Bundesgerichtshof Beschluss, 09. Aug. 2006 - XII ZR 165/05

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche im Zusammenhang mit einem im Jahre 1999 auf zehn Jahre abgeschlossenen Mietvertrag über eine Telefonanlage, den die Klägerin als Mieterin wegen arglistiger Täuschung im Jahre 2003 angefochten hat. Die Klägerin hat mit der Klage gegen die Beklagten Schadensersatz- bzw. Bereicherungsansprüche in bezifferter Höhe von 65.873,24 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Herausgabe der Telefonanlage geltend gemacht und daneben die Feststellung begehrt, seit Juli 2003 nicht mehr zu Zahlungen an die Beklagte zu 1 verpflichtet zu sein. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Zahlung einer Quartalsmiete für die Telefonanlage in Höhe von 2.873,26 € nebst Zinsen beantragt. Die Klage ist in beiden Vorinstanzen abgewiesen, der Widerklage stattgegeben worden.

II.

Der Gebührenstreitwert für das Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde bemißt sich gemäß § 47 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 GKG nach dem Wert der vollen Beschwer der Klägerin. 1. Zweifelhaft ist allein der Wert des vom Berufungsgericht zurückgewiesenen Feststellungsantrages über den Wegfall der Verpflichtung zur weiteren (Mietzins-)Zahlung.
a) § 41 Abs. 1 GKG kommt bei Streitigkeiten über Zahlungsverpflichtungen aus einem Mietvertrag grundsätzlich nicht in Betracht, auch wenn die Parteien - wie hier - letztlich über den Fortbestand des zu Grunde liegenden Mietverhältnisses streiten. Denn der für die Wertfestsetzung maßgebliche Streitgegenstand ist nicht durch den Streit über Bestehen oder Dauer des Mietverhältnisses bestimmt, sondern durch einen Einzelanspruch aus dem Mietverhältnis, nämlich die künftige Geldforderung des Vermieters. Aus diesem Grunde fällt die Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung zukünftigen Mietzinses nicht in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG (vgl. bereits BGH JurBüro 1966, 309; BGH KostRsp. § 16 GKG a.F. Nr. 39). Die negative Feststellungsklage eines Mieters, mit der er seine auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung zur künftigen Entrichtung des Mietzinses leugnet, stellt in der Sache das Spiegelbild einer Leistungsklage des Vermieters auf Zahlung künftigen Mietzinses dar, so daß für die Bestimmung des Streitwertes keine anderen Grundsätze gelten können. Auch der Normzweck des § 41 Abs. 1 GKG, der im Schutz des Mieters vor überhöhten Werten bei Streitigkeiten um Bestand und Dauer des Mietverhältnisses besteht, gebietet keine andere Beurteilung, zumal es der Mieter bei vergleichbaren Sachverhaltsgestaltungen in der Hand hat, durch Beschränkung
seines Antrages auf die Feststellung der Unwirksamkeit des Mietvertrages die Gebührenprivilegierung des § 41 Abs. 1 GKG herbeizuführen.
b) Andererseits wird der Gebührenstreitwert einer Klage des Vermieters auf zukünftigen Mietzins bei einem Mietverhältnis mit bestimmter Dauer nicht zwangsläufig nach den noch zu zahlenden Mieten im gesamten Zeitraum bis zur Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt, sondern er richtet sich nach § 48 Abs. 1 GKG und § 9 ZPO (BGH JurBüro aaO; Senatsbeschluß vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - NZM 2004, 423). Danach ist der Wert des dreieinhalbjährigen Bezuges dann maßgeblich, wenn dieser geringer ist als der Gesamtbetrag aller noch zu zahlenden Mieten. Auch insoweit kann für die negative Feststellungsklage des Mieters als Spiegelbild der Leistungsklage des Vermieters nichts anderes gelten. Der Streitwert für den Feststellungsantrag beträgt daher (2.873,26 € Quartalsmiete x 4 x 3,5 Jahre) insgesamt 40.225,64 €. 2. Zu diesem Wert ist gemäß § 5 ZPO der Streitwert des Leistungsantrages mit 65.873,24 € zu addieren; der Wert der Widerklage bleibt im Hinblick auf
§ 45 Abs. 1 Satz 1 und Satz 3 GKG außer Betracht, so daß sich ein Gesamtstreitwert in Höhe von 106.098,88 € ergibt.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche aus einem mit Wirkung zum 1. Oktober 1999 für (weitere) fünf Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag über Geschäftsräume. Die Beklagte zu 1 als Mieterin hatte seit April 2002 die Mietzahlungen eingestellt. Die Klägerin als Vermieterin hat gegen die Beklagte zu 1 die Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 6.191,42 € sowie die Räumung der Geschäftsräume nach Ausspruch der fristlosen Kündigung beantragt; weiterhin hat sie die Beklagte zu 2 als Bürgin für den Zahlungsanspruch in Anspruch genommen. Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten und haben ihrerseits Widerklage erhoben. Dabei haben die Beklagten die Feststellung beantragt, dass die von den Parteien Anfang 1999 geschlossene (Staffel-)Mietzinsver-
einbarung - insbesondere wegen Wuchers - unwirksam sei, dass die Beklagte zu 1 seit April 2002 berechtigt sei, die Miete vollständig zu mindern bzw. zurückzubehalten und dass für die Beklagte zu 2 keine Bürgschaftsverpflichtung für Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1 gegenüber der Klägerin bestehe. Daneben haben sie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von angeblichen Mängeln der Mietsache sowie einen Unterlassungsanspruch geltend gemacht und die weitere Feststellung begehrt, dass der Mietzinsanspruch der Klägerin für die Monate April 2002 bis August 2002 durch Aufrechnung erloschen sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage in vollem Umfang abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revision nicht zugelassen. Hiergegen hat sich die - mittlerweile zurückgenommene - Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten gerichtet.

II.

Der Gebührenstreitwert für das Verfahren über die - vor dem Inkrafttreten des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Juli 2004 anhängig gewordene - Nichtzulassungsbeschwerde bemisst sich gemäß § 14 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GKG a.F. (jetzt § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GKG) nach den Anträgen des Beschwerdeführers. Die Beklagten wenden sich nach den Ausführungen in der Beschwerdebegründung nur noch gegen die Verurteilung zur Räumung und Zahlung sowie gegen die Abweisung ihrer Widerklage bezüglich der Anträge auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung, des Bestehens der geltend gemachten Minderungs- bzw. Zurückbehaltungsrechte und des Fehlens einer Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2. Der für die Ge-
richtsgebühren maßgebliche Streitwert für das insoweit beschränkte Rechtsmittel der Beklagten beträgt 253.658,29 €. 1. Keinen Zweifeln unterliegen dabei der Wert des auf Zahlung rückständigen Mietzinses gerichteten Leistungsantrages (6.191,42 €) und des zurückgewiesenen Feststellungsantrages betreffend die Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2 (69.380,73 €). 2. Der Wert des Räumungsantrages ist auf 40.494,36 € festzusetzen.
a) Der ursprüngliche Wert des Räumungsantrages ist für die Gebühren im Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde maßgebend geblieben, weil sich dieser Wert im Laufe des Rechtsstreits nicht verringert hat. Zwar hat die Klägerin in der Berufungsinstanz den Rechtsstreit wegen des Räumungsantrages zunächst für erledigt erklärt, nachdem ihr am 11. Juni 2003 die Mieträume zurückgegeben worden waren. Dieser schriftsätzlichen Erledigungserklärung ist die Beklagte zu 1 jedoch ausdrücklich mit der Behauptung entgegengetreten, dass die Herausgabe der Mieträume an die Klägerin nicht freiwillig, sondern nur zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus dem vorläufig vollstreckbaren Urteil des Landgerichts erfolgte. Eine unter dem Druck der Zwangsvollstreckung bewirkte Leistung stellt indes nach allgemeiner Ansicht keine Erfüllungshandlung dar, welche die Annahme eines erledigenden Ereignisses rechtfertigt (BGHZ 94, 268, 274). Diesem Umstand hat die Klägerin erkennbar Rechnung getragen, indem sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 6. Oktober 2003 an der - bis zur Zustimmung des Gegners frei widerruflichen (vgl. BGH Urteil vom 7. Juni 2001 - I ZR 157/98 - NJW 2002, 442) - Erledigungserklärung nicht festgehalten, sondern vielmehr die Zurückweisung der Berufung gegen das den Räumungsausspruch enthaltende erstinstanzliche Urteil beantragt hat. Insoweit folgerichtig hat das Berufungsgericht die Berufung
der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts in vollem Umfange und nicht etwa mit der Maßgabe einer Feststellung der Erledigung des Räumungsantrages zurückgewiesen.
b) Nach § 16 Abs. 2 GKG a.F. (jetzt § 41 Abs. 2 GKG) ist bei Räumungsklagen grundsätzlich das für die Dauer eines Jahres zu entrichtende Entgelt maßgeblich, es sei denn, der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgeltes ist geringer. Die streitige Zeit - d.h. die Spanne zwischen denjenigen Zeitpunkten, in denen nach dem jeweiligen Vorbringen der einen und der anderen Partei der Räumungsanspruch des Vermieters zu erfüllen ist - beginnt nach vorausgegangener Kündigung des Vermieters mit der Rechtshängigkeit des Räumungsantrags (OLG Bamberg JurBüro 1991, 1126 mit Anm. Mümmler; vgl. auch Senatsbeschluss vom 2. Juni 1999 - XII ZR 99/99 - NJW-RR 1999, 1385; BGH Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04 - NJW-RR 2005, 867, 868, jeweils zum Zuständigkeits- und Rechtsmittelstreitwert nach § 8 ZPO). Sie dauert bei Verträgen, die - wie hier - auf bestimmte Zeit geschlossen wurden, bis zum vertraglichen Ablauf der Mietzeit. Da der den Räumungsantrag enthaltende Schriftsatz am 6. August 2002 zugestellt wurde, erstreckt sich die streitige Zeit unter den hier obwaltenden Umständen über die 26 Monate zwischen August 2002 und dem Ende der Vertragslaufzeit im September 2004. aa) Die Höhe der für die Wertberechnung maßgeblichen Miete richtet sich nach einem objektiven Maßstab; beim Vorliegen eines schriftlichen Mietvertrages sind regelmäßig dessen Regelungen für die Bemessung der Miethöhe heranzuziehen (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Februar 1997 - XII ZR 233/96 - NJW-RR 1997, 648). Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte zu 1 bei Rechtshängigkeit des Räumungsantrages im August 2002 vertragsgemäß eine Miete in Höhe von monatlich 3.221,14 € zu entrichten; die Miete erhöhte sich
aufgrund der vereinbarten Mietstaffel seit Oktober 2002 auf monatlich 3.374,53 €. bb) Umstritten ist allerdings, wie es sich auf die Wertberechnung nach § 41 GKG auswirkt, wenn sich die streitige Zeit über ein Jahr hinaus erstreckt und das Mietentgelt in verschiedenen Zeitabschnitten verschieden hoch ist. Teilweise wird ein Durchschnittsbetrag aus den in der streitigen Zeit vertragsgemäß zu entrichtenden Mieten angesetzt (Hartmann, Kostengesetze, 35. Auflage, § 41 GKG Rdn. 23). Demgegenüber entspricht es wohl überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass es für die Berechnung des Gebührenwertes nach § 41 GKG bei wechselnden Entgelten auf die höchsten Beträge ankommt, die in der streitigen Zeit innerhalb eines Jahres zu zahlen sein würden (vgl. KG JW 1925, 809 Nr. 13; Meyer, GKG, 6. Aufl., § 41 Rdn. 18; Oestreich/Winter/Hellstab, Kommentar zum GKG, Bd. II 7.0 Stichwort‚ Begriff des Mietzinses, S. 193; Hillach/Rohs, Handbuch des Streitwerts in Zivilsachen, 9. Aufl., § 30 C III d, S. 165 f.; vgl. auch Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl., § 8 Rdn. 6; Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl., § 8 Rdn. 5; Baumbach/Lauterbach/ Albers/Hartmann, ZPO, 63. Aufl., § 8 Rdn. 5 jeweils zum Zuständigkeitsstreitwert nach § 8 ZPO; vgl. weiterhin RGZ 160, 83, 86; BGH Urteil vom 23. Oktober 1952 - III ZR 231/51 - NJW 1953, 104, 105; OLG Bamberg JurBüro 1971, 536, 537 mit zust. Anm. Mümmler). Der Senat folgt der letztgenannten Auffassung. Gegen die Bildung eines Durchschnittssatzes spricht - neben Praktikabilitätserwägungen - insbesondere der Gedanke, dass eine Verlängerung der streitigen Zeit grundsätzlich nicht zu einer Absenkung des Streitwertes führen kann. Dies ist bei einer Durchschnittsberechnung nicht gewährleistet, wenn sich das Entgelt im weiteren Verlauf der streitigen Zeit gegenüber den Entgelten des ersten Jahres verringert hat (vgl.
hierzu bereits die Berechnungsbeispiele in RGZ aaO S. 86 f. und Rohs, RPfleger 1952, 529, 534). Der für die Wertberechnung maßgebliche Jahresbetrag ist daher aus dem höchsten Entgelt der vereinbarten Mietstaffel zu errechnen, da dieser Betrag in der streitigen Zeit mindestens für die Dauer eines Jahres zu zahlen gewesen wäre; er beträgt 40.494,36 € (= 12 x 3.374,53 €). 3. Der im Wege der Widerklage geltend gemachte Antrag, die Berechtigung der Beklagten zu 1 festzustellen, die Miete seit April 2002 um 100 % zu mindern bzw. in diesem Umfang ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete auszuüben , ist mit 97.097,42 € zu bewerten. Der Senat hat bereits ausgesprochen, dass der Gebührenstreitwert für einen negativen Feststellungsantrag, mit dem der Mieter gegenüber dem Vermieter seine Verpflichtung zur Entrichtung künftigen Mietzinses - gleich aus welchem Rechtsgrund - leugnet, nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO zu beurteilen ist (Senatsbeschluss vom 20. April 2005 - XII ZR 248/04 - NJW-RR 2005, 938). Demnach ist bei Mietverhältnissen mit bestimmter Dauer grundsätzlich der Gesamtbetrag der künftigen Mietzinsen maßgeblich, sofern nicht der dreieinhalbfache Wert des einjährigen Mietzinses geringer ist. Damit kommt es hier auf den Gesamtbetrag der im Zeitraum seit April 2002 ausstehenden Mieten an, weil das Mietverhältnis bis zu seiner Beendigung im September 2004 nur noch eine Laufzeit von 30 Monaten hatte. Der auf diesen Zeitraum entfallende Gesamtbetrag beträgt unter Berücksichtigung der vereinbarten Mietstaffel 100.315,56 € (= 6 x 3.221,14 € für den Zeitraum vom April 2002 bis September 2002 und 24 x 3.374,53 € für den Zeitraum vom Oktober 2002 bis September 2004). Im Hinblick auf § 19 Abs. 1 GKG a.F. (jetzt § 45 Abs. 1 GKG) bleibt jedoch bei der Wertberechnung die geleugnete Zahlungspflicht für den Monat
April 2002 in Höhe von 3.221,14 € außer Betracht, weil der Streitgegenstand insoweit mit dem Zahlungsantrag der Klägerin identisch ist. 4. Der Wert des Antrages, mit dem die Beklagte zu 1 die Unwirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen (Staffel-)Mietzinsvereinbarung festzustellen begehrt, ist auf 40.494,36 € festzusetzen. Maßgeblich für die Festsetzung des Gebührenstreitwertes ist § 16 Abs. 1 GKG a.F. (jetzt § 41 Abs. 1 GKG).
a) Allerdings fallen bloße Streitigkeiten über den Vertragsinhalt - und damit auch über die Höhe der geschuldeten Miete - grundsätzlich nicht in den Anwendungsbereich des § 41 Abs. 1 GKG, wenn dieser Streit den rechtlichen Bestand des Mietvertrages nicht berührt (vgl. OLG Koblenz ZMR 1978, 64; Hartmann aaO § 41 GKG Rdn. 18). Die Beklagte zu 1 macht indessen zur Begründung ihres Antrages insbesondere geltend, dass für die gemieteten Geschäftsräume bereits zu Beginn des Mietverhältnisses nur eine Miete in Höhe von 2.000 DM angemessen gewesen sei und die Beklagte sich bei Vertragsschluss in einer Zwangslage befunden habe. Aus diesem Grunde seien die Voraussetzungen des Wuchers (§ 138 Abs. 2 BGB) oder eines wucherähnlichen Rechtsgeschäftes (§ 138 Abs. 1 BGB) gegeben. Diese Begründung ist grundsätzlich geeignet, den rechtlichen Bestand des Mietvertrages insgesamt in Zweifel zu ziehen. Denn in den Fällen des Wuchers oder der sittenwidrigen wucherähnlichen Mietpreisüberhöhung nach § 138 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB findet in der Geschäftsraummiete eine Aufrechthaltung des Vertrages mit einer zulässigen Miete in der Regel nicht statt (OLG München OLGR 2002, 429, 430; KG Grundeigentum 2002, 328; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 150; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., nach § 535 BGB,
Rdn. 118; Michalski ZMR 1996, 1, 6). Insoweit liegt die Sachlage grundlegend anders als bei einem nach § 134 BGB zu beurteilenden Verstoß gegen gesetzliche Preisvorschriften, bei dem grundsätzlich von einer bloßen Teilnichtigkeit des rechtlich unzulässigen Teils der Mietpreisvereinbarung auszugehen ist (BGHZ 89, 316, 319 f. zu § 5 WiStG; vgl. auch Senatsurteil vom 15. November 2000 - XII ZR 181/98 - NZM 2001, 236 zum Preisrecht der DDR). Dieser Rechtsgedanke lässt sich auf eine wucherische Mietpreisüberhöhung in der Geschäftsraummiete nicht übertragen, denn im Ausgangspunkt gilt für alle gemäß § 138 BGB unwirksamen Entgeltvereinbarungen der allgemeine Grundsatz , dass sich diese nicht in einen sittenwidrig überhöhten und einen hinnehmbaren Teil aufspalten lassen, sondern das Verdikt der Sittenwidrigkeit die gesamte Entgeltvereinbarung umfasst. Dies führt in der Regel zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäftes (vgl. BGHZ 44, 158, 162; BGHZ 68, 204, 206 f.). Anders als im Wohnraummietrecht sind auch keine besonderen sozialstaatlichen Belange zu berücksichtigen, die ausnahmsweise zum Schutze des Mieters eine Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses gebieten.
b) Einer Anwendung des § 16 Abs. 1 GKG a.F. steht es hier auch nicht entgegen, dass die Beklagte zu 1 das angefochtene Urteil wegen der Abweisung ihres die Unwirksamkeit der (Staffel-)Mietvereinbarung betreffenden Feststellungsantrages auch mit der Begründung angegriffen hat, das Berufungsgericht habe die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nicht nur nach dem Maßstab des § 138 BGB, sondern auch dahingehend prüfen müssen, ob dem vereinbarten Mietzins eine wirksame Ausübung des Leistungsbestimmungsrechtes durch die Klägerin zugrunde liegt. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt steht die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht in Zweifel, da Streit insoweit nur über die Billigkeit der Leistungsbestimmung und das Erfordernis ihrer Ersetzung (§ 315 Abs. 3 Satz 2 BGB) bestehen kann. Es genügt aber, wenn unter mehreren Klagebegründungen nur eine die Voraussetzungen für eine Gebührenprivi-
legierung nach § 41 GKG erfüllt (vgl. auch BGH Beschluss vom 16. Dezember 1952 - V ZR 54/50 - NJW 1953, 384; Meyer aaO § 41 Rdn. 5).
c) Da die von der Beklagten zu 1 behauptete Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung im Falle des § 138 BGB voraussichtlich zur Nichtigkeit des Gesamtvertrages führen würde, ist als streitige Zeit im Sinne des § 16 Abs. 1 GKG a.F. - d.h. der Zeitraum, für den hinsichtlich des Bestehens oder Nichtbestehens des Mietverhältnisses Uneinigkeit besteht - die gesamte Vertragslaufzeit zwischen Oktober 1999 und September 2004 anzusehen, ohne dass es auf eine Differenzierung zwischen vergangenen und zukünftigen Zeiträumen ankäme. Es kommt auch eine wertmäßige Außerachtlassung des auf Feststellung der Unwirksamkeit der Entgeltvereinbarung gerichteten Antrages wegen wirtschaftlicher Identität mit dem Feststellungsantrag zur Minderung des Mietzinses nicht in Betracht, weil letztere nur für die Zeit ab April 2002 geltend gemacht wird und sich die jeweils streitige Zeit daher - über einen längeren Zeitraum als ein Jahr - nicht deckt. Abzustellen ist wiederum auf das höchste Entgelt, welches innerhalb der streitigen Zeit für die Dauer eines Jahres vereinbart war, mithin die letzte Stufe der Mietstaffel in Höhe von monatlich 3.374,53 €. Der daraus gebildete Jahresbetrag beträgt 40.494,36 €; der ansonsten bei positiven Feststellungsklagen übliche Abschlag ist im Anwendungsbereich der § 8 ZPO, § 41 Abs. 1 GKG nicht geboten, weil diese Vorschriften schon nach ihrem Wortlaut typischerweise Feststellungsklagen jeder Art betreffen (BGH Beschluss vom 13. Mai 1958 - VIII ZR 16/58 - NJW 1958, 1291; Meyer aaO § 41 Rdn. 16; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl. § 8 Rdn. 22; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. September 1998 - XII ZR 163/98 - NZM 1999, 21).
5. Der Gebührenstreitwert im Verhältnis zur Beklagten zu 1 beträgt demnach 253.658,29 € (6.191,42 € + 69.380,73 € + 40.494,36 € + 97.097,42 € + 40.494,36 €); im Verhältnis zur Beklagten zu 2 sind nur die Werte des Zahlungsantrages und des auf Leugnung der Bürgschaftsverpflichtung gerichteten Feststellungsantrages maßgeblich.
Sprick Weber-Monecke Fuchs Ahlt Dose

Gründe:

I.

1

Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche aus einem im Jahre 2000 abgeschlossenen Mietvertrag über Geschäftsräume zum Betrieb einer Anwaltskanzlei, der von beiden Parteien erstmals zum 15. Januar 2006 gekündigt werden konnte. Zusätzlich bestand zwischen den Parteien ein Mietvertrag über zwei Pkw-Stellplätze.

2

Im Mai 2003 vermietete die Klägerin andere Räume in dem gleichen Mietobjekt an einen privaten Schulträger, der in diesen Räumen Umschulungen und Weiterbildungen durchführte. Seit Juli 2003 minderte der Beklagte die monatliche Miete um 50 % mit der Begründung, dass von dem Schulbetrieb unzumutbare Störungen ausgingen und sprach am 1. September 2003 die fristlose Kündigung aus. Die Klägerin hat mit der Klage gegen den in den Mieträumen verbliebenen Beklagten Mietrückstände für den Zeitraum von Juli 2003 bis Januar 2004 in bezifferter Höhe von 14.914,62 € geltend gemacht. Der Beklagte hat demgegenüber im Wege der Widerklage mit dem Hauptantrag die Feststel- lung beantragt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 1. September 2003 beendet worden sei und mit einem Hilfsantrag begehrt, die Klägerin zu verurteilen, den Mietvertrag mit dem Schulträger zu beenden und die Schule aus dem Besitz der von ihnen gemieteten Räume zu setzen. Der Klage ist in beiden Vorinstanzen stattgegeben, die Widerklage in vollem Umfange abgewiesen worden.

II.

3

Der Gebührenstreitwert für das Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde bemisst sich gemäß § 47 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 3 GKG nach dem Wert der vollen Beschwer des Beklagten.

4

1. Der Wert des Zahlungsantrages aus der Klage beträgt 14.914,62 €.

5

2. Der Wert des mit der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrages über die Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung vom 1. September 2003 beurteilt sich nach § 41 Abs. 1 GKG.

6

a) Hiernach ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts maßgeblich, wenn nicht das einjährige Entgelt geringer ist. Bei einer Klage auf Feststellung, dass die zu einem bestimmten Termin ausgesprochene fristlose Kündigung durchgreift, kommt es für den Beginn der streitigen Zeit auf den Zeitpunkt der fristlosen Kündigung an, und zwar auch dann, wenn er vor der Rechtshängigkeit des Feststellungsantrages liegt (BGH Urteil vom 13. Mai 1958 - VIII ZR 16/58 - NJW 1958, 1291; BGH Urteil vom 17. März 2005 - III ZR 342/04 - NJW-RR 2005, 867, 868; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 8 Rdn. 16; MünchKommZPO/Schwerdtfeger, 2. Aufl. § 8 Rdn. 17, jeweils zu § 8 ZPO).

7

Da der Mietvertrag über die Kanzleiräume im vorliegenden Fall erst zum Januar 2006 durch ordentliche Kündigung hätte beendet werden können, beträgt die streitige Zeit mehr als ein Jahr, so dass das einjährige Entgelt anzusetzen ist. Dies gilt im Ergebnis auch für den Mietvertrag über die beiden PkwStellplätze , obwohl dieser Mietvertrag auf den Schluss des folgenden Kalendervierteljahres ordentlich gekündigt werden konnte. Zwar gilt in diesen Fällen der Grundsatz, dass bei einer Klage auf Feststellung der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung auf den Zeitpunkt abzustellen ist, an dem diese als ordentliche Kündigung hätte wirksam werden können (Stein/Jonas/Roth, aaO, Rdn. 17). Allerdings ist auch in diesen Fällen auf das einjährige Entgelt abzustellen, wenn der Mieter - wie im vorliegenden Fall - nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die Mietsache tatsächlich nicht zurückgibt (vgl. auch OLG Köln Jur/Büro 1990, 646; Stein/Jonas/Roth aaO, Rdn. 25).

8

b) Bei der Bemessung der Entgelthöhe bleiben die als Vorauszahlung zu leistenden Abschläge auf die Betriebskosten hier außer Betracht (§ 41 Abs. 1 Satz 2 GKG), dafür ist die auf die Miete zu zahlende Mehrwertsteuer zu berücksichtigen (KG Grundeigentum 2005, 916).

9

Vom Entgeltbegriff des § 41 GKG werden grundsätzlich alle Leistungen umfasst, die der Mieter, Pächter oder Nutzer von Gesetzes wegen oder aufgrund vertraglicher Vereinbarung für die Gebrauchsüberlassung zu erbringen hat (BT-Drucks. 15/1971, S. 154; Meyer, GKG, 6. Aufl., § 41 Rdn. 14). Ist der Mieter vertraglich zur Zahlung von Mehrwertsteuer verpflichtet worden, ist der Mehrwertsteueranteil nach allgemeiner Ansicht als unselbständiger Teil des als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu zahlenden Entgelts anzusehen (BGH Urteil vom 10. Oktober 2003 - V ZR 39/02 - NZM 2004, 156 m.w.N.).

10

Der Wert des Feststellungsantrages beträgt daher 46.599,72 € (= 12 x 3.883,31 €).

11

3. Der Hilfsantrag des Beklagten, die Klägerin zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Schulträger zu verpflichten, ist in entsprechender Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbs. GKG mit 25.567,92 € zu bewerten.

12

Für die auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen gerichtete Klage des Mieters enthält der im Zuge des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes in das Gesetz eingefügte § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbs. GKG eine besondere Wertvorschrift, die auf den Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung abstellt.

13

Diese Vorschrift gilt - ebenso wie die gleichfalls neu eingeführte Wertvorschrift für die Klage des Vermieters auf Duldung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen (§ 41 Abs. 5 Satz 1 3. Halbs. GKG) - auch für die Geschäftsraummiete ; weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus der Begründung des Gesetzes lässt sich eine Beschränkung auf die Wohnraummiete herleiten. Zwar ist nach der Begründung des Gesetzentwurfes die Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG zuvorderst dadurch motiviert worden, dass es auf der Grundlage von Wohnraummietverhältnissen nicht selten zu Klagen des Mieters auf Instandsetzung seiner Mieträume oder des Vermieters auf Duldung der Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen gekommen sei, bei denen die Bemessung des Streitwertes seit langer Zeit in der gerichtlichen Praxis zu Streit geführt habe. Maßgebend für die Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG seien sozialpolitische Erwägungen, wie sie in vergleichbarer Weise schon im alten Recht insbesondere in § 16 Abs. 1 und Abs. 2 GKG a.F. Ausdruck gefunden hätten (BT-Drucks. aaO, S. 154 f.). Diese Vorschriften gelten indes auch für die Geschäftsraummiete; auch im Weiteren lässt sich aus der Begründung nichts dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber eine Regelung nur für den Bereich der Wohnraummiete vornehmen wollte.

14

Durch die Neufassung des Gesetzes soll in erster Linie vermieden werden , dass eine Festsetzung des Streitwertes nach den Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme erfolgt (BT-Drucks. aaO, S. 155). Es liegt wegen der vergleichbaren Interessenlage nahe, § 41 Abs. 5 Satz 1 2. Halbs. GKG entsprechend auch auf andere Sachverhalte anzuwenden, in denen der Mieter im Wege der Mangelbeseitigung von dem Vermieter eine ungestörte Gewährung des Mietgebrauches verlangt. Der mögliche Anspruch des Mieters gegen seinen Vermieter, einem anderen Mieter zu kündigen, wenn nur dadurch die von diesem Mitbewohner ausgehenden Störungen abgestellt werden können, stellt sich als ein solcher Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und damit als Maßnahme zur Beseitigung eines Sachmangels dar (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 BGB, Rdn. 96). Es kann hier deshalb der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung angesetzt werden, die in Ermangelung anderer Anhaltspunkte nach § 287 ZPO zu schätzen ist. Macht der Mieter wegen des Sachmangels , dessen Beseitigung er von dem Vermieter begehrt, bereits eine Mietminderung geltend, so ist in der Regel dieser Betrag maßgeblich. Da der Beklagte im vorliegenden Fall die Miete seit Juli 2003 um monatlich 2.130,66 € kürzt, ergibt sich ein Jahresbetrag von 25.567,92 €.

15

4. Die Einzelwerte sind gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 5 ZPO zu addieren , soweit sich nicht aus § 45 Abs. 1 GKG etwas anderes ergibt.

16

a) Das Berufungsgericht hat in der Sache sowohl über den Hauptantrag als auch über den Hilfsantrag der Widerklage entschieden. Der Wert des Hilfsantrages wird daher gemäß § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG mit dem Wert des Haupt- antrages zusammengerechnet, wenn nicht beide Ansprüche denselben Gegenstand betreffen (§ 45 Abs. 1 Satz 3 GKG). Im letzteren Falle soll es den Prozessparteien gebührenrechtlich zugute kommen, dass das Gericht zwar über mehrere Anträge entscheiden muss, sich dafür aber im Wesentlichen auf die Beurteilung des gleichen Streitstoffes beschränken kann und dadurch Arbeitsaufwand erspart wird. Nach diesem Maßstab betreffen der auf Feststellung der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung gerichteten Hauptantrag und der auf Mangelbeseitigung gerichteten Hilfsantrag den gleichen Gegenstand. Denn in beiden Fällen hängt die Entscheidung maßgeblich von der Beurteilung der Frage ab, ob in dem Schulbetrieb des Mitmieters ein Sachmangel der von dem Beklagten gemieteten Räume zu sehen ist. Der Senat hat bereits ausgesprochen, dass eine Identität des Streitgegenstandes im Sinne von § 45 Abs. 1 Satz 3 GKG vorliegt, wenn sich der Mieter auf der Grundlage des gleichen streitigen Mangels verschiedener Gewährleistungsansprüche - Minderung und Schadenersatz - berühmt (Senatsbeschluss vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00 - NZM 2004, 423). Nichts anderes gilt unter den hier obwaltenden Umständen, in denen der Mieter wegen des gleichen Mangels die Berechtigung anderer mietrechtlicher Ansprüche - Erfüllung und Recht zur fristlosen Kündigung - zur gerichtlichen Überprüfung stellt. Maßgebend ist daher nur der höhere Wert des auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichteten Feststellungsantrages.

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b) Auch zwischen dem Antrag des Beklagten, die Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung vom 1. September 2003 festzustellen und dem Antrag der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum September 2003 bis Januar 2004 besteht eine (Teil-)Identität des Streitgegenstandes (§ 45 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 GKG).

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Es besteht der allgemeine Grundsatz, dass Nämlichkeit des Streitgegenstandes anzunehmen ist, wenn eine Klage auf vertragliche Leistung mit ei- ner Widerklage zusammentrifft, mit der diese vertragliche Verpflichtung geleugnet werden soll (vgl. BGH Beschluss vom 30. Januar 1992 - IX ZR 222/91 - NJW-RR 1992, 1404; OLG Koblenz VersR 1996, 521; Hartmann, Kostengesetze , 35. Aufl., § 45 GKG, Rdn. 15; Oestreich/Winter/Hellstab, Kommentar zum GKG, Bd. II 7.0 Stichwort 'Widerklage', S. 276). Daraus wird hergeleitet, dass der Streitgegenstand einer Klage auf Zahlung von Mietzins und einer Widerklage auf Feststellung des Nichtbestehens des die Zahlungsansprüche begründenden Mietvertrages identisch sind (OLG Braunschweig MDR 1975, 848, Hartmann aaO; Meyer aaO, § 45 Rdn. 13; vgl. auch Senatsbeschluss vom 17. März 2004 aaO), wenn und soweit die streitigen Zeiträume sich überschneiden. Dies ist unter den hier obwaltenden Umständen für den Zeitraum von September 2003 bis Januar 2004 der Fall, so dass der geringere Wert des klägerischen Zahlungsantrages mit einem Teilbetrag von 10.653,30 € (2.130,66 € x 5 Monate ) außer Betracht bleibt.

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Da der Wert des Zahlungsantrages aus diesem Grunde nur noch mit 4.261,32 € ins Gewicht fällt, beträgt der Streitwert insgesamt 50.861,04 € (4.261,32 € + 46.599,72 €).

Hahne Fuchs Ahlt Vézina Dose

Vorinstanzen:
LG Darmstadt, Entscheidung vom 12.11.2004 - 2 O 488/03 -
OLG Frankfurt in Darmstadt, Entscheidung vom 01.07.2005 - 24 U 234/04 -

Gründe:

I.

Der Kläger hat mit der Klage Mieten für Geschäftsräume geltend gemacht sowie die Feststellungen begehrt, daß der der Zahlungsklage zugrundeliegende Mietvertrag zwischen den Parteien besteht und die Beklagte nicht berechtigt ist, wegen einer behördlichen Nutzungsuntersagung den Mietzins zu kürzen. Die Beklagte hat gegen die Klagforderung die Hilfsaufrechnung mit vermeintlichen Schadensersatzansprüchen erklärt und widerklagend beantragt, festzustellen, daß ihr der Kläger zum Schadensersatz wegen der vorgenannten behördlichen Nutzungsuntersagung verpflichtet ist. Die Klage hatte in beiden Instanzen in der Hauptsache Erfolg. Die Widerklage des Beklagten wies das Oberlandesgericht zurück. Mit der Revision hat die Beklagte weiterhin Klagabweisung erstrebt und ihre Widerklage weiterverfolgt. Der Senat hat die Revision
der Beklagten nicht angenommen und den Streitwert für die Revisionsinstanz auf 2.698.068 € festgesetzt. Mit ihrer Gegenvorstellung möchte die Beklagte den Wert auf 594.632,45 € festgesetzt wissen.

II.

Die Gegenvorstellung ist nicht begründet. Der Streitwert des Revisionsverfahrens bestimmt sich vorliegend nach den §§ 12 Abs. 1, 16 Abs. 1, 17 Abs. 4, 19 GKG, §§ 3,5, 9 ZPO. 1. Die in Frage stehenden Ansprüche sowie die erklärte Hilfsaufrechnung sind - für sich betrachtet - wie folgt zu bewerten:
a) Verurteilung zur Zahlung: 301.875 DM Die Beklagte ist zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 543.375 DM abzüglich bereits bezahlter 241.500 DM verurteilt worden.
b) Hilfsaufrechnung: 301.875 DM Macht die beklagte Partei hilfsweise die Aufrechnung mit einer bestrittenen Gegenforderung geltend, so erhöht sich der Streitwert um den Wert der Gegenforderung, soweit eine der Rechtskraft fähige Entscheidung über sie ergeht (§ 19 Abs. 3 GKG). Die Beklagte machte in erster Linie geltend, das Mietverhältnis , aus dem der Kläger seine Mietzinsforderung herleitet, bestehe nicht. Hilfsweise rechnete sie gegen die Mieten für Oktober 1996 bis Februar 1997, das sind insgesamt 301.875 DM, mit einer behaupteten Schadensersatzforderung in Millionenhöhe auf.

c) Feststellungsantrag über das Bestehen des Mietverhältnisses: 730.800 DM Für die Wertberechnung ist gemäß § 16 Abs. 1 GKG das einjährige Entgelt maßgebend (52.500 DM x 12 x 16 %).
d) Feststellung, daß kein Recht "zur Kürzung" der Miete besteht: 2.557.800 DM Der Streitwert entspricht an sich gemäß § 3 ZPO dem Gesamtbetrag der streitigen Kürzung, abzüglich eines Feststellungsabschlags in Höhe von 20 %. Die Beklagte machte geltend, die Miete sei um 100 % gemindert. Damit ist der gesamte künftige Mietzins ab einschließlich März 1997 bis zum voraussichtlichen Ende des Mietverhältnisses im Februar 2011 in Ansatz zu bringen. Dies zugrunde gelegt, ergäbe sich ein Wert von rund 8 Mio. DM. Allerdings darf dieser Wert nicht höher sein als im Falle einer Klage auf künftige Miete. Der Wert einer solchen Klage bestimmt sich nach § 9 ZPO zuzüglich etwaiger Mieten aus der Zeit vor Klagerhebung (§ 17 Abs. 4 GKG). Eingeklagt sind die Mieten ab Juni 1996. Die Zahlungsklage wurde bereits im Juni 1996 eingereicht. Somit ist ein Betrag in Höhe von (42 x 52.500 DM x 16 % =) 2.557.800 DM in Ansatz zu bringen.
e) Feststellungswiderklage auf Schadensersatz: 4.366.072,80 DM Der Wert dieses Antrags bestimmt sich wieder nach § 3 ZPO, also 80 % des voraussichtlichen Schadens, dessen sich die Beklagte berühmte. Für 1997 machte die Beklagte 1.769.000 DM und für 1998 weitere 2.055.000 DM geltend. Für die Folgezeit bis zum voraussichtlichen Ende des Mietvertrages im Februar 2011 hat der Senat lediglich 1 Mio. DM jährlich, also weitere 12.166.666 DM in Ansatz gebracht. Von der sich somit ergebenden Zwischensumme in Höhe von
15.990.666 DM ist allerdings der Gesamtbetrag der bislang noch nicht entrichteten Mieten abzuziehen (10.533.075 DM). Der mit der Feststellungswiderklage geltend gemachte Schaden beträgt somit ca. 5.457.591 DM. Davon waren 80 % in Ansatz zu bringen (siehe oben). 2. Die vorgenannten Einzelwerte sind gemäß § 5 ZPO zu addieren, soweit sich aus § 19 Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG nicht ein anderes ergibt:
a) Die Verurteilung zur Mietzinszahlung (1. a) bleibt im Hinblick auf den Feststellungsantrag über das Bestehen des Mietverhältnisses (1. c) unberücksichtigt (§ 19 Abs. 1 Satz 1 und 3 GKG). Es ist daher lediglich der höhere Betrag in Ansatz zu bringen: 730.800 DM
b) Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise gilt gleiches für die Feststellungsklage, daß kein Recht zur Kürzung der Miete bestehe (1. d) und die Feststellungswiderklage über die Schadensersatzpflicht (1. e). Denn beide Anträge hängen von der Frage ab, ob durch die behördliche Untersagungsverfügung der Mietsache ein Mangel im Sinne von §§ 537 f. BGB a.F. anhaftet. Es verbleibt daher beim höheren Wert: 4.366.072,80 DM.
c) Die Hilfsaufrechnung (1. b) ist wiederum wirtschaftlich in der Feststellungswiderklage (1. e) enthalten, soweit es um die Hilfsaufrechnung für die Mieten ab einschließlich 1997 geht. Denn die Hilfsaufrechnung erfolgte mit dem der Feststellungswiderklage zugrundeliegenden Schadensersatzanspruch. Bei der Berechnung des Schadens sind die nicht gezahlten Mieten (Januar und Februar 1997 in Höhe von (2 x 52.500 DM x 15 % =) 120.750 DM in Abzug zu bringen (siehe oben). Demnach verbleibt für die Hilfsaufrechnung ein Betrag von (301.875 DM - 120.750 DM =) 180.125 DM.

d) Der Streitwert beträgt somit insgesamt 5.276.997,80 DM; das sind 2.698.086,10 €.
Hahne Sprick Fuchs Ahlt Vézina