Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 13. Okt. 2015 - 2 L 186/13

Der Kläger wendet sich gegen eine Fortführung des Liegenschaftskatasters aufgrund einer Flurstücksneubildung.

Er ist Eigentümer des Grundstücks der Gemarkung A-Stadt, Flur A, Flurstück 1320. Mit notariellem Kaufvertrag vom 06.04.2011 verkaufte er an die Beigeladene eine 350 m² große Teilfläche des insgesamt 15.093 m² großen Grundstücks. In § 2 des Kaufvertrages heißt es zum Verkaufsgegenstand:

„Wegen der ungefähren Lage und Größe nehmen die Vertragsparteien Bezug auf den beiliegenden Lageplan, dieser ist Bestandteil des Vertrages, die Fläche ist dort rot gekennzeichnet. Die Parteien sind sich über die Lage der Teilfläche in der Örtlichkeit einig, die Teilfläche befindet sich direkt an der angrenzenden Bitumenfläche. Lt. Aussage der Beteiligten ist der Vertragsgegenstand unbebaut. Der Erwerber beabsichtigt, auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück eine Lagerhalle zu errichten.“

Die veräußerte Teilfläche ist in dem dem Kaufvertrag beigefügten Lageplan als rot schraffiertes Rechteck dargestellt und wird von der übrigen Fläche des Flurstücks 1320 umgeben (Insellage). Die westliche Grenze des neu zu bildenden Flurstücks verläuft nach dem Lageplan etwa auf Höhe der westlichen Außenwand eines auf der Restfläche nördlich gelegenen Werkstattgebäudes. Nach § 4 des Kaufvertrages räumt der Kläger dem jeweiligen Eigentümer der erworbenen Teilfläche das Recht ein, einen im Lageplan grün gekennzeichneten Grundstücksteil der Restfläche des Flurstücks 1320 als Weg zum Fahren und zum Gehen mitzubenutzen.

In § 7 Nr. 3 des Kaufvertrages haben die Vertragsparteien geregelt, dass die Auflassung erfolgen kann, wenn der Notarin die Abschreibungs- bzw. Vermessungsunterlagen des Beklagten vorliegen. Weiter heißt es dort:

„Der Käufer verpflichtet sich, den Auftrag zur Vermessung umgehend nach Fertigstellung der Lagerhalle - spätestens jedoch bis zum 31.12.2011 - zu erteilen.“

Die Kosten der Vermessung sollte nach § 11 des Vertrages der Käufer tragen.

Am 28.04.2011 wurde im Grundbuch für die Beigeladene eine Auflassungsvormerkung bezüglich der veräußerten Teilfläche eingetragen.

Am 16.02.2012 beantragte die Beigeladene beim Beklagten unter Vorlage des Kaufvertrages die Fortführung des Liegenschaftskatasters ohne Liegenschaftsvermessung. Im Antragsformular wurde von den beiden Varianten „Die vorgesehenen Grenzen ergeben sich aus der beigefügten Skizze“ und „Die vorgesehenen Grenzen ergeben sich aus dem Vertrag oder Plan“ die erste Variante angekreuzt. In einer beigefügten Skizze war die herauszumessende Fläche von ca. 316 m² als Rechteck mit Seitenlängen von 25,988 m und 12,170 m rot dargestellt. Auf einem im Verwaltungsvorgang vorhandenen Beiblatt (Bl. 6) wurde u. a. vermerkt, dass die Kostenschätzung für eine „V21“ ca. 920,00 € ergeben habe und „die Antragsteller“ auf die Unterschiede zwischen einer „V21“ und „V01“ hingewiesen worden seien. Eine Bebauung war im Zeitpunkt der Antragstellung offenbar noch nicht erfolgt.

Der Beklagte führte daraufhin eine Fortführung des Liegenschaftskatasters ohne Liegenschaftsvermessung entsprechend der Darstellung in der Skizze durch und teilte der Beigeladenen und dem Kläger diese jeweils am 07.03.2012 mit. Das neu gebildete Flurstück erhielt die Nr. 1686 und das Grundstück des Klägers die Flurstücksnummer 1687. Die Seitenlängen und die Lage des neu gebildeten Flurstücks 1686 weichen (teilweise) von der Darstellung der veräußerten Fläche im Lageplan des Kaufvertrages ab.

Mit seiner am 16.03.2012 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Klage macht der Kläger geltend, es fehle an der Vermessung in der Örtlichkeit. Auch entspreche das Ergebnis nicht dem im Kaufvertrag vereinbarten Vertragsgegenstand. Zudem sei im Kaufvertrag eine Vermessung der veräußerten Teilfläche vereinbart worden, so dass eine Flurstücksbildung ohne Vermessung nicht zulässig sei. Dieser Begriff sei eindeutig und nicht der Auslegung zugänglich. Dies gelte umso mehr, als bereits Baulichkeiten vorhanden gewesen seien, die hätten berücksichtigt werden müssen. Die vorgenommene Flurstücksbestimmung habe letztlich dazu geführt, dass die von der Beigeladenen errichtete Lagerhalle zu einem Drittel auch auf dem ihm verbliebenen Restflurstück errichtet sei. Schließlich dürfe die Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung nach den einschlägigen Verwaltungsvorschriften nur durch den Eigentümer verlangt werden. Ein Handeln der Beigeladenen als Bevollmächtigte habe der Beklagte nicht annehmen dürfen, denn darauf habe im gestellten Antrag nichts hingedeutet. Zudem sei die Beigeladene nicht bevollmächtigt gewesen, eine Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung zu beantragen.

Der Kläger hat beantragt,

den Bescheid des Beklagten vom 07.03.2012 aufzuheben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat vorgetragen: Die Beigeladene sei durch den Kaufvertrag bevollmächtigt, auch einen Antrag auf Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung zu stellen. Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 VermGeoG LSA hätten vorgelegen, der Kaufvertrag sei insoweit ohne Bedeutung. Zudem sei eine Flurstücksbildung ohne Liegenschaftsvermessung auch möglich, wenn das Flurstück bebaut sei. Schließlich sei bei einer Bebauung zur Vermeidung von baurechtswidrigen Zuständen von einer fachlich qualifizierten Vermessungsstelle eine Gebäudeabsteckung vorzunehmen, worauf auch in dem Verfahren hingewiesen worden sei.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt, sich aber dem Vortrag des Beklagten angeschlossen.

Mit dem angegriffenen Urteil vom 29.10.2013 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung u. a. ausgeführt: Nach § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA könne unter den dort genannten Voraussetzungen eine Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung durchgeführt werden, die hier erfüllt seien. Der Beigeladenen habe die Vollmacht für einen entsprechenden Antrag beim Beklagten nicht gefehlt. Dem stehe insbesondere Nr. 1.2 der VV LiegKat nicht entgegen. Daraus ergebe sich lediglich, dass der Eigentümer den Antrag auf Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung stellen könne, nicht jedoch, dass es für den Eigentümer ausgeschlossen sei, einem anderem – und sei es auch dem Erwerber – eine Vollmacht für einen entsprechenden Antrag auszustellen. Der von der Beigeladenen gestellte Antrag auf Flurstücksneubildung ohne Liegenschaftsvermessung sei von der in dem notariellem Vertrag enthaltenen Vollmacht gedeckt, die sich aus der in § 7 Nr. 3 des Vertrages enthaltenen Verpflichtung der Käuferin ergebe, den Auftrag zur Vermessung zu erteilen. Diese Verpflichtung habe der Beklagte zu Recht dahingehend ausgelegt, dass hiermit auch eine Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung habe gemeint sein können. Dabei müsse sich der Beklagte auf Interpretationen, die im Verhältnis der Beigeladenen zum Kläger gelten können, oder auf nur ihnen bekannte Umstände des Vertragsschlusses, wie etwa Gespräche über Abmarkungen, nicht verweisen lassen. Für den Beklagten habe sich der Vertrag durchaus so darstellen können, dass unter Vermessung auch die von ihm vorgenommene Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung verstanden werden könne. Zur Vermessung im engeren Sinne gehöre auch die Vermessungsersatzmaßnahme nach § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA. Zudem lasse sich auch dem Vertrag nicht entnehmen, dass eine Vermessung durch Grenzfeststellung und Abmarkung gewollt gewesen sei. Vielmehr werde in § 2 beschrieben, wo das neu zu bildende Flurstück liegen sollte, nämlich direkt an der angrenzenden Bitumenfläche. Die Beteiligten hätten sogar vereinbart, dass eine Vermessung an sich erst nach der Fertigstellung der Lagerhalle erfolgen sollte. Sie seien sich somit ausweislich des Vertrages sicher gewesen, wo das neue Flurstück liegen solle, und hätten es eher nicht für denkbar gehalten, dass die Lagerhalle ohne Vermessung an der falschen Stelle errichtet werde.

Die Flurstücksneubildung ohne Liegenschaftsvermessung sei auch nicht deshalb rechtswidrig, weil unstreitig ein Flurstück gebildet worden sei, das nicht dem vertraglichen Willen des Klägers und der Beigeladenen entspreche. In der Sphäre des Beklagten seien keine tatsächlichen oder rechtlichen Fehler geschehen. Das Flurstück sei nicht wegen der vom Beklagten angewandten Methode, sondern wegen der nicht zur Örtlichkeit passenden Angaben der Beigeladenen fehlerhaft gebildet worden. Diesen von der Beigeladenen verursachten Fehler, der für den Beklagten auch nicht erkennbar gewesen sei, müsse sich der Kläger wegen der Vollmachterteilung zurechnen lassen. Der Beigeladenen habe im Außenverhältnis auch nicht die Vollmacht gefehlt, mit diesen falschen Angaben eine Flurstücksneubildung zu beantragen. Zum einen handele es sich nicht um eine bewusste Überschreitung ihrer Vollmacht, sondern um einen Irrtum. Der Fall sei so zu behandeln, als hätte der Kläger selbst sich im Hinblick auf die notwendigen Angaben geirrt. Zudem sei es für den Beklagten nicht erkennbar gewesen, dass falsche Angaben gemacht worden seien, so dass im Verhältnis zu dem Beklagten die Vollmacht ohnehin als gegeben anzusehen sei.

Diese rechtliche Lösung schließe es nicht aus, eine erneute Flurstücksbildung vorzunehmen und zuvor die als fehlerhaft erkannte Flurstücksbildung aufzuheben. Der Kläger könne entsprechende Anträge bei dem Beklagten stellen. Zivilrechtlich sei möglicherweise auch die Beigeladene hierzu gegenüber dem Kläger verpflichtet.

Die vom Senat zugelassene Berufung hat der Kläger wie folgt begründet:

Zur Flurstücksbildung nach § 12 Abs. 1 VermGeoG LSA seien der Grundstückseigentümer und der von ihm Bevollmächtigte antragsberechtigt. Dies folge aus Nr. 2.1.2. der Verwaltungsvorschrift für die Durchführung von Liegenschaftsvermessungen (VV LiegVerm), die als verwaltungsinterne Richtlinie für die Vermessungsträger nach § 1 VermGeoG LSA und für die Fachaufsicht verbindlich sei. Für die Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung gelte jedoch etwas anderes. Nach Nr. 1.2 der Verwaltungsvorschriften zur Führung des Liegenschaftskatasters (VV LiegKat) könne die Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung nur durch die Eigentümerin oder den Eigentümer beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation Sachsen-Anhalt, bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur des Landes oder bei anderen behördlichen Vermessungsstellen beantragt werden. Der Sinn dieser unterschiedlichen Regelung liege darin begründet, dass der Eigentümer bei einer Antragstellung durch einen vom ihm Bevollmächtigten erst mit dem Zugang des Bescheides über die Fortführung des Liegenschaftskatasters Kenntnis erlange. Eine wirksame Vertretung setze zudem voraus, dass die Willenserklärung erkennbar im Namen des Vertretenen abgegeben werde. Der gesamte Inhalt des Antrages lasse jedoch nicht ansatzweise einen Rückschluss darauf zu, dass die Beigeladene den Antrag in Vollmacht für den Eigentümer gestellt habe, vielmehr gehe aus dem gesamten Inhalt des Antrages allein sie als Antragstellerin hervor. Der Beklagte hätte daher den im eigenen Namen gestellten Antrag der Beigeladenen ablehnen müssen.

Der von der Beigeladenen gestellte Antrag auf Flurstücksneubildung ohne Liegenschaftsvermessung sei auch nicht von der im notariellen Vertrag enthaltenen Vollmacht gedeckt. Die Flurstücksbildung ohne Liegenschaftsvermessung als so genannte „Vermessungsersatzmaßnahme“ zähle gerade nicht zu den Vermessungen im engeren Sinne.

Das Verwaltungsgericht differenziere unzutreffend zwischen einer Flurstücksbildung ohne Liegenschaftsvermessung vor Fertigstellung der Lagerhalle und einer Vermessung im Anschluss an die Fertigstellung der Lagerhalle. Im Vertrag sei allein von einer „Vermessung umgehend nach Fertigstellung der Lagerhalle“ die Rede. Mit dieser „Vermessung“ könne eine Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung nicht gemeint gewesen sein. Für eine „Vermessung“ sei typisch, dass sie „vor Ort“ erfolge. Allein ein derartiges Verständnis liege auch dem VermGeoG LSA zugrunde, so dass eine ausschließlich innerdienstliche Ermittlung von Vermessungsdaten keine „Vermessung“ im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 VermGeoG LSA sei. Es spreche auch nichts dafür, dass die Parteien des Kaufvertrages diesem Begriff eine andere Bedeutung hätten beilegen wollen. Auch dem Rundschreiben der Notarkammer Sachsen-Anhalt vom 14.12.2007 liege das Verständnis zugrunde, dass mit „Vermessung“ ausschließlich die Liegenschaftsvermessung, nicht aber die Flurstücksbestimmung ohne Vermessung gemeint sei. Nur ein derartiges Verständnis sei interessengerecht. Andernfalls drohe ihm, dem Kläger, ein finanzieller Schaden, weil dann eine Abmarkung erforderlich sei und er zu den Kosten dieser Abmarkung gemäß § 919 Abs. 3 BGB zum Teil herangezogen werden könne.

Hervorzuheben sei schließlich, dass eine Flurstücksbildung ohne Liegenschaftsvermessung nur bei Vorliegen von präzisen Maßvorgaben zulässig sei, die hier gerade nicht vorhanden gewesen seien, zumal § 2 des Kaufvertrages nur die „ungefähre Lage und Größe“ des Verkaufsgegenstandes beschreibe.

Der Kläger beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 07.03.2012 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen

und erwidert:

Die Verwaltungsvorschriften zur Führung des Liegenschaftskatasters enthielten schon nach ihrem Wortlaut keine Einschränkung dahingehend, dass die Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung nur durch den Grundstückseigentümer beantragt werden könne. Zudem sei es nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift wenig effektiv, Anträge nur durch den Eigentümer selbst zuzulassen. Aus Gründen der Systematik könne sich nichts anderes ergeben. Auch wenn Nr. 2.1.2 Sätze 1 und 2 der Verwaltungsvorschriften zur Durchführung von Liegenschaftsvermessungen unter den Grundsätzen zur Fortführung des Liegenschaftskatasters festschreiben, dass die Fortführung des Liegenschaftskatasters grundsätzlich nur vom Eigentümer beantragt werden könne und mit seiner Zustimmung auch andere (z.B. der Erwerber) den Antrag stellen könnten, könne daraus nicht geschlossen werden, dass bei der Antragstellung bei Flurstücksbestimmungen ohne Liegenschaftsvermessung kein anderer als der Eigentümer selbst den Antrag stellen könne, weil ein ausdrücklicher Zusatz wie Satz 2 in der Vorschrift der VV LiegKat fehle. Ihm, dem Beklagten, stehe es frei, neben Bestimmungen aus Verwaltungsvorschriften im Wege des pflichtgemäßen Ermessens auch ein Handeln Dritter zuzulassen, zumal es keine verwehrende Verwaltungsvorschrift gebe, die einer solchen Antragstellung entgegenstehe. Auch die historische Bewertung lasse nichts anderes zu.

Ein Verbot der Erteilung von Vollmachten ergebe sich insbesondere auch nicht aus § 14 VwVfG unter entsprechender Anwendung des § 164 BGB. Beschränkungen des Umfangs der Vollmacht nach § 14 Abs. 1 Satz 2 VwVfG auf bestimmte Verfahrenshandlungen oder durch Ausschluss bestimmter Verfahrenshandlungen seien nur wirksam, wenn sie sich aus dem Inhalt der Vollmacht, das heißt grundsätzlich aus der der Behörde vorgelegten und auch den anderen Beteiligten aufgrund des Rechts auf Akteneinsicht zugänglichen Vollmachtsurkunde ergeben oder der Behörde und den übrigen Beteiligen bekannt seien. Unbestritten liege mit § 7 Nr. 3 des vom Kläger mit der Beigeladenen geschlossenen Kaufvertrags eine Vollmachtsurkunde vor. Es könne nicht isoliert nur der Antrag als solcher betrachtet werden, ohne die bei der Antragsabgabe vorliegenden Umstände in Betracht zu ziehen. Dabei komme es auf das Vorliegen der Anscheins- und Duldungsvollmacht an.

Die in § 7 Nr. 3 des Kaufvertrages enthaltene Verpflichtung der Beigeladenen, den Auftrag zur Vermessung zu erteilen, erstrecke sich auch auf eine Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung. Ihm, dem Beklagten habe sich der Vertrag durchaus so darstellen können, dass vom Begriff „Vermessung“ auch die von ihm vorgenommene Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung erfasst werde. Es dürfe nicht auf den Inhalt der Urkunde allein abgestellt werden. Zu den Vermessungen im engen Sinne sei mit der Novellierung von 2004 in § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA eine Vermessungsersatzmaßnahme (Quasi-Vermessung) hinzugekommen. Sie ermögliche, dass unter den gegebenen, qualitativen Voraussetzungen eine sonst gebotene Liegenschaftsvermessung zur Bildung neuer Flurstücke entfallen könne und stattdessen durch Auswertung bisheriger Erfassungen und Vermessungen neue Flurstücksgrenzen festgelegt und bestimmt werden könnten. Mit der besonderen Nennung dieser Aufgabe in Absatz 4 und ihrer Nichterwähnung in Absatz 1 gehöre sie ebenso wie die Liegenschaftsvermessung nicht zur Führung des Liegenschaftskatasters. Damit sei ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand geschaffen worden, bei dem auf eine Vermessung verzichtet werden könne, diese Ausnahme aber im Hinblick darauf, dass auch auf diesem Weg die Bestimmbarkeit der Flurstücksgrenzen ermöglicht werde, zu den Vermessungen im engen Sinn hinzugenommen werden könne. Der Bestimmtheitsgrundsatz sei auch im Falle des nun aufgenommenen Ausnahmetatbestandes gegeben, weil heute in vielen Fällen der Praxis auch die mathematische Flurstücksbildung die Bestimmtheit gewährleiste, wenn für das Flurstück die Bemaßung rechnerisch nach Plan gegeben sei.

Die Einfügung der Worte „Vermessung umgehend nach Fertigstellung der Lagerhalle“ in den Vertragstext sei dahingehend auszulegen, dass eine Vermessung vor Ort entbehrlich werde und durch eine Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung gleichwertig ersetzt werden könne, wenn sich die Vertragsschließenden sicher seien, wo das neue Flurstück liege und es sich aller Erfahrung nach in ihrer Vorstellung wohl nicht aufdränge, dass die Lagerhalle ohne Vermessung an der falschen Stelle errichtet werde. Es erschließe sich nicht, weshalb in einer solchen Konstellation auf eine Vermessung nach Errichtung der Lagerhalle bestanden werden solle. Der Kläger argumentiere vom strikten Wortlaut her, ohne für eine Wertung nach dem Sinn und Zweck des Vertrages, nämlich eine effektivere Durchführung mittels des hier angewandten Mittels zur Bestimmung der Flurstücksgrenzen, Raum zu geben. Der Kaufvertrag sei durchaus für die hier durch das Verwaltungsgericht zu Recht erfolgte Auslegung offen. Aus dem vom Kläger vorgelegten Rundschreiben der Notarkammer Sachsen-Anhalt vom 14.12.2007 ergebe sich nichts anderes. Die Notarkammer differenziere zwischen beiden Vorgehensarten und empfehle, in der Regel die Liegenschaftsvermessung den Vertragsparteien anzuempfehlen, erkläre aber auch, dass bei Eröffnung des Anwendungsbereichs der Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung die Beteiligten die Wahl hätten, ob sie eine Vermessung durchführen lassen oder nicht.

Die Voraussetzungen des § 12 Abs. 2 VermGeoG LSA hätten hier vorgelegen. Zur Flurstücksbestimmung seien geeignete Maße vorgelegt worden. Bei der Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung würden die neuen Flurstücksgrenzen – ohne vorherige Liegenschaftsvermessungsbestimmung der Vermessungszahlen der neuen Grenzpunkte – im sog. „Register“ festgelegt und erfasst, ohne eine Verpflichtung zur nachträglichen Liegenschaftsvermessung. Es bestehe lediglich eine Übertragungsoption in die Örtlichkeit als Recht des Eigentümers, jederzeit auf seinen Antrag hin eine Liegenschaftsvermessung durchführen zu lassen. Er habe in zulässiger Weise im sachverständigen Ermessen die Anwendung dieses Verfahrens entschieden.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

I.

Der Senat entscheidet über die Berufung durch Beschluss nach § 130a Satz 1 VwGO, weil er einstimmig zu dem in der Beschlussformel niedergelegten Ergebnis gelangt und bei geklärtem Sachverhalt keine mündliche Verhandlung für erforderlich hält. Die Anhörungsrechte der Beteiligten (§§ 130a Satz 2, 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO) sind gewahrt.

II.

Die Berufung des Klägers ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.

1. Die Klage ist zulässig, insbesondere als Anfechtungsklage statthaft. Die angegriffene Veränderung im Liegenschaftskataster stellt einen Verwaltungsakt im Sinne des § 1 Abs. 1 VwVfG LSA i.V.m. § 35 Satz 1 VwVfG dar. Veränderungen in den Nachweisen des Liegenschaftskatasters, die den Verlauf der Flurstücksgrenzen betreffen, sind als feststellende Verwaltungsakte zu qualifizieren, weil damit der rechtserhebliche Zustand der Liegenschaften und ihrer Eigenschaften für die Betroffenen durch eine willentliche Übertragung bestimmter Daten in das Liegenschaftskataster verbindlich festgelegt und der bisherige (katasterrechtliche) Rechtsstatus für den Betroffenen geändert wird (vgl. VG Halle, Urt. v. 28.05.2010 – 3 A 4/10 –, juris, RdNr. 15, m.w.N.).

2. Die Klage ist auch begründet. Der angefochtene Bescheid über die Fortführung des Liegenschaftskatasters ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlagen für die Fortführung des Liegenschaftskatasters auf Grund einer Flurstücksneubildung sind die §§ 1 Abs. 1, 11 Abs. 1, 12 Abs. 1 und 2 des Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes des Landes Sachsen-Anhalt in der Fassung der Bekanntmachung vom 15.09.2004 (GVBl. S. 716) – VermGeoG LSA.

Nach § 1 Abs. 1 VermGeoG LSA obliegt den Vermessungs- und Katasterbehörden die Führung des Liegenschaftskatasters mit den dazu erforderlichen Vermessungen. Gemäß § 11 Abs. 1 VermGeoG LSA weist das Liegenschaftskataster für das Landesgebiet alle Liegenschaften darstellend in der Liegenschaftskarte und beschreibend im Liegenschaftsbuch nach. Liegenschaften im Sinne dieses Gesetzes sind Flurstücke und Gebäude. Das Flurstück ist ein begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Liegenschaftskataster beschrieben und unter einer besonderen Bezeichnung geführt wird. Gemäß § 12 Abs. 1 VermGeoG LSA werden Flurstücke auf Antrag oder von Amts wegen gebildet. Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 VermGeoG LSA sind die Liegenschaften unter Anschluss an das Amtliche Bezugssystem nach § 7 grundsätzlich amtlich zu vermessen (Liegenschaftsvermessungen). Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA müssen neue Flurstücke nicht vermessen werden, wenn die betroffenen Liegenschaften (1.) in der maßgebundenen Qualität der Liegenschaftszahlen zu bestimmen, (2.) an das Amtliche Bezugssystem nach § 7 anschließbar, (3.) in der maßstabsgebundenen Qualität der Liegenschaftskarte nachzuweisen und (4.) jederzeit in die Örtlichkeit übertragbar sind. Davon ist gemäß § 12 Abs. 2 Satz 3 VermGeoG LSA insbesondere dann auszugehen, wenn die betroffenen Liegenschaften nach dem 30.05.1992 vermessen wurden.

Die angegriffene Fortführung des Liegenschaftskatasters erweist sich als rechtswidrig, weil die ihr zugrunde liegende Flurstücksneubildung ohne Vermessung rechtswidrig ist.

Sowohl die Vermessung eines neu gebildeten Flurstücks nach § 12 Abs. 2 Satz 1 VermGeoG LSA als auch die Fortführung des Liegenschaftskatasters setzen gemäß § 12 Abs. 1 VermGeoG LSA einen entsprechenden Antrag oder einen Anlass für ein Tätigwerden der Behörde von Amts wegen voraus.

Im konkreten Fall erfolgte die Flurstücksneubildung auf Antrag. Umstände, die (auch) ein Tätigwerden des Beklagten von Amts wegen rechtfertigen könnten, liegen nicht vor. Flurstücke können ohne Antrag von Amts wegen zerlegt und verschmolzen werden, wenn es zur zweckmäßigen Führung des Liegenschaftskatasters erforderlich ist (z.B. Unterteilung langer Wege-, Graben- und Gewässerflurstücke oder von Flächen unterschiedlicher Nutzung) (vgl. Kummer/Möllering, Vermessungs- und Geoinformationsrecht Sachsen-Anhalt, 3. Aufl. 2005, § 12 Anm. 2.3.2). Eine solche Fallkonstellation ist hier nicht gegeben. Anlass war vielmehr der zwischen dem Kläger und der Beigeladenen geschlossene Kaufvertrag vom 06.04.2011 über eine noch zu vermessende Teilfläche eines im Eigentum des Klägers stehenden Grundstücks.

Fehlt es aber an einem Anlass der Behörde, ein Flurstück von Amts wegen (neu) zu bilden, kann eine Flurstücksneubildung fehlerfrei nur erfolgen, wenn ein darauf gerichteter Antrag vorliegt. Da § 12 Abs. 2 VermGeoG LSA mit der Liegenschaftsvermessung nach Satz 1 einerseits und der Flurstücksbestimmung ohne Vermessung nach Satz 2 andererseits zwei grundlegend unterschiedliche Methoden der Flurstücksbestimmung mit rechtlich und tatsächlich abweichenden Folgen insbesondere auch für den Grundstückseigentümer zulässt, muss der aus Anlass der Zerlegung eines Flurstücks gestellte Antrag, um hinreichend bestimmt zu sein, erkennen lassen, nach welcher Methode die Flurstücksbildung erfolgen soll. Für die Liegenschaftsvermessung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 VermGeoG LSA ist wesenstypisch, dass die Vermessung direkt am Objekt, d. h. „vor Ort“ erfolgt und bei Zerlegungsvermessungen die Kennzeichnung von Flurstücksgrenzen (Abmarkung) einschließt (vgl. Kummer/Möllering, a.a.O., § 12 Anm. 3.2.2, 3.2.3). Bei der Flurstücksbestimmung ohne Vermessung nach § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA hingegen werden die neuen Flurstücksgrenzen – ohne vorherige Liegenschaftsvermessung – „im Register“ festgelegt und erfasst, ohne dass eine Verpflichtung zur nachträglichen Liegenschaftsvermessung besteht; es besteht lediglich die Option der Übertragung der neu gebildeten Grenzen in die Örtlichkeit als Recht des Eigentümers, jederzeit auf seinen Antrag hin eine Liegenschaftsvermessung durchführen zu lassen. Damit ersetzt ein Leistungsangebot mit selbst wählbaren Stufen die bisherige Vermessungsreglementierung (Kummer/Möllering, a.a.O., § 12 RdNr. 4.1.1).

Einen Antrag auf Flurstücksbestimmung ohne Liegenschaftsvermessung hat die Beigeladene zwar am 16.02.2012 beim Beklagten gestellt. Auf diesen Antrag durfte der Beklagte jedoch keine Flurstücksneubildung durchführen, weil die Beigeladene nicht befugt war, einen solchen Antrag zu stellen.

Dabei ist zunächst davon auszugehen, dass die Beigeladene den Antrag auf Flurstücksbildung ohne Vermessung nicht im Namen des Klägers, sondern im eigenen Namen stellte. Im Antragsformular ist als Antragsteller/in nicht der Kläger, sondern die Beigeladene bezeichnet. Auch ihre Unterschrift auf dem Formular enthält keinen Hinweis auf eine Vertretung des Klägers. Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB macht es zwar für die Wirksamkeit einer Erklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll. Dem entsprechend kann sich, auch wenn ein Antragsformular keinen ausdrücklichen Hinweis darauf enthält, dass der gegenüber der Behörde Auftretende als Vertreter handeln will, aus anderen Umständen, insbesondere aus einer dem Antrag beigefügten Vollmacht ergeben, dass ein Vertretungsverhältnis vorliegt (vgl. Beschl. d. Senats v. 04.06.2013 – 2 L 62/12 –, juris, RdNr. 12). Solche Umstände liegen hier aber nicht vor. Insbesondere enthält der dem Beklagten offenbar aus Anlass der Antragstellung vorgelegte notarielle Kaufvertrag vom 06.04.2011 keine der Beigeladenen erteilte Vollmacht, im Namen des Klägers (Verkäufers) einen Vermessungsantrag zu stellen. Eine Bevollmächtigung dieses Inhalts lässt sich insbesondere nicht

§ 7 Nr. 3 Satz 2 des Vertrages entnehmen, in welchem sich der Käufer (die Beigeladene) verpflichtete, den „Auftrag zur Vermessung“ umgehend nach Fertigstellung der Lagerhalle, spätestens jedoch zum 31.12.2011 zu erteilen. Aus dem Wortlaut der Regelung ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Beigeladene den Vermessungsauftrag im eigenen Namen stellen sollte. Hätten die Vertragsparteien ein Handeln der Käuferin im Namen des Verkäufers gewollt, hätte es nahe gelegen, dies in einer von einer Notarin erstellten Urkunde auch entsprechend zu formulieren, wie dies etwa in § 8 Nr. 1 des Vertrages bezüglich der Auflassungserklärung erfolgte. Schließlich spricht für diese Auslegung auch der Umstand, dass die Beigeladene als Käuferin nach § 11 Abs. 2 des Kaufvertrages die Kosten der Vermessung tragen sollte. Derjenige, der den Vermessungsantrag stellt, trifft im Verhältnis zur Behörde auch die Kostentragungspflicht.

Die Beigeladene war indessen nicht befugt, im eigenen Namen einen Antrag auf Fortführung des Liegenschaftskatasters ohne Vermessung zu stellen.

Die Regelungen im VermGeoG LSA treffen keine Aussage darüber, wer ein Recht zur Stellung eines Antrags nach § 12 Abs. 1 und 2 VermGeoG LSA hat. Allgemein setzt in einem Verwaltungsverfahren ein wirksamer Antrag eine Antragsbefugnis oder -berechtigung voraus; der Antragsteller muss einen Sachverhalt vortragen, aus dem sich ergibt, dass ihm ein Recht auf den beantragten Verwaltungsakt zusteht; dabei ist das materielle Recht maßgeblich (vgl. Schmitz, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl., § 22 RdNr. 63 f., m.w.N.). Bei Liegenschaftsvermessungen, insbesondere auch Teilungsvermessungen, sind in der Regel die Eigentümer der Grundstücke und Gebäude oder die von ihnen bevollmächtigten Personen antragsberechtigt (Kummer/Frankenberger, [Hrsg.], Das deutsche Vermessungs- und Geoinformationswesen, S. 346). Hingegen ist der Erwerber der neu zu bestimmenden Teilfläche eines zu zerlegenden Flurstücks nicht ohne weiteres antragberechtigt, weil ihm die Verfügungsbefugnis über das zu zerlegende Grundstück fehlt. Dies gilt auch dann, wenn – wie hier – für den Erwerber bereits eine Auflassungsvormerkung über die von ihm erworbene Teilfläche im Grundbuch eingetragen ist. Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich lediglich um ein Sicherungsmittel eigener Art für seinen gegen den derzeitigen Grundstückseigentümer gerichteten schuldrechtlichen Anspruch auf dingliche Rechtsänderung (vgl. Bassenge, in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 883 RdNr. 2; Lorenz, in: Erman, BGB, 10. Aufl. 2011, § 883 RdNr. 2, jew. m.w.N.). Vor Durchführung der nach dem Kaufvertrag noch durchzuführenden „Vermessung“ ist hier aber noch nicht hinreichend bestimmt, welche Teilfläche des zu zerlegenden Flurstücks, die im Kaufvertrag nach Lage und Geometrie nur ungefähr beschrieben ist, genau Gegenstand dieses Anspruchs ist.

Die Befugnis, einen Antrag nach § 12 Abs. 1 und 2 VermGeoG LSA zu stellen, mag der Erwerber einer Teilfläche eines Grundstücks neben dem Grundstückseigentümer zwar dann haben, wenn er dazu im Grundstückskaufvertrag ausdrücklich ermächtigt ist. Eine solche ausdrückliche Ermächtigung zur streitigen Flurstücksbildung ohne Vermessung nach § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA enthält der Kaufvertrag vom 06.04.2001 aber gerade nicht. Denn darin verpflichtete sich die Beigeladene vielmehr, einen Auftrag zur „Vermessung“ zu erteilen. Entgegen der Auffassung des Beklagten umfasst der im Kaufvertrag verwendete Begriff „Vermessung“ nicht die Flurstücksbildung ohne Vermessung, auch wenn sie als Vermessungsersatzmaßnahme bzw. Quasi-Vermessung zu bezeichnen und der Bestimmtheitsgrundsatz auch im Falle der Durchführung einer Flurstücksbildung ohne Vermessung gewahrt sein mag. Entscheidend ist, wie der im Kaufvertrag von den Vertragsparteien verwendete Begriff der „Vermessung“ nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) zu verstehen ist. Aus den oben bereits dargestellten grundlegenden Unterschieden zwischen einer Liegenschaftsvermessung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 VermGeoG LSA einerseits und einer Flurstücksbildung ohne Vermessung nach § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA andererseits sowie den sich daraus ergebenden unterschiedlichen Folgen kann nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht angenommen werden, dass mit dem insoweit eindeutigen Begriff „Vermessung“ – alternativ bzw. wahlweise – eine Liegenschaftsvermessung oder eine Flurstücksbildung ohne Vermessung gemeint war. Dafür hätte es besonderer Anhaltspunkte bedurft, die hier nicht vorliegen. Vielmehr darf im konkreten Fall nicht außer Acht gelassen werden, dass der Kläger und die Beigeladene im Kaufvertrag i.V.m. dem beigefügten Lageplan die zu veräußernde Teilfläche nach ihrer Größe und Lage nur ungefähr bestimmt haben. Bei einer Liegenschaftsvermessung und dem dabei durchzuführenden Grenztermin können die Beteiligten die genaue Lage der neuen Flurstücksgrenzen einvernehmlich und mit ausreichender Bestimmtheit vor Ort festlegen. Dies ist bei einer Flurstücksbildung ohne Vermessung aber nicht möglich. Dafür, dass nach dem Kaufvertrag eine Grenzfestlegung vor Ort und nicht „am grünen Tisch“ erfolgen sollte, spricht auch die Formulierung in § 2 des Kaufvertrages, dass sich die Parteien über die Lage der Teilfläche „in der Örtlichkeit“ einig seien und die Teilfläche sich direkt an der angrenzenden Bitumenfläche befinde.

Schließlich streitet für eine eng am Wortlaut orientierte Auslegung des Begriffs „Vermessung“ in einem notariellen Kaufvertrag auch der Umstand, dass den beurkundenden Notaren die Begriffe Vermessung und Flurstücksneubildung ohne Vermessung geläufig sind. Aus dem vom Kläger vorgelegten Rundschreiben der Notarkammer Sachsen-Anhalt vom 14.12.2007 (Bl. 34 f. der Gerichtsakte) ergibt sich, dass die Notarkammer empfiehlt, den Beteiligten von einer Flurstücksbildung ohne Vermessung jedenfalls in bebauten Gebieten abzuraten, und dass die Beteiligten, wenn sie dennoch keine Vermessung wünschen, über die damit einhergehenden Risiken zu belehren seien. Vor diesem Hintergrund kann nicht angenommen werden, dass die Verwendung des Begriffs „Vermessung“ in einem notariellen Kaufvertrag auch die Flurstücksbildung ohne Vermessung einschließt.

Ein anderes Ergebnis würde sich auch dann nicht ergeben, wenn der Regelung in § 7 Nr. 3 des Kaufvertrages eine Bevollmächtigung der Beigeladenen zu entnehmen sein sollte mit der Folge, dass die Beigeladene den Antrag vom 16.02.2012 nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Klägers gestellt hätte. In diesem Fall hätte die Bevollmächtigung nur eine Vermessung im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 VermGeoG LSA, nicht aber eine Flurstücksbildung ohne Vermessung nach § 12 Abs. 2 Satz 2 VermGeoG LSA umfasst.

Gemäß § 1 Abs. 1 VwVfG LSA i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 2 VwVfG ermächtigt die Vollmacht zu allen das Verwaltungsverfahren betreffenden Verfahrenshandlungen, sofern sich aus ihrem Inhalt nicht etwas anderes ergibt. Aus der Regelung in § 7 Nr. 3 des Kaufvertrages ergab sich aber eine inhaltliche Beschränkung dahingehend, dass die Beigeladene einen „Auftrag zur Vermessung“ erteilen sollte. Dies umfasst aber gerade nicht die Flurstücksbildung ohne Vermessung. Diesbezüglich kann auf die bereits oben gemachten Ausführungen verwiesen werden. Entgegen der Annahme des Beklagten war diese inhaltliche Einschränkung aufgrund des eindeutigen Wortlauts der vertraglichen Regelung und der Verwendung des Begriffs „Vermessung“ im VermGeoG LSA für ihn auch ohne weiteres erkennbar.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 3 VwGO, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht für erstattungsfähig zu erklären, da sie keinen (erfolgreichen) Sachantrag gestellt hat.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

VI.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG. Der Senat schließt sich insoweit den Ausführungen der Vorinstanz an.