Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 11. Mai 2016 - AN 9 K 15.01199
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen, mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 v. H. des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger sind Erwerber des Grundstücks FlNr. ... der Gemarkung ...und wenden sich mit ihrer Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts durch die Beklagte.
Durch Kaufvertrag vom
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung der Gemeinde ... über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „...“
㤠1 Festlegung des Sanierungsgebiets
Im nachfolgend beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen verbessert oder umgestaltet werden.
Das insgesamt 16,26 ha umfassende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die Bezeichnung „Sanierungsgebiet ...“. Es umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der im Lageplan zur Sanierungssatzung vom 2. September 2009 abgegrenzten Fläche. (…) Werden innerhalb des Sanierungsgebiets durch Grundstückszusammenlegungen Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstückteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung anzuwenden.“
Die beurkundende Notarin zeigte mit Schreiben vom
In der nichtöffentlichen Sitzung des Gemeinderates der Beklagten vom
„Das Anwesen ... liegt im Zentrum des 2009 förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „...“ und des 2010 definierten zentralen Versorgungsbereichs ... Das rund 1.900 qm umfassende Flurstück zeichnet sich durch seine zentrale Lage und gute Verkehrsanbindung aus. Es liegt in der Gabelung der ... Straße, die als Entwicklungsachsen wichtige Bedeutung für den Hauptort ... haben. Der Bahnhof ... befindet sich weniger als 150 m nordöstlich des Standortes.
Die Grundstücksfläche ist überbaut mit einem zusammenhängenden, rund 1.040 qm umfassenden Gebäudekomplex. Dieser stammt aus den 80er Jahren und setzt sich aus einem I+D-geschossigen Hauptgebäude mit steilem Satteldach, einem I-geschossigen Flachdachanbau und einem I-D-geschossigen garagenähnlichen Satteldachgebäude zusammen, das einen schmalen Durchgang zwischen ... Straße und ...straße bietet. Neben Wohnungen im Obergeschoss war im Erdgeschoss ursprünglich ein Supermarkt untergebracht. Nach dessen Auszug haben die gewerblichen Nutzungen mehrfach gewechselt. Heute befinden sich zwei Imbisse und eine Bäckerei im Erdgeschoss. Teile des Gebäudes stehen schon seit mehreren Jahren leer. Der nördliche Bereich des Grundstücks (rund 560 qm) wird zur Anlieferung bzw. als private Stellplatzfläche genutzt. Daran angrenzend befindet sich eine fast gleichgroße öffentliche Fläche, die ebenfalls als Parkplatz genutzt wird. (…) Bauzustand und Gestaltung der Freiflächen, deren unzureichende Aufenthaltsqualität, verkehrliche Missstände, fehlende Raumkanten sowie gestalterische Defizite und der partielle Leerstand der Gebäude (u. a. des Anwesens ...) wurden im Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen zur Ortsanierung ...als Mängel erkannt, die bis heute nicht vollständig beseitigt werden konnten. (…)
Der Erwerb des Grundstücks FlNr. ... durch die Gemeinde ... bietet die Möglichkeit, vorhandene städtebauliche Mängel zu beseitigen und die bereits 2009 formulierten Sanierungsziele umzusetzen. Ob diese übernommen oder gegebenenfalls modifiziert werden sollen, liegt im Ermessen der Gemeinde. Häufig scheitert die Umsetzung der Sanierungsziele an der fehlenden Mitwirkungs- und/oder Investitionsbereitschaft der Eigentümer. Ein (Zwischen-)Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde bietet die Chance, einen neuen Eigentümer und/oder Investor zu finden, der die von der Gemeinde vorgegebenen Ziele unterstützt und vorantreibt. Städtebaulich handelt es sich bei der FlNr. ... um einen herausragenden Standort, dessen positive Entwicklung Ausstrahlungskraft auf den gesamten historischen Ortskern und den zentralen Versorgungsbereich ... haben kann.“
Die Kläger wurden durch den ersten Bürgermeister der Beklagten am
Der Gemeinderat der Beklagten beschloss in seiner öffentlichen Sitzung vom
Mit Bescheid der Beklagten vom
Gegen den Bescheid vom 3. Juli 2015 haben die Kläger durch Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten am 28. Juli 2015 Klage erheben lassen. Zur Begründung wird ausgeführt, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann, wenn überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden (mit Verweis auf BayVGH
- 2 B 96.467 - juris). Das Vorkaufsrecht könne durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt würden (mit Verweis auf VGH BW, U. v. 24.10.1986 - 8 S 1881/86 - juris). Dies sei im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben, da die Beklagte das verfahrensgegenständliche Grundstück weder zum jetzigen Zeitpunkt noch zu einem späteren Zeitpunkt benötige. Vielmehr sei dem im Amtsblatt der Gemeinde ... veröffentlichten Sitzungsprotokoll vom 1. Juli 2015 zu entnehmen, dass möglichst schnell ein Sanierungskonzept erstellt und ein Investor gefunden werden solle, um das Anwesen baldmöglichst wieder zu veräußern. Damit benötige die Beklagte das verfahrensgegenständliche Grundstück nicht selbst, sondern wolle dies an einen Investor weiterveräußern. Bereits aus diesem Grund sei der angefochtene Bescheid rechtswidrig. In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten müsse sich die Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (mit Verweis auf BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris). Die Sanierungsziele müssten dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein; sie könnten sich auch aus ihrer Begründung oder den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchung ergeben (mit Verweis auf BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 Bv 11.1944 -juris). An die Konkretisierung dieser Ziele dürften dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden; allerdings würden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (mit Verweis auf BVerwG, U. v. 4.3.1999 - 4 C 8/98 - NVwZ 1999, 1336; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 Bv 11.1944 - juris;
Es fehlten auch Ausführungen zum Verwendungszweck des Grundstücks. Der Bescheid schweige sich insbesondere darüber aus, welche Missstände bzw. Mängel noch vorhanden seien. Soweit sei der Bescheid nicht ausreichend formuliert bzw. nicht hinreichend konkret genug. Die Bezugnahme auf früher festgestellte Mängel, die jetzt schon teilweise behoben seien, sei jedoch nicht ausreichend, um die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit zu rechtfertigen. Ausweislich des Sitzungsprotokolls des Gemeinderats der Beklagten, wonach ein Sanierungskonzept erstellt werden solle, sei ersichtlich, dass die Beklagte derzeit noch gar keinen Verwendungszweck für das Gebäude oder ein Sanierungskonzept für das Gebäude habe. Im Übrigen beabsichtige die Beklagte das Anwesen weiter zu veräußern. Ziel des Vorkaufsrechts im Sanierungsgebiet sei es jedoch, die Altstadtsanierung voranzubringen und nicht Einnahmen für die Gemeinde zu sichern. Dieser Verdacht dränge sich aufgrund des Beschlusses des Gemeinderates der Gemeinde ... auf, die beabsichtige, das Anwesen schnellstmöglich wieder an einen Investor zu veräußern. Damit werde von der Beklagten kein städtebaulicher Verwendungszweck verfolgt, sondern ein finanzieller. Die in dem Bescheid genannten Ziele der Gemeinde ... seien allesamt nicht auf das verfahrensgegenständliche Grundstück bezogen, sondern nur auf das Umfeld des Grundstücks. Das Grundstück, das sich an der Gabelung der ...straße und der ... Straße befinde, stehe bereits in Eigentum der Beklagten. Auf diesem Grundstück befänden sich Parkplätze der Gemeinde. Dieses Grundstück befinde sich unmittelbar gegenüber dem Bahnhof ... Zur Aufwertung dieses Grundstücks sei die Beklagte jedoch nicht darauf angewiesen, auf Grundstücksflächen des verfahrensgegenständlichen Grundstücks zurückzugreifen. Eine Mischnutzung des Grundstücks sei derzeit gegeben. Inwieweit es durch den Abbruch des Anbaus ... Straße und eines neuen Anbaus an den bestehenden Geschossbau zu einer städtebaulichen Änderung kommen könne, lasse sich dem Bescheid gerade nicht entnehmen. Dies allein wäre die einzige Änderung, die auf dem verfahrensgegenständlichen Grundstück mit Hilfe einer Weiterveräußerung an einen Investor geplant sei. Die verkehrlichen Aspekte beträfen ebenfalls nur das Umfeld des Grundstücks und die ... Straße. Bei den aufgeführten Aufwertungsmaßnahmen (baumumsäumte Teilflächen mit Sitzgelegenheiten und Pavillon im südwestlichen Bereich des Bahnhofsplatzes) handele es sich um Maßnahmen auf Grundstücken, die bereits im Eigentum der Beklagten stünden und mit dem streitgegenständlichen Grundstück in keinster Weise zusammenhingen. Diese Planungen beträfen andere Grundstücke und könnten damit gerade nicht ein Vorkaufsrecht für das streitgegenständliche Grundstück begründen.
Darüber hinaus liege ein Ermessensfehlgebrauch vor, da sich im Bescheid inhaltlich in keiner Weise Abwägungen zu den öffentlichen Interessen und zu den gegenläufigen Interessen der Kläger am Erwerb des Grundstücks fänden. Welche Abwägungen konkret in die Ermessensausübung eingeflossen seien, könne dem Bescheid nicht entnommen werden. Lediglich floskelartige Ausführungen seien jedoch nicht geeignet, die Ermessensausübung erkennbar zu machen. Es liege daher ein Ermessensfehlgebrauch, wenn nicht sogar ein Ermessensausfall vor.
Die Kläger beantragen,
den Bescheid der Beklagten vom 3. Juli 2015 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt der Prozessbevollmächtigte der Beklagten aus, die städtebauliche Stellungnahme für das Projekt „Ortskernsanierung ...“ vom 3. Juli 2015 habe sich explizit auf das Grundstück FlNr. ... der Gemarkung ... bezogen. Die Beklagte habe sich im streitgegenständlichen Bescheid vertiefend mit den Sanierungszielen und dem Zweck der Maßnahmen beschäftigt. In Ausübung und Erfüllung der im Jahr 2009 bekanntgemachten Sanierungssatzung seien zeitnah und konkret die städtebaulichen Missstände angegangen und der festgesetzte Bereich durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Gestalt von Verbesserungsmaßnahmen und Umgestaltungen bearbeitet worden. Im streitgegenständlichen Bescheid seien für die Betroffenen nachvollziehbar konkrete Sanierungsmaßnahmen dargestellt worden, die unter die Sanierungsziele zu subsumieren seien und auch das „Wohl der Allgemeinheit“ näher erläuterten. Der Auffassung der Kläger, es fehle an einer hinreichenden Konkretisierung der Sanierungsziele werde insoweit entgegen getreten. Die seitens der Beklagten beabsichtigte Suche nach einem Investor habe nicht die Aussagekraft dahingehend, dass das Grundstück zur Verwirklichung des Sanierungszwecks seitens der Gemeinde zu keinem Zeitpunkt benötigt werde. Vertragsgestaltungen mit einem Investor stellten seit vielen Jahren geradezu den Regelfall dar. Bei derartigen Sanierungsmaßnahmen kämen durchaus die Vertragsgestaltung in der Umsetzung der Planung nach den §§ 11, 12 BauGB in Betracht. Allein die Überlegung, im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen ein Grundstück weiter zu veräußern, habe nichts mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter zu tun. Es wäre völlig abwegig, die planungsrechtliche Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen mit Hilfe eines Investors als Indiz für die Rechtswidrigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts anzusehen.
Der Verwendungszweck sei bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hinreichend dargelegt worden. Der Gesetzgeber verlange nicht, dass der Verwendungszweck im Tenor des Bescheids anzugeben sei. Vielmehr werde die Angabe des Verwendungszwecks als Präzisierung und Ergänzung des allgemeinen Begründungserfordernisses angesehen (mit Verweis auf OVG Magdeburg, B. v. 11.3.2010 - 2 L 110/08). Der im Rahmen der Begründung des Bescheides dargelegte Verwendungszweck belege die tatbestandliche Voraussetzung des „Wohles der Allgemeinheit“ und die Ausübung des Ermessens. Die Tatsache, dass bereits Maßnahmen im Umfeld zur Behebung von Missständen eingeleitet worden seien, bedeute nicht, dass sämtliche festgestellten Mängel vollumfänglich beseitigt seien. Die noch vorhandenen Defizite der städtebaulichen Gestaltung seien ausführlich dargelegt worden. Seit der städtebaulichen Untersuchung aus dem Jahr 2009 seien keine maßgeblichen Veränderungen im speziell betroffenen Bereich durchgeführt worden. Im Bereich des streitgegenständlichen Grundstücks seien noch alle Missstände vorhanden. Das streitgegenständliche Grundstück stehe im unmittelbaren Kontext zur denkmalgeschützten Güterhalle. Es sei ein Teilabbruch des Gebäudes auf dem strittigen Grundstück beabsichtigt. Das bestehende Gebäude sei derzeit u. a. an eine Bäckerei vermietet; so oder ähnlich solle die Nutzung auch zukünftig erfolgen. Zusätzlich sei jedoch beabsichtigt, dass sich im Obergeschoss Dienstleister und Wohnungen befänden. Der Abbruch werde sich deshalb im Wesentlichen auf den Gebäudeteil beziehen, der für einen Discounter genutzt wurde. Die Erwerber hätten geäußert, nicht die Absicht zu haben, die störenden Gebäudeteile abzubrechen, die Flächen aufzuwerten und Flächen so umzugestalten, dass eine deutliche Aufwertung des öffentlichen Raumes erzielt werden könne. Diese Aufwertung könne jedoch durch z. B. baumumsäumte Teilflächen mit Sitzgelegenheiten und Schaffung eines Pavillon im südwestlichen Bereich des Bahnhofsplatzes sowie den Teilabbruch des Gebäudes und der Schaffung eines attraktiven Durchgangs erreicht werden.
Die bisherige Grundstückseigentümerin, die das Grundstück veräußert hat, wurde mit Beschluss vom 18. August 2015 zum Verfahren notwendig beigeladen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die vorliegende Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verfahrensakten Bezug genommen; hinsichtlich des Verlaufs der mündlichen Verhandlung vom 11. Mai 2016 wird auf die Niederschrift verwiesen.
Gründe
Die Klage ist zulässig; aufgrund der unmittelbar privatrechtsgestaltenden Wirkung des Vorkaufsrechts sind die Kläger als Ersterwerber des Grundstücks auch klagebefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO (vgl. BVerwG, B. v. 30.11.2009 - 4 B 52/09 - juris Rn. 5).
Die Klage ist jedoch nicht begründet. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 3. Juli 2015 gegenüber der Beigeladenen ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu. Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Gemäß § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.
Die Beklagte hat vorliegend das Vorkaufsrecht in formaler Hinsicht in rechtmäßiger Weise, insbesondere fristgemäß nach § 28 Abs. 2 BauGB ausgeübt (vgl. nachfolgend 1.). Der Ausübung des Vorkaufsrechts steht nicht entgegen, dass die nach § 144 Abs. 2 Nr. 1, § 145 BauGB erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung weder beantragt noch erteilt wurde (vgl. nachfolgend 2.). Bei dem streitgegenständlichen Vorkaufsfall handelt es sich um den Kauf eines Grundstücks in einem durch eine wirksame Sanierungssatzung förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (vgl. nachfolgend 3.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (vgl. nachfolgend 4.) Die Gemeinde hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts den Verwendungszweck in hinreichender Weise angegeben (vgl. nachfolgend 5.). Ausschlussgründe nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB (vgl. nachfolgend 6.) und Ermessensfehler (vgl. nachfolgend 7.) sind nicht ersichtlich.
1.
Die Beklagte hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts die Frist nach § 28 Abs. 2 BauGB, wonach das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden kann, in formal rechtmäßiger Weise ausgeübt. Da mit der Mitteilung des Kaufvertrages eine Ausschlussfrist in Gang gesetzt wird, sind strenge Anforderungen an die Auslösung des Fristlaufs zu stellen (vgl. OVG Lüneburg, B. v. 27.5.2008 - 1 ME 77/08 - juris Rn. 5; VG München, U. v. 31.7.2013 -M 9 K 13.868 - juris Rn. 31). Die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt daher erst mit ordnungsgemäßer Mitteilung des Vertragsinhalts nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Erst mit der Übermittlung des Kaufvertrags mit E-Mail vom 22. Mai 2015, aus dem sich alle für die Ausübung des Vorkaufsrechts relevanten Umstände, insbesondere der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis, ergaben, begann somit die Zwei-Monatsfrist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 3. Juli 2015 erfolgte somit fristgemäß.
2.
Dem Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB unterliegen nur rechtswirksame, sanierungsrechtlich genehmigte Verträge (§ 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Denn käme der Vertrag wegen Versagens der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB nicht zustande, ginge auch die Ausübung des Vorkaufsrechts ins Leere (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 45 ff.). Soweit ein Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung - wie vorliegend - nicht gestellt ist, kann auch keine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB eintreten.
Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB sind sowohl das dingliche Erfüllungsgeschäft als auch der schuldrechtliche Vertrag, der der Veräußerung eines Grundstücks zugrunde liegt, im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet grundsätzlich genehmigungspflichtig, soweit die Genehmigungspflicht im vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB nicht ausgeschlossen ist. Die Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 BauGB ist vorliegend in der Sanierungssatzung, die die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren anordnet (vgl. § 2 der Satzung der Gemeinde... über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „...“ vom 7.9.2009), nicht ausgeschlossen. Nach § 3 der Sanierungssatzung finden die Vorschriften des § 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge Anwendung. Die Genehmigungspflichtigkeit nach § 144 Abs. 2 BauGB ist auch nicht von der - hier fehlenden - Eintragung des Sanierungsvermerks in das Grundbuch nach § 143 Abs. 2 BauGB abhängig (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 32). Der Sanierungsvermerk hat insoweit lediglich deklaratorische Bedeutung.
Ob der Kaufvertrag wegen Ausstehens der mithin erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung schwebend unwirksam ist, kann vorliegend dahinstehen, da die Ausübung des Vorkaufsrechts auch schon vor Erteilung der Genehmigung eines Kaufvertrags möglich ist und die schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen den Klägern und der Beigeladenen nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 3. Juli 2015 führt (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 55a; VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 - W 5 K 14.1105 - juris Rn. 42). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf die Gemeinde das Vorkaufsrecht nach Abschluss eines Kaufvertrages schon vor Erteilung der zur Wirksamkeit dieses Vertrags erforderlichen Genehmigungen mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt ausüben (vgl. BGH, U. v. 15.5.1998 - V ZR 89/97 - Bayern.Recht).
Das derzeitige Fehlen der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB führt somit nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids, mit dem das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde; vielmehr steht lediglich die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung der Genehmigung.
3.
Das Grundstück FlNr. ... der Gemarkung ..., das Gegenstand des Kaufvertrags ist, für den das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, befindet sich im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „...“ der Sanierungssatzung der Gemeinde ... vom 7. September 2009.
Nach Auffassung des Gerichts bestehen keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung im Sinne von § 142 BauGB. Die Beklagte hat vor Erlass der Sanierungssatzung vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB durchgeführt. Nach § 142 Abs. 3 BauGB beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist gem. § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten.
Die Beklagte hat vorliegend im Lageplan, der Bestandteil der Satzung und als Anlage beigefügt ist, das Sanierungsgebiet unter Angabe der jeweiligen Flurnummern eindeutig bezeichnet. Der Lageplan wurde auch der bekanntgemachten Sanierungssatzung beigelegt (vgl. VG Bayreuth, U. v. 19.1.2012 - B 2 K 11.439 - juris Rn. 16). Das streitgegenständliche Grundstück liegt laut Lageplan innerhalb des förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets.
Im Beschluss des Gemeinderats über die Sanierungssatzung vom 2. September 2009 wurde zwar keine Frist im Sinne von § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB festgelegt, innerhalb derer die Sanierung durchgeführt werden soll. Ein solcher Beschluss hinsichtlich der Frist zur Sanierungsdurchführung ist jedoch keine Gültigkeitsvoraussetzung der Sanierungssatzung (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 142 Rn. 75d). Die Erforderlichkeit einer städtebaulichen Sanierung ist bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer, plausibler Einschätzung die Anwendung des Instrumentariums für die dem Gesetz entsprechende Durchführung der Sanierung für geboten ansieht, insbesondere wenn städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 3 BauGB festgestellt wurden (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 142 Rn. 10 ff.). Vorliegend hatten die vorbereitenden Untersuchungen städtebauliche Missstände ergeben, die die Durchführung einer Sanierung für geboten erschienen ließen.
Gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das im Rahmen des Erlasses einer Sanierungssatzung zu wahrende Abwägungsgebot umfasst die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung und die Abgrenzung des Sanierungsgebiets, jedoch noch nicht, welche detaillierten planerischen Festsetzungen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden sollen (vgl. BVerwG, B. v. 10.11.1998 - 4 BN 38/98 - juris Leitsatz 1). Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets setzt in einem bestimmten Maße Ziele und Zwecke der Sanierung voraus. Im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung bedarf es jedoch nur eines ganz allgemeinen Sanierungskonzepts, das im Wesentlichen die Feststellung der vorliegenden städtebaulichen Missstände, der Benennung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung sowie die Feststellung, dass die Sanierungsmaßnahme im allgemeinen durchführbar erscheint, umfassen sollte (vgl. Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 142 Rn. 39 ff.).
Mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen und der vom Gemeinderat in der Sitzung vom 2. September 2009 gebilligten Sanierungsziele lag der Sanierungssatzung der Beklagten ein hinreichend konkretes, allgemeines Sanierungskonzept bei Erlass der Satzung zugrunde.
Unschädlich für die Wirksamkeit der Satzung ist auch, ob die Gemeinde ihrer Verpflichtung nach § 143 Abs. 2 Satz 1 BauGB nachgekommen ist und in die Grundbücher der betroffenen Grundstücke den Sanierungsvermerk hat eintragen lassen. Denn das Fehlen eines Sanierungsvermerks im Grundbuch kann die Rechtswirksamkeit der Satzung nicht berühren (vgl. VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 - W 5 K 14.1105 - juris Rn. 41; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 55).
Im Hinblick darauf, dass es sich bei der städtebaulichen Sanierung um einen in der Regel langen, zum Teil in Jahrzehnten bemessenen Prozess handelt, und die Sanierungssatzung der Beklagten aus dem Jahr 2009 stammt, stellt sich die Frage, ob eine Sanierungssatzung auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht „automatisch“ außer Kraft tritt (vgl. VG Würzburg, U. v. 23.7.2015, a. a. O., juris Rn. 41; Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19), hier nicht. Zweifel an der Wirksamkeit der Satzung insoweit sieht die Kammer nicht.
Es liegt somit ein Kaufvertrag über ein Grundstück innerhalb eines durch wirksame Sanierungssatzung festgesetzten förmlichen Sanierungsgebiets vor.
4.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend auch durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris Rn. 16). Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann gerechtfertigt, wenn die Voraussetzungen für eine Enteignung nicht vorliegen, aber im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014 - 2 B 13.2570 - juris m. w. N.; BVerwG, B. v. 15.2.1990 - 4 B 245.89 - NJW 90, 2703; VG Würzburg, U. v. 23.7.2015 - W 5 K 14.1105 - juris Rn. 54).
In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits dann, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. Den breiten Einsatzmöglichkeiten des Sanierungsrechts entspricht ein umfassend anwendbares Vorkaufsrecht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss sich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt den Eigentumserwerb der Gemeinde insbesondere, wenn die Pläne und Maßnahmen der Erstvertragsparteien den Sanierungszielen zuwiderlaufen würden (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB-Komm., § 24 Rn. 70). In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 17; BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris Rn. 17). Damit besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der Sanierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung. Die Sanierungsziele müssen dabei nicht in der Sanierungssatzung selbst festgelegt sein. Sie können sich aus ihrer Begründung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 17; BayVGH, U. v. 2.10.2013 - 1 BV 11.1944 - juris Rn. 21). Während an die Konkretisierung dieser Ziele bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden, werden diese Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999 - 4 C 8/98 - NVwZ 1999, 1336; BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 17). Es ist davon auszugehen, dass eine Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen erlässt, sich die in den vorbereitenden Untersuchungen aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht (vgl. BVerwG, U. v. 4.3.1999, a. a. O.). Die erforderliche Konkretisierung kann sowohl in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar auch durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist eine hinreichende Konkretisierung erfolgt, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BVerwG, B. v. 15.3.1995 - 4 B 33/95 - juris Rn. 6).
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend wegen Zuwiderlaufens der Pläne der Erstvertragsparteien gegen die hinreichend konkretisierten Sanierungsziele der Beklagten durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Sanierungsgebiet der Beklagten umfasst einen größeren Bereich der Gemeindefläche. Aus der Sanierungssatzung selbst ergeben sich keine konkreten Sanierungsziele für das streitgegenständliche Grundstück. Der Gemeinderat der Beklagten hat in seiner öffentlichen Sitzung vom 2. September 2009, in dem auch die Sanierungssatzung beschlossen wurde, die im Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen „...“ einschließlich der städtebaulichen Rahmenplanung vom 2. September 2009 dargestellten Sanierungsgründe und Sanierungsziele einstimmig gebilligt. Im Ergebnisbericht vom 2. September 2009 sind konkrete Sanierungsziele für das streitgegenständliche Grundstück benannt. Insbesondere wird darin hervorgehoben, dass das Gebäude ...1 eine wichtige Schlüsselstellung am Gelenk zwischen ...straße und ... Straße aufweise. Das teilweise leerstehende Anwesen ... Straße 1 solle aufgrund seiner besonderen städtebaulichen Bedeutung als Frequenzbringer wiederbelebt werden. Das Anwesen solle sich nach Möglichkeit in beide Richtungen (...straße und ... Straße) orientieren, wozu ein Teilabbruch und Umbau als unumgänglich angesehen wird (vgl. Seite 26 des Ergebnisberichts der vorbereitenden Untersuchungen „...“ vom 2.9.2009). Als städtebauliche Missstände wurden im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen für das streitgegenständliche Grundstück gestalterische Defizite, ein mangelhafter Zustand von Straßen und Plätzen sowie eine defizitäre Wege- bzw. Querverbindung erkannt. Der städtebauliche Rahmenplan sieht insoweit ebenfalls einen Teilabbruch und Neubauten für das streitgegenständliche Grundstück vor. Nach den Angaben der Kläger ist ein Erhalt der vorhandenen Gebäude unter einer Gesamtaufwertung, insbesondere einer Fassadensanierung, geplant. Für das nach den beschlossenen Sanierungszielen zumindest teilweise abzubrechende Flachdachgebäude sei ein Erhalt und die Nutzung durch einen Biolebensmittelmarkt angedacht. Die Kläger halten den angebauten Flachdachgebäudeteil für erhaltenswürdig und sind zu einem (Teil-)Abriss nicht bereit. Unter Berücksichtigung, dass ausweislich der vom Gemeinderat gebilligten Sanierungsziele eine Veränderung der Gebäudekubatur sowie eine wegemäßige Verbindung zwischen der ... Straße und ...straße als unumgänglich erachtet wurde, lassen sich die geplanten Nutzungsabsichten der Kläger als Ersterwerber mit den insbesondere für das streitgegenständliche Grundstück sehr detailliert konkretisierten Sanierungszielen nicht in Einklang bringen. Die besondere Bedeutung bzw. Lage des Grundstücks für die städtebauliche Sanierung wird durch die Umgebungssituation mit denkmalgeschützter Lagerhalle und die im Rahmen der Städtebausanierung erfolgte Neugestaltung des Bahnhofvorplatzes verstärkt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist damit geeignet, die Durchführung städtebaulicher bzw. sanierungsrechtlicher Maßnahmen zu erleichtern und zu forcieren. Auch wenn im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts das Wohl der Allgemeinheit gegeben sein kann, selbst wenn ein Grundstück nicht zeitnah der vorgesehenen Nutzung zugeführt werden kann (vgl. BayVGH, U. v. 6.2.2014, a. a. O., juris Rn. 20), spricht nichts dagegen, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternehmen wird, die zur Verwirklichung des städtebaulichen Ziels, das mit dem Erwerb des Grundstücks verfolgt wird, unternehmen wird (vgl. OVG NRW, U. v. 19.4.2010 - 7 A 1041/08 - juris Rn. 122). Ausweislich der Sitzungsniederschrift des Gemeinderats der Beklagten vom 1. Juli 2015 soll vorliegend seitens der Gemeinde schnell ein Sanierungskonzept erstellt und ein Investor gefunden werden, um das Anwesen wieder baldmöglichst zu veräußern. Die Beklagte beabsichtigt damit eine zeitnahe Realisierung der Sanierungsziele, dem der Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks dienen soll. Auch wenn ein Investor in erster Linie nicht sanierungsrechtliche oder öffentliche Zwecke im Auge haben wird, als vielmehr an betriebswirtschaftlicher Gewinnerzielung ausgerichtet ist (vgl. VG Ansbach, U. v. 16.12.2010 - AN 9 K 10.00538 - juris Rn. 32), ist aus der gesetzlichen Intention zu § 27a BauGB zu entnehmen, dass die Gemeinde die Verwirklichung der Sanierungsziele nicht selbst erfüllen muss, sondern sich eines Vorhabensträgers bzw. Investors dafür bedienen darf. Ein möglicher Durchgangserwerb steht somit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen, soweit er letztlich der Verwirklichung der Sanierungsziele dient.
Auch steht das Erfordernis eines weitergehenden, konkreten Sanierungskonzepts für das Grundstück, für das sich im Wege des Vorkaufsfalles ein Grundstückserwerb ergeben hat, der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht entgegen. Vielmehr ist es sachgerecht, wenn die Gemeinde offenlegt, dass sie erst an der Entwicklung konkreter Ziele arbeitet, statt ein Ziel quasi vorzuschieben, um der Regelung des § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB genüge zu tun (vgl. VG München, U. v. 31.7.2013 - M 9 K 13.868 - juris Rn. 73).
Wegen der städtebaulich und sanierungsrechtlich besonderen Bedeutung des streitgegenständlichen Grundstücks und den konkreten Sanierungszielen für dieses Grundstück, denen die Planungs- und Nutzungsabsichten der Kläger zuwiderlaufen, dient die Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegend der Verwirklichung der Sanierungsziele und ist somit durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.
5.
Nach § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks bei der Ausübung des Vorkaufsrechts anzugeben. Die Angabe des Verwendungszwecks präzisiert und ergänzt insoweit das allgemeine Begründungserfordernis. Welche Anforderungen hiervon ausgehend an die Angaben der Gemeinde über den Verwendungszweck im Bescheid zu stellen sind, richtet sich nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles und lässt sich nicht nach generellen Maßstäben vorab bestimmen (vgl. BayVGH, B. v. 5.2.2015 - 2 ZB 13.2084 - juris Rn. 7).
Die Beklagte hat im streitgegenständlichen Bescheid vom 3. Juli 2015 angegeben, Ziel der Gemeinde sei es, durch den Kauf des Anwesens im Rahmen der Altortsanierung „...“ die Sicherung und Wiederbelebung der Mischnutzung, den Abbruch des Anbaus und die Verwirklichung eines neuen Anbaus an den bestehenden Geschossbau, die Umgestaltung des Verkehrs aus optischen und sicherheitsrelevanten Gründen sowie eine deutliche Aufwertung des öffentlichen Raumes zu ermöglichen. Dass die angegebene Verwendungsabsicht in weitere Sanierungsmaßnahmen in der unmittelbaren Umgebung eingebettet ist, die von der Gemeinde benannt wurden, berührt die Rechtmäßigkeit der Begründung des streitgegenständlichen Bescheids weder in formaler noch in materieller Hinsicht.
6.
Nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne von § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Bei einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet richtet sich der Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts (nur) nach dieser Bestimmung (vgl. BayVGH, U. v. 2.10.2013 -1 BV 11.1944 - juris Rn. 21). Abgesehen davon, dass die im Rahmen der Sanierungsziele angestrebte Mischnutzung derzeit noch nicht verwirklicht ist, verfolgt die Beklagte mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die Beseitigung erkannter städtebaulicher Missstände, zu deren Beseitigung die Ersterwerber nicht hinreichend Bereitschaft gezeigt haben. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist daher nicht nach § 26 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen.
7.
Es kann dahingestellt bleiben, ob ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts im Regelfall bereits durch das tatbestandliche Wohl der Allgemeinheit indiziert ist, da jedenfalls keine Ermessensfehler der Beklagten nach § 114 VwGO ersichtlich sind. Die Ermessensausübung erschöpft sich nicht in der Ermittlung einzelner Entscheidungsgesichtspunkte; vielmehr müssen in einem zweiten Schritt noch eine Gewichtung oder Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennbar sein oder andere Alternativen im Rahmen des Ermessensspielraums diskutiert werden (vgl. BayVGH, B. v. 22.1.2016 - 9 ZB 15.2027 - juris Rn. 13). Es obliegt daher der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen, um zu erläutern, weshalb sie sich für den Erwerb gerade des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Die Gemeinde muss neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums diskutieren (vgl. OVG Sachsen-Anhalt, B. v. 11.3.2010 - 2 L 110/08 - juris Rn. 4). Dass ein möglicher freihändiger Erwerb im Vorfeld der Ausübung des Vorkaufsrechts möglich gewesen wäre, führt nicht zur Fehlerhaftigkeit der Entscheidung über das Vorkaufsrecht (vgl. BayVGH, U. v. 9.3.2000 - 2 B 96.467 - juris Rn. 22).
Im Rahmen der Ermessenserwägung hat die Gemeinde Gründe, die zugunsten der Kläger gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts streiten, nur dann explizit in ihre Ermessenserwägungen einzustellen, wenn diese Gründe über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung des ursprünglich geschlossenen Kaufvertrags hinausgehen und der Gemeinde bekannt sind bzw. bekannt sein müssten (vgl. VG Würzburg, U. v. 4.7.2002 - W 5 K 01.379 - juris Rn. 18). Da vorliegend besondere Gründe der Kläger, die über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung und Erfüllung des geschlossenen Kaufvertrags hinausgehen, jedenfalls bis zum Erlass des Bescheids nicht vorgetragen wurden, ist die Abwägung der Beklagten, wonach das öffentliche Interesse an der Verwirklichung der Sanierungsziele höher zu bewerten sei als das private Interesse der Käufer am Kauf, nicht zu beanstanden.
Der angefochtene Bescheid vom 3. Juli 2015, mit dem das Vorkaufsrecht über das Grundstück FlNr... der Gemarkung ... durch die Beklagte ausgeübt wurde, erweist sich daher als rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in eigenen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Klage war daher als unbegründet abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. Die Beigeladene trägt billigerweise ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da sie keinen Antrag gestellt und sich somit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
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schriftlich zu beantragen.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
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einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz mit Befähigung zum Richteramt oder die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nrn. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Der Antragsschrift sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 47.500,00 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziffer 9.6.1 des Streitwertkatalogs).
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
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schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift sollen vier Abschriften beigefügt werden.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Ansbach Urteil, 11. Mai 2016 - AN 9 K 15.01199
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(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.
(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.
(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.
(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.
(2) Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, unter den Voraussetzungen des § 100 Absatz 1 und 3 unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.
(3) Die Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten (§ 85 Absatz 1 Nummer 1) oder es der baulichen Nutzung zuzuführen (§ 85 Absatz 1 Nummer 2), darf nur zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. In den Fällen des § 85 Absatz 1 Nummer 5 kann die Enteignung eines Grundstücks zugunsten eines Bauwilligen verlangt werden, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet. Soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig ist, kann sie auch zugunsten eines Sanierungsträgers erfolgen.
(4) Die Zulässigkeit der Enteignung wird durch die Vorschriften des Sechsten Teils des Zweiten Kapitels nicht berührt.
(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:
- 1.
die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt; - 2.
die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung; - 3.
die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken; - 4.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 5.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.
(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.
(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.
(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.
(1) Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Absatz 1 verpflichtet (Durchführungsvertrag). Die Begründung des Planentwurfs hat die nach § 2a erforderlichen Angaben zu enthalten. Für die grenzüberschreitende Beteiligung ist eine Übersetzung der Angaben vorzulegen, soweit dies nach den Vorschriften des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung notwendig ist. Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach Satz 1 gelten ergänzend die Absätze 2 bis 6.
(2) Die Gemeinde hat auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Auf Antrag des Vorhabenträgers oder sofern die Gemeinde es nach Einleitung des Bebauungsplanverfahrens für erforderlich hält, informiert die Gemeinde diesen über den voraussichtlich erforderlichen Untersuchungsrahmen der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 unter Beteiligung der Behörden nach § 4 Absatz 1.
(3) Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 und nach der auf Grund von § 9a erlassenen Verordnung gebunden; die §§ 14 bis 18, 22 bis 28, 39 bis 79, 127 bis 135c sind nicht anzuwenden. Soweit der vorhabenbezogene Bebauungsplan auch im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans Festsetzungen nach § 9 für öffentliche Zwecke trifft, kann gemäß § 85 Absatz 1 Nummer 1 enteignet werden.
(3a) Wird in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans durch Festsetzung eines Baugebiets auf Grund der Baunutzungsverordnung oder auf sonstige Weise eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festgesetzt, ist unter entsprechender Anwendung des § 9 Absatz 2 festzusetzen, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags sind zulässig.
(4) Einzelne Flächen außerhalb des Bereichs des Vorhaben- und Erschließungsplans können in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan einbezogen werden.
(5) Ein Wechsel des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung der Gemeinde. Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplans innerhalb der Frist nach Absatz 1 gefährdet ist.
(6) Wird der Vorhaben- und Erschließungsplan nicht innerhalb der Frist nach Absatz 1 durchgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben. Aus der Aufhebung können Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die Gemeinde nicht geltend gemacht werden. Bei der Aufhebung kann das vereinfachte Verfahren nach § 13 angewendet werden.
(7) Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt.
Gründe
- 1
Mit Urteil vom 17.07.2007 (zugestellt am 08.08.2007) hat das Verwaltungsgericht der Klage der Klägerin stattgegeben und den angefochtenen Bescheid der Beklagten über die Ausübung eines Vorkaufsrechts hinsichtlich des Grundstücks S-Straße in B-Stadt, Gemarkung B-Stadt, Flur A, Flurstück 1.031/04 aufgehoben. Mit Antrag vom 22.04.2008 beantragte die Beklagte die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil.
- 2
Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist nicht wegen Versäumung der Frist des § 124a Abs. 4 S. 1 und 4 VwGO unzulässig. Da die Beklagte über das einzulegende Rechtsmittel durch das Verwaltungsgericht unrichtig belehrt worden ist, gilt die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO. Dahin gestellt bleiben kann ferner, ob der Antragstellerin für die Durchführung des Zulassungsverfahren deshalb das Rechtsschutzinteresse fehlt, weil sie mit der zweiten Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 19.03.2008 den Bescheid vom 20.07.2004 konkludent aufgehoben und ihn durch den Bescheid vom 19.03.2008 ersetzt hat. Jedenfalls ist der Zulassungsantrag unbegründet.
- 3
Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht. Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass der streitgegenständliche Bescheid der Beklagten vom 20.07.2004 dem Begründungserfordernis des § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB nicht genüge. Als konkreter Verwendungszweck sei dem Bescheid nur zu entnehmen, dass nach einer Neuordnung die beanspruchten Flächen überwiegend Bestandteil einer künftigen Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtung sein und zu einem geringeren Teil als öffentliche Gehwege und Stellflächen genutzt werden sollen. Diese Begründung lasse keine hinreichend bestimmte Benennung des Verwendungszwecks erkennen, die es dem Gericht ermögliche, festzustellen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit diene. An dieser Auffassung des Verwaltungsgerichts bestehen im Ergebnis keine ernstlichen Zweifel. Dem vermag die Zulassungsschrift nicht mit dem Einwand entgegenzutreten, dass es sich bei § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB lediglich um eine reine Ordnungsvorschrift handle und das Fehlen einer konkreten Benennung des Verwendungszwecks unschädlich sei, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts objektiv durch Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt sei. Es kann dahingestellt bleiben, ob § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB eine reine Ordnungsvorschrift ist oder nicht (zum Meinungsstreit, vgl. Paetow, Berliner Kommentar BauGB, 11. Lfg./Oktober 2008, § 24 RdNr. 22). Das Verwaltungsgericht ist nämlich nicht vom gänzlichen Fehlen einer Angabe des Verwendungszwecks ausgegangen, sondern hat seine Entscheidung nur darauf gestützt, dass der angegebene Verwendungszweck nicht hinreichend konkretisiert sei und damit nicht überprüft werden könne, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts objektiv dem Gemeinwohl entspreche.
- 4
Die Zulassungsschrift hat auch nicht mit dem Einwand Erfolg, eine hinreichende Konkretisierung des Verwendungszwecks sei jedenfalls im Widerspruchsbescheid erfolgt. Dort wird zum Verwendungszweck angegeben, dass das strittige Grundstück im Sanierungsgebiet liege. Weiter wird ausgeführt: „Die Erneuerung von Straßen, Wegen und Plätzen unter Einbeziehung des ruhenden Verkehrs bilde eine wichtige Komponente für das Sanierungskonzept. Im Hinblick auf die relativ schmalen Straßenräume östlich des Breitewegs könne dem Stellplatzdefizit nur durch die Einbeziehung größerer Stellplatzanlagen begegnet werden“. Selbst wenn man der Ansicht wäre, diese Begründung genüge vom Grundsatz her noch den Anforderungen des § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB, so darf nicht außer acht gelassen werden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensbezogen ist, für die Ermessensentscheidung das über § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB hinausgehende Begründungsgebot des § 39 Abs. 1 S. 2, § 46 VwVfG in Verbindung mit der landesrechtlichen Verweisungsnorm gilt und eine mangelhafte Angabe des Verwendungszwecks auf die Ermessensentscheidung durchschlägt (vgl. Paetow, a. a. O. § 24 RdNr. 28). Dieses Ergebnis ergibt sich aus der verfassungsrechtlichen Verankerung einfach-gesetzlicher Begründungspflichten. Hieraus folgt die Pflicht der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen und zu erläutern, weshalb sie sich für den Erwerb gerade des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Die Gemeinde muss neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums diskutieren (so auch Wolf, in: BauR 2/91 S. 164 f.). Dass die Entscheidung der Beklagten diesen Anforderungen nicht genügt, hat das Verwaltungsgericht – wenn es auch nicht ausdrücklich auf § 39 Abs. 1 S. 2 VwVfG VwVfG abgestellt hat - zutreffend festgestellt.
- 5
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 und 3 GKG.
(1) Durch Klage kann die Aufhebung eines Verwaltungsakts (Anfechtungsklage) sowie die Verurteilung zum Erlaß eines abgelehnten oder unterlassenen Verwaltungsakts (Verpflichtungsklage) begehrt werden.
(2) Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, ist die Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt oder seine Ablehnung oder Unterlassung in seinen Rechten verletzt zu sein.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.
(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.
(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.
(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn
- 1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist, - 2.
das Grundstück - a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder - b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird, - 3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder - 4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen.
(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.
(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter
- 1.
die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, - 2.
die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder - 3.
die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
(4) Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.
(5) Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.
(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.
(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.
(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.
(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger
- 1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten; - 2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.
(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.
(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn
- 1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist, - 2.
das Grundstück - a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder - b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird, - 3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder - 4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
(1) Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.
(2) Das Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Absatz 2, §§ 465 bis 468 und 471 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind anzuwenden. Nach Mitteilung des Kaufvertrags ist auf Ersuchen der Gemeinde zur Sicherung ihres Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks eine Vormerkung in das Grundbuch einzutragen; die Gemeinde trägt die Kosten der Eintragung der Vormerkung und ihrer Löschung. Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Bei einem Eigentumserwerb auf Grund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, kann sie das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen; sie darf das Ersuchen nur stellen, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist.
(3) Abweichend von Absatz 2 Satz 2 kann die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks (§ 194) im Zeitpunkt des Kaufes bestimmen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert überschreitet. In diesem Falle ist der Verkäufer berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Verwaltungsakts über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag zurückzutreten. Auf das Rücktrittsrecht sind die §§ 346 bis 349 und 351 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend anzuwenden. Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, trägt die Gemeinde die Kosten des Vertrags auf der Grundlage des Verkehrswerts. Tritt der Verkäufer vom Vertrag nicht zurück, erlischt nach Ablauf der Rücktrittsfrist nach Satz 2 die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist. Führt die Gemeinde das Grundstück nicht innerhalb einer angemessenen Frist dem mit der Ausübung des Vorkaufsrechts verfolgten Zweck zu, hat sie dem Verkäufer einen Betrag in Höhe des Unterschieds zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert zu zahlen. § 44 Absatz 3 Satz 2 und 3, § 43 Absatz 2 Satz 1 sowie die §§ 121 und 122 sind entsprechend anzuwenden.
(4) In den Fällen des § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bestimmt die Gemeinde den zu zahlenden Betrag nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils, wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte. Mit der Unanfechtbarkeit des Bescheids über die Ausübung des Vorkaufsrechts erlischt die Pflicht des Verkäufers aus dem Kaufvertrag, der Gemeinde das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. In diesem Falle geht das Eigentum an dem Grundstück auf die Gemeinde über, wenn auf Ersuchen der Gemeinde der Übergang des Eigentums in das Grundbuch eingetragen ist.
(5) Die Gemeinde kann für das Gemeindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung auf die Ausübung der ihr nach diesem Abschnitt zustehenden Rechte verzichten. Sie kann den Verzicht jederzeit für zukünftig abzuschließende Kaufverträge widerrufen. Der Verzicht und sein Widerruf sind ortsüblich bekannt zu machen. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt den Wortlaut ihrer Erklärung mit. Hat die Gemeinde auf die Ausübung ihrer Rechte verzichtet, bedarf es eines Zeugnisses nach Absatz 1 Satz 3 nicht, soweit nicht ein Widerruf erklärt ist.
(6) Hat die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausgeübt und sind einem Dritten dadurch Vermögensnachteile entstanden, hat sie dafür Entschädigung zu leisten, soweit dem Dritten ein vertragliches Recht zum Erwerb des Grundstücks zustand, bevor ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde auf Grund dieses Gesetzbuchs oder solcher landesrechtlicher Vorschriften, die durch § 186 des Bundesbaugesetzes aufgehoben worden sind, begründet worden ist. Die Vorschriften über die Entschädigung im Zweiten Abschnitt des Fünften Teils sind entsprechend anzuwenden. Kommt eine Einigung über die Entschädigung nicht zustande, entscheidet die höhere Verwaltungsbehörde.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.
(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.
(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger
- 1.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten; - 2.
in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.
(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.
(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.
(1) Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Folgendes der Genehmigung unterliegt:
- 1.
die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, - 2.
die Begründung der in den §§ 30 und 31 des Wohnungseigentumsgesetzes bezeichneten Rechte, - 3.
die Begründung von Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben, wenn zugleich nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Grundbuch als Belastung eingetragen werden soll, dass Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 4.
bei bestehendem Bruchteilseigentum nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs an Grundstücken mit Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben eine im Grundbuch als Belastung einzutragende Regelung nach § 1010 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, wonach Räume einem oder mehreren Miteigentümern zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen sind und die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist, - 5.
die Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben als Nebenwohnung, wenn die Räume insgesamt an mehr als der Hälfte der Tage eines Jahres unbewohnt sind.
(2) Die Gemeinde hat die Satzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann die Bekanntmachung auch in entsprechender Anwendung des § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 vornehmen. Für Bestimmungen nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Beschluss über die Satzung, das Datum ihres Inkrafttretens sowie die genaue Bezeichnung der betroffenen Grundstücke vor ihrer Bekanntmachung rechtzeitig mit. Von der genauen Bezeichnung der betroffenen Grundstücke kann in den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 und 2 abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt.
(3) (weggefallen)
(4) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Begründung oder Teilung der Rechte, durch die Regelung nach § 1010 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder durch die Nutzung als Nebenwohnung die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Die Genehmigung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 ist zu erteilen, wenn sie erforderlich ist, damit Ansprüche Dritter erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen oder der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung beim Grundbuchamt eingegangen ist; die Genehmigung kann auch von dem Dritten beantragt werden. Die Genehmigung kann erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten.
(5) Über die Genehmigung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Über die Genehmigung ist innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden. Kann die Prüfung des Antrags in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden, ist die Frist vor ihrem Ablauf in einem dem Antragsteller mitzuteilenden Zwischenbescheid um den Zeitraum zu verlängern, der notwendig ist, um die Prüfung abschließen zu können; höchstens jedoch um drei Monate. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird. Darüber hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen. Das Einvernehmen gilt als erteilt, wenn es nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist.
(6) Bei einem Grundstück, das im Geltungsbereich einer Satzung nach Absatz 1 liegt, darf das Grundbuchamt die von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 4 erfassten Eintragungen in das Grundbuch nur vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß Absatz 5 Satz 5 vorgelegt wird oder wenn die Freistellungserklärung der Gemeinde gemäß Absatz 8 beim Grundbuchamt eingegangen ist. Ist dennoch eine Eintragung in das Grundbuch vorgenommen worden, kann die Baugenehmigungsbehörde, falls die Genehmigung erforderlich war, das Grundbuchamt um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen; § 53 Absatz 1 der Grundbuchordnung bleibt unberührt. Der Widerspruch ist zu löschen, wenn die Baugenehmigungsbehörde darum ersucht oder die Genehmigung erteilt ist.
(7) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 40 Absatz 2 die Übernahme des Grundstücks verlangen. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.
(8) Die Gemeinde hat den Genehmigungsvorbehalt aufzuheben oder im Einzelfall einzelne Grundstücke durch Erklärung gegenüber dem Eigentümer vom Genehmigungsvorbehalt freizustellen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt entfallen sind. Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die genaue Bezeichnung der hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit. Von der genauen Bezeichnung kann abgesehen werden, wenn die gesamte Gemarkung betroffen ist und die Gemeinde dies dem Grundbuchamt mitteilt. Sobald die Mitteilung über die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist Absatz 6 Satz 1 nicht mehr anzuwenden.
(9) In der sonstigen Satzung nach Absatz 1 kann neben der Bestimmung des Genehmigungsvorbehalts die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden nach Maßgabe des § 9 Absatz 1 Nummer 6 festgesetzt werden. Vor der Festsetzung nach Satz 1 ist der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben.
(10) Der sonstigen Satzung nach Absatz 1 ist eine Begründung beizufügen. In der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Absatz 8) oder zur sonstigen Satzung ist darzulegen, dass die in Absatz 1 Satz 2 bezeichneten Voraussetzungen für die Festlegung des Gebiets vorliegen.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Gemeinde hat die Sanierungssatzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Sanierungssatzung beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. In der Bekanntmachung nach den Sätzen 1 und 2 ist – außer im vereinfachten Sanierungsverfahren – auf die Vorschriften des Dritten Abschnitts hinzuweisen. Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung rechtsverbindlich.
(2) Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk). § 54 Absatz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 ausgeschlossen ist.
Gründe
Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg
Im Namen des Volkes
Aktenzeichen: W 5 K 14.1105
Urteil
5. Kammer
gez.: Michel, Angestellte als stellv. Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Sachgebiets-Nr: 920
Hauptpunkte: Vorkaufsrecht; Sanierungsgebiet; Fehlende Sanierungsgenehmigung; Keine Genehmigungsfiktion; Schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags; Wohl der Allgemeinheit; Ermessensausübung fehlerhaft;
Rechtsquellen:
In der Verwaltungsstreitsache
...
- Kläger -
gegen
Gemeinde Theilheim,
vertreten durch den 1. Bürgermeister, Bachstr. 13, 97288 Theilheim,
- Beklagte -
bevollmächtigt: ...
beigeladen: ...
beteiligt: Regierung von Unterfranken, Vertreter des öffentlichen Interesses, 97064 Würzburg,
wegen Ausübung des Vorkaufsrechts
erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, 5. Kammer, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Gehrsitz, die Richterin am Verwaltungsgericht Horas, den Richter Kohlhaupt, den ehrenamtlichen Richter Lieb, die ehrenamtliche Richterin Pistner aufgrund mündlicher Verhandlung am 23. Juli 2015 folgendes
Urteil:
I.
Der Bescheid der Beklagten vom
II.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand:
1. Durch notariellen Kaufvertrag vom
Auf die Mitteilung des Notars vom
Mit Bescheid vom
D-platz - Entwicklung einer räumlichen Mitte als zentraler Platz gegenüber Kirche und Rathaus B-straße - Gestaltungskonzept für den Straßenraum als zentraler Aufenthaltsort.
Zur Sicherung der Ziele der Altortsanierung mache die Beklagte von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch und akzeptiere den Kaufpreis von 82.500,00 EUR. Eine Anhörung der Beteiligten sei in der Sitzung des Grundstücks-, Bau- und Umweltausschusses vom 30. September 2014 erfolgt. Es sei sowohl dem Beigeladenen als auch den Klägern die Möglichkeit gegeben worden, sich zu der Entscheidung zu äußern. Auch seien die Gründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts dargelegt worden.
Der Bescheid wurde den Klägern in Abdruck übersandt.
2. Am
den Bescheid der Beklagten vom
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Kläger seien als Käufer klagebefugt. Auf eine Bekanntgabe des Bescheids an die Käufer komme es nicht an.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, da aus dem vollständigen Brachliegen der Sanierung seit 2004, zumindest aber seit Juli 2008 geschlossen werden könne, dass die Beklagte die weitere Sanierung aufgegeben habe. Die Wirkung einer städtebaulichen Satzung entfalle auch dann, wenn erkennbar sei, dass der Satzungsgeber selbst nicht mehr von der Fortwirkung der Sanierungssatzung ausgehe. Eine einmal unwirksam gewordene Satzung könne auch nicht mehr durch spätere Maßnahmen reaktiviert werden.
Hilfsweise sei die anfängliche Unwirksamkeit der Sanierungssatzung mangels Konkretisierung der gesetzlichen Sanierungsgründe nach § 136 Abs. 2 BauGB zu berücksichtigen.
Im angegriffenen Bescheid werde keine Angabe zum Verwendungszweck des Kaufgegenstands gemacht, der notwendiger Inhalt eines Bescheids über die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei. Wenn, wie vorliegend, der Bedarf am Eigentumserwerb für die Ziele der Sanierung nicht offenkundig ersichtlich sei, müsse bereits das Fehlen der Angabe des konkreten Verwendungszwecks zur Aufhebung des Bescheids führen. Eine Nachholung der fehlenden Angabe sei nicht möglich. Ein beabsichtigter Abriss des Gebäudes gehe aus dem Bescheid nicht hervor. Eine solche Absicht könne die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht rechtfertigen, denn sie stünde in Widerspruch zum beschlossenen Sanierungsrahmenplan, der vom Erhalt des Gebäudes ausgehe. In der maßgeblichen Karte des Rahmenplans sei das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 131 weiß dargestellt, d. h., für dieses seien keine Maßnahmen im Rahmen der Sanierung vorgesehen. Abzureißende Gebäude seien nach der Legende des Rahmenplans orange darzustellen. Aus der Nichtkennzeichnung folge unmissverständlich, dass für das entsprechende Gebäude keine Maßnahmen vorgesehen seien. Den eindeutigen Rahmenplan nunmehr als gestalterischen Fehler darzustellen, sei untauglich. Es ergebe sich auch keineswegs, dass der Begriff „D-platz“ immer nur die in den „Ideen“ auf S. 36 des Abschlussberichts dargestellte Variante habe beinhalten sollen. Ansonsten hätte man erwarten können, dass der Rahmenplan die umfangreiche und kostenintensive Maßnahme bei den Maßnahmen, den Kosten und dem Zeitplan nochmals konkret anführen würde. Eine über den bisherigen Rahmenplan hinausgehende weitere Planung sei für die B-straße bzw. den D-platz nicht vorgesehen.
Darüber hinaus fehle es für die Ausübung des Vorkaufsrechts am Rechtfertigungsgrund des „Wohls der Allgemeinheit“. Die lange Phase des Stillstands der Sanierung bilde ein gewichtiges Indiz dafür, dass ein nach einer Pause von zehn bzw. sechs Jahren ausgeübtes Vorkaufsrecht nicht vom Wohl der Allgemeinheit getragen sein könne. Der Sanierungsrahmenplan sehe für das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück keine Maßnahmen vor, für den nördlichen Gartenteil des Grundstücks sehe er eine „Begrünung und Gestaltung der Hoffläche“ vor. Es gebe keinen Bedarf, die sich auf den Gartenbereich beschränkende Maßnahme durch einen Grunderwerb mittels Vorkaufsrecht durchzuführen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hätten ausweislich des Gemeinderatsprotokolls vom 16. September 2014 auch Beweggründe vorgelegen, die dem Vorkaufsrecht eindeutig entgegenstünden. Es werde deutlich, dass die Absicht bestehe, die Immobilie zu erhalten und zu vermieten. Ein Eigentumserwerb zum Zweck der Weitervermietung sei mit den städtebaulichen Sanierungszielen nicht vereinbar, weil nicht klar werde, warum die Weiternutzung durch die Kläger, die das Haus seit mehr als 30 Jahren bewohnten, mit den Sanierungszielen nicht vereinbar sein solle. In der Gemeinderatssitzung am 16. September 2014 sei auch deutlich geworden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts für noch nicht hinreichend konkretisierte und langfristige Sanierungsmaßnahmen erfolgen solle. Ein Motiv der allgemeinen Bevorratung von Immobilien sei mit dem Wohl der Allgemeinheit nicht vereinbar, wenn ein konkreter Sanierungsrahmenplan beschlossen worden sei, der auch nicht geändert worden sei.
Der angegriffene Bescheid sei wegen Ermessensausfalls aufzuheben. Der Verweis auf die Gemeinderatssitzung vom
Durch den mittlerweile erlassenen Grundsteuerbescheid für das streitgegenständliche Anwesen an die Kläger vom
Auf die weitere Klagebegründung wird Bezug genommen.
3. Die Beklagte ließ beantragen,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung des Abweisungsantrags ließ sie vortragen, der Beklagten habe bei Erlass des angegriffenen Bescheides ein Vorkaufsrecht zugestanden, das mit Erlass der Sanierungssatzung wirksam entstanden und nicht wieder erloschen sei und mit dem angegriffenen Bescheid wirksam ausgeübt worden sei. Der Bescheid weise keine formellen Mängel auf, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt und sei nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Darüber hinaus seien der Beklagten bei der Ermessensausübung keine Ermessensfehler vorzuwerfen.
Es seien weder formelle noch materielle Mängel der Sanierungssatzung ersichtlich. Insbesondere sei die Satzung nicht mangels Konkretisierung der Sanierungsgründe auf einen bestimmten städtebaulichen Missstand unwirksam. Da auch keine sonstigen Unwirksamkeitsgründe vorlägen, sei das Vorkaufsrecht wirksam entstanden.
Das Vorkaufsrecht sei auch nicht zwischenzeitlich erloschen. Die Beklagte habe die Sanierungsbemühungen zu keinem Zeitpunkt aufgegeben. Sie treibe die Sanierungspläne bis heute so aktiv wie möglich voran. Finanzielle Belange, bürokratische Auseinandersetzungen mit anderen staatlichen Einrichtungen und rechtliche Auseinandersetzungen mit Bürgern müssten jedoch mit in Betracht gezogen werden. Wegen eines im Jahr 2012 ausgeübten Vorkaufsrechts auf Basis der Sanierungssatzung, das Gegenstand des Verfahrens beim Verwaltungsgericht Würzburg Nr. W 5 K 08.720 gewesen sei, sei die Beklagte bis heute in zivilrechtliche Auseinandersetzungen verwickelt. Auch die Bemühungen zur Sanierung der Eingänge des Altorts gemäß der Feinuntersuchung aus dem Jahr 2003 würden weiter vorangetrieben. Der Bebauungsplan „N...West“ vom Juli 2008 sei Teil der Sanierungsbemühungen gewesen, auch wenn hierfür keine Fördermittel mehr hätten beantragt werden können. Bezüglich der Realisierung des Kreisverkehrs am Ortseingang sei die Beklagte noch in Gesprächen mit den zuständigen staatlichen Einrichtungen. Auch die zeitliche Überschreitung des angedachten Sanierungsplans lasse nicht auf eine Aufgabe schließen. Dies entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung. Von einem Brachliegen der Sanierung und einer faktischen Aufhebung der Sanierungssatzung könne daher keine Rede sein.
Das Vorkaufsrecht sei formell rechtmäßig ausgeübt worden. Der Bescheid habe ausdrücklich die Verwendungsabsicht zur Realisierung des bereits im Rahmen der Voruntersuchung geplanten „D-platzes“ als Teil der Sanierung des Altorts angegeben. Zur genaueren Konkretisierung werde auf den Abschlussbericht verwiesen, aus dem die Verwendung zur Herstellung des geplanten D-platzes eindeutig erkennbar sei. Selbst wenn der Verwendungszweck als nicht ausreichend konkret benannt angesehen werden sollte, reiche die Begründung jedenfalls zur Erreichung von Sinn und Zweck der Regelung aus. Das Argument, der Verwendungszweck widerspreche dem Sanierungsrahmenplan, könne nicht überzeugen. Der Rahmenplan sei kein eigenständiges, die Sanierungsplanung weiter konkretisierendes Werk, sondern Teil des Abschlussberichts. Bei der graphischen Darstellung des Rahmenplans, in welcher ein Teil des Grundstücks grün schraffiert sei, handele es sich allenfalls um einen gestalterischen Fehler. Dass sich das Projekt „D...platz“, wie es unter der Rubrik „Ideen“ dargestellt worden sei, verändert haben könnte, ergebe sich aus dem gesamten Abschlussbericht nicht. Allein aus der grünen Schraffierung eines Teils eines Flurstücks könne dies nicht hergeleitet werden. Die zu erhaltenden und zu renovierenden Gebäude seien gekennzeichnet. Das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück sei nicht als zu erhalten markiert. Eine Kennzeichnung abzureißender Gebäude sei überhaupt nicht erfolgt.
Das Vorkaufsrecht sei ausgeübt worden, um den vorgesehenen D...platz zu realisieren. Eine weitere Konkretisierung der Pläne habe noch nicht stattgefunden. Darüber hinaus bestehe keine lange Phase des Stillstands. Selbst eine lange Phase des Stillstands würde für sich genommen die Rechtfertigung am Allgemeinwohl nicht entkräften. Durch schlichten Zeitablauf entfalle die Rechtfertigung ebenfalls nicht. Gerade in Bezug auf Vorkaufsrechte liege es in der Natur der Sache, dass deren Ausübung für die Gemeinde nicht planbar sei und sich über einen gewissen Zeitraum hinziehen könne. Darauf seien auch die Äußerungen in der Gemeinderatssitzung zu beziehen, wenn davon die Rede sei, dass sich das Haus zum jetzigen Zeitpunkt selbst trage. Ein Interesse an der wirtschaftlichen Finanzierung der Übergangsphase lasse die Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl nicht entfallen. Allein zur Bevorratung der Immobilie sei das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden.
Ein Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB bestehe nicht, da das Gebäude langfristig abgerissen werden solle. Die weitere Nutzung des Gebäudes stelle lediglich eine Übergangsphase dar.
Ein Ermessensfehler sei nicht ersichtlich. Es könne nicht allein auf die Ausführungen im Bescheid abgestellt werden. Ein Verstoß gegen die Begründungspflicht stelle allenfalls einen rein formellen Fehler dar, der gemäß Art. 45 BayVwVfG geheilt werden könne. Anhand der Gemeinderats-Sitzungsprotokolle werde deutlich, dass kein Ermessensausfall vorliege. Bereits in der Gemeinderatssitzung vom 30. September 2014 seien das Interesse der Kläger an der weiteren Wohnnutzung des Gebäudes sowie die finanziellen Interessen der Kläger und des Beigeladenen abgewogen worden. Es sei jedoch den Interessen des Gemeinwohls an der Verwirklichung des Sanierungsplans, insbesondere aufgrund der zentralen Lage des Grundstücks, der Vorzug gegeben worden. Hierbei sei auch berücksichtigt worden, dass das Vorkaufsrecht den Klägern bei den Investitionen bekannt gewesen sei und auch kein Grund bestanden habe, darauf zu vertrauen, dass dieses Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Darüber hinaus würden die aktuellen Interessen der Kläger dadurch geschützt, dass das Mietverhältnis vorerst ungekündigt fortbestehe, so dass die Investitionen der Kläger nicht überflüssig seien. Die von den Klägern als irrig bezeichnete Vorstellung eines Gemeinderatsmitglieds, der Mietvertrag sei kündbar, mache die Ermessensentscheidung nicht fehlerhaft. Ob ein Kündigungsgrund bestehe, könne aus Sicht der Beklagten derzeit gar nicht beurteilt werden.
Der Grundsteuerbescheid an die Kläger sei routinemäßig erlassen worden und mit Bescheid vom
Bei der Formulierung im streitgegenständlichen Bescheid, der Gemeinderat habe in seiner Sitzung am
Auf die weitere Klageerwiderung wird Bezug genommen.
4. Der Beigeladene äußerte sich nicht zum Verfahren
5. In der mündlichen Verhandlung am
Hinsichtlich des weiteren Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
6. Die einschlägigen Behördenakten lagen dem Gericht vor.
Entscheidungsgründe:
1. Die Klage ist zulässig.
Die Kläger wenden sich gegen den auch sie belastenden Verwaltungsakt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte. Das Vorkaufsrecht wird durch Verwaltungsakt gegenüber dem Veräußerer ausgeübt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Gegen diesen Verwaltungsakt steht auch den Klägern als Käufern die Anfechtungsklage zu, sie können durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in eigenen Rechten verletzt sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 26, m. w. N.).
2. Die Klage ist auch begründet.
Der Bescheid der Beklagten vom
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist zwar nicht deswegen rechtswidrig, weil der Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch schwebend unwirksam war, ihr fehlte jedoch wohl die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit und sie erfolgte jedenfalls ermessensfehlerhaft.
a) Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass grundsätzlich ein Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück entstanden und auch nicht wieder erloschen ist.
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Die Kammer hat keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung i. S. d. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Voraussetzungen der §§ 142 und 143 Abs. 1 BauGB liegen vor; insbesondere ist die Sanierungssatzung ordnungsgemäß bekannt gemacht worden und andere Fehler, die zur Ungültigkeit der Satzung führen könnten, sind nicht ersichtlich (vgl. Urteil der erkennenden Kammer vom 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720). Es ist insoweit auch unerheblich, ob die Gemeinde ihrer Verpflichtung nach § 143 Abs. 2 Satz 1 BauGB nachgekommen ist und in die Grundbücher der betroffenen Grundstücke hat eintragen lassen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Das Fehlen eines Sanierungsvermerks im Grundbuch kann die Rechtswirksamkeit der Satzung nicht berühren (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 55). Nachdem Fälle der Substanzschwächensanierung i. S. d. § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB und der Funktionsschwächensanierung i. S. d. § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB nicht in einem Verhältnis der Exklusivität stehen, sondern auch - wie in der Praxis häufig - kumulativ vorliegen können (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 136 Rn. 79), ist die Angabe der Art der Sanierung in der Satzung entbehrlich. Nicht zum Inhalt der Satzung gehört die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (Berliner Kommentar zum BauGB, § 142 Rn. 26). Die Sanierungssatzung tritt auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht „automatisch“ außer Kraft (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19).
b) Nach Auffassung der Kammer ist der Vorkaufsrechtsbescheid zwar derzeit noch nicht wirksam, da Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Kaufvertrags ist. Im vorliegenden Fall fehlt es an dem städtebaulichen Genehmigungserfordernis der Sanierungsgenehmigung nach § 145 BauGB. Die schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen den Klägern und dem Beigeladenen führt jedoch nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 2. Oktober 2014.
Der zwischen den Klägern und dem Beigeladenen geschlossene Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, weil es an der erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 i. V. m. § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Beklagte fehlt. Die Beklagte hat nach dem Akteninhalt nicht ausdrücklich eine Sanierungsgenehmigung erteilt. Eine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB wegen fehlender Ablehnung durch die Beklagte binnen eines Monats nach Eingang des Antrags ist nach Ansicht der Kammer ebenfalls nicht eingetreten.
Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB sind sowohl das dingliche Erfüllungsgeschäft als auch der schuldrechtliche Vertrag, der der Veräußerung eines Grundstücks zugrunde liegt, im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet grundsätzlich genehmigungspflichtig, es sei denn, die Genehmigungspflicht ist im vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ausgeschlossen. Ist eine Genehmigung für den schuldrechtlichen Vertrag erteilt worden, gilt auch das zur Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (§ 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB).
Die Genehmigungspflicht ist vorliegend in der Sanierungssatzung, die die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren anordnet (vgl. § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets vom 5.10.2001), nicht ausgeschlossen. In der Sanierungssatzung ist ausdrücklich festgelegt, dass die Vorschriften des § 144 BauGB Anwendung finden (vgl. § 3 der Satzung).
Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ist auch nicht von der (hier fehlenden) Eintragung des Sanierungsvermerks in das Grundbuch des betroffenen Grundstücks abhängig (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 32). Der Sanierungsvermerk hat lediglich deklaratorische Bedeutung (Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, § 143 Rn. 6). Nachdem die Sanierungssatzung auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht automatisch außer Kraft tritt (vgl. oben), besteht die Genehmigungspflicht auch unbefristet (zur Lösung des sich aus diesem Sachverhalt möglicherweise ergebenden eigentumsrechtlichen Konflikts vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19).
Vorliegend fehlt es nach Überzeugung des Gerichts an einem Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, so dass keine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB eingetreten ist.
Die Sanierungsgenehmigung ist antragsbedürftig. Das Antragserfordernis ergibt sich aus § 145 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB analog. Nachdem das Baugesetzbuch keine Regelung der Form des Antrags enthält, ist grundsätzlich auf das Verwaltungsverfahrensrecht zurückzugreifen, das nicht die Schriftform für Anträge bestimmt. Sie ergibt sich aber aus dem Erfordernis, dem Antrag die erforderlichen Unterlagen beizufügen, sowie mittelbar aus § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Eingang“ des Antrags) und aus den Fristenregelungen des § 145 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB, die auch eine Genehmigungsfiktion vorsehen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 145 Rn. 18).
Weder die Mitteilung des Notars vom
In einem vergleichbaren Fall ist zwar die Mitteilung des Notars über den Verkauf als konkludenter Antrag auf Genehmigung des Vertrags angesehen worden (vgl. VG Würzburg, U.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720), dieser Ansicht kann im vorliegenden Fall aus folgenden Gründen jedoch nicht gefolgt werden:
Der Antrag muss erkennbar auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gestellt werden (Berliner Kommentar zum BauGB, § 145 Rn. 5). Im vorliegenden Fall hat der Notar lediglich mit Schreiben vom 25. Juli 2014 den Abschluss des Kaufvertrags mitgeteilt, damit die Beklagte prüfen kann, ob ein Vorkaufsrecht besteht, das sie ausüben möchte, bzw. hat mit Schreiben vom 6. August 2014 den Kaufvertrag ohne weitere Bemerkungen übersandt, obwohl die Beklagte in ihrem Anforderungsschreiben vom 1. August 2014 an das Notariat erwähnt hat, dass sich das betroffenen Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebiets befinde. In den Schreiben des Notariats ist ein konkludenter Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht enthalten. Der Notar war zwar im Kaufvertrag bevollmächtigt worden, alle notwendigen Genehmigungen für die Beteiligten einzuholen, aufgrund des fehlenden Sanierungsvermerks im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks bestand für ihn aber keine Veranlassung, eine sanierungsrechtliche Genehmigung einzuholen, da er nicht von deren Erforderlichkeit ausging. Dies hat eine telefonische Erkundigung der Berichterstatterin der Kammer am 14. Juli 2015 beim Notariat Prof. Dr. L.../Dr. F. ergeben. Da in der Sanierungssatzung für eine Sanierung, die im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird, die Anwendung der Genehmigungspflicht nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ausgeschlossen werden kann, musste das Notariat aus der Mitteilung der Beklagten, das Grundstück liege im Sanierungsgebiet, auch nicht schließen, dass eine Genehmigung erforderlich und einzuholen wäre. Nachdem die Beklagte ihrer Verpflichtung auf Mitteilung der Sanierungssatzung und der betroffenen Grundstücke bzw. des betroffenen Grundstücks an das Grundbuchamt zur Eintragung des Sanierungsvermerks nach § 143 Abs. 2 BauGB nach dem Akteninhalt nicht nachgekommen ist, konnte sie auch vom Empfängerhorizont den o.g. Schreiben des Notariats keine weitergehende Bedeutung zumessen als diese ausdrücklich enthielten.
Nachdem folglich eine Genehmigungsfiktion nicht eingetreten ist - der in der mündlichen Verhandlung am 23. Juli 2015 vom Klägerbevollmächtigten vorsorglich gestellte Genehmigungsantrag ist insoweit unerheblich -, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam, bis die Sanierungsgenehmigung erteilt ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 145 Rn. 16 f.). Da die Gemeinde nach der Rechtsprechung des BGH das Vorkaufsrecht nach Abschluss eines Kaufvertrags jedoch schon vor Erteilung der zur Wirksamkeit dieses Vertrags erforderlichen Genehmigung mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt ausüben darf (vgl. U.v. 15.5.1998 Nr. V ZR 89/97
c) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch wohl nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.). Im Übrigen ist der Gemeinde bei der Planung und der Verwirklichung ihrer Sanierungsziele im Detail auch ein Spielraum einzuräumen (VG Würzburg, U.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720). Der Eigentumserwerb durch die Gemeinde ist bereits dann gerechtfertigt, wenn eine der Vertragsparteien mit dem Kauf Maßnahmen plant, die dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen würden, und wenn demgegenüber der gemeindliche Vorkauf die Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme fördert (VG Würzburg, Ue.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720 u. 4.7.2002 Nr. W 5 K 01.379, m. w. N.). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zu Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird nicht vom Gemeinwohl gedeckt, wenn die Gemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichem Gewinnstreben erwirbt. Aus der Zweckbindung des Vorkaufsrechts ergibt sich auch, dass die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB dieses nicht „lediglich“ zu Vorratszwecken ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme ausüben darf (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 64).
In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts daher grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Die Sanierungsziele können sich aus der Begründung der Sanierungssatzung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben. An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher. Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.).
Nach diesen Maßgaben rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts wohl nicht.
Im vorliegenden Fall liegt für das streitgegenständliche Grundstück trotz des fortgeschrittenen Stadiums des Sanierungsverfahrens keine Detailplanung vor. Das Sanierungsziel kann daher nur dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen entnommen werden. Der Abschlussbericht enthält zwar in den „Ideen“ - auch zeichnerisch - die „Schaffung eines D...platzes als neue Mitte des Ortes“, der ebenfalls im Abschlussbericht enthaltene städtebauliche Rahmenplan übernimmt hingegen nur den Text „D...platz - Entwicklung einer räumlichen Mitte als zentraler Platz gegenüber Kirche und Rathaus“ und nicht die zeichnerische Darstellung des Platzes. Die zeichnerische Darstellung im städtebaulichen Rahmenplan trifft für das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück keine Festsetzung, insbesondere nicht eine der für andere Grundstücke getroffenen Festsetzungen „modernisieren, abreißen“ oder „erhalten und sanieren“. Die unbebaute Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks ist im städtebaulichen Rahmenplan hellgrün eingefärbt, was nach der Legende „Begrünung und Gestaltung privater Hofflächen“ bedeutet. Der Abschlussbericht ist daher im Hinblick auf das Sanierungsziel für das streitgegenständliche Grundstück zumindest widersprüchlich. Wenn - wie vorliegend - die Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme lediglich zu Beginn der Sanierung in einer Rahmenplanung festgelegt werden, diese Festlegungen die Notwendigkeit einer Beseitigung des bestehenden Gebäudes nicht eindeutig erkennen lassen und im Laufe des Sanierungsverfahrens keine Konkretisierung der Ziele der Maßnahme durch Detailplanungen erfolgt, lässt sich nicht beurteilen, ob die Kläger mit dem Kauf Maßnahmen planen, die dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen. Es spricht daher einiges dafür, dass die Beklagte sich bei Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegend nicht auf das Wohl der Allgemeinheit berufen kann.
d) Im Ergebnis kann dies jedoch offen bleiben, denn jedenfalls ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensfehlerhaft erfolgt. Der Ausübungsbescheid leidet an erheblichen Begründungsmängeln, die auf Ermessensausfall oder zumindest Ermessensfehler schließen lassen.
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat.
Ob die Ermessensausübung im Einzelfall pflichtgemäß oder fehlerhaft erfolgte, lässt sich nur anhand der nach Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG erforderlichen Begründung des Bescheids ermitteln (Kopp/Schenke, VwGO, § 114 Rn. 14 ff.). Eine bezüglich der Ermessensausübung fehlende oder unzureichende Begründung indiziert einen Ermessensnicht- oder -fehlgebrauch, sofern sich nicht aus den Umständen anderes ergibt.
Im vorliegenden Fall enthält der Bescheid lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich Erwägungen zu den öffentlichen Interessen und den gegenläufigen Interessen der Kläger am Erwerb des Grundstücks. Dies lässt auf einen Ermessensnichtgebrauch schließen.
Selbst wenn man aufgrund der Auseinandersetzung des Gemeinderats in der Gemeinderatssitzung vom
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts ist zwar im Regelfall bereits durch das tatbestandliche Wohl der Allgemeinheit indiziert. Das private Interesse des Käufers, das Grundstück zu erwerben, muss demgegenüber im Regelfall zurücktreten (vgl. BayVGH, U.v. 9.3.2000 Nr. 2 B 96.467). Die Gemeinde muss jedoch Gründe, die zugunsten eines Erwerbers gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts streiten, zumindest dann in ihre Ermessenserwägungen einstellen, wenn diese Gründe über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung des ursprünglich geschlossenen Kaufvertrages hinausgehen und der Gemeinde bekannt sind bzw. bekannt sein müssten (vgl. VG Würzburg, U.v. 4.7.2002 Nr. W 5 K 01.379).
Vorliegend lässt die dem Ausübungsbescheid beigegebene Begründung eine sachgerechte Überprüfung, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, nicht zu und eine Abwägung mit den besonderen Interessen der Kläger hat nicht stattgefunden.
Die Gemeinde hat im Ausübungsbescheid den Verwendungszweck des Grundstücks nicht hinreichend genau angegeben. Die Angabe des Verwendungszwecks ist Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist und hat darüber hinaus Bedeutung für die Abwendung der Ausübung nach § 27 Abs. 1 BauGB (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 79). Wenn - wie vorliegend - die Rahmenplanung widersprüchliche Ziele für ein Grundstück enthält und dann auch noch der Verwendungszweck unzureichend angegeben wird, kann die Ermessensausübung hiervon gleichsam „infiziert“ werden (Jäde/Dirnberger/Weiß, a. a. O., § 24 Rn. 24).
Eine Auseinandersetzung mit der besonderen Situation der Kläger als Betroffene des Bescheids hat nicht stattgefunden. Dazu hätte aber Anlass bestanden. Die Kläger sind langjährige Bewohner und Mieter des streitgegenständlichen Hauses. Sie haben bereits erhebliche Aufwendungen getätigt. Im Grundbuch war darüber hinaus für das streitgegenständliche Grundstück kein Sanierungsvermerk eingetragen, was der Gemeinde hätte bekannt sein müssen, da sie es versäumt hatte, die Eintragung zu veranlassen. Trotz dieser Gründe, die der Beklagten bekannt waren bzw. hätten bekannt sein müssen, hat diese den Verwendungszweck des Grundstücks unzureichend angegeben und weder dazu Stellung genommen, ob und wann von Seiten der Beklagten ein Abriss des Hauses beabsichtigt ist, noch ob die Kläger (einstweilen) als Mieter im Anwesen verbleiben können oder ob die Beklagte ein Vorgehen gemäß § 182 BauGB (Aufhebung des Mietverhältnisses) beabsichtigt und wie sich in diesem Fall die Frage der im Raum stehenden Entschädigung nach § 185 BauGB auf die Ermessensentscheidung der Gemeinde auswirkt. Zu einer genaueren Angabe des Verwendungszwecks im Hinblick auf eine sachgerechte Überprüfung, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit entspricht, und zu einer detaillierten Auseinandersetzung mit den Belangen der Kläger hätte aber Anlass bestanden.
Der Bescheid vom
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Nachdem der Beigeladene keinen Antrag gestellt und kein Kostenrisiko übernommen hat, kommt es nicht in Betracht, seine ggf. entstandenen außergerichtlichen Aufwendungen nach § 162 Abs. 3 VwGO der Beklagten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich zu beantragen. Hierfür besteht Vertretungszwang.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München, Hausanschrift in Ansbach:Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach, einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte, Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder die in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 20.625,00 EUR festgesetzt.
Gründe:
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG i. V. m. Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (BayVBl., Sonderbeilage Januar 2014).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.
(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.
(3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen.
(4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Absatz 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend anzuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde hat die Sanierungssatzung ortsüblich bekannt zu machen. Sie kann auch ortsüblich bekannt machen, dass eine Sanierungssatzung beschlossen worden ist; § 10 Absatz 3 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. In der Bekanntmachung nach den Sätzen 1 und 2 ist – außer im vereinfachten Sanierungsverfahren – auf die Vorschriften des Dritten Abschnitts hinzuweisen. Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung rechtsverbindlich.
(2) Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk). § 54 Absatz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Sätze 1 bis 3 sind nicht anzuwenden, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 2 ausgeschlossen ist.
Gründe
Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg
Im Namen des Volkes
Aktenzeichen: W 5 K 14.1105
Urteil
5. Kammer
gez.: Michel, Angestellte als stellv. Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Sachgebiets-Nr: 920
Hauptpunkte: Vorkaufsrecht; Sanierungsgebiet; Fehlende Sanierungsgenehmigung; Keine Genehmigungsfiktion; Schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags; Wohl der Allgemeinheit; Ermessensausübung fehlerhaft;
Rechtsquellen:
In der Verwaltungsstreitsache
...
- Kläger -
gegen
Gemeinde Theilheim,
vertreten durch den 1. Bürgermeister, Bachstr. 13, 97288 Theilheim,
- Beklagte -
bevollmächtigt: ...
beigeladen: ...
beteiligt: Regierung von Unterfranken, Vertreter des öffentlichen Interesses, 97064 Würzburg,
wegen Ausübung des Vorkaufsrechts
erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, 5. Kammer, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Gehrsitz, die Richterin am Verwaltungsgericht Horas, den Richter Kohlhaupt, den ehrenamtlichen Richter Lieb, die ehrenamtliche Richterin Pistner aufgrund mündlicher Verhandlung am 23. Juli 2015 folgendes
Urteil:
I.
Der Bescheid der Beklagten vom
II.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand:
1. Durch notariellen Kaufvertrag vom
Auf die Mitteilung des Notars vom
Mit Bescheid vom
D-platz - Entwicklung einer räumlichen Mitte als zentraler Platz gegenüber Kirche und Rathaus B-straße - Gestaltungskonzept für den Straßenraum als zentraler Aufenthaltsort.
Zur Sicherung der Ziele der Altortsanierung mache die Beklagte von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch und akzeptiere den Kaufpreis von 82.500,00 EUR. Eine Anhörung der Beteiligten sei in der Sitzung des Grundstücks-, Bau- und Umweltausschusses vom 30. September 2014 erfolgt. Es sei sowohl dem Beigeladenen als auch den Klägern die Möglichkeit gegeben worden, sich zu der Entscheidung zu äußern. Auch seien die Gründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts dargelegt worden.
Der Bescheid wurde den Klägern in Abdruck übersandt.
2. Am
den Bescheid der Beklagten vom
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Kläger seien als Käufer klagebefugt. Auf eine Bekanntgabe des Bescheids an die Käufer komme es nicht an.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, da aus dem vollständigen Brachliegen der Sanierung seit 2004, zumindest aber seit Juli 2008 geschlossen werden könne, dass die Beklagte die weitere Sanierung aufgegeben habe. Die Wirkung einer städtebaulichen Satzung entfalle auch dann, wenn erkennbar sei, dass der Satzungsgeber selbst nicht mehr von der Fortwirkung der Sanierungssatzung ausgehe. Eine einmal unwirksam gewordene Satzung könne auch nicht mehr durch spätere Maßnahmen reaktiviert werden.
Hilfsweise sei die anfängliche Unwirksamkeit der Sanierungssatzung mangels Konkretisierung der gesetzlichen Sanierungsgründe nach § 136 Abs. 2 BauGB zu berücksichtigen.
Im angegriffenen Bescheid werde keine Angabe zum Verwendungszweck des Kaufgegenstands gemacht, der notwendiger Inhalt eines Bescheids über die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei. Wenn, wie vorliegend, der Bedarf am Eigentumserwerb für die Ziele der Sanierung nicht offenkundig ersichtlich sei, müsse bereits das Fehlen der Angabe des konkreten Verwendungszwecks zur Aufhebung des Bescheids führen. Eine Nachholung der fehlenden Angabe sei nicht möglich. Ein beabsichtigter Abriss des Gebäudes gehe aus dem Bescheid nicht hervor. Eine solche Absicht könne die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht rechtfertigen, denn sie stünde in Widerspruch zum beschlossenen Sanierungsrahmenplan, der vom Erhalt des Gebäudes ausgehe. In der maßgeblichen Karte des Rahmenplans sei das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 131 weiß dargestellt, d. h., für dieses seien keine Maßnahmen im Rahmen der Sanierung vorgesehen. Abzureißende Gebäude seien nach der Legende des Rahmenplans orange darzustellen. Aus der Nichtkennzeichnung folge unmissverständlich, dass für das entsprechende Gebäude keine Maßnahmen vorgesehen seien. Den eindeutigen Rahmenplan nunmehr als gestalterischen Fehler darzustellen, sei untauglich. Es ergebe sich auch keineswegs, dass der Begriff „D-platz“ immer nur die in den „Ideen“ auf S. 36 des Abschlussberichts dargestellte Variante habe beinhalten sollen. Ansonsten hätte man erwarten können, dass der Rahmenplan die umfangreiche und kostenintensive Maßnahme bei den Maßnahmen, den Kosten und dem Zeitplan nochmals konkret anführen würde. Eine über den bisherigen Rahmenplan hinausgehende weitere Planung sei für die B-straße bzw. den D-platz nicht vorgesehen.
Darüber hinaus fehle es für die Ausübung des Vorkaufsrechts am Rechtfertigungsgrund des „Wohls der Allgemeinheit“. Die lange Phase des Stillstands der Sanierung bilde ein gewichtiges Indiz dafür, dass ein nach einer Pause von zehn bzw. sechs Jahren ausgeübtes Vorkaufsrecht nicht vom Wohl der Allgemeinheit getragen sein könne. Der Sanierungsrahmenplan sehe für das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück keine Maßnahmen vor, für den nördlichen Gartenteil des Grundstücks sehe er eine „Begrünung und Gestaltung der Hoffläche“ vor. Es gebe keinen Bedarf, die sich auf den Gartenbereich beschränkende Maßnahme durch einen Grunderwerb mittels Vorkaufsrecht durchzuführen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hätten ausweislich des Gemeinderatsprotokolls vom 16. September 2014 auch Beweggründe vorgelegen, die dem Vorkaufsrecht eindeutig entgegenstünden. Es werde deutlich, dass die Absicht bestehe, die Immobilie zu erhalten und zu vermieten. Ein Eigentumserwerb zum Zweck der Weitervermietung sei mit den städtebaulichen Sanierungszielen nicht vereinbar, weil nicht klar werde, warum die Weiternutzung durch die Kläger, die das Haus seit mehr als 30 Jahren bewohnten, mit den Sanierungszielen nicht vereinbar sein solle. In der Gemeinderatssitzung am 16. September 2014 sei auch deutlich geworden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts für noch nicht hinreichend konkretisierte und langfristige Sanierungsmaßnahmen erfolgen solle. Ein Motiv der allgemeinen Bevorratung von Immobilien sei mit dem Wohl der Allgemeinheit nicht vereinbar, wenn ein konkreter Sanierungsrahmenplan beschlossen worden sei, der auch nicht geändert worden sei.
Der angegriffene Bescheid sei wegen Ermessensausfalls aufzuheben. Der Verweis auf die Gemeinderatssitzung vom
Durch den mittlerweile erlassenen Grundsteuerbescheid für das streitgegenständliche Anwesen an die Kläger vom
Auf die weitere Klagebegründung wird Bezug genommen.
3. Die Beklagte ließ beantragen,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung des Abweisungsantrags ließ sie vortragen, der Beklagten habe bei Erlass des angegriffenen Bescheides ein Vorkaufsrecht zugestanden, das mit Erlass der Sanierungssatzung wirksam entstanden und nicht wieder erloschen sei und mit dem angegriffenen Bescheid wirksam ausgeübt worden sei. Der Bescheid weise keine formellen Mängel auf, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt und sei nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Darüber hinaus seien der Beklagten bei der Ermessensausübung keine Ermessensfehler vorzuwerfen.
Es seien weder formelle noch materielle Mängel der Sanierungssatzung ersichtlich. Insbesondere sei die Satzung nicht mangels Konkretisierung der Sanierungsgründe auf einen bestimmten städtebaulichen Missstand unwirksam. Da auch keine sonstigen Unwirksamkeitsgründe vorlägen, sei das Vorkaufsrecht wirksam entstanden.
Das Vorkaufsrecht sei auch nicht zwischenzeitlich erloschen. Die Beklagte habe die Sanierungsbemühungen zu keinem Zeitpunkt aufgegeben. Sie treibe die Sanierungspläne bis heute so aktiv wie möglich voran. Finanzielle Belange, bürokratische Auseinandersetzungen mit anderen staatlichen Einrichtungen und rechtliche Auseinandersetzungen mit Bürgern müssten jedoch mit in Betracht gezogen werden. Wegen eines im Jahr 2012 ausgeübten Vorkaufsrechts auf Basis der Sanierungssatzung, das Gegenstand des Verfahrens beim Verwaltungsgericht Würzburg Nr. W 5 K 08.720 gewesen sei, sei die Beklagte bis heute in zivilrechtliche Auseinandersetzungen verwickelt. Auch die Bemühungen zur Sanierung der Eingänge des Altorts gemäß der Feinuntersuchung aus dem Jahr 2003 würden weiter vorangetrieben. Der Bebauungsplan „N...West“ vom Juli 2008 sei Teil der Sanierungsbemühungen gewesen, auch wenn hierfür keine Fördermittel mehr hätten beantragt werden können. Bezüglich der Realisierung des Kreisverkehrs am Ortseingang sei die Beklagte noch in Gesprächen mit den zuständigen staatlichen Einrichtungen. Auch die zeitliche Überschreitung des angedachten Sanierungsplans lasse nicht auf eine Aufgabe schließen. Dies entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung. Von einem Brachliegen der Sanierung und einer faktischen Aufhebung der Sanierungssatzung könne daher keine Rede sein.
Das Vorkaufsrecht sei formell rechtmäßig ausgeübt worden. Der Bescheid habe ausdrücklich die Verwendungsabsicht zur Realisierung des bereits im Rahmen der Voruntersuchung geplanten „D-platzes“ als Teil der Sanierung des Altorts angegeben. Zur genaueren Konkretisierung werde auf den Abschlussbericht verwiesen, aus dem die Verwendung zur Herstellung des geplanten D-platzes eindeutig erkennbar sei. Selbst wenn der Verwendungszweck als nicht ausreichend konkret benannt angesehen werden sollte, reiche die Begründung jedenfalls zur Erreichung von Sinn und Zweck der Regelung aus. Das Argument, der Verwendungszweck widerspreche dem Sanierungsrahmenplan, könne nicht überzeugen. Der Rahmenplan sei kein eigenständiges, die Sanierungsplanung weiter konkretisierendes Werk, sondern Teil des Abschlussberichts. Bei der graphischen Darstellung des Rahmenplans, in welcher ein Teil des Grundstücks grün schraffiert sei, handele es sich allenfalls um einen gestalterischen Fehler. Dass sich das Projekt „D...platz“, wie es unter der Rubrik „Ideen“ dargestellt worden sei, verändert haben könnte, ergebe sich aus dem gesamten Abschlussbericht nicht. Allein aus der grünen Schraffierung eines Teils eines Flurstücks könne dies nicht hergeleitet werden. Die zu erhaltenden und zu renovierenden Gebäude seien gekennzeichnet. Das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück sei nicht als zu erhalten markiert. Eine Kennzeichnung abzureißender Gebäude sei überhaupt nicht erfolgt.
Das Vorkaufsrecht sei ausgeübt worden, um den vorgesehenen D...platz zu realisieren. Eine weitere Konkretisierung der Pläne habe noch nicht stattgefunden. Darüber hinaus bestehe keine lange Phase des Stillstands. Selbst eine lange Phase des Stillstands würde für sich genommen die Rechtfertigung am Allgemeinwohl nicht entkräften. Durch schlichten Zeitablauf entfalle die Rechtfertigung ebenfalls nicht. Gerade in Bezug auf Vorkaufsrechte liege es in der Natur der Sache, dass deren Ausübung für die Gemeinde nicht planbar sei und sich über einen gewissen Zeitraum hinziehen könne. Darauf seien auch die Äußerungen in der Gemeinderatssitzung zu beziehen, wenn davon die Rede sei, dass sich das Haus zum jetzigen Zeitpunkt selbst trage. Ein Interesse an der wirtschaftlichen Finanzierung der Übergangsphase lasse die Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl nicht entfallen. Allein zur Bevorratung der Immobilie sei das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden.
Ein Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB bestehe nicht, da das Gebäude langfristig abgerissen werden solle. Die weitere Nutzung des Gebäudes stelle lediglich eine Übergangsphase dar.
Ein Ermessensfehler sei nicht ersichtlich. Es könne nicht allein auf die Ausführungen im Bescheid abgestellt werden. Ein Verstoß gegen die Begründungspflicht stelle allenfalls einen rein formellen Fehler dar, der gemäß Art. 45 BayVwVfG geheilt werden könne. Anhand der Gemeinderats-Sitzungsprotokolle werde deutlich, dass kein Ermessensausfall vorliege. Bereits in der Gemeinderatssitzung vom 30. September 2014 seien das Interesse der Kläger an der weiteren Wohnnutzung des Gebäudes sowie die finanziellen Interessen der Kläger und des Beigeladenen abgewogen worden. Es sei jedoch den Interessen des Gemeinwohls an der Verwirklichung des Sanierungsplans, insbesondere aufgrund der zentralen Lage des Grundstücks, der Vorzug gegeben worden. Hierbei sei auch berücksichtigt worden, dass das Vorkaufsrecht den Klägern bei den Investitionen bekannt gewesen sei und auch kein Grund bestanden habe, darauf zu vertrauen, dass dieses Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Darüber hinaus würden die aktuellen Interessen der Kläger dadurch geschützt, dass das Mietverhältnis vorerst ungekündigt fortbestehe, so dass die Investitionen der Kläger nicht überflüssig seien. Die von den Klägern als irrig bezeichnete Vorstellung eines Gemeinderatsmitglieds, der Mietvertrag sei kündbar, mache die Ermessensentscheidung nicht fehlerhaft. Ob ein Kündigungsgrund bestehe, könne aus Sicht der Beklagten derzeit gar nicht beurteilt werden.
Der Grundsteuerbescheid an die Kläger sei routinemäßig erlassen worden und mit Bescheid vom
Bei der Formulierung im streitgegenständlichen Bescheid, der Gemeinderat habe in seiner Sitzung am
Auf die weitere Klageerwiderung wird Bezug genommen.
4. Der Beigeladene äußerte sich nicht zum Verfahren
5. In der mündlichen Verhandlung am
Hinsichtlich des weiteren Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
6. Die einschlägigen Behördenakten lagen dem Gericht vor.
Entscheidungsgründe:
1. Die Klage ist zulässig.
Die Kläger wenden sich gegen den auch sie belastenden Verwaltungsakt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte. Das Vorkaufsrecht wird durch Verwaltungsakt gegenüber dem Veräußerer ausgeübt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Gegen diesen Verwaltungsakt steht auch den Klägern als Käufern die Anfechtungsklage zu, sie können durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in eigenen Rechten verletzt sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 26, m. w. N.).
2. Die Klage ist auch begründet.
Der Bescheid der Beklagten vom
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist zwar nicht deswegen rechtswidrig, weil der Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch schwebend unwirksam war, ihr fehlte jedoch wohl die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit und sie erfolgte jedenfalls ermessensfehlerhaft.
a) Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass grundsätzlich ein Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück entstanden und auch nicht wieder erloschen ist.
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Die Kammer hat keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung i. S. d. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Voraussetzungen der §§ 142 und 143 Abs. 1 BauGB liegen vor; insbesondere ist die Sanierungssatzung ordnungsgemäß bekannt gemacht worden und andere Fehler, die zur Ungültigkeit der Satzung führen könnten, sind nicht ersichtlich (vgl. Urteil der erkennenden Kammer vom 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720). Es ist insoweit auch unerheblich, ob die Gemeinde ihrer Verpflichtung nach § 143 Abs. 2 Satz 1 BauGB nachgekommen ist und in die Grundbücher der betroffenen Grundstücke hat eintragen lassen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Das Fehlen eines Sanierungsvermerks im Grundbuch kann die Rechtswirksamkeit der Satzung nicht berühren (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 55). Nachdem Fälle der Substanzschwächensanierung i. S. d. § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB und der Funktionsschwächensanierung i. S. d. § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB nicht in einem Verhältnis der Exklusivität stehen, sondern auch - wie in der Praxis häufig - kumulativ vorliegen können (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 136 Rn. 79), ist die Angabe der Art der Sanierung in der Satzung entbehrlich. Nicht zum Inhalt der Satzung gehört die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (Berliner Kommentar zum BauGB, § 142 Rn. 26). Die Sanierungssatzung tritt auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht „automatisch“ außer Kraft (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19).
b) Nach Auffassung der Kammer ist der Vorkaufsrechtsbescheid zwar derzeit noch nicht wirksam, da Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Kaufvertrags ist. Im vorliegenden Fall fehlt es an dem städtebaulichen Genehmigungserfordernis der Sanierungsgenehmigung nach § 145 BauGB. Die schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen den Klägern und dem Beigeladenen führt jedoch nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 2. Oktober 2014.
Der zwischen den Klägern und dem Beigeladenen geschlossene Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, weil es an der erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 i. V. m. § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Beklagte fehlt. Die Beklagte hat nach dem Akteninhalt nicht ausdrücklich eine Sanierungsgenehmigung erteilt. Eine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB wegen fehlender Ablehnung durch die Beklagte binnen eines Monats nach Eingang des Antrags ist nach Ansicht der Kammer ebenfalls nicht eingetreten.
Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB sind sowohl das dingliche Erfüllungsgeschäft als auch der schuldrechtliche Vertrag, der der Veräußerung eines Grundstücks zugrunde liegt, im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet grundsätzlich genehmigungspflichtig, es sei denn, die Genehmigungspflicht ist im vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ausgeschlossen. Ist eine Genehmigung für den schuldrechtlichen Vertrag erteilt worden, gilt auch das zur Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (§ 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB).
Die Genehmigungspflicht ist vorliegend in der Sanierungssatzung, die die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren anordnet (vgl. § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets vom 5.10.2001), nicht ausgeschlossen. In der Sanierungssatzung ist ausdrücklich festgelegt, dass die Vorschriften des § 144 BauGB Anwendung finden (vgl. § 3 der Satzung).
Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ist auch nicht von der (hier fehlenden) Eintragung des Sanierungsvermerks in das Grundbuch des betroffenen Grundstücks abhängig (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 32). Der Sanierungsvermerk hat lediglich deklaratorische Bedeutung (Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, § 143 Rn. 6). Nachdem die Sanierungssatzung auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht automatisch außer Kraft tritt (vgl. oben), besteht die Genehmigungspflicht auch unbefristet (zur Lösung des sich aus diesem Sachverhalt möglicherweise ergebenden eigentumsrechtlichen Konflikts vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19).
Vorliegend fehlt es nach Überzeugung des Gerichts an einem Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, so dass keine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB eingetreten ist.
Die Sanierungsgenehmigung ist antragsbedürftig. Das Antragserfordernis ergibt sich aus § 145 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB analog. Nachdem das Baugesetzbuch keine Regelung der Form des Antrags enthält, ist grundsätzlich auf das Verwaltungsverfahrensrecht zurückzugreifen, das nicht die Schriftform für Anträge bestimmt. Sie ergibt sich aber aus dem Erfordernis, dem Antrag die erforderlichen Unterlagen beizufügen, sowie mittelbar aus § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Eingang“ des Antrags) und aus den Fristenregelungen des § 145 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB, die auch eine Genehmigungsfiktion vorsehen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 145 Rn. 18).
Weder die Mitteilung des Notars vom
In einem vergleichbaren Fall ist zwar die Mitteilung des Notars über den Verkauf als konkludenter Antrag auf Genehmigung des Vertrags angesehen worden (vgl. VG Würzburg, U.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720), dieser Ansicht kann im vorliegenden Fall aus folgenden Gründen jedoch nicht gefolgt werden:
Der Antrag muss erkennbar auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gestellt werden (Berliner Kommentar zum BauGB, § 145 Rn. 5). Im vorliegenden Fall hat der Notar lediglich mit Schreiben vom 25. Juli 2014 den Abschluss des Kaufvertrags mitgeteilt, damit die Beklagte prüfen kann, ob ein Vorkaufsrecht besteht, das sie ausüben möchte, bzw. hat mit Schreiben vom 6. August 2014 den Kaufvertrag ohne weitere Bemerkungen übersandt, obwohl die Beklagte in ihrem Anforderungsschreiben vom 1. August 2014 an das Notariat erwähnt hat, dass sich das betroffenen Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebiets befinde. In den Schreiben des Notariats ist ein konkludenter Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht enthalten. Der Notar war zwar im Kaufvertrag bevollmächtigt worden, alle notwendigen Genehmigungen für die Beteiligten einzuholen, aufgrund des fehlenden Sanierungsvermerks im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks bestand für ihn aber keine Veranlassung, eine sanierungsrechtliche Genehmigung einzuholen, da er nicht von deren Erforderlichkeit ausging. Dies hat eine telefonische Erkundigung der Berichterstatterin der Kammer am 14. Juli 2015 beim Notariat Prof. Dr. L.../Dr. F. ergeben. Da in der Sanierungssatzung für eine Sanierung, die im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird, die Anwendung der Genehmigungspflicht nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ausgeschlossen werden kann, musste das Notariat aus der Mitteilung der Beklagten, das Grundstück liege im Sanierungsgebiet, auch nicht schließen, dass eine Genehmigung erforderlich und einzuholen wäre. Nachdem die Beklagte ihrer Verpflichtung auf Mitteilung der Sanierungssatzung und der betroffenen Grundstücke bzw. des betroffenen Grundstücks an das Grundbuchamt zur Eintragung des Sanierungsvermerks nach § 143 Abs. 2 BauGB nach dem Akteninhalt nicht nachgekommen ist, konnte sie auch vom Empfängerhorizont den o.g. Schreiben des Notariats keine weitergehende Bedeutung zumessen als diese ausdrücklich enthielten.
Nachdem folglich eine Genehmigungsfiktion nicht eingetreten ist - der in der mündlichen Verhandlung am 23. Juli 2015 vom Klägerbevollmächtigten vorsorglich gestellte Genehmigungsantrag ist insoweit unerheblich -, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam, bis die Sanierungsgenehmigung erteilt ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 145 Rn. 16 f.). Da die Gemeinde nach der Rechtsprechung des BGH das Vorkaufsrecht nach Abschluss eines Kaufvertrags jedoch schon vor Erteilung der zur Wirksamkeit dieses Vertrags erforderlichen Genehmigung mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt ausüben darf (vgl. U.v. 15.5.1998 Nr. V ZR 89/97
c) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch wohl nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.). Im Übrigen ist der Gemeinde bei der Planung und der Verwirklichung ihrer Sanierungsziele im Detail auch ein Spielraum einzuräumen (VG Würzburg, U.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720). Der Eigentumserwerb durch die Gemeinde ist bereits dann gerechtfertigt, wenn eine der Vertragsparteien mit dem Kauf Maßnahmen plant, die dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen würden, und wenn demgegenüber der gemeindliche Vorkauf die Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme fördert (VG Würzburg, Ue.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720 u. 4.7.2002 Nr. W 5 K 01.379, m. w. N.). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zu Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird nicht vom Gemeinwohl gedeckt, wenn die Gemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichem Gewinnstreben erwirbt. Aus der Zweckbindung des Vorkaufsrechts ergibt sich auch, dass die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB dieses nicht „lediglich“ zu Vorratszwecken ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme ausüben darf (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 64).
In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts daher grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Die Sanierungsziele können sich aus der Begründung der Sanierungssatzung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben. An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher. Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.).
Nach diesen Maßgaben rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts wohl nicht.
Im vorliegenden Fall liegt für das streitgegenständliche Grundstück trotz des fortgeschrittenen Stadiums des Sanierungsverfahrens keine Detailplanung vor. Das Sanierungsziel kann daher nur dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen entnommen werden. Der Abschlussbericht enthält zwar in den „Ideen“ - auch zeichnerisch - die „Schaffung eines D...platzes als neue Mitte des Ortes“, der ebenfalls im Abschlussbericht enthaltene städtebauliche Rahmenplan übernimmt hingegen nur den Text „D...platz - Entwicklung einer räumlichen Mitte als zentraler Platz gegenüber Kirche und Rathaus“ und nicht die zeichnerische Darstellung des Platzes. Die zeichnerische Darstellung im städtebaulichen Rahmenplan trifft für das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück keine Festsetzung, insbesondere nicht eine der für andere Grundstücke getroffenen Festsetzungen „modernisieren, abreißen“ oder „erhalten und sanieren“. Die unbebaute Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks ist im städtebaulichen Rahmenplan hellgrün eingefärbt, was nach der Legende „Begrünung und Gestaltung privater Hofflächen“ bedeutet. Der Abschlussbericht ist daher im Hinblick auf das Sanierungsziel für das streitgegenständliche Grundstück zumindest widersprüchlich. Wenn - wie vorliegend - die Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme lediglich zu Beginn der Sanierung in einer Rahmenplanung festgelegt werden, diese Festlegungen die Notwendigkeit einer Beseitigung des bestehenden Gebäudes nicht eindeutig erkennen lassen und im Laufe des Sanierungsverfahrens keine Konkretisierung der Ziele der Maßnahme durch Detailplanungen erfolgt, lässt sich nicht beurteilen, ob die Kläger mit dem Kauf Maßnahmen planen, die dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen. Es spricht daher einiges dafür, dass die Beklagte sich bei Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegend nicht auf das Wohl der Allgemeinheit berufen kann.
d) Im Ergebnis kann dies jedoch offen bleiben, denn jedenfalls ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensfehlerhaft erfolgt. Der Ausübungsbescheid leidet an erheblichen Begründungsmängeln, die auf Ermessensausfall oder zumindest Ermessensfehler schließen lassen.
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat.
Ob die Ermessensausübung im Einzelfall pflichtgemäß oder fehlerhaft erfolgte, lässt sich nur anhand der nach Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG erforderlichen Begründung des Bescheids ermitteln (Kopp/Schenke, VwGO, § 114 Rn. 14 ff.). Eine bezüglich der Ermessensausübung fehlende oder unzureichende Begründung indiziert einen Ermessensnicht- oder -fehlgebrauch, sofern sich nicht aus den Umständen anderes ergibt.
Im vorliegenden Fall enthält der Bescheid lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich Erwägungen zu den öffentlichen Interessen und den gegenläufigen Interessen der Kläger am Erwerb des Grundstücks. Dies lässt auf einen Ermessensnichtgebrauch schließen.
Selbst wenn man aufgrund der Auseinandersetzung des Gemeinderats in der Gemeinderatssitzung vom
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts ist zwar im Regelfall bereits durch das tatbestandliche Wohl der Allgemeinheit indiziert. Das private Interesse des Käufers, das Grundstück zu erwerben, muss demgegenüber im Regelfall zurücktreten (vgl. BayVGH, U.v. 9.3.2000 Nr. 2 B 96.467). Die Gemeinde muss jedoch Gründe, die zugunsten eines Erwerbers gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts streiten, zumindest dann in ihre Ermessenserwägungen einstellen, wenn diese Gründe über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung des ursprünglich geschlossenen Kaufvertrages hinausgehen und der Gemeinde bekannt sind bzw. bekannt sein müssten (vgl. VG Würzburg, U.v. 4.7.2002 Nr. W 5 K 01.379).
Vorliegend lässt die dem Ausübungsbescheid beigegebene Begründung eine sachgerechte Überprüfung, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, nicht zu und eine Abwägung mit den besonderen Interessen der Kläger hat nicht stattgefunden.
Die Gemeinde hat im Ausübungsbescheid den Verwendungszweck des Grundstücks nicht hinreichend genau angegeben. Die Angabe des Verwendungszwecks ist Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist und hat darüber hinaus Bedeutung für die Abwendung der Ausübung nach § 27 Abs. 1 BauGB (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 79). Wenn - wie vorliegend - die Rahmenplanung widersprüchliche Ziele für ein Grundstück enthält und dann auch noch der Verwendungszweck unzureichend angegeben wird, kann die Ermessensausübung hiervon gleichsam „infiziert“ werden (Jäde/Dirnberger/Weiß, a. a. O., § 24 Rn. 24).
Eine Auseinandersetzung mit der besonderen Situation der Kläger als Betroffene des Bescheids hat nicht stattgefunden. Dazu hätte aber Anlass bestanden. Die Kläger sind langjährige Bewohner und Mieter des streitgegenständlichen Hauses. Sie haben bereits erhebliche Aufwendungen getätigt. Im Grundbuch war darüber hinaus für das streitgegenständliche Grundstück kein Sanierungsvermerk eingetragen, was der Gemeinde hätte bekannt sein müssen, da sie es versäumt hatte, die Eintragung zu veranlassen. Trotz dieser Gründe, die der Beklagten bekannt waren bzw. hätten bekannt sein müssen, hat diese den Verwendungszweck des Grundstücks unzureichend angegeben und weder dazu Stellung genommen, ob und wann von Seiten der Beklagten ein Abriss des Hauses beabsichtigt ist, noch ob die Kläger (einstweilen) als Mieter im Anwesen verbleiben können oder ob die Beklagte ein Vorgehen gemäß § 182 BauGB (Aufhebung des Mietverhältnisses) beabsichtigt und wie sich in diesem Fall die Frage der im Raum stehenden Entschädigung nach § 185 BauGB auf die Ermessensentscheidung der Gemeinde auswirkt. Zu einer genaueren Angabe des Verwendungszwecks im Hinblick auf eine sachgerechte Überprüfung, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit entspricht, und zu einer detaillierten Auseinandersetzung mit den Belangen der Kläger hätte aber Anlass bestanden.
Der Bescheid vom
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Nachdem der Beigeladene keinen Antrag gestellt und kein Kostenrisiko übernommen hat, kommt es nicht in Betracht, seine ggf. entstandenen außergerichtlichen Aufwendungen nach § 162 Abs. 3 VwGO der Beklagten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich zu beantragen. Hierfür besteht Vertretungszwang.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München, Hausanschrift in Ansbach:Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach, einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte, Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder die in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 20.625,00 EUR festgesetzt.
Gründe:
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG i. V. m. Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (BayVBl., Sonderbeilage Januar 2014).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.
(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.
(2) Die Enteignung setzt voraus, dass der Antragsteller sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb des zu enteignenden Grundstücks zu angemessenen Bedingungen, unter den Voraussetzungen des § 100 Absatz 1 und 3 unter Angebot geeigneten anderen Landes, vergeblich bemüht hat. Der Antragsteller hat glaubhaft zu machen, dass das Grundstück innerhalb angemessener Frist zu dem vorgesehenen Zweck verwendet wird.
(3) Die Enteignung eines Grundstücks zu dem Zweck, es für die bauliche Nutzung vorzubereiten (§ 85 Absatz 1 Nummer 1) oder es der baulichen Nutzung zuzuführen (§ 85 Absatz 1 Nummer 2), darf nur zugunsten der Gemeinde oder eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers erfolgen. In den Fällen des § 85 Absatz 1 Nummer 5 kann die Enteignung eines Grundstücks zugunsten eines Bauwilligen verlangt werden, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet. Soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig ist, kann sie auch zugunsten eines Sanierungsträgers erfolgen.
(4) Die Zulässigkeit der Enteignung wird durch die Vorschriften des Sechsten Teils des Zweiten Kapitels nicht berührt.
Tenor
I.
Die Berufung wird zurückgewiesen.
II.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Gründe
Gründe
Bayerisches Verwaltungsgericht Würzburg
Im Namen des Volkes
Aktenzeichen: W 5 K 14.1105
Urteil
5. Kammer
gez.: Michel, Angestellte als stellv. Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Sachgebiets-Nr: 920
Hauptpunkte: Vorkaufsrecht; Sanierungsgebiet; Fehlende Sanierungsgenehmigung; Keine Genehmigungsfiktion; Schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags; Wohl der Allgemeinheit; Ermessensausübung fehlerhaft;
Rechtsquellen:
In der Verwaltungsstreitsache
...
- Kläger -
gegen
Gemeinde Theilheim,
vertreten durch den 1. Bürgermeister, Bachstr. 13, 97288 Theilheim,
- Beklagte -
bevollmächtigt: ...
beigeladen: ...
beteiligt: Regierung von Unterfranken, Vertreter des öffentlichen Interesses, 97064 Würzburg,
wegen Ausübung des Vorkaufsrechts
erlässt das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg, 5. Kammer, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgericht Gehrsitz, die Richterin am Verwaltungsgericht Horas, den Richter Kohlhaupt, den ehrenamtlichen Richter Lieb, die ehrenamtliche Richterin Pistner aufgrund mündlicher Verhandlung am 23. Juli 2015 folgendes
Urteil:
I.
Der Bescheid der Beklagten vom
II.
Die Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vorher in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Tatbestand:
1. Durch notariellen Kaufvertrag vom
Auf die Mitteilung des Notars vom
Mit Bescheid vom
D-platz - Entwicklung einer räumlichen Mitte als zentraler Platz gegenüber Kirche und Rathaus B-straße - Gestaltungskonzept für den Straßenraum als zentraler Aufenthaltsort.
Zur Sicherung der Ziele der Altortsanierung mache die Beklagte von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch und akzeptiere den Kaufpreis von 82.500,00 EUR. Eine Anhörung der Beteiligten sei in der Sitzung des Grundstücks-, Bau- und Umweltausschusses vom 30. September 2014 erfolgt. Es sei sowohl dem Beigeladenen als auch den Klägern die Möglichkeit gegeben worden, sich zu der Entscheidung zu äußern. Auch seien die Gründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts dargelegt worden.
Der Bescheid wurde den Klägern in Abdruck übersandt.
2. Am
den Bescheid der Beklagten vom
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die Kläger seien als Käufer klagebefugt. Auf eine Bekanntgabe des Bescheids an die Käufer komme es nicht an.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, da aus dem vollständigen Brachliegen der Sanierung seit 2004, zumindest aber seit Juli 2008 geschlossen werden könne, dass die Beklagte die weitere Sanierung aufgegeben habe. Die Wirkung einer städtebaulichen Satzung entfalle auch dann, wenn erkennbar sei, dass der Satzungsgeber selbst nicht mehr von der Fortwirkung der Sanierungssatzung ausgehe. Eine einmal unwirksam gewordene Satzung könne auch nicht mehr durch spätere Maßnahmen reaktiviert werden.
Hilfsweise sei die anfängliche Unwirksamkeit der Sanierungssatzung mangels Konkretisierung der gesetzlichen Sanierungsgründe nach § 136 Abs. 2 BauGB zu berücksichtigen.
Im angegriffenen Bescheid werde keine Angabe zum Verwendungszweck des Kaufgegenstands gemacht, der notwendiger Inhalt eines Bescheids über die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei. Wenn, wie vorliegend, der Bedarf am Eigentumserwerb für die Ziele der Sanierung nicht offenkundig ersichtlich sei, müsse bereits das Fehlen der Angabe des konkreten Verwendungszwecks zur Aufhebung des Bescheids führen. Eine Nachholung der fehlenden Angabe sei nicht möglich. Ein beabsichtigter Abriss des Gebäudes gehe aus dem Bescheid nicht hervor. Eine solche Absicht könne die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht rechtfertigen, denn sie stünde in Widerspruch zum beschlossenen Sanierungsrahmenplan, der vom Erhalt des Gebäudes ausgehe. In der maßgeblichen Karte des Rahmenplans sei das Gebäude auf dem Grundstück Fl.Nr. 131 weiß dargestellt, d. h., für dieses seien keine Maßnahmen im Rahmen der Sanierung vorgesehen. Abzureißende Gebäude seien nach der Legende des Rahmenplans orange darzustellen. Aus der Nichtkennzeichnung folge unmissverständlich, dass für das entsprechende Gebäude keine Maßnahmen vorgesehen seien. Den eindeutigen Rahmenplan nunmehr als gestalterischen Fehler darzustellen, sei untauglich. Es ergebe sich auch keineswegs, dass der Begriff „D-platz“ immer nur die in den „Ideen“ auf S. 36 des Abschlussberichts dargestellte Variante habe beinhalten sollen. Ansonsten hätte man erwarten können, dass der Rahmenplan die umfangreiche und kostenintensive Maßnahme bei den Maßnahmen, den Kosten und dem Zeitplan nochmals konkret anführen würde. Eine über den bisherigen Rahmenplan hinausgehende weitere Planung sei für die B-straße bzw. den D-platz nicht vorgesehen.
Darüber hinaus fehle es für die Ausübung des Vorkaufsrechts am Rechtfertigungsgrund des „Wohls der Allgemeinheit“. Die lange Phase des Stillstands der Sanierung bilde ein gewichtiges Indiz dafür, dass ein nach einer Pause von zehn bzw. sechs Jahren ausgeübtes Vorkaufsrecht nicht vom Wohl der Allgemeinheit getragen sein könne. Der Sanierungsrahmenplan sehe für das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück keine Maßnahmen vor, für den nördlichen Gartenteil des Grundstücks sehe er eine „Begrünung und Gestaltung der Hoffläche“ vor. Es gebe keinen Bedarf, die sich auf den Gartenbereich beschränkende Maßnahme durch einen Grunderwerb mittels Vorkaufsrecht durchzuführen. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts hätten ausweislich des Gemeinderatsprotokolls vom 16. September 2014 auch Beweggründe vorgelegen, die dem Vorkaufsrecht eindeutig entgegenstünden. Es werde deutlich, dass die Absicht bestehe, die Immobilie zu erhalten und zu vermieten. Ein Eigentumserwerb zum Zweck der Weitervermietung sei mit den städtebaulichen Sanierungszielen nicht vereinbar, weil nicht klar werde, warum die Weiternutzung durch die Kläger, die das Haus seit mehr als 30 Jahren bewohnten, mit den Sanierungszielen nicht vereinbar sein solle. In der Gemeinderatssitzung am 16. September 2014 sei auch deutlich geworden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts für noch nicht hinreichend konkretisierte und langfristige Sanierungsmaßnahmen erfolgen solle. Ein Motiv der allgemeinen Bevorratung von Immobilien sei mit dem Wohl der Allgemeinheit nicht vereinbar, wenn ein konkreter Sanierungsrahmenplan beschlossen worden sei, der auch nicht geändert worden sei.
Der angegriffene Bescheid sei wegen Ermessensausfalls aufzuheben. Der Verweis auf die Gemeinderatssitzung vom
Durch den mittlerweile erlassenen Grundsteuerbescheid für das streitgegenständliche Anwesen an die Kläger vom
Auf die weitere Klagebegründung wird Bezug genommen.
3. Die Beklagte ließ beantragen,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung des Abweisungsantrags ließ sie vortragen, der Beklagten habe bei Erlass des angegriffenen Bescheides ein Vorkaufsrecht zugestanden, das mit Erlass der Sanierungssatzung wirksam entstanden und nicht wieder erloschen sei und mit dem angegriffenen Bescheid wirksam ausgeübt worden sei. Der Bescheid weise keine formellen Mängel auf, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt und sei nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Darüber hinaus seien der Beklagten bei der Ermessensausübung keine Ermessensfehler vorzuwerfen.
Es seien weder formelle noch materielle Mängel der Sanierungssatzung ersichtlich. Insbesondere sei die Satzung nicht mangels Konkretisierung der Sanierungsgründe auf einen bestimmten städtebaulichen Missstand unwirksam. Da auch keine sonstigen Unwirksamkeitsgründe vorlägen, sei das Vorkaufsrecht wirksam entstanden.
Das Vorkaufsrecht sei auch nicht zwischenzeitlich erloschen. Die Beklagte habe die Sanierungsbemühungen zu keinem Zeitpunkt aufgegeben. Sie treibe die Sanierungspläne bis heute so aktiv wie möglich voran. Finanzielle Belange, bürokratische Auseinandersetzungen mit anderen staatlichen Einrichtungen und rechtliche Auseinandersetzungen mit Bürgern müssten jedoch mit in Betracht gezogen werden. Wegen eines im Jahr 2012 ausgeübten Vorkaufsrechts auf Basis der Sanierungssatzung, das Gegenstand des Verfahrens beim Verwaltungsgericht Würzburg Nr. W 5 K 08.720 gewesen sei, sei die Beklagte bis heute in zivilrechtliche Auseinandersetzungen verwickelt. Auch die Bemühungen zur Sanierung der Eingänge des Altorts gemäß der Feinuntersuchung aus dem Jahr 2003 würden weiter vorangetrieben. Der Bebauungsplan „N...West“ vom Juli 2008 sei Teil der Sanierungsbemühungen gewesen, auch wenn hierfür keine Fördermittel mehr hätten beantragt werden können. Bezüglich der Realisierung des Kreisverkehrs am Ortseingang sei die Beklagte noch in Gesprächen mit den zuständigen staatlichen Einrichtungen. Auch die zeitliche Überschreitung des angedachten Sanierungsplans lasse nicht auf eine Aufgabe schließen. Dies entspreche der allgemeinen Lebenserfahrung. Von einem Brachliegen der Sanierung und einer faktischen Aufhebung der Sanierungssatzung könne daher keine Rede sein.
Das Vorkaufsrecht sei formell rechtmäßig ausgeübt worden. Der Bescheid habe ausdrücklich die Verwendungsabsicht zur Realisierung des bereits im Rahmen der Voruntersuchung geplanten „D-platzes“ als Teil der Sanierung des Altorts angegeben. Zur genaueren Konkretisierung werde auf den Abschlussbericht verwiesen, aus dem die Verwendung zur Herstellung des geplanten D-platzes eindeutig erkennbar sei. Selbst wenn der Verwendungszweck als nicht ausreichend konkret benannt angesehen werden sollte, reiche die Begründung jedenfalls zur Erreichung von Sinn und Zweck der Regelung aus. Das Argument, der Verwendungszweck widerspreche dem Sanierungsrahmenplan, könne nicht überzeugen. Der Rahmenplan sei kein eigenständiges, die Sanierungsplanung weiter konkretisierendes Werk, sondern Teil des Abschlussberichts. Bei der graphischen Darstellung des Rahmenplans, in welcher ein Teil des Grundstücks grün schraffiert sei, handele es sich allenfalls um einen gestalterischen Fehler. Dass sich das Projekt „D...platz“, wie es unter der Rubrik „Ideen“ dargestellt worden sei, verändert haben könnte, ergebe sich aus dem gesamten Abschlussbericht nicht. Allein aus der grünen Schraffierung eines Teils eines Flurstücks könne dies nicht hergeleitet werden. Die zu erhaltenden und zu renovierenden Gebäude seien gekennzeichnet. Das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück sei nicht als zu erhalten markiert. Eine Kennzeichnung abzureißender Gebäude sei überhaupt nicht erfolgt.
Das Vorkaufsrecht sei ausgeübt worden, um den vorgesehenen D...platz zu realisieren. Eine weitere Konkretisierung der Pläne habe noch nicht stattgefunden. Darüber hinaus bestehe keine lange Phase des Stillstands. Selbst eine lange Phase des Stillstands würde für sich genommen die Rechtfertigung am Allgemeinwohl nicht entkräften. Durch schlichten Zeitablauf entfalle die Rechtfertigung ebenfalls nicht. Gerade in Bezug auf Vorkaufsrechte liege es in der Natur der Sache, dass deren Ausübung für die Gemeinde nicht planbar sei und sich über einen gewissen Zeitraum hinziehen könne. Darauf seien auch die Äußerungen in der Gemeinderatssitzung zu beziehen, wenn davon die Rede sei, dass sich das Haus zum jetzigen Zeitpunkt selbst trage. Ein Interesse an der wirtschaftlichen Finanzierung der Übergangsphase lasse die Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl nicht entfallen. Allein zur Bevorratung der Immobilie sei das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt worden.
Ein Ausschlussgrund nach § 26 Nr. 4 BauGB bestehe nicht, da das Gebäude langfristig abgerissen werden solle. Die weitere Nutzung des Gebäudes stelle lediglich eine Übergangsphase dar.
Ein Ermessensfehler sei nicht ersichtlich. Es könne nicht allein auf die Ausführungen im Bescheid abgestellt werden. Ein Verstoß gegen die Begründungspflicht stelle allenfalls einen rein formellen Fehler dar, der gemäß Art. 45 BayVwVfG geheilt werden könne. Anhand der Gemeinderats-Sitzungsprotokolle werde deutlich, dass kein Ermessensausfall vorliege. Bereits in der Gemeinderatssitzung vom 30. September 2014 seien das Interesse der Kläger an der weiteren Wohnnutzung des Gebäudes sowie die finanziellen Interessen der Kläger und des Beigeladenen abgewogen worden. Es sei jedoch den Interessen des Gemeinwohls an der Verwirklichung des Sanierungsplans, insbesondere aufgrund der zentralen Lage des Grundstücks, der Vorzug gegeben worden. Hierbei sei auch berücksichtigt worden, dass das Vorkaufsrecht den Klägern bei den Investitionen bekannt gewesen sei und auch kein Grund bestanden habe, darauf zu vertrauen, dass dieses Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werde. Darüber hinaus würden die aktuellen Interessen der Kläger dadurch geschützt, dass das Mietverhältnis vorerst ungekündigt fortbestehe, so dass die Investitionen der Kläger nicht überflüssig seien. Die von den Klägern als irrig bezeichnete Vorstellung eines Gemeinderatsmitglieds, der Mietvertrag sei kündbar, mache die Ermessensentscheidung nicht fehlerhaft. Ob ein Kündigungsgrund bestehe, könne aus Sicht der Beklagten derzeit gar nicht beurteilt werden.
Der Grundsteuerbescheid an die Kläger sei routinemäßig erlassen worden und mit Bescheid vom
Bei der Formulierung im streitgegenständlichen Bescheid, der Gemeinderat habe in seiner Sitzung am
Auf die weitere Klageerwiderung wird Bezug genommen.
4. Der Beigeladene äußerte sich nicht zum Verfahren
5. In der mündlichen Verhandlung am
Hinsichtlich des weiteren Verlaufs der mündlichen Verhandlung wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.
6. Die einschlägigen Behördenakten lagen dem Gericht vor.
Entscheidungsgründe:
1. Die Klage ist zulässig.
Die Kläger wenden sich gegen den auch sie belastenden Verwaltungsakt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte. Das Vorkaufsrecht wird durch Verwaltungsakt gegenüber dem Veräußerer ausgeübt (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Gegen diesen Verwaltungsakt steht auch den Klägern als Käufern die Anfechtungsklage zu, sie können durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in eigenen Rechten verletzt sein (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 28 Rn. 26, m. w. N.).
2. Die Klage ist auch begründet.
Der Bescheid der Beklagten vom
Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist zwar nicht deswegen rechtswidrig, weil der Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beigeladenen im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch schwebend unwirksam war, ihr fehlte jedoch wohl die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit und sie erfolgte jedenfalls ermessensfehlerhaft.
a) Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass grundsätzlich ein Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück entstanden und auch nicht wieder erloschen ist.
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet.
Die Kammer hat keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung i. S. d. § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Die Voraussetzungen der §§ 142 und 143 Abs. 1 BauGB liegen vor; insbesondere ist die Sanierungssatzung ordnungsgemäß bekannt gemacht worden und andere Fehler, die zur Ungültigkeit der Satzung führen könnten, sind nicht ersichtlich (vgl. Urteil der erkennenden Kammer vom 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720). Es ist insoweit auch unerheblich, ob die Gemeinde ihrer Verpflichtung nach § 143 Abs. 2 Satz 1 BauGB nachgekommen ist und in die Grundbücher der betroffenen Grundstücke hat eintragen lassen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (§ 143 Abs. 2 Satz 2 BauGB). Das Fehlen eines Sanierungsvermerks im Grundbuch kann die Rechtswirksamkeit der Satzung nicht berühren (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 55). Nachdem Fälle der Substanzschwächensanierung i. S. d. § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB und der Funktionsschwächensanierung i. S. d. § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB nicht in einem Verhältnis der Exklusivität stehen, sondern auch - wie in der Praxis häufig - kumulativ vorliegen können (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 136 Rn. 79), ist die Angabe der Art der Sanierung in der Satzung entbehrlich. Nicht zum Inhalt der Satzung gehört die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (Berliner Kommentar zum BauGB, § 142 Rn. 26). Die Sanierungssatzung tritt auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht „automatisch“ außer Kraft (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19).
b) Nach Auffassung der Kammer ist der Vorkaufsrechtsbescheid zwar derzeit noch nicht wirksam, da Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts die Wirksamkeit des zugrundeliegenden Kaufvertrags ist. Im vorliegenden Fall fehlt es an dem städtebaulichen Genehmigungserfordernis der Sanierungsgenehmigung nach § 145 BauGB. Die schwebende Unwirksamkeit des Kaufvertrags zwischen den Klägern und dem Beigeladenen führt jedoch nicht zur Rechtswidrigkeit des Bescheids vom 2. Oktober 2014.
Der zwischen den Klägern und dem Beigeladenen geschlossene Kaufvertrag ist schwebend unwirksam, weil es an der erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 i. V. m. § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch die Beklagte fehlt. Die Beklagte hat nach dem Akteninhalt nicht ausdrücklich eine Sanierungsgenehmigung erteilt. Eine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB wegen fehlender Ablehnung durch die Beklagte binnen eines Monats nach Eingang des Antrags ist nach Ansicht der Kammer ebenfalls nicht eingetreten.
Nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB sind sowohl das dingliche Erfüllungsgeschäft als auch der schuldrechtliche Vertrag, der der Veräußerung eines Grundstücks zugrunde liegt, im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet grundsätzlich genehmigungspflichtig, es sei denn, die Genehmigungspflicht ist im vereinfachten Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ausgeschlossen. Ist eine Genehmigung für den schuldrechtlichen Vertrag erteilt worden, gilt auch das zur Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (§ 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB).
Die Genehmigungspflicht ist vorliegend in der Sanierungssatzung, die die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren anordnet (vgl. § 2 der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets vom 5.10.2001), nicht ausgeschlossen. In der Sanierungssatzung ist ausdrücklich festgelegt, dass die Vorschriften des § 144 BauGB Anwendung finden (vgl. § 3 der Satzung).
Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ist auch nicht von der (hier fehlenden) Eintragung des Sanierungsvermerks in das Grundbuch des betroffenen Grundstücks abhängig (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 143 Rn. 32). Der Sanierungsvermerk hat lediglich deklaratorische Bedeutung (Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, § 143 Rn. 6). Nachdem die Sanierungssatzung auch bei unzulänglicher Durchführung der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht automatisch außer Kraft tritt (vgl. oben), besteht die Genehmigungspflicht auch unbefristet (zur Lösung des sich aus diesem Sachverhalt möglicherweise ergebenden eigentumsrechtlichen Konflikts vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 144 Rn. 19).
Vorliegend fehlt es nach Überzeugung des Gerichts an einem Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, so dass keine Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB eingetreten ist.
Die Sanierungsgenehmigung ist antragsbedürftig. Das Antragserfordernis ergibt sich aus § 145 Abs. 1 Satz 3 i. V. m. § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB analog. Nachdem das Baugesetzbuch keine Regelung der Form des Antrags enthält, ist grundsätzlich auf das Verwaltungsverfahrensrecht zurückzugreifen, das nicht die Schriftform für Anträge bestimmt. Sie ergibt sich aber aus dem Erfordernis, dem Antrag die erforderlichen Unterlagen beizufügen, sowie mittelbar aus § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB („Eingang“ des Antrags) und aus den Fristenregelungen des § 145 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB, die auch eine Genehmigungsfiktion vorsehen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 145 Rn. 18).
Weder die Mitteilung des Notars vom
In einem vergleichbaren Fall ist zwar die Mitteilung des Notars über den Verkauf als konkludenter Antrag auf Genehmigung des Vertrags angesehen worden (vgl. VG Würzburg, U.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720), dieser Ansicht kann im vorliegenden Fall aus folgenden Gründen jedoch nicht gefolgt werden:
Der Antrag muss erkennbar auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung gestellt werden (Berliner Kommentar zum BauGB, § 145 Rn. 5). Im vorliegenden Fall hat der Notar lediglich mit Schreiben vom 25. Juli 2014 den Abschluss des Kaufvertrags mitgeteilt, damit die Beklagte prüfen kann, ob ein Vorkaufsrecht besteht, das sie ausüben möchte, bzw. hat mit Schreiben vom 6. August 2014 den Kaufvertrag ohne weitere Bemerkungen übersandt, obwohl die Beklagte in ihrem Anforderungsschreiben vom 1. August 2014 an das Notariat erwähnt hat, dass sich das betroffenen Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebiets befinde. In den Schreiben des Notariats ist ein konkludenter Antrag auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht enthalten. Der Notar war zwar im Kaufvertrag bevollmächtigt worden, alle notwendigen Genehmigungen für die Beteiligten einzuholen, aufgrund des fehlenden Sanierungsvermerks im Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks bestand für ihn aber keine Veranlassung, eine sanierungsrechtliche Genehmigung einzuholen, da er nicht von deren Erforderlichkeit ausging. Dies hat eine telefonische Erkundigung der Berichterstatterin der Kammer am 14. Juli 2015 beim Notariat Prof. Dr. L.../Dr. F. ergeben. Da in der Sanierungssatzung für eine Sanierung, die im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird, die Anwendung der Genehmigungspflicht nach § 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB ausgeschlossen werden kann, musste das Notariat aus der Mitteilung der Beklagten, das Grundstück liege im Sanierungsgebiet, auch nicht schließen, dass eine Genehmigung erforderlich und einzuholen wäre. Nachdem die Beklagte ihrer Verpflichtung auf Mitteilung der Sanierungssatzung und der betroffenen Grundstücke bzw. des betroffenen Grundstücks an das Grundbuchamt zur Eintragung des Sanierungsvermerks nach § 143 Abs. 2 BauGB nach dem Akteninhalt nicht nachgekommen ist, konnte sie auch vom Empfängerhorizont den o.g. Schreiben des Notariats keine weitergehende Bedeutung zumessen als diese ausdrücklich enthielten.
Nachdem folglich eine Genehmigungsfiktion nicht eingetreten ist - der in der mündlichen Verhandlung am 23. Juli 2015 vom Klägerbevollmächtigten vorsorglich gestellte Genehmigungsantrag ist insoweit unerheblich -, ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam, bis die Sanierungsgenehmigung erteilt ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 145 Rn. 16 f.). Da die Gemeinde nach der Rechtsprechung des BGH das Vorkaufsrecht nach Abschluss eines Kaufvertrags jedoch schon vor Erteilung der zur Wirksamkeit dieses Vertrags erforderlichen Genehmigung mit Wirkung auf den Genehmigungszeitpunkt ausüben darf (vgl. U.v. 15.5.1998 Nr. V ZR 89/97
c) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist im vorliegenden Fall jedoch wohl nicht durch das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt.
Der Begriff des Wohls der Allgemeinheit ist ähnlich wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und den speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) nicht mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden privaten und öffentlichen Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. An die Ausübung des Vorkaufsrechts werden jedoch gegenüber einer Enteignung, die nur zulässig ist, wenn das Wohl der Allgemeinheit diese erfordert, qualitativ geringere Anforderungen gestellt. Es genügt, wenn der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten bodenpolitischen, eigentumspolitischen und städtebaulichen Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.). Im Übrigen ist der Gemeinde bei der Planung und der Verwirklichung ihrer Sanierungsziele im Detail auch ein Spielraum einzuräumen (VG Würzburg, U.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720). Der Eigentumserwerb durch die Gemeinde ist bereits dann gerechtfertigt, wenn eine der Vertragsparteien mit dem Kauf Maßnahmen plant, die dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen würden, und wenn demgegenüber der gemeindliche Vorkauf die Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme fördert (VG Würzburg, Ue.v. 29.9.2008 Nr. W 5 K 08.720 u. 4.7.2002 Nr. W 5 K 01.379, m. w. N.). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen unterliegt im vollen Umfang der gerichtlichen Nachprüfung und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Gegensatz zu Enteignung kann das Vorkaufsrecht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts wird nicht vom Gemeinwohl gedeckt, wenn die Gemeinde das Grundstück lediglich aus privatwirtschaftlichem Gewinnstreben erwirbt. Aus der Zweckbindung des Vorkaufsrechts ergibt sich auch, dass die Gemeinde bei Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB dieses nicht „lediglich“ zu Vorratszwecken ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme ausüben darf (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 64).
In förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten muss sich die Ausübung des Vorkaufsrechts daher grundsätzlich an den konkreten Erfordernissen der Sanierung orientieren. Die Sanierungsziele können sich aus der Begründung der Sanierungssatzung, aber auch aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben. An die Konkretisierung dieser Ziele dürfen dabei bei Erlass der Sanierungssatzung nur relativ geringe Anforderungen gestellt werden. Doch werden die Anforderungen mit fortschreitendem Sanierungsverfahren höher. Die erforderliche Konkretisierung kann insbesondere in einem Sanierungsbebauungsplan, einem sonstigen Bebauungsplan oder sogar durch eine informelle städtebauliche Planung erfolgen. Ist dies geschehen, können die Sanierungsziele auch nach einem längeren Zeitraum die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigen (vgl. BayVGH, U.v. 6.2.2014 Nr. 2 B 13.2570, m. w. N.).
Nach diesen Maßgaben rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts wohl nicht.
Im vorliegenden Fall liegt für das streitgegenständliche Grundstück trotz des fortgeschrittenen Stadiums des Sanierungsverfahrens keine Detailplanung vor. Das Sanierungsziel kann daher nur dem Abschlussbericht der vorbereitenden Untersuchungen entnommen werden. Der Abschlussbericht enthält zwar in den „Ideen“ - auch zeichnerisch - die „Schaffung eines D...platzes als neue Mitte des Ortes“, der ebenfalls im Abschlussbericht enthaltene städtebauliche Rahmenplan übernimmt hingegen nur den Text „D...platz - Entwicklung einer räumlichen Mitte als zentraler Platz gegenüber Kirche und Rathaus“ und nicht die zeichnerische Darstellung des Platzes. Die zeichnerische Darstellung im städtebaulichen Rahmenplan trifft für das Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück keine Festsetzung, insbesondere nicht eine der für andere Grundstücke getroffenen Festsetzungen „modernisieren, abreißen“ oder „erhalten und sanieren“. Die unbebaute Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks ist im städtebaulichen Rahmenplan hellgrün eingefärbt, was nach der Legende „Begrünung und Gestaltung privater Hofflächen“ bedeutet. Der Abschlussbericht ist daher im Hinblick auf das Sanierungsziel für das streitgegenständliche Grundstück zumindest widersprüchlich. Wenn - wie vorliegend - die Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme lediglich zu Beginn der Sanierung in einer Rahmenplanung festgelegt werden, diese Festlegungen die Notwendigkeit einer Beseitigung des bestehenden Gebäudes nicht eindeutig erkennen lassen und im Laufe des Sanierungsverfahrens keine Konkretisierung der Ziele der Maßnahme durch Detailplanungen erfolgt, lässt sich nicht beurteilen, ob die Kläger mit dem Kauf Maßnahmen planen, die dem Sinn und Zweck der Sanierungsmaßnahme zuwider laufen. Es spricht daher einiges dafür, dass die Beklagte sich bei Ausübung des Vorkaufsrechts vorliegend nicht auf das Wohl der Allgemeinheit berufen kann.
d) Im Ergebnis kann dies jedoch offen bleiben, denn jedenfalls ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensfehlerhaft erfolgt. Der Ausübungsbescheid leidet an erheblichen Begründungsmängeln, die auf Ermessensausfall oder zumindest Ermessensfehler schließen lassen.
Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde, d. h. sie kann bei Vorliegen der Voraussetzungen ihr Recht ausüben, muss dies aber nicht tun (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 66). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat.
Ob die Ermessensausübung im Einzelfall pflichtgemäß oder fehlerhaft erfolgte, lässt sich nur anhand der nach Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG erforderlichen Begründung des Bescheids ermitteln (Kopp/Schenke, VwGO, § 114 Rn. 14 ff.). Eine bezüglich der Ermessensausübung fehlende oder unzureichende Begründung indiziert einen Ermessensnicht- oder -fehlgebrauch, sofern sich nicht aus den Umständen anderes ergibt.
Im vorliegenden Fall enthält der Bescheid lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt im Bescheid an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich Erwägungen zu den öffentlichen Interessen und den gegenläufigen Interessen der Kläger am Erwerb des Grundstücks. Dies lässt auf einen Ermessensnichtgebrauch schließen.
Selbst wenn man aufgrund der Auseinandersetzung des Gemeinderats in der Gemeinderatssitzung vom
Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts ist zwar im Regelfall bereits durch das tatbestandliche Wohl der Allgemeinheit indiziert. Das private Interesse des Käufers, das Grundstück zu erwerben, muss demgegenüber im Regelfall zurücktreten (vgl. BayVGH, U.v. 9.3.2000 Nr. 2 B 96.467). Die Gemeinde muss jedoch Gründe, die zugunsten eines Erwerbers gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts streiten, zumindest dann in ihre Ermessenserwägungen einstellen, wenn diese Gründe über das allgemeine Interesse an der Aufrechterhaltung des ursprünglich geschlossenen Kaufvertrages hinausgehen und der Gemeinde bekannt sind bzw. bekannt sein müssten (vgl. VG Würzburg, U.v. 4.7.2002 Nr. W 5 K 01.379).
Vorliegend lässt die dem Ausübungsbescheid beigegebene Begründung eine sachgerechte Überprüfung, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, nicht zu und eine Abwägung mit den besonderen Interessen der Kläger hat nicht stattgefunden.
Die Gemeinde hat im Ausübungsbescheid den Verwendungszweck des Grundstücks nicht hinreichend genau angegeben. Die Angabe des Verwendungszwecks ist Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist und hat darüber hinaus Bedeutung für die Abwendung der Ausübung nach § 27 Abs. 1 BauGB (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 24 Rn. 79). Wenn - wie vorliegend - die Rahmenplanung widersprüchliche Ziele für ein Grundstück enthält und dann auch noch der Verwendungszweck unzureichend angegeben wird, kann die Ermessensausübung hiervon gleichsam „infiziert“ werden (Jäde/Dirnberger/Weiß, a. a. O., § 24 Rn. 24).
Eine Auseinandersetzung mit der besonderen Situation der Kläger als Betroffene des Bescheids hat nicht stattgefunden. Dazu hätte aber Anlass bestanden. Die Kläger sind langjährige Bewohner und Mieter des streitgegenständlichen Hauses. Sie haben bereits erhebliche Aufwendungen getätigt. Im Grundbuch war darüber hinaus für das streitgegenständliche Grundstück kein Sanierungsvermerk eingetragen, was der Gemeinde hätte bekannt sein müssen, da sie es versäumt hatte, die Eintragung zu veranlassen. Trotz dieser Gründe, die der Beklagten bekannt waren bzw. hätten bekannt sein müssen, hat diese den Verwendungszweck des Grundstücks unzureichend angegeben und weder dazu Stellung genommen, ob und wann von Seiten der Beklagten ein Abriss des Hauses beabsichtigt ist, noch ob die Kläger (einstweilen) als Mieter im Anwesen verbleiben können oder ob die Beklagte ein Vorgehen gemäß § 182 BauGB (Aufhebung des Mietverhältnisses) beabsichtigt und wie sich in diesem Fall die Frage der im Raum stehenden Entschädigung nach § 185 BauGB auf die Ermessensentscheidung der Gemeinde auswirkt. Zu einer genaueren Angabe des Verwendungszwecks im Hinblick auf eine sachgerechte Überprüfung, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit entspricht, und zu einer detaillierten Auseinandersetzung mit den Belangen der Kläger hätte aber Anlass bestanden.
Der Bescheid vom
3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Nachdem der Beigeladene keinen Antrag gestellt und kein Kostenrisiko übernommen hat, kommt es nicht in Betracht, seine ggf. entstandenen außergerichtlichen Aufwendungen nach § 162 Abs. 3 VwGO der Beklagten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich zu beantragen. Hierfür besteht Vertretungszwang.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder Postfachanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München, Hausanschrift in Ansbach:Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach, einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte, Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, oder die in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 20.625,00 EUR festgesetzt.
Gründe:
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG i. V. m. Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (BayVBl., Sonderbeilage Januar 2014).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Würzburg, Hausanschrift: Burkarderstraße 26, 97082 Würzburg, oder Postfachanschrift: Postfach 11 02 65, 97029 Würzburg, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
(1) Die Gemeinde kann
- 1.
ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet, oder - 2.
das ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 zustehende Vorkaufsrecht zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers sowie das ihr nach § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 zustehende Vorkaufsrecht zugunsten eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers ausüben, wenn der Träger einverstanden ist.
(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kaufvertrag zwischen dem Begünstigten und dem Verkäufer zustande. Die Gemeinde haftet für die Verpflichtung aus dem Kaufvertrag neben dem Begünstigten als Gesamtschuldnerin.
(3) Für den von dem Begünstigten zu zahlenden Betrag und das Verfahren gilt § 28 Absatz 2 bis 4 entsprechend. Kommt der Begünstigte seiner Verpflichtung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 nicht nach, soll die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 102 die Übertragung des Grundstücks zu ihren Gunsten oder zugunsten eines Übernahmewilligen verlangen, der zur Verwirklichung des Verwendungszwecks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. Für die Entschädigung und das Verfahren gelten die Vorschriften des Fünften Teils über die Rückenteignung entsprechend. Die Haftung der Gemeinde nach § 28 Absatz 3 Satz 7 bleibt unberührt.
(1) Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken
- 1.
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist, - 2.
in einem Umlegungsgebiet, - 3.
in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich, - 4.
im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung, - 5.
im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist, - 6.
in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist, - 7.
in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie - 8.
in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn - a)
in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder - b)
die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen
(2) Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.
(3) Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.
Tenor
I.
Der Antrag wird abgelehnt.
II.
Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner. Die Beigeladenen tragen ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Der Streitwert wird auf 17.425,- Euro festgesetzt.
Gründe
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn
- 1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist, - 2.
das Grundstück - a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder - b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird, - 3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder - 4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
(1) Weist eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Missstände oder Mängel auf, deren Beseitigung oder Behebung durch Modernisierung oder Instandsetzung möglich ist, kann die Gemeinde die Beseitigung der Missstände durch ein Modernisierungsgebot und die Behebung der Mängel durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. Zur Beseitigung der Missstände und zur Behebung der Mängel ist der Eigentümer der baulichen Anlage verpflichtet. In dem Bescheid, durch den die Modernisierung oder Instandsetzung angeordnet wird, sind die zu beseitigenden Missstände oder zu behebenden Mängel zu bezeichnen und eine angemessene Frist für die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen.
(2) Missstände liegen insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht.
(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter
- 1.
die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, - 2.
die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder - 3.
die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.
(4) Der Eigentümer hat die Kosten der von der Gemeinde angeordneten Maßnahmen insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus Erträgen der baulichen Anlage aufbringen kann. Sind dem Eigentümer Kosten entstanden, die er nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm zu erstatten, soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuss zu ihrer Deckung gewährt. Dies gilt nicht, wenn der Eigentümer auf Grund anderer Rechtsvorschriften verpflichtet ist, die Kosten selbst zu tragen, oder wenn er Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Die Gemeinde kann mit dem Eigentümer den Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der Modernisierungs- oder Instandsetzungskosten vereinbaren.
(5) Der vom Eigentümer zu tragende Kostenanteil wird nach der Durchführung der Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der Erträge ermittelt, die für die modernisierte oder instand gesetzte bauliche Anlage bei ordentlicher Bewirtschaftung nachhaltig erzielt werden können; dabei sind die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen.
Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn
- 1.
der Eigentümer das Grundstück an seinen Ehegatten oder an eine Person verkauft, die mit ihm in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist, - 2.
das Grundstück - a)
von einem öffentlichen Bedarfsträger für Zwecke der Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des Zivilschutzes oder - b)
von Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts für Zwecke des Gottesdienstes oder der Seelsorge
gekauft wird, - 3.
auf dem Grundstück Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 genanntes Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist, oder - 4.
das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Absatz 2 und 3 Satz 1 aufweist.
Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist. Die Verwaltungsbehörde kann ihre Ermessenserwägungen hinsichtlich des Verwaltungsaktes auch noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen.
Tenor
I.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
II.
Die Kosten des Zulassungsverfahrens trägt die Beklagte. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 20.625,-- Euro festgesetzt.
Gründe
I.
II.
Gründe
- 1
Mit Urteil vom 17.07.2007 (zugestellt am 08.08.2007) hat das Verwaltungsgericht der Klage der Klägerin stattgegeben und den angefochtenen Bescheid der Beklagten über die Ausübung eines Vorkaufsrechts hinsichtlich des Grundstücks S-Straße in B-Stadt, Gemarkung B-Stadt, Flur A, Flurstück 1.031/04 aufgehoben. Mit Antrag vom 22.04.2008 beantragte die Beklagte die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil.
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Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist nicht wegen Versäumung der Frist des § 124a Abs. 4 S. 1 und 4 VwGO unzulässig. Da die Beklagte über das einzulegende Rechtsmittel durch das Verwaltungsgericht unrichtig belehrt worden ist, gilt die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO. Dahin gestellt bleiben kann ferner, ob der Antragstellerin für die Durchführung des Zulassungsverfahren deshalb das Rechtsschutzinteresse fehlt, weil sie mit der zweiten Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 19.03.2008 den Bescheid vom 20.07.2004 konkludent aufgehoben und ihn durch den Bescheid vom 19.03.2008 ersetzt hat. Jedenfalls ist der Zulassungsantrag unbegründet.
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Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht. Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass der streitgegenständliche Bescheid der Beklagten vom 20.07.2004 dem Begründungserfordernis des § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB nicht genüge. Als konkreter Verwendungszweck sei dem Bescheid nur zu entnehmen, dass nach einer Neuordnung die beanspruchten Flächen überwiegend Bestandteil einer künftigen Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtung sein und zu einem geringeren Teil als öffentliche Gehwege und Stellflächen genutzt werden sollen. Diese Begründung lasse keine hinreichend bestimmte Benennung des Verwendungszwecks erkennen, die es dem Gericht ermögliche, festzustellen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit diene. An dieser Auffassung des Verwaltungsgerichts bestehen im Ergebnis keine ernstlichen Zweifel. Dem vermag die Zulassungsschrift nicht mit dem Einwand entgegenzutreten, dass es sich bei § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB lediglich um eine reine Ordnungsvorschrift handle und das Fehlen einer konkreten Benennung des Verwendungszwecks unschädlich sei, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts objektiv durch Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt sei. Es kann dahingestellt bleiben, ob § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB eine reine Ordnungsvorschrift ist oder nicht (zum Meinungsstreit, vgl. Paetow, Berliner Kommentar BauGB, 11. Lfg./Oktober 2008, § 24 RdNr. 22). Das Verwaltungsgericht ist nämlich nicht vom gänzlichen Fehlen einer Angabe des Verwendungszwecks ausgegangen, sondern hat seine Entscheidung nur darauf gestützt, dass der angegebene Verwendungszweck nicht hinreichend konkretisiert sei und damit nicht überprüft werden könne, ob die Ausübung des Vorkaufsrechts objektiv dem Gemeinwohl entspreche.
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Die Zulassungsschrift hat auch nicht mit dem Einwand Erfolg, eine hinreichende Konkretisierung des Verwendungszwecks sei jedenfalls im Widerspruchsbescheid erfolgt. Dort wird zum Verwendungszweck angegeben, dass das strittige Grundstück im Sanierungsgebiet liege. Weiter wird ausgeführt: „Die Erneuerung von Straßen, Wegen und Plätzen unter Einbeziehung des ruhenden Verkehrs bilde eine wichtige Komponente für das Sanierungskonzept. Im Hinblick auf die relativ schmalen Straßenräume östlich des Breitewegs könne dem Stellplatzdefizit nur durch die Einbeziehung größerer Stellplatzanlagen begegnet werden“. Selbst wenn man der Ansicht wäre, diese Begründung genüge vom Grundsatz her noch den Anforderungen des § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB, so darf nicht außer acht gelassen werden, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ermessensbezogen ist, für die Ermessensentscheidung das über § 24 Abs. 3 S. 2 BauGB hinausgehende Begründungsgebot des § 39 Abs. 1 S. 2, § 46 VwVfG in Verbindung mit der landesrechtlichen Verweisungsnorm gilt und eine mangelhafte Angabe des Verwendungszwecks auf die Ermessensentscheidung durchschlägt (vgl. Paetow, a. a. O. § 24 RdNr. 28). Dieses Ergebnis ergibt sich aus der verfassungsrechtlichen Verankerung einfach-gesetzlicher Begründungspflichten. Hieraus folgt die Pflicht der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen und zu erläutern, weshalb sie sich für den Erwerb gerade des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Die Gemeinde muss neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums diskutieren (so auch Wolf, in: BauR 2/91 S. 164 f.). Dass die Entscheidung der Beklagten diesen Anforderungen nicht genügt, hat das Verwaltungsgericht – wenn es auch nicht ausdrücklich auf § 39 Abs. 1 S. 2 VwVfG VwVfG abgestellt hat - zutreffend festgestellt.
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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 und 3 GKG.
(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.
(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.
(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.
(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.
(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Kosten sind die Gerichtskosten (Gebühren und Auslagen) und die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendigen Aufwendungen der Beteiligten einschließlich der Kosten des Vorverfahrens.
(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.
(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.
(1) In Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs-, Finanz- und Sozialgerichtsbarkeit ist, soweit nichts anderes bestimmt ist, der Streitwert nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen.
(2) Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist ein Streitwert von 5 000 Euro anzunehmen.
(3) Betrifft der Antrag des Klägers eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf bezogenen Verwaltungsakt, ist deren Höhe maßgebend. Hat der Antrag des Klägers offensichtlich absehbare Auswirkungen auf künftige Geldleistungen oder auf noch zu erlassende, auf derartige Geldleistungen bezogene Verwaltungsakte, ist die Höhe des sich aus Satz 1 ergebenden Streitwerts um den Betrag der offensichtlich absehbaren zukünftigen Auswirkungen für den Kläger anzuheben, wobei die Summe das Dreifache des Werts nach Satz 1 nicht übersteigen darf. In Verfahren in Kindergeldangelegenheiten vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit ist § 42 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 3 entsprechend anzuwenden; an die Stelle des dreifachen Jahresbetrags tritt der einfache Jahresbetrag.
(4) In Verfahren
- 1.
vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit, mit Ausnahme der Verfahren nach § 155 Satz 2 der Finanzgerichtsordnung und der Verfahren in Kindergeldangelegenheiten, darf der Streitwert nicht unter 1 500 Euro, - 2.
vor den Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit und bei Rechtsstreitigkeiten nach dem Krankenhausfinanzierungsgesetz nicht über 2 500 000 Euro, - 3.
vor den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit über Ansprüche nach dem Vermögensgesetz nicht über 500 000 Euro und - 4.
bei Rechtsstreitigkeiten nach § 36 Absatz 6 Satz 1 des Pflegeberufegesetzes nicht über 1 500 000 Euro
(5) Solange in Verfahren vor den Gerichten der Finanzgerichtsbarkeit der Wert nicht festgesetzt ist und sich der nach den Absätzen 3 und 4 Nummer 1 maßgebende Wert auch nicht unmittelbar aus den gerichtlichen Verfahrensakten ergibt, sind die Gebühren vorläufig nach dem in Absatz 4 Nummer 1 bestimmten Mindestwert zu bemessen.
(6) In Verfahren, die die Begründung, die Umwandlung, das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Beendigung eines besoldeten öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnisses betreffen, ist Streitwert
- 1.
die Summe der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen, wenn Gegenstand des Verfahrens ein Dienst- oder Amtsverhältnis auf Lebenszeit ist, - 2.
im Übrigen die Hälfte der für ein Kalenderjahr zu zahlenden Bezüge mit Ausnahme nicht ruhegehaltsfähiger Zulagen.
(7) Ist mit einem in Verfahren nach Absatz 6 verfolgten Klagebegehren ein aus ihm hergeleiteter vermögensrechtlicher Anspruch verbunden, ist nur ein Klagebegehren, und zwar das wertmäßig höhere, maßgebend.
(8) Dem Kläger steht gleich, wer sonst das Verfahren des ersten Rechtszugs beantragt hat.