Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 07. März 2018 - 3 L 24/16
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 17. Dezember 2015 geändert.
Der Bescheid des Beklagten vom 27. November 2013 und dessen Widerspruchsbescheid vom 27. Februar 2014 werden aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
- 1
Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung des Vorverkaufsrechts durch den Beklagten im Zusammenhang mit einer vertraglichen Vereinbarung hinsichtlich des Flurstückes 1 der Flur 2 Gemarkung C. – D. Straße 3 –, das in einem Sanierungsgebiet liegt. Das Grundstück ist mit einer Baulast belastet, nach der es als Stellplatzfläche für 18 PKW-Einstellplätze einschließlich der notwendigen Zufahrt für die Flurstücke 4, 5, 6, 7 und 8 der Flur 9 der Gemarkung C. dient.
- 2
Die Klägerin zu 2. ist die A. Vermögensverwaltung GmbH und Co. KG (künftig GmbH & Co. KG). Bis zum 10. September 2013 war persönlich haftender Gesellschafter die A. Vermögensbeteiligung GmbH, Kommanditist Herr I. A., der Kläger zu 1. alleiniger Gesellschafter der A. Vermögensbeteiligung GmbH war der Kläger zu 1.
- 3
Mit „Kauf- und Übertragungsvertrag“ vom 16. Januar 2012 hatte der Kläger zu 1. diverses Grundvermögen an die A. Vermögensverwaltung GmbH & Co. KG, die Klägerin zu 2., veräußert.
- 4
Durch Vertrag vom 06. Juli 2013 veräußerte die GmbH & Co. KG als Verkäuferin an den Kläger zu 1. unter anderem das hier streitbefangene Grundstück D. Straße 3 zur Größe von 485 m². Die Veräußerung sollte gemäß § 1 des Vertrags dergestalt erfolgen, dass der Kläger zu 1. Alleineigentümer wurde. Nach § 3 erfolgte die Übertragung gegen Aufrechnung mit einem Darlehnsrückzahlungsanspruch des Klägers zu 1. gegenüber der GmbH & Co. KG in Höhe von 230.000,00 Euro. Auf das hier betroffene Grundstück sollten 70.000 Euro entfallen. Der Besitzübergang sollte mit Wirkung vom 30. Juni 2013 erfolgen.
- 5
Mit Schreiben vom 22. Juli 2013, eingegangen bei dem Beklagten am darauffolgenden Tag, legten die Rechtsanwälte E. den Kaufvertrag dem Beklagten vor und baten um Mitteilung, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 ff. BauGB und nach landesrechtlichen Verordnungen des Denkmalschutzes bestehen könnte. Falls die Ausübung des Vorkaufsrechtes in Betracht komme, werde um entsprechende Mitteilung gebeten, damit dann nähere Angaben zum Vertragsinhalt gemacht werden könnten.
- 6
Spätestens am 10. September 2013 wurden neben dem Kläger zu 1. Frau F. A. und Frau G. A. Kommanditistinnen der Klägerin zu 2.
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Mit Bescheid vom 01. Oktober 2013 erteilte der Beklagte die Bescheinigung gemäß §§ 144, 145 BauGB. In dem Bescheid wird ausgeführt, das der Hansestadt Greifswald gemäß § 24 BauGB und ggf. nach § 25 BauGB zustehende Vorkaufsrecht werde durch diese Bescheinigung nicht berührt. Über die Ausübung des Vorkaufsrechts entscheide sie binnen zwei Monaten nach Vorliegen sämtlicher behördlicher Genehmigungen zum oben genannten Kaufvertrag.
- 8
Am 26. November 2013 fasste der Oberbürgermeister eine Eilentscheidung zur Ausübung des Vorkaufsrechts. In der Vorlage hierzu heißt es: Der Kläger zu 1. habe im Rahmen der Anhörung mitgeteilt, es sei seine Absicht, seine Immobilien in Greifswald für sich und seine Nachkommen zu ordnen. Er sei der Ansicht, dass bei der Herauslösung eines Grundstücks aus einer Gesellschaft und der Überführung in das Privatvermögen kein vorkaufsrechtlicher Vorgang vorliege. Das werde seitens des Beklagten anders gesehen.
- 9
Das Vorkaufsrecht werde ausgeübt, da es gemäß dem städtebaulichen Rahmenplan Zielsetzung sei, die historisch gewachsenen Grundraster und Stadtstrukturen zu erhalten und zu sichern. Die Ausübung des Vorkaufsrechts solle der Bodenordnung dienen und eine Blockranderschließung ermöglichen. Das Grundstück sei mit einer Breite von ca. 14 m separat mit einem mehrgeschossigen Gebäude schwer bebaubar. Wesentlich wirtschaftlicher wäre eine einheitliche Bebauung über mehrere Grundstücke. Eine Befreiung von der Baulast wäre nur dann möglich, wenn ein Ersatzgrundstück für 18 Stellplätze zur Verfügung gestellt würde bzw. Ersatzstellplätze nachgewiesen würden oder ein Ablösebetrag in Höhe von 90.000,00 Euro gezahlt werde. Hierzu sei in jedem Fall die Zustimmung des begünstigten Grundstückseigentümers erforderlich.
- 10
In der Zwischenzeit sei ein Anhörungsverfahren durchgeführt und die Entscheidung verwaltungsintern abgestimmt worden. Hier habe es Verzögerungen wegen unterschiedlicher Auffassungen innerhalb der Verwaltung gegeben, über die erst in der 48. Kalenderwoche entschieden worden sei. Da der Hauptausschuss erst wieder am 02. Dezember 2013 tage, sei eine Eilentscheidung des Oberbürgermeisters erforderlich, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt werden solle.
- 11
Mit Bescheid vom 27. November 2013, unterschrieben von dem Oberbürgermeister und seinem Stellvertreter, erklärte der Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber der Klägerin zu 2. In dem Bescheid wird ausgeführt: Das Grundstück D. Straße 3 liege im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Innenstadt/H.. Auf der Grundlage des Rahmenplanes sei es unter anderem Ziel, das historisch gewachsene Grundraster und die Stadtstrukturen zu bewahren und zu ergänzen. Das Grundstück sei mit einem mehrgeschossigen Gebäude schwer bebaubar. Das werde ein Grund sein, dass die angestrebte städtebauliche Entwicklung, nämlich die Blockrandschließung, dort stagniere. Wesentlich wirtschaftlicher stelle sich eine einheitliche Bebauung über mehrere Grundstücke dar. Die Ausübung des Vorkaufsrechts diene der Bodenordnung. Diese sei hier notwendig, da sich östlich der D. Straße viele kleine Flurstücke befänden, die zum Teil schwer selbstständig nutzbar seien. Der Bescheid wurde der Klägerin zu 2. am 29. November 2013 zugestellt.
- 12
Am 02. Dezember 2013 genehmigte der Hauptausschuss die Eilentscheidung des Oberbürgermeisters zur Ausübung des Vorkaufsrechts. In dem Protokoll wird ausgeführt: Der stv. Oberbürgermeister habe die Eilbedürftigkeit der Entscheidung dargelegt.
- 13
Mit Schreiben vom 06. Dezember 2013 beantragte der Beklagte bei dem Ministerium für Wirtschaft, Bau und Tourismus Mecklenburg-Vorpommern die Zustimmung zum Erwerb des Grundstückes zu einem Mehrpreis in Höhe von 10.500,00 Euro gegenüber dem aktuellen Bodenwert. Diese Zustimmung wurde mit Erlass vom 19. Dezember 2013 erteilt.
- 14
Am 09. Dezember 2013 legte die Klägerin zu 2. Widerspruch gegen den Bescheid vom 27. November 2013 ein.
- 15
Diesen Widerspruch wies der Beklagte durch Widerspruchsbescheid vom 27. Februar 2014 zurück. Der Widerspruchsbescheid wurde am 04. März 2014 zugestellt.
- 16
Am 03. April 2014 haben die Kläger Klage erhoben. Sie machen geltend:
- 17
Das Vorkaufsrecht sei nicht fristgerecht ausgeübt worden. Die sanierungsrechtliche Genehmigung habe die Wirksamkeit des Vertrags nicht in Frage gestellt.
- 18
Der Klägerin zu 2. sei keine Abwendungsmöglichkeit eingeräumt worden.
- 19
Der Vertrag sei ausschließlich ein „Vehikel“ für die Entnahme des Grundstücks aus dem Betriebsvermögen gewesen. Die Abfassung als Kaufvertrag habe ausschließlich steuerrechtliche Gründe gehabt. Es habe somit kein Austausch zwischen fremden Dritten stattgefunden.
- 20
Die Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 3 Satz 1 Baugesetzbuch, nämlich das Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit als Rechtfertigungsgrund, sei nicht gegeben. Es fehle auch die notwendige Ermessenserwägung.
- 21
Wegen der Baulasterklärung könne das Grundstück ohnehin nicht für eine Mehrfamilienhausbebauung jedenfalls ohne Zustimmung der Klägerseite herangezogen werden.
- 22
Die Kläger haben beantragt,
- 23
den Bescheid des Beklagten vom 27. November 2013 und seinen Widerspruchsbescheid vom 27. Februar 2014 aufzuheben.
- 24
Der Beklagte hat beantragt,
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die Klage abzuweisen.
- 26
Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 17. Dezember 2015 abgewiesen und im Wesentlichen ausgeführt:
- 27
Es liege ein Verkauf an einen Dritten als Voraussetzung für das Eingreifen des Vorkaufsrechts vor. Gründe des Wohls der Allgemeinheit rechtfertigten die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der lange Zeitraum seit Inkrafttreten der Sanierungssatzung stelle die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in Frage. Die bestehende Baulast stehe der künftigen Realisierung einer Wohnbebauung auf dem verkauften Grundstück grundsätzlich nicht entgegen. Es lägen auch keine Ermessensfehler bei der Ausübung des Vorkaufsrechts vor. Es sei nichts dafür ersichtlich, dass der Beklagte sich gebunden gefühlt habe. Die Erwägungen, die insbesondere vom Immobilienverwaltungsamt während des Verwaltungsverfahrens angestellt worden seien, deuteten hierauf hin. Eine grundsätzliche Abwendungsbefugnis habe der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegengestanden. Hierfür habe es einer Verpflichtungserklärung des Klägers zu 1. bedurft.
- 28
Schließlich sei das Vorkaufsrecht auch ordnungsgemäß ausgeübt worden. Die zweimonatige Ausschlussfrist habe erst mit der ordnungsgemäßen Mitteilung des rechtswirksamen Kaufvertrages begonnen. Dazu müssten alle für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erteilt sein. Hierzu zähle auch die sanierungsrechtliche Genehmigung. Sie sei erst mit Bescheid vom 01. Oktober 2013 erteilt worden.
- 29
Der Oberbürgermeister habe die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht als Eilentscheidung treffen dürfen. Die notwendige Beschlussfassung des Hauptausschusses sei jedoch fristgerecht nachgeholt worden.
- 30
Dieses Urteil wurde den Klägern am 12. Januar 2016 zugestellt.
- 31
Am 20. Januar 2016 haben die Kläger den Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt, dem der Senat durch Beschluss vom 11. Mai 2016, den Klägern zugestellt am 23. Mai 2016, entsprochen hat.
- 32
Am 22. Juni 2016 haben die Kläger die Berufung begründet und einen Antrag gestellt. Sie führen aus:
- 33
Ein Vorkaufsrecht sei schon mangels rechtsbegründenden Kaufvertrags nicht gegeben gewesen. Der Kläger zu 1. habe seine Vermögensverhältnisse neu ordnen wollen. Nach dieser Neuordnung habe er seine Kommanditanteile an seine Töchter übertragen. Es habe sich um einen Vorgang in der privaten Vermögenssphäre zwischen Gesellschaft und Gesellschaftern gehandelt. Es sei ein klassischer Austauschvorgang innerhalb der Vermögenssphäre, der hier bedingt sei durch gesellschaftsrechtliche und steuerrechtliche Notwendigkeit, indem eben der Kläger zu 1. das Grundstück aus der Vermögensmasse der Klägerin zu 2. nicht „einfach so“ entnehmen konnte, sondern der Entnahmevorgang wirtschaftlich unterlegt werden musste.
- 34
Für die Beurteilung der Schutzwürdigkeit eines Vertrags zwischen Verwandten gemäß § 26 Ziffer 1 BauGB komme es auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags an. Werde die Schutzbedürftigkeit somit nach der Veräußerung aufgelöst, sei das Veräußerungsgeschäft nach dem Wortlaut des § 26 Nr. 1 BauGB dem Zugriff der Gemeinde entzogen. Zu diesem Zeitpunkt sei kein Verkauf von Seiten eines Familienmitglieds an einen Angehörigen vorgesehen gewesen, sondern von Seiten einer Kommanditgesellschaft an deren alleinigen Gesellschafter. In dieser Konstellation sei aber erst recht auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages abzustellen, weil der Gedanke, dass bei familieninternen Vermögensumstrukturierungen bzw. gerade bei personenidentitätsgeprägten Vermögensänderungen kein Vorkaufsrecht bestehen könne, auch hier zutreffe. Maßgebend sei der Zeitpunkt des schuldrechtlichen Geschäfts. Es könne nicht angehen, dass zum Beispiel eine Kommune eine sanierungsrechtliche Genehmigung erst nach Jahren erteile und damit die Wirksamkeit eines zwischen Vater und Sohn abgeschlossenen Kaufvertrags herbeiführe.
- 35
Im Übrigen ergebe sich aus dem Rechtsgedanken des § 470 BGB und des § 26 BauGB, dass das Vorkaufsrecht auch dann nicht ausgelöst werde, wenn nach einem notariellen Kaufvertrag ein Gesellschafterwechsel, der eben nur familiär bedingt sei, eintrete und anschließend nach dem Gesellschafterwechsel an den ehemaligen Gesellschafter ein Vermögensgegenstand weitergegeben werde. Zum Zeitpunkt der sanierungsrechtlichen Genehmigung bzw. Ausübung des Vorkaufsrechts liege ein privilegierter Tatbestand darin vor, dass die Veräußerung von Vermögen durch die Töchter an ihren Vater erfolge, der auch einer ihrer gesetzlichen Erben sei.
- 36
Der Ausübung des Vorkaufsrechts fehle auch das Wohl der Allgemeinheit. Das Vorliegen eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes sei in Abrede zu stellen. Dabei bestehe ein Zusammenhang zwischen dem Stand der Konkretisierung des Sanierungsgebiets und dem Fortschritt der Verwirklichung der Sanierung. Hier sei davon auszugehen, dass das Wohl der Allgemeinheit in keiner Hinsicht gefährdet sei, wenn die Übertragung an den Kläger zu 1. privat durch „seine“ Gesellschaft veranlasst wäre. Der Beklagte hätte im Übrigen als Abwendungsbefugnis den Klägern die Bereitschaft erklären müssen, die auf dem Grundstück liegenden Baulasten entfallen zu lassen und insofern Ersatzgrundstücke anzubieten. Im Übrigen hätte der Beklagte während der Dauer des Sanierungsverfahrens eine sachgerechte Sanierung durch Überplanung ermöglichen müssen.
- 37
Die Baulast stehe im Übrigen der Realisierung einer Bebauung entgegen.
- 38
Die Bescheide würden zudem an Ermessensfehlern leiden. Ihnen sei eine Ermessensentscheidung nicht wirklich zu entnehmen. Ein Entschließungsermessen sei nicht erkennbar.
- 39
Die Kläger beantragen,
- 40
das Urteil des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 17. Dezember 2015 zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom 27. November 2013 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 27. Februar 2014 aufzuheben.
- 41
Der Beklagte beantragt,
- 42
die Berufung zurückzuweisen.
- 43
Es liege ein Kaufvertrag im Sinne der Vorkaufsrechtsvorschriften vor. Die Übernahme eines Grundstücks durch einen Gesellschafter unterliege dem Vorkaufsrecht.
- 44
Im Falle eines sanierungsrechtlich genehmigungsbedürftigen Grundstückkaufvertrags trete der Vorkaufsfall nicht bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sondern erst zum Zeitpunkt der Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung ein. Sofern sich vor der sanierungsrechtlichen Genehmigung „Umgestaltungen“ durch die Kaufvertragsparteien ergeben sollten, könne darin die zulässige Verhinderung eines Vorkaufsfalls oder aber eine unzulässige Umgehung des gesetzlichen Vorkaufsrechts liegen.
- 45
Dem behaupteten möglichen Gestaltungsmissbrauch seitens des Beklagten, etwa zu einem späteren Zeitpunkt die sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen, um damit einen für sie günstigeren Zeitpunkt abzupassen, entzögen die einschlägigen Vorschriften jegliche Grundlage.
- 46
Gründe des Wohls der Allgemeinheit für die Ausübung des Vorkaufsrechts lägen vor. Sie ergäben sich aus den inhaltlichen Festsetzungen des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets. Dies sei bereits in dem Anhörungsschreiben vom 02. September 2013 dargestellt worden.
- 47
Selbst wenn der Ausgangsbescheid an Ermessensfehlern gelitten haben sollte, seien sie durch den Widerspruchsbescheid geheilt worden.
- 48
Selbst wenn die Voraussetzungen für eine Eilentscheidung nicht gegeben gewesen wären, habe der Hauptausschuss selbst fristgerecht die Entscheidung des Oberbürgermeisters gebilligt.
- 49
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung geworden.
Entscheidungsgründe
A.
- 50
Die Berufung ist zulässig. Sie ist nach Zulassung der Berufung durch den Senat fristgerecht begründet worden; ebenso fristgerecht ist ein Antrag gestellt worden.
B.
- 51
Die Berufung ist begründet.
I.
- 52
Die Klage beider Kläger ist zulässig. Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann neben dem Verkäufer auch der Käufer anfechten (BVerwG, U. v. 25.05.1982 – 4 B 98/82 – BRS 39 Nr. 96).
II.
- 53
Die Klage ist begründet, weil die angefochtenen Bescheide rechtswidrig sind und die Kläger in ihren Rechten verletzen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
- 54
Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Danach steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu. Es darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
- 55
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts hat das unzuständige Organ der Hanse- und Universitätsstadt Greifswald getroffen. Statt des Oberbürgermeisters war im vorliegenden Fall der Hauptausschuss zuständig.
- 56
Nach § 38 Abs. 4 S. 1 KVerf M-V entscheidet der Bürgermeister in eigener Zuständigkeit alle Angelegenheiten, die nicht von der Gemeindevertretung oder dem Hauptausschuss wahrgenommen werden. Nach § 22 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 und 4 KVerf M-V kann die Hauptsatzung bestimmen, dass der Hauptausschuss oder der Bürgermeister Entscheidungen bis zu bestimmten Wertgrenzen in folgenden Angelegenheiten trifft: die Verfügung über Gemeindevermögen, insbesondere die Veräußerung oder Belastung von Grundstücken, Schenkungen, die Hingabe von Darlehen und die Aufnahme von Krediten durch die Gemeinde und die Übernahme von Bürgschaften, der Abschluss von Gewährverträgen, die Bestellung sonstiger Sicherheiten für Dritte sowie wirtschaftlich gleich zu achtende Rechtsgeschäfte. Enthält die Hauptsatzung solche Regelungen nicht, obliegt die Entscheidung nach Satz 2 ausschließlich der Gemeindevertretung. Dementsprechend bestimmt § 10 Abs. 3 der Hauptsatzung der Universitäts- und Hansestadt Greifswald in der hier maßgeblichen Fassung der Satzung vom 25.02.2013 (HS HGW 2013), dass der Oberbürgermeister Entscheidungen unterhalb der in § 5 Abs. 5 dieser Hauptsatzung für den Hauptausschuss festgesetzten Wertgrenzen trifft. Der Hauptausschuss entscheidet nach § 5 Abs. 5 Nr. 3 HS HGW 2013 bei Verfügungen über Gemeindevermögen, insbesondere Erwerb, Veräußerung, Tausch oder Belastung von Grundstücken sowie Annahme und Vergabe von Erbbaurechten innerhalb einer Wertgrenze von 25.000,- Euro bis 600.000,- Euro. Folglich war, wovon auch der Beklagte ausgeht, für die Ausübung des Vorkaufsrechts, das einen Vertragsgenstand von 70.000 Euro betraf, grundsätzlich der Hauptausschuss zuständig.
- 57
Nach § 38 Abs. 4 Satz 2 und 3 KVerf M-V entscheidet der Bürgermeister in Fällen äußerster Dringlichkeit anstelle des Hauptausschusses; diese Entscheidungen bedürfen der Genehmigung durch den Hauptausschuss, soweit dieser zuständig ist, im Übrigen durch die Gemeindevertretung. Ein Fall der äußersten Dringlichkeit war hier nicht gegeben.
- 58
Die HS HGW 2013 bestimmt in § 10 zutreffend: „In Fällen äußerster Dringlichkeit entscheidet er – der Oberbürgermeister – anstelle des Hauptausschusses. Äußerste Dringlichkeit liegt vor, wenn die Entscheidung so zeitnah erfolgen muss, dass bis zu einer Dringlichkeitssitzung des Hauptausschusses oder der Bürgerschaft nicht zugewartet werden kann.“ Demnach bedeutet Dringlichkeit Eilbedürftigkeit oder Unaufschiebbarkeit, wobei die Einberufung des Rates (oder des zuständigen Ausschusses) mit verkürzter Einberufungsfrist oder die Ergänzung der Tagesordnung einer bereits terminierten Ratssitzung maßgebend ist (Darsow in: ders., Gentner u.a., Schweriner Kommentierung der Kommunalverfassung des Landes Mecklenburg-Vorpommern, 4 Aufl. 2014 § 38 Rn. 20). Nach § 18 der Geschäftsordnung der Bürgerschaft der Universitäts- und Hansestadt Greifswald - GO HGW - gilt die Geschäftsordnung der Bürgerschaft sinngemäß für die Sitzungen der Ausschüsse der Bürgerschaft. Nach § 1 Abs. 2 GO HGW beträgt die Ladungsfrist für die ordentliche Sitzung 5 Tage, für Dringlichkeitssitzungen 3 Tage. Der Tag der Zustellung und der Tag der Sitzung sind bei der Berechnung der Ladungsfristen nicht einzubeziehen. Eine Eilentscheidung kommt daher nur in ganz dringenden Fällen, in denen eine Entscheidung binnen weniger Stunden getroffen werden muss, in Betracht (vgl. OVG Saarland, B. v. 07.11.2007 - 1 B 353/07 - NVwZ-RR 2008, 487 = KommJur 2008, 346, zit. nach juris; s. auch OVG Koblenz, U. v. 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -BRS 70 Nr. 118 zur Ausübung des Vorkaufsrechts). Die Dringlichkeit kann danach nicht damit begründet werden, dass die interne Abstimmung erhebliche Zeit in Anspruch nimmt, jedenfalls wenn wie hier mit einer Zwei-Monats-Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ein geraumer Zeitraum zur Verfügung steht.
- 59
Die Entscheidung des Hauptausschusses vom 02.12.2013 kann nicht als Heilung der zu Unrecht als Eilbeschluss des Oberbürgermeisters gefassten Entscheidung gewertet werden.
- 60
Nach § 38 Abs. 4 Satz 3 KVerf M-V bedürfen Entscheidungen der Genehmigung, die der Bürgermeister in Fällen äußerster Dringlichkeit anstelle des Hauptausschusses getroffen hat. Dies setzt voraus, dass objektiv ein Fall äußerster Dringlichkeit vorlag. Die Zustimmung des Hauptausschusses kann auch nicht als originäre Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts angesehen werden. Das scheitert im vorliegenden Fall schon daran, dass ausweislich des Protokolls der Sitzung des Hauptausschusses der stv. Oberbürgermeister – nur – die Eilbedürftigkeit begründet hat. Gegenstand einer solchen Genehmigungsentscheidung ist zudem nicht die originäre Sachentscheidung, sondern allein die Entscheidung darüber, ob der Bürgermeister zu Recht die Eilbedürftigkeit der Angelegenheit angenommen hat (OVG Koblenz, a.a.O.). Läge darin eine – erneute – Sachentscheidung, würde im Ergebnis keine Eilentscheidung getroffen werden, sondern lediglich eine vorläufige. Dass der Bürgermeister auf eine solche Entscheidung in Fällen äußerster Dringlichkeit beschränkt ist, ergibt sich aber nicht aus dem Gesetz. Zudem wäre diese Entscheidung dann die Grundlage der Ausübung des Vorkaufsrechts gewesen mit der Folge, dass hierauf der Verwaltungsakt hätte gestützt werden müssen.
- 61
Die Fehlerhaftigkeit der Entscheidung der Gemeinde begründet auch die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Ausübungsbescheides des Beklagten.
- 62
Sieht man den Fehler, dass der unzuständige Oberbürgermeister über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden hat, als Verletzung einer internen Zuständigkeitsregelung an, liegt hierin zwar kein Fall fehlender sachlicher Unzuständigkeit (so wohl VGH Mannheim, U. v. 12.09.1997 - 5 S 2498/95 - NJW-RR 1998, 877), weil diese die Zuständigkeit der Behörde bestimmt. Es handelt sich aber um einen (sonstigen) Verfahrensfehler (vgl. OVG Koblenz, U. v. 13.04.2006 - 1 A 11596/05 -, zit. nach Juris).
- 63
Der Fehler kann auch als fehlerhafte Beteiligung eines Ausschusses gewertet werden, weil der an sich berufene Hauptausschuss nicht beteiligt worden ist; in diesem Fall ist der Fehler für die Rechtmäßigkeit bedeutsam, wie sich aus §§ 44 Abs. 3 Nr. 3 und 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG M-V ergibt (in diesem Sinne etwa VGH München, U. v. 31.03.2003 - 4 B 00.2823 -, NVwZ-RR 2003, 819). Die nach § 45 Abs. 1 Nr. 4 VwVfG M-V grundsätzlich mögliche Heilung des Fehlers – etwa durch die nachträgliche Genehmigung der Gemeindevertretung als zuständiges Gemeindeorgan – kommt hier nach dem oben Dargelegten nicht in Betracht.
- 64
Dieser Fehler ist auch im Sinne von § 46 VwVfG M-V relevant. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stellt eine Ermessensentscheidung dar. Es sind keine Gesichtspunkte erkennbar, nach denen es offensichtlich ist, dass die Verletzung der Vorschriften über die Zuständigkeit der Organe der Gemeinde die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat. Hierfür kann insbesondere nicht der Beschluss des Hauptausschusses herangezogen werden, durch den die Entscheidung des Oberbürgermeisters genehmigt worden ist. Er war nämlich bei dieser Entscheidung – wie aus dem Protokoll ersichtlich – davon ausgegangen, dass es sich um eine Genehmigung nach § 38 Abs. 4 Satz 4 KVerf M-V handelte.
- 65
Dem kann nicht die unbeschränkte Vertretungsmacht des Bürgermeisters nach § 38 Abs. 6 Satz 1 KVerf M-V entgegen gehalten werden. Zwar gilt nach herrschender Ansicht die Vertretungsmacht unbeschränkt, d. h. auch dann, wenn nach Kommunalverfassungsrecht ein Gremium der Gemeinde zuvor hätte entscheiden müssen (vgl. OVG Koblenz, U. v. 15.11.1972 - 2 A 42/72 -, DVBl. 1973, 319, 320 m.w.N.). § 38 Abs. 6 Satz 1 KVerf M-V betrifft indes nur Erklärungen, die unmittelbar Rechtswirkung entfalten (vgl. die Aufzählung bei Darsow a.a.O., § 38 Rn. 5), nicht aber Beschlüsse, die Grundlage des Erlasses eines Verwaltungsakts sind.
- 66
Die rechtswidrige Ausübung des Vorkaufsrechts verletzt auch die Kläger in ihren Rechten, so dass der Ausübungsbescheid gem. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzuheben ist. Denn durch die Ausübung des Vorkaufsrechts greift die Gemeinde als Trägerin öffentlicher Gewalt einseitig gestaltend in die durch den Kaufvertrag begründeten privatrechtlichen Beziehungen zwischen dem Verpflichteten und dem Drittkäufer ein und schafft einseitig gestaltend neue privatrechtliche Beziehungen. Die damit verbundenen Belastungen für die Vertragspartner müssen sie nur hinnehmen, wenn die hoheitlich erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts einerseits den materiellen Voraussetzungen entspricht, andererseits die Entscheidung auch von dem gesetzlich hierfür vorgesehenen Gemeindeorgan getroffen worden ist.
C.
- 67
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO.
- 68
Gründe für die Zulassung der Revision i.S.v. § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
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(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger
- 1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten; - 2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.
(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.
(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Die Gemeinde kann
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen; - 2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht; - 3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn - a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und - b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn
- 1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist, - 2.
das Grundstück - a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder - b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird, - 3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder - 4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
Das Vorkaufsrecht erstreckt sich im Zweifel nicht auf einen Verkauf, der mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an einen gesetzlichen Erben erfolgt.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn
- 1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist, - 2.
das Grundstück - a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder - b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird, - 3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder - 4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Tenor
Unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 4. Juli 2007 - 2 L 490/07 - wird die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die für sofort vollziehbar erklärte Entlassungsverfügung der Antragsgegnerin vom 30. Januar 2007 wiederhergestellt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren und unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 4. Juli 2007 auch für das erstinstanzliche Verfahren auf 9.271,11 EUR festgesetzt.
Gründe
in diesem Sinne u.a. Kopp/Schenke, VwGO, 15. Aufl. (2007), § 146 Rn 42; gegen die Berücksichtigung erstinstanzlich möglicher, aber erst im Beschwerdeverfahren vorgebrachter Einwände etwa OVG Lüneburg, Beschlüsse vom 13.4.2007 - 7 ME 37/07 -, NVwZ-RR 2007, 521, und vom 18.6.2007 - 5 ME 117/07 -, IÖD 2007, 194.
so u.a. Lehné/Weirich, Saarländisches Kommunalrecht - Stand: Januar 2007 -, § 61 KSVG Anm. 1; in diesem Sinne auch Gern, Deutsches Kommunalrecht, 3. Aufl. (2003), Rn 376, 377 (S. 248 f.); vgl. auch Wohlfarth, Kommunalrecht für das Saarland, 3. Aufl. (2003), Rn 180 (S. 161), wo es zutreffend heißt: „Gedacht ist die Anordnungsbefugnis des Bürgermeisters als Notfall- und Katastrophenregelung. Sie greift nur singulär, nie aus politischen Gründen oder zur Vermeidung der Einberufung einer Rats-/ Ausschusssitzung mit verkürzter Einberufungsfrist (§ 41 Abs. 3 Satz 4 KSVG).“
vgl. Bl. 112 der Verwaltungsakte 11 F (betreffend das Schreiben der Verwaltung vom 29.12.2006), worin es (u.a.) heißt: „Da die Entscheidung alsbald nach Feststellung der Nichtbewährung zu treffen ist, kann der erforderliche Stadtratsbeschluss nicht abgewartet werden“; auf dem Schreiben der Verwaltung vom 29.12.2006 hat die Antragsgegnerin unter dem Datum vom 2.1.2007 ihr „o.K.“ vermerkt.
vgl. u.a. BVerwG, Beschluss vom 10.10.1985 - 2 CB 25/84 -, Buchholz 237.5 § 42 LBG Hessen Nr. 4, sowie Urteil vom 25.2.1993 - 2 C 27/90 -, BVerwGE 92, 147 = NJW 1993, 2546 = ZBR 1993, 243 = DÖD 1993, 283,
vgl. zur Maßgeblichkeit des Zeitpunkts der tatsächlichen Entscheidung u.a. OVG Koblenz, Urteil vom 13.4.2006 - 1 A 11596/05 -, dokumentiert bei juris,
(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.
(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.
(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.
(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.
(1) Ein Verwaltungsakt ist nichtig, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich ist.
(2) Ohne Rücksicht auf das Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes 1 ist ein Verwaltungsakt nichtig,
- 1.
der schriftlich oder elektronisch erlassen worden ist, die erlassende Behörde aber nicht erkennen lässt; - 2.
der nach einer Rechtsvorschrift nur durch die Aushändigung einer Urkunde erlassen werden kann, aber dieser Form nicht genügt; - 3.
den eine Behörde außerhalb ihrer durch § 3 Abs. 1 Nr. 1 begründeten Zuständigkeit erlassen hat, ohne dazu ermächtigt zu sein; - 4.
den aus tatsächlichen Gründen niemand ausführen kann; - 5.
der die Begehung einer rechtswidrigen Tat verlangt, die einen Straf- oder Bußgeldtatbestand verwirklicht; - 6.
der gegen die guten Sitten verstößt.
(3) Ein Verwaltungsakt ist nicht schon deshalb nichtig, weil
- 1.
Vorschriften über die örtliche Zuständigkeit nicht eingehalten worden sind, außer wenn ein Fall des Absatzes 2 Nr. 3 vorliegt; - 2.
eine nach § 20 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 6 ausgeschlossene Person mitgewirkt hat; - 3.
ein durch Rechtsvorschrift zur Mitwirkung berufener Ausschuss den für den Erlass des Verwaltungsaktes vorgeschriebenen Beschluss nicht gefasst hat oder nicht beschlussfähig war; - 4.
die nach einer Rechtsvorschrift erforderliche Mitwirkung einer anderen Behörde unterblieben ist.
(4) Betrifft die Nichtigkeit nur einen Teil des Verwaltungsaktes, so ist er im Ganzen nichtig, wenn der nichtige Teil so wesentlich ist, dass die Behörde den Verwaltungsakt ohne den nichtigen Teil nicht erlassen hätte.
(5) Die Behörde kann die Nichtigkeit jederzeit von Amts wegen feststellen; auf Antrag ist sie festzustellen, wenn der Antragsteller hieran ein berechtigtes Interesse hat.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften, die nicht den Verwaltungsakt nach § 44 nichtig macht, ist unbeachtlich, wenn
- 1.
der für den Erlass des Verwaltungsaktes erforderliche Antrag nachträglich gestellt wird; - 2.
die erforderliche Begründung nachträglich gegeben wird; - 3.
die erforderliche Anhörung eines Beteiligten nachgeholt wird; - 4.
der Beschluss eines Ausschusses, dessen Mitwirkung für den Erlass des Verwaltungsaktes erforderlich ist, nachträglich gefasst wird; - 5.
die erforderliche Mitwirkung einer anderen Behörde nachgeholt wird.
(2) Handlungen nach Absatz 1 können bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden.
(3) Fehlt einem Verwaltungsakt die erforderliche Begründung oder ist die erforderliche Anhörung eines Beteiligten vor Erlass des Verwaltungsaktes unterblieben und ist dadurch die rechtzeitige Anfechtung des Verwaltungsaktes versäumt worden, so gilt die Versäumung der Rechtsbehelfsfrist als nicht verschuldet. Das für die Wiedereinsetzungsfrist nach § 32 Abs. 2 maßgebende Ereignis tritt im Zeitpunkt der Nachholung der unterlassenen Verfahrenshandlung ein.
Die Aufhebung eines Verwaltungsaktes, der nicht nach § 44 nichtig ist, kann nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.