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| | 1. Die zulässige Klage ist begründet. Die angefochtene Nutzungsuntersagung und die damit verbundene Zwangsgeldandrohung sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). |
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| | a) Nach § 65 Satz 2 LBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften in diesem Sinne ist bei genehmigungspflichtigen Vorhaben (§ 49 LBO) nicht schon dann gegeben, wenn die erforderliche Baugenehmigung nicht vorliegt. Wenn wie hier eine endgültige und nicht nur eine vorläufige Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden soll (vgl. zur vorläufigen Nutzungsuntersagung Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 01.02.2007 – 8 S 2606/06, Rdnr. 5 m.w.N. ), ist mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 GG neben der formellen vielmehr auch die materielle Baurechtswidrigkeit erforderlich. Denn im Hinblick auf die bloße Ordnungsfunktion der Baugenehmigung widerspräche es der verfassungsmäßigen Eigentumsgarantie, die Nutzungsuntersagung allein aufgrund der formellen Rechtswidrigkeit anzuordnen. Die untersagte Nutzung darf daher einerseits nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt sein und muss andererseits seit ihrem Beginn fortlaufend gegen materielles Baurecht verstoßen, wobei für die Beurteilung der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung maßgeblich ist (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, st. Rspr., vgl. u.a. Beschluss vom 24.03.2013 – 3 S 2404/12, Rdnr. 9; Urteil vom 19.10.2009 – 5 S 347/09, Rdnr. 22; Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnrn. 21 f.; Beschluss vom 22.01.1996 – 8 S 2964/95, Rdnrn. 2 ff. ; a.A. Verwaltungsgericht Freiburg, Urteil vom 08.11.2012 – 4 K 912/12, Rdnr. 33 ). |
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| | aa) Die Nutzung des von der Klägerin angemieteten Anwesens für ihren Betrieb ist derzeit zwar nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Die Beklagte hat den auf Genehmigung der Umnutzung gerichteten Bauantrag der Klägerin vielmehr abgelehnt. Im Vergleich zur bauaufsichtlich genehmigten Wohnnutzung stellt sich der Betrieb demgegenüber als aliud dar. Insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit gelten grundlegend andere Anforderungen, so dass sich die Genehmigungsfrage insoweit neu stellt (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 – 3 S 2236/11, Rdnrn. 11 ff. ). |
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| | bb) Die aufgenommene Nutzung verstößt aber nicht seit ihrem Beginn fortwährend gegen materielles Baurecht. |
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| | (1) Bei dem von der Kammer in Augenschein genommenen FKK-Sauna-Club handelt es sich entgegen der Einschätzung der Beklagten nicht um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte, sondern um einen bordellartigen Betrieb. Als solchen hat die Beklagte den Betrieb der Klägerin in der angefochtenen Verfügung im Übrigen selbst bezeichnet und auch nur eine derartige Nutzung untersagt. Unter einem bordellartigen Betrieb versteht man eine von der Anzahl der Prostituierten her kleinere Einrichtung der Prostitution wie ein Erotik-Massagesalon, eine erotische Modelwohnung, einen Sauna-Club, einen FKK-Club, ein so genanntes Wohnungsbordell oder eine Terminwohnung (vgl. Stühler, BauR 2010, S 1013, 1023, 1026 m.w.N.). Das Gewerbe der Klägerin stellt sich wie andere FKK- und Sauna-Clubs als typischer bordellartiger Betrieb in diesem Sinn dar, der insbesondere nicht mit einem so genannten Swingerclub vergleichbar ist. Die angebotenen Zusatzleistungen wie Barbetrieb, Buffet, Sauna, Whirlpool und Fernseh- bzw. Videovorführungen dienen – wie dies in Betrieben der vorliegenden Art auch sonst üblich ist – erkennbar nur der Anbahnung sexueller Kontakte mit den dort tätigen Prostituierten. Der Hauptzweck des Unternehmens, wie er sich auch aus der Gewerbeanmeldung ergibt, liegt in der Bereitstellung von Räumlichkeiten zur Erbringung sexueller Dienstleistungen gegen Entgelt in den hierzu vorgehaltenen sechs „Lovesuiten“. Die genannten Zusatzleistungen haben daneben – unabhängig von der Frage, ob an dem im Außenbereich befindlichen Tresen Getränke ausgeschenkt werden oder ausschließlich gegrillt wird – ganz offenkundig nur eine untergeordnete Bedeutung. Ein Swingerclub ist im Unterschied zum vorliegenden Betrieb, der auf die Erbringung sexueller Dienstleistungen durch Prostituierte ausgerichtet ist, dadurch gekennzeichnet, dass es dort darum geht, den Kunden untereinander die Gelegenheit zu bieten, ihre Sexualität mit verschiedenen Partnern auszuleben (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 03.07.2014 – 2 S 3/14, Rdnr. 41 m.w.N. ). Da in Swingerclubs nicht die gewerbliche Ausübung der Prostitution, sondern die Unterhaltung bzw. das gesellige Beisammensein unter Ansprache des Sexualtriebs in einer entsprechenden, auf Gewinnerzielung gerichteten Freizeiteinrichtung im Vordergrund steht, sind diese bauplanungsrechtlich als Vergnügungsstätten einzustufen (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.11.2006 – 3 S 2377/06, Rdnrn. 5 ff. m.w.N. ). Demgegenüber handelt es sich bei bordellartigen Betrieben um sonstige Gewerbebetriebe allgemeiner Art, da hier nicht die kommerzielle Unterhaltung, sondern die prostitutive Leistung im Vordergrund steht (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 12.12.2013 – 15 N 12.1220, Rdnr. 25; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.03.2012 – 5 S 3239/11, Rdnrn. 4 ff. m.w.N. ). |
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| | Darüber hinaus erweist sich der Betrieb der Klägerin schon seinem Umfang nach nicht als kerngebietstypisch. Denn eine Kerngebietstypik liegt nur dann vor, wenn die betreffende Vergnügungsstätte als zentraler Dienstleistungsbetrieb auf dem Unterhaltungssektor einen größeren Einzugsbereich hat und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein soll (Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 24.02.2000 – 4 C 23.98, Rdnr. 10; Beschluss vom 29.10.1992 – 4 B 103.92, Rdnr. 4; Urteil vom 18.05.1990 – 4 C 49.89, Rdnr. 25; Beschluss vom 28.07.1988 – 4 B 119.88 ). Für diese Beurteilung ist in erster Linie die Größe des Betriebs maßgeblich (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 21.02.1986 – 4 C 31.83, Rdnr. 10 ). Angesichts der Betriebsgröße mit nur sechs Arbeitszimmern erscheint eine Einordnung als kerngebietstypisch danach fernliegend (vgl. hierzu auch Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 4a Rdnr. 23.11). |
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| | (2) Der materiell-rechtlichen Zulässigkeit des Betriebs steht die zwischenzeitlich vom Gemeinderat der Beklagten erneut beschlossene Veränderungssperre nicht entgegen. Diese war zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung zwar wieder in Kraft und soll gerade die Planungsziele des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan „...“, in dessen künftigen Geltungsbereich das Betriebsgrundstück belegen ist, sichern, die unter anderem in einem Ausschluss von Bordellen und bordellartigen Betrieben bestehen. Es bedarf in diesem Zusammenhang keiner rechtlichen Klärung, ob eine Veränderungssperre allein überhaupt geeignet sein kann, eine Nutzungsuntersagung zu rechtfertigen, oder ob das Inkrafttreten des Bebauungsplans zur Klärung der materiellen Baurechtswidrigkeit zunächst abgewartet werden muss (vgl. hierzu Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 30.01.2014 – 15 B 11.750, Rdnr. 39 m.w.N. in Bezug auf eine Beseitigungsanordnung). Für Letzteres könnte unabhängig vom rein vorbereitenden und damit vorläufigen Charakter der Planaufstellung insbesondere der Sicherungszweck der Veränderungssperre sprechen, die Vereitelung der zukünftigen Planung durch Änderungen der tatsächlichen Situation und Schaffung vollendeter Tatsachen insbesondere in Form der bauaufsichtlichen Zulassung dieser widersprechender Vorhaben zu verhindern (vgl. zum Sicherungszweck Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 14 Rdnr. 1; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 112, Ergl. 2014, § 14 Rdnr. 1). Dies muss jedoch im vorliegenden Fall nicht vertieft werden. Denn eine Veränderungssperre steht der Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung gemäß § 14 Abs. 3 Alt. 4 BauGB ohnehin schon kraft Gesetzes nicht entgegen. Darauf, ob diese Nutzung bauaufsichtlich genehmigt ist, womit sie bereits unter § 14 Abs. 3 Alt. 1 BauGB fiele, kommt es hierbei nicht an. Entscheidend ist allein, ob sie bislang bauplanungsrechtlich zulässig und damit entsprechend bestandsgeschützt war (Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 19. Lieferg. 2012, § 14 Rdnr. 30). |
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| | Der veränderungssperrenrechtliche Bestandsschutz nach der gesetzlichen Regelung des § 14 Abs. 3 Alt. 4 BauGB kann auch nicht etwa dadurch ausgeschlossen sein, dass, wie die Beklagte meint, ein Bestandsschutz für ungenehmigte Nutzungen ebenso wie für Schwarzbauten mangels objektiver Schutzwürdigkeit und unter Berücksichtigung der gemeindlichen Planungshoheit in Fällen ausscheide, in denen § 15 BauGB die Zurückstellung des Baugesuchs ermöglicht hätte. Ungeachtet des Gesetzesvorrangs ließe sich ein solcher Ausschluss des Bestandsschutzes schon im Ansatz allenfalls für einen Zeitraum ab der nicht zur Genehmigung gestellten Nutzungsänderung rechtfertigen, in dem § 15 BauGB die Zurückstellung eines entsprechenden Bauantrags ermöglicht hätte (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 22.01.1971 – VI C 62.66, Rdnr. 23 ). Das streitbefangene Anwesen wird aber bereits seit vielen Jahren zur Prostitution genutzt und es waren dort – mit Kenntnis der Beklagten – bereits seit 2005 Bordelle bzw. bordellartige Betriebe ansässig. In der Variationsbreite dieser Nutzung (vgl. hierzu Sauter, LBO, 3. Aufl, 43. Lieferg. Nov. 2013, § 65 Rdnr. 14d m.w.N.) hält sich auch der Betrieb der Klägerin, ohne dass es insoweit auf die Umbaumaßnahmen oder die damit verbundene bauordnungsrechtliche, insbesondere brandschutztechnische Problematik ankäme. Denn ob ein Vorhaben bauordnungsrechtlich zulässig ist, ist für das planungsrechtliche Institut der Veränderungssperre generell unerheblich (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 07.01.1999 – 5 S 3075/98, Rdnr. 4 ; Lemmel, a.a.O., Rdnr. 30). Die Planungshoheit der Beklagten ist durch die streitgegenständliche Umnutzung somit nicht betroffen, da sie erst im Jahr 2011 und damit lang nach der erfolgten Umnutzung erstmals einen Planaufstellungsbeschluss gefasst hat. Im Hinblick auf diesen hat sie darüber hinaus trotz eigener Baurechtszuständigkeit (§ 46 Abs. 1 Nr. 3 Alt. 1 LBO i.V.m. § 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG) den von der Klägerin am 02.11.2011 gestellten Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung auch nicht etwa förmlich bis zum Inkrafttreten der ersten Veränderungssperre am 04.05.2012 zurückgestellt, so dass insoweit auch kein Schutzbedürfnis als planende Gemeinde bestünde (vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 02.10.198 – 4 B 72.98, Rdnr. 7 ). Denn ein Ausschluss des Bestandsschutzes könnte sich allenfalls dann rechtfertigen, wenn die planungsrechtlichen Sicherungsmittel durch das Unterlassen der erforderlichen Bauantragstellung vereitelt würden. Eine derartige Konstellation lag mit dem Baugesuch der Klägerin aber jedenfalls nicht mehr vor. Schließlich ist der Anwendungsbereich Zurückstellung nach § 15 BauGB auch nicht weiter als derjenige der Veränderungssperre selbst. Aus den dargelegten Gründen betrifft sie daher ohnehin keine ausgeübten Nutzungen im Sinne von § 14 Abs. 3 Alt. 4 BauGB. |
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| | (3) Entscheidend ist somit allein, ob der bordellartige Betrieb seit der entsprechenden Umnutzung des Gebäudes bis zum Inkrafttreten der ersten Veränderungssperre am 04.05.2012 oder in der Zwischenzeit zwischen dem Außerkrafttreten dieser Veränderungssperre mit Ablauf des 03.05.2014 bis zum Inkrafttreten der erneuten Veränderungssperre am 17.05.2014 fortlaufend gegen materielles Baurecht verstoßen hat. Nachdem die zwischenzeitlichen Brandschutzmängel behoben sind und für den von der Beklagten zunächst angenommenen Verstoß gegen die Strafrechtsnorm des § 180a StGB aus den schon in dem im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ergangenen Beschluss vom 30.01.2012 (Az. 6 K 2098/11) dargelegten Gründen keinerlei Anhaltspunkte bestehen, kommt nur ein Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften in Betracht. |
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| | Für das Gebiet, in dem das Baugrundstück belegen ist, existiert bislang kein Bebauungsplan. Da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs der Veränderungssperre nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sofern die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der BauNVO bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach allein danach, ob es nach der BauNVO in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB). |
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| | Die Kammer bewertet die nähere Umgebung nach ihrer Inaugenscheinnahme entgegen der Auffassung der Beklagten und der noch im vorläufigen Rechtsschutzverfahren vorgenommenen Bewertung weder als nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilende Gemengelage noch als faktische Mischgebiet, sondern als faktisches Gewerbegebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 8, 8 BauNVO. Maßstabsbildend ist hierbei die Umgebung, soweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.05.2014 – 4 B 38.13, Rdnr. 7 m.w.N. ). Danach sieht die Kammer den gesamten Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans „...“, nämlich das von der ..., der ... und der Straße ... umfasste Geviert, als maßgebenden Bebauungszusammenhang an. Dieser ist wesentlich durch die dort vorkommenden Gewerbebetriebe, die teilweise, wie dies auch in der Begründung des insoweit die ursprünglichen Planungsabsichten modifizierenden Aufstellungsbeschlusses vom 30.04.2012 zum Ausdruck kommt, im Verhältnis zu einer Wohnnutzung einen störenden Charakter aufweisen, geprägt. Neben diesen, dem Club der Klägerin und einem weiteren Bordellbetrieb findet sich in dem Gebiet nur vereinzelt Wohnnutzung. Hierbei handelt es sich allerdings durchweg um Wohnungen, die sich als betriebliches Wohnen darstellen, bauaufsichtlich überwiegend als solches genehmigt wurden und zum Teil durch Baulasten öffentlich-rechtlich entsprechend beschränkt sind. Derartige Wohnnutzungen, die in Gewerbegebieten ausnahmsweise zugelassen werden können (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), sind in Gewerbegebieten nicht untypisch, sondern entsprechen im hier vorkommenden Ausmaß vielmehr deren Eigenart. In Anbetracht der Anzahl der Wohneinheiten scheidet eine Qualifikation als Mischgebiet im Übrigen auch ungeachtet des betrieblichen Zusammenhangs aus. Sie gibt dem Gebiet schon von ihrem Umfang her nicht derart das Gepräge wie die vorherrschende Bebauung mit Betriebsgebäuden inklusive der dazugehörigen Büro-, Verwaltungs-, Lager- und sonstiger Nebengebäude. |
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| | In – auch faktischen – Gewerbegebieten sind Gewerbebetriebe wie der bordellartige Betrieb der Klägerin allgemein zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.03.2012 – 5 S 3239/11, Rdnrn. 4 ff. ). Ein fortlaufender Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften lässt sich somit mit Blick auf die Gebietseigenart gerade nicht feststellen. Im Gegenteil fügt sich das Unternehmen seiner Art nach in die gegebene Gebietstypik ein und widerspricht der Eigenart des vorliegenden Gewerbegebiets auch nicht nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO). |
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| | (4) An dieser Bewertung würde sich selbst dann nichts ändern, wenn man den Betrieb der Klägerin wie die Beklagte als Vergnügungsstätte qualifizieren wollte. Denn als solche könnte er gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise zugelassen werden, ohne dass es insoweit auf die Kerngebietstypik ankäme (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 112, Ergl. 2014, § 8 BauNVO Rdnr. 46 m.w.N.). Der FKK-Sauna-Club der Klägerin erweist sich insbesondere nicht als rücksichtslos. Von ihm gehen keine Belästigungen oder Störungen aus, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Das Gebot der Rücksichtnahme wäre in diesem Sinne nur dann verletzt, wenn unter Berücksichtigung der Schutzwürdigkeit der betroffenen Nachbarn, der Intensität der Beeinträchtigung und der Interessen des Bauherrn die mit dem Bauvorhaben einhergehenden Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft billigerweise unzumutbar erscheinen würden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 25.01.2007 – 4 C 1.06, Rdnr. 19;Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.03.2012 – 5 S 3239/11, Rdnr. 21 ). Dies ist im vorliegenden Fall nicht anzunehmen. Der Betrieb der Klägerin macht nach außen hin auch unter Berücksichtigung des an der Einfriedung des Außenbereichs angebrachten Schriftzugs einen unauffälligen, neutralen Eindruck. Im Westen und Süden grenzt das Baugrundstück an öffentliche Straßenflächen und im Norden an eine Werk- bzw. Lagerhalle, welche es vom Haupthaus des benachbarten Grundstücks ... abschirmt. Nach Osten hin ist stehen an der Grenze zum Nachbargrundstück Lagerräume und ein aufgegebener Imbissstand, die ebenfalls für eine natürliche Abgrenzung sorgen. Die Ummauerung des Außenbereichs schließt Sichtkontakte aus. Die Lage des Grundstücks mit Erschließung über die Zufahrt an der ... lässt Belästigungen der Nachbarschaft durch Zu- und Abfahrtsverkehr, die über das in einem Gewerbegebiet Übliche hinausgehen, nicht befürchten. Insoweit ist ohnehin in den Blick zu nehmen, dass im Baugebiet wesentlich störendere Gewerbebetriebe, darunter ein Speditionsunternehmen, vorhanden sind, die eine deutlich höhere Verkehrslärmbelastung mit sich bringen dürften. Demgegenüber verfügt der Betrieb der Klägerin neben Sauna und Whirlpool sowie dem Aufenthalts- und dem Außenbereich im Parterrebereich nur über sechs Arbeitsräume. Schon angesichts dieser überschaubaren Größe ist mit einem besonders hohen Besucheraufkommen nicht zu rechnen. Nicht zu übersehen ist schließlich, dass in einem faktischen Gewerbegebiet wie hier die Eigentümer benachbarter Grundstücke ein deutlich geringeres Maß an Rücksichtnahme beanspruchen können, als dies etwa in einem Wohngebiet der Fall wäre. Ein Teil der Nachbarschaft hat der Klägerin auf der vorgelegten Unterschriftenliste ausdrücklich bestätigt, dass Einwände gegen einen Weiterbetrieb des Clubs nicht bestehen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen auf die Ausführungen zu § 15 BauNVO in dem im vorläufigen Rechtsschutzverfahren ergangenen Beschluss vom 30.01.2012 (6 K 2098/11) verwiesen. |
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| | b) Mangels vollstreckbarer Nutzungsuntersagung besteht auch keine rechtliche Grundlage für die mit dieser verbundenen Zwangsgeldandrohung (§§ 2 Nr. 1, 20 Abs. 1 Nr. 1, 20, 23 LVwVG). |
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| | c) Die rechtswidrige zwangsgeldbewehrte Nutzungsuntersagung verletzt die Klägerin als Betreiberin des betroffenen FKK-Sauna-Clubs in ihren Rechten. |
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| | Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 19.11. 2013 gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 42.750,00 Euro festgesetzt. Dabei hat sich die Kammer unter Berücksichtigung der im Bauantragsverfahren vorgelegten Nutzflächenberechnung für die Schätzung des durch die Nutzungsuntersagung verursachten Schadens gemäß Ziff. 9.4 an Ziff. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (285 Quadratmeter multipliziert mit 150,00 Euro). |
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