Bundesgerichtshof Urteil, 08. Juni 2018 - V ZR 125/17
Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.
Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 125/17 Verkündet am:
8. Juni 2018
Rinke
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer trifft
den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen
Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen
beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer
gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (insoweit Aufgabe von
Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.; Urteil
vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15).
Ein Wohnungseigentümer kann von dem Verwalter verlangen, dass er seine
gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1
WEG erfüllt; dieser Anspruch kann ggf. im Klageweg durchgesetzt werden.
ECLI:DE:BGH:2018:080618UVZR125.17.0 WEG § 27 Abs. 1 Nr. 1; BGB § 278 Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB; für Schäden, die solche Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen , haftet regelmäßig nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (Abgrenzung zu dem Senatsbeschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224 ff.). BGH, Urteil vom 8. Juni 2018 - V ZR 125/17 - LG Hamburg AG Hamburg
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 29. März 2017 insoweit aufgehoben , als das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 10. November 2014 abgeändert worden ist.
Die Berufung der Klägerin gegen das genannte Urteil des Amtsgerichts Hamburg wird insgesamt zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Die Berufung der Klägerin gegen das genannte Urteil des Amtsgerichts Hamburg wird insgesamt zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihre Einheit im Erdgeschoss des Hauses wies Feuchtigkeitsmängel auf. Daher wurden auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse Sanierungsarbei- ten im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen. Weil die Feuchtigkeit auch nach Abschluss der Arbeiten fortbestand, leitete die Beklagte ein selbständiges Beweisverfahren gegen die bauausführende Firma sowie die Architektin ein. Dem in diesem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten zufolge ist die Sanierung, insbesondere die Abdichtung des Mauerwerks im Erdgeschoss, nicht fachgerecht durchgeführt worden, weshalb eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen empfohlen wurde. Vor deren Durchführung verursachte im Dezember 2008 ein Mieter einer anderen Wohnung einen Brand. Von den Brand- und Löschwasserschäden war auch das Sondereigentum der Klägerin betroffen. Mit der Beseitigung des Schadens auf Kosten einer Versicherung beauftragte die Beklagte die Firma B. , der die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel übergab. Am 10. Juni 2010 nahm die Beklagte die Arbeiten der Firma B. ab. Am selben Tag erhielt die Klägerin ihren Wohnungsschlüssel zurück und ließ am 23. Juni 2010 durch einen Privatgutachter ein Begehungsprotokoll erstellen, wonach weiterhin Durchfeuchtungen vorhanden waren. Hierüber setzte die Klägerin die Verwalterin am 12. August 2010 in Kenntnis. Erst Ende 2012 wurden die Wohnungseigentümer in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erneut mit den Feuchtigkeitsschäden befasst, nachdem eine Besichtigung großflächige Wanddurchfeuchtungen im Sondereigentum der Klägerin ergeben hatte.
- 2
- Mit der gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichteten Klage verlangt die Klägerin Zahlung von 5.887,90 € nebst Zinsen. Dieser Betrag setzt sich aus der im Jahr 2010 entgangenen Miete (12 x 450 € = 5.400 €) und den Kosten des Privatgutachtens (487,90 €) zusammen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat ihr das Landgericht in Höhe von 2.287,90 € nebst Zinsen stattgegeben, nämlich insoweit, als der Mietausfall für die Monate September bis Dezember 2010 (4 x 450 = 1.800 €) und die Kosten des Privatgutachtens (487,90 €) verlangt werden. Mit der zuge- lassenen Revision will die Beklagte erreichen, dass die Berufung insgesamt zurückgewiesen wird. Die Klägerin verfolgt mit der Anschlussrevision den abgewiesenen Teil des Zahlungsanspruchs weiter. Beide Parteien beantragen die Zurückweisung des gegnerischen Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
- 3
- Das Berufungsgericht geht davon aus, dass die Klägerin Ersatz der Mietausfallkosten für die Monate September bis Dezember 2010 sowie der Gutachterkosten gemäß § 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1 i.V.m. §§ 31, 89 BGB analog verlangen kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei zur ordnungsmäßigen Umsetzung gefasster Beschlüsse verpflichtet. Diese Pflicht verletze sie auch dann, wenn - wie hier - Maßnahmen zwar durchgeführt, aber nicht auf ihre Vollständigkeit kontrolliert oder wenn Mängelrügen nicht zum Anlass genommen würden, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Die Firma B. sei (neben der Beseitigung des Brandschadens) mit der Abdichtung der Wände im Erdgeschoss rechts gegen aufsteigende Feuchtigkeit beauftragt worden; insoweit sei die Ausführung des Auftrags jedoch unterblieben. Die Klägerin habe der Verwaltung am 12. August 2010 mitgeteilt, dass ihr Privatgutachter starke Durchfeuchtungen festgestellt habe. In der daraufhin eingeholten Stellungnahme vom 19. August 2010 habe die Firma B. die Auffassung vertreten, ihr Auftrag umfasse nur den Anstrich, und die feuchte Außenwand müsse seitens der Verwaltung geklärt werden. An- gesichts des deutlichen Widerspruchs zu dem erteilten Auftrag hätte die Verwalterin dieser Frage weiter nachgehen müssen, was jedoch unterblieben sei.
- 4
- Diese Untätigkeit im Rahmen ihres originären Aufgabenkreises müsse sich die Beklagte analog §§ 31, 89 BGB zurechnen lassen. Im sanierten Zustand wäre die Wohnung vermietbar gewesen. Nach Erhalt des Schreibens vom 12. August 2010 müsse ein gewisser Zeitraum zur Überprüfung in Rechnung gestellt werden; daher sei nur der Mietausfall von September bis Dezember 2010 zu ersetzen. Die Beklagte hafte auch für die Kosten des Privatgutachters , die der Schadensfeststellung gedient hätten. Im Übrigen sei ein Anspruch zu verneinen. Für die Zeit von Januar bis Juni 2010 ergebe sich die Ersatzpflicht wegen der Inanspruchnahme aufgrund der Brandsanierung schon deshalb nicht aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG, weil die Klägerin die Wohnung aufgrund der andauernden Feuchtigkeit ohnehin nicht hätte vermieten können.
II.
- 5
- Zur Revision der Beklagten
- 6
- Die Revision der Beklagten hat Erfolg.
- 7
- 1. Der geltend gemachte Anspruch der Klägerin gegen die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft auf Ersatz des Mietausfalls sowie der Gutachterkosten kann nur dann in Betracht kommen, wenn eine Pflichtverletzung der Verwalterin, des mit der Sanierung beauftragten Unternehmens oder des Bauleiters vorliegt, die dem Verband ggf. zugerechnet werden könnte. Dass jedenfalls die Verwalterin ihre Pflichten verletzt hat, nimmt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an. Dabei legt es - wenngleich ohne nähere Feststellungen - zugrunde, dass ein Beschluss über die Sanierung (auch) der für die Feuchtigkeit ursächlichen Mängel des Gemeinschaftseigentums gefasst und die Firma B. auf dieser Grundlage (auch) mit der Sanierung der Feuchtigkeitsschäden beauftragt worden war; hiervon ist für das Revisionsverfahren auszugehen. Ein Fehlverhalten der Verwalterin sieht das Berufungsgericht darin, dass diese der Aufforderung der Klägerin nicht nachkam, für die Durchführung dieses Teils des erteilten Auftrags Sorge zu tragen, nachdem die Firma B. erklärt hatte, aus ihrer Sicht sei ein Auftrag nicht erteilt worden. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet , Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten jedenfalls dann veranlassen, wenn sich - wie hier - ergibt, dass Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind (vgl. Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums , 7. Aufl., § 106 Rn. 77). Ohne Erfolg wendet die Beklagte ein, die Verwalterin habe den Bauleiter E. mit dem Schreiben der Klägerin vom 12. August 2010 konfrontiert und sich auf dessen Erklärung verlassen dürfen, wonach bei der Abnahme Feuchtigkeit nicht feststellbar gewesen sei. Insoweit verweist das Berufungsgericht nämlich zu Recht darauf, dass die Klägerin ein Privatgutachten vorgelegt hatte, aus dem sich ergab, dass nach der Abnahme weiterhin Feuchtigkeit auftrat; da zudem bereits früher eine Behebung desselben Problems gescheitert und eine Abdichtung durch die Firma B. nach deren Angaben nicht erfolgt war, musste die Verwalterin jedenfalls weitere Überprüfungen veranlassen.
- 8
- 2. Ob eine solche Pflichtverletzung des Verwalters die Haftung der Wohnungseigentümerschaft im Innenverhältnis zu einem geschädigten Wohnungseigentümer begründet, ist umstritten und noch nicht abschließend geklärt.
- 9
- a) Entschieden hat der Senat bislang, wann eine Haftung des Verbands gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht in Betracht kommt, nämlich dann, wenn eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21 ff.). Hat ein einzelner Wohnungseigentümer hierdurch Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein; aus der gegenseitigen Treuepflicht ergibt sich jedenfalls dann eine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung an der Willensbildung, wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15). Diese Haftung ergibt sich, wie der Senat vor kurzem präzisiert hat, aus § 280 Abs. 1 BGB (näher Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, juris Rn. 36). Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass die interne Willensbildung des Verbands gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern obliegt. Eine etwaige Mitwirkungspflicht der Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 22). Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden , der jedoch gar nicht oder - wie hier - nur unvollständig durchgeführt wird, scheidet eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer aus. Insoweit kann sich eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG „gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemein- schaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen“.
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- b) Mit der Frage, ob in einer solchen Situation neben dem Verwalter auch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet sein kann, hat sich der Senat bereits mehrfach befasst, ohne insoweit eine abschließende Entscheidung zu treffen. Nachdem der Senat zunächst erwogen hat, dass der Verband gegenüber den Wohnungseigentümern aufgrund des verbandsrechtlichen Treueverhältnisses verpflichtet sein könnte, die Umsetzung gefasster Beschlüsse gegenüber dem Verwalter durchzusetzen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.), hat er später - ohne dass es hierauf entscheidend ankam - darauf verwiesen, dass dem Verband das Handeln des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen sein könnte (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25; vgl. auch Urteil vom 10. Februar 2017 - V ZR 166/16, NJW-RR 2017, 844 Rn. 14 a.E.); denn im Außenverhältnis zu Dritten ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für schuldhaft pflichtwidriges organschaftliches Verhalten des Verwalters gemäß §§ 31, 89 BGB analog einzustehen hat (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 18 mwN).
- 11
- c) Vereinzelt wird vertreten, dass sich ein geschädigter Wohnungseigentümer im Innenverhältnis stets an den Verband halten könne, da diesem sowohl das Verhalten des Verwalters als auch das der Eigentümerversammlung gemäß § 31 BGB zuzurechnen sei. Für Schäden, die einem Sondereigentümer entstünden, hafte der Verband unabhängig davon, ob diese auf einer verzögerten Durchführung von Beschlüssen durch den Verwalter, durch Fehler der durch den Verband beauftragten Handwerker und Gehilfen (§ 278 BGB) oder durch eine unterbliebene Beschlussfassung entstanden seien (so BeckOGK/ Karkmann, 1.3.2018, § 21 WEG Rn. 36.1 und 50; Schmid, ZWE 2012, 24, 26; ders., ZWE 2013, 184). Jedenfalls Letzteres hat der Senat jedoch - wie ausge- führt (vgl. Rn. 9) - abgelehnt und insoweit angenommen, dass nur die Wohnungseigentümer selbst haften könnten.
- 12
- d) Ganz überwiegend wird in der Rechtsliteratur eine Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Innenverhältnis abgelehnt, weil sie mit der gesetzlichen Kompetenzverteilung unvereinbar sei (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 62; Chr. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 20 Rn. 5; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 84; Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 20 WEG Rn. 33; ders., ZWE 2014, 8, 11 f. und ZWE 2017, 149, 153; BeckOK WEG/Dötsch, 2.4.2018, § 14 Rn. 59.1 f.; ders. ZWE 2017, 81; Abramenko, ZMR 2013, 174, 175; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Baer, ZfIR 2016, 354, 355; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Rüscher, ZfIR 2013, 65 Rn. 4.1; Suilmann, ZWE 2013, 82, 83).
- 13
- 3. Die zuletzt genannte Auffassung ist zutreffend.
- 14
- a) Bereits im Ausgangspunkt ist eine entscheidende Frage zu beantworten , ob nämlich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zu einzelnen Wohnungseigentümern selbst zur Durchführung von Beschlüssen verpflichtet ist. Von dem Bestehen einer solchen Pflicht ist der Senat verschiedentlich ausgegangen (vgl. Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 19; Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 15). Nur wenn diese Annahme richtig ist, können Schadensersatzansprüche des Wohnungseigentümers gemäß § 280 Abs. 1 oder 2 BGB gegen den Verband entstehen. Dann nämlich erfüllte der Verwalter, indem er Beschlüsse durchführt , nicht nur seine eigene, in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verankerte Pflicht, sondern zugleich eine Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre entweder selbst verpflichtet, den Verwalter zur Erfüllung seiner Pflicht anzuhalten, und haftete, wenn sie dem nicht nachkäme (so Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 19), oder ihr wäre das Verhalten des Verwalters in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen (so Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Da auch § 31 BGB nur die Zurechnung eines Verhaltens, nicht aber von Pflichten erlaubt (vgl. Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 20 WEG, Rn. 33), setzen beide Begründungswege eine „Durchführungspflicht“ des Verbands hinsichtlich gefasster Beschlüsse voraus.
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- b) Damit werden grundlegende Fragen nach Funktion und Struktur der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft aufgeworfen. Im Ergebnis trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach der derzeitigen gesetzlichen Ausgestaltung den Verwalter und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft; daher begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
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- aa) Infolge ihrer in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG normierten Teilrechtsfähigkeit schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft zwar - vertreten durch den Verwalter - im Außenverhältnis die zur Durchführung von Beschlüssen erforderlichen Verträge im eigenen Namen ab. Aber im Innenverhältnis ist der Verband in die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht eingebunden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG vielmehr den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem. Die Wohnungseigentümer sind entscheidungs- und weisungsbefugt; ihnen obliegt die Willensbildung in der Eigentümerversammlung. Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226) verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Da diese Pflicht „gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ besteht, trifft sie ihn im Innenverhältnis nicht als Organ der Gemeinschaft oder als Vertreter des Verbands. Vielmehr stellt sie eine eigene originäre Pflicht dar, die dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 4 WEG auch nicht entzogen werden darf. Unterstützt wird der Verwalter ggf. gemäß § 29 Abs. 2 WEG durch einen Beirat, der seinerseits weder eigene Entscheidungskompetenzen noch Durchführungspflichten hat (vgl. Senat, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, juris Rn. 66). Eine eigene Pflicht des Verbands, bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken, ist in den §§ 20 ff. WEG nicht vorgesehen. Aus § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG folgt nichts anderes (vgl. auch Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 22).
- 17
- bb) Aus der allgemeinen körperschaftlichen Treuepflicht lässt sich - anders , als es der Senat zunächst erwogen hat (vgl. Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.) -, eine eigene Pflicht des Verbands zur Durchführung von Beschlüssen nicht herleiten. Voraussetzung hierfür wäre nämlich, dass der Verband die Möglichkeit hat, durch eigenes Handeln (eines Vertreters) die Rechte und Interessen seiner Mitglieder zu wahren; nur dann wäre er in der Lage, eine drohende Haftung abzuwenden. Daran fehlt es bei der Umsetzung von Sanierungsbeschlüssen aber gerade. Denn die Durchführung gefasster Beschlüsse kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur erreichen , indem sie den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Erfüllung seiner Pflichten in Anspruch nimmt. Dazu bedarf es einer entsprechenden Willensbildung , die wiederum den Wohnungseigentümern obliegt. Lehnen diese ihrerseits ein Vorgehen gegen den Verwalter ab, obwohl es zwingend geboten ist, kann die Haftung allenfalls die Wohnungseigentümer selbst treffen, nicht jedoch den Verband.
- 18
- c) Nach der Gesetzgebungsgeschichte war es auch nicht beabsichtigt, die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft in die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einzubinden.
- 19
- aa) Mit der Einführung von Wohnungseigentum sollte die Wohnung zu einer „Art von Eigenheim“ werden (BR-Drs. 75/51, S. 6). Zum entscheidenden Organ wurde daher die Eigentümerversammlung, deren rechtliche Ausgestaltung man im Interesse einer effektiven Verwaltung teilweise dem Gesellschaftsrecht entlehnte; daneben wurde zwingend die Bestellung eines Verwalters als Fremdorgan vorgesehen (vgl. Fraktionsantrag der FDP vom 30. November 1949, BT-Drs. 1/252, S. 29 f.). Aus dieser Struktur ergaben sich in der Folgezeit praktische Schwierigkeiten im Rechtsverkehr, die behoben werden sollten, indem die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft richterrechtlich anerkannt und ein Zuordnungssubjekt für das Verwaltungsvermögen geschaffen wurde. Im Innenverhältnis sollte die Durchsetzung von Beitragsforderungen erleichtert werden. Im Außenverhältnis sollte - unabhängig von einem Wechsel der Eigentümer - nunmehr die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartner Dritter auftreten können , um die Abwicklung von Verträgen zu erleichtern (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 165 ff.). Dagegen sollte die Willensbildung eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen bleiben, da sie nicht den Rechtsverkehr des Verbands betreffe (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177 f.).
- 20
- bb) Bei der im Jahr 2007 in Kraft getretenen Reform des Wohnungseigentumsrechts kodifizierte der Gesetzgeber die Rechtsprechung des Senats in § 10 Abs. 6 WEG. Dementsprechend ist die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, in denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177; Urteil vom 18. März 2016 - V ZR 75/15, ZWE 2016, 268 Rn. 27). Unverändert blieb jedoch das Pflichtengefüge im Innenverhältnis. Es ging allein darum, ein Außenrechtssubjekt zu schaffen, das die Verwaltung erleichtert (vgl. BT-Drucks. 16/887, S. 60 unter A.1a); der Wohnungseigentümergemeinschaft sollte eine „gleichsam dienende Funktion zukommen“ (vgl. BTDrucks. 16/887, S. 61). Sie ist deshalb gerade nicht als Entscheidungssubjekt im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung konzipiert worden, sondern lediglich als Mittel, eine solche Verwaltung nach außen durchzusetzen (zutreffend Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 20 WEG Rn. 32). Vorschläge im Gesetzgebungsverfahren , die Rechtsfähigkeit konzeptionell zu Ende zu denken und die Verwaltungsbefugnisse des § 27 WEG der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuweisen (so insbesondere J. Schmidt-Räntsch in der sachverständigen Stellungnahme anlässlich der öffentlichen Anhörung vor dem Rechtsausschuss am 18. September 2006, S. 13), hat der Gesetzgeber gerade nicht aufgegriffen; nicht umgesetzt worden ist auch die Anregung, jedenfalls die Stellung des Verwalters als Organ der Gemeinschaft auszugestalten, anstatt die bisherige Rechtslage mit einem geringen eigenverantwortlichen Handlungsrahmen des Verwalters fortzuschreiben (eingehend Bub in der sachverständigen Stellungnahme anlässlich der öffentlichen Anhörung vor dem Rechtsausschuss am 18. September 2006, S. 9 ff.; kritisch Bonifacio, ZWE 2011, 105 ff.; Schmid, ZWE 2011, 202 ff.; Häublein, ZWE 2008, 80, 85 konstatiert eine gewisse „Kon- zeptlosigkeit in Bezug auf die gesetzliche Ausgestaltung des Innenverhältnis- ses“).
- 21
- d) Praktikabilitätserwägungen können ein anderes Ergebnis nicht rechtfertigen. Insbesondere werden die einzelnen Wohnungseigentümer nicht rechtlos gestellt.
- 22
- aa) Soweit es auf der Primärebene darum geht, die Durchführung der gefassten Beschlüsse zu erreichen, ergäben sich aus einer eigenen Pflicht des Verbandes keine Vorteile für die Wohnungseigentümer.
- 23
- (1) Der einzelne Wohnungseigentümer kann und muss sich insoweit an den Verwalter als das gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständige Vollzugsorgan halten. Bleibt der Verwalter untätig oder setzt er die Beschlüsse unvollständig oder fehlerhaft um, kann der Beirat eingeschaltet werden; wenngleich diesem keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwirken. Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden. In dringenden Fällen kann ein Notverwalter im Wege der einstweiligen Verfügung eingesetzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NJW 2011, 3025 Rn. 11).
- 24
- (2) Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter verlangen , dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt; ggf. kann dieser Anspruch im Klageweg durchgesetzt werden.
- 25
- (a) Ein solcher Individualanspruch wird allerdings teilweise verneint (LG Hamburg, ZWE 2016, 278, 279; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2016, 151, 152; AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2015, 581, 582; Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 27 Rn. 6 a.E.; BeckOGK/Greiner, 1.3.2018, WEG § 26 Rn. 144; Häublein, ZWE 2008, 80, 82; wohl auch KG, NJW-RR 2003, 1168); gerade in jüngerer Zeit ist er unter Verweis auf die von dem Senat angedeutete „Durchführungspflicht“ des Verbands abgelehnt worden (vgl. LG Frankfurt, ZWE 2017, 232; AG Bremen-Blumenthal, ZMR 2017, 189; Niedenführ in Niedenführ /Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 11). Nach anderer Ansicht kann - wie nach früherem Recht (vgl. hierzu OLG Frankfurt, OLGZ 1980, 78, 79 f.) - jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter die Durchführung von Beschlüssen verlangen (vgl. AG Norderstedt, ZMR 2013, 575; Merle/Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 27 Rn. 7; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 27 Rn. 10a; Staudinger/Jacoby, BGB [2018], § 27 WEG Rn. 122; ders., ZWE 2014, 8, 12 und ZWE 2017, 149, 153; Elzer, ZMR 2017, 459 ff.).
- 26
- (b) Letzteres trifft zu. Zwar können einzelne Wohnungseigentümer die vertraglichen Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Verwalter nicht geltend machen, ohne zuvor einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Dezember 1988 - V ZB 9/88, BGHZ 106, 222, 226 ff.; vgl. aber zu individuellen Schadensersatzansprüchen Senat, Beschluss vom 2. Oktober 1991 - V ZB 9/91, BGHZ 115, 253, 257 f.). Auch ist zweifelhaft, ob alle in § 27 Abs. 1 WEG geregelten, auf der Amtsstellung beruhenden gesetzlichen Pflichten des Verwalters Individualrechte der einzelnen Wohnungseigentümer begründen (differenzierend BeckOGK/Greiner, 1.3.2018, WEG § 26 Rn. 143.3), wie es der Gesetzeswortlaut des § 27 Abs. 1 WEG nahe- legt, wonach der Verwalter „gegenüber den Wohnungseigentümern“ verpflichtet sein soll. Aber jedenfalls auf die Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG haben die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils einen individuellen Anspruch.
- 27
- (aa) Hierfür spricht zunächst die Überlegung, dass ein effektiver Rechtsschutz des einzelnen Wohnungseigentümers in bestimmten Situationen nicht gewährleistet wäre, wenn ihm der jedenfalls nach dem Gesetzeswortlaut vorgesehene individuelle Anspruch auf Durchführung des Beschlusses abgesprochen würde. Dies gilt zum einen dann, wenn ein Beschluss deshalb durchgeführt werden muss, weil er durch Gestaltungsurteil ersetzt worden ist (vgl. zu der Rechtskraftwirkung eines solchen Urteils: Senat, Urteil vom 16. Februar 2018 - V ZR 148/17, NJW-RR 2018, 522 Rn. 13). Auf der Ebene der Willensbildung wird der Rechtsschutz durch die Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) gewährleistet; einen vollstreckungsfähigen Inhalt hat ein auf diese Weise herbeigeführtes Gestaltungsurteil aber nicht. Deshalb muss auch ein effektiver Rechtsschutz bereitstehen, um die Durchführung des ersetzten Beschluss durchzusetzen. Da Pflichten des Verbands insoweit nicht vorgesehen sind, bedarf es hierfür des Individualanspruchs gegen den Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Zum anderen muss es eine Rechtsschutzmöglichkeit geben, wenn Individualansprüche gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG vergemeinschaftet worden sind und anschließend nicht geltend gemacht werden. Da den einzelnen Wohnungseigentümern hierdurch die individuelle Rechtsverfolgung abgeschnitten worden ist (vgl. dazu Senat, Urteil vom 5. Dezember 2014 - V ZR 5/14, BGHZ 203, 327 Rn. 13 ff.), müssen sie von dem Verwalter verlangen können, dass die beschlossene kollektive Rechtsdurchsetzung erfolgt.
- 28
- (bb) Aber auch abgesehen von diesen Sondersituationen kann ein Wohnungseigentümer , nach dessen Ansicht ein gefasster Beschluss nicht, nicht vollständig oder nicht richtig durchgeführt worden ist, von dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Durchführung des Beschlusses verlangen und seinen Anspruch ggf. mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Eine ordnungsmäßige Verwaltung wird hierdurch nicht behindert. Denn in Zweifelsfällen kann der Verwalter ein solches Verlangen seinerseits zum Anlass nehmen, gemäß § 24 Abs. 1 WEG eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Da die Wohnungseigentümer sich in der Regel dafür entscheiden dürfen, einen gefassten Beschluss abzuändern und ihn nicht (mehr) oder anders durchzuführen, kann auf diese Weise das weitere Vorgehen durch eine Mehrheitsentscheidung geklärt werden, und der Verwalter kann sich genaue Weisungen einholen, an die er sich anschließend zu halten hat.
- 29
- bb) Da die Haftung den primären Pflichten folgt, bestehen auch auf der Sekundärebene keine Ansprüche. Soweit einzelne Wohnungseigentümer durch die unterbliebene oder unvollständige Durchführung von Beschlüssen Schäden an ihrem Sondereigentum erleiden, indem sie etwa, wie hier, Mietausfälle hinnehmen müssen, ergeben sich durch die Etablierung einer zusätzlichen Pflicht des Verbands auch keine Vorteile; im Gegenteil drohte eine unübersichtliche Verantwortlichkeit auf mehreren Ebenen.
- 30
- (1) Wollte man eine solche Haftung nur dann aus der Treuepflicht ableiten , wenn der Beschluss den Zweck hat, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (in diesem Sinne Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 19), wäre für den betroffenen Wohnungseigentümer schwer erkennbar, wann er (nur) von dem Verwalter und wann er (auch) von dem Verband Schadensersatz verlangen darf. Zudem müsste die Frage beantwortet werden, in welchem Verhältnis die Sekundäransprüche zueinander stehen, weil es bei einer Herleitung der Haftung aus der Treuepflicht naheläge, dass der Wohnungseigentümer aufgrund der auch ihn treffenden Treuepflicht gehalten ist, zunächst den Verwalter als das primär zuständige Organ in Anspruch nehmen muss (in diesem Sinne LG Stuttgart, ZMR 2016, 733 f.; Dötsch, ZWE 2017, 81, 83).
- 31
- (2) Näher läge es daher, eine solche Pflicht des Verbands stets anzunehmen. Denn gefasste Beschlüsse sind ohne Rücksicht auf Erforderlichkeit und Dringlichkeit des beschlossenen Vorgehens unverzüglich durchzuführen, und der Verwalter hat insoweit kein Ermessen. Folge wäre aber eine tiefgreifende Umgestaltung der Haftungsverhältnisse innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn der Sache nach würde die in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG normierte Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen jedenfalls auf der Haftungsebene zu einer Pflicht des Verbands; es würde sich sogar die Frage stellen , ob für eigenmächtige Handlungen des Verwalters gehaftet werden müsste (vgl. Dötsch, ZWE 2017, 81 ff.). Mangels eigener Handlungsmöglichkeit würde im Ergebnis eine Garantiehaftung des Verbands etabliert. Das Zahlungs- und Insolvenzrisiko des eigentlichen Schädigers trüge die Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese müsste ihrerseits Regress bei dem Verwalter nehmen; im Ergebnis führte dies zu einer Vermehrung von Rechtsstreitigkeiten ohne erkennbaren Nutzen. Zudem wäre die Einordnung der im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Verträge als Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte in Frage gestellt, wenn der Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen den Verband hätte. Ob eine derart weitreichende Umgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen soll, hat der Gesetzgeber zu entscheiden (vgl. Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.).
- 32
- Zur Anschlussrevision der Klägerin
- 33
- 1. Die Anschlussrevision der Klägerin ist zulässig. Es kann dahinstehen, ob die Revision auch im Hinblick auf den abgewiesenen Teil der Klage zugelassen worden ist, weil die Anschlussrevision gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO auch dann statthaft ist, wenn die Revision (insoweit) nicht zugelassen worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - KZR 32/02, BGHZ 155, 189, 191 f.; Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174, 3176).
- 34
- 2. Die Anschlussrevision ist aber unbegründet.
- 35
- a) Rechtsfehlerfrei und von der Anschlussrevision unbeanstandet verneint das Berufungsgericht einen auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG gestützten Ersatzanspruch. Schuldner dieses Aufopferungsanspruchs wäre zwar die Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Senat, Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 27 mwN; vgl. auch § 16 Abs. 7 WEG). Die Voraussetzungen hierfür sind aber nicht gegeben. Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht erfasst (vgl. Senat, Urteil vom 9. Dezember 2016 - V ZR 124/16, ZWE 2017, 216 Rn. 22). Um solche Schäden handelt es sich hier, weil die Wohnung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch die vorhandene Feuchtigkeit unbewohnbar war.
- 36
- b) Nach Auffassung der Anschlussrevision hat die Beklagte den in den Monaten Januar bis August 2010 entstandenen Mietausfallschaden deshalb zu ersetzen, weil sie das Verschulden ihrer Auftragnehmer gemäß § 278 BGB zu vertreten hat. Zunächst habe die Firma B. von Januar bis Juni 2010 weitere Leistungen unzulässig verweigert; von Juli bis August 2010 habe der von der Beklagten beauftragte Architekt E. die Arbeiten trotz fortbestehender Mängel abgenommen. Diese Überlegungen verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Selbst wenn die Auftragnehmer der Beklagten ihre Pflichten verletzt haben sollten, begründete dies keine Ansprüche gegen die Beklagte.
- 37
- aa) Allerdings hat der Senat für das Wohnungseigentumsgesetz in der vor dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung entschieden, dass sich die im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestehende Pflicht zur ordnungsmäßigen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung beschränkte, sondern die entsprechende Werkleistung mit Hilfe von Fachleuten einschloss. Unterliefen dem Werkunternehmer Fehler, die zu Schäden des Sondereigentums führten, so hatten die Wohnungseigentümer hierfür gemäß § 278 BGB einzustehen, wobei sich der Geschädigte einen Bruchteil als Mitverschulden anrechnen lassen musste (vgl. Senat, Beschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 ff.).
- 38
- bb) Diese Rechtsprechung kann aber nach der jetzigen Rechtslage nicht mehr fortgeschrieben werden (zutreffend BeckOK WEG/Dötsch, 2.4.2018, § 14 Rn. 53). Sie beruhte nämlich darauf, dass die Wohnungseigentümer nicht nur die Willensbildung vornahmen, sondern auch bei Durchführung gefasster Beschlüsse Auftraggeber von Architekten, Bauleitern und Handwerkern waren. Nunmehr wird ein solcher Auftrag von der insoweit rechtsfähigen Wohnungsei- gentümergemeinschaft erteilt. Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, sind im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Satz 1 BGB. Voraussetzung hierfür wäre nämlich, dass die Handlung , die der Gehilfe vorgenommen hat, objektiv zum Pflichtenkreis des Schuldners gehört hat (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 3. Juni 1993 - III ZR 104/92, BGHZ 123, 1, 14 mwN). Daran fehlt es. Die Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllt mit der Erteilung des Auftrags in Durchführung eines Sanierungsbeschlusses - wie oben Rn. 15 ff. aufgezeigt - keine eigene Pflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Da der Verband nicht die Möglichkeit zum eigenen Handeln hat, lässt sich eine (subsidiäre) Haftung auch nicht aus einer Nebenpflichtverletzung herleiten (hierfür aber Dötsch, jurisPR-MietR 20/2016 Anm. 6 unter C.).
- 39
- cc) Auch insoweit ist der Rechtsschutz des Wohnungseigentümers gewährleistet. Die im Hinblick auf Fehler des Verwalters aufgezeigten Handlungsmöglichkeiten (vgl. Rn. 23 ff.) gelten gleichermaßen, wenn den bauausführenden Unternehmen bzw. Bauleitern oder Architekten Fehler unterlaufen. Wer die Sanierung ausführt, und welches Verfahren gewählt werden soll, entscheidet in aller Regel ohnehin nicht der Verwalter, sondern die Eigentümerversammlung. Ggf. müssen die bestehenden Rechtsschutzmöglichkeiten gegen die gefassten Beschlüsse ergriffen werden. Werden dagegen bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Für Schäden, die die Auftragnehmer schuldhaft am Sondereigentum verursachen, haftet nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Denn beauftragt werden Bauhandwerker zwar durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ; ein solcher Vertrag hat aber Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer (vgl. LG Stuttgart, ZMR 2016, 733, 734; BeckOK WEG/Dötsch, 2.4.2018, § 10 Rn. 440; Wenzel, ZWE 2006, 462, 469). Der Verwalter ist verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss.
III.
- 40
- 1. Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei der Anwendung des Gesetzes erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, mit dem die Klage insgesamt abgewiesen worden ist.
- 41
- 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Kazele Hamdorf
Vorinstanzen:
AG Hamburg, Entscheidung vom 10.11.2014 - 11 C 48/14 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 29.03.2017 - 318 S 162/14 -
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(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt.
(1) Die Vorschrift des § 31 findet auf den Fiskus sowie auf die Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts entsprechende Anwendung.
(2) Das Gleiche gilt, soweit bei Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts das Insolvenzverfahren zulässig ist, von der Vorschrift des § 42 Abs. 2.
Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt.
(1) Die Vorschrift des § 31 findet auf den Fiskus sowie auf die Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts entsprechende Anwendung.
(2) Das Gleiche gilt, soweit bei Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts das Insolvenzverfahren zulässig ist, von der Vorschrift des § 42 Abs. 2.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
21
c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
21
c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
15
(a) Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen. Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem folgt auch die Haftung : Für Schäden, die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehen, können nur die Wohnungseigentümer selbst (als Gesamtschuldner ) ersatzpflichtig sein, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. und Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann und nach § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 WEG eine Verpflichtung zum Handeln besteht. Diese Unterscheidung gilt auch bei Ansprüchen auf Bereicherungsausgleich für gebotene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
36
(3) Entspricht nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und wird diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, folgt aus der gegenseitigen Treuepflicht ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer. Sie haben in einem solchen Fall ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden. Nach § 280 Abs. 1 BGB sind daher diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchstellers gestellt haben, also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Bei der Mitwirkungspflicht handelt es sich entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Skauradszun, NZM 2015, 273, 276; vgl. auch Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 21 Rn. 43, 48; Abramenko, Festschrift für Merle (2010), S. 1, 3) nicht um eine leistungsbezogene Pflicht im Sinne des § 280 Abs. 2 BGB. Die Wohnungseigentümer sind nicht selbst zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Von ihnen geschuldet ist vielmehr ausnahmsweise ein Abstimmungsverhalten, das die Grundlage für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schafft. Kommen sie dem nicht nach, verletzen sie eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, dass die Wohnungseigentümer untereinander verbindet. Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2018], § 21 WEG Rn. 209; BeckOK WEG/Dötsch, 34. Edition, § 14 Rn. 61b; vgl. auch LG Hamburg, ZWE 2012, 26; BeckOK WEG/Elzer, 34. Edition, § 21 Rn. 146). Soweit der Senat als Grundlage der Haftung der übrigen Wohnungseigentümer demgegenüber § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB angeführt hat (Senat , Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 6), hält er daran nicht fest.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
21
c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
17
a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der Ausführung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.
Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt.
21
c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
14
3. Auf die Grundsätze der sog. Drittschadensliquidation kann sich der Kläger entgegen der von seinem Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung nicht berufen. Für deren Zulassung ist der Gesichtspunkt maßgebend, dass der Schädiger keinen Vorteil daraus ziehen soll, wenn ein Schaden, der eigentlich bei dem Vertragspartner eintreten müsste, zufällig aufgrund eines zu dem Dritten bestehenden Rechtsverhältnisses auf diesen verlagert ist (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 2016 - VII ZR 271/14, NJW 2016, 1089 Rn. 27; Urteil vom 11. Februar 1983 - V ZR 300/81, WM 1983, 416, 417). An einer solch zufälligen Schadensverlagerung fehlt es. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn von vornherein nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht. Erleidet ein Wohnungseigentümer aufgrund einer Versorgungssperre einen Schaden und beruht dies auf der schuldhaft unterbliebenen oder verspäteten Durchsetzung der beschlossenen Wohngeldansprüche , kann ihm allerdings ein Schadensersatzanspruch gegen den Verband zustehen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. zu der unterbliebenen Umsetzung eines bereits gefassten Sanierungsbeschlusses; zur dogmatischen Begründung siehe Senat, Beschluss vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25).
Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt.
(1) Die Vorschrift des § 31 findet auf den Fiskus sowie auf die Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts entsprechende Anwendung.
(2) Das Gleiche gilt, soweit bei Körperschaften, Stiftungen und Anstalten des öffentlichen Rechts das Insolvenzverfahren zulässig ist, von der Vorschrift des § 42 Abs. 2.
17
a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der Ausführung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.
Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt.
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
17
a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der Ausführung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.
15
(a) Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen. Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem folgt auch die Haftung : Für Schäden, die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehen, können nur die Wohnungseigentümer selbst (als Gesamtschuldner ) ersatzpflichtig sein, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. und Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann und nach § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 WEG eine Verpflichtung zum Handeln besteht. Diese Unterscheidung gilt auch bei Ansprüchen auf Bereicherungsausgleich für gebotene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
17
a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der Ausführung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.
Der Verein ist für den Schaden verantwortlich, den der Vorstand, ein Mitglied des Vorstands oder ein anderer verfassungsmäßig berufener Vertreter durch eine in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen begangene, zum Schadensersatz verpflichtende Handlung einem Dritten zufügt.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
36
(3) Entspricht nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und wird diese von einem Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, folgt aus der gegenseitigen Treuepflicht ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer. Sie haben in einem solchen Fall ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden. Nach § 280 Abs. 1 BGB sind daher diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchstellers gestellt haben, also schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. Bei der Mitwirkungspflicht handelt es sich entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Skauradszun, NZM 2015, 273, 276; vgl. auch Heinemann in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 21 Rn. 43, 48; Abramenko, Festschrift für Merle (2010), S. 1, 3) nicht um eine leistungsbezogene Pflicht im Sinne des § 280 Abs. 2 BGB. Die Wohnungseigentümer sind nicht selbst zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet. Von ihnen geschuldet ist vielmehr ausnahmsweise ein Abstimmungsverhalten, das die Grundlage für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums schafft. Kommen sie dem nicht nach, verletzen sie eine Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, dass die Wohnungseigentümer untereinander verbindet. Trifft die Wohnungseigentümer ausnahmsweise eine Mitwirkungspflicht, ihr Stimmrecht dergestalt auszuüben, dass die erforderlichen Maßnahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums beschlossen werden, haften sie bei deren Verletzung nach § 280 Abs. 1 BGB (Staudinger/Lehmann-Richter, BGB [2018], § 21 WEG Rn. 209; BeckOK WEG/Dötsch, 34. Edition, § 14 Rn. 61b; vgl. auch LG Hamburg, ZWE 2012, 26; BeckOK WEG/Elzer, 34. Edition, § 21 Rn. 146). Soweit der Senat als Grundlage der Haftung der übrigen Wohnungseigentümer demgegenüber § 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB angeführt hat (Senat , Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 24; Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 6), hält er daran nicht fest.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
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c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
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a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der Ausführung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 32/05
vom
2. Juni 2005
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine
akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht,
wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.
c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das
auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte
umfaßt.
d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle
Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlußfassung
über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung
zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.
Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt
ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt,
denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm
nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.
Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung
innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband,
sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.
Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans.
Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag
für ungültig zu erklären.
BGH, Beschl. v. 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - LG München I
AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 2. Juni 2005 durch den
Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter Dr. Klein,
Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichtes München I vom 19. April 2004 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 20. August 2002 wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für alle Instanzen beträgt 12.000,00 EUR.
Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 20. August 2002 wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für alle Instanzen beträgt 12.000,00 EUR.
Gründe:
I.
Die Beteiligten streiten um die Genehmigung eines Wi rtschaftsplans. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Liegenschaft N. straße 14-24 in M. , deren Verwalterin die weitere
Beteiligte ist. Die Wohnanlage befindet sich in dem ehemaligen Olympiadorf in München, dessen Infrastruktur städtebauliche Besonderheiten aufweist. Die Müllabsauganlage und andere Versorgungseinrichtungen sind nicht getrennt für jede Liegenschaft vorhanden, sondern stehen in einem nicht auflöslichen Verbund mehrerer Einheiten. Die Einrichtungen sind nicht stets auf dem Grundstück verlegt, dessen Versorgung sie sicherstellen, sondern teilweise auf benachbartem Grund. Automobil- und Personenverkehr sind auf unterschiedliche Ebenen verteilt. Die Fahrstraßen und Garagenzufahrten werden von Betonkonstruktionen überspannt, die die Fußgängerebenen tragen. Zur Betreuung der grundstücksübergreifenden Einrichtungen schloß die "WEG BH 2 - 4 (N. straße 14 - 22)", vertreten durch die damalige Verwalterin, mit der O. -B. B. gesellschaft mbH & Co W. KG (im folgenden : ODBG) am 22. September 1976 einen "Individualvertrag". Darin übertrug sie dieser die Pflege, die Wartung, den Betrieb und die Erneuerung der Anlagen.
In den folgenden Jahren wurden die von der ODBG veran schlagten Kosten in den Wirtschaftsplan bzw. nach Abrechnung in die Jahresabrechnung aufgenommen. Am 21. März 1990 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß für die Fälligstellung der Vorauszahlungen und für die Fälligkeit von Abrechnungsnachzahlungen und Wohngeldvorauszahlungen die Genehmigung der Gesamtabrechnung und des Gesamtwirtschaftsplans genügen solle.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 5. April 2000 stand auch die Genehmigung des Wirtschaftsplans für 2000 und 2001 auf der Tagesordnung. Die Beschlußvorlage wies lediglich die Gesamtkosten für die Liegenschaft aus, enthielt aber keine Einzelwirtschaftspläne. In den Ausgaben waren
146.465 DM für die Sanierung der Betonkonstruktionen, die die Fußgängerebenen über den Straßen tragen, vorgesehen. Ein Antrag, den Wirtschaftsplan nur ohne die Kosten für die Erschließungsebenen zu genehmigen, wurde abgelehnt , die ursprüngliche Beschlußvorlage unter Erhöhung der Rücklage dagegen angenommen.
Hiergegen wenden sich die Antragsteller. Sie haben be antragt, den Beschluß im Umfang der Instandhaltungsmaßnahmen für die Betonkonstruktionen (146.465 DM) für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag entsprochen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht München I die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag zurückgewiesen. Der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsteller möchte das Bayerische Oberste Landesgericht stattgeben. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Kammergerichts in Berlin vom 11. Februar 1991 (NJW-RR 1991, 726) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 29. Dezember 2004 (BayObLGZ 2005, Nr. 69) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftsplan entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Gegensatz zur Jahresabrechnung habe die Aufstellung der (voraussichtlichen) Gesamteinnahmen und -ausgaben keine eigenständige Bedeutung, da es sich hierbei nur um Prognosen handele. Die in §§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und 3 WEG verlangten und für den Woh-
nungseigentümer entscheidenden Angaben zu Verteilungsschlüssel und Einzelbelastung enthalte ein solcher Gesamtwirtschaftsplan nicht. Deshalb sei er für ungültig zu erklären. Demgegenüber ist das Kammergericht (NJW-RR 1991, 725, 726) der Auffassung, das Fehlen der Einzelwirtschaftspläne allein führe nicht zur Anfechtbarkeit des Gesamtwirtschaftsplans. Das Erfordernis einer gleichzeitigen Beschlußfassung über Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan führe bei Änderungen in den Gesamtansätzen ohne zwingenden Grund dazu, daß eine weitere Eigentümerversammlung wegen der Einzelwirtschaftspläne abgehalten werden müßte.
Die Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist de r Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, BGHZ 99, 90, 92; 109, 396, 398; 113, 374, 376 f.; 116, 392, 394).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Ungültigerklärung des angegriffenen Eigentümerbeschlusses in dem beantragten Umfang.
1. Allerdings geht das Beschwerdegericht im Ergebnis zu Recht davon aus, daß die Beteiligten die Kosten für die Sanierung der Betonkonstruktionen in den Wirtschaftsplan einzustellen haben. Die hierfür angeführte Begründung
trägt jedoch nicht. Rechtsfehlerfrei nehmen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht zwar übereinstimmend an, daß in den Gesamtwirtschaftsplan auch strittige Forderungen einzustellen sind, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür berechtigt in Anspruch genommen zu werden. Dies ist hinsichtlich der Verbindlichkeiten aus dem Vertrag vom 22. September 1976 nach bisher herrschender Meinung aber nur dann der Fall, wenn entweder seit dem Vertragsschluss kein Eigentümerwechsel eingetreten ist oder etwaige Sondernachfolger die Verpflichtungen aus dem Vertrag übernommen haben. Sind dagegen alle Vertragspartner aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden, handelt es sich nicht mehr um eine Verwaltungsschuld der jetzigen Wohnungseigentümer, die in den Wirtschaftsplan eingestellt werden darf (vgl. Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdn. 198). Hierzu sind jedoch bisher keine tatsächlichen Feststellungen getroffen worden. Sie sind auch nicht aus den von dem vorlegenden Gericht angestellten Überlegungen zur Begründung eines Übergangs der Verbindlichkeiten auf die jetzigen Wohnungseigentümer entbehrlich, weil diese Begründung der rechtlichen Prüfung nicht standhält (siehe III 6 d). Eine tatsächliche Aufklärung erübrigt sich jedoch deshalb, weil es sich bei den in Rede stehenden Verbindlichkeiten um eine Verwaltungsschuld handelt, für welche die Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von ihrem Personenbestand einzustehen hat.
2. Die Haftung für die Verbindlichkeiten trifft nicht nur die Wohnungseigentümer , die den Vertrag vom 22. September 1976 abgeschlossen haben. Denn der Vertrag ist ausdrücklich im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Bauvorhaben 2 - 4, N. straße 14 - 22 abgeschlossen worden. Daß damit nicht die Gemeinschaft als solche, sondern die damals im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner waren, entsprach
der bislang überwiegend vertretenen Auffassung, daß die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst nicht rechtsfähig sei (Senat, BGHZ 142, 290, 294; Senat, Urt. v. 23. Juni 1989, V ZR 40/88, NJW 1989, 2534, 2535; BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983, 1901 f.; Urt. v. 2. Juli 1998, IX ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BVerwG NJW-RR 1995, 73, 74; BayObLG ZMR 2002, 136, 137; ZMR 2002, 536 f.; OVG Münster NJW-RR 1992, 458, 459; Bamberger /Roth/Hügel, BGB, 2003, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 10 WEG Rdn. 11; MünchKomm-BGB/Commichau, 4. Aufl., Vor § 1 WEG Rdn. 47; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdn. 2 u. Vor §§ 43 ff. Rdn. 73; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., Einl. zum WEG Rdn. 24 ff.; Weitnauer /Briesemeister, WEG, 9. Aufl., Vor § 1 Rdn. 30 ff.; Kümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger an Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 WEG, 2002, S. 18 f.; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, 2003, S. 78 ff.; Becker /Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, 2003, Rdn. 72; Deckert/Ott, Die Eigentumswohnung , 2005, Gr. 3 Rdn. 37). Demgegenüber mehren sich in der Literatur die Stimmen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie ehedem schon Bärmann (PiG 22, 215 ff.; ders., NJW 1989, 1057, 1060 ff.), Teilrechtsfähigkeit zusprechen (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 648 f.; Raiser, ZWE 2001, 173 ff.; Bub, PiG 63, 1 ff.; Derleder, PiG 63, 29 ff.; Sauren, PiG 63, 61 ff.; Schwörer, NZM 2002, 421 ff.; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Maroldt, ZWE 2002, 387 ff.; Pauly, WuM 2002, 531 ff.; Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 175 ff.). Dem schließt sich der Senat an.
3. Die fehlende Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigent ümergemeinschaft wurde lange Zeit als allgemein anerkannt vorausgesetzt und allenfalls
mit einem nicht näher erläuterten Hinweis auf ihre Ausgestaltung als Bruchteilsgemeinschaft begründet (BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983, 1901 f.; Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944; Urt. v. 2. Juli 1998, IX ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BayObLG ZMR 2002, 136, 137; ZMR 2002, 536 f.; Bamberger/Roth/Hügel, aaO, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 11). Im Zuge der Diskussion um eine Übertragung der Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde diese Auffassung eingehender damit begründet, daß es an einer entsprechenden gesetzlichen Anordnung fehle (Ott, ZMR 2002, 97, 100; ähnlich MünchKommBGB /Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43). Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentumsgesetzes ließen nicht erkennen, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit zukommen solle. So spreche § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG nur von dem "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander", nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft als einem überindividuellen Verband (Ott, ZMR 2002, 97, 98 u. 169, 171; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Auch werde der Verwalter in § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, "im Namen aller Wohnungseigentümer", nicht aber im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Auch das Verfahrensrecht kenne in § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", nicht aber dieser gegenüber (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Gegen eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spreche ferner die Systematik des Gesetzes, das in § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschriften zur Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) ergänzend für anwendbar erkläre (Weitnauer/Briesemeister, aaO, Vor § 1 Rdn. 30; Heismann, aaO, S. 79 f.;
Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Darüber hinaus sei der zweite Abschnitt des WEG mit "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" überschrieben, was §§ 741 ff. BGB entspreche und folglich, da die Gemeinschaft unbestritten nicht rechtsfähig sei, diesen Schluß auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft nahelege (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Schließlich spreche die Entstehungsgeschichte gegen die Annahme, der Wohnungseigentümergemeinschaft komme Rechtsfähigkeit zu. Das Wohnungseigentum habe weitestgehend in das System des bürgerlichen Rechts eingefügt werden sollen, weshalb lediglich Alleineigentum und Bruchteilseigentum habe kombiniert werden sollen (Ott, ZMR 2002, 97, 98 u. 169, 171 f.; Heismann, aaO, S. 78; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruhe lediglich darauf, daß sie Bruchteilseigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums seien. Diese Gründe tragen die herrschende Meinung nicht.
4. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zwar keine ausdrückliche Regelung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, schließt sie aber auch nicht aus (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; Schwörer, NZM 2002, 421, 422; Pauly, WuM 2002, 531, 532; vgl. auch MünchKomm-BGB/ Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43; Heismann, aaO, S. 78; wohl auch Ott, ZMR 2002, 97, 98).
a) Gegen eine Teilrechtssubjektivität der Wohnungseigent ümergemeinschaft spricht insbesondere nicht die Tatsache, daß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG auf das Recht der Gemeinschaft verweist. Denn die §§ 741 ff. BGB sollen nur subsidiär gelten, sofern nichts anderes geregelt ist. Ergibt sich die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits aus den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, so steht dem die ergänzende Anwendbar-
keit der §§ 741 ff. BGB nicht entgegen (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [2004], S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 388; Pauly, WuM 2002, 531, 532).
b) Wenn §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1 WEG nur das Ver hältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber ihr Auftreten als Verband im Rechtsverkehr regeln und § 27 Abs. 2 WEG den Verwalter nur zum Handeln im Namen aller Wohnungseigentümer und nicht eines Rechtssubjekts berechtigt, so ist dem zwar zu entnehmen, daß das Gesetz zur Verselbständigung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten keine Vorgaben enthält. Daraus ist jedoch ähnlich wie im Falle der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 341, 343 f.) nicht zu folgern, daß diese Möglichkeit von Gesetzes wegen ausgeschlossen sein sollte (Derleder, PiG 63, 29, 56; Maroldt, aaO, S. 8, ders., ZWE 2002, 387, 388; vgl. Schwörer, NZM 2002, 421, 424 u. aus dem gesellschaftsrechtlichen Schrifttum K. Schmidt, NJW 2001, 993, 996 f). Vielmehr standen bei der Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes praktische Erwägungen, insbesondere das Streben nach Schaffung neuen Wohnraums im Vordergrund (Schwörer, NZM 2002, 421, 424).
c) Ebensowenig ist der Kombination von Sondereigentum und Bruchteilseigentum zwingend zu entnehmen, daß der Gesetzgeber die Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich als Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB konzipieren wollte. Zwar sollte das Wohnungseigentum als echtes Eigentum ausgestaltet werden. Dies betrifft aber nur die sachenrechtliche Seite, nicht die korporative Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr (Maroldt, aaO, S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 389; ähn-
lich Pauly, WuM 2002, 531, 532). Insoweit schließt die Bruchteilsgemeinschaft das Verständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als einen überindividuellen Personenverband in Bezug auf die Teilnahme am Rechtsverkehr bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht aus. Die Begründung zu den Regelungen für die Eigentümerversammlung in §§ 24 bis 28 des ursprünglichen Entwurfs (§§ 23 ff. WEG) zieht denn auch ausdrücklich Parallelen zum Verein und zu den Handelsgesellschaften (BT-Drucks. 1/252, S. 13 und 29; Schwörer, NZM 2002, 421, 424).
5. Stehen nach alledem Wortlaut und Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entgegen, so sprechen andererseits die organisatorische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Entstehungsgeschichte und der Regelungszusammenhang des Gesetzes dafür.
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine eigene Satzung , die Gemeinschaftsordnung, die nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG die Rechte und Pflichten der Mitglieder inhaltlich gestalten kann (Bärmann, NJW 1989, 1057, 1062; Kreuzer, Die Gemeinschaftsordnung nach dem WEG, 2005, Rdn. 5). Dies geht über die bloße Gemeinschaft nach § 741 ff. hinaus und nähert die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an (Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061 f; Pauly, WuM 2002, 531, 532 f).
b) Der Wohnungseigentümerversammlung ist in zahlreichen Angelegenheiten , insbesondere der laufenden Verwaltung, die Befugnis eingeräumt, gemäß § 25 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheiden. Die abwesenden oder überstimmten Wohnungseigentümer sind hieran grundsätzlich
gebunden. Das ist ein typisches Merkmal rechtsfähiger Verbände (vgl. Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Bub, PiG 63, 1, 15 f.). Die Nähe zur Körperschaft ist umso größer, als §§ 24, 25 WEG detaillierte Vorgaben über Stimmrecht, Beschlußfähigkeit und Protokollierung von Beschlüssen machen, welche die schon in der Gesetzesbegründung gezogene Parallele zum Beschlußrecht in Körperschaften aufzeigen (Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; Pauly, WuM 2002, 531, 532; ähnlich schon Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061).
c) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eigene Organ e, nämlich die Eigentümerversammlung, den Verwalter (vgl. Senat, BGHZ 151, 164, 171; 152, 46, 58) und - allerdings fakultativ – den Verwaltungsbeirat. Der Verwalter ist nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG unabdingbares Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann in weitem Umfang für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr handeln. Dabei handelt es sich, da der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammen muß, nach gesellschaftsrechtlichen Kategorien sogar um einen Fall der Fremdorganschaft, der über die Personengesellschaften hinausgeht und die Wohnungseigentümergemeinschaft der juristischen Person annähert (Bub, PiG 63, 1, 17; ähnlich schon Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Kreuzer, aaO, Rdn. 5; Armbrüster, Festschrift Wenzel [2005], S. 85 ff., 95).
d) Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht auch mit de r in § 11 WEG geregelten Unauflöslichkeit über die Bruchteilsgemeinschaft hinaus. Während dort den Eigentümern durch § 1010 Abs. 1 BGB lediglich ein Ausschluß der Aufhebung gestattet wird, der seine Grenze in § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes findet, bestimmt § 11 Abs. 1 WEG die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft selbst bei Vorliegen eines solchen Grun-
des. Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll also nicht nur von dem jeweiligen Mitgliederbestand unabhängig sein, was als solches schon körperschaftliche Züge aufweist, sondern grundsätzlich nicht aufgelöst werden können. Auch hinsichtlich dieser Dauerhaftigkeit steht die Wohnungseigentümergemeinschaft einer juristischen Person näher als der einfachen Bruchteilsgemeinschaft (Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Raiser, ZWE 2001, 173, 174; Bub, PiG 63, 1, 21; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533).
e) Entscheidend für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnung seigentümergemeinschaft sprechen jedoch die Entstehungsgeschichte sowie der Regelungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG. Hierzu heißt es in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f.):
"Den im Vorstehenden entwickelten Grundsätzen entsprechend sieht der Entwurf in § 30 Absatz 3 auch davon ab, dem Verwalter ähnlich wie dem französischen "Syndikus" oder dem italienischen "Administrator" kraft Gesetzes das Recht zuzusprechen, namens der Eigenwohner Verbindlichkeiten einzugehen. Wollte man dies zulassen, so würde nach der Regel des § 427 BGB die gesamtschuldnerische Haftung aller Eigenwohner gegenüber dem Lieferanten , beispielsweise von Heizungsmaterial die Folge sein. Eine solche Haftung ist aber nicht zumutbar. Sie ist auch entbehrlich, da der Verwalter nötigenfalls die Zahlung von Vorschüssen verlangen kann, wenn er seine Auslagen nicht aus vorhandenen Beständen zu decken vermag". Der in Bezug genommene § 30 Absatz 3 des Entwurfs ist zwar nicht Gesetz geworden, der Sache nach ist es aber dabei verblieben, daß der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG zwar alle Zahlungen zu bewirken hat, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen, nicht aber von Gesetzes wegen berechtigt ist, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen
sie Verträge abzuschließen, die nicht unter den Kanon von § 27 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG fallen (Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 8 ff.). Wenn aber der Gesetzgeber die persönliche Haftung der Wohnungseigentümer wegen der Zugriffsmöglichkeiten des Verwalters auf die "vorhandenen Bestände" und die beschlossenen Beiträge als unzumutbar und entbehrlich angesehen hat, so impliziert das eine rechtliche Verselbständigung des Verwaltungsvermögens gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Denn eine Schuld kann immer nur Subjekte, nicht aber Vermögensmassen treffen (BGHZ 146, 341, 345). Die Anerkennung eines teilrechtsfähigen Subjekts ist daher nur die rechtliche Konsequenz des von dem Gesetzgeber geäußerten Willens. Daß er sie nicht selbst ausdrücklich angeordnet hat, steht dem nicht entgegen, weil die Rechtsfähigkeit eine rechtstechnische Kategorie ist, die keiner ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung bedarf, sondern auch in Form der Gesetzesauslegung ermittelt werden kann (Aderhold, Das Schuldmodell der BGB-Gesellschaft (1981), S. 157 f. m.w.Nachw; Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 175 ff., 196).
Das Mittel, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, die erforderlichen Zahlungen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu leisten, ist das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ermöglicht ihm, den für die Tilgung bestehender und künftiger Verwaltungsschulden sowie für die Ansammlung der Instandhaltungsrückstellung als Verbandsvermögen erforderlichen Geldbedarf als Vorschußzahlungen gemäß Wirtschaftsplan oder Sonderumlagenbeschluß und als Nachschußzahlungen gemäß Abrechnungsbeschluß anzufordern. Der Verwalter ist sogar dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die Wohnungseigentümer durch die Gläubiger gemeinsam eingegangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch genommen werden (Briesemeister , NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738, 739; Armbrüster, Fest-
ster, NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738, 739; Armbrüster, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 85 ff., 99), und gewährt umgekehrt jedem Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, daß ein entsprechender Wirtschaftsplan oder eine Deckungsumlage auch beschlossen wird. Dieses Regelungskonzept geht über dasjenige der bloßen Miteigentümergemeinschaft weit hinaus (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Bub, PiG 63, 1, 12; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; vgl. auch Schwörer NZM 2002, 421, 422 f.).
6. Für die partielle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht weiterhin der Umstand, daß nur sie es vermag, wesentliche, praxisrelevante Rechtsprobleme schlüssig zu lösen und die konzeptionellen Begründungsdefizite der herrschenden Auffassung zu vermeiden.
a) Nicht abschließend geklärt ist bisher das Schicksal gemeinschaftlicher Forderungen bei einem Eigentümerwechsel. Hier wird einerseits die Auffassung vertreten, gemeinschaftliche Forderungen gegen Dritte stünden den Wohnungseigentümern in schlichter Rechtsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB zu und die Mitberechtigung ginge nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über (BayObLGZ 1995, 103, 107 m.w.Nachw.). In diesem Fall bestünde eine Bruchteilsgemeinschaft am Vermögen neben der Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück und könnte jeder Bruchteilsberechtigte über seinen Anteil an dem Vermögen unabhängig von seinem Wohnungseigentum verfügen (§ 747 Satz 1 BGB). Diese Auffassung widerspricht dem selbständigen Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft und scheitert an der praktischen Durchführbarkeit (Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 1 Rdn. 25). Deswegen vertritt eine andere Meinung den Standpunkt, gemein-
schaftliche Forderungen fielen in das Verwaltungsvermögen und könnten von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden, weil der Anteil an diesem Vermögen mit dem Miteigentumsanteil automatisch auf den Erwerber übergehe (OLG Köln NZM 1998, 874). Eine Begründung hierfür wird entweder überhaupt nicht gegeben oder in sehr unterschiedlicher Weise konstruiert (vgl. i. e. Wicke, ZfIR 2005, 301, 303 f.). Weitgehende Einigkeit besteht insoweit nur darin, daß das Verwaltungsvermögen einer Zweckbindung unterliege, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleiben müsse.
Unabhängig von der Frage des Übergangs soll der Verwalter andererseits berechtigt sein, Erfüllungsleistungen in jedem Fall entgegenzunehmen und z. B. eine löschungsfähige Quittung zu erteilen (BayObLG NJW-RR 1995, 852 f.; Demharter, ZfIR 2001, 957 f.). Eine solche vom aktuellen Mitgliederbestand der Wohnungseigentümergemeinschaft verselbständigte Verwalterbefugnis setzt aber wiederum deren Teilrechtsfähigkeit voraus (Sauren, PiG 63, 61, 64).
All diese Unstimmigkeiten vermeidet die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit. Denn Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel der Verband (Bub, PiG 63, 1, 25; Ott, ZMR 2002, 97; Drasdo, NJW 2004, 1988, 1989).
b) Ähnliches gilt für die Durchsetzung gemeinschaftlicher F orderungen. Bei der Bruchteilsgemeinschaft kann gemäß § 432 BGB jeder Miteigentümer alleine die Leistung an alle fordern. Anders verhält es sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier bedarf ein Wohnungseigentümer für die Durch-
setzung eines ihm zustehenden Anspruchs der Ermächtigung durch die Gemeinschaft , wenn dieser die Entscheidungskompetenz über die Rechtsverfolgung zusteht. § 432 BGB wird insoweit durch § 21 Abs. 1 WEG verdrängt (vgl. Senat, BGHZ 106, 222, 226; 111, 148, 151; 115, 253, 257). Die Konzeption der Wohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft greift folglich auch hier zu kurz (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; ähnlich Maroldt, aaO, S. 41 ff.). Mit der Teilrechtsfähigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen selbst Forderungsinhaberin.
c) Schwierigkeiten bereitet bislang ferner die Parteibezeichnung im gerichtlichen Verfahren. Verfolgen die Wohnungseigentümer als Gläubiger einen Leistungsanspruch, so genügt auf der Aktivseite die Verwendung der Sammelbezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße, vertreten durch den Verwalter Y" (BGHZ 78, 166, 173; BGH Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76; NJW 1977, 1686; ähnlich BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944; BayObLG NJW-RR 1987, 1039, 1040; ZMR 2004, 926, 927 und für Verwaltungsakte BVerwG NJW-RR, 1995, 73, 74; OVG Münster NJW-RR 1992, 458, 459). Diese Möglichkeit der "Kurzbezeichnung" unterscheidet sich ihrem Inhalt nach nicht von der prozessualen Behandlung eines rechtsfähigen Verbandes (vgl. Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Derleder, PiG 63, 29, 39 f.; Sauren, PiG 63, 61, 63 f.; Schwörer, NZM 2002, 421). Die Einreichung einer Eigentümerliste ist hier nicht mehr Bestimmtheitserfordernis, sondern nur Beteiligungserfordernis. Anders verhält es sich in Passivprozessen. Hier ist die Vorlage einer Eigentümerliste Bestimmtheitserfordernis, dem noch in der Rechtsmittelinstanz entsprochen werden kann (BayObLG ZMR 2002, 136, 137; NJW-RR 2002, 732, 733; ähnlich ZMR 2004, 842, 843; krit. Derleder, PiG 63, 40; zur parallelen Wertung als Vorwegnahme der Parteifähigkeit bei
der Gesellschaft bürgerlichen Rechts BGHZ 146, 341, 350 f.). Ist dagegen die Eigentümergemeinschaft als solche verurteilt worden, ist sie auch als rechtsmittelbefugt angesehen worden (BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944). Diese Unstimmigkeiten sind mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft behoben. Denn deren verfahrensrechtliche Konsequenz ist die Partei- und Beteiligungsfähigkeit hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten (vgl. MünchKomm-ZPO/Lindacher, 2. Aufl., § 50 Rdn. 23 ff.). Die Gemeinschaft kann in diesen Angelegenheiten als solche klagen und verklagt werden, ohne daß es auf den aktuellen Mitgliederbestand ankommt (Maroldt, aaO, S. 90; Bub, PiG 63, 1, 26 f.; Derleder, PiG 63, 29, 49 f. u. 55 f.; Sauren, PiG 63, 61, 71; Ott, ZMR 2002, 97; Schwörer, NZM 2002, 421, 423; Pauly, WuM 2002, 531, 533 f.; vgl. zum Gesellschaftsrecht K. Schmidt, NJW 2001, 993, 997 f.; Hadding, ZGR 2001, 713, 729 ff.; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; Wieser; MDR 2001, 421).
d) Die entscheidenden Konzeptionsschwächen der herrschenden Auffassung betreffen jedoch das Haftungssystem. Im Ergebnis ist weithin anerkannt , daß für die Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen, insbesondere aus dem Verwaltervertrag, die jeweiligen Wohnungseigentümer haften, denen die Leistungen auch zugute kommen (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM 1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61; Niedenführ/Schulze, aaO, § 10 Rdn. 34; Staudinger/Rapp, aaO, Einl. zum WEG Rdn. 54; Merle, Das Wohnungseigentum im System des bürgerlichen Rechtes, 1979, S. 102 f.; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172). Begründet wird dies entweder vertragsrechtlich mit einer - verschieden konstruierten - rechtsgeschäftlichen Auswechselung des Schuldners beim Eigentümerwechsel (Staudinger/Rapp, aaO,
Einl. zum WEG Rdn. 54; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172) oder wohnungseigentumsrechtlich mit einer analogen Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM 1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61; Merle, aaO, S. 102 f.). Beides vermag nicht zu überzeugen (Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S.175 ff., 181 ff.).
aa) Eine vorab mit dem Gläubiger vereinbarte befreiende Schuldübernahme durch den Erwerber ist ohne dessen Einverständnis unwirksam, da dies sonst auf einen Vertrag zu Lasten Dritter hinausliefe (Kümmel, aaO, S. 118 f.). Die entsprechende Erklärung ist aber bei von dem Erwerber nicht gebilligten Vertragsbeziehungen oft nicht zu erlangen und entspricht auch nicht immer dem objektiven Erklärungswert seiner rechtsgeschäftlichen Erklärungen, sondern muß fingiert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen. Dasselbe gilt für Dauerschuldverhältnisse. Ein aus § 10 Abs. 3 WEG abgeleiteter gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Genehmigung (Kümmel, aaO, S. 119) könnte dem in der Praxis allenfalls teilweise abhelfen. Denn bis zur rechtskräftigen Entscheidung hierüber käme es nicht zum Wechsel des Vertragspartners. Folglich könnte und müßte der Vertragspartner weiterhin den Veräußerer wegen der Kosten aus einem Dauerschuldverhältnis in Anspruch nehmen. Selbst eine Rückwirkung der gerichtlich ersetzten Genehmigung würde nur interne Ausgleichsansprüche zwischen Veräußerer und Erwerber begründen , was im Ergebnis keinen Vorteil gegenüber der herkömmlichen Lösung böte, wonach alleine der Wohnungseigentümer zur Zeit des Vertragsabschlusses Vertragspartner des Gläubigers bleibt.
bb) Auch die Auffassung von einer analogen Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG überzeugt nicht. Zum einen hätte eine solche Lösung im Falle des Eigentümerwechsels eine Schuldnervermehrung zur Folge, weil § 10 Abs. 4 WEG eine zeitliche oder sonstige Begrenzung der Alteigentümerhaftung nicht vorsieht (vgl. zuletzt Elzer, ZMR 2004, 633, 636) und ein Kündigungsrecht vereinbart sein müßte. Zudem ließe sich eine analoge Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG nicht auf den Verwaltervertrag oder andere Dauerschuldverhältnisse begrenzen.
cc) Läßt sich eine Auswechslung der Vertragspartner kaum begründen, müßten konsequenterweise nur die zur Zeit des Vertragsschlusses im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer für die hieraus resultierenden Verbindlichkeiten haften (vgl. OLG Oldenburg WE 1994, 218, 219; OLG Düsseldorf BauR 1997, 334; Maroldt, aaO, S. 81; Derleder, PiG 63, 29, 41 u. 46; Ott, ZMR 2002, 169, 170; Elzer, ZMR 2004, 633, 636; vgl. für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit BGHZ 146, 341, 345), es sei denn, etwaige Sondernachfolger hätten sie übernommen und den Alteigentümer entlastet (vgl. BGH, Urt. v. 9. Februar 2004, II ZR 218/01, NJW-RR 2004, 874). Dies in jedem Veräußerungsfall festzustellen erschwert in größeren Anlagen nicht nur die Verwaltung in unzumutbarer Weise, sondern müßte bei unterschiedlicher Vertragsgestaltung eines Eigentümerwechsels auch dazu führen, daß die Begleichung von Verbindlichkeiten ausgeschiedener Alteigentümer keine Angelegenheit der Gemeinschaft mehr ist, über die zu beschließen sie eine Beschlußfassungskompetenz hätte. Das widerspräche aber der Vorstellung des Gesetzgebers von der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und einer Haftung des Verwaltungsvermögens für Verwaltungsschulden. Hier vermag nur die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ein schlüssiges Erklärungs-
modell zu bieten. Es vermeidet zudem das dem Willen des Gesetzgebers widerstreitende Ergebnis, daß der ausgeschiedene Wohnungseigentümer Dritten noch als Gesamtschuldner für das Entgelt haftet, während die Leistungen dem Erwerber zugute kommen.
7. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind zudem Erleichterungen bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht. Vielmehr bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Gläubiger unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf (OLG Köln WE 1995, 22 f.; BayObLG ZWE 2001, 375). Das hat bei großen Gemeinschaften zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten geführt und das Grundbuch überfrachtet. Die Wohnungseigentümer mußten sich daher häufig mit einer fiduziarischen Abtretung der Forderung oder mit der Ermächtigung des Verwalters behelfen, die Forderung als Prozeßstandschafter einzuklagen (vgl. Senat, BGHZ 148, 392).
8. Für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümerg emeinschaft spricht schließlich ein Vergleich mit anderen Rechtsgebieten.
a) So steht im Steuerrecht außer Frage, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst als Unternehmerin zu behandeln und als solche steuerpflichtig ist, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer (s. etwa Deckert/Jaser, Die Eigentumswohnung, 2005, Gr. 8 Rdn. 900; Vogel/Schwarz/Huschens, UStG, 2004, § 14 Nr. 13 Rdn. 12; Sauren, PiG 63, 61, 62 f.). Tritt sie als Ver-
mieterin von Gemeinschaftseigentum auf, ist sie im Verfahren der Feststellung von Einkünften beteiligtenfähig und klagebefugt (BFH NJW 2004, 2774 f.).
b) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit trägt ferner der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechnung. Die Behandlung als nicht rechtsfähiger Verband brachte hier ähnliche Probleme mit sich wie im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaft, namentlich bei der korrekten Bezeichnung von Anspruchs- bzw. Prozeßgegner (BGHZ 146, 341, 348 ff.), beim Wechsel im Mitgliederbestand und bei der Haftungsverfassung (BGHZ 146, 341, 345). Die Gründe, die hier für die Teilrechtsfähigkeit gesprochen haben, müssen erst recht für die Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, zumal diese im Gegensatz zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ein eigenes "Refinanzierungssystem" verfügt.
c) Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet andererseits nicht, d aß die Wohnungseigentümergemeinschaft als eine besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzusehen wäre (so Kappus, NZM 2001, 353; offenlassend Schwörer, NZM 2002, 421, 422; zu Recht a. A. Bub, PiG 63, 1, 14 ff.; Maroldt, ZWE 2002, 387, 388). Von ihr unterscheidet sie sich vielmehr in ganz wesentlichen Punkten. Während die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks gegründet wird, steht bei den Wohnungseigentümern der individuelle Zweck der Wohnungsnutzung im Vordergrund, bei der die damit verbundene Einbindung in den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft als "notwendiges Übel" hingenommen werden muß (Raiser, ZWE 2001, 173, 174; Derleder, PiG 63, 29, 34; Schwörer, NZM 2002, 421). Entsprechend ist das Regelungswerk, nach dem sich die Beziehungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft richten, im Regelfall kein von den Woh-
nungseigentümern ausgehandelter Vertrag wie unter Gesellschaftern. Vielmehr stehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Satzung eines Vereins weit näher. Im Gegensatz zu § 709 Abs. 1 BGB bedarf es zur Willensbildung in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 25 WEG nur der Mehrheit. Anders als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund gesetzlicher Anordnung vom Mitgliederwechsel unabhängig und unauflöslich (vgl. Bub, PiG 63, 1, 18 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533). Die Wohnungseigentümer haben im Gegensatz zur Gesellschaft regelmäßig noch nicht einmal nennenswerten Einfluß auf den Eintritt eines neuen Miteigentümers, sofern kein wichtiger Grund vorliegt (§ 12 Abs. 2 WEG). Mit dieser Unabhängigkeit von der jeweiligen Mitgliedschaft korrespondiert die Selbständigkeit des Finanzwesens der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht kennt. Ähnliches g ilt schließlich für die Verwalterbestellung. Während hier der Grundsatz der Fremdorganschaft gilt und der Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer die Ausnahme darstellt, ist er für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Regel (Bub, PiG 63, 1, 16 f.).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft vereint Elemente ver schiedener Verbandstypen in sich, ohne insgesamt einem von ihnen anzugehören. So nähert die Gemeinschaftsordnung mit ihrem satzungsähnlichen Charakter die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an, von dem sie sich wiederum durch die fehlende Austrittsmöglichkeit und die Vererblichkeit der Miteigentümerstellung unterscheidet (vgl. Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Parallelen zur Genossenschaft erlaubt die personalistische Struktur, von der sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber durch das Kündigungsrecht der Genossen nach § 65 GenG und die Ausschlussmöglichkeit nach § 68 GenG unterscheidet
(Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Die Willensbildung ist dagegen dem Recht der Kapitalgesellschaften angenähert (Bärmann, Die Wohnungseigentümergemeinschaft , 1986, PiG 22, S. 210 f.), mit denen die personalistische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft indessen nicht zu vergleichen ist. Im Ergebnis lässt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft also keinem der anderen Typen von Körperschaften zuordnen. Sie stellt einen rechtsfähigen Verband sui generis dar (Schmid, BlGBW 1981, 142; Maroldt, aaO, S. 7; Pauly, WuM 2002, 531, 533), "eine Personenmehrheit, die durch Gesetz zu einer Organisation zusammengefasst ist" (Bärmann, aaO, S. 209; ähnlich Maroldt, aaO, S. 11). Im Gegensatz zu anderen Verbänden ist daher auch ihr Zweck nicht frei vereinbar oder gegenüber dem gesetzlichen Leitbild abänderbar. Sie bleibt auf Verwaltungsfunktionen im Innern, insbesondere das Finanz- und Rechnungswesen , und die Erleichterung des Rechtsverkehrs nach außen beschränkt. Sie handelt im Rechtsverkehr durch den Verwalter. Soweit er nicht kraft Gesetzes als Organ der Gemeinschaft zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer , 2004, S. 27).
9. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemei nschaft hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach bisheriger Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähige Subjekt, der Verband (vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178). Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen.
Daneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.
a) Eine analoge Anwendung von § 128 HGB - teilweise darüber hinaus auch von § 130 HGB (Sauren, PiG 63, 61, 69 m. Fn. 30; Schwörer, NZM 2002, 421, 423) – scheidet ebenso aus wie der Rückgriff auf einen in diesem Zusammenhang behaupteten (Maroldt, aaO, S. 75 ff.; ähnlich Schwörer, NZM 2002, 421, 425; im Ergebnis ebenso ohne nähere Begründung Bub, PiG 63, 1, 23; Derleder, PiG 63, 29, 49) allgemeinen verbandsrechtlichen Grundsatz, daß neben dem Verband auch dessen Mitglieder haften. Wenn die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr als Gemeinschaft Träger von Rechten und Pflichten sind, kommt eine persönliche Haftung nur für eine persönliche Schuld in Betracht. Diese kann aber nur individuell durch Rechtsgeschäft oder ein Verhalten entstehen, an das die Rechtsordnung eine Haftung knüpft. Sie läßt sich nicht mit der dem Gesellschaftsrecht entlehnten "Doppelverpflichtungstheorie" (vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178) begründen. Abgesehen davon, daß diese als Grundlage eines Einstehens von Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts umstritten ist (vgl. zusammenfassend Ulmer, ZIP 1999, 554 u. 556 ff.; K. Schmidt, NJW 2001, 993, 998; Lang/Fraenkel, WM 2002, 261 f.), kann sie im Wohnungseigentumsrecht schon deswegen nicht greifen, weil seine Organstellung den Verwalter nur zur Vertretung der Wohnungseigentümer als Verband berechtigt, und das auch nur nach Maßgabe des § 27 WEG. Von einem Recht, darüber hinaus Verbindlichkeiten im Namen der Wohnungseigentümer einzugehen, hat der Gesetzgeber bewusst Abstand genommen (BTDrucks. 1/252, S. 31 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 9). Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer neben dem Verband
also nur verpflichten, wenn sie ihn hierzu eigens bevollmächtigt haben. Hierzu genügt, anders als für eine Vollmacht, den Verband zu vertreten, nicht ein Mehrheitsbeschluß, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlußkompetenz hat, eine persönliche Leistungspflicht durch Mehrheitsentscheidung zu begründen (Wenzel, NZM 2004, 542, 543).
Daß der Verband teilrechtsfähig ist, führt nicht per se zu einer persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung seiner Mitglieder (a.A. Derleder PiG 63, 29, 49). Beides hat miteinander nichts zu tun. Auch das Prinzip der Akzessorietät wirkt nicht schuldbegründend, sondern setzt eine persönliche Haftung voraus (Beuthien, NJW 2005, 855, 858; Hadding, Festschr. f. Raiser (2005), S. 129, 140 f.). Dies ergibt sich daraus, daß der Verband Träger der Rechte und Pflichten ist und nicht seine Mitglieder (Reichert, Handbuch des Vereinsund Verbandsrechts, 9. Aufl., Rdn. 1970 a; Soergel/Hadding, BGB, 13. Aufl., Vor § 21 Rdn. 35; Stöber, Handbuch zum Vereinsrecht, 8. Aufl., Rdn. 390). Deswegen bedarf die Haftung neben dem Verband entweder der Übernahme einer persönlichen Schuld oder einer ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers (vgl. §§ 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB). Letztere fehlt im Wohnungseigentumsgesetz. Eine entsprechende Anwendung der handelsrechtlichen Vorschriften scheitert schon daran, daß das die Verwaltungsschulden betreffende Finanzierungssystem der Gemeinschaft einer entsprechenden Lücke entbehrt und der Gesetzgeber eine persönliche Haftung daneben für "nicht zumutbar" und "entbehrlich" angesehen hat (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f) .
b) Kommt eine - akzessorische - Haftung der Wohnungseigen tümer nach dem Willen des Gesetzgebers und dem Regelungszusammenhang des Gesetzes nicht in Betracht, so sind die Gläubiger gleichwohl nicht schutzlos.
Sie können vielmehr auf das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, das deren Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte, insbesondere die Bankinstitute, umfaßt, bei denen Gemeinschaftskonten geführt werden. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine titulierte Forderung nicht leisten, kann im Verfahren nach § 899 ff. ZPO die Offenbarung dieser Konten und in der Folge die Pfändung des jeweiligen Tagesguthabens durchgesetzt werden (BGHZ 84, 325, 329 ff.; 84, 371, 373 ff.; Stöber, Forderungspfändung, 13. Aufl. Rdn. 166 ff.; Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 3. Aufl. Anh. § 829 Rdn. 2). Darüber hinaus können die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer insbesondere auf Zahlung der Beitragsvorschüsse und Sonderumlagen gepfändet werden, die ebenfalls zum Verwaltungsvermögen zählen.
c) Haben die Wohnungseigentümer solche Ansprüche noch nicht durch Beschluß entstehen lassen (vgl. hierzu Wenzel, NZM 2004, 542, 544), kann der Gläubiger auch auf den Anspruch des rechtsfähigen Verbandes auf ordnungsgemäße Verwaltung zurückgreifen. Denn die Wohnungseigentümer treffen wie alle Mitglieder einer Körperschaft Treuepflichten, die ein Mindestmaß an Loyalität dem Verband gegenüber erfordern. Hierzu gehört die Pflicht, dem Verband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen. Der Verband hat hierauf aus dem Treueverhältnis (vgl. hierzu allgemein Armbrüster, ZWE 2002, 333 f.) ebenso einen Anspruch wie auch dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG ein solcher Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zusteht. Auch dieser Anspruch ist pfändbar.
d) Erfüllen die Mitglieder schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber dem Verband zur Beschlussfassung nicht, so kann der Verband seine Mitglieder zwar nicht unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen, wie das bei Regelungen über Entgelte und Beiträge in einer zweigliedrigen Gemeinschaft anerkannt ist (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365; Urt. v. 4. Februar 1982, IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754; Urt. v. 6. Juli 1983, IVa ZR 118/82, NJW 1984, 45, 46; Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 3/93, NJW 1994, 1721; MünchKomm-BGB/Karsten Schmidt, 4. Aufl. § 745 Rdn. 36). Ihm steht aber gegen seine Mitglieder ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung nach § 280 BGB zu. Verzögern die Mitglieder ihre Beschlußfassung und entsteht dem Verband dadurch ein Schaden etwa in Gestalt von Verzugszinsen, die er seinem Vertragpartner zu zahlen hat, haben die Mitglieder diesen unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB zu ersetzen. Verweigern die Mitglieder die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderliche Beschlußfassung, entsteht dem Verband ein über die Folgen der verzögerten Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeiten gegenüber Dritten hinausgehender Schaden. Diesen Schaden kann er als Schadensersatz statt der Leistung unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB geltend machen. Fassen die Wohnungseigentümer also trotz Aufforderung und Setzung einer angemessenen Frist keinen Beschluß über die Zuführung von Mitteln, so hat jeder einzelne von ihnen dem Verband als Schadensersatz den Betrag zu zahlen, den er bei ordnungsgemäßer Beschlußfassung von den Wohnungseigentümern insgesamt hätte einfordern können. Haben nämlich mehrere denselben Schaden in gleicher Weise schuldrechtlich zu verantworten , haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner (Erman/Ehmann, BGB, 11. Aufl., § 421 Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Bydlinski, 4. Aufl., § 421 Rdn. 53). Diesen Anspruch kann ein Gläubiger ebenfalls pfänden, so daß er sich bei ein-
zelnen solventen Wohnungseigentümern erholen kann. Allerdings setzt das ein Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers voraus (BayObLG NJW-RR 1992, 1102, 1103; Merle, aaO, § 21 Rdn. 181), das aber nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird. So hat der einzelne Wohnungseigentümer die Pflichtverletzung insbesondere dann zu vertreten, wenn er die erforderlichen Schritte für die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung nicht unternommen, gegebenenfalls die Anfechtung eines Negativbeschlusses unterlassen oder die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses nicht verfolgt hat.
e) Schließlich kann unter Umständen auch noch eine entspr echende Anwendung der im Körperschaftsrecht entwickelten Grundsätze zur Durchgriffshaftung in Betracht kommen. Da diese Haftung für den Fall der unzureichenden finanziellen Ausstattung des Verbandes von der Rechtsprechung letztlich aus § 826 BGB abgeleitet wird (BGH, Urt. v. 30. November 1978, II ZR 204/76, WM 1979, 229 f.; BGH, Urt. v. 25. April 1988, II ZR 175/87, NJW-RR 1988, 1181 f., OLG Saarbrücken ZIP 1992, 1623, 1627; Lutter/Hommelhoff, aaO, § 13 Rdn. 8; Michalski/Michalski, aaO, § 13 Rdn. 340; Scholz/Emmerich, aaO, § 13 Rdn. 89), ergibt sich aus § 840 BGB ebenfalls eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Damit besteht auch ohne akzessorische Haftung analog § 128 HGB nicht die Gefahr, daß sich die Wohnungseigentümer "hinter dem Verband verstecken" (Derleder, PiG 63, 29, 49).
10. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit geht e ntgegen bisweilen geäußerten Befürchtungen (Armbrüster, DNotZ 2003, 493, 514; Rapp, ZfIR 2004, 596, 597) keine Entwertung der Eigentümerstellung jedes einzelnen Miteigentümers einher. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft wird hier-
durch nicht insgesamt zu einer Gesellschaft, an der die einzelnen Wohnungseigentümer nur noch in Form verdinglichter Miteigentumsanteile partizipieren (so aber Junker, Die Gesellschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 1993, S. 73 ff.; hiergegen zu Recht etwa Bub, PiG 63, 1, 15; Derleder, PiG 63, 29, 33 f.). Vielmehr bleiben das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum als echtes Eigentum ausschließlich in den Händen der Miteigentümer und sind nicht Teil des Vermögens des rechtsfähigen Verbandes (s. Maroldt, aaO S. 17). Schon deswegen steht es auch nicht als Haftungsmasse für dessen Verbindlichkeiten zur Verfügung.
11. Die Teilrechtsfähigkeit hängt nicht von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft , etwa der Zahl der Miteigentümer (so Bub, PiG 63, 1, 22; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Pauly, WuM 2002, 531, 533) oder der objektiven Notwendigkeit eines Verwalters (so Derleder, PiG 63, 29, 47 f.) ab. Für eine solche Differenzierung bietet das Gesetz keine Anhaltspunkte. Sie würde auch zu kaum lösbaren Abgrenzungsschwierigkeiten und somit zu einer erheblichen Unsicherheit des Rechtsverkehrs führen.
12. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Das ist insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall, kann aber auch, wie z. B. bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer , im Innenverhältnis vorliegen. Dagegen betrifft die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung die Willensbil-
dung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbandes. Sie bleibt eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, daß der Anfechtungsantrag sich im vorliegenden Verfahren zu Recht - wie bisher - gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet (vgl. BGH, Urt. v. 30.6.1966, II ZR 149/64, BB 1966, 1169; BGH, Urt. v. 2.5.1983, II ZR 94/82; Baumbach/Hopt/Merkt, HGB, 31. Aufl. § 109 Rdn. 38 ff. jew. zur KG; Bamberger/Roth/Timm, BGB 2003, § 709 Rdn. 65; Giefers/Ruhkamp, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, 2003, Rdn. 442; Erman/Westermann, 11. Aufl. § 709 Rdn.39; MünchKomm.-BGB/Ulmer, 4. Aufl. § 709 Rdn. 113; Ulmer, Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Partnergesellschaft, 4. Aufl. § 709 Rdn. 113; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; a. A. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Aufl. § 15 II 3 jew. zur GbR).
IV.
Im Ergebnis handelt es sich bei der Zahlungsverpflichtung gegenüber der ODBG um eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag ist auch dann, wenn er nicht, wie hier, ausdrücklich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband, nicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Etwas anderes wird ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände (z. B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch , persönliche Verbundenheit der Vertragspartner, besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers) gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde. Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich. Die Verbindlichkeit ist daher in den Wirtschaftsplan einzustellen. Insoweit ist der angegriffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist aber deswegen
griffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist aber deswegen begründet, weil die Antragsgegner nur einen Gesamtwirtschaftsplan ohne Einzelwirtschaftsplan genehmigt haben.
1. Der Auffassung der Antragsgegner, daß dieser Umstand im konkreten Fall von vorneherein unerheblich ist, weil nach dem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. März 1990 unter Tagesordnungspunkt 1 für die Fälligstellung der Vorauszahlung die Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes genügen solle, ist nicht zu folgen. Denn für diesen Beschluß fehlte der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Nach § 28 Abs. 5 WEG kann die Eigentümerversammlung zwar einen einzelnen Wirtschaftsplan genehmigen, was auch dann nur zur Anfechtbarkeit führt, wenn er - etwa infolge des Fehlens von Einzelwirtschaftsplänen - fehlerhaft ist. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt aber die Kompetenz, die Anforderungen an Wirtschaftspläne auf Dauer zu verändern, insbesondere generell für die Zukunft auf die Vorlage von Einzelwirtschaftsplänen zu verzichten. Ein solcher Beschluß, der auf eine Abweichung von dem Gesetz hinausliefe, ist nichtig (Senat, BGHZ 145, 158, 167 f.; speziell zu den Vorschriften über den Wirtschaftsplan s. Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 6; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., VI Rdn. 15; Niedenführ/ Schulze, aaO, § 28 Rdn. 6). Dem Beschluß vom 21. März 1990 kommt somit auch ohne Anfechtung keine rechtliche Wirkung zu. Mangels wirksamer Abänderung der gesetzlichen Anforderungen erfüllt damit der am 5. April 2000 ohne Einzelwirtschaftspläne beschlossene Wirtschaftsplan nicht die Vorgaben des § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG und ist deswegen für ungültig zu erklären.
2. Allerdings führt nicht jeder Fehler in den Beschlußvorlagen von Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen auch zur Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses. Fehlen wesentliche Bestandteile, so kann dies auch nur einen Ergänzungsanspruch nach sich ziehen (BayObLG NJW-RR 1989, 1163, 1164; WuM 1993, 92 f.; KG NJW-RR 1996, 526, 527; ZMR 1997, 541, 542 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 28 u. 116; Niedenführ /Schulze, aaO, § 28 Rdn. 85; zu den Einzelheiten Abramenko, ZMR 2004, 91 ff). Das gilt jedoch nicht bei dem Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen. Vielmehr widerspricht ein ohne sie beschlossener Gesamtwirtschaftsplan ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt nämlich darin, daß er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen läßt (Senat, BGHZ 111, 148, 153; BayObLG NJW-RR 1990, 720, 721; WuM 1990, 455, 456; OLG Hamm WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Jennißen, aaO, VI Rdn. 27; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27; Weitnauer/Gottschalg, aaO, § 28 Rdn. 3 u. 5; Müller, WE 1993, 11, 14; Wenzel, NZM 2004, 542, 544). Deswegen schreibt § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor, daß der Wirtschaftsplan auch die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung enthalten muß. Die Entscheidung über die Umlage der Kosten auf die einzelnen Eigentümer darf also nicht dem Verwalter überlassen bleiben. Da die Verteilung der Kosten Gegenstand des Einzelwirtschaftsplans ist, gehört er zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Mithin ist die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan auf Antrag für ungültig zu erklären (BayObLG NJW-RR
1991, 1360; OLG Hamm, WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27).
3. Dem steht die Tatsache, daß die Wohnungseigentümer die Ansätze in dem von dem Verwalter vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan bei der Beschlußfassung abändern können, nicht entgegen (so aber KG NJW-RR 1991, 725, 726). Denn in der Regel können die Wohnungseigentümer anhand des Verteilungsschlüssels in den Einzelwirtschaftsplänen unschwer ermitteln, mit welcher Belastung sie nach Änderung der Gesamtansätze rechnen müssen . Ob für den Fall, daß die Wohnungseigentümerversammlung so erhebliche Änderungen vornimmt, daß sich die Auswirkungen auf die Einzelwirtschaftspläne nicht mehr ohne weiteres ermitteln lassen, etwas anderes zu gelten hat, bedarf hier keiner Entscheidung.
4. Obwohl das Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen die angegriffene Genehmigung des Wirtschaftsplanes insgesamt erfasst, war sie nur in dem beantragten Umfang wegen der Sanierungskosten für die Betonkonstruktionen in Höhe von 146.465 DM für ungültig zu erklären. Denn die Antragsteller haben den ihnen bekannten Mangel der fehlenden Einzelabrechnungen bei den übrigen Positionen ausdrücklich nicht beanstandet, sondern nur die Ungültigerklärung der angegriffenen Position beantragt. Die Genehmigung von Jahresabrechnung bzw. Wirtschaftsplan kann aber nur insoweit für ungültig erklärt werden , als sie angegriffen worden ist (BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; 1992, 1169 f.; WE 1995, 91, 92; KG NJW-RR 1991, 1235, 1236; Jennißen, aaO, XII 3 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 51; Niedenführ /Schulze, aaO, § 28 Rdn. 83).
V.
1. Eine Vorlage der Entscheidung über die Frage der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Großen Senat nach § 132 Abs. 3 und 4 GVG oder an den Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes nach § 2 Abs. 1 RsprEinhG kam nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen hierfür jeweils nicht vorliegen (vgl. BGH, IX. Zivilsenat, Beschl. v. 15. Februar 2000 in XI ZR 10/98, NJW 2000, 1185; Beschl. v. 19. Mai 1993, GSSt 1/93, MDR 1993, 776, 777; Kissel, GVG, 4. Aufl., § 133 Rdn. 38).2. Die Entscheidung über die Gerichtskosten aller drei Rechtszüge folgt aus § 47Satz 1 WEG. Sie den Antragsgegnern aufzuerlegen, entspricht billigem Ermessen, weil sie unterlegen sind. Hingegen besteht kein Anlaß, von dem in Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz nach § 47 Satz 2 WEG abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
3. Für den Geschäftswert ist bei einer Teilanfechtung des Wirtschaftsplans nach herrschender Meinung die Höhe der angegriffenen Positionen maßgeblich (BayObLGZ 1988, 326, 328; ähnlich BayObLG WuM 1995, 505, 506; Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 WEG Rdn. 20; Niedenführ/Schulze, aaO, § 48 Rdn. 40). Eine Festsetzung in voller Höhe von 146.465 DM scheidet aber aus, da dies das Interesse der Antragsteller an einer Teilungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses wirtschaftlich weit überstiege, so daß der Zugang zu Gericht in unzumutbarer Weise erschwert worden wäre (BVerfG NJW 1992, 1673, 1674; OLG Hamm ZWE 2000, 482, 484 f.; BayObLG ZMR 2001, 127, 128; 2003, 50).
Aus diesem Grunde ist der Geschäftswert nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG niedriger festzusetzen. Dabei kommt im Gegensatz zu einer bisweilen in der obergerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Auffassung (OLG Hamm ZWE 2000, 482, 484 f.; KG NJW-RR 1988, 14, 15) eine schematische Herabsetzung etwa auf das Fünffache des Eigeninteresses des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht. Abzustellen ist vielmehr auf das anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles (BayObLG NJW-RR 1989, 79 ff.; NZM 2001, 713; OLG Hamburg ZMR 2004, 295 f; OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; OLG Köln WE 1995, 23; Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 Rdn. 16; Niedenführ /Schulze, aaO, § 48 Rdn. 28) zu ermittelnde Interesse aller Beteiligten und auf das Verhältnis der daraus erwachsenden Kosten zu dem Interesse eines Beteiligten.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war nicht nur der vergleichsweise geringen Beteiligung der Antragsteller an den streitigen Kosten Rechnung zu tragen, sondern auch der erheblichen Bedeutung der Sache für alle Wohnungseigentümer. Von daher erscheint ein Geschäftswert von 12.000 EUR angemessen.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 32/05
vom
2. Juni 2005
in der Wohnungseigentumssache
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BGHR: ja
a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.
b) Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine
akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht,
wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.
c) Gläubiger der Gemeinschaft können auf deren Verwaltungsvermögen zugreifen, das
auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte
umfaßt.
d) Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören der Anspruch, ihr die finanzielle
Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlußfassung
über den Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung
zu verschaffen, sowie Ansprüche aus Verletzung dieser Verpflichtung.
Soweit der Verwalter als Organ der Gemeinschaft nicht kraft Gesetzes zur Vertretung berechtigt
ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt,
denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm
nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt.
Die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung betrifft die Willensbildung
innerhalb der Gemeinschaft und richtet sich daher nicht gegen den Verband,
sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer.
Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans.
Die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan ist auf Antrag
für ungültig zu erklären.
BGH, Beschl. v. 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 - LG München I
AG München
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 2. Juni 2005 durch den
Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter Dr. Klein,
Dr. Lemke, Dr. Schmidt-Räntsch und die Richterin Dr. Stresemann
beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des Landgerichtes München I vom 19. April 2004 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 20. August 2002 wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für alle Instanzen beträgt 12.000,00 EUR.
Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 20. August 2002 wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für alle Instanzen beträgt 12.000,00 EUR.
Gründe:
I.
Die Beteiligten streiten um die Genehmigung eines Wi rtschaftsplans. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Liegenschaft N. straße 14-24 in M. , deren Verwalterin die weitere
Beteiligte ist. Die Wohnanlage befindet sich in dem ehemaligen Olympiadorf in München, dessen Infrastruktur städtebauliche Besonderheiten aufweist. Die Müllabsauganlage und andere Versorgungseinrichtungen sind nicht getrennt für jede Liegenschaft vorhanden, sondern stehen in einem nicht auflöslichen Verbund mehrerer Einheiten. Die Einrichtungen sind nicht stets auf dem Grundstück verlegt, dessen Versorgung sie sicherstellen, sondern teilweise auf benachbartem Grund. Automobil- und Personenverkehr sind auf unterschiedliche Ebenen verteilt. Die Fahrstraßen und Garagenzufahrten werden von Betonkonstruktionen überspannt, die die Fußgängerebenen tragen. Zur Betreuung der grundstücksübergreifenden Einrichtungen schloß die "WEG BH 2 - 4 (N. straße 14 - 22)", vertreten durch die damalige Verwalterin, mit der O. -B. B. gesellschaft mbH & Co W. KG (im folgenden : ODBG) am 22. September 1976 einen "Individualvertrag". Darin übertrug sie dieser die Pflege, die Wartung, den Betrieb und die Erneuerung der Anlagen.
In den folgenden Jahren wurden die von der ODBG veran schlagten Kosten in den Wirtschaftsplan bzw. nach Abrechnung in die Jahresabrechnung aufgenommen. Am 21. März 1990 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß für die Fälligstellung der Vorauszahlungen und für die Fälligkeit von Abrechnungsnachzahlungen und Wohngeldvorauszahlungen die Genehmigung der Gesamtabrechnung und des Gesamtwirtschaftsplans genügen solle.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 5. April 2000 stand auch die Genehmigung des Wirtschaftsplans für 2000 und 2001 auf der Tagesordnung. Die Beschlußvorlage wies lediglich die Gesamtkosten für die Liegenschaft aus, enthielt aber keine Einzelwirtschaftspläne. In den Ausgaben waren
146.465 DM für die Sanierung der Betonkonstruktionen, die die Fußgängerebenen über den Straßen tragen, vorgesehen. Ein Antrag, den Wirtschaftsplan nur ohne die Kosten für die Erschließungsebenen zu genehmigen, wurde abgelehnt , die ursprüngliche Beschlußvorlage unter Erhöhung der Rücklage dagegen angenommen.
Hiergegen wenden sich die Antragsteller. Sie haben be antragt, den Beschluß im Umfang der Instandhaltungsmaßnahmen für die Betonkonstruktionen (146.465 DM) für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag entsprochen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht München I die Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag zurückgewiesen. Der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsteller möchte das Bayerische Oberste Landesgericht stattgeben. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Kammergerichts in Berlin vom 11. Februar 1991 (NJW-RR 1991, 726) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 29. Dezember 2004 (BayObLGZ 2005, Nr. 69) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftsplan entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Im Gegensatz zur Jahresabrechnung habe die Aufstellung der (voraussichtlichen) Gesamteinnahmen und -ausgaben keine eigenständige Bedeutung, da es sich hierbei nur um Prognosen handele. Die in §§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 und 3 WEG verlangten und für den Woh-
nungseigentümer entscheidenden Angaben zu Verteilungsschlüssel und Einzelbelastung enthalte ein solcher Gesamtwirtschaftsplan nicht. Deshalb sei er für ungültig zu erklären. Demgegenüber ist das Kammergericht (NJW-RR 1991, 725, 726) der Auffassung, das Fehlen der Einzelwirtschaftspläne allein führe nicht zur Anfechtbarkeit des Gesamtwirtschaftsplans. Das Erfordernis einer gleichzeitigen Beschlußfassung über Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan führe bei Änderungen in den Gesamtansätzen ohne zwingenden Grund dazu, daß eine weitere Eigentümerversammlung wegen der Einzelwirtschaftspläne abgehalten werden müßte.
Die Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist de r Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, BGHZ 99, 90, 92; 109, 396, 398; 113, 374, 376 f.; 116, 392, 394).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Ungültigerklärung des angegriffenen Eigentümerbeschlusses in dem beantragten Umfang.
1. Allerdings geht das Beschwerdegericht im Ergebnis zu Recht davon aus, daß die Beteiligten die Kosten für die Sanierung der Betonkonstruktionen in den Wirtschaftsplan einzustellen haben. Die hierfür angeführte Begründung
trägt jedoch nicht. Rechtsfehlerfrei nehmen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht zwar übereinstimmend an, daß in den Gesamtwirtschaftsplan auch strittige Forderungen einzustellen sind, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit rechnen müssen, dafür berechtigt in Anspruch genommen zu werden. Dies ist hinsichtlich der Verbindlichkeiten aus dem Vertrag vom 22. September 1976 nach bisher herrschender Meinung aber nur dann der Fall, wenn entweder seit dem Vertragsschluss kein Eigentümerwechsel eingetreten ist oder etwaige Sondernachfolger die Verpflichtungen aus dem Vertrag übernommen haben. Sind dagegen alle Vertragspartner aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden, handelt es sich nicht mehr um eine Verwaltungsschuld der jetzigen Wohnungseigentümer, die in den Wirtschaftsplan eingestellt werden darf (vgl. Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdn. 198). Hierzu sind jedoch bisher keine tatsächlichen Feststellungen getroffen worden. Sie sind auch nicht aus den von dem vorlegenden Gericht angestellten Überlegungen zur Begründung eines Übergangs der Verbindlichkeiten auf die jetzigen Wohnungseigentümer entbehrlich, weil diese Begründung der rechtlichen Prüfung nicht standhält (siehe III 6 d). Eine tatsächliche Aufklärung erübrigt sich jedoch deshalb, weil es sich bei den in Rede stehenden Verbindlichkeiten um eine Verwaltungsschuld handelt, für welche die Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von ihrem Personenbestand einzustehen hat.
2. Die Haftung für die Verbindlichkeiten trifft nicht nur die Wohnungseigentümer , die den Vertrag vom 22. September 1976 abgeschlossen haben. Denn der Vertrag ist ausdrücklich im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Bauvorhaben 2 - 4, N. straße 14 - 22 abgeschlossen worden. Daß damit nicht die Gemeinschaft als solche, sondern die damals im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner waren, entsprach
der bislang überwiegend vertretenen Auffassung, daß die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst nicht rechtsfähig sei (Senat, BGHZ 142, 290, 294; Senat, Urt. v. 23. Juni 1989, V ZR 40/88, NJW 1989, 2534, 2535; BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983, 1901 f.; Urt. v. 2. Juli 1998, IX ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BVerwG NJW-RR 1995, 73, 74; BayObLG ZMR 2002, 136, 137; ZMR 2002, 536 f.; OVG Münster NJW-RR 1992, 458, 459; Bamberger /Roth/Hügel, BGB, 2003, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 10 WEG Rdn. 11; MünchKomm-BGB/Commichau, 4. Aufl., Vor § 1 WEG Rdn. 47; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdn. 2 u. Vor §§ 43 ff. Rdn. 73; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., Einl. zum WEG Rdn. 24 ff.; Weitnauer /Briesemeister, WEG, 9. Aufl., Vor § 1 Rdn. 30 ff.; Kümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger an Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen nach § 10 WEG, 2002, S. 18 f.; Heismann, Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, 2003, S. 78 ff.; Becker /Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, 2003, Rdn. 72; Deckert/Ott, Die Eigentumswohnung , 2005, Gr. 3 Rdn. 37). Demgegenüber mehren sich in der Literatur die Stimmen, die der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie ehedem schon Bärmann (PiG 22, 215 ff.; ders., NJW 1989, 1057, 1060 ff.), Teilrechtsfähigkeit zusprechen (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 648 f.; Raiser, ZWE 2001, 173 ff.; Bub, PiG 63, 1 ff.; Derleder, PiG 63, 29 ff.; Sauren, PiG 63, 61 ff.; Schwörer, NZM 2002, 421 ff.; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Maroldt, ZWE 2002, 387 ff.; Pauly, WuM 2002, 531 ff.; Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 175 ff.). Dem schließt sich der Senat an.
3. Die fehlende Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigent ümergemeinschaft wurde lange Zeit als allgemein anerkannt vorausgesetzt und allenfalls
mit einem nicht näher erläuterten Hinweis auf ihre Ausgestaltung als Bruchteilsgemeinschaft begründet (BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983, 1901 f.; Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944; Urt. v. 2. Juli 1998, IX ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BayObLG ZMR 2002, 136, 137; ZMR 2002, 536 f.; Bamberger/Roth/Hügel, aaO, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn. 11). Im Zuge der Diskussion um eine Übertragung der Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde diese Auffassung eingehender damit begründet, daß es an einer entsprechenden gesetzlichen Anordnung fehle (Ott, ZMR 2002, 97, 100; ähnlich MünchKommBGB /Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43). Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentumsgesetzes ließen nicht erkennen, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft Teilrechtsfähigkeit zukommen solle. So spreche § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG nur von dem "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander", nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft als einem überindividuellen Verband (Ott, ZMR 2002, 97, 98 u. 169, 171; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Auch werde der Verwalter in § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, "im Namen aller Wohnungseigentümer", nicht aber im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Auch das Verfahrensrecht kenne in § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", nicht aber dieser gegenüber (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Gegen eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spreche ferner die Systematik des Gesetzes, das in § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschriften zur Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) ergänzend für anwendbar erkläre (Weitnauer/Briesemeister, aaO, Vor § 1 Rdn. 30; Heismann, aaO, S. 79 f.;
Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Darüber hinaus sei der zweite Abschnitt des WEG mit "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" überschrieben, was §§ 741 ff. BGB entspreche und folglich, da die Gemeinschaft unbestritten nicht rechtsfähig sei, diesen Schluß auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft nahelege (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Schließlich spreche die Entstehungsgeschichte gegen die Annahme, der Wohnungseigentümergemeinschaft komme Rechtsfähigkeit zu. Das Wohnungseigentum habe weitestgehend in das System des bürgerlichen Rechts eingefügt werden sollen, weshalb lediglich Alleineigentum und Bruchteilseigentum habe kombiniert werden sollen (Ott, ZMR 2002, 97, 98 u. 169, 171 f.; Heismann, aaO, S. 78; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruhe lediglich darauf, daß sie Bruchteilseigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums seien. Diese Gründe tragen die herrschende Meinung nicht.
4. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zwar keine ausdrückliche Regelung zur Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, schließt sie aber auch nicht aus (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; Schwörer, NZM 2002, 421, 422; Pauly, WuM 2002, 531, 532; vgl. auch MünchKomm-BGB/ Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43; Heismann, aaO, S. 78; wohl auch Ott, ZMR 2002, 97, 98).
a) Gegen eine Teilrechtssubjektivität der Wohnungseigent ümergemeinschaft spricht insbesondere nicht die Tatsache, daß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG auf das Recht der Gemeinschaft verweist. Denn die §§ 741 ff. BGB sollen nur subsidiär gelten, sofern nichts anderes geregelt ist. Ergibt sich die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits aus den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, so steht dem die ergänzende Anwendbar-
keit der §§ 741 ff. BGB nicht entgegen (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [2004], S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 388; Pauly, WuM 2002, 531, 532).
b) Wenn §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1 WEG nur das Ver hältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber ihr Auftreten als Verband im Rechtsverkehr regeln und § 27 Abs. 2 WEG den Verwalter nur zum Handeln im Namen aller Wohnungseigentümer und nicht eines Rechtssubjekts berechtigt, so ist dem zwar zu entnehmen, daß das Gesetz zur Verselbständigung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten keine Vorgaben enthält. Daraus ist jedoch ähnlich wie im Falle der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 341, 343 f.) nicht zu folgern, daß diese Möglichkeit von Gesetzes wegen ausgeschlossen sein sollte (Derleder, PiG 63, 29, 56; Maroldt, aaO, S. 8, ders., ZWE 2002, 387, 388; vgl. Schwörer, NZM 2002, 421, 424 u. aus dem gesellschaftsrechtlichen Schrifttum K. Schmidt, NJW 2001, 993, 996 f). Vielmehr standen bei der Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes praktische Erwägungen, insbesondere das Streben nach Schaffung neuen Wohnraums im Vordergrund (Schwörer, NZM 2002, 421, 424).
c) Ebensowenig ist der Kombination von Sondereigentum und Bruchteilseigentum zwingend zu entnehmen, daß der Gesetzgeber die Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich als Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB konzipieren wollte. Zwar sollte das Wohnungseigentum als echtes Eigentum ausgestaltet werden. Dies betrifft aber nur die sachenrechtliche Seite, nicht die korporative Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr (Maroldt, aaO, S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 389; ähn-
lich Pauly, WuM 2002, 531, 532). Insoweit schließt die Bruchteilsgemeinschaft das Verständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als einen überindividuellen Personenverband in Bezug auf die Teilnahme am Rechtsverkehr bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht aus. Die Begründung zu den Regelungen für die Eigentümerversammlung in §§ 24 bis 28 des ursprünglichen Entwurfs (§§ 23 ff. WEG) zieht denn auch ausdrücklich Parallelen zum Verein und zu den Handelsgesellschaften (BT-Drucks. 1/252, S. 13 und 29; Schwörer, NZM 2002, 421, 424).
5. Stehen nach alledem Wortlaut und Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entgegen, so sprechen andererseits die organisatorische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Entstehungsgeschichte und der Regelungszusammenhang des Gesetzes dafür.
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine eigene Satzung , die Gemeinschaftsordnung, die nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG die Rechte und Pflichten der Mitglieder inhaltlich gestalten kann (Bärmann, NJW 1989, 1057, 1062; Kreuzer, Die Gemeinschaftsordnung nach dem WEG, 2005, Rdn. 5). Dies geht über die bloße Gemeinschaft nach § 741 ff. hinaus und nähert die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an (Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061 f; Pauly, WuM 2002, 531, 532 f).
b) Der Wohnungseigentümerversammlung ist in zahlreichen Angelegenheiten , insbesondere der laufenden Verwaltung, die Befugnis eingeräumt, gemäß § 25 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheiden. Die abwesenden oder überstimmten Wohnungseigentümer sind hieran grundsätzlich
gebunden. Das ist ein typisches Merkmal rechtsfähiger Verbände (vgl. Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Bub, PiG 63, 1, 15 f.). Die Nähe zur Körperschaft ist umso größer, als §§ 24, 25 WEG detaillierte Vorgaben über Stimmrecht, Beschlußfähigkeit und Protokollierung von Beschlüssen machen, welche die schon in der Gesetzesbegründung gezogene Parallele zum Beschlußrecht in Körperschaften aufzeigen (Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; Pauly, WuM 2002, 531, 532; ähnlich schon Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061).
c) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eigene Organ e, nämlich die Eigentümerversammlung, den Verwalter (vgl. Senat, BGHZ 151, 164, 171; 152, 46, 58) und - allerdings fakultativ – den Verwaltungsbeirat. Der Verwalter ist nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG unabdingbares Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und kann in weitem Umfang für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr handeln. Dabei handelt es sich, da der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammen muß, nach gesellschaftsrechtlichen Kategorien sogar um einen Fall der Fremdorganschaft, der über die Personengesellschaften hinausgeht und die Wohnungseigentümergemeinschaft der juristischen Person annähert (Bub, PiG 63, 1, 17; ähnlich schon Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Kreuzer, aaO, Rdn. 5; Armbrüster, Festschrift Wenzel [2005], S. 85 ff., 95).
d) Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht auch mit de r in § 11 WEG geregelten Unauflöslichkeit über die Bruchteilsgemeinschaft hinaus. Während dort den Eigentümern durch § 1010 Abs. 1 BGB lediglich ein Ausschluß der Aufhebung gestattet wird, der seine Grenze in § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Vorliegen eines wichtigen Grundes findet, bestimmt § 11 Abs. 1 WEG die Unauflöslichkeit der Gemeinschaft selbst bei Vorliegen eines solchen Grun-
des. Die Wohnungseigentümergemeinschaft soll also nicht nur von dem jeweiligen Mitgliederbestand unabhängig sein, was als solches schon körperschaftliche Züge aufweist, sondern grundsätzlich nicht aufgelöst werden können. Auch hinsichtlich dieser Dauerhaftigkeit steht die Wohnungseigentümergemeinschaft einer juristischen Person näher als der einfachen Bruchteilsgemeinschaft (Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Raiser, ZWE 2001, 173, 174; Bub, PiG 63, 1, 21; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533).
e) Entscheidend für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnung seigentümergemeinschaft sprechen jedoch die Entstehungsgeschichte sowie der Regelungszusammenhang der §§ 27, 28 WEG. Hierzu heißt es in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f.):
"Den im Vorstehenden entwickelten Grundsätzen entsprechend sieht der Entwurf in § 30 Absatz 3 auch davon ab, dem Verwalter ähnlich wie dem französischen "Syndikus" oder dem italienischen "Administrator" kraft Gesetzes das Recht zuzusprechen, namens der Eigenwohner Verbindlichkeiten einzugehen. Wollte man dies zulassen, so würde nach der Regel des § 427 BGB die gesamtschuldnerische Haftung aller Eigenwohner gegenüber dem Lieferanten , beispielsweise von Heizungsmaterial die Folge sein. Eine solche Haftung ist aber nicht zumutbar. Sie ist auch entbehrlich, da der Verwalter nötigenfalls die Zahlung von Vorschüssen verlangen kann, wenn er seine Auslagen nicht aus vorhandenen Beständen zu decken vermag". Der in Bezug genommene § 30 Absatz 3 des Entwurfs ist zwar nicht Gesetz geworden, der Sache nach ist es aber dabei verblieben, daß der Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG zwar alle Zahlungen zu bewirken hat, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen, nicht aber von Gesetzes wegen berechtigt ist, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen
sie Verträge abzuschließen, die nicht unter den Kanon von § 27 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG fallen (Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 8 ff.). Wenn aber der Gesetzgeber die persönliche Haftung der Wohnungseigentümer wegen der Zugriffsmöglichkeiten des Verwalters auf die "vorhandenen Bestände" und die beschlossenen Beiträge als unzumutbar und entbehrlich angesehen hat, so impliziert das eine rechtliche Verselbständigung des Verwaltungsvermögens gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Denn eine Schuld kann immer nur Subjekte, nicht aber Vermögensmassen treffen (BGHZ 146, 341, 345). Die Anerkennung eines teilrechtsfähigen Subjekts ist daher nur die rechtliche Konsequenz des von dem Gesetzgeber geäußerten Willens. Daß er sie nicht selbst ausdrücklich angeordnet hat, steht dem nicht entgegen, weil die Rechtsfähigkeit eine rechtstechnische Kategorie ist, die keiner ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung bedarf, sondern auch in Form der Gesetzesauslegung ermittelt werden kann (Aderhold, Das Schuldmodell der BGB-Gesellschaft (1981), S. 157 f. m.w.Nachw; Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 175 ff., 196).
Das Mittel, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, die erforderlichen Zahlungen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu leisten, ist das Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ermöglicht ihm, den für die Tilgung bestehender und künftiger Verwaltungsschulden sowie für die Ansammlung der Instandhaltungsrückstellung als Verbandsvermögen erforderlichen Geldbedarf als Vorschußzahlungen gemäß Wirtschaftsplan oder Sonderumlagenbeschluß und als Nachschußzahlungen gemäß Abrechnungsbeschluß anzufordern. Der Verwalter ist sogar dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die Wohnungseigentümer durch die Gläubiger gemeinsam eingegangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch genommen werden (Briesemeister , NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738, 739; Armbrüster, Fest-
ster, NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738, 739; Armbrüster, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 85 ff., 99), und gewährt umgekehrt jedem Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, daß ein entsprechender Wirtschaftsplan oder eine Deckungsumlage auch beschlossen wird. Dieses Regelungskonzept geht über dasjenige der bloßen Miteigentümergemeinschaft weit hinaus (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Bub, PiG 63, 1, 12; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; vgl. auch Schwörer NZM 2002, 421, 422 f.).
6. Für die partielle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht weiterhin der Umstand, daß nur sie es vermag, wesentliche, praxisrelevante Rechtsprobleme schlüssig zu lösen und die konzeptionellen Begründungsdefizite der herrschenden Auffassung zu vermeiden.
a) Nicht abschließend geklärt ist bisher das Schicksal gemeinschaftlicher Forderungen bei einem Eigentümerwechsel. Hier wird einerseits die Auffassung vertreten, gemeinschaftliche Forderungen gegen Dritte stünden den Wohnungseigentümern in schlichter Rechtsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB zu und die Mitberechtigung ginge nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über (BayObLGZ 1995, 103, 107 m.w.Nachw.). In diesem Fall bestünde eine Bruchteilsgemeinschaft am Vermögen neben der Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück und könnte jeder Bruchteilsberechtigte über seinen Anteil an dem Vermögen unabhängig von seinem Wohnungseigentum verfügen (§ 747 Satz 1 BGB). Diese Auffassung widerspricht dem selbständigen Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft und scheitert an der praktischen Durchführbarkeit (Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9. Aufl., § 1 Rdn. 25). Deswegen vertritt eine andere Meinung den Standpunkt, gemein-
schaftliche Forderungen fielen in das Verwaltungsvermögen und könnten von der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden, weil der Anteil an diesem Vermögen mit dem Miteigentumsanteil automatisch auf den Erwerber übergehe (OLG Köln NZM 1998, 874). Eine Begründung hierfür wird entweder überhaupt nicht gegeben oder in sehr unterschiedlicher Weise konstruiert (vgl. i. e. Wicke, ZfIR 2005, 301, 303 f.). Weitgehende Einigkeit besteht insoweit nur darin, daß das Verwaltungsvermögen einer Zweckbindung unterliege, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleiben müsse.
Unabhängig von der Frage des Übergangs soll der Verwalter andererseits berechtigt sein, Erfüllungsleistungen in jedem Fall entgegenzunehmen und z. B. eine löschungsfähige Quittung zu erteilen (BayObLG NJW-RR 1995, 852 f.; Demharter, ZfIR 2001, 957 f.). Eine solche vom aktuellen Mitgliederbestand der Wohnungseigentümergemeinschaft verselbständigte Verwalterbefugnis setzt aber wiederum deren Teilrechtsfähigkeit voraus (Sauren, PiG 63, 61, 64).
All diese Unstimmigkeiten vermeidet die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit. Denn Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel der Verband (Bub, PiG 63, 1, 25; Ott, ZMR 2002, 97; Drasdo, NJW 2004, 1988, 1989).
b) Ähnliches gilt für die Durchsetzung gemeinschaftlicher F orderungen. Bei der Bruchteilsgemeinschaft kann gemäß § 432 BGB jeder Miteigentümer alleine die Leistung an alle fordern. Anders verhält es sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier bedarf ein Wohnungseigentümer für die Durch-
setzung eines ihm zustehenden Anspruchs der Ermächtigung durch die Gemeinschaft , wenn dieser die Entscheidungskompetenz über die Rechtsverfolgung zusteht. § 432 BGB wird insoweit durch § 21 Abs. 1 WEG verdrängt (vgl. Senat, BGHZ 106, 222, 226; 111, 148, 151; 115, 253, 257). Die Konzeption der Wohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft greift folglich auch hier zu kurz (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; ähnlich Maroldt, aaO, S. 41 ff.). Mit der Teilrechtsfähigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen selbst Forderungsinhaberin.
c) Schwierigkeiten bereitet bislang ferner die Parteibezeichnung im gerichtlichen Verfahren. Verfolgen die Wohnungseigentümer als Gläubiger einen Leistungsanspruch, so genügt auf der Aktivseite die Verwendung der Sammelbezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße, vertreten durch den Verwalter Y" (BGHZ 78, 166, 173; BGH Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76; NJW 1977, 1686; ähnlich BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944; BayObLG NJW-RR 1987, 1039, 1040; ZMR 2004, 926, 927 und für Verwaltungsakte BVerwG NJW-RR, 1995, 73, 74; OVG Münster NJW-RR 1992, 458, 459). Diese Möglichkeit der "Kurzbezeichnung" unterscheidet sich ihrem Inhalt nach nicht von der prozessualen Behandlung eines rechtsfähigen Verbandes (vgl. Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Derleder, PiG 63, 29, 39 f.; Sauren, PiG 63, 61, 63 f.; Schwörer, NZM 2002, 421). Die Einreichung einer Eigentümerliste ist hier nicht mehr Bestimmtheitserfordernis, sondern nur Beteiligungserfordernis. Anders verhält es sich in Passivprozessen. Hier ist die Vorlage einer Eigentümerliste Bestimmtheitserfordernis, dem noch in der Rechtsmittelinstanz entsprochen werden kann (BayObLG ZMR 2002, 136, 137; NJW-RR 2002, 732, 733; ähnlich ZMR 2004, 842, 843; krit. Derleder, PiG 63, 40; zur parallelen Wertung als Vorwegnahme der Parteifähigkeit bei
der Gesellschaft bürgerlichen Rechts BGHZ 146, 341, 350 f.). Ist dagegen die Eigentümergemeinschaft als solche verurteilt worden, ist sie auch als rechtsmittelbefugt angesehen worden (BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944). Diese Unstimmigkeiten sind mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft behoben. Denn deren verfahrensrechtliche Konsequenz ist die Partei- und Beteiligungsfähigkeit hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten (vgl. MünchKomm-ZPO/Lindacher, 2. Aufl., § 50 Rdn. 23 ff.). Die Gemeinschaft kann in diesen Angelegenheiten als solche klagen und verklagt werden, ohne daß es auf den aktuellen Mitgliederbestand ankommt (Maroldt, aaO, S. 90; Bub, PiG 63, 1, 26 f.; Derleder, PiG 63, 29, 49 f. u. 55 f.; Sauren, PiG 63, 61, 71; Ott, ZMR 2002, 97; Schwörer, NZM 2002, 421, 423; Pauly, WuM 2002, 531, 533 f.; vgl. zum Gesellschaftsrecht K. Schmidt, NJW 2001, 993, 997 f.; Hadding, ZGR 2001, 713, 729 ff.; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; Wieser; MDR 2001, 421).
d) Die entscheidenden Konzeptionsschwächen der herrschenden Auffassung betreffen jedoch das Haftungssystem. Im Ergebnis ist weithin anerkannt , daß für die Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen, insbesondere aus dem Verwaltervertrag, die jeweiligen Wohnungseigentümer haften, denen die Leistungen auch zugute kommen (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM 1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61; Niedenführ/Schulze, aaO, § 10 Rdn. 34; Staudinger/Rapp, aaO, Einl. zum WEG Rdn. 54; Merle, Das Wohnungseigentum im System des bürgerlichen Rechtes, 1979, S. 102 f.; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172). Begründet wird dies entweder vertragsrechtlich mit einer - verschieden konstruierten - rechtsgeschäftlichen Auswechselung des Schuldners beim Eigentümerwechsel (Staudinger/Rapp, aaO,
Einl. zum WEG Rdn. 54; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172) oder wohnungseigentumsrechtlich mit einer analogen Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM 1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61; Merle, aaO, S. 102 f.). Beides vermag nicht zu überzeugen (Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S.175 ff., 181 ff.).
aa) Eine vorab mit dem Gläubiger vereinbarte befreiende Schuldübernahme durch den Erwerber ist ohne dessen Einverständnis unwirksam, da dies sonst auf einen Vertrag zu Lasten Dritter hinausliefe (Kümmel, aaO, S. 118 f.). Die entsprechende Erklärung ist aber bei von dem Erwerber nicht gebilligten Vertragsbeziehungen oft nicht zu erlangen und entspricht auch nicht immer dem objektiven Erklärungswert seiner rechtsgeschäftlichen Erklärungen, sondern muß fingiert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen. Dasselbe gilt für Dauerschuldverhältnisse. Ein aus § 10 Abs. 3 WEG abgeleiteter gerichtlich durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Genehmigung (Kümmel, aaO, S. 119) könnte dem in der Praxis allenfalls teilweise abhelfen. Denn bis zur rechtskräftigen Entscheidung hierüber käme es nicht zum Wechsel des Vertragspartners. Folglich könnte und müßte der Vertragspartner weiterhin den Veräußerer wegen der Kosten aus einem Dauerschuldverhältnis in Anspruch nehmen. Selbst eine Rückwirkung der gerichtlich ersetzten Genehmigung würde nur interne Ausgleichsansprüche zwischen Veräußerer und Erwerber begründen , was im Ergebnis keinen Vorteil gegenüber der herkömmlichen Lösung böte, wonach alleine der Wohnungseigentümer zur Zeit des Vertragsabschlusses Vertragspartner des Gläubigers bleibt.
bb) Auch die Auffassung von einer analogen Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG überzeugt nicht. Zum einen hätte eine solche Lösung im Falle des Eigentümerwechsels eine Schuldnervermehrung zur Folge, weil § 10 Abs. 4 WEG eine zeitliche oder sonstige Begrenzung der Alteigentümerhaftung nicht vorsieht (vgl. zuletzt Elzer, ZMR 2004, 633, 636) und ein Kündigungsrecht vereinbart sein müßte. Zudem ließe sich eine analoge Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG nicht auf den Verwaltervertrag oder andere Dauerschuldverhältnisse begrenzen.
cc) Läßt sich eine Auswechslung der Vertragspartner kaum begründen, müßten konsequenterweise nur die zur Zeit des Vertragsschlusses im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer für die hieraus resultierenden Verbindlichkeiten haften (vgl. OLG Oldenburg WE 1994, 218, 219; OLG Düsseldorf BauR 1997, 334; Maroldt, aaO, S. 81; Derleder, PiG 63, 29, 41 u. 46; Ott, ZMR 2002, 169, 170; Elzer, ZMR 2004, 633, 636; vgl. für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit BGHZ 146, 341, 345), es sei denn, etwaige Sondernachfolger hätten sie übernommen und den Alteigentümer entlastet (vgl. BGH, Urt. v. 9. Februar 2004, II ZR 218/01, NJW-RR 2004, 874). Dies in jedem Veräußerungsfall festzustellen erschwert in größeren Anlagen nicht nur die Verwaltung in unzumutbarer Weise, sondern müßte bei unterschiedlicher Vertragsgestaltung eines Eigentümerwechsels auch dazu führen, daß die Begleichung von Verbindlichkeiten ausgeschiedener Alteigentümer keine Angelegenheit der Gemeinschaft mehr ist, über die zu beschließen sie eine Beschlußfassungskompetenz hätte. Das widerspräche aber der Vorstellung des Gesetzgebers von der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und einer Haftung des Verwaltungsvermögens für Verwaltungsschulden. Hier vermag nur die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ein schlüssiges Erklärungs-
modell zu bieten. Es vermeidet zudem das dem Willen des Gesetzgebers widerstreitende Ergebnis, daß der ausgeschiedene Wohnungseigentümer Dritten noch als Gesamtschuldner für das Entgelt haftet, während die Leistungen dem Erwerber zugute kommen.
7. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind zudem Erleichterungen bei der Durchsetzung von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel beigefügte Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht. Vielmehr bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Gläubiger unter Angabe von Namen, Vornamen, Wohnort und Beruf (OLG Köln WE 1995, 22 f.; BayObLG ZWE 2001, 375). Das hat bei großen Gemeinschaften zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten geführt und das Grundbuch überfrachtet. Die Wohnungseigentümer mußten sich daher häufig mit einer fiduziarischen Abtretung der Forderung oder mit der Ermächtigung des Verwalters behelfen, die Forderung als Prozeßstandschafter einzuklagen (vgl. Senat, BGHZ 148, 392).
8. Für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümerg emeinschaft spricht schließlich ein Vergleich mit anderen Rechtsgebieten.
a) So steht im Steuerrecht außer Frage, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst als Unternehmerin zu behandeln und als solche steuerpflichtig ist, nicht die einzelnen Wohnungseigentümer (s. etwa Deckert/Jaser, Die Eigentumswohnung, 2005, Gr. 8 Rdn. 900; Vogel/Schwarz/Huschens, UStG, 2004, § 14 Nr. 13 Rdn. 12; Sauren, PiG 63, 61, 62 f.). Tritt sie als Ver-
mieterin von Gemeinschaftseigentum auf, ist sie im Verfahren der Feststellung von Einkünften beteiligtenfähig und klagebefugt (BFH NJW 2004, 2774 f.).
b) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit trägt ferner der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechnung. Die Behandlung als nicht rechtsfähiger Verband brachte hier ähnliche Probleme mit sich wie im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaft, namentlich bei der korrekten Bezeichnung von Anspruchs- bzw. Prozeßgegner (BGHZ 146, 341, 348 ff.), beim Wechsel im Mitgliederbestand und bei der Haftungsverfassung (BGHZ 146, 341, 345). Die Gründe, die hier für die Teilrechtsfähigkeit gesprochen haben, müssen erst recht für die Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, zumal diese im Gegensatz zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ein eigenes "Refinanzierungssystem" verfügt.
c) Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet andererseits nicht, d aß die Wohnungseigentümergemeinschaft als eine besondere Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzusehen wäre (so Kappus, NZM 2001, 353; offenlassend Schwörer, NZM 2002, 421, 422; zu Recht a. A. Bub, PiG 63, 1, 14 ff.; Maroldt, ZWE 2002, 387, 388). Von ihr unterscheidet sie sich vielmehr in ganz wesentlichen Punkten. Während die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks gegründet wird, steht bei den Wohnungseigentümern der individuelle Zweck der Wohnungsnutzung im Vordergrund, bei der die damit verbundene Einbindung in den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft als "notwendiges Übel" hingenommen werden muß (Raiser, ZWE 2001, 173, 174; Derleder, PiG 63, 29, 34; Schwörer, NZM 2002, 421). Entsprechend ist das Regelungswerk, nach dem sich die Beziehungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft richten, im Regelfall kein von den Woh-
nungseigentümern ausgehandelter Vertrag wie unter Gesellschaftern. Vielmehr stehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Satzung eines Vereins weit näher. Im Gegensatz zu § 709 Abs. 1 BGB bedarf es zur Willensbildung in der Wohnungseigentümerversammlung nach § 25 WEG nur der Mehrheit. Anders als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund gesetzlicher Anordnung vom Mitgliederwechsel unabhängig und unauflöslich (vgl. Bub, PiG 63, 1, 18 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533). Die Wohnungseigentümer haben im Gegensatz zur Gesellschaft regelmäßig noch nicht einmal nennenswerten Einfluß auf den Eintritt eines neuen Miteigentümers, sofern kein wichtiger Grund vorliegt (§ 12 Abs. 2 WEG). Mit dieser Unabhängigkeit von der jeweiligen Mitgliedschaft korrespondiert die Selbständigkeit des Finanzwesens der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht kennt. Ähnliches g ilt schließlich für die Verwalterbestellung. Während hier der Grundsatz der Fremdorganschaft gilt und der Verwalter aus den Reihen der Wohnungseigentümer die Ausnahme darstellt, ist er für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Regel (Bub, PiG 63, 1, 16 f.).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft vereint Elemente ver schiedener Verbandstypen in sich, ohne insgesamt einem von ihnen anzugehören. So nähert die Gemeinschaftsordnung mit ihrem satzungsähnlichen Charakter die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an, von dem sie sich wiederum durch die fehlende Austrittsmöglichkeit und die Vererblichkeit der Miteigentümerstellung unterscheidet (vgl. Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Parallelen zur Genossenschaft erlaubt die personalistische Struktur, von der sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber durch das Kündigungsrecht der Genossen nach § 65 GenG und die Ausschlussmöglichkeit nach § 68 GenG unterscheidet
(Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Die Willensbildung ist dagegen dem Recht der Kapitalgesellschaften angenähert (Bärmann, Die Wohnungseigentümergemeinschaft , 1986, PiG 22, S. 210 f.), mit denen die personalistische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft indessen nicht zu vergleichen ist. Im Ergebnis lässt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft also keinem der anderen Typen von Körperschaften zuordnen. Sie stellt einen rechtsfähigen Verband sui generis dar (Schmid, BlGBW 1981, 142; Maroldt, aaO, S. 7; Pauly, WuM 2002, 531, 533), "eine Personenmehrheit, die durch Gesetz zu einer Organisation zusammengefasst ist" (Bärmann, aaO, S. 209; ähnlich Maroldt, aaO, S. 11). Im Gegensatz zu anderen Verbänden ist daher auch ihr Zweck nicht frei vereinbar oder gegenüber dem gesetzlichen Leitbild abänderbar. Sie bleibt auf Verwaltungsfunktionen im Innern, insbesondere das Finanz- und Rechnungswesen , und die Erleichterung des Rechtsverkehrs nach außen beschränkt. Sie handelt im Rechtsverkehr durch den Verwalter. Soweit er nicht kraft Gesetzes als Organ der Gemeinschaft zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auszuführenden Beschlusses obliegt (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer , 2004, S. 27).
9. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemei nschaft hat Konsequenzen für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach bisheriger Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel das teilrechtsfähige Subjekt, der Verband (vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178). Er haftet mit seinem Verwaltungsvermögen.
Daneben kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen, sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben.
a) Eine analoge Anwendung von § 128 HGB - teilweise darüber hinaus auch von § 130 HGB (Sauren, PiG 63, 61, 69 m. Fn. 30; Schwörer, NZM 2002, 421, 423) – scheidet ebenso aus wie der Rückgriff auf einen in diesem Zusammenhang behaupteten (Maroldt, aaO, S. 75 ff.; ähnlich Schwörer, NZM 2002, 421, 425; im Ergebnis ebenso ohne nähere Begründung Bub, PiG 63, 1, 23; Derleder, PiG 63, 29, 49) allgemeinen verbandsrechtlichen Grundsatz, daß neben dem Verband auch dessen Mitglieder haften. Wenn die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr als Gemeinschaft Träger von Rechten und Pflichten sind, kommt eine persönliche Haftung nur für eine persönliche Schuld in Betracht. Diese kann aber nur individuell durch Rechtsgeschäft oder ein Verhalten entstehen, an das die Rechtsordnung eine Haftung knüpft. Sie läßt sich nicht mit der dem Gesellschaftsrecht entlehnten "Doppelverpflichtungstheorie" (vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178) begründen. Abgesehen davon, daß diese als Grundlage eines Einstehens von Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts umstritten ist (vgl. zusammenfassend Ulmer, ZIP 1999, 554 u. 556 ff.; K. Schmidt, NJW 2001, 993, 998; Lang/Fraenkel, WM 2002, 261 f.), kann sie im Wohnungseigentumsrecht schon deswegen nicht greifen, weil seine Organstellung den Verwalter nur zur Vertretung der Wohnungseigentümer als Verband berechtigt, und das auch nur nach Maßgabe des § 27 WEG. Von einem Recht, darüber hinaus Verbindlichkeiten im Namen der Wohnungseigentümer einzugehen, hat der Gesetzgeber bewusst Abstand genommen (BTDrucks. 1/252, S. 31 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 9). Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer neben dem Verband
also nur verpflichten, wenn sie ihn hierzu eigens bevollmächtigt haben. Hierzu genügt, anders als für eine Vollmacht, den Verband zu vertreten, nicht ein Mehrheitsbeschluß, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlußkompetenz hat, eine persönliche Leistungspflicht durch Mehrheitsentscheidung zu begründen (Wenzel, NZM 2004, 542, 543).
Daß der Verband teilrechtsfähig ist, führt nicht per se zu einer persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung seiner Mitglieder (a.A. Derleder PiG 63, 29, 49). Beides hat miteinander nichts zu tun. Auch das Prinzip der Akzessorietät wirkt nicht schuldbegründend, sondern setzt eine persönliche Haftung voraus (Beuthien, NJW 2005, 855, 858; Hadding, Festschr. f. Raiser (2005), S. 129, 140 f.). Dies ergibt sich daraus, daß der Verband Träger der Rechte und Pflichten ist und nicht seine Mitglieder (Reichert, Handbuch des Vereinsund Verbandsrechts, 9. Aufl., Rdn. 1970 a; Soergel/Hadding, BGB, 13. Aufl., Vor § 21 Rdn. 35; Stöber, Handbuch zum Vereinsrecht, 8. Aufl., Rdn. 390). Deswegen bedarf die Haftung neben dem Verband entweder der Übernahme einer persönlichen Schuld oder einer ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers (vgl. §§ 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB). Letztere fehlt im Wohnungseigentumsgesetz. Eine entsprechende Anwendung der handelsrechtlichen Vorschriften scheitert schon daran, daß das die Verwaltungsschulden betreffende Finanzierungssystem der Gemeinschaft einer entsprechenden Lücke entbehrt und der Gesetzgeber eine persönliche Haftung daneben für "nicht zumutbar" und "entbehrlich" angesehen hat (BT-Drucks. 1/252, S. 31 f) .
b) Kommt eine - akzessorische - Haftung der Wohnungseigen tümer nach dem Willen des Gesetzgebers und dem Regelungszusammenhang des Gesetzes nicht in Betracht, so sind die Gläubiger gleichwohl nicht schutzlos.
Sie können vielmehr auf das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, das deren Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte, insbesondere die Bankinstitute, umfaßt, bei denen Gemeinschaftskonten geführt werden. Sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine titulierte Forderung nicht leisten, kann im Verfahren nach § 899 ff. ZPO die Offenbarung dieser Konten und in der Folge die Pfändung des jeweiligen Tagesguthabens durchgesetzt werden (BGHZ 84, 325, 329 ff.; 84, 371, 373 ff.; Stöber, Forderungspfändung, 13. Aufl. Rdn. 166 ff.; Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 3. Aufl. Anh. § 829 Rdn. 2). Darüber hinaus können die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Wohnungseigentümer insbesondere auf Zahlung der Beitragsvorschüsse und Sonderumlagen gepfändet werden, die ebenfalls zum Verwaltungsvermögen zählen.
c) Haben die Wohnungseigentümer solche Ansprüche noch nicht durch Beschluß entstehen lassen (vgl. hierzu Wenzel, NZM 2004, 542, 544), kann der Gläubiger auch auf den Anspruch des rechtsfähigen Verbandes auf ordnungsgemäße Verwaltung zurückgreifen. Denn die Wohnungseigentümer treffen wie alle Mitglieder einer Körperschaft Treuepflichten, die ein Mindestmaß an Loyalität dem Verband gegenüber erfordern. Hierzu gehört die Pflicht, dem Verband die finanzielle Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder die Jahresabrechnung zu verschaffen. Der Verband hat hierauf aus dem Treueverhältnis (vgl. hierzu allgemein Armbrüster, ZWE 2002, 333 f.) ebenso einen Anspruch wie auch dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG ein solcher Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zusteht. Auch dieser Anspruch ist pfändbar.
d) Erfüllen die Mitglieder schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber dem Verband zur Beschlussfassung nicht, so kann der Verband seine Mitglieder zwar nicht unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen, wie das bei Regelungen über Entgelte und Beiträge in einer zweigliedrigen Gemeinschaft anerkannt ist (BGH, Urt. v. 17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365; Urt. v. 4. Februar 1982, IX ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754; Urt. v. 6. Juli 1983, IVa ZR 118/82, NJW 1984, 45, 46; Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 3/93, NJW 1994, 1721; MünchKomm-BGB/Karsten Schmidt, 4. Aufl. § 745 Rdn. 36). Ihm steht aber gegen seine Mitglieder ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung nach § 280 BGB zu. Verzögern die Mitglieder ihre Beschlußfassung und entsteht dem Verband dadurch ein Schaden etwa in Gestalt von Verzugszinsen, die er seinem Vertragpartner zu zahlen hat, haben die Mitglieder diesen unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB zu ersetzen. Verweigern die Mitglieder die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderliche Beschlußfassung, entsteht dem Verband ein über die Folgen der verzögerten Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeiten gegenüber Dritten hinausgehender Schaden. Diesen Schaden kann er als Schadensersatz statt der Leistung unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB geltend machen. Fassen die Wohnungseigentümer also trotz Aufforderung und Setzung einer angemessenen Frist keinen Beschluß über die Zuführung von Mitteln, so hat jeder einzelne von ihnen dem Verband als Schadensersatz den Betrag zu zahlen, den er bei ordnungsgemäßer Beschlußfassung von den Wohnungseigentümern insgesamt hätte einfordern können. Haben nämlich mehrere denselben Schaden in gleicher Weise schuldrechtlich zu verantworten , haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner (Erman/Ehmann, BGB, 11. Aufl., § 421 Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Bydlinski, 4. Aufl., § 421 Rdn. 53). Diesen Anspruch kann ein Gläubiger ebenfalls pfänden, so daß er sich bei ein-
zelnen solventen Wohnungseigentümern erholen kann. Allerdings setzt das ein Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers voraus (BayObLG NJW-RR 1992, 1102, 1103; Merle, aaO, § 21 Rdn. 181), das aber nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird. So hat der einzelne Wohnungseigentümer die Pflichtverletzung insbesondere dann zu vertreten, wenn er die erforderlichen Schritte für die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung nicht unternommen, gegebenenfalls die Anfechtung eines Negativbeschlusses unterlassen oder die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses nicht verfolgt hat.
e) Schließlich kann unter Umständen auch noch eine entspr echende Anwendung der im Körperschaftsrecht entwickelten Grundsätze zur Durchgriffshaftung in Betracht kommen. Da diese Haftung für den Fall der unzureichenden finanziellen Ausstattung des Verbandes von der Rechtsprechung letztlich aus § 826 BGB abgeleitet wird (BGH, Urt. v. 30. November 1978, II ZR 204/76, WM 1979, 229 f.; BGH, Urt. v. 25. April 1988, II ZR 175/87, NJW-RR 1988, 1181 f., OLG Saarbrücken ZIP 1992, 1623, 1627; Lutter/Hommelhoff, aaO, § 13 Rdn. 8; Michalski/Michalski, aaO, § 13 Rdn. 340; Scholz/Emmerich, aaO, § 13 Rdn. 89), ergibt sich aus § 840 BGB ebenfalls eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Damit besteht auch ohne akzessorische Haftung analog § 128 HGB nicht die Gefahr, daß sich die Wohnungseigentümer "hinter dem Verband verstecken" (Derleder, PiG 63, 29, 49).
10. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit geht e ntgegen bisweilen geäußerten Befürchtungen (Armbrüster, DNotZ 2003, 493, 514; Rapp, ZfIR 2004, 596, 597) keine Entwertung der Eigentümerstellung jedes einzelnen Miteigentümers einher. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft wird hier-
durch nicht insgesamt zu einer Gesellschaft, an der die einzelnen Wohnungseigentümer nur noch in Form verdinglichter Miteigentumsanteile partizipieren (so aber Junker, Die Gesellschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 1993, S. 73 ff.; hiergegen zu Recht etwa Bub, PiG 63, 1, 15; Derleder, PiG 63, 29, 33 f.). Vielmehr bleiben das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum als echtes Eigentum ausschließlich in den Händen der Miteigentümer und sind nicht Teil des Vermögens des rechtsfähigen Verbandes (s. Maroldt, aaO S. 17). Schon deswegen steht es auch nicht als Haftungsmasse für dessen Verbindlichkeiten zur Verfügung.
11. Die Teilrechtsfähigkeit hängt nicht von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft , etwa der Zahl der Miteigentümer (so Bub, PiG 63, 1, 22; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Pauly, WuM 2002, 531, 533) oder der objektiven Notwendigkeit eines Verwalters (so Derleder, PiG 63, 29, 47 f.) ab. Für eine solche Differenzierung bietet das Gesetz keine Anhaltspunkte. Sie würde auch zu kaum lösbaren Abgrenzungsschwierigkeiten und somit zu einer erheblichen Unsicherheit des Rechtsverkehrs führen.
12. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Das ist insbesondere bei Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall, kann aber auch, wie z. B. bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer , im Innenverhältnis vorliegen. Dagegen betrifft die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung die Willensbil-
dung innerhalb der Gemeinschaft und nicht den Rechtsverkehr des Verbandes. Sie bleibt eine Angelegenheit der Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, daß der Anfechtungsantrag sich im vorliegenden Verfahren zu Recht - wie bisher - gegen die übrigen Wohnungseigentümer richtet (vgl. BGH, Urt. v. 30.6.1966, II ZR 149/64, BB 1966, 1169; BGH, Urt. v. 2.5.1983, II ZR 94/82; Baumbach/Hopt/Merkt, HGB, 31. Aufl. § 109 Rdn. 38 ff. jew. zur KG; Bamberger/Roth/Timm, BGB 2003, § 709 Rdn. 65; Giefers/Ruhkamp, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, 2003, Rdn. 442; Erman/Westermann, 11. Aufl. § 709 Rdn.39; MünchKomm.-BGB/Ulmer, 4. Aufl. § 709 Rdn. 113; Ulmer, Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Partnergesellschaft, 4. Aufl. § 709 Rdn. 113; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; a. A. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4. Aufl. § 15 II 3 jew. zur GbR).
IV.
Im Ergebnis handelt es sich bei der Zahlungsverpflichtung gegenüber der ODBG um eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn ein mit den Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag ist auch dann, wenn er nicht, wie hier, ausdrücklich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband, nicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Etwas anderes wird ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände (z. B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch , persönliche Verbundenheit der Vertragspartner, besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers) gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde. Dafür ist hier jedoch nichts ersichtlich. Die Verbindlichkeit ist daher in den Wirtschaftsplan einzustellen. Insoweit ist der angegriffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist aber deswegen
griffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist aber deswegen begründet, weil die Antragsgegner nur einen Gesamtwirtschaftsplan ohne Einzelwirtschaftsplan genehmigt haben.
1. Der Auffassung der Antragsgegner, daß dieser Umstand im konkreten Fall von vorneherein unerheblich ist, weil nach dem Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. März 1990 unter Tagesordnungspunkt 1 für die Fälligstellung der Vorauszahlung die Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes genügen solle, ist nicht zu folgen. Denn für diesen Beschluß fehlte der Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Nach § 28 Abs. 5 WEG kann die Eigentümerversammlung zwar einen einzelnen Wirtschaftsplan genehmigen, was auch dann nur zur Anfechtbarkeit führt, wenn er - etwa infolge des Fehlens von Einzelwirtschaftsplänen - fehlerhaft ist. Der Wohnungseigentümerversammlung fehlt aber die Kompetenz, die Anforderungen an Wirtschaftspläne auf Dauer zu verändern, insbesondere generell für die Zukunft auf die Vorlage von Einzelwirtschaftsplänen zu verzichten. Ein solcher Beschluß, der auf eine Abweichung von dem Gesetz hinausliefe, ist nichtig (Senat, BGHZ 145, 158, 167 f.; speziell zu den Vorschriften über den Wirtschaftsplan s. Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 6; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., VI Rdn. 15; Niedenführ/ Schulze, aaO, § 28 Rdn. 6). Dem Beschluß vom 21. März 1990 kommt somit auch ohne Anfechtung keine rechtliche Wirkung zu. Mangels wirksamer Abänderung der gesetzlichen Anforderungen erfüllt damit der am 5. April 2000 ohne Einzelwirtschaftspläne beschlossene Wirtschaftsplan nicht die Vorgaben des § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG und ist deswegen für ungültig zu erklären.
2. Allerdings führt nicht jeder Fehler in den Beschlußvorlagen von Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen auch zur Ungültigerklärung des Genehmigungsbeschlusses. Fehlen wesentliche Bestandteile, so kann dies auch nur einen Ergänzungsanspruch nach sich ziehen (BayObLG NJW-RR 1989, 1163, 1164; WuM 1993, 92 f.; KG NJW-RR 1996, 526, 527; ZMR 1997, 541, 542 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 28 u. 116; Niedenführ /Schulze, aaO, § 28 Rdn. 85; zu den Einzelheiten Abramenko, ZMR 2004, 91 ff). Das gilt jedoch nicht bei dem Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen. Vielmehr widerspricht ein ohne sie beschlossener Gesamtwirtschaftsplan ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt nämlich darin, daß er die Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen läßt (Senat, BGHZ 111, 148, 153; BayObLG NJW-RR 1990, 720, 721; WuM 1990, 455, 456; OLG Hamm WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Jennißen, aaO, VI Rdn. 27; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27; Weitnauer/Gottschalg, aaO, § 28 Rdn. 3 u. 5; Müller, WE 1993, 11, 14; Wenzel, NZM 2004, 542, 544). Deswegen schreibt § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor, daß der Wirtschaftsplan auch die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung enthalten muß. Die Entscheidung über die Umlage der Kosten auf die einzelnen Eigentümer darf also nicht dem Verwalter überlassen bleiben. Da die Verteilung der Kosten Gegenstand des Einzelwirtschaftsplans ist, gehört er zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Mithin ist die Genehmigung eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan auf Antrag für ungültig zu erklären (BayObLG NJW-RR
1991, 1360; OLG Hamm, WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27).
3. Dem steht die Tatsache, daß die Wohnungseigentümer die Ansätze in dem von dem Verwalter vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan bei der Beschlußfassung abändern können, nicht entgegen (so aber KG NJW-RR 1991, 725, 726). Denn in der Regel können die Wohnungseigentümer anhand des Verteilungsschlüssels in den Einzelwirtschaftsplänen unschwer ermitteln, mit welcher Belastung sie nach Änderung der Gesamtansätze rechnen müssen . Ob für den Fall, daß die Wohnungseigentümerversammlung so erhebliche Änderungen vornimmt, daß sich die Auswirkungen auf die Einzelwirtschaftspläne nicht mehr ohne weiteres ermitteln lassen, etwas anderes zu gelten hat, bedarf hier keiner Entscheidung.
4. Obwohl das Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen die angegriffene Genehmigung des Wirtschaftsplanes insgesamt erfasst, war sie nur in dem beantragten Umfang wegen der Sanierungskosten für die Betonkonstruktionen in Höhe von 146.465 DM für ungültig zu erklären. Denn die Antragsteller haben den ihnen bekannten Mangel der fehlenden Einzelabrechnungen bei den übrigen Positionen ausdrücklich nicht beanstandet, sondern nur die Ungültigerklärung der angegriffenen Position beantragt. Die Genehmigung von Jahresabrechnung bzw. Wirtschaftsplan kann aber nur insoweit für ungültig erklärt werden , als sie angegriffen worden ist (BayObLG NJW-RR 1990, 1107, 1108; 1992, 1169 f.; WE 1995, 91, 92; KG NJW-RR 1991, 1235, 1236; Jennißen, aaO, XII 3 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 51; Niedenführ /Schulze, aaO, § 28 Rdn. 83).
V.
1. Eine Vorlage der Entscheidung über die Frage der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an den Großen Senat nach § 132 Abs. 3 und 4 GVG oder an den Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes nach § 2 Abs. 1 RsprEinhG kam nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen hierfür jeweils nicht vorliegen (vgl. BGH, IX. Zivilsenat, Beschl. v. 15. Februar 2000 in XI ZR 10/98, NJW 2000, 1185; Beschl. v. 19. Mai 1993, GSSt 1/93, MDR 1993, 776, 777; Kissel, GVG, 4. Aufl., § 133 Rdn. 38).2. Die Entscheidung über die Gerichtskosten aller drei Rechtszüge folgt aus § 47Satz 1 WEG. Sie den Antragsgegnern aufzuerlegen, entspricht billigem Ermessen, weil sie unterlegen sind. Hingegen besteht kein Anlaß, von dem in Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz nach § 47 Satz 2 WEG abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
3. Für den Geschäftswert ist bei einer Teilanfechtung des Wirtschaftsplans nach herrschender Meinung die Höhe der angegriffenen Positionen maßgeblich (BayObLGZ 1988, 326, 328; ähnlich BayObLG WuM 1995, 505, 506; Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 WEG Rdn. 20; Niedenführ/Schulze, aaO, § 48 Rdn. 40). Eine Festsetzung in voller Höhe von 146.465 DM scheidet aber aus, da dies das Interesse der Antragsteller an einer Teilungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses wirtschaftlich weit überstiege, so daß der Zugang zu Gericht in unzumutbarer Weise erschwert worden wäre (BVerfG NJW 1992, 1673, 1674; OLG Hamm ZWE 2000, 482, 484 f.; BayObLG ZMR 2001, 127, 128; 2003, 50).
Aus diesem Grunde ist der Geschäftswert nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG niedriger festzusetzen. Dabei kommt im Gegensatz zu einer bisweilen in der obergerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Auffassung (OLG Hamm ZWE 2000, 482, 484 f.; KG NJW-RR 1988, 14, 15) eine schematische Herabsetzung etwa auf das Fünffache des Eigeninteresses des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht in Betracht. Abzustellen ist vielmehr auf das anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles (BayObLG NJW-RR 1989, 79 ff.; NZM 2001, 713; OLG Hamburg ZMR 2004, 295 f; OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; OLG Köln WE 1995, 23; Staudinger/Wenzel, aaO, § 48 Rdn. 16; Niedenführ /Schulze, aaO, § 48 Rdn. 28) zu ermittelnde Interesse aller Beteiligten und auf das Verhältnis der daraus erwachsenden Kosten zu dem Interesse eines Beteiligten.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war nicht nur der vergleichsweise geringen Beteiligung der Antragsteller an den streitigen Kosten Rechnung zu tragen, sondern auch der erheblichen Bedeutung der Sache für alle Wohnungseigentümer. Von daher erscheint ein Geschäftswert von 12.000 EUR angemessen.
Wenzel Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Stresemann
27
(b) Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich des Erwerbs von Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft reicht so weit, wie § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG der Gemeinschaft die Rechtsfähigkeit zuerkennt. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist danach nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt , bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 177; Wenzel, ZWE 2006, 462). In diesem Rahmen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft auch Immobiliareigentum erwerben. Im Hinblick auf den weiten Verwaltungsbegriff und das Erfordernis des Schutzes des Rechtsverkehrs wird es an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nur fehlen, wenn es sich offenkundig nicht um eine Verwaltungsmaßnahme handelt. Hiervon kann vorliegend keine Rede sein.
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
- 1.
dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, - 2.
dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, - 3.
dem Einbruchsschutz und - 4.
dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
(3) Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
11
(2) Das entspricht inhaltlich den Voraussetzungen, unter denen nach § 26 Abs. 3 WEG aF ein Notverwalter bestellt werden konnte. Diese Vorschrift ist zwar mit der WEG-Novelle von 2007 (Gesetz vom 26. März 2007, BGBl. I S. 370) aufgehoben worden. Das bedeutet aber nicht, dass die Bestellung eines Notverwalters nach geltender Rechtslage nicht mehr möglich wäre. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf eine Verwaltung ihrer Gemeinschaft, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das schließt einen Anspruch auf Abberufung eines untauglichen Verwalters und auf Bestellung eines tauglichen Verwalters ein. Dieser Anspruch kann, wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (Begründung der WEG-Novelle 2007 in BT-Drucks. 16/887 S. 35 zu Nr. 12 b), durch eine einstweilige Verfügung nach § 940 ZPO gesichert werden (Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn. 193 aE; Jennißen/Suilmann, WEG 2. Aufl., § 21 Rn. 159; Spielbauer/Then, WEG, § 21 Rn. 90 aE; Timme/Elzer, aaO, § 21 Rn. 419). In diesem Rahmen ist die Bestellung eines Notverwalters weiterhin möglich (Jennißen/Suilmann und Spielbauer/Then, jeweils aaO). Von dieser Möglichkeit hat das Amtsgericht Gebrauch gemacht. Das setzte kein eigenständiges Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung voraus. Eine einstweilige Regelung kann zwar infolge der Aufhebung von § 44 Abs. 3 WEG aF nicht mehr von Amts wegen getroffen, im Rahmen eines anhängigen Hauptsacheverfahrens über den Anspruch nach § 21 Abs. 4 und 8 WEG aber weiterhin beantragt (Timme/Elzer aaO) und unter den Voraussetzungen des § 940 ZPO angeordnet werden. In diesem Sinne hat das Amtsgericht den Antrag der Kläger ausgelegt.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer.
(2) Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
(3) Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.
(4) Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
(5) Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
13
(2) Nach den für Urteile maßgeblichen Regeln bestimmen sich ferner der Eintritt der Rechtskraft und die Reichweite der Gestaltungswirkung. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils tritt die Gestaltungswirkung ein; zugleich erwächst die Feststellung in materielle Rechtskraft, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist (vgl. Zöller /Vollkommer, ZPO, 32. Aufl., § 322 Rn. 4; MüKoZPO/Gottwald, 5. Aufl., § 322 Rn. 185; HK-ZPO/Saenger, 7. Aufl., § 322 Rn. 43). Diese Wirkungen entfaltet das Urteil auch dann, wenn das Gericht etwaige materiell-rechtliche Nichtigkeitsgründe wie etwa das Fehlen der Beschlusskompetenz nicht beachtet hat; solche Rechtsfehler führen nicht zur Wirkungslosigkeit des Urteils, stehen dem Eintritt der Rechtskraft (§ 322 Abs. 1 ZPO) nicht entgegen und können nur im Rechtsmittelverfahren eingewendet werden (zutreffend Staudinger/LehmannRichter , BGB [2018], § 21 WEG Rn. 282). Nach allgemeinen zivilprozessualen Regeln kann ein Urteil zwar dann nicht in materielle Rechtskraft erwachsen, wenn der Urteilsausspruch unbestimmt oder in sich widersprüchlich ist (vgl. HKZPO /Saenger, 7. Aufl., § 313 Rn. 14). Ist dies aber zu verneinen und ist das Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden , steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger (vgl. § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG) fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
13
c) Der Senat hält die zweite Auffassung für zutreffend.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen.
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im Übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
(5) Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
(6) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
- 1.
der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, - 2.
der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und - 3.
der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben.
17
a) Das Berufungsgericht hat den Verzug der Beklagten mit der Ausführung des Beschlusses über die vollständige Sanierung des Gemeinschaftseigentums vom 19. November 2009 bejaht. Das setzt eine Pflichtverletzung nicht nur der Wohnungseigentümer, die das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ausdrücklich anspricht ("die Beklagten"), sondern auch des Verbands selbst voraus. Diese liegt im Ergebnis vor.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
KZR 32/02 Verkündet am:
24. Juni 2003
Walz
Justizamtsinspektor
als Urkundsbeamter
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: ja
BuchpreisbindG §§ 3, 5, 7, 9; BGB § 830 Abs. 2, § 1004
Buchpreisbindung
a) Der von dem Verleger festgesetzte Endpreis ist der beim Bücherkauf
sogleich zu entrichtende Barzahlungspreis. Die Einräumung eines Barzahlungsrabatts
ist ein Verstoß gegen die Buchpreisbindung.
b) Wer nicht Normadressat der Buchpreisbindung ist, kann entsprechend
den deliktsrechtlichen Teilnahmeregeln als Störer auf Unterlassung in
Anspruch genommen werden, wenn er einen Buchhändler oder Verleger
vorsätzlich zu einem Verstoß gegen das Buchpreisbindungsgesetz
(hier: Einräumung von Preisnachlässen oder Barzahlungsrabatten) zu
bewegen sucht.
BGH, Urteil vom 24. Juni 2003 - KZR 32/02 - KG
LG Berlin
Der Kartellsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 20. Mai 2003 durch den Präsidenten des Bundesgerichtshofs
Prof. Dr. Hirsch und die Richter Prof. Dr. Goette, Prof. Dr. Bornkamm, Dr. Raum
und Dr. Meier-Beck
für Recht erkannt:
Auf die Revision des beklagten Landes und die Anschlußrevision der Klägerinnen wird das Urteil des Kartellsenats des Kammergerichts vom 23. Mai 2002 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Das Bezirksamt Steglitz des beklagten Landes beabsichtigte, im Jahr 1999 die Schulbücher für die Schulen seines Bezirks zentral zu beschaffen. Es fragte deswegen bei verschiedenen Buchhandlungen an, welche Nachlässe bei
bestimmten Auftragswerten eingeräumt werden könnten. In dem Schreiben heißt es weiter:
"Wir weisen nochmals ausdrücklich darauf hin, daß wir gehalten sind, auch bei Schulbüchern 2% Skonto abzuziehen." Damit nimmt das Bezirksamt Bezug auf die "Zusätzlichen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Leistungen", welche die Beschaffungsstellen des Landes Berlin einer Auftragsvergabe zugrunde legen. Sie bestimmen in
"Nr. 9 Zahlungen (1) Der Auftraggeber zahlt nach Erfüllung der Leistung binnen eines Monats nach Eingang der prüfbaren Rechnung bargeldlos auf das vom Auftragnehmer anzugebende Konto ... (2) Bei Zahlung innerhalb von 14 Tagen wird ein Skonto von 2 v.H. des Rechnungsbetrages abgezogen. Gewährt der Auftragnehmer anderen Auftraggebern einen größeren Skontoabzug oder eine längere Frist, so gilt dies als vereinbart." Diesem Vorbild des Bezirksamtes Steglitz folgten weitere Berliner Be- zirksämter für ihren Bereich.
In Deutschland war auf der Grundlage des § 15 GWB in der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung der Preisbindung der Verlagserzeugnisse vom 2. September 2002 (BGBl. 2002 I, 3448) geltenden Fassung durch den Sammelrevers 2000 bzw. durch Einzelrevers flächendeckend die Buchpreisbindung in der Weise eingeführt, daß sämtliche Buchhändler die Verpflichtung übernahmen, die "Endabnehmerpreise ('Ladenpreise' = Barzahlungspreise) allen Kunden in Deutschland" in Rechnung zu stellen. Für Schulbücher ist in den allgemeinen Bedingungen des Sammelrevers 2000 u.a. bestimmt:
"3. Ebenfalls gebunden bin ich an Schulbuch-Nachlässe, die die Verlage festge- setzt haben für Sammelbestellungen von öffentlichen oder solchen Auftraggebern , deren Ausgaben überwiegend von der öffentlichen Hand getragen werden , sofern die Bestellung im Rahmen gesetzlicher Lernmittelfreiheit und zur unmittelbaren Verwendung im Unterricht erfolgt. Vorbehaltlich einer abweichenden Festsetzung in den Preislisten oder Preismitteilungen der Verlage, auf die hiermit Bezug genommen wird, sind die folgenden Nachlässe zu gewähren : ... Barzahlungsnachlässe (Skonti) sind unzulässig. Ausnahmen nur lt. Sonderbedingungen einzelner Verlage (siehe B 2)." Die Klägerin zu 1) ist Buchhändlerin und verkauft auch Schulbücher, die Klägerinnen zu 2) und 3) sind Schulbuchverlage. Sie sind der Ansicht, das Vorgehen der Berliner Behörden sei mit den Regeln der Buchpreisbindung unvereinbar. Sie verlangen von dem beklagten Land die Beachtung des in den Buchpreisbindungsregeln zu Lasten der Buchhändler niedergelegten Verbots, Barzahlungsnachlaß zu gewähren, und verfolgen dies in erster Linie auf dem Wege der Unterlassungs-, hilfsweise auf dem der Feststellungsklage.
Das Landgericht hat dem Hauptantrag entsprochen, die hiergegen eingelegte Berufung des beklagten Landes hatte nur insofern Erfolg, als das Kammergericht den Hauptantrag abgewiesen, die hilfsweise angetragene Feststellung aber getroffen hat.
Das Berufungsgericht hat die Revision des beklagten Landes zugelassen , das mit seinem Rechtsmittel die vollständige Klageabweisung begehrt. Die Klägerinnen haben sich fristgerecht der Revision angeschlossen und verfolgen ihren Hauptantrag - nunmehr gestützt auf das nach Erlaß des Berufungsurteils am 1. Oktober 2002 in Kraft getretene Gesetz über die Preisbindung für Bücher (Buchpreisbindungsgesetz) - im wesentlichen weiter.
Entscheidungsgründe:
Beide Rechtsmittel führen zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I. Die Anschlußrevision ist entgegen der Auffassung des beklagten Landes zulässig. Die Klägerinnen sind durch das Berufungsurteil, das ihren Hauptantrag abgewiesen hat, beschwert. Einer Zulassung des Rechtsmittels - sei es durch das Berufungsgericht, sei es auf Nichtzulassungsbeschwerde durch das Revisionsgericht - bedarf die Anschließung nach dem hier anwendbaren neuen Recht (§ 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO i.d.F. des G. zur Reform des Zivilprozesses vom 27.7.2001) nicht. Damit ist zugleich der entscheidende Grund - die Unterbindung der Umgehung der Zulassungsbeschränkung (vgl. Wenzel in Münch.Komm.z.ZPO, 2. Aufl., Erg.Bd. § 554 Rdn. 6; Hannich in ZPO-Reform 2002, § 554 Rdn. 8) - dafür entfallen, die Zulässigkeit der Anschlußrevision bei einer nur zugunsten einer Partei ausgesprochenen oder auf einen bestimmten Teil des Streitgegenstandes beschränkten Zulassung der Revision davon abhängig zu machen, ob sie allein den Streitstoff betrifft, auf den sich die Zulassung bezieht (Ball in Musielak, ZPO, 3. Aufl., § 554 Rdn. 4; Wenzel in Münch.Komm.z.ZPO aaO § 554 Rdn. 6; a.A., den Paradigmenwechsel der Anschließungsregeln außer acht lassend, Gummer in Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 554 Rdn. 7a; obiter erwogen auch vom IX. Zivilsenat in BGHZ 148, 156, 161).
Im neueren zivilprozessualen Schrifttum besteht keine Einigkeit darüber, ob diese Gesetzesänderung darüber hinaus zur Folge hat, daß der Gegner der Hauptrevision sich ohne jede Einschränkung dem Rechtsmittel anschließen kann (so Ball in Musielak aaO § 554 Rdn. 4; Büttner, MDR 2001, 1201, 1207),
oder ob mit Rücksicht auf die Abhängigkeit der Anschlußrevision von der Hauptrevision wenigstens gefordert werden muß, daß ein rechtlicher oder wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Streitgegenstand der Haupt- und dem der Anschlußrevision bestehen muß (so Wenzel aaO § 554 Rdn. 6, sachlich anschließend an BGHZ 148, 156 ff.).
Die Frage bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil auch auf der Grundlage der letztgenannten, strengeren Auffassung - anders als das beklagte Land meint - ein entsprechender Zusammenhang besteht. Die zugelassene Hauptrevision des beklagten Landes wie die von den Klägerinnen eingelegte Anschlußrevision betreffen denselben Sachverhalt, nämlich die Frage, ob es rechtlich zulässig ist, daß das beklagte Land sich an Buchhandlungen mit dem Ziel wendet, im Falle einer Auftragserteilung über die in dem Sammelrevers 2000 niedergelegten Nachlässe für den Bezug von Schulbüchern hinaus Sonderkonditionen zu erlangen und die Erlaubnis zu erhalten, vom Rechnungspreis 2% Skonto abzuziehen, falls es vor Ablauf der Hälfte der von ihm in Anspruch genommenen Zahlungsfrist von einem Monat die gelieferten Schulbücher bezahlt. Der mit dem Hauptantrag geltend und zum Gegenstand der Anschlußrevision gemachte Unterlassungsanspruch unterscheidet sich von dem Feststellungsanspruch, den das Berufungsgericht für begründet erachtet hat, nicht grundlegend; mit beiden Anträgen streben die Klägerinnen eine Entscheidung darüber an, ob das Vorgehen des beklagten Landes mit der Rechtsordnung in Einklang steht. Das von den Klägerinnen in den Vorinstanzen auf § 1 UWG und §§ 1004, 826 BGB gestützte Unterlassungsbegehren erfordert über die Aussage hinaus, daß das beklagte Land in der geschehenen Weise nicht verfahren darf, zwar die Feststellung, es sei Störer im Sinne der genannten Vorschriften, dieser Umstand zerreißt aber entgegen der Auffassung der Revision nicht den bestehenden wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammenhang
mit dem Feststellungsbegehren. Die von dem Land Berlin vertretene restriktive Behandlung dieser Frage würde die Partei, welche sich mit dem erzielten Teilerfolg abfinden und das Berufungsurteil hinnehmen will, zwingen, vorsorglich Nichtzulassungsbeschwerde einzulegen, um sich die Möglichkeit zu erhalten, ihren abgewiesenen Antrag im Revisionsverfahren weiter zu verfolgen, falls die Gegenpartei entsprechend der Zulassung Revision einlegt (so etwa Hannich aaO § 554 Rdn. 8). Damit indessen würde der Sinn verfehlt, den der Gesetzgeber ausweislich der zu § 554 Abs. 2 Satz 1 ZPO gegebenen Begründung (BT-Drucks. 14/4722 S. 108) mit der Neuregelung verfolgt hat, daß die friedfertige Partei, wenn das Revisionsverfahren ohnehin durchgeführt werden muß, keine Nachteile dadurch erleiden soll, daß sie bereit war, die ergangene Entscheidung hinzunehmen. Die Erledigung des Revisionsverfahrens würde zudem unnötig verlängert, weil vor einer Verhandlung und Entscheidung über die zugelassene Revision zunächst das Verfahren über die Nichtzulassungsbeschwerde durchgeführt werden müßte.
II. Die Anschlußrevision hat auch in der Sache Erfolg. Die Abweisung des Hauptantrages der Klägerinnen hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. Da der von den Klägerinnen gestellte Unterlassungsantrag in die Zukunft wirkt, ist die mit dem Inkrafttreten des Buchpreisbindungsgesetzes am 1. Oktober 2002 eingetretene Rechtsänderung von dem Senat zu beachten. Die neuen gesetzlichen Vorschriften über die Buchpreisbindung beim Verkauf von Büchern in Deutschland, die auch die Unterlassungspflicht näher regeln, werfen neue - auch auf tatsächlichem Gebiet liegende - Fragen auf, zu denen den Parteien Gelegenheit zum Vortrag und gegebenenfalls zur Anpassung ihrer Anträge gegeben werden muß und zu denen auch ergänzende tatrichterliche Feststellungen erforderlich sind. Je nach dem Ergebnis dieser neuen Prüfung hat das Berufungsgericht unter Einbeziehung der von der Revision des beklag-
ten Landes erhobenen Rügen auch über den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag der Klägerinnen neu zu befinden.
Die Klägerinnen können als Gewerbetreibende, die Bücher vertreiben, nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 BuchpreisbindG von dem beklagten Land grundsätzlich Unterlassung des in Rede stehenden Vorgehens bei der zentralen Anschaffung von Büchern verlangen.
1. a) Das Land Berlin ist zwar nicht Normadressat des Preisbindungsgebots des § 3 Satz 1 i.V.m. § 5 BuchpreisbindG, weil es nicht selbst gewerbsoder geschäftsmäßig Bücher an Letztverbraucher verkauft, vielmehr in Erfüllung seiner Pflicht, Lernmittelfreiheit zu gewähren, die Schulbücher für die Schüler zentral beschafft.
Das führt jedoch nicht dazu, daß es den Klägerinnen verwehrt wäre, auch von dem Land Berlin Unterlassung seiner Versuche zu verlangen, Buchhändler zur Einräumung von nach dem Buchpreisbindungsgesetz verbotenen Nachlässen zu veranlassen. Denn nicht nur der Normadressat des gesetzlichen Verbots selbst, sondern auch derjenige, der - ohne selbst dem Gebot, Bücher nicht unter dem von den Verlagen festgesetzten Endpreis an Letztverbraucher zu verkaufen, zu unterliegen - Buchhändler oder Verleger im Wissen um die Buchpreisbindung vorsätzlich zu einem Verstoß gegen das Buchpreisbindungsgesetz veranlaßt, kann als Störer in Anspruch genommen werden. Das folgt schon aus den auch für einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch entsprechend heranzuziehenden deliktischen Teilnahmeregeln (§ 830 Abs. 2 BGB); auf die von dem beklagten Land problematisierte Frage des sogenannten weiten Störerbegriffs und seine unter Umständen gebotene Einschränkung kommt es demgegenüber nicht an (vgl. etwa BGH, Urt. v. 10.10.1996 - I ZR 129/94,
GRUR 1997, 313, 315 f. - Architektenwettbewerb; s. jetzt aber Urt. v. 30.1.2003 - I ZR 142/00, WRP 2003, 886, 888 - Kleidersack; ferner Hefermehl in Baumbach/Hefermehl, Wettbewerbsrecht, 22. Aufl., Einl. Rdn. 325 ff., 327d m.w.N.; Teplitzky, Wettbewerbsrechtliche Ansprüche und Verfahren, 8. Aufl., Kap. 14 Rdn. 3 f., 10b f.; Köhler WRP 1997, 897 ff.; ders. in Köhler/Piper, UWG, 3. Aufl., Vor § 13 Rdn. 68 f.; v. Gierke, WRP 1997, 892 ff.; Schünemann, WRP 1998, 120 ff.; eingehend Fritzsche, Unterlassungsanspruch und Unterlassungsklage , 2000, S. 421 ff., 440 ff.; Wiegand, Die Passivlegitimation bei wettbewerblichen Abwehransprüchen, 1997, S. 121 ff.).
b) Zu Unrecht meint die Revision, die vorstehenden Grundsätze kämen zu Lasten des Landes Berlin jedenfalls deswegen nicht zum Tragen, weil sein von den Klägerinnen beanstandetes Verhalten von einer Selbstbegünstigungsabsicht geleitet, nämlich allein darauf gerichtet sei, trotz der außerordentlich angespannten Lage des Haushalts des Landes Berlin auf dem Wege möglichst großer Einsparungen bei der Schulbuchbeschaffung die öffentliche Aufgabe der Lernmittelfreiheit noch erfüllen zu können. Dies beruht nicht nur auf einer Verkennung des in § 257 StGB niedergelegten Strafbefreiungstatbestandes, sondern stützt sich auf eine unzutreffende Interpretation von auf andere Fallgestaltungen zugeschnittenen Ausführungen im Schrifttum (vgl. Belling/EberlBorges in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2002, § 830 Rdn. 49; Palandt/ Thomas, BGB, 62. Aufl., § 830 Rdn. 4 a.E.; s. aber schon Mot. bei Mugdan, Bd. II S. 412; Münch.Komm.z.BGB/Stein, 3. Aufl., § 830 Rdn. 14, 20); insbesondere berücksichtigt das Land nicht in der gebotenen Weise den in § 830 Abs. 2 BGB zum Ausdruck kommenden Gedanken, daß für die zivilrechtliche Verantwortlichkeit zwischen dem Täter und dem Teilnehmer hinsichtlich des Unrechtsgehalts ihrer Tatbeiträge nicht unterschieden werden muß. Derjenige, der einen anderen zu einem zivilrechtlich verbotenen Verhalten anstiftet, ver-
letzt die Rechtsordnung nicht weniger als der die Norm mißachtende Täter oder Mittäter. Soweit es dadurch zu einem Schaden kommt, ordnet das Gesetz deswegen mit Recht die gesamtschuldnerische Haftung beider Tatbeteiligten an. Derselbe Gedanke beansprucht Geltung auch für den - der Zufügung eines Schadens - vorgelagerten Unterlassungsanspruch. Seiner Befolgung kann der Anstifter nicht dadurch entgehen, daß er allein zur Erhaltung seines Vermögens und nicht - worum es auch bei der Buchpreisbindung geht - aus wettbewerblichen Gründen handelt. Schon die Behandlung der Problematik im Strafrecht (§ 257 Abs. 3 Satz 1 StGB) zeigt, daß der in Begünstigungsabsicht Handelnde in jedem Fall wegen der Vortat verantwortlich ist und daß sein Selbstbegünstigungswille ihn nicht vor strafrechtlicher Verfolgung bewahrt, wenn er den Tatentschluß zur Begünstigung bei einer Person hervorruft, die an der Vortat nicht beteiligt war (§ 257 Abs. 3 Satz 2 StGB).
2. Die an eine Reihe von Buchhandlungen gerichtete Anfrage des beklagten Landes, welche Nachlässe ihm beim Kauf von Schulbüchern eingeräumt würden, sowie die damit verbundene Ankündigung, im Falle einer Auftragserteilung ein Zahlungsziel von einem Monat in Anspruch zu nehmen, und bei Nichtausschöpfung dieser Frist und einer Ausgleichung der Rechnung binnen 14 Tagen 2% Skonto vom Rechnungsbetrag abzuziehen, zielt darauf ab, Buchhändler als Normadressaten des § 3 Satz 1 BuchpreisbindG zu einem Verstoß gegen die Bestimmungen dieses Gesetzes zu bewegen. Da § 7 Abs. 3 BuchpreisbindG bereits abschließend bestimmt (vgl. Beschlußempfehlung und Bericht des Ausschusses für Kultur und Medien, BT-Drucks. 14/9422 S. 12), welche Nachlässe dem beklagten Land beim zentralen Kauf von Schulbüchern gewährt werden dürfen, kann die Anfrage aus der Sicht der Buchhändler nur dahingehend verstanden werden, daß das Land Berlin als besonders marktstarker Nachfrager die Einräumung weitergehender Preisnachlässe erreichen
will. Derartige Nachlässe einzuräumen, ist den Buchhändlern indessen ebenso verboten, wie sie sich nicht darauf einlassen dürfen, daß der Käufer abweichend von dem bindenden, als Barzahlungspreis zu verstehenden Endpreis nach § 5 BuchpreisbindG einen Skontobetrag abzieht.
Diese Bestimmung verbietet nach Wortlaut, Entstehungsgeschichte und Sinn des Gesetzes auch, daß der Käufer - statt den sofort fälligen vom Verleger festgesetzten Endpreis zu entrichten - für sich ein Zahlungsziel beansprucht und für den Fall, daß er diese Frist nicht ausschöpft, einen Abzug von dem verbindlichen Endpreis vornimmt. Wie sich u.a. aus § 5 Abs. 4 Nr. 6 BuchpreisbindG ergibt, geht das Gesetz davon aus, daß der Endpreis, der für die gewerbsmäßigen Verkäufer von Büchern an Letztabnehmer bindend ist, der sofort zu entrichtende Preis ist; bei einem kreditweisen Verkauf darf er anders festgesetzt werden, indem der Barzahlungspreis um im voraus bestimmte Teilzahlungszuschläge erhöht wird. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, daß der Verzicht des Buchhändlers auf den sofortigen Ausgleich der Rechnung bei Fälligkeit, d.h. bei Auslieferung der Ware, die Einräumung eines Kredits darstellt , der bei fehlender Gegenleistung zu einer verbotenen Unterschreitung des gebundenen Preises führt.
Diese Auslegung des Gesetzes entspricht nicht nur der Begründung (BT-Drucks. 14/9196 S. 10 zu § 3 und S. 13 zu § 7 Abs. 4; s. ferner BT-Drucks. 14/9422 S. 11 f. speziell zum Nachlaß bei Schulbüchern), sondern auch der Entstehungsgeschichte des Gesetzes. Dieses sollte u.a. im Hinblick auf europarechtliche Bedenken die in Jahrzehnten gewachsene Buchpreisbindung in Deutschland auf eine rechtssichere Grundlage stellen. Ein wesentliches Kennzeichen dieser Buchpreisbindung war das an alle Buchhändler gerichtete, durch Sammel- oder Einzelrevers eingeführte Verbot, Bücher ohne Zustimmung des
Verlegers unter Gewährung eines Barzahlungsnachlasses zu verkaufen. Dies ist in dem bis zum 30. September 2002 geltenden System durch die Formulierung der Preisbindungsverpflichtung im Sammelrevers 2000 zweifelsfrei zum Ausdruck gebracht worden, wenn dort die Buchhändler an die "Endabnehmerpreise" gebunden wurden, welche als "Ladenpreise = Barzahlungspreise" definiert wurden (vgl. Franzen, Die Preisbindung des Buchhandels, 3. Aufl., Rdn. 59, 128, 152). Hinter diesem Rechtszustand hat das Buchpreisbindungsgesetz nicht nur nicht zurückbleiben sollen, sondern der Gesetzgeber hat die Bindungswirkung sogar noch verstärkt, indem das Gesetz - abweichend von den früheren in Teil B 2 des Sammelrevers 2000 niedergelegten Regeln - nunmehr auch die Verleger verpflichtet, sich an der eigenen Festsetzung des Endpreises festhalten zu lassen; der Gesetzgeber hat auf diese Weise nicht nur Markttransparenz schaffen, sondern vor allem das Vorhandensein einer hinreichend großen Zahl von Verkaufsstellen in Deutschland, die gleichmäßige Verbreitung des Buchangebots auch außerhalb der großen Städte und den Schutz des Kulturgutes Buch sicherstellen wollen (vgl. allgemein zu diesen Zielen der Buchpreisbindung Franzen aaO Rdn. 7 ff.).
Zu Unrecht meint das beklagte Land, die von ihm in Anspruch genommene Preisgestaltungsfreiheit lasse sich auf § 7 Abs. 4 Nr. 4 BuchpreisbindG stützen. Dabei kann dahinstehen, ob ein echtes Skonto - also das Recht, den Rechnungsbetrag zu kürzen, falls eine eingeräumte längere Zahlungsfrist nicht ausgeschöpft wird - lediglich eine Geschäftsbedingung darstellt und auch bei einem gebundenen Preis gewährt werden kann (vgl. allgemein zur Beurteilung des Skonto bei der Preisbindung Bechtold, GWB, 3. Aufl., § 15 Rdn. 11; Fikentscher/Krauß in Gemeinschaftskommentar zum GWB, 4. Aufl., § 16 Rdn. 128; Emmerich in Immenga/Mestmäcker, GWB, 3. Aufl., § 15 Rdn. 88, 90). Dagegen, daß ein derartiges Skonto eine nach § 7 Abs. 4 Nr. 4 Buchpreis-
bindG zugelassene "handelsübliche Nebenleistung" darstellt, spricht nicht nur der in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 14/9196 S. 13) zum Ausdruck gekommene , mit der vorher geltenden Praxis in Übereinstimmung stehende Wille des Gesetzgebers, sondern vor allem der Umstand, daß nach dem System des Buchpreisbindungsgesetzes - wie oben ausgeführt - der gebundene Endpreis sofort zu entrichten ist, ein Zahlungsziel, das der Käufer unter Kürzung seiner Leistungspflicht unterschreiten könnte, also nicht besteht (vgl. ähnlich BGHZ 36, 370 ff., 373). Daran ändert auch nichts, daß bis zum Inkrafttreten des Buchpreisbindungsgesetzes Buchhändler nicht immer sofort Bezahlung des festgesetzten Preises gefordert, sondern mitunter bis zu 60 Tage zugewartet haben, ehe sie auf einen Ausgleich der Rechnung gedrungen haben. Wenn die Verleger und Wettbewerber gegen diese den vereinbarten Regeln widersprechende Vorgehensweise nicht eingeschritten sind, bedeutet dies weder, daß sich die Buchhändler ordnungsgemäß verhalten haben, noch hat sich daraus die von dem beklagten Land behauptete Übung ergeben können, daß Bücher auf Kredit verkauft und bei sofortiger Bezahlung ein Barzahlungsrabatt gewährt werden durfte.
3. Eine abschließende Entscheidung über den Hauptantrag ist dem Senat verwehrt. Voraussetzung für die Inanspruchnahme des beklagten Landes als Anstifter ist, daß es zumindest bedingt vorsätzlich auf Buchhändler dahingehend eingewirkt hat, daß diese bei der Schulbuchlieferung vorsätzlich die Regeln über die Buchpreisbindung verletzen (vgl. zur subjektiven Seite bei § 830 Abs. 2 BGB: BGH WRP 2003, 886, 888 - Kleidersack; Steffen in RGRK z. BGB, 12. Aufl., § 830 Rdn. 6; Belling/Eberl-Borges in Staudinger aaO § 830 Rdn. 31 ff.). Diese Frage hat das Berufungsgericht - auf der Grundlage des bis zur letzten mündlichen Verhandlung geltenden Rechts folgerichtig - nicht geprüft , im Rahmen der von ihm erörterten vorsätzlich sittenwidrigen Aufforderung
zum Vertragsbruch (§ 826 BGB) vielmehr angenommen, ein vorsätzliches Verhalten der zuständigen Bediensteten der Bezirksämter, wie es auch für die Teilnehmerhaftung nach § 830 Abs. 2 BGB erforderlich ist, sei nicht festzustellen. Dabei hat der Kartellsenat des Kammergerichts maßgeblich darauf abgestellt, daß in der Vergangenheit nicht nur der Senator für Wirtschaft, sondern auch die Landeskartellbehörde Berlin und er selbst die Einräumung eines Barzahlungsnachlasses beim Schulbuchkauf nicht schlechthin für unvertretbar gehalten haben. Ob dies revisionsrechtlicher Prüfung standhielte, bedarf keiner Erörterung. Da nunmehr durch das Buchpreisbindungsgesetz eine neue - jetzt gesetzliche und nicht mehr vertragliche - Grundlage für den Schutz des "Kulturguts Buch" geschaffen worden ist, bedarf die Frage, ob die für das beklagte Land tätigen Personen vorsätzlich in dem beschriebenen Sinn handeln, neuer tatrichterlicher Prüfung.
III. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht die Möglichkeit - nach Ergänzung des Sachvortrags der Parteien und gegebenenfalls der Anpassung ihrer Anträge an das neue Recht - die nach Inkrafttreten des Buchpreisbindungsgesetzes unter anderem Blickwinkel auftretende Frage der Störereigenschaft des beklagten Landes, vor allem diejenige einer vorsätzlichen Anstiftung zu verbotenem Verhalten zu prüfen.
Erst danach stellt sich gegebenenfalls die Frage, ob die von der Revision bekämpfte Entscheidung des Berufungsgerichts zum hilfsweise gestellten Feststellungsantrag rechtlich haltbar ist. Insofern weist der Senat vorsorglich darauf hin, daß die in dem ersten Berufungsurteil getroffene Feststellung auf die Klä-
rung einer abstrakten Rechtsfrage hinausläuft und nicht ohne weiteres ersichtlich ist, daß die besonderen Prozeßvoraussetzungen des § 256 ZPO erfüllt sind.
Hirsch Goette Bornkamm
Raum Meier-Beck
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(a) Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen. Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem folgt auch die Haftung : Für Schäden, die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehen, können nur die Wohnungseigentümer selbst (als Gesamtschuldner ) ersatzpflichtig sein, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. und Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann und nach § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 WEG eine Verpflichtung zum Handeln besteht. Diese Unterscheidung gilt auch bei Ansprüchen auf Bereicherungsausgleich für gebotene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
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a) Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (Senat, Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 26). § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG gibt hingegen keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind (OLG München, ZMR 2008, 562, 564; Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 73; Hogenschurz in Jennißen , WEG, 5. Aufl., § 14 Rn. 36).
Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Die Vorschrift des § 276 Abs. 3 findet keine Anwendung.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)