Bundesgerichtshof Beschluss, 29. Sept. 2011 - V ZB 241/10

Tatbestand

Die klagende Bank nimmt den beklagten Notar wegen Verletzung eines Treuhandauftrags in Anspruch.
Der Beklagte beurkundete am 21. August 1997 den Kaufvertrag über ein Erbbaurecht zum Preise von 2,9 Mio. DM. Nach Ziffer 2 des Kaufvertrags hing
die Fälligkeit des Kaufpreises vom Eintritt verschiedener Bedingungen ab. Fälligkeitsvoraussetzung war unter anderem die notarielle Bestätigung, daß
"...
d) - abgesehen von der vom Käufer zu beschaffenden Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes - dem vertragsgemäßen Eigentumswechsel grundbuchlich Hindernisse nicht entgegenstehen".
Die Klägerin finanzierte den Kauf durch Gewährung eines Darlehens über 2,8 Mio. DM. Zur Sicherung des Darlehens dienten Grundpfandrechte, zu deren Bestellung die Verkäufer die Käufer unter dem Vorbehalt bevollmächtigt hatten, daß die kaufpreiskreditierende Bank "Löschungsbewilligung ... gegen Rückzahlung auf den Kaufpreis geleisteter Valutierungsbeträge" erteilt, wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, scheitern sollte (Ziffer 3 des Kaufvertrags).
Am 17. Dezember 1997 überwies die Klägerin die Darlehenssumme von 2,8 Mio. DM auf ein Anderkonto des Beklagten. Die Überweisung war unter anderem mit der "ausdrücklichen Auflage" verbunden, über den Betrag
"nur zu verfügen, wenn sichergestellt ist, daß - die Erwerber als alleinige Eigentümer in das oben bezeichnete Grundbuch eingetragen werden; ... Der dem Beklagten von der Klägerin erteilte Treuhandauftrag war ursprünglich bis zum 30. Januar 1998 befristet; er wurde mehrfach, zuletzt bis zum 15. April 1998, verlängert.
Im März 1998 zahlte der Beklagte auf Bitten der Kaufvertragsparteien 2,6 Mio. DM der Darlehenssumme an die Verkäufer und 200.000 DM an die Firma D. aus. Zu diesem Zeitpunkt war für die Käufer eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Die sonstigen kaufvertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen waren ebenfalls erfüllt. Auch standen der Klägerin die von ihr verlangten dinglichen Sicherheiten zur Verfügung. Es fehlte jedoch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Diese wurde erst im Jahre 1999 erteilt, nachdem die Verkäufer zuvor, am 29. Oktober 1998, vom Kaufvertrag zurückgetreten waren.
Die Klägerin, die nach dem Scheitern des Kaufvertrags das Darlehen gekündigt hatte, erhielt von den Verkäufern 2,38 Mio. DM gegen Freigabe der auf dem Erbbaurecht lastenden dinglichen Sicherheiten zurück. Inwieweit die Verwertung weiterer bestellter Sicherheiten zu einer Befriedigung der Klägerin führen wird, ist offen.
Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte habe dadurch, daß er die ihm treuhänderisch zur Verfügung gestellte Darlehenssumme vor Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung ausbezahlt habe, seine Pflichten aus dem mit ihr zustande gekommenen Treuhandauftrag verletzt. Sie begehrt festzustellen, daß der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche durch die Verletzung des Treuhandauftrags vom 17. Dezember 1997 entstandenen oder noch entstehenden Schäden zu ersetzen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht (ZNotP 2002, 486 mit Anmerkungen Wehrstedt , ZNotP 2002, 461 und Kemp, ZNotP 2003, 27) die Klage abgewiesen. Mit
der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Beklagte dadurch , daß er trotz Nichtvorliegens der Unbedenklichkeitsbescheinigung auf Wunsch der Kaufvertragsparteien die Darlehensvaluta auszahlte, den mit der Klägerin hinsichtlich der Verwendung der Darlehenssumme zustande gekommenen Treuhandauftrag verletzt (§ 19 Abs. 1 Satz 1, §§ 23, 24 BNotO).
1. Bei der Abwicklung eines finanzierten Grundstücks- oder Erbbaurechtsvertrags über das Anderkonto eines Notars kann die Bank dem Notar einseitige Verwahrungsanweisungen oder Endtermine für die Verwendung der Darlehensmittel im Rahmen der Durchführung des Kaufvertrags erteilen. Die Einschaltung des Notars bei der Auszahlung der Darlehensvaluta an den Verkäufer beruht auf einem selbständigen Betreuungsgeschäft im Sinne der § 23, 24 BNotO, wobei der Notar die ihm von der Bank erteilten Anweisungen peinlich genau zu beachten hat (BGH, Urteil vom 25. Oktober 2001 - IX ZR 427/98 - NJW 2002, 1346, 1347; vgl. auch BGH, Urteil vom 10. Februar 2000 - IX ZR 41/99 - NJW 2000, 1644; jeweils m.w.N.).

2. Nach den Anweisungen der Klägerin durfte die Auszahlung der Darlehensvaluta erst erfolgen, wenn die Eintragung der Erbbaurechtskäufer als alleinige Inhaber des Erbbaurechts in das Grundbuch "sichergestellt" war. Wird - wie hier - der Begriff der Sicherstellung nicht näher erläutert (vgl. insoweit die Formulierungsvorschläge der Bundesnotarkammer für Notarbestätigung und Treuhandauftrag, Rundschreiben Nr. 05/99, veröffentlicht in DNotZ 1999, 369 ff), so entspricht es im Anschluß an ein Urteil des IX. Zivilsenats vom 19. März 1987 allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung dann sichergestellt ist, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten erforderlich ist (IX ZR 166/86 - NJW 1987, 3201, 3202 = DNotZ 1987, 560, 561; OLG Celle, Nds.Rpfl. 1998, 45, 46; 1997, 73; DNotZ 1994, 117, 119; OLG Hamm, DNotZ 1996, 384, 387; Schleswig-Holsteinisches OLG, SchlHA 2001, 14, 15; Sandkühler, in: Arndt/Lerch/Sandkühler , BNotO, 5. Aufl. § 23 Rn. 67; Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl., Rn. 702; Weingärtner, Das notarielle Verwahrungsgeschäft, 1998, Rn. 91). Die Sicherstellung ist demnach im allgemeinen nur gegeben, wenn der Eintragungsantrag gestellt ist und alle für die Eintragung notwendigen Unterlagen dem Grundbuchamt vorliegen und aus dem Grundbuch und den Grundakten bei Antragstellung keine Eintragungshindernisse erkennbar sind (Sandkühler aaO Rn. 93; Hertel, in: Frenz, Neues Berufs- und Verfahrensrecht für Notare, Rn. 463). Zu diesen Unterlagen gehört, wenn es - wie hier - um die Eintragung des Käufers eines Grundstücks oder Erbbaurechts geht, auch die Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamts, daß der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegenstehen (Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 des Grunderwerbsteuergesetzes; so ausdrücklich Beining, Pflichten
des Notars bei Hinterlegung des Grundstückskaufpreises, 1999, S. 53; Schmenger, BWNotZ 1996, 28, 39).
3. Nach Meinung des Berufungsgerichts verstieß der beklagte Notar nicht gegen die Treuhandauflage der Klägerin, als er die Auszahlung der Darlehensvaluta auch ohne Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts veranlaßte. Hierzu hat es ausgeführt: Im notariellen Kaufvertrag sei die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts als Fälligkeitsvoraussetzung ausdrücklich ausgenommen worden. Durch eine solche Regelung werde verhindert, daß der Käufer durch eine verspätete Zahlung der Grunderwerbsteuer die Fälligkeit des Kaufpreises in einer für den Verkäufer unzumutbaren Weise hinauszögern kann; sie wahre sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die des Erwerbers und entspreche den einschlägigen Hinweisen in der notarrechtlichen Literatur. Schon diese notarielle Praxis lege es nahe, daß der Eintritt der Fälligkeitsbedingungen des notariellen Kaufvertrags auch im Verhältnis zur kreditgebenden Bank erforderlich, aber auch ausreichend sei. Damit in Einklang stehe, daß auch die Formulierungsvorschläge für Notarbestätigung und Treuhandauftrag der Bundesnotarkammer hinsichtlich der Konkretisierung der Sicherstellungsvoraussetzungen allein auf grundbuchliche Hindernisse abstellen, nicht aber auf Voraussetzungen, die, wie etwa der Kostenvorschuß für die Eintragung oder die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, außerhalb des Grundbuchs liegen. Zwar seien diese Vorschläge erst im Jahre 1999 veröffentlicht worden; sie gäben aber lediglich die Praxis der Notare und der Kreditwirtschaft wieder, wie sie sich seit längerer Zeit herausgebildet habe, und könnten daher auch für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts herangezogen werden.
Dem ist nicht zu folgen. Durch die Auszahlung der Darlehensvaluta vor Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts verletzte der Beklagte, wie die Revision zu Recht rügt, seine Pflichten aus dem ihm von der Klägerin erteilten Treuhandauftrag.

a) Die Auslegung des Berufungsgerichts, die im Kaufvertrag festgelegten Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreiszahlungsanspruchs seien auch für die Durchführung des dem beklagten Notar von seiten der finanzierenden Bank erteilten Treuhandauftrags maßgeblich, ist rechtsfehlerhaft; sie berücksichtigt nicht hinreichend, daß bezüglich der Verwahrung des Kaufpreises zwei rechtlich streng zu trennende notarielle Treuhandverhältnisse vorliegen , zum einen das zu den Kaufvertragsparteien und zum anderen das zu der finanzierenden Bank (vgl. Hertel, in: Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, § 54a BeurkG Rn. 56), deren Inhalt der Notar jeweils eigenständig zu ermitteln und zu befolgen hat. Die Regelungen des zwischen den Kaufvertragsparteien geschlossenen Vertrags einschließlich der darin enthaltenen Fälligkeitsvoraussetzungen ist nicht Bestandteil des Treuhandauftrags der Bank; sie vermögen daher eine vom Wortlaut abweichende Auslegung dieses Auftrags nicht zu rechtfertigen. Dies ist auch dann nicht anders, wenn die verschiedenen Treuhandaufträge nicht ohne weiteres miteinander zu vereinbaren sind und deshalb die vertragsgerechte Abwicklung des Kaufvertrags gefährdet ist. In einem solchen Fall muß der Notar versuchen, seine Auftraggeber zu einer Anpassung der nicht aufeinander abgestimmten Auflagen zu bewegen, oder aber die Durchführung des Auftrags ablehnen. Keinesfalls ist es ihm gestattet, sich unter Berufung auf die kaufvertraglichen Vereinbarungen über den Wortlaut der Anweisungen der Bank hinwegzusetzen, um auf diese Weise die Anweisungen der verschiedenen Auftraggeber eigenmächtig in Einklang zu bringen (BGH,
Urteile vom 10. Februar 2000 aaO und vom 11. Juli 1996 - IX ZR 116/95 - NJW 1996, 3343, 3344 m.w.N.).

b) Die im Kaufvertrag ausdrücklich enthaltene Einschränkung, daß die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von der Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung abhängen sollte, wird in dem die Sicherstellung der Eintragung der Käufer als Inhaber des Erbbaurechts betreffenden Passus des Treuhandauftrags der Klägerin nicht gemacht. Ein Hinweis auf die kaufvertraglichen Regelungen der Fälligkeit des Kaufpreises findet sich nirgends. Angesichts der rechtlichen Selbständigkeit der unterschiedlichen Treuhandverhältnisse bot allein der Umstand, daß die Klägerin bereits vor Überweisung der Darlehensvaluta an den Beklagten vom Inhalt des Kaufvertrags Kenntnis erlangt hatte, dem Beklagten keinen hinreichenden Anhalt dafür, daß auch im Verhältnis zur Klägerin die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung entbehrlich sein sollte. Vielmehr hätten die gerade in diesem Punkt unterschiedlichen Formulierungen im Kaufvertrag und im Treuhandauftrag der Klägerin dem Beklagten Veranlassung geben müssen, vor einer Klärung dieser Frage mit den Beteiligten die Darlehenssumme nicht auszuzahlen.

c) aa) Soweit das Berufungsgericht darauf abgehoben hat, in der notariellen Praxis werde üblicherweise auf das Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung als Fälligkeitsvoraussetzung verzichtet (vgl. auch OLG Hamm, NJW 1993, 1601, 1602; zustimmend Basty, in: Kersten/Bühling, Formularbuch und Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, 21. Aufl. Rn. 88, wonach eine andere Beurkundungspraxis ohne entsprechende Aufklärung der Kaufvertragsparteien als amtspflichtwidrig anzusehen ist), hat es allein das Verhältnis der Kaufvertragsparteien untereinander in den Blick genommen. Die Interessenla-
ge der Kaufvertragsparteien bei der Auszahlung des Kaufpreises ist jedoch nicht deckungsgleich mit der der finanzierenden Bank bei der Auszahlung der Darlehensvaluta (vgl. Kemp, ZNotP 2003, 27).
bb) Die Revision macht geltend, die Klägerin habe, da der die Darlehenssumme von 2,8 Mio. DM übersteigende Restkaufpreis ebenso wie die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln der Käufer zu bestreiten gewesen wären, ein eigenes Sicherungsinteresse daran gehabt, daß das Darlehen nicht vor Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgezahlt werde. Dafür spricht einiges, indes braucht diese Frage nicht abschließend beantwortet zu werden. Das Gebot, Treuhandauflagen so wortlautgetreu wie möglich zu befolgen, soll den Notar gerade (auch) der Notwendigkeit entheben, die - für den Außenstehenden nicht immer eindeutig erkennbare - Interessenlage zu prüfen und in seine Überlegungen mit einzubeziehen (Kemp aaO; s. auch Senatsurteil vom 6. Juni 2002 - III ZR 206/91 - NJW 2002, 2459, 2460 f).

d) Das Berufungsgericht sieht zu Unrecht in den Formulierungsvorschlägen der Bundesnotarkammer eine Bestätigung seiner Rechtsauffassung. Richtig ist, daß in den Vorschlägen der Bundesnotarkammer für Treuhandaufträge einer den Kaufpreis finanzierenden Bank, in denen die Anforderungen an die "Sicherstellung der Eintragung" näher beschrieben werden, die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht erwähnt wird. Das versteht sich indes von selbst, weil in diesen Vorschlägen ausschließlich die Sicherstellung der Eintragung der als Kreditsicherheiten für die finanzierende Bank vorgesehenen Grundpfandrechte konkretisiert wird und nicht - worauf in dem Treuhandauftrag , den die Klägerin vorliegend dem Beklagten erteilt hat, allein abgestellt worden ist - die Sicherstellung der Eintragung der Käufer als neue Grund-
stückseigentümer oder Erbbaurechtsinhaber. Die Bestellung oder Übertragung eines Grundpfandrechts ist indes kein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang, so daß die Eintragung dieses Pfandrechts auch nicht von der Zahlung der Grunderwerbsteuer abhängig sein kann.
Soweit es nicht um eine bestimmte Formulierung, sondern um den allgemeinen , nicht näher konkretisierten Begriff der Sicherstellung als solchen geht, wird in der Begründung der Bundesnotarkammer auf die Entscheidung des IX. Zivilsenats vom 19. März 1987 verwiesen (aaO S. 376), also gerade auf die Entscheidung, von der das Berufungsgericht abgewichen ist.

II.

Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO).
1. Die Klägerin hat dargetan, daß die weisungswidrige Verwendung der Treuhandgelder mit hinreichender Wahrscheinlichkeit den Eintritt eines Schadens zur Folge hatte.
Hätte der Beklagte die Darlehensvaluta nicht ausbezahlt, so hätte sie in voller Höhe der Klägerin zurückgegeben werden können. Zwar ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, deren Fehlen den Pflichtverstoß des Beklagten begründete, schließlich doch noch erteilt worden. Jedoch hätte eine Auszahlung des Darlehens zu diesem Zeitpunkt auch dann, wenn der Treuhandauftrag entsprechend verlängert worden wäre, gleichwohl nicht
(mehr) erfolgen dürfen, da bereits zuvor die Verkäufer vom Kaufvertrag zurückgetreten waren. Daß die Pflichtwidrigkeit des Notars nicht mit den Umständen in Zusammenhang gestanden hat, die letztlich zum Scheitern des Kaufvertrags und damit des Kreditgeschäfts geführt haben, rechtfertigt es nicht, den Zurechnungszusammenhang zwischen dem pflichtwidrigen Verhalten des Notars und dem beim Treugeber eingetretenen Schaden zu verneinen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 1990 - IX ZR 63/89 - DNotZ 1990, 661, 663 ff; s. auch Senatsurteil vom 6. Juni 2002 aaO).
2. Der Beklagte hat auch schuldhaft gehandelt. Der Umstand, daß das Berufungsgericht , im Unterschied zum Landgericht, das Verhalten des Beklagten als amtspflichtgemäß angesehen hat, vermag ihn nicht zu entlasten. Der Grundsatz, daß ein Verschulden des Notars regelmäßig ausscheidet, wenn ein mit mehreren Rechtskundigen besetztes Kollegialgericht sein Verhalten als objektiv rechtmäßig gebilligt hat, greift hier nicht ein. Er ist nur eine allgemeine Richtlinie (vgl. BGHZ 134, 100, 111), die unter anderem nicht anwendbar ist, wenn das Kollegialgericht - wie hier - die für die Beurteilung des Falls maßgebliche höchstrichterliche Rechtsprechung zwar angeführt hat, ihr aber, ohne sich damit hinreichend auseinanderzusetzen, gleichwohl nicht gefolgt ist (Senatsurteil vom 12. Juli 2001 - III ZR 282/00 - NVwZ 2002, 124, 125).
3. Für ein Mitverschulden (§ 254 BGB) der Klägerin bei der Entstehung des Schadens besteht kein Anhalt.
4. Ein Haftungsausschluß nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO kommt nicht in Betracht, da der Beklagte Pflichten verletzt hat, die sich aus einem selbständigen Verwahrungsgeschäft im Sinne der §§ 23, 24 BNotO ergeben haben.

III.

Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Der Rechtsstreit ist im Sinne der Klägerin entscheidungsreif.
Rinne Streck Schlick Dörr Galke

Tatbestand:

Der verklagte Notar beurkundete am 12. November 1992 einen Vertrag, durch den die G. GmbH (im folgenden: GmbH oder Verkäuferin) dem Kläger ein bestimmtes Trennstück sowie einen ideellen Anteil an einer weiteren Teilfläche eines Grundstücks in Basdorf mit einem damals im Bau befindlichen Reihenhaus verkaufte. Der Kaufpreis von insgesamt 530.453 DM war in zwei Raten auf einem vom Beklagten zu errichtenden Anderkonto zu hinterlegen, die zweite Rate spätestens bei Übergabe des Grundstücks (§ 3 Nr. 1 des Kaufvertrags ). In § 6 Nr. 2 des Vertrages wurde der Beklagte "vom Käufer unwiderruflich angewiesen, die Auszahlungen an den Verkäufer von dem vorgenann-
ten Notar-Anderkonto ... vorzunehmen", sobald die sodann unter den Buchst. a - f aufgeführten Voraussetzungen vorlagen, insbesondere (Buchst. f) "Verkäufer und Käufer dem amtierenden Notar übereinstimmend und schriftlich erklärt haben, daß der Kaufgegenstand dem Käufer übergeben worden ist".
Der Kläger überwies den Kaufpreis auf das Anderkonto. Am 31. März 1993 wurden in einem allein vom Bauleiter unterschriebenen Übergabeprotokoll Baumängel festgehalten. Der Kläger, dem die Hausschlüssel ausgehändigt wurden, vermietete das Haus ab 20. April 1993 und unterrichtete den Beklagten hiervon. Mit Schreiben vom 9. September 1993 wies er den Beklagten darauf hin, daß es bisher an übereinstimmenden Übergabeerklärungen der Kaufvertragsparteien fehle, und bat, von einer Auskehrung des hinterlegten Kaufpreises vorerst abzusehen. Der Beklagte zahlte gleichwohl am 11. Januar 1994 das Geld an die Verkäuferin aus; die Auszahlungsvoraussetzungen des § 6 Nr. 2 Buchst. a - e waren erfüllt. In einem gegen die GmbH wegen bestimmter Mängel geführten Rechtsstreit erwirkte der Kläger ein Urteil, das wegen Vermögenslosigkeit der Schuldnerin nicht vollstreckt werden konnte. Im August 1996 wurde die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der GmbH abgelehnt.
Der Kläger nimmt deswegen den Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch. Er hat zuletzt Zahlung von rund 41.000 DM nebst Zinsen verlangt und Feststellung beantragt, daß der Beklagte ihm den Schaden zu ersetzen habe, der ihm dadurch entstanden sei, daß er wegen der Auszahlung des hinterlegten Geldes Gewährleistungsansprüche wegen bestimmter Mängel gegen die GmbH nicht habe durchsetzen können.
Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Mit der Revision verfolgt der Kläger die Klageansprüche weiter.

Entscheidungsgründe:

Die Revision führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.

I.

Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen den Beklagten nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO mit der Begründung verneint , dieser habe seine Pflichten als Notar deswegen nicht verletzt, weil er entgegen dem Wortlaut des § 6 Nr. 2 Buchst. f des Kaufvertrages nicht gehalten gewesen sei, die Auszahlung des hinterlegten Geldes an die Verkäuferin von der schriftlichen Erklärung des Klägers, daß ihm das Grundstück übergeben worden sei, abhängig zu machen. Eine solche Erklärung habe nicht die Bedeutung einer selbständigen Auszahlungsvoraussetzung gehabt, sondern sei nur dazu bestimmt gewesen, dem Beklagten die Feststellung der Übergabe zu erleichtern. Eine Auslegung jener Bestimmung ergebe unter Berücksichtigung des sonstigen Vertragsinhalts, daß damit nur das dem Kläger unter bestimmten Voraussetzungen eingeräumte Recht auf Übergabe schon vor der Abnahme im bauvertraglichen Sinn, nicht aber auch etwaige Gewährleistungsansprüche hätten gesichert werden sollen. Nachdem für den Beklagten auf-
grund des ihm vorliegenden Übergabeprotokolls und der ihm mitgeteilten Vermietung des Hauses durch den Kläger die Übergabe zweifelsfrei festgestanden habe, habe er das Kaufpreisgeld an die Verkäuferin auszahlen dürfen.

II.

Diese Begründung trägt, wie die Revision zu Recht rügt, die Klageabweisung nicht.
1. Der Beklagte hat dadurch, daß er das Geld auszahlte, obwohl der Kläger die die Übergabe betreffende schriftliche Erklärung nicht abgegeben, sondern ausdrücklich verweigert hatte, seine Pflichten aus dem ihm von den Vertragsparteien erteilten Treuhandauftrag verletzt.
Die dem Beklagten zum Zweck des Vollzugs des Kaufvertrags aufgetragene Tätigkeit war Gegenstand eines selbständigen Betreuungsgeschäfts im Sinne der §§ 23, 24 BNotO. Inhalt und Umfang der dadurch begründeten Amtspflichten des Beklagten ergaben sich aus den im Kaufvertrag festgelegten , an ihn gerichteten Weisungen. Solche Weisungen sind grundsätzlich streng zu befolgen (BGH, Urt. v. 17. Februar 1994 - IX ZR 158/93, WM 1994, 647 m.w.N.); der Notar hat dabei peinliche Genauigkeit zu beachten (Sandkühler , in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO 4. Aufl. § 23 Rdnr. 116 m.w.N.). Dessen war sich auch das Berufungsgericht bewußt. Es hat aber gemeint, der Beklagte habe sich hier nicht an den Wortlaut der Hinterlegungsanweisung zu halten brauchen, weil eine Auslegung des zwischen den Beteiligten geschlos-
senen Vertrages einen vom Wortlaut abweichenden Inhalt ergebe. Damit hat das Berufungsgericht verkannt, daß es grundsätzlich nur auf die dem Notar erteilte Weisung, nicht aber auf Umstände außerhalb des Treuhandauftrags ankommt (vgl. Seybold/Schippel, BNotO 6. Aufl. § 23 Rdnr. 18). Der Inhalt des zwischen den Parteien vereinbarten, vom Notar abzuwickelnden Vertrages einschließlich der darin enthaltenen, zwischen ihnen geschlossenen Hinterlegungsvereinbarung ist nicht Bestandteil der davon zu unterscheidenden Hinterlegungsanweisung (Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 22; vgl. auch BGH, Urt. v. 18. November 1999 - IX ZR 153/98, WM 2000, 193, 195). Es ist nicht Aufgabe des Notars, den Inhalt des zwischen den Beteiligten geschlossenen Vertrages durch Auslegung zu ermitteln. Das ist sogar dann nicht anders, wenn, wie es hier gewesen zu sein scheint, der Notar den Vertrag selbst entworfen hat. Dieser darf sich deshalb grundsätzlich auch dann nicht über den Wortlaut einer ihm erteilten Weisung hinwegsetzen, wenn er meint, nach dem sonstigen Inhalt des zu vollziehenden Vertrages sei die wörtliche Befolgung der Weisung nicht erforderlich.
Es mag offenbleiben, ob ausnahmsweise etwas anderes zu gelten hat, wenn der Vertragsinhalt eindeutig ergibt, daß die Parteien die Weisung nicht so gemeint haben, wie sie formuliert ist. So war es jedenfalls hier nicht. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des Vertrages ist fehlerhaft und deshalb für das Revisionsgericht nicht bindend. Das Berufungsgericht hat gemeint, die Regelung in jener Vertragsbestimmung habe nicht den Zweck gehabt , dem Kläger eine mangelfreie Übergabe des Hauses zu gewährleisten. Wäre es so, dann wären die Rechte des Klägers aus den §§ 320 und 273 BGB ab Übergabe des Grundstücks infolge der dann ohne weiteres eintretenden Auszahlungsreife endgültig verloren gewesen. Das hätte die Hinterlegungsver-
einbarung grundsätzlich nach § 11 Nr. 2 AGBG unwirksam gemacht, wenn es sich, wie der Kläger in der Berufungsinstanz vorgetragen hat, um einen AGBVertrag gehandelt haben sollte (vgl. BGH, Urt. v. 11. Oktober 1984 - VII ZR 248/83, NJW 1985, 852; Sandkühler aaO § 23 Rdnr. 27; Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl. Rdnr. 692 a; Huhn/von Schuckmann, BeurkG 3. Aufl. § 11 DONot Rdnr. 8). Tatsächlich enthält indessen die Hinterlegungsvereinbarung zwischen dem Kläger und der Verkäuferin, soweit es um die Auszahlung des hinterlegten Geldes an diese geht, kein Zurückbehaltungsverbot. Nach § 3 Nr. 1 Buchst. b des Vertrages hatte der Kläger - die Revision weist darauf zutreffend hin - bei Übergabe "alle fälligen oder dann fällig werdenden Zahlungen (zu leisten), die er dem Verkäufer aufgrund dieses Vertrages schuldet"; er durfte "wegen ausstehender oder mangelhafter Leistungen nur angemessene Kaufpreisteile" zurückhalten. Letzteres wäre ihm unmöglich gewesen, wenn mit Übergabe des Grundstücks der Beklagte ohne Rücksicht auf etwaige Mängel den vollen Kaufpreis an die Verkäuferin auszuzahlen gehabt hätte. Die Regelung in § 6 Nr. 2 Buchst. f des Vertrages verhinderte einen solchen Rechtsverlust des Klägers, indem sie die Auszahlung von entsprechenden übereinstimmenden Erklärungen der Vertragspartner abhängig machte. Dies setzte den Kläger in die Lage, bei Vorhandensein von Mängeln seine Erklärung erst dann abzugeben, wenn die Verkäuferin ihr Einverständnis dazu erteilt hatte, daß "angemessene Kaufpreisteile" bis zur Beseitigung der Mängel auf dem Notaranderkonto verblieben.
2. Der Beklagte hat die somit gegebene Pflichtverletzung fahrlässig und damit schuldhaft begangen. Das ergibt sich schon daraus, daß er, wie er selbst vorgetragen hat, bei der Auszahlung nicht einmal bemerkt hat, daß die Hinter-
legungsanweisung schriftliche Übergabeerklärungen der Vertragsparteien voraussetzte und solche Erklärungen ihm nicht vorlagen.
3. Die Pflichtverletzung des Beklagten war dafür ursächlich, daß der Kläger seine Gewährleistungsansprüche, soweit solche bestanden, nicht durchsetzen konnte. Wäre das hinterlegte Geld noch vorhanden, so könnte er notfalls im Rechtswege erreichen, daß die Verkäuferin der Auszahlung des Geldes an ihn in dem Umfang zustimmt, in dem es ihr wegen der Mängel nicht zusteht.

III.

Das Berufungsurteil ist demnach aufzuheben. Die Sache ist nicht entscheidungsreif. Es fehlt bisher nicht nur zur Höhe des mit den bezifferten Klageanträgen geltend gemachten Schadens, sondern auch zum Vorhandensein
der Mängel, die der Kläger zum Gegenstand seiner Feststellungsklage gemacht hat, an den erforderlichen tatsächlichen Feststellungen. Damit sie nachgeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.
Paulusch Kreft Stodolkowitz Kirchhof Fischer

Tatbestand:

Mit Notarvertrag vom 14. Dezember 2001 verkaufte der Kl äger den Beklagten für 1.600.000 DM (810.067 €) ein Grundstück. In dem Vertrag heißt es u.a.:
"Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises sind, daß die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist und das Negativzeugnis der Stadt München bezüglich gesetzlicher Vorkaufsrechte dem Notar vorliegt und die Lastenfreistellung von allen nicht übernommenen Belastungen gesichert ist. Der Notar wird beauftragt, die Beteiligten vom Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen zu verständigen.
Der Kaufpreis ist binnen zehn Tagen nach Absendung der vorgenannten Mitteilung, die einer Zahlungsaufforderung des Verkäufers gleichsteht, zur Zahlung fällig. ... Zahlt der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise nicht rechtzeitig , so ist der offene Kaufpreis ab Fälligkeit mit jährlich fünf Prozent über dem Basiszinssatz zu verzinsen".
Die Beklagten zahlten den Kaufpreis in Teilbeträgen zw ischen dem 22. April 2002 und dem 19. März 2003 und leisteten auf die vereinbarten Zinsen 3.843,49 €. Der Kläger hat behauptet, die für die Fälligkeit des Kaufpreises vereinbarten Voraussetzungen hätten am 13. Februar 2002 vorgelegen. An diesem Tage habe der Urkundsnotar die Anzeige der Fälligkeit an die Beklagten abgesandt. Die Beklagten haben den Zugang der Anzeige in Abrede gestellt und behauptet, ihnen sei der Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen erst durch Telefax des Notars vom 28. März 2002 mitgeteilt worden.
Mit der Klage verlangt der Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 7.280,83 € Zinsen auf den Kaufpreis zuzüglich Zinsen aus dem Zinsbetrag.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufun g des Klägers ist ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt er den Zahlungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Die Revision ist zulässig. Dem steht nicht entgegen, daß e s an einem Zulassungsgrund gem. § 543 Abs. 2 ZPO fehlt. Die von dem Berufungsgericht als Zulassungsgrund gewertete Auslegung des Kaufvertrags ist dem Tatrichter vorbehalten und kann von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 135, 269, 273; Senat, Urt. v. 14. Oktober 1994, V ZR 196/93, WM 1995, 263; BGH, Urt. v. 5. Juli 1990, IX ZR 10/90, WM 1990, 1549, 1551; Urt. v. 29. März 2000, VIII ZR 297/98, NJW 2000, 2508, 2509 u. v. 13. März 2003, IV ZR 199/00, NJW 2003, 2235, 2236). Hieran ändert sich nicht dadurch etwas, daß die auszulegenden Regelungen einem Formularbuch entnommen sind und in gleicher oder ähnlicher Weise allgemeine Verwendung finden. Auch die Auslegung von Formularklauseln ist ein Fall der tatrichterlichen Würdigung, die der revisionsrechtlichen Prüfung nur eingeschränkt zugänglich ist. Trotz Fehlens eines Zulassungsgrundes ist der Senat an die erfolgte Zulassung jedoch gebunden, § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO.

II.

Das Berufungsgericht verneint einen Zahlungsanspruch des Klägers. Es meint, bei den vereinbarten Zinsen handele es sich um Fälligkeitszinsen. Die Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergebe, daß zum Eintritt der Fälligkeit die Absendung der Fälligkeitsanzeige durch den Notar nicht genüge. Erforderlich sei vielmehr, daß die Anzeige auch zugehe. Daß es sich so vor dem
28. März 2002 verhalten habe, habe der Kläger, den die Beweislast hierfür treffe , nicht bewiesen.
Das ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

III.

Die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob die Fä lligkeit des Kaufpreises mit der Absendung der Anzeige des Notars oder erst mit ihrem Zugang eintrat, und die weitere Frage, ob sich aus dem Vertrag eine besondere Regelung der Beweislast für den Zugang der Anzeige ergibt, sind durch Auslegung des Kaufvertrags zu beantworten. Soweit das Berufungsgericht den Vertrag selbst ausgelegt hat, kann dies nach ständiger Rechtsprechung (vgl. statt aller BGHZ 135, 269, 273) von dem Senat nur darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemein anerkannte Erfahrungssätze verletzt worden sind oder ob die Auslegung auf einem im Revisionsverfahren gerügten Verfahrensfehler beruht. Solche Fehler liegen nicht vor.
1. Anerkannte Auslegungsregel ist zwar, daß bei der Ausl egung von dem von den Parteien gewählten Wortlaut auszugehen ist (st. Rechtspr., vgl. BGHZ 121, 13, 16; BGH, Urt. v. 31. Januar 1995, XI ZR 56/94, NJW 1995, 1212, 1213 u. v. 27. November 1997, IX ZR 141/96, NJW 1998, 900, 901). Hiernach ist die Fälligkeit des Kaufpreises und damit der Beginn der Verzinsungspflicht an die "Absendung der Mitteilung" des Eintritts der Fälligkeitsvoraussetzungen durch den Urkundsnotar und nicht an den Zugang dieser Mitteilung geknüpft. Das hat das Berufungsgericht entgegen der Meinung der Revi-
sion jedoch nicht verkannt. Es hat der Wahl des Wortes "Mitteilung" entnommen , daß die bloße Absendung der Anzeige durch den Notar nicht hinreichen soll, den Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises herbeizuführen, weil hierdurch den Beklagten als Käufern nichts mitgeteilt werde. Das gelte insbesondere im Hinblick darauf, daß nach der vertraglichen Regelung die Mitteilung der Fälligkeitsvoraussetzungen durch den Urkundsnotar einer "Zahlungsaufforderung" des Verkäufers gleichstehe und eine Zahlungsaufforderung ohne einen Zugang bei den Käufern keine Wirkungen auslösen könne.
Daß die Pflicht zur Zahlung von Zinsen nach dem Kaufvert rag zehn Tage nach der Absendung der Mitteilung des Notars beginne, bedeute lediglich eine Vereinbarung zur Bestimmung des Fristbeginns. Der Vertrag lasse erkennen , daß die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen seien, daß die Mitteilung des Notars die Beklagten alsbald nach ihrer Absendung erreiche. Daß der Zugang der Mitteilung nach dem Willen der Parteien ohne Bedeutung sein solle, sei dem Vertrag ohne ausdrückliche Regelung nicht zu entnehmen.
Das ist nicht zu beanstanden.
2. Die Auslegung des Berufungsgerichts, die streitige Re gelung stelle lediglich eine Angabe zur Fristberechnung dar, verstößt auch nicht gegen die Denkgesetze. Daß die zinsfrei bleibende Frist vor dem Eintritt der Fälligkeit beginnt, hat bei einer Frist von zehn Tagen zur Zahlung keine nachhaltige Belastung des Käufers zur Folge, weil ihm bei üblicher Postlaufzeit eine Woche Zeit zur Bewirkung seiner Leistung bis zum Beginn der Verzinsungspflicht verbleibt.
Ebenso wenig bedeutet es einen Verstoß gegen die Rege ln des logischen Schließens, daß der Fall eines Verlustes der Fälligkeitsanzeige nach der Auslegung durch das Berufungsgericht nicht geregelt ist. Die Wahrscheinlichkeit des Verlustes einer ordnungsgemäß aufgegebenen Sendung ist so gering, daß die Notwendigkeit der Regelung dieses Falles in der Vertragsgestaltung eher fern liegt.
3. Dem Berufungsgericht kann auch nicht mit Erfolg vorge worfen werden , daß es sich bei der gewählten Formulierung um eine notariell beurkundete Erklärung handelt, bei welcher im Zweifel davon auszugehen ist, daß sie dem materiellen Gehalt des Vertrags und dem Willen der Parteien entspricht (Senat, Urt. v. 18. September 1992, V ZR 86/91, NJW 1993, 324, 326 und v. 1. Oktober 1999, V ZR 112/98, NJW 2000, 71). Das Berufungsgericht geht von der Auslegungsfähigkeit und der Auslegungsbedürftigkeit der vereinbarten Regelung aus und hat die zur Entscheidung notwendige Auslegung vorgenommen. Diese ist von dem Wortlaut der Vereinbarung gedeckt.
4. Das Berufungsurteil ist auch nicht deshalb zu beanstand en, weil es dem Kaufvertrag nicht entnimmt, daß die Beklagten den Beweis dafür zu führen hätten, die Anzeige des Notars vom 13. Februar 2002 nicht erhalten zu haben. Für eine solche Auslegung ist dem Vertrag nichts zu entnehmen.
Ist eine Regelung für den Fall des Verlustes der Fälli gkeitsanzeige auf dem Postweg nicht getroffen, so enthält der Vertrag eine Lücke. Diese ist im Wege der ergänzenden Auslegung durch diejenige Regelung zu schließen, die die Parteien billigerweise getroffen hätten, wenn sie die Regelungsbedürftigkeit der nicht geregelten Frage erkannt hätten. Insoweit kann nicht angenommen
werden, daß sie das Verlustrisiko den Beklagten auferlegt hätten. Die Beklagten wären andernfalls der Gefahr ausgesetzt, die Kaufpreisforderung verzinsen zu müssen, ohne den Eintritt der Fälligkeit zu kennen. Darüber hinaus würde ihnen der Beweis einer negativen Tatsache auferlegt, der kaum zu erbringen ist, während der Beweis des Zugangs der Fälligkeitsanzeige bei einer entsprechenden Versendungsart ohne weiteres geführt werden kann.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Wenzel Klein Lemke Schmidt-Räntsch Stresemann