Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07

02.09.2009

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 15. Juni 2007 - 9 K 2278/07 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Klägerin ist ein traditionelles Textilunternehmen, das seit einigen Jahren auch an Endverbraucher verkauft. Sie wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagung.
Die Klägerin ist Mieterin der Erdgeschossfläche des Geschäftsgebäudes ... ... (Flst.-Nr. ...) in ..., Stadtteil ... Vermieterin ist die Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs- GbR ...- ... (künftig: GVV GbR). In den gemieteten Räumen betreibt die Klägerin seit April 2003 ein Einzelhandelsgeschäft für Unterwäsche, der Vormieter hatte dort einen Teppichhandel betrieben.
Das Betriebsgrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Bezirk 2/19 i.V.m. der Anbauvorschrift Nr. 209. Dieser setzt in seiner geänderten Fassung vom 06.05.1960, betreffend das „Gebiet zwischen F.-, M.-Straße und Milchwerk“ für das Betriebsgrundstück und seine Umgebung ein „gemischtes Bauviertel“ nach § 7 der Ortsbausatzung (OBS) der Beklagten fest. Das Geschäftsgebäude auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... gehört zu dem Gesamtkonzept „... ...“ auf dem ehemaligen M.-Gelände. Dieses umfasst neben der Errichtung weiterer Büro-/Geschäftsgebäude auf den Grundstücken Flst.-Nrn. ... und ... auch die Errichtung eines Möbelhauses auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... Das Gebäude ... ... wurde mit Baubescheid vom 09.08.1988 für die Nutzung als „Bürogebäude mit Tiefgarage“ genehmigt. Im Zusammenhang mit der Baugenehmigung dieses und der anderen Vorhaben waren am 22.07.1988 zwei öffentlich-rechtliche Verträge zwischen den damaligen Eigentümern der Grundstücke, einer Bauherrengemeinschaft (künftig BHG), und der Beklagten abgeschlossen worden. Der eine Vertrag betraf das Grundstück Flst.-Nr. ... (Einrichtungshaus), der andere die Grundstücke ... ... und ... Nr. ... des letztgenannten Vertrags lautet:
„Die zu genehmigenden Gebäude auf den neu gebildeten Flurstücken Nr. ... - ... können aufgrund der Nutzung des Flurstücks Nr. ... … nicht für Einzelhandelsbetriebe i.S.d. Baunutzungsverordnung 1977 (z.B. i.S.d. § 6 Abs. 2 Ziff. 3) genutzt werden.
Unberührt bleibt die Nutzung für Praxen, Verwaltungen, Büros usw., wie im vorliegenden Baugesuch beantragt.
Ausgeschlossen ist insbesondere der Einzelhandelsbetrieb mit folgenden innenstadtschädlichen Warensortimenten:
- jeweils Bekleidung, Leibwäsche
- Schuhe- und Lederwaren
- Spiel- und Sportartikel
- Uhren, Schmuck, Optik- und Fotoarbeiten
- Musikalien, Schallplatten, Radio, HiFi-Geräte und Fernsehen
- Schreibwaren und Buchhandel
- Drogerie- und Arzneimittel
- Einzelhandel mit Blumen
- Nahrungs- und Genussmittel.
Nutzungsänderungen in den Gebäuden in Einzelhandelsbetriebe bedürfen auch dann der vorherigen Zustimmung der Stadt, wenn sie baugenehmigungsfrei sein sollten“.
Der Vertrag gilt auch für die jeweiligen Rechtsnachfolger und verpflichtet die jeweiligen Nutzer und deren Rechtsnachfolger zur Einhaltung, wobei die jeweiligen Eigentümer für die Weitergabe der Verpflichtung haften (Nr. 3). Zweck des Vertrages war es, städtebauliche, u.a. durch ein Gutachten der GMA von 1984 belegte Bedenken bezüglich der Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben auszuräumen und Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt entgegenzuwirken. Diese Bedenken würden sonst zur Zurückstellung des Vorhabens und ggf. zur Aufstellung eines neuen Bebauungsplans zwecks Ausschlusses innenstadtschädlicher Einzelhandelsnutzungen führen (vgl. Vorbemerkung). Auf diesen öffentlich-rechtlichen Vertrag wurde in der Baugenehmigung für das Geschäftsgebäude ... ... vom 09.08.1988 wie in einer späteren Änderungsgenehmigung vom 29.06.1994 hingewiesen.
10 
Die Verpflichtung in Nr. 2 des Vertrages wurde aufgrund einer Erklärung der BHG als Baulast im Baulastenverzeichnis für das Baugrundstück sowie für das Grundstück ... ... eingetragen.
11 
Der öffentlich-rechtliche Vertrag über das Einrichtungshaus wurde geschlossen, um bei Zulassung von Einkaufszentren und Einzelhandelsgroßbetrieben bestehende Bedenken bezüglich Beeinträchtigungen der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich und der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt auszuräumen (Vorbemerkung).
12 
Nach Anhörung der Klägerin erging die streitgegenständliche Verfügung vom 25.09.2003. Darin duldete die Beklagte die Nutzung der als Büro- und Ausstellungsfläche genehmigten Räume der Klägerin als Einzelhandelsgeschäft für Untertrikotagen bis zum 31.03.2004 (Nr. 1). Ferner wurde mit Wirkung vom 01.04.2004 die Nutzung des Erdgeschosses als Einzelhandelsgeschäft für Untertrikotagen untersagt (Nr. 2). In den Gründen heißt es: Die Nutzung widerspreche dem öffentlich-rechtlichen Vertrag von 1988 sowie der Baulast. Die Nutzungsuntersagung liege im überwiegenden öffentlichen Interesse, hinter dem die finanziellen Interessen der Klägerin, die sich die Baulast nicht habe zeigen lassen, zurücktreten müssten. Mit gleichem Datum gab die Beklagte der Vermieterin der Immobilie, der GVV GbR, auf, die Nutzungsuntersagung zu dulden.
13 
Den gegen diese Verfügung eingelegten Widerspruch der Klägerin wies das Regierungspräsidium Stuttgart mit Bescheid vom 18.04.2005, zugestellt am 22.04.2005, zurück: Die Nutzungsuntersagung sei nach § 65 Satz 2 LBO rechts- und ermessensfehlerfrei. Die beanstandete Einzelhandelsnutzung sei ohne Baugenehmigung aufgenommen worden und verstoße auch materiell-rechtlich gegen die - wirksame - Baulast. Dem Wortlaut des § 71 LBO lasse sich nicht entnehmen, dass der Anwendungsbereich einer Baulast nur auf solche Fälle beschränkt sei, in denen die Voraussetzungen für einen Genehmigungsanspruch geschaffen werden sollten. Auch der Umstand, dass der Inhalt einer Baulast vorliegend nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO durch Bebauungsplan hätte geregelt werden können, hindere die Wirksamkeit der Baulast nicht. Bundesrechtlich könne ein Eigentümer sich mittels Baulast bezüglich der zulässigen Nutzung stärker binden als ihn die Baurechtsbehörde binden könnte. Dies habe das Bundesverwaltungsgericht schon 1987 entschieden (Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216.87 -). An der Nutzungsuntersagung bestehe wegen negativer Vorbildwirkung der ausgeübten Einzelhandelsnutzung ein erhebliches öffentliches Interesse. Die Klägerin könne sich nicht auf Vertrauensschutz berufen, sie hätte sich über die Rechtslage informieren können. Soweit die Klägerin auf eine gleichheitswidrige Hinnahme anderer Einzelhandelsnutzungen verweise, beträfen diese keine innenstadtschädlichen Sortimente.
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Am 20.05.2005 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie hat ihr Vorbringen wiederholt und vertieft, dass die Baulast unwirksam sei. Es würden Nutzungsbeschränkungen getroffen, die den Bereich bauplanungsrechtlicher Festsetzungen im hierfür vorgesehenen förmlichen Verfahren durch den kommunalen Satzungsgeber beträfen. Der Regelungsbereich der Baulast sei den zwingenden Vorschriften des BauGB und der BauNVO über Ausmaß und Beschränkung der Art der baulichen Nutzung vorbehalten. Die Baulast sei kein Instrument zur Aufhebung planungsrechtlicher Vorschriften. Dies habe der VGH Baden-Württemberg schon 1974 entschieden. Die Verfügung sei auch ermessensfehlerhaft. Die Beklagte habe gegen den Gleichheitssatz verstoßen, in dem sie gegen andere Einzelhandelsgeschäfte mit innenstadtschädlichen Nutzungen nicht vorgegangen sei. Die Klägerin genieße zudem Vertrauensschutz, zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis sei sie weder berechtigt noch verpflichtet gewesen. Mit einer Baulast dieses ungewöhnlichen Inhalts habe sie nicht rechnen müssen.
15 
Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten: Die Baulast sei wirksam. Ebenso wie öffentlich-rechtliche Verträge dürfe sie eingesetzt werden, um öffentlich-rechtlich zulässige Nutzungen vertraglich dauerhaft auszuschließen, dadurch planerische Konfliktsituationen zu beseitigen und - wie hier - die Aufstellung eines Änderungsbebauungsplans entbehrlich zu machen. Dies ergebe sich vor allem auch aus § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB.
16 
Das Verwaltungsgericht Stuttgart hat durch Entscheidung des Einzelrichters der Klage mit Urteil vom 15.06.2007 - 9 K 2278/07 - stattgegeben: Die Verfügung sei rechtswidrig, da die streitige Nutzung als Einzelhandelsgeschäft jedenfalls nicht materiell-baurechtswidrig sei. Diese Nutzung widerspreche den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans von 1960 nicht und ihr könnten auch weder der öffentlich-rechtliche Vertrag noch die Baulast von 1988 entgegengehalten werden. Der öffentlich-rechtliche Vertrag begründe nur Rechtspflichten zwischen den Vertragsparteien selbst und die früheren Eigentümer hätten auf einen Verpflichtungsübergang auf die Klägerin jedenfalls nicht hingewirkt. Die Baulast sei materiell unwirksam, da die getroffene Regelung nicht durch § 71 LBO gedeckt sei. Es fehle an einer baurechtlichen Relevanz im Sinne eines Zusammenhangs mit den den Baurechtsbehörden nach §§ 47, 58 LBO obliegenden Aufgaben. Die Baulast verändere den durch den Bebauungsplan vorgegebenen Rahmen und greife damit in die Gestaltungskompetenz des Normgebers ein. Insofern werde sogar gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen. Die Baulast diene zweifelsfrei allein dem städtebaulichen Zweck, Bedenken bezüglich der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich sowie der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Innenstadt auszuräumen. Diese Regelungsmaterien müsse aber dem Ortsgesetzgeber auf Grundlage von § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO vorbehalten bleiben. Die von der Beklagten zum Beleg ihrer Auffassung herangezogenen Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts beträfen andere Sachverhalte, bei denen nicht in den Willen des gemeindlichen Satzungsgebers eingegriffen, sondern dieser Wille umgesetzt werde. Auch § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB lasse städtebauliche Verträge nur zu, wenn die betreffenden Ziele zuvor mittels Bebauungsplans vom Satzungsgeber verbindlich festgestellt worden seien.
17 
Das Verwaltungsgericht (Einzelrichter) hat die Berufung wegen besonderer rechtlicher Schwierigkeiten nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zugelassen.
18 
Gegen das am 27.06.2007 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 25.07.2007 Berufung eingelegt.
19 
Sie beantragt,
20 
das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 15. Juni 2007 - 9 K 2278/07 - zu ändern und die Klage abzuweisen,
21 
hilfsweise : die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 15.06.2007 zuzulassen.
22 
Zur Begründung führte sie zusammengefasst aus: Die Berufung sei statthaft. Der Senat sei an die Zulassung gebunden, auch wenn der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO nicht im Gesetz vorgesehen sei. Jedenfalls führe aber der Hilfsantrag zum Ziel, da die Zulassungsgründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 1 - 3 VwGO sämtlich vorlägen. Der Antrag sei unter einer zulässigen prozessualen Bedingung gestellt.
23 
Die in der Baulast übernommenen Beschränkungen von Einzelhandelsnutzungen seien schon nach dem Wortlaut des § 71 LBO baulastfähig. Die vom Verwaltungsgericht zitierte Rechtsprechung stehe einem derartigen Inhalt der Baulast nicht entgegen. Ein Eigentümer könne sich durch öffentlich-rechtlichen Vertrag enger binden als ihn die Baurechtsbehörde einseitig - etwa durch Auflagen - zwingen könne. Anerkannt sei auch, dass private Vereinbarungen und Verzichtserklärungen ein geeignetes Mittel zur Bewältigung bauleitplanerische Konflikte seien, wenn sie - objektiv - zu einer Konfliktlösung führten. Aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts von 1987 ergebe sich, dass die Möglichkeit, einen durch ein Vorhaben ausgelösten Konflikt mittels Bebauungsplan zu lösen, eine alternative Konfliktlösung einer Baulastverpflichtung nicht ausschließe. Es müsse nicht immer zuerst ein Bebauungsplan vorliegen, um danach durch Baulast Konflikte auszugleichen. Vielmehr würden auch Fälle erfasst, in denen eine Konfliktlösung durch Vertrag die Aufstellung eines Bebauungsplans entbehrlich mache.
24 
Die Klägerin beantragt,
25 
die Berufung zurückzuweisen.
26 
Sie hält die vom Verwaltungsgericht auf § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO gestützte Berufungszulassung für unwirksam, da dieser Zulassungsgrund in § 124 a Abs. 1 VwGO nicht vorgesehen sei. Deswegen sei der Senat nicht an die Berufungszulassung gebunden. Der Hilfsantrag sei ebenfalls unzulässig, da er an eine Bedingung geknüpft sei und zudem die Zulassungsgründe nicht ausreichend darlege. Die Berufung sei jedenfalls aber unbegründet. Der Anwendungsbereich einer Baulast sei in dem vom Verwaltungsgericht zutreffend beschriebenen Umfang begrenzt.
27 
In der mündlichen Verhandlung am 09.02.2009 ist die Sach- und Rechtslage erörtert und ist der Beklagten ein Schriftsatzrecht zur Frage eingeräumt worden, ob bei Bestellung der Baulast bereits ein Aufstellungsbeschluss des Gemeinderats zur Änderung des maßgeblichen Bebauungsplans gefasst war. Dazu hat sie u.a. ausgeführt: Die Unterlassungsverpflichtung in Nr. 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrags sei gegenüber der beklagten Stadt als Trägerin der Planungshoheit abgegeben worden. Die Stadt sei durch das Bauverwaltungs- und Bauordnungsamt insoweit nur „vertreten“ worden. Bei Vertragsabschluss seien die nach der Vorbemerkung zu sichernden Planungsziele aufgrund des GMA-Gutachtens 1984 ausreichend konkretisiert gewesen. Bauausschuss und Gemeinderat hätten dieses Gutachten erörtert (GR-Drs. 42/84) und seine Vorgaben seien für die Einzelhandelsentwicklung außerhalb der Innenstadt jeweils umgesetzt worden. Dies ergebe sich insbesondere aus den Entscheidungen des Gemeinderats zur Bauleitplanung im Bereich „T.- Feld“ (GR-Drs. 32/85), der „unweit“ (ca. 1,5 km) des hier maßgeblichen Gebiets liege. Das hier in Rede stehende Baugesuch für den „...“ sei dem Bauausschuss des Gemeinderats am 25.02.1988 vorgestellt worden. Dabei habe die Verwaltung mitgeteilt, dass „auch ohne Änderung des Bebauungsplans eine innenstadtschädliche Nutzung unzulässig“ sei, worüber mit den Bauherrn ein Einverständnis bestehe. Nur aufgrund der freiwilligen Bereitschaft der Grundstückseigentümer zur Nutzungseinschränkung habe der Bauausschuss dann auf bauleitplanerische Instrumente verzichtet. In die kommunale Planungshoheit oder in Beteiligungsrechte der Öffentlichkeit sei nicht eingegriffen worden. Die Baulasterklärung sei lediglich ein Vollzug der freiwilligen vertraglichen Unterlassungsverpflichtung. Die Kompetenz der Baurechtsbehörde sei nur insoweit berührt worden, als sie die empfangsbedürftige Stelle einer solchen Baulasterklärung sei.
28 
Die Klägerin hält in Erwiderung hierauf an ihrem bisherigen Vortrag fest. Der öffentlich-rechtliche Vertrag stehe in keinem Zusammenhang mit dem seinerzeit geplanten und genehmigten Bürogebäude. Es hätten lediglich städtebauliche Bedenken gegen zukünftige Nutzungen, nicht aber konkrete rechtliche Hindernisse gegen das Vorhaben selbst ausgeräumt werden sollen. Bei Vertragsabschluss habe auch kein hinreichender städtebaulicher Wille bestanden, städtebauliche Sicherungsmittel auf Zurückstellung, Veränderungssperre zu ergreifen. Der Bauausschuss habe die konkret geplante Büronutzung gerade nicht verhindern wollen. Die Bauleitplanung „T.- Feld“ betreffe ein anderes Baugebiet und sei für den hier betroffenen Bereich in keiner Weise aussagekräftig.
29 
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und den Inhalt der Gerichtsakten (einschließlich der beigezogenen Gerichtsakten des Verfahrens - 9 K 2278/07 -) sowie der Bauakten der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
30 
Der Senat kann im Einverständnis der Beteiligten ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO). Die entscheidungserheblichen Fragen sind in der mündlichen Verhandlung und in den nachgelassenen Schriftsätzen der Beteiligten angesprochen worden.
A.
31 
Die Berufung ist statthaft und auch sonst zulässig. Sie ist insbesondere fristgerecht eingelegt und den inhaltlichen Anforderungen des § 124 a Abs. 3 Satz 4 VwGO entsprechend begründet worden. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Senat nach § 124 a Abs. 1 Satz 2 VwGO auch an die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht gebunden, so dass der hilfsweise gestellte Antrag auf Zulassung der Berufung durch den Senat nicht zum Tragen kommt.
32 
Die Bindungswirkung nach § 124 a Abs. 1 Satz 2 VwGO scheitert zunächst nicht daran, dass der Einzelrichter die Berufung wegen besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zugelassen hat, obwohl ihm in diesem Fall nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VwGO der Rechtsstreit von der Kammer gar nicht zur Entscheidung hätte übertragen werden dürfen. Der vom 7. Senat des erkennenden Gerichtshofs vertretenen Auffassung, in einem solchen Fall der Befugnisüberschreitung sei der Einzelrichter nicht „Verwaltungsgericht“ i.S.v. § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO und die von ihm zugelassene Berufung binde das Berufungsgericht nicht (Beschluss vom 15.10.2003 - 7 S 558/03 -, VBlBW 2004, 108 ff.), ist das Bundesverwaltungsgericht in einer Entscheidung zum Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO nicht gefolgt (Urteil vom 09.03.2005 - 6 C 8.04 -, NVwZ 2005, 821 ff.): Die Bindung an die Zulassung durch Einzelrichter als „Verwaltungsgericht“ (vgl. dazu Urteil vom 29.07.2004 - 5 C 65.03 -, VBlBW 2005, 60 f.) entfalle nicht deswegen, weil die Übertragung des Rechtsstreits auf ihn voraussetze, dass die Sache keine grundsätzliche Bedeutung habe (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VwGO), die Berufungszulassung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hingegen die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache erfordere. Diese gegenläufigen Voraussetzungen rechtfertigten nicht die Annahme, der Gesetzgeber habe die Zulassung der Berufung durch den Einzelrichter in solchen Fällen ausschließen wollen. Denn der Einzelrichter sei an die Bewertung der Kammer im Übertragungsbeschluss, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung habe, nicht gebunden. Ebenso wenig sei er zur Rückübertragung des Rechtsstreits an die Kammer verpflichtet, wenn er entgegen der Bewertung durch die Kammer oder aufgrund einer wesentlichen Änderung der Prozesslage zu der Einschätzung gelange, dass die Sache grundsätzliche Bedeutung aufweise; vielmehr dürfe er in solchen Fällen im Rahmen seines Ermessens nach § 6 Abs. 3 Satz 1 VwGO über den Rechtsstreit selbst entscheiden und zugleich die Berufung zulassen (ebenso Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl., § 124 a Rn. 4 und im Ergebnis auch Happ, in: Eyermann u.a., VwGO, 12. Aufl., § 124 a Rn. 2 sowie mit eingehender Begründung auch Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, 16. Lieferung, § 124 a Rn. 11).
33 
Dieser zutreffenden Auffassung schließt sich der Senat auch für den vorliegend in Rede stehenden Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO an. Die Rechtslage ist insofern nicht anders zu beurteilen als bei der Grundsatzrüge nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Auch bei Vorliegen des Zulassungsgrunds der besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten ist die Kammer gehindert, den Rechtsstreit auf den Einzelrichter zu übertragen. Hat sie eine Übertragung aufgrund einer anderen rechtlichen Beurteilung des Falles gleichwohl - wie hier (vgl. den Kammerbeschluss vom 25.10.2005) - vorgenommen, ist der Einzelrichter an diese Rechtsauffassung auch insofern weder gebunden noch ist er zur Rückübertragung an die Kammer verpflichtet.
34 
2. Die Bindung an die Zulassung durch den Einzelrichter entfällt auch nicht deswegen, weil dieser sich auf einen Zulassungsgrund (§ 124 a Abs. 1 VwGO) gestützt hat, der dem Verwaltungsgericht nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht zu Gebot steht, sondern dem Verwaltungsgerichtshof im Zulassungsverfahren nach § 124 a Abs. 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO vorbehalten ist. Es handelt sich hierbei um keinen Fall, in dem das zugelassene Rechtsmittel spezialgesetzlich überhaupt ausgeschlossen oder in dem, wie etwa nach § 78 Abs. 2 Satz 1 AsylVfG, dessen Zulassung durch das Ausgangsgericht schlechthin nicht vorgesehen ist (gegen die Bindungswirkung in derartigen Konstellationen vgl. Kopp/Schenke, a.a.O., § 124 a Rnrn. 11 und 3; a.A. [Bindung auch bei nicht-statthafter Berufung, allerdings nur an die Zulassung] Happ, a.a.O., § 124 a Rn. 5). Vielmehr hat das Verwaltungsgericht im Rahmen seiner generellen Zulassungsbefugnis nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO „nur“ eine Begründung gewählt, welche die Zulassung durch das Ausgangsgericht nicht trägt. Dieser Fehler liegt auf einer anderen Rechtsebene. Er macht die Zulassung zwar evident fehlerhaft und steht nach seinem Gewicht insofern den Fallgruppen gleich, in denen entweder offensichtlich keiner der Zulassungsgründe des § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO vorliegt oder die Zulassung an einem sonstigen schwerwiegenden Verfahrensfehler leidet. Solcherart evident rechtswidrige, weil fehlerbehaftete oder im Einzelfall offensichtlich gesetzwidrige Zulassungen eines Rechtsmittels lassen nach einhelliger Auffassung die Bindungswirkung der Zulassungsentscheidung für die Oberverwaltungsgerichte/Verwaltungsgerichtshöfe aber unberührt, wenn das betreffende Rechtsmittel jedenfalls generell statthaft und zulassungsfähig ist. Dies gebietet das Prinzip der Rechtsmittelklarheit und Rechtsmittelsicherheit (vgl. Kopp/Schenke, a.a.O., § 124 a Rn. 11, § 132 Rn. 36 sowie Bader/Funke-Kaiser/Kuntze/v. Albedyll, VwGO, 4. Aufl., § 124 a Rn. 11 und Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, a.a.O., § 124 a Rn. 13).
B.
35 
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die - nach Erledigung der Duldung in Nr. 1 wegen Zeitablaufs allein noch streitige - Nutzungsuntersagung in Nr. 2 der Verfügung vom 25.09.2003 i.d.F. des Widerspruchsbescheids vom 18.04.2005 zu Recht aufgehoben. Denn die Verfügung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I.
36 
Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Beklagte als untere Baurechtsbehörde (§§ 48 Abs. 1 LBO, 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG) in pflichtgemäßer Ausübung ihres Ermessens die Nutzung der Räume im Erdgeschoss des Gebäudes... ... als Ladenfläche für den Trikotagen-Einzelhandel der Klägerin dann untersagen, wenn diese Nutzung im Zeitraum zwischen ihrer erstmaligen Aufnahme und der Entscheidung des Senats fortlaufend und ununterbrochen sowohl formell als auch materiell baurechtswidrig war (st. Rspr. des erk. Gerichtshofs, vgl. dazu Nachweise bei Sauter, LBO, 3. Aufl., § 65 Rn. 100; siehe auch Kuntze, in: Bader/Funke-Kaiser/Kuntze/v. Albedyll, VwGO, 4. Aufl., § 113 Rn. 40). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Es fehlt, wovon zutreffend auch das Verwaltungsgericht ausgeht, bereits am Tatbestand der Vorschrift. Denn die Nutzung als Ladenfläche für einen Trikotagen-Einzelhandel verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht, sondern war und ist bauplanungsrechtlich zulässig, unabhängig davon, ob der bestehende Bebauungsplan gültig (dazu 1.) oder ungültig ist (dazu 2.). Damit kommt es nicht mehr darauf an, ob der Trikotagen-Einzelhandel auch formellem Baurecht entspricht, d.h. ob die neue Nutzung im Verhältnis zur Vorgängernutzung (als Büro/Ausstellungshalle bzw. Teppichhandel) baugenehmigungspflichtig oder verfahrensfrei ist (§ 50 Abs. 2 LBO).
37 
1. Die streitige Nutzung als Trikotagen-Einzelhandel entspricht den Festsetzungen nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. der Festsetzung „gemischtes Bauviertel“ im Bebauungsplan Bezirk 2 Nr. 19 der Beklagten in der geänderten Fassung vom 06.05.1960. Der Begriff „gemischtes Bauviertel“ wird nach der - einzigen - Definition in § 7 der Ortsbausatzung der Beklagten (OBS) nach seiner Zweckbestimmung weit, nämlich als „Wohn- und Geschäftsviertel“ umschrieben. Hierunter fallen im Falle der Plangültigkeit mindestens das Nutzungsspektrum eines Mischgebiets nach § 6 BBauG/BauGB, zu dessen allgemein zulässigen Hauptnutzungen von jeher (nicht wesentlich störende) Einzelhandelsbetriebe jeglichen Sortiments gehören (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 1 BauNVO 1962 - 1990). Der Senat hat allerdings in seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass die Festsetzung als gemischtes Bauviertel in alten Bebauungsplänen der Beklagten angesichts der nicht näher konkretisierten Zweckbestimmung als „Wohn- und Geschäftsviertel“ buchstäblich jede Art der baulichen Nutzung von reiner Wohnbebauung bis zum emissionsträchtigen Industriebetrieb erlaube und daher mangels eines rechtlich einwandfreien Abwägungsergebnisses schon bei der Planaufstellung nach § 173 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG 1960 nicht wirksam übergeleitet worden sei (vgl. Urteile vom 29.09.1999 - 3 S 1163/99 -, VBlBW 2000, 324 f. und vom 31.01.2001 - 3 S 2586/99 -).
38 
2. Ob dieser Rechtsprechung nach wie vor zu folgen ist oder ob sich die in einem „Geschäftsviertel“ zulässigen gewerblichen Anlagen in abwägungsfreier Weise doch näher eingrenzen lassen (so wohl VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 03.08.1978 - VIII 304/71 -), kann auf sich beruhen. Denn der Trikotagenbetrieb der Klägerin ist auch bei Plannichtigkeit jedenfalls nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, da er sich - was allein zu erörtern ist - nach der Art der baulichen Nutzung innerhalb des vorhandenen Nutzungsrahmens auf dem Milu-Gelände und in dessen maßgeblicher Umgebung hält, zu dem auch Einzelhandelsbetriebe gehören. Diese Frage hat der Senat in der mündlichen Verhandlung erörtert und sie konnte zwischen den Beteiligten - für den gesamten Betriebszeitraum - unstreitig gestellt werden. Auf die Sortimentsstruktur der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe (etwa nach Kriterien der Innenstadtschädlichkeit) kommt es nach dem Maßstab des § 34 Abs. 1 BauGB nicht an. Von dem Ladengeschäft der Klägerin sind auch weder nach seinem Sortiment noch nach seiner bescheidenen Größe schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten nach § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten (zu den insofern strengen Voraussetzungen, für die selbst die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO nicht gilt, vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 3.09 -, BauR 2009, 944 ff. sowie Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 -, BVerwGE 129, 307). Ganz abgesehen davon könnte die Nutzungsuntersagung auch aus anderen Gründen nicht auf § 34 Abs. 3 BauGB gestützt werden. Denn diese Vorschrift ist erst durch das EAG Bau (Gesetz vom 24.06.2004, BGBl. I, 1359) mit Wirkung vom 20.07.2004 - also erst nach Betriebsaufnahme der Klägerin - in Kraft getreten. Zuvor waren die in § 34 Abs. 3 BauGB genannten städtebaulichen „Fernwirkungen“ vom Begriff des „Sich-Einfügens“ in § 34 Abs. 1 BauGB nicht umfasst (vgl. dazu BVerwG, Urteile vom 03.02.1984 - 4 C 8.80 -, BVerwGE 68, 352, und vom 11.02.1993 - 4 C 15.92 -, Buchholz 406.11, § 34 BauGB, Nr. 156). Nichts anderes würde im Übrigen auch für eventuelle „Fernwirkungen“ in Gestalt von Auswirkungen des Betriebs der Klägerin oder anderer Einzelhandelsbetriebe des „... ...“ auf Belange des Verkehrs im Stadtteil ... der Beklagten gelten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.04.2000 - 4 B 25.00 -, BauR 2001, 212 ff.), von denen nach Aktenlage allerdings auch tatsächlich nicht auszugehen ist.
II.
39 
Der mithin materiellen Baurechtmäßigkeit des Trikotagenbetriebs der Klägerin stehen auch weder der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen der damaligen Eigentümerin, der BHG und der Beklagten vom 22.07.1988 über die Grundstücke Flst.-Nrn. ... - ... noch die Nr. ... dieses Vertrags wörtlich nachgebildete Baulast auf diesen Grundstücken entgegen.
40 
Der öffentlich-rechtliche Vertrag über den Ausschluss aller - insbesondere innenstadtschädlicher - Einzelhandelsbetriebe kann der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Denn der Vertrag wirkt, wie auch das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt, nur zwischen den damaligen Vertragsparteien („inter partes“), mithin nur zwischen der BHG und deren Rechtsnachfolgern (Nr. 3 Satz 1). Rechtsnachfolgerin der BHG ist aber nicht die Klägerin, sondern allenfalls die heutige Eigentümerin, die GVV GbR geworden, auch diese aber nur dann, wenn die Rechtsnachfolge durch Rechtsgeschäft begründet worden ist. Demgegenüber kann die Klägerin schon deswegen nicht Rechtsnachfolgerin geworden sein, weil diese Rechtsnachfolge ersichtlich mit dem Grundstückseigentum verknüpft ist. Allerdings sieht der Vertrag vor, dass der jeweilige Eigentümer der Grundstücke für die Weitergabe der übernommenen Verpflichtungen auch an den jeweiligen Nutzer haftet (Nr. 3 Satz 3). Es kann jedoch ausgeschlossen werden, dass die GVV GbR ihre Unterlassenspflicht aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag privatrechtlich an die Klägerin weitergegeben hat. Denn dies stünde in unauflösbarem Widerspruch zum Mietvertrag, der eine von dieser Unterlassenspflicht erfasste Nutzung zulässt.
41 
Vor diesem Hintergrund bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob der öffentlich-rechtliche Vertrag vom 22.07.1988 - ÖRV - inhaltlich einer Überprüfung am Maßstab der §§ 54 und 56 Abs. 2 LVwVfG standhält. Nach § 56 Abs. 2 LVwVfG kann in Fällen, in denen auf die Leistung der Behörde ein Anspruch besteht, nur eine solche Gegenleistung vereinbart werden, die bei Erlass eines entsprechenden Verwaltungsakts Inhalt einer Nebenbestimmung nach § 36 LVwVfG sein könnte. Der Senat bemerkt, dass es zumindest fraglich erscheint, ob diese Voraussetzungen hier vorliegen. Denn die Klägerin hatte seinerzeit einen Anspruch sowohl auf die konkret beantragte Baugenehmigung (Nutzung für Praxen, Verwaltungen und Bürozwecke, vgl. Nr. 2 Satz 2 ÖRV) als auch, wie dargelegt, auf eine Baugenehmigung zur zusätzlichen Nutzung zu Einzelhandelszwecken. Der im Vertrag vereinbarte Nutzungsverzicht auf jegliche Einzelhandelsnutzung hätte der damaligen Eigentümerin und Bauantragstellerin damit wohl nicht als Nebenbestimmung - in Gestalt einer sog. modifizierenden Auflage - zur Baugenehmigung vom 09.08.1988 beigefügt werden dürfen. Auch bei einer Gesamtschau mit der im gleichen Zeitraum erteilten Genehmigung für ein Möbel- und Einrichtungshaus auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... dürfte das der BHG im Vertrag vom 22.07.1988 auferlegte Nutzungsverbot für Einzelhandel nach dem Maßstab des § 56 Abs. 2 LVwVfG als Nebenbestimmung schwerlich zu rechtfertigen sein. Denn dieses Vorhaben war im beantragten Umfang genehmigungsfähig (vgl. Nr. 2 des diesbezüglichen - gesonderten - öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 22.07.1988). Es fehlt auch an ausreichenden Nachweisen, dass die Zulässigkeit des Einrichtungshauses seinerzeit aus anderen Gründen - etwa zur Gewährleistung ausreichender Erschließung - vom Ausschluss jeglicher Einzelhandelsnutzung in den übrigen Gebäuden abhing. In den von der Beklagten vorgelegten Gemeinderatsprotokollen wird nicht nachvollziehbar dargelegt, dass das vorhandene Straßennetz nur bei Verzicht auf jeglichen Einzelhandel in der Nachbarschaft in der Lage gewesen wäre, den durch das Möbelhaus ausgelösten Verkehr im Regelfall ohne die Notwendigkeit erheblicher straßenbaulicher Erweiterungsmaßnahmen zu bewältigen (zu diesen Voraussetzungen vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.04.2000, a.a.O. sowie Beschluss vom 03.04.1996 - 4 B 253/95 -, NVwZ 1997, 389 f.). Auf derartige zwingende vorhabenbedingte Erschließungshindernisse hat sich auch die Beklagte im gerichtlichen Verfahren nicht berufen.
42 
Die Klägerin muss das Nutzungsverbot für Einzelhandel im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 22.07.1988 auch nicht deswegen gegen sich gelten lassen, weil dieses in eine Baulast nach § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) „gegossen“ und als solche nach § 71 Abs. 1 LBO a.F. (= § 72 Abs. 1 LBO n.F.) formgültig in das Baulastenbuch für das Grundstück Flst.-Nr. ... eingetragen ist. Das Institut der Baulast entfaltet - als auf dem jeweiligen Baugrundstück haftende Verpflichtung - allerdings dingliche Wirkung und ist insofern einer Grunddienstbarkeit des BGB vergleichbar. Soweit es zur Durchsetzung der Baulast erforderlich ist, können daher Anordnungen nicht nur gegen den Eigentümer, sondern auch gegen Dritte, etwa - wie hier - gegen die Mieter - gerichtet werden. Denn auch Mieter sind - als Ausübende der baulastwidrigen Nutzung - baupolizeiliche Handlungsstörer, die nach pflichtgemäßem Ermessen neben oder anstelle der Eigentümer in Anspruch genommen werden können (vgl. Nachweise bei Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 33). Vorliegend braucht die Klägerin der Baulast jedoch deswegen nicht Folge zu leisten, weil diese mangels eines baulastfähigen Inhalts von der Ermächtigungsgrundlage des § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) nicht mehr gedeckt und daher unwirksam ist. Die - fortbestehende - Eintragung der Baulast in des Baulastenverzeichnis der Beklagten steht dem nicht entgegen, da dieser Eintrag nur deklaratorische Bedeutung hat (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 29.05.1979, BRS 35 Nr. 164; Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 34).
43 
Nach § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen ergeben (Baulasten). Von solchen Baulasten sind die nach § 71 Abs. 2 LBO a.F. (= § 72 Abs. 2 LBO n.F.) ebenfalls ins Baulastenverzeichnis der Gemeinden eintragungsfähigen sog. „Bauvermerke“ zu unterscheiden. Im Gegensatz zu Baulasten, die eine freiwillig vom Grundstückseigentümer übernommene Verpflichtung enthalten, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, werden als Bauvermerke Verpflichtungen des Eigentümers mit dem Inhalt und in dem Umfang eingetragen, wie sie sich aus bereits bestehenden gesetzlichen Vorschriften oder im Einzelfall - etwa durch Verwaltungsakt - begründeten sonstigen Obligationen ergeben (vgl. Sauter, a.a.O., § 72 Rn. 12). Vorliegend ist die Verpflichtung in Ziff. 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrags aufgrund einer eigenständigen Erklärung der BHG ins Baulastenverzeichnis eingetragen und ausdrücklich als Baulast gekennzeichnet (Nr. 6 ÖRV sowie Auszug aus dem Baulastenbuchverzeichnis). Damit ist sie am Maßstab des § 70 Abs. 1 LBO a.F./§ 71 Abs. 1 LBO n.F. zu messen. Diese Voraussetzungen scheinen zwar bei unbefangener Betrachtung der einzelnen Tatbestandsmerkmale gegeben zu sein (dazu 1.). Sie liegen bei der gebotenen - dem Zweck der Baulast und ihrer kompetenzrechtlichen Ordnung geschuldeten - einschränkenden Auslegung dieses Rechtsinstituts aber gleichwohl nicht vor (dazu 2.).
44 
1. Die streitige Baulast ist hinreichend bestimmt. Sie ist dahin zu verstehen, dass im betroffenen Gebäude insgesamt auf die Nutzung zu Einzelhandelszwecken i.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1977 und damit auch auf „Läden“ nach § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1977 verzichtet wird, wobei die im „Insbesondere“ - Katalog aufgezählten innenstadtschädlichen Betriebstypen nur wegen ihrer besonderen Bedeutung hervorgehoben, nicht aber abschließend gemeint sind. Die Baulast postuliert auch eine konkrete, baugrundstücksbezogene und vom jeweiligen Eigentümer unabhängige Unterlassungspflicht. Diese Pflicht ist auch dem öffentlichen Recht zuzurechnen, da sie sich auf den bauordnungs- wie bauplanungsrechtlich relevanten Vorgang der „Nutzung“ baulicher Anlagen bezieht (vgl. etwa §§ 2 Abs. 12, 50 Abs. 2, 65 Satz 2 LBO oder §§ 9 Abs. 1, 29 Abs. 1 BauGB sowie §§ 1 und 2 BauNVO). Hierdurch unterscheidet sie sich wesentlich von der im Urteil des Senats vom 10.01.2007 (- 3 S 1251/06 -, VBlBW 2007, 225 ff.) streitgegenständlichen Baulast, bei der es um einen Verzicht auf den - der baurechtlichen Nutzung als Rechtsgrund vorgelagerten - privatrechtlichen Rechtsvorgang des Vermietens ging. Schließlich ergab sich der von der BHG übernommene Nutzungsverzicht auf Einzelhandel auch nicht bereits aus den bestehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Planungsrechts. Wie mehrfach dargelegt, waren sowohl nach dem Bebauungsplan als auch nach § 34 BauGB Einzelhandelsbetriebe jeglichen Sortiments im Gebäude... ... zulässig und die Baugenehmigung hätte aller Voraussicht nach in diesem Umfang erteilt werden müssen. Auch aus der Gesamtschau mit dem benachbarten Einrichtungshaus auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... ließ sich kein zwingendes Verbot für Einzelhandel auf den übrigen Grundstücken ableiten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich nach Einschätzung der GMA (vgl. S. 86 der Standortuntersuchung von 1994) bei dem Möbel-Einrichtungshaus hinsichtlich Sortiment und Flächenbedarf um einen durchaus auch in Randlagen verträglichen Einzelhandelstypus handelte.
45 
2. Eine wie vorstehend isoliert am Wortlaut des § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) verhaftete Auslegung greift jedoch zu kurz. Sie wird der bauaufsichtsrechtlichen, dem Regelungssystem der LBO unterworfenen Funktion der Baulast nicht ausreichend gerecht (a.) und berücksichtigt die Abgrenzung zum bundesrechtlich vorgegebenen Städtebaurecht nicht im gebotenen Umfang (b.). Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Baulast unwirksam (c.).
46 
a) Die Baulast ist ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens. Mit ihr sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) eines Grundstücks entgegenstehen könnten; insofern greift die Baulast unmittelbar in das für die Zulassung eines Vorhabens bestimmende Regelungsgefüge ein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.09.1990 - 4 B 34.90 -, BauR 1991, 62 und Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216.87 -, Buchholz 406.17, BauordnungsR Nr. 24; Urteil des Senats vom 10.01.2007, a.a.O.). Hingegen ist es nicht Sinn und Zweck der Baulast, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Sie eröffnet nicht die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175.94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Dieser Zusammenhang zwischen des Baulastverpflichtung und einem jedenfalls in absehbarer Zeit in Aussicht genommenen Bauvorhaben (Vorhabenzusammenhang) wird in der Rechtspraxis häufig mit dem wenig präzisen Begriff der „baurechtlichen Bedeutsamkeit“ bezeichnet (vgl. etwa Senatsurteil vom 10.01.2007 sowie Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 14 ff.). Er umschreibt die Anforderungen indessen nicht abschließend. Zusätzlich zu dem Vorhabenzusammenhang muss sich die Baulast auch innerhalb ihres funktionalen Zusammenhangs mit dem Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde halten. Dieser Aufgabenbereich der Rechtsaufsicht ergibt sich im Wesentlichen aus den §§ 47, 58 und 65 LBO. Danach haben die Baurechtsbehörden darauf zu achten, dass alle ihrer Aufsicht unterliegenden - geplanten wie bestehenden - Bauvorhaben die baurechtlichen und sonst von ihr zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Zu diesem der Aufsicht unterliegenden Katalog gehören nicht nur bauordnungsrechtliche, sondern auch bauplanungsrechtliche Vorschriften, so dass im Grundssatz zweifellos auch die Erfüllung bauplanungsrechtlicher Anforderungen durch Baulast gesichert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 10.01.2007, a.a.O. sowie BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987, a.a.O.). Maßgebend für den möglichen Inhalt einer Baulast ist nicht, in welchem Fachgesetz die öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehen, auf die sich die Baulast bezieht. Die Baurechtsbehörde darf aber die sich aus ihrer Aufsichtsfunktion ergebende administrative Entscheidungskompetenz nicht überschreiten. Diese beschränkt sich darauf, Bauvorhaben jeweils auf ihre Vereinbarkeit mit geltendem Recht zu prüfen und innerhalb dieses Rahmens mittels Baulast potenzielle tatsächliche oder rechtliche Hindernisse auszuräumen. Dabei kann sich bei ungewissen Verhältnissen ein Grundstückseigentümer zwar enger binden, als er einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - gebunden werden könnte. Die Bauaufsicht erlaubt jedoch keine Übergriffe in den Aufgabenbereich des Gesetz-, Verordnungs- oder Satzungsgebers auf Bundes- oder Landesebene. Dessen Vorgaben dürfen durch eine Baulastverpflichtung zwar konkretisiert und gegebenenfalls auch „überschießend“ gesichert, in ihrem inhaltlichen Kern aber nicht ersetzt, ergänzt oder verändert werden.
47 
b) Geht es um Baulasten bauplanungsrechtlichen Inhalts, so sind Inhalt und Grenzen ihrer Baulastfähigkeit ferner mit Blick auf die bundesstaatliche Kompetenzabgrenzung zu ermitteln. Den Ländern steht es frei, im Rahmen ihrer Gesetzgebungszuständigkeit für das Bauordnungsrecht eigenständige Anforderungen an ein Baugrundstück zu stellen. Hierbei dürfen sie aber nicht in die kompetenzrechtliche Zuweisung des Art. 74 Nr. 18 GG an den Bund für das Bodenrecht eingreifen und diese Zuständigkeit unterlaufen. Dies schließt es aus, durch Baulast bauplanungsrechtliche Vorgaben sowohl bezüglich der materiellen Zulässigkeit von Vorhaben als auch bezüglich bindend vorgeschriebener Verfahrensvorschriften zu verändern. Hierauf hat auch die obergerichtliche Rechtsprechung mehrfach hingewiesen (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 14.02.1991 - 4 C 51.87 -, NJW 1991, 2783 ff. ; OVG Nieders., Urteil vom 31.03.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824 ff. ). Auch der Senat hat die Grenzen zwischen zulässigen „sichernden“ Baulastverpflichtungen und unerlaubten Eingriffen in die Bauleitplanung bereits im Urteil vom 25.04.1974 (- III 1343/72 -) deutlich gemacht. In dieser Entscheidung hat er eine vom Bebauungsplan abweichenden Regelung der überbaubaren Grundstücksfläche mittels Baulast für unzulässig erklärt. Der Senat hat ausgeführt, dass in die Bauleitplanung dann unerlaubt eingegriffen wird, wenn die Baulast an die Stelle einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung nach § 9 Abs. 1 BBauG/BauGB treten soll, die nach dem Gesetz nur vom kommunalen Satzungsgeber und nur durch Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB in einem rechtlich geordneten Verfahren mit gewährleisteten Mitwirkungsrechten der Öffentlichkeit (vgl. etwa §§ 3 und 4, 10 Abs. 3 und 4 sowie § 10 Abs. 3 BauGB) erlassen werden darf. Diese zwingenden rechtsstaatlichen Verfahrensvorgaben unterlägen auch nicht der Disposition des betroffenen Grundstückseigentümers oder der Baurechtsbehörde. An dieser Rechtsprechung zur Kompetenzabgrenzung hält der Senat fest. Sie bringt den entscheidenden Grundgedanken zum Ausdruck, dass durch Baulast die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Vorgaben zwar gesichert und effektiviert werden kann, dass die Baulast aber kein Mittel ist, planungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen zu verdrängen, aufzuheben oder maßgeblich zu ändern (so zutreffend: OVG Nieders., Urteil vom 31.03.1995, a.a.O., m.w.N.). Dabei braucht es sich nicht um ein ausdrückliches gesetzliches Verbot zu handeln; es genügt, wenn sich durch Auslegung ergibt, dass die jeweilige Norm keinen Raum für abweichende Regelungen durch Baulast lässt (vgl. Sauter a.a.O., § 71 Rn. 21). Die Baulast setzt erst dann ein, wenn der primärrechtlich vorgeschriebene materiell- wie verfahrensrechtliche Rahmen des Bauplanungsrechts erfüllt bzw. ausgefüllt ist; sie kann diesen Rahmen dann konkretisieren und die Vorgaben - durch Beseitigung von Ungewissheiten oder durch Entschärfung von Konflikten - absichern und damit vollzugsfähig machen. Nur auf dieser sekundären Absicherungsebene sind Regelungen des Bauplanungsrechts baulastfähig.
48 
Bezogen auf das Recht der Bauleitplanung bedeutet dies, dass Konflikte, die als Folge eines Bebauungsplans entstehen können, durch Baulast entschärft werden dürfen, um Fehler bei der Abwägung zu vermeiden. Unzulässig ist es jedoch, den materiellen Inhalt bestehender Bebauungspläne zu verändern sowie planungsbedürftige Konfliktlagen (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) „bebauungsplanvertretend“ auf der rein konsensualen Ebene durch ein Netz von Baulastverpflichtungen einzelner Grundstückseigentümer zu regeln und dabei die gesetzlich vorgegebenen, auf die Bewältigung aller einschlägigen Interessenkonflikte gerichteten Planungsabläufe und die diesen Planungsprozess sichernden Verfahrensbestimmungen über die Öffentlichkeitsbeteiligung zu umgehen. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Senats zu Inhalt und Grenzen konfliktentschärfender Baulasten im Rahmen eines Bebauungsplans. Das Bundesverwaltungsgericht erkennt (ggf. durch Baulast gesicherte) private Vereinbarungen und Verzichtserklärungen im Rahmen der Bauleitplanung an, sofern sie objektiv geeignet sind, Konflikte bezüglich der Verträglichkeit geplanter Nutzungen unterschiedlich Schutzbedürftigkeit auszuräumen (vgl. Beschluss vom 23.01.2002 - 4 BN 3.02 -, BauR 2002, ; Beschluss vom 26.05.2004 - 4 BN 24.04 -, BauR 2005, 830, <Übernahme einer Baulast, auf einem Grenzgrundstück zwischen Gewerbe- und Wohngebiet des Inhalts, keine das Wohnen wesentlich störenden Gewerbebetriebe unterzubringen>). Mit dem letztgenannten Urteil wurde ein Normenkontrollurteil des Senats vom 13.02.2004 (- 3 S 2548/02 -, VBlBW 2004, 383 [Ls]) bestätigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (- 4 B 216.87 -) nichts Gegenteiliges. Der dort vom Bundesverwaltungsgericht gebilligte durch Baulast gesicherte Verzicht eines Bauantragstellers auf bestimmte Einzelhandelssortimente griff nicht in das durch den Bebauungsplan vorgegebene Regelungsgefüge ein, sondern diente ebenfalls der Konfliktbewältigung im Vollzug. Es ging darum, das zur Genehmigung gestellte Vorhaben damit nach dem Maßstab des § 15 Abs. 1 BauNVO genehmigungsfähig zu machen.
49 
c) Ausgehend von diesen Auslegungslegungsmaßstäben ist die im Streit stehende Baulast nicht mehr durch § 70 Abs. 1 LBO a.F./§ 71 Abs. 1 LBO n.F. gedeckt; daher hätte die Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis nach § 71 Abs. 1 LBO a.F. (= § 72 Abs. 1 LBO n.F.) der Gemeinde nicht angeordnet werden dürfen. Nach Vorstellung der damaligen Beteiligten war zwar ein Vorhabenzusammenhang mit der Baugenehmigung vom 09.08.1988 gewollt. Jedoch war der funktionale Zusammenhang des Baulastinhalts mit dem bauaufsichtlichen Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde der Beklagten nicht mehr gewahrt. Mit dem Nutzungsverbot für Einzelhandel auf dem Grundstück ... ... und den übrigen Grundstücken des „...“ hat diese ihre administrative Entscheidungsbefugnis überschritten und zugleich zwingendes städtebauliches Primärrecht geändert bzw. umgangen.
50 
Das Nutzungsverbot für Einzelhandel diente, wie oben dargelegt, nicht dazu, das zur Genehmigung gestellte Geschäftsgebäude auf Grundlage des geltenden Rechts genehmigungsfähig zu machen, sondern dazu, um nach damaliger Rechtslage nicht zu bewältigende städtebauliche „Fernwirkungen“ (Versorgungsstörungen im Einzugsbereich sowie Nachteile für zentrale innerstädtische Versorgungsbereiche) zu verhindern. Durch Einsatz eines Systems gleichartiger konsensualer Baulasten sollte „die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde“ überflüssig gemacht und die entsprechenden gesetzlichen Plansicherungsinstrumente (Zurückstellung, Veränderungssperre nach §§ 14, 15 BauGB) entbehrlich werden (so ausdrücklich die Vorbemerkung zum ÖRV). Es ging mithin darum, losgelöst vom konkreten Bauvorhaben und von der damals aktuellen Rechtslage anstelle des Plangebers präventiv rechtsgestaltend tätig zu werden, geltendes Städtebaurecht also nicht auf der Sekundärebene abzusichern, sondern auf der Primärebene zu ersetzen. Damit maßten sich die Baulasten eine „bebauungsplanersetzende“ Zielrichtung an, die ihnen kompetenzrechtlich nicht zukommt. Um den städtebaulichen Konflikt zwischen der Art der gewerblichen Nutzung der Gebäude im „...“, und der beabsichtigten Stärkung zentralörtlicher innerstädtischer Versorgungsbereiche zu lösen, hätte es nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB eines Bebauungsplans bedurft. Dafür sprechen die vielfältigen multilateral ausgerichteten Interessen, die Größe und das Gewicht des Baugebiets sowie dessen Einbettung in das gesamtstädtische Einzelhandelskonzept der Beklagten. Das von der Beklagten gewählte System einer Addition lediglich bilateral wirkender Baulasten vermochte den Konflikt nicht zu bewältigen. Es verstieß gegen das Planungsgebot nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB und umging das mit Bebauungsplanverfahren vorgeschriebene Verfahren mehrfacher Öffentlichkeitsbeteiligung. Um Einzelhandel ganz oder teilweise auszuschließen, hätte es bei Nichtigkeit des alten Bebauungsplans der Aufstellung eines neuen - zumindest einfachen - Bebauungsplans mit Nutzungsartfestsetzungen (etwa: Mischgebiet mit Ausschlussregelungen nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO oder Sondergebiet nach § 11 Abs. 1 BauNVO) bedurft; bei Plangültigkeit hätte der alte Bebauungsplan entsprechend geändert werden müssen. In beiden Fällen hätten der Gemeinderat bzw. die zuständigen Ausschüsse über die Aufstellung, über die Offenlage und über die Satzung zu beschließen gehabt (§§ 2 und 3 Abs. 2 sowie § 10 BauGB). Die Beschlüsse hätten öffentlich bekanntgemacht und interessierte Bürger sowie die Träger öffentlicher Belange hätten beteiligt werden müssen. Betroffene hätten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ferner die Möglichkeit gehabt, ein Normenkontrollverfahren einzuleiten.
51 
Auf diese Beteiligungs- und Kontrollrechte konnten weder die an der Baulast Beteiligten (Grundstückseigentümer und Baurechtsbehörde der Beklagten) noch der Gemeinderat der Beklagten verzichten (vgl. dazu auch Urteil des Senats vom 25.04.1974, a.a.O.). Deswegen ist es unerheblich, ob - wofür die Reaktion des Bauausschusses in der Sitzung am 25.02.1988 sprechen könnte -die kommunalen Gremien der Beklagten mit der „bebauungsplanersetzenden“ Vorgehensweise der Verwaltung einverstanden waren, um - kommunalpolitisch nachvollziehbar - Zeit und Verwaltungsaufwand zu sparen. Entgegen der Vermutung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung hat der Gemeinderat das erforderliche Bebauungsplanverfahren bis heute ersichtlich nicht eingeleitet. Aus den nachträglich vorgelegten Protokollen ergibt sich lediglich, dass der Gemeinderat über die Ergebnisse des GMA-Gutachtens und über Vorstellungen der Verwaltung zur Entwicklung in der Innenstadt und einigen Stadtteilen unterrichtet worden ist (vgl. Sitzungsprotokolle vom 27.03. und 11.04.1984 sowie vom 01.02., 26.02. und 28.02.1985). Ein Bebauungsplanverfahren wurde lediglich von einer Fraktion angeregt (Prot. vom 26.02.1985), aber nicht weiter verfolgt. Auch der Bauausschuss des Gemeinderats hat von einem Bebauungsplanverfahren für das hier maßgebliche Gebiet Abstand genommen, nachdem ihm in der Sitzung vom 25.02.1988 von der Verwaltung - ersichtlich mit Bezug auf den öffentlich-rechtlichen Vertrag - mitgeteilt worden war, man habe „eine Schranke eingebaut, dass auch ohne Änderung des Bebauungsplans eine innenstadtschädliche Nutzung unzulässig“ und man sich hierin „mit dem Bauherrn einig“ sei (Prot. vom 25.02.1988). Darauf, ob ein Bebauungsplan für das an anderer Stelle gelegene Gebiet „Tammer Feld“ aufgestellt worden ist - solches wurde nach den vorliegenden Unterlagen allerdings wohl nur erwogen (Prot. vom 01.02.1985) - kommt es nicht an.
52 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
53 
Die Revision war nicht zuzulassen, weil keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
54 
Beschluss vom 02. September 2009
55 
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 100.000,-- EUR festgesetzt.
56 
Zur Begründung wird auf die zutreffenden Gründe des Streitwertbeschlusses des Verwaltungsgerichts verwiesen.
57 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

 
30 
Der Senat kann im Einverständnis der Beteiligten ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO). Die entscheidungserheblichen Fragen sind in der mündlichen Verhandlung und in den nachgelassenen Schriftsätzen der Beteiligten angesprochen worden.
A.
31 
Die Berufung ist statthaft und auch sonst zulässig. Sie ist insbesondere fristgerecht eingelegt und den inhaltlichen Anforderungen des § 124 a Abs. 3 Satz 4 VwGO entsprechend begründet worden. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Senat nach § 124 a Abs. 1 Satz 2 VwGO auch an die Zulassung der Berufung durch das Verwaltungsgericht gebunden, so dass der hilfsweise gestellte Antrag auf Zulassung der Berufung durch den Senat nicht zum Tragen kommt.
32 
Die Bindungswirkung nach § 124 a Abs. 1 Satz 2 VwGO scheitert zunächst nicht daran, dass der Einzelrichter die Berufung wegen besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO zugelassen hat, obwohl ihm in diesem Fall nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VwGO der Rechtsstreit von der Kammer gar nicht zur Entscheidung hätte übertragen werden dürfen. Der vom 7. Senat des erkennenden Gerichtshofs vertretenen Auffassung, in einem solchen Fall der Befugnisüberschreitung sei der Einzelrichter nicht „Verwaltungsgericht“ i.S.v. § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO und die von ihm zugelassene Berufung binde das Berufungsgericht nicht (Beschluss vom 15.10.2003 - 7 S 558/03 -, VBlBW 2004, 108 ff.), ist das Bundesverwaltungsgericht in einer Entscheidung zum Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO nicht gefolgt (Urteil vom 09.03.2005 - 6 C 8.04 -, NVwZ 2005, 821 ff.): Die Bindung an die Zulassung durch Einzelrichter als „Verwaltungsgericht“ (vgl. dazu Urteil vom 29.07.2004 - 5 C 65.03 -, VBlBW 2005, 60 f.) entfalle nicht deswegen, weil die Übertragung des Rechtsstreits auf ihn voraussetze, dass die Sache keine grundsätzliche Bedeutung habe (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 VwGO), die Berufungszulassung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hingegen die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache erfordere. Diese gegenläufigen Voraussetzungen rechtfertigten nicht die Annahme, der Gesetzgeber habe die Zulassung der Berufung durch den Einzelrichter in solchen Fällen ausschließen wollen. Denn der Einzelrichter sei an die Bewertung der Kammer im Übertragungsbeschluss, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung habe, nicht gebunden. Ebenso wenig sei er zur Rückübertragung des Rechtsstreits an die Kammer verpflichtet, wenn er entgegen der Bewertung durch die Kammer oder aufgrund einer wesentlichen Änderung der Prozesslage zu der Einschätzung gelange, dass die Sache grundsätzliche Bedeutung aufweise; vielmehr dürfe er in solchen Fällen im Rahmen seines Ermessens nach § 6 Abs. 3 Satz 1 VwGO über den Rechtsstreit selbst entscheiden und zugleich die Berufung zulassen (ebenso Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl., § 124 a Rn. 4 und im Ergebnis auch Happ, in: Eyermann u.a., VwGO, 12. Aufl., § 124 a Rn. 2 sowie mit eingehender Begründung auch Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, 16. Lieferung, § 124 a Rn. 11).
33 
Dieser zutreffenden Auffassung schließt sich der Senat auch für den vorliegend in Rede stehenden Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO an. Die Rechtslage ist insofern nicht anders zu beurteilen als bei der Grundsatzrüge nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Auch bei Vorliegen des Zulassungsgrunds der besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten ist die Kammer gehindert, den Rechtsstreit auf den Einzelrichter zu übertragen. Hat sie eine Übertragung aufgrund einer anderen rechtlichen Beurteilung des Falles gleichwohl - wie hier (vgl. den Kammerbeschluss vom 25.10.2005) - vorgenommen, ist der Einzelrichter an diese Rechtsauffassung auch insofern weder gebunden noch ist er zur Rückübertragung an die Kammer verpflichtet.
34 
2. Die Bindung an die Zulassung durch den Einzelrichter entfällt auch nicht deswegen, weil dieser sich auf einen Zulassungsgrund (§ 124 a Abs. 1 VwGO) gestützt hat, der dem Verwaltungsgericht nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht zu Gebot steht, sondern dem Verwaltungsgerichtshof im Zulassungsverfahren nach § 124 a Abs. 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO vorbehalten ist. Es handelt sich hierbei um keinen Fall, in dem das zugelassene Rechtsmittel spezialgesetzlich überhaupt ausgeschlossen oder in dem, wie etwa nach § 78 Abs. 2 Satz 1 AsylVfG, dessen Zulassung durch das Ausgangsgericht schlechthin nicht vorgesehen ist (gegen die Bindungswirkung in derartigen Konstellationen vgl. Kopp/Schenke, a.a.O., § 124 a Rnrn. 11 und 3; a.A. [Bindung auch bei nicht-statthafter Berufung, allerdings nur an die Zulassung] Happ, a.a.O., § 124 a Rn. 5). Vielmehr hat das Verwaltungsgericht im Rahmen seiner generellen Zulassungsbefugnis nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO „nur“ eine Begründung gewählt, welche die Zulassung durch das Ausgangsgericht nicht trägt. Dieser Fehler liegt auf einer anderen Rechtsebene. Er macht die Zulassung zwar evident fehlerhaft und steht nach seinem Gewicht insofern den Fallgruppen gleich, in denen entweder offensichtlich keiner der Zulassungsgründe des § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO vorliegt oder die Zulassung an einem sonstigen schwerwiegenden Verfahrensfehler leidet. Solcherart evident rechtswidrige, weil fehlerbehaftete oder im Einzelfall offensichtlich gesetzwidrige Zulassungen eines Rechtsmittels lassen nach einhelliger Auffassung die Bindungswirkung der Zulassungsentscheidung für die Oberverwaltungsgerichte/Verwaltungsgerichtshöfe aber unberührt, wenn das betreffende Rechtsmittel jedenfalls generell statthaft und zulassungsfähig ist. Dies gebietet das Prinzip der Rechtsmittelklarheit und Rechtsmittelsicherheit (vgl. Kopp/Schenke, a.a.O., § 124 a Rn. 11, § 132 Rn. 36 sowie Bader/Funke-Kaiser/Kuntze/v. Albedyll, VwGO, 4. Aufl., § 124 a Rn. 11 und Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, a.a.O., § 124 a Rn. 13).
B.
35 
Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die - nach Erledigung der Duldung in Nr. 1 wegen Zeitablaufs allein noch streitige - Nutzungsuntersagung in Nr. 2 der Verfügung vom 25.09.2003 i.d.F. des Widerspruchsbescheids vom 18.04.2005 zu Recht aufgehoben. Denn die Verfügung ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I.
36 
Rechtsgrundlage der Nutzungsuntersagung ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Beklagte als untere Baurechtsbehörde (§§ 48 Abs. 1 LBO, 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG) in pflichtgemäßer Ausübung ihres Ermessens die Nutzung der Räume im Erdgeschoss des Gebäudes... ... als Ladenfläche für den Trikotagen-Einzelhandel der Klägerin dann untersagen, wenn diese Nutzung im Zeitraum zwischen ihrer erstmaligen Aufnahme und der Entscheidung des Senats fortlaufend und ununterbrochen sowohl formell als auch materiell baurechtswidrig war (st. Rspr. des erk. Gerichtshofs, vgl. dazu Nachweise bei Sauter, LBO, 3. Aufl., § 65 Rn. 100; siehe auch Kuntze, in: Bader/Funke-Kaiser/Kuntze/v. Albedyll, VwGO, 4. Aufl., § 113 Rn. 40). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Es fehlt, wovon zutreffend auch das Verwaltungsgericht ausgeht, bereits am Tatbestand der Vorschrift. Denn die Nutzung als Ladenfläche für einen Trikotagen-Einzelhandel verstößt jedenfalls nicht gegen materielles Baurecht, sondern war und ist bauplanungsrechtlich zulässig, unabhängig davon, ob der bestehende Bebauungsplan gültig (dazu 1.) oder ungültig ist (dazu 2.). Damit kommt es nicht mehr darauf an, ob der Trikotagen-Einzelhandel auch formellem Baurecht entspricht, d.h. ob die neue Nutzung im Verhältnis zur Vorgängernutzung (als Büro/Ausstellungshalle bzw. Teppichhandel) baugenehmigungspflichtig oder verfahrensfrei ist (§ 50 Abs. 2 LBO).
37 
1. Die streitige Nutzung als Trikotagen-Einzelhandel entspricht den Festsetzungen nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. der Festsetzung „gemischtes Bauviertel“ im Bebauungsplan Bezirk 2 Nr. 19 der Beklagten in der geänderten Fassung vom 06.05.1960. Der Begriff „gemischtes Bauviertel“ wird nach der - einzigen - Definition in § 7 der Ortsbausatzung der Beklagten (OBS) nach seiner Zweckbestimmung weit, nämlich als „Wohn- und Geschäftsviertel“ umschrieben. Hierunter fallen im Falle der Plangültigkeit mindestens das Nutzungsspektrum eines Mischgebiets nach § 6 BBauG/BauGB, zu dessen allgemein zulässigen Hauptnutzungen von jeher (nicht wesentlich störende) Einzelhandelsbetriebe jeglichen Sortiments gehören (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 1 BauNVO 1962 - 1990). Der Senat hat allerdings in seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass die Festsetzung als gemischtes Bauviertel in alten Bebauungsplänen der Beklagten angesichts der nicht näher konkretisierten Zweckbestimmung als „Wohn- und Geschäftsviertel“ buchstäblich jede Art der baulichen Nutzung von reiner Wohnbebauung bis zum emissionsträchtigen Industriebetrieb erlaube und daher mangels eines rechtlich einwandfreien Abwägungsergebnisses schon bei der Planaufstellung nach § 173 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG 1960 nicht wirksam übergeleitet worden sei (vgl. Urteile vom 29.09.1999 - 3 S 1163/99 -, VBlBW 2000, 324 f. und vom 31.01.2001 - 3 S 2586/99 -).
38 
2. Ob dieser Rechtsprechung nach wie vor zu folgen ist oder ob sich die in einem „Geschäftsviertel“ zulässigen gewerblichen Anlagen in abwägungsfreier Weise doch näher eingrenzen lassen (so wohl VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 03.08.1978 - VIII 304/71 -), kann auf sich beruhen. Denn der Trikotagenbetrieb der Klägerin ist auch bei Plannichtigkeit jedenfalls nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig, da er sich - was allein zu erörtern ist - nach der Art der baulichen Nutzung innerhalb des vorhandenen Nutzungsrahmens auf dem Milu-Gelände und in dessen maßgeblicher Umgebung hält, zu dem auch Einzelhandelsbetriebe gehören. Diese Frage hat der Senat in der mündlichen Verhandlung erörtert und sie konnte zwischen den Beteiligten - für den gesamten Betriebszeitraum - unstreitig gestellt werden. Auf die Sortimentsstruktur der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe (etwa nach Kriterien der Innenstadtschädlichkeit) kommt es nach dem Maßstab des § 34 Abs. 1 BauGB nicht an. Von dem Ladengeschäft der Klägerin sind auch weder nach seinem Sortiment noch nach seiner bescheidenen Größe schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten nach § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten (zu den insofern strengen Voraussetzungen, für die selbst die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO nicht gilt, vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.02.2009 - 4 B 3.09 -, BauR 2009, 944 ff. sowie Urteil vom 11.10.2007 - 4 C 7.07 -, BVerwGE 129, 307). Ganz abgesehen davon könnte die Nutzungsuntersagung auch aus anderen Gründen nicht auf § 34 Abs. 3 BauGB gestützt werden. Denn diese Vorschrift ist erst durch das EAG Bau (Gesetz vom 24.06.2004, BGBl. I, 1359) mit Wirkung vom 20.07.2004 - also erst nach Betriebsaufnahme der Klägerin - in Kraft getreten. Zuvor waren die in § 34 Abs. 3 BauGB genannten städtebaulichen „Fernwirkungen“ vom Begriff des „Sich-Einfügens“ in § 34 Abs. 1 BauGB nicht umfasst (vgl. dazu BVerwG, Urteile vom 03.02.1984 - 4 C 8.80 -, BVerwGE 68, 352, und vom 11.02.1993 - 4 C 15.92 -, Buchholz 406.11, § 34 BauGB, Nr. 156). Nichts anderes würde im Übrigen auch für eventuelle „Fernwirkungen“ in Gestalt von Auswirkungen des Betriebs der Klägerin oder anderer Einzelhandelsbetriebe des „... ...“ auf Belange des Verkehrs im Stadtteil ... der Beklagten gelten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.04.2000 - 4 B 25.00 -, BauR 2001, 212 ff.), von denen nach Aktenlage allerdings auch tatsächlich nicht auszugehen ist.
II.
39 
Der mithin materiellen Baurechtmäßigkeit des Trikotagenbetriebs der Klägerin stehen auch weder der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen der damaligen Eigentümerin, der BHG und der Beklagten vom 22.07.1988 über die Grundstücke Flst.-Nrn. ... - ... noch die Nr. ... dieses Vertrags wörtlich nachgebildete Baulast auf diesen Grundstücken entgegen.
40 
Der öffentlich-rechtliche Vertrag über den Ausschluss aller - insbesondere innenstadtschädlicher - Einzelhandelsbetriebe kann der Klägerin nicht entgegengehalten werden. Denn der Vertrag wirkt, wie auch das Verwaltungsgericht zutreffend ausführt, nur zwischen den damaligen Vertragsparteien („inter partes“), mithin nur zwischen der BHG und deren Rechtsnachfolgern (Nr. 3 Satz 1). Rechtsnachfolgerin der BHG ist aber nicht die Klägerin, sondern allenfalls die heutige Eigentümerin, die GVV GbR geworden, auch diese aber nur dann, wenn die Rechtsnachfolge durch Rechtsgeschäft begründet worden ist. Demgegenüber kann die Klägerin schon deswegen nicht Rechtsnachfolgerin geworden sein, weil diese Rechtsnachfolge ersichtlich mit dem Grundstückseigentum verknüpft ist. Allerdings sieht der Vertrag vor, dass der jeweilige Eigentümer der Grundstücke für die Weitergabe der übernommenen Verpflichtungen auch an den jeweiligen Nutzer haftet (Nr. 3 Satz 3). Es kann jedoch ausgeschlossen werden, dass die GVV GbR ihre Unterlassenspflicht aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag privatrechtlich an die Klägerin weitergegeben hat. Denn dies stünde in unauflösbarem Widerspruch zum Mietvertrag, der eine von dieser Unterlassenspflicht erfasste Nutzung zulässt.
41 
Vor diesem Hintergrund bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob der öffentlich-rechtliche Vertrag vom 22.07.1988 - ÖRV - inhaltlich einer Überprüfung am Maßstab der §§ 54 und 56 Abs. 2 LVwVfG standhält. Nach § 56 Abs. 2 LVwVfG kann in Fällen, in denen auf die Leistung der Behörde ein Anspruch besteht, nur eine solche Gegenleistung vereinbart werden, die bei Erlass eines entsprechenden Verwaltungsakts Inhalt einer Nebenbestimmung nach § 36 LVwVfG sein könnte. Der Senat bemerkt, dass es zumindest fraglich erscheint, ob diese Voraussetzungen hier vorliegen. Denn die Klägerin hatte seinerzeit einen Anspruch sowohl auf die konkret beantragte Baugenehmigung (Nutzung für Praxen, Verwaltungen und Bürozwecke, vgl. Nr. 2 Satz 2 ÖRV) als auch, wie dargelegt, auf eine Baugenehmigung zur zusätzlichen Nutzung zu Einzelhandelszwecken. Der im Vertrag vereinbarte Nutzungsverzicht auf jegliche Einzelhandelsnutzung hätte der damaligen Eigentümerin und Bauantragstellerin damit wohl nicht als Nebenbestimmung - in Gestalt einer sog. modifizierenden Auflage - zur Baugenehmigung vom 09.08.1988 beigefügt werden dürfen. Auch bei einer Gesamtschau mit der im gleichen Zeitraum erteilten Genehmigung für ein Möbel- und Einrichtungshaus auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... dürfte das der BHG im Vertrag vom 22.07.1988 auferlegte Nutzungsverbot für Einzelhandel nach dem Maßstab des § 56 Abs. 2 LVwVfG als Nebenbestimmung schwerlich zu rechtfertigen sein. Denn dieses Vorhaben war im beantragten Umfang genehmigungsfähig (vgl. Nr. 2 des diesbezüglichen - gesonderten - öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 22.07.1988). Es fehlt auch an ausreichenden Nachweisen, dass die Zulässigkeit des Einrichtungshauses seinerzeit aus anderen Gründen - etwa zur Gewährleistung ausreichender Erschließung - vom Ausschluss jeglicher Einzelhandelsnutzung in den übrigen Gebäuden abhing. In den von der Beklagten vorgelegten Gemeinderatsprotokollen wird nicht nachvollziehbar dargelegt, dass das vorhandene Straßennetz nur bei Verzicht auf jeglichen Einzelhandel in der Nachbarschaft in der Lage gewesen wäre, den durch das Möbelhaus ausgelösten Verkehr im Regelfall ohne die Notwendigkeit erheblicher straßenbaulicher Erweiterungsmaßnahmen zu bewältigen (zu diesen Voraussetzungen vgl. BVerwG, Beschluss vom 20.04.2000, a.a.O. sowie Beschluss vom 03.04.1996 - 4 B 253/95 -, NVwZ 1997, 389 f.). Auf derartige zwingende vorhabenbedingte Erschließungshindernisse hat sich auch die Beklagte im gerichtlichen Verfahren nicht berufen.
42 
Die Klägerin muss das Nutzungsverbot für Einzelhandel im öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 22.07.1988 auch nicht deswegen gegen sich gelten lassen, weil dieses in eine Baulast nach § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) „gegossen“ und als solche nach § 71 Abs. 1 LBO a.F. (= § 72 Abs. 1 LBO n.F.) formgültig in das Baulastenbuch für das Grundstück Flst.-Nr. ... eingetragen ist. Das Institut der Baulast entfaltet - als auf dem jeweiligen Baugrundstück haftende Verpflichtung - allerdings dingliche Wirkung und ist insofern einer Grunddienstbarkeit des BGB vergleichbar. Soweit es zur Durchsetzung der Baulast erforderlich ist, können daher Anordnungen nicht nur gegen den Eigentümer, sondern auch gegen Dritte, etwa - wie hier - gegen die Mieter - gerichtet werden. Denn auch Mieter sind - als Ausübende der baulastwidrigen Nutzung - baupolizeiliche Handlungsstörer, die nach pflichtgemäßem Ermessen neben oder anstelle der Eigentümer in Anspruch genommen werden können (vgl. Nachweise bei Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 33). Vorliegend braucht die Klägerin der Baulast jedoch deswegen nicht Folge zu leisten, weil diese mangels eines baulastfähigen Inhalts von der Ermächtigungsgrundlage des § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) nicht mehr gedeckt und daher unwirksam ist. Die - fortbestehende - Eintragung der Baulast in des Baulastenverzeichnis der Beklagten steht dem nicht entgegen, da dieser Eintrag nur deklaratorische Bedeutung hat (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 29.05.1979, BRS 35 Nr. 164; Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 34).
43 
Nach § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihr Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen ergeben (Baulasten). Von solchen Baulasten sind die nach § 71 Abs. 2 LBO a.F. (= § 72 Abs. 2 LBO n.F.) ebenfalls ins Baulastenverzeichnis der Gemeinden eintragungsfähigen sog. „Bauvermerke“ zu unterscheiden. Im Gegensatz zu Baulasten, die eine freiwillig vom Grundstückseigentümer übernommene Verpflichtung enthalten, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt, werden als Bauvermerke Verpflichtungen des Eigentümers mit dem Inhalt und in dem Umfang eingetragen, wie sie sich aus bereits bestehenden gesetzlichen Vorschriften oder im Einzelfall - etwa durch Verwaltungsakt - begründeten sonstigen Obligationen ergeben (vgl. Sauter, a.a.O., § 72 Rn. 12). Vorliegend ist die Verpflichtung in Ziff. 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrags aufgrund einer eigenständigen Erklärung der BHG ins Baulastenverzeichnis eingetragen und ausdrücklich als Baulast gekennzeichnet (Nr. 6 ÖRV sowie Auszug aus dem Baulastenbuchverzeichnis). Damit ist sie am Maßstab des § 70 Abs. 1 LBO a.F./§ 71 Abs. 1 LBO n.F. zu messen. Diese Voraussetzungen scheinen zwar bei unbefangener Betrachtung der einzelnen Tatbestandsmerkmale gegeben zu sein (dazu 1.). Sie liegen bei der gebotenen - dem Zweck der Baulast und ihrer kompetenzrechtlichen Ordnung geschuldeten - einschränkenden Auslegung dieses Rechtsinstituts aber gleichwohl nicht vor (dazu 2.).
44 
1. Die streitige Baulast ist hinreichend bestimmt. Sie ist dahin zu verstehen, dass im betroffenen Gebäude insgesamt auf die Nutzung zu Einzelhandelszwecken i.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1977 und damit auch auf „Läden“ nach § 3 Abs. 3 und § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1977 verzichtet wird, wobei die im „Insbesondere“ - Katalog aufgezählten innenstadtschädlichen Betriebstypen nur wegen ihrer besonderen Bedeutung hervorgehoben, nicht aber abschließend gemeint sind. Die Baulast postuliert auch eine konkrete, baugrundstücksbezogene und vom jeweiligen Eigentümer unabhängige Unterlassungspflicht. Diese Pflicht ist auch dem öffentlichen Recht zuzurechnen, da sie sich auf den bauordnungs- wie bauplanungsrechtlich relevanten Vorgang der „Nutzung“ baulicher Anlagen bezieht (vgl. etwa §§ 2 Abs. 12, 50 Abs. 2, 65 Satz 2 LBO oder §§ 9 Abs. 1, 29 Abs. 1 BauGB sowie §§ 1 und 2 BauNVO). Hierdurch unterscheidet sie sich wesentlich von der im Urteil des Senats vom 10.01.2007 (- 3 S 1251/06 -, VBlBW 2007, 225 ff.) streitgegenständlichen Baulast, bei der es um einen Verzicht auf den - der baurechtlichen Nutzung als Rechtsgrund vorgelagerten - privatrechtlichen Rechtsvorgang des Vermietens ging. Schließlich ergab sich der von der BHG übernommene Nutzungsverzicht auf Einzelhandel auch nicht bereits aus den bestehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Planungsrechts. Wie mehrfach dargelegt, waren sowohl nach dem Bebauungsplan als auch nach § 34 BauGB Einzelhandelsbetriebe jeglichen Sortiments im Gebäude... ... zulässig und die Baugenehmigung hätte aller Voraussicht nach in diesem Umfang erteilt werden müssen. Auch aus der Gesamtschau mit dem benachbarten Einrichtungshaus auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... ließ sich kein zwingendes Verbot für Einzelhandel auf den übrigen Grundstücken ableiten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich nach Einschätzung der GMA (vgl. S. 86 der Standortuntersuchung von 1994) bei dem Möbel-Einrichtungshaus hinsichtlich Sortiment und Flächenbedarf um einen durchaus auch in Randlagen verträglichen Einzelhandelstypus handelte.
45 
2. Eine wie vorstehend isoliert am Wortlaut des § 70 Abs. 1 LBO a.F. (= § 71 Abs. 1 LBO n.F.) verhaftete Auslegung greift jedoch zu kurz. Sie wird der bauaufsichtsrechtlichen, dem Regelungssystem der LBO unterworfenen Funktion der Baulast nicht ausreichend gerecht (a.) und berücksichtigt die Abgrenzung zum bundesrechtlich vorgegebenen Städtebaurecht nicht im gebotenen Umfang (b.). Bei Anlegung dieser Maßstäbe ist die Baulast unwirksam (c.).
46 
a) Die Baulast ist ein Institut des in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fallenden bauaufsichtlichen Verfahrens. Mit ihr sollen Hindernisse ausgeräumt werden, die im Einzelfall einer Bebauung (oder Nutzungsänderung) eines Grundstücks entgegenstehen könnten; insofern greift die Baulast unmittelbar in das für die Zulassung eines Vorhabens bestimmende Regelungsgefüge ein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.09.1990 - 4 B 34.90 -, BauR 1991, 62 und Beschluss vom 12.11.1987 - 4 B 216.87 -, Buchholz 406.17, BauordnungsR Nr. 24; Urteil des Senats vom 10.01.2007, a.a.O.). Hingegen ist es nicht Sinn und Zweck der Baulast, unabhängig vom Baugeschehen grundstücksbezogenen Verpflichtungen eine öffentlich-rechtliche dingliche Wirkung zu verleihen, gewissermaßen im Sinne einer generellen öffentlich-rechtlichen Grunddienstbarkeit. Sie eröffnet nicht die Möglichkeit, in öffentlich-rechtlicher Form Verpflichtungen auch dann zu übernehmen, wenn hierfür unter baurechtlichen Aspekten kein auch nur entferntes Bedürfnis besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.10.1994 - 4 B 175.94 -, BauR 1995, 377 m.w.N.). Dieser Zusammenhang zwischen des Baulastverpflichtung und einem jedenfalls in absehbarer Zeit in Aussicht genommenen Bauvorhaben (Vorhabenzusammenhang) wird in der Rechtspraxis häufig mit dem wenig präzisen Begriff der „baurechtlichen Bedeutsamkeit“ bezeichnet (vgl. etwa Senatsurteil vom 10.01.2007 sowie Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 14 ff.). Er umschreibt die Anforderungen indessen nicht abschließend. Zusätzlich zu dem Vorhabenzusammenhang muss sich die Baulast auch innerhalb ihres funktionalen Zusammenhangs mit dem Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde halten. Dieser Aufgabenbereich der Rechtsaufsicht ergibt sich im Wesentlichen aus den §§ 47, 58 und 65 LBO. Danach haben die Baurechtsbehörden darauf zu achten, dass alle ihrer Aufsicht unterliegenden - geplanten wie bestehenden - Bauvorhaben die baurechtlichen und sonst von ihr zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Zu diesem der Aufsicht unterliegenden Katalog gehören nicht nur bauordnungsrechtliche, sondern auch bauplanungsrechtliche Vorschriften, so dass im Grundssatz zweifellos auch die Erfüllung bauplanungsrechtlicher Anforderungen durch Baulast gesichert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 10.01.2007, a.a.O. sowie BVerwG, Beschluss vom 12.11.1987, a.a.O.). Maßgebend für den möglichen Inhalt einer Baulast ist nicht, in welchem Fachgesetz die öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehen, auf die sich die Baulast bezieht. Die Baurechtsbehörde darf aber die sich aus ihrer Aufsichtsfunktion ergebende administrative Entscheidungskompetenz nicht überschreiten. Diese beschränkt sich darauf, Bauvorhaben jeweils auf ihre Vereinbarkeit mit geltendem Recht zu prüfen und innerhalb dieses Rahmens mittels Baulast potenzielle tatsächliche oder rechtliche Hindernisse auszuräumen. Dabei kann sich bei ungewissen Verhältnissen ein Grundstückseigentümer zwar enger binden, als er einseitig - etwa im Wege einer rechtmäßigen Auflage - gebunden werden könnte. Die Bauaufsicht erlaubt jedoch keine Übergriffe in den Aufgabenbereich des Gesetz-, Verordnungs- oder Satzungsgebers auf Bundes- oder Landesebene. Dessen Vorgaben dürfen durch eine Baulastverpflichtung zwar konkretisiert und gegebenenfalls auch „überschießend“ gesichert, in ihrem inhaltlichen Kern aber nicht ersetzt, ergänzt oder verändert werden.
47 
b) Geht es um Baulasten bauplanungsrechtlichen Inhalts, so sind Inhalt und Grenzen ihrer Baulastfähigkeit ferner mit Blick auf die bundesstaatliche Kompetenzabgrenzung zu ermitteln. Den Ländern steht es frei, im Rahmen ihrer Gesetzgebungszuständigkeit für das Bauordnungsrecht eigenständige Anforderungen an ein Baugrundstück zu stellen. Hierbei dürfen sie aber nicht in die kompetenzrechtliche Zuweisung des Art. 74 Nr. 18 GG an den Bund für das Bodenrecht eingreifen und diese Zuständigkeit unterlaufen. Dies schließt es aus, durch Baulast bauplanungsrechtliche Vorgaben sowohl bezüglich der materiellen Zulässigkeit von Vorhaben als auch bezüglich bindend vorgeschriebener Verfahrensvorschriften zu verändern. Hierauf hat auch die obergerichtliche Rechtsprechung mehrfach hingewiesen (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 14.02.1991 - 4 C 51.87 -, NJW 1991, 2783 ff. ; OVG Nieders., Urteil vom 31.03.1995 - 1 L 4063/93 -, BauR 1995, 824 ff. ). Auch der Senat hat die Grenzen zwischen zulässigen „sichernden“ Baulastverpflichtungen und unerlaubten Eingriffen in die Bauleitplanung bereits im Urteil vom 25.04.1974 (- III 1343/72 -) deutlich gemacht. In dieser Entscheidung hat er eine vom Bebauungsplan abweichenden Regelung der überbaubaren Grundstücksfläche mittels Baulast für unzulässig erklärt. Der Senat hat ausgeführt, dass in die Bauleitplanung dann unerlaubt eingegriffen wird, wenn die Baulast an die Stelle einer bauplanungsrechtlichen Festsetzung nach § 9 Abs. 1 BBauG/BauGB treten soll, die nach dem Gesetz nur vom kommunalen Satzungsgeber und nur durch Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB in einem rechtlich geordneten Verfahren mit gewährleisteten Mitwirkungsrechten der Öffentlichkeit (vgl. etwa §§ 3 und 4, 10 Abs. 3 und 4 sowie § 10 Abs. 3 BauGB) erlassen werden darf. Diese zwingenden rechtsstaatlichen Verfahrensvorgaben unterlägen auch nicht der Disposition des betroffenen Grundstückseigentümers oder der Baurechtsbehörde. An dieser Rechtsprechung zur Kompetenzabgrenzung hält der Senat fest. Sie bringt den entscheidenden Grundgedanken zum Ausdruck, dass durch Baulast die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Vorgaben zwar gesichert und effektiviert werden kann, dass die Baulast aber kein Mittel ist, planungsrechtliche Vorschriften oder Festsetzungen zu verdrängen, aufzuheben oder maßgeblich zu ändern (so zutreffend: OVG Nieders., Urteil vom 31.03.1995, a.a.O., m.w.N.). Dabei braucht es sich nicht um ein ausdrückliches gesetzliches Verbot zu handeln; es genügt, wenn sich durch Auslegung ergibt, dass die jeweilige Norm keinen Raum für abweichende Regelungen durch Baulast lässt (vgl. Sauter a.a.O., § 71 Rn. 21). Die Baulast setzt erst dann ein, wenn der primärrechtlich vorgeschriebene materiell- wie verfahrensrechtliche Rahmen des Bauplanungsrechts erfüllt bzw. ausgefüllt ist; sie kann diesen Rahmen dann konkretisieren und die Vorgaben - durch Beseitigung von Ungewissheiten oder durch Entschärfung von Konflikten - absichern und damit vollzugsfähig machen. Nur auf dieser sekundären Absicherungsebene sind Regelungen des Bauplanungsrechts baulastfähig.
48 
Bezogen auf das Recht der Bauleitplanung bedeutet dies, dass Konflikte, die als Folge eines Bebauungsplans entstehen können, durch Baulast entschärft werden dürfen, um Fehler bei der Abwägung zu vermeiden. Unzulässig ist es jedoch, den materiellen Inhalt bestehender Bebauungspläne zu verändern sowie planungsbedürftige Konfliktlagen (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB) „bebauungsplanvertretend“ auf der rein konsensualen Ebene durch ein Netz von Baulastverpflichtungen einzelner Grundstückseigentümer zu regeln und dabei die gesetzlich vorgegebenen, auf die Bewältigung aller einschlägigen Interessenkonflikte gerichteten Planungsabläufe und die diesen Planungsprozess sichernden Verfahrensbestimmungen über die Öffentlichkeitsbeteiligung zu umgehen. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Senats zu Inhalt und Grenzen konfliktentschärfender Baulasten im Rahmen eines Bebauungsplans. Das Bundesverwaltungsgericht erkennt (ggf. durch Baulast gesicherte) private Vereinbarungen und Verzichtserklärungen im Rahmen der Bauleitplanung an, sofern sie objektiv geeignet sind, Konflikte bezüglich der Verträglichkeit geplanter Nutzungen unterschiedlich Schutzbedürftigkeit auszuräumen (vgl. Beschluss vom 23.01.2002 - 4 BN 3.02 -, BauR 2002, ; Beschluss vom 26.05.2004 - 4 BN 24.04 -, BauR 2005, 830, <Übernahme einer Baulast, auf einem Grenzgrundstück zwischen Gewerbe- und Wohngebiet des Inhalts, keine das Wohnen wesentlich störenden Gewerbebetriebe unterzubringen>). Mit dem letztgenannten Urteil wurde ein Normenkontrollurteil des Senats vom 13.02.2004 (- 3 S 2548/02 -, VBlBW 2004, 383 [Ls]) bestätigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 12.11.1987 (- 4 B 216.87 -) nichts Gegenteiliges. Der dort vom Bundesverwaltungsgericht gebilligte durch Baulast gesicherte Verzicht eines Bauantragstellers auf bestimmte Einzelhandelssortimente griff nicht in das durch den Bebauungsplan vorgegebene Regelungsgefüge ein, sondern diente ebenfalls der Konfliktbewältigung im Vollzug. Es ging darum, das zur Genehmigung gestellte Vorhaben damit nach dem Maßstab des § 15 Abs. 1 BauNVO genehmigungsfähig zu machen.
49 
c) Ausgehend von diesen Auslegungslegungsmaßstäben ist die im Streit stehende Baulast nicht mehr durch § 70 Abs. 1 LBO a.F./§ 71 Abs. 1 LBO n.F. gedeckt; daher hätte die Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis nach § 71 Abs. 1 LBO a.F. (= § 72 Abs. 1 LBO n.F.) der Gemeinde nicht angeordnet werden dürfen. Nach Vorstellung der damaligen Beteiligten war zwar ein Vorhabenzusammenhang mit der Baugenehmigung vom 09.08.1988 gewollt. Jedoch war der funktionale Zusammenhang des Baulastinhalts mit dem bauaufsichtlichen Aufgabenbereich der Baurechtsbehörde der Beklagten nicht mehr gewahrt. Mit dem Nutzungsverbot für Einzelhandel auf dem Grundstück ... ... und den übrigen Grundstücken des „...“ hat diese ihre administrative Entscheidungsbefugnis überschritten und zugleich zwingendes städtebauliches Primärrecht geändert bzw. umgangen.
50 
Das Nutzungsverbot für Einzelhandel diente, wie oben dargelegt, nicht dazu, das zur Genehmigung gestellte Geschäftsgebäude auf Grundlage des geltenden Rechts genehmigungsfähig zu machen, sondern dazu, um nach damaliger Rechtslage nicht zu bewältigende städtebauliche „Fernwirkungen“ (Versorgungsstörungen im Einzugsbereich sowie Nachteile für zentrale innerstädtische Versorgungsbereiche) zu verhindern. Durch Einsatz eines Systems gleichartiger konsensualer Baulasten sollte „die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans, der innenstadtschädliche Einzelhandelsnutzungen ausschließen würde“ überflüssig gemacht und die entsprechenden gesetzlichen Plansicherungsinstrumente (Zurückstellung, Veränderungssperre nach §§ 14, 15 BauGB) entbehrlich werden (so ausdrücklich die Vorbemerkung zum ÖRV). Es ging mithin darum, losgelöst vom konkreten Bauvorhaben und von der damals aktuellen Rechtslage anstelle des Plangebers präventiv rechtsgestaltend tätig zu werden, geltendes Städtebaurecht also nicht auf der Sekundärebene abzusichern, sondern auf der Primärebene zu ersetzen. Damit maßten sich die Baulasten eine „bebauungsplanersetzende“ Zielrichtung an, die ihnen kompetenzrechtlich nicht zukommt. Um den städtebaulichen Konflikt zwischen der Art der gewerblichen Nutzung der Gebäude im „...“, und der beabsichtigten Stärkung zentralörtlicher innerstädtischer Versorgungsbereiche zu lösen, hätte es nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB eines Bebauungsplans bedurft. Dafür sprechen die vielfältigen multilateral ausgerichteten Interessen, die Größe und das Gewicht des Baugebiets sowie dessen Einbettung in das gesamtstädtische Einzelhandelskonzept der Beklagten. Das von der Beklagten gewählte System einer Addition lediglich bilateral wirkender Baulasten vermochte den Konflikt nicht zu bewältigen. Es verstieß gegen das Planungsgebot nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB und umging das mit Bebauungsplanverfahren vorgeschriebene Verfahren mehrfacher Öffentlichkeitsbeteiligung. Um Einzelhandel ganz oder teilweise auszuschließen, hätte es bei Nichtigkeit des alten Bebauungsplans der Aufstellung eines neuen - zumindest einfachen - Bebauungsplans mit Nutzungsartfestsetzungen (etwa: Mischgebiet mit Ausschlussregelungen nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO oder Sondergebiet nach § 11 Abs. 1 BauNVO) bedurft; bei Plangültigkeit hätte der alte Bebauungsplan entsprechend geändert werden müssen. In beiden Fällen hätten der Gemeinderat bzw. die zuständigen Ausschüsse über die Aufstellung, über die Offenlage und über die Satzung zu beschließen gehabt (§§ 2 und 3 Abs. 2 sowie § 10 BauGB). Die Beschlüsse hätten öffentlich bekanntgemacht und interessierte Bürger sowie die Träger öffentlicher Belange hätten beteiligt werden müssen. Betroffene hätten nach Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ferner die Möglichkeit gehabt, ein Normenkontrollverfahren einzuleiten.
51 
Auf diese Beteiligungs- und Kontrollrechte konnten weder die an der Baulast Beteiligten (Grundstückseigentümer und Baurechtsbehörde der Beklagten) noch der Gemeinderat der Beklagten verzichten (vgl. dazu auch Urteil des Senats vom 25.04.1974, a.a.O.). Deswegen ist es unerheblich, ob - wofür die Reaktion des Bauausschusses in der Sitzung am 25.02.1988 sprechen könnte -die kommunalen Gremien der Beklagten mit der „bebauungsplanersetzenden“ Vorgehensweise der Verwaltung einverstanden waren, um - kommunalpolitisch nachvollziehbar - Zeit und Verwaltungsaufwand zu sparen. Entgegen der Vermutung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung hat der Gemeinderat das erforderliche Bebauungsplanverfahren bis heute ersichtlich nicht eingeleitet. Aus den nachträglich vorgelegten Protokollen ergibt sich lediglich, dass der Gemeinderat über die Ergebnisse des GMA-Gutachtens und über Vorstellungen der Verwaltung zur Entwicklung in der Innenstadt und einigen Stadtteilen unterrichtet worden ist (vgl. Sitzungsprotokolle vom 27.03. und 11.04.1984 sowie vom 01.02., 26.02. und 28.02.1985). Ein Bebauungsplanverfahren wurde lediglich von einer Fraktion angeregt (Prot. vom 26.02.1985), aber nicht weiter verfolgt. Auch der Bauausschuss des Gemeinderats hat von einem Bebauungsplanverfahren für das hier maßgebliche Gebiet Abstand genommen, nachdem ihm in der Sitzung vom 25.02.1988 von der Verwaltung - ersichtlich mit Bezug auf den öffentlich-rechtlichen Vertrag - mitgeteilt worden war, man habe „eine Schranke eingebaut, dass auch ohne Änderung des Bebauungsplans eine innenstadtschädliche Nutzung unzulässig“ und man sich hierin „mit dem Bauherrn einig“ sei (Prot. vom 25.02.1988). Darauf, ob ein Bebauungsplan für das an anderer Stelle gelegene Gebiet „Tammer Feld“ aufgestellt worden ist - solches wurde nach den vorliegenden Unterlagen allerdings wohl nur erwogen (Prot. vom 01.02.1985) - kommt es nicht an.
52 
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
53 
Die Revision war nicht zuzulassen, weil keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
54 
Beschluss vom 02. September 2009
55 
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 100.000,-- EUR festgesetzt.
56 
Zur Begründung wird auf die zutreffenden Gründe des Streitwertbeschlusses des Verwaltungsgerichts verwiesen.
57 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07

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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07 zitiert 33 §§.

VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er.

BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung


(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der.

BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile


(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und...

BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete


(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als 1. Wohnbauflächen (W) 2. gemischte Bauflächen (M) 3. gewerbliche Bauflächen (G) 4....

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Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07 zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07 zitiert 2 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Verwaltungsgericht Stuttgart Urteil, 15. Juni 2007 - 9 K 2278/07

bei uns veröffentlicht am 15.06.2007

----- Tenor ----- Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 10. Jan. 2007 - 3 S 1251/06

bei uns veröffentlicht am 10.01.2007

----- Tenor ----- Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne.

2 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Sept. 2009 - 3 S 1773/07.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 25. Nov. 2016 - 2 S 146/16

bei uns veröffentlicht am 25.11.2016

----- Tenor ----- Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 08. Dezember 2015 - 3 K 4398/15 - wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. ...

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 20. Mai 2010 - 3 S 2099/08

bei uns veröffentlicht am 20.05.2010

----- Tenor ----- Der Bebauungsplan „Ehemalige Tennisanlage - Rheinauer See“, Nr. 87.15.1 der Stadt Mannheim vom 24.07.2007 wird für unwirksam erklärt. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. ...

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Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern die Klägerin nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 02.12.2005 - 19 K 211/03 - wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, sofern die Klägerin nicht vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

 1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
 2.reine Wohngebiete(WR)
 3.allgemeine Wohngebiete(WA)
 4.besondere Wohngebiete(WB)
 5.Dorfgebiete(MD)
 6.Mischgebiete(MI)
 7.urbane Gebiete(MU)
 8.Kerngebiete(MK)
 9.Gewerbegebiete(GE)
10.Industriegebiete(GI)
11.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

 1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
 2.reine Wohngebiete(WR)
 3.allgemeine Wohngebiete(WA)
 4.besondere Wohngebiete(WB)
 5.Dorfgebiete(MD)
 6.Mischgebiete(MI)
 7.urbane Gebiete(MU)
 8.Kerngebiete(MK)
 9.Gewerbegebiete(GE)
10.Industriegebiete(GI)
11.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

 1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
 2.reine Wohngebiete(WR)
 3.allgemeine Wohngebiete(WA)
 4.besondere Wohngebiete(WB)
 5.Dorfgebiete(MD)
 6.Mischgebiete(MI)
 7.urbane Gebiete(MU)
 8.Kerngebiete(MK)
 9.Gewerbegebiete(GE)
10.Industriegebiete(GI)
11.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2 überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2 Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2 Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.

(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.

(3)

1.
Einkaufszentren,
2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nummer 2 und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1 200 m2 überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1 200 m2 Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1 200 m2 Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.
Tankstellen,
4.
nicht störende Gewerbebetriebe.

(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7 zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.

(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
3.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2.
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
3.
Anlagen für Verwaltungen,
4.
Gartenbaubetriebe,
5.
Tankstellen.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung.

(2) Bebauungspläne nach § 8 Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bedürfen der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. § 6 Absatz 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ist ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft. Die Bekanntmachung tritt an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung.

(1) Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung.

(2) Bebauungspläne nach § 8 Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bedürfen der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. § 6 Absatz 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ist ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft. Die Bekanntmachung tritt an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung.

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 25.9.2003 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 18.4.2005 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,
7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere
a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
8.
die Belange
a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b)
der Land- und Forstwirtschaft,
c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d)
des Post- und Telekommunikationswesens,
e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,
10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,
11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

(1) Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu machen.

(2) Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.

(3) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten.

(4) Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 und § 1a wird eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden; die Anlage 1 zu diesem Gesetzbuch ist anzuwenden. Die Gemeinde legt dazu für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen. Wird eine Umweltprüfung für das Plangebiet oder für Teile davon in einem Raumordnungs-, Flächennutzungs- oder Bebauungsplanverfahren durchgeführt, soll die Umweltprüfung in einem zeitlich nachfolgend oder gleichzeitig durchgeführten Bauleitplanverfahren auf zusätzliche oder andere erhebliche Umweltauswirkungen beschränkt werden. Liegen Landschaftspläne oder sonstige Pläne nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe g vor, sind deren Bestandsaufnahmen und Bewertungen in der Umweltprüfung heranzuziehen.

(1) Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Auch Kinder und Jugendliche sind Teil der Öffentlichkeit im Sinne des Satzes 1. Von der Unterrichtung und Erörterung kann abgesehen werden, wenn

1.
ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
2.
die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.
An die Unterrichtung und Erörterung schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen; dabei ist darauf hinzuweisen, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist abgegeben werden können und dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können. Die nach § 4 Absatz 2 Beteiligten sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen sind zu prüfen; das Ergebnis ist mitzuteilen. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; die Stelle, bei der das Ergebnis der Prüfung während der Dienststunden eingesehen werden kann, ist ortsüblich bekannt zu machen. Bei der Vorlage der Bauleitpläne nach § 6 oder § 10 Absatz 2 sind die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen.

(3) Bei Flächennutzungsplänen ist ergänzend zu dem Hinweis nach Absatz 2 Satz 2 Halbsatz 2 darauf hinzuweisen, dass eine Vereinigung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 7 Absatz 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes gemäß § 7 Absatz 3 Satz 1 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, die sie im Rahmen der Auslegungsfrist nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können.

(1) Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Auch Kinder und Jugendliche sind Teil der Öffentlichkeit im Sinne des Satzes 1. Von der Unterrichtung und Erörterung kann abgesehen werden, wenn

1.
ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
2.
die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.
An die Unterrichtung und Erörterung schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen; dabei ist darauf hinzuweisen, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist abgegeben werden können und dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können. Die nach § 4 Absatz 2 Beteiligten sollen von der Auslegung benachrichtigt werden. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen sind zu prüfen; das Ergebnis ist mitzuteilen. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; die Stelle, bei der das Ergebnis der Prüfung während der Dienststunden eingesehen werden kann, ist ortsüblich bekannt zu machen. Bei der Vorlage der Bauleitpläne nach § 6 oder § 10 Absatz 2 sind die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen.

(3) Bei Flächennutzungsplänen ist ergänzend zu dem Hinweis nach Absatz 2 Satz 2 Halbsatz 2 darauf hinzuweisen, dass eine Vereinigung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 7 Absatz 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes gemäß § 7 Absatz 3 Satz 1 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, die sie im Rahmen der Auslegungsfrist nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können.

(1) Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, sind entsprechend § 3 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1 zu unterrichten und zur Äußerung auch im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufzufordern. Hieran schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Äußerung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Gemeinde holt die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, zum Planentwurf und der Begründung ein. Sie haben ihre Stellungnahmen innerhalb eines Monats abzugeben, wobei jedoch die Frist zur Abgabe von Stellungnahmen 30 Tage nicht unterschreiten darf; die Gemeinde soll diese Frist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes angemessen verlängern. In den Stellungnahmen sollen sich die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange auf ihren Aufgabenbereich beschränken; sie haben auch Aufschluss über von ihnen beabsichtigte oder bereits eingeleitete Planungen und sonstige Maßnahmen sowie deren zeitliche Abwicklung zu geben, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebiets bedeutsam sein können. Verfügen sie über Informationen, die für die Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials zweckdienlich sind, haben sie diese Informationen der Gemeinde zur Verfügung zu stellen.

(3) Nach Abschluss des Verfahrens zur Aufstellung des Bauleitplans unterrichten die Behörden die Gemeinde, sofern nach den ihnen vorliegenden Erkenntnissen die Durchführung des Bauleitplans erhebliche, insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt hat.

(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:

1.
die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt;
2.
die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung;
3.
die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken;
4.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;
5.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.
Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge auch mit einer juristischen Person abschließen, an der sie beteiligt ist.

(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.

(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.

(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.

(1) Der Flächennutzungsplan bedarf der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn der Flächennutzungsplan nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist oder diesem Gesetzbuch, den auf Grund dieses Gesetzbuchs erlassenen oder sonstigen Rechtsvorschriften widerspricht.

(3) Können Versagungsgründe nicht ausgeräumt werden, kann die höhere Verwaltungsbehörde räumliche oder sachliche Teile des Flächennutzungsplans von der Genehmigung ausnehmen.

(4) Über die Genehmigung ist binnen drei Monaten zu entscheiden; die höhere Verwaltungsbehörde kann räumliche und sachliche Teile des Flächennutzungsplans vorweg genehmigen. Aus wichtigen Gründen kann die Frist auf Antrag der Genehmigungsbehörde von der zuständigen übergeordneten Behörde verlängert werden, in der Regel jedoch nur bis zu drei Monaten. Die Gemeinde ist von der Fristverlängerung in Kenntnis zu setzen. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist unter Angabe von Gründen abgelehnt wird.

(5) Die Erteilung der Genehmigung ist ortsüblich bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung wird der Flächennutzungsplan wirksam. Jedermann kann den Flächennutzungsplan, die Begründung und die zusammenfassende Erklärung nach § 6a Absatz 1 einsehen und über deren Inhalt Auskunft verlangen.

(6) Mit dem Beschluss über eine Änderung oder Ergänzung des Flächennutzungsplans kann die Gemeinde auch bestimmen, dass der Flächennutzungsplan in der Fassung, die er durch die Änderung oder Ergänzung erfahren hat, neu bekannt zu machen ist.

(1) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass

1.
Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2.
erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

(2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

(3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

(4) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Veränderungssperre nicht anzuwenden.

(1) Wird eine Veränderungssperre nach § 14 nicht beschlossen, obwohl die Voraussetzungen gegeben sind, oder ist eine beschlossene Veränderungssperre noch nicht in Kraft getreten, hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Wird kein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wird auf Antrag der Gemeinde anstelle der Aussetzung der Entscheidung über die Zulässigkeit eine vorläufige Untersagung innerhalb einer durch Landesrecht festgesetzten Frist ausgesprochen. Die vorläufige Untersagung steht der Zurückstellung nach Satz 1 gleich.

(2) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Zurückstellung von Baugesuchen nicht anzuwenden; mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets oder des städtebaulichen Entwicklungsbereichs wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs nach Absatz 1 unwirksam.

(3) Auf Antrag der Gemeinde hat die Baugenehmigungsbehörde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 35 Absatz 1 Nummer 2 bis 6 für einen Zeitraum bis zu längstens einem Jahr nach Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs auszusetzen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen, mit dem die Rechtswirkungen des § 35 Absatz 3 Satz 3 erreicht werden sollen, und zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Auf diesen Zeitraum ist die Zeit zwischen dem Eingang des Baugesuchs bei der zuständigen Behörde bis zur Zustellung der Zurückstellung des Baugesuchs nicht anzurechnen, soweit der Zeitraum für die Bearbeitung des Baugesuchs erforderlich ist. Der Antrag der Gemeinde nach Satz 1 ist nur innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Gemeinde in einem Verwaltungsverfahren von dem Bauvorhaben förmlich Kenntnis erhalten hat, zulässig. Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung nach Satz 1 um höchstens ein weiteres Jahr aussetzen.

BGB

Dieses Gesetz dient der Umsetzung folgender Richtlinien:

1.
Richtlinie 76/207/EWG des Rates vom 9. Februar 1976 zur Verwirklichung des Grundsatzes der Gleichbehandlung von Männern und Frauen hinsichtlich des Zugangs zur Beschäftigung, zur Berufsbildung und zum beruflichen Aufstieg sowie in Bezug auf die Arbeitsbedingungen (ABl. EG Nr. L 39 S. 40),
2.
Richtlinie 77/187/EWG des Rates vom 14. Februar 1977 zur Angleichung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Wahrung von Ansprüchen der Arbeitnehmer beim Übergang von Unternehmen, Betrieben oder Betriebsteilen (ABl. EG Nr. L 61 S. 26),
3.
Richtlinie 85/577/EWG des Rates vom 20. Dezember 1985 betreffend den Verbraucherschutz im Falle von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (ABl. EG Nr. L 372 S. 31),
4.
Richtlinie 87/102/EWG des Rates zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 42 S. 48), zuletzt geändert durch die Richtlinie 98/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 1998 zur Änderung der Richtlinie 87/102/EWG zur Angleichung der Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über den Verbraucherkredit (ABl. EG Nr. L 101 S. 17),
5.
Richtlinie 90/314/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. Juni 1990 über Pauschalreisen (ABl. EG Nr. L 158 S. 59),
6.
Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (ABl. EG Nr. L 95 S. 29),
7.
Richtlinie 94/47/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26. Oktober 1994 zum Schutz der Erwerber im Hinblick auf bestimmte Aspekte von Verträgen über den Erwerb von Teilzeitnutzungsrechten an Immobilien (ABl. EG Nr. L 280 S. 82),
8.
der Richtlinie 97/5/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 27. Januar 1997 über grenzüberschreitende Überweisungen (ABl. EG Nr. L 43 S. 25),
9.
Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19),
10.
Artikel 3 bis 5 der Richtlinie 98/26/EG des Europäischen Parlaments und des Rates über die Wirksamkeit von Abrechnungen in Zahlungs- und Wertpapierliefer- und -abrechnungssystemen vom 19. Mai 1998 (ABl. EG Nr. L 166 S. 45),
11.
Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Verbrauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter (ABl. EG Nr. L 171 S. 12),
12.
Artikel 10, 11 und 18 der Richtlinie 2000/31/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 8. Juni 2000 über bestimmte rechtliche Aspekte der Dienste der Informationsgesellschaft, insbesondere des elektronischen Geschäftsverkehrs, im Binnenmarkt ("Richtlinie über den elektronischen Geschäftsverkehr", ABl. EG Nr. L 178 S. 1),
13.
Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35).

(1) Die konkurrierende Gesetzgebung erstreckt sich auf folgende Gebiete:

1.
das bürgerliche Recht, das Strafrecht, die Gerichtsverfassung, das gerichtliche Verfahren (ohne das Recht des Untersuchungshaftvollzugs), die Rechtsanwaltschaft, das Notariat und die Rechtsberatung;
2.
das Personenstandswesen;
3.
das Vereinsrecht;
4.
das Aufenthalts- und Niederlassungsrecht der Ausländer;
5.
(weggefallen)
6.
die Angelegenheiten der Flüchtlinge und Vertriebenen;
7.
die öffentliche Fürsorge (ohne das Heimrecht);
8.
(weggefallen)
9.
die Kriegsschäden und die Wiedergutmachung;
10.
die Kriegsgräber und Gräber anderer Opfer des Krieges und Opfer von Gewaltherrschaft;
11.
das Recht der Wirtschaft (Bergbau, Industrie, Energiewirtschaft, Handwerk, Gewerbe, Handel, Bank- und Börsenwesen, privatrechtliches Versicherungswesen) ohne das Recht des Ladenschlusses, der Gaststätten, der Spielhallen, der Schaustellung von Personen, der Messen, der Ausstellungen und der Märkte;
12.
das Arbeitsrecht einschließlich der Betriebsverfassung, des Arbeitsschutzes und der Arbeitsvermittlung sowie die Sozialversicherung einschließlich der Arbeitslosenversicherung;
13.
die Regelung der Ausbildungsbeihilfen und die Förderung der wissenschaftlichen Forschung;
14.
das Recht der Enteignung, soweit sie auf den Sachgebieten der Artikel 73 und 74 in Betracht kommt;
15.
die Überführung von Grund und Boden, von Naturschätzen und Produktionsmitteln in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft;
16.
die Verhütung des Mißbrauchs wirtschaftlicher Machtstellung;
17.
die Förderung der land- und forstwirtschaftlichen Erzeugung (ohne das Recht der Flurbereinigung), die Sicherung der Ernährung, die Ein- und Ausfuhr land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse, die Hochsee- und Küstenfischerei und den Küstenschutz;
18.
den städtebaulichen Grundstücksverkehr, das Bodenrecht (ohne das Recht der Erschließungsbeiträge) und das Wohngeldrecht, das Altschuldenhilferecht, das Wohnungsbauprämienrecht, das Bergarbeiterwohnungsbaurecht und das Bergmannssiedlungsrecht;
19.
Maßnahmen gegen gemeingefährliche oder übertragbare Krankheiten bei Menschen und Tieren, Zulassung zu ärztlichen und anderen Heilberufen und zum Heilgewerbe, sowie das Recht des Apothekenwesens, der Arzneien, der Medizinprodukte, der Heilmittel, der Betäubungsmittel und der Gifte;
19a.
die wirtschaftliche Sicherung der Krankenhäuser und die Regelung der Krankenhauspflegesätze;
20.
das Recht der Lebensmittel einschließlich der ihrer Gewinnung dienenden Tiere, das Recht der Genussmittel, Bedarfsgegenstände und Futtermittel sowie den Schutz beim Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichem Saat- und Pflanzgut, den Schutz der Pflanzen gegen Krankheiten und Schädlinge sowie den Tierschutz;
21.
die Hochsee- und Küstenschiffahrt sowie die Seezeichen, die Binnenschiffahrt, den Wetterdienst, die Seewasserstraßen und die dem allgemeinen Verkehr dienenden Binnenwasserstraßen;
22.
den Straßenverkehr, das Kraftfahrwesen, den Bau und die Unterhaltung von Landstraßen für den Fernverkehr sowie die Erhebung und Verteilung von Gebühren oder Entgelten für die Benutzung öffentlicher Straßen mit Fahrzeugen;
23.
die Schienenbahnen, die nicht Eisenbahnen des Bundes sind, mit Ausnahme der Bergbahnen;
24.
die Abfallwirtschaft, die Luftreinhaltung und die Lärmbekämpfung (ohne Schutz vor verhaltensbezogenem Lärm);
25.
die Staatshaftung;
26.
die medizinisch unterstützte Erzeugung menschlichen Lebens, die Untersuchung und die künstliche Veränderung von Erbinformationen sowie Regelungen zur Transplantation von Organen, Geweben und Zellen;
27.
die Statusrechte und -pflichten der Beamten der Länder, Gemeinden und anderen Körperschaften des öffentlichen Rechts sowie der Richter in den Ländern mit Ausnahme der Laufbahnen, Besoldung und Versorgung;
28.
das Jagdwesen;
29.
den Naturschutz und die Landschaftspflege;
30.
die Bodenverteilung;
31.
die Raumordnung;
32.
den Wasserhaushalt;
33.
die Hochschulzulassung und die Hochschulabschlüsse.

(2) Gesetze nach Absatz 1 Nr. 25 und 27 bedürfen der Zustimmung des Bundesrates.

(1) Die Kammer soll in der Regel den Rechtsstreit einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.
die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
Ein Richter auf Probe darf im ersten Jahr nach seiner Ernennung nicht Einzelrichter sein.

(2) Der Rechtsstreit darf dem Einzelrichter nicht übertragen werden, wenn bereits vor der Kammer mündlich verhandelt worden ist, es sei denn, daß inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(3) Der Einzelrichter kann nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit auf die Kammer zurückübertragen, wenn sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozeßlage ergibt, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(4) Beschlüsse nach den Absätzen 1 und 3 sind unanfechtbar. Auf eine unterlassene Übertragung kann ein Rechtsbehelf nicht gestützt werden.

(1) Die Kammer soll in der Regel den Rechtsstreit einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.
die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
Ein Richter auf Probe darf im ersten Jahr nach seiner Ernennung nicht Einzelrichter sein.

(2) Der Rechtsstreit darf dem Einzelrichter nicht übertragen werden, wenn bereits vor der Kammer mündlich verhandelt worden ist, es sei denn, daß inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(3) Der Einzelrichter kann nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit auf die Kammer zurückübertragen, wenn sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozeßlage ergibt, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(4) Beschlüsse nach den Absätzen 1 und 3 sind unanfechtbar. Auf eine unterlassene Übertragung kann ein Rechtsbehelf nicht gestützt werden.

(1) Die Kammer soll in der Regel den Rechtsstreit einem ihrer Mitglieder als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, wenn

1.
die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und
2.
die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat.
Ein Richter auf Probe darf im ersten Jahr nach seiner Ernennung nicht Einzelrichter sein.

(2) Der Rechtsstreit darf dem Einzelrichter nicht übertragen werden, wenn bereits vor der Kammer mündlich verhandelt worden ist, es sei denn, daß inzwischen ein Vorbehalts-, Teil- oder Zwischenurteil ergangen ist.

(3) Der Einzelrichter kann nach Anhörung der Beteiligten den Rechtsstreit auf die Kammer zurückübertragen, wenn sich aus einer wesentlichen Änderung der Prozeßlage ergibt, daß die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Sache besondere Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist. Eine erneute Übertragung auf den Einzelrichter ist ausgeschlossen.

(4) Beschlüsse nach den Absätzen 1 und 3 sind unanfechtbar. Auf eine unterlassene Übertragung kann ein Rechtsbehelf nicht gestützt werden.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung;
2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;
4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;
5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;
6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;
7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;
8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;
9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen;
10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;
11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;
12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;
13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;
14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;
15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;
16.
a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;
18.
a)
die Flächen für die Landwirtschaft und
b)
Wald;
19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;
20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;
21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;
22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;
23.
Gebiete, in denen
a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;
25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen
a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.