Verwaltungsgericht Mainz Urteil, 09. Dez. 2008 - 3 K 71/08.MZ
Tenor
Die Bescheide der Beklagten vom 07. März 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. November 2007 werden insoweit aufgehoben, als der angeforderte Ausgleichsbetrag den Betrag von 8.694,00 € übersteigt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
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Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke Flur ..., Flurstücke ... (533 m²) .../1 (110 m²), .../3 (50 m²) und ... (7 m²) – W.-Gasse ... a – in der Gemarkung N.-O..
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Nach Durchführung vorbereitender Untersuchungen erließ die Beklagte aufgrund Gemeinderatsbeschluss vom 18. Dezember 1986 auf der Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes – StBauFG – die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern“, in deren Bereich das Grundstück des Klägers liegt. Nach Genehmigung der Satzung durch die Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz wurde die Satzung am 26. Februar 1987 ortsüblich bekannt gemacht. Durch Änderungssatzungen vom 17. September 1990, 13. März 2000 und 27. Juni 2001 wurde der räumliche Geltungsbereich der Satzung erweitert.
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Im Rahmen der Durchführung der Sanierung wurden u.a. Verkehrsanlagen erneuert sowie private Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Zwischen dem Sanierungsträger und dem Kläger und seiner Miteigentümerin wurde im August 1995 ein Ordnungsmaßnahmenvertrag geschlossen, wonach den Eigentümern die bei der Durchführung von Abbruchmaßnahmen entstehenden Kosten in Höhe von 173.890,35 DM vom Sanierungsträger erstattet wurden.
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Durch Gemeinderatsbeschluss vom 09. Dezember 2004 wurde die Sanierungssatzung im nordöstlichen Bereich, in dem das Grundstück des Klägers liegt, aufgehoben. Die Satzung wurde am 24. Februar 2005 ortsüblich bekannt gemacht.
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Das daraufhin von der Beklagten eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises M.-B. vom 05. Dezember 2006 kommt zum Ergebnis, dass für das der Zone 13 zuzuordnende Grundstück des Klägers bei einem Anfangswert von 191,00 € pro m² und einem Endwert von 204,00 € pro m² bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 25. Februar 2005 sich eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 13,00 € pro m² ergibt.
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Auf der Grundlage dieses Gutachtens setzte die Beklagte – nach vorheriger Anhörung des Klägers (Schreiben der Verbandsgemeinde vom 15. Dezember 2006) – mit Bescheiden vom 07. März 2007, jeweils bezogen auf die einzelnen Grundstückparzellen, Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB in Höhe von insgesamt 9.100,00 € (700 m² x 13,00 €) fest.
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Der Kläger legte mit Schreiben vom 04. April 2007 Widerspruch ein und gab zur Begründung an: Sowohl Mitarbeiter des Sanierungsträgers wie auch der damalige Bürgermeister hätten sich auf Informationsveranstaltungen dahingehend geäußert, dass keinerlei Kosten für die Anlieger entstehen würden, und dass die Kosten vom Land Rheinland-Pfalz und der Ortsgemeinde N.-O. getragen würden. Der Gutachterausschuss sei nicht ordnungsgemäß besetzt, weil zwei Teilnehmer, nämlich der frühere Ortsbürgermeister und ein ehemaliger Mitarbeiter der Gemeinde als befangen anzusehen seien. Außerdem stelle sich die Frage, weshalb im Einzelnen benannte, an die W.-Gasse angrenzende Parzellen nicht in das Sanierungsgebiet einbezogen worden seien, obwohl von einer sanierungsbedingten Werterhöhung auszugehen sei. Die vom Gutachterausschuss sehr unterschiedlich festgesetzten Anfangs- und Endwerte in einem sehr eng umgrenzten Ortskerngebiet seien willkürlich. Die Bildung einer eigenen Bewertungszone für das Grundstück ... sei unbillig. Auch sei es unbillig, Grundstückseigentümer durch den Sanierungsträger zu einer Investition in eine Immobilie zu bewegen, diese durch einen Zuschuss zu unterstützen und nach Aufhebung des Sanierungsgebietes einen nicht unwesentlichen Teil des verlorenen Zuschusses zurückzufordern.
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Mit Widerspruchsbescheid vom 27. November 2007 wies der Kreisrechtsausschuss des Landkreises M.-B. den Widerspruch des Klägers zurück. Zur Begründung ist im Wesentlichen angegeben: Die Festsetzung und Erhebung der Ausgleichsbeträge sei rechtmäßig und in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB begründet. Nachdem die Aufhebung der Sanierungssatzung beschlossen worden sei, seien die Grundstückseigentümer zu Ausgleichsbeträgen heranzuziehen. Die sanierungsbedingte Werterhöhung sei dem Gutachten des Gutachterausschusses zufolge mit 13,00 € pro m² anzunehmen. Eine Befangenheit bzw. die Voraussetzungen für einen Ausschluss einzelner Mitglieder des Gutachterausschusses lägen nicht vor. Eine Überprüfung der Satzungen über die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete sei dem Kreisrechtsausschuss verwehrt. Aus den angeblichen Äußerungen ehemaliger Bürgermeister bzw. von Mitgliedern des Sanierungsbüros könne der Kläger keinen Vertrauensschutz herleiten. Eine verbindliche Verpflichtung der Beklagten durch die Äußerung ihrer früheren Bürgermeister scheitere bereits aus formalen Gründen, da ein Bürgermeister eine für die Gemeinde verpflichtende Erklärung nur unter Beachtung des § 49 GemO abgeben könne, also in schriftlicher Form unter Beifügung der eigenhändigen Unterschrift und der Namensbezeichnung des Bürgermeisters. Es wäre zwar wünschenswert gewesen, dass die Anlieger früher bzw. konkreter auf ihre Ausgleichspflicht hingewiesen worden wären. Dies habe jedoch nicht zur Folge, dass die Grundstückseigentümer von der gesetzlich bindend vorgesehenen Zahlungspflicht befreit seien. Der Anspruch auf Erhebung der Ausgleichsbeträge sei auch nicht verjährt. Nach §§ 169 ff. Abgabenordnung betrage die Frist für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages vier Jahre. Die Frist beginne mit Ablauf des Jahres in dem der Anspruch entstanden sei. Dies sei u.a. der Fall, wenn durch Satzung das förmliche Sanierungsgebiet zum Teil oder im ganzen aufgehoben werde, was hier mit der am 22. Februar 2005 veröffentlichen Satzung geschehen sei. Die mit Bescheiden vom 07. März 2007 erfolgte Festsetzung der Ausgleichsbeträge sei daher innerhalb der Frist erfolgt. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 15. Januar 2008 zugestellt.
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Er hat mit am 12. Februar 2008 eingegangenem Schreiben Klage erhoben.
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Er ist der Auffassung, ein Ausgleichsbetrag könne von ihm nicht verlangt werden, weil es bereits daran fehle, dass Sanierungsmaßnahmen stattgefunden hätten. Es fehle am Vorhandensein städtebaulicher Missstände. In dem fraglichen Gebiet habe kein Zustand bestanden, der in irgendeiner Weise den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm arbeitenden und wohnenden Menschen nicht entsprochen hätte. Es habe vielmehr ein völlig intakter Ortskernbereich vorgelegen, was bereits dadurch belegt werde, dass im Rahmen der Durchführung der Maßnahmen kein Bodenordnungsverfahren stattgefunden und keine einzige Grundstücksgrenze verändert worden sei. Keine der in § 147 BauGB genannten Ordnungsmaßnahmen sei durchgeführt worden. Es seien im Wesentlichen nur die Straßen ausgebaut und in deren Zug das über 100 Jahre alte Wasserleitungs- und Kanalnetz unter den Straßen erneuert worden. Außerdem seien in dem Teil des Sanierungsgebiets, in dem die Grundstücke des Klägers liegen, bereits im Jahre 1994 die Arbeiten endgültig fertig gestellt gewesen, so dass die Sanierungssatzung schon damals hätte aufgehoben werden müssen. Die auf den Grundstücken des Klägers durchgeführten Arbeiten seien keine Sanierungsmaßnahmen, sondern objektgebundene Einzelmaßnahmen gewesen, so dass sie in diesem Zusammenhang keine Rolle spielten. Da die Satzung jedoch erst über 10 Jahre später aufgehoben worden sei, sei die Grenze der Sozialbindung im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG überschritten worden. Der Verstoß gegen § 162 BauGB müsse zur Folge haben, dass die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung nachträglich entfalle. Der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks müsse sich nach einem den allgemeinen Verjährungsvorschriften entsprechenden Zeitablauf darauf einstellen können, dass von ihm kein Ausgleichsbetrag mehr verlangt wird. Diesen Zeitpunkt könne die Gemeinde nicht beliebig dadurch hinauszögern, dass sie die vom Gesetz geforderte formelle Aufhebung des Sanierungsgebietes nicht betreibe. Das Gutachten des Gutachterausschusses sei deshalb unverwertbar, weil der Gutachterausschuss mit zwei Gutachtern besetzt gewesen sei, die als befangen anzusehen seien. Zwar seien der frühere Bürgermeister der Beklagten und der frühere leitende Mitarbeiter des Bauamtes der Verbandsgemeinde N.-O. bei der Befassung mit dem Gutachten nicht mehr hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Verbandsgemeinde befasst gewesen. Dennoch müssten sie als befangen gelten, da sie sich bei der Arbeit im Gutachterausschuss mit ihren früheren für die Beklagte getätigten Handlungen auseinandergesetzt hätten. Nach den allgemeinen Grundsätzen der Befangenheit, die auch für Sachverständige gelten würden, sei die Besorgnis der Befangenheit vielmehr dann gegeben, wenn Umstände vorliegen, die berechtigte Zweifel an der Unparteilichkeit oder Unabhängigkeit aufkommen ließen. Auch unter Berücksichtigung des in § 54 Abs. 2 VwGO niedergelegten Rechtsgedankens, wonach Gerichtspersonen dann ausgeschlossen seien, wenn sie bei dem vorangegangen Verwaltungsverfahren mitgewirkt hätten, könne kein Gutachter die Folgen eines Verwaltungshandelns beurteilen, an dem er zuvor mitgewirkt habe. Im Übrigen sei das Gutachten auch sachlich nicht zutreffend. Die Einteilung der Bewertungszonen sei sachlich nicht gerechtfertigt und lasse sich im Einzelnen nicht nachvollziehen. So umfasse die Zone 15 lediglich das Anwesen W.-Gasse ... und damit ein einziges Grundstück. Für die Bildung einer einzelnen Zone für dieses Grundstück bestehe kein sachlicher Grund. Die Zone 13, der die Grundstücke des Klägers zugeordnet worden seien, umfasse die nördlich und südlich des öffentlichen Teils der W.-Gasse gelegenen Grundstücke. Demgegenüber seien die ebenfalls an die W.-Gasse angrenzenden Grundstücke Flur ..., Flurstücke ... und ..., die jeweils eine gebäudewirtschaftliche Einheit bildeten, aus dem Sanierungsgebiet herausgenommen, obwohl sie von sämtlichen „Sanierungsmaßnahmen“ genauso betroffen seien, wie das Grundstück des Klägers. Es sei auch kein sachlich nachvollziehbarer Grund dafür vorhanden, dass in der P.-Gasse nur die nördlich angrenzenden Grundstücke, mit Ausnahme eines einzigen an der südlichen Grenze liegenden Grundstücks in das Sanierungsgebiet einbezogen worden seien. Die Begrenzung des Sanierungsgebiets sei daher nicht entsprechend § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB erfolgt, wonach die Begrenzung so zu erfolgen habe, dass die Sanierung zweckmäßig durchgeführt werden könne. Die von dem Gutachterausschuss angenommenen Anfangs- und Endwerte in dem eng umgrenzten Ortskerngebiet der Beklagten, die sich von Zone zu Zone zum Teil erheblich unterschieden, seien aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht gerechtfertigt und damit nicht verwertbar. Es werde in Abrede gestellt, dass sich für die Zone 13 ein Anfangswert von 191,00 € und ein Endwert von 204,00 € ergebe. Die Beklagte sei darüber hinaus nach Treu und Glauben nicht befugt, im Hinblick auf ihre Erklärungen gegenüber den Grundstückseigentümern, dass keine Kosten auf sie zukommen würden, Ausgleichsbeträge zu erheben. Auch wenn die Erklärungen der früheren Bürgermeister nicht in der Form des § 49 Abs. 1 GemO abgegeben worden seien, sei die Beklagte nach dem auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben gehindert, Ausgleichsbeträge zu erheben. Falls sie tatsächlich verpflichtet seien, Ausgleichsbeträge zu zahlen, ergebe sich für sie aus dem zumindest grob fahrlässigen Verhalten der früheren Bürgermeister ein öffentlich-rechtlicher Schadenersatzanspruch, für den die Beklagte gegenüber dem Kläger und den sonstigen betroffenen Eigentümern einzustehen habe.
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Der Kläger beantragt,
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die Ausgleichsbetragsbescheide vom 07. März 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. November 2007 aufzuheben.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie trägt vor: Entgegen der Auffassung des Klägers hätten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB, die eine Substanzmängelsanierung erforderlich gemacht hätten, bestanden. Sowohl die Straßen seien ausgebaut worden als auch das über 100 Jahre alte Wasserleitungs- und Kanalnetz unter den Straßen erneuert worden. Straßen- und Wasserleitungs- bzw. Kanalnetze seien als Infrastrukturanlagen einzuordnen und als solche der sonstigen Beschaffenheit des Sanierungsgebiets im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB zuzuordnen. Die altersbedingte Abnutzung dieser Anlagen stelle einen Missstand dar, der eine Sanierung erforderlich gemacht habe. Von einem völlig intakten Ortskernbereich könne nicht die Rede sein. Die Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens im Sinne einer Veränderung von Grundstücksgrenzen sei hingegen keine notwendige Voraussetzung zur Behebung von städtebaulichen Missständen. Entgegen der Auffassung des Klägers stelle der Ausbau der Straßen im Sanierungsgebiet eine Ordnungsmaßnahme im Sinne des § 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB dar. Es handele sich um Erschließungsanlagen im Sinne dieser Bestimmung, die im Zuge der Sanierung durch Ersetzung der Asphaltdecke durch einen Pflasterbelag geändert worden seien. Außerdem sei es im Zuge der Sanierung zu Abbruchmaßnahmen auf dem Grundstück des Klägers mit anschließender Neubebauung gekommen. Die Verpflichtung zur Durchführung dieser Maßnahmen habe sich aus einem zwischen der Gesellschaft für Stadtentwicklung und Städtebau mbH W. als Sanierungsträger gemäß § 157, 158 BauGB und dem Kläger geschlossenen Vertrag vom 28. August 1995 ergeben, durch den sich der Kläger verpflichtete, gemäß den Festsetzungen des Rahmensplans das freizumachende Grundstück zur Neubebauung gemäß Baugenehmigung vom 27. Januar 1997 zu nutzen. Hieraus ergebe sich, dass gerade im Bereich des klägerischen Anwesens umfangreiche Ordnungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, die der Behebung der Missstände gedient hätten. Es sei auch unzutreffend, dass die Teilaufhebung der Sanierungssatzung am 24. Februar 2005 verspätet gewesen sei. Entgegen der Auffassung des Klägers seien die Arbeiten in der Umgebung des Klägergrundstücks nicht bereits 1994 abgeschlossen gewesen. Die Modernisierung der in der unmittelbaren Umgebung des Klägergrundstücks gelegenen P.-Gasse seien erst wesentlich später abgeschlossen worden. Die Aufhebung eines Sanierungsgebietes könne nicht auf den Abschluss der Maßnahmen an einem Grundstück abgestellt werden. Ein entsprechender Antrag auf Aufhebung und Entlassung aus dem Sanierungsgebiet gemäß § 162 BauGB sei nicht gestellt worden. Das Bewertungsverfahren sei formell fehlerfrei durchgeführt worden. Die vom Kläger gerügte Befangenheit der Gutachter könne nicht angenommen werden. Das Gutachten sei auch sachlich richtig. Die Begrenzung des Sanierungsgebiets entspreche § 142 BauGB. Es handele sich um eine Ermessensentscheidung der Beklagten, wenn einzelne Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet ausgenommen würden. Die Festlegung des Sanierungsgebiets und damit die Abgrenzung zwischen sanierungs- und nichtsanierungsbedürftigen Grundstücken erfolge nach den Vorgaben der vorbereitenden Untersuchungen in Abstimmung mit Vertretern der Verbandsgemeinde, der damals zuständigen Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz sowie dem Innenministerium. Für die Grundstücke Flur ... Parzellen ... und ... habe sich nach Abwägung keine Sanierungsbedürftigkeit ergeben, so dass sie nicht in das Sanierungsgebiet einbezogen worden seien. Der im Gutachten für die Zone 13 ermittelte Anfangswert von 191,00 € und Endwert von 204,00 € beruhe auf anerkannten Wertermittlungsverfahren, nämlich auf nachvollziehbaren Berechnungen auf der Grundlage zweier anerkannter Berechnungsmodelle. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses habe zu keinem Zeitpunkt erklärt, dass Teile des Gutachtens fehlerhaft seien. Der Geltendmachung der Ausgleichsbeträge stehe nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Es bestehe kein öffentlich-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte. Verpflichtende Erklärungen durch den Bürgermeister unterlägen der Formvorschrift des § 49 GemO. Alle weiteren Erklärungen mündlicher Art könnten nur informatorischen Wert haben und könnten keinesfalls eine Erklärung zu Lasten der Stadt darstellen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, der Akte 3 L 337/07.MZ sowie der Verwaltungs- und Widerspruchsakten, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
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Die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 07. März 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 27. November 2007 sind nur rechtlich der Höhe nach insoweit zu beanstanden, als der angeforderte Ausgleichsbetrag den Betrag von 8.694,00 € übersteigt. Sie sind daher insoweit gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzuheben.
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Im Übrigen bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch die Beklagte.
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Die Bescheide finden ihre Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch – BauGB –. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
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Diese Voraussetzungen sind dem Grunde nach erfüllt. Die Grundstücke des Klägers befinden sich im Geltungsbereich der auf der Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes – StBauFG – erlassenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“. Gemäß § 5 Abs. 1 StBauFG (§ 142 Abs. 3 BauGB) beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung. Daraus folgt, dass nur die aufgrund einer wirksamen Sanierungssatzung durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine Ausgleichspflicht nach § 154 BauGB begründen können. Gegen die Wirksamkeit der Satzung über die Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ bestehen weder in formeller noch in materieller Hinsicht rechtliche Bedenken. Der Auffassung des Klägers, wonach die Sanierungssatzung unter materiellen Rechtsmängeln leide, vermag die Kammer nicht zu folgen. Insbesondere trifft der Einwand des Klägers, es fehle vorliegend schon am Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB (§ 1 Abs. 2 StBauFG) mit der Folge, dass es am Erfordernis städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen überhaupt gefehlt habe, nicht zu. Vielmehr ist in Anbetracht des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen davon auszugehen, dass es vor dem Hintergrund der von der Beklagten verfolgten städtebaulichen Zielsetzung der Erhaltung der Funktionsfähigkeit des historisch gewachsenen Ortskerns und der Erhöhung seiner Attraktivität für Bewohner, Besucher und Berufstätige eines Bündels von städtebaulichen Maßnahmen bedurfte, die insbesondere die Entlastung des Ortskerns vom Durchgangsverkehr, einen ortsgerechten Straßenausbau, Modernisierung von Wohngebäuden, die Entkernung stark verdichteter Bereiche, den Ausbau und die Verbesserung der Grün-, Freizeit- und Spielflächen betrafen und die auch tatsächlich durchgeführt worden sind. Hierbei erfolgen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtkonzeption, deren Erstellung Ausfluss der gemeindlichen Planungshoheit ist. Es ist zunächst Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welcher Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Bei ihrer Entscheidung, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, hat sich die Gemeinde allerdings an den gesetzlichen Vorgaben zu orientieren. Diese materiell-rechtlichen Vorgaben stecken zugleich die Grenze richterlicher Kontrollbefugnisse ab. Die Gemeinde muss danach beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen. Der Gesetzgeber hat diesen unbestimmten Rechtsbegriff in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 StBauFG (§ 136 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB) näher konkretisiert. Anhand der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale hat die Gemeinde zu prüfen, ob sie bei ihren planerischen Entscheidungen einen Sanierungsbedarf annimmt. Der Gestaltungsspielraum der Gemeinde wird ferner durch die gesetzliche Regelung begrenzt, dass die Sanierungsmaßnahmen zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlich sein müssen. Dies beruht auf dem verfassungsrechtlich verankerten Übermaßverbot, da die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in aller Regel nicht unerhebliche eigentumsrechtliche und sonstige Einschränkungen für die Grundstückseigentümer mit sich bringt. Die Behebung städtebaulicher Missstände setzt danach eine wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets voraus. Schließlich wird der gemeindliche Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung, ob eine Sanierungssatzung aufgestellt werden soll, durch das in § 1 Abs. 4 StBauFG (§ 136 Abs. 4 BauGB) enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begrenzt. Anhaltspunkte für eine Verletzung dieses Abwägungsgebots durch die Beklagte sind jedoch nicht vorhanden. Der Aufstellung der Sanierungssatzung gingen die umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen voraus, aus denen sich die im Sanierungsgebiet vorhandenen städtebaulichen Mängel und Missstände im Einzelnen ergeben. So heißt es in den vorbereitenden Untersuchungen (Seite 152) speziell in Bezug auf den Block 3, in dem das Grundstück des Klägers liegt: „Der Teil des Blockes 3 an der W.-Gasse bis zur P.-Gasse ist als sanierungsbedürftig einzustufen wegen seiner parziell sehr dichten Überbauung sowie des allgemein schlechten Bauzustandes. Die Schaffung von öffentlichen bzw. privaten Freiflächen wird ein wesentliches Ziel für diesen Bereich sein“. Die vorbereitenden Untersuchungen dienten der Sammlung des Abwägungsmaterials, das für die Entscheidung des Gemeinderats über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets und auch für seine Abgrenzung erforderlich war. Auch hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereichs der Sanierungssatzung steht der Gemeinde ein Gestaltungsspielraum zu. Die Ausfüllung dieses Spielraums hat sich an der zweckmäßigen Durchführung der Sanierung zu orientieren (§ 3 Abs. 1 Satz 2 StBauFG bzw. § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Je nach den Umständen des Einzelfalls kann die Festlegung eines größeren oder kleineren Sanierungsgebiets in Betracht kommen. Die Entscheidung über die räumliche Begrenzung hängt insbesondere vom Zustand des Sanierungsgebiets, dem finanziellen Bedarf und den zu erwartenden Förderungsmitteln ab, wobei das vom Gesetzgeber vorgegebene Ziel einer zügigen Durchführung der Sanierung zu berücksichtigen ist (§ 1 Abs. 1 StBauFG bzw. § 136 Abs. 1 BauGB). Da die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung originäre Aufgabe der Gemeinde ist, ist dem Satzungsgeber bei der Festlegung bzw. Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs einer Sanierungssatzung ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, den auch das Gericht zu beachten hat. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte diesen Gestaltungsspielraum bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets überschritten hätte, liegen nicht vor. Soweit der Kläger die Nichteinbeziehung einzelner Grundstücke (Flurstücke ... und ...) in das Sanierungsgebiet beanstandet, kann ihm nicht gefolgt werden. Nach § 3 Abs. 1 Satz 3 StBauFG (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB) ist es zulässig, einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise auszunehmen. Nach den Angaben der Beklagten war für die Einbeziehung der Grundstücke in das Sanierungsgebiet vor allem die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen auf den einzelnen Grundstücken maßgebend. Für die vom Kläger genannten beiden Grundstücke habe sich nach Abwägung keine Sanierungsbedürftigkeit ergeben. Dies lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Das Gleiche hat in Bezug auf die vom Kläger beanstandete Grenzziehung an der P.-Gasse zu gelten. Der südlich der P.-Gasse gelegene, vor allem durch das Rathausgrundstück geprägte Ortsbereich, weist in Bezug auf Grundstücksgröße und Dichte der Bebauung deutliche Unterschiede zu dem nördlich der P.-Gasse gelegenen Bereich auf, der die vorgenommene Grenzziehung ohne Weiteres rechtfertigt.
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Entgegen der Auffassung des Klägers kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die in Frage stehende Sanierungssatzung nachträglich unwirksam geworden ist, weil die Aufhebung der Sanierungssatzung entgegen § 162 Abs. 1 BauGB mehr als 10 Jahre nach dem Abschluss der Sanierungsmaßnahmen erfolgt sei. Nach § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist, wobei nach Satz 2 dieser Bestimmung dann, wenn diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben sind, die Satzung für diesen Teil aufzuheben ist. Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Beklagte dieser Verpflichtung durch die mit Gemeinderatsbeschluss vom 09. Dezember 2004 erfolgte Aufhebung der Sanierungssatzung im nordöstlichen Bereich des Sanierungsgebiets nachgekommen. Hierbei ist davon auszugehen, dass die Verpflichtung zur Aufhebung der Sanierungssatzung verfassungsrechtlich geboten ist, da nach Durchführung der Sanierung die sich aus den Vorschriften des Sanierungsrechts ergebenen Beschränkungen des Eigentums und anderer Rechtspositionen nicht mehr erforderlich sind. Wenn danach eine sachgemäße und hinreichend zügige Durchführung der Sanierung zu fordern ist (vgl. BVerwG in NVwZ 1985, 184; BGH in NVwZ 1982, 329) und von daher die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung entfällt, wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, so gibt andererseits auch § 136 Abs. 1 BauGB („zügige Durchführung“) einen bestimmten Zeitrahmen für die Durchführung der Sanierung nicht vor. Welchen Zeitraum die Sanierung als Gesamtmaßnahme in Anspruch nimmt, lässt sich selbst bei gründlicher Vorbereitung allenfalls grob schätzen, wobei mit dem Zügigkeitserfordernis der Gesetzgeber vermeidbaren Verzögerungen vorbeugen will, die dadurch eintreten können, dass Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder unsachgemäß betreiben (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 – 4 CN 2/02 – in NVwZ 2003, 1389; Beschluss vom 07. Juli 1996 – 4 B 91/96 – in NJW 96, 2807). Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte die in Frage stehenden Sanierungsmaßnahmen nicht sachgerecht und zögerlich durchgeführt hätte, liegen nicht vor. Es kann insbesondere auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Sanierungsmaßnahmen im Bereich des Grundstücks des Klägers bereits 1994 abgeschlossen gewesen wären mit der Folge, dass die Aufhebung der Sanierungssatzung im hier fraglichen Teil des Sanierungsgebiets unter Verstoß gegen § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfolgt wäre. Insoweit ist es verfehlt, wenn der Kläger allein auf die in der W.-Gasse durchgeführten Sanierungsmaßnahmen abhebt. Vielmehr ist der gesamte (Teil-)Bereich des Sanierungsgebiets bei der Frage in den Blick zu nehmen, ob die Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und er kann, worauf die Beklagte zu Recht hinweist, nicht auf den Abschluss der Sanierungsmaßnahmen an einem einzelnen Grundstück abgestellt werden. Von daher sind aber auch die Sanierungsmaßnahmen in der zum nordöstlichen Teilgebiet des Sanierungsgebiets gehörenden P.-Gasse, die erst wesentlich später durchgeführt wurden, zu berücksichtigen. Auch der Inhalt der 4. Bürgerinformation, die nach den Angaben der Beklagten im Jahre 2000 erfolgt ist und wonach „die Gemeinde als öffentliche Maßnahme in den nächsten Jahren den Umbau der P. Straße, die Neuordnung der Weinunion und den Ausbau der P.-Gasse plant“ und wonach „eine ganz wichtige und zentrale Maßnahme die Neugestaltung und Verkehrsberuhigung des Ortsmittelpunkts im Zusammenhang mit der P. Straße sein wird“, spricht dafür, dass keinesfalls von einer Beendigung der Sanierungsmaßnahmen im hier fraglichen Teil des Sanierungsgebiets bereits im Jahre 1994 ausgegangen werden kann.
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Insgesamt ist daher von der Wirksamkeit der Sanierungssatzung als Grundlage der Erhebung des in Frage stehenden Ausgleichsbetrags auszugehen.
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Soweit es sich um die Frage handelt, ob die Beklagte an der Geltendmachung der Ausgleichsbeträge in Anbetracht von Äußerungen, die ihre früheren Bürgermeister im Laufe des Sanierungsverfahrens gegenüber Anliegern der W.-Gasse getätigt haben sollen, gehindert ist, verweist das Gericht auf die zutreffenden Ausführungen im Widerspruchsbescheid vom 27. November 2007 (§ 117 Abs. 5 VwGO) und seine eigenen Ausführungen im Beschluss 3 L 337/07.MZ. Eine rechtliche Verbindlichkeit kommt den behaupteten Äußerungen der früheren Bürgermeister danach nicht zu. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass den angeblichen Äußerungen, dass nämlich die Sanierungsmaßnahmen durch Zuschüsse des Bundes, des Landes und durch eigene Mittel der Gemeinde gedeckt seien und dass deshalb keine Kosten auf die Anlieger zukämen, nicht ohne Weiteres entnommen werden kann, dass die Gemeinde auch auf eine Abschöpfung der durch die Sanierung erfolgten Bodenwerterhöhungen in Form der Ausgleichsbeträge auf der Grundlage des § 154 BauGB verzichten werde.
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Der Ausgleichsbetrag ist lediglich der Höhe nach im angegebenen Umfang zu reduzieren, weil sich die nach § 154 Abs. 2 BauGB maßgebliche Differenz zwischen dem Anfangswert und dem Endwert des Grundstücks geringfügig geringer darstellt als es dem Gutachten des auf der Grundlage von § 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises M.-B. vom 05. Dezember 2006 zu entnehmen ist.
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An der grundsätzlichen Verwertbarkeit dieses Gutachtens bestehen allerdings keine Bedenken. Die Einwendungen des Klägers gegen die Besetzung des Gutachterausschusses greifen nicht durch. Weder der als ehrenamtlicher Gutachter tätige frühere Bürgermeister der Beklagten noch ein früherer leitender Mitarbeiter des Bauamts der Beklagten sind von der Mitwirkung an der Gutachtenerstellung ausgeschlossen. Gemäß § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB dürfen die Gutachter nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Diese Voraussetzungen liegen offensichtlich weder in Bezug auf den – früheren - Bürgermeister noch in Bezug auf den - früheren - leitenden Mitarbeiter des Bauamts der Beklagten vor. Dass beide Gutachter während ihrer früheren Tätigkeit mit der Grundstücksverwaltung der Beklagten und auch mit der in Frage stehenden Sanierungsmaßnahme befasst waren, ist unschädlich. Im Übrigen wäre zu berücksichtigen, dass, da der hier tätig gewesene Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises M.-B. bestellt ist, Personen, die nicht mit der Verwaltung kreiseigener Grundstücke, sondern mit der Grundstücksverwaltung einer kreisangehörigen Gemeinde hauptamtlich befasst sind, nicht gemäß § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB von der Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen wären (vgl. hierzu: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Komm. zum BauGB, § 192 Rdnr. 49 mit Hinweis auf die Gesetzesbegründung). Die weiteren in § 3 Abs. 3 der Landesverordnung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte – Gutachterausschussverordnung (GAVO) – vom 20. April 2005 (GVBl. S. 139) genannten Ausschlussgründe für Mitglieder des Gutachterausschlusses liegen hier ebenfalls offensichtlich nicht vor. Dem Kläger steht auch nicht die Befugnis zu, einzelne Mitglieder des Gutachterausschusses wegen Besorgnis der Befangenheit entsprechend § 406 ZPO abzulehnen. Da es sich um ein Gutachten einer speziellen durch Gesetz geschaffenen kollegialen Behörde handelt, das nach gesetzlich geregelten Verfahrensvorschriften zustande kommt, können die Vorschriften der §§ 402 ff. ZPO über den Sachverständigenbeweis auf dieses Beweismittel nicht so angewandt werden, wie wenn eine bestimmte Person als Sachverständiger bestellt worden wäre. An die Stelle des § 406 ZPO treten vielmehr die Bestimmungen des § 20 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG –, die den Ausschluss von Personen im Verwaltungsverfahren regeln (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 23. Januar 1974 – 4 ZR 92/72 – in DVBl. 75, 491; BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 – 3 C 23/87 – in Buchholz 427.206 § 9 6. FeststellungsDV Nr. 35). Es liegen jedoch keine der in § 20 Abs. 1 VwVfG geregelten Ausschlussgründe in Bezug auf die vom Kläger genannten beiden Gutachter vor. Es handelt sich bei den in § 20 Abs. 1 VwVfG geregelten Ausschlussgründen gewissermaßen um gesetzlich geregelte Befangenheitstatbestände. Soweit § 192 Abs. 3 BauGB speziell für die dem Gutachterausschuss angehörenden Gutachter ebenfalls einen gesetzlich geregelten Befangenheitsgrund enthält, liegt dieser, wie dargelegt, ebenfalls nicht vor. Darüber hinausgehende Anhaltspunkte dafür, dass die beiden Gutachter nicht mit der gebotenen Neutralität und Objektivität an der Erstellung des Gutachtens mitgewirkt hätten, liegen nicht vor, so dass an der Verwertbarkeit des Gutachtens keine Bedenken bestehen.
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Nach Auffassung der Kammer sind lediglich insoweit Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit des Gutachtens begründet, als es die Berechnung des Ausgleichsbetrages nach dem „Modell Neuwied“ betrifft, während sich das Gutachten ansonsten – insbesondere auch in Bezug auf die Berechnung nach dem „Modell Niedersachsen“ als inhaltlich bedenkenlos erweist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Höhe des Ausgleichsbetrages nach anerkannter Rechtsprechung nicht das Ergebnis einer exakten Rechenoperation, sondern der Betätigung des regelmäßig durch gutachterliche Feststellungen gestützten gemeindlichen Wertermittlungsermessens ist, das seinerseits in Übereinstimmung mit dem im Baugesetzbuch und den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung – WertV – niedergelegten allgemein anerkannten Grundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswerts stehen muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 – in NVwZ 2003, 211 ff.; BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 – VZR 420/99 – in NJW-RR 2001, 732 f.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2005 – 6 A 12246/04.OVG –). Insgesamt muss bei der Ermittlung der maßgeblichen Bodenwerterhöhung außerdem berücksichtigt werden, dass der Feststellung der eingetretenen Werterhöhung in mehrfacher Hinsicht nur fiktive Gegebenheiten zugrunde liegen und dass sie letztlich daher auch nur auf einer Schätzung der Gutachter beruht. Die zu ermittelnden Werte sind mehr oder weniger ungewiss und lassen sich nicht einfach ausrechnen oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern gehen aus einem Ermittlungsverfahren hervor, das praktisch vielfältige Gelegenheit bietet, so oder anders vorzugehen. Eine centgenaue Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertveränderungen wird in der Regel unmöglich sein, ohne dass dies dazu führt, dass die Gemeinde die Ausgleichsbeträge nicht erheben darf (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 – 4 C 56.76 –, BVerwGE 57, 88 ff.). Es ist auch unbedenklich, dass der Gutachterausschuss hierbei auf die Erfahrungen und Anschauungen seiner Mitglieder, sozusagen als Erkenntnisquelle zurückgreift. Eine Schätzung setzt Erfahrung, Sachkunde und Intuition voraus, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 – a.a.O.).
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Anhaltspunkte für eine Überschreitung des so zu verstehenden Wertermittlungsermessens durch den Gutachterausschuss liegen abgesehen von den noch näher zu begründenden Bedenken im Bezug auf die Berechnung der Bodenwerterhöhung nach dem „Modell Neuwied“ nicht vor. Das Gutachten vom 05. Dezember 2006 ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Wertermittlungsverordnung erstellt worden. Es geht in Bezug auf den Stichtag für die Ermittlung der maßgebenden Anfangs- und Endwerte unter Berücksichtigung von § 28 Abs. 2 WertV zutreffend davon aus, dass in dem hier gegebenen Fall des § 162 BauGB der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wurde, nämlich der 25. Februar 2005, maßgebend ist (Wertermittlungsstichtag). Hierbei hat die Ermittlung des Anfangswerts so zu erfolgen, dass nach Möglichkeit Bodenwertsteigerungen, die durch die Aussicht auf die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen entstehen können, ausgeblendet werden. Der Anfangswert ist daher regelmäßig auf den Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinde über den Beginn vorbereitender Untersuchungen für die Entscheidung, ob ein Sanierungsverfahren durchgeführt werden soll, zu ermitteln (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, § 153 BauGB Rdnr. 53). Der Gutachterausschuss hat zutreffend auf den Zeitraum Ende 1985 abgestellt, da der Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen im Dezember 1985 getroffen wurde (vgl. Seite 7 des Gutachtens). Soweit es sich um das Wertermittlungsverfahren handelt, steht der Beklagten auch in methodischer Hinsicht ein Wertermittlungsermessen zu. Zwar schreibt § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV in Bezug auf die Methode der Wertermittlung in Sanierungsgebieten vor, dass hier der Wert des Bodens „durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist“. Mit dieser Formulierung nimmt die Regelung ausdrücklich Bezug auf das Vergleichswertverfahren, das in § 13 WertV in verschiedenen Erscheinungsformen ausgestaltet ist und es schließt damit dem Grundsatz nach das Ertragswert- und das Sachwertverfahren als ungeeignet aus (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG). § 13 Abs. 2 WertV lässt im Rahmen des Vergleichswertverfahrens zur Ermittlung des Bodenwerts ausdrücklich die Heranziehung von Bodenrichtwerten neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke zu. Hiervon hat der Gutachterausschuss in nicht zu beanstandender Weise deshalb Gebrauch gemacht, weil es in N.-O. an Grundstücken fehlt, die auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind (vgl. Seite 13 des Gutachtens). Der Gutachterausschuss hat zunächst eine zonale Aufgliederung des Sanierungsgebietes vorgenommen, die nach den Angaben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung anhand der in §§ 4 und 5 der WertV genannten Kriterien vorgenommen wurde. Sodann hat er unter Heranziehung von Bodenrichtwerten den sanierungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke in den jeweiligen Zonen ermittelt. Hierbei wurden nach den Angaben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses die gewissermaßen historisch begründeten Richtwertzonen 250 (Geschäftszone entlang der P. Straße) und 150 (nördlich davon gelegene gemischt genutzte Zone) zugrunde gelegt. Sodann hat der Gutachterausschuss unter Anwendung der auch in der Rechtsprechung anerkannten Berechnungsmethoden „Modell Neuwied“ (Komponentenmethode) und „Modell Niedersachsen“ (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04.OVG -; Kleiber in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rn. 126 ff. m.w.N.) den sanierungsbedingten Endwert in der jeweiligen Zone ermittelt und hierbei das arithmetische Mittel aus dem Ergebnis der Berechnung nach beiden Modellen gebildet. Soweit der Gutachterausschuss allerdings den vorläufigen zonalen Endwert der Zone 13 nach dem „Modell Neuwied“ maßgeblich mit eingesparten Erschließungs- und Ausbaukosten Höhe von 11,39 € pro m² begründet hat und sich hierbei auf die von der Beklagten mitgeteilten fiktiven Ausbaubeträge gestützt hat, steht diese Berechnung mit der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts in dem bereits genannten Urteil vom 14. September 2004 nicht in Einklang.
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Nach dieser Entscheidung, der die Kammer folgt, steht der in Bezug auf Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen im Sanierungsgebiet gesetzlich geregelte Ausschluss der Beitragspflicht nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB jeder rechtlichen Konstruktion entgegen, mit der die durch Erschließungsmaßnahmen bewirkte Wertsteigerung eines im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks in Analogie zum Beitragsrecht geltend gemacht wird. Das Oberverwaltungsgericht begründet dies maßgeblich mit der hierbei verfolgten Zwecksetzung der Regelung, mit der zum einen eine Doppelbelastung der Eigentümer vermieden werden soll und zum anderen die sonst bestehende Erschließungsbeitragspflicht mit der Ausgleichsbetragspflicht gebündelt werden soll. Rechtssystematisch gehe es dabei nicht um die Umlage von Aufwand in Gestalt fiktiv ersparter Beiträge, sondern um die zutreffende Erfassung der sanierungsbedingten Wertsteigerung, für die der Kostenaufwand des Sanierungsträgers nur mehr die Funktion einer oberen Kappungsgrenze erfülle. Auch das an sich verständliche Bemühen der Praxis, die sanierungsbedingte Wertsteigerung für den Ausgleichspflichtigen in Gestalt fiktiv ersparter Beiträge nachvollziehbar zu machen, müsse eine Grenze an der Wahrung rechtssystematischer Vorgaben finden. Wenn sich der Gutachterausschuss dem gegenüber in Auseinandersetzung mit dem genannten Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Rheinland-Pfalz dennoch für berechtigt gesehen hat (Seite 17/18 des Gutachtens) die fiktiv ersparten Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträge im Rahmen des „Modells Neuwied“ zugrunde zu legen, weil sie nicht „blind“ angesetzt, sondern unter Beobachtung des Grundstücksmarktes als „rentierliche“ Bodenwerterhöhungen berücksichtigt worden seien, vermag dies nach Auffassung der Kammer nichts an dem vom Oberverwaltungsgericht aufgezeigten Widerspruch zum gesetzlichen Ausschluss der Beitragspflicht in § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB zu ändern. Geht man demnach von der Untauglichkeit der Modellberechnung insoweit aus, die mit dem höheren Beitragswert in das arithmetische Mittel eingeflossen ist, sind aber die gleichen Bedenken nicht in Bezug auf die vom Gutachterausschuss vorgenommene Berechnung nach dem „Modell Niedersachsen“ gerechtfertigt. Bei dieser Methode werden mit Hilfe der mathematischen Statistik aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes zu den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen prozentuale Bodenwertsteigerungen errechnet. Mit Hilfe von Beurteilungsrahmen werden zum einen die städtebaulichen Missstände vor Beginn der Sanierung und zum anderen die durchgeführten städtebaulichen Maßnahmen zum Ende der Sanierung klassifiziert und aus diesen das Verhältnis zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt. Da die vom Oberverwaltungsgericht aufgezeigten Bedenken in Bezug auf diese Berechnungsmethode nicht bestehen und die Berechnung des Gutachterausschusses insoweit auch inhaltlich keine Bedenken aufwirft, ist es sachgerecht, von dem nach dieser Berechnungsmethode ermittelten sanierungsbedingten Endwert in Höhe von 203,42 € / pro m² auszugehen. Danach errechnet sich für die 700 m² großen Grundstücke des Klägers ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 8.694,00 €.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Da der Beklagte nur zu einem geringen Teil unterlegen ist, ist es gerechtfertigt, dem Kläger die Kosten ganz aufzuerlegen.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11 ZPO.
- 32
Die Berufung wird gemäß §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.
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Beschluss
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Der Streitwert wird auf 9.100,00 € festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG).
ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Mainz Urteil, 09. Dez. 2008 - 3 K 71/08.MZ
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Referenzen - Gesetze
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde; hierzu gehören
- 1.
die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken, - 2.
der Umzug von Bewohnern und Betrieben, - 3.
die Freilegung von Grundstücken, - 4.
die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie - 5.
sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn
- 1.
die Sanierung durchgeführt ist oder - 2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder - 3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder - 4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.
(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.
(1) Für die Ausschließung und Ablehnung der Gerichtspersonen gelten §§ 41 bis 49 der Zivilprozeßordnung entsprechend.
(2) Von der Ausübung des Amtes als Richter oder ehrenamtlicher Richter ist auch ausgeschlossen, wer bei dem vorausgegangenen Verwaltungsverfahren mitgewirkt hat.
(3) Besorgnis der Befangenheit nach § 42 der Zivilprozeßordnung ist stets dann begründet, wenn der Richter oder ehrenamtliche Richter der Vertretung einer Körperschaft angehört, deren Interessen durch das Verfahren berührt werden.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde; hierzu gehören
- 1.
die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken, - 2.
der Umzug von Bewohnern und Betrieben, - 3.
die Freilegung von Grundstücken, - 4.
die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen sowie - 5.
sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.
(1) Die Gemeinde kann sich zur Erfüllung von Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung obliegen, eines geeigneten Beauftragten bedienen. Sie darf jedoch die Aufgabe,
- 1.
städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die der Gemeinde nach den §§ 146 bis 148 obliegen, - 2.
Grundstücke oder Rechte an ihnen zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im Auftrag der Gemeinde zu erwerben, - 3.
der Sanierung dienende Mittel zu bewirtschaften,
(2) Die Gemeinde soll die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Aufgaben eines für eigene Rechnung tätigen Sanierungsträgers nicht demselben Unternehmen oder einem rechtlich oder wirtschaftlich von ihm abhängigen Unternehmen übertragen.
Dem Unternehmen können die Aufgaben als Sanierungsträger nur übertragen werden, wenn
- 1.
das Unternehmen nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig ist, - 2.
das Unternehmen nach seiner Geschäftstätigkeit und seinen wirtschaftlichen Verhältnissen geeignet und in der Lage ist, die Aufgaben eines Sanierungsträgers ordnungsgemäß zu erfüllen, - 3.
das Unternehmen, sofern es nicht bereits kraft Gesetzes einer jährlichen Prüfung seiner Geschäftstätigkeit und seiner wirtschaftlichen Verhältnisse unterliegt, sich einer derartigen Prüfung unterworfen hat oder unterwirft, - 4.
die zur Vertretung berufenen Personen sowie die leitenden Angestellten die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen.
(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn
- 1.
die Sanierung durchgeführt ist oder - 2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder - 3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder - 4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.
(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn
- 1.
die Sanierung durchgeführt ist oder - 2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder - 3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder - 4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.
(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn
- 1.
die Sanierung durchgeführt ist oder - 2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder - 3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder - 4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.
(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.
(1) Das Urteil ergeht "Im Namen des Volkes". Es ist schriftlich abzufassen und von den Richtern, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, zu unterzeichnen. Ist ein Richter verhindert, seine Unterschrift beizufügen, so wird dies mit dem Hinderungsgrund vom Vorsitzenden oder, wenn er verhindert ist, vom dienstältesten beisitzenden Richter unter dem Urteil vermerkt. Der Unterschrift der ehrenamtlichen Richter bedarf es nicht.
(2) Das Urteil enthält
- 1.
die Bezeichnung der Beteiligten, ihrer gesetzlichen Vertreter und der Bevollmächtigten nach Namen, Beruf, Wohnort und ihrer Stellung im Verfahren, - 2.
die Bezeichnung des Gerichts und die Namen der Mitglieder, die bei der Entscheidung mitgewirkt haben, - 3.
die Urteilsformel, - 4.
den Tatbestand, - 5.
die Entscheidungsgründe, - 6.
die Rechtsmittelbelehrung.
(3) Im Tatbestand ist der Sach- und Streitstand unter Hervorhebung der gestellten Anträge seinem wesentlichen Inhalt nach gedrängt darzustellen. Wegen der Einzelheiten soll auf Schriftsätze, Protokolle und andere Unterlagen verwiesen werden, soweit sich aus ihnen der Sach- und Streitstand ausreichend ergibt.
(4) Ein Urteil, das bei der Verkündung noch nicht vollständig abgefaßt war, ist vor Ablauf von zwei Wochen, vom Tag der Verkündung an gerechnet, vollständig abgefaßt der Geschäftsstelle zu übermitteln. Kann dies ausnahmsweise nicht geschehen, so ist innerhalb dieser zwei Wochen das von den Richtern unterschriebene Urteil ohne Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung der Geschäftsstelle zu übermitteln; Tatbestand, Entscheidungsgründe und Rechtsmittelbelehrung sind alsbald nachträglich niederzulegen, von den Richtern besonders zu unterschreiben und der Geschäftsstelle zu übermitteln.
(5) Das Gericht kann von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe absehen, soweit es der Begründung des Verwaltungsakts oder des Widerspruchsbescheids folgt und dies in seiner Entscheidung feststellt.
(6) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat auf dem Urteil den Tag der Zustellung und im Falle des § 116 Abs. 1 Satz 1 den Tag der Verkündung zu vermerken und diesen Vermerk zu unterschreiben. Werden die Akten elektronisch geführt, hat der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Vermerk in einem gesonderten Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.
(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.
(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.
(1) Ein Sachverständiger kann aus denselben Gründen, die zur Ablehnung eines Richters berechtigen, abgelehnt werden. Ein Ablehnungsgrund kann jedoch nicht daraus entnommen werden, dass der Sachverständige als Zeuge vernommen worden ist.
(2) Der Ablehnungsantrag ist bei dem Gericht oder Richter, von dem der Sachverständige ernannt ist, vor seiner Vernehmung zu stellen, spätestens jedoch binnen zwei Wochen nach Verkündung oder Zustellung des Beschlusses über die Ernennung. Zu einem späteren Zeitpunkt ist die Ablehnung nur zulässig, wenn der Antragsteller glaubhaft macht, dass er ohne sein Verschulden verhindert war, den Ablehnungsgrund früher geltend zu machen. Der Antrag kann vor der Geschäftsstelle zu Protokoll erklärt werden.
(3) Der Ablehnungsgrund ist glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf die Partei nicht zugelassen werden.
(4) Die Entscheidung ergeht von dem im zweiten Absatz bezeichneten Gericht oder Richter durch Beschluss.
(5) Gegen den Beschluss, durch den die Ablehnung für begründet erklärt wird, findet kein Rechtsmittel, gegen den Beschluss, durch den sie für unbegründet erklärt wird, findet sofortige Beschwerde statt.
(1) In einem Verwaltungsverfahren darf für eine Behörde nicht tätig werden,
- 1.
wer selbst Beteiligter ist; - 2.
wer Angehöriger eines Beteiligten ist; - 3.
wer einen Beteiligten kraft Gesetzes oder Vollmacht allgemein oder in diesem Verwaltungsverfahren vertritt; - 4.
wer Angehöriger einer Person ist, die einen Beteiligten in diesem Verfahren vertritt; - 5.
wer bei einem Beteiligten gegen Entgelt beschäftigt ist oder bei ihm als Mitglied des Vorstands, des Aufsichtsrates oder eines gleichartigen Organs tätig ist; dies gilt nicht für den, dessen Anstellungskörperschaft Beteiligte ist; - 6.
wer außerhalb seiner amtlichen Eigenschaft in der Angelegenheit ein Gutachten abgegeben hat oder sonst tätig geworden ist.
(2) Absatz 1 gilt nicht für Wahlen zu einer ehrenamtlichen Tätigkeit und für die Abberufung von ehrenamtlich Tätigen.
(3) Wer nach Absatz 1 ausgeschlossen ist, darf bei Gefahr im Verzug unaufschiebbare Maßnahmen treffen.
(4) Hält sich ein Mitglied eines Ausschusses (§ 88) für ausgeschlossen oder bestehen Zweifel, ob die Voraussetzungen des Absatzes 1 gegeben sind, ist dies dem Vorsitzenden des Ausschusses mitzuteilen. Der Ausschuss entscheidet über den Ausschluss. Der Betroffene darf an dieser Entscheidung nicht mitwirken. Das ausgeschlossene Mitglied darf bei der weiteren Beratung und Beschlussfassung nicht zugegen sein.
(5) Angehörige im Sinne des Absatzes 1 Nr. 2 und 4 sind:
- 1.
der Verlobte, - 2.
der Ehegatte, - 2a.
der Lebenspartner, - 3.
Verwandte und Verschwägerte gerader Linie, - 4.
Geschwister, - 5.
Kinder der Geschwister, - 6.
Ehegatten der Geschwister und Geschwister der Ehegatten, - 6a.
Lebenspartner der Geschwister und Geschwister der Lebenspartner, - 7.
Geschwister der Eltern, - 8.
Personen, die durch ein auf längere Dauer angelegtes Pflegeverhältnis mit häuslicher Gemeinschaft wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind (Pflegeeltern und Pflegekinder).
- 1.
in den Fällen der Nummern 2, 3 und 6 die die Beziehung begründende Ehe nicht mehr besteht; - 1a.
in den Fällen der Nummern 2a, 3 und 6a die die Beziehung begründende Lebenspartnerschaft nicht mehr besteht; - 2.
in den Fällen der Nummern 3 bis 7 die Verwandtschaft oder Schwägerschaft durch Annahme als Kind erloschen ist; - 3.
im Falle der Nummer 8 die häusliche Gemeinschaft nicht mehr besteht, sofern die Personen weiterhin wie Eltern und Kind miteinander verbunden sind.
(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.
(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.
(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.
(1) Die Sanierungssatzung ist aufzuheben, wenn
- 1.
die Sanierung durchgeführt ist oder - 2.
die Sanierung sich als undurchführbar erweist oder - 3.
die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird oder - 4.
die nach § 142 Absatz 3 Satz 3 oder 4 für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist.
(2) Der Beschluss der Gemeinde, durch den die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ganz oder teilweise aufgehoben wird, ergeht als Satzung. Die Satzung ist ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Satzung zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich.
(3) Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt, die Sanierungsvermerke zu löschen.
(1) Sind auf Grund von Maßnahmen, die der Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet dienen, nach den Vorschriften dieses Gesetzbuchs Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen zu gewähren, werden bei deren Bemessung Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen.
(2) Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks sowie bei der Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert, der sich in Anwendung des Absatzes 1 ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Absatz 2. Dies gilt nicht, wenn in den Fällen des § 154 Absatz 3 Satz 2 oder 3 die Verpflichtung zur Entrichtung des Ausgleichsbetrags erloschen ist.
(3) Die Gemeinde oder der Sanierungsträger darf beim Erwerb eines Grundstücks keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt. In den Fällen des § 144 Absatz 4 Nummer 4 und 5 darf der Bedarfsträger keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des Absatzes 1 ergibt.
(4) Bei der Veräußerung nach den §§ 89 und 159 Absatz 3 ist das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. § 154 Absatz 5 ist dabei auf den Teil des Kaufpreises entsprechend anzuwenden, der der durch die Sanierung bedingten Werterhöhung des Grundstücks entspricht.
(5) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind
- 1.
Absatz 1 auf die Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 2 und im Falle der Geldabfindung nach § 59 Absatz 2 und 4 bis 6 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 entsprechend anzuwenden; - 2.
Wertänderungen, die durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets eintreten, bei der Ermittlung von Werten nach § 57 Satz 3 und 4 und im Falle des Geldausgleichs nach § 59 Absatz 2 sowie den §§ 60 und 61 Absatz 2 zu berücksichtigen; - 3.
§ 58 nicht anzuwenden.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.
(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.
(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.
(4) In Verfahren
- 1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro, - 2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro, - 3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und - 4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.
(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert
- 1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist, - 2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.
(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.