Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 10. Feb. 2015 - 3 K 25/10
Tenor
Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 36 „Ortsmitte Kühlungsborn Ost“ wird für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des festgesetzten Betrages abwenden, wenn nicht der Antragsteller zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
- 1
Der Antragsteller ist Eigentümer der Flurstücke G1 und G2. Er wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 36 der Antragsgegnerin. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 36 umfasst den südlichen Bereich der Stadtmitte von K.
- 2
Der Antragsteller erwarb durch notariellen Vertrag vom 20.12.2007 das Flurstück G1 von der Deutschen Bahn AG; er wurde am 11.03.2008 als Eigentümer eingetragen. In § 6 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrags heißt es, dem Käufer sei bekannt, dass eine Teilfläche des Kaufgegenstandes im Rahmen eines Generalpachtvertrages an die Bahn - Landwirtschaftshauptverband e.V. verpachtet sei. Dem Käufer seien der Inhalt des Vertrags und die Lage der betroffenen Teilfläche bekannt. Eine Auflistung (Anlage 2) der einzelnen Pächter (15 Teilflächen) werde dem Käufer übergeben. Der Generalpachtvertrag war am 30.12.1993 zwischen der Deutschen Reichsbahn und der Bundesbahn - Landwirtschaft geschlossen worden. Darin verpflichtet sich der Bahn - Landwirtschaftsverband Schwerin e. V. zur gesamtschuldnerischen Haftung für die vom Hauptverband eingegangenen Verbindlichkeiten. Das Flurstück G1 nutzen 15 Unterpächter; die Teilflächen 1 bis 5 befinden sich hinter Privatflächen und werden von den jeweiligen Eigentümern genutzt.
- 3
Mit Schreiben vom 19.03.2008 kündigte der Antragsteller die Teilflächen 1 bis 5. Mit einem weiteren Schreiben vom 13.07.2009 kündigte er auch hinsichtlich der restlichen Fläche den Pachtvertrag und verlangte die Räumung.
- 4
Die Stadtvertreterversammlung der Antragsgegnerin beschloss am 14.12.2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 36 für die "Ortsmitte K“. Nach Änderungen des Planentwurfs wurde er erneut öffentlich ausgelegt (02.03. – 03.04.2009).
- 5
Der Antragsteller erhob mit Schreiben vom 24.03.2009 Einwendungen. Er führte unter anderem aus:
- 6
Das Flurstück G1 werde weiterhin als Hausgarten privat bzw. als Kleingarten ausgewiesen. Dies lehne er in dieser Größenordnung ab. Er verweise auf seine Schreiben vom 18.03.2008, 20.08.2008, 24.06.2008 sowie 27.01.2009. Die auf dem Flurstück G1 gegenwärtig noch vorhandenen Gärten dienten ausschließlich als Erholungsflächen. Sein Grundstück Flurstück G1 sei im öffentlichen Bereich an der Ecke E-Straße und Flurstück 295 baurechtlich als Bauland zu bewerten. Da der vordere Grundstücksbereich dieses Grundstücks von der D-Straßee bis zum Ende des Flurstücks 288/3 eine Lückenschließung in der Hauptgebäudeflucht der ersten Reihe begründe, solle auch dort ein entsprechend länglich verlaufendes Baufeld entstehen. Seine Bauvorhaben stellten eine Lückenbebauung im Sinne von § 34 BauGB dar. Er vermisse, dass die auf dem Flurstück G1 vorhandenen Gartenhäuser, Nebengebäude und sonstigen Baulichkeiten entsprechend erfasst und im Bebauungsplan eingezeichnet worden seien.
- 7
Auf seinem Grundstück G2 stünden zwei Gebäude. Hier seien die Baugrenzen zu eng festgesetzt.
- 8
Hinsichtlich des Lärmschutzes dürften nicht nur passive Lärmschutzmaßnahmen erwogen werden, sondern müssten aktive Maßnahmen wie zum Beispiel Lärmschutzwall oder Lärmschutzwand berücksichtigt werden.
- 9
Der Verein „Kleingarten“ e.V. erklärte, er unterstütze den Vorschlag, dass die innerstädtischen Grünflächen erhalten blieben und eine weitere Bebauung mit Ferienwohnungen oder Gebäuden in zweiter Reihe verhindert sowie eine zu hohe Verdichtung der Bebauung vermieden werde. Dabei gehe es insbesondere um die Flächen, die die Mitglieder des Kleingartenvereins östlich der Gleise des Bahnhofs Ost bis zur Bebauung mit Einfamilienhäusern in der E-Straße als Garten- und Grünflächen nutzten und die auch derzeit im gültigen Bebauungsplan als solche ausgewiesen seien. Dies solle nach dem Willen der Mitglieder in Zukunft so beibehalten bleiben. Die Mitglieder trügen zu einer naturnahen und einer grünen Gestaltung des Ortszentrums bei und pflegten die auf Pachtland errichteten Gärten seit über 55 Jahren. Viele Mitglieder hätten keine andere Möglichkeit, ihre Freizeit ortsnah in einem Garten zu gestalten und zu verbringen. Gerade dafür wurde das Pachtland zu Zeiten der DDR bereitgestellt.
- 10
Am 13.08.2009 fasste die Stadtvertretung der Antragsgegnerin den Abwägungs- und Satzungsbeschluss.
- 11
Zu den Bedenken des Antragstellers wird unter anderem ausgeführt: Eine Bebauung auf dem Grundstück Flurstück G1 solle nicht ermöglicht werden. Die Antragsgegnerin könne Bestrebungen, aus den Kleingärten und der Zäsurgrünfläche bzw. den genutzten Hausgärten Bauland oder einen Parkplatz zu machen, nicht zustimmen. Den noch erhaltenen grünen Zäsuren im Stadtgebiet komme nach ihren Planungszielen eine große Bedeutung zu. Die Planungsziele der Stadt sähen auch nicht vor, eine Bebauung in der zweiten Reihe zuzulassen. Es solle vielmehr eine geordnete und maßvolle Bebauung in der zweiten Reihe sichergestellt werden. Für das Grundstück der Kleingartenanlage treffe dies jedoch nicht zu. Es handele sich nicht um eine Zweitreihenbebauung eines genutzten und bebauten Grundstücks. Ein vorhandenes, kleines Nebengebäude innerhalb des grünen Abstandsstreifens zur Molli-Bahn zu Wohnzwecken umzunutzen und hier einen Parkplatz einzurichten, sei als völlig abwegig zu beurteilen. Dem Antragsteller als Käufer der ehemaligen Bahngrundstücke der Kleingartenanlage und des Zäsur- bzw. Hausgartenstreifens an den Molli-Gleisen seien die vorhandenen Nutzungen stets bekannt gewesen. Auch sei ihm bekannt, dass die Antragsgegnerin keine Veränderungen dieser Nutzung vorsehe. Die Bewertung der Kleingartenanlage als Bauland entbehre jeder Grundlage. Eine Lückenbebauung im Sinne von § 34 BauGB werde nicht gesehen. Auch die gegen-überliegende Bebauung rechtfertige kein Baurecht nach § 34 BauGB. Die Gebäude auf dem Flurstück G1 hätten nicht einzeln erfasst werden müssen. Es diene letztlich als Gartenland zur Nutzung durch Haus- und Kleingärten. Vorhandene Gebäude in den Hausgärten genössen Bestandsschutz, sollten jedoch nicht ausgebaut oder erweitert werden. Die Bebauung im Kleingartengebiet richte sich nach dem Bundeskleingartengesetz.
- 12
Auf dem Flurstück G2 solle keine Erweiterung der Baugrenzen für die denkmalgeschützten ehemaligen Bahngebäude erfolgen.
- 13
Die Festsetzungen hinsichtlich der Flurstücke G1 und G2 stellten entgegen dem Vorbringen des Antragstellers keine unzumutbare Härte dar. Seinen Anregungen stünden städtebauliche, ortsbildprägende, landschaftsplanerische und verkehrsplanerische sowie immissionsschutzrechtliche Belange entgegen, zudem die derzeitige Nutzung der betreffenden Flurstücke. Der Eigentümerwechsel innerstädtischer Grünflächen besitze keinerlei städtebauliche Relevanz bezüglich der Umwandlung dieser Grünflächen in Wohnbauland oder Parkplätze. Dem Antragsteller als Käufer der ehemaligen Bahngrundstücke der Kleingartenanlage und des Zäsur- bzw. Hausgartenstreifens an den Molli-Gleisen sowie der Nebengebäude südlich des Bahnhofs seien die vorhandenen Nutzungen stets bekannt gewesen. Auch sei ihm bekannt, dass die Antragsgegnerin keine Veränderungen dieser Nutzungen vorsehe.
- 14
Entsprechend der überarbeiteten schalltechnischen Stellungnahme würden durch die Molli-Bahn keine mit den benachbarten Nutzungen unvereinbaren Immissionen ausgelöst. Ein aktiver Schallschutz sei nach dem vorliegenden Gutachten nicht vorgesehen und aus städtebaulicher Sicht nicht wünschenswert. Die Anregung des Antragstellers werde in einer überarbeiteten schallschutztechnischen Stellungnahme berücksichtigt. Dementsprechend würden Lärmpegelbereiche entlang der C-straße festgesetzt.
- 15
Auf Grund dieser Abwägung enthält der Bebauungsplan unter anderem die Festsetzung des Flurstücks des Antragstellers G1 unter Verweis auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als Grünfläche mit der Ergänzung „Kleingärten, privat.“ Die textlichen Festsetzungen unter Ziff. 1 zu lauten u.a.:
- 16
1.4 In den Sonstigen Sondergebieten Ortskerne (SO 1-3) sind zulässig:
- 17
- Einzelhandelsbetriebe bis max. 300 m² Verkaufsfläche; auf den Flurstücken 80/3 (Strandstraße 24) und 158/1 (Strandstraße 35) Flur 2, Gemarkung Kühlungsborn, sind Einzelhandelsbetriebe bis max. 600 m² Verkaufsfläche zulässig;
- 18
- Schank- und Speisewirtschaften;
- 19
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes und gewerblich genutzte Ferienwohnungen;
- 20
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke;
- 21
- Dauerwohnungen.
- 22
Vergnügungsstätten i.S.d. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sind ausnahmsweise zulässig.
- 23
1.5 Im Sonstigen Sondergebiet Einzelhandel (SO 4) ist ein Einzelhandelsbetrieb mit gemischtem Warenangebot bis max. 1400 m² Verkaufsfläche zulässig. Lebensmittel sind als Sortiment unzulässig. (…)
- 24
1.7 Im Sonstigen Sondergebiet Autohaus (SO 6) ist ein Autohaus mit Werkstatt, Waschanlage und den dazugehörigen Einrichtungen und Anlagen zulässig. Die Zulässigkeit beschränkt sich auf Kraftfahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht bis max. 3,5 t.
- 25
1.8 Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen vorhandener baulicher und sonstiger Anlagen gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO sind ausnahmsweise zulässig. (…)
- 26
9. Flächen für Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
- 27
9.1 Innerhalb der gekennzeichneten Lärmpegelbereiche sind lärmzugewandte Gebäudeseiten und Dachflächen von Wohn- und Schlafräumen sowie von Kinderzimmern mit einem resultierenden bewerteten Schalldämm-Maß in Abhängigkeit vom ausgewiesenen Lärmpegelbereich entsprechend der nachfolgenden Tabelle zu realisieren:
- 28
Für lärmabgewandte Gebäudeseiten darf der maßgebliche Außenlärmpegel entsprechend Pkt. 5.5.1 der DIN 4109 ohne besonderen Nachweis bei offener Bebauung um 5 dB(A) und bei geschlossener Bebauung bzw. Innenhöfen um 10 dB(A) gemindert werden.
- 29
Der Bebauungsplan wurde im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Stadt Ostseebad Kühlungsborn vom 22. Oktober 2009 bekannt gemacht.
- 30
Der Antragsteller hat am 15.01.2010 Normenkontrollantrag gestellt. Zu dessen Begründung macht er geltend:
- 31
Das Verfahren leide an mehreren Verfahrensfehlern.
- 32
Inhaltlich habe das Flurstück G1 nicht als Dauerkleingarten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt werden können. Es habe zum maßgebenden Zeitpunkt der Abwägung am 13.08.2009 nicht den in der Planung zu Grunde gelegten Charakter einer Kleingartenanlage gehabt. Selbst wenn man davon ausgehen sollte, dass fünf Pachtparzellen die absolute Untergrenze für ein Kleingartengebiet seien, fehlten die notwendigen gemeinschaftlichen Einrichtungen. Insbesondere erweise sich der vorhandene Stichweg, der eine einzige der hier vorliegenden Parzellen erschließe, nicht als gemeinschaftliche Einrichtung. Andere gemeinschaftliche Einrichtungen seien nicht vorhanden. So gebe es weder eine gemeinschaftliche Wasser- noch eine gemeinschaftliche Elektrizitätsversorgung. Es fehle auch an der maßgeblichen Erzeugung von Gartenbauprodukten. Drei Viertel der Gesamtanlage seien vielmehr von baulichen Anlagen und Rasen geprägt. Es handele sich tatsächlich um eine Wochenend- bzw. Ferienhausnutzung, teilweise auch Tierhaltung. Das AG habe mit Urteil vom 15.04.2011 – 2 C 132/09 – die Eigenschaft als Kleingarten verneint. Dieses Urteil sei durch das Landgericht bestätigt worden (LG Rostock, Urteil vom 15.11.2012 – 1 S 123/11 – (Bl. 366 GA). Aus dem Urteil des LG Rostock ergebe sich, dass es sich bei der Anlage zu keiner Zeit um einen Kleingarten nach dem Bundeskleingartengesetz gehandelt habe.
- 33
Der Bebauungsplan verstoße im Übrigen in vielfacher Weise gegen das Gebot einer widerspruchsfreien Planung. So sei das Hauptziel, eine geordnete und maßvolle Bebauung in der zweiten Reihe zu gewährleisten und eine fortschreitende Verdichtung zu verhindern nicht erreicht worden. Dies legt der Antragsteller an Hand einer Vielzahl aus seiner Sicht einschlägiger Beispiele dar.
- 34
Der Bebauungsplan weise auch weitere Fehler auf. So habe auf eine Umweltprüfung nicht verzichtet werden können. Der Bebauungsplan sei nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt worden, insbesondere weil das Flurstück G1 im Flächennutzungsplan teilweise als erweiterte Verkehrsfläche ausgewiesen sei und nunmehr im Bebauungsplan abweichend als Grünfläche festgesetzt werde.
- 35
Die Verkehrsuntersuchung weise Ermittlungs- und Bewertungsfehler auf.
- 36
Schließlich werde er - der Antragsteller - unverhältnismäßig durch die Festsetzungen beeinträchtigt.
- 37
Der Antragsteller beantragt,
- 38
den Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 36 „Ortsmitte“ für unwirksam zu erklären.
- 39
Die Antragsgegnerin beantragt,
- 40
den Antrag zurückzuweisen.
- 41
Sie führt im Wesentlichen aus:
- 42
Die vom Antragsteller geltend gemachten Verfahrensfehler lägen nicht vor.
- 43
Es liege kein Abwägungsfehler hinsichtlich der Festsetzung von Kleingärten vor. Sie – die Antragsgegnerin – habe den im Plangebiet vorhandenen Bestand zutreffend als Kleingartenanlage angesehen und die Folgen der Festsetzungen einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Kleingärten, privat“ für den Antragsteller hinreichend berücksichtigt. Er sei zivilrechtlich verpflichtet, die Nutzung der Grundstücksfläche im festgesetzten Bereich als Anlage entsprechend dem Bundeskleingartengesetz zu dulden. Er sei als Käufer in das Pachtverhältnis eingetreten. Bei dieser Ausgestaltung könnten sich die Pächter auf den besonderen Kündigungsschutz des Bundeskleingartengesetzes berufen, selbst wenn die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 Bundeskleingartengesetzes nicht vorlägen. Die Antragsgegnerin verweist insoweit auf das Urteil des Kammergerichts vom 22.04.2004 – 20 U 74/03 -. Tatsächlich liege auch eine kleingärtnerische Nutzung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 Bundeskleingartengesetz vor. Weit mehr als die Hälfte der Fläche diene der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen. Darüber hinaus liege auch eine Kleingartenanlage gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 Bundeskleingartengesetz vor. Die Mindestanzahl von fünf Kleingärten werde deutlich überschritten. Die Anlage zeichne sich durch eine zusammenfassende Außeneinfriedung aus und sei damit als solche deutlich zu erkennen. Zudem verfüge die Anlage über eine gemeinsame Wasser- und Stromversorgung. Weitere Gemeinschaftsanlagen seien angesichts der Größe der Anlage nicht vorhanden. Fußwege fehlten ausnahmsweise ganz, weil die Kleingärten, die entlang der Straße bzw. begrenzt durch die Bahnlinie verliefen, nur von außen einzeln zugänglich seien.
- 44
Nach dem Bebauungskonzept, das auch Gegenstand der Begründung zum Bebauungsplan geworden sei, würden innerhalb des Geltungsbereichs drei Teilbereiche unterschieden. In allen drei Bereichen solle eine weitere Bebauung nur im begrenzten Umfang erfolgen. Der Bebauungsplan verfolge nicht das Ziel, insgesamt eine weitere Bebauung zu begrenzen. Die Begrenzung des Maßes der baulichen Nutzung solle vielmehr in den Bereichen erfolgen, in denen in der Vergangenheit eine massive Verdichtung bereits stattgefunden habe. Nach Maßgabe dessen sei die Planung in sich widerspruchsfrei.
- 45
Das gelte auch für die Planung des Flurstückes G1. Das Gebäude des Antragstellers befinde sich im vorhandenen Grünstreifen und genieße als solches Bestandsschutz.
- 46
Die Antragsgegnerin hat den streitbefangenen Bebauungsplan seit seinem Erlass insgesamt fünfmal geändert. Von diesen Änderungen sind jeweils einzelne Flurstücke des Plangebiets betroffen. Die Planung im Umkreis der Flurstücke des Antragstellers wird hiervon jedoch nicht berührt.
- 47
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
Entscheidungsgründe
- 48
Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Der Bebauungsplan Nr. 36 ist unwirksam.
I.
- 49
Der Normenkontrollantrag ist zulässig, insbesondere fristgerecht erhoben.
- 50
Der Antragsteller konnte seinen Antrag auf den Bebauungsplan in der Ursprungsfassung beschränken. Bebauungspläne, durch die vorhandene Pläne geändert oder ergänzt werden, teilen die Rechtsform mit erstmals aufgestellten Bebauungsplänen als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB). Sie können alle gleichermaßen zum Gegenstand einer Normenkontrolle gemacht werden. Welcher der verschiedenen Bebauungsplantypen vom Gericht auf seine Gültigkeit zu überprüfen ist, richtet sich nach dem Rechtsschutzziel des Antragstellers. Eine Bebauungsplanänderung, die im Anschluss an eine frühere Satzung (Bebauungsplan oder Bebauungsplanänderung) bekannt gemacht worden ist, kann nur durch entsprechenden ausdrücklichen Antrag wirksam in ein bereits anhängiges Normenkontrollverfahren einbezogen werden (BVerwG, B. v. 22.05.2006 - 4 BN 10.06 - BauR 2006, 2032). Dies gilt auch, wenn ein vor Erhebung der Normenkontrolle in Kraft getretener Bebauungsplan während des gerichtlichen Verfahrens geändert oder ergänzt wird. Welches Angriffsziel zu wählen sachdienlich ist, hängt von dem jeweiligen Planungsinhalt ab (vgl. BVerwG, B. v. 25.02.1997 - 4 NB 30.96 - NVwZ 1997, 896).
- 51
Die Änderungen des streitbefangenen Bebauungsplans betreffen jeweils einzelne Flurstücke des Plangebiets. Die Planung im Umkreis der Flurstücke des Antragstellers wird hiervon jedoch nicht berührt. Damit beziehen sich die Einwendungen, die der Antragsteller erhebt und auf die er seine Antragsbefugnis stützt, nur auf den Ursprungsplan. Welche Wirkungen dessen Ungültigerklärung auf die Änderungsbebauungspläne hat, ist für den Antragsteller ohne Belang.
II.
- 52
Der Bebauungsplan leidet an mehreren Mängeln, die zu seiner Unwirksamkeit führen.
- 53
1. Der Bebauungsplan ist nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht worden.
- 54
Die textlichen Festsetzungen verweisen in Nr. 9.1. auf DIN 4109. Erst in der Zusammenschau von DIN und Bebauungsplan ergibt sich, welche Anforderungen im Einzelnen der Plan an den Lärmschutz von Gebäuden stellt (vgl. BVerwG B. v. 05.12.2013 – 4 BN 48.13, juris).
- 55
Nach der Rechtsprechung des BVerwG muss die planende Gemeinde für den Fall, dass eine Festsetzung des Bebauungsplans auf eine DIN-Vorschrift verweist und sich erst aus dieser Vorschrift ergibt, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, "sicherstellen", dass die Planbetroffenen auch vom Inhalt der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das gilt unabhängig davon, ob der Plangeber eine Regelung insgesamt dem Ergebnis der Anwendung der DIN-Vorschrift überlässt oder ob er zwar dem Grunde nach selbst bestimmt, welchen Anforderungen die baulichen Anlagen genügen müssen, aber erst – wie hier in Nr. 9.1. der textlichen Festsetzungen - der Verweis auf die DIN-Vorschrift ergibt, nach welchen Methoden und Berechnungsverfahren der Inhalt der Anforderungen im Einzelnen zu ermitteln ist. Denn auch im zuletzt genannten Fall können die Planbetroffenen nicht dem Bebauungsplan selbst, sondern erst dem Plan in Verbindung mit der DIN-Vorschrift entnehmen, welche Anforderungen im Einzelnen der Plan an die Zulassung von Gebäuden stellt. Die Gemeinde muss daher sicherstellen, dass die Betroffenen auch von der DIN-Vorschrift verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Das kann sie dadurch bewirken, dass sie die in Bezug genommene DIN-Vorschrift bei der Verwaltungsstelle, bei der auch der Bebauungsplan eingesehen werden kann, zur Einsicht bereit hält und hierauf in der Bebauungsplanurkunde hinweist (BVerwG, B. v. 29.07.2010 - 4 BN 21.10 - NVwZ 2010, 1567). Der Senat folgt dieser Rechtsprechung des BVerwG in ständiger Rechtsprechung (zuletzt U.v. 02.04.2014 – 3 K 17/12).
- 56
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Ein Hinweis auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in die DIN-Vorschrift 4109 enthält weder die Planurkunde noch wurde ein solcher Hinweis in den im Amtsblatt der Antragsgegnerin veröffentlichten Bekanntmachungstext aufgenommen.
- 57
Der Fehler ist nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB beachtlich. Die rechtsstaatlich gebotene Verkündung stellt einen konstitutiven Bestandteil der förmlichen Rechtssetzung dar. Den damit verbundenen rechtsstaatlichen Mindestanforderungen trägt die Planerhaltungsvorschrift des § 214 BauGB Rechnung, indem sie Verfahrens- oder Formfehler, die die Bekanntmachung betreffen, für beachtlich erklärt, wenn der mit der Bekanntmachung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB; Lemmel in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Dezember 2011, § 214 Rn. 44). Das Fehlen eines Hinweises auf die Möglichkeit, die den normativen Gehalt des Planes mitbestimmende DIN-Vorschrift einzusehen, stellt einen den Hinweiszweck der Bekanntmachung beeinträchtigenden Verfahrensfehler dar, denn ohne einen solchen Hinweis – sei es in der Bekanntmachung selbst oder in der Bebauungsplanurkunde – kann die Bekanntmachung ihren rechtsstaatlich gebotenen Zweck, dem Planbetroffenen eine zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme von der Rechtsnorm zu verschaffen, nicht vollständig erfüllen (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 09.05.2012 – OVG 2 A 17.10 -, juris Rn. 40).
- 58
Der Fehler ist nicht nach § 215 Abs. 1 BauGB unbeachtlich geworden, da sich diese Vorschrift nicht auf Fehler nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB bezieht.
- 59
Der Verkündungsfehler führt zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans. Zwar berührt er unmittelbar lediglich die textliche Festsetzung 9.1. Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen hat jedoch nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. m.w.N. BVerwG, B. v. 18.02.2009 – 4 B 54.08 –, juris Rn. 5).
- 60
Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Anordnung der Anwendbarkeit der DIN 4109 in der textlichen Festsetzung 9.1 ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans maßgeblich für den Schutz wesentlicher Teile des Plangebiets vor Verkehrslärm, weshalb ohne besondere Anhaltspunkte, die indes nicht ersichtlich sind, nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Antragsgegnerin die Planung auch ohne die Festsetzung der maximal zulässigen Emissionskontingente und die Festlegung der dafür erforderlichen Berechnungsmethode vorgenommen hätte.
- 61
Ausnahmen für den – hier allerdings auch nicht erkennbaren - Fall, dass sich der vom Bebauungsplan betroffene Personenkreis signifikant anders zusammensetzt als derjenige, der in einer Vielzahl von Bebauungsplänen planunterworfen ist, scheiden schon aus Gründen der Rechtssicherheit aus. Zwar stellt der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts, soweit es um die Erfüllung des Publizitätserfordernisses geht, auf den konkreten Adressatenkreis der Regelung ab, der typischerweise von einer Regelung betroffen ist (BVerwG, U. v. 27.06.2013 - 3 C 21.12 - BVerwGE 147, 100, juris Rn. 26). Diese Rechtsprechung ist aber auf Bebauungspläne nicht übertragbar. Der Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfasst typischerweise nicht eine weitgehend homogene Personengruppe, wie dies im Fall der vom 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts überprüften Verordnung über das Verbot des Befahrens eines Gewässers mit bestimmten Booten der Fall ist, sondern ganz unterschiedliche Grundstückseigentümer. Um ihre Gleichbehandlung zu gewährleisten, stellt das Rechtsinstitut des Bebauungsplans einheitliche Anforderungen an die Publizität. Auch der 3. Senat des Bundesverwaltungsgerichts erkennt an, dass für die Bekanntmachung von Bebauungsplänen wegen § 10 Abs. 3 BauGB besondere Anforderungen gelten (BVerwG, B. v. 05.12.2013 - 4 BN 48.13 - BauR 2014, 503).
- 62
2. Die textliche Festsetzung Ziff. 1.8 ist unwirksam. Danach sind Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen vorhandener baulicher und sonstiger Anlagen gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO ausnahmsweise zulässig.
- 63
§ 1 Abs. 10 BauNVO dient der individuellen Standortsicherung zugunsten der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung einzelner baulicher oder sonstiger Anlagen (OVG Lüneburg, U. v. 08.09.2010 - 1 KN 129/07 - DVBl 2010, 1381). Eine solche Bestandssicherung wertet der Normgeber als berechtigtes planerisches Anliegen unabhängig davon, aus welchem Grund die Anlage, der der erweiterte Schutz zuteil werden soll, im konkreten Planungsfall unzulässig ist (BVerwG, B. v. 30.10.2007 - 4 BN 38.07 - NVwZ 2008, 214). Es handelt sich um eine anlagenbezogene Planung. Die festgesetzten Vorhaben müssen daher eindeutig bestimmt sein (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Komm., § 1 BauNVO § 1 Rn. 114). Damit ist Ziff. 1.8. unwirksam, soweit sie sich nicht auf die festgesetzten Sondergebiete bezieht (vgl. § 1 Abs. 3 S. 3 BauNVO), weil nicht einzelne bauliche Anlagen bezeichnet sind, auf die sich die Fremdkörperfestsetzung beziehen soll. Es kann daher dahin stehen, ob eine solche Bezeichnung in der Begründung oder anderen Planunterlagen genügen würde.
- 64
Dieser Fehler führt nach den oben dargelegten Grundsätzen ebenfalls zu Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt.
- 65
III.
- 66
Auf weitere, z.T. von den Beteiligten im Verfahren vorgetragene Gesichtpunkte kommt es nicht an. Hierzu bemerkt der Senat:
- 67
1. Ziff. 1.4 der textlichen Festsetzungen bestimmt, dass in den Sonstigen Sondergebieten Ortskerne (SO 1-3) Einzelhandelsbetriebe bis max. 300 m² Verkaufsfläche und auf den Flurstücken 80/3 (Strandstraße 24) und 158/1 (Strandstraße 35) Flur 2, Gemarkung Kühlungsborn Einzelhandelsbetriebe bis max. 600 m² Verkaufsfläche zulässig sind; nach Ziff. 1.5 ist in dem Sonstigen Sondergebiet Einzelhandel (SO 4) ein Einzelhandelsbetrieb mit gemischtem Warenangebot bis max. 1400 m² Verkaufsfläche zulässig. Es ist fraglich, ob diese Festsetzungen zulässig sind.
- 68
Für Sondergebiete nach § 11 BauNVO gilt gem. § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO die Beschränkung des § 1 Abs. 9 BauNVO für differenzierte Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung nicht. Das bedeutet hier zunächst, dass die Gemeinde nicht „besondere städtebauliche Gründe darlegen muss.
- 69
Bei einer Verkaufsflächenbegrenzung geht es aber grundsätzlich um eine Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung, die unzulässig ist, weil sie nicht mit Hilfe eines der von § 16 Abs. 2 BauNVO insoweit zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschoßfläche) vorgenommen wird. Das BVerwG hat allerdings entschieden, dass es der Gemeinde ge-stattet ist, in einem Bebauungsplan, mit dem sie gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO ein Sondergebiet für einen großflächigen Handelsbetrieb festsetzt, nach Quadratmetergrenzen bestimmte Regelungen über die höchstzulässige Verkaufsfläche zu treffen. Hier handele es sich nicht um eine Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung, die unzulässig wäre, weil sie nicht mit Hilfe eines der von § 16 Abs. 2 BauNVO insoweit zugelassenen Parameter (Grundfläche, Geschoßfläche) vorgenommen worden ist. Vielmehr handele es sich - ungeachtet der mit ihr bezweckten Größenbegrenzung - um eine Vorschrift über die Art der baulichen Nutzung. Bereits der Verordnungsgeber habe innerhalb des Ersten Abschnitts der Baunutzungsverordnung in § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO mit der Bestimmung über Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsbetriebe ein Baugebiet besonderer Art mit einem bestimmten Typ der baulichen Nutzung festgelegt. Diese Nutzungsart bestimme sich nach der Größe der Verkaufsfläche. Hieran knüpfe der Ortsgesetzgeber an, wenn er in einem Bebauungsplan für ein Sondergebiet Verkaufsflächengrenzen für Einzelhandelsgroßbetriebe festsetze. Mit solchen Regelungen über höchstzulässige Verkaufsflächen fächere er in Fortführung des vom Verordnungsgeber geschaffenen Konzepts einer nach der Betriebsgröße abgegrenzten besonderen Nutzungsart "großflächiger Einzelhandel" diese Art der Nutzung weiter auf (BVerwG, U. v. 27.04.1990 - 4 C 36/87 - NVwZ 1990, 1071). Ob diese Grundsätze für jedes Sondergebiet nach § 11 BauNVO gelten, erscheint fraglich. Nicht jede Nutzungsart wird in jedem Fall durch das Maß der baulichen Nutzung geprägt. Die Begründung des BVerwG bezieht sich jedenfalls auf Sondergebiete, die sich auf § 11 Abs. 2 und 3 BauNVO gründen. Demgemäß geht das OVG Münster davon aus, dass § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO der Gemeinde – nur - die Möglichkeit eröffnet, die höchstzulässige Verkaufsfläche für das jeweilige Grundstück im Bebauungsplan festzusetzen, sofern dadurch die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen und damit die Art der baulichen Nutzung im Sondergebiet geregelt werden soll (vgl. OVG Münster, U. v. 17.06.2011 - 2 D 106/09.NE. – juris).
- 70
Diese Voraussetzungen wären nicht erfüllt. Aus den Planungsmaterialien der Antragsgegnerin wird nicht deutlich, dass die genannten Verkaufsflächenbegrenzungen jeweils die Umschreibung eines bestimmten Anlagentyps beinhalten sollen. In der Begründung (dort Seite 7) wird vielmehr ausgeführt: Die Verkaufsflächen für Einzelhandelsbetriebe würden entsprechend der vorhandenen, kleinteiligen Struktur auf 300 m² bzw. für zwei vorhandene größere Betriebe auf 600 m² begrenzt. Damit sollten großflächige Einzelhandelsbetriebe in der Strandstraße vermieden werden, um negative Auswirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur und ein zu hohes Verkehrsaufkommen zu vermeiden. Es geht mithin um eine Verkaufsflächenbegrenzung, nicht um die Definition eines Anlagentyps.
- 71
Gleiches würde für Ziff. 1.7 gelten, wonach im Sonstigen Sondergebiet Autohaus (SO 6) ein Autohaus mit Werkstatt, Waschanlage und den dazugehörigen Einrichtungen und Anlagen zulässig ist und die Zulässigkeit sich auf Kraftfahrzeuge mit einem zulässigen Gesamtgewicht bis max. 3,5 t beschränkt.
- 72
2. Die Festsetzung für das Flurstück des Antragstellers G1 als Grünfläche mit der Ergänzung „Kleingärten, privat“ umfasst nach der Begründung (Seite 13) 4.180 qm. Zu dieser Festsetzung führt die Begründung (Seite 24) aus: Zwischen der E-Straße und den Molli-Bahngleisen befinde sich die "Kleingartensparte " e.V. Die seit der Nachkriegszeit bestehende Kleingartenanlage solle als strukturierende Grünfläche erhalten bleiben. Den noch erhaltenen Grünzäsuren im Stadtgebiet komme entsprechend den Planungszielen eine große Bedeutung im verdichteten städtebaulichen Gefüge der Ortskerne zu. Mit der öffentlichen Parkanlage südlich des Bahnhofs, der Kleingartenfläche und Zäsurgrünflächen östlich der Molli-Gleise sowie dem parkartig gestalteten Garten an der Ecke C-straße/U-straße ergebe sich nördlich der Ulmenstraße ein größerer Grünzug, der von einer weiteren Bebauung freigehalten werden solle.
- 73
a) Die Festsetzung des Bebauungsplans ist als Festsetzung „Grünland, Dauerkleingärten“ zu verstehen.
- 74
Das Baugesetzbuch kennt den Begriff der „Kleingärten“ nicht in dieser Weise, sondern nur als „Dauerkleingärten“. Das BVerwG hat ausgeführt, dass der in § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB verwendete Begriff der "Dauerkleingärten" keinen anderen Inhalt als der gleiche Begriff des Kleingartenrechts hat. Diese Auslegung des Begriffs "Dauerkleingärten" werde positiv-rechtlich bestätigt durch die Definition der Dauerkleingärten, wie sie nunmehr in § 1 des Bundeskleingartengesetzes - BKleingG - enthalten ist. Nach Abs. 3 dieser Vorschrift ist ein "Dauerkleingarten" ein "Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist." Soweit ein Bebauungsplan, der nach dem 1. April 1983 - dem Tag des Inkrafttretens des Bundeskleingartengesetzes - in Kraft tritt, die Festsetzung "Dauerkleingärten" im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB enthält, werden Eigentümergärten davon also nicht erfasst (vgl. BVerwG, U. v. 02.09.1983 - 4 C 73.80, NVwZ 1984, 581).
- 75
Mit der Festsetzung „Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)“ mit Zusatzsymbol „Kleingärten, privat“ ist gleichwohl eindeutig die Festsetzung eines Kleingartengeländes gemeint. Der Inhalt einer Festsetzung als Norminhalt kann durch die anerkannten Auslegungsmethoden ermittelt werden (BVerwG, B. v. 14.12.1995 - 4 N 2/95 - NVwZ-RR 1996, 429). Danach ergibt sich, dass trotz des Begriffes „Kleingärten, privat“ in der Sache eine Fläche für Dauerkleingärten festgesetzt wurde. Indiz ist die Bezugnahme auf § 9 Abs. 1 S. 1 Nr. 15 BauGB, da hier von Dauerkleingärten als Beispiel die Rede ist. Indes ist die eigentliche Festsetzung die einer Grünfläche. Auch aus Begründung zu dieser Festsetzung wird dies deutlich: „Zwischen der E-Straße und den Molli-Bahngleisen befindet sich die "Kleingartensparte " e.V. Die seit der Nachkriegszeit bestehende Kleingartenanlage soll als strukturierende Grünfläche erhalten bleiben.“ Die "Kleingartensparte " e.V. hat den Bereich als Kleingarten gepachtet.
- 76
b) Die Antragsgegnerin ist in der Abwägung entscheidend davon ausgegangen, dass das betroffene Grundstück rechtlich als Dauerkleingartenanlage anzusehen ist und daher die Rechtsposition des Antragsteller nicht wesentlich geschmälert wird, wenn dieser Rechtszustand festgeschrieben wird.
- 77
aa) Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat angeschlossen hat, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Dem Abwägungsgebot ist genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belanges entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, U.v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301; U. v. 14.02.1975 - 4 C 21.74 -, BVerwGE 48, 56).
- 78
bb) Der Senat (U. v. 06.05.2009 - 3 K 30/07, NordÖR 2009, 357) hat zum notwendigen Inhalt der Abwägung bei der Festsetzung eines Dauerkleingartengebiets ausgeführt:
- 79
„Hiervon ausgehend hatte die Antragsgegnerin bei der Abwägung der (auch) von den Antragstellern geltend gemachten Beeinträchtigung durch die Festsetzung der Dauerkleingartenanlage zunächst für die Frage der Gewichtung dieses Belanges zu klären, welche Position die Antragsteller vor bzw. ohne die Festsetzung innehatten. Hierzu kommt es darauf an, ob die Anlage zu dem gem. § 214 Abs. 3 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung... den von der Antragsgegnerin in der Planung und Beschlussfassung zugrundegelegten Charakter einer Kleingartenanlage hatte. Handelte es sich bereits um eine Kleingartenanlage, die dem Regime des Bundeskleingartengesetzes - BKleingG -, insbesondere der dort geregelten Pachtzinsbindung und den Vorgaben an die Pachtverhältnisses unterlag, käme dem Belang der Antragsteller kein so großes Gewicht zu wie für den Fall der erstmaligen Zuordnung als Kleingartenanlage durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan.
- 80
a. Ein Kleingarten ist ein Garten, der dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage), § 1 Abs. 1 BKleingG. Die Kleingartenanlage ist kein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung. Sie wird im Bundeskleingartengesetz näher geregelt. Kleingärten werden durch entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan zu Dauerkleingärten (§ 1 Abs. 3 BKleingG). Die im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festsetzbaren Flächen für Dauerkleingärten beziehen sich inhaltlich auf das Kleingartenrecht (vgl. BVerwG, U.v. 02.09.1983 - 4 C 73/80 -, BVerwGE 68, 6). Wesensmerkmal des Kleingartens ist zunächst die Nutzung fremden Landes, d.h. dass der Begriff durch Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse gekennzeichnet ist. Als Nutzung steht die Gartennutzung und nicht die bauliche Nutzung im Vordergrund. Kleingärtnerische Nutzung beinhaltet notwendigerweise die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf; nur Dauerkulturen oder eine überwiegende Nutzung zu Erholungszwecken reichen für eine kleingärtnerische Nutzung nicht aus (vgl. OVG Berlin, U.v. 15.10.2008 - 2 A 5.08 -, zit.n.juris, unter Hinweis auf OVG Hamburg, U. v. 04.11.1999 - 2 E 29/96.N -, NVwZ-RR 2001, 83 m.w.N.). Die Beurteilung, ob eine Kleingartenanlage vorliegt oder die Annahme eines anderen Gebietscharakters gerechtfertigt ist, setzt eine Gesamtbetrachtung anhand von Kriterien voraus, die eine Unterscheidung ermöglichen. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal ist zunächst, dass die Nutzung der Grundstücke bzw. Parzellen im Kleingartengebiet durch eine kleingärtnerische Gartennutzung und nicht durch eine Wohnnutzung geprägt ist. Ein weiteres wichtiges Merkmal sind die Gebäude. In prägendem Umfang vorhandene Wohnhäuser sprechen gegen ein Kleingartengebiet. Auch die wegemäßige Erschließung und die Versorgungsstruktur sind Kriterien zur Abgrenzung (vgl. OVG Berlin, U.v. 10.09.2008 - 2 A 10.06 und 2 A 24.07 -, jeweils unter Bezugnahme auf OVG Hamburg, a.a.O.).
- 81
Die nichterwerbsmäßige gärtnerische Nutzung ist das eine, die Erholungsnutzung das zweite Element des Kleingartens. Die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten ist für die kleingärtnerische Nutzung unerlässlich. Die bloße Erholungsnutzung reicht daher für den Kleingartenbegriff nicht aus. Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Obst-, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten dienen muss, ist gesetzlich nicht festgelegt. Eine Nutzung des Gartens nur zur Erholung ohne Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist keine kleingärtnerische Nutzung. Vielmehr muss die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen die Nutzung der Gartenparzellen maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete Funktion hat. Eine Kleingartenanlage setzt aber nicht voraus, dass wenigstens die Hälfte ihrer Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt wird (vgl. BGH, U.v. 17.06.2004 - III ZR 281/03 -, NJW-RR 2004, 227). Es darf zwar Erholungsnutzung stattfinden, jedoch darf der Kleingarten nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen. Der ausschließliche Anbau von Obst und Gemüse ist nicht ausgeschlossen (Begr. zum Regierungsentwurf zum BKleingG, BT-Drs. 9/1900 S.12; vgl. zur verfassungsrechtlichen Herleitung Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, Grüne Schriftenreihe des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde e.V Nr. 188 (Oktober 2006) m.w.N. unter 1.,1.1.,b), bb) (2)). Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist von der Gesamtanlage und nicht von der einzelnen Parzelle auszugehen. In der Regel wird eine Gartenanlage von der Erzeugung von Gartenbauprodukten nicht mehr maßgeblich mitgeprägt, wenn weniger als ein Drittel der Fläche dem Anbau von Obst und Gemüse dient. Der für die baulichen Anlagen in Kleingärten, zunächst und in erster Linie die gem. § 3 Abs. 2 BKleingG zulässigen Lauben mit einer Grundfläche von max. 24 m², vorgesehene Flächenanteil wird in der Rechtsprechung nicht eigenständig definiert bzw. abgegrenzt. Üblicherweise beträgt der für bauliche Anlagen in Einzelparzellen genutzte Teil zwischen 20% und 30% des Kleingartens, was etwa einer Drittelung der Fläche einer Parzelle entspricht. Zulässig sind jedoch nur solche Anlagen, die der kleingärtnerischen Nutzung von ihrer Funktion her als auch räumlich - gegenständlich zu- und untergeordnet sind. Dem Wohnen dienende Gebäude (Eigenheime) und diesen nahe kommende Baulichkeiten (z.B. Wochenendhäuser) entsprechen dem nicht (vgl. Mainczyk, a.a.O. m.w.N.).
- 82
Das BKleingG enthält in § 18 Abs. 1 für die alten und in § 20 a Nr. 7 Satz 1 für die neuen Länder Sonderregelungen für Lauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgeschriebene Grundfläche überschreiten. Grundlage ist der Bestandsschutz für eine rechtmäßig errichtete Anlage. Auch rechtswidrig errichtet bauliche Anlagen können Bestandsschutz genießen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum wissentlich geduldet hat. Unterschieden werden sog. Lauben (Großlauben und Wohnlauben) sowie Eigenheime (i.S.d. SachenRBerG) und diesen nahe kommende Baulichkeiten. Abgrenzungskriterien sind Bauweise, Größe der Wohnfläche und zulässige Laubengröße, Ausstattung mit sanitären Anlagen und Heizung, Anschluss an Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie Zufahrt und Zugang (vgl. Darstellung bei Mainczyk, Grüne Schriftenreihe Nr. 188, Ziff. 1.3). Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigenheime im Sinne des DDR-Rechts bzw. SachRBerG anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, dass die ansonsten auf den Parzellen noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. Sind in der Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigen Eigenheimen oder diesen nahe kommende Baulichkeiten - Gebäude, die den größten Teil des Jahres (April bis Oktober) durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden - so bebaut, so kann die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden (BGH, U. v. 24.07.2003 - III ZR 203/02 -, BGHZ 156, 71). Der Kleingartencharakter einer Anlage kann auch dann zu verneinen sein, wenn weniger als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist, etwa weil andere Umstände wie die Durchschneidung des Geländes mit einer großen Straße, die auf einen Siedlungscharakter hindeutet, oder die Konzentration von Lauben in nur einem Teil des Gebietes hinzutreten (BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -, VIZ 2004, 332).
- 83
Ungeachtet des Umstandes, dass die Antragsgegnerin für die Beurteilung des Bestandes im Plangebiet weder im ursprünglichen Planaufstellungsverfahren noch nach der Entscheidung des Senats durch Urteil vom 22.05.2002 - 3 K 10/02 und der in der vorausgegangenen mündlichen Verhandlung erfolgten Erörterung und dem sich anschließenden ergänzenden Verfahren und auch nicht im vorliegenden gerichtlichen Verfahren die nach der o.g. Rechtsprechung erforderliche quantitative Betrachtung bei der Nutzung der Parzellen im Plangebiet, die Aufnahme des vorhandenen Gebäudebestandes mit Gebäudegrößen und das Verhältnis von - auch nach ihrer eigenen Auffassung in der Anlage vorhandener - "Luxuslauben" zum Bestand der Gesamtanlage angestellt hat und es insoweit möglicherweise an der hinreichenden Zusammenstellung des erforderlichen Abwägungsmaterials fehlt, ist sie im Ergebnis zutreffend von einer Kleingartenanlage ausgegangen.
- 84
Aufgrund der Inaugenscheinnahme des Plangebietes und dort einer repräsentative Anzahl von Parzellen (vgl. BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -, VIZ 2004, 332) hat der Senat bei Anwendung der o.g., durch die Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die Annahme einer Kleingartenanlage die Überzeugung gewonnen, dass eine vom Bild des Kleingartens i.S.d. BKleingG abweichende Bebauung und Nutzung zwar in einigen Bereichen der Anlage vorhanden ist, diese bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Anlage jedoch nicht derart prägend ist, dass von einem Umschlagen des Charakters etwa hin zu einer Wochenend- oder Ferienhaussiedlung ausgegangen werden muss. ....
- 85
Durfte die Antragsgegnerin - trotz fehlender tatsächlicher Feststellungen - im Rahmen der Abwägung davon ausgehen, dass es sich bei dem im Plangebiet vorhandenen baulichen Bestand und dessen Nutzung um eine Kleingartenanlage handelt, konnte sie in abwägungsfehlerfreier Weise den von den Antragstellern geltend gemachten privaten Belang einer nicht den Beschränkungen einer Dauerkleingartenanlage unterliegenden Nutzung ihres Grundstücks gegenüber dem von der Antragsgegnerin als Planungsziel angeführten städtebaulichen Belang der Erhaltung und Sicherung von Kleingärten im Stadtgebiet zurücktreten lassen. Der private Belang der Antragsteller war wegen der bereits bestehenden Einbindung ihres Grundstücks in eine Kleingartenanlage und den dadurch bestehenden Eigentumsbeschränkungen als nicht so gewichtig anzusehen, als dass es einer weitergehenden Abwägung der durch die Festsetzung entstehenden Beeinträchtigung für die Antragsteller bedurft hätte. Der von den Antragstellern geltend gemachte Wertverlust durch die Festsetzung eines Dauerkleingartens wurde von der Antragsgegnerin in der Abwägung gesehen und dahingehend abgewogen, dass diese sich allein aus der Planung nicht ableiten ließen.“
- 86
Bei der Feststellung, ob es sich um einen nach § 20 a BKleingG übergeleiteten Kleingarten handelt, kommt einem zu DDR-Zeiten geschlossenen Pachtvertrag, durch den die Parzelle zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurde, keine entscheidende Bedeutung zu. Der BGH hat dargelegt, dass sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes nicht danach richtet, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war. Maßgebend ist die tatsächlich ausgeübte Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 03.10.1990 (BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 - NJ 2004, 464). Allerdings wird vertreten, die Parteien könnten grundsätzlich die Anwendbarkeit des BKleingG unabhängig davon vereinbaren, ob die tatsächlichen Voraussetzungen dessen § 1 vorliegen (so KG Berlin, U. v. 22.04.2004 - 20 U 74/03 – ZOV 2004, 178). Ob die hier maßgebende Vertragslage so zu verstehen ist, dass eine derartige Vereinbarung nach dem 03.10.1990 getroffen worden ist, kann mangels Vorliegens der Vereinbarung nicht beurteilt werden. Im Übrigen wäre der Umfang der Bindungswirkung des offenbar rechtskräftigen Urteils des LG Rostock vom 15.11.2012 – 1 S 123/11 zu prüfen.
- 87
cc) Nach den Planunterlagen sind hier allenfalls 15 Kleingärten vorhanden. Wie viele einzelne Kleingärten vorhanden sein müssen, um eine Anlage bilden zu können, ist im Gesetz nicht geregelt. Als optimale Größe von Kleingartenanlagen werden 50 bis 150 Parzellen angenommen, ohne dass mindestens 50 Gärten für das Vorliegen einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG gefordert werden können. Fünf Pachtparzellen werden als die absolute Untergrenze angesehen. Wenn nur eine geringe Anzahl von Kleingärten, etwa weniger als 20, vorliegt, kann es im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen. In diesen Fällen gewinnen die übrigen Gesichtspunkte, die zur Feststellung einer Anlage nach § 1 Abs.1 Nr. 2 BKleingG heranzuziehen sind, besondere Bedeutung (BGH, U. v. 27.10.2005 - III ZR 31/05, ZfBR 2006, 373).
- 88
dd) Die Beurteilung der Nutzungsverhältnisse, die nach Ansicht des Antragstellers nicht denen eines Dauerkleingartens genüg(t)en, richtet sich nach dem oben Dargelegten.
- 89
ee) Der Antragsteller macht weiter geltend, für eine Kleingartenanlage fehlten die notwendigen gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Wege, Spielflächen und Vereinshaus. Diese Notwendigkeit folge auch § 1 Abs.1 Nr. 2 BKleingG. Nach dieser Vorschrift setzt ein Kleingarten einen Garten voraus, der in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage).
- 90
Unter gemeinschaftlichen Einrichtungen i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG sind solche Einrichtungen zu verstehen, die der Gemeinschaft der Kleingärtner zur Verfügung stehen und dem Kleingartenzweck dienen. Durch sie wird eine Anlage nach dem Bundeskleingartengesetz mehr als die (zufällig erscheinende) Nähe von Einzelgärten auf der Erdoberfläche. Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG müssen dabei nicht unbedingt einem „aktiv erlebten“ Gemeinschaftszweck dienen. Der Wortlaut der Regelung legt eine solch einschränkende Auslegung schon nicht nahe. Bei den in der Norm aufgeführten Anlagen handelt es sich ausdrücklich nur um Beispiele. Nach Sinn und Zweck des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist allein auf die Klammerwirkung der Einrichtung abzustellen, die mehrere Einzelgärten als Anlage zusammenfasst (OVG Magdeburg, U. v. 29.07.2009 - 4 L 172/06 - juris). Hinsichtlich der notwendigen gemeinschaftlichen Einrichtungen i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist streitig, ob schon das Vorhandensein einer gemeinschaftlichen Einrichtung zur Begründung einer Kleingartenanlage ausreichend ist (vgl. OLG Naumburg, U. v. 11.01.2001 - 7 U 132/99 - juris; offen gelassen bei OVG Magdeburg, U. v. 29.07.2009 - 4 L 172/06 - juris).
- 91
Wege sind in der Regel unverzichtbare gemeinschaftliche Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Fraglich ist, ob dies auch gilt, wenn die Anlage relativ klein ist. Jedenfalls dann, wenn sich die Wege innerhalb des Areals befinden oder, falls sie außerhalb der Anlage liegen, es sich um nichtöffentliche Wege handelt, die nur der Erschließung der Einzelgärten dienen, kommen sie als gemeinschaftliche Einrichtung in Betracht. Es genügt nicht, wenn in einem Gartengebiet als gemeinschaftliche Einrichtung nur Wege vorhanden sind, wenn lediglich eine einzige kurze und schmale Stichgasse vorhanden ist, die allein der Erschließung einer geringen Anzahl von Kleingärten und dem Abstellen von bis zu zwei Fahrzeugen dient. Ein Weg, dessen Funktion sich im Wesentlichen in der Ermöglichung des Zugangs zu einzelnen Parzellen erschöpft, ist daher kein spezifisches Merkmal einer Kleingartenanlage; er allein vermag deshalb nicht, einem Gartenareal den besonderen Charakter einer Kleingartenanlage zu verleihen (vgl. BGH, U. v. 27.10.2005 - III ZR 31/05 - ZfBR 2006, 373). Wege, welche durch die Anlage und zu den einzelnen Kleingärten führen, genügen bereits dem Erfordernis der gemeinschaftlichen Einrichtungen (OVG Lüneburg, U. v. 29.11.1989 - 6 A 139/88 - ZfBR 1990, 211 unter Hinweis auf Bericht des Bundestags-Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BTag-Drs. 9/2232, S. 17).
- 92
Eine gemeinsame Wasserversorgung kann eine gemeinschaftliche Einrichtung darstellen. Es ist dazu nicht erforderlich, dass (nur) die Gartenanlage als solche und nicht die jeweiligen Einzelgärten mit Wasser versorgt werden (so aber wohl OLG Brandenburg, Urt. v. 11. Oktober 2006 - 3 U 192/05 - juris). Zwar stellt ein innerhalb der Einfriedung der Gartenanlage gelegener gemeinsamer Brunnen bzw. eine gemeinsam genutzte Wasserstelle, die keiner Parzelle zugeordnet ist, eine Gemeinschaftsanlage dar, wenn keiner der Einzelgärten durch eine separate Wasserleitung oder eine andere Wasserquelle versorgt wird. Denn dabei handelt es sich um eine gemeinsame Wasserversorgung sämtlicher Gärten. (vgl. OVG Magdeburg, U. v. 29.07.2009 - 4 L 172/06 – juris unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 27.10.2005, a.a.O.) . Eine gemeinsame Wasserversorgung und damit eine gemeinschaftliche Einrichtung ist aber auch ein Leitungssystem innerhalb der Gartenanlage, das ausgehend von einem zentralen Anschluss der Anlage an die Hauptleitung sämtliche Gärten mit Wasser versorgt. In Abgrenzung dazu steht eine Wasserversorgung, bei der nicht sämtliche Gärten an ein zentrales System angeschlossen sind, sondern einzelne Gärten direkt an die Wasserversorgungsanlage des örtlichen Versorgers angebunden sind und/oder auf anderem Wege mit Wasser versorgt werden. Dass bei mehreren Gärten zusätzlich noch Grundwasserpumpenanlagen funktionstüchtig sind, steht dem nicht entgegen. Entscheidend ist, dass durch das sämtliche Gärten versorgende interne Leitungsnetz eine Zusammenfassung der (Einzel)Gärten zu einer Anlage bewirkt wird (OVG Magdeburg, U. v. 29.07.2009 - 4 L 172/06 – juris).
- 93
Einfriedungen können nicht als gemeinschaftliche Einrichtung qualifiziert werden, wenn die Gärten jeweils einzeln eingezäunt sind. (BGH, U. v. 27.10.2005 - III ZR 31/05, ZfBR 2006, 373).
- 94
Ein PKW-Stellplatz ist keine gemeinschaftliche Einrichtung, wenn es sich lediglich um eine geringfügige Verbreiterung des letzten Wegstücks handelt, die nur von den Pächtern der angrenzenden Parzellen als Parkmöglichkeit genutzt wird (BGH, U. v. 27.10.2005 - III ZR 31/05, ZfBR 2006, 373).
- 95
Eine Gemeinschaftseinrichtung kann auch eine Sitzecke etwa mit Grill, einem Sandkasten und Kinderspielgeräten sein, die damit das in § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG genannte Regelbeispiel „Spielfläche“ erfüllt (OVG Magdeburg, U. v. 29.07.2009 - 4 L 172/06 – juris).
- 96
3. Der Einwand, dass die Festsetzungen den Planungszielen widersprechen, betrifft die Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB.
- 97
a) Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Hierzu gehört auch die Entscheidung, ob und in welchem Umfang sie Teile ihres Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung stellt (BVerwG, U. v. 26.03. 2009 - 4 C 21.07 -, BVerwGE 133, 310 = NVwZ 2009, 1228 – juris Rn. 17).
- 98
Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind in aller Regel Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren, das heißt bei groben und einigermaßen offensichtlichen Missgriffen, etwa bei in sich unschlüssiger Plankonzeption oder wenn die Planung von vornherein keine Aussicht auf Verwirklichung hat beziehungsweise das verfolgte Ziel aus anderen Gründen offensichtlich verfehlt (vgl. BVerwG, U. v. 17.09.2003 - 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1 = juris Rn. 14).
- 99
Wird ein bestimmtes Ziel der Planung verfolgt, so hat dies gleichwohl sachliche Rechtfertigungsgrenzen. Planungsbefugnisse weist § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB den Gemeinden nur zu, "sobald und soweit" die konkretisierte Planung für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen dienen, sind deshalb auch nicht erforderlich. Die Gemeinde muss sich daher im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten städtebaulichen Zielsetzungen konsistent verhalten (vgl. BVerwG, U. v. 26.03. 2009 – a.a.O. juris Rn. 20; zusammenfassend OVG Greifswald, U. v. 24.11.2010 - 3 K 27/08, juris).
- 100
b) Ausweislich der Begründung verfolgt der Bebauungsplan mehrere Ziele:
- 101
Planungsrechtlich handele es sich bei dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 36 um einen bisher unbeplanten Innenbereich. Die Bebauung habe sich innerhalb des historischen Bereiches entlang der Strandstraße und dem Lindenpark sowie den angrenzenden Wohngebieten dementsprechend stark verdichtet. Vor allem im Bereich der Strandstraße, der Linden- und Dünenstraße seien teilweise sehr große Baukörper entstanden. Aus Sicht der Stadt werde das übliche Maß der baulichen Nutzung teilweise erheblich überschritten und die neue Bebauung fügt sich z.T. nicht nach § 34 BauGB ein. Der Rahmen des Einfügens nach § 34 BauGB solle durch den Bebauungsplan konkretisiert werden und eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Sinne des § 1 Abs. 5 BauGB sichergestellt werden. Auch in Hinblick auf die durch Feriengäste entstehende Verkehrsbelastung sei eine quantitative Begrenzung der Ferienwohnungen von Nöten. Ziele des Bebauungsplanes seien weiterhin der Schutz der natürlichen Lebensgrundlagen sowie der Erhalt und die Weiterentwicklung des Orts- und Landschaftsbildes. Diese Ziele seien aufgrund des hohen Bebauungsdruckes, der auf dem attraktiven Ort laste, akut gefährdet. Der Charakter werde durch überzogene Bebauungsvorstellungen und das Entstehen einer hohen Anzahl von Ferienwohnungen bedroht. Mit der vorliegenden Planung werde der Erhalt der typischen Seebäderarchitektur, der besonderen städtebaulichen Qualitäten und der Freiraumstrukturen angestrebt.
- 102
Die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen öffentlichen Grünbereiche sowie Hausgärten sollten von einer weiteren Bebauung freigehalten werden, da sie wichtige Funktionen für die Ökologie, das Stadt- und Landschaftsbild erfüllten. In den östlich an das historische Zentrum angrenzenden Wohngebieten werde teilweise eine Neubebauung mit Wohn- und Ferienhäusern in der zweiten Reihe begonnen und so würden die historischen Straßenzüge mit relativ großzügigen Grundstücken und villenartiger Bebauung in ihrem Charakter beeinträchtigt. Der verdichteten Bebauung in der zweiten Reihe solle ebenfalls Einhalt geboten und die weitere bauliche Entwicklung maßvoll gesteuert werden. Eine Bebauung von Hofbereichen in der zweiten Reihe solle grundsätzlich nicht weiter verfestigt werden. Die durch den Bebauungsdruck entstandenen städtebaulichen und gestalterischen Mängel sollten behoben werden.
- 103
Innerhalb des touristischen Zentrums entlang der Strandstraße und der Dünen- und Lindenstraße sei eine große Anzahl von Gebäudeanlagen für Ferienwohnungen und Hotels entstanden. Für die vorhandene Wohnnutzung entstehe eine zunehmende Verdrängungsgefahr durch touristische Nutzungen. Mit der Planaufstellung solle die weitere Verdichtung verhindert und die Errichtung von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen begrenzt werden. Die touristischen Nutzungen sollten in einem behutsamen und qualitätsvollen Maß weiterentwickelt werden, da eine quantitative Sättigung erreicht sei. Die vorhandene Wohnnutzung solle gesichert und weiterentwickelt werden.
- 104
Ausweislich der städtebaulichen Konzeption (Begründung Seite 6) soll generell im gesamten Geltungsbereich eine weitere Bebauung nur in begrenztem Umfang erfolgen. Bei Grundstücken mit einer kompakten Bebauung und einer bereits relativ hohen Grundflächenzahl würden enge Baugrenzen um die vorhandenen Baukörper festgesetzt. Erweiterungsmöglichkeiten würden bei großen, bisher locker bebauten Grundstücken vorgehalten. Für eine maßvolle Erweiterung des Bestandes könnten Lückenschließungen in der Hauptgebäudeflucht der ersten Baureihe erfolgen. Z.T. werde eine geregelte, maßvolle Zweitreihenbebauung ermöglicht. Als langfristiges Ziel sollten die Blockinnenbereiche von Bebauung freigehalten werden. Hierfür sei teilweise der Rückbau von Schuppen und sonstigen Nebengebäuden innerhalb der Grünbereiche notwendig. Dadurch sollten die für Kühlungsborn typischen großzügigen Grundstückszuschnitte mit Villenbebauung erhalten bleiben. In einigen Straßenzügen mit einer Bebauung parallel zur Straßenflucht würden Baulinien festgesetzt. Dies sei in der Strandstraße, der Dünenstraße, der Lindenstraße und der R-Straße der Fall.
- 105
c) Diese Darlegungen zeigen, dass das städtebauliche Konzept komplex ist. Der Plan verfolgt nicht nur das zentrale Ziel, eine weitere Verdichtung und die Errichtung von Betrieben und Ferienwohnungen zu verhindern. Es soll ein maßvolle und geordnete Bebauung ermöglich werden. Was maßvoll im Sinne des Konzepts ist, unterliegt der planerischen Beurteilung der Antragsgegnerin. Namentlich die Festesetzungen von Baugrenzen vielfach unabhängig von der vorhandenen Bebauung lassen erkennen, dass die Antragsgegnerin ihr Konzept verwirklichen will. Ob in Einzelfällen eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit entsteht, ist insoweit von untergeordneter Bedeutung.
- 106
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
- 107
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
- 108
Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 10. Feb. 2015 - 3 K 25/10
Urteilsbesprechung schreiben0 Urteilsbesprechungen zu Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 10. Feb. 2015 - 3 K 25/10
Referenzen - Gesetze
Referenzen - Urteile
Urteil einreichenOberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 10. Feb. 2015 - 3 K 25/10 zitiert oder wird zitiert von 7 Urteil(en).
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:
- 1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße; - 4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten; - 5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen; - 6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; - 7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen; - 8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind; - 9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen; - 10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung; - 11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden; - 12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen; - 14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen; - 15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; - 16.
- a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft, - b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses, - c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen, - d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
- 17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; - 18.
- a)
die Flächen für die Landwirtschaft und - b)
Wald;
- 19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen; - 20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft; - 21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen; - 22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen; - 23.
Gebiete, in denen - a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen, - b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, - c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
- 24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben; - 25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen - a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, - b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
- 26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.
(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.
(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur
- 1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder - 2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.
(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um
- 1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder - 2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
- 1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen; - 2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder - 3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
- 1.
das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke; - 5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.
(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.
(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:
- 1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind; - 2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind; - 3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.
(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.
(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.
(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.
(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.
(2) Zulässig sind
- 1.
Wohngebäude, - 2.
Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften, - 3.
sonstige Gewerbebetriebe, - 4.
Geschäfts- und Bürogebäude, - 5.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
- 1.
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, - 2.
Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, - 3.
Tankstellen.
(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass
(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als
| 1. | Wohnbauflächen | (W) |
| 2. | gemischte Bauflächen | (M) |
| 3. | gewerbliche Bauflächen | (G) |
| 4. | Sonderbauflächen | (S). |
(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als
| 1. | Kleinsiedlungsgebiete | (WS) |
| 2. | reine Wohngebiete | (WR) |
| 3. | allgemeine Wohngebiete | (WA) |
| 4. | besondere Wohngebiete | (WB) |
| 5. | Dorfgebiete | (MD) |
| 6. | dörfliche Wohngebiete | (MDW) |
| 7. | Mischgebiete | (MI) |
| 8. | urbane Gebiete | (MU) |
| 9. | Kerngebiete | (MK) |
| 10. | Gewerbegebiete | (GE) |
| 11. | Industriegebiete | (GI) |
| 12. | Sondergebiete | (SO). |
(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.
(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet
- 1.
nach der Art der zulässigen Nutzung, - 2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,
- 1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder - 2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen
- 1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind, - 2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder - 3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.
(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.
(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.
(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:
- 1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße; - 4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten; - 5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen; - 6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; - 7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen; - 8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind; - 9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen; - 10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung; - 11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden; - 12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen; - 14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen; - 15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; - 16.
- a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft, - b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses, - c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen, - d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
- 17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; - 18.
- a)
die Flächen für die Landwirtschaft und - b)
Wald;
- 19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen; - 20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft; - 21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen; - 22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen; - 23.
Gebiete, in denen - a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen, - b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, - c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
- 24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben; - 25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen - a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, - b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
- 26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.
(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.
(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur
- 1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder - 2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.
(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um
- 1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder - 2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
- 1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen; - 2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder - 3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
- 1.
das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke; - 5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.
(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.
(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:
- 1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind; - 2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind; - 3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.
(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.
(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.
(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
(1) Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung.
(2) Bebauungspläne nach § 8 Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bedürfen der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. § 6 Absatz 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ist ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft. Die Bekanntmachung tritt an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
- 1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist; - 2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn - a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, - b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, - c)
(weggefallen) - d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist, - e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden, - f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder - g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
- 3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist; - 4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
- 1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind; - 2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist; - 3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt; - 4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:
- 1.
(weggefallen) - 2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. - 3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel. - 4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
(1) Unbeachtlich werden
- 1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, - 2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und - 3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
- 1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist; - 2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn - a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, - b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, - c)
(weggefallen) - d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist, - e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden, - f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder - g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
- 3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist; - 4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
- 1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind; - 2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist; - 3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt; - 4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:
- 1.
(weggefallen) - 2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. - 3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel. - 4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung.
(2) Bebauungspläne nach § 8 Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bedürfen der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. § 6 Absatz 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ist ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft. Die Bekanntmachung tritt an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung.
(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als
| 1. | Wohnbauflächen | (W) |
| 2. | gemischte Bauflächen | (M) |
| 3. | gewerbliche Bauflächen | (G) |
| 4. | Sonderbauflächen | (S). |
(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als
| 1. | Kleinsiedlungsgebiete | (WS) |
| 2. | reine Wohngebiete | (WR) |
| 3. | allgemeine Wohngebiete | (WA) |
| 4. | besondere Wohngebiete | (WB) |
| 5. | Dorfgebiete | (MD) |
| 6. | dörfliche Wohngebiete | (MDW) |
| 7. | Mischgebiete | (MI) |
| 8. | urbane Gebiete | (MU) |
| 9. | Kerngebiete | (MK) |
| 10. | Gewerbegebiete | (GE) |
| 11. | Industriegebiete | (GI) |
| 12. | Sondergebiete | (SO). |
(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.
(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet
- 1.
nach der Art der zulässigen Nutzung, - 2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,
- 1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder - 2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen
- 1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind, - 2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder - 3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.
(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.
(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.
(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.
(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.
(3)
- 1.
Einkaufszentren, - 2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, - 3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung (Bauflächen) dargestellt werden als
| 1. | Wohnbauflächen | (W) |
| 2. | gemischte Bauflächen | (M) |
| 3. | gewerbliche Bauflächen | (G) |
| 4. | Sonderbauflächen | (S). |
(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als
| 1. | Kleinsiedlungsgebiete | (WS) |
| 2. | reine Wohngebiete | (WR) |
| 3. | allgemeine Wohngebiete | (WA) |
| 4. | besondere Wohngebiete | (WB) |
| 5. | Dorfgebiete | (MD) |
| 6. | dörfliche Wohngebiete | (MDW) |
| 7. | Mischgebiete | (MI) |
| 8. | urbane Gebiete | (MU) |
| 9. | Kerngebiete | (MK) |
| 10. | Gewerbegebiete | (GE) |
| 11. | Industriegebiete | (GI) |
| 12. | Sondergebiete | (SO). |
(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht auf Grund der Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.
(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das Baugebiet
- 1.
nach der Art der zulässigen Nutzung, - 2.
nach der Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2 bis 9 sowie 13 und 13a allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen sind,
- 1.
nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden oder - 2.
in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9 kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen
- 1.
nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind, - 2.
einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder - 3.
alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.
(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.
(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und Ergänzung von Bebauungsplänen.
(1) Wird im Flächennutzungsplan das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt, genügt die Angabe der Geschossflächenzahl, der Baumassenzahl oder der Höhe baulicher Anlagen.
(2) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung
- 1.
der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, - 2.
der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse, - 3.
der Zahl der Vollgeschosse, - 4.
der Höhe baulicher Anlagen.
(3) Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist festzusetzen
- 1.
stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, - 2.
die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.
(4) Bei Festsetzung des Höchstmaßes für die Geschossflächenzahl oder die Größe der Geschossfläche, für die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan kann zugleich ein Mindestmaß festgesetzt werden. Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen können auch als zwingend festgesetzt werden.
(5) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden; die Festsetzungen können oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden.
(6) Im Bebauungsplan können nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden.
(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.
(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.
(3)
- 1.
Einkaufszentren, - 2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, - 3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
(1) Wird im Flächennutzungsplan das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt, genügt die Angabe der Geschossflächenzahl, der Baumassenzahl oder der Höhe baulicher Anlagen.
(2) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung bestimmt werden durch Festsetzung
- 1.
der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, - 2.
der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse, - 3.
der Zahl der Vollgeschosse, - 4.
der Höhe baulicher Anlagen.
(3) Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist festzusetzen
- 1.
stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, - 2.
die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.
(4) Bei Festsetzung des Höchstmaßes für die Geschossflächenzahl oder die Größe der Geschossfläche, für die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan kann zugleich ein Mindestmaß festgesetzt werden. Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen können auch als zwingend festgesetzt werden.
(5) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden; die Festsetzungen können oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden.
(6) Im Bebauungsplan können nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden.
(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 wesentlich unterscheiden.
(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung, auch mit einer Mischung von Fremdenbeherbergung oder Ferienwohnen einerseits sowie Dauerwohnen andererseits,
Ladengebiete,
Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien, wie Windenergie und solare Strahlungsenergie, dienen.
(3)
- 1.
Einkaufszentren, - 2.
großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, - 3.
sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nummer 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:
- 1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße; - 4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten; - 5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen; - 6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; - 7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen; - 8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind; - 9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen; - 10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung; - 11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden; - 12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen; - 14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen; - 15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; - 16.
- a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft, - b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses, - c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen, - d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
- 17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; - 18.
- a)
die Flächen für die Landwirtschaft und - b)
Wald;
- 19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen; - 20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft; - 21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen; - 22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen; - 23.
Gebiete, in denen - a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen, - b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, - c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
- 24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben; - 25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen - a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, - b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
- 26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.
(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.
(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur
- 1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder - 2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.
(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um
- 1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder - 2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
- 1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen; - 2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder - 3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
- 1.
das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke; - 5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.
(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.
(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:
- 1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind; - 2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind; - 3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.
(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.
(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.
(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:
- 1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße; - 4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten; - 5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen; - 6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; - 7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen; - 8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind; - 9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen; - 10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung; - 11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden; - 12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen; - 14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen; - 15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; - 16.
- a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft, - b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses, - c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen, - d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
- 17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; - 18.
- a)
die Flächen für die Landwirtschaft und - b)
Wald;
- 19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen; - 20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft; - 21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen; - 22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen; - 23.
Gebiete, in denen - a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen, - b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, - c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
- 24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben; - 25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen - a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, - b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
- 26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.
(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.
(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur
- 1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder - 2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.
(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um
- 1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder - 2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
- 1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen; - 2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder - 3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
- 1.
das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke; - 5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.
(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.
(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:
- 1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind; - 2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind; - 3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.
(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.
(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.
(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
Tenor
Der Antrag wird abgelehnt.
Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
- 1
Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 44/96 "Dauerkleingartenanlage A." in der von der Bürgerschaft der Antragsgegnerin am 27.10.2005 beschlossenen Fassung.
- 2
Die Antragsteller sind als Mitglieder der ungeteilten Erbengemeinschaft nach M. Eigentümer der im Plangebiet belegenen Flurstücke 3266 und 3285 der Flur 11 der Gemarkung B.. Auf dem Flurstück 3285 stehen auf vier vollständigen Parzellen Finnhütten auf; vier weitere Parzellen mit Finnhütten werden von der Grundstücksgrenze durchschnitten und liegen etwa zu 1/4 bis etwa 1/2 innerhalb des Grundstücks, wobei die Flurstücksgrenze quer durch die vorhandene Bebauung läuft.
- 3
Am 29.08.1996 beschloss die Bürgerschaft der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplanes mit der Zielsetzung, das Gebiet als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Dauerkleingarten" auszuweisen.
- 4
Die Nutzung der Flächen des Plangebietes hat folgenden historischen Hintergrund:
- 5
Im Oktober 1973 teilte die Stadtplankommission dem Rat des Bezirkes Rostock mit, zur Erhaltung des Bestandes der Kleingärten in Wismar seien mit der LPG Z. Verhandlungen über die Abtretung von landwirtschaftlichen Nutzflächen geführt worden. Am 02.10.1973 habe der Vorstand der LPG Z. die Zustimmung gegeben, die Fläche 339/2 und 334/2, ca. 4,9 ha, für diesen Zweck ab April 1974 bereitzustellen. Es werde daher der Antrag gestellt, die oben genannten Flächen an den Rat der Stadt Wismar zu übertragen. Unter dem 25.09.1978 übergab der Rat der Stadt Wismar dem Büro der Stadtplanung Wismar die Konzeption zur Gestaltung der Gartenanlage "A.". In diesem Bereich sei die Schaffung von 345 Gärten, zwei Gemeinschaftszuchtanlagen (Schafe, Gänse), eines Spartenheimes sowie eines Kinderspiel- und Tobeplatzes vorgesehen. Unter dem 18.10.1978 erteilte das Büro für Stadtplanung beim Rat der Stadt Wismar die städtebauliche Bestätigung. Hierin wird ausgeführt: Als Laubentyp für diese Gartenanlage seien zugelassen der für das Stadtgebiet Wismar verbindliche Typ "Seeblick 3-6", die im Handel angebotenen Fertigteillauben und darüber hinaus im begrenzten Maße die sogenannte "Finnhütte". Mit Stempel "Städtebauliche Zustimmung/Bestätigung" des Büros für Stadtplanung beim Rat der Stadt Wismar vom 23.10.1978 wurde die Planzeichnung für die genannte Finnhütte versehen. Mit dem letzten Bauabschnitt wurde die Anlage 1988 fertig gestellt.
- 6
Nachdem unter anderem die Antragsteller Einwendungen im Planaufstellungsverfahren erhoben hatten, beschloss die Bürgerschaft der Antragsgegnerin in ihrer Sitzung am 31.05.2001 den Bebauungsplan.
- 7
Zeichnerisch sind Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten, Wiese, Rodelberg und Gartenland sowie darüber hinaus Wasserflächen festgesetzt. Auf den Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten sind Baufelder festgesetzt, die im Wesentlichen den vorhandenen Bestand umgrenzen. Daneben weist die Planzeichnung Verkehrsflächen und Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallversorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerung aus. In der Begründung wird unter Ziffer 1.1 (S. 2) ausgeführt, dass bestehende Kleingartenanlagen, die nicht über Bebauungspläne planungsrechtlich abgesichert seien, in die Überlegung zur Kündigungen der Anlage oder Verlagerung an stadtperiphere Bereiche geraten könnten. Die Stadt beabsichtige, über die Erarbeitung von Bebauungsplänen den Bestand der Kleingartenanlagen innerhalb dieser Verbindung städtebaulich zu sichern. Dies wird bekräftigt unter den Planungsabsichten und Zielen nach Ziffer 1.5 (S. 4), wonach Ziel des Bebauungsplanes die Sicherung der Kleingartenanlage A. als Dauerkleingartenanlage gemäß des Bundeskleingartengesetzes § 1 Abs. 3 BKleingG sei. Zur Festsetzung der privaten Grünflächen mit Zweckbestimmung Dauerkleingärten unter Ziffer 2.1.1 (S. 5) der Begründung, wird ausgeführt, dass die Kleingartenanlage "A." bereits teilweise durch die bedarfsgerechte Ausstattung die Anforderungen an eine Dauerkleingartenanlage erfülle. Mit den zusätzlich getroffenen Festsetzungen in der Planzeichnung sowie den planungsrechtlichen textlichen Festsetzungen sei die Ausweisung der Anlage "A." als Dauerkleingartenanlage gerechtfertigt.
- 8
In der Abwägung setzt sich die Bürgerschaft der Antragsgegnerin mit dem Einwand der Antragsteller zu Grundstückswertverlusten dahingehend auseinander, dass sich diese allein aus der Planung nicht ableiten ließen. In den 80er Jahren sei die Gartenanlage geplant und danach schrittweise errichtet worden. Gemäß § 20 a BKleingG beabsichtige die Antragsgegnerin mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes die Kleingartenanlage A. im Bestand als Dauerkleingartenanlage zu sichern. Gesetzesverstöße zum Beispiel gegen das BKleingG lägen nicht vor. Über § 20 a BKleingG bestehe über die Erarbeitung eines B-Planes die Möglichkeit der Sicherung der nach DDR-Gesetzen entstandenen Kleingartenanlage als Dauerkleingartenanlage. Der Bestand werde somit gesichert. Jegliche Neubebauung richte sich nach dem jetzt gültigen Bundeskleingartengesetz. Gegen den erhobenen Einwand, bei der Anlage handele es sich nicht um eine Kleingartenanlage, was sich schon aus der Ausstattung einzelner Gartenlauben als "Luxuslauben" ergebe, führt die Antragsgegnerin an, sie könne auf Grund ihrer Planungshoheit über den Gesamtbereich einen Bebauungsplan aufstellen, unabhängig vom Eigentum der Grundstücke sowie ihrer Nutzung. Ebenfalls bestehende Pachtverhältnisse blieben bei Nutzungsausweisungen unberücksichtigt. Nur für die Flächen, die als private Grünflächen mit Zweckbestimmung Dauerkleingärten ausgewiesen seien, gelte das BKleingG. Bei Neuplanungen, Änderungen oder Erweiterungen von Dauerkleingartenanlagen würden diese Anforderungen gelten. Sie seien als Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen worden. Bezüglich der bereits bestehenden Gartenlauben würden §§ 18 sowie 20a BKleingG gelten, die besagten, dass die vor In-Kraft-Treten des Bundeskleingartengesetzes rechtmäßig errichteten Lauben unverändert genutzt werden könnten. Alle Gartenlauben der Anlage A. seien bereits vor 1990 (in der Zeit von 1979 bis 89) entsprechend der damaligen Gesetzgebung errichtet worden. Gemäß städtebaulicher Bestätigung sei dem Kreisverband VKSK (Verband der Kleingärtner, Siedler, Kleintierzüchter) gemäß Generalvertrag die Aufgabe der Errichtung der Anlage A. übertragen worden. Die Einhaltung der in den Typenprojekten ausgewiesenen Maße (anfangs 20 m² Grundfläche, später 24 m²) sei kontrolliert und falls erforderlich beauflagt worden. Eine Endabnahme sei vom Kreisverband VKSK durchgeführt worden. Zur Ausstattung der Gartenlauben gehöre zu dieser Zeit auch der Strom- und Wasseranschluss. Dauerhaftes Wohnen sei auf Grund der von Mai bis Oktober beschränkten Wasserversorgung nicht möglich. Die vorhandenen Heizungen dienten vorrangig der Werterhaltung und ließen eine durchgehende Wohntemperatur nicht zu. Eine vorübergehende Sommernutzung widerspreche nicht dem Gesetz. Es sei richtig, dass die in der Anlage A. vor 1990 rechtmäßig errichteten Gartenlauben in ihrer Ausstattung nicht den heutigen Anforderungen an eine Gartenlaube im Sinne des BKleingG entsprechen würden. Hier würden aber §§ 18 und 20a BKleingG gelten, wonach diese Lauben in einer Dauerkleingartenanlage unverändert genutzt werden könnten. In der Anlage A. mit insgesamt ca. 400 Gartenparzellen seien verschiedene Typen von Lauben in sehr unterschiedlichen Materialausführungen gebaut worden. Nur eine kleine Anzahl von Lauben sei in der hier angeführten Luxusausführung errichtet worden. Somit ergäben sich auch sehr unterschiedliche Ablösesummen. Die Kostenschätzung übernehme der Kleingartenverein.
- 9
Die Beurteilung, ob es sich bei der bestehenden Kleingartenanlage A. um eine Kleingartenanlage oder um ein Wochenendhausgebiet handele, sei an Hand einer Gesamtbetrachtung von folgenden Kriterien und Merkmalen vorgenommen worden:
- 10
Ein Wochenendhaus sei normativ nicht definierbar, nur seine Zweckbestimmung. Es diene dem zeitlich begrenzten Aufenthalt (Wochenende, Ferien, Freizeit) in meist landschaftlich bevorzugter Gegend. Prägendes Merkmal für ein Wochenendhausgebiet sei eine ausreichende Erschließung, das heißt eine mit Versorgungsfahrzeugen befahrbare rechtlich gesicherte Zufahrt zu jedem einzelnen Grundstück, Versorgung mit Strom, Wasser, Wärme, Telefon, Fernsehen sowie Abwasser und Abfallbeseitigung. In einem Wochenendhausgebiet stehe das der Erholung dienende Wohnen im Vordergrund, demzufolge die bauliche Nutzung. Wesentliches Unterscheidungskriterium gegenüber der Kleingartenanlage sei die Nutzung der Parzellen. Im Kleingartengebiet stehe die Gartennutzung im Vordergrund. Die kleingärtnerische Nutzung beinhalte die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf. Zur Regelung dieser Frage habe der Kleingartenverein A. eine Gartenordnung erlassen. Regelmäßige Begehungen der Gärten sicherten die Einhaltung der Gartenordnung. Die Begründung, dass die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse auf einer mehr oder weniger großen Zahl von Parzellen nicht in jeder Hinsicht den Rahmen des Kleingartenrechts einhielten, sei nicht ausreichend für die Ausweisung eines Wochenendhausgebietes. Verletzungen des Kleingartenrechtes könnten entsprechend der bestehenden Gartenordnung mit Abmahnung und Kündigung der Pachtverhältnisse, auch mit bauaufsichtlichem Einschreiten begegnet werden. Ein weiteres Unterscheidungskriterium seien die Gebäude. Nach Größe und Ausstattung typische Lauben sprächen für ein Kleingartengebiet, das aber trotz einer geordneten Ansammlung solcher Baulichkeiten keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB bilden könnte. Es sei somit kein Baugebiet. Die zulässigen Lauben hätten nur unterstützende Funktionen für die kleingärtnerische Tätigkeit (Aufbewahrung von Geräten, Gartenbauerzeugnissen, Aufenthalt aus Anlass von Arbeiten oder der Freizeiterholung). Soweit einzelne Gebäude nicht den Vorgaben des Kleingartengesetzes entsprächen, weil u.a. Lauben größer als 24 m² seien, stelle sich dies bloß als vereinzelte missbräuchliche Nutzung des Kleingartens dar. Eine Prägung des Bereichs finde dadurch nicht statt. Prägendes Merkmal einer Kleingartenanlage seien jedoch die gemäß § 1 BKleingG erforderlichen Gemeinschaftseinrichtungen (Wege, Gemeinschaftsstellplatzanlagen, Spielplatz, Vereinshaus, gemeinschaftliche Nebenflächen für z.B. Kompostierung). Diese Einrichtungen seien in der Anlage A. bereits vorhanden. Ein weiteres Unterscheidungskriterium sei der Anschluss an Ver- und Entsorgungseinrichtungen, der im Hinblick auf die nur zulässige kleingärtnerische Nutzung im Gegensatz zu Baugebieten nur eingeschränkt zulässig sei. Wasser- und Stromversorgung seien zulässig und in der Anlage A. vorhanden, nicht jedoch zulässig sei der Anschluss an zentrale Gas-, Wärme-, Telefonversorgung oder Fernsehen sowie zentrale Abwasser- und Abfallentsorgung. Diese Anschlüsse seien in A. tatsächlich auch nicht vorhanden. Die bestehende Anlage A. lasse sich recht eindeutig entsprechend den vorgenannten Kriterien sowie Merkmalen einer Kleingartenanlage zuordnen.
- 11
Gegen diesen am 09.06.2001 bekannt gemachten Bebauungsplan hatten die Antragsteller unter dem 23.05.2002 einen Normenkontrollantrag anhängig gemacht. Mit Urteil des Senats vom 22.06.2005 - 3 K 10/02 - wurde der Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 44/96 "Dauerkleingartenanlage A." für unwirksam erklärt. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan sei wegen Verstoßes gegen das Mitwirkungsverbot verfahrensfehlerhaft zu Stande gekommen. Zwei Bürgerschaftsabgeordnete seien gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern - KV M-V - von der Mitwirkung am Satzungsbeschluss ausgeschlossen gewesen. Dabei reiche es, dass die Bürgerschaftsmitglieder lediglich Pächter von Flächen im Kleingartengebiet seien. Eine Entscheidung, die unter Verstoß gegen das Mitwirkungsverbot zu Stande komme, sei unwirksam.
- 12
Am 27.10.2005 beschloss die Bürgerschaft der Antragsgegnerin im ergänzenden Verfahren gemäß § 214 Abs. 4 BauGB die Abwägung und den Bebauungsplan in unveränderter Fassung erneut ohne Beteiligung der von der Planung betroffenen Bürgerschaftsmitgliedern. Der Bebauungsplan wurde rückwirkend zum 09.06.2001 In-Kraft-gesetzt und im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin vom 05.11.2005 bekannt gemacht.
- 13
Am 05.11.2007 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag anhängig gemacht. Zur Begründung führen sie an, sie seien als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet antragsbefugt. Die Antragsgegnerin habe das Abwägungsmaterial fehlerhaft zusammengestellt. Mit dem Ziel des Planes, die kleingärtnerische Nutzung auf Dauer zu sichern, würde sich eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer aufdrängen. Durch die Festsetzung als Dauerkleingartenanlage würden die betroffenen Grundstücke auf unabsehbare Zeit dem Grundstücksmarkt entzogen und durch die Pachtpreisbindung sei eine Gewinnerzielung aus Verpachtung der Grundstücke nicht möglich. Die Antragsgegnerin habe ein Gutachten über den Verkehrswert der Flächen ohne Festsetzung als Dauerkleingartenanlage einholen müssen, was nicht geschehen sei. Sie, die Antragsgegnerin, habe wirtschaftliche Einbußen der Grundstückseigentümer überhaupt nicht berücksichtigt. Sie unterliege einer abwägungsrelevanten Fehleinschätzung, wenn sie davon ausgehe, es handele sich um eine kleingärtnerische Nutzung. Stattdessen liege eine Wochenend- und Ferienhausnutzung, in Teilen sogar mit Trend zum dauerhaften Wohnen vor. Die Finnhütten seien in den Hang gebaut, meist vollständig unterkellert und hätten zwei wohnlich nutzbare Geschosse. In aller Regel hätten sie eine Wohn- / Nutzfläche von jedenfalls über 80 m². Sie seien voll ausgestattet mit Küche, Bad bzw. Dusche, WC und mehreren Wohnräumen. Hinter dieser Bebauung nach Süden befänden sich Bungalows. Auch diese seien in aller Regel mit Küche und Sanitäreinrichtungen ausgestattet und zum dauerhaften Wohnen geeignet. Gärten seien nicht, wie es das BKleingG vorschreibe, Nutzgärten, sondern in aller Regel Ziergärten. Die Grundstücke seien auch vollständig erschlossen. Die in der ursprünglichen Begründung des Bebauungsplanes vorgesehene neue Abwasserkonzeption mit Entfernung der abflusslosen Sammelgruben bis 2005 sei nicht realisiert worden. In einem nicht unbeträchtlichen Teil der Grundstücke sei dauerhaftes Wohnen anzutreffen, was vor allem die massiven Finnhütten betreffe. Sie seien ebenso wie die Bungalows durchweg mit Heizung und Warmwasserversorgung ausgestattet. Eine Vielzahl der Bungalows werde jedenfalls in der Zeit von März/April bis September/Oktober dauerhaft bewohnt. In der gesamten Anlage finde sich kein einziges Gebäude, das noch Ähnlichkeit mit einer Gartenlaube im Sinne des BKleingG habe. Die Bungalows seien so ausgestattet, dass sie dauerhaft bewohnt werden könnten. Einige Finnhütten und Bungalows würden in der Feriensaison an Feriengäste vermietet. Schließlich habe die Antragsgegnerin die Sicherung der kleingärtnerischen Nutzung nur vorgeschoben. Hintergrund der Planung sei vielmehr, dass man den Besitzern der Ferien- und Wochenendhäuser, die sich Ansprüchen nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ausgesetzt sähen, einen niedrigeren Kleingartenpachtzins sichern wolle. Die Antragsgegnerin verstoße damit gegen das Verbot der Negativplanung.
- 14
Die Antragsteller beantragen,
- 15
den Bebauungsplan Nr. 44/96 "Dauerkleingartenanlage A." der Antragsgegnerin vom 27.10.2005 für unwirksam zu erklären.
- 16
Die Antragsgegnerin beantragt,
- 17
den Antrag abzulehnen.
- 18
In das Abwägungsmaterial seien alle bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sowie Anregungen der Bürger aus der öffentlichen Auslegung eingestellt worden. Darüber hinaus seien von der Antragsgegnerin während des gesamten Planverfahrens geschichtliche Recherchen zur Entstehung der Kleingartenanlage angestellt, Informationen über die Arbeit im Kleingartenverein gesammelt und in einer Gruppe aus verschiedenen Fachleuten stichprobenartige Besichtigungen von Kleingärten der Anlage unternommen worden. Ihr, der Antragsgegnerin, sei bewußt, dass bei einer Festsetzung eines Wochenendhausgebietes für den einzelnen Grundstückseigentümer ein höherer wirtschaftlicher Nutzen zu erzielen sei. Dem gegenüber stünden jedoch die Interessen der Kleingärtner und der städtischen Bewohner. So sei die Entscheidung für den Erhalt der bestehenden Kleingartenanlage mit ihren ca. 400 Pächtern sowie für den Erhalt der öffentlich zugänglichen Grünanlagen der Stadt gefallen. Die Frage der Einordnung der Kleingartenanlage sei in der Abwägung hinreichend berücksichtigt worden. Die Anlage A. betreue ein eingetragener Verein, dem die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit von der Antragsgegnerin zuerkannt worden sei. Grundlage für die Arbeit des Vereins bilde eine Satzung, eine Gartenordnung und eine Geschäftsordnung für Mitgliederversammlungen. Die Bewirtschaftung der Kleingärten erfolge auf Grundlage des BKleingG, die regelmäßige Kontrolle lasse Bewirtschaftungsmängel nicht dauerhaft zu. Im Wettbewerb "Um die schönste Kleingartenanlage in M-V" im Sinne des BKleingG habe die Anlage "A." den 3. Platz belegt. Der Landwirtschaftsminister M-V habe für die Kleingartentätigkeit die 1/3-Teilung als verbindlich erklärt (je 1/3 der Gartenbruttofläche: für Gemüse, Baum- und Beerenobst / für Zierrasen / für Nebenflächen wie Wege, Kompostecken und Gebäude). Somit seien ebenfalls Ziergärten sowie Rasenflächen in entsprechender Größe zulässig.
- 19
Der Senat hat die Anlage im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 06.05.2009 in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. Darüber hinaus wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf den Inhalt der Gerichtsakte zu diesem sowie zum Verfahren 3 K 10/02 und die von der Antragsgegnerin übersandten Planaufstellungsakten Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
- 20
Der zulässige Antrag ist unbegründet.
- 21
Die von den Antragstellern geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor. Bei der Abwägung zwischen den privaten Belangen der Antragsteller an einer den konkreten Umständen entsprechenden, möglichst uneingeschränkten Nutzung ihres Grundeigentums und dem von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten städtebaulichen Belang der Erhaltung bzw. Sicherung der Kleingartenanlage hat die Antragsgegnerin den im Plangebiet vorhandenen Bestand zutreffend als Kleingartenanlage angesehen und die Folgen der Festsetzung einer Grünfläche mit Zweckbestimmung "Dauerkleingarten" für die Antragsteller hinreichend berücksichtigt (1.). Es ist auch nicht geboten, das Plangebiet durch die Herausnahme der Parzellen in Hanglage zu reduzieren oder hierfür einen anderen Gebietstyp festzusetzen (2.).
- 22
1. Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat angeschlossen hat, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Dem Abwägungsgebot ist genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belanges entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, U.v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301; U. v. 14.02.1975 - 4 C 21.74 -, BVerwGE 48, 56).
- 23
Hiervon ausgehend hatte die Antragsgegnerin bei der Abwägung der (auch) von den Antragstellern geltend gemachten Beeinträchtigung durch die Festsetzung der Dauerkleingartenanlage zunächst für die Frage der Gewichtung dieses Belanges zu klären, welche Position die Antragsteller vor bzw. ohne die Festsetzung innehatten. Hierzu kommt es darauf an, ob die Anlage zu dem gem. § 214 Abs. 3 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung, hier am 27.10.2005, den von der Antragsgegnerin in der Planung und Beschlussfassung zugrundegelegten Charakter einer Kleingartenanlage hatte. Handelte es sich bereits um eine Kleingartenanlage, die dem Regime des Bundeskleingartengesetzes - BKleingG -, insbesondere der dort geregelten Pachtzinsbindung und den Vorgaben an die Pachtverhältnisses unterlag, käme dem Belang der Antragsteller kein so großes Gewicht zu wie für den Fall der erstmaligen Zuordnung als Kleingartenanlage durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan.
- 24
a. Ein Kleingarten ist ein Garten, der dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage), § 1 Abs. 1 BKleingG. Die Kleingartenanlage ist kein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung. Sie wird im Bundeskleingartengesetz näher geregelt. Kleingärten werden durch entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan zu Dauerkleingärten (§ 1 Abs. 3 BKleingG). Die im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festsetzbaren Flächen für Dauerkleingärten beziehen sich inhaltlich auf das Kleingartenrecht (vgl. BVerwG, U.v. 02.09.1983 - 4 C 73/80 -, BVerwGE 68, 6). Wesensmerkmal des Kleingartens ist zunächst die Nutzung fremden Landes, d.h. dass der Begriff durch Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse gekennzeichnet ist. Als Nutzung steht die Gartennutzung und nicht die bauliche Nutzung im Vordergrund. Kleingärtnerische Nutzung beinhaltet notwendigerweise die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf; nur Dauerkulturen oder eine überwiegende Nutzung zu Erholungszwecken reichen für eine kleingärtnerische Nutzung nicht aus (vgl. OVG Berlin, U.v. 15.10.2008 - 2 A 5.08 -, zit.n.juris, unter Hinweis auf OVG Hamburg, U. v. 04.11.1999 - 2 E 29/96.N -, NVwZ-RR 2001, 83 m.w.N.). Die Beurteilung, ob eine Kleingartenanlage vorliegt oder die Annahme eines anderen Gebietscharakters gerechtfertigt ist, setzt eine Gesamtbetrachtung anhand von Kriterien voraus, die eine Unterscheidung ermöglichen. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal ist zunächst, dass die Nutzung der Grundstücke bzw. Parzellen im Kleingartengebiet durch eine kleingärtnerische Gartennutzung und nicht durch eine Wohnnutzung geprägt ist. Ein weiteres wichtiges Merkmal sind die Gebäude. In prägendem Umfang vorhandene Wohnhäuser sprechen gegen ein Kleingartengebiet. Auch die wegemäßige Erschließung und die Versorgungsstruktur sind Kriterien zur Abgrenzung (vgl. OVG Berlin, U.v. 10.09.2008 - 2 A 10.06 und 2 A 24.07 -, jeweils unter Bezugnahme auf OVG Hamburg, a.a.O.).
- 25
Die nichterwerbsmäßige gärtnerische Nutzung ist das eine, die Erholungsnutzung das zweite Element des Kleingartens. Die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten ist für die kleingärtnerische Nutzung unerlässlich. Die bloße Erholungsnutzung reicht daher für den Kleingartenbegriff nicht aus. Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Obst-, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten dienen muss, ist gesetzlich nicht festgelegt. Eine Nutzung des Gartens nur zur Erholung ohne Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist keine kleingärtnerische Nutzung. Vielmehr muss die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen die Nutzung der Gartenparzellen maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete Funktion hat. Eine Kleingartenanlage setzt aber nicht voraus, dass wenigstens die Hälfte ihrer Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt wird (vgl. BGH, U.v. 17.06.2004 - III ZR 281/03 -, NJW-RR 2004, 227). Es darf zwar Erholungsnutzung stattfinden, jedoch darf der Kleingarten nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen. Der ausschließliche Anbau von Obst und Gemüse ist nicht ausgeschlossen (Begr. zum Regierungsentwurf zum BKleingG, BT-Drs. 9/1900 S.12; vgl. zur verfassungsrechtlichen Herleitung Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, Grüne Schriftenreihe des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde e.V Nr. 188 (Oktober 2006) m.w.N. unter 1.,1.1.,b), bb) (2)). Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist von der Gesamtanlage und nicht von der einzelnen Parzelle auszugehen. In der Regel wird eine Gartenanlage von der Erzeugung von Gartenbauprodukten nicht mehr maßgeblich mitgeprägt, wenn weniger als ein Drittel der Fläche dem Anbau von Obst und Gemüse dient. Der für die baulichen Anlagen in Kleingärten, zunächst und in erster Linie die gem. § 3 Abs. 2 BKleingG zulässigen Lauben mit einer Grundfläche von max. 24 m², vorgesehene Flächenanteil wird in der Rechtsprechung nicht eigenständig definiert bzw. abgegrenzt. Üblicherweise beträgt der für bauliche Anlagen in Einzelparzellen genutzte Teil zwischen 20% und 30% des Kleingartens, was etwa einer Drittelung der Fläche einer Parzelle entspricht. Zulässig sind jedoch nur solche Anlagen, die der kleingärtnerischen Nutzung von ihrer Funktion her als auch räumlich - gegenständlich zu- und untergeordnet sind. Dem Wohnen dienende Gebäude (Eigenheime) und diesen nahe kommende Baulichkeiten (z.B. Wochenendhäuser) entsprechen dem nicht (vgl. Mainczyk, a.a.O. m.w.N.).
- 26
Das BKleingG enthält in § 18 Abs. 1 für die alten und in § 20 a Nr. 7 Satz 1 für die neuen Länder Sonderregelungen für Lauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgeschriebene Grundfläche überschreiten. Grundlage ist der Bestandsschutz für eine rechtmäßig errichtete Anlage. Auch rechtswidrig errichtet bauliche Anlagen können Bestandsschutz genießen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum wissentlich geduldet hat. Unterschieden werden sog. Lauben (Großlauben und Wohnlauben) sowie Eigenheime (i.S.d. SachenRBerG) und diesen nahe kommende Baulichkeiten. Abgrenzungskriterien sind Bauweise, Größe der Wohnfläche und zulässige Laubengröße, Ausstattung mit sanitären Anlagen und Heizung, Anschluss an Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie Zufahrt und Zugang (vgl. Darstellung bei Mainczyk, Grüne Schriftenreihe Nr. 188, Ziff. 1.3). Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigenheime im Sinne des DDR-Rechts bzw. SachRBerG anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, dass die ansonsten auf den Parzellen noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. Sind in der Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigen Eigenheimen oder diesen nahe kommende Baulichkeiten - Gebäude, die den größten Teil des Jahres (April bis Oktober) durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden - so bebaut, so kann die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden (BGH, U. v. 24.07.2003 - III ZR 203/02 -, BGHZ 156, 71). Der Kleingartencharakter einer Anlage kann auch dann zu verneinen sein, wenn weniger als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist, etwa weil andere Umstände wie die Durchschneidung des Geländes mit einer großen Straße, die auf einen Siedlungscharakter hindeutet, oder die Konzentration von Lauben in nur einem Teil des Gebietes hinzutreten (BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -, VIZ 2004, 332).
- 27
b. Ungeachtet des Umstandes, dass die Antragsgegnerin für die Beurteilung des Bestandes im Plangebiet weder im ursprünglichen Planaufstellungsverfahren noch nach der Entscheidung des Senats durch Urteil vom 22.05.2002 - 3 K 10/02 und der in der vorausgegangenen mündlichen Verhandlung erfolgten Erörterung und dem sich anschließenden ergänzenden Verfahren und auch nicht im vorliegenden gerichtlichen Verfahren die nach der o.g. Rechtsprechung erforderliche quantitative Betrachtung bei der Nutzung der Parzellen im Plangebiet, die Aufnahme des vorhandenen Gebäudebestandes mit Gebäudegrößen und das Verhältnis von - auch nach ihrer eigenen Auffassung in der Anlage vorhandener - "Luxuslauben" zum Bestand der Gesamtanlage angestellt hat und es insoweit möglicherweise an der hinreichenden Zusammenstellung des erforderlichen Abwägungsmaterials fehlt, ist sie im Ergebnis zutreffend von einer Kleingartenanlage ausgegangen.
- 28
Aufgrund der Inaugenscheinnahme des Plangebietes und dort einer repräsentative Anzahl von Parzellen (vgl. BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -, VIZ 2004, 332) hat der Senat bei Anwendung der o.g., durch die Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die Annahme einer Kleingartenanlage die Überzeugung gewonnen, dass eine vom Bild des Kleingartens i.S.d. BKleingG abweichende Bebauung und Nutzung zwar in einigen Bereichen der Anlage vorhanden ist, diese bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Anlage jedoch nicht derart prägend ist, dass von einem Umschlagen des Charakters etwa hin zu einer Wochenend- oder Ferienhaussiedlung ausgegangen werden muss.
- 29
Zunächst sind die in der nordöstlichen Ecke des Plangebietes belegenen Parzellen 3 bis 95 weit überwiegend mit Gartenlauben mit Flachdach des Typs Seeblick 3 oder 4 mit einer maximalen Grundfläche von 20 qm bebaut. Ausnahmen in Form von neu errichteten Holzhütten finden sich auf den Parzellen 35 und 75. In der weit überwiegenden Zahl der Parzellen beträgt der Flächenanteil mit Obst- oder Gemüseanbau 1/3 oder mehr. Auf den Parzellen 166 bis 178 befinden sich Finnhütten vom Typ "Wismar I" mit einer Grundfläche von 20 m² mit 1/3 oder mehr Obst- und Gemüseanbau auf der Hälfte der Parzellen. Die in Hanglage errichteten Gebäude auf den Parzellen 273 bis 321, 358 bis 362, 372 bis 375 sowie 398 bis 400 stellen sich als Finnhütten des genannten Typs dar, die talseitig mit einem Unterbau versehen sind. Auf den ebenfalls in Hanglage befindlichen Parzellen 379, 392 und 393 besteht ebenfalls ein Unterbau, auf der Gebäude Typ Seeblick 4 aufstehen. Diese Parzellen werden zum größten Teil deutlich weniger als 1/3 für Obst- oder Gemüseanbau genutzt. In der Hanglage parallel zur Z. Landstraße finden sich auf den Parzellen 322 bis 327 Gebäude des Typs Seeblick mit Unterbau. Mit Ausnahme der Parzelle 322 a ist auf den Parzellen mehr als 1/3 Anbaufläche für Obst- und Gemüse zu verzeichnen. Die Finnhütten auf den Parzellen mit Hanglage 16 bis 21 sind auf Podesten, teilweise mit Unterbau errichtet. Insgesamt läßt sich damit feststellen, dass sich etwa 1/4 bis max. 1/3 der insgesamt 400 Parzellen der Anlage in Hanglage befinden und mit einem Unterbau versehen sind. Von diesen läßt sich in etwa der Hälfte eine Wohnnutzung im Unterbau erkennen.
- 30
Danach ist von einer überwiegend kleingärtnerischen Nutzung der Parzellen der Anlage auszugehen. Umstände, die nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -) den Kleingartencharakter einer Anlage auch bei weniger als der Hälfte von mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten bebauten Parzellen entfallen lassen könnte, sind nicht gegeben. Insbesondere gebieten weder die konstruktionsbedingten Besonderheiten der Gebäude und die naturgemäße Beschränkung der Gartenbaunutzung auf den Parzellen in Hanglage noch die Aussicht von diesen Parzellen auf die Wismarer Bucht eine abweichende Betrachtung. Die Anlage begründet bei der nach der Rechtsprechung gebotenen Gesamtbetrachtung vielmehr auch aufgrund der Abgrenzung nach außen durch eine Zaunanlage mit Toren und Beschilderung wie auch den Gemeinschaftsanlagen, insbesondere der Wege, das einheitlichen Bild einer Gesamtanlage, ohne dass einzelne Bereiche wie etwa die Hanglagen aus dem Gesamtbild herausfallen würden. Vielmehr sind in den Hanglagen die Unterbauten nicht dominant wahrnehmbar, da sie überwiegend durch Pflanzen, Bäume und Sträucher abgedeckt werden, so dass die aufstehenden Gebäude, die den sonst üblichen Bautypen in der Anlage entsprechen, ein einheitliches Bild geben. Wie die Besichtigung vor Ort gezeigt hat, besteht auch nicht der Eindruck einer dauerbewohnten Anlage. Während des Termins war nur eine sehr geringe Zahl von Nutzern der Anlage anzutreffen. Die Inaugenscheinnahme hat schließlich auch deutlich gemacht, dass die verkehrliche Erschließung der Parzellen über zum überwiegenden Teil unbefestigte und enge Wege eine Zufahrt zu den Parzellen jedenfalls mit größeren Fahrzeugen wie etwa zur Abfallentsorgung nicht möglich macht. Im Übrigen sind - soweit ersichtlich - sämtliche Parzellen der Anlage in dem eingetragen Gartenverein organisiert und werden aufgrund von Pachtverträgen genutzt. Dies gilt jedenfalls für die Parzellen auf den Grundstücken der Antragsteller, weshalb sie gerade die deshalb nach dem BKleingG bestehende Pachtzinsbindung als eigentumsbeeinträchtigend ansehen.
- 31
c. Durfte die Antragsgegnerin - trotz fehlender tatsächlicher Feststellungen - im Rahmen der Abwägung davon ausgehen, dass es sich bei dem im Plangebiet vorhandenen baulichen Bestand und dessen Nutzung um eine Kleingartenanlage handelt, konnte sie in abwägungsfehlerfreier Weise den von den Antragstellern geltend gemachten privaten Belang einer nicht den Beschränkungen einer Dauerkleingartenanlage unterliegenden Nutzung ihres Grundstücks gegenüber dem von der Antragsgegnerin als Planungsziel angeführten städtebaulichen Belang der Erhaltung und Sicherung von Kleingärten im Stadtgebiet zurücktreten lassen. Der private Belang der Antragsteller war wegen der bereits bestehenden Einbindung ihres Grundstücks in eine Kleingartenanlage und den dadurch bestehenden Eigentumsbeschränkungen als nicht so gewichtig anzusehen, als dass es einer weitergehenden Abwägung der durch die Festsetzung entstehenden Beeinträchtigung für die Antragsteller bedurft hätte. Der von den Antragstellern geltend gemachte Wertverlust durch die Festsetzung eines Dauerkleingartens wurde von der Antragsgegnerin in der Abwägung gesehen und dahingehend abgewogen, dass diese sich allein aus der Planung nicht ableiten ließen.
- 32
2. Die Antragsgegnerin war auch nicht gehalten, die Teile der Anlage, auf denen keine kleingartentypische Bebauung und/oder Nutzung vorhanden ist, aus dem Plangebiet herauszunehmen oder einen anderen Gebietstyp - wie etwa ein Wochenendhaus- oder Ferienhausgebiet - festzusetzen. Selbst wenn sie fehlerhaft von einer Kleingartenanlage auf dem gesamtem Plangebiet ausgegangen sein sollte, wäre ein solcher Abwägungsfehler nicht kausal geworden.
- 33
Gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind die Gemeinden zur Aufstellung von Bauleitplänen verpflichtet, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Entscheidung, ob, in welchem Umfang und mit welchem Inhalt eine Planung betrieben und damit auch welches Plangebiet festgelegt wird, obliegt grundsätzlich dem weiten Planungsermessen der Gemeinde (vgl. BVerwG, B. v. 15.06.2004 - 4 BN 14.04 -, NordÖR 2004, 284). Ein Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen besteht gem. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht. Das Planungsermessen der Gemeinde verdichtet sich nur dann zur strikten Planungspflicht, wenn qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht vorliegen (vgl. BVerwG, U. v. 17.09.2003 - 4 C 14.01 -, BVerwGE 119, 25).
- 34
Das von der Antragsgegnerin unter Ziff. 1.5 der Begründung angeführte Planungsziel der Sicherung der Kleingartenanlage als Dauerkleingartenanlage aus den dort näher ausgeführten Gründen stellt einen städtebaulichen Grund i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB dar, so dass sich auch die Frage der Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB wegen der Einbeziehung der Hangflächen nicht stellt. Die Festlegung des Umfanges des Plangebietes stellt sich vielmehr als Frage der Abwägung dar (vgl. zur Unterscheidung zwischen der Erforderlichkeit der Bauleitplanung und der planerischen Abwägung: Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl., § 1 Rn. 30).
- 35
Dabei erweist es sich nicht als abwägungsfehlerhaft, wenn die Antragsgegnerin der Festsetzung der gesamten vorhandenen Anlage den Vorrang gegenüber der Herausnahme bestimmter Flächen wie den Hanglagen oder der Festsetzung anderer Gebietstypen bzw. der Beschränkung auf die Flächen mit rein kleingärtnerischer Nutzung und Bebauung einräumt. Sie betont in diesem Zusammenhang den durch Gemeinschaftsanlagen wie Spielplatz, Erschließung, Wege und Stellplätze bestehenden Charakter als einheitliche Anlage. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sie verdeutlicht, dass bei der Beschlussfassung Überlegungen zur Herausnahme der Hangflächen aus dem Bebauungsplan angestellt worden seien. Entscheidend für die Einbeziehung der gesamten Anlage in das Plangebiet sei gewesen, dass die wegemäßige Erschließung einen einheitlichen Zusammenhang mit der des übrigen Kleingartengebietes bilde. Auch die Abfallentsorgung habe im Bereich der Hanglagen bei einer eigenständigen Festsetzung als Wochenendhausgebiet nicht gewährleistet werden können, auch weil die Wege nicht befahrbar seien. Es bestehe eine zentrale, einheitliche Wasserversorgung der Gesamtanlage durch die Stadtwerke. Diese Situation rechtfertigt es vor dem Hintergrund der nach obigen Ausführungen bestehenden Kleingartenanlage, im Rahmen der Abwägung von einer Reduzierung des Plangebietes durch Herausnahme einzelner Bereiche der Anlage abzusehen.
- 36
3. Schließlich bietet der vom Antragsteller zu 2. nach Schluss der mündlichen Verhandlung übersandte Schriftsatz vom 29.01.2009 keinen Anlass zu einer abweichenden Entscheidung. Ungeachtet des Umstandes, dass er nicht durch den Prozessbevollmächtigten eingereicht wurde (§ 67 Abs. 4 VwGO), kommt es nach obigen Ausführungen nicht entscheidungserheblich auf die Frage an, ob die Wasserversorgung der Anlage durch die Stadtwerke Trinkwasserqualität hat. Entscheidend für die Abwägung der Antragsgegnerin war vielmehr der Umstand, dass die Wasserversorgung der Anlage zentral eingerichtet ist und die Herausnahme einzelner Bereiche aus der Anlage eine andere Erschließung erfordert hätte. Der von den Antragstellern geltend gemachte private Belang der Durchsetzung eines der Qualität der Grundstücke entsprechenden Pachtzins wurde im Rahmen der Einschränkungen der Eigentumsrechte und dem geltend gemachten Wertverlust nach obigen Ausführungen bei der Abwägung berücksichtigt. Die in den vorgelegten Maklerangeboten für Finnhütten angegebenen Grundflächen, auf die bei der Beurteilung des Vorliegens der Kriterien des BKleingG abzustellen ist, weichen nicht von den in obigen Ausführungen angeführten Grundflächen der in der Anlage vorhandenen Bautypen ab. Zum einen wird eine Grundfläche von 20 m² ausgewiesen, zum anderen besteht eine Wohnfläche von 40 m² auf 1 1/2 Geschossen, was einer Grundfläche von unter 30 m² entsprechen dürfte. Selbst wenn diese Grundfläche geringfügig von den Vorgaben des § 3 Abs. 2 Satz 1 BKleingG abweicht, wirken sich nach obigen Ausführungen einzelne abweichende Gebäude und Nutzungen solange nicht auf den Charakter als Kleingartenanlage aus, wie sie bei der gebotenen Gesamtbetrachtung nicht zu einem Umschlagen in einen anderen Gebietstyp führen.
- 37
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision i.S.v. § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht ersichtlich.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
- 1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist; - 2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn - a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, - b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, - c)
(weggefallen) - d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist, - e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden, - f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder - g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
- 3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist; - 4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
- 1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind; - 2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist; - 3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt; - 4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:
- 1.
(weggefallen) - 2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. - 3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel. - 4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:
- 1.
die Art und das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 2a.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 3.
für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße; - 4.
die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten; - 5.
die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen; - 6.
die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden; - 7.
die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen; - 8.
einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind; - 9.
der besondere Nutzungszweck von Flächen; - 10.
die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung; - 11.
die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden; - 12.
die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 13.
die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen; - 14.
die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen; - 15.
die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe; - 16.
- a)
die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft, - b)
die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses, - c)
Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen, - d)
die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;
- 17.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen; - 18.
- a)
die Flächen für die Landwirtschaft und - b)
Wald;
- 19.
die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen; - 20.
die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft; - 21.
die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen; - 22.
die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen; - 23.
Gebiete, in denen - a)
zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen, - b)
bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen, - c)
bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;
- 24.
die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben; - 25.
für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen - a)
das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen, - b)
Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;
- 26.
die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.
(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.
(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur
- 1.
für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder - 2.
bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig
(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.
(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um
- 1.
eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder - 2.
eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,
(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:
- 1.
Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen; - 2.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder - 3.
Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.
- 1.
das Maß der baulichen Nutzung; - 2.
die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen; - 3.
vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen; - 4.
Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke; - 5.
Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.
(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.
(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.
(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:
- 1.
Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind; - 2.
Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind; - 3.
Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.
(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.
(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.
(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.
(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand
2
Der Kläger ist Eigentümer eines 6.129 m großen Grundstücks. Der Beklagte ist ein Verein, der seinen Mitgliedern Grundstücksparzellen zur gärtneri-2
schen Nutzung weiterverpachtet. Ein 525 m großes Teilstück der dem Kläger gehörenden Grundfläche liegt in der Anlage des Beklagten. Diese umfaßt 20 Parzellen, von denen 17 gärtnerisch genutzt werden. Drei Gärten schneiden den dem Kläger gehörenden Grundstücksteil. Der Kläger meint, die Höhe des Pachtzinsanspruchs sei nicht durch § 5 Abs. 1 BKleingG begrenzt, da die vom Beklagten an seine Mitglieder verpachtete Anlage keinen Kleingartencharakteraufweise. Der Kläger hat insoweit behauptet, die Parzellen seien am 3. Oktober 1990 weit überwiegend als Ziergärten genutzt worden.
Die Klage war vor dem Amtsgericht, das die Berufung zug elassen hat, und vor dem Landgericht erfolglos. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Anspruch auf einen erhöhten Pachtzins weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils un d zur Zurückverweisung der Sache.
I.
Das Berufungsgericht hat auf das Pachtverhältnis der Part eien das Bundeskleingartengesetz angewandt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dieses Gesetz sei auch dann anwendbar, wenn die Verwendung der Parzellen zum Anbau von Gartenerzeugnissen im Verhältnis zur Erholungsnutzung nicht überwiege. Für die kleingärtnerische Nutzung im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG genüge es, wenn auf die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf ein nicht völlig unbedeutender und daher den Charakter der Gärten mitprägender Teil der Flächennutzung entfalle. Die Feststellungen des Amtsgerichts hätten ergeben, daß diese Voraussetzung bei der Anlage des Beklagten zum maßgeblichen Stichtag erfüllt gewesen sei.
Dies hält den Beanstandungen der Revision im entscheiden den Punkt nicht stand.
II.
1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, daß der Beklagte passivlegitimiert ist, weil er in die Rechtsnachfolge nach dem ursprünglichen Pächter des Rechtsvorgängers des Klägers eingetreten ist. Dies begegnet keinen Bedenken und ist unter den Parteien auch nicht umstritten.
2. Die Entscheidung über den Anspruch des Klägers hängt davon ab, ob der zwischen ihm und dem Beklagten bestehende Pachtvertrag der Preisbindung des § 5 Abs. 1 BKleingG unterliegt. Dies setzt voraus, daß sich das Rechtsverhältnis nach dem Bundeskleingartengesetz richtet.
3. Die Anwendung dieses Gesetzes scheitert weder an der auf den Parzellen befindlichen Bebauung (vgl. zur Frage der Bebauung in Kleingartenanlagen z.B.: Senatsurteil vom 24. Juli 2003 - III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538, für BGHZ 156, 71 vorgesehen) noch an § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Das Berufungsgericht hat festgestellt, daß die vorhandenen Baulichkeiten der Einordnung des Areals als Kleingartenanlage nicht entgegenstehen, weil sie sich nicht zu Wohnzwekken eignen, und daß die Parzellen in einer Gesamtanlage zusammengefaßt sind, wie es gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG für das Bestehen einer Kleingartenanlage erforderlich ist. Beides nimmt die Revision hin.
4. Die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes richtet sich, wie der Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (aaO), vom 6. März 2003 (BGHZ
154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, darüber hinaus nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990, unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war. Ob das Pachtverhältnis dem Bundeskleingartengesetz unterliegt, ist dementsprechend danach zu beurteilen, ob die am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Nutzung eine kleingärtnerische im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG war.
Ein zentrales Merkmal eines Kleingartens ist die nicht er werbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse (z.B.: Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Das zweite vom Gesetz hervorgehobene Element ist die Nutzung zu Erholungszwecken. Damit stellt sich die Frage der Abgrenzung zwischen Kleingartenparzellen, die auch der Erholung dienen, und Erholungsgrundstücken, da letztgenannte anderen rechtlichen Bestimmungen (vgl. insbesondere für das Beitrittsgebiet Art. 232 § 4 Abs. 1 und 2 EGBGB) unterliegen.
Bei der Beurteilung, ob es sich bei dem jeweils fragli chen Gartenkomplex um eine Kleingartenanlage oder um eine sonstige Erholungs- oder Wochenendsiedlergartenanlage , eine Ferien- oder Wochenendhaussiedlung handelt , ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen abzustellen (Senat aaO, S. 783 m.w.N.). Dies ist schon deshalb notwendig, weil in Fällen, in denen die gesamte Anlage Vertragsgegenstand eines Hauptnut-
zungs- oder Zwischenpachtverhältnisses ist, dieser Vertrag nur einheitlich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen des BGB beziehungsweise des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unterworfen sein kann (Senat aaO).
a) Kleingarten- und Erholungsgrundstücksanlagen sind dan ach voneinander abzugrenzen, welchen Anteil nach dem äußeren Erscheinungsbild des Komplexes die Gartenbau- und die reine Erholungsnutzung haben. Die Einzelheiten sind umstritten, da § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG keine Regelung über das zulässige Verhältnis von Anbau- und Erholungsflächen in Kleingärten enthält. Die überwiegende Meinung (OLG Naumburg OLGR 2001, 435, 437 f; Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 1 Rn. 9; MünchKomm-BGB/ Kühnholz, 4. Aufl., § 29 SchRAnpG Rn. 6; Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand November 1997, § 1 BKleingG Rn. 8; Schnabel ZOV 2001, 227, 228 f; vgl. auch Friedrich NJ 2003, 12, 14) hält es für das Vorliegen einer Kleingartenanlage für erforderlich, daß die Nutzung zum Zwecke der Gewinnung von Gartenerzeugnissen überwiegt. Hieraus wird der Schluß gezogen, der Ziergartenanteil (Zierpflanzen und Rasen) dürfe nicht größer sein als der des Nutzgartens (Schnabel aaO) oder zumindest dürfe die der Erholungsfunktion dienende Fläche die nutzgärtnerisch verwendete nicht übersteigen (OLG Naumburg, Mainczyk, Kühnholz, Otte aaO). Die Gegenauffassung (LG Potsdam , Urteil vom 3. November 1998 - 6 S 83/97 - Urteilsdruck S. 2; VG Frankfurt (Oder), juris Nr. MWRE106139800; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 9; vgl. auch BVerwGE 68, 6 ff) meint demgegenüber, auch das Überwiegen der reinen Erholungsfunktion sei mit einer kleingärtnerischen Nutzung vereinbar. Erforderlich sei lediglich, daß der Anbau von Gartenfrüchten nicht nur eine völlig untergeordnete Bedeutung habe.
b) Der Senat hat sich zu dem für das Vorliegen einer K leingartenanlage zulässigen Anteil der reinen Erholungsnutzung noch nicht geäußert. Er beantwortet die dahingehende Fragestellung nunmehr wie folgt:
aa) Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Garten bauerzeugnissen muß den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete Funktion hat.
Ein Kernmerkmal des Kleingartens ist, wie oben ausgefüh rt, die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, und zwar die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Daneben tritt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG die Erholungsfunktion , die aber die Verwendung des Gartens zum Anbau nicht ersetzen darf. Dies ergibt die an der Gesetzeshistorie und dem verfassungsrechtlichen Kontext ausgerichtete Auslegung der Norm.
(1) Im Vordergrund der kleingärtnerischen Nutzung von G rundstücken stand zu Beginn des Kleingartenwesens die Sicherung und Verbesserung der Ernährungslage, vor allem der ärmeren Bevölkerungsschichten (BVerfGE 52, 1, 33; Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz, BTDrucks. 9/1900, S. 9). Nach der Ausweitung des Nahrungsmittelangebots und der allgemeinen Verbesserung der wirtschaftlichen Verhältnisse gewann der Erholungswert der Kleingärten zunehmend an Bedeutung (BVerfGE aaO, S. 35 f; Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO). Dem hat der Gesetzgeber dadurch Rechnung getragen, daß er die Verwen-
dung von Kleingartenparzellen auch zur Erholung als zulässige Nutzung in den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG aufgenommen hat (Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO, S. 12). Allerdings sollte die Erholungsnutzung des Gartens zur Gewinnung von Gartenbauprodukten nur hinzutreten, nicht aber den Anbau von Nutzpflanzen zulässigerweise verdrängen können. So hat die Bundesregierung in ihrer Begründung des Bundeskleingartengesetzes betont, daß der wirtschaftlichen Bedeutung des Kleingartenwesens angesichts möglicher Preissteigerungen und einer denkbaren allgemeinen negativen Einkommensentwicklung weiterhin erhebliches Gewicht zukomme (aaO, S. 9). Die Gartenfläche sollte dementsprechend nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen dürfen (Begründung der Bundesregierung zum Bundeskleingartengesetz aaO, S. 12). Umgekehrt widerspricht es der kleingärtnerischen Nutzung nicht, wenn die Parzelle ausschließlich zum Anbau von Obst und Gemüse verwendet wird (Mainczyk und Stang jew. aaO).
Aus all dem folgt, daß die Gewinnung von Gartenbauer zeugnissen weiterhin ein notwendiges, prägendes Merkmal für das Vorliegen einer Kleingartenanlage ist (Mainczyk aaO).
(2) Daß diese Nutzung nicht nur in untergeordnetem Um fang stattfinden, sondern den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmen muß, ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
Der Grundstückseigentümer wird durch die Bestimmungen de s Bundeskleingartengesetzes in der wirtschaftlichen Verwertbarkeit seiner Immobilie erheblich behindert. Dies gilt namentlich für die Beschränkungen, denen
die Pachtzinshöhe (§ 5 BKleingG) und die Kündigungsmöglichkeiten (§§ 7 ff BKleingG) unterworfen sind. Die damit verbundenen Belastungen des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 52, 1, 30 ff) bedürfen einer Rechtfertigung, die sich aus der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) ergeben kann (BVerfGE 87, 114, 141, 146 f zu den Beschränkungen durch das Bundeskleingartengesetz). Das verfassungsrechtliche Postulat einer am Gemeinwohl orientierten Nutzung des Privateigentums umfaßt das Gebot der Rücksichtnahme auf die Belange derjenigen Mitbürger, die auf die Nutzung des Eigentumsgegenstandes angewiesen sind. Das Maß und der Umfang der dem Eigentümer zugemuteten und vom Gesetzgeber zu konkretisierenden Bindung hängt davon ab, ob in und welchem Ausmaß das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und einer sozialen Funktion steht (BVerfGE 52, 1, 32 m.w.N.). Je stärker der Einzelne auf die Nutzung fremden Eigentums angewiesen ist, um so weiter ist der Gestaltungsbereich des Gesetzgebers; dieser verengt sich, wenn dies nicht oder nur in begrenztem Umfang der Fall ist (BVerfGE aaO, m.w.N.).
Bei der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist der Gär tner notwendig auf die ausschließliche Nutzung eines Grundstücks angewiesen. Demgegenüber fordert der Erholungszweck dies nicht in gleichem Maße. Die Erholung , das heißt in diesem Zusammenhang die Förderung oder Wiederherstellung der normalen körperlichen Kräfte und des geistig-seelischen Gleichgewichts an frischer Luft und in der Natur, ist nicht in vergleichbar intensiver Weise an ein zur alleinigen Nutzung überlassenes Grundstück gebunden (vgl. BVerfGE 52, 1, 36). Vielmehr stehen dem Erholungssuchenden insoweit auch öffentlich zugängliche Parks, Gärten und Wälder zur Verfügung, die vielfältige Möglichkeiten der Entspannung und körperlichen Ertüchtigung bieten, mögen
diese aus Sicht des Parzellenbesitzers auch keine in vollem Umfang gleichwertigen Alternativen darstellen.
Die Beschränkungen, denen der Eigentümer durch das Bund eskleingartenrecht unterliegt, beziehen ihre Rechtfertigung im Lichte des Grundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG damit zu einem wesentlichen Teil aus dem Nutzungszweck des Gartenanbaus. Die Erholungsnutzung ist zwar unter verfassungsrechtlichen Gesichtpunkten ebenfalls ein die Sozialbindung des Eigentums mittragender Umstand (vgl. BVerfGE 52, 1, 35; 87, 114, 141). Er allein würde die Beschränkungen, denen der Eigentümer von Kleingartengrundstücken unterliegt , jedoch nicht rechtfertigen. Anderenfalls wären Kleingarten- und reine Erholungsgrundstücke nicht unterschiedlich zu behandeln.
Die vorstehenden Erwägungen werden dadurch gestützt, da ß sich die höchstzulässige Kleingartenpacht gemäß § 5 Abs. 1 BKleingG zwingend an dem Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau orientiert (für das Beitrittsgebiet siehe auch § 20a Nr. 6 BKleingG). Der bindende Charakter dieser Anknüpfung für die Pacht wäre sachfern, wenn die Nutzung zum Anbau von Gartenerzeugnissen nur eine untergeordnete Funktion in einer Kleingartenanlage haben dürfte.
(3) Hieraus folgt entgegen der vorzitierten Auffassung jedoch nicht, daß der zum Anbau von Gartenerzeugnissen genutzte Grundstücksteil mindestens 50 v.H. der Parzellen ausmachen muß. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG enthält keine derartige Vorgabe. Auch aus der Regierungsbegründung (BT-Drs. 9/1900 aaO) läßt sich eine solche nicht entnehmen. Sie enthält lediglich die Aussage, daß die Gartenfläche nicht nur aus Rasen und Zierpflanzen bestehen darf (aaO
S. 12). Von Verfassungs wegen ist gleichfalls nicht geboten, daß der Nutzgartenanteil wenigstens die Hälfte der Kleingartenanlage in Anspruch nimmt. Das Bundesverfassungsgericht hat die Bedeutung der Erholungsfunktion der Kleingärten herausgestellt (insbesondere BVerfGE 52, 1, 35 f) und als einen Gemeinwohlbelang im Sinn des Art. 14 Abs. 2 GG anerkannt (BVerfGE 87, 114, 141), mag auch dieser nicht dasselbe Gewicht haben wie der Selbstanbau von Obst, Gemüse und anderen Gartenerzeugnissen (vgl. insoweit BVerfGE 52, 1, 39). Hängt die verfassungsmäßige Legitimation der Beschränkungen der Eigentümerrechte durch das Bundeskleingartengesetz nicht allein von dieser Nutzung ab, sondern tritt die Erholungsfunktion als ebenfalls legitimierender Gemeinwohlbelang hinzu, ist es nicht zu beanstanden, wenn der rechnerisch überwiegende Teil der Flächen zu dem letztgenannten Zweck genutzt wird und entsprechend bepflanzt ist, solange bei wertender Betrachtung der Anbau von Gartenerzeugnissen zur Selbstversorgung den Charakter der Anlage maßgeblich mitbestimmt.
Entgegen einem in der Literatur aufgetretenen Mißve rständnis (z.B. Friedrich aaO, S. 14) hat der Senat mit seinem Nichtannahmebeschluß vom 31. Januar 2001 (III ZR 42/01) nicht die gegenteilige Ansicht des OLG Naumburg (aaO) gebilligt. Der Senat brauchte sich mit der Auffassung des OLG Naumburg bei der Entscheidung über die Annahme der Revision gegen dessen Urteil nicht auseinander zu setzen, da die danach anzulegenden strengeren Maßstäbe für das Vorliegen einer Kleingartenanlage dort erfüllt waren.
bb) Die unter den vorstehenden Gesichtspunkten erforderl iche Würdigung des Gesamtcharakters der Anlage ist ein Vorgang wertender Erkenntnis, der in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Dessen Beurteilung unterliegt nur
eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Unbeschadet dessen wird es in der Regel der Fall sein, daß die Erzeugung von Gartenbauprodukten den Charakter einer Anlage nicht mehr maßgeblich mitprägt , wenn mehr als zwei Drittel der Flächen als Ziergarten bepflanzt sind. Dies wird insbesondere anzunehmen sein, wenn es sich um Gärten handelt, die die Normgröße des § 3 Abs. 1 BKleingG nicht überschreiten. Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, daß der Kleingartencharakter einer Anlage in Einzelfällen auch dann besteht, wenn die Nutzbepflanzung weniger als ein Drittel der Flächen in Anspruch nimmt. Dies ist beispielsweise denkbar, wenn die Gartenparzellen atypisch groß sind und die Bewirtschaftung eines Drittels ihrer Flächen als Nutzgärten in der Freizeit ausgeschlossen erscheint. Auch topographische Besonderheiten oder eine Bodenqualität, die in Teilen den Anbau von Nutzpflanzen nicht zuläßt, können eine vom Regelfall abweichende Beurteilung tragen.
5. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - im wesentlichen darauf beschränkt, festzustellen, daß in der Anlage des Beklagten am 3. Oktober 1990 Gartenerzeugnisse in nicht vernachlässigbarem Umfang angebaut wurden. Ob dem eine den vorstehenden Kriterien genügende Gesamtbewertung des Charakters der umstrittenen Anlage zugrunde liegt, läßt sich den getroffenen Feststellungen nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen. Deshalb ist dem Senat eine abschließende Entscheidung nicht möglich und die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Urteils an das Berufungsgericht zurückzuweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Schlick Wurm Streck
Dörr Herrmann
(1) Ein Kleingarten soll nicht größer als 400 Quadratmeter sein. Die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege sollen bei der Nutzung und Bewirtschaftung des Kleingartens berücksichtigt werden.
(2) Im Kleingarten ist eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; die §§ 29 bis 36 des Baugesetzbuchs bleiben unberührt. Sie darf nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für Eigentümergärten.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Am 22. September 1986 schloß die Beklagte mit dem Kreisverband P. des Verbands der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen "Kleingarten-Nutzungsvertrag" über die Parzelle Nr. 83 der aus 258 Parzellen bestehenden Anlage "F. ". Auf dem Pachtgrundstück befindet sich eine von der Beklagten zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit, die, wie dem von der Beklagten zu den Akten gereichten Schreiben des Bezirksamts P.
von Berlin vom 18. Januar 1999 zu entnehmen ist, als Eigenheim im Sinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes anzusehen ist.
Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes. Dieses ist in die zwischen den Pächtern und dem VKSK-Kreisverband P. bestehenden Verträge eingetreten, dessen Rechtsfähigkeit mangels Registrierung nach den Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR erloschen ist und der seine Tätigkeit eingestellt hat.
Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung von Wohnlaubenentgelt und (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995 und 1996. Das Amtsgericht hat dem Kläger den Anspruch auf Zahlung anteiliger öffentlich-rechtlicher Lasten zugebilligt und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Rechtsmittel beider Parteien hat das Landgericht unter Zurückweisung der Anschlußberufung der Beklagten auch der Klage auf Zahlung von Wohnlaubenentgelt bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen stattgegeben.
Mit der - vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Beklagten entschieden hat, und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten nach § 5 Abs. 5 Satz 1 BKleingG und ein Anspruch auf Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG zu, weil die Anlage "F. ", bezogen auf den Stichtag 3. Oktober 1990, als Kleingartenanlage einzustufen sei und deshalb dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfalle.
Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht getragen.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts , wonach die Anlage "F. " dann als Kleingartenanlage und die in dieser Anlage befindliche Parzelle der Beklagten als Kleingarten zu behandeln ist, wenn zum Stichtag 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.
a) Nach § 312 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs der DDR (ZGB) konnten land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Garagen , Kleingärten außerhalb des VKSK sowie Kleingärten, Mietergärten und Wochenendsiedlergärten im VKSK. Nutzungsverhältnisse nach den §§ 312 bis 315 ZGB, zu denen auch vor dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs am 1. Januar 1976 abgeschlossene Pachtverträge über die Nutzung von Grundstücken
für Erholungszwecke gehörten (vgl. § 2 Abs. 2 Satz 1 EGZGB, Art. 232 § 4 Abs. 4 EGBGB), sind, soweit sie eine kleingärtnerische Flächennutzung betreffen , mit Wirkung vom 3. Oktober 1990 in Kleingartenpachtverhältnisse nach Maßgabe des Bundeskleingartengesetzes übergeleitet worden (§ 20a Nr. 1 BKleingG). Bezüglich der sonstigen zu Erholungszwecken genutzten Bodenflächen galten zunächst die §§ 312 bis 315 ZGB weiter (Art. 232 § 4 Abs. 1 EGBGB). Mit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zum 1. Januar 1995 sind diese Rechtsverhältnisse in Miet- und Pachtverhältnisse nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch umgewandelt worden (§ 6 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 Nr. 1 SchuldRAnpG).
aa) Maßgebend dafür, ob ein Nutzungsverhältnis nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes oder den allgemeinen Bestimmungen des Miet- und Pachtrechts, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes , zu beurteilen ist, ist die bei Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung (Senatsurteile vom 6. März 2003 - III ZR 170/02 - VIZ 2003, 298, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen, und vom 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782; vgl. auch Senatsurteil BGHZ 139, 235, 238 ff). Demgegenüber tritt die Vertragssituation in den Hintergrund. Anders als nach dem Recht der Bundesrepublik war nach dem Recht der ehemaligen DDR die Unterscheidung zwischen kleingärtnerischer und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzung von untergeordneter Bedeutung. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeit der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte, wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern vereinbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksicht genommen wurde (Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO). Aufgrund des-
sen kommt - wovon ersichtlich auch das Berufungsgericht ausgegangen ist - dem Umstand, daß der zwischen dem VKSK-Kreisverband und der Beklagten im September 1986 abgeschlossene Pachtvertrag ausdrücklich als Kleingarten -Nutzungsvertrag bezeichnet und als Vertragszweck die kleingärtnerische Bodennutzung nach Maßgabe der Kleingartenordnung angegeben worden ist, nur eine indizielle Bedeutung zu, die die Prüfung der am 3. Oktober 1990 herrschenden tatsächlichen Nutzung nicht entbehrlich macht.
bb) In Fällen, in denen - wie hier - zu DDR-Zeiten der Nutzer sein Nutzungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grundstücks , sondern von einem Hauptnutzer - also im Regelfalle von einem VKSKKreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht auf den einzelner Parzellen abzustellen. Das ist schon deshalb notwendig, weil der sich auf die Anlage insgesamt beziehende Hauptnutzungsvertrag nur einheitlich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen der Schuldrechtsanpassung unterworfen sein kann und auch für die Rechtsverhältnisse des Zwischenpächters zu den Endpächtern nicht teilweise andere Pachtregeln maßgeblich sein können als diejenigen, die für das Nutzungsverhältnis des Zwischenpächters zum Eigentümer gelten (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 1999 aaO S. 782 f).
Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der Anwendbarkeit dieser Grundsätze Zweifel angemeldet hat, weil vorliegend pachtvertragliche Beziehungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbands nur (noch) zwischen dem klagenden Land als dem Grundstückseigentümer und den derzeitigen Nutzern der einzelnen Parzellen bestehen, sind diese unbegründet.
Dem Senat ist aus einer Reihe von Rechtsstreitigkeiten, die über die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf ehemalige Erholungsgrundstücke im Sinne der §§ 312 ff ZGB geführt worden sind, bekannt, daß viele Gliederungen des VKSK - wie hier - darauf verzichteten, sich ihre Rechtsfähigkeit durch eine Registrierung nach Maßgabe der Bestimmungen des Vereinigungsgesetzes der DDR vom 21. Februar 1990 (GBl. I S. 75) zu erhalten, und ihre Tätigkeit einstellten. Nicht selten bildeten sich hier parallel zu den in Auflösung befindlichen VKSK-Gliederungen Ortsvereine des Verbands der Garten- und Siedlerfreunde, die im Einvernehmen aller Beteiligten die Rolle des Zwischenpächters übernahmen (vgl. hierzu Mainczyk, BKleingG, 8. Aufl., § 20a Rn. 18 ff, insbesondere Rn. 19a; Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 20a Rn. 28).
Soweit dies - wie vorliegend - nicht der Fall war, wurden die Pachtbeziehungen der einzelnen Nutzer unter Wegfall des Zwischenpächters unmittelbar mit dem Eigentümer fortgesetzt.
Angesichts des Umstands, daß zum Stichtag 3. Oktober 1990 das rechtliche Schicksal bestehender Zwischenpachtverträge vielfach ungeklärt und die weitere Entwicklung noch offen war, darf aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes auf das einzelne Nutzungsverhältnis nicht vom Fortbestand des Hauptpachtvertrags abhängig gemacht werden. Im Ergebnis bedeutet das, daß immer dann, wenn zu DDR-Zeiten die Nutzung von Grundstücken zu Erholungszwecken im VKSK erfolgte, für alle innerhalb einer Anlage befindlichen Parzellen dieselben pachtrechtlichen Vorschriften gelten, und zwar ohne Rücksicht
darauf, ob und mit welcher Rechtspersönlichkeit ein VKSK-Hauptnutzungsvertrag fortgesetzt wurde.
b) Die von der Beklagten genutzte Parzelle ist auch nicht deshalb vom Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes ausgenommen, weil sich auf ihr eine im Eigentum der Beklagten stehende Baulichkeit befindet, die zu Wohnzwecken genutzt wird. Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - ZOV 2003, 167 f) entschieden hat, handelt es sich bei einer derartigen Parzelle nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG.
2. Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei der Anlage "F. " nach ihrem äußeren Erscheinungsbild um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt, wie folgt begründet: Nach einer von dem Kläger erstellten Bestandsaufnahme, deren tatsächlicher Inhalt von der Beklagten nicht bestritten werde, seien im August/September 2000 80 v.H. der vorhandenen Parzellen kleingärtnerisch genutzt worden (Vorhandensein von mindestens drei Obstbäumen). Davon, daß der Umfang der kleingärtnerischen Nutzung am 3. Oktober 1990 geringer gewesen sei, könne nicht ausgegangen werden. Derartiges hätte die Beklagte nicht behauptet; dagegen spreche auch, daß die Nutzer der Anlage "F. " bei ihrer Teilnahme an Erntewettbewerben im Jahre 1988 gezeigt hätten, daß sie in erheblichem Umfang Obst und Gemüse ernteten, wobei sie im Vergleich mit anderen Anlagen ein überdurchschnittliches Ernteergebnis erzielt hätten.
Aufgrund dieser Umstände stehe fest, daß in der Anlage "F. " am 3. Oktober 1990 die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend gewesen sei.
Daß die in der Anlage befindlichen Baulichkeiten teilweise zum Dauerwohnen genutzt wurden und werden sowie die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebene Größe für Gartenlauben nicht unerheblich überschreiten, sei ohne Belang. Wie die Übergangsregelungen des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige - bestandsgeschützte - (Wohn-)Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einer Anlage keine Rolle. Auch werde die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht verdrängt.
Diese Ausführungen sind, wie die Revision zu Recht rügt, nicht frei von Rechtsfehlern.
a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Wirksamwerden des Beitritts rechtmäßig errichtete Gartenlauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgegebene Größe überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen unverändert genutzt werden. Gemäß § 20a Nr. 8 Satz 1 BKleingG bleibt eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, unberührt, soweit andere Vorschriften der Wohnnutzung nicht entgegenstehen.
Diese Überleitungsvorschriften, die dem Pächter der Kleingartenparzelle Bestandsschutz gewähren, zeigen, wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig erkannt hat, daß das Vorhandensein derartiger Baulichkeiten in einer Anlage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes nicht entgegensteht, sondern diese voraussetzt. Danach hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz versehene Wohnnutzung nicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingar-
tenland. Das gilt selbst dann noch, wenn die Wohnnutzung überwiegt (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168 m.w.N.). Wenn und soweit sich die zu Wohnzwecken genutzte Baulichkeit darüber hinaus als Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG) darstellt , genießt der Nutzer außerdem den weitergehenden Schutz des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil das betreffende Grundstück nach Durchführung der Sachenrechtsbereinigung (Verkauf des Grundstücks an den Eigentümer des Eigenheims, Bestellung eines Erbbaurechts) nicht mehr dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfällt - Wesensmerkmal des Kleingartens ist, wie sich § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG (Eigentümergärten) entnehmen läßt, die Nutzung fremden Landes (BVerwG NVwZ 1984, 581; Mainczyk aaO § 1 Rn. 26; Stang aaO § 1 Rn. 23) - und so die Gefahr einer "Zerstückelung der Kleingartenanlage" besteht (Senatsurteil BGHZ 139, 235, 237 ff, insbesondere 240 f; Stang aaO § 20a Rn. 44).
Der Umstand, daß sogar das Vorhandensein von Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts die Unterstellung einer Anlage unter das Bundeskleingartengesetz nicht verbietet, bedeutet jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, daß bei der rechtlichen Einordnung einer Anlage ohne Rücksicht auf die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den einzelnen Parzellen vorhandenen Baulichkeiten allein darauf abzustellen ist, ob auf den einzelnen Parzellen am 3. Oktober 1990 in nennenswertem Umfang eine kleingärtnerische Nutzung stattgefunden hat, und schon immer dann, wenn dies - wie das Berufungsgericht angenommen hat (80 v.H.) - für den ganz überwiegenden Teil der Parzellen zutrifft, eine Kleingartenanlage im Sinne des § 20a Nr. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1 BKleingG vorliegt. Vielmehr sind bei der Einstu-
fung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer Nutzung von vornherein in den Blick zu nehmen und bei der anzustellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen.
b) Nach § 3 Abs. 2 BKleingG sind in Kleingärten Lauben in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig; sie dürfen nach ihrer Beschaffenheit, insbesondere nach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein.
Mit dieser Regelung soll vor allem sichergestellt werden, daß Charakter und Eigenart von Kleingartenanlagen erhalten bleiben; insbesondere soll verhindert werden, daß sich Kleingartenanlagen zu Wochenendhaus- oder Ferienhausgebieten entwickeln (BT-Drucks. 9/1900 S. 13). Die nach § 3 Abs. 2 BKleingG zulässigen Lauben haben danach nur eine der gärtnerischen Nutzung des Grundstücks dienende Hilfsfunktion. Sie dienen der Aufbewahrung von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen sowie kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlaß von Arbeiten oder der Freizeiterholung im Garten. Mag dabei auch das gelegentliche behelfsmäßige Übernachten in der Laube noch nicht im Widerspruch zur kleingärtnerischen Nutzung stehen, so darf die Laube jedenfalls nicht eine Größe und eine Ausstattung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung, etwa an den Wochenenden, einladen (vgl. BVerwG NJW 1984, 1576).
Da das Gesetz schon die Schaffung der Voraussetzungen für ein dauerndes Wohnen unterbinden will, sind insbesondere die Herstellung und Unterhaltung entsprechender Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen (Anschluß an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseiti-
gungsanlagen; Telefonanschluß etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvorrichtungen (Kamin, Schornstein) nicht erlaubt (Mainczyk aaO § 3 Rn. 9 ff; Stang aaO § 3 Rn. 17).
Ein im Rahmen der Novellierung des Bundeskleingartengesetzes im federführenden Bundestagsausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau gestellter Antrag der SPD-Fraktion, diese strengen Anforderungen zu lokkern und dem Kleingärtner den Anschluß an die Elektrizitäts-, Wasser- und Abwasserversorgung ausdrücklich zu gestatten, wurde von der Ausschußmehrheit aus verfassungsrechtlichen und sozialpolitischen Gründen abgelehnt (BTDrucks. 12/6782 S. 8; s. dazu auch Mainczyk aaO Einleitung Rn. 53 f).
c) Daraus wird deutlich, daß ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes und zur Deckung des Wohnbedarfs einer Familie geeignetes Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts bzw. des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes , mag es auch hinsichtlich Bauart und Bauausführung nicht den in den alten Bundesländern bei Ein- und Zweifamilienhäusern üblichen Wohnstandards entsprechen, innerhalb einer Kleingartenanlage einen Fremdkörper darstellt. Zwar hindert vor dem Hintergrund, daß in der Rechtswirklichkeit der DDR im Zeitpunkt des Beitritts nach den Maßstäben des Bundeskleingartengesetzes "idealtypische" Kleingartenanlagen kaum anzutreffen waren und der Gesetzgeber durch die Einfügung des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zu erkennen gegeben hat, daß derartige Abweichungen von dem idealtypischen Erscheinungsbild bis zu einem gewissen Grad hinzunehmen sind, auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime nicht die Einstufung einer Gesamtanlage als Kleingartenanlage. Die Überleitungsvorschriften des § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG rechtfertigen es aber nicht, bei der Qualifizierung einer
Anlage die dem § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Wertungen des Gesetzgebers völlig auszublenden. Daher können derartige Eigenheime jedenfalls dann, wenn sie nicht mehr nur vereinzelt, sondern gehäuft auftreten, den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, daß die ansonsten auf den Parzellen noch anzutreffende kleingärtnerische Grundstücksnutzung (Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt.
Dies hat das Berufungsgericht bei seiner rechtlichen Würdigung verkannt.
II.
Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine abschließende sachliche Entscheidung des Senats (§ 563 Abs. 3 ZPO) kommt nicht in Betracht, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Beschaffenheit und Nutzungsart der auf der Anlage "F. " am 3. Oktober 1990 vorhandenen Baulichkeiten getroffen hat. Das ist nachzuholen.
1. Für die neue Verhandlung und Entscheidung weist der Senat auf folgendes hin:
a) Die Beantwortung der Frage, ob land- und forstwirtschaftliche Bodenflächen , die Bürgern der DDR von einer Gliederung des VKSK zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung nach Maßgabe der §§ 312 ff ZGB zur Verfügung gestellt wurden, nach Herstellung der deutschen Einheit aufgrund der am 3. Oktober 1990 herrschenden Nutzung den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes oder den Regeln der Schuldrechtsanpassung unterliegen, erfordert eine umfassende Würdigung des Gesamtcharakters der Anlage, die in erster Linie Sache des Tatrichters ist. Dessen Einschätzung unterliegt nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung. Dabei geht es insbesondere nicht an, ihm bezüglich einzelner Nutzungselemente feste Bewertungsmaßstäbe vorzugeben, anhand derer sich sozusagen mathematisch exakt die Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt.
Ungeachtet dessen bleibt festzuhalten, daß insbesondere zum Dauerwohnen geeignete und der Sachenrechtsbereinigung unterliegende Eigenheime im Sinne des DDR-Rechts der kleingärtnerischen Bodennutzung in so gra-
vierender Weise widersprechen, daß mit derartigen Eigenheimen bebaute Parzellen bei der Bewertung der Anlage als nicht (mehr) kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen sind, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob und in welchem Umfang auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse und sonstige Früchte erzeugt werden. Gleiches hat für solche Parzellen zu gelten, auf denen etwa ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und im übrigen nach den Maßstäben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet worden ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung auch in den Wintermonaten geeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - zur Veröffentlichung bestimmt). Ein derartiges Grundstück steht ebenfalls zur kleingärtnerischen Bodennutzung in erheblichem Widerspruch. Daran ändert auch der Umstand nichts, daß eine Sachenrechtsbereinigung nicht stattfindet und das Gebäude nicht den besonderen Bestandsschutz des § 20a Nr. 8 BKleingG unterliegt, sondern nur den geringeren Bestandsschutz des § 20a Nr. 7 BKleingG genießen dürfte und deshalb dieser Widerspruch nicht so klar zutage tritt wie bei Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts.
b) Hieraus ergibt sich vorliegend:
aa) Nach dem Vorbringen des Klägers soll es 1988 in der Anlage "F. " 89 "Dauerbewohner" (dies entspricht 34 v.H. der Nutzer insgesamt) gegeben haben, wobei mindestens 45 Dauerbewohnern Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zustehen. Nach dem Vortrag der Beklagten sollen weitere 43 v.H. der Nutzer ihre Grundstücke durchgehend den überwiegenden Teil des Jahres (April bis Oktober) als Wohnung nutzen; nochmals weitere 23 v.H. der Nutzer sollen sich immerhin an den Wochenenden in ihren
Baulichkeiten aufhalten. Dabei sollten lediglich 38 v.H. der Befragten die von ihnen genutzten Baulichkeiten als Laube und (noch) nicht als Haus eingestuft haben, wobei nur 3 der befragten Laubenbesitzer angegeben haben, daß die Laube die Größe von 24 m² nicht überschreite.
bb) Geht man von dem Vorbringen der Beklagten aus, mit dem sich das Berufungsgericht nicht auseinandergesetzt hat, so kann die Anlage "F. " schon deshalb nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden, weil sich auf mehr als 50 v.H. der Parzellen massive Bauwerke befinden - bzw. sich schon zum Stichtag 3. Oktober 1990 befunden haben -, die von ihren Nutzern ganzjährig oder durchgehend mehr als 6 Monate jährlich zu Wohnzwecken genutzt werden bzw. wurden.
2. Das Berufungsgericht wird sich gegebenenfalls mit den weiteren Rügen der Revision zu befassen haben, auf die näher einzugehen für den Senat nach dem derzeitigen Verfahrensstand kein Anlaß besteht.
Dies gilt auch, soweit die Revision geltend macht, der Kläger könne selbst bei Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes kein Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 Satz 2 BKleingG verlangen. Es bleibt jedoch festzuhalten , daß im Ansatz keine Bedenken dagegen bestehen, dem Nutzer einer Kleingartenparzelle ein nach den vom V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entwickelten Grundsätzen zu bemessendes Wohnlaubenentgelt auch dann auf-
zuerlegen, wenn die auf seiner Parzelle befindliche und dauernd zu Wohnzwekken genutzte Baulichkeit der Sachenrechtsbereinigung unterliegt (Senatsurteil vom 13. Februar 2003 aaO S. 168).
Rinne Wurm Streck Schlick Dörr
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kosten des Revisionsrechtszuges trägt der Kläger.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte schloss mit Wirkung zum 1. November 1950 mit dem Bezirksverband Berlin-.......... des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen Unterpachtvertrag über eine Grundstücksparzelle der Anlage "E. " im früheren Ostteil Berlins. Nach dem Vertrag sollte die Parzelle zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen werden.
Das Pachtgelände steht im Eigentum des klagenden Landes, das anstelle des VKSK auf Verpächterseite in den Vertrag mit dem Beklagten eingetreten ist.
Die Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und genutzten Haus bebaut. Der Beklagte hat auf die Parzelle Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegen den Kläger erhoben. Die Forderung hat dieser 1996 anerkannt, jedoch zumindest bis einschließlich 1998 nicht erfüllt.
Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Zahlung von sog. Wohnlaubenentgelt nach dem Bundeskleingartengesetz für die Jahre 1996 bis 1998.
Die Klage ist in erster und zweiter Instanz erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsanspruch weiter.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Revision hat in der Sache keinen Erfolg.
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch auf Zahlung von Wohnlaubenentgelt gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es sich bei der Anlage "E. " am 3. Oktober 1990 nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme nicht um eine Kleingartenanlage gehandelt habe, so daß das Bundeskleingartengesetz unanwendbar sei.
Dies hält den Angriffen der Revision stand.
1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die Anlage "E. " nur dann als Kleingartenanlage und die darin belegene Parzelle des Beklagten als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober 1990 in der Gesamtanlage die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.
a) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht der Tatsache, daß nach dem 1950 geschlossenen Pachtvertrag die Parzelle zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurde, richtigerweise keine entscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (III ZR 203/02 - VIZ 2003, 538 f, für BGHZ vorgesehen), vom 6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990. Dies hat das Berufungsgericht erkannt. Zwar enthält das Berufungsurteil die mißverständliche Wendung, der Art der Nutzung im Oktober 1990, die sich heute ohnehin nicht mehr sicher feststellen lasse, komme keine durchgreifende Bedeutung mehr zu. Aus dem Gesamtzusammenhang der Urteilsausführungen und der Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme ergibt sich jedoch hinreichend deutlich, daß das Berufungsgericht bei der Rechtsanwendung zutreffend auf die tatsächlichen Verhältnisse am 3. Oktober 1990 abgestellt hat.
b) In Fällen, in denen, wie hier, der Pächter zu DDR-Zeiten sein Nut- zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grundstücks , sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegenden Fall, von einem VKSK-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der gesamten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senatsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO, S. 782 f). Dies gilt auch in Fällen, in denen - wie im hier zu beurteilenden Rechtsstreit - die pachtvertraglichen Beziehungen infolge des Wegfalls des VKSK-Kreisverbandes nur (noch) unmittelbar zwischen dem Kläger als Grundstückseigentümer und den einzelnen Nutzern bestehen (Senat, Urteil vom 24. Juli 2003, aaO).
2. Das Bundeskleingartengesetz ist nicht schon deshalb unanwendbar, weil die vom Beklagten genutzte Parzelle mit einem Gebäude, das Wohnzwekken dient, bebaut ist.
a) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 (III ZR 176/02 - VIZ 2003, 391) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle wie der vom Beklagten genutzten nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendung finden.
b) Dem Berufungsgericht ist weiter darin beizupflichten, daß Ansprüche aus § 20a Nr. 8 BKleingG auch nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von dem Beklagten genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes fällt (grundlegend Senatsurteil BGHZ 139, 235, 239 f). Dabei hat der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem be-
treffenden Grundstück bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche auf Bestellung von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1 SachenRBerG), bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das Wohnlaubenentgelt nach § 20a Nr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten (Senatsurteil vom 13. Februar 2003, aaO, S. 393), sofern die Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage erfüllt sind. Der Beklagte hat zwar - von dem Kläger anerkannte - Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erhoben. Diese waren jedoch im Zeitraum, für den der Kläger das sog. Wohnlaubenentgelt verlangt, nicht erfüllt.
3. Das Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei dem Grünanlagenkomplex "E. " am 3. Oktober 2003 nicht um eine Kleingartenanlage im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG gehandelt habe, im wesentlichen damit begründet, daß nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme des Geländes 29 v.H. der Parzellen mit Wohnhäusern bebaut seien und weitere 8 v.H. der Baulichkeiten zumindest schon deutlich einer Wohnbebauung nahe kämen. Zudem führe quer durch die Anlage eine große Straße, wodurch der Siedlungscharakter , insbesondere durch die an der Straße stehenden Baulichkeiten , verstärkt werde. Dieser Zustand habe, wie sich aus dem Alter der Bebauung ergebe, bereits 1990 vorgelegen.
Damit geht das Berufungsgericht bei seiner Qualifizierung der Anlage "E. " von den zutreffenden rechtlichen Kriterien aus. Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 539 f) eingehend dazu Stellung genommen, in welcher Weise die tatsächliche Bebauung von im Beitrittsgebiet belegenen Gartenanlagen für die rechtliche Einordnung als Kleingartenanlage
im Sinne des Bundeskleingartengesetzes von Bedeutung ist (vgl. auch Urteil vom 5. Februar 2004 - III ZR 331/02). Danach gilt folgendes:
a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland rechtmäßig errichtete Gartenlauben, deren Grundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverändert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirksamwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine Laube dauernd zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vorschriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.
Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zeigen , daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendung des Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelne Gebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, kann das Kleingartenrecht weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. Juli 2003 aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, S. 392 m.w.N.).
b) Dies bedeutet jedoch, wie auch das Berufungsgericht zutreffend sieht, nicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit und die Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglos sind und nur das Maß der gartentechnischen Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr sind bei der Beurteilung einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfang ihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der anzu-
stellenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, S. 540).
Ein mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes, Wohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem DDR-Recht - mag der Standard auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und Zweifamilienhäusern üblichen entsprechen - stellt in einer Kleingartenanlage einen Fremdkörper dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksichtigung der Rechtswirklichkeit in der früheren DDR Bestandsschutz. Dementsprechend steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime der Bewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entgegen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 BKleingG zugrundeliegenden Maßstäbe völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherrschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigenheime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf den Parzellen anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt, besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch BGHZ 139, 235, 240).
c) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Gesamtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Beurteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt. Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstäbe zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand deren sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlage vornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003
(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, die mit zum Dauerwohnen geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegenden Eigenheimen im Sinne des DDR-Rechts bebaut sind, bei der Bewertung der Anlage nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. Dies gilt selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstige Früchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart gemischt verwendeten Flächen in so gravierender Weise einer kleingärtnerischen Nutzung, daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den Hintergrund tritt. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, in gleicher Weise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Versorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen nach den Maßstäben der DDR die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendes Gebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der Winterzeit geeignet ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 361/02 - VIZ 2003, 445). Grundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast ebenso gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie ein Eigenheim, auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20a Nr. 7 BKleingG genießen sollten.
4. Das Berufungsgericht hat die für die Beurteilung der Anlage "E. " erforderlichen tatsächlichen Feststellungen in revisionsgerichtlich nicht zu beanstandender Weise getroffen.
a) Es hat die Anlage besichtigt und wesentliche Teile hiervon näher in Augenschein genommen. Entgegen der Auffassung der Revision ist es rechtsfehlerfrei , daß das Berufungsgericht die Besichtigung nicht auf alle Parzellen
erstreckt hat, um den Charakter einer Gartenanlage festzustellen. Angesichts der Größe der Anlage, die mehr als 750 Parzellen umfaßt, durfte sich das Berufungsgericht auf die Besichtigung eines Teils der Parzellen beschränken, sofern die getroffene Auswahl repräsentativ war. Ob dies der Fall war, hatte in erster Linie der Tatrichter zu beurteilen, dessen Bewertung auch insoweit revisionsgerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist. Das Revisionsgericht hat nur nachzuprüfen, ob der Tatrichter die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächlichen Wertungsgrundlagen ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungsgesetze beachtet hat (Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rn. 13 f m.w.N.). Es gibt unter Berücksichtigung dieses Maßstabes keinen Anhaltspunkt dafür, daß das Verfahren des Berufungsgerichts bei der Inaugenscheinnahme der Anlage am 31. Januar 2003 rechtsfehlerhaft war. Das Berufungsgericht hat, wie sich aus dem das Sitzungsprotokoll ergänzenden Vermerk und dem dazugehörenden Lageplan ergibt, in allen Teilen der Anlage eine ausreichende Anzahl von Parzellen (294) und der durch sie führenden Wege besichtigt. Die Parteivertreter haben im Ortstermin trotz entsprechender Gelegenheit keine Vorschläge zur Besichtigung weiterer Parzellen unterbreitet. Es besteht deshalb kein Anlaß zu bezweifeln, daß sich das Berufungsgericht einen Überblick über die typische, das Gesamtbild der Anlage prägende Bebauung verschafft hat, der es ermöglichte , den Komplex rechtsfehlerfrei danach zu beurteilen, ob er den Charakter einer Kleingartenanlage trägt.
b) Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch, daß sich das Berufungsgericht hinsichtlich der Bebauung von 8 v.H. der Parzellen, die es zu Lasten des Kleingartencharakters berücksichtigt hat, darauf beschränkt festzustellen, daß sie sich einer Wohnbebauung zumindest schon deutlich annähert. Im Hinblick auf den Beurteilungsspielraum des Tatsachengerichts ist diese Darstel-
lung im Urteil unter revisionsrechtlichen Gesichtspunkten noch als hinreichend anzusehen.
5. Die Würdigung der bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Erkenntnisse läßt revisionsrechtlich bedeutsame Fehler gleichfalls nicht erkennen. Das Berufungsgericht hat den vorhandenen Tatsachenstoff vollständig und widerspruchsfrei gewürdigt und die Grenzen seines Wertungsspielraums nicht überschritten. Es hat seine Beurteilung, die Anlage "E. " sei keine Kleingartenanlage mehr, maßgeblich auf die Feststellung gestützt, daß 29 v.H. der Parzellen mit Wohnhäusern bebaut sind und weitere 8 v.H. mit Gebäuden, die sich einer Wohnbebauung schon deutlich annähern. Es hält sich innerhalb des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, daß das Berufungsgericht hier bei einer Bebauung von 37 v.H. der Parzellen mit Gebäuden, die dem Charakter von Kleingärten widerspricht, davon ausgeht, daß die kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 ausgeführt (aaO, S. 541), daß ein Gesamtkomplex jedenfalls dann nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahe kommenden Baulichkeiten bebaut ist. Dies schließt nicht aus, den Kleingartencharakter einer Anlage auch dann zu verneinen, wenn diese Art der Bebauung einen geringeren Anteil ausmacht. Dies gilt vor allem dann, wenn, wie es das Berufungsgericht hier festgestellt hat, weitere Umstände hinzutreten. Es hat rechtsfehlerfrei berücksichtigt, daß die Anlage von einer großen Straße durchquert wird, wodurch der Siedlungscharakter, insbesondere auch durch die an der Straße befindliche Bebauung, verstärkt werde. Das Berufungsgericht hat auch die Ballung von Lauben im Nordteil des Komplexes in den Abwägungsprozeß einbezogen und plausibel begründet, weshalb es sie nicht für anlageprägend
hält. Die Vertretbarkeit des Abwägungsergebnisses des Berufungsgerichts wird im Übrigen durch die entsprechende Einschätzung des Abgeordnetenhauses von Berlin (Drucksache 12/2933, S. 14) gestützt, die immerhin der Sphäre des Klägers entstammt.
II.
Das Landgericht hat die Berufung hinsichtlich der erstinstanzlich geprüften Ansprüche aus Art. 233 § 2a Abs. 1 Sätze 4 ff EGBGB zu Unrecht als unzulässig angesehen. Der Kläger hat mit der Äußerung seiner Ansicht, die geltend gemachte Forderung könne auch aus diesen Bestimmungen hergeleitet werden, keinen zusätzlichen Streitgegenstand in den Prozeß einführen wollen, da er einen weiteren Lebenssachverhalt als Klagegrund nicht vorgetragen hat.
Dessen ungeachtet bleiben die Rechtsmittel des Klägers insgesamt ohne Erfolg, da er keine Forderungen aus den genannten Vorschriften herleiten kann. Ansprüche nach den Sätzen 4 bis 7 dieser Vorschrift kommen nur für die Zeit bis zum 31. Dezember 1994 in Betracht. Ansprüche aus Satz 8 setzen ein Bodensonderungs-, ein sachenrechtsbereinigungsrechtliches Vermittlungsoder ein Bodenordnungsverfahren voraus, zu denen hier nichts vorgetragen ist.
Schlick Streck Kapsa Galke Herrmann
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1 und 4 zu je einem Drittel sowie die Kläger zu 2 und 3 zu je einem Sechstel zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Kläger schlossen in den Jahren 1982 und 1985 mit de m Rat der GemeindeE. Verträge über die gärtnerische Nutzung von drei Parzellen. Diese befinden sich mit vier weiteren Gärten auf einem Grundstück, das im Eigentum des Beklagten steht. Diese Flächen sind von weiteren gärtnerisch be- wirtschafteten Parzellen, die nicht dem Beklagten gehören, umgeben. Die von den Klägern genutzten Flächen liegen mit den vier weiteren im Eigentum des Beklagten befindlichen an einem Stichweg, der vom Feldweg "L. " abgeht und an dessen Ende sich in einer Verbreiterung ein PKW-Stellplatz für zwei Fahrzeuge befindet.
- 2
- Die Kläger zahlten dem Beklagten ab 1995 Pachtzins auf der Grundlage der Nutzungsentschädigungsverordnung unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Sie sind der Auffassung, die Pachtverhältnisse unterlägen dem Bundeskleingartengesetz. Sie verlangen deshalb die Feststellung der Kleingarteneigenschaft der von ihnen genutzten Parzellen und die Rückzahlung der Differenz zwischen dem unter Anwendung des Bundeskleingartengesetzes geschuldeten Pachtzins und den tatsächlich entrichteten Beträgen.
- 3
- Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Mit sei ner von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
- 4
- Die zulässige Revision ist begründet.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Auf grund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass es sich bei den von den Klägern genutzten Parzellen im Rechtssinn um Kleingärten handele. Die Flächen seien am 3. Oktober 1990 überwiegend kleingärtnerisch genutzt worden. Sie befänden sich auch in einer Anlage gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Als Kleingartenanlage nach dieser Bestimmung sehe die Kammer jedoch nur die auf dem Grundstück des Beklagten befindlichen sieben Parzellen an. Diese wiesen nach ihrem Gesamteindruck den Charakter einer Kleingartenanlage auf. Die gemeinsame Erschließung durch einen Stichweg nebst dem am Ende dieses Weges vorhandenen überdachten PKW-Stellplatz vermittelten den Eindruck der Zusammengehörigkeit. Als gemeinschaftliche Anlage sei der Weg vorhanden. Eine die Einzelgärten zusammenfassende Einfriedung gebe es zwar nicht. Jedoch gingen die einzelnen Zäune im Außenbereich in einander über, so dass zumindest optisch der Eindruck einer gemeinsamen Einfriedung der auf dem Grundstück des Beklagten gelegenen Gartenparzellen entstehe.
II.
- 6
- Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 7
- Der Rückzahlungsanspruch gegen den Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB), der in die mit dem Rat der Gemeinde E. begründeten Pachtverhältnisse eingetreten ist, setzt voraus, dass es sich bei den von den Klägern genutzten Parzellen um Kleingärten im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt. Gleiches gilt für das Feststellungsbegehren.
- 8
- 1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die Parzellen der Kläger nur dann als Kleingärten einzuordnen sind, wenn sie am 3. Oktober 1990 Bestandteil einer Kleingartenanlage waren (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG). Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht der Tatsache, dass die Flächen in den 1982 und 1985 geschlossenen Pachtverträgen nicht ausdrücklich zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurden , richtigerweise keine Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (BGHZ 156, 71, 73 ), vom 6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach den tatsächlichen Verhältnissen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990 (siehe ferner Senatsurteile BGHZ 159, 343, 344 und vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - NZM 2004, 438, 439).
- 9
- 2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen jedoch seine Annahme nicht, die von den Klägern genutzten Parzellen gehörten zu einer Kleingartenanlage.
- 10
- a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, lediglich die auf dem Grundstück des Beklagten belegenen sieben Pachtflächen seien als Kleingartenanlage anzusehen. Das nehmen beide Parteien in der Revisionsinstanz hin, so dass der Senat dies seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen hat.
- 11
- b) Eine Kleingartenanlage setzt voraus, dass mehrere Ein zelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst sind (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG).
- 12
- aa) Wie viele einzelne Kleingärten vorhanden sein müssen , um eine Anlage bilden zu können, ist im Gesetz nicht geregelt. Der Gesetzgeber hat auf die Bestimmung der Größe der Kleingartenanlage bewusst verzichtet und dies der Planung vor Ort überlassen, um die notwendige Flexibilität und die Anpassung an die örtlichen Verhältnisse zu gewährleisten (Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des Bundeskleingartengesetzes BT-Drs. 9/1900, S. 13). Als optimale Größe von Kleingartenanlagen werden 50 bis 150 Parzellen angenommen (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 1 Rn. 10 m.w.N.), ohne dass mindestens 50 Gärten für das Vorliegen einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG gefordert werden können. In der Literatur werden hierfür wenigstens fünf Pachtparzellen für erforderlich gehalten (Otte in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Teil H, § 1 BKleingG Rn. 10 [Stand: November 1997]; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 14). Dem tritt der Senat insofern bei, als dies die absolute Untergrenze darstellt.
- 13
- Wenn nur eine geringe Anzahl von Kleingärten, etwa w eniger als 20, vorliegt, kann es im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen (Mainczyk aaO). In diesen Fällen gewinnen die übrigen Gesichtspunkte, die zur Feststellung einer Anlage nach § 1 Abs.1 Nr. 2 BKleingG heranzuziehen sind, besondere Bedeutung.
- 14
- bb) Zu diesen Kriterien gehört notwendig das Vorhand ensein von gemeinschaftlichen Einrichtungen.
- 15
- (1) Das Berufungsgericht hat insoweit den Stichweg, der die auf dem Grundstück des Beklagten liegenden Gartenparzellen erschließt, als ausreichend erachtet. Dem ist nicht zu folgen. Zwar sind Wege - in der Regel unverzichtbare (Mainczyk aaO, § 1 Rn. 11; Otte aaO, § 1 BKleingG Rn. 11) - gemeinschaftliche Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG, sofern sie sich innerhalb des Areals befinden oder, wenn sie außerhalb der Anlage liegen, es sich um nichtöffentliche Wege handelt, die nur der Erschließung der Einzelgärten dienen (Mainczyk aaO; Stang aaO, § 1 Rn. 16). Ob es genügen kann, wenn in einem Gartengebiet als gemeinschaftliche Einrichtung nur Wege vorhanden sind, um eine Kleingartenanlage anzunehmen (vgl. Mainczyk aaO), braucht im vorliegenden Fall nicht abschließend entschieden zu werden. Dies gilt jedenfalls dann nicht, wenn, wie hier, lediglich eine einzige kurze und schmale Stichgasse vorhanden ist, die allein der Erschließung einer geringen Anzahl von Kleingärten und dem Abstellen von bis zu zwei Fahrzeugen dient.
- 16
- In aller Regel sind Gärten nur nutzbar, wenn sie durch einen Weg erschlossen werden. Dies gilt für alle gärtnerisch bewirtschafteten Flächen gleichermaßen , und zwar unabhängig davon, ob sie dem Bundeskleingartengesetz unterliegen oder nicht. Ein Weg, dessen Funktion sich im Wesentlichen in der Ermöglichung des Zugangs zu einzelnen Parzellen erschöpft, ist daher kein spezifisches Merkmal einer Kleingartenanlage; er allein vermag deshalb nicht, einem Gartenareal den besonderen Charakter einer Kleingartenanlage zu verleihen (anders möglicherweise Beschlussempfehlung und Bericht des Bundestagsausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zum Entwurf des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drucks. 9/2232 S. 17, der aber wohl ein Wegenetz im Blick hatte).
- 17
- (2) Eine andere gemeinschaftliche Einrichtung, die die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG erfüllt, ist nach den insoweit zutreffenden und von der Revisionserwiderung nicht gerügten Feststellungen des Berufungsgericht nicht vorhanden.
- 18
- Eine gemeinsame Wasserversorgung, die eine gemeinschaftli che Einrichtung darstellen kann (Mainczyk aaO, § 1 Rn. 14b und Stang aaO, § 1 Rn. 15; anderer Ansicht: Otte aaO, § 1 BKleingG Rn. 11), besteht nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme nicht.
- 19
- Die vorhandenen Einfriedungen hat das Berufungsgericht zutreffend nicht als gemeinschaftliche Einrichtung qualifiziert. Dies scheidet aus, weil die Gärten jeweils einzeln eingezäunt sind. Der nach außen vermittelte optische Eindruck einer gemeinsamen Einfriedung ist rechtlich nicht maßgebend, da hiermit allenfalls der Anschein einer gemeinschaftlichen Einrichtung erweckt wird, der überdies lediglich darauf zurückzuführen ist, dass sich jeder einzelne Pächter dazu entschlossen hat, seine eigene Einfriedung auf die seiner Nachbarparzelle abzustimmen.
- 20
- Nicht zu beanstanden ist ferner, dass das Berufungsgericht den PKWStellplatz nicht als gemeinschaftliche Einrichtung angesehen hat. Es handelt sich dabei lediglich um eine geringfügige Verbreiterung des letzten Wegstücks, das, wie das Berufungsgericht - nahe liegend - angenommen hat, nur von den Pächtern der beiden am Ende des Grundstücks des Beklagten liegenden Parzellen als Parkmöglichkeit genutzt wird.
- 21
- Auch die von den Klägern behauptete gemeinsame Elektri zitätsversorgung kann nicht als Einrichtung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG eingeordnet werden. Dies würde voraussetzen, dass die Anlage als solche, nicht aber die jeweiligen Einzelgärten mit Strom versorgt werden. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn auf Wegen Anschlüsse hergestellt werden, die keiner Parzelle zugeordnet sind (vgl. Mainczyk aaO, Rn. 14d). Der Sachvortrag der Kläger bietet keinen Anhalt dafür, dass diese Voraussetzung hier erfüllt ist.
Dörr Herrmann
Vorinstanzen:
AG Potsdam, Entscheidung vom 08.10.2002 - 29 C 514/99 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 20.01.2005 - 3 S 247/02 -
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1 und 4 zu je einem Drittel sowie die Kläger zu 2 und 3 zu je einem Sechstel zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Die Kläger schlossen in den Jahren 1982 und 1985 mit de m Rat der GemeindeE. Verträge über die gärtnerische Nutzung von drei Parzellen. Diese befinden sich mit vier weiteren Gärten auf einem Grundstück, das im Eigentum des Beklagten steht. Diese Flächen sind von weiteren gärtnerisch be- wirtschafteten Parzellen, die nicht dem Beklagten gehören, umgeben. Die von den Klägern genutzten Flächen liegen mit den vier weiteren im Eigentum des Beklagten befindlichen an einem Stichweg, der vom Feldweg "L. " abgeht und an dessen Ende sich in einer Verbreiterung ein PKW-Stellplatz für zwei Fahrzeuge befindet.
- 2
- Die Kläger zahlten dem Beklagten ab 1995 Pachtzins auf der Grundlage der Nutzungsentschädigungsverordnung unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Sie sind der Auffassung, die Pachtverhältnisse unterlägen dem Bundeskleingartengesetz. Sie verlangen deshalb die Feststellung der Kleingarteneigenschaft der von ihnen genutzten Parzellen und die Rückzahlung der Differenz zwischen dem unter Anwendung des Bundeskleingartengesetzes geschuldeten Pachtzins und den tatsächlich entrichteten Beträgen.
- 3
- Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Mit sei ner von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe
- 4
- Die zulässige Revision ist begründet.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Auf grund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass es sich bei den von den Klägern genutzten Parzellen im Rechtssinn um Kleingärten handele. Die Flächen seien am 3. Oktober 1990 überwiegend kleingärtnerisch genutzt worden. Sie befänden sich auch in einer Anlage gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Als Kleingartenanlage nach dieser Bestimmung sehe die Kammer jedoch nur die auf dem Grundstück des Beklagten befindlichen sieben Parzellen an. Diese wiesen nach ihrem Gesamteindruck den Charakter einer Kleingartenanlage auf. Die gemeinsame Erschließung durch einen Stichweg nebst dem am Ende dieses Weges vorhandenen überdachten PKW-Stellplatz vermittelten den Eindruck der Zusammengehörigkeit. Als gemeinschaftliche Anlage sei der Weg vorhanden. Eine die Einzelgärten zusammenfassende Einfriedung gebe es zwar nicht. Jedoch gingen die einzelnen Zäune im Außenbereich in einander über, so dass zumindest optisch der Eindruck einer gemeinsamen Einfriedung der auf dem Grundstück des Beklagten gelegenen Gartenparzellen entstehe.
II.
- 6
- Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
- 7
- Der Rückzahlungsanspruch gegen den Beklagten (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB), der in die mit dem Rat der Gemeinde E. begründeten Pachtverhältnisse eingetreten ist, setzt voraus, dass es sich bei den von den Klägern genutzten Parzellen um Kleingärten im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt. Gleiches gilt für das Feststellungsbegehren.
- 8
- 1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die Parzellen der Kläger nur dann als Kleingärten einzuordnen sind, wenn sie am 3. Oktober 1990 Bestandteil einer Kleingartenanlage waren (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG). Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht der Tatsache, dass die Flächen in den 1982 und 1985 geschlossenen Pachtverträgen nicht ausdrücklich zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurden , richtigerweise keine Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (BGHZ 156, 71, 73 ), vom 6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 - WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach den tatsächlichen Verhältnissen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990 (siehe ferner Senatsurteile BGHZ 159, 343, 344 und vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 - NZM 2004, 438, 439).
- 9
- 2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen jedoch seine Annahme nicht, die von den Klägern genutzten Parzellen gehörten zu einer Kleingartenanlage.
- 10
- a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, lediglich die auf dem Grundstück des Beklagten belegenen sieben Pachtflächen seien als Kleingartenanlage anzusehen. Das nehmen beide Parteien in der Revisionsinstanz hin, so dass der Senat dies seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen hat.
- 11
- b) Eine Kleingartenanlage setzt voraus, dass mehrere Ein zelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst sind (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG).
- 12
- aa) Wie viele einzelne Kleingärten vorhanden sein müssen , um eine Anlage bilden zu können, ist im Gesetz nicht geregelt. Der Gesetzgeber hat auf die Bestimmung der Größe der Kleingartenanlage bewusst verzichtet und dies der Planung vor Ort überlassen, um die notwendige Flexibilität und die Anpassung an die örtlichen Verhältnisse zu gewährleisten (Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des Bundeskleingartengesetzes BT-Drs. 9/1900, S. 13). Als optimale Größe von Kleingartenanlagen werden 50 bis 150 Parzellen angenommen (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 1 Rn. 10 m.w.N.), ohne dass mindestens 50 Gärten für das Vorliegen einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG gefordert werden können. In der Literatur werden hierfür wenigstens fünf Pachtparzellen für erforderlich gehalten (Otte in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, Teil H, § 1 BKleingG Rn. 10 [Stand: November 1997]; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 14). Dem tritt der Senat insofern bei, als dies die absolute Untergrenze darstellt.
- 13
- Wenn nur eine geringe Anzahl von Kleingärten, etwa w eniger als 20, vorliegt, kann es im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen (Mainczyk aaO). In diesen Fällen gewinnen die übrigen Gesichtspunkte, die zur Feststellung einer Anlage nach § 1 Abs.1 Nr. 2 BKleingG heranzuziehen sind, besondere Bedeutung.
- 14
- bb) Zu diesen Kriterien gehört notwendig das Vorhand ensein von gemeinschaftlichen Einrichtungen.
- 15
- (1) Das Berufungsgericht hat insoweit den Stichweg, der die auf dem Grundstück des Beklagten liegenden Gartenparzellen erschließt, als ausreichend erachtet. Dem ist nicht zu folgen. Zwar sind Wege - in der Regel unverzichtbare (Mainczyk aaO, § 1 Rn. 11; Otte aaO, § 1 BKleingG Rn. 11) - gemeinschaftliche Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG, sofern sie sich innerhalb des Areals befinden oder, wenn sie außerhalb der Anlage liegen, es sich um nichtöffentliche Wege handelt, die nur der Erschließung der Einzelgärten dienen (Mainczyk aaO; Stang aaO, § 1 Rn. 16). Ob es genügen kann, wenn in einem Gartengebiet als gemeinschaftliche Einrichtung nur Wege vorhanden sind, um eine Kleingartenanlage anzunehmen (vgl. Mainczyk aaO), braucht im vorliegenden Fall nicht abschließend entschieden zu werden. Dies gilt jedenfalls dann nicht, wenn, wie hier, lediglich eine einzige kurze und schmale Stichgasse vorhanden ist, die allein der Erschließung einer geringen Anzahl von Kleingärten und dem Abstellen von bis zu zwei Fahrzeugen dient.
- 16
- In aller Regel sind Gärten nur nutzbar, wenn sie durch einen Weg erschlossen werden. Dies gilt für alle gärtnerisch bewirtschafteten Flächen gleichermaßen , und zwar unabhängig davon, ob sie dem Bundeskleingartengesetz unterliegen oder nicht. Ein Weg, dessen Funktion sich im Wesentlichen in der Ermöglichung des Zugangs zu einzelnen Parzellen erschöpft, ist daher kein spezifisches Merkmal einer Kleingartenanlage; er allein vermag deshalb nicht, einem Gartenareal den besonderen Charakter einer Kleingartenanlage zu verleihen (anders möglicherweise Beschlussempfehlung und Bericht des Bundestagsausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zum Entwurf des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drucks. 9/2232 S. 17, der aber wohl ein Wegenetz im Blick hatte).
- 17
- (2) Eine andere gemeinschaftliche Einrichtung, die die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG erfüllt, ist nach den insoweit zutreffenden und von der Revisionserwiderung nicht gerügten Feststellungen des Berufungsgericht nicht vorhanden.
- 18
- Eine gemeinsame Wasserversorgung, die eine gemeinschaftli che Einrichtung darstellen kann (Mainczyk aaO, § 1 Rn. 14b und Stang aaO, § 1 Rn. 15; anderer Ansicht: Otte aaO, § 1 BKleingG Rn. 11), besteht nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme nicht.
- 19
- Die vorhandenen Einfriedungen hat das Berufungsgericht zutreffend nicht als gemeinschaftliche Einrichtung qualifiziert. Dies scheidet aus, weil die Gärten jeweils einzeln eingezäunt sind. Der nach außen vermittelte optische Eindruck einer gemeinsamen Einfriedung ist rechtlich nicht maßgebend, da hiermit allenfalls der Anschein einer gemeinschaftlichen Einrichtung erweckt wird, der überdies lediglich darauf zurückzuführen ist, dass sich jeder einzelne Pächter dazu entschlossen hat, seine eigene Einfriedung auf die seiner Nachbarparzelle abzustimmen.
- 20
- Nicht zu beanstanden ist ferner, dass das Berufungsgericht den PKWStellplatz nicht als gemeinschaftliche Einrichtung angesehen hat. Es handelt sich dabei lediglich um eine geringfügige Verbreiterung des letzten Wegstücks, das, wie das Berufungsgericht - nahe liegend - angenommen hat, nur von den Pächtern der beiden am Ende des Grundstücks des Beklagten liegenden Parzellen als Parkmöglichkeit genutzt wird.
- 21
- Auch die von den Klägern behauptete gemeinsame Elektri zitätsversorgung kann nicht als Einrichtung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG eingeordnet werden. Dies würde voraussetzen, dass die Anlage als solche, nicht aber die jeweiligen Einzelgärten mit Strom versorgt werden. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn auf Wegen Anschlüsse hergestellt werden, die keiner Parzelle zugeordnet sind (vgl. Mainczyk aaO, Rn. 14d). Der Sachvortrag der Kläger bietet keinen Anhalt dafür, dass diese Voraussetzung hier erfüllt ist.
Dörr Herrmann
Vorinstanzen:
AG Potsdam, Entscheidung vom 08.10.2002 - 29 C 514/99 -
LG Potsdam, Entscheidung vom 20.01.2005 - 3 S 247/02 -
(1) Ein Kleingarten ist ein Garten, der
- 1.
dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und - 2.
in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefaßt sind (Kleingartenanlage).
(2) Kein Kleingarten ist
- 1.
ein Garten, der zwar die Voraussetzungen des Absatzes 1 erfüllt, aber vom Eigentümer oder einem seiner Haushaltsangehörigen im Sinne des § 18 des Wohnraumförderungsgesetzes genutzt wird (Eigentümergarten); - 2.
ein Garten, der einem zur Nutzung einer Wohnung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist (Wohnungsgarten); - 3.
ein Garten, der einem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem Arbeitsvertrag überlassen ist (Arbeitnehmergarten); - 4.
ein Grundstück, auf dem vertraglich nur bestimmte Gartenbauerzeugnisse angebaut werden dürfen; - 5.
ein Grundstück, das vertraglich nur mit einjährigen Pflanzen bestellt werden darf (Grabeland).
(3) Ein Dauerkleingarten ist ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
Tenor
Der Bebauungsplan Nr. 19/05 A „Gewerbegebiet Torgelower Straße West“ wird für unwirksam erklärt.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festgesetzten Kosten abwenden, wenn nicht die Antragstellerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
- 1
Die Antragstellerin ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke im Bereich des Bebauungsplans Nr. 19/05 A der Antragsgegnerin. Gegen diesen Bebauungsplan richtet sich der Antrag im Normenkontrollverfahren.
- 2
Die im Eigentum der Antragstellerin stehenden Grundstücke sind mit einem Einkaufszentrum bebaut, für das mehrere bestandskräftige Baugenehmigungen bestehen. Derzeit werden in dem Einzelhandelszentrum ein Baumarkt der Kette "U." und ein Supermarkt der Kette "F." betrieben. Auf einer weiteren Fläche von ca. 3.000 qm im Mittelteil des Objekts können gemäß der Baugenehmigung des Landkreises Uecker-Randow vom 04.11.2004 Verkaufseinrichtungen für Elektrohandel sowie Sportartikel, Verkauf von Textilien, Metallen und Kunststoffen betrieben werden.
- 3
Am 01.08.1991 beschloss die Stadtvertretung der Antragsgegnerin den Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 2 "Sondergebiet Verkaufshalle im Gewerbegebiet". Nach § 3 Ziff. 1.1.2 der Satzung zu dem Plan sind in dem Sondergebiet "Verkaufshalle" Betriebe des Einzelhandels mit einem nachfolgend aufgeführten Sortiment zulässig. Als unzulässiges Warensortiment werden unter anderem Uhren, Schmuck und Silberwaren, Schuhe, Leder und Galanteriewaren, Bekleidung, Haushaltswaren, Drogerie und Parfümeriewaren, Bücher, Geschenkartikel, Keramik und pharmazeutische Artikel bezeichnet. In diesem Zusammenhang hatte die SM-Baugesellschaft mbH, Dortmund am 27.06.1991 eine Bau-lasterklärung unterzeichnet, durch die sie sich zur Einhaltung dieser Beschränkungen verpflichtete. Ein Durchführungsvertrag wurde für diesen Vorhaben- und Erschließungsplan nicht abgeschlossen.
- 4
Unter dem 03.09.1991 wurde eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Verkaufshalle erteilt, in der in der Folgezeit ein Verbrauchermarkt, ein Möbelmarkt und ein Baumarkt betrieben wurden. In den Folgejahren wurden mehrere weitere Baugenehmigungen ausgegeben, für die zum Teil Befreiungen von den Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 ausgesprochen wurden.
- 5
Die Baulast vom 27.06.1991 wurde am 05.03.2001 im Baulastenverzeichnis des Landkreises Uecker-Randow gelöscht. Dem lag ein Beschluss der Stadtvertretung der Antragsgegnerin zugrunde.
- 6
Am 22.05.2001 machte die Antragsgegnerin im R.er Stadtanzeiger den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 im vereinfachten Verfahren bekannt. Die Änderung sollte die Aufhebung der Einschränkungen des Warensortiments gemäß Baulasterklärung vom 03.07.1991 umfassen. In diesem Verfahren gab das Ministerium für Arbeit und Bau Mecklenburg-Vorpommern mit Erlass vom 10.07.2001 eine Stellungnahme ab. Die Stadt R. beabsichtige eine Änderung des Plans mit dem Ziel, einen Verbrauchermarkt mit maximal 2.700 qm Verkaufsfläche und einen Bau-, Garten- und Möbelmarkt mit maximal 8.000 qm Verkaufsfläche zu ermöglichen. Die Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 aus 1991 hinsichtlich zulässiger Sortimente und Größe der Einzelhandelsbetriebe seien nicht mehr zeitgemäß und hätten sich als praxisfremd erwiesen. Das Sondergebiet werde derzeit wie folgt genutzt: Verbrauchermarkt (F.) mit ca. 2.700 qm Verkaufsfläche, Baumarkt (U.) mit ca. 3.750 qm Fläche (geplante Erweiterung um einen Gartenmarkt einschließlich Freiflächen auf 8.000 qm), Bauhülle des Möbelmarkts mit ca. 4.000 qm, die derzeit als Call-Center genutzt werde. Diese Bauhülle solle vom Baumarktbetreiber als Gartencenter genutzt werden. Die Planungen seien mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung vereinbar. Dieses Planungsverfahren wurde nicht zu Ende geführt.
- 7
Mit Bescheid vom 31.01.2002 wurde der Antragstellerin der Umbau und die Erweiterung des Baumarkts einschließlich Gartencenter genehmigt; hierbei wurde eine Befreiung von den Baugrenzen des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 erteilt.
- 8
Unter dem 03.11.2004 stellte die Antragstellerin einen Bauantrag für die Vergrößerung des Gartencenters unter Überschreitung der Baugrenzen des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 sowie für eine Nutzungsänderung innerhalb der bestehenden Verkaufshalle, wonach der knapp 3.000 qm große Bereich des früheren Möbelmarkts in einzelne Läden unterteilt werden sollte.
- 9
Der Landrat des Landkreises Uecker-Randow forderte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 04.11.2004 unter Übersendung der Antragsunterlagen auf, über das Einvernehmen nach § 36 BauGB zu entscheiden.
- 10
In einer Stellungnahme gegenüber der Antragstellerin führte die Firma Dr. Lademann und Partner, Hamburg, im Schreiben vom 22.11.2004 zu dem Projekt der Antragstellerin zur Ansiedlung eines Kaufland-Verbrauchermarkts mit 3.000 qm Verkaufsfläche und weiteren 2.000 qm Verkaufsfläche für Fachmärkte und Konzessionäre aus: Die Einschätzungen der Gutachter Junker und Kruse – in einer früheren Expertise - zu den künftigen Ansiedlungspotenzialen des R.er Einzelhandels würden geteilt: Aus der bestehenden Verkaufsflächenausstattung ergebe sich unter Tragfähigkeitsaspekten kein Entwicklungsspielraum. Dennoch sollten maßvolle, auf Optimierung der qualitativen und räumlichen Struktur des Einzelhandels angebotsausgerichtete Neuansiedlungen und Geschäftserweiterungen zugelassen werden. Ansonsten würden die bestehenden strukturellen und qualitativen Defizite zementiert. Dabei sollte jedoch - wie auch von Junker und Kruse empfohlen - eine Orientierung am Prinzip der räumlich-funktionalen Arbeitsteilung angestrebt werden, damit Konkurrenzverhältnisse zum Innenstadteinzelhandel abgebaut bzw. minimiert würden. Das Vorhaben am X. Platz sei demgegenüber kritischer als von Junker und Kruse zu beurteilen. Eine absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit für einen dritten Einzelhandelspool in R. sei nicht gegeben. Zudem sei davon auszugehen, dass das Vorhaben am X. Platz deutlich höhere Umverteilungswirkungen in R. induzieren werde als das Vorhaben an der V. Straße.
- 11
In einem offenen Brief an die Antragsgegnerin vom 23.11.2004 wies die Antragstellerin darauf hin, dass sie ihren Standort an der V. Straße unter allen Umständen erhalten und ausbauen werde. Sie verwies auf ein Gutachten von Junker und Kruse und die Stellungnahme von Dr. Lademann und Partner.
- 12
Am 25.11.2004 beschloss die Stadtvertretung der Antragsgegnerin eine Konzeption unter dem Titel „Einzelhandelskonzeption und –fachplan für die Stadt R.“. Nach Angaben der Antragsgegnerin lag diesem Beschluss eine Präsentation der Gutachter Junker und Kruse in der Sitzung zu Grunde. Die schriftliche Fassung des Gutachtens ist mit der Angabe „Februar 2005“ versehen. Die Antragstellerin war an der Erstellung der Einzelhandelskonzeption zunächst intensiv beteiligt gewesen, nach ihren Angaben „bis zum Umschwenken auf das Projekt "X. Platz"“.
- 13
Die Antragsgegnerin versagte das gemeindliche Einvernehmen zu der von der Antragstellerin beantragten Baugenehmigung unter dem 06.01.2005 mit der Begründung, der Vorhaben- und Erschließungsplan Nr. 2 sei unter anderem deswegen unwirksam, weil mit dem Vorhabenträger vor Satzungsbeschluss kein Durchführungsvertrag abgeschlossen worden sei. Die Planung enthalte auch keine textlichen Festsetzungen; die Veröffentlichung sei nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden. Das Vorhaben sei nach § 34 BauGB zu beurteilen und danach unzulässig, weil es schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde erwarten lasse.
- 14
Unter dem 15.02.2005 erteilte der Landrat des Landkreises Uecker-Randow die Baugenehmigung unter Ersetzung des Einvernehmens nach § 36 BauGB. Zur Begründung der Ersetzung wird ausgeführt: Das Vorhaben liege im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2. Es widerspreche nicht den Festsetzungen dieser Satzung. Planungsrechtliche Gründe stünden dem Vorhaben nicht entgegen. Eine Versagung des Einvernehmens sei daher rechtswidrig. Die Baugenehmigung betrifft die Erweiterung des Baumarkts und die Nutzungsänderung der Einzelhandelsflächen. Im einzelnen werden genehmigt:
- 15
- Verkaufseinrichtung als Baumarkt, Verkauf von baumarkt- und gartencentertypischen Erzeugnissen
- Verkaufseinrichtung für Textilien: Verkauf von Textilien, Papier, Kunststoffe
- Verkaufseinrichtung für Schuhe
- Verkaufseinrichtung für Waren aller Art: Verkauf von Textilien, Papier, Kunststoffe
- Verkaufseinrichtung für Elektro- und Sportartikel
- Verkaufseinrichtung für Drogerie und Haushaltswaren
- Verkaufseinrichtung für Blumen und Pflanzen
- Filmverleih, Medienprodukte
- 16
Dem dagegen gestellten Antrag der Antragsgegnerin auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gab das Verwaltungsgericht statt. Es führte aus: Die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung sei nach den Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 nicht zulässig, da dieser unwirksam sei, weil ihm zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses der erforderliche Durchführungsvertrag gefehlt habe. Das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 3a BauGB nicht genehmigungsfähig, da von ihm schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde zu erwarten seien. Der Senat lehnte im Beschwerdeverfahren den Antrag durch Beschluss vom 19.10.2006 - 3 M 63/06 (veröff. in NordÖR 2007, 80 = BauR 2007, 515 = LKV 2007, 232 = BRS 70 Nr. 150) mit folgender Begründung ab: Die Gemeinde könne die Verletzung der materiellen Planungshoheit nicht daraus herleiten, dass sie geltend mache, ihr eigener Bebauungsplan sei unwirksam, das an sich plankonforme Vorhaben sei daher nach § 34 BauGB zu beurteilen und sie habe das somit erforderliche Einvernehmen nach § 36 BauGB zu Recht versagt. Die Planungshoheit der Gemeinde umfasse bei erkannter Unwirksamkeit eines eigenen Bebauungsplans nämlich nur die Möglichkeit, diesen in einem Verfahren nach § 1 Abs. 8 BauGB aufzuheben oder zu ändern und dabei ggf. einen Antrag auf Zurückstellung nach § 15 BauGB zu stellen oder eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB zu erlassen.
- 17
Am 24.03.2005 fasste die Stadtvertretung der Antragsgegnerin die Aufstellungsbeschlüsse zur 3. Änderung des Flächennutzungsplans, zum Bebauungsplan Nr. 18/05 "X. Platz" und zum Bebauungsplan Nr. 19/05 "Gewerbegebiet V. Straße" sowie zur Aufhebung der Vorhaben- und Erschließungspläne Nr. 1 "X. Platz" und Nr. 2 „V. Straße“.
- 18
Die Gutachter Junker und Kruse ergänzten ihr Gutachten im März 2005 im Hinblick auf die Entwicklung des X. Platzes, bezogen auf den Entwurf des Bebauungsplans 18/05 in der Fassung vom 18. März 2005.
- 19
Am 22.06.2005 beschloss die Stadtvertretung der Antragsgegnerin, das Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 19 zu teilen: Der Bebauungsplan Nr. 19/05 A soll das "Gewerbegebiet V. Straße West" und der Bebauungsplan Nr. 19/05 B das "Gewerbegebiet V. Straße Ost" umfassen. Mit dem Bebauungsplan Nr. 19/05 A solle das Planverfahren zunächst fortgeführt werden.
- 20
Am 22.09.2005 beschloss die Stadtvertretung der Antragsgegnerin den Bebauungsplan Nr. 18/05 "X. Platz". In ihm ist im Wesentlichen ein SO-Handel festgesetzt. Für die Art der baulichen Nutzung sind hinsichtlich des Sondergebiets Einzelhandels- und Fachmarktzentrum maximale Verkaufsflächen für Verbrauchermarkt, Fachmärkte, Konzessionäre und die gesamte Verkaufsfläche festgesetzt. Einschränkungen hinsichtlich des Warensortiments enthält der Bebauungsplan nicht. Die Stadtvertretung der Antragsgegnerin beschloss am 22.06.2006, den Planbereich des Bebauungsplans Nr. 18/05 zur Planung von Zu- und Abfahrten zum Einkaufszentrum und zur Tankstelle einschließlich einer Verkehrsinsel zu erweitern. Am 26.04.2007 beschloss die Stadtvertretung das Ergebnis der Abwägung sowie die sich aus den Maßgaben und Hinweisen zur Genehmigung vom 11.10.2005 ergebende Satzung über den Bebauungsplan Nr. 18/05.
- 21
Bereits am 13.09.2006 war Baubeginn am X. Platz.
- 22
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 19/05 A verlief wie folgt:
- 23
Am 30.11.2006 beschloss die Stadtvertretung der Antragsgegnerin die nördliche Erweiterung des Plangebiets an der V. Straße, die Billigung des Planentwurfs und dessen öffentliche Auslegung. Im nordöstlichen Bereich entlang der V. Straße ist danach ein Sondergebiet großflächiger Einzelhandel vorgesehen. Im Sondergebiet orientieren sich die festgesetzten Baugrenzen am bestehenden Gebäude. Nach den textlichen Festsetzungen sind in dem „Sondergebiet großflächiger Einzelhandel“ großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe zulässig. Es soll ausschließlich der Unterbringung von Handelsbetrieben mit einem Angebot von nichtzentrenrelevanten Sortimenten gemäß R.er Liste 2 dienen, die nachrichtlich auf die Planurkunde aufgedruckt wurde. In der Begründung wird ausgeführt: Im Ergebnis des Einzelhandelsgutachtens, das die Stadtvertretung am 24.11.2004 beschlossen habe, werde empfohlen, den Bereich V. Straße als Vorranggebiet für nichtzentrenrelevante Sortimente festzulegen. Zentrenrelevante Sortimente seien dem Einzelhandelsgebiet in der Innenstadt vorbehalten. Durch die Stärkung des Einkaufsgebiets an der V. Straße mit einem klar zugeordneten Angebotsspektrum könne langfristig eine verbesserte lokale und regionale Ausstrahlung erreicht werden. Um dies zu befördern, sei die Entwicklung sonstiger, vor allem peripherer Standorte soweit wie möglich einzuschränken bzw. sollten auch bestehende Standorte am Stadtrand außerhalb der Vorranggebiete mittel- bis langfristig aufgegeben werden. Insgesamt sei die planungsrechtliche Sicherung des Einzelhandelfachplans durch den Ausschluss von Einzelhandel und durch zielgerichtete und dezidierte Sortimentsbeschränkungen im Gewerbegebiet an der V. Straße zu berücksichtigen.
- 24
Das Ministerium für Arbeit, Bau und Landesentwicklung Mecklenburg-Vorpommern bestätigte durch Erlass vom 19.12.2006, dass die beabsichtigte Planung den Zielen der Raumordnung und Landesplanung gemäß Ziff. 4.3.2 (3), (4), (5) und (6) des Landesraumentwicklungsprogramms Mecklenburg-Vorpommern vom 03.05.2005 (Amtsbl. M-V S. 797) entspreche. Um dem Planungsziel "Stärkung der Zentrenstruktur" auch hinsichtlich der Gewerbegebiete gerecht zu werden, sollten auch hier jegliche zentrenrelevanten Sortimente ausgeschlossen werden.
- 25
Gegen die beabsichtigte Planung erhoben unter anderem die Industrie- und Handelskammer und die Antragstellerin Bedenken.
- 26
Am 22.02.2007 beschloss die Stadtvertretung der Antragsgegnerin die Ergebnisse der Abwägung und fasste den Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 19/05 A.
- 27
Zu den Einwendungen der Antragstellerin (Nr. 2 der Privateinwendungen) nimmt die Abwägungsdokumentation wie folgt Stellung: Die vorgesehene Festsetzung berücksichtigte die Eigentümerbelange der Antragstellerin insoweit, als eine Einzelhandelsnutzung auch weiter ausgeübt werden könne. Lediglich die zulässigen Sortimente würden eingeschränkt. Dabei stelle das gesamtstädtische Einzelhandelskonzept die wesentliche Grundlage für die planerische Entscheidung dar. Die Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts, welches als Selbstbindung durch die Stadtvertretung beschlossen worden sei, seien als übergeordnete Belange in die Abwägung einzustellen und hier aufgrund der speziellen Thematik maßgeblich für die vorgesehene Regelung. Eine unzulässige Eigentumsbeschränkung sei nach gegenwärtigem Kenntnisstand und unter Würdigung der vorliegenden Einzelhandelsuntersuchung nicht zu erkennen. Im Gegenteil komme das Einzelhandelsgutachten zu dem Ergebnis, dass der Standort V. Straße durch eine "Schärfung des Angebotsprofils" und die Vermeidung von Konkurrenzen mit dem "Hauptgeschäftsbereich Innenstadt" gestärkt werden könne. Auf den Hinweis, eine Weiterentwicklung des gerade erst 2001 durch Aufhebung der Sortimentsbeschränkung ermöglichten Einzelhandels mit der R.er Liste 1 sei ausgeschlossen, wird ausgeführt: Die bereits vorhandenen Nutzungen bzw. bereits vor den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigten Um- und Ausbauten würden durch die Neuregelungen nicht berührt; sie genössen Bestandsschutz. Die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten würden nicht über Gebühr beschränkt. Dies liege im Rahmen des planerischen Ermessens der Gemeinde. Die langjährig ausgeübte Nutzung könne nicht dazu führen, dass eine in der Vergangenheit unter anderen Rahmenbedingungen getroffene Entscheidung, die sich heute als nicht mehr tragfähig erweise, auch für die Zukunft dauerhaft planungsrechtlich sanktioniert werde. Maßgeblich sei vielmehr die Erkenntnis zu einer erforderlichen Umsteuerung zum Schutz und zur Entwicklung der zentralen Funktionen der Innenstadt R.s.
- 28
Auf den Vortrag der Antragstellerin, das Einzelhandelskonzept habe ein Hauptdefizit darin, dass der Bereich der Innenstadt willkürlich über den Geschäftsbereich der Altstadt hinaus auf dem Bereich des X. Platzes erweitert werde, der mehrere hundert Meter von der eigentlichen Innenstadt entfernt liege und sich dadurch auszeichne, dass dort bereits seit Jahren kein Einzelhandel mit Sortimenten der Nahrungs- und Genussmittel sowie Getränke mehr vorhanden sei, und durch die Ermöglichung von Einzelhandel an den anderen Standorten ein ruinöser Verdrängungswettbewerb zu Lasten des Standortes V. Straße ausgelöst werde, wird ausgeführt: Es bestehe keine Veranlassung, die Methodik oder die Ergebnisse des Einzelhandelskonzepts in Frage zu stellen. Dies sei aber ohnehin nicht maßgeblich für die planungsrechtliche Regelung des Bebauungsplan Nr. 19/05 A. Mit dem Beschluss der Stadtvertretung, das Einzelhandelskonzept als Selbstbindung zur Grundlage der weiteren Einzelhandelsentwicklung zu machen, sei eine Abwägung aller relevanten Belange und Konsequenzen der angestrebten gesamtstädtischen Entwicklung erfolgt. Die Handlungsempfehlungen des Einzelhandelskonzepts seien nunmehr in der verbindlichen Bauleitplanung planungsrechtlich umzusetzen.
- 29
Auf die Einwendung, durch die festgesetzten Baugrenzen würde die Weiterentwicklung des Bestandes, auch soweit er nach wie vor ein zulässiges Warenangebot unterhalte, behindert, wird ausgeführt: Die vorhandene Bebauung genieße Bestandsschutz. Weitere bauliche Ergänzungen sollten künftig ausgeschlossen werden, um die aus gesamtstädtischer Sicht erforderliche Umstrukturierung des Warenangebots am Standort V. Straße zu gewährleisten und eine weitere Zunahme der Verkaufsflächen zu beschränken. Der in diesem Zusammenhang angesprochene vollständige Verzicht auf die Festsetzung von Baugrenzen würden den Mindestanforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan widersprechen.
- 30
Der Bebauungsplan wurde in den "R.er Nachrichten" vom 25.08.2007 amtlich bekannt gemacht.
- 31
Am 29.07.2008 hat die Antragstellerin die vorliegende Normenkontrollklage erhoben. Zu ihrer Begründung führt sie aus:
- 32
Sie sei als Eigentümerin von Grundstücken im Plangebiet antragsbefugt.
- 33
Der Bebauungsplan begegne mehreren durchgreifenden rechtlichen Bedenken:
- 34
Die Warensortimentsbeschränkung gemäß textlicher Festsetzung Ziff. 1.5 stehe im Konflikt mit den textlichen Festsetzungen sowie den ausgeübten und genehmigten Nutzungen. Angesichts der Aufhebung der Beschränkungen hinsichtlich des Warensortiments im Jahre 2001 seien wesentlich höhere Anforderungen an die städtebauliche Erforderlichkeit der Regelung zu stellen, weil sie nach einem nur relativ kurzen Zeitraum geändert würden. Die funktionierenden Einzelhandelsstrukturen in R. würden einem überflüssigen und für R. überdimensionierten Vorhaben am X. Platz geopfert. Es sei auch nicht berücksichtigt worden, dass das Objekt V. Straße einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in R. darstelle. Erst das Vorhaben am X. Platz führe zu einer massiven Störung des Gleichgewichts des Einzelhandels, weil nach den Berechnungen des Einzelhandelsgutachtens dieses Vorhaben ca. 40 % des Einzelhandelsumsatzes auf sich ziehen werde. Die Planung einer Warensortimentsbeschränkung am Standort V. Straße zum Schutz des Innenstadthandels sei weder geeignet noch eigentlich beabsichtigt. Dies gehe auch aus der Stellungnahme der Industrie- und Handelskammer zum Bebauungsplanverfahren X. Platz vom 15.06.2005 hervor.
- 35
Hinzu komme, dass die R.er Liste 2, auf die die Festsetzungen Bezug nehmen, nur nachrichtlich im Bebauungsplan wiedergegeben werde. Solche Sortimentslisten seien statisch und verhinderten die notwendige Flexibilität. Sie sei auch inhaltlich willkürlich. Sie greife nur bestimmte Schwerpunkte heraus. Die Planung verletze schließlich die Grundsätze der Plangewährleistung und des Vertrauensschutzes.
- 36
Die Festsetzung der Baugrenzen begegne ebenfalls rechtlichen Bedenken. Teil der Standortkonzeption sei die Fortentwicklung des Baumarkts um ein Gartencenter. Eine solche Fortentwicklung sei durch eine bestandskräftige, von ihr letzten Endes aber nicht ausgenutzte Baugenehmigung zugestanden. Es müsse eine verträgliche bauliche Fortentwicklung des Gebäudes möglich bleiben.
- 37
Die Bauleitplanung sei nicht mit den umliegenden Gemeinden gemäß § 2 Abs. 2 BauGB abgestimmt worden, insbesondere nicht mit der Stadt Torgelow.
- 38
Im Übrigen beziehe man sich auf die Einwendungen, die bereits im Planaufstellungsverfahren erhoben worden sind.
- 39
Die Antragstellerin beantragt,
- 40
den Bebauungsplan Nr. 19/05 A "Gewerbegebiet V. Straße West" gemäß Satzungsbeschluss vom 22.02.2007 für unwirksam zu erklären.
- 41
Die Antragsgegnerin beantragt,
- 42
den Antrag abzuweisen.
- 43
Sie führt aus: Im Kern kritisiere die Antragstellerin lediglich die planerische Entscheidung. Ziel der Planung sei es, den Einzelhandelsstandort an der V. Straße dadurch zu stärken, dass dort ein klar zugeordnetes Angebotsspektrum etabliert werde. Dass im Hinblick auf das Ziel der Förderung der Innenstadtlage die innenstadtrelevanten Sortimente nur am X. Platz zugelassen würden und nicht an der V. Straße, sei den vorher formulierten städtebaulichen Ziele geschuldet. Die V. Straße solle Vorranggebiet für nichtzentrenrelevante Sortimente werden. Es obliege der Gemeinde im Rahmen ihres planerischen Ermessens, frühere Entscheidungen, die sie nachträglich für nicht mehr tragfähig erachte, zu ändern, insbesondere ihre Planungskonzeption den geänderten Verhältnissen anzupassen und zu ändern. Hierbei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass im Hinblick auf die begrenzte Versorgungssituation der Städte auf dem Gebiet der neuen Länder bis Mitte der 90er Jahre nicht die hinreichende Möglichkeit einer planerischen Konzeption zur Stärkung der Innenstädte zu entwickeln und vorzunehmen bestand. Vorrangig sei das Ziel verfolgt worden, die Versorgungssituation der Bevölkerung kurzfristig sicherzustellen. Auf die Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans Nr. 2 könne die Antragstellerin sich nicht berufen. Entgegen der Auffassung des Senats in seinem Beschluss vom 19.10.2006 dürfe sie - die Antragsgegnerin - von der Unwirksamkeit des Plans ausgehen. Sie dürfe daher auch im Rahmen der Planung berücksichtigen, dass die beabsichtigten Vorhaben nach § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig gewesen seien. Die bestandskräftigen Genehmigungen seien im Übrigen in der Planung berücksichtigt worden. Die interkommunale Abstimmung sei dokumentiert. Sie sei im Übrigen nicht notwendig gewesen, weil ausgeschlossen werden könne, dass durch den Bebauungsplan eine Nachbargemeinde beeinträchtigt werde. Für die angesprochene Stadt Torgelow sei auf die Vereinbarung in dem Verfahren VG C-Stadt - 1 B 934/07 - zu verweisen. Durch die festgesetzte Sortimentsbeschränkung ergebe sich, dass die seinerzeit von der Stadt Torgelow angesprochene Befürchtung jedenfalls für die Zukunft beseitigt sei.
- 44
Die Festsetzung hinsichtlich der Sortimentsbeschränkung begegne keinen Bedenken. Die R.er Liste 2 sei sowohl in der Begründung zum Bebauungsplan als auch in dem nachrichtlichen Teil aufgenommen worden. Diese Bezugnahme sei in der Rechtsprechung anerkannt.
- 45
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin und des Landkreises Uecker-Randow ergänzend Bezug genommen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
Entscheidungsgründe
- 46
Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.
- 47
A. Der Antrag ist zulässig.
- 48
Die Antragstellerin ist insbesondere im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Nach dieser Vorschrift kann den Antrag auf Normenkontrolle jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Dabei sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird (BVerwG, U. v. 24.09. 1998 - 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46 = und 10.03. 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44).
- 49
Die Antragstellerin ist Eigentümerin von im Plangebiet gelegenen Grundstücken und von der Änderungsplanung insoweit nachteilig betroffen. Durch die Festsetzung des Sondergebietes großflächiger Einzelhandel und die Einschränkungen des zulässigen Warenangebots wird das zulässige Nutzungsspektrum gegenüber der zuvor geltenden Festsetzung eingeschränkt und genießt die derzeitige Nutzung in ihrer konkreten Ausgestaltung nur noch Schutz im Rahmen des sog. passiven Bestandsschutzes.
- 50
Der Antrag ist auch innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gestellt worden. Der Plan ist am 25.08.2007 bekannt gemacht, der Normenkontrollantrag ist am 29.07.2008 gestellt worden.
- 51
B. Der Antrag ist begründet.
- 52
Der Bebauungsplans Nr. 19/05 A ist unwirksam.
- 53
Den Bedenken der Antragstellerin gegen die grundsätzliche Erforderlichkeit des Bebauungsplans kann nicht gefolgt werden (dazu 2). Den Festsetzungen für den Einzelhandel in dem Sondergebiet (dazu 3 a.) und der Baugrenzen um das Gebäude der Antragstellerin fehlt jedoch die Erforderlichkeit (dazu 3 b.). Diese Fehler führen zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans, da diese Festsetzungen mit dem Konzept des Bebauungsplans und des Einzelhandelgutachtens (dazu 1.) nicht vereinbar sind. Auf die Frage, ob die auch Fehler in der Abwägung zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, kommt es danach nicht an (4.).
- 54
1. Die Plankonzeption der Antragsgegnerin wird aus der Begründung zum Bebauungsplan deutlich: Hier (S. 17) wird ausgeführt, dass im Sondergebiet großflächiger Einzelhandel [deswegen] nur nicht zentrenrelevante Sortimente angeboten werden dürften, weil mit dieser Festsetzung das Ziel realisiert werden solle, Betriebe mit zentrenrelevanten Angebotsstrukturen vorrangig in der Innenstadt bzw. in Innenstadtnähe anzusiedeln. Damit bezieht sich die Begründung auf das Einzelhandelsgutachten von Junker und Kruse (Fe-bruar 2005). In der Begründung wird weiter ausgeführt: Für die Stadt R. sei ein Einzelhandelskonzept und –fachplan am 25.11.2004 durch die Stadtvertretung als Steuerungsgrundlage bei der Ausübung der Planungshoheit beschlossen worden. Damit seien die planerischen Inhalte maßgeblich für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in R. und im Rahmen der Bauleitplanung entsprechend umzusetzen. Die Zentrenstruktur solle durch die Konzentration zentrenrelevanter Sortimente im Hauptgeschäftsbereich verbessert werden. Diese Zweckrichtung wird auch aus der Erwägung deutlich, die zu dem Standort „V Straße“ in den Abwägungsdokumentation niedergelegt ist. Unter Punkt 2.2. der Darlegungen zu den Einwendungen der Antragstellerin im Schriftsatz vom 01.02.2007 wird zunächst auch der Gesichtspunkt der Entwicklung der Innenstadt angeführt; es sei daher erforderlich, das Angebot zentrenrelevanter Waren in den peripheren Standorten zu reduzieren. Es wird weiter ausgeführt: Der Standort „V Straße“ könne durch „Schärfung des Angebotsprofils“ und die Vermeidung von Konkurrenzen mit dem „Hauptgeschäftsbereich Innenstadt“ gestärkt werden.
- 55
Der Senat legt dabei das Papier „Einzelhandelskonzeption und –fachplan für die Stadt R.“ zu Grunde, das die Stadtvertretung am 25.11.2004 beschlossen hat und das in der Fassung von Februar 2005 ausweislich der Begründung des Bebauungsplans Nr. 19/05 A maßgebendes Element der Entscheidung über die Festsetzungen über den Einzelhandel im Sondergebiet war.
- 56
In der Ausarbeitung Stand Februar 2005 wird ausgeführt:
- 57
Die Antragsgegnerin verfüge im Januar 2004 über 125 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 24.400 qm. Die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Ladengeschäft liege bei 195 qm. Bei rund 12.600 Einwohnern ergebe sich eine Verkaufsfläche von 1,94 qm pro Einwohner, die damit über den Durchschnitt des Bundesgebiets (etwa 1,4 qm) liege. Mit rund 7.300 qm Verkaufsfläche entfalle fast ein Drittel der gesamten Verkaufsfläche auf die nahversorgungsrelevante Branche Lebensmittel/Nahrungs- und Genussmittel (S. 15). Es bestünden 29 zum Teil sehr große Leerstände mit insgesamt knapp 7.000 qm. Von den rund 24.400 qm Verkaufsfläche im Stadtgebiet entfielen 8.300 qm auf integrierte bzw. gewachsene Geschäftslagen (S. 16). Auf den Hauptgeschäftsbereich der Stadt R. entfielen rund 5.800 qm Verkaufsfläche, d. h. lediglich ein Viertel der Einzelhandelsflächen. Die größte Fläche nehme hier der Bereich Lebensmittel/Nahrung und Genussmittel mit 1.400 qm ein. Der Hauptgeschäftsbereich erfülle damit in erster Linie Nahversorgungsfunktion (S. 19/20).
- 58
Es gebe kein zusätzliches absatzwirtschaftlich verträgliches Verkaufsflächenpotenzial für R. mehr. Das bedeute, dass die quantitativen Grenzen bei den Einkaufsflächen in R. im Prinzip erreicht seien. Dies bedeute aber nicht, dass keine weiteren Entwicklungen mehr möglich seien oder möglich sein sollten (S. 40). Durch ein Vorhaben könne die Funktionalität und Stärke der R.er Innenstadt ausgebaut werden. Das Setzen bewusster Konkurrenz, insbesondere zur Handelsagglomeration an der V Straße oder am Rothenburger Weg sei aber nur unter Beachtung der Entwicklungsziele (Kapitel 5.1) zu vertreten und als "positive Konkurrenz" zu verstehen. Dabei müssten auch weitere Planungen und Entwicklungen in die Überlegungen eingestellt werden. Eng damit verbunden sei die Verbesserung der räumlichen Konzentration des Einzelhandels auf wenige, klar ablesbare und sich funktional ergänzende Bereiche (S. 41).
- 59
Das Gutachten entwickelt sodann Szenarien zur Einzelhandelsentwicklung. Szenario 1 geht davon aus, dass der bestehende Einzelhandel konsequent auf dem gegenwärtigen Stand festgeschrieben wird (S. 43 ff.). Szenario 2 geht von einer räumlichen Konzentration und funktionalen Trennung des örtlichen Einzelhandels an zwei bestehenden Handelsschwerpunkten aus. Hier würde F. Neukauf seinen Standort an der V Straße aufgeben und in den Hauptgeschäftsbereich ziehen. Im Gegenzug würden nicht zentrenrelevante Angebote an die V Straße umgesiedelt werden, die neben der Innenstadt als zweiter attraktiver Angebotspol in R. funktioniere. Szenario 3 besteht in einer Reaktivierung des weitgehend aufgegebenen Einkaufsschwerpunktes am X. Platz. Hier würde ein städtebaulich integrierter, zentral gelegener Standort entstehen, der jedoch nur bedingt eine funktionale Ergänzung zur Innenstadt darstellen würde. Szenario 4 sieht vor dem Hintergrund der Inwertsetzung eines Teilleerstandes den Ausbau des bestehenden Einkaufsschwerpunktes V Straße vor. Eine Umsetzung dieser Vorstellungen würde nicht zu einer funktionalen Ergänzung führen, sondern eine direkte Konkurrenz zum bestehenden Hauptgeschäftsbereich darstellen. An der V Straße entstünde eine attraktive autokundenorientierte Einkaufsmeile, die durch die neuen Sortimente eine Abrundung ihrer Angebotspalette erführe. Demgegenüber seien städtebauliche Missstände der übrigen Standorte die Folge. Szenario 5 betrifft schließlich eine gemeinsame Entwicklung der Standortbereiche Verbrauchermarkt X. Platz und Einkaufszentrum V Straße. Synergieeffekte seien aufgrund der räumlichen Entfernung nur eingeschränkt zu erwarten, sodass ein eigenständiger Handelspunkt entwickelt werde, der zusätzlich zur V Straße mit dem Hauptgeschäftsbereich in Konkurrenz trete. Beide Maßnahmen würden zu 3 Einkaufsschwerpunkten in R. führen. Dieses Ausmaß sei für die Gemeinde nicht verträglich. Als Schlussfolgerung wird festgehalten: Die optimale Lösung bestehe in einem moderaten Umbau der R.er Handelsstruktur, wobei ein Füllen der vorhandenen Leerstände einer Neuflächenentwicklung vorzuziehen sei. Während der Hauptgeschäftsbereich als multifunktionales Zentrum der Stadt überwiegend zentrenrelevante Nutzungen offeriere, liege der Schwerpunkt an der V Straße im nicht zentrenrelevanten Bereich. Diese Arbeitsteilung der integrierten und nichtintegrierten Standorte untereinander ergänze sich optimal und erleichtere eine klare Ansiedlungspolitik. Die Entwicklung des X. Platzes spiele eine wichtige Rolle. Diese sei möglichen Investitionen in den Hauptgeschäftsbereichen zwar deutlich nachgeordnet, da bei der Reaktivierung der hier vorhandenen Leerstände ein dritter Handelsstandort geschaffen werde, der nur eine eingeschränkte Verknüpfung zum Hauptgeschäftsbereich besitze und darüber hinaus Umsatzumverteilungswirkungen nach sich ziehen werde. Dieser Standort sei aber trotz der negativen Folgewirkungen zu bevorzugen, da die städtebaulichen Rahmenbedingungen (Aufhebung eines Missstandes) sowie die stadtstrukturelle Lage (zur Innenstadt/Übernahme von Nahversorgungsfunktionen) deutlich besser zu bewerten sei als bei klar autokundenorientierten Lagen (S. 51).
- 60
Zur zukünftigen Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in R. sei es erforderlich, die Zentren- bzw. Nichtzentrenrelevanz einzelner Warengruppen für R. detailliert darzustellen (S. 53 ff.)
- 61
Das Gutachten untersucht sodann 11 Standorte. Hinsichtlich des Standortes 2 (F./U.-Markt an der V Straße) wird ausgeführt: Das Grundstück werde aktuell durch einen F.-Markt sowie den U.-Baumarkt genutzt. Der Supermarkt sei mit 1.850 qm der größte Lebensmittelanbieter innerhalb des R.er Stadtgebiets. Der Baumarkt mit rund 3.700 qm bedinge zusammen mit den übrigen Betrieben im Umfeld die hohe Verkaufsflächenausstattung des Fachmarktstandortes V Straße. Darüber hinausgehende Verknüpfungen zu anderen Handelsstandorten bestünden nicht. Veränderungsabsichten lägen in der Weise vor, dass eine Erweiterung des Baumarkts um ein Gartencenter und im Zuge der anvisierten Neuansiedlung einiger Fachmärkte (Bekleidung, Schuhe, Drogeriebedarf) umfangreiche Umbaumaßnahmen geplant seien. Der F.-Markt solle in diesem Rahmen im Wesentlichen unverändert bleiben. Es werde die Empfehlung ausgesprochen, eine Erweiterung des Lebensmittelsortiments nicht zu befürworten. Eher sei eine Verlagerung in den oder das direkte Umfeld des Hauptgeschäftsbereichs anzustreben. Es liege jedoch ein rechtskräftiger Mietvertrag bis 2008/2009 vor. Die Veränderungsabsicht bezüglich des Baumarktausbaus mit Gartencenter sei unter regionaler Perspektive positiv zu bewerten. Es sei empfehlenswert, keinen weiteren zentrenrelevanten Einzelhandel in diesem Bereich zuzulassen. Von dem projektierten Fachmarktkonzept sei daher abzuraten. Dies mache eine planungsrechtliche (Teil-)Be-grenzung der entsprechenden Sortimente im Rahmen eines SO-Gebiets (wenn ohne Regressforderungen möglich) notwendig. Das Füllen der Leerstände mit Einzelhandel sei planungsrechtlich allerdings aufgrund der allgemeinen Festsetzungen im Flächennutzungsplan möglich. Dabei sei jedoch der Fokus auf nichtzentrenrelevante Sortimente zu legen. Die Realisierung der oben genannten Vorhaben würde ansonsten eine Einzelhandelskonzeption praktisch obsolet machen, da die Innenstadt mit dem Hauptgeschäftsbereich massiv beeinträchtigt würde (S. 59 f.). Zum Standort 5 "X. Platz" wird ausgeführt: Dieser Platz liege im zentralen Bereich des Stadtgebiets. Er befinde sich innerhalb des Siedlungsbereiches an der X. Chaussee. Eine Schwachstelle liege diesbezüglich jedoch bei den internen Zuwegungen zum Standort. Auf dem Grundstück seien aktuell verschiedene Einzelhandelsnutzungen in einem großformatigen Gebäudekomplex etabliert (Quickschuh, Inform Moden, Armee-Shop). Ein Großteil der zur Verfügung stehenden Fläche stehe jedoch leer. Das Umfeld des Standorts sei als Schnittpunkt zwischen der R.er Innenstadt und dem Siedlungsgebiet Ost zu charakterisieren. Es kämen grundsätzlich mehrere Optionen in Betracht, unter anderem die Umnutzung ohne Einzelhandel, die neue Bebauung des Geländes oder der Ausbau als Standort Einzelhandel (z. B. Verbrauchermarkt). Die Ansiedlung eines Verbrauchermarkts mit ca. 3.000 qm Verkaufsfläche und zusätzlich ca. 2.000 qm Verkaufsfläche für Fachmarktanbieter/Kon-zessionäre sei in den letzten Monaten zunehmend konkreter geworden. Der Verbrauchermarkt sei eine im Stadtgebiet bisher nicht vertretene Angebotsform. Hier würde ein bedeutender Anteil zentrenrelevanter Sortimente mit dem Schwerpunkt Lebensmittel angeboten. Dadurch seien jedoch signifikante Umsatzverteilungen zu erwarten, die insbesondere den Bereich der Nahversorgung und Hauptgeschäftsbereich negativ tangieren könnten. Zudem würde eine Weiterentwicklung des Hauptgeschäftsbereichs deutlich begrenzt. Diese zweischneidige Entwicklung sei nur mit flankierenden (planungsrechtlichen) Maßnahmen vertretbar (V Straße). Dazu sei die Ausweisung eines genauer definierten Sondergebiets zu empfehlen. Eine solche Maßnahme würde einen städtebaulichen Missstand beseitigen, schaffe eine neue Angebotsform mit zum Teil regionaler Bedeutung und minimiere insbesondere den Spielraum für weitere, eventuell schädlichere Planungen an peripheren Standortbereichen. In der Gesamtschau sei der Standort somit nicht unproblematisch. Die Vor- und Nachteile hielten sich insgesamt die Waage mit einem leichten Ausschlag zugunsten einer Umsetzung (S. 63 ff.).
- 62
Das Hauptgutachten fasst unter der Überschrift "Grundlegende Empfehlungen und Fazite" unter anderem zusammen: Als grundsätzliches Ziel bleibe festzuhalten, dass keine zusätzlichen Einzelhandelsstandorte geschaffen werden und Erweiterungen im Außenbereich nur unter Beachtung der Prämissen und Ziele ermöglicht werden sollten. Als einzelhandelsrelevante Vorranggebiete, also Gebiete, in denen zukünftig eine weitere Einzelhandelsentwicklung anzustreben sei, würden die beiden Einzelhandelsschwerpunkte Hauptgeschäftsbereich sowie, allerdings nur im Schwerpunkt nichtzentrenrelevanter Warengruppen, an der V Straße empfohlen. Als Ergänzungsstandort der Innenstadt für großflächigen, auch zentrenrelevanten Einzelhandel komme nur der X. Platz infrage. Insgesamt sei die bessere planungsrechtliche Sicherung und die damit verbundene nutzungsbezogene Konkretisierung bestehender Standorte als weiteres Ziel festzuhalten. Dies bedeute den planungsrechtlichen Ausschluss von Einzelhandel bzw. bestimmten Sortimenten in nicht gewünschten Bereichen und die Neuaufstellung von Bebauungsplänen in den Gewerbe- und zum Teil Mischgebieten. Eine eventuell erhöhte Ausstrahlung nach außen durch einen Verbrauchermarkt oder ein SB-Warenhaus in nicht integrierter Lage wäre mit der weitgehenden Aufgabe gewachsener Strukturen verbunden. Dies würde (weitere) städtebauliche Probleme schaffen. Mit der möglichen Entwicklung des X. Platzes seien zwar Risiken verbunden, insbesondere dann, wenn im Hauptgeschäftsbereich die Entwicklung zukünftig stagnieren sollte, allerdings sei in der Gesamtschau dieser Standort noch am besten geeignet, großflächige Angebotsformen im Kontext des Hauptgeschäftsbereichs zu realisieren und Fehlentwicklungen an anderer Stelle zu unterbinden.
- 63
Diese Darlegungen und der darauf aufbauende Beschluss der Stadtvertretung vom 25.11. 2004 enthalten jedenfalls insoweit eine Konzeptentscheidung, als eine Stärkung des Einzelhandels des Innenstadtbereichs angestrebt wird und in jedem Fall zur Erreichung dieses Ziels ein Ausschluss des Angebots zentrenrelevanter Waren außerhalb dieses Bereichs – mit Ausnahme des Standorts „X. Platz“ – angestrebt wird. Im Übrigen liegt keine Konzeptentscheidung vor, weil lediglich fünf Szenarien vorgestellt werden, ohne dass eine Entscheidung getroffen wird.
- 64
2. Grundsätzliche Bedenken gegen die Erforderlichkeit des Bebauungsplans bestehen unter diesen Voraussetzungen nicht.
- 65
Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Dies gilt für die Planung insgesamt und für jede ihrer Festsetzungen. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele sich eine Gemeinde hierbei setzt, liegt grundsätzlich in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, diejenige "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Hierzu gehört auch die Entscheidung, ob und in welchem Umfang sie Teile ihres Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung stellt (BVerwG, U. v. 26.03. 2009 - 4 C 21.07 -, BVerwGE 133, 310 = NVwZ 2009, 1228 – juris Rn. 17).
- 66
Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind in aller Regel Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren, das heißt bei groben und einigermaßen offensichtlichen Missgriffen, etwa bei in sich unschlüssiger Plankonzeption oder wenn die Planung von vornherein keine Aussicht auf Verwirklichung hat beziehungsweise das verfolgte Ziel aus anderen Gründen offensichtlich verfehlt (vgl. BVerwG, U. v. 17.09.2003 - 4 C 14.01 -, BRS 66 Nr. 1 = juris Rn. 14).
- 67
Die Änderung einer bestehende Planungslage als solche stellt keine erhöhten oder andere Anforderungen an die Erforderlichkeit. Dies wird aus § 1 Abs. 8 BauGB deutlich. Vielmehr sind Belange, die spezifisch mit der Änderung verbunden sind, wie Bestandsschutz und Vertrauensschutz, in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB nach Lage der Dinge aufzunehmen.
- 68
Die Stärkung der Zentren durch Konzentration von Einzelhandelsnutzungen ist ein Ziel, das den Ausschluss von Einzelhandelbetrieben in nicht zentralen Lagen generell oder eine Beschränkung auf nicht zentrenrelevante Waren rechtfertigen kann. Bauleitplanung erschöpft sich nicht darin, bereits eingeleitete Entwicklungen zu steuern. Sie ist auch ein Mittel, um städtebauliche Ziele für die Zukunft zu formulieren und aktiv auf eine Änderung des städtebaulichen Status Quo hinzuwirken (BVerwG, U. v. 26.03. 2009 - a.a.O.). Hinzu kommen die städtebaulichen Belange des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB „Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“, Nr. 8 Buchst. a) „Belange (…) der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung“ sowie Nr. 11: „Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes“.
- 69
Derartige Ziele verfolgt der Bebauungsplan. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 19/05 A soll v.a. dem Ziel des Schutzes der R.er Innenstadt vor zentrenschädlichen Kaufkraftabflüssen dienen. Betriebe mit zentrenrelevanten Angebotsstrukturen sollen vorrangig in der Innenstadt bzw. in Innenstadtnähe angesiedelt werden. Mit dem Einzelhandelskonzept und den zu seiner Umsetzung unternommenen Schritten soll ein auf das gesamte Stadtgebiet bezogenes Konzept zur Stärkung des Innenstadtzentrums durch Konzentration von Einzelhandelsansiedlungen auf die Innenstadt realisiert werden.
- 70
3. Wird als Ziel die Stärkung des Zentrums verfolgt, so hat dies gleichwohl sachliche Rechtfertigungsgrenzen. Planungsbefugnisse weist § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB den Gemeinden nur zu, "sobald und soweit" die konkretisierte Planung für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Festsetzungen, die nicht oder nicht vollständig der Realisierung der mit der Planung verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen dienen, sind deshalb auch nicht erforderlich. Die Gemeinde muss sich daher im Hinblick auf die von ihr selbst formulierten städtebaulichen Zielsetzungen konsistent verhalten. Ein (allein) durch das Ziel der Stärkung der Zentren durch Konzentration von Einzelhandelsansiedlungen auf die Zentren begründeter Einzelhandelsausschluss kann deshalb nicht weiter gehen, als eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in den Zentren überhaupt in Betracht kommt (vgl. BVerwG, U. v. 26.03. 2009 – a.a.O. juris Rn. 20).
- 71
a) Diesen Anforderung wird die Festsetzung nicht gerecht, wonach im Sondergebiet nur nicht zentrenrelevante Waren nach Maßgabe der R.er Liste 2 angeboten werden dürfen.
- 72
aa) Keinen Bedenken unterliegt allerdings die Art der Festsetzung, die lediglich „nachrichtlich“ auf die „R.er Liste 2“ verweist, die auf der Planurkunde abgedruckt ist. Die Begriffsfolge „Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten gemäß R.er Liste 2“ ist einer bestimmten Auslegung zugänglich. Der Begriff des Angebots von nicht zentrenrelevanten Sortimenten bezieht sich ersichtlich auf die im Bebauungsplan aufgelisteten nicht zentrenrelevanten Sortimente; der nachrichtliche Hinweis auf die Liste 2 enthält zwar keine planungsrechtlichen Festsetzungen und ist daher als solcher nicht rechtsverbindlich, bietet aber die maßgeblichen Interpretationshilfen (vgl. VGH Mannheim, U. v. 27.10.2010 - 5 S 875/09 – juris Rn.98).
- 73
bb) Der hier in Rede stehende Bebauungsplan muss sich an dem in der Planurkunde dokumentierten Wortlaut der Liste 2 als maßgebende Auslegungsdirektive messen lassen.
- 74
Die Stadtvertretung hat die textlichen Festsetzung der Sortimente, die sie allein zulassen will, durch Bezugnahme auf die „R.er Liste 2“ bestimmt. Offen ist nach dem Wortlaut, ob die Stadtvertretung für sich in Anspruch nimmt, später die Liste 2 zu ändern und in welchem Verfahren dies geschehen soll. Gegen ein dynamisches Verständnis der Bezugnahme könnte sprechen, dass die Liste 2, wenn auch „nachrichtlich“, in die Planurkunde aufgenommen worden ist. In diesem Zusammenhang wird andererseits in dem Konzept (S. 53) ausgeführt, dass eine kontinuierliche Überprüfung und ggf. Fortschreibung / Spezifizierung dieser Liste notwendig sei. Ob der textlichen Festsetzung entnommen werden kann, dass künftige Beschlüsse in der Lage sein sollen, neu zu bestimmen, welche Warensortimente als zentrenrelevant und welche im Sondergebiet großflächiger Einzelhandel als zulässig anzusehen sind, ist danach offen. Da ein entsprechender Beschluss den Inhalt der auf Grundlage der Bebauungsplanfestsetzungen möglichen baulichen Nutzbarkeiten ändern würde, ist er mit der ihm zugeordneten Folgewirkung nur dann rechtlich zulässig, wenn er auf Grundlage eines entsprechenden, auf Änderung des Bebauungsplans gerichteten Verfahrens ergeht. In Betracht käme daher nur ein Satzungsbeschluss, der ein solches Bebauungsplanänderungsverfahren abschließt (vgl. OVG Münster, U. v. 22.04.2005 - 7 D 11/05.NE - BRS 69 Nr. 30, juris Rn 44, nachfolgend BVerwG, B. v. 21.11.2005 - 4 BN 36/05, zit. nach juris).
- 75
cc) Die Bezugnahme auf die Liste 2 führt zu einer Beschränkung des zulässigen Angebots auch für Waren, die in Liste 1, die die zentrenrelevanten Waren benennt, nicht genannt werden. Nach der Festsetzung 1.5 ist nämlich das Angebot aller nicht in Liste 2 aufgeführten Waren unzulässig. Der Vergleich mit der in gleicher Weise aufgebauten Liste 1 schließt es aus, dass es sich insoweit nur um eine beispielhafte Aufzählung nicht zentrenrelevanter und damit zulässiger Waren handelt. Der abschließende Charakter beider Listen führt dazu, dass nicht genannte Warengruppen weder im Innenstadtbereich noch im übrigen angeboten werden dürfen. Nicht zulässig im Sondergebiet des Bebauungsplans Nr. 19/05 A wäre – weil in Liste 2 nicht genannt - etwa der Verkauf von Kraftfahrzeugen (in Liste 2 wird nur Zubehör genannt) oder von Brennstoffen und Mineralölerzeugnissen. Fraglich ist auch, ob – da Elektrogroßgeräte in Liste 2 genannt sind – die Nennung von Spielwaren in Liste 1 den Verkauf von Sportgroßgeräten (etwa Sport- und Freizeitboote und Zubehör), die in Liste 2 nicht genannt sind, ausschließen soll. Diese Warengruppen können in ihren Wirkungen für ein Zentrum unterschiedlich beurteilt werden (vgl. Runderlass Nr. 23/1/2007 des Ministeriums für Infrastruktur und Raumordnung Brandenburg vom 10. April 2007 „Bauplanungsrechtliche Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben - Einzelhandelserlass –„ Anlage 1). Diese Ausschlüsse auch anderer nicht zentrenrelevanter Waren sind mit dem Konzept des Bebauungsplans nicht vereinbar, den Standort „V Straße“ durch „Schärfung des Angebotsprofils“ und die Vermeidung von Konkurrenzen mit dem „Hauptgeschäftsbereich Innenstadt“ zu stärken.
- 76
Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, müsste zudem, wenn solche nicht genannten Sortimente auch ausgeschlossen sein sollen, dargelegt werden, dass dieser Ausschluss nicht zentrengeeigneter Einzelhandelsbetriebe bzw. Sortimente in nicht zentralen Lagen auch dem Ziel der Stärkung des Zentrums durch Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben dort dient (vgl. BVerwG, U. v. 26.03. 2009 – a.a.O. juris Rn. 20). Hierfür enthalten die Gutachten von Junker und Kruse keine Anhaltspunkte.
- 77
Es muss daher nicht entschieden werden, ob sich die Ermöglichung des Vorhabens „X. Platz““ in ein schlüssiges Konzept einfügt, das die Beschränkungen des Standorts „V Straße“ rechtfertigt, oder als jenes Vorhaben mit dem Ziel der Stärkung der Innenstadt nicht vereinbar ist. Immerhin haben die Gutachten an diesem Vorhaben erheblich Zweifel angemeldet. Ebenso kann offen bleiben, ob es mit dem Konzept der Antragsgegnerin vereinbar wäre, zentrumsrelevante Randsortimente zuzulassen, um den Interessen der Antragstellerin Rechnung zu tragen und um sinnvolle, tragfähige Einzelhandelsbetriebe zu ermöglichen, die grundsätzlich nur nicht zentrenrelevante Waren anbieten (dürfen) (vgl. Ziff. 4.2.2. des Landesraumentwicklungsprogramm Mecklenburg-Vorpommern - LEP M-V -, Bekanntmachung des Ministeriums für Arbeit, Bau und Landesentwicklung vom 03.05.2005 - Amtsbl. M-V S. 797, das eine Einzelfallprüfung für geboten hält).
- 78
b) Der Ausschluss einer baulichen Erweiterung durch die Baugrenzen um den vorhandenen Baukörper ist ebenfalls nicht mit den Konzept der Antragsgegnerin vereinbar. Dadurch wird jede bauliche Erweiterung ausgeschlossen. Dies ist angesichts der Zielsetzung, den Standort „V Straße“ durch „Schärfung des Angebotsprofils“, d.h. des Angebots nicht zentrenrelevanter Waren und die Vermeidung von Konkurrenzen mit dem „Hauptgeschäftsbereich Innenstadt“ zu stärken, nicht nachvollziehbar. Ein objektiver Zusammenhang dieser Beschränkung mit der wesentlichen Zielsetzung der Entwicklung der Innenstadt, das Angebot zentrenrelevanter Waren in den peripheren Standorten zu reduzieren, ist nicht erkennbar. In der Abwägungsdokumentation unter Punkt 2.3. zu dem Schreiben der Antragstellerin vom 01.02.2007 wird ausgeführt, weitere bauliche Ergänzungen sollten zukünftig ausgeschlossen sein, um die aus gesamtstädtischer Sicht erforderliche Umstrukturierung des Warenangebots am Standort V Straße zu gewährleisten und eine weitere Zunahme der Verkaufsflächen zu beschränken. Hieraus wird deutlich, dass die Verhinderung einer weiteren Zunahme der Verkaufsflächen die Umstrukturierung des Warenangebots am Standort V Straße gewährleisten soll, d.h. die Umstellung auf ein nicht zentrenrelevantes Angebot. Es ist aber nicht dargelegt, dass eine generelle Beschränkung von Verkaufsflächen auch für solche Warenangebote Teil des Konzepts ist, die weder in Liste 1 noch in Liste 2 aufgeführt werden. Den vorliegenden Gutachten fehlen hierzu belastbare Anhaltspunkte. Zudem besteht kein Zusammenhang der Baugrenzen mit der Begrenzung von Verkaufsflächen.
- 79
Soweit ausgeführt wird, eine weitere, d.h. zusätzliche Grundstücksnutzung erfordere für eine geordnete städtebauliche Entwicklung die Beschränkung durch Baugrenzen wegen der dadurch erforderlichen Nebenanlagen wie Wege, Zufahrten, Stellplätze, Flächen für Anlieferung etc., ist auch diese Erwägung nicht nachvollziehbar. Was Stellplätze anbelangt, sind die dafür vorgesehenen Flächen vor dem Gebäude anderweitig festgesetzt. Eine seitliche oder hintere Begrenzung des Baukörpers erscheint daher nicht schlüssig. Zudem wird ein Umbau des Baukörpers bei Überschreiten der jetzigen Baukörpergrenzen ausgeschlossen, selbst wenn die Verkaufsfläche gleich bleiben sollte.
- 80
Unzutreffend ist auch der Hinweis der Antragsgegnerin unter Punkt 2.3 der Abwägungsdokumentation darauf, der Verzicht auf die Festsetzung von Baugrenzen würde den Mindestanforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB widersprechen. Diese Aussage ist rechtlich unzutreffend. § 30 Abs. 1 BauGB verlangt lediglich die Bestimmung der überbaubaren Flächen, die durchaus anders als durch Baugrenzen erfolgen kann, wie sich aus § 23 BauNVO ergibt. Dabei könnte die Gemeinde sich auch damit begnügen, eine vordere Baugrenze oder Baulinie festzusetzen (Löhr in Battis/Krautzberger/ Löhr, BauGB, 10. Aufl., § 30 Rn. 5).
- 81
4. Ob der Bebauungsplan Nr. 19/05 A an einem beachtlichen Mangel im Abwägungsergebnis leidet, muss offen bleiben.
- 82
§ 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich darauf zu beschränken, ob in die Abwägung an Belangen eingestellt worden ist, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste, ob die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange richtig erkannt worden ist und ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrer objektiven Gewichtigkeit in einem angemessenen Verhältnis steht. Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet (BVerwG, U. v. 12. 12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 ff. = juris Rn. 29, und 05.07. 1974 - 4 C 50.72 -, BVerwGE 45, 309 ff. = juris Rn. 45).
- 83
a) Nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Ergebnisse einer von der Gemeinde beschlossenen sonstigen Planung im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen. Zu den sonstigen Planungen im Sinne der Vorschrift gehören auch Zentrenkonzepte. Da deren Ergebnisse in der Bauleitplanung der Abwägung unterliegen, kommt ihnen nicht die Funktion von bindenden Vorentscheidungen zu. Aus der mangelnden Bindungswirkung von Zentrenkonzepten folgt, dass ihre Vorgaben im Rahmen der Abwägung aller städtebaulich erheblichen Belange ganz oder teilweise zurückgestellt werden dürfen. Der flexible Maßstab des planerischen Abwägungsgebots ermöglicht es, die sich aus den konkreten Verhältnissen ergebenden öffentlichen Interessen und die privaten Belange der betroffenen Eigentümer in einen gerechten Ausgleich zu bringen. In der Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse liegt keine sachwidrige Differenzierung; ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG scheidet aus. Im Rahmen der Abwägung ist zu prüfen, ob die jüngere städtebauliche Entwicklung überhaupt das Einzelhandelsentwicklungskonzept in Frage gestellt hat, welches Gewicht dem Konzept zukommt, und ob das Abwägungsergebnis zur objektiven Gewichtigkeit der einzelnen Belange im Verhältnis steht (BVerwG, U. v. 29.01.2009 - 4 C 16/07 – juris Rn. 28). Nach Maßgabe dieser Grundsätze könnte schon fraglich sein, ob sich die Antragsgegnerin nicht zu stark an das Konzept gebunden gesehen hat, zumal es nur teilweise abschließende Wertungen enthält, wesentliche Gesichtspunkte aber lediglich als Szenarien erörtert werden.
- 84
Soweit das Konzept in die Bauleitplanung übernommen wird, muss es seinerseits dem Abwägungsgebot genügen. Dies betrifft die hier wesentliche Funktion, die dem Standort V Straße zugewiesen wird, nämlich der Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente. Ob dies der Fall ist, lässt sich nur unter Würdigung des Zustandekommens und der konkreten Abwägungen beurteilen, die dem Konzept zu Grunde liegt. Dies ist abschließend nicht möglich, da dem Senat Unterlagen hierzu erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung zugeleitet worden sind.
- 85
b) Wird ein Bebauungsplan geändert, so ist insbesondere das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung des bisherigen Zustandes abwägungserheblich. Zwar gewährt das Baugesetzbuch keinen Anspruch auf den Fortbestand eines Bebauungsplans. Änderungen des Bebauungsplans sind nicht ausgeschlossen.
- 86
Ein Mangel im Abwägungsergebnis ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Planung derart unausgewogen ist, dass der in ihr vorgenommene Ausgleich zwischen den durch die Planung berührten Belangen außer Verhältnis zur objektiven Gewichtung einzelner Belange steht (sog. Disproportionalität). Das Verbot der Disproportionalität stellt sich als unmittelbare Ausprägung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes dar. Eine Gemeinde, die ihm zuwiderhandelt, bedient sich eines untauglichen planerischen Mittels, da sie sich außerhalb der äußersten Grenzen stellt, die ihr durch höherrangiges Recht gezogen sind (BVerwG, B. v. 25.02.1997 - 4 NB 40.96 -, BRS 59 Nr. 31 = juris Rn. 19).
- 87
Eigentum genießt, soweit es um seine Funktion als Element der Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen geht, einen besonders ausgeprägten Schutz (BVerfG, Urteil vom 01.03.1979 - 1 BvR 532, 533/77, 419/78 und 1 BvL 21/78 - BVerfGE 50, 290 <340>). Es macht deshalb einen abwägungsrelevanten Unterschied, ob ein Baugrundstück bereits baulich genutzt wird und damit Grundlage beruflicher oder privater Lebensgestaltung geworden ist, die im Grundsatz aufrecht erhalten, aber an die sich ändernden Marktgegebenheiten oder Lebensumstände angepasst werden soll, oder ob es lediglich als Vermögenswert betrachtet wird (BVerwG, U. v. 29.01.2009 - 4 C 16/07 – juris Rn. 26 ff.)
- 88
Die Planbetroffenen besitzen daher regelmäßig ein schutzwürdiges Vertrauen darauf, dass die ortsrechtlichen Festsetzungen des Plans nicht ohne Berücksichtigung ihrer Belange geändert werden. Nimmt der Plangeber Veränderungen bestehender Festsetzungen vor, muss er sich im Klaren darüber sein, dass er damit möglicherweise in das ursprüngliche planerische Konzept eingreift und es bedarf ggf. besonderer Überlegungen, ob diese Änderungen sachgerecht sind. Denn der ursprüngliche Bebauungsplan einschließlich sämtlicher Festsetzungen war seinerseits Gegenstand einer abgewogenen Planung. Greift der Änderungsplan zudem in ein bestehendes Recht zur Bebauung ein, bedarf es besonderer Sorgfalt bei der Abwägung. Denn der normativen Entziehung oder Beschränkung desselben kommt erhebliches Gewicht zu, das sich im Rahmen der Abwägung auswirken muss. Beim Erlass wie bei der Änderung eines Bebauungsplans muss im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an der gewollten städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine (Teil-)Enteignung auswirken kann (BVerfG, B. v. 19.12. 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6 = juris Rn. 18; OVG Münster, U. v. 18.05. 2010 - 10 D 92/08.NE -, juris Rn. 40).
- 89
Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich der bisher als maßgebend angesehene Bebauungsplan als unwirksam erweist. Vertrauensschutz kann auch eine solche planerische Grundlage entfalten, jedenfalls solange nicht alle Beteiligten, insbesondere nicht die Gemeinde zu erkennen gibt, dass sie den Plan für unwirksam hält. Dies war jedenfalls nicht bis zum Jahre 2001 der Fall, als sie selbst das Verfahren zur Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplanes Nr. 2 gerade mit dem Ziel betrieb, dort zentrenrelevante Sortimente zuzulassen.
- 90
Ob danach das Bestandsschutzinteresse der Antragstellerin im Rahmen der Abwägung von der Antragsgegnerin hinreichend berücksichtigt worden, lässt sich ebenfalls nicht abschließend beurteilen. Dies folgt schon daraus, durch die Festsetzungen der Beschränkung auf die Liste 2 die wirtschaftlichen Möglichkeiten mehr eingeschränkt werden, als dies die Antragsgegnerin möglicherweise beabsichtigt hat. Sollte diese Folge aber angestrebt werden, müsste sich die Abwägung mit dem Gesichtspunkt auseinandersetzen, dass die Antragstellerin bei Verlust des Bestandsschutzes nicht auf den gesamten Bereich der nicht zentrenrelevanten Sortimente umstellen könnte. Dies wiegt um so schwerer, als eine andere (gewerbliche) Nutzung als großflächiger Einzelhandel durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ausgeschlossen ist.
- 91
Nicht abschließend zu klären ist auch, ob die Möglichkeit der „Schärfung des Angebotsprofils“ des Standorts „V Straße“ durch allein zulässiges Angebot nicht zentrenrelevanter Waren nicht durch die bereits zuvor planerisch ermöglichte und erfolgte Errichtung des Einkaufszentrums „X. Platz“ abwägungserheblich gemindert wird. Denn für den Standort X. Straße bestehen die Beschränkungen auf zentrenrelevante Sortimente nicht. Der Bebauungsplans Nr. 18/05 enthält keine Beschränkungen des Sondergebiets auf zentrenrelevantes Sortiment. Das bedeutet, dass auch nicht zentrenrelevante Waren verkauft werden können. Zudem könnten sich die unter Punkt 1.1 der textlichen Festsetzungen genannten Verkaufsflächenbegrenzungen als unwirksam erweisen, da sie sich auf das Sondergebiet als solches beziehen (BVerwG, B. v. 11.11.2009 - 4 BN 63/09 - DVBl 2010, 124). Hier wäre zu klären, ob – wie die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung geltend gemacht hat – ein Angebot nicht zentrenrelevanter Waren wegen der tatsächlichen Gegebenheiten ausscheidet.
- 92
c) Die Frage der Beachtlichkeit dieser möglichen Abwägungsmängel (§§ 214 Abs. 3 S. 1, 215 BauGB) kann ebenfalls dahinstehen. Allerdings hat die Antragstellerin diese Bedenken im Wesentlichen in ihrer Antragsschrift vorgetragen, die der Antragsgegnerin am 04.08.2008 zugestellt worden ist; der Bebauungsplan ist am 25.08.2007 bekannt gemacht worden, so dass die Jahresfrist eingehalten ist. Ob ein Abwägungsausfall gerügt worden ist und ggf. nach Ablauf der Jahresfrist zur Unwirksamkeit führen könnte, kann daher offen bleiben (vgl. aber BVerwG, B. v. 06.01.2010 - 4 BN 61/09, 4 BN 61/09 (4 CN 2/10), durch den die Revision zur Klärung der Frage zugelassen worden ist, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen das vollständige Fehlen einer erforderlichen Abwägung für die Wirksamkeit einer Satzung nach dem Baugesetzbuch gemäß § 215 BauGB unbeachtlich werden kann).
- 93
C. Die Kostenentscheidung folgt aus den § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 ZPO.
- 94
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.
(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
- 1.
einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient: - a)
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs, - b)
der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder - c)
der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,
- 2.
städtebaulich vertretbar ist und - 3.
auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(4) Die Gemeinde kann durch Satzung
- 1.
die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, - 2.
bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind, - 3.
einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.
(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass
- 1.
sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, - 2.
die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und - 3.
keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.
(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.