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Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

30.04.2015

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

ra.de-Urteilsbesprechung zu Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 30. Apr. 2015 - 2 N 13.2425

Gericht

Tenor

Der Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“, bekannt gemacht am 21. November 2012, wird für unwirksam erklärt.

II.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragsteller wenden sich als Eigentümer des Grundstücks FlNr. 9/6 der Gemarkung Biburg gegen den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“ der Antragsgegnerin.

Der Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ wurde am 21. November 2012 ortsüblich bekanntgemacht. Das Grundstück der Antragsteller befindet sich um Umgriff des Bebauungsplans. Auf dem Grundstück befindet sich eine leerstehende Halle, die mit Baugenehmigung vom 19. Juni 1980 als Betriebsgebäude der damaligen Klosterbrauerei mit einer Abfüllanlage, Leergut- und Vollguthalle sowie Büroräumen genehmigt wurde. Der Brauereibetrieb wurde vor über 20 Jahren aufgegeben. Zwischenzeitlich wurde die Halle zu Lagerzwecken genutzt. Die Antragsteller beabsichtigen dort eine Zanderzucht zu betreiben. Der Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ setzt für das Grundstück der Antragsteller eine „Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung“ „Parkfläche“ mit ca. 44 Stellplätzen fest. Rund um die Zufahrt und den Parkplatz sind eine öffentliche Grünfläche sowie zu pflanzende Sträucher und Laubbäume festgesetzt. Die derzeit bestehende Halle ist als „zu beseitigende bauliche Anlage“ gekennzeichnet. Zudem befindet sich am nördlichen sowie östlichen Grundstücksrand im festgesetzten Überschwemmungsgebiet ein kartiertes Biotop mit Gewässerbegleitgehölz und Feuchtgebüsch.

Am 16. September 2009 beschloss die Antragsgegnerin für das Gebiet rund um den Klosterkomplex Biburg einen Bebauungsplan aufzustellen. Sie beabsichtigte damit eine städtebauliche Neuordnung und Entwicklung des historischen Klosterkomplexes und des unmittelbar mit ihm in Zusammenhang befindlichen Umfelds. Die vorzeitige Bürgerbeteiligung sowie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand vom 13. Februar bis 14. März 2012 statt. Die öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 14. Juni bis 16. Juli 2012. Die Bekanntmachung hierzu enthält keinen Hinweis gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB, § 47 VwGO. Mit Schreiben vom 10. April 2012 äußerte sich der Antragsteller zu 1. unter anderem dahingehend, dass er das Grundstück FlNr. 9/6 sowie das an dem Weiher auf Grundstück FlNr. 9 bestehende Fischereirecht erworben habe. Dabei kritisierte er die Verfüllung des südlichen Teils des Weihers sowie die Ausräumung von Schlamm im nördlichen Teil. Der Weiher habe früher eine doppelt so große Ausdehnung gehabt wie der nun vorhandene Weiher. Die Gemeinde könne nicht ohne Berücksichtigung seiner Nutzungsrechte planen. In seiner Sitzung vom 22. August 2012 behandelte der Gemeinderat die Einwendungen des Antragstellers zu 1. im Hinblick auf das Fischereirecht am Klosterweiher ausführlich und beschloss den Bebauungsplan „Klosterkomplex Biburg“ als Satzung.

Mit Schriftsatz vom 20. November 2013 haben die Antragsteller einen Normenkontrollantrag gestellt und beantragt,

den Bebauungs- und Grünordnungsplan „Klosterkomplex Biburg“ der Antragsgegnerin, bekannt gemacht am 21. November 2012, für unwirksam zu erklären.

Zur Begründung führen die Antragsteller aus, der Bebauungsplan sei formell fehlerhaft zustande gekommen. Auch seien das nachbarliche Rücksichtnahmegebot, der Erfordernisgrundsatz, das Eigentumsrecht der Antragsteller zum Schutz ihres Grundeigentums nach Art. 14 GG sowie das Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 7 BauGB zu ihrem Nachteil verletzt. Die Antragsgegnerin habe nie den Bedarf an Stellplätzen untersucht oder ein Parkplatz-Konzept erstellt. Sowohl am E-platz als auch beim Kindergarten, dem gemeindlichen Sportverein und dem Friedhof stünden ungenutzte Parkplätze zur Verfügung. Die vorhandene Halle werde mehrfach als Industrieruine bezeichnet und das Eigentumsrecht der Antragsteller an der Halle sei im Rahmen der Abwägung nicht eingestellt worden. Es handle sich um eine reine Verhinderungsplanung im Zusammenhang mit der nicht rechtmäßigen Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Antragsteller zu 1. habe mit seinem Einwendungsschreiben vom 10. April 2012 zum Ausdruck gebracht, dass er mit einer Überplanung seines Grundstücks nicht einverstanden sei. Die Antragsgegnerin habe sich nicht mit der von den Antragstellern beabsichtigten Nutzung der Halle auseinandergesetzt, sondern diese pauschal als Industrieruine bezeichnet. Die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche schließe die private Nutzung des Grundeigentums der Antragsteller durch diese vollständig aus. Dies habe die Antragsgegnerin nicht in ihre Abwägung eingestellt. Zudem sei die Halle renovierbar und stelle keine Industrieruine dar. Es habe keine ordnungsgemäße Bürgerbeteiligung stattgefunden, da nicht alle für die Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte im Sinn einer Anstoßfunktion, insbesondere hinsichtlich der Beeinträchtigung des Eigentumsrechts sowie des Fischereirechts der Antragsteller ausgelegt worden seien. Es habe ein objektiv erstellter und abwägungsrelevanter Umweltbericht bei der Auslegung gefehlt. Es fehle an der Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB, da es sich um eine reine Verhinderungsplanung hinsichtlich der Nutzung der Halle handle. Es habe keine ergebnisoffene Planung stattgefunden. So habe sich die Antragsgegnerin nicht mit Ersatzstandorten für die Stellplätze beschäftigt.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Zur Begründung wird ausgeführt, der Bebauungsplan enthalte unter Buchstabe E. einen ausführlichen Umweltbericht, welcher auch bei der Auslegung enthalten gewesen sei. Für die nach § 3 Abs. 2 BauGB erforderliche Anstoßfunktion reiche es aus, wenn eine Umschreibung des Plangebiets erfolge und dadurch der interessierte Bürger auf die beabsichtigte Planung aufmerksam gemacht werde. Es sei nicht erforderlich für jeden möglicherweise Betroffenen einzeln, die ihn betreffenden Belange aufzuzählen. Der Bebauungsplan verstoße zudem nicht gegen den Erforderlichkeitsgrundsatz. Hauptzweck der Planung sei der Erhalt und die baukulturelle Entwicklung des Areals sowie des Umfelds des ehemaligen Klosters, bei dem es sich um ein kulturell und historisch bedeutsames Zentrum für die gesamte Gemeinde handle. Es liege keine bloße Verhinderungsplanung zulasten der Antragsteller vor. Zudem habe die Antragsgegnerin beim Aufstellungsbeschluss noch keine Kenntnis über die Pläne der Antragsteller zum Betrieb einer Fischzucht gehabt. Ebenso liege kein Abwägungsfehler vor. Die Stellplätze seien eine wesentliche Voraussetzung für die Nutzbarkeit des historischen Klosterkomplexes und sollen den E-platz entlasten. Die vorhandenen Parkmöglichkeiten seien sehr wohl berücksichtigt worden. Die Antragsgegnerin habe sich auch ausführlich mit den Einwendungen des Antragstellers zu 1. auseinandergesetzt. Die zitierte Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Die Antragsteller würden die Wertigkeit ihres Grundeigentums überschätzen. Die Halle stünde seit längerem leer und sei dem ungehinderten Verfall preisgegeben. Sie rage teilweise in das festgesetzte Überschwemmungsgebiet hinein. Eine erhaltungswürdige und damit entsprechend werthaltige Substanz liege nicht vor. Für die künftige Nutzung als Fischzuchtanlage fehle jegliches Konzept. Die frühere gewerbliche Nutzung sei bereits so lange aufgegeben, dass die erforderliche Genehmigung zur Nutzungsänderung wohl nicht erteilt werden könne. Zudem bestünden überwiegende Gründe für die gegenständliche Planung, hinter welcher der Wunsch der Antragsteller auf gewerbliche Nutzung zurücktreten müsse. Der Bebauungsplan wolle die seit geraumer Zeit sich kumuliert habenden städtebaulichen Fehlentwicklungen beseitigen. Dazu zähle auch die Halle der Antragsteller. Zudem habe man das zu weitgehende Heranrücken der Wohnbebauung an den Klosterkomplex korrigiert. Für die künftige Nutzung des Klosterkomplexes bedürfe es auch der nötigen Infrastruktur und Stellplätze für den Besucherverkehr.

Im Übrigen wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die Gerichtsakte, die Gerichtsakte im Verfahren 2 B 12.1587, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 28. April 2015 Bezug genommen.

Gründe

Der zulässige Antrag ist begründet.

1. Die Antragsteller sind als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Der Normenkontrollantrag ist auch begründet (§ 47 Abs. 5 Satz 2 VwGO). Der angefochtene Bebauungs- und Grünordnungsplan verstößt gegen das Abwägungsgebot. Er leidet an Mängeln bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB) bzw. an einem Abwägungsausfall (§ 1 Abs. 7 BauGB).

§ 2 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 BauGB verpflichten die Gemeinde, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange vollständig zu ermitteln und zu bewerten sowie sie gerecht gegeneinander und untereinander abzuwägen. Das Abwägungsgebot wird verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat, wenn in sie nicht die Belange eingestellt worden sind, die nach Lage der Dinge berücksichtigt werden mussten, wenn die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt worden oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die nicht in einem angemessenen Verhältnis zu deren objektiven Gewicht steht (vgl. bereits BVerwG, U. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301/309). Das Abwägungsgebot erlaubt bei einer Planungsentscheidung einen besonders flexiblen und dem Einzelfall gerecht werdenden Interessenausgleich unter maßgeblicher Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Maßgebend ist, ob nach zutreffender und vollständiger Ermittlung des erheblichen Sachverhalts alle sachlich beteiligten Belange und Interessen der Entscheidung zugrunde gelegt sowie umfassend in nachvollziehbarer Weise abgewogen worden sind (vgl. auch BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727).

Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entschieden hat. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solches der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Die Kontrolle beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebots auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend ermittelt und bewertet hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat.

Die Antragsgegnerin hat bei den Festsetzungen einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) sowie einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) auf dem Grundstück der Antragsteller, welche den Abbruch der an dieser Stelle befindlichen gewerblichen Halle voraussetzt, die auch als „abzubrechen“ gekennzeichnet ist, die Eigentumsinteressen der Antragsteller nicht ausreichend ermittelt und bewertet. Zu den regelmäßig abwägungsbeachtlichen privaten Belangen gehört das durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Grundeigentum (vgl. BVerwG, U. v. 1.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144). Die Gemeinde darf durch ihre Bauleitplanung die (bauliche) Nutzbarkeit von Grundstücken verändern, einschränken oder sogar aufheben. Der Bestandsschutz steht dem grundsätzlich nicht entgegen. Einen Planungsgrundsatz, nach dem die vorhandene Bebauung eines Gebiets nach Art und Maß auch bei einer Überplanung weiterhin zugelassen werden muss, oder die vorhandene Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks unverändert fortgesetzt werden kann, gibt es nicht. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG fordert aber, dass Vorkehrungen getroffen werden müssen, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten (vgl. BVerfG (Kammer), B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - NVwZ 2003, 727). Die beiden Festsetzungen einer Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung Parkfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) und einer öffentlichen Grünfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) sowie im Übrigen einer Biotopfläche auf dem Grundstück der Antragsteller schließen auf dem gesamten Grundstück eine private Nutzung aus. Die mit den fraglichen Festsetzungen aber einhergehende Bestimmung des Eigentumsinhalts (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) genügt nur dann dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, wenn der geplante Ausschluss der Privatnützigkeit durch hinreichend gewichtige öffentliche Belange gerechtfertigt ist. Die städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange müssen umso gewichtiger sein, je stärker die Festsetzungen eines Bebauungsplans die Privatnützigkeit von Grundstücken beschränken oder gar ausschließen. Über das schutzwürdige Interesse des Eigentümers an der Beibehaltung des Grundstückszuschnitts und der bisherigen Nutzung ist bei der Aufstellung eines Bebauungsplans zu entscheiden (vgl. BVerfG, B. v. 22.5.2001 - 1 BvR 1512/97 und 1 BvR 1677/97 - BVerfGE 104, 1). Bei dieser Sicht der Dinge wird freilich nicht nur deutlich, dass das Eigentum und seine Nutzung als beachtliche Belange überhaupt in die planerische Abwägung einzubeziehen sind, sondern auch, dass mit zunehmender Schwere der Einwirkungen auf das Eigentum dessen grundrechtliche Gewährleistung für die planerischen Festsetzungen letzten Endes die Grenze aufzeigt, jenseits deren sie über die durch Art. 14 Abs. 2 GG gedeckte (entschädigungslose) Eigentumsbindung hinausgehen (vgl. BVerwG, U. v. 1.11.1974 - IV C 38.71 - BVerwGE 47, 144).

Daran fehlt es im vorliegenden Fall jedoch. Der Antragsgegnerin war aufgrund der bestehenden Verhandlungen mit den Antragstellern insbesondere auch im Rahmen der Ausübung der Vorkaufsrechte bewusst, dass das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung Biburg samt der darauf befindlichen Halle im privaten Eigentum der Antragsteller steht. Bei den von der Antragsgegnerin vorgelegten Akten befindet sich ein nicht datiertes Geheft mit einer fotografischen Bestandsaufnahme des Hallengebäudes, welches mit Bescheid vom 19. Juni 1980 als Betriebsgebäude für die Klosterbrauerei Biburg (Abfüllanlage, Lager, Leergut- und Vollgutlager, Ladehalle, Heizhaus sowie Nebenräume teilweise mit Büronutzung) genehmigt wurde. Eine Bewertung durch einen Bausachverständigen erfolgte jedoch nicht. Im Rahmen der Abwägung in der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 22. August 2012 wurde die Problematik des vollständigen Ausschlusses der privaten Nutzung des Grundstücks der Antragsteller mit keinem Wort problematisiert. Auch in der Begründung des Bebauungsplans kommt dies nicht zum Ausdruck. Die Halle wird lediglich auf Seite 5 (unter Punkt B. 2. Beschaffenheit ) angesprochen und wird dort als „Industrieruine“ bezeichnet, die als „bauliche Fehlentwicklung“ und „gravierender städtebaulicher Missstand“ zu werten sei. Im Rahmen der Erschließung /Verkehrsflächen (Punkt C. 3.) heißt es in der Begründung, dass die ehemalige Abfüllhalle, da Industrieruine, abgebrochen und ein Parkplatz mit angemessener Begrünung errichtet werden sollte. Die zusätzlichen Parkplätze würden als wesentliche Voraussetzung für die Entlastung des E-platzes und als funktional bedeutsame Ergänzung zum Kloster angesehen. Die künftige Nutzung des Klosters, unabhängig ob öffentlich oder durch einen Pächter oder Investor, werde entscheidend durch die Frage ausreichender Stellplätze in unmittelbarer Nähe zum Kloster beeinflusst. Sowohl die räumliche Zuordnung und die gute Einbindung in das Ortsbild, verbunden mit der Behebung eines städtebaulichen Missstands würden diese Option unverzichtbar machen. Es fehlt jedoch eine Bewertung der Halle als solcher. Hierfür reicht die bloße fotografische Dokumentation nicht aus. Auch wurde seitens der Antragsgegnerin nicht ermittelt, welche Bedeutung die Halle für die Antragsteller hat und welche Pläne die Antragsteller mit der Halle verfolgen. Das von den Antragsstellern nach der Abwägung vorgelegte Angebot der Fa. R. vom 15. September 2012 lässt erkennen, dass das Hallengebäude nicht vollständig wertlos ist. Zwar mag dieses Angebot, welches im Wesentlichen die aufwändige energetische Renovierung der Halle für eine Zanderzucht mit gleichbleibender Raumtemperatur von 25°C zum Gegenstand hat, nicht mit dem tatsächlichen Wert der Halle korrespondieren, es lässt aber eine grundsätzliche Sanierungsfähigkeit der Halle erkennen. Dies zeigt sich auch darin, dass die Antragsteller die Halle nach Reparatur eines Tores zu Lagerzwecken derzeit vermietet haben.

Hinsichtlich der öffentlichen Zwecke für die Planung wird lediglich auf die Notwendigkeit von Stellplätzen für eine Nutzung des Klosters in der Begründung hingewiesen. Es fehlt jedoch eine Auseinandersetzung mit dem privaten Interesse der Antragsteller an der Grundstücksnutzung samt Halle. Zudem fehlt jegliches Konzept hinsichtlich der Notwendigkeit der Stellplätze bedingt durch die Tatsache, dass derzeit kein Konzept für die Nutzung des Klosters besteht, was sich bereits aus der Formulierung in der Begründung des Bebauungsplans ergibt, der von einer öffentlichen Nutzung oder einer Nutzung durch einen Pächter oder Investor spricht. Abhängig von der konkreten Nutzung ermittelt sich jedoch der bauordnungsrechtliche Stellplatzbedarf (Art. 47 BayBO). Dieser kann im Übrigen nur durch private auf dem Baugrundstück oder dessen unmittelbarer Umgebung nachgewiesene Stellplätze gedeckt werden. Hier ist jedoch eine öffentliche Verkehrsfläche mit Zweckbestimmung Parkplatz und somit ein öffentlicher Parkplatz festgesetzt. Eine Anrechnung von Stellplätzen auf einer öffentlichen Verkehrsfläche auf die für ein privates Bauvorhaben nötigen - also die künftige Klosternutzung - ist jedoch rechtlich nicht möglich. Für die Notwendigkeit öffentlicher Stellplätze findet sich jedoch weder in der Abwägungsentscheidung noch in der Begründung des Bebauungsplans eine Rechtfertigung. Dies gilt erst Recht für die Frage des Überwiegens des öffentlichen Interesses an der Herstellung eines öffentlichen Stellplatzes samt öffentlicher Grünfläche bei vollständigem Ausschluss der privaten Nutzung des Eigentums.

Diese Mängel sind als Fehler bei der Ermittlung und Bewertung im Sinn von § 2 Abs. 3 BauGB bzw. als unter § 1 Abs. 7 BauGB fallender Fehler in Form eines Abwägungsausfalls anzusehen. Selbst wenn die Ermittlung und Bewertung noch ausreichend gewesen sein sollten, sind der betroffene private und der genannte öffentliche Belang nicht gegeneinander abgewogen worden. Die Mängel sind beachtlich, weil sie offensichtlich sind und von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens bzw. der Abwägung waren (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB). Offensichtlich sind die Fehler, weil sie sich aus der Niederschrift über die genannte Sitzung vom 22. August 2012 ergeben. Es besteht auch die „konkrete Möglichkeit“ (vgl. BVerwG, U. v. 21.8.1981 - 4 C 57/80 - BVerwGE 64, 33), dass die Planung anders ausgefallen wäre, wenn sich die Antragsgegnerin vor Augen geführt hätte, dass hier durch die Planung ein vollständiger Ausschluss der Nutzung privaten Eigentums erfolgt und welcher Wert diesem privaten Eigentum noch zuzuschreiben gewesen wäre. Zudem ging die Antragsgegnerin offensichtlich davon aus, hier auch die nach Art. 47 BayBO bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze für eine künftige Nutzung des Klosters durch die Ausweisung eines öffentlichen Parkplatzes nachweisen zu können, ohne dass sie jemals einen Stellplatzbedarf auch nur ansatzweise ermittelt hätte. Auch über eventuelle entschädigungsrechtliche Folgen (§§ 40 ff. BauGB) hätte sich die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang bewusst werden können, was sie unter Umständen von den getroffenen Festsetzungen abgehalten hätte.

Eine Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans kommt nicht in Betracht, da die Festsetzungen auf dem Grundstück der Antragsteller von der Antragsgegnerin als elementar für das Bebauungsplankonzept angesehen wurden, was sich insbesondere aus dem Bestreben der Beseitigung eines städtebaulichen Missstands ergibt.

Ob die Planung darüber hinaus noch an weiteren Mängeln leidet, die zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, kann offen bleiben. Denn im Normenkontrollverfahren ist das Gericht bei mehreren gerügten Rechtsfehlern dann nicht verpflichtet, jeden dieser Rechtsfehler zu ermitteln und gerade darauf seine Entscheidung zu stützen, wenn es einen anderen Rechtsfehler im Sinn der Entscheidungsreife für durchgreifend ansieht (vgl. BVerwG, B. v. 20.6.2001 - 4 BN 21/01 - NVwZ 2002, 83). Nachdem bereits die oben dargelegten Mängel zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen, muss den weiteren von den Antragstellern gerügten Rechtsfehlern nicht nachgegangen werden.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 173 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO ist die Ziffer I. der Entscheidungsformel allgemein verbindlich und muss von der Antragsgegnerin nach Eintritt der Rechtskraft des Normenkontrollurteils in derselben Weise veröffentlicht werden wie die angefochtene Satzung (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

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Baugesetzbuch - BBauG | § 3 Beteiligung der Öffentlichkeit

(1) Die Öffentlichkeit ist möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung eines Gebiets in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich zu unterrichten; ihr ist Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Auch Kinder und Jugendliche sind Teil der Öffentlichkeit im Sinne des Satzes 1. Von der Unterrichtung und Erörterung kann abgesehen werden, wenn

1.: ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
2.: die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.

An die Unterrichtung und Erörterung schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt.

(2) Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet zu veröffentlichen. Zusätzlich zur Veröffentlichung im Internet nach Satz 1 sind eine oder mehrere andere leicht zu erreichende Zugangsmöglichkeiten, etwa durch öffentlich zugängliche Lesegeräte oder durch eine öffentliche Auslegung der in Satz 1 genannten Unterlagen, zur Verfügung zu stellen. Die nach § 4 Absatz 2 Beteiligten sollen von der Veröffentlichung im Internet auf elektronischem Weg benachrichtigt werden. Die Internetseite oder Internetadresse, unter der die in Satz 1 genannten Unterlagen eingesehen werden können, die Dauer der Veröffentlichungsfrist sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind vor Beginn der Veröffentlichungsfrist ortsüblich bekannt zu machen; in der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen,

1.: dass Stellungnahmen während der Dauer der Veröffentlichungsfrist abgegeben werden können,
2.: dass Stellungnahmen elektronisch übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Weg abgegeben werden können,
3.: dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können und
4.: welche anderen leicht zu erreichenden Zugangsmöglichkeiten nach Satz 2 bestehen.

Der Inhalt der Bekanntmachung ist zusätzlich in das Internet einzustellen; die nach Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen und der Inhalt der Bekanntmachung sind über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen. Die fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen sind zu prüfen; das Ergebnis ist mitzuteilen. Haben mehr als 50 Personen Stellungnahmen mit im Wesentlichen gleichem Inhalt abgegeben, kann die Mitteilung dadurch ersetzt werden, dass diesen Personen die Einsicht in das Ergebnis ermöglicht wird; die Stelle, bei der das Ergebnis der Prüfung während der Dienststunden eingesehen werden kann, ist ortsüblich und über das Internet bekannt zu machen. Bei der Vorlage der Bauleitpläne nach § 6 oder § 10 Absatz 2 sind die nicht berücksichtigten Stellungnahmen mit einer Stellungnahme der Gemeinde beizufügen.

(3) Bei Flächennutzungsplänen ist ergänzend zu dem Hinweis nach Absatz 2 Satz 4 zweiter Halbsatz darauf hinzuweisen, dass eine Vereinigung im Sinne des § 4 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes in einem Rechtsbehelfsverfahren nach § 7 Absatz 2 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes gemäß § 7 Absatz 3 Satz 1 des Umwelt-Rechtsbehelfsgesetzes mit allen Einwendungen ausgeschlossen ist, die sie im Rahmen der Veröffentlichungsfrist nicht oder nicht rechtzeitig geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 47

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.: von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.: von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.

(2a) (weggefallen)

(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.

(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.

(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 3 Beteiligung der Öffentlichkeit

1.: ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
2.: die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.

An die Unterrichtung und Erörterung schließt sich das Verfahren nach Absatz 2 auch an, wenn die Erörterung zu einer Änderung der Planung führt.

1.: dass Stellungnahmen während der Dauer der Veröffentlichungsfrist abgegeben werden können,
2.: dass Stellungnahmen elektronisch übermittelt werden sollen, bei Bedarf aber auch auf anderem Weg abgegeben werden können,
3.: dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können und
4.: welche anderen leicht zu erreichenden Zugangsmöglichkeiten nach Satz 2 bestehen.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 04. Juni 2014 - 2 B 12.1587

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

II.

Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid der Beklagten vom 16. Oktober 2009, mit welchem diese die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts hinsichtlich eines selbstständigen Fischereirechts am Klosterweiher auf dem Grundstück FlNr. 9 der Gemarkung B., das im Eigentum der Beklagten steht, erklärte.

Der Kläger hat mit notariellem Vertrag vom 30. Januar 2008 von der Beigeladenen das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung B. erworben. Im Kaufvertrag wird unter „1. Grundbuchrechtlicher Bestand, Eigentum“ das „Flst. 9/6 Nähe E-platz, Gebäude- und Freifläche zu 4.804 qm Fischereirecht im Weiher auf Flst. 9“ genannt. Im weiteren Text findet sich die Formulierung „verkauft den vorbeschriebenen Gebäudegrundbesitz mit den wesentlichen Bestandteilen und dem etwa vorhandenen Zubehör“. Das Fischereirecht wird in der Urkunde weiter nicht mehr erwähnt. Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude, das mit Baugenehmigung vom 19. Juni 1980 als Neubau eines Betriebsgebäudes für die damalige Klosterbrauerei B. genehmigt wurde und die Flaschenabfüllanlage enthielt. Nach Aufgabe der Brauerei wurde das Gebäude zu Lagerzwecken genutzt und steht derzeit leer.

Unter dem 22. Februar 2008 erließ die Beklagte eine Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Der Geltungsbereich erstreckt sich nach § 1 der Satzung ausschließlich auf das Grundstück FlNr. 9/6 der Gemarkung B. Im Geltungsbereich steht der Gemeinde nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ein Vorkaufsrecht zu (§ 2 der Satzung). Die Satzung tritt nach § 3 am 1. Januar 2008 in Kraft. Weitere Satzungen nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB betreffen die Grundstücke FlNr. 9 und FlNr. 9/3 der Gemarkung B. und traten jeweils mit ihrer Bekanntmachung am 22. November 2006 in Kraft. Ebenfalls am 22. Februar 2008 wurde eine Veränderungssperre betreffend die Grundstücke FlNrn. 9, 9/3, 9/6 und 9/9 der Gemarkung B. durch die Beklagte bekannt gemacht sowie ein Bebauungsplanaufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Klosterkomplex B.“ (vgl. Normenkontrollverfahren Az. 2 N 13.2425 betreffend den inzwischen in Kraft getretenen Bebauungsplan).

Mit Bescheid vom 27. Februar 2008 übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht hinsichtlich des Grundstücks FlNr. 9/6 nach dem Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 aus. Das Fischereirecht wird im Bescheid nicht erwähnt. Auf die dagegen eingereichte Klage hob das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 10. März 2009 (Az. RN 6 K 08.578) den Bescheid vom 27. Februar 2008 auf. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass im Zeitpunkt des Kaufvertrags keine wirksame Vorkaufssatzung bestand, da diese nicht rückwirkend in Kraft gesetzt werden konnte. Auch aus § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB komme kein Vorkaufsrecht in Betracht. Der dagegen von der Beklagten eingereichte Antrag auf Zulassung der Berufung wurde von dieser zurückgenommen und das Verfahren mit Beschluss vom 27. Mai 2009 eingestellt (BayVGH, B. v. 27.5.2009 - 15 ZB 09.1012 -).

Der Kläger und die Beigeladene schlossen mit notarieller Urkunde vom 15. Juli 2009 einen Nachtrag zum Kaufvertrag vom 30. Januar 2008. Unter „II. Klarstellung“ stellen die Vertragsparteien „klar und sind sich einig darüber, dass es von Anfang an Wille war, neben dem Hallengrundstück Flst. 9/6 Gemarkung B. auch das an genannter Grundbuchstelle unter lfd. Nr. 2 vorgetragene Fischereirecht zum Gegenstand des Kaufvertrags zu machen, auch wenn dies in der Vorurkunde nur unvollkommen zum Ausdruck gebracht wurde.“ Des Weiteren wird die Fälligkeit des Kaufpreises abgeändert und ausdrücklich „vorsorglich“ die Einigung über die Auflassung hinsichtlich des Grundstücks und des Fischereirechts erklärt.

Mit Bescheid vom 16. Oktober 2009 erklärte daraufhin die Beklagte erneut die Ausübung ihres Vorkaufsrechts aufgrund der notariellen Urkunden vom 30. Januar 2008 und 15. Juli 2009 sowohl hinsichtlich des Grundstücks FlNr. 9/6 der Gemarkung B. als auch hinsichtlich des Fischereirechts. Zur Begründung verweist die Beklagte auf die Vorkaufssatzung vom 22. Februar 2008. Weiterhin werden Ausführungen zur städtebaulichen Bedeutung des Grundstücks FlNr. 9/6 im Zusammenhang mit dem - damals - in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan zur Wiederbelebung des Klostergeländes gemacht. An dem Grundstück bestehe daher ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Dies erfasse auch das Fischereirecht als grundstücksgleiches Nutzungsrecht. Sollte ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück FlNr. 9/6 nicht mehr bestehen, so werde rein vorsorglich auch ein isoliertes Vorkaufsrecht hinsichtlich des Fischereirechts geltend gemacht. Im notariellen Vertrag vom 30. Januar 2008 habe ein versteckter Einigungsmangel nach § 155 BGB vorgelegen. Das vollständige Grundstücksgeschäft und die Übertragung des Fischereirechts seien erst mit der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 erfolgt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zudem durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Der Klosterteich auf der FlNr. 9 solle den Gemeindebürgern zur Erholung und Freizeitgestaltung, insbesondere zur Ausübung von Wintersport (Eislaufen, Eisstockschießen usw.) zur Verfügung gestellt werden. Das Grundstück befinde sich im Eigentum der Beklagten. Die Ausübung eines selbstständigen Fischereirechts durch einen Dritten würde die Funktion des Klosterweihers massiv beeinträchtigen, weil damit die öffentliche Nutzung (Baden, Bootsfahren, Eisstockschießen, Eislaufen etc.) kollidieren würde. Es könnte zu jeder Jahreszeit mit dem Hinweis auf mögliche Belastungen beim Wachstum und der Ruhe der Fischbestände sowie mit dem Hinweis auf Beeinträchtigungen bei der Ausübung des Fischereirechts als solchem (Störungen beim Angeln) ständig ein Unterlassen der öffentlichen Nutzung gefordert werden.

Auf die gegen diesen Bescheid gerichtete Klage hob das Verwaltungsgericht Regensburg mit Urteil vom 30. März 2010 (Az. RN 6 K 09.2227) den Bescheid vom 16. Oktober 2009 auf. Zur Begründung führt das Gericht aus, ein Vorkaufsrecht könne sich nur auf einen Kaufvertrag von Grundstücken beziehen. Ein solcher wurde ausschließlich mit der Urkunde vom 30. Januar 2008 geschlossen. Insoweit sei lediglich die Beurkundung hinsichtlich des Fischereirechts unzureichend gewesen. Ein Dissens hinsichtlich des Grundstücks habe nicht vorgelegen. Dass auch das Fischereirecht Vertragsgegenstand dieses Kaufvertrags gewesen sei, ergebe sich aus der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 sowie aus der Erklärung des Beigeladenen. Es hätte auch keinen Sinn gemacht, das Fischereirecht unter Ziffer I. der Urkunde aufzuführen, wenn dies nicht Vertragsgegenstand habe werden sollen. Lediglich der Verkauf selbst sei dann nicht beurkundet worden. Selbst wenn erst in der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 ein Kaufvertrag über das Fischereirecht gesehen würde, unterläge dies nicht dem Vorkaufsrecht. Zwar handle es sich um ein grundstücksgleiches Recht, was aber nicht bedeute, dass es in jeder Hinsicht wie ein Grundstück zu behandeln wäre. Wie beim Erbbaurecht oder bei Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 24 Abs. 2 BauGB scheide ein Vorkaufsrecht auch bei einem Fischereirecht aus.

Den dagegen erhobenen Antrag auf Zulassung der Berufung lehnte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Beschluss vom 9. Juli 2012 (Az. 15 ZB 10.1118) ab soweit das Verfahren den Verkauf des Grundstücks FlNr. 9/6 betraf. Hinsichtlich des Grundstücksverkaufs habe kein versteckter Einigungsmangel i. S. d. § 155 BGB vorgelegen. Das Verfahren hinsichtlich des Vorkaufsrechts betreffend das Fischereirecht wurde mit demselben Beschluss abgetrennt und unter dem Aktenzeichen 15 ZB 12.1526 fortgeführt sowie mit Beschluss vom 9. Juli 2012 die Berufung der Beklagten zugelassen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 30. März 2010 dahingehend abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit sie sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf das Fischereirecht auf dem Weiher auf Flurstück 9 der Gemarkung B. mit Bescheid vom 16. Oktober 2009 richtet.

Zur Begründung führt die Beklagte aus, dass jedenfalls in Bezug auf das Fischereirecht erst in der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 ein rechtswirksamer Kaufvertrag geschlossen worden sei. Die Regelung des § 24 Abs. 2 BauGB schließe ausdrücklich das Erbbaurecht sowie Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz aus. Dies könne aber nicht auf andere grundstücksgleiche Rechte wie das Fischereirecht übertragen werden. Ein Fischereirecht könne vielmehr einem Vorkaufsrecht unterfallen. Das Fischereirecht in dritter Hand sei mit den Entwicklungsabsichten der Beklagten nicht vereinbar.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Ein Vorkaufsrecht könne sich nach dem Wortlaut des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nur auf einen Kaufvertrag von Grundstücken oder Teilen von Grundstücken beziehen. Aus der Wertung des § 24 Abs. 1 BauGB ergebe sich, dass grundstücksgleiche Rechte nicht erfasst sein sollten. Aus § 200 Abs. 1 BauGB ergebe sich nichts anderes. Denn eine entsprechende Anwendung der für Grundstücke geltenden Vorschriften des BauGB sei nach § 200 Abs. 2 BauGB nur insoweit eröffnet, als das BauGB nichts anderes vorschreibt. Dies sei aber mit der eindeutigen Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB und § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB der Fall, die ausdrücklich auf Grundstücke abstellten. Mit der Nachtragsurkunde sei kein neuer Kaufvertrag geschlossen, noch der Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 in seinem Inhalt geändert worden. Es werde vielmehr ausdrücklich in Ziffer II. klargestellt, dass es bereits in der Vorurkunde Wille der Parteien des Kaufvertrags gewesen sei, auch das Fischereirecht zu verkaufen. Es bestehe gerade kein Einigungsmangel hinsichtlich des Vertragsgegenstands des Kaufvertrags vom 30. Januar 2008. Zudem liege eine Ausübung eines Vorkaufsrechts hinsichtlich des Fischereirechts nicht im Wohl der Allgemeinheit. Der Tatsache, dass das Gewässer der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden solle, stehe das Fischereirecht nicht entgegen. Es sei vielmehr der Normalfall, dass Gewässer, an denen Fischereirechte bestünden, auch anderweitig und durch die Öffentlichkeit genutzt würden. Insoweit sei nicht ersichtlich, dass das Fischereirecht der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entgegenstünde.

Im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten in diesem Verfahren sowie den Verfahren 15 ZB 10.1118 und 2 N 13.2425, der Gerichtsakte im Verfahren des Verwaltungsgerichts Regensburg Az. RN 6 K 08.578, die vorgelegten Behördenakten sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2014 verwiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg (§ 124 Abs. 1 VwGO). Der Vorkaufsrechtsbescheid vom 16. Oktober 2009 ist - soweit er noch Verfahrensgegenstand ist - rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedenfalls nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 25 Abs. 2 Satz 1, § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

a) Zunächst ist festzustellen, dass die Ausübung eines Vorkaufsrechts betreffend das selbstständige „Fischereirecht im Weiher auf Flst. 9 Gemarkung B.“ (vgl. Eintragung ins Grundbuch - Fischereigrundbuch - von B., Amtsgericht K..., Blatt 1183) nicht aufgrund der Vorkaufssatzung vom 22. Februar 2008 betreffend das Grundstück FlNr. 9/6 erfolgen konnte, sondern allenfalls aufgrund der Vorkaufssatzung vom 22. November 2006 betreffend das Grundstück FlNr. 9. Denn das selbstständige Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG belastet das auf dem Grundstück FlNr. 9 befindliche Gewässer. Eine rechtliche Bindung an das Grundstück FlNr. 9/6 besteht hingegen gerade nicht.

aa) Dabei kann dahinstehen, ob eine Vorkaufssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, welche für Gebiete zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erlassen werden kann, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, überhaupt auf ein selbstständiges Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG Anwendung finden kann. In einer solchen Satzung kann die Gemeinde nach dem Gesetzeswortlaut Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zustehen soll.

Bei einem selbstständigen Fischereirecht handelt es sich um ein dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache, nämlich dem Gewässer zu verstehen als Gesamtheit von Wasser und Bett (vgl. Braun/Keiz, BayFiG, Stand Dez. 2013, Art. 8 Rn. 5). Belastet durch das selbstständige Fischereirecht ist im Übrigen nicht das Gewässergrundstück sondern lediglich das Gewässer selbst. Das selbstständige Fischereirecht ist kein Grundstück, auch wenn Art. 8 Abs. 1 BayFiG die Geltung der sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften anordnet (vgl. BVerwG, U. v. 17.5.1995 - 11 C 15/94 - BVerwGE 98, 230). Im Zusammenhang mit § 44 FlurbG hat das Bundesverwaltungsgericht (vgl. U. v. 17.5.1995 - 11 C 15/94 - BVerwGE 98, 230) ausdrücklich entschieden, dass das selbstständige Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG kein Grundstück im Sinn des Flurbereinigungsrechts darstellt, denn der Regelungsgehalt des dem Bundesrecht angehörenden § 44 FlurbG kann im Hinblick auf Art. 72 Abs. 1 GG durch das Landesrecht nicht erweitert werden. Dem steht auch nicht die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. U. v. 28.7.1999 - 9 B 96.4250 - BayVBl. 2000. 594) entgegen, welche die Anwendbarkeit des in Art. 34 BayNatSchG a. F. geregelten naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts auf selbstständige Fischereirechte bejaht, da es sich in diesem Fall um eine landesrechtliche Vorschrift handelt. Ausgehend von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum Flurbereinigungsrecht liegt es nahe, auch im Fall des bundesrechtlich in § 25 BauGB geregelten besonderen Vorkaufsrechts es für richtig zu halten, dass der dort genannte Grundstücksbegriff nicht hinsichtlich des landesrechtlich geregelten selbstständigen Fischereirechts nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG erweitert werden kann.

Das selbstständige Fischereirecht nach Art. 8 Abs. 1 BayFiG stellt nach der Rechtsprechung zwar ein grundstücksgleiches Nutzungsrecht dar (vgl. BayObLG, U. v. 22.5.1995 - 1Z RR 248/93 - BayObLGZ 1995, 174; BGH, U. v. 25.3.1993 - III ZR 19/91 - BGHZ 122, 93). Gemäß § 200 Abs. 2 BauGB sind die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden. Daher wäre es möglich, das selbstständige Fischereirecht auch dem besonderen Vorkaufsrecht aus § 25 BauGB unterfallen zu lassen. Wegen der Verweisung von § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB auf § 24 Abs. 2 BauGB, welcher ausdrücklich ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten ausschließt, wäre es denkbar, dass das besondere Vorkaufsrecht auf ein selbstständiges Fischereirecht als grundstücksgleiches Recht anwendbar bliebe, weil es entsprechend der Formulierung des § 200 Abs. 2 BauGB „soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt“ nicht ausdrücklich ausgeschlossen wäre. Allerdings soll bereits das Wohnungseigentum kein grundstücksgleiches Recht darstellen (vgl. Kalb/Külpmann in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 200 Rn. 24; Hofherr in Berliner Kommentar, BauGB, Stand Januar 2014, § 200 Rn. 20) und wurde dennoch ausdrücklich durch § 24 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen. Zum anderen stellt sich die Frage, ob § 200 Abs. 2 BauGB diesen Sonderfall eines landesrechtlichen grundstücksgleichen Rechts überhaupt erfassen wollte. Insbesondere gegen eine Erstreckung des Grundstücksbegriffs in § 25 Abs. 1 BauGB auch auf das landesrechtliche selbstständige Fischereirecht spricht der Zweck der Norm. Das besondere gesetzliche Vorkaufsrecht in Maßnahmegebieten nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist ein Instrument des vorsorgenden Grunderwerbs. Primär sollen Flächen bezeichnet werden, in deren Bereich der Gemeinde ein Vorkaufsrecht an den dort befindlichen Grundstücken zustehen soll. Die Vorschrift beruht auf der Annahme, dass eine langfristig angelegte, an städtebauliche Ziele gebundene gemeindliche Bodenvorratspolitik ein besonders wirksames Mittel zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 25 Rn. 12). Wie auch der ausdrückliche Ausschluss des Erbbaurechts durch § 24 Abs. 2 BauGB zeigt, steht der Erwerb von Grundstücken zur Sicherung der Flächen für die angestrebten städtebaulichen Maßnahmen im Vordergrund. Das Grundstück FlNr. 9, auf welchem sich das mit dem selbstständigen Fischereirecht belastete Gewässer befindet, konnte die Beklagte hingegen bereits erwerben. Zudem ist gerade nicht das Grundstück selbst durch das Fischereirecht belastet, sondern lediglich das auf ihm befindliche Gewässer. Hinzu kommt, dass das aus dem Jahr 1908 stammende Bayerische Fischereigesetz sich mit seiner Formulierung „gelten die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften“ noch nicht auf das deutlich später entstandene Bauplanungsrecht beziehen konnte. Vielmehr war damals primär an die zivilrechtlichen Vorschriften des formellen und materiellen Grundstücksrechts, insbesondere an die Vorschriften über den Erwerb des Grundeigentums gedacht.

bb) Ebenso kann letztlich dahinstehen, ob mit dem Bescheid vom 16. Oktober 2009 die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB noch eingehalten war. Insoweit spricht vieles dafür, dass die Formulierung im ursprünglichen Kaufvertrag vom 30. Januar 2008 nicht eindeutig war und erst mit der Nachtragsurkunde vom 15. Juli 2009 deutlich wurde, dass auch das selbstständige Fischereirecht Gegenstand des Kaufvertrags sein sollte. Der in § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB geregelten Pflicht des Verkäufers, der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen kommt im Hinblick auf die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine Anstoßfunktion zu. So lässt insbesondere eine objektiv unvollständige Mitteilung die Frist nicht laufen. Der Fristlauf beginnt vielmehr erst mit Zugang der kompletten Mitteilung (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 28 Rn. 16), denn die Gemeinde muss zunächst erst einmal feststellen, ob überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht und dann entscheiden, ob sie ein solches ausübt. Entsprechend kann wohl auch eine - wie hier - unklare Formulierung im Kaufvertrag den Fristenlauf nicht beginnen lassen, sondern erst die Erklärung in der Nachtragsurkunde und deren Mitteilung, da bis zu diesem Zeitpunkt Unklarheit über den Umfang eines möglichen Vorkaufsrechts herrschte.

b) Im vorliegenden Fall wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (§ 25 Abs. 2 Satz 1, § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich der verfassungsrechtlichen Eigentumsbindung (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 63 und § 25 Rn. 27). An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - NJW 1990, 2703; BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 64). Das Vorliegen dieser Voraussetzung unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zur Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (vgl. VGH BW, U. v. 24.10.1986 - 8 S 1881/86 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 64). In Fällen des Vorkaufsrechts in städtebaulichen Maßnahmegebieten (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) ist das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig zu bejahen, wenn das Grundstück für eine Nutzung für öffentliche Zwecke in Betracht kommt oder schon konkret benötigt wird (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 25 Rn. 31).

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte im Bescheid vom 16. Oktober 2009 umfangreiche Ausführungen zur städtebaulichen Bedeutung des ebenfalls verkauften Grundstücks FlNr. 9/6 gemacht (vgl. Ziffer II. der Bescheidsbegründung). Im Rahmen der Abwägung kommt sie zu dem Ergebnis, dass das öffentliche Interesse gegenüber den privaten Interessen des Klägers deutlich überwiegen würde. Zum Fischereirecht findet sich lediglich der Satz „Gleiches gilt bezüglich der Ausübung des Fischereirechts“, ohne jedoch diesbezüglich eine Abwägung der öffentlichen Interessen gegenüber den privaten Interessen des Klägers gesondert vorzunehmen. Dabei verkennt die Beklagte bereits, dass das selbstständige Fischereirecht nicht im Zusammenhang mit dem ebenfalls verkauften Grundstück FlNr. 9/6 steht und daher die für dieses Grundstück gemachten Ausführungen für das selbstständige Fischereirecht grundsätzlich nicht übertragbar sind. Unter den rechtlichen Ausführungen finden sich anschließend weitere Erwägungen zum Wohl der Allgemeinheit speziell auf das selbstständige Fischereirecht bezogen (Ziffer III. 5. b) der Bescheidsbegründung). Danach soll „der Klosterteich den Gemeindebürgern zur Erholung und Freizeitgestaltung, insbesondere zur Ausübung von Wintersport (Eislaufen, Eisstockschießen usw.) zur Verfügung gestellt“ werden. Die Ausübung eines selbstständigen Fischereirechts würde diese Funktion massiv beeinträchtigen, weil damit die öffentliche Nutzung (Baden, Bootsfahren, Eisstockschießen, Eislaufen etc.) mit dem Fischereirecht kollidieren würde. Es könnte mit dem Hinweis auf mögliche Belastungen für Wachstum und Ruhe der Fischbestände sowie mit Hinweis auf Beeinträchtigungen bei der Ausübung des Fischereirechts als solchem (Störungen beim Angeln) ständig ein Unterlassen der öffentlichen Nutzung gefordert werden.

Dies vermag im vorliegenden Fall nicht zu überzeugen. Es gibt zahlreiche Weiher und Seen in Bayern, an denen ein selbstständiges Fischereirecht besteht, und die gleichzeitig der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, ohne dass es hier zu Konflikten zwischen dem Grundstückseigentümer sowie den Seenutzern und den jeweiligen Fischereiberechtigten kommt. Die behaupteten Konflikte der öffentlichen Nutzung mit der Ausübung des Fischereirechts sind hier nicht hinreichend substantiiert dargelegt sind. Vielmehr werden lediglich pauschal Bedenken zu möglichen Konflikten vorgetragen, ohne auf die besondere Situation des Weihers einzugehen. Angesichts der maximalen Tiefe des Weihers von 2 m laut Angaben der Beklagten und dem nicht widersprochenen Vortrag des Klägers, dass der Weiher wieder erheblich verschlammt sei, hat der Senat schon Zweifel, ob der Weiher, der vor seiner Sanierung durch eingeschwämmte Düngemittel aus dem Hopfenanbau erheblich mit Kupfersulfat belastet war, überhaupt als Badeweiher geeignet ist. Zudem fehlt jegliche Abwägung mit den privaten Interessen des Klägers an der Ausnutzung des selbstständigen Fischereirechts.

2. Es fehlt ferner an der erforderlichen Ermessensausübung seitens der Beklagten.

Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. September 2013, § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtwidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.

Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat. Im vorliegenden Fall liegt jedoch ein Ermessensnichtgebrauch vor, also der Fall, dass die Behörde verkennt, dass sie ein Ermessen hat. Der Bescheid vom 16. Oktober 2009 enthält lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts, den rechtlichen Voraussetzungen im Hinblick auf das Vorliegen eines Vorkaufsrechts insbesondere hinsichtlich eines selbstständigen Fischereirechts sowie zum Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Zwar werden unter Ziffer II. Ausführungen zur Abwägung der öffentlichen Interessen gegenüber den privaten Interessen des Klägers gemacht. Sofern dies nicht ohnehin als die im Rahmen des Tatbestands der Wohl der Allgemeinheit zu treffenden Abwägungsentscheidung betrachtet wird, fehlt es jedenfalls hinsichtlich des selbstständigen Fischereirechts an jeglichen Ausführungen. Es findet sich lediglich die Formulierung „Gleiches gilt bezüglich der Ausübung des Fischereirechts“.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, weil sie keinen Antrag gestellt und sich somit nicht in ein Kostenrisiko begeben hat (§ 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 47

(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit

1.: von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
2.: von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.

(2a) (weggefallen)

(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 2 Aufstellung der Bauleitpläne

(1) Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu machen.

(2) Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen. Dabei können sich Gemeinden auch auf die ihnen durch Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen sowie auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen.

(3) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten.

(4) Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 und § 1a wird eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden; die Anlage 1 zu diesem Gesetzbuch ist anzuwenden. Die Gemeinde legt dazu für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist. Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen. Wird eine Umweltprüfung für das Plangebiet oder für Teile davon in einem Raumordnungs-, Flächennutzungs- oder Bebauungsplanverfahren durchgeführt, soll die Umweltprüfung in einem zeitlich nachfolgend oder gleichzeitig durchgeführten Bauleitplanverfahren auf zusätzliche oder andere erhebliche Umweltauswirkungen beschränkt werden. Liegen Landschaftspläne oder sonstige Pläne nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe g vor, sind deren Bestandsaufnahmen und Bewertungen in der Umweltprüfung heranzuziehen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 2 Aufstellung der Bauleitpläne

(1) Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu machen.

(3) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

die Flächen für Nebenanlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie die Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten;

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

die Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, Flächen für das Parken von Fahrzeugen, Flächen für Ladeinfrastruktur elektrisch betriebener Fahrzeuge, Flächen für das Abstellen von Fahrrädern sowie den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen; die Flächen können auch als öffentliche oder private Flächen festgesetzt werden;

12.

die Versorgungsflächen, einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung;

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a): die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b): die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c): Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d): die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a): die Flächen für die Landwirtschaft und
b): Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a): zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b): bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c): bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

die von der Bebauung freizuhaltenden Schutzflächen und ihre Nutzung, die Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen und sonstigen Gefahren im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie die zum Schutz vor solchen Einwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen, einschließlich von Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche, wobei die Vorgaben des Immissionsschutzrechts unberührt bleiben;

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a): das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b): Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(1a) Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 können auf den Grundstücken, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, oder an anderer Stelle sowohl im sonstigen Geltungsbereich des Bebauungsplans als auch in einem anderen Bebauungsplan festgesetzt werden. Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle können den Grundstücken, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, ganz oder teilweise zugeordnet werden; dies gilt auch für Maßnahmen auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.: für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.: bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

(2a) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält. In den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die diesen Versorgungsbereichen dienen, nach § 30 oder § 34 vorhanden oder durch einen Bebauungsplan, dessen Aufstellung förmlich eingeleitet ist, vorgesehen sein.

(2b) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) kann in einem Bebauungsplan, auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans, festgesetzt werden, dass Vergnügungsstätten oder bestimmte Arten von Vergnügungsstätten zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, um

1.: eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.: eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2c) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 und für Gebiete nach § 30 in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes kann zur Vermeidung oder Verringerung der Folgen von Störfällen für bestimmte Nutzungen, Arten von Nutzungen oder für nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmende Gebäude oder sonstige bauliche Anlagen in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass diese zulässig, nicht zulässig oder nur ausnahmsweise zulässig sind; die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: das Maß der baulichen Nutzung;
2.: die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.: vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.: Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.: Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen nach den Sätzen 1 bis 3 können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans oder für Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen unterschiedlich getroffen werden. Das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans nach diesem Absatz kann nur bis zum Ablauf des 31. Dezember 2024 förmlich eingeleitet werden. Der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 ist bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 zu fassen.

(3) Bei Festsetzungen nach Absatz 1 kann auch die Höhenlage festgesetzt werden. Festsetzungen nach Absatz 1 für übereinanderliegende Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen können gesondert getroffen werden; dies gilt auch, soweit Geschosse, Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche vorgesehen sind.

(4) Die Länder können durch Rechtsvorschriften bestimmen, dass auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können und inwieweit auf diese Festsetzungen die Vorschriften dieses Gesetzbuchs Anwendung finden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.: Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.: Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(6) Nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen, gemeindliche Regelungen zum Anschluss- und Benutzungszwang sowie Denkmäler nach Landesrecht sollen in den Bebauungsplan nachrichtlich übernommen werden, soweit sie zu seinem Verständnis oder für die städtebauliche Beurteilung von Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.

(6a) Festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 2 des Wasserhaushaltsgesetzes, Risikogebiete außerhalb von Überschwemmungsgebieten im Sinne des § 78b Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Hochwasserentstehungsgebiete im Sinne des § 78d Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes sollen nachrichtlich übernommen werden. Noch nicht festgesetzte Überschwemmungsgebiete im Sinne des § 76 Absatz 3 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie als Risikogebiete im Sinne des § 73 Absatz 1 Satz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bestimmte Gebiete sollen im Bebauungsplan vermerkt werden.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 9 Inhalt des Bebauungsplans

(1) Im Bebauungsplan können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden:

1.

die Art und das Maß der baulichen Nutzung;

2.

die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;

2a.

vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;

3.

für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke Mindestmaße und aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden für Wohnbaugrundstücke auch Höchstmaße;

4.

5.

die Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen;

6.

die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden;

7.

die Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen;

8.

einzelne Flächen, auf denen ganz oder teilweise nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sind;

9.

der besondere Nutzungszweck von Flächen;

10.

die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung;

11.

12.

13.

die Führung von oberirdischen oder unterirdischen Versorgungsanlagen und -leitungen;

14.

die Flächen für die Abfall- und Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, sowie für Ablagerungen;

15.

die öffentlichen und privaten Grünflächen, wie Parkanlagen, Naturerfahrungsräume, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe;

16.

a): die Wasserflächen und die Flächen für die Wasserwirtschaft,
b): die Flächen für Hochwasserschutzanlagen und für die Regelung des Wasserabflusses,
c): Gebiete, in denen bei der Errichtung baulicher Anlagen bestimmte bauliche oder technische Maßnahmen getroffen werden müssen, die der Vermeidung oder Verringerung von Hochwasserschäden einschließlich Schäden durch Starkregen dienen, sowie die Art dieser Maßnahmen,
d): die Flächen, die auf einem Baugrundstück für die natürliche Versickerung von Wasser aus Niederschlägen freigehalten werden müssen, um insbesondere Hochwasserschäden, einschließlich Schäden durch Starkregen, vorzubeugen;

17.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen;

18.

a): die Flächen für die Landwirtschaft und
b): Wald;

19.

die Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung wie Ausstellungs- und Zuchtanlagen, Zwinger, Koppeln und dergleichen;

20.

die Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft;

21.

die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit, eines Erschließungsträgers oder eines beschränkten Personenkreises zu belastenden Flächen;

22.

die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen;

23.

Gebiete, in denen

a): zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte Luft verunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen,
b): bei der Errichtung von Gebäuden oder bestimmten sonstigen baulichen Anlagen bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung getroffen werden müssen,
c): bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von nach Art, Maß oder Nutzungsintensität zu bestimmenden Gebäuden oder sonstigen baulichen Anlagen in der Nachbarschaft von Betriebsbereichen nach § 3 Absatz 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte bauliche und sonstige technische Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen, getroffen werden müssen;

24.

25.

für einzelne Flächen oder für ein Bebauungsplangebiet oder Teile davon sowie für Teile baulicher Anlagen mit Ausnahme der für landwirtschaftliche Nutzungen oder Wald festgesetzten Flächen

a): das Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen,
b): Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern;

26.

die Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind.

(2) Im Bebauungsplan kann in besonderen Fällen festgesetzt werden, dass bestimmte der in ihm festgesetzten baulichen und sonstigen Nutzungen und Anlagen nur

1.: für einen bestimmten Zeitraum zulässig oder
2.: bis zum Eintritt bestimmter Umstände zulässig oder unzulässig

sind. Die Folgenutzung soll festgesetzt werden.

1.: eine Beeinträchtigung von Wohnnutzungen oder anderen schutzbedürftigen Anlagen wie Kirchen, Schulen und Kindertagesstätten oder
2.: eine Beeinträchtigung der sich aus der vorhandenen Nutzung ergebenden städtebaulichen Funktion des Gebiets, insbesondere durch eine städtebaulich nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten,

zu verhindern.

(2d) Für im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34) können in einem Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: Flächen, auf denen Wohngebäude errichtet werden dürfen;
2.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung erfüllen, oder
3.: Flächen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen sich ein Vorhabenträger hinsichtlich einzelner oder aller Wohnungen dazu verpflichtet, die zum Zeitpunkt der Verpflichtung geltenden Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung, insbesondere die Miet- und Belegungsbindung, einzuhalten und die Einhaltung dieser Verpflichtung in geeigneter Weise sichergestellt wird.

Ergänzend können eine oder mehrere der folgenden Festsetzungen getroffen werden:

1.: das Maß der baulichen Nutzung;
2.: die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen;
3.: vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen;
4.: Mindestmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke;
5.: Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Wohnbaugrundstücke, aus Gründen des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden.

(5) Im Bebauungsplan sollen gekennzeichnet werden:

1.: Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind;
2.: Flächen, unter denen der Bergbau umgeht oder die für den Abbau von Mineralien bestimmt sind;
3.: Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind.

(7) Der Bebauungsplan setzt die Grenzen seines räumlichen Geltungsbereichs fest.

(8) Dem Bebauungsplan ist eine Begründung mit den Angaben nach § 2a beizufügen.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 2 Aufstellung der Bauleitpläne

(1) Die Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich bekannt zu machen.

(3) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

3.

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 173

Soweit dieses Gesetz keine Bestimmungen über das Verfahren enthält, sind das Gerichtsverfassungsgesetz und die Zivilprozeßordnung einschließlich § 278 Absatz 5 und § 278a entsprechend anzuwenden, wenn die grundsätzlichen Unterschiede der beiden Verfahrensarten dies nicht ausschließen; Buch 6 der Zivilprozessordnung ist nicht anzuwenden. Die Vorschriften des Siebzehnten Titels des Gerichtsverfassungsgesetzes sind mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass an die Stelle des Oberlandesgerichts das Oberverwaltungsgericht, an die Stelle des Bundesgerichtshofs das Bundesverwaltungsgericht und an die Stelle der Zivilprozessordnung die Verwaltungsgerichtsordnung tritt. Gericht im Sinne des § 1062 der Zivilprozeßordnung ist das zuständige Verwaltungsgericht, Gericht im Sinne des § 1065 der Zivilprozeßordnung das zuständige Oberverwaltungsgericht.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 10 Beschluss, Genehmigung und Inkrafttreten des Bebauungsplans

(1) Die Gemeinde beschließt den Bebauungsplan als Satzung.

(2) Bebauungspläne nach § 8 Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 Satz 2 und Absatz 4 bedürfen der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. § 6 Absatz 2 und 4 ist entsprechend anzuwenden.

(3) Die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ist ortsüblich bekannt zu machen. Der Bebauungsplan ist mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Absatz 1 zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. In der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Mit der Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan in Kraft. Die Bekanntmachung tritt an die Stelle der sonst für Satzungen vorgeschriebenen Veröffentlichung.