Bundesverwaltungsgericht Beschluss, 03. Dez. 2014 - 9 B 73/14
Gründe
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Die auf sämtliche Zulassungsgründe gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.
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1. Der Rechtssache kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu (vgl. § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).
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Die Fragen,
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ob ein Eigentümer Marktzugangsaufwand in erheblicher Höhe betreiben muss in der sicheren Erwartung, dass diese Aufwendungen nutzlos sein werden, nur damit seine Argumentation gehört wird, dass nämlich keinerlei Vermarktungsbemühungen erfolgreich sein können, und
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ob der Grundsteuererlass nur zugesprochen werden kann, wenn Vermietungsangebote im objektbezogenen Rahmen (hier: bundesweit) geschaltet werden, oder bereits alles Zumutbare getan ist, wenn erkannt wird, dass die Schaltung solcher Vermietungsangebote erfolglos bleiben wird,
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zielen auf das in § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) enthaltene negative Tatbestandsmerkmal des Nichtvertretenmüssens der Ertragsminderung. Hiermit zusammenhängende Fragen sind indes durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts - soweit sie einer grundsätzlichen Klärung zugänglich sind und nicht nur im Einzelfall beantwortet werden können - bereits geklärt.
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Beruft sich der Steuerpflichtige - wie hier der Kläger - auf eine wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung dann keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Ob der Steuerpflichtige nachhaltige Vermietungsbemühungen unternommen hat, ist jeweils unter den gegebenen Umständen zu prüfen, wobei es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes ankommt. Steht das Objekt nicht leer, ist im Einzelfall zu untersuchen, ob der Steuerpflichtige die geltend gemachte Ertragsminderung aufgrund der konkret gewählten Vertragsgestaltung selbst herbeigeführt hat. Der Steuerpflichtige ist nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet; er hat insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben (vgl. Urteil vom 14. Mai 2014 - BVerwG 9 C 1.13 - juris Rn. 19, 22 f. m.w.N. zur Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs).
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Der Kläger zeigt nicht auf, dass diese Rechtsprechung in Frage zu stellen oder fortzuentwickeln ist. Vielmehr wendet er sich gegen die Sachverhaltswürdigung durch das Berufungsgericht, das zumutbare Vermarktungsbemühungen - nicht nur bundesweit, sondern für den hier maßgeblichen Zeitraum überhaupt - verneint und die Erfolglosigkeit solcher Bemühungen nicht festgestellt hat.
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2. Auch die Divergenzrüge (§ 132 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) greift nicht durch.
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Soweit die Beschwerde geltend macht, das Oberverwaltungsgericht setze sich in „Widerspruch zur neuen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts seit dem Beschluss vom 24.04.2007 GMS/OBG 1/07“, erfüllt sie schon nicht die Anforderungen, die § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO an die Darlegung eines solchen Zulassungsgrundes stellt. Denn eine Divergenz ist nur dann hinreichend bezeichnet, wenn die Beschwerde einen inhaltlich bestimmten, die angefochtene Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz benennt, mit dem die Vorinstanz einem in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aufgestellten ebensolchen, die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts tragenden Rechtssatz in Anwendung derselben Vorschrift widersprochen hat. Hieran fehlt es.
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Hiervon abgesehen liegt die behauptete Divergenz auch nicht vor. Zwar trifft es zu, dass sich das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. April 2007 - BVerwG GmS-OGB 1.07 - (Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 27) der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann (vgl. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 - BFHE 218, 396; BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - BVerwG 9 C 8.07 - Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 28 Rn. 11). Jedoch setzt der Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. auch in solchen Fällen voraus, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat (Urteile vom 25. Juni 2008 a.a.O. Rn. 18 und vom 14. Mai 2014 a.a.O. Rn. 30 unter Hinweis auf BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 a.a.O. S. 400 f. sowie Urteil vom 27. September 2012 - II R 8/12 - BFHE 238, 535 Rn. 16).
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3. Der geltend gemachte Verfahrensmangel im Sinne des § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO liegt nicht vor.
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Der Kläger rügt, dass das Oberverwaltungsgericht noch im Zulassungsbeschluss vom 4. Oktober 2012 von dem Erfordernis der Aufklärung der Höhe der ortsüblichen Jahresrohmiete für das Steuerjahr 2007 ausgegangen sei, dieser Frage in dem angegriffenen Urteil aber nicht weiter nachgegangen sei. Hierin liegt entgegen der Auffassung der Beschwerde keine unzulässige Überraschungsentscheidung. Das Oberverwaltungsgericht hat - wie oben ausgeführt - die Klageabweisung entscheidungstragend auf das negative Tatbestandsmerkmal des Nichtvertretenmüssens gestützt; die Frage der Ertragsminderung hat es hingegen offen gelassen. Hiergegen ist nichts zu erinnern. Im Übrigen hat das Berufungsgericht in dem vorgenannten Zulassungsbeschluss auch bereits auf das zweite Tatbestandsmerkmal ausdrücklich hingewiesen, denn dort heißt es: „Ausgehend davon wird der Kläger nachweisen müssen, dass er alles ihm Zumutbare unternommen hat, einen Pachtzins zu erzielen, der die Erlassgrenze der um 20 vom Hundert geminderten Jahresrohmiete (...) übersteigt.“
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4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 3 GKG.
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(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
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die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.
(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.
(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.
(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.
(1) Die Beteiligten sind zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet. Sie kommen der Mitwirkungspflicht insbesondere dadurch nach, dass sie die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenlegen und die ihnen bekannten Beweismittel angeben. Der Umfang dieser Pflichten richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.
(2) Ist ein Sachverhalt zu ermitteln und steuerrechtlich zu beurteilen, der sich auf Vorgänge außerhalb des Geltungsbereichs dieses Gesetzes bezieht, so haben die Beteiligten diesen Sachverhalt aufzuklären und die erforderlichen Beweismittel zu beschaffen. Sie haben dabei alle für sie bestehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten auszuschöpfen. Ein Beteiligter kann sich nicht darauf berufen, dass er Sachverhalte nicht aufklären oder Beweismittel nicht beschaffen kann, wenn er sich nach Lage des Falls bei der Gestaltung seiner Verhältnisse die Möglichkeit dazu hätte beschaffen oder einräumen lassen können.
(3) Ein Steuerpflichtiger hat über die Art und den Inhalt seiner Geschäftsbeziehungen im Sinne des § 1 Absatz 4 des Außensteuergesetzes Aufzeichnungen zu erstellen. Die Aufzeichnungspflicht umfasst neben der Darstellung der Geschäftsvorfälle (Sachverhaltsdokumentation) auch die wirtschaftlichen und rechtlichen Grundlagen für eine den Fremdvergleichsgrundsatz beachtende Vereinbarung von Bedingungen, insbesondere Preisen (Verrechnungspreisen), sowie insbesondere Informationen zum Zeitpunkt der Verrechnungspreisbestimmung, zur verwendeten Verrechnungspreismethode und zu den verwendeten Fremdvergleichsdaten (Angemessenheitsdokumentation). Hat ein Steuerpflichtiger Aufzeichnungen im Sinne des Satzes 1 für ein Unternehmen zu erstellen, das Teil einer multinationalen Unternehmensgruppe ist, so gehört zu den Aufzeichnungen auch ein Überblick über die Art der weltweiten Geschäftstätigkeit der Unternehmensgruppe und über die von ihr angewandte Systematik der Verrechnungspreisbestimmung, es sei denn, der Umsatz des Unternehmens hat im vorangegangenen Wirtschaftsjahr weniger als 100 Millionen Euro betragen. Eine multinationale Unternehmensgruppe besteht aus mindestens zwei in verschiedenen Staaten ansässigen, im Sinne des § 1 Absatz 2 des Außensteuergesetzes einander nahestehenden Unternehmen oder aus mindestens einem Unternehmen mit mindestens einer Betriebsstätte in einem anderen Staat. Zu außergewöhnlichen Geschäftsvorfällen sind zeitnah Aufzeichnungen zu erstellen. Die Aufzeichnungen im Sinne dieses Absatzes sind auf Anforderung der Finanzbehörde zu ergänzen.
(4) Die Finanzbehörde kann jederzeit die Vorlage der Aufzeichnungen nach Absatz 3 verlangen; die Vorlage richtet sich nach § 97. Im Falle einer Außenprüfung sind die Aufzeichnungen ohne gesondertes Verlangen vorzulegen. Die Aufzeichnungen sind jeweils innerhalb einer Frist von 30 Tagen nach Anforderung oder nach Bekanntgabe der Prüfungsanordnung vorzulegen. In begründeten Einzelfällen kann die Vorlagefrist verlängert werden.
(5) Um eine einheitliche Rechtsanwendung sicherzustellen, wird das Bundesministerium der Finanzen ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Art, Inhalt und Umfang der nach den Absätzen 3 und 4 zu erstellenden Aufzeichnungen zu bestimmen.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
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die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.
(1) Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten werden.
(2) Die Beschwerde ist bei dem Gericht, gegen dessen Urteil Revision eingelegt werden soll, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils einzulegen. Die Beschwerde muß das angefochtene Urteil bezeichnen.
(3) Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach der Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist bei dem Gericht, gegen dessen Urteil Revision eingelegt werden soll, einzureichen. In der Begründung muß die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung, von der das Urteil abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.
(4) Die Einlegung der Beschwerde hemmt die Rechtskraft des Urteils.
(5) Wird der Beschwerde nicht abgeholfen, entscheidet das Bundesverwaltungsgericht durch Beschluß. Der Beschluß soll kurz begründet werden; von einer Begründung kann abgesehen werden, wenn sie nicht geeignet ist, zur Klärung der Voraussetzungen beizutragen, unter denen eine Revision zuzulassen ist. Mit der Ablehnung der Beschwerde durch das Bundesverwaltungsgericht wird das Urteil rechtskräftig.
(6) Liegen die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 3 vor, kann das Bundesverwaltungsgericht in dem Beschluß das angefochtene Urteil aufheben und den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung zurückverweisen.
(1) Die Grundsteuer wird in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft der tatsächliche Reinertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des tatsächlichen Reinertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die vom Steuerschuldner nicht zu vertretende Minderung des tatsächlichen Reinertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer abweichend von Satz 1 in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Der tatsächliche Reinertrag eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft ermittelt sich nach den Grundsätzen des § 236 Absatz 2 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes für ein Wirtschaftsjahr. Er gilt als in dem Erlasszeitraum bezogen, in dem das für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft maßgebliche Wirtschaftsjahr endet.
(2) Der Erlass nach Absatz 1 wird nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre. Ein Erlass nach Absatz 1 ist insbesondere ausgeschlossen, wenn für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft nach § 4 Absatz 1, § 4 Absatz 3 oder § 13a des Einkommensteuergesetzes für dasjenige Wirtschaftsjahr ein Gewinn ermittelt wurde, das im Erlasszeitraum bei der Ermittlung des tatsächlichen Reinertrags nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist.
(3) Eine Ertragsminderung ist kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Grundsteuerwerts berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können.
Tatbestand
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I. Die Sache befindet sich im II. Rechtszug.
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Die Kläger und Revisionskläger (Kläger) erwarben im April 1997 in GbR ein am Rande Berlins gelegenes und im Sachwertverfahren bewertetes Geschäftsgrundstück mit mehreren Gebäuden unterschiedlichen Alters. Darin befanden sich zahlreiche getrennt zu Büro-, Gewerbe- und Lagerzwecken vermietbare Raumeinheiten von unterschiedlicher Größe. Zum Beginn des Jahres 1998 waren neben 59 Kfz-Stellplätzen folgende Einheiten nicht vermietet:
Einheit Nr. 1, 152,83 qm, als Lager verwendbare Kellereinheit im Haus A;
Einheit Nr. 13, 551,06 qm, im ersten Obergeschoss des Hauses A, zur Produktion oder nach Ausbau als Büro nutzbar;
Einheiten Nrn. 18 und 19, 247,33 qm bzw. 312,82 qm, im ersten Obergeschoss des Hauses C;
Einheit Nr. 21, 1 225,91 qm, Haus D, diese Einheit besteht aus acht teilweise unterschiedlich ausgestatteten Untereinheiten im Erdgeschoss und Keller.
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Der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 9. Juni 1998 für 1998 auf 46.981,20 DM fest, nachdem das Grundstück den Klägern auf den 1. Januar 1998 zugerechnet worden war.
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Die Kläger beantragten mit Schreiben vom 8. März 1999, die Grundsteuer für 1998 wegen des Leerstandes der fünf Raumeinheiten gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 des Grundsteuergesetzes in der im Jahr 1998 geltenden Fassung (GrStG) in Höhe von 19,96 % zu erlassen. Zur Ermittlung dieses Vom-Hundert-Satzes hatten die Kläger die durchschnittliche monatliche Nettomiete der am 1. Januar 1998 vermieteten Räume von 9,68 DM/qm mit der in qm berechneten Gesamtfläche der am Stichtag leerstehenden Räume multipliziert und den so bestimmten Mietausfall den tatsächlich erzielten Mieten hinzugerechnet. Bezogen auf die dabei errechnete Summe machte der Mietausfall 24,95 % aus. Vier Fünftel davon ergaben den beantragten Erlass von 19,96 %. Die tatsächlich erzielten Mieten wiesen eine Bandbreite von 6 bis 14,81 DM/qm auf.
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Das FA lehnte den Antrag mit der Begründung ab, die Kläger hätten den Leerstand zu vertreten, da sie zu hohe Mieten verlangt hätten. Bei Ansatz der ortsüblichen Miete von 5 DM/qm für die Lagerräume und 7 DM/qm für die übrigen Räume ergebe sich überdies lediglich eine Minderung des Rohertrags von 13,16 %.
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Einspruch und Klage blieben erfolglos. Der Bundesfinanzhof hob durch Urteil vom 24. Oktober 2007 II R 4/05 (BFH/NV 2008, 405) das Urteil des Finanzgerichts (FG) auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück. Zur Begründung führte er aus, normaler Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert wie im Streitfall im Sachwertverfahren zu ermitteln sei, sei gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Damit sei die Jahresrohmiete gemeint, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt werde. Die übliche Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums sei somit nicht die für die vermieteten Teile der Baulichkeiten auf dem konkreten Grundstück vereinbarte Durchschnittsmiete. Der üblichen Jahresrohmiete sei der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüber zu stellen. Unterschreite er die übliche Jahresrohmiete um mehr als 20 %, habe der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten habe noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt sei.
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Soweit die Ertragsminderung durch einen Leerstand zu Beginn des Erlasszeitraums bedingt sei, habe der Steuerpflichtige sie dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Auch im Falle eines Überangebots auf dem betreffenden Marktsegment könne dabei vom Steuerpflichtigen nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen. Es reiche aus, dass die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung stünden und nachhaltig zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses angeboten worden seien. Es könne auch nicht nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, differenziert werden.
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Da das FG die Klage mit der Begründung abgewiesen habe, die geltend gemachte Ertragsminderung sei nicht atypisch, sondern strukturell bedingt, und es überdies das Vertretenmüssen der Ertragsminderung unzutreffend verstanden habe, sei die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache sei nicht spruchreif. Der Erlassantrag müsse erneut geprüft werden. Dabei könne nicht vom Durchschnitt der für die vermieteten Raumeinheiten zu Beginn des Jahres 1998 vereinbarten Mieten ausgegangen werden. Soweit sich auf einem Grundstück Räume oder Raumeinheiten von unterschiedlicher Art und Ausstattung befänden, könne die übliche Jahresrohmiete für die einzelnen Räume oder Raumeinheiten unterschiedlich hoch ausfallen. Dies sei bei der Entscheidung über einen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG zu berücksichtigen.
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Sollten die nachzuholenden Feststellungen zur üblichen Jahresrohmiete eine Ertragsminderung von nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG rechtserheblichem Ausmaß ergeben, hätten die Kläger diese nur zu vertreten, wenn sie sich nicht nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hätten. Die Kläger hätten dabei die Ertragsminderung nicht bereits deshalb zu vertreten, weil sie ihre Mietforderungen für die zu Beginn des Erlasszeitraums leerstehenden Räumlichkeiten nicht soweit heruntergeschraubt hätten, bis ein Mieter zu finden gewesen sei. Die Vermietungsbemühungen hätten vielmehr lediglich auf eine marktgerechte Miete ausgerichtet sein müssen. Die Inserierung der Mietobjekte unter Angabe einer Preisspanne sei solange kein Indiz dafür, dass die Kläger die Ertragsminderung zu vertreten hätten, wie die untere Preisgrenze die übliche Jahresrohmiete nicht überstiegen habe.
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Das FG wies die Klage im II. Rechtszug erneut ab und führte zur Begründung aus, die Kläger hätten den Leerstand insgesamt zu vertreten. Sie hätten zwar die unvermieteten Räumlichkeiten unter Einschaltung eines Maklers in zahlreichen Zeitungsanzeigen zur Vermietung angeboten, dabei aber pauschal eine Mietpreisforderung von mindestens 8 DM/qm monatlich erhoben, obwohl die marktübliche Miete für die Kellerräume (Lagerräume) deutlich niedriger gewesen sei. Ob die Mietpreisforderung für die übrigen unvermieteten Raumeinheiten der Marktmiete entsprochen hat, hat das FG demgemäß nicht geprüft.
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Mit der Revision machen die Kläger geltend, an ihre Vermietungsbemühungen dürften keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Das FG habe den gemäß § 33 Abs. 1 GrStG beantragten Grundsteuererlass daher nicht deshalb versagen dürfen, weil in den Vermietungsanzeigen für die Kellerräume keine gesonderte, niedrigere Miete angegeben worden sei. Sie --die Kläger-- hätten allenfalls den Leerstand der Kellerräume zu vertreten. Dies beeinflusse aber wegen des geringen Anteils dieser Räume an den insgesamt leerstehenden Räumlichkeiten den von ihnen geltend gemachten Erlassanspruch im Ergebnis nicht, wie ihre im Einzelnen dargelegten Berechnungen zeigten. Selbst wenn alle Kellerräume zu einer marktgerechten Miete vermietet gewesen wären, nicht jedoch die übrigen leerstehenden Räume, beliefe sich der Erlassanspruch auf 19,96 % der Grundsteuer.
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Ferner machen die Kläger Verfahrensfehler geltend.
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Die Kläger beantragen, die Vorentscheidung, die Einspruchsentscheidung vom 29. März 2001 und die Ablehnungsverfügung vom 27. Juli 1999 aufzuheben und das FA zu verpflichten, die Grundsteuer für 1998 in Höhe von 9.377,44 DM (4.794,61 €) zu erlassen.
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Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
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II. Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--). Das FG hat zu Unrecht angenommen, die Kläger hätten den Leerstand und somit die Minderung des normalen Rohertrags i.S. des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG insgesamt zu vertreten, weil die in den Zeitungsanzeigen angegebene monatliche Mindestmiete von 8 DM/qm deutlich über der marktüblichen Miete für die Kellerräume gelegen habe.
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1. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit so auszulegen, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen ist, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat. Der Steuerpflichtige hat den Leerstand nicht allein deshalb insgesamt zu vertreten, weil in Zeitungsanzeigen, in denen die Raumeinheiten zusammen zur Miete angeboten wurden, eine Mindestmiete angegeben war, die lediglich für einen Teil der Einheiten über der marktüblichen Miete lag. Dies gilt insbesondere dann, wenn diesen Einheiten lediglich eine flächen- und wertmäßig untergeordnete Bedeutung zukam.
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Ergibt die danach im Einzelnen vorzunehmende Prüfung, dass der Steuerpflichtige die Minderung des normalen Rohertrags lediglich für einzelne Raumeinheiten zu vertreten hat, rechtfertigt dies somit für sich genommen nicht die Ablehnung des Grundsteuererlasses. Vielmehr ist in solchen Fällen lediglich die marktübliche Miete für diese Raumeinheiten der für die vermieteten Raumeinheiten tatsächlich erzielten Miete hinzuzurechnen und auf dieser Grundlage festzustellen, in welchem Umfang der tatsächlich erzielte Rohertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom normalen Rohertrag abweicht. Ist der normale Rohertrag nach dieser Berechnung um mehr als 20 % gemindert, besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Erlass von Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Die Grundsteuer ist dann in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung des normalen Rohertrags entspricht.
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2. Da das FG von einer anderen Ansicht ausgegangen ist, war die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif. Den vom FG getroffenen Feststellungen lässt sich nicht entnehmen, in welchem Umfang die Kläger nach diesen Grundsätzen die Minderung des normalen Rohertrags zu vertreten haben. Das FG wird entsprechende Feststellungen nunmehr nachzuholen haben. Ergibt die erneute Prüfung, dass den Klägern dem Grunde nach ein Anspruch auf Erlass von Grundsteuer zusteht, wird das FG ferner den Umfang des Anspruchs zu prüfen haben.
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3. Auf die Verfahrensrügen der Kläger kommt es somit nicht mehr an.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
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die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Streitwert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden, wenn eine Frist für die Rechtsmittelbegründung vorgeschrieben ist, innerhalb dieser Frist Rechtsmittelanträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.
(2) Der Streitwert ist durch den Wert des Streitgegenstands des ersten Rechtszugs begrenzt. Das gilt nicht, soweit der Streitgegenstand erweitert wird.
(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung des Rechtsmittels und im Verfahren über die Beschwerde gegen die Nichtzulassung des Rechtsmittels ist Streitwert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.
(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.
(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.
(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.
(4) In Verfahren
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vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro, - 2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro, - 3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und - 4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.
(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert
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die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist, - 2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.
(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.