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Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Mai 2018 - 34 Wx 251/16

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28.05.2018

Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Mai 2018 - 34 Wx 251/16

ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Mai 2018 - 34 Wx 251/16

Gericht

Tenor

1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 5. August 2015 wird zurückgewiesen.

2. Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und den Beteiligten zu 2 und 3 die insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu ersetzen.

3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 430.000,00 € festgesetzt.

Gründe

Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen.

Im Jahr 1970 hatte der frühere Eigentümer H. einen damals noch zu vermessenden Teil des Stammgrundstücks an die Beteiligten zu 2 und 3 veräußert und aufgelassen. Im Kaufvertrag vom 20.3.1970 ist auf Seite 11 unter XI. vereinbart:

Der Verkäufer räumt den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seinen Erben / das dingliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der nichtverkauften Teilflächen des Grundstücks … ein.

Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auf den ersten und alle späteren Vorkaufsfälle, und zwar auch auf solche, die mit Rücksicht auf ein späteres gesetzliches Erbrecht erfolgen. … Der Verkäufer bewilligt und beantragt die Eintragung dieses Vorkaufsrechts in das Grundbuch der bezeichneten Grundstücke.

Die Parteien treffen ferner folgende, nur zwischen ihnen und ihren Erben persönlich verbindliche, zur Eintragung in das Grundbuch nicht bestimmte Vereinbarung:

Die Erklärung, durch die das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, hat schriftlich durch Einschreibebrief zu erfolgen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss binnen einer Frist von sechs Wochen, gerechnet nach Empfang der Mitteilung, von dem geschlossenen Kaufvertrag erfolgen. Als Mitteilung gilt die Übermittlung einer beglaubigten Abschrift des geschlossenen Vertrages.

Die Eintragung im Grundbuch soll erst gelegentlich des Vollzugs der Auflassung erfolgen.

Links neben der dritten Zeile des ersten Absatzes (= 11. Zeile von unten), nämlich hinter „seinen Erben“ ist ein „/“ eingefügt und am Rand vermerkt: „richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes“. Darüber befinden sich gestempelt die Worte: „Einschaltung am Ende genehmigt“.

Unter Ziff. XVII. (vorletzte Seite der Urkunde) befindet sich folgende Erklärung:

Folgende Korrekturen werden genehmigt:

…

Auf Seite 11 in Zeile 11 von unten ist eingeschaltet: „richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes.“

Das Vorkaufsrecht wurde am 29.12.1971 im Grundbuch des belasteten Restgrundstücks in Abteilung II unter lfd. Nr. 5 mit folgendem Wortlaut eingetragen: „für alle Verkaufsfälle für die jeweiligen Eigentümer der FlNr. … GeM Bewilligung voM 20. März 1970 …“.

Diesen Grundbesitz hat der Beteiligte zu 1 von der Erbin des vormaligen Eigentümers H. gekauft und aufgelassen erhalten.

Mit notarieller Urkunde vom 14.8.2014 stellte er Löschungsantrag wie folgt:

„2. Zu löschendes Recht“

Dieser Grundbesitz ist in Abteilung II lfd. Nr. 6 mit einem Vorkaufsrecht gemäß der Eintragung „für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer der Fl.Nr. …“ belastet. …

3. Löschungsgrund

Gemäß der vorgenannten Bewilligungsurkunde wurde das Vorkaufsrecht seinerzeit vom vorkaufsrechtsbestellenden Verkäufer an der seinerzeitigen nicht verkauften Restfläche für die seinerzeitigen Erwerber einer Teilfläche bestellt, und zwar mit Wirkung für sich und seinen Erben.

Der jetzige Eigentümer … (Beteiligter zu 1) gehört nicht zu dem Kreis der Personen, gegen die das Vorkaufsrecht nach dem Wortlaut der Bewilligung wirkt. Er ist weder der seinerzeitige Verkäufer noch sein Erbe oder Erbeserbe. Er gehört auch nicht zum Kreis potentieller gesetzlicher Erben des ursprünglichen Verkäufers und seiner Erben. Es gibt somit endgültig keinen Eigentümer des belasteten Grundstücks mehr, gegen den das Vorkaufsrecht noch wirken könnte. Es ist deswegen gegenstandslos zu löschen. Der Weiterbestand des Rechts macht das Grundbuch unrichtig.

Das Grundbuchamt hat wegen Bedenken zunächst rechtliches Gehör gewährt und mit Beschluss vom 5.8.2015 den Antrag zurückgewiesen. Es sei nicht ersichtlich, ob der Wortlaut „richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes“ nicht auch eine Erweiterung des Personenkreises bedeutet, gegen den das Vorkaufsrecht gelten soll. Mit „dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes“ könne auch der Eigentümer der nichtverkauften Teilfläche gemeint sein. Eine Grundbuchunrichtigkeit sei dann nicht gegeben. Mangels Löschungsbewilligung sei der Antrag zurückzuweisen.

Dagegen wendet sich die Beschwerdeschrift vom 30.6.2016, mit der der Beteiligte zu 1 vorsorglich seinen Antrag neu stellt. Der Einschub korrigiere die ursprüngliche Formulierung hinsichtlich der Benennung der Berechtigten, denen das Vorkaufsrecht eingeräumt sei. Diese Formulierung deute auf ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht hin. Nicht korrigiert werden sollte der Kreis der Verpflichteten. Korrekt und inhaltlich sinnvoll sei, dass das Vorkaufsrecht gegenüber dem bestellenden Veräußerer und seinem Erben geltend gemacht werden könne, nicht aber gegenüber anderen Eigentümern des belasteten Grundstücks, welche nicht der Veräußerer oder sein Erbe seien. Auch in diesem Fall sei mehr als ein Verkaufsfall möglich, nämlich z.B. zunächst vom Veräußerer an seinen Erben und dann von diesem an einen weiteren Erben. Nicht hingegen sei damit der Kreis der Verpflichteten gemeint gewesen. Andernfalls hätten nicht der Dativ und nicht das Wort „Kaufgrundbesitz“ verwendet werden dürfen. Wäre allerdings die Ansicht des Grundbuchamts richtig, so wären Berechtigte mangels diesbezüglicher Korrektur die Erwerber und ihre Rechtsnachfolger (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht); ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht wäre nicht bestellt und nicht bewilligt; die Grundbucheintragung wäre somit falsch. Das bewilligte Recht wäre nicht eingetragen, das eingetragene nicht bewilligt. In beiden Fällen wäre das Grundbuch antragsgemäß durch Löschung zu berichtigen. Im besten Fall müsse die ganze Bewilligung als in sich widersprüchlich angesehen werden, so dass ein Vorkaufsrecht mit der geforderten sachenrechtlichen Mindestbestimmtheit nicht gegeben und daher ebenfalls zu löschen wäre.

Das Amtsgericht – Grundbuchamt – hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

Der Senat hat den Beteiligten zu 2 und 3 rechtliches Gehör gewährt, die sich gegen die beantragte Berichtigung wenden. Die Einschaltung ersetze die Passage „den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seinen Erben“. Zutreffend sei das Vorkaufsrecht im Grundbuch für alle Vorkaufsfälle „für die jeweiligen Eigentümer FlSt Nr. …“ eingetragen. Die berichtigende Einschaltung habe der Klarstellung gedient, dass Berechtigter der jeweilige Eigentümer des Kaufgrundstücks sein sollte, und auf Seiten des Belasteten, dass das Vorkaufsrecht für alle späteren Vorkaufsfälle gelten sollte. Die Einschaltung habe nämlich einen ursprünglichen Widerspruch im Bewilligungstext beseitigt, da das Vorkaufsrecht nicht nur für den ersten, sondern für jeden Fall des Verkaufs des belasteten Grundstücks gelten sollte, wie im zweiten Absatz der Bewilligung vorgesehen. Ohne die Berichtigung hätte es jedoch im Widerspruch hierzu gestanden, wenn die Passage „mit Wirkung für sich und seinen Erben“ den Kreis der Verpflichteten eingegrenzt hätte und es somit nur einen einzigen Vorkaufsfall hätte geben können.

Der Senat hat die Grundakten des im Eigentum der Beteiligten zu 2 und 3 stehenden (berechtigten) Grundstücks beigezogen.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Die Beschwerde ist zulässig.

Allerdings bedarf das Begehren des Beteiligten zu 1 zunächst der Auslegung. Dem Wortlaut nach macht der Beteiligte zu 1 mit dem in der Beschwerdeinstanz erneut gestellten Antrag geltend, der beanstandete Grundbucheintrag sei gegenstandslos geworden (§ 84 GBO). Dennoch legt der Senat das Beschwerdeziel so aus, dass in der Sache ein Antrag auf Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) weiterverfolgt wird. Denn ersichtlich hat das Grundbuchamt ein Verfahren nach §§ 84 ff. GBO, das grundsätzlich im Ermessen steht, nicht durchgeführt (§ 85 Abs. 2 Halbsatz 1 GBO), sondern den ursprünglichen „Antrag“ auf Löschung des Vorkaufsrechts wegen Gegenstandslosigkeit zulässigerweise als Antrag auf Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO behandelt.

Gegen die im Berichtigungsverfahren ergangene Antragszurückweisung ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die unbeschränkte Beschwerde insoweit statthaft, als mit ihr die nachträgliche Unrichtigkeit des Grundbuchs geltend gemacht wird. Soweit sich die Beschwerde auf anfängliche Unrichtigkeit wegen Widersprüchlichkeit oder unzulässigen Inhalts der Eintragung stützt, ist sie jedenfalls mit dem Ziel der Amtslöschung nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 2, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO statthaft (zum Ganzen: Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 150 bis 153).

Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel zulässig eingelegt (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO).

2. In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO) nicht vorliegen, die Eintragung nicht inhaltlich unzulässig ist (§ 53 Abs. 1 Satz 2) und auch die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht gegeben sind.

a) Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch eine Löschung ist eine Eintragung (Demharter GBO 30. Aufl. § 19 Rn. 3) -, wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt wird (BGH FGPrax 2010, 223 mwN). Danach müssen die Beteiligten zu 2 und 3 als Eigentümer des berechtigten Grundstücks die Löschung des Rechts bewilligen. Sie haben jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.

Liegt eine Bewilligung nicht vor, so ist eine Grundbuchberichtigung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO nur möglich, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. Dies setzt voraus, dass das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage nicht in Einklang steht (Demharter § 22 Rn. 4). An den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen, weil damit eine Grundbucheintragung ohne Beteiligung des Betroffenen ermöglicht wird und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist (BGH FGPrax 2016, 99). Ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller hat vielmehr alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der Eintragung entgehen stehen könnten (BGH FGPrax 2016, 99; BayObLG Rpfleger 1992, 19; vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Schäfer in Bauer/Schaub GBO 4. Auflage § 22 Rn. 174 jeweils m.w.N). Nur ganz entfernte oder bloß theoretische Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden (Senat vom 25.9.2015, 34 Wx 121/15 = DNotZ 2016, 385; BayObLGZ 1988, 102; BayObLGZ 1995, 413/416; Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 171). Der Nachweis ist grundsätzlich in der Form des § 29 GBO zu führen, selbst wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist. Notfalls bedarf es einer durch Urteil zu erwirkenden Berichtigungsbewilligung.

Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, so ist der Nachweis der Unrichtigkeit geführt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Vorkaufsrecht erloschen ist.

aa) Für die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gibt es zwei verschiedene, laut § 1103 BGB einander ausschließende Gestaltungsmöglichkeiten: es kann entweder nach § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) oder nach § 1094 Abs. 2 BGB zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht). Das Vorkaufsrecht beschränkt sich seiner gesetzlichen Ausgestaltung nach regelmäßig auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört oder durch dessen Erben (Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/08, 34 Wx 81/08 = Rpfleger 2010, 260; Palandt/Herrler BGB 77. Aufl. § 1097 Rn. 5). Es kann darüber hinaus auch für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden, ohne dass es darauf ankommt, ob der Eigentümer zur Zeit der Bestellung (bzw. sein Erbe) oder ein späterer Eigentümer veräußert (Senat vom 18.12.2009 = Rpfleger 2010, 260), was jedoch einer ausdrücklichen Vereinbarung und der Eintragung im Grundbuch bedarf. Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ungeteilten Grundstück kann auch auf den Erwerb einer noch zu bildenden realen Teilfläche gerichtet sein (BGH Rpfleger 2014, 659; Demharter Anhang zu § 44 Rn. 82), wenn diese, wie vorliegend, bei Bestellung des Vorkaufsrechts abgeschrieben ist (BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck 43. Edition, § 1094 Rn. 10). Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht teilt grundsätzlich das rechtliche Schicksal des Grundstücks, zu dessen Gunsten es begründet worden ist; bei einem Eigentumswechsel am begünstigten Grundstück insbesondere geht es ohne weiteres mit auf den neuen Erwerber über (§ 1103 Abs. 1 BGB), wogegen das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht erlischt. Ist das Vorkaufsrecht für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt, erlischt es bei einem Eigentumswechsel auf der Veräußererseite grundsätzlich nicht, es sei denn der Kreis der Verpflichteten ist auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, zu dem der neue Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht gehört.

bb) Nach diesen Maßstäben ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht nachgewiesen, denn es steht nicht fest, dass der Beteiligte zu 1 als Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht zum Kreis der Verpflichteten gehört.

Für die Bestimmung des Rechtsinhalts des Vorkaufsrechts kommt es ausschließlich auf den Grundbuchinhalt an. Der insoweit eindeutige Eintragungsvermerk enthält die Bestellung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle ohne Beschränkung des Personenkreises der Verpflichteten. Allerdings bestimmt sich der maßgebliche Grundbuchinhalt nach dem Eintrag und der dort gemäß § 874 BGB zulässig in Bezug genommenen Bewilligung (Senat vom 18.12.2009, Rpfleger 2010, 260; Senat vom 15.3.2016, 34 Wx 3/16 = NJW-RR 2016, 986); beides kann nur zusammen sowie einheitlich gelesen und gewürdigt werden (Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = RNotZ 2008, 495; Demharter § 44 Rn. 15; Meikel/Schneider Grundbuchrecht 11. Aufl. § 53 Rn. 135). Im Eintragungsvermerk ist auf die Eintragungsbewilligung vom 20.3.1970 Bezug genommen. Insoweit bedarf es der Auslegung insofern, als die Bewilligung in der Urkunde durch einen Einschub korrigiert wurde.

(1) Nach dem Originaltext war das Vorkaufsrecht für die Erwerber und ihre Rechtsnachfolger bestellt und hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten beschränkt auf den Veräußerer und seinen Erben. Die Formulierung „Erwerber und ihre Rechtsnachfolger“ deutet dabei auf ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht hin, denn Vorkaufsrechte sind nach §§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 514 Satz 1 BGB grundsätzlich weder übertragbar noch vererblich, sofern nicht ein anderes bestimmt ist. Das Wort „Rechtsnachfolger” bezeichnet i.d.R. nicht den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Teilgrundstücks, sondern vielmehr denjenigen, auf den das Vorkaufsrecht selbst später einmal übergehen wird. Die ausdrückliche Erwähnung der Rechtsnachfolger besagt also nichts anderes, als dass abweichend vom Regelfall die Übertragbarkeit und Vererblichkeit auf Seiten des Vorkaufsberechtigten gewollt ist (vgl. BGHZ 37, 143/153). Die Formulierung „Veräußerer und seinen Erben“ entspricht dem gesetzlichen Regelfall des § 1097 BGB. Die mit „/“ hinter „seinen Erben“ eingefügte Anmerkung „= richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes“ lässt nicht zweifelsfrei erkennen, welche Fassung mit der Berichtigung beabsichtigt war. Es kommt sowohl eine Klarstellung hinsichtlich des Kreises der Berechtigten als auch hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten in Betracht.

(2) Für die - vom Senat selbst vorzunehmende (Demharter § 77 Rn. 2) - Auslegung (§ 133 BGB) ist vorrangig auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH Rpfleger 2014, 659; BGH NJW 1985, 385; Senat vom 11.5.2016, 34 Wx 61/16 = Rpfleger 2016, 713; Demharter § 19 Rn. 28). Nur nach diesem Maßstab richtet sich die Beantwortung der Frage, ob das Vorkaufsrecht erloschen ist, wobei zu beachten ist, dass auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden kann, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis kommt (BGH Rpfleger 1995, 659; Demharter § 19 Rn. 28).

(3) Je nachdem, welche Textpassage ersetzt werden sollte, ergeben sich verschiedene Fassungen, nämlich (I.) der Verkäufer räumt den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seinen Erben dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes das dingliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der nichtverkauften Teilflächen des Grundstücks … ein oder (II.) der Verkäufer räumt den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seine Erben dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes das dingliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der nichtverkauften Teilflächen des Grundstücks … ein.

In beiden Fällen begründet die Änderung ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht, wobei im Fall (I.) die Beschränkung hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten weggefallen wäre (so die Beteiligten zu 2 und 3), bei Variante (II.) hingegen nicht (so der Beteiligte zu 1).

(4) Die zuerst genannte Auslegung ist maßgeblich. Denn zum einen lässt sich aus der Positionierung des „/“ nach „seine Erben“ schließen, dass der gesamte vorangestellte Text ersetzt werden sollte. Hätte der Textteil „mit Wirkung für sich und seinen Erben“ bestehen bleiben sollen, wäre nur die Einschaltung mit „/“ nach „Rechtsnachfolgern“ sinnvoll gewesen. Zudem ist das Vorkaufsrecht auf den ersten und alle späteren Verkaufsfälle erstreckt, was wenig Sinn ergibt, wenn lediglich der Veräußerer und sein Erbe verpflichtet sein sollten. Zwar wären grundsätzlich auch bei Beschränkung des Kreises der Verpflichteten auf der Veräußererseite mehrere Verkaufsfälle konstruierbar, wie der Beteiligte zu 1 ausführt, aber doch nur in ganz eingeschränktem Maße. Gerade der Umstand, dass nach der insoweit eindeutigen Formulierung alle späteren Verkaufsfälle einbezogen sind, legt den Schluss nahe, dass die insoweit misslungene ursprünglich Fassung auch in dem Sinn korrigiert werden sollte, dass ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht bestellt und der Kreis der Verpflichteten nicht nur auf den Veräußerer und seinen Erben beschränkt sein sollte. Schließlich hat keiner der an der Beurkundung Beteiligten nach Bekanntmachung der Eintragung Einwände gegen deren insoweit eindeutigen Wortlaut erhoben.

b) Es liegt auch keine inhaltlich unzulässige Eintragung vor, mit der Folge, dass das Vorkaufsrecht gemäß § 52 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen zu löschen wäre.

Inhaltlich unzulässig im Sinne des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO ist eine Eintragung, wenn sie nach ihrem Inhalt einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es aus Rechtsgründen nicht geben kann (BGH NJW-RR 2005, 10/11; BayObLGZ 2001, 301/305; OLG Karlsruhe FGPrax 2014, 49/50; Hügel/Holzer § 53 Rn. 56). Dabei muss sich die Unzulässigkeit aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben (BGH FGPrax 2015, 5; Senat vom 17.12.2013, 34 Wx 417/13 = NJOZ 2014, 685; Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = BeckRS 2008, 12472; Senat vom 29.10.2007, 34 Wx 105/07 = NJOZ 2008, 476). Voraussetzung für die einschneidende Maßnahme der Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist außerdem, dass sich die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung mit Sicherheit aus ihr selbst ergibt (Meikel/Schneider § 53 Rn. 138). Bloße Zweifel genügen nicht. Nur wenn der Eintragungsvermerk und die Eintragungsbewilligung in einem auch durch Auslegung nicht aufzulösenden Widerspruch zueinander stehen, liegt eine inhaltlich unzulässige Grundbucheintragung vor (Demharter § 53 Rn. 49; § 44 Rn, 15; Hügel/Holzer § 53 Rn. 69). Eine Löschung von Amts wegen ist allerdings nur zulässig, wenn sich die Unklarheiten nicht anders beheben lassen; sie kommt folglich nicht in Betracht, wenn, wie hier, die Möglichkeit einer Auslegung besteht, die den Zweifel oder den anscheinend vorliegenden Widerspruch löst (BayObLG DNotZ 1990, 175). In einem solchen Fall muss es den Beteiligten überlassen bleiben, die Berichtigung einer vermeintlichen Unrichtigkeit des Grundbuchs gemäß § 894 BGB im Prozessweg herbeizuführen.

c) Schließlich liegt auch keine Grundbuchunrichtigkeit i.S.d. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO vor, mit der Folge, dass ein Amtswiderspruch einzutragen wäre. Dies setzt voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften die beanstandete Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (Hügel/Holzer § 53 Rn. 15 f. und 25). Dabei müssen die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter § 53 Rn. 28). Wie oben dargestellt, fehlt es schon an einer Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt, da bei einer rechtlich vertretbaren Auslegung eine solche ausscheidet (Senat vom 27.4.2009, 34 Wx 22/09 = FGPrax 2009, 154; Demharter § 53 Rn. 21).

III.

1. Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 81 FamFG i.V.m. § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 Abs. 1 GNotKG. Umfasst sind sowohl die gerichtlichen Kosten wie die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 und 3, die die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt haben. Es handelt sich nicht um einen besonders gelagerten Ausnahmefall, der es erlauben könnte, von einem Kostenausspruch abzusehen. Vielmehr greift insoweit der Rechtsgedanke des § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG, nachdem dem Beteiligten zu 1 die maßgeblichen Gründe für die Zurückweisung des Löschungsantrags schon im Verfahren vor dem Grundbuchamt bekannt wurden.

2. Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 51 Abs. 1 S. 2, 46 GNotKG, wobei der Senat für die Bestimmung des hälftigen Grundstückswerts den Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag vom 19.2.2010 (UR-Nr. 309/2010; Verkauf H./Beteiligter zu 1) zugrunde gelegt hat.

3. Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil deren Voraussetzungen (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) nicht gegeben sind. Es handelt sich um ein Auslegungsergebnis im Einzelfall.

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Oberlandesgericht München Beschluss, 28. Mai 2018 - 34 Wx 251/16 zitiert 25 §§.

BGB

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

(1) Das Gericht kann die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen den Beteiligten ganz oder zum Teil auferlegen. Es kann auch anordnen, dass von der Erhebung der Kosten abzusehen ist. In Familiensachen ist stets über die Kosten zu entscheiden.

Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist. (2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Recht

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat. (2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn 1. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat ode

(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung. (2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden. (2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Besc

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

(1) In gerichtlichen Verfahren, die nur durch Antrag eingeleitet werden, schuldet die Kosten, wer das Verfahren des Rechtszugs beantragt hat, soweit nichts anderes bestimmt ist. (2) Die Gebühr für den Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs schulde

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Geschäftswert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden bei einer Rechtsbeschwerde innerhalb der Frist für die Begründung An

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Das Vorkaufsrecht beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben; es kann jedoch auch für mehrere oder für alle Verkaufsfälle bestellt werden.

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Grundbuchordnung - GBO | § 84

(2) Eine Eintragung ist gegenstandslos:

a): soweit das Recht, auf das sie sich bezieht, nicht besteht und seine Entstehung ausgeschlossen ist;
b): soweit das Recht, auf das sie sich bezieht, aus tatsächlichen Gründen dauernd nicht ausgeübt werden kann.

(3) Zu den Rechten im Sinne der Absätze 1 und 2 gehören auch Vormerkungen, Widersprüche, Verfügungsbeschränkungen, Enteignungsvermerke und ähnliches.

Grundbuchordnung - GBO | § 22

(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

Grundbuchordnung - GBO | § 53

(2) Bei einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld bedarf es zur Eintragung eines Widerspruchs der Vorlegung des Briefes nicht, wenn der Widerspruch den im § 41 Abs. 1 Satz 2 bezeichneten Inhalt hat. Diese Vorschrift ist nicht anzuwenden, wenn der Grundschuld- oder Rentenschuldbrief auf den Inhaber ausgestellt ist.

Grundbuchordnung - GBO | § 73

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Grundbuchordnung - GBO | § 15

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Grundbuchordnung - GBO | § 22

Grundbuchordnung - GBO | § 53

Grundbuchordnung - GBO | § 19

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Grundbuchordnung - GBO | § 22

Oberlandesgericht München Beschluss, 25. Sept. 2015 - 34 Wx 121/15

Gründe

Oberlandesgericht München

34 Wx 121/15

Beschluss

vom 25.9.2015

AG Laufen - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Grundbuchsache

Beteiligte:

1) ...

- Antragsteller und Beschwerdeführer

2) ...

- Antragstellerin

3) ...

- Antragsteller 4) ...

- Antragsteller 5) ...

- Beschwerdegegner 6) ...

Verfahrensbevollmächtigter zu 1 - 4: ...

Verfahrensbevollmächtigte zu 5: ...

wegen Zwischenverfügung (Löschung eines Vorkaufsrechts)

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler

am 25. September 2015 folgenden

Beschluss

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Laufen - Grundbuchamt - vom 17. März 2015 insoweit aufgehoben, als das Grundbuchamt dem Beteiligten zu 1 aufgegeben hat, Übernahmeerklärungen der aktuellen Eigentümer vorzulegen.

II.

Im Übrigen wird die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Laufen - Grundbuchamt - vom 17. März 2015 zurückgewiesen.

III.

Der Beschwerdeführer hat die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie die notwendigen Auslagen des Beschwerdegegners zu tragen.

IV.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 26.336 € festgesetzt.

Gründe:

I. Die Beteiligten zu 1, 5 und 6 sind Geschwister. Deren Vater teilte bereits zu Lebzeiten sein Immobilienvermögen im Weg der vorweggenommenen Erbfolge unter seinen Kindern auf. In diesem Zusammenhang übertrug er zunächst die im Grundbuch gebuchten Flurstücke .../1 und .../2 gemäß notariellem Schenkungsvertrag vom 15.10.1982 auf den Beteiligten zu 6. Der Eigentumsübergang wurde am 27.12.1982 im Grundbuch vollzogen.

Nachfolgend kamen die Familienmitglieder überein, die Aufteilung gemäß notariellem Vertrag vom 17.5.1988 zu ändern. Im Tausch gegen ein gleichwertiges Grundstück übertrug der Beteiligte zu 6 das Eigentum am oben genannten Grundbesitz auf den Vater zurück. Gleichzeitig veräußerte der Beteiligte zu 5 ein Grundstück entgeltlich an den Vater. Dieser übertrug die von den Beteiligten zu 5 und 6 zurückerlangten Grundstücke im Tausch gegen ein gleichwertiges Grundstück auf den Beteiligten zu 1. Das vom Beteiligten zu 1 im Austausch erworbene Grundstück wiederum veräußerte der Vater an den Beteiligten zu 5 unter Verrechnung der wechselseitigen Kaufpreisansprüche und zinsloser Stundung der Restforderung.

Unter Ziff. VI der Urkunde vom 17.5.1988 (nebst klarstellender Erklärung vom 9.5.1990) bewilligten die Vertragsparteien die Eintragung eines vererblichen Vorkaufsrechts für ... (den Beteiligten zu 5) und ... (den Beteiligten zu 6) als Gesamtberechtigte nach § 513 BGB im Grundbuch von... Blatt

Sie stellten klar, dass die Vereinbarung, wonach die Vorkaufsberechtigten bei Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr als das 6-fache des jetzigen Einheitswertes zu zahlen brauchen, lediglich schuldrechtlichen Charakter habe.

Im Grundbuch wurden am 13.6.1990 der Eigentumsübergang auf den Beteiligten zu 1 vollzogen und das Vorkaufsrecht zugunsten der Beteiligten zu 5 und 6 eingetragen.

Mit notariellem Überlassungsvertrag vom 16.10.2014 übertrug der Beteiligte zu 1 das Eigentum an dem Grundbesitz auf seine beiden Kinder, die Beteiligten zu 3 und 4, zu je hälftigem Miteigentum bei gleichzeitiger Bestellung eines lebenslangen Nießbrauchs zugunsten des Beteiligten zu 1 sowie seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 2. Die vertragliche Bestimmung (Ziff. III der Urkunde) lautet wie folgt:

Nießbrauch, Schenkung

1. Herr ... (Beteiligter zu 1) behält sich auf seine Lebensdauer einen Nießbrauch an allen Vertragsgegenständen vor, kraft dessen Nutzungen und Lasten grundsätzlich bei ihm verbleiben.

Für diesen Nießbrauch gelten die gesetzlichen Bestimmungen mit folgenden Besonderheiten:

a) Der Berechtigte schuldet bei Ausübung seines Nießbrauchs nur die Sorgfalt, die er in eigenen Dingen anzuwenden pflegt.

b) Der Berechtigte hat für die Dauer des Nießbrauchs alle Lasten der Nießbrauchsgegenstände zu tragen, ...

2. Für die Zeit ab Erlöschen des in Abs. 1. bestellten Nießbrauchs erhält Frau ... (Beteiligte zu 2) auf ihre Lebensdauer einen Nießbrauch, der denselben Inhalt hat wie der in Abs. 1. vorbehaltene Nießbrauch.

3. Im Übrigen erhalten die ... (Beteiligten zu 3 und 4) die heutige Zuwendung als Schenkung, deren Wert die Beteiligten nicht beziffern möchten und die sie sich auch nicht auf ihren gesetzlichen Pflichtteil gegenüber ihrem Vater anrechnen lassen müssen.

Unter Ziff. XI vereinbarten die Vertragsparteien eine bedingte Rückübereignungspflicht folgenden Inhalts:

1. Der Veräußerer kann die Rückübereignung eines heute überlassenen Miteigentumsanteils ganz oder teilweise verlangen, wenn zu Lebzeiten der Eltern oder eines Elternteils der heutigen Erwerber eine der folgenden Voraussetzungen eintritt:

a) Der betreffende Miteigentumsanteil ist ganz oder teilweise durch Rechtsgeschäft, Erbfolge oder in anderer Weise auf andere Personen übergegangen als den Erwerber des betreffenden Miteigentumsanteils oder den Erwerber des anderen Miteigentumsanteils.

b) Der Inhaber des betreffenden Miteigentumsanteils hat rechtsgeschäftlich eine Übereignungspflicht im Sinne des Buchst. a) begründet.

c) Der überlassene Miteigentumsanteil ist ganz oder teilweise oder einzeln in ein Insolvenzverfahren geraten oder länger als drei Monate von einem Zwangsvollstreckungsverfahren betroffen.

d) Der Wert des heute überlassenen Miteigentumsanteils wird in einen Zugewinnausgleich oder einen ähnlichen Ausgleich einbezogen.

4. Der Veräußerer tritt hiermit den Rückübereignungsanspruch mit Wirkung ab seinem Tod an seinen überlebenden Ehegatten ab; dieser kann Rückübereignung an sich allein gemäß den in Abs. 2. festgelegten Bestimmungen verlangen.

Zur Sicherung des bedingten Rückübertragungsanspruchs bewilligten die Vertragsparteien die Eintragung einer Vormerkung an jedem überlassenen Miteigentumsanteil.

Unter Vorlage der Urkunde beantragte der Notar unter dem 5.11.2014 - neben der inzwischen vollzogenen Eintragung des Eigentumsübergangs, der Nießbrauchsrechte und der Rückauflassungsvormerkungen - auch die Löschung des im Grundbuch zugunsten der Beteiligten zu 5 und 6 eingetragenen Vorkaufsrechts wegen Gegenstandslosigkeit.

Das Grundbuchamt hat die Vorkaufsberechtigten zum Löschungsantrag angehört. Der Beteiligte zu 5 ist der Löschung entgegen getreten. Das Vorkaufsrecht sei zu seinen und des Beteiligten zu 6 Gunsten zur Erzielung einer gleichmäßigen Vermögensverteilung unter den drei Geschwistern bestellt worden. Vor diesem Hintergrund erstrecke sich das Vorkaufsrecht auch auf eine Übertragung, die mit Rücksicht auf ein künftiges Erbrecht an die gesetzlichen Erben vorgenommen werde. Außerdem liege hier ausweislich der Konditionen des Überlassungsvertrags entgegen seiner Bezeichnung als Schenkung eine entgeltliche Übertragung vor. Im Übrigen sei trotz formaler Eigentumsübertragung die alleinige wirtschaftliche Einflussnahmemöglichkeit beim Beteiligten zu 1 verblieben; die Befugnisse der Beteiligten zu 3 und 4 entsprächen hingegen nicht denjenigen eines Eigentümers. Angesichts dieser Umstände verfolge der Vertrag den Zweck, in rechtswidriger Weise das Vorkaufsrecht der Begünstigten zu vereiteln.

Mit Zwischenverfügung vom 17.3.2015 hat das Grundbuchamt dem Beteiligten zu 1 unter Fristsetzung bis 17.4.2015 aufgegeben, Löschungsbewilligungen der Berechtigten - andernfalls Erklärungen der Beteiligten zu 3 und 4 betreffend die Belastungsübernahme - vorzulegen. Zwar sei das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall bestellt und erlösche deshalb, wenn das belastete Grundstück auf anderem Weg als durch Verkauf auf einen Sonderrechtsnachfolger übertragen werde. Auch sei die Überlassung als Schenkung bezeichnet. Jedoch seien erhebliche Gegenleistungen vereinbart. Inwieweit die Übertragung einem Kauf gleichkomme mit der Folge, dass das Vorkaufsrecht nicht erloschen sei, könne nicht abschließend beurteilt werden. Deshalb bedürfe es zur Löschung entsprechender Bewilligungen der Berechtigten.

Mit Beschwerde vom 23.3.2015 wendet sich der Beteiligte zu 1 gegen die Zwischenverfügung. Er beantragt, das Grundbuchamt anzuweisen, die beantragte Löschung des Vorkaufsrechts zu vollziehen. Spätestens infolge der Eintragung des Eigentumsübergangs auf die Beteiligten zu 3 und 4 als Sonderrechtsnachfolger sei das Vorkaufsrecht erloschen und das Grundbuch deshalb unrichtig geworden. Die vertraglichen Auflagen würden nicht über die üblichen Regelungen bei vorweggenommener Erbfolge hinausgehen und stellten sich deshalb weder als Entgelt noch als Ausdruck einer Vereitelungsabsicht dar. Schon aus Gründen der Rechtssicherheit komme es auf diese Gesichtspunkte für die Frage, ob das Vorkaufsrecht erloschen sei, ohnehin nicht an. Außerdem stelle sich die Frage, ob das Recht wegen inhaltlicher Unrichtigkeit von Amts wegen zu löschen sei, weil ein dingliches Vorkaufsrecht mit Preislimitierung gegen zwingendes Recht verstoße.

Der Beteiligte zu 5 beantragt die Zurückweisung der Beschwerde. Die für den Fall des Weiterverkaufs vereinbarte und durch Vormerkung abgesicherte Rückübereignungspflicht habe zur Konsequenz, dass bei einer künftigen Veräußerung des Grundbesitzes der Vorkaufsverpflichtete nach Rückübereignung in den Genuss des vollen Gegenwerts der Immobilie gelange und die ursprünglich zugunsten der Vorkaufsberechtigten vereinbarte Einbuße nicht zu tragen habe.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 Abs. 1 und 2 sowie § 15 Abs. 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung hat mit ihrem Hauptziel keinen Erfolg, denn die beantragte Löschung der Vorkaufsberechtigung darf mangels Unrichtigkeitsnachweises im gegenwärtigen Stadium nicht vorgenommen werden. Die mit der Zwischenverfügung aufgegebene Vorlage einer Übernahmeerklärung der Beteiligten zu 3 und 4 für den Fall, dass Löschungsbewilligungen der Vorkaufsberechtigten nicht beigebracht werden, kann jedoch keinen Bestand haben. Insoweit ist die Zwischenverfügung aufzuheben.

1. Obwohl der Beschwerdeführer geltend macht, der beanstandete Grundbucheintrag sei gegenstandslos geworden (§ 84 GBO), handelt es sich bei seinem Begehren in der Sache um einen Antrag auf Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO).

Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung - auch die Eintragung einer Löschung (Demharter GBO 29. Aufl. § 19 Rn. 3) -, wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Liegt eine Bewilligung nicht vor, so ist eine berichtigende Eintragung im Grundbuch nur möglich, wenn die Grundbuchunrichtigkeit nachgewiesen ist, § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO. An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller muss - in der Form des § 29 GBO - lückenlos ausräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung, hier also der begehrten Löschung des zugunsten der Beteiligten zu 5 und 6 als Gesamtberechtigte eingetragenen Vorkaufsrechts, entgegenstehen könnte. Freilich brauchen ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten nicht ausgeräumt zu werden (BayObLGZ 1988, 102/107; 1995, 413/416). Keiner Nachweisführung bedarf es dann, wenn sich die materielle Unrichtigkeit aus der Eintragung im Grundbuch selbst - einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) - ergibt. Auch was offenkundig ist, braucht nicht bewiesen zu werden (vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 59, 61).

Nach diesen Maßstäben ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht nachgewiesen. Denn aus dem Inhalt des Grundbuchs und dem Inhalt der in Bezug genommenen Bewilligungsurkunden ergibt sich nicht zuverlässig, dass „causa des Eigentumsübergangs“ auf die Beteiligten zu 3 und 4 (siehe Kohler in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 225) eine Vereinbarung ist, welche das materiell-rechtliche Erlöschen des Vorkaufsrechts und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs bewirkte. Vielmehr lassen die aus der Grundakte bekannten Begleitumstände der Eigentumsübertragung Zweifel daran bestehen, dass mit der Übertragung der (formalen) Eigentümerstellung auf die Beteiligten zu 3 und 4 das Vorkaufsrecht in Fortfall geriet; denn der vom Beschwerdeführer geäußerte Verdacht, die Urkunde vom 16.10.2014 sei Teil eines - den Vorkaufsfall auslösenden - Umgehungsgeschäfts, stützt sich auf konkrete Tatsachen. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs kann in dieser Situation mit der Urkunde allein nicht nachgewiesen werden. Hierzu ist Folgendes auszuführen:

2. Ein - wie hier - für einen Verkaufsfall bestelltes (dingliches) Vorkaufsrecht, § 1094 BGB, beschränkt sich auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben, die im Weg der Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB, in die Eigentümerstellung hinsichtlich des Grundbesitzes nachgerückt sind, § 1097 Halbsatz 1 BGB. Da von der Möglichkeit, gemäß § 1097 Halbsatz 2 BGB ein Vorkaufsrecht für mehrere oder alle Verkaufsfälle einzuräumen, kein Gebrauch gemacht wurde, steht den Beteiligten zu 5 und 6 nur ein Vorkaufsrecht gemäß obiger Beschränkung zu. Diese Beschränkung bewirkt, dass das Vorkaufsrecht erlischt, wenn das belastete Grundstück auf andere Weise als durch Verkauf in das Eigentum eines Sonderrechtsnachfolgers des Verpflichteten übergeht (Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260; OLG Zweibrücken NJW-RR 2000, 94; Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 1097 Rn. 5; MüKo/Westermann BGB 6. Aufl. § 1097 Rn. 5; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1432a; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 191 sowie § 22 Rn. 151).

Keinen Vorkaufsfall stellt nach der gesetzlichen Regelung des § 1098 Abs. 1, § 470 BGB ein mit Rücksicht auf das künftige Erbrecht vorgenommener Verkauf an die gesetzlichen Erben dar. Die Eigentumsübertragung auf der Grundlage eines nach dieser Vorschrift privilegierten Rechtsgeschäfts führt deshalb grundsätzlich - wie die Nichtausübung eines für nur einen Verkaufsfall eingeräumten Vorkaufsrechts - zum Erlöschen desselben (OLG Düsseldorf DNotZ 2002, 203; OLG Stuttgart Rpfleger 1997, 473; Staudinger/Schermaier BGB (2009) § 1097 Rn. 6; Schöner/Stöber Rn. 1432a).

3. Ob ein den Verkaufsfall auslösender Kaufvertrag, § 1098 Abs. 1, § 463 BGB, abgeschlossen wurde, beurteilt sich allerdings nicht nach der Vertragsbezeichnung, sondern nach dem wirtschaftlichen Gehalt und Ergebnis der Vereinbarungen. Gaben der Vorkaufsverpflichtete und der Dritte ihrem Geschäft eine Gestalt, die eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch Meidung eines formalen Kaufvertrags verhindern soll, obwohl nach materieller Betrachtungsweise und interessengerechtem Verständnis das Ergebnis einer kaufvertraglichen Veräußerung herbeigeführt werden soll, dann liegt eine Umgehung des Vorkaufsrechts vor (BGHZ 115, 335/340; BGH NJW 1998, 2136 je m. w. N.; Staudinger/Schermaier BGB (2013) § 463 Rn. 27 ff. mit (2009) § 1097 Rn. 4; Soergel/Stürner BGB 13. Aufl. vor § 1094 Rn. 8). Ein solchermaßen „verschleierter Kaufvertrag“ löst das Vorkaufsrecht dennoch aus (BGHZ 115, 335/342; OLG Nürnberg NJW-RR 1992, 461). Denn obgleich der Vorkaufsberechtigte keinen Anspruch auf Eintritt des Vorkaufsfalls hat, so gilt doch in dem zwischen ihm und dem Vorkaufsverpflichteten bestehenden Sonderrechtsverhältnis der Grundsatz von Treu und Glauben, §§ 162, 242 BGB. Nach diesem Grundsatz kann sich der Vorkaufsverpflichtete, der sich für den Fall eines Verkaufsentschlusses einer vertraglichen Bindung unterworfen hat, nicht auf eine rechtsgeschäftliche Gestaltung berufen, die ihren Grund in der Verhinderung der Vorkaufsrechtsausübung hat, wenn er in Wahrheit verkaufen will und dem Dritten in wirtschaftlicher Hinsicht die Stellung eines Eigentümers im Gegenzug für die versprochenen Zahlungen verschafft (BGH NJW 1998, 2136/2137; NJW 2012, 1354; Schermaier AcP 196, 256/264). Auf Sittenwidrigkeit (so noch BGH NJW 1964, 540; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 144) kommt es dabei genauso wenig an wie auf eine subjektive Umgehungsabsicht (BGH NJW 1998, 2136/2138; Schermaier AcP 196, 256/266, 275). In diesen (Umgehungs-)Fällen erlischt das Vorkaufsrecht erst durch seine Nichtausübung.

Danach erscheint es nicht hinreichend sicher, dass das Vorkaufsrecht erloschen ist.

a) Zwar kann der Überlassungsvertrag vom 16.10.2014 nicht wegen der vereinbarten Konditionen als kaufähnlich angesehen werden. Ein Kaufvertrag ist geprägt vom Synallagma der Hauptleistungspflichten (vgl. § 433 Abs. 1 und Abs. 2 BGB; BGH NJW 1998, 2136/2137 a. E.). Hier jedoch liegt nicht nur nach dem Wortlaut der getroffenen Vereinbarungen (Schenkung unter Vorbehalt des Nießbrauchs am Vertragsgegenstand), sondern auch nach dem Sinn und Zweck des Vertrags eine Rechtsübertragung vor, bei der der Übertragende von vornherein bestimmte Nutzungsziehungsrechte, nämlich die eines Nießbrauchers (§§ 1030 ff. BGB), an dem Grundstück weiterhin für sich beansprucht, sie also nicht mitüberträgt. Eine - einem Kaufpreis vergleichbare - „Gegenleistung“ für die Übertragung der Eigentümerstellung kann hierin regelmäßig nicht gesehen werden; einem entgeltlichen Erwerb steht der Erwerb unter Nutzungsauflage nicht ohne weiteres gleich.

Entsprechendes gilt für die Vereinbarung des bedingten Rückkaufsrechts.

Die zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 vereinbarten Rechte stellen sich als zulässige Vertragsgestaltung im Rahmen vorweggenommener Erbfolge dar. Die Regelungen sind für sich genommen unverdächtig und nicht geeignet, eine Umgehung wegen verschleierten Kaufs anzunehmen (vgl. auch BGH NJW 2003, 3769 zur Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit).

Einen Vorkaufsfall hat die Übertragung auf die Beteiligten zu 3 und 4 mithin - unabhängig vom betragsmäßigen „Wert“ der zugunsten der Beteiligten zu 1 und 2 bestellten Rechte - nicht ausgelöst.

Deshalb kommt auch ein Erlöschen wegen unterlassener Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in Betracht.

b) Jedoch derzeit nicht mit der erforderlichen Sicherheit als ausgeräumt angesehen werden kann die Behauptung des Beteiligten zu 5, die Übertragung der Eigentümerstellung auf die Beteiligten zu 3 und 4 stelle den ersten Teilakt eines zeitlich gestreckten Umgehungsgeschäfts dar, welches nach der erstrebten Löschung des Vorkaufsrechts im Grundbuch auf der Grundlage erst dann abzuschließender Rechtsgeschäfte vollendet werden solle.

(1) Grundlage der Beurteilung, ob Vertragsgestaltungen einem Kaufvertrag nahezu gleichkommen und nach Treu und Glauben den Vorkaufsfall auslösen, bildet die Gesamtheit der geschlossenen Vereinbarungen (BGHZ 115, 335/342; NJW 2012, 1354/1355). Dies gilt auch dann, wenn diese Vereinbarungen formal in getrennten Verträgen getroffen wurden.

Nichts anderes gilt, wenn mehrere Teilakte eines Umgehungsgeschäfts in einen zeitlich gestreckten Vorgang aufgespalten werden. Erst mit dem letzten Teilakt, der auch in einer Veräußerung durch die Beteiligten zu 3 und 4 liegen könnte (vgl. Staudinger/Schermaier § 463 Rn. 53), ist dann das Umgehungsgeschäft vollendet. Ist in diesem Zeitpunkt der Vorkaufsverpflichtete (erneut) rechtlicher Eigentümer des Grundstücks oder kann er die rechtliche Eigentümerposition durch Rückerwerb erlangen (siehe BGH NJW 2012, 1354/1355), so kann dessen Vorkaufsverpflichtung - trotz der zwischenzeitlichen Auslagerung der (formalen) Eigentümerstellung auf Sonderrechtsnachfolger - als fortbestehend und (erst) mit dem letzten Teilakt des Umgehungsgeschäfts der Vorkaufsfall als eingetreten anzusehen sein.

(2) Ernst zu nehmende Indizien dafür, dass in diesem Sinne die formale Rechtsstellung eines (Mit-)Eigentümers auf die Beteiligten zu 3 und 4 nur vorübergehend ausgelagert wurde, ergeben sich zwar nicht allein aus den vereinbarten Vertragskonditionen, die - wie unter a) ausgeführt -grundsätzlich nicht verdächtig sind.

Jedoch bestehen Anhaltspunkte für die Behauptung des Beteiligten zu 5, mit der Übertragung (nur) der rechtlichen Eigentümerposition auf die Beteiligten zu 3 und 4 solle verhindert werden, dass der vorkaufsverpflichtete Beteiligte zu 1 bei einer künftigen Veräußerung der wirtschaftlich in seinem Vermögen verbleibenden Immobilie die Nachteile aus den mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbarten und für den Beteiligten zu 1 ungünstigen Konditionen des Vorkaufsrechts zu tragen habe. Der Beteiligte zu 5 hat einen Urkundsentwurf betreffend die Neubestellung eines Vorkaufsrechts vorgelegt. Danach haben die Beteiligten zu 3 und 4, vertreten jeweils durch den Beteiligten zu 1, den Beteiligten zu 5 und 6 ein schuldrechtliches und nicht vererbliches Vorkaufsrecht zu veränderten Bedingungen angeboten. Während im Ursprungsvertrag ein vererbliches Vorkaufsrecht eingeräumt und der Preis bei Ausübung auf den sechsfachen Einheitswert des Jahres 1988 limitiert war, was unter Zugrundelegung der im Vertrag vom 22.11.1982 gemachten Angaben einen Betrag von rund 215.000 € ergeben würde, soll nach den neuen Konditionen nur ein unvererbliches Vorkaufsrecht bestellt werden und der bei Ausübung zu zahlende Kaufpreis mit 350.000 € geschuldet sein.

Diese Umstände können indiziell die Behauptung des Beteiligten zu 5 stützen, der Beteiligte zu 1 gestalte zu seinen eigenen Gunsten und im eigenen wirtschaftlichen Interesse seine rechtliche Position, aus der heraus ihm eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks unter Meidung der Nachteile möglich wird, die mit der nicht mehr als angemessen erachteten Preislimitierung verbunden sind. Angesichts dessen kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Beteiligte zu 1 mit dem vorliegenden Vertrag die Umgehung des Vorkaufsrechts bei einer erst nachfolgenden Verwertung des Grundbesitzes in einem ersten Teilschritt bereitet. Dann aber ist der Übertragungsvertrag in seinen Rechtswirkungen nicht isoliert, sondern in Zusammenschau mit etwaigen die Umgehung erst vollendenden Vereinbarungen zu würdigen. In dieser Situation besagt die formale Eigentümerposition der Beteiligten zu 3 und 4 mithin gegenwärtig nicht zuverlässig, dass das Vorkaufsrecht der Beteiligten zu 5 und 6 erloschen ist.

Im Hinblick darauf, dass der Beteiligte zu 1 letztlich nur die rechtliche Eigentümerstellung, das „nudum dominium“, auf die Beteiligten zu 3 und 4 übertragen hat, erscheint das Vorbringen des Beteiligten zu 5 jedenfalls schlüssig und geeignet, derzeit ernst zu nehmende Zweifel am Erlöschen des Vorkaufsrechts infolge der Singularrechtsnachfolge der Beteiligten zu 3 und 4 zu begründen.

Diese Zweifel gehen im Berichtigungsverfahren nach § 22 GBO zulasten des Beteiligten zu 1, denn er hat eine - nicht ganz entfernt liegende oder bloß theoretische - Möglichkeit des Fortbestands des eingetragenen Rechts nicht ausgeräumt. Darauf, wie sich die Beweislast in einem über einen etwaigen Berichtigungsanspruch (§ 894 BGB) geführten zivilprozessualen Erkenntnisverfahren verteilt, kommt es im Grundbuchverfahren nicht an (BayObLG DNotZ 1989, 166).

Die Klärung der Streitfrage, ob das Vorkaufsrecht schon erloschen und die Beteiligten zu 5 und 6 zur Abgabe einer Löschungsbewilligung verpflichtet sind, muss - gerade auch unter dem Gesichtspunkt der Rechtssicherheit - diesem gerichtlichen Erkenntnisverfahren, § 899 BGB, vorbehalten bleiben (vgl. Staudinger/Schermaier § 1097 Rn. 14).

4. Zweifel am wirksamen Zustandekommen des für die Beteiligten zu 5 und 6 als Gesamtberechtigte (vgl. Kohler in Bauer/von Oefele AT Rn. III 134) eingetragenen dinglichen Vorkaufsrechts (§ 1094 Abs. 1, § 1103 Abs. 2 BGB) bestehen nicht. Die Preislimitierung ist nur mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart. Das dingliche Recht hat hierdurch keinen von § 1098 BGB abweichenden und deshalb unzulässigen Inhalt erhalten. Die gewählte rechtliche Gestaltung ist zulässig (Senat vom 29.10.2007, 34 Wx 105/07 = FGPrax 2008, 11; RGZ 104, 122/123; vgl. Erman/Grziwotz BGB 14. Aufl. § 1098 Rn. 1 m. w. N.).

5. Aus diesen Gründen bedarf es zur Löschung des gegenständlichen Vorkaufsrechts einer Bewilligungserklärung der Beteiligten zu 5 und 6, § 22 Abs. 1, § 19 GBO. Deren Vorlage kann mit Zwischenverfügung aufgegeben werden (Senat vom 29.10.2007; OLG Zweibrücken NJW-RR 2000, 94).

6. Allerdings kann vom Beteiligten zu 1 nicht verlangt werden, Übernahmeerklärungen der Beteiligten zu 3 und 4 vorzulegen. Die Verpflichtung aus dem zugunsten der Beteiligten zu 5 und 6 bestellten Vorkaufsrecht wurde nicht auf die Beteiligten zu 3 und 4 übertragen. Das Vorkaufsrecht belastet nur den Beteiligten zu 1. Die derzeit fehlende Löschungsreife beruht darauf, dass es - wie dargestellt - nach materiellem Recht trotz Sonderrechtsnachfolge im Eigentum und Beschränkung des Vorkaufsrechts auf den ersten Verkaufsfall möglicherweise nicht erloschen ist und Bewilligungen der Berechtigten nicht vorliegen. Gegenüber den Beteiligten zu 3 und 4 hat die Eintragung gemäß § 1098 Abs. 2 BGB die Wirkung einer Vormerkung, § 883 Abs. 2 und 3, § 888 BGB, zur Sicherung des durch eine künftige Ausübung des Vorkaufsrechts entstehenden und gegen den Beteiligten zu 1 gerichteten Eigentumsübertragungsanspruchs der Vorkaufsberechtigten, § 1098 Abs. 1, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 1 BGB.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 84, 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG. Die Beschwerde ist mit dem verfolgten Beschwerdeziel erfolglos geblieben. Die Teilaufhebung der Zwischenverfügung fällt demgegenüber nicht ins Gewicht.

Den Geschäftswert für die begehrte Löschung des Vorkaufsrechts bestimmt der Senat mit einem Bruchteil von 10% des in der notariellen Urkunde bezeichneten Grundstückswerts (§ 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 1 GNotKG; vgl. BayObLG JurBüro 1997, 605).

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde, § 78 Abs. 2 GBO, liegen nicht vor. Es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1103 Subjektiv-dingliches und subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht

(1) Ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden.

(2) Ein zugunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1094 Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.

(2) Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1103 Subjektiv-dingliches und subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht

(1) Ein zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht kann nicht von dem Eigentum an diesem Grundstück getrennt werden.

(2) Ein zugunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 874 Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung

Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Einer Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung steht die Bezugnahme auf die bisherige Eintragung nach § 44 Absatz 3 Satz 2 der Grundbuchordnung gleich.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1098 Wirkung des Vorkaufsrechts

(2) Dritten gegenüber hat das Vorkaufsrecht die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des durch die Ausübung des Rechts entstehenden Anspruchs auf Übertragung des Eigentums.

(3) Steht ein nach § 1094 Abs. 1 begründetes Vorkaufsrecht einer juristischen Person oder einer rechtsfähigen Personengesellschaft zu, so gelten, wenn seine Übertragbarkeit nicht vereinbart ist, für die Übertragung des Rechts die Vorschriften der §§ 1059a bis 1059d entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1097 Bestellung für einen oder mehrere Verkaufsfälle

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Mai 2016 - 34 Wx 61/16

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Laufen - Grundbuchamt - vom 15. Dezember 2015 aufgehoben.

Gründe

Gründe:

I. Die Beteiligte ist Eigentümerin von Grundbesitz, den sie im Wege des Zuschlags am 2.2.2005 erworben hatte. Im Zuschlagbeschluss ist als nach dem geringsten Gebot bestehenbleibendes Recht auch das in Abteilung II des Grundbuchs unter lfd. Nr. 5 unter Bezugnahme auf eine Bewilligung vom 12.9.1969 für Matthias H. eingetragene Vorkaufsrecht genannt.

Ziff. V. der in der Eintragung in Bezug genommenen notariellen Urkunde vom 12.9.1969, die zur Erfüllung von Vermächtnissen Vereinbarungen über einen Nachlass enthält, lautet:

... räumen sie hiermit Matthias H. persönlich an den vorgenannten Grundstücken der Gemarkung ..., auf deren Übereignung Matthias H. verzichtet hat, diesem für den ersten Verkaufsfall das dingliche Vorkaufsrecht ein.

Das Vorkaufsrecht gilt jeweils für den ersten Verkaufsfall, für den es nach den gesetzlichen Bestimmungen überhaupt ausgeübt werden kann, erlischt also nicht bereits bei einem Veräußerungsfall, bei dem es nach dem Gesetz nicht ausübbar wäre, z. B. bei Erbauseinandersetzung, Tausch oder Schenkung.

Dieses Vorkaufsrecht ist nicht vererblich und nicht übertragbar.

Im Übrigen gelten für das Vorkaufsrecht die gesetzlichen Bestimmungen der §§ 1094 ff BGB.

Am 7.12.2015 beantragte die Beteiligte die Löschung des Vorkaufsrechts. Dem ersten Verkauf stehe die Zwangsversteigerung im Februar 2005 gleich. Das Vorkaufsrecht sei im Rahmen der Zwangsversteigerung nicht ausgeübt worden, daher erloschen und aus dem Grundbuch zu löschen.

Mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 15.12.2015 hat das Grundbuchamt beanstandet, dass zur Löschung des Vorkaufsrechts die Bewilligung des Berechtigten erforderlich sei. In der Zwangsversteigerung könne das Vorkaufsrecht nach den gesetzlichen Bestimmungen nämlich nicht ausgeübt werden.

Dagegen hat die Beteiligte am 29.1.2016 Beschwerde eingelegt. Sie ist der Meinung, da das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall bestellt gewesen sei, sei es mit Erteilung des Zuschlags hinfällig geworden und untergegangen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II. Die gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts (§ 18 Abs. 1 GBO) statthafte und auch im Übrigen zulässig eingelegte Beschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG; § 71 Abs. 1, § 73 GBO; § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) hat - jedenfalls vorläufig - Erfolg.

1. Die Zwischenverfügung ist aufzuheben, da die Voraussetzungen für ihren Erlass nicht vorlagen. Das Grundbuchamt nimmt nämlich einen Mangel an, der nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann.

Ist der Nachweis der Unrichtigkeit nicht geführt, ist die beantragte Löschung nur aufgrund einer Berichtigungsbewilligung oder einer Löschungsbewilligung möglich. Fehlt eine solche Bewilligung, muss das Grundbuchamt den Antrag sofort zurückweisen (BayObLG FGPrax 1998, 6; Demharter GBO 30. Aufl. § 18 Rn. 32; Wilke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 19). Eine Zwischenverfügung ist nicht zulässig, wenn der Mangel des Antrags nicht rückwirkend beseitigt werden kann, da andernfalls die Eintragung einen Rang erhielte, der ihr nicht gebührt (BGH NJW 2014, 1002 Rn. 6; BGHZ 27, 310/313; BayObLGZ 1984, 105/106 f.; Demharter § 18 Rn. 8 m. w. N.).

2. Für das weitere Verfahren ist - insofern nicht bindend - festzuhalten, dass die Löschung des Rechts ohne Bewilligung des Betroffenen nicht infrage kommt.

a) Mit dem Antrag begehrt die Beteiligte die Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 GBO.

Eine Grundbuchberichtigung ist ohne vorgelegte Berichtigungsbewilligung nur möglich, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). An den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller muss - in der Form des § 29 GBO - lückenlos ausräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung, hier also der Löschung des eingetragenen Vorkaufsrechts, entgegenstehen könnte. Freilich brauchen ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten nicht ausgeräumt zu werden (BayObLGZ 1988, 102/107; 1995, 413/416). Keiner Nachweisführung bedarf es dann, wenn sich die materielle Unrichtigkeit aus der Eintragung im Grundbuch selbst - einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) - ergibt. Auch was offenkundig ist, braucht nicht bewiesen zu werden (vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 59, 61).

Nach diesen Maßstäben ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht nachgewiesen. Denn aus dem Inhalt des Grundbuchs und der in Bezug genommenen Bewilligungsurkunde ergibt sich nicht, dass die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes das materiell-rechtliche Erlöschen des Vorkaufsrechts (vgl. § 1094 Abs. 1 BGB) und damit die Unrichtigkeit des Grundbuchs bewirkt hätte.

b) Der Eintragungsvermerk enthält allein die Bestellung eines Vorkaufsrechts zugunsten einer begünstigten Person, allerdings ohne nähere Bezeichnung des Inhalts des Rechts. Zur näheren Darlegung des Inhalts ist jedoch in zulässiger Weise Bezug genommen auf die in der notariellen Urkunde enthaltene Eintragungsbewilligung vom 12.9.1969 (vgl. § 874 BGB).

aa) Die Bewilligung ist auslegungsbedürftig, da sie einerseits von einem dinglichen Vorkaufsrecht „für den ersten Verkaufsfall“ spricht, andererseits aber eine Regelung zur Frage enthält, was mit dem ersten Verkaufsfall gemeint ist. So soll das Vorkaufsrecht nicht bereits bei einem Veräußerungsfall erlöschen, bei dem es nach dem Gesetz nicht ausübbar wäre. Als Beispielsfälle sind Erbauseinandersetzung, Tausch oder Schenkung genannt.

Soweit die Bewilligungserklärung von der Bestellung des Rechts für den ersten Verkaufsfall spricht, scheint sie sich an dem gesetzlichen Regelfall zu orientieren. Nach § 1097 1. Halbsatz BGB beschränkt sich das Vorkaufsrecht auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört, oder durch dessen Erben. Allerdings kann es auch für mehrere Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097 2. Halbsatz BGB). Trotz des sachenrechtlichen Typenzwangs für zulässig gehalten wird daher eine Vereinbarung, die das Vorkaufsrecht nur für einen Verkauf gelten lässt, dies jedoch unabhängig davon, ob noch der Besteller der Verkäufer ist oder ein Sonderrechtsnachfolger, der das Grundstück anders als durch rechtsgeschäftliche Veräußerung erworben hat (KG OLGE 41, 21/23; MüKo/Westermann BGB 6. Aufl. § 1097 Rn. 2). Eine andere Ansicht hält eine derartige Vereinbarung ebenfalls für zulässig, legt sie jedoch nicht als Vorkaufsrecht nur für einen Verkaufsfall aus, sondern als ein solches, das für mehrere Verkaufsfälle bestellt ist (Staudinger/Schermaier BGB Bearb. 2009 § 1097 Rn. 13). Letztlich kommen jedoch beide Auffassungen zu demselben Ergebnis, dass das so verstandene und abweichend von dem gesetzlichen Regelfall des § 1097 BGB bestellte Vorkaufsrecht bei einer ersten Veräußerung, die keinen Vorkaufsfall darstellt, nicht erlischt.

bb) Für die Auslegung (§ 133 BGB) ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk einschließlich der Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände, die außerhalb der Bewilligung liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Demharter § 19 Rn. 28).

Die Auslegung der Bewilligungserklärung ergibt hier nach ihrem klaren Wortlaut eine vom gesetzlichen Inhalt des Vorkaufsrechts gemäß § 1097 BGB abweichende Regelung dahin, dass das Recht nicht erlöschen sollte und damit auch gegenüber einem späteren Eigentümer ausgeübt werden kann, wenn dieser das Grundstück auf eine Art erworben hat, die sich nicht als Verkaufsfall darstellt. Die in der Bewilligung genannten Fälle („Erbauseinandersetzung, Tausch oder Schenkung“) sind als bloße Beispiele angeführt. Ein unbefangener Betrachter entnimmt der Bestimmung als nächstliegende Bedeutung daher, dass das Vorkaufsrecht auch in einer Zwangsversteigerung, sofern es in deren Rahmen nicht ausgeübt werden kann, nicht zum Erlöschen kommt.

c) Durch Nichtausübung erloschen wäre das Vorkaufsrecht nur, wenn die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft oder auf Erbenantrag erfolgt wäre. In diesen Fällen hätte der Berechtigte nämlich sein Vorkaufsrecht ausüben können (Stöber ZVG 21. Aufl. § 81 Rn. 10 bei Anm. 10.2 b). Für andere Fälle der Zwangsversteigerung - wie hier durch einen Grundpfandrechtsgläubiger - ist die Ausübung des Vorkaufsrechts jedoch nach § 1098 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 471 BGB ausgeschlossen.

Ein Fall des Erlöschens durch den Zuschlag nach § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG ist ebenfalls nicht ersichtlich. Das Vorkaufsrecht war im geringsten Gebot (§ 44 ZVG) benannt.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Kostenfolge unmittelbar aus dem Gesetz ergibt (§ 22 Abs. 1, § 25 GNotKG).

Grundbuchordnung - GBO | § 52

Grundbuchordnung - GBO | § 53

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 894 Berichtigung des Grundbuchs

Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.

Grundbuchordnung - GBO | § 53

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 81 Grundsatz der Kostenpflicht

(2) Das Gericht soll die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise einem Beteiligten auferlegen, wenn

1.: der Beteiligte durch grobes Verschulden Anlass für das Verfahren gegeben hat;
2.: der Antrag des Beteiligten von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte und der Beteiligte dies erkennen musste;
3.: der Beteiligte zu einer wesentlichen Tatsache schuldhaft unwahre Angaben gemacht hat;
4.: der Beteiligte durch schuldhaftes Verletzen seiner Mitwirkungspflichten das Verfahren erheblich verzögert hat;
5.: der Beteiligte einer richterlichen Anordnung zur Teilnahme an einem kostenfreien Informationsgespräch über Mediation oder über eine sonstige Möglichkeit der außergerichtlichen Konfliktbeilegung nach § 156 Absatz 1 Satz 3 oder einer richterlichen Anordnung zur Teilnahme an einer Beratung nach § 156 Absatz 1 Satz 4 nicht nachgekommen ist, sofern der Beteiligte dies nicht genügend entschuldigt hat.

(3) Einem minderjährigen Beteiligten können Kosten in Kindschaftssachen, die seine Person betreffen, nicht auferlegt werden.

(4) Einem Dritten können Kosten des Verfahrens nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

(5) Bundesrechtliche Vorschriften, die die Kostenpflicht abweichend regeln, bleiben unberührt.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 84 Rechtsmittelkosten

Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 22 Kostenschuldner in Antragsverfahren, Vergleich

(1) In gerichtlichen Verfahren, die nur durch Antrag eingeleitet werden, schuldet die Kosten, wer das Verfahren des Rechtszugs beantragt hat, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Die Gebühr für den Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs schuldet jeder, der an dem Abschluss beteiligt ist.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 25 Kostenschuldner im Rechtsmittelverfahren, Gehörsrüge

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.

Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit - FamFG | § 81 Grundsatz der Kostenpflicht

(2) Das Gericht soll die Kosten des Verfahrens ganz oder teilweise einem Beteiligten auferlegen, wenn

1.: der Beteiligte durch grobes Verschulden Anlass für das Verfahren gegeben hat;
2.: der Antrag des Beteiligten von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte und der Beteiligte dies erkennen musste;
3.: der Beteiligte zu einer wesentlichen Tatsache schuldhaft unwahre Angaben gemacht hat;
4.: der Beteiligte durch schuldhaftes Verletzen seiner Mitwirkungspflichten das Verfahren erheblich verzögert hat;
5.: der Beteiligte einer richterlichen Anordnung zur Teilnahme an einem kostenfreien Informationsgespräch über Mediation oder über eine sonstige Möglichkeit der außergerichtlichen Konfliktbeilegung nach § 156 Absatz 1 Satz 3 oder einer richterlichen Anordnung zur Teilnahme an einer Beratung nach § 156 Absatz 1 Satz 4 nicht nachgekommen ist, sofern der Beteiligte dies nicht genügend entschuldigt hat.

(3) Einem minderjährigen Beteiligten können Kosten in Kindschaftssachen, die seine Person betreffen, nicht auferlegt werden.

(4) Einem Dritten können Kosten des Verfahrens nur auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft.

(5) Bundesrechtliche Vorschriften, die die Kostenpflicht abweichend regeln, bleiben unberührt.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 61 Rechtsmittelverfahren

(2) Der Wert ist durch den Geschäftswert des ersten Rechtszugs begrenzt. Dies gilt nicht, soweit der Gegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung der Sprungrechtsbeschwerde ist Gegenstandswert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

Grundbuchordnung - GBO | § 78

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.

Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.