Oberlandesgericht München Beschluss, 13. Okt. 2016 - 34 Wx 185/15
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Sonthofen -Grundbuchamt - vom 7. Mai 2015 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, zunächst über den unerledigten Antrag vom 18. November 1993 zu Urkunde Nr. ... des Notars R. K. in I. vom 25. Oktober 1993, Ziff. IV. (Übertragung von Sondernutzungsrechten von Wohnungseigentum Nr. 13 (Blatt ...) auf Wohnungseigentum Nr. 2 (Blatt ...) und sodann neu über den Antrag der Beteiligten vom 20. April 2015 zu entscheiden.
Gründe
Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Band ... Blatt ...); Gebrauchsregelungen gem. § 15 WEG sind getroffen; wegen Gegenstand und Inhalt wird auf die Bewilligung vom 1.4.1992/16.4.1992 Bezug genommen.
Mit notarieller Urkunde vom 15.6.1993 veräußerte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an der Wohnung Nr. 13. Unter Nr. XXIV. des Vertrags heißt es zu Kfz-Stellflächen im Freien:
In der Teilungserklärung ist eine Gebrauchsregelung des Inhalts getroffen, dass die Autostellflächen im Freien zur ausschließlichen Nutzung dem Sondereigentum an der heute veräußerten Wohnung zugeordnet sind. Heute mitverkauft ist jedoch nur das Sondernutzungsrecht an der Autostellfläche Nr. 27.
Der Bauträger ist berechtigt, alle anderen noch bei Wohnung Nr. 13 gebuchten Sondernutzungsrechte uneingeschränkt an Dritte zu veräußern.
Eine entsprechende Vollmacht zur Übertragung der Sondernutzungsrechte an den übrigen Stellplätzen auf andere Wohnungen wurde dem Beteiligten zu 1 eingeräumt.
Mit Urkunde vom 25.10.1993, zur Eintragung beim Grundbuchamt eingegangen am 18.11.1993, machte der Beteiligte zu 1 unter anderem von der erteilten Vollmacht Gebrauch und bewilligte und beantragte, das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Autostellflächen im Freien auf sein Wohnungseigentum Nr. 2 im Grundbuch zu übertragen. Daraufhin buchte das Grundbuchamt am 2.12.1993 folgende Vermerke im Bestandsverzeichnis des Wohnungseigentums Nr. 13 (Bl. ...) unter Bezugnahme auf diese Bewilligung:
Der Inhalt der Sondernutzungsrechte ist geändert: Pkw-Stellplatz Nr. 27 ist nunmehr dieser Wohnung zugeordnet.
Der Inhalt der Teilungserklärung ist geändert; die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien sind nunmehr der Wohnung Nr. 2 (...) zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 25.10.1993 ...
Auch im Wohnungsgrundbuch für die Wohnung Nr. 2 (Bl ) wurde am 2.12.1993 in Spalte 3 die Zuordnung des Stellplatzes Nr. 27 eingetragen, ebenso am 19.8.2008 in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 25.10.1993 eine Änderung der Zuordnung des Stellplatzes Nr. 38.
Mit Urkunde vom 13.4.2015 vereinbarte der Beteiligte zu 1 mit dem Beteiligten zu 2 als Käufer der Wohnung Nr. 2 unter Nr. XIII. (Pkw-Stellplätze im Freien):
Nach dem Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher ... ist der Inhalt der Teilungserklärung dahingehend geändert, dass die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien nunmehr dem Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet sind, gemäß Bewilligung vom 25. Oktober 1993.
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Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.
(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.
(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.
(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.
(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.
(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.
(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.
(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
(1) Für die Eintragungsbewilligung und die sonstigen Erklärungen, die zu der Eintragung erforderlich sind und in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form abgegeben werden, können sich die Beteiligten auch durch Personen vertreten lassen, die nicht nach § 10 Abs. 2 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit vertretungsbefugt sind. Dies gilt auch für die Entgegennahme von Eintragungsmitteilungen und Verfügungen des Grundbuchamtes nach § 18.
(2) Ist die zu einer Eintragung erforderliche Erklärung von einem Notar beurkundet oder beglaubigt, so gilt dieser als ermächtigt, im Namen eines Antragsberechtigten die Eintragung zu beantragen.
(3) Die zu einer Eintragung erforderlichen Erklärungen sind vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar auf Eintragungsfähigkeit zu prüfen. Dies gilt nicht, wenn die Erklärung von einer öffentlichen Behörde abgegeben wird.
(1) Eine Eintragung soll, soweit nicht das Gesetz etwas anderes vorschreibt, nur auf Antrag erfolgen. Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. In den Fällen des § 20 soll die Eintragung nur erfolgen, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten eingereicht hat.
(2) Der genaue Zeitpunkt, in dem ein Antrag beim Grundbuchamt eingeht, soll auf dem Antrag vermerkt werden. Der Antrag ist beim Grundbuchamt eingegangen, wenn er einer zur Entgegennahme zuständigen Person vorgelegt ist. Wird er zur Niederschrift einer solchen Person gestellt, so ist er mit Abschluß der Niederschrift eingegangen.
(3) Für die Entgegennahme eines auf eine Eintragung gerichteten Antrags oder Ersuchens und die Beurkundung des Zeitpunkts, in welchem der Antrag oder das Ersuchen beim Grundbuchamt eingeht, sind nur die für die Führung des Grundbuchs über das betroffene Grundstück zuständige Person und der von der Leitung des Amtsgerichts für das ganze Grundbuchamt oder einzelne Abteilungen hierzu bestellte Beamte (Angestellte) der Geschäftsstelle zuständig. Bezieht sich der Antrag oder das Ersuchen auf mehrere Grundstücke in verschiedenen Geschäftsbereichen desselben Grundbuchamts, so ist jeder zuständig, der nach Satz 1 in Betracht kommt.
Werden mehrere Eintragungen beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
- 1.
die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend; - 2.
Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.
(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.
(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
- 1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen; - 2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Im Bestandsverzeichnis sind in dem durch die Spalte 3 gebildeten Raum einzutragen:
- a)
der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück; - b)
die Bezeichnung des Grundstücks nach den allgemeinen Vorschriften; besteht das Grundstück aus mehreren Teilen, die in dem maßgebenden amtlichen Verzeichnis (§ 2 Abs. 2 der Grundbuchordnung) als selbständige Teile eingetragen sind, so ist bei der Bezeichnung des Grundstücks in geeigneter Weise zum Ausdruck zu bringen, daß die Teile ein Grundstück bilden; - c)
das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte; dabei sind die Grundbuchblätter der übrigen Miteigentumsanteile anzugeben.
(2) Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung und einen Nachweis nach § 7 Absatz 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes Bezug genommen werden (§ 7 Absatz 3 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes); vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 des Wohnungseigentumsgesetzes) und Vereinbarungen über die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen (§ 7 Absatz 3 Satz 2 des Wohnungseigentumsgesetzes).
(3) In Spalte 1 ist die laufende Nummer der Eintragung einzutragen. In Spalte 2 ist die bisherige laufende Nummer des Miteigentumsanteils anzugeben, aus dem der Miteigentumsanteil durch Vereinigung oder Teilung entstanden ist.
(4) In Spalte 4 ist die Größe des im Miteigentum stehenden Grundstücks nach den allgemeinen Vorschriften einzutragen.
(5) In den Spalten 6 und 8 sind die Übertragung des Miteigentumsanteils auf das Blatt sowie die Veränderungen, die sich auf den Bestand des Grundstücks, die Größe des Miteigentumsanteils oder den Gegenstand oder den Inhalt des Sondereigentums beziehen, einzutragen. Der Vermerk über die Übertragung des Miteigentumsanteils auf das Blatt kann jedoch statt in Spalte 6 auch in die Eintragung in Spalte 3 aufgenommen werden.
(6) Verliert durch die Eintragung einer Veränderung nach ihrem aus dem Grundbuch ersichtlichen Inhalt eine frühere Eintragung ganz oder teilweise ihre Bedeutung, so ist sie insoweit rot zu unterstreichen.
(7) Vermerke über Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks zustehen, sind in den Spalten 1, 3 und 4 des Bestandsverzeichnisses sämtlicher für Miteigentumsanteile an dem herrschenden Grundstück angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher einzutragen. Hierauf ist in dem in Spalte 6 einzutragenden Vermerk hinzuweisen.
Haben die Teilhaber die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Gegenstands geregelt, so wirkt die getroffene Bestimmung auch für und gegen die Sondernachfolger.
Eine Forderung kann von dem Gläubiger durch Vertrag mit einem anderen auf diesen übertragen werden (Abtretung). Mit dem Abschluss des Vertrags tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Gläubigers.
Tenor
I.
Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rosenheim - Grundbuchamt - vom 28. März 2014 wird zurückgewiesen.
II.
Der Beschwerdewert beträgt 5.000,00 €.
Gründe
I.
Der Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1 erwarb vom Bauträger Teileigentum. Im notariellen Kaufvertrag vom 25.11.1994 ist unter II. („Verkauf“) geregelt:
Mitverkauft und im Kaufpreis enthalten ist das Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. AK 4 sowie an den oberirdischen Kfz-Stellplätzen Nr. 3, 4, 5 und 6, ...
Unter XVIII. („Sondernutzungsrechtszuweisung“) ist ausgeführt:
Der Verkäufer weist hiermit das unter Ziffer II. mitverkaufte Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum Nr. AK 4 und an den oberirdischen Kfz-Stellplätzen Nr. 3, 4, 5 und 6 der kaufgegenständlichen Gewerbeeinheit A 03 zu und bewilligt und alle Vertragsteile beantragen die Eintragung der Zuweisung im Grundbuch. Dieser Antrag ist selbstständig.
Mit Schreiben vom 30.11.1994 wurde gemäß § 15 GBO die Eintragung der ebenfalls bewilligten Eigentumsvormerkung beantragt. Am 22.2.1995 wurde die Auflassung erklärt. Der Eintragungsantrag vom 27.2.1995 nahm Bezug (auch) auf die bei den Grundakten befindliche Urkunde vom 25.11.1994 und umfasste den Vollzug „aller in der/den Urkunde/n enthaltenen noch nicht vollzogenen Eintragungsanträge“.
Die Eintragung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums erfolgte nicht.
Mit notarieller Urkunde vom 22.4.2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 das Teileigentum an den Beteiligten zu 2. Vermerkt ist die Einräumung des genannten Sondernutzungsrechts als Bestandteil des Kaufgegenstandes.
Unter dem 23.04.2013 hat der Notar gemäß § 15 GBO die Eintragung der Eigentumsvormerkung und der Zuweisung des Sondernutzungsrechts aus Ziffer XVIII. des Vertrags vom 25.11.1994 beantragt. Die Eigentumsvormerkung hat das Grundbuchamt am 5.6.2013 eingetragen, schließlich am 04.10.2013 den Eigentumsübergang. Seit dem 04.10.2013 ist aufgrund einer weiteren Auflassung als Eigentümerin die Ehefrau des Beteiligten zu 1 eingetragen.
Das Grundbuchamt hat den Antrag vom 23.4.2013 auf Eintragung der Zuweisung des Sondernutzungsrechts mit Beschluss vom 28.03.2014 kostenpflichtig zurückgewiesen, da die nachträgliche Eintragung eines bisher nicht gebuchten Sondernutzungsrechts unzulässig sei. Es könne nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunde nachgewiesen werden, dass das Recht nicht außerhalb des Grundbuchs übertragen wurde. Die angebotene eidesstattliche Versicherung reiche im Grundbuchverfahren nicht aus. Zur Eintragung des Sondernutzungsrechts sei daher die Bewilligung sämtlicher Eigentümer sowie die Zustimmung sämtlicher Gläubiger der an den Einheiten lastenden Rechte erforderlich. Unerheblich sei, ob im Jahr 1995 ein wirksamer Eintragungsantrag gestellt wurde, da dies nichts an der Tatsache ändere, dass das Sondernutzungsrecht in einem Zeitraum von fast 20 Jahren ohne Verlautbarung im Grundbuch an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen worden sein könnte. Am 27.02.1995 sei aber schon kein wirksamer Eintragungsantrag gestellt worden.
Die dagegen vom Notar im Namen der Beteiligten eingelegte Beschwerde wird damit begründet, dass der aufteilende Eigentümer seinerzeit den Eintragungsantrag gestellt habe, als er noch zur Zuweisung des Sondernutzungsrechts ermächtigt war. Die Ermächtigung bestehe entsprechend § 878 BGB auch jetzt noch fort. Andernfalls könne trotz rechtzeitigen Antrags die unterbliebene Eintragung einer Zuweisung im Zusammenhang mit der Auflassung nach Veräußerung der letzten Einheit bereits eine juristische Sekunde nach Eintragung des Eigentumswechsels nicht mehr nachgeholt und geheilt werden. Der Eintragungsantrag sei wirksam gestellt worden. In der Grundbuchvorlage vom 27.02.1995 werde Bezug auf die bei den Grundakten befindliche Urkunde vom 25.11.1994 genommen und gemäß § 15 GBO Vollzug aller in der/den Urkunde/n enthaltenen, noch nicht vollzogenen Eintragungsanträge beantragt.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Die Beschwerde gegen die (Teil-) Zurückweisung des Eintragungsantrags vom 23.4.2013 ist gemäß § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG in Verbindung mit der uneingeschränkten Vertretungsvollmacht im Grundbuchverfahren gemäß Ziff. IX. des Kaufvertrags zulässig. Allerdings war keiner der beiden Beteiligten zum Zeitpunkt der Beschwerdeeinlegung antragsbefugt. Antragsbefugt ist nämlich derjenige (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 13 Rn. 47), dessen unmittelbare Begünstigung die Eintragung bezweckt, also z. B. der Eigentümer eines Teileigentums bei Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch, nicht dagegen der Berechtigte einer Eigentumsvormerkung. Die Beteiligte zu 1 war als Eigentümerin zwar zum Zeitpunkt der Antragstellung antragsbefugt. Da die Antragsbefugnis aber auch Voraussetzung für die Beschwerdeberechtigung ist (vgl. Demharter § 71 Rn. 63) und zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde noch vorhanden sein muss, wäre die Beteiligte zu 1, die nach dem aktuellen Grundbuchstand kein Recht an dem fraglichen Grundbesitz mehr innehat, auch nicht beschwerdeberechtigt (vgl. Demharter § 71 Rn. 66 m. w. N.). Es ist jedoch davon auszugehen, dass der bisherige Eigentümer nach Eigentumsumschreibung die Beschwerde in Verfahrensstandschaft für den neuen Eigentümer fortführt (vgl. Demharter § 71 Rn. 66 und FGPrax 1997, 7; BayObLG NJW-RR 2002, 884; OLG Frankfurt NJW-RR 1997, 1447) und zumindest, wenn er sich vertraglich zur Überlassung eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts verpflichtet hat, als ursprünglich Antragsberechtigter das Antragsverfahren auch in der zweiten Instanz in Prozessstandschaft fortführen kann.
Dieselben Erwägungen gelten für den Beteiligten zu 2. Er war zwar zur Zeit der Antragstellung nicht antragsbefugt, weil er lediglich aus der Vormerkung berechtigt war. Er war jedoch zwischenzeitlich als Eigentümer eingetragen und somit antragsbefugt und hat das Teileigentum mit dem Sondernutzungsrecht weiter übertragen. Auf die Dauer seiner Berechtigung kommt es nicht an.
2. Es ist jedoch nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass zum veräußerten Teileigentum auch das beschriebene Sondernutzungsrecht gehört.
a) Das Sondernutzungsrecht als Form der Gebrauchsregelung gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 Abs. 1 WEG) kann im Grundbuch eingetragen werden (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Zu dessen Wirksamkeit muss es dies aber nicht. Es ist auch möglich, in der Teilungserklärung den teilenden ursprünglichen Alleineigentümer zu ermächtigen, Sondernutzungsrechte, die keinem bestimmten Sondereigentum zugeordnet sind, ohne die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einem Sondereigentum zuzuweisen.
Der Eigentümer des Sondereigentums kann das ihm zugewiesene Sondernutzungsrecht, auch ohne dass dies im Grundbuch verlautbart wird, durch Abtretung nach § 398 BGB an ein anderes Mitglied der Gemeinschaft übertragen (h.M.; vgl. Senat vom 11.5.2012 NJW-RR = 2013, 135 und vom 18.4.2013 = Rpfleger 2013, 514; Bärmann/Klein WEG 12. Aufl. § 13 Rn. 121; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG § 13 Rn. 35: Riecke in Riecke/Schmid WEG 3. Aufl. Anhang zu § 13 Rn. 164; Böttcher ZNotP 2014, 47/56).
Die Weiterveräußerung des Sondereigentums führt auch grundsätzlich - ohne dass die Abtretung im Kaufvertrag ausdrücklich verlautbart sein müsste (vgl. OLG Hamm FGPrax 1998, 175; OLG Schleswig FGPrax 1996, 56; Hügel/Kral GBO 2. Aufl. Wohnungseigentum Rn. 140) - zum Übergang des schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts nach § 746 BGB (a.A. Bärmann/Klein § 13 Rn. 122).
b) Dazu kommt es aber nicht, wenn der jeweilige Voreigentümer das Sondernutzungsrecht ganz oder teilweise auf andere Miteigentümer übertragen hat. Denn dann steht das Recht - etwa an der Stellfläche - einem anderen Wohnungseigentümer als gerade dem hiesigen Verkäufer zu. Da sich der Vorgang außerhalb des Grundbuchs abspielt, ist dessen Publizität insoweit eingeschränkt.
c) Mangels bisheriger Eintragung (vgl. § 10 Abs. 3 WEG) spricht deshalb auch keine Vermutung (§ 891 BGB) für die Zugehörigkeit des - einmal zugewiesenen - Sondernutzungsrechts an dem Kellerraum und den Stellplätzen gerade zum gegenständlichen Teileigentum, eben weil das Recht zwischen den Wohnungs-/Teileigentümern ein und derselben Gemeinschaft regelmäßig ohne Zustimmung der anderen außerhalb des Grundbuchs wirksam übertragen werden kann. Es ist weder auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass dies in der Vergangenheit auch geschehen ist. Das Grundbuch verlautbart bislang eine Zuordnung des Sondernutzungsrechts zu einem Sondereigentum nicht, so dass für die begehrte Buchung des Rechts beim Teileigentum der Rechtsnachfolgerin des Beteiligten zu 2 als Erwerber die Mitwirkung aller Miteigentümer in Form einer Bewilligung oder Zustimmung notwendig ist. Es steht nämlich nach der erstmaligen Zuweisung im Jahre 1994 nicht fest, ob und gegebenenfalls wem das Sondernutzungsrecht abgetreten wurde. Ebenso bedarf es zur Buchung des bis jetzt lediglich schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts der Zustimmung der Gläubiger nach Maßgabe von § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG.
d) Ein Nachweis durch eidesstattliche Versicherung ist von hier nicht vorliegenden Sonderfällen abgesehen im Eintragungsverfahren unzulässig (Demharter § 29 Rn. 23).
e) Auch eine Antragstellung zugleich mit der Zuweisung des Sondernutzungsrechts beim Erwerb durch den Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1 würde hieran nichts ändern, so dass dahingestellt bleiben kann, ob die Grundbuchvorlage vom 27.02.1995 diesen Antrag umfasst. Gemäß § 878 BGB wird eine vom Berechtigten abgegebene Erklärung zwar nicht dadurch unwirksam, dass dieser in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und Eintragungsantrag gestellt ist. Die in der notariellen Urkunde vom 25.11.1994 enthaltenen Erklärungen des Bauträgers hätten trotzdem ihre Wirksamkeit verloren. Denn § 878 BGB schützt nicht davor, dass der Erklärende die Rechtsinhaberschaft verliert (Parlandt/Bassenge BGB 73. Aufl. § 878 Rn. 2). Der Bauträger konnte noch bei Zuweisung des Sondernutzungsrechts über dieses verfügen, der Erwerber zwar grundsätzlich ebenfalls bis zur Veräußerung des Sondereigentums, aber nicht, wenn - was gerade nicht auszuschließen ist - er oder sein Rechtsnachfolger über das Sondernutzungsrecht - getrennt vom Sondereigentum - gemäß § 398 BGB verfügt hat. In diesem Fall hätten die ursprünglichen Erklärungen ihre Wirkungen verloren.
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
4. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 1 und Abs. 3 GNotKG.
5. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelentscheidung, die auf anerkannten Nachweisgrundsätzen beruht.
Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 28.05.2014.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
(1) Eine Eintragung soll nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist.
(2) Bei einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld, über die ein Brief erteilt ist, steht es der Eintragung des Gläubigers gleich, wenn dieser sich im Besitz des Briefes befindet und sein Gläubigerrecht nach § 1155 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nachweist.
Werden mehrere Eintragungen beantragt, durch die dasselbe Recht betroffen wird, so darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen.
(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.