Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Kosten des Verfahrens hat der Kläger zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... befindet sich ein dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus, das im Erdgeschoss vier gewerbliche Einheiten aufweist und im Übrigen bzw. in den Obergeschossen zu Wohnzwecken genutzt wird.

Das Grundstück liegt im Umgriff des am 8. Juli 1996 in Kraft getretenen Bebauungsplanes „...“ der Beigeladenen, der für das streitgegenständliche Grundstück ein Mischgebiet festsetzt. Nach Nr. 1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sind in dem Mischgebiet die in § 6 Abs. 2 Nrn. 4, 6, 7, 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) genannten Nutzungen gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. Ausnahmen im Sinne des § 6 Abs. 3 BauNVO sind gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes.

Am 13. November 2012 stellte das Landratsamt ... (im Folgenden Landratsamt) anlässlich einer Baukontrolle fest, dass der Kläger im Erdgeschoss des Gebäudes in bisher als Ladengeschäft genutzten Räumlichkeiten ein Wettbüro betrieb.

Das Landratsamt forderte den Grundstückseigentümer mit Schreiben vom 13. Dezember 2012 auf, für die bereits erfolgte Nutzungsänderung bis 20. Dezember 2012 einen Bauantrag zu stellen.

Mit Formblatt vom 22. November 2012 beantragte der Kläger über die Beigeladene beim Landratsamt die Erteilung einer Genehmigung für die Nutzungsänderung des Ladengeschäftes in ein Wettbüro mit Sportsbar.

Die Beigeladene versagte am 7. Januar 2013 als Angelegenheit der laufenden Verwaltung der beantragten Nutzungsänderung das gemeindliche Einvernehmen.

Nach vorheriger Anhörung lehnte das Landratsamt mit Bescheid vom 4. Juni 2013, Az. ..., den Antrag des Klägers auf Nutzungsänderung zur Einrichtung eines Wettbüros mit Sportsbar ab (Nr. 1 des Bescheides) und untersagte die bereits ausgeübte Nutzung als Wettbüro mit Sportsbar ab dem Zeitpunkt der Bestandskraft des Bescheides (Nr. 2 des Bescheides).

Zur Begründung des Bescheides führte das Landratsamt im Wesentlichen aus, bei dem Wettbüro mit Sportsbar handle es sich um eine Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung und nicht nur um eine bloße Wettannahmestelle. Auch wenn die Nutzfläche nur 43,85 qm betrage, stehe die kommerzielle Unterhaltung der Besucher des Wettbüros im Vordergrund. Zwar setze der Bebauungsplan für das Grundstück ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO fest. Nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes seien aber die nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO grundsätzlich allgemein zulässigen Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO unzulässig. Darüber hinaus sei nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes die Regelung in § 6 Abs. 3 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Die Voraussetzungen für die beantragte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) lägen nicht vor. Die Erteilung einer Befreiung würde die Grundzüge der Planung insoweit berühren, als sich im gesamten Bereich des Bebauungsplanes bislang keine Vergnügungsstätte befinde, d. h. der Bebauungsplan diesbezüglich konsequent vollzogen worden sei. Die Erteilung einer Befreiung würde darüber hinaus einen Bezugsfall und einen Ansatz für weitere von der Beigeladenen unerwünschte und mit dem Bebauungsplan nicht vereinbare Nutzungen schaffen. Die bereits ausgeübte Nutzung sei nach pflichtgemäßem Ermessen gemäß Art. 76 Satz 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) zu untersagen. Die Nutzung sei formell und materiell rechtswidrig. Eine Abwägung zwischen dem Interesse des Klägers an einer weiteren rechtswidrigen Nutzung und dem berechtigten Verlangen der Allgemeinheit, eine nicht genehmigungsfähige Nutzung nicht weiter zu dulden, führe zur Anordnung der Nutzungsuntersagung.

Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 14. Juni 2013, eingegangen bei Gericht am 17. Juni 2013, bei Gericht Klage erhoben und beantragt,

1. den Bescheid des Landratsamtes vom 4. Juni 2013 aufzuheben,

2. den Beklagten zu verpflichten, dem Kläger die beantragte Nutzungsänderung zur Errichtung eines Wettbüros mit Sportsbar auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... zu erteilen,

3. hilfsweise den Beklagten zu verpflichten, den Antrag des Klägers auf Nutzungsänderung zur Errichtung eines Wettbüros mit Sportsbar auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu verbescheiden.

Der Kläger hat die Klageanträge mit Schreiben vom 12. Juli 2013 im Wesentlichen wie folgt begründet. Das Vorhaben sei nach § 30 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig. Ein Wettbüro mit 34,54 qm Netto-Nutzfläche und der beantragten Ausstattung stelle keine Vergnügungsstätte im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO oder des § 7 BauNVO dar. In der Regel handle es sich bei Wettbüros um Räumlichkeiten, deren Nutzung primär darauf gerichtet seien, lediglich Sportwetten zu vermitteln. Für eine städtebauliche Einstufung als Vergnügungsstätte sei es erforderlich, zu ermitteln und städtebaulich zu begründen, worin die städtebaulich nachteiligen Auswirkungen, die von Vergnügungsstätten typischerweise ausgingen, im konkreten Fall bestünden. Zu den vergnügungsstättentypischen Auswirkungen gehöre insbesondere der Lärm, der von der Nutzung selbst ausgehe, wie z. B. von Musikdarbietungen oder Geräuschen von feiernden Teilnehmern sowie Lärm im Zusammenhang mit der An- und Abfahrt der Besucher wie z. B. Motorengeräuschen, Türenschlagen, Gesprächen bei der Verabschiedung etc. Das rechtfertige es, Diskotheken, Tanzlokale etc. als Vergnügungsstätten im Sinne der Baunutzungsverordnung anzusehen. Mit dem Störpotenzial solcher Vergnügungsstätten sei ein Wettbüro der vorliegenden Art aber nicht vergleichbar. Das Wettbüro, so wie es vom Kläger beantragt sei, verfüge über einen Thekenbereich, der dem Platzieren der Wetten und der Aufsicht diene. An den Wänden hingen TV-Geräte, auf denen Sportereignisse gezeigt würden. An den Wänden aufgehängten Monitoren könne der Wettverlauf verfolgt werden. Es stünden Sitzmöglichkeiten zur Verfügung, um etwa Wettscheine auszufüllen. Heiß- und Kaltgetränke könnten aus Automaten bezogen werden. Das Störpotenzial des Wettbüros entspreche daher eher dem einer Schank- und Speisewirtschaft als dem einer Vergnügungsstätte. Auch eine milieubedingte Unruhe könne bei Räumlichkeiten, die lediglich der Vermittlung von Sportwetten dienten, ausgeschlossen werden. Ein Vergleich mit Spielhallen und Spielcasinos verbiete sich, da diese eine eigenständige städtebaulich relevante Nutzungs(unter)art der Vergnügungsstätten darstellten. Es handle sich demnach um einen das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb sui generis, der in dem festgesetzten Mischgebiet allgemein zulässig sei. Aber auch wenn man vom Vorliegen einer Vergnügungsstätte ausgehe, stehe dem Kläger ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 31 Abs. 2 BauGB zu. Die Zulassung einer nichtkerngebietstypischen Vergnügungsstätte der vorliegenden geringen Größe in einem gewerblich geprägten Teil des Mischgebietes berühre nicht die Grundzüge der Planung. Insoweit sei darauf hinzuweisen, dass eine auf der gegenüberliegenden Straßenseite liegende Spielhalle als genehmigungsfähig erachtet worden sei. Ein sog. „Trading-Down-Effekt“ oder ein Kippen des Gebietes sei nicht zu befürchten, da ein schützenswerter Einzelhandel nicht vorhanden sei. Auch unter Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen lägen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung vor, da diese angesichts der Vornutzung als Ladengeschäft mit einer Wiederaufnahme der gewerblichen Nutzung rechnen müssten. Da die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung vorlägen, sei diese regelmäßig zu erteilen, zumal auch fiskalische Interessen der Beigeladenen durch die Zulassung des Vorhabens nicht berührt würden.

Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 5. August 2013 beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung des Antrages auf Klageabweisung hat das Landratsamt in dem Schreiben vom 5. August 2013 im Wesentlichen nochmals ausgeführt, dass es sich bei der streitgegenständlichen Nutzung um eine Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung handle, die nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei und auch kein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung für die erstmalige Zulassung einer Vergnügungsstätte im Umgriff des Bebauungsplanes bestehe.

Hierauf hat sich der Kläger mit Schreiben vom 11. September 2013 wie folgt geäußert. Entscheidend für die Einstufung des Wettbüros als Vergnügungsstätte sei ein mit einer Vergnügungsstätte vergleichbares Störpotenzial. Vorliegend unterscheide sich das Störpotenzial der Wettannahmestelle von dem einer Schank- und Speisewirtschaft noch darin, dass keine alkoholischen Getränke ausgeschenkt würden, so dass übermäßiger Alkoholgenuss als relevante Störquelle ausscheide. Im Hinblick auf die Frage, ob der Kläger einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes habe, sei nicht nur der Bereich des festgesetzten Mischgebietes maßgeblich, sondern alle Nutzungen der näheren Umgebung. Deshalb müssten auch die außerhalb des Umgriffs des Bebauungsplanes in der näheren Umgebung vorhandenen Nutzungsarten bei der Prüfung der Befreiungsvoraussetzungen berücksichtigt werden. Auf dem nördlich der „... Straße“ angrenzenden Grundstück (... Str. ...) befinde sich ein .... Auf dem ebenfalls nördlich der „... Straße“ liegenden Grundstück (... Str. ...) befinde sich ein Lebensmitteldiscounter, der unter Umständen bereits die Schwelle zu einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb überschritten habe. Auch befinde sich in der näheren Umgebung, nämlich im Bereich der Kreuzung „... Straße“/„... Straße“ bereits eine kerngebietstypische Spielhalle. Angesichts dieser die nähere Umgebung prägenden Nutzungen falle ein Wettbüro mit einer Nutzfläche von unter 50 qm städtebaulich nicht ins Gewicht.

Mit Schreiben vom 10. März 2014 machte der Kläger darüber hinaus geltend, er habe zwischenzeitlich bei der Beigeladenen die Fläche des Baulandes des Bebauungsplanes abgefragt, um anhand der festgesetzten Geschossflächenzahl (GFZ) die zulässige Geschossfläche zu errechnen. Im Hinblick auf den Befreiungsantrag sei beabsichtigt, das Verhältnis der Größe des Wettbüros zur Gesamtgeschossfläche in dem Mischgebiet darzustellen. Auf diese Anfrage habe die Beigeladene erklärt, sie könne die gewünschte Auskunft nicht erteilen, da in dem Bebauungsplan keine „Nettobauflächen“ festgelegt worden seien. Im ländlichen Bereich würden solche Erhebungen nicht durchgeführt, da es sich um keinen städtischen Verdichtungsraum handle. Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) würden daher standardmäßig nach der Baunutzungsverordnung festgelegt. Da der Beigeladenen das (Netto-)Bauland nicht bekannt sei und auch bei der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht bekannt gewesen sei, sei ihr im Zeitpunkt der Abwägung unbekannt gewesen, welches absolute Maß an Grundflächen und Geschossflächen sich in dem Baugebiet entwickeln könne. Diese Unkenntnis sei aber mit dem Gebot einer geordneten städtebaulichen Entwicklung nicht vereinbar. Der Bebauungsplan leide deswegen an einem unheilbaren Abwägungsmangel und sei nichtig. Die planungsrechtliche Zulässigkeit der Wettannahmestelle beurteile sich demnach nach § 34 BauGB.

Auf Nachfrage des Gerichts hat der Kläger mitgeteilt, dass er gegen den Bebauungsplan keinen Normenkontrollantrag gestellt habe und auch keinen stellen werde.

Das Gericht hat am 1. Juli 2014 einen nichtöffentlichen Augenscheinstermin durchgeführt.

Der Kläger und der Beklagte haben in dem Augenscheinstermin, die Beigeladene mit Schreiben vom 21. Oktober 2014 auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet und sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt.

Ergänzend wird auf die vorgelegten Behördenakten, die Gerichtsakte und die Niederschrift über den Augenscheinstermin Bezug genommen.

Gründe

Über die Klageanträge konnte ohne die Durchführung einer mündlichen Verhandlung entschieden werden, da die Beteiligten nach § 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet und sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt haben.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

1. Der Kläger hat keinen Anspruch, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 4. Juni 2013 zu verpflichten, ihm die beantragte Nutzungsänderung vom 22. November 2012 zur Errichtung eines Wettbüros mit Sportsbar zu erteilen. Er hat auch keinen Anspruch, den Beklagten unter Aufhebung der Nr. 1 des Bescheides vom 4. Juni 2013 zu verpflichten, über den Antrag auf Nutzungsänderung vom 22. November 2012 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden, § 113 Abs. 5 Satz 1 und Satz 2 VwGO. Der ablehnende Bescheid des Landratsamtes vom 4. Juni 2013 ist rechtmäßig.

1.1 Die antragsgegenständliche Nutzungsänderung von einem Ladengeschäft in ein Wettbüro mit Sportsbar ist nach Art. 55 BayBO genehmigungspflichtig.

Eine genehmigungspflichtige Nutzung setzt voraus, dass durch die Verwirklichung des Vorhabens im Wege einer neuen Zweckbestimmung die einer jeden Art von Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und dass für die geänderte Nutzung andere bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen können als für die bisherige Nutzung (BayVGH, U. v. 19.5.2011 - 2 B 11.353 - BayVBl. 2012, 86). Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne des Art. 55 Abs. 1 BayBO liegt vor, wenn der Anlage wenigstens teilweise eine neue Zweckbestimmung gegeben wird und die Änderung baurechtlich relevant ist (BayVGH, U. v. 18.5.1982 - 1 B-179/79 - BayVBl. 1983, 656). Der bauordnungsrechtliche Begriff der Nutzungsänderung stimmt mit dem bauplanungsrechtlichen Begriff der Nutzung im Sinne des § 29 BauGB überein (vgl. BVerwG, U. v. 11.11.1988 - 4 C 50/87 - NVwZ-RR 1989, 340). Eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB ist ebenfalls ein Vorhaben, durch dessen Verwirklichung die bisherige Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen wird und bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Genehmigungsfähigkeit unter bodenrechtlichen Aspekten neu stellt.

Die antragsgegenständliche Nutzungsänderung von einem Ladengeschäft (Verkauf von Fischen) in ein Wettbüro mit Sportsbar verlässt danach die der bisher genehmigten Nutzung eigene Variationsbreite, da der Anlage eine neue Zweckbestimmung gegeben wird, die auch baurechtlich relevant ist.

1.2. Die beantragte Nutzungsänderung ist nicht genehmigungsfähig.

Nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 HalbsBayBOayBO ist die Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Nur in diesem Fall besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Da das Bauvorhaben des Klägers keinen Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 BayBO darstellt, beschränkt sich die Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde nach Art. 59 Satz 1 BayBO auf die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB und den Regelungen örtlicher Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO), beantragte Abweichungen im Sinne des Art. 63 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 2 BayBO (Art. 59 Satz 1 Nr. 2 BayBO) sowie andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt, ersetzt oder eingeschlossen wird (Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO).

Im vorliegenden Fall stehen der Zulässigkeit der Nutzungsänderung die Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes „...“ der Beigeladenen entgegen und hat der Kläger auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 31 Abs. 2 BauGB.

1.2.1 Der Bebauungsplan ist weder insgesamt noch in Bezug auf seine textlichen Festsetzungen zur Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten nichtig.

1.2.1.1 Der Bebauungsplan „...“ ist am 8. Juli 1996 in Kraft getreten.

Der vom Kläger geltend gemachte Abwägungsfehler, dass die Beigeladene in dem Bebauungsplan bei der Festsetzung der jeweiligen maßgeblichen höchstzulässigen Grundflächenzahl (GRZ) bzw. Geschossflächenzahl (GFZ) die in § 17 BauNVO genannten Höchstgrenzen herangezogen habe, ohne „Nettobauflächen“ festzulegen, wäre ungeachtet der Frage, ob darin überhaupt ein Abwägungsfehler zu sehen ist, ein solcher jedenfalls unbeachtlich, weil er ihn nicht nach § 213 Abs. 2 Satz 3 BauGB und § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in der maßgeblichen Fassung vom 8. Dezember 1986 innerhalb von sieben Jahren seit Bekanntmachung des Bebauungsplanes schriftlich und unter Darlegung des Sachverhaltes, der den Mangel begründen soll, gegenüber der Beigeladenen geltend gemacht hat. Die Vorschrift des § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986 umfasst im Grundsatz sowohl Mängel im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: April 2014, § 215 Rn. 11). Ob in atypischen Fällen, in denen ein Bebauungsplan an einem schwerwiegenden Abwägungsmangel leidet, der innerhalb von sieben Jahren gleichwohl nicht geltend gemacht werden konnte oder nicht geltend gemacht worden ist, der Anwendungsbereich des § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986 einer verfassungskonformen Einschränkung bedarf, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Ein gegebenenfalls ausnahmsweise beachtlicher schwerwiegender Mangel des Abwägungsergebnisses liegt nämlich nicht vor. Die Annahme eines schwerwiegenden Mangels wäre nur dann gerechtfertigt, wenn der Plan selbst derart fehlerhaft ist, dass ein Vertrauen auf seine Gültigkeit nicht schutzwürdig ist. Es ist muss sich um Verletzungen von Vorschriften handeln, für die aus rechtsstaatlicher Sicht eine Planerhaltung schlichtweg nicht vertretbar erscheint. Ein schwerwiegender Mangel des Abwägungsergebnisses in diesem Sinne muss sich einem verständigen Beobachter geradezu aufdrängen (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Stand: April 2014, BauGB, § 215 Rn. 5; NdsOVG, U. v. 11.11.2013 - 12 LC 257/12 - juris Rn. 36).

Ungeachtet der Frage, ob vorliegend überhaupt ein Abwägungsmangel gegeben ist, ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Vorgehensweise der Beigeladenen, die höchstzulässige Grundflächenzahl (GRZ) bzw. Geschossflächenzahl (GFZ) entsprechend der Regelung in § 17 Abs. 1 BauNVO festzusetzen, einen schwerwiegenden, zur Nichtigkeit des Bebauungsplanes führenden Mangel darstellen könnte.

1.2.1.2 Der Bebauungsplan ist auch nicht teilweise nichtig, soweit er Regelungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten trifft.

Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sein sollen, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Daneben kann nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO auch festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 BauNVO vorgesehen sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden. Danach kann auch der generelle Ausschluss von Vergnügungsstätten Gegenstand einer Festsetzung des Bebauungsplanes sein (vgl. BayVGH, B. v. 16.11.2009 - 1 ZB 07.345 - juris Rn. 16).

Voraussetzung für die Gültigkeit einer solchen Festsetzung ist, dass der Ausschluss im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Aus dem Erforderlichkeitsmerkmal lässt sich aber nicht ableiten, dass bauplanerische Festsetzungen nur zulässig sind, wenn sie zur Bewältigung einer bauplanungsrechtlichen Problemlage unentbehrlich oder gar zwingend geboten sind (BVerwG, U. v. 22.1.1993 - 8 C 46/91 - NVwZ 1993, 1102). Was im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Ist es das erklärte Ziel der Beigeladenen, mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten die vorhandene Mischgebietsstruktur zu erhalten und zu stärken, erfüllt dies die Anforderungen an die Planrechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.

1.2.2 Bei dem streitgegenständlichen Wettbüro mit Sportsbar handelt es sich um eine Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung.

Ob ein Wettbüro als Vergnügungsstätte einzustufen ist, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Wettbüros ab (BayVGH, B. v. 25.4.2013 - 15 ZB 13.274 - juris Rn. 4; OVG RhPf, B. v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 645). Dabei kann im vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob bloße ladengeschäftsartige Wettannahmestellen eine „bestimmte Art“ der im Mischgebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO sind (so auch BayVGH, B. v. 25.4.2013 - 15 ZB 13.274 a. a. O.). Eine solche Wettannahmestelle liegt nämlich jedenfalls in den Fällen nicht vor, in denen das Betriebskonzept nicht lediglich darauf angelegt ist, ähnlich einer bloßen Lotto-Toto-Annahmestelle Wetten entgegenzunehmen und weiterzuleiten sowie Gewinne auszubezahlen. Unter Berücksichtigung der konkreten Ausstattung des Wettbüros kommt im vorliegenden Fall der kommerziellen Unterhaltung der Kunden durch die Teilnahme am Wettspiel in geselliger Runde erhebliche Bedeutung zu. Die vorhandenen Sitzgruppen, die Anzahl der Monitore und die Möglichkeit, nicht-alkoholische Getränke zu sich zu nehmen, dienen ersichtlich dem Zweck, die Gäste dazu zu motivieren, im Wettlokal zu verbleiben, gemeinsam die Spannung des Wettspiels zu erleben und gegebenenfalls auch dazu animiert zu werden, weiter an den angebotenen Wettspielen teilzunehmen. Dient die Ausstattung des Wettbüros dazu, die Kunden dazu zu bewegen, sich während der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten und die Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, in Live-Übertragungen auf den angebrachten Fernsehmonitoren zu verfolgen, kommt dem jeweiligen Gemeinschaftserlebnis erhebliche Bedeutung zu (vgl. zum Ganzen OVG RhPf, B. v. 14.4.2011 - 8 B 10278/11 - NVwZ-RR 2011, 635; VG Augsburg, U. v. 30.1.2014 - Au 5 K 13.777 - juris Rn. 48; VG Augsburg, U. v. 26.9.2013 - Au 5 K 12.1307 - juris Rn. 45; VG Augsburg, U. v. 18.10.2012 - Au 5 K 12.1131 - juris Rn. 30). Kennzeichen von Vergnügungsstätten ist es nämlich, dass bei diesen in unterschiedlicher Ausprägung die kommerzielle Unterhaltung der Kunden bzw. Besucher im Vordergrund steht. Im Unterschied zu einem Ladengeschäft, in dem Waren oder Dienstleistungen angeboten werden, kommt es den Besuchern eines Wettbüros in der hier vorliegenden Ausgestaltung und Ausstattung typischerweise nicht auf die bloße Auswahl und den Erwerb eines Produktes an. Anders als etwa in Lotto-Toto-Annahmestellen, die an eine Verkaufsstelle angegliedert sind, will der typische Besucher eines Wettbüros in der hier vorliegenden Ausgestaltung bzw. Ausstattung eben nicht bloß seine Wette einreichen und einen eventuellen Gewinn kassieren bzw. abholen. Der Reiz des Besuchs des Wettbüros mit Sportsbar besteht in diesem Fall zu einem wesentlichen Anteil auch darin, sich dort aufzuhalten, um sich nach Möglichkeit mit anderen auszutauschen und die Zeit bis zum Eintritt des Wettergebnisses in einer als angenehm empfundenen Weise und Umgebung zu nutzen. Wettbüros ziehen daher ähnlich wie Spielhallen ein anderes Publikum als ein Ladengeschäft bzw. eine bloße Lotto-Toto-Annahmestelle an (vgl. hierzu VGH BW, U. v. 13.5.2005 - 3 S 1524/04 - BauR 2005, 1892).

Da die Ausgestaltung und Ausstattung des Wettbüros im vorliegenden Fall den oben dargelegten betrieblichen Abläufen entspricht, ist im Rahmen der für die Einordnung als Vergnügungsstätte im Sinne der Baunutzungsverordnung maßgeblichen typisierenden Betrachtungsweise davon auszugehen, dass von dem Wettbüro mit Sportsbar die städtebaulichen Wirkungen ausgehen, die Vergnügungsstätten typischerweise hervorrufen. Diese spezifischen Wirkungen, die Vergnügungsstätten typischerweise entfalten, sind heranzuziehen, um sie von anderen in der Baunutzungsverordnung geregelten Nutzungsarten abzugrenzen. Die konkrete Intensität der städtebaulich relevanten negativen Folgewirkungen von Vergnügungsstätten kommt darüber hinaus erst im Rahmen der Abgrenzung zwischen den auf Kerngebiete beschränkten kerngebietstypischen Vergnügungsstätten und den sonstigen Vergnügungsstätten zum Tragen. Hierauf kommt es vorliegend aber nicht an, da der Bebauungsplan in dem Bereich, für den er ein Mischgebiet festsetzt, sämtliche Vergnügungsstätten, also auch die nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten, ausschließt. Da für die Einordnung der Nutzung als Vergnügungsstätte im Rahmen einer abstrakten Betrachtungsweise auf deren spezifische Wirkungen abzustellen ist, die von Vergnügungsstätten typischerweise ausgehen, werden im Übrigen die konkreten Auswirkungen der Vergnügungsstätte im Einzelfall allenfalls für die Frage relevant, ob eine an und für sich zulässige Vergnügungsstätte im Einzelfall nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO unzulässig ist, weil sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes widerspricht, oder nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO unzulässig ist, weil von ihr Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebietes im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind.

1.2.3 Die Spielhalle mit Sportsbar ist nicht nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO in dem festgesetzten Mischgebiet allgemein zulässig.

Das ergibt sich ungeachtet der Tatsache, dass der Teil des Plangebietes, in dem sich die Vergnügungsstätte befindet, im Hinblick auf die in den Obergeschossen des Wohn- und Geschäftshauses ausschließlich vorhandene Wohnnutzung nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist und bereits deshalb die Tatbestandsvoraussetzungen der Vorschrift nicht erfüllt sind, daraus, dass in Nr. 1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes - wie oben dargelegt - die allgemeine Zulässigkeit von nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten wirksam ausgeschlossen wird.

1.2.4 Dem Kläger steht auch kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung unter Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB zu.

Zwar können in einem Mischgebiet Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in den Teilen des Gebietes, die nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind, nach § 6 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden. Ungeachtet der Tatsache, dass der Teil des Plangebietes, in dem sich das Wettbüro mit Sportsbar des Klägers befindet, im Hinblick auf die in den Obergeschossen des Wohn- und Geschäftshauses ausschließlich vorhandene Wohnnutzung nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist, setzt ein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme aber voraus, dass das Vorhaben ausnahmefähig ist. Eine solche Ausnahmefähigkeit ist vorliegend zu verneinen, da Nr. 1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes - wie oben dargelegt - wirksam auch die ausnahmsweise planungsrechtliche Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausschließt.

1.2.5 Dem Kläger steht auch kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung im Rahmen einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes, nach der Vergnügungsstätten unzulässig sind, zu.

Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern, § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde, § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB, und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die Grundzüge der Planung bilden die den Festsetzungen des Bebauungsplanes zugrunde liegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption des Planungsträgers. Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt dabei von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege einer Änderungsplanung möglich ist (vgl. BVerwG, B. v. 5.3.1999 - 4 B 5/99 - NVwZ 1999, 1110).

Bei den Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung spricht viel dafür, dass es sich dabei regelmäßig um Grundzüge der Planung handelt. Auch im vorliegenden Fall lässt die ausdrückliche Entscheidung der Beigeladenen, in dem Bereich des festgesetzten Mischgebietes Vergnügungsstätten generell auszuschließen, den Schluss zu, dass sie dies als einen der tragenden städtebaulichen Zielsetzungen des Planungskonzeptes angesehen und den Grundzügen der Planung zugerechnet hat.

Gehört die Festsetzung zu den Grundzügen der Planung kann hiervon im Übrigen nur befreit werden, wenn die Abweichung für das Plangefüge von untergeordneter Bedeutung ist. Die Frage der untergeordneten Bedeutung ist mit Rücksicht auf die Vorbildwirkung einer Befreiung und den Gleichheitssatz nicht nur nach der Auswirkung der einzelnen Befreiung zu beurteilen, sondern auch danach, welche Auswirkungen die Befreiung in gleich gelagerten Fällen zur Folge hätten (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand April 2014, § 31 Rn. 37). Es ist vorliegend nicht von der Hand zu weisen, dass im Falle der Erteilung einer Befreiung dieser eine Vorbildwirkung für gleich gelagerte Fälle im Plangebiet zukäme.

An dieser Einschätzung ändert sich auch ungeachtet der Tatsache, ob der „... Straße“ eine trennende Wirkung zukommt oder nicht, dadurch nichts, dass nördlich der „... Straße“ und damit außerhalb des Umgriffs des Bebauungsplanes „...“ eine gewerbliche Nutzung von einigem Gewicht wie z. B. ein ..., ein Lebensmitteldiscounter und eine Spielhalle vorhanden sind.

Da danach bereits die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht gegeben sind, ist ein Ermessen der Behörde nicht eröffnet.

1.2.6 Da bereits die Tatbestandsvoraussetzungen für einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderungsgenehmigung nicht erfüllt sind und auch kein Ermessen für die Erteilung einer Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes eröffnet ist, steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Aufhebung des ablehnenden Bescheides und erneute Verbescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu.

2. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Aufhebung der Anordnung der Nutzungsuntersagung in Nr. 2 des Bescheides vom 4. Juni 2013. Der Bescheid ist insoweit rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die Nutzungsuntersagung findet ihre Rechtsgrundlage in Art. 76 Satz 2 BayBO. Danach kann, wenn eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird, diese Nutzung untersagt werden.

Die bereits erfolgte Nutzungsänderung von einem Ladengeschäft in ein Wettbüro mit Sportsbar ist nach Art. 55 Abs. 1 BayBO genehmigungspflichtig. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen unter Nr. 1.1 Bezug genommen.

Für eine rechtmäßige Nutzungsuntersagung nach Art. 76 Satz 2 BayBO ist grundsätzlich bereits die formelle Illegalität der Nutzung ausreichend (BayVGH, B. v. 14.8.2006 - ZB 06.1681 - juris Rn. 2; Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Mai 2013, Art. 76 Rn. 282). Ob die geänderte Nutzung materiell-rechtlich genehmigungsfähig ist, spielt grundsätzlich nur dann eine Rolle, wenn die Genehmigungsfähigkeit offensichtlich ist. Dann scheidet nämlich eine Nutzungsuntersagungsverfügung im Rahmen einer pflichtgemäßen Ermessensausübung gegebenenfalls aus (vgl. Decker in Simon/Busse a. a. O. Art. 76 Rn. 282).

Eine derartige offensichtliche Genehmigungsfähigkeit ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Wie oben unter Nr. 1.2 ausgeführt, ist die beantragte Nutzungsänderung vielmehr materiell-rechtlich nicht genehmigungsfähig.

Die Nutzungsuntersagung in Nr. 2 des Bescheides vom 4. Juni 2013 erweist sich im Ergebnis auch als ermessensgerecht. Das gilt ungeachtet der vom Landratsamt in dem Bescheid gewählten Formulierung, dass die Nutzungsuntersagung gegenüber dem Kläger auszusprechen „war“. Ist nämlich eine ausgeübte Nutzung wie hier planungsrechtlich unzulässig, so macht die Bauaufsichtsbehörde im Regelfall von ihrem Ermessen in einer dem Zweck des Gesetzes entsprechenden Weise Gebrauch, wenn sie die unzulässige Benutzung untersagt, wenn nur so die Rechtsordnung wiederhergestellt werden kann. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für die Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung ist der Ausspruch eines Nutzungsverbotes grundsätzlich eine ermessensgerechte Entscheidung (BayVGH, B. v. 13.3.2012 - 9 ZB 11.769 - juris Rn. 12). Damit genügt die Behörde ihrer Begründungspflicht aus Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG) regelmäßig dann, wenn sie zum Ausdruck bringt, dass der beanstandete Zustand wegen seiner Rechtswidrigkeit nicht hingenommen werden kann. Eine weitergehende Begründung der Ermessenserwägungen ist entbehrlich, da es sich bei dem durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumten Entschließungsermessen um ein sog. intendiertes Ermessen handelt, die Vorschrift daher für den Regelfall von einer Ermessensausübung in einem bestimmten Sinne, nämlich hin zur Nutzungsuntersagung, ausgeht, und besondere Gründe vorliegen müssen, um ausnahmsweise eine gegenteilige Entscheidung zu rechtfertigen (vgl. Decker in Simon/Busse, a. a. O., Art. 76 Rn. 310). Daher wird das behördliche Ermessen nur eröffnet, um in Ausnahmefällen zu ermöglichen, von dem an sich gebotenen Einschreiten abzusehen, wenn dieses nach den konkreten Umständen nicht opportun ist. Besondere Umstände, die ein ausnahmsweises Nichteinschreiten im vorliegenden Fall rechtfertigen würden, sind nicht gegeben. Damit genügen die vom Landratsamt angestellten Ermessenserwägungen zur Begründung der Nutzungsuntersagung den gesetzlichen Anforderungen, da es jedenfalls zum Ausdruck gebracht hat, dass der beanstandete Zustand wegen seiner bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit nicht hingenommen werden kann.

Die Bauaufsichtsbehörde hat auch das ihr zustehende Auswahlermessen hinsichtlich der Störerauswahl ordnungsgemäß ausgeübt. Sind mehrere ordnungsrechtlich verantwortliche Personen vorhanden, kann die Bauaufsichtsbehörde zur Herstellung und Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen entscheiden, welchen von mehreren Störern sie in Anspruch nimmt. Dabei ist regelmäßig die verantwortliche Person in Anspruch zu nehmen, die die Gefahr am schnellsten und wirksamsten zu beseitigen in der Lage ist, wobei die Kriterien der Sachnähe, Zumutbarkeit und Billigkeit als Ausfluss des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen sind. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde ihre Verfügung zur Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände nach pflichtgemäßem Ermessen sowohl an den Eigentümer als Zustandsstörer im Sinne des Art. 9 Abs. 2 Landes-, Straf- und Verordnungsgesetz (LStVG) als auch unmittelbar an den Betreiber des Wettbüros als Verhaltensverantwortlichen im Sinne des Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG richten. Auch insoweit begegnet daher die in dem Bescheid vom 4. Juni 2013 getroffene Entscheidung, den Kläger als Pächter der streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Adressaten der Nutzungsuntersagungsverfügung in Anspruch zu nehmen, keinen rechtlichen Bedenken.

Die zeitliche Verknüpfung der Verpflichtung zur Unterlassung der ausgeübten Nutzung mit dem Zeitpunkt der Bestandskraft des Bescheides ist ebenfalls rechtmäßig und insbesondere auch verhältnismäßig, zumal der streitgegenständliche Bescheid über die bloße Nutzungsuntersagung hinaus keine weitergehenden Anordnungen, z. B. hinsichtlich der Entfernung von für den Betrieb des Wettbüros mit Sportsbar erforderlichen Gegenständen, enthält.

3. Im Ergebnis war daher die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht nach § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, da sie keinen Antrag gestellt und sich nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt hat.

Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO, § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

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Verwaltungsgericht Augsburg Urteil, 13. Nov. 2014 - Au 5 K 13.858 zitiert 27 §§.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154


(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113


(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag au

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung


Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:1.Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;2.Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;3.Urteile, dur

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(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs. (2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungskl

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 162


(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens. (2) Die Gebühren und Auslage

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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 101


(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden. (2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung

Zivilprozessordnung - ZPO | § 711 Abwendungsbefugnis


In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt e

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung


(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und d

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(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. (2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüg

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen


(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästi

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans


(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsfl

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4 Allgemeine Wohngebiete


(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,3. Anlagen für kirchliche, kulture

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 1 Allgemeine Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete


(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als 1.Wohnbauflächen(W)2.gemischte Bauflächen(M)3.gewerbliche Bauflächen(G)4.Sonderbauflächen

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 6 Mischgebiete


(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. (2) Zulässig sind 1. Wohngebäude,2. Geschäfts- und Bürogebäude,3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie B

Baugesetzbuch - BBauG | § 29 Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften


(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30

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(1) Unbeachtlich werden 1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das

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(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen. (2) Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebä

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(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. (2) Zulässig sind 1. Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,2. Einzelhandelsbetriebe, Sch

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)


(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutz

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 17 Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung


Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 16 bestehen, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird, folgende Orientierungswerte für Obergrenzen: 1234 BaugebietGrund- flächenzahl (

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 13 Gebäude und Räume für freie Berufe


Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig.

Baugesetzbuch - BBauG | § 213 Ordnungswidrigkeiten


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(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
2.reine Wohngebiete(WR)
3.allgemeine Wohngebiete(WA)
4.besondere Wohngebiete(WB)
5.Dorfgebiete(MD)
6.dörfliche Wohngebiete(MDW)
7.Mischgebiete(MI)
8.urbane Gebiete(MU)
9.Kerngebiete(MK)
10.Gewerbegebiete(GE)
11.Industriegebiete(GI)
12.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
2.reine Wohngebiete(WR)
3.allgemeine Wohngebiete(WA)
4.besondere Wohngebiete(WB)
5.Dorfgebiete(MD)
6.dörfliche Wohngebiete(MDW)
7.Mischgebiete(MI)
8.urbane Gebiete(MU)
9.Kerngebiete(MK)
10.Gewerbegebiete(GE)
11.Industriegebiete(GI)
12.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.
sonstige Gewerbebetriebe,
4.
Geschäfts- und Bürogebäude,
5.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.
Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.
sonstige Gewerbebetriebe,
4.
Geschäfts- und Bürogebäude,
5.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.
Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

1.
Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3.
sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5.
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7.
sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2.
Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:
a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
2.
städtebaulich vertretbar ist und
3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 16 bestehen, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird, folgende Orientierungswerte für Obergrenzen:

1234
BaugebietGrund-
flächenzahl (GRZ)
Geschoss-
flächenzahl (GFZ)
Bau-
massenzahl
(BMZ)
inKleinsiedlungsgebieten (WS)0,20,4
inreinen Wohngebieten (WR)
allgemeinen Wohngebieten (WA)
Ferienhausgebieten


0,4


1,2


inbesonderen Wohngebieten (WB)0,61,6
inDorfgebieten (MD)
Mischgebieten (MI)
dörflichen Wohngebieten (MDW)


0,6


1,2


inurbanen Gebieten (MU)0,83,0
inKerngebieten (MK)1,03,0
inGewerbegebieten (GE)
Industriegebieten (GI)
sonstigen Sondergebieten


0,8


2,4


10,0
inWochenendhausgebieten0,20,2

In Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten dürfen die Orientierungswerte für Obergrenzen nach Satz 1 nicht überschritten werden.

(1) Ordnungswidrig handelt, wer

1.
wider besseres Wissen unrichtige Angaben macht oder unrichtige Pläne oder Unterlagen vorlegt, um einen begünstigenden Verwaltungsakt zu erwirken oder einen belastenden Verwaltungsakt zu verhindern;
2.
Pfähle, Pflöcke oder sonstige Markierungen, die Vorarbeiten dienen, wegnimmt, verändert, unkenntlich macht oder unrichtig setzt;
3.
einer in einem Bebauungsplan nach § 9 Absatz 1 Nummer 25 Buchstabe b festgesetzten Bindung für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern dadurch zuwiderhandelt, dass diese beseitigt, wesentlich beeinträchtigt oder zerstört werden;
4.
eine bauliche Anlage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung (§ 172 Absatz 1 Satz 1) oder einer Satzung über die Durchführung von Stadtumbaumaßnahmen (§ 171d Absatz 1) ohne Genehmigung rückbaut oder ändert.

(2) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne Genehmigung nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 einen dort genannten Raum als Nebenwohnung nutzt.

(3) Die Ordnungswidrigkeit kann in den Fällen des Absatzes 2 mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro, in den Fällen des Absatzes 1 Nummer 4 mit einer Geldbuße bis zu dreißigtausend Euro, in den Fällen des Absatzes 1 Nummer 3 mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro und in den übrigen Fällen mit einer Geldbuße bis zu tausend Euro geahndet werden.

(1) Unbeachtlich werden

1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und
3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Satz 1 gilt entsprechend, wenn Fehler nach § 214 Absatz 2a beachtlich sind.

(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.

Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 16 bestehen, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird, folgende Orientierungswerte für Obergrenzen:

1234
BaugebietGrund-
flächenzahl (GRZ)
Geschoss-
flächenzahl (GFZ)
Bau-
massenzahl
(BMZ)
inKleinsiedlungsgebieten (WS)0,20,4
inreinen Wohngebieten (WR)
allgemeinen Wohngebieten (WA)
Ferienhausgebieten


0,4


1,2


inbesonderen Wohngebieten (WB)0,61,6
inDorfgebieten (MD)
Mischgebieten (MI)
dörflichen Wohngebieten (MDW)


0,6


1,2


inurbanen Gebieten (MU)0,83,0
inKerngebieten (MK)1,03,0
inGewerbegebieten (GE)
Industriegebieten (GI)
sonstigen Sondergebieten


0,8


2,4


10,0
inWochenendhausgebieten0,20,2

In Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten dürfen die Orientierungswerte für Obergrenzen nach Satz 1 nicht überschritten werden.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
2.reine Wohngebiete(WR)
3.allgemeine Wohngebiete(WA)
4.besondere Wohngebiete(WB)
5.Dorfgebiete(MD)
6.dörfliche Wohngebiete(MDW)
7.Mischgebiete(MI)
8.urbane Gebiete(MU)
9.Kerngebiete(MK)
10.Gewerbegebiete(GE)
11.Industriegebiete(GI)
12.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.

(2) Zulässig sind

1.
Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2.
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
sonstige Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3.
Tankstellen,
4.
nicht störende Gewerbebetriebe.

Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
2.reine Wohngebiete(WR)
3.allgemeine Wohngebiete(WA)
4.besondere Wohngebiete(WB)
5.Dorfgebiete(MD)
6.dörfliche Wohngebiete(MDW)
7.Mischgebiete(MI)
8.urbane Gebiete(MU)
9.Kerngebiete(MK)
10.Gewerbegebiete(GE)
11.Industriegebiete(GI)
12.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,
4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,
5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,
7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere
a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
8.
die Belange
a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b)
der Land- und Forstwirtschaft,
c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,
10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,
11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,
12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,
13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,
14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 3. Februar 2011 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

1

Die zulässige Beschwerde bleibt erfolglos. Soweit das Verwaltungsgericht in seinem Beschluss den Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Ziffern I und II der Verfügung der Antragsgegnerin vom 13. Januar 2011 sowie auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs hinsichtlich Ziffer IV dieses Bescheides abgelehnt hat, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Das Verwaltungsgericht ist in nicht zu beanstandeter Weise davon ausgegangen, dass bei der nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung das Interesse der Antragsgegnerin an einem Vollzug der angefochtenen Verfügung das Interesse der Antragstellerin, von einer Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, überwiegt.

2

Die Begründung der Beschwerde, auf deren Prüfung sich der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO zu beschränken hat, rechtfertigt keine abweichende Entscheidung.

3

Die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung erweist sich, soweit sie Gegenstand des Beschwerdeverfahrens geworden ist, als offensichtlich rechtmäßig. Zudem kann sich die Antragsgegnerin weiterhin auf ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieses Bescheides berufen.

4

Die von der Antragsgegnerin verfügte Nutzungsuntersagung für den Abschluss und die Vermittlung allgemeiner Sportwetten findet ihre Rechtsgrundlage in § 81 Satz 1 Landesbauordnung - LBauO -. Hiernach kann die Bauaufsichtsbehörde, wenn bauliche Anlagen gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Nutzungsänderung dieser Anlagen verstoßen, deren Benutzung untersagen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

5

Eine Nutzungsuntersagung kann bereits dann ausgesprochen werden, wenn für eine Nutzung die erforderliche Genehmigung fehlt. Dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird in diesem Fall nach § 81 Satz 1 LBauO dadurch Rechnung getragen, dass eine Benutzungsuntersagung nur ergehen darf, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Eine entsprechende Anordnung ist demnach nur dann möglich, wenn nicht offensichtlich eine beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung erlassen werden muss (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. Mai 1996 - 8 A 11880/85.OVG - AS 25, 313 und juris, Rn. 19).

6

Die Nutzung eines Teils der Erdgeschossräume in dem Anwesen R.straße … durch die Antragsgegnerin stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, die nicht genehmigt wurde. Nach § 61 LBauO bedarf die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung, soweit in den §§ 62, 67 und 84 LBauO nichts anderes bestimmt ist. § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a) LBauO sieht von der Genehmigungspflicht eine Ausnahme bei Gebäuden und Räumen vor, die nicht im Außenbereich liegen, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten.

7

Hinsichtlich der Nutzung als Wettbüro für allgemeine Sportwetten liegt eine Nutzungsänderung im Sinne der genannten Vorschriften vor. Als Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne ist jede Änderung der ursprünglich genehmigten Nutzung anzusehen, die sich ihrerseits aus der erteilten Baugenehmigung ergibt (vgl. Jeromin, LBauO, 2. Aufl. 2008, § 3 Rn. 16). Der Inhalt der der Antragstellerin erteilten Baugenehmigung vom 19. Januar 2007 wird durch die unter Nr. 1 der Nebenbestimmungen enthaltene Umschreibung konkretisiert. Darin wird ausgeführt, dass die Baugenehmigung für eine Geschäftsstelle zum gewerbsmäßigen Abschluss und Vermitteln von Wetten bei öffentlichen Leistungsprüfungen für Pferde (Pferdewetten) erteilt wird. Mit dieser Nebenbestimmung wird der Inhalt der Genehmigung dem gestellten Bauantrag entsprechend festgelegt. Da die Antragsgegnerin dem Bauantrag insoweit in vollem Umfang entsprochen hat, ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Rechtswidrigkeit der in der Nebenbestimmung enthaltenen Einschränkung.

8

Die in dem Wettbüro tatsächlich ausgeübte Nutzung des Abschlusses und der Vermittlung allgemeiner Sportwetten hält den durch die Baugenehmigung gesteckten Rahmen nicht ein und stellt damit eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne dar.

9

Für diese Nutzungsänderung greift auch nicht die in § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a) LBauO vorgesehene Ausnahme von der Genehmigungspflicht. Hinsichtlich der Nutzung des Anwesens R.straße … für allgemeine Sportwetten kann nicht festgestellt werden, dass für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Vielmehr ist von der Möglichkeit auszugehen, dass die Nutzung eines Wettbüros für allgemeine Sportwetten in bauplanungsrechtlicher Hinsicht geänderten Anforderungen unterliegt und dass damit eine bauplanungsrechtliche Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB vorliegt.

10

Eine derartige Nutzungsänderung setzt eine Änderung der Nutzungsweise voraus, die insoweit bodenrechtlich relevant ist, als sie die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange berühren kann, womit die Genehmigungsfrage (erneut) aufgeworfen wird. Der Tatbestand einer Nutzungsänderung im Sinne von § 29 BauGB wird von solchen Veränderungen erfüllt, die außerhalb der jeder einzelnen Art von Nutzung eigenen Variationsbreite liegen. Dies kann sowohl dann der Fall sein, wenn für die neue Nutzung weitergehende Vorschriften gelten als für die alte, als auch dann, wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung nach derselben Vorschrift bestimmt, hiernach aber anders zu beurteilen ist als die bisherige Nutzung (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1977 - IV C 8.75 -, NJW 1977, 1932 und juris, Rn. 18; Urteil vom 27. August 1998 - 4 C 5/98 -, NVwZ 1999, 523 und juris, Rn. 17; Beschluss vom 7. November 2002 - 4 B 64/02 -, BRS 66 Nr. 70 und juris, Rn. 6; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 2010, § 29 BauGB, Rn. 41).

11

Eine hiernach relevante Änderung der Nutzungsweise ergibt sich nicht bereits daraus, dass die genehmigte Nutzung des Wettbüros für Pferdewetten und die derzeit ausgeübte Nutzung für allgemeine Sportwetten unterschiedlichen Nutzungsarten nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung zuzuordnen wären. Beide Nutzungsvarianten sind vielmehr in ihrer konkreten Ausgestaltung als Vergnügungsstätte einzustufen. Kennzeichen einer derartigen Vergnügungsstätte ist, dass sie als besondere Art von Gewerbebetrieben durch die kommerzielle Unterhaltung der Besucher geprägt wird und dabei in unterschiedlicher Ausprägung den Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitstrieb anspricht (vgl. Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 4a BauNVO, Rn. 58; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4a Rn. 22). Das Wettbüro der Antragstellerin ist ersichtlich nicht lediglich darauf angelegt, Wetten entgegenzunehmen und weiterzuleiten sowie Gewinne auszuzahlen. Vielmehr sollen die Kunden animiert werden, sich während der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten und die Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, in Live-Übertragungen auf den Fernsehmonitoren zu verfolgen, womit gleichzeitig ein Gemeinschaftserlebnis entsteht. Ein entsprechendes Konzept kann der Planzeichnung des Wettbüros entnommen werden, die erkennen lässt, dass die Fläche des Wettbüros über die Erfordernisse hinausgeht, die ein reiner Wettschalter mit sich brächte. Zudem befinden sich dort Sitzgruppen, die über den gesamten Raum verteilt sind, sowie eine größere Monitorwand. Da diese Ausgestaltung nicht hinsichtlich der Sportart variiert, die Gegenstand der Wetten ist, handelt es sich bei dem Wettbüro sowohl hinsichtlich der genehmigten, auf Pferdewetten beschränkten Nutzung als auch bei der tatsächlich ausgeübten erweiterten Nutzung für allgemeine Sportwetten um eine Vergnügungsstätte (vgl. BayVGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, juris, Rn. 42; HessVGH, Beschluss vom 19. September 2006 - 3 TG 32161/06 -, NVwZ-RR 2007, 81 und juris, Rn. 3 f., Beschluss vom 25. August 2008 - 3 UZ 2566/07 -, NVwZ-RR 2009, 143 und juris, Rn. 5, Fickert/Fieseler a.a.O., § 4a Rn. 22.23.69; die Frage offen lassend: OVG NRW, Beschluss vom 18. Oktober 2005 - 10 B 1600/05 -, juris, Rn. 4).

12

Eine geänderte bauplanungsrechtliche Beurteilung des Wettbüros kann sich indessen im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot ergeben. Eine bodenrechtlich relevante Nutzungsänderung entsteht insbesondere daraus, dass Unterschiede hinsichtlich der von der geänderten Nutzung ausgehenden Störungen oder Auswirkungen auf die Umgebung bestehen, die geeignet sind, die Genehmigungsfrage neu aufzuwerfen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. März 1989 - 4 B 24.89 - in NVwZ 1989, 666 und juris, Rn. 3).

13

Hinsichtlich der Nutzung als Wettbüro für allgemeine Sportwetten ergeben sich beachtliche Anhaltspunkte, dass hiervon andere Auswirkungen auf die Umgebung ausgehen, als dies bei einem auf Pferdewetten beschränkten Wettbüro der Fall ist. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass mit der Ausweitung der Sportarten ein erheblich größerer Interessentenkreis angesprochen wird als bei Pferdewetten. Dies wird von der Antragstellerin letztlich auch nicht in Zweifel gezogen. Das Konzept des Wettbüros wird zudem nicht lediglich in Randbereichen angepasst, sondern grundlegend umgestaltet. Die größere Bandbreite an Sportveranstaltungen, die Gegenstand der Wetten sind und deren Live-Übertragungen von den Kunden in den Räumen des Wettbüros verfolgt werden, legt gegenüber den auf eine Sportart konzentrierten Pferdewetten ein abweichendes Nutzerverhalten nahe. Hieraus ergibt sich jedenfalls die Möglichkeit geänderter Auswirkungen auf die Umgebung.

14

Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass sich hinsichtlich der Gesamtzahl der Kunden keine Veränderung ergeben habe, da das Interesse an Pferdewetten in gleichem Maße nachgelassen habe, wie die Attraktivität der allgemeinen Sportwetten gestiegen sei, schließt diese quantitative Feststellung als mögliches Indiz für eine weiterhin nachbarschafts- und umgebungsverträgliche Nutzung nicht bereits das Erfordernis eines erneuten Genehmigungsverfahren aus.

15

Für die Annahme einer bodenrechtlichen Relevanz des Nutzungswechsels kann nicht gefordert werden, dass Beeinträchtigungen tatsächlich nachzuweisen sind. Vielmehr ist entscheidend, dass entsprechende Beeinträchtigungen auftreten können. Ob sie tatsächlich in relevanter Weise vorliegen, muss im Genehmigungsverfahren selbst geprüft werden. Die Annahme einer Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne kann nicht auf die Frage verengt werden, ob sich das Vorhaben in materiell-rechtlicher Hinsicht als unzulässig erweist. Vielmehr ist der Begriff in einer die behördliche Kontrollaufgabe berücksichtigenden Weise weit zu fassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. November 1988 - 4 C 50/87 - in BRS 48, Nr. 58 und juris, Rn. 16). Hinzu kommt, dass § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a) LBauO, der eine Ausnahme von der ansonsten bestehenden Genehmigungspflicht in bauordnungsrechtlicher Hinsicht normiert, eng auszulegen ist. Eine Genehmigungsfreiheit besteht lediglich dann, wenn feststeht, dass für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten. Soweit diese Frage offen bleibt, geben mögliche Unklarheiten Anlass zu einer Überprüfung im Genehmigungsverfahren.

16

Die im Hinblick auf die formelle Illegalität der Nutzungsänderung hiernach gerechtfertigte Nutzungsuntersagung erweist sich auch nicht deshalb als unverhältnismäßig, weil der Antragstellerin eine entsprechende Genehmigung offensichtlich erteilt werden müsste. Die Nutzungsänderung in ein Wettbüro für allgemeine Sportwetten ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

17

Das Verwaltungsgericht sieht die von der Antragstellerin vorgenommene Nutzungsänderung deshalb nicht als genehmigungsfähig an, weil das Anwesen R.straße … Teil eines faktischen allgemeinen Wohngebietes sei, in dem Vergnügungsstätten nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO auch ausnahmsweise nicht zugelassen werden könnten. Grundlage dieser Feststellung des Verwaltungsgerichtes ist ein Bestandsverzeichnis der Umgebung des Anwesens. Die Antragstellerin wendet hiergegen in ihrer Beschwerdebegründung ein, dass das Grundstück R.straße … in erster Linie geprägt werde durch die entlang dieser Straße festzustellende Bebauung, die indessen in stärkerem Umfang gewerblich geprägt sei, so dass ein Mischgebiet angenommen werden müsse. Diese unterschiedliche Einschätzung zeigt, dass die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung des Wettbüros für allgemeine Sportwetten nicht offensichtlich angenommen werden kann. Vielmehr bedarf die Charakterisierung der Umgebung des Vorhabens noch weiterer Aufklärung.

18

Liegen hiernach die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung offensichtlich vor, so steht auch das besondere öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung nicht in Frage. Dieses öffentliche Interesse ist darin begründet, dass die praktizierte Nutzung nicht genehmigt war, durch die ungenehmigte Nutzung die präventive Kontrolle der Bauaufsicht verhindert wird und dass ungerechtfertigte Vorteile gegenüber denjenigen vermieden werden, die eine geänderte Nutzung erst nach Erteilung einer Genehmigung aufnehmen (vgl. Beschluss des Senats vom 5. Juli 2006 - 8 B 10574/06 -, BRS 70 Nr. 190 und juris, Rn. 13). Diese Dringlichkeit ist nicht dadurch entfallen, dass die Antragsgegnerin die angefochtene Verfügung erst ein knappes Jahr nach Kenntnis von dem betrieblichen Umfang des Wettbüros erlassen hat. Die Antragsgegnerin hat hierzu nachvollziehbar darauf verwiesen, dass ihr ein früheres Einschreiten angesichts von etwa 100 beanstandeten Wettbetrieben in ihrem Zuständigkeitsbereich nicht möglich gewesen sei.

19

Auch hinsichtlich der in dem Bescheid der Antragsgegnerin unter Ziffer IV verfügten Androhung unmittelbaren Zwanges ist die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes, die aufschiebende Wirkung - abgesehen von der Reduzierung der TV-Bildschirme - nicht anzuordnen, rechtlich nicht zu beanstanden. Die nach § 20 AGVwGO von Gesetzes wegen mit Sofortvollzug versehene Zwangsmittelandrohung erweist sich ebenfalls als offensichtlich rechtmäßig, so dass auch insoweit das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt.

20

Die Androhung findet ihre Rechtsgrundlage in § 66 Abs. 1 i.V.m. § 65 Abs. 1 Landesverwaltungsvollstreckungsgesetzes - LVwVG -. Hinsichtlich der von der Antragsgegnerin verfügten Nutzungsuntersagung ergibt sich im Einzelfall auch kein Nachrang des unmittelbaren Zwangs gegenüber Ersatzvornahme oder Zwangsgeld. § 65 Abs. 1 LVwVG sieht vor, dass der unmittelbare Zwang angewendet werden kann, wenn die Ersatzvornahme oder das Zwangsgeld nicht zum Ziel führt oder sie untunlich sind. Als untunlich erweist sich die Anwendung von Ersatzvornahme oder Zwangsgeld auch dann, wenn ihr Einsatz zwar Erfolg versprechend ist, der unmittelbare Zwang sich aber im konkreten Fall als wirksamer darstellt (vgl. Engelhardt/App, Verwaltungsvollstreckungsgesetz - Verwaltungszustellungsgesetz, 8. Aufl. 2008, § 12 VwVG, Rn. 9). Da der von der Antragsgegnerin angedrohte unmittelbare Zwang letztlich nur in einem Zugriff auf die Geräte besteht, die für allgemeine Sportwetten genutzt werden, stellt er sich einerseits als wirkungsvoller als eine Ersatzvornahme oder eine Zwangsgeldfestsetzung dar. Andererseits wird die Antragstellerin durch den mit dem unmittelbaren Zwang verbundenen Eingriff, mit dem die Benutzung einzelner Vermögensgegenstände unterbunden werden soll, nicht stärker belastet als durch eines der anderen Zwangsmittel (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 5. Januar 2010 - 6 B 11030/09.OVG -).

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

22

Der Wert Streitgegenstandes bestimmt sich nach den §§ 47, 53 Abs. 3 und 52 Abs. 1 GKG.

(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als

1.Wohnbauflächen(W)
2.gemischte Bauflächen(M)
3.gewerbliche Bauflächen(G)
4.Sonderbauflächen(S).

(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als

1.Kleinsiedlungsgebiete(WS)
2.reine Wohngebiete(WR)
3.allgemeine Wohngebiete(WA)
4.besondere Wohngebiete(WB)
5.Dorfgebiete(MD)
6.dörfliche Wohngebiete(MDW)
7.Mischgebiete(MI)
8.urbane Gebiete(MU)
9.Kerngebiete(MK)
10.Gewerbegebiete(GE)
11.Industriegebiete(GI)
12.Sondergebiete(SO).

(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.

(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet

1.
nach der Art der zulässigen Nutzung,
2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.

(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,

1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.

(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen

1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.

(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.

(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.

(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 3. Februar 2011 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

1

Die zulässige Beschwerde bleibt erfolglos. Soweit das Verwaltungsgericht in seinem Beschluss den Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Ziffern I und II der Verfügung der Antragsgegnerin vom 13. Januar 2011 sowie auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs hinsichtlich Ziffer IV dieses Bescheides abgelehnt hat, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Das Verwaltungsgericht ist in nicht zu beanstandeter Weise davon ausgegangen, dass bei der nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung das Interesse der Antragsgegnerin an einem Vollzug der angefochtenen Verfügung das Interesse der Antragstellerin, von einer Vollziehung vorläufig verschont zu bleiben, überwiegt.

2

Die Begründung der Beschwerde, auf deren Prüfung sich der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO zu beschränken hat, rechtfertigt keine abweichende Entscheidung.

3

Die angefochtene Nutzungsuntersagungsverfügung erweist sich, soweit sie Gegenstand des Beschwerdeverfahrens geworden ist, als offensichtlich rechtmäßig. Zudem kann sich die Antragsgegnerin weiterhin auf ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieses Bescheides berufen.

4

Die von der Antragsgegnerin verfügte Nutzungsuntersagung für den Abschluss und die Vermittlung allgemeiner Sportwetten findet ihre Rechtsgrundlage in § 81 Satz 1 Landesbauordnung - LBauO -. Hiernach kann die Bauaufsichtsbehörde, wenn bauliche Anlagen gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Nutzungsänderung dieser Anlagen verstoßen, deren Benutzung untersagen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

5

Eine Nutzungsuntersagung kann bereits dann ausgesprochen werden, wenn für eine Nutzung die erforderliche Genehmigung fehlt. Dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird in diesem Fall nach § 81 Satz 1 LBauO dadurch Rechnung getragen, dass eine Benutzungsuntersagung nur ergehen darf, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Eine entsprechende Anordnung ist demnach nur dann möglich, wenn nicht offensichtlich eine beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung erlassen werden muss (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. Mai 1996 - 8 A 11880/85.OVG - AS 25, 313 und juris, Rn. 19).

6

Die Nutzung eines Teils der Erdgeschossräume in dem Anwesen R.straße … durch die Antragsgegnerin stellt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, die nicht genehmigt wurde. Nach § 61 LBauO bedarf die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung, soweit in den §§ 62, 67 und 84 LBauO nichts anderes bestimmt ist. § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a) LBauO sieht von der Genehmigungspflicht eine Ausnahme bei Gebäuden und Räumen vor, die nicht im Außenbereich liegen, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten.

7

Hinsichtlich der Nutzung als Wettbüro für allgemeine Sportwetten liegt eine Nutzungsänderung im Sinne der genannten Vorschriften vor. Als Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne ist jede Änderung der ursprünglich genehmigten Nutzung anzusehen, die sich ihrerseits aus der erteilten Baugenehmigung ergibt (vgl. Jeromin, LBauO, 2. Aufl. 2008, § 3 Rn. 16). Der Inhalt der der Antragstellerin erteilten Baugenehmigung vom 19. Januar 2007 wird durch die unter Nr. 1 der Nebenbestimmungen enthaltene Umschreibung konkretisiert. Darin wird ausgeführt, dass die Baugenehmigung für eine Geschäftsstelle zum gewerbsmäßigen Abschluss und Vermitteln von Wetten bei öffentlichen Leistungsprüfungen für Pferde (Pferdewetten) erteilt wird. Mit dieser Nebenbestimmung wird der Inhalt der Genehmigung dem gestellten Bauantrag entsprechend festgelegt. Da die Antragsgegnerin dem Bauantrag insoweit in vollem Umfang entsprochen hat, ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Rechtswidrigkeit der in der Nebenbestimmung enthaltenen Einschränkung.

8

Die in dem Wettbüro tatsächlich ausgeübte Nutzung des Abschlusses und der Vermittlung allgemeiner Sportwetten hält den durch die Baugenehmigung gesteckten Rahmen nicht ein und stellt damit eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne dar.

9

Für diese Nutzungsänderung greift auch nicht die in § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a) LBauO vorgesehene Ausnahme von der Genehmigungspflicht. Hinsichtlich der Nutzung des Anwesens R.straße … für allgemeine Sportwetten kann nicht festgestellt werden, dass für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige Nutzung. Vielmehr ist von der Möglichkeit auszugehen, dass die Nutzung eines Wettbüros für allgemeine Sportwetten in bauplanungsrechtlicher Hinsicht geänderten Anforderungen unterliegt und dass damit eine bauplanungsrechtliche Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB vorliegt.

10

Eine derartige Nutzungsänderung setzt eine Änderung der Nutzungsweise voraus, die insoweit bodenrechtlich relevant ist, als sie die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange berühren kann, womit die Genehmigungsfrage (erneut) aufgeworfen wird. Der Tatbestand einer Nutzungsänderung im Sinne von § 29 BauGB wird von solchen Veränderungen erfüllt, die außerhalb der jeder einzelnen Art von Nutzung eigenen Variationsbreite liegen. Dies kann sowohl dann der Fall sein, wenn für die neue Nutzung weitergehende Vorschriften gelten als für die alte, als auch dann, wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung nach derselben Vorschrift bestimmt, hiernach aber anders zu beurteilen ist als die bisherige Nutzung (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1977 - IV C 8.75 -, NJW 1977, 1932 und juris, Rn. 18; Urteil vom 27. August 1998 - 4 C 5/98 -, NVwZ 1999, 523 und juris, Rn. 17; Beschluss vom 7. November 2002 - 4 B 64/02 -, BRS 66 Nr. 70 und juris, Rn. 6; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 2010, § 29 BauGB, Rn. 41).

11

Eine hiernach relevante Änderung der Nutzungsweise ergibt sich nicht bereits daraus, dass die genehmigte Nutzung des Wettbüros für Pferdewetten und die derzeit ausgeübte Nutzung für allgemeine Sportwetten unterschiedlichen Nutzungsarten nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung zuzuordnen wären. Beide Nutzungsvarianten sind vielmehr in ihrer konkreten Ausgestaltung als Vergnügungsstätte einzustufen. Kennzeichen einer derartigen Vergnügungsstätte ist, dass sie als besondere Art von Gewerbebetrieben durch die kommerzielle Unterhaltung der Besucher geprägt wird und dabei in unterschiedlicher Ausprägung den Sexual-, Spiel- oder Geselligkeitstrieb anspricht (vgl. Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 4a BauNVO, Rn. 58; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4a Rn. 22). Das Wettbüro der Antragstellerin ist ersichtlich nicht lediglich darauf angelegt, Wetten entgegenzunehmen und weiterzuleiten sowie Gewinne auszuzahlen. Vielmehr sollen die Kunden animiert werden, sich während der Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros aufzuhalten und die Sportereignisse, auf die sie gewettet haben, in Live-Übertragungen auf den Fernsehmonitoren zu verfolgen, womit gleichzeitig ein Gemeinschaftserlebnis entsteht. Ein entsprechendes Konzept kann der Planzeichnung des Wettbüros entnommen werden, die erkennen lässt, dass die Fläche des Wettbüros über die Erfordernisse hinausgeht, die ein reiner Wettschalter mit sich brächte. Zudem befinden sich dort Sitzgruppen, die über den gesamten Raum verteilt sind, sowie eine größere Monitorwand. Da diese Ausgestaltung nicht hinsichtlich der Sportart variiert, die Gegenstand der Wetten ist, handelt es sich bei dem Wettbüro sowohl hinsichtlich der genehmigten, auf Pferdewetten beschränkten Nutzung als auch bei der tatsächlich ausgeübten erweiterten Nutzung für allgemeine Sportwetten um eine Vergnügungsstätte (vgl. BayVGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - 1 B 01.1513 -, juris, Rn. 42; HessVGH, Beschluss vom 19. September 2006 - 3 TG 32161/06 -, NVwZ-RR 2007, 81 und juris, Rn. 3 f., Beschluss vom 25. August 2008 - 3 UZ 2566/07 -, NVwZ-RR 2009, 143 und juris, Rn. 5, Fickert/Fieseler a.a.O., § 4a Rn. 22.23.69; die Frage offen lassend: OVG NRW, Beschluss vom 18. Oktober 2005 - 10 B 1600/05 -, juris, Rn. 4).

12

Eine geänderte bauplanungsrechtliche Beurteilung des Wettbüros kann sich indessen im Hinblick auf das Rücksichtnahmegebot ergeben. Eine bodenrechtlich relevante Nutzungsänderung entsteht insbesondere daraus, dass Unterschiede hinsichtlich der von der geänderten Nutzung ausgehenden Störungen oder Auswirkungen auf die Umgebung bestehen, die geeignet sind, die Genehmigungsfrage neu aufzuwerfen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. März 1989 - 4 B 24.89 - in NVwZ 1989, 666 und juris, Rn. 3).

13

Hinsichtlich der Nutzung als Wettbüro für allgemeine Sportwetten ergeben sich beachtliche Anhaltspunkte, dass hiervon andere Auswirkungen auf die Umgebung ausgehen, als dies bei einem auf Pferdewetten beschränkten Wettbüro der Fall ist. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass mit der Ausweitung der Sportarten ein erheblich größerer Interessentenkreis angesprochen wird als bei Pferdewetten. Dies wird von der Antragstellerin letztlich auch nicht in Zweifel gezogen. Das Konzept des Wettbüros wird zudem nicht lediglich in Randbereichen angepasst, sondern grundlegend umgestaltet. Die größere Bandbreite an Sportveranstaltungen, die Gegenstand der Wetten sind und deren Live-Übertragungen von den Kunden in den Räumen des Wettbüros verfolgt werden, legt gegenüber den auf eine Sportart konzentrierten Pferdewetten ein abweichendes Nutzerverhalten nahe. Hieraus ergibt sich jedenfalls die Möglichkeit geänderter Auswirkungen auf die Umgebung.

14

Soweit die Antragstellerin darauf verweist, dass sich hinsichtlich der Gesamtzahl der Kunden keine Veränderung ergeben habe, da das Interesse an Pferdewetten in gleichem Maße nachgelassen habe, wie die Attraktivität der allgemeinen Sportwetten gestiegen sei, schließt diese quantitative Feststellung als mögliches Indiz für eine weiterhin nachbarschafts- und umgebungsverträgliche Nutzung nicht bereits das Erfordernis eines erneuten Genehmigungsverfahren aus.

15

Für die Annahme einer bodenrechtlichen Relevanz des Nutzungswechsels kann nicht gefordert werden, dass Beeinträchtigungen tatsächlich nachzuweisen sind. Vielmehr ist entscheidend, dass entsprechende Beeinträchtigungen auftreten können. Ob sie tatsächlich in relevanter Weise vorliegen, muss im Genehmigungsverfahren selbst geprüft werden. Die Annahme einer Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinne kann nicht auf die Frage verengt werden, ob sich das Vorhaben in materiell-rechtlicher Hinsicht als unzulässig erweist. Vielmehr ist der Begriff in einer die behördliche Kontrollaufgabe berücksichtigenden Weise weit zu fassen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. November 1988 - 4 C 50/87 - in BRS 48, Nr. 58 und juris, Rn. 16). Hinzu kommt, dass § 62 Abs. 2 Nr. 5 Buchstabe a) LBauO, der eine Ausnahme von der ansonsten bestehenden Genehmigungspflicht in bauordnungsrechtlicher Hinsicht normiert, eng auszulegen ist. Eine Genehmigungsfreiheit besteht lediglich dann, wenn feststeht, dass für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten. Soweit diese Frage offen bleibt, geben mögliche Unklarheiten Anlass zu einer Überprüfung im Genehmigungsverfahren.

16

Die im Hinblick auf die formelle Illegalität der Nutzungsänderung hiernach gerechtfertigte Nutzungsuntersagung erweist sich auch nicht deshalb als unverhältnismäßig, weil der Antragstellerin eine entsprechende Genehmigung offensichtlich erteilt werden müsste. Die Nutzungsänderung in ein Wettbüro für allgemeine Sportwetten ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

17

Das Verwaltungsgericht sieht die von der Antragstellerin vorgenommene Nutzungsänderung deshalb nicht als genehmigungsfähig an, weil das Anwesen R.straße … Teil eines faktischen allgemeinen Wohngebietes sei, in dem Vergnügungsstätten nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO auch ausnahmsweise nicht zugelassen werden könnten. Grundlage dieser Feststellung des Verwaltungsgerichtes ist ein Bestandsverzeichnis der Umgebung des Anwesens. Die Antragstellerin wendet hiergegen in ihrer Beschwerdebegründung ein, dass das Grundstück R.straße … in erster Linie geprägt werde durch die entlang dieser Straße festzustellende Bebauung, die indessen in stärkerem Umfang gewerblich geprägt sei, so dass ein Mischgebiet angenommen werden müsse. Diese unterschiedliche Einschätzung zeigt, dass die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung des Wettbüros für allgemeine Sportwetten nicht offensichtlich angenommen werden kann. Vielmehr bedarf die Charakterisierung der Umgebung des Vorhabens noch weiterer Aufklärung.

18

Liegen hiernach die Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung offensichtlich vor, so steht auch das besondere öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung nicht in Frage. Dieses öffentliche Interesse ist darin begründet, dass die praktizierte Nutzung nicht genehmigt war, durch die ungenehmigte Nutzung die präventive Kontrolle der Bauaufsicht verhindert wird und dass ungerechtfertigte Vorteile gegenüber denjenigen vermieden werden, die eine geänderte Nutzung erst nach Erteilung einer Genehmigung aufnehmen (vgl. Beschluss des Senats vom 5. Juli 2006 - 8 B 10574/06 -, BRS 70 Nr. 190 und juris, Rn. 13). Diese Dringlichkeit ist nicht dadurch entfallen, dass die Antragsgegnerin die angefochtene Verfügung erst ein knappes Jahr nach Kenntnis von dem betrieblichen Umfang des Wettbüros erlassen hat. Die Antragsgegnerin hat hierzu nachvollziehbar darauf verwiesen, dass ihr ein früheres Einschreiten angesichts von etwa 100 beanstandeten Wettbetrieben in ihrem Zuständigkeitsbereich nicht möglich gewesen sei.

19

Auch hinsichtlich der in dem Bescheid der Antragsgegnerin unter Ziffer IV verfügten Androhung unmittelbaren Zwanges ist die Entscheidung des Verwaltungsgerichtes, die aufschiebende Wirkung - abgesehen von der Reduzierung der TV-Bildschirme - nicht anzuordnen, rechtlich nicht zu beanstanden. Die nach § 20 AGVwGO von Gesetzes wegen mit Sofortvollzug versehene Zwangsmittelandrohung erweist sich ebenfalls als offensichtlich rechtmäßig, so dass auch insoweit das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt.

20

Die Androhung findet ihre Rechtsgrundlage in § 66 Abs. 1 i.V.m. § 65 Abs. 1 Landesverwaltungsvollstreckungsgesetzes - LVwVG -. Hinsichtlich der von der Antragsgegnerin verfügten Nutzungsuntersagung ergibt sich im Einzelfall auch kein Nachrang des unmittelbaren Zwangs gegenüber Ersatzvornahme oder Zwangsgeld. § 65 Abs. 1 LVwVG sieht vor, dass der unmittelbare Zwang angewendet werden kann, wenn die Ersatzvornahme oder das Zwangsgeld nicht zum Ziel führt oder sie untunlich sind. Als untunlich erweist sich die Anwendung von Ersatzvornahme oder Zwangsgeld auch dann, wenn ihr Einsatz zwar Erfolg versprechend ist, der unmittelbare Zwang sich aber im konkreten Fall als wirksamer darstellt (vgl. Engelhardt/App, Verwaltungsvollstreckungsgesetz - Verwaltungszustellungsgesetz, 8. Aufl. 2008, § 12 VwVG, Rn. 9). Da der von der Antragsgegnerin angedrohte unmittelbare Zwang letztlich nur in einem Zugriff auf die Geräte besteht, die für allgemeine Sportwetten genutzt werden, stellt er sich einerseits als wirkungsvoller als eine Ersatzvornahme oder eine Zwangsgeldfestsetzung dar. Andererseits wird die Antragstellerin durch den mit dem unmittelbaren Zwang verbundenen Eingriff, mit dem die Benutzung einzelner Vermögensgegenstände unterbunden werden soll, nicht stärker belastet als durch eines der anderen Zwangsmittel (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 5. Januar 2010 - 6 B 11030/09.OVG -).

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

22

Der Wert Streitgegenstandes bestimmt sich nach den §§ 47, 53 Abs. 3 und 52 Abs. 1 GKG.

Tenor

Die Anträge werden abgewiesen.

Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

 
Die Antragstellerinnen wenden sich gegen die am 3.2.2004 vom Gemeinderat der Antragsgegnerin beschlossene und am 26.2.2004 öffentlich bekannt gemachte Veränderungssperre für die Grundstücke ...-... (Flst.-Nr. 4260), ... (Flst.-Nr. 2970) und ... (Flst.-Nr. 4075) der Mannheimer Innenstadt, mit der die durch Aufstellungsbeschluss vom 1.4.2003 eingeleitete Bauleitplanung mit dem Ziel der Inkraftsetzung des Bebauungsplans Nr. 11/42 („Fortentwicklung eines Teilbereichs der Innenstadt Mannheims durch Ausschluss unerwünschter Nutzungen“) gesichert werden soll.
Der neue Bebauungsplan Nr. 11/42 soll den Bebauungsplan Nr. 11/40 („Bebauungsplan zur Festsetzung des Gebietscharakters und zur Regelung der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in der Kernzone der Innenstadt Mannheims“), den Bebauungsplan Nr. 13/7 („Grundstücke ...-... und ein Teilstück der K...straße“), den Bebauungsplan Nr. 13/33 („...“), den Bebauungsplan Nr. 13/34 („...“), den Bebauungsplan Nr. 13/36 („Bahnhofsvorplatz in Mannheim-Innenstadt“) sowie weitere Bebauungspläne teilweise ändern. Ausgewiesenes Ziel des künftigen Bebauungsplans Nr. 11/42 - und damit der Veränderungssperre - ist die Verhinderung eines so genannten „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt. Hierunter wird ein Verdrängungsprozess des traditionellen Einzelhandels und seiner Käuferschichten verstanden durch bestimmte Vergnügungsstätten, insbesondere Sex-Shops, aber auch Spielhallen oder Diskotheken, die - auch weil sie zumindest teilweise nicht an die Beschränkungen des Landeschlussgesetzes gebunden sind - zur Bezahlung höherer Mietpreise bereit und in der Lage sind und so durch verstärkte Ansiedelung auf Grund ihres Erscheinungsbildes zu einer Niveauabsenkung des Gebiets führen, welches, nach sukzessiver Schließung der traditionellen Betriebe, schließlich in ein reines Vergnügungsviertel „umkippen“ kann. In dem, wie bisher, voraussichtlich überwiegend als Kerngebiet (MK) definierten Gebiet des neuen Bebauungsplans Nr. 11/42 soll die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und auch Sex-Shops umfassend geregelt werden. Die bisherige Regelung der dortigen Zulässigkeit von „Vergnügungsstätten nur in den Erdgeschossen“ genügt nach Ansicht des Gemeinderats der Antragsgegnerin auf Grund „entsprechender Tendenzen der jüngsten Zeit“ nicht mehr. Nach Aktenlage ist die angegriffene Veränderungssperre eine gezielte Reaktion auf drei, den geplanten Festsetzungen widersprechende Bauanträge hinsichtlich der drei von ihr betroffenen Grundstücke im künftigen Plangebiet.
Die Antragstellerin zu 1 ist Mieterin, die Antragstellerin zu 2 Eigentümerin eines dieser drei Grundstücke, nämlich des in ... gelegenen Flurstücks-Nr. 2970, das mit einem Mehrfamilien- und Geschäftshaus bebaut ist. Nach ihren Angaben hat die Antragstellerin zu 1 das Erdgeschoss sowie das 1. Obergeschoss dieses Gebäudes angemietet; die beiden Geschosse wurden zuvor als Schuhgeschäft und Kino genutzt. Die Antragstellerin zu 1 nutzt die Räumlichkeiten im Erdgeschoss nunmehr als Erotik-Shop. Zur Ergänzung desselben plant sie im früheren Kinobereich des Obergeschosses den Einbau von 12 Videokabinen, wofür sie schon am 31.10.2002 einen Vorbescheid beantragt hatte. Die Entscheidung hierüber wurde von der Antragsgegnerin gemäß § 15 BauGB mit Zurückstellungsbescheid vom 7.4.2003 im Hinblick auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 bis zum 6.4.2004 ausgesetzt. Ergänzend wurde darauf hingewiesen, dass dem Vorhaben auch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Stellplätze entgegenstehen könnte. Auch dieses Argument griff die Antragstellerin zu 1 mittels Widerspruchs an; ihr stehe auf Grund der letzten genehmigten Nutzung des Obergeschosses als Kino ein bestandsgeschütztes Guthaben von vier Stellplätzen zu, das die drei nun erforderlichen Plätze übersteige.
Die Antragstellerinnen sind der Auffassung, die Veränderungssperre sei rechtswidrig. Denn sie diene nicht der Sicherung einer zulässigen Planung, weil das verfolgte Planungsziel nicht zu einem rechtmäßigen Bebauungsplan führen könne; jedenfalls aber sei die Veränderungssperre nicht erforderlich. Auch liege hier der Fall einer unzulässigen Negativplanung vor. Auffallend sei zudem, dass der Planaufstellungsbeschluss vom 1.4.2003 für den Bebauungsplan Nr. 11/42 in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der „Hinhaltetaktik“ der Antragsgegnerin hinsichtlich der Erteilung des begehrten Bauvorbescheids stehe.
Nach der Zielsetzung des künftigen Bebauungsplans sollten „unerwünschte Nutzungen“ unterbunden werden; dies sei ein problematisches, weil rein voluntatives und rechtlich vollkommen offenes Merkmal. Die Antragsgegnerin plane insoweit im Übrigen weder die Verfolgung neuer Ziele, d.h. die Erfüllung eines künftigen Bedarfs, noch die Lenkung einer Entwicklung in geordnete Bahnen auf Grund geänderter Sachlage. Tatsächlich würden keine neuen Ziele verfolgt. Die vorgegebene Verhinderung eines „Trading-Down-Effekts“ sei bereits Ziel des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 gewesen, der allerdings kerngebietstypisch in den Erdgeschossen nur Vergnügungsstätten, nicht aber Sex-Shops, ausgeschlossen habe. Eine geänderte Sachlage im Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans könne nicht erkannt werden. Schon in der Begründung des Bebauungsplans Nr. 11/40 sei auf die verstärkte Ansiedelung einer bestimmten Art von Vergnügungsstätten hingewiesen worden. Mit der Veränderungssperre werde mithin schon keine rechtlich zulässige Planungsabsicht gesichert.
Der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 sei zudem voraussichtlich unangemessen und damit auch gemäß § 1 Abs. 6 bzw. Abs. 7 BauGB abwägungsfehlerhaft. Das vorgesehene weit reichende Verbot von Vergnügungsstätten widerspreche § 7 BauNVO und bedeute einen erheblichen Eingriff in die Grundrechte der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 GG. Die Planungsabsicht stehe einem übermäßigen Gewerbeverbot gleich. Mildere Mittel der Verhinderung von Attraktivitätsverlusten der Mannheimer Innenstadt seien nicht genutzt worden. Die Veränderungssperre sei mithin nicht erforderlich. Auch bei Zulassung der geplanten Videokabinen zeichne sich kein „Trading-Down-Effekt“ ab. Es sei zu betonen, dass die Antragstellerin zu 1 im Erdgeschoss des betroffenen Gebäudes bereits einen Erotik-Shop betreibe. Durch die Zulassung der 12 Videokabinen im Obergeschoss des Gebäudes werde eine „Verelendung“ der Innenstadt nicht ansatzweise herbeigeführt. Hierzu müssten schon viele weitere „unerwünschte Nutzungen“ hinzutreten, die nicht ersichtlich seien. Anders als im Falle der Antragstellerin zu 1 könnten sich weitere, später hinzutretende Nutzungswünsche nicht mehr auf die Festsetzungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 berufen. Zur Erreichung des Planungsziels genüge es mithin, wenn die Errichtung weiterer Vergnügungsstätten zukünftig ausgeschlossen werde.
Am 25.6.2004 haben die Antragstellerinnen das Normenkontrollverfahren eingeleitet.
Sie beantragen,
die am 3.2.2004 beschlossene und am 26.2.2004 bekannt gemachte Veränderungssperre der Stadt Mannheim, betreffend die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 11/42 gelegenen Grundstücke ... bis ... (Flst.-Nr. 4260), ...(Flst.-Nr. 2970) und ...(Flst.-Nr. 4075) in Mannheim-Innenstadt für unwirksam zu erklären.
10 
Die Antragsgegnerin beantragt,
11 
die Anträge abzuweisen.
12 
Sie trägt vor, die Veränderungssperre sei wirksam. Denn im vorliegenden Fall werde dem Gebot positiver Bauleitplanung hinreichend entsprochen. Es werde das Ziel verfolgt, die Innenstadt als attraktive Einkaufslage und Wohnstandort durch Eindämmung weiterer Vergnügungsstätten und Sex-Shops zu erhalten und fortzuentwickeln. Hierzu werde voraussichtlich im größten Teil des Plangebiets ein Kerngebiet (MK) sowie in einzelnen Bereichen Mischgebiet (MI) und Besonderes Wohngebiet (WB) festgesetzt; der Ausschluss der unerwünschten Nutzungen werde in differenzierter Weise im Wege der Gliederung nach § 1 Abs. 4-9 BauNVO erfolgen. Im Übrigen könnten ohnehin auch negative Planungsziele eine städtebauliche Planung rechtfertigen. Die hier auf Verhinderung einer Fehlentwicklung gerichtete Planung entspreche jedenfalls den Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB und sei nicht lediglich vorgeschobenes Mittel, den Bauwunsch der Antragstellerin zu 1 zu durchkreuzen. Dies belegten auch die beiden anderen zurückgestellten Vorhaben auf den ebenfalls von der Veränderungssperre erfassten Grundstücken ...-... und ...
13 
Der Umstand, dass in einem Teilbereich des künftigen Bebauungsplans Nr. 11/42 mit dem Bebauungsplan Nr. 11/40 bereits Regelungen zur Zulässigkeit von Vergnügungsstätten bestünden, hindere die Antragsgegnerin nicht an einer Änderung bzw. Verschärfung derselben sowie dem diesbezüglich sichernden Erlass einer Veränderungssperre. Die bisherigen Regelungen würden als unzureichend angesehen zur Bekämpfung des so genannten „Trading-Down-Effektes“. Zudem werde das Ziel verfolgt, schon die Ansiedelung von Sex-Shops zu steuern, für die es hier bisher keine hinreichenden Beschränkungen gebe.
14 
Dieses Planungskonzept sei mit dem Instrumentarium bauplanerischer Festsetzungen auch erreichbar. Mittels § 1 Abs. 9 BauNVO könnte insbesondere die Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsgeschäften mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment geregelt werden. Auch gehe die Behauptung der Antragstellerin zu 1 fehl, eine abwägungsgerechte Planung sei hier ausgeschlossen. Denn keineswegs plane die Antragsgegnerin ein vollständiges Verbot von Vergnügungsstätten. Vielmehr solle durch horizontale und vertikale Gliederung des Plangebiets ein genügender Spielraum für die Zulassung von Vergnügungsstätten und Sex-Shops gelassen und hierdurch auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen werden.
15 
Zur Sicherung der Planung sei die Veränderungssperre räumlich erforderlich, weil zum Beschlusszeitpunkt nur hinsichtlich der drei betroffenen Grundstücke entsprechende Baugesuche vorgelegen hätten und hier die Möglichkeit der Zurückstellung ausgeschöpft worden sei, die demgegenüber bei eventuellen weiteren Vorhaben zunächst noch genutzt werden könne. Die Veränderungssperre sei auch sachlich gerechtfertigt, weil insoweit schon eine abstrakte Gefährdung des Sicherungszweckes genügen würde, die unzweifelhaft gegeben sei. Aber auch konkret trage die Zulassung einer Vergnügungsstätte im Obergeschoss des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 1 mit 12 Videokabinen zur Vorführung von Sexfilmen selbstverständlich zu einer weiteren Niveauabsenkung bei. Schon jetzt könne für das Nachbargebäude zwischen dem Erotik-Shop der Antragstellerin zu 1 und einem weiteren Erotik-Shop an der anderen Gebäudeseite offenbar kein geeigneter Mieter mehr gefunden werden. Die Antragsgegnerin habe zudem auch im Hinblick auf das Stadtjubiläum im Jahr 2007 ein legitimes Interesse daran, die im Bebauungsplanentwurf dargestellten „unerwünschte Nutzungen“ im Plangebiet weitestgehend zu unterbinden. Im Bebauungsplanverfahren Nr. 11/42 sei am 7.12.2004 der Billigungsbeschluss ergangen; auch die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sei mittlerweile erfolgt.
16 
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten und die dem Senat vorliegenden Akten der Antragsgegnerin verwiesen.

Entscheidungsgründe

 
17 
I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.
18 
Die Normenkontrollanträge sind statthaft, denn die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen worden ist und deren Gültigkeit vom erkennenden Senat gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.
19 
Die Anträge sind auch im Übrigen zulässig. Die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO der Antragstellerin zu 2 ergibt sich aus ihrer Eigentümerstellung hinsichtlich des von der Veränderungssperre erfassten Grundstücks Flst.-Nr. 2970. Die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 1 ergibt sich aus dem Umstand, dass sie bezüglich dieses Grundstücks einen Mietvertrag abgeschlossen sowie als Bauherrin einen Vorbescheid beantragt hat, dem nunmehr auf Grund der angegriffenen Veränderungssperre nicht mehr entsprochen werden kann. Auch die Antragstellerin zu 1 kann mithin geltend machen, durch die angegriffene Satzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO möglicherweise in ihren Rechten verletzt zu sein (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.5.1994 - 4 NB 27.93 -, NVwZ 1995 S. 264; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; BayVGH, Urt. v. 29.8.1996 - 26 N 95.2983 -, NVwZ 1997 S. 1016).
20 
II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.
21 
Die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre begegnet weder in formell-rechtlicher noch in materiell-rechtlicher Hinsicht durchgreifenden Bedenken. Formelle Mängel sind nicht vorgetragen; solche sind auch nicht ersichtlich. Die Satzung steht auch im Übrigen in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Voraussetzungen:
22 
1. Eine Gemeinde kann gemäß § 14 Abs. 1 BauGB zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen mit dem Inhalt, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen (Nr. 1) bzw. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen (Nr. 2), sobald der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Auf Grund des vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 1.4.2003 erlassenen Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 11/42 konnte mithin am 3.2.2004 auch die angegriffene Veränderungssperre beschlossen werden.
23 
Allein der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans genügt für die Wirksamkeit einer Satzung über eine Veränderungssperre jedoch nicht. Eine Veränderungssperre darf vielmehr insbesondere erst dann erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Die Planung muss dabei nicht bereits einen Stand erreicht haben, der nahezu den Abschluss des Verfahrens ermöglicht; ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept ist so nicht zu fordern. Ausreichend ist, dass sich aus dem Planaufstellungsbeschluss oder weiteren Verfahrensschritten wenigstens ansatzweise ersehen lässt, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans sein soll.
24 
Diesen Mindestanforderungen wird etwa genügt, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits einen bestimmten Baugebietstyp ins Auge gefasst und somit bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat; eine reine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Wenn selbst Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt in keiner Weise absehen lässt.
25 
Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung gehört mithin zur Konzeption des § 14 BauGB, wie im Übrigen auch Abs. 2 Satz 1 der Norm verdeutlicht. Hiernach kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste öffentliche Belang, nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind (vgl. zu alledem: BVerwG, Urt. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 -, NVwZ 2004 S. 858, und Beschl. v. 19.5.2004 - 4 BN 22.04 -, ; jeweils m.w.N.; vgl. zudem VGH Bad.-Württ., Urt. v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 - und Beschl. v. 4.2.1999 - 8 S 39/99 -, VBlBW 1999 S. 266).
26 
Eine Veränderungssperre ist schließlich als Sicherungsmittel ungeeignet und damit unwirksam, wenn die beabsichtigte Bauleitplanung zwar im oben aufgezeigten Sinne schon hinreichend konkretisiert ist, sich jedoch das erkennbare Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, oder wenn dieses der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind, oder wenn der beabsichtigte Bauleitplan schon jetzt erkennbar schlechterdings nicht behebbare rechtliche Mängel aufweist (vgl. BVerwGE 34, 301; 81, 111 und Beschl. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, NVwZ 1994 S. 685 sowie Senatsurteil v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 -).
27 
2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.
28 
a. Die Antragsgegnerin hat hinreichend konkrete und positive Planungsvorstellungen für das Gebiet des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 11/42 entwickelt. Sie will primär einen so genannten „Trading-Down-Effekt“ in der Mannheimer Innenstadt verhindern. Positiv formuliert soll dies nach den in der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 (Nr. 122/2003) differenziert aufgeführten Planungszielen der Standortsicherung und Aufwertung von Einzelhandel und Dienstleistung, die die Funktionserfüllung der Innenstadt leisten, dienen, der Sicherung der Funktion der Stadt als Oberzentrum, der Erfüllung der Ansprüche der Bewohner und Besucher an die Attraktivität der Innenstadt, der Erhaltung der Nutzungsvielfalt der Innenstadt sowie der Entgegenwirkung von gegenseitigen Beeinträchtigungen unterschiedlicher Nutzungen, sowie der Sicherung der Innenstadt als Wohnstandort.
29 
In der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 wird plausibel dargelegt, dass jüngste Entwicklungen im Innenstadtbereich Mannheims die Annahme nahe legen, dass auch in Zukunft mit einem weiteren Zuzug von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben mit überwiegend erotisch-sexuellem Angebot (Sex-Shops) zu rechnen ist. Es sei festzustellen, dass der nördliche Bereich der Kurpfalzstraße zwischen Marktplatz und Kurpfalzbrücke derzeit eine gute Attraktivität bei sehr jungen Einzelhandelskunden besitze, die es zu sichern und auszubauen gelte. Zum anderen sei auch wieder eine erfreuliche Tendenz zur Ansiedelung höherwertigen Handels, wie z.B. Boutiquen bzw. ein Juwelier, zu beobachten. Zudem sei die Anziehungskraft des Einzelhandels und damit der Einkaufsstadt Mannheim, trotz erheblicher Konkurrenz im Umland, derzeit ungebrochen. Für die Bevölkerung erfülle die Mannheimer Innenstadt so eine Reihe wichtiger Funktionen. Neben dem Wohnen, Arbeiten sowie der Freizeit- und Kulturgestaltung spiele die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen eine bedeutende Rolle. Die Einkaufsattraktivität der Innenstadt zu sichern und - wenn möglich - noch auszubauen, sei von fundamentaler Bedeutung für den Mannheimer Einzelhandel und die Stadt insgesamt. Wichtig sei dabei die Positionierung Mannheims gegenüber den Mittelzentren und den beiden anderen Oberzentren der Region sowie den Standorten in den Gewerbe- bzw. Sondergebieten und den großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf der so genannten „grünen Wiese“. Dies alles gelte es durch die verstärkte Eindämmung von Vergnügungsstätten und insbesondere Sex-Shops zu sichern. Ziel der Wirtschafts- und Strukturpolitik der Stadt Mannheim sei es, hierdurch eine weitere Steigerung der Einkaufsattraktivität u.a. durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen und eine Verbesserung des Branchenmixes zu erreichen.
30 
Wie der in den Akten enthaltene Vorentwurf zum Bebauungsplans Nr. 11/42 von Juni 2004 ergänzend illustriert, sind die positiven Vorstellungen der Antragsgegnerin über den Inhalt des künftigen Planes zwischenzeitlich mehr als nur im Mindestmaß entwickelt, sie sind offenkundig bereits recht weit gediehen. Das überwiegend als Kerngebiet (MK) definierte Bebauungsplangebiet soll hiernach voraussichtlich eingeteilt werden in Gebiete mit höchster (rot unterlegt), sehr hoher (gelb unterlegt), hoher (blau unterlegt) sowie normaler Schutzbedürftigkeit (grün unterlegt) hinsichtlich des „Trading-Down-Effekts“. Die einzelnen Gebiete wurden mittels insoweit „sensibler Bestandsbebauung“ (Schulen, Kirchen oder hochwertige Einzelhandelsbetriebe) schlüssig voneinander abgegrenzt. Hinsichtlich der nur als „normal schutzbedürftigen“ (grün unterlegten) Gebiete ist beabsichtigt, voraussichtlich keine Reglementierungen für Vergnügungsstätten und Sex-Shops festzusetzen, außer gegebenenfalls, wie bisher, die Beschränkung auf eine Nutzung nur der Erdgeschosse. Mithin werden voraussichtlich in einem angemessen großen Bereich der Mannheimer Innenstadt - nicht allerdings auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 2 (dort derzeit vorgesehen: „höchste“ bzw. „hohe Schutzbedürftigkeit“) - weiterhin die ansonsten „unerwünschten Nutzungen“ in erheblichem Umfange kerngebietstypisch zulässig sein. Diese Konzeptionen der Antragsgegnerin genügen für die bei § 14 BauGB erforderliche Annahme eines Mindestmaßes an planerischen Vorstellungen.
31 
b. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass sich das erkennbare Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung des „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt im Wege planerischer Festsetzung - insbesondere mittels des Instrumentariums des § 1 Abs. 4-9 BauNVO - nicht erreichen ließe, sind von den Antragstellerinnen weder vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Verhinderung des „Trading-Down-Effekts“ kann - angesichts der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführten Belange einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung wie etwa der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 1), der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (Abs. 5 Satz 2 Nr. 2), der Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile (Abs. 5 Satz 2 Nr. 4), der Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge (Abs. 5 Satz 2 Nr. 6), und der Belange der Wirtschaft, gerade ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 8) - auch nicht ernsthaft als ein Ziel angesehen werden, für dessen Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt wären. Vielmehr bestehen etwa gegen eine auf § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO gestützte Regelung eines Bebauungsplans mit dem Inhalt, dass Sex-Shops in einem festgesetzten Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind, keine Bedenken, wenn und soweit - wie voraussichtlich hier - besondere städtebauliche Gründe, wie insbesondere die Verhinderung des „Trading-Down-Effekts“, eine solche Beschränkung rechtfertigen (so schon OVG NRW, Urt. v. 9.1.1989 - 10a NE 75/86 -, NVwZ 1990 S. 85; Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - ).
32 
c. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 an schlechterdings nicht behebbaren Mängeln leiden könnte. Insbesondere der sinngemäß geltend gemachte Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB ist nicht erkennbar. Denn hiernach haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen. Das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit gilt dabei nicht nur für den Anlass, sondern auch für den Inhalt des Bebauungsplans, und zwar für jede Festsetzung (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.8.2000 - 4 CN 6.99 -, DVBl. 2001 S. 377; Urt. v. 18.3.2004 - 4 BN 4.03 -, NVwZ 2004 S. 856).
33 
Die Regelung des § 1 Abs. 3 BauGB erkennt damit die kommunale Planungshoheit an und räumt der Gemeinde Planungsermessen ein. Ein Bebauungsplan ist deshalb „erforderlich“ im Sinne dieser Vorschrift, soweit er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist. Dabei ist entscheidend, ob die getroffene Festsetzung „in ihrer eigentlichen gleichsam positiven Zielsetzung - heute und hier - gewollt und erforderlich ist“ (BVerwGE 40, 258 <262>). Sie darf mithin nicht nur das vorgeschobene Mittel sein, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen. Letzteres kann aber nicht bereits dann angenommen werden, wenn die negative Zielrichtung im Vordergrund steht. Denn auch eine zunächst nur auf die Verhinderung einer - aus der Sicht der Gemeinde - Fehlentwicklung gerichtete Planung kann einen Inhalt haben, der rechtlich nicht zu beanstanden ist. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind somit als „Negativplanung“ nicht schon dann wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 BauGB unwirksam, wenn ihr Hauptzweck in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Sie sind vielmehr nur unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen und also vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, DÖV 1991 S. 744).
34 
Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen liegt bei Anwendung dieser Grundsätze keine unzulässige Negativplanung vor. Das detailliert dargelegte Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ in ihrer Innenstadt ist im Rahmen der oben aufgeführten städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 5 BauGB nachvollziehbar und - in zulässiger Erweiterung und Verschärfung der Regelungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 - legitim und hält sich, auch unter Berücksichtigung der Grundrechtspositionen der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 Abs. 1 GG, im Rahmen des gemeindlichen Planungsermessens. Ersichtlich korrespondiert es mit der allgemeinen Wirtschafts- und Strukturpolitik der Antragsgegnerin und sichert diese bauplanungsrechtlich zulässig weiter ab (vgl. OVG NRW, Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - ; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; Nds. OVG, Urt. v. 11.9.1986 - 1 C 26/85 -, NVwZ 1987 S. 1091).
35 
Dass es der Antragsgegnerin mit dem beabsichtigten Erlass des Bebauungsplans Nr. 11/42 zielgerichtet vorrangig um die Verhinderung der Erweiterung gerade des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 2 im Obergeschoss des von ihr angemieteten Gebäudes gehen könnte, ist nicht ersichtlich. Ausweislich des Vorentwurfs zum Bebauungsplan Nr. 11/42 von Juni 2004 hat die Antragsgegnerin vielmehr ein ihre gesamte Innenstadt umspannendes planerisches Konzept entwickelt, das sie mit der angegriffenen Veränderungssperre - angesichts der drei vorliegenden, diesem Plankonzept widersprechenden Bauwünsche - plausibel zu sichern sucht. Dass die dargelegte Zielsetzung der Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt von der Antragsgegnerin nur vorgeschoben worden sein könnte, mithin von ihr in Wahrheit andere Ziele verfolgt werden, ist nicht erkennbar.
36 
3. Eine Unwirksamkeit der angegriffenen Veränderungssperre kann schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Gebots gerechter Abwägung oder des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit angenommen werden.
37 
Die Veränderungssperre unterliegt selbst nicht dem allgemeinen Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 bzw. Abs. 7 BauGB, sondern vielmehr der aufgezeigten Prüfung, ob sie zur Erreichung des mit ihr verfolgten Sicherungszwecks erforderlich ist. Deshalb ist nicht darauf abzustellen, ob der noch nicht beschlossene künftige Bebauungsplan in seinen Festsetzungen möglicherweise dem Abwägungsgebot entsprechen wird, sondern nur darauf, ob die beabsichtigte Planung überhaupt auf ein Ziel gerichtet ist, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung zulässigerweise erreicht werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.9.1992 - 4 NB 35.92 -, DÖV 1993 S. 250). Wie dargestellt, ist die Planung der Antragsgegnerin auf ein solches Ziel gerichtet. Auf die schriftsätzlich erhobene Behauptung der Antragstellerinnen, eine abwägungsgerechte Planung sei hier unter keinem möglichen Gesichtspunkt denkbar, - für die es keine hinreichenden Anhaltspunkte gibt und an der die Antragstellerinnen nach ihren Ausführungen in der mündlichen Verhandlung wohl auch nicht mehr festhalten - muss deshalb nicht weiter eingegangen werden.
38 
Auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird hinreichend Genüge getan. Dass sich die Veränderungssperre räumlich allein auf die drei Grundstücke ...-..., ... und ... bezieht, ist nicht zu beanstanden. Da nach Aktenlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung nur für diese drei Grundstücke Bauanträge vorlagen, die voraussichtlich den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 zuwiderlaufen und bei denen die Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 15 BauGB ausgeschöpft worden war, wäre vielmehr ein räumlich erweiterter Geltungsbereich nicht erforderlich gewesen. Eine Veränderungssperre kann auch für nur wenige Grundstücke oder sogar für nur ein einziges Grundstück erlassen werden (vgl. BVerwGE 51, 121). Die Erforderlichkeit und sachliche Angemessenheit der Veränderungssperre ergibt sich im Übrigen hinsichtlich des Vorhabens der Antragstellerinnen unzweifelhaft schon aus dem Umstand, dass dieses den voraussichtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 widerspricht. Auf die von den Antragstellerinnen aufgeworfene Frage, ob und in welchem Umfang negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne eines „Trading-Down-Effektes“ konkret durch die Erweiterung ihres Erotik-Shops ausgelöst würden, kommt es insoweit nicht an. Diese Frage könnte allenfalls in einem Ausnahmeverfahren gemäß § 14 Abs. 2 BauGB von entscheidungserheblicher Bedeutung sein.
39 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.
40 
Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Gründe

 
17 
I. Die Normenkontrollanträge sind zulässig.
18 
Die Normenkontrollanträge sind statthaft, denn die Antragstellerinnen wenden sich gegen eine Veränderungssperre, die als Satzung nach dem Baugesetzbuch beschlossen worden ist und deren Gültigkeit vom erkennenden Senat gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO überprüft werden kann.
19 
Die Anträge sind auch im Übrigen zulässig. Die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO der Antragstellerin zu 2 ergibt sich aus ihrer Eigentümerstellung hinsichtlich des von der Veränderungssperre erfassten Grundstücks Flst.-Nr. 2970. Die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 1 ergibt sich aus dem Umstand, dass sie bezüglich dieses Grundstücks einen Mietvertrag abgeschlossen sowie als Bauherrin einen Vorbescheid beantragt hat, dem nunmehr auf Grund der angegriffenen Veränderungssperre nicht mehr entsprochen werden kann. Auch die Antragstellerin zu 1 kann mithin geltend machen, durch die angegriffene Satzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO möglicherweise in ihren Rechten verletzt zu sein (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.5.1994 - 4 NB 27.93 -, NVwZ 1995 S. 264; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; BayVGH, Urt. v. 29.8.1996 - 26 N 95.2983 -, NVwZ 1997 S. 1016).
20 
II. Die Normenkontrollanträge sind jedoch nicht begründet.
21 
Die Satzung der Antragsgegnerin über die Veränderungssperre begegnet weder in formell-rechtlicher noch in materiell-rechtlicher Hinsicht durchgreifenden Bedenken. Formelle Mängel sind nicht vorgetragen; solche sind auch nicht ersichtlich. Die Satzung steht auch im Übrigen in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Voraussetzungen:
22 
1. Eine Gemeinde kann gemäß § 14 Abs. 1 BauGB zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen mit dem Inhalt, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen (Nr. 1) bzw. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen (Nr. 2), sobald der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Auf Grund des vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 1.4.2003 erlassenen Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. 11/42 konnte mithin am 3.2.2004 auch die angegriffene Veränderungssperre beschlossen werden.
23 
Allein der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans genügt für die Wirksamkeit einer Satzung über eine Veränderungssperre jedoch nicht. Eine Veränderungssperre darf vielmehr insbesondere erst dann erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Die Planung muss dabei nicht bereits einen Stand erreicht haben, der nahezu den Abschluss des Verfahrens ermöglicht; ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept ist so nicht zu fordern. Ausreichend ist, dass sich aus dem Planaufstellungsbeschluss oder weiteren Verfahrensschritten wenigstens ansatzweise ersehen lässt, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplans sein soll.
24 
Diesen Mindestanforderungen wird etwa genügt, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits einen bestimmten Baugebietstyp ins Auge gefasst und somit bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat; eine reine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Wenn selbst Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt in keiner Weise absehen lässt.
25 
Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung gehört mithin zur Konzeption des § 14 BauGB, wie im Übrigen auch Abs. 2 Satz 1 der Norm verdeutlicht. Hiernach kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste öffentliche Belang, nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind (vgl. zu alledem: BVerwG, Urt. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 -, NVwZ 2004 S. 858, und Beschl. v. 19.5.2004 - 4 BN 22.04 -, ; jeweils m.w.N.; vgl. zudem VGH Bad.-Württ., Urt. v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 - und Beschl. v. 4.2.1999 - 8 S 39/99 -, VBlBW 1999 S. 266).
26 
Eine Veränderungssperre ist schließlich als Sicherungsmittel ungeeignet und damit unwirksam, wenn die beabsichtigte Bauleitplanung zwar im oben aufgezeigten Sinne schon hinreichend konkretisiert ist, sich jedoch das erkennbare Planungsziel im Wege planerischer Festsetzung nicht erreichen lässt, oder wenn dieses der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind, oder wenn der beabsichtigte Bauleitplan schon jetzt erkennbar schlechterdings nicht behebbare rechtliche Mängel aufweist (vgl. BVerwGE 34, 301; 81, 111 und Beschl. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 -, NVwZ 1994 S. 685 sowie Senatsurteil v. 19.11.2004 - 3 S 1091/04 -).
27 
2. Bei Zugrundelegung dieser Grundsätze ist die angefochtene Veränderungssperre nicht zu beanstanden.
28 
a. Die Antragsgegnerin hat hinreichend konkrete und positive Planungsvorstellungen für das Gebiet des aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 11/42 entwickelt. Sie will primär einen so genannten „Trading-Down-Effekt“ in der Mannheimer Innenstadt verhindern. Positiv formuliert soll dies nach den in der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 (Nr. 122/2003) differenziert aufgeführten Planungszielen der Standortsicherung und Aufwertung von Einzelhandel und Dienstleistung, die die Funktionserfüllung der Innenstadt leisten, dienen, der Sicherung der Funktion der Stadt als Oberzentrum, der Erfüllung der Ansprüche der Bewohner und Besucher an die Attraktivität der Innenstadt, der Erhaltung der Nutzungsvielfalt der Innenstadt sowie der Entgegenwirkung von gegenseitigen Beeinträchtigungen unterschiedlicher Nutzungen, sowie der Sicherung der Innenstadt als Wohnstandort.
29 
In der Beschlussvorlage vom 4.3.2002 wird plausibel dargelegt, dass jüngste Entwicklungen im Innenstadtbereich Mannheims die Annahme nahe legen, dass auch in Zukunft mit einem weiteren Zuzug von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben mit überwiegend erotisch-sexuellem Angebot (Sex-Shops) zu rechnen ist. Es sei festzustellen, dass der nördliche Bereich der Kurpfalzstraße zwischen Marktplatz und Kurpfalzbrücke derzeit eine gute Attraktivität bei sehr jungen Einzelhandelskunden besitze, die es zu sichern und auszubauen gelte. Zum anderen sei auch wieder eine erfreuliche Tendenz zur Ansiedelung höherwertigen Handels, wie z.B. Boutiquen bzw. ein Juwelier, zu beobachten. Zudem sei die Anziehungskraft des Einzelhandels und damit der Einkaufsstadt Mannheim, trotz erheblicher Konkurrenz im Umland, derzeit ungebrochen. Für die Bevölkerung erfülle die Mannheimer Innenstadt so eine Reihe wichtiger Funktionen. Neben dem Wohnen, Arbeiten sowie der Freizeit- und Kulturgestaltung spiele die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen eine bedeutende Rolle. Die Einkaufsattraktivität der Innenstadt zu sichern und - wenn möglich - noch auszubauen, sei von fundamentaler Bedeutung für den Mannheimer Einzelhandel und die Stadt insgesamt. Wichtig sei dabei die Positionierung Mannheims gegenüber den Mittelzentren und den beiden anderen Oberzentren der Region sowie den Standorten in den Gewerbe- bzw. Sondergebieten und den großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf der so genannten „grünen Wiese“. Dies alles gelte es durch die verstärkte Eindämmung von Vergnügungsstätten und insbesondere Sex-Shops zu sichern. Ziel der Wirtschafts- und Strukturpolitik der Stadt Mannheim sei es, hierdurch eine weitere Steigerung der Einkaufsattraktivität u.a. durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen und eine Verbesserung des Branchenmixes zu erreichen.
30 
Wie der in den Akten enthaltene Vorentwurf zum Bebauungsplans Nr. 11/42 von Juni 2004 ergänzend illustriert, sind die positiven Vorstellungen der Antragsgegnerin über den Inhalt des künftigen Planes zwischenzeitlich mehr als nur im Mindestmaß entwickelt, sie sind offenkundig bereits recht weit gediehen. Das überwiegend als Kerngebiet (MK) definierte Bebauungsplangebiet soll hiernach voraussichtlich eingeteilt werden in Gebiete mit höchster (rot unterlegt), sehr hoher (gelb unterlegt), hoher (blau unterlegt) sowie normaler Schutzbedürftigkeit (grün unterlegt) hinsichtlich des „Trading-Down-Effekts“. Die einzelnen Gebiete wurden mittels insoweit „sensibler Bestandsbebauung“ (Schulen, Kirchen oder hochwertige Einzelhandelsbetriebe) schlüssig voneinander abgegrenzt. Hinsichtlich der nur als „normal schutzbedürftigen“ (grün unterlegten) Gebiete ist beabsichtigt, voraussichtlich keine Reglementierungen für Vergnügungsstätten und Sex-Shops festzusetzen, außer gegebenenfalls, wie bisher, die Beschränkung auf eine Nutzung nur der Erdgeschosse. Mithin werden voraussichtlich in einem angemessen großen Bereich der Mannheimer Innenstadt - nicht allerdings auf dem Grundstück der Antragstellerin zu 2 (dort derzeit vorgesehen: „höchste“ bzw. „hohe Schutzbedürftigkeit“) - weiterhin die ansonsten „unerwünschten Nutzungen“ in erheblichem Umfange kerngebietstypisch zulässig sein. Diese Konzeptionen der Antragsgegnerin genügen für die bei § 14 BauGB erforderliche Annahme eines Mindestmaßes an planerischen Vorstellungen.
31 
b. Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass sich das erkennbare Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung des „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt im Wege planerischer Festsetzung - insbesondere mittels des Instrumentariums des § 1 Abs. 4-9 BauNVO - nicht erreichen ließe, sind von den Antragstellerinnen weder vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Verhinderung des „Trading-Down-Effekts“ kann - angesichts der in § 1 Abs. 5 BauGB aufgeführten Belange einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung wie etwa der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 1), der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (Abs. 5 Satz 2 Nr. 2), der Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile (Abs. 5 Satz 2 Nr. 4), der Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge (Abs. 5 Satz 2 Nr. 6), und der Belange der Wirtschaft, gerade ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (Abs. 5 Satz 2 Nr. 8) - auch nicht ernsthaft als ein Ziel angesehen werden, für dessen Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt wären. Vielmehr bestehen etwa gegen eine auf § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO gestützte Regelung eines Bebauungsplans mit dem Inhalt, dass Sex-Shops in einem festgesetzten Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig sind, keine Bedenken, wenn und soweit - wie voraussichtlich hier - besondere städtebauliche Gründe, wie insbesondere die Verhinderung des „Trading-Down-Effekts“, eine solche Beschränkung rechtfertigen (so schon OVG NRW, Urt. v. 9.1.1989 - 10a NE 75/86 -, NVwZ 1990 S. 85; Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - ).
32 
c. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der künftige Bebauungsplan Nr. 11/42 an schlechterdings nicht behebbaren Mängeln leiden könnte. Insbesondere der sinngemäß geltend gemachte Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB ist nicht erkennbar. Denn hiernach haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen. Das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit gilt dabei nicht nur für den Anlass, sondern auch für den Inhalt des Bebauungsplans, und zwar für jede Festsetzung (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.8.2000 - 4 CN 6.99 -, DVBl. 2001 S. 377; Urt. v. 18.3.2004 - 4 BN 4.03 -, NVwZ 2004 S. 856).
33 
Die Regelung des § 1 Abs. 3 BauGB erkennt damit die kommunale Planungshoheit an und räumt der Gemeinde Planungsermessen ein. Ein Bebauungsplan ist deshalb „erforderlich“ im Sinne dieser Vorschrift, soweit er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde erforderlich ist. Dabei ist entscheidend, ob die getroffene Festsetzung „in ihrer eigentlichen gleichsam positiven Zielsetzung - heute und hier - gewollt und erforderlich ist“ (BVerwGE 40, 258 <262>). Sie darf mithin nicht nur das vorgeschobene Mittel sein, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen. Letzteres kann aber nicht bereits dann angenommen werden, wenn die negative Zielrichtung im Vordergrund steht. Denn auch eine zunächst nur auf die Verhinderung einer - aus der Sicht der Gemeinde - Fehlentwicklung gerichtete Planung kann einen Inhalt haben, der rechtlich nicht zu beanstanden ist. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind somit als „Negativplanung“ nicht schon dann wegen Verstoßes gegen § 1 Abs. 3 BauGB unwirksam, wenn ihr Hauptzweck in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Sie sind vielmehr nur unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen und also vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, DÖV 1991 S. 744).
34 
Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen liegt bei Anwendung dieser Grundsätze keine unzulässige Negativplanung vor. Das detailliert dargelegte Planungsziel der Antragsgegnerin der Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ in ihrer Innenstadt ist im Rahmen der oben aufgeführten städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 5 BauGB nachvollziehbar und - in zulässiger Erweiterung und Verschärfung der Regelungen des bisherigen Bebauungsplans Nr. 11/40 - legitim und hält sich, auch unter Berücksichtigung der Grundrechtspositionen der Antragstellerinnen aus Art. 12 und Art. 14 Abs. 1 GG, im Rahmen des gemeindlichen Planungsermessens. Ersichtlich korrespondiert es mit der allgemeinen Wirtschafts- und Strukturpolitik der Antragsgegnerin und sichert diese bauplanungsrechtlich zulässig weiter ab (vgl. OVG NRW, Beschl. v. 11.10.2001 - 10 A 2288/00 - ; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 16.12.1991 - 8 S 14/89 -, NVwZ-RR 1993 S. 122; Nds. OVG, Urt. v. 11.9.1986 - 1 C 26/85 -, NVwZ 1987 S. 1091).
35 
Dass es der Antragsgegnerin mit dem beabsichtigten Erlass des Bebauungsplans Nr. 11/42 zielgerichtet vorrangig um die Verhinderung der Erweiterung gerade des Erotik-Shops der Antragstellerin zu 2 im Obergeschoss des von ihr angemieteten Gebäudes gehen könnte, ist nicht ersichtlich. Ausweislich des Vorentwurfs zum Bebauungsplan Nr. 11/42 von Juni 2004 hat die Antragsgegnerin vielmehr ein ihre gesamte Innenstadt umspannendes planerisches Konzept entwickelt, das sie mit der angegriffenen Veränderungssperre - angesichts der drei vorliegenden, diesem Plankonzept widersprechenden Bauwünsche - plausibel zu sichern sucht. Dass die dargelegte Zielsetzung der Verhinderung eines „Trading-Down-Effektes“ in der Mannheimer Innenstadt von der Antragsgegnerin nur vorgeschoben worden sein könnte, mithin von ihr in Wahrheit andere Ziele verfolgt werden, ist nicht erkennbar.
36 
3. Eine Unwirksamkeit der angegriffenen Veränderungssperre kann schließlich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Gebots gerechter Abwägung oder des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit angenommen werden.
37 
Die Veränderungssperre unterliegt selbst nicht dem allgemeinen Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 bzw. Abs. 7 BauGB, sondern vielmehr der aufgezeigten Prüfung, ob sie zur Erreichung des mit ihr verfolgten Sicherungszwecks erforderlich ist. Deshalb ist nicht darauf abzustellen, ob der noch nicht beschlossene künftige Bebauungsplan in seinen Festsetzungen möglicherweise dem Abwägungsgebot entsprechen wird, sondern nur darauf, ob die beabsichtigte Planung überhaupt auf ein Ziel gerichtet ist, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung zulässigerweise erreicht werden kann (vgl. BVerwG, Beschl. v. 30.9.1992 - 4 NB 35.92 -, DÖV 1993 S. 250). Wie dargestellt, ist die Planung der Antragsgegnerin auf ein solches Ziel gerichtet. Auf die schriftsätzlich erhobene Behauptung der Antragstellerinnen, eine abwägungsgerechte Planung sei hier unter keinem möglichen Gesichtspunkt denkbar, - für die es keine hinreichenden Anhaltspunkte gibt und an der die Antragstellerinnen nach ihren Ausführungen in der mündlichen Verhandlung wohl auch nicht mehr festhalten - muss deshalb nicht weiter eingegangen werden.
38 
Auch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wird hinreichend Genüge getan. Dass sich die Veränderungssperre räumlich allein auf die drei Grundstücke ...-..., ... und ... bezieht, ist nicht zu beanstanden. Da nach Aktenlage im Zeitpunkt der Beschlussfassung nur für diese drei Grundstücke Bauanträge vorlagen, die voraussichtlich den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 zuwiderlaufen und bei denen die Möglichkeit der Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 15 BauGB ausgeschöpft worden war, wäre vielmehr ein räumlich erweiterter Geltungsbereich nicht erforderlich gewesen. Eine Veränderungssperre kann auch für nur wenige Grundstücke oder sogar für nur ein einziges Grundstück erlassen werden (vgl. BVerwGE 51, 121). Die Erforderlichkeit und sachliche Angemessenheit der Veränderungssperre ergibt sich im Übrigen hinsichtlich des Vorhabens der Antragstellerinnen unzweifelhaft schon aus dem Umstand, dass dieses den voraussichtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 11/42 widerspricht. Auf die von den Antragstellerinnen aufgeworfene Frage, ob und in welchem Umfang negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne eines „Trading-Down-Effektes“ konkret durch die Erweiterung ihres Erotik-Shops ausgelöst würden, kommt es insoweit nicht an. Diese Frage könnte allenfalls in einem Ausnahmeverfahren gemäß § 14 Abs. 2 BauGB von entscheidungserheblicher Bedeutung sein.
39 
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und § 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.
40 
Die Revision wird nicht zugelassen, weil keiner der Zulassungsgründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Sonstige Literatur

 
41 
Rechtsmittelbelehrung
42 
Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.
43 
Die Beschwerde ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen.
44 
Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
45 
In der Begründung der Beschwerde muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
46 
Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst, Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen Spitzenverbandes des Landes, dem sie als Mitglied zugehören, vertreten lassen.
47 
Beschluss vom 2. März 2005
48 
Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 5 ZPO und § 72 Nr. 1 GKG i.d.F. des Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes (BGBl. I 2004 S. 718) auf 40.000,-- EUR festgesetzt.
49 
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.

(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Absatz 5 des Baugesetzbuchs zu erfolgen.

(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen Verordnungen zu beurteilen.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.
sonstige Gewerbebetriebe,
4.
Geschäfts- und Bürogebäude,
5.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.
Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.
oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.
in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

(2) Zulässig sind

1.
Wohngebäude,
2.
Geschäfts- und Bürogebäude,
3.
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4.
sonstige Gewerbebetriebe,
5.
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6.
Gartenbaubetriebe,
7.
Tankstellen,
8.
Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind.

(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Absatz 3 Nummer 2 außerhalb der in Absatz 2 Nummer 8 bezeichneten Teile des Gebiets zugelassen werden.

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.
Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.
die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.
die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens.

(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.

(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.