Haftung des Architekten für Baukosten und Wünsche des Bauherrn

Der Architekt ist nicht nur Werkunternehmer, sondern auch – je nach Vertragsgestaltung – Berater und Sachwalter des Bauherrn. Insbesondere bei der Missachtung von Kostenvorgaben und Gestaltungswünschen des Bauherrn kann es daher zur Haftung des Architekten kommen.

Die Pflichten des Architekten ergeben sich aus dem Architektenvertrag, der meist als Werkvertrag zu qualifizieren ist. So ist höchstrichterlich geklärt, dass Umfang und Inhalt der geschuldeten Leistung des Architekten durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln sind, Urteil des BGH vom 24.06.2004 – VII ZR 259/02. Maßgeblich ist danach die interessengerechte Auslegung, nämlich „die durch den konkreten Vertrag begründeten Interessen des Auftraggebers an den Arbeitsschritten, die für den vom Architekten geschuldeten Werkerfolg erforderlich sind.“ Regelmäßig schuldet der Architekt das Kostenmanagement als Abstecken der wirtschaftlichen Möglichkeiten bereits im Rahmen der Grundlagenermittlung, die Kostenermittlung in der Planungsphase und die Kostenkontrolle während der Ausführungsphase.

Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung verletzt der Architekt seine Vertragspflichten, wenn er ohne verlässliche Kenntnis von den wirtschaftlichen Möglichkeiten des privaten Bauherrn die Planung eines Wohnhauses vornimmt, Urteil des BGH vom 21.03.2013 – VII ZR 230/11. Die vom Auftraggeber im Rahmen der Grundlagenermittlung dem Architekten gegenüber zum Ausdruck gebrachten Kostenvorstellungen sind in dem Sinne verbindlich, dass sie vorbehaltlich einer Änderung den Planungsrahmen bestimmen und jedenfalls dann regelmäßig zum Vertragsinhalt werden, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Jedenfalls sind sie beachtlich, wenn der Architekt erklärt, er „schaffe das schon“, Urteil des BGH vom 21.03.2013 – VII ZR 230/11, IBR 2013, 284 (Preussner). 

Die Kostenberatung durch den Architekten hat den Zweck, den Bauherrn über die zu erwartenden Kosten des Bauvorhabens zu informieren, damit dieser die Entscheidung über die Durchführung auf einer geeigneten Grundlage treffen, ggf. eine einfachere Ausführung wählen oder das Bauvorhaben ganz aufgeben kann. Auf eine drohende Baukostenüberschreitung muss der Architekt hinweisen. 

Die Pflichten bezüglich der Baukosten sind im Überblick: 

• Kostenrahmen im Rahmen der Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) auf Grundlage der Bedarfsplanung,
• Kostenschätzung nach DIN 276, 2. Ebene (überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten) und Kostenkontrolle durch Vergleich mit finanziellen Rahmenbedingungen im Rahmen der Vorplanung (Leistungsphase 2),
• Kostenberechnung nach DIN 276, 3. Ebene (Ermittlung der tatsächlich zu erwartenden Gesamtkosten) im Rahmen der Entwurfsplanung (Leistungsphase 3) und Kostenkontrolle durch Vergleich mit der Kostenschätzung,
• Erstellung von bepreisten Leistungsverzeichnissen für die Vorbereitung der Vergabe (Leistungsphase 6), Ermitteln der Kosten und Kostenkontrolle durch Vergleich mit der Kostenberechnung,
• Prüfen und Werten der Angebote, Aufstellen eines Preisspiegels nach Einzelpositionen, Prüfen und Werten der Angebote für zusätzliche oder geänderte Leistungen der ausführenden Unternehmen und der Angemessenheit der Preise, Vergleichen der Ausschreibungsergebnisse mit den bepreisten Leistungsverzeichnissen und der Kostenberechnung im Rahmen der Mitwirkung bei der Vergabe (Leistungsphase 7),
• Kostenfeststellung (tatsächlich entstandene Kosten) im Rahmen der Objektüberwachung (Leistungsphase 8) und Kostenkontrolle durch Überprüfen der Leistungsabrechnungen der ausführenden Unternehmen im Vergleich zu den Vertragspreisen und dem Kostenanschlag.

Eine Baukostengarantie hat hohe Anforderungen. Zur Annahme eines Garantievertrags bedarf es einer klaren und unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien. Allgemeine Geschäftsbedingungen reichen hierfür nicht. Übernimmt der Architekt eine ausdrückliche Garantie bezüglich der Einhaltung der veranschlagten Baukosten, haftet er verschuldensunabhängig auf Erfüllung, es sei denn, dass die Baukostenüberschreitung auf geänderte Wünsche, Zusatzwünsche oder ein sonstiges Verhalten des Bauherrn zurückzuführen ist. Eine Haftung wegen Überschreitens des Baukostenlimits entfällt, wenn der Bauherr die Überschreitung der Baukosten anerkennt. 

Bei Nichteinhaltung der Kostenobergrenze oder Kostenhöchstgrenze im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung liegt ein Mangel des Architektenwerks vor. Eine Haftung des Architekten kann sich insofern auch aus einer Baukostenüberschreitung ohne Garantieübernahme ergeben. 

Die Voraussetzungen hierfür sind: 

• Vorgabe eines klar bestimmten Baukostenhöchstbetrags im Architektenvertrag (der Architekt hat in der Regel einen gewissen Spielraum bzw. Toleranzrahmen),
• Pflichtverletzung des Architekten,
• Gelegenheit zur Nacherfüllung (insbesondere Baukostensenkung durch Umplanung), d. h. Fristsetzung des Bauherrn bzw. Auftraggebers (falls nicht ausnahmsweise entbehrlich),
• Verschulden des Architekten (mögliche Entlastung durch Änderungs- und Zusatzwünsche oder Eigenleistungen des Bauherrn, Insolvenzen der Bauunternehmen, Bauzeitverzögerungen, nicht vorhersehbare Änderung der anerkannten Regeln der Technik, Auflagen des Bauamtes usw.),
• eingetretener und verbleibender Schaden (insbesondere zusätzliche Zinsbelastung durch Zusatzkredit) unter Berücksichtigung der Vorteilsausgleichung,
• Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden.

Nach obergerichtlicher Rechtsprechung ist der Architekt im Falle der Ungenauigkeit einer Kostenschätzung verpflichtet, den Bauherrn auf diese Ungenauigkeit hinzuweisen, wenn die Kostenschätzung Grundlage einer Investitions- und Finanzierungsentscheidung ist, so das Urteil des OLG Hamm vom 15.03.2013 – 12 U 152/12. Danach ist ein vermögenswerter Schaden des Bauherrn aber zu verneinen, wenn der zu seinen Lasten gehende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts geführt hat. Es handelt sich dabei um einen Fall der Vorteilsausgleichung. 

Für einen unter Berücksichtigung von Wertsteigerungen verbliebenen Mehraufwand ist eine Pflichtverletzung nur dann ursächlich, wenn es bei ordnungsgemäßer Kostenschätzung und Aufklärung zu einer Verhaltensänderung des Bauherrn gekommen wäre, er mithin von dem Bauvorhaben ganz oder teilweise Abstand genommen hätte. Auch bei Missachtung der Wünsche des Bauherrn durch den Architekten kann die Planung mangelhaft sein. Bei Vorliegen der oben dargestellten weiteren Voraussetzungen haftet der Architekt dann für die mangelhafte Umsetzung der Wünsche, obwohl Wünsche eigentlich keine Anordnungen sind. 

Dem Architekten obliegt es, die vom Auftraggeber skizzierten Wunschvorstellungen auf ihre Machbarkeit hin zu überprüfen und planerisch weitestmöglich zu realisieren, so das Urteil des OLG Hamm vom 07.05.2014 – 12 U 184/12. In diesem Fall war der Architekt im Zuge seiner Überprüfung der Machbarkeit fehlerhaft zu der Einschätzung gekommen, dass die Wunschvorstellungen des Bauherrn nicht zu realisieren seien. Nach Auffassung des OLG Hamm entlastet es den Architekten nicht, dass der Bauherr selbst auf Grund einer solchen fehlerhaften Einschätzung seine Wunschvorstellung aufgibt. Der Schaden besteht dann in der Wertminderung, also den Minderwert des realisierten Projekts gegenüber dem eigentlich gewünschten. Die Unterschrift des Bauherrn unter der Genehmigungsplanung entlastet den Architekten daher nur insoweit, als seine Planung wirklich alternativlos war. 

Bei der Schadensbemessung muss auch der Minderwert für eine funktionale Beeinträchtigung berücksichtigt werden. Dieser Minderwert bemisst sich nach dem Ansatz des Gerichts aus einem prozentualen Anteil der tatsächlichen Baukosten.