Verwaltungsgericht Schwerin Beschluss, 06. Jan. 2017 - 2 B 2052/16 SN

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 10.09.2007 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000,- Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen eine Verfügung des Antragsgegners, mit der ihr die Nutzung einer Ferienwohnung untersagt wurde.

Im Oktober 2004 zeigte die Antragstellerin die Errichtung eines Zweifamilienwohnhauses mit Carport auf dem Grundstück Flurstück 276/23 der Flur 5 der Gemarkung X., Anschrift: Y. 5, X., bei dem Antragsgegner an. Mit Schreiben vom 02.05.2005 teilte sie den Nutzungsbeginn mit.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 6 Wohngebiet "Y." der Beigeladenen vom 21.08.2003 in der Fassung der ersten vereinfachten Änderung vom 06.07.2006, in Kraft getreten am 15.12.2006, dort in dem Baufeld I. Als Art der baulichen Nutzung ist für dieses Baufeld ein Allgemeines Wohngebiet mit maximal zwei Wohnungen bei maximal zwei Vollgeschossen festgesetzt, wobei sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten, ausnahmsweise zugelassenen Nutzungsarten ausgeschlossen sind. In der Begründung wird angeführt, dass das Gebiet mit geeigneten Wohnbaulandflächen der Abdeckung des zukünftigen Wohnbedarfs der Bevölkerung der Gemeinde dienen soll.

Nach Anhörung zur angezeigten Ferienwohnungsnutzung untersagte der Antragsgegner der Antragstellerin mit Verfügung vom 21.08.2007 unter Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung eines Zwangsgeldes die Nutzung der Dachgeschosswohnung als Ferienwohnung mit der Begründung, eine Freizeitwohnnutzung sei im Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.08.2007 legte die Antragstellerin Widerspruch ein und suchte unter dem 26.08.2007 um vorläufigen Rechtsschutz nach.

Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs durch Beschluss vom 09.10.2007 mit der Begründung ab, die Nutzung der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses der Antragstellerin als Ferienwohnung widerspreche öffentlich-rechtlichen Vorschriften, weil sie formell illegal sei. Im Verhältnis zur ursprünglich angezeigten allgemeinen Wohnnutzung stelle die Nutzung als Ferienwohnung eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Zwar handele es sich bei der Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung nicht um den Betrieb eines nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossenen Beherbergungsgewerbes. Die Ferienwohnungsnutzung sei wegen der entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan auch nicht genehmigungsfähig und die Nutzung damit materiell rechtswidrig.

II.

Die dagegen gerichtete Beschwerde bleibt ohne Erfolg. Das gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgebliche Beschwerdevorbringen rechtfertigt die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht, da sich die Nutzungsuntersagungsverfügung nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig erweist und die Antragstellerin nicht in ihren Rechten verletzt.

Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein "Wohngebäude" bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4 a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn. 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. "Ferienwohnen" ist ebensowenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn. 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist. Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist.

Die von der Antragstellerin unstreitig praktizierte Nutzung des Dachgeschosses des Gebäudes als Ferienwohnung stellt gegenüber der ursprünglich angezeigten reinen Wohnnutzung eine genehmigungsbedürftige, aber nicht genehmigungs- und auch nicht ausnahme- bzw. befreiungsfähige Nutzungsänderung dar, die vom Antragsgegner bauordnungsrechtlich untersagt werden kann. Da die Beschwerde die Entscheidung des Verwaltungsgerichts insoweit nicht angreift, kann auf die zutreffenden Entscheidungsgründe Bezug genommen werden. Letztlich vermag auch das von der Antragstellerin angeführte, zwecks Vermarktung der Flächen durch die Gemeinde erstellte Expose eine andere Bewertung vor dem Hintergrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zu rechtfertigen. Während sich die Beschreibung zu Lage, Ortsbild, Freizeit und Erholung erkennbar auf den gesamten Ort bezieht, wird weiter wiederholt auf den Charakter des Plangebietes als Allgemeines bzw. Reines Wohngebiet hingewiesen und es werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Art der baulichen Nutzungen zitiert. Damit konnte die Antragstellerin nicht davon ausgehen, dass für eine möglicherweise beabsichtigte teilweise Feriennutzung eine Befreiung erteilt werden würde und diesbezüglich ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Eines ausdrücklichen Hinweises auf die Unzulässigkeit der Feriennutzung hat es bei den insoweit eindeutigen Festsetzungen nicht bedurft. Dem Umstand, dass die Feriennutzung nur in einem Teil des Gebäudes der Antragstellerin stattfindet, trägt die Verfügung dadurch Rechnung, dass eben nur für diesen Teil die entsprechende Nutzung untersagt wird. Die reine Wohnnutzung im Erdgeschoss des Gebäudes führt nicht dazu, dass die im Dachgeschoss ausgeübte Feriennutzung im Übrigen auch zu einer Wohnnutzung wird. Welche Abgrenzungskriterien zwischen einer reinen Wohnnutzung und einer Feriennutzung über die o.a. Typisierung der Nutzungsarten hinaus im konkreten Einzelfall erforderlich sind, bedarf im vorliegenden Fall deshalb keiner abschließenden Entscheidung, weil die Beteiligten übereinstimmend von einer Feriennutzung ausgehen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, da diese im Beschwerdeverfahren keinen Antrag gestellt und sich damit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs.1, 53 Abs. 3 Nr. 1 und 47 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

Der Kläger hat beantragt,

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 24. Februar 2010 und des Widerspruchsbescheides vom 25. November 2010 verpflichtet, über den Bauantrag des Klägers vom 5. November 2009 gemäß der geänderten Genehmigungsplanung vom 16. November 2009 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Kläger und der Beklagte je zur Hälfte mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für den Beklagten ist das Urteil wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung eines Wohnhauses zu einem Beherbergungsbetrieb.

Das Vorhabengrundstück des Klägers (Gemarkung A-Stadt, Flur 2, Flurstück 373/25) liegt im Baufeld 7 des Bebauungsplans Nr. 2 "M. " der Stadt A-Stadt. Der Bebauungsplan ist in der Fassung der 3. Änderung am 19. Februar 2009 in Kraft getreten. Das Baufeld 7 wurde als allgemeines Wohngebiet WA gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Bereits in der 1. Änderungsfassung des Bebauungsplans Nr. 2 vom 19. Januar 2000 wurde in den textlichen Festsetzungen unter Nr. 1 - Art und Maß der baulichen Nutzung - bestimmt, dass in allgemeinen Wohngebieten die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans sind.

Am 20. Mai 2008 reichte der Kläger im Freistellungsverfahren gemäß § 62 Landesbauordnung M-V (LBauO M-V) Bauunterlagen zur Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten als Anbau an ein bereits bestehendes, von ihm und seiner Ehefrau bewohnte Einfamilienhaus auf dem o.g. Grundstück ein. Mit Schreiben vom 27. Mai 2008 erhielt der Kläger von der beigeladenen Stadt A-Stadt die Zustimmung zu diesem Bauvorhaben. Der Kläger plante zunächst, in dem neuen Gebäude Seniorenwohnungen einzurichten und (dauerhaft) zu vermieten. Nachdem sich für diese Nutzung keine Interessenten fanden, entschloss der Kläger sich in der Saison 2009, in dem Objekt insgesamt sechs Doppelzimmer bzw. zwölf Betten an Feriengäste zu vermieten. Nachdem die Beigeladene hiervon Kenntnis erhalten hatte, erging ein entsprechender Hinweis an den Beklagten. Dieser hörte den Kläger mit Schreiben vom 25. August 2009 zur Frage einer Nutzungsuntersagung der Ferienvermietung an und wies darauf hin, dass die Nutzung des Wohnhauses als Ferienwohnungen den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2 für das Wohngebiet "M. " in der 1. Änderungsfassung widerspreche. Der Kläger nahm mit Schreiben vom 14. September 2009 Stellung. In einer weiteren Stellungnahme vom 17. Oktober 2009 rügte der Kläger die Funktionslosigkeit des Bebauungsplans Nr. 2, da dessen Umsetzung erheblich von der eigentlichen Zielsetzung abweiche. Dies gelte insbesondere für die für Baufeld 7 vorgesehenen Schallschutzmaßnahmen. Außerdem machte der Kläger geltend, dass die Nutzungsbeschränkung für die allgemeinen Wohngebiete abwägungsfehlerhaft sei, da in den benachbarten reinen Wohngebieten die dort ausnahmsweise zulässigen kleinen Beherbergungsbetriebe nicht ausgeschlossen seien.

Unter dem 5. November 2009, eingegangen am 18. November 2009, stellte der Kläger einen Bauantrag hinsichtlich der Nutzungsänderung des aufgrund der Zustimmung vom 27. Mai 2008 errichteten Wohnhauses zu Ferienwohnnutzung bzw. Beherbergung. Gleichzeitig stellte er einen Antrag auf "Abweichung" von der textlichen Festsetzung Nr. 1 zum Bebauungsplan Nr. 2.

Mit Schreiben vom 23. Februar 2010 versagte die Beigeladene gemäß § 36 Baugesetzbuch (BauGB) das gemeindliche Einvernehmen, da nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2 Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausgeschlossen seien.

Der Beklagte lehnte daraufhin den Bauantrag des Klägers mit Bescheid vom 24. Februar 2010 unter Hinweis auf das durch die Beigeladene versagte Einvernehmen ab.

Der Kläger erhob gegen den Bescheid vom 24. Februar 2010 am 8. März 2010 Widerspruch. Zur Begründung trug er im Wesentlichen vor: Das Vorhaben - Vermietung an Feriengäste - sei bauplanungsrechtlich zulässig und entspreche insbesondere den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 2. Das Objekt sei ein Wohngebäude im Sinne von § 4 Abs. 2 BauNVO. Obwohl der Begriff des "Wohnens" planungsrechtlich nicht definiert sei, könne davon ausgegangen werden, dass ein Wohngebäude im Sinne von § 4 Abs. 2 BauNVO vorliege, wenn dort Menschen "wohnten", also eine auf gewisse Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthaltes gegeben seien. Dies sei hier der Fall, da es den Gästen des Klägers freistehe, wie sie ihren Aufenthalt gestalteten. Dagegen könne es nicht darauf ankommen, wie lange das Vermietungsobjekt den Nutzern überlassen werde. Dem Bauplanungsrecht sei ein eigenständiger Rechtsbegriff des "Dauerwohnens" nicht geläufig.

Doch selbst wenn die erstrebte Nutzungsänderung nicht dem Begriff des Wohnens unterfallen würde, sei vorliegend eine ausnahmsweise Zulassung nach § 4 Abs. 3 BauNVO vorzunehmen. Nach dieser Vorschrift könnten in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Hintergrund sei, dass hiervon grundsätzlich keine Störungen ausgingen. Ob zu kleinen Beherbergungsbetrieben auch Ferienunterkünfte zählten, sei strittig, ändere aber nichts daran, dass das klägerische Vorhaben ausnahmsweise zulässig sei und zwar unabhängig davon, ob die Ferienvermietung einen kleinen Beherbergungsbetrieb darstelle, da auch dieser ausnahmsweise zulässig sei. Ferner sei zu berücksichtigen, dass im benachbarten reinen Wohngebiet das Vorhaben ohnehin ausnahmsweise zulässig wäre, so dass nicht nachvollziehbar sei, dass hier im allgemeinen Wohngebiet das Vorhaben nicht ausnahmsweise zulässig sein solle. Von der angestrebten Nutzung gehe kein Störpotential aus. Die Gäste des Klägers verhielten sich wie normale Dauerwohner. Aufgrund der Größe und der Lage des Objektes seien auch keine Beeinträchtigungen denkbar. Zudem grenze das Vorhabengrundstück an die D. -Straße - eine vielbefahrene Ortsverbindungsstraße - sowie an ein Misch- bzw. Gewerbegebiet. Die hiervon ausgehenden Immissionen seien derart hoch, dass etwaige Beeinträchtigungen durch die Gäste des Klägers vernachlässigbar seien. In unmittelbarer Nähe zum Vorhabengrundstück - aber außerhalb des Bebauungsplangebiets - befänden sich mehrere kleinere und größere Beherbergungsbetriebe sowie Ferienunterkünfte. Hier seien auch noch nach der 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 2 Ferienunterkünfte genehmigt, errichtet oder erweitert worden. Dies lasse darauf schließen, dass seitens der Stadt A-Stadt überhaupt kein strikter Ausschluss von Ferienunterkünften und Beherbergungsbetrieben in Wohngebieten gewollt sei.

Der Zulässigkeit des Vorhabens stehe auch nicht entgegen, dass der Bebauungsplan ausdrücklich bestimme, dass die Ausnahmen des § 4 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans seien. Über Jahre hinweg habe die Stadt A-Stadt die Vermietung von Ferienwohnungen akzeptiert und die Kurtaxe erhoben, ohne gegen die angeblich bauplanungsrechtswidrige Situation mit Nutzungsuntersagungen vorzugehen. Faktisch sei durch die Duldung der Ferienvermietung über einen Zeitraum von fast zehn Jahren ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden, dass die nicht störenden Ausnahmen im Sinne von § 4 Abs. 3 BauNVO von der Stadt A-Stadt akzeptiert würden. Es sei daher treuwidrig, nunmehr gegen den Kläger vorzugehen.

Vorliegend sei durch die faktische Duldung der Ferienvermietung der Charakter der Planung bereits tatsächlich verändert worden, so dass dementsprechend sowie aus Gründen der Gleichbehandlung hier eine Befreiung erteilt werden müsse. Das Ermessen des Beklagten sei insoweit auf Null reduziert. Die dem Kläger versagte Genehmigung stelle eine besondere Härte dar, so dass die Versagung auch unverhältnismäßig sei. Der Kläger habe zunächst eine dauerhafte Vermietung beabsichtigt. Mangels entsprechender Nachfrage habe er sich aber gezwungen gesehen, sein Geschäftsmodell zu ändern, um überhaupt wirtschaftlich überleben zu können.

Der Beklagte wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom 25. November 2010, zugestellt am 27. November 2010, zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus: Das Vorhaben des Klägers sei nicht genehmigungsfähig, weil es mit den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. nicht zu vereinbaren sei. Die ansonsten gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes - um einen solchen handele es sich bei dem Vorhaben des Klägers - seien im Bebauungsplan für das maßgebliche Baufeld ausgeschlossen worden. Auch die Voraussetzungen für eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB lägen nicht vor, da die aufgeführte Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans die Grundzüge der Planung berühre. Zudem sei auch eine offenbar nicht beabsichtigte Härte nicht gegeben. Soweit der Kläger behaupte, er habe deshalb einen Rechtsanspruch auf die Befreiung, weil eine dauerhafte Vermietung nicht funktioniert habe und er deshalb sein Geschäftsmodell in Richtung Ferienvermietung habe ändern müssen, stelle dies keine besondere Härte dar. Die offenbar nicht beabsichtigte Härte müsse einen bodenrechtlichen Bezug haben und daher immer mit der baulichen Nutzung gestalterisch oder technisch zusammenhängen; eine wirtschaftlich höhere bzw. bessere Ausnutzbarkeit allein begründe nicht die Voraussetzungen einer Befreiung.

Eine Befreiung könne auch nicht daraus hergeleitet werden, dass in dem betreffenden Bereich weitere Ferienvermietungen vorhanden seien und dass durch deren Duldung ein Rechtsanspruch auf eine Befreiung von den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans resultiere. Die vom Kläger insoweit angezeigten Ferienvermietungen würden von der unteren Bauaufsichtsbehörde gleichermaßen verfolgt. Eine Ungleichbehandlung könne nicht festgestellt werden.

Soweit der Kläger der Auffassung sei, dass sein Vorhaben ein Wohngebäude im Sinne von § 4 Abs. 2 BauNVO darstelle, sei dies zwar richtig. Allerdings sei die Argumentation, dass aufgrund fehlender planungsrechtlicher Definition des "Wohnens" auch von den Gästen des Klägers lediglich "gewohnt" werde und es auf die Dauer der Überlassung des Mietobjektes nicht ankomme, planungsrechtlich nicht nachzuvollziehen. Zwar könne nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein Wohngebäude bezeichnet werden, denn auch solche Gebäude dienten dem Wohnen. Dennoch werde im Planungsrecht begrifflich unterschieden zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO Wohngebäude in den entsprechenden Baugebieten zulässig seien, beziehe sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf Ferienhäuser und § 10 Abs. 4 BauNVO auf Wochenendhäuser. Die BauNVO führe somit die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten auf.

Bereits am 7. November 2010 hat der Kläger die vorliegende (Untätigkeits)klage erhoben. Zur Begründung bezieht er sich auf seine Ausführungen im Widerspruchsverfahren und trägt ergänzend im Wesentlichen vor: Der Bebauungsplan Nr. stehe seinem Vorhaben nicht entgegen. Der Bebauungsplan sei unwirksam, weil er an zahlreichen Mängeln leide. Der Bebauungsplan sei nicht ordnungsgemäß verkündet worden. Die in der textlichen Festsetzung Nr. 16 b enthaltene Verweisung auf die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) genüge nicht den rechtsstaatlichen Anforderungen an eine solche Verweisung. Die Stadt A-Stadt habe nicht sichergestellt, dass die Planbetroffenen von der DIN 4109 verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen konnten. Dies könne zwar dadurch bewirkt werden, dass die fragliche DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden könne, zur Einsicht bereitgehalten und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hingewiesen werde. Derartige Vorkehrungen habe die Stadt A-Stadt jedoch nicht getroffen. Weder finde sich ein Hinweis in der Planurkunde, ob und wo die DIN-Vorschrift eingesehen werden könne, noch sei sichergestellt, dass die DIN 4109 während der Einsichtnahmemöglichkeiten in den Bebauungsplan einsehbar sei. Denn die DIN 4109 sei in der Stadtverwaltung nicht vorhanden.

Die Unwirksamkeit des Bebauungsplans ergebe sich auch daraus, dass dieser nicht so bekanntgemacht worden sei, wie er beschlossen worden sei.

Der Bebauungsplan leide zudem an einem offensichtlichen Ausfertigungsmangel. Der Bebauungsplan sei am 18. Januar 2000 im Bekanntmachungsblatt des Beklagten bekanntgemacht worden, er sei jedoch nicht vorher, sondern erst am 18. Januar 2000 ausgefertigt worden. Die bekanntgemachte Fassung sei daher nicht die ausgefertigte Fassung.

Als weiterer Mangel sei zu rügen, dass die 3. Änderung des Bebauungsplans am 19. Februar 2009 im Amtsblatt bekanntgemacht worden sei. Die Ausfertigung der Verfahrensleiste des Bebauungsplans und damit auch die Bestätigung, dass die Verfahrensschritte ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, datiere jedoch vom 20. Februar 2009, also nach der Bekanntmachung. Da aber die Bekanntmachung der Schlussakt im Satzungsverfahren sei, sei eine Bekanntmachung vor Ausfertigung der Verfahrensleiste des Bebauungsplans mangelhaft und könne den Bebauungsplan nicht wirksam in Kraft setzen.

Die Beachtlichkeit dieser Mängel sei zwischenzeitlich auch nicht dadurch erloschen, dass deren Geltendmachung verwirkt worden sei. Er - der Kläger - habe unter dem 28. Januar 2010 der Stadt A-Stadt die Mängel des Bebauungsplans benannt, die zu seiner Unwirksamkeit führten. Die dort genannten weiteren Mängel des Bebauungsplans führten ebenfalls zu dessen Unwirksamkeit.

Die vorstehenden Mängel seien nach § 214 Abs. 1 Nr. 4 BauGB beachtlich und könnten unbefristet geltend gemacht werden. Der Bebauungsplan Nr. 2 könne seinem Vorhaben daher nicht entgegen gehalten werden.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 24. Februar 2010 und des Widerspruchsbescheides vom 25. November 2010 zu verpflichten, dem Kläger die unter dem 5. November 2009 beantragte Baugenehmigung für einen Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO mit 6 Doppelzimmern gemäß der geänderten Genehmigungsplanung vom 16. November 2009 zu erteilen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, den Kläger unter Aufhebung des Bescheides vom 24. Februar 2010 und des Widerspruchsbescheides vom 25. November 2010 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er macht ergänzend geltend, der Kläger habe zunächst bei der Verwirklichung seines eigenen Bauvorhabens die Festsetzungen des nunmehr von ihm angegriffenen Bebauungsplans für sich ausgenutzt. Er habe bezüglich seiner Baulichkeit nicht nur als Bauherr, sondern auch als Entwurfsverfasser fungiert. Ihm seien die Festsetzungen des Bebauungsplans somit vollständig bekannt gewesen. Erst als sich die wohl anfänglichen Nutzungsabsichten nicht oder nicht vollständig hätten verwirklichen lassen, habe der Kläger illegal die Nutzung geändert. Das Verhalten des Klägers, den Bebauungsplan nun anzugreifen, sei rechtsmissbräuchlich, da er zuvor auf der Grundlage dieses Bebauungsplans das streitgegenständliche Vorhaben realisiert, also die Festsetzungen des Bebauungsplans für sich ausgenutzt habe.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich auch schriftlich in der Sache nicht geäußert.

Die Berichterstatterin hat am 12. Dezember 2012 einen Ortstermin durchgeführt, um die Örtlichkeit und ihre Umgebung in Augenschein zu nehmen. Auf das über den Ortstermin errichtete Protokoll wird verwiesen.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, verwiesen.

Die Klage ist zulässig, aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der Kläger hat Anspruch auf Aufhebung des Bescheides vom 24. Februar 2010 sowie des Widerspruchsbescheides vom 25. November 2010 und die Verpflichtung der Beklagten, über seinen Baugenehmigungsantrag vom 5. November 2009 gemäß der geänderten Genehmigungsplanung vom 16. November 2009 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO).

Ein darüber hinausgehender Anspruch des Klägers auf Verpflichtung der Beklagten zum Erlass der begehrten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung von Dauerwohnen zu Beherbergung auf dem Grundstück C-Straße in A-Stadt besteht jedoch nicht.

1. Nach § 72 Abs. 1 S. 1 LBauO M-V ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind.

Ein Anspruch des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung scheitert dabei nicht bereits daran, dass er keine prüffähigen Bauvorlagen eingereicht hat. Die sich bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Bauvorlagen sind im Gegensatz zu der vom Beklagten und der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung weder unvollständig noch zu unbestimmt. Aus dem Bauantrag vom 5. November 2009 in Gestalt der geänderten Genehmigungsplanung vom 16. November 2009 ergibt sich vielmehr hinreichend deutlich, dass der Kläger einen Beherbergungsbetrieb im Sinne von §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zur Genehmigung gestellt hat.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 08.05.1989 - 4 B 78/98 -, BRS 49 Nr. 66) liegt ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne von §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauGB vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Diese Voraussetzungen sind bei der streitgegenständlichen Vermietung des Klägers - wie sie sich aus den Bauvorlagen ergibt - gegeben. Insbesondere ist der Bauantrag nicht deshalb als unbestimmt anzusehen, weil unklar bleibt, ob es sich bei dem Vorhaben tatsächlich um einen Beherbergungsbetrieb oder vielmehr um eine Nutzung als Ferienwohnungen handeln soll.

Zwar ist im Bauantrag vom 5. November 2009 zur Zweckbestimmung des Vorhabens noch angegeben "Ferienwohnnutzung/Beherbergung und/oder Dauerwohnnutzung". Auch aus den beigefügten Grundrissen von Erd- und Obergeschoss des Gebäudes ergibt sich keine eindeutige Zuordnung der einzelnen Räume, so dass allein hieraus noch nicht klar wird, ob vom Kläger eine Beherbergungsnutzung im Sinne eines Pensions- oder Hotelbetriebes geplant ist oder die Räumlichkeiten als Ferienwohnungen genutzt werden sollten. In der weiteren Baubeschreibung hat der Kläger dann allerdings zur Zweckbestimmung des Vorhabens die Nutzungsänderung eines Wohngebäudes zu Beherbergung angegeben. In seinem gleichzeitig gestellten Antrag auf Befreiung bezieht er sich im Übrigen ausdrücklich auf die angestrebte Genehmigung für einen kleinen Beherbergungsbetrieb unter Berufung darauf, dass diese in den "Reinen Wohngebieten desselben B-Plangebietes ausnahmsweise zulässig" sind. Nachdem der Beklagte mit Schreiben vom 10. Dezember 2009 beim Kläger weitere Unterlagen - darunter die Eintragung in die Grundrisse, ob die Räume als Ferienwohnung, zur Beherbergung oder zum Dauerwohnen genutzt werden sollten - angefordert hatte, übersandte der Kläger eine vom 16. November 2009 datierende geänderte Genehmigungsplanung. Aus den diesbezüglichen Grundrissen für Erd- und Obergeschoss war nunmehr ersichtlich, dass sechs Räume als Doppelzimmer mit angeschlossenem Bad genutzt werden sollten. Weiter waren im Erdgeschoss ein Aufenthalts-/Essraum mit davon abgehender Küche, ein Hauswirtschaftsraum, ein weiteres separates Bad sowie im Obergeschoss eine zweite Küche von 4,85 m², die nur vom Flur aus zu betreten war, vorhanden. Hieraus wird der Charakter eines Beherbergungsbetriebes hinreichend deutlich.

Dass die Räumlichkeiten - jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt - auch tatsächlich entsprechend den Bauvorlagen genutzt wurden, ergibt sich darüber hinaus aus den sich bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Ausdrucken von verschiedenen Internetseiten. Hierauf bot der Kläger in seinem Haus sechs Doppelzimmer jeweils mit angeschlossenem Bad zur Vermietung an. Die jeweiligen Preise beinhalteten die Kosten für Übernachtung und Frühstück. Eine Küche oder Kochnische war ausweislich der Fotoaufnahmen in den Zimmern nicht vorhanden. Da der Kläger selbst mit seiner Ehefrau das Wohnhaus, an das das streitgegenständliche Gebäude angebaut ist, bewohnt, ergibt sich das Bild einer kleinen, familiengeführten Frühstückspension. Auch insoweit ist ersichtlich, dass es sich bei den vom Kläger angebotenen Doppelzimmern nicht um Ferienwohnungen handelt, die nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern (vgl. Beschl. v. 28.12.2007 - 3 M 190/07 -, NordÖR 2008, 169) eine eigenständige Nutzungsart darstellen und in allgemeinen Wohngebieten nicht zulässig sind. Gegen die Annahme von Ferienwohnungen spricht vorliegend bereits der Umstand, dass in den Zimmern keine Kochgelegenheit vorhanden ist. Auch dienen die Zimmer aufgrund ihrer Größe und Ausstattung vorwiegend der Übernachtung; zu längeren Aufenthalten auch tagsüber sind sie mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht geeignet.

Insgesamt ist daher davon auszugehen, dass der Bauantrag des Klägers hinreichend bestimmt ist und die Bauvorlagen vollständig sind. Dementsprechend hat der Beklagte den Bauantrag auch nicht gemäß § 69 Abs. 2 LBauO M-V zurückgewiesen, sondern eine materielle Ablehnungsentscheidung getroffen. Zudem ist der Beklagte im Widerspruchsbescheid vom 25. November 2010 offenbar selbst davon ausgegangen, dass es sich bei dem Vorhaben des Klägers um einen Beherbergungsbetrieb handelt, wenn dort von "Ferienwohnnutzung/Beherbergung" die Rede ist.

Inhaltlich stehen dem Vorhaben des Klägers die Festsetzungen des Bebauungsplans der Beigeladenen als im Baugenehmigungsverfahren zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen. Insoweit erweisen sich der Ablehnungsentscheidung des Beklagten vom 24. Februar 2010 und der Widerspruchsbescheid vom 25. November 2010 als rechtswidrig, so dass dem Kläger ein Anspruch auf erneute Entscheidung über sein Baugesuch zusteht.

Zwar sind nach den textlichen Festsetzungen zu Ziffer 1 des Bebauungsplans in allgemeinen Wohngebieten die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Ausgeschlossen sind im maßgeblichen, als allgemeines Wohngebiet festgesetzten Baufeld Nr. 7 danach auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.

Dem vom Kläger zur Genehmigung gestellten Beherbergungsbetrieb kann die entsprechende Festsetzung in Ziffer 1 der textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. allerdings deshalb nicht entgegengehalten werden, weil der Bebauungsplan rechtswidrig und damit unwirksam ist. Der Bebauungsplan wurde sowohl in der hier maßgeblichen 1. Änderungsfassung vom 19. Januar 2000 als auch in den nachfolgenden 2. und 3. Änderungsfassungen nicht ordnungsgemäß verkündet, weil die in der textlichen Festsetzung zu Ziffer 16 b enthaltene Verweisung auf die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) nicht den rechtsstaatlichen Anforderungen an eine solche Verweisung genügte.

Das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkündet werden; denn die Verkündung stellt einen integrierenden Teil der förmlichen Rechtsetzung dar, ist also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnormen der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf auch nicht in unzumutbarer Weise erschwert sein. Konkrete weitere Gebote für die Ausgestaltung des Verkündungsvorganges im Einzelnen ergeben sich aus dem Rechtsstaatsprinzip unmittelbar nicht. Bebauungspläne gehören als Satzungen zu den förmlich gesetzten Rechtsnormen. Bei ihnen ist allerdings nur die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Im Übrigen genügt es, den Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB (vgl. BVerwG, Beschl. v. 29.07.2010 - 4 BN 21/10 -, zitiert nach Juris).

Die dargelegten Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen stehen einer Verweisung auf nicht öffentlich zugängliche DIN-Vorschriften in den textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans zwar nicht von vornherein entgegen. In diesem Fall ist den dargelegten rechtsstaatlichen Anforderungen an die Verkündung von Rechtsnormen jedoch nicht allein dadurch genügt, dass die Gemeinde den Bebauungsplan gemäß § 10 Abs. 3 BauGB bekannt macht. Sie muss vielmehr sicherstellen, dass die Betroffenen auch von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das kann sie dadurch bewirken, dass sie die in Bezug genommene DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit hält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 29.07.2010 a.a.O.).

Diesen Vorgaben entspricht bereits die textliche Festsetzung zu Ziffer 16 b im Bebauungsplan Nr. nicht, da hier kein Hinweis darauf enthalten ist, bei welcher Verwaltungsstelle der Beigeladenen die DIN 4109 eingesehen werden kann. Auch eine sonstige Fundstelle oder Bezugsquelle (vgl. hierzu OVG Koblenz, Urt. v. 26.03.2009 - 8 C 10729/08 -; OVG Münster, Urt. v. 13.09.2007 - 7 D 91/06.NE -, jeweils zitiert nach Juris) der DIN 4109 wird nicht genannt. Darüber hinaus war die DIN 4109 in der Gemeindeverwaltung der Beigeladenen auch tatsächlich nicht vorhanden. So hat der Kläger unwidersprochen vorgetragen, dass er am 1. April 2010 im Rathaus der Stadt A-Stadt vorgesprochen habe, um in die DIN 4109 Einsicht zu nehmen. Man habe ihm geantwortet, dass die DIN 4109 nicht vorliege. Diese Angaben des Klägers sind vom Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung bestätigt worden.

Aufgrund des Verkündungsfehlers - der auch in der 2. und 3. Änderungsfassung des Bebauungsplans Nr. nicht geheilt worden ist - erweist sich der Bebauungsplan als rechtswidrig und damit unwirksam.

Auf den vorgenannten Mangel des Bebauungsplans kann der Kläger sich auch berufen. Dem Argument des Beklagten, das Verhalten des Klägers, den Bebauungsplan nunmehr anzugreifen, sei rechtsmissbräuchlich, da er zuvor auf der Grundlage dieses Bebauungsplans das streitgegenständliche Vorhaben realisiert und damit die Festsetzungen des Bebauungsplans für sich ausgenutzt habe, greift nicht durch. In der Rechtsprechung ist insoweit zwar im Rahmen von Normenkontrollanträgen anerkannt worden, dass unter bestimmten Umständen die Antragsbefugnis für einen solchen Antrag verwirkt sein kann, da auch die Ausübung prozessualer Rechte den Geboten von Treu und Glauben und damit dem Verbot, sich mit eigenem vorangegangenem Verhalten in treuwidriger Weise in Widerspruch zu setzen, unterliegt. Eine Verwirkung der Antragsbefugnis kommt danach etwa dann in Betracht, wenn ein Eigentümer die Festsetzungen eines Bebauungsplans ausnutzt und anschließend ihre Beseitigung im Wege des Normenkontrollverfahrens zu erwirken versucht (vgl. u.a. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 29.12.2005 - 10 D 110/03.NE -, zitiert nach Juris). In einem solchen Fall muss allerdings nicht ausnahmslos Rechtsmissbräuchlichkeit angenommen werden. Wenn beispielsweise ein Antragsteller zunächst im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Plans von einer auf dessen Festsetzungen beruhenden Baugenehmigung Gebrauch macht, dann aber feststellt, dass eine ausreichende Erschließung seines Baugrundstücks durch den Plan entgegen seiner Erwartung nicht sichergestellt wird, dürften die Grenzen der guten Sitten nicht überschritten sein, wenn er sein Interesse an einer ausreichenden Erschließung nach Ausnutzung der Baugenehmigung im Wege der Normenkontrolle geltend macht. Nutzt hingegen ein Eigentümer die für ihn günstigen Festsetzungen eines Bebauungsplans aus und wendet sich anschließend, gewissermaßen unter dem Schutz der Legalisierungswirkung der erteilten Baugenehmigung, im Wege der Normenkontrolle gegen diesen Plan, um die Bebauung der Nachbargrundstücke gezielt zu unterbinden, so wird ein Fall der Rechtsmissbräuchlichkeit regelmäßig vorliegen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen a.a.O.).

Ein solcher Fall von Rechtsmissbräuchlichkeit ist vorliegend jedoch zu verneinen. Dem Kläger geht es hier nicht darum, Bauvorhaben von Dritten zu verhindern, sondern lediglich die Änderung eines eigenen Vorhabens durchzusetzen. Ein Verhalten, das Treu und Glauben widerspricht, ist darin nicht zu sehen.

Nach alldem hat der Beklagte die vom Kläger begehrte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung des streitgegenständlichen Wohnhauses von Dauerwohnen zu Beherbergung zu Unrecht aufgrund der entgegenstehenden Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. versagt. Der Bescheid vom 24. Februar 2010 und der Widerspruchsbescheid vom 25. November 2010 erweisen sich bereits aus diesem Grund als rechtswidrig und waren daher mit der Folge aufzuheben, dass der Beklagte (zumindest) zu verpflichten war, über den Bauantrag des Klägers unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Darauf, ob die weiteren vom Kläger gerügten Fehler des Bebauungsplans Nr. vorliegen, kommt es unter diesen Umständen nicht mehr an. Insbesondere ist auch nicht darüber zu befinden, ob dem Bebauungsplan insoweit ein gemäß §§ 214, 215 BauGB beachtlicher Fehler zugrunde liegt, als die Beigeladene die nach §§ 4 Abs. 3 Nr. 1, 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Vorhaben nur in allgemeinen Wohngebieten, nicht aber in den unmittelbar angrenzenden und grundsätzlich hinsichtlich der Wohnruhe schutzbedürftigeren reinen Wohngebieten ausgeschlossen hat.

2. Soweit der Kläger darüber hinaus die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung der streitgegenständlichen Nutzungsänderungsgenehmigung begehrt, war die Klage dagegen abzuweisen, weil die Sache insoweit nicht spruchreif ist. Das Vorhaben des Klägers ist als Beherbergungsbetrieb in dem vorliegenden (faktischen) Wohngebiet zwar gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig (siehe hierzu nachfolgend unter a.). Die Zulassung einer Ausnahme steht als Verwaltungsakt jedoch im pflichtgemäßen Ermessen des Beklagten, dessen noch zu treffende Entscheidung das Gericht nicht vorwegnehmen kann. Insbesondere liegt eine Ermessensreduzierung auf Null nicht vor (siehe hierzu nachfolgend unter b.).

a) Dass es sich bei dem Vorhaben des Klägers um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt, wurde bereits oben dargelegt. Als solcher ist es im allgemeinen Wohngebiet gemäß §§ 34 Abs. 2 BauGB, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO - unabhängig von seiner Größe - ausnahmsweise zulässig. Doch auch wenn es sich bei der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. den Vorschriften der Baunutzungsverordnung sogar um ein reines Wohngebiet im Sinne von § 3 BauNVO handeln würde - was nach den Eindrücken, die die Berichterstatterin im Rahmen eines am 12. Dezember 2012 durchgeführten Ortstermins gewonnen und den übrigen Kammermitgliedern vermittelt hat, nahe liegt - wären die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO gegeben. Denn der vom Kläger geplante Beherbergungsbetrieb ist auch als kleiner Beherbergungsbetrieb im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anzusehen.

§ 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet bzw. das jeweils gegebene faktische reine Wohngebiet, zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete (vgl. BVerwG, Beschl. v. 27.11.1987 - 4 B 230 - 231/87, 4 B 230/87, 4 B 231/87 -, zitiert nach Juris). Die Auslegung hat sich daran zu orientieren, inwieweit sich das Bauvorhaben in den Wohncharakter des Baugebiets einordnet. Danach ist maßgebend, inwieweit sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet, wobei dem Gesichtspunkt des Schutzes der Wohnruhe besondere Bedeutung zukommt (vgl. OVG Hamburg, Beschl. v. 20.01.1999 - 2 Bs 11/99 -, zitiert nach Juris).

Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ist bei dem Vorhaben des Klägers von einem kleinen Beherbergungsbetrieb gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO auszugehen. So hält sich die im streitgegenständlichen Beherbergungsbetrieb vorgesehene Bettenzahl mit zwölf (in sechs Doppelzimmern) im Rahmen dessen, was von Rechtsprechung und Literatur für einen kleinen Beherbergungsbetrieb noch als zulässig angesehen wird (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 3 Rn. 19.3; Stange, BauNVO, 2010, § 3 Rn. 51, jeweils m.w.N.). Auch nach seiner Erscheinungsform und der Betriebsführung ordnet sich das Vorhaben in das vorhandene Wohngebiet ein. Das Baufeld 7 ist mit Wohngebäuden bebaut, die überwiegend über ein Vollgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss verfügen. Dem entspricht das streitgegenständliche Gebäude des Klägers. Zudem ist es auf einem Eckgrundstück am Rande des Baufeldes 7 gelegen, so dass aufgrund der Lage des Vorhabengrundstücks etwaige Störungen der Wohnruhe für das umliegende Wohngebiet reduziert werden. Nach der streitgegenständlichen Planung vom November 2009 steht die bloße Übernachtungsmöglichkeit im Vordergrund; außer der Möglichkeit, das Frühstück einzunehmen, bietet der Kläger im Haus "S. " keine weiteren Leistungen wie Sport- und Freizeitaktivitäten oder Behandlungsmöglichkeiten im Wellnessbereich an. Mit wohngebietsunverträglichen Emissionen durch das klägerische Vorhaben dürfte insofern nicht zu rechnen sein.

b) Obwohl die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO daher vorliegen, kann die Kammer eine entsprechende Verpflichtung des Beklagten vorliegend nicht aussprechen. Bei der Frage der Zulassung von Ausnahmen nach Maßgabe der Absätze 3 der genannten Vorschriften handelt es sich um Anwendungsfälle des § 31 Abs. 1 BauGB (vgl. Stange, BauNVO, 2010, § 2 Rn. 65 m.w.N.). Die Erteilung einer Ausnahme liegt somit im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Eine solche Ermessensentscheidung hat der Beklagte vorliegend noch nicht getroffen, da er bislang von der Gültigkeit des Bebauungsplans Nr. der Beigeladenen ausging und daher die Genehmigungsvoraussetzungen als nicht gegeben ansah. Auch hinsichtlich der Gewährung einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB hat der Beklagte nicht befunden, sondern lediglich das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB geprüft und diese verneint.

Bei der somit noch zu treffenden Ermessensentscheidung hat der Beklagte sich von folgenden Grundsätzen leiten zu lassen: Zu berücksichtigen sind nur städtebauliche Gründe. Da die Ausnahme, anders als die Befreiung, im Bebauungsplan (bzw. - wie vorliegend - im faktischen Baugebiet) selbst angelegt ist, beschränkt sie sich nicht allein auf die Zulassung von Vorhaben in atypischen Einzelfällen, wie dies jedenfalls vor Änderung des § 31 Abs. 2 BauGB zum 1. Januar 1998 für die Befreiung angenommen worden ist. Eine Ausnahme darf aber andererseits nicht dazu dienen, den Bebauungsplan (bzw. das faktische Baugebiet) in seinen Grundzügen zu verändern. Ausnahmsweise zugelassene Vorhaben müssen quantitativ deutlich hinter der Regelbebauung zurückbleiben. Sie dürfen keine prägende Wirkung auf das Baugebiet haben. Insbesondere darf der Nutzungscharakter eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Das Ermessen soll vor allem für den Umfang der Ausnahme von Bedeutung sein. Eine Ausnahme kann auch versagt werden, wenn durch sie eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte. Die Baurechtsbehörde kann so der Gefahr eines "Umkippens" des Baugebiets begegnen. Schließlich genügt für die Versagung einer Ausnahme nicht jede städtebauliche Erwägung, mit der eine Gemeinde einen Bebauungsplan ändern könnte. Als Ermessenserwägungen sind Planungsänderungsabsichten vielmehr nur beachtlich, wenn sie ernsthaft und hinreichend konkret sind. Insoweit reicht der Wunsch der Gemeinde, ein bestimmtes Vorhaben zu verhindern, ebenso wenig aus, wie er den Erlass einer Veränderungssperre rechtfertigen könnte (vgl. VGH Mannheim, Urt. v. 19.11.2004 - 5 S 2726/02 -, BauR 2004, 1909).

Unter Zugrundelegung dieser Vorgaben wird der Beklagte etwa zu berücksichtigen haben, dass der Beherbergungsbetrieb des Klägers in der maßgeblichen näheren Umgebung, wie sie sich bei der Augenscheinseinnahme im Rahmen des Ortstermins vom 12. Dezember 2012 dargestellt hat, der erste seiner Art ist und damit keine prägende Wirkung auf das Baugebiet haben dürfte. Bei den bisher - illegal - im Baugebiet aufgenommenen Ferienwohnnutzungen handelte es sich nicht um Beherbergungsbetriebe wie im Fall des Klägers, sondern um Ferienwohnungen, die, wie bereits erwähnt, eine eigenständige Nutzungsart darstellen und in (auch in faktischen) allgemeinen Wohngebieten grundsätzlich nicht zulässig sind. Zwar geht das Verwaltungsgericht Greifswald davon aus, dass (auch) die Vermietung von Ferienwohnungen die Voraussetzungen für die Annahme eines Betriebes des Beherbergungsgewerbes erfüllen kann (vgl. Urt. v. 31.08.2012 - 5 A 760/11 -, amtl. Umdruck, S. 8 f.). Dem tritt die Kammer indes nicht bei. Vielmehr unterfällt das Vermieten von Appartements, sei es auch nur zu Ferien- bzw. Urlaubszeiten, nicht den Begriff des Beherbergungsgewerbes (vgl. Stange, a.a.O., § 3 Rn. 49 m.w.N.), weil in Ferienwohnungen regelmäßig aufgrund deren Ausstattung die Möglichkeit zur unabhängigen, wenn auch nur temporären, Gestaltung eines häuslichen Wirkungskreises besteht.

Ob durch eine (ausnahmsweise) Zulassung des Vorhabens des Klägers bereits das "Umkippen" des gesamten Baugebiets droht, erscheint daher zweifelhaft. Indes liegt trotz dieser Umstände eine Ermessensreduzierung auf Null (noch) nicht vor. Auch wenn - wie oben dargelegt - eine Versagung der Baugenehmigung bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzung für die Gewährung einer Ausnahme nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 3 Abs. 3 Nr. 1, 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur aus städtebaulichen Gründen und unter den genannten engen Voraussetzungen erfolgen kann, bleibt für den Beklagten hier noch ein - wenn auch geringer - Raum für eine Ermessensausübung. Dies ergibt sich daraus, dass er auch schutzwürdige Nachbarinteressen in die Ermessensabwägung einzubeziehen hat und beispielsweise unzumutbare Belästigungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO für die nähere Umgebung nicht entstehen dürfen. Somit sind auch die vom geplanten Vorhaben ausgehenden Emissionen durch beispielsweise durch An- und Abfahrverkehr in den Blick zu nehmen. Hier wäre u.a. an Auflagen hinsichtlich der zulässigen Zimmer- bzw. Bettenzahl sowie Anzahl und Lage der notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück des Klägers zu denken. Die diesbezüglichen Ermittlungen sind jedoch nicht vom Gericht anzustellen, sondern bleiben Aufgabe des Beklagten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit nach § 154 Abs. 3 VwGO keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, war sie an der Kostentragungslast nicht zu beteiligen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 709, 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

B e s c h l u s s

Der Streitwert wird auf 50.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz n.F. i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004, Ziffer 9.1.9. Das Gericht geht dabei davon aus, dass das wirtschaftliche Interesses des Klägers sich aus den für die Dauer eines Jahres zu begrenzenden Mieteinnahmen ergibt (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschl. v. 18.05.2011 - 3 M 38/11 - zu Ziffer 9.4 des Streitwertkataloges). Danach ergibt sich unter der Annahme der Vermietung von sechs Doppelzimmern an etwa 25 bis 30 Wochen des Jahres zu einem Wochenpreis von 385,00 Euro pro Unterkunft ein jährliches Aufkommen von ca. 50.000,00 Euro.

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 13. August 2012 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid über die Rücknahme einer durch Fristablauf entstandenen Baugenehmigung und Ablehnung des Bauantrags für die Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen.

Betroffen ist das Grundstück D. Straße 2 in E., Flur X, Flurstück Y. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 3 "Wohnbebauung F.", der einen Bereich inmitten in der Ortslage betrifft. Als Art der baulichen Nutzung ist ein Reines Wohngebiet gemäß § 3 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 4 BauNVO festgesetzt. Gem. Ziff. 1.1. und 1.2 der textlichen Festsetzungen werden Ausnahmen iSv § 3 Abs. 3 BauNVO ausschließlich für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. Nach der Begründung ist die Fläche im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Gemeinde verfolgt das Ziel, Flächen zur Deckung des gemeindlichen Wohnbedarfs zur Verfügung zu stellen (Ziff. 1.2 der Begründung). In der Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung heißt es (Ziff. 2.1.1), die Gemeinde wolle an einem innerörtlichen Standort Flächen für die Deckung von Wohnbedarf bereitstellen. Gemäß Nutzungsschablone und textlichen Festsetzungen könnten etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser entstehen. Da die Gemeinde sich in einem Raum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr und Erholung und in einem Tourismusschwerpunktraum befinde, sollten Ausnahmen im Sinne von § 3 Abs. 3 BauNVO für kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Für die ausgeschlossenen übrigen Nutzungen gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO wie Läden und Handwerksbetriebe stünden in der Gemeinde andere Flächen insbesondere in den Mischgebieten beiderseits der Hauptstraße zur Verfügung. Durch den Ausschluss dieser Nutzung würden Nutzungskonflikte im reinen Wohngebiet unterbunden.

Für das Nachbargrundstück (Flurstück Z) erteilte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 24.06.2009 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit einer Wohnung und drei Ferienwohnungen. Das auf jenem Grundstück errichtete Gebäude befindet sich in Nutzung.

Bezogen auf das Vorhabengrundstück beantragte der Kläger am 23.10.2009 die Erteilung einer Baugenehmigung. Im Antragsformular ist das Vorhaben mit "Wohngebäude mit vier Wohnungen" bezeichnet; in den bautechnischen Erläuterungen ist von vier Ferienwohnungen die Rede. Nach den Bauvorlagen sind in den Wohnungen jeweils drei Zimmer mit Bad vorgesehen; die Wohnflächen sollen etwa 53 qm im Erdgeschoss und etwa 45 qm im Dachgeschoss betragen. Die drei Zimmer sind jeweils mit "Zimmer Eltern" (11,60 qm im EG bzw. 9,50 qm im DG), "Zimmer Kinder" (9,82 qm im EG bzw. 8,00 qm im DG) und "Wohnen/Küche" (26,19 qm im EG bzw. 22,00 qm im DG) bezeichnet. Der Kläger beantragte ferner mit gesondertem Schreiben unter dem Betreff "Antrag auf Ausnahmegenehmigung nach § 3 BauNVO vom Bebauungsplan Nr. 3 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes" für das Wohnhaus vier Ferienwohnungen zu genehmigen; diese Ausnahme sei nach dem Bebauungsplan möglich. Ebenfalls mit gesondertem Schreiben beantragte er, eine Verschiebung des Baufensters zu genehmigen.

Mit Schreiben vom 11.11.2009 verlängerte die Beklagte gemäß § 63 Abs. 2 LBauO M-V die Bearbeitungsfrist um einen Monat bis zum 23.02.2010. Mit einem weiteren Schreiben an den Kläger vom gleichen Tag verlangte sie die Einreichung eines neuen Lageplanes mit Stellflächen sowie eine Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahlen zum Nachweis, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Der Kläger reichte diese Unterlagen am 23.04.2010 bei der Beklagten ein. Die Gemeinde E. erteilte unter dem 19.10.2009 das Einvernehmen zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung und formulierte, die Genehmigung zur Verschiebung des Baufeldes solle durch den Landkreis geprüft werden; eine weitere Stellungnahme der Gemeinde, mit der das Einvernehmen zur Verschiebung des Baufensters erteilt wird, datiert vom 03.03.2010. Die Beklagte stellte sich auf den Standpunkt, eine "Verschiebung des Baufensters" könne nur durch eine B-Plan-Änderung erfolgen, und verlangte einen (erneuten) Befreiungsantrag, auf den hin die Gemeinde das Einvernehmen sowohl zu einer Ausnahme hinsichtlich der Art der Nutzung als auch zu einer Befreiung von der Einhaltung der Baugrenzen versagte.

Mit Bescheid vom 13.12.2010 nahm die Beklagte nach vorheriger Anhörung die am 24.07.2010 durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung mit Wirkung zum 23.07.2010 zurück, ordnete die sofortige Vollziehung an und lehnte den Bauantrag, den Ausnahmeantrag und den Befreiungsantrag ab. Zur Begründung ist u.a. ausgeführt, das Vorhaben entspreche nach der Art der Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans; eine Ausnahme könne nicht erteilt werden, da bereits für das Nachbargrundstück eine Ausnahme für drei Ferienwohnungen zugelassen worden sei und eine weitere Ausnahme den Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes in Frage stellen würde. Im Rahmen der Ermessensausübung sei das öffentliche Interesse an der Einhaltung des geltenden Baurechts höher zu bewerten als das private Interesse des Klägers am Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsaktes.

Den Widerspruch des Klägers wies die Beklage mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2011 als unbegründet zurück und führte aus, bei den Ferienwohnungen des Klägers handele es sich mangels entsprechenden Leistungsangebots nicht um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Da derzeit in dem Gebiet drei Ferienwohnungen und 14 Dauerwohnungen genehmigt seien, würde nach Zulassung weiterer vier Ferienwohnungen ein Drittel der bestehenden Nutzungseinheiten zu Ferienwohnzwecken genutzt. Dies widerspreche dem Gebietscharakter eines reinen Wohngebietes.

Bereits während des Widerspruchsverfahrens hatte die Beklagte dem Kläger auf dessen Antrag mit Bescheid vom 16.05.2011 für das Vorhabengrundstück (Flurstück Y) eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Gebäudes mit drei (Dauer-)Wohnungen und einer Ferienwohnung sowie eine Ausnahme hinsichtlich der Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung und eine Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze erteilt; die Gemeinde hatte hierzu das Einvernehmen erklärt.

Der Kläger hat am 01.08.2011 gegen den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid Klage erhoben und vorgetragen: Bei seinem Vorhaben handele es sich um einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Den Gästen der Ferienwohnungen würden Bettwäsche und Handtücher, ein Brötchenservice und "Housekeeping" zur Verfügung gestellt. Ein kleiner Beherbergungsbetrieb sei bei weniger als etwa zehn Zimmern zu bejahen. Das Störungspotential von vier Ferienwohnungen sei gering. Nach dem Inhalt des Bebauungsplans solle ein Nebeneinander von reinem Wohnen und einer kleinen Ferienhaus- und Ferienwohnungskultur ermöglicht werden. Die Gemeinde wolle sich zu einem Seebad mit zahlreichen Ferienwohnungen entwickeln, ohne jedoch ein Sondergebiet "Ferienhaus" gemäß § 10 Abs. 4 BauNVO auszuweisen. Da der Gebietscharakter des Reinen Wohngebietes nicht in Frage gestellt werde, habe er einen Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme.

Der Kläger hat beantragt,

den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt ihres Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die beantragte Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes mit vier Ferienwohnungen auf dem Grundstück Gemarkung E., Flur X, Flurstück Y einschließlich einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 „Wohnbebauung F.“ betreffend die Art der baulichen Nutzung sowie einer Befreiung von der festgesetzten Baugrenze zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit Urteil vom 31.08.2012, zugestellt am 12.09.2012, hat das Verwaltungsgericht Greifswald den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 aufgehoben, soweit er die Nutzung einer zweiten Wohnung als Ferienwohnung in dem streitigen Vorhaben betrifft, und insoweit die Beklagte verpflichtet, dem Kläger eine Ausnahme von der Festsetzung des Bebauungsplans zu erteilen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, soweit die Rücknahme und Ablehnung der Baugenehmigung für die zwischenzeitlich bereits mit Bescheid vom 16.05.2011 genehmigte Ferienwohnung angegriffen werde und die Beklagte insoweit zur Erteilung einer Ausnahme und einer Befreiung verpflichtet werden solle. Die durch Fristablauf entstandene Baugenehmigung widerspreche den planungsrechtlichen Vorschriften teilweise, nämlich hinsichtlich zweier Ferienwohnungen. Insoweit sei die Art der baulichen Nutzung nicht mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar. Die beantragten Ferienwohnungen stellten einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar. Ein Bauantrag für Ferienwohnungen sei regelmäßig auf den Betrieb eines Beherbergungsgewerbes gerichtet. Denn Ferienwohnungen böten wegen der zeitlich begrenzten Nutzung und der vollständigen Möblierung, zu deren Umgestaltung oder Austausch der Gast nicht befugt sei, typischerweise keine umfassende Möglichkeit eigenständiger Häuslichkeit; das Vorhandensein einer Kochmöglichkeit reiche dazu nicht aus. Soweit das VG Berlin (B. v. 23.01.2012 - 19 L 294/11 - LKV 2012, 93) und das OVG Berlin-Brandenburg (B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2/06 - BRS 70 Nr. 67) für die Unterscheidung von Wohnen und Beherbergungsbetrieb auf die Möglichkeit einer Küchenbenutzung sowie der Nutzung weiterer beherbergungstypischer Dienstleistungen abstellten, hätten den Entscheidungen besondere Fallgestaltungen zu Grunde gelegen.

Der beabsichtigte Beherbergungsbetrieb sei jedoch nicht mehr als klein anzusehen, da der Kläger bereits auf dem Nachbargrundstück ein gleichartiges Gebäude mit drei genehmigten Ferienwohnungen unterhalte. Die bereits vorhandenen und die zusätzlich beantragten Ferienwohnungen stellten sich auch im Hinblick auf die vom Kläger beschriebenen beherbergungsbezogenen Dienstleistungen, die er für die Gäste über die reine Ferienwohnnutzung hinaus erbringe, als eine organisatorische Zusammenfassung von Betriebsanlagen und Betriebsmitteln zu einem bestimmten Betriebszweck dar. Je Ferienwohnung müsse von bis zu sechs Betten ausgegangen werden, so dass der Kläger mit insgesamt sieben Ferienwohnungen bis zu 42 Schlafplätze in 21 Räumen vorhalten wolle. Er trage jedoch selbst vor, dass die Grenze für einen kleinen Betrieb bei 10 Zimmern liege. Tatsächlich sei mit fünf Ferienwohnungen und maximal 30 Schlafgelegenheiten die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebs erreicht. In diesem Umfang sei die Rücknahme rechtswidrig und dem Kläger eine Ausnahme für eine weitere Ferienwohnnutzung zu erteilen.

Dass die Gemeinde zahlreiche Ferienwohnungen habe ermöglichen wollen, lasse sich der Planung nicht entnehmen. In reinen Wohngebieten könnten deshalb nur kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, weil diese ein erhöhtes Störungspotential für die benachbarte Wohnbevölkerung mit sich brächten, für die das Baugebiet in erster Linie gedacht sei. Dies gelte auch und gerade für Ferienwohnungen mit ihrer üblichen Terrassen- und Balkonnutzung, weil Feriengäste die Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Weise die Gemeinde E. ein reines Wohngebiet aus, so wolle sie damit eine vergleichbare Wohnqualität verwirklichen wie sie in anderen Orten üblich sei. Hätte sie "zahlreiche Ferienwohnungen" im Plangebiet zulassen wollen, hätte sie eine andere Art der baulichen Nutzung festgesetzt.

Im übrigen sei die Rücknahme rechtmäßig. Die Beklagte habe das Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Auf einen etwaigen Vertrauensschutz im Hinblick auf den erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Errichtung der Bodenplatte unter geringfügiger Überschreitung der Baugrenze und einen dadurch möglicherweise entstandenen Schaden habe sie nicht eingehen müssen, weil dem Kläger diesbezüglich bereits mit der Baugenehmigung vom 16.05.2011 eine Befreiung erteilt worden sei.

Mit Bescheid vom 01.11.2012 hat die Beklagte in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils dem Kläger eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans dahingehend erteilt, dass für das bereits genehmigte Wohngebäude eine weitere Ferienwohnung zugelassen wird, womit für das Gebäude auf dem Flurstück Y insgesamt zwei Dauerwohnungen und zwei Ferienwohnungen zulässig seien.

Auf den am 12.09.2012 gestellten Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 16.09.2013, zugestellt am 27.09.2013, die Berufung wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, inwieweit, in welcher Form und in welchem Umfang die Nutzung von Ferienwohnungen einen kleinen Beherbergungsbetrieb iSv § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO darstellen kann. Auf den am 18.10.2013 gestellten Antrag des Prozessbevollmächtigten des Klägers hat der Senatsvorsitzende mit Verfügung vom 21.10.2013 die Frist zur Begründung der Berufung bis zum 28.11.2013 verlängert. Der Kläger hat die Berufung am 27.11.2013 im Wesentlichen wie folgt begründet:

Das Verwaltungsgericht sei von unrichtigen Tatsachenfeststellungen ausgegangen. Je Wohnung sei - wie im einzelnen näher ausgeführt wird - nicht von sechs, sondern von vier Schlafgelegenheiten auszugehen. In den sieben Ferienwohnungen würden damit insgesamt 28 Schlafgelegenheiten vorgehalten. Der Schwellenwert von 30 Schlafgelegenheiten, von dem das Verwaltungsgericht für einen kleinen Beherbergungsbetrieb ausgegangen sei, werde nicht erreicht. Weshalb das Verwaltungsgericht zusätzlich auch eine Beschränkung der Anzahl der Wohnungen auf fünf zu Grunde gelegt habe, sei nicht ersichtlich. Im übrigen spreche aber alles dafür, den für M-V ermittelten Durchschnitt von knapp 50 Schlafgelegenheiten je Betrieb als Indizgröße für die Abgrenzung heranzuziehen. Erst recht liege die Zahl der Schlafgelegenheiten in dem Betrieb des Klägers deutlich unterhalb des Durchschnitts in E. (knapp 80 je Betrieb). Was ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes sei, sei im Lichte der planerischen Zielsetzung der Gemeinde auszulegen. In einem Tourismusschwerpunktraum mit besonderer natürlicher Eignung für Fremdenverkehr, in dem sich die Gemeinde nach der Planbegründung befinde, seien solche Betriebe nach ihrer Bettenzahl naturgemäß größer als in anderen Gebieten. Dem entsprechend habe die Gemeinde auch mit Beschluss vom 25.02.2013 das Einvernehmen zur Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung des Vorhabenflurstücks Y als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit vier Ferienwohnungen erteilt. Das Verwaltungsgericht habe die maßgebliche Struktur der konkreten Örtlichkeit nicht aufgeklärt, obwohl sich dies nach Lage der Dinge aufgedrängt habe.

Andere Merkmale als die Bettenzahl habe das Verwaltungsgericht zur Abgrenzung zu Unrecht nicht herangezogen. Richtigerweise sei auch das Element der "Versorgung" zu betrachten. Dieses spreche aber fast zwingend dafür, den Beherbergungsbetrieb als "klein" zu qualifizieren, weil in dem bestehenden Einmannbetrieb neben einem Brötchenservice lediglich Wäsche- bzw. Handtuchwechsel und Reinigung der Zimmer vorgesehen seien; weniger sei kaum möglich.

Zu Unrecht sei das Verwaltungsgericht bei seinen Überlegungen zum Störungspotential von Ferienwohnungen für die benachbarte Wohnbevölkerung davon ausgegangen, dass Feriengäste die Terrassen und Balkone in den Abend- und frühen Nachtstunden länger nutzen könnten als die arbeitende Wohnbevölkerung. Als typische Gäste in Ferienwohnungen hätten auch Eltern mit kleinen Kindern in diesen Stunden ein besonderes Ruhebedürfnis. Im übrigen könne angesichts der hohen Arbeitslosigkeit in Mecklenburg-Vorpommern bzw. im Landkreis Vorpommern-Greifswald nicht ohne weiteres von arbeitender Wohnbevölkerung ausgegangen werden.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht geäußert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

1. Streitgegenstand ist trotz der beschränkten Antragstellung und der vorangegangenen teilweise stattgebenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 insgesamt. Der Streitgegenstand ist insoweit nicht teilbar. Über das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Errichtung eines Gebäudes mit vier Ferienwohnungen an einem bestimmten Standort konnte nur einheitlich entschieden werden. Dabei bleibt es auch im Verfahren über den Rücknahme- und Ablehnungsbescheid. Auf die Frage, ob das Vorhaben in bestimmten Aspekten mit dem Vorhaben übereinstimmt, für das bereits mit Datum vom 16.05.2011 eine Genehmigung erteilt wurde, einschließlich Befreiung von der Einhaltung der Baugrenze und Ausnahme für die Nutzung einer der vier Wohnungen als Ferienwohnung, und für das in Umsetzung des erstinstanzlichen Urteils mit dem Bescheid vom 01.11.2012 eine weitere Ausnahme für die Nutzung einer weiteren Wohnung als Ferienwohnung erteilt wurde, kommt es nicht an.

2. Dem Kläger fehlt für die Weiterverfolgung der Klage nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Allerdings erstrebt er eine Baugenehmigung für ein anderes Gebäude als dasjenige, das er auf dem Vorhabenflurstück Y tatsächlich errichtet hat. Wie die mündliche Verhandlung vor dem Senat ergeben hat, ist das Gebäude jedenfalls insoweit abweichend von den Bauvorlagen errichtet worden, als in dem Gebäude über Erd- und "Dachgeschoss" hinaus eine dritte Wohnebene mit Verglasung auf der Südseite nebst Balkon entstanden ist. Es erscheint jedoch nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Bestand durch einen entsprechenden Rückbau legalisiert werden kann.

3. Die Klage ist nicht begründet, weil der Rücknahme- und Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 13.12.2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 01.09.2011 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Nach § 48 Abs. 1 VwVfG M-V kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden (Satz 1); ein Verwaltungsakt, der ein Recht oder einen rechtlich erheblichen Vorteil begründet oder bestätigt hat (begünstigender Verwaltungsakt), darf nur unter den Einschränkungen der Abs. 2 bis 4 der Vorschrift zurückgenommen werden. Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Rücknahmeentscheidung der Beklagten rechtmäßig.

Gegenstand der Rücknahme ist eine fiktiv erteilte Baugenehmigung. Diese Baugenehmigung ist rechtswidrig. Sie war nicht zu erteilen, weil dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen stehen, § 72 Abs. 1 LBauO M-V. Da das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, setzt die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gemäß § 30 Abs. 1 BauGB voraus, dass das Vorhaben dessen Festsetzungen nicht widerspricht. Dies ist aber hier im Hinblick auf die angestrebte Art der baulichen Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen der Fall.

a) Der Bebauungsplan Nr. 3 der Gemeinde E. "Bebauung F." setzt ein reines Wohngebiet fest, in dem gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO nur Wohngebäude (und nach der aktuellen Fassung der BauNVO Anlagen zur Kinderbetreuung) allgemein zulässig sind. Bei dem Vorhaben des Klägers handelt es sich jedoch nicht um ein Wohngebäude in diesem Sinne. Wie der Senat bereits in dem Beschluss vom 28.12.2007 - 3 M 190/07 - (Juris Rn. 9 ff.) ausgeführt hat, sind Ferienwohnungen von dem bauplanungsrechtlichen Begriff des Wohngebäudes nicht umfasst. An dieser Rechtsprechung hält der Senat - in Übereinstimmung mit dem Bundesverwaltungsgericht (vgl. B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 = Juris Rn. 11) - fest (ebenso: OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; anderer Ansicht: Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u. 10 sowie § 10 Rn. 34.1, wo einzeln gelegene Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten offenbar für allgemein zulässig gehalten werden).

Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO "Wohngebäude" in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf "Wochenendhäuser" und § 10 Abs. 4 BauNVO auf "Ferienhäuser". Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512 = Juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 = Juris Rn. 4 mwN; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12). Diese Merkmale schließen einen Zweitwohnsitz nicht aus (vgl. OVG Greifswald U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Sie unterscheiden das (Dauer-)Wohnen aber von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht "alltägliches" Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweisen) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten (vgl. Stock in: König u.a. BauNVO, 2. Aufl. § 3 Rn. 17; vgl. a. Boeddinghaus BauNVO 5. Aufl. 2005 § 10 Rn. 15), fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 18; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 13 d. Urteilsabdrucks). (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

b) Die beantragte Nutzung des Gebäudes für vier Ferienwohnungen kann auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme liegen nicht vor. Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans können nach § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden, wenn sie in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Gemäß Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 3 der Gemeinde E. sollen von den gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO im reinen Wohngebiet grundsätzlich ausnahmefähigen Vorhaben nur kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden können. Hierunter fällt das Vorhaben des Klägers nicht.

aa) Das Vorhaben des Klägers ist kein Betrieb des Beherbergungsgewerbes.

(1) Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes iSd § 3 Abs. 3 BauNVO (vgl. OVG Lüneburg U. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 Rn. 11 u. B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19; OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks; ebenso VG Schwerin U. v. 20.12.2012 – 2 A 1577/10 – Juris Rn. 34 ff. sowie U. v. 20.12.2012 – 2 A 863/11 – Juris Rn. 31 ff; anderer Ansicht: Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114; Fickert/Fieseler BauNVO 11. Aufl.2008 § 3 Rn. 19; OVG Lüneburg U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37; offener Bönker in Bönker/Bischopink BauNVO § 7 Rn. 70).

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks). Soweit der Beschluss des Senats vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 – (Juris) zur Abgrenzung von Dauerwohnen und Ferienwohnen dahin gehend verstanden werden konnte, bei der Ferienwohnnutzung sei ein unabhängig zu gestaltender häuslicher Wirkungskreis nicht gegeben, hält der Senat daran nicht fest.

(3) Allerdings bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie zB Apart(ment)hotels der Modifizierung. Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt.

(4) Eine generelle Einordnung von Ferienwohnungen als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ist auch nicht im Hinblick auf die städtebaulichen Zielsetzungen der Baunutzungsverordnung gerechtfertigt. Soweit angeführt wird, dass Ferienwohnungen vergleichbare Auswirkungen auf die Umgebung hätten wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (vgl. OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37), mag allerdings auf den ersten Blick einiges dafür sprechen anzunehmen, dass das Störpotential von Ferienwohnungen für die Umgebung demjenigen ähnelt, das von Beherbergungsbetrieben ausgeht, oder wegen der meist nicht tage- sondern nur wochenweisen Vermietung sogar geringer ist. Andererseits können gerade die typischerweise geringere Größe der überlassenen Räumlichkeiten und das Vorhandensein bewirtschafteter Servicebereiche in Betrieben des Beherbergungsgewerbes auch Anlass bieten anzunehmen, das Störpotential könnte geringer sein bzw. vom Betriebsinhaber besser gesteuert werden. Hinzu kommt, dass für die bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nur die (ggf. störenden) Auswirkungen eines Vorhabens in dem Blick zu nehmen sind, sondern auch seine Anforderungen an die Umgebung. Diese können sich zwischen Ferienwohnung und Beherbergungsbetrieb zB deshalb unterscheiden, weil der Beherbergungsbetrieb im Hinblick auf seine Bewirtschaftung bereits selbst ein Mindestmaß an "Infrastruktur" garantiert, das deshalb nicht in der Umgebung vorgehalten werden muss. Ein weiterer maßgeblicher Unterschied ergibt sich aus dem häufigen Leerstand von Ferienwohnungen außerhalb der Saison-Zeiten.

Allerdings führt die hier vertretene Auffassung dazu, dass "reine" Ferienwohnungen in anderen als Sondergebieten generell unzulässig sind. Der Plangeber, der kein Sondergebiet sondern ein allgemeines Wohngebiet festsetzt, ist auch nicht befugt, den Begriff "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" in einem von der Baunutzungsverordnung abweichenden Sinne zu verwenden und Ferienwohnungen einzuschließen (zu den insoweit bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten der planenden Gemeinde bei der Festsetzung von Sondergebieten vgl. OVG Lüneburg B. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl 2014, 254 = Juris Rn. 11 f. mwN). Diese Konsequenz als unerwünscht anzusehen, wird teilweise zum Anlass genommen, Ferienwohnungen entweder dem Begriff der Wohngebäude zuzuordnen (vgl. Jäde BauNVO § 3 Rn. 4; unklar Fickert/Fieseler BauNVO § 3 Rn. 1.2 u.10 sowie § 10 Rn. 34.1), oder die Vermietung von Ferienwohnungen "der Beherbergung gleichzustellen" (vgl. Stock in König ua BauNVO § 4a Rn. 25 sowie in Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 4 BauNVO Rn. 110, 114). Im Hinblick auf die Kategorien der BauNVO, die nur nach Maßgabe des § 1 Abs. 3 ff. BauNVO im Bebauungsplan variiert werden können, ist es jedoch Sache des Verordnungsgebers, eine ggf. gewünschte Einordnung der Ferienwohnungen vorzunehmen. Auch anlässlich der letzten Änderung der Baunutzungsverordnung mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) sind entsprechende Vorschläge vom Verordnungsgeber jedoch nicht aufgegriffen worden.

(5) Nach den vorstehenden Kriterien ist im vorliegenden Fall von Ferienwohnungen und nicht von einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes auszugehen. Die bloße Ausstattung der Wohnungen mit Bett-, Tisch- und Badwäsche entspricht einer möblierten Vermietung und stellt noch keine beherbergungstypische Dienstleistung dar (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 15). Ebenso gibt das "Housekeeping" durch den Kläger, d.h. die Reinigung und Instandhaltung des Hauses und Grundstücks, für die Abgrenzung nichts her, weil dieses im Grundsatz ebenso im Falle einer Vermietung „reiner“ Ferienwohnungen erfolgt. Soweit der Kläger auch Bettwäsche- und Handtuchwechsel im Laufe des Mietzeitraums sowie einen Brötchenservice anbietet, geht es um geringfügige Dienstleistungen, die nicht zum "Kernangebot" gehören und die Nutzung nicht prägen. Der Kläger selbst trägt vor, er beschäftige keine Mitarbeiter, sondern führe einen Ein-Mann-Betrieb; ein geringeres Leistungsangebot als bei ihm sei kaum möglich. Typische Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte wie Speise- oder Aufenthaltsräume mit Personalservice einschließlich entsprechender Nebenräume sind nicht vorhanden. Dem entsprechend ist mit dem Bauantrag auch keine Betriebsbeschreibung eingereicht worden und von der Beklagten auch nicht für erforderlich gehalten worden.

bb) Lediglich ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung noch darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass es sich, auch wenn ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes bejaht würde, nicht mehr um einen kleinen Betrieb handeln dürfte. § 3 Abs. 3 BauNVO verwendet zur Kennzeichnung des Typs der in reinen Wohngebieten ausnahmsweise zulassungsfähigen Beherbergungsbetriebe als Zusatz den unbestimmten Rechtsbegriff "klein", um eine Konkretisierung im Einzelfall, nämlich unter Bezug auf das im Bebauungsplan festgesetzte Gebiet zu ermöglichen. Was in diesem Sinne "klein" ist, kann zwar im Einzelfall nach der Bettenzahl als einem dafür maßgeblichen Merkmal bestimmt werden, aber nicht allgemein mit einer bestimmten Zahl einheitlich für alle nach § 3 BauNVO festgesetzten und festzusetzenden Gebiete. Für die Auslegung kommt es vielmehr auf die Festsetzungen des Bebauungsplans und deren Bedeutung in der konkreten Örtlichkeit an (vgl. BVerwG B. v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris Rn. 3). Maßgeblich ist, ob sich der Betrieb nach Erscheinungsform, Betriebsform und Betriebsführung sowie unter Berücksichtigung der Zahl der Benutzer unauffällig in das Gebiet einordnet. Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei, wie sich der Betrieb auf seine Umgebung auswirkt und welche Störungen von ihm ausgehen. Die kleinen Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden dadurch gekennzeichnet, dass sie sich der Vermietung von Wohnräumen annähern, baulich zumeist nicht besonders in Erscheinung treten und in Folge dessen auch den Charakter des reinen Wohngebietes nicht beeinflussen (vgl. OVG Hamburg B. v. 07.01.2000 - 2 Bs 344/99 - BRS 63 Nr. 68 = Juris Rn. 7; vgl. a. VGH Kassel B. v. 24.01.2007 - 4 TG 2870/06 - BRS 71 Nr. 53 = Juris Rn. 4 sowie zur Bedeutung der Bettenzahl VGH Mannheim U. v. 31.01.1997 - 8 S 3167/96 - BRS 59 Nr. 58 = Juris Rn. 17; zum Begriff des "wohnartigen (Gewerbe-)Betriebs" vgl. Schiller in Gelzer Bauplanungsrecht Rn. 1546 u. Jäde BauNVO § 3 Rn. 44).

Vorliegend ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein kleines Baugebiet handelt, in dem nach dem Willen des Plangebers lediglich etwa 15 bis 20 Wohneinheiten als Einzel- oder Doppelhäuser beiderseits einer einzigen als Sackgasse ausgestalteten Wohnstraße entstehen sollen. Allerdings hat der Plangeber mit der Festlegung der Baugrenzen und den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl 0,3, höchstens zwei Vollgeschosse, Traufhöhe 3,80 m, Dachneigung 30-49 Grad) eine eher großzügige bauliche Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Das streitgegenständliche Gebäude dürfte daher isoliert betrachtet nicht besonders in Erscheinung treten. Unter dem Gesichtspunkt eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes wären aber vorliegend die beiden Gebäude mit Ferienwohnungen auf den Flurstücken Z und Y zusammen zu betrachten (vgl. die ähnliche Fallkonstellation die dem U. d. OVG Lüneburg v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37 u. dem B. d. BVerwG v. 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua - DÖV 1988, 382 = Juris zu Grunde lag). Läge damit ein den Umfang eines Einzelhauses überschreitender und zwei Bauplätze einnehmender Betrieb vor, so dürfte dieser sich nicht mehr unauffällig einordnen, sondern die Umgebung dominieren und daher in dem konkreten Baugebiet nicht mehr als "klein" anzusehen sein. Entsprechendes gilt unter dem Gesichtspunkt der Bettenzahl. Dem Vortrag des Klägers folgend geht der Senat davon aus, dass jede Ferienwohnung vier Betten umfasst, so dass sich für das streitgegenständliche Gebäude 16 Betten ergeben. Ein einheitlicher Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der in den Gebäuden auf den Flurstücken Z und Y betrieben würde, hätte 28 Betten. In einem Gebiet, das von einer Einfamilienhausbebauung geprägt sein soll, dürfte auch im Hinblick auf diese Bettenzahl die Grenze eines kleinen Beherbergungsbetriebes überschritten sein. Denn durch ein entsprechendes Vorhaben werden auf Grund der wechselnden Gäste und der potentiellen Nutzungskonflikte zwischen Urlaubs- und Dauerwohnnutzung Störungen in das Gebiet hineingetragen, die mit der Zahl der Gäste zunehmen. Auf die Verhältnisse in der Gemeinde E. insgesamt und die durchschnittliche Bettenzahl der dortigen Beherbergungsbetriebe kommt es nicht an; erst recht nicht auf die durchschnittliche Bettenzahl von Beherbergungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern.

Soweit der Kläger sich der Sache nach auf den Beschluss des BVerwG vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 (DÖV 1988, 382 = Juris) beruft, ist dort lediglich die Bewertung der Vorinstanz unbeanstandet geblieben, ein Beherbergungsbetrieb mit zehn Ferienwohnungen und 30 Betten sei nicht mehr "klein" iSd § 3 Abs. 3 BauNVO. Daraus kann nicht gefolgert werden, bei dieser Größenordnung liege die generelle Obergrenze für einen kleinen Beherbergungsbetrieb, zumal es - wie bereits ausgeführt - auf die konkrete Situation vor Ort ankommt.

Gegen die Ermessensausübung der Beklagten sind Bedenken weder vorgetragen noch ersichtlich. Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Ebenso wie die Rücknahme der als erteilt geltenden Baugenehmigung ist auch die Ablehnung des Bauantrages rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen Ferienwohnungen einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung darstellen können (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Diese Frage ist soweit ersichtlich in der jüngeren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht thematisiert worden; aus der älteren Rechtsprechung werden zum Teil unterschiedliche Schlussfolgerungen gezogen. Zudem haben sich die tatsächlichen Gegebenheiten verändert, was die Unterkunftsarten für Erholungssuchende und die Entwicklung von Zwischenformen zwischen Wohnen bzw. Ferienwohnen und Beherbergung angeht, so dass sich die Frage auch unter diesem Gesichtspunkt neu stellt.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Kläger begehren die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung für die Nutzung einer zweiten Ferienwohnung in einem als Einfamilienwohnhaus mit (einer) Ferienwohnung genehmigten Gebäude.

Die Kläger sind Eigentümer des Flurstücks … der Flur … der Gemarkung A-Stadt mit der postalischen Anschrift … in A-Stadt. Das Grundstück ist bebaut mit einem Gebäude, für das im Mai 2007 eine Baugenehmigung für das Vorhaben „Neubau Wohnhaus mit Lohnmosterei und Ferienwohnung“ erteilt wurde. Die genehmigte Ferienwohnung befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes. Das Grundstück … befindet sich innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes Nr. … „… Ortslage“ der beigeladenen Gemeinde in der Fassung der 3. Änderung vom 9. März 2013. Nach § 1 Nr. 1 der planungsrechtlichen Festsetzungen ist das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. In Abs. 2 werden die in § 4 Abs. 3 Nr. 3 bis 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeführten Ausnahmen für das gesamte Plangebiet als nicht zulässig erklärt. Nach Angaben des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 7. Januar 2016 sind weitere Ferienwohnungen als diejenige im Erdgeschoss des Gebäudes … nicht genehmigt worden.

Unter dem 25. Oktober 2011, bei der Beklagten eingegangen am 2. November 2011, beantragten die Kläger neben einer Baugenehmigung für den Anbau eines Balkons, eines Schleppdaches sowie eines Schuppens die Nutzungsänderungsgenehmigung für „2 Ferienwohnungen“, wobei zwischen den Beteiligten unstreitig ist, dass gemeint war die Nutzungsänderung der im Dachgeschoss befindlichen Wohnung in eine Ferienwohnung, so dass sich in dem Gebäude nach Realisierung dieses Vorhabens insgesamt zwei Ferienwohnungen befinden würden. Gleichzeitig beantragten die Kläger eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans unter dem Aspekt „Ferienwohnungen als nicht störendes Beherbergungsgewerbe entsprechend BauNVO § 4 Abs. (3) 1. und 2.“. Mit Schreiben vom 3. Januar 2012 präzisierten sie ihren Antrag dahin, dass es sich um eine „Nutzungsänderung im Sinne eines Beherbergungsgewerbes für 2 Ferienwohnungen“ handele.

Die Beigeladene erteilte ihr Einvernehmen. Die Beklagte lehnte den Bauantrag, soweit er die Nutzungsänderung betrifft, mit Bescheid vom 30. Januar 2012 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Das Bauplanungsrecht unterscheide zwischen Wohngebäuden und Ferien- und Wochenendhäusern als eigenständige Nutzungsarten. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der für nicht zulässig erklärten Ausnahmen des § 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO ergebe sich im Umkehrschluss eine ausnahmsweise Zulässigkeit für Betriebe des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Die begehrte Ferienwohnung unterfalle indessen nicht den antragstellerseits angeführten Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Auch könne die Genehmigung eines Befreiungsantrags gemäß § 31 Abs. 2 BauGB nicht in Aussicht gestellt werden, da die Zulassung des Vorhabens durch seine Vorbildwirkung für andere Bauantragsteller mit vergleichbaren Grundstücken zu einer Beeinträchtigung der Grundzüge der Planung führen würde. In Anbetracht seiner Auswirkungen sei es gerade zu befürchten, dass das vorliegende Beispiel Schule mache und die dieses Gebiet prägende Wohnnutzung mit der ihr eigenen Wohnruhe durch sein andersartiges Lärmbild verdränge.

Den dagegen erhobenen Widerspruch der Kläger wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 30. April 2014, zugestellt am 2. Mai 2014, unter Vertiefung der Begründung des Ablehnungsbescheides zurück. Ergänzend führte sie aus, dass die Nutzungsänderung zur Ferienwohnung auch nicht als ein sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb gemäß § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig sei. Mit der Regelung in § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO seien bereits „Formen der Beherbergung“ für ein allgemeines Wohngebiet speziell geregelt. Erfülle die Ferienwohnung den Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht, könnten jenseitige Beherbergungsformen, wie die Ferienwohnnutzung, nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden.

Die Kläger haben am 28. Mai 2014 Klage erhoben. Sie berufen sich auf die im Bebauungsplan ausdrücklich zugelassenen Ausnahmen und deren Zweck, die Ansiedlung gebietsverträglicher Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe ausdrücklich zu ermöglichen.

Die Kläger beantragen,

unter teilweiser Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 30. Januar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. April 2014 die Beklagte zu verpflichten, ihnen die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie verweist auf Bescheid und Widerspruchsbescheid. Neben der voll ausgestatteten Küche sprächen auch die angebotenen Dienstleistungen, die sich im Wesentlichen nur auf den zusätzlichen Austausch von Bett-, Tisch- und Badwäsche sowie die Abholung bei Bedarf beschränken, gegen ein Beherbergungsgewerbe im Sinne des Bauplanungsrechts.

Die beigeladene Gemeinde hat keinen Antrag gestellt und sich auch nicht schriftsätzlich geäußert.

Mit Beschluss vom 11. September 2015 ist der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und auf die Verwaltungsvorgänge der Beklagten, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Ablehnung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung durch den Bescheid vom 30. Januar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. April 2014 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Genehmigung der Nutzungsänderung der bisher zur Wohnnutzung genehmigten Dachgeschosswohnung des Gebäudes … in A-Stadt in eine Ferienwohnung.

Nach § 72 Abs. 1 der nach der Übergangsbestimmung des § 87 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern vom 15. Oktober 2015 (GVOBl. S. 344) anwendbaren Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern 2006 (LBauO M-V) ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Das klägerische Nutzungsänderungsvorhaben von Wohnnutzung in Ferienwohnnutzung stellt einen genehmigungspflichtigen Vorgang dar (dazu nachfolgend unter 1.). Ihm stehen im vereinfachten Genehmigungsverfahren nach § 63 Abs. 1 Nr. 1 LBauO M-V zu prüfende bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen, weil die begehrte Ferienwohnnutzung den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 18 der beigeladenen Gemeinde widerspricht, § 30 Abs. 1 BauGB (dazu nachfolgend unter 2.). Den Klägern kann auch keine Ausnahme oder Befreiung erteilt werden (dazu nachfolgend unter 3.).

1. Die geplante Nutzungsänderung bedarf nach § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO M-V der Baugenehmigung. Der Wechsel von der bisher genehmigten Wohnnutzung im Dachgeschoss in die beantragte Ferienwohnnutzung stellt sich als eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Eine solche liegt regelmäßig dann vor, wenn mit der geänderten Nutzung die Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen wird und sich daher die Genehmigungsfrage neu stellt. So ist es hier. Denn bei einer Ferienwohnnutzung handelt es sich nicht um (zulässiges) Dauerwohnen, sondern um eine hiervon abzugrenzende eigenständige Nutzungsart (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 08. Januar 2008 – 3 M 190/07 -, juris, dort unter dem Datum 28. Dezember 2007, sowie NordÖR 2008, 169; vgl. ferner VG C-Stadt, Urt. v. 05. November 2015 – amtl. Umdruck S. 6).

2. Das klägerische Nutzungsänderungsvorhaben widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 18 und ist daher nicht genehmigungsfähig, vgl. § 30 Abs. 1 BauGB. Für das klägerische Grundstück setzt der Bebauungsplan Nr. 18 der beigeladenen Gemeinde ein allgemeines Wohngebiet fest. In einem solchen als allgemeinem Wohngebiet festgesetzten Baugebiet ist die Nutzung von Wohnungen zu Ferienwohnzwecken bauplanungsrechtlich unzulässig. Zur Frage der Zulässigkeit einer Ferienwohnnutzung hat das Oberverwaltungsgericht Greifswald in der bereits erwähnten Entscheidung vom 8. Januar 2008 – bezogen auf die Belegenheit der Wohnung in einem allgemeinen Wohngebiet – ausgeführt:

"Die im Kern des Beschwerdevorbringens stehende Frage, ob sich eine Ferienwohnnutzung bauplanungsrechtlich (lediglich) als eine Unterform der Wohnnutzung darstellt und damit im vorliegend festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, beantwortet der Senat im Sinne der erstinstanzlichen Entscheidung, wonach es sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei der Ferienwohnnutzung gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart handelt.

Zwar kann nach allgemeinem Sprachgebrauch auch ein Ferien- oder Wochenendhaus als ein 'Wohngebäude' bezeichnet werden; denn auch Ferien- oder Wochenendhäuser dienen dem Wohnen. Gleichwohl unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits: Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 15. September 1977 (BGBl. I S. 1763) - BauNVO - 'Wohngebäude' in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf 'Wochenendhäuser' und § 10 Abs. 4 BauNVO auf 'Ferienhäuser'. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 -, NJW 1982, 2512). Die BauNVO führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 -, NVwZ 1989, 1060).

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der o.g. typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Zu unterscheiden ist die im Wesentlichen an der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen (vgl. zu dieser als maßgebliches Kriterium: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Bd. V, § 3 BauNVO Rn. 8) ausgerichtete (reine) Wohnnutzung von der Ferienwohnnutzung, in der der für das Dauerwohnen maßgebende eigenständige bzw. unabhängig zu gestaltende häusliche Wirkungskreis nicht angenommen werden kann (Bielenberg, a.a.O., Rn 20). Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, zu der auch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises gehört (vgl. BVerwG, B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56). Mit der Dauerhaftigkeit des Wohnens ist zunächst nicht der Gegensatz von längerer und kürzerer oder von unbestimmter und bestimmter Dauer zu verbinden. So schließt etwa eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit als Inbegriff des Wohnens einen Zweitwohnsitz nicht aus (Senat, U. v. 11.07.2007 - 3 L 75/06 -). Ausgehend von der Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen unterscheidet sich Wohnen von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht 'alltägliches' Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. 'Ferienwohnen' ist ebenso wenig auf Dauer angelegt wie das Unterkommen in Herbergen jeder Art. Vom Nutzungskonzept her bieten Ferienwohnungen den zumeist wochenweisen vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste (vgl. Stock in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl., § 3 Rn 17; Boeddinghaus, BauNVO, 5. Aufl., § 10 Rn. 15), während reine (Dauer)- Wohnungen - ungeachtet der Frage der Aufenthaltsdauer - von einem über einen längeren Zeitraum gleich bleibenden Bewohnerkreis genutzt werden. Gerade die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung.

Unterscheidet sich danach die Ferienwohnnutzung von der (reinen) Wohnnutzung, ergibt sich aus der Systematik der Gebietstypen der BauNVO einerseits und den Festsetzungen im hier maßgeblichen Bebauungsplan andererseits, dass eine Ferienwohnnutzung im Plangebiet nicht zulässig ist. Die Beschränkung der Nutzungsarten in den in §§ 2 - 9 BauNVO geregelten Gebietstypen bedeutet nämlich, dass eine andere als die bezeichnete Nutzungsart in dem entsprechenden Gebiet grundsätzlich nicht zulässig ist, soweit die Gemeinde nicht von den durch § 1 Abs. 4 bis 10 BauNVO ein- geräumten Möglichkeiten Gebrauch macht und Ausnahmen nicht zugelassen werden. Letzteres ist mit den Festsetzungen im vorliegend maßgeblichen Bebauungsplan und ausweislich der Begründung gerade nicht geschehen, so dass eine Ferienwohnnutzung, soweit man sie entgegen der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts denn als Beherbergungsbetrieb ansehen wollte (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl., § 3 n. 19 und 19.1 m.w.N., wonach die Überlassung von Räumen zur Unterbringung ohne zusätzliche Leistungen für die Annahme eines Beherbergungsbetriebes ausreicht), auch unter diesem Aspekt ausgeschlossen ist."

Dieser Rechtsauffassung - die das Oberverwaltungsgericht in einem Urteil vom 19. Februar 2014 (Az. 3 L 212/12 – NordÖR 2014, 323) ausdrücklich bestätigt hat - schließt sich das erkennende Gericht in ständiger Rechtsprechung (vgl. z.B. VG Schwerin, Urt. v. 09. Oktober 2014 – 2 A 1666/11 – juris; Urt. v. 20. November 2014 – 2 A 90/13 – juris) an (vgl. auch OVG Greifswald, Beschl. v. 14. April 2015 – 3 M 86/14 – juris).

3. a) Das Nutzungsänderungsvorhaben der Kläger kann auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in Verbindung mit der planungsrechtlichen Festsetzung in § 1 Nr. 1 Abs. 2 des Bebauungsplans Nr. 18 zugelassen werden. Zwar können danach ausnahmsweise Betriebe des Beherbergungsgewerbes im allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden. Das klägerische Vorhaben stellt indes keinen solchen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar, so dass bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für eine ausnahmsweise Zulassung nicht erfüllt sind. Die Frage nach einer etwaigen Ermessensreduzierung auf Null stellt sich daher nicht.

(1) Das OVG Greifswald hat im Urteil vom 19. Februar 2014 (a.a.O.) zur Abgrenzung des Begriffs des (kleinen) Beherbergungsbetriebes von Ferienwohnungen ausgeführt:

„Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 – im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 – 4 N 3.84 – NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 21). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (so aber wohl Vietmeier in Bönker/Bischopink aaO § 3 Rn. 27).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen, sei es auch zu Ferienzwecken, keine Beherbergung (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Bereits zuvor hatte das Bundesverwaltungsgericht formuliert, Vieles spreche dafür, dass die Nutzung "Betrieb des Beherbergungsgewerbes" nicht die allgemeine Wohnnutzung (einschließlich der Nutzung als Zweitwohnung) und nicht die Ferienwohnung iSd § 10 Abs. 4 BauNVO umfasst, weil die Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten neben der Nutzungsart "Beherbergungsbetriebe" regelt (vgl. B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 = Juris Rn. 20 f.). Aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.11.1987 - 4 B 230/87 ua (DÖV 1988, 382 = Juris) folgt nichts anderes. Zwar betrifft diese Entscheidung einen Fall, in dem die Vorinstanz (OVG Lüneburg, U. v. 20.05.1987 - 1 A 124/86 - BRS 47 Nr. 37) 10 Ferienwohnungen in zwei Häusern zusammengefasst als Betrieb des Beherbergungsgewerbes angesehen hatte; zu dieser Einordnung selbst verhält die Entscheidung sich aber mangels entsprechender Rüge nicht. Auch dem Urteil des Bundesverwaltungsgericht vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - (BVerwGE 90, 140 = Juris Rn. 16) lässt sich eine andere Auffassung nicht entnehmen, weil die Frage, ob ein Beherbergungsbetrieb ("im weiteren Sinne") vorliegt, wenn Appartements mit Kochgelegenheit ohne nennenswerte weitere Dienstleistungen an Montagearbeiter vermietet werden, ausdrücklich offen gelassen wird.

(2) Ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes liegt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 = Juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen sind jedenfalls dann erfüllt, wenn sich die Überlassung der Räume auf eine reine Übernachtungsmöglichkeit beschränkt, so dass der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen angewiesen ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8; s.a. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9 ff.). Danach sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Gästehäuser und Fremdenheime typische Betriebe des Beherbergungsgewerbes.

Ferienwohnungen sind entsprechend der - Ferienhäuser betreffenden - Bestimmung des § 10 Abs. 4 BauNVO auf Grund ihrer Lage Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Diese sind nach ihrer Ausstattung auf eine Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet, so dass die Voraussetzung für einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes, dass der häusliche Wirkungskreis nicht unabhängig gestaltet werden kann, nicht erfüllt ist (vgl. OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 – 1 LA 49/13 – NordÖR 2014, 81 = Juris Rn. 19 sowie B. v. 18.07.2008 – 1 LA 203/07 – BRS 73 Nr. 168 = Juris Rn. 12; vgl. a. OVG Münster U. v. 17.01.1996 – 7 A 166/96 – S. 10 d. Urteilsabdrucks)“.

(2) Den Klägern verhilft vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung (vgl. auch OVG Greifswald, Beschluss vom 10. Juni 2015 – 3 M 85/14 – NordÖR 2015, 433; VG Schwerin, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 2 A 1577/10 –, juris; Beschluss vom 18. Juli 2014 – 2 B 533/14 –), der sich das Gericht anschließt, nicht zum Erfolg, dass sie neben der Unterkunft ferienwohnungstypische Dienstleistungen anbieten.

Zwar bedarf der Begriff des Betriebs des Beherbergungsgewerbes nach der Rechtsprechung des OVG Greifswald im Hinblick auf entstandene Zwischenformen wie z. B. Apart(ment)hotels der Modifizierung (OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 -, NordÖR 2014, 323, 326). Das OVG Greifswald hat diesbezüglich in der genannten Entscheidung ausgeführt:

„Da es für die Zuordnung zu bestimmten Nutzungsarten allgemein nicht nur auf die mit einer bestimmten baulichen Ausstattung gegebenen Möglichkeiten der Nutzung ankommt, sondern maßgeblich auch auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche tatsächliche Verwirklichung (vgl. BVerwG B. v. 25.03.1996 – 4 B 302.95 – NVwZ 1996, 893 = Juris Rn. 12; Vietmeier in Bönker/Bischopink BauNVO § 4 Rn. 68), können auch Unterkünfte, die eine unabhängige Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises ermöglichen, zu einem Beherbergungsbetrieb gehören, nämlich dann wenn neben der Überlassung von Räumen beherbergungstypische Dienstleistungen angeboten und auch typischerweise in Anspruch genommen werden, die einen nennenswerten Umfang erreichen und die Nutzung prägen (vgl. OVG Münster B. v. 14.08.2007 - 10 A 1219/06 - NVwZ-RR 2008, 20 = Juris Rn. 9; OVG Berlin-Brandenburg B. v. 06.07.2006 - OVG 2 S 2.06 - BRS 70 Nr. 67 = Juris Rn. 8 ff. - "Boardinghouse"; VG Berlin B. v. 23.01.2013 – 19 L 294/11 – LKV 2012, 93 = Juris Rn. 20 ff.). Soweit eine Unterkunft nach Größe und Ausstattung die Möglichkeit bietet, auf eine gewisse Dauer ein selbst bestimmtes häusliches Leben zu führen, insbesondere weil diese über eine eigene Küchenzeile mit Kühlschrank und darüber hinaus weitere zur eigenständigen Haushaltsführung geeignete technische Geräte verfügt, kann daher gleichwohl ein Beherbergungsbetrieb vorliegen, wenn hotelähnliche Nebenleistungen wie Frühstücksbuffet, Reinigungsdienst, Wäscheservice, Bettwäschewechsel oder Lebensmitteldienste einen nennenswerten Umfang erreichen, vom eigenen Hauspersonal erbracht werden und im Preis inbegriffen sind. Danach ist das Vorhandensein der für einen solchen Betrieb typischen Servicebereiche außerhalb der vermieteten Unterkünfte - wie Speise- und Aufenthaltsräume mit dem zugehörigen Personalservice, betriebsnotwendige Nebenräume, Aufenthalts- und Sozialräume für das Personal sowie Lagerräume für die Unterbringung von Servicegerätschaften und Bedarfsartikeln - ein Indiz für einen Beherbergungsbetrieb; der räumlichen Struktur der Gesamtanlage und den sich dadurch bietenden Nutzungsmöglichkeiten kommt neben dem Nutzungskonzept ein besonderes Gewicht zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg aaO). Vor diesem Hintergrund kann auch der Umstand, dass der Vorhabenträger keine Betriebsbeschreibung einreicht, aus der sich die Betriebsabläufe, Zahl der Mitarbeiter, Öffnungszeiten usw. ergeben, und eine solche Beschreibung zur Beurteilung des Vorhabens auch nicht erforderlich erscheint, als Indiz dafür gewertet werden, dass relevante Betriebsabläufe nicht stattfinden, wie sie zum Betrieb des Beherbergungsgewerbes gehören.

In Modifizierung der Ausgangsdefinition ist daher ein Betrieb des Beherbergungsgewerbes dann anzunehmen, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen, entweder weil dies nach der Art der Räumlichkeiten gar nicht möglich ist oder weil die Inanspruchnahme beherbergungstypischer Dienstleistungen die Nutzung prägt“.

Danach sind weder der angebotene Wäsche- und Handtuchwechsel noch die im Internet angebotene Aufbettung geeignet, das klägerische Vorhaben als Betrieb des Beherbergungsgewerbes ansehen zu können. Vielmehr fehlt es bereits nach der „Konzeption“ der Kläger für die ergänzenden Dienstleistungen daran, dass diese auch typischerweise und im nennenswerten Umfang in Anspruch genommen werden. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass relevante beherbergungstypische Betriebsabläufe gerade nicht stattfinden. Die geplante Nutzung erfährt daher ihre Prägung gerade nicht durch derartige beherbergungstypische Dienstleistungen (vgl. auch VG Schwerin, Urt. v. 20. November 2014 – 2 A 90/13 – juris).

b) Das Nutzungsänderungsvorhaben der Kläger kann auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Verbindung mit den planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 18 als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb festgesetzt werden. Der Rückgriff auf § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO scheidet aus, weil mit der Regelung des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO die „Beherbergungsfälle“ für das allgemeine Wohngebiet speziell geregelt sind. Erfüllt die Ferienwohnnutzung – wie ausgeführt – den Begriff des (ausnahmsweise zulassungsfähigen) Betriebes des Beherbergungsgewerbes nicht, können jenseitige Beherbergungsformen, wie die Ferienwohnnutzung, nicht über den Umweg des § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zu den „sonstigen“ Gewerbebetrieben erklärt werden (vgl. VG Schwerin, Urt. v. 20. Dezember 2012 – 2 A 621/11 -, juris, Rn. 37; Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Auflage 2014, § 4 Rn. 75).

c) Schließlich kommt auch eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht. Die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung stellt, jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden, regelmäßig einen Grundzug der Planung dar. Zudem fehlt es an der besonderen Befreiungsvoraussetzung des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, wonach die Abweichung städtebaulich vertretbar sein muss. Städtebauliche Vertretbarkeit im Sinne des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB setzt voraus, dass in einem Bebauungsplan eine entsprechende Festsetzung getroffen werden könnte. Daran fehlt es hinsichtlich der hier in Rede stehenden Ferienwohnnutzung im allgemeinen Wohngebiet, weil es sich um voneinander verschiedene bauplanungsrechtliche Nutzungsarten handelt, vgl. auch OVG Greifswald, Beschl. v. 08. Januar 2008 – 3 M 190/07 -, NordÖR 2008, 169, 170; zu den Anforderungen und Grenzen der Festsetzung von Wohnnutzung in einem Sondergebiet für Erholungszwecke, vgl. BVerwG, Urt. v. 11. Juli 2013 – 4 Cn 7.12 – BVerwGE 147, 138 = BauR 2013, 1992).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, erscheint es billig, sie ihren eigenen außergerichtlichen Kosten selbst tragen zu lassen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 18. Juli 2014 wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 2.500 Euro festgesetzt.

I.

Der Antragsteller begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Nutzungsuntersagung.

Er ist hälftiger Miteigentümer einer Wohnung unter der Anschrift R. Straße in G. Für das Gebäude wurde im Jahr 2007 eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit 26 Wohnungen erteilt. Es liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. X-Straße der Gemeinde G. Das Baufeld ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen.

Mit Bescheid vom 03.04.2014 forderte der Antragsgegner den Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Nutzung der Wohnung zu Ferienwohnzwecken einzustellen; die private Nutzung bleibe hiervon unberührt. Zur Begründung wurde ausgeführt, mit der Vermietung als Ferienwohnung sei eine Nutzungsänderung erfolgt. Für diese fehle es an der erforderlichen Baugenehmigung. Eine Genehmigung könne auch nachträglich nicht erteilt werden, weil die Ferienwohnnutzung materiell rechtswidrig sei. Das Vorhaben entspreche nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Weder handele es sich um eine (Dauer-)Wohnnutzung noch um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Das der Behörde zustehende Ermessen sei im Sinne der Herstellung rechtmäßiger Zustände ein intendiertes Ermessen. Ein Einschreiten sei sachgerecht, um die Einhaltung des Genehmigungsverfahrens durchzusetzen und Nachahmungen zu vermeiden, und auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung angezeigt. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei gerechtfertigt, weil die Verfügung sich gegen eine angemaßte Rechtsposition richte, durch die der Nutzer im Vergleich zu demjenigen der sich gesetzestreu verhalte einen nicht zu rechtfertigenden Vorteil erlange. Auch wegen der materiellen Rechtswidrigkeit der Nutzung überwiege das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung; ferner könne die Vorbildwirkung nicht hingenommen werden.

Der Antragsteller legte Widerspruch ein, über den soweit ersichtlich noch nicht entschieden wurde.

Dem am 03.06.2014 vom Antragsteller gestellten Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss hinsichtlich der in dem Bescheid ebenfalls enthaltenen Androhung eines Zwangsgeldes stattgegeben. Im übrigen hat es den Antrag abgelehnt und ausgeführt: Die Nutzungsuntersagung könne auf § 80 Abs. 2 Satz 1 LBauO M-V gestützt werden. Die Nutzung für Zwecke der Ferienvermietung sei formell illegal und jedenfalls nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Sie widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans, weil sie mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebietes nicht vereinbar sei. Eine Befreiung komme nicht in Betracht, weil Grundzüge der Planung berührt würden. Sollte der Bebauungsplan unwirksam sein, so würde die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB weitere Ermittlungen erforderlich machen, was eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ausschließe. Der Antragsgegner habe sein Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot sei nicht zu erkennen, weil der Antragsgegner auch gegen andere ungenehmigte Ferienwohnnutzungen vorgehe. Auf eine eventuell in der Vergangenheit bereits bestehende Kenntnis der Gemeinde komme es nicht an. Eine rechtsbeachtliche sog. aktive Duldung durch die Bauaufsichtsbehörde liege nicht vor. Die Auswahl des Antragstellers als Adressat der Verfügung sei nicht zu beanstanden, auch wenn er nur Miteigentümer sei. Er sei sowohl Zustands- als auch Verhaltensstörer. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei ebenfalls nicht zu beanstanden.

Gegen den Beschluss hat der Antragsteller am 07.08.2014 Beschwerde eingelegt und diese gleichzeitig begründet.

II.

Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Es fehlt an der gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO erforderlichen Darlegung der Gründe, aus denen die Entscheidung abzuändern sein soll, bzw. das nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO maßgebliche Beschwerdevorbringen führt nicht zu einer Änderung der Entscheidung.

1. Der Antragsteller macht zunächst geltend, die Nutzungsuntersagung sei unwirksam, weil sie nicht ordnungsgemäß bekannt gegeben worden sei. Der weitere Miteigentümer der Wohnung habe keine Nutzungsuntersagungsverfügung erhalten. Der Antragsteller sei auch nicht Zustellungsbevollmächtigter der Miteigentümergemeinschaft. Die Bekanntgabe eines Verwaltungsaktes an eine nicht rechtsfähige Personenmehrheit setze aber die Bekanntgabe an jedes Mitglied voraus.

Bei diesem Vorbringen verkennt der Antragsteller, dass der Fall eines an eine nicht rechtsfähige Personenmehrheit gerichteten Verwaltungsaktes nicht vorliegt. Der Antragsgegner hat die streitgegenständliche Nutzungsuntersagungsverfügung an den Antragsteller gerichtet. Für die Wirksamkeit dieses Verwaltungsaktes reicht es aus, dass er dem Antragsteller bekannt gegeben worden ist, § 43 Abs. 1 Satz 1 VwVfG M-V.

Soweit der Antragsteller der Sache nach geltend machen will, die Nutzungsuntersagung habe aus materiell-rechtlichen Gründen nicht allein an ihn gerichtet werden dürfen, sondern habe auch dem anderen Miteigentümer gegenüber ausgesprochen werden müssen, setzt er sich nicht mit den Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu diesem Punkt auseinander.

2. Der Antragsteller führt zur Begründung der Beschwerde weiter aus, die Wohnungen in dem Gebäude würden teilweise zu Dauerwohnzwecken und teilweise zu Ferienwohnzwecken genutzt. Insgesamt handele es sich weiterhin um ein Wohngebäude, das in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sei. Das Bauplanungsrecht unterscheide lediglich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern andererseits. § 10 Abs. 4 BauNVO betreffe lediglich Ferienhäuser, nicht aber Ferienwohnungen in Wohngebäuden.

Der Senat hat jedoch bereits entschieden, dass es sich bei Dauer- und Ferienwohnnutzung um unterschiedliche Nutzungsarten handelt (vgl. U. v. 19.02.2014 - 3 L 212/12 - NordÖR 2014, 323 sowie bereits B. v. 28.12.2007 - 3 M 190/07 - Juris). Dies gilt unabhängig davon, ob die Ferienwohnnutzung in einem ganzen Gebäude ("Ferienhaus") oder nur in einer einzelnen Wohnung in einem im übrigen anders - zB zu Dauerwohnzwecken - genutzten Gebäude stattfindet. Dass - wie der Antragsteller offenbar meint - Nutzungsarten im Bauplanungsrecht jeweils ganzen Gebäuden zuzuordnen wären – wohl mit der Folge, dass es bei mehreren unterschiedlichen Nutzungsarten auf die flächenmäßig überwiegende Nutzungsart oder auf ein sonstiges nicht näher erläutertes Vorrangverhältnis ankommen müsste - trifft nicht zu. Die Zuordnung der Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung erfolgt vielmehr für jede einzelne Nutzungseinheit gesondert. Dies gilt unabhängig davon, dass die Baunutzungsverordnung teilweise die Bezeichnung von Nutzungsarten mit dem Begriff des Gebäudes verbindet ("Wohngebäude" in § 3 Abs. 2 Nr. 1 u.a.; "Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude" in § 7 Abs. 2 Nr. 1 u.a.). An anderen Stellen wird zur Bezeichnung von Nutzungsarten an den Begriff der Wohnung angeknüpft ("Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter" in § 7 Abs. 2 Nr. 6 u.a.). Unterschiedliche Bedeutungen sind damit nicht verbunden. Dies ergibt sich auch daraus, dass Festsetzungen eines Bebauungsplanes zur Art der baulichen Nutzung im Ausgangspunkt Baugebiete betreffen (§ 1 Abs. 2 BauNVO), § 1 Abs. 7 BauNVO jedoch die Möglichkeit der vertikalen Gliederung von Baugebieten vorsieht. Danach können differenzierte Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung für bestimmte Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen getroffen werden. Auch § 7 Abs. 4 BauNVO sieht die Möglichkeit differenzierender Regelungen für verschiedene Geschosse vor. Mit dieser Gesetzeslage ist die auf ein Gebäude insgesamt bezogenen Betrachtung, wie sie der Antragsteller vornehmen will, nicht zu vereinbaren.

3. Der Antragsteller rügt weiter, die Ferienwohnung sei als Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne der Festsetzungen des Bebauungsplanes anzusehen. Die Gemeinde habe mit ihrer Planung den vorhandenen Bestand erfassen wollen, der ihr bekannt gewesen sei. Sie dürfe den Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes in einem anderen Sinne verwenden als die Baunutzungsverordnung.

Allerdings ist weder dargelegt worden noch ersichtlich, dass der Begriff des Betriebes des Beherbergungsgewerbes in den Festsetzungen des Bebauungsplanes überhaupt verwendet wird. Auch die vom Plangeber getroffene Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes kann nicht im Sinne des Antragstellers dahingehend verstanden werden, dass sie auch Ferienwohnungen umfassen soll. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes ist der individuellen Auslegung nicht zugänglich, weil ihre Bedeutung in § 4 BauNVO gesetzlich geregelt ist. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorschrift des § 4 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans. Damit erweisen sich auch die Ausführungen des Antragstellers als unerheblich, wonach die Gemeinde an die Nutzungsarten der §§ 2 – 10 BauNVO nicht gebunden sei, da dies nur für ein hier gerade nicht festgesetztes Sondergebiet nach §§ 10, 11 BauNVO gilt. Gleiches gilt für den Vortrag, die Gemeinde habe den Bestand erfassen wollen.

4. Soweit der Antragsteller einen Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz rügt, weil nach seiner Kenntnis gegen keine anderen Ferienwohnungen in G. außer gegen diejenigen in dem hier betroffenen Gebäude vorgegangen worden sei, genügt sein Vorbringen nicht den Darlegungsanforderungen. Nach dem vom Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Senats zutreffend angegebenen Prüfungsmaßstab, gegen den mit der Beschwerde auch keine Einwände erhoben werden, würde ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot nur vorliegen, wenn der Antragsgegner ohne sachlichen Grund in räumlich benachbarten vergleichbaren Fällen nicht einschreiten würde. Solche Fälle hat der Antragsteller aber nicht benannt.

5. Der Antragsteller hält schließlich die Befugnis des Antragsgegners zum Einschreiten deshalb für verwirkt, weil die Bauaufsichtsbehörde seit der Beantragung der Baugenehmigung Kenntnis von den Ferienwohnungen gehabt habe, und die Baugenehmigung in Kenntnis dieser beabsichtigten Nutzung erteilt worden sei. Mit der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung habe er davon ausgehen müssen, dass von der Behörde insoweit keine Bedenken erhoben würden.

Auch mit diesem Vortrag legt der Antragsteller jedoch keine Gründe dar, aus denen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts abzuändern ist. Wenn - wie zwischen den Beteiligten unstreitig ist - die Baugenehmigung für ein Wohngebäude beantragt und erteilt wurde, erschließt sich nicht, weshalb die Bauaufsichtsbehörde seit der Beantragung der Baugenehmigung Kenntnis von den Ferienwohnungen gehabt haben und die Baugenehmigung in Kenntnis dieser beabsichtigten Nutzung erteilt haben soll. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb die Abgeschlossenheitsbescheinigung Anknüpfungspunkt für ein schutzwürdiges Vertrauen des Antragstellers sein können soll. Gegenstand der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG die Voraussetzung des § 3 Abs. 2 WEG, während über die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung mit der Baugenehmigung entschieden wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

Hinweis

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 iVm § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.

1. Die Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes werden abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

2. Der Streitwert wird auf 7.500,00 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wehrt sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine der Beigeladenen unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Wohngebäudes mit Garage auf dem Grundstück L 32 im Ortsteil G der Antragstellerin.

Die Eigenart der näheren Umgebung des Vorhabenstandorts, für den kein Bebauungsplan gilt, entspricht einem allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Für die östliche Straßenseite der L, an der sich das Grundstück Nr. 32 der Beigeladenen befindet, lässt sich eine vordere Bauflucht der baulichen Anlagen nicht feststellen. Ein von der Gemeindevertretung am 27. Februar 2014 gefasster Satzungsbeschluss für den – auch das Vorhabengrundstück erfassenden - Bebauungsplan Nr. 19 „Ortslage G“ ist bisher nicht in Kraft gesetzt worden. Die Satzung der Antragstellerin zur Ortsgestaltung in den Orten der Gemeinde (im Folgenden: Ortsgestaltungsatzung) regelt in § 10 die Grundstücksfreiflächen. Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Ortsgestaltungsatzung sind die nicht überbauten Flächen der Grundstücke zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und der bis zu den seitlichen Grundstücksgrenzen verlängerten vorderen Gebäudeflucht als Vorgarten anzulegen und zu unterhalten. Nach Satz 3 zweiter Halbsatz der Bestimmung sind Garagen und Carports im Vorgartenbereich unzulässig. Der Vorgartenbereich darf nach Satz 4 der Bestimmung lediglich für Grundstückszufahrten unterbrochen werden.

Unter Berufung auf die Ortsgestaltungsatzung beanstandet die Antragstellerin den für die Garage genehmigten Standort. Eine während des Baugenehmigungsverfahrens von der Antragstellerin beantragte Zurückstellung des Baugesuchs der Beigeladenen nach § 15 Baugesetzbuch (BauGB) lehnte die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 11. Mai 2016 ab. Mit Bescheid von 12. Mai 2016 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung nach zuvor erfolgter Anhörung der Antragstellerin zur beabsichtigten Ersetzung des Einvernehmens.

II.

1. Der Antrag,

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die zugunsten der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 12. Mai 2016 herzustellen,

sowie der Antrag,

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gem. § 36 Abs. 1 BauGB, getätigt durch Erlass der Baugenehmigung vom 12. Mai 2016 zugunsten der Beigeladenen durch den Antragsgegner, wiederherzustellen,

die von dem Gericht sachgerecht dahin verstanden werden, dass jeweils die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der von der Antragstellerin gegen Baugenehmigung und Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens erhobenen Widersprüche beantragt sein soll, haben keinen Erfolg.

a) Soweit die Antragstellerin ihr vorläufiges Rechtsschutzbegehren nach Baugenehmigung und Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens trennt, kommt dem keine rechtserhebliche Bedeutung zu. Die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB und § 71 Abs. 1 Satz 2 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) erfolgt nach § 71 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V durch die Erteilung der Baugenehmigung, worin im Verhältnis zur Gemeinde nach § 71 Abs. 3 Satz 1 LBauO M-V zugleich eine begründungspflichtige Ersatzvornahme liegt.

b) Gem. §§ 80 Abs. 5 Satz 1, 80a Abs. 3 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) kann das Gericht auf Antrag die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs eines Dritten gegen einen nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO sofort vollziehbaren Verwaltungsakt anordnen, wenn das Interesse des Dritten, von der Vollziehung vorläufig verschont zu werden, das Interesse des Begünstigten – hier der Beigeladenen – an der sofortigen Ausnutzung der Baugenehmigung überwiegt. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind zunächst die Erfolgsaussichten im Hauptsacheverfahren zu prüfen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Antragstellerin als Standortgemeinde des in Rede stehenden Vorhabens gegen die erteilte Baugenehmigung nicht bereits dann zur Wehr setzen kann, wenn diese objektiv rechtswidrig ist. Vielmehr muss sich die Rechtswidrigkeit gerade aus einem Verstoß gegen Vorschriften ergeben, die dem Schutz der gemeindlichen Planungshoheit zu dienen bestimmt sind.

Danach geht die Interessenabwägung hier zugunsten der Beigeladenen aus. Denn aufgrund der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ist davon auszugehen, dass das Rechtsschutzbegehren in der Hauptsache keinen Erfolg haben wird, weil die erteilte Baugenehmigung die Antragstellerin in ihrer Planungshoheit nicht verletzt.

aa) (1) Die angefochtene Baugenehmigung verletzt die Antragstellerin nicht in ihrer Planungshoheit im Hinblick auf die Ablehnung des von ihr gestellten Zurückstellungsantrags durch den Bescheid der Antragsgegnerin vom 11. Mai 2016. Das folgt bereits daraus, dass der den Zurückstellungsantrag ablehnende Bescheid vom 11. Mai 2016 im für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch das Gericht maßgeblichen Zeitpunkt des heutigen Tages in Bestandskraft erwachsen ist. Den von der Antragsgegnerin vorgelegten Verwaltungsvorgängen ist nicht zu entnehmen, dass die anwaltlich vertretene Antragstellerin Widerspruch (auch) gegen die Ablehnung ihres Zurückstellungsantrags erhoben hätte.

(2) Ungeachtet dessen kann in der Erteilung der Baugenehmigung trotz der von der Antragstellerin beantragten Zurückstellung keine Verletzung ihrer gemeindlichen Planungshoheit gesehen werden. Zwar hat die Baugenehmigungsbehörde nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung einer Planung, zu deren Sicherung der Erlass einer Veränderungssperre zulässig wäre, durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde. Eine Zurückstellungspflicht nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestand für die Antragsgegnerin indes nicht.

Die Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist im hier gegebenen Fall des Nichterlasses einer Veränderungssperre nur zulässig, wenn die sachlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre gegeben sind (vgl. VG Schwerin, Beschluss vom 10. März 2015 – 2 B 981/14 – amtlicher Umdruck S. 5 f.) Zwar hat die Antragsgegnerin nicht nur einen Aufstellungsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 19 „Ortslage G“, sondern bereits am 27. Februar 2014 den diesbezüglichen Satzungsbeschluss gefasst. Indessen setzt die Zurückstellungspflicht wegen der Inbezugnahme der Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre in § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB voraus, dass in Bezug auf eine gemeindliche Planung ein Sicherungsbedürfnis in dem Sinne besteht, dass die Zurückstellung zur Sicherung der Planung erforderlich ist (vgl. Mitschang, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Auflage 2014, § 15 Rn. 2). Das ist nicht nur dann nicht der Fall, wenn – was hier nicht relevant ist – der Inhalt der beabsichtigten Planung noch in keiner Weise abzusehen ist. Vielmehr fehlt das Sicherungsbedürfnis für die gemeindliche Planung auch dann, wenn eine Veränderungssperre und mithin auch die Zurückstellung nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB zur Sicherung der städtebaulichen Planung der Gemeinde ungeeignet ist, weil das Satzungsziel im Wege der planerischen Festsetzung nicht erreicht werden kann und ein entsprechend rechtswidriger Bebauungsplan wegen rechtlicher Mängel schlechterdings nicht behebbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 1993 – 4 NB 40.93 – NVwZ 1994, 685).

Zwar wird sich regelmäßig – jedenfalls, sofern den gemeindlichen Planungen das erforderliche Mindestmaß an Konkretisierung zu entnehmen ist – nur ausnahmsweise feststellen lassen, dass sich die zu sichernde Planung rechtmäßig nicht verwirklichen lässt. Das hat seinen Grund darin, dass der genaue Inhalt des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans bei Erlass der Veränderungssperre noch nicht feststeht. Das ist indessen anders, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Gemeindevertretung den Bebauungsplan bereits als Satzung beschlossen hat und damit dessen Inhalt feststeht. In einem solchen Fall muss sich die Gemeinde auch schon vor der das Rechtssetzungsverfahren abschließenden Bekanntmachung an den beschlossenen Festsetzungen des Bebauungsplans festhalten lassen mit der Folge, dass eine zur Sicherung des Plans erlassene Veränderungssperre unwirksam wird – und damit auch die Möglichkeit auch der Zurückstellung von Baugesuchen nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht mehr besteht -, wenn sich der von der Gemeinde zur Verwirklichung ihrer Planungskonzeption gewählte Weg als rechtlich nicht gangbar erweist (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 10. Dezember 1993 – 8 S 994/92 – UPR 1994, 455). So liegt es hier. Die von der Gemeindevertretung beschlossene Festsetzung eines „Sonstiges Sondergebiet für Dauerwohnen und Ferienwohnen“ ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 11. Juli 2013 – 4 CN 7.12 – NVwZ 2014, 72 = BVerwGE 147,138) bauplanungsrechtlich ausgeschlossen.

(3) Unabhängig davon spricht nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand des Gerichts im Rahmen des vorläufigen Rechtsschutzverfahrens Überwiegendes dafür, dass der Gemeinde in Bezug auf den von ihr gestellten Zurückstellungsantrag rechtsmissbräuchliches Verhalten vorzuwerfen ist. Die Zurückstellung von Baugesuchen ist – neben der Veränderungssperre und den gesetzlichen Vorkaufsrechten der Gemeinde – ein Instrument zur Sicherung der gemeindlichen Bauleitplanung. Die Zurückstellung eines Baugesuchs auf Antrag der Gemeinde setzt daher voraus, dass in Bezug auf die kommunale Bauleitplanung ein Sicherungsbedürfnis besteht. § 15 Abs. 1 BauGB macht in diesem Zusammenhang die Zurückstellung von Baugesuchen davon abhängig, dass die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre gegeben sind. Zu diesen Voraussetzungen zählt auch, dass der Erlass einer Veränderungssperre zur Sicherung der Planung der Gemeinde erforderlich ist (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 17. März 2011 – 2 A 1085/09 – amtlicher Umdruck S. 14 ff). An einer solchen Erforderlichkeit fehlt es nicht nur in den Fällen, in denen die gemeindliche Planung noch keinen Stand erreicht hat, der wenigstens in groben Zügen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Vielmehr dürfte die Erforderlichkeit des Erlasses einer Veränderungssperre und damit zugleich die Voraussetzung für die Zurückstellung eines Baugesuchs auch in Fällen wie dem vorliegenden, in dem die Gemeindevertretung bereits einen Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan gefasst hat, die Satzung jedoch seit nahezu 2 ½ Jahren nicht in Kraft setzt, fehlen. Eine Gemeinde, wie hier die Antragstellerin, hat es nämlich grundsätzlich in der Hand, nach Ergehen des Satzungsbeschlusses den Bebauungsplan bekannt zu machen und ihm damit – unter der Voraussetzung der Rechtmäßigkeit der planerischen Festsetzungen – Wirksamkeit zu verleihen.

bb) Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verletzt die Antragstellerin nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand des Gerichts auch sonst nicht in ihrer Planungshoheit, insbesondere folgt eine solche Verletzung nicht, wie es die Antragstellerin meint, aus dem von ihr angenommenen Verstoß des Vorhabens der Beigeladenen gegen die Ortsgestaltungssatzung im Hinblick auf den Standort der geplanten Garage.

(1) Bei dem Vorhaben der Beigeladenen handelt es sich um ein solches, für das nach § 63 LBauO M-V das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren gilt. Nach § 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 LBauO M-V prüft die Bauaufsichtsbehörde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren lediglich die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB. Die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit bauordnungsrechtlichen Vorschriften ist – soweit nicht Abweichungen und die Abstandflächenvorschriften des § 6 LBauO M-V in Rede stehen (vgl. § 63 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBauO M-V) – nicht Teil des bauaufsichtlichen Prüfprogramms. Die Ortsgestaltungssatzung, deren Verletzung die Antragstellerin im Hinblick auf den Standort der von der Beigeladenen geplanten Garage rügt, stellt eine auf der Grundlage von § 86 Abs. 1 Nr. 1 LBauO M-V erlassene Satzung über örtliche Bauvorschriften dar, der mithin bauordnungsrechtlicher Charakter zukommt. Ist mithin die Feststellung der Übereinstimmung des Bauvorhabens der Beigeladenen mit der Ortsgestaltungssatzung vom Regelungsgehalt der angefochtenen Baugenehmigung nicht umfasst, kann der von der Antragstellerin angenommene Verstoß des Vorhabens der Beigeladenen gegen § 10 der Ortsgestaltungssatzung auch nicht zur Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung führen.

(2) Die Antragstellerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Antragsgegnerin die Baugenehmigung im Hinblick auf den geltend gemachten Verstoß gegen § 10 der Ortsgestaltungsatzung unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Sachbescheidungsinteresses nicht hätte erteilen dürfen. Zwar kann das Sachbescheidungsinteresse in Bezug auf einen Bauantrag fehlen, wenn von vornherein feststeht, das von einer erteilten Baugenehmigung durch den Bauherrn kein Gebrauch gemacht werden kann, was der Fall sein kann, wenn das Bauvorhaben zwar nicht den im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, jedoch anderen, gleichwohl vom Bauherrn zu beachtenden, zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht. Ein solcher Fall liegt hier indessen nicht vor. Selbst wenn der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen § 10 der Ortsgestaltungssatzung vorliegen sollte, kann nicht von vornherein angenommen werden, dass die Beigeladene ihr Vorhaben gerade wegen dieses Verstoßes nicht verwirklichen könnte. Denn jedenfalls besteht für die Beigeladene die Möglichkeit zur Beantragung einer Abweichung von den Bestimmungen der Ortsgestaltungssatzung gem. § 67 Abs. 1 LBauO M-V. Da die Erteilung einer solchen Abweichung im Ermessen der Erteilungsbehörde steht und hierbei maßgeblich im Rahmen des Konzepts der „vollzugstauglichen Flexibilisierung“ des Bauordnungsrechts (vgl. Begründung Regierungsentwurf LBauO 2006, LT-Drs. 4/1810 S. 170; vgl. dazu VG Schwerin, Urteil vom 14. Februar 2013 – 2 A 1774/10 – juris m.w.N.; Beschluss vom 22. Oktober 2014 – 2 B 670/14 – amtlicher Umdruck S. 10) die Zielrichtung der bauordnungsrechtlichen Vorschrift, von der ein Dispens begehrt wird, in Rede steht, kann gerade nicht festgestellt werden, dass der Beigeladenen ein Anspruch auf Erteilung der Abweichung nicht zusteht.

(3) Im Übrigen dürfte zweifelhaft sein, ob die Regelung in § 10 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung im Hinblick auf die Regelung des Standortes von Stellplätzen, Garagen und Carports, insbesondere hinsichtlich der Regelung über die Unzulässigkeit von Garagen und Carports im Vorgartenbereich, im Einklang mit der Ermächtigungsgrundlage des § 86 Abs. 1 Nr. 5 LBauO M-V steht. Danach kann die Gemeinde örtliche Bauvorschriften erlassen unter anderem über die Gestaltung der unbebauten Flächen der bebauten Grundstücke und kann dabei bestimmen, dass Vorgärten nicht als Arbeitsflächen oder Lagerflächen genutzt werden dürfen. Anders als etwa nach § 86 Abs. 1 Nr. 4 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) ermächtigt § 86 Abs. 1 Nr. 5 LBauO M-V gerade nicht zu einer Bestimmung, dass Stellplätze nicht in Vorgärten errichtet werden dürfen. Darüber hinaus ist zweifelhaft, ob das Verbot von Garagen und Carports in Vorgärten überhaupt eine bauordnungsrechtliche Regelung oder nicht eher eine unzulässige bodenrechtliche Regelung im Gewande einer Baugestaltungsvorschrift darstellt (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 1997 – 4 NB 15.97 – BRS 59 Nr. 19).

cc) Schließlich kommt eine Verletzung der Antragstellerin in ihren Rechten auch sonst nicht durch die erteilte Baugenehmigung in Betracht. Der Vorhabenstandort befindet sich im nicht beplanten Innenbereich im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Zwar hat die Antragstellerin durch ihre Gemeindevertretung den Satzungsbeschluss für den Erlass des Bebauungsplans Nr. 19 gefasst. Daraus folgt indessen nicht die Anwendbarkeit des § 33 BauGB als Prüfungsmaßstab für das Vorhaben der Beigeladenen. Voraussetzung dafür wäre neben der formellen auch die materielle Planreife des künftigen Bebauungsplans. Daran fehlt es zum einen deshalb, weil der Bebauungsplan nach dem oben Gesagten mit den in ihm vorgesehenen Festsetzungen von „Sonstigen Sondergebieten Dauerwohnen und Ferienwohnen“ nicht rechtswirksam werden kann. Zum anderen kann aufgrund des Umstands, dass die Gemeinde den Bebauungsplan bereits nahezu 2 ½ Jahre nach Ergehen des Satzungsbeschlusses nicht bekannt gemacht hat, ein unverändertes Inkrafttreten des Bebauungsplans nicht hinreichend sicher erwartet werden (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 19. Mai 2008 – 3 S 2509/07 – BRS 73 Nr. 79; vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 16. Juni 2016 – 2 A 808/14 – amtlicher Umdruck S. 17 ff.). Im Übrigen böte § 33 BauGB lediglich die Möglichkeit der Zulassung des Vorhabens im Einklang mit den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans, nicht hingegen dessen Ablehnung, wenn es nach § 34 BauGB zulassungsfähig ist (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 34 Rn. 1).

(1) Ist Prüfungsmaßstab für das Bauvorhaben der Beigeladen mithin § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, lässt sich im Hinblick auf den vorgesehenen Standort der Garage ein Verstoß hiergegen nicht feststellen. Entlang der Ostseite der L findet sich keine einheitliche Bauflucht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den dem Verwaltungsvorgang zu entnehmenden Unterlagen wie auch aus dem Eindruck, den das Gericht im Rahmen des Erörterungstermins vor Ort am 10. Juni 2016 gewonnen hat, dass die baulichen Anlagen entlang der Ostseite der L in unterschiedlicher Tiefe von der Straße aus errichtet sind. Mangels einheitlicher Bauflucht kann der von der Beigeladenen vorgesehene Standort ihrer Garage auch nicht gegen eine solche verstoßen.

(2) Die von der Antragstellerin reklamierte Ortsbildbeeinträchtigung (§ 34 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BauGB) liegt nicht vor. Die Antragstellerin hat bereits nicht dargelegt, worin die spezifische städtebauliche Wertigkeit des Ortsbildes in G unter dem Aspekt der Stellung von Garagen auf den Baugrundstücken, insbesondere entlang der östlichen Seite der L, zu sehen ist (vgl. zu dem Erfordernis einer besonderen Wertigkeit des Ortsbildes Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 34 Rn. 40). Im Rahmen des Erörterungstermins vor Ort am 10. Juni 2016 hat das Gericht eine solche Wertigkeit, die zu einer aus dem Üblichen herausragenden Prägung des Ortsbildes führen muss (vgl. Mitschang/Reidt a.a.O.), nicht feststellen können.

2. Den weiteren Antrag,

im Wege der einstweiligen Anordnung zugunsten der Antragstellerin sofort zu entscheiden,

versteht das Gericht nicht als eigenständigen Antrag. Als solcher wäre er nach § 123 Abs. 5 VwGO unzulässig.

3. Der hilfsweise Antrag,

festzustellen, dass der Widerspruch der Antragstellerin gegen die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens aufschiebende Wirkung hat,

ist unbegründet. Das folgt (bereits) aus § 71 Abs. 3 Satz 1 und 2 LBauO M-V. Danach ist die Baugenehmigung, durch deren Erteilung das Einvernehmens ersetzt wird (§ 71 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V), zugleich eine begründungspflichtige Ersatzvornahme (Satz 1); Widerspruch und Anfechtungsklage gegen die Ersatzvornahme haben keine aufschiebende Wirkung (Satz 2).

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 in Verbindung mit § 162 Abs. 3 VwGO. Da die Beigeladene einen Antrag gestellt und damit sich einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, erscheint es billig, ihre außergerichtlichen Kosten für erstattungsfähig zu erklären

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz (GKG) in Verbindung mit Ziffer 9.10 des Streitwertkatalogs 2013. Den sich danach ergebenden Hauptsachestreitwert in Höhe von 15.000,00 € hat das Gericht in Anwendung von Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs 2013 für das hier zu entscheidende vorläufige Rechtsschutzverfahren halbiert.