Bundesgerichtshof Urteil, 16. März 2017 - III ZR 489/16
vorgehend
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2017 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Herrmann, die Richter Seiters und Reiter sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Arend
für Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 35. Zivilkammer - vom 20. Oktober 2014 wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Kläger nehmen die Beklagte als Treuhandkommanditistin wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten auf Schadensersatz in Anspruch.
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- Mit Beitrittserklärung vom 29. Juni 2006 beteiligten sich die Kläger in Hö- he von 25.000 € zuzüglich fünf Prozent Abwicklungsgebühr als mittelbare Kommanditisten an der S. GmbH & Co. Altersvorsorgefonds KG und boten zugleich der Beklagten, die als reine Treuhandkommanditistin nicht zu den Gründungsgesellschaftern gehörte und auch keinen eigenen Gesellschaftsanteil an der Fondsgesellschaft hielt, den Abschluss eines Treuhandvertrags an. Der Abschluss des Treuhandvertrags erfolgte - wie in der formularmäßigen Beitrittserklärung vorgesehen - durch die hierzu bevollmächtigten geschäftsführenden Gesellschafter der Fondsgesellschaft. Die Kläger wählten die Beteiligungsart "IMMORENTE Plus", bei der fünf Prozent der Beteiligungssumme sowie die Abwicklungsgebühr sofort zu zahlen und anschließend 156 monatliche Raten zu jeweils 100 € zu leisten waren. Insgesamt erbrachten die Kläger Zahlungen in Höhe von 10.900 €.
- 3
- Mit Beitrittserklärung vom 13. Juli 2006 beteiligten sich die Kläger mit weiteren 160.000 € zuzüglich fünf ProzentAbwicklungsgebühr und schlossen wiederum mit der Beklagten einen Treuhandvertrag ab. Die gewählte Beteiligungsart "Clevere KOMBI" sah vor, dass 50 Prozent der Beteiligungssumme sowie der Abwicklungsgebühr sofort zu zahlen waren. Die zweite Hälfte der Beteiligungssumme und der Abwicklungsgebühr sollte durch Ausschüttungen erbracht werden. Insgesamt leisteten die Kläger Zahlungen in Höhe von 84.000 €.
- 4
- Die Beteiligungen der Kläger erfolgten auf der Grundlage des Emissionsprospekts vom März 2006. Danach war die Fondsgesellschaft zum einen als Kommanditistin an der L. GmbH & Co. Beteiligungs KG beteiligt, die ihrerseits Kommanditanteile an einer ImmobilienObjektgesellschaft hielt. Zum anderen war bis Ende des Jahres 2006 eine weitere Beteiligung an einer Immobilieninvestition in Höhe von ca. 100.000.000 € geplant, wobei eine konkrete Investitionsmöglichkeit zum Zeitpunkt der Prospekterstellung noch nicht feststand. Der Prospekt enthält unter anderem in ei- nem gesonderten Abschnitt "Risikohinweise", die auszugsweise wie folgt lauten (S. 11 f): 1. Allgemeine Hinweise Das vorliegende Beteiligungsangebot stellt … grundsätzlich ein langfris- tiges unternehmerisches Investment dar. … Aus einer solchen Beteiligung können Risiken resultieren, die sich nachteilig auf die Entwicklung der Vermögenswerte der Fondsgesellschaft sowie deren laufende Erträge auswirken können. Bei unerwartetem Zusammentreffen von Risikofaktoren kann es neben geringeren Ausschüttungen als prognostiziert auch zum teilweisen oder gänzlichen Verlust des eingesetzten Kapitals kommen. 3. Allgemeine Risiken hinsichtlich Vermietung und Wertentwicklung von Immobilien … Sollte bei künftigen Immobilienveräußerungen der erzielte Veräußerungserlös hinter dem Stand der gegebenenfalls noch vorhandenen Verbindlichkeiten zurückbleiben, könnte es im Extremfall zu einem Totalverlust der Kapitaleinlagen der Anleger kommen."
- 5
- Seite 6 des Prospekts enthält folgende Aussage: "Dieser Renditefonds stellt durch die Investition in mehrere wertbeständige Immobilienobjekte eine ideale Form des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge dar."
- 6
- Auf Seite 19 des Prospekts werden Ausführungen zum "Innovativen Sicherungskonzept" gemacht: "Es ist mit diesem Angebot gelungen, die Interessen von Großanlegern und Immobilieneinsteigern aufeinander abzustimmen … Ein Immobilien- einsteiger möchte, ebenso wie ein Großanleger, über die Vorteile einer Großinvestition, die er alleine nicht tätigen kann, sicheren Vermögensaufbau und Altersvorsorge betreiben."
- 7
- Der im Prospekt abgedruckte Gesellschaftsvertrag (S. 143) bestimmt in § 2 folgenden Gesellschaftszweck: "Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb, das Halten, die Verwaltung und die Veräußerung von Beteiligungen an geschlossenen Fonds, … Der Erwerb der Beteiligungen durch die Gesellschaft dient insbesondere dem Zweck der Altersvorsorge ihrer Gesellschafter."
- 8
- Die Kläger haben Zahlung von 94.900 € Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte aus ihren mittelbaren Kommanditbeteiligungen sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten begehrt, sie von allen Verbindlichkeiten aus ihren Gesellschaftsbeteiligungen freizustellen. Außerdem haben sie entgangenen Gewinn, vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sowie dieFeststellung verlangt, dass die Beklagte sich mit der angebotenen Gegenleistung in Annahmeverzug befinde. Sie haben geltend gemacht, der Prospekt sei fehlerhaft. Der auf der Titelseite hervorgehobene Zweck der Altersvorsorge werde dadurch konterkariert, dass es sich faktisch um einen Teil-Blind-Pool mit Totalverlustrisiko handele.
- 9
- Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Der Prospekt enthalte zutreffende und klarstellende Risikohinweise. Der Fonds sei durchaus zur ergänzenden Altersvorsorge geeignet. Die Beklagte hat darüber hinaus die Einrede der Verjährung erhoben.
- 10
- Das Landgericht hat der Klage - mit Ausnahme entgangenen Gewinns - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht das Ersturteil aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Mit ihrer vom erkennenden Senat zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe
- 11
- Die zulässige Revision hat auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts.
I.
- 12
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:
- 13
- Die Kläger hätten gegen die Beklagte keinen Anspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten. Es möge durchaus sein, dass der Prospekt, insbesondere durch die plakative Bezeichnung der Anlage als "Altersvorsorgefonds" , der die Anlage zum sicheren Vermögensaufbau und zur Altersvorsorge bewerbe, widersprüchlich und irreführend sei. Der bei fehlender oder fehlerhafter Aufklärung grundsätzlich anzunehmende Zurechnungszusammenhang zwischen Aufklärungsfehler und Zeichnungsentscheidung sei jedoch nicht gegeben. Aus den von den Klägern unterzeichneten Beratungsprotokollen und Beitrittserklärungen vom 29. Juni 2006 und 13. Juli 2006 ergebe sich, dass sie den Emissionsprospekt rechtzeitig vor der Zeichnung der Anlage erhalten hätten. Da sie jedoch die mehrseitigen Risikohinweise - unter Missachtung ihrer Pflicht zur sorgfältigen Lektüre - nicht zur Kenntnis genommen und hinsichtlich der Beteiligung "Clevere KOMBI" auf einen weiteren Prospekt überhaupt keinen Wert mehr gelegt hätten, könnten sie sich nicht auf etwaige Prospektfehler berufen. Es seien auch keine unrichtigen Belehrungen und Erläuterungen seitens des bei den Beitrittsverhandlungen eingeschalteten Anlageberaters gemacht worden. Nach persönlicher Anhörung der Kläger und Zeugenvernehmung des Anlageberaters sei der Senat davon überzeugt, dass die Beratung anhand des Emissionsprospekts stattgefunden habe. Die umfangreichen Risikohinweise des Prospekts seien mit den Klägern erörtert worden. Auch wenn die einzelnen Gesprächsinhalte auf Grund der vagen Angaben des Zeugen und der Parteien nicht mehr hätten geklärt werden können, sei es den Klägern nach alledem verwehrt, erfolgreich die Behauptung aufzustellen, dass sie der als sichere Altersvorsorge beworbenen Anlage aufgesessen seien.
II.
- 14
- Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 15
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haftet die Beklagte nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne gemäß § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB auf Schadensersatz.
- 16
- 1. Die Beklagte hat die ihr als Treuhandkommanditistin obliegenden vorvertraglichen Aufklärungspflichten verletzt. Sie hätte die Kläger als Anlageinteressenten darüber informieren müssen, dass die angebotene Kapitalanlage entgegen den - zudem durch die Firma der Fondsgesellschaft untermauerten - Prospektangaben weder als spezieller Altersvorsorgefonds noch als ideale Form der Altersvorsorge konzipiert war und gegenüber sonstigen (geschlossenen) Immobilienfonds keine zusätzlichen Sicherungsinstrumente aufwies.
- 17
- a) Die Prospekthaftung im weiteren Sinne ist ein Anwendungsfall der Haftung für Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 282, 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB. Abgesehen von dem Sonderfall des § 311 Abs. 3 BGB, in dem auch ein Dritter haften kann, wenn er in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen hat, trifft die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss denjenigen, der den Vertrag im eigenen Namen abschließen will. Das sind bei einem Beitritt zu einer Kommanditgesellschaft grundsätzlich die schon beigetretenen Gesellschafter. Denn der Aufnahmevertrag wird bei einer Personengesellschaft zwischen dem neu eintretenden Gesellschafter und den Altgesellschaftern geschlossen (BGH, Urteil vom 9. Juli 2013 - II ZR 9/12, NJW-RR 2013, 1255 Rn. 26 f mwN). Beteiligt sich der Anleger - wie hier - mittelbar über einen Treuhandkommanditisten an einer Fondsgesellschaft in der Rechtsform einer Publikums-KG, schließt regelmäßig nur der Treuhandkommanditist den Gesellschafts- beziehungsweise Aufnahmevertrag. Der Anleger selbst begründet durch Vertragsschluss mit dem Treuhandkommanditisten ein Treuhandverhältnis, aus dem sich vorvertragliche Aufklärungspflichten ergeben können.
- 18
- b) aa) Zu den Pflichten eines Treuhandkommanditisten gehört es, die Interessen der Treugeber (Anleger) sachverständig wahrzunehmen und alles Erforderliche zu tun, um deren Beteiligung und ihren wirtschaftlichen Wert zu erhalten und zu mehren, und demgemäß alles zu unterlassen,was dieses Ziel gefährden könnte. Der Treuhandkommanditist ist deshalb gehalten, sich die Kenntnis über die rechtlichen und wirtschaftlichen, insbesondere finanziellen, Grundlagen der Gesellschaft zu verschaffen. Die Beitrittsinteressenten können erwarten, vor Abschluss des Treuhandvertrags über Tatsachen, die für die Beurteilung des Treuguts wesentlich sind, unterrichtet zu werden (BGH, Urteil vom 24. Mai 1982 – II ZR 124/81, BGHZ 84, 141, 144 f). Dementsprechend ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seit langem die Verpflichtung des Treuhandkommanditisten anerkannt, die Anleger über alle wesentlichen Punkte , insbesondere regelwidrige Auffälligkeiten der Anlage, aufzuklären, die ihm bekannt sind oder bei gehöriger Prüfung bekannt sein müssen und die für die von den Anlegern zu übernehmenden mittelbaren Beteiligungen von Bedeutung sind (Senatsurteile vom 13. Juli 2006 - III ZR 361/04, NJW-RR 2007, 406 Rn. 9; vom 29. Mai 2008 - III ZR 59/07, NJW-RR 2008, 1129 Rn. 8; vom 6. November 2008 - III ZR 231/07, NJW-RR 2009, 329 Rn. 4; vom 12. Februar 2009 - III ZR 90/08, NJW-RR 2009, 613 Rn. 8; vom 23. Juli 2009 - III ZR 323/07, BeckRS 2009, 22724 Rn. 6; vom 22. April 2010 - III ZR 318/08, WM 2010, 1017 Rn. 7; vom 15. Juli 2010 - III ZR 321/08, WM 2010, 1537 Rn. 9 und vom 12. Dezember 2013 - III ZR 404/12, WM 2014, 118 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. No- vember 2015 - III ZR 78/15, BeckRS 2015, 20464 Rn. 16; BGH, Urteile vom 24. Mai 1982 aaO S. 144 und vom 14. Januar 2002 - II ZR 40/00, NJW 2002, 1711 Rn. 13).
- 19
- bb) In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist weiter anerkannt, dass es als Mittel der Aufklärung genügen kann, wenn dem Interessenten statt einer mündlichen Aufklärung ein Prospekt über die Kapitalanlage überreicht wird, sofern dieser nach Form und Inhalt geeignet ist, die nötigen Informationen wahrheitsgemäß und vollständig zu vermitteln, und er dem Anlageinteressenten so rechtzeitig vor dem Vertragsschluss übergeben wird, dass sein Inhalt noch zur Kenntnis genommen werden kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Dezember 2013 aaO Rn. 12 und vom 24. April 2014 - III ZR 389/12, NJW-RR 2014, 1075 Rn. 9; jeweils mwN). Vollzieht sich der Beitritt des Treugebers - wie im vorliegenden Fall - in der Weise, dass er mit dem Treuhandkommanditisten einen Treuhandvertrag schließt und diesen bereits in der Beitrittserklärung bevollmächtigt, alle zur Durchführung des rechtswirksamen Erwerbs der mittelbaren Kommanditbeteiligung erforderlichen Mitwirkungshandlungen vorzunehmen, trifft den Treuhänder im Rahmen der Anbahnung dieses Treuhandverhältnisses - unabhängig von der Einschaltung Dritter für den Vertrieb der Anlage - eine eigene Pflicht, unrichtige Prospektangaben von sich aus richtig zu stellen (Senatsurteil vom 13. Juli 2007 aaO).
- 20
- cc) Einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht war die Beklagte auch nicht deshalb enthoben, weil sie mit den Anlegern nicht in einen persönlichen Kontakt trat und ihre Aufgabe als die einer bloßen Abwicklungs- und Beteiligungstreuhänderin verstand. Denn der Beitritt der Kläger setzte sowohl das Zustandekommen eines Treuhandvertrags mit der Beklagten als auch die Annahme des Beteiligungsangebots durch die Komplementärin voraus. Ohne die rechtsge- schäftliche Einbindung der Beklagten war somit ein Beitritt nicht möglich (Senatsurteile vom 29. Mai 2008; vom 12. Februar 2009; vom 23. Juli 2009 und vom 22. April 2010; jeweils aaO).
- 21
- c) Zu Recht hat das Landgericht die Fehlerhaftigkeit des bei den Beitrittsverhandlungen verwendeten Prospekts bejaht, weil dieser zum einen widersprüchlich ist und zum anderen einem durchschnittlichen Anleger den unzutreffenden Eindruck vermittelt, dass es sich bei der angebotenen Beteiligung um eine speziell für den Zweck der Altersvorsorge konzipierte Kapitalanlage handele.
- 22
- aa) Nach der Senatsrechtsprechung ist zwar eine unternehmerische Beteiligung mit Totalverlustrisiko für eine ergänzende Altersvorsorge nicht schlechthin oder generell ungeeignet (Urteil vom 6. Dezember 2012 - III ZR 66/12, NJW-RR 2013, 296 Rn. 22). Insbesondere dann, wenn bereits eine Absicherung für das Alter besteht (z.B. gesetzliche Rente, Immobilien) und bei der Kapitalanlage die Altersvorsorge nicht im Vordergrund steht, weil in erster Linie Steuern gespart werden sollen, kann auch ein geschlossener Immobilienfonds zur ergänzenden Altersvorsorge tauglich sein (Senatsurteil vom 24. April 2014 aaO Rn. 28). Wird jedoch eine sichere Anlage für Zwecke der Altersvorsorge gewünscht, so kann die Empfehlung einer unternehmerischen Beteiligung wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos schon für sich genommen fehlerhaft sein (Senatsurteile vom 6. Dezember 2012 aaO und vom 24. April 2014 aaO Rn. 27). Angesichts des Umstands, dass im vorliegenden Fall eine typische unternehmerische Beteiligung (mit Totalverlustrisiko) angeboten wurde, stellt es eine gezielte Desinformation des künftigen Anlegers dar, einen solchen (gewöhnlichen) Immobilienfonds, bei dem nicht nur keine besonderen Sicherungsmechanismen vorgesehen sind, sondern zusätzliche Risiken in Form einer Blind-Pool-Investition bestehen, als speziellen Altersvorsorge- fonds und ideale Form der Altersvorsorge (Prospekt, S. 6) zu bezeichnen. Der irreführende Eindruck wird durch § 2 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags noch verstärkt, indem als vorrangiger Gesellschaftszweck die Altersvorsorge der Gesellschafter genannt wird. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Fonds durchaus zur ergänzenden Altersvorsorge geeignet sei. Der Umstand einer bloß ergänzenden Altersvorsorge wird lediglich im Vorwort zu dem Prospekt erwähnt, während im Prospekt selbst die "ideale Form der Altersvorsorge" und das "innovative Sicherungskonzept" zum Zwecke der Altersvorsorge betont werden, ohne dass zwischen einer Eignung der Anlage zur Altersvorsorge oder lediglich zur ergänzenden Altersvorsorge differenziert wird.
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- bb) Die für sich genommen zutreffenden Risikohinweise in dem Prospekt , es liege eine unternehmerische Investition mit Totalverlustrisiko vor, vermögen nichts daran zu ändern, dass dem verständigen Anleger der unzutreffende Eindruck vermittelt wird, es handele sich um ein speziell zum Zwecke der Altersvorsorge entwickeltes Produkt, und das Fondskonzept trage dem im Vordergrund stehenden Interesse des Anlegers am Erhalt des investierten Kapitals durch eine entsprechende Gestaltung umfassend Rechnung.
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- Für die Beurteilung, ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist auf das Gesamtbild abzustellen, das er dem Anleger unter Berücksichtigung der von ihm zu fordernden sorgfältigen und eingehenden Lektüre vermittelt (Senatsurteile vom 20. Juni 2013 - III ZR 293/12, BeckRS 2013, 11561 Rn. 12; vom 11. Dezember 2014 - III ZR 365/13, NJW-RR 2015, 732 Rn. 18 und vom 16. Februar 2016 - III ZR 14/15, WM 2016, 504 Rn. 19; jeweils mwN). Eine Gesamtschau des Prospekts, wie sie dem Urteil des Landgerichts zugrunde liegt, ergibt, dass die warnende Wirkung der Risikohinweise durch die plakative Bezeichnung als "Altersvorsorgefonds", wofür eine innere Rechtfertigung nicht einmal ansatzweise erkennbar ist, und die mehrfachen Hinweise auf die besondere Eignung des Fonds zur Altersversorgung gezielt entwertet werden. Dem verständigen Anleger erschließt sich nicht, dass bei der angebotenen Beteiligung der Kapitalerhalt und die sichere Altersvorsorge nicht im Vordergrund stehen. Dementsprechend sind andere Senate des Oberlandesgerichts München in vom erkennenden Senat bestätigten, zu demselben Fonds ergangenen Entscheidungen davon ausgegangen, dass der Emissionsprospekt widersprüchlich und bewusst irreführend ist (OLG München, Urteile vom 8. April 2015 - 15 U 2919/14 und vom 24. Juni 2015 - 15 U 375/15; die Nichtzulassungsbeschwerden der Beklagten hat der Senat mit Beschlüssen vom 1. September 2016 - III ZR 464/15 und III ZR 463/15 zurückgewiesen).
- 25
- d) Der irreführende Prospektinhalt ist gegenüber den Klägern durch den als Anlageberater eingeschalteten Zeugen L. nicht richtig gestellt worden (vgl. BGH, Beschluss vom 17. September 2009 - XI ZR 264/08, BeckRS 2009, 26985 Rn. 5). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Zeuge die Prospektangaben nicht in Zweifel gezogen. Vielmehr hat er die Risikoberatung allein anhand des Emissionsprospekts durchgeführt, indem er die im Prospekt enthaltenen Angaben mit den Klägern "erörtert" hat. Wie bereits ausgeführt , wurden diese - bei isolierter Betrachtung - nicht zu beanstandenden Risikohinweise indes durch den übrigen Prospektinhalt ("ideale Form der Altersversorgung" ) stark relativiert und die Risiken der Anlage gezielt verschleiert. Insoweit ist die gebotene Richtigstellung unterblieben. Der Umstand, dass diesbezüglich die einzelnen Gesprächsinhalte nicht mehr näher aufgeklärt werden konnten, wirkt sich zu Lasten der Beklagten aus, die für die rechtzeitige Berichtigung etwaiger Prospektfehler beweispflichtig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 17. September 2009 aaO).
- 26
- e) Die Beklagte hat die ihr obliegenden Aufklärungspflichten verletzt. Die Unrichtigkeit des Prospekts war für die Beklagte, die die Anlageinteressenten insbesondere über regelwidrige Auffälligkeiten aufzuklären hatte, bereits bei einer bloßen Plausibilitätsprüfung, wozu sie jedenfalls verpflichtet war, ohne weiteres erkennbar. Von einem Treuhandkommanditisten kann erwartet werden , dass er den bei den Beitrittsverhandlungen verwendeten Prospekt im Rahmen einer Plausibilitätskontrolle dahin überprüft, ob dieser ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er dies mit zumutbarem Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich richtig und vollständig sind (s. Senatsurteile vom 12. Februar 2004 - III ZR 359/02, BGHZ 158, 110, 116 und vom 22. März 2007 - III ZR 218/06, WM 2007, 873 Rn. 4 zum Maßstab bei der Plausibilitätsüberprüfung eines Anlageprospekts durch einen Anlagevermittler). Auch wenn die Anforderungen nicht überspannt werden dürfen, hätten die im vorliegenden Fall gegebenen Ungereimtheiten und inneren Widersprüche des Emissionsprospekts der Beklagten auffallen müssen. Die Beklagte kannte als Treuhandkommanditistin den Prospektinhalt und die Fondsstruktur. Ihr war somit bekannt, dass es sich bei der Kapitalanlage um eine unternehmerische Beteiligung handelte , bei der das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Verlusts des eingesetzten Kapitals bestand. Zugleich durfte sie die Augen nicht davor verschließen , dass der Fonds in dem Prospekt als ideale Form der Altersvorsorge dargestellt und als spezieller Altersvorsorgefonds angeboten wird. Bei der gebotenen Gesamtschau der Prospektangaben waren diese Ungereimtheiten evident. Davon hätte die Beklagte die Treugeber in Kenntnis setzen müssen.
- 27
- Bei dieser Sachlage bedarf es keiner Entscheidung, ob sich aus der Gesellschafterstellung eines Treuhandkommanditisten, der keine eigenen Anteile an der Fondsgesellschaft hält, ein weiterreichender Pflichtenkatalog ergibt (s.
- 28
- f) Dass die Beklagte ihre Pflichtverletzung zu vertreten hat, wird vermutet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass sie sich entlasten könnte. Unter Berücksichtigung des Sachvortrags in den Vorinstanzen und des Vorbringens der Parteien im Revisionsrechtszug ist weitere Aufklärung nicht zu erwarten, so dass der Senat eine insoweit abschließende Würdigung selbst vornehmen kann.
- 29
- g) Die Haftung der Beklagten ist auch nicht durch § 15 Abs. 2 und 3 des Treuhandvertrags ausgeschlossen. Nach § 15 Abs. 2 Satz 1 sollen der Treuhandkommanditistin keine weitergehenden Prüfungspflichten obliegen. § 15 Abs. 3 Satz 1 enthält die Erklärung, dass die Treuhandkommanditistin an der Konzeption und Erstellung des Emissionsprospekts nicht mitgewirkt und dessen Aussagen nicht auf ihre Übereinstimmung mit den tatsächlichen Gegebenheiten überprüft hat. In § 15 Abs. 3 Satz 2 erkennt der Treugeber an, dass die Treuhandkommanditistin zu einer solchen Überprüfung nicht verpflichtet sei.
- 30
- Die Klausel unterliegt als formularmäßige Haftungsfreizeichnung der AGB-rechtlichen Kontrolle. Da es sich nicht um eine gesellschaftsrechtliche Regelung handelt, ist die Bereichsausnahme des § 310 Abs. 4 BGB nicht einschlägig (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 2013 - II ZR 9/12, NJW-RR 2013, 1255 Rn. 41). Entgegen der Auffassung der Beklagten kann der Treuhandkommanditist seine Aufklärungsverpflichtung nicht durch eine im Treuhandvertrag enthaltene "Verwahrungserklärung" ausschließen. Derartige Klauseln sind wegen der grundlegenden Bedeutung der Aufklärungspflicht für den Schutz der Investoren nach § 307 Abs. 1 BGB nichtig. Eine Haftungsfreizeichnung mittels "Verwah- rungserklärung" widerspricht diametral der Aufgabe des Treuhänders, die künftigen Treugeber über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende Beteiligung von Bedeutung sind, und benachteiligt die Anleger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (BGH, Urteile vom 14. Januar 2002 - II ZR 41/00, NJW-RR 2002, 915 und vom 9. Juli 2013 aaO Rn. 42 mwN; s. auch Senatsurteil vom 13. Juli 2006 - III ZR 361/04, NJW-RR 2007, 406 Rn. 9; anders, aber unzutreffend OLG München, WM 2002, 689, 692).
- 31
- 2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass es jedenfalls am Zurechnungszusammenhang zwischen einem der Beklagten anzulastenden Aufklärungsfehler und der Zeichnungsentscheidung fehle, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Insbesondere ist verkannt worden, dass es im vorliegenden Fall nicht darauf ankommt, ob die Kläger den Emissionsprospekt rechtzeitig erhalten und gelesen haben. Demgegenüber hat das Landgericht die Kausalität des Aufklärungsmangels für die Anlageentscheidung der Kläger zutreffend bejaht.
- 32
- a) Für den Ursachenzusammenhang zwischen einer Aufklärungspflichtverletzung und der Anlageentscheidung spricht eine durch die Lebenserfahrung begründete tatsächliche Vermutung. Es ist grundsätzlich Sache des Aufklärungspflichtverletzers , die Vermutung, dass der Anlageinteressent bei richtiger Aufklärung von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätte, durch konkreten Vortrag zu entkräften (z.B. Senatsurteile vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 22 ff; vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 20 und vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 13). Ein Prospektfehler ist auch dann ursächlich für die Anlageentscheidung, wenn der Prospekt - wie hier - entsprechend dem Vertriebskonzept der Anlagegesellschaft von den Anlagevermittlern/-beratern als alleinige Arbeitsgrundlage für ihre Beratungsgespräche benutzt wird. Es kommt dann - was das Berufungsgericht verkannt hat - nicht darauf an, ob der Prospekt dem Anlageinteressenten übergeben worden ist oder ob er den Prospekt in allen Einzelheiten zur Kenntnis genommen hat (Senatsurteil vom 23. Juli 2009 - III ZR 306/07, BeckRS 2009, 22376 Rn. 7). Da sich im Streitfall die Aufklärungspflicht für die Beklagte als Treuhandkommanditistin aus der Fehlerhaftigkeit des bei den Beitrittsverhandlungen verwendeten Prospekts ergibt, ist nicht von entscheidender Bedeutung , ob die Kläger den Prospekt insbesondere hinsichtlich der Risikohinweise überhaupt zur Kenntnis genommen haben. Vielmehr ist unter solchen Umständen die Frage zu stellen, wie sich die Kläger verhalten hätten, wenn sie die notwendige Aufklärung erhalten hätten. Auch hierbei kommt ihnen eine Kausalitätsvermutung zugute (Senatsurteil aaO Rn. 8). Dafür, dass die Kausalitätsvermutung entkräftet sein könnte, ist nichts ersichtlich. Denn die Kläger haben nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Sicherstellung ihrer Altersversorgung sowie die Finanzierung etwaiger Pflegefälle angestrebt und wollten deshalb eine sichere Anlage. Danach liegt es sogar ausgesprochen nahe, dass sie bei richtiger Aufklärung über den irreführenden Prospektinhalt von der Zeichnung der Anlage abgesehen hätten.
- 33
- b) Soweit das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Kläger den Emissionsprospekt nicht gelesen haben, den Schluss zieht, dass sie auf die im Prospekt dargestellten Risiken keinen Wert gelegt hätten, ist dies rechtsfehlerhaft. Mit dieser Begründung kann die Kausalität der unterbliebenen Aufklärung über den widersprüchlichen und irreführenden Prospektinhalt nicht verneint werden. Denn der Anleger, der bei seiner Entscheidung die besonderen Erfahrungen und Kenntnisse eines Anlageberaters oder -vermittlers in Anspruch nimmt, misst den Ratschlägen, Auskünften und Mitteilungen des Beraters oder Vermittlers, die dieser ihm in einem persönlichen Gespräch - zumal wie hier auf der Grundlage des Emissionsprospekts - unterbreitet, besonderes Gewicht bei. Die notwendig allgemein gehaltenen und mit zahlreichen Fachbegriffen versehenen Prospektangaben treten demgegenüber regelmäßig in den Hintergrund (Senatsurteile vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 33; vom 22. Juli 2010 - III ZR 99/09, NZG 2011, 68 Rn. 19 sowie - III ZR 203/09, NJW-RR 2010, 1623 Rn. 15 und vom 14. April 2011 - III ZR 27/10, NJW-RR 2011, 1139 Rn. 7). Unterlässt der Anleger eine "Kontrolle" des Beraters oder Vermittlers durch Lektüre des Anlageprospekts, so weist dies nur auf das bestehende Vertrauensverhältnis hin (Senatsurteil vom 22. Juli 2010 aaO). Darüber hinaus übersieht das Berufungsgericht, dass sich die Kausalitätsfrage - wie unter a) ausgeführt - dahin stellt, wie sich die Dinge entwickelt hätten, wenn die Kläger in der gebotenen Weise aufgeklärt worden wären (Senatsurteile vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, NJW-RR 2006, 685 Rn. 18 und vom 23. Juli 2009 - III ZR 306/07, juris Rn. 7). Auf die bloße Lektüre des Prospekts durfte schon deshalb nicht abgestellt werden, weil diese nicht zu einer zutreffenden Unterrichtung der Kläger über den wahren Charakter der Anlage geführt hätte. Sie wären vielmehr in ihrer irrigen Vorstellung, einen speziellen Altersvorsorgefonds zu erwerben, bestärkt worden.
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- 3. Nach alledem kann dahinstehen, ob die Rüge der Revision zutrifft, die in den Beitrittserklärungen und Beratungsprotokollen enthaltenen Bestätigungsvermerke über den Erhalt des Emissionsprospekts seien gemäß § 309 Nr. 12 Buchst. b) BGB unwirksam.
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- 4. Die Ansprüche der Kläger sind auch nicht kenntnisabhängig nach § 199 Abs. 1 BGB verjährt. Nach der Senatsrechtsprechung genügt allein der Umstand , dass der Anlageinteressent den ihm überlassenen Prospekt nicht durchgelesen hat, noch nicht, um ein grob fahrlässiges Verschulden desGläubigers im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB anzunehmen. Die Kläger haben - wie unter 3 b) dargelegt - auf den Rat und die Angaben "ihres" Beraters vertraut und deshalb davon abgesehen, den Anlageprospekt durchzusehen und auszuwerten. Darin ist im Allgemeinen kein in subjektiver und objektiver Hinsicht "grobes Verschulden gegen sich selbst" zu sehen. Die unterbliebene Lektüre des Prospekts war nicht schlechthin "unverständlich" oder "unentschuldbar" (Senatsurteile vom 8. Juli 2010 - III ZR 249/09, BGHZ 186, 152 Rn. 33; vom 22. Juli 2010 - III ZR 99/09, NZG 2011, 68 Rn. 19 sowie - III ZR 203/09, NJW-RR 2010, 1623 Rn. 15 und vom 22. September 2011 - III ZR 186/10, NJW-RR 2012, 111 Rn. 10). Entgegen der Auffassung der Beklagten musste sich den Klägern auf Grund des Umstands, dass der Geschäftsbericht 2008, der den Gesellschaftern am 15. Dezember 2009 zur Verfügung gestellt wurde, auf die Erforderlichkeit von Ausschüttungsreduzierungen hinwies, eine Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Begründung des Treuhandverhältnisses nicht aufdrängen, zumal in dem Geschäftsbericht die Eignung der Anlage zur Altersvorsorge nicht in Frage gestellt wurde.
- 36
- 5. Die Kläger können verlangen, so gestellt zu werden, als hätten sie die Anlageentscheidung nicht getroffen (z.B. BGH, Urteil vom 26. September 1991 - VII ZR 376/89, BGHZ 115, 213, 220 f). Sie haben deshalb Anspruch auf Rückzahlung des aufgewendeten Anlagebetrags nebst Agio Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Beteiligungen sowie auf Feststellung der Befreiung von eingegangenen Verbindlichkeiten. Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung nimmt der Senat auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug.
III.
- 37
- Das angefochtene Urteil ist demnach aufzuheben (§ 562 Abs. 1ZPO). Die Sache ist zur Endentscheidung reif, so dass der Senat die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts zurückweisen kann (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Liebert Arend
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 20.10.2014 - 35 O 8038/14 -
OLG München, Entscheidung vom 23.12.2015 - 13 U 4123/14 -
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(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichteten das Recht zusteht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, auch die Vorschriften des § 671 Abs. 2 entsprechende Anwendung.
(2) Wer einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, ist, unbeschadet der sich aus einem Vertragsverhältnis, einer unerlaubten Handlung oder einer sonstigen gesetzlichen Bestimmung ergebenden Verantwortlichkeit, zum Ersatz des aus der Befolgung des Rates oder der Empfehlung entstehenden Schadens nicht verpflichtet.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, die Anmeldung oder Registrierung des anderen Teils zur Teilnahme an Gewinnspielen zu bewirken, die von einem Dritten durchgeführt werden, bedarf der Textform.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
Verletzt der Schuldner eine Pflicht nach § 241 Abs. 2, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn ihm die Leistung durch den Schuldner nicht mehr zuzumuten ist.
(1) Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger, die Kommanditanteile an der "R.-K." Fonds GmbH & Co. KG (im folgenden: R. KG) erworben hatten, begehren von den Beklagten im Wege des Schadensersatzes, ihnen die geleisteten Beiträge zu erstatten.
Die "R.-C. mbH & Co." KG erwarb ein in N. am B. See gelegenes Grundstück, um darauf eine Rehaklinik für Kinder und Jugendliche mit einer
Kapazität von 150 Betten zu errichten. Sie schloß am 16. Dezember 1993 mit der "D. Schr." GmbH & Co. KG einen entsprechenden Generalunternehmervertrag und vermietete die noch zu errichtende Klinik durch Vertrag vom 29. April 1994 an den A., Landesverband M. (im folgenden: A.). Dieser schloß ebenfalls am 29. April 1994 mit der "Schl. Klinik Betriebsgesellschaft" mbH i.G. (im folgenden Betriebsgesellschaft) einen Untermietvertrag.
Die Beklagten zu 1 bis 4 erwarben durch notariellen Kauf- und Abtretungsvertrag vom 13. Oktober 1994 zu gleichen Teilen sämtliche Kommanditanteile an der "R.-C." mbH & Co. KG, die später zur R. KG umfirmierte. Gleichzeitig trat die "R.-K.-Schl." Fonds GmbH i.G., an der die Beklagten zu 1 bis 4 jeweils einen Anteil von 12.500,-- DM hielten, als Komplementärin in die R. KG ein. Diese beauftragte die Beklagten zu 6 u.a. damit, einen Verkaufsprospekt zu erstellen. Dieser wurde in zweiter Auflage am 1. März 1995 herausgegeben. Die Kläger beteiligten sich mit einem Kommanditanteil in Höhe von 84.000,-- DM. Grundlage der Beteiligung war neben dem Prospekt vom 1. März 1995 ein mit der Beklagten zu 5 geschlossener Geschäftsbesorgungs- und Treuhandvertrag, durch den die Beklagte zu 5 die Funktion einer Treuhandkommanditistin übernahm.
Die Realisierung des Bauvorhabens verzögerte sich. Der A. kündigte am 5. August 1996 den Mietvertrag fristlos, weil der als "spätester Beginn" vorgesehene 1. Juli 1996 nicht eingehalten worden war. Die Übergabe der Klinik fand am 17. Dezember 1996 statt; die ersten Patienten wurden im April 1997 aufgenommen. Die Auslastung der Klinik blieb weit hinter den Erwartungen zurück.
Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 16. Juni 1997 gegenüber der R. KG die Anfechtung und gegenüber dem Vertriebsunternehmen den Widerruf der abgegebenen Willenserklärungen. Sie haben beantragt, die Beklagten zu 1 bis 6 als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 84.000,-- DM zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung des von ihnen an der R. KG gehaltenen Kommanditanteils in Höhe von 84.000,-- DM. Hilfsweise begehren sie, an sie 84.000,-- DM zu zahlen. Die Beklagten haben u.a. die Einrede der Verjährung erhoben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat ihr im wesentlichen stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten zu 3 bis 6.
Das Verfahren gegen die Beklagte zu 6 ist inzwischen unterbrochen (§ 240 ZPO).
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 3 bis 5 führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.I. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren die im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Prospekthaftungsansprüche in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers und spätestens drei Jahre nach dem Beitritt zu der Gesellschaft oder dem Erwerb der Anteile (BGHZ 83, 222, 224 ff.). Dies gilt - wie der Senat inzwischen klargestellt hat - auch für Prospekthaftungsansprüche , die sich aus dem Beitritt zu geschlossenen Immobilienfonds ergeben (Urt. v. 18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369).
2. Die Kläger sind dem Fonds am 3. August 1995 beigetreten. Die Klage ist im April 1998 erhoben worden. Zu diesem Zeitpunkt war die Drei-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen. Die Beklagten haben indes unter Beweisantritt vorgetragen, daû die streiterheblichen Tatsachen den Klägern bereits in der ersten Gesellschafterversammlung der R. KG am 10. Dezember 1996 bekannt geworden seien. Ist die richtig, so wären die Ansprüche seit Mitte 1997 verjährt.
Allerdings haben die Beklagten am 28. Oktober/3. November 1997 Erklärungen abgegeben, wonach sie auf die Einrede der Verjährung verzichten. Diese Erklärungen stehen aber unter dem Vorbehalt, daû die Verjährung nicht schon im Zeitpunkt ihrer Abgabe eingetreten ist. Das wäre der Fall, wenn der Vortrag der Beklagten über die Kenntnis der Kläger zuträfe. Insoweit fehlen die erforderlichen Feststellungen.
3. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben nicht, daû die Beklagten zu 3 bis 5 als Gründungsmitglieder oder das Management bildende Initiatoren des Fonds, die besonderen Einfluû ausüben und Mitverantwortung tragen, auftraten. Eine Haftung der Beklagten als Prospektverantwortliche aus Verschulden bei Vertragsschluû (vgl. dazu BGHZ 79, 337, 341 f.; Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851, 1852) ist deshalb beim gegenwärtigen Stand des Verfahrens nicht ersichtlich.
II. Die Revision der Beklagten zu 5 muû aus einem weiteren Grund Erfolg haben.
Die Beklagte zu 5 hat als Treuhandkommanditistin zwar noch keine Garantenstellung für die Richtigkeit zugleich aller übrigen, die nicht steuerlichen Gesichtspunkte betreffenden Angaben des Prospekts übernommen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. dazu nur BGHZ 84, 141, 144; BGH, Urt. v. 1. Dezember 1994 - III ZR 93/93, NJW 1995, 1025) traf sie aber als Treuhandkommanditistin, welche die Interessen der Anleger als ihre Treugeber wahrzunehmen hatte, die Verpflichtung, diese über alle wesentlichen Punkte, insbesondere auch die regelwidrigen Umstände der Anlage, aufzuklären, die ihr bekannt waren oder bei gehöriger Prüfung bekannt sein muûten und die für die von den Anlegern zu übernehmenden mittelbaren Beteiligungen von Bedeutung waren. Zu diesen subjektiven Voraussetzungen sind dem Berufungsurteil, das sich mit dem Hinweis auf die Funktion der Beklagten zu 5 als Treuhandkommanditistin begnügt, keine Feststellungen zu entnehmen.
Die Feststellungen des Berufungsgerichts bieten von dem zugrunde gelegten Sachverhalt her auch keinen sicheren Anhaltspunkt dafür, daû sich die Beklagte zu 5 bei dem Abschluû des Treuhandvertrages und damit auch der Erfüllung ihrer Aufklärungspflicht von der Gesellschaft hat vertreten lassen und deshalb für deren Unterlassen nach § 278 BGB einzustehen hätte.
Diese Feststellungen werden nach der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht nachzuholen sein. Sollte das Berufungsgericht zu der Überzeugung gelangen, daû die Beklagte zu 5 in haftungsbegründender Weise gegen ihre Verpflichtung verstoûen hat, könnte sich die Beklagte zu 5 als unmittelbare Vertragspartnerin der Anleger allerdings nicht auf die kurze Verjäh-
rungsfrist berufen, die nur für die auf typisiertem Vertrauen beruhenden Ansprüche aus Prospekthaftung gilt.
III. Die weiteren Rügen der Revision geben zu folgenden Bemerkungen Anlaû:
1. Das Berufungsgericht gelangt in einer für die Revision nicht angreifbaren Weise zu dem Ergebnis, der maûgebende Prospekt enthalte unrichtige Angaben.
a) Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen , die an ein typisiertes Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der von den Prospektverantwortlichen gemachten Angaben anknüpfen, hat der Prospekt, der im allgemeinen die Grundlage für den Beitrittsentschluû des mit ihm geworbenen Interessenten bildet, diesem ein zutreffendes Bild von der angebotenen Kapitalbeteiligung zu vermitteln. Dazu gehört, daû sämtliche Umstände, die für die Entschlieûung der mit dem Pr ospekt angesprochenen Anlageinteressenten von Bedeutung sind oder sein können, richtig und vollständig dargestellt werden. Ändern sich diese Umstände nach der Herausgabe des Prospekts, so haben die Verantwortlichen davon durch Prospektberichtigung oder durch entsprechende Hinweise bei Abschluû des Vertrages Mitteilung zu machen (BGHZ 123, 106, 109 f.).
b) Das Berufungsgericht geht davon aus, daû durch falsche Angaben der Eindruck eines öffentlich-rechtlichen und gemeinnützigen Charakters und damit der Anschein der Seriosität und Absicherung des Vorhabens erzeugt wurde. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision gehen fehl.
aa) Der Prospekt enthält falsche Angaben zum Betreiber der Anlage. Herausgestellt wurde der A. als langfristiger Mieter des Objekts. Damit verknüpft die Verkehrsanschauung die Erwartung, der kompetente Mieter werde die Klinik selber betreiben. Soweit auf Seite 4 des Prospektes die Möglichkeit einer Untervermietung durch den A. erwähnt wird, ist darauf hinzuweisen, daû zum Zeitpunkt des Erscheinens des Prospekts ein solcher Untermietvertrag bereits geschlossen worden war. Diese unvollständige und falsche Aussage kann nicht durch einen versteckten Hinweis im Dokumententeil kompensiert werden; der Anlageinteressent braucht in diesem Teil keine wesentlich neuen Angaben zu erwarten.
bb) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht fest, daû der Prospekt in Bezug auf das finanzierende Kreditinstitut falsch ist. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang eine Verletzung des § 138 ZPO rügt, verkennt sie, daû die Tatsache, daû das Prospekt nicht öffentlich-rechtlich, sondern von der Sü. B.bank finanziert wurde, in das Verfahren eingeführt war. Unzulässiger neuer Tatsachenvortrag ist es hingegen, wenn sich die Revision auf das landgerichtliche Urteil in einem Parallelrechtsstreit beruft, aus dem sich ein Grundsatzangebot der S. L.bank ergeben soll. Die Revision legt nicht dar, daû diese angebliche Tatsache im Berufungsverfahren nicht bekannt war.
cc) Der Prospekt war auch fehlerhaft, was die "Einbindung" des Sozialministeriums des Landes M. angeht. Der Tatrichter hat den Begriff "Einbindung" ohne Rechtsfehler dahin ausgelegt, mit diesem sei mehr gemeint als bloûe Information über den Stand der Planung. Der Begriff erweckt den Eindruck , das Projekt werde von Seiten des Landes befürwortet und gefördert. Die
damit verbundene Sicherstellung der kassenärztlichen Zulassung ist für eine solche Spezialklinik wirtschaftlich überlebenswichtig.
2. Die in dem Prospekt enthaltene Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist wegen Verstoûes gegen § 9 ABGB unwirksam. Da der Prospekt die einzige Grundlage für den späteren Vertragsschluû ist, ist es für den Anleger regelmäûig ohne Bedeutung, ob sich die Rechte und Pflichten aus der Beteiligung an dem Immobilienfonds geändert haben. Der Schaden ist infolge des durch den Prospekt veranlaûten Beitritts zu den Immobilienfonds entstanden. Die Aufklärungspflicht der Prospektverantwortlichen und daraus sich ergebende Prospekthaftung ist daher für den Schutz des Investors von grundlegender Bedeutung. Auch ein Haftungsausschluû für leichte Fahrlässigkeit widerspricht der Aufgabe des Prospekts, die potentiellen Anleger verläûlich, umfassend und wahrheitsgemäû zu informieren (Seibel/Graf von Westphalen, BB 1998, 169, 173).
3. Die Fehlerhaftigkeit des Prospekts ist kausal für die Anlageentscheidung der Anleger. Es entspricht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats der Lebenserfahrung, daû ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist. Daû gerade dieser Prospektfehler zum Scheitern des Projekts geführt hat, ist nicht erforderlich (Sen.Urt. v. 29. Mai 2000 - II ZR 280/98, ZIP 2000, 1297, 1298 m.w.N.).
4. Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Schaden betrage 84.000,-- DM, ist richtig, zumindest aber hinnehmbar.
a) Im Rahmen der Schadensberechnung sind vorteilhafte Umstände, die mit dem schädigenden Ereignis in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, zu berücksichtigen, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadensersatzes entspricht und weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet (BGHZ 109, 380, 392 m.w.N.). Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei dem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Der Geschädigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Andererseits sind nicht alle durch das Schadensereignis begründeten Vorteile auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt (BGHZ 136, 52, 54 m.w.N.; Sen.Urt. v. 2. April 2001 - II ZR 331/99).
b) Steuervorteile sind auch dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Schadensersatzleistung für den Kläger ebenfalls zu versteuern ist. Da eine KG Einnahmen aus Gewerbebetrieb gemäû § 15 EStG erzielt, gilt gleiches auch für die Kommanditisten, so daû alle Einnahmen der Anleger aus ihrer Kommanditeinlage der Steuer unterfallen (vgl. auch BGHZ 74, 103, 114 ff.).
IV. Die Sache war an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die noch erforderlichen Feststellungen treffen kann.
Röhricht Hesselberger Goette
Kurzwelly Münke
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I vom 23.07.2014, Az. 22 O 4485/14, in Ziffern 2. und 3. wie folgt neu gefasst:
2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Kläger von allen Verpflichtungen aus der mittelbaren Kommanditbeteiligung an der SHB I.F. K. GmbH & Co. A. KG, Anteilsnummer .„193, mit einer Beteiligungssumme von 44.000,- EUR freizustellen.
3. Die Erfüllung der Verpflichtungen gemäß vorstehenden Ziffern 1. und 2. erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung der mittelbaren Kommanditbeteiligung des Klägers an der SHB I. F. K. GmbH & Co. A. KG, Anteilsnummer .„193, mit einer Beteiligungssumme von 44.000,- EUR.
II. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
IV. Dieses Urteil sowie das in Ziffer I. genannte Urteil des Landgerichts München I, soweit es aufrechterhalten wird, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Das Urteil des Landgerichts München I vom 23.07.2014 - Az. 22 O 4485/14 - wird wie folgt abgeändert: Die Klage wird abgewiesen.
Hilfsweise beantragt die Beklagte die Zulassung der Revision.
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen, wobei anstelle des Antrags Ziffer 2. der Klageschrift beantragt wird, festzustellen, [zu ergänzen: dass die Beklagte verpflichtet ist,] den Kläger von allen Verpflichtungen aus der mittelbaren Kommanditbeteiligung an der SHB I. F. K. GmbH & Co. A. KG, Anteilsnummer … 193, mit einer Beteiligungssumme von 44.000,- EUR freizustellen, und zu Ziffer 3. des Ersturteils klarstellend beantragt wird, dass zu ergänzen ist bei Kommanditbeteiligung das Wort „mittelbar“.
Gründe
II.
III.
IV.
V.
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von € 17.440,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus € 16.480,00 ab dem 11.09.2013 und aus 960,00 € seit 26.09.2014 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kläger von allen Verpflichtungen aus der mittelbaren Kommanditbeteiligung an der …, mit einer Beteiligungssumme von € 40.000,00 freizustellen.
Die Erfüllung dieser Verpflichtungen erfolgt Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte aus der mittelbaren Kommanditbeteiligung an der …, mit einer Beteiligungssumme von € 40.000,00.
2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
4. Dieses Urteil sowie das in Ziffer I. genannte Urteil des Landgerichts München I, soweit es aufrechterhalten wird, sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
-
1.Die Beklage wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von € 17.440,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentunkten p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus € 17.440,00 ab dem 11.09.2013 Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte aus der Kommanditbeteiligung an der …, mit einer Beteiligungssumme von € 42.000,00 zu zahlen.
-
2.Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von allen Verpflichtungen aus der Kommanditbeteiligung an der …, mit einer Beteiligungssumme von € 42.000,00 freizustellen.
-
3.Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von € 2.760,12 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem jeweiligen Basiszins der Europäischen Zentralbank aus € 2.758,46 ab dem 11.09.2013 zu zahlen.
-
4.Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von € 2.354,30 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem jeweiligen Basiszins der Europäischen Zentralbank hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
-
5.Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme der Gegenleistung zu Ziffer 1) im Verzug befindet.
Die Beklagte bringt, sie hafte nicht als aufnehmende Gesellschafterin.
Aus § 15 des Treuhandvertrages ergebe sich, dass sie nicht zu den Gründungsgesellschaftern des Fonds gehöre. Da sie erst nach dem Beitritt der Kläger am 19.01.2007 im Handelsregister der Fondsgesellschaft eingetragen worden sei und keinen Gesellschaftsanteil halte, sei sie am 19.01.2007 weder im Innenverhältnis noch im Außenverhältnis Gesellschafterin gewesen.
Ihre Rolle sei auf die einer Register- und Verwaltungstreuhänderin beschränkt gewesen. Eine Haftung komme lediglich wegen der Verletzung von vorvertraglichen Aufklärungspflichten als künftige Treuhänderin der Kläger in Betracht.
Aus den vom Landgericht zitierten Urteilen des BGH vom 23.04.2012 - II ZR 211/09 beziehungsweise II ZR 75/10
Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe der BGH die Haftung der Treuhänderin in den Entscheidungen vom 09.07.2013 - II ZR 9/12
Dieselbe Meinung vertrete der 23. Zivilsenat des OLG München in einem Hinweisbeschluss vom 06.03.2015 im Verfahren 23 U 4322/14.
Mit dem Vertrieb der Fondsbeteiligungen habe sie nichts zu tun gehabt. Sie und ihre Geschäftsführer seien an der Konzeption der Gesellschaft nicht beteiligt gewesen und hätten keinen Einfluss auf die Gestaltung des Fonds oder auf die Gestaltung des Gesellschafts- und Treuhandvertrags gehabt.
Sie sei als Treuhandkommanditistin auf Basis der Informationen des Prospekts gewonnen worden.
Den „…“ und das „…“ habe sie nicht initiiert; Treuhänderin dort sei nicht sie, sondern die ….
Sie habe keinen eigenen Handlungsspielraum beim Abschluss der Treuhandverträge gehabt.
Als bloße Beteiligungstreuhänderin sei sie nach dem Urteil des OLG München
Bei der Verwendung der Bezeichnung „Altersvorsorgefonds“ stehe der werbende Charakter im Vordergrund. Bei derartigen schlagwortartigen Angaben handele es sich nach der Rechtsprechung des BGH um marktschreierische Anpreisungen beziehungsweise subjektive Werturteile, denen kein verbindlicher Charakter beizumessen sei. So sei nach dem Beschluss des BGH vom 29.07.2014 - II ZB 1/12 Rz 57 bei Juris die Bezeichrnung „Garantiefonds“ kein Prospektfehler.
Das angegebene Totalverlustrisiko mache den Fonds nicht zur Altersvorsorge ungeeignet. Es gebe keine verbindliche Definition von Altersvorsorge. Ob eine Vermögensanlage zur Altersvorsorge geeignet sei, hänge von der individuellen Situation des einzelnen Anlegers ab. Die Kläger hätten nicht schlüssig vorgetragen, warum der Fonds zur ergänzenden Altersvorsorge ungeeignet sei.
Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteile vom 06.12.2012 - III ZR 66/12 und vom 24.04.2014 - III ZR 389/12
Auch ein besonders hoher Fremdkapitalanteil führe nach dem Urteil des OLG München
Von einer „sicheren“ Beteiligung oder einer „sicheren Altersvorsorge“ sei im Prospekt an keiner Stelle die Rede.
Entsprechende Angaben im Prospekt sagten zudem nichts über das konkrete Anlageziel der Kläger aus, so dass das Landgericht daraus hätte keine Rückschlüsse ziehen dürfen.
Selbst wenn man einen Prospektfehler unterstelle, werde dieser durch die Risikohinweise im Prospekt, so den Hinweis auf das Totalverlustrisiko, richtig gestellt.
Die Kläger seien durch den Vermittler … auf die auf den Seiten 11 bis 17 des Verkaufsprospekts abgedruckten Hinweise hingewiesen worden. Das Landgericht hätte … als Zeugen vernehmen müssen.
Die Schadenersatzansprüche der Kläger seien verjährt. Aus der im Geschäftsbericht 2009, der in der Gesellschafterversammlung 2010 ausgehändigt worden sei, angekündigten erheblichen Reduktion der Ausschüttungen hätten die Kläger erkennen können, dass sie eine unternehmerische Beteiligung mit beteiligungsspezifischen Risiken gezeichnet hatten. Hierbei handele es sich nach dem Urteil des OLG München
Ihre, der Beklagten, Haftung sei nach § 15 Abs. 2 und 3 des Treuhandvertrags aufgrund zulässiger Vertrauensverwahrung ausgeschlossen.
Die Beteiligungssumme der Kläger betrage nicht 42.000,00 €, sondern nur 40.000,00 €.
Unter Abänderung des am 30.12.2014 verkündeten Endurteils des Landgerichts München I,
1. anstelle des Klageantrages zu Ziffer 1. der Klageschrift beantragt wird, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von € 17.440,00 zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus € 17.440,00 ab dem 11.09.2013 Zug um Zug gegen Abtretung aller Reche aus der mittelbaren Kommanditbeteiligung an der …, mit einer Beteiligungssumme von € 40.000,00 zu zahlen
2. anstelle des Klageantrages zu Ziffer 2. der Klageschrift beantragt wird, festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kläger von allen Verpflichtungen aus der mittelbaren Kommanditbeteiligung an der …, mit einer Beteiligungssumme von € 40.000,00 freizustellen und
3. zu Ziffer 2. und 3. des Ersturteils klarstellend beantragt wird, das Wort „mittelbar“ vor dem Wort „Kommanditbeteiligung“ einzufügen.
Die Beklagte sei nach § 4 Ziffer 3 des Gesellschaftsvertrages mit der treuhänderischen Übernahme der ersten Kommanditbeteiligung Gesellschafterin des Fonds geworden, also spätestens mit ihrem Beitritt.
Die Beklagte hafte als Treuhandkommanditistin.
Es sei ihnen, den Klägern, um eine Anlage zur Altersvorsorge gegangen.
Der Fonds sei als langfristige unternehmerische Investition mit hohem Fremdkapitalanteil und Totalverlustrisiko zur Altersvorsorge nicht geeignet gewesen. Dies werde durch die Bezeichnung als „Altersvorsorgefonds“ verschleiert.
Der Prospekt sei erst am Tag der Zeichnung übergeben worden.
Sie seien weder anlegernoch anlagegerecht beraten worden.
An Gesellschafterversammlungen hätten sie nicht teilgenommen. Das Vorbringen zum Geschäftsbericht 2009 sei neu und verspätet. Der Geschäftsbericht 2009 sei von ihren Prozessbevollmächtigten im Rahmen von Recherchen beschafft worden.
II.
Bereits die plakative Bezeichnung des streitgegenständlichen Fonds als „Altersvorsorgefonds“, die sich blickfangmäßig auf dem Deckblatt des Prospekts findet und durch die sich der Fonds schon auf den ersten Blick von anderen geschlossenen Immobilienfonds abhebt, erweckt bei einem durchschnittlichen (Klein-)Anleger den Eindruck, dass es sich bei diesem Fonds um eine Kapitalanlage handelt, die sich in besonderem Maße zum Aufbau einer Altersvorsorge eignet und die speziell für diesen Zweck konzipiert ist. Dieser Eindruck wird durch wiederholte Angaben im Prospekt verstärkt. Während es insoweit im Vorwort noch eher zurückhaltend heißt, dass eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft „entweder als Ergänzung zu bereits bestehenden Vorsorgeinstrumenten einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge der Anleger leisten oder als klassische Renditeanlage genutzt werden“ könne, wird bereits zu Beginn des einleitenden Kapitels „Beteiligungsangebot im Überblick“ auf S. 6 des Prospekts herausgestellt, dass der „Renditefonds […] durch die Investition in mehrere wertbeständige Immobilienobjekte eine ideale Form des Vermögensaufbaus und der Altersvorsorge“ darstelle. Soweit die Beklagte im Schriftsatz vom 26.03.2015 unter Berufung auf Entscheidungen des OLG Frankfurt
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Kläger zeichnete mit Beitrittserklärungen vom 1. Dezember 1996 und vom 13. Juni 1997 Beteiligungen als Kommanditist mit Beträgen von jeweils 80.000 DM plus 5 % Agio an der D. , Grundstücks- und Verwaltungs GmbH & Co. P. -A. /W. -G. 1 KG ("Grundrenditefonds P. -A. und W. -G. 1"; im folgenden: W.
1) und an der D. Grundstücks-EntwicklungsGmbH & Co. W. -G. 2 KG ("Grundrenditefonds W. -G. 2/Galerie
R. Straße"; im folgenden: W. 2). Diese Kapitalanlagen waren dem Kläger durch die Beklagte unter Verwendung der von den Objektgesellschaften herausgegebenen Prospekte vermittelt worden.
Der Kläger behauptet, beide Immobilienfonds befänden sich in einer katastrophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen für die Gewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten Mieten zurückgeblieben seien. Er verlangt von der Beklagten Ersatz der ihm durch den Erwerb der Beteiligungen entstandenen Aufwendungen, Zug um Zug gegen Abtretung der Beteiligungen, wobei er sich auf den geltend gemachten Schaden Ausschüttungen von insgesamt 5.600 DM anrechnen läßt. Die Haftung der Beklagten leitet der Kläger aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung - mit der Behauptung, die Prospekte für die beiden Immobilienfonds seien in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und daraus her, daß die Beklagte ihm gegenüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichten verletzt habe.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen und gegen seine Entscheidung die Revision zugelassen, "soweit der Kläger seinen vermeintlichen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Beteiligung an W. 1 auf die nicht erfolgte Aufklärung über die an die Beklagte gezahlte weitere Provision stützt". Soweit sie nicht bereits durch das Berufungsgericht zugelassen worden ist, hat der Senat die Revision auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers zugelassen. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Die Revision rügt als Verfahrensfehler, das Berufungsgericht hätte nicht, wie geschehen, eine Entscheidung nach Lage der Akten (§§ 331a, 251a Abs. 2 ZPO) treffen dürfen. Darin liege ein Verstoß gegen § 285 Abs. 2 ZPO, weil das Berufungsgericht nach der Vernehmung von Zeugen durch die Berichterstatterin als beauftragte Richterin im darauf anberaumten Verhandlungstermin den Parteien keine Gelegenheit gegeben habe, "das Ergebnis der Beweisaufnahme aufgrund der Beweisverhandlungen vorzutragen".
Diese Rüge ist unbegründet. Im Streitfall haben beide Parteien nach der Zeugenvernehmung durch die - aufgrund einer vorausgegangenen Verhandlung vor dem Berufungsgericht - beauftragte Richterin des Berufungsgerichts zu dem Beweisergebnis schriftlich Stellung genommen. Im anschließenden Verhandlungstermin vor dem Senat des Oberlandesgerichts hat der zweitinstanzliche Prozeßbevollmächtigte des Klägers erklärt, er werde keinen Antrag stellen. Daraufhin hat das Berufungsgericht, wie von den Beklagten beantragt, nach Lage der Akten entschieden. Dazu war es entgegen der Auffassung der Revision berechtigt; § 285 Abs. 2 ZPO stand nicht entgegen. Wie der Bundesgerichtshof bereits ausgesprochen hat (BGHZ 63, 94, 95), erfordert diese Vorschrift nicht eine Wiederholung bereits gestellter Anträge (durch die auf schrift-
sätzliches Vorbringen zur Beweisaufnahme hätte Bezug genommen werden können, § 137 Abs. 3 Satz 1 ZPO). Sie soll nur gewährleisten, daß den Parteien Gelegenheit gegeben wird, über das Ergebnis der Beweisaufnahme unter Darlegung des Streitverhältnisses zu verhandeln (BGHZ aaO). Hatten die Parteien diese Gelegenheit, so ist, wenn eine Partei sich freiwillig durch ihre Säumnis oder das Nichtverhandeln ihres Anwalts der Verhandlungsmöglichkeit begeben hat, auch ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör Genüge getan (Stein/ Jonas/Leipold ZPO 21. Aufl. § 285 Rn. 9).
II.
Das Berufungsgericht verneint eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nur für den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig gewesen sei und nicht zu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektverantwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklagten an den Prospekten sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht bewiesen , auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der Anlagefonds genommen habe. Auch ein Einfluß der Beklagten auf die Zusammensetzung des für die Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Benennung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht festzustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der Beklagten auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzige Vertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb der Objekte in Frage gekommen wäre.
Das Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der Beklagten gegenüber dem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinne wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -vermittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die Tätigkeit der Beklagten als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters: Die Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers nicht als unabhängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde Kommanditkapital der Fondsgesellschaften. Insbesondere die Tatsache, daß die Beklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht selbständig bewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit allein auf den Prospekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum abgegeben habe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habe übernehmen wollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe.
Ihren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgericht weiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der Beklagten anzulasten, daß sie fehlerhafte und unklare Prospekte verwendet, noch daß sie eine Plausibilitätsprüfung der Prospekte unterlassen habe. Die Emissionsprospekte für W. 1 und W. 2 erfüllten die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der Projektentwicklungsfirmen werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, die Bonität der Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als Anlagevermittlerin nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligen Zeitpunkt Kenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegeben habe, seien nicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt der Prospektherausgabe schon vertraglich eingeräumt worden waren und eine Bankbürgschaft in der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht an.
Die Beklagte habe sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegen zu lassen brauchen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der Angaben in den Prospekten aufgetreten seien.
Schließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der Beklagten komme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an sie gezahlte Innenprovisionen aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhalt von Innenprovisionen sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzliche Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu Lasten der Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen Posten zu verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie dann bestehe, wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahlt würden, mit der Initiatorenseite wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich verflochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger bestehe. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlossen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke diese Kosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der Kaufpreis den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde, seien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die Möglichkeit zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei im Prospekt für W. 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung (Werbekostenzuschuß) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt worden , daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe sei schon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenommen gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahlt wird, von einer Beteiligung abzusehen. Bei W. 1 fehle ein solcher Hinweis
zum Punkt Eigenkapitalbeschaffung. Dies sei indessen insoweit zutreffend, als die Beklagte bei diesem Fonds nicht von der Beteiligungsgesellschaft mit dem Vertrieb beauftragt worden sei, sondern die Beteiligungsgesellschaft die Firma D. P. -, E. - und M. AG mit der Beschaffung des fehlenden Gesellschaftskapitals betraut habe, die ihrerseits die Beklagte mit dem Vertrieb beauftragt habe. Die D. P. -, E. - und M. AG habe jedoch keine Vergütung erhalten, die über die im Pro- spekt genannte Vergütung hinausgehe, "sondern die an die Beklagte über ihren Anteil hinausgehenden 5 % Provision" unbestritten "aus ihrer Gewinnmarge bei der Veräußerung der Grundstücke gezahlt". Auch im Hinblick darauf, daß deswegen eine Überteuerung der Grundstücke nicht ersichtlich sei, sei eine Aufklärung im Prospekt nicht geboten gewesen.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.
1. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinn (vgl. Siol DRiZ 2003, 204), wie sie an sich auch für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zu ziehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93 - NJW 1995, 130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu den Prospektverantwortlichen der Anlagemodelle W. 1 und W. 2 gehörte.
a) Für den Prospektinhalt müssen in erster Linie diejenigen einstehen, die für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe des Prospekts verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer und
Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bilden oder sie beherrschen (BGHZ 71, 284, 287 ff; Siol aaO S. 207), einschließlich der sogenannten "Hintermänner" (BGHZ 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222, 224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen, die aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrer Fachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung an der Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind (BGHZ 77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; BGH, Urteil vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91 - NJW-RR 1992, 879, 883; Siol aaO S. 207).
Vorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Mitwirkung der Beklagten an W. 1 und W. 2 in der Übernahme des Vertriebs. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einer Mitgestaltung der Anlagemodelle oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für die Prospekte hat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen vermocht.
b) Die Rügen, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehend im tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nur auf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.
aa) Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe den Hinweis des Klägers darauf übergangen, daß die Beklagte selbst "keinen Schöpfer der Prospekte" benennen könne, der mit eigenen gedanklichen Leistungen die Prospekte verfaßt habe. Indessen führt dieses Vorbringen - ebenso wie das weitere Vorbringen der Revision, bei den vorliegenden Anlagen habe "die Trennung von Initiatoren und Vertrieb nicht mehr der Praxis entsprochen" - mangels weiterer konkreter Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu dem Schluß, die
Beklagte gehöre neben dem in den Prospekten genannten Prospektherausgeber und den weiteren nach dem Inhalt der Prospekte als Initiatoren in Betracht zu ziehenden Personen zu den Initiatoren oder den sonst Prospektverantwortlichen. Die Übernahme des Vertriebs begründet für sich nicht die Verantwortlichkeit für den dabei verwendeten Prospekt nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im engeren Sinn.
bb) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht daraus, daß bestimmte Formulierungen im Prospekt (für W.
2) darauf abzielen, (auch) den Vertrieb "aus der Haftung zu nehmen", keine Schlüsse in Richtung darauf gezogen hat, hier sei die Vertreibergesellschaft selbst auch Mitherausgeberin des Prospekts gewesen.
2. Folgerichtig hat das Berufungsgericht eine Haftung der Beklagten, soweit sie die in Rede stehenden Vermögensanlagen (Fondsbeteiligungen) unter Verwendung von Prospekten vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinn (vgl. BGHZ 83, 222, 227; Siol aaO S. 204), also nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluß bzw. wegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlageberater oder Anlagevermittler in Betracht gezogen.
a) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der Beklagten bei dem Vertrieb der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfrei als Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.
aa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichen Merkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993,
1114 f; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei umgesetzt.
bb) Soweit die Revision rügt, diese Einordnung widerspreche der Lebenserfahrung , versucht sie nur in unzulässiger Weise, ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen. Einen Erfahrungssatz, wonach der Vertrieb von "Fondskonzepten" stets als "Beratung" erfolgt, wie die Revision meint, gibt es nicht. Es mag allerdings sein, daß die Vertriebsunternehmen ihren Außendienstmitarbeitern empfehlen, sich gegenüber ihrem Kundenkreis als Berater zu gerieren, um ihr Produkt besser "verkaufen" zu können. Das ändert aber grundsätzlich nichts daran, daß sich bei einer objektiven Gesamtwürdigung der maßgeblichen Umstände der Werbung des Kunden der betreffende Vorgang in der Vermittlung der Vermögensanlage erschöpfen kann, auch wenn - je nach Sachlage - der Vermittler selbst im Rahmen des Vermittlungsvorgangs dem Kunden nähere Hinweise und Informationen, etwa über steuerliche Aspekte, gibt.
b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der Anlagevermittler im Rahmen des zwischen ihm und dem Anlageinteressenten stillschweigend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger und vollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, die für den Anlageinteressenten von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er die Anlage anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen , im Rahmen der geschuldeten "Plausibilitätsprüfung" (Senatsurteil vom 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die
darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind.
c) Soweit das Berufungsgericht meint, der Beklagten seien keine Verstöße gegen ihre (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als Anlagevermittlerin vorzuwerfen, begegnet dies jedoch, wie die Revision mit Recht rügt, durchgreifenden rechtlichen Bedenken in bezug auf die von der Beklagten vereinnahmten Innenprovisionen, die in den Prospekten nicht hinreichend ausgewiesen waren.
aa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der Innenprovisionen von folgendem Sachverhalt auszugehen:
(1) Nach dem Investitionsplan für W. 1 sollte der Gesamtaufwand für diese Anlage 62.845.301 DM betragen. Hiervon waren 27 Mio. DM zuzüglich 5 % Agio als zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft von den Anlegern zu beschaffen.
Der Prospekt für W. 1 enthielt einen Hinweis darauf, daß die Objektgesellschaft ("Beteiligungsfirma") die D. P. -, E. - und M. AG, welche laut Prospekt als Generalübernehmer der Baumaßnahme fungierte, mit der Beschaffung des Eigenkapitals beauftragt hatte oder beauftragen werde. Ein Preis (Provisionshöhe) wurde hier nicht genannt. Das Berufungsgericht geht allerdings nach dem Zusammenhang seiner Ausführungen im Anschluß an den Vortrag der Beklagten von einer "im Prospekt genannten" Vergütung von 20 % aus, wobei es ersichtlich die prospektierten Angaben (im Investitionsplan, Anlage I zum Gesellschaftsvertrag) über Kosten der Eigen-
kapitalbeschaffung (4,032 Mio. DM = ca. 15 % von 27 Mio. DM) und Agio (1,344 Mio. DM = ca. 5 % von 27 Mio DM) in den Blick genommen hat. Die Revision des Klägers bringt hiergegen für sich keine Rügen an.
Die Beklagte hat nach eigenem Vortrag jedoch insgesamt 25 % erhalten, und zwar weitere 5 % (= 1,35 Mio. DM) aufgrund des von der D. P. -, E. - und M. AG an sie weitergegebenen Auftrags aus deren "Gewinn"; letzteres war nach dem Sinn und Zweck dieser Zahlungen ebenfalls eine (weitere) Innenprovision.
Diese weitere Innenprovision wurde im Prospekt nicht ausgewiesen.
(2) Bezüglich W. 2, bei dem der prospektierte Gesamtaufwand 37.920.000 DM betragen sollte, wovon 19.200.000 DM (ohne Agio) als zusätzliches Eigenkapital (Kommanditkapital) für die Objektgesellschaft von den Anlegern aufzubringen waren, enthält das Berufungsurteil keine Feststellungen über den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten (Innen-)Provisionen. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als solche ausgewiesenen 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermittelten Kommanditkapitals). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zahlungen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der Galerie R. Straße (A. Immobilien- und Vermögensverwaltung AG) und der W. -Galerie 2 (D. P. -, E. - und M. AG), in Höhe von ca. 14 % behauptet; die Beklagte, die in den Tatsacheninstanzen diesem Vorbringen nicht entgegengetreten ist, legt in ihrer Revisionserwiderung denselben Betrag zugrunde. Revisionsrechtlich ist also davon auszugehen , daß die Beklagte weitere 14 %, insgesamt also 25 %, bezogen auf das
von ihr beschaffte Kommanditkapital von 19.200.000 DM, an Innenprovisionen erhalten hat.
Hiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinaus nur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine "weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß ) ... von den Verkäufern der Einkaufs- und Dienstleistungszentren ... erhält ...", ohne jedoch weitere Beträge zu nennen.
bb) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog. Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten (vgl. zum Meinungsstand die Hinweise in dem Urteil BGHZ 145, 121, 129; außerdem Gallandi WM 2000, 279; Kiethe NZG 2001, 107; Rohlfing MDR 2002, 738; Schirp/Mosgo BKR 2002, 354). In den Urteilen BGHZ 145, 121 und vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - NJW 2004, 288), die Bauträgermodelle betreffen, hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs diese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den Fall des Verkaufs von Eigentumswohnungen (Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811, 1812).
Nach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Ausweisung von Innenprovisionen bei dem Vertrieb von Anlagemodellen der Art, wie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von Prospekten angeboten wurden - also insbesondere auch von geschlossenen Immobilienfonds -, zwar nicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derartiger Provisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovisionen müs-
sen im Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungsgefahr darf nicht bestehen.
(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher Innenprovisionen - die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen - Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Anlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, Kapitalanleger sich an einer Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur in bezug auf Provisionszahlungen der Objektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des "Gesamtaufwands" , sondern auch in bezug auf Provisionszahlungen eines in das Anlagemodell einbezogenen Unternehmens, das seinerseits das betreffende Objekt (Grundstück und Bauvorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat, zumal bei diesem Veräußerungsvorgang eine eigentliche geldwerte "Vermittlung" überhaupt nicht stattfindet.
Wie der Bundesgerichtshof für den Fall des Verkaufs einer (dort "gebrauchten" ) Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand, daß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbenen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenbarungspflicht , wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreis führt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt (BGH, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02 - NJW 2003, 1811 f). Der Käufer hat nämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers (zu diesem Fall vgl. BGHZ 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den
Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über den Wert des Kaufobjektes, wenn dieser erheblich unter dem geforderten Preis liegt. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesen ungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich sein künftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.; vgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - BGH, Urteil vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01 - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Schadensersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder eine Person, deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient, Angaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oder Schadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag (Urteil vom 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällen gelten, in denen ein wesentlicher Teil des Anlageobjekts aus einem von dem Veräußerer (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sache des Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondere auch, was er darin für den "Vertrieb" ansetzt. Umgekehrt muß auch der Erwerber einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihm genannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.
(2) Der Aufklärungsbedarf für den Anlageinteressenten (Verbraucher) ist jedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wenn und soweit ihm das Anlage-"Modell" vom Anbieter oder vom Vertreiber mittels eines Prospekts vorgestellt wird.
Anlagemodelle wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind dadurch gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Pro-
spektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und Durchführung haben und mit den Prospektinformationen, für die sie verantwortlich sind, Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendeten Prospekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erforderlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risiken einschätzen kann (vgl. BGHZ 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche Prospekte sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen Anlagen als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken regelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den "Gesamtaufwand" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die häufig im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem angemessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen Leistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durchschnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem "Gesamtaufwand" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Veräußerer oder Vergütungen für den Vertreiber (letztere in Form von Innenprovisionen ) stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlage von vornherein in Frage gestellt sein könnte.
Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für den Anleger der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder jedenfalls die wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage für seine Anlageentscheidung ist (BGHZ 145, 121, 125) und daß dem Anleger eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaum möglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Mit der Schutzwürdigkeit des Anlegers korrespondiert die Verpflichtung der Prospektverantwortlichen und derjenigen, die sich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im
Rahmen ihrer vertraglich geschuldeten Auskunftserteilung sämtliche für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständig darzustellen (vgl. BGHZ 123, 106, 109 f).
(3) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers "bedeutsamen" Umständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit der Werthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Immobilienanlage , die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird, erheblich überdurchschnittliche Innenprovisionen stecken. Dabei mag allerdings die übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw. 6 %; vgl. BGHZ 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung auf den geschäftsmäßigen Vertrieb solcher Anlagemodelle geeigneten Vergleichsmaßstab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen in diesem Bereich Innenprovisionen um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaO S. 110; vgl. auch Schirp/Mosgo aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte, braucht jedoch der Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebskosten , die der Kapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zu rechnen.
cc) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen "Abfluß" dieser Art, jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtet werden muß.
Eine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt eine objektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in den Prospekten gemachten Angaben, was die Innenprovisionen angeht, unvollständig (unrichtig) und irreführend waren.
Im Prospekt für W. 1 gab es, wie oben ausgeführt, Hinweise auf Innenprovisionen in einer Größenordnung von 20 % ("Kosten der Eigenkapitalbeschaffung" ; "Agio"). Mit weiteren Innenprovisionszahlungen (5 %) brauchte der Anlageinteressent nicht zu rechnen.
Im Prospekt für W. 2 verschleierte der bloße Hinweis, daß von seiten der Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentren noch eine "weitere Vergütung (Werbungskostenzuschuß)" gezahlt werde, den Umstand, daß diese Zahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die - ohnehin nicht unbeträchtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hinausgingen, die die Beteiligungsgesellschaft selbst zu erbringen hatte.
Die insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beim Kläger (Anlageinteressent) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovisionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlagen hervorzurufen.
III.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Berufungsgericht eine Pflichtverletzung der Beklagten als Vermittlerin der vorliegenden Anlagen verneint hat, nicht aufrechterhalten.
Da Entscheidungsreife im Revisionsrechtszug nicht gegeben ist (vgl. § 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiteren Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Klägers gegen die Beklagte an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.
Schlick Streck Dörr Galke Herrmann
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) § 305 Absatz 2 und 3, § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 finden keine Anwendung auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die gegenüber einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen verwendet werden. § 307 Abs. 1 und 2 findet in den Fällen des Satzes 1 auch insoweit Anwendung, als dies zur Unwirksamkeit von in § 308 Nummer 1, 2 bis 9 und § 309 genannten Vertragsbestimmungen führt; auf die im Handelsverkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche ist angemessen Rücksicht zu nehmen. In den Fällen des Satzes 1 finden § 307 Absatz 1 und 2 sowie § 308 Nummer 1a und 1b auf Verträge, in die die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in der jeweils zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Fassung ohne inhaltliche Abweichungen insgesamt einbezogen ist, in Bezug auf eine Inhaltskontrolle einzelner Bestimmungen keine Anwendung.
(2) Die §§ 308 und 309 finden keine Anwendung auf Verträge der Elektrizitäts-, Gas-, Fernwärme- und Wasserversorgungsunternehmen über die Versorgung von Sonderabnehmern mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser aus dem Versorgungsnetz, soweit die Versorgungsbedingungen nicht zum Nachteil der Abnehmer von Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung von Tarifkunden mit elektrischer Energie, Gas, Fernwärme und Wasser abweichen. Satz 1 gilt entsprechend für Verträge über die Entsorgung von Abwasser.
(3) Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbraucherverträge) finden die Vorschriften dieses Abschnitts mit folgenden Maßgaben Anwendung:
- 1.
Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher in den Vertrag eingeführt wurden; - 2.
§ 305c Abs. 2 und die §§ 306 und 307 bis 309 dieses Gesetzes sowie Artikel 46b des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche finden auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte; - 3.
bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 und 2 sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.
(4) Dieser Abschnitt findet keine Anwendung bei Verträgen auf dem Gebiet des Erb-, Familien- und Gesellschaftsrechts sowie auf Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen. Bei der Anwendung auf Arbeitsverträge sind die im Arbeitsrecht geltenden Besonderheiten angemessen zu berücksichtigen; § 305 Abs. 2 und 3 ist nicht anzuwenden. Tarifverträge, Betriebs- und Dienstvereinbarungen stehen Rechtsvorschriften im Sinne von § 307 Abs. 3 gleich.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerinnen, die Kommanditanteile an der "R.-K." Fonds GmbH & Co. KG (im folgenden: R. KG) erworben hatten, begehren von den Beklagten im Wege des Schadensersatzes, ihnen die geleisteten Beiträge zu erstatten.
Die "R.-C. mbH & Co." erwarb ein in N. am B. See gelegenes Grundstück, um darauf eine Rehaklinik für Kinder und Jugendliche mit einer Kapazität von 150 Betten zu errichten. Sie schloß am 16. Dezember 1993 mit der "D. Sch." GmbH & Co. KG einen entsprechenden Generalunternehmervertrag und vermietete die noch zu errichtende Klinik durch Vertrag vom 29. April
- 1994
- an den A., Landesverband M. (im folgenden: A.). Dieser schloß ebenfalls am 29. April 1994 mit der "Schl.-Klinik Betriebsgesellschaft" mbH i.G. (im folgenden: Betriebsgesellschaft ) einen Untermietvertrag.
Der Klägerin zu 3, ein als Partnerschaft organisierter Zusammenschluû von Rechtsanwälten, wurden durch Vertrag vom 13. Oktober 1997 Schadensersatzansprüche abgetreten, die An. E. gegen die R. KG zustehen sollen. Diese hatte sich auf der Grundlage der ersten Auflage des Prospekts im Jahre 1994 mit einer Einlage in Höhe von 100.000,-- DM (mit Agio 105.000,-- DM) an der R. KG beteiligt.
Die Realisierung des Bauvorhabens verzögerte sich. Der A. kündigte am 5. August 1996 den Mietvertrag fristlos, weil der als "spätester Beginn" vorgesehene 1. Juli 1996 nicht eingehalten worden war. Die Übergabe der Klinik fand am 17. Dezember 1996 statt; die ersten Patienten wurden im April 1997 aufgenommen. Die Auslastung der Klinik blieb weit hinter den Erwartungen zurück.
Mit der Begründung, wesentliche Angaben in dem Prospekt seien unzutreffend und den versprochenen Wert des Anlageprospekts habe es nicht gegeben , verlangen die Klägerinnen - Zug um Zug gegen Rückübertragung ihrer Geschäftsanteile - Rückerstattung der von ihnen gezahlten Beträge. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat ihr im wesentlichen stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Revision der Beklagten zu 3 bis 6.
Das Verfahren gegen die Beklagte zu 6 ist unterbrochen (§ 240 ZPO).
Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten zu 3 bis 5 führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats verjähren die im Wege der Rechtsfortbildung entwickelten Prospekthaftungsansprüche in sechs Monaten ab Kenntnis des Prospektfehlers und spätestens drei Jahre nach dem Beitritt zu der Gesellschaft oder dem Erwerb der Anteile (BGHZ 83, 222, 224 ff.). Dies gilt - wie der Senat inzwischen klargestellt hat - auch für Prospekthaftungsansprüche , die sich aus dem Beitritt zu geschlossenen Immobilienfonds ergeben (Urt. v. 18. Dezember 2000 - II ZR 84/99, ZIP 2001, 369).
2. Die Klägerinnen zu 1 und 2 sind dem Fonds im Jahre 1995, An. E. ist dem Fonds am 18. Dezember 1994 beigetreten. Die Verjährungsfrist für den Anspruch von An. E. ist am 28. Dezember 1997 abgelaufen. Die Klage ist erst danach, nämlich im Jahre 1998 erhoben worden. Die Einrede der Verjährung würde demnach an sich durchgreifen. Demgegenüber sind die Ansprüche der Klägerinnen zu 1 und 2 an sich noch nicht verjährt.
Die Beklagten haben indes unter Beweisantritt vorgetragen, daû die streiterheblichen Tatsachen den Klägerinnen und An. E. bereits in der ersten Gesellschafterversammlung der R. KG bekannt geworden seien. Ist dies richtig, so wären die Ansprüche bereits seit Mitte 1997 verjährt. Allerdings haben die Beklagten am 28. Oktober/3. November 1997 Erklärungen abgegeben , wonach sie auf die Einrede der Verjährung verzichten. Diese Erklärungen stehen aber unter dem Vorbehalt, daû die Verjährung nicht schon im Zeitpunkt ihrer Abgabe eingetreten ist. Das wäre der Fall, wenn der Vortrag der Beklag-
ten über die Kenntnis der Kläger zuträfe. Insoweit fehlen die erforderlichen Feststellungen.
3. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben nicht, daû die Beklagten zu 3 bis 5 als Gründungsmitglieder oder das Management bildende Initiatoren des Fonds, die besonderen Einfluû ausüben und Mitverantwortung tragen, auftraten. Eine Haftung der Beklagten als Prospektverantwortliche aus Verschulden bei Vertragsschluû (vgl. dazu BGHZ 79, 337, 341 f.; Sen.Urt. v. 10. Oktober 1994 - II ZR 95/93, ZIP 1994, 1851, 1852) ist deshalb beim gegenwärtigen Stand des Verfahrens nicht ersichtlich.
II. Die Revision der Beklagten zu 5 muû aus einem weiteren Grund Erfolg haben.
Die Beklagte zu 5 hat als Treuhandkommanditistin zwar noch keine Garantenstellung für die Richtigkeit zugleich aller übrigen, die nicht steuerlichen Gesichtspunkte betreffenden Angaben des Prospekts übernommen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. dazu nur BGHZ 84, 141, 144; BGH, Urt. v. 1. Dezember 1994 - III ZR 93/93, NJW 1995, 1025) traf sie aber als Treuhandkommanditistin, welche die Interessen der Anleger als ihrer Treugeber wahrzunehmen hatte, die Verpflichtung, diese über alle wesentlichen Punkte, insbesondere auch die regelwidrigen Umstände der Anlage, aufzuklären, die ihr bekannt waren oder bei gehöriger Prüfung bekannt sein muûten und die für die von den Anlegern zu übernehmenden mittelbaren Beteiligungen von Bedeutung waren. Zu diesen subjektiven Voraussetzungen sind dem Berufungsurteil, das sich mit dem Hinweis auf die Funktion der Be-
klagten zu 5 als Treuhandkommanditistin begnügt, keine Feststellungen zu entnehmen.
Die Feststellungen des Berufungsgerichts bieten von dem zugrunde gelegten Sachverhalt her auch keinen sicheren Anhaltspunkt dafür, daû sich die Beklagte zu 5 bei dem Abschluû des Treuhandvertrages und damit auch der Erfüllung ihrer Aufklärungspflicht von der Gesellschaft hat vertreten lassen und deshalb für deren Unterlassen nach § 278 BGB einzustehen hätte.
Diese Feststellungen werden nach der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht nachzuholen sein. Sollte das Berufungsgericht zu der Überzeugung gelangen, daû die Beklagte zu 5 in haftungsbegründender Weise gegen ihre Verpflichtung verstoûen hat, könnte sich die Beklagte zu 5 als unmittelbare Vertragspartnerin der Anleger allerdings nicht auf die kurze Verjährungsfrist berufen, die nur für die auf typisiertem Vertrauen beruhenden Ansprüche aus Prospekthaftung gilt.
III. Die weiteren Rügen der Revision geben zu folgenden Bemerkungen Anlaû:
1. Das Berufungsgericht gelangt in einer für die Revision nicht angreifbaren Weise zu dem Ergebnis, der maûgebende Prospekt enthalte unrichtige Angaben.
a) Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen , die an ein typisiertes Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der von den Prospektverantwortlichen gemachten Angaben
anknüpfen, hat der Prospekt, der im allgemeinen die Grundlage für den Beitrittsentschluû des mit ihm geworbenen Interessenten bildet, diesem ein zutreffendes Bild von der angebotenen Kapitalbeteiligung zu vermitteln. Dazu gehört, daû sämtliche Umstände, die für die Entschlieûung der mit dem Pr ospekt angesprochenen Anlageinteressenten von Bedeutung sind oder sein können, richtig und vollständig dargestellt werden. Ändern sich diese Umstände nach der Herausgabe des Prospekts, so haben die Verantwortlichen davon durch Prospektberichtigung oder durch entsprechende Hinweise bei Abschluû des Vertrages Mitteilung zu machen (BGHZ 123, 106, 109 f.).
b) Das Berufungsgericht geht davon aus, daû durch falsche Angaben der Eindruck eines öffentlich-rechtlichen und gemeinnützigen Charakters und damit der Anschein der Seriosität und Absicherung des Vorhabens erzeugt wurde. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision gehen fehl.
aa) Der Prospekt enthält falsche Angaben zum Betreiber der Anlage. Herausgestellt wurde der A. als langfristiger Mieter des Objekts. Damit verknüpft die Verkehrsanschauung die Erwartung, der kompetente Mieter werde die Klinik selber betreiben. Soweit auf Seite 4 des Prospekts die Möglichkeit einer Untervermietung durch den A. erwähnt wird, ist darauf hinzuweisen, daû zum Zeitpunkt des Erscheinens des Prospekts ein solcher Untermietvertrag bereits geschlossen worden war. Diese unvollständige und falsche Aussage kann nicht durch einen versteckten Hinweis im Dokumententeil kompensiert werden, der Anlageinteressent braucht in diesem Teil keine wesentlich neuen Angaben zu erwarten.
bb) Ohne Rechtsfehler stellt das Berufungsgericht fest, daû der Prospekt in bezug auf das finanzierende Kreditinstitut falsch ist. Soweit die Revision in diesem Zusammenhang eine Verletzung des § 138 ZPO rügt, verkennt sie, daû die Tatsache, daû das Projekt nicht öffentlich-rechtlich, sondern von der Sü. B.bank finanziert wurde, in das Verfahren eingeführt war.
c) Der Prospekt war auch fehlerhaft, was die "Einbindung" des Sozialministeriums des Landes M. angeht. Der Tatrichter hat den Begriff "Einbindung" ohne Rechtsfehler dahin ausgelegt, mit diesem sei mehr gemeint als bloûe Information über den Stand der Planung. Der Begriff erweckt den Eindruck, das Projekt werde von seiten des Landes befürwortet und gefördert. Die damit verbundene Sicherstellung der kassenärztlichen Zulassung ist für eine solche Spezialklinik wirtschaftlich überlebenswichtig.
2. Die in dem Prospekt enthaltene Beschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist wegen Verstoûes gegen § 9 AGBG unwirksam. Da der Prospekt die einzige Grundlage für den späteren Vertragsschluû ist, ist es für den Anleger regelmäûig ohne Bedeutung, ob sich die Rechte und Pflichten aus der Beteiligung an dem Immobilienfonds geändert haben. Der Schaden ist infolge des durch den Prospekt veranlaûten Beitritts zu den Immobilienfonds entstanden. Die Aufklärungspflicht der Prospekthaftung ist daher für den Schutz des Investors von grundlegender Bedeutung. Auch ein Haftungsausschluû für leichte Fahrlässigkeit widerspricht der Aufgabe des Prospekts, die potentiellen Anleger verläûlich, umfassend und wahrheitsgemäû zu informieren (Seibel /Graf von Westphalen, BB 1998, 169, 173).
3. Die Fehlerhaftigkeit des Prospekts ist kausal für die Anlageentscheidung der Anleger. Es entspricht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats der Lebenserfahrung, daû ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist. Daû gerade dieser Prospektfehler zum Scheitern des Projekts geführt hat, ist nicht erforderlich (Sen.Urt. v. 29. Mai 2000 - II ZR 280/98, ZIP 2000, 1297, 1298 m.w.N.).
4. Die Feststellung des Berufungsgerichts, der Schaden jedes Klägers betrage 105.000,-- DM, ist richtig, zumindest aber hinnehmbar.
a) Im Rahmen der Schadensberechnung sind vorteilhafte Umstände, die mit dem schädigenden Ereignis in einem qualifizierten Zusammenhang stehen, zu berücksichtigen, soweit ihre Anrechnung dem Sinn und Zweck des Schadensersatzes entspricht und weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet (BGHZ 109, 380, 392 m.w.N.). Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei dem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Der Geschädigte darf nicht besser gestellt werden, als er ohne das schädigende Ereignis stünde. Andererseits sind nicht alle durch das Schadensereignis begründeten Vorteile auf den Schadensersatzanspruch anzurechnen, sondern nur solche, deren Anrechnung mit dem jeweiligen Zweck des Ersatzanspruchs übereinstimmt (BGHZ 136, 52, 54 m.w.N.; Sen.Urt. v. 2. April 2001 - II ZR 331/99).
b) Steuervorteile sind auch dann nicht zu berücksichtigen, wenn die Schadensersatzleistung für den Kläger ebenfalls zu versteuern ist. Da eine KG Einnahmen aus Gewerbebetrieb gemäû § 15 EStG erzielt, gilt gleiches auch
für die Kommanditisten, so daû alle Einnahmen der Anleger aus ihrer Kommanditeinlage der Steuer unterfallen (vgl. auch BGHZ 74, 103, 114 ff.).
IV. Die Sache war an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es die noch erforderlichen Feststellungen treffen kann.
Röhricht Hesselberger Goette
Kurzwelly Münke
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.
(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.
(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.
(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.