Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 12. Jan. 2016 - I-21 U 109/15

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 22.04.2015 (5 O 112/14) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Klägerin und der Drittwiderbeklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der aufgrund der Urteile beizutreibenden Beträge abzuwenden, wenn nicht die Klägerin bzw. die Drittwiderbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des von ihnen jeweils beizutreibenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

 Tatbestand

Die Drittwiderbeklagte ist die Betreiberin des H.. Hotels in D…, die Klägerin, eine haftungsbeschränkte Objektgesellschaft niederländischen Rechts, ist die Kommanditistin der Drittwiderbeklagten.

Die Beklagte ist eine AG, die auf die Akquisition, den Besitz und die Verwaltung von Bürogebäuden in Deutschland spezialisiert ist.

Die Klägerin ist seit dem Jahr 2007 Eigentümerin des Grundstücks G..Str. 20 in D….. Auf diesem Grundstück befindet sich das von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, dies ist die H…G… GmbH & Co. KG, im Jahr 1968 errichtete H… Hotel.

Mit Mietvertrag vom 16.07.2007 vermietete die Klägerin das Objekt an die Drittwiderbeklagte (Anlage B 1 der Drittwiderbeklagten, Bl. 115 ff. GA). Eine Nachtragsvereinbarung schlossen die Klägerin und die Drittwiderbeklagte am 07.11.2014 (Anlage B 2 der Drittwiderbeklagten, Bl. 135 f. GA).

Das Nachbargrundstück G….Str. 18 in Düsseldorf war ursprünglich eine unbebaute Fläche und stand ursprünglich ebenfalls im Eigentum der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Diese nutzte die unbebaute Fläche als Parkplatz für das Hotel. Ebenfalls im Jahr 2007 ging das Eigentum auch an diesem Grundstück auf die Klägerin über.

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin schloss am 05.12.1988 mit der Bürocenter G-Straße K… G… GmbH einen Erbbaurechtsvertrag (Anlage K 15). Zu dem damaligen Zeitpunkt handelte es sich bei den Grundstücken G-Str. 18 und 20 noch um ein einheitliches Grundstück, welches im Zusammenhang mit dem Abschluss des Erbbaurechtsvertrages geteilt wurde. Mit dem Erbbaurechtsvertrag räumte die Rechtsvorgängerin der Klägerin der Bürocenter G-Straße K...G...GmbH als Erbbaurechtsberechtigter die Möglichkeit ein, auf dem Grundstück G-Str. 18 ein Bürohochhaus nebst zweigeschossiger Tiefgarage zu errichten. Unter § 7 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrages verpflichtete sich die Erbbauberechtigte, dem Betreiber des benachbarten Hotels in der Tiefgarage 204 Parkplätze und bis zu 40 Palettenparkplätze zur ausschließlichen kostenlosen Nutzung zur Verfügung zu stellen. In § 10 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages wurde vereinbart, dass das unentgeltliche Nutzungsrecht an den Parkplätzen und den Palettenparkplätzen im Erbbaugrundbuch dinglich durch Eintragung von Grunddienstbarkeiten (Nutzungsrecht sowie Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) zu sichern ist. Unter § 15 Abs. 1 des Erbbaurechtsvertrages wurde ein Vorkaufsrecht zugunsten des Erbbauberechtigten vereinbart. Die Laufzeit des Erbbaurechts endet am 31.12.2088. Wegen der weiteren Einzelheiten zu dem Inhalt des Erbbaurechtsvertrages wird auf die Anlage K 15 verwiesen.

In einer zweiten Nachtragsvereinbarung zum Erbbaurechtsvertrag vom 03.04.1990 (Anlage K 15) wurde unter Bezugnahme auf § 10 Abs. 2 des Ursprungsvertrages festgehalten, dass die Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Erbbaugrundstücks G-Str. 18 zur Eintragung gebracht werden sollten.

Auf dem Grundstück G-Str. 18 wurde sodann ein Bürohochhaus mit zwei Tiefgaragengeschossen errichtet und im Jahr 1992 fertig gestellt. In dem Bürohochhaus befindet sich der Deutschlandsitz der Firma L…. Die zweite Tiefgaragenebene wird seit Fertigstellung des Gebäudes für den Betrieb des sich auf dem Grundstück G-Str. 20 befindlichen H... Hotels genutzt.

Im Grundbuch (Anlage K 1) wurde am 03.08.1990 das Erbbaurecht für die Bürocenter G-Straße K...G...GmbH eingetragen, weiter wurde ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragen. Im Erbbaugrundbuch (Anlage K 2) wurden ebenfalls am 03.08.1990 das an dem Grundstück G-Str. 18 bestellte Erbbaurecht und die Bürocenter G-Straße K...G...GmbH als Erbbaurechtsberechtigte eingetragen. Zudem wurden zur Absicherung der Nutzung der in der Tiefgarage befindlichen Parkplätze für den Betrieb des benachbarten H... Hotels im Erbbaugrundbuch am 03.08.1990 zwei Grunddienstbarkeiten für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks eingetragen, nämlich ein Nutzungsrecht und ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht.

Am 04.03.2002 wurde die O…I…-K mbH als Erbbaurechtsberechtigte im Erbbaugrundbuch eingetragen.

Aufgrund eines entsprechenden Kaufvertrages mit der O...I...K... mbH erwarb die Rechtsvorgängerin der Beklagten, später verschmolzen auf die Beklagte, das Erbbaurecht an dem Grundstück G-Str. 18 und wurde als Erbbauberechtigte am 20.06.2012 im Erbbaugrundbuch eingetragen.

Im Jahr 2012 entschloss sich die Klägerin zu einer Veräußerung des Grundstücks G-Str. 18. Ein der Beklagten als Vorkaufsberechtigter unterbreitetes Kaufangebot nahm diese nicht an. In der Folgezeit führte die Klägerin Kaufvertragsverhandlungen mit verschiedenen Interessenten. In den von der Klägerin erstellten Letters of Intent sowie den ausgearbeiteten Vertragsentwürfen waren stets Regelungen enthalten, die die Fortsetzung der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze für den Betrieb des H... Hotels sicherten (Anlagen K 6 bis 9). Schließlich kam am 13.02.2013 ein Kaufvertrag mit der L… D…L… zustande. Unter Ziffer 9 der notariellen Urkunde vom 13.02.2013 (Anlage K 10) wurde der Eintritt in den Erbbaurechtsvertrag vereinbart. In Ziffer 9.4 der Urkunde wurden folgende Vereinbarungen getroffen:

„(Satz 1) Der Käufer verpflichtet sich, dem jeweiligen Betreiber und dem jeweiligen Eigentümer des Hotels die Ausübung der Grunddienstbarkeiten zu überlassen (§ 328 Abs. 1 BGB). … (Satz 5) Der Käufer verpflichtet sich zudem gegenüber dem Verkäufer und dessen etwaigen Rechtsnachfolgern sowie dem jeweiligen Hotelbetreiber, die in §§ 7 (4), 7 (5) und 7 (6) des derzeitigen Erbbaurechtsvertrages vom 05.12.1988 enthaltenen schuldrechtlichen Regelungen zur ausschließlichen und kostenlosen Nutzung der Tiefgarage durch den Betreiber des Hotelgebäudes auf dem Grundstück G-Str. 20 sowie deren Anbindung an das Hotel nicht ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des Hotelgrundstücks zu ändern.“

In Ziffer 9.5 des Kaufvertrages wurde für den Fall des Heimfalls oder des Ablaufs des Erbbaurechts die Verpflichtung des Käufers vereinbart, dafür Sorge zu tragen, dass an dem Erbbaurecht eine Grunddienstbarkeit an ranggleicher Stelle zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Hotelgrundstücks mit einem entsprechenden Inhalt wie zuvor bestellt wird.

Unter Ziffer 9.6 der Urkunde wurde die dingliche Absicherung der der Klägerin als Verkäuferin eingeräumten Nutzungsrechte durch Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten vereinbart.

Wegen der weiteren Einzelheiten zu dem Inhalt des zwischen der Klägerin und der L...D...L.. geschlossenen Kaufvertrages wird auf die Anlage K 10 verwiesen.

Mit Schreiben vom 05.03.2013 (Anlage B 1, Bl. 33 GA) erklärte die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts. In der Folgezeit führten die Parteien sodann Gespräche über den Vollzug des Kaufvertrages und verhandelten dabei u.a. auch über die der Klägerin in dem Vertrag vom 13.02.2013 als Eigentümerin des Grundstücks G-Str. 20 eingeräumten Parkplatznutzungsrechte an dem Grundstück G-Str. 18. Unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich des Bestehens einer Pflicht der Beklagten, der Klägerin bzw. der Betreiberin des H... Hotels die kostenfreie Nutzung der Tiefgaragenparkplätze zu gestatten sowie zugunsten der Klägerin die in dem Vertrag vom 13.02.2013 vorgesehenen Grunddienstbarkeiten zu bewilligen, konnten nicht ausgeräumt werden.

Am 08.04.2013 ließen die Klägerin und die Beklagte die Auflassung sowie weitere Erklärungen nach Ausübung des Vorkaufsrechts notariell beurkunden. Unter Ziffer II. Abs. 4 der Urkunde (Anlage B 2, Bl. 34 ff. GA) wurde ergänzend zu Ziffer 9.6 des Vertrages vom 13.02.2013 die Bewilligung der beiden Grunddienstbarkeiten zugunsten der Klägerin durch die Beklagte erklärt. Wegen der Rechtsauffassung der Beklagten, zu der Bewilligung der Grunddienstbarkeiten nicht verpflichtet zu sein, wurden in der notariellen Urkunde vom 08.04.2013 in den Absätzen 12 und 13 folgende Erklärungen festgehalten:

„12): Zur bloßen Klarstellung wird vereinbart: Die Regelungen der §§ 465, 466 BGB und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nichteinbeziehung wesensmäßig nicht kaufvertragstypischer Vertragsbestimmungen in einen durch Ausübung eines Vorkaufsrechts zustande gekommenen Kaufvertrag bleiben unberührt.

13): Ziffer 9.6 des Kaufvertrages enthält Regelungen zur Sicherung des in Ziffer 9.5 des Kaufvertrages dem jeweiligen Eigentümer des Hotelgrundstücks eingeräumten Nutzungsrechts an Stellplätzen und Geh-, Fahr- und Leitungsrechts durch Bestellung zweier Grunddienstbarkeiten zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Hotelgrundstücks ... Der Käufer meint, dass die Reglungen des zwischen dem Verkäufer und dem Drittkäufer abgeschlossenen Kaufvertrages zur Stellplatzdienstbarkeit und zur Wegedienstbarkeit nicht Inhalt des zwischen dem Verkäufer und dem Käufer durch Ausübung des Vorkaufrechts zustande gekommenen Kaufvertrages sind. … Der Käufer möchte den Kaufvertrag ungeachtet dieser Meinung gleichwohl kurzfristig vollziehen und erfüllen. Daher bewilligt der Käufer … die … Dienstbarkeiten nur unter dem – hiermit erklärten – Vorbehalt einer Rückforderung für den Fall, dass der Käufer beweisen sollte, zur Bestellung und/oder Duldung der Dienstbarkeiten nicht verpflichtet zu sein. …“

Am 18.06.2013 wurden im Grundbuch die beiden Grunddienstbarkeiten (Parkplatznutzungsrecht und Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks G-Str. 20 eingetragen. Am 11.07.2013 erfolgte die Eintragung der Beklagten im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks G-Str. 18, an demselben Tage erfolgte ein entsprechender Vermerk im Erbbaugrundbuch. Am 19.08.2013 wurden die beiden im Erbbaugrundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeiten, die zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Erbbaugrundstücks im Hinblick auf die Nutzung der Tiefgaragenparkplätze eingetragen waren, auf Antrag der Beklagten gelöscht.

Mit Schreiben vom 22.08.2013 (Anlage K 11) teilte die Beklagte der Drittwiderbeklagten mit, dass sie eine unentgeltliche Nutzung der Tiefgaragenparkplätze für den Hotelbetrieb nicht gestatten könne und bat um Kontaktaufnahme zum Zwecke der Verhandlung eines Mietvertragsabschlusses. Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte forderten die Beklagte ihrerseits mit anwaltlichem Schreiben vom 17.09.2013 (Anlage K 12) auf, die dauerhafte unentgeltliche Nutzungsberechtigung der Klägerin an den Tiefgaragenparkplätzen schriftlich anzuerkennen und die Eintragung von zwei Grunddienstbarkeiten im Erbbaugrundbuch zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks G-Str. 20 zu bewilligen. Dies lehnte die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 24.09.2013 (Anlage K 13) ab und forderte die Klägerin und die Drittwiderbeklagte zur Räumung der Stellplätze auf.

Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte haben die Auffassung vertreten, gegenüber der Beklagten dauerhaft zur unentgeltlichen Nutzung der Tiefgaragenstellplätze berechtigt zu sein. Dies ergebe sich aus Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages. Diese Bestimmung binde auch die Beklagte als Vorkaufsberechtigte, denn die Vereinbarung stelle keinen „Fremdkörper“ im Grundstückskaufvertrag dar. Die Klägerin habe bei der Veräußerung des Eigentums an dem Grundstück G-Str. 18 die ihr bereits vor der Veräußerung zustehende Rechtsmacht der unentgeltlichen Parkplatznutzung zurückbehalten. Gegenstand des Kaufvertrages sei die Übertragung des Grundstückseigentums abzüglich des Nutzungsrechts an den Tiefgaragenstellplätzen. Sie haben in diesem Zusammenhang behauptet, dies sei auch bei der Preisfindung berücksichtigt worden. Zur Begründung ihrer Rechtsauffassung haben die Klägerin und die Drittwiderbeklagte weiter angeführt, durch die in Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages getroffene Vereinbarung werde die Beklagte weder rechtlich noch wirtschaftlich stärker belastet als die L...D...L.. als Drittkäuferin. Die Beklagte stehe durch den Grundstückskaufvertrag nicht schlechter als vorher, als sie Erbbauberechtigte gewesen sei. Die Beklagte nehme vielmehr ein Recht auf Besserstellung in Anspruch. Hinzu komme, dass die in Ziffer 9.4 des Kaufvertrages getroffenen Vereinbarungen für die Klägerin die einzige Möglichkeit gewesen wären, eine dauerhafte Nutzung des Erbbaurechts sicherzustellen. Denn mit der Grundstücksveräußerung habe sie ihren Einfluss auf das Erbbaurecht aufgegeben. Die Auslegung von Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages ergebe eine schuldrechtliche Pflicht der Beklagten, die streitgegenständlichen Tiefgaragenparkplätze kostenfrei zur Verfügung zu stellen sowie die Pflicht der Beklagten zur Wiederherstellung der pflichtwidrig gelöschten Erbbaurechtsgrunddienstbarkeiten. Die neu zu bestellenden Grunddienstbarkeiten seien unmittelbar zugunsten des Eigentümers des Grundstücks G-Str. 20 zu bewilligen. Zwischen der Klägerin und der Beklagten habe aufgrund der vertraglichen Vereinbarung unter Ziffer 9.4 des Kaufvertrages ein Treuhandverhältnis hinsichtlich der Erbbaurechtsgrunddienstbarkeiten bestanden. Dieses habe die Beklagte durch die Löschung der Dienstbarkeiten verletzt, weshalb es der Klägerin nicht zumutbar sei, an diesem Treuhandverhältnis festzuhalten. Entsprechend könne sie die Bestellung von Dienstbarkeiten zu Gunsten des Grundstücks G-Str. 20 verlangen.

Die Klägerin hat beantragt,

1. festzustellen, dass die Beklagte ihr gegenüber verpflichtet ist, in dem auf dem im Grundbuch des Amtsgerichts D… von D…, Blatt 15879 eingetragenen Grundstück Gemarkung D…, Flur 1, Flurstück 650, G-Str. 18 befindlichen Tiefgeschoss 204 Parkplätze einschließlich bis zu 40 Paletten Parkplätze dem Betreiber des Hotelgebäudes auf dem Grundstück Gemarkung D…, Flur 1, Flurstück 651, G-Str. 20 zur ausschließlichen kostenlosen Nutzung zur Verfügung zu stellen,

hilfsweise,

die Beklagte zu verurteilen, zu bewilligen, eine Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Erbbaugrundstücks Bl. 15879 des Grundbuchs von Düsseldorf, folgenden Inhalts einzutragen: „Die Erbbauberechtigte räumt der Grundstückseigentümerin ein kostenloses Nutzungsrecht an 204 Parkplätzen einschließlich bis zu 40 Paletten Parkplätzen in dem zweiten Tiefgaragengeschoss des Grundstücks G-Str. 18 ein und ein kostenloses Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu diesen über das Erbbaurechtsgrundstück,

2. die Beklagte zu verurteilen, zu bewilligen, zulasten des im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts D… von D…., Blatt 15880, eingetragenen Erbbaurechts in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs die folgende Grunddienstbarkeit einzutragen: „Dem jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch des Amtsgerichts D…. von D..., Blatt 7708 eingetragenen Grundstücks Gemarkung D..., Flur 1, Flurstück 651, G-Str. 20 steht ein kostenloses Nutzungsrecht an auf dem dienenden Grundstück befindlichen 204 Parkplätzen einschließlich bis zu 40 Paletten Parkplätzen in einem Tiefgeschoss sowie ein kostenloses Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu diesen über das dienende Grundstück zu.“

Mit Schriftsatz vom 28.01.2015 hat die Klägerin erklärt, dass der Hilfsantrag als Hilfsantrag zu Ziffer 2 gestellt werde. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass darin eine Klageänderung liege, und erklärt, der Klageänderung zu widersprechen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Wege der Drittwiderklage hat die Beklagte beantragt,

die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, sämtliche 171 Kfz-Stellplätze im zweiten Untergeschoss der an der G-Str. 18 in  D…. gelegenen Tiefgarage, befindlich auf dem Erbbaurecht der Beklagten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts D... unter Blatt 15880 unter laufender Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses, welches wiederum auf dem im Grundbuch des Amtsgerichts D... unter Blatt 15879 unter laufender Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundstücks lastet, bestehend aus dem Flurstück 650 der Flur 1 der Gemarkung D..., zu räumen und an die Beklagte herauszugeben.

Die Drittwiderbeklagte hat beantragt,

die Drittwiderklage abzuweisen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Grundstückskaufvertrag räume der Klägerin und der Drittwiderbeklagten unter Ziffer 9.4 kein eigenständiges Nutzungsrecht ein. Da die Erbbaugrunddienstbarkeiten gelöscht seien, könne die in Ziffer 9.4 vereinbarte Überlassung der Ausübung der Grunddienstbarkeiten nicht erfolgen. Bei den Kaufvertragsklauseln unter Ziffern 9.4 bis 9.6 handele es sich um „Fremdkörper“ im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu § 464 BGB, die sie, die Beklagte, als Vorkäuferin nicht binden würden. Die sich aus den Ziffern 9.4 bis 9.6 ergebenden Pflichten gehörten nicht zu den in einem Kaufvertrag im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Pflichten. Die Aufnahme der Ziffern 9.4 bis 9.6 in den Grundstückskaufvertrag sei willkürlich erfolgt, es wäre für die Klägerin ohne weiteres möglich gewesen, sich vor der Veräußerung als Eigentümerin des Grundstücks G-Str. 18 die Dienstbarkeiten selbst zu bestellen. Zudem werde sie, die Beklagte, durch die Kaufvertragsziffern 9.4 bis 9.6 faktisch und wirtschaftlich ungleich schwerer belastet als die Drittkäuferin. Anders als die Drittkäuferin, die von vornherein nur das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück habe erwerben können, hätte sie, die Beklagte, nach Ausübung des ihr zustehenden Vorkaufsrechts die Möglichkeit gehabt, sowohl das Erbbaurecht als auch die das Erbbaurecht belastenden Grunddienstbarkeiten zu löschen. Hinzu komme, dass ein Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung habe, der nach Ausübung des Vorkaufrechts entstehende Anspruch auf Eigentumsübertragung, § 1098 Abs. 2 BGB, werde geschützt. Diese geschützte Rechtsposition würde ihr entzogen, wenn sie gezwungen wäre, die Belastung des Grundstücks G-Str. 18 zu bestellen. Schließlich könne die Klägerin ein Nutzungsrecht auch nicht aus den im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeiten an dem Grundstück G-Str. 18 herleiten. Diese seien gegenüber dem erstrangig eingetragenen und ihr, der Beklagten zustehenden, Erbbaurecht nachrangig. Soweit die Klägerin mit ihrem Klageantrag zu 2 die Neubestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks G-Str. 20 begehre, handele es sich um eine völlig andere Dienstbarkeit als die zuvor bestehende und von ihr, der Beklagten, gelöschten Grunddienstbarkeit im Erbbaugrundbuch an dem Grundstück G-Str. 18.

Das Landgericht – die Einzelrichterin – hat dem Feststellungsantrag und dem Hilfsantrag der Klägerin stattgegeben und im übrigen die Klage und die Drittwiderklage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im wesentlichen folgendes ausgeführt:

Die Feststellungsklage sei zulässig, das erforderliche Feststellungsinteresse liege vor, denn die Beklagte habe das Nutzungsrecht der Klägerin an den Tiefgaragenstellplätzen in Abrede gestellt.

Die Frage, ob in der Erklärung der Klägerin, dass der Hilfsantrag nicht als Hilfsantrag zu Ziffer 1 sondern als Hilfsantrag zu Ziffer 2 gestellt werde, eine Klageänderung liege, hat das Landgericht offengelassen. Jedenfalls wäre eine Klageänderung sachdienlich. Der Hilfsantrag stehe in sachlichem Zusammenhang mit dem Klageantrag zu 2. Bei der ursprünglichen Formulierung als Hilfsantrag zu Ziffer 1 handele es sich ersichtlich um ein Versehen bei der Antragsformulierung.

Zur Begründetheit des Feststellungsantrages hat das Landgericht ausgeführt, dass sich die Verpflichtung der Beklagten gegenüber der Klägerin, dem Betreiber des Hotels die streitgegenständlichen Tiefgaragenstellplätze kostenfrei zur Verfügung zu stellen, aus Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages in Verbindung mit § 7 Abs. 4 des Erbbaurechtsvertrages ergebe. Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages räume der Klägerin ein eigenständiges Nutzungsrecht ein. Dies ergebe sich zwar nicht aus dem ausdrücklichen Wortlaut der Regelung, jedoch aus einer gebotenen Gesamtschau der Regelungen unter Ziffern 9.4 bis 9.6. Insbesondere in Ziffer 9.4 Satz 5 sei die Verpflichtung des Käufers enthalten, die in dem Erbbaurechtsvertrag getroffenen schuldrechtlichen Regelungen zur kostenlosen Nutzung der Tiefgarage durch den Betreiber des Hotels nicht ohne dessen Zustimmung zu ändern. Ebenso werde in Ziffer 9.5 Satz 1 dem jeweiligen Eigentümer des Hotelgrundstücks für den Fall des Heimfalls oder des Ablaufes des Erbbaurechts ein kostenloses Nutzungsrecht an den Parkplätzen eingeräumt. In Ziffer 9.6 sei sodann die Rede von einem als bestehend vorausgesetzten Nutzungsrecht.

Gemäß § 505 Abs. 2 BGB sei die Beklagte durch die Ausübung ihres Vorkaufsrechts an die Regelung unter Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages gebunden, diese Regelung stelle keinen Fremdkörper dar. Das Zurückbehalten des Nutzungsrechts an der Tiefgarage durch die Klägerin stelle eine Ausgestaltung ihrer nach dem Kaufvertrag zu erbringenden Leistung dar. Anhaltspunkte dafür, dass dies bei der Preisfindung keine Berücksichtigung gefunden habe und damit kein echtes Austauschverhältnis vorliege, seien nicht ersichtlich. Die Klägerin hätte sich auch nicht vor der Veräußerung des Stammgrundstücks selbst die Dienstbarkeiten ohne Mitwirkung Dritter bestellen können, denn solange das Erbbaurecht fortbestehe, gehe dies im Rang etwaigen an dem Grundstück bestellten Dienstbarkeiten vor. Die Klauseln hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten seien auch nicht ohne vernünftigen Anlass nur für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts vereinbart worden. Vielmehr hätte die Klägerin ein erhebliches Interesse an dem Behalten der Nutzungsmöglichkeit gehabt, da sie anderenfalls ihre Pflichten aus dem Mietvertrag mit der Drittwiderbeklagten verletzt hätte. Diese Interessenlage sei gegenüber jedem Kaufinteressenten gleich gewesen. Zudem dürfe die Klägerin durch die Ausübung des Vorkaufrechts auch nicht schlechter gestellt werden, was der Fall wäre, wenn man die Klauseln 9.4 bis 9.6 als Fremdkörper ansähe. Soweit die Beklagte darauf verweise, dass sie als Erbbauberechtigte nach Erwerb des Stammgrundstücks die Möglichkeit gehabt hätte, die das Erbbaurecht belastenden Grunddienstbarkeiten zu löschen, während sonstige Drittkäufer lediglich das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück hätten erwerben können, begehre sie letztlich eine Besserstellung als Vorkaufsberechtigte. Auch der Verweis auf die Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechts führe zu keinem anderen Ergebnis. Die Vormerkungswirkung bestehe nur gegenüber Dritten, also gegenüber anderen als dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten. Darüber hinaus beginne der Schutz aus der Vormerkung erst nach dem Vorkaufsfall. Die Vormerkung schütze nicht davor, dass in dem bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden Kaufvertrag als nachteilig empfundene Bestimmungen getroffen würden.

Der Hilfsantrag, gerichtet auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks G-Str. 18 sei begründet, ein Anspruch auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks G-Str. 20 bestehe nicht. Die Klägerin könne lediglich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, nicht jedoch die Herstellung eines anderen Zustandes verlangen. Aus Ziffer 9.4 folge ein Anspruch der Klägerin auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 18 und damit ein Anspruch auf Wiederherstellung dieser Grunddienstbarkeiten. Durch die Löschung dieser Grunddienstbarkeiten habe die Beklagte ihre Verpflichtung zur Überlassung der Dienstbarkeiten verletzt.

Für die Bewilligung von Grunddienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. 20 als Herstellung eines anderen als des ursprünglichen Zustandes bestehe keine Anspruchsgrundlage. Wie ein etwaiges Treuhandverhältnis begründet worden sein solle, bleibe offen. Ein etwaiges Treuhandverhältnis würde sich auch allenfalls auf die alten Dienstbarkeiten an dem Grundstück Nr. 18 beziehen. Ein der Klägerin zustehender Anspruch aus dem Erbbaurechtsvertrag, von dem die Klägerin selbst mit Schriftsatz vom 12.03.2015 Abstand genommen habe, sei schließlich ebenfalls nicht gegeben. Allein die Beklagte sei Partei und Berechtigte des Erbbaurechtsvertrages geworden.

Der im Wege der Drittwiderklage geltend gemachte Anspruch aus § 985 BGB auf Herausgabe der streitgegenständlichen Parkplätze bestehe nicht, denn der Drittwiderbeklagten stehe ein von der Klägerin als mittelbarer Besitzerin abgeleitetes Recht zum Besitz gemäß § 986 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. BGB zu. Die streitgegenständlichen Stellplätze seien auch Gegenstand des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und der Drittwiderbeklagten. Der erste Nachtrag zum Mietvertrag vom 07.11.2014 regele dies ausdrücklich, ohne dass die Beklagte dem entgegengetreten wäre.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie beanstandet die Rechtsfehlerhaftigkeit des landgerichtlichen Urteils. Sie wiederholt ihre bereits erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten und trägt zur Begründung vertiefend wie nachfolgend zusammengefasst vor:

Die Ziffern 9.4 bis 9.6 des Grundstückskaufvertrages seien Fremdkörper in dem Kaufvertrag.

Sie lägen außerhalb der synallagmatischen Beziehung des Ausgangskaufvertrages und seien nur „bei Gelegenheit“ in die Kaufvertragsurkunde aufgenommen worden. Die gesetzlichen Hauptleistungspflichten eines Kaufvertrages seien lediglich die mangelfreie Übergabe des Kaufgegenstandes und die Übereignung einerseits und die Kaufpreiszahlung andererseits.

Sie werde durch die Regelungen faktisch und wirtschaftlich stärker belastet als die Drittkäuferin belastet worden wäre. Die Regelungen hätten zur Folge, dass sie, die Beklagte, die Dienstbarkeiten und das Erbbaurecht nicht aufheben könne, was nur sie als Erbbauberechtigte belaste. Die Drittkäuferin hätte dagegen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Erstkaufvertrages keinerlei Rechtsposition im Hinblick auf das Grundstück gehabt.

Die Ziffern 9.4 bis 9.6 seien nichtig, da sie nur zum Zweck des „Verleidens“ der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Ausgangsvertrag aufgenommen worden seien, § 134 BGB. Es sei nicht erkennbar, dass die genannten Regelungen einen anderen Zweck, als die Einschränkung ihres Interesses an der Ausübung des Vorkaufsrechts, verfolgt hätten. Die stärkere Belastung der Beklagten durch die Regelungen als die Drittkäuferin werde bei den Beweggründen zur Aufnahme in den Kaufvertrag im Vordergrund gestanden haben.

Die Regelungen in Ziffern 9.4 bis 9.6 würden eine Umgehung des Vormerkungsschutzes darstellen. Die in Ziffer 9.6 festgesetzte Verpflichtung, eine Dienstbarkeit bestellen zu müssen, führe zu einer Umgehung des Vormerkungsschutzes, der spätestens ab dem Erstverkaufsfall Wirkung entfalte. Zweck des Vormerkungsschutzes sei es gerade, die Verschaffung eines unbelasteten Grundstücks zu sichern.

Die Auslegung des Landgerichts der Ziffern 9.4 bis 9.6, wonach der Klägerin ein eigenständiges Nutzungsrecht an den Tiefgaragenstellplätzen zustehe, überschreite die Grenze des eindeutigen Wortlauts der Klausel. Ein tatsächlicher von dem eindeutigen Wortlaut abweichender und übereinstimmender Parteiwille, der die gewählte Auslegung rechtfertige, sei nicht feststellbar.

Dementsprechend könne sich die Drittwiderbeklagte auch nicht auf ein von der Klägerin abgeleitetes Recht zum Besitz berufen.

Mit Schriftsatz vom 15.12.2015 hat die Beklagte behauptet, das streitgegenständliche Grundstück G-Str. 20 sei an den OIF veräußert worden.

Die Beklagte beantragt,

das am 22.04.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Düsseldorf (Az. 5 O 112/14) abzuändern und

1. die Klage abzuweisen,

2. die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, sämtliche 171 Kfz-Stellplätze im zweiten Untergeschoss der an der G-Str. 18 in D… gelegenen Tiefgarage, befindlich auf dem Erbbaurecht der Beklagten, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts D... unter Blatt 15880 unter laufender Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses, welches wiederum auf dem im Grundbuch des Amtsgerichts D... unter Blatt 15879 unter laufender Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Grundstücks lastet, bestehend aus dem Flurstück 650 der Flur 1 der Gemarkung D..., zu räumen und an die Beklagte herauszugeben,

hilfsweise,

das am 22.04.2015 verkündete Urteil des Landgerichts Düsseldorf (Az. 5 O 112/14) aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Düsseldorf zurückzuverweisen.

Weiter beantragt die Beklagte,

die Übernahme des Rechtsstreits durch den OIF gemäß § 266 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung ihrer Rechtsauffassungen. Vertiefend tragen sie zur Begründung ihrer Ansichten zusammengefasst folgendes vor:

Die Beklagte umgehe die Bindung durch die an dem Erbbaugrundstück bestehenden Dienstbarkeiten zum einen in dinglicher Hinsicht dadurch, dass sie lediglich die Erbbaurechtsdienstbarkeiten gelöscht habe, nicht aber das Erbbaurecht. Zum anderen liege eine Umgehung in schuldrechtlicher Hinsicht vor, dadurch dass die Beklagte das aus Ziffer 9.4 des Grundstückskaufvertrages folgende Nutzungsrecht leugne. Die streitgegenständlichen Regelungen würden keinen Fremdkörper darstellen. Auch die Verpflichtung des Vorkaufsberechtigten, ein Nutzungsrecht an dem Kaufgegenstand einzuräumen, könne eine im Austauschverhältnis stehende Pflicht begründen und den Vorkäufer binden. Das Zurückbehalten des Nutzungsrechts an den Stellplätzen stelle lediglich die Ausgestaltung der von der Klägerin zu erbringenden Leistung dar. Sie habe einen geringeren Kaufpreis akzeptiert, da sie die Stellplätze weiterhin benötigt habe. Bei der Frage, ob die Beklagte durch die beanstandeten Regelungen schlechter gestellt werde, sei allein auf ihre Stellung als Grundstückserwerberin abzustellen, nicht maßgeblich seien ihre Rechte oder wirtschaftlichen Interessen als Erbbauberechtigte. Das Vorkaufsrecht schütze nicht die Erwartung, sich unentgeltlich von dem Nutzungsrecht an den Stellplätzen lösen zu können. Die Vereinbarung der streitgegenständlichen Regelungen habe einen eigenständigen, unabweisbaren Zweck gehabt, nicht den der Verleidung der Ausübung des Vorkaufsrechts. Die erfolgte Regelung sei für die Klägerin die einzig mögliche Gestaltung gewesen, um sich ein rechtssicheres langfristiges Nutzungsrecht an den Tiefgaragenstellplätzen zu verschaffen. Die Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechts schütze nicht davor, dass die Vertragsparteien des Ausgangskaufvertrages Rechte und Pflichten regeln, die von dem Vorkaufsberechtigten als nachteilig empfunden werden. Schließlich sei auch die Auslegung von Ziffer 9.4 dahin, dass ein eigenständiges Nutzungsrecht der Klägerin begründet werden solle, zutreffend. Wenn die Ausübung einer Sicherungsdienstbarkeit vertraglich überlassen sei und zugleich geregelt werde, dass die gesicherten Ansprüche nicht verändert werden dürften, sei dies sinnvoll nur dahin zu verstehen, dass auch die Überlassung des gesicherten schuldrechtlichen Anspruchs zur Ausübung durch den Verkäufer vereinbart sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Landgericht hat aufgrund der von der Klägerin gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässigerweise erhobenen Feststellungsklage zu Recht die Feststellung getroffen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin die streitgegenständlichen Parkplätze in der Tiefgarage auf dem Grundstück G-Str. 18 zur ausschließlichen unentgeltlichen Nutzung zur Verfügung zu stellen.

Mit der begehrten Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, ihr, der Klägerin, die streitgegenständlichen Stellplätze kostenfrei zur Nutzung zu überlassen, macht die Klägerin in der Sache einen Anspruch gegenüber der Beklagten auf kostenfreie Nutzung der streitgegenständlichen Stellplätze geltend.

Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Nutzungsanspruch ist der zwischen den Parteien zustande gekommene Kaufvertrag über das Grundstück G-Str. 18.

Zwischen den Parteien ist ein Kaufvertrag zustande gekommen. Nachdem die Klägerin und die Erstkäuferin am 13.02.2013 einen Kaufvertrag über das Grundstück G-Str. 18 abgeschlossen haben, hat die Beklagte mit Erklärung vom 04.03.2013 ein ihr als Erbbauberechtigter zustehendes, vertraglich eingeräumtes Vorkaufsrecht, § 15 Abs. 2 des Erbbaurechtsvertrages vom 05.12.1988, welches im Grundbuch eingetragen wurde, ausgeübt. Auf das dingliche Vorkaufsrecht, §§ 1094 ff. BGB, sind gemäß § 1098 BGB die Vorschriften der §§ 463 bis 473 BGB zum schuldrechtlichen Vorkaufsrecht anwendbar, die das Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten regeln. Rechtsfolge der Ausübung eines Vorkaufsrechts ist nach § 464 Abs. 2 BGB das Zustandekommen eines Kaufvertrages zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten – grundsätzlich – gemäß den Bestimmungen, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Das Landgericht hat den für begründet erachteten schuldrechtlichen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf kostenfreie Nutzungsüberlassung der streitgegenständlichen Stellplätze mit einer Auslegung der unter Ziffer 9.4 des Kaufvertrages getroffenen Vereinbarungen begründet. Dies erachtet die Beklagte als rechtsfehlerhaft.

Die Auslegung einer vertraglichen Vereinbarung ist eine Frage der rechtlichen Würdigung. Im Berufungsverfahren ist das Berufungsgericht nicht an eine vertretbare Auslegung einer Individualvereinbarung durch das Ausgangsgericht gebunden. Vielmehr hat das Berufungsgericht eine eigene Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage für eine sachgerechte Entscheidung für geboten hält (vgl. Zöller-Heßler, ZPO, 29. Aufl., § 529 Rn. 2).

Aber auch aufgrund einer eigenen Auslegung von Ziffer 9.4 des Kaufvertrages vom 13.02.2013 durch den Senat ist das vom Landgericht gefundene Ergebnis, wonach sich aus der Klausel ein eigenständiger schuldrechtlicher Überlassungsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten ergibt, zutreffend.

Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung von Willenserklärungen der wirkliche Wille des Erklärenden zu ermitteln und zu fragen, wie der Erklärungsempfänger die abgegebene Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Bei der Auslegung ist zunächst von dem Wortlaut der Erklärung auszugehen, sodann sind in einem zweiten Schritt die Begleitumstände der Erklärungen zu berücksichtigen und schließlich sind die Interessenlage und der mit der auszulegenden Erklärung verfolgte Zweck in die Betrachtung einzubeziehen (vgl. Palandt-Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 133 Rn. 7 ff., 14 ff.).

In Ziffer 9.4 des Kaufvertrages vom 13.02.2013 ist zunächst in Satz 1 vereinbart, dass der Käufer sich verpflichtet, dem jeweiligen Betreiber und dem jeweiligen Eigentümer des Hotels die Ausübung der Grunddienstbarkeiten zu überlassen (§ 328 BGB).

Dem Wortlaut nach ergibt sich aus dieser Vereinbarung lediglich ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Überlassung der beiden Erbbaurechtsgrundschulden. Diese Vereinbarung vermag indes den festzustellenden Überlassungsanspruch nicht zu rechtfertigen, denn die Beklagte hat die beiden Erbbaurechtsgrundschulden im Erbbaugrundbuch löschen lassen.

In Satz 5 der Ziffer 9.4 des Kaufvertrages findet sich die Vereinbarung, wonach sich der Käufer gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, die in dem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen schuldrechtlichen Regelungen zur ausschließlichen und kostenlosen Nutzung der streitgegenständlichen Parkplätze nicht ohne Zustimmung des jeweiligen Eigentümers des Hotelgrundstücks zu ändern.

Auch aus dem Wortlaut dieser Vereinbarung ergibt sich der geltend gemachte Überlassungsanspruch der Klägerin nicht. Dem Wortlaut nach besteht allein ein Anspruch auf Mitwirkung an etwaigen Änderungsvereinbarungen bezüglich der erbbauvertraglichen Regelungen.

Werden aber weiter auch die Begleitumstände des Zustandekommens des Kaufvertrages vom 13.02.2013 berücksichtigt, zeigt dies, dass die Klägerin mit ihren kaufvertraglichen Erklärungen auch die Begründung eines eigenen Anspruchs gegenüber dem Grundstückskäufer auf Überlassung der streitgegenständlichen Parkplätze beabsichtigte. Die Klägerin hat stets ihren Willen, die streitgegenständlichen Parkplätze auch nach der Grundstücksveräußerung weiterhin für den Hotelbetrieb nutzen zu können, verfolgt und zum Ausdruck gebracht. So hat die Klägerin im Zuge der anlässlich der Grundstücksveräußerung geführten Vertragsverhandlungen in ihren Letters of Intent an die jeweiligen Kaufinteressenten jeweils unter Ziffer 9, zweiter Absatz, darauf hingewiesen, dass zur Absicherung der Zufahrt und Nutzung der Tiefgarage durch den Hotelbetreiber Grunddienstbarkeiten am Erbbaurecht eingetragen sind bzw. noch eingetragen werden müssen (Anlagenkonvolute K 6 und K 7, jeweils S. 4 der Letters of Intent.). Auch in dem mit dem Interessenten V AG verhandelten Kaufvertragsentwurf ist der Eintritt des Käufers in den Erbbaurechtsvertrag vorgesehen und der Sicherungszweck der eingetragenen Erbbaurechtsgrundschulden, nämlich der Absicherung des schuldrechtlichen Nutzungsanspruchs des Hotelbetreibers hinsichtlich der streitgegenständlichen Stellplätze, wird ausdrücklich angeführt (Anlage K 8, Ziffer 9.2; Anlage K 9, Ziffer 9.3). Schließlich hat die Klägerin zu dem Ablauf der Vertragsverhandlungen unwidersprochen bereits erstinstanzlich vorgetragen, dass die Frage nach Dauer und Umfang des Nutzungsrechts an der Tiefgarage Gegenstand der Verhandlungen gewesen sei. Auch gegenüber der Erstkäuferin, der L…, habe sie wiederholt erklärt, es sei unabdingbare Voraussetzung für den Abschluss des Kaufvertrages und Teil der Gegenleistung des Käufers, dass während der Dauer des Erbbaurechts und darüber hinaus dem Verkäufer die Nutzung der Tiefgarage weiterhin gesichert werde. Zudem hat die Klägerin sowohl erst- als auch zweitinstanzlich unwidersprochen vorgetragen, dass das der Klägerin fortbestehende Nutzungsrecht an den streitgegenständlichen Stellplätzen bei der Kaufpreisbildung berücksichtigt worden sei.

Schließlich sind als weitere Begleitumstände, in denen die von der Klägerin unter Ziffer 9.4 des Kaufvertrages abgegebenen Erklärungen stehen, die weiteren Vereinbarungen in dem Kaufvertrag, die sich auf die streitgegenständlichen Stellplätze beziehen, zu berücksichtigen.

So ist unter Ziffer 9.2 des Kaufvertrages festgehalten, dass der Käufer in sämtliche sich aus dem Erbbaurechtsvertrag ergebenden Rechte und Verpflichtungen eintritt und sich verpflichtet, auch einem etwaigen Rechtsnachfolger die übernommenen schuldrechtlichen Verpflichtungen aufzuerlegen.

In Ziffer 9.3 wird ausdrücklich der Zweck der eingetragenen Grunddienstbarkeiten festgehalten, nämlich der der Absicherung der schuldrechtlichen Verpflichtung, die streitgegenständlichen Parkplätze dem Hotelbetreiber zur Verfügung zu stellen. Weiter ist angesprochen, dass zwischen der Klägerin als Verkäuferin und der Beklagten als Erbbauberechtigter Verhandlungen laufen und dass diese Verhandlungen die Auswechslung des Berechtigten der Grunddienstbarkeiten zum Gegenstand haben. Neuer Berechtigter sollte der jeweilige Eigentümer des Hotelgrundstücks sein. Bis zum Abschluss jener Verhandlungen sollte Ziffer 9.4 des Kaufvertrages gelten.

In Ziffer 9.5 des Kaufvertrages ist geregelt, dass auch in der Situation des Heimfalls oder des Ablaufs des Erbbaurechts entsprechende Grunddienstbarkeiten, wie die streitgegenständlichen, wieder bestellt werden und weiter, dass dann dem Eigentümer des Hotelgrundstücks ein kostenloses Nutzungsrecht an den streitgegenständlichen Parkplätzen eingeräumt wird.

In Ziffer 9.6 des Kaufvertrages findet sich schließlich die Vereinbarung, dass zur Sicherung des Nutzungsrechts auch auf dem Grundstück G-Str. 18 dingliche Sicherungen durch Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten im Grundbuch erfolgen sollen.

Insgesamt kommt in sämtlichen der vorstehend wiedergegebenen Kaufvertragsklauseln zum Ausdruck, dass die Klägerin den Willen an der unveränderten Weiternutzung der streitgegenständlichen Stellplätze hatte. Nachdem sich ihr dahingehender schuldrechtlicher Anspruch vor Abschluss des Kaufvertrages aus dem Erbbaurechtsvertrag ergeben hatte, sollte sich nach dem Abschluss des Kaufvertrages ein entsprechender Anspruch aus dem Kaufvertrag ergeben.

Wird schließlich der von der Klägerin mit den in Ziffer 9.4 abgegebenen Erklärungen verfolgte Zweck in die Gesamtbetrachtung einbezogen, ist ein anderer Zweck als die Beibehaltung ihres sowohl schuldrechtlichen als auch dinglich gesicherten Anspruchs auf Nutzung der Stellplätze nicht ersichtlich. Zu vergegenwärtigen ist in diesem Zusammenhang die wirtschaftliche Bedeutung der Nutzung der Stellplätze für den Hotelbetrieb, ohne hierfür ein Nutzungsentgelt entrichten zu müssen. Auch an dieser Stelle kann auf den unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin verwiesen werden, wonach dieses Nutzungsrecht bei der Kaufpreisvereinbarung eingepreist worden sei. Hätte die Klägerin nach Abschluss des Kaufvertrages keinerlei Rechte mehr an den Stellplätzen haben sollen, hätte sie für die Veräußerung des Grundstücks G-Str. 18 einen höheren Kaufpreis erzielen können.

Ist danach aber ein tatsächlicher Wille der Klägerin bei Abschluss des Kaufvertrages und Vereinbarung der Klausel gemäß Ziffer 9.4 feststellbar, der auch ohne weiteres für die Beklagte erkennbar war, da sie als Erbbauberechtigte die bisherigen Nutzungsverhältnisse kannte, greift der von der Beklagten im Berufungsverfahren vorgetragene Einwand, mit dem auch hier vertretenen Auslegungsergebnis werde der Wortlaut von Ziffer 9.4 überschritten, nicht ein. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Wortlaut von Ziffer 9.4 dem hier gefundenen Auslegungsergebnis nicht entgegen, sondern der reine Wortlaut der Erklärungen in Ziffer 9.4 ist im Hinblick auf einen schuldrechtlichen Überlassungsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten lediglich nicht ausreichend deutlich.

Der Erörterung bedarf sodann die Frage, ob die Beklagte an die kaufvertragliche Vereinbarung unter Ziffer 9.4 des Kaufvertrages gebunden ist. Bereits erstinstanzlich hat die Beklagte die Rechtsauffassung vertreten, bei dieser Vereinbarung handele es sich um einen „Fremdkörper“ in dem Kaufvertrag, um eine Vereinbarung, die außerhalb der im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Hauptleistungspflichten der Übergabe und Übereignung des Kaufgegenstandes einerseits und der Kaufpreiszahlung andererseits stehe. Diese Rechtsauffassung der Beklagten hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung als unbegründet zurückgewiesen, da das Zurückbehalten des Nutzungsrechts an der Tiefgarage durch die Klägerin eine Ausgestaltung ihrer nach dem Kaufvertrag zu erbringenden Leistung darstelle. Die Klägerin habe ein erhebliches Interesse daran gehabt, die Nutzungsmöglichkeiten an den Parkplätzen zu behalten, und diese Interessenlage sei gegenüber jedem Kaufinteressenten gleich gewesen. Mit dem Argument, die Beklagte hätte nach Erwerb des Grundstücks G-Str. 18 die Möglichkeit, die das Erbbaurecht belastenden Grunddienstbarkeiten zu löschen und so ein unbelastetes Grundstück zu erhalten, begehre die Beklagte eine Besserstellung gegenüber dem Erstkäufer.

Auch insoweit erachtet die Beklagte die erstinstanzliche Entscheidung als rechtsfehlerhaft.

Allgemein gilt, dass die Rechtsfolge der Ausübung eines Vorkaufsrechts das Zustandekommen eines neuen und selbständigen Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten ist. Der Vertragsinhalt ist grundsätzlich derselbe wie der mit dem Erstkäufer. Der Vorkaufsberechtigte hat alle Leistungen zu erbringen, die der Erstkäufer aus dem Kaufvertrag zu erfüllen gehabt hätte. Davon ausgenommen sind nur solche Vereinbarungen, die mit dem Wesen des Kaufs nichts zu tun haben, insbesondere nur den Vorkauf vereiteln sollen (vgl. Palandt-Weidenkaff, aaO., § 464 Rn. 6). In der Rechtsprechung werden die wesensmäßig nicht zu einem Kaufvertrag gehörenden Vereinbarungen als „Fremdkörper“ bezeichnet, an welche der Vorkaufsberechtigte nicht gebunden sei. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung eine objektiven Betrachtungsweise und ein Fremdkörper ist anzunehmen, wenn die im Streit stehende Vertragsgestaltung völlig außerhalb des Abhängigkeitsverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung liege, so nur für den Vorkaufsfall getroffen wurde und den Parteien des Erstvertrages bei dessen Durchführung keine irgendwie gearteten Vorteile bringt. Erforderlich ist eine Prüfung unter Würdigung aller Umstände, warum und zu wessen Vorteil eine bestimmte Vertragsklausel für die Durchführung des Erstvertrages getroffen wurde (BGH, Urteil vom 13.06.1980, V ZR 11/79; Urteil vom 14.12.1995, III ZR 34/95, zitiert nach juris). Zu berücksichtigen ist nach der Rechtsprechung aber auch, dass das Vorkaufsrecht nicht die Befugnis vermittelt, zu bestimmten Konditionen zu erwerben. Es lässt vielmehr dem Verpflichteten völlig freie Hand, den Gegenstand zu Bedingungen zu verkaufen, die er für angemessen und richtig hält. Sind die vereinbarten Bedingungen für den Vorkaufsberechtigten unangemessen oder lästig, bleibt ihm die Möglichkeit, von der Ausübung seines Vorkaufsrechts Abstand zu nehmen (BGH, Urteil vom 14.07.1995, V ZR 31/94, zitiert nach juris).

Aus der Rechtsprechung zu der Frage, ob eine kaufvertragliche Vereinbarung als Fremdkörper zu bewerten ist, seien folgende Entscheidungen angeführt:

In seinem Urteil vom 13.06.1980 hat der BGH (BGH V ZR 11/79) eine Vereinbarung, wonach der Vorkaufsberechtigte sog. Projektierungskosten (Kosten für eine Überprüfung, ob ein Grundstückserwerb für einen Grundstücksfonds geeignet ist) zahlen soll, als Fremdkörper bewertet. Solche Kosten würden nicht zu den üblichen Erwerbskosten für ein Grundstück gehören.

Dagegen hat der BGH in seinem Urteil vom 14.12.1995 (III ZR 34/95) Maklerkosten als normalerweise wesensmäßig zu einem Kaufvertrag gehörend bewertet, da diese im allgemeinen eng mit der Regelung der Höhe des Kaufpreises zusammenhängen, und deshalb eine Bindung des Vorkäufers an eine Maklerklausel für gegeben erachtet.

In seinem Urteil vom 14.07.1995 (V ZR 31/94) hat der BGH eine „Federführungsregelung“ (Federführung des Erstkäufers hinsichtlich eines privaten Erschließungssystems) nicht als Fremdkörper bewertet. Auch wenn diese Klausel den wirtschaftlichen Interessen des Erstkäufers in höherem Maße Rechnung trage, als denen des Vorkäufers, liege dies im Risikobereich des Vorkaufsberechtigten. Sind ihm die Bedingungen des Ausgangsvertrages lästig, kann er von der Ausübung seines Vorkaufsrechts Abstand nehmen.

Das OLG Stuttgart hat in seinem Urteil vom 20.07.1998 (5 U 16/98, zitiert nach juris) eine Nachtragsvereinbarung zu einem Kaufvertrag, in welcher der Abschluss eines Pachtvertrages vereinbart wurde, als Fremdkörper bewertet. Es handele es sich um zwei selbständige Rechtsgeschäfte, die getroffenen Regelungen stünden völlig unabhängig voneinander und würden keinen inneren Zusammenhang aufweisen. Der Verkäufer hätte an dem nachträglichen Abschluss des Pachtvertrages kein Interesse mehr gehabt. Nur dem Pächter hätte ein langfristiger Pachtvertrag zu günstigen Konditionen verschafft werden sollen.

In seinem Urteil vom 22.12.2000 hat das OLG Stuttgart (2 U 120/00, zitiert nach juris) eine Vertragsstrafe für den Fall des Weiterverkaufs als Fremdkörper eingeordnet, denn sie füge sich nicht interessengerecht in das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung eines Kaufvertrages ein. In dem konkret zu entscheidenden Fall war auch eine Vertragsuntreue des Erstkäufers gar nicht zu befürchten.

Schließlich hat der BGH für eine Vorpachtberechtigung, auf welche die Vorschriften der §§ 505 ff. BGB a.F. entsprechend anwendbar seien, das Vorliegen eines Fremdkörpers verneint, wenn in dem Vertrag eine Getränkebezugsverpflichtung enthalten ist (Urteil vom 25.11.1987, VIII ZR 283/86).

Unter Berücksichtigung der vorstehend dargestellten Grundsätze und der in den genannten Entscheidungen zum Ausdruck kommenden Erwägungen, die für bzw. gegen das Vorliegen eines Fremdkörpers sprechen können, bewertet der Senat die in dem hier zu entscheidenden Fall getroffene Vereinbarung unter Ziffer 9.4 des Kaufvertrages, wonach die Verpflichtung zur unentgeltlichen Nutzungsüberlassung der streitgegenständlichen Parkplätze auch die Beklagte als Vorkäuferin bindet, nicht als Fremdkörper. Die Entscheidung des Landgerichts ist auch insoweit rechtsfehlerfrei ergangen.

Die hier streitige Überlassungsverpflichtung steht in einem unmittelbarem Zusammenhang mit den für einen Kaufvertrag kennzeichnenden synallagmatischen Hauptleistungspflichten der Klägerin zu einer Übergabe und Übereignung des Grundstücks G-Str. 18 und der Beklagten zur Kaufpreiszahlung. So ist nämlich zu berücksichtigen, dass das zu veräußernde Grundstück mit einem Erbbaurecht und dieses mit zwei Grundschulden belastet ist. Den beiden Grundschulden liegen schuldrechtliche Ansprüche auf Nutzungsüberlassung zugrunde. Diese dinglichen Rechte sind aber untrennbar mit dem Grundstückseigentum verbunden, sie gehen bei einem Eigentumsübergang als Bestandteile eines Grundstücks kraft Gesetzes ebenfalls auf den neuen Grundstückseigentümer über, § 96 BGB. Auch aus einem Umkehrschluss aus der Vorschrift des § 435 BGB, wonach auch etwa an einem Kaufgegenstand bestehende Rechte Dritter als Mängel des Kaufgegenstandes Gewährleistungsansprüche auslösen können, kann gefolgert werden, dass die an dem Grundstück G-Str. 18 bestehenden Rechte den Kaufgegenstand und seine Beschaffenheit unmittelbar kennzeichnen und prägen. Damit gehören Regelungen über den Fortbestand dieser Rechte und der zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vereinbarungen wesensgemäß zu den in einem Grundstückskaufvertrag zu regelnden Punkten. Die von der Beklagten vertretene Sichtweise, wonach zu der von der Klägerin als Verkäuferin geschuldeten Hauptleistungspflicht nur die mangelfreie Übergabe und Übereignung des Grundstücks gehöre, dagegen die Regelungen der Ziffern 9.4 bis 9.6 nur „bei Gelegenheit“ des Vertragsschlusses in den Kaufvertrag aufgenommen seien, ist zu eng. Die Frage des Schicksals bestehender Grundstücksbelastungen, der (Nicht-)Übernahme durch den Grundstückskäufer gehört vielmehr typischerweise zu den in einem Grundstückskaufvertrag zu regelnden Punkten. Hinzu kommt ferner der bereits in dem angefochtenen Urteil erstinstanzlich angeführte Gesichtspunkt, dass die gewählte Vertragsgestaltung für die Klägerin die einzige Möglichkeit gewesen ist, das streitige Nutzungsrecht fortzuschreiben. Hätte sie noch zu Zeiten ihrer Eigentümerstellung an dem Grundstück G-Str. 18 eine Grunddienstbarkeit bewilligt, wäre diese im Rang gegenüber dem bereits eingetragenen Erbbaurecht zugunsten der Beklagten nachrangig gewesen.

Ist aber ein Grundstück dinglich belastet, liegt es auf der Hand, dass diese Belastungen sich auch wertbildend auf die Gegenleistung auswirken. Dies geschieht bei einem Fortbestehen der Belastungen regelmäßig dergestalt, dass der für das Grundstück zu zahlende Kaufpreis geringer ist, als er es ohne die Belastungen wäre. Entsprechendes hat die Klägerin auch für den hier vereinbarten Kaufpreis vorgetragen, ohne dass die Beklagte dem entgegengetreten ist.

Wirkt sich also die Frage des Bestehens sowohl dinglicher als auch schuldrechtlicher Rechte an dem zu veräußernden Grundstück in inhaltlicher Hinsicht sowohl auf die von dem Verkäufer geschuldete Leistung der Übergabe und Übereignung des Kaufgegenstandes als auch auf die von dem Käufer geschuldete Kaufpreiszahlung aus, ist ein innerer, untrennbarer Zusammenhang der hier im Streit stehenden Vereinbarungen unter Ziffern 9.4 bis 9.6 des Kaufvertrages mit den Hauptleistungspflichten gegeben.

Wird weiter die jeweilige Interessenlage von Verkäufer und Käufer in die Betrachtungsweise einbezogen, ist auf Seiten der Klägerin als Veräußerin zu berücksichtigen, dass sie ein als erheblich zu bewertendes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an dem Fortbestehen der Nutzungsmöglichkeit hatte. Sie bzw. die Betreiberin des H... Hotels hatten die streitgegenständlichen Parkplätze bereits seit deren Errichtung unentgeltlich für den Hotelbetrieb genutzt. Die Klägerin hatte sich gegenüber der Drittwiderbeklagten entsprechend mietvertraglich verpflichtet. Dass diese Verpflichtung der Klägerin jedenfalls aus der Nachtragsvereinbarung vom 07.11.2014 folgt, hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, wogegen im Berufungsverfahren auch keine mehr Einwände vorgebracht wurden. Die wirtschaftliche Bedeutung eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für die Klägerin liegt auf der Hand. In den vorprozessual geführten Verhandlungen hatte die Beklagte ein Stellplatzentgelt von 100,- € je Stellplatz monatlich verlangt.

Dieses Interesse an einer unentgeltlichen Nutzung der Stellplätze hatte die Klägerin gegenüber jedem Grundstückskäufer. Eine willkürliche und beabsichtigte „Verleidung“ der Ausübung des Vorkaufsrechts, was nach Auffassung der Beklagten zur Nichtigkeit der Ziffern 9.4 bis 9.6 des Kaufvertrages gemäß § 134 BGB führen soll, ist damit ausgeschlossen. Auch zeigt die von der Klägerin in inhaltlicher Hinsicht konkret vorgetragene „Entstehungsgeschichte“ der im Streit stehenden unentgeltlichen Parkplatznutzung, dass die Klägerin während der Vertragsverhandlungen gegenüber jedem Kaufinteressenten die unentgeltliche Nutzung der Parkplätze verlangt hat. Zu dem Inhalt der vorgelegten Letters of Intent sowie zu den vorgelegten Kaufvertragsentwürfen hat die Beklagte nicht Stellung genommen. Ihre dagegen im Berufungsverfahren vorgetragene Behauptung, ihre stärkere Belastung werde bei den Beweggründen zur Aufnahme der streitgegenständlichen Regelungen in den Kaufvertrag im Vordergrund gestanden haben, hat die Beklagte nicht näher substantiiert und erläutert.

Die Verpflichtung zu einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung belastet die Beklagte schließlich auch nicht stärker als jeden anderen Grundstückskäufer. Zwar hatte die Beklagte als Erbbauberechtigte die in rechtlicher Hinsicht bestehende Möglichkeit, nach Erwerb des Grundstücks als neue Grundstückseigentümerin auf dem Grundstück liegende dingliche Belastungen zu löschen, was sie hinsichtlich der streitgegenständlichen Erbbaugrundschulden auch getan hat, was andere Käufer, die nicht erbbauberechtigt sind, nicht tun konnten. Dies stellt indes allein einen Vorteil daraus dar, dass die Beklagte Erbbauberechtigte an dem Grundstück ist. Hiervon getrennt zu betrachten, ist aber der Vorteil, den die Beklagte als Vorkaufsberechtigte hat. Das Vorkaufsrecht schützt allein das Interesse des Berechtigten an dem Erwerb des Grundstücks. Ein Schutz, das Grundstück zu bestimmten inhaltlichen Bedingungen erwerben zu können, ergibt sich aus einem Vorkaufsrecht dagegen nicht (BGH Urteil vom 14.07.1995, V ZR 31/94). Ebenso wenig besteht ein Schutz bezüglich etwaiger künftiger Erwartungen des Vorkaufsberechtigten. Eine Besserstellung des Vorkaufsberechtigten gegenüber dem Erstkäufer kann aufgrund eines Vorkaufsrechts nicht verlangt werden.

Nicht außer Betracht gelassen werden darf, dass auch die Beklagte nur eine eingeschränkte Rechtsposition im Hinblick auf das Grundstück G-Str. 18 hatte, nämlich das Erbbaurecht belastet mit zwei Grunddienstbarkeiten zugunsten der Klägerin. Auch sie musste vor der Veräußerung die Nutzung der Parkplätze durch die Klägerin gestatten. Insofern steht sie nicht anders als andere Kaufinteressenten, die ebenfalls die Nutzung der Parkplätze durch die Klägerin nach Grundstückserwerb gestatten sollen.

Im Ergebnis sind die Regelungen der Ziffern 9.4 bis 9.6 des Kaufvertrages nicht als „Fremdkörper“ zu bewerten und damit bindend für die Beklagte.

Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung schließlich davon ausgegangen, dass sich auch aus der einem Vorkaufsrecht zukommenden Vormerkungswirkung nicht die Unwirksamkeit der kaufvertraglichen Ziffer 9.4 im Verhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten ergebe. Ohne Erfolg rügt die Beklagte in ihrer Berufung auch insoweit die Rechtsfehlerhaftigkeit der landgerichtlichen Entscheidung.

Zunächst spricht bereits gegen die von der Beklagten vertretene Rechtsauffassung die gesetzlich angeordnete Reichweite der einem Vorkaufsrecht zukommenden Vormerkungswirkung. Gemäß § 1098 Abs. 2 BGB hat ein dingliches Vorkaufsrecht Dritten gegenüber die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums. Dieser Anspruch der Beklagten Dritten gegenüber steht vorliegend indes nicht im Streit. Allein fraglich ist, zu welchen inhaltlichen Bedingungen die Beklagte das Eigentum an dem Grundstück G-Str. 18 erworben hat. Auch betrifft dieser Streit allein das Rechtsverhältnis zwischen der Klägerin als Verkäuferin und der Beklagten als Käuferin und Vorkaufsberechtigter.

Es ergibt sich auch dann kein anderes Ergebnis, wenn auf den Zeitpunkt des Beginns des Vormerkungsschutzes abgestellt wird. Selbst wenn berücksichtigt wird, dass in Ausnahmefällen, wie dem, der der von der Beklagten im Berufungsverfahren angeführten Entscheidung des BGH vom 26.01.1973 (BGH Urteil, Az.: V ZR 2/71, zitiert nach juris) zugrunde lag (in jenem Verfahren hatte der vorkaufsverpflichtete Eigentümer sein Eigentum bereits vor Abschluss des Kaufvertrages übertragen), der Vormerkungsschutz schon vor dem Abschluss des Kaufvertrages als Vorkaufsfall bestehen kann, ändert dies nichts an der Reichweite des Vormerkungsschutzes. Dieser betrifft gemäß § 1098 Abs. 2 BGB nur den Anspruch des Vorkaufsberechtigten auf Übertragung des Eigentums.

Schließlich wird entgegen der Auffassung der Beklagten durch das hier gefundene Ergebnis der Bindung der Beklagten an die Kaufvertragsklauseln Ziffern 9.4 bis 9.6 der Vormerkungsschutz ihres Vorkaufsrechts auch nicht ausgehöhlt. Die inhaltliche Kontrolle der kaufvertraglichen Vereinbarungen und damit der Schutz des Vorkaufsberechtigten erfolgt vielmehr auf der Grundlage der schuldrechtlichen Vorschriften zum Vorkaufsrecht in §§ 463 Abs. 2, 464 ff. BGB. Dies ist ausreichend.

Im Ergebnis ist also der festzustellende eigenständige schuldrechtliche Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten auf unentgeltliche Nutzung der streitgegenständlichen Parkplätze gemäß Ziffer 9.4 des Kaufvertrages begründet.

Ohne Erfolg ist auch die Berufung der Beklagten gegen den von dem Landgericht zuerkannten Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Bewilligung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit an dem Grundstück G-Str. 18.

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht ausgeführt, die Klägerin könne von der Beklagten die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Durch die Löschung der Dienstbarkeiten an dem Grundstück G-Str. 18 habe die Beklagte ihre aus Ziffer 9.4 des Kaufvertrages bestehende Verpflichtung zur Überlassung der Grunddienstbarkeiten verletzt.

Auch insoweit ist die angefochtene Entscheidung rechtsfehlerfrei. Als Konsequenz aus den obigen Ausführungen, wonach Ziffer 9.4 des Kaufvertrages vom 13.02.2013 auch für die Beklagte bindend ist, obliegt der Beklagten gemäß Satz 1 dieser Vereinbarung die Pflicht, dem jeweiligen Betreiber und dem jeweiligen Eigentümer des Hotels die Ausübung der Grunddienstbarkeiten zu überlassen.

Ebenfalls als Konsequenz aus den vorstehenden Ausführungen ist die zwar zulässigerweise, § 33 ZPO, erhobene Drittwiderklage der Beklagten gegenüber der Drittwiderbeklagten in der Sache unbegründet, weshalb die Berufung der Beklagten auch insoweit zurückzuweisen war.

Kann die Klägerin entsprechend der vorstehenden Ausführungen zur Begründetheit der Feststellungsklage von der Beklagten die unentgeltliche Nutzungsüberlassung der Parkplätze verlangen, entfällt auf der anderen Seite der von der Beklagten im Wege der Drittwiderklage gegenüber der Drittwiderbeklagten als Hotelbetreiberin verfolgte Herausgabeanspruch.

Gegenüber dem Herausgabeanspruch der Beklagten als Eigentümerin des Grundstücks G-Str. 18, § 985 BGB, kann sich die Drittwiderbeklagte gemäß § 986 Abs. 1 S. 1 BGB auf ein von der Klägerin als mittelbarer Besitzerin abgeleitetes Recht zum Besitz berufen. Grundlage für die Ableitung eines Besitzrechtes der Drittwiderbeklagten von der Klägerin ist der zwischen ihnen geschlossene Mietvertrag über das Hotelgrundstück G-Str. 20 inklusive der Tiefgaragenstellplätze auf dem Grundstück G-Str. 18. Gegen die Ausführungen des Landgerichts, jedenfalls aus der Nachtragsvereinbarung zwischen der Klägerin und der Drittwiderbeklagten vom 07.11.2014 ergebe sich die Erstreckung des Mietverhältnisses auch auf die streitgegenständlichen Stellplätze, hat die Beklagte im Berufungsverfahren auch keine Einwände mehr erhoben.

Schließlich war auch dem Antrag der Beklagten auf Übernahme des Rechtsstreits durch den OIF nicht zu entsprechen.

Gemäß § 266 Abs. 1 S. 1 ZPO ist bei einem grundstücksbezogenen Rechtsstreit im Falle der Veräußerung des streitbefangenen Grundstücks der Rechtsnachfolger auf Antrag der gegnerischen Prozesspartei verpflichtet, den Rechtsstreit als Hauptpartei zu übernehmen. Voraussetzung für das Vorliegen einer Rechtsnachfolge im Sinne der Vorschrift des § 266 Abs. 1 S. 1 ZPO ist ein abgeschlossener Rechtsübergang, insoweit kommt es auf den letzten Teilakt der Veräußerung an; das Vorliegen eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts allein genügt nicht (vgl. zu der Vorschrift des § 265 ZPO: Zöller-Greger, aaO., § 265 Rn. 5).

Dass der OIF Rechtsnachfolger der Klägerin im Sinne der Vorschrift des § 266 Abs. 1 S. 1 ZPO ist, kann nicht festgestellt werden.

Bereits der Abschluss eines bindenden Kaufvertrages ergibt sich aus der von der Beklagten vorgelegten Pressemitteilung vom 14.12.2015 nicht zweifelsfrei. Beide von der Beklagten eingereichten Anlagen sprechen im Präsens von dem Erwerbsvorgang (Anlage 1: „… wurde ein weiterer Großdeal bekannt: Der Staatsfonds von O… erwirbt …“; Anlage 2: „fund of O..is set to buy …“).

Jedenfalls aber fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, dass der für einen Übergang des Eigentums an dem Grundstück G-Str. 20 gemäß § 873 Abs. 1 BGB erforderliche letzte Teilakt der Eintragung des OIF im Grundbuch bereits erfolgt sein könnte.

Die prozessualen Nebenentscheidungen zu der Kostentragungspflicht der Beklagten und der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision ergeht gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO. Die vorliegende Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Bei der Hauptstreitfrage zwischen den Parteien bezüglich einer Bindung der Beklagten an Ziffer 9.4 des Kaufvertrages handelt es sich um eine Frage der Vertragsauslegung im Einzelfall sowie um eine Gesamtwürdigung der in dem vorliegenden Fall gegebenen Einzelfallumstände, die bei der Bewertung der im Streit stehenden Vertragsklausel als „Fremdkörper“ entscheidend waren und eine solche ausschlossen.

Streitwert: 500.400,- €