Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 18. Sept. 2018 - 15 CS 18.1563

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragsteller wenden sich als Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke [FlNr. ... (mit einem Wohnhaus bebaut) und nördlich angrenzend FlNr. ... (unbebaut), jeweils Gemarkung O...] gegen eine dem Beigeladenen unter dem 10. April 2017 erteilte Baugenehmigung für das Vorhaben „Neubau einer Metallbau-Werkstatt mit Büro und Betriebsleiterwohnung“ auf dem östlich benachbarten Baugrundstück (vormals FlNr. ...; heute laut Angaben im „BayernAtlas-plus“ FlNr. ......).

Der Baugenehmigungsbescheid enthält diverse „immissionsschutzfachtechnische Auflagen“ – die nach Rücknahme einer vom Beigeladenen hiergegen erhobenen Klage (RN 6 K 17.792) – zwischenzeitlich bestandskräftig geworden sind. Gemäß Auflage Nr. 9 zum Genehmigungsbescheid sowie laut Stempel der Baugenehmigungsbehörde ist ein im Auftrag des Beigeladenen von der K... und ... GmbH erstelltes Lärmgutachten vom 30. März 2017 Bestandteil der Baugenehmigung. Dieses Gutachten prognostiziert u.a. basierend auf Angaben des Beigeladenen zum Betriebsablauf (vgl. Seite 7 „Betriebsbeschreibung“) sowie auf Messungen, die vom Gutachterbüro in einer vergleichbaren Werkstätte durchgeführt wurden [Seite 13: Ansatz eines Innenraumpegels über den gesamten Betriebszeitraum 77,5 dB(A)], in der Umgebung Beurteilungspegel für die aus dem Betrieb des genehmigten Vorhabens resultierende Zusatzbelastung bis zu 49 dB(A) [für das Anwesen der Antragsteller als Immissionsort „I 2“: 39 dB(A)] sowie kurzzeitige Geräuschspitzen bis zu 81 dB(A) [für das Anwesen der Antragsteller: 62 dB(A)] bei einer Prognoseunsicherheit in einem Bereich zwischen +/- 1,3 dB(A) bis +/- 2,4 dB(A). Das Gutachten resümiert (vgl. Zusammenfassung Seite 20):

„Unter Berücksichtigung der zugrunde gelegten Emissionsansätze und maximalen Häufigkeiten für die lärmrelevanten Vorgänge werden die Immissionsrichtwerte der TA Lärm (...) an den untersuchten Immissionsorten I 1 bis I 5 der umliegenden schützenswerten Gebäuden innerhalb des Dorf- / Mischgebiets um mehr als 6 dB(A) unterschritten.

Bei Unterschreitung der maßgeblichen Immissionsrichtwerte von 6 dB kann nach Abschnitt 3.2.1 der TA Lärm von einer detailliierten Untersuchung der Vorbelastung abgesehen werden.

Die zulässigen kurzzeitigen Geräuschspitzen gemäß der TA Lärm (...) von 90 dB(A) am Tag und 65 dB(A) in der Nacht werden ebenfalls eingehalten.“

Den Antrag der Antragsteller, die aufschiebende Wirkung ihrer am 17. Mai 2017 erhobenen Anfechtungsklage gegen den Baugenehmigungsbescheid vom 10. April 2017 anzuordnen, hat das Verwaltungsgericht Regensburg mit Beschluss vom 30. November 2017 abgelehnt. Das Verwaltungsgericht kam nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage zu dem Ergebnis, dass die Anfechtungsklage der Antragsteller gegen die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ergangene Baugenehmigung mangels Rechtsverletzung voraussichtlich keinen Erfolg habe. Das im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) gelegene Bauvorhaben des Beigeladenen verletze nicht das Rücksichtnahmegebot zu Lasten der Antragsteller. Insbesondere hielten sich die Lärmbelastungen im Bereich des Zumutbaren, unabhängig davon, ob das Wohngrundstück der Antragsteller in einem faktischen Dorfgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 5 BauNVO) oder in einer sog. Gemengelage situiere. Auch gehe von dem Bauvorhaben keine einmauernde Wirkung aus, zumal die erforderlichen Abstandsflächen gegenüber den Nachbargrundstücken eingehalten würden.

Mit ihrer Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie tragen vor, ein metallverarbeitender Produktionsbetrieb widerspreche als wesentlich störender Gewebebetrieb schon den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der ein Dorfgebiet vorsehe. Zudem könne das Vorhaben Lärmgrenzen für ein Dorfgebiet überschreiten und daher schädliche Umwelteinwirkungen i.S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB hervorrufen. Das Bauvorhaben sei tatsächlich aufgrund der Zäsurwirkung eines unmittelbar nördlich des Baugrundstücks verlaufenden Baches („Sixtengraben“) dem planungsrechtlichen Innenbereich zuzurechnen. Dort widerspreche es als wesentlich störender Gewerbebetrieb den Anforderungen eines faktischen Dorfgebiets am Maßstab von § 34 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 5 BauNVO und füge sich auch im Übrigen nicht in die nähere Umgebung gem. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein. Auch wenn man das Vorhabengrundstück dem Außenbereich zuordnete, wäre das Vorhaben nicht nur gem. § 35 Abs. 2 BauGB objektiv-rechtlich unzulässig, sondern verletze auch ihre Rechte als Nachbarn. Zum einen verstoße die Baugenehmigung zu ihren Lasten gegen das Rücksichtnahmegebot. Tatsächlich sei mit erheblich stärkeren Lärmbelästigungen durch die Metallbau-Produktionsanlage zu rechnen und zu befürchten, dass Lärmgrenzwerte überschritten würden. An einem nach den Auflagen der Baugenehmigung einzuhaltenden Beurteilungspegel für ihr Grundstück von lediglich 39 dB(A) seien im Vergleich zu Geräuschpegeln von Flüstern von 30 dB(A) und leiser Musik von 40 dB(A) Zweifel angebracht. Das Verwaltungsgericht hätte sich nicht abschließend auf die gutachterliche Bewertung durch das vom Beigeladenen beauftragte Gutachterbüro stützen dürfen, sondern hätte ein unabhängiges Gutachten einholen müssen; zumindest hätte eine schriftliche Auskunft der Immissionsschutzbehörde des Landratsamts eingeholt werden müssen. Eine bloße Prüfung auf Plausibilität sei nicht ausreichend gewesen. Es sei nicht erwiesen, dass durch Einhaltung eines nicht nachvollziehbaren Lärminnenpegels von 77,5 dB(A) gem. Nr. 12 der immissionsschutzfachlichen Auflagen des Baugenehmigungsbescheids die zulässigen Grenzwerte außen eingehalten würden. Insbesondere sei in den Sommermonaten damit zu rechnen, dass aufgrund einer nicht ausreichenden Belüftung die Fenster geöffnet würden. Dann könne das angestrebte Schalldämmmaß nicht eingehalten werden. Eine Lüftung der Halle nach Maßgabe der Baugenehmigung von maximal einer Stunde pro Tag über geöffnete Tore und Türen sei für die Einhaltung arbeitsschutzrechtlicher Vorschriften sicherlich nicht ausreichend. Die Baugenehmigung sei deshalb sogar nichtig. Darüber hinaus stehe ihnen, selbst bei Lage des Vorhabens im Außenbereich, ein Gebietserhaltungsanspruch zu. Für ihr Wohngebäude gelte das Schutzniveau eines Dorfgebietes. Auch unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitssatzes müsse sich ein Nachbar gegen ein Außenbereichsvorhaben in gleicher Weise zur Wehr setzen können wie gegen ein unmittelbar benachbartes Innenbereichsvorhaben. Es sei mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu vereinbaren, dass den Eigentümern eines Innenbereichsgrundstücks der Gebietserhaltungsanspruch versagt werde, nur weil das rechtswidrige Vorhaben sich selbst auf einem zwar unmittelbar angrenzenden, jedoch möglicherweise im Außenbereich gelegenen Grundstücks befinde. Schließlich sei das Abstandsflächenrecht verletzt. Der noch zu errichtende Gebäudeteil werde vermutlich eine Höhe von 12 m aufweisen, wohingegen der Abstand zur gemeinsamen Grundstücksgrenze nur 7,15 m betrage.

Die Antragsteller beantragen,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 30. November 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen den Baugenehmigungsbescheid vom 10. April 2017 anzuordnen.

Der Beigeladene beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen,

und trägt hierzu u.a. vor, dass § 35 Abs. 2 BauGB nicht grundsätzlich nachbarschützend sei. Der Nachbarschutz außerhalb der Grenzen eines (faktischen) Plangebiets bestimme sich nur nach dem Rücksichtnahmegebot; der sog. Gebietserhaltungsanspruch greife nicht. Die Antragsteller seien keinen unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen ausgesetzt. Die Ausführungen der Antragsteller zur Lage des Vorhabens im bauplanungsrechtlichen Innenbereich seien nicht überzeugend. Sollte dennoch von einer Innenbereichslage auszugehen sein, läge eine sog. Gemengelage – und kein faktisches Dorfgebiet – vor, sodass dann aus diesem Grund der Gebietserhaltungsanspruch ausscheide. Zudem sei das Vorhaben unter Berücksichtigung der im erstinstanzlichen Verfahren mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2017 vorgelegten ergänzenden Betriebsbeschreibung (vgl. Bl. 44 der VG-Akte RN 6 S. 17.1763), des Lärmgutachtens vom 30. März 2017 sowie der Lärmschutzauflagen in der Baugenehmigung als „nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb“ einzuordnen. Abstandsflächen seien nicht Gegenstand der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren gewesen; unabhängig davon halte das Vorhaben in Richtung des Grundstücks der Antragsteller mit einer Wandhöhe von 5,72 m einen genügenden Abstand von 7,15 m zur Grundstücksgrenze ein.

Der Antragsgegner hat sich im Beschwerdeverfahren nicht geäußert.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt.

1. Dem gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein maßgebenden Beschwerdevorbringen ist nach der im Verfahren gem. § 80a Abs. 3, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage nicht zu entnehmen, dass die Antragsteller durch die angefochtene Baugenehmigung in ihren Rechten verletzt werden (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die von den Antragstellern vorgebrachten Gesichtspunkte vermögen die Einschätzung des Verwaltungsgerichts nicht zu entkräften, dass die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung keine im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfenden Vorschriften verletzt, die auch ihrem Schutz als Nachbarn zu dienen bestimmt sind (zur sog. Schutznormtheorie vgl. z.B. Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 42 Rn. 86 m.w.N.). Die Nachbaranfechtungsklage wird daher voraussichtlich erfolglos bleiben. Aus diesem Grund ist die vom Verwaltungsgericht getroffene Interessenabwägung zutreffend, dass das Interesse des Beigeladenen an der Ausnutzung der kraft Gesetzes sofort vollziehbaren Baugenehmigung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO, § 212a BauGB) das gegenläufige Interesse der Antragsteller überwiegt, vorläufig vom Vollzug der Baugenehmigung verschont zu bleiben.

a) Die angefochtene Baugenehmigung verletzt aller Wahrscheinlichkeit nach nicht den sog. Gebietserhaltungsanspruch, da weder für das Baugrundstück ein Bebauungsplan existiert noch die Zulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens hinsichtlich der Nutzungsart sich nach § 34 Abs. 2 BauGB richtet.

Der Gebietserhaltungsanspruch gibt den Eigentümern von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet das Recht, sich gegen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässige Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch ist eine Folge davon, dass Baugebietsfestsetzungen kraft Gesetzes dem Schutz aller Eigentümer der in dem Gebiet gelegenen Grundstücke dienen. Die weitreichende nachbarschützende Wirkung beruht auf der Erwägung, dass die Grundstückseigentümer durch die Lage ihrer Anwesen in demselben Baugebiet zu einer Gemeinschaft verbunden sind, bei der jeder in derselben Weise berechtigt und verpflichtet ist. Im Hinblick auf diese wechselseitig wirkende Bestimmung von Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) hat jeder Eigentümer – unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung – das Recht, sich gegen eine schleichende Umwandlung des Gebiets durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen. Aus der Gleichstellung geplanter und faktischer Baugebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung durch § 34 Abs. 2 BauGB ergibt sich, dass in diesem Umfang auch ein identischer Nachbarschutz schon vom Bundesgesetzgeber festgelegt worden ist (grundlegend BVerwG, U.v. 16.9.1993 – 4 C 28.91 – BVerwGE 94, 151 ff.; vgl. auch BayVGH, B.v. 6.2.2017 – 15 ZB 16.398 – juris Rn. 9 m.w.N.).

Allerdings liegen – soweit nach Aktenlage ersichtlich – weder das Baugrundstück noch die Nachbargrundstücke innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans. Entgegen der Rechtsansicht des Landratsamts geht der Senat nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ferner davon aus, dass das Bauvorhaben (anders als das Wohnhaus der Antragsteller) nicht im bauplanungsrechtlichen Innenbereich (§ 34 BauGB), sondern im Außenbereich i.S. von § 35 BauGB situiert. Der Senat nimmt auf die umfangreiche und inhaltlich überzeugende Begründung des Verwaltungsgerichts (Seiten 9 – 11 des Beschlusses vom 30. November 2017) Bezug, § 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO. Die Erwägungen in der Beschwerdebegründung vermögen diese Beurteilung nicht zu erschüttern. Ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB reicht so weit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt. Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Bewertung des konkreten Sachverhalts zu befinden. Eine unbebaute Fläche ist – als „Baulücke“ – Teil des Bebauungszusammenhangs, wenn sie von der angrenzenden zusammenhängenden Bebauung so stark geprägt wird, dass die Errichtung eines Gebäudes auf dieser Fläche als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung erscheint. Am Ortsrand endet der Bebauungszusammenhang – unabhängig vom Verlauf der Grundstücksgrenzen – grundsätzlich hinter dem letzten Gebäude. Für die Grenzziehung zwischen Innen- und Außenbereich können topografische Verhältnisse, wie etwa Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse usw.) eine Rolle spielen, sodass solche Hindernisse je nach den Umständen des Einzelfalls einen Bebauungszusammenhang herstellen oder trennende Funktion zwischen Innen- und Außenbereich haben können. Die Berücksichtigung solcher optisch erkennbarer Umstände kann mithin zwar dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang ausnahmsweise nicht am letzten Baukörper endet, sondern dass ihm ein oder auch mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sind. Mit zunehmender Größe der Freifläche wird allerdings das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich (Zum Ganzen: BVerwG, U.v. 12.12.1990 – 4 C 40.87 – NVwZ 1991, 879 = juris Rn. 22; B.v. 8.10.2015 – 4 B 28.15 – ZfBR 2016, 67 = juris Rn. 5 f.; BayVGH, B.v. 12.5.2017 – 15 ZB 16.1567 – juris Rn. 8 m.w.N.). In Anwendung dieser Grundsätze erscheint es unter Berücksichtigung der in den vorgelegten Akten enthaltenen Lagepläne sowie der amtlichen Flurkarte samt Luftbild im „BayernAtlas-plus“ sehr unwahrscheinlich, dass – wie die Beschwerdebegründung erwägt – der an der nördlichen Grenze des Baugrundstücks verlaufende Bach die Grenze zwischen Innenbereich (südlich hiervon) und Außenbereich (nördlich hiervon) markiert. Dieser Bach dürfte zum einen aufgrund seiner geringen Breite und zum anderen aufgrund seiner erheblichen Entfernung von ca. 75 – 80 m zu den südlich von ihm gelegenen Wohnhäusern auf den Grundstücken des Beigeladenen und der Antragsteller keine den unbeplanten Innenbereich definierende topgrafische Marke darstellen können, zumal die Landschaft ausgehend vom mittleren Punkt der Ostgrenze des Baugrundstücks nicht nur nach Norden (über den Bach hinaus), sondern auch nach Westen hin weitläufig von relevanter Bebauung frei ist.

Aufgrund der im Hauptsacheverfahren aller Wahrscheinlichkeit nach festzustellenden Lage des Baugrundstücks im Außenbereich scheidet ein Gebietserhaltungsanspruch aus, weil sich das Bauvorhaben dann nicht in demselben (faktischen) Baugebiet befindet wie das Wohngrundstück der Antragsteller (BayVGH, B.v. 13.1.2014 – 2 ZB 12.2242 – juris Rn. 12). In einem solchen Fall fehlt es von vornherein an einem bestehenden typisch wechselseitigen Verhältnis einer bodenrechtlichen Austausch- und Schicksalsgemeinschaft (vgl. BVerwG, B.v. 18.12.2007 – 4 B 55.07 – NVwZ 2008, 427 = juris Rn. 6; VG München, U.v. 8.8.2012 – M 9 K 11.3750 – juris Rn. 23). Aufgrund dieses Umstands sind rechtliche Unterschiede hinsichtlich der Einschlägigkeit des Gebietserhaltungsanspruchs im Vergleich zwischen einem Innenbereichsvorhabens gem. § 34 Abs. 2 BauGB und einem Außenbereichsvorhaben gem. § 35 BGB (auch wenn dieses an den Innenbereich angrenzt) mit Blick auf den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) sachlich gerechtfertigt bzw. besteht zwischen den genannten Fallgruppen schon keine Vergleichbarkeit. Ein allgemeiner Schutzanspruch des Nachbarn auf die Bewahrung des Außenbereichs und damit ein Abwehranspruch gegen Vorhaben, die im Außenbereich objektiv nicht genehmigungsfähig sind, besteht – unabhängig davon, ob das Grundstück des Nachbarn im Außenbereich oder Innenbereich liegt – nicht (vgl. z.B.: BayVGH, B.v. 14.5.2012 – 15 ZB 10.1047 – juris Rn. 6; B.v. 1.6.2016 – 15 CS 16.789 – Rn. 24; B.v. 3.1.2018 – 15 ZB 16.2309). Die Frage, ob das genehmigte Vorhaben als metallverarbeitender Produktionsbetrieb nach typisierender Betrachtung die Voraussetzungen eines wesentlich störenden Gewerbebetriebs erfüllt, der in einem faktischen Dorfgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig ist (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 26.10.2009 – 9 CS 09.2104 – juris Rn. 4 ff.; SächsOVG, B.v. 28.9.2012 – 1 B 313/12 – juris Rn. 10 ff.), stellt sich mithin im vorliegenden Fall nicht. Ebenso kann dahinstehen, ob sich das Wohnhaus der Antragsteller in einem faktischen Dorfgebiet oder in einer sog. Gemengelage (vgl. BayVGH, B.v. 23.10.2017 – 15 ZB 16.1975 – juris Rn. 7, 8: dort keine Geltung des Gebietserhaltungsanspruchs) befindet. Auch wenn Vieles dafür spricht, dass die Baugenehmigung für ein Außenbereichsvorhaben objektiv-rechtlich am Maßstab von § 35 Abs. 2 BauGB rechtswidrig ist, folgt hieraus keine Nachbarrechtsverletzung der Antragsteller. Letztere sind hinsichtlich des bauplanungsrechtlichen Nachbarschutzes von vornherein auf das Rücksichtnahmegebot beschränkt (BVerwG, B.v. 18.12.2007 – 4 B 55.07 – NVwZ 2008, 427 = juris Rn. 6; BayVGH, B.v. 13.1.2014 – 2 ZB 12.2242 – juris Rn. 12); hierzu im Folgenden.

b) Nach Aktenlage sowie nach Maßgabe der Beschwerdebegründung (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) erscheint es ebenfalls als unwahrscheinlich, dass aufgrund der zu prognostizierenden Lärmbelastung das drittschützende Rücksichtnahmegebot zu Lasten der Antragsteller durch die Baugenehmigung verletzt ist.

aa) Dem Gebot der Rücksichtnahme, das vorliegend aufgrund der Außenbereichslage des genehmigten Vorhabens über § 35 Abs. 2 i.V. mit Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB Eingang in die bauplanungsrechtliche Prüfung findet und hierüber auch „gebietsübergreifend“ im Verhältnis zwischen einem Grundstück im Innenbereich und einem Grundstück im Außenbereich gilt (BayVGH, B.v. 13.1.2014 – 2 ZB 12.2242 – juris Rn. 16) – kommt drittschützende Wirkung zu, soweit in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist (vgl. z.B. BVerwG v. 5.12.2013 – 4 C 5.12 – BVerwGE 148, 290 ff. = juris Rn. 21 m.w.N.). Die Anforderungen, die das Gebot der Rücksichtnahme im Einzelnen begründet, hängen wesentlich von den jeweiligen Umständen ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zu Gute kommt, desto mehr kann er an Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Abzustellen ist darauf, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist (BayVGH, B.v. 3.6.2016 – 1 CS 16.747 – juris Rn. 4 m.w.N.).

(Lärm-) Immissionen sind grundsätzlich unzumutbar und verletzen das Rücksichtnahmegebot, wenn sie geeignet sind, erhebliche Belästigungen im Sinne des § 3 Abs. 1 des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) für die Nachbarschaft hervorzurufen (ständige Rspr., vgl. z.B. BVerwG, U.v. 27.8.1998 – 4 C 5.98 – BauR 1999, 152 = juris Rn. 30; BayVGH, B.v. 27.12.2017 – 15 CS 17.2061). Bei der Erteilung einer Baugenehmigung ist sicherzustellen, dass bei der Nutzung des genehmigten Vorhabens keine derartigen Belästigungen entstehen. Für die Beurteilung der betriebsbedingten Lärmimmissionen des zugelassenen Vorhabens sind die Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm, nunmehr in der Fassung vom 1. Juni 2017) maßgeblich. Als normkonkretisierender Verwaltungsvorschrift kommt der TA Lärm, soweit sie für Geräusche den unbestimmten Rechtsbegriff der schädlichen Umwelteinwirkungen konkretisiert, eine im gerichtlichen Verfahren grundsätzlich zu beachtende Bindungswirkung zu (vgl. z.B. BVerwG, U.v. 29.11.2012 – 4 C 8.11 – BVerwGE 145, 145 ff. = juris Rn. 18 m.w.N.; BayVGH, B.v. 23.11.2016 – 15 CS 16.1688 – juris Rn. 22).

bb) Der Senat geht davon aus, dass nach diesen Maßstäben die Anforderungen des Rücksichtnahmegebots hinsichtlich der von der Nutzung der genehmigten Werkhalle ausgehenden Lärmbelastung aller Voraussicht nach gegenüber den Antragstellern eingehalten sind.

Bei der Lärmbeurteilung hat die vom Beigeladenen vorgelegte schalltechnische Untersuchung vom 30. März 2017 unter Heranziehung der Immissionsrichtwerte gem. Nr. 6.1 Satz 1 Buchst. d TA-Lärm für Kerngebiete, Dorfgebiete und Mischgebiete in der Sache – wie von den Antragstellern gefordert – hinsichtlich ihres Wohngrundstücks die Schutzwürdigkeit eines Dorfgebiets zugrunde gelegt. Hiernach sind die zu erwartenden Beurteilungspegel für den Tageszeitraum mit einem Immissionsrichtwert von 60 dB(A) und für den Nachtzeitraum mit einem solchen von 45 dB(A) (Nr. 6.1 Satz 1 Buchst. d TA-Lärm) und die zu prognostizierenden kurzzeitigen Geräuschspitzen (vgl. Nr. 2.8 TA Lärm) mit den sich aus Nr. 6.1 Satz 2 TA-Lärm ergebenden Maximalpegeln – also 90 dB(A) tags und 65 dB(A) nachts – zu vergleichen.

Nach Nr. 3.2.1 Abs. 2 Satz 1 TA Lärm darf die Genehmigung für die zu beurteilende Anlage auch bei einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte auf Grund der Vorbelastung aus Gründen des Lärmschutzes nicht versagt werden, wenn der von der Anlage verursachte Immissionsbeitrag im Hinblick auf den Gesetzeszweck als nicht relevant anzusehen ist. Das ist gemäß Nr. 3.2.1 Abs. 2 Satz 2 TA Lärm in der Regel der Fall, wenn die von der zu beurteilenden Anlage ausgehende Zusatzbelastung (vgl. Nr. 2.4 Satz 2 TA Lärm) die Immissionswerte nach Nr. 6 TA Lärm am maßgeblichen Immissionsort um mindestens 6 dB(A) unterschreitet. Gemäß Nr. 3.2.1 Abs. 6 Satz 2 TA Lärm kann für die Lärmprognose die an sich gemäß Nr. 3.2.1 Abs. 1, Abs. 6 Satz 1 TA Lärm für die Erfassung der Gesamtbelastung gebotene Ermittlung der Vorbelastung im Hinblick auf Nr. 3.2.1 Abs. 2 TA Lärm entfallen, wenn die Geräuschimmissionen der zu überprüfenden Anlage – hier des genehmigten Bauvorhabens des Beigeladenen – die nach Nr. 6 TA Lärm einschlägigen Immissionsrichtwerte um mindestens 6 dB(A) unterschreiten. Hieraus folgt, dass bei einer Unterschreitung der zulässigen Immissionsrichtwerte um mindestens 6 dB(A) durch die vom streitgegenständlichen Vorhaben ausgehende Lärmzusatzbelastung ohne weiteres von der Zumutbarkeit der Lärmbelastung im Ganzen ausgegangen werden kann (BayVGH, B.v. 23.11.2016 – 15 CS 16.1688 – juris Rn. 34 ff.; B.v. 7.11.2017 – 15 ZB 17.767 – juris Rn. 9). Dies ist nach den Ergebnissen der Lärmbegutachtung vom 30. März 2017 vorliegend der Fall: Hiernach sind infolge der bestimmungsgemäßen Nutzung des genehmigten Vorhabens am Immissionsort „I 2“ (Nordseite des Wohnhauses der Antragsteller auf FlNr. ......) eine Lärmzusatzbelastung in Höhe eines Beurteilungspegels von tagsüber 39 dB(A) sowie kurzzeitige Geräuschspitzen mit Maximalpegeln von tagsüber 62 dB(A) zu prognostizieren. Der Beurteilungspegel liegt 21 dB(A) unterhalb des o.g. Tages-Immissionsrichtwerts gem. Nr. 6.1 Satz 1 Buchst. d TA-Lärm; der zu prognostizierende Wert für kurzzeitige Geräuschspitzen wird um 18 dB(A) im Vergleich zum Maximalwert gem. Nr. 6.1 Satz 2 TA-Lärm unterschritten. Auf Nachtwerte (vgl. Nr. 6.4 TA Lärm) kommt es nicht an, weil laut Auflage Nr. 11 zum streitgegenständlichen Baugenehmigungsbescheid die Betriebszeiten des Metallbaubetriebs auf den Zeitraum von 6:00 Uhr bis 18:00 Uhr an Werktagen beschränkt ist. Auch bei Berücksichtigung eines Zuschlags von 6 dB(A) für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit gem. Nr. 6.5 TA Lärm für die nach dem Genehmigungsbescheid zulässige Betriebszeit an Werktagen zwischen 6:00 Uhr und 7:00 Uhr liegt die Belastung der Antragsteller deutlich unterhalb des Relevanzwerts gem. Nr. 3.2.1 Abs. 2 Satz 2, Abs. 6 Satz 2 TA Lärm.

Die Einhaltung von bestimmten Beurteilungspegeln und Maximalpegeln für einzelne Geräuschspitzen in der Nachbarschaft wird auch durch die Auflagen Nr. 14 und Nr. 15 zum streitgegenständlichen Genehmigungsbescheid vom 10. April 2017 vorgegeben [in Anlehnung an das Gutachten für die Nordfassade des Wohnhauses der Antragsteller: Beurteilungspegel 39 dB(A), maximale kurzzeitige Geräuschspitzen: 62 dB(A)]. Nach dem Lärmschutzgutachten erscheint es gewährleistet, dass diese Immissionswerte im regelmäßigen Betrieb auch eingehalten werden können (vgl. BayVGH, U.v. 16.10.2013 – 15 B 12.1808 – NVwZ-RR 2014, 175 = juris Rn. 15; B.v. 18.10.2017 – 9 CS 16.883 – juris Rn. 22; B.v. 27.12.2017 – 15 CS 17.2061). Die Einhaltung der Zumutbarkeitsgrenzen nach TA Lärm wird insbesondere über diverse weitere „immissionsschutzfachtechnische Auflagen“, wonach in der Werkstatthalle ein Innenpegel von 77,5 dB(A) einzuhalten ist (Nr. 12), Türen und Fenstern geschlossen zu halten und bestimmte Vorgaben für Be- und Entladevorgänge zu beachten sind (Nr. 16 – Nr. 19), bestimmte Schalldämmmaße für Außenwände, Dach, Fenster (Lichtband), Türe und Tore der Werkstatthalle (Nr. 20) sowie Vorgaben für das Abstellen von Personenkraftwagen (Nr. 21) einzuhalten sind, sichergestellt.

cc) Sollte von einer Gemengelage auszugehen sein und deshalb für die maßgeblichen Immissionsrichtwerte im Vergleich zu Nr. 6.1 Satz 1 Buchst. d TA-Lärm ein Aufschlag geboten sein, wäre erst recht von der Einhaltung der Zumutbarkeitsgrenzen auszugehen.

dd) Die Einwände der Antragsteller gegen das vom Beigeladenen in Auftrag gegebene Lärmgutachten vom 30. März 2017 sind zu pauschal und undifferenziert, um in einem Verfahren auf vorläufigen Rechtsschutz dessen Grundlagen ernsthaft zu erschüttern (vgl. BayVGH, B.v. 9.3.2009 – 15 CS 09.21 – juris Rn. 9).

Soweit die Antragsteller vortragen, dass im Sommer mit einer Öffnung der Fenster zu rechnen sei und dann das angestrebte Schalldämmmaß nicht eingehalten werden könne, wird ohne nähere Ausführungen ein auflagenverletzendes Verhalten unterstellt. Die Antragsteller vermochten aber – entgegen der Annahme des Gutachtens, das einen Anlagenbetrieb mit geschlossenen Fenstern offenbar als möglich erachtet – nicht nachvollziehbar aufzuzeigen, dass diese Auflage nicht eingehalten werden kann und dass deshalb von einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots auszugehen sei. Ihr Einwand, dass eine Lüftung der Halle nach Maßgabe der Baugenehmigung von maximal einer Stunde pro Tag über geöffnete Tore und Türen „für die Einhaltung arbeitsschutzrechtlicher Vorschriften sicherlich nicht ausreichend“ sei bleibt spekulativ. Sollte an heißen Tagen auch eine technische Klimatisierung keine arbeitsschutzrechtlichen Standards gewährleisten, müsste der Beigeladene dann notfalls den Betrieb an diesen Tagen einstellen.

Soweit die Antragsteller in der Sache rügen, das Gutachten sei ein nicht unabhängig erstelltes Parteigutachten, besteht insbesondere im vorläufigen Rechtsschutzverfahren kein Anlass, deshalb ein weiteres „neutrales“ Gutachten einzuholen (vgl. BayVGH, B.v. 7.1.2010 – 14 CS 10.816 – juris Rn. 31; VG Arnsberg, B.v. 12.1.2015 – 4 L 1204/14 – juris Rn. 49). Sogar in einem verwaltungsgerichtlichen Klage- / Hauptsacheverfahren kann seitens des Gerichts grundsätzlich von der Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, sich die erforderliche Sachkunde zu entscheidungserheblichen Tatsachen und Fachfragen durch die Verwertung von im Verwaltungsverfahren eingeholten bzw. von den Beteiligten vorgelegten sachverständigen Äußerungen im Wege des Urkundsbeweises zu verschaffen (vgl. BVerwG, B.v. 30.9.2010 – 8 B 15.10 – juris Rn. 4; BayVGH, B.v. 13.1.2016 – 22 ZB 15.1506 – juris Rn. 14 m.w.N.). Die unterlassene Einholung eines weiteren Gutachtens stellt selbst in einem Klageverfahren nur dann einen Aufklärungsmangel am Maßstab von § 86 Abs. 1 VwGO dar, wenn sich dem Verwaltungsgericht die Notwendigkeit einer weiteren Beweiserhebung hätte aufdrängen müssen, weil das bereits vorliegende Gutachten nicht den ihm obliegenden Zweck zu erfüllen vermag, dem Gericht die zur Feststellung des entscheidungserheblichen Sachverhalts erforderliche Sachkunde zu vermitteln und ihm dadurch die Bildung der für die Entscheidung notwendigen Überzeugung zu ermöglichen. In diesem Sinne kann ein Sachverständigengutachten für die Überzeugungsbildung des Gerichts ungeeignet oder jedenfalls unzureichend sein, wenn es unvollständig, widersprüchlich oder aus sonstigen Gründen nicht überzeugend ist, wenn es auf unzutreffenden tatsächlichen Annahmen beruht, wenn Zweifel an der Sachkunde oder der Unparteilichkeit des erstbeauftragten Sachverständigen bestehen, wenn ein anderer Sachverständiger über neuere oder überlegene Forschungsmittel verfügt oder wenn die Erkenntnisse, die in dem vorliegenden Gutachten ihren Niederschlag gefunden haben, durch substantiierte Einwände eines Beteiligten oder durch die übrige Ermittlungstätigkeit des Gerichts ernsthaft in Frage gestellt erscheinen (BVerwG, U.v. 18.6.2003 – 4 A 70.01 – NVwZ 2004, 100 = juris Rn. 26; vgl. auch BVerwG, B.v.28.3.2013 – 4 B 15.12 – ZfBR 2013, 479 = juris Rn. 19; BayVGH, B.v. 20.4.2016 – 15 ZB 14.2686 u.a. – juris Rn. 68 m.w.N.; OVG NRW, B.v. 118.2014 – 10 A 2589/13 – juris Rn. 19; HessVGH, B.v. 21.1.2010 – 9 B 2936/09 – juris Rn. 9).

Die vom Beigeladenen in Auftrag gegebene schalltechnische Untersuchung vom 30. März 2017 wurde von den Antragstellern allerdings weder im erstinstanzlichen Verfahren noch im Beschwerdeverfahren durch Aufzeigen konkreter, erheblicher Fehler angegriffen. Der Vortrag in der Beschwerdebegründung, dass im Vergleich zu dem Ergebnis der Begutachtung tatsächlich mit erheblich stärkeren Lärmbelästigungen durch die Metallbau-Produktionsanlage zu rechnen sei, bleibt unsubstanziierte Behauptung, die das Gutachtenergebnis nicht zu erschüttern vermag (vgl. BayVGH, B.v. 27.3.2015 – 22 CS 15.481 – juris Rn. 23). Soweit die Nachvollziehbarkeit des in Auflage Nr. 12 vorgegebenen Innenpegels, auf dem die Immissionsprognose für die benachbarte Umgebung beruht, bezweifelt wird, wird im Gutachten vom 30. März 2017 sachverständig ausgeführt, dass dieser auf Messungen basiert, die von dem beauftragten Ingenieurbüro in einer vergleichbaren Werkstätte durchgeführt wurde. Hiermit setzt sich die Beschwerdebegründung nicht auseinander.

c) Der Einwand, das Vorhaben halte die Abstandsflächen nicht ein, ist schon deshalb irrelevant, weil Art. 6 BayBO nicht Gegenstand des Prüfprogramms im Baugenehmigungsverfahren war. Die angefochtene Baugenehmigung wurde im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gem. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Art. 59 Satz 1 BayBO erteilt. Die Feststellungswirkung der Genehmigung ist deshalb auf die in Art. 59 Satz 1 BayBO genannten Kriterien beschränkt. Die Prüfung der Abstandsflächenvorschriften nach Art. 6 BayBO ist darin grundsätzlich nicht vorgesehen; eine Abweichung (Art. 59 Satz 1 Nr. 2 BayBO) wurde weder beantragt, noch erteilt. Eine Verletzung von Nachbarrechten der Antragsteller durch die angefochtene Baugenehmigung wegen Nichteinhaltung von Abstandsflächen kommt deshalb von vornherein nicht in Betracht (vgl. BayVGH, B.v. 18.7.2016 – 15 ZB 15.12 – juris Rn. 17; B.v. 7.12.2016 – 9 CS 16.1822 – juris Rn. 17; BayVGH, B.v. 28.12.2016 – 9 ZB 14.2853 – juris Rn. 8; B.v. 3.1.2018 – 15 ZB 16.2309; B.v. 15.1.2018 – 15 ZB 16.2508).

d) Unabhängig davon, dass hierzu nichts Konkretes mit der Beschwerde vorgetragen wurde (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), ist ferner nicht ersichtlich, dass von dem streitgegenständlichen Vorhaben eine gegen das Rücksichtnahmegebot (s.o.) verstoßende erdrückende, abriegelnde oder einmauernde Wirkung zu Lasten der Antragsteller ausgehen könnte (zu den eher engen Voraussetzungen vgl. BayVGH, B.v. 5.9.2016 – 15 CS 16.1536 – juris Rn. 30; .v. 15.1.2018 – 15 ZB 16.2508). Mit Blick auf die Höhe des geplanten Werkstattgebäudes (9,33 m über Gelände am höchsten Dachpunkt) und darauf, dass sich das genehmigte Gebäude des Beigeladenen und das Wohnhaus der Antragsteller auf FlNr. ... nicht unmittelbar gegenüberstehen – sondern versetzt zueinander liegen und dabei nach dem Lageplan ein Abstand zwischen dem südwestlichen Eck des genehmigten Gebäudes und dem nordöstlichen Eck des Wohnhauses der Antragsteller von ca. 24 m besteht –, vermag der Senat insbesondere nicht zu erkennen, wie durch das Hinzukommen der genehmigten Bebauung auf dem Antragstellergrundstück ein objektiv begründetes Gefühl des „Eingemauertseins“ oder eine „Hinterhof-„bzw. „Gefängnishofsituation“ hervorgerufen werden könnte.

2. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 und § 162 Abs. 3 VwGO. Die Antragsteller tragen billigerweise auch die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, weil jener einen Antrag gestellt und sich damit auch einem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47, § 53 Abs. 2 Nr. 2 und § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.7.1 und Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (abgedruckt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, Anhang) und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung.

3. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 15. Dezember 2017 wird abgeändert. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung wird abgelehnt.

II. Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.750,- Euro festgesetzt.

I.

Die Beigeladene wendet sich gegen eine Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts Regensburg, mit der die Antragsgegnerin verpflichtet wurde, ihr gegenüber Bauarbeiten einzustellen und die Nutzung bestimmter Räume eines neu errichteten Anbaus zu untersagen.

Mit Bescheid vom 12. Juli 2011 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen eine Baugenehmigung für das Bauvorhaben „Erweiterung und Umbau des bestehenden Einfamilienwohnhauses“ auf dem Baugrundstück (FlNr. ...5 der Gemarkung P...). Nach den genehmigten Bauunterlagen soll ein in der Fläche ca. 15,5 m x 5,5 m großer Anbau westlich an das bestehende Wohnhaus angebunden werden, der an seiner Westseite an der gemeinsamen Grenze zum Grundstück der Antragsteller (FlNr. ...4) verläuft. Der kürzeste Abstand der Westwand des genehmigten Anbaus zur Ostwand des Wohnhauses der Antragsteller beträgt nach Maßgabe des mit Genehmigungstempel vom 12. Juli 2011 versehenen Lageplans etwa 3 m. Nach der im Genehmigungsverfahren zugrundeliegenden Baubeschreibung sollten die Außenwände als „Ziegelmauerwerk, verputzt“ hegestellt werden. Die Baugenehmigung wurde unter diversen Befreiungen vom einschlägigen Bebauungsplan Nr. ... erteilt, in dessen Geltungsbereich das Baugrundstück und das Grundstück der Antragsteller liegen. Zudem wurde im Baugenehmigungsbescheid vom 12. Juli 2011 eine Abweichung „von den Vorschriften des Art. 6 BayBO für die aufgrund der Grenzbebauung des Gebäudeanbaus im Westen nicht eingehaltene Abstandsfläche“ zugelassen. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung wurde mit Bescheid vom 8. Juni 2015 bis zum 17. Juli 2017 verlängert. Baubeginn erfolgte laut Anzeige am 1. Juli 2015.

Mit Bescheid vom 7. Juni 2017 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen eine Änderungsgenehmigung. In der Baubeschreibung zum Änderungsbauantrag werden die Außenwände als „Holzständerkonstruktion mit Zwischendämmung, Beplankung aus GK-Platten und Holzwerkstoffplatten“ und deren Bekleidung als „Holzschalung außen“ umschrieben. Laut der mit Genehmigungsstempel versehenen Ansicht Nord – West ist eine Fassade mit „Vergrauungsglasur ‚schiefergrau‘ eingelassen“ beschrieben. In den Bauunterlagen zur Änderungsgenehmigung finden sich

– ein „Allgemeines bauaufsichtliches Prüfzeugnis Nr. ...“ der M... GmbH vom 30. März 2015 (Geltungsdauer bis 29. März 2020) für verschiedene Wandkonstruktionen der Firma „G... GmbH& Co. KG“,

– eine „Übereinstimmungserklärung“ des bauausführenden Unternehmens (Firma H... GmbH) vom 7. März 2017, in der bestätigt wird, dass die tragende, raumabschließende Wandkonstruktion mit einer Feuerwiderstandsklasse REI 90 hinsichtlich aller Einzelheiten und unter Einhaltung aller Bestimmungen des vorgenannten Prüfzeugnisses hergestellt und aufgebaut worden sei, sowie

– eine „Bescheinigung Brandschutz III (Vorliegen der Voraussetzung für eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO)“ eines Prüfsachverständigen vom 15. März 2017, in der unter Bezugnahme auf einen anliegenden Prüfbericht Nr. ... vom 15. März 2017 desselben Prüfsachverständigen die Abweichungsfähigkeit gem. Art. 63 Abs. 1 BayBO vom grundsätzlichen bauordnungsrechtlichen Erfordernis nichtbrennbarer Oberflächen bestätigt wird. Mit Blick auf die Fassadenbekleidung heißt es im Prüfbericht vom 15. März 2017 wörtlich:

„Abweichung vom Bauordnungsrecht:

Die Brandwand des Anbaus befindet sich unmittelbar auf der Grundstücksgrenze. Da das Nachbargebäude bis ca. 3,00 m an die Wandaußenseite heranragt, handelt es sich bauordnungsrechtlich um eine ‚Gebäudeabschlusswand‘.

Für diese gilt nach Art. 28 BayBO, dass die Brandwand für ein Brandereignis von außen nach innen ‚feuerbeständig‘ zu sein hat und andersherum feuerhemmend. Außerdem müssen die Oberflächen ‚nicht brennbar‘ – A1 oder A2 – sein. Letztere Eigenschaft ist an der Außenseite nicht gegeben.

Stellungnahme dazu:

Im vorliegenden Fall schränkt die Abweichung keinerlei Forderung aus Art. 3 (1) BayBO ein. Gemäß Art. 63 (1) Satz 2 BayBO wird die Zulässigkeit der o.a. Abweichung bescheinigt, solange die u.a. Bedingungen eingehalten bleiben.

Begründung:

Gegen die hier vorgesehene Bekleidung mit einer Fassadenbekleidung aus Hartholz bestehen keine Bedenken, weil

1. die Gebäudeabschlusswand mit dem zugelassenen System Fa. H... GmbH & Co KG, Typ ‚ ...‘ EI90/1 nach DIN EN 135901, AbP ... vom 30.03.2015, gültig bis 29.03.2020 eine Feuerwiderstandsdauer von 90 Minuten von außen nach innen aufweist,

2. die Gebäudeabschlusswand durch Beplankung mit 2 x 18 mm mineralischen Brandschutzplatten an der Innenseite mindestens 30 Minuten Feuerwiderstand bietet (F-30-A),

3. diese Brandwandqualität einen Brandüberschlag auf das Nachbargrundstück ausreichend lang und absolut zuverlässig verhindert, solange keine Öffnungen in der Gebäudeabschlusswand vorhanden sind,

4. Hartholz bereits ab Bohlendicke von 26 mm als schwer entflammbar gilt (bei geringerer Materialstärke alternativ: zugelassener intumeszierender Anstrich für Außenbereich mit Schutzziel ‚schwer entflammbar‘),

5. Eine mögliche Entzündung allein vom Nachbargrundstück möglich ist (...) und

6. sich auf dem Nachbargrundstück das Gebäude an allen Stellen deutlich weiter entfernt als 2,50 m befindet.“

Über die von den Antragstellern gegen die Änderungsgenehmigung erhobene Nachbar-Anfechtungsklage (RO 2 K 17.1183) hat das Verwaltungsgericht Regensburg noch nicht entschieden.

Im Rahmen der Bauausführung wurde von dem im allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis vom 30. März 2015 vorgesehenen Wandaufbau für eine „Wandkonstruktion REI 90/1“ (vgl. Seite 9 sowie Anlage 3.1) abgewichen, indem an der Außenseite anstelle eines Außenputzes („mind. 6 mm ...“) eine 12,5 mm dicke „Gipskartonplatte ...“ verbaut wurde. Auf diese wurde eine Konter- und Querlattung als Unterkonstruktion für die als Holzfassade ausgeführte Außenwandbekleidung aufgebracht. Die Antragsteller widersprachen im Anschluss der Aussage im Prüfbericht des Prüfsachverständigen, wonach die auf dem Antragstellergrundstück gelegenen Gebäude mehr als 2.50 m entfernt von der Außenwand lägen, und wiesen darauf hin, dass ihre Kellertreppe nur 1,50 m und ihr Lager für Brennholz nur 2,05 m von der Gebäudeabschlusswand der Beigeladenen entfernt sei.

Der von der Beigeladenen beauftragte Prüfsachverständige führte gegenüber der Antragsgegnerin ergänzend per E-Mail vom 28. Juni 2017 aus, er habe die Abweichung, wonach statt einer „nichtbrennbaren“ Oberfläche eine „schwer entflammbare Oberfläche“ genüge, sorgsam begründet. Eine unzulässige Abweichung vom Bauordnungsrecht sei nicht ersichtlich. Auf dem Grundstück der Antragsteller befindliche Geländer oder Holzstapel seien keine nach bauordnungsrecht relevanten Gebäude. Im vorliegenden Fall könne aus dem Innern des betreffenden Gebäudes keine Brandweiterleitung auf die schwer entflammbare Fassade (außen) gelangen, weil sich dazwischen eine bauaufsichtlich zugelassene feuerbeständige Brandwand befinde. Allenfalls könne von den Holzstapeln der Antragsteller die Bekleidung des Anbaus der Beigeladenen in Brand geraten. Das sei dann aber „kein Fall für das Bauordnungsrecht“, sondern für das Zivilrecht. Die Gebäudeabschlusswand zur Nachbarseite müsse nicht unbedingt verputzt werden. Mit E-Mail vom 29. Juni 2017 bestätigte das bauausführende Unternehmen, dass die Fassadenverkleidung der Brandwand des Bauvorhabens an der Grenze zu den Antragstellern mit einem Brandschutzanstrich versehen werde, wodurch für diese die Klassifizierung „schwer entflammbar“ erreicht werde.

Unter dem 25. Juli 2017 legte das ausführende Bauunternehmen „ergänzende Unterlagen zur Übereinstimmungserklärung vom 19.06.2017“ vor und bestätigte unter Bezugnahme auf Schreiben von Herstellern einzelner Bauprodukte (Schreiben der K... KG vom 17. Juli 2017; E-Mail der Firma G... GmbH & Co. KG vom 21. Juli 2017) für die streitgegenständliche Außenwand an der Grundstücksgrenze „gemäß Musterbauordnung § 22 (...) die Übereinstimmung mit den technischen Regeln nach § 17 Abs. 2, den allgemein bauaufsichtlichen Zulassungen, den allgemein bauaufsichtlichen Prüfzeugnissen oder Zustimmungen im Einzelfall“. Hinsichtlich der Verwendung der „... Gipskarton Feuerschutzplatte“ anstelle einer Putzschicht an der Wandaußenseite liege nur eine geringe Abweichung vom allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis vor. Die Befestigung der Gipskartonplatte mittels Konterlatte als Unterkonstruktion für die abschließende Fassade stelle keine Abweichung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik dar. Die Holzfassade könne – wie bereits beschrieben – brandschutztechnisch ertüchtigt werden. Alternativ könne die Holzfassadenverkleidung inkl. Unterkonstruktion und ...platte entfernt sowie ein Putz aufgetragen werden, sodass dann ein Aufbau erreicht werde, der nicht mehr vom allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis abweiche.

Am 6. November 2017 stellten die Antragsteller über ihre Bevollmächtigten, die bereits vorher von der Antragsgegnerin wiederholt ein bauordnungsrechtliches Einschreiten eingefordert hatten, beim Verwaltungsgericht Regensburg einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung. Zuletzt beantragten sie, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die Bauarbeiten der Beigeladenen auf dem Baugrundstück stillzulegen sowie dieser die Nutzung des Bauvorhabens zu untersagen (erstinstanzlicher Schriftsatz vom 13. Dezember 2017).

Mit Beschluss vom 15. Dezember 2017 verpflichtete das Verwaltungsgericht Regensburg – unter Antragsablehnung im Übrigen – die Antragsgegnerin im Verfahren gem. § 123 VwGO zum einen dazu, der Beigeladenen gegenüber die Einstellung der Arbeiten am und im Erweiterungsbau auf dem Baugrundstück anzuordnen, und zum anderen, die Nutzung bestimmter Räume des Erweiterungsanbaus (Wohnen 21,26 m², Essen 20,95 m², Kochen 5,94 m², Bad 10,55 m²) nach Maßgabe der mit dem Änderungsgenehmigungsantrag vom 29. Mai 2017 eingereichten Grundrisszeichnung vom 23. Mai 2017 auf dem Baugrundstück zu untersagen; hinsichtlich des Windfangs (9,25 m²) wurde ebenfalls grundsätzlich die Verpflichtung zur Nutzungsuntersagung ausgesprochen, die Nutzung zum Zweck des Betretens des Altbaus aber hiervon ausgenommen. Die Antragsteller hätten einen entsprechenden Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung seien entgegen der Mitteilung der Beigeladenen, dass keine Baumaßnahmen mehr stattfinden bräuchten, noch Handwerker vor Ort tätig gewesen. Die derzeitige Bauausführung der Gebäudeabschlusswand widerspreche den Brandschutzvorgaben aus Art. 24 Abs. 1 Satz 1, Art. 28 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 7 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und sei deshalb materiell baurechtswidrig. Nach den genannten Brandschutzvorschriften sei die Gebäudeabschlusswand als Brandwand auszuführen und müsse eine nichtbrennbare Außenwandbekleidung (einschließlich der Dämmstoffe und der Unterkonstruktion) aufweisen. Die derzeitige Wandbekleidung bestehe nicht aus einem nichtbrennbaren Baustoff. Auf eine Legalisierungswirkung aufgrund der Änderungsgenehmigung vom 7. Juni 2017 oder aufgrund der „Bescheinigung Brandschutz III“ des Prüfsachverständigen vom 15. März 2017 könne sich die Beigeladene nicht berufen. Der Wandaufbau weiche von den Bauunterlagen zur Änderungsbaugenehmigung, wonach Brandwände bzw. Wände anstelle von Brandwänden „gemäß Prüfzeugnis“ erstellt worden seien, ab. Brandschutzvorschriften seien zudem vom Prüfumfang im vereinfachten Genehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) nicht umfasst. Die erteilte „Bescheinigung Brandschutz III“ bestätige nur für den in dem allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis vom 30. März 2015 vorgesehenen Wandaufbau das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO. Inwieweit die statt des Putzes angebrachte „Gipskartonplatte ...“ die Brandwandeigenschaft beeinträchtige und dadurch die jeweilige Feuerwiderstandsdauer verringere, sei völlig offen. Aus den Schreiben der Hersteller einzelner Bauprodukte vom 17. Juli 2017 und vom 21. Juli 2017 ergebe sich gerade nicht, dass die Abweichung des Wandaufbaus in Bezug auf den Brandschutz unproblematisch sei. Für den tatsächlichen Wandaufbau existiere keine offizielle Bescheinigung. Die verletzten brandschutzrechtlichen Anforderungen dienten auch dem Schutz der Nachbarn. Es lägen sowohl die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Baueinstellung (Art. 75 Abs. 1 Satz 1 BayBO) als auch für eine Nutzungsuntersagung (Art. 76 Satz 2 BayBO) vor. Weder die Baueinstellung noch die Nutzungsuntersagung sei unverhältnismäßig. Aufgrund der hohen Wertigkeit der betroffenen nachbarlichen Belange sei sowohl für die Baueinstellung als auch für die Nutzungsuntersagung von einer Ermessensreduzierung auf null auszugehen. Die Sicherstellung des Brandschutzes diene dem Schutz von Leib und Leben der potenziell von einem Brand betroffenen Personen. Hieraus resultiere ein entsprechender Anspruch der Antragsteller auf behördliches Einschreiten. Hinsichtlich der Nutzungsuntersagung sei auch ein präventives behördliches Handeln vor einer entsprechenden Nutzungsaufnahme geboten. Bei einer Nutzungsaufnahme sei von einer deutlichen Erhöhung der Brandgefahr auszugehen. Der glaubhaft gemachte Anordnungsgrund ergebe sich aus dem Umstand, dass sich durch die beabsichtigte und zu erwartende Nutzungsaufnahme des Anbaus jedenfalls die Brandgefahr erhöhe, zumal dort mit der Änderungsgenehmigung auch ein Holzofen eingebaut worden sei. Um die Beigeladene nicht obdachlos zu stellen und ihr das Betreten des Altbaus zu ermöglichen, sei die Nutzungsuntersagung auf den tenorierten Rahmen beschränkt worden.

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Beigeladene mit ihrer Beschwerde. Eine Feuerwiderstandsfähigkeit „F30“ von innen nach außen erreiche eine Gebäudeabschlusswand laut gutachterlicher Aussage schon bei einer Gipslatte (GKF) an der Wandinnenseite mit einer Stärke von nur 9,5 mm. Für die an der Innenseite der Wandkonstruktion befindlichen beiden Gipsplatten mit einer Stärke von jeweils 18 mm sei eine Feuerwiderstandsfähigkeit „REI 90“ bzw. „F90“ von innen gutachterlich bestätigt. Mit dieser Konstruktion sei das Erfordernis der Nichtbrennbarkeit für einen Teil der Hausabschlusswand auf jeden Fall gegeben. Aufgrund dessen sei für die Antragsteller eine Brandgefahr ausgeschlossen. Es liege zwar – bei einer Übereinstimmung mit dem Prüfzeugnis im Übrigen – eine Abweichung von der Änderungsgenehmigung vor, weil anstelle des vom Prüfzeugnis verlangten 6 mm starken Putzes tatsächlich eine 12,5 mm dicke Gipskartonplatte verbaut worden sei, sodass insoweit die Antragsgegnerin bei Ausübung ordnungsgemäßen Ermessens grundsätzlich gegen sie – die Beigeladene – vorgehen könnte. Eine Ermessensreduzierung sei aber nicht ersichtlich. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass ein Brandschutz für die Antragsteller nicht gewährleistet sei, sei nicht zwingend. Denn die Annahme einer Brandgefahr müsse sich an den tatsächlichen Gegebenheiten orientieren und sei keine automatische Folge bei einer Verletzung einer Bauvorschrift. Die außen angebrachte Gipskartonplatte anstelle des Putzes habe die Brandwiderstandsdauer zusätzlich sogar verbessert. Von daher sei auch von außen bei dem vorliegenden Wandaufbau ein hinreichender Feuerwiderstand gewährleistet. Die aus 2 x 30 mm Konterlatten und 22 mm Fassadenbrettern bestehende Wandverkleidung sei zwar nicht als nichtbrennbar zu bezeichnen. Konterlatte, Traglatte und Fassadenbretter müssten ertüchtigt werden. Laut Aussage des beauftragten Prüfingenieurs für Brandschutz seien die Fassadenbretter nur zu dünn, es müssten 26 mm starke Bretter angebracht werden. Ansonsten wären die Voraussetzungen für eine „Befreiung“ erfüllt. Es sei nunmehr der Antragsgegnerin überlassen zu prüfen, ob die aufgebrachte „12,5 mm ...platte“ entfernt werden müsse, denn möglicherweise könnten zusätzlich aufzubringende Materialien den gesetzlichen Brandschutzvorschriften entsprechen. Sie – die Beigeladene – könne ggf. diese Platte überall mit dem Zusatz „Typ A“ oder „GFK“ ergänzen, damit auch hier eine Klarstellung für die Nichtbrennbarkeit hergestellt werde. Sie arbeite derzeit mit einem beauftragten Fachunternehmen und stehe in ständigem Kontakt zur Antragsgegnerin bezüglich einer alternativen Bauweise. Die Antragsgegnerin habe zwischenzeitlich in Umsetzung des angegriffenen Beschlusses des Verwaltungsgerichts eine Einstellungs- und Untersagungsverfügung erlassen. Das gesamte Bauvorhaben – bis auf die streitige Hausabschlusswand – sei auf der Grundlage der erteilten Baugenehmigung beanstandungsfrei errichtet worden. Die Beseitigung einer Brandgefahr durch Veränderung der Wandverkleidung könne nicht nur durch Nutzungsuntersagung der Räumlichkeiten, sondern auch durch andere Verfügungen erreicht werden. Die Nutzung der Räumlichkeiten an sich führe nicht zu einer Brandgefahr für die Antragsteller. Dem stehe auch nicht das Vorhandensein eines mit Holz zu betreibenden Ofens entgegen, da auch dessen Errichtung vorschriftsmäßig erfolgt sei. Im Übrigen werde der Erweiterungsbau nicht durch den Ofen beheizt, sondern durch eine installierte Heizungsanlage, die nicht mit Holz betrieben werde. Eine Nutzung der Räumlichkeiten verhindere oder erschwere nicht durchzuführende Änderungsmaßnahmen an der Wandbekleidung und der Außenwand. Entgegen den begründenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts müssten weitere Baumaßnahmen, durch die sich der bestehende Zustand verfestige und durch die eine Brandgefahr erhöht werde, tatsächlich nicht durchgeführt werden, zumal das Verwaltungsgericht auch offengelassen habe, welche brandgefahrerhöhenden Baumaßnahmen noch durchzuführen seien. Es werde eingeräumt, dass jedenfalls die Wandverkleidung nicht den Brandschutzvorschriften entspreche. Die Brandgefahr gehe vorliegend allerdings nicht von einer Nutzung der Räumlichkeiten aus, denn gegen einen Brand von innen sei ein Schutz wegen der nichtbrennbaren zweifach angebrachten 18 mm GFK-Platten gegeben. Eine Brandgefahr gehe möglicherweise von außen, von der Wandverkleidung aus, weil diese nicht aus nichtbrennbaren Bestandteilen bestehe. Inwieweit die Nutzungsuntersagung – und nicht etwa eine Entfernung der Wandverkleidung – diese Brandgefahr aufheben und verhindern könne, sei schwer verständlich.

Die Beigeladene beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 15. Dezember 2017 aufzuheben und den Antrag der Antragsteller auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abzuweisen.

Die Antragsteller beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Aus ihrer Sicht habe das Verwaltungsgericht richtig entschieden. Zu ihrem Schutz von Leib und Leben seien sowohl die Baueinstellung als auch die vorläufige Nutzungsuntersagung aufrechtzuerhalten, bis die Beigeladene den Brandschutz der Gebäudeabschlusswand durch eine rechtskonforme und von der Antragsgegnerin geprüfte Änderung des Wandaufbaus herstellen lasse. Die Gebäudeabschlusswand sowie ihre Fassade erfüllten die brandschutzrechtlichen Anforderungen nicht. Insbesondere seien die Voraussetzungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3, Abs. 7 Satz 3 BayBO nicht erfüllt. Nach DIN 4102 falle Holz mit mehr als 2 mm in die Baustoffklasse B 2 (brennbar, normal entflammbar). Die Fassadenkonstruktion weise nicht die vom Prüfsachverständigen als „schwer entflammbar“ eingestufte Stärke von 26 mm, sondern nur eine solche von 22 mm auf. Auch die Wandbestandteile „Holzständer“ und „60 mm ...“ seien entflammbar. Die Beigeladene unterschlage zudem eine vorhandene „Dampfbremse“. Hinsichtlich der Bohlenstärke der Holzfassade und hinsichtlich der Anbringung einer „...gipskartonplatte“ anstelle einer 6 mm dicken Putzschicht weiche der tatsächliche Wandaufbau nicht nur vom Prüfzeugnis sondern auch von der Änderungsgenehmigung ab. Dass diese Bauausführung die Brandwiderstandsdauer zusätzlich verbessere und mindestens einen gleichwertigen Brandschutz gewährleiste, sei eine Behauptung der Beigeladenen ins Blaue. Die Herstellerfirmen hätten mit ihren Stellungnahmen vom 17. und 21. Juli 2017 dies gerade nicht bestätigt; insbesondere sei eine angeratene Eignungsprüfung nicht erfolgt. Zudem bescheinige sowohl das Prüfzeugnis vom 30. März 2015 als auch der Prüfbericht vom 15. März 2017 einen hinreichenden Brandschutz nur für den gesamten Wandaufbau, nicht aber für (Teil-) Ausschnitte hiervon. Jedenfalls hinsichtlich der Wandverkleidung räume die Beigeladene ein, dass der bisherige Zustand brandschutzrechtlich so nicht verbleiben könne. Aufgrund der von der Baubeschreibung und der Änderungsgenehmigung abweichenden Ausführung der Wandbekleidung bedürfe es (inklusive ggf. weiterer Änderungen bzw. Ertüchtigungen) einer neuen Änderungsgenehmigung. Allein eine Baueinstellung stelle sicher, dass die Beigeladene gehalten sei, eine Tekturgenehmigung zu beantragen und hierzu prüffähige Bauvorlagen und Nachweise vorzulegen, um zu gewährleisten, dass sowohl dem formellen als auch dem materiellen Baurecht Geltung verschafft werde. Zutreffend gehe das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss von einer Ermessensreduzierung auf null aus, da nachbarrechtliche Belange von hoher Wertigkeit betroffen seien. Ein milderes Mittel – wie die von der Antragsgegnerin vorgeschlagene vollständige Beseitigung der Wandbekleidung / Fassade – sei nicht ersichtlich, da auch der verbleibende Wandaufbau brandgefährdet sei. Die Anordnung der Nutzungsuntersagung der betroffenen Räume sei geeignet und verhältnismäßig, um angesichts der Gefahr für Leib und Leben der Antragsteller rechtskonforme Zustände herzustellen. Die Nutzung eines nicht den Brandschutzvorschriften entsprechenden Anbaus stelle eine erhebliche Brandgefahr dar. Eine erhöhte Brandgefahr infolge der Nutzungsaufnahme der betroffenen Räumlichkeiten gehe von einer Möblierung sowie dem dort befindlichen Holzofen aus. Durch das Überhitzen von elektrischen Geräten könne es zu Überspannungsschäden kommen. Die durch das Bewohnen ohnehin gegebene Brandgefahr werde vorliegend durch den beabsichtigten Einzug einer sehr alten, demenzkranken Frau erhöht. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt habe, habe auch die Lagerung von Gegenständen (z.B. Möbel, Kleider, Bücher) im Anbau zu unterbleiben. Gelagerte Gegenstände seien regelmäßig brennbar und könnten die Gefährlichkeit eines sich ausbreitenden Brandes intensivieren.

Die Antragsgegnerin hat im Beschwerdeverfahren keinen Antrag gestellt, geht aber davon aus, dass das Eingriffsermessen entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts und der Antragsteller vorliegend nicht auf null reduziert sei. Eine Gefahr für Leib und Leben der Antragsteller sei nicht gegeben. Trotz abweichender Bauausführung sei der Brandschutz gewährleistet. Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 lasse der Gesetzgeber eine Mischbauweise zu. Die Gebäudeanschlusswand an der gemeinsamen Grenze erfülle die Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit nach Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO sowohl von innen nach außen als auch umgekehrt. Für einen Wandaufbau nach dem allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis vom 30. März 2017 sei von innen nach außen eine Gipsplatte Typ A mit einer Stärke von mindestens 9,5 mm gefordert. Laut Prüfbericht vom 15. März 2017 biete die Gebäudeabschlusswand durch die Beplankung mit 2 x 18 mm „... Brandschutzplatten“ und einer 15 mm „...-Platte“ an der Innenseite mindestens 30 Minuten Feuerwiderstand (F30). Ferner hätten gutachterliche Äußerungen der M... GmbH für ähnliche Wandaufbauten eine Feuerwiderstandsfähigkeit von 90 Minuten bei einer Brandbeanspruchung von der Wandinnenseite bestätigt. Die angebrachte „... Gipskartonplatte“ an der Außenseite der Gebäudeabschlusswand führe nicht zu einer Minderung des Brandschutzes, sondern verbessere sogar die Feuerwiderstandsdauer. Die Feuerwiderstandsdauer von 90 Minuten bei einem Brandfall von außen werde weiterhin gewährleistet, zumal ein Brand vom Grundstück der Antragsteller ausgehen müsste. Unabhängig davon, dass die Bauarbeiten tatsächlich abgeschlossen seien, sei vorliegend eine Anordnung zur Baueinstellung nicht zielführend und kein geeignetes Mittel, um rechtskonforme Zustände herzustellen. Diese könnten durch andere geeignete Maßnahmen, wie etwa durch Austausch der Fassadenbretter oder Ertüchtigung mit einem intumeszierenden Anstrich oder sogar durch vollständige Beseitigung der Wandbekleidung, erreicht werden. Die momentane Baueinstellung verhindere die Ertüchtigung der Wandbekleidung, für die im vereinfachten Verfahren gem. Art. 59 BayBO keine Änderungsgenehmigung erforderlich sei. Auch die Nutzungsuntersagung sei nicht geeignet, um rechtskonforme Zustände herzustellen. Sie sei auch nicht verhältnismäßig, da eine Gefahr für Leben und Gesundheit der Antragsteller nicht gegeben sei und rechtskonforme Zustände mit den oben geschilderten Maßnahmen erreicht werden könnten. Die Nutzung der Räume allein führe nicht zu einer Erhöhung der Brandgefahr. Der Erweiterungsbau sei ein erdgeschossiger Anbau, dessen Rettungswege im Brandfall ausreichend sichergestellt seien. Insbesondere sei ein Verbot der Lagerung von Gegenständen nicht gerechtfertigt.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig und hat in der Sache Erfolg.

1. Auch wenn – wie aus der Beschwerdebegründung hervorgeht – die Antragsgegnerin zwischenzeitlich in Umsetzung des angegriffenen Beschlusses des Verwaltungsgerichts eine Einstellungs- und Untersagungsverfügung erlassen hat, ist hierdurch nicht das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschwerde der Beigeladenen entfallen, weil die Beigeladene durch eine obsiegende Beschwerdeentscheidung weiterhin ihre Rechtsstellung verbessern kann. Denn es verbleibt die Möglichkeit, dass die Antragsgegnerin, die – wie ihre Stellungnahme im Beschwerdeverfahren zeigt – diese Anordnung nicht aus rechtlicher Überzeugung, sondern in Umsetzung des angefochtenen Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 15. Dezember 2017 getroffen hat, diese Verfügung unter Berücksichtigung der Entscheidung des Senats gem. Art. 48 oder Art. 49 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes (BayVwVfG) wieder korrigiert.

2. Die Beschwerde ist auch begründet.

Auf Basis der von der Beigeladenen innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) dargelegten Gründe (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung zu Unrecht (teilweise) stattgegeben hat. Der angefochtene Beschluss des Verwaltungsgerichts ist abzuändern und der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abzulehnen, weil die Antragsteller keinen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht haben (§ 123 Abs. 3 VwGO i.V. mit § 920 Abs. 2 ZPO). Die Beigeladene hat zu Recht hinreichend eingewandt und dargelegt, dass mit der für den streitgegenständlichen Anbau an der gemeinsamen Grenze ausgeführten Wandkonstruktion in nachbarschutzrechtlicher Hinsicht – also speziell g e g e n ü b e r d e n A n t r a g s t e l l e r n – ein hinreichender Brandschutz gewährleistet ist.

a) Soweit die Eingriffsvoraussetzungen der Art. 75, 76 BayBO als bauordnungsrechtliche Befugnisnormen einschlägig sind, ist hierdurch nicht automatisch eine Anspruchsposition des Nachbarn – sei es auf bauordnungsrechtliches Einschreiten, sei es auf ermessensfehlerfreie Entscheidung hierüber – gegeben, sondern nur dann, wenn die geltend gemachte Rechtswidrigkeit der baulichen Anlage des Bauherrn gerade auf einem Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Vorschrift beruht, die zugunsten des Nachbarn Drittschutz vermittelt. Ein subjektives Recht der Antragsteller auf bauordnungsrechtliches Einschreiten oder auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über ihren Antrag kommt mithin nur in Betracht, wenn die Beigeladene als Bauherrin mit dem streitgegenständlichen Vorhaben gegen eine auch Nachbarn schützende gesetzliche Anforderung verstößt (vgl. BayVGH, B.v. 30.6.2009 – 1 ZB 07.3058 – juris Rn. 22; Numberger, BayVBl. 2008, 741/744; Seidel, NVwZ 2004, 139/141; allg. zur sog. Schutznormtheorie vgl. z.B. Happ in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 42 Rn. 86 m.w.N.).

b) Keiner Klärung bedarf, ob wegen abweichender Bauausführung im Vergleich zur Änderungsgenehmigung vom 7. Juni 2017 der von der Beigeladenen tatsächlich umgesetzte Anbau gemäß Art. 55 ff. BayBO einer weiteren Änderungs- oder Tekturgenehmigung bedarf, um einen ggf. vorliegenden (formellen) Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu beseitigen. Soweit die Bauaufsichtsbehörde befugt ist, schon bei sog. formeller Rechtswidrigkeit gegen den Bauherrn gem. Art. 75 Abs. 1 BayBO (Baueinstellung) oder Art. 76 Satz 2 BayBO (Nutzungsuntersagung) vorzugehen (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 18.9.2017 – 15 CS 17.1675 – juris Rn. 13 m.w.N.), ist hiervon die Frage der subjektiven Rechtsbetroffenheit des Nachbarn zu trennen. Allein die formelle Rechtswidrigkeit einer baulichen Anlage – also das (möglicherweise) Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung bzw. eine von einer vorhandenen Genehmigung abweichende Bauausführung – genügt als solche nicht, um in diesem Sinn die Betroffenheit eines subjektiven Rechts des Nachbarn zu begründen. Die Vorschriften über die Baugenehmigungspflicht (Art. 55 ff. BayBO) dienen allein dem öffentlichen Interesse und sind daher nicht nachbarschützend (BayVGH, B.v. 19.5.2011 – 2 B 11.397 – NVwZ-RR 2011, 851 = juris Rn. 19; Molodovsky in Molodovsky u.a., BayBO, Art. 55 Rn. 4 m.w.N.). Entscheidend ist daher im vorliegenden Fall vielmehr, ob durch das Bauvorhaben eine die benachbarten Antragsteller materiell schützende Rechtsnorm verletzt wird.

c) Die – hier nicht näher aufzuklärende – Möglichkeit, dass die tatsächlich umgesetzte Gebäudeabschlusswand auf dem Baugrundstück an der Grenze zum Grundstück der Antragsteller als wohl nicht geregeltes Bauprodukt (Bauteil) bzw. als nicht geregelte Bauart ggf. den Anforderungen der Art. 15 ff. BayBO nicht genügt, mag zwar aus objektiv-rechtlicher Sicht die Bauaufsichtsbehörde zum Eingreifen ermächtigen (vgl. auch die ausdrückliche Regelung in Art. 75 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3, Nr. 4 BayBO). Auch dies kann aber den Antragstellern als Nachbarn weder einen Anspruch auf bauordnungsrechtliches Eingreifen aus Art. 75, Art. 76 Satz 2 BayBO noch einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung hierüber vermitteln. Auch wenn die Regelungen des III. Abschnitts des dritten Teils der Bayerischen Bauordnung über Bauprodukte und Bauarten (Art. 15 – 23 BayBO) der Abwehr von Gefahren dienen, die der Allgemeinheit durch mangelnde Sicherheit von baulichen Anlagen drohen, folgt hieraus kein Drittschutz zugunsten individualisierbarer Personen und insbesondere zugunsten von Nachbarn (BayVGH, B.v. 9.11.1998 – 1 CS 98.2821 – NVwZ 1999, 446 = juris Rn. 9; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Waldmann, Bayerische Bauordnung, Stand: November 2017, Vorb. Art. 15 Rn. 6; Dirnberger in Simon/Bus-se, Bayerische Bauordnung, Stand: November 2017, Art. 66 Rn. 278). Die grundsätzliche Brauchbarkeit – wie etwa eine hinreichende Feuerwiderstandsfähigkeit – eines nicht geregelten Bauprodukts oder einer Bauart kann zwar über einen im dritten Teil, Abschnitt III der BayBO vorgesehenen Nachweis (etwa auch durch ein allgemeines bauaufsichtliches Prüfzeugnis, Art. 17, Art. 19 Abs. 1 Satz 2 BayBO) sowie eine nach Maßgabe von Art. 20, 21 BayBO erfolgte Übereinstimmungserklärung des Herstellers ggf. belegt werden (vgl. Nolte in Simon/Busse, BayBO, Art. 12 Rn. 27). Allein aus dem Umstand, dass ein verwendetes Bauprodukt / Bauteil oder eine verwendete Bauart nicht den Anforderungen der Art. 15 ff. BayBO entspricht, folgt aber nicht, dass ein Nachbar deshalb Abwehransprüche bzw. Ansprüche auf bauordnungsrechtliches Eingreifen geltend machen kann.

d) Ein Anordnungsanspruch auf bauordnungsrechtliches Eingreifen nach Maßgabe von Art. 75 Abs. 1, Art. 76 Satz 2 BayBO kommt auch nicht wegen einer Verletzung des Art. 28 Abs. 3 BayBO in Betracht. Die Gebäudeabschlusswand des neu errichteten Anbaus der Beigeladenen verletzt keine nachbarschützenden Brandschutzanforderungen aus 28 Abs. 3 BayBO. Im vorliegenden Fall muss die an der Grenze zum Antragstellergrundstück stehende Gebäudeabschlusswand des Anbaus der Beigeladenen in brandschutzrechtlicher Hinsicht nicht die strengen Voraussetzungen für eine Brandwand gem. Art. 28 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 BayBO erfüllen. Es genügt vielmehr, wenn die verminderten Anforderungen an eine Gebäudeabschlusswand nach Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO eingehalten werden, vgl. im Folgenden aa). Die Antragsteller haben nicht glaubhaft gemacht, dass die Anforderungen dieser Norm, soweit sie nachbarschützend ist, nicht eingehalten sind, vgl. unten bb). Hiervon zu trennen ist die Frage, ob die Anforderungen an die Außenwandbekleidung einschließlich ihrer Unterkonstruktion gem. Art. 28 Abs. 11 i.V. mit Abs. 7 Satz 3 BayBO erfüllt sind und inwieweit die Antragsteller hieraus Nachbarschutz beanspruchen können, vgl. unten e).

aa) Als unmittelbar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichtete Gebäudeabschlusswand, die zum Wohngebäude der Antragsteller einen geringeren Abstand als 5 m aufweist, wäre die Außenwand des Anbaus auf der gemeinsamen Grenze von Baugrundstück und Antragstellergrundstück gemäß Art. 28 Abs. 2 Nr. 1 BayBO an sich als Brandwand auszuführen. Für diese bestimmt die BayBO, dass diese ausreichend lang die Brandausbreitung auf andere Gebäude oder Brandabschnitte verhindern (Art. 28 Abs. 1 BayBO) und hierfür auch unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung feuerbeständig sein sowie aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen müssen (Art. 28 Abs. 3 Satz 1 BayBO). Bei dem Gebäude der Beigeladenen handelt es sich nach den vorliegenden, der Änderungsgenehmigung vom 7. Juni 2017 zugrundeliegenden Planzeichnungen auch nach der Fertigstellung des neuen Anbaus allerdings entweder um ein Gebäude der Gebäudeklasse 1 oder um ein solches der Gebäudeklasse 2, sodass vorliegend die hierfür geltenden Brandschutzanforderungen der BayBO maßgebend sind, mithin die Einhaltung der für Gebäudeabschlusswände geltenden Anforderungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 BayBO genügt.

Zur Gebäudeklasse 1 zählen freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m². Nach der von keinem Beteiligten bestrittenen Darstellung des Bestands in den gestempelten Bauunterlagen zur Änderungsgenehmigung vom 7. Juni 2017 (vgl. „Schnitt AA“) beträgt das für die Bemessung der Gebäudehöhe gem. Art. 2 Abs. 3 Satz 1 und Satz 2 BayBO relevante Maß der Fußbodenoberkante des Obergeschosses des Bestandsgebäudes als höchstgelegenes Geschoss des Gesamtgebäudes über der Geländeoberfläche weniger als 4 m. Bei Übernahme der von keinem Beteiligten bestrittenen Grundflächenberechnung aus den Bauunterlagen zur Änderungsgenehmigung vom 7. Juni 2017 (229,493 m², mit Außenflächen) unter Einbeziehung des Dachgeschosses im Bestandsteil [laut den vorgenannten Bauunterlagen 8,480 m x 7,356 = 62,38 m²) ergibt sich eine relevante Brutto-Grundfläche (vgl. Art. 2 Abs. 6 BayBO) von unter 300 m², die mithin unterhalb der in Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO vorgesehenen Grenze von 400 m² (ohne Einbeziehung der Kellergeschossflächen, Art. 2 Abs. 3 Satz 3 BayBO) liegt. Dasselbe ergibt sich, wenn man überschlagsmäßig auf die im gestempelten Grundrissplan dargestellten Außenmaße des Gesamtgebäudes abstellt [Altbestand ca. 2 x (8,5 m x 7,7 m) = 130,9 m²; neuer Anbau: ca. 15,50 m x 5,50 m = 85,25 m²; Übergangsbereich Altbestand – Anbau: ca. 4,20 m x 1 m = 4,20 m²]. Nach der Errichtung des Anbaus verfügt das Gesamtgebäude laut den vorliegenden Bauunterlagen zu den der Beigeladenen erteilten Genehmigungen für den Anbau über nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten (eine Wohnnutzungseinheit im Altbestand und eine neue Nutzungseinheit im Anbau). Der in der BayBO nicht näher definierte Begriff der Nutzungseinheit umfasst eine Summe von Räumen, die auf Grund der organisatorischen und räumlichen Struktur als Einheit betrachtet werden können. Es kommt nicht darauf an, wie die Nutzungseinheit ausgestaltet ist, also vor allem ob und in welcher Weise ein Raum bzw. eine Mehrheit von Räumen gegenüber einem anderen Raum oder einer anderen Mehrheit von Räumen baulich abgeschlossen ist. Entscheidend ist vielmehr die insbesondere von der der Entscheidung des Bauherrn abhängige Einheitlichkeit der Nutzung und des Nutzungskreises (vgl. Jäde in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 2 Rn. 80 ff.; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 2 Rn. 293). Auch wenn aufgrund der räumlichen Trennung durch das Treppenhaus im Erd- und Dachgeschoss des Altbestands auf dem Baugrundstück jeweils selbständige kleine Wohneinheiten in einer Größenordnung von jeweils etwa 40 m² geschaffen werden könnten, ist mangels anderweitiger Hinweise aus den vorliegenden Unterlagen und den Erklärungen der Beteiligten davon auszugehen, dass derzeit dort nur von einer einzigen Wohneinheit auszugehen ist. Hierfür sprechen auch die vorliegenden Planzeichnungen zu den Genehmigungen vom 12. Juli 2011 und 17. Juni 2017, weil hiernach nur das Erdgeschoss, nicht aber das Dachgeschoss über eine Küche verfügt. Weil das Gebäude der Beigeladenen auch nach seiner Errichtung nicht mit einem anderen entsprechenden Gebäude zusammengebaut ist, dürfte es auch als freistehend i.S. von Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO anzusehen (vgl. Dirnberger in Simon/ Busse, BayBO, Art. 2 Rn. 286, 287; Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 2 Rn. 25) und damit der Gebäudeklasse 1 zuzuordnen sein.

Soweit in der Literatur (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Sept. 2017, Art. 2 Rn. 86b; Molodovsky in Molodovsky u.a., BayBO, Art. 2 Rn. 74c) und in Nr. 2.3.1.1.1 der Vollzugshinweise zur BayBO 2008 (IMS v. 13.12.2007 – Az. II B-4101-065/02, abgedruckt z.B. bei Molodovsky a.a.O. als Anhang 2.10) für das Merkmal „freistehend“ auch die jetzige und künftige Einhaltung von Abstandsflächen zwischen Gebäuden gefordert wird und der Abstand zwischen dem Wohngebäude der Antragsteller und dem auf dem Baugrundstück an der gemeinsamen Grenze errichteten Anbau der Beigeladenen von nur ca. 3 m hierfür als nicht hinreichend angesehen werden sollte, handelt es sich bei dem Wohngebäude der Beigeladenen (inklusive Anbau) jedenfalls höchstens um ein Gebäude der Gebäudeklasse 2, weil gem. Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BayBO für diese Einordnung bei im Übrigen identischen Voraussetzungen wie bei Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO auf das Gebäudemerkmal freistehend verzichtet wird.

Weil es sich um ein Gebäude der Gebäudeklassen 1 oder 2 handelt, kommt es auf die Frage, ob die Gebäudeabschlusswand an der gemeinsamen Grundstücksgrenze die Qualitätsmerkmale einer Brandwand gem. Art. 28 Abs. 3 Satz 1 BayBO aufweist, nicht an. Denn eine Gebäudeabschlusswand für Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 kann gemäß Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO statt als Brandwand zulässigerweise auch als Wand ausgestaltet werden, die jeweils

– von innen nach außen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Teile des Gebäudes (vgl. hierzu Art. 25 BayBO), mindestens jedoch feuerhemmende Bauteile (vgl. Art. 24 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BayBO) hat,

– während von außen nach innen die Feuerwiderstandsfähigkeit feuerbeständiger Bauteile (vgl. Art. 24 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 Nr. 2, Satz 3 Nr. 1 BayBO) gegeben sein muss.

Für solche Wände, die anstelle von Brandwänden zulässig sind, müssen zudem die Anforderungen entsprechend Art. 28 Abs. 4 bis 10 BayBO erfüllt sein, Art. 28 Abs. 11 BayBO. Damit müssen jedenfalls Außenwandbekleidungen (einschließlich der Dämmstoffe und Unterkonstruktionen) von Gebäudeabschlusswänden auch bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 nach Maßgabe von Art. 28 Abs. 11 i.V. mit Abs. 7 Satz 3 BayBO nichtbrennbar sein.

bb) Für die Beurteilung der Feuerwiderstandsfähigkeit eines Baustoffs oder eines Bauteils kann die in ihren relevanten Teilen gem. Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO als Technische Baubestimmung eingeführte „DIN 4102 – Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen“ (teilw. abgedruckt bei Simon/Busse, BayBO, Teil D. Anhang Nr. 258) als sachverständige Grundlage für die Beurteilung der Feuersicherheit der baulichen Anlagen und der Feuerwiderstandsdauer ihrer Bauteile herangezogen werden (zur umstrittenen Einordnung als normkonkretisierende oder lediglich norminterpretierende Verwaltungsvorschrift vgl. Jäde in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 3 Rn. 58 ff.). Der Senat geht davon aus, dass hiernach die Gebäudeabschlusswand an der Grenze zum Grundstück der Antragsteller die Anforderungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO an die Feuerwiderstandsfähigkeit von innen nach außen erfüllt. Offen ist demgegenüber, ob die umgesetzte Wandkonstruktion von außen nach innen die Feuerwiderstandsdauer feuerbeständiger Bauteile hat, wie dies Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO fordert. Hierauf kommt es aber bei dem vorliegend geltend gemachten Anspruch auf bauordnungsrechtliches Einschreiten nicht an, weil die brandschutzrechtlichen Anforderungen der genannten Norm an die Feuerwiderstandsfähigkeit für die Wirkrichtung von außen nach innen nicht nachbarschützend sind, sodass insofern eine subjektive Anspruchsposition der Antragsteller ausscheidet.

Der Senat kann nach Aktenlage nicht beurteilen, ob die Gebäudeabschlusswand an der Grenze zum Grundstück der Antragsteller von a u ß e n n a c h i n n e n die gem. Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO erforderliche Feuerwiderstandsfähigkeit feuerbeständiger Bauteile (F 90-AB, vgl. Nrn. 5.4.1 und 5.4.2 sowie Tabelle 2 der DIN 4102 – Teil 2) einhält. Es ist ungeklärt, ob und wie bei einer Feuereinwirkung über die mit einer Konterlattung befestigte Holzfassade derart auf die statt des Außenputzes verbaute Gipskartonplatte mechanisch eingewirkt wird, dass der Wandkonstruktion nicht mehr die Feuerwiderstandsfähigkeit „feuerbeständig“ (F 90-AB, vgl. Nrn. 5.4.1 und 5.4.2 sowie Tabelle 2 der DIN 4102 – Teil 2) in der Wirkrichtung von außen nach innen attestiert werden kann (vgl. auch Art. 28 Abs. 11 i.V. mit Abs. 7 Satz 4 BayBO).

Die tatsächliche Umsetzung der Gebäudeabschlusswand weicht vom vorliegenden allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis Nr. ... vom 30. März 2015 für eine Wand mit der dort attestierten Feuerwiderstandsfähigkeit feuerbeständiger Bauteile (F 90-AB, vgl. Nrn. 5.4.1 und 5.4.2 sowie Tabelle 2 der DIN 4102 – Teil 2) ab, weil anstelle des dort vorgesehenen Klebe- und Spachtelputzes als „2. Lage außen“ tatsächlich eine 12,5 mm dicke „Gipskartonplatte ...“ eingebaut wurde. Aus diesem Grund ist die vom bauausführenden Unternehmen unter dem 7. März 2017 ausgestellte „Übereinstimmungserklärung“ (vgl. Art. 20 und 21 BayBO), in der bestätigt wird, dass die tragende, raumabschließende Wandkonstruktion mit einer Feuerwiderstandsklasse „REI 90“ hinsichtlich aller Einzelheiten unter Einhaltung der Bestimmungen des allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnisses vom 30. April 2015 hergestellt und aufgebaut worden sei, für den Nachweis der Feuerwiderstandsfähigkeit nicht aussagekräftig. Die Stichhaltigkeit der Behauptung im Ergänzungsschreiben des ausführenden Bauunternehmens vom 19. Juni 2017, die Verwendung der „...platte“ anstelle einer Putzschicht an der Wandaußenseite stelle nur eine geringe Abweichung vom allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis dar, steht infrage, weil die in Bezug genommenen Schreiben der Herstellerfirmen der Bauprodukte dies gerade nicht belegen. So heißt es im Schreiben der K... KG vom 17. Juli 2017 zur Aufbringung der hölzernen Außenfassade auf die „Gipskartonplatte ...“, dass brandschutzbezogen sowie mit Blick auf die Druckfestigkeit der Dämmstoffplatte und die Verteilung des Anpressdrucks durch geeignete Lattung über der Gipskartonplatte „die Befestigung der Beplankungs-Ebenen (Gipskartonplatte mit darüber liegendem Witterungsschutz) übereinander“ nicht bewertet werden könne. In der E-Mail der G... GmbH & Co. KG vom 21. Juli 2017 wird hierzu ausgeführt, dass auch von dort nicht beurteilt werden könne, wie sich die putzersetzende Gipskartonplatte „unter dem Anpressdruck der Konterlattung auf einer biegeweichen Holzweichfaserdämmplatte verhält“. Die Festigkeit müsse gegeben sein, damit die Platte die Konstruktion wie eine Armierungsschicht vor Hitze und Flammeneinwirkung schütze. Sollte durch den Anpressdruck der Konterlattung ein Brechen der Platte dafür sorgen, dass diese innerhalb kurzer Zeit die Schutzfunktion gegen Flammen und Hitze durch Herunterfallen verliere, sei keine geringfügige Abweichung ausstellbar und die Konstruktion müsste von einem Institut geprüft werden. Es werde geraten, die Anwendbarkeit explizit auf die realisierte Wandkonstruktion zu prüfen. Schließlich kann auch über den Prüfbericht des Prüfsachverständigen vom 15. März 2017, der Grundlage der Bescheinigung nach Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO für eine Abweichung von den Anforderungen an die Außenwandbekleidung war – vgl. unten e) – das Vorliegen der Voraussetzungen der erforderlichen Feuerwiderstandsdauer von außen nach innen nicht hinreichend belegt werden. Denn in diesem Prüfbericht wird vorausgesetzt, dass eine Gebäudeabschlusswand laut Prüfungszeugnis vom 30. März 2015 mit einer Feuerwiderstandsdauer von 90 Minuten von außen nach innen vorliegt, was aber – s.o. – wegen Ersetzung des Außenputzes durch eine Gipsplatte gerade infrage steht.

Demgegenüber geht der Senat nach Aktenlage davon aus, dass die Gebäudeabschlusswand des streitgegenständlichen Anbaus an der Grenze zum Antragstellergrundstück die Anforderungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO an die Feuerwiderstandsfähigkeit hinsichtlich der Wirkrichtung von i n n e n n a c h a u ß e n erfüllt. Da Art. 25 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 2 BayBO für tragende und aussteifende Wände in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 keine strikteren Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit verlangt, ist im vorliegenden Fall für die Beurteilung einer gem. Art. 28 Abs. 3 Satz 2 BayBO hinreichenden Feuerwiderstandsdauer von innen nach außen entscheidend, ob die Gebäudeabschlusswand mindestens die Feuerwiderstandsfähigkeit feuerhemmender Bauteile (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BayBO) aufweist. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn sie nach Maßgabe eines Brandversuchs nach Nr. 5.2 (Nrn. 5.2.1 – 5.2.8) der DIN 4102 – Teil 2 die Feuerwiderstandsqualität F 30 füllt (= Feuerwiderstandsdauer von mehr als 30 Minuten, wobei während der Prüfzeit auch die hinreichende Standfestigkeit und Tragfähigkeit nicht verloren gehen dürfen; vgl. auch Tabelle 2 der DIN 4102 – Teil 2).

Die vorliegenden Unterlagen sprechen dafür, dass die Außenwand an der Grundstücksgrenze von innen nach außen mindestens über die Feuerwiderstandsfähigkeit feuerhemmender Bauteile verfügt und damit „in Richtung“ des Antragstellergrundstücks den gesetzlichen Anforderungen genügt. Der – zum Zweck der Beurteilung einer Ausnahme von der Nichtbrennbarkeit der Außenfassade erstellte [s.u. e) ] – Prüfbericht des Prüfsachverständigen vom 15. März 2017 bestätigt aus fachlicher Sicht, dass „die Gebäudeabschlusswand durch Beplankung mit 2 x 18 mm mineralischen Brandschutzplatten an der Innenseite mindestens 30 Minuten Feuerwiderstand bietet (F-30-A)“. Diesbezüglich wurde die sachverständige Bewertung im Prüfbericht vom 15. März 2017 von keinem der Beteiligten substanziiert in Frage gestellt oder sogar erschüttert (vgl. BayVGH, B.v. 23.1.2018 – 15 CS 17.2575 – Rn. 29, 32 m.w.N.). Dass tatsächlich sogar eine noch höhere Feuerwiderstandsfähigkeit vorliegt, ist aus den Ausführungen auf Seite 3 der in den Akten befindlichen „Ergänzung der gutachterlichen Stellungnahme Nr. ... der M... GmbH vom 21. Januar 2016 für eine ähnliche, von der Innenseite her zunächst entsprechende Wandkonstruktion (2 x 18 mm GKFbzw. GF-Platten und im Anschluss 15 mm dicke ...-Platte) abzuleiten:

„Bei einer Brandbeanspruchung von den Wandinnenseiten wird die tragende Holzkonstruktion mindestens durch 2 x 18 mm dicke GFKbzw. GF-Platten und eine 15 mm dicke ...-Platte geschützt. Nach DIN EN 1995-1-2: 2010-12 [2] werden nach 75 Brandminuten die für Sperrholz kritische Temperatur von 270 °C hinter den GFKbzw. GF-Platten erreicht. Zu diesem Zeitpunkt beginnt frühestens der Abbrand der darunter liegenden ...-Platte. Die ...-Platte hat gemäß DIN EN 1995-1-2: 2010-12 [2] eine Abbrandrate von 1,0 mm/Min. Es wird frühestens in der 90. Brandminute die für Holz kritische Temperatur von 300 °C an den Ständern erreicht. Es ist aus brandschutztechnischer Sicht ausreichend sichergestellt, dass bei einer 90-minütigen Brandbeanspruchung von der Wandinnenseite die Tragfähigkeit, die Wärmedämmung und der Raumabschluss der Wandkonstruktion erhalten bleibt.“

Zu einem entsprechenden Ergebnis kommt die ebenfalls in den Akten befindliche „Gutachterliche Stellungnahme Nr. ... der M ... GmbH vom 25. Mai 2017 (dort Seite 7 i.V. mit Anlage 1, Tabelle 3).

Vor diesem Hintergrund ist die Abweichung vom allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis Nr. ... vom 30. März 2015, soweit es brandschutzrechtlich um die Beurteilung der Feuerwiderstandsdauer der Außenwand in der Wirkrichtung von innen nach außen geht, nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage aus Sicht des Senats als nicht wesentlich anzusehen (vgl. Art. 20 Abs. 1 Halbs. 2 BayBO), sodass – im Gegensatz zur Beurteilung der Feuerwiderstandsdauer in der Wirkrichtung von außen nach innen (s.o.) – die Übereinstimmungserklärung des Herstellers (bauausführendes Unternehmen) jedenfalls insofern im Verfahren gem. § 123 Abs. 1 VwGO als hinreichender Nachweis der Verwendbarkeit als Gebäudeabschlusswand i.S. von Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO angesehen werden kann. Die Bedenken der Bauprodukthersteller in den Stellungnahmen vom 17. Juli 2017 (K... KG) und vom 21. Juli 2017 (E-Mail der G... GmbH & Co. KG) beziehen sich zudem der Sache nach nur auf die unmittelbare Hitze- und Flammeneinwirkung auf die putzersetzende Gipskartonplatte mit aufgesetzter Konterlattung mit Holzfassade – also von außen. Da Art. 24 Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BayBO keine besonderen Anforderungen an die Baustoffe feuerhemmender Bauteile stellt, können diese Bauteile uneingeschränkt aus brennbaren Baustoffen bestehen (Bauer in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 24 Rn. 17; vgl. auch Rn. 18 mit Tabelle 1). Damit kommt es für die Frage, ob die an der Grenze zum Antragstellergrundstück stehende Gebäudeabschlusswand von innen nach außen die Feuerwiderstandsfähigkeit feuerhemmender Bauteile aufweist, nicht darauf an, ob und inwiefern diese aus nichtbrennbaren Baustoffen besteht [zu Besonderheiten bezüglich der Außenbekleidung vgl. unten e) ].

Durch die Einhaltung der erforderlichen Feuerwiderstandsfähigkeit von innen nach außen wird bei der hier vorliegenden Gebäudeabschlusswand eines Gebäudes der Gebäudeklasse 1 bzw. 2 den n a c h b a r s c h ü t z e n d e n Anforderungen gemäß Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO Genüge getan. Die Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit gemäß Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO für die Wirkrichtung von außen nach innen sind nicht nachbarschützend und vermögen daher den Antragstellern keine subjektiven Anspruchspositionen auf bauordnungsrechtliches Einschreiten zu vermitteln.

Brandschutzvorschriften entfalten nicht per se nachbarschützende Wirkung, sondern nur dann, wenn sie „nach außen“ zielen (Bauer in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 12), also nicht auf den Schutz des von der Anforderung betroffenen Gebäudes und seiner Bewohner bzw. Benutzer begrenzt sind, sondern mit Blick auf die Verhinderung der Ausbreitung von Feuer und Rauch in der Umgebung jedenfalls auch auf den Schutz des Nachbargrundstücks und der sich dort befindlichen Personen und / oder (unbeweglichen und beweglichen) Sachen ausgerichtet sind (BayVGH, B.v. 10.7.2014 – 9 CS 14.998 – BayVBl. 2014, 727 = juris Rn. 13; B.v. 30.1.2018 – 15 ZB 17.1459 – juris Rn. 16, unter Rekurs auf: OVG LSA, B.v. 19.10.2012 – 2 L 149/11 – NVwZ-RR 2013, 87 = juris Rn. 21; OVG NRW, B.v. 29.7.2002 – 7 B 583/02 – juris Rn. 15; OVG Berlin-Bbg, U.v. 14.5.2007 – OVG 11 S 83.06 – juris Rn. 70; OVG Saarl, U.v. 26.1.2006 – 2 R 9/05 – juris Rn. 58; VG Augsburg, U.v. 21.1.2009 – Au 4 K 08.718 – juris Rn. 32; VG Karlsruhe, U.v. 16.10.2014 – 9 K 3426/13 – juris Rn. 37; Seidel, Öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Nachbarschutz, 2000, Rn. 472 ff.). Bei Regelungen über Brandwände ist grundsätzlich zu unterscheiden: Während Regelungen über innere Brandwände zur Bildung bzw. Begrenzung von Brandabschnitten innerhalb eines Gebäudes von ihrem Schutzzweck her gesehen ausschließlich „nach innen“ bezogen sind und daher keine nachbarschützende Wirkung entfalten, sind Regelungen für Brandwände als Gebäudeabschlusswände (Art. 28 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BayBO), weil ihnen auch der normative Schutzzweck zukommt, einen Brandübergriff auf Nachbargebäude zu verhindern, zugunsten von unmittelbar angrenzenden Nachbarn grundsätzlich drittschützend (BayVGH, B.v. 30.1.2018 – 15 ZB 17.1459 – juris Rn. 15, 17; Famers in Molodovsky u.a., BayBO, Art. 12 Rn. 3; Art. 28 Rn. 14; Bauer in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 12, Art. 28 Rn. 7, 8; Jäde in ebenda, Art. 66 Rn. 480; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 66 Rn. 279; vgl. auch BayVGH, U.v. 21.12.1977 – 273 II 75 – BayVBl 1978, 669 = juris Rn. 22; B.v. 3.9.2015 – 15 ZB 12.2142 – NVwZ-RR 2016, 27 = juris Rn. 18; OVG LSA, B.v. 19.10.2012 – 2 L 149/11 – NVwZ-RR 2013, 87 = juris Rn. 34; OVG Rh-Pf, U.v. 28.3.1974 – 1 A 116/73 – BRS 28 Nr. 142; VGH BW, U.v. 16.3.1976 – VIIl 289/75 – BRS 30 Nr. 135; U.v. 24.7.1984 – 8 S 2047/83 – VBlBW 1985, 102/103; U.v. 26.2.1992 – 3 S 2947/91 – juris Rn. 22; OVG NRW, U.v. 11.1.1973 – X A 419/71 – ZMR 1974, 126; U.v. 25.4.1973 – VII A 345/72 – BRS 27 Nr. 103; VG München, U.v. 22.10.2015 – M 11 K 14.4211 – juris Rn. 31).

Hieraus folgt für den Nachbarschutz aus Art. 28 Abs. 3 Satz 3 Nr. 3 BayBO folgende Differenzierung: Ebenso wie Regelungen über die Feuerwiderstandsfähigkeit tragender und aussteifender Wände und Stützen (Art. 25 BayBO), über Außenwände (Art. 26 BayBO) sowie über Trennwände (Art. 27 BayBO) ausschließlich vor Brandgefahren innerhalb des betroffenen Gebäudes schützen und deshalb nicht nachbarschützend sind (vgl. Famers in Molodovsky u.a., BayBO, Art. 25 Rn. 16; Art. 26 Rn. 14; Art. 27 Rn. 15; Bauer in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 25 Rn. 5, Art. 26 Rn. 5, 7, Art. 27 Rn. 4), haben die Anforderungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO keinen Schutznormcharakter zugunsten der Nachbarschaft, soweit diese sich auf den Schutz des Bestands der der Gebäudeabschlusswand zuzuordnenden baulichen Anlage und deren Nutzer begrenzen. Das ist aber gerade der Fall, soweit es um Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit von außen nach innen geht. Die Reichweite des Nachbarschutzes aus Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO hängt damit von der Wirkrichtung der von der Rechtsnorm geforderten Feuerwiderstandsfähigkeit ab: Drittschutz ist aus der Regelung nur abzuleiten, soweit die Gebäudeabschlusswand hiernach von innen nach außen die Feuerwiderstandsfähigkeit der tragenden und aussteifenden Teile des Gebäudes, mindestens jedoch feuerhemmende Bauteile haben muss; hingegen kommt der gesetzlichen Anforderung einer Feuerwiderstandsfähigkeit feuerbeständiger Bauteile in der Wirkrichtung von außen nach innen kein Nachbarschutz zu.

Eine Verletzung eines subjektiven Rechts aus Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO BayBO als Voraussetzung eines (Anordnungs-) Anspruchs auf bauordnungsrechtliches Eingreifen oder auf ermessensfehlerfreie Entscheidung hierüber haben die Antragsteller daher nicht glaubhaft machen können. Da einerseits die drittschützenden Anforderungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO an die Feuerwiderstandsfähigkeit der Gebäudeabschlusswand von innen nach außen (in Richtung Nachbargrundstück) nach Aktenlage eingehalten sind, und andererseits die Anforderungen des Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO an die Feuerwiderstandsfähigkeit der Gebäudeabschlusswand von außen nach innen nicht nachbarschützend sind, scheidet insofern ein Anordnungsanspruch der Antragsteller auf bauordnungsrechtliches Einschreiten gem. § 123 Abs. 1 VwGO i.V. mit Art. 75 Abs. 1, Art. 76 Satz 2 BayBO aus. Es kommt insofern mithin nicht auf die Fragen an, ob die brandschutzrechtlichen Anforderungen in der Wirkrichtung von außen nach innen tatsächlich erfüllt sind.

e) Soweit die Anforderungen an die Nichtbrennbarkeit der Außenwandbekleidung gem. Art. 28 Abs. 11, Abs. 7 Satz 3 BayBO nicht erfüllt sind und eine Abweichungsfähigkeit gem. Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO sowie eine ordnungsgemäße Abweichungsbescheinigung gem. Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO in Frage stehen, kommt es hierauf im Ergebnis nicht an, weil die von den Antragstellern im gerichtlichen Eilverfahren allein verfolgten Maßnahmen einer Baueinstellung sowie einer Nutzungsuntersagung keine geeigneten Reaktionen zur Unterbindung einer diesbezüglichen nachbarlichen Rechtsverletzung darstellen.

Es spricht Vieles dafür, dass die über Art. 28 Abs. 11 BayBO auch bei einer Gebäudeabschlusswand für ein Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 geltende Anforderung des Art. 28 Abs. 7 Satz 3 BayBO, wonach die Außenwandbekleidung einschließlich ihrer Unterkonstruktionen und Dämmstoffe (die zusätzlich außen angebracht werden, vgl. Famers in Molodovsky u.a., BayBO, Art. 28 Rn. 116) nichtbrennbar sein müssen, nachbarschützend ist. Denn diese Vorschrift dürfte darauf zielen, auch im Fall eines Brandherds von außen einen Brandübergriff über die Wandfassade auf benachbarte Gebäude zu verhindern (vgl. OVG NRW, U.v. 24.5.2017 – 10 A 1997/15 – juris Rn. 34). Dennoch haben die Antragsteller auch insofern hinsichtlich der von ihnen im Verfahren gem. § 123 Abs. 1 VwGO begehrten Verpflichtung der Antragsgegnerin zum Erlass einer Baueinstellung (Art. 75 BayBO) sowie einer Nutzungsuntersagung (Art. 76 Satz 2 BayBO) keinen Anordnungsanspruch glaubhaft gemacht.

Auch wenn unstreitig sein dürfte, dass die tatsächlich umgesetzte Fassadenkonstruktion grundsätzlich brennbar ist und damit die gesetzlichen Anforderungen gemäß Art. 28 Abs. 11 i.V. mit Abs. 7 Satz 3 BayBO nicht erfüllt sind, steht damit nicht automatisch und ohne Weiteres fest, dass damit auch die Eingriffsvoraussetzungen der Art. 75 BayBO, Art. 76 Satz 2 BayBO wegen Widerspruchs der streitgegenständlichen baulichen Anlage zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt sind. Denn nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von den Anforderungen der BayBO zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen, insbesondere den Anforderungen des Art. 3 Abs. 1 BayBO vereinbar sind. Auf eine solche behördliche Abweichungszulassung kann sogar gem. Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO verzichtet werden, wenn entsprechende bautechnische Nachweise durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt werden. Im vorliegenden Fall wurde eine bautechnische Bescheinigung eines Prüfsachverständigen („Bescheinigung Brandschutz III“) vom 15. März 2017 vorgelegt. Diese nimmt hinsichtlich der Angaben zur Abweichung von brandschutzrechtlichen Vorschriften auf den Prüfbericht desselben Prüfsachverständigen vom 15. März 2017 Bezug, in dem ausgeführt wird, dass die „Oberflächen“ der Gebäudeabschlusswand (wohl gemeint: die Außenwandbekleidung mit der Unterkonstruktion i.S. von Art. 28 Abs. 7 Satz 3 BayBO) zum Nachbargrundstück hin nicht „nichtbrennbar“ („A1“ oder „A2“) seien. Unter dort weiter zugrunde gelegten Prämissen (vgl. Nr. 1 bis Nr. 6 der Begründung) bleibe dies aber nicht hinter den Grundsatzanforderungen aus Art. 3 Abs. 1 BayBO zurück, sodass die Zulässigkeit der Abweichung gem. Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO sachverständig bescheinigt werden könne. Ob und mit welcher Reichweite einer solchen Bescheinigung Legalisierungswirkung zukommt und damit auch eine bauaufsichtliche Durchgriffsmöglichkeit der Bauaufsichtsbehörde aufgrund gesetzlich zugewiesener Verantwortlichkeiten ausgeschlossen oder eingeschränkt ist, ist im Einzelnen umstritten (zu den divergierenden Ansichten in der Kommentarliteratur vgl. Jäde in Jäde u.a., Die neue BayBO, Art. 63 Rn. 72 i.V. mit Art. 62 Rn. 61 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 62 Rn. 31; Molodovsky in Molodovsky u.a., BayBO, Art. 63 Rn. 11 i.V. mit Art. 62 Rn. 108). Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass bestimmte, vom Prüfsachverständigen zugrunde gelegte Prämissen entweder tatsächlich nicht gegeben sind (so die Annahme, die Gebäudeabschlusswand entspreche in allen Einzelheiten dem allgemeinen bauaufsichtlichen Prüfzeugnis Nr. ... vom 30. März 2015) oder in tatsächlicher Hinsicht bzw. in der rechtlichen Bewertung unter den Beteiligten umstritten sind (so etwa mit Blick auf die Relevanz der wohl weniger als 2 m von der gemeinsamen Grundstücksgrenze entfernten Kellertreppe der Antragsteller).

Die diesbezüglichen Einzelfragen bedürfen vorliegend keiner Klärung. Auch wenn Fragen einer Abweichung bzw. Abweichungsmöglichkeit ausgeklammert werden und eine subjektive Rechtsverletzung der Antragsteller als Nachbarn hinsichtlich Art. 28 Abs. 11 i.V. mit Abs. 7 Satz 3 BayBO unterstellt wird, würde dies den Antragstellern für die Glaubhaftmachung eines Anordnungsanspruchs nichts nutzen. Denn weder eine Baueinstellung noch eine Nutzungsuntersagung stellten eine geeignete Reaktion dar, um einen Rechtsverstoß wegen rechtswidriger Fassadenbekleidung zum Schutz der Nachbarn zu unterbinden. Die Holzfassade ist bereits an der Außenseite der Gebäudeabschlusswand in Richtung des Antragstellergrundstücks angebracht, sodass eine schlichte Baueinstellung das Ziel, die Antragsteller vor einem Brandübergriff aufgrund der Brennbarkeit der Außenwandbekleidung mit Unterkonstruktion zu schützen, nicht mehr fördern kann. Auch eine Nutzungsuntersagung vermag dem Nachbarschutz der Antragsteller nicht zu dienen, weil die Gebäudeabschlusswand gerade von innen nach außen über eine hinreichende Feuerwiderstandsfähigkeit gem. Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO verfügt (s.o.) und damit eine relevante Gefahrerhöhung für eine Brandausbreitung von innen nach außen und folglich auch für einen Brand der Außenwandbekleidung aufgrund einer Brandursache im Innern des Anbaus der Beigeladenen kraft gesetzlicher Wertung ausgeschlossen ist. Selbst wenn die Bauordnungsbehörde aufgrund eines eventuellen Widerspruchs zum objektiven Recht eine Baueinstellung und / oder eine Nutzungsuntersagung in Ausübung ordnungsgemäßen Ermessens nach Art. 75 Abs. 1, Art. 76 Satz 2 BayBO erlassen dürfte bzw. könnte, ist nicht ersichtlich, dass hierfür gerade von Art. 28 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BayBO geschützte Belange der Antragsteller als Nachbarn eine Direktive für die Ausübung des behördlichen Ermessens sein könnten. Vor diesem Hintergrund kann in dieser Situation eine subjektive Anspruchsposition der Antragsteller – und sei es nur auf ermessensfehlerfreie Entscheidung – gerade in Bezug auf eine Baueinstellung und / oder eine Nutzungsuntersagung wegen der Außenfassade und ihrer Befestigungskonstruktion nicht begründet sein. Erst recht ist nicht ersichtlich, dass Belange der Antragsteller als Nachbarn diesbezüglich eine Ermessensreduzierung auf null zu ihren Gunsten begründen könnten (vgl. z.B. VG München, B.v. 11.11.2014 – M 8 E1 14.4665 – Rn. 42 ff.; B.v. 8.6.2017 – M 8 E 17.2327 – juris Rn. 49 ff.).

Es verbliebe zum Schutz der Antragsteller als Nachbarn allenfalls ein auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 und / oder Abs. 4 BayBO (vgl. BayVGH, B.v. 11.10.2017 – 15 CS 17.1055 – NVwZ-RR 2018, 14 = juris Rn. 14) zu stützender nachbarlicher Anspruch auf bauordnungsrechtliches Eingreifen bzw. auf ermessensfehlerfreie Entscheidung über ein solches mit dem Ziel der Beseitigung oder der brandschutzrechtlichen Ertüchtigung der brennbaren Außenbekleidung und ihrer Unterkonstruktion. Unabhängig von den oben aufgeworfenen Fragen, ob die Abweichung der Außenbekleidung mit Unterkonstruktion von den Vorgaben des Art. 28 Abs. 11, Abs. 7 Satz 3 BayBO am Maßstab von Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO zulassungsfähig wäre (zu den Anforderungen bei Brandwänden vgl. BayVGH, B.v. 19.7.2016 – 9 CS 15.336 – NVwZ-RR 2017, 87 ff.) und ob die vorliegende „Bescheinigung Brandschutz III“ vom 15. März 2017 die Rechtmäßigkeit der Abweichung fingiert, ist es dem Senat gem. § 88 VwGO und dem hierin zum Ausdruck kommenden Grundsatz „ne ultra petita“ verwehrt, die Antragsgegnerin in Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung des Verwaltungsgericht zum Erlass derartiger Maßnahmen zu verpflichten. Nach § 88 VwGO, der über § 122 Abs. 1 VwGO auch im Verfahren gem. § 123 VwGO anwendbar ist, darf das Gericht über das Antragsbegehren nicht hinausgehen, ist aber an die Fassung der Anträge nicht gebunden. Wesentlich ist der geäußerte Parteiwille, wie er sich aus der prozessualen Erklärung und sonstigen Umständen ergibt. Zwar steht es gemäß § 123 Abs. 3 VwGO i.V. mit § 938 Abs. 1 ZPO grundsätzlich im freien Ermessen des Gerichts, welche Anordnungen zur Erreichung des Zwecks, d.h. zur Sicherung des Rechts oder zur vorläufigen Regelung, i.S. von § 123 Abs. 1 VwGO getroffen werden. Trotz dieser gewissen „Lockerung“ von der Antragsbindung (vgl. Happ in Eyermann, VwGO, 14 Aufl. 2014, § 123 Rn. 64) dürfen die Verwaltungsgerichte auch im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nach § 123 Abs. 1 VwGO nichts aussprechen, was vom ersichtlichen Willen des Antragstellers nicht getragen ist (vgl. Schoch in Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand: Juni 2017, § 123 Rn. 134). Insbesondere legitimiert § 88 VwGO das Gericht nicht dazu, an die Stelle dessen, was eine Partei erklärtermaßen will, das zu setzen, was sie – nach Meinung des Gerichts – zur Verwirklichung ihres Bestrebens wollen sollte (vgl. BVerwG, B.v. 14.4.2003 – 3 B 141.02 – juris Rn. 2; speziell zu § 123 VwGO vgl. OVG NRW, B.v. 19.1.2017 – 13 B 1163/16 – juris Rn. 12 ff.). Nach dem anwaltlich eindeutig formulierten Antrag schon im erstinstanzlichen Verfahren ist das Rechtsschutzbegehren der Antragsteller hier ausschließlich auf die (vorläufige) Baueinstellung und Nutzungsuntersagung – also auf Maßnahmen nach den speziellen Eingriffsnormen gem. Art. 75 Abs. 1, Art. 76 Satz 2 BayBO – gerichtet. Alternative Maßnahmen nach Art. 54 Abs. 2 Satz 2, Abs. 4 BayBO, wie etwa eine Ertüchtigung der Außenfassade mit Unterkonstruktion bis hin zu deren Beseitigung, gegen die sowohl die Beigeladene (vgl. Seite 5 der Beschwerdebegründung vom 19. Januar 2018) als auch die Antragsgegnerin (vgl. Seite 3 des Schriftsatzes vom 14. Februar 2018; im erstinstanzlichen Verfahren vgl. bereits Schriftsätze vom 24. November 2017, 14. Dezember 2017) offenbar nichts Grundsätzliches einzuwenden hätten, entsprechen demgegenüber offensichtlich nicht dem Rechtsschutzziel der Antragsteller im vorläufigen Rechtsschutzverfahren. Denn sie haben schriftsätzlich ausdrücklich klargestellt, dass eine Ertüchtigung der Brandwand nicht Gegenstand des einstweiligen Anordnungsverfahrens ist (vgl. Seite 4 des erstinstanzlichen Schriftsatzes vom 1. Dezember 2017). Zudem wurden derartige Ersatzmaßnahmen von ihnen wiederholt als unzureichend beurteilt. Zuletzt haben die Antragsteller auch im Beschwerdeverfahren ausgeführt, selbst an einer auch vollständigen Beseitigung der Wandbekleidung (Fassade) kein Interesse zu haben, da aus ihrer Sicht auch der verbleibende Wandaufbau den Brandschutzanforderungen nicht entspreche. Angesichts dieser Umstände würde sogar eine gerichtlich ausgesprochene Verpflichtung der Antragsgegnerin zum Erlass einer Anordnung zur Beseitigung der Holzfassade mit Unterkonstruktion die Grenzen einer zulässigen Auslegung des Eilantrags gem. § 88 VwGO überschreiten.

f) Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass eine subjektive Rechtsverletzung der Antragsteller auch nicht wegen der Verletzung des Abstandsflächenrechts (Art. 6 BayBO) in Betracht kommt. Die in der Baugenehmigung vom 12. Juli 2011 unter Textziffer IV, 2. Tiret erteilte Abweichung von der nach Westen nicht eingehaltenen Abstandsfläche, die laut der Änderungsgenehmigung vom 7. Juni 2017 fortwirken soll, dürfte ins Leere gehen, weil nach dem Bebauungsplans Nr. ... – dessen Wirksamkeit im Eilverfahren zu unterstellen ist – die streitgegenständliche Grenzbebauung gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO zulässig war. Der Bebauungsplan sieht an entsprechender Stelle auf der Grenze zwischen dem Baugrundstück und dem Antragstellergrundstück eine Baulinie vor, auf der gem. § 23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO gebaut werden muss. Korrespondierend hierzu wird gemäß § 5 Abs. 1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans u.a. für das hier betroffene Wohngebiet „WA 110“ eine abweichende Bauweise gem. § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt, wonach „in Abweichung von der offenen Bauweise (...) eingeschossige Erweiterungsbauten mit einseitigem Grenzanbau an den vorgeschlagenen Grundstücksgrenzen zulässig“ sind (vgl. auch Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 6 Rn. 23 m.w.N.). Selbst wenn der Bebauungsplan unwirksam wäre, dürfte aufgrund der durch auch durch Anbauten an den Grundstückswestgrenzen geprägten Umgebungsbebauung (vgl. die über den BayernAtlasPlus recherchierbaren Luftbilder und Lagepläne) das streitgegenständliche Vorhaben der Beigeladenen wohl auch in Anwendung von § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich an die Grenze gebaut werden (vgl. BayVGH, B.v. 8.10.2013 – 9 CS 13.1636 – juris Rn. 10 f.; VGH BW, U.v. 2.6.2015 – 8 S 1914/14 – NVwZ-RR 2016, 19 = juris Rn. 42 ff.; VG Würzburg, U.v. 27.7.2017 – W 5 K 16.938 – juris Rn. 20 ff.).

g) Auf die weitere Frage, ob es zudem mangels Eilbedürftigkeit an einem Anordnungsgrund mangelt, weil keine erheblichen konkreten Beeinträchtigungen oder Gefahren für die Antragsteller bestehen, die sofort beseitigt werden müssten (vgl. BayVGH, B.v. 19.11.2013 – 2 CE 13.2253 – juris Rn. 2 f.), bzw. (unterstellte) verbleibende Gefahren aufgrund der umgesetzten Holzfassade ggf. jederzeit durch eine brandschutztechnische Ertüchtigung der Gebäudeabschlusswand an der gemeinsamen Grenze (bis hin zur ggf. möglichen Auswechslung der Außenwandbekleidung mit Unterkonstruktion unter gleichzeitiger Ersetzung der Gipskartonplatte durch den ursprünglich vorgesehenen Putz) beseitigt werden könnten, kommt es nicht mehr an.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Antragsteller tragen billigerweise auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, weil sich diese in beiden Rechtszügen durch die Stellung von Sachanträgen einem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO) und ihre Beschwerde erfolgreich ist. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47, § 53 Abs. 2 Nr. 1, § 52 Abs. 1 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung. Der Senat orientiert sich neben Nr. 1.5 an Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (abgedruckt als Anhang in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014), weil die Bedeutung der Sache für einen Kläger bei einem Nachbaranspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten ähnlich zu bewerten ist wie bei einer Nachbarklage gegen eine Baugenehmigung (BayVGH, B.v. 14.3.2016 – 15 ZB 16.168 – juris Rn. 10 m.w.N.).

4. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

I. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Regenburg vom 17. Mai 2017 wird in Nr.

I. abgeändert. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 wird wiederhergestellt, soweit der Antragstellerin aufgegeben wurde, im zentralen Treppenraum (zurzeit Hotelhalle) das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten (Teil II Nr. 5). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss des Hotels (Teil I Nr. 1 Satz 1 des Bescheids) wird unter der Maßgabe abgelehnt, dass der Antragsgegner die Anordnung des Sofortvollzugs gemäß Teil I Nr. 3 des Bescheids aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 25.000 Euro festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin wendet sich als Eigentümerin des mit einem Hotel („S.-hotel …“, 55 Gästebetten) bebauten Grundstücks FlNr. … der Gemarkung B. gegen bauaufsichtliche Maßnahmen zum Brandschutz. Für dieses Objekt ist im gerichtlichen Verfahren eine Baugenehmigung des Landratsamts Regen vom 23. August 1982 für das Vorhaben „Aufbau eines 2. Stockwerkes u. Erweiterung der Vorhalle“ (Az. 723/82) vorgelegt worden. Ältere Baugenehmigungen wurden von den Beteiligten nicht übermittelt.

Das Landratsamt erließ im Anschluss an eine Ortseinsicht am 8. November 2016 und auf Basis eines hierzu erstellten Baukontrollberichts vom 30. November 2016 am 2. Dezember 2016 eine „Anordnung gemäß Art. 54 Abs. 4 Bayer. Bauordnung“, mit der unter „Teil I Nr. 1“ unter Anordnung des Sofortvollzugs (Teil I Nr. 3) die Nutzung der Beherbergungsräume im 1. und 2. Obergeschoss unter der auflösenden Bedingung, dass „alle Punkte in Teil II Ziffern 1 bis 11 (Mängelbeseitigung) erfüllt werden“, untersagt wurde. Unter Teil I Nr. 2 ist verfügt, dass die Nutzungsuntersagung während einer Übergangszeit von drei 3 Monaten nach Bescheidzustellung für den Fall ausgesetzt wird, dass gewisse Sofortmaßnahmen (Sicherheitswache) umgesetzt werden. Unter „Teil II Mängel“ werden der Antragstellerin diverse Einzelmaßnahmen zur Beseitigung brandschutzrechtlicher Mängel aufgegeben. Auch insofern wurde die sofortige Vollziehung angeordnet (Teil II Nr. 12). Unter Teil II Nr. 13 bis 26 werden Zwangsgelder angedroht für den Fall, dass die Verpflichtungen gem. Nr. 1 bis Nr. 11 nicht binnen bestimmter Fristen erfüllt werden. Mit Teil III des Bescheides wurde der Pächter unter Anordnung der sofortigen Vollziehung verpflichtet, die gegenüber der Antragstellerin verfügte Nutzungsuntersagung und Mängelbeseitigung zu dulden. In der Begründung des Bescheids wird ausgeführt, dass nach dem Ergebnis der Ortsbegehung weder der erste noch der zweite Rettungsweg gesichert sei. Die Anordnung der Mängelbeseitigung diene dazu, das Hotel so nachzurüsten, dass der Betrieb wieder ohne erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen möglich sei. Aufgrund der besonderen Gefahrenlage sei das Entschließungsermessen zum bauordnungsrechtlichen Eingreifen weitgehend auf Null reduziert. Wegen der abzuwehrenden erheblichen Gefahren seien die angeordneten Maßnahmen trotz der Beeinträchtigungen verhältnismäßig; eine andere Entscheidung als die Untersagung der Nutzung sowie darauf aufbauend die Anordnung einer Mängelbeseitigung mit ausreichend bemessener Fristenregelung sei nicht ersichtlich. Wirtschaftliche Gesichtspunkte müssten hinter den zu schützenden Rechtsgütern Leben und Gesundheit zurücktreten. Auch wenn das Landratsamt über einen längeren Zeitraum hinweg nicht bauaufsichtlich tätig geworden sei, habe nicht darauf vertraut werden dürfen, dass Brandschutzmängel dauerhaft geduldet würden. In der Bescheidbegründung wird der Antragstellerin alternativ zu der angeordneten Mängelbeseitigung die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb von drei Monaten nach Zustellung unter Beibehaltung der in Teil I aufgeführten Sofortmaßnahmen ein abweichendes Brandschutzkonzept vorzulegen, prüfen zu lassen und umzusetzen. Die Anordnung des Sofortvollzugs wurde mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit begründet, die den Gästen eines Beherbergungsbetriebs ohne gesicherten ersten und zweiten Rettungsweg drohten. Ein weiteres Zuwarten bis zur Unanfechtbarkeit hätte ein nicht hinnehmbares Fortbestehen dieser Gefahrenlage zur Folge gehabt.

Mit Beschluss vom 17. Mai 2017 lehnte das Verwaltungsgericht Regensburg den von der Antragstellerin am 13. März 2017 gestellten Eilantrag, die aufschiebende Wirkung ihrer am 21. Dezember 2016 gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Anfechtungsklage wiederherzustellen, ab.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Rechtsschutzbegehren weiter. Sie trägt unter Bezugnahme auf Aktennotizen vom 21. Mai 1982, 16. September 1982 und 25. Oktober 1982 (vgl. Bl. 43 ff. der VGH-Akte sowie Bl. 8 f. 83 f., 88 der Bauakte des Landratsamts 723/82) sowie auf ein Ergebnisprotokoll einer „außerordentlichen Feuerbeschau“ vom 4. Juli 1968 (Bl. 53 ff. der VGH-Akte) vor, der Entscheidung des Verwaltungsgerichts stehe der Bestandsschutz des Gebäudes entgegen. Weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht hätten den Vertrauensschutz, der ihr als Adressatin einer Baugenehmigung zukomme, hinreichend gewürdigt. Das Gebäude sei und bleibe formell legal, sodass es nicht an eine wie auch immer geänderte Rechtslage angepasst werden müsse. Die Umsetzung des Bescheids – insbesondere in Bezug auf die angeordnete Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Treppenhausbereichen (Teil II Nr. 6 des Bescheids) – bedeutete den faktischen Rückbau des Gebäudes in den Rohzustand. Dies führe im Ergebnis zur Beseitigung eines baurechtlich genehmigten Zustandes und bewirke damit in der Sache einen Widerruf bzw. die Aufhebung der erteilten Baugenehmigung. Die Gestaltung der Treppenhäuser und diesbezügliche Brandschutzfragen seien im Genehmigungsverfahren 1982 zwischen dem damaligen Bauherr, dem Landratsamt und dem Brandversicherer abgestimmt worden. Die Voraussetzungen für eine nachträgliche Anordnung gemäß dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministeriums des Innern „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ vom 25. Juli 2011 seien nicht gegeben. Jedes Geschoss des Hotelgebäudes besitze tatsächlich mehrere Rettungswege. Geringe, den heutigen Anforderungen ggf. nicht mehr bis ins Detail gerecht werdende Mängel könnten jedenfalls nicht dazu führen, diesen die Qualität und die Funktion als Rettungsweg vollständig abzusprechen. Weder aus dem Bescheid des Landratsamts noch aus dem angegriffenen erstinstanzlichen Beschluss ergebe sich, dass die gerügten Mängel der Rettungswege im Brandfall dazu führten, dass die dortigen Fluchtmöglichkeiten nicht gegeben seien. Tatsächlich sei bei einer würdigenden Gesamtbetrachtung von einem ausreichenden Gefahrenschutz im Gebäudebestand auszugehen. Ein wesentlicher Mangel des Rettungswegs über den mittleren und zentralen Treppenraum könne aus dem Umstand, dass der Treppenverlauf im Bereich des 1. Obergeschosses um etwa 6 bis 7 m versetzt sei, nicht begründet werden. Der mittlere Treppenraum sei von jeder Lage im 1. und 2 Obergeschoss innerhalb der bauordnungsrechtlichen 35 m-Vorgabe erreichbar. An beiden Seiten des Bauwerks (gemeint: im südwestlichen und östlichen Gebäudetrakt) seien das 1. und das 2. Obergeschoss über ein Treppenhaus verbunden, wobei von jedem dieser im 35 m-Bereich erreichbaren Treppenhäuser auf Ebene des 1. Obergeschosses ein Ausgang auf das Flachdach über dem Restaurantbereich führe. Insgesamt sei kein Raum weiter als 10 m von der nächsten Treppe entfernt. Darüber hinaus stehe im 1. Obergeschoss der Ausstieg über das jeweilige Fenster auf die Dachterrasse zur Verfügung. Die Dachterrasse sei weniger als 8 m hoch und daher für die Feuerwehr ohne Weiteres anleiterbar. Auch die Fenster hielten eine entsprechende Brüstungshöhe ein. Das unverhältnismäßige Vorgehen werde ferner dadurch belegt, dass die Baubehörde auch nach zwischenzeitlichen Baukontrollen – so z.B. im Jahr 1995 – den bestehenden baulichen Zustand des Gebäudes akzeptiert habe. Schließlich habe das Verwaltungsgericht die wirtschaftlichen Folgen des streitgegenständlichen Bescheids für die Antragstellerin nicht hinreichend berücksichtigt. Bei Fortbestand der Entscheidung des Verwaltungsgerichts sei der wirtschaftliche Zusammenbruch des genehmigten und über viele Jahrzehnte unbeanstandeten Betriebs unvermeidbar. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners sei es nicht Sache der Antragstellerin, alternative bautechnische Vorschläge zur Veränderung des bestandsgeschützten Zustands ihres Anwesens zu unterbreiten. Wegen der bestehenden Verkleidung der Außenfassade mit grundsätzlich brennbaren Holzschindeln dürfe der Rettungsweg über die Außenflächen der Dachterrassen und die Abstiegsleitern nicht als untauglich angesehen werden. Die Bayerische Bauordnung fordere für Außenwände lediglich eine ausreichend lange Widerstandsfähigkeit gegen eine Brandausbreitung. Diese Eigenschaft („schwer entflammbar“) erfüllten die Holzschindeln. Gleiches gelte für die in massivem Holz bzw. teilweise in Metall mit Gitterglas ausgeführten Fenster und Türen im Bereich der Rettungswege. Die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Insofern sei vom vormaligen Pächter in einem Bescheid vom 6. Mai 2015 – und insbesondere dort unter 5. und 6. – lediglich gefordert worden, den Außenfluchtbereich zu sichern. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Antragsgegner auf diese Möglichkeiten, die umgesetzt worden seien, nicht mehr abheben wolle. Es bestehe grundsätzlich die Bereitschaft, im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung der Außenrettungswege durchzuführen, die sich allerdings nur in marginalem Bereich bewegen könnten, da die Grundvorrichtungen dieser Anlagen schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet seien.

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Verwaltungsgerichts Regensburg vom 17. Mai 2017 aufzuheben und die aufschiebende Wirkung der gegen den Bescheid vom 2. Dezember 2016 erhobenen Klage wiederherzustellen.

Der Antragsgegner beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Das Verwaltungsgericht habe richtig entschieden. Aus dem Baukontrollbericht zur Ortseinsicht vom 8. November 2016 hätten sich erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit ergeben. Aus dem Bericht folge auch, dass die angeordneten Maßnahmen eine unabweisbare Minimallösung darstellten, da jeder vorhandene Rettungsweg mit schwerwiegenden Mängeln behaftet sei. Es gehe nicht nur um die Anpassung an die im Laufe der Zeit geänderten gesetzlichen Vorschriften. Angesichts der erheblichen Gefahrenlage sei es unerheblich, dass das Landratsamt den baulichen Missstand ggf. früher hätte feststellen und einschreiten können. Unabhängig davon, dass die Antragstellerin eine wirtschaftliche Existenzgefährdung im Falle der Umsetzung des Bescheids nicht belegt habe, sei ein Eigentümer für den ordnungsgemäßen Zustand eines Gebäudes grundsätzlich ohne Rücksicht auf seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit verantwortlich. Dies gelte umso mehr, wenn es – wie hier – um den Schutz höchstwertiger Rechtsgüter vor erheblichen konkreten Gefahren gehe. Der näher begründeten Annahme im angegriffenen Beschluss, dass solche Gefahren vorliegen, sei die Antragstellerin nicht substantiiert entgegen getreten. Die vorgelegten Unterlagen aus den Jahren 1968 und 1982 gäben hierzu nichts her. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, alle vorstellbaren Möglichkeiten zur Umsetzung eines ausreichenden Bestandsschutzes in Erwägung zu ziehen, wenn sich der Verantwortliche – wie hier die Antragstellerin – zu Unrecht auf den Standpunkt stelle, dass keine Gefahrensituation gegeben sei und der bestehende Zustand hinsichtlich des Brandschutzes ausreiche. Es sei auch mit Blick auf finanzielle und betriebliche Belastungswirkungen Sache der Antragstellerin gewesen, Alternativen zu den von der Behörde für erforderlich und angemessen gehaltenen Maßnahmen zur Ausräumung oder Kompensation von Brandschutzmängeln zu entwickeln. Eindeutig vorzugswürdige Alternativen seien für die Behörde nicht ersichtlich.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig, hat aber nur zu einem geringen Teil Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung weitgehend zu Recht abgelehnt.

Im Rahmen eines Verfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht aufgrund der sich im Zeitpunkt seiner Entscheidung darstellenden Sach- und Rechtslage eine eigene Ermessensentscheidung darüber, ob die Interessen, die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts sprechen, oder diejenigen, die für die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung streiten, höher zu bewerten sind. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache zu berücksichtigen.

1. Für den Erfolg der Beschwerde kommt es hiernach maßgeblich darauf an, inwiefern das Verwaltungsgericht den angefochtenen Bescheid vom 2. Dezember 2016 nach der im Eilverfahren gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage zu Recht von Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm gedeckt angesehen hat, wobei der Senat sich nur mit den innerhalb der Frist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die § 146 Abs. 4 Satz 3 und Satz 6 VwGO die Prüfung beschränkt, auseinanderzusetzen hat.

Die Bauaufsichtsbehörden können gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO auch bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen stellen, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist. Eine erhebliche Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr – etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr – anders beurteilt wird (Dirnberger in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 167). Art. 54 Abs. 4 BayBO vermittelt der Bauaufsichtsbehörde über Art. 54 Abs. 2 und 3 BayBO sowie Art. 76 BayBO hinausgehend auch Eingriffsbefugnisse bei Anlagen, die aufgrund einer geltenden Baugenehmigung formell bestandsgeschützt sind. Anordnungen können auf Art. 54 Abs. 4 BayBO gestützt werden, ohne dass die Baugenehmigung gem. Art. 48 oder Art. 49 BayVwVfG aufgehoben werden muss bzw. ohne dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Rücknahme oder einen Widerruf der Baugenehmigung vorliegen müssen (BayVGH, B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 158, 160 m.w.N.; i.E. ebenso: Bell, KommP BY 2011, 334; Glaser/Wei-ßenberger, BayVBl. 2008, 460/465; nach früherem Recht bereits BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 16.3.1982 – 2 AS 82 A.217; U.v. 21.8.1991 – 2 B 91.156; U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 30.7.1992 – 15 CS 92.1935; B.v. 19.6.1997 – 14 ZB 97.1268; B.v. 19.12.2001 – 14 ZB 00.1421 – juris Rn.3; a.A. Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Februar 2017, Art. 54 Rn. 212, 213). Insofern ist die Legalisierungswirkung einer Baugenehmigung verfassungsgemäß eingeschränkt. Von den von Art. 54 Abs. 4 BayBO erfassten Sicherheitsrisiken sind nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 156 m.w.N.).

Der Senat konnte im summarischen Verfahren gem. § 146 i.V. mit § 80 Abs. 5 VwGO auf die detaillierte Ermittlung und Beurteilung der bestehenden Baugenehmigungslage verzichten. Insbesondere bedurfte es keiner Ermittlungen, inwiefern ggf. doch noch weitere Baugenehmigungen vor der Umbaugenehmigung aus dem Jahr 1982 existent sein könnten. Entbehrlich war im gerichtlichen Verfahren auch eine detaillierte Abklärung und Prüfung, inwiefern (zum Teil) Mängelbeseitigungsmaßnahmen auch auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO hätten gestützt werden können, etwa weil der bestehende bauliche Zustand, der in Umsetzung der Anordnungen in Teil II des angefochtenen Bescheids geändert werden soll, ggf. nicht mit der Baugenehmigung vom 23. Juni 1982 übereinstimmt. Denn bei der Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO muss die Frage der genauen Reichweite des Bestandschutzes nicht vertieft werden. Eine Anordnung, die nach dieser Vorschrift gegen eine in ihrem Bestand geschützte Anlage gerichtet werden kann, darf jedenfalls in analoger Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO auch und erst recht gegen eine nicht in ihrem Bestand geschützte Anlage ergehen (vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296 f., 299; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; Jäde in Jäde/Dirn-berger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 214). Sollte im Übrigen die Ausgestaltung der betroffenen Räumlichkeiten bzw. der Betrieb des Hotels im Ganzen nicht von bestehenden Baugenehmigungen abgedeckt sein, wären bei (alternativer) Heranziehung des Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO (für bauliche Nachrüstungen) bzw. Art. 76 Satz 2 BayBO (für die Nutzungsuntersagung) die behördlichen Ermessenserwägungen weitgehend identisch (vgl. BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; zur Möglichkeit eines Austausches der Rechtsgrundlage, wenn hierdurch der Bescheid nicht in seinem Wesen verändert wird vgl. auch BVerwG, U.v. 31.3.2010 – 8 C 12.09 – NVwZ-RR 2010, 636 = juris Rn. 16; BayVGH, B.v. 18.7.2012 – 22 ZB 11.2060 – juris Rn. 13).

Gemessen hieran überwiegt in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung das gegenläufige Interesse der Antragstellerin, weil aller Voraussicht nach die Anfechtungsklage gegen den Bescheid insofern gemessen an Art. 54 Abs. 4 BayBO keinen Erfolg haben wird (im Folgenden unter 2.). Demgegenüber überwiegt das Suspensivinteresse der Antragstellerin das Vollzugsinteresse, soweit unter Teil II Nr. 5 des Bescheids angeordnet wurde, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster (über dem Garagen-Flachdachniveau) zu einem Rauchabzug umzurüsten ist; denn diese Anordnung kann nicht auf die von dem Antragsgegner herangezogene Befugnisnorm und das hierauf aufbauende behördliche Ermessen gestützt werden (hierzu unter 3.). Da die unter Teil I Nr. 1 Satz 1 verfügte Nutzungsuntersagung nach Aktenlage ebenfalls als grundsätzlich zulässig anzusehen ist, hat das Verwaltungsgericht auch insofern wegen überwiegenden Vollzugsinteresses den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zu Recht abgelehnt. Da die fortbestehende Wirksamkeit der verfügten Nutzungsuntersagung über die unter Teil I Nr. 1 Satz 2 des streitgegenständlichen Bescheids reglementierte auflösende Bedingung unter Berücksichtigung des Anordnungszwecks (Sicherung einer gefahrfreien Nutzbarkeit der Rettungswege im Brandfall) auf Basis einer einheitlichen Ermessensentscheidung an die Erfüllung der unter Teil II verfügten Maßnahmen geknüpft ist, allerdings hinsichtlich Teil II Nr. 5 des Bescheids die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen war, sieht es der Senat in analoger Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO als geboten an, die Ablehnung des Eilantrags an die im Tenor dieses Beschlusses ausgesprochene Auflage (Maßnahme) zu knüpfen (vgl. im Einzelnen unten 4.).

2. Es spricht eine weit überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen rechtmäßig sind und die Antragstellerin daher nicht in subjektiven Rechten verletzen (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

a) Der Senat sieht von vornherein keine Veranlassung, den streitgegenständlichen Bescheid vom 2. Dezember 2016 im Beschwerdeverfahren einer rechtlichen Überprüfung in Bezug auf die unter Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 angeordneten Maßnahmen (Begrenzung der Lagerung von brennbaren Stoffen in der Garage; Beseitigung entzündlicher und brennbarer Gegenstände in bestimmten Flur- und Treppenhausbereichen sowie Abstellräumen unter den Treppenläufen; Freihaltung erforderlicher Rettungswegbreiten; Entfernung von Keilen, mit denen Türen mit Brandschutzanforderungen und Selbstschließung offen gehalten werden; Vorlage eines Prüfungsergebnisses über die Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit der Sicherheitsbeleuchtung mit Sicherheitsstromversorgung) zu unterziehen.

Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO obliegt es dem Beschwerdeführer – hier der Antragstellerin –, sich mit den Gründen der angefochtenen Entscheidung inhaltlich auseinanderzusetzen und im Einzelnen aufzuzeigen, weshalb diese keinen Bestand haben kann. Die Antragstellerin hat im Beschwerdeverfahren nichts Substanziiertes vorgetragen, warum der Bescheid vom 2. Dezember 2016 in Bezug auf Teil II Nr. 8 bis Nr. 11 entgegen der Beurteilung des Verwaltungsgerichts im angegriffenen Beschluss vom 17. Mai 2017 rechtswidrig sein könnte. Im Beschwerdeverfahren sind vom Verwaltungsgerichtshof nur die dargelegten Gründe zu prüfen, § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO (vgl. z.B. OVG Sachsen-Anhalt, B.v. 1.10.2014 – 3 M 406/14 – juris Rn. 6). Zudem hat die Antragstellerin hinsichtlich eines Teils der hiervon betroffenen Maßnahmen vorgetragen, dass bereits „alle mobilen Einrichtungen aus Treppenhäusern und Fluren entfernt“ worden seien, „die auch nur im Geringsten brandschutztechnisch problematisch sein könnten“ (Schriftsatz vom 22. Juni 2017; zu Brandlasten und Hindernissen in Form von Einrichtungsgegenständen in Rettungswegbereichen vgl. Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 77). Soweit sich die Anfechtungsklage der Antragstellerin mit Blick auf § 88 VwGO überhaupt auf die Maßnahmen gem. Teil II Nr. 8 – 11 erstrecken sollte, könnte im Hauptsacheverfahren ggf. zu klären sein, inwiefern diese mangels Auswirkungen auf den genehmigten Bestand anstelle von Art. 54 Abs. 4 BayBO womöglich eher auf Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO zu stützen sind.

b) Auch hinsichtlich der im angefochtenen Bescheid unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen (Nr. 1 – Nr. 4: Einbau von Türen bzw. Fenstern mit bestimmten brandschutzrechtlichen Anforderungen in näher bestimmten Treppenraum- und Flurbereichen; Nr. 6: Beseitigung brennbarer Wand- und Deckenverkleidungen bzw. deren Ersetzung durch nichtbrennbare Verkleidungen in ausreichender Dicke in näher bestimmten Bereichen; Nr. 7: Anforderung einer leichten Öffnung der westlichen Notausgangstür von der Garage ins Freie) bleibt die Beschwerde ohne Erfolg. Denn insofern geht der Senat nach der im Verfahren gem. § 146, § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage davon aus, dass die Voraussetzungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO als Befugnisnorm erfüllt und dem Antragsgegner keine Ermessensfehler (Art. 40 BayVwVfG, § 114 Satz 1 VwGO) vorzuwerfen sind.

aa) Bei der nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls zu beurteilenden Frage, ob die Eingriffsschwelle des Art. 54 Abs. 4 BayBO (erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit) erreicht ist, ist einekonkrete Gefahr in dem Sinne zu fordern, dass bei einer Betrachtungsweise ex ante bei ungehindertem Geschehensablauf mit hinreichender Wahrscheinlichkeit ein Schaden droht (vgl. BayVGH, U.v. 1.2.1980 – 53 II 77; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Decker, BayVBl. 2011, 517/524; Hirschfelder, BauR 2015, 921/924 f.; vgl. auch zum Landesrecht außerhalb Bayerns VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; HambOVG, B.v. 4.1.1996 – Bs II 61/95 – NVwZ-RR 1997, 466 = juris Rn. 13; NdsOVG, B.v. 17.1.1986 – 6 B 1/86 – BauR 1986, 684/686; OVG NRW, U.v. 28.8.2002 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19, 20; nach a.A. soll das Vorliegen einer abstrakten Gefahr genügen, vgl. Gröpl, BayVBl. 1995, 292/296; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 169). Dabei ist der allgemeine sicherheitsrechtliche Grundsatz anzuwenden, dass an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und folgenschwerer der möglicherweise eintretende Schaden ist (vgl. BayVGH, U.v. 16.1.1997 – 22 B 96.3491 – BayVBl. 1997, 280 = juris Rn. 20; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 23). Angesichts des hohen Stellenwerts der Rechtsgüter Leben und Gesundheit sind daher im Anwendungsbereich des Art. 54 Abs. 4 BayBO an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts sowie an den Maßstab der Erheblichkeit der Gefahr keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen (BVerwG, U.v. 26.6.1970 – IV C 99.67 – NJW 1970, 1890 = juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 220). Es genügt grundsätzlich, wenn ein Schadenseintritt zu Lasten der durch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG unter dem besonderen Schutz der Rechtsordnung stehenden Schutzgüter aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls nicht ganz unwahrscheinlich ist (Molodovsky in Molodovsky/Fa-mers, Bayerische Bauordnung, Stand: Mai 2017, Art. 54 Rn. 141, 141a; Schwarzer/König Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 54 Rn. 48; vgl. auch VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; OVG Rh-Pf, U.v. 12.12.2012 – 8 A 10875/12 – NVwZ-RR 2013, 496 = juris Rn. 30; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 24).

bb) Der Antragsgegner hat im Bescheid vom 2. Dezember 2016 ebenso wie das Verwaltungsgericht im angefochtenen Beschluss vom 17. Mai 2017 eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO damit begründet, dass für das 1. und 2. Obergeschoss des Hotels weder der erste noch der zweite Rettungsweg ausreichend gesichert sei. Der Senat teilt nach Aktenlage diese Einschätzung.

Eine erhebliche – konkrete – Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO entsteht zwar nicht bereits allein dadurch, dass sich gesetzliche Vorschriften im Laufe der Zeit ändern und eine bestehende Anlage in der Folge nicht mehr in allen Details mit neueren (etwa bauordnungs-) rechtlichen Vorgaben übereinstimmt (VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; HessVGH, B.v. 18.10.1999 – 4 TG 3007/97 – NVwZ-RR 2000, 581 = juris Rn. 18; Nr. 1.2 des IMS vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ – Az. II B 7-4112.420-013/11; Bell, KommP BY 2011, 334; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925). Besonderheiten gelten jedoch bei der Gefahr- und Wahrscheinlichkeitsbeurteilung im Zusammenhang mit brandschutzrechtlichen Anforderungen, weil mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 10; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; VGH BW, B.v. 29.3.2011 – 8 S 2910/10 – BauR 2012, 473 = juris Rn. 24; OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 20.2.2013 – 2 A 239/12 – BauR 2013, 1261 = juris Rn. 34; Hirschfelder, BauR 2015, 921/925) und ein Gebäudebrand regelmäßig mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit von Personen einhergeht. Personen, die sich in dem Gebäude aufhalten, müssen sich darauf verlassen können, dass die vorgesehenen Rettungswege im Brandfall hinreichend gefahrfrei und sicher benutzbar sind. Mängel innerhalb der Rettungswege indizieren daher eine erhebliche Gefahr i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO (Kühnel/Goll-witzer in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 33 Rn. 8; zur Möglichkeit nachträglicher Anordnungen auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude im Falle ungesicherter Rettungswege vgl. auch Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 12 Rn. 10; Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 141a; BayVGH, U.v. 17.2.1997 – 14 B 93.1180 – juris Rn. 17 ff.: ungesicherter erster Rettungsweg wegen fehlender feuerbeständiger Ausgestaltung eines Treppenraums; VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 13 ff.: Anordnung zum Einbau von rauchdichten und selbstschließenden Türen; für den Fall der mangelnden Sicherung des zweiten Rettungswegs vgl. auch BayVGH, U.v. 10.1.1992 – 2 B 89.740; B.v. 29.8.2012 – 2 CS 12.1256; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 176, 177; vgl. auch OVG NRW, U.v. 28.8.2001 – 10 A 3051/99 – BauR 2002, 763 = juris Rn. 19 ff.; B.v. 22.7.2002 – 7 B 508/01 – BauR 2002, 1841 = juris Rn. 19 ff.). Ganz in diesem Sinne ist nach dem Rundschreiben des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 25. Juli 2011 „Vollzug der Bayerischen Bauordnung; Brandschutz in bestehenden Gebäuden“ (Az. II B 7-4112.420-013/11, dort unter Nr. 1.2) für die Anwendung des Art. 54 Abs. 4 BayBO „beispielhaft (…) von einer erheblichen Gefahr in Bezug auf den Brandschutz unter anderem dann auszugehen, wenn die nach Art. 31 Abs. 1 BayBO für Nutzungseinheiten mit Aufenthaltsräumen regelmäßig geforderten zwei unabhängigen Rettungswege überhaupt nicht vorhanden sind oder wenn nur ein Rettungsweg vorhanden und mit Mängeln behaftet ist, die im Brandfall mit hinreichend großer Wahrscheinlichkeit zur vorzeitigen Unbenutzbarkeit führen“ (zustimmend Bell, KommP BY 2011, 334; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 31 Rn. 58; in Anwendung von Art. 60 Abs. 5 BayBO 1998 vgl. bereits BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 7 ff.).

Die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen stützen sich auf die Nichteinhaltung der (aktuell geltenden) Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 6 BayBO (Teil II Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3), Abs. 4 (Teil II Nr. 4), Abs. 5 (Teil II Nr. 6) sowie hinsichtlich Teil II Nr. 7 auf eine im Sinne der Funktionsfähigkeit eines Rettungswegs am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV geboten hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür. Auch wenn Art. 54 Abs. 4 BayBO die Anordnung einer (fortwährenden) Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften als solche grundsätzlich nicht rechtfertigt (s.o.), greift die Befugnisnorm als spezieller Gefahrenabwehrtatbestand auch gegenüber bestandsgeschützten Gebäude aufgrund der hohen Wertigkeit der geschützten Rechtsgüter (Leben und Gesundheit) jedenfalls dann ein, wenn die Nichteinhaltung aktueller gesetzlicher Standards gleichzeitig eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit bedingt und ohne eine Anordnung der Bauaufsichtsbehörde und deren Umsetzung die gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit eines Rettungswegs nicht hinreichend gewährleistet ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die aktuellen normativen Anforderungen an die Ausgestaltung notwendiger Treppenräume in Art. 33 Abs. 4 und Abs. 6 BayBO den Schutzzweck verfolgt, im Brandfall den Brandübergriff auf den Rettungsweg sowie eine Verrauchung in diesem zu verhindern und damit in Umsetzung der allgemeinen Vorgaben in Art. 12 letzte Alt. BayBO für eine sichere und gefahrfreie Benutzbarkeit des Rettungswegs für die Fliehenden sowie für Rettungshelfer zu gewährleisten (Bauer in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 7, 35, 84, 98; Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 3, 4, 6, 69, 75, 78, 96). Die Anforderungen gem. Art. 33 Abs. 5 BayBO an die Ausgestaltung des Treppenraumes mit nicht brennbaren Baustoffen gründen zudem auf dem Gedanken, dass notwendige Treppenräume in ihrer besonderen Bedeutung als vertikale Fluchtwege selbst nicht Ursache einer Brandentstehung sein dürfen und daher, sofern kein Rauch und Feuer von außen (d.h. von anderen Gebäudeteilen) in den Treppenraum eindringen, als Fluchtweg uneingeschränkt benutzbar bleiben (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 75). Da angesichts des hohen Werts, den das menschliche Leben und die Gesundheit darstellen (vgl. auch Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG), an die Wahrscheinlichkeit einer Verrauchung des Rettungswegs sowie eines Brandübergriffs auf diesen keine hohen Anforderungen zu stellen sind (s.o. sowie VGH BW, U.v. 28.6.1989 – 5 S 1542/88 – juris Rn. 14), ist nach Ansicht des Senats grundsätzlich von einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit i.S. von Art. 54 Abs. 4 BayBO auszugehen, wenn die Rettungswege der im Einzelfall betroffenen baulichen Anlage nicht den (aktuellen) bauordnungsrechtlichen Anforderungen zur Vermeidung der Verrauchung und des Brandübergriffs sowie der Brandentstehung gem. Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO genügen oder im Übrigen der Funktion eines hinreichend sicheren Fluchtwegs i.S. von Art. 31 Abs. 1 BayBO (bei Mittel- und Großgaragen vgl. auch § 12 Abs. 1 GaStellV) nicht entsprechen. Der (Landes-) Gesetzgeber hat durch die Schaffung und nachträgliche Anpassung von Regelungen im Bauordnungsrecht, die die Rauch- und Brandfreiheit eines als Rettungsweg fungierenden Treppenraums gewährleisten sollen (Art. 33 Abs. 4 – 6 BayBO), den spezifischen Gefahrbegriff des Art. 54 Abs. 4 BayBO hinsichtlich der Sicherung der gefahrfreien Benutzbarkeit eines Rettungswegs konkretisiert.

Diesen Anforderungen genügt die Hotelanlage – soweit nach Aktenlage und unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragstellerin ersichtlich – nicht. Es ist vielmehr mit dem streitgegenständlichen Bescheid davon auszugehen, dass die vorhandenen Rettungswege einerseits über den südwestlichen sowie andererseits über den zentralen Treppenraum an diversen Mängeln am Maßstab der Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO leiden, die im Dienste der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit (sichere Benutzbarkeit im Brandfall) durch Umsetzung der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 und Nr. 7 angeordneten Maßnahmen beseitigt werden sollen. Das Verwaltungsgericht hat auf Seiten 12 bis 15 des angefochtenen Beschlusses vom 17. Mai 2017 unter Berücksichtigung des Baukontrollberichts vom 30. November 2016 detailliert ausgeführt, dass die bestehenden vertikalen Rettungswege über den zentralen sowie den südwestlichen Treppenraum sowie die hierauf bezogenen horizontalen Rettungswege in bestimmten Flurbereichen des Erdgeschosses und des Obergeschosses den derzeitigen Anforderungen an eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brand-/Evakuierungsfall am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 i.V. mit Art. 33 Abs. 4, 5 und 6 BayBO nicht genügen. Hierauf wird im Einzelnen Bezug genommen. Für diese Rettungswege ist mithin eine sichere, gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall nicht gewährleistet. Die Antragstellerin hat gegen diese Befunde und Wertungen des Verwaltungsgerichts keine substanziellen Einwendungen erhoben, sodass der Senat sowohl aufgrund des summarischen Charakters des Eilverfahrens als auch aufgrund der Prüfbegrenzung gem. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO im Beschwerdeverfahren von der Richtigkeit der diesbezüglichen Feststellungen und rechtlichen Schlüsse des Landratsamts und des Verwaltungsgerichts ausgeht.

Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, dass es alternative mängelfreie Rettungswege gibt, die im Brandfall eine gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sichere, gefahrfreie und zeitnahe Gebäudeevakuierung ermöglichen. Dies gilt insbesondere – und unabhängig von der Frage, inwiefern der horizontale Fluchtweg in den Flurbereichen ohnehin baulich ertüchtigt werden müsste (vgl. Teil II Nr. 1 – 4 des streitgegenständlichen Bescheids) – für eine Rettung über Notabstiege/Leitern im Außenbereich des 1. Obergeschosses (vgl. Lichtbilder Nrn. 11, 29, 30, 35, 41 – 44 im Baukontrollbericht vom 30. November 2016), die über das mittlere Treppenhaus (Ausgang auf das Garagendach im nördlichen Gebäudetrakt) sowie über das südwestliche und das östliche Treppenhaus (Verbindung zu den Terrassen- und Balkonbereichen) aufgesucht werden müssten. Die sichere Benutzbarkeit dieser Fluchtwege steht nicht nur wegen fehlender Sicherheitsbeleuchtung, fehlender Absturzsicherung und fehlendem Witterungsschutz infrage. Wie aus dem Baukontrollbericht folgt, sind im Freibereich keine Außentreppen vorhanden, deren Nutzung ausreichend sicher ist und im Brandfall nicht gefährdet werden kann (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO). Die vorhandenen Notabstiege (Leitern) bieten schon deshalb keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit im Brandfall, weil der Fliehende für den (selbstrettenden) Abstieg ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution aufweisen muss, was insbesondere bei wegen Alters gebrechlichen oder bei körperlich behinderten Menschen von vornherein ein unüberwindbares Hindernis darstellen dürfte. Das Landratsamt hatte in dem von der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren zitierten Schreiben vom 6. Mai 2015 (dort unter Nr. 6) nicht nur gefordert, den Fluchtweg auf dem südlichen Balkon durch Entfernung der Balkonabtrennungen im 1. Obergeschoss bzw. den Einbau von Türen nachzurüsten, sondern auch, auf dem über das mittige Treppenhaus erreichbare Garagendach „einen verkehrssicheren Notabstieg/Fluchttreppe“ anzubringen. Soweit die Antragstellerin im Schreiben vom 2. Oktober 2017 behauptet, dass die im Schreiben vom 6. Mai 2015 unter 5. und Nr. 6 geforderten Maßnahmen für eine sichere Benutzbarkeit des Rettungswegs über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses umgesetzt worden seien und deshalb zwischenzeitlich für einen gefahrfreien Zustand gesorgt worden sei, bleibt dieser Vortrag vage und mangels vorgelegter Nachweise für den Senat nicht überprüfbar. Zudem schlägt die Antragstellerin im Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 (Seite 3) vor, die an den Außenflächen vorhandenen Abstiegsleitern könnten „als zusätzliche Außentreppe bzw. Außenabstieg bezeichnet und genutzt“ werden. Damit geht aus dem Vortrag der Antragstellerin hervor, dass die Installierung einer verkehrssicheren Fluchttreppe weder tatsächlich umgesetzt wurde noch von ihr in Erwägung gezogen wird. Die an der Außenfassade befindlichen Notabstiegsleitern stellen keine Treppe im bauordnungsrechtlichen Sinne dar (zu „Steigeisen“ als Auf- und Abstiegshilfe mit einer Steigung von 90˚, „Leitern“ als Auf-/Abstiege mit einer Steigung von mehr als 75˚ sowie „Leitertreppen“ mit einer Steigung von mehr als 45˚, die allesamt aufgrund des hohen Steigungswinkels keine Treppen i.S. von Art. 32 BayBO darstellen vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger/Bau-er/Weiß, Die neue BayBO, Art. 32 Rn. 52, 53; in Anknüpfung an die DIN 18065 vgl. auch Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 18 ff.; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 2).

Hinzu kommt, dass der gefahrfreien Benutzung eines Außenabstiegs vom ersten Obergeschoss in das Erdgeschoss – sei es über Leitern, sei es über eine (neue) Treppe – die Brennbarkeit der an der Außenfassade befindlichen Holzschindeln entgegensteht. Soweit die Antragstellerin darauf verweist, die Holzschindeln erfüllten die Anforderungen an Art. 26 BayBO, mag dies für die Gestaltung als Außenfassade genügen. Dies genügt aber nicht den Anforderungen an eine sichere und gefahrfreie Benutzung eines Rettungswegs, um erhebliche Gefahren für Leben und Gesundheit im Brandfall auszuräumen. Es wird durch den Schutzzweck von Regelungen wie Art. 33 Abs. 4 bis 6 BayBO bestätigt und liegt im Übrigen auf der Hand, dass ein Fluchtweg nur dann seinen Zweck erfüllen und den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO an eine gefahrfreie Benutzbarkeit entsprechen kann, wenn im Brandfall weitestgehend ausgeschlossen wird, dass der Fluchtweg selbst in Brand gerät bzw. wegen übergreifenden Feuers durch die Flüchtenden nicht benutzt werden kann.

Die von der Antragstellerin angesprochene Möglichkeit der Rettung über das Flachdach (Dachterrasse) über dem Restaurantbereich, das – ebenso wie die Fenster in den Obergeschossen – aufgrund passender Höhe (weniger als 8 m) durch die Feuerwehr anleiterbar sei, stellt keine gefahrfreie Rettungswegalternative i.S. des Art. 54 Abs. 4 BayBO dar. Da die Feuerwehr nicht nur aufgrund des Anfahrtswegs sondern auch etwa aufgrund eines Paralleleinsatzes an einem zeitnahen Eintreffen verhindert sein kann, muss sich eine Person, die sich in einem Gebäude aufhält, grundsätzlich darauf verlassen können, im Brandfall das Gebäude selbst über einen Rettungsweg verlassen zu können. Wie sich aus der gesetzlichen Wertung aus Art. 31 Abs. 2 und Abs. 3 BayBO ergibt, kann ein Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit allenfalls eine Behelfslösung für den zweiten Rettungsweg sein. Soweit allerdings – wie vorliegend – der erste (durch Fliehende bzw. Rettungshelfer selbst begehbare) Rettungsweg Mängel aufweist, aufgrund derer eine für Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung im Brandfall nicht gewährleistet ist, kann schon grundsätzlich die Möglichkeit der Rettung mit Hilfe der Feuerwehr keine Kompensation zur Gewährleistung einer am Maßstab von Art. 54 Abs. 4 BayBO hinreichend sicheren und gefahrfreien Evakuierung schaffen. Insofern spielt der Einwand der Antragstellerin, die Regelung gem. Nr. 1.2 der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministerium des Innern über den Vollzug des Bayerischen Feuerwehrgesetzes vom 28. Mai 2013 (VollzBekBayFwG) betreffend Anfahrt und Rettungszeiten von Feuerwehr und Rettungsdienst (zehnminütige Hilfsfrist) besäßen keine baurechtliche Relevanz, sondern stellten ausschließlich Organisationsvorgaben für die staatlicherseits vorzuhaltende Infrastruktur des Rettungswesens dar, für die Entscheidung des vorliegenden Falles keine Rolle. Zudem ist im vorliegenden Fall nach Aktenlage nicht ersichtlich, dass die Frei-/Außenbereiche im 1. Obergeschoss eine derartige Sicherheit bieten, dass sie bei jedem Brandfall ein längerfristiges Verbleiben ohne Gefahr für Leib und Leben (mit Blick auf toxische Rauchgase, Hitzeentwicklung und Gebäudeeinsturzgefahr) gewährleisten. Eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle weist im Übrigen eine hinreichende Zuverlässigkeit auch als (bloßer) zweiter Rettungsweg nur dann auf, wenn dort nach den konkreten Umständen des Einzelfalls tatsächlich auch eine effiziente und zeitnahe Rettung mit entsprechendem Rettungsgerät zu erwarten ist (OVG NRW, U.v. 22.2.2010 – 7 A 1235/08 – BauR 2010, 1568 – juris Rn. 33). Laut Mitteilung des Kreisbrandmeisters des Landkreis Regen (E-Mail vom 14. Juni 2016) beträgt die Dauer ab Alarmierung bis zum Eintreffen der nächst gelegenen Feuerwehr (B.*) am Gebäude der Antragstellerin (ohne Einbeziehung des Zeitraums bis zur Durchführung der Rettungsmaßnahme selbst) mindestens 13 Minuten. Unter diesen Voraussetzungen dürfte daher sogar ein zweiter Rettungsweg über die Dachterrasse bzw. das Flachdach im 1. Obergeschoss als eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle des Sonderbaus (Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO) den gesetzlichen Anforderungen gem. Art. 31 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 BayBO nicht genügen. Es steht dann nämlich infrage, ob sich die Rettung der auf der Dachterrasse befindlichen Personen auf diesem Weg innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchführen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 27.1.2003 – 2 CS 02.2438 – juris Rn. 11; OVG NRW, U.v. 22.2.2010 a.a.O. juris Rn. 33 ff.; Schwarzer/König, 4. Aufl. 2012, Art. 32 Rn. 4, Rn. 7). Zudem weist der Antragsgegner in den Gründen des streitgegenständlichen Bescheids nachvollziehbar darauf hin, dass die Möglichkeit der zeitgleichen Rettung einer größeren Anzahl von Menschen durch die Feuerwehr zweifelhaft erscheine und dass währenddessen möglicherweise keine Löschungsmaßnahmen durchgeführt werden können.

cc) Die im Bescheid ausgesprochenen Rechtsfolgen sind hinsichtlich der unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheides vom 2. Dezember 2016 angeordneten Maßnahmen von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt, weil es insofern um die Wiederherstellung einer sicheren und gefahrfreien Benutzung der beiden Rettungswege über den zentralen und den südwestlichen Treppenraum geht. Die Anordnungen halten sich aller Voraussicht nach im Rahmen des Notwendigen und Verhältnismäßigen. Auch im Übrigen sind keine Ermessensfehler ersichtlich.

Die Anordnung nach Art. 54 Abs. 4 BayBO steht zwar im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtbehörde, das Handlungs-/Entschließungsermessen (hinsichtlich des „Ob“) wird aber regelmäßig auf Null reduziert sein, d.h. die Behörde muss in der Regel tätig werden, soweit Anordnungen zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben oder Gesundheit notwendig sind (Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 180; Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 54 Rn. 226).

Hinsichtlich des Auswahlermessens sind in Bezug auf die unter Teil II Nr. 1 – 4, Nr. 6 und 7 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 reglementierten Maßnahmen zur Mängelbeseitigung keine Ermessensfehler erkennbar. Insbesondere halten sich diese Anordnungen im Rahmen des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit. Entgegen den Einwendungen der Antragstellerin wird mit diesen Regelungen des Bescheides auch unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes nicht über die Grenze des nach Art. 54 Abs. 4 BayBO Erforderlichen hinausgegangen.

Die Regelungen in Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 zielen darauf ab, die Verrauchungs- und Brandübergriffsgefahr innerhalb der Fluchtwege zu verringern. Die bestehenden beiden vertikalen Rettungswege (für den westlichen Gebäudebereich über den südwestlichen Treppenraum: Verbindung EG – 2. OG; für den mittigen und östlichen Gebäudebereich über die nicht durchgängig miteinander verbundenen Treppenräume im mittleren Gebäudebereich) sowie die bestehenden horizontalen Flucht- (= Flur-) Bereiche im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sollen ertüchtigt werden, um deren gefahrfreie Benutzung im Brandfall durch Flüchtende und Rettungshelfer durch Anpassung an die Anforderungen des Art. 33 Abs. 4, Abs. 5 und Abs. 6 BayBO zu gewährleisten. Zusätzlich soll der vertikale südwestliche Fluchtweg zu einem durchgehenden Treppenraum (vgl. Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) ausgestaltet werden, vgl. Teil II Nr. 2 B) des Bescheids. Die normative Forderung nach einem durchgängigen Treppenraum als vertikaler Fluchtweg dient der sicheren Benutzbarkeit im Brand- und Evakuierungsfall, da hierüber die Möglichkeit eines Raucheintrages in den Treppenraum minimiert und die Orientierung im Treppenraum maximiert werden soll (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 11; Famers in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 32 Rn. 51, 52, Art. 33 Rn. 38). Teil II Nr. 7 zielt auf eine hinreichende Leichtigkeit der Öffnung der ins Freie führenden westlichen Notausgangstür, um die dortigen Rettungswegausgänge am Maßstab von Art. 31 Abs. 1 BayBO bzw. § 12 Abs. 1 GaStellV funktionsfähig zu machen. Die Geeignetheit der Maßnahmen zu dem Zweck, für eine hinsichtlich der Schutzgüter Leben und Gesundheit gefahrfreie Benutzung der zur Verfügung stehenden Rettungswege zu sorgen, steht für den Senat außer Zweifel.

Auch Zweifel hinsichtlich der Erforderlichkeit der diesbezüglichen Maßnahmen haben sich für den Senat im Beschwerdeverfahren nicht ergeben. Alternative, weniger einschneidende Maßnahmen zur Gewährleistung effektiver, gefahrfrei benutzbarer Rettungswege sind nach Aktenlage nicht ersichtlich und wurden auch von der Antragstellerin weder im Verwaltungsnoch im gerichtlichen Eil-/Beschwerdeverfahren aufgezeigt.

Die Regelung in Art. 33 Abs. 2 Satz 1 BayBO, wonach von jeder Stelle eines Aufenthaltsraums mindestens ein Ausgang in einen notwendigen Treppenraum oder ins Freie in höchstens 35 m Entfernung erreichbar sein muss (ebenso z.B. Art. 36 Abs. 2 BayBO 1998), soll sicherstellen, dass sich die Nutzer eines Gebäudes in einem Evakuierungsfall besser orientieren können und die Zeit, die zur Bewältigung des Rettungsweges benötigt wird, kalkulierbar und durch die Länge des zurückzulegenden Weges begrenzt ist (Kühnel/Gollwitzer in Simon/Busse, BayBO, Art. 33 Rn. 39). Weil weder der südwestliche Treppenraum noch der vertikale Fluchtweg über den zentralen Treppenraum von jedem Zimmer innerhalb dieser Wegstrecke erreichbar ist (so beträgt nach den vorliegenden Plänen zum Baugenehmigungsverfahren des Jahres 1982 die Wegstrecke im ersten Obergeschoss von den beiden östlichsten Zimmern zum Eingang des südwestlichen Treppenraums ca. 54 m sowie von den beiden südwestlichsten Zimmern bis zur nach unten führenden Treppe des zentralen Treppenhauses 42 m), ist es schon unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit funktionsfähiger erster Rettungswege erforderlich, beide o.g. Rettungswege für eine gefahrfreie Benutzbarkeit im Brandfall zu ertüchtigen (wobei der jeweils weiter entfernte Rettungsweg als zweiter Rettungsweg angerechnet werden kann, vgl. Famers in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 71).

Der Antragsgegner hat in den Gründen des Bescheids vom 2. Dezember 2016 der Antragstellerin die Möglichkeit offen gelassen, ein geprüftes alternatives Brandschutzkonzept vorzulegen. Hiervon hat die Antragstellerin bis heute keinen Gebrauch gemacht. Auf Nachfrage des Gerichts im Beschwerdeverfahren hat der Antragsgegner unter Ergänzung der Ermessenserwägungen (§ 114 Satz 2 VwGO) weiter ausgeführt, dass ein Neubau des mittleren und/oder des östlichen Treppenraums mit dem Ziel der Herstellung einer durchgängigen Führung vom 2. OG bis ins Erdgeschoss aufgrund der weitreichenden baulichen Eingriffe in die Grundrissstruktur nicht als mildere Maßnahme angesehen werden könne. Auch eine Ausgestaltung zumindest eines Rettungswegs gem. Art. 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 BayBO über Außentreppen dränge sich nicht als weniger belastend und damit vorzugswürdig auf, weil aufgrund des brennbaren Materials an der gesamten Außenfassade und der fehlenden Feuerwiderstandsdauer von Türen und Fenstern im Bereich jeder Außentreppe ein kompletter Umbau der Fassade und der Öffnungen erfolgen müsste. Es liege auch nicht auf der Hand, dass der mit der erstmaligen Erstellung von Außentreppen verbundene finanzielle Aufwand ebenso wie die betrieblichen Belastungswirkungen wesentlich geringer sein könnten als derjenige für die Ertüchtigung vorhandener Treppenhäuser. In der Sache könne nur von der Antragstellerin beantwortet werden, ob sie als Alternative dauerhafte bauliche Eingriffe in Aussichts- und Restauranttrassen und sowie in Balkone als verträglicher für ihr Betriebskonzept ansehe als die brandschutzgerechte Ertüchtigung bestehender Treppenhäuser.

Auch dem hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nichts Substanzielles entgegengehalten. Ihr Vortrag, dass Maßnahmen mit geringerer Eingriffstiefe ausreichten, um der Gefahrenabwehr hinreichend Rechnung zu tragen, bleibt vage, zumal sie sich auf den Standpunkt zurückzieht, es könne von ihr nicht gefordert werden, von sich aus Vorschläge zur Verbesserung des Brandschutzes des Gebäudes zu unterbreiten. Die im Schriftsatz vom 2. Oktober erklärte Bereitschaft der Antragstellerin, mit Blick auf das vormalige Schreiben des Landratsamts vom 6. Mai 2015 „im Bereich des Zumutbaren liegende ergänzende Maßnahmen der Ausgestaltung“ im Bereich der Außenflächen/Dachterrasse „in einem marginalen Bereich“ – d.h. ohne Umgestaltung der Grundvorrichtungen der baulichen Anlage, die „ja schon vorhanden und seit Jahren unbeanstandet“ seien – durchzuführen, können zur Herstellung eines gefahrfreien, den Anforderungen des Art. 54 Abs. 4 BayBO genügenden Zustands nicht ausreichen. Denn über lediglich ergänzende Maßnahmen in Bezug auf die „Gestaltung der Abstiege von der Dachterrasse“ (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 2. Oktober 2017) und damit z.B. ohne hinreichende Sicherung des horizontalen Fluchtwegs bis zum Treppenhaus, ohne Ersetzung der Abstiegsleitern durch hinreichend sichere Treppen i.S. von Art. 32 BayBO (s.o.) sowie ohne Ersetzung der brennbaren Schindelverkleidung durch nichtbrennbare Verkleidungen im Bereich der „Außenfluchtwege“ einschließlich der Außenabstiege würde sich an der oben unter bb) festgestellten Gefahrenlage nichts Wesentliches ändern. Es ist daher für den Senat nach Aktenlage und nach Auswertung des Vortrags der Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht ersichtlich, dass tatsächlich weniger einschneidende Maßnahmen in Form der Ertüchtigung oder Herstellung alternativer gefahrfreier Rettungswege bestehen könnten.

Im Übrigen dürfte zwar unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit auch auf der Rechtsfolgenseite des Art. 54 Abs. 4 BayBO zu fordern sein, dass sich die Bauaufsichtsbehörde auf Maßnahmen zur Beseitigung der erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit beschränkt, also den Bestandsschutz eines Gebäudes nicht dadurch aushebelt, dass sie darüber hinausgehend auf eine Nachrüstung auf den Stand der aktuell geltenden Vorschriften besteht (s.o.). Es ist aber nicht erkennbar, dass der Antragsgegner über dieses Ziel hinausgegangen wäre. Bereits aus dem Baukontrollbericht vom 30. November 2016 (vgl. Seite 14; zu weiteren Einzelfragen vgl. auch Seite 22) als Basis des Bescheids vom 2. Dezember 2016 geht hervor, dass seitens des Antragsgegners keine „blinde“, den Bestandsschutz des Gebäudes missachtende Anpassung des baulichen Zustands an die aktuell geltenden Regelungen der BayBO verfolgt wird. Das gilt insbesondere, soweit es um die bauliche Ausgestaltung des vertikalen Fluchtwegs über den mittleren und den zentralen Treppenraum geht. Auf Seite 6 des Bescheids wird im Rahmen der Bescheidbegründung zwar zu Recht auf den Umstand verwiesen wird, dass der vertikale Rettungsweg im mittleren Gebäudebereich nicht den aktuell geltenden brandschutzrechtlichen Vorschriften (Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO) entspricht, weil die Treppen vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss nicht über einen durchgehenden Treppenraum und nicht in einem Zug verlaufen (Unterbrechung auf der Flurebene des 1. Obergeschosses; Versetzung der Treppenhausbereiche hier um einige Meter). Trotz des auf die Abwehr von Gefahren für Leib und Leben im Evakuierungsfall abzielenden Schutzzwecks der Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO (s.o.), soll über die Anordnung Teil II Nr. 2 Buchst. B) nur der südwestliche vertikale Fluchtweg mit überschaubaren Mitteln zu einem durchgängigen Treppenraum umgestaltet werden. Hinsichtlich des mittleren/östlicheren vertikalen Fluchtwegs verzichtet der Bescheid hingegen darauf, der Antragstellerin als Maßnahme der Mängelbeseitigung einen Umbau zur Herstellung einer Direktverbindung vom 2. Obergeschoss ins Erdgeschoss vorzugeben, um diesen Fluchtwegbereich den heutigen Anforderungen gem. Art. 32 Abs. 3 Satz 1, Art. 33 Abs. 1 Satz 1 BayBO anzupassen.

Die unter Teil II, Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 7 verfügten Anordnungen dürften sich trotz ihrer nicht unerheblichen finanziellen und betrieblichen Belastungen ferner im Rahmen des für die Antragstellerin Zumutbaren (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne) halten. Art. 54 Abs. 4 BayBO stellt nicht auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen ab; der Eigentümer ist insbesondere ohne Rücksicht auf seine finanzielle Leistungsfähigkeit für den ordnungsgemäßen Zustand seines Gebäudes verantwortlich (BVerwG, U.v. 11.4.1989, NJW 1989; Molodovsky in Molodovsky/ Famers, BayBO, Art. 54 Rn. 136; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 164). Es ist mit Blick auf die Wertigkeit und des verfassungsrechtlichen Schutzes der betroffenen Güter Leben und Gesundheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auch nicht ersichtlich, dass die im Rahmen der Zwangsgeldandrohungen verfügten Fristen von zwei bzw. drei Monaten zur Mängelbehebung unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu kurz bemessen waren (vgl. insoweit BVerwG, U.v. 11.4.1989 – 4 B 65.89 – NJW 1989, 2638 = juris Rn. 3; Dirnberger in Simon/Busse, BayBO, Art. 54 Rn. 182). Soweit die Antragstellerin gegen die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht und den Antragsgegner vorträgt, der bestehende Zustand sei der Bauaufsichtsbehörde seit Jahren bekannt, wäre hieraus allenfalls der Schluss zu ziehen, dass der Antragsgegner gegenüber dem Objekt in der Vergangenheit zu großzügig oder gar nachlässig vorgegangen ist. Hieraus kann jedoch nicht geschlossen werden, es hätten aus Gründen der Verhältnismäßigkeit (Unzumutbarkeit) auch Anordnungen gem. Art. 54 Abs. 4 BayBO zur Wiederherstellung eines für Leben und Gesundheit gefahrfreien baulichen Zustands zu unterbleiben.

Da es letztlich im Maßnahmenpaket unter „Teil II Mängel“ ausschließlich um die Ertüchtigung eines – nämlich (s.o.) des ersten – Rettungswegs zur sicheren und gefahrfreien Benutzbarkeit im Brandfall geht und Fluchtwege über die Außenbereiche des 1. Obergeschosses keine sichere und gefahrfreie Rettung im Brandfall gewährleisten, hält sich die Anordnung hinsichtlich Teil II Nr. 1 – Nr. 7 im Rahmen des IMS vom 25. Juli 2011 (s.o.), sodass insofern auch unter dem Aspekt der Selbstbindung der Verwaltung i.V. mit dem Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG, Art. 118 Abs. 1 BV) kein Ermessensfehler gegeben ist.

3. Die Anordnung, dass im zentralen Treppenraum das höchstgelegene Fenster zu einem Rauchabzug umzurüsten ist (Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2017) dürfte jedoch entgegen der Bescheidbegründung und der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt sein. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Maßnahme nach der im Bescheid angegebenen Begründung (Gewährleitung sicherer Rettungswege im Brandfall) der Behebung einer erheblichen Gefahr für Leben und Gesundheit dient. Die Regelung soll laut Bescheid einen mit Art. 33 Abs. 8 BayBO konformen Zustand herbeiführen. Die Anforderungen in Art. 33 Abs. 8 BayBO sollen zwar der Entrauchung im Brandfall dienen, allerdings stellt Art. 33 Abs. 8 Satz 1 letzter HS BayBO klar, dass dies zum Zweck der Unterstützung wirksamer Löscharbeiten erfolgt (vgl. auch Nr. 33.8 der „Vollzugshinweise zur BayBO 2013“ des Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 1. Juli 2013). Art. 33 Abs. 8 BayBO verfolgt damit den Zweck, dass in den Treppenraum eingedrungener Rauch durch die Feuerwehrnach Evakuierung des Gebäudes abgeführt werden kann, indem sie die Fenster oder Rauchableitungsöffnungen öffnet und die erforderliche Zuluftöffnung, in der Regel durch Offenhalten der Hauseingangstür, herstellt. Diese Vorkehrungen und Maßnahmen sind nicht geeignet, den Treppenraum so rauchfrei zu halten, dass er von den Nutzern des Gebäudes weiterhin gefahrlos als Rettungsweg genutzt werden kann. Ist Rauch in den Treppenraum eingedrungen, müssen die Personen vielmehr über den zweiten Rettungsweg das Gebäude verlassen (vgl. Famers in in Molodovsky/Famers, BayBO, Art. 33 Rn. 165; Bauer in Jäde/ Dirnberger/Bauer/Weiß, Die neue BayBO, Art. 33 Rn. 114). Mit Blick auf den Schutzzweck des Art. 33 Abs. 8 BayBO ist nicht ersichtlich, dass die Herstellung eines baulichen Zustandes, der dieser Regelung entspricht, der sicheren und gefahrfreien Nutzung der Rettungswege im Brandfall entspricht. Insofern dient die Regelung primär dem Eigeninteresse des Gebäudeeigentümers an einer möglichst optimalen Rettung des Gebäudes im Brandfall. Daher passt hierfür auch nicht die ebenfalls auf die bestehende Gefährdungslage wegen nicht gesicherter Rettungswege abstellende Begründung für die Anordnung des Sofortvollzugs (vgl. Seite 8 des Bescheids). Im Rahmen der gem. § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung war daher für die Regelung in Teil II Nr. 5 des Bescheids vom 2. Dezember 2016 die aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage wiederherzustellen. Sollte – was der Senat nach Aktenlage nicht beurteilen kann – im Einzelfall die fehlende Existenz eines Rauchabzugs i.S. von § 33 Abs. 8 BayBO Leben und Gesundheit von Löscharbeiten durchführenden Feuerwehrleuten gefährden, wäre dies im Anordnungsbescheid ermessensgerecht zu begründen und auszuführen gewesen.

4. Gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BayBO kann auch gegenüber einem bestandsgeschützten Gebäude eine Nutzungsuntersagung verfügt werden, wenn dies zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig ist (BayVGH, B.v. 14.3.2011 – 2 CS 11.229 – juris Rn. 9; B.v. 21.6.2011 – 14 CS 11.790 – juris Rn. 24). Da die Nutzung eines Hotels ohne im Brandfall hinreichend sicher benutzbare Rettungswege mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit für die Hotelgäste, das Hotelpersonal und sonstige sich im Gebäude aufhaltenden Personen verbunden ist, teilt der Senat die Ansicht des Antragsgegners, dass das Ermessen der Behörde, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, grundsätzlich auf null reduziert ist, solange die diesbezüglichen Mängel nicht beseitigt sind. Trotz der betrieblichen Einbußen und nicht unerheblichen Aufwendungen für die Antragstellerin stellt sich für den Senat die Nutzungsuntersagung als verhältnismäßig dar, zumal der Antragsgegner einerseits unzumutbare Härten dadurch abgefedert hat, indem er über die Übergangsregelung unter Teil I Nr. 2 des Bescheids (Sicherheitswache als Sofortmaßnahme) die Möglichkeit der Aussetzung der Nutzungsuntersagung unter Aufrechterhaltung des Hotelbetriebs eröffnet hat, und andererseits unter Teil I Nr. 1 Satz 2 eine auflösende Bedingung (Art. 36 Abs. 2 Nr. 2 BayVwVfG) reglementiert hat, wonach die Nutzungsuntersagung außer Kraft tritt, wenn alle Anordnungen zur Mängelbeseitigung gem. Teil II des Bescheids erfüllt sind. Insofern sieht der Senat die Nutzungsuntersagung als grundsätzlich von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt und insbesondere hiernach als verhältnismäßig und ermessensgerecht an.

Allerdings ist zu bedenken, dass Teil II Nr. 5 des Bescheids wohl nicht von Art. 54 Abs. 4 BayBO gedeckt ist und deshalb insofern die aufschiebende Wirkung wiederherzustellen ist (s.o. 3.). Der Fortbestand der Nutzungsuntersagung ist daher am Maßstab des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit überzogen und rechtlich bedenklich, soweit – wie in der auflösenden Bedingung unter Teil 1 Nr. 1 Satz 2 vorgesehen – auch die Erfüllung der Maßnahme Teil II Nr. 5 verlangt wird. Da dieser Punkt insgesamt aber nur einen untergeordneten Aspekt im Regelungssystem des im Übrigen voraussichtlich rechtmäßigen Bescheids vom 2. Dezember 2016 darstellt, macht der Senat insofern von der analog § 80 Abs. 5 Satz 4 VwGO eröffneten Möglichkeit Gebrauch, die den Eilantrag der Antragstellerin insoweit ablehnende Entscheidung von einer Auflage/Maßnahme zulasten des Antragsgegners abhängig zu machen (vgl. BayVGH, B.v. 16.12.2015 – 22 AS 15.40042 – juris Rn. 29; U.v. 6.9.1990 – 22 B 90.500 – BayVBl. 1991, 87/88; NdsOVG, B.v. 30.1.1978 – IV OVG B 196/77 – NJW 1978, 2523/2524; VGH Mannheim, B.v. 21.5.1987 – Z 10 S 1/87 – NJW 1987, 1717/1719; Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 80 Rn. 90; Finkelnburg/ Dombert/Külpmann, Vorläufiger Rechtsschutz im Verwaltungsstreitverfahren, 7. Aufl. 2017, Rn. 1004). Der Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung gegen die Untersagung der Nutzung war daher unter der Maßgabe abzulehnen, dass der Antragsgegner den Sofortvollzug hinsichtlich der Nutzungsuntersagung aufhebt, wenn und sobald die unter Teil II Nr. 1 bis Nr. 4, Nr. 6 bis Nr. 11 des Bescheids angeordneten Maßnahmen vor der rechtskräftigen Entscheidung über die Hauptsache erfüllt sind.

5. Gegen die Zwangsgeldandrohungen sind im Beschwerdeverfahren keine substanziierten Einwendungen erhoben worden. Aufgrund der Prüfungsbeschränkung im Beschwerdeverfahren gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bedarf es insofern keiner weiteren Ausführungen des Senats.

6. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO, § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO, weil die Beschwerde nur zu einem geringen Teil Erfolg gehabt hat. Insofern ist es auch gerechtfertigt, dass es hinsichtlich der Kostentragung des erstinstanzlichen Verfahrens bei der Entscheidung des Verwaltungsgerichts bleibt. Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und folgt der Streitwertfestsetzung der erstinstanzlichen Entscheidung, gegen die keine Einwände erhoben worden sind.

7. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).