Landgericht München I Schlussurteil, 31. März 2016 - 1 S 19002/11 WEG

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 22.07.2011, Az. 481 C 1417/09, in Ziff. III. und im Kostenpunkt aufgehoben.

II. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte auf deren Konto ... bei der Bank ... € 935.222,32 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 20.01.2010 zu bezahlen Zug um Zug gegen Abtretung der der Beklagten zustehenden Schadensersatzansprüche und/oder Gewährleistungsansprüche gegen die an der Balkonsanierung beteiligten Firma W. Bauunternehmen GmbH, M., Sch. Fliesenlegermeister, C. sowie Z.

III. Es wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten weiteren Schaden zu ersetzen, der durch die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und sonstigen Folgeschäden der mangelhaften Balkonsanierung und Fliesenverlegung entstanden ist und noch entsteht und den Betrag von 935.222,32 € übersteigt Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Schadensersatzansprüche und/oder Gewährleistungsansprüche gegen die an der Balkonsanierung beteiligten Firma W. Bauunternehmen GmbH, M., Sch. Fliesenlegermeister, C. sowie Z..

IV. Hinsichtlich des Klageantrag zu II., festzustellen, dass die Beklagte keine fälligen Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin hat, wird die Berufung zurückgewiesen.

V. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin, wobei die durch die Nebenintervention verursachten Kosten der Nebenintervenient trägt.

VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung in Ziff. II. und IV. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

VII. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 1.002.631,22 € für die Zeit bis 31.10.2011, ab dann auf 1.034.240,31 €.

A. Die Parteien streiten im Berufungsverfahren, soweit noch nicht durch Teilurteil vom 7.4.2014 entschieden, über Schadensersatzansprüche der Beklagten, einer WEG mit ca. 350 Wohnungen, gegen die Klägerin, ihre frühere Hausverwalterin, im Zusammenhang mit einer Balkonsanierung in den Jahren 2006 und 2007.

Die klagende ehemalige Hausverwalterin hatte erstinstanzlich mit der Klage vom 17.11.2009 unter anderem die Feststellung beantragt, dass die beklagte WEG keine fälligen Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin hat.

Mit der Widerklage vom 18.12.2009, der Klägerin laut Empfangsbestätigung zugestellt am 20.1.2010, hatte die beklagte WEG beantragt:

2. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte auf deren Konto ... € 935.222,32 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen Zug um Zug gegen Abtretung der der Beklagten zustehenden Schadensersatzansprüche und/oder Gewährleistungsansprüche gegen die an der Balkonsanierung beteiligten Firma W. Bauunternehmen GmbH, M., Sch. Fliesenlegermeister, C. sowie Z..

2a. Hilfsweise:

Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, die Beklagte und Widerklägerin von allen Kosten, die der Beklagten und Widerklägerin durch die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen aufgrund der unsachgemäßen und mangelhaften Balkonsanierung durch die Arbeiten der Firma W. GmbH und des Herrn Z. in den Häusern B. Str. 5, 9-13, 18-22 /Q. Str. 68-74 in M. entstehen freizustellen, Zug um Zug gegen Abtretung der Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüche, die der Beklagten und Widerklägerin gegen die an der Balkonsanierung beteiligten Firma W. Bauunternehmen GmbH sowie Z. zustehen.

3. Es wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, der Beklagten weiteren Schaden zu ersetzen, der durch die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und sonstigen Folgeschäden der mangelhaften Balkonsanierung und Fliesenverlegung entstanden ist und noch entsteht und den Betrag von 935.222,32 € übersteigt Zug um Zug gegen Abtretung ihrer Schadensersatzansprüche und/oder Gewährleistungsansprüche gegen die an der Balkonsanierung beteiligten Firma W. Bauunternehmen GmbH, M., Sch. Fliesenlegermeister, C. sowie Z..

3a. Hilfsweise:

Die Klägerin und Widerbeklagte wird verurteilt, die Beklagte und Widerklägerin von allen Kosten, die der Beklagten und Widerklägerin durch die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen aufgrund der unsachgemäßen und mangelhaften Balkonsanierung durch die Arbeiten der Firma W. GmbH und des Herrn Z. in den Häusern B. Str. 5, 9-13, 18-22 /Q. Str. 68-74 in M. entstehen freizustellen, Zug um Zug gegen Abtretung der Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüche, die der Beklagten und Widerklägerin gegen die An der Balkonsanierung beteiligten Firma W. Bauunternehmen GmbH sowie Z. zustehen.

Das Amtsgericht hat die mit der Widerklage geltend gemachten Schadensersatzansprüche abgewiesen und den gegenläufigen Feststellungsantrag der Klägerin zurückgewiesen.

Die Beklagte beantragt mit der Berufung, soweit noch erheblich, Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und verfolgt ihre oben wiedergegebenen Widerklageanträge fort.

Die Klägerin beantragt im Berufungsverfahren, soweit noch erheblich, das Amtsgerichtsurteil in Ziff. II. aufzuheben, mit dem der Feststellungsantrag zu II. zurückgewiesen wurde, und verfolgt diesen in der Berufungsinstanz fort.

Zudem beantragt die Beklagte Zurückweisung der Berufung der Klägerin.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Ergänzend ist auszuführen:

Die Klägerin war bis zum 31.12.2008 Verwalterin der Beklagten. Der als Anlage B3 vorgelegte Verwaltervertrag, auf den vollumfänglich Bezug genommen wird, lautet auszugsweise:

㤠2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (...)

Der Verwalter ist insbesondere verpflichtet, (...)

2.6. Die für die ordnungsmäßige Instandhaltung, Instandsetzung und in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendigen Maßnahmen zu treffen. Im Rahmen dieser Aufgabe hält der Verwalter fachtechnisches Personal vor, das Art und notwendigen Umfang der zu treffenden Maßnahmen und ihre Abrechnung fachtechnisch überwacht. Bei Sanierungen, deren Kosten die vorgehaltene Instandhaltungsrücklage überschreiten, kann der Verwalter eine Vergütung nach § 3 Nr. 3.2.3 dieses Verwaltervertrages fordern; für die beschlossene Sanierungsmaßnahme bzw. ein hierzu ersetzender Beschluss erstellt der Verwalter unentgeltlich die Leistungsverzeichnisse. (...)

2.9 Verträge mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums abzuschließen, zu verlängern, zu erneuern, zu verändern oder zu beenden, insbesondere Verträge mit Handwerkern, Hausmeistern und sonst erforderlichen Dienstleistern. Bei Verträgen mit Handwerkern und Dienstleistern sind, abgesehen von dringlichen Arbeiten, bei einem Auftragsumfang von mehr als 10.000 € oder einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren mehrere schriftliche Angebote einzuholen; (...)

§ 7 Haftung

7.1 Der Verwalter hat seine Aufgabe mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu erfüllen und alle mit seiner Tätigkeit zusammenhängenden Rechtsvorschriften zu beachten.

7.2 Der Verwalter hat eine angemessene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen und zu unterhalten.

7.1 Die Eigentümer fassten in der Eigentümerversammlung vom 1.6.2006 laut Protokoll (Anlage B2) zu TOP II Punkt 1 drei Beschlüsse („1. Beschluss“ bis „3. Beschluss“) über die Sanierung der Balkone mit einem Kostenvolumen von 580.000 €, die Sanierung der Verfliesung der Balkone mit einem Kostenvolumen von 140.000 € sowie die Beauftragung eines Bautechnikers, insbesondere:

„Beirat und Verwaltung werden ermächtigt, in gegenseitiger Absprache einen Techniker mit der Bauleitung für die Maßnahmen gem. vorstehender Beschlussfassung 1 zu beauftragen. Die Aufgaben des Bautechnikers beinhalten unter anderem den Abschluss eines VOB Vertrages mit den ausführenden Firmen, der Bauüberwachung, der Bauabnahme und der Mängelverfolgung. Der Techniker wird ermächtigt, die Verhandlungen über Angebote gern vorstehender Beschlussfassung 1. Beschluss zu führen. Für die Vergütung des Technikers wird ein Betrag in Höhe von 50.000 € bereitgestellt, dieser Betrag wird der Rücklage entnommen.“

In der Folge wurde der als Anlage B6 vorgelegte Vertrag vom 13.7.2006 (im Folgenden: „Bauleitervertrag“) zwischen „Z. K.“ und der „WEG B. Str. /Q. Str. v.d. G. Hausverwaltung“ geschlossen. Auf die Anlage wird für den Vertragstext vollinhaltlich Bezug genommen. Dort heißt es eingangs: „Zwischen Z. K. (...(AN)...) und der WEG (...(AG)..) wird unter der aufschiebenden Bedingung, dass der AN den Abschluss einer angemessenen Haftpflichtversicherung nachweist, folgender Vertrag geschlossen“. § 1 lautet:

„§1 Gegenstand des Vertrages

Der AG überträgt dem AN die Vergabe, Überwachung (Bauleitung) und Abnahme folgender Leistungen entsprechend der Beschlussfassungen des Auftraggebers vom 1.6.2006 (TOP II Punkt 1).

- Demontage und Entsorgung des alten Estrichs und der Geländerstücke

- Boden und Brüstungen kugelstrahlen/sandstrahlen

- Neue Wasserspeier anbringen nach Bedarf

- Betonsanierung an den Schadstellen

- Balkonbrüstungen feinspachteln

- Balkonbrüstungen mit Balkonfarbe beschichten

- Boden grundieren Hohlkehle einbauen und 2Kbeschichten mit Wannenausbildung und Einstreuung nach Bedarf.

- Fliesen nach Bedarf

Der AN übernimmt während der Gewährleistungsfrist die Mängelverfolgung. Der AN führt ein Bautagebuch oder eine gleichwertige Dokumentation. (...)“

Der Bauleiter Z. legte der Klägerin auf Nachfrage mit Schreiben vom 14.7.2006 (Anlage B4 und B7) einen Versicherungsschein vor, der die Haftpflichtversicherung für einen Baubetreuer zum Inhalt hatte. Ziff. 4.7. der als Anlage B 52 vorgelegten Versicherungsbedingungen lautet: „4.7 Bauwerke. Nicht versichert ist die Haftpflicht wegen Schäden und Mängeln an den errichteten, betreuten oder verkauften Bauwerken (vgl. §§ 4 Ziff. I 6 3. Abs. und 4 Ziff. II 5 AHB) und allen sich daraus ergebenden Vermögensschäden.“

Die Sanierung der Balkone wurde unter der Leitung des Herrn Z. durchgeführt. Es wurden die Bauunternehmen Firma W. Bauunternehmen GmbH, M., Sch. Fliesenlegermeister, C. beauftragt. Auf die Anlagen B 10, B27, B 28 und B 30 wird Bezug genommen.

Der tatsächliche Sanierungsaufwand, der von der Klägerin auf Rechnungen im Zusammenhang mit der Balkon- und Fliesensanierung nach den Beschlüssen 2 und 3 vom 1.6.2006 bezahlten Beträge, belief sich auf knapp 1,5 Mio. Euro. Zum Beklagtenvortrag erfolgter Zahlungen wird auf Bl. 359/360 und 406/409 dA Bezug genommen.

In der Eigentümerversammlung vom 6.11.2006 wiesen weder Hausverwaltung noch der Bauleiter Z. in seinem Bericht zur laufenden Balkonsanierung auf die Überschreitung des Limits hin. Auf das Protokoll Anlage B 50 (nach Bl 428) wird Bezug genommen.

Über das Vermögen der W. GmbH ist zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet worden. Ein Rechtsstreit der Beklagten gegen die W. GmbH wegen mangelhafter Bauausführung ist beim LG München I 2 O 16169/10 anhängig; bislang ist dort keine Entscheidung ergangen.

Die Beklagte behauptet, die Sanierung der Balkone und Verfliesung sei wegen schwerer Mängel, insbesondere im Bereich der Abdichtungen unbrauchbar. Ursächlich dafür sei die mangelhafte Durchführung der Abdichtungsarbeiten und die mangelhafte Bauleitung, Planung und Überwachung durch Z..

Die Beklagte behauptet ferner, der Bautechniker Z. sei von der Klägerin empfohlen und vermittelt worden. Der Bautechniker Z. verfüge aber nicht über die hinreichende Qualifikation für die übernommenen Leistungen. Das sei der Klägerin bekannt gewesen. Sie hätte die Eigentümer hierüber aufklären müssen. In der Versammlung vom 1.6.2006 hätten verschiedene Eigentümer gefordert, dass der eingesetzte Bauleiter solvent sein müsse und über eine angemessene Versicherung verfügen müsse, so dass man im Ernstfall auch finanziell gesichert sei.

Der Sachbearbeiter der Klägerin S. habe in der Versammlung vom 1.6.2006 zugesagt, er werde das mit Z. prüfen und sicherstellen.

Die Beklagte meint, die Klägerin hätte prüfen müssen, ob mit dem von Herrn Z. vorgelegten Versicherungsvertrag die Vertragsbedingung erfüllt ist. Das habe sie offenbar nicht, weil sie sonst festgestellt hätte, dass die Versicherung bereits zum 24.1.2006 geendet habe und dass nur die gesetzliche Haftpflicht als Baubetreuungs- und Bauträgerunternehmen versichert sei und Schäden und Mängel an den errichteten, betreuten und verkauften Bauwerken sowie sich daraus ergebende Vermögensschäden nicht erfasst waren. Sie hätte dann entweder Herrn Z. darauf hinweisen müssen, dass der Vertrag aufgrund der nicht erfüllten Bedingung nicht zustande gekommen sei oder ihn auffordern müssen, eine entsprechende Versicherung abzuschließen und nachzuweisen. Beides habe die Klägerin nicht getan, sondern den Vertrag unbeanstandet bestehen lassen, so dass Herr Z. mit der Durchführung des vermeintlichen Auftrages gern § 1 des Bauleitervertrages begonnen hat. Die Klägerin habe die Durchführung des Auftrages durch ihn hingenommen und geduldet, obwohl sie wusste, dass der geforderte Versicherungsschutz nicht bestand, ohne die Gemeinschaft darüber aufzuklären. Der Klägerin als Unternehmen des Baugewerbes hätte bekannt sein müssen, dass die von Herrn Z. nachgewiesene Versicherung nicht die hier maßgeblichen Risiken abdecke. Die Formulierung in dem Vertrag beruhe auf der Diskussion in der Versammlung am 1.6.2006, in der eine finanzielle Absicherung gefordert wurde, und der Zusage des Sachbearbeiters S. der Beklagten, dafür zu sorgen, dass eine entsprechende Absicherung erfolgen werde.

Die Klägerin bestreitet die Mängel und mangelhafte Leistung durch Herrn Z. und ihre eigene Verantwortlichkeit für dessen Qualifikation, Leistung und Versicherung bzw. rügt unsubstanziierten Vortrag der Beklagten zu all dem. Sie bestreitet, Herrn Z. ausgesucht, empfohlen oder vermittelt zu haben. Sie bestreitet, dass in der Versammlung vom 1.6.2006 über eine angemessene Versicherung des Herrn Z. gesprochen worden sei. Sie meint, dass die Zahlungen insgesamt nicht zu beanstanden seien, weil von Herrn Z. gegengezeichnet und beauftragt. Zudem erhebt sie diesbezüglich die Verjährungseinrede.

Die Klägerin meint, die tatsächlich abgeschlossene Haftpflichtversicherung sei eine angemessene i. S. d. Vertrags. Nachdem es sich bei dem Vertrag um einen Baubetreuungsvertrag handele, sei als „angemessene Versicherung“ nicht eine Berufshaftpflichtversicherung für einen Architekten oder Bauingenieur zu verstehen. Mehr sei nach dem Vertrag nicht geschuldet und dem Bautechniker Z. auch nicht möglich, weil er für die geschuldeten Tätigkeiten keinen Versicherungsschutz im Rahmen der Berufshaftpflicht hätte erlangen können. Außerdem würde sich ein kausaler Schaden erst im Fall der Insolvenz- des Herrn Z. realisieren, denn erst dann bestehe ein Direktanspruch gegen den Vermögensschadenhaftpflichtversicherer (vgl. § 115 WG bzw. § 110 WG). Schließlich würde der hier geltend gemachte Schaden auch von einem Berufshaftpflichtversicherer für Architekten nicht reguliert werden, weil die Bedingungen für Berufshaftpflichtversicherungen für Architekten, Bauingenieure und beratende Ingenieure (sog. BBR) sämtlicher Versicherer auf dem Gebiet der Architektenhaftpflicht einen Risikoausschluss für den Fall enthielten, dass der Versicherungsnehmer Verpflichtungen übernimmt, die über die im Versicherungsschein mit Nachträgen beschriebene Tätigkeit/Berufsbild hinausgehen, z. B. Baustofflieferung. Hier habe Herr Z. aber Fliesen geliefert (Bl. 574/575). Die übernommenen Aufgaben des Z. seien daher gar nicht versicherbar gegen die hier behaupteten Schäden. Der fehlende Nachweis und Abschluss einer bestimmten Berufshaftpflicht sei nicht schadenskausal. Die Klägerin bestreitet, dass der Versicherungsschutz des Baubetreuers Z. am 24.1.2006 ausgelaufen sei. Ausweislich des Versicherungsscheins sei bestimmt, dass der Vertrag sich mit dem Ablauf um ein Jahr verlängere, wenn nicht drei Monate vor dem jeweiligen Abiauf der anderen Partei eine schriftliche Kündigung zugegangen sei.

Die Beklagte meint, es sei unerheblich, ob der Versicherungsschutz am 24.1.2006 ausgelaufen sei, weil der Versicherungsschutz in keinem Fall ausgereicht habe.

Zuletzt hat die Beklagte noch im Schriftsatz vom 9.2.2016 vorgetragen, der zuständige Bearbeiter S. bei der Klägerin, der Bautechniker Z. sowie der Bauunternehmer C. seien im Strafverfahren vor dem Amtsgericht München mit dem Aktenzeichen ... - wohl auch im Hinblick auf das hier in Streit stehende Bauprojekt der Balkonsanierung -wegen Bestechlichkeit und Untreue sowie Bestechung verfolgt; Z. und C. seien verurteilt und gegen S. sei das Verfahren nach § 153a II StPO eingestellt worden. Die Beklagte meint, es sei deshalb davon auszugehen, dass auch sachfremde Erwägungen bei den Auftragsvergaben eine entscheidende Rolle gespielt haben.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze in der Berufungsinstanz und die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 7.5.2012, 4.2.2013, 20.1.2014, 15.2.2016 sowie das Teilurteil vom 7.4.2014 wird Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 27.08.2010 (Bl. 208 ff) hat die Beklagte Rechtsanwalt R. den Streit verkündet. Dieser ist mit Schriftsatz vom 31.05.2011 (Bl. 258 ff) dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten. Die Beklagte hat erklärt, die Streitverkündung werde im Berufungsverfahren nicht aufrechterhalten (Bl. 327).

Die Kammer hat mit Beweisbeschluss vom 7.4.2014 (Bl. 547/550 dA) Beweis erhoben über die Behauptungen der Beklagten: „1. Die bei ihrer Wohnanlage im Jahr 2006/2007 durchgeführte Balkonsanierung sei durchgängig nicht fachgerecht erfolgt, es fehle eine fachgerechte Abdichtung, weshalb alle Balkone erneut saniert werden müssten, insoweit liege ein „Systemmangel“ vor. Es lägen auch zahlreiche Feuchtigkeitsschäden vor; 2. die von den Firmen (...) im Jahr 2006/2007 durchgeführten Sanierungsarbeiten seien nicht fachgerecht und entsprechend den anerkannten Regeln der Technik erfolgt, insbesondere sei die Abdichtung nicht fachgerecht und unter Verstoß gegen DIN 18195 erfolgt, sowie die Verfliesung sei nicht fachgerecht erfolgt, insbesondere (...) sowie zu Grund und Umfang der behaupteten Mängel, zur Höhe evtl. Mangelbeseitigungskosten, sowie zur Erkennbarkelt und Möglichkeit der Verhinderung der Schäden im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bauüberwachung“ durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing P. vom 4.5.2015 und das Ergänzungsgutachten vom 25.11.2015 sowie die Ausführungen in der mündlichen Verhandlung vom 15.2.2016 wird Bezug genommen.

I.

B. Die Berufung ist auch im Umfang der noch zu entscheidenden Anträge zulässig.

Trotz der Erklärung der beklagten Partei, dass die Streitverkündung im Rahmen der Berufungsinstanz nicht aufrechterhalten werde, ist weiterhin von einer wirksamen Nebenintervention auch in der Berufungsinstanz auszugehen. Gem. § 74 Abs. 1 ZPO bestimmt sich das Verhältnis des Streitverkündeten zu den Parteien nach den Grundsätzen über die Nebenintervention, wenn der Dritte dem Streitverkünder beitritt. Dabei ist anerkannt, dass der Streitverkündete auch dem Gegner als Nebenintervenient beitreten kann (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., § 74 Rn. 1). Der Beitritt wirkt für den gesamten Rechtsstreit, insbesondere auch in der Rechtsmittelinstanz (vgl. Zöller, ZPO, § 66 Rn.17). Die Nebenintervention endet daher grundsätzlich nur durch Rücknahme des Beitritts oder rechtskräftige Zurückweisung (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., § 66 Rn. 18).

Soweit die Widerklage in der Berufungsinstanz erweitert wurden (Bl. 353, 374) und die Klägerin widerspricht, ist die Erweiterung gem. 533 ZPO zuzulassen, da insoweit ein Teilbetrag schon eingeklagt war, die Erweiterung sachdienlich ist, weil ein weiterer Rechtsstreit vermieden wird und auch die nach § 533 Nr. 2, § 531, § 529 ZPO erforderliche Tatsachenkongruenz vorliegt.

II.

Der von der Klägerin auch nach Zustellung der Widerklage mit Klageantrag zu II. weiterverfolgte Feststellungsantrag ist nach Erhebung der Widerklage nicht mehr zulässig. Zu Recht hat das Amtsgericht diesen als unzulässig zurückgewiesen. Das erforderliche Feststellungsinteresse nach § 256 ZPO ist entfallen, weil das festzustellende Rechtsverhältnis mit der Entscheidung über'die Widerklage geklärt wird. Die Berufung der Klägerin war insofern zurückzuweisen.

Die Widerklage ist zulässig. Die besonderen Voraussetzungen der Zulässigkeit einer Widerklage liegen vor, insbesondere sind die Parteien identisch und stehen die geltend gemachten Ansprüche in einem inneren Zusammenhang zum Streitgegenstand der Klage.

III.

Die Widerklage ist begründet.

Der Beklagten steht der geltend gemachte bezifferte Schadensersatz in Höhe von € 935.222,32 zu. Zudem ist der Hauptfeststellungsantrag (Ziff. 3 der Anträge vom 18.12.2009) begründet.

1. Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, dass im Hinblick auf die beim Landgericht München I unter Az 2 O 16169/10 anhängige Gewährleistungs- und Mängelbeseitigungsklage, welche gegen die ausführenden Unternehmen und gegen den Bauleiter Z. gerichtet sei, von vornherein ein Schaden nicht vorliegen könne. Ein Schadenseintritt ist bereits dann gegeben, wenn die Bauarbeiten mangelhaft durchgeführt wurden. Der Schaden entfiele nicht deshalb, weil möglicherweise der Beklagten im Bauprozess entsprechende Schadensersatz- bzw. Mängelbeseitigungsansprüche zugesprochen werden würden; denn es ist völlig offen, ob diese auch realisierbar sind. Auch im Falle der Abweisung der Klage im Bauprozess steht für das hiesige Verfahren keineswegs fest, dass ein Schadensersatzanspruch nicht besteht. Dies allein schon deshalb, weil eine Bindungswirkung für die Parteien des hiesigen Rechtsstreits nicht besteht.

2. Die Beklagte hat einen Anspruch aus positiver Verletzung des Verwaltervertrags nach § 280 I BGB in Höhe von 918.331,80 € wegen Zahlungen über das genehmigte Limit hinaus.

Die Klägerin hat ihre Pflichten als Verwalterin verletzt, indem sie über die genehmigte Bausumme von 720.000 € hinaus ohne weitere Beschlussfassung der Eigentümer Zahlungen von insgesamt 1.498.331,80 € an die Bauunternehmen für Leistungen im Zusammenhang mit der Balkon- und Fliesensanierung nach den Beschlüssen 2 und 3 vom 1.6.2006 ausgekehrt hat, also in Höhe von 918.331,80 € über den genehmigten Betrag hinaus. Eine Genehmigung für die Überschreitung des Baukostenvolumens bestand nicht, hat sie vor Zahlung nicht eingeholt und besteht bis heute nicht. Der Beklagten ist hierdurch ein Schaden in Höhe von 918.331,80 € entstanden.

a) Die Klägerin ist aus ihrer Verwalterstellung gesetzlich und aus dem Verwaltervertrag als entgeltlichem Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB (BayObLGvom 11.4.2002 - 2 Z BR 85/01, juris Rn. 38) verpflichtet, bei Ausübung ihrer Pflichten und Befugnisse nach § 27 I Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 5 WEG, die Rechnungen im Zuge einer genehmigten Sanierungsmaßnahme zu bezahlen, zunächst zu prüfen, ob die Voraussetzungen der Zahlung vorliegen und hat dabei auch den Kostenrahmen der Genehmigung zu beachten.

Soweit die Eigentümer einen Teil der Pflichten des Verwalters an eine Fachkraft wirksam übertragen haben, so wie hier - unterstellt, der Bauleitervertrag sei wirksam zustande gekommen - die Wahrnehmung von Gewährleistungs- und Zurückbehaltungsrechten gem. Bauleitervertrag auf den Bauleiter Z., ist zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass die Verwaltung von dieser Verpflichtung weitgehend entbunden ist. Denn wenn der Verwalter im Einvernehmen mit den Wohnungseigentümern etwa ein Fachunternehmen bei der Erfüllung bestimmter Verpflichtungen im Rahmen der Instandsetzung/Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einsetzt, wird ihm dessen etwaiges Verschulden nicht zugerechnet (vgl. BayObLG 11.4.2002 - 2 Z BR 85/01 juris Rn. 48; OLG Frankfurt 10.2.2009 - 20 W 356/07 juris Rn. 19 und 25). Ein Verwalter wird hierdurch aber dann nicht entlastet, wenn er ihm verbliebene Pflichten verletzt hat (vgl. LG Hamburg, vom 9.4.2013-318 T 17/12, 3.d)(2)). So verhält es sich hier.

Unabhängig davon, ob die Beauftragung des Herrn Z. mit dem Bauleitervertrag vollumfänglich zulässig und wirksam war, war die Klägerin hierdurch jedenfalls nicht davon entbunden, bei der Zahlung von Rechnungen jedenfalls im Rahmen einer Evidenzkontrolle auf die Einhaltung des insgesamt genehmigten beschränkten Kostenvolumens der Eigentümerbeschlüsse zu achten.

Denn der Hausverwalter steht grundsätzlich anstelle der Wohnungseigentümer und nimmt deren Interesse gleichsam wie ein Bauherr wahr; er hat sich daher so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst zu verhalten hätte (OLG Düsseldorf, 2.6.1997 - 3 Wx 231/96 juris Rn.19; LG Hamburg, Beschluss vom 9.4.2013 - 318 T 17/12; Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 27 Rn. 24a). Deshalb ist der Hausverwalter auch bei einer - unterstellt zulässigen und wirksamen Beauftragung von Fachkräften für bestimmte Aufgaben im Rahmen einer Sanierung -grundsätzlich nicht vollständig aus der Pflicht. Vielmehr hat er weiterhin auf all dasjenige zu achten, das einem Bauherrn in eigenen Angelegenheiten trotz und neben einer zulässig erfolgten fachlichen Delegation typischerweise zur Beachtung verbleibt (BayObLG WE 1988, 31; Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Aufl., § 27 Rn. 322a). Hierzu gehört etwa, dass der Verwalter bei der Durchführung von Sanierungsbeschlüssen auf von ihm erkannte oder erkennbare Gefahren aufmerksam machen muss. Hierzu gehört auch, dass er jedenfalls im Rahmen einer Evidenzkontrolle auf die Beachtung der Schranken des genehmigten Kostenvolumens achtet. Dieses bildet eine unmissverständliche deutliche Schranke der genehmigten Sanierungsmaßnahmen und damit für alles weitere Agieren zulasten der Gemeinschaft, so dass die Einhaltung ohne weiteres von der Verwaltung zu fordern ist. Sobald die Überschreitung des Kostenrahmens droht, hat die Verwaltung daher für eine zügige Befassung der Eigentümer mit der Problematik zu sorgen. Zahlungen über diesen Rahmen hinaus darf sie zunächst ohne Information und Genehmigung der Eigentümer nicht tätigen.

Ein großzügigeres Verständnis wäre mit dem gerade von der Verwaltung zu beachtenden Grundsatz der Autonomie der Gemeinschaft nicht vereinbar, wonach die Eigentümer wesentliche Entscheidungen - gerade im kosten- und schadensträchtigen Sanierungsbereich - nicht delegieren dürfen, die ein überschaubares und für den einzelnen Eigentümer begrenztes finanzielle Risiko überschreiten (vgl. Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG § 27, Rn. 43; vgl. LG München I vom 10.11.2008 - 1 T 4472/08, ZWE 2009, 218).

Darauf, dass es sich um vom Architekten oder vom Bautechniker Z. vorgelegte und freigegebene Rechnungen gehandelt habe, wie die Klägerin behauptet, kommt es deshalb nicht an, weil die dargelegte Verpflichtung per Evidenzkontrolle auf die Einhaltung des genehmigten Limits zu achten, nicht delegiert war. Anders verhält es sich auch nicht deshalb, weil der Bautechniker Z. von den Eigentümern auch zur Auftragsvergabe und dem Abschluss von Verträgen beauftragt gewesen sei. Das hätte entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zur Folge, dass die Klägerin alle freigegebenen Rechnungen über den Genehmigungsrahmen hinaus auskehren durfte oder gar musste. Denn auch die Beauftragung des Bautechnikers Z. war wie die gesamte Sanierung durch das genehmigte Volumen begrenzt. Denn sowohl derBeSchluss als auch der - auch den Beschluss Bezug nehmende - Bauleitervertrag enthalten diese Beschränkung.

Die Klägerin kann sich nicht mit dem Einwand entlasten, dass es hierdurch möglicherweise zum Verzug und zu Verzugsschäden zulasten der Gemeinschaft gekommen wäre. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob ein Anspruch gegen die Gemeinschaft besteht oder nicht. Denn es liegt in der Entscheidung der Eigentümer und nicht der Verwaltung, ob auf streitige Ansprüche geleistet wird oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom 02. Oktober 2015 - VZR 5/15 -, Rn. 13, juris; LG München I, vom 23.2.2015 - 1 S 17537/14). Die Entscheidung der Eigentümer kann die Verwaltung nicht schlicht übergehen, indem sie trotz Überschreitens des Baukostenvolumens eigenmächtig Zahlungen leistet.

b) Die Klägerin hat nicht zur Überzeugung der Kammer dargetan, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, § 280 I 2 BGB. Nach § 276 II BGB handelt fahrlässig, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Voraussetzung ist, dass der Schuldner die drohende Tatbestandsverwirklichung erkennen und vermeiden konnte. Dabei gilt ein objektivierter Sorgfaltsmaßstab, so dass es darauf ankommt, welche Sorgfalt von einem Schuldner in der konkreten Lage erwartet werden konnte. Die Klägerin ist Kaufmann (§ 6 Abs. 1 HGB; § 13 Abs. 3 GmbHG). Der allgemeine Sorgfaltsmaßstab wird hier deshalb durch § 347 I HGB ergänzt, wonach derjenige, der aus einem Geschäft, das auf seiner Seite ein Handelsgeschäft ist, einem anderen zur Sorgfalt verpflichtet ist, für die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns einzustehen hat. Nach § 7 des Verwaltervertrages hatte die Klägerin ihre Aufgabe zudem mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu erfüllen und alle mit seiner Tätigkeit zusammenhängenden Rechtsvorschriften zu beachten. Sie hat deshalb für die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns mit spezifischer Fachkunde auf dem Gebiet der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft einzustehen.

Hieran gemessen ist ohne weiteres fahrlässiges Handeln anzunehmen. Der Klägerin hätte als professionelle Hausverwalterin und als ordentlicher „erfahrener und fachkundiger Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft“ bekannt sein müssen, dass die Überschreitung des Kostenvolumens - ohne weitere Information und Befassung der Eigentümer - hätte unterbleiben müssen. Bereits das begründet die Fahrlässigkeit.

Verstärkend tritt noch die Höhe der Überschreitung, die nicht nur geringfügig war, sondern die beschlossene Summe um über 100% überstieg.

c) Durch diese Pflichtverletzung ist als adäquat kausaler Schaden ein Verlust von 918.331,80 € entstanden und daher nach § 249 ff BGB zu ersetzen.

d) Der Zahlung stand auch keine Leistung gegenüber, die als Vorteil angerechnet werden könnte (§ 242 BGB).

Die Bauleistung ist insgesamt wertlos, weil die Beseitigung der Baumängel 1.200.000 € kosten würde, so dass kein positiver Wert der Bauleistung verbleibt.

Von der Mangelhaftigkeit des Bauwerkes und Kosten in Höhe von 1.200.000 € für die Beseitigung der Baumängel ist das Gericht überzeugt aufgrund des Ergebnisses des Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden Dipl. Ing. P. vom 4.5.2015 (Bl. 593/772 dA), einschließlich Ergänzungsgutachten vom 21.11.2015. Auf die gutachterlichen Ausführungen wird Bezug genommen. Der Sachverständige hat die nach dem Beweisbeschluss zu prüfenden behaupteten Mängel (die im Jahre 2006/2007 durchgeführte Balkonsanierung sei durchgängig nicht fachgerecht erfolgt, es fehle eine fachgerechte Abdichtung gegen Feuchtigkeit, insofern liege ein Systemmangel vor; es lägen bereits zahlreiche Feuchtigkeitsschäden vor) im Wesentlichen bestätigt. Es handele sich sowohl um ein fachlich zu kritisierende Planungskonzept im Leistungsverzeichnis als auch um vorwerfbare handwerkliche Ausführungen der Balkonsanierung und des Feuchtigkeitsschutzes mit offensichtlich fehlerhafter Kontrolle und Aufsicht, vor allem im Bereich der Abdichtungsbeschichtung zwischen dem Mörtelbett der Fliesen und Platten. Dass die Balkonsanierung abdichtungstechnisch versagt hat, sei auch an den zahlreichen Wasseraustrittstellen mit Abplatzungen und Ausblühungen zu erkennen. Vor allem bei den Abdichtungshochzügen seien die Abdichtungsregeln und Richtlinien für Abdichtungen alternativ zu DIN 18195 gravierend missachtet worden, indem man zugelassen habe, dass die Dichtbänder auf altem Putz- und Anstrichgrund befestigt worden seien. Eine Kontrolle der Abdichtungsschichten vor den Fliesenbelägen wäre leicht möglich gewesen. Es hätte auffallen müssen, dass häufig gar keine Abdichtung vorhanden war. An der fachgerechten Planung, sorgfältigen Überwachung und Kontrolle durch die Bauleitung und firmeneigenes Aufsichtspersonal sei angesichts der zahlreichen Stellen fehlender Abdichtungsschichten, die sich bei den häufigen Stichproben bei zahlreichen Baikonen gezeigt hätten, zu zweifeln. Auf Basis von veröffentlichten indizierten Baukosten schätzt der Sachverständige, dass bei fachgerechter Sanierung von Kosten in Höhe von brutto 1.200.000 € auszugehen sei, wobei die Kosten eine empfehlenswerte vorherige Erstellung eines Entwässerungskonzepts durch ein Ingenieur- oder Architekturbüro noch nicht berücksichtigten.

Die Ausführungen des Sachverständigen sind plausibel, nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Alle von den Parteien, insbesondere der Klägerin aufgeworfenen Fragen hat der Sachverständige im hier entscheidungserheblichen Umfang restlos beantwortet und die aufgeworfenen Zweifel ausgeräumt. Weitere Fragen wurden an den Sachverständigen nicht gerichtet, wofür schriftlich als auch mündlich in der Verhandlung vom 15.2.2016 Gelegenheit bestanden hätte. Weitere Einwendungen gegen das Gutachten wurden dort auch von Seiten der Klägerin nicht mehr erhoben.

e) Die erhobene Verjährungseinrede greift nicht durch. Die Ansprüche wegen der über das genehmigte Limit bewirkten Zahlungen in 2006 und 2007 verjährten frühestens zum 31.12.2009. Zu diesem Zeitpunkt war die Verjährung durch die Klage unterbrochen. Der Anspruch wurde mit dem Widerklageantrag vom 18.12.2009 geltend gemacht, der am 22.12.2009 bei Gericht einging und dann demnächst i. S. d. § 167 ZPO am 20.1.2010 an die Klägerin zugestellt wurde. Es wird auch bereits aus dem Widerklageschriftsatz deutlich, dass der Anspruch auch auf unberechtigte Zahlungen wegen Überschreitung der genehmigten Bausumme gestützt wird.

f) Die Klägerin hat daher den durch die ungenehmigten Zahlungen entstandenen Schaden der Beklagten in Höhe von 918.331,80 € zu ersetzen Zug um Zug (§ 273 BGB) gegen die Abtretung etwaiger Schadensersatz- und Gewährleistungsansprüche der Beklagten gegen die ausführenden Bauunternehmen und den Bauleiter, wie zugesprochen.

3. Im Übrigen ergibt sich der Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des geltend gemachten Betrages von € 935.222,32 im Ganzen daraus, dass die Klägerin ihre Pflichten als Verwalterin gem. § 280 I BGB verletzte, indem sie die Eigentümer nicht unverzüglich darüber unterrichtete, dass der Bautechniker Z. keinen die hier bestehenden spezifischen Risiken abdeckenden Versicherungsschutz nachgewiesen hatte, die Bedingung des Bauleitervertrages deshalb nicht eingetreten war, erhebliche wirtschaftliche Risiken bestanden, und nicht unverzüglich eine Befassung der Eigentümer mit der Problematik und der weiteren Vorgehensweise herbeiführte, sondern die Vertrags- und Sanierungsdurchführung durch Z. ohne Weiteres hinnahm und begleitete.

a) Der Bauleitervertrag mit Herrn Z. stand unter der aufschiebenden Bedingung (§ 164 I BGB), dass er einen angemessenen Versicherungsschutz nachweise. Den Nachweis eines angemessenen Versicherungsschutzes hat Herr Z. aber nie erbracht; die aufschiebende Bedingung des Bauleitervertrags ist daher nicht eingetreten. Der von ihm vorgewiesene Versicherungsschutz deckte die typischen Risiken, die mit seiner Beauftragung einhergingen, gerade nicht ab. Die vertragliche Bedingung eingangs des Bauleitervertrags ist gem. §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont dahin auszulegen, dass ein Versicherungsschutz gerade für diejenigen typischen Risiken nachgewiesen werden musste, die mit der umfassenden Beauftragung für das umfangreiche und auch finanziell bedeutsame Projekt in dem hier betroffenen baufachlich, insbesondere auch bauplanerisch und bauaufsichtlich, anspruchsvollen und schadensträchtigen Bereich (vgl. für Beton- und Balkonabdichtungsarbeiten nur Staudinger/Peters/Jacoby, 2008, BGB, § 638 Rn. 29 m. w. N.) mit einem Auftragsvolumen von 720.000 € einhergingen. Dem entsprach der von ihm nachgewiesene Versicherungsschutz nicht, weil er in Ziff. 4.7. gerade die Mängel am Bauwerk und darauf beruhende Vermögensschäden ausschloss. Es spricht schon viel dafür, dass der Bautechniker die Gemeinschaft daher auch nach außen nicht wirksam vertreten konnte. Der Bautechniker Z. konnte die WEG jedenfalls im Innenverhältnis nicht wirksam verpflichten, weil die aufschiebende Bedingung seiner Beauftragung nicht eingetreten war, § 158 I BGB.

Unerheblich ist, ob es ihm überhaupt möglich gewesen wäre, angemessenen Versicherungsschutz für diese Risiken zu erhalten. Wäre es ihm tatsächlich unmöglich, auf dem Versicherungsmarkt ein Produkt zu erhalten, das die typischen Risiken der von ihm mit dem Bauleitervertrag übernommenen Aufgaben abdeckt, hätte das keineswegs zur Folge, dass die Bedingung hinfällig wäre. Vielmehr wäre der Vertrag insgesamt nichtig, da eine aufschiebende Bedingung als untrennbarer Bestandteil des Rechtsgeschäfts von diesem nicht gelöst werden kann (MüKo/Westermann, BGB, § 158 Rn. 48; C. Armbrüster in: Erman BGB,.2014, Vorbem. Zu § 158 Rn. 8).

b) Sobald die Klägerin wusste oder hätte wissen müssen, dass Herr Z. keinen angemessenen Versicherungsschutz nachweisen konnte, hätte sie die Eigentümer unverzüglich darüber informieren und eine Befassung der Eigentümer zu dem Problem herbeiführen müssen. Das hat sie unterlassen, vielmehr die Vertragsdurchführung hingenommen und begleitet.

aa) Die Klägerin trifft aus ihrer gesetzlichen Verwalterstellung und aus dem Verwaltervertrag die Verpflichtung gegenüber der Gemeinschaft und den Eigentümern, diese unverzüglich zu unterrichten und mit der Entscheidung über die weitere Vorgehensweise zu befassen, wenn sie anlässlich der Ausübung ihrer Verwalterbefugnisse und -aufgaben - so wie hier bei der Umsetzung des Eigentümerbeschlusses Beschluss 1 TOP 11.1 vom 1.6.2006 und der Ausübung ihrer Bauherrenfunktion im Rahmen der Sanierung - erhebliche Gefahren erkennt oder erkennen müsste, die es im Interesse der Gemeinschaft abzuwehren gilt.

Für die Klägerin war der Ausschluss im Versicherungsschutz gem. Ziff. 4.7 und auch der Umstand deutlich erkennbar, dass damit gerade die typischen Risiken in dem hier betroffenen baufachlich besonders anspruchsvollen und schadensträchtigen Bereich, ausgeschlossen waren. Gerade auch der von Herrn Z. übernommene Aufgabenbereich der Bauplanung und Bauaufsicht ist bei dieser Art von Sanierungsarbeiten anspruchsvoll und schadensträchtig. Auch das war für die Klägerin erkennbar.

Zwar ist der Klägerin zuzugeben, dass die Eigentümer selbst den (nicht angefochtenen) Beschluss gefasst haben, einen Bautechniker mit dem Abschluss eines VOB Vertrages mit den ausführenden Firmen, den Verhandlungen über die Angebote, der Bauüberwachung, der Bauabnahme und der Mängelverfolgung zu beauftragen. Namentlich ist der Bautechniker im Beschluss allerdings nicht benannt. Nachdem in der Eigentümerversammlung auch über die Qualifikation des Bautechnikers Z. für die anstehende Sanierung diskutiert wurde, können die Beklagten zwar zunächst nicht geltend machen, die Qualifikation eines Bautechnikers sei per se für diese Aufgaben nicht ausreichend. Auch enthält der Beschluss keine ausdrückliche Vorgabe, dass der Auftrag an den Bautechniker an eine angemessene Versicherung gegen die typischen Risiken für das Auftragsvolumen und den Auftragsinhalt als Bedingung geknüpft werden muss.

Indem die Verwalterin den Vertrag dann aber ausdrücklich an eine solche Bedingung knüpfte, hat sie ihre Pflicht, den Eigentümerbeschluss umzusetzen, ordnungsmäßig erfüllt. Dabei ist der Verwalter grundsätzlich weisungsgebundener Sachwalter des Gemeinschaftsvermögens und in erster Linie Vollzugsorgan; ihm steht dabei aber ein Ausführungsermessen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu (Timme/Knop, WEG, § 27 Rn. 5a; LG Hamburg, 15.11.2012 s 225/10 Rn. 31 juris). Die Aufnahme des angemessenen Versicherungsnachweises als Bedingung steht innerhalb dieses Ausführungsermessens, weil dies erkennbar und sachgerecht dem Schutz des Vermögens der WEG vor mit der Umsetzung dieses Sanierungsbeschlusses einhergehenden typischen finanziellen Risiken dient.

Allerdings hat die Klägerin ihr Ausführungsermessen überschritten mit der Annahme, der von Herrn Z. vorgewiesene Versicherungsschutz, der die typischen Risiken gerade ausschloss, sei angemessen. Hierüber durfte und konnte die Klägerin nicht wirksam befinden. Die Klägerin hätte die Eigentümer vielmehr unverzüglich darüber unterrichten und befassen müssen, dass der Bautechniker Z. keinen Versicherungsschutz nachgewiesen hat, der die hier bestehenden oben bereits dargestellten spezifischen Risiken abgedeckt hätte. Denn es war damit eine Situation drohender finanzieller Gefahren entstanden, in der die Eigentümer selbst eine Entscheidung über die weitere Vorgehensweise treffen müssen. Aufgrund des Grundsatzes der Autonomie der Gemeinschaft müssen die Eigentümer die wesentliche Entscheidungen - gerade im kosten- und schadensträchtigen Sanierungsbereich -, die ein überschaubares und für den einzelnen Eigentümer begrenztes finanzielles Risiko überschreiten, selbst treffen (vgl. Spielbauer in: Spielbauer/Then, WEG § 27, Rn. 43; vgl. LG München I vom 10.11.2008 - 1 T 4472/08, ZWE 2009, 218). Unterlässt es die Verwaltung, die Eigentümer über so eine Situation zu informieren und sie damit zu befassen, duldet und begleitet die Verwalterin vielmehr ein Festhalten an der mit den Eigentümern nicht abgestimmten kritischen Situation, verhält sie sich pflichtwidrig.

bb) Es handelt sich auch nicht um Pflichten, die im Zuge der Sanierung auf den Bautechniker übertragen worden wären, sondern um die generelle Pflicht der Verwaltung, bei der Umsetzung von Eigentümerbeschlüssen und im Zuge von Sanierungsdurchführungen - trotz Delegation bestimmter Aufgaben - in ihrer „Rest-Bauherrenfunktion“ die Eigentümer über erhebliche erkannte bzw. erkennbare Risiken zu informieren und hiermit zu befassen.

cc) Der Annahme einer solchen Verpflichtung steht nicht entgegen,“ dass die Verwaltung weithin grundsätzlich nicht verpflichtet gesehen wird, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines für Sanierungsarbeiten in Betracht gezogenen Unternehmens zu überprüfen (OLG Düsseldorf, 2.6.1997 - 3 Wx 231/6, juris Rn.21), weil das auch ein sorgfältiger Eigentümer als Bauherr nicht ohne weiteres prüfen würde. Denn dem ist die besondere Frage nach einem angemessenen Versicherungsschutz angesichts besonderer Risiken eines größeren anspruchsvollen und schadensträchtigen Sanierungsprojekts nicht vergleichbar.

dd) Auf die streitige Frage, ob der Versicherungsschutz in der Versammlung angesprochen wurde und es insofern eine Zusicherung durch S., den Mitarbeiterin der Klägerin, gegeben hatte, kommt es deshalb nicht an. Denn die dargestellte Verpflichtung der Klägerin bestand auch ohne diesen Umstand.

ee) Auch darauf, ob die Klägerin den Bautechniker Z. vorgeschlagen oder gar vermittelt hat, was die Klägerin bestreitet, kommt es letztlich nicht an.

ff) Dass auch der Beirat bei der Vertragsformulierung beteiligt gewesen sein soll und der Vertrag inhaltlich von einem Anwalt überprüft worden sei, entbindet die Klägerin nicht ihrer Pflichten aus der Verwalterstellung, den Eigentümern gegenüber zu prüfen, ob die im von ihr formulierten und für die Gemeinschaft abgeschlossenen Vertrag angeführte aufschiebenden Bedingung einer angemessenen Versicherung auch vor Tätigkeit des Bauleiters eingetreten ist. Die Klägerin hat nach ihrem eigenen Vortrag dem beigetretenen Rechtsanwalt nur den Vertrag zur Prüfung vorgelegt, jedoch nicht den. Nachweis des Versicherungsschutzes durch den Bautechniker Z. und nicht die Frage, ob es sich dabei um eine angemessene Versicherung im Sinne des Vertrags handele.

c) Die Klägerin hat nicht zur Überzeugung der Kammer dargetan, dass sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat, § 280 I 2 BGB. Für den Sorgfaltsmaßstab wird auf oben Bezug genommen. Die Klägerin hatte ihre Aufgaben mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines erfahrenen und fachkundigen Kaufmanns der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft zu erfüllen. Als solche hätte sie die wirtschaftlichen Risiken des Projekts dieser Größenordnung im baufachlich, -planerisch - und aufsichtlich anspruchsvollen Bereich der Beton- und Balkonabdichtungssanierung, bei der unter anderem Planung, Angebotsvergabe und Bauaufsicht nicht von einem Architekten oder Bauingenieur, sondern von einem Bautechniker durchgeführt werden, welcher nicht für Schäden und Mängel an den errichteten, betreuten oder verkauften Bauwerken und allen sich daraus ergebenden Vermögensschäden versichert ist, erkennen können und müssen. Als professionelle Verwalterin hätte sie auch erkennen können und müssen, dass die Eigentümer hierüber unverzüglich zu informieren und mit der Problematik zu befassen waren.

d) Hätte die Klägerin ihre Pflichten ordnungsmäßig wahrgenommen und die Eigentümer über das finanzielle Risiko aufgeklärt, das mit der Beauftragung des Herrn Z. im vorgesehenen Umfang ohne eine die Risiken abdeckende Versicherung einherging, hätten sich die Eigentümer mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit gegen die Beauftragung gerade des Herrn Z. entschieden bzw. sich auf den Nichteintritt der Bedingung des Bauleitervertrags berufen.

Es wäre dann auch nicht zu den erheblichen Mängeln bei der Balkonsanierung gekommen, für die nach Überzeugung der Kammer auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens die mangelhafte Planung und Überwachung der Sanierung (insbesondere der Abdichtungsarbeiten) durch Herrn Z. mitursächlich war.

Der entstandene, wie oben dargestellt mit dem Gutachten für die Kammer erwiesene, Schaden wegen einer im Ganzen unbrauchbaren Sanierung und Mängelbeseitigungskosten von ca. 1.200.000 € beruht daher auch adäquat kausal auf der dargestellten Pflichtverletzung der Klägerin.

Die Klägerin hat der Beklagten den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen.

Der Schaden ist dabei nicht begrenzt auf den Schaden, der eingetreten wäre, wenn Herr Z. angemessenen Versicherungsschutz nachgewiesen hätte. Es müssen insofern keine fiktiven Betrachtungen angestellt werden, welche Ausschlüsse ein solcher Versicherungsvertrag hätte vorsehen können, ob diese gegriffen hätten und ob bzw. ggfs unter welchen Voraussetzungen ein Direktanspruch gegen den Versicherer bestanden hätte. Die Eigentümer hätten in Kenntnis der wirklichen Situation, dass kein angemessener Versicherungsschutz bestand, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit von einem Festhalten an dem Vertrag, dessen Bedingung nicht eingetreten war, abgesehen.

e) Auf die geltend gemachten Weiteren Pflichtverletzungen der Klägerin im Zusammenhang mit der Sanierung kommt es daher nicht an, so ob sie Vergleichsangebote für den Bauleitervertrag hätte einholen oder die fachliche Qualifikation des Bautechnikers Z. näher prüfen müssen, ob sie ihre Pflichten bei der (von ihr bestrittenen) Auswahl oder Empfehlung oder Vermittlung des Bautechnikers Z. verletzt hat. Auch über die Frage, ob die Klägerin Pflichten auch dadurch verletzt hat, dass sie einer ihr nach Ansicht der Beklagten obliegenden Prüfungs- und Überwachungspflicht gegenüber dem Bauleiter nicht nachgekommen sei, musste deshalb nicht befunden werden. Ebenso wenig bedarf es einer Entscheidung, ob die Klägerin ihre Pflichten deshalb verletzt hat, weil Herr Z. ab einem gewissen Zeitpunkt in einem Anstellungsverhältnis bei der Klägerin stand.

f) Ebenso wenig muss dem Vorwurf der Beklagtenseite weiter nachgegangen werden, dass es im Zusammenhang mit der Anstellung des Bauleiters Z. und der Wahrnehmung seines Auftrags für die WEG zu strafbaren Handlungen gekommen sei und die Beteiligten Z. und C. rechtskräftig verurteilt sowie das Verfahren gegen S. nach § 153a StPO eingestellt worden seien. Eine Einführung der Ergebnisse des Strafverfahrens ist nicht veranlasst, weil die Haftung der Klägerin bereits ohne Berücksichtigung etwaiger strafrechtlicher Vorwürfe begründet ist.

4. Auch der Feststellungsantrag für weiteren Schaden, der auf der vorstehenden Pflichtverletzung beruht, über den bezifferten Betrag hinaus geht, noch entsteht oder schon entstanden ist, ist aus den vorstehenden Gründen erfolgreich.

5. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 291, 288 BGB.

I.

C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I, § 91 I, § 101 ZPO.

II.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO.

III.

Die Revision ist gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es geht lediglich um die Auslegung des Gesetzes anhand von im Wohnungseigentumsrecht allgemein anerkannten Rechtsgrundsätzen auf einen reinen Einzelfall.

IV.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49a GKG, § 3 ZPO.

Der Streitwert des erstinstanzlichen Verfahrens beträgt 1.002.631,22 €: Klage- und Feststellungsantrag: 30.000 € zzgl. Widerklageantrag vom 18.12.2009 € 935.222,32 zzgl Widerklagefeststellungsantrag vom 18.12.2009 von 37.408,90 € (5% aus 935.222,32 €, abzüglich 20% wegen des Feststellungsantrags).

Für den Streitwert der Berufungsinstanz war der mit der Berufung erweiternd geltend gemachte Widerklagebetrag von 31.609,09 € hinzuzurechnen.