Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken Urteil, 01. Dez. 2011 - 8 U 450/10 - 121

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das am 24.08.2010 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - 4 O 196/10 - wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, es sei denn, die Kläger leisten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Die Kläger erwarben durch notariellen Kaufvertrag der vom 12.10.2007 (Anlage K 1 = GA 6 ff.) von der Beklagten die Wohnung Nr. 5.02, gelegen im 5. und 6. Obergeschoss des Anwesens nebst Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz zum Kaufpreis von 280.266 EUR, der gemäß Ziffer III. des Kaufvertrages aufgeteilt war in einen „Anteil an Grund und Boden“ einerseits und in die Aufbauten andererseits. Ziffer IV. des Vertrages enthält unter 1 a. - soweit gesetzlich zulässig - „für Grund und Boden“ einen Haftungsausschluss für eine bestimmte Größe, sichtbare und unsichtbare Sachmängel und eine bestimmte Ertragsfähigkeit. Unter 1 b. wird die Beseitigung von Baumängeln dem Leistungsstörungsrecht des BGB über den Werkvertrag unterstellt, unter 1 c. und d. weitere Voraussetzungen für die Haftung für Bauwerksmängel geregelt und unter 1 e. vereinbart, dass der Grundbesitz in dem Zustand gekauft wird, in dem er sich derzeit befindet.

In vorliegendem Verfahren begehren die Kläger eine Kaufpreisminderung um 20.467,77 EUR, weil die Wohnfläche abweichend von der ihnen vor Abschluss des Kaufvertrages übergebenen Wohnflächenberechnung nach DIN (Anlage K 3 = 27) nicht 111,59 m² sondern nur 101,42 m² beträgt, weil die Küche nicht 20,78 m² sondern nur 10,61 m² groß ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung (GA 118 ff.) Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 20.467,77 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 07.10.2009 sowie zur Zahlung von vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten in Höhe von 754,10 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.02.2010 verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, den Klägern stehe wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche unabhängig davon, ob man den Vertrag als Kauf- oder Werkvertrag qualifiziere, ein Anspruch auf Erstattung des Minderungsbetrages gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 Alt. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 633, 634 Nr. 3 Alt. 2, 638, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB zu. Die Wohnflächenabweichung - tatsächlich betrage die Wohnfläche nur 101,42 m² und nicht, wie in der Wohnflächenberechnung und der Grundrisszeichnung angegeben 111,59 m² - stelle einen Sachmangel dar. Zwar sei die Wohnfläche in dem notariellen Vertrag nicht ausdrücklich vereinbart worden. Es liege insoweit aber eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung vor, denn die Kläger hätten durch ihre Anfrage nach einer Wohnflächenberechnung unmissverständlich deutlich gemacht, dass die Größe der Wohnung für sie ein entscheidendes Merkmal für ihre Kaufentscheidung ist. Hierauf habe die Beklagte ihnen die Wohnflächenberechnung ihres bauleitenden Architekten zur Verfügung gestellt, aus der sich in Übereinstimmung mit der ebenfalls übergebenen Grundrisszeichnung eine Wohnfläche von 111,59 m² ergeben habe. Sie habe deshalb Kenntnis von der Größenvorstellung der Kläger gehabt, die dem Abschluss des Kaufvertrages übereinstimmend zugrunde gelegen habe. Der Minderungsanspruch setze auch kein Überschreiten einer bei 10 % anzusetzenden Erheblichkeitsgrenze voraus, da eine solche - im Gegensatz zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB - nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz gemäß § 323 Abs. 5 S. 2 BGB nur noch den Rücktritt nicht aber die Minderung ausschließe. Der Minderungsanspruch sei auch nicht durch den in Ziffer IV des notariellen Kaufvertrages enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen. Zwar sei eine Berufung auf den Haftungsausschluss nicht schon nach § 444 BGB ausgeschlossen, denn weder liege eine Beschaffenheitsgarantie vor noch könne arglistiges Verhalten der Beklagten festgestellt werden. Allerdings erstrecke sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf die vereinbarte Wohnfläche, was sich aus seiner Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ergebe. Zu berücksichtigen sei nämlich, dass neben dem allgemeinen Gewährleistungsausschluss - der unter Ziffer IV. 1.a. konkret vereinbarte Gewährleistungsausschluss beziehe sich nur auf den Grund und Boden, nicht aber auf die Aufbauten; jedenfalls greife die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB – hinsichtlich der Wohnfläche eine bestimmte Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes vereinbart worden sei. Beide Regelungen stünden – zumindest aus Sicht des Erwerbers - gleichrangig nebeneinander und könnten deshalb nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der umfassende Gewährleistungsausschluss die Unverbindlichkeit der Beschaffenheitsvereinbarung zur Folge haben solle, denn letztere wäre sonst ohne Wert.

Gewährleistungsansprüche seien auch nicht nach § 442 BGB ausgeschlossen, denn es könne nicht als grob fahrlässig angesehen werden, dass den Klägern die Minderfläche nicht bereits vor Abschluss des Kaufvertrages aufgefallen sei. Es könne ihnen nämlich weder zum Vorwurf gemacht werden, dass sie die vor der Beurkundung erhaltene vermaßte Grundrisszeichnung nicht Stück für Stück mit der erhaltenen Wohnflächenberechnung abgeglichen haben, noch dass ihnen aufgrund der vorangegangenen Besichtigung nicht aufgefallen sei, dass die Küche nicht 20,78 m² groß sein könne.

Die Höhe der Minderung sei unter Berücksichtigung von § 441 Abs. 3 BGB zutreffend berechnet.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Zu Unrecht sei das Landgericht von einer konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ausgegangen, denn die Wohnflächenberechnung sei nur zu Informationszwecken übergeben worden. Eine rechtsverbindliche Erklärung sei damit nicht verbunden gewesen. Diese Wohnflächenberechnung enthalte einen Schreib- oder Rechenfehler, der den Klägern aufgrund der vorausgegangenen Besichtigung und der Übergabe des vermaßten Grundrissplans und insbesondere der Größenverhältnisse der Wohnräume zueinander hätte auffallen müssen. Im Übrigen hätten die Kläger eine entsprechende Vereinbarung beurkunden lassen müssen. Hinzu komme, dass in dem übergebenen Prospekt (GA 191), der ebenfalls eine Wohnfläche von 111, 59 m² ausweise, ausdrücklich darauf hingewiesen werde, dass die Berechnung nicht nach DIN erfolgt sei und Abzüge für Dachschrägen nicht vorgenommen worden seien. Hiervon ausgehend belaufe sich die Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung sogar auf 115,73 m², so dass ein Sachmangel nicht vorliege, zumal auch der Kaufpreis nicht nach der Wohnfläche berechnet worden sei.

Die Wohnflächenabweichung, die unstreitig unter 10 % liegt, sei im Rahmen der Sachmängelhaftung rechtlich nicht relevant. Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass für den Mieter ein anderes Recht gelten solle als für den Wohnungserwerber.

Schließlich greife auch die in Ziffer IV. des Kaufvertrages vereinbarte Freizeichnungsklausel ein. Die Bezeichnung „Grund und Boden“ sei in Immobilienkaufverträgen für den Vertragsgegenstand üblich und könne nicht ausschließlich auf das Grundstück sondern müsse auf den gesamten Vertragsgegenstand bezogen werden, wie sich aus den weiteren Formulierungen „sichtbare und unsichtbare Sachmängel“ und „bestimmte Ertragsfähigkeit“ ergebe. In diesem Sinne habe die Notarin die Kläger auch belehrt.

Es liege auch grob fahrlässige Unkenntnis i. S. d. § 442 BGB in Bezug auf die fehlerhafte Wohnflächenangabe vor.

Die Beklagte beantragt (GA 156, 254),

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen (GA 152, 254),

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres früheren Vorbringens. Vor Besichtigung sei ihnen die nicht vermaßte Skizze (Anlage BBK 1 = GA 184) mit einer Wohnflächenangabe von 111,59 m² übergeben worden, anschließend habe eine kurze Besichtigung der voll möblierten Wohnung stattgefunden. Tage später hätten sie dann den vermaßten Grundrissplan und Wochen später die - ausdrücklich erbetene - Wohnflächenberechnung nach DIN erhalten. Auf die Größenangabe, die im Übrigen mit der übergebenen Skizze übereingestimmt habe, hätten sie vertraut und auch vertrauen dürfen.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 17.11.2011 (GA 254 f.) Bezug genommen.

B.

Die Berufung der Beklagten ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig.

In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer kausalen Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO). Das Landgericht hat den Klägern zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die vorab zur Vermeidung von Wiederholungen vollinhaltlich Bezug genommen wird, einen Anspruch auf Erstattung eines Minderungsbetrages in Höhe von 20.467,77 EUR wegen der Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich geschuldeten Wohnfläche gemäß §§ 434, 437 Nr. 2 Alt. 2, 441 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB bzw. gemäß §§ 633, 634 Nr. 3 Alt. 2, 638 Abs. 4, 346 Abs. 1 BGB zugesprochen. Die hiergegen mit der Berufung geltend gemachten Einwände der Beklagten greifen nicht durch.

1. Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte gegen die Feststellung des Landgerichts, dass die Parteien eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass die Wohnung eine Größe von 111,59 m² hat.

a) Richtig ist zwar, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, dass sich in dem schriftlichen Vertrag keine Abrede über die Wohnfläche findet. Lediglich der diesem beigefügte Mietvertrag enthält in § 1 die Angabe, dass die Wohnungsgröße ca. 111,59 m² beträgt. In der Bezugnahme auf diesen Mietvertrag liegt aber keine Beschaffenheitsvereinbarung, denn dieser wurde lediglich deshalb beigefügt, um das bestehende Mietverhältnis zu dokumentieren.

b) Dennoch ist bei Würdigung der gesamten zum Vertragsschluss führenden Umstände von einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnungsgröße von 111,59 m² auszugehen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist hierfür nicht erforderlich, dass die Parteien eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Wohnfläche treffen wollten. Ausreichend ist nämlich auch die einseitige Vorstellung einer Vertragspartei, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt (BGH NJW 2004, 2156, 2157; NJW 1997, 2874, 2875). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall vor.

Bei der Wohnfläche einer zu erwerbenden Wohnung handelt es sich aus Sicht des Käufers um ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal des Objekts, denn diese Angabe ist für den Verkehrswert der Wohnung, die Finanzierung, ihre künftige Wertentwicklung, ihre Vermietbarkeit und die Höhe der erzielbaren Miete von entscheidender Bedeutung (BGH NJW 2004, 2156, 2157; NJW 2001, 436, 437/438). Selbst wenn die Beklagte - wie sie behauptet - den Kaufpreis nicht aufgrund der Wohnfläche berechnet haben sollte, ändert dies nichts an deren Bedeutung für einen Käufer, der seinerseits den vereinbarten Festpreis in Relation zu der Wohnfläche setzt, um die Werthaltigkeit der Wohnung zu überprüfen. Dass die Größe der Wohnung dementsprechend für die Kläger eine zentrale Rolle gespielt hat, ergibt sich bereits daraus, dass sie sich nicht mit den Angaben in dem ihnen im Rahmen der Vertragsanbahnung am 31.08.2007 übergebenen - nicht vermaßten - Grundrissplan (Anlage K 2 = GA 26), der eine Gesamtwohnfläche von 111,59 m² ausweist, begnügt haben. Vielmehr wurde ihnen nach der Besichtigung vom 15.09.2007 am 19.09.2007 noch die vermaßte Grundrisszeichnung (Anlage B 1 = GA 43) überlassen, die ihnen immer noch nicht genügte, zumal dort die einzelnen Wohnflächen klein und undeutlich geschrieben sind. Vielmehr haben sie ausdrücklich die Wohnflächenberechnung nach DIN angefordert, die ihnen dann kurz vor dem Notartermin per E-Mail vom 01.10.2007 übersandt wurde. Diese weist eine detaillierte Aufstellung der Wohnflächen der einzelnen Zimmer und eine Gesamtwohnfläche von 111,59 m² aus. Durch dieses Verhalten haben die Kläger eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass es ihnen gerade auf die Wohnfläche der zu erwerbenden Wohnung ankommt. Diese Umstände waren der Beklagten auch bekannt, denn sie hat den Klägern die nach DIN erstellte Wohnflächenberechnung des von ihr beauftragten Architekten über den von ihr beauftragten Makler zukommen lassen.

Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht deshalb, weil die Beklagte nunmehr behauptet, die Wohnflächenberechnung sei den Klägern nur zu Informationszwecken zur Verfügung gestellt worden. Selbstverständlich wollten die Kläger sich über die Größe der Wohnung informieren. Dies war für sie ein wesentlicher Punkt bei ihrer Kaufentscheidung, da diese, wie bereits dargelegt, einen nicht unerheblichen Faktor bei der Bewertung des Wertes des Kaufgegenstandes darstellt. Dies war für die Beklagte auch ersichtlich, da die Kläger trotz Vorlage des vermaßten Grundrissplans noch auf einer Wohnflächenberechnung nach DIN bestanden haben.

Entgegen der Auffassung der Beklagten durften die Kläger auf die Richtigkeit der ihnen überlassenen Wohnflächenberechnung nach DIN vertrauen, denn diese stammt von dem bauleitenden Architekten der Beklagten und stimmte im Übrigen auch mit der Angabe auf dem zuerst übergebenen Grundrissplan überein. Soweit diese – unstreitig – einen Fehler in Bezug auf die Angabe der Größe der Küche enthält, geht dies mit der Beklagten heim, da diese die Wohnflächenberechnung zur Verfügung gestellt hat, ohne darauf hinzuweisen, dass sie für deren Richtigkeit keine Gewähr übernehmen will oder kann. Mithin ist die einseitige, für die Beklagte allerdings erkennbare Vorstellung der Kläger von der Größe der Wohnung von 111,59 m² Vertragsinhalt geworden, obwohl der notarielle Kaufvertrag an keiner Stelle auf diese Unterlagen verweist. Darauf, dass die Beklagte sich diesen Willen der Kläger zu eigen macht, kommt es nicht an (BGH NJW 1997, 2874, 2875). Ausreichend ist vielmehr, dass sie - wie hier - den Vertrag in Kenntnis von der falschen Vorstellung der Kläger über die Größe der Wohnfläche abschließt.

Soweit die Beklagte sich nunmehr auf die Angaben in dem überreichten Prospekt (GA 191) beruft, in dem die Wohnfläche ebenfalls mit 111,59 m² angegeben ist, wobei sich dort der Hinweis findet, dass ein Abzug nach DIN 283 bzw. 277 für die Dachschrägen nicht vorgenommen wurde, ändert dies nichts daran, dass die Kläger sich auf die ihnen auf ihren ausdrücklichen Wunsch hin gesondert überreichte Wohnflächenberechnung nach DIN verlassen durften, selbst wenn, wie die Beklagte behauptet, die Wohnfläche ohne Abzug für Dachschrägen vorliegend 115,73 m² betragen soll. Eine Berechnung nach DIN enthält nämlich den Abzug für die Wohnfläche unter Dachschrägen.

Der Wirksamkeit der konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung steht auch nicht entgegen, dass sie nicht Gegenstand des notariellen Vertrages war. Denn die zunächst formunwirksam (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) getroffene Vereinbarung ist durch die - unstreitig erfolgte - Eintragung der Kläger ins Grundbuch gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB wirksam geworden.

2. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist es für die Frage, ob in der Wohnflächenabweichung ein Sachmangel liegt, nicht entscheidend, dass die Abweichung - vorliegend beträgt sie 10,17 m², das sind 9,11 % - über einer Erheblichkeitsschwelle von 10 % liegt. Auch hier kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden.

Der Umstand, dass der BGH einen zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel erst bei einer Wohnflächenabweichung von 10 % angenommen hat, rechtfertigt sich daraus, dass nach § 536 Abs. 1 S. 3 BGB eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit außer Betracht zu bleiben hat. Dieses Merkmal der „unerheblichen Minderung der Gebrauchstauglichkeit“ entspricht der in der Lieferung einer mangelhaften Sache liegenden unerheblichen Pflichtverletzung in § 323 Abs. 5 S. 2 BGB, die allerdings nur den Rücktritt, nicht aber die Minderung ausschließt, §§ 441 Abs. 1 S. 2, 638 Abs. 1 S. 2 BGB. Hieraus folgt, dass - anders als im Mietrecht - auch eine unerhebliche Pflichtverletzung bereits zur Minderung berechtigt.

Die Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist – anders als noch nach § 459 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. – für die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel vorliegt, nicht mehr entscheidend, so dass es auf die von der Beklagten angenommene Erheblichkeitsschwelle von 10 % nicht ankommt. Im Übrigen hat der BGH zu § 459 BGB a. F. lediglich ausgeführt (vgl. z. B. NJW 1997, 2874, 2875), dass bei einer Wohnflächenabweichung jedenfalls bei Überschreitung der 10 %-Schwelle ein Mangel vorliegt, was nicht ausschließt, dass ein solcher auch schon vorher angenommen werden kann. Im Streitfall begründet die Wohnflächenabweichung von „nur“ 9,11 % einen Sachmangel. Hierfür spricht bereits, dass die Parteien die Wohnungsgröße nicht nur als Annäherungswert sondern aufgrund einer genauen Berechnung nach DIN mit einem bestimmten, 2 Stellen nach dem Komma enthaltenden Wert angegeben haben. Zudem ist die Minderfläche mit 9,11 % ausgesprochen groß und wirkt sich bereits erheblich auf die Werthaltigkeit der Wohnung aus.

3. Das Minderungsrecht der Kläger ist, wie das Landgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, auch nicht durch den unter IV. des notariellen Kaufvertrages vereinbarten Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen.

a) Zwar ist, wie das Landgericht zutreffend und von den Parteien unbeanstandet ausgeführt hat, die Berufung der Beklagten auf den Gewährleistungsausschluss nicht schon nach § 444 BGB ausgeschlossen, weil eine Beschaffenheitsgarantie in Bezug auf die Wohnfläche nicht vorliegt und für eine arglistige Täuschung keine Anhaltspunkte vorliegen.

b) Der unter Ziffer IV. des notariellen Vertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss erstreckt sich aber, wie das Landgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler festgestellt hat, nicht auf die vereinbarte Wohnfläche.

aa) Der unter IV. 1.a geregelte Haftungsausschluss u. a. für eine bestimmte Größe bezieht sich (jedenfalls nach der Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB) nur auf das Grundstück selbst, nicht aber auf dessen Aufbauten.

(1) Dass es sich bei den Regelungen in dem notariellen Vertrag um von der Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, unterliegt keinem Zweifel. Hierfür spricht bereits, dass die Beklagte gewerblich als Bauträger tätig ist und der Vertrag Klauseln enthält, die typischerweise in Bauträgerverträgen verwendet werden (BGH NJW-RR 2002, 12 f. Rn. 29 m. w. N., zit. nach juris). Hiervon ist das Landgericht - von den Parteien unbeanstandet - ebenfalls ausgegangen.

(2) Eine Auslegung der Ziffer IV. 1.a ergibt, dass sich der Gewährleistungsausschluss nur auf das Grundstück selbst bezieht. Hierbei ist vom Grundsatz objektiver Auslegung auszugehen. Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt, ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st.Rspr.; vgl. BGH WM 2009, 1180 ff. Tz. 21; WM 2008, 1391 ff. Tz. 19 m.w.N., jeweils zit. nach juris).

Hiervon ausgehend bezieht sich der Haftungsausschluss unter Ziffer IV. 1.a nur auf das Grundstück selbst, nicht aber auf die Aufbauten. Dies ergibt sich bereits aus seinem Wortlaut, denn er beginnt damit, dass der Veräußerer nicht „für die Freiheit des Vertragsgrundstücks“ von allen nicht zu übernehmenden im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie von nicht zu übernehmenden Zinsen, Steuern und Abgaben haftet. Danach wird die Haftung für grundbuchlich nicht eintragungsbedürftige Belastungen ausgeschlossen. Im Übrigen wird der „Grund und Boden“ verkauft ohne Übernahme einer Haftung für eine bestimmte Größe, sichtbare und unsichtbare Sachmängel und eine bestimmte Ertragsfähigkeit. Aus dieser Formulierung ergibt sich schon, dass sich der gesamte unter Ziffer 1.a geregelte Haftungsausschluss allein auf das Vertragsgrundstück bezieht. Deutlich wird dies auch aus einer Zusammenschau der Vorschrift unter III., die eine Aufteilung des Kaufpreises in einen solchen „für den Anteil an Grund und Boden“ und einen solchen „für die Aufbauten“ vornimmt. Hiervon ausgehend kann die Verwendung der Bezeichnung „Grund und Boden“ im Rahmen des Haftungsausschlusses unter Ziffer 1.a, die sich nach ihrem ersten Satz nur mit dem Vertragsgrundstück befasst, von einem Durchschnittskunden nur dahin verstanden werden, dass sie sich alleine auf das Grundstück ohne Aufbauten bezieht. Gestärkt wird diese Auslegung auch durch die weiteren Regelungen unter IV. 1.b., wonach für die Beseitigung von Baumängeln das Leistungsstörungsrecht des BGB über den Werkvertrag gilt, und unter IV.1.d, wonach der Veräußerer nur für solche Leistungsstörungen haftet, die in der Errichtung des Bauwerks begründet sind. Hieraus folgt doch, dass die Beklagte für Baumängel einstehen will, die Haftung hier also gerade nicht ausgeschlossen sein soll. Diese Unterscheidung zwischen „Grund und Boden“ einerseits und „Baumängeln“ andererseits zeigt, dass sich die Regelung unter IV. 1.a nur auf das Grundstück selbst beziehen kann, während die Haftung für Baumängel nicht ausgeschlossen wird.

Selbst wenn man aber mit der Beklagten davon ausgehen wollte, dass mit der Bezeichnung „Grund und Boden“ auch die Aufbauten umfasst sein sollten, ist nach der Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB von der kundenfreundlichsten Auslegung - hier Haftungsausschluss nur in Bezug auf das Grundstück - auszugehen.

(3) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der bisher unbestrittenen Behauptung der Beklagten, dass die Notarin die Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages dahingehend belehrt habe, dass der Haftungsausschluss unter Ziffer IV. 1.a nicht nur den Grund und Boden sondern den ganzen Vertragsgegenstand erfasst.

Zwar geht es einer Auslegung vor, wenn die Parteien eine Vertragsklausel übereinstimmend in einem bestimmten Sinn verstanden haben. Hiervon kann jedenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Notar bei einem zu beurkundenden Vertrag eine Vertragsbestimmung in einer bestimmten Weise erläutert hat (BGH NJW-RR 2010, 64 f. Tz. 10, zit. nach juris). Für die Annahme eines übereinstimmenden Verständnisses reicht es nämlich aus, wenn eine Partei - hier durch die Erläuterungen der Notarin - ihren Willen äußert und die andere Partei dies erkennt und in Kenntnis dessen den Vertrag abschließt (BGH aaO. Tz. 11).

Allerdings wären bei einem solchen Verständnis die Regelungen zum Haftungsausschluss unter Ziffer IV. 1 des Notarvertrages gemäß § 307 Abs. 1 S. 2 BGB wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam, denn einerseits ergibt sich für den Erwerber aus Ziffer IV. 1.a ein vollständiger Haftungsausschluss auch für Sachmängel, während nach den Ziffern 1.b bis d für Mängel des Bauwerks gehaftet wird, sofern sie nicht auf normale Abnutzung oder mangelnde Wartung nach Besitzübergang zurückzuführen sind. Danach wäre eben gerade nicht klar, welche Rechte dem Erwerber bei Mängeln zustehen sollen. Das benachteiligt ihn unangemessen, weil es ihm die Wahrnehmung seiner Rechte erschwert.

bb) Ebenso wenig wird die Haftung der Beklagten für die Wohnfläche von dem unter Ziffer IV. 1.d und e vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss erfasst. Dieser ist nicht nur nach seinem Wortlaut sondern nach dem gesamten Vertragsinhalt zu beurteilen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass - zumindest aus Sicht der Kläger als Käufer - der Haftungsausschluss einerseits und die vereinbarte Beschaffenheit (Wohnfläche) gleichrangig nebeneinander stehen. Beide Regelungen können deshalb nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der Gewährleistungsausschluss die Unverbindlichkeit der Beschaffenheitsvereinbarung zur Folge haben soll. Denn bei einem solchen Verständnis wäre letztere für den Käufer - außer im Falle der Arglist des Verkäufers (§ 440 Alt. 1 BGB) - ohne Sinn und Wert. Eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung ergibt daher, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, dass sich der Haftungsausschluss nur auf Mängel nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB bzw. § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB bezieht, nicht aber auf eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit (BGH NJW 2007, 1346 ff. Tz. 31, zit. nach juris).

4. Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte auch gegen die Auffassung des Landgerichts, dass Gewährleistungsansprüche der Kläger nicht nach § 442 BGB ausgeschlossen sind.

a) Dass den Klägern die abweichende Wohnfläche bei Abschluss des Vertrages bekannt war, behauptet die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Beklagte selbst nicht.

b) Es kann aber auch nicht festgestellt werden, dass den Klägern der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

Grobe Fahrlässigkeit liegt vor, wenn die erforderliche Sorgfalt nach den gesamten Umständen in ungewöhnlich grobem Maße verletzt worden ist und dasjenige unbeachtet geblieben ist, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wobei auch subjektive, in der Person des Handelnden begründete Umstände zu berücksichtigen sind (BGH NJW 2005, 981 f. Tz. 16 m. w. N., zit. nach juris).

Hiervon ausgehend kann den Klägern nicht vorgeworfen werden, dass ihnen die geringere Wohnfläche infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Zwar haben sie auch den vermaßten Grundriss der Wohnung erhalten, auf dem die Küche mit einer Wohnfläche von möglicherweise - eindeutig lässt sich die Zahl auf der dem Senat vorliegenden Kopie (GA 43) nicht entziffern - 10,61 m² angegeben ist. Dass ihnen die Angaben auf diesem vermaßten Grundriss nicht ausgereicht haben, ergibt sich aber daraus, dass sie trotzdem noch die Wohnflächenberechnung nach DIN angefordert haben. Dass sie dann auf die Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben vertraut haben, kann ihnen jedenfalls nicht im Sinne grober Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden, zumal die Angabe der Gesamtwohnfläche in der Wohnflächenberechnung mit derjenigen übereingestimmt hat, die sich auf dem zuerst übergebenen, nicht vermaßten Grundriss und auch in dem Verkaufsprospekt wiederfindet. Vor diesem Hintergrund bestand keine Veranlassung für die Kläger, dieser Berechnung zu misstrauen und sie anhand des vermaßten Grundrisses nochmals nachzuvollziehen. Es stellt deshalb auch keinen unentschuldbaren Pflichtverstoß dar, dass den Klägern nicht aufgefallen ist, dass die Küche in der Wohnflächenberechnung mit 20,78 m² viel zu groß angegeben ist, weil sie nach dem Grundriss in etwa die gleiche Fläche hat wie die Diele, die in der Wohnflächenberechnung mit 10,85 m² angegeben ist. Auch aufgrund der Wochen vorher erfolgten Besichtigung der Wohnung bestand für die Kläger kein Anlass, den Angaben in der Wohnflächenberechnung zu misstrauen, da es sich nach ihren unwidersprochen gebliebenen Angaben nur um eine kurze Besichtigung einer dazu noch voll möblierten Wohnung gehandelt hat. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Kläger sich vor Vertragsabschluss mit dem Vertragsgegenstand sorgfältig befasst haben, bedeutet das noch nicht, dass ihnen die Wohnflächenabweichung infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Die Wohnflächenberechnung nach DIN haben sie ja gerade deshalb angefordert, weil sie mit den ihnen vorliegenden Grundrissplänen - vermaßt und unvermaßt - nichts anfangen konnten. Dann kann es ihnen aber nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie sich auf die Angaben in der - immerhin von dem bauleitenden Architekten - erstellten Wohnflächenberechnung verlassen haben, ohne diese nochmals mit dem Grundrissplan abzugleichen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der „Qualifikation des klägerischen Ehemannes als „Unternehmensberater“, denn es ist nicht ersichtlich, dass und warum er deshalb hätte erkennen müssen, dass die Wohnflächenberechnung unrichtig sein muss, zumal dies auch der Beklagten selbst bzw. dem von ihr beauftragten bauleitenden Architekten, von dem jedenfalls ein erhöhtes Maß an Sorgfalt bei der Aufstellung einer solchen Wohnflächenberechnung verlangt werden kann, nicht aufgefallen ist. Vielmehr findet sich die falsche Wohnflächenangabe auch auf dem unvermaßten Grundrissplan des Prospekts, bei den Angaben in dem Prospekt und in dem dem Kaufvertrag beigefügten Mietvertrag zwischen der Beklagten und der RVI Vermietung und Verwaltung GmbH. Auch hier ist die Flächenabweichung keinem der auf Seiten der Beklagten beteiligten Fachleute aufgefallen, obwohl gerade der Wohnflächenangabe in Mietverträgen erhebliche Bedeutung zukommt.

5. Gegen die Höhe des nach § 441 Abs. 3 BGB berechneten Minderungsbetrages hat die Beklagte keine Einwände erhoben.

6. Die Zinsforderung ist gemäß §§ 286, 288 BGB in dem vom Landgericht zuerkannten Umfang begründet.

7. Ebenso steht den Klägern, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat und worauf Bezug genommen wird, ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 754,10 EUR aus §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281, 433, 434, 437 Nr. 3 BGB bzw. §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281, 633, 634 Nr. 4, 636 BGB zu.

Nach alledem ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 i. V. m. 709 Satz 2 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Ziffer 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).