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Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Aug. 2016 - 2 L 65/14

ECLI:

ECLI:DE:OVGST:2016:0818.2L65.14.0A

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18.08.2016

Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Aug. 2016 - 2 L 65/14

ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Aug. 2016 - 2 L 65/14

Rechtsgebiete

Baugenehmigung

Bebauungsplan

Nutzungsuntersagung und -änderung

andere

Verwaltungsrecht

Gericht

Tatbestand

1: Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für das Vorderhaus auf dem Grundstück (E.) 5 in A-Stadt.

2: Sie ist Eigentümerin des 1.545 m² großen Grundstücks (E.) 5 (Gemarkung A., Flur A, Flurstück 500), nachdem sie es durch notariellen Kaufvertrag vom 31.08.2006 für 10.000,00 € erworben hatte. Außerdem ist sie Eigentümerin der in geschlossener Bauweise benachbarten Grundstücke (E.) 6 und 7 in A-Stadt. Die Beigeladene zu 1 ist Eigentümerin der südlich an die Grundstücke (E.) 5 grenzenden Grundstücke (E.) 3 und 4. Die Grundstücke liegen im räumlichen Geltungsbereich der am 13.09.2001 beschlossenen Satzung der Stadt A. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtmitte" A-Stadt sowie der am 29.08.2001 beschlossenen Satzung der Stadt A. über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach § 172 Baugesetzbuch im Altstadtgebiet in der Fassung der 1. Änderungssatzung vom 31.03.2002. Im Juni 2010 beschloss der Stadtrat der Klägerin die Fortschreibung des städtebaulichen Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Ortskern" und das Erhaltungsgebiet „Altstadt".

3: Mit Datum vom 16.03.2012 beantragte die Klägerin bei dem Beklagten die Genehmigung für den Abbruch u.a. des Vorderhauses (E.) 5. Dem Antrag war u.a. eine Berechnung zum Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit beigefügt. Nachdem der Beklagte die Klägerin zur Vervollständigung ihres Antrags aufgefordert hatte, gab die Klägerin mit Datum vom 18.02.2013 an, sie verfolge im Quartier (E.)anger ein städtebauliches Konzept. In Abstimmung mit der Wohnungswirtschaft sei geplant, nach Abbruch der Gebäude (E.) 5 bis 7 eine kleinteilige geschlossene Bebauung entlang der (E.)straße zu realisieren. Im oberen westlichen (E.)anger habe sie mit der Umsetzung dieses städtebaulichen Konzepts bereits begonnen. Ende des Jahres 2008 habe sie das Ziel verfolgt, das Gebäude zu entkernen sowie Fassade, Dach und Fenster instand zu setzen. Die voraussichtlichen Kosten in Höhe von 2,3 Mio. € sollten aus Städtebaufördermitteln finanziert werden. Da das Vorhaben nicht in den Finanzierungsplan der Städtebauförderung habe aufgenommen werden können, sei das Vorhaben nicht weiter verfolgt worden. Die Gebäude (E.) 5 bis 7 seien inzwischen so von Fäulnis und Hausschwamm befallen, dass eine Sanierung selbst mit Städtebaufördermitteln wirtschaftlich nicht mehr vertretbar sei. Den Eigenanteil von 733.000 € allein für die Entkernung und Sanierung der Fassade, dès Daches und der Fenster ohne Innenausbau könne sie nicht aufbringen, weil sie sich seit Jahren in der Haushaltskonsolidierung befinde. Mit Schreiben vom 12.07.2013 legte die Klägerin die Kurzstellungnahme zur denkmalrelevanten Bausubstanz des Ingenieur- und Sachverständigenbüros P. vom 11.06.2013, den Rahmenplan 2010 sowie die Zielstellungen im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung – Ergänzung zur beschlossenen Fortschreibung des Rahmenplanes vom April 2010 als Teil des fortgeschriebenen Stadtentwicklungskonzeptes 2010 – vor. Nachdem der Beklagte eine denkmalrechtliche Abbruchgenehmigung für die Gebäude (E.) 6 und 7 erteilt hatte, genehmigte er mit Bescheid vom 22.07.2013 auch den Abbruch des Hinterhauses des Grundstücks (E.) 5 unter Auflagen. Den Antrag auf Abbruch des Vorderhauses des Grundstückes lehnte er hingegen ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus: Die Bebauung (E.) 5 sei ein als Kulturdenkmal gewürdigtes Baudenkmal und Bestandteil des Denkmalbereichs Altstadt A.. An dem Erhalt des Vorderhauses bestehe aufgrund seiner besonderen kulturell-künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung ein öffentliches Interesse, während die unveränderte Erhaltung des Hintergebäudes der Klägerin wirtschaftlich nicht zumutbar sei. Die Erhaltungspflicht des Vorderhauses treffe auch die öffentliche Hand. Die Klägerin habe nicht dargelegt, welche Bemühungen sie unternommen habe, um das Kulturdenkmal zu veräußern oder konzeptionell einem anderen Nutzungszweck zuzuführen. Die Möglichkeiten der Erhaltung des Kulturdenkmals seien nach Aktenlage nicht ausgeschöpft. Es liege eine Interessensbekundung zum Erwerb des Grundstücks (E.) 5 vor. Die Klägerin sei aber nicht bereit, das Objekt zum Zweck des Erhalts zu veräußern. Die Stellungnahme der Wohnungsgesellschaft, dass die Sanierung wirtschaftlich keinen Sinn mache und ein fertig gestelltes Gebäude in diesem Umfeld keine Mieter finde, genüge nicht. Ein überwiegendes öffentliches Interesse, das den Abbruch verlange, sei nicht nachgewiesen. Aus denkmalfachlicher Sicht sei das Vorderhaus sanierungsfähig. Eine Einzelbetrachtung habe die Klägerin nicht vorgelegt und deshalb die wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht glaubhaft gemacht. Im Dezember 2013 wurden die Gebäude (E.) 6 und 7 abgebrochen.

4: Am 19.08.2013 hat die Klägerin beim Verwaltungsgericht Klage erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen: Die Wiederherstellung des Gebäudes Vorderhaus (E.) 5 komme einer Neuerrichtung gleich. Das Gebäude weise erhebliche bauliche Schäden auf. Ein neues Nutzungskonzept erfordere eine neue, altersgerechte Wohnbebauung, die in dem vorhandenen Bestand ausweislich der vorgelegten Kosten-Nutzen-Berechnung nicht wirtschaftlich vertretbar sei. Sie als juristische Person des öffentlichen Rechts könne sich wie ein privater Eigentümer auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen berufen. Aufgrund der demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung sei eine wirtschaftliche Verwertung durch Vermietung nicht gewährleistet. Ihr Sanierungskonzept habe sie mehrfach umgestalten müssen, da die "erhofften seriösen Investoren für eine denkmalgerechte Sanierung" nicht hätten gefunden werden können. Sie sei dabei, das Konzept mit der städtischen Wohnungsgesellschaft zu entwickeln und umzusetzen. So sei nach dem Rückbau der Plattenbauten die Wiederbelebung der Innenstadt geplant. Eine Wiederbelebung des (E.)s sei nur dann gesichert, wenn das Neubaukonzept umgesetzt werde. Im (E.) seien derzeit nur vier Häuser bewohnt, die anderen seien unbewohnbar. Der Beklagte könne ihr auch nicht vorwerfen, dass sie das marode Objekt sehenden Auges erworben habe. Bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs habe das Vorderhaus (E.) 5 einen erheblichen Reparaturstau von durchschnittlich 73 % aufgewiesen, der ihr nicht angelastet werden könne. Kaufinteressenten, die eine Sanierung gewährleisteten, stünden nicht zur Verfügung. Ihr könne auch nicht angelastet werden, dass sie das Grundstück nicht an die Beigeladene zu 1 veräußert habe. Diese besitze bereits hochrangige Denkmale und habe seit dem Erwerb keine Maßnahmen zur Instandhaltung dieser Objekte durchgeführt. Sie sei aber nicht verpflichtet, das Denkmal an einen beliebigen Kaufinteressenten zu veräußern.

5: Die Klägerin hat beantragt,

6: den Beklagten zu verpflichten, ihr die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Vorderhauses (E.) 5 in A-Stadt gemäß ihrem Antrag vom 16.03.2012 zu erteilen und den Bescheid des Beklagten vom 22. 07.2013 aufzuheben, soweit er dem entgegensteht.

7: Der Beklagte hat beantragt,

8: die Klage abzuweisen.

9: Zur Begründung hat er vorgetragen: Das Quartiersgelände, in dem die Klägerin den Neubau plane, weise große Flächen auf, die im Eigentum der Klägerin stünden und die bereits beräumt seien, z.B. die Grundstücke (E.) 6 und 7. Deshalb sei nicht nachvollziehbar, warum gerade auf der Fläche des Vorderhauses (E.) 5 eine Neubebauung notwendig sei. Das Grundstück (E.) 5 sei im Hinblick auf seine Größe isoliert zu betrachten, weil es bei Erhalt des Vorderhauses ohne weiteres neu bebaut werden könne. Jedenfalls nach Erteilung der Abbruchgenehmigung für die Grundstücke (E.) 5 (Hinterhaus), 6 und 7 bestünden Kompensationsmöglichkeiten. Der Erhalt des Gebäudes sei für die Ablesbarkeit der historischen und denkmalgeschützten städtebaulichen Situation notwendig. Die Denkmalwürdigkeit sei aufgrund des inzwischen eingetretenen Seltenheitswertes frühneuzeitlicher Bebauung in diesem Teil der A-Stadter Altstadt gegeben. Der Straßenzug (E.) sei darüber hinaus Teil des aus 37 Straßenzügen bestehenden Denkmalbereichs Altstadt. Auch nach Abbruch der Gebäude (E.) 6 und 7 bleibe die Denkmaleigenschaft bestehen, wenn bei einem großflächigen Substanzaustausch wesentliche denkmalkonstituierende Teile der Fassade, der Kubatur und der Grundrissstruktur auf der Parzelle sowie der wesentlichen Bestandteile im Innern (Lage der Vertikalschließung, tragende Wände) erhalten blieben. Bei dem Vorderhaus (E.) 5 seien der stadtbaugeschichtliche und städtebauliche Wert für den Denkmalbereich – insbesondere für die Nachbarbauten (E.) 3 und 4 – so hoch, dass eine Großreparatur der beschädigten Originalsubstanz die konstituierenden Eigenschaften nicht so weit eliminieren würde, dass die besondere Bedeutung verlorengehe. Das Vorderhaus sei sanierbar. Ein Erhalt der Kubatur, des Daches und der Fassade stelle aus denkmalpflegerischer Sicht einen vertretbaren Kompromiss dar. Selbst die von der Klägerin vorgelegte Kurzstellungnahme gehe davon aus, dass von der Fassade 60 % erhalten werden könnten.

10: Die von der Klägerin vorgelegte Kosten-Nutzen-Berechnung sei nicht geeignet, die wirtschaftliche Unzumutbarkeit zu begründen. Die Klägerin habe das Objekt sehenden Auges erworben. Die Klägerin könne sich bereits nicht auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen, weil sie im Rahmen des § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA nicht alle Möglichkeiten des Erhalts ausgeschöpft habe, u.a. die Vermittlungsmöglichkeit „Denkmalbörse". Die Beigeladene zu 1) habe ihr Kaufinteresse bekundet. Die Klägerin habe keinen Anspruch auf die rentabelste wirtschaftliche Nutzung.

11: Die Beigeladene zu 1 hat beantragt,

12: die Klage abzuweisen.

13: Sie sei eine zur Erhaltung bereite Kaufinteressentin. Die Behauptung, sie würde Objekte nur erwerben und dann dem Verfall preisgeben, sei falsch. Vielmehr habe sie bei allen von ihr erworbenen Objekten den weiteren Verfall gestoppt und die Gebäude gesichert. Eine derartige Erhaltung sei im öffentlichen Interesse.

14: Der Beigeladene zu 2 hat keinen Antrag gestellt.

15: Das Verwaltungsgericht hat das Baugrundstück und dessen nähere Umgebung am 25.04.2014 in Augenschein genommen.

16: Mit Urteil vom 29.04.2014 hat das Verwaltungsgericht den Beklagten verpflichtet, der Klägerin die denkmalrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Vorderhauses (E.) 5 zu erteilen und den Bescheid des Beklagten vom 22.07.2013 aufgehoben, soweit er dem entgegensteht. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung beständen ernstliche Zweifel, ob das Vorderhaus auf dem Grundstück (E.) 5 noch als Denkmal anzusehen sei. Danach sei das straßenseitige Gebäude in einem beklagenswerten Zustand. Die Nordfassade, die durch den Abbruch der Gebäude auf den Grundstücken (E.) 6 und 7 sichtbar geworden sei, sei eingebrochen und weise eine ungeschützte Schadstelle auf. Die von der Klägerin vorgelegte Kurzstellungnahme des Ingenieur- und Sachverständigenbüros für Bauwesen P. vom 11.06.2013 komme zu dem Ergebnis, dass der eigentliche Denkmalwert bei einer Sanierung des Objektes zustandsbedingt verlorengehe. Es entstehe quasi ein Abbild des Objekts mit einem sehr geringen Originalanteil. Bei der Beurteilung der Einzelbauteile komme der Gutachter zu dem Gesamtergebnis, dass nach einer Sanierung nur etwa 20 % der Denkmalsubstanz erhalten bleibe. Der Beigeladene zu 2 habe in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 03.12.2013 zwar nochmals bekräftigt, dass die Sanierung des Vorderhauses (E.) 5 technisch möglich sowie dass der stadtbaugeschichtliche und städtebauliche Wert für den Denkmalbereich – insbesondere für die beiden Nachbarbauten (E.) 3 und 4 – so hoch sei, dass eine Großreparatur der beschädigten Originalsubstanz die konstituierenden Eigenschaften nicht so weit eliminiere, dass die besondere Bedeutung verlorengehe. Ob diese Einschätzung tragfähig sei, könne jedoch dahin gestellt bleiben.

17: Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes unterstellt, lägen die Voraussetzungen für die Genehmigung des Eingriffs gleichwohl vor. Die Erhaltung des Denkmals sei der Klägerin aufgrund des desolaten Zustands des Vorderhauses auf dem Grundstück (E.) 5 gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA wirtschaftlich unzumutbar. Gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 DenkmSchG LSA könnten Erhaltungsmaßnahmen nicht verlangt werden, wenn die Erhaltung den Verpflichteten unzumutbar belaste. Nach Aufhebung des § 10 Abs. 7 DenkmSchG LSA zum 01.01.2006 gelte für juristische Personen des öffentlichen Rechts – unabhängig davon, ob sie sich auf den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG berufen könnten – für die wirtschaftliche Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen die gleichen Maßstäbe wie für private Eigentümer, auch wenn sie sich nicht auf Art. 14 Abs. 1 GG berufen könnten, sondern nur die Grundsätze einer wirtschaftlichen und sparsamen Haushaltsführung zu beachten hätten.

18: Die Zumutbarkeit der Erhaltung sei anhand einer objektbezogenen Vergleichsberechnung sowie unter Berücksichtigung des Ranges des Kulturdenkmals zu beurteilen. In aller Regel sei danach eine wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer unzumutbar und deshalb unverhältnismäßig, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden könnten. So liege der Fall hier. In der im Verwaltungsverfahren zum Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit eingereichten Kostenaufstellung des Sachverständigen P. vom 09.03.2012 sei u.a. angegeben, dass bei einer Sanierung der Gebäude auf dem Grundstück (E.) 5 Sanierungskosten in Höhe von 915.814 € und Baunebenkosten in Höhe von 149.086 €, insgesamt 1.064.900 €, entständen. Daraus würden sich Erhaltungskosten von jährlich 44.300,69 € ergeben. Dem ständen zu erwartende Erträge von jährlich 37.192,92 € gegenüber, so dass von einem jährlichen Verlust von 7.107,77 € auszugehen sei. Soweit der Beklagte meine, die Kosten aufgrund unterlassener Bauunterhaltung seien mit 12.038,00 € zu niedrig angesetzt, sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin erst seit 2006 Eigentümerin des Grundstücks sei und ihr die in der davor liegenden Zeit unterlassenen Instandhaltungskosten nicht angelastet werden dürften.

19: Der Abbruch des Vorderhauses (E.) 5 sei auch deshalb zu genehmigen, weil ein überwiegendes öffentliches Interesse anderer Art den Eingriff verlange. Als solcher Belang kämen die Belange des Städtebaus in Betracht. Je höher der einzelne denkmalpflegerische Rang des konkreten Kulturdenkmals sei, umso höher müsse die Bedeutung der entgegenstehenden Interessen sein, um sich in der Abwägung zuungunsten der Erhaltung des Kulturdenkmals niederschlagen zu können. Die danach vorzunehmende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen des öffentliche Interesses, das den Abriss des Vorderhauses (E.) 5 rechtfertige. Die Klägerin habe anschaulich dargelegt, dass sie zunächst die Sanierung der Gebäude auf den Grundstücken (E.) 5 bis 7 geplant habe, diese aber aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Situation und mangels seriöser Investoren nicht habe realisieren können. Das nunmehr erarbeitete Konzept umfasse in einer zweiten Stufe die Belebung der Innenstadt. Die Klägerin könne nach ihren nachvollziehbaren Ausführungen nur mit dem beantragten Abbruch ihr städtebauliches Konzept der Belebung des Innenstadtbereichs verwirklichen. In den „Zielstellungen im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung (Ergänzung zur Fortschreibung des Rahmenplans vom April 2010)" vom 29.05.2013 habe die Klägerin dieses Ziel weiter konkretisiert. Daraus werde ihr Bemühen deutlich, das von massivem Leerstand und Verfall gekennzeichnete Quartier um den (E.) zu revitalisieren und städtebaulich zu entwickeln. Hierzu sehe sich die Klägerin aufgrund des demografischen und sozialen Wandels gezwungen. Derzeit bestehe ein Überschuss an Wohnungen, der sich im massiven Leerstand zeige, von dem die Altstadt betroffen sei. Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Übersicht über bewohnte Gebäude in der Innenstadt befänden sich in der näheren Umgebung des (E.)s 5 ganz überwiegend leerstehende Gebäude. Zur Umsetzung dieses Ziels habe die Klägerin mit der Wohnungswirtschaft ein Konzept erarbeitet, um das zentrumsnah gelegene Gebiet um den (E.) in deren wohnungswirtschaftliche Entwicklung einzubeziehen. Das Konzept schließe die Grundstücksfläche des Grundstücks (E.) 5 ein und sei ohne dieses nicht realisierbar. Das Konzept sähe den Abbruch der Gebäude (E.) 5 bis 7 sowie eine geschlossene und kleingliedrige Bebauung entlang des (E.)s vor. Die Wohnungswirtschaft habe die Plausibilität dieser Konzeption in einer Stellungnahme vom Juni 2013 weiter untermauert. Darin heiße es: Aufgrund des Bevölkerungsrückgangs und der Vielzahl der vorhandenen (und leerstehenden) Wohnungen sei es immer schwieriger, Wohnungen zu vermieten. Die Lage, die Ausstattung und der Gesamtmietpreis spielten dabei die dominierenden Rollen. Das Wohnhaus (E.) 5 basiere auf einem Standard der 1950er-Jahre. Brand-, Wärme- und Schallschutz seien nach heutigen Gesichtspunkten nicht zu gewährleisten. Das Haus sei so geschnitten, dass eine zeitgemäße Anbindung an Flur und Treppenhaus nicht möglich sei. Die Raumhöhen entsprächen nicht den heutigen Anforderungen. Bei einer Sanierung wäre nach den Erfahrungen aus den letzten Jahren ein Aufwand von etwa 2.500,00 €/m² aufzuwenden. Selbst bei einer Förderung aller unrentierlichen Kosten sei nur ein Mietpreis von 4,50 €. bis 5,00 €/m² zu erzielen. Bei dem derzeitigen Zustand von benachbarten Ruinen und verwahrlosten Grundstücken sei keine Vermietung möglich. Nur die Instandsetzung und Modernisierung ganzer Wohnquartiere verspreche dauerhafte Erfolge. Eine Sanierung des Grundstücks (E.) 5 mache aus wohnungswirtschaftlicher Sicht keinen Sinn. Gegenüber den von der Klägerin dargelegten städtebaulichen Gründen sei im Hinblick auf die Bedeutung und den Rang des hier in Rede stehenden Denkmals in dem vorliegenden Einzelfall kein überwiegendes Interesse an dem Erhalt des Baudenkmals (Vorderhaus (E.) 5) ersichtlich. Der Beklagte und der Beigeladene zu 2) hätten zwar die Denkmaleigenschaft des (Vorder-) Gebäudes auf dem Grundstück (E.) 5 nachvollziehbar zu begründen vermocht. Eine besondere, herausragende Bedeutung des Denkmals habe die Kammer aber nicht erkennen können. Soweit es die städtebauliche Bedeutung betreffe, dürfte diese bereits entfallen sein, weil nach dem Abriss der Gebäude auf den Grundstücken (E.) 6 und 7 die von dem Beigeladenen zu 2) besonders hervorgehobene stufenförmige, städtebaulich markante Baulinie nicht mehr vorhanden sei. Soweit der Beigeladene zu 2) davon ausgehe, dass auch die Gebäude auf den Grundstücken (E.) 3 bis 5 noch eine (besondere) städtebauliche Bedeutung besäßen, obwohl die Bebauung nunmehr nur noch rudimentär vorhanden sei, folge die Kammer dem nicht. Die nunmehr noch vorhandenen Gebäude (E.) 3 bis 5 seien auf einer Linie zur Straße hin angeordnet. Hierbei handele es sich aber bei einer geschlossenen Bebauung – wie hier – um den Normalfall. Die Bedeutung des (Vorder-) Gebäudes auf dem Grundstück (E.) 5 als Einzeldenkmal sei ebenfalls nicht so groß, dass sie das öffentliche Interesse an dem Abriss überwiege.

20: Die vom Senat zugelassene Berufung hat der Beklagte im Wesentlichen wie folgt begründet:

21: Der unveränderte Erhalt des Kulturdenkmals Vorderhaus (E.) 5 belaste die Klägerin nicht unzumutbar. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats sei von einer unzumutbaren Belastung des Verpflichteten durch die unveränderte Erhaltung eines Kulturdenkmals i.S.v. § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA dann auszugehen, wenn für ein geschütztes Baudenkmal die ursprüngliche Nutzung in Folge geänderter Verhältnisse hinfällig werde, eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lasse und er das Kulturdenkmal auch nicht veräußern könne. Die Klägerin könne das Grundstück (E.) 5 mit dem Vorderhaus an die Beigeladene zu 1 veräußern. Die Ernsthaftigkeit ihres Kaufinteresses sei nicht anzuzweifeln. Ob die Beigeladene zu 1 tatsächlich wirtschaftlich in der Lage sei, das Baudenkmal zu erwerben, könne erst beurteilt werden, wenn ein konkretes Kaufangebot vorliege. Bisher sei die Klägerin aber zu einem Verkauf nicht bereit. Für die Ernsthaftigkeit des Kaufinteresses der Beigeladenen zu 1 spreche die Tatsache, dass sich in ihrem Eigentum bereits mehrere Denkmale befänden. Die Beigeladene zu 1 besitze insgesamt 8 und ihr Sohn insgesamt 16 Baudenkmale in A-Stadt. Gegenwärtig sei nicht ersichtlich, ob die Beigeladene zu 1 ihre aus dem möglichen Erwerb des Baudenkmals resultierenden gesetzlichen Erhaltungspflichten werde erfüllen können. Ein denkmalpflegerisches Nutzungs- und Erhaltungskonzept für das Baudenkmal (E.) 5 liege bisher noch nicht vor. Soweit die Klägerin geltend mache, der Sohn der Klägerin sei ein "aktiver Grundstücksspekulant" bzw. die Beigeladene zu 1 erwerbe Grundstücke lediglich zu dem Zwecke, Aktivitäten der Klägerin zu verhindern, seien diese Einwendungen weder näher erläutert noch belegt.

22: Auch eine Erhaltung des Gebäudes Vorderhaus (E.) 5 im Wege der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen belaste die Klägerin nicht in unzumutbarere Weise. Die Schwelle zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung nach § 10 Abs. 4 und 5 DenkmSchG LSA werde vorliegend nicht erreicht, so dass die Klägerin schon deshalb keinen Anspruch auf die Erteilung einer Abrissgenehmigung habe. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Klägerin, die das Verwaltungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt habe, sei ungenügend und sachlich falsch. Sie gehe erstens von falschen Finanzierungskosten aus. Um die Kostenangaben der Klägerin nachprüfen zu können, bedürfe es einer umfassenden Schadenskartierung mit einer darauf basierenden Aufstellung der Sanierungskosten nach Gewerken bzw. die Vorlage entsprechender Gutachten. Derartige Unterlagen habe die Klägerin trotz Kenntnis der im Antragsformular eindeutigen Hinweise zum konkreten Umfang der erforderlichen Antragsunteralgen nicht vorgelegt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtige zweitens nicht, dass Erhaltungsmaßnahmen unterblieben seien. Die im Antrag insoweit bezifferten Kosten (hier 12.038 Euro) berücksichtigten nur die seit dem Erwerb des Grundstücks im Jahre 2006 angefallenen Kosten. Die Klägerin habe das Grundstück jedoch "sehenden Auges" erworben. Dem Verkehrswertgutachten zufolge habe bereits zu diesem Zeitpunkt ein Reparaturstau von durchschnittlich 73 % bestanden. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats könne sich derjenige nicht wegen zu hoher Instandhaltungskosten auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen, der sehendes Auges ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwerbe. Drittens beziehe die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch nicht die Erträge des Gesamtvorhabens in die Betrachtung ein. Die Klägerin habe nicht nur das Grundstück (E.) 5 (Vorder- und Hinterhaus), sondern auch die benachbarten Grundstücke (E.) 6 und 7 erworben. Auf diesem Areal plane sie die Umsetzung eines Neubaukonzepts zur Wohnbebauung, das als Sachgesamtheit und wirtschaftliche Einheit anzusehen sei. Daher seien nicht nur die Mieterträge aus der Nutzung des Grundstücks (E.) 5 (37.192, 92 Euro/Jahr), sondern auch die Mieterträge aus dem Gesamtarsenal der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde zu legen.

23: Die Klägerin könne sich auch nicht auf einen Rechtsanspruch auf Erteilung der denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung aus einem öffentlichen städtebaulichen Interesse berufen. Sie habe in der Begründung ihres Abrissantrags für das Objekt (E.) 5 auf ihr Stadtentwicklungskonzept aus dem Jahre 2010 verwiesen und mitgeteilt, dass sie die östlichen Flächen entlang des (E.)s zu dem Zweck erworben habe, im Rahmen ihres stadtentwicklungspolitischen Ziels der Wiederbelebung der Innenstadt dort Wohnbebauung zu schaffen. Die Klägerin habe allerdings nicht belegen können, dass sie dieses Ziel nicht auch unter Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes (E.) 5 – Vorderhaus – erreichen könne. Allein durch den genehmigten Abbruch der Gebäude auf den im Eigentum der Klägerin befindlichen Grundstücke (E.) 6 und 7 sei inzwischen eine derart große Freifläche entstanden, dass die Unmöglichkeit einer Umsetzung des städtebaulichen Konzepts nicht nachvollziehbar in Frage gestellt werden könne, zumal die Fläche des Vorderhauses (E.) 5 einen kleinen Bruchteil der Gesamtfläche darstelle. Es liege hierzu kein Ansatz einer zweifellos möglichen architektonischen Lösung dieser Fragestellung vor. Die Klägerin habe insgesamt keinerlei Nachweis eines städtebaulichen Konzepts unter Einbeziehung des Vorderhauses (E.) 5 beigebracht. Eine ordnungsgemäße Interessensabwägung zwischen den konkurrierenden öffentlichen Interessen Denkmalschutz und Städtebau setze den Nachweis der Notwendigkeit des geplanten Abrisses zwingend voraus. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung gemäß § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA entstehe nur dann, wenn ein überwiegendes Interesse anderer Art den Eingriff verlange. Es dürfe keinerlei Möglichkeiten geben, das andere öffentliche Interesse – hier Städtebau – unter Berücksichtigung des öffentlichen Interesses an der Erhaltung des Kulturdenkmals denkmalverträglich umzusetzen. Die Klägerin könne sich nur auf den Vortrag ihrer Wohnungswirtschaft berufen, wonach eine Sanierung des Denkmals aus wohnungswirtschaftlicher Sicht keinen Sinn mache. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts, die darüber hinaus auch die Rechte und Pflichten einer unteren Denkmalschutzbehörde wahrnehme, eine gesteigerte denkmalrechtliche Erhaltungspflicht treffe.

24: Schließlich seien Stadtentwicklungskonzepte, die – wie hier – Kulturdenkmale berührten, dem Beigeladenen zu 2 gem. § 8 Abs. 3 DenkmSchG LSA zur Stellungnahme vorzulegen. Der Beigeladene zu 2 habe ihm gegenüber aber erklärt, dass das Stadtentwicklungskonzept mit Stand 2013 nicht mit ihm abgestimmt und ein Konzept "Quartier (E.)anger" ihm auch nicht bekannt sei.

25: Der Beklagte beantragt,

26: das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

27: Die Beigeladene zu 1 schließt sich zur Begründung ihrer Berufung inhaltlich den Ausführungen des Beklagten an und trägt ergänzend vor: Die Erhaltung des Vorderhauses (E.) 5 sei der Klägerin zumutbar. Entgegenstehendes ergebe sich auch nicht aus dem Gutachten des Privatgutachters P.. Dieses beziehe sich nur auf das Gesamtgrundstück (E.) 5 und nicht auf den nur streitgegenständlichen Abbruch des Vorderhauses. Die Klägerin könne das Grundstück veräußern, sie habe bisher keinerlei Verwertungsanstrengungen unternommen. Darüber hinaus habe die Klägerin den Zustand des Gebäudes zu vertreten, da sie es unterlassen habe, Sicherungsmaßnahmen vorzunehmen. Der Klägerin stehe für die Erteilung einer Abrissgenehmigung auch kein überwiegendes Interesse anderer Art zur Seite. Für die Verwirklichung des Stadtentwicklungskonzepts sei genügend Platz vorhanden, da die nähere Umgebung des streitgegenständlichen Baudenkmals von leeren Flächen geprägt sei. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei auch die hervorgehobene stufenförmige städtebaulich markante Baulinie noch erkennbar. Dies sei insbesondere nach dem Abriss der angrenzenden Gebäude (E.) 6 und 7 der Fall. Soweit das Verwaltungsgericht die Denkmalwürdigkeit des Vorderhauses entgegen der Ausführungen des Beigeladenen zu 2 wegen späterer Veränderungen anzweifle, sei nicht erkennbar, dass das Gericht über das erforderliche Fachwissen verfüge.

28: Die Beigeladene zu 1 beantragt,

29: das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

30: Die Klägerin beantragt,

31: die Berufung zurückzuweisen.

32: Zur Begründung trägt sie (ergänzend) vor: Zutreffend sei das Verwaltungsgericht zu der Auffassung gelangt, dass sie durch den Erhalt des Vorderhauses des Grundstücks Nr. 5 unzumutbar belastet werde. Die Voraussetzungen die der erkennende Senat in seinem Beschluss vom 02.05.2006 (2 L 39/04) dafür aufgestellt habe, lägen in ihrem Fall vor. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass ein ernsthaftes Kaufinteresse durch die Beigeladene zu 1 bestehe. Ein klar offeriertes Kaufangebot gebe es nicht. Soweit der Beklagte sich darauf berufe, dass die Beigeladene zu 1 mehrere Denkmäler in dem Stadtgebiet erworben habe, so sei allen Objekten immanent, dass eine Sanierung dieser Kulturdenkmäler bis heute nicht erfolgt sei. Das Verhalten der Beigeladenen zu 1 stelle sich als reine Grundstückspekulation dar. Aus diesem Grund sei sie dem vermeintlichen Kaufangebot der Beigeladene zu 1 auch nicht nachgegangen. Aus diesem Grund könne sich der Beklagte auch nicht auf das Urteil des erkennenden Senats vom 18.02.2015 (2 L 175/13) berufen. Dort hätte ein verbindliches notarielles Kaufpreisangebot eines in Halle etablierten Denkmalvereins vorgelegen, dessen Ziel die Erhaltung und Sanierung von Baudenkmälern sei. Es könne nicht in Interesse des Beklagten liegen, dass das Gebäude zu einem geringen Preis an einen vermeintlichen Interessenten veräußert werde, ohne dass nur ansatzweise eine Erhaltungs- geschweige denn eine Sanierungsmaßnahme am Objekt durchgeführt werde. Der Beklagte könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie das streitgegenständliche Grundstück erworben habe, obwohl es bereits einen erheblichen Reparaturstau aufgewiesen habe. Sie habe das Grundstück vor dem Hintergrund der beabsichtigen Altstadtsanierung erworben. Um das von ihr verfolgte Wohnungskonzept zu verwirklichen, sei der Erwerb des Grundstücks (E.) 5 erforderlich gewesen. Bezogen auf den Erwerbszeitpunkt sei bereits ein erheblicher Reparaturstau vorhanden gewesen. Dieser könne ihr nicht angelastet werden, da sie Reparaturmaßnahmen nicht schuldhaft unterlassen habe. Sie habe das Grundstück auch nicht erworben, um sogleich eine Abrissgenehmigung zu beantragen. Ursprüngliches Ziel sei es vielmehr unter Berücksichtigung des Denkmalwertes der Gebäude gewesen, diese Gebäude einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung zuzuführen. Erst im weiteren Verlauf des Prozesses sei deutlich geworden, dass unter Berücksichtigung des beabsichtigten Gesamtkonzepts die Erhaltung des streitgegenständlichen Objekts sich als wirtschaftlich wenig sinnvoll und zudem nicht umsetzbar dargestellt habe. Unabhängig von der wirtschaftlichen Betrachtungsweise müsse davon ausgegangen werden, dass bei einer Sanierung des streitgegenständlichen Gebäudes höchstens 20% der Originalsubstanz erhalten blieben, wenn man den neusten Stand der Technik und den Anforderungen der Bauordnung genügen wolle. Bei einer Sanierung des Gebäudes (E.) 5 würden lediglich nur noch die Fassade und diese auch nur zu einem Anteil von 60 % erhalten bleiben. Das Verwaltungsgericht habe für die denkmalrechtliche Wirtschaftlichkeitsberechnung zutreffend die Angaben des Sachverständigen P. zugrunde gelegt und als ausreichend erachtet. Die nunmehr vom Beklagten vorgenommene Berechnung sei nicht geeignet, den durch sie erbrachten Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit in Zweifel zu ziehen. Die wirtschaftliche Belastung durch die Erhaltungskosten könne nicht dauerhaft durch Erträge aus dem Gebrauchswert des Grundstücks aufgewogen werden. Die Sanierungskosten würden sich auch unter Berücksichtigung der öffentlichen Zuschüsse dauerhaft nicht durch zu erzielende Mieteinnahmen in ihrem Stadtgebiet refinanzieren lassen. An der Vermietungssituation in ihrem Stadtgebiet werde sich aufgrund des demografischen Wandels und der desolaten wirtschaftlichen Entwicklung nichts ändern. Der von ihr geplante Stadtumbau sei im konkreten Fall höher zu bewerten als das Interesse am Erhalt des Einzelobjekts Vorderhaus (E.) 5. Als kommunale Gebietskörperschaft sei sie dem Grundsatz der sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung verpflichtet. Es sei ihr ursprüngliches Anliegen gewesen, den historischen Altstadtbereich (E.) zu erhalten. Vor diesem Hintergrund seien die Objekte erworben worden. Erst als sich im Nachgang herausgestellt habe, dass sich dieses Ziel nicht verwirklichen lasse, habe man das Stadtumbaukonzept verändert. Nur dadurch könne den Anforderungen an den Wohnungsbedarf in ihrem Stadtgebiet Rechnung getragen werden. Zu berücksichtigen sei in jedem Fall, dass letztlich auch bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden müsse. Etwaige Luxussanierungen ließen sich in ihrem Stadtgebiet nicht verwirklichen.

33: Der Beigeladene zu 2 hat keinen Antrag gestellt.

34: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die von dem Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

35: Die Berufungen sind zulässig und begründet.

36: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Vorderhaus des Grundstücks (E.) 5 in A-Stadt gemäß ihrem Antrag vom 16.03.2012 (§ 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA). Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 22.07.2013 ist insoweit rechtmäßig (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

37: 1. Nach § 14 Abs.1 Nr. 5 DenkmSchG LSA bedarf einer Genehmigung, wer ein Kulturdenkmal beseitigen oder zerstören will. Bei dem Gebäude Vorderhaus (E.) 5 handelt es sich um ein Kulturdenkmal i.S.d. § 2 DenkmSchG LSA.

38: Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind. Öffentliches Interesse besteht, wenn Sachen von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist ein Gebäude, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Urt. v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris RdNr. 55, m.w.N.).

39: In Anwendung dieser Grundsätze handelt es sich bei dem Vorderhaus auf dem Grundstück (E.) 5 um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA. Das Vorderhaus (E.) 5 ist von besonderer geschichtlicher und als Teil des Denkmalbereichs „Altstadt" von besonderer städtebaulicher Bedeutung. An seinem Erhalt besteht daher ein öffentliches Interesse. Dies folgt aus der Stellungnahme des Beigeladenen zu 2 vom 16.04.2012 zum straßenseitigen Gebäude auf dem Grundstück (E.) 5. Darin hat der Beigeladene zu 2 Folgendes ausgeführt:

40: „Das Vorderhaus ist dendrochronologisch auf das Jahr 1659 zu datieren. Trotz mehrerer Umbauphasen ist die Entwicklung des Baus noch deutlich in Grundriss, aufgehendem Mauerwerk und Dachstuhl dokumentiert. Ehemals ein giebelständiges Wohnhaus wurde dem Bau im 18. Jh., wahrscheinlich 1781 im Zusammenhang mit dem Neubau des Hinterhauses, die heutige breitere traufständige Fassade mit Toreinfahrt vorgelegt. Ursprünglich im Erdgeschoss für gewerbliche Zwecke genutzt, diente das Obergeschoss zu Wohnzwecken. Im hinteren Teil des Erdgeschosses haben sich Gewölberäume erhalten, die möglicherweise sogar zu einem Vorgängerbau gehören.

41: Wesentlich und denkmalbegründend für die künstlerisch-kulturelle Bedeutung des Baudenkmals sind seine Kubatur, das aufgehende Mauerwerk, die straßenseitige Fassade mit ihrer Faschendekoration und dem barocken Hoftor sowie die überkommene Grundrisssituation.

42: In seiner Stellungnahme vom 10.04.2013 führt der Beigeladene zu 2 ergänzend aus:

43: „Im Zusammenhang mit der Nr. 3 und 4 ist das Vorderhaus Nr. 5 von sehr hoher städtebaulicher Bedeutung für das noch vorhandene Ensemble auf der Ostseite des (E.)s. Zusammen mit den beiden hochrangigen Denkmalen (E.) 3 und 4 würde die historische Bebauung der Ostseite des (E.) auch nach einem Abbruch der Nr. 6 und 7 und einer Neubebauung auf diesen Grundstücken noch überwiegen und den Eindruck prägen. Im Falle des Abbruchs der Nr. 5 jedoch würde die Neubebauung überwiegen und das Bild prägen."

44: Zum Straßenzug (E.) führt der Beigeladene zu 2 unter dem 12.02.2013 aus:

45: „Als einer der ältesten Ansiedlungen der späteren Stadt A. ist der Straßenzug (E.) von zentraler Bedeutung für die Stadtgeschichte. Keimzelle der Stadt ist die sächsische Königsburg an der Stelle der heutigen Moritzburg; die frühesten Siedlungsspuren reichen hier zurück bis in das 10.Jh. Im Schutz dieser Burg entwickelte sich an einer Handelsstraße eine Siedlung um den erstmals 1262 erwähnten „(E.)". Die Siedlungsspuren reichen auch hier zurück in das 10. Jh. Pfarrkirche war die Jakobskirche, vermutlich ein Vorgängerbau der späteren Nikolaikirche auf dem Nikolaiplatz. Die genaue Ausdehnung und Form des (E.)s zu dieser Zeit ist unbekannt. In der 1. Hälfte des 12. Jh. wurde die Oberstadt gegründet. Nach einem Stadtbrand in der 1.Hälfte des 13. Jh. wurden Ober- und Unterstadt (um den (E.)) im 13./14. Jh. mit einer gemeinsamen steinernen Stadtmauer umgeben (Ersterwähnung des Steintors 1255), mit großer Wahrscheinlichkeit bereits in den Grenzen der jetzt noch in Resten bestehenden Stadtmauer. Anfangs nur locker bebaut, durchsetzt mit Höfen, Gärten und großen Freiflächen, füllte sich der Stadtraum allmählich (...) Möglicherweise, schon seit dem 16. Jh. besitzt der hier interessierende Nord-Süd gerichtete Teil des (E.) seine platzartige Erweiterung mit der noch heute im Katasterplan sichtbaren stufenförmigen, städtebaulich markanten Baulinie sowohl im Westen als auch im Osten. (...) Wenn auch inzwischen etliche Bauten abgebrochen wurden, so ist doch die geschlossene Bebauung auf ihrer charakteristisch gestuften Baulinie noch immer durch die Häuser (E.) 3 bis 7 überliefert. Die Häuser stellen die frühesten (überirdischen) baulichen Belege für diese Situation dar. Die Häuser datieren damit diese stadtgeschichtlich so bedeutende angerartige Aufweitung des (E.). (…) Die an der Ostseite geschlossen erhalten gebliebenen Häuser Nr. 3, 4, 5, 6 und 7 aus dem 16. bis 18. Jh. besitzen gemessen an ihrem Alter eine hohe Authentizität und eine hohe künstlerisch-kulturelle Bedeutung. Sie gehören zu den ältesten Bauten der Stadt und sind daher auch einzeln von hoher stadtgeschichtlicher Bedeutung. Der Abbruch jedes einzelnen dieser Häuser wäre somit ein Verlust an sich."

46: Das zur denkmalrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt in erster Linie das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt als staatliche Denkmalfachbehörde. Das Gericht darf deshalb bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen dieser Fachbehörde verwerten (vgl. OVG LSA, Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., RdNr.83). Die Denkmaleigenschaft des Vorderhauses (E.) 5 ist zwischen den Verfahrensbeteiligten im Übrigen auch unstreitig. Soweit das Verwaltungsgericht es für zweifelhaft gehalten hat, ob das Kulturdenkmal nach einer Sanierung noch seine Denkmaleigenschaft zuerkannt werden könne, teilt der Senat diese Bedenken nicht.

47: Zwar kann nach der Rechtsprechung des Senats kann die Denkmaleigenschaft in Ausnahmefällen auch nach Durchführung von Erhaltungsarbeiten entfallen, wenn die damit verbundenen Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Regelmäßig nicht zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führt es jedoch, wenn im Laufe der Zeit lediglich Bauteile im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden, auch wenn der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird. Anders ist es nur, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse (Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung) so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., RdNr. 90).

48: Zwar kommt die von der Klägerin vorgelegte Kurzstellungnahme des Ingenieur- und Sachverständigenbüros für Bauwesen P. vom 11.06.2013 zu dem Ergebnis, dass der eigentliche Denkmalwert bei einer Sanierung des Objektes zustandsbedingt verloren gehe. Es entstehe quasi ein Abbild des Objekts mit einem sehr geringen Originalanteil. Der Gutachter begründet seine Aussage, dass das Gebäude seine Denkmalqualität nach der Sanierung verliere, jedoch allein damit, dass der Wert der erneuerten Bausubstanz 80% und der der erhaltenen nur 20 % betrage.

49: Für die Beurteilung, ob die Identität eines Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, kommt es aber allein darauf an, ob die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründen, nach einer Sanierung noch vorhanden sind oder nicht. Von einem solchen denkmalfachlichen Identitätsverlust kann dann nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen der Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (Urt. d. Sen. v. 18.02.2015 – 2 L 175/13 –, juris RdNr. 50, m.w.N.). Denkmalbegründend für das Gebäude Vorderhaus (E.) 5 sind die Kubatur, das aufgehende Mauerwerk, die straßenseitige Fassade mit ihrer Faschenkonstruktion und dem barocken Hoftor sowie die überkommende Grundrisssituation einerseits. Andererseits ist das Gebäude unverzichtbar für die Ostseite des (E.). Zusammen mit den Nrn. 3 und 4 ist es traufständig wie diese und von ähnlicher Kubatur. Damit ist es ein wichtiger Teil des einzig erhaltenen, den (E.) beherrschenden und daher wesentlichen baulichen Ensembles. Dass diese denkmalbegründenden Elemente, insbesondere die Elemente, die für die städtebauliche Bedeutung denkmalbegründend sind, nach einer denkmalgerechten Sanierung nicht mehr vorhanden wären, vermag die schriftliche Stellungnahme des Privatgutachters P. vom 11.06.2013 schon nicht darzulegen. Hinsichtlich der für die Denkmaleigenschaft des Einzeldenkmals, Vorderhaus (E.) 5, bedeutenden Fassade kommt der Gutachter sogar zu dem Ergebnis, dass diese zu 60 % erhalten bleibt. Darüber hinaus beziehen sich seine Angaben nicht etwa nur auf das Vorderhaus (E.) 5, sondern – ohne dass in den meisten Positionen eine Differenzierung möglich wäre – auch auf die Bausubstanz des Hinterhauses (E.) 5. Ferner arbeitet der Gutachter hinsichtlich der Verwendbarkeit der verschiedenen Bauelemente mit Vermutungen und dem Vorbehalt einer näheren Untersuchung. Schließlich vermag der Senat nicht zu erkennen, dass der Privatgutachter der Klägerin für die Beurteilung der Aussagekraft von denkmalbegründenden Elemente über eine der Kompetenz des Beigeladenen zu 2 auch nur annähernd gleichkommende Sachkompetenz verfügt.

50: 2. Gemäß § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn 1. der Eingriff aus nachgewiesenen wissenschaftlichen Gründen im öffentlichen Interesse liegt, 2. ein überwiegendes öffentliches Interesse anderer Art den Eingriff verlangt oder 3. die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet. Zutreffend ist der Beklagte davon ausgegangen, dass keine der Alternativen des § 10 Abs. 2 DenkmSchG im Fall der Klägerin gegeben ist.

51: 2.1 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA zu.

52: Danach ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet. Diese Regelung findet ihren rechtlichen Grund darin, dass die verfassungsrechtliche Gewährleistung des Eigentums in Art. 14 Abs. 1 GG Beschränkungen der grundsätzlichen Verfügungsbefugnis und Nutzungsberechtigung des privaten Eigentümers eines Kulturdenkmals als Inhaltsbestimmung (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit erlaubt. Der Klägerin als kommunale Gebietskörperschaft steht der Grundrechtsschutz des Eigentums jedoch nicht zur Seite, weil sie sich als juristische Person des öffentlichen Rechts nicht in der grundrechtstypischen Gefährdungslage befindet, die Art. 14 Abs.1 GG voraussetzt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 08.07.1982 – 2 BvR 1187/80 –, BVerfGE 61, 82; BVerwG Urt. v. 01.07.1988 – 4 C 15/85 –, NVwZ 1989, 247 [249]). Daher ist es schon fraglich, ob die Klägerin als kommunale Gebietskörperschaft sich auf einen Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung für ein ihr gehörendes Kulturdenkmal gem. § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenmkmSchG LSA berufen kann.

53: Zwar hat der Gesetzgeber – worauf das Verwaltungsgericht abstellt – durch Art. 2 des Dritten Investitionserleichterungsgesetzes vom 20.12.2005 (GVBl. LSA S.769 [801]) § 10 Abs. 7 DenkmSchG LSA aufgehoben. Nach § 10 Abs. 7 DenkmSchG LSA in der bis zum 31.12.2005 geltenden Fassung galten die Absätze 4 und 5 des § 10 DenkmSchG LSA nicht für das Land, die Gemeinden, die Landkreise und die sonstigen Kommunalverbände. Durch die Aufhebung von § 10 Abs. 7 DenkmSchG LSA hat der Landesgesetzgeber erreichen wollen, dass konkrete Erhaltungsmaßnahmen auch gegenüber juristischen Personen des öffentlichen Rechts nur dann von der Denkmalschutzbehörde angeordnet werden können, wenn die Erhaltung den Eigentümer nicht unzumutbar belastet, obwohl die juristischen Personen des öffentlichen Rechts sich nicht auf den Eigentumsschutz des Art. 14 GG berufen können (vgl. Beschl. des Sen. v. 29.01.2008 – 2 M 358/07 – juris). In der Gesetzesbegründung (LT Drs. 4/2252 S.273) hat Landesgesetzgeber folgendes ausgeführt:

54: "Eine Vielzahl von Kulturdenkmalen, dazu zählen insbesondere denkmalgeschützte Gebäude, befinden sich im Eigentum der Öffentlichen Hand. Dem Land, den Landkreisen, Gemeinden oder Gemeindeverbänden fällt es angesichts knapper öffentlicher Kassen zunehmend schwerer, die bestehenden Erhaltungspflichten an denkmalgeschützten Gebäuden im bisherigen Umfang aufrecht zu erhalten. Der hohe Leerstand auch in Gebäuden im öffentlichen Eigentum führt zu erheblichen Zusatzkosten und zur Notwendigkeit, ggf. in Konkurrenz zu Privaten sinnvolle Folgenutzungen zu finden. Die Pflicht aus § 10 Abs. 7, Erhaltungsmaßnahmen für denkmalgeschützte Gebäude auch bei unzumutbarer Belastung im Sinne des § 10 Abs. 4 vorzunehmen, bewirkt eine immer stärkere, nicht mehr vertretbare finanzielle Beeinträchtigung des öffentlichen Eigentümers. Der besonderen Bedeutung des Denkmalschutzes Rechnung tragend soll durch die vorgesehene Änderung die Öffentliche Hand als Eigentümerin den privaten Eigentümern gleichgestellt werden, nicht aber bevorzugt werden. Da ohnehin das Land, die Landkreise, Gemeinden oder Gemeindeverbände sich regelmäßig stärker als Private für den Erhalt schützenswerter Kulturgüter einsetzen, wird von ihnen ohnehin nur in begrenzten Fällen auf Erhaltungsmaßnahmen verzichtet werden."

55: Nicht auszuschließen ist es jedoch, dass sich diese Gesetzesänderung nur auf § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA – Anforderung von konkreten Erhaltungsmaßnahmen –, nicht aber auch auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA – Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung – bezieht. Diese Frage kann hier jedoch offen bleiben, da sich die Klägerin aus anderen Gründen nicht auf einen Anspruch aus § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA berufen kann. Dies ergibt sich aus Folgendem:

56: Nach Art. 36 Abs. 4 LVerf sind die kommunalen Gebietskörperschaften verpflichtet, das Land bei der Sorge für den Schutz und die Pflege der Kulturdenkmale zu unterstützen. Daraus ergibt sich nach Auffassung des Senats, dass, selbst wenn man davon ausgeht, dass der Gesetzgeber mit der Streichung von § 10 Abs. 7 DenkmSchG LSA die kommunalen Gebietskörperschaften nicht nur im Hinblick auf § 10 Abs. 4, sondern auch im Hinblick auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA mit den privaten Eigentümern mit der Folge gleichstellen wollte, dass auch die kommunalen Gebietskörperschaften beim Vorliegen einer Unzumutbarkeit einen Anspruch auf Erteilung einer Abrissgenehmigung haben und nicht zum unveränderten Erhalt des Kulturdenkmals verpflichtet sind, jedenfalls für die Annahme der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ein anderer Maßstab als für die privaten Eigentümer zu gelten hat.

57: Dem steht die Entscheidung des Senats vom 29.01.2008 (– 3 M 358/07 –, juris RdNr. 20) nicht entgegen. Diese Entscheidung bedarf nämlich keine kommunale Gebietskörperschaft, die von dem Staatsschutzziel des Art. 36 Abs. 4 LVerf betroffen ist, sondern nur eine sonstige juristische Person des öffentlichen Rechts.

58: Die Erhaltungspflicht trifft die kommunalen Gebietskörperschaften jedoch nicht uneingeschränkt. Unter Berücksichtigung der Staatszielbestimmung des Art. 36 Abs. 4 LVerf hat die Denkmalschutzbehörde, wenn ein Kulturdenkmal im Eigentum einer kommunalen Gebietskörperschaft steht, die wohlverstandenen Belange dieser Körperschaft im Rahmen der Selbstverwaltungsgarantie, insbesondere die kommunalen Finanzhoheit (Art. 87 Abs. 1, 2 Abs. 3 LVerf), zu beachten. Eine Verletzung derselben ist anzunehmen, wenn die durch die Aufgaben des Denkmalschutzes verursachte Bindung von Haushaltsmitteln bei einer kommunalen Gebietskörperschaft dazu führt, dass sie ihre eigenen Aufgaben nicht mehr erfüllen kann (so auch SächsOVG, Urt. v. 17.04.2016 – 1 A 265/14 –, juris RdNr. 18; ThürOVG, Urt. v. 16.02.2008 – 1 KO 717/06 -, BeckRS 2008, 3870; VGH Bad.- Württ., Urt. v. 10.10.1989 – 1 S 376/88 –, NVwZ 1990, 586, für das jeweilige Landesrecht).

59: Hier macht die Klägerin geltend, dass bei einer denkmalgerechten Sanierung des Gebäudes Vorderhaus (E.) 5 in Rahmen einer Kosten/Ertragsberechnung ihr ein jährlicher Verlust von 7.107, 77 € entstehen würde. Ob auch unter Berücksichtigung der prekären Haushaltslage der Klägerin und des Umstands, dass sie sich schon seit Jahren in der Haushaltskonsolidierung befindet, bei diesem Betrag bereits angenommen werden kann, dass die Klägerin durch die Bindung an die unveränderte Erhaltung des Vorderhauses (E.) 5 nicht mehr in der Lage ist, ihre eigenen Selbstverwaltungsaufgaben zu erfüllen, ist fraglich, kann jedoch ebenfalls dahingestellt bleiben.

60: Zu berücksichtigen ist nämlich, dass nach der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 18.02.2015 – 2 L 175/13 –, juris) sich ein privater Grundstückseigentümer nicht auf die Unzumutbarkeit eines Erhaltungsaufwands berufen kann, wenn die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten dadurch verursacht worden ist, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichem Recht zuwider unterblieben sind (§ 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA). Diese Voraussetzungen sind nicht nur dann gegeben, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete "sehenden Auges" ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft kennt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist.

61: Wenn diese Einschränkung des Berufens auf die Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen schon für einen privaten Grundstückseigentümer gilt, so gilt diese erstrecht für eine kommunale Gebietskörperschaft, die wie dargelegt, uneingeschränkt der Pflicht des Art. 36 Abs. 4 LVerf unterworfen ist.

62: Die Klägerin vermag sich nicht mit Erfolg darauf zu berufen, dass sie beim Erwerb des Grundstücks nicht sofort die Absicht hatte, die auf dem Grundstück (E.) 5 aufstehenden Baudenkmäler abzureißen, sondern darauf vertraut habe, dass das Gebäude Vorderhaus (E.) 5 einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung zugeführt werden könne. Als einer kommunalen Gebietskörperschaft, die auch die Aufgaben einer unteren Denkmalschutzbehörde wahrnimmt und damit mit den Problemen des Denkmalschutzes vertraut ist, hätte die Klägerin den nunmehr eingetretenen Geschehensablauf in ihre Überlegungen mit einbeziehen müssen. Dies gilt umso mehr, als ihr beim Erwerb des Grundstücks (E.) 5 ein aufgestauter Reparaturbedarf von 73 % bei den aufstehenden Gebäuden bekannt war, sie sich auch schon damals in einer prekären Haushaltslage befand und sich gleichwohl nicht gescheut hat, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 10,000 € zu erwerben. Ebenso wenig setzt die Annahme, dass sich ein Grundstückeigentümer im Fall des Vorliegens der Voraussetzungen des § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA nicht auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen kann, voraus, dass ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Kaufinteressent zur Verfügung steht. Dass dies in dem vom Senat mit Urteil vom 18.02.2015 entschiedenen Verfahren der Fall gewesen ist, bedeutet keineswegs, dass dieser Umstand zwingende Voraussetzung für die Bejahung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA ist.

63: 2.2 Die Klägerin kann sich auch nicht nach § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA auf einen Anspruch auf Abriss des Kulturdenkmals Vorderhaus (E.) 5 berufen. Danach ist der Abbruch eines Kulturdenkmals zu genehmigen, wenn ein überwiegendes öffentliches Interesse anderer Art den Eingriff in ein Kulturdenkmal verlangt.

64: Ale ein solches überwiegendes öffentliches Interesse kann sich die Klägerin nicht auf ihr städtebauliches Sanierungskonzept berufen, welches eine Wiederbelebung der Innenstadt durch Wohnbebauung vorsieht.

65: Zwar stellt die gemeindliche Planungshoheit einen im Rahmen des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA geschützten Belang dar (vgl. VGH Bad.- Württ., Urt. v. 10.10.1989. a.a.O. S.586). Ferner ist für die Aufstellung von Bebauungsplänen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet das Planungserfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB im Zusammenhang auch mit der Sanierungskonzeption der Gemeinde maßgebend (vgl. Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Loseblatt-Kom., Stand Dez. 2015, § 136, S. 17). Dass ein Sanierungskonzept der Klägerin gerade den Abbruch des Kulturdenkmals Vorderhauses (E.) 5 erforderlich macht, vermag der Senat indes nicht zu erkennen.

66: Es trifft zwar zu, dass das Grundstück (E.) 5 im räumlichen Geltungsbereich der am 13.09.2001 beschlossenen Satzung der Stadt A. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Stadtmitte" A-Stadt liegt. Zutreffend ist auch, dass die Klägerin ihre Sanierungsziele im Stadtentwicklungskonzept 2010 fortgeschrieben hat. Das Sanierungskonzept in seiner ursprünglichen Form sah aber einen Abriss des Vorderhauses (E.) 5 nicht vor. Die Fortschreibung enthielt ursprünglich nämlich nur folgendes Sanierungsziel: "Zur Reduzierung des Wohnungs- und Geschäftsleerstands in der Innenstadt sind für einzelne Bereiche Konzepterstellungen in Kombination Sanierung, Abbruch, Zwischennutzungen und zukünftiger Ersatzneubau erforderlich. Diese beinhalten den Rückbau von maroder Bausubstanz, den Erhalt denkmalgeschützter sanierungsfähiger Gebäude, beachtlich gesetzlicher Vorschriften und Wirtschaftlichkeit und die Gestaltung funktionaler Freiflächen". Seit dem April 2013 verfolgt die Klägerin in Abstimmung mit ihrer Wohnungsgesellschaft mit dem Konzept "Quartier (E.)anger" nunmehr das Ziel, die Gebäude auf den Grundstücken (E.) 5 bis 7 vollständig abzureißen und durch eine Neubebauung zu ersetzen.

67: Dieses Ziel hält aber einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dies ergibt sich aus Folgenden:

68: Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn 1. ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen u.a. an gesunde Wohnverhältnisse der in ihm wohnenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder 2. das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Der Klägerin ist zwar zuzugestehen, dass sie mit dem Ziel, die Innenstadt von A-Stadt wieder zu leben, ein beachtliches Sanierungsziel verfolgt, um städtebauliche Missstände zu beseitigen.

69: Bei der Umsetzung eines Sanierungsziels ist jedoch § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu beachten. Danach müssen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Um dem Wohl der Allgemeinheit gerecht zu werden, sollen nach § 135 Abs. 4 Nr. 4 BauGB die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortgeschrieben werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes verbessert und vor allem auch den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen werden. Zum Begriff des Denkmalschutzes gehört im Wesentlichen die dem Eigentümer obliegende Erhaltung von Denkmälern, die aufgrund der jeweiligen Landesdenkmalgesetze unter staatlicher Aufsicht stehen (Krautzberger, a.a.O., § 136 RdNr. 44 d). Damit ein Sanierungsziel Allgemeinwohl verträglich ist, sind die betroffenen Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen (§ 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Dass die Klägerin bei der Fortentwicklung ihres Sanierungskonzepts im Rahmen ihrer Abwägungsentscheidung in Bezug auf die Straße (E.) den Erfordernissen des Denkmalschutzes in hinreichender Art und Weise Rechnung getragen hat, vermag der Senat nicht zu erkennen.

70: Den an eine ordnungsgemäße Abwägung zu stellenden Anforderungen wird die Abwägung der Klägerin nämlich nicht gerecht.

71: Schon der Abwägungsvorgang ist fehlerhaft. Der Beklagte weist zutreffend darauf hin, dass gemäß § 8 Abs. 3 DenkmSchG LSA Planungen innerhalb von Gemeinden, die Kulturdenkmale berühren, den Denkmalfachämtern zur Stellungnahme vorzulegen sind. Nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 2 vom 10.04.2013 ist das Konzept "Quartier (E.)anger", welches zur Wiederbelebung der Innenstadt den Abriss auch des Vorderhauses des Grundstücks (E.) 5 vorsieht, mit der staatlichen Denkmalbehörde nicht abgestimmt worden. In Gesprächen mit der Klägerin hat der Beigeladene zu 2 sich stets nur für eine Wiederbebauung des Grundstücks (E.) 5 unter Erhaltung des Vorderhauses (E.) 5 ausgesprochen.

72: Ebenfalls fehlerhaft ist das Abwägungsergebnis. Eine ordnungsgemäße Interessensabwägung zwischen den konkurrierenden öffentlichen Interessen Denkmalschutz und Planungshoheit setzt den Nachweis der Notwendigkeit des geplanten Abrisses zwingend voraus. Ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung entsteht nämlich nur dann, wenn ein überwiegendes Interesse anderer Art den Eingriff verlangt (§ 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA). Ferner sind gemäß § 1 Abs. 3 DenkmSchG LSA bei öffentlichen Planungen und Baumaßnahmen die Belange des Denkmalschutzes und die Denkmalspflege rechtzeitig zu berücksichtigen, so dass die Kulturdenkmale möglichst erhalten bleiben und ihre Umgebung angemessen gestaltet werden kann. Diesen Anforderungen wird ein Sanierungsziel, welches den Abriss des Vorderhauses (E.) 5 vorsieht, nicht gerecht. Mit Recht weist der Beklagte darauf hin, dass die Klägerin nicht darzulegen vermag, dass sie ihr Sanierungsziel Wiederbelebung der Innenstadt durch Wohnbebauung nicht auch unter Erhalt des denkmalgeschützten Gebäudes, (E.) 5 Vorderhaus, erreichen kann. Zutreffend weist der Beklagte darauf hin, dass allein durch den denkmalrechtlich genehmigten Abbruch der Gebäude 6 und 7 sowie des Hinterhauses (E.) 5 inzwischen eine derart große Freifläche entstanden sei, so dass die Unmöglichkeit des Umsetzung des Sanierungskonzepts, Wiederbelebung der Innenstadt, nicht nachvollziehbar in Frage gestellt werden könne. Die Klägerin vermag auch keine überzeugenden Gründe dafür darzulegen, weshalb eine architektonisch machbare Einbeziehung eines denkmalgerecht sanierten Kulturdenkmals, Vorderhaus (E.) 5, der Wiederbelebung der Innenstadt entgegenstehen soll.

73: Soweit die Klägerin darauf verweist, dass der denkmalgerechten Sanierung des Grundstücks Vorderhaus (E.) 5 der Grundsatz der sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung entgegensteht, vermag die damit nicht durchzudringen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine denkmalgerechte Sanierung stets mit Kosten verbunden ist, so dass der Grundsatz der sparsamen und wirtschaftliche Haushaltsführung durch eine denkmalgerechten Sanierung eines Gebäudes im kommunalen Eigentum stets betroffen ist. Zu berücksichtigen ist aber auch, dass es sich bei der Denkmalpflege, zu der die Klägerin nach Art. 36 Abs. 4 LVerf verpflichtet ist, um eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang handelt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 28.07.2016 – 4 B 12.16 –, juris). Angesichts dieser Umstände vermag der Senat nicht zu erkennen, dass in der hier zu beurteilen Abwägung der Belang der sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung – wie von § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA gefordert – den Belang der Denkmalspflege überwiegt. Dies gilt im konkreten Fall der Klägerin besonders auch deshalb, weil sie das Kulturdenkmal – wie oben dargelegt – sehenden Auges in einem sanierungsbedürftigen Zustand in Kenntnis ihrer prekären Haushaltslage erworben hat.

74: Soweit die Klägerin schließlich darauf verweist, ein Neubau sei besser vermietbar als ein denkmalgerecht saniertes Objekt, vermag dieser Gesichtspunkt die Belange des Denkmalschutzes ebenfalls nicht zu überwinden. Zwar sind Sanierungsziele nicht nur auf die Verbesserung der baulichen Struktur eines Gebiets beschränkt. Vielmehr kann es die Behebung städtebaulicher Missstände auch erfordern, Ziele insbesondere sozialer Art zu verfolgen (vgl. Roeser, Berliner Kom. zum Baugesetzbuch, 3. Aufl., § 136 RdNr. 29; BVerwG, Urt. v. 24.05.2006 – 4 C 9.04 –, juris RdNr. 22). Verfolgt eine Gemeinde das Ziel, die Wohnbevölkerung vor Verdrängung zu schützen, muss sie dieses Ziel mit ihren baulichen Sanierungszielen, den Belangen der Eigentümer und den sonstigen abwägungsrelevanten öffentlichen und privaten Belangen zu einem Ausgleich bringen. Die Gemeinde kann die gegenläufigen Belange im Rahmen der Abwägung dabei aber nur mit den Mitteln zum Ausgleich bringen, die ihr das Sanierungsrecht des Baugesetzbuches einräumt. Regelungen, die die Gemeinde nach dem Baugesetzbuch nicht treffen darf, können weder ein zulässiges Ziel noch ein zulässiges Instrument der Sanierung im Sinne der § 140 Nr. 3, § 145 Abs. 2 BauGB sein (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.05.2006. a.a.O., RdNr. 26). Wie dargelegt, sollen gem. § 136 Abs. 4 Nr. 4 BauGB städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung tragen. Zu den Erfordernissen des Denkmalschutzes gehören auch die Regelung der §§ 1 Abs. 3 und 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA. Diesen Anforderungen genügt die Abwägungsentscheidung der Klägerin nicht. Weshalb ihr Sanierungsziel, im Quartier (E.)anger sozial verträgliche Mieten zu erreichen, nur dadurch erreichen kann, dass gerade das Kulturdenkmal, Vorderhaus (E.) 5, abgerissen werden muss, vermag sie nicht zu belegen.

75: Darüber hinaus ist auch zu berücksichtigen, dass die Begrenzung von Mieten aus sozialen Gründen grundsätzlich kein zulässiges Mittel des Ausgleichs zwischen verschiedenen zu berücksichtigen Belangen im Sanierungsgebiet ist (vgl. Roeser, a.a.O. RdNr. 31) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist es mit dem System der Regelungen des städtebaulichen Sanierungsrechts in §§ 136 ff. BauGB unvereinbar, die sanierungsrechtliche Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen davon abhängig zu machen, dass an der durchschnittlichen Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung des Sanierungsgebiets orientierte Mietobergrenzen eingehalten werden (BVerwG, Urt. v. 24.05.2006 – 4 C 9/04 –, a.a.O., RdNr. 33).

76: Erst recht kann ein Sanierungsziel unter Missachtung der entgegenstehenden öffentlichen Belange des Denkmalschutzes nicht darauf gerichtet sein, marktwirtschaftlich rentable Mieten für die Grundstücke der Wohnungswirtschaft der Klägerin zu erzielen.

77: Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.

78: Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 2 ZPO.

79: Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

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(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. (2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat. (3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, we

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(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten. (2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und d

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen 1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),2. zur Erhaltung der Zusammensetz

(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt. (2) Städtebauliche Sanieru

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Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst 1. die vorbereitenden Untersuchungen,2. die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,3. die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,4. die städtebauliche Planung; hierzu geh

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bei uns veröffentlicht am 18.02.2015

Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt

Tatbestand 1 Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 in Halle. 2 Bei dem 335 m² großen Grundstück D-Straße 7 handelt sich um ein Eckgrundstück i

RechtsgebieteSteuerrecht Strafrecht Urheber- und Medienrecht Verfassungsrecht Verwaltungsrecht

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Baugesetzbuch - BBauG | § 172 Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung)

(1) Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen

1.: zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (Absatz 3),
2.: zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Absatz 4) oder
3.: bei städtebaulichen Umstrukturierungen (Absatz 5)

der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Auf die Satzung ist § 16 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. Die Landesregierungen werden ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Satzung nach Satz 1 Nummer 2 durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Ein solches Verbot gilt als Verbot im Sinne des § 135 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. In den Fällen des Satzes 4 ist § 22 Absatz 2 Satz 3 und 4, Absatz 6 und 8 entsprechend anzuwenden.

(2) Ist der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht, ist § 15 Absatz 1 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.

(3) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 1 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

(4) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 2 und Satz 4 darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Genehmigung ist ferner zu erteilen, wenn

1.: die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient,
1a.: die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient,
2.: das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
3.: das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
4.: ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
5.: das Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zu Wohnzwecken genutzt wird oder
6.: sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern; eine Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs verkürzt sich um fünf Jahre; die Frist nach § 577a Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entfällt.

In den Fällen des Satzes 3 Nummer 6 kann in der Genehmigung bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum an dem Gebäude während der Dauer der Verpflichtung der Genehmigung der Gemeinde bedarf. Diese Genehmigungspflicht kann auf Ersuchen der Gemeinde in das Wohnungsgrundbuch eingetragen werden; sie erlischt nach Ablauf der Verpflichtung.

(5) In den Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nummer 3 darf die Genehmigung nur versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans (§ 180) zu sichern. Ist ein Sozialplan nicht aufgestellt worden, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung des § 180 aufzustellen. Absatz 4 Satz 2 ist entsprechend anzuwenden.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

(3) Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig. Sie darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes erfolgen, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. Die Entschädigung ist unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen. Wegen der Höhe der Entschädigung steht im Streitfalle der Rechtsweg vor den ordentlichen Gerichten offen.

Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Feb. 2015 - 2 L 175/13

Tatbestand

1: Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 in Halle.

2: Bei dem 335 m² großen Grundstück D-Straße 7 handelt sich um ein Eckgrundstück im Innenstadtbereich, das sowohl an die D-Straße als auch an die E-Straße grenzt. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“. Es ist mit einem dreigeschossigen Fachwerkbau aus dem 16./17. Jahrhundert bebaut. Das Objekt ist als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis eingetragen. Es ist zudem als Bestandteil eines Denkmalbereiches sowie eines archäologischen Flächendenkmals eingestuft worden. Im Verzeichnis der Kulturdenkmale des Landes Sachsen-Anhalt heißt es zu dem Objekt:

3: „Wohnhaus, stattlicher dreistöckiger Fachwerkbau mit steilem Giebel und auskragenden Obergeschossen, in straßenbildprägender Ecklage, im gemauerten Erdgeschossbereich profilierte Fenstergewände mit Renaissance-Stabwerk, eines der eindruckvollsten und ältesten Fachwerkhäuser Halles, erbaut Mitte/Ende 16. Jahrhundert, später umgebaut.“

4: An das dreigeschossige Hauptgebäude mit Unterkellerung schließt sich an der D-Straße der sogenannte zweigeschossige „Westzwischenbau“ mit einem Flachdach an. Dieses Gebäude war ursprünglich ebenfalls deutlich höher, erlitt aber im Zweiten Weltkrieg einen Bombenschaden. In der E-Straße schließt sich ein „Nördliches Nebengebäude“ an. Bei diesem Nebengebäude gehen sowohl der Beklagte als auch der Beigeladene zu 1 davon aus, das es seine Denkmaleigenschaft verloren hat.

5: Das Gebäude D-Straße 7 wurde nach 1990 im Rahmen der „Fremdhausverwaltung“ durch die Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH verwaltet. Die Eigentumsverhältnisse waren zunächst ungeklärt. Auf Grund eines entsprechenden Vermögenszuordnungsbescheides aus dem Jahr 2003 wurde die Beigeladene zu 2) Eigentümerin eines 60,5%-Anteils an dem Objekt. Die Verwaltung übernahm die beigeladene Stadt mit verschiedenen Eigenbetrieben. Vormals diente das Gebäude der Wohnnutzung, während im Erdgeschoss noch bis zum Jahr 2007 eine Gastwirtschaft untergebracht war. Seitdem steht das Gebäude insgesamt leer.

6: Am 28.11.2009 wurde das Grundstück im Rahmen einer Grundstücksauktion an einen Privateigentümer verkauft. Dieser führte im Jahre 2010 Aufräum- und Entrümpelungsarbeiten auf der Grundlage einer denkmalrechtlichen Genehmigung durch. In der 2. Jahreshälfte 2010 erfolgte der Verkauf des Grundstücks an den Kläger zu einem Kaufpreis von 80.000 €. Dem Kläger gehören auch weitere Nachbargrundstücke in der E-Straße 4 und F-Straße 76. Er beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Alten- und Pflegeheim zu errichten. Ein entsprechender Bauantrag ist unter Aussparung des Gebäudes D-Straße Nr. 7 bereits gestellt worden. Der Kläger beabsichtigt aber, das Grundstück D-Straße 7 in das Alten- und Pflegheim mit ca. 20 Wohneinheiten einzubeziehen. Hierzu entwickelte der Kläger Baupläne, die allerdings von dem Beklagten abgelehnt wurden.

7: Am 16.12.2011 beantragte der Kläger bei dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für den Abbruch des Wohn- und Geschäftshauses D-Straße 7 in Halle. Zur Begründung ließ er durch seinen Architekten ausführen, dass die Sanierung des Gebäudes zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken wegen enormer Schädigung der gesamten Konstruktion und der Menge an abgängiger Bausubstanz sowie einzelner den Charakter prägender Elemente zu einem unvertretbaren und zugleich unzumutbaren jährlichen finanziellen Verlust führen würde. Zur Begründung bezog der Kläger sich auch auf ein Gutachten des DipI.-Ing. (FH) (...) aus M-Stadt über eine Untersuchung zum Zustand der hölzernen Konstruktionsteile. Als Herstellungskosten auf Grundlage einer Kostenschätzung legte der Kläger einen Betrag von rund 3.095.000 € zu Grunde. Gegenstand des Abbruchantrags vom 16.12.2011 war auch eine Erklärung einer Steuerberatungsgesellschaft über mögliche Steuerersparnisse. Aus denkmalfachlicher Sicht lehnte die Beigeladene zu 1) mit Schriftsatz vom 07.05.2012 den Abriss des Hauptgebäudes D-Straße 7 ab. Am 12.06.2012 teilte der Kläger daraufhin dem Beklagten mit, dass er mit einem optischen Erhalt der Straßenfassade des Eckgebäudes, des Giebels, wesentlicher Teile des Kellers und des Erdgeschosses einschließlich des darüber liegenden Deckenfeldes einverstanden sei. Die momentane Bausubstanz sei abgängig und weitestgehend nicht mehr erhaltungsfähig. Ganze Bereiche müssten durch moderne Werkstoffe ersetzt werden. Daher sei der Denkmalstatus entfallen. In einer vom Arbeitskreis Innenstadt e.V. dargelegten Erwerbsabsicht sei keine hinreichend bestimmte Kaufabsicht zu sehen. Eine Finanzierungsbestätigung liege nicht vor.

8: Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 14.06.2012 lehnte der Beklagte die Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung ab. Zur Begründung führte er aus, dass es sich bei dem Objekt D-Straße 7 um ein Kulturdenkmal handele. Dazu verwies er auf eine fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) mit folgendem Inhalt:

9: „Das Wohn- und Geschäftsgebäude ist sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht von herausragender Bedeutung. Es handelt sich um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massiven Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert, auf die die regelmäßig angeordneten Fenster mit reich profilierten und überstabten Gewänden in der Erdgeschosszone und der inschriftlich datierte Wappenstein über dem Hauseingang (1623) hinweisen, gehört es zu den äußerst seltenen erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestandes aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stammt das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss sind neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden können. Der westliche Teil des zweiten Obergeschosses mit dem Dachwerk wurde durch einen Bombenschaden im zweiten Weltkrieg zerstört, dabei kam ein Andreaskreuz zum Vorschein. Dies deutet auf eine unter jüngerem Putz erhaltene Sicht-Fachwerkkonstruktion. Aus der Wiederaufbauphase nach 1945 stammt das in einfachen Formen gehaltene westliche Drittel des ersten Obergeschosses (Dachwerk und zweites Obergeschoss hingegen erneuerte man nicht). Vermutlich im 18. Jahrhundert/um 1800 wurde dem Haus in nördlicher Richtung entlang der E-Straße ein dreigeschossiger Anbau in Fachwerkbauweise angefügt, dessen Erdgeschoss erneuerte man im 19. Jahrhundert massiv und griff bei einem dreiteiligen Fenster nach Osten die späten Renaissance-Formen der Fenster des Haupthauses auf. Ausgangs des 19. Jahrhunderts wurde das Haus im Inneren grundlegend umgebaut, unter anderem errichtete man auf der Hofseite ein neues Treppenhaus mit gewendelter Treppe (Granitstufen; Treppengeländer aus gedrechselten Rundhölzern); im Inneren wurden die Räume (u. a. für die Nutzung als Gaststätte im Erdgeschoss) dem damaligen Zeitgeschmack entsprechend umgestaltet (aus dieser Zeit sind Teile der Ausstattung erhalten, im Erdgeschoss Lamberien, im Wohnzwecken dienenden Obergeschoss als Bogenarchitektur gestaltete Wandverkleidung). Eine wichtige Stellung nimmt das Haus als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein. Erster bekannter Besitzer des Grundstücks war Mitte des 16. Jahrhunderts Andreas Grundtmann. Mit Christoph Hoffmann und Wolf Bausse folgten angesehene Bürger und Amtsträger der Stadt. 1615 erwarb der Jurist Melchior Hoffmann das Anwesen für 1500 Gulden. Hoffmann war in der bewegten Zeit zwischen 1620 und 1660 Schultheiß in Halle. Als wichtiger städtischer Beamter hatte er bedeutende Amtsgeschäfte auszuführen, unter anderem oblagen ihm Teile der Gerichtsbarkeit. Derartige Rechtsakte wurden (bis 1669) im Haus des Schultheißen verrichtet, vermutlich hier in der D-Straße. Auf diesen speziellen Zusammenhang könnte auch das (spätere über dem Eingang angebrachte) Wappen verweisen. Mit Carol Andreas Hoffmann und Christian Bieck folgten im späteren 17. Jahrhundert weitere bedeutende Amtsträger als Besitzer; später war das Haus Wohnhaus und Gaststätte: 1863 „Schlüters Kaffeehaus“, ab 1876 „Restauration zum Markgrafen“. Ab 1976 „Halberstädter Bierstube“, von 1998 bis 2007 „Marktwirtschaft“. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiert aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Entsprechend dieser Situation befand sich der Zugang in die Gastwirtschaft in der ausgenommenen Südostecke. Hier befindet sich über der Tür auch der erwähnte Wappenstein von 1623. Das Haus Nr. 7 ist nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Die D-Straße zählt zu den ältesten Straßenzügen des sich seit dem 12. Jahrhundert konsolidierenden Stadtgefüges von Halle. Seit dem frühen 13. Jahrhundert ist bei der dem Kloster Neuwerk inkorporierten Pauluskapelle ein dem Adelsgeschlecht der Pruve gehörender Hof nachzuweisen. Die weitgehend noch heute bestehenden Grundstückszuschnitte und die geschlossene Bebauung beider Straßenseiten bildeten sich im Verlauf des 14./15. Jahrhunderts heraus. Aufgrund der zahlreichen Nennungen von hier gelegenen Häusern in den Halleschen Schöffenbüchern, den Grundstücksgrößen und der markanten Lage ist von Anfang an auf Besitzer aus der gut situierten Bürgerschaft zu schließen. Der wohlhabende Charakter der Straße wird anhand der Besitzer- und Bewohnergeschichte der Häuser illustriert, lässt bzw. ließ sich aber vor allem an der qualitätvollen, teilweise sehr aufwendigen Bausubstanz ablesen, von der heute nur noch Teile erhalten sind. Neben Nr. 12 auf der südlichen Straßenseite ist vor allem der letzte zusammenhängende Abschnitt auf der Nordseite mit den Häusern Nr. 5, 6 und 7 hervorzuheben.“

10: Ferner führte er aus: Die gesetzlichen Schutzgründe und die Denkmalwertigkeit seien objektive Kriterien, die unabhängig von dem jeweiligen Erhaltungszustand des Bewertungsobjektes denkmalfachlich einzuschätzen seien. Die Denkmaleigenschaft sei durch das Denkmalfachamt verbindlich festgestellt worden. Es handele sich bei dem Objekt sowohl um ein Baudenkmal sowie um den Bestandteil des Denkmalbereichs D-Straße. Der Bauzustand sei dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert werde oder verloren ginge. Von diesem Zustand sei das Gebäude D-Straße 7 weit entfernt. Aus den vorgelegten Gutachten gehe hervor, dass von dem jetzigen Bauwerk die massiven Bauteile des Erdgeschosses, das gesamte Treppenhaus, das Dachwerk sowie die straßenseitigen Fassaden mit den einbindenden Konstruktionsteilen erhalten und repariert werden könnten. Abschließende Aussagen zum Schädigungsumfang seien darum nicht möglich. Daher sei nicht abschließend festzustellen, wie groß der erforderliche Austausch von Bauteilen tatsächlich sein werde. Die vorgelegten Gutachten bescheinigten den Gebäuden zwar einen zunehmenden Verfallsprozess und eine partielle Einsturzgefährdung in den einzelnen Gebäudebereichen, bei denen eine mittelfristige Dringlichkeit des Abbruchs aus statischen Gründen als erforderlich angesehen werde. Die zwingende Notwendigkeit eines vollständigen Abbruchs des Kulturdenkmals, aus dem sich ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grundlage des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA ergeben könnte, folge daraus nicht.

11: Der Kläger habe die geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht ausreichend nachgewiesen. Er könne sich nicht auf die Belastung mit hören Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen an dem Wohn- und Geschäftsgebäude dem Denkmalschutzgesetz zuwider unterblieben seien. Bei regelmäßiger Pflege und Instandsetzung des Kulturdenkmals wären die jetzigen Gebäudeschäden in diesem Umfang und Ausmaß vermeidbar gewesen. Zwar sei der Kläger nicht verantwortlich für die jahrelang unterlassenen Maßnahmen, weil er das Kulturdenkmal erst im Jahre 2011 erworben habe. Er müsse sich allerdings den Reparaturstau der Voreigentümer zurechnen lassen, weil der bauliche Zustand des Gebäudes und die denkmalrechtlichen Bindungen sich maßgeblich auf den Kaufpreis niedergeschlagen hätten. Eine Übertragung des Eigentums an einem stark sanierungsbedürftigen Kulturdenkmal könne und dürfe nicht dazu führen, sich der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA zu entziehen. Außerdem habe der Kläger die ihm obliegende Mitwirkungspflicht verletzt, weil er in Betracht kommende öffentliche Zuwendungen für die Denkmalerhaltung bei den zuständigen Stellen nicht beantragt habe. Eine Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für denkmalgerechte und denkmalpflegerische Erhaltungsmaßnahmen sei hier sehr wahrscheinlich. Derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwerbe, könne sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhalts berufen.

12: Hiergegen hat der Kläger am 04.07.2012 beim Verwaltungsgericht Halle Klage erhoben. Zur Begründung hat er auf die im Verwaltungsverfahren vorgelegten Anlagen zu seinem Abbruchantrag verweisen und diese vertieft.

13: Das Verwaltungsgericht hat zum Bauzustand des Gebäudes D-Straße 7 Beweis erhoben und dazu ein Sachverständigengutachten des Dipl. lng. (...) aus W-Stadt vom 06.09.2013 eingeholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf dieses Gutachten verwiesen.

14: Zu dem eingeholten Gutachten hat der Beigeladene zu 1) sich in der mündlichen Verhandlung dahingehend geäußert, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Variante 1 belege, dass das Objekt auch nach einer Sanierung authentisch erlebt werden könnte. Danach ermögliche eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdegeschoss bis zur Dachtraufe neue Zwischendecken und die Aufhängung der Fachwerkfassaden unter Verbleib des vorhandenen Daches. Die hauptsächlichen Massivwände im Keller- und Erdgeschoss seien nach dem gerichtlichen Gutachten standsicher. Auch der Dachstuhl habe danach eine „relativ gute Qualität“. Welche Holzbauteile zu ersetzen seien, könne erst während der Sanierung festgestellt werden.

15: Mit Urteil vom 29.10.2013 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid des Beklagten vom 14.06.2012 aufgehoben und den Beklagten verpflichtet, dem Kläger eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011 zu erteilen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

16: Der Kläger habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung aus § 10 Abs. 1 und 2 DenkmSchG LSA. Für den begehrten Abbruch des Gebäudes sei nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung erforderlich. Dies gelte nach Überzeugung der Kammer auch dann, wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung wegen Wegfalls der Denkmaleigenschaft bestehe.

17: Es sei zwar davon auszugehen, dass es sich bei dem Gebäude ursprünglich um ein Baudenkmal gehandelt habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fehle dem strittigen Gebäude nunmehr aber die erforderliche Denkmalwürdigkeit. Konstituierend für den Denkmalstatus sei der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert; dieser Aussagewert ginge im Falle einer – wie auch immer gearteten – sinnvollen Nutzung des Objekts nach einer allumfassend notwendigen Sanierung verloren. Die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvollen benutzbaren Zustand käme nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme einer Neuerrichtung gleich. Dies belege das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten. Nach der Begutachtung des Bausachverständigen sei das Gebäude nach der gebotenen Gesamtschau rettungslos abgängig, weil ohne Sanierung der Verlust des insgesamt nicht mehr standsicheren Gebäudes zu erwarten sei. Die Wiederherstellung des Gebäudes – auch unter Verwendung noch gebrauchstauglicher Bauteile – sei nach Aussage des Gutachters wie eine Neuerrichtung zu werten. Das Gericht sehe keinen Anlass, an dem Ergebnis des Gutachtens zu zweifeln. Auch das vom Kläger vorgelegten Gutachten über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile habe die Empfehlung enthalten, sämtliche Holzbauteile im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss der gesamten Hofhälfte des Hauptgebäudes zu entfernen. Hier bestehe Einsturzgefahr, die sich zum Teil bereits realisiert habe. Bei den theoretisch noch sanierungsfähigen Resthölzern der straßenseitigen Hälfte werde eine Sanierung nicht mehr für sinnvoll und wirtschaftlich „kaum noch vertretbar“ erachtet. Die Befunde im zweiten Obergeschoss seien vergleichbar. Im Dachbereich seien Pilz- und Insektenschäden hauptsächlich an den horizontalen Bauteilen vorhanden.

18: Mit der erforderlichen Sanierung gehe die Identität des Gebäudes als Baudenkmal verloren. Nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) bildeten die Gestaltung der Fassade und die Konstruktion der Decken im Stockwerksbau einen logischen funktionalen, konstruktiven und gestalterischen Zusammenhang in wechselseitiger Abhängigkeit. Daher sei es nicht möglich, diesen bei solchen Eingriffen grundlegend aufzulösen, ohne die Denkmaleigenschaft zu verlieren. Das Gleiche gelte auch für seine Eigenschaft als Teil des Denkmalbereichs im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“ Als „Abbruchobjekt“ könnten auch die Fassaden und das Dach nach der erforderlichen Sanierung ihre Schutzaussage nicht mehr treffen. Auch verliere die stadtgeschichtliche Bedeutung der Besitzergeschichte ihren Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt. Die Bausubstanz sei hierfür der Anknüpfungspunkt. Das Objekt sei rettungslos abgängig und nach seiner Wiederherstellung nur noch eine Kopie des Originals. Die Kammer verkenne nicht, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem Vorbringen des beigeladenen Fachamtes mit den heutigen technischen Möglichkeiten (Einziehung von Stahlträgern) einzelne Bauteile erhalten werden könnten und das Denkmal nach Auffassung des beigeladenen Fachamtes in der Form der Sanierungsvariante 1 noch erlebbar sei. Zum einen setze sich das Fachamt insoweit aber in Widerspruch zu seiner Stellungnahme vom 07.05.2012, wonach konstituierend für die Denkmaleigenschaft die dreidimensionale Fachwerktragkonstruktion sei. Zum anderen wäre die Sanierung des Objekts auch nach dieser Variante in der Gesamtschau wie die Wiederherstellung einer Kopie des Originals zu werten. Die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden wären im Ergebnis nur Nachbildungen. Der Gutachter habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass alle weiteren Außenwandflächen nur mit unverhältnismäßigem Aufwand in den Zustand statischer Sicherheit zu bringen seien.

19: Der Kläger könne die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustands wirtschaftlich nicht mehr zumutbar sei. Für den Kläger sei die Erhaltung des Denkmals wie es „stehe und liege“ unzumutbar. Es handele sich dabei um ein bloßes Denkmal, ohne dass ein Eigentümer irgendeinen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Grundstück erzielen könne. Ohne Abbruch oder Sanierung des Gebäudes sei das Grundstück wertlos. Gleichwohl sei der Kläger mit Unterhaltungsaufwand belastet. Kein vernünftig und wirtschaftlich handelnder Eigentümer würde das Gebäude für die veranschlagten ca. 2,25 bis 3,1 Mio € sanieren, um ein Gebäude mit einem Verkehrswert von ca. 760.000,00 € zu schaffen. Auch würde ein solcher Eigentümer nicht jährliche Finanzierungskosten von ca. 80.000,00 € aufwenden, um einen Jahresreinertrag von ca. 42.000,00 € zu erzielen. Das Gericht lege dabei die von dem Kläger angegebenen plausiblen Beträge zu Grunde, die von den anderen Beteiligten nicht substantiiert in Zweifel gezogen worden und auch nach dem Gutachten des Bausachverständigen nicht in Frage zu stellen seien. Nach dem Sachverständigengutachten handele es sich „aus technischer Sicht“ um ein Abrissobjekt. Bedingung für die weitere Nutzung des Objekts sei nach seiner gutachterlichen Einschätzung eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Denkmalfachliche Mehraufwendungen für den Erhalt einzelner Bauteile kämen noch hinzu. Der Kläger habe unbestritten geltend gemacht, dass er Fördermittel nicht erhalten könne. Der Umstand, dass der Kläger „sehenden Auges“ ein denkmalfähiges Objekt erworben habe, führe auch zu keiner anderen Bewertung.

20: Der Beklagte könne die Verweigerung der Abbruchgenehmigung auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG stützen. Danach dürfen Eingriffe in ein Kulturdenkmal, die es seiner Denkmalqualität berauben oder zu seiner Zerstörung führen, nur genehmigt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung ausgeschöpft seien. Aufgrund dieser Vorschrift könne vom Kläger nicht verlangt werden, dass er einen derartigen Nachweis erbringe. Auch der Beklagte habe einen solchen Nachweis nicht erbracht. Er könne sich allenfalls auf das verbindliche Kaufangebot des Arbeitskreises Innenstadt e.V. berufen. Der Arbeitskreis könne möglicherweise einen angemessenen Kaufpreis für das Grundstück durch Spenden aufbringen. Wie er aber die Mittel für den Erhalt des Denkmals beschaffen wolle, bleibe offen.

21: Der Senat hat mit Beschluss vom 23.06.2014 die Berufung zugelassen, die der Beklagte wie folgt begründet hat:

22: Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, das kein Denkmal sei, unbegründet sei. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA sei das Vorliegen eines Kulturdenkmals zwingende Voraussetzung für eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung. Bei dem Gebäude D-Straße Nr. 7 in Halle handle es sich im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts nach wie vor um ein Kulturdenkmal. Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitze das Wohn- und Geschäftshaus sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht wegen seines derzeitigen Bauzustandes entfallen. Es sei noch nicht so weit zerstört, dass es keine Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge dokumentieren könne. Aus der denkmalfachlichen Stellungnahme des Beigeladenen zu 1), die er zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts eingeholt habe, ergebe sich, dass der markante Eckbau nach wie vor beredet die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts vermittle. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts entfalle die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 auch nicht nach Durchführung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen. Die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands des Gebäudes komme nicht einer Neuerrichtung gleich. Dies lasse sich aus den gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht ableiten. Dazu verweise er auf ein von ihm eingeholtes Gutachten. Nach diesem Gutachten beschreibe das gerichtliche Gutachten den Baubestand unvollständig und lasse Angaben zur Instandsetzung des Denkmals völlig vermissen. Auch das Gutachten des Dipl-Ing. (FH) (...) über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile sei nicht geeignet, Beweis zu erbringen über den Umfang des zu erwartenden Verlustes an hölzernen Konstruktionsteilen. Auf der Grundlage des gerichtlichen Gutachtens könne die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes des Gebäudes auch nicht wie eine Neuerrichtung gewertet werden. Bei der Verwirklichung der Variante 1 des Gutachtens blieben das Keller- und Erdgeschossmauerwerk sowie das Dach erhalten. Nach Einzug neuer Zwischendecken, deren Höhe adäquat dem Bestand sein müsse, könnten auch reparierte Fachwerkfassaden wieder integriert werden. Auch nach einer solchen Sanierung sei nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) vom 05.12.2013 die verbliebene Bausubstanz des Gebäude D-Straße 7 noch ausreichend, um die geschichtliche Bedeutung des Denkmals anschaulich zu dokumentieren. Die zu ersetzenden Teile wären nicht denkmalkonstituierend, würden aber die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile erhöhen. Auch die herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung des Gebäudes blieben nach einer Sanierung erhalten. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses, die aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße resultiere, bliebe durch den Erhalt der Gesamtkubatur des Eckbaus auch zukünftig erlebbar. Dem Gebäude käme auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Auch die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße sei nach einer Sanierung noch unverändert vorhanden. Dass die Denkmaleigenschaft zum Teil auch aus der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion resultiere, bedeute nicht, dass diese nicht durch eine Reparatur wiederhergestellt werden könnte.

23: Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Er habe schon die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht hinreichend dargelegt. Darüber hinaus könne sich der Kläger gem. § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten deshalb nicht berufen, weil diese dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben seien. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass der Kläger das Baudenkmal „sehenden Auges“ als instandsetzungsbedürftiges Gebäude erworben habe. Es widerspräche dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Der Kläger habe für das Gebäude einen günstigen Preis erzielt. Er habe das Grundstück D-Straße 7 nur erworben, um es mit den ihm bereits gehörenden benachbarten Grundstücken zusammenzuführen und das ganze Areal neu mit einem Alten- und Pflegeheim zu bebauen. Für diese Maßnahme habe er von vornherein geplant, das Denkmal D-Straße 7 abzureißen. Nach dem Kaufvertragsabschluss am 28.07.2011 und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 habe er am 16.12.2011 bei dem Beklagten den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt.

24: Der Erteilung einer Abbruchgenehmigung stehe auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Es bestehe hier die Möglichkeit, das Gebäude D-Straße 7 in Halle durch den Verkauf an die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH zu erhalten. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. habe eigens zu dem Zweck, das Gebäude zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter er sei. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH habe am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot habe noch unverändert Bestand. Der angebotene Kaufpreis belaufe sich auf 90.000,00 €. Das sei der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt habe. Der Kläger habe laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

25: Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass dieses Kaufangebot keine Möglichkeit der Erhaltung darstelle, weil der (...) Innenstadt e.V. nicht darlegen könne, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufbringen wolle, sei unzutreffend. Darüber hinaus bestehe auch die Möglichkeit, dass die (...) Denkmal gGmbH das Gebäude D-Straße 7 erhalte. Der Verein könne zwar kein detailliertes Erhaltungskonzept vorlegen, dazu fehlten ihm Daten und die eindeutige Option zum Kauf. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. sei aber ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein, dessen Ziel die Erhaltung und Sanierung von Baudenkmalen sei. Dass er dies auch in die Tat umsetze, habe er in Halle schon unter Beweis gestellt.

26: Auch der Vorschlag eines Grundstückstauschs zeige, dass es weitere Möglichkeiten einer Erhaltung des Denkmals gebe.

27: Der Hilfsantrag sei unbegründet. Bei dem in Rede stehenden Wohn- und Geschäftshaus handele es sich um ein Kulturdenkmal.

28: Der Beklagte beantragt,

29: das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

30: Der Kläger beantragt,

31: die Berufung zurückzuweisen.

32: Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt ergänzend vor: Soweit sich der Beklagte auf die fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) stütze, der dokumentarische Wert des Gebäudes werde durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert, könne dies nicht überzeugen. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht auf die inhaltliche Widersprüchlichkeit der diversen fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) abgestellt. Diese Widersprüche habe der Beklagte auch im Berufungsverfahren nicht ausräumen können. Der Beklagte versuche zu Unrecht, die vom Verwaltungsgericht angenommene Tatsachenbasis zu widerlegen. Dazu versuche er insbesondere die Feststellungen und Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen in Zweifel zu ziehen. Der Beklagte habe aber weder die relevanten Beweisergebnisse noch die Beweiswürdigung substantiiert in Frage gestellt. Soweit er sich auf die Stellungnahme des von ihm hinzugezogenen Sachverständigen K. beziehe, ergebe sich daraus nichts anderes. Dieser würdige lediglich isoliert das gerichtliche Gutachten. Die vom Parteigutachter K. dem gerichtlichen Sachverständigen (...) unterstellten handwerklichen Mängel existierten nicht. Das Gutachten des Sachverständigen (...) und die weiteren eingeholten Gutachten und Expertisen seien grundsätzlich geeignet, die für die rechtliche Beurteilung maßgeblichen Fragen zu beantworten. Dass – wie das Verwaltungsgericht selber auch angenommen habe – einzelne Bauteile noch erhalten werden könnten, ändere nichts an der gerichtlichen Würdigung des Gesamtzustandes des Gebäudes, dass eine Sanierung, selbst wenn sie bautechnisch möglich wäre, einer Neuerrichtung gleichkomme und nur noch eine Kopie des vormaligen Denkmals sei. Dieses sei denkmalrechtlich mangels ausreichender historischer Substanz nicht mehr selbständig schutzwürdig. Zutreffend sei das Verwaltungsgericht darüber hinaus davon ausgegangen, dass zu seinen Gunsten die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vorlägen. Ihm sei die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustandes nicht mehr zumutbar. Zu Unrecht führe der Beklagte an, dass es ihm freistehe, das Gebäude zu veräußern oder einem Grundstückstausch zuzustimmen. Er würde damit vor die Wahl gestellt, entweder defizitär zu wirtschaften oder sein Eigentum aufzugeben. Wirtschaftlich werde er dadurch einer Veräußerungspflicht unterworfen. Ihm solle es damit faktisch verwehrt werden, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Würde das Denkmalschutzrecht eine solche Maßnahme vorsehen, würde es die Bestandsgarantie des Art. 14 GG verletzen. Eine Veräußerungspflicht sehe weder § 10 Abs. 2 noch Abs. 6 DenkmSchG LSA ausdrücklich vor. Wolle die Behörde die Eigentümerstellung des Klägers beseitigen, bestehe dafür systemimmanent nur die Möglichkeit der Enteignung gemäß § 19 DenkmSchG LSA. Das Kaufangebot der (...) Denkmal gemeinnützige GmbH sei weder ernsthaft noch zumutbar. Auch hinsichtlich des vom Beklagten vorgeschlagenen Grundstückstausches sei er nicht im Entferntesten gehalten darauf einzugehen. Es sei zu berücksichtigen, dass er ein konkretes Projekt mit einem konkreten Nutzer für ein konkretes Gebäude auf der Grundlage eines konkreten Zeitplans verfolge. Es sei nicht im Mindesten klar, inwieweit er, der gegenüber seinem Vertragspartner nicht frei sei, über den Vorhabensstandort und den Zeitplan nach Belieben einseitig und nachträglich zu disponieren, dort das gleiche Projekt zu den gleichen Konditionen realisieren könnte. Unterlassene Erhaltungsmaßnahmen könnte ihm nicht angelastet werden. Bei seinem Eigentumserwerb habe schon keine Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA mehr bestanden, da er kein Denkmal, sondern ein Abrissobjekt erworben habe. Ihm könnten die unterlassenen Erhaltungsmaßnahmen in der Zeit vor seinem Eigentumserwerb nicht angelastet werden. Er habe das Gebäude zum Verkehrswert erworben. Mit dem Verkehrswertgutachter sei er davon ausgegangen, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Der Kaufpreis sei so kalkuliert worden, dass Kaufpreis zuzüglich Abrisskosten in etwa dem Preis des unbebauten Grundstücks entspreche. Vorteile aus einer etwa denkmalschutzwidrig nicht durchgeführten Instandsetzung seien ihm daher nicht zugeflossen. Eventuelle Nachlässigkeiten der Voreigentümer, u.a. der Beigeladenen zu 2), die bis 2010 oder 2011 Eigentümerin des Gebäudes gewesen sei, könnten ihm nicht zum Nachteil gereichen. Auch für seit dem Erwerb eingetretene nachteilige Veränderungen sei er gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA nicht verantwortlich, da schon zum Zeitpunkt des Erwerbs das Gebäude kein Denkmal, sondern Abbruchobjekt gewesen sei, seien etwaige Instandsetzungsarbeiten für ihn unzumutbar. Es hätte zu keiner Zeit die Pflicht bestanden, Instandsetzungsarbeiten am Gebäude durchzuführen.

33: Der Beklagte könne die Ablehnung des Abrissantrags auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA stützen. Die Behörde müsse, bevor sie einen Abriss genehmigen dürfe, alle übrigen Möglichkeiten ausschöpfen. Die Behörde dürfe nicht auf solche Maßnahmen zurückgreifen, die nicht mit Art. 14 GG vereinbar seien. Dies sei aber der Fall, wenn der Beklagte ihn zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle.

34: Die Beigeladene zu 1) und 2) haben sich im Berufungsverfahren geäußert, aber keine Anträge gestellt.

35: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

36: I. Die Berufung ist zulässig und begründet.

37: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 14.06. 2012 ist rechtmäßig (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

38: 1. Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 in Halle kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, welches kein Denkmal ist, unbegründet ist. Anders als es das Verwaltungsgericht meint, ergibt sich aus dem DenkmSchG LSA für den Fall, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht um ein Denkmal handelt, kein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA bedarf einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde, wer „ein Kulturdenkmal“ zerstören will. Diese Bestimmung ist dahingehend auszulegen, dass nur dann, wenn ein Kulturdenkmal zerstört werden soll, eine Genehmigung nach dem DenkmSchG LSA erforderlich ist. Nur in diesem Fall bedarf ein Gebäude des Schutzes nach Maßgabe der Regelungen in § 10 DenkmSchG. Mit der fehlenden Genehmigungspflicht korrespondiert, dass das DenkmSchG LSA keine entsprechende Rechtsgrundlage enthält, in der die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Eingriffs in ein Nichtdenkmal normiert sind. Es regelt in § 10 Abs. 1 und 2 nur, wann ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen ist. Eine vergleichbare Regelung für Gebäude, die keine Kulturdenkmale sind, enthält es nicht. Dass eine Abrissgenehmigung nach dem DenkmSchG LSA nur zu erteilen ist, wenn es sich bei dem strittigen Gebäude um ein Kulturdenkmal handelt, hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung bisher auch stets angenommen (vgl. Urt. v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris, RdNr. 54 und 91; Urt. v. 29.10.2009 – 2 L 200/07 –, juris, RdNr. 27). Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass ein Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auch dann bestehe, wenn die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen sei, lässt sich dafür im DenkmSchG LSA kein Anhaltspunkt finden. Wäre § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA auch auf solche früheren Kulturdenkmale anwendbar, wären auch für einen Eingriff in ein solches ehemaliges Kulturdenkmal die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA zu prüfen. In § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA ist der Wegfall der Denkmaleigenschaft aber nicht als Genehmigungsvoraussetzung für einen Eingriff genannt.

39: Für die Erstreckung der Genehmigungspflicht auf Nicht-Kulturdenkmale besteht kein Regelungsbedürfnis. Für den betroffenen Grundstückseigentümer besteht für den Fall, dass die Denkmalschutzbehörde die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes entgegen seiner Auffassung bejaht, die rechtliche Möglichkeit einer Klärung dieser Frage. Da § 9 DenkmSchG LSA für ein Baudenkmal eine Erhaltungspflicht normiert, hat nach der ständigen Rechtsprechung des Senats der betroffene Eigentümer ein berechtigtes Interesse, im Wege einer Feststellungsklage vom Verwaltungsgericht die von der Denkmalschutzbehörde behauptete Denkmaleigenschaft des streitgegenständlichen Gebäudes klären zu lassen (Urt. d. Sen. vom 14.10.2004 – 2 L 454/00 –, BRS 77 Nr. 95 m.w.N.). Dieser Weg steht dem betroffenen Eigentümer auch offen, wenn er den Abbruch des Denkmals begehrt. Mit einer solchen Feststellungsklage kann er ebenso
effektiven Rechtsschutz erhalten. Hilfsweise kann er die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung beantragen.

40: 2. Der vom Kläger beabsichtigte Abriss des Gebäudes D-Straße 7 ist indes denkmalschutzrechtlich genehmigungsbedürftig. Das Verwaltungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass für das Gebäude die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen ist.

41: 2.1 Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 DenkmSchG LSA.

42: Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind. Öffentliches Interesse besteht, wenn Sachen von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist ein Gebäude, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Urt. v. 15.12.2011 a.a.O. RdNr. 55, m.w.N). Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitzt das Wohn- und Geschäftshaus D-Straße 7 sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Ihm wird sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht eine herausragende Bedeutung zugeschrieben. Das Gebäude ist daher als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA). Es ist gleichzeitig Teil des Denkmalbereiches Altstadt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA) und hier aus städtebaulichen und bau- und kunstgeschichtlichen Gründen denkmalkonstituierend für die D-Straße und die E-Straße. Die ursprüngliche Denkmaleigenschaft wird vom Kläger auch nicht ernsthaft in Frage gestellt.

43: 2.2 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 ist nicht nachträglich durch Substanzverlust entfallen.

44: Nach der Rechtsprechung des Senats kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache entfallen, wenn ihre historische Substanz so weit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände
oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., Juris, RdNr. 89). Das ist hier nicht der Fall. Voraussetzung dafür wäre eine sehr weitgehende Zerstörung, die bei dem Gebäude D-Straße 7 nicht gegeben ist. Insoweit wird auf die fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 14.05.2012 und vom 05.12.2013 verwiesen. Die Frage, ob das strittige Gebäude im gegenwärtigen Zustand noch ein Kulturdenkmal sei, beantwortete der Beigeladene zu 1) in der fachlichen Stellungnahme vom 14.05.2012 wie folgt (Seite 1 f.):

45: "Die Denkmalfähigkeit des Denkmals ergibt sich aus der zum gegenwärtigen Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bausubstanz und insbesondere aus der darin aufgehobenen geschichtlichen, kulturell-künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung. Konstitutiv für den Denkmalstatus ist der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert. Der Zustand ist dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert wird oder verloren geht – das Bauwerk also im übertragenen Sinn als Quelle unlesbar wird. Dies ist in der Denkmalspflege ein nur äußerst selten vorkommender Grenzfall, der eine sehr weitgehende Zerstörung voraussetzt. Das Gebäude D-Straße 7 ist von diesem Zustand zweifelsohne weit entfernt, der dokumentarische Wert wird durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert“.

46: Auf Seite 2 oben der Stellungnahme vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass der Bau zum gegenwärtigen Zeitpunkt aus denkmalfachlicher Sicht auf jeden Fall

47: über die erforderliche Denkmalfähigkeit verfüge. Der markante Eckbau vermittle nach wie vor beredt die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts. Alle Bedeutungskategorien würden auch substantiell untersetzt. Das Gebäude sei trotz des Kriegsschadens, der lediglich den westlichen Bereich des Hauses zur D-Straße betreffe, noch weitgehend erhalten. Im westlichen Teil fehlten lediglich ein Geschoss und das Satteldach. Der niedrigere Erweiterungsbau Richtung Norden sei bereits im Vorfeld des Verfahrens als substantiell abgängig erklärt worden. Es handele sich hierbei aber lediglich um einen Anbau, d. h. eine Zeitschicht, deren Verlust die Denkmalfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 nicht in Frage stelle (Seite 3 der Stellungnahme vom 05.12.2013). Das Haus D-Straße 7 sei substantiell erhalten. Das Gebäude verfüge zum gegenwärtigen Zeitpunkt über einen hohen Aussagewert (Seite 4 der Stellungnahme vom 05.12.2013).

48: An der Richtigkeit dieser und der anderen denkmalfachlichen Aussagen des Denkmal-fachamtes zu zweifeln, besteht für den Senat kein Anlass. Das zur denkmalschutzrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt nämlich in erster Linie das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt als staatliche Denkmalfachbehörde. Das Gericht darf deshalb bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen dieser Fachbehörde verwerten. Allein die Stellung dieser Behörde als Verfahrensbeteiligter bzw. der im Verwaltungsrechtsstreit hervortretende „Gegensatz“ des beklagten Landesamtes zur Position des Klägers vermag nicht zu belegen, dass die denkmalfachlichen Belange von der Behörde in sachwidriger Weise wahrgenommen worden sind (vgl. Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. Juris RdNr, 83).

49: 2.3 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 wird auch nicht – wie vom Verwaltungsgericht angenommen – nach der Durchführung von erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen entfallen.

50: Nach der Rechtsprechung des Senats kann die Denkmaleigenschaft in Ausnahmefällen auch nach Durchführung von Erhaltungsarbeiten entfallen, wenn die damit verbundenen Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Regelmäßig nicht zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führt es, wenn im Laufe der Zeit lediglich Bauteile im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden, auch wenn der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird. Anders ist es nur, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse (Feuchtigkeit, lmmis-sionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung) so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., juris RdNr. 90).

51: Anders als vom Verwaltungsgericht angenommen würde das Gebäude D-Straße 7 nach einer erforderlichen Sanierung seine Denkmaleigenschaft nicht verlieren.

52: Der Senat teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass nach der vom gerichtlichen Sachverständigen für zwingend erforderlich gehaltenen Sanierung das Gebäude seine denkmalrechtliche Aussagekraft deshalb verlieren würde, weil die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvoll nutzbaren Zustand einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkäme und nur noch als Kopie des Orginals keinen denkmalfähigen Aussagewert mehr besitze. Aus dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten lässt sich diese Annahme nicht herleiten.

53: Der Senat teilt zwar nicht die Auffassung des Beklagten, dass das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht ordnungsgemäß erstellt und deshalb zumindest in seinen maßgeblichen Teilen nicht verwertbar sei. Der Senat hat keinen Anlass auch unter Berücksichtigung der Aussagen des Parteigutachters K. an der Richtigkeit der Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zu zweifeln. Er ist aber der Auffassung, dass das Verwaltungsgericht aus den Feststellungen des Gutachters unzutreffende rechtliche Schlüsse gezogen hat. Dies ergibt sich aus Folgendem:

54: Der gerichtliche Sachverständige hat hinsichtlich des Zustandes und der Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 folgende Feststellungen getroffen:

55: Er sei davon ausgegangen, dass die „Erdgeschossmauern statisch/bautechnisch in Ordnung“ seien (6.13) und die wesentlichen Massivwände im Kellergeschoß und im Erdgeschoss erhalten bleiben könnten (7.2). Die Dachkonstruktion sei in jeden Fall weitestgehend gesund und könne als erhaltenswert gelten. Die moderne Bautechnik könnte auch bei Demontage der Wände den Erhalt des Daches ermöglichen. Alle Wände des Zwischenbaus West und des Hauptgebäudes seien standsicher und weiter verwendbar (6.5) Die Treppe EG=G1 im Haupthaus sei statisch eine sehr gewagte Konstruktionslösung, die heute nicht mehr gebaut werden dürfte. Sie habe ihre Eignung jedoch über Jahrzehnte ohne Rissbildung zuverlässig bewiesen (6.6). Die Innenwände seien augenscheinlich selbst tragfähig. Nicht ausreichend gewährleistet sei aber eine kraftschlüssige Verbindung zumindest einer Innenwand mit dem Außenwand-Fachwerk (6.7). Die Fachwerk-Außenwände seien statisch nicht zuverlässig sicher. Es seien großflächige Bereiche festgestellt worden, die ohne intensive Sanierung nicht mehr verwendbar seien. Die Wände der Außenfassaden könnten zwar sämtlich erhalten werden. Technisch sei Vieles möglich (6.18). Der Sachverständige hielt aber eine Überarbeitung der Wände – wie zum Beispiel den Austausch einzelner Hölzer – unter Baustellenbedingungen für kaum möglich, da die Decken nicht tragfähig und die Wände selbst nicht zuverlässig gegen Abkippen gesichert seien. Die Wände könnten allerdings ggf. komplett demontiert und in der Werkstatt restauriert werden (6.8). Im Haupthaus seien die Deckenkonstruktionen komplett zu verwerfen (6.6). Ab einschließlich der Decke über dem Erdgeschoss sei ein gefahrloses Arbeiten am Objekt nicht möglich, da befürchtet werden müsse, dass das Haus beim partiellen Austausch von Bauteilen versage (6.12). Ab Obergeschoss 1 könnten im Inneren des Gebäudes keine Bauteile erhalten werden, da auch örtlich begrenzte Sanierungsmaßnahmen die Gesamtstatik des Hauses gefährden würden (7.2).

56: Aufgrund dieser Bestandsaufnahme der Bautechnik des Gebäudes D-Straße 7 kommt der Sachverständige zu dem Schluss, dass die Erhaltung des Gebäudes u.a. (als Variante 1) technisch möglich wäre. Diese Variante sieht vor, dass in das Gebäude eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdgeschoss bis zur Dachtraufe eingebaut wird. Aufgrund dieser Stahlkonstruktion wäre nach Auffassung des Gutachters die Einziehung neuer Zwischendecken und die Aufhängung restaurierter Fachwerkfassaden möglich. Durch diese Stahlkonstruktion wäre auch das Dach des Gebäudes noch zu erhalten (6.19).

57: Der Senat folgt dem gerichtlichen Gutachten sowohl hinsichtlich der Feststellungen über den Erhaltungszustand des Gebäudes als auch hinsichtlich der Auffassung, dass für die Erhaltung des Gebäudes D-Straße 7 als Denkmal eine umfangreiche Sanierung erforderlich sei. Der Senat kommt aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu dem Schluss, dass mit einer solchen Sanierung untrennbar solche Eingriffe in das Denkmal verbunden wären, die soweit gingen, dass das Gebäude damit seine Denkmalaussage verliert, weil es nach der Sanierung nur noch eine Kopie des ehemals vorhandenen Denkmals wäre. Diese Annahme lässt sich nach Auffassung des Senats aus dem gerichtliche Sachverständigengutachten nicht herleiten. Dies ergibt sich aus Folgendem:

58: Das Gutachten enthält nach Einschätzung des Senats zahlreiche Bewertungen des Gebäudes D-Straße 7, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

59: Aus der technischen Sicht des Statikers sei das Haus ein Abrissobjekt. Die entsprechende Menge Geld und Herzeblut, ein fähiger Architekt und eine für die Beteiligten sinnvolle Nutzungslösung dürften aber gegen diesen gefühlsarmen Standpunkt des Ingenieurs gerne in die andre Waagschale geworfen werden (6.19, 2. Absatz).

60: Hinsichtlich möglicher Sanierungsvarianten kommt der Gutachter zu dem Schluss, dass sich die spätere Nutzung auf die Erhaltung des Straßenbildes reduziere und damit auf keine bauphysikalischen Anforderungen. Er ist auch der Auffassung, dass das Objekt bei einer Sanierung seiner Grundstatik vollständig beraubt werde. Erhaltungswürdige Bauteile könnten entfernt und anschließend in ein zuverlässiges Statiksystem wieder integriert werden (6.12). Eine Kostenschätzung sei unter Berücksichtigung der Komplexität der maßgeblichen Einflussfaktoren auch für den Sachverständigen zum jetzigen Zeitpunkt absolut unmöglich. Es dürfe aber davon ausgegangen werden, dass eine Sanierungslösung eine sehr langwierige und aufwändige Geschichte sein werde. Der Geldfluss werde auch seinen Stempel dazu aufdrücken wollen (6.20). Bedingung für eine weitere Nutzung des Objektes sei aber eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Die Rettung und Weiterverwendung von beispielsweise Fassadenelementen verursache zusätzliche Kosten (7.3).

61: Die Frage 1 des verwaltungsgerichtlichen Beweisbeschlusses, ob ohne Sanierung des Objektes D-Straße 7 mit seinen drei Gebäudeteilen bestehend aus dem dreigeschossigen Hauptgebäude, dem zweigeschossigen "Westzwischenbau" mit Flachdach und dem nördlichen Nebengebäude in Halle der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes wie eine Neuerrichtung zu werten sei, beantwortet der Gutachter wie folgt:

62: Dem Sachverständigen für Schäden an Gebäuden obliege es nicht zu beurteilen, ob ein Gebäude wegen der Erwähnungshäufigkeit in der Stadtchronik kulturhistorisch unbedingt "gerettet" werden müsse und Aufwand und Mühe dazu nicht gescheut werden dürften. Er könne jedoch nach dem zweitägigen Ortstermin einschätzen, dass eine Reparatur/Sanierung nur unter der Aussicht erfolgen könne, dass anschließend nur noch einzelne Bauteile/Baugruppen dem Besucher wieder zugänglich seien. Diese könnten in das spätere Gesamtkonzept derart eingebunden werden, dass sie demontiert und außerorts repariert und in ein zwischenzeitlich neu errichtetes Grundgebäude später wieder integriert werden könnten. Nur so sei noch tauglich gebliebene Bausubstanz für nachfolgende Generationen erhaltbar. Nur so seien die Anforderungen an die Standsicherheit und die Mindestanforderungen an die Bauphysik derart zu erfüllen, dass das Haus auch in der Moderne Menschen beherbergen könne.

63: Auf der Grundlage dieser Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen kommt der Senat zu dem Schluss, dass der Gutachter eine bauphysikalische Sanierung des strittigen Gebäudes technisch für möglich hält, vom baulichen Aufwand und von den Kosten her diese Sanierung aber wirtschaftlich einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichstellt. Daraus kann aber nicht – wie es das Verwaltungsgericht getan hat – hergeleitet werden, dass das Gebäude D-Straße 7 nach einer Sanierung denkmalfachlich nur noch die Kopie eines Denkmals wäre.

64: Ob ein Gebäude nach einer erforderlichen Sanierung noch die Denkmalaussage enthält, die es vor der Sanierung enthalten hat, ist nämlich weder vom bautechnischen Aufwand noch von den damit verbundenen Kosten her, sondern allein aus denkmalfachlicher Sicht zu beurteilen (vgl. auch Urt. d. Sen. v. 14.10.2004, a.a.O.). Gerade zu dieser Frage macht der gerichtliche Sachverständige keine Aussagen, da er sich als „Sachverständiger für Bauschäden an Gebäuden“ mit Recht nicht für kompetent hält, zu dieser denkmalfachlichen Frage verlässliche Aussagen zu treffen. Dementsprechend hat der Gutachter in seinem Gutachten auch festgestellt, dass er seinen Auftrag ausschließlich in der technischen Bewertung des Gebäudes gesehen habe (6.19, 1. Absatz).

65: Zutreffend weist der Beklagte hingegen darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob die Identität eines Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, allein darauf ankommt, ob die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründeten, nach einer Sanierung noch vorhanden sind oder nicht. Von einem solchen denkmalfachlichen Identitätsverlust kann dann nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen der Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 – 10 A 1541/05 –, NWVBl. 2007, S.107 und Urt. v. 26.08.2008 – 10 A 3250/07 –, NWVBI. 2009, S.17; Urt. des Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr.90).

66: Ausgehend davon kommt der Beigeladene zu 1) als die Stelle, die über das für die denkmalschutzrechtliche Beurteilung erforderliche Fachwissen verfügt, zu dem Ergebnis, dass auch im Falle einer Sanierung – auch nach der vom Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsvariante 1 – der verbleibenden historischen Substanz des Gebäudes D-Straße Nr. 7 noch ein so ausreichender Zeugniswert zukommt, dass sie weiter die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen könne.

67: In seiner Stellungnahme vom 05.12.2013 zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts hat der Beigeladene zu 1) dazu Folgendes ausgeführt:

68: Die Gründe der Unterschutzstellung des Gebäudes D-Straße 7 lägen in seiner geschichtlichen, kulturell-künstlerischen sowie städtebaulichen Bedeutung. Zudem sei das Gebäude nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Danach nehme das Haus eine wichtige Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein.

69: Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass das Gebäude seine stadtgeschichtliche Bedeutung sowie den Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt deshalb verlieren werde, weil die Substanz des Gebäudes bis auf Rudimente nahezu gänzlich erneuert werden müsse, trifft dies schon nicht zu. Nach dem gerichtlichen Gutachten des Sachverständigen (...) könnten bei Zugrundelegung von Variante 1 Keller- und Erdgeschoss, Teile der Fachwerkkonstruktion, das Treppenhaus sowie gesamte Dach erhalten bleiben. In seiner denkmalfachlichen Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass die verbleibende Bausubstanz ausreichend sei, um die geschichtliche Bedeutung, d.h. die wechselvolle Besitzergeschichte, anschaulich zu dokumentieren. Denn Teile des Erdgeschosses mit den Sandsteingewänden seien bauzeitlich, das Wappen von 1631 brandenburgischer Provenienz berichte über nachfolgende Eigentümer und der Umbau der Ecksituation des Eingangs gebe von jüngerer Geschichte authentisch Auskunft. Das Dach stehe wiederum als Zeugnis der Bauzeit (Stellungnahme, Seite 9). Weiter führt der Beigeladene zu 1) aus, dass eine denkmalgerechte Wiederherstellung, die hier vor allem auf den material-, werk- und formgerechten Austausch und die Ergänzung von Hölzern hinauslaufe, nicht als Kopie zu bewerten sei. Die zu ersetzenden Teile seien zwar nicht denkmalkonstituierend, erhöhten aber als präzise Kopie die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile (Stellungnahme, Seite 7).

70: Auch seine herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung bliebe erhalten. Zu der kulturell-künstlerischen (bau- und kunstgeschichtliche) Bedeutung hat der Beigeladene zu 1) in seiner fachlichen Stellungnahme vom 24.01.2012 ausgeführt, dass es sich bei dem Gebäude um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massivem Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach handele. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert gehöre es zu den äußerst selten erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestands aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stamme auch das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss seien neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden könnten. In seiner Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 weist der Beigeladene zu 1) auch darauf hin, dass es sich hier um eine Baugattung in Halle handle, die als schon weitgehend vergangenes bauliches Erbe bezeichnet werden könne, so dass auch mit reduzierter Substanz ein erheblicher Aussagewert der erhaltungsfähigen Substanz des Denkmals erhalten bliebe (Stellungnahme, Seite 6). Die bau- und kunstgeschichtliche Bedeutung bliebe durch die massiven Bauteile einschließlich der Rundbogenpforten im Keller, die Sandsteingewände und Mauern im Erdgeschoss, das Wappen brandenburgischer Provenienz, den erhaltungsfähigen Fachwerkteilen, dem massiven Treppenhaus und dem wohl bauzeitlichen Dachstuhl erhalten. Damit wäre eines von den nur noch ganz wenigen Fachwerkhäusern in Halles Innenstadt erhalten und als Zeugnis erlebbar. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiere aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Insoweit weist der Beigeladene zu 1) darauf hin, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch zukünftig erlebbar bleibe. Dem Gebäude käme auf jeden Fall auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Schließlich entfalle aus den vorstehenden Gründen auch nicht die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Das Gebäude D-Straße 7 hätte somit auch nach einer erforderlichen Sanierung noch einen ausreichenden Zeugniswert, um die geschichtliche, kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung zu dokumentieren.

71: Diese Aussagen des Fachamtes werden vom Kläger nicht substantiell in Frage gestellt.

72: Er macht sich insoweit lediglich die Argumentation des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil zu Eigen. Dieser Begründung vermag der Senat allerdings nicht zu folgen. Das Verwaltungsgericht stützt seine gegenteilige Auffassung maßgeblich nur darauf, dass nach einer Sanierung, wie sie der gerichtliche Gutachter vorgeschlagen habe, die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden im Ergebnis nur Nachbildungen wären und die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion, die nach der Stellungnahme des beigeladenen Fachamtes vom 07.05.2012 konstituierend für die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei, nicht mehr vorhanden wäre. Die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion ist allenfalls für die kulturell-künstlerische oder die architekturgeschichtliche nicht hingegen für die stadtgeschichtliche und die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes denkmalkonstitutiv.

73: Die geschichtliche Bedeutungskategorie eines Denkmalschutzes ist erfüllt, wenn ein Bauwerk historische Ereignisse oder Entwicklungen anschaulich macht. Die geschichtliche Bedeutung ist dadurch gekennzeichnet, dass durch das Schutzobjekt (heimat-) geschichtliche Entwicklungen deutlich gemacht werden („Aussagewert“), dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder als Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter „Erinnerungswert" beizumessen ist oder dass es einen im Bewusstsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt („Assoziationswert"). Dabei ist die geschichtliche Bedeutung nicht auf übergeordnete oder besonders bedeutsame Entwicklungen oder Verhältnisse beschränkt. Sie umfasst vielmehr auch Gegenstände des Denkmalschutzes, die nur für einzelne Wissenschaftsdisziplinen (z. B. Kirchengeschichte, Baugeschichte, Kunstgeschichte) oder für die Regionalgeschichte, Heimatgeschichte oder Stadtgeschichte von Bedeutung sind. Entscheidend ist letztlich der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjektes als eines Zeugnisses der Vergangenheit (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a. a. O. juris RdNr. 56, m.w.N.). Eine Bedeutung für die Geschichte des Menschen hat ein Objekt deshalb nicht nur dann, wenn es wegen seiner außergewöhnlichen Bauweise einen architekturgeschichtlichen Aussagewert hat, sondern auch dann, wenn es einen besonderen Aussagewert für das Leben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse und Geschehensabläufe hat. Diese Bedeutung kann aus allen Zweigen der Geschichte hergeleitet werden (vgl. OVG NRW, Urt. v. 07.03.2005, a.a.O. juris RdNr. 45, m.w.N.).

74: Die geschichtliche Bedeutung des strittigen Gebäudes leitet das beigeladene Fachamt hier nicht etwa aus seiner Qualität als Zeitdokument der Architekturgeschichte her, sondern – wie dargelegt – aus der stadtgeschichtliche wichtigen Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentisches Zeugnis der Halleschen Stadtgeschichte. Dass das Gebäude mit einer veränderten oder wiederhergestellten Fachwerktragekonstruktion diesen stadtgeschichtlichen Aussagewert nicht mehr erfüllen könnte, vermag der Senat nicht zu erkennen.

75: Ebenso wenig vermag der Senat zu erkennen, dass die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 von dem unveränderten Erhalt der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion abhängig ist. Einer Sache kommt eine besondere städtebauliche Bedeutung zu, wenn sie durch ihre Anordnung oder Lage in der Örtlichkeit, durch ihre Gestaltung für sich allein oder in Verbindung mit anderen Anlagen den historischen Entwicklungsprozess einer Stadt in nicht unerheblicher Weise dokumentiert (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 a.a.O. juris, RdNr. 52, m.w.N).

76: Städtebauliche Gründe, die für den Erhalt eines Denkmals sprechen, sind gegeben, wenn das Objekt in seinem konkreten Bestand aus der ihm innewohnenden funktionalen Einbindung in die gegebene städtebauliche bzw. siedlungsbezogene Situation nicht herausgelöst werden kann, ohne zugleich die erhaltenswerte Situation in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen oder gar zu zerstören (vgl. OVG NRW Urt. v. 12.09.2006, a.a.O. juris RdNr. 55, m.w.N.). Städtebauliche Gründe lassen daher die Erhaltung und Nutzung eines Objektes geboten erscheinen, wenn ihm als historischem Bestandteil einer konkreten städtebaulichen Situation eine wünschenswerte stadtbildprägende Bedeutung zukommt, so dass es aus Gründen der Stadtgestaltung und wegen des Stadtbildes als Verlust empfunden würde, wenn es seine Prägung in seiner Eigenart als überlieferter baulicher Bestand nicht mehr wie bisher entfalten würde (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr. 57, m.w.N.).

77: Die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 leitet sich – wie dargelegt – zum einen aus seiner charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße und zum anderen daraus her, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch künftig erlebbar bleiben werde. Auch insoweit spielt die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion für die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 keine Rolle.

78: Das Gebäude D-Straße 7 ist darüber hinaus nach den Aussagen des beigeladenen Fachamtes wegen seiner Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Auch insoweit vermag der Senat nicht zu erkennen, inwieweit die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion denkmalkonstitutiv ist.

79: Liegt aber nur einer der in § 2 Abs.1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Gründe, der für die Erhaltung einer Sache spricht, weiterhin vor, dann verliert die Sache nicht ihre Eigenschaft als Kulturdenkmal (vgl. Urt. d. Sen. v. 14.10.2004 a.a.O. juris RdNr. 27).

80: 3. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Danach ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet.

81: 3.1 Bei der Beantwortung dieser Frage ist nach Auffassung des Senats im Urteil vom 15.12.2011 (a.a.O. juris RdNr. 93 ff.) von folgenden Grundsätzen auszugehen:

82: „Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer – ungeachtet finanzieller Folgelasten – überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt (vgl. Beschl. d. Senats v. 22.02.2005 – 2 L 23/02 –; BayVGH, Urt. v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 –, BayVBl 2011, 303; VGH BW, Urt. v. 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220). „Andere Einkünfte“ des Denkmaleigentümers können aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht herangezogen werden, auch wenn § 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA diese Möglichkeit offen lässt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, BVerfGE 100, 226) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude zwar nur in eingeschränktem Umfang einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbstbestimmten Lebensführung dienen können. Diese Einschränkung darf allerdings nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als – noch – wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann (vgl. Nds.OVG, Urt. v. 24.03.2003 – 1 L 601/97 –, BRS 66 Nr. 211; OVG NW, Urt. v. 20.03.2009 – 10 A 1406/08 –, Juris). Entscheidend ist, ob sich das Objekt „selbst trägt“ (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007 – 1 B 00.2474 –, BRS 71 Nr. 200, RdNr. 75). Eine Baukostenvergleichsberechnung, mit der die Sanierungskosten den Abbruch- und Neubaukosten gegenübergestellt wird, ist hingegen nicht geeignet ist, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten. Eine solche gibt für die Frage, welche Belastung auf den Denkmaleigentümer bei Versagung der Abbruchgenehmigung und damit der Sanierung seines Gebäudes zukommt, nichts her. Es kann damit nicht festgestellt werden, ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Gerade dies ist aber das entscheidende Kriterium, um feststellen zu können, ob die Versagung der Genehmigung und die damit verbundene Erhaltungspflicht die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreitet (vgl. VGH BW, Urt. v. 11.11.1999, a. a. O.).

83: Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen (vgl. OVG NW, Urt. v. 20.03.2009, a. a. O.). Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

84: Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vor allem die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals gegenüberzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007, a. a. O.). Da gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln oder steuerliche Vorteile anzurechnen sind, wenn der Verpflichtete diese in Anspruch nehmen kann, sind auch derartige „Zuschüsse“ zu berücksichtigen.

85: 3.2 Ob der Kläger unter Berücksichtigung dieser Grundsätze – so wie es das Verwaltungsgericht angenommen hat – hinreichend glaubhaft gemacht hat, dass die mit der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes D-Straße 7 verbundenen Kosten die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals deutlich überschreiten oder ob dem Beklagten darin zu folgen ist, dass dies nicht der Fall ist, kann hier dahingestellt bleiben.

86: Nach Auffassung des Senats kann sich der Kläger nämlich nicht auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA berufen, weil dem § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA entgegensteht. Danach kann der Verpflichtete sich nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht werden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

87: Die Voraussetzungen dieser Norm sieht der Senat nicht nur dann als gegeben an, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist (so auch OVG Rh.-Pf. Urt. v. 02.12.2009 – 1 A 10547/09 –, juris RdNr. 38; VG Magdeburg Urt. v. 24.06.2014 – 4 A 167/12 MD –). Das OVG Rh.-Pf. hat in seinem Urteil zutreffend Folgendes ausgeführt: „Es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Diese Sichtweise entspricht auch der von der Vorinstanz zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers im Rahmen der Altlastensanierung (s. BVerfG, Beschl. vom 16.02.2000, BVerfGE 102, 1). Das Bundesverfassungsgericht hat darin ausgeführt, dass für die Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer an Belastungen zugemutet werden dürfe, das Verhältnis des finanziellen Aufwands zum Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung als Anhaltspunkte dienen könne. Sogar eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteige, könne zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten erworben habe. Derartige Umstände seien bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Angesichts einer ähnlichen Interessenlage im Denkmalschutzrecht sind diese Grundsätze auch auf den vorliegenden Fall übertragbar. Denn im Denkmalschutzrecht tritt anstelle des Eigentümerinteresses, hinsichtlich der Altlastensanierungskosten für ein Grundstück von unverhältnismäßigen Belastungen verschont zu bleiben, das Interesse des Denkmaleigentümers, hinsichtlich der Erhaltungskosten für ein Denkmal von unzumutbaren Belastungen bewahrt zu werden. Ferner tritt anstelle des allgemeinen Belangs des Boden- und Wasserschutzes hier der Belang des Denkmalschutzes. Ein grundlegender Unterschied zu diesen Interessenlagen, der gegen die Anwendung des vom Bundesverfassungsgericht in der vorzitierten Entscheidung entwickelten Rechtsgedankens sprechen könnte, ist nicht erkennbar“.

88: Diese Auffassung des OVG Rh.-Pf. teilt der erkennende Senat gerade auch für den konkreten Fall des Klägers.

89: Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 14.04.2010 (– 1 BvR 2140/08 – Juris RdNr. 23-25) zum einen nämlich bestätigt, dass die Rechtslage zur Kostentragungspflicht des Grundstückseigentümers für eine Altlastensanierung aus Gründen der öffentlichen Gefahrenabwehr auf die Problematik des öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals und der in Art. 14 Abs.1 GG garantierten Privatnützigkeit des Eigentums übertragbar ist. Legt man dies zu Grunde, kann der Kläger sich hier nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhaltungsaufwands berufen. Er hat nämlich das Grundstück D-Straße 7 „sehenden Auges“ als Abrissobjekt erworben. Er trägt selber vor, dass er beim Kauf des Grundstücks mit dem Verkehrswertgutachter davon ausgegangen sei, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Dem Kläger war auch im Zeitpunkt des Erwerbes bekannt, dass das strittige Gebäude in das Denkmalverzeichnis eingetragen ist. Ebenso war ihm der marode Zustand des Gebäudes bekannt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 hat der Kläger dementsprechend auch sofort am 16.12.2011 den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt. Schließlich hat der Kläger das strittige Grundstück auch zu einem günstigen Kaufpreis (80.000,00 €) erworben.

90: Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass bei einer Anwendung von § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA im konkreten Fall nicht einmal die Privatnützigkeit des Eigentums des Klägers in Frage gestellt wäre. Der Beklagte hat dem Kläger hier nämlich durch das notariellen Kaufangebot des (...) Denkmal gemeinnützige GmbH eine Erhaltungsmöglichkeit des Kulturdenkmals angeboten, die ihm eine Möglichkeit aufzeigt, das Kulturdenkmal zu einem Kaufpreis von 90.000, 00 € zu veräußern, der noch über dem Kaufpreis liegt, den er selbst beim Erwerb des Grundstücks entrichtet hat. Ein Anspruch aus Art. 14 GG, das Grundstück rentabler zu nutzen, steht dem Kläger nicht zu. Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer eines Kulturdenkmals im Verhältnis zum öffentlichen Interesse an dem Erhalt dieses Kulturdenkmals nämlich grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentable Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, juris RdNr. 83 bis 85). Weitergehende Gewinnerzielungsaussichten des Klägers sind nicht geschützt.

91: 4. Darüber hinaus steht einem möglichen Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Abrissgenehmigung auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Danach kann eine Abrissgenehmigung nur erteilt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung des Kulturdenkmals zuvor ausgeschöpft wurden.

92: Unter welchen Voraussetzungen alle Möglichkeiten der Erhaltung eines Denkmals ausgeschöpft sind, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA muss dabei nach Auffassung des Senats im Zusammenhang mit § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA gesehen werden. Mit dieser Norm stellt der Gesetzgeber sicher, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht im Übermaß in Anspruch nimmt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer – wie dargelegt – zwar grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird. Anders liegt es nur, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Erst wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so wird aus dem Recht eine Last, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können. Nur dann nähert sich die Rechtsposition des Betroffenen einer Lage, in der sie den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient. (so BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – a.a.O. zu einer Rechtslage im rheinlandpfälzischen Denkmalrecht, welches eine dem § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA entsprechende Regelung nicht enthielt). Berücksichtigt man einerseits den hohen Rang, den das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals zukommt, und legt man andererseits zugrunde, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dem sozialpflichtigen Eigentümer nicht zugemutet werden darf, dass er von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und das Baudenkmal praktisch nicht veräußern kann, dann ist nach Auffassung des Senats im Verhältnis zu einem sozialpflichtigen Eigentümer eines Kulturdenkmals, den die Erhaltung des Denkmals unzumutbar belastet, eine verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Erhaltungsmöglichkeit für ein solches Denkmal schon dann zu bejahen, wenn für den Eigentümer eine konkrete Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis besteht.

93: Nach Auffassung des Senats in seinem Urteil vom 29.10.2009 (– 2 L 200/07 –, juris RdNr. 38) ist § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA zwar nicht so auszulegen, dass der Grundstückseigentümer, der eine Abrissgenehmigung beantragt, den Nachweis der fehlenden Veräußerungsmöglichkeit erbringen muss, sondern dass diese Pflicht die Genehmigungsbehörde trifft. Kann sie dies nicht, ist von der wirtschaftlichen Unverkäuflichkeit eines Denkmals auszugehen. Die Behörde muss die Abrissgenehmigung erteilen oder ggf. von § 19 Abs.1 DenkmSchG LSA Gebrauch machen und die Enteignung des Eigentümers betreiben.

94: Den Nachweis einer bestehenden Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis hat der Beklagte hier nach Auffassung des Senats zumindest mit dem notariellen Kaufangebot durch die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH erbracht.

95: Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. hat bereits am 19.12.2011 – unmittelbar nach dem Eigentumserwerb und dem Antrag auf Erteilung der Abrissgenehmigung durch den Kläger – gegenüber dem Kläger eine Kaufabsichtserklärung abgegeben. Nachdem am 06.12.2012 die Mitgliederversammlung des Arbeitskreises einen positiven Beschluss zum Erwerb des Hauses D-Straße 7 gefasst hatte, hat der Arbeitskreis dem Kläger am 29.01.2013 ein verbindliches Kaufangebot zu einem Preis vom 90.000,00 € gemacht. Da aber das Verwaltungsgericht in einem Hinweis vom 27.02.2013 mitgeteilt hatte, dass es dieses Angebot für nicht ausreichend glaubhaft gemacht halte, hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. folgende Schritte unternommen. Er hat eigens zu dem Zweck, das Gebäude D-Straße 7 zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH hat am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot hat noch unverändert Bestand (Anlage 2, Schreiben des Vorsitzenden des (...) Innenstadt e.V. vom 07.07.2014 und Bestätigung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat). Der angebotene Kaufpreis beläuft sich auf 90.000,00 €. Das ist der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt hat. Der Kläger hat laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

96: Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die Möglichkeit einer Erhaltung eines Baudenkmals i.S.v. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA sei nur dann zu bejahen, wenn ein Kaufinteressent nicht nur ein verbindliches Kaufangebot für das mit einem Baudenkmal behaftete Grundstück vorlege, sondern darüber hinaus auch noch glaubhaft darlege, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufzubringen gedenke, zutrifft oder nicht. Die (...) Denkmal gGmbH hat nämlich nach Auffassung des Senats die möglicherweise zu fordernde Erhaltungsmöglichkeit für das Gebäude D-Straße 7 hinreichend glaubhaft gemacht. Dass es dem Denkmalverein sehr ernst mit dem Anliegen ist, das Gebäude zu erhalten und zu sanieren, zeigen seine seit Dezember 2011 währenden Bemühungen zum Kauf des Gebäudes. Die Gründung der (...) Denkmal gGmbH durch den Arbeitskreis Innenstadt e.V. eigens zum Kauf des Gebäudes bekräftigt den verbindlichen Willen zum Erhalt dieses Baudenkmals noch besonders. Die Ernsthaftigkeit der Erhaltungsabsichten des Arbeitskreises Innenstadt e.V. belegt auch seine Erklärung vom 29.01.2013 zum Kaufangebot mit folgendem Inhalt:

97: „Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein. Damit ist unser Ziel selbstverständlich die Erhaltung und Sanierung des Baudenkmals. Unsere Herangehensweise ist allerdings eine andere als die eines privaten Investors. So sind wir nicht darauf angewiesen, Gewinn zu erwirtschaften. Als gemeinnützige Einrichtung haben wir Steuererleichterungen. Wir erbringen Eigenleistungen und können auf ein breites bürgerschaftliches Engagement zählen, da das Schicksal des Renaissancehauses D-Straße 7 in unserer Stadt ein großes Interesse findet. Wir planen eine schrittweise Sanierung und können auch mit Fördermitteln rechnen. Als Referenz können wir die Sanierung unseres Vereinshauses S-Straße 25 vorweisen, ebenfalls ein Fachwerkhaus aus der Renaissance“.

98: Mit Schreiben vom 23.05.2013 hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. diese Ausführungen noch ergänzt. Dort heißt es auszugsweise: „Das genannte Fachwerkhaus S-Straße 25 befand sich in einem deutlich schlechteren Bauzustand, als der Arbeitskreis Innenstadt es übernommen hat. Es ist vollständig saniert, vom Verein erworben worden und seit langem als Vereinshaus voll genutzt. Auch an zahlreichen anderen Fachwerkhäusern in Halle hat der Verein Sicherungsarbeiten durchgeführt, es gibt also ein großes Erfahrungspotential auf diesem Gebiet. Unter den Mitgliedern und Unterstützern des Vereins befinden sich mehrere Architekten und Bauingenieure. Neben dem Fachwissen verfügen wir auch über logistische Voraussetzungen zum Erhalt des Denkmals. So besitzt der Verein eigene Bauausrüstungen – wie ein Baugerüst – sowie umfangreiche Baumaterialien“.

99: Der Denkmalverein hat in dem zitierten Schreiben zudem darauf hingewiesen, dass das Gebäude auf der „Roten Liste“ der beigeladenen Stadt Halle steht und damit höchste Förderpriorität besitzt.

100: Der Kläger kann sich dagegen nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es mit Art. 14 GG nicht zu vereinbar sei, wenn ihm die Behörde zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts im Beschluss vom 02.03.1999 (1 BvL 7/91) muss – wie dargelegt – der Eigentümer angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und im Blick auf GG Art 14 Abs. 2 Satz 2 GG es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Damit gewichtet das Bundesverfassungsgericht den Denkmalschutz wesentlich stärker als das Interesse des Eigentümers, das Grundstück ohne Denkmal wirtschaftlich nutzen zu können. Nur soweit er über Gebühr durch eine fehlende Nutzungs- oder Veräußerungsmöglichkeit in Anspruch genommen wird, schützt ihn Art. 14 GG.

101: 5. Der Hilfsantrag ist unbegründet. Bei dem strittigen Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 handelt es sich – wie dargelegt – um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 DenkmSchG LSA.

102: II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11; 711 ZPO.

103: III. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Feb. 2015 - 2 L 175/13

Tatbestand

1: Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 in Halle.

2: Bei dem 335 m² großen Grundstück D-Straße 7 handelt sich um ein Eckgrundstück im Innenstadtbereich, das sowohl an die D-Straße als auch an die E-Straße grenzt. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“. Es ist mit einem dreigeschossigen Fachwerkbau aus dem 16./17. Jahrhundert bebaut. Das Objekt ist als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis eingetragen. Es ist zudem als Bestandteil eines Denkmalbereiches sowie eines archäologischen Flächendenkmals eingestuft worden. Im Verzeichnis der Kulturdenkmale des Landes Sachsen-Anhalt heißt es zu dem Objekt:

3: „Wohnhaus, stattlicher dreistöckiger Fachwerkbau mit steilem Giebel und auskragenden Obergeschossen, in straßenbildprägender Ecklage, im gemauerten Erdgeschossbereich profilierte Fenstergewände mit Renaissance-Stabwerk, eines der eindruckvollsten und ältesten Fachwerkhäuser Halles, erbaut Mitte/Ende 16. Jahrhundert, später umgebaut.“

4: An das dreigeschossige Hauptgebäude mit Unterkellerung schließt sich an der D-Straße der sogenannte zweigeschossige „Westzwischenbau“ mit einem Flachdach an. Dieses Gebäude war ursprünglich ebenfalls deutlich höher, erlitt aber im Zweiten Weltkrieg einen Bombenschaden. In der E-Straße schließt sich ein „Nördliches Nebengebäude“ an. Bei diesem Nebengebäude gehen sowohl der Beklagte als auch der Beigeladene zu 1 davon aus, das es seine Denkmaleigenschaft verloren hat.

5: Das Gebäude D-Straße 7 wurde nach 1990 im Rahmen der „Fremdhausverwaltung“ durch die Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH verwaltet. Die Eigentumsverhältnisse waren zunächst ungeklärt. Auf Grund eines entsprechenden Vermögenszuordnungsbescheides aus dem Jahr 2003 wurde die Beigeladene zu 2) Eigentümerin eines 60,5%-Anteils an dem Objekt. Die Verwaltung übernahm die beigeladene Stadt mit verschiedenen Eigenbetrieben. Vormals diente das Gebäude der Wohnnutzung, während im Erdgeschoss noch bis zum Jahr 2007 eine Gastwirtschaft untergebracht war. Seitdem steht das Gebäude insgesamt leer.

6: Am 28.11.2009 wurde das Grundstück im Rahmen einer Grundstücksauktion an einen Privateigentümer verkauft. Dieser führte im Jahre 2010 Aufräum- und Entrümpelungsarbeiten auf der Grundlage einer denkmalrechtlichen Genehmigung durch. In der 2. Jahreshälfte 2010 erfolgte der Verkauf des Grundstücks an den Kläger zu einem Kaufpreis von 80.000 €. Dem Kläger gehören auch weitere Nachbargrundstücke in der E-Straße 4 und F-Straße 76. Er beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Alten- und Pflegeheim zu errichten. Ein entsprechender Bauantrag ist unter Aussparung des Gebäudes D-Straße Nr. 7 bereits gestellt worden. Der Kläger beabsichtigt aber, das Grundstück D-Straße 7 in das Alten- und Pflegheim mit ca. 20 Wohneinheiten einzubeziehen. Hierzu entwickelte der Kläger Baupläne, die allerdings von dem Beklagten abgelehnt wurden.

7: Am 16.12.2011 beantragte der Kläger bei dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für den Abbruch des Wohn- und Geschäftshauses D-Straße 7 in Halle. Zur Begründung ließ er durch seinen Architekten ausführen, dass die Sanierung des Gebäudes zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken wegen enormer Schädigung der gesamten Konstruktion und der Menge an abgängiger Bausubstanz sowie einzelner den Charakter prägender Elemente zu einem unvertretbaren und zugleich unzumutbaren jährlichen finanziellen Verlust führen würde. Zur Begründung bezog der Kläger sich auch auf ein Gutachten des DipI.-Ing. (FH) (...) aus M-Stadt über eine Untersuchung zum Zustand der hölzernen Konstruktionsteile. Als Herstellungskosten auf Grundlage einer Kostenschätzung legte der Kläger einen Betrag von rund 3.095.000 € zu Grunde. Gegenstand des Abbruchantrags vom 16.12.2011 war auch eine Erklärung einer Steuerberatungsgesellschaft über mögliche Steuerersparnisse. Aus denkmalfachlicher Sicht lehnte die Beigeladene zu 1) mit Schriftsatz vom 07.05.2012 den Abriss des Hauptgebäudes D-Straße 7 ab. Am 12.06.2012 teilte der Kläger daraufhin dem Beklagten mit, dass er mit einem optischen Erhalt der Straßenfassade des Eckgebäudes, des Giebels, wesentlicher Teile des Kellers und des Erdgeschosses einschließlich des darüber liegenden Deckenfeldes einverstanden sei. Die momentane Bausubstanz sei abgängig und weitestgehend nicht mehr erhaltungsfähig. Ganze Bereiche müssten durch moderne Werkstoffe ersetzt werden. Daher sei der Denkmalstatus entfallen. In einer vom Arbeitskreis Innenstadt e.V. dargelegten Erwerbsabsicht sei keine hinreichend bestimmte Kaufabsicht zu sehen. Eine Finanzierungsbestätigung liege nicht vor.

8: Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 14.06.2012 lehnte der Beklagte die Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung ab. Zur Begründung führte er aus, dass es sich bei dem Objekt D-Straße 7 um ein Kulturdenkmal handele. Dazu verwies er auf eine fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) mit folgendem Inhalt:

9: „Das Wohn- und Geschäftsgebäude ist sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht von herausragender Bedeutung. Es handelt sich um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massiven Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert, auf die die regelmäßig angeordneten Fenster mit reich profilierten und überstabten Gewänden in der Erdgeschosszone und der inschriftlich datierte Wappenstein über dem Hauseingang (1623) hinweisen, gehört es zu den äußerst seltenen erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestandes aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stammt das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss sind neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden können. Der westliche Teil des zweiten Obergeschosses mit dem Dachwerk wurde durch einen Bombenschaden im zweiten Weltkrieg zerstört, dabei kam ein Andreaskreuz zum Vorschein. Dies deutet auf eine unter jüngerem Putz erhaltene Sicht-Fachwerkkonstruktion. Aus der Wiederaufbauphase nach 1945 stammt das in einfachen Formen gehaltene westliche Drittel des ersten Obergeschosses (Dachwerk und zweites Obergeschoss hingegen erneuerte man nicht). Vermutlich im 18. Jahrhundert/um 1800 wurde dem Haus in nördlicher Richtung entlang der E-Straße ein dreigeschossiger Anbau in Fachwerkbauweise angefügt, dessen Erdgeschoss erneuerte man im 19. Jahrhundert massiv und griff bei einem dreiteiligen Fenster nach Osten die späten Renaissance-Formen der Fenster des Haupthauses auf. Ausgangs des 19. Jahrhunderts wurde das Haus im Inneren grundlegend umgebaut, unter anderem errichtete man auf der Hofseite ein neues Treppenhaus mit gewendelter Treppe (Granitstufen; Treppengeländer aus gedrechselten Rundhölzern); im Inneren wurden die Räume (u. a. für die Nutzung als Gaststätte im Erdgeschoss) dem damaligen Zeitgeschmack entsprechend umgestaltet (aus dieser Zeit sind Teile der Ausstattung erhalten, im Erdgeschoss Lamberien, im Wohnzwecken dienenden Obergeschoss als Bogenarchitektur gestaltete Wandverkleidung). Eine wichtige Stellung nimmt das Haus als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein. Erster bekannter Besitzer des Grundstücks war Mitte des 16. Jahrhunderts Andreas Grundtmann. Mit Christoph Hoffmann und Wolf Bausse folgten angesehene Bürger und Amtsträger der Stadt. 1615 erwarb der Jurist Melchior Hoffmann das Anwesen für 1500 Gulden. Hoffmann war in der bewegten Zeit zwischen 1620 und 1660 Schultheiß in Halle. Als wichtiger städtischer Beamter hatte er bedeutende Amtsgeschäfte auszuführen, unter anderem oblagen ihm Teile der Gerichtsbarkeit. Derartige Rechtsakte wurden (bis 1669) im Haus des Schultheißen verrichtet, vermutlich hier in der D-Straße. Auf diesen speziellen Zusammenhang könnte auch das (spätere über dem Eingang angebrachte) Wappen verweisen. Mit Carol Andreas Hoffmann und Christian Bieck folgten im späteren 17. Jahrhundert weitere bedeutende Amtsträger als Besitzer; später war das Haus Wohnhaus und Gaststätte: 1863 „Schlüters Kaffeehaus“, ab 1876 „Restauration zum Markgrafen“. Ab 1976 „Halberstädter Bierstube“, von 1998 bis 2007 „Marktwirtschaft“. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiert aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Entsprechend dieser Situation befand sich der Zugang in die Gastwirtschaft in der ausgenommenen Südostecke. Hier befindet sich über der Tür auch der erwähnte Wappenstein von 1623. Das Haus Nr. 7 ist nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Die D-Straße zählt zu den ältesten Straßenzügen des sich seit dem 12. Jahrhundert konsolidierenden Stadtgefüges von Halle. Seit dem frühen 13. Jahrhundert ist bei der dem Kloster Neuwerk inkorporierten Pauluskapelle ein dem Adelsgeschlecht der Pruve gehörender Hof nachzuweisen. Die weitgehend noch heute bestehenden Grundstückszuschnitte und die geschlossene Bebauung beider Straßenseiten bildeten sich im Verlauf des 14./15. Jahrhunderts heraus. Aufgrund der zahlreichen Nennungen von hier gelegenen Häusern in den Halleschen Schöffenbüchern, den Grundstücksgrößen und der markanten Lage ist von Anfang an auf Besitzer aus der gut situierten Bürgerschaft zu schließen. Der wohlhabende Charakter der Straße wird anhand der Besitzer- und Bewohnergeschichte der Häuser illustriert, lässt bzw. ließ sich aber vor allem an der qualitätvollen, teilweise sehr aufwendigen Bausubstanz ablesen, von der heute nur noch Teile erhalten sind. Neben Nr. 12 auf der südlichen Straßenseite ist vor allem der letzte zusammenhängende Abschnitt auf der Nordseite mit den Häusern Nr. 5, 6 und 7 hervorzuheben.“

10: Ferner führte er aus: Die gesetzlichen Schutzgründe und die Denkmalwertigkeit seien objektive Kriterien, die unabhängig von dem jeweiligen Erhaltungszustand des Bewertungsobjektes denkmalfachlich einzuschätzen seien. Die Denkmaleigenschaft sei durch das Denkmalfachamt verbindlich festgestellt worden. Es handele sich bei dem Objekt sowohl um ein Baudenkmal sowie um den Bestandteil des Denkmalbereichs D-Straße. Der Bauzustand sei dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert werde oder verloren ginge. Von diesem Zustand sei das Gebäude D-Straße 7 weit entfernt. Aus den vorgelegten Gutachten gehe hervor, dass von dem jetzigen Bauwerk die massiven Bauteile des Erdgeschosses, das gesamte Treppenhaus, das Dachwerk sowie die straßenseitigen Fassaden mit den einbindenden Konstruktionsteilen erhalten und repariert werden könnten. Abschließende Aussagen zum Schädigungsumfang seien darum nicht möglich. Daher sei nicht abschließend festzustellen, wie groß der erforderliche Austausch von Bauteilen tatsächlich sein werde. Die vorgelegten Gutachten bescheinigten den Gebäuden zwar einen zunehmenden Verfallsprozess und eine partielle Einsturzgefährdung in den einzelnen Gebäudebereichen, bei denen eine mittelfristige Dringlichkeit des Abbruchs aus statischen Gründen als erforderlich angesehen werde. Die zwingende Notwendigkeit eines vollständigen Abbruchs des Kulturdenkmals, aus dem sich ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grundlage des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA ergeben könnte, folge daraus nicht.

11: Der Kläger habe die geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht ausreichend nachgewiesen. Er könne sich nicht auf die Belastung mit hören Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen an dem Wohn- und Geschäftsgebäude dem Denkmalschutzgesetz zuwider unterblieben seien. Bei regelmäßiger Pflege und Instandsetzung des Kulturdenkmals wären die jetzigen Gebäudeschäden in diesem Umfang und Ausmaß vermeidbar gewesen. Zwar sei der Kläger nicht verantwortlich für die jahrelang unterlassenen Maßnahmen, weil er das Kulturdenkmal erst im Jahre 2011 erworben habe. Er müsse sich allerdings den Reparaturstau der Voreigentümer zurechnen lassen, weil der bauliche Zustand des Gebäudes und die denkmalrechtlichen Bindungen sich maßgeblich auf den Kaufpreis niedergeschlagen hätten. Eine Übertragung des Eigentums an einem stark sanierungsbedürftigen Kulturdenkmal könne und dürfe nicht dazu führen, sich der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA zu entziehen. Außerdem habe der Kläger die ihm obliegende Mitwirkungspflicht verletzt, weil er in Betracht kommende öffentliche Zuwendungen für die Denkmalerhaltung bei den zuständigen Stellen nicht beantragt habe. Eine Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für denkmalgerechte und denkmalpflegerische Erhaltungsmaßnahmen sei hier sehr wahrscheinlich. Derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwerbe, könne sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhalts berufen.

12: Hiergegen hat der Kläger am 04.07.2012 beim Verwaltungsgericht Halle Klage erhoben. Zur Begründung hat er auf die im Verwaltungsverfahren vorgelegten Anlagen zu seinem Abbruchantrag verweisen und diese vertieft.

13: Das Verwaltungsgericht hat zum Bauzustand des Gebäudes D-Straße 7 Beweis erhoben und dazu ein Sachverständigengutachten des Dipl. lng. (...) aus W-Stadt vom 06.09.2013 eingeholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf dieses Gutachten verwiesen.

14: Zu dem eingeholten Gutachten hat der Beigeladene zu 1) sich in der mündlichen Verhandlung dahingehend geäußert, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Variante 1 belege, dass das Objekt auch nach einer Sanierung authentisch erlebt werden könnte. Danach ermögliche eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdegeschoss bis zur Dachtraufe neue Zwischendecken und die Aufhängung der Fachwerkfassaden unter Verbleib des vorhandenen Daches. Die hauptsächlichen Massivwände im Keller- und Erdgeschoss seien nach dem gerichtlichen Gutachten standsicher. Auch der Dachstuhl habe danach eine „relativ gute Qualität“. Welche Holzbauteile zu ersetzen seien, könne erst während der Sanierung festgestellt werden.

15: Mit Urteil vom 29.10.2013 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid des Beklagten vom 14.06.2012 aufgehoben und den Beklagten verpflichtet, dem Kläger eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011 zu erteilen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

16: Der Kläger habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung aus § 10 Abs. 1 und 2 DenkmSchG LSA. Für den begehrten Abbruch des Gebäudes sei nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung erforderlich. Dies gelte nach Überzeugung der Kammer auch dann, wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung wegen Wegfalls der Denkmaleigenschaft bestehe.

17: Es sei zwar davon auszugehen, dass es sich bei dem Gebäude ursprünglich um ein Baudenkmal gehandelt habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fehle dem strittigen Gebäude nunmehr aber die erforderliche Denkmalwürdigkeit. Konstituierend für den Denkmalstatus sei der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert; dieser Aussagewert ginge im Falle einer – wie auch immer gearteten – sinnvollen Nutzung des Objekts nach einer allumfassend notwendigen Sanierung verloren. Die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvollen benutzbaren Zustand käme nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme einer Neuerrichtung gleich. Dies belege das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten. Nach der Begutachtung des Bausachverständigen sei das Gebäude nach der gebotenen Gesamtschau rettungslos abgängig, weil ohne Sanierung der Verlust des insgesamt nicht mehr standsicheren Gebäudes zu erwarten sei. Die Wiederherstellung des Gebäudes – auch unter Verwendung noch gebrauchstauglicher Bauteile – sei nach Aussage des Gutachters wie eine Neuerrichtung zu werten. Das Gericht sehe keinen Anlass, an dem Ergebnis des Gutachtens zu zweifeln. Auch das vom Kläger vorgelegten Gutachten über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile habe die Empfehlung enthalten, sämtliche Holzbauteile im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss der gesamten Hofhälfte des Hauptgebäudes zu entfernen. Hier bestehe Einsturzgefahr, die sich zum Teil bereits realisiert habe. Bei den theoretisch noch sanierungsfähigen Resthölzern der straßenseitigen Hälfte werde eine Sanierung nicht mehr für sinnvoll und wirtschaftlich „kaum noch vertretbar“ erachtet. Die Befunde im zweiten Obergeschoss seien vergleichbar. Im Dachbereich seien Pilz- und Insektenschäden hauptsächlich an den horizontalen Bauteilen vorhanden.

18: Mit der erforderlichen Sanierung gehe die Identität des Gebäudes als Baudenkmal verloren. Nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) bildeten die Gestaltung der Fassade und die Konstruktion der Decken im Stockwerksbau einen logischen funktionalen, konstruktiven und gestalterischen Zusammenhang in wechselseitiger Abhängigkeit. Daher sei es nicht möglich, diesen bei solchen Eingriffen grundlegend aufzulösen, ohne die Denkmaleigenschaft zu verlieren. Das Gleiche gelte auch für seine Eigenschaft als Teil des Denkmalbereichs im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“ Als „Abbruchobjekt“ könnten auch die Fassaden und das Dach nach der erforderlichen Sanierung ihre Schutzaussage nicht mehr treffen. Auch verliere die stadtgeschichtliche Bedeutung der Besitzergeschichte ihren Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt. Die Bausubstanz sei hierfür der Anknüpfungspunkt. Das Objekt sei rettungslos abgängig und nach seiner Wiederherstellung nur noch eine Kopie des Originals. Die Kammer verkenne nicht, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem Vorbringen des beigeladenen Fachamtes mit den heutigen technischen Möglichkeiten (Einziehung von Stahlträgern) einzelne Bauteile erhalten werden könnten und das Denkmal nach Auffassung des beigeladenen Fachamtes in der Form der Sanierungsvariante 1 noch erlebbar sei. Zum einen setze sich das Fachamt insoweit aber in Widerspruch zu seiner Stellungnahme vom 07.05.2012, wonach konstituierend für die Denkmaleigenschaft die dreidimensionale Fachwerktragkonstruktion sei. Zum anderen wäre die Sanierung des Objekts auch nach dieser Variante in der Gesamtschau wie die Wiederherstellung einer Kopie des Originals zu werten. Die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden wären im Ergebnis nur Nachbildungen. Der Gutachter habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass alle weiteren Außenwandflächen nur mit unverhältnismäßigem Aufwand in den Zustand statischer Sicherheit zu bringen seien.

19: Der Kläger könne die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustands wirtschaftlich nicht mehr zumutbar sei. Für den Kläger sei die Erhaltung des Denkmals wie es „stehe und liege“ unzumutbar. Es handele sich dabei um ein bloßes Denkmal, ohne dass ein Eigentümer irgendeinen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Grundstück erzielen könne. Ohne Abbruch oder Sanierung des Gebäudes sei das Grundstück wertlos. Gleichwohl sei der Kläger mit Unterhaltungsaufwand belastet. Kein vernünftig und wirtschaftlich handelnder Eigentümer würde das Gebäude für die veranschlagten ca. 2,25 bis 3,1 Mio € sanieren, um ein Gebäude mit einem Verkehrswert von ca. 760.000,00 € zu schaffen. Auch würde ein solcher Eigentümer nicht jährliche Finanzierungskosten von ca. 80.000,00 € aufwenden, um einen Jahresreinertrag von ca. 42.000,00 € zu erzielen. Das Gericht lege dabei die von dem Kläger angegebenen plausiblen Beträge zu Grunde, die von den anderen Beteiligten nicht substantiiert in Zweifel gezogen worden und auch nach dem Gutachten des Bausachverständigen nicht in Frage zu stellen seien. Nach dem Sachverständigengutachten handele es sich „aus technischer Sicht“ um ein Abrissobjekt. Bedingung für die weitere Nutzung des Objekts sei nach seiner gutachterlichen Einschätzung eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Denkmalfachliche Mehraufwendungen für den Erhalt einzelner Bauteile kämen noch hinzu. Der Kläger habe unbestritten geltend gemacht, dass er Fördermittel nicht erhalten könne. Der Umstand, dass der Kläger „sehenden Auges“ ein denkmalfähiges Objekt erworben habe, führe auch zu keiner anderen Bewertung.

20: Der Beklagte könne die Verweigerung der Abbruchgenehmigung auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG stützen. Danach dürfen Eingriffe in ein Kulturdenkmal, die es seiner Denkmalqualität berauben oder zu seiner Zerstörung führen, nur genehmigt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung ausgeschöpft seien. Aufgrund dieser Vorschrift könne vom Kläger nicht verlangt werden, dass er einen derartigen Nachweis erbringe. Auch der Beklagte habe einen solchen Nachweis nicht erbracht. Er könne sich allenfalls auf das verbindliche Kaufangebot des Arbeitskreises Innenstadt e.V. berufen. Der Arbeitskreis könne möglicherweise einen angemessenen Kaufpreis für das Grundstück durch Spenden aufbringen. Wie er aber die Mittel für den Erhalt des Denkmals beschaffen wolle, bleibe offen.

21: Der Senat hat mit Beschluss vom 23.06.2014 die Berufung zugelassen, die der Beklagte wie folgt begründet hat:

22: Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, das kein Denkmal sei, unbegründet sei. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA sei das Vorliegen eines Kulturdenkmals zwingende Voraussetzung für eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung. Bei dem Gebäude D-Straße Nr. 7 in Halle handle es sich im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts nach wie vor um ein Kulturdenkmal. Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitze das Wohn- und Geschäftshaus sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht wegen seines derzeitigen Bauzustandes entfallen. Es sei noch nicht so weit zerstört, dass es keine Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge dokumentieren könne. Aus der denkmalfachlichen Stellungnahme des Beigeladenen zu 1), die er zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts eingeholt habe, ergebe sich, dass der markante Eckbau nach wie vor beredet die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts vermittle. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts entfalle die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 auch nicht nach Durchführung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen. Die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands des Gebäudes komme nicht einer Neuerrichtung gleich. Dies lasse sich aus den gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht ableiten. Dazu verweise er auf ein von ihm eingeholtes Gutachten. Nach diesem Gutachten beschreibe das gerichtliche Gutachten den Baubestand unvollständig und lasse Angaben zur Instandsetzung des Denkmals völlig vermissen. Auch das Gutachten des Dipl-Ing. (FH) (...) über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile sei nicht geeignet, Beweis zu erbringen über den Umfang des zu erwartenden Verlustes an hölzernen Konstruktionsteilen. Auf der Grundlage des gerichtlichen Gutachtens könne die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes des Gebäudes auch nicht wie eine Neuerrichtung gewertet werden. Bei der Verwirklichung der Variante 1 des Gutachtens blieben das Keller- und Erdgeschossmauerwerk sowie das Dach erhalten. Nach Einzug neuer Zwischendecken, deren Höhe adäquat dem Bestand sein müsse, könnten auch reparierte Fachwerkfassaden wieder integriert werden. Auch nach einer solchen Sanierung sei nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) vom 05.12.2013 die verbliebene Bausubstanz des Gebäude D-Straße 7 noch ausreichend, um die geschichtliche Bedeutung des Denkmals anschaulich zu dokumentieren. Die zu ersetzenden Teile wären nicht denkmalkonstituierend, würden aber die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile erhöhen. Auch die herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung des Gebäudes blieben nach einer Sanierung erhalten. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses, die aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße resultiere, bliebe durch den Erhalt der Gesamtkubatur des Eckbaus auch zukünftig erlebbar. Dem Gebäude käme auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Auch die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße sei nach einer Sanierung noch unverändert vorhanden. Dass die Denkmaleigenschaft zum Teil auch aus der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion resultiere, bedeute nicht, dass diese nicht durch eine Reparatur wiederhergestellt werden könnte.

23: Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Er habe schon die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht hinreichend dargelegt. Darüber hinaus könne sich der Kläger gem. § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten deshalb nicht berufen, weil diese dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben seien. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass der Kläger das Baudenkmal „sehenden Auges“ als instandsetzungsbedürftiges Gebäude erworben habe. Es widerspräche dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Der Kläger habe für das Gebäude einen günstigen Preis erzielt. Er habe das Grundstück D-Straße 7 nur erworben, um es mit den ihm bereits gehörenden benachbarten Grundstücken zusammenzuführen und das ganze Areal neu mit einem Alten- und Pflegeheim zu bebauen. Für diese Maßnahme habe er von vornherein geplant, das Denkmal D-Straße 7 abzureißen. Nach dem Kaufvertragsabschluss am 28.07.2011 und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 habe er am 16.12.2011 bei dem Beklagten den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt.

24: Der Erteilung einer Abbruchgenehmigung stehe auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Es bestehe hier die Möglichkeit, das Gebäude D-Straße 7 in Halle durch den Verkauf an die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH zu erhalten. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. habe eigens zu dem Zweck, das Gebäude zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter er sei. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH habe am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot habe noch unverändert Bestand. Der angebotene Kaufpreis belaufe sich auf 90.000,00 €. Das sei der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt habe. Der Kläger habe laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

25: Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass dieses Kaufangebot keine Möglichkeit der Erhaltung darstelle, weil der (...) Innenstadt e.V. nicht darlegen könne, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufbringen wolle, sei unzutreffend. Darüber hinaus bestehe auch die Möglichkeit, dass die (...) Denkmal gGmbH das Gebäude D-Straße 7 erhalte. Der Verein könne zwar kein detailliertes Erhaltungskonzept vorlegen, dazu fehlten ihm Daten und die eindeutige Option zum Kauf. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. sei aber ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein, dessen Ziel die Erhaltung und Sanierung von Baudenkmalen sei. Dass er dies auch in die Tat umsetze, habe er in Halle schon unter Beweis gestellt.

26: Auch der Vorschlag eines Grundstückstauschs zeige, dass es weitere Möglichkeiten einer Erhaltung des Denkmals gebe.

27: Der Hilfsantrag sei unbegründet. Bei dem in Rede stehenden Wohn- und Geschäftshaus handele es sich um ein Kulturdenkmal.

28: Der Beklagte beantragt,

29: das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

30: Der Kläger beantragt,

31: die Berufung zurückzuweisen.

32: Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt ergänzend vor: Soweit sich der Beklagte auf die fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) stütze, der dokumentarische Wert des Gebäudes werde durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert, könne dies nicht überzeugen. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht auf die inhaltliche Widersprüchlichkeit der diversen fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) abgestellt. Diese Widersprüche habe der Beklagte auch im Berufungsverfahren nicht ausräumen können. Der Beklagte versuche zu Unrecht, die vom Verwaltungsgericht angenommene Tatsachenbasis zu widerlegen. Dazu versuche er insbesondere die Feststellungen und Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen in Zweifel zu ziehen. Der Beklagte habe aber weder die relevanten Beweisergebnisse noch die Beweiswürdigung substantiiert in Frage gestellt. Soweit er sich auf die Stellungnahme des von ihm hinzugezogenen Sachverständigen K. beziehe, ergebe sich daraus nichts anderes. Dieser würdige lediglich isoliert das gerichtliche Gutachten. Die vom Parteigutachter K. dem gerichtlichen Sachverständigen (...) unterstellten handwerklichen Mängel existierten nicht. Das Gutachten des Sachverständigen (...) und die weiteren eingeholten Gutachten und Expertisen seien grundsätzlich geeignet, die für die rechtliche Beurteilung maßgeblichen Fragen zu beantworten. Dass – wie das Verwaltungsgericht selber auch angenommen habe – einzelne Bauteile noch erhalten werden könnten, ändere nichts an der gerichtlichen Würdigung des Gesamtzustandes des Gebäudes, dass eine Sanierung, selbst wenn sie bautechnisch möglich wäre, einer Neuerrichtung gleichkomme und nur noch eine Kopie des vormaligen Denkmals sei. Dieses sei denkmalrechtlich mangels ausreichender historischer Substanz nicht mehr selbständig schutzwürdig. Zutreffend sei das Verwaltungsgericht darüber hinaus davon ausgegangen, dass zu seinen Gunsten die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vorlägen. Ihm sei die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustandes nicht mehr zumutbar. Zu Unrecht führe der Beklagte an, dass es ihm freistehe, das Gebäude zu veräußern oder einem Grundstückstausch zuzustimmen. Er würde damit vor die Wahl gestellt, entweder defizitär zu wirtschaften oder sein Eigentum aufzugeben. Wirtschaftlich werde er dadurch einer Veräußerungspflicht unterworfen. Ihm solle es damit faktisch verwehrt werden, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Würde das Denkmalschutzrecht eine solche Maßnahme vorsehen, würde es die Bestandsgarantie des Art. 14 GG verletzen. Eine Veräußerungspflicht sehe weder § 10 Abs. 2 noch Abs. 6 DenkmSchG LSA ausdrücklich vor. Wolle die Behörde die Eigentümerstellung des Klägers beseitigen, bestehe dafür systemimmanent nur die Möglichkeit der Enteignung gemäß § 19 DenkmSchG LSA. Das Kaufangebot der (...) Denkmal gemeinnützige GmbH sei weder ernsthaft noch zumutbar. Auch hinsichtlich des vom Beklagten vorgeschlagenen Grundstückstausches sei er nicht im Entferntesten gehalten darauf einzugehen. Es sei zu berücksichtigen, dass er ein konkretes Projekt mit einem konkreten Nutzer für ein konkretes Gebäude auf der Grundlage eines konkreten Zeitplans verfolge. Es sei nicht im Mindesten klar, inwieweit er, der gegenüber seinem Vertragspartner nicht frei sei, über den Vorhabensstandort und den Zeitplan nach Belieben einseitig und nachträglich zu disponieren, dort das gleiche Projekt zu den gleichen Konditionen realisieren könnte. Unterlassene Erhaltungsmaßnahmen könnte ihm nicht angelastet werden. Bei seinem Eigentumserwerb habe schon keine Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA mehr bestanden, da er kein Denkmal, sondern ein Abrissobjekt erworben habe. Ihm könnten die unterlassenen Erhaltungsmaßnahmen in der Zeit vor seinem Eigentumserwerb nicht angelastet werden. Er habe das Gebäude zum Verkehrswert erworben. Mit dem Verkehrswertgutachter sei er davon ausgegangen, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Der Kaufpreis sei so kalkuliert worden, dass Kaufpreis zuzüglich Abrisskosten in etwa dem Preis des unbebauten Grundstücks entspreche. Vorteile aus einer etwa denkmalschutzwidrig nicht durchgeführten Instandsetzung seien ihm daher nicht zugeflossen. Eventuelle Nachlässigkeiten der Voreigentümer, u.a. der Beigeladenen zu 2), die bis 2010 oder 2011 Eigentümerin des Gebäudes gewesen sei, könnten ihm nicht zum Nachteil gereichen. Auch für seit dem Erwerb eingetretene nachteilige Veränderungen sei er gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA nicht verantwortlich, da schon zum Zeitpunkt des Erwerbs das Gebäude kein Denkmal, sondern Abbruchobjekt gewesen sei, seien etwaige Instandsetzungsarbeiten für ihn unzumutbar. Es hätte zu keiner Zeit die Pflicht bestanden, Instandsetzungsarbeiten am Gebäude durchzuführen.

33: Der Beklagte könne die Ablehnung des Abrissantrags auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA stützen. Die Behörde müsse, bevor sie einen Abriss genehmigen dürfe, alle übrigen Möglichkeiten ausschöpfen. Die Behörde dürfe nicht auf solche Maßnahmen zurückgreifen, die nicht mit Art. 14 GG vereinbar seien. Dies sei aber der Fall, wenn der Beklagte ihn zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle.

34: Die Beigeladene zu 1) und 2) haben sich im Berufungsverfahren geäußert, aber keine Anträge gestellt.

35: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

36: I. Die Berufung ist zulässig und begründet.

37: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 14.06. 2012 ist rechtmäßig (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

38: 1. Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 in Halle kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, welches kein Denkmal ist, unbegründet ist. Anders als es das Verwaltungsgericht meint, ergibt sich aus dem DenkmSchG LSA für den Fall, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht um ein Denkmal handelt, kein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA bedarf einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde, wer „ein Kulturdenkmal“ zerstören will. Diese Bestimmung ist dahingehend auszulegen, dass nur dann, wenn ein Kulturdenkmal zerstört werden soll, eine Genehmigung nach dem DenkmSchG LSA erforderlich ist. Nur in diesem Fall bedarf ein Gebäude des Schutzes nach Maßgabe der Regelungen in § 10 DenkmSchG. Mit der fehlenden Genehmigungspflicht korrespondiert, dass das DenkmSchG LSA keine entsprechende Rechtsgrundlage enthält, in der die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Eingriffs in ein Nichtdenkmal normiert sind. Es regelt in § 10 Abs. 1 und 2 nur, wann ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen ist. Eine vergleichbare Regelung für Gebäude, die keine Kulturdenkmale sind, enthält es nicht. Dass eine Abrissgenehmigung nach dem DenkmSchG LSA nur zu erteilen ist, wenn es sich bei dem strittigen Gebäude um ein Kulturdenkmal handelt, hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung bisher auch stets angenommen (vgl. Urt. v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris, RdNr. 54 und 91; Urt. v. 29.10.2009 – 2 L 200/07 –, juris, RdNr. 27). Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass ein Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auch dann bestehe, wenn die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen sei, lässt sich dafür im DenkmSchG LSA kein Anhaltspunkt finden. Wäre § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA auch auf solche früheren Kulturdenkmale anwendbar, wären auch für einen Eingriff in ein solches ehemaliges Kulturdenkmal die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA zu prüfen. In § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA ist der Wegfall der Denkmaleigenschaft aber nicht als Genehmigungsvoraussetzung für einen Eingriff genannt.

39: Für die Erstreckung der Genehmigungspflicht auf Nicht-Kulturdenkmale besteht kein Regelungsbedürfnis. Für den betroffenen Grundstückseigentümer besteht für den Fall, dass die Denkmalschutzbehörde die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes entgegen seiner Auffassung bejaht, die rechtliche Möglichkeit einer Klärung dieser Frage. Da § 9 DenkmSchG LSA für ein Baudenkmal eine Erhaltungspflicht normiert, hat nach der ständigen Rechtsprechung des Senats der betroffene Eigentümer ein berechtigtes Interesse, im Wege einer Feststellungsklage vom Verwaltungsgericht die von der Denkmalschutzbehörde behauptete Denkmaleigenschaft des streitgegenständlichen Gebäudes klären zu lassen (Urt. d. Sen. vom 14.10.2004 – 2 L 454/00 –, BRS 77 Nr. 95 m.w.N.). Dieser Weg steht dem betroffenen Eigentümer auch offen, wenn er den Abbruch des Denkmals begehrt. Mit einer solchen Feststellungsklage kann er ebenso
effektiven Rechtsschutz erhalten. Hilfsweise kann er die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung beantragen.

40: 2. Der vom Kläger beabsichtigte Abriss des Gebäudes D-Straße 7 ist indes denkmalschutzrechtlich genehmigungsbedürftig. Das Verwaltungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass für das Gebäude die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen ist.

41: 2.1 Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 DenkmSchG LSA.

42: Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind. Öffentliches Interesse besteht, wenn Sachen von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist ein Gebäude, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Urt. v. 15.12.2011 a.a.O. RdNr. 55, m.w.N). Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitzt das Wohn- und Geschäftshaus D-Straße 7 sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Ihm wird sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht eine herausragende Bedeutung zugeschrieben. Das Gebäude ist daher als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA). Es ist gleichzeitig Teil des Denkmalbereiches Altstadt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA) und hier aus städtebaulichen und bau- und kunstgeschichtlichen Gründen denkmalkonstituierend für die D-Straße und die E-Straße. Die ursprüngliche Denkmaleigenschaft wird vom Kläger auch nicht ernsthaft in Frage gestellt.

43: 2.2 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 ist nicht nachträglich durch Substanzverlust entfallen.

44: Nach der Rechtsprechung des Senats kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache entfallen, wenn ihre historische Substanz so weit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände
oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., Juris, RdNr. 89). Das ist hier nicht der Fall. Voraussetzung dafür wäre eine sehr weitgehende Zerstörung, die bei dem Gebäude D-Straße 7 nicht gegeben ist. Insoweit wird auf die fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 14.05.2012 und vom 05.12.2013 verwiesen. Die Frage, ob das strittige Gebäude im gegenwärtigen Zustand noch ein Kulturdenkmal sei, beantwortete der Beigeladene zu 1) in der fachlichen Stellungnahme vom 14.05.2012 wie folgt (Seite 1 f.):

45: "Die Denkmalfähigkeit des Denkmals ergibt sich aus der zum gegenwärtigen Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bausubstanz und insbesondere aus der darin aufgehobenen geschichtlichen, kulturell-künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung. Konstitutiv für den Denkmalstatus ist der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert. Der Zustand ist dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert wird oder verloren geht – das Bauwerk also im übertragenen Sinn als Quelle unlesbar wird. Dies ist in der Denkmalspflege ein nur äußerst selten vorkommender Grenzfall, der eine sehr weitgehende Zerstörung voraussetzt. Das Gebäude D-Straße 7 ist von diesem Zustand zweifelsohne weit entfernt, der dokumentarische Wert wird durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert“.

46: Auf Seite 2 oben der Stellungnahme vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass der Bau zum gegenwärtigen Zeitpunkt aus denkmalfachlicher Sicht auf jeden Fall

47: über die erforderliche Denkmalfähigkeit verfüge. Der markante Eckbau vermittle nach wie vor beredt die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts. Alle Bedeutungskategorien würden auch substantiell untersetzt. Das Gebäude sei trotz des Kriegsschadens, der lediglich den westlichen Bereich des Hauses zur D-Straße betreffe, noch weitgehend erhalten. Im westlichen Teil fehlten lediglich ein Geschoss und das Satteldach. Der niedrigere Erweiterungsbau Richtung Norden sei bereits im Vorfeld des Verfahrens als substantiell abgängig erklärt worden. Es handele sich hierbei aber lediglich um einen Anbau, d. h. eine Zeitschicht, deren Verlust die Denkmalfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 nicht in Frage stelle (Seite 3 der Stellungnahme vom 05.12.2013). Das Haus D-Straße 7 sei substantiell erhalten. Das Gebäude verfüge zum gegenwärtigen Zeitpunkt über einen hohen Aussagewert (Seite 4 der Stellungnahme vom 05.12.2013).

48: An der Richtigkeit dieser und der anderen denkmalfachlichen Aussagen des Denkmal-fachamtes zu zweifeln, besteht für den Senat kein Anlass. Das zur denkmalschutzrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt nämlich in erster Linie das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt als staatliche Denkmalfachbehörde. Das Gericht darf deshalb bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen dieser Fachbehörde verwerten. Allein die Stellung dieser Behörde als Verfahrensbeteiligter bzw. der im Verwaltungsrechtsstreit hervortretende „Gegensatz“ des beklagten Landesamtes zur Position des Klägers vermag nicht zu belegen, dass die denkmalfachlichen Belange von der Behörde in sachwidriger Weise wahrgenommen worden sind (vgl. Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. Juris RdNr, 83).

49: 2.3 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 wird auch nicht – wie vom Verwaltungsgericht angenommen – nach der Durchführung von erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen entfallen.

50: Nach der Rechtsprechung des Senats kann die Denkmaleigenschaft in Ausnahmefällen auch nach Durchführung von Erhaltungsarbeiten entfallen, wenn die damit verbundenen Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Regelmäßig nicht zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führt es, wenn im Laufe der Zeit lediglich Bauteile im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden, auch wenn der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird. Anders ist es nur, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse (Feuchtigkeit, lmmis-sionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung) so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., juris RdNr. 90).

51: Anders als vom Verwaltungsgericht angenommen würde das Gebäude D-Straße 7 nach einer erforderlichen Sanierung seine Denkmaleigenschaft nicht verlieren.

52: Der Senat teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass nach der vom gerichtlichen Sachverständigen für zwingend erforderlich gehaltenen Sanierung das Gebäude seine denkmalrechtliche Aussagekraft deshalb verlieren würde, weil die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvoll nutzbaren Zustand einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkäme und nur noch als Kopie des Orginals keinen denkmalfähigen Aussagewert mehr besitze. Aus dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten lässt sich diese Annahme nicht herleiten.

53: Der Senat teilt zwar nicht die Auffassung des Beklagten, dass das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht ordnungsgemäß erstellt und deshalb zumindest in seinen maßgeblichen Teilen nicht verwertbar sei. Der Senat hat keinen Anlass auch unter Berücksichtigung der Aussagen des Parteigutachters K. an der Richtigkeit der Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zu zweifeln. Er ist aber der Auffassung, dass das Verwaltungsgericht aus den Feststellungen des Gutachters unzutreffende rechtliche Schlüsse gezogen hat. Dies ergibt sich aus Folgendem:

54: Der gerichtliche Sachverständige hat hinsichtlich des Zustandes und der Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 folgende Feststellungen getroffen:

55: Er sei davon ausgegangen, dass die „Erdgeschossmauern statisch/bautechnisch in Ordnung“ seien (6.13) und die wesentlichen Massivwände im Kellergeschoß und im Erdgeschoss erhalten bleiben könnten (7.2). Die Dachkonstruktion sei in jeden Fall weitestgehend gesund und könne als erhaltenswert gelten. Die moderne Bautechnik könnte auch bei Demontage der Wände den Erhalt des Daches ermöglichen. Alle Wände des Zwischenbaus West und des Hauptgebäudes seien standsicher und weiter verwendbar (6.5) Die Treppe EG=G1 im Haupthaus sei statisch eine sehr gewagte Konstruktionslösung, die heute nicht mehr gebaut werden dürfte. Sie habe ihre Eignung jedoch über Jahrzehnte ohne Rissbildung zuverlässig bewiesen (6.6). Die Innenwände seien augenscheinlich selbst tragfähig. Nicht ausreichend gewährleistet sei aber eine kraftschlüssige Verbindung zumindest einer Innenwand mit dem Außenwand-Fachwerk (6.7). Die Fachwerk-Außenwände seien statisch nicht zuverlässig sicher. Es seien großflächige Bereiche festgestellt worden, die ohne intensive Sanierung nicht mehr verwendbar seien. Die Wände der Außenfassaden könnten zwar sämtlich erhalten werden. Technisch sei Vieles möglich (6.18). Der Sachverständige hielt aber eine Überarbeitung der Wände – wie zum Beispiel den Austausch einzelner Hölzer – unter Baustellenbedingungen für kaum möglich, da die Decken nicht tragfähig und die Wände selbst nicht zuverlässig gegen Abkippen gesichert seien. Die Wände könnten allerdings ggf. komplett demontiert und in der Werkstatt restauriert werden (6.8). Im Haupthaus seien die Deckenkonstruktionen komplett zu verwerfen (6.6). Ab einschließlich der Decke über dem Erdgeschoss sei ein gefahrloses Arbeiten am Objekt nicht möglich, da befürchtet werden müsse, dass das Haus beim partiellen Austausch von Bauteilen versage (6.12). Ab Obergeschoss 1 könnten im Inneren des Gebäudes keine Bauteile erhalten werden, da auch örtlich begrenzte Sanierungsmaßnahmen die Gesamtstatik des Hauses gefährden würden (7.2).

56: Aufgrund dieser Bestandsaufnahme der Bautechnik des Gebäudes D-Straße 7 kommt der Sachverständige zu dem Schluss, dass die Erhaltung des Gebäudes u.a. (als Variante 1) technisch möglich wäre. Diese Variante sieht vor, dass in das Gebäude eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdgeschoss bis zur Dachtraufe eingebaut wird. Aufgrund dieser Stahlkonstruktion wäre nach Auffassung des Gutachters die Einziehung neuer Zwischendecken und die Aufhängung restaurierter Fachwerkfassaden möglich. Durch diese Stahlkonstruktion wäre auch das Dach des Gebäudes noch zu erhalten (6.19).

57: Der Senat folgt dem gerichtlichen Gutachten sowohl hinsichtlich der Feststellungen über den Erhaltungszustand des Gebäudes als auch hinsichtlich der Auffassung, dass für die Erhaltung des Gebäudes D-Straße 7 als Denkmal eine umfangreiche Sanierung erforderlich sei. Der Senat kommt aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu dem Schluss, dass mit einer solchen Sanierung untrennbar solche Eingriffe in das Denkmal verbunden wären, die soweit gingen, dass das Gebäude damit seine Denkmalaussage verliert, weil es nach der Sanierung nur noch eine Kopie des ehemals vorhandenen Denkmals wäre. Diese Annahme lässt sich nach Auffassung des Senats aus dem gerichtliche Sachverständigengutachten nicht herleiten. Dies ergibt sich aus Folgendem:

58: Das Gutachten enthält nach Einschätzung des Senats zahlreiche Bewertungen des Gebäudes D-Straße 7, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

59: Aus der technischen Sicht des Statikers sei das Haus ein Abrissobjekt. Die entsprechende Menge Geld und Herzeblut, ein fähiger Architekt und eine für die Beteiligten sinnvolle Nutzungslösung dürften aber gegen diesen gefühlsarmen Standpunkt des Ingenieurs gerne in die andre Waagschale geworfen werden (6.19, 2. Absatz).

60: Hinsichtlich möglicher Sanierungsvarianten kommt der Gutachter zu dem Schluss, dass sich die spätere Nutzung auf die Erhaltung des Straßenbildes reduziere und damit auf keine bauphysikalischen Anforderungen. Er ist auch der Auffassung, dass das Objekt bei einer Sanierung seiner Grundstatik vollständig beraubt werde. Erhaltungswürdige Bauteile könnten entfernt und anschließend in ein zuverlässiges Statiksystem wieder integriert werden (6.12). Eine Kostenschätzung sei unter Berücksichtigung der Komplexität der maßgeblichen Einflussfaktoren auch für den Sachverständigen zum jetzigen Zeitpunkt absolut unmöglich. Es dürfe aber davon ausgegangen werden, dass eine Sanierungslösung eine sehr langwierige und aufwändige Geschichte sein werde. Der Geldfluss werde auch seinen Stempel dazu aufdrücken wollen (6.20). Bedingung für eine weitere Nutzung des Objektes sei aber eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Die Rettung und Weiterverwendung von beispielsweise Fassadenelementen verursache zusätzliche Kosten (7.3).

61: Die Frage 1 des verwaltungsgerichtlichen Beweisbeschlusses, ob ohne Sanierung des Objektes D-Straße 7 mit seinen drei Gebäudeteilen bestehend aus dem dreigeschossigen Hauptgebäude, dem zweigeschossigen "Westzwischenbau" mit Flachdach und dem nördlichen Nebengebäude in Halle der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes wie eine Neuerrichtung zu werten sei, beantwortet der Gutachter wie folgt:

62: Dem Sachverständigen für Schäden an Gebäuden obliege es nicht zu beurteilen, ob ein Gebäude wegen der Erwähnungshäufigkeit in der Stadtchronik kulturhistorisch unbedingt "gerettet" werden müsse und Aufwand und Mühe dazu nicht gescheut werden dürften. Er könne jedoch nach dem zweitägigen Ortstermin einschätzen, dass eine Reparatur/Sanierung nur unter der Aussicht erfolgen könne, dass anschließend nur noch einzelne Bauteile/Baugruppen dem Besucher wieder zugänglich seien. Diese könnten in das spätere Gesamtkonzept derart eingebunden werden, dass sie demontiert und außerorts repariert und in ein zwischenzeitlich neu errichtetes Grundgebäude später wieder integriert werden könnten. Nur so sei noch tauglich gebliebene Bausubstanz für nachfolgende Generationen erhaltbar. Nur so seien die Anforderungen an die Standsicherheit und die Mindestanforderungen an die Bauphysik derart zu erfüllen, dass das Haus auch in der Moderne Menschen beherbergen könne.

63: Auf der Grundlage dieser Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen kommt der Senat zu dem Schluss, dass der Gutachter eine bauphysikalische Sanierung des strittigen Gebäudes technisch für möglich hält, vom baulichen Aufwand und von den Kosten her diese Sanierung aber wirtschaftlich einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichstellt. Daraus kann aber nicht – wie es das Verwaltungsgericht getan hat – hergeleitet werden, dass das Gebäude D-Straße 7 nach einer Sanierung denkmalfachlich nur noch die Kopie eines Denkmals wäre.

64: Ob ein Gebäude nach einer erforderlichen Sanierung noch die Denkmalaussage enthält, die es vor der Sanierung enthalten hat, ist nämlich weder vom bautechnischen Aufwand noch von den damit verbundenen Kosten her, sondern allein aus denkmalfachlicher Sicht zu beurteilen (vgl. auch Urt. d. Sen. v. 14.10.2004, a.a.O.). Gerade zu dieser Frage macht der gerichtliche Sachverständige keine Aussagen, da er sich als „Sachverständiger für Bauschäden an Gebäuden“ mit Recht nicht für kompetent hält, zu dieser denkmalfachlichen Frage verlässliche Aussagen zu treffen. Dementsprechend hat der Gutachter in seinem Gutachten auch festgestellt, dass er seinen Auftrag ausschließlich in der technischen Bewertung des Gebäudes gesehen habe (6.19, 1. Absatz).

65: Zutreffend weist der Beklagte hingegen darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob die Identität eines Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, allein darauf ankommt, ob die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründeten, nach einer Sanierung noch vorhanden sind oder nicht. Von einem solchen denkmalfachlichen Identitätsverlust kann dann nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen der Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 – 10 A 1541/05 –, NWVBl. 2007, S.107 und Urt. v. 26.08.2008 – 10 A 3250/07 –, NWVBI. 2009, S.17; Urt. des Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr.90).

66: Ausgehend davon kommt der Beigeladene zu 1) als die Stelle, die über das für die denkmalschutzrechtliche Beurteilung erforderliche Fachwissen verfügt, zu dem Ergebnis, dass auch im Falle einer Sanierung – auch nach der vom Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsvariante 1 – der verbleibenden historischen Substanz des Gebäudes D-Straße Nr. 7 noch ein so ausreichender Zeugniswert zukommt, dass sie weiter die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen könne.

67: In seiner Stellungnahme vom 05.12.2013 zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts hat der Beigeladene zu 1) dazu Folgendes ausgeführt:

68: Die Gründe der Unterschutzstellung des Gebäudes D-Straße 7 lägen in seiner geschichtlichen, kulturell-künstlerischen sowie städtebaulichen Bedeutung. Zudem sei das Gebäude nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Danach nehme das Haus eine wichtige Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein.

69: Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass das Gebäude seine stadtgeschichtliche Bedeutung sowie den Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt deshalb verlieren werde, weil die Substanz des Gebäudes bis auf Rudimente nahezu gänzlich erneuert werden müsse, trifft dies schon nicht zu. Nach dem gerichtlichen Gutachten des Sachverständigen (...) könnten bei Zugrundelegung von Variante 1 Keller- und Erdgeschoss, Teile der Fachwerkkonstruktion, das Treppenhaus sowie gesamte Dach erhalten bleiben. In seiner denkmalfachlichen Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass die verbleibende Bausubstanz ausreichend sei, um die geschichtliche Bedeutung, d.h. die wechselvolle Besitzergeschichte, anschaulich zu dokumentieren. Denn Teile des Erdgeschosses mit den Sandsteingewänden seien bauzeitlich, das Wappen von 1631 brandenburgischer Provenienz berichte über nachfolgende Eigentümer und der Umbau der Ecksituation des Eingangs gebe von jüngerer Geschichte authentisch Auskunft. Das Dach stehe wiederum als Zeugnis der Bauzeit (Stellungnahme, Seite 9). Weiter führt der Beigeladene zu 1) aus, dass eine denkmalgerechte Wiederherstellung, die hier vor allem auf den material-, werk- und formgerechten Austausch und die Ergänzung von Hölzern hinauslaufe, nicht als Kopie zu bewerten sei. Die zu ersetzenden Teile seien zwar nicht denkmalkonstituierend, erhöhten aber als präzise Kopie die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile (Stellungnahme, Seite 7).

70: Auch seine herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung bliebe erhalten. Zu der kulturell-künstlerischen (bau- und kunstgeschichtliche) Bedeutung hat der Beigeladene zu 1) in seiner fachlichen Stellungnahme vom 24.01.2012 ausgeführt, dass es sich bei dem Gebäude um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massivem Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach handele. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert gehöre es zu den äußerst selten erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestands aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stamme auch das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss seien neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden könnten. In seiner Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 weist der Beigeladene zu 1) auch darauf hin, dass es sich hier um eine Baugattung in Halle handle, die als schon weitgehend vergangenes bauliches Erbe bezeichnet werden könne, so dass auch mit reduzierter Substanz ein erheblicher Aussagewert der erhaltungsfähigen Substanz des Denkmals erhalten bliebe (Stellungnahme, Seite 6). Die bau- und kunstgeschichtliche Bedeutung bliebe durch die massiven Bauteile einschließlich der Rundbogenpforten im Keller, die Sandsteingewände und Mauern im Erdgeschoss, das Wappen brandenburgischer Provenienz, den erhaltungsfähigen Fachwerkteilen, dem massiven Treppenhaus und dem wohl bauzeitlichen Dachstuhl erhalten. Damit wäre eines von den nur noch ganz wenigen Fachwerkhäusern in Halles Innenstadt erhalten und als Zeugnis erlebbar. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiere aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Insoweit weist der Beigeladene zu 1) darauf hin, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch zukünftig erlebbar bleibe. Dem Gebäude käme auf jeden Fall auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Schließlich entfalle aus den vorstehenden Gründen auch nicht die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Das Gebäude D-Straße 7 hätte somit auch nach einer erforderlichen Sanierung noch einen ausreichenden Zeugniswert, um die geschichtliche, kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung zu dokumentieren.

71: Diese Aussagen des Fachamtes werden vom Kläger nicht substantiell in Frage gestellt.

72: Er macht sich insoweit lediglich die Argumentation des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil zu Eigen. Dieser Begründung vermag der Senat allerdings nicht zu folgen. Das Verwaltungsgericht stützt seine gegenteilige Auffassung maßgeblich nur darauf, dass nach einer Sanierung, wie sie der gerichtliche Gutachter vorgeschlagen habe, die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden im Ergebnis nur Nachbildungen wären und die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion, die nach der Stellungnahme des beigeladenen Fachamtes vom 07.05.2012 konstituierend für die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei, nicht mehr vorhanden wäre. Die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion ist allenfalls für die kulturell-künstlerische oder die architekturgeschichtliche nicht hingegen für die stadtgeschichtliche und die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes denkmalkonstitutiv.

73: Die geschichtliche Bedeutungskategorie eines Denkmalschutzes ist erfüllt, wenn ein Bauwerk historische Ereignisse oder Entwicklungen anschaulich macht. Die geschichtliche Bedeutung ist dadurch gekennzeichnet, dass durch das Schutzobjekt (heimat-) geschichtliche Entwicklungen deutlich gemacht werden („Aussagewert“), dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder als Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter „Erinnerungswert" beizumessen ist oder dass es einen im Bewusstsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt („Assoziationswert"). Dabei ist die geschichtliche Bedeutung nicht auf übergeordnete oder besonders bedeutsame Entwicklungen oder Verhältnisse beschränkt. Sie umfasst vielmehr auch Gegenstände des Denkmalschutzes, die nur für einzelne Wissenschaftsdisziplinen (z. B. Kirchengeschichte, Baugeschichte, Kunstgeschichte) oder für die Regionalgeschichte, Heimatgeschichte oder Stadtgeschichte von Bedeutung sind. Entscheidend ist letztlich der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjektes als eines Zeugnisses der Vergangenheit (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a. a. O. juris RdNr. 56, m.w.N.). Eine Bedeutung für die Geschichte des Menschen hat ein Objekt deshalb nicht nur dann, wenn es wegen seiner außergewöhnlichen Bauweise einen architekturgeschichtlichen Aussagewert hat, sondern auch dann, wenn es einen besonderen Aussagewert für das Leben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse und Geschehensabläufe hat. Diese Bedeutung kann aus allen Zweigen der Geschichte hergeleitet werden (vgl. OVG NRW, Urt. v. 07.03.2005, a.a.O. juris RdNr. 45, m.w.N.).

74: Die geschichtliche Bedeutung des strittigen Gebäudes leitet das beigeladene Fachamt hier nicht etwa aus seiner Qualität als Zeitdokument der Architekturgeschichte her, sondern – wie dargelegt – aus der stadtgeschichtliche wichtigen Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentisches Zeugnis der Halleschen Stadtgeschichte. Dass das Gebäude mit einer veränderten oder wiederhergestellten Fachwerktragekonstruktion diesen stadtgeschichtlichen Aussagewert nicht mehr erfüllen könnte, vermag der Senat nicht zu erkennen.

75: Ebenso wenig vermag der Senat zu erkennen, dass die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 von dem unveränderten Erhalt der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion abhängig ist. Einer Sache kommt eine besondere städtebauliche Bedeutung zu, wenn sie durch ihre Anordnung oder Lage in der Örtlichkeit, durch ihre Gestaltung für sich allein oder in Verbindung mit anderen Anlagen den historischen Entwicklungsprozess einer Stadt in nicht unerheblicher Weise dokumentiert (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 a.a.O. juris, RdNr. 52, m.w.N).

76: Städtebauliche Gründe, die für den Erhalt eines Denkmals sprechen, sind gegeben, wenn das Objekt in seinem konkreten Bestand aus der ihm innewohnenden funktionalen Einbindung in die gegebene städtebauliche bzw. siedlungsbezogene Situation nicht herausgelöst werden kann, ohne zugleich die erhaltenswerte Situation in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen oder gar zu zerstören (vgl. OVG NRW Urt. v. 12.09.2006, a.a.O. juris RdNr. 55, m.w.N.). Städtebauliche Gründe lassen daher die Erhaltung und Nutzung eines Objektes geboten erscheinen, wenn ihm als historischem Bestandteil einer konkreten städtebaulichen Situation eine wünschenswerte stadtbildprägende Bedeutung zukommt, so dass es aus Gründen der Stadtgestaltung und wegen des Stadtbildes als Verlust empfunden würde, wenn es seine Prägung in seiner Eigenart als überlieferter baulicher Bestand nicht mehr wie bisher entfalten würde (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr. 57, m.w.N.).

77: Die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 leitet sich – wie dargelegt – zum einen aus seiner charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße und zum anderen daraus her, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch künftig erlebbar bleiben werde. Auch insoweit spielt die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion für die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 keine Rolle.

78: Das Gebäude D-Straße 7 ist darüber hinaus nach den Aussagen des beigeladenen Fachamtes wegen seiner Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Auch insoweit vermag der Senat nicht zu erkennen, inwieweit die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion denkmalkonstitutiv ist.

79: Liegt aber nur einer der in § 2 Abs.1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Gründe, der für die Erhaltung einer Sache spricht, weiterhin vor, dann verliert die Sache nicht ihre Eigenschaft als Kulturdenkmal (vgl. Urt. d. Sen. v. 14.10.2004 a.a.O. juris RdNr. 27).

80: 3. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Danach ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet.

81: 3.1 Bei der Beantwortung dieser Frage ist nach Auffassung des Senats im Urteil vom 15.12.2011 (a.a.O. juris RdNr. 93 ff.) von folgenden Grundsätzen auszugehen:

82: „Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer – ungeachtet finanzieller Folgelasten – überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt (vgl. Beschl. d. Senats v. 22.02.2005 – 2 L 23/02 –; BayVGH, Urt. v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 –, BayVBl 2011, 303; VGH BW, Urt. v. 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220). „Andere Einkünfte“ des Denkmaleigentümers können aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht herangezogen werden, auch wenn § 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA diese Möglichkeit offen lässt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, BVerfGE 100, 226) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude zwar nur in eingeschränktem Umfang einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbstbestimmten Lebensführung dienen können. Diese Einschränkung darf allerdings nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als – noch – wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann (vgl. Nds.OVG, Urt. v. 24.03.2003 – 1 L 601/97 –, BRS 66 Nr. 211; OVG NW, Urt. v. 20.03.2009 – 10 A 1406/08 –, Juris). Entscheidend ist, ob sich das Objekt „selbst trägt“ (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007 – 1 B 00.2474 –, BRS 71 Nr. 200, RdNr. 75). Eine Baukostenvergleichsberechnung, mit der die Sanierungskosten den Abbruch- und Neubaukosten gegenübergestellt wird, ist hingegen nicht geeignet ist, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten. Eine solche gibt für die Frage, welche Belastung auf den Denkmaleigentümer bei Versagung der Abbruchgenehmigung und damit der Sanierung seines Gebäudes zukommt, nichts her. Es kann damit nicht festgestellt werden, ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Gerade dies ist aber das entscheidende Kriterium, um feststellen zu können, ob die Versagung der Genehmigung und die damit verbundene Erhaltungspflicht die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreitet (vgl. VGH BW, Urt. v. 11.11.1999, a. a. O.).

83: Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen (vgl. OVG NW, Urt. v. 20.03.2009, a. a. O.). Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

84: Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vor allem die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals gegenüberzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007, a. a. O.). Da gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln oder steuerliche Vorteile anzurechnen sind, wenn der Verpflichtete diese in Anspruch nehmen kann, sind auch derartige „Zuschüsse“ zu berücksichtigen.

85: 3.2 Ob der Kläger unter Berücksichtigung dieser Grundsätze – so wie es das Verwaltungsgericht angenommen hat – hinreichend glaubhaft gemacht hat, dass die mit der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes D-Straße 7 verbundenen Kosten die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals deutlich überschreiten oder ob dem Beklagten darin zu folgen ist, dass dies nicht der Fall ist, kann hier dahingestellt bleiben.

86: Nach Auffassung des Senats kann sich der Kläger nämlich nicht auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA berufen, weil dem § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA entgegensteht. Danach kann der Verpflichtete sich nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht werden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

87: Die Voraussetzungen dieser Norm sieht der Senat nicht nur dann als gegeben an, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist (so auch OVG Rh.-Pf. Urt. v. 02.12.2009 – 1 A 10547/09 –, juris RdNr. 38; VG Magdeburg Urt. v. 24.06.2014 – 4 A 167/12 MD –). Das OVG Rh.-Pf. hat in seinem Urteil zutreffend Folgendes ausgeführt: „Es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Diese Sichtweise entspricht auch der von der Vorinstanz zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers im Rahmen der Altlastensanierung (s. BVerfG, Beschl. vom 16.02.2000, BVerfGE 102, 1). Das Bundesverfassungsgericht hat darin ausgeführt, dass für die Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer an Belastungen zugemutet werden dürfe, das Verhältnis des finanziellen Aufwands zum Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung als Anhaltspunkte dienen könne. Sogar eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteige, könne zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten erworben habe. Derartige Umstände seien bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Angesichts einer ähnlichen Interessenlage im Denkmalschutzrecht sind diese Grundsätze auch auf den vorliegenden Fall übertragbar. Denn im Denkmalschutzrecht tritt anstelle des Eigentümerinteresses, hinsichtlich der Altlastensanierungskosten für ein Grundstück von unverhältnismäßigen Belastungen verschont zu bleiben, das Interesse des Denkmaleigentümers, hinsichtlich der Erhaltungskosten für ein Denkmal von unzumutbaren Belastungen bewahrt zu werden. Ferner tritt anstelle des allgemeinen Belangs des Boden- und Wasserschutzes hier der Belang des Denkmalschutzes. Ein grundlegender Unterschied zu diesen Interessenlagen, der gegen die Anwendung des vom Bundesverfassungsgericht in der vorzitierten Entscheidung entwickelten Rechtsgedankens sprechen könnte, ist nicht erkennbar“.

88: Diese Auffassung des OVG Rh.-Pf. teilt der erkennende Senat gerade auch für den konkreten Fall des Klägers.

89: Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 14.04.2010 (– 1 BvR 2140/08 – Juris RdNr. 23-25) zum einen nämlich bestätigt, dass die Rechtslage zur Kostentragungspflicht des Grundstückseigentümers für eine Altlastensanierung aus Gründen der öffentlichen Gefahrenabwehr auf die Problematik des öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals und der in Art. 14 Abs.1 GG garantierten Privatnützigkeit des Eigentums übertragbar ist. Legt man dies zu Grunde, kann der Kläger sich hier nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhaltungsaufwands berufen. Er hat nämlich das Grundstück D-Straße 7 „sehenden Auges“ als Abrissobjekt erworben. Er trägt selber vor, dass er beim Kauf des Grundstücks mit dem Verkehrswertgutachter davon ausgegangen sei, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Dem Kläger war auch im Zeitpunkt des Erwerbes bekannt, dass das strittige Gebäude in das Denkmalverzeichnis eingetragen ist. Ebenso war ihm der marode Zustand des Gebäudes bekannt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 hat der Kläger dementsprechend auch sofort am 16.12.2011 den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt. Schließlich hat der Kläger das strittige Grundstück auch zu einem günstigen Kaufpreis (80.000,00 €) erworben.

90: Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass bei einer Anwendung von § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA im konkreten Fall nicht einmal die Privatnützigkeit des Eigentums des Klägers in Frage gestellt wäre. Der Beklagte hat dem Kläger hier nämlich durch das notariellen Kaufangebot des (...) Denkmal gemeinnützige GmbH eine Erhaltungsmöglichkeit des Kulturdenkmals angeboten, die ihm eine Möglichkeit aufzeigt, das Kulturdenkmal zu einem Kaufpreis von 90.000, 00 € zu veräußern, der noch über dem Kaufpreis liegt, den er selbst beim Erwerb des Grundstücks entrichtet hat. Ein Anspruch aus Art. 14 GG, das Grundstück rentabler zu nutzen, steht dem Kläger nicht zu. Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer eines Kulturdenkmals im Verhältnis zum öffentlichen Interesse an dem Erhalt dieses Kulturdenkmals nämlich grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentable Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, juris RdNr. 83 bis 85). Weitergehende Gewinnerzielungsaussichten des Klägers sind nicht geschützt.

91: 4. Darüber hinaus steht einem möglichen Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Abrissgenehmigung auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Danach kann eine Abrissgenehmigung nur erteilt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung des Kulturdenkmals zuvor ausgeschöpft wurden.

92: Unter welchen Voraussetzungen alle Möglichkeiten der Erhaltung eines Denkmals ausgeschöpft sind, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA muss dabei nach Auffassung des Senats im Zusammenhang mit § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA gesehen werden. Mit dieser Norm stellt der Gesetzgeber sicher, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht im Übermaß in Anspruch nimmt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer – wie dargelegt – zwar grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird. Anders liegt es nur, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Erst wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so wird aus dem Recht eine Last, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können. Nur dann nähert sich die Rechtsposition des Betroffenen einer Lage, in der sie den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient. (so BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – a.a.O. zu einer Rechtslage im rheinlandpfälzischen Denkmalrecht, welches eine dem § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA entsprechende Regelung nicht enthielt). Berücksichtigt man einerseits den hohen Rang, den das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals zukommt, und legt man andererseits zugrunde, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dem sozialpflichtigen Eigentümer nicht zugemutet werden darf, dass er von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und das Baudenkmal praktisch nicht veräußern kann, dann ist nach Auffassung des Senats im Verhältnis zu einem sozialpflichtigen Eigentümer eines Kulturdenkmals, den die Erhaltung des Denkmals unzumutbar belastet, eine verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Erhaltungsmöglichkeit für ein solches Denkmal schon dann zu bejahen, wenn für den Eigentümer eine konkrete Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis besteht.

93: Nach Auffassung des Senats in seinem Urteil vom 29.10.2009 (– 2 L 200/07 –, juris RdNr. 38) ist § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA zwar nicht so auszulegen, dass der Grundstückseigentümer, der eine Abrissgenehmigung beantragt, den Nachweis der fehlenden Veräußerungsmöglichkeit erbringen muss, sondern dass diese Pflicht die Genehmigungsbehörde trifft. Kann sie dies nicht, ist von der wirtschaftlichen Unverkäuflichkeit eines Denkmals auszugehen. Die Behörde muss die Abrissgenehmigung erteilen oder ggf. von § 19 Abs.1 DenkmSchG LSA Gebrauch machen und die Enteignung des Eigentümers betreiben.

94: Den Nachweis einer bestehenden Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis hat der Beklagte hier nach Auffassung des Senats zumindest mit dem notariellen Kaufangebot durch die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH erbracht.

95: Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. hat bereits am 19.12.2011 – unmittelbar nach dem Eigentumserwerb und dem Antrag auf Erteilung der Abrissgenehmigung durch den Kläger – gegenüber dem Kläger eine Kaufabsichtserklärung abgegeben. Nachdem am 06.12.2012 die Mitgliederversammlung des Arbeitskreises einen positiven Beschluss zum Erwerb des Hauses D-Straße 7 gefasst hatte, hat der Arbeitskreis dem Kläger am 29.01.2013 ein verbindliches Kaufangebot zu einem Preis vom 90.000,00 € gemacht. Da aber das Verwaltungsgericht in einem Hinweis vom 27.02.2013 mitgeteilt hatte, dass es dieses Angebot für nicht ausreichend glaubhaft gemacht halte, hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. folgende Schritte unternommen. Er hat eigens zu dem Zweck, das Gebäude D-Straße 7 zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH hat am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot hat noch unverändert Bestand (Anlage 2, Schreiben des Vorsitzenden des (...) Innenstadt e.V. vom 07.07.2014 und Bestätigung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat). Der angebotene Kaufpreis beläuft sich auf 90.000,00 €. Das ist der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt hat. Der Kläger hat laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

96: Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die Möglichkeit einer Erhaltung eines Baudenkmals i.S.v. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA sei nur dann zu bejahen, wenn ein Kaufinteressent nicht nur ein verbindliches Kaufangebot für das mit einem Baudenkmal behaftete Grundstück vorlege, sondern darüber hinaus auch noch glaubhaft darlege, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufzubringen gedenke, zutrifft oder nicht. Die (...) Denkmal gGmbH hat nämlich nach Auffassung des Senats die möglicherweise zu fordernde Erhaltungsmöglichkeit für das Gebäude D-Straße 7 hinreichend glaubhaft gemacht. Dass es dem Denkmalverein sehr ernst mit dem Anliegen ist, das Gebäude zu erhalten und zu sanieren, zeigen seine seit Dezember 2011 währenden Bemühungen zum Kauf des Gebäudes. Die Gründung der (...) Denkmal gGmbH durch den Arbeitskreis Innenstadt e.V. eigens zum Kauf des Gebäudes bekräftigt den verbindlichen Willen zum Erhalt dieses Baudenkmals noch besonders. Die Ernsthaftigkeit der Erhaltungsabsichten des Arbeitskreises Innenstadt e.V. belegt auch seine Erklärung vom 29.01.2013 zum Kaufangebot mit folgendem Inhalt:

97: „Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein. Damit ist unser Ziel selbstverständlich die Erhaltung und Sanierung des Baudenkmals. Unsere Herangehensweise ist allerdings eine andere als die eines privaten Investors. So sind wir nicht darauf angewiesen, Gewinn zu erwirtschaften. Als gemeinnützige Einrichtung haben wir Steuererleichterungen. Wir erbringen Eigenleistungen und können auf ein breites bürgerschaftliches Engagement zählen, da das Schicksal des Renaissancehauses D-Straße 7 in unserer Stadt ein großes Interesse findet. Wir planen eine schrittweise Sanierung und können auch mit Fördermitteln rechnen. Als Referenz können wir die Sanierung unseres Vereinshauses S-Straße 25 vorweisen, ebenfalls ein Fachwerkhaus aus der Renaissance“.

98: Mit Schreiben vom 23.05.2013 hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. diese Ausführungen noch ergänzt. Dort heißt es auszugsweise: „Das genannte Fachwerkhaus S-Straße 25 befand sich in einem deutlich schlechteren Bauzustand, als der Arbeitskreis Innenstadt es übernommen hat. Es ist vollständig saniert, vom Verein erworben worden und seit langem als Vereinshaus voll genutzt. Auch an zahlreichen anderen Fachwerkhäusern in Halle hat der Verein Sicherungsarbeiten durchgeführt, es gibt also ein großes Erfahrungspotential auf diesem Gebiet. Unter den Mitgliedern und Unterstützern des Vereins befinden sich mehrere Architekten und Bauingenieure. Neben dem Fachwissen verfügen wir auch über logistische Voraussetzungen zum Erhalt des Denkmals. So besitzt der Verein eigene Bauausrüstungen – wie ein Baugerüst – sowie umfangreiche Baumaterialien“.

99: Der Denkmalverein hat in dem zitierten Schreiben zudem darauf hingewiesen, dass das Gebäude auf der „Roten Liste“ der beigeladenen Stadt Halle steht und damit höchste Förderpriorität besitzt.

100: Der Kläger kann sich dagegen nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es mit Art. 14 GG nicht zu vereinbar sei, wenn ihm die Behörde zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts im Beschluss vom 02.03.1999 (1 BvL 7/91) muss – wie dargelegt – der Eigentümer angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und im Blick auf GG Art 14 Abs. 2 Satz 2 GG es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Damit gewichtet das Bundesverfassungsgericht den Denkmalschutz wesentlich stärker als das Interesse des Eigentümers, das Grundstück ohne Denkmal wirtschaftlich nutzen zu können. Nur soweit er über Gebühr durch eine fehlende Nutzungs- oder Veräußerungsmöglichkeit in Anspruch genommen wird, schützt ihn Art. 14 GG.

101: 5. Der Hilfsantrag ist unbegründet. Bei dem strittigen Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 handelt es sich – wie dargelegt – um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 DenkmSchG LSA.

102: II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11; 711 ZPO.

103: III. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 14

(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze bestimmt.

(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt Urteil, 18. Feb. 2015 - 2 L 175/13

Tatbestand

1: Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung für das Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 in Halle.

2: Bei dem 335 m² großen Grundstück D-Straße 7 handelt sich um ein Eckgrundstück im Innenstadtbereich, das sowohl an die D-Straße als auch an die E-Straße grenzt. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“. Es ist mit einem dreigeschossigen Fachwerkbau aus dem 16./17. Jahrhundert bebaut. Das Objekt ist als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis eingetragen. Es ist zudem als Bestandteil eines Denkmalbereiches sowie eines archäologischen Flächendenkmals eingestuft worden. Im Verzeichnis der Kulturdenkmale des Landes Sachsen-Anhalt heißt es zu dem Objekt:

3: „Wohnhaus, stattlicher dreistöckiger Fachwerkbau mit steilem Giebel und auskragenden Obergeschossen, in straßenbildprägender Ecklage, im gemauerten Erdgeschossbereich profilierte Fenstergewände mit Renaissance-Stabwerk, eines der eindruckvollsten und ältesten Fachwerkhäuser Halles, erbaut Mitte/Ende 16. Jahrhundert, später umgebaut.“

4: An das dreigeschossige Hauptgebäude mit Unterkellerung schließt sich an der D-Straße der sogenannte zweigeschossige „Westzwischenbau“ mit einem Flachdach an. Dieses Gebäude war ursprünglich ebenfalls deutlich höher, erlitt aber im Zweiten Weltkrieg einen Bombenschaden. In der E-Straße schließt sich ein „Nördliches Nebengebäude“ an. Bei diesem Nebengebäude gehen sowohl der Beklagte als auch der Beigeladene zu 1 davon aus, das es seine Denkmaleigenschaft verloren hat.

5: Das Gebäude D-Straße 7 wurde nach 1990 im Rahmen der „Fremdhausverwaltung“ durch die Hallesche Wohnungsgesellschaft mbH verwaltet. Die Eigentumsverhältnisse waren zunächst ungeklärt. Auf Grund eines entsprechenden Vermögenszuordnungsbescheides aus dem Jahr 2003 wurde die Beigeladene zu 2) Eigentümerin eines 60,5%-Anteils an dem Objekt. Die Verwaltung übernahm die beigeladene Stadt mit verschiedenen Eigenbetrieben. Vormals diente das Gebäude der Wohnnutzung, während im Erdgeschoss noch bis zum Jahr 2007 eine Gastwirtschaft untergebracht war. Seitdem steht das Gebäude insgesamt leer.

6: Am 28.11.2009 wurde das Grundstück im Rahmen einer Grundstücksauktion an einen Privateigentümer verkauft. Dieser führte im Jahre 2010 Aufräum- und Entrümpelungsarbeiten auf der Grundlage einer denkmalrechtlichen Genehmigung durch. In der 2. Jahreshälfte 2010 erfolgte der Verkauf des Grundstücks an den Kläger zu einem Kaufpreis von 80.000 €. Dem Kläger gehören auch weitere Nachbargrundstücke in der E-Straße 4 und F-Straße 76. Er beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Alten- und Pflegeheim zu errichten. Ein entsprechender Bauantrag ist unter Aussparung des Gebäudes D-Straße Nr. 7 bereits gestellt worden. Der Kläger beabsichtigt aber, das Grundstück D-Straße 7 in das Alten- und Pflegheim mit ca. 20 Wohneinheiten einzubeziehen. Hierzu entwickelte der Kläger Baupläne, die allerdings von dem Beklagten abgelehnt wurden.

7: Am 16.12.2011 beantragte der Kläger bei dem Beklagten die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung für den Abbruch des Wohn- und Geschäftshauses D-Straße 7 in Halle. Zur Begründung ließ er durch seinen Architekten ausführen, dass die Sanierung des Gebäudes zu Wohn- oder gewerblichen Zwecken wegen enormer Schädigung der gesamten Konstruktion und der Menge an abgängiger Bausubstanz sowie einzelner den Charakter prägender Elemente zu einem unvertretbaren und zugleich unzumutbaren jährlichen finanziellen Verlust führen würde. Zur Begründung bezog der Kläger sich auch auf ein Gutachten des DipI.-Ing. (FH) (...) aus M-Stadt über eine Untersuchung zum Zustand der hölzernen Konstruktionsteile. Als Herstellungskosten auf Grundlage einer Kostenschätzung legte der Kläger einen Betrag von rund 3.095.000 € zu Grunde. Gegenstand des Abbruchantrags vom 16.12.2011 war auch eine Erklärung einer Steuerberatungsgesellschaft über mögliche Steuerersparnisse. Aus denkmalfachlicher Sicht lehnte die Beigeladene zu 1) mit Schriftsatz vom 07.05.2012 den Abriss des Hauptgebäudes D-Straße 7 ab. Am 12.06.2012 teilte der Kläger daraufhin dem Beklagten mit, dass er mit einem optischen Erhalt der Straßenfassade des Eckgebäudes, des Giebels, wesentlicher Teile des Kellers und des Erdgeschosses einschließlich des darüber liegenden Deckenfeldes einverstanden sei. Die momentane Bausubstanz sei abgängig und weitestgehend nicht mehr erhaltungsfähig. Ganze Bereiche müssten durch moderne Werkstoffe ersetzt werden. Daher sei der Denkmalstatus entfallen. In einer vom Arbeitskreis Innenstadt e.V. dargelegten Erwerbsabsicht sei keine hinreichend bestimmte Kaufabsicht zu sehen. Eine Finanzierungsbestätigung liege nicht vor.

8: Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 14.06.2012 lehnte der Beklagte die Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung ab. Zur Begründung führte er aus, dass es sich bei dem Objekt D-Straße 7 um ein Kulturdenkmal handele. Dazu verwies er auf eine fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) mit folgendem Inhalt:

9: „Das Wohn- und Geschäftsgebäude ist sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht von herausragender Bedeutung. Es handelt sich um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massiven Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert, auf die die regelmäßig angeordneten Fenster mit reich profilierten und überstabten Gewänden in der Erdgeschosszone und der inschriftlich datierte Wappenstein über dem Hauseingang (1623) hinweisen, gehört es zu den äußerst seltenen erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestandes aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stammt das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss sind neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden können. Der westliche Teil des zweiten Obergeschosses mit dem Dachwerk wurde durch einen Bombenschaden im zweiten Weltkrieg zerstört, dabei kam ein Andreaskreuz zum Vorschein. Dies deutet auf eine unter jüngerem Putz erhaltene Sicht-Fachwerkkonstruktion. Aus der Wiederaufbauphase nach 1945 stammt das in einfachen Formen gehaltene westliche Drittel des ersten Obergeschosses (Dachwerk und zweites Obergeschoss hingegen erneuerte man nicht). Vermutlich im 18. Jahrhundert/um 1800 wurde dem Haus in nördlicher Richtung entlang der E-Straße ein dreigeschossiger Anbau in Fachwerkbauweise angefügt, dessen Erdgeschoss erneuerte man im 19. Jahrhundert massiv und griff bei einem dreiteiligen Fenster nach Osten die späten Renaissance-Formen der Fenster des Haupthauses auf. Ausgangs des 19. Jahrhunderts wurde das Haus im Inneren grundlegend umgebaut, unter anderem errichtete man auf der Hofseite ein neues Treppenhaus mit gewendelter Treppe (Granitstufen; Treppengeländer aus gedrechselten Rundhölzern); im Inneren wurden die Räume (u. a. für die Nutzung als Gaststätte im Erdgeschoss) dem damaligen Zeitgeschmack entsprechend umgestaltet (aus dieser Zeit sind Teile der Ausstattung erhalten, im Erdgeschoss Lamberien, im Wohnzwecken dienenden Obergeschoss als Bogenarchitektur gestaltete Wandverkleidung). Eine wichtige Stellung nimmt das Haus als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein. Erster bekannter Besitzer des Grundstücks war Mitte des 16. Jahrhunderts Andreas Grundtmann. Mit Christoph Hoffmann und Wolf Bausse folgten angesehene Bürger und Amtsträger der Stadt. 1615 erwarb der Jurist Melchior Hoffmann das Anwesen für 1500 Gulden. Hoffmann war in der bewegten Zeit zwischen 1620 und 1660 Schultheiß in Halle. Als wichtiger städtischer Beamter hatte er bedeutende Amtsgeschäfte auszuführen, unter anderem oblagen ihm Teile der Gerichtsbarkeit. Derartige Rechtsakte wurden (bis 1669) im Haus des Schultheißen verrichtet, vermutlich hier in der D-Straße. Auf diesen speziellen Zusammenhang könnte auch das (spätere über dem Eingang angebrachte) Wappen verweisen. Mit Carol Andreas Hoffmann und Christian Bieck folgten im späteren 17. Jahrhundert weitere bedeutende Amtsträger als Besitzer; später war das Haus Wohnhaus und Gaststätte: 1863 „Schlüters Kaffeehaus“, ab 1876 „Restauration zum Markgrafen“. Ab 1976 „Halberstädter Bierstube“, von 1998 bis 2007 „Marktwirtschaft“. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiert aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Entsprechend dieser Situation befand sich der Zugang in die Gastwirtschaft in der ausgenommenen Südostecke. Hier befindet sich über der Tür auch der erwähnte Wappenstein von 1623. Das Haus Nr. 7 ist nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Die D-Straße zählt zu den ältesten Straßenzügen des sich seit dem 12. Jahrhundert konsolidierenden Stadtgefüges von Halle. Seit dem frühen 13. Jahrhundert ist bei der dem Kloster Neuwerk inkorporierten Pauluskapelle ein dem Adelsgeschlecht der Pruve gehörender Hof nachzuweisen. Die weitgehend noch heute bestehenden Grundstückszuschnitte und die geschlossene Bebauung beider Straßenseiten bildeten sich im Verlauf des 14./15. Jahrhunderts heraus. Aufgrund der zahlreichen Nennungen von hier gelegenen Häusern in den Halleschen Schöffenbüchern, den Grundstücksgrößen und der markanten Lage ist von Anfang an auf Besitzer aus der gut situierten Bürgerschaft zu schließen. Der wohlhabende Charakter der Straße wird anhand der Besitzer- und Bewohnergeschichte der Häuser illustriert, lässt bzw. ließ sich aber vor allem an der qualitätvollen, teilweise sehr aufwendigen Bausubstanz ablesen, von der heute nur noch Teile erhalten sind. Neben Nr. 12 auf der südlichen Straßenseite ist vor allem der letzte zusammenhängende Abschnitt auf der Nordseite mit den Häusern Nr. 5, 6 und 7 hervorzuheben.“

10: Ferner führte er aus: Die gesetzlichen Schutzgründe und die Denkmalwertigkeit seien objektive Kriterien, die unabhängig von dem jeweiligen Erhaltungszustand des Bewertungsobjektes denkmalfachlich einzuschätzen seien. Die Denkmaleigenschaft sei durch das Denkmalfachamt verbindlich festgestellt worden. Es handele sich bei dem Objekt sowohl um ein Baudenkmal sowie um den Bestandteil des Denkmalbereichs D-Straße. Der Bauzustand sei dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert werde oder verloren ginge. Von diesem Zustand sei das Gebäude D-Straße 7 weit entfernt. Aus den vorgelegten Gutachten gehe hervor, dass von dem jetzigen Bauwerk die massiven Bauteile des Erdgeschosses, das gesamte Treppenhaus, das Dachwerk sowie die straßenseitigen Fassaden mit den einbindenden Konstruktionsteilen erhalten und repariert werden könnten. Abschließende Aussagen zum Schädigungsumfang seien darum nicht möglich. Daher sei nicht abschließend festzustellen, wie groß der erforderliche Austausch von Bauteilen tatsächlich sein werde. Die vorgelegten Gutachten bescheinigten den Gebäuden zwar einen zunehmenden Verfallsprozess und eine partielle Einsturzgefährdung in den einzelnen Gebäudebereichen, bei denen eine mittelfristige Dringlichkeit des Abbruchs aus statischen Gründen als erforderlich angesehen werde. Die zwingende Notwendigkeit eines vollständigen Abbruchs des Kulturdenkmals, aus dem sich ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grundlage des § 10 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA ergeben könnte, folge daraus nicht.

11: Der Kläger habe die geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit nicht ausreichend nachgewiesen. Er könne sich nicht auf die Belastung mit hören Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen an dem Wohn- und Geschäftsgebäude dem Denkmalschutzgesetz zuwider unterblieben seien. Bei regelmäßiger Pflege und Instandsetzung des Kulturdenkmals wären die jetzigen Gebäudeschäden in diesem Umfang und Ausmaß vermeidbar gewesen. Zwar sei der Kläger nicht verantwortlich für die jahrelang unterlassenen Maßnahmen, weil er das Kulturdenkmal erst im Jahre 2011 erworben habe. Er müsse sich allerdings den Reparaturstau der Voreigentümer zurechnen lassen, weil der bauliche Zustand des Gebäudes und die denkmalrechtlichen Bindungen sich maßgeblich auf den Kaufpreis niedergeschlagen hätten. Eine Übertragung des Eigentums an einem stark sanierungsbedürftigen Kulturdenkmal könne und dürfe nicht dazu führen, sich der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA zu entziehen. Außerdem habe der Kläger die ihm obliegende Mitwirkungspflicht verletzt, weil er in Betracht kommende öffentliche Zuwendungen für die Denkmalerhaltung bei den zuständigen Stellen nicht beantragt habe. Eine Inanspruchnahme öffentlicher Mittel für denkmalgerechte und denkmalpflegerische Erhaltungsmaßnahmen sei hier sehr wahrscheinlich. Derjenige, der „sehenden Auges“ ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwerbe, könne sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhalts berufen.

12: Hiergegen hat der Kläger am 04.07.2012 beim Verwaltungsgericht Halle Klage erhoben. Zur Begründung hat er auf die im Verwaltungsverfahren vorgelegten Anlagen zu seinem Abbruchantrag verweisen und diese vertieft.

13: Das Verwaltungsgericht hat zum Bauzustand des Gebäudes D-Straße 7 Beweis erhoben und dazu ein Sachverständigengutachten des Dipl. lng. (...) aus W-Stadt vom 06.09.2013 eingeholt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf dieses Gutachten verwiesen.

14: Zu dem eingeholten Gutachten hat der Beigeladene zu 1) sich in der mündlichen Verhandlung dahingehend geäußert, dass die vom gerichtlichen Sachverständigen vorgeschlagene Variante 1 belege, dass das Objekt auch nach einer Sanierung authentisch erlebt werden könnte. Danach ermögliche eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdegeschoss bis zur Dachtraufe neue Zwischendecken und die Aufhängung der Fachwerkfassaden unter Verbleib des vorhandenen Daches. Die hauptsächlichen Massivwände im Keller- und Erdgeschoss seien nach dem gerichtlichen Gutachten standsicher. Auch der Dachstuhl habe danach eine „relativ gute Qualität“. Welche Holzbauteile zu ersetzen seien, könne erst während der Sanierung festgestellt werden.

15: Mit Urteil vom 29.10.2013 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid des Beklagten vom 14.06.2012 aufgehoben und den Beklagten verpflichtet, dem Kläger eine Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011 zu erteilen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

16: Der Kläger habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung aus § 10 Abs. 1 und 2 DenkmSchG LSA. Für den begehrten Abbruch des Gebäudes sei nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA die Erteilung einer denkmalrechtlichen Genehmigung erforderlich. Dies gelte nach Überzeugung der Kammer auch dann, wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung wegen Wegfalls der Denkmaleigenschaft bestehe.

17: Es sei zwar davon auszugehen, dass es sich bei dem Gebäude ursprünglich um ein Baudenkmal gehandelt habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fehle dem strittigen Gebäude nunmehr aber die erforderliche Denkmalwürdigkeit. Konstituierend für den Denkmalstatus sei der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert; dieser Aussagewert ginge im Falle einer – wie auch immer gearteten – sinnvollen Nutzung des Objekts nach einer allumfassend notwendigen Sanierung verloren. Die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvollen benutzbaren Zustand käme nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme einer Neuerrichtung gleich. Dies belege das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten. Nach der Begutachtung des Bausachverständigen sei das Gebäude nach der gebotenen Gesamtschau rettungslos abgängig, weil ohne Sanierung der Verlust des insgesamt nicht mehr standsicheren Gebäudes zu erwarten sei. Die Wiederherstellung des Gebäudes – auch unter Verwendung noch gebrauchstauglicher Bauteile – sei nach Aussage des Gutachters wie eine Neuerrichtung zu werten. Das Gericht sehe keinen Anlass, an dem Ergebnis des Gutachtens zu zweifeln. Auch das vom Kläger vorgelegten Gutachten über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile habe die Empfehlung enthalten, sämtliche Holzbauteile im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss der gesamten Hofhälfte des Hauptgebäudes zu entfernen. Hier bestehe Einsturzgefahr, die sich zum Teil bereits realisiert habe. Bei den theoretisch noch sanierungsfähigen Resthölzern der straßenseitigen Hälfte werde eine Sanierung nicht mehr für sinnvoll und wirtschaftlich „kaum noch vertretbar“ erachtet. Die Befunde im zweiten Obergeschoss seien vergleichbar. Im Dachbereich seien Pilz- und Insektenschäden hauptsächlich an den horizontalen Bauteilen vorhanden.

18: Mit der erforderlichen Sanierung gehe die Identität des Gebäudes als Baudenkmal verloren. Nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) bildeten die Gestaltung der Fassade und die Konstruktion der Decken im Stockwerksbau einen logischen funktionalen, konstruktiven und gestalterischen Zusammenhang in wechselseitiger Abhängigkeit. Daher sei es nicht möglich, diesen bei solchen Eingriffen grundlegend aufzulösen, ohne die Denkmaleigenschaft zu verlieren. Das Gleiche gelte auch für seine Eigenschaft als Teil des Denkmalbereichs im Sanierungsgebiet „Historischer Altstadtkern“ Als „Abbruchobjekt“ könnten auch die Fassaden und das Dach nach der erforderlichen Sanierung ihre Schutzaussage nicht mehr treffen. Auch verliere die stadtgeschichtliche Bedeutung der Besitzergeschichte ihren Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt. Die Bausubstanz sei hierfür der Anknüpfungspunkt. Das Objekt sei rettungslos abgängig und nach seiner Wiederherstellung nur noch eine Kopie des Originals. Die Kammer verkenne nicht, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem Vorbringen des beigeladenen Fachamtes mit den heutigen technischen Möglichkeiten (Einziehung von Stahlträgern) einzelne Bauteile erhalten werden könnten und das Denkmal nach Auffassung des beigeladenen Fachamtes in der Form der Sanierungsvariante 1 noch erlebbar sei. Zum einen setze sich das Fachamt insoweit aber in Widerspruch zu seiner Stellungnahme vom 07.05.2012, wonach konstituierend für die Denkmaleigenschaft die dreidimensionale Fachwerktragkonstruktion sei. Zum anderen wäre die Sanierung des Objekts auch nach dieser Variante in der Gesamtschau wie die Wiederherstellung einer Kopie des Originals zu werten. Die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden wären im Ergebnis nur Nachbildungen. Der Gutachter habe in seinem Gutachten ausgeführt, dass alle weiteren Außenwandflächen nur mit unverhältnismäßigem Aufwand in den Zustand statischer Sicherheit zu bringen seien.

19: Der Kläger könne die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustands wirtschaftlich nicht mehr zumutbar sei. Für den Kläger sei die Erhaltung des Denkmals wie es „stehe und liege“ unzumutbar. Es handele sich dabei um ein bloßes Denkmal, ohne dass ein Eigentümer irgendeinen wirtschaftlichen Nutzen aus dem Grundstück erzielen könne. Ohne Abbruch oder Sanierung des Gebäudes sei das Grundstück wertlos. Gleichwohl sei der Kläger mit Unterhaltungsaufwand belastet. Kein vernünftig und wirtschaftlich handelnder Eigentümer würde das Gebäude für die veranschlagten ca. 2,25 bis 3,1 Mio € sanieren, um ein Gebäude mit einem Verkehrswert von ca. 760.000,00 € zu schaffen. Auch würde ein solcher Eigentümer nicht jährliche Finanzierungskosten von ca. 80.000,00 € aufwenden, um einen Jahresreinertrag von ca. 42.000,00 € zu erzielen. Das Gericht lege dabei die von dem Kläger angegebenen plausiblen Beträge zu Grunde, die von den anderen Beteiligten nicht substantiiert in Zweifel gezogen worden und auch nach dem Gutachten des Bausachverständigen nicht in Frage zu stellen seien. Nach dem Sachverständigengutachten handele es sich „aus technischer Sicht“ um ein Abrissobjekt. Bedingung für die weitere Nutzung des Objekts sei nach seiner gutachterlichen Einschätzung eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Denkmalfachliche Mehraufwendungen für den Erhalt einzelner Bauteile kämen noch hinzu. Der Kläger habe unbestritten geltend gemacht, dass er Fördermittel nicht erhalten könne. Der Umstand, dass der Kläger „sehenden Auges“ ein denkmalfähiges Objekt erworben habe, führe auch zu keiner anderen Bewertung.

20: Der Beklagte könne die Verweigerung der Abbruchgenehmigung auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG stützen. Danach dürfen Eingriffe in ein Kulturdenkmal, die es seiner Denkmalqualität berauben oder zu seiner Zerstörung führen, nur genehmigt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung ausgeschöpft seien. Aufgrund dieser Vorschrift könne vom Kläger nicht verlangt werden, dass er einen derartigen Nachweis erbringe. Auch der Beklagte habe einen solchen Nachweis nicht erbracht. Er könne sich allenfalls auf das verbindliche Kaufangebot des Arbeitskreises Innenstadt e.V. berufen. Der Arbeitskreis könne möglicherweise einen angemessenen Kaufpreis für das Grundstück durch Spenden aufbringen. Wie er aber die Mittel für den Erhalt des Denkmals beschaffen wolle, bleibe offen.

21: Der Senat hat mit Beschluss vom 23.06.2014 die Berufung zugelassen, die der Beklagte wie folgt begründet hat:

22: Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, das kein Denkmal sei, unbegründet sei. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA sei das Vorliegen eines Kulturdenkmals zwingende Voraussetzung für eine denkmalrechtliche Abrissgenehmigung. Bei dem Gebäude D-Straße Nr. 7 in Halle handle es sich im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts nach wie vor um ein Kulturdenkmal. Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitze das Wohn- und Geschäftshaus sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht wegen seines derzeitigen Bauzustandes entfallen. Es sei noch nicht so weit zerstört, dass es keine Aussagen über geschichtliche Umstände oder Vorgänge dokumentieren könne. Aus der denkmalfachlichen Stellungnahme des Beigeladenen zu 1), die er zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts eingeholt habe, ergebe sich, dass der markante Eckbau nach wie vor beredet die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts vermittle. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts entfalle die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 auch nicht nach Durchführung von notwendigen Erhaltungsmaßnahmen. Die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands des Gebäudes komme nicht einer Neuerrichtung gleich. Dies lasse sich aus den gerichtlichen Sachverständigengutachten nicht ableiten. Dazu verweise er auf ein von ihm eingeholtes Gutachten. Nach diesem Gutachten beschreibe das gerichtliche Gutachten den Baubestand unvollständig und lasse Angaben zur Instandsetzung des Denkmals völlig vermissen. Auch das Gutachten des Dipl-Ing. (FH) (...) über den Zustand der hölzernen Konstruktionsteile sei nicht geeignet, Beweis zu erbringen über den Umfang des zu erwartenden Verlustes an hölzernen Konstruktionsteilen. Auf der Grundlage des gerichtlichen Gutachtens könne die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes des Gebäudes auch nicht wie eine Neuerrichtung gewertet werden. Bei der Verwirklichung der Variante 1 des Gutachtens blieben das Keller- und Erdgeschossmauerwerk sowie das Dach erhalten. Nach Einzug neuer Zwischendecken, deren Höhe adäquat dem Bestand sein müsse, könnten auch reparierte Fachwerkfassaden wieder integriert werden. Auch nach einer solchen Sanierung sei nach der Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) vom 05.12.2013 die verbliebene Bausubstanz des Gebäude D-Straße 7 noch ausreichend, um die geschichtliche Bedeutung des Denkmals anschaulich zu dokumentieren. Die zu ersetzenden Teile wären nicht denkmalkonstituierend, würden aber die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile erhöhen. Auch die herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung des Gebäudes blieben nach einer Sanierung erhalten. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses, die aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße resultiere, bliebe durch den Erhalt der Gesamtkubatur des Eckbaus auch zukünftig erlebbar. Dem Gebäude käme auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Auch die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße sei nach einer Sanierung noch unverändert vorhanden. Dass die Denkmaleigenschaft zum Teil auch aus der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion resultiere, bedeute nicht, dass diese nicht durch eine Reparatur wiederhergestellt werden könnte.

23: Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Er habe schon die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit nicht hinreichend dargelegt. Darüber hinaus könne sich der Kläger gem. § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten deshalb nicht berufen, weil diese dadurch verursacht worden seien, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz zuwider unterblieben seien. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass der Kläger das Baudenkmal „sehenden Auges“ als instandsetzungsbedürftiges Gebäude erworben habe. Es widerspräche dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Der Kläger habe für das Gebäude einen günstigen Preis erzielt. Er habe das Grundstück D-Straße 7 nur erworben, um es mit den ihm bereits gehörenden benachbarten Grundstücken zusammenzuführen und das ganze Areal neu mit einem Alten- und Pflegeheim zu bebauen. Für diese Maßnahme habe er von vornherein geplant, das Denkmal D-Straße 7 abzureißen. Nach dem Kaufvertragsabschluss am 28.07.2011 und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 habe er am 16.12.2011 bei dem Beklagten den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt.

24: Der Erteilung einer Abbruchgenehmigung stehe auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Es bestehe hier die Möglichkeit, das Gebäude D-Straße 7 in Halle durch den Verkauf an die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH zu erhalten. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. habe eigens zu dem Zweck, das Gebäude zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter er sei. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH habe am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot habe noch unverändert Bestand. Der angebotene Kaufpreis belaufe sich auf 90.000,00 €. Das sei der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt habe. Der Kläger habe laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

25: Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass dieses Kaufangebot keine Möglichkeit der Erhaltung darstelle, weil der (...) Innenstadt e.V. nicht darlegen könne, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufbringen wolle, sei unzutreffend. Darüber hinaus bestehe auch die Möglichkeit, dass die (...) Denkmal gGmbH das Gebäude D-Straße 7 erhalte. Der Verein könne zwar kein detailliertes Erhaltungskonzept vorlegen, dazu fehlten ihm Daten und die eindeutige Option zum Kauf. Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. sei aber ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein, dessen Ziel die Erhaltung und Sanierung von Baudenkmalen sei. Dass er dies auch in die Tat umsetze, habe er in Halle schon unter Beweis gestellt.

26: Auch der Vorschlag eines Grundstückstauschs zeige, dass es weitere Möglichkeiten einer Erhaltung des Denkmals gebe.

27: Der Hilfsantrag sei unbegründet. Bei dem in Rede stehenden Wohn- und Geschäftshaus handele es sich um ein Kulturdenkmal.

28: Der Beklagte beantragt,

29: das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

30: Der Kläger beantragt,

31: die Berufung zurückzuweisen.

32: Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt ergänzend vor: Soweit sich der Beklagte auf die fachliche Stellungnahme des Beigeladenen zu 1) stütze, der dokumentarische Wert des Gebäudes werde durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert, könne dies nicht überzeugen. Zu Recht habe das Verwaltungsgericht auf die inhaltliche Widersprüchlichkeit der diversen fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) abgestellt. Diese Widersprüche habe der Beklagte auch im Berufungsverfahren nicht ausräumen können. Der Beklagte versuche zu Unrecht, die vom Verwaltungsgericht angenommene Tatsachenbasis zu widerlegen. Dazu versuche er insbesondere die Feststellungen und Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen in Zweifel zu ziehen. Der Beklagte habe aber weder die relevanten Beweisergebnisse noch die Beweiswürdigung substantiiert in Frage gestellt. Soweit er sich auf die Stellungnahme des von ihm hinzugezogenen Sachverständigen K. beziehe, ergebe sich daraus nichts anderes. Dieser würdige lediglich isoliert das gerichtliche Gutachten. Die vom Parteigutachter K. dem gerichtlichen Sachverständigen (...) unterstellten handwerklichen Mängel existierten nicht. Das Gutachten des Sachverständigen (...) und die weiteren eingeholten Gutachten und Expertisen seien grundsätzlich geeignet, die für die rechtliche Beurteilung maßgeblichen Fragen zu beantworten. Dass – wie das Verwaltungsgericht selber auch angenommen habe – einzelne Bauteile noch erhalten werden könnten, ändere nichts an der gerichtlichen Würdigung des Gesamtzustandes des Gebäudes, dass eine Sanierung, selbst wenn sie bautechnisch möglich wäre, einer Neuerrichtung gleichkomme und nur noch eine Kopie des vormaligen Denkmals sei. Dieses sei denkmalrechtlich mangels ausreichender historischer Substanz nicht mehr selbständig schutzwürdig. Zutreffend sei das Verwaltungsgericht darüber hinaus davon ausgegangen, dass zu seinen Gunsten die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA vorlägen. Ihm sei die Erhaltung des Gebäudes angesichts des desolaten Bauzustandes nicht mehr zumutbar. Zu Unrecht führe der Beklagte an, dass es ihm freistehe, das Gebäude zu veräußern oder einem Grundstückstausch zuzustimmen. Er würde damit vor die Wahl gestellt, entweder defizitär zu wirtschaften oder sein Eigentum aufzugeben. Wirtschaftlich werde er dadurch einer Veräußerungspflicht unterworfen. Ihm solle es damit faktisch verwehrt werden, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Würde das Denkmalschutzrecht eine solche Maßnahme vorsehen, würde es die Bestandsgarantie des Art. 14 GG verletzen. Eine Veräußerungspflicht sehe weder § 10 Abs. 2 noch Abs. 6 DenkmSchG LSA ausdrücklich vor. Wolle die Behörde die Eigentümerstellung des Klägers beseitigen, bestehe dafür systemimmanent nur die Möglichkeit der Enteignung gemäß § 19 DenkmSchG LSA. Das Kaufangebot der (...) Denkmal gemeinnützige GmbH sei weder ernsthaft noch zumutbar. Auch hinsichtlich des vom Beklagten vorgeschlagenen Grundstückstausches sei er nicht im Entferntesten gehalten darauf einzugehen. Es sei zu berücksichtigen, dass er ein konkretes Projekt mit einem konkreten Nutzer für ein konkretes Gebäude auf der Grundlage eines konkreten Zeitplans verfolge. Es sei nicht im Mindesten klar, inwieweit er, der gegenüber seinem Vertragspartner nicht frei sei, über den Vorhabensstandort und den Zeitplan nach Belieben einseitig und nachträglich zu disponieren, dort das gleiche Projekt zu den gleichen Konditionen realisieren könnte. Unterlassene Erhaltungsmaßnahmen könnte ihm nicht angelastet werden. Bei seinem Eigentumserwerb habe schon keine Erhaltungspflicht nach § 9 Abs. 2 DenkmSchG LSA mehr bestanden, da er kein Denkmal, sondern ein Abrissobjekt erworben habe. Ihm könnten die unterlassenen Erhaltungsmaßnahmen in der Zeit vor seinem Eigentumserwerb nicht angelastet werden. Er habe das Gebäude zum Verkehrswert erworben. Mit dem Verkehrswertgutachter sei er davon ausgegangen, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Der Kaufpreis sei so kalkuliert worden, dass Kaufpreis zuzüglich Abrisskosten in etwa dem Preis des unbebauten Grundstücks entspreche. Vorteile aus einer etwa denkmalschutzwidrig nicht durchgeführten Instandsetzung seien ihm daher nicht zugeflossen. Eventuelle Nachlässigkeiten der Voreigentümer, u.a. der Beigeladenen zu 2), die bis 2010 oder 2011 Eigentümerin des Gebäudes gewesen sei, könnten ihm nicht zum Nachteil gereichen. Auch für seit dem Erwerb eingetretene nachteilige Veränderungen sei er gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA nicht verantwortlich, da schon zum Zeitpunkt des Erwerbs das Gebäude kein Denkmal, sondern Abbruchobjekt gewesen sei, seien etwaige Instandsetzungsarbeiten für ihn unzumutbar. Es hätte zu keiner Zeit die Pflicht bestanden, Instandsetzungsarbeiten am Gebäude durchzuführen.

33: Der Beklagte könne die Ablehnung des Abrissantrags auch nicht auf § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA stützen. Die Behörde müsse, bevor sie einen Abriss genehmigen dürfe, alle übrigen Möglichkeiten ausschöpfen. Die Behörde dürfe nicht auf solche Maßnahmen zurückgreifen, die nicht mit Art. 14 GG vereinbar seien. Dies sei aber der Fall, wenn der Beklagte ihn zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle.

34: Die Beigeladene zu 1) und 2) haben sich im Berufungsverfahren geäußert, aber keine Anträge gestellt.

35: Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

36: I. Die Berufung ist zulässig und begründet.

37: Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts hat der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung für das Gebäude D-Straße 7 in Halle gemäß seinem Antrag vom 16.12.2011. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 14.06. 2012 ist rechtmäßig (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

38: 1. Das Verwaltungsgericht hätte auf der Grundlage seiner Annahme, dass das Gebäude D-Straße 7 in Halle kein Kulturdenkmal (mehr) sei, den Hauptantrag des Klägers bereits aus diesem Grunde abweisen müssen, da eine Klage auf Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch eines Gebäudes, welches kein Denkmal ist, unbegründet ist. Anders als es das Verwaltungsgericht meint, ergibt sich aus dem DenkmSchG LSA für den Fall, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht um ein Denkmal handelt, kein Anspruch auf Erteilung einer Abbruchgenehmigung. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 5 DenkmSchG LSA bedarf einer Genehmigung durch die zuständige Denkmalschutzbehörde, wer „ein Kulturdenkmal“ zerstören will. Diese Bestimmung ist dahingehend auszulegen, dass nur dann, wenn ein Kulturdenkmal zerstört werden soll, eine Genehmigung nach dem DenkmSchG LSA erforderlich ist. Nur in diesem Fall bedarf ein Gebäude des Schutzes nach Maßgabe der Regelungen in § 10 DenkmSchG. Mit der fehlenden Genehmigungspflicht korrespondiert, dass das DenkmSchG LSA keine entsprechende Rechtsgrundlage enthält, in der die Voraussetzungen für die Genehmigung eines Eingriffs in ein Nichtdenkmal normiert sind. Es regelt in § 10 Abs. 1 und 2 nur, wann ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen ist. Eine vergleichbare Regelung für Gebäude, die keine Kulturdenkmale sind, enthält es nicht. Dass eine Abrissgenehmigung nach dem DenkmSchG LSA nur zu erteilen ist, wenn es sich bei dem strittigen Gebäude um ein Kulturdenkmal handelt, hat der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung bisher auch stets angenommen (vgl. Urt. v. 15.12.2011 – 2 L 152/06 –, juris, RdNr. 54 und 91; Urt. v. 29.10.2009 – 2 L 200/07 –, juris, RdNr. 27). Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass ein Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auch dann bestehe, wenn die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen sei, lässt sich dafür im DenkmSchG LSA kein Anhaltspunkt finden. Wäre § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA auch auf solche früheren Kulturdenkmale anwendbar, wären auch für einen Eingriff in ein solches ehemaliges Kulturdenkmal die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA zu prüfen. In § 10 Abs. 2 DenkmSchG LSA ist der Wegfall der Denkmaleigenschaft aber nicht als Genehmigungsvoraussetzung für einen Eingriff genannt.

39: Für die Erstreckung der Genehmigungspflicht auf Nicht-Kulturdenkmale besteht kein Regelungsbedürfnis. Für den betroffenen Grundstückseigentümer besteht für den Fall, dass die Denkmalschutzbehörde die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes entgegen seiner Auffassung bejaht, die rechtliche Möglichkeit einer Klärung dieser Frage. Da § 9 DenkmSchG LSA für ein Baudenkmal eine Erhaltungspflicht normiert, hat nach der ständigen Rechtsprechung des Senats der betroffene Eigentümer ein berechtigtes Interesse, im Wege einer Feststellungsklage vom Verwaltungsgericht die von der Denkmalschutzbehörde behauptete Denkmaleigenschaft des streitgegenständlichen Gebäudes klären zu lassen (Urt. d. Sen. vom 14.10.2004 – 2 L 454/00 –, BRS 77 Nr. 95 m.w.N.). Dieser Weg steht dem betroffenen Eigentümer auch offen, wenn er den Abbruch des Denkmals begehrt. Mit einer solchen Feststellungsklage kann er ebenso
effektiven Rechtsschutz erhalten. Hilfsweise kann er die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung beantragen.

40: 2. Der vom Kläger beabsichtigte Abriss des Gebäudes D-Straße 7 ist indes denkmalschutzrechtlich genehmigungsbedürftig. Das Verwaltungsgericht ist zu Unrecht davon ausgegangen, dass für das Gebäude die Denkmaleigenschaft nachträglich weggefallen ist.

41: 2.1 Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Kulturdenkmal im Sinne von § 2 DenkmSchG LSA.

42: Nach § 2 Abs. 1 DenkmSchG LSA sind Kulturdenkmale gegenständliche Zeugnisse menschlichen Lebens aus vergangener Zeit, die im öffentlichen Interesse zu erhalten sind. Öffentliches Interesse besteht, wenn Sachen von besonderer geschichtlicher, kulturell-künstlerischer, wissenschaftlicher, kultischer, technisch-wirtschaftlicher oder städtebaulicher Bedeutung sind. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt die Eigenschaft einer Sache als Kulturdenkmal ihre Denkmalfähigkeit und Denkmalwürdigkeit voraus. Denkmalfähig ist eine Sache, wenn einer der in § 2 Abs. 1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Schutzgründe für ihre Erhaltung spricht. Denkmalwürdig ist ein Gebäude, wenn ein öffentliches Interesse besteht, das die auf einem gesetzlichen Schutzgrund beruhende Erhaltung der Sache rechtfertigt (Urt. v. 15.12.2011 a.a.O. RdNr. 55, m.w.N). Nach den fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 24.01.2012 und vom 05.12.2013 besitzt das Wohn- und Geschäftshaus D-Straße 7 sowohl Denkmalfähigkeit als auch Denkmalwürdigkeit. Ihm wird sowohl aus geschichtlichen und kulturell-künstlerischen Gründen als auch aus städtebaulicher Sicht eine herausragende Bedeutung zugeschrieben. Das Gebäude ist daher als Baudenkmal im Denkmalverzeichnis des Landes Sachsen-Anhalt eingetragen (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA). Es ist gleichzeitig Teil des Denkmalbereiches Altstadt (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 DenkmSchG LSA) und hier aus städtebaulichen und bau- und kunstgeschichtlichen Gründen denkmalkonstituierend für die D-Straße und die E-Straße. Die ursprüngliche Denkmaleigenschaft wird vom Kläger auch nicht ernsthaft in Frage gestellt.

43: 2.2 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 ist nicht nachträglich durch Substanzverlust entfallen.

44: Nach der Rechtsprechung des Senats kann das öffentliche Interesse an der Erhaltung einer denkmalwürdigen Sache entfallen, wenn ihre historische Substanz so weit verloren gegangen ist, dass sie ihre Funktion, Aussagen über geschichtliche Umstände
oder Vorgänge zu dokumentieren, nicht mehr erfüllen kann (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., Juris, RdNr. 89). Das ist hier nicht der Fall. Voraussetzung dafür wäre eine sehr weitgehende Zerstörung, die bei dem Gebäude D-Straße 7 nicht gegeben ist. Insoweit wird auf die fachlichen Stellungnahmen des Beigeladenen zu 1) vom 14.05.2012 und vom 05.12.2013 verwiesen. Die Frage, ob das strittige Gebäude im gegenwärtigen Zustand noch ein Kulturdenkmal sei, beantwortete der Beigeladene zu 1) in der fachlichen Stellungnahme vom 14.05.2012 wie folgt (Seite 1 f.):

45: "Die Denkmalfähigkeit des Denkmals ergibt sich aus der zum gegenwärtigen Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bausubstanz und insbesondere aus der darin aufgehobenen geschichtlichen, kulturell-künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung. Konstitutiv für den Denkmalstatus ist der durch die Bausubstanz getragene dokumentarische Wert. Der Zustand ist dabei unerheblich oder bestenfalls nur insoweit relevant, wie durch Schäden oder Auflösungen des überlieferten Zusammenhangs die historische Aussagekraft der Substanz erheblich reduziert wird oder verloren geht – das Bauwerk also im übertragenen Sinn als Quelle unlesbar wird. Dies ist in der Denkmalspflege ein nur äußerst selten vorkommender Grenzfall, der eine sehr weitgehende Zerstörung voraussetzt. Das Gebäude D-Straße 7 ist von diesem Zustand zweifelsohne weit entfernt, der dokumentarische Wert wird durch die vorhandenen Schäden nicht geschmälert“.

46: Auf Seite 2 oben der Stellungnahme vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass der Bau zum gegenwärtigen Zeitpunkt aus denkmalfachlicher Sicht auf jeden Fall

47: über die erforderliche Denkmalfähigkeit verfüge. Der markante Eckbau vermittle nach wie vor beredt die Bau- und Nutzungsgeschichte und die Umbaugeschichte des 19. Jahrhunderts. Alle Bedeutungskategorien würden auch substantiell untersetzt. Das Gebäude sei trotz des Kriegsschadens, der lediglich den westlichen Bereich des Hauses zur D-Straße betreffe, noch weitgehend erhalten. Im westlichen Teil fehlten lediglich ein Geschoss und das Satteldach. Der niedrigere Erweiterungsbau Richtung Norden sei bereits im Vorfeld des Verfahrens als substantiell abgängig erklärt worden. Es handele sich hierbei aber lediglich um einen Anbau, d. h. eine Zeitschicht, deren Verlust die Denkmalfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 nicht in Frage stelle (Seite 3 der Stellungnahme vom 05.12.2013). Das Haus D-Straße 7 sei substantiell erhalten. Das Gebäude verfüge zum gegenwärtigen Zeitpunkt über einen hohen Aussagewert (Seite 4 der Stellungnahme vom 05.12.2013).

48: An der Richtigkeit dieser und der anderen denkmalfachlichen Aussagen des Denkmal-fachamtes zu zweifeln, besteht für den Senat kein Anlass. Das zur denkmalschutzrechtlichen Beurteilung erforderliche Fachwissen vermittelt nämlich in erster Linie das beigeladene Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie Sachsen-Anhalt als staatliche Denkmalfachbehörde. Das Gericht darf deshalb bei seiner Entscheidung die fachkundigen Stellungnahmen dieser Fachbehörde verwerten. Allein die Stellung dieser Behörde als Verfahrensbeteiligter bzw. der im Verwaltungsrechtsstreit hervortretende „Gegensatz“ des beklagten Landesamtes zur Position des Klägers vermag nicht zu belegen, dass die denkmalfachlichen Belange von der Behörde in sachwidriger Weise wahrgenommen worden sind (vgl. Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. Juris RdNr, 83).

49: 2.3 Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes D-Straße 7 wird auch nicht – wie vom Verwaltungsgericht angenommen – nach der Durchführung von erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen entfallen.

50: Nach der Rechtsprechung des Senats kann die Denkmaleigenschaft in Ausnahmefällen auch nach Durchführung von Erhaltungsarbeiten entfallen, wenn die damit verbundenen Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Regelmäßig nicht zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führt es, wenn im Laufe der Zeit lediglich Bauteile im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden, auch wenn der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird. Anders ist es nur, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse (Feuchtigkeit, lmmis-sionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung) so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist (Urt. v. 15.12.2011, a.a.O., juris RdNr. 90).

51: Anders als vom Verwaltungsgericht angenommen würde das Gebäude D-Straße 7 nach einer erforderlichen Sanierung seine Denkmaleigenschaft nicht verlieren.

52: Der Senat teilt nicht die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass nach der vom gerichtlichen Sachverständigen für zwingend erforderlich gehaltenen Sanierung das Gebäude seine denkmalrechtliche Aussagekraft deshalb verlieren würde, weil die Wiederherstellung des Gebäudes in einen sinnvoll nutzbaren Zustand einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkäme und nur noch als Kopie des Orginals keinen denkmalfähigen Aussagewert mehr besitze. Aus dem vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten lässt sich diese Annahme nicht herleiten.

53: Der Senat teilt zwar nicht die Auffassung des Beklagten, dass das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht ordnungsgemäß erstellt und deshalb zumindest in seinen maßgeblichen Teilen nicht verwertbar sei. Der Senat hat keinen Anlass auch unter Berücksichtigung der Aussagen des Parteigutachters K. an der Richtigkeit der Aussagen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zu zweifeln. Er ist aber der Auffassung, dass das Verwaltungsgericht aus den Feststellungen des Gutachters unzutreffende rechtliche Schlüsse gezogen hat. Dies ergibt sich aus Folgendem:

54: Der gerichtliche Sachverständige hat hinsichtlich des Zustandes und der Erhaltungsfähigkeit des Gebäudes D-Straße 7 folgende Feststellungen getroffen:

55: Er sei davon ausgegangen, dass die „Erdgeschossmauern statisch/bautechnisch in Ordnung“ seien (6.13) und die wesentlichen Massivwände im Kellergeschoß und im Erdgeschoss erhalten bleiben könnten (7.2). Die Dachkonstruktion sei in jeden Fall weitestgehend gesund und könne als erhaltenswert gelten. Die moderne Bautechnik könnte auch bei Demontage der Wände den Erhalt des Daches ermöglichen. Alle Wände des Zwischenbaus West und des Hauptgebäudes seien standsicher und weiter verwendbar (6.5) Die Treppe EG=G1 im Haupthaus sei statisch eine sehr gewagte Konstruktionslösung, die heute nicht mehr gebaut werden dürfte. Sie habe ihre Eignung jedoch über Jahrzehnte ohne Rissbildung zuverlässig bewiesen (6.6). Die Innenwände seien augenscheinlich selbst tragfähig. Nicht ausreichend gewährleistet sei aber eine kraftschlüssige Verbindung zumindest einer Innenwand mit dem Außenwand-Fachwerk (6.7). Die Fachwerk-Außenwände seien statisch nicht zuverlässig sicher. Es seien großflächige Bereiche festgestellt worden, die ohne intensive Sanierung nicht mehr verwendbar seien. Die Wände der Außenfassaden könnten zwar sämtlich erhalten werden. Technisch sei Vieles möglich (6.18). Der Sachverständige hielt aber eine Überarbeitung der Wände – wie zum Beispiel den Austausch einzelner Hölzer – unter Baustellenbedingungen für kaum möglich, da die Decken nicht tragfähig und die Wände selbst nicht zuverlässig gegen Abkippen gesichert seien. Die Wände könnten allerdings ggf. komplett demontiert und in der Werkstatt restauriert werden (6.8). Im Haupthaus seien die Deckenkonstruktionen komplett zu verwerfen (6.6). Ab einschließlich der Decke über dem Erdgeschoss sei ein gefahrloses Arbeiten am Objekt nicht möglich, da befürchtet werden müsse, dass das Haus beim partiellen Austausch von Bauteilen versage (6.12). Ab Obergeschoss 1 könnten im Inneren des Gebäudes keine Bauteile erhalten werden, da auch örtlich begrenzte Sanierungsmaßnahmen die Gesamtstatik des Hauses gefährden würden (7.2).

56: Aufgrund dieser Bestandsaufnahme der Bautechnik des Gebäudes D-Straße 7 kommt der Sachverständige zu dem Schluss, dass die Erhaltung des Gebäudes u.a. (als Variante 1) technisch möglich wäre. Diese Variante sieht vor, dass in das Gebäude eine räumliche Stahlkonstruktion ab Oberkante Erdgeschoss bis zur Dachtraufe eingebaut wird. Aufgrund dieser Stahlkonstruktion wäre nach Auffassung des Gutachters die Einziehung neuer Zwischendecken und die Aufhängung restaurierter Fachwerkfassaden möglich. Durch diese Stahlkonstruktion wäre auch das Dach des Gebäudes noch zu erhalten (6.19).

57: Der Senat folgt dem gerichtlichen Gutachten sowohl hinsichtlich der Feststellungen über den Erhaltungszustand des Gebäudes als auch hinsichtlich der Auffassung, dass für die Erhaltung des Gebäudes D-Straße 7 als Denkmal eine umfangreiche Sanierung erforderlich sei. Der Senat kommt aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht zu dem Schluss, dass mit einer solchen Sanierung untrennbar solche Eingriffe in das Denkmal verbunden wären, die soweit gingen, dass das Gebäude damit seine Denkmalaussage verliert, weil es nach der Sanierung nur noch eine Kopie des ehemals vorhandenen Denkmals wäre. Diese Annahme lässt sich nach Auffassung des Senats aus dem gerichtliche Sachverständigengutachten nicht herleiten. Dies ergibt sich aus Folgendem:

58: Das Gutachten enthält nach Einschätzung des Senats zahlreiche Bewertungen des Gebäudes D-Straße 7, die sich wie folgt zusammenfassen lassen:

59: Aus der technischen Sicht des Statikers sei das Haus ein Abrissobjekt. Die entsprechende Menge Geld und Herzeblut, ein fähiger Architekt und eine für die Beteiligten sinnvolle Nutzungslösung dürften aber gegen diesen gefühlsarmen Standpunkt des Ingenieurs gerne in die andre Waagschale geworfen werden (6.19, 2. Absatz).

60: Hinsichtlich möglicher Sanierungsvarianten kommt der Gutachter zu dem Schluss, dass sich die spätere Nutzung auf die Erhaltung des Straßenbildes reduziere und damit auf keine bauphysikalischen Anforderungen. Er ist auch der Auffassung, dass das Objekt bei einer Sanierung seiner Grundstatik vollständig beraubt werde. Erhaltungswürdige Bauteile könnten entfernt und anschließend in ein zuverlässiges Statiksystem wieder integriert werden (6.12). Eine Kostenschätzung sei unter Berücksichtigung der Komplexität der maßgeblichen Einflussfaktoren auch für den Sachverständigen zum jetzigen Zeitpunkt absolut unmöglich. Es dürfe aber davon ausgegangen werden, dass eine Sanierungslösung eine sehr langwierige und aufwändige Geschichte sein werde. Der Geldfluss werde auch seinen Stempel dazu aufdrücken wollen (6.20). Bedingung für eine weitere Nutzung des Objektes sei aber eine statisch sichere Grundkonstruktion, die finanziell einem Neubau entspreche. Die Rettung und Weiterverwendung von beispielsweise Fassadenelementen verursache zusätzliche Kosten (7.3).

61: Die Frage 1 des verwaltungsgerichtlichen Beweisbeschlusses, ob ohne Sanierung des Objektes D-Straße 7 mit seinen drei Gebäudeteilen bestehend aus dem dreigeschossigen Hauptgebäude, dem zweigeschossigen "Westzwischenbau" mit Flachdach und dem nördlichen Nebengebäude in Halle der Verlust des Gebäudes zu erwarten und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes wie eine Neuerrichtung zu werten sei, beantwortet der Gutachter wie folgt:

62: Dem Sachverständigen für Schäden an Gebäuden obliege es nicht zu beurteilen, ob ein Gebäude wegen der Erwähnungshäufigkeit in der Stadtchronik kulturhistorisch unbedingt "gerettet" werden müsse und Aufwand und Mühe dazu nicht gescheut werden dürften. Er könne jedoch nach dem zweitägigen Ortstermin einschätzen, dass eine Reparatur/Sanierung nur unter der Aussicht erfolgen könne, dass anschließend nur noch einzelne Bauteile/Baugruppen dem Besucher wieder zugänglich seien. Diese könnten in das spätere Gesamtkonzept derart eingebunden werden, dass sie demontiert und außerorts repariert und in ein zwischenzeitlich neu errichtetes Grundgebäude später wieder integriert werden könnten. Nur so sei noch tauglich gebliebene Bausubstanz für nachfolgende Generationen erhaltbar. Nur so seien die Anforderungen an die Standsicherheit und die Mindestanforderungen an die Bauphysik derart zu erfüllen, dass das Haus auch in der Moderne Menschen beherbergen könne.

63: Auf der Grundlage dieser Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen kommt der Senat zu dem Schluss, dass der Gutachter eine bauphysikalische Sanierung des strittigen Gebäudes technisch für möglich hält, vom baulichen Aufwand und von den Kosten her diese Sanierung aber wirtschaftlich einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichstellt. Daraus kann aber nicht – wie es das Verwaltungsgericht getan hat – hergeleitet werden, dass das Gebäude D-Straße 7 nach einer Sanierung denkmalfachlich nur noch die Kopie eines Denkmals wäre.

64: Ob ein Gebäude nach einer erforderlichen Sanierung noch die Denkmalaussage enthält, die es vor der Sanierung enthalten hat, ist nämlich weder vom bautechnischen Aufwand noch von den damit verbundenen Kosten her, sondern allein aus denkmalfachlicher Sicht zu beurteilen (vgl. auch Urt. d. Sen. v. 14.10.2004, a.a.O.). Gerade zu dieser Frage macht der gerichtliche Sachverständige keine Aussagen, da er sich als „Sachverständiger für Bauschäden an Gebäuden“ mit Recht nicht für kompetent hält, zu dieser denkmalfachlichen Frage verlässliche Aussagen zu treffen. Dementsprechend hat der Gutachter in seinem Gutachten auch festgestellt, dass er seinen Auftrag ausschließlich in der technischen Bewertung des Gebäudes gesehen habe (6.19, 1. Absatz).

65: Zutreffend weist der Beklagte hingegen darauf hin, dass es für die Beurteilung, ob die Identität eines Denkmals durch notwendige Sanierungsmaßnahmen noch erhalten bleibt, allein darauf ankommt, ob die Merkmale, welche die Denkmaleigenschaft begründeten, nach einer Sanierung noch vorhanden sind oder nicht. Von einem solchen denkmalfachlichen Identitätsverlust kann dann nicht ausgegangen werden, wenn das Denkmal nach der Durchführung erhaltensnotwendiger Renovierungsarbeiten mit seinem historischen Dokumentationswert und mit den die Denkmaleigenschaft begründenden Merkmalen im Wesentlichen noch vorhanden ist und die ihm zugedachte Funktion, Aussagen über bestimmte Vorgänge oder Zustände geschichtlicher Art zu dokumentieren, noch erfüllen kann. Die Beantwortung der Frage, ob die Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals entfallen ist, muss daher von den Gründen der Unterschutzstellung ausgehen und prüfen, ob die hierfür maßgeblichen Teile des Gebäudes in einem solchen Umfang zerstört worden oder sonst weggefallen sind, dass die verbliebene historische Substanz keinen Zeugniswert mehr besitzt (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 – 10 A 1541/05 –, NWVBl. 2007, S.107 und Urt. v. 26.08.2008 – 10 A 3250/07 –, NWVBI. 2009, S.17; Urt. des Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr.90).

66: Ausgehend davon kommt der Beigeladene zu 1) als die Stelle, die über das für die denkmalschutzrechtliche Beurteilung erforderliche Fachwissen verfügt, zu dem Ergebnis, dass auch im Falle einer Sanierung – auch nach der vom Gutachter vorgeschlagenen Sanierungsvariante 1 – der verbleibenden historischen Substanz des Gebäudes D-Straße Nr. 7 noch ein so ausreichender Zeugniswert zukommt, dass sie weiter die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen könne.

67: In seiner Stellungnahme vom 05.12.2013 zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts hat der Beigeladene zu 1) dazu Folgendes ausgeführt:

68: Die Gründe der Unterschutzstellung des Gebäudes D-Straße 7 lägen in seiner geschichtlichen, kulturell-künstlerischen sowie städtebaulichen Bedeutung. Zudem sei das Gebäude nach Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Danach nehme das Haus eine wichtige Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentischer Zeuge der Halleschen Stadtgeschichte ein.

69: Soweit das Verwaltungsgericht davon ausgeht, dass das Gebäude seine stadtgeschichtliche Bedeutung sowie den Aussagewert für den Denkmalbereich Altstadt deshalb verlieren werde, weil die Substanz des Gebäudes bis auf Rudimente nahezu gänzlich erneuert werden müsse, trifft dies schon nicht zu. Nach dem gerichtlichen Gutachten des Sachverständigen (...) könnten bei Zugrundelegung von Variante 1 Keller- und Erdgeschoss, Teile der Fachwerkkonstruktion, das Treppenhaus sowie gesamte Dach erhalten bleiben. In seiner denkmalfachlichen Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 führt der Beigeladene zu 1) aus, dass die verbleibende Bausubstanz ausreichend sei, um die geschichtliche Bedeutung, d.h. die wechselvolle Besitzergeschichte, anschaulich zu dokumentieren. Denn Teile des Erdgeschosses mit den Sandsteingewänden seien bauzeitlich, das Wappen von 1631 brandenburgischer Provenienz berichte über nachfolgende Eigentümer und der Umbau der Ecksituation des Eingangs gebe von jüngerer Geschichte authentisch Auskunft. Das Dach stehe wiederum als Zeugnis der Bauzeit (Stellungnahme, Seite 9). Weiter führt der Beigeladene zu 1) aus, dass eine denkmalgerechte Wiederherstellung, die hier vor allem auf den material-, werk- und formgerechten Austausch und die Ergänzung von Hölzern hinauslaufe, nicht als Kopie zu bewerten sei. Die zu ersetzenden Teile seien zwar nicht denkmalkonstituierend, erhöhten aber als präzise Kopie die Aussagekraft der authentisch überlieferten Bauteile (Stellungnahme, Seite 7).

70: Auch seine herausragende kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung bliebe erhalten. Zu der kulturell-künstlerischen (bau- und kunstgeschichtliche) Bedeutung hat der Beigeladene zu 1) in seiner fachlichen Stellungnahme vom 24.01.2012 ausgeführt, dass es sich bei dem Gebäude um einen dreigeschossigen Fachwerkbau mit massivem Erd- und ausgekragten Obergeschossen (zweifach verriegelt mit Eckstreben) unter steilem Satteldach handele. Mit einer mutmaßlichen Bauzeit im 17. Jahrhundert gehöre es zu den äußerst selten erhaltenen Zeugnissen des einst reichen Halleschen Fachwerkbestands aus dieser Zeit. Allem Anschein nach stamme auch das als doppeltes Kehlbalkendach mit zweifach liegendem Stuhl konstruierte Dachwerk noch aus der Erbauungszeit des Hauses. Im Kellergeschoss seien neben offenbar jüngeren Kellern noch zwei Rundbogenpforten erhalten, die auf das 16./17. Jahrhundert bezogen werden könnten. In seiner Stellungnahme zu dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 05.12.2013 weist der Beigeladene zu 1) auch darauf hin, dass es sich hier um eine Baugattung in Halle handle, die als schon weitgehend vergangenes bauliches Erbe bezeichnet werden könne, so dass auch mit reduzierter Substanz ein erheblicher Aussagewert der erhaltungsfähigen Substanz des Denkmals erhalten bliebe (Stellungnahme, Seite 6). Die bau- und kunstgeschichtliche Bedeutung bliebe durch die massiven Bauteile einschließlich der Rundbogenpforten im Keller, die Sandsteingewände und Mauern im Erdgeschoss, das Wappen brandenburgischer Provenienz, den erhaltungsfähigen Fachwerkteilen, dem massiven Treppenhaus und dem wohl bauzeitlichen Dachstuhl erhalten. Damit wäre eines von den nur noch ganz wenigen Fachwerkhäusern in Halles Innenstadt erhalten und als Zeugnis erlebbar. Die besondere städtebauliche Bedeutung des Hauses resultiere aus der charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße. Insoweit weist der Beigeladene zu 1) darauf hin, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch zukünftig erlebbar bleibe. Dem Gebäude käme auf jeden Fall auch nach den erforderlichen Instandsetzungen eine das Stadtbild bzw. den Straßenzug prägende Bedeutung zu. Schließlich entfalle aus den vorstehenden Gründen auch nicht die Eigenschaft des Gebäudes als wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Das Gebäude D-Straße 7 hätte somit auch nach einer erforderlichen Sanierung noch einen ausreichenden Zeugniswert, um die geschichtliche, kulturell-künstlerische sowie städtebauliche Bedeutung zu dokumentieren.

71: Diese Aussagen des Fachamtes werden vom Kläger nicht substantiell in Frage gestellt.

72: Er macht sich insoweit lediglich die Argumentation des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil zu Eigen. Dieser Begründung vermag der Senat allerdings nicht zu folgen. Das Verwaltungsgericht stützt seine gegenteilige Auffassung maßgeblich nur darauf, dass nach einer Sanierung, wie sie der gerichtliche Gutachter vorgeschlagen habe, die Zwischendecken und die Fachwerkfassaden im Ergebnis nur Nachbildungen wären und die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion, die nach der Stellungnahme des beigeladenen Fachamtes vom 07.05.2012 konstituierend für die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei, nicht mehr vorhanden wäre. Die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion ist allenfalls für die kulturell-künstlerische oder die architekturgeschichtliche nicht hingegen für die stadtgeschichtliche und die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes denkmalkonstitutiv.

73: Die geschichtliche Bedeutungskategorie eines Denkmalschutzes ist erfüllt, wenn ein Bauwerk historische Ereignisse oder Entwicklungen anschaulich macht. Die geschichtliche Bedeutung ist dadurch gekennzeichnet, dass durch das Schutzobjekt (heimat-) geschichtliche Entwicklungen deutlich gemacht werden („Aussagewert“), dass ihm als Wirkungsstätte namhafter Personen oder als Schauplatz historischer Ereignisse ein bestimmter „Erinnerungswert" beizumessen ist oder dass es einen im Bewusstsein der Bevölkerung vorhandenen Bezug zu bestimmten politischen, kulturellen oder sozialen Verhältnissen seiner Zeit herstellt („Assoziationswert"). Dabei ist die geschichtliche Bedeutung nicht auf übergeordnete oder besonders bedeutsame Entwicklungen oder Verhältnisse beschränkt. Sie umfasst vielmehr auch Gegenstände des Denkmalschutzes, die nur für einzelne Wissenschaftsdisziplinen (z. B. Kirchengeschichte, Baugeschichte, Kunstgeschichte) oder für die Regionalgeschichte, Heimatgeschichte oder Stadtgeschichte von Bedeutung sind. Entscheidend ist letztlich der dokumentarische und exemplarische Charakter des Schutzobjektes als eines Zeugnisses der Vergangenheit (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a. a. O. juris RdNr. 56, m.w.N.). Eine Bedeutung für die Geschichte des Menschen hat ein Objekt deshalb nicht nur dann, wenn es wegen seiner außergewöhnlichen Bauweise einen architekturgeschichtlichen Aussagewert hat, sondern auch dann, wenn es einen besonderen Aussagewert für das Leben bestimmter Zeitepochen sowie für die politischen, kulturellen und sozialen Verhältnisse und Geschehensabläufe hat. Diese Bedeutung kann aus allen Zweigen der Geschichte hergeleitet werden (vgl. OVG NRW, Urt. v. 07.03.2005, a.a.O. juris RdNr. 45, m.w.N.).

74: Die geschichtliche Bedeutung des strittigen Gebäudes leitet das beigeladene Fachamt hier nicht etwa aus seiner Qualität als Zeitdokument der Architekturgeschichte her, sondern – wie dargelegt – aus der stadtgeschichtliche wichtigen Stellung als Wohn- und Wirkungsstätte bedeutender Persönlichkeiten und damit als authentisches Zeugnis der Halleschen Stadtgeschichte. Dass das Gebäude mit einer veränderten oder wiederhergestellten Fachwerktragekonstruktion diesen stadtgeschichtlichen Aussagewert nicht mehr erfüllen könnte, vermag der Senat nicht zu erkennen.

75: Ebenso wenig vermag der Senat zu erkennen, dass die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 von dem unveränderten Erhalt der dreidimensionalen Fachwerktragekonstruktion abhängig ist. Einer Sache kommt eine besondere städtebauliche Bedeutung zu, wenn sie durch ihre Anordnung oder Lage in der Örtlichkeit, durch ihre Gestaltung für sich allein oder in Verbindung mit anderen Anlagen den historischen Entwicklungsprozess einer Stadt in nicht unerheblicher Weise dokumentiert (vgl. OVG NRW, Urt. v. 12.09.2006 a.a.O. juris, RdNr. 52, m.w.N).

76: Städtebauliche Gründe, die für den Erhalt eines Denkmals sprechen, sind gegeben, wenn das Objekt in seinem konkreten Bestand aus der ihm innewohnenden funktionalen Einbindung in die gegebene städtebauliche bzw. siedlungsbezogene Situation nicht herausgelöst werden kann, ohne zugleich die erhaltenswerte Situation in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen oder gar zu zerstören (vgl. OVG NRW Urt. v. 12.09.2006, a.a.O. juris RdNr. 55, m.w.N.). Städtebauliche Gründe lassen daher die Erhaltung und Nutzung eines Objektes geboten erscheinen, wenn ihm als historischem Bestandteil einer konkreten städtebaulichen Situation eine wünschenswerte stadtbildprägende Bedeutung zukommt, so dass es aus Gründen der Stadtgestaltung und wegen des Stadtbildes als Verlust empfunden würde, wenn es seine Prägung in seiner Eigenart als überlieferter baulicher Bestand nicht mehr wie bisher entfalten würde (Urt. d. Sen. v. 15.12.2011, a.a.O. juris RdNr. 57, m.w.N.).

77: Die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 leitet sich – wie dargelegt – zum einen aus seiner charakteristischen Ecklage D-Straße/E-Straße und zum anderen daraus her, dass durch den Erhalt der Gesamtkubatur der Eckbau auch künftig erlebbar bleiben werde. Auch insoweit spielt die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion für die städtebauliche Bedeutung des Gebäudes D-Straße 7 keine Rolle.

78: Das Gebäude D-Straße 7 ist darüber hinaus nach den Aussagen des beigeladenen Fachamtes wegen seiner Lage und Kubatur wesentlicher Bestandteil des Denkmalbereiches D-Straße. Auch insoweit vermag der Senat nicht zu erkennen, inwieweit die dreidimensionale Fachwerktragekonstruktion denkmalkonstitutiv ist.

79: Liegt aber nur einer der in § 2 Abs.1 Satz 2 DenkmSchG LSA genannten Gründe, der für die Erhaltung einer Sache spricht, weiterhin vor, dann verliert die Sache nicht ihre Eigenschaft als Kulturdenkmal (vgl. Urt. d. Sen. v. 14.10.2004 a.a.O. juris RdNr. 27).

80: 3. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung nach § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA. Danach ist ein Eingriff in ein Kulturdenkmal zu genehmigen, wenn die unveränderte Erhaltung des Kulturdenkmals den Verpflichteten unzumutbar belastet.

81: 3.1 Bei der Beantwortung dieser Frage ist nach Auffassung des Senats im Urteil vom 15.12.2011 (a.a.O. juris RdNr. 93 ff.) von folgenden Grundsätzen auszugehen:

82: „Für die Frage, ob die Erhaltung eines Denkmals dem Eigentümer wirtschaftlich zumutbar ist, ist in erster Linie von Bedeutung, ob dem Eigentümer – ungeachtet finanzieller Folgelasten – überhaupt angesonnen werden darf, das Kulturdenkmal in seiner Substanz zu erhalten. Das ist zu verneinen, wenn er es nicht mehr sinnvoll nutzen kann, weil es „nur noch Denkmal“ ist und damit ausschließlich dem Wohl der Allgemeinheit dient. Im Übrigen ist die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Dabei kommt es nicht auf die subjektiven wirtschaftlichen Verhältnisse des betroffenen Eigentümers an, sondern auf eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bezug auf das Schutzobjekt (vgl. Beschl. d. Senats v. 22.02.2005 – 2 L 23/02 –; BayVGH, Urt. v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 –, BayVBl 2011, 303; VGH BW, Urt. v. 11.11.1999 – 1 S 413/99 –, BRS 62 Nr. 220). „Andere Einkünfte“ des Denkmaleigentümers können aus verfassungsrechtlichen Gründen nicht herangezogen werden, auch wenn § 10 Abs. 4 Satz 2 DenkmSchG LSA diese Möglichkeit offen lässt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, BVerfGE 100, 226) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude zwar nur in eingeschränktem Umfang einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbstbestimmten Lebensführung dienen können. Diese Einschränkung darf allerdings nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als – noch – wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann (vgl. Nds.OVG, Urt. v. 24.03.2003 – 1 L 601/97 –, BRS 66 Nr. 211; OVG NW, Urt. v. 20.03.2009 – 10 A 1406/08 –, Juris). Entscheidend ist, ob sich das Objekt „selbst trägt“ (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007 – 1 B 00.2474 –, BRS 71 Nr. 200, RdNr. 75). Eine Baukostenvergleichsberechnung, mit der die Sanierungskosten den Abbruch- und Neubaukosten gegenübergestellt wird, ist hingegen nicht geeignet ist, die Zumutbarkeitsfrage zu beantworten. Eine solche gibt für die Frage, welche Belastung auf den Denkmaleigentümer bei Versagung der Abbruchgenehmigung und damit der Sanierung seines Gebäudes zukommt, nichts her. Es kann damit nicht festgestellt werden, ob er auf Dauer aus seinem Vermögen für den Erhalt des Denkmals zuschießen muss. Gerade dies ist aber das entscheidende Kriterium, um feststellen zu können, ob die Versagung der Genehmigung und die damit verbundene Erhaltungspflicht die Grenze der Sozialbindung des Eigentums überschreitet (vgl. VGH BW, Urt. v. 11.11.1999, a. a. O.).

83: Wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, sind in die Wirtschaftlichkeitsrechnung allerdings nicht einzustellen; denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen (vgl. OVG NW, Urt. v. 20.03.2009, a. a. O.). Dem trägt § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA Rechnung, der bestimmt, dass sich der Verpflichtete nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungsmaßnahmen berufen kann, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

84: Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind vor allem die Finanzierungskosten einer Sanierung sowie die Bewirtschaftungskosten den voraussichtlichen Mieteinnahmen bzw. dem Gebrauchswert des Denkmals gegenüberzustellen (vgl. BayVGH, Urt. v. 27.09.2007, a. a. O.). Da gemäß § 10 Abs. 5 Satz 2 DenkmSchG LSA Zuwendungen aus öffentlichen oder privaten Mitteln oder steuerliche Vorteile anzurechnen sind, wenn der Verpflichtete diese in Anspruch nehmen kann, sind auch derartige „Zuschüsse“ zu berücksichtigen.

85: 3.2 Ob der Kläger unter Berücksichtigung dieser Grundsätze – so wie es das Verwaltungsgericht angenommen hat – hinreichend glaubhaft gemacht hat, dass die mit der Erhaltung und Bewirtschaftung des Gebäudes D-Straße 7 verbundenen Kosten die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals deutlich überschreiten oder ob dem Beklagten darin zu folgen ist, dass dies nicht der Fall ist, kann hier dahingestellt bleiben.

86: Nach Auffassung des Senats kann sich der Kläger nämlich nicht auf § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA berufen, weil dem § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA entgegensteht. Danach kann der Verpflichtete sich nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht werden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigen öffentlichen Recht zuwider unterblieben sind.

87: Die Voraussetzungen dieser Norm sieht der Senat nicht nur dann als gegeben an, wenn der Verpflichtete im Laufe der Lebenszeit eines Denkmals als Eigentümer dieser Sache Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen hat, sondern auch dann, wenn der Verpflichtete „sehenden Auges“ ein sanierungsbedürftiges Denkmal erwirbt, die Denkmaleigenschaft bekannt und die Sanierungsbedürftigkeit offensichtlich ist (so auch OVG Rh.-Pf. Urt. v. 02.12.2009 – 1 A 10547/09 –, juris RdNr. 38; VG Magdeburg Urt. v. 24.06.2014 – 4 A 167/12 MD –). Das OVG Rh.-Pf. hat in seinem Urteil zutreffend Folgendes ausgeführt: „Es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Diese Sichtweise entspricht auch der von der Vorinstanz zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers im Rahmen der Altlastensanierung (s. BVerfG, Beschl. vom 16.02.2000, BVerfGE 102, 1). Das Bundesverfassungsgericht hat darin ausgeführt, dass für die Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer an Belastungen zugemutet werden dürfe, das Verhältnis des finanziellen Aufwands zum Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung als Anhaltspunkte dienen könne. Sogar eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteige, könne zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten erworben habe. Derartige Umstände seien bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich. Angesichts einer ähnlichen Interessenlage im Denkmalschutzrecht sind diese Grundsätze auch auf den vorliegenden Fall übertragbar. Denn im Denkmalschutzrecht tritt anstelle des Eigentümerinteresses, hinsichtlich der Altlastensanierungskosten für ein Grundstück von unverhältnismäßigen Belastungen verschont zu bleiben, das Interesse des Denkmaleigentümers, hinsichtlich der Erhaltungskosten für ein Denkmal von unzumutbaren Belastungen bewahrt zu werden. Ferner tritt anstelle des allgemeinen Belangs des Boden- und Wasserschutzes hier der Belang des Denkmalschutzes. Ein grundlegender Unterschied zu diesen Interessenlagen, der gegen die Anwendung des vom Bundesverfassungsgericht in der vorzitierten Entscheidung entwickelten Rechtsgedankens sprechen könnte, ist nicht erkennbar“.

88: Diese Auffassung des OVG Rh.-Pf. teilt der erkennende Senat gerade auch für den konkreten Fall des Klägers.

89: Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 14.04.2010 (– 1 BvR 2140/08 – Juris RdNr. 23-25) zum einen nämlich bestätigt, dass die Rechtslage zur Kostentragungspflicht des Grundstückseigentümers für eine Altlastensanierung aus Gründen der öffentlichen Gefahrenabwehr auf die Problematik des öffentlichen Interesse am Erhalt eines Kulturdenkmals und der in Art. 14 Abs.1 GG garantierten Privatnützigkeit des Eigentums übertragbar ist. Legt man dies zu Grunde, kann der Kläger sich hier nicht auf die Unzumutbarkeit des Erhaltungsaufwands berufen. Er hat nämlich das Grundstück D-Straße 7 „sehenden Auges“ als Abrissobjekt erworben. Er trägt selber vor, dass er beim Kauf des Grundstücks mit dem Verkehrswertgutachter davon ausgegangen sei, dass es sich bei dem Objekt schon im Erwerbszeitpunkt um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Dem Kläger war auch im Zeitpunkt des Erwerbes bekannt, dass das strittige Gebäude in das Denkmalverzeichnis eingetragen ist. Ebenso war ihm der marode Zustand des Gebäudes bekannt. Nach dem Abschluss des Kaufvertrages und direkt nach der Eigentumsumschreibung im Dezember 2011 hat der Kläger dementsprechend auch sofort am 16.12.2011 den Antrag auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abrissgenehmigung gestellt. Schließlich hat der Kläger das strittige Grundstück auch zu einem günstigen Kaufpreis (80.000,00 €) erworben.

90: Zum anderen muss berücksichtigt werden, dass bei einer Anwendung von § 10 Abs. 5 Satz 3 DenkmSchG LSA im konkreten Fall nicht einmal die Privatnützigkeit des Eigentums des Klägers in Frage gestellt wäre. Der Beklagte hat dem Kläger hier nämlich durch das notariellen Kaufangebot des (...) Denkmal gemeinnützige GmbH eine Erhaltungsmöglichkeit des Kulturdenkmals angeboten, die ihm eine Möglichkeit aufzeigt, das Kulturdenkmal zu einem Kaufpreis von 90.000, 00 € zu veräußern, der noch über dem Kaufpreis liegt, den er selbst beim Erwerb des Grundstücks entrichtet hat. Ein Anspruch aus Art. 14 GG, das Grundstück rentabler zu nutzen, steht dem Kläger nicht zu. Im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer eines Kulturdenkmals im Verhältnis zum öffentlichen Interesse an dem Erhalt dieses Kulturdenkmals nämlich grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentable Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird (vgl. BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – 1 BvL 7/91 –, juris RdNr. 83 bis 85). Weitergehende Gewinnerzielungsaussichten des Klägers sind nicht geschützt.

91: 4. Darüber hinaus steht einem möglichen Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Abrissgenehmigung auch § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA entgegen. Danach kann eine Abrissgenehmigung nur erteilt werden, wenn alle Möglichkeiten einer Erhaltung des Kulturdenkmals zuvor ausgeschöpft wurden.

92: Unter welchen Voraussetzungen alle Möglichkeiten der Erhaltung eines Denkmals ausgeschöpft sind, ist im Wege der Auslegung zu ermitteln. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA muss dabei nach Auffassung des Senats im Zusammenhang mit § 10 Abs. 2 Nr. 3 DenkmSchG LSA gesehen werden. Mit dieser Norm stellt der Gesetzgeber sicher, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nicht im Übermaß in Anspruch nimmt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss es der Eigentümer – wie dargelegt – zwar grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt wird. Anders liegt es nur, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Erst wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Nimmt man die gesetzliche Erhaltungspflicht hinzu, so wird aus dem Recht eine Last, die der Eigentümer allein im öffentlichen Interesse zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können. Nur dann nähert sich die Rechtsposition des Betroffenen einer Lage, in der sie den Namen "Eigentum" nicht mehr verdient. (so BVerfG, Beschl. v. 02.03.1999 – a.a.O. zu einer Rechtslage im rheinlandpfälzischen Denkmalrecht, welches eine dem § 10 Abs. 4 DenkmSchG LSA entsprechende Regelung nicht enthielt). Berücksichtigt man einerseits den hohen Rang, den das öffentliche Interesse an der Erhaltung eines geschützten Denkmals zukommt, und legt man andererseits zugrunde, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dem sozialpflichtigen Eigentümer nicht zugemutet werden darf, dass er von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und das Baudenkmal praktisch nicht veräußern kann, dann ist nach Auffassung des Senats im Verhältnis zu einem sozialpflichtigen Eigentümer eines Kulturdenkmals, den die Erhaltung des Denkmals unzumutbar belastet, eine verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Erhaltungsmöglichkeit für ein solches Denkmal schon dann zu bejahen, wenn für den Eigentümer eine konkrete Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis besteht.

93: Nach Auffassung des Senats in seinem Urteil vom 29.10.2009 (– 2 L 200/07 –, juris RdNr. 38) ist § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA zwar nicht so auszulegen, dass der Grundstückseigentümer, der eine Abrissgenehmigung beantragt, den Nachweis der fehlenden Veräußerungsmöglichkeit erbringen muss, sondern dass diese Pflicht die Genehmigungsbehörde trifft. Kann sie dies nicht, ist von der wirtschaftlichen Unverkäuflichkeit eines Denkmals auszugehen. Die Behörde muss die Abrissgenehmigung erteilen oder ggf. von § 19 Abs.1 DenkmSchG LSA Gebrauch machen und die Enteignung des Eigentümers betreiben.

94: Den Nachweis einer bestehenden Veräußerungsmöglichkeit zu einem angemessenen Preis hat der Beklagte hier nach Auffassung des Senats zumindest mit dem notariellen Kaufangebot durch die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH erbracht.

95: Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. hat bereits am 19.12.2011 – unmittelbar nach dem Eigentumserwerb und dem Antrag auf Erteilung der Abrissgenehmigung durch den Kläger – gegenüber dem Kläger eine Kaufabsichtserklärung abgegeben. Nachdem am 06.12.2012 die Mitgliederversammlung des Arbeitskreises einen positiven Beschluss zum Erwerb des Hauses D-Straße 7 gefasst hatte, hat der Arbeitskreis dem Kläger am 29.01.2013 ein verbindliches Kaufangebot zu einem Preis vom 90.000,00 € gemacht. Da aber das Verwaltungsgericht in einem Hinweis vom 27.02.2013 mitgeteilt hatte, dass es dieses Angebot für nicht ausreichend glaubhaft gemacht halte, hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. folgende Schritte unternommen. Er hat eigens zu dem Zweck, das Gebäude D-Straße 7 zu kaufen, die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH gegründet, deren alleiniger Gesellschafter der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist. Die (...) Denkmal gemeinnützige GmbH hat am 07.05.2013 ein verbindliches notarielles Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über das Grundstück D-Straße 7 in Halle abgegeben. Dieses Angebot hat noch unverändert Bestand (Anlage 2, Schreiben des Vorsitzenden des (...) Innenstadt e.V. vom 07.07.2014 und Bestätigung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat). Der angebotene Kaufpreis beläuft sich auf 90.000,00 €. Das ist der Betrag, den das Verkehrswertgutachten als Verkehrswert für das Grundstück mit dem unsanierten Gebäude zum Stichtag 10.02.2012 ermittelt hat. Der Kläger hat laut Kaufvertrag vom 28.07.2011 einen Kaufpreis von nur 80.000,00 EUR gezahlt.

96: Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Verwaltungsgerichts, die Möglichkeit einer Erhaltung eines Baudenkmals i.S.v. § 10 Abs. 6 DenkmSchG LSA sei nur dann zu bejahen, wenn ein Kaufinteressent nicht nur ein verbindliches Kaufangebot für das mit einem Baudenkmal behaftete Grundstück vorlege, sondern darüber hinaus auch noch glaubhaft darlege, wie er die Mittel für den Erhalt des Denkmals aufzubringen gedenke, zutrifft oder nicht. Die (...) Denkmal gGmbH hat nämlich nach Auffassung des Senats die möglicherweise zu fordernde Erhaltungsmöglichkeit für das Gebäude D-Straße 7 hinreichend glaubhaft gemacht. Dass es dem Denkmalverein sehr ernst mit dem Anliegen ist, das Gebäude zu erhalten und zu sanieren, zeigen seine seit Dezember 2011 währenden Bemühungen zum Kauf des Gebäudes. Die Gründung der (...) Denkmal gGmbH durch den Arbeitskreis Innenstadt e.V. eigens zum Kauf des Gebäudes bekräftigt den verbindlichen Willen zum Erhalt dieses Baudenkmals noch besonders. Die Ernsthaftigkeit der Erhaltungsabsichten des Arbeitskreises Innenstadt e.V. belegt auch seine Erklärung vom 29.01.2013 zum Kaufangebot mit folgendem Inhalt:

97: „Der Arbeitskreis Innenstadt e.V. ist ein seit Jahrzehnten in Halle etablierter Denkmalverein. Damit ist unser Ziel selbstverständlich die Erhaltung und Sanierung des Baudenkmals. Unsere Herangehensweise ist allerdings eine andere als die eines privaten Investors. So sind wir nicht darauf angewiesen, Gewinn zu erwirtschaften. Als gemeinnützige Einrichtung haben wir Steuererleichterungen. Wir erbringen Eigenleistungen und können auf ein breites bürgerschaftliches Engagement zählen, da das Schicksal des Renaissancehauses D-Straße 7 in unserer Stadt ein großes Interesse findet. Wir planen eine schrittweise Sanierung und können auch mit Fördermitteln rechnen. Als Referenz können wir die Sanierung unseres Vereinshauses S-Straße 25 vorweisen, ebenfalls ein Fachwerkhaus aus der Renaissance“.

98: Mit Schreiben vom 23.05.2013 hat der Arbeitskreis Innenstadt e.V. diese Ausführungen noch ergänzt. Dort heißt es auszugsweise: „Das genannte Fachwerkhaus S-Straße 25 befand sich in einem deutlich schlechteren Bauzustand, als der Arbeitskreis Innenstadt es übernommen hat. Es ist vollständig saniert, vom Verein erworben worden und seit langem als Vereinshaus voll genutzt. Auch an zahlreichen anderen Fachwerkhäusern in Halle hat der Verein Sicherungsarbeiten durchgeführt, es gibt also ein großes Erfahrungspotential auf diesem Gebiet. Unter den Mitgliedern und Unterstützern des Vereins befinden sich mehrere Architekten und Bauingenieure. Neben dem Fachwissen verfügen wir auch über logistische Voraussetzungen zum Erhalt des Denkmals. So besitzt der Verein eigene Bauausrüstungen – wie ein Baugerüst – sowie umfangreiche Baumaterialien“.

99: Der Denkmalverein hat in dem zitierten Schreiben zudem darauf hingewiesen, dass das Gebäude auf der „Roten Liste“ der beigeladenen Stadt Halle steht und damit höchste Förderpriorität besitzt.

100: Der Kläger kann sich dagegen nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es mit Art. 14 GG nicht zu vereinbar sei, wenn ihm die Behörde zum Erhalt der Bauruine oder zu deren Verkauf zwingen wolle. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts im Beschluss vom 02.03.1999 (1 BvL 7/91) muss – wie dargelegt – der Eigentümer angesichts des hohen Rangs des Denkmalschutzes und im Blick auf GG Art 14 Abs. 2 Satz 2 GG es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Damit gewichtet das Bundesverfassungsgericht den Denkmalschutz wesentlich stärker als das Interesse des Eigentümers, das Grundstück ohne Denkmal wirtschaftlich nutzen zu können. Nur soweit er über Gebühr durch eine fehlende Nutzungs- oder Veräußerungsmöglichkeit in Anspruch genommen wird, schützt ihn Art. 14 GG.

101: 5. Der Hilfsantrag ist unbegründet. Bei dem strittigen Gebäude auf dem Grundstück D-Straße 7 handelt es sich – wie dargelegt – um ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 DenkmSchG LSA.

102: II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11; 711 ZPO.

103: III. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 135 Fälligkeit und Zahlung des Beitrags

(1) Der Beitrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Beitragsbescheids fällig.

(2) Die Gemeinde kann zur Vermeidung unbilliger Härten im Einzelfall, insbesondere soweit dies zur Durchführung eines genehmigten Bauvorhabens erforderlich ist, zulassen, dass der Erschließungsbeitrag in Raten oder in Form einer Rente gezahlt wird. Ist die Finanzierung eines Bauvorhabens gesichert, so soll die Zahlungsweise der Auszahlung der Finanzierungsmittel angepasst, jedoch nicht über zwei Jahre hinaus erstreckt werden.

(3) Lässt die Gemeinde nach Absatz 2 eine Verrentung zu, so ist der Erschließungsbeitrag durch Bescheid in eine Schuld umzuwandeln, die in höchstens zehn Jahresleistungen zu entrichten ist. In dem Bescheid sind Höhe und Zeitpunkt der Fälligkeit der Jahresleistungen zu bestimmen. Der jeweilige Restbetrag ist mit höchstens 2 vom Hundert über dem Basiszinssatz nach § 247 des Bürgerlichen Gesetzbuchs jährlich zu verzinsen. Die Jahresleistungen stehen wiederkehrenden Leistungen im Sinne des § 10 Absatz 1 Nummer 3 des Zwangsversteigerungsgesetzes gleich.

(4) Werden Grundstücke landwirtschaftlich oder als Wald genutzt, ist der Beitrag so lange zinslos zu stunden, wie das Grundstück zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des landwirtschaftlichen Betriebs genutzt werden muss. Satz 1 gilt auch für die Fälle der Nutzungsüberlassung und Betriebsübergabe an Familienangehörige im Sinne des § 15 der Abgabenordnung. Der Beitrag ist auch zinslos zu stunden, solange Grundstücke als Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes genutzt werden.

(5) Im Einzelfall kann die Gemeinde auch von der Erhebung des Erschließungsbeitrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Die Freistellung kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass die Beitragspflicht noch nicht entstanden ist.

(6) Weitergehende landesrechtliche Billigkeitsregelungen bleiben unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 140 Vorbereitung

Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst

1.: die vorbereitenden Untersuchungen,
2.: die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets,
3.: die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung,
4.: die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist,
5.: die Erörterung der beabsichtigten Sanierung,
6.: die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans,
7.: einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 145 Genehmigung

(1) Die Genehmigung wird durch die Gemeinde erteilt; § 22 Absatz 5 Satz 2 bis 5 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine baurechtliche Zustimmung erforderlich, wird die Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt. Im Falle des Satzes 2 ist über die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des Antrags bei der Baugenehmigungsbehörde zu entscheiden; § 22 Absatz 5 Satz 3 bis 6 ist mit der Maßgabe entsprechend anzuwenden, dass die Genehmigungsfrist höchstens um zwei Monate verlängert werden darf.

(2) Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, der Rechtsvorgang einschließlich der Teilung eines Grundstücks oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde.

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die wesentliche Erschwerung dadurch beseitigt wird, dass die Beteiligten für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger

1.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 1 auf Entschädigung für die durch das Vorhaben herbeigeführten Werterhöhungen sowie für werterhöhende Änderungen, die auf Grund der mit dem Vorhaben bezweckten Nutzung vorgenommen werden, verzichten;
2.: in den Fällen des § 144 Absatz 1 Nummer 2 oder Absatz 2 Nummer 2 oder 3 auf Entschädigung für die Aufhebung des Rechts sowie für werterhöhende Änderungen verzichten, die auf Grund dieser Rechte vorgenommen werden.

(4) Die Genehmigung kann unter Auflagen, in den Fällen des § 144 Absatz 1 auch befristet oder bedingt erteilt werden. § 51 Absatz 4 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. Die Genehmigung kann auch vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrags abhängig gemacht werden, wenn dadurch Versagungsgründe im Sinne des Absatzes 2 ausgeräumt werden.

(5) Wird die Genehmigung versagt, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf die Durchführung der Sanierung wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Liegen die Flächen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs sowohl innerhalb als auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, kann der Eigentümer von der Gemeinde die Übernahme sämtlicher Grundstücke des Betriebs verlangen, wenn die Erfüllung des Übernahmeverlangens für die Gemeinde keine unzumutbare Belastung bedeutet; die Gemeinde kann sich auf eine unzumutbare Belastung nicht berufen, soweit die außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gelegenen Grundstücke nicht mehr in angemessenem Umfang baulich oder wirtschaftlich genutzt werden können. Kommt eine Einigung über die Übernahme nicht zustande, kann der Eigentümer die Entziehung des Eigentums an dem Grundstück verlangen. Für die Entziehung des Eigentums sind die Vorschriften des Fünften Teils des Ersten Kapitels entsprechend anzuwenden. § 43 Absatz 1, 4 und 5 sowie § 44 Absatz 3 und 4 sind entsprechend anzuwenden.

(6) § 22 Absatz 6 ist entsprechend anzuwenden. Ist eine Genehmigung allgemein erteilt oder nicht erforderlich, hat die Gemeinde darüber auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 136 Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen

1.: das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder
2.: das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen

1.

die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf

a): die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten,
b): die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten,
c): die Zugänglichkeit der Grundstücke,
d): die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten,
e): die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand,
f): die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen,
g): die vorhandene Erschließung,
h): die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;

2.

die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf

a): den fließenden und ruhenden Verkehr,
b): die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich,
c): die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.

(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass

1.: die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird,
2.: die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird,
3.: die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder
4.: die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 132

(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
2.: das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
3.: ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.