Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 03. Juni 2014 - 102 U 2/13

03.06.2014

Tenor

1. Auf die Berufung der Beteiligten zu 1-4 wird das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 19. Juli 2013, Az. 50 O 10/12 Baul., abgeändert und der Umlegungsbeschluss der Beteiligten 5 vom 30.04.2012 „Ma. “ aufgehoben.

2. Die Beteiligten zu 5 und 6 tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten zu 5 und 6 können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beteiligten zu 1 bis 4 vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.

4. Die Revision wird zugelassen.

Berufungsstreitwert: 140.116,-- EUR

Gründe

 
I.
Die Beteiligten zu 1 bis 4 wenden sich als Antragsteller gegen den Umlegungsbeschluss vom 30.4.2012 im Rahmen der Umlegung „Ma. “ und begehren hilfsweise die Aufhebung des Umlegungsbeschlusses bezüglich ihrer Grundstücke. Die als Antragsgegnerin bezeichnete Beteiligte zu 5 ist die Gemeinde, auf deren Gebiet die Umlegung erfolgen soll, und die Beteiligte zu 6 die Umlegungsstelle.
Bezüglich des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 19.07.2013, AZ. 50 O 10/12 Baul. verwiesen.
Mit diesem Urteil hat das Landgericht die Anträge zurückgewiesen. Die Anträge seien zulässig. Ein eventueller Einwendungsverzicht des Rechtsvorgängers des Antragstellers 4 betreffe nicht die Zulässigkeit des Antrags, sondern nur dessen Begründetheit. Der Umlegungsbeschluss sei rechtmäßig. Formelle Mängel seien nicht ersichtlich. Die Umlegung sei gemäß § 46 Abs. 1 BauGB erforderlich. Ziel der Umlegung sei die Herstellung der erschließungs- und grundstücksmäßigen Bebaubarkeit der Grundstücke des Umlegungsgebietes. Die Gemeinde habe im Rahmen der Anordnung der Umlegung einen erheblichen Beurteilungsspielraum. Alle Flurstücke der Antragsteller lägen im Bereich eines gültigen Bebauungsplans aus dem Jahr 1983. Das Änderungsverfahren im beschleunigten Verfahren des § 13a BauGB tangiere den anzupassenden Bebauungsplan 1983 nicht. Das beschleunigte Verfahren sei zulässig. In diesem sei eine neue Umweltprüfung nicht erforderlich. Die freiwillige Bodenumlegung in den 1960er Jahren habe den späteren Bebauungsplan 1983 zumindest nicht vollständig umgesetzt. Daher stehe fest, dass die im Bebauungsplan 1983 vorgesehene Erschließung dieses Gebiets nicht vollständig realisiert worden sei. Mit der im Umlegungsverfahren zu erfolgenden Änderung der Grundstückszuschnitte habe die Gemeinde bei der Einbeziehung dieser Flurstücke/Grundstücke der Antragsteller den Zweck und den Anwendungsbereich der Umlegung im Sinn des § 45 BauGB erfüllt. Die Anpassung des Bebauungsplans 1983 durch das Änderungsverfahren gemäß § 13a BauGB und der Umlegungsbeschluss selbst zeigten ausreichend verlässlich festgelegte planerische Vorstellungen der Gemeinde. Die Antragsgegnerin habe in das Umlegungsgebiet alle Grundstücke der Antragsteller zu Recht einbezogen, weil die Grundstücke von der D. Straße als auch von der Da.-Straße und der B-Straße umgrenzt seien und somit die Insel-Lage des Gebietes bildeten. Die Grundstücke Flurstücke Nr. 2525 bis 2444/1 seien zu Recht aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen worden, weil dieser Bereich der Insel-Lage des Gebiets nicht nur entsprechend dem Bebauungsplan bebaut, sondern durch die B-Straße in vollem Umfang (beidseits) erschlossen sei. Dies gelte für die Grundstücke der Antragsteller entlang der D. Straße und der Da.-Straße nicht. Die Grundstücke könnten nicht gemäß § 52 Abs. 2 BauGB aus dem Umlegungsgebiet herausgenommen werden, weil die Grundstücke in der Umlegung eine erstmalige bebauungsplanmäßige Erschließung erhalten würden.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Nach Einwendungen der Antragsteller sind vom Änderungsbebauungsplangebiet sämtliche Grundstücke der Antragsteller mit Ausnahme des Grundstücks Flurstück Nr. 2491 ausgenommen worden. Der Änderungsbebauungsplan „Ma. - 3. Änderung“ ist am 26.07.2013 im Mitteilungsblatt der Gemeinde G. bekannt gemacht worden und in Kraft getreten. Gegen diesen Änderungsbebauungsplan ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg ein Normenkontrollverfahren der Antragsteller anhängig (AZ: 8 S 1597/13).
Die Antragsgegnerin hat in der Berufungsinstanz auszugsweise das Protokoll der Sitzung des Gemeinderats vom 13.03.2012 vorgelegt, laut dem für einen Zeitraum von 5 Minuten die Nichtöffentlichkeit hergestellt worden ist. Zu den Einzelheiten des Sitzungsprotokolls wird auf Bl. 279 d.A. verwiesen.
Gegen das Urteil des Landgerichts wenden sich die Antragsteller mit ihrer Berufung. Das Landgericht habe verkannt, dass der Bebauungsplan aus dem Jahr 1983 keine Erforderlichkeit im Sinn von § 46 Abs. 1 BauGB begründen könne. Die Antragsgegnerin habe das Bebauungsplanänderungsverfahren eingeleitet, weil der Bebauungsplan aus dem Jahr 1983 nicht mehr den heutigen Anforderungen entspreche und aus heutiger Sicht andere Grundstückszuschnitte erforderlich seien. Die Antragsgegnerin wolle daher an den städtebaulichen Festsetzungen und Zielsetzungen des Bebauungsplans 1983 nicht mehr festhalten. Bezüglich der Grundstücke der Antragsteller strebe die Gemeinde keine Bebauungsplanänderung mehr an, was durch die Reduzierung des Änderungsbebauungsplangebiets dokumentiert sei.
Die Auffassung des Landgerichts, das Verfahren nach § 13a BauGB sei zulässig, sei unzutreffend. Eine Maßnahme der Innenentwicklung sei nicht bereits deshalb gegeben, weil ein Bebauungsplan aus dem Jahr 1983 existiere. Der Bebauungsplan aus dem Jahr 1983 sei nicht vollzogen worden. Maßgeblich sei allein die tatsächliche Bebauungssituation. Mit Ausnahme einer Bebauung entlang der B-Straße, der D. Straße und einer denkmalgeschützten Bebauung an der Da.-Straße sei der vollständige übrige Bereich durch Streuobstwiesen bestandgeprägt. Damit fehlten die Voraussetzungen nach § 13a BauGB.
Im Rahmen einer freiwilligen Bodenordnung in den 1960er Jahren seien die Grundstücke Flurstück Nr. 2481/1, 2481/2, 2481/3 und 2481 gebildet worden. Die Grundstücke seien teilweise bebaut und das damals gebildete Grundstück Flurstück Nr. 2481 an die Gemeinde übertragen worden. Der Bebauungsplan 1983 habe diese Grundstückszuschnitte berücksichtigt und übernommen. Das Landgericht gehe daher rechtsirrig davon aus, dass die freiwillige Bodenumlegung den späteren Bebauungsplan 1983 zumindest nicht vollständig umgesetzt habe. Für die bebauungsplangemäße Herstellung der D. Straße entlang der genannten Grundstücke bedürfe es keiner Inanspruchnahme der Grundstücke der Antragsteller. Davon gehe offenbar auch das Landgericht aus. Es vertrete aber die Auffassung, dass der Bebauungsplan aus dem Jahr 1983 in den Einmündungsbereichen noch nicht vollständig umgesetzt sei. Dies sei unzutreffend. Von dem angesprochenen Einmündungsbereich D. Straße / Da.-Straße sei allenfalls das im Eigentum der Gemeinde stehende Grundstück Flurstück Nr. 2481 betroffen. Tatsächlich liege der Einmündungsbereich bereits ausschließlich auf öffentlicher Fläche. Im Bereich des Grundstücks Flurstück Nr. 2481/1 verbleibe ein schmaler Grundstücksstreifen von wenigen Quadratmetern im Eigentum der Gemeinde. Dies rechtfertige keine Einbeziehung des Grundstücks Flurstück Nr. 2481/1. Der dortige Eigentümer wäre auch bereit, diesen Grundstücksstreifen für sein Grundstück hinzuzuerwerben. Ein Verzicht der Gemeinde auf die bebauungsplanmäßige Realisierung des Gehwegs auf der D. Straße auf der Seite der Flurstücke der Antragsteller sei zu keinem Zeitpunkt erklärt worden und begründe im Übrigen eine Erforderlichkeit einer Umlegung in diesem Bereich nicht.
10 
Im Rahmen des Umlegungsverfahrens entstünden bezüglich der Grundstücke der Antragsteller nicht zweckmäßig gestaltete Grundstücke im Sinn von § 45 BauGB, weil die Gemeinde den Bebauungsplan aus dem Jahr 1983 für nicht mehr zeitgemäß und überholt erachte. Das Änderungsbebauungsplanverfahren nach § 13a BauGB erfasse die Grundstücke der Antragsteller mit Ausnahme eines Grundstücks gerade nicht. Eine Aufsiedlung und Bebauung des gesamten Gebiets sei kaum zu erwarten, allenfalls in den nächsten 15 bis 20 Jahren. Die Antragsgegnerin habe nicht dargelegt, von welchem Zeithorizont sie in diesem Zusammenhang ausgehe. Für eine Bebauung, die in zeitlicher Hinsicht nicht absehbar sei, fehle die Erforderlichkeit für eine Umlegung. Die Antragsgegnerin strebe eine abschnittsweise Erschließung ohne zeitliche Vorstellungen oder plausible Vorgaben an.
11 
Die Abgrenzung des Umlegungsgebiets sei in nicht sachgerechter, sondern willkürlicher Weise erfolgt.
12 
Nach Auffassung des Landgerichts sei es gerechtfertigt, die Grundstücke entlang der Bahnhofsstraße nicht in das Umlegungsverfahren einzubeziehen. Warum bezüglich der Grundstücke der Antragsteller entlang der D. Straße und der Da.-Straße etwas anderes gelten solle, habe das Landgericht nicht begründet. Vielmehr gelte für diese Grundstücke entsprechendes wie für die Grundstücke entlang der B-Straße. Obwohl das Grundstück im Bereich B-Straße / D. Straße mit einer geringfügigen Fläche zur Herstellung der öffentlichen Wegeflächen entsprechend dem jetzigen Änderungsbebauungsplan benötigt werde, sei es nicht in die Umlegung einbezogen worden.
13 
Die Grundstücke entlang der D. Straße würden im Rahmen der jetzigen Umlegung eine erstmalige bauplanungsmäßige Erschließung erhalten unabhängig von der Frage, ob und welche Flächen hierfür von den betroffenen Grundstücken beansprucht werden. Für einen bebauungsplangemäßen Ausbau der D. Straße ab dem Gebäude Nr. 25 entsprechend dem Bebauungsplan 1983 würden in jedem Fall - anders als bei den Grundstücken der Antragsteller 1 und 2 - Grundstücksflächen zur Herstellung der D. Straße benötigt werden. Diese Grundstücke entlang der D. Straße seien sach- und gleichheitswidrig nicht in die Umlegung mit einbezogen worden. Damit habe sich das Landgericht überhaupt nicht auseinandergesetzt, obwohl diese Thematik intensiv unter Hinzuziehung von vorgelegten Plänen und Karten in der mündlichen Verhandlung erörtert worden sei. Das Flurstück Nr. 2447/1 sei im Bebauungsplan 1983 als öffentliche Grünanlage ausgewiesen, aber nicht in das Umlegungsgebiet einbezogen worden.
14 
Der Umlegungsbeschluss sei rechtswidrig, weil die Umlegungsanordnung vom Gemeinderat nach einer teilweise nichtöffentlichen Beratung beschlossen worden sei, wobei die Nichtöffentlichkeit entgegen dem Sitzungsprotokoll nicht nur 5 Minuten, sondern ca. 30 Minuten gedauert habe. Es habe kein ausreichender Grund vorgelegen, die Nichtöffentlichkeit herzustellen.
15 
Die Antragsteller beantragen:
16 
Das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 50. Kammer für Baulandsachen - vom 19.07.2013 - 50 O 10/12 Baul. - wird geändert, und:
17 
1. Der Umlegungsbeschluss vom 30.04.2012 bezüglich der Umlegung „Ma. “ wird aufgehoben.
18 
2. Hilfsweise: Der Umlegungsbeschluss vom 30.04.2012 bezüglich der Umlegung „Ma. “ wird insoweit aufgehoben, als die Grundstücke Flurstück Nr. 2481/1, Flurstück Nr. 2481/2, Flurstück Nr. 2481/3, Flurstück Nr. 2487, Flurstück Nr. 2490 und Flurstück Nr. 2491 in den Umlegungsbeschluss bzw. das Umlegungsgebiet mit einbezogen sind.
19 
Die Antragsgegnerin und der Umlegungsausschluss beantragen:
20 
Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 50 O 10/12 Baul. vom 19.07.2013 - zurückzuweisen.
21 
Der Rechtsvorgänger des Beteiligten 4 habe sich rechtsverbindlich auch für seine Rechtsnachfolger verpflichtet, gegen ein späteres Bebauungsplan- und Umlegungsverfahren keine Einwendungen zu erheben, weshalb eine Eintragung im Baulastenverzeichnis erfolgt sei.
22 
Der VGH Baden-Württemberg habe auf einen Antrag nach § 47 Abs. 6 VwGO mit Beschluss vom 15.11.2013 entschieden, dass die Anträge abgelehnt würden und festgestellt, dass eine Betroffenheit der dortigen Antragsteller nicht vorliege.
23 
Das Umlegungsgebiet müsse zweckmäßig gestaltet sein; dabei bestehe ein weiter Beurteilungsspielraum. Die Umlegung werde im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1983 in der Änderungsfassung gemäß Satzungsbeschluss vom 23.07.2013 durchgeführt. Eine Aussetzung des Verfahrens gemäß § 148 ZPO dürfe nicht erfolgen. Ein Umlegungsbeschluss könne selbst dann erfolgen, wenn kein rechtswirksamer Bebauungsplan vorliege. Es liege ein Umlegungsbeschluss nach § 47 Abs. 2 BauGB vor, der nicht von einem wirksamen Bebauungsplan abhänge. Vorliegend bestehe aber ein in Kraft getretener und wirksamer Bebauungsplan in der Änderungsfassung vom 23.07.2013. Der angefochtene Umlegungsbeschluss betreffe allein die Einbeziehung der Grundstücke in das Umlegungsgebiet, weshalb das Normenkontrollverfahren für das vorliegende Verfahren keine Rolle spiele.
24 
Der Bebauungsplan 1983 entspreche in dem heute noch unbebauten Bereich städtebaulich nicht mehr den heutigen Anforderungen. Um dem bisherigen Zustand des rechtskräftigen Bebauungsplans durch eine organischere Art der Bebauung abzuhelfen, sei es städtebaulich sinnvoll, den Bebauungsplan 1983 in seinem unbebauten Bereich zu ändern. Die Bebauungsplanung werde durch die Änderung an die gegebenen städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde und dem Bedarf an Bauplätzen angepasst. Das vorliegende Baugebiet sei das letzte mögliche und mit größeren Flächen zusammenhängende Baugebiet, welches nunmehr umgesetzt werden solle. Es habe eine rege Nachfrage nach Bauplätzen eingesetzt. Vier Bauplätze seien bereits vergeben und weitere Interessenten hätten sich bei der Gemeinde gemeldet.
25 
Das Umlegungsgebiet sei ermessensfehlerfrei abgegrenzt worden, um eine zweckmäßige Umlegung durchzuführen. Die Frage der Wirksamkeit des Bebauungsplanes stelle sich hier gerade nicht. Im Rahmen des Umlegungsbeschlusses nach § 47 Abs. 2 BauGB gehe es allein um die Einbeziehung derjenigen Grundstücke, die einer Erneuerung zugeführt und/oder erstmals endgültig erschlossen würden. Nur gravierende Ermessensfehler oder die Undurchführbarkeit des Planungskonzepts könnten zur Aufhebung eines Umlegungsbeschlusses führen. Auch der VGH habe in dem Eilverfahren nach § 47 Abs. 6 VwGO mit Beschluss vom 15.11.2013 (8 S 2368/13) bestätigt, dass weder eine Betroffenheit der beteiligten Antragsteller festzustellen noch der Bebauungsplan als nicht durchsetzbar anzusehen sei.
26 
Verfahrensmängel des geänderten Bebauungsplans seien im vorliegenden Verfahren unbehelflich.
27 
Das seit mehreren Jahrzehnten feststehende Planungskonzept solle nunmehr in die Tat umgesetzt werden unter Berücksichtigung der neuen städtebaulichen Erkenntnisse und im Zusammenhang mit einer abschnittsweisen Erschließung. Qualitativ und an der Art der baulichen Nutzung habe sich damit nichts geändert.
28 
Zutreffend habe das Landgericht gebilligt, dass im Bereich der B-Straße bestimmte Grundstücke aus dem Umlegungsgebiet ausgenommen worden seien, weil diese nicht nur entsprechend dem Bebauungsplan bebaut, sondern durch die B-Straße in vollem Umfang beidseits erschlossen seien. Dies gelte hinsichtlich der Grundstücke der Antragsteller entlang der D. Straße und der Da.-Straße gerade nicht. Vom vermessungstechnischen Sachverständigen sei für das Umlegungsverfahren bestätigt worden, dass von den Grundstücken Flurstück Nr. 2490 und 2487 nach den Festsetzungen des Bebauungsplans 1983 Flächen für öffentliche Zwecke sowohl im westlichen als auch im östlichen Bereich in Anspruch genommen würden. Beim Flurstück Nr. 2481/1 würde sich die Fläche vergrößern und bei den Flurstücken Nr. 2481/2 und 2481/3 erfolge eine Neuordnung der Grundstücke.
29 
Beim Flurstück Nr. 2447/1 sei keine Neuordnung erforderlich, weshalb es nicht in die Umlegung mit einbezogen worden sei. Es sei nicht nachvollziehbar, warum gerade dieses Grundstück, welches einer Bebauung entzogen und keiner Neuordnung zugänglich sei, mit einbezogen werden solle. In den mündlichen Verhandlungen vor der Baulandkammer sei ausführlichst klar gestellt und verdeutlicht worden, dass im gesamten Bereich des Umlegungsgebietes die Grundstücke neu zu ordnen seien, um die bebauungsplanmäßigen Erschließungen und Anordnungen der Baufenster sinnvoll umsetzen zu können. Es sei städtebaulich sinnvoll gewesen, den Abschnitt, den die Antragsteller teilweise bebaut haben und der durch eine flächenschonende Erschließungsanlage, nämlich der „Planstraße E“ auch im Inneren erschlossen werden könne, nicht in den Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplans mit einzubeziehen. Die Umlegung selbst sei im Detail dem Umlegungsplan vorbehalten und könne im Umlegungsbeschluss noch nicht festgelegt werden. Der Vortrag des Antragstellervertreters zur Aufsiedlung und Bebauung allenfalls in den nächsten 15 bis 20 Jahren sei durch den Beginn der Erschließungsmaßnahmen im mittleren Bereich des Änderungsbebauungsplans überholt. Eine Bebauung sei sehr wohl absehbar.
30 
Bei der Beratung des Gemeinderats über die Anordnung der Umlegung habe die Öffentlichkeit zeitweise ausgeschlossen werden dürfen, weil zwei Gemeinderäte Fragen zu den wirtschaftlichen Auswirkungen der Einbeziehung der Bestandsgrundstücke in die Umlegung auf deren Eigentümer gehabt hätten. Dazu hätten die Namen der Eigentümer und deren wirtschaftlichen Verhältnisse genannt werden müssen.
II.
31 
Die Berufung der Antragsteller ist zulässig und begründet. Weil der Anordnungsbeschluss vom 13.03.2012 nach einer Beratung, bei der zeitweise ohne ausreichenden Grund die Öffentlichkeit ausgeschlossen war, gefasst wurde, war die Umlegungsanordnung rechtswidrig und damit auch der daraufhin ergangene Umlegungsbeschluss.
1.
32 
Der angegriffene Umlegungsbeschluss ist nur dann rechtmäßig, wenn die Voraussetzungen des § 46 BauGB für eine Umlegung vorliegen, denn er ist der erste Akt der Durchführung des Umlegungsverfahrens. Nach § 46 Abs. 1 BauGB hat die Gemeinde die Umlegung vor deren Durchführung anzuordnen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans erforderlich ist. Die vom Gemeinderat zu treffende Anordnung ist kein Verwaltungsakt, da sie keine Regelung von Einzelfällen enthält, sondern diese nur vorbereitet. Die Entscheidungen über die Zulässigkeit der Umlegung, die in der Anordnung der Sache nach getroffen werden, können von den Beteiligten nur (zusammen) mit dem Rechtsbehelf gegen den Umlegungsbeschluss, der das Verfahren einleitet, zur Nachprüfung gestellt werden (BGHZ 100,148 juris RN 9; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr BauGB 12. Aufl. § 46 RN 11; Dieterich, Baulandumlegung 5. Aufl. RN 429). Im Rahmen der Überprüfung des Umlegungsbeschlusses ist inzident deshalb jedenfalls zu überprüfen, ob der Anordnungsbeschluss die wesentlichen förmlichen Voraussetzungen erfüllt. Nur ein unter Beachtung der wesentlichen Förmlichkeiten ergangener Anordnungsbeschluss kann eine tragfähige Grundlage für eine Umlegung nach den §§ 46 ff. BauGB sein.
2.
33 
Die Umlegungsanordnung wird vom Gemeinderat beschlossen.
34 
Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (Senat, Urteil vom 11.11.2013, Az. 102 U 1/13, juris RN 28; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980, II 503/79, zitiert nach juris Rn. 21 = Die Justiz 1981, 233). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Anordnung einer Umlegung gemäß § 46 BauGB zu verhandeln und zu beschließen ist und in denen u.a. auch die Frage zu prüfen ist, ob die Umlegung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.
35 
Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO). Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (Senat aaO juris RN 30; VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284). Da eine generelle Regelung für den Ausschluss der Öffentlichkeit bei der Verhandlung und Beschlussfassung über eine Umlegungsanordnung in Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung teilweise in nichtöffentlicher Sitzung gerechtfertigt war (Senat aaO juris RN 31).
a)
36 
Nach § 38 GemO ist über den wesentlichen Inhalt der Verhandlungen des Gemeinderats eine Niederschrift zu fertigen. Aus der Niederschrift der Verhandlung des Gemeinderats über die Anordnung der Umlegung „Ma. “ ist zu entnehmen, dass der Bürgermeister die Nichtöffentlichkeit der Verhandlung des Gemeinderats von 20.45 Uhr bis 20.50 Uhr hergestellt hat, danach in öffentlicher Sitzung noch Stellungnahmen des Gemeinderats S. und des Bürgermeisters H. erfolgt sind und anschließend in öffentlicher Sitzung der Anordnungsbeschluss gefasst wurde. Der Anlass für das Herstellen der Nichtöffentlichkeit ist in der Niederschrift nicht festgehalten, obwohl dies angesichts des § 35 Abs. 1 GemO zumindest angezeigt gewesen wäre.
b)
37 
Die Antragsgegnerin hat den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung damit begründet, dass die Namen der einzelnen Eigentümer der Bestandsgrundstücke im geplanten Umlegungsgebiet genannt werden sollten. Die Nennung der Namen der Eigentümer von Grundstücken innerhalb eines beabsichtigten Umlegungsgebiets verletzt jedoch noch keine rechtlich geschützten oder sonstigen schutzwürdigen Interessen dieser einzelnen Eigentümer. Es ist auch nicht ersichtlich, inwieweit die Bekanntgabe dieser Namen dem Einzelnen nachteilig sein könnte.
38 
Gleiches gilt, wenn über die Folgen der Umlegung für die einzelnen Bestandsgebäude bzw. -grundstücke diskutiert werden sollte. Dabei kommen noch keine persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse zur Sprache, an deren Kenntnisnahme kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann. Die Auswirkungen einer Umlegung sind grundstücksbezogen und nicht personenbezogen.
c)
39 
Zuletzt hat der Bürgermeister der Antragsgegnerin erklärt, Anlass für das Herstellen der Nichtöffentlichkeit seien die Fragen zweier Gemeinderatsmitglieder gewesen, ob die Umlegung den einen oder anderen Eigentümer von Bestandsgrundstücken „kaputt mache“. Wenn über die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse einzelner Personen gesprochen werden soll, rechtfertigt dies die Nichtöffentlichkeit der Verhandlung nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO, weil an den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen einzelner Eigentümer kein berechtigtes Informationsinteresse der Allgemeinheit besteht.
40 
Auf das substantiierte Bestreiten eines solchen Anlasses für das Herstellen der Nichtöffentlichkeit kann jedoch nicht mit einer hinreichenden Sicherheit (§ 286 ZPO) festgestellt werden, dass der Gemeinderat über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse einzelner Eigentümer des künftigen Umlegungsgebietes sprechen wollte. Der Sitzungsniederschrift ist lediglich eine Diskussion des Gemeinderats über die Folgen der Umlegung für die Bestandsgebäude bzw. Bestandsgrundstücke zu entnehmen. Der Wunsch des Gemeinderats oder einzelner Gemeinderäte, über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse einzelner Eigentümer zu debattieren, ist aus der Sitzungsniederschrift nicht ersichtlich.
41 
Angesichts des beschränkten inhaltlichen Umfangs, den eine Sitzungsniederschrift nach § 38 Abs. 1 GemO haben kann, kommt dieser keine negative Beweiskraft zu, dass dort nicht aufgenommene Geschehnisse nicht stattgefunden hätten. Vielmehr kann der Anlass für das Herstellen der Nichtöffentlichkeit auch durch außerhalb der Sitzungsniederschrift liegende Umstände und andere Beweismittel festgestellt werden.
42 
Die Antragsteller, die teilweise der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 13.03.2012 persönlich beigewohnt haben, haben erklärt, vor der Herstellung der Nichtöffentlichkeit sei keine Frage zu den wirtschaftlichen Verhältnissen einzelner Beteiligter gestellt worden. Die Sitzungsniederschrift gebe den Ablauf der Verhandlungen zutreffend wieder. Es sei nur über die Folgen der Umlegung für die Bestandsgebäude gemäß der Nachfrage des Gemeinderats Steck diskutiert worden. Diese Schilderung der Antragsteller wird durch die Sitzungsniederschrift gestützt. Darüber hinaus ist es kaum nachvollziehbar, dass in den 5 Minuten, in denen die Nichtöffentlichkeit der Sitzung hergestellt war, über die wirtschaftlichen Verhältnisse einzelner Eigentümer mit Bestandsgrundstücken gesprochen worden wäre. Auf ein entsprechendes Gesprächsthema lassen die protokollierten Erklärungen nach der Wiederherstellung der Öffentlichkeit der Verhandlung und des Gemeinderats nicht ausreichend sicher rückschließen. Obwohl der Senat mit Beschluss vom 28.04.2014 ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass Gegenstand der Verhandlung am 16.05.2014 die Frage eines Verstoßes gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO sein sollte, konnte die Antragsgegnerin bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung die Namen derjenigen Gemeinderatsmitglieder nicht nennen, die Fragen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen einzelner Grundstückseigentümer gestellt haben sollen. Es kann danach nicht festgestellt werden, dass ein ausreichender Anlass für das Herstellen der Nichtöffentlichkeit der Verhandlung und des Gemeinderats zur Anordnung der Umlegung „Ma. “ vorgelegen hätte. Dies geht zu Lasten der Antragsgegnerin, die darzulegen und auch zu beweisen hat, dass ein Ausnahmefall vom Grundsatz der Öffentlichkeit der Beratungen nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO vorliegt.
43 
Der Senat sieht keine Veranlassung, gemäß § 221 Abs. 2 BauGB von Amts wegen eine Beweisaufnahme durchzuführen.
44 
§ 221 Abs. 2 BauGB, der früher überwiegend als "Kann"-Vorschrift verstanden wurde, die es dem Gericht nach seinem Ermessen freistelle, vom Verhandlungsgrundsatz zum Untersuchungsgrundsatz überzugehen, begründet nach dem heute vorherrschenden Verständnis eine gerichtliche "Befugnis" im Sinne gegebenenfalls einer Verpflichtung des Gerichts zur Anwendung des Untersuchungsgrundsatzes, wenn nämlich sonst eine Verletzung der Wahrheitspflicht zu befürchten wäre und wenn wichtige öffentliche Interessen im Spiel sind (BGHZ 161, 38, juris RN 24).
45 
Die Sitzungsniederschrift wurde gewürdigt und die Beteiligten des Verfahrens umfassend angehört. Danach besteht eine größere Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der Sachverhaltsdarstellung der Antragsteller. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Bürgermeister der Antragsgegnerin erst auf mehrfache Nachfrage einen Anlass genannt hat, der geeignet war, berechtigt nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GemO die Öffentlichkeit auszuschließen. Die Einlassung des Bürgermeisters der Antragsgegnerin beschränkte sich weitgehend auf die Wiedergabe der im den Beteiligten übermittelten Urteil des Senats vom 11.11.2013 (AZ: 102 U 1/13) dargestellten Grundsätze für die Öffentlichkeit und Nichtöffentlichkeit einer Gemeinderatsverhandlung.
46 
Dem Senat sind die Namen der Gemeinderäte, die Fragen zu den persönlichen Verhältnissen der Bestandseigentümer gehabt haben sollen, nicht bekannt. Die anwaltlich vertretene Antragsgegnerin, der mit der Ladung zum Termin am 16.05.2014 ausdrücklich mitgeteilt worden war, dass über die Frage der (Nicht-)Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung über die Umlegungsanordnung verhandelt werden soll und die durch ausdrückliche Bezugnahme im Beschluss vom 28.04.2014 auf das Urteil des Senats vom 11.11.2013, Az. 102 U 1/13 über ihre Beweislast informiert wurde, hat auf das Bestreiten der Antragsteller keinen Beweis für die Einlassung ihres Bürgermeisters angeboten. Den Einlassungen des Bürgermeisters der Antragsgegnerin sind keine konkreten Hinweise zu entnehmen, welcher der Gemeinderäte - besser als er selbst - zu einer weiteren Aufhellung des Sachverhalts beitragen könnte. Eine ganz bestimmte weitere Sachverhaltsaufklärung hat sich dem Senat daher nicht aufgedrängt.
47 
Wichtige öffentliche Interessen veranlassen hier eine Untersuchung von Amts wegen nicht. Die Antragsgegnerin kann bei einem entsprechenden politischen Willen des Gemeinderats ohne gravierende Nachteile durch einen damit einhergehenden Zeitablauf einen verfahrensfehlerfreien Anordnungsbeschluss neu herbeiführen. In der Folge müsste dann der Umlegungsausschuss einen neuen Umlegungsbeschluss fassen. Darüber hinaus ist bislang im bisherigen Verfahren nichts geschehen, was durch die Aufhebung des Umlegungsbeschlusses beeinträchtigt wäre. Die Bebauung des Gebiets wird von der Antragsgegnerin unabhängig vom Umlegungsverfahren betrieben.
48 
Eine vom Gemeinderat gegebenenfalls neu zu beschließende Umlegungsanordnung und ein neuer Umlegungsbeschluss des Umlegungsausschusses geben der Antragsgegnerin im Übrigen die Möglichkeit, den Bebauungsplan im Bereich der Einmündung B-Straße/D. Straße und den Gehweg auf der dem Baugebiet „Ma. “ gegenüberliegenden Seite der D. Straße an die in der mündlichen Verhandlung vom 24.2.2014 behaupteten heutigen Vorstellungen anzupassen und damit ein künftiges Umlegungsgebiet von den Bereichen anderer Bebauungspläne eindeutig abzugrenzen.
3.
49 
Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig auch dann, wenn die Öffentlichkeit - wie hier - nur zeitweise ausgeschlossen wurde, eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (vgl. Senat aaO juris RN 33; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.2.2013, Az. 1 S 2155/12, VBlBW 2013, 269 juris Rn. 8). Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 S. 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses über die Anordnung der Umlegung führt auch zur Rechtswidrigkeit des angegriffenen Umlegungsbeschlusses vom 30.04.2012. Dieser Beschluss stellt nämlich die Durchführung des Anordnungsbeschlusses des Gemeinderats dar.
50 
Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Auch wenn § 46 VwVfG auf die Umlegungsanordnung, die kein Verwaltungsakt ist, nur entsprechend angewendet wird, sind diese Voraussetzungen hier offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob eine Umlegung angeordnet werden soll, stellte eine Entscheidung mit Beurteilungsspielraum dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können. Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG). Es verbleibt daher dabei, dass der Umlegungsbeschluss auf der Grundlage einer rechtswidrigen Umlegungsanordnung ergangen und daher selbst rechtswidrig ist.
4.
51 
Der Antragsteller 4 ist an der Geltendmachung der Rechtswidrigkeit des Anordnungsbeschlusses und ihm folgend des Umlegungsbeschlusses nicht durch die im Baulastenverzeichnis eingetragene Erklärung seine Rechtsvorgängers vom 15.03.1966 gehindert, der sich und seine Rechtsnachfolger gegenüber der Antragsgegnerin verpflichtet hatte, keine Einwendungen gegen ein eventuelles späteres Bebauungsplan- und Umlegungsverfahren zu erheben.
52 
Der Umfang dieser Verzichtserklärung ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei ist vorrangig auf den Wortlaut abzustellen. Ein Verzicht muss eindeutig und unmissverständlich erklärt werden (Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG 8. Aufl. § 53 RN 33 m.w.N.). Es ist eine anerkannte Auslegungsregel, dass an die Auslegung einer Willenserklärung, die zum Verlust einer Rechtsposition führt, als Verzicht auf diese Position strenge Anforderungen zu stellen sind und in der Regel eine insoweit eindeutige Willenserklärung erforderlich ist, weil ein Rechtsverzicht niemals zu vermuten ist (BGH, Urteil vom 30.09.2005, Az. V ZR 197/04, juris RN 18 m.w.N.).
53 
Nach dem Wortlaut betrifft der Einwendungsverzicht hier nur die Einleitung eines Bebauungsplan- oder Umlegungsverfahrens, nicht dessen Auswirkungen auf den Grundstückseigentümer. Es ist nicht erkennbar, dass der Verzichtende sich seiner Eigentumsrechte auch für damals nicht absehbare Eingriffe in sein Eigentum begeben wollte. Bei einer anderen Auslegung läge im Übrigen eine Nichtigkeit der Erklärung nach den §§ 134, 138 BGB nahe. Aus der Sicht eines vernünftigen Empfängers wollte der Erklärende sich nicht dagegen wehren, wenn sein Grundstück in ein Bebauungsplan- oder in ein Umlegungsverfahren einbezogen wird. Es ist weder aus dem Wortlaut der Erklärung nach aus ihrem Zusammenhang noch aus der der Antragsgegnerin als Erklärungsempfängerin erkennbaren Interessenlage des Erklärenden ein weitergehender Wille zu entnehmen, auf darüber hinausgehende Rechte und Rügen zu verzichten. Damit ist die Rüge der Rechtswidrigkeit des Umlegungsbeschlusses und des Anordnungsbeschlusses von dem Verzicht nicht umfasst, weil diese sich nicht gegen die Einbeziehung des Grundstücks des Antragstellers, sondern gegen die Rechtswidrigkeit eines Verwaltungsaktes aus anderen Gründen richtet. Über den Hilfsantrag des Antragstellers 4, der sich gegen die Einbeziehung seines Grundstücks in die Umlegung wendet, musste schon deshalb nicht entschieden werden, weil der Hauptantrag erfolgreich war.
5.
54 
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 228 Abs. 1 BauGB, 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.
55 
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO liegen vor, weil das Verhältnis des Anordnungsbeschlusses zum Umlegungsbeschluss, insbesondere die Reichweite einer inzidenten Prüfung des Anordnungsbeschlusses, bislang nach Auffassung des Senats nicht hinreichend geklärt ist und der Rechtsstreit daher grundsätzliche Bedeutung hat.

ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 03. Juni 2014 - 102 U 2/13

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Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 03. Juni 2014 - 102 U 2/13 zitiert 16 §§.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 286 Freie Beweiswürdigung


(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 47


(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit 1. von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 de

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher


(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Will

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot


Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 148 Aussetzung bei Vorgreiflichkeit


(1) Das Gericht kann, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde

Verwaltungsverfahrensgesetz - VwVfG | § 46 Folgen von Verfahrens- und Formfehlern


Die Aufhebung eines Verwaltungsaktes, der nicht nach § 44 nichtig ist, kann nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn of

Baugesetzbuch - BBauG | § 13a Bebauungspläne der Innenentwicklung


(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschle

Baugesetzbuch - BBauG | § 221 Allgemeine Verfahrensvorschriften


(1) In den Sachen, die auf Grund eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung bei den Gerichten anhängig werden, sind die bei Klagen in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden, soweit sich aus den §§ 217 bis 23

Baugesetzbuch - BBauG | § 47 Umlegungsbeschluss


(1) Die Umlegung wird nach Anhörung der Eigentümer durch einen Beschluss der Umlegungsstelle eingeleitet. Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet (§ 52) zu bezeichnen. Die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke sind einzeln aufzuführen. (2)

Baugesetzbuch - BBauG | § 46 Zuständigkeit und Voraussetzungen


(1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichun

Baugesetzbuch - BBauG | § 45 Zweck und Anwendungsbereich


Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entsteh

Baugesetzbuch - BBauG | § 228 Kosten des Verfahrens


(1) Soweit der Beteiligte obsiegt, der den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat, gilt, wenn keiner der Beteiligten dazu im Widerspruch stehende Anträge in der Hauptsache gestellt hat, bei Anwendung der Kostenbestimmungen der Zivilprozess

Baugesetzbuch - BBauG | § 52 Umlegungsgebiet


(1) Das Umlegungsgebiet ist so zu begrenzen, dass die Umlegung sich zweckmäßig durchführen lässt. Es kann aus räumlich getrennten Flächen bestehen. (2) Einzelne Grundstücke, die die Durchführung der Umlegung erschweren, können von der Umlegung ganz

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Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 03. Juni 2014 - 102 U 2/13 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 03. Juni 2014 - 102 U 2/13 zitiert 3 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Urteil, 30. Sept. 2005 - V ZR 197/04

bei uns veröffentlicht am 30.09.2005

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 197/04 Verkündet am: 30. September 2005 K a n i k, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichts

Oberlandesgericht Stuttgart Urteil, 11. Nov. 2013 - 102 U 1/13

bei uns veröffentlicht am 11.11.2013

Tenor 1. Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., wird zurückgewiesen. 2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. Das Urteil

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Beschluss, 25. Feb. 2013 - 1 S 2155/12

bei uns veröffentlicht am 25.02.2013

Tenor Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19. Oktober 2012 - 5 K 1969/12 - geändert. Der Antrag des Antragstellers, im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig festzustellen, dass das am

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(1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist.

(2) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen,

1.
dass von der Gemeinde Umlegungsausschüsse mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen für die Durchführung der Umlegung gebildet werden,
2.
in welcher Weise die Umlegungsausschüsse zusammenzusetzen und mit welchen Befugnissen sie auszustatten sind,
3.
dass der Umlegungsausschuss die Entscheidung über Vorgänge nach § 51 von geringer Bedeutung einer Stelle übertragen kann, die seine Entscheidungen vorbereitet,
4.
dass zur Entscheidung über einen Rechtsbehelf im Umlegungsverfahren Obere Umlegungsausschüsse gebildet werden und wie diese Ausschüsse zusammenzusetzen sind,
5.
dass die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde verpflichtet ist, auf Antrag der Gemeinde (Umlegungsstelle) die im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen vorzubereiten.

(3) Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Anspruch.

(4) Die Gemeinde kann ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde für das Gemeindegebiet oder Teile des Gemeindegebiets übertragen. Die Einzelheiten der Übertragung einschließlich der Mitwirkungsrechte der Gemeinde können in einer Vereinbarung zwischen ihr und der die Umlegung durchführenden Behörde geregelt werden. Die Gemeinde kann die Vorbereitung der im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen sowie die zur Durchführung der Umlegung erforderlichen vermessungs- und katastertechnischen Aufgaben öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren übertragen.

(5) Die Gemeinde kann dem Umlegungsausschuss für einzelne Fälle oder bestimmte Gebiete die Befugnis zur Ausübung eines ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 zustehenden Vorkaufsrechts übertragen; die Gemeinde kann die Übertragung jederzeit widerrufen. Das Recht der Gemeinde, nach der Übertragung ein Vorkaufsrecht zu anderen als Umlegungszwecken auszuüben, bleibt unberührt. Ansprüche Dritter werden durch die Sätze 1 und 2 nicht begründet.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Die Umlegung kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 oder
2.
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Absatz 3 hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben,
durchgeführt werden.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

(1) Das Umlegungsgebiet ist so zu begrenzen, dass die Umlegung sich zweckmäßig durchführen lässt. Es kann aus räumlich getrennten Flächen bestehen.

(2) Einzelne Grundstücke, die die Durchführung der Umlegung erschweren, können von der Umlegung ganz oder teilweise ausgenommen werden.

(3) Unwesentliche Änderungen des Umlegungsgebiets können bis zum Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans (§ 66 Absatz 1) von der Umlegungsstelle nach vorheriger Anhörung der Eigentümer der betroffenen Grundstücke auch ohne ortsübliche Bekanntmachung vorgenommen werden. Die Änderung wird mit ihrer Bekanntgabe an die Eigentümer der betroffenen Grundstücke wirksam.

(1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist.

(2) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen,

1.
dass von der Gemeinde Umlegungsausschüsse mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen für die Durchführung der Umlegung gebildet werden,
2.
in welcher Weise die Umlegungsausschüsse zusammenzusetzen und mit welchen Befugnissen sie auszustatten sind,
3.
dass der Umlegungsausschuss die Entscheidung über Vorgänge nach § 51 von geringer Bedeutung einer Stelle übertragen kann, die seine Entscheidungen vorbereitet,
4.
dass zur Entscheidung über einen Rechtsbehelf im Umlegungsverfahren Obere Umlegungsausschüsse gebildet werden und wie diese Ausschüsse zusammenzusetzen sind,
5.
dass die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde verpflichtet ist, auf Antrag der Gemeinde (Umlegungsstelle) die im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen vorzubereiten.

(3) Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Anspruch.

(4) Die Gemeinde kann ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde für das Gemeindegebiet oder Teile des Gemeindegebiets übertragen. Die Einzelheiten der Übertragung einschließlich der Mitwirkungsrechte der Gemeinde können in einer Vereinbarung zwischen ihr und der die Umlegung durchführenden Behörde geregelt werden. Die Gemeinde kann die Vorbereitung der im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen sowie die zur Durchführung der Umlegung erforderlichen vermessungs- und katastertechnischen Aufgaben öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren übertragen.

(5) Die Gemeinde kann dem Umlegungsausschuss für einzelne Fälle oder bestimmte Gebiete die Befugnis zur Ausübung eines ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 zustehenden Vorkaufsrechts übertragen; die Gemeinde kann die Übertragung jederzeit widerrufen. Das Recht der Gemeinde, nach der Übertragung ein Vorkaufsrecht zu anderen als Umlegungszwecken auszuüben, bleibt unberührt. Ansprüche Dritter werden durch die Sätze 1 und 2 nicht begründet.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

Zur Erschließung oder Neugestaltung von Gebieten können bebaute und unbebaute Grundstücke durch Umlegung in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Die Umlegung kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 oder
2.
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Absatz 3 hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben,
durchgeführt werden.

(1) Ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) kann im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Der Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren nur aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt

1.
weniger als 20 000 Quadratmetern, wobei die Grundflächen mehrerer Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind, oder
2.
20 000 Quadratmetern bis weniger als 70 000 Quadratmetern, wenn auf Grund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 dieses Gesetzes genannten Kriterien die Einschätzung erlangt wird, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Absatz 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls); die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche durch die Planung berührt werden können, sind an der Vorprüfung des Einzelfalls zu beteiligen.
Wird in einem Bebauungsplan weder eine zulässige Grundfläche noch eine Größe der Grundfläche festgesetzt, ist bei Anwendung des Satzes 2 die Fläche maßgeblich, die bei Durchführung des Bebauungsplans voraussichtlich versiegelt wird. Das beschleunigte Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Das beschleunigte Verfahren ist auch ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

(2) Im beschleunigten Verfahren

1.
gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Absatz 2 und 3 Satz 1 entsprechend;
2.
kann ein Bebauungsplan, der von Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets darf nicht beeinträchtigt werden; der Flächennutzungsplan ist im Wege der Berichtigung anzupassen;
3.
soll einem Bedarf an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder zur Verwirklichung von Infrastrukturvorhaben in der Abwägung in angemessener Weise Rechnung getragen werden;
4.
gelten in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 1 Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Absatz 3 Satz 6 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig.

(3) Bei Aufstellung eines Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren ist ortsüblich bekannt zu machen,

1.
dass der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 aufgestellt werden soll, in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 einschließlich der hierfür wesentlichen Gründe, und
2.
wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten kann und dass sich die Öffentlichkeit innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann, sofern keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Absatz 1 stattfindet.
Die Bekanntmachung nach Satz 1 kann mit der ortsüblichen Bekanntmachung nach § 2 Absatz 1 Satz 2 verbunden werden. In den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nummer 2 erfolgt die Bekanntmachung nach Satz 1 nach Abschluss der Vorprüfung des Einzelfalls.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten entsprechend für die Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bebauungsplans.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

(1) Das Gericht kann, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des anderen Rechtsstreits oder bis zur Entscheidung der Verwaltungsbehörde auszusetzen sei.

(2) Das Gericht kann ferner, wenn die Entscheidung des Rechtsstreits von Feststellungszielen abhängt, die den Gegenstand eines anhängigen Musterfeststellungsverfahrens bilden, auf Antrag des Klägers, der nicht Verbraucher ist, anordnen, dass die Verhandlung bis zur Erledigung des Musterfeststellungsverfahrens auszusetzen sei.

(1) Die Umlegung wird nach Anhörung der Eigentümer durch einen Beschluss der Umlegungsstelle eingeleitet. Im Umlegungsbeschluss ist das Umlegungsgebiet (§ 52) zu bezeichnen. Die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke sind einzeln aufzuführen.

(2) Soll die Umlegung für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans eingeleitet werden, kann das Umlegungsverfahren auch eingeleitet werden, wenn der Bebauungsplan noch nicht aufgestellt ist. In diesem Falle muss der Bebauungsplan vor dem Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans (§ 66 Absatz 1) in Kraft getreten sein.

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

(1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist.

(2) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen,

1.
dass von der Gemeinde Umlegungsausschüsse mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen für die Durchführung der Umlegung gebildet werden,
2.
in welcher Weise die Umlegungsausschüsse zusammenzusetzen und mit welchen Befugnissen sie auszustatten sind,
3.
dass der Umlegungsausschuss die Entscheidung über Vorgänge nach § 51 von geringer Bedeutung einer Stelle übertragen kann, die seine Entscheidungen vorbereitet,
4.
dass zur Entscheidung über einen Rechtsbehelf im Umlegungsverfahren Obere Umlegungsausschüsse gebildet werden und wie diese Ausschüsse zusammenzusetzen sind,
5.
dass die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde verpflichtet ist, auf Antrag der Gemeinde (Umlegungsstelle) die im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen vorzubereiten.

(3) Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Anspruch.

(4) Die Gemeinde kann ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde für das Gemeindegebiet oder Teile des Gemeindegebiets übertragen. Die Einzelheiten der Übertragung einschließlich der Mitwirkungsrechte der Gemeinde können in einer Vereinbarung zwischen ihr und der die Umlegung durchführenden Behörde geregelt werden. Die Gemeinde kann die Vorbereitung der im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen sowie die zur Durchführung der Umlegung erforderlichen vermessungs- und katastertechnischen Aufgaben öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren übertragen.

(5) Die Gemeinde kann dem Umlegungsausschuss für einzelne Fälle oder bestimmte Gebiete die Befugnis zur Ausübung eines ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 zustehenden Vorkaufsrechts übertragen; die Gemeinde kann die Übertragung jederzeit widerrufen. Das Recht der Gemeinde, nach der Übertragung ein Vorkaufsrecht zu anderen als Umlegungszwecken auszuüben, bleibt unberührt. Ansprüche Dritter werden durch die Sätze 1 und 2 nicht begründet.

Tenor

1. Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollsteckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwerte für I. und II. Instanz: jeweils 39.000,00 EUR

Gründe

 
I.
Die Antragsgegnerin, eine Gemeinde mit 9.300 Einwohnern, hat von ihrem durch Satzung vom 28.07.2009 geschaffenen Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB im Hinblick auf einen Kaufvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Käufer Gebrauch gemacht und den Kaufpreis anstatt der vereinbarten 48.000,00 EUR auf 9.000,00 EUR festgesetzt. Dagegen wendet sich der Verkäufer.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Antragsgegnerin ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt hat und der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung rechtmäßig war sowie ob der Bürgermeister das Vorkaufsrecht als Geschäft der laufenden Verwaltung ausgeübt hat. Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 30.01.2013, Az. 50 O 9/12 Baul., verwiesen.
Mit diesem Urteil hat das Landgericht Stuttgart dem Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts stattgegeben. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgemäß zugestellt wurde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, weil darüber vom Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung beraten und beschlossen worden sei, obwohl nach § 35 Abs. 1 S. 1 GemO die Sitzungen des Gemeinderats grundsätzlich öffentlich seien. Die berechtigten Interessen der Vertragsparteien hätten eine nichtöffentliche Sitzung nicht erfordert. Insbesondere hätten solche Interessen der Vertragsparteien an einem Ausschluss der Öffentlichkeit nicht unterstellt werden dürfen.
Die Antragsgegnerin könne sich nicht darauf berufen, der Bürgermeister habe die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst treffen können. Die Entscheidung sei hier dem Gemeinderat überlassen worden, weshalb dieser die Formvorschriften der Gemeindeordnung habe einhalten müssen. Der Bürgermeister habe dessen Entscheidung nur exekutiert. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Dagegen wendet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Der Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Antragsteller innerhalb der 2-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß zugestellt worden. Durch die Angabe einer Postadresse, welche über keinen Briefkasten verfüge, habe er den Zugang vereitelt und könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der streitgegenständliche Bescheid nicht innerhalb der Ausübungsfrist bekanntgegeben worden sei.
Der Gemeinderat habe angesichts der vielfältigen Einzelheiten des Kaufvertrags, die einen erheblichen Einblick in die persönliche Sphäre der Vertragsbeteiligten gäben, wie künftige Nutzungsabsicht, Preis- und Zahlungsmodalitäten, in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verhandeln dürfen. Der Bürgermeister habe vorab bei den Verfahrensbeteiligten ihr Interesse an einer Geheimhaltung der Vertragsmodalitäten abfragen können, aber nicht müssen. So habe das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Kaufverträge über Grundstücke jedenfalls zu den Angelegenheiten gehören, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage komme.
Im Übrigen komme es auf die Wirksamkeit der Beschlussfassung des Gemeinderats nicht an, weil der Bürgermeister persönlich berechtigt gewesen sei, über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen der laufenden Verwaltung zu entscheiden. Der Bürgermeister sei ausweislich der Hauptsatzung berechtigt, alleine über die Ausübung von Vorkaufsrechten im Wert bis zu 30.000,00 DM zu entscheiden. Als neues unstreitiges Vorbringen nach dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung I. Instanz sei dieser Vortrag auch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Da es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung gehandelt habe, sei der Beschluss des Gemeinderats angesichts der Kompetenzverteilung in der Hauptsatzung rechtswidrig. Nachdem der Bürgermeister jedoch diesem Beschluss nicht widersprochen habe, habe er sich den Beschluss des Gemeinderats zu eigen gemacht. Das Landgericht nehme daher zu Unrecht an, dass der Bürgermeister die Entscheidung nicht selber habe treffen wollen. Nachdem im Rahmen des auszuübenden Vorkaufsrechts für das zu erwerbende Grundstück ein Kaufpreis in Höhe von 9.000,00 EUR angesetzt worden sei, liege eine rechnerische durchschnittliche Kostenverteilung von 1,00 EUR pro Einwohner der Antragsgegnerin vor, weshalb von einem Geschäft der laufenden Verwaltung auszugehen sei.
Die Antragsgegnerin beantragt,
unter Abänderung des am 30.01.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Stuttgart (Az.: 50 O 9/12), den Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufvertrag vom 29.06.2011 (UR. Nr. X/X beim Notariat G.) zurückzuweisen.
10 
Der Antragsteller beantragt,
11 
die Berufung zurückzuweisen.
12 
Die Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts habe hier eine Beratung und Entscheidung in öffentlicher Sitzung erfordert. Berechtigte Interessen Einzelner seien dem nicht entgegengestanden. Allein der Kaufpreis habe keine Rückschlüsse auf Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien zugelassen. Zu der geplanten Nutzung des Grundstücks fänden sich im Kaufvertrag keine Angaben. Da nicht unterstellt werden dürfe, berechtigte Interessen des Verkäufers oder Käufers erforderten den Ausschluss der Öffentlichkeit, habe bei den Vertragsbeteiligten angefragt werden müssen, ob berechtigte Interessen den Ausschluss der Öffentlichkeit erforderten. Dies sei unterblieben. Es habe daher beim Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzung des Gemeinderats verbleiben müssen. Die Frage des Ausschlusses der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung richte sich ausschließlich nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO und nicht nach § 24 BauGB, der dazu keine Regelung enthalte.
13 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts falle nicht in die Zuständigkeit des Bürgermeisters nach § 44 GemO. Es gehöre nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung. Unabhängig von der finanziellen Bedeutung des Vorkaufsrechts habe es nach Art und Inhalt eine grundsätzliche Bedeutung, weil es dabei gerade im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung um grundlegende Fragen der städtebaulichen Entwicklung gehe. Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte komme selten vor; es handle sich um außerordentliche Geschäfte. Die Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts, wonach dadurch die Beseitigung der vorhandenen Gemengelage mitten im Ortskern und eine geordnete städtebauliche Entwicklung hin zu Dienstleistung, Nahversorgung und Wohnen erreicht werden solle, zeige, dass es sich hier um eine zentrale und grundlegende Frage der städtebaulichen Entwicklung handle, die nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung zähle. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Bürgermeister auch nicht nach § 44 Abs. 2 S. 2 GemO übertragen. Die Übertragung beziehe sich nur auf vertragliche Vorkaufsrechte. Die Wertgrenze von 15.000,00 EUR sei überschritten, nachdem im Kaufvertrag ein Kaufpreis von 48.000,00 EUR vereinbart worden sei. Maßgebend sei nicht der von der Antragsgegnerin festgelegte Kaufpreis von 9.000,00 EUR, sondern der vertraglich vereinbarte Kaufpreis. Bei einem Verfehlen des Verkehrswerts bestehe für die Gemeinde bei Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts von vornherein die Gefahr, dass der Kaufpreis auf den vertraglich vereinbarten Wert heraufgesetzt werde. Der Gemeinderat habe über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Preislimitierung in zwei gesonderten Beschlüssen entschieden. Damit sei über die grundsätzliche erste Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wertgrenze aus § 5 Abs. 2 Nr. 2.8 der Hauptsatzung in jedem Fall überschritten worden.
14 
Selbst wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Bürgermeister übertragen worden sei, habe der Gemeinderat die Angelegenheit mit seinem Beschluss vom 18.08.2011 wieder an sich gezogen. Da kein Geschäft der laufenden Verwaltung vorliege, habe die Übertragung jederzeit widerrufen werden können.
15 
Bereits mit der Antragsschrift sei vorgetragen, dass die Gemeinde keine ausreichenden Planungsvorstellungen gehabt habe, sondern in ihrem Satzungsbeschluss über die Vorkaufsrechtssatzung vom 28.07.2009 nur einen städtebaulichen Konflikt bezeichnet habe. Auch im Aufstellungsbeschluss für das Plangebiet vom 20.07.2007 heiße es nur lapidar, Art und Maß der baulichen Nutzung würden im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert werden, was für die Konkretisierung positiver Planungsziele nicht ausreiche. Die nicht konkretisierte Planung habe eine Veränderungssperre und auch eine Vorkaufsrechtssatzung nicht gerechtfertigt.
16 
Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeübt worden, da der Ausübungsbescheid dem Antragsteller erst am 12.09.2011 zugegangen sei. Die Antragsgegnerin habe die für die Zustellung im Ausland maßgeblichen Regelungen des § 10 LVwZG außer Acht gelassen. Der Einwand, der Antragsteller habe den Zugang vereitelt, weil er an seiner Postadresse über keinen Briefkasten verfüge, greife nicht durch, weil die Antragsgegnerin keine zulässige Form der Zustellung veranlasst habe.
17 
Der Käufer habe das Vorkaufsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB dadurch abgewendet, dass er sich verpflichtet habe, das Grundstück für Wohnzwecke zu nutzen und dabei die vorhandenen Parkflächen zu erhalten.
18 
Die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB auf 9.000,00 EUR sei rechtswidrig, weil nach dem Entwurf des Bebauungsplans der Antragsgegnerin eine Festsetzung als Kerngebiet nach § 7 BauNVO vorgesehen sei und dies angesichts der Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses mindestens einen Wert von 60,00 EUR pro m² bis 90,00 EUR pro m² rechtfertige, während die Antragsgegnerin nur einen Wert von 30,00 EUR pro m² angesetzt habe. Da auf dem Grundstück eine Wohnnutzung zulässig sei, müsse ein Bodenrichtwert von 65,00 EUR pro m² bis 130,00 EUR pro m² angesetzt werden. Zuzüglich eines Restwerts des Gebäudes und abzüglich der geschätzten Entsorgungskosten verbleibe ein Wert von 39.000,00 EUR.
19 
Der Käufer beantragt,
20 
die Berufung zurückzuweisen.
21 
Das Landgericht habe zu Recht den nach der letzten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vortrag zum Handeln des Bürgermeisters in eigener Verantwortung nicht berücksichtigt und die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet. Der Bürgermeister habe sich zu keinem Zeitpunkt auf eine Entscheidung in eigener Kompetenz berufen. Der Gemeinderat sei mit der Sache aufgrund eigener Zuständigkeit befasst gewesen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bei kleinen und mittleren Gemeinden immer der Gemeinderat wegen der Bedeutung der Sache, der Häufigkeit des Auftretens und des Zusammenhangs mit der städtebaulichen Gemeindeentwicklung zuständig. Im Hinblick auf die Haushaltsrelevanz sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufpreisbetrag von 48.000,00 EUR und damit nicht vom vermeintlichen Verkehrswert von 9.000,00 EUR, sondern vom möglichen tatsächlichen Wert des Erwerbsobjekts, der durch den Kaufpreis bestimmt und begrenzt werde, auszugehen. Wenn der Bürgermeister dennoch habe selbst handeln wollen, liege ein Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit vor. Gemäß der Rechtsprechung des Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshofs sei der Verstoß gegen die erforderliche Öffentlichkeit der Entscheidung des Gemeinderats eindeutig. Die detektivischen Bemühungen der Mitarbeiter der Antragsgegnerin könnten nur dann von Belang sein, wenn die Zustellung im Ausland auf dem dafür vorgesehenen und dann eingeschlagenen Weg nicht funktioniert habe.
II.
22 
Die zulässige Berufung der Antragsgegnerin ist aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im Urteil vom 30.01.2013 unbegründet.
1.
23 
Die Antragsgegnerin hat in den Gemeinderatsbeschlüssen vom 16.08.2011 nicht nur von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, sondern auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum ortüblichen Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB beschlossen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem ortsüblichen Verkehrswert von 9.000,- EUR wurde getrennt abgestimmt. Ob die Baulandgerichte nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB iVm § 28 Abs. 3 BauGB nur die Festsetzung des zu zahlenden Betrags zu überprüfen haben oder sie als Annex zur Entscheidung über die Höhe des Vorkaufsrechts auch zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB zuständig sind, ist im Berufungsverfahren gemäß § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr von Belang.
2.
24 
Zutreffend hat das Landgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) durch die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 1.09.2011 als rechtswidrig angesehen, weil entgegen dem Grundsatz des § 35 Abs. 1 S. 1 GemO über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und entschieden wurde.
a)
25 
Auch wenn das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt auszuüben ist, war der Gemeinderat das für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Organ der Antragsgegnerin, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Bestimmung des zu zahlenden Betrags keine Geschäfte der laufenden Verwaltung waren, die gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 GemO in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fallen.
26 
Dem steht schon der Wert der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Der Antragsteller und der Käufer hatten einen Kaufpreis in Höhe von 48.000,00 EUR vereinbart. Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Herabsetzung des von der Antragsgegnerin zu zahlenden Betrags auf 9.000,00 EUR brachten die Gefahr mit sich, dass die Antragsgegnerin vom Antragsteller mit der Begründung, der Verkehrswert entspreche dem vereinbarten Kaufpreis, auf Zahlung in Anspruch genommen werden würde. Welchen Verkehrswert das streitgegenständliche Grundstück tatsächlich hat, hätte dann durch Sachverständigengutachten in einem Gerichtsverfahren abgeklärt werden müssen, was für die Antragsgegnerin ein Haftungsrisiko über die zugestandenen 9.000,00 EUR hinaus von bis zu 39.000,00 EUR ergeben hätte. Nach der Hauptsatzung der Antragsgegnerin sind dem Bürgermeister Grundstücksgeschäfte bis zu einem Wert von rund 15.000,00 EUR (= 30.000,00 DM) gestattet. Daraus ist zu schließen, dass für die Antragsgegnerin jedenfalls Geschäfte mit einem darüber hinausgehenden Wert nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehören.
27 
Neben der finanziellen Bedeutung spricht insbesondere die sachliche Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf einer sorgfältigen Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik. Dieses Ergebnis hebt eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwingt mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs (BGH, NJW 1960, 1805, 1806).
b)
28 
Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980, II 503/79, zitiert nach juris Rn. 21 = Die Justiz 1981, 233). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt namentlich auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB zu verhandeln und zu beschließen und in denen u.a. auch die Frage zu prüfen ist, ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der für Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB entsprechend gilt; VGH Baden-Württemberg aaO).
29 
Vorliegend bestand objektiv kein Anlass, von dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats eine Ausnahme zu machen. Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO).
30 
Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284).
aa)
31 
Eine generelle Regelung, wonach Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind, besteht für Baden-Württemberg und die Antragsgegnerin nicht (insoweit abweichend für Rheinland-Pfalz BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, zitiert nach juris Rn. 6 = NVwZ 1995, 897). Kaufverträge über Grundstücke und damit auch die Ausübung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf Grundstücke gehören zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt (BVerwG aaO). Nachdem eine generelle Regelung für Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung rechtfertigen.
bb)
32 
Die Offenlegung des Kaufpreises des Kaufvertrags zwischen dem Antragsteller und dem Käufer begründet kein berechtigtes Interesse an einer Verhandlung und Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung eines Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981, Az. 3 S 271/81, zitiert nach juris). Der notarielle Kaufvertrag vom 29.06.2011 enthält nichts, was im Interesse der Vertragsparteien vor der Öffentlichkeit geheim zu halten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises von 48.000,00 EUR (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 29 = NVwZ 1991, 284) oder Belastungen des Grundstücks, die aus dem Grundbuch und Kaufvertrag ersichtlich waren. Nachdem der Bürgermeister der Antragsgegnerin im Rahmen der Vorbereitung der Gemeinderatssitzung nicht bei den Kaufvertragsparteien nachgefragt hat, ob deren berechtigte Interessen die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, sind auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde keinerlei Umstände ersichtlich, die eine Behandlung des Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO gerechtfertigt hätte.
c)
33 
Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.2.2013, Az. 1 S 2155/12, VBlBW 2013, 269 juris Rn. 8).Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 S. 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit der Gemeinderatsbeschlüsse über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts und die Festsetzung des Verkehrswerts abweichend vom vereinbarten Kaufpreis führen zur Rechtswidrigkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug der Beschlüsse des Gemeinderats dar und hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (§ 43 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GemO; vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 31 = NVwZ 1991, 284).
34 
Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. VGH Baden-Württemberg aaO). Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG).
3.
35 
Der Bescheid vom 01.09.2011 wird nicht dadurch rechtmäßig, dass der Bürgermeister diesen in eigener Zuständigkeit erlassen hätte.
36 
Zwar nimmt dieser Bescheid auf die Gemeinderatsbeschlüsse vom 16.08.2011 nicht Bezug und kann so vom Inhalt her als Verwaltungsakt, den der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit erlassen hat, verstanden werden. Jedoch fehlt ihm hierfür die Zuständigkeit nach § 44 Abs. 2 S. 1 GemO. Es handelt sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der Größe der Gemeinde und der in die Abwägung einzufließenden unterschiedlichen Interessen an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des „M.-Areals“ um die originäre gesetzlich eingeräumte Kompetenz des Gemeinderats.
4.
37 
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 228 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.
38 
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO liegen nicht vor.
39 
Die Höhe des Streitwerts richtet sich nach dem Interesse des Antragstellers, hier also des Verkäufers. Nachdem er das streitgegenständliche Grundstück für 48.000,00 EUR verkauft und die Antragsgegnerin den Kaufpreis auf lediglich 9.000,00 EUR festgesetzt hat, besteht sein wirtschaftliches Interesse an dem Rechtsstreit in der Höhe der Differenz, also 39.000,00 EUR.

(1) Die Umlegung ist von der Gemeinde (Umlegungsstelle) in eigener Verantwortung anzuordnen und durchzuführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist.

(2) Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen,

1.
dass von der Gemeinde Umlegungsausschüsse mit selbständigen Entscheidungsbefugnissen für die Durchführung der Umlegung gebildet werden,
2.
in welcher Weise die Umlegungsausschüsse zusammenzusetzen und mit welchen Befugnissen sie auszustatten sind,
3.
dass der Umlegungsausschuss die Entscheidung über Vorgänge nach § 51 von geringer Bedeutung einer Stelle übertragen kann, die seine Entscheidungen vorbereitet,
4.
dass zur Entscheidung über einen Rechtsbehelf im Umlegungsverfahren Obere Umlegungsausschüsse gebildet werden und wie diese Ausschüsse zusammenzusetzen sind,
5.
dass die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde verpflichtet ist, auf Antrag der Gemeinde (Umlegungsstelle) die im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen vorzubereiten.

(3) Auf die Anordnung und Durchführung einer Umlegung besteht kein Anspruch.

(4) Die Gemeinde kann ihre Befugnis zur Durchführung der Umlegung auf die Flurbereinigungsbehörde oder eine andere geeignete Behörde für das Gemeindegebiet oder Teile des Gemeindegebiets übertragen. Die Einzelheiten der Übertragung einschließlich der Mitwirkungsrechte der Gemeinde können in einer Vereinbarung zwischen ihr und der die Umlegung durchführenden Behörde geregelt werden. Die Gemeinde kann die Vorbereitung der im Umlegungsverfahren zu treffenden Entscheidungen sowie die zur Durchführung der Umlegung erforderlichen vermessungs- und katastertechnischen Aufgaben öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren übertragen.

(5) Die Gemeinde kann dem Umlegungsausschuss für einzelne Fälle oder bestimmte Gebiete die Befugnis zur Ausübung eines ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 zustehenden Vorkaufsrechts übertragen; die Gemeinde kann die Übertragung jederzeit widerrufen. Das Recht der Gemeinde, nach der Übertragung ein Vorkaufsrecht zu anderen als Umlegungszwecken auszuüben, bleibt unberührt. Ansprüche Dritter werden durch die Sätze 1 und 2 nicht begründet.

(1) Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. In dem Urteil sind die Gründe anzugeben, die für die richterliche Überzeugung leitend gewesen sind.

(2) An gesetzliche Beweisregeln ist das Gericht nur in den durch dieses Gesetz bezeichneten Fällen gebunden.

(1) In den Sachen, die auf Grund eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung bei den Gerichten anhängig werden, sind die bei Klagen in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden, soweit sich aus den §§ 217 bis 231 nichts anderes ergibt. § 227 Absatz 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung ist nicht anzuwenden.

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.

Tenor

1. Die Berufung der Antragsgegnerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollsteckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 30. Januar 2013, Az. 50 O 9/12 Baul., ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwerte für I. und II. Instanz: jeweils 39.000,00 EUR

Gründe

 
I.
Die Antragsgegnerin, eine Gemeinde mit 9.300 Einwohnern, hat von ihrem durch Satzung vom 28.07.2009 geschaffenen Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB im Hinblick auf einen Kaufvertrag zwischen dem Antragsteller und dem Käufer Gebrauch gemacht und den Kaufpreis anstatt der vereinbarten 48.000,00 EUR auf 9.000,00 EUR festgesetzt. Dagegen wendet sich der Verkäufer.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Antragsgegnerin ihr Vorkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt hat und der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung rechtmäßig war sowie ob der Bürgermeister das Vorkaufsrecht als Geschäft der laufenden Verwaltung ausgeübt hat. Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes I. Instanz wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 30.01.2013, Az. 50 O 9/12 Baul., verwiesen.
Mit diesem Urteil hat das Landgericht Stuttgart dem Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts stattgegeben. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgemäß zugestellt wurde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, weil darüber vom Gemeinderat der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung beraten und beschlossen worden sei, obwohl nach § 35 Abs. 1 S. 1 GemO die Sitzungen des Gemeinderats grundsätzlich öffentlich seien. Die berechtigten Interessen der Vertragsparteien hätten eine nichtöffentliche Sitzung nicht erfordert. Insbesondere hätten solche Interessen der Vertragsparteien an einem Ausschluss der Öffentlichkeit nicht unterstellt werden dürfen.
Die Antragsgegnerin könne sich nicht darauf berufen, der Bürgermeister habe die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst treffen können. Die Entscheidung sei hier dem Gemeinderat überlassen worden, weshalb dieser die Formvorschriften der Gemeindeordnung habe einhalten müssen. Der Bürgermeister habe dessen Entscheidung nur exekutiert. Bezüglich der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Dagegen wendet sich die Berufung der Antragsgegnerin. Der Bescheid der Antragsgegnerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Antragsteller innerhalb der 2-Monats-Frist des § 28 Abs. 2 BauGB ordnungsgemäß zugestellt worden. Durch die Angabe einer Postadresse, welche über keinen Briefkasten verfüge, habe er den Zugang vereitelt und könne sich nicht darauf berufen, dass ihm der streitgegenständliche Bescheid nicht innerhalb der Ausübungsfrist bekanntgegeben worden sei.
Der Gemeinderat habe angesichts der vielfältigen Einzelheiten des Kaufvertrags, die einen erheblichen Einblick in die persönliche Sphäre der Vertragsbeteiligten gäben, wie künftige Nutzungsabsicht, Preis- und Zahlungsmodalitäten, in nichtöffentlicher Sitzung über die Ausübung des Vorkaufsrechts verhandeln dürfen. Der Bürgermeister habe vorab bei den Verfahrensbeteiligten ihr Interesse an einer Geheimhaltung der Vertragsmodalitäten abfragen können, aber nicht müssen. So habe das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass Kaufverträge über Grundstücke jedenfalls zu den Angelegenheiten gehören, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage komme.
Im Übrigen komme es auf die Wirksamkeit der Beschlussfassung des Gemeinderats nicht an, weil der Bürgermeister persönlich berechtigt gewesen sei, über die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen der laufenden Verwaltung zu entscheiden. Der Bürgermeister sei ausweislich der Hauptsatzung berechtigt, alleine über die Ausübung von Vorkaufsrechten im Wert bis zu 30.000,00 DM zu entscheiden. Als neues unstreitiges Vorbringen nach dem Schluss der letzten mündlichen Verhandlung I. Instanz sei dieser Vortrag auch in der Berufungsinstanz zu berücksichtigen. Da es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung gehandelt habe, sei der Beschluss des Gemeinderats angesichts der Kompetenzverteilung in der Hauptsatzung rechtswidrig. Nachdem der Bürgermeister jedoch diesem Beschluss nicht widersprochen habe, habe er sich den Beschluss des Gemeinderats zu eigen gemacht. Das Landgericht nehme daher zu Unrecht an, dass der Bürgermeister die Entscheidung nicht selber habe treffen wollen. Nachdem im Rahmen des auszuübenden Vorkaufsrechts für das zu erwerbende Grundstück ein Kaufpreis in Höhe von 9.000,00 EUR angesetzt worden sei, liege eine rechnerische durchschnittliche Kostenverteilung von 1,00 EUR pro Einwohner der Antragsgegnerin vor, weshalb von einem Geschäft der laufenden Verwaltung auszugehen sei.
Die Antragsgegnerin beantragt,
unter Abänderung des am 30.01.2013 verkündeten Urteils des Landgerichts Stuttgart (Az.: 50 O 9/12), den Antrag auf Aufhebung des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011 über die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufvertrag vom 29.06.2011 (UR. Nr. X/X beim Notariat G.) zurückzuweisen.
10 
Der Antragsteller beantragt,
11 
die Berufung zurückzuweisen.
12 
Die Ausübung eines städtebaulichen Vorkaufsrechts habe hier eine Beratung und Entscheidung in öffentlicher Sitzung erfordert. Berechtigte Interessen Einzelner seien dem nicht entgegengestanden. Allein der Kaufpreis habe keine Rückschlüsse auf Einkommens- und Vermögensverhältnisse der Vertragsparteien zugelassen. Zu der geplanten Nutzung des Grundstücks fänden sich im Kaufvertrag keine Angaben. Da nicht unterstellt werden dürfe, berechtigte Interessen des Verkäufers oder Käufers erforderten den Ausschluss der Öffentlichkeit, habe bei den Vertragsbeteiligten angefragt werden müssen, ob berechtigte Interessen den Ausschluss der Öffentlichkeit erforderten. Dies sei unterblieben. Es habe daher beim Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzung des Gemeinderats verbleiben müssen. Die Frage des Ausschlusses der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung richte sich ausschließlich nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO und nicht nach § 24 BauGB, der dazu keine Regelung enthalte.
13 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts falle nicht in die Zuständigkeit des Bürgermeisters nach § 44 GemO. Es gehöre nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung. Unabhängig von der finanziellen Bedeutung des Vorkaufsrechts habe es nach Art und Inhalt eine grundsätzliche Bedeutung, weil es dabei gerade im Geltungsbereich einer Vorkaufsrechtssatzung um grundlegende Fragen der städtebaulichen Entwicklung gehe. Die Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte komme selten vor; es handle sich um außerordentliche Geschäfte. Die Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts, wonach dadurch die Beseitigung der vorhandenen Gemengelage mitten im Ortskern und eine geordnete städtebauliche Entwicklung hin zu Dienstleistung, Nahversorgung und Wohnen erreicht werden solle, zeige, dass es sich hier um eine zentrale und grundlegende Frage der städtebaulichen Entwicklung handle, die nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung zähle. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei dem Bürgermeister auch nicht nach § 44 Abs. 2 S. 2 GemO übertragen. Die Übertragung beziehe sich nur auf vertragliche Vorkaufsrechte. Die Wertgrenze von 15.000,00 EUR sei überschritten, nachdem im Kaufvertrag ein Kaufpreis von 48.000,00 EUR vereinbart worden sei. Maßgebend sei nicht der von der Antragsgegnerin festgelegte Kaufpreis von 9.000,00 EUR, sondern der vertraglich vereinbarte Kaufpreis. Bei einem Verfehlen des Verkehrswerts bestehe für die Gemeinde bei Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts von vornherein die Gefahr, dass der Kaufpreis auf den vertraglich vereinbarten Wert heraufgesetzt werde. Der Gemeinderat habe über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Preislimitierung in zwei gesonderten Beschlüssen entschieden. Damit sei über die grundsätzliche erste Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wertgrenze aus § 5 Abs. 2 Nr. 2.8 der Hauptsatzung in jedem Fall überschritten worden.
14 
Selbst wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Bürgermeister übertragen worden sei, habe der Gemeinderat die Angelegenheit mit seinem Beschluss vom 18.08.2011 wieder an sich gezogen. Da kein Geschäft der laufenden Verwaltung vorliege, habe die Übertragung jederzeit widerrufen werden können.
15 
Bereits mit der Antragsschrift sei vorgetragen, dass die Gemeinde keine ausreichenden Planungsvorstellungen gehabt habe, sondern in ihrem Satzungsbeschluss über die Vorkaufsrechtssatzung vom 28.07.2009 nur einen städtebaulichen Konflikt bezeichnet habe. Auch im Aufstellungsbeschluss für das Plangebiet vom 20.07.2007 heiße es nur lapidar, Art und Maß der baulichen Nutzung würden im weiteren Bebauungsplanverfahren konkretisiert werden, was für die Konkretisierung positiver Planungsziele nicht ausreiche. Die nicht konkretisierte Planung habe eine Veränderungssperre und auch eine Vorkaufsrechtssatzung nicht gerechtfertigt.
16 
Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeübt worden, da der Ausübungsbescheid dem Antragsteller erst am 12.09.2011 zugegangen sei. Die Antragsgegnerin habe die für die Zustellung im Ausland maßgeblichen Regelungen des § 10 LVwZG außer Acht gelassen. Der Einwand, der Antragsteller habe den Zugang vereitelt, weil er an seiner Postadresse über keinen Briefkasten verfüge, greife nicht durch, weil die Antragsgegnerin keine zulässige Form der Zustellung veranlasst habe.
17 
Der Käufer habe das Vorkaufsrecht nach § 27 Abs. 1 BauGB dadurch abgewendet, dass er sich verpflichtet habe, das Grundstück für Wohnzwecke zu nutzen und dabei die vorhandenen Parkflächen zu erhalten.
18 
Die Herabsetzung des Kaufpreises nach § 28 Abs. 3 S. 1 BauGB auf 9.000,00 EUR sei rechtswidrig, weil nach dem Entwurf des Bebauungsplans der Antragsgegnerin eine Festsetzung als Kerngebiet nach § 7 BauNVO vorgesehen sei und dies angesichts der Bodenrichtwerttabelle des Gutachterausschusses mindestens einen Wert von 60,00 EUR pro m² bis 90,00 EUR pro m² rechtfertige, während die Antragsgegnerin nur einen Wert von 30,00 EUR pro m² angesetzt habe. Da auf dem Grundstück eine Wohnnutzung zulässig sei, müsse ein Bodenrichtwert von 65,00 EUR pro m² bis 130,00 EUR pro m² angesetzt werden. Zuzüglich eines Restwerts des Gebäudes und abzüglich der geschätzten Entsorgungskosten verbleibe ein Wert von 39.000,00 EUR.
19 
Der Käufer beantragt,
20 
die Berufung zurückzuweisen.
21 
Das Landgericht habe zu Recht den nach der letzten mündlichen Verhandlung gehaltenen Vortrag zum Handeln des Bürgermeisters in eigener Verantwortung nicht berücksichtigt und die mündliche Verhandlung nicht wieder eröffnet. Der Bürgermeister habe sich zu keinem Zeitpunkt auf eine Entscheidung in eigener Kompetenz berufen. Der Gemeinderat sei mit der Sache aufgrund eigener Zuständigkeit befasst gewesen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bei kleinen und mittleren Gemeinden immer der Gemeinderat wegen der Bedeutung der Sache, der Häufigkeit des Auftretens und des Zusammenhangs mit der städtebaulichen Gemeindeentwicklung zuständig. Im Hinblick auf die Haushaltsrelevanz sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Kaufpreisbetrag von 48.000,00 EUR und damit nicht vom vermeintlichen Verkehrswert von 9.000,00 EUR, sondern vom möglichen tatsächlichen Wert des Erwerbsobjekts, der durch den Kaufpreis bestimmt und begrenzt werde, auszugehen. Wenn der Bürgermeister dennoch habe selbst handeln wollen, liege ein Verstoß gegen die sachliche Zuständigkeit vor. Gemäß der Rechtsprechung des Baden-Württembergischen Verwaltungsgerichtshofs sei der Verstoß gegen die erforderliche Öffentlichkeit der Entscheidung des Gemeinderats eindeutig. Die detektivischen Bemühungen der Mitarbeiter der Antragsgegnerin könnten nur dann von Belang sein, wenn die Zustellung im Ausland auf dem dafür vorgesehenen und dann eingeschlagenen Weg nicht funktioniert habe.
II.
22 
Die zulässige Berufung der Antragsgegnerin ist aus den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im Urteil vom 30.01.2013 unbegründet.
1.
23 
Die Antragsgegnerin hat in den Gemeinderatsbeschlüssen vom 16.08.2011 nicht nur von ihrem gemeindlichen Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB Gebrauch gemacht, sondern auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zum ortüblichen Verkehrswert nach § 28 Abs. 3 BauGB beschlossen. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Ausübung des Vorkaufsrechts zu einem ortsüblichen Verkehrswert von 9.000,- EUR wurde getrennt abgestimmt. Ob die Baulandgerichte nach § 217 Abs. 1 S. 1 BauGB iVm § 28 Abs. 3 BauGB nur die Festsetzung des zu zahlenden Betrags zu überprüfen haben oder sie als Annex zur Entscheidung über die Höhe des Vorkaufsrechts auch zur Entscheidung über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 BauGB zuständig sind, ist im Berufungsverfahren gemäß § 17a Abs. 5 GVG nicht mehr von Belang.
2.
24 
Zutreffend hat das Landgericht die Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 28 Abs. 2 BauGB) durch die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 1.09.2011 als rechtswidrig angesehen, weil entgegen dem Grundsatz des § 35 Abs. 1 S. 1 GemO über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Gemeinderat in nichtöffentlicher Sitzung verhandelt und entschieden wurde.
a)
25 
Auch wenn das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB durch Verwaltungsakt auszuüben ist, war der Gemeinderat das für die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Organ der Antragsgegnerin, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Bestimmung des zu zahlenden Betrags keine Geschäfte der laufenden Verwaltung waren, die gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 GemO in die Zuständigkeit des Bürgermeisters fallen.
26 
Dem steht schon der Wert der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Der Antragsteller und der Käufer hatten einen Kaufpreis in Höhe von 48.000,00 EUR vereinbart. Die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Herabsetzung des von der Antragsgegnerin zu zahlenden Betrags auf 9.000,00 EUR brachten die Gefahr mit sich, dass die Antragsgegnerin vom Antragsteller mit der Begründung, der Verkehrswert entspreche dem vereinbarten Kaufpreis, auf Zahlung in Anspruch genommen werden würde. Welchen Verkehrswert das streitgegenständliche Grundstück tatsächlich hat, hätte dann durch Sachverständigengutachten in einem Gerichtsverfahren abgeklärt werden müssen, was für die Antragsgegnerin ein Haftungsrisiko über die zugestandenen 9.000,00 EUR hinaus von bis zu 39.000,00 EUR ergeben hätte. Nach der Hauptsatzung der Antragsgegnerin sind dem Bürgermeister Grundstücksgeschäfte bis zu einem Wert von rund 15.000,00 EUR (= 30.000,00 DM) gestattet. Daraus ist zu schließen, dass für die Antragsgegnerin jedenfalls Geschäfte mit einem darüber hinausgehenden Wert nicht zu den Geschäften der laufenden Verwaltung gehören.
27 
Neben der finanziellen Bedeutung spricht insbesondere die sachliche Bedeutung der Ausübung des Vorkaufsrechts gegen ein Geschäft der laufenden Verwaltung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bedarf einer sorgfältigen Abwägung der Interessen des öffentlichen Wohls und der Interessen des Einzelnen im Rahmen der Planung und Bodenpolitik. Dieses Ergebnis hebt eine solche Entscheidung aus den Geschäften der laufenden Verwaltung heraus und zwingt mindestens bei kleinen und mittleren Gemeinden in der Regel zu einer Beschlussfassung des unmittelbar willensbildenden Organs (BGH, NJW 1960, 1805, 1806).
b)
28 
Die Sitzungen des Gemeinderats sind grundsätzlich öffentlich (§ 35 Abs. 1 Satz 1 GemO). Die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats gehört zu den wesentlichsten Grundsätzen der Gemeindeverwaltung. Sie hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18.06.1980, II 503/79, zitiert nach juris Rn. 21 = Die Justiz 1981, 233). Der Grundsatz der Öffentlichkeit gilt namentlich auch für Sitzungen des Gemeinderates, in denen über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß §§ 24 f. BauGB zu verhandeln und zu beschließen und in denen u.a. auch die Frage zu prüfen ist, ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB, der für Vorkaufsrechte nach § 25 BauGB entsprechend gilt; VGH Baden-Württemberg aaO).
29 
Vorliegend bestand objektiv kein Anlass, von dem Grundsatz der Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats eine Ausnahme zu machen. Nichtöffentlich darf nämlich nur verhandelt werden, wenn es das öffentliche Wohl oder berechtigte Interessen Einzelner erfordern; über Gegenstände, bei denen diese Voraussetzungen vorliegen, muss nichtöffentlich verhandelt werden (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GemO).
30 
Berechtigte Interessen Einzelner im Sinne des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO können rechtlich geschützte oder sonstige schutzwürdige Interessen sein. Sie erfordern den Ausschluss der Öffentlichkeit in der Gemeinderatssitzung, wenn im Verlauf der Sitzung persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse zur Sprache kommen können, an deren Kenntnisnahme schlechthin kein berechtigtes Interesse der Allgemeinheit bestehen kann und deren Bekanntgabe dem Einzelnen nachteilig sein könnte (VGH Baden-Württemberg aaO Rn. 21 bis 24; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 27 ff. = NVwZ 1991, 284).
aa)
31 
Eine generelle Regelung, wonach Grundstücksangelegenheiten in nichtöffentlicher Sitzung des Gemeinderats zu behandeln sind, besteht für Baden-Württemberg und die Antragsgegnerin nicht (insoweit abweichend für Rheinland-Pfalz BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B 33/95, zitiert nach juris Rn. 6 = NVwZ 1995, 897). Kaufverträge über Grundstücke und damit auch die Ausübung von Vorkaufsrechten im Hinblick auf Grundstücke gehören zu den Angelegenheiten, deren vertrauliche Behandlung im Interesse der Vertragspartner in Frage kommt (BVerwG aaO). Nachdem eine generelle Regelung für Baden-Württemberg fehlt, ist nach den Umständen des Einzelfalls festzustellen, ob die Voraussetzungen des § 35 Abs. 1 S. 2 GemO vorliegen und eine Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung rechtfertigen.
bb)
32 
Die Offenlegung des Kaufpreises des Kaufvertrags zwischen dem Antragsteller und dem Käufer begründet kein berechtigtes Interesse an einer Verhandlung und Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung eines Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.1981, Az. 3 S 271/81, zitiert nach juris). Der notarielle Kaufvertrag vom 29.06.2011 enthält nichts, was im Interesse der Vertragsparteien vor der Öffentlichkeit geheim zu halten gewesen wäre und was zu einer nachteiligen Offenlegung ihrer persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse hätte führen können. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Höhe des Kaufpreises von 48.000,00 EUR (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 29 = NVwZ 1991, 284) oder Belastungen des Grundstücks, die aus dem Grundbuch und Kaufvertrag ersichtlich waren. Nachdem der Bürgermeister der Antragsgegnerin im Rahmen der Vorbereitung der Gemeinderatssitzung nicht bei den Kaufvertragsparteien nachgefragt hat, ob deren berechtigte Interessen die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung erfordern, sind auch außerhalb der Kaufvertragsurkunde keinerlei Umstände ersichtlich, die eine Behandlung des Vorkaufsrechts der Antragsgegnerin in nichtöffentlicher Sitzung nach § 35 Abs. 1 S. 2 GemO gerechtfertigt hätte.
c)
33 
Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 25.2.2013, Az. 1 S 2155/12, VBlBW 2013, 269 juris Rn. 8).Die sich aus dem Verstoß gegen § 35 Abs. 1 S. 1 GemO ergebende Rechtswidrigkeit der Gemeinderatsbeschlüsse über die Ausübung des besonderen Vorkaufsrechts und die Festsetzung des Verkehrswerts abweichend vom vereinbarten Kaufpreis führen zur Rechtswidrigkeit des Bescheids der Antragsgegnerin vom 01.09.2011. Dieser Bescheid stellt nämlich den Vollzug der Beschlüsse des Gemeinderats dar und hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (§ 43 Abs. 1 und Abs. 2 S. 1 GemO; vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 08.08.1990, 3 S 132/90, zitiert nach juris Rn. 31 = NVwZ 1991, 284).
34 
Zwar kann nach § 46 LVwVfG die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 LVwVfG nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn keine andere Entscheidung in der Sache hätte getroffen werden können. Diese Voraussetzungen sind hier aber offensichtlich nicht erfüllt, denn die Entscheidung des Gemeinderats darüber, ob die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen soll, stellte eine Ermessensentscheidung dar und hätte auch in verneinendem Sinne ergehen können (vgl. VGH Baden-Württemberg aaO). Es ist daher nicht offensichtlich, dass die Verletzung des Prinzips der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat (§ 46 LVwVfG).
3.
35 
Der Bescheid vom 01.09.2011 wird nicht dadurch rechtmäßig, dass der Bürgermeister diesen in eigener Zuständigkeit erlassen hätte.
36 
Zwar nimmt dieser Bescheid auf die Gemeinderatsbeschlüsse vom 16.08.2011 nicht Bezug und kann so vom Inhalt her als Verwaltungsakt, den der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit erlassen hat, verstanden werden. Jedoch fehlt ihm hierfür die Zuständigkeit nach § 44 Abs. 2 S. 1 GemO. Es handelt sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angesichts der Größe der Gemeinde und der in die Abwägung einzufließenden unterschiedlichen Interessen an der beabsichtigten städtebaulichen Neuordnung des „M.-Areals“ um die originäre gesetzlich eingeräumte Kompetenz des Gemeinderats.
4.
37 
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 228 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.
38 
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach den §§ 221 Abs. 1 BauGB, 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO liegen nicht vor.
39 
Die Höhe des Streitwerts richtet sich nach dem Interesse des Antragstellers, hier also des Verkäufers. Nachdem er das streitgegenständliche Grundstück für 48.000,00 EUR verkauft und die Antragsgegnerin den Kaufpreis auf lediglich 9.000,00 EUR festgesetzt hat, besteht sein wirtschaftliches Interesse an dem Rechtsstreit in der Höhe der Differenz, also 39.000,00 EUR.

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 19. Oktober 2012 - 5 K 1969/12 - geändert. Der Antrag des Antragstellers, im Wege der einstweiligen Anordnung vorläufig festzustellen, dass das am 9. Januar 2012 eingereichte Bürgerbegehren zu der Frage "Sind Sie dafür, dass das Gelände des Alten Sportplatzes in Leimen im Eigentum der Stadt verbleibt und die dort befindlichen Bäume erhalten werden?" zulässig ist, wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Der Streitwert wird auf 5.000.-- EUR festgesetzt.

Gründe

 
Die zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts hat in der Sache Erfolg. Die von der Antragsgegnerin in der Beschwerdebegründung fristgemäß (§ 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO) dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat grundsätzlich beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), geben dem Senat Veranlassung, den angefochtenen Beschluss zu ändern und den Antrag des Antragstellers auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO auf vorläufige Feststellung der Zulässigkeit des Bürgerbegehrens abzulehnen.
Wie das Verwaltungsgericht zutreffend zugrundegelegt hat, kommt die begehrte vorläufige Feststellung der Zulässigkeit eines Bürgerbegehrens nur dann in Betracht, wenn die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens bereits im einstweiligen Rechtsschutzverfahren mit solcher Wahrscheinlichkeit bejaht werden kann, dass eine gegenteilige Entscheidung im Hauptsacheverfahren praktisch ausgeschlossen werden kann und der mit dem Hauptsacheverfahren verbundene Zeitablauf voraussichtlich eine Erledigung des Bürgerbegehrens zur Folge hätte. Anordnungsgrund und Anordnungsanspruch müssen in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand liegen (vgl. nur Senatsbeschluss vom 27.04.2010 - 1 S 2810/09 - VBlBW 2010, 311, m.w.N.). An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.
Es kann offen bleiben, ob aufgrund der von der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren vorgelegten notariellen Bewilligung und Beantragung des Vollzugs des Eigentumswechsels am streitigen Grundstück von der Antragsgegnerin auf den Bauträger, an den mit Kaufvertrag vom 30.08.2012 das Grundstück verkauft worden ist, vom 30.11.2012 und der von diesem Bauträger am 01.12.2012 vorgenommenen, von der Antragsgegnerin als Grundstückseigentümerin während des Beschwerdeverfahrens geduldeten Fällung der Bäume auf dem Grundstück ein Anordnungsgrund nicht mehr besteht. Denn jedenfalls fehlt es an einem Anordnungsanspruch. Die Zulässigkeit des Bürgerbegehrens liegt nicht in einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit auf der Hand.
Zutreffend hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass es sich um ein so genanntes kassatorisches Bürgerbegehren nach § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO handelt. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat hierauf Bezug. Das Bürgerbegehren richtet sich, wie vom Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt, gegen den in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschluss des Gemeinderats vom 16.12.2010. Es war daher sechs Wochen nach Bekanntgabe des Beschlusses einzureichen. Die Einhaltung dieser Frist lässt sich nicht mit der hier erforderlichen Offenkundigkeit feststellen.
Ob der Beschluss vom 16.12.2010 in der Sitzung des Gemeinderats vom 27.01.2011 im Wortlaut verlesen wurde, ist zwischen den Beteiligten streitig. Das Protokoll über die Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 27.01.2011 weist unter dem Tagesordnungspunkt 3 "Gemeinderat Bekanntgabe von Entscheidungen aus nicht-öffentlicher Sitzung" aus: „Oberbürgermeister ... gibt die Entscheidungen bekannt. Es ergeht folgender Beschluss (Kennwort: Gemeinderat). Die bekannt gegebenen Beschlüsse der 10. nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 werden zur Kenntnis genommen." Die Antragsgegnerin hat hierzu vorgetragen, die aufgeführten Beschlüsse aus der nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 seien in der Sitzung vom 27.01.2011 wortwörtlich wiedergegeben worden. Der Antragsteller, der in der Sitzung vom 27.01.2011 anwesend war, hat demgegenüber geltend gemacht, er habe keine Bekanntgabe des Beschlusses vom 16.12.2010 vernommen, es sei nur verlesen worden, dass die bekannt gegebenen Beschlüsse zur Kenntnis genommen würden. Die Rhein-Neckar-Zeitung hat am 29.01.2011 unter anderem berichtet, dass die Stadt Leimen ihren Alten Sportplatz zum Zwecke der Bebauung per Anbieterwettbewerb an den meistbietenden Investor veräußern wolle, dem die Kosten für das entsprechende Bebauungsplanverfahren obliegen sollten, und dass der alte Baumbestand nach dem gemeinderätlichen Konsens weitestgehend erhalten bleiben solle.
Zwar handelt es sich bei der Bekanntgabe von in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschlüssen nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO um einen aus der Sphäre der Gemeinde stammenden Umstand, für den im Grundsatz zunächst die Gemeinde die Darlegungslast trifft. Dieser hat die Antragsgegnerin jedoch genügt. Angesichts der Tatsachen, dass der Bericht in der Rhein-Neckar-Zeitung manche Details des beschlossenen Verkaufs berichtete und dass das Protokoll über die Sitzung vom 27.01.2011 wiedergibt, dass die Entscheidungen aus der nicht-öffentlichen Sitzung vom 16.12.2010 bekannt gegeben wurden, ist das Vorbringen der Antragsgegnerin, in dieser Sitzung seien die Beschlüsse aus der nicht-öffentlichen Sitzung wortwörtlich wiedergegeben worden, jedenfalls mindestens so plausibel wie der entgegengesetzte Vortrag des Antragstellers hierzu. Im vorliegenden Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes kann daher nicht von einer fehlenden Bekanntgabe des Beschlusses nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO ausgegangen werden.
Offen bleiben kann hier, ob zur Bekanntgabe nach § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO etwas Weiteres hinzutreten muss, um die 6-Wochen-Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO auszulösen. Der Begriff der Bekanntgabe in § 21 Abs. 3 Satz 3 GemO ist nicht identisch mit dem der öffentlichen Bekanntmachung in § 4 Abs. 3 Satz 1 GemO. In dem Bereich, in dem der Einzelne nicht durch den Beschluss unmittelbar betroffen ist, bedarf es nicht einer förmlichen Bekanntmachung. Vielmehr reicht hier aus, wenn ohne formelle Bekanntmachung gewährleistet ist, dass der Bürger von der Beschlussfassung Kenntnis erlangen kann. Denn die nichtamtliche Bekanntgabe erfüllt im wesentlichen eine "Anstoßfunktion", die erkennen lässt, dass ein möglicherweise die Ausschlussfrist in Lauf setzender Gemeinderatsbeschluss gefasst wurde, und den Betroffenen auf diese Weise veranlasst, sich rechtzeitig und umfassend über den Inhalt der Beschlussfassung zu vergewissern (st. Rspr. des Senats, vgl. Urt. v. 14.11.1983 - 1 S 1204/83 - NVwZ 1985, 288; Beschl. v. 17.11.1983 - 1 S 2669/83 - BWGZ 1992, 598; Urt. v. 18.06.1990 - 1 S 657/90 - BWGZ 1992, 599; Beschl. v. 27.04.2010, a.a.O.). Nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats genügt dabei auch eine Veröffentlichung des wesentlichen Inhalts der Beschlussfassung in der örtlichen Presse oder im redaktionellen Teil des Amtsblattes, die den Bürger hinreichend über den Inhalt des Beschlusses unterrichtet und ihm eine Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren ermöglicht (a.a.O.). In dieser Rechtsprechung kommt zum Ausdruck, dass der Lauf der Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht an die Beschlussfassung selbst anknüpft. Bereits der Gesetzeswortlaut legt nahe, dass zu der Beschlussfassung ein zusätzliches Ereignis, nämlich die Bekanntgabe hinzutreten muss, um die 6-Wochen-Frist auszulösen, und dass es sich dabei um eine nach außen tretende Verlautbarung handeln muss. Dafür mag auch der Zweck des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO sprechen, den Fristbeginn davon abhängig zu machen, dass die Einwohner hinreichenden Anlass haben, die Einleitung eines Bürgerbegehrens zu prüfen. Den Begriff der Bekanntgabe i.S.d. § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO hat der Gesetzgeber freilich nicht definiert. Für in nicht-öffentlicher Sitzung gefasste Beschlüsse - die nach der Gemeindeordnung jedoch nicht der Regelfall sind - sieht § 35 Abs. 1 Satz 4 GemO vor, dass diese nach Wiederherstellung der Öffentlichkeit oder in der nächsten öffentlichen Sitzung bekanntzugeben sind. Unter anderem hieran anknüpfend, ist in der Literatur jüngst erörtert worden, ob es vorzugswürdig wäre, künftig grundsätzlich auf die Verlautbarung des Beschlusses in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats abzustellen und nur hilfsweise, sofern eine solche nicht erfolgt, auf die erste Veröffentlichung in der Presse oder in einem Amtsblatt (vgl. Hofmann, VBlBW 2012, 371, 372). Auch der Hessische Verwaltungsgerichtshof und das Sächsische Oberverwaltungsgericht stellen - für vergleichbare Regelungen, bei denen die Frist für ein kassatorisches Bürgerbegehren mit der Bekanntgabe des Gemeinderatsbeschlusses beginnt - auf die Beschlussfassung selbst ab (vgl. HessVGH, Urt. v. 02.04.2004 - 8 UE 2529/03 - juris Rn. 36; SächsOVG, Beschl. v. 14.07.2008 - 4 B 196/08 - juris Rn. 10). Diese Fragen können hier offen bleiben. Denn das kassatorische Bürgerbegehren des Antragstellers wahrte unabhängig von der Frage, ob es für das Ingangsetzen der Frist des § 21 Abs. 3 Abs. 3 Halbsatz 2 GemO auf die Bekanntgabe des Beschlusses in der öffentlichen Sitzung am 27.01.2011 oder die Berichterstattung über den wesentlichen Inhalt dieses Beschlusses in der Rhein-Neckar-Zeitung vom 29.01.2011 ankommt, die 6-Wochen-Frist nicht. Es kann mithin nicht mit einem das übliche Maß der Glaubhaftmachung übersteigenden deutlichen Grad von Offenkundigkeit festgestellt werden, dass die 6-Wochen-Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO eingehalten worden ist.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Beschluss führt ein etwaiger Verstoß gegen die Vorschrift des § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO über die Öffentlichkeit der Sitzungen des Gemeinderats hier nicht dazu, dass die Frist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO nicht in Lauf gesetzt wurde. Der Grundsatz der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen gehört zu den wesentlichen Verfahrensbestimmungen des Gemeinderechts. Er hat die Funktion, dem Gemeindebürger Einblick in die Tätigkeit der Vertretungskörperschaften und ihrer einzelnen Mitglieder zu ermöglichen und dadurch eine auf eigener Kenntnis und Beurteilung beruhende Grundlage für eine sachgerechte Kritik sowie die Willensbildung zu schaffen, den Gemeinderat der allgemeinen Kontrolle der Öffentlichkeit zu unterziehen und dazu beizutragen, der unzulässigen Einwirkung persönlicher Beziehungen, Einflüsse und Interessen auf die Beschlussfassung des Gemeinderats vorzubeugen (vgl. Senatsurt. v. 09.11.1966 - I 5/65 - ESVGH 17, 118). Der Verstoß gegen das Gebot der Öffentlichkeit der Gemeinderatssitzungen begründet regelmäßig eine schwerwiegende Verfahrensrechtsverletzung (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 09.03.1998 - 5 S 3203/97 - juris, m.w.N.) und begründet daher die Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses (vgl. Senatsbeschluss vom 22.07.1991 - 1 S 1258/90 - VBlBW 1992, 140; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 18.06.1980 - III 503/79 - juris; Beschl. v. 08.08.1990 - 3 S 132/90 - NVwZ 1991, 284).
Die Folgen eines solchen Verfahrensverstoßes und der Rechtswidrigkeit des Gemeinderatsbeschlusses lassen sich nicht für alle Gemeinderatsbeschlüsse einheitlich bestimmen. Ist Gegenstand des Gemeinderatsbeschlusses eine Satzung, so führt der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO regelmäßig zur Rechtswidrigkeit und damit Unwirksamkeit der Satzung. Für die Satzung als Rechtsnorm führt grundsätzlich, abgesehen von Heilungsvorschriften wie in § 4 Abs. 4 GemO und §§ 214 f. BauGB, jeder Fehler formeller oder materieller Art zur Nichtigkeit der Norm (sog. Nichtigkeitsdogma, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 07.05.2001 - 2 BvK 1/00 - BVerfGE 103, 332). Ein Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO hat daher regelmäßig die Ungültigkeit und damit Nichtigkeit des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans zur Folge (vgl. Senatsurt. v. 09.11.1966, a.a.O.; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 12.01.1971 - II 141/68 - ESVGH 22, 18). Handelt es sich nicht um einen Satzungsbeschluss, führt der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO dazu, dass ein von der Gemeinde erlassener Bescheid, der den Vollzug des Beschlusses des Gemeinderats darstellt (vgl. § 43 Abs. 1 GemO), ebenfalls rechtswidrig ist. Denn der Bescheid hätte nicht ergehen dürfen, weil der Bürgermeister nur gesetzmäßig gefasste Beschlüsse vollziehen darf (vgl. § 43 Abs. 2 Satz 1 GemO). Jedoch kann ein solcher rechtswidriger Verwaltungsakt gemäß § 46 LVwVfG Bestand haben (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 18.06.1980, a.a.O., und v. 08.08.1990, a.a.O., jeweils zur Ausübung des Vorkaufsrechts). Ist ein Verwaltungsakt - z.B. ein dinglicher Verwaltungsakt nach § 35 Satz 2 LVwVfG über die Benennung einer Straße - bereits Gegenstand der Beschlussfassung des Gemeinderats selbst, bestimmen sich die Folgen des Verstoßes gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nach den Regeln über die Wirksamkeit von Verwaltungsakten. Daher ist in solchen Fällen möglich, dass der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO nach § 46 LVwVfG unbeachtlich ist (vgl. Senatsbeschluss vom 22.07.1991, a.a.O.).
10 
Der Gemeinderat der Antragsgegnerin hat im vorliegenden Fall mit dem Beschluss vom 16.12.2010 im wesentlichen beschlossen, dem Verkauf und der Bebauung des Geländes Alter Sportplatz zuzustimmen, die Verwaltung zu beauftragen, das Grundstück auf Verhandlungsbasis von 250,-- EUR pro Quad-ratmeter anzubieten und die Vergabe durch einen Anbieterwettbewerb durchzuführen. Eine unmittelbar rechtsbegründende, -vernichtende oder -gestal-tende Wirkung im Verhältnis zu Dritten hatte dieser Beschluss nicht. Der Beschluss, der Gegenstand der öffentlichen Gemeinderatssitzung vom 27.01.2011 und der Berichterstattung in der Rhein-Neckar-Zeitung vom 29.01.2011 war, bedurfte der Umsetzung durch die Gemeindeverwaltung der Antragsgegnerin und gab dieser hierfür inhaltliche Vorgaben. Dabei war klar, dass für den Verkauf selbst wiederum ein Gemeinderatsbeschluss notwendig sein würde. Bei dieser Ausgangslage war eine Anstoßfunktion für den einzelnen Gemeindeeinwohner gegeben. Die gesetzliche Ausschlussfrist des § 21 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 GemO soll im Interesse der Rechtssicherheit und -klarheit vermeiden, dass die Ausführung von Gemeinderatsbeschlüssen in wichtigen Gemeindeangelegenheiten längere Zeit nicht in Angriff genommen werden kann oder gar mit besonderem Aufwand rückgängig gemacht werden muss. Die Regelung dient damit der Effektivität und Sparsamkeit der Gemeindeverwaltung und ist zugleich Ausdruck eines Vorrangs der Entscheidungsbefugnis des Gemeinderats im System der repräsentativen Demokratie (vgl. Senatsurteil v. 14.11.1983, a.a.O.; ebenso SächsOVG, Beschl. v. 14.07.2008 - 4 B 196/08 - SächsVBl 2008, 218, m.w.N.). Zugleich ist durch die Bekanntgabe der Gemeinderatsbeschlüsse zu gewährleisten, dass die in der Gemeindeordnung vorgesehenen Mittel direkter Demokratie von den Bürgern effektiv wahrgenommen werden können. Der einzelne Gemeindeeinwohner hatte in einer solchen Situation wie hier hinreichenden Anlass und die Möglichkeit, sich über den Inhalt des in nicht-öffentlicher Sitzung gefassten Beschlusses zu unterrichten und eine eigene Entscheidung im Hinblick auf ein Bürgerbegehren zu treffen. Die Anstoßfunktion war mithin gegeben. Ob anderes gelten würde, wenn der Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1 GemO offenkundig wäre, kann offen bleiben. Denn eine solche Konstellation liegt hier nicht vor.
11 
Schließlich macht der Antragsteller ohne Erfolg geltend, dass aufgrund des Beschlusses des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 16.12.2010 sich das Vorhaben noch in einem Stadium befunden habe, in dem sich das Für und Wider noch nicht einigermaßen verlässlich habe beurteilen lassen, so dass das Bürgerbegehren nicht verfristet gewesen sei, und dass weniger als etwa die Hälfte des Gemeinderats bei der Beschlussfassung vom 16.12.2010 das Altlastengutachten zum Alten Sportplatz gekannt hätten. Wie der Senat bereits entschieden hat, entfaltet ein die Planung eines Vorhabens einleitender weichenstellender Grundsatzbeschluss des Gemeinderats keine Sperrwirkung gegen ein Bürgerbegehren in derselben Angelegenheit, wenn die Ausgestaltung des Vorhaben noch derart offen war, dass sich das Für und Wider nicht zumindest einigermaßen verlässlich beurteilen ließ (vgl. Senatsbeschluss vom 30.09.2010 - 1 S 1722/10 - VBlBW 2011, 26). Eine solche Kon-stellation ist hier jedoch nicht gegeben. Mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 16.12.2010 waren die wesentlichen Punkte zur zukünftigen Nutzung des Alten Sportplatzes, nämlich die Bebauung zu Wohnzwecken, der Verkauf an einen Investor und die Verhandlungsbasis hierfür von 250,-- EUR pro Quadratmeter festgelegt. Ob bei der Einberufung der Gemeinderatssitzung vom 16.12.2010 gegen § 34 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GemO, wonach bei der Einberufung des Gemeinderats die für die Verhandlung erforderlichen Unterlagen beizufügen sind, verstoßen wurde, kann offen bleiben. § 34 Abs. 1 Satz 1 GemO ist eine Schutznorm des einzelnen Gemeinderats (vgl. nur Senatsurteil vom 25.03.1999 - 1 S 2059/98 - VBlBW 1999, 304, m.w.N.). Auf eine etwaige Verletzung dieser Norm kann sich der Antragsteller daher nicht berufen.
12 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 1, § 52 Abs. 2 GKG.
13 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

Die Aufhebung eines Verwaltungsaktes, der nicht nach § 44 nichtig ist, kann nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 197/04 Verkündet am:
30. September 2005
K a n i k,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 30. September 2005 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, den
Richter Dr. Klein, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und
Dr. Roth

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 25. August 2004 aufgehoben.
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 19. September 2003 wird zurückgewiesen.
Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Die klagende Stadt war Eigentümerin eines mit einem sanierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks. Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 11. September 1997 bot die Klägerin dem Beklagten das Grundstück für 374.400 DM zuzüglich 1.955 DM Gutachterkosten zum Kauf an. Nach dem Angebot hatte der Beklagte innerhalb von drei Jahren ab dessen
Annahme in das Gebäude mindestens 1.323.000 DM zu investieren. Für den Fall der Verletzung dieser Verpflichtung war die Klägerin berechtigt, die Rückübertragung des Grundstücks auf sich zu verlangen. Die Gewährleistung der Klägerin für Sachmängel war ausgeschlossen. Der Beklagte sollte jedoch bis zum 30. März 1998 zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt sein, sofern das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen sei und die Sanierungskosten hierdurch um mehr als 10.000 DM erhöht würden.
Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 30. Septembe r 1997 nahm der Beklagte das Angebot der Klägerin an. Die Auflassung des Grundstücks erfolgte am 15. Oktober 1997. Zur Sicherung des möglichen Rückübertragungsanspruchs der Klägerin wurde eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 17. März 1998 teilte der Urkundsnotar dem Beklagten den Eintritt der für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbarten Voraussetzungen mit. Der Beklagte leistete keine Zahlung. Im Einverständnis mit der Klägerin nahm er am 5. Mai 1998 das von dem Notar B. beurkundete Angebot von B. W. und M. B. an, das Grundstück für 550.000 DM zu erwerben. Die Sanierung des Gebäudes sollte nach diesem Angebot durch die W. Wohn- und Gewerbebau GmbH (W. ) erfolgen, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte ist. W. und B. sollten hierfür 1.841.000 DM an die W. zahlen.
Mit Schreiben vom 5. und 29. Mai 1998 teilte der Bekl agte der Klägerin mit, das Dachgebälk des Hauses sei teilweise von Schwamm befallen, bemängelte im Hinblick hierauf den zwischen den Parteien vereinbarten Preis und bat um einen Besprechungstermin. Die Klägerin mahnte den Beklagen am 20. Mai
1998 zur Zahlung. Mit Schreiben vom 4. Juni 1998 erklärte ihr Bürgermeister unter anderem:
… "Zur Problematik des vermeintlich unangemessenen Kaufpreises erwartet die Stadt R. den Nachweis der tatsächlich getätigten Mehraufwendungen. Auf der Grundlage dieser Kostenermittlung kann über eine eventuelle Kaufpreisreduzierung verhandelt werden, soweit durch die Mehraufwendungen die Gesamtinvestition in Höhe von 1.323.000 DM überschritten wird. Die Forderung zur Kaufpreiszahlung (PK Nr. 0022540) aus dem Kaufvertrag UR-Nr. 1. /97 betreffend ist die Stadt R. zu folgendem Entgegenkommen bereit: Die Kaufpreiszahlung wird bis zum Abschluß der Sanierung /Modernisierung des Objektes auf 300.000 DM beschränkt. … Ein Ausgleich zwischen dieser Forderung und dem endgültigen Kaufpreis erfolgt zwischen den Parteien auf der Grundlage der von Ihnen beauftragten Mehraufwandsermittlung bei Nachweis der tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten, jedoch spätestens 3 Wochen nach dem 30.09.2000." …
Am 23. Juni 1998 überwies der Beklagte den Betrag von 300.000 DM an die Klägerin. Mit Schreiben vom 12. Oktober 1998 wandte sich der Notar B. wegen der eingetragenen Rückauflassungsvormerkung an die Klägerin. In ihrer Antwort vom 4. November 1998 erklärte die Klägerin, "den Kaufpreis vorbehaltlich des konkreten Nachweises der Mehrkosten auf 300.000 DM" herabzusetzen. Mit Schreiben vom 1. Dezember 1998 zeigte der Beklagte den Abschluss der Sanierung des Gebäudes und "das Ende der Regelung über die Beschränkung des Kaufpreises" an. In seiner Sitzung vom
27. Januar 1999 lehnte der Stadtrat der Klägerin eine Herabsetzung des Kaufpreises ab.
Mit der Klage verlangt die Klägerin aus dem Restkaufpreis für das Grundstück 37.835,60 € zuzüglich Zinsen. Der Beklagte hat widerklagend Schadensersatz in Höhe von 51.133,37 € verlangt, die er über den mit der Klage verlangten Betrag hinaus für die Schwammbeseitigung habe aufwenden müssen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Der Beklagte hat die Abweisung der Widerklage hingenommen und sich mit der Berufung gegen seine Verurteilung gewandt. Das Oberlandesgericht hat der Berufung stattgegeben und die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung.

Entscheidungsgründe:


I.


Das Berufungsgericht verneint den geltend gemachten Anspruch. Es meint, der Beklagte habe das Schreiben der Klägerin vom 4. Juni 1998 zu Recht als Angebot verstanden, die Kosten der Schwammbeseitigung bis zu dem Betrag von 74.400 DM von dem Kaufpreis abziehen zu können. Dieses Angebot habe er schlüssig durch die Zahlung des Betrages von 300.000 DM angenommen. Die Auslegung der Erklärung der Klägerin als Angebot, den
Kaufpreis für das Grundstück herabzusetzen, werde durch das Schreiben der Klägerin an den Notar B. vom 4. November 1998 bestätigt.
Tatsächlich sei das Gebäude schwammbefallen gewesen. Die B eseitigung des Schwamms habe die Kosten seiner Sanierung um mehr als 42.000 € erhöht. Der Mehraufwand sei zwar bei der W. angefallen. Im Sinne der Vereinbarung der Parteien, den Kaufpreis für das Grundstück herabzusetzen, sei der Aufwand der W. jedoch einem Aufwand des Beklagten gleichzusetzen.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.

II.


Die Klägerin kann aus dem Kaufvertrag über das Grundstü ck den geltend gemachten Betrag von dem Beklagten als Restkaufpreis verlangen. Eine Einigung der Parteien, den Kaufpreis herabzusetzen, ist nicht zustande gekommen. Die Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 4. Juni 1998 durch das Berufungsgericht als Angebot, den Kaufpreis für das Grundstück zu reduzieren , ist rechtsfehlerhaft und bindet den Senat daher nicht.
1. Die Auslegung einer Willenserklärung kann im Revision sverfahren nur beschränkt überprüft werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Mai 1976, III ZR 156/74, WM 1976, 977; v. 3. April 2000, II ZR 194/98, NJW 2000, 2099 m.w.N.), nämlich dahin, ob der Tatrichter die gesetzlichen Auslegungsregeln, die anerkannten Auslegungsgrundsätze, die Denkgesetze und die Erfahrungs-
sätze beachtet und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt hat (st. Rspr., vgl. BGHZ 135, 269, 273; BGH, Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 257/98, NJW 2000, 2508, 2509). Daran fehlt es.
Anerkannte Auslegungsregel ist es, dass bei der Auslegung einer Willenserklärung von deren Wortlaut auszugehen ist (st. Rspr., vgl. BGHZ 121, 13, 16; BGH, Urt. v. 31. Januar 1995, XI ZR 56/94, NJW 1995, 1212, 1213; v. 27. November 1997, IX ZR 141/96, NJW 1998, 900, 901; v. 28. Januar 2002, II ZR 385/00, ZfIR 2004, 170). Diese Auslegungsregel wird von dem Berufungsgericht insoweit verletzt, als es dem Passus, dass "über eine eventuelle Kaufpreisreduzierung verhandelt" werden könne, keine Bedeutung zumisst. Mit dieser Wendung ist eine Auslegung grundsätzlich nicht vereinbar, die Klägerin habe angeboten, den Kaufpreis für das Grundstück um die schwammbedingten Mehrkosten für die Sanierung des Gebäudes, höchstens jedoch um 74.400 DM, zu mindern. Eine solche Auslegung missachtet den Wortlaut des Schreibens, nach dem die Klägerin Verhandlungen über eine "eventuelle Kaufpreisreduzierung" angeboten hat.
Anerkannte Auslegungsregel ist weiter, dass an die Auslegung einer Willenserklärung, die zum Verlust einer Rechtsposition führt, als Verzicht auf diese Position strenge Anforderungen zu stellen sind und in der Regel eine insoweit eindeutige Willenserklärung erforderlich ist, weil ein Rechtsverzicht niemals zu vermuten ist (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1983, VI ZR 19/82, NJW 1984, 1346, 1347; v. 16. November 1993, XI ZR 70/93, NJW 1994, 379, 380; v. 22. Juni 1995, VII ZR 118/94, WM 1995, 1677, 1678 f). Auch dieser Auslegungsregel laufen die Ausführungen des Berufungsurteils zuwider. In dem Kaufvertrag zwischen den Parteien ist die Verpflichtung der Klägerin zur
Gewährleistung für Sachmängel des Grundstücks ausgeschlossen. Der Schwammbefall des Gebäudes bedeutete einen solchen Mangel. Das Recht des Beklagten, wegen des Schwammbefalls vom Vertrag zurückzutreten, war mit Ablauf des 31. März 1998 erloschen. Die Klägerin war daher nicht gehalten, dem Beklagen wegen des Schwammbefalls entgegen zu kommen. Eine eindeutige Erklärung der Klägerin, trotzdem auf den Kaufpreis teilweise zu verzichten, fehlt. Ein Grund für einen solchen Verzicht ist weder festgestellt noch erkennbar.
Anerkannter Auslegungsgrundsatz ist schließlich, dass Vergleichsverhandlungen unter Aufrechterhaltung der beiderseitigen Rechtsstandpunkte geführt werden und die dabei abgegebenen Erklärungen nach dem Scheitern der Verhandlungen keine Wirkungen mehr haben (BGH, Urt. v. 23. Januar 1970, I ZR 37/68, WM 1970, 548, 549; v. 8. Mai 2002, I ZR 28/00, NJW-RR 2002, 1433, 1434). Gegen diesen Grundsatz verstößt die Auslegung des Schreibens der Klägerin durch das Berufungsgericht, in dem es feststellt, die Klägerin habe dem Beklagten durch ihr Schreiben "dem Grunde nach zugesagt", die Kosten der Schwammsanierung bis zur Höhe von 74.400 DM von dem vereinbarten Kaufpreis abziehen zu können. Die Klägerin hat dem Beklagten im Hinblick auf den behaupteten Schwammbefall des Gebäudes angeboten, zunächst nur 300.000 DM für den Kauf des Grundstücks zu bezahlen und wegen ihrer weitergehenden Forderung abhängig von der Höhe der Mehrkosten nach dem Abschluss der Sanierung in Verhandlungen einzutreten. Damit kann die von der Klägerin erklärte Bereitschaft grundsätzlich nicht als "Zusage dem Grunde nach" ausgelegt werden.
2. Das Schreiben der Klägerin an den Notar B. vom 4. November 1998 führt nicht zu einer anderen Auslegung. Die Erklärung der Klägerin vom 4. Juni 1998 ist auf der Grundlage dessen auszulegen, was der Beklagte ihr im Juni 1998 entnehmen konnte und nicht anhand einer Äuße rung, die die Klägerin fünf Monate später gegenüber einem Dritten gemacht hat.
3. Da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen, ist der Senat zur Auslegung des Schreibens der Klägerin vom 4. Juni 1998 in der Lage. Die Klägerin hat dem Beklagten angeboten, bis zum Abschluss der Sanierung des Gebäudes den über 300.000 DM hinausgehenden Betrag entgegen ihrer Mahnung vom 20. Mai 1998 nicht weiter zu verfolgen und nach dem Abschluss der Renovierung des Gebäudes im Hinblick auf etwaige Mehrkosten wegen des Schwammbefalls in Verhandlungen um eine Minderung des Kaufpreises einzutreten. Ein Verzicht der Klägerin auf einen Teil der offenen Kaufpreisforderung ist nicht erfolgt. Die zugesagten Verhandlungen sind mit der entgegenstehen Entschließung des Stadtrats der Klägerin gescheitert. Ein Schaden, dessen Ersatz der Beklagte im Hinblick auf die Verhandlungszusage des Bürgermeisters , die die Willensbildung des Stadtrats übergangen hat, verlangen könnte, ist nicht ersichtlich.
Krüger Klein Stresemann Czub Roth

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

(1) Soweit der Beteiligte obsiegt, der den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat, gilt, wenn keiner der Beteiligten dazu im Widerspruch stehende Anträge in der Hauptsache gestellt hat, bei Anwendung der Kostenbestimmungen der Zivilprozessordnung die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, als unterliegende Partei.

(2) Über die Erstattung der Kosten eines Beteiligten, der zur Hauptsache keinen Antrag gestellt hat, entscheidet das Gericht auf Antrag des Beteiligten nach billigem Ermessen.

(1) In den Sachen, die auf Grund eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung bei den Gerichten anhängig werden, sind die bei Klagen in bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten geltenden Vorschriften entsprechend anzuwenden, soweit sich aus den §§ 217 bis 231 nichts anderes ergibt. § 227 Absatz 3 Satz 1 der Zivilprozessordnung ist nicht anzuwenden.

(2) Das Gericht kann auch von Amts wegen die Aufnahme von Beweisen anordnen und nach Anhörung der Beteiligten auch solche Tatsachen berücksichtigen, die von ihnen nicht vorgebracht worden sind.

(3) Sind gegen denselben Verwaltungsakt mehrere Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so wird über sie gleichzeitig verhandelt und entschieden.

(4) Die Vorschriften über die Vorauszahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen nach § 12 Absatz 1 Satz 1 und 2 des Gerichtskostengesetzes sind nicht anzuwenden.