Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1	Die Klägerin betreibt in gemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... in ... einen Einzelhandel mit Unterwäsche und wendet sich mit ihrer Klage gegen die baurechtliche Untersagung dieser Grundstücksnutzung.
2	Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Bezirk ZZZ aus dem Jahre 1960 in Verbindung mit der Anbauvorschrift Nr. 000, der den Bereich, in dem die Klägerin ihren Einzelhandel betreibt, als „gemischtes Bauviertel“ im Sinne des § 7 der Ortsbausatzung ausweist. Im Zusammenhang mit der baurechtlichen Genehmigung des Geschäftsgebäudes Y-Straße ... schloss der damalige Eigentümer des Grundstücks mit der Beklagten am 22.7.1988 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks. In der Vorbemerkung zu diesem Vertrag heißt es: „Die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben kann nach Auffassung der Stadt Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben. Außerdem ist der Grundsatz berührt, die wenigen für Gewerbenutzung geeigneten Flächen nur in begründeten Ausnahmefällen anders zu nutzen. Zur Ausräumung dieser städtebaulichen Bedenken, die unter anderem ihre Grundlage im GMA-Gutachten 1984 haben, die sonst zur Zurückstellung des Vorhabens nach § 15 BauGB führen würden und gegebenenfalls zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, vereinbaren die Vertragsparteien folgendes:“
3	Im Folgenden ist geregelt, dass bestimmte Flurstücke, unter anderem das von der Klägerin genutzte Grundstück, nicht für Einzelhandelsbetriebe im Sinne der Baunutzungsverordnung genutzt werden dürfen. Ausgeschlossen sind insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtschädlichen Sortimenten, wie z. B. Bekleidung, Leibwäsche, Schuhe, Lederwaren, Spielwaren, Sportartikel, Uhren, Schmuck, Optik, Fotoarbeiten, Musikalien und andere. Nach den weiteren Bestimmungen des Vertrages soll dieser auch für den jeweiligen Rechtsnachfolger gelten und der jeweilige Eigentümer der betroffenen Flurstücke hafte für die Weitergabe der Verpflichtung, die auch Gegenstand einer Baulast werden solle. Entsprechend dem Vertrag wurde der dort geregelte Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, insbesondere solcher Betriebe mit innenstadtschädlichen Warensortimenten auf Grund einer Erklärung der Eigentümer am 11.8.1988 im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen.
4	Im Sommer 2003 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin in den angemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... auf einer Fläche von ca. 296 qm einen Herstellerverkauf für Untertrikotagen (Damen-, Herren- und Kinderunterwäsche) betreibt.
5	Nach entsprechender Anhörung der Klägerin untersagte die Beklagte mit Bescheid vom 25.9.2003 diese Art der Nutzung mit Wirkung vom 1.4.2004. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO lägen vor, weil einer Nutzung des Gebäudes als Einzelhandelsgeschäft für Untertrikotagen den Bestimmungen des städtebaulichen Vertrages vom 22.7.1988 und der entsprechenden Baulast entgegen stehe und deshalb nicht mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang stehe. Vor diesem Hintergrund sei eine Nutzungsuntersagung im überwiegenden öffentlichen Interesse an der Herstellung gesetzmäßiger Zustände auch unter Abwägung der Interessen der Klägerin angezeigt.
6	Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin Widerspruch, der mit Bescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 zurückgewiesen wurde. Allerdings änderte das Regierungspräsidium den Ausgangsbescheid insoweit ab, als nunmehr die Nutzung erst nach Bestandskraft der Entscheidung untersagt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung dieses Bescheides verwiesen, der der Klägerin am 22.4.2005 zugestellt wurde.
7	Am 20.5.2005 hat die Klägerin Klage erhoben und - nach vorübergehendem Ruhen des Verfahrens - mit Schriftsatz vom 16.4.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO lägen nicht vor. Die von der Klägerin betriebene Nutzung des Grundstücks widerspräche nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften, auch nicht mit Blick auf die bestehende Baulast, da diese unwirksam sei. Nach der einschlägigen Rechtsprechung dürften Baulasten nicht jeden beliebigen Inhalt haben. Insbesondere seien die inhaltlichen Grenzen einer Baulast dann überschritten, wenn die Festsetzung in der Baulast an die Stelle einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung treten solle und damit eine förmliche Bauleitplanung ersetze. Hinzu komme, dass das Instrument der Baulast nach seinem Sinn, Zweck und seiner Entstehungsgeschichte dazu diene, rechtliche Hindernisse auszuräumen, die im Einzelfall einem konkreten Bauvorhaben entgegen stehen könnten. Wesensmerkmal einer Baulast sei mithin eine begünstigende Wirkung, an der es im vorliegenden Fall völlig fehle.
8	Aber auch dann, wenn die Baulast wirksam wäre, wäre die Nutzungsuntersagung rechtswidrig, weil die Beklagte ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt habe. So habe sie unter Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nur den Einzelhandel der Klägerin untersagt, nicht jedoch den Einzelhandel zweier weiterer Betriebe in der Nachbarschaft, die ebenfalls von der Baulast betroffen seien. Auch habe sie ihr Ermessen insoweit fehlerhaft ausgeübt, als sie zur Begründung der Nutzungsuntersagung ausgeführt habe, die Klägerin habe bei Abschluss des Mietvertrages keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis genommen, weshalb ihr Interesse an der Fortführung ihrer Geschäftstätigkeit weniger schutzwürdig sei.
9	Die Klägerin beantragt,
10	den Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 aufzuheben.
11	Die Beklagte beantragt,
12	die Klage abzuweisen.
13	Dies hat sie mit Schriftsatz vom 12.6.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin sei die gegenüber der Baurechtsbehörde im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 22.7.1988 übernommene Verpflichtung durchaus baulastfähig. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gehe davon aus, dass sich ein Eigentümer durch Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden könne. Ebenso sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass private Vereinbarungen oder Verzichtserklärungen ein geeignetes Mittel seien, um bauleitplanerische Konflikte zu bewältigen, wenn sie sich nicht auf den Verzicht auf Abwehrrechte beschränkten, sondern - objektiv - zu einer Konfliktlösung führten. Daraus folge, dass es ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung sei, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen, um dadurch bauleitplanerische Konfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen und dadurch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu ermöglichen. Im streitgegenständlichen Verfahren wäre es ohne die Baulasterklärung erforderlich gewesen, den vorhandenen Bebauungsplan zu ändern, um eine bauleitplanerische Konfliktsituation zu verhindern. Wenn es aber zulässig sei, bodenrechtlich relevante Konfliktsituationen durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen, um einen Bebauungsplan aufstellen zu können, dann müsse es auch möglich sein, Konfliktsituationen, die zu einer Änderung des Bebauungsplans führen würden, durch die Übernahme einer Baulast auszuräumen und dadurch das Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen. Die Möglichkeit einer bauplanerischen Konfliktlösung durch Vertrag sei auch in § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ausdrücklich vorgesehen. Vor diesem Hintergrund lasse sich die von der mehrfach zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 25.4.1974 abgeleitete Rechtsauffassung, das Abwägungsgebot stehe einer vorgreiflichen, vertraglichen Konfliktlösung entgegen, nicht mehr rechtfertigen.
14	Ein Ermessensfehler liege ebenfalls nicht vor. Insbesondere könne sich die Klägerin nicht deshalb auf einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes berufen, weil nur ihr die Nutzung ihres Einzelhandels untersagt worden sei. Die in ihrer Nachbarschaft vorhandenen Betriebe vertrieben nämlich kein innenstadtschädliches Warensortiment.
15	In der mündlichen Verhandlung ist die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten vor dem Einzelrichter erörtert worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Behördenakte, insbesondere auf die von den Beteiligten vorgelegten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

Gründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.

nach der Art der zulässigen Nutzung,

2.

nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.

nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder

2.

in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.

nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,

2.

einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder

3.

alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:

1.

die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt;

2.

die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;

3.

die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken;

4.

entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

5.

entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.

Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist.

(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.

(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.

(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1	Die Klägerin betreibt in gemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... in ... einen Einzelhandel mit Unterwäsche und wendet sich mit ihrer Klage gegen die baurechtliche Untersagung dieser Grundstücksnutzung.
2	Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Bezirk ZZZ aus dem Jahre 1960 in Verbindung mit der Anbauvorschrift Nr. 000, der den Bereich, in dem die Klägerin ihren Einzelhandel betreibt, als „gemischtes Bauviertel“ im Sinne des § 7 der Ortsbausatzung ausweist. Im Zusammenhang mit der baurechtlichen Genehmigung des Geschäftsgebäudes Y-Straße ... schloss der damalige Eigentümer des Grundstücks mit der Beklagten am 22.7.1988 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks. In der Vorbemerkung zu diesem Vertrag heißt es: „Die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben kann nach Auffassung der Stadt Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben. Außerdem ist der Grundsatz berührt, die wenigen für Gewerbenutzung geeigneten Flächen nur in begründeten Ausnahmefällen anders zu nutzen. Zur Ausräumung dieser städtebaulichen Bedenken, die unter anderem ihre Grundlage im GMA-Gutachten 1984 haben, die sonst zur Zurückstellung des Vorhabens nach § 15 BauGB führen würden und gegebenenfalls zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, vereinbaren die Vertragsparteien folgendes:“
3	Im Folgenden ist geregelt, dass bestimmte Flurstücke, unter anderem das von der Klägerin genutzte Grundstück, nicht für Einzelhandelsbetriebe im Sinne der Baunutzungsverordnung genutzt werden dürfen. Ausgeschlossen sind insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtschädlichen Sortimenten, wie z. B. Bekleidung, Leibwäsche, Schuhe, Lederwaren, Spielwaren, Sportartikel, Uhren, Schmuck, Optik, Fotoarbeiten, Musikalien und andere. Nach den weiteren Bestimmungen des Vertrages soll dieser auch für den jeweiligen Rechtsnachfolger gelten und der jeweilige Eigentümer der betroffenen Flurstücke hafte für die Weitergabe der Verpflichtung, die auch Gegenstand einer Baulast werden solle. Entsprechend dem Vertrag wurde der dort geregelte Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, insbesondere solcher Betriebe mit innenstadtschädlichen Warensortimenten auf Grund einer Erklärung der Eigentümer am 11.8.1988 im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen.
4	Im Sommer 2003 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin in den angemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... auf einer Fläche von ca. 296 qm einen Herstellerverkauf für Untertrikotagen (Damen-, Herren- und Kinderunterwäsche) betreibt.
5	Nach entsprechender Anhörung der Klägerin untersagte die Beklagte mit Bescheid vom 25.9.2003 diese Art der Nutzung mit Wirkung vom 1.4.2004. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO lägen vor, weil einer Nutzung des Gebäudes als Einzelhandelsgeschäft für Untertrikotagen den Bestimmungen des städtebaulichen Vertrages vom 22.7.1988 und der entsprechenden Baulast entgegen stehe und deshalb nicht mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang stehe. Vor diesem Hintergrund sei eine Nutzungsuntersagung im überwiegenden öffentlichen Interesse an der Herstellung gesetzmäßiger Zustände auch unter Abwägung der Interessen der Klägerin angezeigt.
6	Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin Widerspruch, der mit Bescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 zurückgewiesen wurde. Allerdings änderte das Regierungspräsidium den Ausgangsbescheid insoweit ab, als nunmehr die Nutzung erst nach Bestandskraft der Entscheidung untersagt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung dieses Bescheides verwiesen, der der Klägerin am 22.4.2005 zugestellt wurde.
7	Am 20.5.2005 hat die Klägerin Klage erhoben und - nach vorübergehendem Ruhen des Verfahrens - mit Schriftsatz vom 16.4.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO lägen nicht vor. Die von der Klägerin betriebene Nutzung des Grundstücks widerspräche nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften, auch nicht mit Blick auf die bestehende Baulast, da diese unwirksam sei. Nach der einschlägigen Rechtsprechung dürften Baulasten nicht jeden beliebigen Inhalt haben. Insbesondere seien die inhaltlichen Grenzen einer Baulast dann überschritten, wenn die Festsetzung in der Baulast an die Stelle einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung treten solle und damit eine förmliche Bauleitplanung ersetze. Hinzu komme, dass das Instrument der Baulast nach seinem Sinn, Zweck und seiner Entstehungsgeschichte dazu diene, rechtliche Hindernisse auszuräumen, die im Einzelfall einem konkreten Bauvorhaben entgegen stehen könnten. Wesensmerkmal einer Baulast sei mithin eine begünstigende Wirkung, an der es im vorliegenden Fall völlig fehle.
8	Aber auch dann, wenn die Baulast wirksam wäre, wäre die Nutzungsuntersagung rechtswidrig, weil die Beklagte ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt habe. So habe sie unter Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nur den Einzelhandel der Klägerin untersagt, nicht jedoch den Einzelhandel zweier weiterer Betriebe in der Nachbarschaft, die ebenfalls von der Baulast betroffen seien. Auch habe sie ihr Ermessen insoweit fehlerhaft ausgeübt, als sie zur Begründung der Nutzungsuntersagung ausgeführt habe, die Klägerin habe bei Abschluss des Mietvertrages keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis genommen, weshalb ihr Interesse an der Fortführung ihrer Geschäftstätigkeit weniger schutzwürdig sei.
9	Die Klägerin beantragt,
10	den Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 aufzuheben.
11	Die Beklagte beantragt,
12	die Klage abzuweisen.
13	Dies hat sie mit Schriftsatz vom 12.6.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin sei die gegenüber der Baurechtsbehörde im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 22.7.1988 übernommene Verpflichtung durchaus baulastfähig. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gehe davon aus, dass sich ein Eigentümer durch Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden könne. Ebenso sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass private Vereinbarungen oder Verzichtserklärungen ein geeignetes Mittel seien, um bauleitplanerische Konflikte zu bewältigen, wenn sie sich nicht auf den Verzicht auf Abwehrrechte beschränkten, sondern - objektiv - zu einer Konfliktlösung führten. Daraus folge, dass es ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung sei, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen, um dadurch bauleitplanerische Konfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen und dadurch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu ermöglichen. Im streitgegenständlichen Verfahren wäre es ohne die Baulasterklärung erforderlich gewesen, den vorhandenen Bebauungsplan zu ändern, um eine bauleitplanerische Konfliktsituation zu verhindern. Wenn es aber zulässig sei, bodenrechtlich relevante Konfliktsituationen durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen, um einen Bebauungsplan aufstellen zu können, dann müsse es auch möglich sein, Konfliktsituationen, die zu einer Änderung des Bebauungsplans führen würden, durch die Übernahme einer Baulast auszuräumen und dadurch das Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen. Die Möglichkeit einer bauplanerischen Konfliktlösung durch Vertrag sei auch in § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ausdrücklich vorgesehen. Vor diesem Hintergrund lasse sich die von der mehrfach zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 25.4.1974 abgeleitete Rechtsauffassung, das Abwägungsgebot stehe einer vorgreiflichen, vertraglichen Konfliktlösung entgegen, nicht mehr rechtfertigen.
14	Ein Ermessensfehler liege ebenfalls nicht vor. Insbesondere könne sich die Klägerin nicht deshalb auf einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes berufen, weil nur ihr die Nutzung ihres Einzelhandels untersagt worden sei. Die in ihrer Nachbarschaft vorhandenen Betriebe vertrieben nämlich kein innenstadtschädliches Warensortiment.
15	In der mündlichen Verhandlung ist die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten vor dem Einzelrichter erörtert worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Behördenakte, insbesondere auf die von den Beteiligten vorgelegten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

Gründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.	Wohnbauflächen	(W)
2.	gemischte Bauflächen	(M)
3.	gewerbliche Bauflächen	(G)
4.	Sonderbauflächen	(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.	Kleinsiedlungsgebiete	(WS)
2.	reine Wohngebiete	(WR)
3.	allgemeine Wohngebiete	(WA)
4.	besondere Wohngebiete	(WB)
5.	Dorfgebiete	(MD)
6.	dörfliche Wohngebiete	(MDW)
7.	Mischgebiete	(MI)
8.	urbane Gebiete	(MU)
9.	Kerngebiete	(MK)
10.	Gewerbegebiete	(GE)
11.	Industriegebiete	(GI)
12.	Sondergebiete	(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.

nach der Art der zulässigen Nutzung,

2.

nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften

gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.

nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder

2.

in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.

nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,

2.

einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder

3.

alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:

1.

die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt;

2.

die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;

3.

die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken;

4.

entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

5.

entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.

Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist.

(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.

(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.

(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.

wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2.

wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3.

wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4.

wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.

wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1	Die Klägerin betreibt in gemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... in ... einen Einzelhandel mit Unterwäsche und wendet sich mit ihrer Klage gegen die baurechtliche Untersagung dieser Grundstücksnutzung.
2	Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Bezirk ZZZ aus dem Jahre 1960 in Verbindung mit der Anbauvorschrift Nr. 000, der den Bereich, in dem die Klägerin ihren Einzelhandel betreibt, als „gemischtes Bauviertel“ im Sinne des § 7 der Ortsbausatzung ausweist. Im Zusammenhang mit der baurechtlichen Genehmigung des Geschäftsgebäudes Y-Straße ... schloss der damalige Eigentümer des Grundstücks mit der Beklagten am 22.7.1988 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks. In der Vorbemerkung zu diesem Vertrag heißt es: „Die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben kann nach Auffassung der Stadt Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben. Außerdem ist der Grundsatz berührt, die wenigen für Gewerbenutzung geeigneten Flächen nur in begründeten Ausnahmefällen anders zu nutzen. Zur Ausräumung dieser städtebaulichen Bedenken, die unter anderem ihre Grundlage im GMA-Gutachten 1984 haben, die sonst zur Zurückstellung des Vorhabens nach § 15 BauGB führen würden und gegebenenfalls zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, vereinbaren die Vertragsparteien folgendes:“
3	Im Folgenden ist geregelt, dass bestimmte Flurstücke, unter anderem das von der Klägerin genutzte Grundstück, nicht für Einzelhandelsbetriebe im Sinne der Baunutzungsverordnung genutzt werden dürfen. Ausgeschlossen sind insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtschädlichen Sortimenten, wie z. B. Bekleidung, Leibwäsche, Schuhe, Lederwaren, Spielwaren, Sportartikel, Uhren, Schmuck, Optik, Fotoarbeiten, Musikalien und andere. Nach den weiteren Bestimmungen des Vertrages soll dieser auch für den jeweiligen Rechtsnachfolger gelten und der jeweilige Eigentümer der betroffenen Flurstücke hafte für die Weitergabe der Verpflichtung, die auch Gegenstand einer Baulast werden solle. Entsprechend dem Vertrag wurde der dort geregelte Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, insbesondere solcher Betriebe mit innenstadtschädlichen Warensortimenten auf Grund einer Erklärung der Eigentümer am 11.8.1988 im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen.
4	Im Sommer 2003 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin in den angemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... auf einer Fläche von ca. 296 qm einen Herstellerverkauf für Untertrikotagen (Damen-, Herren- und Kinderunterwäsche) betreibt.
5	Nach entsprechender Anhörung der Klägerin untersagte die Beklagte mit Bescheid vom 25.9.2003 diese Art der Nutzung mit Wirkung vom 1.4.2004. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO lägen vor, weil einer Nutzung des Gebäudes als Einzelhandelsgeschäft für Untertrikotagen den Bestimmungen des städtebaulichen Vertrages vom 22.7.1988 und der entsprechenden Baulast entgegen stehe und deshalb nicht mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang stehe. Vor diesem Hintergrund sei eine Nutzungsuntersagung im überwiegenden öffentlichen Interesse an der Herstellung gesetzmäßiger Zustände auch unter Abwägung der Interessen der Klägerin angezeigt.
6	Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin Widerspruch, der mit Bescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 zurückgewiesen wurde. Allerdings änderte das Regierungspräsidium den Ausgangsbescheid insoweit ab, als nunmehr die Nutzung erst nach Bestandskraft der Entscheidung untersagt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung dieses Bescheides verwiesen, der der Klägerin am 22.4.2005 zugestellt wurde.
7	Am 20.5.2005 hat die Klägerin Klage erhoben und - nach vorübergehendem Ruhen des Verfahrens - mit Schriftsatz vom 16.4.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO lägen nicht vor. Die von der Klägerin betriebene Nutzung des Grundstücks widerspräche nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften, auch nicht mit Blick auf die bestehende Baulast, da diese unwirksam sei. Nach der einschlägigen Rechtsprechung dürften Baulasten nicht jeden beliebigen Inhalt haben. Insbesondere seien die inhaltlichen Grenzen einer Baulast dann überschritten, wenn die Festsetzung in der Baulast an die Stelle einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung treten solle und damit eine förmliche Bauleitplanung ersetze. Hinzu komme, dass das Instrument der Baulast nach seinem Sinn, Zweck und seiner Entstehungsgeschichte dazu diene, rechtliche Hindernisse auszuräumen, die im Einzelfall einem konkreten Bauvorhaben entgegen stehen könnten. Wesensmerkmal einer Baulast sei mithin eine begünstigende Wirkung, an der es im vorliegenden Fall völlig fehle.
8	Aber auch dann, wenn die Baulast wirksam wäre, wäre die Nutzungsuntersagung rechtswidrig, weil die Beklagte ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt habe. So habe sie unter Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nur den Einzelhandel der Klägerin untersagt, nicht jedoch den Einzelhandel zweier weiterer Betriebe in der Nachbarschaft, die ebenfalls von der Baulast betroffen seien. Auch habe sie ihr Ermessen insoweit fehlerhaft ausgeübt, als sie zur Begründung der Nutzungsuntersagung ausgeführt habe, die Klägerin habe bei Abschluss des Mietvertrages keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis genommen, weshalb ihr Interesse an der Fortführung ihrer Geschäftstätigkeit weniger schutzwürdig sei.
9	Die Klägerin beantragt,
10	den Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 aufzuheben.
11	Die Beklagte beantragt,
12	die Klage abzuweisen.
13	Dies hat sie mit Schriftsatz vom 12.6.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin sei die gegenüber der Baurechtsbehörde im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 22.7.1988 übernommene Verpflichtung durchaus baulastfähig. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gehe davon aus, dass sich ein Eigentümer durch Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden könne. Ebenso sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass private Vereinbarungen oder Verzichtserklärungen ein geeignetes Mittel seien, um bauleitplanerische Konflikte zu bewältigen, wenn sie sich nicht auf den Verzicht auf Abwehrrechte beschränkten, sondern - objektiv - zu einer Konfliktlösung führten. Daraus folge, dass es ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung sei, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen, um dadurch bauleitplanerische Konfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen und dadurch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu ermöglichen. Im streitgegenständlichen Verfahren wäre es ohne die Baulasterklärung erforderlich gewesen, den vorhandenen Bebauungsplan zu ändern, um eine bauleitplanerische Konfliktsituation zu verhindern. Wenn es aber zulässig sei, bodenrechtlich relevante Konfliktsituationen durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen, um einen Bebauungsplan aufstellen zu können, dann müsse es auch möglich sein, Konfliktsituationen, die zu einer Änderung des Bebauungsplans führen würden, durch die Übernahme einer Baulast auszuräumen und dadurch das Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen. Die Möglichkeit einer bauplanerischen Konfliktlösung durch Vertrag sei auch in § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ausdrücklich vorgesehen. Vor diesem Hintergrund lasse sich die von der mehrfach zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 25.4.1974 abgeleitete Rechtsauffassung, das Abwägungsgebot stehe einer vorgreiflichen, vertraglichen Konfliktlösung entgegen, nicht mehr rechtfertigen.
14	Ein Ermessensfehler liege ebenfalls nicht vor. Insbesondere könne sich die Klägerin nicht deshalb auf einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes berufen, weil nur ihr die Nutzung ihres Einzelhandels untersagt worden sei. Die in ihrer Nachbarschaft vorhandenen Betriebe vertrieben nämlich kein innenstadtschädliches Warensortiment.
15	In der mündlichen Verhandlung ist die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten vor dem Einzelrichter erörtert worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Behördenakte, insbesondere auf die von den Beteiligten vorgelegten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

Gründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.

wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2.

wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3.

wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4.

wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.

wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1	Die Klägerin betreibt in gemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... in ... einen Einzelhandel mit Unterwäsche und wendet sich mit ihrer Klage gegen die baurechtliche Untersagung dieser Grundstücksnutzung.
2	Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Bezirk ZZZ aus dem Jahre 1960 in Verbindung mit der Anbauvorschrift Nr. 000, der den Bereich, in dem die Klägerin ihren Einzelhandel betreibt, als „gemischtes Bauviertel“ im Sinne des § 7 der Ortsbausatzung ausweist. Im Zusammenhang mit der baurechtlichen Genehmigung des Geschäftsgebäudes Y-Straße ... schloss der damalige Eigentümer des Grundstücks mit der Beklagten am 22.7.1988 einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks. In der Vorbemerkung zu diesem Vertrag heißt es: „Die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben kann nach Auffassung der Stadt Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben. Außerdem ist der Grundsatz berührt, die wenigen für Gewerbenutzung geeigneten Flächen nur in begründeten Ausnahmefällen anders zu nutzen. Zur Ausräumung dieser städtebaulichen Bedenken, die unter anderem ihre Grundlage im GMA-Gutachten 1984 haben, die sonst zur Zurückstellung des Vorhabens nach § 15 BauGB führen würden und gegebenenfalls zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, vereinbaren die Vertragsparteien folgendes:“
3	Im Folgenden ist geregelt, dass bestimmte Flurstücke, unter anderem das von der Klägerin genutzte Grundstück, nicht für Einzelhandelsbetriebe im Sinne der Baunutzungsverordnung genutzt werden dürfen. Ausgeschlossen sind insbesondere Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtschädlichen Sortimenten, wie z. B. Bekleidung, Leibwäsche, Schuhe, Lederwaren, Spielwaren, Sportartikel, Uhren, Schmuck, Optik, Fotoarbeiten, Musikalien und andere. Nach den weiteren Bestimmungen des Vertrages soll dieser auch für den jeweiligen Rechtsnachfolger gelten und der jeweilige Eigentümer der betroffenen Flurstücke hafte für die Weitergabe der Verpflichtung, die auch Gegenstand einer Baulast werden solle. Entsprechend dem Vertrag wurde der dort geregelte Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, insbesondere solcher Betriebe mit innenstadtschädlichen Warensortimenten auf Grund einer Erklärung der Eigentümer am 11.8.1988 im Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen.
4	Im Sommer 2003 stellte die Beklagte fest, dass die Klägerin in den angemieteten Räumen im Erdgeschoss des Gebäudes Y-Straße ... auf einer Fläche von ca. 296 qm einen Herstellerverkauf für Untertrikotagen (Damen-, Herren- und Kinderunterwäsche) betreibt.
5	Nach entsprechender Anhörung der Klägerin untersagte die Beklagte mit Bescheid vom 25.9.2003 diese Art der Nutzung mit Wirkung vom 1.4.2004. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO lägen vor, weil einer Nutzung des Gebäudes als Einzelhandelsgeschäft für Untertrikotagen den Bestimmungen des städtebaulichen Vertrages vom 22.7.1988 und der entsprechenden Baulast entgegen stehe und deshalb nicht mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Einklang stehe. Vor diesem Hintergrund sei eine Nutzungsuntersagung im überwiegenden öffentlichen Interesse an der Herstellung gesetzmäßiger Zustände auch unter Abwägung der Interessen der Klägerin angezeigt.
6	Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin Widerspruch, der mit Bescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 zurückgewiesen wurde. Allerdings änderte das Regierungspräsidium den Ausgangsbescheid insoweit ab, als nunmehr die Nutzung erst nach Bestandskraft der Entscheidung untersagt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung dieses Bescheides verwiesen, der der Klägerin am 22.4.2005 zugestellt wurde.
7	Am 20.5.2005 hat die Klägerin Klage erhoben und - nach vorübergehendem Ruhen des Verfahrens - mit Schriftsatz vom 16.4.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO lägen nicht vor. Die von der Klägerin betriebene Nutzung des Grundstücks widerspräche nicht öffentlich-rechtlichen Vorschriften, auch nicht mit Blick auf die bestehende Baulast, da diese unwirksam sei. Nach der einschlägigen Rechtsprechung dürften Baulasten nicht jeden beliebigen Inhalt haben. Insbesondere seien die inhaltlichen Grenzen einer Baulast dann überschritten, wenn die Festsetzung in der Baulast an die Stelle einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung treten solle und damit eine förmliche Bauleitplanung ersetze. Hinzu komme, dass das Instrument der Baulast nach seinem Sinn, Zweck und seiner Entstehungsgeschichte dazu diene, rechtliche Hindernisse auszuräumen, die im Einzelfall einem konkreten Bauvorhaben entgegen stehen könnten. Wesensmerkmal einer Baulast sei mithin eine begünstigende Wirkung, an der es im vorliegenden Fall völlig fehle.
8	Aber auch dann, wenn die Baulast wirksam wäre, wäre die Nutzungsuntersagung rechtswidrig, weil die Beklagte ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt habe. So habe sie unter Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz nur den Einzelhandel der Klägerin untersagt, nicht jedoch den Einzelhandel zweier weiterer Betriebe in der Nachbarschaft, die ebenfalls von der Baulast betroffen seien. Auch habe sie ihr Ermessen insoweit fehlerhaft ausgeübt, als sie zur Begründung der Nutzungsuntersagung ausgeführt habe, die Klägerin habe bei Abschluss des Mietvertrages keine Einsicht in das Baulastenverzeichnis genommen, weshalb ihr Interesse an der Fortführung ihrer Geschäftstätigkeit weniger schutzwürdig sei.
9	Die Klägerin beantragt,
10	den Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 aufzuheben.
11	Die Beklagte beantragt,
12	die Klage abzuweisen.
13	Dies hat sie mit Schriftsatz vom 12.6.2007 im Wesentlichen wie folgt begründet: Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin sei die gegenüber der Baurechtsbehörde im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 22.7.1988 übernommene Verpflichtung durchaus baulastfähig. Die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg gehe davon aus, dass sich ein Eigentümer durch Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden könne als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden könne. Ebenso sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass private Vereinbarungen oder Verzichtserklärungen ein geeignetes Mittel seien, um bauleitplanerische Konflikte zu bewältigen, wenn sie sich nicht auf den Verzicht auf Abwehrrechte beschränkten, sondern - objektiv - zu einer Konfliktlösung führten. Daraus folge, dass es ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung sei, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen, um dadurch bauleitplanerische Konfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen und dadurch die Aufstellung eines Bebauungsplans zu ermöglichen. Im streitgegenständlichen Verfahren wäre es ohne die Baulasterklärung erforderlich gewesen, den vorhandenen Bebauungsplan zu ändern, um eine bauleitplanerische Konfliktsituation zu verhindern. Wenn es aber zulässig sei, bodenrechtlich relevante Konfliktsituationen durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen, um einen Bebauungsplan aufstellen zu können, dann müsse es auch möglich sein, Konfliktsituationen, die zu einer Änderung des Bebauungsplans führen würden, durch die Übernahme einer Baulast auszuräumen und dadurch das Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen. Die Möglichkeit einer bauplanerischen Konfliktlösung durch Vertrag sei auch in § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ausdrücklich vorgesehen. Vor diesem Hintergrund lasse sich die von der mehrfach zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom 25.4.1974 abgeleitete Rechtsauffassung, das Abwägungsgebot stehe einer vorgreiflichen, vertraglichen Konfliktlösung entgegen, nicht mehr rechtfertigen.
14	Ein Ermessensfehler liege ebenfalls nicht vor. Insbesondere könne sich die Klägerin nicht deshalb auf einer Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes berufen, weil nur ihr die Nutzung ihres Einzelhandels untersagt worden sei. Die in ihrer Nachbarschaft vorhandenen Betriebe vertrieben nämlich kein innenstadtschädliches Warensortiment.
15	In der mündlichen Verhandlung ist die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten vor dem Einzelrichter erörtert worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Behördenakte, insbesondere auf die von den Beteiligten vorgelegten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

Gründe

16	Die Klage ist zulässig, und begründet. Die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten.
17	Eine baurechtliche Nutzungsuntersagung setzt nach § 65 Abs. 2 LBO voraus, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden Württemberg (Urt. v. 24.7.2002 - 5 S 149/01 - ESVGH 53, 30: Beschl. v. 22.1.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300) setzt eine solche Nutzungsuntersagung mit Blick auf den durch Art. 14 GG gewährten Bestandsschutz allerdings weiter voraus, dass die Nutzung nicht nur nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist, sondern außerdem seit ihrem Beginn gegen materielles Baurecht verstößt, also sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist.
18	Vor diesem Hintergrund kann vorliegend offen gelassen werden, ob die Klägerin für die Nutzung des Gebäudes Y-Straße ... zum Betrieb eines Einzelhandels mit Unterwäsche überhaupt eine neue Baugenehmigung benötigt hätte oder ob diese Nutzung durch die bestehende Baugenehmigung gedeckt ist. Die Nutzung verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht.
19	1. Ein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich zunächst nicht daraus, dass die betriebene Nutzung nach den Bestimmungen des einschlägigen Bebauungsplanes dort nicht ausgeübt werden dürfte. Nach dem einschlägigen Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück in einem gemischten Bauviertel im Sinne der Ortsbausatzung. Ein solches Viertel dient sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbe, weshalb die Nutzung eines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht.
20	2. Ebenfalls kein Verstoß gegen materielles Baurecht ergibt sich aus dem Umstand, dass der Einzelhandel der Klägerin gegen die Bestimmungen des am 22.7.1988 zwischen den damaligen Eigentümern des Grundstücks und der Beklagten geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrages verstößt. Danach soll auf dem von der Klägerin genutzten Grundstück zwar Einzelhandel, insbesondere solcher mit den von der Klägerin dort vertriebenen Waren, ausgeschlossen sein und der Vertrag soll auch für die Rechtsnachfolger der damaligen Eigentümer gelten. Der Vertrag begründet allerdings nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst. Soweit die früheren Eigentümer bei der jeweiligen Rechtsnachfolge nicht darauf hingewirkt haben, dass die Rechtsnachfolger (durch entsprechende Erklärung) in den Vertrag eintreten, hat er auf diese keine Wirkung. Ein solcher Verpflichtungsübergang ist zumindest hinsichtlich der Klägerin nicht erfolgt.
21	3. Folglich kommt ein Verstoß der Nutzung gegen materielles Baurecht lediglich in Gestalt eines Verstoßes gegen die bestehende Baulast in Betracht, die auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel, insbesondere solchen mit einem innenstadtschädlichen Warensortiment, verbietet. Ein solcher Verstoß liegt aber deshalb nicht vor, weil die einschlägige Baulast Dinge regelt, die einer Regelung durch Baulast nicht zugänglich sind und die Baulast daher unwirksam ist.
22	Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam.
23	Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat in seinem Urteil vom 10.1.2007 (Az.: 3 S 1251/06) in einem Verfahren, bei dem die Beklagte ebenfalls beteiligt war und in dem es um die Wirksamkeit einer Baulast ging, die der hier streitgegenständlichen Baulast ähnlich war, zur Frage des zulässigen Regelungsinhalts einer Baulast das Folgende ausgeführt:
24	„§ 71 LBO erlaubt nicht, Baulasten durch Entgegennahme entsprechender Verpflichtungserklärungen seitens der Baurechtsbehörde schlechthin mit jedem beliebigen Inhalt zu begründen. Der zulässige Inhalt einer Baulast ist aus dem Gesamtzusammenhang der Normen des öffentlichen Baurechts zu bestimmen (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.04.1974 - III 1343/72 -, BRS 28, Nr. 123 zu § 108 LBO a.F.). Bei der Baulast handelt es sich um ein Rechtsinstitut des Bauordnungsrechts. Mit der Baulast sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung oder Nutzungsänderung entgegenstehen können. Damit setzt die Baulast einen Zusammenhang mit dem Baugeschehen voraus. An der baurechtlichen Relevanz fehlt es, wenn keinerlei Zusammenhang mit einem Bauvorhaben i.S.d. LBO besteht. Sinn und Zweck der Baulast besteht nicht darin, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Die Baulast setzt damit einen Zusammenhang mit einem baurechtlich relevanten Tun, Dulden oder Unterlassen voraus; als ein spezifisch bauaufsichtliches Instrument greift sie unmittelbar in das Regelungsgefüge ein, das für die Zulässigkeit der baulichen Nutzung und damit für die Entscheidung über die Baugenehmigung bestimmend ist. Dagegen eröffnet sie nicht generell die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis erkennbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175/94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Wegen mangelnder baurechtlicher Bedeutsamkeit inhaltlich unzulässig ist eine baulastmäßige Verpflichtung, wenn kein sachlicher Gesichtspunkt erkennbar ist, auf Grund dessen sie in absehbarer Zeit baurechtliche Bedeutung gewinnen könnte (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 01.10.2004 - 3 S 1743/03 -, VBlBW 2005, 73 m.w.N.).
25	Baurechtliche Bedeutsamkeit ist gegeben, wenn zwischen der durch Baulast übernommenen Verpflichtung und der Wahrnehmung der der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben ein Zusammenhang besteht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass zum Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde nicht nur die Beachtung der bauordnungsrechtlichen, sondern auch sonstiger öffentlich-rechtlicher Anforderungen gehört. Auch die Erfüllung dieser Anforderungen kann durch Baulast gesichert werden. Die Vorschriften müssen aber in die Entscheidungskompetenz der Baurechtsbehörde im Zusammenhang mit der baurechtlichen Beurteilung von Anlagen fallen. Gegenstand der Baulast können deshalb grundsätzlich alle Anforderungen in öffentlich-rechtlichen Vorschriften i.S.d. § 58 Abs. 1 LBO sein (vgl. Sauter, LBO Bad.-Württ., 3. Auflage, Stand Januar 2006). Damit darf sich eine Baulast auch auf die Nutzung eines Grundstücks in bodenrechtlicher (bebauungsrechtlicher) Hinsicht beziehen; denn darauf erstreckt sich allgemein das bauaufsichtliche Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216/87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24).“
26	In Anwendung dieser Grundsätze ist die der Einzelhandelsnutzung der Klägerin entgegenstehende Baulast nicht wirksam entstanden. Mit ihrem Verbot, auf dem von der Klägerin gemieteten Grundstück Einzelhandel zu betreiben, hat die Baulast einen Inhalt, dem es an der baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den der Baurechtsbehörde obliegenden Aufgaben fehlt und der daher unzulässig ist.
27	Aufgabe der Baurechtsbehörde ist es, für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu sorgen, die die Errichtung bzw. den Abbruch baulicher Anlagen, aber auch ihre Nutzung betreffen (vgl. z. B. §§ 47 Abs. 1, 58 Abs. 1 LBO). Der Rahmen dieser Aufgaben wird durch die einschlägigen Rechtsnormen bestimmt, also insbesondere durch Gesetzte, aber auch durch baurechtliche Satzungen (Bebauungspläne). Innerhalb dieses Aufgabenrahmens ist Raum für Baulasten, die gegenüber der Baurechtsbehörde erklärt werden können, um Konflikte eines bestimmten baurechtlich relevanten Vorhabens mit dem bestehenden Baurecht auszuräumen.
28	Nicht zu den Aufgaben der Baurechtsbehörde gehört es dagegen, den durch die bestehenden Rechtsnormen einschließlich der Bebauungspläne vorgegebenen rechtlichen Rahmen zu verändern, indem sie - durch die Entgegennahme von Baulasterklärungen - selbst weitere Gebote und Verbote schafft, die allein in die Gestaltungskompetenz des Normgebers, also des Gesetzgebers oder des Satzungsgebers fallen (ebenso: OVG Lüneburg, Urt. v. 31.3.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824).
29	Ebenso beurteilte auch der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg die Grenzen des Inhalts einer Baulast in seinem Urteil vom 25.04. 1974 (Az.: III 1343/72, BRS 28 Nr, 123). Nach dieser Entscheidung verstößt die Entgegennahme einer Baulasterklärung durch die Baurechtsbehörde sogar gegen ein gesetzliches Verbot, wenn die Baulast bauplanerische Regelung enthält, die nach den entsprechenden Vorschriften des Baurechts der Gemeinde als Trägerin der Bauplanungshoheit vorbehalten sind. In solchen Fällen würden nämlich zwingende Verfahrensvorschriften für die Aufstellung der entsprechenden Regelungen in einem Bebauungsplan umgangen (ebenso: Sauter, LBO, 3. Aufl., § 71 RNr.21). In solchen Fällen einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot anzunehmen, rechtfertigt sich nach Auffassung des Gerichts zudem unter dem Gesichtspunkt, dass durch eine Baulast mit einem Inhalt, dessen Regelung dem "Gemeindegesetzgeber" im Rahmen der Bauleitplanung vorbehalten ist, nicht nur gesetzliche Verfahrensvorschriften umgangen würden, sondern zugleich die Regelungsmöglichkeit von dem nach der Rechtsordnung allein legitimierten, von der Bevölkerung gewählten Gemeinderat auf die Verwaltung übergehen würde.
30	Die hier maßgebliche Baulast hat einen unzulässigen Inhalt in diesem Sinne. Bereits aus dem Vorwort des der Baulast zu Grunde liegenden öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 22.7.1988 geht zweifelsfrei hervor, dass die Baulasterklärung allein dem städtebaulichen Ziel dient, Bedenken, die in einem GMA-Gutachten aus dem Jahre 1984 zum Ausdruck gebracht wurden, auszuräumen, nämlich die, dass die Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben zu Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entsprechend dem Flächennutzungsplan zur Folge haben könne. Weiter geht aus dem Vorwort klar hervor, dass durch die Selbstbeschränkung der damaligen Grundstückseigentümer die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde, entbehrlich gemacht werden sollte. Damit hat die Baurechtsbehörde durch die Entgegennahme der entsprechenden Baulasterklärung eine Regelung geschaffen, die nach dem Baugesetzbuch und der Baunutzungsverordnung (z.B. § 1 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO) im Rahmen eines Bebauungsplanes durch den "Ortsgesetzgeber“ zu regeln gewesen wäre (zur Möglichkeit eines Ausschlusses von Einzelhandel mit innenstadtschädlichem Warensortiment: vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. vom 21.5.2001 - 5 S 901/99 -, NVwZ-RR 2002, 556). Nach den vorstehenden Ausführungen hat die Baulast daher einen unzulässigen Inhalt und ist unwirksam, weshalb der Verstoß gegen die Baulast die angefochtene Nutzungsuntersagung nicht rechtfertigt.
31	Hiergegen wendet die Beklagte zu Unrecht ein, die soeben dargelegte Rechtsauffassung sei mit der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg sowie mit der Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht zu vereinbaren.
32	Soweit sie hierzu auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (Az.: 4 B 216/87; Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24) verweist, geht ihre Argumentation ins Leere, weil der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Fall nicht mit dem vorliegenden vergleichbar ist. Aus der Entscheidung geht zwar hervor, dass sich der Eigentümer eines Grundstücks durch die Übernahme einer Baulast in Bezug auf die bebauungsrechtlich zulässige Nutzung seines Grundstücks enger binden kann, als ihn möglicherweise die Bauaufsichtsbehörde einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - hätte binden können. Aus der Entscheidung kann aber nicht abgeleitet werden, dass eine Baulast einen Inhalt haben darf, der als Gegenstand eines Bebauungsplans nach dem Gesetz vom "Ortsgesetzgeber" mittels eines Bebauungsplans zu regeln ist. Der genannten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Eigentümer eines Grundstücks in einem Mischgebiet hatte sich im Zusammenhang mit dem Antrag auf Genehmigung einer Nutzungsänderung eines bestehenden Lagergebäudes in eine Verkaufsstätte für Fliesen-, Bau-, Heimwerker- und Hobbybedarf mit entsprechenden Umbauten und den dazugehörigen Stellplätzen durch eine Baulast verpflichtet, auf diesem Grundstück nur Waren anzubieten und abzugeben, die zu den Artikeln des langfristigen Bedarfs (Bedarfshäufigkeit beim durchschnittlichen Verbraucher in Abständen von mehr als sechs Monaten) zählen. Auf jeden Fall ausgeschlossen sollten Lebensmittel und Bekleidungsgegenstände sein. Grund für diese Beschränkung war die Lage des Grundstücks in der Nähe von Wohnbebauung. Durch die Beschränkung des Einzelhandels auf Waren des langfristigen Bedarfs sollte das Verkehrsaufkommen im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung gering gehalten werden, um so einen Konflikt mit der Wohnbebauung in der Nähe des Vorhabens zu verhindern. Damit änderte die Baulast die bebauungsplanmäßige Situation in keiner Weise. Durch sie wurde insbesondere keine Regelung getroffen, die nach dem Gesetz allein dem örtlichen Satzungsgeber vorbehalten ist. Vielmehr ermöglichte die Baulast die vom Eigentümer des Grundstücks beabsichtigte Nutzung seines Grundstücks zum Zwecke des Einzelhandels, die ohne die erfolgte Selbstbeschränkung mit Blick auf die Regelung des § 15 Abs. 1 BauNVO entweder gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen hätte genehmigt werden können, weil ein unbeschränkter Einzelhandel, der mit einem erheblichen Kundenverkehrsaufkommen verbunden gewesen wäre, das Wohnen in der Nähe des Vorhabens zu sehr gestört hätte. Da die Baulast die Schranken des § 15 BauNVO beseitigte, hatte ihr Inhalt die zu fordernde baurechtliche Relevanz.
33	Mit diesem Sachverhalt ist der vorliegend zu entscheidende Fall in keiner Weise zu vergleichen. Anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Grunde lag, wäre der von der Klägerin betriebene Einzelhandel nämlich ohne die Baulast baurechtlich völlig unbedenklich. Insbesondere hätte die Baurechtsbehörde nicht die Möglichkeit gehabt, den Einzelhandel durch die Anwendung des § 15 Abs. 1 BauNVO zu verhindern. Anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall widerspricht der Einzelhandel der Klägerin nämlich weder nach seiner Lage, seinem Umfang oder seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets, noch gehen von ihm Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiets selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Dass der von der Klägerin betriebene Einzelhandel möglicherweise insoweit zu einem städtebaulichen Konflikt führt, als er Auswirkungen auf den Einzelhandel im Stadtzentrum haben könnte und dadurch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich berührt, stellt keinen Konflikt dar, den die Baurechtsbehörde über die Anwendung des § 15 BauNVO lösen könnte. Ob ein solcher Konflikt durch den Ausschlusses von Einzelhandel in Stadtrandbezirken gelöst werden soll, ist eine rein politische Frage, die dem Ortsgesetzgeber vorbehalten ist.
34	Soweit die Beklagte gegen die oben dargestellte Rechtsauffassung unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (u.a. Beschl. v. 23.1.2002 - 4 BN 3/02 -, NVwZ-RR 2002, 329) geltend macht, es sei ein zulässiges, dem Abwägungsgebot nicht widersprechendes Mittel der Konfliktlösung, öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen und dadurch Bauleitplanungskonfliktsituationen außerhalb des Bebauungsplanverfahrens zu beseitigen um die Aufstellung eines Bebauungsplanes erst zu ermöglichen, und es müsse im Umkehrschluss zulässig sein, eine bodenrechtlich relevante Konfliktsituation durch die Übernahme einer Baulast dauerhaft zu lösen um dadurch ein Bebauungsplanänderungsverfahren entbehrlich zu machen, überzeugt die Argumentation das Gericht ebenfalls nicht.
35	In den von der Beklagten herangezogenen Fällen ging es um die Frage der Wirksamkeit bereits beschlossener Bauleitpläne, bei denen in Folge von Abwägungsmängeln bestehende Konflikte unzureichend gelöst worden waren. Hierzu weist das Bundesverwaltungsgericht den Weg zu einer hinreichenden Konfliktlösung durch private Verpflichtungen, die die durch den Bebauungsplan alleine nicht gelösten Konflikte ausräumen oder verringern. Wenn die Baurechtsbehörde in solchen Fällen zur Beseitigung der durch den Satzungsgeber nicht gelösten Konflikte eine Baulasterklärung entgegennimmt, dient das allein der Umsetzung des in dem erlassenen Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten Willen des Satzungsgebers. Folglich schafft die Baurechtsbehörde damit keine Regelung, die nicht in ihr Aufgabengebiet fällt, sondern in das des Satzungsgebers. Vielmehr ermöglicht sie durch die Entgegennahme der Baulasterklärung die Umsetzung des durch den Satzungsbeschluss bereits feststehenden Willen des Satzungsgebers.
36	Diese Fallkonstellation ist nicht mit der hier streitgegenständlichen Problematik zu vergleichen, weshalb der von der Beklagten vorgenommene Umkehrschluss nicht zulässig ist. Im vorliegenden Fall mag bei der beklagten Stadt zwar der politische Wille erkennbar sein, Einzelhandel mit innenstadtschädlichen Warensortimenten aus den Randbereichen der Stadt zum Schutze des Einzelhandels in der Innenstadt fernzuhalten. Solange dieser politische Wille aber nicht in eine konkrete Planung umgesetzt ist, ist er für die Baurechtsbehörde nicht normativ. Dies gilt umso mehr, als es sich bei dem Konflikt zwischen innerstädtischem Einzelhandel und Einzelhandel in Randbereichen einer Stadt keineswegs um einen solchen handelt, der vom Satzungsgeber zwingend dahingehend geregelt werden muss, dass Einzelhandel in Randbereichen ausgeschlossen oder vermindert wird. Je nach politischen Mehrheiten kann der Satzungsgeber auch ganz bewusst auf eine solche Regelung verzichten.
37	Während also in den von der Beklagten zur Begründung ihrer Rechtsauffassung herangezogenen Fällen die Entgegennahme einer Baulast gerade dazu diente, einen bei der Bauleitplanung nicht gelösten Konflikt zu beseitigen, um damit die Wirksamkeitsvoraussetzungen für einen Bebauungsplan mit der Folge zu schaffen, dass der durch den Plan zum Ausdruck gebrachte Satzungsgeberwille umgesetzt werden kann, wird im vorliegenden Fall dieser Satzungsgeberwille erst unterstellt und im Vorgriff auf diesen - mehr oder weniger mutmaßlichen Willen - eine Regelung geschaffen, die nach der Systematik des Baurechts nur der Satzungsgebers selbst schaffen kann.
38	Entsprechendes gilt insoweit, als die Beklagte zur Begründung ihrer Auffassung, die Regelbarkeit eines Problems durch Bebauungsplan schließe eine entsprechende Regelung durch Baulast nicht aus, auf § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB hinweist. Nach dieser Vorschrift können Gemeinden städtebauliche Verträge schließen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele. Auch hier gilt, dass diese Ziele erst dann vorliegen, wenn sie mittels eines Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden sind, was vorliegend in Bezug auf das von der Klägerin genutzte Grundstück eben nicht der Fall ist.
39	Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
40	Auf Antrag der Klägerin hat das Gericht nach § 162 Abs. 2 VwGO die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt.
41	Die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten schon im Vorverfahren ist dann festzustellen, wenn sie vom Standpunkt einer verständigen, nicht rechtskundigen Partei für erforderlich gehalten werden durfte und es dem Beteiligten nach seiner Vorbildung, Erfahrung und seinen sonstigen persönlichen Umständen nicht zumutbar war, das Verfahren selbst zu führen. Sie ist nicht nur in schwierigen und umfangreichen Verfahren zu bejahen, sondern entspricht der Regel, da der Bürger nur in Ausnahmefällen in der Lage ist, selbst seine Rechte gegenüber der Verwaltung ausreichend zu wahren (vgl. Kopp, VwGO 11. Aufl. § 162 RNr. 18 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Diese Voraussetzungen sind vorliegend angesichts der Kompliziertheit der einschlägigen Rechtsprobleme gegeben.
42	Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
43	Obwohl die Kammer die Sache nach § 6 Abs. 1 VwGO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen und damit zum Ausdruck gebracht hat, dass die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und die Rechtssache keine besondere Bedeutung hat, lässt der Einzelrichter die Berufung nach §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Frage nach den Anforderungen an die Wirksamkeit einer Baulasterklärung zu. Damit folgt er der Einschätzung des 3. Senats des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg, der in einem Parallelverfahren, in dem es ebenfalls um die Wirksamkeit einer - der vorliegenden Baulast weitgehend entsprechenden - Baulast ging, die Berufung zugelassen hat (Beschl. v. 22.5.2006 - 3 S 1251/06 -). Im vorliegenden Verfahren ergaben sich die Gesichtspunkte, die die Annahme einer besonderen Schwierigkeit der Sache rechtfertigen, erst aus dem einzigen Schriftsatz der Beklagten zur Sache, der bei Gericht wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung einging. Da die mündliche Verhandlung damals unmittelbar bevorstand, wurde von einer Rückübertragung der Sache auf die Kammer abgesehen.

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.

wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2.

wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3.

wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4.

wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.

wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Die Kammer soll in der Regel den Rechtsstreit einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.

die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und

2.

die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.

Ein Richter auf Probe darf im ersten Jahr nach seiner Ernennung nicht Einzelrichter sein.

(2) Der Rechtsstreit darf dem Einzelrichter nicht übertragen werden, wenn bereits vor der Kammer mündlich verhandelt worden ist, es sei denn, daß inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(3) Der Einzelrichter kann nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit auf die Kammer zurückübertragen, wenn sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozeßlage ergibt, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(4) Beschlüsse nach den Absätzen 1 und 3 sind unanfechtbar. Auf eine unterlassene Übertragung kann ein Rechtsbehelf nicht gestützt werden.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.

wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2.

wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3.

wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4.

wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.

wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Die Kammer soll in der Regel den Rechtsstreit einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.

die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und

2.

die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.

Ein Richter auf Probe darf im ersten Jahr nach seiner Ernennung nicht Einzelrichter sein.

(2) Der Rechtsstreit darf dem Einzelrichter nicht übertragen werden, wenn bereits vor der Kammer mündlich verhandelt worden ist, es sei denn, daß inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(3) Der Einzelrichter kann nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit auf die Kammer zurückübertragen, wenn sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozeßlage ergibt, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(4) Beschlüsse nach den Absätzen 1 und 3 sind unanfechtbar. Auf eine unterlassene Übertragung kann ein Rechtsbehelf nicht gestützt werden.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.

wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2.

wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3.

wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4.

wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.

wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Die Kammer soll in der Regel den Rechtsstreit einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.

die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und

2.

die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.

Ein Richter auf Probe darf im ersten Jahr nach seiner Ernennung nicht Einzelrichter sein.

(2) Der Rechtsstreit darf dem Einzelrichter nicht übertragen werden, wenn bereits vor der Kammer mündlich verhandelt worden ist, es sei denn, daß inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(3) Der Einzelrichter kann nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit auf die Kammer zurückübertragen, wenn sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozeßlage ergibt, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(4) Beschlüsse nach den Absätzen 1 und 3 sind unanfechtbar. Auf eine unterlassene Übertragung kann ein Rechtsbehelf nicht gestützt werden.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.

wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

2.

wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

3.

wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

4.

wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

5.

wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.

(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.

(4) Über die Genehmigung ist binnen eines Monats zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.

(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.

(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.

Wohngebäude,

2.

Geschäfts- und Bürogebäude,

3.

Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,

4.

sonstige Gewerbebetriebe,

5.

Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,

6.

Gartenbaubetriebe,

7.

Tankstellen,

8.

Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;

12.

die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a)

die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,

b)

die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,

c)

Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,

d)

die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a)

die Flächen für die Landwirtschaft und

b)

Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a)

zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,

b)

bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,

c)

bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a)

das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,

b)

Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.

für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder

2.

bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.

eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder

2.

eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.

Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;

2.

Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder

3.

Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.

das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

3.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

4.

Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;

5.

Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.

Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;

2.

Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;

3.

Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.