Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern Urteil, 18. Juli 2017 - 1 L 206/14
Tenor
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. September 2014 – 2 A 1384/12 – wird geändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
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Die Beteiligten streiten um einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.
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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung A mit einer Größe von 5.699 Quadratmetern. Das Grundstück lag im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Stadtzentrum Rostock“ und ist mit einem Kirchengebäude bebaut. Die Sanierung ist nach Teilaufhebung der Sanierungssatzung seit dem 13. Januar 2011 abgeschlossen.
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Mit Bescheid vom 5. Januar 2012 setzte der Beklagte gegen die Klägerin für das genannte Grundstück einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Baugesetzbuch in Höhe von 22.796 Euro fest. Der Beklagte ging dabei unter Anwendung des Hagedorn-Verfahrens von einem Anfangswert von 45 Euro je Quadratmeter und einem Endwert von 49 Euro je Quadratmeter aus. Der Wertermittlung lag ein Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Rostock vom 5. Mai 2011 zugrunde.
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Der Bescheid des Beklagten war wie der vorangegangene Schriftverkehr an die „Evangelisch-Lutherische St. Petrikirche, Bei der Nikolaikirche 1, 18055 Rostock“ adressiert und wurde unter dieser Anschrift am 10. Januar 2012 mit Postzustellungsurkunde durch Einlegen in den Briefkasten zugestellt. Die Klägerin legte vertreten durch die Kirchenkreisverwaltung, gegen diesen Bescheid mit Schreiben vom 9. Februar 2012 Widerspruch ein, der am 13. Februar 2012 beim Beklagten einging. Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 23. Juli 2012 zurück.
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Am 21. August 2012 hat die Klägerin dagegen Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht Schwerin erhoben. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 16. September 2014 – 2 A 1384/12 – den Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juli 2012 aufgehoben und zugleich die Berufung zugelassen. Die Klage sei zulässig. Der Widerspruch sei wegen der fehlerhaften Adressierung des Bescheides vom 5. Januar 2012 rechtzeitig eingelegt worden. Die Klage sei auch begründet, da das verwendete Bewertungsverfahren fehlerhaft angewendet worden sei. In die Bewertung seien Vergleichspreise von Grundstücken eingeflossen, die mit dem zu bewertenden Grundstück nicht hinreichend übereinstimmten. Die zur Ermittlung des Bodeneckwertes herangezogenen Vergleichsgrundstücke seien Wohngrundstücke mit einem dafür üblichen Grundstückszuschnitt. Das Grundstück der Klägerin weiche von diesen nach Grundstücksgröße und Art der Nutzung erheblich ab. Das Urteil wurde dem Beklagten am 10. Oktober 2014 zugestellt.
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Der Beklagte hat am 7. November 2014 entsprechend der vom Verwaltungsgericht erteilten Rechtsmittelbelehrung zunächst beantragt, die Berufung gegen das Urteil vom 16. September 2014 zuzulassen. Am 10. Dezember 2014 hat er gegen das Urteil Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. In Ermangelung direkter Vergleichswerte habe der Gutachterausschuss ein indirektes Vergleichswertverfahren angewendet. Der Bodenwert des Kirchengrundstücks sei mit 30 Prozent des umliegenden Baulandwertes eingeschätzt worden, da Kirchengrundstücke – ähnlich wie Gemeinbedarfsflächen – durch die auf Dauer angelegte Zweckbindung dem gewöhnlichen, gewinnorientierten Geschäftsverkehr in der Regel entzogen seien. Die Relation entspreche den üblichen Preisen für Bauerwartungsland und ungeordnetem Rohbauland in der Hansestadt Rostock. Auch solche Flächen erführen die gleichen relativen Wertänderungen durch Sanierungsmaßnahmen wie benachbarte Baulandflächen.
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Die Beklagte beantragt,
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das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 16. September 2014 – 2 A 1384/12 – zu ändern und die Klage abzuweisen.
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Die Klägerin beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Das Urteil des Verwaltungsgerichts sei zutreffend. Der Widerspruch der Klägerin sei rechtzeitig eingelegt worden. Unter der Zustellungsanschrift habe bis zum 1. September 2010 die für die Vermögensverwaltung zuständige Kirchenkreisverwaltung Rostock ihren Sitz gehabt, die nach diesem Zeitpunkt mit der Kirchenkreisverwaltung Güstrow zusammengelegt und dorthin umgezogen sei. Darüber sei der Beklagte auch in Kenntnis gesetzt worden. Die Klägerin selbst habe zu jeder Zeit unter der Anschrift „Am Ziegenmarkt 4, 18055 Rostock“ ihren Sitz gehabt. Weder die Klägerin noch die Kirchenkreisverwaltung hätten am 10. Januar 2012 einen Briefkasten unter der Anschrift „Bei der Nikolaikirche 1, 18055 Rostock“ unterhalten. Wie der Bescheid von dort am 16. Januar 2017 in den Machtbereich der Kirchenkreisverwaltung Güstrow gelangt sei, lasse sich nicht mehr aufklären. Das Kirchengrundstück unterliege aufgrund seiner Widmung besonderen Regeln, die dessen Verkehrsfähigkeit praktisch ausschlössen. Ein Vergleich mit Gemeinbedarfsflächen scheide aus, da solche Flächen anders als eine Kirche problemlos umgewidmet werden könnten.
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Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung den Vorsitzenden des Gutachterausschusses beim Beklagten als amtliche Auskunftsperson gehört. Dazu wird auf die Niederschrift über die öffentliche Sitzung vom 18. Juli 2017 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der übersandten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
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1. Die Berufung ist zulässig. Die Fristen zur Einlegung und Begründung der Berufung (§ 124a Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 VwGO) wurden gemäß § 58 Abs. 1 VwGO wegen der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Urteil nicht in Gang gesetzt. Der am 10. Dezember 2014 eingegangene Schriftsatz des Beklagten, mit dem die Berufung eingelegt und begründet wurde, erfolgte innerhalb der Ausschlussfrist des § 58 Abs. 2 Satz 1 VwGO binnen eines Jahres seit Zustellung des Urteils.
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2. Die Berufung ist auch begründet. Die Klage der Klägerin gegen den Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juli 2012 ist zwar zulässig, aber nicht begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. Juli 2012 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
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a) Die Anfechtungsklage der Klägerin ist allerdings nicht wegen der Versäumung der Widerspruchsfrist unzulässig. Gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO sind vor Erhebung der Anfechtungsklage Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsaktes in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Das Vorverfahren beginnt mit der Erhebung des Widerspruchs, der innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsaktes zu erheben ist, §§ 69, 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Diese Frist ist nicht versäumt worden. Der angefochtene Bescheid ist unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen und gilt erst in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem es der Klägerin tatsächlich zugegangen ist (§ 8 VwZG). Das war der 16. Januar 2012, der am 13. Februar 2012 beim Beklagten eingegangene Widerspruch der Klägerin war deshalb fristgemäß.
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Der Bescheid vom 5. Januar 2012 wurde durch Zustellung mit Postzustellungsurkunde bekanntgegeben. Die Zustellungsurkunde begründet zwar den vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen (§§ 182 Abs. 1 Satz 2, 418 Abs. 1 ZPO). Der Beweis der Unrichtigkeit der bezeugten Tatsache ist zulässig (§ 418 Abs. 2 ZPO), erfordert jedoch den Nachweis eines anderen Geschehensablaufs. Hierfür muss der Beweispflichtige zumindest eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Unrichtigkeit der in der Postzustellungsurkunde bezeugten Tatsachen darlegen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.11.1993 – 2 B 153/93 –, juris Rn. 3; VGH München, Beschl. v. 31.03.2016 – 11 CS 16.310 –, juris Rn. 4). Das ist der Fall. Die Postzustellungsurkunde beurkundet, dass die Postbedienstete eine Übergabe des Schriftstücks erfolglos versucht und dieses sodann in einen zum Geschäftsraum gehörenden Briefkasten eingelegt hat. Die Klägerin hat dagegen substantiiert und plausibel vorgetragen, dass sie zum Zustellungszeitpunkt unter der verwendeten Anschrift weder einen Geschäftsraum noch einen Briefkasten unterhalten hat und die Voraussetzungen einer Ersatzzustellung gemäß §§ 178 Abs. 1 Nr. 2, 180 Satz 1 ZPO damit nicht vorgelegen haben. Der Umstand, dass der bekanntzugebende Bescheid gleichwohl zur Kirchenkreisverwaltung gelangt ist, lässt sich dadurch erklären, dass unter der Anschrift „Bei der Nikolaikirche 1“ eine andere kirchliche Einrichtung ansässig ist. Der Beklagte ist dem Vortrag der Klägerin nicht entgegengetreten, der Sachverhalt ist unstreitig und steht zur Überzeugung des Senats fest.
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Es kommt daher nicht mehr auf die Frage an, ob der Beklagte den Widerspruch der Klägerin mit Widerspruchsbescheid vom 23. Juli 2012 auch in der Sache beschieden und damit ungeachtet der Frage der Verfristung des Widerspruchs den Weg zur verwaltungsgerichtlichen Sachprüfung eröffnet hat (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 20.06.1988 – 6 C 24/87 –, juris Rn. 9).
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b) Das Urteil des Verwaltungsgerichts war gleichwohl auf die Berufung des Beklagten zu ändern und die Klage der Klägerin gegen die Anforderung des Ausgleichsbetrags durch den Beklagten abzuweisen. Die streitgegenständlichen Bescheide sind rechtmäßig, die Klägerin wird dadurch nicht in ihren Rechten verletzt.
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Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Wie diese Differenz zu ermitteln ist, ergibt sich aus der Vorschrift selbst nicht (BVerwG, Beschl. v. 16.11.2004 – 4 B 71/04 –, juris Rn. 5). Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbstständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet (§ 192 Abs. 1 BauGB). An diese richtet sich die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der zwar keine unmittelbare Bindungswirkung für die Gerichte zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.05.2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Danach ist der Wert des Bodens vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Das Vergleichswertverfahren ist jedoch nur anzuwenden, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial (vgl. § 15 Abs. 1 ImmoWertV), ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, Beschl. v. 18.02.2014 – 4 B 46/13 –, juris Rn. 6). Bei der Ermittlung der Bodenwerterhöhung sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV).
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Die Rechtsanwendung des Beklagten entspricht diesen Maßstäben. Die Ermittlung der Bodenwerterhöhung vollzog sich wie folgt:
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Der vom Beklagten beauftragte Gutachterausschuss brachte mangels einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen für die Bemessung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwerts des klägerischen Grundstücks ein modifiziertes Verfahren nach Hagedorn zur Anwendung. Das Hagedorn-Verfahren stellt ein Vergleichswertverfahren dar (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 20.06.2013 – 3 A 1832/11 –, juris Rn. 54; Kleiber, Verkehrswertentwicklung von Grundstücken, 8. Auflage, S. 2780 ff., Rn. 673 ff). Der Gutachterausschuss erfasste für den Teilmarkt „Geschlossene Wohnlage“ insgesamt 14 Vergleichskauffälle für unbebaute Grundstücke in der Nähe des Wertermittlungsstichtags und bewertete diese anhand der Parameter Gesellschaftslage, Verkehrsanbindung, Ausstattung, Beeinträchtigungen und Standortnutzung entsprechend der Standortqualität des Grundstücks von „sehr gut“ bis „ungenügend“ mit Punktwerten zwischen acht und null. Mittels einer Vergleichswertanalyse wurde aus diesen Werten ein fiktives Eckwertgrundstück mit einem Punktwert von 20 ermittelt, für das sich aus den bewerteten Verkaufspreisen ein durchschnittlicher Bodenwert von 174 Euro je Quadratmeter als lagetypischer Grundwert ergab. Unter der Annahme, dass der Bodenwert eines Grundstücks durch die Lagebedingungen des Standorts (Standortqualität) und die tatsächliche bauliche, wirtschaftliche und rechtliche Nutzung bzw. Nutzbarkeit des konkreten Grundstücks (Grundstücksqualität) bestimmt wird, wurde der Grundwert sodann auf den Anfangs- und Endwert des klägerischen Grundstücks hochgerechnet. Dafür wurden zum einen die Parameter für die Standortortqualität des konkreten Grundstücks mit einem Punktendwert von 21,5 bewertet, wobei der Gutachterausschuss davon ausging, dass sich die Ausstattung des Grundstücks durch die Sanierung von einem Punktwert von 2,5 (mittel bis gut) auf 4 (sehr gut) verbessert hatte. Eine Veränderung der Gesellschaftslage wurde nicht angenommen. Die Verbesserung der Ausstattung bildete den alleinigen werterhöhenden Faktor für das Grundstück der Klägerin. Unter den Begriff der Ausstattung fasste der Gutachterausschuss lagebedingte Entfernungen zu den übrigen öffentlichen und gewerblichen Infrastruktureinrichtungen, sofern sie von der Wohnbevölkerung der zu bewertenden Wohnlagen in Anspruch genommen werden. Zum anderen bewertete der Ausschuss die individuelle Grundstücksqualität des klägerischen Grundstücks mit dem Faktor 0,261. Dafür wurden als wertmindernde Umstände die Nutzung des Grundstücks für kirchliche Zwecke (mit dem Faktor 0,30), die Eigenschaft des aufstehenden Gebäudes als Baudenkmal (mit dem Faktor 0,99) und die Nutzungseinschränkungen durch persönliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen (mit dem Faktor 0,88) besonders berücksichtigt. Der Gutachterausschuss ging davon aus, dass sich der Abschlag wegen der Art der Grundstücksnutzung als Kirche aus der Überlegung ergibt, dass das Grundstück ähnlich wie eine bleibende Gemeinbedarfsfläche auf Dauer vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgeschlossen sei. Bodenwerte von Grundstücken des Gemeinbedarfs lägen erfahrungsgemäß wesentlich unter dem Wert benachbarter baulich nutzbarer Grundstücke, korrelierten aber zugleich mit deren Bodenwert. Vorliegende Verkaufsfälle von Gemeinbedarfsflächen wiesen eine Spreizung von 20 bis 70 Euro je Quadratmeter auf. Eine wesentliche weitere Wertminderung durch die Denkmaleigenschaft bestehe daneben nicht.
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Wegen der Einzelheiten wird ergänzend auf das Ermittlungsblatt auf Seite 42 des Gutachtens des Gutachterausschusses verwiesen. Mit diesen Annahmen errechnete sich für das zu bewertende Kirchengrundstück vorliegend ein Anfangswert von 45 Euro je Quadratmeter und ein sanierungsbedingter Endwert von 49 Euro je Quadratmeter Bodenfläche. Den Differenzbetrag forderte der Beklagte als Ausgleichbetrag an.
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Gegen dieses Verfahren ist seitens des Gerichts nichts zu erinnern. Der Senat hat zu berücksichtigen, dass der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wert-ermittlungsspielraum zusteht, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle zugänglich ist. Die Bewertung kann immer nur eine Schätzung darstellen. Sie setzt Erfahrung und Sachkunde voraus, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Der Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 10 ff. m.w.N.). Nach diesen Maßgaben ist die vom Beklagten angewandte Bewertungsmethode rechtlich zulässig. Dieser hat die tatsächlichen Grundlagen der Bewertung zutreffend ermittelt. Die Bewertungen der wertverändernden Faktoren erscheinen plausibel.
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Das Bewertungs- und Berechnungsverfahren nach Hagedorn ist ein nicht zu beanstandendes Vergleichswertverfahren und eine geeignete Methode zur Bestimmung der Bodenwerterhöhung gemäß § 154 Abs. 2 BauGB (so auch VGH Kassel, Urt. v. 20.06.2013 – 3 A 1832/11 –, juris; a.A. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krantzberger; BauGB, Stand Oktober 2016, § 154, Rn. 129). Es berücksichtigt insbesondere die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegten bewertungserheblichen Merkmale von Lage und Grundstücksqualität. Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Das sind zugleich die wesentlichen Merkmale, die das Hagedorn-Verfahren zur Bewertung der Standortqualität eines Grundstücks heranzieht. Die Grundstücksmerkmale Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV), wertbeeinflussende Rechte und Belastungen (§ 6 Abs. 2 ImmoWertV), tatsächliche Nutzung, Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Bodenbeschaffenheit (§ 6 Abs. 5 ImmoWertV) und Erschließung bzw. Baureife (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV) ordnet das Verfahren der konkreten Grundstücksqualität zu. Dagegen ist nichts durchgreifend einzuwenden. Das hier verwendete modifizierte Hagedorn-Verfahren berücksichtigt die allgemein anerkannten Grundlagen der Wertermittlung.
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Gegen die Bestimmung der tatsächlichen Grundlagen der Wertermittlung trägt die Klägerin nichts vor. Dem Gericht drängt sich insoweit nach dem Inhalt der Akten auch nicht auf, dass der Beklagte von fehlerhaften Annahmen ausgegangen wäre.
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Es hält sich im Wertungsspielraum des Beklagten, den Umstand, dass das zu bewertende Grundstück dauerhaft zu kirchlichen Zwecken genutzt wird, allein dadurch zu berücksichtigen, dass dafür bei der Bemessung der konkreten Grundstücksqualität einen Abschlag mit dem Faktor 0,30 für Anfangs- und Endwert vergeben wird. Die Klägerin weist zu Recht darauf hin, dass die Bebauung des Grundstücks mit einem sakralen Zwecken gewidmeten Kirchgebäude (res sacra) dazu führt, dass die abgerechnete Fläche nicht am allgemeinen Grundstücksverkehr teilnimmt, dem privaten Gewinnstreben entzogen und quasi unveräußerlich ist. Das bedeutet indes nicht, dass das Grundstück gar keinen Bodenwert hat und im Ergebnis von einem Sanierungsausgleichsbetrag auszunehmen wäre. Dies würde wohl auch im Widerspruch zur Abrechnungsmöglichkeit nach § 154 Abs. 2a BauGB stehen. Es bietet sich vielmehr an, für die Bewertung von kirchlichen Grundstücken die für die Bewertung von bleibenden Gemeinbedarfsgrundstücken geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden. Diese Kategorien sind hinreichend vergleichbar. Beide Arten von Flächen werfen keinen Ertrag ab. Während Gemeinbedarfsflächen einer bleibenden öffentlichen Nutzung vorbehalten sind, sind Kirchengrundstücke einer auf Dauer angelegten sakralen Nutzung vorbehalten, ohne dass jeweils eine Entwidmung bzw. Profanisierung und eine Rückkehr in den Grundstücksmarkt vollständig ausgeschlossen wäre. Für die Wertermittlung von bleibenden Gemeinbedarfsflächen wiederum kommt auch ein Vergleichswertverfahren in Betracht, wobei mangels geeigneter Vergleichsdaten vielfach plausible „Hilfskonstruktionen“ erforderlich sein werden (vgl. Kleiber a.a.O., Teil V, Rn. 567 ff., 636 ff., 715 ff.).
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Soweit das Verwaltungsgericht vorliegend die Anwendung eines Vergleichswertverfahrens für ausgeschlossen hält, weil sich die zur Bestimmung des Eckwertgrundstücks herangezogenen Grundstücke nach Art und Maß der Bebauung grundlegend vom klägerischen Grundstück unterscheiden, folgt der Senat dieser Schlussfolgerung nicht. Das vom Gutachterausschuss gewählte Verfahren erscheint auch insoweit plausibel und hält sich im Rahmen des gemeindlichen Wertungsspielraums. Der Wertermittlung für das Grundstück der Klägerin liegt ein in mehrfacher Weise indirektes Vergleichswertverfahren zugrunde. Der Gutachterausschuss hat zum einen angenommen, dass Kirchengrundstücke wertmäßig bleibenden Gemeinbedarfsflächen vergleichbar sind. Zum anderen ist er davon ausgegangen, dass Grundstücke mit einer Nutzung für den Gemeinbedarf mit einem Bruchteil des Werts der Umgebungsbebauung bewertet werden können. Damit ist zugleich gesagt, dass ihr Bodenwert an sanierungsbedingten Wertveränderungen entsprechend der umliegenden Bebauung teilnimmt. Diese Annahmen erscheinen als „Hilfskonstruktionen“ im vorgenannten Sinne nachvollziehbar. Der vorgenommene Abschlag für die spezifische Nutzungsart mit dem Faktor 0,30 korrespondiert zudem mit dem ermittelten Rahmen der Verkaufsfälle von Gemeinbedarfsflächen. Soweit sich die Klägerin auf die Denkmaleigenschaft des aufstehenden Gebäudes sowie auf bürgerlich-rechtliche (Stützmauerrecht) und öffentlich-rechtliche (Widmung der Freifläche zu öffentlichen Verkehrszwecken und als Grünanlage) Beschränkungen beruft, sind diese bei der Bemessung von Anfangs- und Endwert gleichfalls wertmindernd berücksichtigt worden. Ob der Gutachterausschuss in vertretbarer Weise angenommen hat, dass sich – anders als bei der umliegenden Bebauung – das Standortmerkmal der Gesellschaftslage für das klägerische Grundstück nicht durch die Sanierung verbessert hat, musste für die Entscheidung nicht geklärt werden, weil dies ausschließlich zugunsten der Klägerin ging.
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Eine Anrechnung von Aufwendungen der Klägerin nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ist schließlich zu Recht nicht erfolgt. Nach dieser Vorschrift sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Da der Ausgleichsbetrag nur die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks abschöpfen soll (§ 154 Abs. 2 BauGB), bleiben Baumaßnahmen an aufstehenden Gebäuden grundsätzlich auch bei der Anrechnung nach Maßgabe von § 155 BauGB außer Betracht. Aufwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes kommen unmittelbar nur dem insoweit nicht maßgebenden Gebäudewert zugute (OVG Berlin, Urt. v. 05.11.2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris Rn. 40). Etwas anderes kann nur gelten, wenn die Veränderungen an einem Gebäude auch zu einer Steigerung des Bodenwerts geführt haben. Dafür könnte vorliegend sprechen, dass der Gutachterausschuss die Verbesserung der Ausstattung des abgerechneten Quartiers auch darin gesehen hat, dass die Petrikirche mit Nordkapelle saniert und ihr Turmhelm wiederaufgebaut wurde.
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Dieser Frage musste der Senat jedoch nicht weiter nachgehen. Geht es um eine Bodenwerterhöhung aus einer Gebäudesanierung, die sich von vornherein allenfalls mittelbar auf den Bodenwert auswirkt und zudem wie hier zu einem deutlich überwiegenden Anteil aus öffentlichen Mitteln finanziert wurde, besteht kein rechtfertigender Grund, die Abschöpfung zu begrenzen, sie ist in diesem Fall vielmehr sowohl durch die Abschöpfungsfunktion als auch durch die Finanzierungsfunktion des Ausgleichsbetrags gedeckt (OVG Berlin, Urt. v. 05.11.2009 – OVG 2 B 7.07 –, juris Rn. 41).
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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO. Es bestehen keine Gründe, die Revision gemäß § 132 Abs. 1 und 2 VwGO zuzulassen.
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(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Das Verwaltungsgericht lässt die Berufung in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das Oberverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden. Zu einer Nichtzulassung der Berufung ist das Verwaltungsgericht nicht befugt.
(2) Die Berufung ist, wenn sie von dem Verwaltungsgericht zugelassen worden ist, innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht einzulegen. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
(3) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 2 innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden des Senats verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe). Mangelt es an einem dieser Erfordernisse, so ist die Berufung unzulässig.
(4) Wird die Berufung nicht in dem Urteil des Verwaltungsgerichts zugelassen, so ist die Zulassung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils zu beantragen. Der Antrag ist bei dem Verwaltungsgericht zu stellen. Er muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Die Stellung des Antrags hemmt die Rechtskraft des Urteils.
(5) Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht durch Beschluss. Die Berufung ist zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 dargelegt ist und vorliegt. Der Beschluss soll kurz begründet werden. Mit der Ablehnung des Antrags wird das Urteil rechtskräftig. Lässt das Oberverwaltungsgericht die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt; der Einlegung einer Berufung bedarf es nicht.
(6) Die Berufung ist in den Fällen des Absatzes 5 innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist bei dem Oberverwaltungsgericht einzureichen. Absatz 3 Satz 3 bis 5 gilt entsprechend.
(1) Die Frist für ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf beginnt nur zu laufen, wenn der Beteiligte über den Rechtsbehelf, die Verwaltungsbehörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf anzubringen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist schriftlich oder elektronisch belehrt worden ist.
(2) Ist die Belehrung unterblieben oder unrichtig erteilt, so ist die Einlegung des Rechtsbehelfs nur innerhalb eines Jahres seit Zustellung, Eröffnung oder Verkündung zulässig, außer wenn die Einlegung vor Ablauf der Jahresfrist infolge höherer Gewalt unmöglich war oder eine schriftliche oder elektronische Belehrung dahin erfolgt ist, daß ein Rechtsbehelf nicht gegeben sei. § 60 Abs. 2 gilt für den Fall höherer Gewalt entsprechend.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Vor Erhebung der Anfechtungsklage sind Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des Verwaltungsakts in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Einer solchen Nachprüfung bedarf es nicht, wenn ein Gesetz dies bestimmt oder wenn
- 1.
der Verwaltungsakt von einer obersten Bundesbehörde oder von einer obersten Landesbehörde erlassen worden ist, außer wenn ein Gesetz die Nachprüfung vorschreibt, oder - 2.
der Abhilfebescheid oder der Widerspruchsbescheid erstmalig eine Beschwer enthält.
(2) Für die Verpflichtungsklage gilt Absatz 1 entsprechend, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist.
Das Vorverfahren beginnt mit der Erhebung des Widerspruchs.
(1) Der Widerspruch ist innerhalb eines Monats, nachdem der Verwaltungsakt dem Beschwerten bekanntgegeben worden ist, schriftlich, in elektronischer Form nach § 3a Absatz 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes oder zur Niederschrift bei der Behörde zu erheben, die den Verwaltungsakt erlassen hat. Die Frist wird auch durch Einlegung bei der Behörde, die den Widerspruchsbescheid zu erlassen hat, gewahrt.
(2) §§ 58 und 60 Abs. 1 bis 4 gelten entsprechend.
Lässt sich die formgerechte Zustellung eines Dokuments nicht nachweisen oder ist es unter Verletzung zwingender Zustellungsvorschriften zugegangen, gilt es als in dem Zeitpunkt zugestellt, in dem es dem Empfangsberechtigten tatsächlich zugegangen ist, im Fall des § 5 Abs. 5 in dem Zeitpunkt, in dem der Empfänger das Empfangsbekenntnis zurückgesendet hat.
(1) Zum Nachweis der Zustellung nach den §§ 171, 177 bis 181 ist eine Urkunde auf dem hierfür vorgesehenen Formular anzufertigen. Für diese Zustellungsurkunde gilt § 418.
(2) Die Zustellungsurkunde muss enthalten:
- 1.
die Bezeichnung der Person, der zugestellt werden soll, - 2.
die Bezeichnung der Person, an die der Brief oder das Schriftstück übergeben wurde, - 3.
im Falle des § 171 die Angabe, dass die Vollmachtsurkunde vorgelegen hat, - 4.
im Falle der §§ 178, 180 die Angabe des Grundes, der diese Zustellung rechtfertigt und wenn nach § 181 verfahren wurde, die Bemerkung, wie die schriftliche Mitteilung abgegeben wurde, - 5.
im Falle des § 179 die Erwähnung, wer die Annahme verweigert hat und dass der Brief am Ort der Zustellung zurückgelassen oder an den Absender zurückgesandt wurde, - 6.
die Bemerkung, dass der Tag der Zustellung auf dem Umschlag, der das zuzustellende Schriftstück enthält, vermerkt ist, - 7.
den Ort, das Datum und auf Anordnung der Geschäftsstelle auch die Uhrzeit der Zustellung, - 8.
Name, Vorname und Unterschrift des Zustellers sowie die Angabe des beauftragten Unternehmens oder der ersuchten Behörde.
(3) Die Zustellungsurkunde ist der Geschäftsstelle in Urschrift oder als elektronisches Dokument unverzüglich zurückzuleiten.
(1) Öffentliche Urkunden, die einen anderen als den in den §§ 415, 417 bezeichneten Inhalt haben, begründen vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen.
(2) Der Beweis der Unrichtigkeit der bezeugten Tatsachen ist zulässig, sofern nicht die Landesgesetze diesen Beweis ausschließen oder beschränken.
(3) Beruht das Zeugnis nicht auf eigener Wahrnehmung der Behörde oder der Urkundsperson, so ist die Vorschrift des ersten Absatzes nur dann anzuwenden, wenn sich aus den Landesgesetzen ergibt, dass die Beweiskraft des Zeugnisses von der eigenen Wahrnehmung unabhängig ist.
Tenor
I.
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
II.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
III.
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500,- Euro festgesetzt.
Gründe
(1) Wird die Person, der zugestellt werden soll, in ihrer Wohnung, in dem Geschäftsraum oder in einer Gemeinschaftseinrichtung, in der sie wohnt, nicht angetroffen, kann das Schriftstück zugestellt werden
- 1.
in der Wohnung einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner, - 2.
in Geschäftsräumen einer dort beschäftigten Person, - 3.
in Gemeinschaftseinrichtungen dem Leiter der Einrichtung oder einem dazu ermächtigten Vertreter.
(2) Die Zustellung an eine der in Absatz 1 bezeichneten Personen ist unwirksam, wenn diese an dem Rechtsstreit als Gegner der Person, der zugestellt werden soll, beteiligt ist.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen werden selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse gebildet.
(2) Die Gutachterausschüsse bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern.
(3) Der Vorsitzende und die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Absatz 5 Satz 2 genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter hinzuzuziehen.
(4) Die Gutachterausschüsse bedienen sich einer Geschäftsstelle.
(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn
- 1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder - 2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.
(1) Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.
(2) Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen zur Ermittlung des Vergleichswerts geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrags oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Vergleichsfaktoren sind geeignet, wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrunde gelegten Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen.
Gründe
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Die auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 und 3 VwGO gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.
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1. Das Beschwerdevorbringen ergibt nicht, dass die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen wäre.
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Grundsätzlich bedeutsam im Sinne von § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist eine Rechtssache dann, wenn in dem angestrebten Revisionsverfahren die Klärung einer bisher höchstrichterlich ungeklärten, in ihrer Bedeutung über den der Beschwerde zugrunde liegenden Einzelfall hinausgehenden, klärungsbedürftigen und entscheidungserheblichen Rechtsfrage des revisiblen Rechts (§ 137 Abs. 1 VwGO) zu erwarten ist. In der Beschwerdebegründung muss dargelegt (§ 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO), d.h. näher ausgeführt werden, dass und inwieweit eine bestimmte Rechtsfrage des Bundesrechts im allgemeinen Interesse klärungsbedürftig und warum ihre Klärung in dem beabsichtigten Revisionsverfahren zu erwarten ist (stRspr, so bereits Beschluss vom 2. Oktober 1961 - BVerwG 8 B 78.61 - BVerwGE 13, 90 <91>; siehe auch Beschluss vom 1. Februar 2011 - BVerwG 7 B 45.10 - juris Rn. 15). Daran fehlt es hier.
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Die Beschwerde wirft folgende Fragen auf:
-
Ist es bei der Ermittlung von Bodenwerten in kaufpreisarmen Lagen gesetzeskonform, Marktdaten vollständig durch modellhafte Berechnungen zu ersetzen, ohne marktnähere Erkenntnismöglichkeiten (Vergleich mit der Entwicklung an anderen Immobilienmärkten) auszuschöpfen? Ist ein Verzicht auf Vergleichsdaten aus anderen Gemeinden ohne nachvollziehbare Begründung zulässig?
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Diese Fragen führen nicht zur Zulassung der Revision, weil sie sich in einem Revisionsverfahren nicht stellen würden. Nach den Feststellungen des Oberverwaltungsgerichts hat der Sachverständige trotz unzureichender sanierungsunbeeinflusster Vergleichskaufpreise unbebauter Grundstücke in S. und der nicht vergleichbaren Verhältnisse in Bad N., R. und Bad B. davon abgesehen, den Grundstücksmarkt in anderen vergleichbaren Städten - etwa N., B., L. oder A. - in den Blick zu nehmen. Der Sachverständige habe hierzu in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt, die Kaufpreise in den von S. weiter entfernt gelegenen Städten - insbesondere den genannten - seien aufgrund abweichender Werteinflüsse nicht mit der Situation in S. vergleichbar, so dass die Ermittlung von Kaufpreisen in solchen Städten die Aussagekraft des Gutachtens nicht erhöht hätte (UA S. 12). An die tatrichterliche Würdigung, dass ein Vergleich mit der Entwicklung an anderen Immobilienmärkten keine zusätzlichen Erkenntnisse erbracht hätte, ist der Senat nach § 137 Abs. 2 VwGO gebunden, da sie die Klägerin nicht mit zulässigen und begründeten Verfahrensrügen erschüttert.
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Im Übrigen ist in der Rechtsprechung des Senats bereits geklärt, dass das Vergleichswertverfahren nur anzuwenden ist, wenn ausreichend Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden (Beschluss vom 16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95 - BRS 58 Nr. 243 = NVwZ-RR 1997, 155 <156>). Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (Beschlüsse vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 5 = BRS 67 Nr. 226 und vom 16. Januar 1996 a.a.O.). Das Oberverwaltungsgericht hat mit für den Senat bindender Wirkung (§ 137 Abs. 2 VwGO) festgestellt, dass es vorliegend keine marktnäheren Erkenntnismöglichkeiten gab, um die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung des klägerischen Grundstücks im Wege des Vergleichswertverfahrens zu bestimmen. Es hat daher das vom Sachverständigen angewandte Vergleichsfaktorverfahren gebilligt (UA S. 12, 13). Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichen Maße geeignet ist wie die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010 - ImmoWertV - (BGBl. I S. 639) geregelten Methoden, die Steigerung des Bodenwerts zuverlässig abzubilden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (Beschlüsse vom 16. November 2004 a.a.O. = juris Rn. 8 und vom 28. Juli 2010 - BVerwG 4 B 11.10 - ZfBR 2010, 695 = juris Rn. 5).
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Die weiter aufgeworfene Frage, ob die Entwicklung der Mietpreise in einem Sanierungsgebiet als unmittelbarer Indikator für die Entwicklung von Bodenwerten herangezogen werden kann, bezieht sich ebenfalls auf die Wertermittlungsmethode und damit auf eine Tatfrage. Unabhängig davon hat der vom Oberverwaltungsgericht beauftragte Gutachter die Bodenwertsteigerung nicht allein nach der Entwicklung der Mietpreise im Sanierungsgebiet beurteilt, sondern unter Anwendung eines Vergleichsfaktorverfahrens, so dass sich die Frage in einem Revisionsverfahren auch nicht stellen würde.
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Schließlich führt die Frage, ob bei der Erhebung von Ausgleichsbeträgen ein Modell zur Bodenwertermittlung zu Grunde gelegt werden darf, dessen wesentlicher wertbestimmender Faktor (hier: Mieten) nicht transparent und nachvollziehbar gemacht worden ist, nicht zur Zulassung der Revision. Insofern handelt es sich lediglich um eine in eine Grundsatzfrage gekleidete Kritik an der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts. Damit lässt sich die grundsätzliche Bedeutung einer Rechtssache jedoch nicht belegen.
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2. Die Revision ist auch nicht wegen eines Verfahrensfehlers zuzulassen. Insofern genügt die Beschwerde schon nicht den Darlegungsanforderungen gemäß § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO.
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Nach § 132 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ist die Revision zuzulassen, wenn ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Ein Verfahrensmangel ist nur dann im Sinne von § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO ausreichend bezeichnet, wenn er sowohl in den ihn (vermeintlich) begründenden Tatsachen als auch in seiner rechtlichen Würdigung substantiiert dargetan wird (stRspr, siehe etwa Beschlüsse vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133
VwGO Nr. 26 S. 14 f., vom 1. Dezember 2000 - BVerwG 9 B 549.00 - Buchholz 310 § 133 VwGO Nr. 60 S. 18 f. und vom 21. Mai 2012 - BVerwG 7 B 70.11 - juris Rn. 10). Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Klägerin nicht, denn sie bezeichnet schon keinen Verfahrensfehler, der dem Oberverwaltungsgericht unterlaufen sein soll.
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Bei wohlwollendem Verständnis der Beschwerdeschrift könnte allenfalls angenommen werden, die Klägerin wolle eine Verletzung der gerichtlichen Aufklärungspflicht (§ 86 Abs. 1 VwGO) rügen. Dazu hätte aber substantiiert dargelegt werden müssen, hinsichtlich welcher tatsächlichen Umstände der Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen wären und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären; weiterhin hätte dargelegt werden müssen, dass bereits im Verfahren vor dem Tatsachengericht, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, entweder auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewirkt worden ist oder dass sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen. Denn die Aufklärungsrüge stellt kein Mittel dar, um Versäumnisse eines Verfahrensbeteiligten in der Tatsacheninstanz, vor allem das Unterlassen der Stellung von Beweisanträgen zu kompensieren (stRspr, z.B. Beschluss vom 20. September 2007 - BVerwG 4 B 38.07 - juris Rn. 3). Auch diesen Anforderungen genügt die Beschwerde nicht. Das Oberverwaltungsgericht hat vorliegend zur Klärung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dieses Gutachten hat es eingehend überprüft und für überzeugend befunden. Nach seinem, im Hinblick auf die Beurteilung eines Verfahrensmangels allein maßgeblichen materiellrechtlichen Standpunkt (stRspr, vgl. etwa Urteil vom 14. Januar 1998 - BVerwG 11 C 11.96 - BVerwGE 106, 115 <119>; Beschlüsse vom 25. Januar 2005 - BVerwG 9 B 38.04 - NVwZ 2005, 447 <449> = juris Rn. 21, insoweit nicht veröffentlicht in Buchholz 406.25 § 43 BImSchG Nr. 22, vom 20. Dezember 2010 - BVerwG 5 B 38.10 - juris Rn. 18 und vom 28. März 2013 - BVerwG 4 B 15.12 - BauR 2013, 1248 = juris Rn. 8) war damit der entscheidungserhebliche Sachverhalt hinreichend aufgeklärt (§ 86 Abs. 1 VwGO). Es wäre daher Sache der Klägerin gewesen, durch einen entsprechenden Beweisantrag gegebenenfalls eine weitere Aufklärung des Sachverhalts in Bezug auf die umstrittene Bodenwertsteigerung ihres Grundstücks herbeizuführen. Einen Beweisantrag hat sie jedoch nicht gestellt.
(1) Der Wert des Bodens ist vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn die Merkmale des zugrunde gelegten Richtwertgrundstücks hinreichend mit den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. § 15 Absatz 1 Satz 3 und 4 ist entsprechend anzuwenden.
(2) Vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück im Außenbereich (§ 35 des Baugesetzbuchs) sind bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, wenn sie rechtlich und wirtschaftlich weiterhin nutzbar sind.
(3) Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen Freilegungskosten zu mindern, soweit sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr berücksichtigt werden. Von einer alsbaldigen Freilegung kann ausgegangen werden, wenn
- 1.
die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder - 2.
der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der Freilegungskosten den im Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20) ermittelten Ertragswert erreicht oder übersteigt.
(4) Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Absatz 1 maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.
(5) Bei der Ermittlung der sanierungs- oder entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Bemessung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 Absatz 1 oder § 166 Absatz 3 Satz 4 des Baugesetzbuchs sind die Anfangs- und Endwerte auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln.
Tatbestand
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Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines von der Beklagten im Jahr 1972 festgesetzten Sanierungsgebiets liegt. Er wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. Die Sanierung ist dem Kläger gegenüber mit bestandskräftigem Bescheid mit Wirkung zum 31. Dezember 2004 für abgeschlossen erklärt worden. Berechnet hat die Beklagte den Ausgleichsbetrag auf der Grundlage eines vom Gutachter Prof. Dr. Hagedorn entwickelten Verfahrens (im Folgenden: Hagedorn-Verfahren), das auf von ihm durchgeführten Untersuchungen aus den Jahren 1986 und 1999 und seinen hierzu erstellten Gutachten beruht. Die vom Gutachter ermittelten Werte sind durch den Gutachterausschuss der Beklagten hochgerechnet und auf den Bewertungsstichtag zum 31. Dezember 2004 ermittelt worden.
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Das Verwaltungsgericht gab der Klage statt und hob den angefochtenen Bescheid nach Anhörung des Gutachters in der mündlichen Verhandlung auf. Es fehle an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung für die Berechnung der Bodenwerterhöhung. Das „Ermittlungsblatt“, das der Anhörung beigefügt worden war, lasse zwar die Grundzüge der Bewertung ansatzweise erkennen und sei mathematisch nachvollziehbar, enthalte jedoch ebenfalls keine hinreichende Begründung.
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Der Verwaltungsgerichtshof hat auf die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung der Beklagten nach Anhörung des Gutachters in der mündlichen Verhandlung das Urteil des Verwaltungsgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Ein Abschlussgutachten durch den von der Beklagten beauftragten Gutachter sei nicht erforderlich. Das zur Berechnung angewandte Hagedorn-Verfahren entspreche den Vorgaben der hier noch anwendbaren Wertermittlungsverordnung (WertV). Weder die Berechnung noch die Höhe des Ausgleichsbetrages erweise sich als fehlerhaft.
- 4
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Mit seiner vom Verwaltungsgerichtshof zugelassenen Revision macht der Kläger geltend, die tatsächlichen Grundlagen der Bewertung seien weder offengelegt noch ausreichend dokumentiert. Es fehle insbesondere eine Bestandsaufnahme des Grundstücks zu Beginn und zum Ende der Sanierung. Das Hagedorn-Verfahren sei kein Vergleichswertverfahren im Sinne der Wertermittlungsverordnung. Das der Berechnungsmethode zugrunde liegende Punktesystem genüge wegen der erheblichen subjektiven Spielräume nicht ihren Anforderungen. Entgegen § 154 Abs. 4 BauGB sei ihm vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags keine Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben worden. Das Festsetzungsverfahren verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, da ein Teil der von der Sanierung betroffenen Eigentümer keinen Festsetzungsbescheid erhalten hätten.
Entscheidungsgründe
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Die Revision des Klägers ist unbegründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs lässt, soweit es revisionsrechtlicher Klärung zugänglich ist, Verstöße gegen Bundesrecht nicht erkennen.
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1. Rechtsgrundlage für die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichabgaben ist § 154 BauGB. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte, nach § 154 Abs. 1 BauGB ausgleichspflichtige Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Da der Ausgleichsbetrag der Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen dient, sind Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Das ist nach den bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs der 31. Dezember 2004. Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es nicht auf den Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt der Festsetzung des Sanierungsgebiets an.
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Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 BauGB nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht zu der Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind (Beschlüsse vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 5 - juris Rn. 5 und vom 28. Juli 2010 - BVerwG 4 B 11.10 - ZfBR 2010, 695 = juris Rn. 6). Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse nach § 192 BauGB gerichteten (hier noch anwendbaren) Wertermittlungsverordnung, der jedoch keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zukommt (Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = juris Rn. 21). Danach ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (§ 28 WertV). Die Wertermittlungsverordnung ist hinsichtlich ihrer Methoden aber nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann. Das kann auch eine Methode sein, mit der aus einem marktwirtschaftlich ermittelten Endwert durch Iteration der Anfangswert näherungsweise gefunden werden kann (Beschluss vom 28. Juli 2010 a.a.O.). Ob eine Wertermittlungsmethode in gleichem Maße geeignet ist wie die in der Wertermittlungsverordnung bzw. der ihr nachfolgenden Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Methoden, ist eine Tat- und keine Rechtsfrage (Beschluss vom 18. Februar 2014 - BVerwG 4 B 46.13 - juris Rn. 6).
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Das Gesetz verpflichtet die Gemeinde nicht dazu, die Sanierung nach Anlass und Umfang in Form eines Abschlussberichts zu dokumentieren. Eine Dokumentationspflicht lässt sich weder formal unter dem verfahrensrechtlichen Gesichtspunkt der Begründungspflicht gemäß § 39 VwVfG noch inhaltlich in Anknüpfung an den der Gemeinde eingeräumten Wertermittlungsspielraum ableiten. Eine Begründung gemäß § 39 VwVfG muss (nur) die wesentlichen tatsächlichen und rechtlichen Gründe enthalten, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Die Vorschrift verlangt nicht, schriftliche Verwaltungsakte in allen Einzelheiten zu begründen (Urteil vom 15. Mai 1986 - BVerwG 5 C 33.84 - BVerwGE 74, 196 <205>). Welchen Inhalt und Umfang die Begründung eines Bescheides haben muss, richtet sich nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtsgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles (Beschluss vom 28. August 1980 - BVerwG 4 B 67.80 - Buchholz 406.11 § 35 BBauG/ BauGB Nr. 168). Wie im Abgabenrecht gilt bei sanierungsrechtlichen Abgaben, dass die Erfüllung der Begründungspflicht nicht voraussetzt, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder tatsächlichen und rechtlichen Hinsicht nötig wären. Das kann ein bloßer Beitragsbescheid nicht leisten (vgl. dazu OVG Weimar, Beschluss vom 12. Juli 2002 - 4 ZEO 243/00 - NVwZ-RR 2003, 229 = juris Rn. 16 m.w.N.). Das Begründungserfordernis zwingt daher nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. Es genügt vielmehr, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden. Dass die Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben einen Erläuterungsbedarf auslösen können, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB bestimmt, dass dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung zu geben ist. Soweit der Kläger geltend macht, er habe keine Möglichkeit zur Erörterung erhalten, ist ihm entgegenzuhalten, dass der Verwaltungsgerichtshof hierzu keine Feststellungen getroffen hat und Verfahrensrügen nicht erhoben worden sind.
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Eine zusammenfassende Dokumentation in Form eines Abschlussberichts oder Schlussgutachtens ist sachlich nur dann geboten, wenn sich die Ermittlung und Bewertung im konkreten Fall anders nicht nachvollziehen lassen. Ein solcher Fall liegt hier nach den gemäß § 137 Abs. 2 VwGO bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs nicht vor. Der Verwaltungsgerichtshof hat - ohne dass der Kläger insoweit Verfahrensrügen erhoben hätte - nach schriftlicher und mündlicher Erläuterung durch den Gutachter die Nachvollziehbarkeit der Ermittlung und Bewertung bejaht und ein Abschlussgutachten für entbehrlich gehalten. Die konkreten Ausgleichsbeträge seien auf der Grundlage der bestehenden Gutachten und der von der Beklagten selbst durchgeführten Bodenrichtwertermittlungen individuell für jedes Grundstück zum Wertermittlungsstichtag ermittelt worden, die insoweit den Charakter von Einzelgutachten hätten.
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In Übereinstimmung mit Bundesrecht ist der Verwaltungsgerichtshof davon ausgegangen, dass bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde besteht, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist.
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Die Einräumung eines solchen Wertermittlungsspielraums steht in Einklang mit Art. 19 Abs. 4 GG. Das Gebot des effektiven Rechtsschutzes schließt nicht aus, dass durch den Gesetzgeber eröffnete Gestaltungs-, Ermessens- und Beurteilungsspielräume sowie die Tatbestandswirkung von Exekutivakten die Durchführung der Rechtskontrolle durch die Gerichte einschränken (BVerfG, Beschluss vom 31. Mai 2011 - 1 BvR 857/07 - BVerfGE 129, 1 = juris Rn. 73). Ob dies der Fall ist, muss sich ausdrücklich aus dem Gesetz ergeben oder durch Auslegung hinreichend deutlich zu ermitteln sein.
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Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilien-wertermittlungsverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. nur Urteil vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 - Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = juris Rn. 29). Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (Urteil vom 17. Mai 2002 a.a.O.). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.
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2. Diese Maßstäbe hat der Verwaltungsgerichtshof seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Die Anwendung im konkreten Fall lässt auf der Grundlage der nach § 137 Abs. 2 VwGO bindenden tatsächlichen Feststellungen ebenfalls keinen Verstoß gegen Bundesrecht erkennen.
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Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs sind bei der Ermittlung und Bewertung die in §§ 3 und 5 WertV genannten Parameter zugrunde gelegt worden. Das zur Berechnung angewandte Verfahren entspreche den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung. Die Wertigkeit der Einzelparameter sei durch ein iteratives Verfahren, also durch ein Verfahren der rechnerischen Näherung bestimmt worden, bei dem die Verkaufsfälle der Vergleichsgrundstücke zueinander ins Verhältnis gesetzt worden sind. Zugleich werde die jeweilige Proportionalität der Wertigkeiten ermittelt. Ausgehend von dem so ermittelten Endwert werde sodann der Anfangswert, wiederum durch proportionale Bestimmung der einzelnen Wertpunkte geschätzt. Soweit unstreitig auch bebaute Grundstücke mit in die Vergleichsbetrachtung eingestellt worden seien, habe der Gutachter nachvollziehbar dargelegt, wie er trotz Bebauung den Bodenwert berechnet·habe. Die zur Ermittlung des Ausgleichbetrages führenden Berechnungsschritte anhand des Ermittlungsblattes seien unter Berücksichtigung der Erläuterungen des Gutachters auch hinreichend bestimmt. Bei dem in dem Ermittlungsblatt genannten Bodeneckwert handele es sich um den Preis eines Grundstückes mittlerer Art und Güte, der aufgrund der besonderen Grundstücks- und Standortqualitäten eine Minder- oder Mehrbewertung erfahren könne.
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Der Einwand des Klägers, das Verfahren entspreche nicht dem Vergleichswertverfahren nach der Wertermittlungsverordnung, greift nicht. Wie bereits ausgeführt ist die Wertermittlungsverordnung hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend. Der Verwaltungsgerichtshof hat für die revisionsrechtliche Beurteilung bindend festgestellt, dass die angewandte Methode zur Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung geeignet ist und auf der Anwendung der Wertermittlungsverordnung beruht. Allein der Umstand, dass nicht alle in der Wertermittlungsverordnung genannten Bewertungskriterien in einem Wertermittlungsverfahren zur Anwendung gebracht werden, genügt nicht, um rechtliche Zweifel an der Geeignetheit der Methode zu begründen. Soweit der Kläger geltend macht, eine sanierungsbedingte Werterhöhung habe nicht stattgefunden, fehlt es an Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs und sind Verfahrensrügen nicht erhoben worden. Der Verwaltungsgerichtshof hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nur die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen Gegenstand der Abschöpfung durch Ausgleichsbeträge sind und hat dies seiner rechtlichen Prüfung zugrunde gelegt. Den Einwänden des Klägers zum Wertermittlungsstichtag musste nicht nachgegangen werden, weil nach den bindenden Feststellungen des Verwaltungsgerichtshofs der Gutachterausschuss die Bodenwertdifferenzen für die Anfangs- und Endsituation im Sanierungsgebiet aus dem Gutachten übernommen und in den Folgejahren anhand der Bodenrichtwertermittlungen des Gutachterausschusses überprüft und marktgerecht angepasst hat. Verfahrensrügen hiergegen hat der Kläger nicht erhoben. In Übereinstimmung mit Bundesrecht ist auch die Deckungsgleichheit des Ermittlungszeitpunkts für Anfangs- und Endwert vom Verwaltungsgerichtshof festgestellt worden. Soweit gerügt wird, sämtliche berücksichtigte Kauffälle beträfen Grundstücke in Sanierungsgebieten, der Einfluss der Sanierung sei hier aber entgegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WertV nicht auszuschließen, enthält das Urteil wiederum keine entsprechenden Feststellungen. Hiergegen gerichtete Verfahrensrügen fehlen. Auch die weiteren Rügen des Klägers setzen tatsächliche Feststellungen voraus, die der Verwaltungsgerichtshof nicht getroffen hat. Konkrete Anhaltspunkte, die dem Verwaltungsgerichtshof Anlass zu einer weiteren Prüfung und Aufklärung von Amts wegen gegeben hätten, hat der Kläger nicht vorgetragen und sind auch nicht zu erkennen.
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3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.
(2) Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale). Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 5), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 6 Absatz 1), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 6 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 6 Absatz 3), die Lagemerkmale (§ 6 Absatz 4) und die weiteren Merkmale (§ 6 Absatz 5 und 6).
(3) Neben dem Entwicklungszustand (§ 5) ist bei der Wertermittlung insbesondere zu berücksichtigen, ob am Qualitätsstichtag
- 1.
eine anderweitige Nutzung von Flächen absehbar ist, - 2.
Flächen auf Grund ihrer Vornutzung nur mit erheblich über dem Üblichen liegenden Aufwand einer baulichen oder sonstigen Nutzung zugeführt werden können, - 3.
Flächen von städtebaulichen Missständen oder erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind, - 4.
Flächen einer dauerhaften öffentlichen Zweckbestimmung unterliegen, - 5.
Flächen für bauliche Anlagen zur Erforschung, Entwicklung oder Nutzung von Erneuerbaren Energien bestimmt sind, - 6.
Flächen zum Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft genutzt werden oder ob sich auf Flächen gesetzlich geschützte Biotope befinden.
(1) Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Wird vom Maß der zulässigen Nutzung in der Umgebung regelmäßig abgewichen, ist die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird.
(2) Als wertbeeinflussende Rechte und Belastungen kommen insbesondere Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen in Betracht.
(3) Für den abgabenrechtlichen Zustand des Grundstücks ist die Pflicht zur Entrichtung von nichtsteuerlichen Abgaben maßgebend.
(4) Lagemerkmale von Grundstücken sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse.
(5) Weitere Merkmale sind insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie beispielsweise Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.
(6) Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
(1) Flächen der Land- oder Forstwirtschaft sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind.
(2) Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen.
(3) Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
(4) Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen
- 1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt, - 2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen, - 3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.
(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.
(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn
- 1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und - 2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.
(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.
(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.
(1) Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner; bei Wohnungs- und Teileigentum sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil heranzuziehen. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 hergestellt, erweitert oder verbessert, sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Satz 3 gilt entsprechend für die Anwendung der Vorschrift über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen im Sinne des § 135a Absatz 3.
(2) Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).
(2a) Die Gemeinde kann durch Satzung bestimmen, dass der Ausgleichsbetrag abweichend von Absatz 1 Satz 1 ausgehend von dem Aufwand (ohne die Kosten seiner Finanzierung) für die Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Absatz 2 Nummer 1 bis 3 (Verkehrsanlagen) in dem Sanierungsgebiet zu berechnen ist; Voraussetzung für den Erlass der Satzung sind Anhaltspunkte dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke in dem Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte dieses Aufwands liegt. In der Satzung ist zu bestimmen, bis zu welcher Höhe der Aufwand der Berechnung zu Grunde zu legen ist; sie darf 50 vom Hundert nicht übersteigen. Im Geltungsbereich der Satzung berechnet sich der Ausgleichsbetrag für das jeweilige Grundstück nach dem Verhältnis seiner Fläche zur Gesamtfläche; als Gesamtfläche ist die Fläche des Sanierungsgebiets ohne die Flächen für die Verkehrsanlagen zu Grunde zu legen. § 128 Absatz 1 und 3 ist entsprechend anzuwenden.
(3) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde kann die Ablösung im Ganzen vor Abschluss der Sanierung zulassen; dabei kann zur Deckung von Kosten der Sanierungsmaßnahme auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden. Die Gemeinde soll auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige an der Festsetzung vor Abschluss der Sanierung ein berechtigtes Interesse hat und der Ausgleichsbetrag mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann.
(4) Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig. Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Der Ausgleichsbetrag ruht nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.
(5) Die Gemeinde hat den Ausgleichsbetrag auf Antrag des Eigentümers in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern diesem nicht zugemutet werden kann, die Verpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 vom Hundert jährlich zu verzinsen und mit 5 vom Hundert zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen. Der Tilgungssatz kann im Einzelfall bis auf 1 vom Hundert herabgesetzt werden und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten oder zur Vermeidung einer von dem Ausgleichsbetragspflichtigen nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung geboten ist. Die Gemeinde soll den zur Finanzierung der Neubebauung, Modernisierung oder Instandsetzung erforderlichen Grundpfandrechten den Vorrang vor einem zur Sicherung ihres Tilgungsdarlehens bestellten Grundpfandrecht einräumen.
(6) Die Gemeinde kann von den Eigentümern auf den nach den Absätzen 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag Vorauszahlungen verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; die Absätze 1 bis 5 sind sinngemäß anzuwenden.
(1) Auf den Ausgleichsbetrag sind anzurechnen
- 1.
die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind; für Umlegungsverfahren bleibt Absatz 2 unberührt, - 2.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Absatz 3 Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 errichtet oder geändert hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen, - 3.
die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.
(2) Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Absatz 5 durchgeführt worden ist.
(3) Die Gemeinde kann für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder für zu bezeichnende Teile des Sanierungsgebiets von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn
- 1.
eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachtlich ermittelt worden ist und - 2.
der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrags in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.
(4) Die Gemeinde kann im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch vor Abschluss der Sanierung erfolgen.
(5) Im Übrigen sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge einschließlich der Bestimmungen über die Stundung und den Erlass entsprechend anzuwenden.
(6) Sind dem Eigentümer Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 entstanden, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit sie über den nach § 154 und Absatz 1 ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen und die Erstattung nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.