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Oberlandesgericht München Beschluss, 22. Dez. 2017 - 34 Wx 139/17

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22.12.2017

Oberlandesgericht München Beschluss, 22. Dez. 2017 - 34 Wx 139/17

ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht München Beschluss, 22. Dez. 2017 - 34 Wx 139/17

Gericht

Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 3 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Weilheim i. OB – Grundbuchamt – vom 3. März 2017 wird verworfen, die von den Beteiligten zu 1 und 2 hiergegen erhobene Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

Zu notarieller Urkunde vom 8.12.1995, ergänzt durch Nachtrag vom 7.3.1996 teilte der damalige Eigentümer, ein Bauträger (Beteiligter zu 4), den Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum auf. Beabsichtigt war die Errichtung einer Wohnanlage bestehend aus einem Wohngebäude mit acht Wohneinheiten, sowie einer Reihenhausanlage mit vier Wohneinheiten sowie Tiefgarage. Unter Ziffer III. der Urkunde sind einigen Sondereigentumseinheiten Sondernutzungsrechte an Flächen um die Gebäude zugewiesen. In Ziffer IX. der Teilungserklärung ist hinsichtlich weiterer Sondernutzungsrechte bestimmt:

Es werden weitere Sondernutzungsrechte hinsichtlich der in der Z…-Straße gelegenen vier Stellplätze begründet, wie sie im beigefügten Lageplan mit den Nummern St.1 bis St.4 bezeichnet sind.

Sie werden aufschiebend bedingt durch die Zuordnung zu einzelnen Wohnungen bestellt und zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt…

Eine Regelung zur Übertragung von Sondernutzungsrechten enthält die Teilungserklärung nicht.

Mit Schreiben vom 8.12.1995 legte der Notar dem Grundbuchamt die Teilungserklärung gemäß § 15 GBO „zum Vollzug aller noch nicht erledigter Anträge“ vor und reichte mit Schreiben vom 7.3.1996 einen Nachtrag mit Aufteilungsplänen sowie am 18.3.1996 den Lageplan, in dem die Sondernutzungsflächen farblich eingezeichnet waren (Ziffer III der Teilungserklärung vom 8.12.1995), nach. Darin waren auch die Stellplätze St 1 bis St 4 zeichnerisch dargestellt und gekennzeichnet.

Die Teilung wurde am 29.3.1996 im Grundbuch vollzogen und dabei auf die Teilungserklärung samt Nachtrag Bezug genommen. Im Bestandsverzeichnis ist im Hinblick auf Sondernutzungsrechte eingetragen:

wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte wird auf die Bewilligung vom 8.12.1995 … und vom 7.3.1996 … Bezug genommen;

Das Wohnungseigentum Nr. 20 veräußerte der Bauträger im Vertrag vom 22.11.1996 an den Ersterwerber, den Beteiligten zu 3. Als mitverkauft ist das Sondernutzungsrecht an der oberirdischen Stellplatzfläche Nr. St 2 bezeichnet. Im Vertrag Ziff. II. heißt es am Ende:

Dieses Sondernutzungsrecht wird hiermit dem Wohnungseigentum Nr. 20 zugeordnet. Die Eintragung der Zuordnung als Inhalt des Sondereigentums der Einheit Nr. 20 wird hiermit bewilligt und beantragt.

Der Vertrag vom 22.11.1996, der zudem Anträge auf Eintragung einer Vormerkung und deren Löschung nach Eintragung der Auflassung enthielt, wurde dem Grundbuchamt am 28.11.1996 vom Notar mit dem Antrag auf Eintragung der bewilligten Auflassungsvormerkung vorgelegt. Am gleichen Tag legte der Notar zudem mit gesondertem Schreiben eine Grundschuldbestellungsurkunde vor. Auf dem beigelegten Formblatt wird Bezug genommen auf diese Urkunde und der Antrag gestellt auf „Vollzug aller noch nicht erledigter Anträge“. Das Grundbuchamt hat darauf die im Kaufvertrag bewilligte Auflassungsvormerkung eingetragen, wie auch alle Anträge hinsichtlich der Grundschuldbestellungsurkunde erledigt.

Mit notarieller Urkunde vom 4.12.1997 wurden die Kaufvertragsurkunde hinsichtlich der Stellplätze in der Tiefgarage abgeändert, die Auflassung erklärt sowie die Löschung der Auflassungsvormerkung und Eintragung einer Pfandunterstellung bewilligt. Unter Vorlage der Urkunde am 16.3.1998 wurde unter Bezugnahme auf die Urkunde vom 4.12.1997 gemäß § 15 GBO durch Ankreuzen im Vorlageformular beantragt, Vollzug „aller noch nicht erledigter Anträge“. Eine Bezugnahme auf die Urkunde vom 22.11.1996 findet sich in dem Vollzugsantrag nicht. Es erfolgte die Eintragung der Auflassung wie auch der Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung einer Pfandunterstellung.

Eine Zuordnung des Sondernutzungsrechts an Stellplatz St 2 ist im Grundbuch nicht vermerkt.

Mit Kaufvertrag vom 5.6.2008 veräußerte der Beteiligte zu 3 die Wohnung Nr. 20 an den Beteiligten zu 1. Der veräußerte Grundbesitz war dabei wie folgt bezeichnet: 107,40/1500 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 20 bezeichneten Räumen des Reihenhauses … und: 0,101/1500 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichneten Tiefgaragenstell Platz.

Das Sondernutzungsrecht an einem oberirdischen Stellplatz ist im Vertrag vom 5.6.2008 nicht erwähnt.

Mit Vertrag vom 22.8.2016 veräußerte der Beteiligte zu 1 das mit Urkunde vom 22.11.1996 zwischen Bauträger und Erstkäufer zugeordnete Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. St 2 an die Beteiligte zu 2. Die Vertragsteile waren sich über den Rechtsübergang einig und bewilligten und beantragten die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Nach Hinweis des Grundbuchamts, dass die Zuordnung des Stellplatzes im Grundbuch nicht eingetragen ist, stellte der Notar zusätzlich den Antrag, die Zuordnung gemäß Urkunde vom 22.11.1996 nachzutragen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 3.3.2017 die Eintragungsanträge zurückgewiesen. Ein Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts im Hinblick auf die Urkunde vom 22.11.1996 sei weder bei deren Vorlage noch am 5.11.1997 gestellt gewesen und daher eine Eintragung unterblieben. Die Zuordnung im Vertrag vom 22.11.1996 entfalte daher nur schuldrechtliche Wirkung, so dass das Sondernutzungsrecht isoliert habe abgetreten werden können. Die fehlende Nennung des Sondernutzungsrechts im Kaufvertrag bei Weiterveräußerung am 5.8.2008 spreche dafür, dass dessen isolierte Abtretung an ein anderes Mitglied der WEG stattgefunden haben könne. Mangels bisher im Grundbuch verlautbarter Zuordnung bedürfe die nachträgliche Eintragung eines allenfalls rein schuldrechtlichen, frei veräußerbaren Sondernutzungsrechts der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer und sonstiger Berechtigter mit Ausnahme des jeweils begünstigten Sondereigentums.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde, die der Notar namens der Beteiligten zu 1 bis 3 eingelegt hat. Er meint, das Sondernutzungsrecht sei mit dinglicher Wirkung infolge des Bedingungseintritts, nämlich der Zuweisung, entstanden; einer - ohnehin nur klarstellenden - Eintragung des Rechts im Grundbuch habe es nicht bedurft. Die negative Komponente des Sondernutzungsrechts sei durch den aufschiebend bedingten Ausschluss sämtlicher Sondereigentümer von der Nutzung gemäß Urkunde vom 28.12.1995 begründet worden. Dieser aufschiebend bedingte Ausschluss sei durch Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch verdinglicht worden. Die positive Komponente folge aus der Zuordnung in der notariellen Urkunde vom 22.11.1996. Die Zuweisung der alleinigen Nutzungsbefugnis führe zu einer Übertragung des persönlichen Sondernutzungsrechts unter Umwandlung in ein subjektiv dingliches Recht, ohne dass es der Eintragung bedürfe. Die Eintragung stelle nur eine Grundbuchberichtigung dar. Im Kaufvertrag vom 5.6.2008 seien alle Bestandteile und Zubehör mitverkauft worden und damit auch das mit dem Sondereigentum verbundene Sondernutzungsrecht. Für die Annahme einer Abtretung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts fehle die Grundlage in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist erfolglos.

1. Gegen die Zurückweisung der Eintragungsanträge ist die - unbefristete - Beschwerde der statthafte Rechtsbehelf (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO). Die Beschwerde ist vom Urkundsnotar auch für die Urkundsparteien, mithin den Beteiligten zu 1 als Eigentümer der Wohneinheit 20 und Veräußerer des Sondernutzungsrechts sowie die Beteiligte zu 2 als Käuferin, in zulässiger Weise eingelegt, §§ 73, 15 Abs. 2 GBO. Soweit er die Beschwerde zudem in Vollmacht für den Beteiligten zu 3 erhoben hat, ist die Beschwerde unzulässig. Der Beteiligte zu 3 ist nicht beschwerdebefugt. Im Antragsverfahren setzt die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Antrags nämlich voraus, dass dem Beschwerdeführer ein Antragsrecht nach § 13 GBO zusteht (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 181). Ein solches besteht für den Beteiligten zu 3 nicht mehr, da er durch die beantragte Eintragung nicht begünstigt und in Anbetracht der Weiterveräußerung seines früheren Sondereigentums an Wohnung 20 an den Beteiligten zu 2 auch nicht betroffen wäre.

2. Das Rechtsmittel hat im Hinblick auf die beantragte Zuordnung des Sondernutzungsrechts am Stellplatz St 2 zu Wohnung 2 bzw. der nachträglichen Zuordnung zu Wohnung 20 vor Umtragung auf Wohnung 2 allerdings keinen Erfolg, da die begehrte Eintragung an der bislang fehlenden Zustimmungserklärung der übrigen Wohnungseigentümer und sonstigen dinglich Berechtigten scheitert. Es ist nämlich nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass im Übertragungszeitpunkt zu der Wohnung 20 auch das beschriebene Sondernutzungsrecht gehört.

a) Unter einem Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer wird eine nach § 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Gebrauchsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nimmt (vgl. nur BayObLG Rpfleger 1990, 63). Das Sondernutzungsrecht hat zwei Komponenten: dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung wird (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer werden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (vgl. BayObLGZ 1985, 378/380 f.).

Das Sondernutzungsrecht als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 1 WEG) kann im Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Zu dessen Wirksamkeit muss es dies aber nicht. Sollen Sondernutzungsrechte auch gegen Sondernachfolgern wirksam sein, setzt dies nach § 10 Abs. 3 WEG jedoch die Eintragung im Grundbuch voraus. Diese führt zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer (BGHZ 37, 203/206; 73, 145/148). Ein erst nach Aufteilung und Verkauf der Wohnungen zu begründendes Sondernutzungsrecht bedarf infolgedessen der Vereinbarung und somit nach § 877 mit §§ 876, 873 BGB der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Im Grundbuchverfahren hat dies zur Folge, dass alle Wohnungseigentümer die Eintragung im Grundbuch gemäß § 19 GBO bewilligen müssen.

Anderes gilt, soweit Wohnungseigentümer bereits durch eine Vereinbarung, die im Grundbuch eingetragen ist, vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind (negative Komponente). Sind die übrigen Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen worden und hat der teilende Alleineigentümer durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung (Vorratsteilung nach § 8 WEG) sich selbst oder dem Verwalter die Begründung von Sondernutzungsrechten durch entsprechende Zuordnungserklärung vorbehalten, so sind die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte von Anfang an nur mit dieser Einschränkung entstanden und werden durch die spätere Zuordnung von Nutzungsrechten zu einzelnen Sondereigentumseinheiten rechtlich nicht mehr betroffen (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63).

Dabei kann der Ausschluss der Miteigentümer vom Mitgebrauch in der Teilungserklärung auch in der Weise erfolgen, dass der Fortfall des Mitgebrauchs vom Eintritt eines künftigen Ereignisses abhängig gemacht wird, wobei dieses künftige Ereignis auch in der Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder des sonst hierzu Berechtigten bestehen kann (BayObLG Rpfleger 1993, 193). Eine derartige Regelung stellt sich im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung i. S. v. § 158 Abs. 1 BGB dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss wirksam sein soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers oder sonst Berechtigten (vgl. BayObLGZ 1985, 378/381).

Eine solche Regelung in der Teilungserklärung bewirkt, dass die Wohnungseigentümer bis auf den durch die Zuordnungserklärung Begünstigten mit Eintritt der Bedingung vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ihr Sondereigentum wird durch die Zuordnung des ausschließlichen Nutzungsrechts zu einem bestimmten Sondereigentum allerdings nicht mehr (zusätzlich) verändert, so dass auch Drittberechtigte dadurch nicht beeinträchtigt werden können (vgl. auch OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63; 1993, 193). Deshalb ist sowohl die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer als auch die der Grundpfandgläubiger im Fall der konkreten Zuordnung des Sondernutzungsrechts durch den nach der Teilungserklärung hierzu Berechtigten entbehrlich (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 63; OLG Düsseldorf Rpfleger 1988, 63). Grundbuchverfahrensrechtlich ist eine Bewilligung dieser Wohnungseigentümer sowie Drittberechtigten zur Eintragung der alleinigen Gebrauchsbefugnis bei einem Sondereigentum (positive Komponente) nicht mehr erforderlich, denn der Inhalt ihres Sondereigentums wird - wie dargestellt - durch diese neue Regelung nicht (mehr) berührt.

Voraussetzung dafür, dass es einer Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer (sowie der dinglich Berechtigten) nach materiellem Recht sowie ihrer Bewilligung gemäß § 19 GBO nach Verfahrensrecht zur Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten bestimmter Wohnungseigentümer aufgrund einer späteren Zuordnungserklärung nicht bedarf, ist, dass die negative Komponente des Sondernutzungsrechts dinglicher Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsrechte geworden ist. Hierfür muss die - dem Bestimmtheitsgrundsatz auch hinsichtlich der Bedingung genügende - Teilungserklärung nicht insgesamt ins Grundbuch eingetragen werden; nach § 7 Abs. 3 WEG genügt vielmehr zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums die Bezugnahme auf die Bewilligung und die Aufteilungspläne, die Bestandteil der Teilungserklärung sind (BayObLG NJW-RR 1991, 1356/1357).

b) Voraussetzung dafür, dass die Wirkungen nach § 10 Abs. 2 und Abs. 3, § 5 Abs. 4 WEG eintreten, ist die Eintragung der erfolgten positiven Zuordnung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch des berechtigten Wohnungseigentums (BayObLG vom 8.11.1985, BReg 2 Z 119-122/84, juris Rn. 42 - insoweit nicht abgedruckt in NJW-RR 86, 93; KG RNotZ 2007, 151/154).

Ohne Eintragung der positiven Komponente beim Sondereigentum des Erwerbers entsteht das Sondernutzungsrecht zwar infolge des Bedingungseintritts, allerdings nur als schuldrechtliches Sondernutzungsrecht, nicht hingegen als Inhalt des Sondereigentums (vgl. AG München ZWE 2017, 452; Bärmann/Wenzel WEG 10. Aufl. § 13 Rn. 84).

In diesem Fall kann der Eigentümer regelmäßig das seinem Sondereigentum zugewiesene Recht ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer „isoliert“, auch ohne dass dies im Grundbuch verlautbart werden müsste, durch Abtretung nach § 398 BGB an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen (h.M.; vgl. Senat vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135; vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12 = Rpfleger 2013, 514 vom 27.5.2014, 34 Wx 149/14 = MittBayNot 2014, 530 Bärmann/Klein WEG 12. Aufl. § 13 Rn. 121; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten WEG § 13 Rn. 35; Riecke in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 164; Böttcher ZNotP 2014, 47/56).

c) Ist ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht für eine Sondereigentumseinheit entstanden, so führt die Übertragung des Sondereigentums grundsätzlich - ohne dass die Abtretung im Vertrag ausdrücklich verlautbart sein müsste (vgl. OLG Hamm FGPrax 1998, 175; OLG Schleswig FGPrax 1996, 56; Hügel/Kral GBO 2. Aufl. Wohnungseigentum Rn. 140) - gemäß § 746 BGB auch zum Übergang des Sondernutzungsrechts (a. A. Bärmann/Klein § 13 Rn. 12; Hügel/Kral GBO 3. Aufl. WEG Rn. 209).

Dazu kommt es aber dann nicht, wenn der Veräußerer schon zuvor das Sondernutzungsrecht ganz oder teilweise auf andere Miteigentümer übertragen hat. Denn in diesem Fall steht das Recht Letzteren und nicht mehr dem Veräußerer zu. Weil sich der Vorgang außerhalb des Grundbuchs abspielt, ist dessen Publizität insoweit eingeschränkt. Dass eine anderweitige Übertragung nicht stattgefunden hat, muss daher dem Grundbuchamt nachgewiesen werden.

d) Vorliegend verlautbart das lediglich auf die Teilungserklärung Bezug nehmende Grundbuch keine Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem Sondereigentum. Das durch Bedingungseintritt zu Gunsten der Wohnungseinheit Nr. 20 entstandene Recht zur ausschließlichen Nutzung des Stellplatzes Nr. 2 ist somit nicht zum Inhalt des Sondereigentums der Einheit Nr. 20 geworden.

Auch ein - noch offener - Antrag (vgl. Senat vom 13.10.2016, 34 Wx 185/15 = RPfleger 2017, 144) auf Eintragung des Sondernutzungsrechts bei der Sondereigentumseinheit Nr. 20 lag bislang nicht vor. Eine Eintragung war seitens der Beteiligten zu 3 und 4 nicht beantragt worden. Die Antragsschreiben des Notars, mit denen der Vollzug der noch nicht erledigten Anträge begehrt wurde, nehmen nämlich jeweils nicht Bezug auf denjenigen Vertrag, mit dem das Sondernutzungsrecht am Stellplatz der Wohnung Nr. 20 zugewiesen wurde. Damit scheidet eine Übertragung als verdinglichtes Sondernutzungsrecht durch entsprechende Änderung des Inhalts der betroffenen Sondereigentumrechte aus.

Mangels bisheriger Eintragung (vgl. § 10 Abs. 3 WEG) spricht auch keine Vermutung (§ 891 BGB) dafür, dass das - einmal zugewiesene - Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz beim Inhaber des Wohnungseigentums Nr. 20 verblieben ist. Somit besteht keine Vermutung für die Rechtsinhaberschaft des Abtretenden, denn das Recht konnte - wie ausgeführt - zwischen den Wohnungseigentümern derselben Gemeinschaft ohne Mitwirkung der anderen außerhalb des Grundbuchs wirksam übertragen werden. Auch wenn die Beteiligten anderes vortragen ist weder auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass das Recht in der Vergangenheit übertragen wurde. Insbesondere die Tatsache, dass das Sondernutzungsrecht bei Übertragung des Sondereigentums vom Beteiligten zu 3 auf den Beteiligten zu 1 nicht erwähnt wurde, kann den Grund darin haben, dass es schon anderweitig abgetreten war. Somit steht nicht fest, ob und gegebenenfalls an wen das Gebrauchsrecht nach der erstmaligen Zuweisung vom 22.11.1996 übertragen wurde.

Mangels formgerechten (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) Nachweises der Rechtsinhaberschaft des Abtretenden scheidet eine Eintragung des bis jetzt lediglich schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts ohne Mitwirkung der übrigen Miteigentümer somit aus.

Die Mitwirkung der übrigen Miteigentümer erübrigt sich in dieser Situation auch nicht deshalb, weil das Grundbuch weiterhin durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung auf den (aufschiebend bedingten) Ausschluss der Miteigentümer vom Mitgebrauch hinweist. Diese Eintragung ist in Anbetracht der erstmaligen Zuweisung des ausschließlichen Nutzungsrechts zu Wohnung Nr. 20 mit Urkunde vom 22.11.1996 für die Frage, wer von der Eintragung des Sondernutzungsrechts rechtlich betroffen ist, nicht mehr aussagekräftig. Mit Bedingungseintritt durch Vornahme der Zuweisung ist nämlich für einen Wohnungseigentümer ein Recht zum ausschließlichen Gebrauch der Gemeinschaftsfläche entstanden, über das der Berechtigte - trotz des in der Teilungserklärung ausgesprochenen Ausschlusses der übrigen Wohnungseigentümer - durch Übertragung auf einen anderen Sondereigentümer verfügen konnte. Von der Eintragung des ausschließlichen Nutzungsrechts bei einem Sondereigentum ist der jeweilige - bis dahin nur schuldrechtlich - Berechtigte in seiner Rechtsstellung betroffen. Somit lässt sich ab der erstmaligen Zuweisung der Nutzungsbefugnis aus dem im Grundbuch bei allen Wohnungs- und Teileigentumsrechten eingetragenen Nutzungsausschluss (negative Komponente) eine Aussagekraft über die fehlende Betroffenheit bei Eintragung der Nutzungsberechtigung zu Gunsten eines Wohnungseigentums (positive Komponente) nicht mehr ableiten.

e) Eine abgeschwächte Form des Nachweises für die Tatsache, dass das Recht (noch immer) zur ursprünglichen Wohneinheit gehört, zum Beispiel durch eidesstattliche Versicherung, ist im Eintragungsverfahren grundsätzlich unzulässig (Demharter § 29 Rn. 23). Auch eine Offenkundigkeit im grundbuchrechtlichen Sinne kann nicht bejaht werden. Dies würde voraussetzen, dass der maßgebliche Umstand beim Grundbuchamt bekannt ist, was sich auch aus der allgemeinen Lebenserfahrung erschließen kann (Demharter § 29 Rn. 60 m.w.N.). Es lässt sich aber keineswegs ausschließen, dass einer der Rechtsvorgänger das Stellplatzrecht, etwa mangels Eigenbedarfs, in den vergangenen nahezu zwei Jahrzehnten auf einen Miteigentümer übertragen hat oder dass es zum Tausch von Stellplätzen gekommen ist. Dass die Verhältnisse seit der Zuweisung unverändert geblieben seien, steht weder fest noch besteht ein dahingehender Erfahrungssatz. Es ist insbesondere angesichts des langen Zeitraums seit Begründung des Rechts auch nicht „gänzlich unwahrscheinlich“ (vgl. Schmidt ZWE 2012, 367 in einer ablehnenden Anmerkung zur Senatsentscheidung vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135), dass eine solche Übertragung stattgefunden habe.

Die in der Beschwerde angestellten Überlegungen führen zu keinem anderen Ergebnis: der Mangel liegt nicht in der Wirksamkeit der - erstmaligen - Zuweisung, sondern im Nachweis, dass das zugewiesene Recht noch mit demselben Sondereigentum verbunden ist.

f) Die Eintragung bei einem Wohnungseigentum kann demnach nur vorgenommen werden, wenn alle in Betracht kommenden Inhaber des Sondernutzungsrechts, mithin alle übrigen Miteigentümer, entsprechend § 19 GBO zustimmen (siehe auch OLG Zweibrücken vom 1.7.2013, 3 W 22/13, juris). Ebenso bedarf es zur Buchung des bis jetzt lediglich „schuldrechtlichen“ Sondernutzungsrechts der Zustimmung der Gläubiger nach Maßgabe von § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG (BGH DNotZ 2002, 866).

III.

1. Eine Kostenentscheidung ist nicht erforderlich; die Kosten hat schon von Gesetzes wegen (§ 22 GNotKG) der Veranlasser des Rechtsmittelverfahrens zu tragen.

2. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1, § 36 Abs. 3 GNotKG.

3. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die auf anerkannten Nachweisgrundsätzen beruht.

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Grundbuchordnung - GBO | § 15

(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.

Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe

(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

Grundbuchordnung - GBO | § 71

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Grundbuchordnung - GBO | § 73

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Grundbuchordnung - GBO | § 15

(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.

Grundbuchordnung - GBO | § 13

(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.

(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.

(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.

(2) (weggefallen)

(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

(2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 876 Aufhebung eines belasteten Rechts

Ist ein Recht an einem Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist zur Aufhebung des belasteten Rechts die Zustimmung des Dritten erforderlich. Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, so ist, wenn dieses Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten erforderlich, es sei denn, dass dessen Recht durch die Aufhebung nicht berührt wird. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären, zu dessen Gunsten sie erfolgt; sie ist unwiderruflich.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 873 Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

Grundbuchordnung - GBO | § 19

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 8 Teilung durch den Eigentümer

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 158 Aufschiebende und auflösende Bedingung

(1) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen, so tritt die von der Bedingung abhängig gemachte Wirkung mit dem Eintritt der Bedingung ein.

(2) Wird ein Rechtsgeschäft unter einer auflösenden Bedingung vorgenommen, so endigt mit dem Eintritt der Bedingung die Wirkung des Rechtsgeschäfts; mit diesem Zeitpunkt tritt der frühere Rechtszustand wieder ein.

Grundbuchordnung - GBO | § 19

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 7 Grundbuchvorschriften

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.: eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.: eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.

Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 398 Abtretung

Oberlandesgericht München Beschluss, 27. Mai 2014 - 34 Wx 149/14

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt - vom 28. März 2014 wird zurückgewiesen.

II.

Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 €.

Gründe

Der Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1 erwarb vom Bauträger Teileigentum. Im notariellen Kaufvertrag vom 25.11.1994 ist unter II. („Verkauf“) geregelt:

Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten ist das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. AK 4 sowie an den oberirdischen Kfz-Stellplätzen Nr. 3, 4, 5 und 6, ...

Unter XVIII. („Sondernutzungsrechtszuweisung“) ist ausgeführt:

Der Verkäufer weist hiermit das unter Ziffer II. mitverkaufte Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. AK 4 und an den oberirdischen Kfz-Stellplätzen Nr. 3, 4, 5 und 6 der kaufgegenständlichen Gewerbeeinheit A 03 zu und bewilligt und alle Vertragsteile beantragen die Eintragung der Zuweisung im Grundbuch. Dieser Antrag ist selbstständig.

Mit Schreiben vom 30.11.1994 wurde gemäß § 15 GBO die Eintragung der ebenfalls bewilligten Eigentumsvormerkung beantragt. Am 22.2.1995 wurde die Auflassung erklärt. Der Eintragungsantrag vom 27.2.1995 nahm Bezug (auch) auf die bei den Grundakten befindliche Urkunde vom 25.11.1994 und umfasste den Vollzug „aller in der/den Urkunde/n enthaltenen noch nicht vollzogenen Eintragungsanträge“.

Die Eintragung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums erfolgte nicht.

Mit notarieller Urkunde vom 22.4.2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 das Teileigentum an den Beteiligten zu 2. Vermerkt ist die Einräumung des genannten Sondernutzungsrechts als Bestandteil des Kaufgegenstandes.

Unter dem 23.04.2013 hat der Notar gemäß § 15 GBO die Eintragung der Eigentumsvormerkung und der Zuweisung des Sondernutzungsrechts aus Ziffer XVIII. des Vertrags vom 25.11.1994 beantragt. Die Eigentumsvormerkung hat das Grundbuchamt am 5.6.2013 eingetragen, schließlich am 04.10.2013 den Eigentumsübergang. Seit dem 04.10.2013 ist aufgrund einer weiteren Auflassung als Eigentümerin die Ehefrau des Beteiligten zu 1 eingetragen.

Das Grundbuchamt hat den Antrag vom 23.4.2013 auf Eintragung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts mit Beschluss vom 28.03.2014 kostenpflichtig zurückgewiesen, da die nachträgliche Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts unzulässig sei. Es könne nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunde nachgewiesen werden, dass das Recht nicht außerhalb des Grundbuchs übertragen wurde. Die angebotene eidesstattliche Versicherung reiche im Grundbuchverfahren nicht aus. Zur Eintragung des Sondernutzungsrechts sei daher die Bewilligung sämtlicher Eigentümer sowie die Zustimmung sämtlicher Gläubiger der an den Einheiten lastenden Rechte erforderlich. Unerheblich sei, ob im Jahr 1995 ein wirksamer Eintragungsantrag gestellt wurde, da dies nichts an der Tatsache ändere, dass das Sondernutzungsrecht in einem Zeitraum von fast 20 Jahren ohne Verlautbarung im Grundbuch an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen worden sein könnte. Am 27.02.1995 sei aber schon kein wirksamer Eintragungsantrag gestellt worden.

Die dagegen vom Notar im Namen der Beteiligten eingelegte Beschwerde wird damit begründet, dass der aufteilende Eigentümer seinerzeit den Eintragungsantrag gestellt habe, als er noch zur Zuweisung des Sondernutzungsrechts ermächtigt war. Die Ermächtigung bestehe entsprechend § 878 BGB auch jetzt noch fort. Andernfalls könne trotz rechtzeitigen Antrags die unterbliebene Eintragung einer Zuweisung im Zusammenhang mit der Auflassung nach Veräußerung der letzten Einheit bereits eine juristische Sekunde nach Eintragung des Eigentumswechsels nicht mehr nachgeholt und geheilt werden. Der Eintragungsantrag sei wirksam gestellt worden. In der Grundbuchvorlage vom 27.02.1995 werde Bezug auf die bei den Grundakten befindliche Urkunde vom 25.11.1994 genommen und gemäß § 15 GBO Vollzug aller in der/den Urkunde/n enthaltenen, noch nicht vollzogenen Eintragungsanträge beantragt.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Die Beschwerde gegen die (Teil-) Zurückweisung des Eintragungsantrags vom 23.4.2013 ist gemäß § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG in Verbindung mit der uneingeschränkten Vertretungsvollmacht im Grundbuchverfahren gemäß Ziff. IX. des Kaufvertrags zulässig. Allerdings war keiner der beiden Beteiligten zum Zeitpunkt der Beschwerdeeinlegung antragsbefugt. Antragsbefugt ist nämlich derjenige (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 13 Rn. 47), dessen unmittelbare Begünstigung die Eintragung bezweckt, also z. B. der Eigentümer eines Teileigentums bei Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch, nicht dagegen der Berechtigte einer Eigentumsvormerkung. Die Beteiligte zu 1 war als Eigentümerin zwar zum Zeitpunkt der Antragstellung antragsbefugt. Da die Antragsbefugnis aber auch Voraussetzung für die Beschwerdeberechtigung ist (vgl. Demharter § 71 Rn. 63) und zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde noch vorhanden sein muss, wäre die Beteiligte zu 1, die nach dem aktuellen Grundbuchstand kein Recht an dem fraglichen Grundbesitz mehr innehat, auch nicht beschwerdeberechtigt (vgl. Demharter § 71 Rn. 66 m. w. N.). Es ist jedoch davon auszugehen, dass der bisherige Eigentümer nach Eigentumsumschreibung die Beschwerde in Verfahrensstandschaft für den neuen Eigentümer fortführt (vgl. Demharter § 71 Rn. 66 und FGPrax 1997, 7; BayObLG NJW-RR 2002, 884; OLG Frankfurt NJW-RR 1997, 1447) und zumindest, wenn er sich vertraglich zur Überlassung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts verpflichtet hat, als ursprünglich Antragsberechtigter das Antragsverfahren auch in der zweiten Instanz in Prozessstandschaft fortführen kann.

Dieselben Erwägungen gelten für den Beteiligten zu 2. Er war zwar zur Zeit der Antragstellung nicht antragsbefugt, weil er lediglich aus der Vormerkung berechtigt war. Er war jedoch zwischenzeitlich als Eigentümer eingetragen und somit antragsbefugt und hat das Teileigentum mit dem Sondernutzungsrecht weiter übertragen. Auf die Dauer seiner Berechtigung kommt es nicht an.

2. Es ist jedoch nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass zum veräußerten Teileigentum auch das beschriebene Sondernutzungsrecht gehört.

a) Das Sondernutzungsrecht als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 1 WEG) kann im Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Zu dessen Wirksamkeit muss es dies aber nicht. Es ist auch möglich, in der Teilungserklärung den teilenden ursprünglichen Alleineigentümer zu ermächtigen, Sondernutzungsrechte, die keinem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind, ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einem Sondereigentum zuzuweisen.

Der Eigentümer des Sondereigentums kann das ihm zugewiesene Sondernutzungsrecht, auch ohne dass dies im Grundbuch verlautbart wird, durch Abtretung nach § 398 BGB an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen (h.M.; vgl. Senat vom 11.5.2012 NJW-RR = 2013, 135 und vom 18.4.2013 = Rpfleger 2013, 514; Bärmann/Klein WEG 12. Aufl. § 13 Rn. 121; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG § 13 Rn. 35: Riecke in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 164; Böttcher ZNotP 2014, 47/56).

Die Weiterveräußerung des Sondereigentums führt auch grundsätzlich - ohne dass die Abtretung im Kaufvertrag ausdrücklich verlautbart sein müsste (vgl. OLG Hamm FGPrax 1998, 175; OLG Schleswig FGPrax 1996, 56; Hügel/Kral GBO 2. Aufl. Wohnungseigentum Rn. 140) - zum Übergang des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts nach § 746 BGB (a.A. Bärmann/Klein § 13 Rn. 122).

b) Dazu kommt es aber nicht, wenn der jeweilige Voreigentümer das Sondernutzungsrecht ganz oder teilweise auf andere Miteigentümer übertragen hat. Denn dann steht das Recht - etwa an der Stellfläche - einem anderen Wohnungseigentümer als gerade dem hiesigen Verkäufer zu. Da sich der Vorgang außerhalb des Grundbuchs abspielt, ist dessen Publizität insoweit eingeschränkt.

c) Mangels bisheriger Eintragung (vgl. § 10 Abs. 3 WEG) spricht deshalb auch keine Vermutung (§ 891 BGB) für die Zugehörigkeit des - einmal zugewiesenen - Sondernutzungsrechts an dem Kellerraum und den Stellplätzen gerade zum gegenständlichen Teileigentum, eben weil das Recht zwischen den Wohnungs-/Teileigentümern ein und derselben Gemeinschaft regelmäßig ohne Zustimmung der anderen außerhalb des Grundbuchs wirksam übertragen werden kann. Es ist weder auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass dies in der Vergangenheit auch geschehen ist. Das Grundbuch verlautbart bislang eine Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem Sondereigentum nicht, so dass für die begehrte Buchung des Rechts beim Teileigentum der Rechtsnachfolgerin des Beteiligten zu 2 als Erwerber die Mitwirkung aller Miteigentümer in Form einer Bewilligung oder Zustimmung notwendig ist. Es steht nämlich nach der erstmaligen Zuweisung im Jahre 1994 nicht fest, ob und gegebenenfalls wem das Sondernutzungsrecht abgetreten wurde. Ebenso bedarf es zur Buchung des bis jetzt lediglich schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts der Zustimmung der Gläubiger nach Maßgabe von § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG.

d) Ein Nachweis durch eidesstattliche Versicherung ist von hier nicht vorliegenden Sonderfällen abgesehen im Eintragungsverfahren unzulässig (Demharter § 29 Rn. 23).

e) Auch eine Antragstellung zugleich mit der Zuweisung des Sondernutzungsrechts beim Erwerb durch den Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1 würde hieran nichts ändern, so dass dahingestellt bleiben kann, ob die Grundbuchvorlage vom 27.02.1995 diesen Antrag umfasst. Gemäß § 878 BGB wird eine vom Berechtigten abgegebene Erklärung zwar nicht dadurch unwirksam, dass dieser in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und Eintragungsantrag gestellt ist. Die in der notariellen Urkunde vom 25.11.1994 enthaltenen Erklärungen des Bauträgers hätten trotzdem ihre Wirksamkeit verloren. Denn § 878 BGB schützt nicht davor, dass der Erklärende die Rechtsinhaberschaft verliert (Parlandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 878 Rn. 2). Der Bauträger konnte noch bei Zuweisung des Sondernutzungsrechts über dieses verfügen, der Erwerber zwar grundsätzlich ebenfalls bis zur Veräußerung des Sondereigentums, aber nicht, wenn - was gerade nicht auszuschließen ist - er oder sein Rechtsnachfolger über das Sondernutzungsrecht - getrennt vom Sondereigentum - gemäß § 398 BGB verfügt hat. In diesem Fall hätten die ursprünglichen Erklärungen ihre Wirkungen verloren.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

4. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 1 und Abs. 3 GNotKG.

5. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelentscheidung, die auf anerkannten Nachweisgrundsätzen beruht.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 28.05.2014.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 746 Wirkung gegen Sondernachfolger

Haben die Teilhaber die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands geregelt, so wirkt die getroffene Bestimmung auch für und gegen die Sondernachfolger.

Oberlandesgericht München Beschluss, 13. Okt. 2016 - 34 Wx 185/15

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Sonthofen -Grundbuchamt - vom 7. Mai 2015 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, zunächst über den unerledigten Antrag vom 18. November 1993 zu Urkunde Nr. ... des Notars R. K. in I. vom 25. Oktober 1993, Ziff. IV. (Übertragung von Sondernutzungsrechten von Wohnungseigentum Nr. 13 (Blatt ...) auf Wohnungseigentum Nr. 2 (Blatt ...) und sodann neu über den Antrag der Beteiligten vom 20. April 2015 zu entscheiden.

Gründe

Der Beteiligte zu 1 ist Bauträger und im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer der Wohnungen Nrn. 2 und 3 eingetragen. In der Teilungserklärung vom 1.4.1992 wurden in Anlage I zu Kfz-Stellflächen im Freien Sondernutzungsrechte wie folgt eingeräumt:

Dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 13 steht das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an den Stellplätzen im Freien, im Aufteilungsplan mit Nr. 26 bis 40 zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zu.

Er ist jedoch ausdrücklich berechtigt, dieses Sondernutzungsrecht auf die Eigentümer anderer Wohnungseigentumsrechte zu übertragen.

In den Wohnungsgrundbüchern wurden die Gebrauchsregelungen zum Sondereigentum im Bestandsverzeichnis wie folgt eingetragen:

Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Band ... Blatt ...); Gebrauchsregelungen gem. § 15 WEG sind getroffen; wegen Gegenstand und Inhalt wird auf die Bewilligung vom 1.4.1992/16.4.1992 Bezug genommen.

Mit notarieller Urkunde vom 15.6.1993 veräußerte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 13. Unter Nr. XXIV. des Vertrags heißt es zu Kfz-Stellflächen im Freien:

In der Teilungserklärung ist eine Gebrauchsregelung des Inhalts getroffen, dass die Autostellflächen im Freien zur ausschließlichen Nutzung dem Sondereigentum an der heute veräußerten Wohnung zugeordnet sind. Heute mitverkauft ist jedoch nur das Sondernutzungsrecht an der Autostellfläche Nr. 27.

Der Bauträger ist berechtigt, alle anderen noch bei Wohnung Nr. 13 gebuchten Sondernutzungsrechte uneingeschränkt an Dritte zu veräußern.

Eine entsprechende Vollmacht zur Übertragung der Sondernutzungsrechte an den übrigen Stellplätzen auf andere Wohnungen wurde dem Beteiligten zu 1 eingeräumt.

Mit Urkunde vom 25.10.1993, zur Eintragung beim Grundbuchamt eingegangen am 18.11.1993, machte der Beteiligte zu 1 unter anderem von der erteilten Vollmacht Gebrauch und bewilligte und beantragte, das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Autostellflächen im Freien auf sein Wohnungseigentum Nr. 2 im Grundbuch zu übertragen. Daraufhin buchte das Grundbuchamt am 2.12.1993 folgende Vermerke im Bestandsverzeichnis des Wohnungseigentums Nr. 13 (Bl. ...) unter Bezugnahme auf diese Bewilligung:

Der Inhalt der Sondernutzungsrechte ist geändert: Pkw-Stellplatz Nr. 27 ist nunmehr dieser Wohnung zugeordnet.

Der Inhalt der Teilungserklärung ist geändert; die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien sind nunmehr der Wohnung Nr. 2 (...) zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 25.10.1993 ...

Auch im Wohnungsgrundbuch für die Wohnung Nr. 2 (Bl ) wurde am 2.12.1993 in Spalte 3 die Zuordnung des Stellplatzes Nr. 27 eingetragen, ebenso am 19.8.2008 in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25.10.1993 eine Änderung der Zuordnung des Stellplatzes Nr. 38.

Mit Urkunde vom 13.4.2015 vereinbarte der Beteiligte zu 1 mit dem Beteiligten zu 2 als Käufer der Wohnung Nr. 2 unter Nr. XIII. (Pkw-Stellplätze im Freien):

Nach dem Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher ... ist der Inhalt der Teilungserklärung dahingehend geändert, dass die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien nunmehr dem Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet sind, gemäß Bewilligung vom 25. Oktober 1993.

Mit dem heute veräußerten Wohnungseigentum Nr. 2 ist mitverkauft lediglich das bestehende Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz im Freien Nr. 33. Sämtliche Sondernutzungsrechte an den Pkw-Stellplätzen im Freien mit Ausnahme der Nr. 33 werden hiermit von dem Wohnungseigentum Nr. 2 abgetrennt und dem Wohnungseigentum Nr. 3 ... im Alleineigentum von (= der Beteiligte zu 1) stehend zugewiesen und mit diesem verbunden. Dies wird zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt.

Auf den Eintragungsantrag vom 20.4.2015 wies das Grundbuchamt zunächst auf die Notwendigkeit hin, Bewilligungen bzw. Zustimmungserklärungen aller Miteigentümer vorzulegen. Mangels Eintragung des Sondernutzungsrechts an den Kfz-Stellplätzen sei es weder auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass eine vorherige Abtretung des Sondernutzungsrechts stattgefunden habe. Dagegen wandten sich die Beteiligten zu 1 und 2. Die Sondernutzungsrechte seien mit Urkunde vom 25.10.1993 auf die im Eigentum des Beteiligten zu 1 stehende Wohnung Nr. 2 übertragen worden. Dies sei am 2.12.1993 eingetragen worden, weshalb es einer Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht bedürfe.

Das Grundbuchamt hat daraufhin den Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts an Stellplatz Nr. 33 für das Wohnungseigentum Nr. 2 und der restlichen Sondernutzungsrechte an Stellflächen für das Wohnungseigentum Nr. 3 am 7.5.2015 zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beschwerde der Beteiligten, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. Das Rechtsmittel hat - zumindest vorläufig - Erfolg.

1. Die Beschwerde gegen den zurückweisenden Beschluss des Grundbuchamts ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft. Sie ist auch in zulässiger Weise von der Urkundsnotarin (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO) eingelegt. Die Beschwerdeberechtigung des Beteiligten zu 1 liegt hinsichtlich beider Anträge vor, da er jeweils gemäß § 13 GBO antragsberechtigt ist (Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 181). Hingegen ist der Beteiligte zu 2 nicht beschwerdeberechtigt, soweit es um die Übertragung der dem Beteiligten zu 1 verbleibenden Sondernutzungsrechte von Wohnung Nr. 2 auf Wohnung Nr. 3 geht, da er mangels Auflassung an ihn noch nicht durch die Eintragung betroffen ist und diese auch nicht zu seinen Gunsten erfolgen soll. Allerdings legt der Senat die Beschwerde so aus, dass der Beteiligte zu 2 nur insoweit gegen den zurückweisenden Beschluss vorgeht, als er ihn beschwert, er sich mithin allein gegen die Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des Sondernutzungsrechts an Stellplatz Nr. 33 wendet.

2. Die Beschwerde ist jedenfalls insofern begründet, als die Eintragung derzeit nicht wegen fehlender Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer abgelehnt werden kann; vielmehr hat das Grundbuchamt nach Entscheidung über einen (bisher nicht vollständig erledigten) Antrag aus dem Jahr 1993 auf Eintragung der Sondernutzungsrechte an Stellplätzen als Inhalt des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 2 (§ 17 GBO) über den gegenständlichen Antrag neu zu entscheiden.

a) Die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen Nr. 26 bis 40 als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 10 Abs. 2 Satz 2, § 15 Abs. 1 WEG) wurden mit der Eintragung des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 13 wirksam durch Bezugnahme auf die Teilungserklärung vom 1.4.1992 mit dinglicher Wirkung (vgl. § 10 Abs. 3, § 7 Abs. 3 WEG) begründet (OLG Zweibrücken Rpfleger 2007, 460; OLG München - 32. Zivilsenat -, 32 Wx 133/06 = FGPrax 2006, 245). Zwar wird wegen der Bedeutung der Sondernutzungsrechte ihre ausdrückliche Erwähnung im Grundbucheintrag für wünschenswert gehalten; aus Rechtsgründen erforderlich ist deren Nennung jedoch nicht (Senat vom 13.6.2013, 34 Wx 158/13 = ZWE 2013, 404; vgl. Hügel/Kral WEG Rn. 65). Infolge somit ausreichender Bezugnahme auf die Teilungserklärung liegen nicht lediglich schuldrechtliche Sondernutzungsrechte vor. In Anbetracht der erfolgten Eintragung entfaltet das Recht auf Nutzung von Stellplätzen im Freien vielmehr von Anfang an Wirkung auch gegenüber allen Sondernachfolgern (§ 10 Abs. 3 WEG; Hügel/Kral WEG Rn. 63).

b) Das zunächst für die Wohnung Nr. 13 eingetragene Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen Nrn. 26 bis 40 hat seine Wirkung gegenüber Sondernachfolgern nicht dadurch verloren, dass nach seiner Übertragung eine Eintragung an der Wohnung Nr. 2 unterblieben ist.

aa) Bei Veräußerung der Wohnung Nr. 13 gemäß Auflassung vom 25.10.1993 konnten die Sondernutzungsrechte - ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. Demharter GBO 30. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 84) - dem dem Beteiligten zu 1 gehörenden Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet werden. Den unter Vorlage der entsprechenden Bewilligungsurkunde gestellten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt jedoch bislang nicht vollständig erledigt.

Zwar wurden von dem zunächst begünstigten Wohnungseigentum Nr. 13 Sondernutzungsrechte am 2.12.1993 abgeschrieben; allerdings unterblieb bisher deren Zuordnung zum Sondereigentum an der Einheit Nr. 2. Sie wäre dort in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses vorzunehmen (§ 3 Abs. 5 WGV; Hügel/Kral WEG Rn. 208; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 84 und 86). Mit der bloßen Abschreibung eines Stellplatzes (Nr. 27) im Jahr 1993 in Spalte 3 des Bestandsverzeichnisses der Wohnung Nr. 2 unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25.10.1993 ist nach dem klaren Wortlaut der Eintragung nicht - an falscher Stelle - die Zuschreibung erfolgt. Gleiches gilt für die Abschreibung des Rechts an dem Stellplatz Nr. 38 im Jahr 2008 gemäß dem zutreffend in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses gesetzten Vermerk.

bb) Trotz der unterbliebenen Zuordnung bei der Wohnung Nr. 2 unter gleichzeitiger Abschreibung bei der Wohnung Nr. 13 ist die Eintragungswirkung selbst nicht entfallen. Aus allen Grundbuchblättern ergibt sich vielmehr weiterhin als negative Komponente der unter Bezugnahme auf die Teilungserklärung unter konkreter Zuordnung zur Einheit Nr. 13 vorgenommenen Eintragung der Sondernutzungsrechte ein Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung der entsprechenden Gemeinschaftsflächen sowie von Verfügungen über die - nicht mit ihrem Sondereigentum verbundenen - Sondernutzungsrechte (vgl. Demharter Anhang zu § 3 Rn. 84). Ein gutgläubiger Erwerb von Sondernutzungsrechten durch einen anderen Wohnungseigentümer als dem der Einheit Nr. 13 scheidet daher aus. Infolge der Abschreibung der Sondernutzungsrechte auf dem Grundbuchblatt von Wohnung Nr. 13 ist ein gutgläubiger Erwerb auch vom Eigentümer dieser Wohnung ausgeschlossen.

3. Eine sofortige Zurückweisung des gegenständlichen Eintragungsantrags kommt bei diesem Verfahrensstand nicht in Betracht.

a) Zur Übertragung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts sind die Vereinbarung zwischen dem betroffenen Wohnungseigentümer und dem Begünstigten bzw. dem Erwerber, die Zustimmung dinglich Berechtigter am abgebenden Wohnungseigentum und die Eintragung im Wohnungsgrundbuch erforderlich (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 11. Aufl. § 13 Rn. 44; Hügel/Kral WEG Rn. 208; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 84). Dies unterscheidet das eingetragene Sondernutzungsrecht von einem nur schuldrechtlich vereinbarten, das nach § 746 BGB auf einen Erwerber übergehen oder auch durch Abtretung nach § 398 BGB auf ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen werden kann (h. M.; vgl. Senat vom 11.5.2012, 34 Wx 137/12 = NJW-RR 2013, 135; vom 18.4.2013, 34 Wx 363/12 = Rpfleger 2013, 514; vom 27.5.2014, 34 Wx 149/14 = MitBayNot 2014, 530; Bärmann/Suilmann WEG 13. Aufl. § 13 Rn. 121; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten § 13 Rn. 45; Riecke in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 164). Nur beim schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht ist eine Übertragung auf einen anderen Miteigentümer außerhalb der Publizität des Grundbuchs denkbar, so dass in diesem Fall das Recht nicht mehr zum Inhalt des Sondereigentums gehört.

b) Die Bewilligungsbefugnis des Beteiligten zu 1 als verlierendem Teil für die Übertragung der Sondernutzungsrechte am Stellplatz Nr. 33 einerseits, an den restlichen Stellflächen andererseits, ergibt sich derzeit nicht aus dem Grundbuch. Bei dem Sondereigentum von Wohnung Nr. 2 sind die Rechte nämlich nicht gebucht.

Indessen befinden sich die Zuordnung der gegenständlichen Sondernutzungsrechte zur Wohnung Nr. 13, die Vereinbarung des damaligen Eigentümers der Wohnung Nr. 13 (des Beteiligten zu 1) mit dem Erwerber über die Zuordnung eines der bezeichneten Stellplätze (Nr. 27) vom 15.6.1993 ebenso urkundlich in den Grundakten wie die dem Beteiligten zu 1 erteilte Vollmacht, die übrigen Sondernutzungsrechte auf andere Einheiten zu übertragen. Von dieser Vollmacht hat der Beteiligte zu 1 am 25.10.1993 mit Übertragung auf die Einheit Nr. 2 Gebrauch gemacht. Die Eintragung der Rechte ist mit Vorlage der Bewilligung am 19.11.1993 beantragt, allerdings nur in Form der Abschreibung auf dem Grundbuchblatt von Wohnung Nr. 13, nicht auch durch die beantragte Zuschreibung gebucht (s. oben 2.b).

Es kann dahinstehen, ob der erteilten Vollmacht bzw. der Bewilligung vom 25.10.1993 eine Bewilligungsbefugnis zu entnehmen ist (vgl. Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 925 Rn. 22 zur Verfügungsermächtigung aus einer Auflassung) oder ob diese die Voreintragung des Beteiligten zu 1 voraussetzt; jedenfalls kann bei dem derzeitigen Verfahrensstand nicht verlangt werden, durch Erklärungen der übrigen Wohnungseigentümer in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, dass das zunächst bei Wohnung Nr. 13 gebuchte Sondernutzungsrecht Inhalt des dem Beteiligten zu 1 gehörenden Sondereigentums, nämlich der Wohnung Nr. 2, geworden ist. Insofern erweist sich die Begründung der zurückweisenden Entscheidung des Grundbuchamts als unzutreffend.

c) Auch wenn die Eintragungsanträge wegen der fehlenden Zuschreibung der Sondernutzungsrechte zur Wohnung Nr. 2 des Beteiligten zu 1 grundsätzlich wegen fehlender Voreintragung (§ 39 Abs. 1 GBO) zurückzuweisen wären, kann der Beschluss des Grundbuchamts nicht mit anderer Begründung aufrecht erhalten werden (vgl. Demharter § 77 Rn. 17). Das Grundbuchamt hat mit der Entscheidung vom 7.5.2015 nämlich das Prioritätsprinzip des § 17 GBO verletzt; eine Entscheidung über den Antrag vom 20.4.2015 durfte folglich noch nicht ergehen.

Der Antrag auf Eintragung der Übertragung der Sondernutzungsrechte vom 19.11.1993 auf die Wohnung Nr. 2 ist noch nicht vollständig erledigt, so dass nach § 17 GBO zunächst über diesen zu entscheiden ist. Sollte das Sondernutzungsrecht auf dem Grundbuchblatt der Wohnung Nr. 2 eingetragen werden, wären die Bewilligungsbefugnis und die Voreintragung des Beteiligten zu 1 für den Antrag vom 20.4.2015 neu zu beurteilen.

III. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNoKG).

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 891 Gesetzliche Vermutung

(1) Ist im Grundbuch für jemand ein Recht eingetragen, so wird vermutet, dass ihm das Recht zustehe.

(2) Ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, so wird vermutet, dass das Recht nicht bestehe.

Grundbuchordnung - GBO | § 29

(2) (weggefallen)

Grundbuchordnung - GBO | § 19

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 22 Kostenschuldner in Antragsverfahren, Vergleich

(1) In gerichtlichen Verfahren, die nur durch Antrag eingeleitet werden, schuldet die Kosten, wer das Verfahren des Rechtszugs beantragt hat, soweit nichts anderes bestimmt ist.

(2) Die Gebühr für den Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs schuldet jeder, der an dem Abschluss beteiligt ist.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 79 Festsetzung des Geschäftswerts

1.: Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.: zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.: sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.

In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.: von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.: von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.

Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 36 Allgemeiner Geschäftswert

(2) Soweit sich in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 1 Million Euro.

(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5 000 Euro auszugehen.

(4) Wenn sich die Gerichtsgebühren nach den für Notare geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Notare geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden. Wenn sich die Notargebühren nach den für Gerichte geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Gerichte geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden.

Grundbuchordnung - GBO | § 78

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.: die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.: die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.

Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.