alte Baumbestand einer künftigen Bebauung zu weichen habe. Es sei gemeinderätlicher Konsens, dass die alten Bäume weitestgehend erhalten bleiben sollen. Nur: Bei einer der platzsäumenden Platanen sei Gefahr in Verzug gewesen. … Doch zurück zum geplanten Platzverkauf, der schon bei den Haushaltsberatungen für das Jahr 2007 so manchen Stadtrat von erhofften Grundstückserlösen von „mindestens 3,5 Millionen EUR“ träumen ließ: Die Stadt soll das Gelände per Anbieterwettbewerb an den meistbietenden Investor veräußern, wobei diesem auch die Kosten für das entsprechende Bebauungsplanverfahren obliegen. Leer ausgehen soll bei diesem Geschäft auch der im ...-Stadium beheimatete VfB nicht, der den Hartplatz nach wie vor für sein Fußballtraining nutzt: Einer der heutigen Rasenplätze, zitierte der OB den nicht öffentlich gefassten Ratsbeschluss, soll in einen Kunstrasenplatz umgebaut und ein weiterer Platz im Freibadgelände angelegt werden. Die Herstellung der dazugehörigen Infrastruktur - Umkleide-, Sanitär-, Container, Wege, Flutlicht - wird die Stadt in die mittelfristige Finanzplanung aufnehmen.“
10	In der Rathaus-Rundschau der Antragsgegnerin Nr. 5 vom 04.02.2011 wurde zur Sitzung des Gemeinderats am 27.01.2011 unter anderem wiedergegeben: 3. Die Bekanntgabe von Entscheidungen aus nicht öffentlicher Sitzung. Es ergeht folgender Beschluss (Kennwort: Gemeinderat) Die bekanntgegebenen Beschlüsse der 10. nichtöffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 werden zur Kenntnis genommen.“
11	In der nichtöffentlichen Sitzung des Verwaltungsausschusses vom 12.05.2011 (AS 265) erging der Beschluss: Es ergeht folgende Empfehlung (Kennwort: Liegenschaften) Das modifizierte Exposé “Alter Sportplatz“ wird zur Kenntnis genommen.
12	Am 09.01.2012 überreichte der Antragsteller der Antragsgegnerin 3.139 Unterschriften auf 326 Blättern. Das Vorblatt der Unterschriftenliste (AS 291) hatte die Überschrift: „Der alte Sportplatz soll ein Park werden“. Weiter heißt es: „Wir - die ... Baumschützer - fordern, dass die Stadt ... den Alten Sportplatz NICHT zubaut. Wir möchten, dass daraus ein Park für jung und alt wird. Wir wissen, dass dann die alten Bäume erhalten bleiben. Dafür bitten wir um Ihre Unterschrift.“ Das Unterschriftenblatt (AS 292) hatte folgende Überschrift: „Für den Erhalt des Alten Sportplatzes in ... - Wir wollen eine Parkanlage!“ Darunter befand sich folgender Text „Mit unserer nachfolgenden Unterschrift richten wir an die Stadt ...
13	a) einen Bürgerantrag nach § 20 b GemO, in öffentlicher Gemeinderatssitzung über die Planungen der Stadt... zur weiteren Verwendung des Geländes „Alter Sportplatz in ...“ zu beraten, sowie
14	b) einen Antrag auf Durchführung einer Bürgerversammlung nach § 20 a Abs. 2 GemO, bei der die Möglichkeiten der Stadt... erörtert werden sollen, den „Alten Sportplatz“ in ... in eine Parkanlage umzuwandeln und eine Bebauung zu verhindern, sowie
15	c) ein Bürgerbegehren nach § 21 Abs. 3 GemO, einen Bürgerentscheid zu folgender Frage durchzuführen. „Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in ... im Eigentum der Stadt ... verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden?“.
16	Darunter befand sich folgender Text: „Begründung nach § 20 b) Abs. 2 Satz 3 und § 21 Abs. 3 Satz 4: Die etwa 90 Jahre alten Bäume auf dem Gelände des „Alten Sportplatzes“ sind erhaltenswert und sollen keiner Bebauung zum Opfer fallen. Damit es die Bürger weiterhin zur Naherholung nutzen können, soll das Gelände im Eigentum der Stadt ... bleiben. Angaben zur Kostendeckung nach § 21 Abs. 3 Satz 4 GemO: Der Stadt entstehen keine unmittelbaren Kosten, wenn das Grundstück wie bisher im Eigentum der Stadt verbleibt. Der Erhalt der Bäume erfordert nach gegenwärtigem Kenntnisstand keine über das bisherige übliche Maß hinausgehenden Kosten. Durch einen Verkauf des Grundstücks würde die Stadt zwar eine Einnahme erzielen, sie würde aber gleichzeitig ein Grundstück gleichen Wertes verlieren, so dass es sich auf das Gesamtvermögen der Stadt neutral auswirkt. Ein „Kostendeckungsvorschlag“ ist deshalb nach unserer Auffassung nicht notwendig. Die Stadt ... hat bislang noch keine öffentlichen Angaben zu einem möglichen Verkaufspreis des Grundstücks gemacht. Nach unseren Informationen soll der erzielbare Verkaufspreis bei 2,4 Millionen EUR liegen. Sollte die Stadt ... zu diesem Betrag einen „Kostendeckungsvorschlag“ wünschen (obwohl es sich um gar keine „Kosten“ handelt), so schlagen wir vor, die Überschüsse des Gewerbegebiets Süd, die 3,0 Millionen EUR betragen sollen, zur Gegenfinanzierung einzuplanen bzw. bis zum Anfall dieser Überschüsse einen Überbrückungskredit aufzunehmen, sofern eine vorübergehende Liquiditätsanspannung auftritt.
17	Von den eingereichten 3.139 Unterschriften wurden 2.884 Unterschriften von der Antragsgegnerin als gültig gewertet. Am 13.02.2012 fand eine Bürgerversammlung zum Thema Alter Sportplatz statt, die von etwa 400 interessierten Bürgern besucht wurde.
18	Am 01.03.2012 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin: „Der von der Bürgerinitiative gestellte Bürgerantrag nach § 20 b Abs. 1 GemO und das Bürgerbegehren nach § 21 Abs. 3 GemO werden für unzulässig erklärt. Mit Bescheid vom 13.03.2012 traf die Antragsgegnerin folgende Entscheidung: „Das Bürgerbegehren und der Bürgerantrag werden für unzulässig erklärt. Zur Begründung wurde ausgeführt: Dem Antrag auf Durchführung einer Bürgerversammlung nach § 20 a Abs. 2 GemO sei durch die am 13.02.2012 durchgeführte Bürgerversammlung Rechnung getragen worden. Es sei zweifelhaft, ob die beiden Fragen (Verkauf des Geländes und Erhalt der dort befindlichen Bäume) in zulässiger Weise miteinander verbunden werden könnten. Die Klärung dieser Frage könne jedoch dahinstehen, denn die Entscheidung über den Erhalt der Bäume sei als solche nicht bürgerbegehrensfähig, weil es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung handele, § 44 Abs. 2 Satz 1 GemO. Das Bürgerbegehren und der Bürgerantrag richteten sich gegen den in nicht öffentlicher Sitzung des Gemeinderates vom 16.12.2010 einstimmig gefassten Beschluss. Die nach § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO einzuhaltende Sechswochenfrist bei einem Bürgerbegehren und die nach § 20 b Abs. 2 Satz 1 GemO einzuhaltende Frist von zwei Wochen bei einem Bürgerantrag auf Durchführung einer Gemeinderatssitzung seien deshalb am 09.12.2012 längst überschritten gewesen. Der Bescheid wurde dem Antragsteller am 14.03.2012 zugestellt.
19	Das Regierungspräsidium ... teilte dem Antragsteller auf dessen Anfrage mit Schreiben vom 10.04.2012 mit, das der Grundsatz der Öffentlichkeit in der Sache Bebauung des „Alten Sportplatzes“ gewahrt worden sei. Der Verkauf eines Grundstücks zu individuellen Bedingungen durch eine Gemeinde mache eine nichtöffentliche Beratung der Sache erforderlich.
20	Der Antragsteller legte am 10.04.2012 Widerspruch ein und führte aus: Der Gemeinderat sei nicht wirksam gewählt worden. Der Beschluss des Gemeinderates zur Abschaffung der unechten Teilortswahl vom 27.09.2007 sei unwirksam gewesen, da es an einem Satzungsbeschluss des Gemeinderates zur Änderung der Hauptsatzung gefehlt habe. In der Folge sei die Wahl des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 07.06.2009, die nicht mehr als unechte Teilortswahl stattgefunden habe, rechtsungültig. Die Entscheidung über die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens durch den Gemeinderat am 01.03.2012 sei wegen der ungenauen Bezeichnung auf der Tagesordnung zur Sitzung „Entscheid über Bürgerbegehren“ und damit wegen Verstoßes gegen das Bestimmtheitsgebot rechtswidrig. Es sei auch gegen die Vorschriften über die Befangenheit verstoßen worden, da der Stadtrat K. Zweiter Vorsitzender und Schatzmeister des VfB ... sowie vertretungsberechtigtes Vorstandsmitglied sei. Das Bürgerbegehren richte sich nicht gegen einen Beschluss des Gemeinderats und sei daher nicht verfristet. Es handele sich um ein initiierendes Bürgerbegehren, weshalb die Sechswochenfrist nicht anwendbar und das Begehren auch nicht verfristet sei.
21	Am 26.04.2012 fasste der Gemeinderat der Antragsgegnerin in öffentlicher Sitzung den Beschluss „Dem Verkauf des Grundstücks (Alter Sportplatz) an die Fa. ... wird zugestimmt.“ sowie den Beschluss „Dem Verkauf des Grundstücks (Alter Sportplatz) gemäß vorliegendem Angebot von 2.307.200,- EUR ohne Erhalt der Bäume wird zugestimmt.“ und den Beschluss „Die Verwaltung wird beauftragt:
22	1. mit dem ausgewählten Käufer einen Kaufvertrag gemäß dem vorgelegten Angebot über das zum Verkauf ausgeschriebene Grundstück Alter Sportplatz, Teilfläche des Flst. ..., zu schließen. 2. einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan über das Gelände zu erarbeiten.“
23	Der Gemeinderat beschloss am 28.06.2012 die Aufstellung des Bebauungsplans „...“. In der Rathausrundschau der Stadt ... Nr. 28 vom 13.07.2011 wurde amtlich bekannt gemacht, dass der Bebauungsplan „...“ zur Einsichtnahme ausliege.
24	Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies mit Widerspruchsbescheid vom 27.07.2012 den Widerspruch des Antragstellers zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt: Für den Bürgerantrag nach § 20 b GemO sei die Frist von zwei Wochen nach Bekanntgabe gemäß § 20 b Abs. 1 Satz 1 GemO nicht eingehalten worden. Da sich das Bürgerbegehren gegen den Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010 richte, handele es sich um ein kassatorisches Bürgerbegehren, so dass nach § 21 Abs. 3 Satz 3 HS. 2 GemO das Bürgerbegehren spätestens sechs Wochen nach dessen Bekanntgabe hätte eingereicht werden müssen. Das erforderliche Quorum von 2.500 Unterschriften sei mit 2.884 gültigen Unterschriften deutlich erreicht worden. Fraglich sei, ob die Frist nach § 21 Abs. 2 Satz 3 GemO eingehalten worden sei. Hierfür komme es darauf an, was das Bürgerbegehren mit seiner zur Entscheidung gestellten Frage anstrebe, bzw. wie diese Frage im Ergebnis zu verstehen sei. Gehe es im Bürgerbegehren um die Errichtung einer Parkanlage, wofür unter anderem das Vorblatt zur Unterschriftenliste spreche, müsse ein Kostendeckungsvorschlag auch deren voraussichtliche Kosten umfassen. Sei dagegen das Ziel in erster Linie, dass das Gelände im Eigentum der Stadt verbleiben soll, müsste dazu der Verkauf des Geländes verhindert werden. Ein Kostendeckungsvorschlag wäre dann eventuell entbehrlich, da mit dem Bürgerbegehren letztlich der Verzicht auf eine Maßnahme bzw. die Aufhebung eines Beschlusses begehrt werde. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg würden auch bei einem Bürgerbegehren die allgemeinen Auslegungsregeln gelten. Danach sei nicht zwingend am buchstäblichen Ausdruck der zur Entscheidung gestellten Frage festzuhalten, sondern der wirkliche Wille der Bürger zu ermitteln. Dem Wortsinn nach gehe es dem Bürgerbegehren zunächst darum, dass das Gelände „Alter Sportplatz“ im Eigentum der Stadt verbleibe und zusätzlich darum, dass die dort befindlichen Bäume erhalten blieben. Die Einrichtung eines Parks ergebe sich nur mittelbar aus dem Vorblatt zur Unterschriftenliste als mögliches weiteres Ziel. Da der Gemeinderat der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 16.12.2010 beschlossen habe, das Grundstück Alter Sportplatz zu verkaufen und zu bebauen, liege es auf der Hand, dass sich das Ziel des Bürgerbegehrens nur (noch) dann erreichen lasse, wenn der dazu gefasste Beschluss des Gemeinderats zum Verkauf des Grundstücks keine Gültigkeit behalte. Auch ausweislich des Textes zur Begründung des Bürgerbegehrens und im Gesamtzusammenhang gehe es in erster Linie darum, das Grundstück im Eigentum der Stadt zu belassen und damit die seitens der Gemeinde bestehenden Planungen für eine Wohnbebauung bzw. Folgenutzung zu verhindern. Der Erhalt der Bäume sei dabei als Teilaspekt mit einer Verhinderung des Verkaufs ebenfalls erreicht und darin enthalten. Die Errichtung eines Parks als weiter in die Zukunft gerichtetes Ziel einer anderen Nutzung stehe dabei nach den eingereichten Unterlagen nicht im Vordergrund.
25	Gegen einen Gemeinderatsbeschluss gerichtet sei ein Bürgerbegehren nicht nur, wenn dieser Beschluss in der Fragestellung oder in der Begründung des Begehrens ausdrücklich genannt sei, sondern auch dann, wenn es sich inhaltlich auf einen Beschluss des Gemeinderats beziehe und dabei seiner Zielsetzung nach auf eine Korrektur des Beschlusses gerichtet sei. Der Beschluss müsse, um die Ausschlussfrist auszulösen, seinerseits eine bürgerentscheidsfähige Angelegenheit zum Gegenstand haben. Der Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 sei ein solcher Beschluss grundsätzlich Art. Es sei verbindlich der Verkauf des Geländes „Alter Sportplatz“ in... beschlossen worden (vgl. die Ziffern 1 bis 4 des Beschlusses). Der Rahmen für eine Folgenutzung und die geplante bauliche Nutzung seien ebenfalls bereits in den wesentlichen Grundzügen beschlossen worden (Ziffer 1 sowie Begründung der Vorlage Nr. 17/2010, dort unter Kriterien für die Bebauung). Bei einem Beschluss über den Verkauf eines Grundstücks sei bereits eindeutig klar und auch für den Bürger sofort erkennbar, was die Folge des Beschlusses sei. Auch die Art der Folgenutzung habe bereits festgestanden. Der Verkauf soll in erster Linie der Finanzierung kommunaler Aufgaben dienen, so dass das Für und Wider in Bezug auf das Eigentum der Antragsgegnerin an dem Grundstück zum Zeitpunkt des Ratsbeschlusses für die Bürger ohne Weiteres einzuschätzen gewesen sei. Die Entscheidung über den Verkauf und die Folgenutzung des Geländes falle auch in die Zuständigkeit des Gemeinderats. Das Bürgerbegehren scheitere an der Ausschlussfrist nach § 21 Abs. 3 Satz 3 HS.2 GemO. Nach Ablauf der Frist von sechs Wochen, innerhalb der kein gegen den Beschluss gerichtetes Bürgerbegehren eingereicht worden sei, könne kein neues Bürgerbegehren eingereicht werden, dass sich inhaltlich gegen diesen Beschluss richte. Nur durch den Eintritt einer wesentlich veränderten neuen Sachlage oder durch eine erneute Beschlussfassung des Gemeinderats, welche die Frist nach § 21 Abs. 3 Satz 3 HS. 2 GemO wieder in Gang setze, könne diese Sperrwirkung durchbrochen werden. Der nichtöffentliche Beschluss vom 16.12.2010 sei ordnungsgemäß im Sinne von § 21 Abs. 3 Satz 3 HS.2 GemO bekannt gegeben worden. Eine förmliche Bekanntmachung sei nicht erforderlich. Es reiche aus, wenn ohne formelle Bekanntmachung gewährleistet sei, dass der Bürger von der Beschlussfassung Kenntnis habe erlangen können. Dem werde z. B. auch eine Veröffentlichung ihres wesentlichen Inhalts in der örtlichen Presse oder im redaktionellen Teil des Amtsblatts gerecht, die den Bürger hinreichend unterrichte und ihm eine Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren ermögliche. Die Bekanntgabe in der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 27.01.2011, dort unter dem Tagesordnungspunkt 3, Bekanntgabe der Beschlüsse vom 16.12.2010, genüge den Erfordernissen an eine Bekanntgabe. Der Beschluss sei nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO dort im Wortlaut bekannt gegeben worden. Hinzu komme, dass sich die ...-Zeitung in der Ausgabe vom 29./30.01.2011 ausführlich mit dem Beschluss beschäftigt habe. Unter der Überschrift „... will nun endlich seinen alten Hartplatz versilbern“ sei der Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010 mit seinen wesentlichen Inhalten wiedergegeben worden. Damit habe die Frist zur Einreichung des Bürgerbegehrens am 27.01.2011 bzw. spätestens am 31.01.2011 zu laufen begonnen. Zum Zeitpunkt der Einreichung des Begehrens des Antragstellers vom 09.01.2012, fast ein Jahr später, sei diese Frist bereits abgelaufen gewesen. Es komme auch nicht darauf an, dass der eventuell betroffene Bürger tatsächlich von dem Inhalt des Beschlusses Kenntnis erlangt habe. Mit der Ausschlussfrist in § 21 Abs. 3 Satz 3 HS. 2 GemO solle vermieden werden, dass die Ausführung von Gemeinderatsbeschlüssen in wichtigen Angelegenheiten für längere Zeit nicht in Angriff genommen werden könnten oder rückgängig gemacht werden müssten. Vorliegend habe der Gemeinderatsbeschluss über den Verkauf des Alten Sportplatzes verschiedenen Zwecken gedient. Der Verkauf soll neben einer anderweitigen, der Umgebung besser angepassten Folgenutzung eine Neukonzipierung der Sportstätten ermöglichen und zugleich über den Verkaufserlös der (Teil-) Finanzierung weiterer gemeindlicher Aufgaben, hier der Schaffung von Plätzen für die Kinderbetreuung dienen. Die Frist für den Bürgerantrag sei ebenfalls abgelaufen. Der Beschluss über die Unzulässigkeit des Bürgerbegehrens sei auch rechtmäßig. Das verfristete Bürgerbegehren könnte nicht dadurch zulässig werden, dass eventuell der Beschluss des Gemeinderats vom 01.03.2012 unwirksam wäre. Denn auch bei einer erneuten Entscheidung müsste der Gemeinderat die Unzulässigkeit des Bürgerbegehrens beschließen.
26	Die Stadt ... habe abgesehen davon die Abschaffung der unechten Teilortswahl wirksam beschlossen. Ausweislich des Sitzungsprotokolls in den Unterlagen zur Sitzung habe der Gemeinderat insoweit den Beschluss zur Abschaffung der unechten Teilortswahl getroffen (Vorlage 79/2007, dort TOP 14). Der Gemeinderat habe selbst die Satzungsänderung beschlossen. Die Verwaltung sei lediglich damit beauftragt worden, die beschlossene Änderung vorzunehmen. Mangels einer Wahlanfechtung wegen Ablaufs der maßgeblichen Fristen nach § 4 Abs. 4 GemO wären im Übrigen eventuelle Fehler ohnehin geheilt bzw. nicht mehr rechtsmittelfähig. Die Bekanntmachung des Tagesordnungspunkts Nr. 7 „Gemeinderat: Entscheid über Bürgerbegehren“, der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats der Stadt ... vom 01.03.2012 genüge den formalen Anforderungen von § 34 GemO. Seit dem Beschluss vom 16.12.2010 und den darauffolgenden zahlreichen Presseberichterstattungen sowie erst recht seit der schriftlichen Einreichung des Bürgerbegehrens sei der Gegenstand des vorliegenden Antrags allgemein bekannt gewesen und jedem interessierten Bürger sei klar gewesen, dass es dabei nur um den Verkauf des Alten Sportplatzes habe gehen können. Der Stadtrat K. sei bei der Beschlussfassung am 01.03.2012 auch nicht befangen gewesen. Der Verein VfB ... sei zwar Pächter des Geländes Alter Sportplatz. Es fehle jedoch am Tatbestandsmerkmal der Unmittelbarkeit eines möglichen Vor- oder Nachteils. Bei der genannten Abstimmung sei es nur darum gegangen, ob das Bürgerbegehren zulässig sei. Im Falle einer Bejahung dieser Frage wäre die Konsequenz die Durchführung eines Bürgerentscheids gewesen. Die Entscheidung über die Zulässigkeit habe daher offensichtlich nicht unmittelbar zu einem Vor- oder Nachteil in Bezug auf den Verein geführt. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Antragsteller am 01.08.2012 zugestellt.
27	Der Antragsteller hat am 24.08.2012 Klage erhoben (5 K 1970/12) und am 24.08.2012 um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Am 30.08.2012 schloss die Antragsgegnerin mit der ... den Kaufvertrag über den Verkauf des Grundstücks Alter Sportplatz ...
28	Der Antragsteller beantragt,
29	vorläufig gerichtlich festzustellen, dass das am 09.01.2012 bei der Stadt ... eingereichte Bürgerbegehren zu der Frage „Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in ... im Eigentum der Stadt verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden ?“ zulässig ist.
30	Zur Begründung wird ausgeführt: In der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 27.01.2011 habe er keine Bekanntgabe des Beschlusses vom 16.12.2010 vernommen. Es sei nur Folgendes verlesen worden: „Die bekannt gegebenen Beschlüsse der zehnten nicht öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 werden zur Kenntnis genommen“. In dem Artikel der ...-Zeitung vom 29./30.01.2011 werde erst im letzten Absatz der nicht öffentlich gefasste Ratsbeschluss zitiert. Es fehle an einer förmlichen Bekanntgabe des Beschlusses ihm gegenüber, so dass die Frist nicht in Lauf gesetzt worden sei. Der vollständige Inhalt des Beschlusses vom 16.12.2010 mit seinen acht Teilaspekten sei zweifelsfrei in der ...-Zeitung vom 29./30.01.2011 nicht wieder gegeben worden. Die Bekanntgabe zu Ziffer 2 (Verhandlungsbasis von 250 EUR/m²) fehle völlig. Ziffer 3 und 4 würden zwar thematisch nach Erörterung vieler anderer Fragen benannt, jedoch ohne Bezug auf Gemeinderatsbeschlüsse. Erst im letzten Absatz des Zeitungsartikels würden nicht alleine die Inhalte der Ziffern 5 bis 7 im Wesentlichen wiedergegeben, sondern auch erklärt, dass es um Gemeinderatsbeschlüsse aus nichtöffentlicher Sitzung gehe. Die Ziffern 2, 3 und 4 des Gemeinderatsbeschlusses seien deshalb nicht hinreichend öffentlich bekannt gemacht worden. Anlass zu Zweifeln an der Bekanntgabe gebe es auch, weil der Artikel zu Beginn ausführe, dass etwas in Bewegung zu kommen scheine. Die bekannt gegebenen Inhalte nach Ziffern 5 bis 8 könnten dem jedoch entgegen stehen. Wenn aber viele Fragen der möglichen Umsetzung einer Absicht im Unklaren blieben, könne sich der Bürger kein klares Bild im Hinblick auf ein Bürgerbegehren machen. Die zentralen Bedingungen, an wen und zu welchem Kaufpreis sowie unter welchen sonstigen Bedingungen das Sportplatzgelände verkauft werden sollte und damit die Essentialia eines Kaufvertrags seien öffentlich unbekannt geblieben. Sie seien erst in der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 26.04.2012 ans Tageslicht gekommen. Selbst wenn man die Auffassung vertrete, dass der Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 in seinem wesentlichen Inhalt durch die Wiedergabe von Ziffer 1 des Beschlusses erfolgt sei, sei das Bürgerbegehren nicht verfristet gewesen. Wenn ein erster, die eigentliche Planung einleitender Grundsatzbeschluss bereits bürgerentscheidsfähig gewesen sei, sei ein Bürger nicht gehalten, bereits in einem Stadium gegen ein Vorhaben vorzugehen, in dem sich das Für und Wider noch nicht einigermaßen verlässlich beurteilen lasse. Der in der Öffentlichkeit nur teilweise bekannt gewordene Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010 sei als die Planung einleitender Grundsatzbeschluss zu verstehen, zumal der „endgültige“ Beschluss erst einige Monate nach Einreichung des Bürgerbegehrens gefasst worden sei. Für die Gesamtbeurteilung des Für und Wider zum Verkauf des Geländes Alter Sportplatz habe auch zwingend das Gutachten zur Frage der Entsorgung von Altlasten vom April 2010 einbezogen werden müssen. Im Herbst 2011 habe sich die Initiative für das Bürgerbegehren gebildet. In der Endphase der Unterschriftensammlung sei am 04.01.2012 ein Zeitungsbericht mit dem Titel „Gutachten über Altlasten lag nicht vor“ gekommen. Im Untertitel habe es geheißen „Entscheidung über Verkauf des Alten Sportplatzes“ fiel vor einem Jahr - erst nach RNZ-Bericht bekamen die Stadträte das Gutachten.“ Der Oberbürgermeister habe sich gegen diesen Bericht zur Wehr gesetzt und mitgeteilt, das Gutachten sei bereits im Mai 2010 allen Stadträten anlässlich der Sitzung des Technischen Ausschusses vom 19.05. übermittelt worden. Die Gremienvorlage an den Technischen Ausschuss habe tatsächlich den Hinweis auf ein „zur Kenntnis genommenes Bodengutachten“ enthalten. Dem Technischen Ausschuss hätten aber nicht alle 32 Ratsmitglieder, sondern nur 15 stimmberechtigte Stadträte angehört. Deshalb hätte weniger als etwa die Hälfte des Gemeinderats bei der Beschlussfassung vom 16.12.2010 das erwähnte Gutachten gekannt. Hätten alle Gemeinderatsmitglieder das Gutachten schon gekannt, hätte es nicht im Dezember 2011 im Gemeinderat verteilt werden müssen. Das Gutachten sei für die zentrale Frage der weiteren Verwendung des Geländes, so auch zur vorbeugenden Gefahrenabwehr bedeutsam. Der Bericht in der ...-Zeitung vom 04.01.2012 könne als Bekanntgabe wesentlicher neuer Umstände gelten, mit dem die Bürgerschaft in die Lage versetzt worden sei, das Für und Wider der Entscheidung einigermaßen verlässlich abzuwägen. Es liege die Situation der gestuften Planungsentscheidungen vor, beginnend mit einem „weichenstellenden Grundsatzbeschluss“ abschließend im „grünen Licht“ der Entscheidung, die alles Wesentliche umfasse. Es werde übersehen, dass die grundlegende Absichtserklärung des Gemeinderats gar nicht „kassiert“ habe werden sollen, sondern nur der künftige, erst mit dem Rathausbeschluss eingeleitete Grundstücksverkauf habe verhindert werden sollen. Man habe nicht den rudimentären Ausgangsbeschluss, sondern den damals noch fehlenden endgültigen Beschluss des Gemeinderats zum Streitfall verhindern wollen. Für die Bürgerschaft sei noch nicht erkennbar gewesen, dass der Gemeinderat bereits beabsichtigt haben könnte, abschließend zu entscheiden, dass eine weitere Befassung des Gemeinderats, die (erneut) die Möglichkeit eines Bürgerbegehrens eröffnen würde, nicht zu erwarten sei. Was für den Gemeinderat und für Kaufinteressenten unverzichtbar aufklärungsbedürftig gewesen sei, um sich für oder gegen den Verkauf des Alten Sportplatzes entscheiden zu können, habe auch der Bürgerschaft nicht vorenthalten werden dürfen. Erst mit der Bekanntgabe der Fakten des Gutachtens habe sie das Für und Wider einer Verkaufsentscheidung abschätzen können. Das der Öffentlichkeit nur bekannt gegebene Teilstück des Ratsbeschlusses von Ende Januar 2012 sei mit dem, was dem Gemeinderat damals und erst recht bei seinem „endgültigen“ Beschluss bekannt gewesen sei, nicht identisch. Nur bei einem identischen Streitgegenstand könne jedoch die Ausschlussfrist des § 21 Abs. 3 Satz 3 HS. 2 GemO zum Zuge kommen. Der Gemeinderat habe erst in der öffentlichen Sitzung vom 26.04.2012 den „endgültigen“ Beschluss gefasst, das Gelände „Alter Sportplatz“ zu verkaufen. Ein Anordnungsgrund sei zu bejahen, weil die Realisierung des strittigen Verkaufs des Sportplatzgeländes durch die bereits erfolgte Auswahl des Investors ... und durch den endgültigen Gemeinderatsbeschluss vom 26.04.2012 vorangeschritten sei und der Eigentumswechsel auch durch die in Gang gesetzte Aufstellung der Bebauungsplanung intensiv vorbereitet werde. Würde er auf die Durchführung des Hauptverfahrens verwiesen, würde sich mit Sicherheit der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigen und das Recht auf Durchführung des Bürgerentscheids illusorisch. Bei dem Bürgerbegehren gehe es um die grundlegende Frage, ob vitale 90jährige Bäume (10 Platanen, 7 Rosskastanien, 2 Linden) für die Naherholung der Bürger erhalten würden oder generell der Bebauung weichen müssten. Da der Geländeverkauf am 26.04.2010 ausdrücklich „ohne Erhalt des Baumbestands“ beschlossen worden sei, bestätige, dass die Frage des Baumerhalts zur Zuständigkeit des Gemeinderats zähle.
31	Die Antragsgegnerin beantragt,
32	den Antrag abzulehnen.
33	Zur Begründung führt sie ergänzend und vertiefend aus: Der in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats vom 16.12.2010 einstimmig gefasste Beschluss (Vorlage Nr. 17/2010 - TOP 4 c) mit dem der Verkauf und die Bebauung des Geländes des „Alten Sportplatzes“ beschlossen worden sei, sei in der öffentlichen Gemeinderatssitzung am 27.01.2011 wortwörtlich bekannt gegeben; dies sei auch in der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 27.01.2011 schriftlich festgehalten worden. An der Gemeinderatssitzung sei auch der Antragsteller anwesend gewesen und habe im Rahmen der Fragezeit der Bürger auch das Wort ergriffen. Den Inhalt des in der Sitzung vom 27.11.2011 inhaltlich bekannten Beschlusses habe der ebenfalls in der Sitzung anwesende Verfasser des Artikels in der ...-Zeitung vom 29./30.01.2011 aufgegriffen. Auch dies sei ein Beleg dafür, dass der nichtöffentlich gefasste Beschluss vom 16.12.2010 in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats vom 27.01.2011 wörtlich bekannt gegeben worden sei. Das streitgegenständliche Bürgerbegehren ein sog. „kassatorisches“, weil es sich gegen den Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 richte. Im Zeitpunkt des Beschlusses vom 16.12.2010 sei nicht nur umrissen, sondern eindeutig klar gewesen, was die Folge des Beschlusses sein sollte. Auch die Art der Folgenutzung (Wohnbebauung) habe festgestanden. Die Bürger hätten im Zeitpunkt „der Bekanntgabe“ des Gemeinderatsbeschlusses ohne Weiteres abschätzen können, wie die Antragsgegnerin mit dem Eigentum am Alten Sportplatz-Grundstück umzugehen beabsichtige. Der maßgebliche Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010 sei wie ein Grundsatzbeschluss, mit dem der Gemeinderat definitiv beschlossen habe, das Gelände des alten Sportplatzes zu verkaufen. Der klare Wortlaut und Inhalt dieses Grundsatzbeschlusses und der ergänzenden Zusatzbeschlüsse sei so eindeutig gewesen, dass an der Tatsache der Grundstücksveräußerung und Bebauung des alten Sportplatzes keinerlei Zweifel mehr geblieben sei. Die „Würfel“ für die Veräußerung des Geländes seien damit gefallen. Der Beschluss habe nicht lediglich die Absicht von Verkaufsbemühungen enthalten. Der vorliegende Fall unterscheide sich erkennbar von dem vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg am 30.09.2010 entschiedenen Fall, in dem noch keine eindeutige Klarheit über die künftige Nutzung, insbesondere die Art und den Ort des geplanten Treppenaufgangs auf dem städtischen Grundstück bestanden habe. Das Altlastengutachten vom 21.04.2010 sei den Mitgliedern des Technischen Ausschusses im Mai 2010 vorgelegt worden, daneben auch allen Gemeinderäten, also auch denjenigen, die nicht Mitglieder des Technischen Ausschusses des Gemeinderates seien. Dies entspreche der üblichen Verfahrensweise der Verwaltung der Antragsgegnerin. Regelmäßig bekämen alle Mitglieder des Gemeinderats jeweils alle Gremienunterlagen, auch die der Ausschüsse, zur Verfügung gestellt. Alle Gemeinderatsmitglieder hätten das Gutachten dann im Dezember 2011 vor der Sitzung am 16.12.2010 nochmals erhalten, um sicherzustellen, dass auch alle Gemeinderatsmitglieder im Besitz des Gutachtens seien. Damit sei allen Gemeinderatsmitgliedern das Gutachten bekannt gewesen und habe als Grundlage ihrer Meinungs- und Entscheidungsbildung für den Beschluss vom 16.12.2010 über den Verkauf und die Bebauung des „Alten Sportplatzes“ gedient. Eine anderslautende Berichterstattung der ...-Zeitung vom 04.01.2012 sei falsch.
34	Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze, im Übrigen auf die vorgelegten Behördenakten und auf die Akte zum Gerichtsverfahren 5 K 1970/12 verwiesen. II.
35	Der statthafte und auch im Übrigen zulässige Antrag des Antragstellers ist begründet.
36	Der Umstand, dass ein Bürgerbegehren keine aufschiebende Wirkung hat, schließt die Stellung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Anordnung mit dem Ziel, die Durchführung eines Bürgerbegehrens bzw. Bürgerentscheids zu sichern, nicht aus. Zulässig ist eine vorläufige gerichtliche Feststellung, dass das Bürgerbegehren zulässig ist. Eine solche gerichtliche Entscheidung ist geeignet, die Position des Antragstellers zu verbessern. Mit der vorläufigen gerichtlichen Feststellung der Zulässigkeit des Bürgerbegehrens lässt sich zum einen ein Warneffekt für die Antragsgegnerin dahingehend erzielen, sich während der Dauer eines etwaigen Hauptsacheverfahrens der Risiken bewusst zu sein, die mit weiteren Vollzugsmaßnahmen einhergehen, wenn ihren Maßnahmen gegebenenfalls nachträglich die Grundlage entzogen wird und ihr hierdurch finanzielle Nachteile entstehen können. Zum anderen ist damit ein Appell für die Antragsgegnerin verbunden, auf die der Bürgerschaft nach § 21 Abs. 3 GemO zustehenden Kompetenzen bei ihrem weiteren Vorgehen Rücksicht zu nehmen.
37	Die begehrte vorläufige Feststellung der Zulässigkeit eines Bürgerbegehrens kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn die Zulässigkeit bereits im einstweiligen Rechtsschutzverfahren mit solcher Wahrscheinlichkeit bejaht werden kann, dass eine gegenteilige Entscheidung im Hauptsacheverfahren praktisch ausgeschlossen werden kann und der mit dem Hauptsacheverfahren verbundene Zeitablauf voraussichtlich eine Erledigung des Bürgerbegehrens zur Folge hätte. Anordnungsgrund und Anordnungsanspruch müssen in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand liegen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 27.04.2010 - 1 S 2818/09 -, juris).
38	Daran gemessen ist ein Anordnungsgrund zu bejahen, weil die Antragsgegnerin bereits mit einem Investor einen Kaufvertrag abgeschlossen, die Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB beschlossen und eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB erteilt hat.
39	Der Antragsteller hat des Weiteren einen den oben genannten Anforderungen gerecht werdenden Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht (vgl. § 123 Abs. 1 Satz 2 u. Abs. 3 VwGO i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO).
40	Nach § 21 Abs. 3 GemO kann die Bürgerschaft über eine Angelegenheit des Wirkungskreises der Gemeinde, für die der Gemeinderat zuständig ist, einen Bürgerentscheid beantragen (Bürgerbegehren). Ein Bürgerbegehren darf nur Angelegenheiten zum Gegenstand haben, über die innerhalb der letzten drei Jahre nicht bereits ein Bürgerentscheid aufgrund eines Bürgerbegehrens durchgeführt worden ist. Das Bürgerbegehren muss schriftlich eingereicht werden; richtet es sich gegen einen Beschluss des Gemeinderats, muss es innerhalb von sechs Wochen nach der Bekanntgabe des Beschlusses eingereicht sein. Das Bürgerbegehren muss die zur Entscheidung zu bringende Frage, eine Begründung und einen nach den gesetzlichen Bestimmungen durchführbaren Vorschlag zur Deckung der Kosten der verlangten Maßnahme enthalten. Es muss von mindestens 10 v.H. der Bürger unterzeichnet sein, höchstens jedoch in Gemeinden mit nicht mehr als 50.000 Einwohnern von 2.500 Bürgern.
41	Das Bürgerbegehren richtet sich wohl gegen den nichtöffentlich gefassten Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010. Bei einem Bürgerbegehren handelt es sich um ein die Frist nach § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO auslösendes kassatorisches Bürgerbegehren, wenn es nach seiner Zielsetzung inhaltlich auf die Korrektur eines Gemeinderatsbeschlusses gerichtet ist.
42	Das streitgegenständliche Bürgerbegehren dürfte auf die Verhinderung des Verkaufs und der Bebauung des Grundstücks „Alter Sportplatz“ und nicht etwa auf die Gestaltung des Geländes als Parkanlage gerichtet sein. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut der Fragestellung und aus der Begründung des Bürgerbegehrens. Bei der Auslegung eines Bürgerbegehrens ist nicht zwingend am buchstäblichen Ausdruck der zur Entscheidung gestellten Frage festzuhalten, sondern der wirkliche Wille der Bürger zu ermitteln. An die sprachliche Abfassung der Fragestellung dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Das Rechtsinstitut Bürgerbegehren/Bürgerentscheid ist so angelegt, dass die Fragestellung von Gemeindebürgern ohne besondere verwaltungsrechtliche Kenntnisse formuliert werden können soll. Es kann deshalb notwendig sein und ist zulässig – wie bei Willenserklärungen und Gesetzen auch –, den Inhalt einer Frage durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung hält die Rechtsprechung eine "wohlwollende Tendenz" für gerechtfertigt, weil das Rechtsinstitut für die Bürger handhabbar sein soll, solange nur das sachliche Ziel des Begehrens klar erkennbar ist. Für die Auslegung ist nicht die subjektive, im Lauf des Verfahrens erläuterte Vorstellung der Initiatoren vom Sinn und Zweck und Inhalt des Bürgerbegehrens, sondern nur der objektive Erklärungsinhalt, wie er in der Formulierung und Begründung der Frage zum Ausdruck gebracht und von den Unterzeichnern verstanden werden konnte und musste, maßgeblich (vgl. Bay. VGH, Beschl. v. 25.06.2012 - 4 CE 12.1224 -, juris).
43	Für den angesprochenen Bürger dürfte nach diesen Maßstäben hinreichend deutlich geworden sein, dass er sich mit seiner Unterschrift gegen den Verkauf des Grundstücks und eine den Bestand der Bäume gefährdende Bebauung wendet. Die Fragestellung „Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in ... im Eigentum der Stadt ... verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden?“ muss wohl unter Heranziehung der Begründung des Bürgerbegehrens so verstanden werden, dass die Frage zur Entscheidung gestellt werden soll: „Sind Sie gegen den Verkauf des im Eigentum der Stadt ... stehenden Grundstücks und gegen die Zulassung der Beseitigung der Bäume?“ Dies folgt auch aus der Begründung des Bürgerbegehrens: „Die etwa 90 Jahre alten Bäume auf dem Gelände des „Alten Sportplatzes“ sind erhaltenswert und sollen keiner Bebauung zum Opfer fallen. Damit es die Bürger weiterhin zur Naherholung nutzen können, soll das Gelände im Eigentum der Stadt ... bleiben.“ Denn aus dieser wird deutlich, dass der Verkauf des Grundstücks verhindert werden soll, damit es unbebaut als Naherholungsfläche erhalten bleibt. Die Überschrift der Unterschriftenliste „Für den Erhalt des Alten Sportplatzes in ... - Wir wollen eine Parkanlage!“ stellt ebenfalls den Erhalt des Sportplatzes in den Vordergrund und wendet sich damit gegen den Verkauf an einen Investor. Erst in zweiter Linie wird eine gewünschte zukünftige Gestaltung des Sportplatzes angeführt. Das Vorblatt der Unterschriftenliste spricht dagegen überwiegend eine zukünftige Gestaltung des Grundstücks und den Erhalt der Bäume an, indem gefordert wird „Der alte Sportplatz soll ein Park werden. Wir möchten, dass daraus ein Park für jung und alt wird. Wir wissen, dass dann die alten Bäume erhalten bleiben.“ Allerdings heißt es dort auch deutlich „Wir - die ... Baumschützer - fordern, dass die Stadt ... den Alten Sportplatz NICHT zubaut.“
44	Damit ist Zielsetzung des Bürgerbegehrens wohl die Korrektur des nichtöffentlich gefassten Gemeinderatsbeschlusses vom 16.12.2010, mit dem dem Verkauf und der Bebauung des Geländes zugestimmt wurde. Bei dem Gemeinderatsbeschluss dürfte es sich sich um einen weichenstellenden Grundsatzbeschluss über den Verkauf eines gemeindeeigenen Grundstücks und Sportgeländes an einen Investor zum Zwecke der Bebauung durch diesen handeln. Er hat somit wohl eine wichtige Angelegenheit der Gemeinde zum Gegenstand. Unerheblich ist, dass dieser Beschluss nicht ausdrücklich in der Fragestellung oder in der Begründung des Begehrens genannt ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 14.11.1983 - 1 S 1204/83 -). Der Verkauf eines Grundstücks und die Entscheidung, es als Wohngebiet auszuweisen und durch einen Investor bebauen zu lassen, ist eine Angelegenheit des Wirkungskreises der Gemeinde, für die der Gemeinderat zuständig ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 27.06.2011 - 1 S 111509/11 -, juris). Die Unterzeichner des Bürgerbegehrens dürften ausreichend in Erfahrung gebracht haben, wofür sie sich mit ihrer Unterschrift einsetzen.
45	Auch die weiteren Voraussetzungen für ein zulässiges Bürgerbegehren liegen wohl vor.
46	Das schriftlich eingereichte Bürgerbegehren enthält eine ausreichende Begründung. Zweck des Begründungserfordernisses ist es, mit der Begründung dem Bürger zu ermöglichen, sich mit den Zielen des Bürgerbegehrens und den dort angesprochenen Problemen auseinander zu setzen. Die Unterzeichner müssen zumindest in den Grundzügen wissen, warum eine bestimmte Frage den Bürgern zur Abstimmung vorgelegt werden soll und durch eine zumindest knappe Begründung erfahren, wofür sie sich einsetzen. Dabei stellt das Gesetz an Inhalt und Form der Begründung keine besonderen Anforderungen. Sie kann sich auf schlagwortartige Aussagen beschränken (vgl. (Bay. VGH, Beschl. v. 25.06.2012 - 4 CE 12.1224 -, juris; VGH Bad.Württ., Beschl. v. 08.04.2011 - 1 S 303/11 -, juris).
47	Ein Vorschlag für die Deckung der Kosten der verlangten Maßnahme war hier entbehrlich, da mit dem Bürgerbegehren der Verzicht auf einen Verkauf und die Zulassung einer Bebauung begehrt wird und, wie bereits ausgeführt wurde, nicht die Schaffung einer Parkanlage. Mit 2.884 gültigen Unterschriften ist die erforderliche Anzahl von Unterzeichnern erreicht. Innerhalb der letzten drei Jahre ist ein Bürgerentscheid aufgrund eines Bürgerbegehrens zu der gleichen Frage nicht durchgeführt worden. Ausschlussgründe nach § 21 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Ein Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB lag im Zeitpunkt der Einreichung des Bürgerbegehrens am 09.01.2012 nicht vor (§ 21 Abs. 2 Nr. 6 VwGO).
48	Schließlich steht die Ausschlussfrist des § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO der Zulässigkeit des Bürgerbegehrens nicht entgegen. Dahingestellt bleiben kann in diesem Zusammenhang, ob und wann der Gemeinderatsbeschluss bekannt wurde. Selbst wenn man zu dem Ergebnis käme, dass er bereits in der Gemeinderatssitzung am 27.01.2011 oder aufgrund des Presseberichts in der ...-Zeitung vom 29./30.01.2011 bekannt geworden wäre, wäre die Einhaltung der Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO nicht versäumt worden. Denn der Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 dürfte die Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO nicht in Lauf gesetzt haben, weil durch die Beratung in nichtöffentlicher Sitzung gegen § 35 Abs. 1 GemO verstoßen worden sein dürfte und § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO wohl nicht zum Ziel hat, den Fortbestand eines gesetzwidrigen Beschlusses zu gewährleisten.
49	Nach § 35 Abs. 1 GemO sind Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern. Das Öffentlichkeitsprinzip ist tragender Verfahrensgrundsatz des kommunalen Verfassungsrechts, dessen Sinn und Zweck dahin geht, in Bezug auf die Arbeit des kommunalen Vertretungsorgans gegenüber der Allgemeinheit Publizität, Information, Kontrolle und Integration zu vermitteln bzw. zu ermöglichen. Der Grundsatz unterwirft die Vertretungskörperschaft der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit und trägt daher dazu bei, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung vorzubeugen und den Anschein zu vermeiden, dass "hinter verschlossenen Türen" etwa unsachliche Motive für die getroffenen Entscheidungen maßgebend gewesen sein können (vgl. OVG Schleswig, Beschl. v. 23.5.2003, NVwZ-RR 2003, 774; VGH Bad.Württ., Urt. v. 20.07.2000, NVwZ-RR 2001, 462/463). Das Öffentlichkeitsprinzip ist außerdem ein Mittel, das Interesse der Bürgerschaft an der Selbstverwaltung zu wecken und zu erhalten. Es hat die Funktion, dem Gemeindebürger den Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaft und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie für die Willensbildung bei künftigen Wahlen zu schaffen. Der Zweck des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO geht daher über eine bloße Unterrichtung des Bürgers hinaus. Er dient dem Ziel einer gesetzmäßigen und sachlichen Arbeit des Gemeinderats sowie der Verhinderung vermeidbarer Missdeutungen seiner Willensbildung und Beschlussfassung (vgl. VGH Bad.Württ., Beschl. v. 09.11.1966, ESVGH, Bd 17, S. 118). Der Bürger soll aufgrund der öffentlichen Beratung wichtiger Gemeindeangelegenheiten auch einschätzen können, ob die unmittelbare Beteiligung der Bürgerschaft an der Entscheidungsfindung erforderlich ist und Anlass für ein Bürgerbegehren bestehen könnte. Gerade die Anforderungen an Bürgerbegehren wie das zu erreichende Quorum, die exakte Formulierung der Fragestellung, die Anforderungen an eine Begründung und der eventuell erforderliche Vorschlag für die Kostendeckung machen es erforderlich, dass der Bürger die Beratung des Gemeinderats mit verfolgen kann, um beurteilen zu können, ob ein Bürgerbegehren notwendig, aussichtsreich und der für ein Bürgerbegehren erforderliche zeitliche und finanzielle Aufwand gerechtfertigt ist.
50	Ein Verstoß gegen § 35 Abs. 1 GemO liegt hier wohl vor, weil die Voraussetzungen, unter denen nichtöffentlich verhandelt werden darf, nicht erfüllt gewesen sein dürften. Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO an einer nichtöffentlichen Verhandlung können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Bad.-Württ., Urt, v. 18.06.1980 - III 503/79 -, juris). Für das Vorliegen dieser Voraussetzungen bestehen jedoch keine Anhaltspunkte. Das öffentliche Wohl erfordert den Ausschluss der Öffentlichkeit, wenn Interessen des Bundes, des Landes, der Gemeinde, anderer öffentlich-rechtlicher Körperschaften oder der örtlichen Gemeinschaft durch eine öffentliche Sitzung mit Wahrscheinlichkeit wesentlich und nachteilig verletzt werden könnten (VGH Bad.-Württ., Urt, v. 18.06.1980 - III 503/79 -, juris). Diese Voraussetzungen liegen wohl ebenfalls nicht vor.
51	Gegenstand der nichtöffentlichen Beschlussfassung des Gemeinderats der Antragsgegnerin am 16.12.2010 war ausweislich der Gremienvorlage und des Protokolls zur nichtöffentlichen Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin zu Tagesordnungspunkt 4c am 16.12.2010 das Ob des Verkaufs und der Bebauung des Geländes „Alter Sportplatz ...“. Die Verwaltung wird in Ziffer 2 des Beschlusses weiter beauftragt, das Grundstück „auf einer Verhandlungsbasis von 250,- EUR /qm anzubieten. Über beide Fragen hätte aber wohl öffentlich beraten und beschlossen werden müssen. Der Verkauf oder Kauf eines Grundstücks ist grundsätzlich öffentlich zu verhandeln. Denn auch bei Liegenschaftsangelegenheiten muss die Vertretungskörperschaft der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit unterliegen. Die öffentliche Beratung trägt gerade hier dazu bei, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung vorzubeugen und den Anschein zu vermeiden, dass "hinter verschlossenen Türen" etwa unsachliche Motive für die getroffenen Entscheidungen maßgebend gewesen sein können. Zur Beratung über den Verkauf eines gemeindeeigenen Grundstücks gehört im vorliegenden Fall wohl nicht nur die Frage, ob und warum und zu welchen Zwecken ein bisher als Sportplatz genutztes Grundstück mit altem Baumbestand verkauft wird, sondern auch, welches Kaufpreisangebot den Verkauf des Grundstücks unter Berücksichtigung des aktuellen Grundstücksmarktes und der finanziellen Situation der Gemeinde als sinnvoll erscheinen lässt und zu einem Verkauf des Grundstücks führen könnte.
52	Eine nichtöffentliche Beratung bei Liegenschaftsangelegenheiten kann allenfalls erforderlich sein, wenn Gegenstand der Beratung der Verkauf eines Grundstücks zu individuellen Bedingungen ist, d.h. wenn bei Liegenschaftssachen konkrete Verträge über Grundstücke Gegenstand der Beratung sind. Es kann zum Beispiel nicht dem Gemeinwohlinteresse entsprechen, wenn die Vertragskonditionen, die die Gemeinde im Einzelfall zu gewähren bereit ist, öffentlich beraten würden, da dies die Verhandlungsposition der Gemeinde in etwaigen weiteren Vertragsverhandlungen schwächen könnte. Die Offenbarung der Beratung darf bei der Beratung über Grundstücksverträge nicht die Verhandlungslage der Gemeinde dadurch entscheidend schwächen können, dass der Vertragspartner über die gemeindlichen Erwägungen informiert wäre und seine Verhandlungsposition darauf zu Lasten der Gemeinde einstellen könnte (vgl. Kunze/Bronner/Katz, Gemeindeordnung für Baden-Württemberg, § 35 RN 6; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 12.09.2008 - 15 A 2129/08 -, juris).
53	Der Verkauf eines Grundstücks zu individuellen Bedingungen wurde am 16.12.2010 jedoch nicht beraten und beschlossen. Wesentlicher Gegenstand der Beratung war die Frage, ob das Grundstück überhaupt verkauft werden soll und, nachdem dies bejaht wurde, welcher Verkaufspreis beim Angebot des Grundstücks ins Auge gefasst wurde, nicht jedoch die Einzelheiten eines konkreten Vertragsabschlusses. Soweit Gegenstand der Beratung auch der zu erzielende Verkaufspreis war, unterlag die Beratung wohl ebenfalls nicht der Geheimhaltungspflicht. Denn Gegenstand der Beratung war insoweit nur die allgemeine Situation auf dem Grundstücksmarkt und die danach für das Grundstück erzielbaren Grundstückspreise, nicht aber schon bestimmte Vertragskonditionen mit konkreten Interessenten im Einzelnen. Dass der erwünschte Verkaufspreis beraten wurde, erforderte auch wohl deshalb keine Geheimhaltung, weil, wie sich aus der Gremienvorlage ergibt, die Beschlussfassung hierüber vorgesehen war und deshalb geplant war, die Allgemeinheit durch die Bekanntgabe des Beschlusses vom 16.12.2010 in der Gemeinderatssitzung am 27.01.2011 darüber zu informieren, zu welchem Preis das Grundstück angeboten werden soll.
54	Sonstige Gründe, die unter Beachtung der dargestellten Bedeutung des Öffentlichkeitsgrundsatzes ausnahmsweise eine nichtöffentliche Sitzung aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erfordert hätten, lassen sich im vorliegenden Fall weder dem Vortrag der Verfahrensbeteiligten oder den Verfahrensakten entnehmen noch sind solche Gründe sonst ersichtlich.
55	Im Übrigen spricht auch die weitere Verfahrensweise des Gemeinderats für die Auffassung der Kammer. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin fasste am 26.04.2012 in öffentlicher Sitzung den Beschluss „Dem Verkauf des Grundstücks (Alter Sportplatz) an die Fa. ... wird zugestimmt.“ sowie den Beschluss „Dem Verkauf des Grundstücks (Alter Sportplatz) gemäß vorliegendem Angebot von 2.307.200,- EUR ohne Erhalt der Bäume wird zugestimmt.“ und den Beschluss „Die Verwaltung wird beauftragt: 1. mit dem ausgewählten Käufer einen Kaufvertrag gemäß dem vorgelegten Angebot über das zum Verkauf ausgeschriebene Grundstück Alter Sportplatz, Teilfläche des Flst. ..., zu schließen. 2. einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan über das Gelände zu erarbeiten.“ Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat damit in der Gemeinderatsitzung am 26.04.2012 über Einzelheiten wie Käufer, Kaufpreis und die Kaufpreiskondition bezüglich des Erhalts der Bäume in öffentlicher Sitzung beraten und beschlossen. Warum der Gemeinderat aber am 16.12.2010 über die allgemeine und grundsätzliche Frage, ob das Grundstück verkauft wird und welcher Kaufpreis in Frage kommt, nichtöffentlich verhandelt hat, ist deshalb nicht nachvollziehbar.
56	Dahingestellt bleiben kann, ob der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 GemO zur Ungültigkeit des Gemeinderatsbeschlusses vom 16.12.2010 führt (so Bay. VGH, Urt. v. 26.01.2009 - 2 N 08.124 -, juris) oder lediglich zur Gesetzwidrigkeit (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt, v. 18.06.1980 - III 503/79 -, juris; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 08.08.1990 - 3 S 132/90 -, juris) bzw. zur Rechtswidrigkeit (VGH Bad.Württ., Beschl. v. 09.11.1966, ESVGH, Bd 17, S. 118). Jedenfalls dürfte ein unter Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz ergangener Gemeinderatsbeschluss nicht die Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO in Gang setzen. Die gesetzliche Ausschlussfrist ist der Rechtssicherheit und dem Grundsatz der Effizienz und Sparsamkeit der gemeindlichen Aufgabenwahrnehmung geschuldet (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 08.04.2011 - 1 S 303/11 -, juris). Der Gesetzgeber wollte mit der Fristgebundenheit im Interesse der Stabilität und Verlässlichkeit gemeindlicher Willensbildung verhindern, dass ein sachliches Regelungsprogramm des Gemeinderates beliebig lange durch ein Bürgerbegehren in Frage gestellt werden kann, und damit bewirken, dass es nach den im Gesetz genannten Fristen als sichere Planungsgrundlage dienen kann (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 24.02.2010 - 15 B 1680/09 -, juris). Diese Schutzwirkung setzt aber einen gesetzmäßigen, nicht unter Verstoß gegen § 35 Abs.1 GemO ergangenen Gemeinderatsbeschluss voraus. Denn nur ein das Öffentlichkeitsprinzip nach Maßgabe des § 35 Abs. 1 GemO wahrender Gemeinderatsbeschluss kann beanspruchen, nicht beliebig lange durch ein Bürgerbegehren in Frage gestellt zu werden. Ein Gemeinderatsbeschluss, der gesetzeswidrig aufgrund einer nichtöffentlichen Sitzung erging und damit die Entscheidungsfindung des Bürgers darüber, ob ein Bürgerbegehren durchgeführt werden soll, erschwert oder unmöglich gemacht hat, kann nicht zur Folge haben, dass der Zulässigkeit eines gegen diesen Gemeinderatsbeschluss gerichteten kassatorischen Bürgerbegehrens der Ablauf der Frist für die Einreichung eines Bürgerbegehrens nach § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO entgegengehalten werden kann.
57	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
58	Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 1 GKG. Eine Reduzierung des Auffangstreitwerts im vorliegenden Eilverfahren kommt nicht in Betracht, weil mit Blick auf den strengen materiellen Prüfungsmaßstab die Entscheidung faktisch einer Vorwegnahme der Hauptsache nahe kommt (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 27.06.2011 - 1 S 111509/11 -, juris).

Tenor

1. Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollsteckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwerte für I. und II. Instanz: jeweils 39.000,00 EUR

Gründe

	I.
1	Die Antragsgegnerin, eine Gemeinde mit 9.300 Einwohnern, hat von ihrem durch Satzung vom 28.07.2009 geschaffenen Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB im Hinblick auf einen Kaufvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Käufer Gebrauch gemacht und den Kaufpreis anstatt der vereinbarten 48.000,00 EUR auf 9.000,00 EUR festgesetzt. Dagegen wendet sich der Verkäufer.
2	Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Antragsgegnerin ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt hat und der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung rechtmäßig war sowie ob der Bürgermeister das Vorkaufsrecht als Geschäft der laufenden Verwaltung ausgeübt hat. Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 30.01.2013, Az. 50 O 9/12 Baul., verwiesen.
3	Mit diesem Urteil hat das Landgericht Stuttgart dem Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts stattgegeben. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgemäß zugestellt wurde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, weil darüber vom Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung beraten und beschlossen worden sei, obwohl nach § 35 Abs. 1 S. 1 GemO die Sitzungen des Gemeinderats grundsätzlich öffentlich seien. Die berechtigten Interessen der Vertragsparteien hätten eine nichtöffentliche Sitzung nicht erfordert. Insbesondere hätten solche Interessen der Vertragsparteien an einem Ausschluss der Öffentlichkeit nicht unterstellt werden dürfen.
4	Die Antragsgegnerin könne sich nicht darauf berufen, der Bürgermeister habe die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst treffen können. Die Entscheidung sei hier dem Gemeinderat überlassen worden, weshalb dieser die Formvorschriften der Gemeindeordnung habe einhalten müssen. Der Bürgermeister habe dessen Entscheidung nur exekutiert. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
5	Dagegen wendet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Der Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Antragsteller innerhalb der 2-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß zugestellt worden. Durch die Angabe einer Postadresse, welche über keinen Briefkasten verfüge, habe er den Zugang vereitelt und könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der streitgegenständliche Bescheid nicht innerhalb der Ausübungsfrist bekanntgegeben worden sei.
6	Der Gemeinderat habe angesichts der vielfältigen Einzelheiten des Kaufvertrags, die einen erheblichen Einblick in die persönliche Sphäre der Vertragsbeteiligten gäben, wie künftige Nutzungsabsicht, Preis- und Zahlungsmodalitäten, in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verhandeln dürfen. Der Bürgermeister habe vorab bei den Verfahrensbeteiligten ihr Interesse an einer Geheimhaltung der Vertragsmodalitäten abfragen können, aber nicht müssen. So habe das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Kaufverträge über Grundstücke jedenfalls zu den Angelegenheiten gehören, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage komme.
7	Im Übrigen komme es auf die Wirksamkeit der Beschlussfassung des Gemeinderats nicht an, weil der Bürgermeister persönlich berechtigt gewesen sei, über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen der laufenden Verwaltung zu entscheiden. Der Bürgermeister sei ausweislich der Hauptsatzung berechtigt, alleine über die Ausübung von Vorkaufsrechten im Wert bis zu 30.000,00 DM zu entscheiden. Als neues unstreitiges Vorbringen nach dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung I. Instanz sei dieser Vortrag auch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Da es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung gehandelt habe, sei der Beschluss des Gemeinderats angesichts der Kompetenzverteilung in der Hauptsatzung rechtswidrig. Nachdem der Bürgermeister jedoch diesem Beschluss nicht widersprochen habe, habe er sich den Beschluss des Gemeinderats zu eigen gemacht. Das Landgericht nehme daher zu Unrecht an, dass der Bürgermeister die Entscheidung nicht selber habe treffen wollen. Nachdem im Rahmen des auszuübenden Vorkaufsrechts für das zu erwerbende Grundstück ein Kaufpreis in Höhe von 9.000,00 EUR angesetzt worden sei, liege eine rechnerische durchschnittliche Kostenverteilung von 1,00 EUR pro Einwohner der Antragsgegnerin vor, weshalb von einem Geschäft der laufenden Verwaltung auszugehen sei.
8	Die Antragsgegnerin beantragt,
9	unter Abänderung des am 30.01.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Stuttgart (Az.: 50 O 9/12), den Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufvertrag vom 29.06.2011 (UR. Nr. X/X beim Notariat G.) zurückzuweisen.
10	Der Antragsteller beantragt,
11	die Berufung zurückzuweisen.
12	Die Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts habe hier eine Beratung und Entscheidung in öffentlicher Sitzung erfordert. Berechtigte Interessen Einzelner seien dem nicht entgegengestanden. Allein der Kaufpreis habe keine Rückschlüsse auf Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien zugelassen. Zu der geplanten Nutzung des Grundstücks fänden sich im Kaufvertrag keine Angaben. Da nicht unterstellt werden dürfe, berechtigte Interessen des Verkäufers oder Käufers erforderten den Ausschluss der Öffentlichkeit, habe bei den Vertragsbeteiligten angefragt werden müssen, ob berechtigte Interessen den Ausschluss der Öffentlichkeit erforderten. Dies sei unterblieben. Es habe daher beim Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzung des Gemeinderats verbleiben müssen. Die Frage des Ausschlusses der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung richte sich ausschließlich nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO und nicht nach § 24 BauGB, der dazu keine Regelung enthalte.
13	Die Ausübung des Vorkaufsrechts falle nicht in die Zuständigkeit des Bürgermeisters nach § 44 GemO. Es gehöre nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung. Unabhängig von der finanziellen Bedeutung des Vorkaufsrechts habe es nach Art und Inhalt eine grundsätzliche Bedeutung, weil es dabei gerade im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung um grundlegende Fragen der städtebaulichen Entwicklung gehe. Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte komme selten vor; es handle sich um außerordentliche Geschäfte. Die Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts, wonach dadurch die Beseitigung der vorhandenen Gemengelage mitten im Ortskern und eine geordnete städtebauliche Entwicklung hin zu Dienstleistung, Nahversorgung und Wohnen erreicht werden solle, zeige, dass es sich hier um eine zentrale und grundlegende Frage der städtebaulichen Entwicklung handle, die nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung zähle. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Bürgermeister auch nicht nach § 44 Abs. 2 S. 2 GemO übertragen. Die Übertragung beziehe sich nur auf vertragliche Vorkaufsrechte. Die Wertgrenze von 15.000,00 EUR sei überschritten, nachdem im Kaufvertrag ein Kaufpreis von 48.000,00 EUR vereinbart worden sei. Maßgebend sei nicht der von der Antragsgegnerin festgelegte Kaufpreis von 9.000,00 EUR, sondern der vertraglich vereinbarte Kaufpreis. Bei einem Verfehlen des Verkehrswerts bestehe für die Gemeinde bei Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts von vornherein die Gefahr, dass der Kaufpreis auf den vertraglich vereinbarten Wert heraufgesetzt werde. Der Gemeinderat habe über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Preislimitierung in zwei gesonderten Beschlüssen entschieden. Damit sei über die grundsätzliche erste Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wertgrenze aus § 5 Abs. 2 Nr. 2.8 der Hauptsatzung in jedem Fall überschritten worden.
14	Selbst wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Bürgermeister übertragen worden sei, habe der Gemeinderat die Angelegenheit mit seinem Beschluss vom 18.08.2011 wieder an sich gezogen. Da kein Geschäft der laufenden Verwaltung vorliege, habe die Übertragung jederzeit widerrufen werden können.
15	Bereits mit der Antragsschrift sei vorgetragen, dass die Gemeinde keine ausreichenden Planungsvorstellungen gehabt habe, sondern in ihrem Satzungsbeschluss über die Vorkaufsrechtssatzung vom 28.07.2009 nur einen städtebaulichen Konflikt bezeichnet habe. Auch im Aufstellungsbeschluss für das Plangebiet vom 20.07.2007 heiße es nur lapidar, Art und Maß der baulichen Nutzung würden im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert werden, was für die Konkretisierung positiver Planungsziele nicht ausreiche. Die nicht konkretisierte Planung habe eine Veränderungssperre und auch eine Vorkaufsrechtssatzung nicht gerechtfertigt.
16	Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeübt worden, da der Ausübungsbescheid dem Antragsteller erst am 12.09.2011 zugegangen sei. Die Antragsgegnerin habe die für die Zustellung im Ausland maßgeblichen Regelungen des § 10 LVwZG außer Acht gelassen. Der Einwand, der Antragsteller habe den Zugang vereitelt, weil er an seiner Postadresse über keinen Briefkasten verfüge, greife nicht durch, weil die Antragsgegnerin keine zulässige Form der Zustellung veranlasst habe.
17	Der Käufer habe das Vorkaufsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB dadurch abgewendet, dass er sich verpflichtet habe, das Grundstück für Wohnzwecke zu nutzen und dabei die vorhandenen Parkflächen zu erhalten.
18	Die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB auf 9.000,00 EUR sei rechtswidrig, weil nach dem Entwurf des Bebauungsplans der Antragsgegnerin eine Festsetzung als Kerngebiet nach § 7 BauNVO vorgesehen sei und dies angesichts der Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses mindestens einen Wert von 60,00 EUR pro m² bis 90,00 EUR pro m² rechtfertige, während die Antragsgegnerin nur einen Wert von 30,00 EUR pro m² angesetzt habe. Da auf dem Grundstück eine Wohnnutzung zulässig sei, müsse ein Bodenrichtwert von 65,00 EUR pro m² bis 130,00 EUR pro m² angesetzt werden. Zuzüglich eines Restwerts des Gebäudes und abzüglich der geschätzten Entsorgungskosten verbleibe ein Wert von 39.000,00 EUR.
19	Der Käufer beantragt,
20	die Berufung zurückzuweisen.
21	Das Landgericht habe zu Recht den nach der letzten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vortrag zum Handeln des Bürgermeisters in eigener Verantwortung nicht berücksichtigt und die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet. Der Bürgermeister habe sich zu keinem Zeitpunkt auf eine Entscheidung in eigener Kompetenz berufen. Der Gemeinderat sei mit der Sache aufgrund eigener Zuständigkeit befasst gewesen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bei kleinen und mittleren Gemeinden immer der Gemeinderat wegen der Bedeutung der Sache, der Häufigkeit des Auftretens und des Zusammenhangs mit der städtebaulichen Gemeindeentwicklung zuständig. Im Hinblick auf die Haushaltsrelevanz sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufpreisbetrag von 48.000,00 EUR und damit nicht vom vermeintlichen Verkehrswert von 9.000,00 EUR, sondern vom möglichen tatsächlichen Wert des Erwerbsobjekts, der durch den Kaufpreis bestimmt und begrenzt werde, auszugehen. Wenn der Bürgermeister dennoch habe selbst handeln wollen, liege ein Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit vor. Gemäß der Rechtsprechung des Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshofs sei der Verstoß gegen die erforderliche Öffentlichkeit der Entscheidung des Gemeinderats eindeutig. Die detektivischen Bemühungen der Mitarbeiter der Antragsgegnerin könnten nur dann von Belang sein, wenn die Zustellung im Ausland auf dem dafür vorgesehenen und dann eingeschlagenen Weg nicht funktioniert habe. II.
22	Die zulässige Berufung der Antragsgegnerin ist aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im Urteil vom 30.01.2013 unbegründet. 1.
23	Die Antragsgegnerin hat in den Gemeinderatsbeschlüssen vom 16.08.2011 nicht nur von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, sondern auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum ortüblichen Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB beschlossen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem ortsüblichen Verkehrswert von 9.000,- EUR wurde getrennt abgestimmt. Ob die Baulandgerichte nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB iVm § 28 Abs. 3 BauGB nur die Festsetzung des zu zahlenden Betrags zu überprüfen haben oder sie als Annex zur Entscheidung über die Höhe des Vorkaufsrechts auch zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB zuständig sind, ist im Berufungsverfahren gemäß § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr von Belang. 2.
24	Zutreffend hat das Landgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) durch die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 1.09.2011 als rechtswidrig angesehen, weil entgegen dem Grundsatz des § 35 Abs. 1 S. 1 GemO über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und entschieden wurde. a)
25	Auch wenn das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt auszuüben ist, war der Gemeinderat das für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Organ der Antragsgegnerin, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Bestimmung des zu zahlenden Betrags keine Geschäfte der laufenden Verwaltung waren, die gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 GemO in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fallen.
26	Dem steht schon der Wert der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Der Antragsteller und der Käufer hatten einen Kaufpreis in Höhe von 48.000,00 EUR vereinbart. Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Herabsetzung des von der Antragsgegnerin zu zahlenden Betrags auf 9.000,00 EUR brachten die Gefahr mit sich, dass die Antragsgegnerin vom Antragsteller mit der Begründung, der Verkehrswert entspreche dem vereinbarten Kaufpreis, auf Zahlung in Anspruch genommen werden würde. Welchen Verkehrswert das streitgegenständliche Grundstück tatsächlich hat, hätte dann durch Sachverständigengutachten in einem Gerichtsverfahren abgeklärt werden müssen, was für die Antragsgegnerin ein Haftungsrisiko über die zugestandenen 9.000,00 EUR hinaus von bis zu 39.000,00 EUR ergeben hätte. Nach der Hauptsatzung der Antragsgegnerin sind dem Bürgermeister Grundstücksgeschäfte bis zu einem Wert von rund 15.000,00 EUR (= 30.000,00 DM) gestattet. Daraus ist zu schließen, dass für die Antragsgegnerin jedenfalls Geschäfte mit einem darüber hinausgehenden Wert nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehören.
27	Neben der finanziellen Bedeutung spricht insbesondere die sachliche Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf einer sorgfältigen Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik. Dieses Ergebnis hebt eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwingt mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs (BGH, NJW 1960, 1805, 1806). b)
28	Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980, II 503/79, zitiert nach juris Rn. 21 = Die Justiz 1981, 233). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt namentlich auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB zu verhandeln und zu beschließen und in denen u.a. auch die Frage zu prüfen ist, ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der für Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB entsprechend gilt; VGH Baden-Württemberg aaO).
29	Vorliegend bestand objektiv kein Anlass, von dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats eine Ausnahme zu machen. Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO).
30	Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284). aa)
31	Eine generelle Regelung, wonach Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind, besteht für Baden-Württemberg und die Antragsgegnerin nicht (insoweit abweichend für Rheinland-Pfalz BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, zitiert nach juris Rn. 6 = NVwZ 1995, 897). Kaufverträge über Grundstücke und damit auch die Ausübung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf Grundstücke gehören zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt (BVerwG aaO). Nachdem eine generelle Regelung für Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung rechtfertigen. bb)
32	Die Offenlegung des Kaufpreises des Kaufvertrags zwischen dem Antragsteller und dem Käufer begründet kein berechtigtes Interesse an einer Verhandlung und Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung eines Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981, Az. 3 S 271/81, zitiert nach juris). Der notarielle Kaufvertrag vom 29.06.2011 enthält nichts, was im Interesse der Vertragsparteien vor der Öffentlichkeit geheim zu halten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises von 48.000,00 EUR (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 29 = NVwZ 1991, 284) oder Belastungen des Grundstücks, die aus dem Grundbuch und Kaufvertrag ersichtlich waren. Nachdem der Bürgermeister der Antragsgegnerin im Rahmen der Vorbereitung der Gemeinderatssitzung nicht bei den Kaufvertragsparteien nachgefragt hat, ob deren berechtigte Interessen die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, sind auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde keinerlei Umstände ersichtlich, die eine Behandlung des Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO gerechtfertigt hätte. c)
33	Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.2.2013, Az. 1 S 2155/12, VBlBW 2013, 269 juris Rn. 8).Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 S. 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit der Gemeinderatsbeschlüsse über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts und die Festsetzung des Verkehrswerts abweichend vom vereinbarten Kaufpreis führen zur Rechtswidrigkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug der Beschlüsse des Gemeinderats dar und hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (§ 43 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GemO; vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 31 = NVwZ 1991, 284).
34	Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. VGH Baden-Württemberg aaO). Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG). 3.
35	Der Bescheid vom 01.09.2011 wird nicht dadurch rechtmäßig, dass der Bürgermeister diesen in eigener Zuständigkeit erlassen hätte.
36	Zwar nimmt dieser Bescheid auf die Gemeinderatsbeschlüsse vom 16.08.2011 nicht Bezug und kann so vom Inhalt her als Verwaltungsakt, den der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit erlassen hat, verstanden werden. Jedoch fehlt ihm hierfür die Zuständigkeit nach § 44 Abs. 2 S. 1 GemO. Es handelt sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der Größe der Gemeinde und der in die Abwägung einzufließenden unterschiedlichen Interessen an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des „M.-Areals“ um die originäre gesetzlich eingeräumte Kompetenz des Gemeinderats. 4.
37	Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 228 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.
38	Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO liegen nicht vor.
39	Die Höhe des Streitwerts richtet sich nach dem Interesse des Antragstellers, hier also des Verkäufers. Nachdem er das streitgegenständliche Grundstück für 48.000,00 EUR verkauft und die Antragsgegnerin den Kaufpreis auf lediglich 9.000,00 EUR festgesetzt hat, besteht sein wirtschaftliches Interesse an dem Rechtsstreit in der Höhe der Differenz, also 39.000,00 EUR.

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a)

in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder

b)

die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Tenor

Der Antrag wird abgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1	Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ der Antragsgegnerin.
2	Das 186.730 m2 große, bislang unbeplante Satzungsgebiet umfasst einen großen Teil des historischen Ortskerns von Philippsburg, welcher auf die alte Garnisonsstadt zurückgeht. Bis auf wenige Ausnahmen ist dort eine gewachsene, kleinteilige Bebauung vorhanden. Die typische städtebauliche Struktur besteht aus einem Vorderhaus mit anschließender Hof- oder Freiflächenzone, Nebengebäuden (v.a. Scheunen) sowie angrenzenden Gartenbereichen. Die Gebäude stehen überwiegend mit der Traufseite direkt an der Straße, wobei die Zufahrten meist über Hofeinfahrten erfolgen. Im rückwärtigen Bereich der Bebauung sind zahlreiche hochwertige Grünbereiche vorhanden, die meist als Hausgärten oder Streuobstwiesen genutzt werden. Die Mehrzahl der zu Wohn- und Gewerbezwecken genutzten Gebäude im Plangebiet sind ein- und zweigeschossig und weisen Grundflächen von rund 80 bis 100 m2 auf. Im Norden und Osten des Plangebiets setzt sich die vorhandene Innenstadtbebauung fort. Im Süden schließt sich aufgelockerte Bebauung mit großen Grün- und Freiflächen an, im Westen des Plangebiets geht die Ortsrandbebauung in Streuobstwiesen über.
3	Nachdem es in der jüngeren Vergangenheit vermehrt Anfragen zu Aufstockungen, An- und Neubauten, Bauten in zweiter Reihe und Umnutzungen gegeben hatte, erkannte es der Gemeinderat der Antragsgegnerin als notwendig, das Innenstadtgebiet zu überplanen. Ziel der Planung ist es, eine Anpassung der bestehenden Gebäude an die Anforderungen modernen Wohnens zu ermöglichen und hierfür eindeutige Planungsvorgaben bereitzustellen, dabei aber den Gesamtcharakter des historischen Stadtbilds zu erhalten. Blockinnenbereiche sollen einerseits zugunsten privater Freiflächen entkernt werden, andererseits soll aber eine behutsame Nachverdichtung der Bebauung zugelassen werden. Kulturelle, soziale und gewerbliche Nutzungen im Bereich Einzelhandel und Gastronomie sollen ermöglicht werden. Zur Umsetzung dieser Planungsziele teilt der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ das Plangebiet in zahlreiche kleinteilige Einzelquartiere auf. Rund um den Marktplatz und entlang der nach Süden verlaufenden Rote-Tor-Straße werden Kerngebiete ausgewiesen, im südlichen Bereich des Plangebiets - entlang der Rote-Tor-Straße und entlang der Straße „An der Saalbach“ - sowie im Südosten des Plangebiets Mischgebiete, wo Handel und Dienstleistung ermöglicht werden sollen. Die bereits heute durch Wohnnutzung geprägten Bereiche werden als Allgemeine Wohngebiete ausgewiesen (Festsetzung Nr. 1.1.1.), für die bezüglich solcher Grundstücke, die eine Größe von 250 m2 und mehr aufweisen, eine maximale Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt wurde (Festsetzung Nr. 1.1.2.1). Die maximale Wandhöhe beträgt gemäß Planeinschrieb 7,10 m, 8,00 m bzw. 8,30 m, wobei ausnahmsweise geringfügige Abweichungen für Bestandsgebäude zugelassen werden können. Für bestimmte Teilflächen (E 1 bis E 8) wird gem. §§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. 1 Abs. 1 BauNVO erweiterter Bestandsschutz gewährt. Innerhalb der jeweils durch Blockrandbebauung geprägten Innenstadtquartiere werden - teilweise unter Überplanung bestehender Gebäude - „Hausgärten“ („HG“) festgesetzt, die von (künftiger) Bebauung freizuhalten sind. Am Westrand des Plangebiets – im Übergang zum Außenbereich – sind ebenfalls von Bebauung freizuhaltende Flächen mit der Zweckbestimmung „Hausgärten“ („HG“) sowie private Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Streuobstwiese“ festgesetzt. Letztere sind als Grünflächen gärtnerisch anzulegen und als Streuobstwiese dauerhaft zu erhalten (Festsetzungen Nr. 1.8. und Nr. 1.11). Die örtlichen Bauvorschriften, welche Bestandteil des Bebauungsplans sind, schreiben (Festsetzung 2.1.3) als Dachdeckung das Farbspektrum von „sand, ocker, erdbraun, kupferrot, rotbraun, braun, hellgrau bis mittelgrau“ entsprechend der in der Planzeichnung enthaltenen Farbskala vor, wobei die Dächer ausschließlich mit Dachziegeln oder Schiefer zu decken sind. Festsetzung Nr. 2.1.5 der örtlichen Bauvorschriften bestimmt, dass die im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorhandenen Tore gemäß der ortsbildprägenden historischen Farbgebung mit Farb- und Stichbögen zu erhalten und mit Holzoberfläche auszuführen sind.
4	Der Antragsteller ist Eigentümer des Flst. Nr. 136 (...), das sich im Nordwesten des Plangebiets - zwischen der Zeughausstraße und dem westlich des Satzungsgebiets anschließenden Außenbereich - in ostwestlicher Richtung erstreckt. Es handelt sich um ein langgezogenes und schmales Grundstück, das ebenso wie die südlich anschließenden Nachbargrundstücke durch die planerischen Festsetzungen dreigeteilt wird: Die östliche, straßenzugewandte Hälfte des Grundstücks befindet sich im WA 1. Auf der anderen, westlichen Grundstückshälfte wurde in unmittelbarem Anschluss an die WA-Festsetzung eine etwa 20 m breite, von Bebauung freizuhaltende Fläche mit der Zweckbestimmung „Hausgärten“ festgesetzt. Die restliche Grundstücksfläche zum Außenbereich hin ist als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Streuobstwiese“ ausgewiesen. Soweit sich das Grundstück des Antragstellers im WA 1 befindet, wurde in der Lage des bestehenden Wohnhauses ein 15,45 m X 16,30 m großes Baufenster „in zweiter Reihe“ festgesetzt und stattdessen auf diesem Grundstück keine Bebauung unmittelbar an der Zeughausstraße zugelassen. Bei allen anderen, ebenfalls mit der Ostseite an die Zeughausstraße angrenzenden Grundstücken wurde hingegen keine Bebauung in zweiter Reihe ermöglicht; dort ist stattdessen eine 17,00 m breite Baugrenze parallel zur Zeughausstraße ausgewiesen. An der Nordostecke des Flst. Nr. 136 wird eine etwa 10 m2 große Fläche - in der Form eines Dreiecks - als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen. Diese wird für die Erschließung einer nördlich des Seifensiederweges geplanten Folgebebauung benötigt.
5	Am 16.05.2006 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin erstmals die Aufstellung eines Bebauungsplans „Philippsburg Innenstadt“. Nachdem sich erwiesen hatte, dass ein Teil des ursprünglich größeren Plangebiets in eine andere Richtung entwickelt werden sollte, beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 21.10.2008 erneut die Aufstellung des Bebauungsplans „Philippsburg Innenstadt“ - mit nunmehr verkleinertem Plangebiet - und die Durchführung eines frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahrens. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 30.10.2008 im „Philippsburger Stadtanzeiger“ bekannt gemacht. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit wurde in der Zeit vom 10.11. bis 21.11.2008 durchgeführt. Mit Schreiben vom 30.11.2008/02.12.2008 erhob der Antragsteller Einwendungen gegen die Planung. In seiner Sitzung am 10.03.2009 billigte der Gemeinderat der Antragsgegnerin den zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Bebauungsplanentwurf und beschloss, die Planunterlagen nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich auszulegen und die Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen. Die öffentliche Auslegung der Planunterlagen wurde im „Philippsburger Stadtanzeiger“ vom 12.03.2009 bekanntgemacht. Dementsprechend lagen die Planungsunterlagen in der Zeit vom 20.03.2009 bis 24.04.2009 bei der Stadtverwaltung Philippsburg, Stadtbauamt, während der Dienststunden aus. Mit Schreiben vom 18.04.2009 wiederholte der Antragsteller seine bereits zuvor erhobenen Einwendungen und wandte sich zusätzlich dagegen, dass - nach fortgeschriebenem Planungsstand - erstmals an der Nordostecke seines Grundstücks eine Verkehrsfläche hin zur Seifensiederstraße vorgesehen sei. Mit erst am 03.07.2009 bei der Antragsgegnerin eingegangenem Schreiben erhob auch der T... ... ... e.V. - als Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. 179 (... ...) - Einwendungen gegen die Planung.
6	In nichtöffentlicher Sitzung vom 14.07.2009 entschied der Gemeinderat der Antragsgegnerin, die nicht fristgerecht eingegangene Stellungnahme des T... ... ... ... bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan unberücksichtigt zu lassen. In öffentlicher Sitzung vom selben Tage beschloss der Gemeinderat sodann, den in der Sitzungsvorlage aufgeführten Abwägungsvorschlägen der Verwaltung zu folgen und nur noch redaktionelle Änderungen bei der Planung vorzunehmen. Zugleich wurde der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ in der vorliegenden Form als Satzung beschlossen.
7	Der Satzungsbeschluss wurde am 23.07.2009 im „Philippsburger Stadtanzeiger“ öffentlich bekannt gemacht. Mit der öffentlichen Bekanntmachung trat die Satzung in Kraft. Am 24.03.2011 wurde der Satzungsbeschluss erneut im „Philippsburger Stadtanzeiger“ öffentlich bekannt gemacht.
8	Am 12.04.2010 hat der Antragsteller das Normenkontrollverfahren eingeleitet. Zur Begründung führt er aus: Der Bebauungsplan „Innenstadt“ der Antragsgegnerin sei verfahrensfehlerhaft zustande gekommen. Der Gemeinderat habe am 14.07.2009 in nichtöffentlicher Sitzung über die Nichtberücksichtigung der Einwendungen des T... ... entschieden, ohne dass nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO ein Grund bestanden habe, die Öffentlichkeit auszuschließen. Es widerspreche dem Sinn und Zweck des Gebots der Öffentlichkeit von Gemeinderatssitzungen, dass die Sachdiskussion der anschließenden öffentlichen Sitzung vorweggenommen werde. Die Einwendungen des Vereins seien auch nicht unbeachtlich gewesen, sondern hätten trotz Verspätung im Rahmen der Abwägung berücksichtigt werden müssen; dies sei nicht geschehen. Abwägungsfehler lägen auch im Hinblick auf die Festsetzung „Streuobstwiese“ auf seinem Grundstück vor. Insoweit habe die Antragsgegnerin schon den Sachverhalt nicht zutreffend ermittelt, denn der unter Schutz gestellte Grundstücksteil weise keine Obstwiese auf, sondern werde als Hausgarten genutzt. Offenbar habe die Antragsgegnerin sein Grundstück nicht in Augenschein genommen, sondern sich auf die Luftbildaufnahme verlassen, auf die im Abwägungsvorschlag Bezug genommen werde. Angegriffen werde insoweit nicht der Ausschluss der Baumöglichkeit, sondern, dass die Festsetzung „Streuobstwiese“ die Möglichkeit von Pflanzgeboten eröffne und zu einer Untersagung der seit 50 Jahren ausgeübten hausgärtnerischen Nutzung führe. Fehlerhaft sei auch, dass der Bebauungsplan auf einem Teil seines Grundstücks eine öffentliche Verkehrsfläche vorsehe. Denn diese Festsetzung diene nur der Erschließung der nördlich gelegenen, außerhalb des Plangebiets gelegenen Grundstücke (Flst. 134, 133 ff). Bezüglich dieses neuen Baugebiets gebe es noch nicht einmal einen Aufstellungsbeschluss; auch fehle es insoweit an einer Ermittlung der abwägungsrelevanten Belange. Die Nichteinbeziehung der nördlich des Seifensiederweges gelegenen Grundstücke in die Planung sei nicht nachvollziehbar.
9	Mit Verweis auf sein Einwendungsschreiben vom „02.12.2009“ (richtig: vom 02.12.2008) macht der Antragsteller im Normenkontrollverfahren ferner noch folgende Gesichtspunkte geltend: Der erweiterte Bestandsschutz auf seinem Grundstück sei nicht ausreichend, denn der Schuppen und die Hofanlage gehörten ebenfalls zum schützenswerten Bereich „Wohnen“ und seien als Wirtschaftsfläche unverzichtbar. Die Größe der zulässigen Nebenanlagen sei mit 40 m2 zu gering und solle mindestens 150 m2 betragen. Auch die vorgesehene Tiefe der Wohnbebauung sei mit 12 m zu gering. Bezüglich der „Torelemente mit Holzoberfläche“ solle eine Ausnahme zugelassen werden; ebenso solle Tierhaltung ermöglicht werden. In der Wahl der Materialien zur Dacheindeckung sollten Ausnahmen zugelassen werden. Die Grundflächenzahl von 0,4 sei zu gering und müsse mindestens 0,8 betragen. Schließlich sei die Festsetzung zur Wandhöhe mit 7,10 m zu gering gewählt. Sie müsse mit Blick auf den Hochwasserschutz mindestens 7,70 m betragen.
10	Der Antragsteller beantragt zuletzt,
11	den Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ der Antragsgegnerin vom 14.07.2009 insoweit für unwirksam zu erklären, als er für sein Grundstück Flst. Nr. 136 belastende Festsetzungen enthält.
12	Die Antragsgegnerin beantragt,
13	den Antrag abzuweisen.
14	Sie führt zur Begründung aus: Der Normenkontrollantrag sei teilweise bereits unzulässig. Soweit der Antragsteller vortrage, die Belange des T... ... seien zu Unrecht berücksichtigt geblieben, scheide eine Verletzung seiner eigenen Rechte unter jedem denkbaren Aspekt aus. Selbst wenn man insoweit von einem Rechtsverstoß ausgehe, werde das Grundstück des Antragstellers in keiner Weise betroffen. Ein solcher Rechtsverstoß führe allenfalls zur Teilnichtigkeit des Bebauungsplans in einem völlig anderen Bereich, begründe aber nicht dessen Gesamtnichtigkeit. Infolgedessen fehle dem Antragsteller das Rechtsschutzinteresse dafür, den Bebauungsplan insgesamt - also auch hinsichtlich des Flst. Nr. 179 des T... ... ... -, anzugreifen. Mit seinem Vortrag zur Nichtberücksichtigung der Belange des Vereins sei der Antragsteller ferner gem. § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert, weil er diesen Aspekt nicht bereits während des Offenlageverfahrens vorgetragen habe. Der Normenkontrollantrag sei jedenfalls unbegründet. Aus den Planungsakten ergebe sich, dass der Gemeinderat die Nichtberücksichtigung der Belange des Vereins in einer vorbereitenden, nichtöffentlichen Sitzung erörtert und sodann in der sich daran anschließenden öffentlichen Sitzung sämtliche abwägungsrelevanten Belange berücksichtigt und ordnungsgemäß abgewogen habe. Die Festsetzung einer privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Streuobstwiese“ im rückwärtigen Bereich des Grundstücks des Antragstellers sei nicht zu beanstanden. Diese Festsetzung beruhe auf Feststellungen, die von Sachverständigen vor Ort im Zuge der Vorbereitung des Umweltberichts getroffen worden seien. Nach den gängigen Rechtsprechungskriterien gehöre der betreffende Bereich zum Außenbereich, wo Hausgärten nicht zulässig seien. In dem Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbands Philippsburg sei der gesamte rückwärtige Bereich des Grundstücks des Antragstellers als Grünfläche ausgewiesen. Auch in dem Regionalplan Mittlerer Oberrhein sei die fragliche Fläche nicht als Siedlungs(erweiterungs)fläche ausgewiesen. Im Übrigen habe der Gemeinderat die diesbezüglichen Einwendungen des Antragstellers explizit berücksichtigt. Für die Nutzung als Hausgarten bleibe genügend Raum, zumal der ausdrücklich als „Hausgarten“ ausgewiesene Bereich deutlich größer sei als die tatsächlich vorhandene Hausgartenfläche. Nicht zu beanstanden sei schließlich auch die Festsetzung der ca. 10 m2 großen Verkehrsfläche auf dem Grundstück des Antragstellers. Im ersten Planentwurf für die frühzeitige Bürgerbeteiligung sei das Baufenster für die künftige Wohnbebauung auf dem Grundstück des Antragstellers - ebenso wie auf den südlich angrenzenden Grundstücken - entlang der Zeughausstraße in der ersten Reihe vorgesehen gewesen. Für das bestehende rückwärtige Wohngebäude habe man zunächst die Bestandsfestsetzung E8 geplant. Auf ausdrücklichen Wunsch des Antragstellers sei die ursprünglich vorgesehene Festsetzung dann aber geändert und der rückwärtige Bereich, in dem sich das Wohnhaus befinde, als reguläres Baufenster ausgewiesen worden. Diese Planänderung sei einhergegangen mit der Festsetzung der Verkehrsfläche an der Nordostecke des Grundstücks, weil man die geänderte Planung dann zugleich mit den benachbarten Planungen - nördlich des Seifensiederweges - koordiniert habe. Dort sei - entsprechend dem Vorschlag des Antragstellers - Wohnbebauung vorgesehen, die nur über den Seifensiederweg erschlossen werden könne, da sowohl eine Erschließung vom Außenbereich her als auch eine solche über die Alte Kirchstraße nicht in Betracht komme. Für den Ausbau des Seifensiederweges werde eine kleine Teilfläche des Grundstücks des Antragstellers benötigt.
15	Dem Senat haben die Planungsakten der Antragsgegnerin vorgelegen. Auf diese Akten, die von den Beteiligten im vorliegenden Verfahren gewechselten Schriftsätze und die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 24.03.2011 wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

	I.
16	Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 4 AGVwGO statthafte Normenkontrollantrag ist zulässig.
17	Der Antrag ist fristgerecht innerhalb der Jahresfrist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der hier geltenden aktuellen Fassung gestellt worden. Er ist auch nicht nach § 47 Abs. 2a VwGO unzulässig. Eine formelle Präklusion nach dieser Vorschrift tritt lediglich dann ein, wenn der Antragsteller im Normenkon-trollverfahren „nur“ Einwendungen geltend macht, die er im Rahmen der öffentlichen Auslegung oder im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber fristgerecht hätte geltend machen können. Der Antragsteller beruft sich im vorliegenden Normenkontrollverfahren aber auf eine Vielzahl von Einwendungen, von denen lediglich eine - der Vortrag zur Nichtberücksichtigung der Belange des T... ... im Rahmen der Abwägung - nicht bereits Gegenstand seines Vortrags im Verwaltungsverfahren war. Da mithin ein Teil des Normenkontrollvortrags bereits zuvor rechtzeitig im Auslegungs- bzw. Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren vorgetragen wurde, liegen die Voraussetzungen für den Einwendungsausschluss nach § 47 Abs. 2a VwGO nicht vor.
18	Der Antragsteller ist auch antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis ist regelmäßig gegeben, wenn sich - wie hier - der Eigentümer eines Grundstücks, das im Plangebiet liegt, gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft und damit im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG den Inhalt des Grundeigentums bestimmt (BVerwG, Urt. v. 10.03.1998 - 4 CN 6.97 -, NVwZ 1998, 732; Beschl. v. 07.07.1997 - 4 BN 11.97 - BauR 1997, 972). Die Möglichkeit einer Verletzung eigener Rechte des Antragstellers ergibt sich hier unproblematisch daraus, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans die Bebaubarkeit seines Grundstücks teilweise einschränken.
19	Dem Antragsteller kann auch das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag nicht abgesprochen werden. Darauf, ob er mit seinem ursprünglich angekündigten Antrag, den Bebauungsplan zur Gänze - insbesondere im Bereich des Flst. Nr. 179 des T... ... - für unwirksam zu erklären, möglicherweise zu weit gegriffen hatte (vgl. BVerwG, Urt. v. 09.04.2008 - 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100; Beschl. v. 04.06.1991 - 4 NB 35.89 -, BVerwGE 88, 268, juris Rdnr. 21 und 24ff; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 1771/07 -, ZfBR 2009, 74, juris Rdnr. 19; BayVGH, Urt. v. 21.12.2010 - 1 N 08.3385 -, juris Rdnr. 28) kommt es nicht mehr an, nachdem der Antragsteller sich in der mündlichen Verhandlung darauf beschränkt hat, nur noch die sein Grundstück Flst. Nr. 136 berührenden Festsetzungen des Bebauungsplans anzugreifen. II.
20	Dieser Antrag ist unbegründet.
21	1. Der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ der Antragsgegnerin leidet an keinen rechtserheblichen Verfahrensfehlern.
22	a) Ohne Erfolg bleibt zunächst die Rüge des Antragstellers, dass der Bebauungsplan unter Verletzung der Vorschriften über die Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung (§ 35 GemO) zustande gekommen sei.
23	Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern. Ist dies der Fall, so muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2, zweiter Halbsatz GemO). Hier war die Gemeinderatssitzung vom 14.07.2009, in der die Nichtberücksichtigung der verspätet eingegangenen Anregungen des T... ... beschlossen wurde, unstreitig nichtöffentlich. Es hat wohl auch keiner der erwähnten Gründe für die Durchführung einer nichtöffentlichen Sitzung vorgelegen. Denn es ist weder erkennbar, dass Interessen des Bundes, eines Landes, der Gemeinde, einer anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaft oder der örtlichen Gemeinschaft durch eine öffentliche Sitzung verletzt worden wären („öffentliches Wohl“), noch dass im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Interessen zur Sprache hätten kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen und deren Bekanntgabe dem Einzelnen zum Nachteil gereichen würde („Interesse Einzelner“, vgl. zum Ganzen VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.08.1990 - 3 S 132/90 -, NVwZ 1991, 284 = juris Rdnr. 27f m.w.N.). Auch die Antragsgegnerin hat mit ihrem Vortrag keinen solchen Grund aufgezeigt.
24	Dies führt hier zwar dazu, dass der in nichtöffentlicher Sitzung getroffene Beschluss, „die nicht fristgerecht geltend gemachten Anregungen des T... ... ... e.V. bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan nicht zu berücksichtigen“, formell fehlerhaft zustande gekommen sein dürfte. Daraus folgt aber - entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers - nicht die formelle Rechtswidrigkeit (auch) des Beschlusses über den Bebauungsplan „Innenstadt“. Maßgeblich ist hier, dass die Sitzung vom 14.07.2009, in der die zu treffende Abwägungsentscheidung beraten und der Bebauungsplan als Satzung beschlossen wurde, öffentlich zugänglich war. Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Satzung in dieser öffentlichen Sitzung nur „pro forma“ beschlossen wurde, also unter Verlagerung der eigentlichen Sachdiskussion in die vorausgegangene nichtöffentliche Sitzung. Eine solche Verfahrensweise würde sicherlich dem Sinn und Zweck des Öffentlichkeitsgebots widersprechen und die formelle Rechtswidrigkeit des Satzungsbeschlusses begründen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.08.1990, a.a.O.; Urt. v. 20.07.2000 - 14 S 237/99 -, VBlBW 2001, 65 = juris Rdnr. 39; Kunze/Bronner/Katz/v.Rotberg, GemO für Baden-Württemberg, § 35 Rdnr. 12). Ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 14.07.2009 diente die in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführte „Vorberatung“ aber lediglich dazu, die Einzelfrage zu klären, wie mit verspätet eingegangenen Anregungen und Bedenken bei der späteren, in öffentlicher Sitzung stattfindenden Beratung und Beschlussfassung umzugehen ist (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB). Sie zielte zugleich auf eine Information der Gemeinderäte darüber, dass und weshalb die Einwendungen des T... ... in den von der Verwaltung erstellten, in öffentlicher Sitzung behandelten Abwägungsvorschlägen nicht behandelt sind. Bei dieser Sachlage kann keine Rede davon sein, dass die nichtöffentliche Vorberatung vom 14.07.2009 die in öffentlicher Sitzung zu führende Sach- und Abwägungsdiskussion über die Regelungen des Bebauungsplans „Innenstadt“ ersetzt, vorweggenommen, oder in sonstiger Weise der öffentlichen Wahrnehmung entzogen hätte. Nur dies würde aber einen zur Rechtswidrigkeit führenden wesentlichen Verfahrensfehler des Satzungsbeschlusses selbst begründen.
25	b) Sonstige Verfahrensmängel bei der Planaufstellung, der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit oder im Offenlegungsverfahren hat der Antragsteller nicht geltend gemacht. Einer näheren Prüfung bedarf es nicht, da solche Fehler jedenfalls unbeachtlich geworden sind. Denn die Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB, innerhalb derer solche Fehler hätten geltend gemacht werden müssen, ist mittlerweile abgelaufen. Die einjährige Rügefrist wurde mit der öffentlichen Bekanntmachung am 23.07.2009 insoweit auch wirksam in Lauf gesetzt. Auf die Pflicht zur Geltendmachung von Mängeln und die daran geknüpften Rechtsfolgen wurde in der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ordnungsgemäß hingewiesen (vgl. § 215 Abs. 2 BauGB). Der Umstand, dass der veröffentlichte Hinweis in Bezug auf § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB fehlerhaft ist (Hinweis auf „Mängel in der Abwägung“ anstatt auf „Mängel im Abwägungsvorgang“ entsprechend der Differenzierung in § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB, vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 - VBlBW 2009, 186ff und Urt. v. 09.06.2009 - 3 S 1108/07 -), ist im vorliegenden Zusammenhang irrelevant, weil dieser Mangel nur die in § 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB genannte Vorschriftengruppe der Fehler im Abwägungsvorgang i.S.v. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB betrifft und sich auf die korrekt benannte Gruppe der Verfahrens- und Formfehler i.S.v. § 215 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 und Abs. 2 BauGB nicht auswirkt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 09.06.2009, a.a.O.).
26	c) Es liegt auch kein Mangel im Zusammenhang mit der Ausfertigung und Verkündung des Satzungsbeschlusses vor. Der als Satzung beschlossene Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ besteht hier aus den planungsrechtlichen Festsetzungen einschließlich der „Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text“ vom 23.07.2009 sowie den örtlichen Bauvorschriften. Der Satzungstext und die zeichnerischen Festsetzungen wurden am 23.07.2009 in der erforderlichen Weise vom zeichnungsberechtigten Bürgermeister der Antragsgegnerin ausgefertigt. Sämtliche Satzungsbestandteile sind mit Ringbindung versehen. Zweifel über die Identität der Satzungsbestandteile und deren Authentizität bestehen damit nicht.
27	Problematisch ist aber, dass Ausfertigung und Bekanntmachung im „Philippsburger Stadtanzeiger“ am selben Tag, dem 23.07.2009, erfolgten. Da die Verkündung der Schlusspunkt des Rechtssetzungsvorganges ist und zu diesem Zeitpunkt sämtliche nach Bundes- und Landesrecht notwendigen Gültigkeitsbedingungen erfüllt sein müssen, muss die Ausfertigung zeitlich vor der öffentlichen Bekanntmachung erfolgt sein (BVerwG, Beschl. v. 09.05.1996 - 4 B 60.96 -, UPR 1996, 311; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.11.1993 - 3 S 1631/91 -, VGHBW-Ls 1994, Beilage 4 B 10 = juris Rdnr. 19ff; Urt. v. 08.05.1990 - 5 S 3064/88 -, VBlBW 1991, 19, 20; Urt. v. 30.03.1993 - 5 S 3056/92 -). Dies war hier zweifelhaft, weil die Auslieferung des Stadtanzeigers Philippsburg bereits am frühen Morgen des 23.07.2009 begonnen haben dürfte und kaum anzunehmen ist, dass der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Satzungsbestandteile bereits zu einem früheren Zeitpunkt desselben Tages ausgefertigt hatte.
28	Nach der Rechtsprechung der Bausenate des erkennenden Gerichtshofs reicht es für das Vorliegen einer ordnungsgemäßen Ausfertigung aber bereits aus, wenn der ausfertigungsberechtigte Bürgermeister der satzungsgebenden Gemeinde zwar nicht den ausgefertigten Satzungstext selbst, wohl aber das Gemeinderatsprotokoll noch rechtzeitig vor der Bekanntmachung unterzeichnet hat, sofern dort der Satzungsbeschluss enthalten ist oder auf diesen - im Sinne einer gedanklichen Schnur - in einer Weise in Bezug genommen wird, die Zweifel an der Identität des Norminhalts mit dem vom Normgeber Beschlossenen ausschließt. Dabei muss das Protokoll an einer Stelle unterzeichnet sein, die zeigt, dass der Unterzeichner für die Richtigkeit der Niederschrift Verantwortung übernehmen will. Dies kann auch das Deckblatt eines mehrere Tagesordnungspunkte enthaltenden Gemeinderatsprotokolls sein, sofern darin ein eindeutiger und hinreichend bestimmter Bezug zum Tagesordnungspunkt „Satzungsbeschluss“ hergestellt ist (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 09.02.2009 - 3 S 2290/07 -, juris Rdnr. 25 m.w.N.; Urt. v. 19.09.2006 - 8 S 1989/05 -, VBlBW 2007, 303). Diesen Anforderungen entspricht das Gemeinderatsprotokoll vom 14.07.2009, das sich der Senat in der mündlichen Verhandlung am 24.03.2011 von der Antragsgegnerin hat vorlegen lassen.
29	Unabhängig davon liegt ein etwaiger Mangel, der auf die taggleiche Ausfertigung und Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 23.07.2009 zurückzuführen wäre, auch deshalb nicht mehr vor, weil die Antragsgegnerin den Bebauungsplan „Innenstadt“ in der am 14.07.2009 beschlossenen Fassung im „Philippsburger Stadtanzeiger“ vom 24.03.2011 erneut bekanntgemacht und einen möglichen Mangel damit jedenfalls geheilt hat.
30	d) Der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ leidet - bezüglich der hier noch allein streitgegenständlichen, das Flst. Nr. 136 des Antragstellers betreffenden Festsetzungen - auch nicht an Ermittlungs- und Bewertungsfehlern i.S.v. §§ 2 Abs. 3, 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.
31	Nach § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bebauungspläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial) zu ermitteln und zu bewerten. Aufgrund des durch das EAG Bau vollzogenen „Wechsels vom materiellrechtlichen Abwägungsvorgang zu den verfahrensrechtlichen Elementen des Ermittelns und Bewertens“ stehen insofern keine (materiellen) Mängel des Abwägungsvorgangs mehr in Rede (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Ob dies auch für den Abwägungsausfall gilt oder nicht, kann vorliegend dahingestellt bleiben, denn ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Aus den „Abwägungsvorschlägen“ der Verwaltung, die Gegenstand der Gemeinderatssitzung vom 14.07.2009 waren und die sich der Gemeinderat in der Sache zu eigen gemacht hat, wird ersichtlich, dass eine Abwägung als solche vorgenommen wurde.
32	Im Übrigen erfordert § 1 Abs. 7 BauGB bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich nach ständiger Rechtsprechung (grundlegend: BVerwG Urt. v. 15.07.1974 - 4 C 50.72 -, BVerwGE 45, 309) im vorliegenden Zusammenhang darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste (kein Abwägungsdefizit), ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist (kein unrichtiges Abwägungsmaterial) und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht (keine Abwägungsdisproportionalität). Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (st. Rspr. vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.03.2009 - 5 S 1251/08 -; Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 -, juris, m.w.N.). Diese Anforderungen beziehen sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis. Dabei ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
33	Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ergibt sich hier folgendes:
34	aa) Die Entscheidung der Antragsgegnerin, im westlichen Plangebiet - und somit auch auf einer Teilfläche des Flst. Nr. 136 des Antragstellers - eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Streuobstwiese“ festzusetzen, ist abwägungsfehlerfrei. Die Festsetzung zielt darauf ab, die in diesem Bereich vorhandene historische Streuobst- und Grundstücksanlage aus Gründen des Landschaftsschutzes und mit Blick auf das Erholungsbedürfnis der Bevölkerung zu erhalten. Außerdem soll die landschaftsprägende historische Ortsrandsituation mit Hilfe entsprechender Pflanz-, Pflege - und Erhaltungsgebote „langfristig erhalten“ werden (Festsetzungen Nr. 1.8 und Nr. 1.11 des Bebauungsplans, Planbegründung S. 33, 37, 42, 51, Umweltbericht S. 10). Die Einwendung des Antragstellers, bisher werde die als Streuobstwiese vorgesehene Fläche als Hausgarten genutzt und die vorgesehene Umwidmung werde abgelehnt, wurde bei der Beschlussfassung am 14.07.2009 zwar u.a. mit der Begründung zurückgewiesen, der als Streuobstwiese ausgewiesene Grundstücksteil werde „gemäß Luftbild und Ortsbegehung vom 08. und 13. August 2007“ nicht „als Hausgarten gärtnerisch“ genutzt, vielmehr sei der als Hausgarten ausgewiesene Bereich größer als die Realnutzung. Hieraus ist jedoch nicht der Schluss zu ziehen, dass die Antragsgegnerin mit der Ausweisung von Streuobstflächen einerseits und Hausgartenflächen andererseits primär den aktuellen Nutzungsstand widerspiegeln und planungsrechtlich festschreiben wollte. Dagegen spricht bereits, dass die Abgrenzung zwischen den Festsetzungen „Streuobst“ und „HG“ im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans anhand einer parallel zur vorhandenen Bebauung und zum Ortsrand verlaufenden Linie und damit für alle betroffenen Grundstücke im Wesentlichen einheitlich vorgenommen wurde. Im Vordergrund der Überlegungen stand vielmehr der Erhalt der „historischen Streuobst- und Grundstücksanlage“ im Übergang von der Ortsrandbebauung in die freie Landschaft und die prägende Wirkung der am Ortsrand vorhandenen größeren Bäume. Die Abgrenzung erfolgte deshalb nach objektiven Gesichtspunkten; ermöglicht werden sollte insbesondere auch eine punktuelle Wiederherstellung der landschaftsbild- und ortsrandprägenden Streuobstwiesen an den Stellen, wo sie verloren gegangen sind. Die Erreichung des Planungsziels sollte jedenfalls nicht davon abhängen, inwieweit auf den einzelnen Grundstücken im für die Abwägung maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) tatsächlich eine Nutzung als Hausgartenfläche bzw. als Streuobstwiese gegeben war. Die Antragsgegnerin hat ihre Vorgehensweise in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar damit erläutert, dass bei der Abgrenzung eine „generalisierende und typisierende Betrachtung“ zugrunde gelegt worden sei. Dies kommt in den Planunterlagen - insbesondere im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans - auch deutlich zum Ausdruck.
35	Ihr Planungsziel hat die Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei dadurch umgesetzt, dass sie auf dem Grundstück des Antragstellers einen angemessen großen Flächenanteil (etwa 18 m X 18 m) als weiterhin gärtnerisch nutzbaren Hausgarten festgesetzt und lediglich die verbleibende Restfläche (etwa 26 m X 18 m) als mit Pflanz-, Pflege- und Erhaltungsgeboten belegte Streuobstfläche ausgewiesen hat. Den Umstand, dass die gesamte Grünfläche auf dem Grundstück des Antragstellers in der Weise eines gärtnerisch genutzten Hausgartens eingezäunt ist, hat die Antragsgegnerin bei der Ortsbegehung im August 2007 festgestellt und im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Es wurde ausdrücklich darauf hingewiesen (BA Bl. 626), dass dem Zaun Bestandsschutz zukomme. Anhaltspunkte dafür, dass und aus welchen Gründen der Antragsteller ein besonderes Interesse daran hätte, gerade auch den als Streuobstfläche festgesetzten Grundstücksteil als Hausgarten gärtnerisch zu nutzen, waren seinen Einwendungsschreiben nicht zu entnehmen. Selbst wenn dies aber der Fall gewesen wäre, hätte die Antragsgegnerin hierauf im Interesse der Verwirklichung ihres Planungsziels nicht ohne weiteres Rücksicht nehmen müssen. Entscheidend ist hier, dass die Antragsgegnerin sowohl bei der Festsetzung der von Bebauung freizuhaltenden Fläche „Hausgarten“ als auch bei der Festsetzung der privaten Grünfläche „Streuobstwiese“ ersichtlich auf die Nutzungsbedürfnisse der Eigentümer Rücksicht genommen hat (Abwägung BA Bl. 626 und 630). Die Garten- und Grünflächen wurden - gerade auch im Falle des Antragstellers - zudem so weit von den bestehenden Gebäuden bzw. den Baufenstern abgerückt, dass den Eigentümern noch genügend Freiflächen verbleiben, auf denen zur Wohnnutzung gehörende Anlagen errichtet werden können (Terrassen, Verbindungswege, Spielgeräte etc), welche sich mit den Zweckbestimmungen „Grünfläche“ bzw. „Hausgarten“ möglicherweise nicht vertragen (vgl. BayVGH, Urt. v. 21.12.2010 - 1 N 08.3385 -, Rdnr. 40ff).
36	bb) Auch die Entscheidung der Antragsgegnerin, auf dem Grundstück des Antragstellers kein Baufenster an der Zeughausstraße auszuweisen, ist frei von Abwägungsfehlern. Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang - unter Verweis auf sein Einwendungsschreiben vom 02.12.2008 - rügt, der „erweiterte Bestandsschutz E8“ sei nicht ausreichend, geht seine Rüge ins Leere. Denn in dem am 14.07.2009 beschlossenen Bebauungsplan ist eine Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz (vgl. Festsetzung Nr. 1.13 des Bebauungsplans) auf seinem Grundstück gar nicht mehr enthalten. Die Antragsgegnerin hat sich vielmehr - auf eine entsprechende Anregung des Antragstellers im Offenlageverfahren, den Bereich nördlich des Seifensiederweges als Allgemeines Wohngebiet auszuweisen -, dazu entschlossen, an der zuvor favorisierten Lösung (Ausweisung eines Baufensters direkt an der Zeug-haustraße auch auf dem Grundstück des Antragstellers, Bestandsschutz für das bestehende Wohnhaus „in zweiter Reihe“) nicht weiter festzuhalten. Stattdessen wurde nunmehr - unter Verzicht auf ein Baufenster in erster Reihe - ein reguläres Baufenster „in zweiter Reihe“ festgesetzt. Denn die nördlich des Seifensiederweges vorgesehene Bebauung (vgl. Gestaltungsplan Seifen-siederweg Nord als Anlage B 7 des Bebauungsplans) kann nach Lage der Dinge nur von der Zeughausstraße her erschlossen werden. Mit Blick auf die vorhandene Bebauung in diesem Bereich - insbesondere auf dem Flst Nr. 95 - muss die notwendige Erschließungsstraße aber teilweise auf dem Grundstück des Antragstellers realisiert werden und zwar gerade in dessen nordöstlichem Teil entlang der Zeughausstraße. Dies wiederum hat zur Konsequenz, dass dort kein Baufenster mehr „in erster Reihe“ ausgewiesen werden konnte. Es ist nicht zu erkennen, dass die auf Einwendungen des Antragstellers zurückgehende Umplanung ihrerseits abwägungserhebliche Belange des Antragstellers beeinträchtigt. Die Antragsgegnerin durfte im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan, welcher für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Abwägung maßgeblich ist (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) davon ausgehen, dass das vorgesehene Allgemeine Wohngebiet alternativ weder von der Alten Kirchstraße noch von dem im Westen gelegenen Feldweg her erschlossen werden kann. Der Antragsteller hatte bezogen auf diesen Zeitpunkt keine Planungsalternativen aufgezeigt. Solche drängten sich der Antragsgegnerin auch nicht auf: Eine Erschließung von der alten Kirchstraße her schied bereits wegen der dort vorhandenen Bebauung aus; eine Erschließung von Westen her musste nicht in den Blick gelangen, weil der Feldweg im Außenbereich verläuft und eine Erschließung über den Außenbereich städtebaulich nicht erwünscht war. Zudem ist dieser Weg recht weit von der weiter östlich geplanten Bebauung entfernt.
37	Als Ausgleich für den Verlust der Bebauungsmöglichkeit in „erster Reihe“ hat der Antragsteller ein in etwa gleich großes Baufenster „in zweiter Reihe“ auf seinem Grundstück erhalten. Entgegen seinem Vorbringen ist nicht zu erkennen, dass dieses „um die Flächen des bestehenden Schuppens und der vorhandenen Wirtschaftsflächen“ hätte erweitert werden müssen. Dem Interesse der Grundstückseigentümer an der Errichtung baulicher Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche trägt die Festsetzung 1.3 des Bebauungsplans Rechnung, wonach eine Bebauung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausnahmsweise zulässig ist, wenn sie auf maximal 60 m2 errichtet wird, die zulässige Höhe des Hauptbaukörpers (…) nicht überschreitet und sich innerhalb der zulässigen Grundfläche hält. Abwägungsfehlerfrei hat die Antragsgegnerin die Zulassung einer 60 m2 übersteigenden Maximalfläche mit Blick auf den angestrebten Erhalt des historischen Erscheinungsbildes und der vorhandenen Grünbereiche abgelehnt, zumal die ursprünglich vorgesehene Maximalfläche von 40 m2 im Interesse der Grundeigentümer bereits auf 60 m2 vergrößert wurde und auch die Bautiefe des Baufensters - gerechnet ab der Zeughausstraße - aufgrund der großen Grundstückstiefen auf 17 m vergrößert wurde (Abwägungsvorschläge, BA Bl. 627).
38	cc) Aus den soeben dargelegten Gründen ist die Festsetzung der etwa 10 m2 großen öffentlichen Verkehrsfläche an der Nordostecke des Grundstücks des Antragstellers ebenfalls nicht zu beanstanden. Die diesbezügliche Einwendung des Antragstellers erschöpft sich darin, dass er eine Flächenabgabe ablehne. Entsprechend kurz durfte die Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägung darauf verweisen, dass die Verkehrsfläche zur Erschließung des nördlich des Seifensiederweges geplanten Wohngebiets notwendig sei.
39	Dem Antragsteller ist nicht darin zu folgen, dass die Erschließung dieses neuen Wohngebiets im Rahmen der vorliegenden Planung nicht hätte berücksichtigt werden dürfen, weil die nördlich des Seifensiederweges liegenden Grundstücke nach wie vor als Außenbereichsgrundstücke anzusehen seien. Zwar ist es richtig, dass die Bebauung des Bereichs nördlich des Seifensiederweges nicht Gegenstand des vorliegenden Bebauungsplans ist. Die Antragsgegnerin hat aber dadurch, dass sie den „Gestaltungsplan Seifen-siederweg Nord“ dem vorliegenden Bebauungsplan als Anlage B 7 beigefügt hat, bereits im Rahmen des vorliegenden Planungsverfahrens in konkretisierter Weise deutlich zum Ausdruck gebracht, welche Planungsabsichten sie dort verfolgt. Es begründet unter diesen Umständen keinen Abwägungsfehler, dass die Antragsgegnerin die Erschließungserfordernisse der angestrebten Anschlussbebauung bereits bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan „Innenstadt“ in ihre Entscheidung einbezogen hat. Denn schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 14.07.2009 bestand hinreichende Klarheit darüber, dass das neue Baugebiet nur über die Zeughausstraße erschlossen werden kann und zu diesem Zweck eine teilweise Inanspruchnahme des Grundstücks des Antragstellers, das seinerseits im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Innenstadt Philippsburg“ liegt, unvermeidlich ist. Die „vorsorgliche“ Berücksichtigung dieses Umstands bereits im vorliegenden Verfahren unterläge allenfalls dann Bedenken, wenn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 14.07.2009 noch völlig offen gewesen wäre, ob es jemals zu einer Anschlussbebauung nördlich des Seifensiederweges kommt. Dies war aber gerade nicht der Fall. Sollte es - entgegen der Planabsicht der Antragsgegnerin - in der Zukunft doch nicht zu einer Bebauung nördlich des Seifen-siederweges kommen mit der Konsequenz, dass sich die etwa 10 m2 große Verkehrsfläche als funktionsloser Torso erwiese, so bliebe es dem Antragsteller unbenommen, sich zu gegebener Zeit auf die (dauerhafte) Funktionslosigkeit dieser Festsetzung zu berufen.
40	dd) Abwägungsfehlerhaft ist der Bebauungsplan auch nicht in Bezug auf den vom Antragsteller gerügten Belang „Tierhaltung“. Die Antragsgegnerin hat im Rahmen ihrer Abwägungentscheidung zu Recht darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan insoweit keine (spezifischen) Vorgaben enthält und Tierhaltung nach den allgemeinen Bestimmungen der BauNVO in den Allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten und Kerngebieten zulässig ist.
41	ee) Die in Nr. 1.1.2.1 des Textteils bestimmte Grundflächenzahl (0,4 bei mindestens 250 m2 großen Grundstücken) wurde ebenfalls abwägungsfehlerfrei festgesetzt. Die Antragsgegnerin hat die Forderung des Antragstellers nach Festsetzung eines Grundflächenzahl von mindestens 0,8 in zulässiger Weise und nachvollziehbar mit der Erwägung abgelehnt, dass die Festsetzung einer so hohen GFZ bei großen Grundstücken wie dem des Antragstellers nicht angemessen sei. Es liegt auf der Hand, dass die Zulassung einer verdichteten Bebauung am westlichen Ortsrand diametral dem Planungsziel widerspräche, die dort historisch überkommene Ortsrandsituation mit einem gelockerten Übergang der vorhandenen Bebauung in die freie Landschaft zu erhalten.
42	ff) Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers ist auch die Festsetzung Nr. 1.1.2.3 i.V.m. dem jeweiligen Planeinschrieb zur Wandhöhe (7,1 m im WA 1) frei von Abwägungsmängeln. Der Antragsteller hält aus Gründen des Hochwasserschutzes eine Wandhöhe von mindestens 7,70 m für erforderlich, weil nur so eine zweigeschossige hochwasserfreie Bauausführung möglich sei. Dieser Forderung liegt zugrunde, dass der im Plangebiet bei Katastrophenhochwasser (Bruch des Rheindamms) zu erwartende Wasserstand nach Angaben der Internationalen Kommission zum Schutz des Rheins bei maximal 1,2 m über Straßenniveau (100,5 m ü.NN) liegen wird. Dies bedeutet, dass ein Großteil der Erdgeschosse rechnerisch überschwemmt werden könnte (BA, Bl. 746). Die Antragsgegnerin hat das Problem erkannt und aus diesem Grund die Höhe des Erdgeschossfußbodens auf max. 100,5 m festgesetzt (Festsetzung Nr. 1.2 und BA Bl. 771). Bauwilligen wird dadurch ermöglicht so zu bauen, dass das Erdgeschoss aller Voraussicht nach nicht überschwemmt wird. Vor diesem Hintergrund durfte die Antragsgegnerin die Einwendung des Antragstellers, zur hochwasserfreien Bauausführung sei eine Wandhöhe von 7,70 m erforderlich, abwägungsfehlerfrei mit der Begründung zurückweisen, dass in seinem Fall eine zweigeschossige hochwasserfreie Bauausführung schon ihm Rahmen der zugelassenen Wandhöhe von 7,10 m möglich sei: Bei einem zulässigen Sockel von 1,21 m (Unterschied zwischen 100,5 m und der für die Gebäudehöhe maßgebliche Höhenlage der öffentlichen Straße von 99,29 m) und unter Zugrundlegung einer Geschosshöhe von 2,9 m betrage die erforderliche Wandhöhe 7,01 m (BA Bl. 629).
43	gg) Auch die Festsetzung Nr. 2.1.3 der örtlichen Bauvorschriften (vgl. § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) zur Dacheindeckung (Dachziegel oder Schiefer in dem Farbspektrum von sand, ocker, erdbraun, kupferrot, rotbraun, braun, hellgrau bis mittelgraun entsprechend der Farbskala in der Planzeichnung) erweist sich als abwägungsfehlerfrei. Die dahingehenden Rügen des Antragstellers (die vorgeschriebenen Materialien ließen sich technisch nicht ausführen; Dacheindeckungen für flachgeneigte Dächer seien Wellzementplatten, Metall oder Folien) sind bereits für sich genommen nicht recht nachvollziehbar. Unabhängig davon hat sich die Antragsgegnerin bei der Festsetzung an den real vorhandenen Dacheindeckungen orientiert (BA, Bl. 628). Dies unterliegt keinen Bedenken, zumal das zugelassene Farbspektrum zahlreiche Wahlmöglichkeiten belässt. Abwägungsfehlerfrei erweist sich schließlich auch die Festsetzung Nr. 2.1.5 der örtlichen Bauvorschriften, wonach die vorhandenen Tore gemäß der ortsbildprägenden historischen Formgebung mit Rund- oder Stichbögen zu erhalten und die Torelemente mit Holzoberfläche auszuführen sind. Den diesbezüglichen Einwand des Antragstellers, Torelemente mit Holzoberfläche entsprächen nicht den Gegebenheiten und bedürften einer aufwendigen Pflege, hat die Antragsgegnerin ausweislich S. 12 der Abwägungsvorschläge (BA Bl. 628) im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung gewürdigt und berücksichtigt. Es ist nicht zu beanstanden, dass sie den höheren Pflegeaufwand von Holzoberflächen mit Blick auf den Standortvorteil der Innenstadtlage und das Ziel der qualitativen Entwicklung der Altstadt als hinnehmbar angesehen hat.
44	2. Der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ leidet auch nicht an materiell-rechtlichen Fehlern, die zu seiner Aufhebung im beantragten Umfang führen müssten.
45	a) Im Hinblick auf die Bestimmtheit des Bebauungsplans unterliegt es keinen Bedenken, dass der am 14.07.2009 beschlossene zeichnerische Teil des Bebauungsplans unter dem Ausfertigungsdatum vom 23.07.2009 offenbar nochmals neu gezeichnet und im Satzungstext (BA Bl. 751) als „Festsetzung vom 23.07.2009“ bezeichnet wurde. Im Hinblick darauf, dass der Satzungstext auf den zeichnerischen Teil inhaltlich Bezug nimmt und beide Satzungsbestandteile in einem Textexemplar mit Ringbindung („Fassung nach Satzungsbeschluss“) zusammengeführt wurden, unterliegt es keinem Zweifel, welche Fassung der zeichnerischen Festsetzung dem Satzungsbeschluss vom 14.07.2009 zugrundeliegt, zumal die frühere Fassung vom 05.03.2009 (BA, Bl. 449) mit der späteren Fassung vom 23.07.2009 identisch ist.
46	b) Der Bebauungsplan einschließlich seiner Einzelfestsetzungen ist i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich.
47	Zur Erforderlichkeit in diesem Sinne genügt es, wenn die Gemeinde für ihre Planung hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 1). Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.1964 - 1 C 30.62 -, BVerwGE 18, 247/252; Urt. v. 07.05.1971 - 4 C 76.68 -, DVBl. 1971, 759; Beschl. v. 14.08.1995 - 4 NB 21.95 -, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86; Urt. v. 25.11.1999 - 4 CN 17.98 -, ZfBR 2000, 191 = PBauE § 17 BauNVO Nr. 8). Das gilt auch für Gebiete, die bereits bebaut sind oder in anderer Weise konkret genutzt werden. Eine Gemeinde kann dort den bereits entstandenen städtebaulichen Zustand rechtlich festschreiben (BVerwG, Beschl. v. 16.01.1996 - 4 NB 1.96 -, NVwZ-RR 1997, 83) oder umgestalten, soweit ihre städtebaulichen Ziele sowie entsprechend gewichtige, gegen die Erhaltung der vorgefundenen Verhältnisse sprechende Belange dies rechtfertigen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.02.1997 - 4 B 16.97 -, NVwZ-RR 1997, 512; Beschl. v. 06.06.1997 - 4 NB 6.97 - NVwZ-RR 1998, 415 = PBauE § 10 BauGB Nr. 16). So liegt es hier. Sowohl die Planung insgesamt als auch die ihrer Umsetzung dienenden Einzelfestsetzungen sind von hinreichenden städtebaulichen Belangen (vgl. § 1 Abs. 6 Nrn. 1 - 5 BauGB) getragen.
48	c) Zweifel daran, dass die das Flst. Nr. 136 des Antragstellers betreffenden Einzelfestsetzungen jeweils von einer Ermächtigungsgrundlage aus dem Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. der BauNVO bzw. von § 74 Abs. 1 LBO getragen werden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch ein beachtlicher Fehler im Abwägungsergebnis liegt insoweit nicht vor. Insbesondere führen die Festsetzungen zur auf dem Flst. Nr. 136 zulässigen Grundstücksnutzung (Baufenster, zulässige Bebauung mit Nebengebäuden außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, Hausgarten, private Grünfläche „Streuobstwiese“) nicht zu einer im Ergebnis unverhältnismäßigen Belastung des Antragstellers. Die genannten Festsetzungen wurden so gestaffelt, dass der Antragsteller sein - vor der Überplanung in den Außenbereich hineinragendes - Grundstück trotz dessen Inanspruchnahme für das Planungsziel der Ortsranderhaltung hinreichend baulich und gärtnerisch nutzen kann. Vor allem die Grenzen der Festsetzungen „Streuobstwiese“ und „Hausgärten“ wurden so bemessen, dass dem Antragsteller eine ausreichend große Freifläche zur landschaftsgärtnerischen Gestaltung verbleibt, welche nicht den Gestaltungs- und Erhaltungspflichten in Nrn. 1.8 und 1.11 der planungsrechtlichen Festsetzungen unterliegt. Auf die Ausführungen unter 1)d)aa) wird ergänzend verwiesen. Auch eine gleichheitswidrige Benachteiligung des Antragstellers im Vergleich zu den in gleicher Weise betroffenen anderen Grundstückseigentümern westlich der Zeughausstraße ist nicht zu erkennen.
49	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
50	Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.
51	Beschluss vom 29.03.2011
52	Der Streitwert des Verfahrens wird gem. § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs endgültig auf 7.500,-- EUR festgesetzt.
53	Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

	I.
16	Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 4 AGVwGO statthafte Normenkontrollantrag ist zulässig.
17	Der Antrag ist fristgerecht innerhalb der Jahresfrist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der hier geltenden aktuellen Fassung gestellt worden. Er ist auch nicht nach § 47 Abs. 2a VwGO unzulässig. Eine formelle Präklusion nach dieser Vorschrift tritt lediglich dann ein, wenn der Antragsteller im Normenkon-trollverfahren „nur“ Einwendungen geltend macht, die er im Rahmen der öffentlichen Auslegung oder im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber fristgerecht hätte geltend machen können. Der Antragsteller beruft sich im vorliegenden Normenkontrollverfahren aber auf eine Vielzahl von Einwendungen, von denen lediglich eine - der Vortrag zur Nichtberücksichtigung der Belange des T... ... im Rahmen der Abwägung - nicht bereits Gegenstand seines Vortrags im Verwaltungsverfahren war. Da mithin ein Teil des Normenkontrollvortrags bereits zuvor rechtzeitig im Auslegungs- bzw. Öffentlichkeitsbeteiligungsverfahren vorgetragen wurde, liegen die Voraussetzungen für den Einwendungsausschluss nach § 47 Abs. 2a VwGO nicht vor.
18	Der Antragsteller ist auch antragsbefugt i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die Antragsbefugnis ist regelmäßig gegeben, wenn sich - wie hier - der Eigentümer eines Grundstücks, das im Plangebiet liegt, gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft und damit im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG den Inhalt des Grundeigentums bestimmt (BVerwG, Urt. v. 10.03.1998 - 4 CN 6.97 -, NVwZ 1998, 732; Beschl. v. 07.07.1997 - 4 BN 11.97 - BauR 1997, 972). Die Möglichkeit einer Verletzung eigener Rechte des Antragstellers ergibt sich hier unproblematisch daraus, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans die Bebaubarkeit seines Grundstücks teilweise einschränken.
19	Dem Antragsteller kann auch das Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag nicht abgesprochen werden. Darauf, ob er mit seinem ursprünglich angekündigten Antrag, den Bebauungsplan zur Gänze - insbesondere im Bereich des Flst. Nr. 179 des T... ... - für unwirksam zu erklären, möglicherweise zu weit gegriffen hatte (vgl. BVerwG, Urt. v. 09.04.2008 - 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100; Beschl. v. 04.06.1991 - 4 NB 35.89 -, BVerwGE 88, 268, juris Rdnr. 21 und 24ff; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.04.2008 - 3 S 1771/07 -, ZfBR 2009, 74, juris Rdnr. 19; BayVGH, Urt. v. 21.12.2010 - 1 N 08.3385 -, juris Rdnr. 28) kommt es nicht mehr an, nachdem der Antragsteller sich in der mündlichen Verhandlung darauf beschränkt hat, nur noch die sein Grundstück Flst. Nr. 136 berührenden Festsetzungen des Bebauungsplans anzugreifen. II.
20	Dieser Antrag ist unbegründet.
21	1. Der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ der Antragsgegnerin leidet an keinen rechtserheblichen Verfahrensfehlern.
22	a) Ohne Erfolg bleibt zunächst die Rüge des Antragstellers, dass der Bebauungsplan unter Verletzung der Vorschriften über die Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung (§ 35 GemO) zustande gekommen sei.
23	Nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich. Nichtöffentlich darf nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern. Ist dies der Fall, so muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2, zweiter Halbsatz GemO). Hier war die Gemeinderatssitzung vom 14.07.2009, in der die Nichtberücksichtigung der verspätet eingegangenen Anregungen des T... ... beschlossen wurde, unstreitig nichtöffentlich. Es hat wohl auch keiner der erwähnten Gründe für die Durchführung einer nichtöffentlichen Sitzung vorgelegen. Denn es ist weder erkennbar, dass Interessen des Bundes, eines Landes, der Gemeinde, einer anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaft oder der örtlichen Gemeinschaft durch eine öffentliche Sitzung verletzt worden wären („öffentliches Wohl“), noch dass im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Interessen zur Sprache hätten kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen und deren Bekanntgabe dem Einzelnen zum Nachteil gereichen würde („Interesse Einzelner“, vgl. zum Ganzen VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.08.1990 - 3 S 132/90 -, NVwZ 1991, 284 = juris Rdnr. 27f m.w.N.). Auch die Antragsgegnerin hat mit ihrem Vortrag keinen solchen Grund aufgezeigt.
24	Dies führt hier zwar dazu, dass der in nichtöffentlicher Sitzung getroffene Beschluss, „die nicht fristgerecht geltend gemachten Anregungen des T... ... ... e.V. bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan nicht zu berücksichtigen“, formell fehlerhaft zustande gekommen sein dürfte. Daraus folgt aber - entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers - nicht die formelle Rechtswidrigkeit (auch) des Beschlusses über den Bebauungsplan „Innenstadt“. Maßgeblich ist hier, dass die Sitzung vom 14.07.2009, in der die zu treffende Abwägungsentscheidung beraten und der Bebauungsplan als Satzung beschlossen wurde, öffentlich zugänglich war. Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Satzung in dieser öffentlichen Sitzung nur „pro forma“ beschlossen wurde, also unter Verlagerung der eigentlichen Sachdiskussion in die vorausgegangene nichtöffentliche Sitzung. Eine solche Verfahrensweise würde sicherlich dem Sinn und Zweck des Öffentlichkeitsgebots widersprechen und die formelle Rechtswidrigkeit des Satzungsbeschlusses begründen (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 08.08.1990, a.a.O.; Urt. v. 20.07.2000 - 14 S 237/99 -, VBlBW 2001, 65 = juris Rdnr. 39; Kunze/Bronner/Katz/v.Rotberg, GemO für Baden-Württemberg, § 35 Rdnr. 12). Ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 14.07.2009 diente die in nichtöffentlicher Sitzung durchgeführte „Vorberatung“ aber lediglich dazu, die Einzelfrage zu klären, wie mit verspätet eingegangenen Anregungen und Bedenken bei der späteren, in öffentlicher Sitzung stattfindenden Beratung und Beschlussfassung umzugehen ist (vgl. § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB). Sie zielte zugleich auf eine Information der Gemeinderäte darüber, dass und weshalb die Einwendungen des T... ... in den von der Verwaltung erstellten, in öffentlicher Sitzung behandelten Abwägungsvorschlägen nicht behandelt sind. Bei dieser Sachlage kann keine Rede davon sein, dass die nichtöffentliche Vorberatung vom 14.07.2009 die in öffentlicher Sitzung zu führende Sach- und Abwägungsdiskussion über die Regelungen des Bebauungsplans „Innenstadt“ ersetzt, vorweggenommen, oder in sonstiger Weise der öffentlichen Wahrnehmung entzogen hätte. Nur dies würde aber einen zur Rechtswidrigkeit führenden wesentlichen Verfahrensfehler des Satzungsbeschlusses selbst begründen.
25	b) Sonstige Verfahrensmängel bei der Planaufstellung, der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit oder im Offenlegungsverfahren hat der Antragsteller nicht geltend gemacht. Einer näheren Prüfung bedarf es nicht, da solche Fehler jedenfalls unbeachtlich geworden sind. Denn die Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB, innerhalb derer solche Fehler hätten geltend gemacht werden müssen, ist mittlerweile abgelaufen. Die einjährige Rügefrist wurde mit der öffentlichen Bekanntmachung am 23.07.2009 insoweit auch wirksam in Lauf gesetzt. Auf die Pflicht zur Geltendmachung von Mängeln und die daran geknüpften Rechtsfolgen wurde in der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ordnungsgemäß hingewiesen (vgl. § 215 Abs. 2 BauGB). Der Umstand, dass der veröffentlichte Hinweis in Bezug auf § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB fehlerhaft ist (Hinweis auf „Mängel in der Abwägung“ anstatt auf „Mängel im Abwägungsvorgang“ entsprechend der Differenzierung in § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB, vgl. hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 - VBlBW 2009, 186ff und Urt. v. 09.06.2009 - 3 S 1108/07 -), ist im vorliegenden Zusammenhang irrelevant, weil dieser Mangel nur die in § 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB genannte Vorschriftengruppe der Fehler im Abwägungsvorgang i.S.v. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB betrifft und sich auf die korrekt benannte Gruppe der Verfahrens- und Formfehler i.S.v. § 215 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 und Abs. 2 BauGB nicht auswirkt (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 09.06.2009, a.a.O.).
26	c) Es liegt auch kein Mangel im Zusammenhang mit der Ausfertigung und Verkündung des Satzungsbeschlusses vor. Der als Satzung beschlossene Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ besteht hier aus den planungsrechtlichen Festsetzungen einschließlich der „Planfestsetzungen durch Zeichnung, Farbe, Schrift und Text“ vom 23.07.2009 sowie den örtlichen Bauvorschriften. Der Satzungstext und die zeichnerischen Festsetzungen wurden am 23.07.2009 in der erforderlichen Weise vom zeichnungsberechtigten Bürgermeister der Antragsgegnerin ausgefertigt. Sämtliche Satzungsbestandteile sind mit Ringbindung versehen. Zweifel über die Identität der Satzungsbestandteile und deren Authentizität bestehen damit nicht.
27	Problematisch ist aber, dass Ausfertigung und Bekanntmachung im „Philippsburger Stadtanzeiger“ am selben Tag, dem 23.07.2009, erfolgten. Da die Verkündung der Schlusspunkt des Rechtssetzungsvorganges ist und zu diesem Zeitpunkt sämtliche nach Bundes- und Landesrecht notwendigen Gültigkeitsbedingungen erfüllt sein müssen, muss die Ausfertigung zeitlich vor der öffentlichen Bekanntmachung erfolgt sein (BVerwG, Beschl. v. 09.05.1996 - 4 B 60.96 -, UPR 1996, 311; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.11.1993 - 3 S 1631/91 -, VGHBW-Ls 1994, Beilage 4 B 10 = juris Rdnr. 19ff; Urt. v. 08.05.1990 - 5 S 3064/88 -, VBlBW 1991, 19, 20; Urt. v. 30.03.1993 - 5 S 3056/92 -). Dies war hier zweifelhaft, weil die Auslieferung des Stadtanzeigers Philippsburg bereits am frühen Morgen des 23.07.2009 begonnen haben dürfte und kaum anzunehmen ist, dass der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Satzungsbestandteile bereits zu einem früheren Zeitpunkt desselben Tages ausgefertigt hatte.
28	Nach der Rechtsprechung der Bausenate des erkennenden Gerichtshofs reicht es für das Vorliegen einer ordnungsgemäßen Ausfertigung aber bereits aus, wenn der ausfertigungsberechtigte Bürgermeister der satzungsgebenden Gemeinde zwar nicht den ausgefertigten Satzungstext selbst, wohl aber das Gemeinderatsprotokoll noch rechtzeitig vor der Bekanntmachung unterzeichnet hat, sofern dort der Satzungsbeschluss enthalten ist oder auf diesen - im Sinne einer gedanklichen Schnur - in einer Weise in Bezug genommen wird, die Zweifel an der Identität des Norminhalts mit dem vom Normgeber Beschlossenen ausschließt. Dabei muss das Protokoll an einer Stelle unterzeichnet sein, die zeigt, dass der Unterzeichner für die Richtigkeit der Niederschrift Verantwortung übernehmen will. Dies kann auch das Deckblatt eines mehrere Tagesordnungspunkte enthaltenden Gemeinderatsprotokolls sein, sofern darin ein eindeutiger und hinreichend bestimmter Bezug zum Tagesordnungspunkt „Satzungsbeschluss“ hergestellt ist (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 09.02.2009 - 3 S 2290/07 -, juris Rdnr. 25 m.w.N.; Urt. v. 19.09.2006 - 8 S 1989/05 -, VBlBW 2007, 303). Diesen Anforderungen entspricht das Gemeinderatsprotokoll vom 14.07.2009, das sich der Senat in der mündlichen Verhandlung am 24.03.2011 von der Antragsgegnerin hat vorlegen lassen.
29	Unabhängig davon liegt ein etwaiger Mangel, der auf die taggleiche Ausfertigung und Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 23.07.2009 zurückzuführen wäre, auch deshalb nicht mehr vor, weil die Antragsgegnerin den Bebauungsplan „Innenstadt“ in der am 14.07.2009 beschlossenen Fassung im „Philippsburger Stadtanzeiger“ vom 24.03.2011 erneut bekanntgemacht und einen möglichen Mangel damit jedenfalls geheilt hat.
30	d) Der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ leidet - bezüglich der hier noch allein streitgegenständlichen, das Flst. Nr. 136 des Antragstellers betreffenden Festsetzungen - auch nicht an Ermittlungs- und Bewertungsfehlern i.S.v. §§ 2 Abs. 3, 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB.
31	Nach § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bebauungspläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial) zu ermitteln und zu bewerten. Aufgrund des durch das EAG Bau vollzogenen „Wechsels vom materiellrechtlichen Abwägungsvorgang zu den verfahrensrechtlichen Elementen des Ermittelns und Bewertens“ stehen insofern keine (materiellen) Mängel des Abwägungsvorgangs mehr in Rede (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Ob dies auch für den Abwägungsausfall gilt oder nicht, kann vorliegend dahingestellt bleiben, denn ein solcher Fall liegt hier nicht vor. Aus den „Abwägungsvorschlägen“ der Verwaltung, die Gegenstand der Gemeinderatssitzung vom 14.07.2009 waren und die sich der Gemeinderat in der Sache zu eigen gemacht hat, wird ersichtlich, dass eine Abwägung als solche vorgenommen wurde.
32	Im Übrigen erfordert § 1 Abs. 7 BauGB bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich nach ständiger Rechtsprechung (grundlegend: BVerwG Urt. v. 15.07.1974 - 4 C 50.72 -, BVerwGE 45, 309) im vorliegenden Zusammenhang darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste (kein Abwägungsdefizit), ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist (kein unrichtiges Abwägungsmaterial) und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht (keine Abwägungsdisproportionalität). Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (st. Rspr. vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.03.2009 - 5 S 1251/08 -; Urt. v. 15.07.2008 - 3 S 2772/06 -, juris, m.w.N.). Diese Anforderungen beziehen sich sowohl auf den Abwägungsvorgang als auch auf das Abwägungsergebnis. Dabei ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
33	Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ergibt sich hier folgendes:
34	aa) Die Entscheidung der Antragsgegnerin, im westlichen Plangebiet - und somit auch auf einer Teilfläche des Flst. Nr. 136 des Antragstellers - eine private Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Streuobstwiese“ festzusetzen, ist abwägungsfehlerfrei. Die Festsetzung zielt darauf ab, die in diesem Bereich vorhandene historische Streuobst- und Grundstücksanlage aus Gründen des Landschaftsschutzes und mit Blick auf das Erholungsbedürfnis der Bevölkerung zu erhalten. Außerdem soll die landschaftsprägende historische Ortsrandsituation mit Hilfe entsprechender Pflanz-, Pflege - und Erhaltungsgebote „langfristig erhalten“ werden (Festsetzungen Nr. 1.8 und Nr. 1.11 des Bebauungsplans, Planbegründung S. 33, 37, 42, 51, Umweltbericht S. 10). Die Einwendung des Antragstellers, bisher werde die als Streuobstwiese vorgesehene Fläche als Hausgarten genutzt und die vorgesehene Umwidmung werde abgelehnt, wurde bei der Beschlussfassung am 14.07.2009 zwar u.a. mit der Begründung zurückgewiesen, der als Streuobstwiese ausgewiesene Grundstücksteil werde „gemäß Luftbild und Ortsbegehung vom 08. und 13. August 2007“ nicht „als Hausgarten gärtnerisch“ genutzt, vielmehr sei der als Hausgarten ausgewiesene Bereich größer als die Realnutzung. Hieraus ist jedoch nicht der Schluss zu ziehen, dass die Antragsgegnerin mit der Ausweisung von Streuobstflächen einerseits und Hausgartenflächen andererseits primär den aktuellen Nutzungsstand widerspiegeln und planungsrechtlich festschreiben wollte. Dagegen spricht bereits, dass die Abgrenzung zwischen den Festsetzungen „Streuobst“ und „HG“ im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans anhand einer parallel zur vorhandenen Bebauung und zum Ortsrand verlaufenden Linie und damit für alle betroffenen Grundstücke im Wesentlichen einheitlich vorgenommen wurde. Im Vordergrund der Überlegungen stand vielmehr der Erhalt der „historischen Streuobst- und Grundstücksanlage“ im Übergang von der Ortsrandbebauung in die freie Landschaft und die prägende Wirkung der am Ortsrand vorhandenen größeren Bäume. Die Abgrenzung erfolgte deshalb nach objektiven Gesichtspunkten; ermöglicht werden sollte insbesondere auch eine punktuelle Wiederherstellung der landschaftsbild- und ortsrandprägenden Streuobstwiesen an den Stellen, wo sie verloren gegangen sind. Die Erreichung des Planungsziels sollte jedenfalls nicht davon abhängen, inwieweit auf den einzelnen Grundstücken im für die Abwägung maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) tatsächlich eine Nutzung als Hausgartenfläche bzw. als Streuobstwiese gegeben war. Die Antragsgegnerin hat ihre Vorgehensweise in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar damit erläutert, dass bei der Abgrenzung eine „generalisierende und typisierende Betrachtung“ zugrunde gelegt worden sei. Dies kommt in den Planunterlagen - insbesondere im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans - auch deutlich zum Ausdruck.
35	Ihr Planungsziel hat die Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei dadurch umgesetzt, dass sie auf dem Grundstück des Antragstellers einen angemessen großen Flächenanteil (etwa 18 m X 18 m) als weiterhin gärtnerisch nutzbaren Hausgarten festgesetzt und lediglich die verbleibende Restfläche (etwa 26 m X 18 m) als mit Pflanz-, Pflege- und Erhaltungsgeboten belegte Streuobstfläche ausgewiesen hat. Den Umstand, dass die gesamte Grünfläche auf dem Grundstück des Antragstellers in der Weise eines gärtnerisch genutzten Hausgartens eingezäunt ist, hat die Antragsgegnerin bei der Ortsbegehung im August 2007 festgestellt und im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Es wurde ausdrücklich darauf hingewiesen (BA Bl. 626), dass dem Zaun Bestandsschutz zukomme. Anhaltspunkte dafür, dass und aus welchen Gründen der Antragsteller ein besonderes Interesse daran hätte, gerade auch den als Streuobstfläche festgesetzten Grundstücksteil als Hausgarten gärtnerisch zu nutzen, waren seinen Einwendungsschreiben nicht zu entnehmen. Selbst wenn dies aber der Fall gewesen wäre, hätte die Antragsgegnerin hierauf im Interesse der Verwirklichung ihres Planungsziels nicht ohne weiteres Rücksicht nehmen müssen. Entscheidend ist hier, dass die Antragsgegnerin sowohl bei der Festsetzung der von Bebauung freizuhaltenden Fläche „Hausgarten“ als auch bei der Festsetzung der privaten Grünfläche „Streuobstwiese“ ersichtlich auf die Nutzungsbedürfnisse der Eigentümer Rücksicht genommen hat (Abwägung BA Bl. 626 und 630). Die Garten- und Grünflächen wurden - gerade auch im Falle des Antragstellers - zudem so weit von den bestehenden Gebäuden bzw. den Baufenstern abgerückt, dass den Eigentümern noch genügend Freiflächen verbleiben, auf denen zur Wohnnutzung gehörende Anlagen errichtet werden können (Terrassen, Verbindungswege, Spielgeräte etc), welche sich mit den Zweckbestimmungen „Grünfläche“ bzw. „Hausgarten“ möglicherweise nicht vertragen (vgl. BayVGH, Urt. v. 21.12.2010 - 1 N 08.3385 -, Rdnr. 40ff).
36	bb) Auch die Entscheidung der Antragsgegnerin, auf dem Grundstück des Antragstellers kein Baufenster an der Zeughausstraße auszuweisen, ist frei von Abwägungsfehlern. Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang - unter Verweis auf sein Einwendungsschreiben vom 02.12.2008 - rügt, der „erweiterte Bestandsschutz E8“ sei nicht ausreichend, geht seine Rüge ins Leere. Denn in dem am 14.07.2009 beschlossenen Bebauungsplan ist eine Festsetzung zum erweiterten Bestandsschutz (vgl. Festsetzung Nr. 1.13 des Bebauungsplans) auf seinem Grundstück gar nicht mehr enthalten. Die Antragsgegnerin hat sich vielmehr - auf eine entsprechende Anregung des Antragstellers im Offenlageverfahren, den Bereich nördlich des Seifensiederweges als Allgemeines Wohngebiet auszuweisen -, dazu entschlossen, an der zuvor favorisierten Lösung (Ausweisung eines Baufensters direkt an der Zeug-haustraße auch auf dem Grundstück des Antragstellers, Bestandsschutz für das bestehende Wohnhaus „in zweiter Reihe“) nicht weiter festzuhalten. Stattdessen wurde nunmehr - unter Verzicht auf ein Baufenster in erster Reihe - ein reguläres Baufenster „in zweiter Reihe“ festgesetzt. Denn die nördlich des Seifensiederweges vorgesehene Bebauung (vgl. Gestaltungsplan Seifen-siederweg Nord als Anlage B 7 des Bebauungsplans) kann nach Lage der Dinge nur von der Zeughausstraße her erschlossen werden. Mit Blick auf die vorhandene Bebauung in diesem Bereich - insbesondere auf dem Flst Nr. 95 - muss die notwendige Erschließungsstraße aber teilweise auf dem Grundstück des Antragstellers realisiert werden und zwar gerade in dessen nordöstlichem Teil entlang der Zeughausstraße. Dies wiederum hat zur Konsequenz, dass dort kein Baufenster mehr „in erster Reihe“ ausgewiesen werden konnte. Es ist nicht zu erkennen, dass die auf Einwendungen des Antragstellers zurückgehende Umplanung ihrerseits abwägungserhebliche Belange des Antragstellers beeinträchtigt. Die Antragsgegnerin durfte im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan, welcher für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Abwägung maßgeblich ist (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) davon ausgehen, dass das vorgesehene Allgemeine Wohngebiet alternativ weder von der Alten Kirchstraße noch von dem im Westen gelegenen Feldweg her erschlossen werden kann. Der Antragsteller hatte bezogen auf diesen Zeitpunkt keine Planungsalternativen aufgezeigt. Solche drängten sich der Antragsgegnerin auch nicht auf: Eine Erschließung von der alten Kirchstraße her schied bereits wegen der dort vorhandenen Bebauung aus; eine Erschließung von Westen her musste nicht in den Blick gelangen, weil der Feldweg im Außenbereich verläuft und eine Erschließung über den Außenbereich städtebaulich nicht erwünscht war. Zudem ist dieser Weg recht weit von der weiter östlich geplanten Bebauung entfernt.
37	Als Ausgleich für den Verlust der Bebauungsmöglichkeit in „erster Reihe“ hat der Antragsteller ein in etwa gleich großes Baufenster „in zweiter Reihe“ auf seinem Grundstück erhalten. Entgegen seinem Vorbringen ist nicht zu erkennen, dass dieses „um die Flächen des bestehenden Schuppens und der vorhandenen Wirtschaftsflächen“ hätte erweitert werden müssen. Dem Interesse der Grundstückseigentümer an der Errichtung baulicher Anlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche trägt die Festsetzung 1.3 des Bebauungsplans Rechnung, wonach eine Bebauung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausnahmsweise zulässig ist, wenn sie auf maximal 60 m2 errichtet wird, die zulässige Höhe des Hauptbaukörpers (…) nicht überschreitet und sich innerhalb der zulässigen Grundfläche hält. Abwägungsfehlerfrei hat die Antragsgegnerin die Zulassung einer 60 m2 übersteigenden Maximalfläche mit Blick auf den angestrebten Erhalt des historischen Erscheinungsbildes und der vorhandenen Grünbereiche abgelehnt, zumal die ursprünglich vorgesehene Maximalfläche von 40 m2 im Interesse der Grundeigentümer bereits auf 60 m2 vergrößert wurde und auch die Bautiefe des Baufensters - gerechnet ab der Zeughausstraße - aufgrund der großen Grundstückstiefen auf 17 m vergrößert wurde (Abwägungsvorschläge, BA Bl. 627).
38	cc) Aus den soeben dargelegten Gründen ist die Festsetzung der etwa 10 m2 großen öffentlichen Verkehrsfläche an der Nordostecke des Grundstücks des Antragstellers ebenfalls nicht zu beanstanden. Die diesbezügliche Einwendung des Antragstellers erschöpft sich darin, dass er eine Flächenabgabe ablehne. Entsprechend kurz durfte die Antragsgegnerin im Rahmen der Abwägung darauf verweisen, dass die Verkehrsfläche zur Erschließung des nördlich des Seifensiederweges geplanten Wohngebiets notwendig sei.
39	Dem Antragsteller ist nicht darin zu folgen, dass die Erschließung dieses neuen Wohngebiets im Rahmen der vorliegenden Planung nicht hätte berücksichtigt werden dürfen, weil die nördlich des Seifensiederweges liegenden Grundstücke nach wie vor als Außenbereichsgrundstücke anzusehen seien. Zwar ist es richtig, dass die Bebauung des Bereichs nördlich des Seifensiederweges nicht Gegenstand des vorliegenden Bebauungsplans ist. Die Antragsgegnerin hat aber dadurch, dass sie den „Gestaltungsplan Seifen-siederweg Nord“ dem vorliegenden Bebauungsplan als Anlage B 7 beigefügt hat, bereits im Rahmen des vorliegenden Planungsverfahrens in konkretisierter Weise deutlich zum Ausdruck gebracht, welche Planungsabsichten sie dort verfolgt. Es begründet unter diesen Umständen keinen Abwägungsfehler, dass die Antragsgegnerin die Erschließungserfordernisse der angestrebten Anschlussbebauung bereits bei der Beschlussfassung über den Bebauungsplan „Innenstadt“ in ihre Entscheidung einbezogen hat. Denn schon im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 14.07.2009 bestand hinreichende Klarheit darüber, dass das neue Baugebiet nur über die Zeughausstraße erschlossen werden kann und zu diesem Zweck eine teilweise Inanspruchnahme des Grundstücks des Antragstellers, das seinerseits im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Innenstadt Philippsburg“ liegt, unvermeidlich ist. Die „vorsorgliche“ Berücksichtigung dieses Umstands bereits im vorliegenden Verfahren unterläge allenfalls dann Bedenken, wenn im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 14.07.2009 noch völlig offen gewesen wäre, ob es jemals zu einer Anschlussbebauung nördlich des Seifensiederweges kommt. Dies war aber gerade nicht der Fall. Sollte es - entgegen der Planabsicht der Antragsgegnerin - in der Zukunft doch nicht zu einer Bebauung nördlich des Seifen-siederweges kommen mit der Konsequenz, dass sich die etwa 10 m2 große Verkehrsfläche als funktionsloser Torso erwiese, so bliebe es dem Antragsteller unbenommen, sich zu gegebener Zeit auf die (dauerhafte) Funktionslosigkeit dieser Festsetzung zu berufen.
40	dd) Abwägungsfehlerhaft ist der Bebauungsplan auch nicht in Bezug auf den vom Antragsteller gerügten Belang „Tierhaltung“. Die Antragsgegnerin hat im Rahmen ihrer Abwägungentscheidung zu Recht darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan insoweit keine (spezifischen) Vorgaben enthält und Tierhaltung nach den allgemeinen Bestimmungen der BauNVO in den Allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten und Kerngebieten zulässig ist.
41	ee) Die in Nr. 1.1.2.1 des Textteils bestimmte Grundflächenzahl (0,4 bei mindestens 250 m2 großen Grundstücken) wurde ebenfalls abwägungsfehlerfrei festgesetzt. Die Antragsgegnerin hat die Forderung des Antragstellers nach Festsetzung eines Grundflächenzahl von mindestens 0,8 in zulässiger Weise und nachvollziehbar mit der Erwägung abgelehnt, dass die Festsetzung einer so hohen GFZ bei großen Grundstücken wie dem des Antragstellers nicht angemessen sei. Es liegt auf der Hand, dass die Zulassung einer verdichteten Bebauung am westlichen Ortsrand diametral dem Planungsziel widerspräche, die dort historisch überkommene Ortsrandsituation mit einem gelockerten Übergang der vorhandenen Bebauung in die freie Landschaft zu erhalten.
42	ff) Entgegen der Rechtsauffassung des Antragstellers ist auch die Festsetzung Nr. 1.1.2.3 i.V.m. dem jeweiligen Planeinschrieb zur Wandhöhe (7,1 m im WA 1) frei von Abwägungsmängeln. Der Antragsteller hält aus Gründen des Hochwasserschutzes eine Wandhöhe von mindestens 7,70 m für erforderlich, weil nur so eine zweigeschossige hochwasserfreie Bauausführung möglich sei. Dieser Forderung liegt zugrunde, dass der im Plangebiet bei Katastrophenhochwasser (Bruch des Rheindamms) zu erwartende Wasserstand nach Angaben der Internationalen Kommission zum Schutz des Rheins bei maximal 1,2 m über Straßenniveau (100,5 m ü.NN) liegen wird. Dies bedeutet, dass ein Großteil der Erdgeschosse rechnerisch überschwemmt werden könnte (BA, Bl. 746). Die Antragsgegnerin hat das Problem erkannt und aus diesem Grund die Höhe des Erdgeschossfußbodens auf max. 100,5 m festgesetzt (Festsetzung Nr. 1.2 und BA Bl. 771). Bauwilligen wird dadurch ermöglicht so zu bauen, dass das Erdgeschoss aller Voraussicht nach nicht überschwemmt wird. Vor diesem Hintergrund durfte die Antragsgegnerin die Einwendung des Antragstellers, zur hochwasserfreien Bauausführung sei eine Wandhöhe von 7,70 m erforderlich, abwägungsfehlerfrei mit der Begründung zurückweisen, dass in seinem Fall eine zweigeschossige hochwasserfreie Bauausführung schon ihm Rahmen der zugelassenen Wandhöhe von 7,10 m möglich sei: Bei einem zulässigen Sockel von 1,21 m (Unterschied zwischen 100,5 m und der für die Gebäudehöhe maßgebliche Höhenlage der öffentlichen Straße von 99,29 m) und unter Zugrundlegung einer Geschosshöhe von 2,9 m betrage die erforderliche Wandhöhe 7,01 m (BA Bl. 629).
43	gg) Auch die Festsetzung Nr. 2.1.3 der örtlichen Bauvorschriften (vgl. § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO) zur Dacheindeckung (Dachziegel oder Schiefer in dem Farbspektrum von sand, ocker, erdbraun, kupferrot, rotbraun, braun, hellgrau bis mittelgraun entsprechend der Farbskala in der Planzeichnung) erweist sich als abwägungsfehlerfrei. Die dahingehenden Rügen des Antragstellers (die vorgeschriebenen Materialien ließen sich technisch nicht ausführen; Dacheindeckungen für flachgeneigte Dächer seien Wellzementplatten, Metall oder Folien) sind bereits für sich genommen nicht recht nachvollziehbar. Unabhängig davon hat sich die Antragsgegnerin bei der Festsetzung an den real vorhandenen Dacheindeckungen orientiert (BA, Bl. 628). Dies unterliegt keinen Bedenken, zumal das zugelassene Farbspektrum zahlreiche Wahlmöglichkeiten belässt. Abwägungsfehlerfrei erweist sich schließlich auch die Festsetzung Nr. 2.1.5 der örtlichen Bauvorschriften, wonach die vorhandenen Tore gemäß der ortsbildprägenden historischen Formgebung mit Rund- oder Stichbögen zu erhalten und die Torelemente mit Holzoberfläche auszuführen sind. Den diesbezüglichen Einwand des Antragstellers, Torelemente mit Holzoberfläche entsprächen nicht den Gegebenheiten und bedürften einer aufwendigen Pflege, hat die Antragsgegnerin ausweislich S. 12 der Abwägungsvorschläge (BA Bl. 628) im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung gewürdigt und berücksichtigt. Es ist nicht zu beanstanden, dass sie den höheren Pflegeaufwand von Holzoberflächen mit Blick auf den Standortvorteil der Innenstadtlage und das Ziel der qualitativen Entwicklung der Altstadt als hinnehmbar angesehen hat.
44	2. Der Bebauungsplan „Innenstadt Philippsburg“ leidet auch nicht an materiell-rechtlichen Fehlern, die zu seiner Aufhebung im beantragten Umfang führen müssten.
45	a) Im Hinblick auf die Bestimmtheit des Bebauungsplans unterliegt es keinen Bedenken, dass der am 14.07.2009 beschlossene zeichnerische Teil des Bebauungsplans unter dem Ausfertigungsdatum vom 23.07.2009 offenbar nochmals neu gezeichnet und im Satzungstext (BA Bl. 751) als „Festsetzung vom 23.07.2009“ bezeichnet wurde. Im Hinblick darauf, dass der Satzungstext auf den zeichnerischen Teil inhaltlich Bezug nimmt und beide Satzungsbestandteile in einem Textexemplar mit Ringbindung („Fassung nach Satzungsbeschluss“) zusammengeführt wurden, unterliegt es keinem Zweifel, welche Fassung der zeichnerischen Festsetzung dem Satzungsbeschluss vom 14.07.2009 zugrundeliegt, zumal die frühere Fassung vom 05.03.2009 (BA, Bl. 449) mit der späteren Fassung vom 23.07.2009 identisch ist.
46	b) Der Bebauungsplan einschließlich seiner Einzelfestsetzungen ist i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich.
47	Zur Erforderlichkeit in diesem Sinne genügt es, wenn die Gemeinde für ihre Planung hinreichend gewichtige städtebauliche Allgemeinbelange ins Feld führen kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 = PBauE § 1 Abs. 6 BauGB Nr. 1). Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.1964 - 1 C 30.62 -, BVerwGE 18, 247/252; Urt. v. 07.05.1971 - 4 C 76.68 -, DVBl. 1971, 759; Beschl. v. 14.08.1995 - 4 NB 21.95 -, Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86; Urt. v. 25.11.1999 - 4 CN 17.98 -, ZfBR 2000, 191 = PBauE § 17 BauNVO Nr. 8). Das gilt auch für Gebiete, die bereits bebaut sind oder in anderer Weise konkret genutzt werden. Eine Gemeinde kann dort den bereits entstandenen städtebaulichen Zustand rechtlich festschreiben (BVerwG, Beschl. v. 16.01.1996 - 4 NB 1.96 -, NVwZ-RR 1997, 83) oder umgestalten, soweit ihre städtebaulichen Ziele sowie entsprechend gewichtige, gegen die Erhaltung der vorgefundenen Verhältnisse sprechende Belange dies rechtfertigen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.02.1997 - 4 B 16.97 -, NVwZ-RR 1997, 512; Beschl. v. 06.06.1997 - 4 NB 6.97 - NVwZ-RR 1998, 415 = PBauE § 10 BauGB Nr. 16). So liegt es hier. Sowohl die Planung insgesamt als auch die ihrer Umsetzung dienenden Einzelfestsetzungen sind von hinreichenden städtebaulichen Belangen (vgl. § 1 Abs. 6 Nrn. 1 - 5 BauGB) getragen.
48	c) Zweifel daran, dass die das Flst. Nr. 136 des Antragstellers betreffenden Einzelfestsetzungen jeweils von einer Ermächtigungsgrundlage aus dem Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. der BauNVO bzw. von § 74 Abs. 1 LBO getragen werden, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch ein beachtlicher Fehler im Abwägungsergebnis liegt insoweit nicht vor. Insbesondere führen die Festsetzungen zur auf dem Flst. Nr. 136 zulässigen Grundstücksnutzung (Baufenster, zulässige Bebauung mit Nebengebäuden außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, Hausgarten, private Grünfläche „Streuobstwiese“) nicht zu einer im Ergebnis unverhältnismäßigen Belastung des Antragstellers. Die genannten Festsetzungen wurden so gestaffelt, dass der Antragsteller sein - vor der Überplanung in den Außenbereich hineinragendes - Grundstück trotz dessen Inanspruchnahme für das Planungsziel der Ortsranderhaltung hinreichend baulich und gärtnerisch nutzen kann. Vor allem die Grenzen der Festsetzungen „Streuobstwiese“ und „Hausgärten“ wurden so bemessen, dass dem Antragsteller eine ausreichend große Freifläche zur landschaftsgärtnerischen Gestaltung verbleibt, welche nicht den Gestaltungs- und Erhaltungspflichten in Nrn. 1.8 und 1.11 der planungsrechtlichen Festsetzungen unterliegt. Auf die Ausführungen unter 1)d)aa) wird ergänzend verwiesen. Auch eine gleichheitswidrige Benachteiligung des Antragstellers im Vergleich zu den in gleicher Weise betroffenen anderen Grundstückseigentümern westlich der Zeughausstraße ist nicht zu erkennen.
49	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
50	Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.
51	Beschluss vom 29.03.2011
52	Der Streitwert des Verfahrens wird gem. § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs endgültig auf 7.500,-- EUR festgesetzt.
53	Dieser Beschluss ist unanfechtbar.