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Verwaltungsgericht Minden Beschluss, 07. März 2014 - 9 L 3/14

ECLI:

ECLI:DE:VGMI:2014:0307.9L3.14.00

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07.03.2014

Verwaltungsgericht Minden Beschluss, 07. März 2014 - 9 L 3/14

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Minden Beschluss, 07. März 2014 - 9 L 3/14

Rechtsgebiete

Handels- und Gesellschaftsrecht

Gericht

Tenor

1. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 03.01.2014 - 9 K 10/14 - gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 10.12.2013 über die Ausübung eines Vorkaufsrechts wird wiederhergestellt.

2. Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Der Streitwert wird auf 2.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Der sinngemäß gestellte Antrag,

die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 03.01.2014- 9 K 10/14 - gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 10.12.2013wiederherzustellen,

ist zulässig und begründet.

Das Gericht kann nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO die aufschiebende Wirkung einer Klage wiederherstellen, wenn gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsakts angeordnet worden ist. Hierbei hat das Gericht eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dem privaten Interesse des Antragstellers, von der sofortigen Durchsetzung des Verwaltungsakts vorläufig verschont zu bleiben, ist das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts gegenüberzustellen. Ausgangspunkt dieser Interessenabwägung ist eine – im Rahmen des Eilrechtsschutzes allein mögliche und gebotene – summarische Prüfung der Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache. Ergibt diese Prüfung, dass der Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, überwiegt regelmäßig das Aussetzungsinteresse des Antragstellers und ist deshalb die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherzustellen. Denn an der Vollziehung eines ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakts kann grundsätzlich kein öffentliches Vollzugsinteresse bestehen. Erweist sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig, überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers dann, wenn zusätzlich ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht. Denn die behördliche Vollziehungsanordnung stellt eine Ausnahme vom Regelfall der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 1 VwGO dar und bedarf deswegen einer besonderen Rechtfertigung. Erscheinen die Erfolgsaussichten in der Hauptsache offen, ist die Entscheidung auf der Grundlage einer umfassenden Folgenabwägung zu treffen.

Die materielle Interessenabwägung geht zu Gunsten der Antragstellerin aus, weil der angefochtene Bescheid vom 10.12.2013, mit der der Antragsgegner das Vorkaufsrecht bezüglich des Grundstücks E. , Gemarkung Q. V. L., Flur 4, Flurstück 3 (R.------straße 61) ausgeübt hat, nach dem derzeitigen Erkenntnisstand der Kammer rechtswidrig ist.

Nach § 36 a Satz 1 des Landschaftsgesetzes - LG NRW - steht dem Träger der Landschaftsplanung im Geltungsbereich eines Landschaftsplans für die Umsetzung der im Landschaftsplan nach §§ 20, 22, 23 sowie 26 getroffenen Festsetzungen ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden.

Das Grundstück der Klägerin liegt zum überwiegenden Teil in dem durch den Landschaftsplan Nr. 14 "U. X1. " festgesetzten Naturschutzgebiet 2.1-6 "Biotopkomplex E1. und S. R1. " und im Übrigen im Landschaftsschutzgebiet 2.1-1. Weiter befindet sich auf dem Grundstück das nach § 22 LG NRW festgesetzte Naturdenkmal Nr. 22.3-8 "S. R1. und C. ". Ziel der Landschaftsplanung ist es, - wie der Antragsgegner in dem angefochtenen Bescheid zutreffend dargelegt hat - den Bereich als Lebensraum für seltene, gefährdete Pflanzen- und Tierarten zu erhalten und zu entwickeln und die Quellbereiche wiederherzustellen. Damit liegen die naturschutzfachlichen Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts des Antragsgegner als unterer Landschaftsbehörde und Träger der Landschaftsplanung (§ 16 Abs. 2 Satz 1 LG NRW) vor.

Die Ausübung des Vorkaufrechts durch den Antragsgegner erweist sich jedoch deshalb als unzulässig, weil es an dem hierfür erforderlichen rechtswirksamen Kaufvertrag über das fragliche Grundstück fehlt (1.) und dieser Umstand auch gegenüber dem Antragsgegner zu berücksichtigen ist (2.).

1. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist die Wirksamkeit des Kaufvertrages im vorliegenden Verfahren zu prüfen. Bei der Frage der Wirksamkeit des Vertrages handelt es sich um eine Tatbestandsvoraussetzung des § 36 a LG NRW, der ausdrücklich den Kauf eines Grundstücks voraussetzt. Ein als Scheingeschäft nichtiger Vertrag kann grundsätzlich keinen Vorkaufsfall auslösen.

Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 28.07.1999, - 9 B 97.474 und 9 B 97.9 B 97.320 -, juris, Rn. 16; VG Ansbach, Urteil vom 25.09.2000- AN 18 K 98.01234 -, juris, Rn. 53; VG Freiburg, Urteil vom 28.01.2004 - 7 K 2391/02 -, juris, Rn. 18; VG Regensburg,Urteil vom 10.07.2006 - Rn 11 K 04.2277 -, juris Rn. 33; VG Augsburg, Urteil vom 11.07.2013 - Au 5 K 12.528 -, juris, Rn. 24.

Vorliegend hat die Antragstellerin als Verkäuferin mit Herrn W. S1. als Erwerber des o.g. Grundstücks am 14.10.2013 zur Beurkundung des Notars X2. T1. in E. (UR 552/2013) einen notariellen Kaufvertrag geschlossen, der nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand der Kammer nach § 117 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB - nichtig ist, weil er nur zum Schein abgeschlossen wurde. Die Vertragsparteien haben einen Vertrag beurkunden lassen, der nicht ihrer tatsächlichen Einigung entsprach.

Die Antragstellerin hat hierzu bereits im Anhörungsverfahren gegenüber dem Antragsgegner vorgetragen, der Kaufvertrag sei aufgrund einer nicht aufgeführten Kondition unvollständig. Die Kaufsumme in Höhe von 3.000 Euro sei nur ein Teil der Gegenleistung. Zusätzlich sei vereinbart worden, dass Herr S1. eine Immobilie mit Grundstück in L. /L1. gegen das Grundstück in E. eintausche. Der Notar hat daraufhin mit Schreiben vom 04.12.2013 dem Antragsgegner mitgeteilt, dass der Vertrag unwirksam sei und deshalb nicht durchgeführt werde.

Die Kammer hat keine begründeten Zweifel mehr an der Glaubhaftigkeit der Angaben der Antragstellerin, nachdem sie im gerichtlichen Verfahren ihre Angaben bestätigt und zur Glaubhaftmachung gemäß § 173 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 294 ZPO eine eidesstattliche Versicherung vorgelegt hat. Dem steht nicht entgegen, dass der notarielle Kaufvertrag als öffentliche Urkunde gemäß § 98 VwGO i.V.m. § 415 Abs. 1 ZPO besondere Beweiskraft genießt, da § 415 Abs. 1 ZPO keine Aussage über die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen trifft.

Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, Kommentar,72. Aufl. 2014, § 415 Rn. 9.

Die Abweichung zwischen dem tatsächlich gewollten und dem beurkundeten Kaufvertrag hat zur Folge, dass der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB und der gewollte Vertrag wegen fehlender Beurkundung (§ 125 i.V.m. § 311 b Abs. 1 BGB) nichtig sind. Eine Heilung des Formmangels gemäß § 315 b Abs. 2 BGB kommt nicht in Betracht, da eine Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch nicht erfolgt ist.

2. Das Vorliegen eines Scheingeschäftes ist nicht deshalb unbeachtlich, weil die Antragstellerin und der Käufer sich gegenüber dem Antragsgegner an dem formnichtigen Kaufvertrag festhalten lassen müssen. Es ist nämlich keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer das nichtige Scheingeschäft als gültig und damit den Vorkaufsfall auslösend fingiert werden könnte.

VG Ansbach, Urteil vom 25.09.2000 - AN 18 K 98.01234 -, juris, Rn. 63; VG Freiburg, Urteil vom 28.01.2004 - 7 K 2391/02 -, juris, Rn. 22.

Wie bereits ausgeführt, setzt das Bestehen eines Vorkaufsrechts nach § 36 a LG NRW - wie auch nach § 24 Abs. 1 BauGB - als Tatbestandsmerkmal den Kauf eines Grundstückes voraus. Anknüpfungspunkt ist der - rechtswirksame - Kauf, nicht die Mitteilung eines Kaufvertrages. Das Vorkaufsrecht ist als Option für einen Eintritt der Behörde in das Vertragsverhältnis von einem wirksamen zivilrechtlichen Vertrag abhängig. Ein davon unabhängiger Anspruch wird durch die Regelung nicht begründet.

Aus § 36 a LG NRW kann nicht entnommen werden, dass die in der notariellen Urkunde als Vertragspartner ausgewiesenen Personen mit der Mitteilung eines Kaufvertrages gegenüber der Behörde öffentlich-rechtlich eine Gewähr dafür übernehmen, dass darin der Vertragsinhalt richtig wiedergegeben wird, d.h. auch ihrem Parteiwillen entspricht. Die von dem Antragsgegner hierzu angeführte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes

- Urteil vom 08.07.2003 - 1 R 9/03 -, juris, Rn. 51 -,

ist nicht übertragbar, da in § 36 Abs. 3 Satz 2 des Saarländischen Naturschutzgesetzes - SNG - in der vor dem 02.06.2006 geltenden Fassung eine Mitteilungsverpflichtung der Vertragsparteien ausdrücklich festgelegt war (anders als in § 13 SNG der aktuellen Fassung). Eine solche Bestimmung fehlt im nordrhein-westfälischen Landesrecht.

Auch aus zivilrechtlichen Rechtsgrundsätzen kann nicht hergeleitet werden, dass sich die Vertragsparteien an dem nichtigen Vertrag festhalten lassen müssen.

Vgl. hierzu ausführlich VG Ansbach, Urteil vom 25.09.2000- AN 18 K 98.01234 -, juris, Rn. 64 - 70 m.w.N.

Insbesondere kann angesichts der Tatsache, dass die Antragstellerin bereits im Anhörungsverfahren gegenüber dem Antragsgegner das Scheingeschäft offengelegt hat, ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) durch die Berufung auf den Formmangel nicht festgestellt werden.

Nachdem auch der Notar, der den Vertrag beurkundet hatte, bestätigt hatte, dass der Vertrag nicht vollzogen werde, lagen dem Antragsgegner vor seiner Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts sichere Informationen dafür vor, dass es aufgrund des Vertrages zu keinem Eigentumswechsel kommen wird. In dieser Situation hätte der Antragsgegner abwarten können, ob die Vertragsparteien einen neuen - wirksamen - Kaufvertrag schließen werden, um nach Kenntnis des Vertragsinhaltes erneut zu prüfen, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 des Gerichtskostengesetzes – GKG –.

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Verwaltungsgericht Minden Beschluss, 07. März 2014 - 9 L 3/14 zitiert 14 §§.

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

BGB

VwGO

(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a). (2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur 1. bei der

(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.

GKG

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Wer eine tatsächliche Behauptung glaubhaft zu machen hat, kann sich aller Beweismittel bedienen, auch zur Versicherung an Eides statt zugelassen werden. (2) Eine Beweisaufnahme, die nicht sofort erfolgen kann, ist unstatthaft.

Soweit dieses Gesetz nicht abweichende Vorschriften enthält, sind auf die Beweisaufnahme §§ 358 bis 444 und 450 bis 494 der Zivilprozeßordnung entsprechend anzuwenden.

(1) Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig. (2) Wird durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so finden die für das verdec

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken1.im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum

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bei uns veröffentlicht am 28.01.2004

Verwaltungsgericht Freiburg

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese auf sich behält. Die Berufung wird zugelassen. Tatbestand 1 Die Kl

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

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bei uns veröffentlicht am 22.06.2015

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Tenor I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt. II. Die Beklagte hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst. III. Der Streitwert

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Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 80

(1) Widerspruch und Anfechtungsklage haben aufschiebende Wirkung. Das gilt auch bei rechtsgestaltenden und feststellenden Verwaltungsakten sowie bei Verwaltungsakten mit Doppelwirkung (§ 80a).

(2) Die aufschiebende Wirkung entfällt nur

1.: bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten,
2.: bei unaufschiebbaren Anordnungen und Maßnahmen von Polizeivollzugsbeamten,
3.: in anderen durch Bundesgesetz oder für Landesrecht durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen, insbesondere für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die Investitionen oder die Schaffung von Arbeitsplätzen betreffen,
3a.: für Widersprüche und Klagen Dritter gegen Verwaltungsakte, die die Zulassung von Vorhaben betreffend Bundesverkehrswege und Mobilfunknetze zum Gegenstand haben und die nicht unter Nummer 3 fallen,
4.: in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten von der Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, besonders angeordnet wird.

Die Länder können auch bestimmen, daß Rechtsbehelfe keine aufschiebende Wirkung haben, soweit sie sich gegen Maßnahmen richten, die in der Verwaltungsvollstreckung durch die Länder nach Bundesrecht getroffen werden.

(3) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ist das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts schriftlich zu begründen. Einer besonderen Begründung bedarf es nicht, wenn die Behörde bei Gefahr im Verzug, insbesondere bei drohenden Nachteilen für Leben, Gesundheit oder Eigentum vorsorglich eine als solche bezeichnete Notstandsmaßnahme im öffentlichen Interesse trifft.

(4) Die Behörde, die den Verwaltungsakt erlassen oder über den Widerspruch zu entscheiden hat, kann in den Fällen des Absatzes 2 die Vollziehung aussetzen, soweit nicht bundesgesetzlich etwas anderes bestimmt ist. Bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten kann sie die Vollziehung auch gegen Sicherheit aussetzen. Die Aussetzung soll bei öffentlichen Abgaben und Kosten erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte.

(5) Auf Antrag kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 bis 3a ganz oder teilweise anordnen, im Falle des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 4 ganz oder teilweise wiederherstellen. Der Antrag ist schon vor Erhebung der Anfechtungsklage zulässig. Ist der Verwaltungsakt im Zeitpunkt der Entscheidung schon vollzogen, so kann das Gericht die Aufhebung der Vollziehung anordnen. Die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung kann von der Leistung einer Sicherheit oder von anderen Auflagen abhängig gemacht werden. Sie kann auch befristet werden.

(6) In den Fällen des Absatzes 2 Satz 1 Nummer 1 ist der Antrag nach Absatz 5 nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Das gilt nicht, wenn

1.: die Behörde über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder
2.: eine Vollstreckung droht.

(7) Das Gericht der Hauptsache kann Beschlüsse über Anträge nach Absatz 5 jederzeit ändern oder aufheben. Jeder Beteiligte kann die Änderung oder Aufhebung wegen veränderter oder im ursprünglichen Verfahren ohne Verschulden nicht geltend gemachter Umstände beantragen.

(8) In dringenden Fällen kann der Vorsitzende entscheiden.

Verwaltungsgericht Freiburg Urteil, 28. Jan. 2004 - 7 K 2391/02

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese auf sich behält.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Aufhebung eines Bescheides, mit welchem sie ein Vorkaufsrecht ausgeübt hat.

Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. 1338 auf Gemarkung der Beklagten. Das unbebaute Grundstück liegt im Außenbereich. Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2002 verkaufte die Beigeladene das Grundstück an Herrn M.; dabei wurde im Vertrag ein Kaufpreis von 2.472,60 EUR ausgewiesen.

Mit Bescheid vom 27.05.2002 übte die Klägerin das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB aus. Zur Begründung führte sie aus: Der Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes Nördlicher Kaiserstuhl weise auf Gemarkung der Beklagten für das Grundstück eine künftige Nutzung als Wohnbaufläche aus. Der Gemeinderat habe in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 15. Mai 2002 beschlossen, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Sicherung der Bauleitplanung sowie eine Verwirklichung der Erschließung liege nach Auffassung des Gemeinderates im öffentlichen Interesse. Ein privater Erwerb des Grundstückes würde die Verwirklichung der Bauleitplanung sowie die Erschließung zumindest erheblich erschweren. Unter Abwägung der privaten Interessen werde die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit für gerechtfertigt gehalten.

Zur Begründung ihres am 17.06.2002 erhobenen Widerspruchs führte die Beigeladene aus: Der Kaufvertrag sei nichtig. Der protokollierte Kaufpreis und der tatsächliche Kaufpreis stimmten nicht überein. Daher fehle es dem Kaufvertrag an der gesetzlich vorgeschriebenen Form. Eine Eintragung ins Grundbuch sei bislang nicht erfolgt, so dass der Formfehler auch nicht geheilt worden sei. Die Nichtigkeit eines Vertrages entziehe dem Vorkaufsrecht die Grundlage.

Mit an die Beigeladene gerichtetem Widerspruchsbescheid vom 02.10.2002 gab das Landratsamt Emmendingen dem Widerspruch statt. Zur Begründung wurde ausgeführt: Nach der Kommentierung zu § 24 BauGB müsse der Kaufvertrag nicht nur formell sondern auch materiell wirksam abgeschlossen sein. Das Scheingeschäft sei grundsätzlich nichtig. Im vorliegenden Kaufvertrag sei ein Kaufpreis beurkundet worden, der mit dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis nicht übereinstimme. Der beurkundete Vertrag sei somit nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig (Scheingeschäft). Der gewollte oder verdeckte Vertrag sei nach §§ 125, 311 b Abs. 1 BGB mangels notarieller Beurkundung nichtig. Der Widerspruchsbescheid wurde mit gleichem Inhalt, aber mit Datum vom 15.11.2002 versehen, am 18.11.2002 an die Klägerin zugestellt.

Die Klägerin hat am 04.12.2002 Klage erhoben, zu deren Begründung im Wesentlichen ausgeführt wird: Es sei unrichtig und durch nichts bewiesen, dass der zwischen den Kaufvertragsparteien protokollierte Kaufpreis nicht dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis entspreche. Die Vertragsparteien wüssten, dass sie sich bei der Beurkundung eines Kaufpreises, der niedriger sei als der tatsächlich gewollte, sowohl der Steuerhinterziehung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer als auch des Gebührenbetrugs zu Lasten des beurkundenden Notars bzw. des Landes Baden-Württemberg schuldig machten. Die Klägerin gehe davon aus, dass es sich bei den Kaufvertragsparteien nicht um Straftäter handle. Gegen eine Falschbeurkundung spreche auch der Umstand, dass sich der Käufer unmittelbar vor dem Beurkundungstermin bei der Klägerin danach erkundigt habe, ob diese von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen werde. Ihm sei gesagt worden, dies sei der Fall. Hätte die Beigeladene angesichts der angekündigten Ausübung des Vorkaufsrechts tatsächlich nur zu einem höheren Kaufpreis veräußern wollen, so wäre dieser auch beurkundet worden. Der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen sei zunächst aus formellen Gründen rechtswidrig, weil für die Entscheidung der Widerspruchsbehörde zur zivilrechtlichen Wirksamkeit des zu Grunde liegenden Vertrages der Verwaltungsrechtsweg nicht eröffnet sei. Der Widerspruchsbescheid sei auch materiell rechtswidrig. Für die der Klägerin zur Erteilung des Negativattestes vorgelegte Kaufvertragsurkunde gelte die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der echten Urkunde. Diese sei nicht widerlegt. Selbst wenn eine Falschbeurkundung vorgelegen habe, habe dies gegenüber der Klägerin nicht die Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages zur Folge. Nach Treu und Glauben müssten sich die Vertragsparteien gegenüber der Klägerin an ihren beurkundeten Erklärungen festhalten lassen. Dies folge auch aus der entsprechenden Anwendung von § 4 Abs. 3 RSiedlG.

Die Klägerin beantragt,

den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen vom 15.11.2002 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Widerspruch der Beigeladenen vom 17.06.2002 zurückzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Frage der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrages stelle eine zivilrechtliche Vorfrage dar, über welche die Widerspruchsbehörde inzident entscheide. Voraussetzung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei das Vorliegen eines formell und materiell wirksamen Kaufvertrags. Es habe kein Grund bestanden, am Vorliegen eines so genannten Schwarzkaufs zu zweifeln. Die Beigeladene habe auf Nachfrage der zuständigen Sachbearbeiterin mitgeteilt, dass der tatsächliche Kaufpreis 3.709.-- EUR betragen habe. Diese Auskunft seit glaubhaft gewesen, da kein Grund zur Annahme bestanden habe, dass die Beigeladene gelogen habe. Der Kaufvertrag sei auch nicht aus dem Gedanken des § 242 BGB gegenüber der Klägerin als wirksam zu behandeln. Sollten die Kaufvertragsparteien einen neuen, formgültigen Kaufvertrag schließen, könne die Klägerin bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen des § 24 BauGB selbstverständlich ihr Vorkaufsrecht ausüben. Damit sei sie ausreichend geschützt und es sei nicht erforderlich, dass sie ihr Vorkaufsrecht auf Grund eines nichtigen Kaufvertrages ausüben könne.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Im Termin zur Erörterung des Sach- und Streitstandes vor dem Berichterstatter am 03.12.2003 wurde Herr W. M. als Zeuge zu den Umständen des streitgegenständlichen Kaufvertrages vernommen. Wegen des Ergebnisses der Zeugenvernehmung wird auf die Niederschrift verwiesen.

Die Beteiligten sind mit einer Entscheidung des Rechtsstreits ohne mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO) einverstanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und den Inhalt der vorliegenden Verwaltungsakte (ein Heft) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen vom 15.11.2002 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Zu Recht hat das Landratsamt Emmendingen den Bescheid vom 27.05.2002 aufgehoben, weil die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorlagen.

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin erweist sich vorliegend deshalb als unzulässig, weil es an dem hierfür erforderlichen rechtswirksamen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück fehlt (1.) und dieser Umstand auch gegenüber der Klägerin zu berücksichtigen ist (2.).

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Wirksamkeit des Kaufvertrages im vorliegenden Verfahren zu prüfen; insbesondere sind die Beteiligten insoweit nicht auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Denn bei der Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages handelt es sich um eine Tatbestandsvoraussetzung des § 24 Abs. 1 BauGB, der ausdrücklich den Kauf eines Grundstücks voraussetzt. Bei der von der Klägerin zur Begründung ihrer gegenteiligen Auffassung angeführten Entscheidung des VG Braunschweig hat es sich - soweit ersichtlich - um einen anders gelagerten Sachverhalt gehandelt, welcher zudem nicht das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB betroffen hat. Die danach erforderliche Überprüfung führt hier zum Ergebnis, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht vorliegt:

Zwar hat die Beigeladene mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2002 das streitgegenständliche Grundstück an den Zeugen M. verkauft. Dieser Kaufvertrag ist jedoch gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig, da er nur zum Schein abgeschlossen wurde. Die Kaufvertragsparteien haben absichtlich einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen, um Kosten zu sparen. In Wirklichkeit hatten sie zuvor mündlich vereinbart, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 3.709.-- EUR zu verkaufen. Dieser Sachverhalt steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des Sachvortrags der Beigeladenen und der Zeugenaussage des Käufers M. fest. Obwohl der notarielle Kaufvertrag als öffentliche Urkunde besondere Beweiskraft gemäß § 98 VwGO i.V.m. § 415 Abs. 1 ZPO genießt, ist dessen Wirksamkeit dadurch widerlegt, da § 415 Abs. 1 ZPO keine Aussage über die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen trifft (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl., § 415 RdNr. 5).

An der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen M. bestehen keine begründeten Zweifel, wie auch die Klägerin im Anschluss an die Vernehmung eingeräumt hat. Auch ist kein besonderes Interesse des Zeugen an der Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages erkennbar, weil auf Grund der bekannten Absicht der Klägerin, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, ein Grundstückserwerb durch ihn auch in Zukunft unwahrscheinlich erscheint. Für die Richtigkeit der Zeugenaussage und damit für die Unwirksamkeit des Kaufvertrages spricht zudem, dass sich der Zeuge mit seiner Einlassung - trotz Belehrung über sein Zeugnisverweigerungsrecht - einer möglichen Strafverfolgung wegen Steuerhinterziehung (§ 370 AO) und Betruges zu Lasten des Notars (§ 263 StGB) ausgesetzt hat. Es erscheint als unwahrscheinlich, dass sich der Zeuge einer Straftat bezichtigt, die er gar nicht begangen hat, insbesondere dann, wenn er ohne weiteres die „Schwarzgeldabrede“ leugnen und sich auf die besondere Beweiskraft der notariellen Urkunde berufen könnte, wodurch er eine mögliche Strafverfolgung vermeiden könnte. Im Ergebnis ist daher vom Vorliegen eines nach § 117 Abs. 1 BGB unwirksamen Scheingeschäfts auszugehen.

Der tatsächlich gewollte Kaufvertrag ist gemäß § 125 Satz 1 BGB ebenfalls nichtig, da er nicht der Form des § 311 b Satz 1 BGB entspricht, nachdem er nur mündlich geschlossen wurde. Eine Heilung des Formmangels gemäß § 311 b Satz 2 BGB scheidet mangels Auflassung und Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch aus.

2. Das Vorliegen eines Scheingeschäfts ist auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Beigeladene und der Käufer M. sich gegenüber der Klägerin an dem formnichtigen Kaufvertrag festhalten lassen müssten. Es ist nämlich keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer das nichtige Scheingeschäft als gültig und damit den Vorkaufsfall auslösend fingiert werden könnte. In seinem rechtskräftigen Urteil vom 25.09.2000 (AN 18 K 98.01234) führt das Bayerische Verwaltungsgericht Ansbach zu dieser Frage aus:

„In der Literatur werden zwar unterschiedliche Lösungsmodelle vorgeschlagen, den Vorkaufsfall - trotz Nichtigkeit des Scheingeschäfts - als eingetreten zu behandeln, die aber allesamt nicht überzeugen können (so bereits Ebert, NJW 1956, 621, 624). Teilweise wird eine analoge Anwendung von § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz (i.d.F. der Bekanntmachung vom 02.08.1961, BGBl. I S. 1098) auf alle Vorkaufsrechte befürwortet (Staudinger/Mayer/Maly, 12. Auflage, § 504 RdNr. 24, Staudinger/Mader, 13. Auflage, § 504 RdNr. 25). § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz ist jedoch eine Sondervorschrift, die nicht verallgemeinerungsfähig ist (Wandel, BWNotZ 1985, 55, 59; Soergel/Huber, 12. Auflage, § 504 RdNr. 25). Im Übrigen liegt auch keine ausfüllungsbedürftige, planwidrige Gesetzeslücke vor, zumindest nicht im Bereich des öffentlichen Baurechts. Die Neufassung des § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz stellt eine Reaktion des Gesetzgebers auf die Rechtsprechung von Reichsgericht und OGH dar, wonach der Vorkaufsfall bei zu niedrig beurkundetem Kaufpreis nicht eintritt. Der Gesetzgeber hat es jedoch - in Kenntnis dieser Rechtsprechung - unterlassen, eine entsprechende Vorschrift in das damalige, bereits am 23. Juni 1960 verkündete Bundesbaugesetz und in das jetzige Baugesetzbuch einzufügen.

Nach anderer Ansicht soll die Berufung auf § 117 Abs. 1 BGB unter Umständen eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung i.S.d. § 826 BGB darstellen, die schadensersatzrechtlich dazu verpflichtete, den Vorkaufsberechtigten so zu stellen, als ob der ursprüngliche Vertrag in der mitgeteilten Fassung wirksam gewesen wäre (Wandel, a.a.O.; Peßler, NJW 1960, 1785, 1786 ff.). Allerdings darf durch die leichtfertige Annahme einer Schadensersatzpflicht nicht die gesetzgeberische Wertung überspielt werden, dass § 117 BGB eben keinen typisierten Vertrauensschutz enthält, wie etwa § 916 Abs. 2 des Österreichischen ABGB („einem Dritten, der im Vertrauen auf die Erklärung Rechte erworben hat, kann die Einrede des Scheingeschäfts nicht entgegengesetzt werden“), weshalb § 117 BGB in § 122 BGB auch keine Erwähnung gefunden hat (Wandel, a.a.O.). Schließlich gesteht selbst Peßer zu, dass es an der Sittenwidrigkeit dem Berechtigten gegenüber fehlen würde, wenn die Vertragsparteien das Geschäft nur zum Schein geschlossen haben, ohne den Berechtigten in seinem Recht schädigen zu wollen. Da die Kläger vorwiegend zur Steuer- und Gebührenersparnis handelten, aber nicht, um das Vorkaufsrecht des Beklagten zu vereiteln, scheidet § 826 BGB aus.

Auch eine Differenzierung zwischen privat-rechtlichen und öffentlich-rechtlichen (gesetzlichen) Vorkaufsrechten wird befürwortet: Sinn und Zweck der gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte, sowie allgemeine Grundsätze des Verwaltungsrechts gebührten es, eine Berufung auf die Nichtigkeit des Scheingeschäfts als treuwidrig abzulehnen (Wandel, a.a.O.; Ebert, a.a.O.). Zur Ausübung dieser Vorkaufsrechte müsse genügen, dass der bisherige Eigentümer seine Verkaufsabsicht erkennen lasse, indem er sich in dem Kaufvertrag mit einem Dritten zur Veräußerung des Grundeigentums bereit erklärt habe. Diese Ansicht überzeugt in zweierlei Hinsicht nicht: Ein verwaltungsrechtlicher Grundsatz der Art, dass rechtswidrige Verwaltungsakte dann nicht aufhebbar seien, wenn sie auf ein Verhalten des den Verwaltungsakt Anfechtenden zurückzuführen sind, existiert nicht und lässt sich auch nicht Art. 48, 49 BayVwVfG entnehmen. Im Übrigen haben hier die Kläger noch im Widerspruchsverfahren die Nichtigkeit des Kaufvertrags offenbart, so dass es der Widerspruchsbehörde nach gebotener Amtsermittlung möglich gewesen wäre, den Sachverhalt aufzuklären und den rechtswidrigen Verwaltungsakt aufzuheben. Schließlich aber entfernt sich diese Auslegung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in unvertretbarer Weise vom Gesetzeswortlaut, der eben auf den tatsächlichen Verkauf und nicht auf die nach außen offenbarte Verkaufsabsicht abstellt. Schließlich müsste nach dieser Ansicht der Vorkaufsfall sogar dann ausgelöst werden, wenn die Parteien einen offensichtlich formnichtigen Vertrag geschlossen haben, weil auch ein solcher die Verkaufsabsicht des Eigentümers hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen kann.

Teilweise wird auch eine analoge Anwendung von § 162 Abs. 1 BGB befürwortet (Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 154 - 157; Jauernig/Vollkommer, 5. Auflage, § 504 Anm. 5 a; seit 6. Auflage aber aufgegeben). Allerdings ist einer solchen Ausdehnung des § 162 Abs. 1 BGB bereits das Reichsgericht (RGZ 98, 45, 51 ff.) überzeugend mit dem Argument entgegengetreten, dass der Berechtigte keinen Anspruch auf Eintritt des Vorkaufsfalls habe. Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Ansicht in ständiger Rechtsprechung angeschlossen. Schurig selbst hält den Einwand treuwidrigen Verhaltens dann für nicht anwendbar, wenn nicht das Vorkaufsrecht des Berechtigten vereitelt, sondern Steuern oder Ähnliches erspart werden sollen. Genauso liegt der Fall hier.

Zwar ist auch der Bundesgerichtshof bemüht, die „einfallsreiche Kautelarpraxis (BGHZ 115, 337, 339), die versucht, Vorkaufsrechte zu unterlaufen, auf unterschiedliche Weise zu begrenzen, etwa durch extensive Auslegung des § 506 BGB (BGHZ 110, 230, 232 ff.) oder des § 504 BGB auf „kaufähnliche Verträge“ (BGHZ 115, 337, 339 ff.). Damit soll jedoch einer Umgehung des Vorkaufsfalls entgegengewirkt werden. Ein Scheingeschäft ist jedoch kein Umgehungsgeschäft, da bei jenem die Rechtsfolgen tatsächlich, so wie verabredet gewollt sind (ganz herrschende Meinung: Schurig, a.a.O., Ebert, a.a.O., Palandt/Heinrichs, § 58 Auflage § 117 RdNr. 5; unklar und deshalb wenig überzeugend, Wandel, a.a.O., der zwar Scheingeschäfte thematisiert, jedoch von Umgehungsgeschäften spricht). Der Bundesgerichtshof orientiert sich bei dieser neuen Rechtsprechung offensichtlich an einem Vorschlag Schurigs (vgl. BGHZ 115, 337, 340 m.w.N.). Auch Schurig a.a.O. trennt entschieden zwischen Vereitelung und Umgehung des Vorkaufsfalls. Nur in letzterem Fall können „rein formale Kriterien unter Umständen zurücktreten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis“. Vorliegend wollten die Käufer das Vorkaufsrecht des Beklagten nicht umgehen, sondern Steuern und Notargebühren sparen.

Den Grundsatz von Reichsgericht und OGH, dass ein Scheingeschäft keinen Vorkaufsfall auslöst, dem sich auch der Bundesgerichtshof und auch die herrschende öffentlich-rechtliche Literatur angeschlossen hat (Battis/Krautzberger/Löhr, 9. Auflage, § 504 RdNr. 6; Dyong/Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 55. Lieferung Februar 1997, § 24 RdNr. 34, zumindest für den Fall der absichtlichen Unterverbriefung: MünchKomm/Westermann, 3. Auflage, § 504 RdNr. 14; Soergel/Huber, 12. Auflage, § 504 RdNr. 24, 25), ist im Ergebnis zuzustimmen, da allein dieser eine dogmatisch fundierte Lösung des Problems ermöglicht. Dass dabei rechtspolitisch unerwünschte Folgen eintreten, mag zu bedauern sein, kann jedoch nur durch ein Tätigwerden des Gesetzgebers, nicht aber mangels ausführungsbedürftiger Regelungslücke durch Rechtsfortbildung aufgehoben werden.“

Die Kammer schließt sich diesen überzeugenden Ausführungen an. Ergänzend ist anzumerken: Auch im vorliegenden Verfahren bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss eines Scheingeschäfts bzw. dessen Offenbarung vorrangig in der Absicht erfolgt ist, die Klägerin zu schädigen. Vielmehr ist nach den Ausführungen des Zeugen M. und den Gesamtumständen davon auszugehen, dass die Angabe eines niedrigeren als des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises vor allem dazu dienen sollte, Kosten zu sparen. Demgegenüber betrafen die genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs regelmäßig Fälle, in welchen eine - rechtlich wirksame - Vertragsgestaltung gerade dazu dienen sollte, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereiteln und einem Dritten unter Ausschaltung des Vorkaufsberechtigten jedenfalls das wirtschaftliche Eigentum zu verschaffen. Damit ist der vorliegende Fall indes nicht vergleichbar. Denn die Offenlegung des Scheingeschäfts führt dazu, dass die ursprünglich am streitgegenständlichen Grundstück bestehenden Eigentumsverhältnisse unverändert bleiben. Zudem könnte die Klägerin bei einem Verkauf des Grundstücks ihr Vorkaufsrecht weiterhin ausüben, sofern die sonstigen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 BauGB erfüllt sind. Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer nicht festzustellen, dass die Klägerin eines darüber hinausgehenden zusätzlichen Schutzes dadurch bedarf, dass der formunwirksame Kaufvertrag ihr gegenüber als wirksam behandelt wird.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), entsprach es nicht der Billigkeit i. S. des § 162 Abs. 3 VwGO, der Klägerin auch deren außergerichtliche Kosten aufzuerlegen. Es besteht kein Anlass, die Kostenentscheidung nach § 167 Abs. 2 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 173

Soweit dieses Gesetz keine Bestimmungen über das Verfahren enthält, sind das Gerichtsverfassungsgesetz und die Zivilprozeßordnung einschließlich § 278 Absatz 5 und § 278a entsprechend anzuwenden, wenn die grundsätzlichen Unterschiede der beiden Verfahrensarten dies nicht ausschließen; Buch 6 der Zivilprozessordnung ist nicht anzuwenden. Die Vorschriften des Siebzehnten Titels des Gerichtsverfassungsgesetzes sind mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass an die Stelle des Oberlandesgerichts das Oberverwaltungsgericht, an die Stelle des Bundesgerichtshofs das Bundesverwaltungsgericht und an die Stelle der Zivilprozessordnung die Verwaltungsgerichtsordnung tritt. Gericht im Sinne des § 1062 der Zivilprozeßordnung ist das zuständige Verwaltungsgericht, Gericht im Sinne des § 1065 der Zivilprozeßordnung das zuständige Oberverwaltungsgericht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 294 Glaubhaftmachung

(1) Wer eine tatsächliche Behauptung glaubhaft zu machen hat, kann sich aller Beweismittel bedienen, auch zur Versicherung an Eides statt zugelassen werden.

(2) Eine Beweisaufnahme, die nicht sofort erfolgen kann, ist unstatthaft.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 98

Soweit dieses Gesetz nicht abweichende Vorschriften enthält, sind auf die Beweisaufnahme §§ 358 bis 444 und 450 bis 494 der Zivilprozeßordnung entsprechend anzuwenden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 415 Beweiskraft öffentlicher Urkunden über Erklärungen

(1) Urkunden, die von einer öffentlichen Behörde innerhalb der Grenzen ihrer Amtsbefugnisse oder von einer mit öffentlichem Glauben versehenen Person innerhalb des ihr zugewiesenen Geschäftskreises in der vorgeschriebenen Form aufgenommen sind (öffentliche Urkunden), begründen, wenn sie über eine vor der Behörde oder der Urkundsperson abgegebene Erklärung errichtet sind, vollen Beweis des durch die Behörde oder die Urkundsperson beurkundeten Vorganges.

(2) Der Beweis, dass der Vorgang unrichtig beurkundet sei, ist zulässig.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 117 Scheingeschäft

(1) Wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, mit dessen Einverständnis nur zum Schein abgegeben, so ist sie nichtig.

(2) Wird durch ein Scheingeschäft ein anderes Rechtsgeschäft verdeckt, so finden die für das verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung.

Verwaltungsgericht Freiburg Urteil, 28. Jan. 2004 - 7 K 2391/02

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese auf sich behält.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen die Aufhebung eines Bescheides, mit welchem sie ein Vorkaufsrecht ausgeübt hat.

Die Klägerin beantragt,

den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen vom 15.11.2002 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Widerspruch der Beigeladenen vom 17.06.2002 zurückzuweisen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Die Beteiligten sind mit einer Entscheidung des Rechtsstreits ohne mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO) einverstanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und den Inhalt der vorliegenden Verwaltungsakte (ein Heft) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Gründe

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.

im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.

in einem Umlegungsgebiet,

3.

in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.

im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.

im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.

in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.

in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.

in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn

a): in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b): die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Gerichtskostengesetz - GKG 2004 | § 52 Verfahren vor Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit

(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.

(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.

(4) In Verfahren

1.: vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro,
2.: vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro,
3.: vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und
4.: bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro

angenommen werden.

(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.

(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert

1.: die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist,
2.: im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.

Maßgebend für die Berechnung ist das laufende Kalenderjahr. Bezügebestandteile, die vom Familienstand oder von Unterhaltsverpflichtungen abhängig sind, bleiben außer Betracht. Betrifft das Verfahren die Verleihung eines anderen Amts oder den Zeitpunkt einer Versetzung in den Ruhestand, ist Streitwert die Hälfte des sich nach den Sätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags.

(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.

(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.