/ Verwaltungsgericht München / Verwaltungsgericht München Urteil, 28. Nov. 2016 - M 8 K 15.3460

Verwaltungsgericht München Urteil, 28. Nov. 2016 - M 8 K 15.3460

28.11.2016

Verwaltungsgericht München Urteil, 28. Nov. 2016 - M 8 K 15.3460

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht München Urteil, 28. Nov. 2016 - M 8 K 15.3460

Gericht

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Verwirkung und Fälligkeit einer Vertragsstrafe aus einem zwischen ihnen geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag auf dem Gebiet des besonderen Städtebaurechts (Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB, sog. Milieuschutzsatzung).

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin beantragte am 8. April 2009 im Wege eines Änderungsantrags zur Baugenehmigung vom 15. April 2008 die Erteilung einer Genehmigung für den Einbau einer Galerie sowie einer Dachterrasse im Dachgeschoss des Seitengebäudes des Anwesens ...-straße 5. Dieses liegt im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung „...-Mitte“, die die Beklagte nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) erlassen hat und die zum Zeitpunkt der Antragstellung in der Fassung vom 16. Februar 2006 (MüABl. S. 62), in Kraft getreten am 11. März 2006, galt und auch bis zum Zeitpunkt der vorliegenden Entscheidung des Gerichts, zuletzt in der Fassung der Satzung vom 3. März 2016 (MüABl. S. 106), (fort-)gilt. Der Änderungsantrag vom 8. April 2009 war sowohl auf die Erteilung der baurechtlichen als auch der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung gerichtet.

Nachdem die Beklagte die Klägerin davon in Kenntnis gesetzt hatte, dass sie die erhaltungssatzungsrechtliche Genehmigung für die beantragte Änderung der von ihr mit notariellem Vertrags vom 10. März 2009 erworbenen Wohnung Nr. 9 im Dachgeschoss des Seitengebäudes des Anwesens ...-straße 5 aufgrund der vorhabenbedingte Überschreitung des allgemeinen Wohnstandards vom Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages abhängig mache, mit der sich die Klägerin zu einer Eigennutzung von sieben Jahre verpflichte, schlossen die Beteiligten am 4. Juni 2009 einen entsprechenden Vertrag. Dieser lautet in den hier maßgeblichen Passagen:

„Das (…) Anwesen befindet sich in einem Gebiet, für das eine Erhaltungssatzung erlassen und ortsüblich bekannt gemacht wurde. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 2 Abs.1 der Erhaltungssatzung bedürfen deshalb der Rückbau, die Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen innerhalb der betroffenen Satzungsgebiete einer Genehmigung. (…) Für die nach der Erhaltungssatzung genehmigungspflichtigen Maßnahmen kann die Genehmigung versagt werden, wenn bei Durchführung der Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet werden könnte. Durch die vorgesehenen Maßnahmen ist eine solche Beeinträchtigung zu befürchten um die beantragte Erteilung der Genehmigung zu ermöglichen, verpflichtet sich die Verfügungsberechtigte wie folgt:

Die Verfügungsberechtigte verpflichtet sich, die o.a. Wohneinheit innerhalb eines Zeitraums von maximal drei Monaten nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen selbst zu beziehen oder durch einen Angehörigen im Sinne des Art. 20 Abs. 5 Satz 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG) (…) beziehen zu lassen und diese Eigennutzung aufrecht zu erhalten, solange sich das Anwesen ohne Unterbrechung im Umgriff einer Erhaltungssatzung befindet, längstens jedoch sieben Jahre ab dem Zeitpunkt des Selbstbezuges. (…)

IV.

Verstößt die Verfügungsberechtigte gegen die Verpflichtung aus Abschnitt I. dieser Erklärung, so wird für jeden Fall des Verstoßes eine Vertragsstrafe in Höhe von bis zu 42.000 EUR pro Wohneinheit fällig. (…)

Die Verfügungsberechtigte unterwirft sich bezüglich der Zahlung der in Abschnitt IV. genannten Beträge der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Die Vertragsstrafen aufgrund von Verstößen nach Abschnitt IV. sind jeweils sofort fällig.

VI.

Diese Erklärung gilt, solange sich das Anwesen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung befindet, längstens aber für den Zeitraum von sieben Jahren ab dem Zeitpunkt des Selbstbezuges. (…)

VIII.

..., Sozialreferat - Amt für Wohnen und Migration, nimmt vorstehende Verpflichtungserklärung an und verpflichtet sich unverzüglich gegenüber der zuständigen LBK zu erklären, dass der Durchführung der o.a. Modernisierungsmaßnahmen keine Bedenken gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB i. V. m. der Erhaltungssatzung „...-Mitte“ entgegenstehen. (…)“

Die Klägerin ist gemäß Bewilligung aus dem notariellen Vertrag vom 10. März 2009 seit dem ... Mai 2009 als Berechtigte einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Unter dem 18. Juni 2009 erteilte die Beklagte die beantragte Änderungsbaugenehmigung unter Einschluss der erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung (§ 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Diese Genehmigung ist bestandskräftig geworden.

Im Rahmen einer Ortseinsicht am 17. September 2014 stellte die Beklagte fest, dass die Wohnung nicht mehr entsprechend dem öffentlich-rechtlichen Vertrag selbst genutzt, sondern von Frau R.C. bewohnt wird. Im Rahmen einer entsprechenden Anhörung teilte die Klägerin mit, ihre Tochter, die die Wohnung genutzt habe, halte sich seit 1. August 2014 zu einem Auslandspraktikum in England auf. Sie sei daher für die nächsten zwei bis drei Jahre nur selten in Deutschland. Die Wohnung sei auf Zeit möbliert vermietet worden. Mit dem Mieterlös werde der Auslandsaufenthalt finanziert. Im Weiteren wurden von der Klägerin und ihrem Bevollmächtigten insbesondere der Mietvertrag zwischen der Klägerin und Frau R. C. vorgelegt. Ausweislich einer bei den Akten befindlichen Auskunft aus dem Melderegister ergibt sich, dass die Tochter der Klägerin in der streitbefangenen Wohnung vom 1. September 2010 bis 20. Juli 2014 mit Hauptwohnung gemeldet war. Frau R. C. ist seit dem 1. Juli 2014 dort mit Hauptwohnsitz gemeldet. Die Klägerin selbst war zu keinem Zeitpunkt dort gemeldet.

Mit Schreiben vom 15. Juni 2015 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass durch die Vermietung der Wohnung an Frau R.C. ab 1. Juli 2014 ein Verstoß gegen Abschnitt I Nr. 1 des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 4. Juni 2009 vorliege und daher eine Vertragsstrafe nach dessen Abschnitt IV Abs. 1 verhängt werde. Die hiergegen vorgebrachten Gründe könnten den Verstoß gegen die Verpflichtung zur Selbstnutzung nicht rechtfertigen. Die Klägerin habe die Wohnung nie selbst genutzt. Es könne nicht berücksichtigt werden, dass die Tochter der Klägerin zur Finanzierung ihres Auslandsaufenthalts auf die Mieteinnahmen aus der vorübergehenden Vermietung angewiesen sei. Wirtschaftliche Gründe seien im Hinblick auf den Zweck und die mit der Erhaltungssatzung verbundenen öffentlichen Interessen nicht ausreichend. Der öffentlich-rechtliche Vertrag sehe die Verpflichtung zur Selbstnutzung vor, der bei einer Vermietung nicht entsprochen werde, unabhängig davon, ob diese nur befristet erfolge. Bei der Bemessung der Höhe der Vertragsstrafe sei der Zeitraum der Wohnnutzung durch die Tochter berücksichtigt worden. Es seien 3/7 der festgelegten Höchststrafe von 42.000 EUR, also 18.000 EUR, festgesetzt worden.

Unter dem 23. Juli 2015 wurde die Klägerin wegen des Verstoßes gegen den öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 4. Juni 2009 unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 15. Juni 2015 zur Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 18.000 EUR aufgefordert.

Mit Schriftsatz vom 13. August 2015, bei Gericht eingegangen am 14. August 2015 erhob die Klägerin durch ihre Bevollmächtigten Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht München und beantragt,

1. den Bescheid der Beklagten vom 15. Juni 2015 zur Festsetzung einer Vertragsstrafe in Höhe von 18.000 EUR aufzuheben,

2. den Bescheid vom 23. Juli 2015 (Zahlungsaufforderung) aufzuheben,

3. hilfsweise festzustellen, dass eine Vertragsstrafe nicht verwirkt ist.

Zur Begründung wird von den Bevollmächtigten der Klägerin in den Schriftsätzen vom 16. Oktober 2015 und 16. November 2016 im Wesentlichen ausgeführt, es handle sich bei den Schreiben vom 15. Juni und 23. Juli 2015 um Verwaltungsakte, die rechtswidrig seien. Diese Leistungsbescheide seien von der Beklagten auf die Geltendmachung der Vertragsstrafe des öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 4. Juni 2009 gestützt. Die Frage der Fälligkeit dieser Vertragsstrafe unterliege keinem weiteren Vertrag zwischen den Parteien, allerdings auch keinem Automatismus. Die Höhe der Vertragsstrafe werde durch eine Feststellung der Beklagten begründet. Eine solche Willenserklärung sei ein Verwaltungsakt. Hilfsweise, für den Fall, dass das Gericht zu der Auffassung gelange, es liege kein Verwaltungsakt vor, sei die Klage jedenfalls als Feststellungsklage zulässig. Die Beklagte könne mangels Rechtsgrundlage nicht die Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 18.000 € von der Klägerin verlangen. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag sei nichtig. Die Regelung zur Vertragsstrafe würde von der Beklagten standardmäßig für eine Vielzahl öffentlich-rechtlicher Verträge verwendet. Es sei völlig unklar aus welchen Kriterien sich die Höhe der verwirkten Vertragsstrafe ergebe. Der Vertrag enthalte hierzu keinerlei Regelung. Denkbar wäre, auf den Zeitraum eines Verstoßes abzustellen. Hierfür spreche, dass sich die Summe von 42.000 EUR leicht durch sieben Jahre teilen lasse. Offenbar gehe auch die Beklagte von einer solchen Bemessung aus. Dies ergebe sich aus den Akten der Beklagten. Die Klauseln zur Vertragsstrafe seien gemäß §§ 339, 315, 307 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam. Es handele sich bei den Klauseln in Punkt I und IV um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Beklagte verwende den gegenständlichen Vertrag wortgleich in einer Vielzahl von Fällen. Ein einseitiges, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen begründetes Leistungsbestimmungsrechts sei unwirksam, wenn Voraussetzungen und Umfang des Leistungsbestimmungsrechts nicht hinreichend tatbestandlich konkretisiert seien. Daran fehle es vorliegend schon unter Berücksichtigung des unpräzisen und unklaren Inhalts der Regelung. Weder gebe der Vertrag der Beklagten bestimmte Kriterien zur Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe an die Hand noch unterscheide er überhaupt hinsichtlich der einzelnen Verpflichtungen. So wäre auch eine Vertragsstrafe von bis zu 42.000 EUR denkbar, wenn die Fertigstellung der Modernisierungsarbeiten nicht unverzüglich angezeigt würde. Die Klägerin werde durch die gegenständliche Klausel auch dadurch beeinträchtigt, dass diese keine Exkulpationsmöglichkeit vorsehen. Nach der vertraglichen Bestimmung komme es schlicht nicht darauf an, ob die Klägerin einen etwaigen Verstoß überhaupt zu vertreten habe. Auch dies verstoße gegen grundsätzliche Wertungsgedanken des Zivilrechts, §§ 339 BGB. Tatsächlich habe die Klägerin auch keine zumutbare Möglichkeit, den gegenständlichen Vertrag einzuhalten. Die Wohnung sei für die Nutzung durch die Tochter der Klägerin vorgesehen. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 2009 sei für die Klägerin selbstverständlich nicht absehbar gewesen, welches Studium die Tochter im Jahr 2011 aufnehme und ob im Rahmen dieses Studiums ein Auslandsaufenthalt vorgesehen sei. Bei der gegenständlichen Wohnung handele es sich zudem um den Ausbau eines zuvor ungenutzten Dachgeschosses. Das Bauvorhaben hätte daher wie ein Neubau behandelt werden müssen. Ein solcher habe auf die gewachsene Einwohnerstruktur keinen Einfluss. Die Erteilung der Baugenehmigung hätte daher nicht vom Abschluss des gegenständlichen Vertrages abhängig gemacht werden dürfen. Gedanklich entspreche der Ausbau des Dachgeschosses eines vorhandenen Altbaus eher einem von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht erfassten Neubau. Der Zuzug weiterer Bewohner in den Geltungsbereich der Satzung könne nicht ohne weiteres mit dem Austausch der Wohnbevölkerung gleichgesetzt werden. Selbst wenn unterstellt würde, der geschlossene Vertrag sei wirksam und die Höhe der Vertragsstrafe stünde im Ermessen der Beklagten, so hätte die Beklagte davon in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht. Die Vertragsstrafe sei in ihrer Höhe nicht angemessen. Die Vermietung der Wohnung habe auf die von der Erhaltungssatzung geschützte Zusammensetzung der Wohnbevölkerung keinen negativen Einfluss. Die Wohnung sei möbliert vermietet. Der Mietzins betrage warm einschließlich aller Nebenkosten und Strom 2.200 EUR. Angesichts der Größe der Wohnung von 105 m² und der zentralen Lage mit bester Verkehrsanbindung handele es sich vorliegend um eine angemessene und vergleichbare Miete. Dies hätte bei der Bemessung der Vertragsstrafe Berücksichtigung finden müssen. Unterstellt, der geschlossene Vertrag wäre rechtmäßig und unterstellt, die Höhe der Vertragsstrafe könne anhand des Zeitraums bemessen werden, in dem die Wohnung nicht selbst genutzt werde, so wäre die Vertragsstrafe in der geltend gemachten Höhe gleichwohl überzogen. Vorliegend wurde die Wohnung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages bereits vier Jahre und neun Monate durch die Klägerin bzw. ihre Tochter genutzt. Die Vertragsstrafe würde danach lediglich 13.500 EUR betragen. Dies berücksichtige auch nicht, dass die Wohnung nur für die Dauer des Außenaufenthalts der Tochter der Klägerin befristet um möbliert vermietet worden sei. Anschließend werde die Tochter der Klägerin die Wohnung wieder selbst nutzen.

Die Beklagte hat mit Schreiben vom 22. September 2015 die Verfahrensakten vorgelegt und beantragt,

die Klage abzuweisen.

In diesem Schreiben sowie mit weiterem Schreiben vom 28. Oktober 2015 tritt sie dem Vortrag der Klägerin im Einzelnen entgegen. Zudem vertieft und ergänzt sie ihre im Verwaltungsverfahren gemachten Ausführungen.

Mit Schreiben vom 10. und 16. November 2016 haben sich die Beteiligten mit einer Entscheidung schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten sowie die von der Beklagten vorgelegten Verfahrensakten Bezug genommen.

Gründe

Das Gericht kann über den Rechtsstreit ohne mündliche Verhandlung entscheiden, da die Beteiligten mit Schreiben vom 10. und 16. November 2016 ihr Einverständnis mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erklärt haben (§ 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

Die Klage gegen die Fälligstellung der Vertragsstrafe im Schreiben der Beklagten vom 15. Juni 2015 in Verbindung mit der Zahlungsaufforderung vom 23. Juli 2015 hat keinen Erfolg.

Die Klage gegen die Fälligkeitsmitteilung im Schreiben der Beklagten vom 15. Juni 2016 in Verbindung mit der Zahlungsaufforderung vom 23. Juli 2015 ist im Hauptantrag bereits unzulässig, im Hilfsantrag zwar zulässig, aber unbegründet.

1. Der Verwaltungsrechtsweg ist gemäß § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet. Streitgegenstand ist eine Zahlungsverpflichtung aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag (Art. 54 ff. BayVwVfG). Der maßgebliche Vertragsgegenstand - die Herbeiführung der Genehmigungsvoraussetzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 Satz 1, 3 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung „...-Mitte“ in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 4. Juni 2009 geltenden Fassung vom 16. Februar 2006 (MüABl. S. 62), die am 11. März 2006 in Kraft getreten ist und derzeit in der Fassung der Satzung vom 3. März 2016 (MüABl. S. 106) (fort-)gilt, durch Vereinbarung einer mit Vertragsstrafe bewehrten Verpflichtung zur Eigennutzung - ist Teil des besonderen Städtebaurechts nach §§ 136 ff. BauGB. Ihm liegt sonach ein bodenrechtlich radiziertes Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts zugrunde (Art. 54 Satz 1 BayVwVfG).

2. Die im Hauptantrag auf Aufhebung der Fälligkeitsmitteilung vom 15. Juni 2015 und Zahlungsaufforderung vom 23. Juli 2015 gerichtete Klage ist bereits unzulässig. Die von den Klägerbevollmächtigten ausdrücklich erhobene Anfechtungsklage (vgl. Schriftsatz vom 16.10.2015) nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO ist nicht statthaft, da es sich bei beiden mangels Regelungswirkung nicht um Verwaltungsakte gemäß Art. 35 Satz 1 BayVwVfG handelt. Die Regelung über die Fälligkeit der Vertragsstrafe findet sich in Nr. V Satz 2 des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 4. Juni 2009, so dass entgegen der Auffassung der Klägerin insoweit keine regelnde Wirkung der Fälligkeitsmitteilung und Zahlungsaufforderung inmitten steht. Auch die Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe nach Nr. IV Abs. 1 des Vertrages erfolgt entgegen der Auffassung der Klägerin nicht mit regelnder Wirkung durch die Beklagte. Vielmehr handelt es sich um einen Fall des einseitigen Leistungsbestimmungsrechts nach § 315 BGB, der vorliegend, ebenso wie die Bestimmungen über die Vertragsstrafe in §§ 339 ff. BGB, über die Verweisung in Art. 62 Satz 2 BayVWVfG bei öffentlich-rechtlichen Verträgen entsprechend Anwendung findet (vgl. Bonk/Neumann in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 62 Rn. 35 und 37). Danach gilt vorliegend, dass die Bestimmung der Höhe der Vertragsstrafe nach billigem Ermessen durch die Beklagte zu treffen ist (§ 315 Abs. 3 BGB), dies indes im Wege des Vollzugs des öffentlich-rechtlichen Vertrages und nicht durch Verwaltungsakt erfolgt. Durch Vertrag begründete Pflichten können zudem auch schon rechtsgrundsätzlich nicht durch den Erlass von Verwaltungsakten durchgesetzt werden, wenn nicht eine zusätzliche gesetzliche Grundlage dies erlaubt (vgl. z. B. BVerwG, U. v. 3.3.2011 - 3 C 19/10 - juris Rn. 21). Eine solche gesetzliche Grundlage ist hier nicht gegeben.

3. Die Klage ist allerdings im Hilfsantrag - gerichtet auf Feststellung, dass die Vertragsstrafe in Höhe von 18.000 EUR nicht verwirkt und fällig geworden ist (vgl. Schriftsatz vom 16.10.2015) - zulässig.

Statthafter Rechtsbehelf gegen die Fälligkeitsmitteilung nebst Zahlungsaufforderung ist die Feststellungsklage nach § 43 VwGO (vgl. BayVerfGH, E. v. 24.1.2007 - Vf. 50-VI-05 - juris zur Fälligstellung von Zwangsgeld nach Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31 Abs. 3 Satz 3, Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz - VwZVG), da die Fälligkeitsmitteilung mangels Regelungswirkung keinen Verwaltungsakt nach Art. 35 Satz 1 BayVwVfG darstellt. In der vorliegenden Sachverhaltskonstellation, in der sich die Beklagte eines Anspruchs aus der Vertragsstrafenvereinbarung in Nr. IV Abs. 1 des öffentlich-rechtlichen Vertrages vom 4. Juni 2009 gegen die Klägerin berühmt und diesen auch fällig gestellt hat (vgl. Nr. V Satz 2 des Vertrages), ergibt sich die Zulässigkeit der Feststellungsklage nach § 43 VwGO aus dem Umstand, dass durch den o.g. öffentlich-rechtlichen Vertrag ein Rechtsverhältnis zwischen den Beteiligten begründet wurde und dessen Bestehen bzw. Auslegung im Einzelnen nunmehr strittig ist.

Die Klägerin kann ihre Rechte auch nicht vorrangig durch eine Gestaltungs- oder Leistungsklage geltend machen (§ 43 Abs. 2 VwGO). Wie vorstehend bereits ausgeführt, können durch Vertrag begründete Pflichten regelfällig gerade nicht durch den Erlass von Verwaltungsakten durchgesetzt werden.

Das gemäß § 43 Abs. 1 VwGO des Weiteren notwendige Feststellungsinteresse liegt ebenfalls vor. Zwischen den Beteiligten besteht aufgrund des Vertrages ein Rechtsverhältnis (Art. 54 Satz 1 BayVwVfG), aus dem die Beklagte einen Anspruch auf Vertragsstrafe herleitet, den die Klägerin unter Anführung rechtlicher und tatsächlicher Gründe bestreitet.

4. Die Feststellungsklage ist allerdings unbegründet. Entgegen ihrer Auffassung ist die Klägerin aufgrund des zwischen ihr und der Beklagten geschlossenen Vertrages vom 4. Juni 2009 verpflichtet, die von der Beklagten fällig gestellte Vertragsstrafe in Höhe von 18.000 EUR zu zahlen.

4.1 Die Vereinbarung der Vertragsstrafe in Nr. IV Abs. 1 des Vertrages ist wirksam (4.1) und wurde von der Klägerin auch mit der Folge der sofortigen Fälligkeit verwirkt (4.2). Unabhängig davon kann sich die Klägerin im vorliegenden Verfahren zudem auch nicht (mehr) mit Erfolg gegen die von ihr behauptete Rechtswidrigkeit der vertraglich vereinbarten strafbewehrten Eigennutzungspflicht wenden (4.3).

4.1 Es bestehen weder Zweifel an der Wirksamkeit der zugrunde liegenden Erhaltungssatzung „...-Mitte“ (4.1.1) noch an der Durchsetzung der sich daraus ergebenden rechtlichen Anforderungen gegenüber der Klägerin im Einzelfall (4.1.2)

4.1.1 An der Wirksamkeit der Erhaltungssatzung „...-Mitte“ in den hier maßgeblich zu betrachtenden Fassungen vom 16. Februar 2006 (MüABl. S. 62), vom 3. März 2011 (MüABl. S. 84) und vom 3. März 2016 (MüABl. S. 106) bestehen zur Überzeugung des Gerichts keine Zweifel. Die Klägerin hat insoweit auch nichts Substantielles vorgetragen.

Ermächtigungsgrundlage für den Erlass der Satzung ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Ziel des dabei verfolgten Milieuschutzes ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen zu schützen. Da an die Art der Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung durch eine Milieuschutzsatzung gewahrt werden soll, vom Gesetz keine besonderen Anforderungen gestellt werden, ist deshalb ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung schutzwürdig, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (vgl. BVerwG, U. v. 18.6.1997 - 4 C 2/97, NVwZ 1998, 503 - juris; BayVGH, U. v. 18.4.2005 - 2 N 02.2981 - juris). Diese Voraussetzung ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn wegen eines sich im Satzungsgebiet abzeichnenden Potentials zur baulichen Aufwertung und damit zur Verdrängung von einkommensschwächeren Bewohnern die Gefahr einer unerwünschten Änderung der Struktur der Wohnbevölkerung besteht (vgl. BayVGH, U. v. 5.8.1994 - 2 N 91.2476 - juris). Die Methodik zur Feststellung des einerseits vorhandenen Potentials zur baulichen Aufwertung und andererseits der Bevölkerungsstruktur, deren Verbleib im entsprechenden Gebiet gefährdet ist bzw. sein könnte, mittels Festlegung von Indikatoren, die in Bezug zu ihrem Vorhandensein im gesamten Stadtgebiet gesetzt werden, ist nicht zu beanstanden; vielmehr wurde diese von der Beklagten seit Jahrzehnten beim Erlass bzw. der Verlängerung von Erhaltungssatzungen angewandte Untersuchungspraxis mehrfach vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof als rechtens bestätigt (vgl. U. v. 2.4.1996 - 1 N 92.1636, BayVBl 1996, 594/595; U. v. 5.8.1994, a. a. O. und U. v. 18.4.2005, a. a. O.).

4.1.2 Bei dem mit Änderungsgenehmigung vom 18. Juni 2009 von der Beklagten zugelassenen Dachgeschossausbau (vgl. dazu Anträge vom 9.4.2009 nebst Erläuterungen) handelt es sich um eine Änderung einer baulichen Anlage im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Durch die Maßnahme wird zum einen in die bauliche Substanz des vorhandenen Gebäudes eingegriffen. Die Maßnahme ist zum anderen auch vom Umfang her geeignet, die Ziele der Erhaltungssatzung zu berühren, da sie jedenfalls prinzipiell zu einer Mieterhöhung und damit möglicherweise zu der Gefahr der Verdrängung der ansässigen Bevölkerung führen kann (vgl. BVerwG, U. v. 18.6.1997 - 4 C 2.97 - juris Rn. 17). Die Beklagte ist sonach zu Recht vom Vorliegen des Genehmigungsvorbehalts nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB i. V. m. § 2 Abs. 1 der Erhaltungssatzung ausgegangen. Die Ausbaumaßnahme ist geeignet, hinreichende Auswirkungen auf die Miethöhe und den Wohnungsstandard auszulösen und damit mit Blick auf das Schutzziel der Erhaltungssatzung (vgl. § 1 Abs. 1) von Relevanz.

Die Klägerin hat weder nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB noch nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 Satz 1 BauGB einen Anspruch auf Genehmigung (4.1.2.1) ohne Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 4. Juni 2009 (4.1.2.2).

4.1.2.1 Die Beklagte ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB nur einen Anspruch auf Genehmigung der von ihr beantragten baulichen Änderungen unter der Voraussetzung des Abschlusses des Vertrages vom 4. Juni 2009 hat. Da die genehmigte Baumaßnahme eine Änderung des Bauzustandes des Dachgeschosses des Seitengebäudes ...-straße 5 mit sich bringt, die sich nicht in der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen erschöpft, konnte die Beklagte statt des Erlasses einer entsprechenden Nebenbestimmung (Auflage nach Art. 36 Abs. 1 und 2 Nr. 4 BayVwVfG) in der Baugenehmigung vom 18. Juni 2009 (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 4 BauGB i. V. m. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB) vom Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrags unter Einbeziehung der streitbefangenen Vertragsstrafenregelung abhängig machen. Ein uneingeschränkter Anspruch auf Erteilung der Genehmigung ergibt sich auch nicht aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Diese Vorschrift bestimmt - insoweit alternativ zum Genehmigungstatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB (vgl. Stock, a.a.O Rn. 191; Lemmel in: Berliner Kommentar BauGB, § 172 Rn. 25; a.A. Neuhausen in: Brügelmann, BauGB, § 172 Rn. 64) -, dass in den Fällen des Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

Aus der Formulierung in § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB folgt im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die bauliche Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde. Da das Ziel der Satzung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Baumaßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungssatzung dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Umbaumaßnahme in der Regel verändert werden. Die Versagung der Genehmigung kommt deshalb auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Baumaßnahme innerhalb eines größeren Satzungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf eine solche Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht (vgl. BVerwG, a. a. O.).

Dies zugrunde gelegt muss die einzelne konkrete Maßnahme eine entsprechende Vorbildwirkung entfalten. Vorbildwirkung bedeutet dabei, dass sich einer oder mehrere Antragsteller/Bauherren auf eine verwirklichte Maßnahme mit dem Anspruch auf Gleichbehandlung berufen können. So liegt der Fall auch hier. Eine uneingeschränkte Zulassung der genehmigungsgegenständlichen, über das durchschnittliche Ausstattungsniveau hinausgehenden Verbesserung des baulichen Ausstattungsstandards der Dachgeschosswohnung würde eine nicht überschaubare Vorbildwirkung für ähnliche Ausbaumaßnahmen hervorrufen, bei denen sich die jeweiligen Bauwerber sich auf das hier streitbefangene, konkrete Vorhaben und seine Ausgestaltung berufen könnten (vgl. aktuell z. B. VG München, U. v. 9.5.2016 - M 8 K 14.3090 - juris). Durch solche weitergehende Verbesserungen des baulichen Ausstattungsstandards wird der betroffene Wohnraum aufgewertet, so dass im Rahmen einer anschließenden Vermietung oder Veräußerung regelmäßig kurzfristig erheblich höhere Gewinne als ohne diese Maßnahme erzielt werden können. Dies führt letztendlich zu (deutlichen) Steigerungen der Mietpreise. Dadurch kann bislang vorhandener, preisgünstiger Wohnraum weiten Bevölkerungskreisen im Satzungsgebiet nachhaltig verloren gehen und damit das Satzungsziel - Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung - gefährdet werden.

Nach Art. 36 Abs. 1 VwVfG darf ein Verwaltungsakt, auf den ein Anspruch besteht, mit Nebenbestimmungen nur versehen werden, wenn dies durch Rechtsvorschriften zugelassen ist oder wenn dadurch sichergestellt werden soll, dass die gesetzlichen Voraussetzungen eines Verwaltungsakts erfüllt werden. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB sehen bei der Erteilung entsprechender Genehmigungen Nebenbestimmungen nicht vor. Diese sind folglich nach Art. 36 Abs. 1 Alt. 2 BayVwVfG nur zulässig, wenn die baulichen Maßnahmen die Zielsetzung der Erhaltungssatzung tangieren (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 1 der Erhaltungssatzung) und die satzungsrechtliche Genehmigung versagt werden müsste, sofern die Verwirklichung des Gesetzeszwecks nicht noch mit Nebenbestimmungen - oder wie hier einer entsprechenden ersatzweisen vertraglichen Regelung - zum Zwecke der Abwendung oder Minderung einer Verdrängungsgefahr für die aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhaltende Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erreicht werden könnte. Eine entsprechende Nebenbestimmung oder vertragliche Vereinbarung übernimmt sodann die Sicherstellung der anspruchsbegründenden Voraussetzungen und gewährleistet damit die Erfüllung der Erhaltungsziele trotz Durchführung des Vorhabens (vgl. Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1.8.2016 § 172 Rn. 129). Ihre Einhaltung kann im Wege von Nebenbestimmungen - oder ersatzweise einer vertraglichen Regelung - mithin dann (und nur dann) gefordert werden, wenn durch die baulichen Maßnahmen mehr als nur ein zeitgemäßer Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung hergestellt werden soll, da der Gesetzgeber in diesen Fällen keinen Anspruch auf Genehmigung gewährt (§ 172 Abs. 4 Satz 1 und 3 Nr. 1 BauGB) und somit die Erhaltungsziele von Milieuschutzgebieten als tangiert ansieht (vgl. OVG Berlin, U. v. 10.6.2004 - 2 B 3.02 - juris Rn. 38, im Ergebnis bestätigt von BVerwG, B. v. 17.12.2004 - 4 B 85.04 - juris Rn. 8 und 10).

Mit dem Oberverwaltungsgericht Berlin (a.a.O) ist auch nach Auffassung der Kammer für die Ermittlung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung ein bundesweiter Vergleichsmaßstab zugrunde zu legen. Dieser wird vom Vorhaben, das den Dachgeschossausbau unter Einbau einer Galerie und Dachterrasse vorsieht, die beide nicht auf einer Ebene mit den sonstigen Wohnräumen liegen, nach Überzeugung des Gerichts signifikant überschritten. Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes auf dem Niveau durchschnittlicher Wohnungen zu erleichtern. Damit soll der Gefahr einer dauerhaften Festschreibung unzuträglicher Baustandards begegnet werden, weil es sich gerade bei Altbaugebieten um klassische Anwendungsfälle für das Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB handelt (vgl. BT-Drs. 13/7589, S. 29 f.). Durch eine behutsame Anhebung der Qualität von Wohnungen mit „kleinschrittigen“ Verbesserungen des Ausstattungszustandes soll in diesen Bereichen ein durchschnittlicher Standard erreicht und der schleichenden Entstehung und Verfestigung von Gebieten mit auffällig schlechten Wohnstandards entgegengewirkt werden. Dieser durchschnittliche Standard wird vorliegend durch die Realisierung der mit Änderungsbescheid vom 18. Juni 2009 erstmals genehmigten Galerie im Zuge des Dachgeschossausbaus, über die die tektierte Dachterrasse erschlossen wird, deutlich überschritten. Der Einbau einer Galerie und Dachterrasse auf einer zusätzlichen Ebene über den Wohnräumen kann, wie der Einbau einer Loggia in eine Dachgeschosswohnung (vgl. BVerwG, U. v. 18.6.1997, a. a. O.), nachgerade als prototypisches Beispiel einer baulichen Maßnahme gelten, die den Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung erheblich überschreitet und damit ihrer Tendenz und Vorbildwirkung nach geeignet ist, dem Ziel der Erhaltungssatzung entgegenzuwirken.

Ginge man - entgegen dem Vorstehenden - mit einer vor allem in der Literatur vertretenen Auffassung (vgl. dazu Stock, a.a.O Rn. 187 m. w. N.) von den mittleren Wohnungsverhältnissen im konkreten Milieuschutzgebiet aus, würde sich im Ergebnis nichts anderes ergeben. Entscheidend wäre dann weiter auf das wertende Tatbestandsmerkmal „unter Berücksichtigung der Mindestanforderungen des Bauordnungsrechts“ abzustellen. Galerien und Dachterrassen sind allerdings, ebenso wie Balkone und Loggien, bauordnungsrechtlichen weder in Bayern noch allgemein nach der Musterbauordnung vorgeschrieben, so dass ein entsprechender Genehmigungsanspruch grundsätzlich - wie hier - auch dann zu verneinen ist.

Dies zugrunde gelegt hat die Beklagte vorliegend statt des Erlasses einer zwangsgeldbewehrten Auflage den Weg des Abschlusses eines mit Vertragsstrafe bewehrten öffentlich-rechtlichen Vertrages gewählt, der die Klägerin als Verfügungsberechtigte verpflichtet, die Wohnung innerhalb eines Zeitraums von maximal drei Monate nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen selbst zu beziehen oder durch Angehörige i. S. d. Art. 20 Abs. 5 Satz 1 BayVwVfG beziehen zu lassen und diese Eigennutzung aufrechtzuerhalten, solange sich das Anwesen ohne Unterbrechung im Umgriff eine Erhaltungssatzung befindet, längstens jedoch sieben Jahre ab dem Zeitpunkt des Selbstbezugs.

4.1.2.2 Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im öffentlich-rechtlichen Vertrag ist grundsätzlich zulässig. Dies folgt aus der entsprechenden Anwendung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (Art. 62 Satz 2 BayVwVfG), das in §§ 339 ff. BGB gerade auch die Vertragsstrafe kennt (vgl. BVerwG, U. v 6.3.1986 - 2 C 41/85 - juris; VG München, U. v. 4.8.2008 - M 8 K 06.3960 - juris). Eine städtebauliche „Lenkungsvertragsstrafe“, mit der eine Gemeinde die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer erhaltungssatzungsrechtlichen Genehmigung nach § 172 Abs. 4 BauGB sicherstellen will, begegnet sonach keinen rechtlichen Bedenken.

Die Beklagte hat nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen.

Es ist zunächst nicht zu beanstanden, wenn die Beklagte im Falle einer beabsichtigten Eigennutzung eine Genehmigung von baulichen Maßnahmen, die über die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung hinausgehen, mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz (GG) nur zulässt, wenn die künftige Eigennutzung durch entsprechende vertragliche (Selbst-)Verpflichtung sichergestellt ist. Der von der Beklagten für die Eigennutzung vorgesehene Zeitraum von längstens sieben Jahren ab dem Zeitpunkt des Selbstbezugs erscheint dabei weder willkürlich noch unverhältnismäßig. Anders als bei der Genehmigungsversagung, der eine Prognose der Auswirkungen des Vorhabens in einem kurzen, überschaubaren Zeitraum nach dessen Durchführung zugrunde zu legen ist, ist bei der Genehmigung unter (befristeter) Auflage oder - wie hier - unter (befristeter) Verpflichtung im Wege des öffentlich-rechtlichen Vertrags auf einen regelmäßig deutlich längeren Zeitraum abzustellen, zu dem die Verdrängungsgefahr spätestens entfällt. Insbesondere findet die von der Beklagten zugrunde gelegte 7-Jahres-Frist eine bauplanungsrechtliche Entsprechung in der Teilprivilegierungsvorschrift des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c und d BauGB. Diese Vorschrift sieht für eine Teilprivilegierung u. a. vor, dass die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegen darf und das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden ist. Damit bringt der Baugesetzgeber normativ - wenn auch in anderem Zusammenhang so doch gleichwohl als allgemeine bodenrechtliche Wertung auch hier heranziehbar - zum Ausdruck, dass eine entsprechende Zeitdauer notwendig, aber auch ausreichend ist, um eine tatsächliche Verfestigung und Dauerhaftigkeit der Nutzung zur Grundlage daran anknüpfender (gesetzlicher) Privilegierungstatbestände zu machen. Übertragen auf die vorliegende Sachverhaltskonstellation kann somit die Zugrundelegung eines Prognosehorizonts von längstens sieben Jahren für die Eigennutzung einer überdurchschnittlich ausgestatteten Wohnung zur Vermeidung eines Verstoßes gegen den Milieuschutz nicht als unsachgemäß erachtet werden.

Des Weiteren ist auch die Höhe der Vertragsstrafe weder unverhältnismäßig noch in unbestimmter Art und Weise vereinbart worden. Es liegt kein Verstoß gegen das Bestimmtheits- und Angemessenheitsgebot in Art. 56 Abs. 1 Satz 2, Art. 59 BayVwVfG und/oder § 307 BGB (vgl. zutreffend kritisch zur Anwendbarkeit neben Art. 56, 59 BayVwVfG Bonk/Neumann in: Stelkens/Bonk/Sachs, a. a. O., § 62 Rn. 60) vor, weil Anlass, Ausmaß und Grenzen der Ausübung des klägerischen Leistungsbestimmungsrechts nachvollziehbar festgelegt sind.

Zum einen ermöglicht § 315 BGB (vgl. Bonk/Neumann, a. a. O., § 62 Rn. 35) die Leistungsbestimmung durch einen Vertragsbeteiligten, so dass hieraus kein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot angenommen werden kann. Eine weitere tatbestandliche Konkretisierung war entgegen der Auffassung der Klägerin entbehrlich, da es der Beklagten unter Beachtung dieser Höchstgrenze möglich ist, entsprechend der getroffenen Vereinbarung die Vertragsstrafe in angemessener Höhe für verwirkt zu erklären. Die von der Klägerin insoweit zum Beleg des Gegenteils angeführte vergaberechtliche Rechtsprechung lässt sich auf den vorliegenden öffentlich-rechtlichen Sachverhalt nicht übertragen. Anders als im Privatrecht hat die hier öffentlich-rechtlich vereinbarte Vertragsstrafe keine doppelte Zielrichtung. Sie soll vorliegend allein als Druckmittel den Schuldner zur ordnungsgemäßen Erbringung seiner versprochenen Leistung anhalten, während es an der im Privatrecht hinzukommenden weiteren Möglichkeit einer erleichterten Schadloshaltung des Gläubigers ohne Einzelnachweis gerade fehlt.

Zum anderen legt die streitgegenständliche Vereinbarung eine Höchstgrenze für die Vertragsstrafe fest. Die Höchstgrenze von 42.000 EUR für einen Verstoß gegen die Pflichten aus Nr. I der Vereinbarung erscheint dabei nicht unangemessen, da dieser Betrag nicht über die Wertabschöpfung eines solchen Verstoßes hinausgeht. Die hier zwischen der Klägerin und ihrer Mieterin, Frau R. C., vereinbarte Monatsmiete von 2.200 EUR zeigt dies deutlich. Somit dient auch insoweit die vereinbarte Vertragsstrafe, wie ein zur Durchsetzung einer entsprechenden Auflage angedrohtes Zwangsgeld, in verhältnismäßiger Weise dazu, die Klägerin als Schuldnerin zur Erbringung der geschuldeten Leistung anzuhalten. Dies entspricht der normativen Wertung in Art. 31 Abs. 2 Satz 2 und 3 VwZVG.

Auch trifft es nicht zu, dass es für die Klägerin keine Exkulpationsmöglichkeit geben würde. Zwar enthält der Vertrag vom 4. Juni 2009 hierzu keine ausdrückliche Regelung. Eine solche war indes entbehrlich, denn aus den über Art. 62 Satz 2 BayVwVfG anwendbaren § 339 Satz 1 BGB i. V. m. § 286 Abs. 4 BGB ergibt sich, dass der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe entfällt, wenn der Schuldner beweist, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Im Übrigen wäre das Verschuldenserfordernis auch nicht zwingend, da eine Vertragsstrafe unabhängig von einem Verschulden versprochen werden kann (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 75. Aufl. 2016, § 339 Rn. 19 m. w. N.). Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 6. März 1986 (2 C 41.85 - juris Rn. 30).

4.2 Die Klägerin hat die Vertragsstrafe in Höhe von 18.000 EUR auch mit der Rechtswirkung der sofortigen Fälligkeit verwirkt.

Durch die unstreitig zum 1. Juli 2014 Vermietung an die Mieterin, Frau R. C., hat die Klägerin objektiv gegen ihre vertragliche Pflicht aus Nr. I.1 verstoßen und damit die Vertragsstrafe nach Nr. IV Abs. 1 mit der Folge ihrer sofortigen Fälligkeit nach Nr. V Satz 2 verwirkt. Die Beklagte durfte das ihr nach § 339 i. V. m. § 315 Abs. 3 BGB zukommende billige Ermessen in der erfolgten Weise ausüben. Es ist nicht zu beanstanden, wenn sie sich dabei maßgeblich vom zeitlichen Umfang des Verstoßes leiten lässt und dazu einerseits auf die Zeit der Eigennutzung durch die Tochter der Klägerin vom 1. September 2010 bis zum 30. Juni 2014 und andererseits auf die Fremdnutzung seit dem 1. Juli 2014 durch Frau R. C. abstellt. Damit konnte die Vertragsstrafe von der Beklagten nach billigem Ermessen in der Weise berechnet werden, dass sie von einer dreijährigen Fremdnutzung ausgeht und danach die Höchstsumme der Vertragsstrafe von 42.000 EUR zu 3/7 als verwirkt ansieht. Darauf, ob zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Klägerin absehbar war, welches Studium die Tochter zukünftig aufnehmen würde und ob in diesem Rahmen ein Auslandsaufenthalt vorgesehen sei, kommt es nicht an. Ebenso bedurfte es für die Bestimmung der Vertragsstrafe keiner „monatsgenauen Abrechnung“ oder weitere Ermittlungen. Vielmehr ist es nach Auffassung der Kammer ausreichend, dass die Beklagte auf die bei den Akten befindlichen Auszüge aus dem Melderegister und die sich daraus ergebenden Daten des Ein- und Auszugs sowie auf den von der Klägerin selbst vorgelegten Mietvertrag abstellt und danach die entsprechenden Zeitintervalle für die Festlegung der Höhe der Vertragsstrafe bestimmt. Nachdem die Klägerin beim Abschluss des Mietvertrages mit Frau R. C. auch bewusst und gewollt gehandelt hat, ist ihr der objektive Verstoß gegen Nr. IV Abs. 1 des Vertrages auch ohne Weiteres zuzurechnen.

4.3 Unabhängig vom Vorstehenden und damit auch allein entscheidungstragend ist festzustellen, dass sich die Klägerin im vorliegenden Verfahren im Übrigen auch nicht (mehr) mit Erfolg gegen die von ihr behauptete Rechtswidrigkeit der vertraglich vereinbarten strafbewehrte Eigennutzungspflicht wenden kann.

Es ist anerkannt, dass mit dem gegen Vollstreckungsmaßnahmen gerichteten Rechtsmittel nur deren Rechtswidrigkeit, nicht aber die Rechtswidrigkeit der zu vollstreckenden Grundverfügung gerügt werden kann. Ist die Grundverfügung unanfechtbar geworden, so können Einwendungen gegen diese grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden (vgl. aktuell z. B. OVG Berlin-Brandenburg, B. v. 20.1.2016 - OVG 10 S 29.15 - juris Rn. 5; Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 18. Aufl. 2011, S. 522). Entsprechend bestimmt Art. 38 Abs. 3 VwZVG, dass förmliche Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen der Vollstreckungsbehörde bei der Anwendung eines Zwangsmittels nur insoweit zulässig sind, als geltend gemacht werden kann, dass die Maßnahmen eine selbstständige Rechtsverletzung darstellen. Die Fälligkeitsmitteilung gehört dabei zur Anwendung des Zwangsmittels Zwangsgeld (Art. 29 Abs. 2 Nr. 1, Art. 31 Abs. 3 Satz 3, Art. 37 Abs. 1 Satz 1 VwZVG; vgl. BayVGH, B. v. 16.10.2014 - 2 ZB 13.2466 - juris Rn. 3). Übertragen auf den vorliegenden Fall ergibt sich daraus Folgendes:

Der Bescheid vom 18. Juni 2009, mit dem die Änderungsbaugenehmigung einschließlich der Genehmigung nach der Erhaltungssatzung (§ 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB) erteilt wurde, ist bestandskräftig geworden. Hätte die Beklagte statt der gewählten Vorgehensweise des Abschlusses eines öffentlich-rechtlichen Vertrages als Grundlage für die Genehmigung eine entsprechende Auflage nach Art. 36 Abs. 1 Alt. 2 BayVwVfG verfügt, in der sie die Klägerin unter Zwangsgeldandrohung zu einer entsprechend befristeten Eigennutzung verpflichtet hätte, wäre es der Klägerin nach dem Vorgenannten nicht (mehr) möglich, Einwendungen gegen diese Grundverfügung zu erheben. Gleiches muss zur Vermeidung von Wertungswidersprüchen auch im vorliegenden Fall einer Auflage und Zwangsgeld ersetzenden strafbewehrten vertraglichen Vereinbarung gelten. Andernfalls hätte es im Falle des Abschlusses eines öffentlich-rechtlichen Vertrages der Schuldner der Verpflichtung - hier also die Klägerin - in der Hand, im Vollstreckungsfalle ohne zeitliche Einschränkung die Rechtswidrigkeit der vertraglichen Grundpflicht - hier der nach Nr. I.1 des Vertrages - und der damit korrespondierenden Vertragsstrafe nach Nr. IV Abs. 1 und V - insbesondere bezüglich ihrer Höhe - geltend zu machen. Dies erweist sich aus den oben genannten Gründen als wertungswidersprüchlich und würde zudem auch dem im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB entsprechend) zuwiderlaufen (vgl. aktuell BayVGH, B. v. 12.8.2016 - 15 ZB 15.696 - juris Rn. 14 m. w. N.). Ein solches Verhalten würde mit Blick auf den Vertragsschluss vom 4. Juni 2009 ein unzulässiges „venire contra factum proprium“ (vgl. BayVGH, a. a. O.) darstellen.

Eine Ausnahme von dem vorgenannten Grundsatz, dass Einwendungen gegen die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung bei gegen Vollstreckungsmaßnahmen gerichteten Rechtsmitteln nicht mehr berücksichtigt werden können, ist mithin auch im vorliegenden Fall nur dann anzunehmen, wenn der zu vollstreckende Grundverwaltungsakt i. S. v. Art. 44 VwVfG nichtig und damit unwirksam wäre (Art. 43 Abs. 3 BayVwVfG, vgl. u. a. SächsOVG, B. v. 1.9.2009 - 1 B 228.09 - juris Rn. 7). Mit Blick auf das Vorstehende erweist sich die Eigennutzungspflicht nach Nr. I.1 des öffentlich-rechtlichen Vertrags vom 4. Juni 2009 vorliegend als rechtmäßig, so dass eine entsprechende Ausnahme qua Nichtigkeit keinesfalls inmitten steht.

Folglich kann sich die Klägerin im vorliegenden Verfahren nur mehr gegen die tatsächliche Verwirkung und Fälligkeit der Vertragsstrafe als solches wenden, nicht aber gegen die dem öffentlich-rechtlichen Vertrag zugrunde liegende, vertragsstrafenbewehrte Eigennutzungspflicht. Hierzu kann auf die vorstehenden Ausführungen unter 4.2 Bezug genommen werden.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 18.000 festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,-- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

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der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
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5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt; im Baugenehmigungs- oder Zustimmungsverfahren wird über die in § 172 Absatz 3 bis 5 bezeichneten Belange entschieden.

(2) Wird in den Fällen des § 172 Absatz 3 die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. In den Fällen des § 172 Absatz 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören. In den Fällen des § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 6 hat sie die nach Satz 2 anzuhörenden Personen über die Erteilung einer Genehmigung zu informieren.

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 339 Verwirkung der Vertragsstrafe

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

(3) Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.: mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.: wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 339 Verwirkung der Vertragsstrafe

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 101

(1) Das Gericht entscheidet, soweit nichts anderes bestimmt ist, auf Grund mündlicher Verhandlung. Die mündliche Verhandlung soll so früh wie möglich stattfinden.

(2) Mit Einverständnis der Beteiligten kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

(3) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 40

(1) Der Verwaltungsrechtsweg ist in allen öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten nichtverfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die Streitigkeiten nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen sind. Öffentlich-rechtliche Streitigkeiten auf dem Gebiet des Landesrechts können einem anderen Gericht auch durch Landesgesetz zugewiesen werden.

(2) Für vermögensrechtliche Ansprüche aus Aufopferung für das gemeine Wohl und aus öffentlich-rechtlicher Verwahrung sowie für Schadensersatzansprüche aus der Verletzung öffentlich-rechtlicher Pflichten, die nicht auf einem öffentlich-rechtlichen Vertrag beruhen, ist der ordentliche Rechtsweg gegeben; dies gilt nicht für Streitigkeiten über das Bestehen und die Höhe eines Ausgleichsanspruchs im Rahmen des Artikels 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes. Die besonderen Vorschriften des Beamtenrechts sowie über den Rechtsweg bei Ausgleich von Vermögensnachteilen wegen Rücknahme rechtswidriger Verwaltungsakte bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

Bundesverwaltungsgericht Urteil, 03. März 2011 - 3 C 19/10

Tatbestand

1: Der beklagte Freistaat nimmt den Kläger aufgrund eines Schuldbeitritts für die Rückzahlung einer Zuwendung in Anspruch, die er einem Wirtschaftsunternehmen gewährt hatte, an dem der Kläger als Mitgesellschafter beteiligt war. Das Berufungsgericht hat der Klage stattgegeben, weil die Inanspruchnahme des Klägers nicht durch Leistungsbescheide hätte erfolgen dürfen.

2: Mit Zuwendungsbescheid vom 30. Dezember 1997, unter anderem geändert mit Bescheid vom 8. April 1998, bewilligte der Beklagte der Fa. Sanitätshaus W. & E. Orthopädietechnik GmbH für die Erweiterung einer Betriebsstätte zur Maßanfertigung von Prothesen, Orthesen und Bandagen aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe (GA) "Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur" und des Europäischen Fonds für regionale Entwicklung (EFRE) einen Zuschuss von 45,71 % der bis Ende 1999 anfallenden förderfähigen Investitionskosten, höchstens von 960 000 DM (= 490 840,21 €). Die Zuwendung stand unter der "Bedingung", innerhalb von drei Jahren nach Auszahlung nachzuweisen, dass mehr als die Hälfte des Gesamtumsatzes aus der Maßanfertigung von Prothesen, Orthesen und Bandagen im überregionalen Bereich erzielt würden. Der Zuschuss wurde bis Ende 1999 in Höhe von 708 403 DM (= 362 200,70 €) ausgezahlt. Da das Unternehmen den geforderten überregionalen Umsatz nicht zu erreichen vermochte, widerrief der Beklagte den Zuwendungsbescheid mit Bescheid vom 6. März 2003 und forderte 362 200,70 € nebst Zinsen seit dem jeweiligen Tag der Auszahlung zurück.

3: Der Kläger ist an der Gesellschaft mit einem Anteil von 11,75 % beteiligt. Im Zuwendungsbescheid war bestimmt worden, dass sich neben der Gesellschaft auch deren Gesellschafter persönlich zur anteiligen Rückzahlung der Zuwendung verpflichten, wenn der Bescheid wegen Zweckverfehlung widerrufen werden müsse. Mit "öffentlich-rechtlichem Vertrag" vom 8./9. April 1998 hatte der Kläger mit dem Beklagten einen entsprechenden "öffentlich-rechtlichen Schuldbeitritt" vereinbart. Der Beitritt sollte Zinsen und Kosten einschließen, aber auf 125 000 DM (= 63 911,49 €) begrenzt sein. Insoweit sollte der Kläger gesamtschuldnerisch neben der Gesellschaft haften; der Beklagte sollte nicht verpflichtet sein, vor der Inanspruchnahme des Klägers andere Befriedigungsmöglichkeiten zu nutzen. Weiter war vereinbart:

: "Mit dem Wirksamwerden des Schuldbeitritts wird der (Kläger) neben dem Zuwendungsempfänger und evtl. weiteren Beitretenden zum Pflichtigen der öffentlich-rechtlichen Beziehung zwischen (Beklagtem) und Zuwendungsempfänger aus dem genannten Subventionsrechtsverhältnis. Dies hat zur Folge, dass der (Beklagte) den (Kläger) mittels Leistungsbescheid in Anspruch nehmen kann."

5: Der Beklagte gab dem Kläger von dem an die Gesellschaft gerichteten Widerrufsbescheid Kenntnis. Nach vorheriger Anhörung forderte er ihn mit Leistungsbescheid vom 29. September 2003 zur Zahlung von 47 158,52 € - einem Anteil an der Hauptforderung, der dem Verhältnis des Schuldbeitrittsbetrages zum ursprünglichen Subventionsbetrag entspricht - zuzüglich 6 % Zinsen seit dem Widerruf auf.

6: Dagegen richtet sich die Klage. Zu deren Begründung hat der Kläger vorgetragen: Die Subvention sei rechtswidrig gewährt worden, weil sie dem gemeinschaftsrechtlichen Beihilfeverbot widerspreche und weder notifiziert noch von der Europäischen Kommission genehmigt worden sei. Ferner liege der behauptete Widerrufsgrund nicht vor. Des Weiteren gehe der Schuldbeitritt ins Leere: Nach dessen Vereinbarung sei der Zuwendungsbescheid ohne sein Wissen mehrfach geändert worden; der Zuwendungsbescheid sei nur in seiner letzten Fassung vom 13. Dezember 1999 widerrufen worden, auf die sich der Schuldbeitritt nicht beziehe. Der Verzicht auf die Einrede der Vorausklage sei ebenso unwirksam wie die Unkündbarkeit des Schuldbeitritts, zumal er bereits im Jahre 2000 aus der Gesellschaft ausgeschieden sei. Schließlich habe der Beklagte beim Erlass des angefochtenen Leistungsbescheides ermessensfehlerhaft gehandelt, indem er ihn in voller Höhe in Anspruch nehme, die Gesellschaft selbst aber verschone und anderen Gesellschaftern, die der Rückzahlungsschuld ebenfalls beigetreten seien, durch Vergleich einen großen Anteil ihrer Verbindlichkeit erlasse.

7: Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Oberverwaltungsgericht das erstinstanzliche Urteil geändert und den angefochtenen Leistungsbescheid aufgehoben. Es hat offen gelassen, ob der Kläger durch den mit dem Beklagten geschlossen Vertrag der Rückzahlungsschuld der Gesellschaft beigetreten sei oder lediglich eine Bürgschaft übernommen habe. Im einen wie im anderen Falle setze seine Inanspruchnahme durch Leistungsbescheid eine hierauf bezogene gesetzliche Grundlage voraus. Diese könne nicht in § 49a Abs. 1 ThürVwVfG gesehen werden; die dortige Ermächtigung beziehe sich nur auf den Subventionsempfänger, nicht auf einen mithaftenden Dritten. Der Kläger habe sich der Inanspruchnahme durch Leistungsbescheid auch nicht unterworfen. Es müsse schon bezweifelt werden, ob die einschlägige Klausel des Vertrages eine solche Unterwerfung begründen und nicht lediglich auf eine beiderseits angenommene Rechtslage hinweisen sollte. Jedenfalls sei die Klausel unwirksam, weil sie einer unzulässigen Umgehung von § 61 ThürVwVfG gleichkomme. Wollten die Parteien eines öffentlich-rechtlichen Vertrages die Vollstreckung aus dem Vertrage erleichtern, seien sie auf die von § 61 ThürVwVfG vorgesehene Möglichkeit der Unterwerfung des Schuldners unter die sofortige Zwangsvollstreckung beschränkt.

8: Der Beklagte rügt mit der Revision, das Berufungsgericht habe verkannt, dass § 49a Abs. 1 Satz 2 ThürVwVfG auch zur Inanspruchnahme eines mithaftenden Dritten durch Leistungsbescheid ermächtige. Im Übrigen habe sich der Kläger durch den Schuldbeitritt selbst in ein Subordinationsverhältnis gestellt und der Inanspruchnahme durch Leistungsbescheid ausdrücklich unterworfen. Das stelle keine Umgehung von § 61 ThürVwVfG dar, schon weil die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung viel einschneidendere Folgen habe.

9: Der Kläger verteidigt das Berufungsurteil. Er hält die Vertragsklausel über die Zulässigkeit eines Leistungsbescheides zudem für eine unzulässige allgemeine Geschäftsbedingung des Beklagten.

10: Der Vertreter des Bundesinteresses sieht die gesetzliche Grundlage für den angefochtenen Leistungsbescheid in § 49a Abs. 1 Satz 2 ThürVwVfG, der zwar nicht unmittelbar, wohl aber analog auf mithaftende Bürgen und Schuldübernehmer anzuwenden sei.

Entscheidungsgründe

11: Die Revision ist begründet. Sie führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen - klagabweisenden - Urteils.

12: 1. Das Berufungsgericht hat zugunsten des Beklagten unterstellt, der Kläger sei der Erstattungsschuld der Gesellschaft beigetreten, und hat auch für diesen Fall angenommen, dass dem angefochtenen Leistungsbescheid die erforderliche gesetzliche Grundlage fehle. Das verletzt revisibles Recht (vgl. § 137 Abs. 1 Nr. 2 VwGO). Wer für eine Erstattungsschuld i.S.d. § 49a Abs. 1 Satz 1 ThürVwVfG infolge Schuldbeitritts haftet, kann nach § 49a Abs. 1 Satz 2 ThürVwVfG durch Leistungsbescheid in Anspruch genommen werden.

13: a) Der Beklagte hatte der Gesellschaft durch Verwaltungsakt eine Zuwendung als sog. verlorenen Zuschuss bewilligt. Wird ein solcher Verwaltungsakt mit Wirkung für die Vergangenheit widerrufen, so verlieren erbrachte Leistungen ihren Rechtsgrund; sie sind zu erstatten. Der Erstattungsanspruch ist im Wege des Leistungsbescheides geltend zu machen. Dies besagt § 49a Abs. 1 ThürVwVfG ausdrücklich.

14: Die Vorschrift ermächtigt die Behörde dazu, den Erstattungsanspruch gegen jeden Erstattungsschuldner mit den Mitteln hoheitlicher Verwaltung geltend zu machen. Voraussetzung ist hiernach nur, dass der Erstattungsanspruch besteht und dass er sich gegen den Adressaten des Leistungsbescheides richtet. Voraussetzung ist nicht, dass der Erstattungsschuldner auch der Zuwendungsempfänger ist. Es genügt, dass der Erstattungsanspruch seine Wurzel in der Zuwendung hat. Natürlich kommt der Zuwendungsempfänger in erster Linie als Erstattungsschuldner in Betracht. Sofern neben ihm oder an seiner Stelle aber Dritte die Erstattung schulden, ermächtigt § 49a Abs. 1 ThürVwVfG auch zu deren Inanspruchnahme (ebenso Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG-Kommentar, 7. Auflage 2008, Rn. 31 f. zu § 49a VwVfG; a.A. Knack/Henneke, VwVfG-Kommentar, 9. Auflage 2010, Rn. 10 zu § 49a VwVfG; zweideutig Kopp/Ramsauer, VwVfG-Kommentar, 11. Auflage 2010, Rn. 10a zu § 49a VwVfG). Hierbei ist gleichgültig, ob der Dritte - etwa als Rechtsnachfolger - an die Stelle des Zuwendungsempfängers getreten ist oder gesamtschuldnerisch neben diesem für die Erstattung haftet. Ebenso wenig kommt es auf den Rechtsgrund für die gesamtschuldnerische Mithaftung an; insofern unterscheidet sich die Rechtslage nach den Verwaltungsverfahrensgesetzen von derjenigen nach §§ 191, 192 AO.

15: Das Berufungsgericht möchte den Anwendungsbereich des § 49a Abs. 1 ThürVwVfG demgegenüber auf die Inanspruchnahme des Zuwendungsempfängers beschränken. Dazu besteht kein Anlass. Aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt sich diese Einschränkung nicht. Richtig ist zwar, dass der Gesetzgeber offenbar allein den Zuwendungsempfänger im Auge hatte. Das wird nicht nur durch die Gesetzesbegründung zu § 44a der Bundeshaushaltsordnung i.d.F. vom 14. Juli 1980 belegt, auf den § 49a VwVfG zurückgeht (vgl. BTDrucks 8/3785 S. 5 f.), sondern auch durch systematisch zugehörige weitere Vorschriften wie § 49a Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Satz 2 ThürVwVfG, die den Begünstigten ansprechen, sowie durch die ergänzende Vorschrift des § 50 Abs. 3 Satz 2 SGB X, demzufolge die Festsetzung der zu erstattenden Leistung mit der Aufhebung des Verwaltungsakts verbunden werden soll, die regelmäßig - wenn auch, wie der Erbfall zeigt, nicht zwingend - an den Begünstigten zu richten ist. Diesen Gesichtspunkten stehen aber Sinn und Zweck der Vorschrift gegenüber, auf die der Vertreter des Bundesinteresses mit Recht hinweist und welche die vom Berufungsgericht befürwortete einschränkende Auslegung verbieten. Die Verwaltung soll im Interesse der wirtschaftlichen und sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel berechtigt und grundsätzlich sogar verpflichtet sein, zu Unrecht ausgereichte Subventionen möglichst rasch und effektiv wieder einzuziehen. Das naheliegende Mittel hierzu ist der Leistungsbescheid. Das Gesetzesziel würde aber nur unvollkommen erreicht, dürfte die Verwaltung dieses Mittel nur gegenüber dem Begünstigten einsetzen, nicht hingegen gegenüber Dritten, die gleichermaßen erstattungspflichtig sind.

16: Verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Auslegung des § 49a Abs. 1 ThürVwVfG bestehen nicht. Durch die hoheitliche Inanspruchnahme wird der seinerseits erstattungspflichtige Dritte nicht unzumutbar beschwert. Er wird nicht grundlos in Anspruch genommen; in Rede stehen nur die verfahrensrechtlichen Möglichkeiten der Durchsetzung einer ohnehin bestehenden Erstattungspflicht. Allein damit, dass dies auf hoheitliche Weise - durch Leistungsbescheid - erfolgt, ist aber kein ins Gewicht fallender Nachteil verbunden. Hierzu müssen nicht sämtliche Eingriffswirkungen der Handlungsform Verwaltungsakt in den Blick genommen werden (dazu etwa OVG Lüneburg, Urteil vom 15. März 1988 - 10 A 14/87 - NVwZ 1989, 880; Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O. Rn. 25 ff. zu § 35 VwVfG; Knack/Henneke, a.a.O. Rn. 40 vor § 35 VwVfG; Druschel, Die Verwaltungsaktbefugnis, Diss. Halle-Wittenberg 1999, S. 30 ff.); es genügt der Vergleich mit der alternativen Leistungsklage. Richtig ist, dass der Leistungsbescheid gegenüber der Leistungsklage für die Verwaltung den Vorteil mit sich bringt, sich selbst einen vollstreckbaren Titel verschaffen zu dürfen; der Gegner muss demzufolge im Streitfalle die Prozessrolle des Klägers, nicht des Beklagten einnehmen. Sollte hierin überhaupt ein Nachteil zu sehen sein (zweifelnd bereits Senatsurteil vom 24. Januar 1992 - BVerwG 3 C 33.86 - BVerwGE 89, 345 <350>), so stünden dem doch erhebliche Vorteile gegenüber. Ein Leistungsbescheid kann nur auf der Grundlage eines Verwaltungsverfahrens ergehen, in dem der Betroffene gesetzlich bestimmte Verfahrensrechte wie insbesondere das Recht auf Anhörung genießt; und er unterliegt im vom Bundesgesetzgeber vorgesehenen Regelfall gemäß § 68 VwGO der Überprüfung in einem Widerspruchsverfahren durch eine zumeist höhere Behörde (vgl. BSG, Urteil vom 3. September 1986 - 9a RV 10/85 - BSGE 60, 209 <212 f.>; zustimmend Martens, NVwZ 1993, 27 <28 f.>; vgl. ähnlich Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O. Rn. 28 zu § 35 VwVfG). Das führt dazu, dass Einwände des Betroffenen schon im Leistungsbescheid Berücksichtigung finden, so dass es der - zeitaufwendigen und teuren - Inanspruchnahme der Gerichte oft gar nicht mehr bedarf. Schließlich verursacht der Leistungsbescheid als solcher weit geringere Kosten als ein Leistungsurteil.

17: b) Wer einer öffentlich-rechtlichen Erstattungsverpflichtung beitritt, wird selbst in gleicher Weise zur Erstattung verpflichtet.

18: Der Beitretende übernimmt durch den Schuldbeitritt eine Haftung, die inhaltlich mit der Erstattungsverpflichtung des Zuwendungsempfängers identisch ist. Er wird dadurch selbst Schuldner der öffentlich-rechtlichen Erstattungsforderung und möglicher Adressat eines auf § 49a Abs. 1 ThürVwVfG gestützten Leistungsbescheides. Insofern liegt es nicht anders als in der gesetzlichen Folge einer Vermögensübernahme nach § 419 BGB a.F. Dies hat der Senat für die Pflicht zur Erstattung von Ausgleichsleistungen nach dem Lastenausgleichsgesetz bereits entschieden (Urteil vom 29. März 1984 - BVerwG 3 C 18.83 - Buchholz 427.7 § 40 RepG Nr. 2; Beschluss vom 26. Juli 2007 - BVerwG 3 B 5.07 - Buchholz 427.3 § 349 LAG). Das findet entgegen der Ansicht des Klägers seine Begründung nicht in Besonderheiten des Lastenausgleichsrechts, sondern gilt allgemein (vgl. ebenso BSG, Urteil vom 3. September 1986 - 9a RV 10/85 - BSGE 60, 209 <210>).

19: Wie die Vermögensübernahme nach § 419 BGB a.F. kraft Gesetzes, so bewirkt der Schuldbeitritt kraft Vertrages eine Schuldmitübernahme; er schafft eine gesamtschuldnerische Haftung des Beitretenden neben dem ursprünglichen Schuldner für die gegen diesen zur Zeit des Beitritts bestehenden - ggf. künftigen oder bedingten - Ansprüche des Gläubigers. Der Beitritt schafft keinen neuen Anspruch, sondern setzt den Anspruch gegen den Haupt- oder Urschuldner voraus und begründet für diesen Anspruch lediglich die Mithaftung des Beitretenden. Der Anspruch gegen den Beitretenden ist damit inhaltlich identisch mit dem Anspruch gegen den Haupt- oder Urschuldner. Er teilt dessen Rechtsnatur; ist dieser öffentlich-rechtlich, so gehört auch die Haftschuld des Beitretenden dem öffentlichen Recht an (Urteil vom 22. April 1970 - BVerwG 5 C 11.68 - BVerwGE 35, 170 <172>; unter Bezugnahme hierauf BGH, Urteil vom 22. Juni 1978 - III ZR 109/76 - BGHZ 72, 56 <59 f.>, ebenso dann Urteil vom 16. Oktober 2007 - XI ZR 132/06 - BGHZ 174, 39 und Beschluss vom 17. September 2008 - III ZB 19/08 - WM 2008, 2153). Er teilt dann aber auch dessen verfahrensrechtliche Implikationen; der Gläubiger kann seinen Anspruch auch dem mithaftenden Dritten gegenüber in gleicher Weise geltend machen wie gegenüber dem Haupt- oder Urschuldner selbst. Wohnt dem öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch eine hoheitliche Komponente inne, so gilt dies jedem Erstattungspflichtigen gegenüber (vgl. BSG, Urteil vom 3. September 1986 - 9a RV 10/85 - BSGE 60, 209 <210>).

20: Damit unterscheidet sich der Schuldbeitritt von der Bürgschaft. Die Bürgschaft begründet eine von der Verbindlichkeit des Hauptschuldners verschiedene, eigene Verbindlichkeit des Bürgen, für die Erfüllung durch den Hauptschuldner einzustehen. Sie ist keine bloße Haftungsübernahme. Ihr Rechtscharakter bestimmt sich nicht aus der Art der Hauptschuld. Sie trägt ihren Rechtsgrund vielmehr in dem Sinne in sich, dass sie keiner weiteren Rechtfertigung mehr bedarf (BGH, Urteil vom 16. Februar 1984 - IX ZR 45/83 - BGHZ 90, 187 <189 f.>). Typisch für die Bürgschaft ist deshalb ein auf die Person des Schuldners bezogenes Sicherungsinteresse des Dritten, während Motiv für den Schuldbeitritt typischerweise ein spezifisches Eigeninteresse des Dritten am Hauptschuldverhältnis ist (BGH, Urteil vom 25. September 1980 - VII ZR 301/79 - NJW 1981, 47). Damit ist nicht entschieden, ob eine Bürgschaft stets privatrechtlicher Natur ist, wie der Bundesgerichtshof annimmt (so - ihm folgend - auch VGH München, Urteil vom 23. November 1989 - 22 B 88.3677 - NJW 1990, 1006 m. zust. Anm. Arndt), oder, weil und sofern sie einem öffentlichen Zweck dient, auch als öffentlich-rechtliche zu qualifizieren sein kann (so Jochum in: Festschrift für Kriele, 1997, S. 1193 <1208>). Auch mag bezweifelt werden, ob eine öffentlich-rechtliche Besicherung, die wegen Nichtbeachtung des § 57 VwVfG formnichtig ist, in eine formgültige privatrechtliche Bürgschaft umgedeutet werden kann (so BGH, Urteil vom 16. Oktober 2007 a.a.O. und Beschluss vom 17. September 2008 a.a.O.). Das Bundesverwaltungsgericht hat zu diesen Fragen bislang nicht Stellung genommen. Es hat lediglich entschieden, dass eine Bürgschaft, mit der eine ihrerseits privatrechtliche Darlehensschuld besichert wurde, privatrechtlicher Natur ist (Urteil vom 30. Oktober 1997 - BVerwG 3 C 8.97 - BVerwGE 105, 302 <305>; anders zuvor Urteil vom 22. April 1970 - BVerwG 5 C 11.68 - BVerwGE 35, 170 <171 f.>). Für eine Besicherung eines öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs durch Bürgschaft folgt hieraus nichts. Erst recht folgt hieraus nichts zu der weiteren Frage, ob der aus einer öffentlich-rechtlichen Bürgschaft Verpflichtete im Wege des Leistungsbescheides herangezogen werden dürfte. § 49a Abs. 1 VwVfG ermächtigt hierzu jedenfalls nicht.

21: c) Dass der Schuldbeitritt durch Vertrag erfolgt, steht dem Bisherigen nicht entgegen. Richtig ist, dass durch Vertrag begründete Pflichten grundsätzlich nicht durch den Erlass von Verwaltungsakten durchgesetzt werden dürfen, wenn nicht eine zusätzliche gesetzliche Grundlage dies erlaubt (Urteile vom 13. Februar 1976 - BVerwG 4 C 44.74 - BVerwGE 50, 171, vom 26. Oktober 1979 - BVerwG 7 C 106.77 - BVerwGE 59, 60 und vom 24. Januar 1992 - BVerwG 3 C 33.86 - BVerwGE 89, 345). Eine solche gesetzliche Grundlage bietet aber § 49a Abs. 1 ThürVwVfG. Auf sie zurückzugreifen, wird auch durch die Vertragsform nicht wiederum ausgeschlossen. Es ist gerade Gegenstand des Vertrages, dass der Dritte die Erstattungsverpflichtung des Zuwendungsempfängers einschließlich ihrer öffentlichen Rechtsnatur und ihrer hoheitlichen Implikationen übernimmt. Deshalb wurde in dem Umstand, dass die Schuldmitübernahme durch Vertrag begründet wird und werden muss, niemals ein Hindernis gesehen.

22: Aus § 61 ThürVwVfG ergibt sich nichts anderes. Hiernach kann sich jeder Vertragschließende der sofortigen Vollstreckung aus einem subordinationsrechtlichen öffentlich-rechtlichen Vertrag unterwerfen. Daraus lässt sich nicht schließen, dass die Zwangsvollstreckung nach den Vorschriften der Prozessordnungen die einzige zulässige Form der zwangsweisen Durchsetzung vertraglicher Ansprüche sei. Die Vorschrift besagt lediglich, dass ohne eine solche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung die Vollstreckung unmittelbar aus dem Vertrag selbst unzulässig ist. Ihr lässt sich aber nicht entnehmen, dass über die vertraglichen Ansprüche nicht auch ein Leistungsbescheid ergehen und dieser alsdann mit den Mitteln der Verwaltungsvollstreckung durchgesetzt werden dürfte. Auch auf diesem Wege wird nicht auf ein zusätzliches Erkenntnisverfahren verzichtet, es tritt nur an die Stelle der Leistungsklage ein Verwaltungsakt mit der Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung.

23: Keiner Entscheidung bedarf, ob sich der Vertragspartner der Behörde in einem subordinationsrechtlichen öffentlich-rechtlichen Vertrag der Durchsetzung in diesem Vertrage übernommener Pflichten durch Leistungsbescheid auch dann wirksam unterwerfen könnte, wenn das Gesetz eine Befugnis der Behörde zum Erlass eines solchen Leistungsbescheides nicht vorsähe (verneinend Kopp/Ramsauer, a.a.O. Rn. 6 zu § 61 VwVfG; Sachs, a.a.O. Rn. 74 zu § 44 VwVfG; allgemein Sachs, "Volenti non fit iniuria", VerwArch 1985, 398).

24: 2. Das Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 144 Abs. 4 VwGO). Der angefochtene Leistungsbescheid erweist sich vielmehr als rechtmäßig. Dafür bedarf es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen.

25: a) Der Kläger ist der bedingten künftigen öffentlich-rechtlichen Erstattungsverpflichtung der Gesellschaft beigetreten. Sein Vertrag mit dem Beklagten enthält einen Schuldbeitritt und nicht lediglich die Übernahme einer Bürgschaft. Hierfür ist nicht nur die ausdrückliche Bezeichnung im Vertrage maßgeblich, sondern auch der Umstand, dass der Kläger als - zudem im Unternehmen mitarbeitender - Gesellschafter persönlich an der Gewährung der Subvention und an der Erfüllung des damit verbundenen Subventionszwecks interessiert war; wie erwähnt, ist der entscheidende Unterschied des Schuldbeitritts zur Bürgschaft darin zu sehen, dass den Beitretenden ein spezifisches Eigeninteresse am Hauptschuldverhältnis leitet, während beim Bürgen ein auf die Person des Schuldners bezogenes Sicherungsinteresse im Vordergrund steht (BGH, Urteil vom 25. September 1980 - VII ZR 301/79 - NJW 1981, 47). Dahinter tritt die Bedeutung einer eher bürgschaftstypischen, einem Verzicht auf die Einrede der Vorausklage ähnelnden Vereinbarung, dass der Beklagte vor der Inanspruchnahme der Klägerin keine anderen Befriedigungsmöglichkeiten nutzen muss, zurück.

26: Der Schuldbeitritt ist wirksam vereinbart worden. Die Schriftform (§ 57 ThürVwVfG) wurde gewahrt. Dass der Vertrag nicht den späteren Verminderungen des Zuwendungsbetrages angepasst wurde, schadet nicht; dadurch wurde die Verpflichtung des Klägers nur verringert.

27: Der Vertrag hält auch der Inhaltsprüfung stand. Namentlich steht die Verpflichtung des Klägers in sachlichem Zusammenhang mit der dem Unternehmen gewährten Zuwendung und deren öffentlichem Zweck und ist auch den Umständen nach nicht unangemessen (vgl. § 56 Abs. 1 ThürVwVfG). Ferner ist nicht ersichtlich, dass die persönliche Haftung für den Kläger wirtschaftlich unzumutbar sein könnte, zumal sie auf einen seinem Gesellschaftsanteil entsprechenden Teil der möglichen Erstattungsforderung beschränkt wurde. Hierfür bedarf es keiner Erörterung der Frage, inwiefern die Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof für eine sittenwidrige Überforderung eines Gesellschafters mit bloßer Minderheitsbeteiligung durch eine Bürgschaftsübernahme entwickelt hat (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10. Dezember 2002 - XI ZR 82/02 - NJW 2003, 967 m.w.N.; VG Weimar, Urteil vom 4. Oktober 2000 - 8 K 2185/99.We - ThürVBl 2001, 91), auf die Würdigung eines öffentlich-rechtlichen Besicherungsvertrages übertragen werden können. Neben §§ 56, 59 ThürVwVfG findet § 307 BGB (= § 9 AGB-Gesetz a.F.) keine Anwendung mehr (Urteil vom 6. März 1986 - BVerwG 2 C 41.85 - BVerwGE 74, 78 <83>).

28: Schließlich ist der Schuldbeitritt nicht deshalb rechtswidrig, weil das Subventionsverhältnis selbst rechtswidrig wäre. Der Kläger meint zwar, die Zuwendung sei unter Verstoß gegen Art. 87, 88 EG (heute Art. 107, 108 AEUV) gewährt worden und daher gemeinschaftsrechtswidrig gewesen. Es kann dahinstehen, welche Folgen dies für die Wirksamkeit des Beitritts zu der Erstattungsverpflichtung des Subventionsempfängers gehabt hätte. Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass die Zuwendung von der Europäischen Kommission genehmigt wurde. Der behauptete Verstoß gegen europäisches Gemeinschaftsrecht liegt daher nicht vor.

29: b) Der Erstattungsanspruch des Beklagten ist entstanden und fällig.

30: Wie erwähnt, setzt die Rechtmäßigkeit eines auf § 49a Abs. 1 ThürVwVfG gestützten Leistungsbescheides voraus, dass die zu erstattende Leistung aufgrund eines Bewilligungsbescheides erbracht und dieser später aufgehoben, widerrufen oder infolge Eintritts einer auflösenden Bedingung unwirksam wurde. Auf den Widerspruch oder die Klage des in Anspruch genommenen Dritten hin ist zu prüfen, ob diese Voraussetzungen vorliegen. Wurde der Bewilligungsbescheid dem Zuwendungsempfänger gegenüber zurückgenommen oder widerrufen, so ist zusätzlich die Rechtmäßigkeit des Rücknahme- oder Widerrufsbescheides zu prüfen. Dabei mag offen bleiben, ob der Dritte dahingehende Einwendungen schon gegen den Rücknahme- oder Widerrufsbescheid selbst geltend machen darf (die Klagebefugnis verneint etwa VG Meiningen, Urteil vom 15. November 2000 - 2 K 353/98.Me - ThürVBl 2001, 111 <113>) und zur Vermeidung von Rechtsnachteilen geltend machen muss oder ob er sie - ggf. ungeachtet einer etwaigen Unanfechtbarkeit des Rücknahme- oder Widerrufsbescheides - auch oder allein gegen den Leistungsbescheid vorbringen kann (vgl. OVG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 12. August 1998 - 4 B 31/98 - NJW 1998, 3513 unter Berufung auf § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. § 417 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Widerrufsbescheid ist hier jedenfalls rechtmäßig. Wie das Verwaltungsgericht unwidersprochen näher dargelegt hat, wurde der Zuwendungszweck innerhalb der Zweckbindungsfrist nicht erreicht; damit lag ein Widerrufsgrund vor (§ 49 Abs. 3 Satz 1 ThürVwVfG). Der begünstigten Gesellschaft stand ferner kein Vertrauensschutz zur Seite. Schließlich hat der Beklagte sein Widerrufsermessen fehlerfrei ausgeübt, indem er auf seine Pflicht zur sparsamen und nur zweckentsprechenden Verwendung öffentlicher Haushaltsmittel verwiesen hat; da besondere Umstände des Einzelfalles nicht vorliegen, erübrigten sich weitere Erwägungen (sog. intendiertes Ermessen, vgl. Urteil vom 16. Juni 1997 - BVerwG 3 C 22.96 - BVerwGE 105, 55; stRspr). Auch gegen die Zinsforderung bestehen keine Einwände.

31: c) Die Inanspruchnahme des Klägers war schließlich rechtmäßig. Die Gesellschaft hat die Erstattungsforderung ihrerseits nicht beglichen. Die Inanspruchnahme des Klägers leidet auch nicht an Ermessensfehlern.

32: Nach § 49a Abs. 1 Satz 1 ThürVwVfG "sind" die rechtsgrundlos erbrachten Zuwendungen zu erstatten. Es ist zweifelhaft, ob der Behörde damit zwingend vorgeschrieben ist, die Erstattung zu verlangen - wodurch haushaltsrechtliche Möglichkeiten der Stundung, der Niederschlagung oder des Erlasses unbenommen blieben -, oder ob sie hiervon nach ihrem Ermessen absehen könnte (vgl. Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O. Rn. 37 zu § 49a VwVfG m.w.N.). Die Frage bedarf hier keiner abschließenden Erörterung. Selbst wenn der Vorschrift eine Verpflichtung der Behörde zu entnehmen wäre, den Erstattungsanspruch überhaupt geltend zu machen, so ließe dies doch jedenfalls ihre Befugnis und ihre Verpflichtung unberührt, bei der Inanspruchnahme mithaftender Dritter den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten.

33: Der Kläger hat zum einen geltend gemacht, der Beklagte greife auf die Haftschuldner zurück, obwohl er die Zuwendungsempfängerin selbst verschone. Daraus allein lässt sich kein Ermessensfehler ersehen. Dieses Vorgehen findet seinen Grund zwanglos darin, dass der Erstattungsanspruch beim Kläger leichter durchsetzbar erscheint. Dem Kläger steht der Rückgriff gegen die Gesellschaft aus übergegangener öffentlich-rechtlicher Forderung offen (vgl. § 426 BGB).

34: Zum anderen hat der Kläger behauptet, der Beklagte habe ihn schlechter gestellt als die anderen Schuldübernehmer; diesen habe er einen Großteil der Schuld erlassen. Auch dies kann die Rechtmäßigkeit des gegen ihn gerichteten Leistungsbescheides nicht berühren. Ob eine durch Bescheid festgesetzte Geldleistungsschuld erlassen wird, ist erst Gegenstand des Beitreibungsverfahrens, hat seinen Grund allein in einer Härte für den jeweiligen Schuldner und wäre auch beim Kläger unbenommen. Dass der Erlass gegenüber anderen Gesamtschuldnern die eigene Rechtsstellung des Klägers verschlechtern könnte, ist ausgeschlossen. Eine solche Verschlechterung droht auch nicht beim Innenregress. Weil ohnehin jeder Beitrittsschuldner nur mit einem seinem Gesellschaftsanteil entsprechenden Anteil an der Schuld des Unternehmens haftet, scheidet ein Innenregress unter den Beitrittsschuldnern aus; jeder Erlass einem von ihnen gegenüber kommt nur ihm selbst und mittelbar dem Unternehmen zugute, lässt aber die Stellung der anderen Beitrittsschuldner unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 43

(2) Die Feststellung kann nicht begehrt werden, soweit der Kläger seine Rechte durch Gestaltungs- oder Leistungsklage verfolgen kann oder hätte verfolgen können. Dies gilt nicht, wenn die Feststellung der Nichtigkeit eines Verwaltungsakts begehrt wird.

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Verwaltungsgericht München Urteil, 09. Mai 2016 - M 8 K 14.3090

Tenor

Der Bescheid vom 16. Juni 2014 wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte wird verpflichtet, die gemäß Antrag vom 27./28. Februar 2014 beantragte Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum zu erteilen.

III.

Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

IV.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin der auf den Fl.Nrn. ... und ... der Gemarkung ... befindlichen Wohnanlage ...str.1, 3, ...str. 2, 4, ...str.48, die 80 Wohnungen und 3 gewerblich genutzte Einheiten umfasst und im Jahre 1957 errichtet wurde.

Die im Besitz der ...bank stehenden Aktienanteile an der ... AG wurden von der... Eins GmbH & Co.KG und ... Zwei GmbH Co. KG mit Kaufvertrag vom 27./28.03.2013 erworben. In diesem Kaufvertrag UR-Nr. ... der Notarin Dr. ... wurden auch die Pflichten im Rahmen der sogenannten „Sozialcharta“ geregelt. Die ... AG wurde mit Beschluss der Hauptversammlung vom 13. März 2014 formwechselnd in die ... GmbH in ... (AG München, HRB ...) umgewandelt. Die Rechtsformänderung erfolgte aus aktienrechtlichen Gründen, um die Umsetzung der Sozialcharta in den einzelnen Mietverträgen durchsetzen zu können. Die streitgegenständlichen Grundstücke wurden zusammen mit weiterem Vermögen im Wege der Ausgliederung, die im Handelsregister eingetragen ist (AG München, HR ...), von der Klägerin übernommen. Die Klägerin ist als (partielle) Gesamtrechtsnachfolgerin der ... GmbH Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücke geworden.

Mit notarieller Urkunde vom 10. Februar 2014, mit Nachtrag vom 13. Februar 2014, waren von der ... AG durch ihre vertretungsberechtigten Prokuristen die zuvor zu einem Grundstück im Rechtssinne vereinigten Fl.Nrn. ... und ... gemäß § 8 WEG in 80 Sondereigentumsanteile, und in 3 Teileigentumsanteile (gewerbliche Nutzungen und Keller), denen entsprechend ihrer Größe 10.000stel Miteigentumsanteile zugeordnet wurden, aufgeteilt worden. Gegenstand der Teilungserklärung vom 10. Februar 2014, mit Nachtrag vom 13. Februar 2014, war neben dem Einbezug der Gemeinschaftsordnung auch die für den Grundbesitz der ... AG geltende Sozialcharta vom 27. März 2013, die unter § 7 Nr. 1 der Teilungserklärung zu deren wesentlichen Bestandteil erklärt wurde.

Mit einem am 28 Februar 2014 bei der Beklagten eingegangenen (Sammel-)Antrag vom 27. Februar 2014 für mehrere Gebäude wurde mit dem Hinweis, dass sich die Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet befinden, die Genehmigung zur Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum beantragt; für die Wohnungen lägen Abgeschlossenheitsbescheinigungen vor. Die Teilungserklärung sei beurkundet und dem Antrag beigefügt. Ferner gebe es bei dem Objekt Ansprüche Dritter auf Übertragung im Sinne des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB, da bereits Einheiten an Mieter und Investoren veräußert, zu deren Gunsten bereits Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen worden seien. Dem Antrag war für das streitgegenständliche Anwesen eine Liste der einzelnen, in Sondereigentum aufzuteilenden Wohnungen mit Angaben zur Nutzungsart, dem Status, der Lage der Wohnung sowie der einzelnen Mieter der Wohnungen beigefügt. Weiterhin wurde mit dem Antrag die Teilungserklärung vom 10.2.2014/13.2.2014, der Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz sowie Pläne hinsichtlich der Sondernutzungsrechte, die Sozialcharta vom 27. März 2013 und ferner ein Grundbuchauszug mit einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines 84,05/10.000 Miteigentumsanteil - verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 26 - jeweils auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 10. Februar 2014/13. Februar 2014 - für einen Käufer vorgelegt.

Unter dem 20. März 2014 erließ die Beklagte gegenüber der ... AG einen Zwischenbescheid, mit dem die einmonatige Frist zur Bearbeitung des Antrages auf Erteilung einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des Besonderen Städtebaus (DVWoR) vom 27. Februar 2014 verlängert wurde. Als Fristende wurde der Ablauf des 9. Mai 2014 festgesetzt.

Zur Begründung wurde die Vorlage einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie der, den Vormerkungen zugrunde liegenden Urkunden, aus denen sich der schuldrechtliche Anspruche des Vormerkungsberechtigten ergäbe, sowie eine Darstellung, in welchem Verhältnis der Vormerkungsberechtigte zu der ... AG stehe, gefordert.

Weiterhin wurde in dem Zwischenbescheid darauf hingewiesen, dass aufgrund des erst am 4. Februar 2014 beschlossenen § 5 DVWoR, der bereits zum1. März 2014 in Kraft getreten sei, die Zeit zum Aufbau entsprechender Verwaltungsstrukturen und Vollzugsmechanismen sowie zur Klärung noch offener Rechtsfragen sehr kurz bemessen sei. Dies gelte insbesondere im Hinblick darauf, dass die nun anfänglich zu entscheidenden Einzelfälle präjudizierenden Charakter hätten und daher großer Umsicht und Sorgfalt in ihrer Beurteilung bedürften.

Der Bescheid vom 12. März 2014 wurde mit Postzustellungsurkunde am 22. März 2014 zugestellt.

In der Folgezeit legte die ... AG eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 13. März 2014 vor, in der für das bestehende Gebäude ...str. 1 und 3, ...str. 2 und 4, ...str. 48 als in sich abgeschlossene Wohnungen (Ziff. 1 - 80) und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (Ziff. 81 - 83, Büro, Kindergarten, Lager) bescheinigt wurden. Weiterhin wurden der Kaufvertrag vom 11. Februar 2014 für die Sondereigentumseinheit Nr. 26 i.V.m 84.05/10.000 Miteigentumsanteilen vorgelegt sowie im Schreiben vom 15. April 2014 das Verhältnis zu der Käuferin dargelegt und Ausführungen zum Rechtsanspruch der ... AG auf Erteilung der Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum gemacht.

Unter dem 29. April 2014 erließ die Beklagte gegenüber der ... AG einen weiteren Zwischenbescheid, in dem die Bearbeitungsfrist erneut bis zum Ablauf des 20. Juni 2014 verlängert wurde. Der Zwischenbescheid vom 29. April 2014, in dem nochmals auf die Schwierigkeit der Antragsbearbeitung eingegangen wurde, wurde der ... AG mit Postzustellungsurkunde vom 7. Mai 2014 zugestellt.

Mit einem am 3. Juni 2014 bei der Beklagten eingegangenen Schreiben vom 27. Mai 2014 teilte die ... AG die formwechselnde Umwandlung in die ... GmbH unter Beifügung eines Handelsregisterauszuges und die Ausgliederung des betroffenen Wohnraumes in Verbindung mit dessen Übernahme durch die ... 1 GmbH & Co. KG mit.

Mit Bescheid vom 16. Juni 2014 lehnte die Beklagte gegenüber der ... 1 GmbH & Co. KG den Antrag vom 27. Februar 2014 auf Erteilung einer Genehmigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR für den im Betreff genannten Wohnraum ab.

Zur Begründung wurde neben Darlegungen zur Rechtshistorie der maßgeblichen Vorschriften und zum Erlass der Erhaltungssatzung ausgeführt, dass nach den Erkenntnissen hinsichtlich des in Erhaltungssatzungsgebieten allgemein vorhandenen Aufwertungs- und Verdrängungspotentiales die Umwandlung der betroffenen Anwesen von Miet- in Eigentumswohnungen mit den danach zu erwartenden Konsequenzen den Erhalt der bestehenden Bevölkerungsstruktur stark gefährden würde. Dies gelte insbesondere, wenn man berücksichtige, dass die Klägerin parallel zu diesem Antrag fünf weitere Anträge zur Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Erhaltungssatzungsgebieten gestellt habe, so dass insgesamt 412 Wohneinheiten betroffen seien. Die am 17. Februar 2014 - also noch vor dem Wirksamwerden des § 5 DVWoR am 1. März 2014 - eingetragene Vormerkung sei nicht dafür geeignet, die umfassende Aufteilung aller in diesem Grundbuchblatt enthaltenen Anwesen nach § 172 Abs. 4 Nr. 4 BauGB zu rechtfertigen. Da auf dem betreffenden Grundbuchblatt nur eine Vormerkung für eine Wohneinheit eingetragen sei, wäre auch nur deren „Aussonderung“ zu genehmigen. Dies bedeute, dass hier nur eine Teilungserklärung genehmigungsfähig sei, deren Inhalt die Bildung von zwei Einheiten, nämlich der Wohnung Nr. 26 und des verbleibenden Teils der Anwesen vorsehe.

Gemäß der Empfangsbestätigung hat die Klägerin den Bescheid vom 16. Juni 2014 am 17. Juni 2014 erhalten.

Mit einem am 16. Juli 2014 beim Verwaltungsgericht München eingegangenen Schriftsatz vom 15. Juli 2014 erhoben die damaligen Bevollmächtigten Klage mit dem Antrag,

unter Aufhebung des Bescheides vom 16. Juni 2014 die Beklagte zu verpflichten, die am 27. Februar 2014 beantragte Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum für die Wohngebäude ...str. 1, 3; ...str. 2, 4; ...str. 48 in ... zu erteilen,

hilfsweise,

über den Antrag der Klägerin vom 27. Februar 2014 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

Mit Schriftsatz vom 11. Juni 2015 begründeten die Bevollmächtigten der Klägerin die Klage. Hierbei wurde unter ausführlicher Darstellung des Sachverhalts einschließlich der auf dem Verkauf der Aktien der ... AG durch die ...bank beruhenden Vorgeschichte dargelegt, dass die Klägerin einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB habe. Bereits vor dem Inkrafttreten des § 5 DVWoR am 1. März 2014 sei die im Aufteilungsplan bezeichnete Wohnung Nr. 26 - verbunden mit einem Miteigentumsanteil zu 84,05/10.000 - verkauft worden und für diesen Übertragungsanspruch aus dem Kaufvertrag vom 11. Februar 2014 für die Käuferin am 17. Februar 2014 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des oben genannten Sondereigentums- bzw. Miteigentumsanteils eingetragen worden. Bereits die Voraussetzungen für die Erhaltungssatzung seien zweifelhaft. Eine Verdrängungsgefahr sei schon zweifelhaft, weil bei einer entsprechenden Mieterbefragung der Klägerin 65% der Mieter ein Kaufinteresse bekundet hätten. Auch komme die Klägerin ihren Mietern beim Verkauf sehr entgegen. Dementsprechend bestehe der beste Milieuschutz darin, den Mieter zum Eigentümer zu machen.

Die Auffassung der Beklagten, dass aufgrund der eingetragenen Vormerkung für die Käuferin nur die Aufteilung in 2 Miteigentumsanteile genehmigungsfähig sei, sei nicht haltbar. In diesem Falle würde die Käuferin nicht das erhalten, was ihr nach dem Kaufvertrag geschuldet sei. Statt einer Wohneinheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit ca. 80 Einheiten erwerbe die Käuferin nur einen minimalen Bruchteil der Gesamtgebäude. Auf der anderen Seite stehe ein einzelner - gewerblicher - Eigentümer mit knapp 99% der Anteile gegenüber, der durchaus andere Ziele haben und nach anderen Gesetzmäßigkeiten agieren könne, als einzelne „private“ Eigentümer. In der Eigentümerversammlung habe die Käuferin keine Chance jemals eine Mehrheitsentscheidung herbeizuführen. Die Käuferin habe bei Abschluss des Kaufvertrages darauf vertrauen können, dass außer ihr andere Mieter des Anwesens Eigentum erwerben würden. Sie erhalte nunmehr ein „aliud“. Der Käuferin stehe deshalb möglicherweise ein Rücktrittsrecht oder ein Schadensersatzanspruch zu. Der BGH habe in einem vergleichbaren Fall, in dem nachträglich die Teilungserklärung abgeändert worden sei, eine positive Vertragsverletzung gegenüber den Käufern angenommen. Dem Anspruch der Käuferin könne daher nur dadurch entsprochen werden, dass auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 11. Februar 2014 die Genehmigung für die Aufteilung insgesamt erteilt werde. Es handele es sich auch um Ansprüche Dritter im Sinne der vorgenannten Vorschrift, da die Käuferin zwar Mitarbeiter in der ...-Gruppe, nicht aber Mitarbeiterin der Klägerin sei. Eine wirtschaftliche Identität bestehe vorliegend auch bei wertender Betrachtung nicht.

Abgesehen davon bestehe auch ein Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Der angefochtene Bescheid setze sich nicht mit dem Einzelfall auseinander, sondern enthalte nur allgemeine Aussagen. Es sei kein Aufwertungspotential vorhanden. Die Wohnanlage sei 2001 grundlegend saniert und modernisiert worden. Es befänden sich in der Wohnanlage auch keine Wohnungen mit Sanierungsrückstau, weshalb weder ein Aufwertungsbedarf noch nennenswerte Aufwertungsmöglichkeiten bestünden. Das Gleiche gelte für das Kriterium des Verdrängungspotenzials. Die Beklagte ignoriere die von der Klägerin vorgelegte Sozialcharta. Diese widerlege eindeutig die generelle Vermutung, dass eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen regelmäßig aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Die erheblichen Restriktionen aus der Sozialcharta und vor allem die empfindlichen Vertragstrafen im Falle eines Verstoßes, gewährleisteten einen besseren Schutz als die Bestimmungen des BauGB.

Auf die besonderen städtebaulichen Gründe sei die Beklagte nicht eingegangen. Sie habe nicht dargelegt, welche besonderen nachteiligen städtebaulichen Folgen eintreten würden, selbst wenn sich die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hier ändern würde.

Im Übrigen sei die Genehmigungsfiktion gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB i. V. m. Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG eingetreten Art. 42a BayVwVfG sei (subsidiär) anwendbar, da die fachgesetzliche Regelung des § 173 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB keine Vorgabe zur zulässigen Zahl der Fristverlängerungen, sondern lediglich einen maximalen Verlängerungszeitraum von 3 Monaten enthalte. Nach Art. 42a Abs. 2 Satz 3 BayVwVfG könne die Monatsfrist nur einmal angemessen verlängert werden. Da der Antrag der Klägerin hinreichend bestimmt gewesen sei, sei die Genehmigungsfiktion zum 10. Mai 2014 (nach Ablauf der erstmaligen Verlängerung bis zum 9.5.2014) eingetreten. Im Übrigen sei die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Erhaltungssatzung „...- und ...platz“ nicht möglich, da die Beklagte nicht alle hierzu erforderlichen Unterlagen vorgelegt habe.

Mit Schriftsatz vom 6. Juli 2015 beantragte die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt:

Die in § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB geregelten Ausnahmetatbestände hätten Ausnahmecharakter und müssten in Zweifelsfällen in Hinblick auf den Gesetzeszweck ausgelegt werden. Insoweit sei es schwer nachvollziehbar, dass die Eintragung einer Vormerkung für eine Wohnung die vom Gesetz nicht gewünschte Aufteilung nach dem WEG für insgesamt 83 Wohneinheiten zur Folge habe.

Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Schutzzweck des § 883 Abs. 2 BGB, da es sich bei der Versagung der Genehmigung bereits um keine Verfügung im Sinne dieser Vorschrift handele. Die von der Klägerin aufgebaute „Drohkulisse“ einer „Majorisierung“ des Erwerbers überzeuge nicht. Das zitierte BGH-Urteil vom 17. Juni 2005 (NZBau 2005, 587) beträfe einen anderen Fall.

Auch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestehe kein Anspruch auf Erteilung der begehrten Genehmigung. Die Klägerin verkenne, dass Zweck einer Milieuschutzsatzung nicht der mit der „Sozialcharta“ intendierte Individualschutz der Mieter sei, sondern vielmehr generell der Erhalt eines abstrakt nach bestimmten Merkmalen beschreibbaren Personenkreises als Bevölkerungsstruktur. Die Begründung von Wohnungseigentum stehe im Widerspruch zu den Zielen einer Milieuschutzsatzung, da die Umwandlung nach der Lebenserfahrung generell geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus den mit der Satzung verfolgten besonderen städtebaulichen Gründen zu gefährden.

Eine Genehmigungsfiktion sei nicht eingetreten, da in § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB nicht bestimmt sei, dass nur eine einmalige Verlängerung der Bearbeitungsfrist innerhalb der Höchstdauer von 3 Monaten zulässig sei.

Mit Schriftsatz vom 26. Oktober 2015 vertieften die Bevollmächtigten der Klägerin ihr Vorbringen in Hinblick auf den Schriftsatz der Beklagten vom 6. Juli 2015

Mit Schreiben vom 25. November 2015 wies das Gericht die Bevollmächtigten der Klägerin auf das Ergebnis einer telefonischen Nachfrage beim Grundbuchamt München hinsichtlich der Eintragungsfähigkeit von einem Miteigentumsanteil verbunden mit mehreren Sondereigentumsanteilen ohne Änderung der Teilungserklärung im Zusammenhang mit dem Genehmigungstatbestand nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB hin.

Mit Schriftsatz vom 4. Dezember 2015 nahmen die Bevollmächtigten der Klägerin zum Hinweis des Gerichts vom 25. November 2015 Stellung.

Am 7. Dezember 2015 wurde das streitgegenständliche Verfahren zusammen mit vier anderen Verfahren, die dieselbe Rechtsproblematik betreffen, mündlich verhandelt. Da die beim Termin anwesenden Vertreter der Beklagten nicht alle vom Gericht und auch der Klagepartei in der Verhandlung aufgeworfenen Sach- und Rechtsfragen im Kontext mit dem streitgegenständlichen Bescheid und der diesem zugrunde liegenden Erhaltungssatzung klären konnten, wurde ein neuer Termin von Amts wegen bestimmt.

Mit Schreiben vom 21. Dezember 2015 ersuchte das Gericht die Beklagte, zu im Einzelnen aufgeführten, noch offenen Sach- und Rechtsfragen bis zum 29. Januar 2016 Stellung zu nehmen bzw. noch fehlende Unterlagen nachzureichen.

Mit Schreiben vom 29. Januar 2016 beantwortete die Beklagte das Schreiben des Gerichts vom 21. Dezember 2015 unter anderem dahingehend, dass sowohl die neu eingeführten Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren als auch die jeweiligen Untersuchungszeiträume der Datenerfassung für den Erlass der Erhaltungssatzung und auch deren Umgriff erläutert wurden.

Im Hinblick auf die nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB geforderte Einzelfallprüfung stellte sich die Beklagte auf den Standpunkt, dass eine Feststellung der Vorbildwirkung des Einzelfalles entsprechend der so genannten „Loggia-Entscheidung“ des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Juni 1997 (Az.: 4 C 2/97) ausreichend sei. Eine solche halte das Bundesverwaltungsgericht auch bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in so genannten „Fremdenverkehrsgebieten“ für die Versagung der Genehmigung für ausreichend; auch hier ließe sich eine Parallele zur negativen Vorbildwirkung der hier streitgegenständlichen Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ziehen, da es sich jeweils um Instrumente zur Verwirklichung von städtebaulichen Zielen handele.

Aufgrund der insoweit gebotenen abstrakten Betrachtungsweise sei eine nähere inhaltliche Auseinandersetzung der Beklagten mit der Sozialcharta bisher unterblieben. Vorsorglich werde aber ausgeführt, dass die Sozialcharta keine Auswirkungen auf das Verdrängungspotential habe, weil diese keine über den normalen gesetzlichen Schutz der Mieter hinausgehende rechtliche Wirkung entfalte. Die 10-jährige Kündigungsschutzfrist der Sozialcharta sei mit dem Verkauf der ... Aktien am 27. Mai 2013 angelaufen und würde somit nur noch für knapp über 7 Jahre ab dem heutigen Zeitpunkt gelten und dies auch nur für Mieter, die bereits vor dem 27. Mai 2013 über ein ungekündigtes Mietverhältnis verfügt hätten. Unabhängig davon gelte für den Kündigungsschutz des Mieters § 577a Abs. 2 BGB, wonach in Erhaltungssatzungsgebieten - wie vorliegend - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nrn. 2 oder 3 BGB erst 10 Jahre nach dem Verkauf des aufgeteilten Wohnungseigentums möglich sei. Der erweiterte Kündigungsschutz betreffend Mieter über 60 Jahre und/oder schwerbehinderte Mieter biete bei lebensnaher Betrachtung keinen über § 574 Abs. 2 BGB hinausgehenden Schutz.

Ähnliches gelte für die Bestimmungen der Sozialcharta hinsichtlich des „Ausschlusses von Luxusmodernisierungen“ und der „Einschränkung der Mieterhöhung“ gegenüber den vorhandenen gesetzlichen Regelungen.

Mit Schriftsatz vom 11. April 2016 erwiderten die Bevollmächtigten der Klägerin das Schreiben der Beklagten vom 29. Januar 2016 und vertieften im Hinblick auf die Ausführungen der Beklagten ihren bisherigen Vortrag.

Weiterhin legten sie dar, inwieweit nach ihrer Auffassung die Bestimmungen der Sozialcharta über den gesetzlichen Schutz hinausgingen.

Die Verwaltungsstreitsache wurde am 9. Mai 2016 erneut mündlich verhandelt.

Auf das Protokoll dieser mündlichen Verhandlung, in der die Beteiligten ihre bereits schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird verwiesen.

Weiterhin wird hinsichtlich der Einzelheiten des Sachverhalts auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 7. Dezember 2015 und das schriftsätzliche Vorbringen der Beteiligten im Einzelnen verwiesen.

Gründe

Die zulässige Klage hat auch in der Sache Erfolg.

Der Bescheid der Beklagten vom 16. Juni 2014 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an der streitgegenständlichen Wohnanlage, da gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsrechts und des Besonderen Städtebaurechts (DVWoR) vom 8. Mai 2007 (GVBl. 2007, S. 326) in der Fassung vom 4. Februar 2014 (GVBl. 2014, S. 39) und § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB keine Versagungsgründe gegeben sind (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Da die Genehmigungsfiktion gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BauGB i. V. m. § 22 Abs. 5 Sätze 2, 3 und 4 BauGB nicht eingetreten ist (I.), war die Beklagte gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB i. V. m. § 172 Abs. 4 Satz 3 BauGB und § 5 DVWoR zu verpflichten, die Genehmigung für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in der beantragten Form zu erteilen (II.).

Aufgrund des Anspruchs der Klägerin nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bedurfte ein etwaiger Genehmigungsanspruch der Klägerin nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB für die Gesamtaufteilung der streitgegenständlichen Wohnanlage in der beantragten Form keiner Entscheidung mehr (III.).

Entgegen der Ansicht der Klagepartei ist eine Genehmigungsfiktion nicht eingetreten.

Gemäß § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind die Vorschriften des § 22 Abs. 5 Sätze 2 - 5 BauGB entsprechend anzuwenden. Nach § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB ist über die Genehmigung innerhalb 1 Monats nach Eingang des Antrages bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrages in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um 3 Monate (§ 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB). Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird (§ 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB).

Der Genehmigungsantrag für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum am streitgegenständlichen Anwesen datierte auf den 27. Februar 2014 und ist am 28. Februar 2014 bei der Beklagten eingegangen (Eingangsstempel). Die Einmonatsfrist des § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB begann demnach am 1. März 2014 zu laufen und endete am 31. März 2014 (Art. 31 Abs.1 BayVwVfG i. V. m. §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Alt. 1 BGB). § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB entsprechend hat die Beklagte vor Ablauf dieser Monatsfrist unter dem 20. März 2014 (mit PZU am 22. März 2014 an die Rechtsvorgängerin der Klägerin zugestellt) die Frist bis zum 9. Mai 2014 verlängert. Diese Fristverlängerung steht mit § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB in Einklang. Dies gilt auch für die weitere Fristverlängerung mit Zwischenbescheid vom 29. April 2014 (Zustellung mit PZU an die Rechtsvorgängerin der Klägerin am 7. Mai 2014), in dem die Frist bis zum 20. Juni 2014 verlängert wurde. Die beiden Zwischenbescheide vom 20. März 2014 und 29. April 2014 halten sich im Rahmen der maximalen Bearbeitungsfrist von 4 Monaten ab Eingang des Genehmigungsantrages. Da diese Frist durch die Bearbeitungsdauer von 3 Monaten und 3 Wochen nicht ausgeschöpft wurde und die Zwischenbescheide jeweils vor Ablauf der zunächst gesetzten Bearbeitungsfrist erlassen worden sind, ist keine Fiktion eingetreten. Die genannten gesetzlichen Vorschriften schließen den Erlass eines zweiten Zwischenbescheides nicht aus; vielmehr wird hier entscheidend auf die Höchstdauer der Bearbeitungsfrist von 4 Monaten abgestellt. Der Einwand der Klägerin in zwei Parallelverfahren hinsichtlich der fehlenden zeitlichen Transparenz des Fristenlaufs führt zu keiner anderen Beurteilung. Soweit die Beklagte in dem ersten Zwischenbescheid vom 20. März 2014 das Antragsdatum (27. Februar 2014) und nicht das Eingangsdatum (28. Februar 2014) benannt hat, führt dies zu keiner, von der Klägerin insoweit beanstandeten, mangelnden Zeittransparenz, da die Beklagte hierdurch allenfalls die ihr zustehende Monatsfrist nach § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB bzw. die maximale Bearbeitungsfrist von 4 Monaten nach § 22 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB entsprechend verkürzt hätte. Da sowohl der erste Zwischenbescheid vom 20. März 2014 eindeutig vor Ablauf der Einmonatsfrist ergangen ist, da diese nicht vor dem Ablauf eines Monats ab dem Datum des Antrages enden konnte und dies entsprechend für die maximale viermonatige Bearbeitungsfrist galt, ist eine Rechtsverletzung der Klägerin insoweit nicht ersichtlich. Die Klägerin konnte anhand der gesetzten Verlängerungsfristen ohne weiteres erkennen, dass die Viermonatsfrist im Hinblick auf ihren auf den 27. Februar 2016 datierten Antrag zum Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides bzw. dessen Zustellung (16. Juni 2014 - Empfangsbekenntnis v. 17. Juni 2014) nicht überschritten sein konnte.

Die Bescheide wurden auch jeweils an den richtigen Adressaten zugestellt. Soweit die Zwischenbescheide vom 20. März 2014 und vom 29. April 2014 an die ... AG zugestellt wurden, ist dies nicht zu beanstanden, da der Beklagten erst mit Schreiben vom 27. Mai 2014 (Eingang 3. Juni 2014) mitgeteilt wurde, dass die Klägerin insoweit als neue Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnanlage Rechtsnachfolgerin der ... AG geworden ist und auch das Verfahren an deren Stelle fortsetzen wolle. Folgerichtig wurde auch der Ablehnungsbescheid vom 16. Juni 2014 nunmehr an die Klägerin adressiert und dieser zugestellt.

Die Ausschöpfung der Viermonatsfrist des § 22 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2 BauGB ist vorliegend ebenfalls nicht zu beanstanden.

Zum einen wurden mit dem ersten Zwischenbescheid vom 20. März 2014 noch Unterlagen nachgefordert, die die Beklagte zur Bearbeitung des Antrages für notwendig erachtete. Die hier geforderten Unterlagen waren nach Auffassung des Gerichts auch zur Bearbeitung einer Genehmigung - jedenfalls nach dem Genehmigungstatbestand gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB - notwendig; für die geforderte Abgeschlossenheitsbescheinigung mit den zugehörigen Aufteilungsplänen gilt dies auch für einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Abgesehen davon ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beklagte sich mit zwei Genehmigungstatbeständen, nämlich nach § 172 Abs. 4 Satz 1 und Satz 3 Nr. 4 BauGB auseinandersetzen musste, deren Prüfung sowohl tatsächlich als auch rechtlich einen erheblichen Schwierigkeitsgrad aufweist und bei denen aufgrund der Neueinführung der Vorschrift des § 5 DVWoR zum 1. März 2014 auch nicht auf bereits bestehende Erkenntnisse zurückgegriffen werden konnte.

Im Hinblick darauf erscheint dem Gericht die Ausschöpfung der maximalen Bearbeitungsfrist von 4 Monaten nicht unangemessen.

Die Genehmigungsfiktion ist auch nicht deshalb eingetreten, weil - wie die Klägerin meint - die Frist nicht zweimal verlängert werden durfte, da hier zumindest ergänzend Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG zur Anwendung kommt. Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG bestimmt, dass die Entscheidungsfrist für eine beantragte Genehmigung nach Art. 42a Abs. 1 BayVwVfG 3 Monate beträgt, soweit durch Rechtsvorschrift nichts Abweichendes bestimmt ist. Sie beginnt mit Eingang der vollständigen Unterlagen und kann einmal angemessen verlängert werden, wenn dies wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit gerechtfertigt ist. Anders als in § 22 Abs. 5 Sätze 3 und 4 BauGB beschränkt sich die maximale Bearbeitungsfrist hier nicht auf 4 Monate. Allerdings kann - insoweit auch anders als § 22 Abs. 5 Sätze 2 und 3 BauGB - die Frist nur einmal verlängert werden: Die in Art. 42a BayVwVfG geregelten allgemeinen Grundsätze gelten jedoch nur, wenn die Genehmigungsfiktion fachgesetzlich angeordnet und soweit dort nichts Abweichendes geregelt ist (vgl. BT-Drs. 16/10493, S. 13 und OVG Berlin-Brandenburg, B v. 28.3.2011 - OVG 2 S 79.10 - juris). Da insoweit § 22 Abs. 5 Sätze 3 und 4 BauGB als spezialgesetzliche Vorschrift mit abweichender Regelung Art. 42a BayVwVfG verdrängt, konnte trotz zweimaliger Verlängerung der Bearbeitungsfrist keine Genehmigungsfiktion eintreten.

Abgesehen davon wäre eine solche Genehmigungsfiktion auch bei Anwendung des Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG nicht eingetreten, da die Dreimonatsfrist des Art. 42a Abs. 2 Satz 1 BayVwVfG nach dessen Satz 2 erst mit Eingang der vollständigen Unterlagen beginnt. Diese waren aber zum Zeitpunkt des Erlasses des ersten Zwischenbescheides am 20. März 2014 noch nicht vollständig vorgelegt (s. oben). Somit hat die Beklagte rechtlich im Sinne des Art. 42a Abs. 2 BayVwVfG die Bearbeitungsfrist auch nur einmal verlängert.

Eine Genehmigungsfiktion kann somit unter keinem denkbaren Gesichtspunkt eingetreten sein.

II.

Die Klägerin hat einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 1 i.V.m 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, da die streitgegenständliche Begründung von Wohnungs- und Teileigentum weder eine unmittelbare noch eine mittelbare Verdrängungsgefahr für die im Erhaltungssatzungsgebiet zu schützende Wohnbevölkerung hat und die Versagung vorliegend nicht mit den Grundsätzen des Art. 14 Grundgesetz (GG) in Einklang steht.

Die Bayerische Landesregierung hat von der Ermächtigung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB Gebrauch gemacht und in § 5 der DVWoR (Änderung v. 4.2.2014, GVBl. 2014 S. 39 mit Wirkung zum 1.3.2014) bestimmt, dass für Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes - WEG) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, auf die Dauer von 5 Jahren nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.

Der streitgegenständliche Gebäudekomplex befindet sich im Gebiet der Erhaltungssatzung „...-und ...platz“ vom 6. August 2012 bzw. 3. Februar 2014 (Erweiterung), die am 20. August 2012 bzw. 11. Februar 2014 (Erweiterung) 2014 im Amtsblatt (MüAbl. 2012 Nr. 23 S. 266 bzw. 2014 Nr. 4 S. 68) der Beklagten veröffentlicht wurde und am 21. August 2012 in Kraft getreten ist.

1. Anders als die Klagepartei geht das Gericht auch von der Wirksamkeit dieser Erhaltungssatzung aus.

Formelle Mängel sind nicht erkennbar und wurden auch nicht dargetan.

Grundlage einer solchen Satzung ist, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Satzungsgebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden und die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Ortsteil vor unerwünschten Veränderungen geschützt werden soll. Da an die Art der Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung durch eine Milieuschutzsatzung gewahrt werden soll, vom Gesetz keine besonderen Anforderungen gestellt werden, ist deshalb schutzwürdig ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll (vgl. BVerwG, U.v. 18.6.1997 - 4 C 2/97, NVwZ 1998, 503 - juris; BayVGH, U.v. 18.4.2005 - 2 N 02.2981 - juris).

Diese Voraussetzung ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn wegen eines sich im Satzungsgebiet abzeichnenden Potentials zur baulichen Aufwertung und damit zur Verdrängung von einkommensschwächeren Bewohnern die Gefahr einer unerwünschten Änderung der Struktur der Wohnbevölkerung besteht (vgl. BayVGH, U.v. 5.8.1994 - 2 N 91.2476, BRS Nr. 56, S. 645 ff.).

Die Methodik zur Feststellung des einerseits vorhandenen Potentials zur baulichen Aufwertung und andererseits der Bevölkerungsstruktur, deren Verbleib im entsprechenden Gebiet gefährdet ist bzw. sein könnte, mittels Festlegung von Indikatoren, die in Bezug zu ihrem Vorhandensein im gesamten Stadtgebiet gesetzt werden, ist nicht zu beanstanden; vielmehr wurde diese von der Beklagten seit Jahrzehnten beim Erlass bzw. der Verlängerung von Erhaltungssatzungen angewandte Untersuchungspraxis mehrfach vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof als rechtens bestätigt (vgl. U.v. 2.4.1996, - 1 N 92.1636, BayVBl 1996, S. 594/595; U.v. 5.8.1994 - a. a. O. und U.v. 18.4.2005 - a. a. O.).

Soweit die Beklagte zwischenzeitlich bei den Aufwertungs- und Verdrängungsindikatoren Veränderungen vorgenommen hat, ist dies ebenfalls rechtlich unbedenklich, da hiermit auch veränderten gesellschaftlichen Strukturen angemessen Rechnung getragen wird. In Hinblick auf die Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (BayVGH, U.v. 18.4.2005 - 2 N 02.2981, a. a. O.) ist auch bei den, den Untersuchungen zugrunde liegenden Daten die erforderliche Aktualität noch gegeben.

Zwar stellen die von der Beklagten in der Erhaltungsatzung „...- und ...platz“ verwendeten Aufwertungsindikatoren:

- Anteil der Wohneinheiten in Gebäuden vor 1949 erbaut in Prozent

- Anteil der Wohneinheiten in Gebäuden zwischen 1949 und 1968 errichtet

- Anteil der Wohneinheiten in Gebäuden zwischen 1969 und 1978 errichtet

ein relativ grobes Raster dar, da allein der Errichtungszeitpunkt von Gebäuden über ihren aktuellen baulichen Zustand und Ausstattungsstandard im Einzelnen keinen Aufschluss gibt. Vielmehr können diese nur unter Berücksichtigung der Umbau- und/oder Modernisierungsmaßnahmen, denen die Gebäude seit ihrer Errichtung unterworfen wurden, konkret festgestellt werden.

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof akzeptiert allerdings als relevantes Strukturmerkmal das Vorhandensein eines hohen Anteils älterer Gebäude mit den entsprechend niedrigen Mieten und schreibt diesen grundsätzlich eine Tendenz zur Aufwertung des Gebäudebestandes durch Modernisierungsmaßnahmen zu.

Auch nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist dieses Strukturmerkmal zur Erfassung des Aufwertungspotentials auch ohne Berücksichtigung des baulichen Zustandes der Einzelgebäude geeignet, da im Vergleich zu Gebieten mit anderer Gebäudealtersstruktur grundsätzlich ein erhöhtes Aufwertungspotential angenommen werden kann.

Auch kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Aufwertungsindikator „Gebäudealter“ in eine Gesamtbetrachtung mit weiteren Aufwertungsindikatoren eingebracht wird. Die Beklagte muss bei der Festlegung des Gebietes nicht den aktuellen baulichen Zustand der Gebäude berücksichtigen, zumal dies gegebenenfalls zur Zersplitterung und entsprechenden Unübersichtlichkeit des Umgriffs des Satzungsgebietes führen könnte. Einen willkürlichen Einbezug des streitgegenständlichen Gebäudekomplexes kann das Gericht nicht erkennen. Dieser liegt inmitten des Erhaltungssatzungsgebietes; eine spezielle Lage im Gebiet - wie möglicherweise bei einer Ecklage an zwei Grenzen - bei der gegebenenfalls auf die Einbeziehung verzichtet werden könnte, ist dementsprechend nicht gegeben.

Eine Berücksichtigung des konkreten baulichen Zustandes ist aufgrund der Zweistufigkeit des Genehmigungsverfahrens nach § 172 BauGB daher grundsätzlich weder bei dem Ansatz der Aufwertungsindikatoren, noch beim Satzungsumgriff geboten. Vielmehr sind - weil es für die Rechtmäßigkeit einer Erhaltungssatzung nicht darauf ankommt, ob für ein einzelnes Grundstück die Voraussetzungen zum Satzungserlass gegeben sind - auf der zweiten Stufe der Prüfung des präventiven Verbots mit Erlaubnisvorbehalt die aktuellen Gegebenheiten des Einzelgrundstücks in den Blick zu nehmen (vgl. BayVGH, U.v. 5.8.1994 - a. a. O. und U.v. 18.4.2005 - a. a. O.). Diese Prüfung im Rahmen der zweiten Stufe ist auch ausreichend, da für das einzelne Grundstück mit dem Erlass der Erhaltungssatzung und dessen Einbezug in das Satzungsgebiet noch keine verbindliche Nutzungsregelung verbunden ist. Diese vollzieht sich erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens, nämlich bei der Entscheidung über einen das einzelne Grundstück betreffenden Genehmigungsantrag.

2. § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt, dass in den Fällen des Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Satz 4 die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Nach dem Bundesverwaltungsgericht (U.v. 18.6.1997 - 4 C 2/97 - juris) folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Genehmigung nur versagt werden darf, wenn die Maßnahme geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde.

Anders als bei Erlass der Erhaltungssatzung genügt bei der Prüfung der Genehmigungsversagung nicht das allgemeine Verdrängungspotential, sondern es muss der konkrete Einzelfall aufgrund einer Prognoseentscheidung im Hinblick auf die künftige Entwicklung geprüft werden (vgl. insoweit auch BayVGH, U.v. 2.4.1996 - a. a. O.).

Eine solche Einzelfallprüfung hat die Beklagte - was sie auf S. 8 des Schriftsatzes vom 29. Januar 2016 (unter 4.2 zweiter Absatz) auch einräumt - nicht vorgenommen. Im Hinblick auf die von der Rechtsprechung geforderte Zweistufigkeit des Genehmigungsverfahrens nach § 172 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. mit § 172 Abs. 1 Nr. 2 und Satz 4 BauGB, bei dessen erster Stufe (Erlass der Erhaltungssatzung) das allgemeine Erhaltungsziel nicht bei jedem einzelnen im Erhaltungssatzungsgebiet liegenden Grundstück gegeben sein muss, lässt sich die Versagung der Genehmigung nicht mit einer pauschal angenommenen Vorbildwirkung einer bestimmten Art von Maßnahmen begründen.

Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 18. Juni 1997 („Loggia-Entscheidung“ - 4 C 2/97 - juris) ausgeführt, dass es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend sei, ob durch die konkrete Baumaßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt würden. Vielmehr reiche es aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet sei, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Dementsprechend war für den dem Urteil zugrunde liegenden Fall nicht entscheidend, ob ein Leerstand der Wohnung oder das Einverständnis des aktuellen Mieters vorlag, da eine einzelne Baumaßnahme innerhalb eines größeren Satzungsgebietes kaum jemals zu einer städtebaulich in das Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen würde. Es komme hiernach vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet sei, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Allerdings sei die Verdrängungsgefahr aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung auf der Basis der differenzierten Betrachtung der Einzelmaßnahme zu ermitteln.

Eine differenzierte Prognoseentscheidung im Hinblick auf die Maßnahme (Begründung von Wohnungs- und Teileigentum) im Kontext der Gesamtumstände hat die Beklagte nicht getroffen.

Vielmehr hat sie sich auf den Standpunkt gestellt, dass sich - weil der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich eine Vorbildwirkung zukommt - eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den Gesamtumständen des Einzelfalles erübrigt.

Ein derartiger Rechtsstandpunkt geht über den Inhalt der so genannten „Loggia-Entscheidung“ hinaus und konterkariert vor allem das von der Rechtsprechung entwickelte Zweistufen-System. Das bloße Abstellen auf eine generelle Vorbildwirkung einer bestimmten Art von Maßnahmen, auch auf der Ebene der zweiten Stufe, hat praktisch den Ausschluss der Erteilung von Genehmigungen nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB zur Folge.

Eine solche Handhabung würde schon nicht einem generellen Verbot mit Befreiungs- und Ausnahmemöglichkeit gerecht, geschweige denn einem hier vorliegenden, präventiven Verbot mit Erlaubnisvorbehalt.

2.1 Die Zugrundelegung der abstrakten Aufwertungsindikatoren im Rahmen der Erhaltungssatzungserlasses erfordert nach der „Zweistufen-Theorie“ eine differenzierte Auseinandersetzung mit dem Aufwertungspotential des betroffenen Anwesens.

Die Beklagte hat sich weder im streitgegenständlichen Bescheid mit dem Aufwertungspotential des streitgegenständlichen Gebäudekomplexes auseinandergesetzt, noch hat sie im Antwortschreiben vom 29. Januar 2016 in Beantwortung der gerichtlichen Anfrage vom 21. Dezember 2015 (hier wurde unter Ziff. 4.1 das konkrete Aufwertungspotential nachgefragt) Ausführungen hierzu gemacht.

Das Gericht kann daher nur davon ausgehen, dass die Erklärungen der Klagepartei zu den umfassenden Modernisierungen in den Jahren 2004 und 2012 mit der Folge, dass dem streitgegenständlichen Anwesen aktuell kein Aufwertungspotential mehr zuzuschreiben ist, von der Beklagten nicht bestritten werden und den Tatsachen entsprechen.

2.2 Entgegen der Ansicht der Beklagten ist auch das Verdrängungspotential der zur Genehmigung beantragten Maßnahme in Bezug auf den streitgegenständlichen Gebäudekomplex zu beurteilen.

Bei der Verdrängungsgefahr ist zu hinterfragen, ob - sollte durch die Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum den Mietern des streitgegenständlichen Anwesens der Verlust ihrer Wohnungen drohen - bereits hierdurch die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen gefährdet wird. Soweit dies aufgrund einer mangelnden Gewichtigkeit in Bezug auf das Erhaltungssatzungsgebiet zu verneinen wäre, ist nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Juni 1997 (a. a. O.) zu berücksichtigen, inwieweit die beantragte Maßnahme durch eine etwaige Vorbildwirkung die Gefahr in sich birgt, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungssatzungsgebiet zu gefährden.

2.2.1 Eine potentielle Verdrängung von 80 Mietern kann - wenn auch in geringem Maße - Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben.

Allerdings besteht bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im streitgegenständlichen Anwesen aufgrund der Sozialcharta der Klägerin keine konkrete Verdrängungsgefahr.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Schutz der Mieter durch die Sozialcharta dem Kündigungsschutz der einschlägigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht nur allenfalls gleichwertig.

Die Verpflichtungen der Sozialcharta sind sowohl für die Klägerin als auch für etwaige Käufer der Wohnungen bindend, weil diese unter Vermeidung hoher Vertragsstrafen in den notariellen Kaufverträgen an die Käufer weiterzugeben sind. Im Hinblick auf die detaillierten Festlegungen der Weitergabe-, Einhaltungs- und auch Überwachungsverpflichtungen - die jeweils hoch vertragsstrafenbewehrt sind - hat das Gericht keine Zweifel daran, dass die Bestimmungen auch umgesetzt werden; auch die Beklagte hat insoweit keinerlei Bedenken geäußert.

Nach den Bestimmungen der Sozialcharta besteht bis zum 27. Mai 2023 ein Schutz aller Mieter vor Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen zum Zwecke der besseren wirtschaftlichen Verwertung. Damit geht dieser Schutz zeitlich über den Kündigungsschutz des § 577a Abs. 1 BGB nach Umwandlung und auch über den des Umwandlungsverbotes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR hinaus.

Zwar betreffen der Kündigungsschutz nach Umwandlung einerseits und das Umwandlungsverbot andererseits zwei verschiedene Rechtsvorgänge. Sowohl das Kündigungsverbot als auch das Umwandlungsverbot dienen letztlich aber demselben Zweck, nämlich die Mieter vor dem Verlust der Wohnung zu schützen.

Zwar soll dem Umwandlungsverbot - im Gegensatz zu den Kündigungsschutzregeln - keine Mieterschutzfunktion zukommen, sondern es soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen bewahren. Allerdings ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ohne den Schutz der Mieter, aus denen - jedenfalls die gefährdete - Wohnbevölkerung besteht, nicht denkbar.

Dies räumt auch das Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 18. Juni 1997 (a. a. O. - juris Rn. 18) ein, indem dort ausgeführt wird, dass die Erhaltungssatzung als städtebauliches Element - und dementsprechend auch die hieraus resultierenden Einschränkungen - jedenfalls nicht unmittelbar dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeinen und längerfristigen Ziel dient, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Das Schutzziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung kann aber nur erreicht werden, wenn verhindert wird, dass die ansässigen Mieter ihre Wohnungen verlieren, weshalb deren Schutz eine maßgebliche Rolle bei dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zukommt.

Der Umstand, dass der bayerische Verordnungsgeber mit § 1 Abs. 2 Wohngebieteverordnung (WoGeV) vom 10. November 2015 (GVBl. 2015, S. 398) von der Ermächtigung des § 577a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht hat und in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist - wozu nach der Anlage der genannten Verordnung auch... gehört - die Frist des § 577a Abs. 1 BGB von 3 Jahren auf 10 Jahre verlängert hat, vermag den Schutz durch die Sozialcharta - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht zu relativieren.

Vielmehr wird hierdurch auch der Schutz der Mieter des streitgegenständlichen Anwesens und in Erhaltungssatzungsgebieten - soweit diese in den nach der Anlage 1 der Verordnung genannten Gemeinden liegen - intensiviert. Dies hat auch Einfluss auf die Beurteilung der Verdrängungsgefahr durch die Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum und kann bei der Einzelfallprüfung nicht außer Acht gelassen werden.

Schließlich weist die Sozialcharta der Klägerin noch einen weiteren Schutzmechanismus auf, der die Kündigung von Mietern über 60 Jahren und/oder mit Schwerbehinderung einschließlich deren Ehe- und Lebenspartnern - wobei deren Alter wiederum keine Rolle spielt - gänzlich ausschließt. Hierbei handelt es sich nach Auffassung des Gerichts um einen per se städtebaulich relevanten Mieterschutz, da hier ein Personenkreis vor dem Verlust der Wohnung geschützt wird, der in besonderem Maße auf die in seinem Umfeld vorhandene städtebauliche Infrastruktur angewiesen ist.

Das Gericht folgt nicht der Auffassung der Beklagten, dass der absolute Kündigungsschutz für über 60-jährige Mieter und/oder Mieter mit Schwerbehinderung und jeweils deren Ehe-/Lebenspartnern nicht über den Schutz des § 574 BGB hinausgeht.

Zum einen kann schon der Ausschluss eines Kündigungsrechts nicht mit einem Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung gleichgesetzt werden, da es sich um verschiedene Schutzinstrumente handelt. Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Anders als bei dem Schutz vor Kündigung einer bestimmten Personengruppe müssen hier die jeweils betroffenen Mieter im Einzelfall nachweisen, dass die Kündigung für sie eine Härte bedeutet. Allein hierdurch wird offensichtlich, dass das Schutzniveau ein völlig anderes ist.

Im Übrigen kann nicht davon ausgegangen werden, dass jeder über 60-jährige Mieter entweder aufgrund seiner gesundheitlichen Konstitution und/oder der Schwierigkeit, sich auf dem Mietwohnungsmarkt zu behaupten, eine unzumutbare Härte geltend machen kann.

Auch bedeutet das Vorliegen einer Härte nicht ohne weiteres - anders als beim Schutz durch die Sozialcharta - dass das Mietverhältnis auf Dauer fortgesetzt werden kann bzw. aus Sicht des Vermieters werden muss. Zur Durchsetzung des Widerspruchsrechts nach § 574 BGB bedarf es ferner einer Interessenabwägung, bei der durchaus die Möglichkeit besteht, dass sich die Interessen des Vermieters auch gegen die über die kündigungstypischen Erschwernisse hinausgehenden Belastungen eines Mieters durchsetzen können.

Es ist daher für das Gericht offensichtlich, dass der Kündigungsschutz des genannten Personenkreises durch die Sozialcharta weit über den Schutz hinausgeht, den § 574 BGB eben diesem Personenkreis bietet.

Hieran ändert auch der Einwand der Beklagten, dass der Kündigungsschutz der Sozialcharta nur für Mieter gelte, die am Vollzugstag - 27. Mai 2013 - die Voraussetzungen erfüllen, nichts. Gerade Erhaltungssatzungsgebiete dürften eher in geringem Maße von freiwilliger Fluktuation betroffen sein, anderenfalls wären sie nicht schutzwürdig. Soweit vereinzelte Neumieter dem Schutz der Sozialcharta nicht unterfallen, dürfte dies schon auf die Zusammensetzung der Mieterschaft des streitgegenständlichen Anwesens und erst recht auf die Wohnbevölkerung im Erhaltungssatzungsgebiet von vernachlässigbarem Einfluss sein. Abgesehen davon werden diese „Neumieter“ vor entsprechenden Kündigungen durch § 1 Abs. 2 WoGeV geschützt. Im Übrigen weist auch § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB nicht den Perfektionsgrad bezüglich des Schutzes der Mieter vor Verlust ihrer Wohnungen auf, wie ihn die Beklagte offensichtlich fordert. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 6 BauGB beschränkt den kaufberechtigten Personenkreis nicht auf die jeweiligen Mieter der zu verkaufenden Wohnung (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Komm. zum BauGB, § 172 Rn. 199a), so dass ein Mieter nicht nur eine, sondern mehrere andere Wohnungen erwerben kann. Hierdurch können sich ebenfalls Veränderungen in der Zusammensetzung der Mietergemeinschaft ergeben.

Aufgrund der dargestellten Schutzmechanismen der Sozialcharta, die jedenfalls bis Mai 2023 greifen, ist auszuschließen, dass auch nur einzelne Bestandsmieter des streitgegenständlichen Anwesens bis zu diesem Zeitpunkt einem Verlust der Wohnung ausgesetzt sein könnten. Das Umwandlungsverbot gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR ist an die Geltungsdauer der Erhaltungssatzung geknüpft und daher - zunächst - auch bis 20. August 2018 befristet.

Eine Verdrängung von Teilen der angestammten Wohnbevölkerung ist daher aufgrund der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum am streitgegenständlichen Anwesen für einen längeren Zeitraum als den, für den die Erhaltungssatzung und das Umwandlungsverbot Geltung beanspruchen können, nicht gegeben. Der angenommenen Verdrängungsgefahr durch Umwandlung liegt - die grundsätzlich sicherlich zutreffende - Überlegung zugrunde, dass Einzeleigentümer von Wohnungen eher in der Lage sind, Eigenbedarf und/oder bessere wirtschaftliche Verwendung als Kündigungsgrund geltend zu machen, als ein Eigentümer von Wohnungen eines einheitlichen, nicht aufgeteilten Gebäudekomplexes. Diese, das Umwandlungsverbot rechtfertigende Überlegung trifft aller-dings nicht - mehr - zu, wenn der oder die Käufer der - umgewandelten - Eigentumswohnungen aufgrund vertraglich bindender und auch sonstiger rechtlicher Schutzmechanismen nicht - mehr - in der Position sind, derartige Kündigungen durchzusetzen. Soweit die Situation für die Bestandsmieter - und damit auch der Teil der im Erhaltungssatzungsgebiet angestammten Bevölkerung, die von dem Kündigungsverbot betroffen ist - durch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum nicht verschlechtert werden kann, fehlt der rechtfertigende Grund für die Versagung der Genehmigung.

So liegt der Fall hier.

Für keinen der Bestandsmieter des streitgegenständlichen Anwesens besteht - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen vor oder nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen - die Gefahr, bis 2023 die Wohnung durch Kündigung zu verlieren, soweit nicht - insoweit unbeachtliche - Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen. Etwaige Kündigungsmöglichkeiten nach diesem Zeitraum sind aufgrund der ohnehin kürzeren Geltungsdauer der Erhaltungssatzung - die insoweit Grundlage des Umwandlungsverbotes ist - nicht zu berücksichtigen. Die Versagung eines Anspruchs kann nur auf der Basis des aktuellen Rechts erfolgen und nicht im Hinblick auf eine vermutete, zukünftige Rechtslage. Die Verlängerung der Erhaltungssatzung bzw. deren Neuerlass nach Ablauf der Geltungsdauer der vorangegangenen erfolgt nicht automatisch, sondern kann nur aufgrund einer Prüfung des Vorliegens der Voraussetzungen für den (Neu-)Erlass einer Erhaltungssatzung erfolgen. Daher kann zum Zeitpunkt der Beurteilung der Versagung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht die Weitergeltung der Erhaltungssatzung in ihrer aktuellen Form über ihre Geltungsdauer hinaus unterstellt werden. Dies gilt umso mehr, als bei der Erhaltungssatzung „...- und ...platz“ vom 6. August 2012 die entsprechenden Untersuchungen zu dem Ergebnis geführt haben, dass im Erhaltungssatzungsgebiet nur eine zu Teilen als verdrängungsgefährdet einzustufende Bevölkerung vorhanden ist. Von einer Prognosesicherheit hinsichtlich eines Neuerlasses kann daher - unabhängig davon, dass eine solche Prognose nicht zur Grundlage der streitgegenständlichen Genehmigung gemacht werden kann - ohnehin nicht die Rede sein.

2.2.2 Die Erklärung der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 9. Mai 2016, dass es nach der Lebenserfahrung nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen häufiger zu Mieterhöhungen komme, bewegt sich nach Auffassung des Gerichts im spekulativen Bereich, zumal hierfür keinerlei Belege erbracht worden sind.

Es ist nicht ersichtlich, weshalb Einzeleigentümer einer oder auch mehrerer Eigentumswohnungen eher die maximal mögliche Miete durchzusetzen versuchen, als der oder die Eigentümer eines größeren Mietwohnungskomplexes. Vielmehr dürfte dem Einzeleigentümer die Durchsetzung einer Mieterhöhung eher schwerer fallen, da dieser bei der vorauszusehenden Auseinandersetzung mit dem Mieter auf sich allein gestellt ist. Hinter dem Eigentümer eines Mietwohnungskomplexes steht dagegen in der Regel ein größerer Verwaltungsapparat mit den entsprechenden Fachleuten. Hierbei kann in der Regel sowohl auf ein besseres Know-how als auch auf höhere finanzielle Ressourcen zur Durchsetzung der Mieterhöhungsansprüche zurückgegriffen werden. Dies gilt umso mehr, wenn es sich bei einem solchen Eigentümer um eine Wohnungsbaugesellschaft handelt, die schon gegenüber ihren Gesellschaftern zur Gewinnmaximierung verpflichtet ist.

In Hinblick auf diese, für die Erhaltung der Mietergemeinschaft als Teil der betroffenen Wohnbevölkerung wirksamen Schutzmechanismen, kommt es nicht darauf an, ob die in der Sozialcharta zusätzlich festgeschriebenen Bestimmungen bezüglich des Ausschlusses von Luxusmodernisierungen (Ziffer 2.3) und Mieterhöhungen (Ziffer 2.4) über den gesetzlichen Schutz hinausgehen.

2.3 Entgegen der Auffassung der Beklagten lässt sich die Versagung der Genehmigung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB i. V. m. § 5 DVWoR auch nicht mit einer Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund einer entsprechenden Vorbildwirkung rechtfertigen.

Zwar stellte das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 18. Juni 1997 (a. a. O.) hinsichtlich der Frage, ob der genehmigungspflichtigen Maßnahme eine solche Wirkung zugeordnet werden kann, auf deren generelle Geeignetheit im Sinne einer Vorbildwirkung ab, da die seinerzeit zu beurteilende Baumaßnahme - Einbau einer Loggia - innerhalb eines größeren Satzungsgebiets kaum jemals unmittelbar zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen würde.

Anders als eine bauliche Einzelmaßnahme, die allenfalls für den betroffenen Mieter Auswirkungen hat, aber schon im Hinblick auf die Zusammensetzung der Bewohner des betroffenen Gebäudes von untergeordneter Bedeutung ist, wird von der Begründung von Wohnungseigentum die gesamte Mietergemeinschaft erfasst, die jedenfalls bei größeren Gebäudekomplexen bei der Zusammensetzung der Wohn-bevölkerung durchaus eine Rolle spielen kann. Insoweit ist der hier zur Genehmigung gestellte Lebenssachverhalt mit dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts im genannten Urteil zugrunde liegenden schon nicht ohne weiteres vergleichbar.

Selbst wenn man von einer Vergleichbarkeit im Hinblick auf die Vorbildwirkung ausgehen wollte, ist hier die streitgegenständliche Einzelmaßnahme zu beurteilen und nicht - wie dies durch die Beklagte geschehen ist - die Art der Maßnahme im Allgemeinen. Dies wird den Vorgaben des Bundesverwaltungsgerichts im Urteil vom 18. Juni 1997 (a. a. O.) nicht gerecht. Vielmehr hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass es darauf ankomme, „ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht“. Daher muss die einzelne Maßnahme eine entsprechende Vorbildwirkung entfalten. Vorbildwirkung bedeutet, dass sich einer oder mehrere Antragsteller/Bauherren auf eine verwirklichte Maßnahme mit dem Anspruch auf Gleichbehandlung berufen können. Eine entsprechende Gleichbehandlung muss nicht erfolgen, wenn unterschiedliche Auswirkungen zu erwarten sind. Dementsprechend kann sich die Vorbildwirkung nicht an einer ihrer speziellen Ausgestaltung entkleideten und aus dem Kontext genommenen Maßnahme orientieren. Auch die bloße grundsätzliche Gleichartigkeit von Maßnahmen reicht nicht für eine Bezugsfallwirkung aus, zumal der Begriff der Gleichartigkeit auch vom Abstrahierungsgrad abhängig ist. Für eine Berufung auf einen - zum Tragen kommenden - Bezugsfall kann die Vergleichbarkeit nicht nur an Hand eines möglicherweise weit gefassten Oberbegriffs - z. B. bauliche Maßnahme - und/oder der abstrakten Fallkonstellation bemessen werden, sondern nur Hand des konkreten Einzelfalls.

Da die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im streitgegenständlichen Anwesen sowohl den Bestimmungen der Sozialcharta als auch der des § 2 Abs. 1 WoGeV i. V. m. § 177 a Abs. 2 BGB unterworfen ist, bedeutet sie - wie oben ausführlich unter Ziffer II. 2.2.1 dargestellt - langfristig keine Verdrängungsgefahr für die Mieterschaft des streitgegenständlichen Anwesens. Dies gilt gleichermaßen für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum andernorts im Erhaltungssatzungsgebiet - oder auch darüber hinaus - soweit diese den gleichen Beschränkungen unterworfen ist.

Die hier zu genehmigende Maßnahme ist daher aufgrund ihrer Vorbildwirkung gerade nicht geeignet, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich ziehen kann. Sie ist vielmehr so gestaltet, dass die betroffene Mieterschaft vor dem Verlust ihrer Wohnungen geschützt ist. In dieser Ausgestaltung und unter den hier geltenden gesetzlichen Rahmenbedingungen gilt dies auch für andere vergleichbare Fälle der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Die streitgegenständliche Maßnahme führt nicht zur Verdrängung der betroffenen Mieterschaft, weshalb sie auch keine negativen Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben kann. Aus diesem Grund kann die Genehmigung nicht mit der Berufung auf eine abstrakte Vorbildwirkung versagt werden.

2.3.2 Die von der Beklagten vorgenommene Analogie zur Vorbildwirkung bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Fremdenverkehrsgebieten ist nach Auffassung des erkennenden Gerichts nicht zielführend, da insoweit völlig verschiedene städtebauliche Ziele im Raum stehen, die durch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum auch entsprechend unterschiedlich beeinflusst werden.

In Fremdenverkehrsgebieten soll der entsprechende Wohnraum dem Fremdenverkehr zur Verfügung stehen. Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum beinhaltet hier in der Tat die Gefahr, dass eine Eigentumswohnung zweckentfremdet und als Zweitwohnung genutzt wird. Diese Gefahr besteht bei einer nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilten Ferienwohnanlage in deutlich geringerem Maße, da dies eine relativ unwirtschaftliche Daueranmietung voraussetzen würde. Der Anreiz, eine Eigentumswohnung, die in der Regel gleichzeitig als Kapitalanlage und/oder auch zukünftiger Alterswohnsitz dient, als Zweitwohnung unter Ausschluss der Fremdvermietung zu Ferienwohnzwecken zu nutzen, ist ungleich größer als zu diesem Zweck eine Ferienwohnung dauerhaft zu mieten. Vor allem besteht hier durch die Vorbildwirkung die Gefahr der Umwandlung eines Fremdenverkehrsgebiets in ein Zweitwohnungsgebiet (sog. „Rolladensiedlung“, vgl. BVerwG, U.v. 27.9.1995 - 4 C 12.94 - juris), da die seltener genutzten Zweitwohnungen einen gewissen Verödungseffekt haben, der der Umgebung Attraktivität entzieht, was wiederum weitere Begehrlichkeiten hinsichtlich der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wecken dürfte.

Damit sind die Gefahren für die städtebaulichen Ziele in Fremdenverkehrsgebieten bei der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum einerseits und der in Erhaltungssatzungsgebieten andererseits nicht vergleichbar, ganz abgesehen davon, dass für die städtebaulichen Ziele im vorliegenden Fall Schutzmechanismen (siehe Ziffer II. 2.1 und Ziffer II. 2.2) vorhanden sind.

2.4 Die ausschließlich auf einer abstrakten Vorbildwirkung beruhende Versagung der streitgegenständlichen Genehmigung steht auch mit Art. 14 Grundgesetz (GG) nicht im Einklang.

§ 172 Abs. 1 und 4 BauGB entziehen keine konkreten Eigentumspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben, sondern beschränken generell und abstrakt die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks bzw. der hierauf befindlichen Wohngebäude. Sie bestimmen also nur Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Allerdings ist hierbei der Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG Rechnung zu tragen (BVerwG, B.v. 18.7.1997 - 4 BN 5/97, NVwZ-RR 1998, 225 bis 229). Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund, sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen. Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der Eigentumsgarantie darf dabei nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört sowohl die Privatnützigkeit - also die Zuordnung des Eigentumsobjekts zu einem Rechtsträger, dem es als Grundlage privater Initiative von Nutzen sein soll - als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand (BVerfG, B.v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91, BVerfGE 100, 249 bis 263; BVerfG, B.v. 30.11.1988 - 1 BvR 1301/84, BVerfGE 79, 174/198; BVerfG, B.v. 23.9.1992 - 1 BvL 15/85 und 1 BvL 36/87, BVerfGE 87, 114/128; BVerfG, B.v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91, BVerfGE 91, 294/308). Es ist dem Gesetzgeber grundsätzlich nicht verwehrt, eigentumsbeschränkende Maßnahmen, die er im öffentlichen Interesse für geboten hält, auch in Härtefällen durchzusetzen, wenn er durch kompensatorische Vorkehrungen unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen des Eigentümers vermeidet und schutzwürdigem Vertrauen angemessen Rechnung trägt (BVerfG, B.v. 30.11.1988, a. a. O., S. 192; BVerfG, B.v. 9.1.1991 - 1 BvR 929/89, BVerfGE 83, 201 ff.). Sollen Ausgleichsregelungen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in besonderen Härtefällen wahren, verlangt die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG allerdings, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten. Als Instrumente stehen dem Gesetzgeber dabei Übergangsregelungen, Ausnahme- und Befreiungsvorschriften zur Verfügung. Im vorliegenden Fall sind dies das - hier streitgegenständliche - präventive Verbot mit Erlaubnisvorbehalt des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB und die festgelegten Genehmigungstatbestände des § 172 Abs. 4 Sätze 2 und 3 BauGB. Durch diese Regelungen sollen unverhältnismäßige oder gleichheitssatzwidrige Beschränkungen des Grundeigentums durch die Verbote des § 172 Abs. 1 BauGB verhindert werden.

Ebenso wie das Ermessen des Gesetzgebers beim Erlass inhalts- und schrankenbestimmender eigentumsrechtlicher Regelungen durch das Gebot gerechter Abwägung begrenzt ist, gilt dieses auch, soweit beim Vollzug dieser Normen aufgrund der oben genannten Ausgleichsregelungen Spielräume bestehen (st. Rspr. des Bundesverfassungsgerichts, vgl. zuletzt B.v. 20.2.2008 - 1 BvR 2722/06 - juris Rn. 54; B.v. 29.7.2009 - 1 BvR 1606/08 - juris RdNr. 32). Die Einzelmaßnahme ist dann selbstständig an Art. 14 Abs. 1 und 2 GG zu messen. Exekutive und Rechtsprechung haben grundsätzlich die gleichen Grenzen zu beachten wie der Gesetzgeber; vor allem müssen sie den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren, wobei auf den Einzelfall abzustellen ist, während der Gesetzgeber eine gewisse Typisierungsbefugnis hat.

Der von der Beklagten praktizierte Vollzug des Erlaubnisvorbehalts des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB steht mit diesen Grundsätzen nicht in Einklang. Das Verbot der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist kein Selbstzweck. Soweit hiervon keine durch das Verbot zu verhindernden Gefahren ausgehen (vgl. oben Ziffer II. 2.1 und Ziffer II. 2.2), ist die Versagung der Genehmigung unverhältnismäßig und verstößt gegen das Übermaßverbot. Das gleiche gilt für das Abstellen auf eine bloße abstrakte Vorbildwirkung der begehrten Maßnahme. Wie unter Ziffer II. 2.3 dargelegt, kann die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum im streitgegenständlichen Einzelfall keinen Bezugsfall für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in Erhaltungssatzungsgebieten im Allgemeinen darstellen, da Gleichbehandlungsansprüche auch nur im Rahmen gleicher Sachverhalte und gleicher rechtlicher Konsequenzen mit Erfolg gestellt und durchgesetzt werden können.

Im Ergebnis führt diese Handhabung der Beklagten zu einem vollständigen Verbot der Begründung von Wohnungseigentum in Erhaltungssatzungsgebieten. Fallgestaltungen, die eine Erlaubnis nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB rechtfertigen würden, sind praktisch nicht mehr vorstellbar, da weder das konkrete Anwesen noch die konkrete Maßnahme in den Blick genommen werden.

III.

Da die Klägerin dementsprechend einen Anspruch auf Genehmigung der begehrten Maßnahme nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat, kann letztlich offen bleiben, wie weit der Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB reicht. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung ferner zu erteilen, wenn ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Vorliegend ist vor Inkrafttreten des § 5 DVWoR für eine Käuferin für eine Sondereigentumswohneinheit verbunden mit einem Miteigentumsanteil in Höhe von 84,05/10.000 eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Es stellt sich daher im Zusammenhang mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB die Frage, ob auf der Basis der Teilungserklärung vom 10. Februar 2014/13. Februar 2014 ein Genehmigungsanspruch für alle 80 Sonderwohnungseigentumswohneinheiten verbunden mit den zugehörigen Miteigentumsanteilen sowie der Aufteilung in drei Teileigentumseinheiten oder nur für die Aufteilung in den vormerkungsgesicherten Anspruch, d. h. die Miteigentumsanteile in Höhe von 84.05/10.000 verbunden mit der Sondereigentumseinheit Nr. 26 und einem Miteigentumsanteil in Höhe von 9.815,05/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 1 - Nr. 25 und Nr. 27 - Nr. 80 - ganz abgesehen davon, dass der Anspruch auf die Bildung der 3 gewerblich genutzten (Teileigentums-)Einheiten ohnehin gegeben ist - besteht. Wohnungseigentum für die genannten Miteigentumsanteile verbunden mit dem entsprechenden Sondereigentum kann ohne die Begründung zumindest eines weiteren Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an den restlichen Wohnungen nicht geschaffen werden, da isolierte Miteigentumsanteile nicht möglich sind (Palandt, Kom. zum BGB 74. Aufl., Rn. 2 zu § 3 WEG).

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist allerdings keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer die Klägerin von der Käuferin des oben genannten Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 26 eine Mitwirkung an der Änderung der Teilungserklärung vom 10. Februar 2013/13. Februar 2014 verlangen könnte.

Für die mindestens zu begründenden 2 Miteigentumsanteile bedarf es, auch wenn hierfür die Teilungserklärung zu ändern wäre, keiner Zustimmung der vormerkungsberechtigten Käuferin. Ein Wohnungseigentümer kann eine in seinem Eigentum stehende Einheit ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer auch nachträglich aufteilen (BGH, U.v. 27.3.2012 - V ZR 2011/11 und BGH, B.v. 24.11.1978 - V ZB 2/78, BGHZ 73, 150-156). Entgegen der Ansicht der Klägerin führt die Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts (BayObLG, B.v. 24.06.1993 - 2 Z BR 56/93, NJW-RR 1993,1362-1363) zu keiner anderen Beurteilung, da hier durch die einseitige Änderung auch der Gemeinschaftsordnung ein anderer Sachverhalt zugrunde lag. Vielmehr betont das BayObLG in diesem Zusammenhang ausdrücklich, dass, auch soweit das Wohnungseigentum mit dem Recht eines Dritten belastet ist, dessen Zustimmung hinsichtlich einer Inhaltsänderung unnötig ist, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird.

Dementsprechend kann ein Eigentümer erst recht sein nicht vormerkungsbelastetes Eigentum ohne Mitwirkung des Vormerkungsberechtigten neu aufteilen oder auch wieder zusammenfassen. Daher kann auch eine Änderung der Teilungserklärung ohne Zustimmung der Käuferin vorgenommen werden, soweit sie nicht die vormerkungsbelasteten Miteigentumsanteile betrifft.

Da ein Miteigentumsanteil auch mit mehreren in sich abgeschlossenen Sondereigentumseinheiten verbunden werden kann (Timme, Komm. zum WEG, 2. Aufl. 2014, § 7 Rn. 20; Kammergericht Berlin, B.v. 27.6.1989 - 1 W 2309/89, NJW-RR 1989, 1360 bis 1362 - juris), dürfte eine Änderung der Teilungserklärung ohnehin nicht notwendig sein. Die Begründung von Wohnungseigentum wird erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam, § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG. Für den Vollzug der Aufteilung nach § 8 WEG im Grundbuch ist die Bewilligung nebst Antrag des aufteilenden Eigentümers gemäß § 19 GBO in der Form des § 29 GBO nötig und ausreichend (Timme, Beck´scher Online-Kommentar zum WEG, § 8 Rn. 19). Der Eintragungsantrag muss bei einer Teilung gemäß § 8 WEG angeben, welche Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung neben der Aufteilung zum Gegenstand der Grundbucheintragung werden sollen, da nur die zur Eintragung beantragten Bestimmungen nach ihrer Eintragung gegenüber den Rechtsnachfolgern wirken (vgl. Beck´scher Online-Kommentar, a. a. O., Rn. 20). Dementsprechend könnte die Klägerin auf der Basis der vorhandenen Teilungserklärung einen Eintragungs-antrag für die Anlegung von zwei Wohnungsgrundbüchern stellen, die jeweils den Miteigentumsanteil der Käuferin verbunden mit der dazugehörigen Sondereigentumseinheit und den restlichen Miteigentumsanteil in Höhe von 9.815,04/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nrn. 1 - 25 und 27 - 80 beinhaltet.

Insoweit würden die einschlägigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes i. V. m. denen der Grundbuchordnung einer eingeschränkten Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in einer, durch einen entsprechenden Eintragungsbewilligungsantrag modifizierten Form der Teilungserklärung nicht entgegenstehen.

Allerdings ist der Klagepartei zuzugeben, dass ein solcher Vollzug der Teilungserklärung in modifizierter Form die zur Genehmigung gestellte Teilung in ihrem Wesen verändern würde. Dies wäre auch nicht ohne Auswirkung auf die Käuferin, da deren Stellung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft eine andere würde als beim Vollzug der Teilungserklärung in der ursprünglich beabsichtigten Aufteilung. Für eine derartige Auslegung des Genehmigungsanspruchs nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB könnte auch der Gesetzeswortlaut sprechen, wonach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn - und nicht soweit - ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Auch konfrontierte eine enge Auslegung dieses Genehmigungstatbestandes ausschließlich zugunsten der Käuferin den Verkäufer mit einer Miteigentumsbildung, die sich gegenüber der beabsichtigten und bereits vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts in die Wege geleiteten Aufteilung als völlig anders darstellen würde. Da der Verkäufer aufgrund der Vormerkung(en) die Teilung nicht insgesamt rückgängig machen könnte, würde die bei einer solchen Auslegung des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB eintretende - nicht gewollte - Rechtsfolge eine für ihn nicht unerhebliche Belastung darstellen. Dies könnte auch für einen Genehmigungsanspruch auf der Basis der ursprünglichen - vor Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts - erfolgten Teilungserklärung sprechen. Dies gilt umso mehr, als der Verordnungsgeber die Regelung in § 5 DVWoR ohne eine Übergangsregelung kurzfristig geschaffen und in Kraft gesetzt hat.

IV.

Da die Klägerin aber bereits aufgrund der Vorschrift des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB einen Anspruch auf - uneingeschränkte - Genehmigung der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in der von ihr beabsichtigten Form hat (II.), bedarf es keiner abschließenden Klärung der im Zusammenhang mit § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB auftretenden Rechtsfragen.

Der Klage war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 415.000,-- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 307 Inhaltskontrolle

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1.: mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2.: wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 339 Verwirkung der Vertragsstrafe

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 286 Verzug des Schuldners

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1.: für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.: der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.: der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.: aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.

(5) Für eine von den Absätzen 1 bis 3 abweichende Vereinbarung über den Eintritt des Verzugs gilt § 271a Absatz 1 bis 5 entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 315 Bestimmung der Leistung durch eine Partei

(1) Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

(2) Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 16. Okt. 2014 - 2 ZB 13.2466

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

III.

Der Streitwert wird auf 3.000 Euro festgesetzt.

Gründe

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung nach §§ 124, 124a Abs. 4 VwGO hat keinen Erfolg, weil die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen.

1. Das Urteil des Verwaltungsgerichts begegnet keinen ernstlichen Zweifeln an seiner Richtigkeit (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Der Verwaltungsgerichtshof teilt die Auffassung des Erstgerichts, dass die Beklagte das im Bescheid vom 20. April 2012 angedrohte Zwangsgeld zu Recht mit Schreiben vom 24. Mai 2012 fällig gestellt hat und keine durchgreifenden Einwendungen gegen den zu vollstreckenden Anspruch gegeben sind.

Statthafter Rechtsbehelf gegen die Fälligkeitsmitteilung ist die Feststellungsklage nach § 43 VwGO (vgl. BayVerfGH, B. v. 24.1.2007 - Vf. 50-VI-05 - juris), da die Fälligkeitsmitteilung mangels Regelungswirkung keinen Verwaltungsakt darstellt. Art. 38 Abs. 3 VwZVG bestimmt, dass förmliche Rechtsbehelfe gegen Maßnahmen der Vollstreckungsbehörde bei der Anwendung eines Zwangsmittels insoweit zulässig sind, als geltend gemacht werden kann, dass die Maßnahmen eine selbstständige Rechtsverletzung darstellen. Die Fälligkeitsmitteilung gehört zur Anwendung des Zwangsmittels Zwangsgeld (Art. 31 Abs. 3 Satz 3, Art. 37 Abs. 1 Satz 1 VwZVG).

Als selbstständige Rechtsverletzung im Sinn des Art. 38 Abs. 3 VwZVG kommen nur Umstände im Zusammenhang mit dem Bedingungseintritt nach Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG in Betracht. Von Bedeutung ist namentlich die Frage, ob der Betroffene die Unterlassungspflicht rechtzeitig und vollständig oder genügend erfüllt hat. Einwendungen zur materiellen Rechtslage als Vorfrage der Fälligkeitsmitteilung sind demgegenüber wegen der Unanfechtbarkeit der Unterlassungsanordnung ausgeschlossen.

Die Zwangsgeldforderung ist fällig geworden, weil die Pflicht zur Unterlassung der Nutzung als Hotel bzw. gewerbliche Appartementvermietung nicht bis zum Ablauf der Frist des Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG erfüllt wurde (Art. 31 Abs. 3 Satz 3 VwZVG). Zwar ist die Anwendung der Zwangsmittel einzustellen, sobald der Pflichtige seiner Verpflichtung nachkommt (Art. 37 Abs. 4 Satz 1 VwZVG). Ein angedrohtes Zwangsgeld ist jedoch beizutreiben, wenn der Unterlassungspflicht zuwidergehandelt worden ist, deren Erfüllung durch die Androhung des Zwangsgeldes erreicht werden sollte (Art. 37 Abs. 4 Satz 2 Halbsatz 1 VwZVG). So liegt es hier.

Mit Bescheid vom 20. April 2012 verfügte die Beklagte gegenüber der Klägerin die Nutzung als Hotel- bzw. gewerbliche Appartementvermittlung für Touristen im vierten Obergeschoss Mitte und im fünften Obergeschoss rechts des Anwesens F. unverzüglich, spätestens bis 11. Mai 2012 aufzugeben und in Zukunft zu unterlassen. Für den Fall der nicht fristgerechten Erfüllung der Verpflichtung unter Ziffer 1 wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000 Euro angedroht. Substantiierte Einwendungen gegen die Fälligkeit der Zwangsgeldforderung sind dem Vortrag der Klägerin nicht zu entnehmen.

a) Die Klägerin rügt aber, dass die Zwangsgeldandrohung fehlerhaft gewesen sei, weil sie nur die Wohnung im fünften Obergeschoss angemietet habe. Die Zwangsgeldandrohung weise fälschlicherweise eine weitere Wohnung aus. Damit wendet sich die Klägerin gegen die Zwangsgeldandrohung des bestandskräftigen Bescheids vom 20. April 2012. Der Senat erkennt keine Nichtigkeit gemäß Art. 44 Abs. 1 BayVwVfG. Diese Vorschrift erfordert einen besonders schweren Fehler des Verwaltungsakts. Selbst wenn man unterstellen wollte, dass die Wohnung im vierten Obergeschoss durch die Klägerin nicht genutzt wurde, bestand jedenfalls in Bezug auf die Nutzung der Wohnung im fünften Obergeschoss die Notwendigkeit zum Erlass einer Zwangsgeldandrohung. Allenfalls könnte man daran denken, dass bei einer auf die Wohnung im fünften Obergeschoss beschränkten Zwangsgeldandrohung möglicherweise ein Zwangsgeld in geringerer Höhe hätte angedroht werden können. Für den Senat ist jedoch nicht ersichtlich, worin die Offensichtlichkeit des vermeintlichen Fehlers liegen sollte. Offensichtlich ist der Fehler eines Verwaltungsakts dann, wenn er bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommender Umstände offenkundig ist (vgl. Schemmer in Bader/Ronellenfitsch, VwVfG, 1. Auflage 2010, § 44 Rn. 16; Sachs in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Auflage 2008, § 44 Rn. 122). Dies ist hier nicht der Fall. Hinsichtlich der Höhe des anzudrohenden Zwangsgelds besteht nämlich ein Spielraum. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass hier die Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 3.000 Euro für eine Zuwiderhandlung gegen baurechtliche Bestimmungen in einer Wohnung offensichtlich fehlerhaft war.

b) Die Klägerin rügt ferner, dass die Beweisunterlagen fehlerhaft ausgewertet worden seien und das Verwaltungsgericht die Beweise fehlerhaft gewürdigt habe. Werden ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils aus einem Verfahrensfehler des Verwaltungsgerichts hergeleitet, so wird der Zulassungsgrund nur dann hinreichend dargelegt, wenn dem Darlegungserfordernis der Verfahrensrüge genügt wird (vgl. zur Problematik allgemein Happ in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 124 Rn. 8). Entspricht das Vorbringen diesen Anforderungen, kommt eine Zulassung dann in Betracht, wenn auch eine entsprechende Verfahrensrüge zu einer Zulassung führen würde (vgl. BayVGH, B. v. 27.11.2012 - 2 ZB 11.2855 - juris; VGH BW, B. v. 17.2.2009 - 10 S 3156/08 - juris). Dies ist hier nicht der Fall. Wollte man einen Verstoß gegen den Grundsatz der freien Beweiswürdigung (§ 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO) überhaupt als Verfahrensfehler ansehen, dringt die Klägerin damit nicht durch. Das Gericht ist bei der Würdigung des Prozessstoffs an dessen Beweiswert nicht gebunden. Es entscheidet nach freier Überzeugung, ob eine tatsächliche Behauptung wahr ist oder nicht, und darf sich auch nicht für an Beweisvermutungen gebunden halten, die es nicht gibt (vgl. Schmidt in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 108 Rn. 2). Das Gebot freier Überzeugungsbildung verpflichtet das Gericht, sich geeignete Grundlagen zu verschaffen, auf denen eine derartige Überzeugungsbildung möglich ist. Dem ist das Erstgericht nachgekommen. Ausweislich der Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 24. Juni 2013 hat das Verwaltungsgericht durch Einvernahme zweier Zeugen Beweis über die Tatsache erhoben, dass im Zeitraum vom 11. Mai bis 24. Mai 2012 die Wohnungen im vierten und fünften Obergeschoss weiterhin für Zwecke des Geschäftsbetriebs der Klägerin in Form von Kurzvermietungen an Touristen genutzt wurden (Niederschrift vom 24. Juni 2013 S. 3 bis 9). Mit den Aussagen der beiden Zeugen in der mündlichen Verhandlung hat sich das Erstgericht geeignete Grundlagen verschafft, auf die es sein Urteil stützen konnte. Die Ausführungen der Klägerin lassen keine sachfremden Schlüsse des Gerichts erkennen. Ein Verstoß gegen den Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist nicht gegeben.

2. Die Sache weist auch nicht besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) auf. Vielmehr geht der Schwierigkeitsgrad des Falls nicht über eine durchschnittliche vollstreckungsrechtliche Streitigkeit hinaus. Im Übrigen hat die Klägerin nicht dargelegt, worin die besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten liegen sollen.

3. Es liegen auch keine Verfahrensfehler im Sinn von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO vor.

Die Klägerin rügt, dass die Kammer zur öffentlichen Sitzung am 24. Juni 2013 geladen habe, ohne diesen Termin als Beweisaufnahmetermin zu bestimmen. Ausweislich der Akten erfolgte eine ordnungsgemäße Ladung zum Termin der mündlichen Verhandlung mit Schreiben vom 27. März 2013. Gemäß § 96 Abs. 1 Satz 1 VwGO erhebt das Gericht in der mündlichen Verhandlung Beweis und kann nach § 96 Abs. 1 Satz 2 VwGO insbesondere Zeugen vernehmen. Die Bestimmung eines Beweisaufnahmetermins dafür ist nicht erforderlich. Soweit die Klägerin vorträgt, dass die Beklagte in der öffentlichen Sitzung keinen Beweisantrag gestellt habe, ergibt sich aus der Niederschrift das Gegenteil (Niederschrift vom 24. Juni 2013 S. 2).

Die Klägerin macht weiter geltend, dass es sich um einen Ausforschungsbeweis handle. Bei einem Ausforschungsbeweisantrag werden zwar die formalen Anforderungen an einen Beweisantrag erfüllt, für den Wahrheitsgehalt der unter Beweis gestellten Behauptung gibt es aber nicht einmal eine gewisse Mindestwahrscheinlichkeit (vgl. Geiger in Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2014, § 86 Rn. 27). So liegt der Fall hier nicht, weil die Zeugin H. schon im Verwaltungsverfahren ausweislich der Bauakte (S. 68) als potentielle Zeugin für ein Gerichtsverfahren im Raum stand und sich für das Vorliegen der unter Beweis gestellten Tatsache hinreichende Anhaltspunkte in den Akten befanden.

Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs nach § 108 Abs. 2 VwGO liegt nicht vor. Die Klägerin hatte in der mündlichen Verhandlung Gelegenheit zur Stellungnahme und es bestand auch die Möglichkeit die Zeugen zu befragen. Ausweislich des Protokolls (Niederschrift vom 24. Juni 2013 S. 5) hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Zeugen befragt. Einen eigenen Beweisantrag hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung nicht gestellt.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

Baugesetzbuch - BBauG | § 173 Genehmigung, Übernahmeanspruch

(4) Die landesrechtlichen Vorschriften, insbesondere über den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern, bleiben unberührt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 12. Aug. 2016 - 15 ZB 15.696

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II.

Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Zulassungsverfahrens.

III.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 10.000 € festgesetzt.

Gründe

Die Kläger begehren einen Vorbescheid für den Bau eines Betriebsleiterwohnhauses für einen landwirtschaftlichen Betrieb im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB). Sie bewohnen zusammen mit zwei erwachsenen Kindern und deren Familien (Sohn F. und Tochter V.) ein Zweifamilienwohnhaus auf dem Grundstück FlNr. ... der Gemarkung K. Östlich auf der gegenüberliegenden Straßenseite auf FlNr. ... befindet sich die alte Hofstelle des bislang von den Klägern bewirtschafteten landwirtschaftlichen Betriebs.

Im Grundbuch ist auf Basis einer notariellen Urkunde vom 31. Januar 2003 für die östlich der Hofstelle gelegene FlNr. ... im Zuge eines Baugenehmigungsverfahrens eine Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Hofgrundstücks FlNr. ... sowie eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für den Beklagten mit dem Inhalt eingetragen worden, dass der auf diesem Grundstück zu errichtende Wohnraum nur von Personen genutzt werden darf, die durch den jeweiligen Eigentümer des Hofstellengrundstücks (FlNr. ...) mit Zustimmung des Beklagten bestimmt werden. Mit Bescheid vom 13. März 2003 erteilte das Landratsamt R. den Klägern sodann eine Baugenehmigung für den „Neubau eines Betriebsleiterwohnhauses“ auf FlNr. ... Unter dem 25. März 2003 schlossen die Kläger mit ihrem Sohn C. einen notariellen Vertrag, in dem geregelt ist, dass auf Sohn C. das Grundstück FlNr. ... unter Verzicht auf den gesetzlichen Pflichtteil einschließlich Pflichtteilsergänzungsansprüche im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird. In dessen Vollzug wurde zunächst Sohn C. als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Eigentümer sind laut Grundbuch heute Sohn C. sowie K. W. zu je ½.

Auf Basis einer Baugenehmigung des Landratsamts R. vom 9. August 2007 errichteten die Kläger in einer Entfernung von ca. 80 m (Luftlinie) zu dem vorgenannten Betriebsleiterwohnhaus auf der gegenüberliegenden Straßenseite (versetzt in nordöstlicher Richtung) einen neuen Rinderstall mit Güllegrube auf dem im Außenbereich gelegenen Grundstück FlNr. ... Unter dem 19. September 2013 stellten die Kläger einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für den „Bau eines Austragswohnhauses“ auf diesem Grundstück.

Das Landratsamt R. lehnte mit Bescheid vom 13. Januar 2014 den Vorbescheidsantrag ab. Bei dem Bauvorhaben handele es sich nicht um ein privilegiertes Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB. Ein Austragshaus diene dem Vollerwerbsbetrieb, wenn die bestehenden Gebäude nicht ausreichend Wohnraum für diese Zwecke böten. Im vorliegenden Fall stehe für den Altenteiler genügend Wohnraum zur Verfügung. Austragshäuser dienten allein der Versorgung des Altenteilers, nicht aber der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Als sonstiges Vorhaben sei das beantragte Wohnhaus nach § 35 Abs. 2 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig, weil Belange i. S. von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt würden.

Im Anschluss an die Erhebung der Verpflichtungsklage - zunächst mit dem schriftsätzlich gestellten Antrag, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 13. Januar 2014 zu verpflichten, „den beantragten Vorbescheid für die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses auf dem Grundstück Flur-Nr. ... der Gemarkung K. zu erteilen“ - richteten die Bevollmächtigten der Kläger unter dem 17. April 2014 ein Schreiben an den Landrat des Landkreises R. mit dem Ziel, den Rechtsstreit im Rahmen eines Gesprächstermins einer einvernehmlichen Lösung zuzuführen. In diesem Schreiben ließen die Kläger ausführen, dass sie jedenfalls einen Anspruch auf ein Betriebsleiterwohnhaus hätten. Der Landrat führte in seinem Antwortschreiben vom 22. Mai 2014 aus, dass das genehmigte Betriebsleiterwohnhaus auf FlNr. ... nach wie vor dem landwirtschaftlichen Betrieb diene und nicht gem. § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB entprivilegiert werden könne. Da sich an der Rechtsauffassung des Landratsamts nichts geändert habe, sei ein weiteres Gespräch nicht zielführend.

Mit Urteil vom 9. Dezember 2014 wies das Verwaltungsgericht Regensburg die Klage mit dem in der mündlichen Verhandlung zuletzt gestellten Antrag, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 13. Januar 2014 zu verpflichten, den beantragten Vorbescheid für die Errichtung eines Betriebsleiterwohnhauses auf dem Grundstück FlNr. ... der Gemarkung K. zu erteilen, ab. Die Voraussetzungen einer Privilegierung gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB seien mit Blick auf die Übertragung des genehmigten Betriebsleiterwohnhauses auf Sohn C. im Jahr 2003 wegen widersprüchlichen Verhaltens der Kläger nicht erfüllt. Vor diesem Hintergrund bedürfe die Frage der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit des bestehenden Wohnhauses auf FlNr. ... keiner Vertiefung. Als sonstiges Vorhaben i. S. von § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtige die geplante bauliche Anlage Belange i. S. von § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 und Nr. 7 BauGB.

Mit seinem Antrag auf Zulassung der Berufung verfolgt der Kläger sein Rechtsschutzbegehren weiter. Die Kläger haben im Laufe des Berufungszulassungsverfahren mitgeteilt, dass Sohn F. den landwirtschaftlichen Betrieb gepachtet habe und dass die Eigentumsumschreibung in die Wege geleitet worden sei (Bl. 53 ff., 97 ff. der VGH-Akte).

II.

Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

1. Dem den gerichtlichen Prüfungsumfang mit Blick auf das Darlegungserfordernis (§ 124a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO) begrenzenden Antragsvorbringen lässt sich ein Zulassungsgrund im Sinne des § 124 Abs. 2 VwGO nicht entnehmen. Die geltend gemachten Zulassungsgründe liegen entweder nicht vor oder wurden nicht ausreichend dargelegt.

a) Aus dem in offener Frist (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) bei Gericht eingegangenen Vorbringen der Kläger ergeben sich keine Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung i. S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO.

Soweit das Verwaltungsgericht die Voraussetzungen des Privilegierungstatbestandes des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB am Merkmal des „Dienens“ verneint, weil es widersprüchlich erscheine, wenn die Kläger ein Wohnhaus für den landwirtschaftlichen Betrieb beanspruchten, nachdem sie sich durch die Übertragung des Grundstücks FlNr. ... an Sohn C. der Möglichkeit begeben hätten, das hierauf errichtete Wohngebäude als Betriebsleiterwohnhaus zu nutzen, ist die Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts nicht ernstlich zweifelhaft. Dabei kommt es nicht auf die - vom Verwaltungsgericht nicht näher untersuchte - Frage an, ob den Klägern trotz des Eigentumsübergangs an Sohn C. aus der im Jahr 2003 bestellten Grunddienstbarkeit noch ein Wohnbestimmungsrecht hinsichtlich des auf FlNr. ... genehmigten und errichteten Betriebsleiterwohnhauses zusteht und diese (bzw. heute Sohn F. als Betriebsnachfolger) hierüber ggf. weiterhin kraft dinglichen Rechts die Nutzung als Betriebsleiterwohnhaus für den landwirtschaftlichen Betrieb durchsetzen könnten.

Ein Vorhaben im Außenbereich ist nicht allein deshalb im Sinn von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert, weil der Bauherr im Haupt- oder Nebenberuf Landwirt ist. Es „dient“ nur dann einem landwirtschaftlichen Betrieb, wenn ein „vernünftiger“ Landwirt unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs ein Vorhaben mit etwa gleicher Gestaltung und Ausstattung für einen entsprechenden Betrieb errichten würde. Das Merkmal des Dienens ist zu verneinen, wenn das Vorhaben zwar nach seinem Verwendungszweck grundsätzlich gerechtfertigt ist, nach seiner Ausgestaltung, Beschaffenheit oder Ausstattung aber nicht durch diesen Verwendungszweck geprägt wird. Der eigentliche Zweck des Erfordernisses des „Dienens“ liegt darin, Missbrauchsversuchen begegnen zu können. Nicht der behauptete Zweck des Vorhabens, sondern seine wirkliche Funktion ist entscheidend. Es sollen Vorhaben verhindert werden, die zwar an sich objektiv geeignet wären, einem privilegierten Betrieb zu dienen, mit denen aber in Wirklichkeit andere Zwecke verfolgt werden (BVerwG, U. v. 16.5.1991 - 4 C 2.89 - NVwZ-RR 1992, 400 f. = juris Rn. 17; BayVGH, U. v. 30.11.2006 - 1 B 03.481 - NVwZ-RR 2007, 664 f. = juris Rn. 18; U. v. 13.1.2011 - 2 B 10.269 - BayVBl. 2011, 410 ff. = juris Rn. 37).

Zwar dürfte ein Betriebsleiterwohnhaus in der unmittelbaren Nachbarschaft zu den genehmigten landwirtschaftlichen Gebäuden des Betriebs förderlich sein. Das beantragte Wohnhaus auf dem Grundstück des Klägers „dient“ dem landwirtschaftlichen Betrieb aber deswegen nicht, weil für den landwirtschaftlichen Betrieb auf dem Grundstück FlNr. ... bereits ein Betriebsleiterwohnhaus genehmigt und errichtet worden ist. Die Kläger haben nicht substanziiert dargelegt, warum von dort aus die Bewirtschaftung des neuen Stallgebäudes auf FlNr. ... (Luftlinie ca. 80 m) nur eingeschränkt möglich wäre und warum das vorhandene Betriebsleiterwohnhaus - seine Nutzung zu diesem Zweck unterstellt - den Bedarf für den landwirtschaftlichen Betrieb nicht ohne weiteres decken könnte.

Nach dem auch im Verwaltungsrecht entsprechend § 242 BGB geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. BVerwG, B. v. 1.4.2004 - 4 B 17.04 - juris), der auch das Verbot widersprüchlichen Verhaltens („venire contra factum proprium“) umfasst (z. B. BayVGH, B. v. 16.11.2009 - Az. 2 ZB 08.2389 - juris Rn. 11), können sich die Kläger im vorliegenden Fall nicht darauf berufen, dass das Eigentum an dem vormals genehmigten Betriebsleiterwohnhaus auf Sohn C. übertragen und deshalb das Wohnhaus dem unmittelbaren Zugriff für die landwirtschaftsbezogene Nutzung entzogen worden ist (vgl. BayVGH, U. v. 30.11.2006 - 1 B 03.481 - NVwZ-RR 2007, 664 f. = juris Rn. 22; U. v. 13.1.2011 - 2 B 10.269 - BayVBl. 2011, 410 ff. = juris Rn. 38). Die Kläger können nicht mit Erfolg darauf verweisen, den vorher zitierten Entscheidungen BayVGH, U. v. 30.11.2006 a. a. O. und U. v. 13.1.2011 a. a. O. hätten ganz andere Sachverhalte zugrunde gelegen. Diesen Entscheidungen ist unabhängig von der jeweils konkreten Sachverhaltskonstellation als allgemeiner Grundsatz zu entnehmen, dass sich ein Landwirt im Genehmigungsverfahren für ein dem landwirtschaftlichen Betrieb an sich mehr als förderliches Wohnhaus wegen widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB analog) nicht auf Tatbestandsmerkmal des „Dienen“ in § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB berufen kann, wenn er zuvor unter Verstoß gegen die o.g. Maßstäbe eines „vernünftigen Landwirts“ - und deshalb rechtsmissbräuchlich - daran mitgewirkt hat, durch Eigentumsübertragung ein für den landwirtschaftlichen Betrieb bereits bestehendes /genehmigtes Wohnhaus der unmittelbaren landwirtschaftbezogenen Nutzung zu entziehen, und damit den Bedarf für ein (weiteres) betriebsbezogenes Wohnhaus erst (mit-) verursacht hat.

So liegt der Fall hier: Als „vernünftige“, auf Schonung des Außenbereichs bedachte Landwirte hätten die Kläger schon nicht im Jahr 2003 ihren Sohn C. in dem errichteten Betriebsleiterwohnhaus wohnen lassen und erst Recht nicht diesem vor Übernahme der Rolle des Betriebsleiters das genehmigte Betriebsleiterwohnhaus im Weg vorweggenommener Erbfolge zu Eigentum übertragen dürfen. Es hätte den Klägern im Genehmigungs- und Übertragungsjahr 2003 klar sein müssen, dass sie das gerade genehmigte Betriebsleiterwohnhaus einem Sohn, der nach der Planung im Übertragungszeitpunkt erst zu einem nicht näher fixierten späteren Zeitpunkt hätte Betriebsleiter werden sollen, nicht zur Nutzung als schlichtes Wohngebäude ohne Zweckbezug zum landwirtschaftlichen Betrieb überlassen und erst Recht nicht auf diesen bedingungslos das Eigentum überschreiben durften (ähnlich auch VG München, U. v. 15.5.2008 - M 11 K 07.5781 - juris Rn. 44; U. v. 7.10.2008 - M 1 K 07.5728 - juris Rn. 16).

Aus dem Vortrag der Kläger, ein rechtsmissbräuchliches Verhalten liege deshalb nicht vor, weil die gegebenen Situation nicht auf einer willkürlichen Entscheidung, sondern auf nachvollziehbaren, später entstandenen Gründen (Betriebsvergrößerung und -modernisierung, geänderte Lebensplanung der Söhne) beruhe, ergibt sich nichts anderes. Die Nichtumsetzung einer vormals geplanten Betriebsübergabe auf einen zunächst designierten Nachfolger und eine entsprechende Umplanung der Betriebsübergabe zugunsten eines anderen ist zwar für sich gesehen nicht als grundsätzlich rechtsmissbräuchlich, widersprüchlich oder vorwerfbar zu bewerten. Es mag nachvollziehbar sein, dass der bisherige Betriebsleiter noch auf Jahre bis zum Erreichen des Rentenalters zunächst nicht zurücktreten wollte, dass im Laufe der Zeit der ursprünglich gewollte Nachfolger (hier Sohn C.) kein Interesse mehr an der Übernahme zeigte und dass deshalb ein anderer (hier Sohn F.) nunmehr in der Planung an dessen Stelle trat und sogar Betriebsprojekte über die Aufnahme eines Darlehens mit Blick auf die geänderte Nachfolgeplanung zu finanzieren half. Es ist aber - selbst wenn die Kläger gutgläubig gehandelt hatten - als objektiv widersprüchlich und rechtsmissbräuchlich zu bewerten, dass sie ein weiteres Wohnhaus für den landwirtschaftlichen Betrieb im Außenbereich beanspruchen, obwohl sie das Grundstück FlNr. ... schon im Jahr 2003 - und insbesondere zeitnah im Anschluss an den Erhalt der Baugenehmigung für das Betriebsleiterwohnhaus - im Weg vorweggenommener Erbfolge an Sohn C. übertragen hatten, obwohl Letzterer zum Übertragungszeitpunkt auf lange Sicht nicht die Funktion des Betriebsleiters übernehmen sollte und obwohl damit sowohl der Übertragungsakt als auch die tatsächliche Nutzung von vornherein nicht auf eine zeitnahe genehmigte Nutzung als Betriebsleiterwohnhaus (und nicht als schlichtes Wohnhaus) hinausliefen. Die Pflichtwidrigkeit oder ein schuldhaftes Verhalten sind nicht zwingend Voraussetzung für die Unzulässigkeit einer Rechtsausübung am Maßstab von § 242 BGB. Vielmehr kann sich rechtsmissbräuchliches Verhalten auch auf der Grundlage lediglich objektiver Kriterien ergeben; es kommt darauf an, ob bei objektiver Betrachtung ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt (vgl. BGH, U. v. 12.11.2008 - XII ZR 134/04 - NJW 2009, 1343 ff. = juris Rn. 41; Schubert in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2016, § 242 Rn. 54 und 214 ff.; Mansel in Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 16. Aufl. 2015, § 242 Rn. 37). Das ist hier der Fall. Wer mit Blick auf niemals auszuschließende betriebliche und /oder persönliche Entwicklungen schon Jahre vor einer langfristig geplanten Betriebsübergabe ein zur betriebsbezogenen Nutzung genehmigtes Wohngebäude auf einen nur potenziellen Betriebsnachfolger überträgt, handelt - selbst wenn ggf. nicht vorsätzlich - mit mangelndem Weitblick hinsichtlich der Schonung des Außenbereichs und mithin objektiv widersprüchlich, wenn er sich unter Berufung auf nicht außergewöhnliche, von der langfristigen Planung abweichende Entwicklungen später auf einen neuen Bedarf für ein Betriebsleiterwohnhaus für den „Ersatznachfolger“ beruft. Es hätte den Klägern schon im Jahr 2003 klar sein müssen, dass die schlichte Wohnnutzung eines Gebäudes, das mit Blick auf § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zweckgebunden als Betriebsleiterwohnhaus genehmigt wurde, illegal ist. Vor diesem Hintergrund ist ein Vertrauen, der von der Eigentumsübertragung begünstigte Sohn C. werde den landwirtschaftlichen Betrieb irgendwann später übernehmen und die illegal aufgenommene schlichte Wohnnutzung in eine legale Nutzung als Betriebsleiterwohnhaus überführen, am Maßstab von Treu und Glauben analog § 242 BGB nicht schutzwürdig. In diesem Zusammenhang ist ferner der Hinweis der Kläger, dass eine Hofübergabe an Sohn C. im Jahr 2003 mangels Erreichens der Altersgrenze noch nicht möglich gewesen wäre, unbehelflich. Im Gegenteil: Da Sohn C. im Übertragungsjahr 2003 auch nach dem eigenen Vortrag der Kläger mit aktiven Betriebsleiterfunktionen auf lange Sicht zunächst nicht betraut werden sollte und auch tatsächlich nicht betraut wurde, wäre es Sache der Kläger gewesen, das genehmigte Betriebsleiterwohnhaus zunächst selbst zu nutzen und dieses erst bei tatsächlicher Betriebsübergabe - als Bestandteil des landwirtschaftlichen Betriebs - der Person zu übergeben, die tatsächlich als Betriebsnachfolger die Betriebsleiterrolle übernommen hätte.

Es kann offen bleiben, ob das widersprüchliche Verhalten der Kläger ohne Folgen für die Frage der Privilegierung eines zweiten Wohnhauses bliebe, wenn die gegenwärtige Nutzung des dem Sohn C. übertragenen Hauses materiell legal wäre. Nach dem allein gem. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO ausschlaggebenden Zulassungsvortrag sind diese Voraussetzungen nämlich nicht erfüllt (vgl. auch BayVGH, U. v. 30.11.2006 - 1 B 03.481 - NVwZ-RR 2007, 664 f. = Rn. 23). Soweit sich - wovon beide Parteien offensichtlich ausgehen - das genehmigte Betriebsleiterwohnhaus auf FlNr. ... weiterhin im Außenbereich liegt, scheiterten die Voraussetzungen einer Teilprivilegierung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB - unabhängig davon, dass das Gebäude mit Blick auf Buchst. c) dieser Regelung tatsächlich niemals im Sinne der genehmigten Privilegierung genutzt wurde - jedenfalls an ihrem Buchst. g), weil die Verpflichtung, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung als Betriebsleiterwohnhaus vorzunehmen, gerade mit Blick auf das vorliegend streitgegenständliche Ziel der Kläger nicht abgegeben werden kann (vgl. ebenso BayVGH, U. v. 30.11.2006 a. a. O.). Zwar mag anhand der vorliegenden Lagepläne eruiert werden, ob sich das Gebäude auf FlNr. ... - auch unter Einbezug des sich östlich anschließenden Gebäudes auf FlNr. ... - mittlerweile im Innenbereich befindet, so dass ein schlichtes Wohnhaus dort auch ohne Privilegierungsbezug gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nunmehr gemäß § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig sein könnte. Hierzu wurde aber seitens der Kläger in der Zulassungsbegründung nichts vorgetragen.

b) Der Rechtsstreit weist auch keine besonderen rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO), die die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern. Der Zulassungsantrag sieht die besonderen Schwierigkeiten der Rechtssache in denselben Fragen, die auch zu dem Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts angeführt wurden. Diese Fragen sind jedoch - wie sich aus vorstehenden Darlegungen ergibt - weder komplex noch fehleranfällig (vgl. zu diesem Maßstab BayVGH, B. v. 3.11.2011 - 8 ZB 10.2931 - BayVBl 2012, 147 ff. = juris Rn. 28 m. w. N.). Sie können vielmehr ohne weiteres anhand der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen und der Rechtsprechung bereits im Zulassungsverfahren geklärt werden.

c) Die Zulassungsbegründung erfüllt schließlich nicht die Anforderungen einer Darlegung (vgl. § 124a Abs. 4 Satz 4, Abs. 5 Satz 2 VwGO) des Zulassungsgrundes gem. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO. Grundsätzliche Bedeutung kommt einer Rechtssache zu, wenn eine Rechts- oder Tatsachenfrage für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich, bislang höchstrichterlich oder obergerichtlich nicht geklärt und über den zu entscheidenden Einzelfall hinaus bedeutsam ist; die Frage muss ferner im Interesse der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder der Fortentwicklung des Rechts einer berufungsgerichtlichen Klärung zugänglich sein und dieser Klärung auch bedürfen (vgl. BVerwG, B. v. 16.11.2010 - 6 B 58.10 - juris Rn. 3; vom 17.12.2010 - 8 B 38.10 - juris Rn. 7 f.). Um den auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache gestützten Zulassungsantrag zu begründen, muss der Rechtsmittelführer (1.) eine konkrete Rechts- oder Tatsachenfrage formulieren, (2.) ausführen, weshalb diese Frage für den Rechtsstreit entscheidungserheblich ist, (3.) erläutern, weshalb die Frage klärungsbedürftig ist und (4.) darlegen, weshalb der Frage eine über die einzelfallbezogene Rechtsanwendung hinausgehende Bedeutung zukommt (Happ in Eyermann, VwGO, § 124a Rn. 72). Die Zulassungsbegründung führt hierzu nichts Substanziiertes aus, insbesondere werden keine entsprechenden grundsätzlichen Fragen im vorgenannten Sinne aufgeworfen oder deren Bedürfnis für eine obergerichtliche Klärung näher dargelegt. Im Übrigen ergibt sich aus den Ausführungen zu 1. a) (also bzgl. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), dass der Rechtssache keine über die einzelfallbezogene Rechtsanwendung hinausgehende Bedeutung zukommt, die zur Klärung grundsätzlicher Fragen die Durchführung eines Berufungsverfahren bedürfte.

2. Ohne dass es noch darauf ankäme, weist das Gericht darauf hin, dass die Klage bereits unzulässig gewesen sein dürfte und sie mithin schon deswegen - unabhängig vom Vortrag der Parteien im Zulassungsverfahren - im Ergebnis zu Recht abgewiesen wurde (zum Rückgriff auf den Rechtsgedanken aus § 144 Abs. 4 VwGO im Berufungszulassungsverfahren bei offensichtlicher Ergebnisrichtigkeit der angefochtenen Entscheidung unabhängig vom Zulassungsvortrag: BayVGH, B. v. 30.9.2014 - 20 ZB 11.1890 - juris Rn. 19; B. v. 10.11.2014 - 20 ZB 14.251 - juris Rn. 3; OVG NW, B. v. 4.7.2014 - 1 A 891/13 - juris Rn. 3; vgl. auch BayVGH, B. v. 20.4.2016 - 15 ZB 14.2686 u. a. - juris Rn. 45; zur Ergebnisbezogenheit des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO auch Happ in Eyermann, VwGO, § 124 Rn. 12).

Die Kläger haben mit ihrem Klageantrag in der mündlichen Verhandlung vom 9. Dezember 2014 ausdrücklich klargestellt, eine Verpflichtung der Beklagten auf Erteilung eines Vorbescheids für ein Austragshaus nicht zu verfolgen. Soweit die Klage aufgrund der ausdrücklichen Antragstellung in der mündlichen Verhandlung ausschließlich auf die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung eines Vorbescheids für ein Betriebsleiterwohnhaus gerichtet ist, fehlt es an einer entsprechenden Sachbehandlung der Behörde, für die auch kein Anlass bestand. Da der Beklagte bislang mangels diesbezüglichen Antrags die Erteilung eines Vorbescheids für ein Betriebsleiterwohnhaus nicht durch Verwaltungsakt abgelehnt hat, kann es der Klägerin insoweit nur um die Verpflichtung des Beklagten zum Erlass eines unterlassenen Verwaltungsakts und somit der Sache nach um eine Untätigkeitsklage (§ 75 VwGO) gehen. Diese ist mangels vorheriger Stellung eines entsprechenden Bauantrags unzulässig.

Leistungsklagen können allgemein unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Rechtsschutzinteresses verfrüht sein, wenn es das einschlägige Recht - wie Art. 64, Art. 71 Satz 4 BayBO für das baurechtliche Genehmigungsverfahren und das Vorbescheidverfahren (im Wege der Einreichung über die Gemeinde) - gebietet, die geforderte Leistung zunächst bei der Behörde zu beantragen (Wysk, VwGO, 2. Aufl. 2016, Vorbem. Zu §§ 40 - 53 Rn. 42; Rennert in Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, Vor §§ 40-53 Rn. 13). Für die Verpflichtungsklage ist anerkannt, dass ihre Zulässigkeit grundsätzlich von einem vorher im Verwaltungsverfahren erfolglos gestellten Antrag auf Vornahme des eingeklagten Verwaltungsakts abhängt. Diese Zulässigkeitsvoraussetzung folgt aus § 68 Abs. 2, § 75 Satz 1 VwGO („Antrag auf Vornahme“) und zusätzlich aus dem Grundsatz der Gewaltenteilung, nach dem es zunächst Sache der Verwaltung ist, sich mit Ansprüchen zu befassen, die an sie gerichtet werden (vgl. BVerwG, U. v. 31.8.1995 - 5 C 11.94 - BVerwGE 99, 158 ff. = juris Rn. 14; U. v. 28.11.2007 - 6 C 42/06 - BVerwGE 130, 39 ff. = juris Rn. 23; VGH BW, B. v. 19.4.1999 - 6 S 420/97 - juris Rn. 4; U. v. 13.4.2000 - 5 S 1136/98 - NVwZ 2001, 101 ff. = juris Rn. 21). Es ist dem einschlägigen materiellen Recht (hier dem Baurecht) auch nicht zu entnehmen, dass von dem in der Rechtsprechung allgemein anerkannten prozessualen Grundsatz der Notwendigkeit der vorherigen Antragstellung abzuweichen wäre (zu diesem Vorbehalt vgl. BVerwG, U. v. 28.11.2007 a. a. O. juris Rn. 24). Im Gegenteil spricht die Existenz des Art. 64 BayBO mit dem dort ausdrücklich formulierten schriftlichen Antragserfordernis eindeutig für die strikte Geltung des o.g. Prozessgrundsatzes (selbst ein unvollständiger Bauantrag bzw. Antrag auf Bauvorbescheid könnte die Frist des § 75 VwGO nicht in Gang setzen: BayVGH, B. v. 3.6.2016 - 15 BV 15.2441 - juris Rn. 14 ff.).

Im vorliegenden Fall haben die Kläger ihren Vorbescheidsantrag ausdrücklich auf ein Austragshaus (= Altenteilerwohnhaus) bezogen. Dementsprechend bezieht sich die Antragsablehnung im Bescheid vom 13. Januar 2014 eindeutig und konsequenterweise ebenso auf ein Austragshaus. Anders als es die Klägerseite erstinstanzlich in der Klagebegründung vom 14. Juli 2014 darlegt, ist es nicht unerheblich, dass die Kläger eigentlich ein Betriebsleiterwohnhaus wollten, aber im Antrag das Bauvorhaben unzutreffend als Austragshaus bezeichnet haben. Ein Bauantrag oder - wie hier - ein Bauvorbescheidsantrag für ein Austragshaus umfasst nicht auch einen Antrag für ein Betriebsleiterwohnhaus. Es handelt sich, auch wenn es in beiden Fällen um bauliche Anlagen zur Wohnnutzung geht, um gegenständlich unterschiedliche Bauvorhaben. Betriebsleiterwohnhäuser müssen mit Rücksicht auf den Grundsatz der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs zum Betrieb angemessen sein (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2016, § 35 Rn. 39 m. w. N.; Sander in Rixner/Biedermann/Steger, Systematischer Praxiskommentar BauGB/BauNVO, 2. Aufl. 2014, zu § 35 BauGB Rn. 28). Demgegenüber dienen Austrags- bzw. Altenteilerhäuser dazu, dem scheidenden bzw. früheren Betriebsinhaber (Altenteiler) nach Übergabe des Betriebs als Wohnung zu dienen sowie auf Dauer für den Generationenwechsel dem Betrieb zur Verfügung zu stehen (Söfker a. a. O. Rn. 41). Austraghäuser müssen gemessen an diesem Zweck nach Größe, innerer und äußerer Ausstattung verkehrsüblich sein, was ausschließlich auf die allgemeinen - tendenziell flächenmäßig begrenzten - Wohnbedürfnisse eben eines Altenteilers auszurichten ist (vgl. - jeweils m. w. N. - Roeser in Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., Stand: Mai 2016, § 35 Rn. 20; Sander a. a. O. Rn. 28 - Stichwort „Altenteilerhäuser“; Söfker a. a. O. Rn. 44 m. w. N.). Daraus folgt u. a., dass landwirtschaftliche Betriebsleiterwohnhäuser und Austrags- /Altenteilerhäuser eine jeweils andere baurechtliche Zweckbestimmung haben und divergierende Bedarfe abdecken, so dass z. B. ein Vorbescheid für ein Austragshaus keine Bindungswirkung gem. Art. 71 Satz 1 BayBO im späteren Genehmigungsverfahren haben kann, wenn dort nunmehr statt eines Austragshaus ein (in der Regel flächenmäßig größeres) Betriebsleiterwohnhaus beantragt wird.

Auch wenn sich die Kläger schon vor der Ablehnung des Vorbescheidantrags für ein Austragshaus an den Landrat wegen eines weiteren Betriebsleiterwohnhauses für den Betriebsnachfolger gewandt hatten (vgl. Bl. 17 der Behördenakte V0078-O13) sowie in einer von der Baugenehmigungsbehörde eingeholten Stellungnahme des Amts für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten R. vom 29. November 2013 angesprochen wird, dass seitens der Kläger geplant sei, dass der künftige Hofübernehmer (Sohn F. der Kläger) in das neue Austragswohnhaus einziehen werde, kann hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass auch in der Sache ein Betriebsleiterwohnhaus beantragt war. Denn mit der Bezeichnung des Vorhabens in den dem Bauantrag bzw. dem Vorbescheid beizufügenden Bauvorlagen legt der Bauherr den Gegenstand des Verfahrens fest (Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 64 Rn. 2). Gemäß Art. 64, Art. 71 Satz 4 BayBO müssen Bauantrag und Bauvorbescheid schriftlich gestellt und inhaltlich bestimmt und eindeutig formuliert sein (Molodovsky in Molodovsky/Famers, BayBO, Stand: März 2016, Art. 64 Rn. 10). Hieraus folgt, dass sich der Antragsteller - hier die Kläger - am Wortlaut des Antrags festhalten lassen muss, zumal sich hieran auch Dritte im Rahmen der Nachbarbeteiligung (Art. 66, Art. 71 Satz 4 BayBO) sowie die Gemeinde im Rahmen der Entscheidung über die Erteilung des Einvernehmens (§ 36 BauGB) orientieren müssen (zum Wortlaut als Grenze der Auslegung eines Bauantrags vgl. auch Gaßner in Simon/Busse, BayBO, Stand: Januar 2016, Art. 64 Rn. 13c m. w. N.).

Ein vorheriger Antrag bei der zuständigen Behörde ist bereits Zugangsvoraussetzung, d. h. eine im gerichtlichen Verfahren nicht nachholbare Sachurteilsvoraussetzung (VGH BW, B. v. 19.4.1999 - 6 S 420/97 - juris Rn. 4; U. v. 13.4.2000 - 5 S 1136/98 - NVwZ 2001, 101 ff. = juris Rn. 22; Wysk, VwGO, 2. Aufl. 2016, § 75 Rn. 4; Happ in Eyermann, § 42 Rn. 36; Rennert in ebenda, § 68 Rn. 22; Kopp/Schenke, VwGO, 22. Aufl. 2016, § 75 Rn. 7), so dass eine Antragsnachholung entgegen den Ausführungen in der Klagebegründung nicht in der Klageerhebung gesehen bzw. mit dieser oder im laufenden Klageverfahren nachgeholt werden kann (Rennert in Eyermann, VwGO, § 75 Rn. 5; Happ in ebenda § 42 Rn. 37). Mit dem in der Klagebegründung zitierten anwaltlichen Schreiben vom 17. April 2014 an das Landratsamt (Anlage K2 zum erstinstanzlichen Klageverfahren) konnte daher der Vorbescheidsantrag für ein Betriebsleiterwohnhaus als Prozessvoraussetzung des bereits anhängigen Klageverfahrens nicht wirksam nachgeholt werden. Im Übrigen müssen gemäß § 1 Abs. 3 BauVorlV für den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung bzw. den Antrag auf Vorbescheid die vom Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr öffentlich bekannt gemachten Vordrucke bei der Antragstellung verwendet werden (Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 64 Rn. 11). Neben der nicht eingehaltenen Form spricht im Übrigen auch der (keinen konkreten Antrag formulierende, sondern maßgeblich die Bitte um persönliche Vorsprache äußernde) Inhalt des Schreibens vom 17. April 2014 dagegen, dieses als nunmehr gestellten Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für ein neues Betriebsleiterwohnhaus auszulegen, zumal es insofern auch an einer Nachbar- und Gemeindebeteiligung fehlt. Vor diesem Hintergrund kann auch das formlose Schreiben des Landrats vom 22. Mai 2014, das sich im Wesentlichen auf die inhaltliche Aussage begrenzt, die Voraussetzungen einer „Entprivilegierung“ nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB lägen für das bereits genehmigte Betriebsleiterwohnhaus auf FlNr. ... nicht vor, als verwaltungsaktsmäßige Ablehnung eines (nicht gestellten) Antrags auf Vorbescheid für ein Betriebsleiterwohnhaus ausgelegt werden.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2, § 159 Satz 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 47, § 52 Abs. 1 GKG. Sie orientiert sich an Nr. 9.2 i.V. mit Nr. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (NVwZ-Beilage 2013, 57). Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwände erhoben wurden.

4. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 67

(1) Die Beteiligten können vor dem Verwaltungsgericht den Rechtsstreit selbst führen.

(2) Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Darüber hinaus sind als Bevollmächtigte vor dem Verwaltungsgericht vertretungsbefugt nur

1.: Beschäftigte des Beteiligten oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens (§ 15 des Aktiengesetzes); Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen,
2.: volljährige Familienangehörige (§ 15 der Abgabenordnung, § 11 des Lebenspartnerschaftsgesetzes), Personen mit Befähigung zum Richteramt und Streitgenossen, wenn die Vertretung nicht im Zusammenhang mit einer entgeltlichen Tätigkeit steht,
3.: Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Abgabenangelegenheiten,
3a.: Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer, Personen und Vereinigungen im Sinne der §§ 3a und 3c des Steuerberatungsgesetzes im Rahmen ihrer Befugnisse nach § 3a des Steuerberatungsgesetzes, zu beschränkter geschäftsmäßiger Hilfeleistung in Steuersachen nach den §§ 3d und 3e des Steuerberatungsgesetzes berechtigte Personen im Rahmen dieser Befugnisse sowie Gesellschaften im Sinne des § 3 Satz 1 Nummer 2 und 3 des Steuerberatungsgesetzes, die durch Personen im Sinne des § 3 Satz 2 des Steuerberatungsgesetzes handeln, in Angelegenheiten finanzieller Hilfeleistungen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, wenn und soweit diese Hilfsprogramme eine Einbeziehung der Genannten als prüfende Dritte vorsehen,
4.: berufsständische Vereinigungen der Landwirtschaft für ihre Mitglieder,
5.: Gewerkschaften und Vereinigungen von Arbeitgebern sowie Zusammenschlüsse solcher Verbände für ihre Mitglieder oder für andere Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder,
6.: Vereinigungen, deren satzungsgemäße Aufgaben die gemeinschaftliche Interessenvertretung, die Beratung und Vertretung der Leistungsempfänger nach dem sozialen Entschädigungsrecht oder der behinderten Menschen wesentlich umfassen und die unter Berücksichtigung von Art und Umfang ihrer Tätigkeit sowie ihres Mitgliederkreises die Gewähr für eine sachkundige Prozessvertretung bieten, für ihre Mitglieder in Angelegenheiten der Kriegsopferfürsorge und des Schwerbehindertenrechts sowie der damit im Zusammenhang stehenden Angelegenheiten,
7.: juristische Personen, deren Anteile sämtlich im wirtschaftlichen Eigentum einer der in den Nummern 5 und 6 bezeichneten Organisationen stehen, wenn die juristische Person ausschließlich die Rechtsberatung und Prozessvertretung dieser Organisation und ihrer Mitglieder oder anderer Verbände oder Zusammenschlüsse mit vergleichbarer Ausrichtung und deren Mitglieder entsprechend deren Satzung durchführt, und wenn die Organisation für die Tätigkeit der Bevollmächtigten haftet.

Bevollmächtigte, die keine natürlichen Personen sind, handeln durch ihre Organe und mit der Prozessvertretung beauftragten Vertreter.

(3) Das Gericht weist Bevollmächtigte, die nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 vertretungsbefugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann den in Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 bezeichneten Bevollmächtigten durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.

(4) Vor dem Bundesverwaltungsgericht und dem Oberverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht oder einem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind nur die in Absatz 2 Satz 1 bezeichneten Personen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen. Vor dem Bundesverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 5 bezeichneten Organisationen einschließlich der von ihnen gebildeten juristischen Personen gemäß Absatz 2 Satz 2 Nr. 7 als Bevollmächtigte zugelassen, jedoch nur in Angelegenheiten, die Rechtsverhältnisse im Sinne des § 52 Nr. 4 betreffen, in Personalvertretungsangelegenheiten und in Angelegenheiten, die in einem Zusammenhang mit einem gegenwärtigen oder früheren Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern im Sinne des § 5 des Arbeitsgerichtsgesetzes stehen, einschließlich Prüfungsangelegenheiten. Die in Satz 5 genannten Bevollmächtigten müssen durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln. Vor dem Oberverwaltungsgericht sind auch die in Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 bezeichneten Personen und Organisationen als Bevollmächtigte zugelassen. Ein Beteiligter, der nach Maßgabe der Sätze 3, 5 und 7 zur Vertretung berechtigt ist, kann sich selbst vertreten.

(5) Richter dürfen nicht als Bevollmächtigte vor dem Gericht auftreten, dem sie angehören. Ehrenamtliche Richter dürfen, außer in den Fällen des Absatzes 2 Satz 2 Nr. 1, nicht vor einem Spruchkörper auftreten, dem sie angehören. Absatz 3 Satz 1 und 2 gilt entsprechend.

(6) Die Vollmacht ist schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen. Sie kann nachgereicht werden; hierfür kann das Gericht eine Frist bestimmen. Der Mangel der Vollmacht kann in jeder Lage des Verfahrens geltend gemacht werden. Das Gericht hat den Mangel der Vollmacht von Amts wegen zu berücksichtigen, wenn nicht als Bevollmächtigter ein Rechtsanwalt auftritt. Ist ein Bevollmächtigter bestellt, sind die Zustellungen oder Mitteilungen des Gerichts an ihn zu richten.

(7) In der Verhandlung können die Beteiligten mit Beiständen erscheinen. Beistand kann sein, wer in Verfahren, in denen die Beteiligten den Rechtsstreit selbst führen können, als Bevollmächtigter zur Vertretung in der Verhandlung befugt ist. Das Gericht kann andere Personen als Beistand zulassen, wenn dies sachdienlich ist und hierfür nach den Umständen des Einzelfalls ein Bedürfnis besteht. Absatz 3 Satz 1 und 3 und Absatz 5 gelten entsprechend. Das von dem Beistand Vorgetragene gilt als von dem Beteiligten vorgebracht, soweit es nicht von diesem sofort widerrufen oder berichtigt wird.

Einführungsgesetz zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG | § 3 Gerichtliche Vertretung

(1) Kammerrechtsbeistände stehen in den nachfolgenden Vorschriften einem Rechtsanwalt gleich:

1.: § 79 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 1, § 88 Absatz 2, § 121 Absatz 2 bis 4, § 122 Absatz 1, den §§ 126, 130d und 133 Absatz 2, den §§ 135, 157 und 169 Absatz 2, den §§ 174, 195 und 317 Absatz 5 Satz 2, § 348 Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 Buchstabe d, § 397 Absatz 2 und § 702 Absatz 2 Satz 2 der Zivilprozessordnung,
2.: § 10 Absatz 2 Satz 1, § 11 Satz 4, § 13 Absatz 4, den §§ 14b und 78 Absatz 2 bis 4 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit,
3.: § 11 Absatz 2 Satz 1 und § 46g des Arbeitsgerichtsgesetzes,
4.: den §§ 65d und 73 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 5 des Sozialgerichtsgesetzes, wenn nicht die Erlaubnis das Sozial- und Sozialversicherungsrecht ausschließt,
5.: den §§ 55d und 67 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Verwaltungsgerichtsordnung,
6.: den §§ 52d und 62 Absatz 2 Satz 1 und Absatz 6 Satz 4 der Finanzgerichtsordnung, wenn die Erlaubnis die geschäftsmäßige Hilfeleistung in Steuersachen umfasst.

(2) Registrierte Erlaubnisinhaber stehen im Sinn von § 79 Abs. 2 Satz 1 der Zivilprozessordnung, § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit, § 11 Abs. 2 Satz 1 des Arbeitsgerichtsgesetzes, § 73 Abs. 2 Satz 1 des Sozialgerichtsgesetzes, § 67 Abs. 2 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung und § 62 Abs. 2 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung einem Rechtsanwalt gleich, soweit ihnen die gerichtliche Vertretung oder das Auftreten in der Verhandlung

1.: nach dem Umfang ihrer bisherigen Erlaubnis,
2.: als Prozessagent durch Anordnung der Justizverwaltung nach § 157 Abs. 3 der Zivilprozessordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung,
3.: durch eine für die Erteilung der Erlaubnis zum mündlichen Verhandeln vor den Sozialgerichten zuständige Stelle,
4.: nach § 67 der Verwaltungsgerichtsordnung in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung oder
5.: nach § 13 des Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit in der bis zum 30. Juni 2008 geltenden Fassung

gestattet war. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bis 3 ist der Umfang der Befugnis zu registrieren und im Rechtsdienstleistungsregister bekanntzumachen.

(3) Das Gericht weist registrierte Erlaubnisinhaber, soweit sie nicht nach Maßgabe des Absatzes 2 zur gerichtlichen Vertretung oder zum Auftreten in der Verhandlung befugt sind, durch unanfechtbaren Beschluss zurück. Prozesshandlungen eines nicht vertretungsbefugten Bevollmächtigten und Zustellungen oder Mitteilungen an diesen Bevollmächtigten sind bis zu seiner Zurückweisung wirksam. Das Gericht kann registrierten Erlaubnisinhabern durch unanfechtbaren Beschluss die weitere Vertretung oder das weitere Auftreten in der Verhandlung untersagen, wenn sie nicht in der Lage sind, das Sach- und Streitverhältnis sachgerecht darzustellen.§ 335 Abs. 1 Nr. 5 der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.

Einführungsgesetz zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG | § 5 Diplom-Juristen aus dem Beitrittsgebiet

1.: § 6 Abs. 2 Satz 1 und § 7 Abs. 2 Satz 1 des Rechtsdienstleistungsgesetzes,
2.: § 78 Absatz 2 und § 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 der Zivilprozessordnung,
3.: § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit,
4.: § 11 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 3 des Arbeitsgerichtsgesetzes,
5.: § 73 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 3 und 4 des Sozialgerichtsgesetzes,
6.: § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 4 der Verwaltungsgerichtsordnung,
7.: § 62 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 4 Satz 4 der Finanzgerichtsordnung,
8.: § 97 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Patentgesetzes,
9.: § 81 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 des Markengesetzes.