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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Juni 2014 - 2 B 12.1587

bei uns veröffentlicht am04.06.2014

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Juni 2014 - 2 B 12.1587

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Juni 2014 - 2 B 12.1587

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Gericht

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Ludwigstraße 23, 80539 München
089 2130-0

Tenor

I.

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten vom 16. Oktober 2009, mit welchem diese die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts hinsichtlich eines selbstständigen Fischereirechts am Klosterweiher auf dem Grundstück FlNr. 9 der Gemarkung B., das im Eigentum der Beklagten steht, erklärte.

Der Kläger hat mit notariellem Vertrag vom 30. Januar 2008 von der Beigeladenen das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung B. erworben. Im Kaufvertrag wird unter „1. Grundbuchrechtlicher Bestand, Eigentum“ das „Flst. 9/6 Nähe E-platz, Gebäude- und Freifläche zu 4.804 qm Fischereirecht im Weiher auf Flst. 9“ genannt. Im weiteren Text findet sich die Formulierung „verkauft den vorbeschriebenen Gebäudegrundbesitz mit den wesentlichen Bestandteilen und dem etwa vorhandenen Zubehör“. Das Fischereirecht wird in der Urkunde weiter nicht mehr erwähnt. Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude, das mit Baugenehmigung vom 19. Juni 1980 als Neubau eines Betriebsgebäudes für die damalige Klosterbrauerei B. genehmigt wurde und die Flaschenabfüllanlage enthielt. Nach Aufgabe der Brauerei wurde das Gebäude zu Lagerzwecken genutzt und steht derzeit leer.

Unter dem 22. Februar 2008 erließ die Beklagte eine Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Der Geltungsbereich erstreckt sich nach § 1 der Satzung ausschließlich auf das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung B. Im Geltungsbereich steht der Gemeinde nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ein Vorkaufsrecht zu (§ 2 der Satzung). Die Satzung tritt nach § 3 am 1. Januar 2008 in Kraft. Weitere Satzungen nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB betreffen die Grundstücke FlNr. 9 und FlNr. 9/3 der Gemarkung B. und traten jeweils mit ihrer Bekanntmachung am 22. November 2006 in Kraft. Ebenfalls am 22. Februar 2008 wurde eine Veränderungssperre betreffend die Grundstücke FlNrn. 9, 9/3, 9/6 und 9/9 der Gemarkung B. durch die Beklagte bekannt gemacht sowie ein Bebauungsplanaufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Klosterkomplex B.“ (vgl. Normenkontrollverfahren Az. 2 N 13.2425 betreffend den inzwischen in Kraft getretenen Bebauungsplan).

Mit Bescheid vom 27. Februar 2008 übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks FlNr. 9/6 nach dem Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 aus. Das Fischereirecht wird im Bescheid nicht erwähnt. Auf die dagegen eingereichte Klage hob das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 10. März 2009 (Az. RN 6 K 08.578) den Bescheid vom 27. Februar 2008 auf. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass im Zeitpunkt des Kaufvertrags keine wirksame Vorkaufssatzung bestand, da diese nicht rückwirkend in Kraft gesetzt werden konnte. Auch aus § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB komme kein Vorkaufsrecht in Betracht. Der dagegen von der Beklagten eingereichte Antrag auf Zulassung der Berufung wurde von dieser zurückgenommen und das Verfahren mit Beschluss vom 27. Mai 2009 eingestellt (BayVGH, B. v. 27.5.2009 - 15 ZB 09.1012 -).

Der Kläger und die Beigeladene schlossen mit notarieller Urkunde vom 15. Juli 2009 einen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 30. Januar 2008. Unter „II. Klarstellung“ stellen die Vertragsparteien „klar und sind sich einig darüber, dass es von Anfang an Wille war, neben dem Hallengrundstück Flst. 9/6 Gemarkung B. auch das an genannter Grundbuchstelle unter lfd. Nr. 2 vorgetragene Fischereirecht zum Gegenstand des Kaufvertrags zu machen, auch wenn dies in der Vorurkunde nur unvollkommen zum Ausdruck gebracht wurde.“ Des Weiteren wird die Fälligkeit des Kaufpreises abgeändert und ausdrücklich „vorsorglich“ die Einigung über die Auflassung hinsichtlich des Grundstücks und des Fischereirechts erklärt.

Mit Bescheid vom 16. Oktober 2009 erklärte daraufhin die Beklagte erneut die Ausübung ihres Vorkaufsrechts aufgrund der notariellen Urkunden vom 30. Januar 2008 und 15. Juli 2009 sowohl hinsichtlich des Grundstücks FlNr. 9/6 der Gemarkung B. als auch hinsichtlich des Fischereirechts. Zur Begründung verweist die Beklagte auf die Vorkaufssatzung vom 22. Februar 2008. Weiterhin werden Ausführungen zur städtebaulichen Bedeutung des Grundstücks FlNr. 9/6 im Zusammenhang mit dem - damals - in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan zur Wiederbelebung des Klostergeländes gemacht. An dem Grundstück bestehe daher ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dies erfasse auch das Fischereirecht als grundstücksgleiches Nutzungsrecht. Sollte ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück FlNr. 9/6 nicht mehr bestehen, so werde rein vorsorglich auch ein isoliertes Vorkaufsrecht hinsichtlich des Fischereirechts geltend gemacht. Im notariellen Vertrag vom 30. Januar 2008 habe ein versteckter Einigungsmangel nach § 155 BGB vorgelegen. Das vollständige Grundstücksgeschäft und die Übertragung des Fischereirechts seien erst mit der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 erfolgt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zudem durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Der Klosterteich auf der FlNr. 9 solle den Gemeindebürgern zur Erholung und Freizeitgestaltung, insbesondere zur Ausübung von Wintersport (Eislaufen, Eisstockschießen usw.) zur Verfügung gestellt werden. Das Grundstück befinde sich im Eigentum der Beklagten. Die Ausübung eines selbstständigen Fischereirechts durch einen Dritten würde die Funktion des Klosterweihers massiv beeinträchtigen, weil damit die öffentliche Nutzung (Baden, Bootsfahren, Eisstockschießen, Eislaufen etc.) kollidieren würde. Es könnte zu jeder Jahreszeit mit dem Hinweis auf mögliche Belastungen beim Wachstum und der Ruhe der Fischbestände sowie mit dem Hinweis auf Beeinträchtigungen bei der Ausübung des Fischereirechts als solchem (Störungen beim Angeln) ständig ein Unterlassen der öffentlichen Nutzung gefordert werden.

Auf die gegen diesen Bescheid gerichtete Klage hob das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 30. März 2010 (Az. RN 6 K 09.2227) den Bescheid vom 16. Oktober 2009 auf. Zur Begründung führt das Gericht aus, ein Vorkaufsrecht könne sich nur auf einen Kaufvertrag von Grundstücken beziehen. Ein solcher wurde ausschließlich mit der Urkunde vom 30. Januar 2008 geschlossen. Insoweit sei lediglich die Beurkundung hinsichtlich des Fischereirechts unzureichend gewesen. Ein Dissens hinsichtlich des Grundstücks habe nicht vorgelegen. Dass auch das Fischereirecht Vertragsgegenstand dieses Kaufvertrags gewesen sei, ergebe sich aus der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 sowie aus der Erklärung des Beigeladenen. Es hätte auch keinen Sinn gemacht, das Fischereirecht unter Ziffer I. der Urkunde aufzuführen, wenn dies nicht Vertragsgegenstand habe werden sollen. Lediglich der Verkauf selbst sei dann nicht beurkundet worden. Selbst wenn erst in der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 ein Kaufvertrag über das Fischereirecht gesehen würde, unterläge dies nicht dem Vorkaufsrecht. Zwar handle es sich um ein grundstücksgleiches Recht, was aber nicht bedeute, dass es in jeder Hinsicht wie ein Grundstück zu behandeln wäre. Wie beim Erbbaurecht oder bei Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 24 Abs. 2 BauGB scheide ein Vorkaufsrecht auch bei einem Fischereirecht aus.

Den dagegen erhobenen Antrag auf Zulassung der Berufung lehnte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 9. Juli 2012 (Az. 15 ZB 10.1118) ab soweit das Verfahren den Verkauf des Grundstücks FlNr. 9/6 betraf. Hinsichtlich des Grundstücksverkaufs habe kein versteckter Einigungsmangel i. S. d. § 155 BGB vorgelegen. Das Verfahren hinsichtlich des Vorkaufsrechts betreffend das Fischereirecht wurde mit demselben Beschluss abgetrennt und unter dem Aktenzeichen 15 ZB 12.1526 fortgeführt sowie mit Beschluss vom 9. Juli 2012 die Berufung der Beklagten zugelassen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 30. März 2010 dahingehend abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit sie sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf das Fischereirecht auf dem Weiher auf Flurstück 9 der Gemarkung B. mit Bescheid vom 16. Oktober 2009 richtet.

Zur Begründung führt die Beklagte aus, dass jedenfalls in Bezug auf das Fischereirecht erst in der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen worden sei. Die Regelung des § 24 Abs. 2 BauGB schließe ausdrücklich das Erbbaurecht sowie Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz aus. Dies könne aber nicht auf andere grundstücksgleiche Rechte wie das Fischereirecht übertragen werden. Ein Fischereirecht könne vielmehr einem Vorkaufsrecht unterfallen. Das Fischereirecht in dritter Hand sei mit den Entwicklungsabsichten der Beklagten nicht vereinbar.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Ein Vorkaufsrecht könne sich nach dem Wortlaut des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur auf einen Kaufvertrag von Grundstücken oder Teilen von Grundstücken beziehen. Aus der Wertung des § 24 Abs. 1 BauGB ergebe sich, dass grundstücksgleiche Rechte nicht erfasst sein sollten. Aus § 200 Abs. 1 BauGB ergebe sich nichts anderes. Denn eine entsprechende Anwendung der für Grundstücke geltenden Vorschriften des BauGB sei nach § 200 Abs. 2 BauGB nur insoweit eröffnet, als das BauGB nichts anderes vorschreibt. Dies sei aber mit der eindeutigen Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB und § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Fall, die ausdrücklich auf Grundstücke abstellten. Mit der Nachtragsurkunde sei kein neuer Kaufvertrag geschlossen, noch der Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 in seinem Inhalt geändert worden. Es werde vielmehr ausdrücklich in Ziffer II. klargestellt, dass es bereits in der Vorurkunde Wille der Parteien des Kaufvertrags gewesen sei, auch das Fischereirecht zu verkaufen. Es bestehe gerade kein Einigungsmangel hinsichtlich des Vertragsgegenstands des Kaufvertrags vom 30. Januar 2008. Zudem liege eine Ausübung eines Vorkaufsrechts hinsichtlich des Fischereirechts nicht im Wohl der Allgemeinheit. Der Tatsache, dass das Gewässer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden solle, stehe das Fischereirecht nicht entgegen. Es sei vielmehr der Normalfall, dass Gewässer, an denen Fischereirechte bestünden, auch anderweitig und durch die Öffentlichkeit genutzt würden. Insoweit sei nicht ersichtlich, dass das Fischereirecht der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entgegenstünde.

Im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten in diesem Verfahren sowie den Verfahren 15 ZB 10.1118 und 2 N 13.2425, der Gerichtsakte im Verfahren des Verwaltungsgerichts Regensburg Az. RN 6 K 08.578, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2014 verwiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg (§ 124 Abs. 1 VwGO). Der Vorkaufsrechtsbescheid vom 16. Oktober 2009 ist - soweit er noch Verfahrensgegenstand ist - rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedenfalls nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 25 Abs. 2 Satz 1, § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

a) Zunächst ist festzustellen, dass die Ausübung eines Vorkaufsrechts betreffend das selbstständige „Fischereirecht im Weiher auf Flst. 9 Gemarkung B.“ (vgl. Eintragung ins Grundbuch - Fischereigrundbuch - von B., Amtsgericht K..., Blatt 1183) nicht aufgrund der Vorkaufssatzung vom 22. Februar 2008 betreffend das Grundstück FlNr. 9/6 erfolgen konnte, sondern allenfalls aufgrund der Vorkaufssatzung vom 22. November 2006 betreffend das Grundstück FlNr. 9. Denn das selbstständige Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG belastet das auf dem Grundstück FlNr. 9 befindliche Gewässer. Eine rechtliche Bindung an das Grundstück FlNr. 9/6 besteht hingegen gerade nicht.

aa) Dabei kann dahinstehen, ob eine Vorkaufssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, welche für Gebiete zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erlassen werden kann, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, überhaupt auf ein selbstständiges Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG Anwendung finden kann. In einer solchen Satzung kann die Gemeinde nach dem Gesetzeswortlaut Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zustehen soll.

Bei einem selbstständigen Fischereirecht handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache, nämlich dem Gewässer zu verstehen als Gesamtheit von Wasser und Bett (vgl. Braun/Keiz, BayFiG, Stand Dez. 2013, Art. 8 Rn. 5). Belastet durch das selbstständige Fischereirecht ist im Übrigen nicht das Gewässergrundstück sondern lediglich das Gewässer selbst. Das selbstständige Fischereirecht ist kein Grundstück, auch wenn Art. 8 Abs. 1 BayFiG die Geltung der sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften anordnet (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.1995 - 11 C 15/94 - BVerwGE 98, 230). Im Zusammenhang mit § 44 FlurbG hat das Bundesverwaltungsgericht (vgl. U. v. 17.5.1995 - 11 C 15/94 - BVerwGE 98, 230) ausdrücklich entschieden, dass das selbstständige Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG kein Grundstück im Sinn des Flurbereinigungsrechts darstellt, denn der Regelungsgehalt des dem Bundesrecht angehörenden § 44 FlurbG kann im Hinblick auf Art. 72 Abs. 1 GG durch das Landesrecht nicht erweitert werden. Dem steht auch nicht die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. U. v. 28.7.1999 - 9 B 96.4250 - BayVBl. 2000. 594) entgegen, welche die Anwendbarkeit des in Art. 34 BayNatSchG a. F. geregelten naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts auf selbstständige Fischereirechte bejaht, da es sich in diesem Fall um eine landesrechtliche Vorschrift handelt. Ausgehend von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Flurbereinigungsrecht liegt es nahe, auch im Fall des bundesrechtlich in § 25 BauGB geregelten besonderen Vorkaufsrechts es für richtig zu halten, dass der dort genannte Grundstücksbegriff nicht hinsichtlich des landesrechtlich geregelten selbstständigen Fischereirechts nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG erweitert werden kann.

Das selbstständige Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG stellt nach der Rechtsprechung zwar ein grundstücksgleiches Nutzungsrecht dar (vgl. BayObLG, U. v. 22.5.1995 - 1Z RR 248/93 - BayObLGZ 1995, 174; BGH, U. v. 25.3.1993 - III ZR 19/91 - BGHZ 122, 93). Gemäß § 200 Abs. 2 BauGB sind die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden. Daher wäre es möglich, das selbstständige Fischereirecht auch dem besonderen Vorkaufsrecht aus § 25 BauGB unterfallen zu lassen. Wegen der Verweisung von § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB auf § 24 Abs. 2 BauGB, welcher ausdrücklich ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten ausschließt, wäre es denkbar, dass das besondere Vorkaufsrecht auf ein selbstständiges Fischereirecht als grundstücksgleiches Recht anwendbar bliebe, weil es entsprechend der Formulierung des § 200 Abs. 2 BauGB „soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt“ nicht ausdrücklich ausgeschlossen wäre. Allerdings soll bereits das Wohnungseigentum kein grundstücksgleiches Recht darstellen (vgl. Kalb/Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 200 Rn. 24; Hofherr in Berliner Kommentar, BauGB, Stand Januar 2014, § 200 Rn. 20) und wurde dennoch ausdrücklich durch § 24 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen. Zum anderen stellt sich die Frage, ob § 200 Abs. 2 BauGB diesen Sonderfall eines landesrechtlichen grundstücksgleichen Rechts überhaupt erfassen wollte. Insbesondere gegen eine Erstreckung des Grundstücksbegriffs in § 25 Abs. 1 BauGB auch auf das landesrechtliche selbstständige Fischereirecht spricht der Zweck der Norm. Das besondere gesetzliche Vorkaufsrecht in Maßnahmegebieten nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs. Primär sollen Flächen bezeichnet werden, in deren Bereich der Gemeinde ein Vorkaufsrecht an den dort befindlichen Grundstücken zustehen soll. Die Vorschrift beruht auf der Annahme, dass eine langfristig angelegte, an städtebauliche Ziele gebundene gemeindliche Bodenvorratspolitik ein besonders wirksames Mittel zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 25 Rn. 12). Wie auch der ausdrückliche Ausschluss des Erbbaurechts durch § 24 Abs. 2 BauGB zeigt, steht der Erwerb von Grundstücken zur Sicherung der Flächen für die angestrebten städtebaulichen Maßnahmen im Vordergrund. Das Grundstück FlNr. 9, auf welchem sich das mit dem selbstständigen Fischereirecht belastete Gewässer befindet, konnte die Beklagte hingegen bereits erwerben. Zudem ist gerade nicht das Grundstück selbst durch das Fischereirecht belastet, sondern lediglich das auf ihm befindliche Gewässer. Hinzu kommt, dass das aus dem Jahr 1908 stammende Bayerische Fischereigesetz sich mit seiner Formulierung „gelten die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften“ noch nicht auf das deutlich später entstandene Bauplanungsrecht beziehen konnte. Vielmehr war damals primär an die zivilrechtlichen Vorschriften des formellen und materiellen Grundstücksrechts, insbesondere an die Vorschriften über den Erwerb des Grundeigentums gedacht.

bb) Ebenso kann letztlich dahinstehen, ob mit dem Bescheid vom 16. Oktober 2009 die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB noch eingehalten war. Insoweit spricht vieles dafür, dass die Formulierung im ursprünglichen Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 nicht eindeutig war und erst mit der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 deutlich wurde, dass auch das selbstständige Fischereirecht Gegenstand des Kaufvertrags sein sollte. Der in § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB geregelten Pflicht des Verkäufers, der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen kommt im Hinblick auf die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine Anstoßfunktion zu. So lässt insbesondere eine objektiv unvollständige Mitteilung die Frist nicht laufen. Der Fristlauf beginnt vielmehr erst mit Zugang der kompletten Mitteilung (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 28 Rn. 16), denn die Gemeinde muss zunächst erst einmal feststellen, ob überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht und dann entscheiden, ob sie ein solches ausübt. Entsprechend kann wohl auch eine - wie hier - unklare Formulierung im Kaufvertrag den Fristenlauf nicht beginnen lassen, sondern erst die Erklärung in der Nachtragsurkunde und deren Mitteilung, da bis zu diesem Zeitpunkt Unklarheit über den Umfang eines möglichen Vorkaufsrechts herrschte.

b) Im vorliegenden Fall wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 25 Abs. 2 Satz 1, § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsbindung (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 63 und § 25 Rn. 27). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 64). Das Vorliegen dieser Voraussetzung unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zur Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U. v. 24.10.1986 - 8 S 1881/86 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 64). In Fällen des Vorkaufsrechts in städtebaulichen Maßnahmegebieten (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) ist das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig zu bejahen, wenn das Grundstück für eine Nutzung für öffentliche Zwecke in Betracht kommt oder schon konkret benötigt wird (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 25 Rn. 31).

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte im Bescheid vom 16. Oktober 2009 umfangreiche Ausführungen zur städtebaulichen Bedeutung des ebenfalls verkauften Grundstücks FlNr. 9/6 gemacht (vgl. Ziffer II. der Bescheidsbegründung). Im Rahmen der Abwägung kommt sie zu dem Ergebnis, dass das öffentliche Interesse gegenüber den privaten Interessen des Klägers deutlich überwiegen würde. Zum Fischereirecht findet sich lediglich der Satz „Gleiches gilt bezüglich der Ausübung des Fischereirechts“, ohne jedoch diesbezüglich eine Abwägung der öffentlichen Interessen gegenüber den privaten Interessen des Klägers gesondert vorzunehmen. Dabei verkennt die Beklagte bereits, dass das selbstständige Fischereirecht nicht im Zusammenhang mit dem ebenfalls verkauften Grundstück FlNr. 9/6 steht und daher die für dieses Grundstück gemachten Ausführungen für das selbstständige Fischereirecht grundsätzlich nicht übertragbar sind. Unter den rechtlichen Ausführungen finden sich anschließend weitere Erwägungen zum Wohl der Allgemeinheit speziell auf das selbstständige Fischereirecht bezogen (Ziffer III. 5. b) der Bescheidsbegründung). Danach soll „der Klosterteich den Gemeindebürgern zur Erholung und Freizeitgestaltung, insbesondere zur Ausübung von Wintersport (Eislaufen, Eisstockschießen usw.) zur Verfügung gestellt“ werden. Die Ausübung eines selbstständigen Fischereirechts würde diese Funktion massiv beeinträchtigen, weil damit die öffentliche Nutzung (Baden, Bootsfahren, Eisstockschießen, Eislaufen etc.) mit dem Fischereirecht kollidieren würde. Es könnte mit dem Hinweis auf mögliche Belastungen für Wachstum und Ruhe der Fischbestände sowie mit Hinweis auf Beeinträchtigungen bei der Ausübung des Fischereirechts als solchem (Störungen beim Angeln) ständig ein Unterlassen der öffentlichen Nutzung gefordert werden.

Dies vermag im vorliegenden Fall nicht zu überzeugen. Es gibt zahlreiche Weiher und Seen in Bayern, an denen ein selbstständiges Fischereirecht besteht, und die gleichzeitig der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, ohne dass es hier zu Konflikten zwischen dem Grundstückseigentümer sowie den Seenutzern und den jeweiligen Fischereiberechtigten kommt. Die behaupteten Konflikte der öffentlichen Nutzung mit der Ausübung des Fischereirechts sind hier nicht hinreichend substantiiert dargelegt sind. Vielmehr werden lediglich pauschal Bedenken zu möglichen Konflikten vorgetragen, ohne auf die besondere Situation des Weihers einzugehen. Angesichts der maximalen Tiefe des Weihers von 2 m laut Angaben der Beklagten und dem nicht widersprochenen Vortrag des Klägers, dass der Weiher wieder erheblich verschlammt sei, hat der Senat schon Zweifel, ob der Weiher, der vor seiner Sanierung durch eingeschwämmte Düngemittel aus dem Hopfenanbau erheblich mit Kupfersulfat belastet war, überhaupt als Badeweiher geeignet ist. Zudem fehlt jegliche Abwägung mit den privaten Interessen des Klägers an der Ausnutzung des selbstständigen Fischereirechts.

2. Es fehlt ferner an der erforderlichen Ermessensausübung seitens der Beklagten.

Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtwidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat. Im vorliegenden Fall liegt jedoch ein Ermessensnichtgebrauch vor, also der Fall, dass die Behörde verkennt, dass sie ein Ermessen hat. Der Bescheid vom 16. Oktober 2009 enthält lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts, den rechtlichen Voraussetzungen im Hinblick auf das Vorliegen eines Vorkaufsrechts insbesondere hinsichtlich eines selbstständigen Fischereirechts sowie zum Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Zwar werden unter Ziffer II. Ausführungen zur Abwägung der öffentlichen Interessen gegenüber den privaten Interessen des Klägers gemacht. Sofern dies nicht ohnehin als die im Rahmen des Tatbestands der Wohl der Allgemeinheit zu treffenden Abwägungsentscheidung betrachtet wird, fehlt es jedenfalls hinsichtlich des selbstständigen Fischereirechts an jeglichen Ausführungen. Es findet sich lediglich die Formulierung „Gleiches gilt bezüglich der Ausübung des Fischereirechts“.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, weil sie keinen Antrag gestellt und sich somit nicht in ein Kostenrisiko begeben hat (§ 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

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(1) Jeder Teilnehmer ist für seine Grundstücke unter Berücksichtigung der nach § 47 vorgenommenen Abzüge mit Land von gleichem Wert abzufinden. Bei der Bemessung der Landabfindung sind die nach den §§ 27 bis 33 ermittelten Werte zugrunde zu legen. Ma

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken1.im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch n

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 155 Versteckter Einigungsmangel

Haben sich die Parteien bei einem Vertrag, den sie als geschlossen ansehen, über einen Punkt, über den eine Vereinbarung getroffen werden sollte, in Wirklichkeit nicht geeinigt, so gilt das Vereinbarte, sofern anzunehmen ist, dass der Vertrag auch oh

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann 1. im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;2. in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulic

Baugesetzbuch - BBauG | § 87 Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung

(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann. (2) Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernstha

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden. (2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt,

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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Juni 2014 - 2 B 12.1587 zitiert oder wird zitiert von 5 Urteil(en).

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Juni 2014 - 2 B 12.1587 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

bei uns veröffentlicht am 30.04.2015
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
Tenor I. Der Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“, bekannt gemacht am 21. November 2012, wird für unwirksam erklärt. II. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. III. Das
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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

bei uns veröffentlicht am 30.04.2015
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
Tenor I. Der Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“, bekannt gemacht am 21. November 2012, wird für unwirksam erklärt. II. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens. III. Das

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Feb. 2016 - 13 A 14.2728

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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
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Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 22. Juni 2018 - AN 3 K 17.02515

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Verwaltungsgericht Ansbach
Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. 3. Der Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hi
Baugenehmigung BebauungsplanNutzungsuntersagung und -änderungandereVerwaltungsrecht

Verwaltungsgericht Magdeburg Urteil, 24. Feb. 2015 - 4 A 36/14

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Verwaltungsgericht Magdeburg
Tatbestand 1 Die Kläger wenden sich mit ihrer Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes durch die Beklagte. 2 Die Kläger sind Eigentümer des Grundstückes A-Straße, Flurstück 1761 der Flur 2 der Gemarkung A-Stadt, welches im Bere
Baugenehmigung BebauungsplanNutzungsuntersagung und -änderungandereVerwaltungsrecht

Referenzen

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

Tenor

I.

Der Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“, bekannt gemacht am 21. November 2012, wird für unwirksam erklärt.

II.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich als Eigentümer des Grundstücks FlNr. 9/6 der Gemarkung Biburg gegen den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“ der Antragsgegnerin.

Der Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ wurde am 21. November 2012 ortsüblich bekanntgemacht. Das Grundstück der Antragsteller befindet sich um Umgriff des Bebauungsplans. Auf dem Grundstück befindet sich eine leerstehende Halle, die mit Baugenehmigung vom 19. Juni 1980 als Betriebsgebäude der damaligen Klosterbrauerei mit einer Abfüllanlage, Leergut- und Vollguthalle sowie Büroräumen genehmigt wurde. Der Brauereibetrieb wurde vor über 20 Jahren aufgegeben. Zwischenzeitlich wurde die Halle zu Lagerzwecken genutzt. Die Antragsteller beabsichtigen dort eine Zanderzucht zu betreiben. Der Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ setzt für das Grundstück der Antragsteller eine „Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung“ „Parkfläche“ mit ca. 44 Stellplätzen fest. Rund um die Zufahrt und den Parkplatz sind eine öffentliche Grünfläche sowie zu pflanzende Sträucher und Laubbäume festgesetzt. Die derzeit bestehende Halle ist als „zu beseitigende bauliche Anlage“ gekennzeichnet. Zudem befindet sich am nördlichen sowie östlichen Grundstücksrand im festgesetzten Überschwemmungsgebiet ein kartiertes Biotop mit Gewässerbegleitgehölz und Feuchtgebüsch.

Am 16. September 2009 beschloss die Antragsgegnerin für das Gebiet rund um den Klosterkomplex Biburg einen Bebauungsplan aufzustellen. Sie beabsichtigte damit eine städtebauliche Neuordnung und Entwicklung des historischen Klosterkomplexes und des unmittelbar mit ihm in Zusammenhang befindlichen Umfelds. Die vorzeitige Bürgerbeteiligung sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand vom 13. Februar bis 14. März 2012 statt. Die öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 14. Juni bis 16. Juli 2012. Die Bekanntmachung hierzu enthält keinen Hinweis gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB, § 47 VwGO. Mit Schreiben vom 10. April 2012 äußerte sich der Antragsteller zu 1. unter anderem dahingehend, dass er das Grundstück FlNr. 9/6 sowie das an dem Weiher auf Grundstück FlNr. 9 bestehende Fischereirecht erworben habe. Dabei kritisierte er die Verfüllung des südlichen Teils des Weihers sowie die Ausräumung von Schlamm im nördlichen Teil. Der Weiher habe früher eine doppelt so große Ausdehnung gehabt wie der nun vorhandene Weiher. Die Gemeinde könne nicht ohne Berücksichtigung seiner Nutzungsrechte planen. In seiner Sitzung vom 22. August 2012 behandelte der Gemeinderat die Einwendungen des Antragstellers zu 1. im Hinblick auf das Fischereirecht am Klosterweiher ausführlich und beschloss den Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ als Satzung.

Mit Schriftsatz vom 20. November 2013 haben die Antragsteller einen Normenkontrollantrag gestellt und beantragt,

den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“ der Antragsgegnerin, bekannt gemacht am 21. November 2012, für unwirksam zu erklären.

Zur Begründung führen die Antragsteller aus, der Bebauungsplan sei formell fehlerhaft zustande gekommen. Auch seien das nachbarliche Rücksichtnahmegebot, der Erfordernisgrundsatz, das Eigentumsrecht der Antragsteller zum Schutz ihres Grundeigentums nach Art. 14 GG sowie das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB zu ihrem Nachteil verletzt. Die Antragsgegnerin habe nie den Bedarf an Stellplätzen untersucht oder ein Parkplatz-Konzept erstellt. Sowohl am E-platz als auch beim Kindergarten, dem gemeindlichen Sportverein und dem Friedhof stünden ungenutzte Parkplätze zur Verfügung. Die vorhandene Halle werde mehrfach als Industrieruine bezeichnet und das Eigentumsrecht der Antragsteller an der Halle sei im Rahmen der Abwägung nicht eingestellt worden. Es handle sich um eine reine Verhinderungsplanung im Zusammenhang mit der nicht rechtmäßigen Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Antragsteller zu 1. habe mit seinem Einwendungsschreiben vom 10. April 2012 zum Ausdruck gebracht, dass er mit einer Überplanung seines Grundstücks nicht einverstanden sei. Die Antragsgegnerin habe sich nicht mit der von den Antragstellern beabsichtigten Nutzung der Halle auseinandergesetzt, sondern diese pauschal als Industrieruine bezeichnet. Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche schließe die private Nutzung des Grundeigentums der Antragsteller durch diese vollständig aus. Dies habe die Antragsgegnerin nicht in ihre Abwägung eingestellt. Zudem sei die Halle renovierbar und stelle keine Industrieruine dar. Es habe keine ordnungsgemäße Bürgerbeteiligung stattgefunden, da nicht alle für die Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte im Sinn einer Anstoßfunktion, insbesondere hinsichtlich der Beeinträchtigung des Eigentumsrechts sowie des Fischereirechts der Antragsteller ausgelegt worden seien. Es habe ein objektiv erstellter und abwägungsrelevanter Umweltbericht bei der Auslegung gefehlt. Es fehle an der Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB, da es sich um eine reine Verhinderungsplanung hinsichtlich der Nutzung der Halle handle. Es habe keine ergebnisoffene Planung stattgefunden. So habe sich die Antragsgegnerin nicht mit Ersatzstandorten für die Stellplätze beschäftigt.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Zur Begründung wird ausgeführt, der Bebauungsplan enthalte unter Buchstabe E. einen ausführlichen Umweltbericht, welcher auch bei der Auslegung enthalten gewesen sei. Für die nach § 3 Abs. 2 BauGB erforderliche Anstoßfunktion reiche es aus, wenn eine Umschreibung des Plangebiets erfolge und dadurch der interessierte Bürger auf die beabsichtigte Planung aufmerksam gemacht werde. Es sei nicht erforderlich für jeden möglicherweise Betroffenen einzeln, die ihn betreffenden Belange aufzuzählen. Der Bebauungsplan verstoße zudem nicht gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz. Hauptzweck der Planung sei der Erhalt und die baukulturelle Entwicklung des Areals sowie des Umfelds des ehemaligen Klosters, bei dem es sich um ein kulturell und historisch bedeutsames Zentrum für die gesamte Gemeinde handle. Es liege keine bloße Verhinderungsplanung zulasten der Antragsteller vor. Zudem habe die Antragsgegnerin beim Aufstellungsbeschluss noch keine Kenntnis über die Pläne der Antragsteller zum Betrieb einer Fischzucht gehabt. Ebenso liege kein Abwägungsfehler vor. Die Stellplätze seien eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzbarkeit des historischen Klosterkomplexes und sollen den E-platz entlasten. Die vorhandenen Parkmöglichkeiten seien sehr wohl berücksichtigt worden. Die Antragsgegnerin habe sich auch ausführlich mit den Einwendungen des Antragstellers zu 1. auseinandergesetzt. Die zitierte Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Die Antragsteller würden die Wertigkeit ihres Grundeigentums überschätzen. Die Halle stünde seit längerem leer und sei dem ungehinderten Verfall preisgegeben. Sie rage teilweise in das festgesetzte Überschwemmungsgebiet hinein. Eine erhaltungswürdige und damit entsprechend werthaltige Substanz liege nicht vor. Für die künftige Nutzung als Fischzuchtanlage fehle jegliches Konzept. Die frühere gewerbliche Nutzung sei bereits so lange aufgegeben, dass die erforderliche Genehmigung zur Nutzungsänderung wohl nicht erteilt werden könne. Zudem bestünden überwiegende Gründe für die gegenständliche Planung, hinter welcher der Wunsch der Antragsteller auf gewerbliche Nutzung zurücktreten müsse. Der Bebauungsplan wolle die seit geraumer Zeit sich kumuliert habenden städtebaulichen Fehlentwicklungen beseitigen. Dazu zähle auch die Halle der Antragsteller. Zudem habe man das zu weitgehende Heranrücken der Wohnbebauung an den Klosterkomplex korrigiert. Für die künftige Nutzung des Klosterkomplexes bedürfe es auch der nötigen Infrastruktur und Stellplätze für den Besucherverkehr.

Im Übrigen wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die Gerichtsakte, die Gerichtsakte im Verfahren 2 B 12.1587, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 28. April 2015 Bezug genommen.

Gründe

Der zulässige Antrag ist begründet.

1. Die Antragsteller sind als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Der Normenkontrollantrag ist auch begründet (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Der angefochtene Bebauungs- und Grünordnungsplan verstößt gegen das Abwägungsgebot. Er leidet an Mängeln bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB) bzw. an einem Abwägungsausfall (§ 1 Abs. 7 BauGB).

§ 2 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 BauGB verpflichten die Gemeinde, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vollständig zu ermitteln und zu bewerten sowie sie gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Das Abwägungsgebot wird verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat, wenn in sie nicht die Belange eingestellt worden sind, die nach Lage der Dinge berücksichtigt werden mussten, wenn die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt worden oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die nicht in einem angemessenen Verhältnis zu deren objektiven Gewicht steht (vgl. bereits BVerwG, U. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301/309). Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727).

Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entschieden hat. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solches der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Die Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend ermittelt und bewertet hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat.

Die Antragsgegnerin hat bei den Festsetzungen einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) sowie einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) auf dem Grundstück der Antragsteller, welche den Abbruch der an dieser Stelle befindlichen gewerblichen Halle voraussetzt, die auch als „abzubrechen“ gekennzeichnet ist, die Eigentumsinteressen der Antragsteller nicht ausreichend ermittelt und bewertet. Zu den regelmäßig abwägungsbeachtlichen privaten Belangen gehört das durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Grundeigentum (vgl. BVerwG, U. v. 1.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144). Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern, einschränken oder sogar aufheben. Der Bestandsschutz steht dem grundsätzlich nicht entgegen. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß auch bei einer Überplanung weiterhin zugelassen werden muss, oder die vorhandene Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks unverändert fortgesetzt werden kann, gibt es nicht. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert aber, dass Vorkehrungen getroffen werden müssen, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten (vgl. BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727). Die beiden Festsetzungen einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) und einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) sowie im Übrigen einer Biotopfläche auf dem Grundstück der Antragsteller schließen auf dem gesamten Grundstück eine private Nutzung aus. Die mit den fraglichen Festsetzungen aber einhergehende Bestimmung des Eigentumsinhalts (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) genügt nur dann dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, wenn der geplante Ausschluss der Privatnützigkeit durch hinreichend gewichtige öffentliche Belange gerechtfertigt ist. Die städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen. Über das schutzwürdige Interesse des Eigentümers an der Beibehaltung des Grundstückszuschnitts und der bisherigen Nutzung ist bei der Aufstellung eines Bebauungsplans zu entscheiden (vgl. BVerfG, B. v. 22.5.2001 - 1 BvR 1512/97 und 1 BvR 1677/97 - BVerfGE 104, 1). Bei dieser Sicht der Dinge wird freilich nicht nur deutlich, dass das Eigentum und seine Nutzung als beachtliche Belange überhaupt in die planerische Abwägung einzubeziehen sind, sondern auch, dass mit zunehmender Schwere der Einwirkungen auf das Eigentum dessen grundrechtliche Gewährleistung für die planerischen Festsetzungen letzten Endes die Grenze aufzeigt, jenseits deren sie über die durch Art. 14 Abs. 2 GG gedeckte (entschädigungslose) Eigentumsbindung hinausgehen (vgl. BVerwG, U. v. 1.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall jedoch. Der Antragsgegnerin war aufgrund der bestehenden Verhandlungen mit den Antragstellern insbesondere auch im Rahmen der Ausübung der Vorkaufsrechte bewusst, dass das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung Biburg samt der darauf befindlichen Halle im privaten Eigentum der Antragsteller steht. Bei den von der Antragsgegnerin vorgelegten Akten befindet sich ein nicht datiertes Geheft mit einer fotografischen Bestandsaufnahme des Hallengebäudes, welches mit Bescheid vom 19. Juni 1980 als Betriebsgebäude für die Klosterbrauerei Biburg (Abfüllanlage, Lager, Leergut- und Vollgutlager, Ladehalle, Heizhaus sowie Nebenräume teilweise mit Büronutzung) genehmigt wurde. Eine Bewertung durch einen Bausachverständigen erfolgte jedoch nicht. Im Rahmen der Abwägung in der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 22. August 2012 wurde die Problematik des vollständigen Ausschlusses der privaten Nutzung des Grundstücks der Antragsteller mit keinem Wort problematisiert. Auch in der Begründung des Bebauungsplans kommt dies nicht zum Ausdruck. Die Halle wird lediglich auf Seite 5 (unter Punkt B. 2. Beschaffenheit ) angesprochen und wird dort als „Industrieruine“ bezeichnet, die als „bauliche Fehlentwicklung“ und „gravierender städtebaulicher Missstand“ zu werten sei. Im Rahmen der Erschließung /Verkehrsflächen (Punkt C. 3.) heißt es in der Begründung, dass die ehemalige Abfüllhalle, da Industrieruine, abgebrochen und ein Parkplatz mit angemessener Begrünung errichtet werden sollte. Die zusätzlichen Parkplätze würden als wesentliche Voraussetzung für die Entlastung des E-platzes und als funktional bedeutsame Ergänzung zum Kloster angesehen. Die künftige Nutzung des Klosters, unabhängig ob öffentlich oder durch einen Pächter oder Investor, werde entscheidend durch die Frage ausreichender Stellplätze in unmittelbarer Nähe zum Kloster beeinflusst. Sowohl die räumliche Zuordnung und die gute Einbindung in das Ortsbild, verbunden mit der Behebung eines städtebaulichen Missstands würden diese Option unverzichtbar machen. Es fehlt jedoch eine Bewertung der Halle als solcher. Hierfür reicht die bloße fotografische Dokumentation nicht aus. Auch wurde seitens der Antragsgegnerin nicht ermittelt, welche Bedeutung die Halle für die Antragsteller hat und welche Pläne die Antragsteller mit der Halle verfolgen. Das von den Antragsstellern nach der Abwägung vorgelegte Angebot der Fa. R. vom 15. September 2012 lässt erkennen, dass das Hallengebäude nicht vollständig wertlos ist. Zwar mag dieses Angebot, welches im Wesentlichen die aufwändige energetische Renovierung der Halle für eine Zanderzucht mit gleichbleibender Raumtemperatur von 25°C zum Gegenstand hat, nicht mit dem tatsächlichen Wert der Halle korrespondieren, es lässt aber eine grundsätzliche Sanierungsfähigkeit der Halle erkennen. Dies zeigt sich auch darin, dass die Antragsteller die Halle nach Reparatur eines Tores zu Lagerzwecken derzeit vermietet haben.

Hinsichtlich der öffentlichen Zwecke für die Planung wird lediglich auf die Notwendigkeit von Stellplätzen für eine Nutzung des Klosters in der Begründung hingewiesen. Es fehlt jedoch eine Auseinandersetzung mit dem privaten Interesse der Antragsteller an der Grundstücksnutzung samt Halle. Zudem fehlt jegliches Konzept hinsichtlich der Notwendigkeit der Stellplätze bedingt durch die Tatsache, dass derzeit kein Konzept für die Nutzung des Klosters besteht, was sich bereits aus der Formulierung in der Begründung des Bebauungsplans ergibt, der von einer öffentlichen Nutzung oder einer Nutzung durch einen Pächter oder Investor spricht. Abhängig von der konkreten Nutzung ermittelt sich jedoch der bauordnungsrechtliche Stellplatzbedarf (Art. 47 BayBO). Dieser kann im Übrigen nur durch private auf dem Baugrundstück oder dessen unmittelbarer Umgebung nachgewiesene Stellplätze gedeckt werden. Hier ist jedoch eine öffentliche Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Parkplatz und somit ein öffentlicher Parkplatz festgesetzt. Eine Anrechnung von Stellplätzen auf einer öffentlichen Verkehrsfläche auf die für ein privates Bauvorhaben nötigen - also die künftige Klosternutzung - ist jedoch rechtlich nicht möglich. Für die Notwendigkeit öffentlicher Stellplätze findet sich jedoch weder in der Abwägungsentscheidung noch in der Begründung des Bebauungsplans eine Rechtfertigung. Dies gilt erst Recht für die Frage des Überwiegens des öffentlichen Interesses an der Herstellung eines öffentlichen Stellplatzes samt öffentlicher Grünfläche bei vollständigem Ausschluss der privaten Nutzung des Eigentums.

Diese Mängel sind als Fehler bei der Ermittlung und Bewertung im Sinn von § 2 Abs. 3 BauGB bzw. als unter § 1 Abs. 7 BauGB fallender Fehler in Form eines Abwägungsausfalls anzusehen. Selbst wenn die Ermittlung und Bewertung noch ausreichend gewesen sein sollten, sind der betroffene private und der genannte öffentliche Belang nicht gegeneinander abgewogen worden. Die Mängel sind beachtlich, weil sie offensichtlich sind und von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens bzw. der Abwägung waren (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB). Offensichtlich sind die Fehler, weil sie sich aus der Niederschrift über die genannte Sitzung vom 22. August 2012 ergeben. Es besteht auch die „konkrete Möglichkeit“ (vgl. BVerwG, U. v. 21.8.1981 - 4 C 57/80 - BVerwGE 64, 33), dass die Planung anders ausgefallen wäre, wenn sich die Antragsgegnerin vor Augen geführt hätte, dass hier durch die Planung ein vollständiger Ausschluss der Nutzung privaten Eigentums erfolgt und welcher Wert diesem privaten Eigentum noch zuzuschreiben gewesen wäre. Zudem ging die Antragsgegnerin offensichtlich davon aus, hier auch die nach Art. 47 BayBO bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze für eine künftige Nutzung des Klosters durch die Ausweisung eines öffentlichen Parkplatzes nachweisen zu können, ohne dass sie jemals einen Stellplatzbedarf auch nur ansatzweise ermittelt hätte. Auch über eventuelle entschädigungsrechtliche Folgen (§§ 40 ff. BauGB) hätte sich die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang bewusst werden können, was sie unter Umständen von den getroffenen Festsetzungen abgehalten hätte.

Eine Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans kommt nicht in Betracht, da die Festsetzungen auf dem Grundstück der Antragsteller von der Antragsgegnerin als elementar für das Bebauungsplankonzept angesehen wurden, was sich insbesondere aus dem Bestreben der Beseitigung eines städtebaulichen Missstands ergibt.

Ob die Planung darüber hinaus noch an weiteren Mängeln leidet, die zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, kann offen bleiben. Denn im Normenkontrollverfahren ist das Gericht bei mehreren gerügten Rechtsfehlern dann nicht verpflichtet, jeden dieser Rechtsfehler zu ermitteln und gerade darauf seine Entscheidung zu stützen, wenn es einen anderen Rechtsfehler im Sinn der Entscheidungsreife für durchgreifend ansieht (vgl. BVerwG, B. v. 20.6.2001 - 4 BN 21/01 - NVwZ 2002, 83). Nachdem bereits die oben dargelegten Mängel zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, muss den weiteren von den Antragstellern gerügten Rechtsfehlern nicht nachgegangen werden.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO ist die Ziffer I. der Entscheidungsformel allgemein verbindlich und muss von der Antragsgegnerin nach Eintritt der Rechtskraft des Normenkontrollurteils in derselben Weise veröffentlicht werden wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 155 Versteckter Einigungsmangel

Haben sich die Parteien bei einem Vertrag, den sie als geschlossen ansehen, über einen Punkt, über den eine Vereinbarung getroffen werden sollte, in Wirklichkeit nicht geeinigt, so gilt das Vereinbarte, sofern anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne eine Bestimmung über diesen Punkt geschlossen sein würde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 155 Versteckter Einigungsmangel

Haben sich die Parteien bei einem Vertrag, den sie als geschlossen ansehen, über einen Punkt, über den eine Vereinbarung getroffen werden sollte, in Wirklichkeit nicht geeinigt, so gilt das Vereinbarte, sofern anzunehmen ist, dass der Vertrag auch ohne eine Bestimmung über diesen Punkt geschlossen sein würde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

Tenor

I.

Der Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“, bekannt gemacht am 21. November 2012, wird für unwirksam erklärt.

II.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich als Eigentümer des Grundstücks FlNr. 9/6 der Gemarkung Biburg gegen den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“ der Antragsgegnerin.

Der Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ wurde am 21. November 2012 ortsüblich bekanntgemacht. Das Grundstück der Antragsteller befindet sich um Umgriff des Bebauungsplans. Auf dem Grundstück befindet sich eine leerstehende Halle, die mit Baugenehmigung vom 19. Juni 1980 als Betriebsgebäude der damaligen Klosterbrauerei mit einer Abfüllanlage, Leergut- und Vollguthalle sowie Büroräumen genehmigt wurde. Der Brauereibetrieb wurde vor über 20 Jahren aufgegeben. Zwischenzeitlich wurde die Halle zu Lagerzwecken genutzt. Die Antragsteller beabsichtigen dort eine Zanderzucht zu betreiben. Der Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ setzt für das Grundstück der Antragsteller eine „Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung“ „Parkfläche“ mit ca. 44 Stellplätzen fest. Rund um die Zufahrt und den Parkplatz sind eine öffentliche Grünfläche sowie zu pflanzende Sträucher und Laubbäume festgesetzt. Die derzeit bestehende Halle ist als „zu beseitigende bauliche Anlage“ gekennzeichnet. Zudem befindet sich am nördlichen sowie östlichen Grundstücksrand im festgesetzten Überschwemmungsgebiet ein kartiertes Biotop mit Gewässerbegleitgehölz und Feuchtgebüsch.

Am 16. September 2009 beschloss die Antragsgegnerin für das Gebiet rund um den Klosterkomplex Biburg einen Bebauungsplan aufzustellen. Sie beabsichtigte damit eine städtebauliche Neuordnung und Entwicklung des historischen Klosterkomplexes und des unmittelbar mit ihm in Zusammenhang befindlichen Umfelds. Die vorzeitige Bürgerbeteiligung sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand vom 13. Februar bis 14. März 2012 statt. Die öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 14. Juni bis 16. Juli 2012. Die Bekanntmachung hierzu enthält keinen Hinweis gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB, § 47 VwGO. Mit Schreiben vom 10. April 2012 äußerte sich der Antragsteller zu 1. unter anderem dahingehend, dass er das Grundstück FlNr. 9/6 sowie das an dem Weiher auf Grundstück FlNr. 9 bestehende Fischereirecht erworben habe. Dabei kritisierte er die Verfüllung des südlichen Teils des Weihers sowie die Ausräumung von Schlamm im nördlichen Teil. Der Weiher habe früher eine doppelt so große Ausdehnung gehabt wie der nun vorhandene Weiher. Die Gemeinde könne nicht ohne Berücksichtigung seiner Nutzungsrechte planen. In seiner Sitzung vom 22. August 2012 behandelte der Gemeinderat die Einwendungen des Antragstellers zu 1. im Hinblick auf das Fischereirecht am Klosterweiher ausführlich und beschloss den Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ als Satzung.

Mit Schriftsatz vom 20. November 2013 haben die Antragsteller einen Normenkontrollantrag gestellt und beantragt,

den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“ der Antragsgegnerin, bekannt gemacht am 21. November 2012, für unwirksam zu erklären.

Zur Begründung führen die Antragsteller aus, der Bebauungsplan sei formell fehlerhaft zustande gekommen. Auch seien das nachbarliche Rücksichtnahmegebot, der Erfordernisgrundsatz, das Eigentumsrecht der Antragsteller zum Schutz ihres Grundeigentums nach Art. 14 GG sowie das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB zu ihrem Nachteil verletzt. Die Antragsgegnerin habe nie den Bedarf an Stellplätzen untersucht oder ein Parkplatz-Konzept erstellt. Sowohl am E-platz als auch beim Kindergarten, dem gemeindlichen Sportverein und dem Friedhof stünden ungenutzte Parkplätze zur Verfügung. Die vorhandene Halle werde mehrfach als Industrieruine bezeichnet und das Eigentumsrecht der Antragsteller an der Halle sei im Rahmen der Abwägung nicht eingestellt worden. Es handle sich um eine reine Verhinderungsplanung im Zusammenhang mit der nicht rechtmäßigen Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Antragsteller zu 1. habe mit seinem Einwendungsschreiben vom 10. April 2012 zum Ausdruck gebracht, dass er mit einer Überplanung seines Grundstücks nicht einverstanden sei. Die Antragsgegnerin habe sich nicht mit der von den Antragstellern beabsichtigten Nutzung der Halle auseinandergesetzt, sondern diese pauschal als Industrieruine bezeichnet. Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche schließe die private Nutzung des Grundeigentums der Antragsteller durch diese vollständig aus. Dies habe die Antragsgegnerin nicht in ihre Abwägung eingestellt. Zudem sei die Halle renovierbar und stelle keine Industrieruine dar. Es habe keine ordnungsgemäße Bürgerbeteiligung stattgefunden, da nicht alle für die Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte im Sinn einer Anstoßfunktion, insbesondere hinsichtlich der Beeinträchtigung des Eigentumsrechts sowie des Fischereirechts der Antragsteller ausgelegt worden seien. Es habe ein objektiv erstellter und abwägungsrelevanter Umweltbericht bei der Auslegung gefehlt. Es fehle an der Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB, da es sich um eine reine Verhinderungsplanung hinsichtlich der Nutzung der Halle handle. Es habe keine ergebnisoffene Planung stattgefunden. So habe sich die Antragsgegnerin nicht mit Ersatzstandorten für die Stellplätze beschäftigt.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Zur Begründung wird ausgeführt, der Bebauungsplan enthalte unter Buchstabe E. einen ausführlichen Umweltbericht, welcher auch bei der Auslegung enthalten gewesen sei. Für die nach § 3 Abs. 2 BauGB erforderliche Anstoßfunktion reiche es aus, wenn eine Umschreibung des Plangebiets erfolge und dadurch der interessierte Bürger auf die beabsichtigte Planung aufmerksam gemacht werde. Es sei nicht erforderlich für jeden möglicherweise Betroffenen einzeln, die ihn betreffenden Belange aufzuzählen. Der Bebauungsplan verstoße zudem nicht gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz. Hauptzweck der Planung sei der Erhalt und die baukulturelle Entwicklung des Areals sowie des Umfelds des ehemaligen Klosters, bei dem es sich um ein kulturell und historisch bedeutsames Zentrum für die gesamte Gemeinde handle. Es liege keine bloße Verhinderungsplanung zulasten der Antragsteller vor. Zudem habe die Antragsgegnerin beim Aufstellungsbeschluss noch keine Kenntnis über die Pläne der Antragsteller zum Betrieb einer Fischzucht gehabt. Ebenso liege kein Abwägungsfehler vor. Die Stellplätze seien eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzbarkeit des historischen Klosterkomplexes und sollen den E-platz entlasten. Die vorhandenen Parkmöglichkeiten seien sehr wohl berücksichtigt worden. Die Antragsgegnerin habe sich auch ausführlich mit den Einwendungen des Antragstellers zu 1. auseinandergesetzt. Die zitierte Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Die Antragsteller würden die Wertigkeit ihres Grundeigentums überschätzen. Die Halle stünde seit längerem leer und sei dem ungehinderten Verfall preisgegeben. Sie rage teilweise in das festgesetzte Überschwemmungsgebiet hinein. Eine erhaltungswürdige und damit entsprechend werthaltige Substanz liege nicht vor. Für die künftige Nutzung als Fischzuchtanlage fehle jegliches Konzept. Die frühere gewerbliche Nutzung sei bereits so lange aufgegeben, dass die erforderliche Genehmigung zur Nutzungsänderung wohl nicht erteilt werden könne. Zudem bestünden überwiegende Gründe für die gegenständliche Planung, hinter welcher der Wunsch der Antragsteller auf gewerbliche Nutzung zurücktreten müsse. Der Bebauungsplan wolle die seit geraumer Zeit sich kumuliert habenden städtebaulichen Fehlentwicklungen beseitigen. Dazu zähle auch die Halle der Antragsteller. Zudem habe man das zu weitgehende Heranrücken der Wohnbebauung an den Klosterkomplex korrigiert. Für die künftige Nutzung des Klosterkomplexes bedürfe es auch der nötigen Infrastruktur und Stellplätze für den Besucherverkehr.

Im Übrigen wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die Gerichtsakte, die Gerichtsakte im Verfahren 2 B 12.1587, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 28. April 2015 Bezug genommen.

Gründe

Der zulässige Antrag ist begründet.

1. Die Antragsteller sind als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Der Normenkontrollantrag ist auch begründet (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Der angefochtene Bebauungs- und Grünordnungsplan verstößt gegen das Abwägungsgebot. Er leidet an Mängeln bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB) bzw. an einem Abwägungsausfall (§ 1 Abs. 7 BauGB).

§ 2 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 BauGB verpflichten die Gemeinde, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vollständig zu ermitteln und zu bewerten sowie sie gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Das Abwägungsgebot wird verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat, wenn in sie nicht die Belange eingestellt worden sind, die nach Lage der Dinge berücksichtigt werden mussten, wenn die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt worden oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die nicht in einem angemessenen Verhältnis zu deren objektiven Gewicht steht (vgl. bereits BVerwG, U. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301/309). Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727).

Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entschieden hat. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solches der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Die Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend ermittelt und bewertet hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat.

Die Antragsgegnerin hat bei den Festsetzungen einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) sowie einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) auf dem Grundstück der Antragsteller, welche den Abbruch der an dieser Stelle befindlichen gewerblichen Halle voraussetzt, die auch als „abzubrechen“ gekennzeichnet ist, die Eigentumsinteressen der Antragsteller nicht ausreichend ermittelt und bewertet. Zu den regelmäßig abwägungsbeachtlichen privaten Belangen gehört das durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Grundeigentum (vgl. BVerwG, U. v. 1.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144). Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern, einschränken oder sogar aufheben. Der Bestandsschutz steht dem grundsätzlich nicht entgegen. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß auch bei einer Überplanung weiterhin zugelassen werden muss, oder die vorhandene Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks unverändert fortgesetzt werden kann, gibt es nicht. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert aber, dass Vorkehrungen getroffen werden müssen, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten (vgl. BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727). Die beiden Festsetzungen einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) und einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) sowie im Übrigen einer Biotopfläche auf dem Grundstück der Antragsteller schließen auf dem gesamten Grundstück eine private Nutzung aus. Die mit den fraglichen Festsetzungen aber einhergehende Bestimmung des Eigentumsinhalts (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) genügt nur dann dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, wenn der geplante Ausschluss der Privatnützigkeit durch hinreichend gewichtige öffentliche Belange gerechtfertigt ist. Die städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen. Über das schutzwürdige Interesse des Eigentümers an der Beibehaltung des Grundstückszuschnitts und der bisherigen Nutzung ist bei der Aufstellung eines Bebauungsplans zu entscheiden (vgl. BVerfG, B. v. 22.5.2001 - 1 BvR 1512/97 und 1 BvR 1677/97 - BVerfGE 104, 1). Bei dieser Sicht der Dinge wird freilich nicht nur deutlich, dass das Eigentum und seine Nutzung als beachtliche Belange überhaupt in die planerische Abwägung einzubeziehen sind, sondern auch, dass mit zunehmender Schwere der Einwirkungen auf das Eigentum dessen grundrechtliche Gewährleistung für die planerischen Festsetzungen letzten Endes die Grenze aufzeigt, jenseits deren sie über die durch Art. 14 Abs. 2 GG gedeckte (entschädigungslose) Eigentumsbindung hinausgehen (vgl. BVerwG, U. v. 1.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall jedoch. Der Antragsgegnerin war aufgrund der bestehenden Verhandlungen mit den Antragstellern insbesondere auch im Rahmen der Ausübung der Vorkaufsrechte bewusst, dass das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung Biburg samt der darauf befindlichen Halle im privaten Eigentum der Antragsteller steht. Bei den von der Antragsgegnerin vorgelegten Akten befindet sich ein nicht datiertes Geheft mit einer fotografischen Bestandsaufnahme des Hallengebäudes, welches mit Bescheid vom 19. Juni 1980 als Betriebsgebäude für die Klosterbrauerei Biburg (Abfüllanlage, Lager, Leergut- und Vollgutlager, Ladehalle, Heizhaus sowie Nebenräume teilweise mit Büronutzung) genehmigt wurde. Eine Bewertung durch einen Bausachverständigen erfolgte jedoch nicht. Im Rahmen der Abwägung in der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 22. August 2012 wurde die Problematik des vollständigen Ausschlusses der privaten Nutzung des Grundstücks der Antragsteller mit keinem Wort problematisiert. Auch in der Begründung des Bebauungsplans kommt dies nicht zum Ausdruck. Die Halle wird lediglich auf Seite 5 (unter Punkt B. 2. Beschaffenheit ) angesprochen und wird dort als „Industrieruine“ bezeichnet, die als „bauliche Fehlentwicklung“ und „gravierender städtebaulicher Missstand“ zu werten sei. Im Rahmen der Erschließung /Verkehrsflächen (Punkt C. 3.) heißt es in der Begründung, dass die ehemalige Abfüllhalle, da Industrieruine, abgebrochen und ein Parkplatz mit angemessener Begrünung errichtet werden sollte. Die zusätzlichen Parkplätze würden als wesentliche Voraussetzung für die Entlastung des E-platzes und als funktional bedeutsame Ergänzung zum Kloster angesehen. Die künftige Nutzung des Klosters, unabhängig ob öffentlich oder durch einen Pächter oder Investor, werde entscheidend durch die Frage ausreichender Stellplätze in unmittelbarer Nähe zum Kloster beeinflusst. Sowohl die räumliche Zuordnung und die gute Einbindung in das Ortsbild, verbunden mit der Behebung eines städtebaulichen Missstands würden diese Option unverzichtbar machen. Es fehlt jedoch eine Bewertung der Halle als solcher. Hierfür reicht die bloße fotografische Dokumentation nicht aus. Auch wurde seitens der Antragsgegnerin nicht ermittelt, welche Bedeutung die Halle für die Antragsteller hat und welche Pläne die Antragsteller mit der Halle verfolgen. Das von den Antragsstellern nach der Abwägung vorgelegte Angebot der Fa. R. vom 15. September 2012 lässt erkennen, dass das Hallengebäude nicht vollständig wertlos ist. Zwar mag dieses Angebot, welches im Wesentlichen die aufwändige energetische Renovierung der Halle für eine Zanderzucht mit gleichbleibender Raumtemperatur von 25°C zum Gegenstand hat, nicht mit dem tatsächlichen Wert der Halle korrespondieren, es lässt aber eine grundsätzliche Sanierungsfähigkeit der Halle erkennen. Dies zeigt sich auch darin, dass die Antragsteller die Halle nach Reparatur eines Tores zu Lagerzwecken derzeit vermietet haben.

Hinsichtlich der öffentlichen Zwecke für die Planung wird lediglich auf die Notwendigkeit von Stellplätzen für eine Nutzung des Klosters in der Begründung hingewiesen. Es fehlt jedoch eine Auseinandersetzung mit dem privaten Interesse der Antragsteller an der Grundstücksnutzung samt Halle. Zudem fehlt jegliches Konzept hinsichtlich der Notwendigkeit der Stellplätze bedingt durch die Tatsache, dass derzeit kein Konzept für die Nutzung des Klosters besteht, was sich bereits aus der Formulierung in der Begründung des Bebauungsplans ergibt, der von einer öffentlichen Nutzung oder einer Nutzung durch einen Pächter oder Investor spricht. Abhängig von der konkreten Nutzung ermittelt sich jedoch der bauordnungsrechtliche Stellplatzbedarf (Art. 47 BayBO). Dieser kann im Übrigen nur durch private auf dem Baugrundstück oder dessen unmittelbarer Umgebung nachgewiesene Stellplätze gedeckt werden. Hier ist jedoch eine öffentliche Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Parkplatz und somit ein öffentlicher Parkplatz festgesetzt. Eine Anrechnung von Stellplätzen auf einer öffentlichen Verkehrsfläche auf die für ein privates Bauvorhaben nötigen - also die künftige Klosternutzung - ist jedoch rechtlich nicht möglich. Für die Notwendigkeit öffentlicher Stellplätze findet sich jedoch weder in der Abwägungsentscheidung noch in der Begründung des Bebauungsplans eine Rechtfertigung. Dies gilt erst Recht für die Frage des Überwiegens des öffentlichen Interesses an der Herstellung eines öffentlichen Stellplatzes samt öffentlicher Grünfläche bei vollständigem Ausschluss der privaten Nutzung des Eigentums.

Diese Mängel sind als Fehler bei der Ermittlung und Bewertung im Sinn von § 2 Abs. 3 BauGB bzw. als unter § 1 Abs. 7 BauGB fallender Fehler in Form eines Abwägungsausfalls anzusehen. Selbst wenn die Ermittlung und Bewertung noch ausreichend gewesen sein sollten, sind der betroffene private und der genannte öffentliche Belang nicht gegeneinander abgewogen worden. Die Mängel sind beachtlich, weil sie offensichtlich sind und von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens bzw. der Abwägung waren (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB). Offensichtlich sind die Fehler, weil sie sich aus der Niederschrift über die genannte Sitzung vom 22. August 2012 ergeben. Es besteht auch die „konkrete Möglichkeit“ (vgl. BVerwG, U. v. 21.8.1981 - 4 C 57/80 - BVerwGE 64, 33), dass die Planung anders ausgefallen wäre, wenn sich die Antragsgegnerin vor Augen geführt hätte, dass hier durch die Planung ein vollständiger Ausschluss der Nutzung privaten Eigentums erfolgt und welcher Wert diesem privaten Eigentum noch zuzuschreiben gewesen wäre. Zudem ging die Antragsgegnerin offensichtlich davon aus, hier auch die nach Art. 47 BayBO bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze für eine künftige Nutzung des Klosters durch die Ausweisung eines öffentlichen Parkplatzes nachweisen zu können, ohne dass sie jemals einen Stellplatzbedarf auch nur ansatzweise ermittelt hätte. Auch über eventuelle entschädigungsrechtliche Folgen (§§ 40 ff. BauGB) hätte sich die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang bewusst werden können, was sie unter Umständen von den getroffenen Festsetzungen abgehalten hätte.

Eine Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans kommt nicht in Betracht, da die Festsetzungen auf dem Grundstück der Antragsteller von der Antragsgegnerin als elementar für das Bebauungsplankonzept angesehen wurden, was sich insbesondere aus dem Bestreben der Beseitigung eines städtebaulichen Missstands ergibt.

Ob die Planung darüber hinaus noch an weiteren Mängeln leidet, die zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, kann offen bleiben. Denn im Normenkontrollverfahren ist das Gericht bei mehreren gerügten Rechtsfehlern dann nicht verpflichtet, jeden dieser Rechtsfehler zu ermitteln und gerade darauf seine Entscheidung zu stützen, wenn es einen anderen Rechtsfehler im Sinn der Entscheidungsreife für durchgreifend ansieht (vgl. BVerwG, B. v. 20.6.2001 - 4 BN 21/01 - NVwZ 2002, 83). Nachdem bereits die oben dargelegten Mängel zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, muss den weiteren von den Antragstellern gerügten Rechtsfehlern nicht nachgegangen werden.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO ist die Ziffer I. der Entscheidungsformel allgemein verbindlich und muss von der Antragsgegnerin nach Eintritt der Rechtskraft des Normenkontrollurteils in derselben Weise veröffentlicht werden wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 124

(1) Gegen Endurteile einschließlich der Teilurteile nach § 110 und gegen Zwischenurteile nach den §§ 109 und 111 steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie von dem Verwaltungsgericht oder dem Oberverwaltungsgericht zugelassen wird.

(2) Die Berufung ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Flurbereinigungsgesetz - FlurbG | § 44

(1) Jeder Teilnehmer ist für seine Grundstücke unter Berücksichtigung der nach § 47 vorgenommenen Abzüge mit Land von gleichem Wert abzufinden. Bei der Bemessung der Landabfindung sind die nach den §§ 27 bis 33 ermittelten Werte zugrunde zu legen. Maßgebend ist der Zeitpunkt, in dem der neue Rechtszustand an die Stelle des bisherigen tritt (§ 61 Satz 2). In den Fällen der vorläufigen Besitzeinweisung ist der Zeitpunkt maßgebend, in dem diese wirksam wird.

(2) Bei der Landabfindung sind die betriebswirtschaftlichen Verhältnisse aller Teilnehmer gegeneinander abzuwägen und alle Umstände zu berücksichtigen, die auf den Ertrag, die Benutzung und die Verwertung der Grundstücke wesentlichen Einfluß haben.

(3) Die Landabfindungen müssen in möglichst großen Grundstücken ausgewiesen werden. Unvermeidbare Mehr- oder Minderausweisungen von Land sind in Geld auszugleichen. Die Grundstücke müssen durch Wege zugänglich gemacht werden; die erforderliche Vorflut ist, soweit möglich, zu schaffen.

(4) Die Landabfindung eines Teilnehmers soll in der Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Entfernung vom Wirtschaftshofe oder von der Ortslage seinen alten Grundstücken entsprechen, soweit es mit einer großzügigen Zusammenlegung des Grundbesitzes nach neuzeitlichen betriebswirtschaftlichen Erkenntnissen vereinbar ist.

(5) Wird durch die Abfindung eine völlige Änderung der bisherigen Struktur eines Betriebes erforderlich, so bedarf sie der Zustimmung des Teilnehmers. Die Kosten der Änderung sind Ausführungskosten (§ 105).

(6) Die Landabfindungen können im Wege des Austausches in einem anderen Flurbereinigungsgebiet ausgewiesen werden, soweit es für die Durchführung der Flurbereinigung zweckmäßig ist und in den betroffenen Flurbereinigungsgebieten der neue Rechtszustand gleichzeitig eintritt. Die Landabfindungen werden in diesen Fällen durch die Flurbereinigungspläne der Flurbereinigungsgebiete festgestellt, in denen sie ausgewiesen werden.

(7) Sind die betroffenen Rechtsinhaber einverstanden, können die Flurbereinigungsbehörde und die Gemeinde (Umlegungsstelle) in gegenseitigem Einvernehmen den Eigentümer eines in einem Flurbereinigungsgebiet gelegenen Grundstücks mit einem Grundstück in einem Gebiet abfinden, in dem eine Umlegung nach Maßgabe des Vierten Teils des Ersten Kapitels des Baugesetzbuchs durchgeführt wird. Das gleiche gilt, wenn der Eigentümer eines in einem Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücks mit einem Grundstück in einem Flurbereinigungsgebiet abgefunden werden soll. Im übrigen ist Absatz 6 entsprechend anzuwenden.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 72

(1) Im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung haben die Länder die Befugnis zur Gesetzgebung, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit nicht durch Gesetz Gebrauch gemacht hat.

(2) Auf den Gebieten des Artikels 74 Abs. 1 Nr. 4, 7, 11, 13, 15, 19a, 20, 22, 25 und 26 hat der Bund das Gesetzgebungsrecht, wenn und soweit die Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse im Bundesgebiet oder die Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse eine bundesgesetzliche Regelung erforderlich macht.

(3) Hat der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit Gebrauch gemacht, können die Länder durch Gesetz hiervon abweichende Regelungen treffen über:

1.
das Jagdwesen (ohne das Recht der Jagdscheine);
2.
den Naturschutz und die Landschaftspflege (ohne die allgemeinen Grundsätze des Naturschutzes, das Recht des Artenschutzes oder des Meeresnaturschutzes);
3.
die Bodenverteilung;
4.
die Raumordnung;
5.
den Wasserhaushalt (ohne stoff- oder anlagenbezogene Regelungen);
6.
die Hochschulzulassung und die Hochschulabschlüsse;
7.
die Grundsteuer.
Bundesgesetze auf diesen Gebieten treten frühestens sechs Monate nach ihrer Verkündung in Kraft, soweit nicht mit Zustimmung des Bundesrates anderes bestimmt ist. Auf den Gebieten des Satzes 1 geht im Verhältnis von Bundes- und Landesrecht das jeweils spätere Gesetz vor.

(4) Durch Bundesgesetz kann bestimmt werden, daß eine bundesgesetzliche Regelung, für die eine Erforderlichkeit im Sinne des Absatzes 2 nicht mehr besteht, durch Landesrecht ersetzt werden kann.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 200 Grundstücke; Rechte an Grundstücken; Baulandkataster

(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.

(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.

(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Baugesetzbuch - BBauG | § 28 Verfahren und Entschädigung

(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.

(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.

(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.

(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.

(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 24 Allgemeines Vorkaufsrecht

(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,
2.
in einem Umlegungsgebiet,
3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,
4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,
5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,
6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,
7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie
8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn
a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder
b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.
Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 87 Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung

(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.

(2) Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, unter den Voraussetzungen des § 100 Absatz 1 und 3 unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.

(3) Die Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten (§ 85 Absatz 1 Nummer 1) oder es der baulichen Nutzung zuzuführen (§ 85 Absatz 1 Nummer 2), darf nur zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. In den Fällen des § 85 Absatz 1 Nummer 5 kann die Enteignung eines Grundstücks zugunsten eines Bauwilligen verlangt werden, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet. Soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig ist, kann sie auch zugunsten eines Sanierungsträgers erfolgen.

(4) Die Zulässigkeit der Enteignung wird durch die Vorschriften des Sechsten Teils des Zweiten Kapitels nicht berührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 25 Besonderes Vorkaufsrecht

(1) Die Gemeinde kann

1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen;
2.
in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht;
3.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans an brachliegenden Grundstücken oder für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) an unbebauten oder brachliegenden Grundstücken durch Satzung ihr Vorkaufsrecht begründen, wenn
a)
diese vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können und
b)
es sich um ein nach § 201a bestimmtes Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt handelt.
Ein Grundstück gilt auch dann als unbebaut, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist. Das Vorkaufsrecht nach Satz 1 Nummer 3 erlischt mit dem Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(2) § 24 Absatz 2 und 3 Satz 1 und 2 ist anzuwenden. Der Verwendungszweck des Grundstücks ist anzugeben, soweit das bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 114

Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 162

(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens.

(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.

(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.