Oberlandesgericht Hamm Urteil, 09. Mai 2014 - 30 U 58/12
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13.02.2012 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer – Einzelrichter - des Landgerichts Essen unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt gefasst:
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Klägerin zu 17 % und die Beklagte zu 83 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 11 % und die Beklagte zu 89 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können jeweils die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
1
Gründe:
2A.
3Die Klägerin hat von der Beklagten ursprünglich die Beseitigung diverser Schäden an den von der Beklagten gemieteten Büroräumen bzw. die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mieträume gefordert. Mit der Berufung begehrt die Klägerin nur noch die Ersetzung einer angeblich durch die Beklagte beschädigten Feuerschutztür und hilfsweise die Zahlung des dazu erforderlichen Geldbetrags. Widerklagend erstrebt die Beklagte die Rückzahlung angeblich überzahlter Mieten und Nebenkosten, da die Mieträume kleiner als vereinbart und damit mangelhaft gewesen seien.
4Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und Voreigentümerin des bebauten Grundstücks I in I2, die C2 und H GbR, errichtete das dortige Gebäude im Jahr 1992 und vermietete einen Teil der später von der Beklagten genutzten Fläche (nämlich diejenige im 1. Obergeschoss, die im Mietvertrag zunächst als 2. Obergeschoss bezeichnet worden war) zunächst an die N oHG. Die genauen Absprachen und übereinstimmenden Vorstellungen im Zusammenhang mit dem Abschluss des vorgenannten Mietvertrages sind zwischen den Parteien streitig. Die N oHG, deren Mietvertrag eigentlich fest bis zum Jahr 2002 geschlossen worden war, wollte im Jahr 1994 ihre Geschäftstätigkeit beenden und aus dem Mietverhältnis ausscheiden. Hiermit war die Rechtsvorgängerin der Klägerin grds. einverstanden, sofern ein entsprechender Nachmieter gefunden werden konnte.
5Die Beklagte interessierte sich für die Mieträumlichkeiten der N oHG und schloss schließlich am 08.02.1994 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen schriftlichen Mietvertrag hierüber, wobei auch noch Nebenflächen und (relativ kleine) Flächen im Dachgeschoss angemietet wurden. Das Mietverhältnis hatte nach § 2 des Vertrages eine feste Laufzeit von 10 Jahren, wobei dem Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung eingeräumt wurde. In § 3 des Mietvertrages (Mietzins, Kaution) trafen die Mietvertragsparteien u.a. folgende Vereinbarung:
6„[…] Bei den angegebenen Flächen handelt es sich um Innenmaße. Mietfläche ist die Fläche innerhalb der Außenhaut des vermieteten Objektes. Wände, die die Vermieterin auf Wunsch des Mieters (Raumunterteilung) eingebracht hat, werden durchgemessen.“
7Ebenfalls unter dem Datum 08.02.1994 schloss die Beklagte mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine schriftliche „Übernahmeerklärung“, mit welcher die Beklagte Einbauten und Einrichtungsgegenstände der N oHG zu einem Preis von 189.000,00 DM „käuflich“ übernahm. Die genauen Absprachen und übereinstimmenden Vorstellungen der damaligen Mietvertragsparteien beim Abschluss dieser Verträge sind streitig.
8Unter den Daten 20./25.05.1998 schlossen die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagte einen Folgemietvertrag über die bereits mit Vertrag vom 08.02.1994 angemieteten Räume in dem vorgenannten Objekt in I2, wobei die Mietfläche um einige Räume im Dachgeschoss und um Nebenflächen erweitert und der Mietzins entsprechend angepasst wurde. Der Vertragsinhalt entsprach im Übrigen weitgehend demjenigen des Vertrages vom 08.02.1994. Die Mietzeit betrug wiederum 10 Jahre, wobei dem Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung eingeräumt wurde.
9Folgende Vereinbarungen in diesem Mietvertrag sind insbesondere relevant:
10„§ 2 – Mietzeit –
11[…] Der Mieter übernimmt die Räume im II. OG [Anm.: später als 1. OG bezeichnet] in dem bereits genutzten vorhandenen Zustand gem. Mietvertrag vom 08.02.1994. […]
12§ 3 – Mietzins, Kaution –
13[…] Bei den angegebenen Flächen handelt es sich um Innenmaße. Mietfläche ist die Fläche innerhalb der Außenhaut des vermieteten Objektes. Wände, die die Vermieterin auf Wunsch des Mieters (Raumunterteilung) eingebracht hat, werden durchgemessen. […]“
14Dieser Folgemietvertrag wurde schließlich durch einen dritten schriftlichen Mietvertrag vom 09.08.2002 zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Beklagten ersetzt. Durch diesen Vertrag wurden nunmehr neben den ursprünglichen Mieträumen im 1. Obergeschoss auch noch Räume im Zwischengeschoss vermietet, so dass sich die Mietfläche im Verhältnis zum ursprünglichen Mietvertrag aus dem Jahr 1994 etwa verdoppelte. Folgende Vereinbarungen des vorbezeichneten Mietvertrages sind insbesondere bedeutsam:
15„§ 3 – Mietzins, Kaution -
16Der monatliche Mietzins beträgt für
17ca. 1152,45 m² Fläche Zwischengeschoß und I. OG € 10,30/m² € 11.870,24ca. 70 m² Nebenflächen, Anteil Treppenhaus etc. € 3,90/m² €
18273,0024 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich a € 26,00
19€ 624,002 Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus a € 16,00 € 32,00
20Gesamt: € 12.799,24 ===========
21(i.W. zwölftausendsiebenhundertneunundneunzig 24/100 Euro)
22zzgl. Nebenkosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer.
23Bei den angegebenen Flächen handelt es sich um Innenmaße. Mietfläche ist die Fläche innerhalb der Außenhaut des vermieteten Objektes. Wände, die die Vermieterin auf Wunsch des Mieters (Raumunterteilung) eingebracht hat, werden durchgemessen.
24[…]
25§ 4 – Nebenentgelte –
26Neben dem Mietzins sind die Nebenkosten nach Maßgabe der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage) sowie die Verwaltungskosten zu entrichten. Für die anfallenden Nebenkosten wird eine Vorauszahlung in Höhe von € 1,00/m2/mtl. zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer erhoben.
27Es gilt folgendes Umlageverhältnis für Mieter verbindlich:
28- 29
Die Verwaltungskosten betragen 2 % des Nettomietzinses zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer.
[…]“
31Auf der Grundlage der mietvertraglichen Vereinbarungen zahlte die Beklagte für die von ihr genutzten Mieträume und Parkplätze ab dem Jahr 2002 monatlich einen Nettomietzins in Höhe von 12.799,24 € zuzüglich Verwaltungskosten in Höhe von 242,86 €, einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1.222,45 € und Umsatzsteuer (Steuersatz iHv 19 % ab 2007) in Höhe von 2.710,27 €, mithin einen monatlichen Gesamtbetrag in Höhe von 16.974,81 €.
32Mit Schreiben vom 01.09.2005 an die Hausverwalterin der Vermieterin beanstandete die Beklagte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, weil dort einige nach dem Flächenverhältnis umzulegende Betriebskostenpositionen abweichend im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt worden waren. In dem Schreiben heißt es u.a.:
33„Im übrigen lassen die im Aufteilungsplan festgelegten Einheiten und Flächengrößen Abweichungen zu unserer Mietfläche vermuten.“
34Die Rechtsvorgängerin der Klägerin erstellte auf das Schreiben der Beklagten eine korrigierte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, in der die fraglichen Betriebskostenpostionen nunmehr nach dem Mietflächenverhältnis umgelegt wurden, so dass dem Monitum der Beklagten abgeholfen wurde.
35Im Dezember 2007 erwarb die Klägerin die Immobilie und trat auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein.
36Die Beklagte entrichtete insbesondere auch im Zeitraum von Januar bis Juni 2008 an die Klägerin den monatlichen Gesamtbetrag in Höhe von 16.974,18 €.
37Aufgrund einer im Mietvertrag vereinbarten Währungsklausel verlangte die Klägerin von der Beklagten mit Schreiben vom 14.01.2010 rückwirkend ab Juli 2008 eine Mieterhöhung in Höhe von 1.080,93 € auf die Nettomiete für die Räume und Parkplätze einschließlich der Verwaltungskosten. Zuzüglich der unveränderten Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1.222,45 € und der geschuldeten Umsatzsteuer in Höhe von 2.915,64 € ergab sich ein neuer monatlicher Gesamtbetrag in Höhe von 18.261,11 €, den die Beklagte (teils im Wege einer Nachzahlung) auch im Zeitraum von Juli 2008 bis einschließlich April 2010 beglich.
38Mit Schreiben vom 15.09.2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.03.2010, wobei sie sich auf Schriftformmängel berief. Im Hinblick auf Streitigkeiten über die Wirksamkeit der Kündigung erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin am 19.03.2010 vorsorglich eine erneute Kündigung zum 30.09.2010. Die von der (hiesigen) Beklagten erhobene Klage auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2010 wurde durch Entscheidung des BGH (Urt. vom 23.01.2013, Az.: XII ZR 35/11, juris) mittlerweile rechtskräftig abgewiesen. Die Beklagte räumte unabhängig vom Streit über die Wirksamkeit der Kündigungen die Mieträume und gab diese am 04.05.2010 an die Klägerin heraus.
39Die Klägerin erstellte unter dem Datum 25.11.2009 eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, die einen Gesamtbetrag in Höhe von 20.907,43 € (brutto) und 18.891,94 € (netto) ergab. Dieser Betrag wurde von der Beklagten (unter Berücksichtigung ihrer geleisteten Vorauszahlungen und einer Nachzahlung iHv 4.165,65 €) komplett gezahlt.
40Die Beklagte ließ am 19.04.2010 und am 04.05.2010 ein Aufmaß der Mieträumlichkeiten im Gebäude der Klägerin mit einem Laser-Messgerät erstellen und beauftragte im Juni 2010 den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. L aus I2 mit der Erstellung einer Mietflächenermittlung. Mit Gutachten vom 16.06.2010 gelangte der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass sich die Nettogrundfläche der von der Beklagten angemieteten Räume im Zwischengeschoss und 1. Obergeschoss (ohne Nebenflächen) nach DIN 277 auf insgesamt 1.009,72 m2 (Zwischengeschoss: 521,71 m2, 1. Obergeschoss: 488,01 m2) beliefe.
41Die Klägerin hat zur Klage behauptet (soweit noch streitgegenständlich), dass die Beklagte in eine Feuerschutztür ein zusätzliches Schloss eingebaut habe, womit die Tür ihre Brandschutzeignung verloren habe und die Tür zu erneuern sei.
42Die Klägerin hat zunächst beantragt, die Beklagte zur Durchführung folgender Arbeiten bzw. Beseitigung folgender Schäden im Objekt I, I2 zu verurteilen,
43- 44
1. die in den Räumen belassenen Klimaanlagen (Geräte und Leitungen) insbesondere in den Büros 1,2,3, 6 und im Serverraum zu entfernen und den ursprüngliche Zustand wiederherzustellen,
- 46
2. im Damen-WC mehrere beschädigte Fliesen zu ersetzen,
- 48
3. die Parkplatzbeschilderung und die Beschriftung auf dem Bodenbelag der Parkplätze vor dem Haus zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen,
- 50
4. den Steinfußboden in der Küche 2. OG wieder herzustellen und das Laminat zu entfernen,
- 52
5. im Treppenhaus vor der Eingangstür des Mietbereichs der Beklagten die Beschilderungen zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen,
- 54
6. die vorhandene Feuerschutztür zu ersetzen,
- 56
7. die an der Fassade befestigte Lampe zu erneuern,
Hilfsweise hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 7.500,00 € an die Klägerin zu verurteilen.
58Bezüglich der Anträge zu Ziffer 1. bis 4. haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
59Die verbleibenden Klageanträge hat die Klägerin neu gefasst, so dass sie dann beantragt hat, die Beklagte zur Durchführung folgender Arbeiten bzw. Beseitigung folgender Schäden im Objekt P-Straße, I2 zu verurteilen,
60- 61
1. im Treppenhaus sowohl im Zwischengeschoss als auch im 1. OG die jeweils rechts von der Eingangstür des Mietbereichs der Beklagten befindlichen Beschilderungen, die auf den als Anlage K 2 (Schild im Zwischengeschoss) und Anlage K 3 (Schild im 1. OG) beigefügten Fotos zu erkennen sind, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen,
- 63
2. die an der rot markierten Stelle auf der als Anlage K 4 beigefügten Skizze vom Zwischengeschoss befindliche und auf dem als Anlage K 5 beigefügten Foto abgebildete Brandschutztür zu ersetzen,
- 65
3. die Lampe, die – von der P-Straße aus betrachtet – auf der hinteren Gebäudewand an der Fassade an der rot markierten Stelle der als Anlage K 6 beigefügten Skizze befestigt und auf dem als Anlage K 7 beigefügten Foto abgebildet ist, ist zu erneuern,
Hilfsweise hat die Klägerin beantragt,
67die Beklagte zur Zahlung von insgesamt 8.000,00 € zu verurteilen, und zwar
68- 69
1. in Höhe von 150,00 € für den Hauptantrag zu 1.,
- 70
2. in Höhe von 7.650,00 € für den Hauptantrag zu 2. und
- 71
3. in Höhe von 200,00 € für den Hauptantrag zu 3.
Die Beklagte hat beantragt,
73die Klage abzuweisen.
74Widerklagend hat die Beklagte beantragt, die Klägerin zu verurteilen,
75an die Beklagte 59.501,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (Zustellung ist am 17.08.2011 erfolgt) zu zahlen,
76an die Beklagte weitere 1.487,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
77Die Klägerin hat beantragt,
78die Widerklage abzuweisen.
79Die Beklagte hat zur Klage behauptet (soweit noch streitgegenständlich), die Feuerschutztür sei von ihr nicht unsachgemäß bearbeitet, beschädigt oder in sonstiger Weise umgearbeitet worden, sondern befinde sich, abgesehen von vertragsgemäßen Abnutzungen, im gleichen Zustand wie bei Übernahme.
80Zur Widerklage hat die Beklagte – gestützt auf das Privatgutachten des Sachverständigen L - behauptet, die Nettogrundfläche der von ihr angemieteten Räume im Zwischengeschoss und 1. Obergeschoss (ohne Nebenflächen) hätte sich nach DIN 277 auf insgesamt 1.009,72 m2 (Zwischengeschoss: 521,71 m2, 1. Obergeschoss: 488,01 m2) belaufen, so dass nach ihrer Ansicht die Mietfläche 12,38 % kleiner sei als die vertraglich vereinbarte in der Größe von 1.152,45 m2.
81Unter Berücksichtigung dessen hat die Beklagte die Ansicht vertreten, die geschuldete Miete habe im Zeitraum von Januar bis Juni 2008 monatlich 15.020,54 € betragen und im Zeitraum ab Juli 2008 monatlich 16.158,95. Ausgehend von der Fläche als Verteilungsschlüssel der Betriebskostenabrechnung ergebe sich eine Überzahlung der Nebenkosten im Jahre 2008 in Höhe von 1.528,84 €. Die Gesamtüberzahlung belaufe sich insgesamt auf den mit der Widerklage geltend gemachten Betrag von 59.501,98 € und zwar nach folgender Berechnung:
82Überzahlung Jan.-Juni 2008:
83Monatlich gezahlter Betrag: 16.974,81 €
84Monatlich geschuldeter Betrag: 15.020,54 €
85Monatliche Überzahlung: 1.954,27 €
86Gesamtbetrag der Überzahlung (6 Monate): 11.725,62 €
87Überzahlung Juli 2008 – April 2010:
88Monatlich gezahlter Betrag: 18.261,11 €
89Monatlich geschuldeter Betrag: 16.158,95 €
90Monatliche Überzahlung: 2.102,16 €
91Gesamtbetrag der Überzahlung (22 Monate): 46.247,52 €
92Überzahlung Nebenkostenabrechnung 2008: 1.528,84 €
93Gesamtbetrag Überzahlung: 59.501,98 €
94Wegen der Einzelheiten der Berechnung der Widerklageforderung wird auf Bl. 26-28 d.A. verwiesen. Ferner macht die Beklagte die Kosten für das private Sachverständigengutachten in Höhe von 1.487,50 € geltend.
95Die Beklagte ist der Ansicht gewesen, dass die vom Sachverständigen L ermittelte Mietfläche den vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag entspreche. Die Auslegung des Begriffs „Außenhaut“ sei ausgehend vom Wortlaut und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte sowie dem Grundsatz von Treu und Glauben vorzunehmen, so dass darunter die gesamte Außenwand (Fassade, Dämmung, Mauerwerk, Innenputz) zu verstehen sei. Nach dem Mietvertrag zählten daher die Außenwände des Objektes nicht zur Mietfläche. Insbesondere die Verwendung des Begriffs Innenmaße verstärke dieses Verständnis, weil ein solches von der Innenseite der Außenwände zu bemessen sei. Auch die ergänzende Regelung, dass die vom Mieter eingebrachten Wände zu durchmessen seien, zeige, dass nur die für den Mieter nutzbare Fläche Gegenstand sein, diese aber nicht durch Maßnahmen des Mieters verringert werden solle. Die Beklagte hat zu den Innenwänden behauptet, dass diese bereits bei ihrem Einzug vorhanden gewesen und daher nicht durch sie eingebracht worden seien.
96Da der Mietpreis sich nach der Quadratmeterzahl richte, sei die im Mietvertrag angegebene Größe der gemieteten Räume als Sollbeschaffenheit vereinbart worden.
97Die Beklagte hat behauptet, sie habe Zweifel an der Richtigkeit der im Mietvertrag angegebenen Mietfläche erst im Zusammenhang mit dem Auszug aus den Mieträumen der Klägerin bekommen, weil die neuen Mieträume zwar laut den Größenangaben kleiner gewesen seien, aber größer gewirkt hätten. Daraufhin erst habe sie die Vermessung der Räume und die Erstellung einer Mietflächenermittlung in Auftrag gegeben. Aus ihrem Schreiben vom 01.09.2005 an die Hausverwalterin der damaligen Vermieterin ergebe sich nicht, dass die Beklagte schon damals Zweifel an den Mietflächenangaben im Mietvertrag geäußert habe. Sie habe sich nur dagegen gewehrt, dass die Betriebskosten nach den Miteigentumsanteilen statt nach den Mietflächen verteilt würden, da sie Fehler im Aufteilungsplan vermutet habe.
98Die Beklagte ist der Ansicht gewesen, dass etwaige Unklarheiten bei der Auslegung des Mietvertrags zulasten der Klägerin gingen, weil es sich bei den Mietverträgen um deren Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Hierzu hat die Beklagte behauptet, dass die Klägerin den Vertrag in einer Vielzahl von Fällen auch gegenüber Dritten, z.B. der N OHG, verwendet habe.
99Die Beklagte ist schließlich der Ansicht gewesen, dass sie ihr Minderungsrecht keinesfalls verwirkt habe. Das Zeitmoment sei nicht erfüllt, weil die Beklagte vor ihrem Auszug keine Kenntnis von der Flächenabweichung gehabt habe. Auch das Umstandsmoment sei nicht erfüllt, weil sich die Klägerin unredlich verhalten habe. Die Beklagte habe bis zu ihrem Auszug die Richtigkeit der Größenangaben im Mietvertrag nicht in Zweifel gezogen. Die Klägerin habe außerdem nicht dargelegt, dass die Beklagte schon zuvor einen Minderungsanspruch wegen der Flächenabweichung habe geltend machen wollen und ab wann und aus welchem Grund die Klägerin dann habe darauf vertrauen dürfen, dass die Beklagte dies nicht mehr vor habe.
100Die Klägerin hat hinsichtlich der Widerklage die Ordnungsgemäßheit des Aufmaßes durch den Privatsachverständigen L bestritten.
101Sie ist außerdem der Ansicht gewesen, dass zur Mietflächenberechnung nicht auf die Netto-Grundfläche nach DIN 277 abgestellt werden dürfe, wie es aber der Sachverständige L getan habe. Die Mietfläche sei nämlich entsprechend der Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages zu bestimmen, wonach es sich um die Fläche innerhalb der Außenhaut des Objektes handele. Unter dem Fachbegriff Außenhaut sei die sichtbare Außenhülle, mithin die Fassade eines Gebäudes, zu verstehen. Daher sei bei Berechnung der Mietfläche jedenfalls auch diejenige Fläche zu berücksichtigen, die sich zwischen der Innenseite der Fassade und der Innenseite der dahinter liegenden Wand befinde. Nach dem Aufmaß des Vermessungsbüros Y ergebe sich für diese Fläche im Zwischengeschoss eine Quadratmeterzahl von 44,39 und im Obergeschoss von 35,58. Bei Hinzurechnung dieser Flächen zu der von Dipl.-Ing. L ermittelten Fläche ergebe sich eine Gesamtfläche von 1.089,69 m² und damit nur eine Abweichung von 5,45 %, welche die Annahme eines Sachmangels nicht rechtfertige.
102Im Übrigen seien auch jedenfalls die Innenwände im 1. Obergeschoss nach § 3 des Mietvertrages durchzumessen, weil es sich dabei um Trennwände handele, die auf Wunsch der Mieterin eingebracht worden seien. Insoweit sei nämlich die Entstehungsgeschichte dieser Vereinbarung zu berücksichtigen. Bei der Erstvermietung an die Firma N oHG habe die damals mit ca. 590 m² angegebene Fläche nämlich aus einem einzigen im Rohbauzustand befindlichen Raum bestanden. Danach seien erst die Trennwände auf Wunsch der N oHG eingesetzt worden. Als die N oHG ihre Geschäftstätigkeit eingestellt habe, habe die Fläche unter denselben Bedingungen weitervermietet werden sollen, wobei die Beklagte als Neumieterin die Trennwände und das Mobiliar habe übernehmen sollen. Dementsprechend habe die Beklagte auch die Trennwände, die als Scheinbestandteile anzusehen seien, übernommen. Daher handele es sich jedenfalls bei den Innenwänden im 1. Obergeschoss immer noch um durchzumessende Trennwände im Sinne von § 3 des Mietvertrages. Selbst wenn man im Zwischengeschoss die Innenwände nicht durchmessen würde, ergäbe sich eine Gesamtmietfläche von 1.118,92 m² und damit nur eine Abweichung von 2,9 %.
103Außerdem sei durch den Mietvertrag überhaupt keine bestimmte Mindestgröße zur Soll-Beschaffenheit erklärt worden. Bei Abschluss des maßgeblichen Mietvertrages im Jahr 2002 habe die Beklagte die Mietfläche schon seit 8 Jahren gekannt und genutzt, weshalb auch vereinbart worden sei, dass die Räume im bekannten und genutzten Zustand übernommen würden. Daher sei es den Parteien auf eine Mindestgröße in Gestalt einer Soll-Beschaffenheit nicht angekommen.
104Schließlich habe die Beklagte ein etwaiges Minderungsrecht verwirkt. Die Beklagte habe bereits im Jahr 2005 Kenntnis von der Flächenabweichung gehabt, weil sie in ihrem Schreiben vom 01.09.2005 ausgeführt habe, dass die im Aufteilungsplan festgelegten Einheiten und Flächengrößen Abweichungen zur Mietfläche vermuten ließen. Nach diesem Zeitpunkt habe die Beklagte, bei der ausgewiesene Mietrechtsexperten tätig seien, aber die Miete noch über 6 Jahre lang ungekürzt weiter gezahlt. Daraus habe die Klägerin entnehmen dürfen, dass die Beklagte ein etwaiges Minderungsrecht nicht mehr geltend machen würde.
105Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin auf die Widerklage zur Zahlung von 59.501,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.08.2011 an die Beklagte verurteilt. Da es die Widerklage im Übrigen nicht abgewiesen hat, hat es über den Zahlungsantrag bezüglich der Erstattung der Kosten für das private Sachverständigengutachten in Höhe von 1.487,50 € zzgl. Zinsen nicht entschieden. Zur Begründung hat das Landgericht, soweit noch relevant, angeführt, dass die Klage teilweise unzulässig und im Übrigen unbegründet und die Widerklage begründet sei.
106Die mit der verbliebenen Klage begehrte Durchführung von Arbeiten bzw. Beseitigung von Schäden könne die Klägerin nicht verlangen.
107Bezüglich des Antrages, die Brandschutztür zu ersetzen, sei die Klägerin beweisfällig geblieben. Die Klägerin habe nämlich angesichts des Vortrages der Beklagten, dass sich die Tür mit Ausnahme von Abnutzungserscheinungen im gleichen Zustand wie bei Übergabe befunden habe, Beweis dafür antreten müssen, dass bei Beginn des Mietverhältnisses nur ein Schloss vorhanden gewesen sei und nicht das auf der Anlage K 5 ersichtliche weitere Schloss. Ein entsprechender Beweisantritt fehle.
108Die Widerklage sei hingegen begründet.
109Der Beklagten stehe ein Anspruch gegen die Klägerin auf Rückzahlung zu viel geleisteter Miete und Nebenkosten in Höhe von 59.501,98 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Altern. BGB zu. Die tatsächliche Fläche des Mietobjektes weiche von der vereinbarten Fläche um mehr als 10 % ab und stelle einen zur Minderung berechtigenden Mangel im Sinne von § 536 BGB dar.
110In § 3 des Mietvertrages sei eine Mietfläche von ca. 1.152,45 m² für das Zwischengeschoss und erste Obergeschoss vereinbart worden, wogegen die tatsächliche Mietfläche nur 1.009,72 € m² betrage. Der Beklagten sei insofern eine 142,73 m² geringere Fläche zur Verfügung gestellt worden, was einer Flächenabweichung in Höhe von 12,38 % geringeren Fläche entspreche.
111Die Kammer lege zu Grunde, dass die vereinbarte Mietfläche die Grundfläche zwischen den Innenseiten der Außenmauern des angemieteten Objektes sei, die der Nettogrundfläche im Sinne der DIN 277 entspricht. Dies ergebe die gemäß §§ 133, 157 BGB vorzunehmende Auslegung von § 3 des Mietvertrages. Die angegebene Fläche sei in Absatz 2 dieser Vertragsklausel als Innenmaß bezeichnet. Dieser Begriff sei aus der Sicht eines verständigen Empfängers dahingehend zu verstehen, dass es sich um die innerhalb der Innenseite der Außenmauern befindliche Fläche handele. Dafür spreche auch die weitere Regelung, dass die auf Wunsch des Mieters eingebrachten Wände durchgemessen werden. Im Umkehrschluss heiße dies, dass nicht auf Wunsch des Mieters eingebrachte Wände nicht zur Durchmessung gelangten. Dass Innenwände nicht zur Durchmessung gelangen sollten, hingegen die Außenwände, sei nicht ersichtlich. Durchzumessende Innenwände seien nicht vorhanden, da die Klägerin dem Vortrag der Beklagten, dass sie keine Wände eingebracht habe, nicht entgegengetreten sei.
112Bei der Auslegung der Vertragsklausel könne sich die Klägerin auch nicht auf die Entstehungsgeschichte der Klausel in Bezug auf die Erstvermietung an die Firma N oHG berufen, da diese Umstände in Bezug auf die Beklagte gerade nicht gegeben gewesen seien. Zu Beginn des Mietverhältnisses mit der Beklagten seien sämtliche Innenwände vorhanden gewesen, so dass sich das Verständnis der mietvertraglichen Regelung an dem zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Zustand des Objektes sich zu orientieren habe.
113Ausgehend von der vorgenommenen Auslegung des Mietvertrages sei eine um mehr als 10 % geringere Mietfläche vorhanden. Die Kammer lege insofern die von dem Dipl.-Ing. L vorgenommene Ermittlung der Mietfläche zu Grunde, die zu einem Ergebnis von 1.009,72 m² kommt. Das anfänglich pauschale Bestreiten der Richtigkeit des Gutachtens durch die Klägerin greife nicht durch. Angesichts der Darstellung der Grundlagen der Bemessung und der vorgenommenen Maße hätte die Klägerin substantiiert vortragen müssen, welche Feststellungen unzutreffend seien.
114Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt hätten, habe die Klägerin nach billigem Ermessen die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, da sie voraussichtlich unterlegen wäre. Auch die diesbezüglichen ursprünglichen Klageanträge zu Ziff. 1 bis 4 seien nicht hinreichend bestimmt gewesen. Bei der Klimaanlage fehle die Bezeichnung, in welchen Räumen welche Geräte sich befänden. Bei den beschädigten Fliesen sei weder das WC bezeichnet, noch welche Fliesen in welcher Lage (Boden-, Wandfliesen) in welcher Form beschädigt seien. Die Parkplatzbeschilderung sei ebenfalls nicht konkret bezeichnet. Es sei auch nicht ersichtlich, welcher Art der behauptete Steinfußboden in der Küche gewesen sei. Darüber hinaus habe die Klägerin bezüglich der Klimaanlage keinen Beweis dafür angetreten, dass diese von der Beklagten eingebracht worden sei. Insofern könne sie sich nicht auf ein Bestreiten mit Nichtwissen berufen, da eine Erkundigungspflicht bei der Voreigentümerin des Objektes anzunehmen sei. Ebenso habe sie keinen Beweis dafür angetreten, dass sich trotz des substantiierten Vortrages der Beklagten ein Steinfußboden in der Küche befunden habe.
115Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin. Bezüglich ihrer Klage begehrt sie nur noch die Verurteilung der Beklagten zum Ersatz der näher bezeichneten Brandschutztür, hilfsweise die Zahlung von 7.650,00 €. Vor allem aber strebt sie die Abweisung der Widerklage an.
116Die Klägerin macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages vor allem geltend, dass das Landgericht keinen Hinweis auf den fehlenden Beweisantritt der Klägerin bezüglich des weiteren von der Beklagten angebrachten Schlosses in der Feuerschutztür erteilt habe. Zu einem solchen Hinweis wäre das Landgericht aber zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung verpflichtet gewesen. Bei einem entsprechenden Hinweis hätte die Klägerin den Beweis durch Vernehmung der Zeugen C2 und H angetreten.
117Das Landgericht habe bei der Auslegung der Mietflächenbestimmung nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrages nicht auf die Sicht eines verständigen Empfängers, mithin auf die objektive Sicht, abstellen dürfen, sondern hätte zunächst den wirklichen Willen der Parteien erforschen müssen. Die Klägerin habe vorgetragen und durch Zeugenvernehmung unter Beweis gestellt, dass die Beklagte und die Rechtsvorgängerin der Klägerin bei Abschluss des ersten Mietvertrages den übereinstimmenden Willen gehabt hätten, dass dieselbe Fläche unter der Übernahme der von der N oHG vorgenommenen Raumaufteilung übernommen werden solle.
118Selbst wenn man den Wortlaut des § 3 Abs. 2 des Mietvertrages aber nach dem objektiven Empfängerhorizont auslegte, führte dies nicht zur Geltung der Netto-Grundfläche nach DIN 277 als maßgebliche Mietfläche. Das Landgericht stütze seine Auffassung, wonach die Parteien die nutzbare Fläche innerhalb der Innenseite der Außenmauern als maßgeblich vereinbart hätten, vor allem auf den Begriff „Innenmaß“. Dies überzeuge aber nicht, weil nach der Ansicht der Rechtsprechung der Sprachgebrauch selbst mit dem Begriff „Wohnfläche“ nicht eine bestimmte Flächenberechnung verbinde, daher erst Recht nicht mit dem Begriff „Innenmaß“. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass damit die nutzbare Fläche vereinbart worden sei. Die Parteien hätten nur vereinbart, dass ein Innenmaß und kein Außenmaß zu Grunde zu legen sei, nicht aber, welches Innenmaß relevant sei.
119Bei dem Begriff „Außenhaut“ handele es sich um einen klar definierten fachspezifischen Ausdruck, so dass nicht auf das Verständnis eines „verständigen Empfängers nach dem allgemeinen Sprachgebrauch“ habe abgestellt werden können. Die Außenhaut bezeichne daher die Fassade oder die sichtbare (äußere) Gebäudehülle. Nach dem Mietvertrag sei somit nicht die Netto-Grundfläche nach DIN 277 als Mietfläche vereinbart, so dass zur Mietfläche auch die Fläche zwischen der Innenseite der Fassade und der Innenseite der Außenwand zähle. Wenn man die nicht berücksichtigte Fläche von insgesamt 79,97 m2 zu der vom Privatsachverständigen L ermittelten Fläche von insgesamt 1.009,72 m2 hinzuzähle, ergebe sich eine Mietfläche vom 1089,69 m2 und daher nur eine rechtlich nicht relevante Flächenabweichung von 5,45 %.
120Das Landgericht habe den Wortlaut des § 3 Abs. 2 S. 3 des Mietvertrages bezüglich der Durchmessung der zur Raumaufteilung eingebrachten Wände zu Unrecht isoliert betrachtet, ohne dessen Entstehungsgeschichte zu berücksichtigen. Da die Beklagte die von der N OHG zur Raumaufteilung eingebrachten Wände übernommen und auch gewusst habe, dass es der Rechtsvorgängerin der Klägerin auf die Übernahme der Raumaufteilung und Einbauten angekommen sei, sei die übernommene Raumaufteilung jedenfalls im 1. Obergeschoss durchzumessen. Wenn man somit für das erste Obergeschoss eine Fläche von 552,82 m2 ansetze, gelange man zu einer Gesamtmietfläche von 1118,92 m2 und somit nur noch zu einer Flächenabweichung von 2,9 %.
121Die Klägerin habe die Ordnungsgemäßheit des Flächenaufmaßes des Privatsachverständigen L unter Beweisantritt bestritten. Soweit das Landgericht dieses Bestreiten als nicht ausreichend angesehen habe, habe es einen Hinweis erteilen müssen, was ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung nicht geschehen sei.
122Da das Landgericht die Argumentation der Klägerin, dass eine bestimmte Mindestgröße nach dem übereinstimmenden Parteienwillen nicht zur Sollbeschaffenheit der Mietsache erklärt worden sei, in seinem Urteil nicht gewürdigt habe, liege ein Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs vor.
123Die Beklagte habe umfangreiche Schrankeinbauten in die Mieträume vorgenommen und auch drei Zwischenwände errichtet. Die Beklagte müsse zunächst vortragen, welche Einbauten sie vorgenommen habe. Die Wandschränke und Zwischenwände seien bei der Mietflächenermittlung nicht berücksichtigt worden. Wenn man das täte, läge bereits keine Flächenabweichung von mehr als 10 % vor.
124Die Beklagte könne keine Überzahlung der Nebenkosten geltend machen, da Einwendungen gegen die Abrechnung bereits binnen 1 Monats zu erheben seien. Für das Jahr 2008 wären die angeblich überzahlten Nebenkosten doppelt berücksichtigt worden, weil die Reduzierung der Vorauszahlungen bei der Nebenkostenabrechnung nicht berücksichtigt worden sei. Außerdem sei bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 auch die Gesamtfläche zu verringern.
125Die Klägerin beantragt, unter (teilweiser) Abänderung des am 13.02.2012 verkündeten Urteils des Landgerichts Essen die Beklagte zu verurteilen,
126- 127
1. die an der rot markierten Stelle auf der als Anlage K 4 vorliegenden Skizze vom Zwischengeschoss befindliche und auf dem als Anlage K 5 vorliegenden Foto abgebildete Brandschutztür zu ersetzen,
hilfsweise die Beklagte zur Zahlung von 7.650,00 € zu verurteilen,
129- 130
2. die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
132die Berufung zurückzuweisen.
133Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags vor allem geltend, dass es sich bei den Regelungen des hier betroffenen Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin handele. Es lägen nämlich vier Mietverträge vor (einer mit der Vormieterin und drei mit der Beklagten), in denen die Bestimmungen nahezu inhaltsgleich verwendet worden seien. Dabei spiele es keine Rolle, dass drei Fälle der Verwendung gegenüber demselben Vertragspartner, nämlich der Beklagten, erfolgt seien. Für die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelte der Grundsatz der objektiven Auslegung. Vor diesem Hintergrund sei die Außenhaut nicht mit der Innenseite der Fassade gleichzusetzen. Für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsvertragspartner könne die Vertragsregelung zur Bestimmung der Mietfläche nur dahingehend verstanden werden, dass die Mietfläche auch die nutzbare Fläche, d.h. das lichte Raummaß innerhalb der Außenwände, sein solle. Dies werde ausdrücklich durch die vertragliche Regelung in § 3 Abs. 2 S. 3 des Mietvertrages gestützt, wonach die auf Wunsch des Mieters eingebrachten Wände durchzumessen sein sollten. Im Umkehrschluss folge daraus, dass bereits vorhandene Wände bei der Bestimmung des Flächenmaßes nicht zu berücksichtigen seien. Auch folge dieses Verständnis daraus, dass der Begriff der „Außenhaut“ in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Begriff des „Innenmaßes“ verwendet werde. Das Auslegungsergebnis werde schließlich gestärkt durch die Regelung in § 9 des Mietvertrages, wonach die Vermieterin für alle Reparaturen und Instandhaltungen an Dach und Fach, die Mieterin jedoch für alle Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen im Inneren der Mieträume verantwortlich gewesen sei. Im Hinblick auf den Grundsatz der objektiven Auslegung komme es auch nicht auf ein – wie auch immer geartetes – Fachverständnis der Begrifflichkeit der Außenhaut des Mietobjektes an.
134Selbst wenn die streitgegenständlichen Bestimmungen des Mietvertrages keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sein sollten, wäre unter „Außenhaut“ nicht die Innenseite der Fassade zu verstehen. Nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 153, 157 BGB seien die Vertragsbestimmungen so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Zu berücksichtigen seien nur solche Umstände, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar gewesen seien. Auch vor diesem Hintergrund ergebe sich, dass als Mietfläche nur die nutzbare Mietfläche gemeint gewesen sei. Auch hier sei ein etwaig abweichendes Fachverständnis des Begriffes der Außenhaut nicht zu berücksichtigen. Das Auslegungsergebnis der Beklagten werde zudem durch die Vorschriften der DIN 277 und der „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum“, die von der B (B) aufgestellt worden ist, gestützt. Aus beiden Regelungen folge, dass die Grundfläche von Außenwänden keine Mietfläche sei. Eine historische Auslegung unter Berücksichtigung etwaiger Absprachen zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Vormieterin könnte nicht erfolgen, weil die Beklagte von diesen Absprachen keine Kenntnis gehabt habe.
135Die Rechtsvorgängerin der Klägerin selbst habe bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten das Verständnis gehabt, dass die Flächen der Außenwände nicht zur Mietfläche gehörten. Dies folge daraus, dass nach den Berechnungen des Architekten C, der das betreffende Gebäude auch geplant und dessen Bauausführung geleitet habe, die Mietfläche nur dann nahezu den vertraglich vereinbarten Wert erreiche, wenn man die Fläche innerhalb der Innenseite der Außenwände unter Durchmessung aller etwaig vorhandenen Inneneinbauten und Zwischenwände sowie der Aufzüge und Treppenhäuser bestimme. Für das Zwischengeschoss ergebe sich auf diese Weise eine Gesamtfläche von 595,83 m² und für das 1. Obergeschoss eine solche von 556,61 m². Wenn man diese Ergebnisse zusammenrechne, betrage die gesamte Fläche 1152,44 m², was nur um 0,01 m² von der vertraglich vereinbarten Mietfläche abweiche. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin habe sich ganz offensichtlich für dieses Flächenmodell und damit bewusst gegen die Einbeziehung der Fläche der Außenwände entschieden. Hieran müsse sich auch die Klägerin festhalten lassen.
136Rein vorsorglich sei darauf hinzuweisen, dass der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin bei der Ermittlung der Mietfläche offensichtlich die Zwischenwände und Inneneinbauten nicht durchgemessen habe, hier nicht relevant sei. Die Beklagte habe von diesem Verständnis nämlich keine Kenntnis gehabt, so dass es zur Auslegung des Mietvertrages auch nicht herangezogen werden könne.
137Wenn man das Berechnungsmodell des Architekten C zu Grunde lege, zeige sich auch, dass Flächen doppelt berücksichtigt worden seien. So seien laut Mietvertrag neben der eigentlichen Mietfläche weitere ca. 70 m² Nebenflächen vermietet worden. Hierbei handele es sich um Flächen für das Treppenhaus/Flur und den Aufzug, die aber bei der Bestimmung der Gesamtmietfläche von 1152,45 m² bereits berücksichtigt worden seien. Es sei nur schwer vorstellbar, dass es sich hierbei um ein Versehen der Rechtsvorgängerin der Klägerin handele.
138Es werde bestritten, dass die Flächen, die sich zwischen der Innenseite der Fassade und der Innenseite der Außenwände befänden, entsprechend dem Vortrag der Klägerin rund 80 m² (44,39 m² +35,58 m²) aufwiesen. Nach der Berechnung des Architekten C betrage diese Fläche insgesamt nur 46,16 m² (Zwischengeschoss: 20,75 m², erstes Obergeschoss: 25,41 m²).
139Sämtliche Zwischen- und Innenwände, Installationsschächte, Verkleidungen und Einbauschränke seien bereits bei Übernahme der Mietsache im Objekt gewesen. Dies ergebe sich aus den dem Mietvertrag beigefügten Grundrissplänen. Die Beklagte habe lediglich in ganz geringem Umfang Zwischenwände eingezogen, die insgesamt nur eine Fläche von 1,49 m² ausmachten.
140Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. X, auf welches verwiesen wird. Die Klägerin hat vor der mündlichen Verhandlung vom 26.03.2014 auf die Vernehmung der Zeugen H und C2 zum Zustand der streitgegenständlichen angeblichen Brandschutztür verzichtet.
141B.
142Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet, soweit sie sich gegen die - in der Berufungsinstanz nur teilweise angegriffene - Abweisung ihrer Klage richtet. Sie ist allerdings bezüglich ihrer im Rahmen der Widerklage erfolgten Verurteilung erfolgreich.
143I.
144Die Klägerin wendet sich mit der Berufung gegen die Abweisung ihrer Klage nur in Bezug auf die begehrte Ersetzung einer angeblich durch die Beklagte beschädigten Brandschutztür. Ihre Berufung ist insoweit aber im Ergebnis unbegründet.
1451.
146Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Ersetzung der angeblich mit einem zusätzlichen Schloss versehenen Brandschutztür nach § 546 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt, dass die Beklagte die Mietsache unzulässig mit einem eigenen und zu entfernenden Einbau versehen hätte. Auch bestehen keine Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagte nach §§ 280 Abs. 1, 538 BGB oder nach § 823 Abs. 1 BGB, die der Klägerin nach § 249 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Naturalrestitution und damit auf Einbau einer neuen Brandschutztür geben könnten.
147Alle vorgenannten Ansprüche setzten nämlich voraus, dass die Beklagte das zusätzliche Schloss überhaupt angebracht und damit einen unzulässigen eigenen Einbau oder eine Schädigungshandlung vorgenommen hätte.
148Die beweisbelastete Klägerin hat auf die - erst in der Berufungsinstanz benannten - Zeugen H und C2, die die wirksam bestrittene Tatsache bekunden sollten, verzichtet, so dass sie beweisfällig geblieben ist.
1492.
150Der von der Klägerin erhobene Hilfsantrag auf Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 7.650,00 € war nicht zu bescheiden, weil er nicht für den Fall zur Entscheidung gestellt worden ist, dass der Hauptantrag auf Ersetzung der Brandschutztür schon deshalb abzuweisen war, weil die Klägerin seine Voraussetzungen nicht beweisen konnte.
151Die Klägerin hat in der Klageschrift den Hilfsantrag auf Zahlung ausdrücklich nur für den Fall erhoben, dass das Gericht der Auffassung folgen sollte, es sei nur noch Geldzahlung und nicht mehr Leistung von der Beklagten geschuldet. Damit hat sie bei interessengerechter Auslegung hinreichend deutlich gemacht, dass der Hilfsantrag auf Zahlung nur für den Fall beschieden werden sollte, dass die Mängelbehebung als primär vorzunehmende Handlung zwar ursprünglich geschuldet war, sich aber später in einen Zahlungsanspruch gewandelt hatte und der Hauptantrag nur deshalb abzuweisen war. Da hier aber bereits die materiellen Voraussetzungen des Anspruches auf Mängelbehebung nicht bewiesen worden sind, war der Hilfsantrag nicht zur Entscheidung gestellt.
152II.
153Die Berufung der Klägerin gegen ihre - auf die Widerklage der Beklagten erfolgte - Verurteilung zur Zahlung von 59.501,98 € nebst Zinsen ist hingegen erfolgreich, weil die vorgenannte Widerklage insgesamt unbegründet ist.
1541.
155Die Beklagte hat keinen Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung von 59.501,98 € aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, weil die von der Beklagten an die Klägerin geleisteten Mietzahlungen nicht ohne Rechtsgrund erbracht worden sind. Der durch die Beklagte zu zahlende Mietzins ist nämlich nicht nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB infolge eines Mangels gemindert gewesen, so dass keine Mietüberzahlung eingetreten ist.
156Der nach Ansicht der Beklagten bestehende Mietmangel, dass die tatsächlich vorhandene Mietfläche deutlich kleiner sei als im Mietvertrag angegeben, liegt tatsächlich nicht vor.
157Unter einem Mangel versteht man eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten, also eine negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit der Mietsache (vgl. Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 73. Aufl. 2014, § 536 Rn. 16).
158In Rechtsprechung und Literatur ist zwar anerkannt, dass ein Abweichen der vertraglich vereinbarten von der tatsächlich vorhandenen Mietfläche einen Mangel begründen kann. Dies setzt jedoch eine quantitativ erhebliche Minderfläche voraus, die bei einer Abweichung von über 10 % angenommen wird. Ab dieser Größenordnung der Minderfläche spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss (vgl. BGH NJW 2005, 2152, 2153; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann-Hübner/Griesbach/Fuerst, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2012, Kap. 14 Rn. 249).
159Eine solch relevante Flächenabweichung von über 10 % besteht tatsächlich jedoch nicht. Es liegt nämlich höchstens eine Minderfläche von insgesamt 95,08 m², also rund 8,25 % der vereinbarten Mietfläche, vor. Die tatsächlich vorhandene Mietfläche (Ist-Beschaffenheit) beträgt nämlich mindestens 1.057,37 m², während die vertragliche vereinbarte Mietfläche (Soll-Beschaffenheit) bei 1.152,45 m² liegt.
160a.
161Dass die tatsächlich vorhandene Mietfläche (Ist-Beschaffenheit) insgesamt zumindest 1.057,37 m² beträgt, ergibt sich bei zutreffender Auslegung des Mietvertrages selbst nach dem Tatsachenvortrag der Beklagten.
162aa.
163Zur Mietfläche gehört unstreitig jedenfalls die sog. Netto-Grundfläche nach DIN 277, worunter die nutzbare, zwischen den aufgehenden Bauteilen (z. B. Wände, Stützen, Pfeiler) befindliche Grundfläche aller Grundrissebenen eines Bauwerkes verstanden wird. Nach dem durch die Beklagte vorgelegten Privatgutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. L beträgt die Netto-Grundfläche der Mieträume 1.009,72 m².
164bb.
165Da nach § 3 S. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages in der Fassung vom 09.08.2002 „Wände, die die Vermieterin auf Wunsch des Mieters (Raumunterteilung) eingebracht hat“, durchgemessen werden sollen, sind auch nach Ansicht der Beklagten weitere 1,49 m² hinzuzurechnen, weil diese Fläche von Innenwänden eingenommen wird, die die Beklagte als Mieterin selbst errichtet hat.
166cc.
167Die Parteien streiten darüber, ob nach § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages in der Fassung vom 09.08.2002 vereinbart worden ist, dass zur Mietfläche – in Abweichung zur Nettogrundfläche nach DIN 277 – auch diejenigen Flächen gehören, die sich - als Konstruktionsfläche der Außenwände - zwischen der Innenseite der Fassade und der Innenseite der Innenwände befinden.
168(a)
169Die Auslegung von § 3 des relevanten Mietvertrages ergibt nach Auffassung des Senates, dass diese Konstruktionsfläche ebenfalls zur Mietfläche gehörte, auch wenn sie durch die Beklagte nicht genutzt werden konnte.
170(aa)
171Die Wortlautauslegung der Vereinbarung „Mietfläche ist die Fläche innerhalb der Außenhaut des vermieteten Objektes“ ergibt bereits nach dem allgemeinen Sprachverständnis, dass die Mietfläche durch die Innenseite der Fassade und nicht durch die Innenseite der Außenwand begrenzt wird.
172Eine „Haut“ ist nämlich die äußere (regelmäßig aus mehreren Schichten bestehende) Begrenzung eines Lebewesens oder einer Sache, bei einem Gebäude also die Außenwand. Eine „Außenhaut“ ist nun wiederum der äußere Teil dieser (aus mehreren Schichten bestehenden) äußeren Begrenzung. Bei einem Gebäude ist hierunter die Fassade als Außenseite der Außenwand zu verstehen, so dass es auch noch weiter innen liegende Schichten der Außenwand (als „innere Teile der Haut“) gibt. Wenn nun – entsprechend der Ansicht der Beklagten - die Innenseite der Außenwand mit dem Begriff „Außenhaut“ gemeint sein sollte, gäbe es gerade keine davon zu unterscheidenden inneren „Hautschichten“ mehr.
173(bb)
174Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich auch nicht aus einer Gesamtschau von § 3 S. 2 und S. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages, dass die Mietfläche durch die Innenseite der Außenwände und nicht durch die Innenseite der Fassade begrenzt wird.
175Zwar ist in § 3 S. 2 des Mietvertrages vereinbart worden, dass es sich bei den angegebenen Flächen um „Innenmaße“ handele. Dieser Begriff legt aber nicht zwingend fest, um welches Innenmaß es sich bei der Mietfläche handeln soll. Sowohl die Fläche innerhalb der Innenseite der Fassade als auch diejenige innerhalb der Innenseite der Außenwände ist ein „Innenmaß“.
176(cc)
177Zwar ist bei der Auslegung von empfangsbedürftigen Willenserklärungen zu berücksichtigen, dass diese grds. nach ihrer objektiven Erklärungsbedeutung so auszulegen sind, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung verstehen musste (BGH, Urt. vom 05. Juli 1990, Az.: IX ZR 10/90, Rn. 17, juris; Palandt-Ellenberger, Kommentar zum BGB).
178Daraus folgt hier aber nicht, dass die Beklagte nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Vereinbarung dergestalt verstehen konnte, dass als Mietfläche die Fläche zwischen den Innenseiten der Außenwände deshalb vereinbart worden sei, weil nur eine nutzbare Fläche als Mietfläche in Betracht kommt.
179(aaa)
180Die Rechtsprechung geht nämlich davon aus, dass der Sprachgebrauch mit dem Begriff „Mietfläche“ keine bestimmte Art der Flächenberechnung verbinde. Dies sei noch nicht einmal bei dem Begriff der „Wohnfläche“ der Fall, der - anders als der Begriff der Mietfläche - an die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit anknüpfe (vgl. BGH NZM 2001, 234, 236).
181Daher ist der Beklagten durchaus beizupflichten, dass die maßgebliche Mietfläche nach den Vorgaben der DIN 277 oder nach denjenigen der „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum“, die von der B (B) aufgestellt worden ist, diejenige Fläche ist, die sich - als nutzbare Fläche - innerhalb der Innenseite der Außenwände befindet, wobei sog. Konstruktionsflächen, d.h. z.B. die von den Wänden eingenommenen Flächen, nicht dazu zu zählen sind.
182Den Mietvertragsparteien steht es aber gerade frei, eine andere Berechnungsmethode als die vorgenannten zu wählen. Dies ist hier auch geschehen. So können sich die Mietvertragsparteien beispielsweise an der sog. „Bruttogrundfläche“ nach der DIN 277 orientieren, die gerade aus der oben dargestellten Nettogrundfläche und den Konstruktionsflächen besteht und damit der Regelung des Mietvertrages nahe kommt.
183(bbb)
184Auch unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung ergibt sich nicht, dass die Mietfläche die nutzbare Fläche innerhalb der Innenseiten der Außenwände sein muss. Insbesondere ist dem Begriff der „Außenhaut“ auch nicht in Fachkreisen von Personen, die sich beruflich mit der Errichtung, dem Verkauf oder der Vermietung von Immobilien beschäftigen, die Bedeutung beizumessen, dass er mit der Innenseite der Innenwand gleichzusetzen ist.
185Der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. X hat in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt, dass unter dem Begriff „Außenhaut eines Gebäudes“ in Immobilien-Fachkreisen die Fassadenaußenfläche - bestehend aus Putz, Verblendschale o.ä. - oder bei einem Dach die Dacheindeckung verstanden wird. Die vom Sachverständigen dargelegte Wortbedeutung in der Fachsprache deckt sich also mit derjenigen auf der Grundlage des allgemeinen Sprachverständnisses, so dass sich auch unter diesem Gesichtspunkt die Auffassung der Beklagten, dass mit „Außenhaut eines Gebäudes“ hier die Innenwand der Mieträume gemeint sei, nicht begründen lässt.
186Sofern der Sachverständige X in seinem Gutachten ausführt, der Begriff der „Außenhaut“ sei für die Berechnung der Mietfläche nicht maßgeblich, bezieht er sich ebenfalls auf die Nettogrundfläche nach DIN 277. Ob die Mietfläche hier indes als Nettogrundfläche nach DIN 277 vereinbart worden ist, obliegt nicht der Einschätzung des Sachverständigen.
187(dd)
188Es lässt sich auch kein vorrangiger übereinstimmender Wille der Parteien dahingehend feststellen, dass – in Abweichung zur Wortlautauslegung von § 3 des Mietvertrages vom 09.08.2002 – die Innenseiten der Innenwände die die Mietfläche begrenzende „Außenhaut“ sein sollten.
189Die Darlegungs- und Beweislast trifft insoweit die Beklagte als diejenige Partei, die sich auf übereinstimmendes Parteiverständnis der betreffenden Mietvertragsklausel in Abweichung von ihrem Wortlaut beruft (vgl. BGH, Urt. vom 13.11.2000, Az.: II ZR 115/99, Rn. 8, juris).
190Die Beklagte hat jedoch nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass ein solches vom Wortlaut abweichendes übereinstimmendes Parteiverständnis hier tatsächlich vorlag.
191Zwar hat die Beklagte vorgetragen und unter Zeugenbeweis gestellt, dass der Architekt C, der bereits das Mietobjekt geplant und errichtet hatte, für die Voreigentümer der Immobilie und Rechtsvorgänger der Klägerin u.a. ein Berechnungsmodell zur Bestimmung der Mietfläche entworfen hatte, wonach die Mietfläche die Fläche zwischen den Innenseiten der Außenwände (ohne Berücksichtigung der Konstruktionsfläche der Außenwände), aber unter Durchmessung aller Innenwände und Treppenhaus- sowie Aufzugsflächen sein sollte. Bei einer solchen Bestimmung der Mietfläche ergäbe sich eine Fläche von 1.152,44 m², die fast vollständig identisch mit der im Mietvertrag vorgesehenen Fläche von 1.152,45 m² sei.
192Selbst wenn aber die Richtigkeit dieses Beklagtenvortrags unterstellt wird, ist hierin nach Auffassung des Senats kein überzeugungsstarkes Indiz für ein von der Wortlautauslegung abweichendes übereinstimmendes Parteiverständnis zu sehen.
193(aaa)
194Dieses von der Beklagten vorgetragene Berechnungsmodell des Architekten C weicht nämlich insoweit von der Parteivereinbarung in § 3 des betreffenden Mietvertrages ab, als dort die Flächen für Treppenhäuser und sonstige Nebenflächen gerade zusätzlich zur Mietfläche von 1.152,45 m² ausgewiesen und gerade nicht in ihr enthalten sind. Wenn also die Parteien tatsächlich nach dem Berechnungsmodell des Architekten C übereinstimmend davon ausgegangen wären, dass die die Mietfläche begrenzende „Außenhaut“ die Innenseiten der Innenwände wären, hätten die Parteien die Nebenflächen für Treppenhäuser o.ä. nicht gesondert mit 70 m² ausweisen dürfen.
195(bbb)
196Außerdem hat auch die Klägerin ein Berechnungsmodell vorgetragen (vgl. Bl. 118 f. d. A.: Mietflächenermittlung des Vermessungsbüros Y), wonach sich plausibel eine Mietfläche von 1.152,30 m² ergibt, die ebenfalls nahezu identisch mit der in § 3 S. 1 des Mietvertrages vereinbarten Mietfläche von 1.152,45 m² ist.
197Diese Mietfläche ergibt sich nach dem Berechnungsmodell der Klägerin, wenn man die Fläche von der Innenseite der Fassade unter Durchmessung aller Innenwände, aber unter Aussparung der Treppenhaus- und Aufzugflächen ermittelt. Nach diesem Berechnungsmodell würde somit auch erklärt, dass die Parteien diese Nebenflächen gesondert im Mietvertrag ausgewiesen haben.
198(ccc)
199Dem Beweisantritt der Beklagten auf Vernehmung des Zeugen C war nicht nachzugehen, weil dieser Zeuge nach dem Beklagtenvortrag nur bekunden könnte, dass er ein entsprechendes Berechnungsmodell für die Rechtsvorgänger der Klägerin entworfen hat, nicht aber den Umstand, dass die Parteien gerade dieses Berechnungsmodell auch der vertraglichen Vereinbarung zugrunde gelegt haben.
200(ee)
201Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich auch nicht aus einer systematischen Auslegung des Mietvertrages, dass die Mietfläche als „Innenmaß“ durch die Innenseite der Außenwände als „Außenhaut“ begrenzt wird.
202Zwar haben die Parteien in § 9 des betreffenden Mietvertrages vereinbart, dass der Vermieterin alle Reparatur- und Renovierungsarbeiten an Dach und Fach obliegen, während der Mieter alle Instandhaltungs-, Reparatur- und Renovierungsarbeiten im Innern der Mieträume übernimmt.
203Hieraus lässt sich aber nicht der Rückschluss ziehen, dass die Mietfläche auch nur das Innere der Mieträume sein muss. Die Frage, ob und welche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden, steht in keinem zwingenden Zusammenhang zu der Frage, welche (den Mietzins bestimmende) Mietfläche die Parteien vereinbaren wollen. Es ist auch hier nicht ersichtlich, dass die Parteien zwischen diesen verschiedenen Regelungsgegenständen einen Zusammenhang hergestellt hätten.
204(ff)
205Auch der Umstand, dass die Parteien ausdrücklich vereinbart haben, es seien bestimmte Wände durchzumessen, führt nicht zu einer der Beklagten günstigeren Auslegung.
206Hieraus ergibt sich nicht, dass andere Wände, nämlich die innerhalb der oben beschriebenen Außenhaut, nicht – aus anderen Gründen - auch durchzumessen wären. Zudem verliert die hier in Rede stehende Abrede zu der Behandlung der von der Mieterin errichteten Wände nicht ihren Sinn, wenn die von der Außenhaut umfasste Mietfläche so zu bemessen ist, wie der Senat es für richtig hält. Auch in diesem Fall wären nämlich die in dem Objekt vorhandenen Innenwände – da sie nicht von der Außenhaut begrenzt sind – grundsätzlich nicht „durchzumessen“ gewesen.
207(gg)
208Ein abweichendes Auslegungsergebnis ergibt sich – entgegen der Ansicht der Beklagten – auch nicht daraus, dass die maßgebliche Vereinbarung zur Festlegung der Mietfläche eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) der Klägerin und daher nach den Grundsätzen zur Auslegung von AGB auszulegen wäre.
209(aaa)
210Die Beklagte hat bereits nicht dargelegt und unter Beweis gestellt, dass es sich bei der maßgeblichen vertraglichen Vereinbarung in § 3 des Mietvertrages in der Fassung vom 09.08.2002 tatsächlich um eine AGB der Klägerin handelt. Dies setzte nach § 305 Abs. 1 BGB voraus, dass die Klausel eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung wäre, die die Rechtsvorgängerin der Klägerin der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages gestellt hätte.
211Hier fehlt es schon daran, dass die Klausel für eine Vielzahl von Verträgen aufgestellt wurde, wovon auszugehen wäre, wenn jedenfalls ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt war (vgl. BGH, Urt. vom 11.12.2003, Az.: VII ZR 31/03, Rn. 17, juris).
212Die Darlegungs- und Beweislast trägt insoweit die Beklagte, da sie sich als Vertragspartnerin des angeblichen Verwenders von AGB auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft (vgl. BGH, Urt. vom 14.05.1992, Az.: VII ZR 204/90, Rn. 29, juris).
213(i)
214Zugunsten der Beklagten greift kein Anscheinsbeweis dahingehend, dass es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag um einen Formularvertrag der Rechtsvorgängerin der Klägerin handelt.
215Zwar spricht grds. der erste Anschein für einen vom anderen Teil verwendeten Formularvertrag, wenn es sich um einen Vertrag handelt, der nach seiner inhaltlichen Gestaltung aller Lebenserfahrung nach für eine mehrfache Verwendung entworfen wurde (vgl. BGH, Urt. vom 14.05.1992, aaO, Rn. 30, juris), also erkennbar auf einem Muster beruht (vgl. BGH, Urt. vom 11.12.2003, aaO, Rn. 19, juris).
216Hier ist aber ein solches, dem Mietvertrag zugrunde liegendes Muster gerade nicht erkennbar. Insbesondere die Vereinbarung zur Festlegung der Mietfläche in § 3 des Mietvertrages ist auf den Einzelfall bezogen und entspricht nicht einer üblicherweise in gewerblichen Mietverträgen enthaltenen Formulierung.
217(ii)
218Die Mehrfachverwendungsabsicht der Rechtsvorgängerin der Klägerin ist auch nicht bereits dadurch belegt, dass die betreffende Klausel zur Festlegung der Mietfläche schon mindestens dreimal verwendet worden wäre. Zwar ist es unschädlich, wenn die mehrfache Verwendung gegenüber demselben Vertragspartner erfolgt, weil nach § 305 Abs. 1 BGB nur eine Vielzahl von Verträgen, nicht aber von Vertragspartnern vorliegen muss (vgl. BGH, Urt. vom 11.12.2003, aaO, Rn. 18, juris).
219Hier wurde die betreffende Klausel aber insgesamt nur zweimal, nämlich einmal gegenüber der Vormieterin der Beklagten - der N oHG - und dann gegenüber der Beklagten, verwendet.
220Zwar haben die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagte unstreitig nacheinander drei vollständige Vertragsurkunden verfasst, nämlich die Vertragsurkunden vom 08.02.1994, vom 20./25.08.1998 und vom 09.08.2002. Hierbei handelt es sich aber nicht um drei voneinander verschiedene, eigenständige Mietverträge, sondern tatsächlich nur um einen Mietvertrag, der zweimal einvernehmlich – vorrangig bezüglich der gemieteten Geschossflächen und des zu zahlenden Mietzinses - abgeändert worden ist. Alle drei Vertragsurkunden haben jedenfalls teilweise dieselbe Mietfläche, nämlich das 1. Obergeschoss des Hauses in der P-Straße in I2, das in den Vertragsurkunden aus den Jahren 1994 und 1998 bloß zunächst als 2. Obergeschoss bezeichnet worden war, zum Gegenstand. Die Änderungen der Mietfläche bezogen sich darauf, dass im Jahr 1998 zunächst die zusätzlich angemietete Fläche im Dachgeschoss des Hauses erweitert und dann gegen das Zwischengeschoss im vorgenannten Haus ausgetauscht worden ist. Vor allem der Umstand, dass die Vertragsänderungen jeweils während einer laufenden festen Mietzeit von 10 Jahren geschlossen wurden, zeigt, dass es sich um keine eigenständigen Mietverträge, sondern nur um Änderungsverträge im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses handelt. Die Parteien konnten nur einvernehmlich das bisher bestehende Mietverhältnis ändern, nicht aber voneinander unabhängige, eigenständige Mietverträge über bereits vermietete Flächen schließen.
221Dabei macht es keinen Unterschied, ob die folgenden Verträge nur die tatsächlichen Änderungen enthalten und sich im Übrigen auf den Ursprungsvertrag beziehen, oder alle drei Verträge jeweils den vollständigen, aber überwiegend inhaltsgleichen Vertragswortlaut wiedergeben. Insbesondere im Hinblick auf die Wahrung des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB kann es sich nämlich anbieten, in allen Urkunden vollständigen Vertragswortlaut wiederzugeben, selbst wenn die meisten Bestimmungen nicht geändert worden sind.
222(iii)
223Die Beklagte hat auch keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, aus denen sich ergäbe, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertragstext bei seiner Formulierung über die tatsächlich abgeschlossenen beiden Verträge hinaus noch mindestens ein weiteres Mal verwenden wollte.
224(bbb)
225Selbst wenn man aber unterstellte, dass es sich bei der Vereinbarung zur Mietfläche in § 3 des Mietvertrages in der Fassung vom 09.08.2002 tatsächlich um eine AGB der Rechtsvorgängerin der Klägerin handelte, ergibt sich kein anderes Auslegungsergebnis, als wenn man von einer Individualvereinbarung ausgeht.
226(i)
227Für die Auslegung von AGB gilt der Grundsatz der objektiven Auslegung, so dass diese ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Dritten einheitlich so auszulegen sind, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden (vgl. BGH, Urt. vom 17.02.2011, Az.: III ZR 35/10, Rn. 10, juris; Palandt-Grüneberg, § 305c Rn. 16 m.w.N.).
228Auch wenn man diesen Auslegungsmaßstab zugrunde legt, gelangt man zu denselben Ergebnissen wie die oben vom Senat vorgenommene Wortlautauslegung einer Individualvereinbarung (vgl. Gliederungspunkt (aa)). Bereits nach dem allgemeinen Sprachverständnis, also gerade nach den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Dritten, wird mit „Außenhaut“ die Fassade und nicht die Innenseite der Außenwand beschrieben. Es gilt auch hier, dass der allgemeine Sprachgebrauch keine feste Auslegung des Begriffes der Mietfläche voraussetzt (s. Gliederungspunkt (cc)), so dass auch nach dem Empfängerhorizont eines rechtlich nicht vorgebildeten Dritten nicht vorausgesetzt wird, dass es sich bei der den Mietpreis bestimmenden Mietfläche um eine vollständig nutzbare Fläche handelt. Auch wenn man auf die Fachsprache von im Immobiliengeschäft tätigen Personen abstellt, ergibt sich kein anderes Verständnis, weil dem Begriff „Außenhaut“ im allgemeinen Sprachgebrauch und in der Fachsprache dieselbe Bedeutung zugemessen wird (vgl. oben Gliederungspunkt (cc) (bbb)).
229(ii)
230Entgegen der Ansicht der Beklagten käme hier auch nicht die Anwendung der Unklarheitenregel nach § 305c Abs. 2 BGB in Betracht. Dies setzte nämlich voraus, dass nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (vgl. BGH, Urt. vom 17.02.2011, aaO, Rn. 10, juris). Hier gelangt aber man aber zu einem eindeutigen Auslegungsergebnis.
231(b)
232Die von den Mietvertragsparteien in § 3 des Mietvertrages vorgenommene Festlegung der Mietfläche dahingehend, dass die Innenseite der Fassade als „Außenhaut“ die Mietfläche begrenzt, ist als Individualvereinbarung unproblematisch wirksam.
233Selbst wenn aber unterstellte, dass es sich insoweit um eine AGB der Rechtsvorgängerin der Klägerin handelte, ergäbe sich keine Unwirksamkeit der Klausel.
234(aa)
235Eine Vereinbarung über die Festlegung der Mietfläche, die auch für den zu zahlenden Quadratmetermietzins bedeutsam ist, unterfällt nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, Abs. 3 S. 1 BGB nicht der Inhaltskontrolle im Sinne einer Angemessenheitsprüfung, weil es sich um eine Abrede unmittelbar über den Vertragsgegenstand, also eine Hauptleistungspflicht, handelt, die der Vertragsfreiheit unterfällt (vgl. Palandt-Grüneberg, aaO, § 307 Rn. 41).
236(bb)
237Auch wäre die Klausel nicht nach § 307 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 2 BGB wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
238Das Transparenzgebot verpflichtet den Verwender von AGB, Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den AGB möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dabei gebieten es Treu und Glauben auch, dass die Klausel wirtschaftliche Nachteile und Belastungen für einen durchschnittlichen Vertragspartner so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. BGH, Urt. vom 07.12.2010, Az.: XI ZR 3/10, Rn. 20, juris; Palandt-Grüneberg, aaO, § 307 Rn. 21).
239Diesen Anforderungen würde § 3 des betreffenden Mietvertrages gerecht. Die Beklagte als Mieterin kann dieser Vereinbarung ohne Probleme entnehmen, wie die zu vergütende Mietfläche bestimmt wird und wie hoch der Mietzins konkret ist. Mit der Festlegung der zu vergütenden Mietfläche ist hingegen nicht die Zusage des Vermieters verbunden, dass die Fläche auch komplett nutzbar ist.
240Eine Intransparenz ergibt sich auch nicht dadurch, dass sich bei späteren Änderungen an der Fassade ggf. eine Veränderung der zu vergütenden Mietfläche ergeben könnte. Insoweit ist nämlich – auch bei späteren baulichen Veränderungen – stets auf den Zustand bei Abschluss des Vertrages abzustellen, sofern die Parteien nicht einvernehmlich den Vertrag ändern.
241dd.
242Ist die in Rede stehende Vertragsklausel nach allem in dem oben angesprochenen Sinne auszulegen, fehlt es an einem bestehenden Mangel.
243Nach dem Vortrag der Beklagten ist die Konstruktionsfläche der Außenwände (Fläche zwischen der Innenseite der Außenwand und Innenseite der Fassade), die – wie dargestellt - zur Mietfläche gehört, nach den Berechnungen des Architekten C zumindest 46,16 m² groß, so dass sich eine Gesamtmietfläche von mindestens 1.057,37 m² ergibt (1.009,72 m² (Netto-Grundfläche) + 1,49 m² (durchzumessende Innenwände) + 46,16 m² (Konstruktionsfläche in den Innenwänden)).
244In § 3 des betreffenden Mietvertrages in der Fassung vom 09.08.2002 wurde vereinbart, dass die Mietfläche ohne Nebenflächen 1.152,45 m² betragen sollte.
245Es ergibt sich also höchstens eine Flächenabweichung von 8,25 % (95,08 m²), was die einen Mangel begründende Grenze von 10 % Flächenabweichung nicht erreicht.
246b.
247Da bei zutreffender Auslegung von § 3 des Mietvertrages auch nach dem Beklagtenvortrag keine Flächenabweichung von über 10 % und damit kein Mietmangel vorliegt, kann dahinstehen, ob die Flächenabweichung tatsächlich noch kleiner ist, weil die zur Mietfläche zählende Konstruktionsfläche der Außenwände nach dem Klägervortrag tatsächlich größer ist oder weil die vorhandenen Innenwände insgesamt durchzumessen wären.
2482.
249Da die Beklagte bereits keine Hauptforderung gegen die Klägerin auf Rückzahlung überzahlter Mietzinsen nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB hat, können ihr insoweit auch keine Verzugszinsen zustehen.
2503.
251Der Senat hat nicht mehr zu entscheiden, ob die Beklagte von der Klägerin auch den Ersatz der Kosten für das außergerichtliche Gutachten des Dipl.-Ing. L in Höhe von 1.487,50 € nebst Prozesszinsen verlangen kann. Zwar hat die Beklagte vor dem Landgericht einen entsprechenden Widerklageantrag gestellt, über den aber nicht entschieden worden ist.
252Nach § 321 Abs. 1, 2 ZPO hätte die Beklagte daher einen Antrag auf Urteilsergänzung binnen 2 Wochen ab Zustellung des Urteils stellen müssen. Da dies nicht geschehen ist, ist die Rechtshängigkeit des übergangenen Anspruchs erloschen (vgl. Zöller-Vollkommer, Kommentar zur ZPO, 30. Aufl. 2014, § 321 Rn. 8), so dass er nicht mehr zum Prozessstoff gehört. Die Beklagte hat das erstinstanzliche Urteil auch nicht ihrerseits mit einer (Anschluss-) Berufung angegriffen, um diesen Widerklageantrag wieder in den Prozess einzubeziehen.
253III.
254Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91a Abs. 1, 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
255Hinsichtlich der Kostenverteilung für den erstinstanzlich übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Klage nach § 91a Abs. 1 ZPO verbleibt es bei der Entscheidung des Landgerichts, die von den Parteien im Berufungsverfahren nicht in Zweifel gezogen worden ist.
256IV.
257Die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist nicht veranlasst. Das Urteil stellt eine Einzelfallentscheidung dar, die der Senat auf der Grundlage vertretener und anerkannter Auffassungen in Rechtsprechung und Literatur getroffen hat. Die Rechtssache besitzt so weder grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Hamm Urteil, 09. Mai 2014 - 30 U 58/12
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(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
Das Zustandekommen des Vertrags wird nicht dadurch gehindert, dass der Antragende vor der Annahme stirbt oder geschäftsunfähig wird, es sei denn, dass ein anderer Wille des Antragenden anzunehmen ist.
Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.
(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. Bei der Beschädigung einer Sache schließt der nach Satz 1 erforderliche Geldbetrag die Umsatzsteuer nur mit ein, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von 67.312,75 DM in Anspruch.Die Parteien waren Miteigentümer eines Grundstücks in F. und Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft, die sie zum Zwecke der Bebauung des gemeinsamen Grundstücks mit Eigentumswohnungen sowie der Veräußerung der Wohnungen und restlicher Grundstücksteilflächen gegründet hatten. Durch notariellen Vertrag vom 10. Februar 1995 setzten sie die BGB-Gesellschaft auseinander und hoben die Bruchteilsgemeinschaft auf. Der Beklagte übernahm die "Haftung, alle Ansprüche und Verpflichtungen", die im Zusammenhang "mit dem ... Grundbesitz, seiner Verplanung und Bebauung" standen. Er verpflichtete sich, die Klägerin von jeder Inanspruchnahme freizustellen. Unter VI des Vertrages war geregelt, daß jede Partei berechtigt sei, Ansprüche der Gesellschaft oder Gemeinschaft u.a. gegen den Generalunternehmer , die Architekten und die Statiker gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen. Soweit einer der Parteien oder ihnen gemeinsam Ansprüche gegen diese Personen zugesprochen würden, heißt es weiter, stehe "das wirtschaftliche Reinergebnis aus solchen Ansprüchen beiden Beteiligten je zur Hälfte zu. ... Die Kosten der Geltendmachung trägt derjenige, der gerichtlich oder außergerichtlich vorgeht. Das Reinergebnis aus der Geltendmachung solcher Ansprüche, also nach Abzug der Kosten bei Gericht, Anwalt und ähnliches steht beiden je zur Hälfte zu". Der Beklagte hat den Generalunternehmer sowie die Architekten B. undG. auf Schadensersatz in Anspruch genommen und von ihnen auf Grund eines am 17. Juni 1996 unter Beitritt der Klägerin vor dem Landgericht Ba. geschlossenen Vergleichs 160.000,-- DM erhalten. Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Hälfte des Betrages, der ihm nach Abzug von Gerichts - und Anwaltskosten von der Vergleichssumme verblieben ist.
Der Beklagte ist der Auffassung, eine hälftige Teilung des Reinergebnisses aus der Realisierung von Ansprüchen könne die Klägerin nur verlangen, wenn und soweit die Durchführung des Gesamtprojekts zu einem positiven Ergebnis geführt habe. Tatsächlich sei das Ergebnis jedoch negativ. Das Landgericht hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Klägerin.
Entscheidungsgründe:
Die Revision führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Der Beklagte schuldet der Klägerin den eingeklagten Betrag. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Regelung unter VI des Auseinandersetzungsvertrages der Parteien sei entgegen der Ansicht der Klägerin einer Auslegung zugänglich. Die Formulierung, das wirtschaftliche Reinergebnis stehe beiden Beteiligten je zur Hälfte zu, deute darauf hin, daß die Aufteilung und Auszahlung des "nach Abzug der Kosten bei Gericht, Anwalt und ähnliches" verbleibenden Reinergebnisses unter einem weiteren Kriterium der Wirtschaftlichkeit stehen sollte. Die von dem Beklagten vertretene Auslegung der Vertragsbestimmung, wonach erst ein positives Ergebnis des Gesamtprojekts die Beteiligungspflicht auslöse, sei durch die in der Berufungsverhandlung durchgeführte Beweisaufnahme bestätigt worden. Die Aussage des Zeugen Rechtsanwalt L. habe überzeugend belegt, daß die Klägerin bei Abschluß des Vergleichs vom Juni 1996 deutlich zum Ausdruck gebracht habe, sie erhebe auf die vergleichsweise zu zahlende Summe keinen Anspruch. Sie habe derBekundung des Zeugen L. zufolge zudem nur wenige Tage nach Abschluß der Auseinandersetzungsvereinbarung erklärt, sie partizipiere an dem Ergebnis des seinerzeit geplanten Prozesses gegen den Generalunternehmer und die Architekten, wenn bei der Gesamtabwicklung ein Guthaben herauskomme. Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat verkannt, daß der maßgebende Vertragstext eindeutig in dem von der Klägerin vertretenen Sinne ist. Infolgedessen hat es auch nicht beachtet, daß es Sache des Beklagten ist darzutun und zu beweisen, daß die Parteien den Vertragstext übereinstimmend in anderem Sinne verstanden haben. Die unrichtige Beurteilung der Beweislast hat seine Beweiswürdigung zum Nachteil der Klägerin beeinflußt. II. Nach dem Wortlaut des Auseinandersetzungsvertrages steht die hälftige Beteiligung an dem wirtschaftlichen Reinergebnis aus Ansprüchen, die eine der Parteien gegen Generalunternehmer und Architekten durchsetzt, der anderen Partei ohne weiteres zu. Der Text enthält keine Einschränkung dahin, daß Voraussetzung ein positives Gesamtergebnis des Projekts sei oder die Vereinbarung unter einem "weiteren Kriterium der Wirtschaftlichkeit" stehe. Es ist lediglich die Rede von einem wirtschaftlichen Reinergebnis aus "solchen Ansprüchen", also Ansprüchen gegen Generalunternehmer, Architekten und ähnlichen Personen, sowie dem Reinergebnis "aus der Geltendmachung solcher Ansprüche" gegen die Genannten, sei sie gerichtlich oder außergerichtlich erfolgt. Daß das Reinergebnis einmal mit dem Attribut wirtschaftlich versehen ist, genügt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht für die Annahme , die Beteiligung des früheren Partners habe nicht allein und unmittelbar von einem Erfolg bei der Geltendmachung der unter VI des Vertrages aufge-
führten Ansprüche abhängen sollen, sondern zusätzlich davon, daß das Projekt insgesamt mit einem Gewinn abgeschlossen werde. In dieser Situation wäre es Sache des Beklagten gewesen zu beweisen, daß die Parteien ihrer Vereinbarung einen anderen Sinn beigemessen haben. III. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beweisaufnahme habe ergeben , daß die Parteien die Regelung unter VI des Vertrages jedenfalls übereinstimmend in der vom Beklagten behaupteten Weise verstanden hätten, beruht auf mehrfacher Verletzung des § 286 ZPO. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht rügt, entscheidungserhebliches Parteivorbringen übersehen und bei der Beweiswürdigung Teile des Beweisergebnisses ungewürdigt gelassen. 1. Das Berufungsgericht hat sich nicht mit dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Klägerin auseinandergesetzt, sie habe vor Abschluß des Auseinandersetzungsvertrages dem beurkundenden Notar mit Schreiben vom 31. Januar 1995 mitgeteilt, eine der Bedingungen für ihre Bereitschaft zur Auseinandersetzung sei, daß ihr 50 % der Ansprüche abgetreten würden, die der Beklagte gegen den Generalunternehmer oder die Architekten realisiere, nach Abzug der von dem Beklagten zu finanzierenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten. Das Vorbringen läßt erkennen, daß es der Klägerin seinerzeit darum ging, an etwaigen positiven Ergebnissen von Prozessen unmittelbar beteiligt zu werden, nicht darum, an einem sich erst nach Durchführung des ganzen Projektes ergebenden Gewinn zu partizipieren. Da der Wortlaut unter VI des Vertrages der von der Klägerin gestellten Bedingung entspricht, war das Schreiben
für die Beweiswürdigung von Bedeutung und hätte deshalb vom Berufungsgericht berücksichtigt werden müssen. 2. Das Berufungsgericht hat ferner den übereinstimmenden Vortrag beider Parteien außer Betracht gelassen, die Auseinandersetzung der BGBGesellschaft und die Aufhebung der Gemeinschaft seien auf Wunsch und Veranlassung des Beklagten erfolgt. Dieser habe die Klägerin zum Ausscheiden gedrängt, weil sie von den seinerzeit entstandenen Mehrkosten in Höhe von 800.000,-- DM nichts habe übernehmen wollen und können. Eine Auseinandersetzung mit diesem Vorbringen wäre erforderlich gewesen, weil nach der Lebenserfahrung in Betracht zu ziehen war, daß der Beklagte der Klägerin das Ausscheiden durch ein Eingehen auf ihre Forderung, an jeder Realisierung von Ansprüchen sogleich hälftig beteiligt zu werden, erleichtern wollte. Dies gilt um so mehr, als die Parteien nach ihrer - vom Berufungsgericht ebenfalls nicht in seine Erwägungen einbezogenen - übereinstimmenden Darstellung bei Abschluß des Auseinandersetzungsvertrages noch von einem positiven Ergebnis des Projekts ausgingen. Da ein endgültiges Defizit, wie es dem Beklagten zufolge später eingetreten ist, noch nicht absehbar war, hatte der Beklagte Anlaß, der Klägerin, die nach ihrem Ausscheiden an dem erwarteten Gewinn nicht teilhaben würde, durch die Zusage einer Beteiligung an von dem Generalunternehmer oder den Architekten etwa zu erlangenden Zahlungen entgegenzukommen. 3. Das Berufungsgericht entnimmt der Aussage des Zeugen L. , die Klägerin sei wie der Beklagte bei Abschluß des Vergleichs vom Juni 1996 der Auffassung gewesen, die Forderung stehe auch im Innenverhältnis der Parteien allein dem Beklagten zu. Diese Annahme ist nicht berechtigt. Der Zeuge hat angegeben, die Klägerin habe in jenem Termin seine ausdrückliche Frage, ob
die streitige Forderung im Innenverhältnis allein dem Beklagten zustehe, bejaht. Die Frage bezweckte der - vom Berufungsgericht nicht erwähnten und ersichtlich auch nicht berücksichtigten - weiteren Bekundung des Zeugen zufolge die Klärung, ob die Klägerin, wie dies das Landgericht Ba. vorgeschlagen hatte, neben dem Beklagten als Zahlungsgläubigerin in den Vergleich aufzunehmen war. Das war nach der Auseinandersetzungsvereinbarung der Parteien des vorliegenden Rechtsstreits nicht der Fall. Der Beklagte war danach im Verhältnis zur Klägerin berechtigt, die Forderung allein geltend zu machen. Vor diesem Hintergrund kommt der Bejahung der Frage des Zeugen durch die Klägerin nicht die ihr vom Oberlandesgericht beigelegte weitere Bedeutung zu, ihr stehe auch intern, dem Kläger gegenüber, eine Beteiligung an einer tatsächlich geleisteten Vergleichszahlung nicht zu. Denn die Frage zielte auf das Verhältnis der hiesigen Parteien zu den Beklagten des Verfahrens vor dem Landgericht Ba. , nicht auf das Verhältnis der hiesigen Parteien zueinander. 4. Das Berufungsgericht hat die Bekundung des Zeugen L. über eine Ä ußerung der Klägerin wenige Tage nach Abschluß der Auseinandersetzungsvereinbarung nicht in ihrem vollen Umfang gewürdigt. Es stützt sich allein darauf , daß die Klägerin dem Zeugen zufolge gesagt habe, sie partizipiere an dem Ergebnis des geplanten Rechtsstreits, wenn bei der Gesamtabwicklung ein Guthaben herauskomme. Nach dem Protokoll des Berufungsgerichts über die Vernehmung des Zeugen lautete der mit "wenn" eingeleitete Nebensatz der Klägerin jedoch: "wenn bei dem ganzen Verfahren bzw. bei der Gesamtabwicklung ein Guthaben herauskomme". Die von dem Zeugen bekundete Ä ußerung der Klägerin war damit mehrdeutig. Mit dem "ganzen Verfahren" kann
auch der einzuleitende Rechtsstreit gegen den Generalunternehmer und die Architekten gemeint gewesen sein. Das hat das Berufungsgericht übersehen. Schließlich hat das Berufungsgericht bei seiner Bewertung der Aussage des Zeugen L. unberücksichtigt gelassen, daß dem Zeugen zufolge beide Parteien im Zeitpunkt der Auseinandersetzung davon ausgegangen sind, das Gesamtprojekt werde mit einem Defizit abschließen, während - wie oben bereits erwähnt wurde - unstreitig ist, daß die Parteien damals noch mit einem Gewinn rechneten. 5. Infolge seiner Verkennung der Eindeutigkeit des Wortlauts der Vereinbarung vom 10. Februar 1995 und seiner unzutreffenden Würdigung der Aussage des Zeugen L. gelangt das Berufungsgericht schließlich auch zu einer unrichtigen Gewichtung der durchweg die Behauptung der Klägerin stützenden Aussagen der Zeugen H. , Notar K. und Notarmitarbeiter A. , die übereinstimmend und im Einklang mit dem Wortlaut von VI des Vertrages bekundet haben, daß vor und bei dessen Abschluß keine Rede davon gewesen sei, daß das Reinergebnis des Gesamtvorhabens für die Auszahlung des streitigen Betrags eine Rolle spielen sollte. 6. Danach hat der Beklagte den ihm obliegenden Beweis, daß die Parteien die Vertragsbestimmung VI abweichend von ihrem Wortlaut verstanden haben, nicht geführt. Das kann der Senat selbst feststellen, weil nach dem Vorbringen der Parteien eine weitere Aufklärung insoweit nicht in Betracht kommt.
IV. Das angefochtene Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Die vom Berufungsgericht - aus seiner Sicht zutreffend - noch nicht geprüften Einwendungen des Beklagten greifen nicht durch: Die mit Schreiben vom 14. November 1998 erklärte Anfechtung des Vertrages vom 10. Februar 1995 wegen arglistiger Täuschung (Anlage B 22) hat nicht zu dessen Nichtigkeit geführt, weil sie nicht innerhalb der Frist des § 124 Abs. 1 und 2 BGB erfolgte. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen , daß der Beklagte von den Vorgängen, auf die er die Anfechtung gestützt hat, bereits lange vor dem 14. November 1998 Kenntnis hatte. Soweit der Beklagte sich gegenüber dem Zahlungsbegehren auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, fehlt es jedenfalls an der für eine Vollstreckung notwendigen konkreten Bezeichnung der von der Klägerin herauszugebenden Unterlagen. Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen unberechtigter Auftragserteilung und Zahlung an die Firmen S. und Ha. durch die Klägerin läßt sich nicht feststellen. Im Falle S. ist eine Zahlung nicht dargelegt. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin war die unstreitig an die Firma Ha. geleistete Teilzahlung erforderlich, um die für das Bauvorhaben notwendige Fortsetzung der Fliesenarbeiten zu erreichen, da der an sich zur Bezahlung verpflichtete Generalunternehmer mit der Vergütung der Arbeiten in Rückstand geraten war.
V. Da die Sache zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat gemäß § 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO unter Aufhebung des angefochtenen Urteils in der Sache selbst zu entscheiden und die Berufung des Beklagten gegen seine erstinstanzliche Verurteilung zurückzuweisen.
Röhricht Henze Goette Kurzwelly Münke
(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
- 1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und - 2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz. Sie erwarb von der B. GmbH ein von dieser zu sanierendes Geschäftshaus. Mit der Beklagten schloß sie einen Ingenieurvertrag über Mängelerfassung während der Bauausführung. Die Klägerin lastet der Beklagten an, gravierende Mängel nicht erkannt zu haben. Deshalb habe sie einen völlig unzureichenden Gewährleistungseinbehalt vorgenommen. Wegen des Vermögensverfalls der B. GmbH seien Ersatzansprüche gegen diese nicht mehr zu realisieren.Die Klage war in den Vorinstanzen erfolglos, weil die Gerichte einen Haftungsausschluß in Nr. 7 Abs. 4 des Vertrages für wirksam gehalten hatten, der lautet: "Der Auftraggeber (= Klägerin) erkennt an, daß durch die vertragsgemäße Tätigkeit des Auftragnehmers (= Beklagte) eine vollständige Mängelfreiheit des Untersuchungsobjekts nicht zwingend erreicht werden kann. Die T. GmbH (= Beklagte) übernimmt somit keinerlei Haftung für Schadensersatzansprüche jeder Art infolge nicht erkannter, verdeckter oder sonstiger Mängel." Der Senat hat mit Urteil vom 11. Oktober 2001 (VII ZR 475/00, BGHZ 149, 57) das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Er hat beanstandet, daß das Berufungsgericht es offengelassen habe, ob der Haftungsausschluß in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart worden sei. In diesem Fall verstoße er gegen § 9 AGBG. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen. Nachdem der Senat der Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision stattgegeben hat, verfolgt diese ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts.Das für das Schuldverhältnis maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
I.
1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, daß es sich bei der Klausel in Nr. 7 Abs. 4 des Ingenieurvertrages nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung , sondern um eine Individualvereinbarung handle. Die für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen beweispflichtige Klägerin habe den Beweis dafür nicht geführt. Der Darlegungs- und Beweislast sei die Klägerin durch Vorlage des Vertrages vom 30. August/4. Oktober 1994 noch nicht nachgekommen. Der vorliegende Vertrag sei dem ersten Anschein nach kein Formularvertrag. Er enthalte keine formelhaften Klauseln, sondern eine Reihe offensichtlich individueller Vereinbarungen über das Untersuchungsobjekt, den Untersuchungsplan , die Vergütung und die Einbeziehung des Angebotes vom 11. August 1994. Die Vertragsurkunde sei kein gedrucktes oder sonst vervielfältigtes Klauselwerk oder Muster der Beklagten. Es liege auch keine mehrfache Verwendung der fraglichen Klausel vor. Die Beurteilung aller Umstände des Einzelfalles ergebe noch keine vielfache Verwendung. Die Beklagte habe die Klausel insgesamt dreimal verwendet, wobei die Klausel zweimal in Verträgen mit der Klägerin am selben Tag gebraucht worden sei. Dies rechtfertige nicht den Schluß auf die Wiederholung einer vorformulierten Klausel. Für den Vertragspartner wäre es unverständlich, wenn ein Partner bei Verträgen über identische Leistungen am selben Tag verschiedene vertragliche Vereinbarungen träfe.2. Selbst wenn es sich bei § 7 Nr. 4 des Vertrages um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handle, ergebe sich nichts anderes, weil "obendrein" in Nr. 12 Abs. 2 des Vertrages in Verbindung mit dem Angebot vom 11. August 1994 ein Ausschluß für nicht erkannte Mängel individuell vereinbart worden sei. Es gebe nicht die geringsten Anhaltspunkte, daß es sich bei der Klausel "T. (= Beklagte) ist bemüht, die Schaffung eines weitgehend mängelfreien Bauvorhabens zu unterstützen. Eine 100%ige Mängelfreiheit ist jedoch nicht zu erreichen. T. (= Beklagte) übernimmt keinerlei Haftung bei Folgen infolge nicht bekannter Mängel." um ein vielfach verwendetes Formular handle.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts handelt es sich bei dem Haftungsausschluß in Nr. 7 Abs. 4 des Ingenieurvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S. des § 1 Abs. 1 AGBG.a) Vertragsbedingungen im Sinne des § 1 Abs. 1 AGBG sind für eine Vielzahl von Verträgen bereits dann vorformuliert, wenn ihre dreimalige Verwendung beabsichtigt ist (BGH, Urteil vom 27. September 2001 - VII ZR 388/00, NJW 2002, 138 = BauR 2002, 83 = ZfBR 2002, 63). Die Absicht der dreimaligen Verwendung ist hier schon damit belegt, daß die Beklagte die Haftungsklausel in insgesamt drei Verträgen am selben Tag verwendet hat. Ohne Bedeutung ist dabei, daß zwei der drei Verträge mit der Klägerin geschlossen wurden. Dem Wortlaut des § 1 Abs. 1 AGBG läßt sich die
einschränkende Auslegung des Berufungsgerichts nicht entnehmen, es müsse eine Verwendung gegenüber verschiedenen Vertragspartnern vorliegen. Er spricht im Zusammenhang der Vorformulierung nicht vom Vertragspartner des Verwenders, sondern von einer Vielzahl von Verträgen. Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift belegt dieses Verständnis. Bereits der Entwurf eines Gesetzes über Allgemeine Geschäftsbedingungen (GAGB, BT-Drucks. 7/3200) handelt von einer "Vielzahl von Rechtsgeschäften". Im Entwurf des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBGesetz , BT-Drucks. 7/3919) wird der Begriff erstmals und bis zur endgültigen Fassung gleichbleibend mit einer "Vielzahl von Verträgen" definiert. Ein einschränkendes Verständnis dahin, daß damit eine Vielzahl von Vertragspartnern gemeint sein könnte, findet sich in den Materialien nicht. Es widerspräche auch dem Zweck des Gesetzes über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Schutzzweck des AGB-Gesetzes ist, die einseitige Ausnutzung der Vertragsgestaltungsfreiheit durch eine Vertragspartei zu verhindern (BGH, Urteil vom 30. Januar 1994 - VII ZR 116/93, BGHZ 126, 326, 333 m.w.N.). Um eine derart einseitige Inanspruchnahme des Rechts, den Inhalt eines Vertrages zu gestalten , handelt es sich auch, wenn dieses Recht nur gegenüber einem Vertragspartner in einer Vielzahl von Verträgen ausgeübt wird. Verfehlt ist daher die Ansicht des Berufungsgerichts, durch die zweifache Verwendung der Vertragsklausel gegenüber der Klägerin und eine weitere Verwendung gegenüber einer anderen Partei sei die Absicht der Vielfachverwendung nicht belegt.
b) Nicht gefolgt werden kann zudem der Meinung des Berufungsgerichts, daß der Vertrag dem ersten Anschein nach kein Formularvertrag sei. Das Berufungsgericht erkennt zwar, daß es für das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen spricht, wenn der Vertrag erkennbar auf einem Muster beruht (BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, BGHZ 118, 229, 238). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts spricht der erste Anschein dafür, daß
der Ingenieurvertrag und die vollkommen gleich gestalteten anderen Verträge Formularverträge sind. Sie sind nach Aufbau, Inhalt und Wortlaut bis auf wenige Worte identisch. Der äußere Anschein für eine mehrfache Verwendung wird nicht dadurch in Frage gestellt, daß das Untersuchungsobjekt, der Untersuchungsplan , der die Zahl der Mängelerfassungen regelt, und die davon abhängige Vergütung individuell beschrieben werden. 2. Auch durch die Einbeziehung des Vertragsangebotes vom 11. August 1994 in den Vertrag durch die Bezugnahme in Nr. 12 des Ingenieurvertrages ist der Haftungsausschluß nicht individuell vereinbart worden. Das Angebot vom 11. August 1994 stimmt insoweit vollständig mit Nr. 7 des Vertrags überein als es die Formulierung aufweist, die Beklagte sei "bemüht , die Schaffung eines weitgehend mangelfreien Bauvorhabens zu unterstützen" , sowie daß eine "vollständige" (bzw. "hundertprozentige") Mängelfreiheit nicht (bzw. "nicht zwingend") zu erreichen sei. Im übrigen findet sich im Angebot statt der Formulierung im Vertrag "übernimmt keinerlei Haftung für Schadensersatzforderungen jedweder Art infolge nicht erkannter, verdeckter oder sonstiger Mängel" die Formulierung "übernimmt keinerlei Haftung bei Folgen infolge nicht erkannter Mängel". Daß durch diese sprachlich kaum mehr verständliche Formulierung eine andere Haftungsregelung als im Ingenieurvertrag vereinbart werden sollte, erschließt sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn der Vertragsklausel. Vielmehr sind bei Gesamtbetrachtung das Angebot und der Vertrag dahin zu verstehen, daß der schon im Angebot zum Ausdruck gebrachten Intention der Beklagten entsprechend die Haftung für nicht erkannte Mängel ausgeschlossen sein sollte, gleichviel, ob es sich um verdeckte oder sonstige, d.h. nicht verdeckte Mängel handelt. Dies ist auch der Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbe-
dingungen in Nr. 7 Abs. 4 des Ingenieurvertrages. Sie verliert nicht diese Qua- lität dadurch, daß individuell hierauf Bezug genommen wird (vgl. BGH Urteil vom 27. April 1988 - VIII ZR 84/87, BGHZ 104, 232, 236 m.w.N.).
III.
Der Senat macht von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch und verweist die Sache an einen anderen Senat des Berufungsgerichts zurück.Dressler Hausmann Wiebel Kuffer Bauner
(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat. Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind.
(2) Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss
- 1.
die andere Vertragspartei ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und - 2.
der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
(3) Die Vertragsparteien können für eine bestimmte Art von Rechtsgeschäften die Geltung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Beachtung der in Absatz 2 bezeichneten Erfordernisse im Voraus vereinbaren.
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Von den Kosten des Revisionsrechtszugs haben der Kläger 2/3 und die Beklagte 1/3 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
- 1
- Der Kläger - eine qualifizierte Einrichtung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 4 UKlaG - beanstandete sechs Klauseln der von dem beklagten Telekommunikationsunternehmen in Verträgen mit Verbrauchern über Mobilfunkleistungen verwendeten "Allgemeinen Geschäftsbedingungen c. Sprechtarif".
- 2
- Zu den beanstandeten Klauseln gehören die folgenden im Revisionsverfahren noch streitgegenständlichen drei Klauseln: "7. Nutzung durch Dritte … 7.2 Der Kunde hat auch die Preise zu zahlen, die durch [befugte oder] unbefugte Nutzung der überlassenen Leistungen durch Dritte entstanden sind, wenn und soweit er diese Nutzung zu vertreten hat. 7.3 Nach Verlust der c. Karte hat der Kunde nur die Verbindungspreise zu zahlen, die bis zum Eingang der Meldung über den Verlust der Karte bei c. angefallen sind. Das gleiche gilt für Preise über Dienste, zu denen c. den Zugang vermittelt. … 11. Verzug … 11.2 Ist der Kunde mit Zahlungsverpflichtungen in Höhe von mindestens 15,50 € in Verzug, kann c. den Mobilfunkanschluss auf Kosten des Kunden sperren. [Der Kunde bleibt in diesem Fall verpflichtet, die monatlichen Preise zu zahlen.]"
- 3
- Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Klage hinsichtlich des Unterlassungsbegehrens bezüglich der von der Beklagten verwendeten Klauseln Nr. 7.2 und 7.3 abgewiesen. Die weitergehende Berufung hat das Berufungsgericht zurückgewiesen.
- 4
- Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen der Kläger sein Unterlassungsbegehren bezüglich der Klauseln Nr. 7.2 und 7.3 und die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag hinsichtlich der Klausel Nr. 11.2 weiter.
Entscheidungsgründe
- 5
- I. Das Berufungsgericht hat einen Unterlassungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte hinsichtlich der Klauseln Nr. 7.2 und 7.3 in ihren Verträgen verneint. Auch unter Zugrundelegung der kundenfeindlichsten Auslegung dieser Klauseln handele es sich insoweit nicht um eine Schadensersatzpauschalierung. Demgemäß seien die Klauseln auch nicht an § 309 Nr. 5 BGB zu messen. Die in den Klauseln enthaltene rechtsgeschäftliche Zurechnung desjenigen Nutzerverhaltens unbefugter Dritter, das vom Kunden zu vertreten sei und vor dem Eingang seiner Meldung über den Verlust der ihn identifizierenden Chipkarte bei der Beklagten erfolge, benachteilige die Kunden nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB.
- 6
- Hinsichtlich der Klausel Nr. 11.2 stehe dem Kläger der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Diese Klausel halte einer Inhaltskontrolle nicht stand. Die Regelung in Nr. 11.2 gehe über § 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 321 Abs. 1 Satz 1 BGB hinaus. Die bei weiter laufender Grundgebühr ohne Androhung mögliche vollständige Sperrung des Telefonanschlusses, sobald der Kunde mit Zahlungsverpflichtungen in Höhe von 15,50 € in Verzug geraten sei, benachteilige ihn unangemessen. Dies gelte selbst dann, wenn der durchschnittliche monatliche Umsatz der Beklagten aus Mobilfunklaufzeitverträgen mit Privatkunden bei ca. 15 € im Monat ohne Mehrwertsteuer liegen sollte. Für den Festnetzbereich ergebe sich aus § 45k Abs. 2 TKG, dass die Durchführung einer Sperre wegen Zahlungsverzugs nur bei einem rückständigen Betrag von 75 € möglich sei. Es sei nicht ersichtlich, warum dieser Betrag im Mobilfunkbereich auf wenig mehr als 1/5 reduziert werden dürfe.
- 7
- Die Revision des Klägers bleibt ohne Erfolg.
- 8
- Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Unterlassungsanspruch des Klägers bezüglich der Verwendung der Klauseln Nr. 7.2 - die nur angegriffen wird, soweit sie die unbefugte Nutzung durch Dritte erfasst - und 7.3 in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Beklagten im c. Sprechtarif verneint. Beide Klauseln halten einer Inhaltskontrolle stand.
- 9
- 1. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klauseln Nr. 7.2 und 7.3 nicht eine Schadensersatzpauschalierung enthalten, sondern eine Verpflichtung zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Entgelts.
- 10
- a) Im Zusammenhang mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt der Grundsatz der objektiven Auslegung. Danach sind diese ausgehend von den Interessen, Vorstellungen und Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden (Senatsurteil vom 29. Mai 2008 - III ZR 330/07, NJW 2008, 2495 Rn. 19 mwN). Nur wenn nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung, bei der im Verbandsprozess die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil aaO Rn. 20 mwN). Völlig fern liegende Auslegungsmöglichkeiten, von denen eine Gefährdung des Rechtsverkehrs ernsthaft nicht zu befürchten ist, haben dabei außer Betracht zu bleiben (BGH, Urteil vom 10. Mai 1994 - XI ZR 65/93, NJW 1994, 1798, 1799 mwN).
- 11
- b) Im Gegensatz zur Auffassung des Klägers ist eine Auslegung der Klauseln Nr. 7.2 und 7.3 als pauschalierter Schadensersatz zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, aber so fern liegend, dass eine solche Sichtweise außer Betracht zu bleiben hat.
- 12
- Der Abschnitt, in dem die betreffenden Klauseln stehen, ist mit "Nutzung durch Dritte" überschrieben und enthält keinerlei Bezug zu schadensersatzrechtlichen Klauseln. Insbesondere ist entgegen der Auffassung des Klägers unerheblich, dass die unmittelbar davor stehenden Klauseln Nr. 6 und 7.1 Pflichten des Schuldners aus dem Schuldverhältnis regeln. Schon die Überschrift "Pflichten und Obliegenheiten des Kunden" der - sehr umfänglichen - Klausel Nr. 6 zeigt, dass sie in keinem inneren sachlichen Zusammenhang mit der Klausel Nr. 7 steht. Soweit die Klausel 7.1 es dem Kunden verbietet, ohne vorherige Erlaubnis von c. die überlassenen Leistungen Dritten zum alleinigen Gebrauch oder zur gewerblichen Nutzung zu überlassen, wird dabei keine Aussage zu irgendwelchen finanziellen Konsequenzen für den Kunden im Falle eines Verstoßes gemacht. Demgegenüber wird, worauf die Revisionserwiderung zu Recht aufmerksam macht, vor allem dadurch, dass die Klausel 7.2 in gleicher Weise sowohl die befugte wie die unbefugte Nutzung durch Dritte erfasst, besonders deutlich, dass es sich hierbei um eine Vergütungsregelung handelt.
- 13
- Auch der Umstand, dass bei einer Nutzung durch Dritte der Kunde nur bei Vertretenmüssen zur Zahlung verpflichtet ist, rechtfertigt nicht den Schluss, es handele sich bei der Klausel um die Begründung eines pauschalierten Schadensersatzanspruchs. Vielmehr ist die Formulierung ersichtlich an den inzwischen außer Kraft getretenen § 16 Abs. 3 Satz 3 der TelekommunikationsKundenschutzverordnung (TKV) vom 11. Dezember 1997 (BGBl. I S. 2910) angelehnt , wonach Verbindungsentgelte vom Kunden nicht gefordert werden konnten, wenn der Netzzugang in einem vom Kunden nicht zu vertretenden Umfang benutzt wurde (vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2004 - III ZR 96/03, BGHZ 158, 201, 205).
- 14
- Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass nunmehr § 45i Abs. 4 TKG nicht mehr auf das Tatbestandsmerkmal des Vertretenmüssens, sondern auf das der Zurechenbarkeit abstellt. Wie sich aus der Gesetzesbegründung ergibt (BT-Drucks. 15/5213 S. 22), entspricht die Regelung des § 45i TKG in großen Teilen § 16 TKV. Eine inhaltliche Änderung war mit der geänderten Formulierung nicht beabsichtigt.
- 15
- 2. Unter Zugrundelegung des obigen Auslegungsergebnisses halten die angegriffenen Klauseln auch im Übrigen einer Inhaltskontrolle stand.
- 16
- a) Ein Verstoß gegen § 309 Nr. 5 BGB scheidet aus, da es sich nicht um die Vereinbarung eines pauschalierten Schadensersatzes handelt.
- 17
- b) Die Klauseln sind auch nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
- 18
- aa) Die Klausel Nr. 7.2 benachteiligt die Kunden der Beklagten nicht in unangemessener Weise.
- 19
- (1) Der Senat hat schon zum Telefondienstvertrag im Festnetzbereich ausgeführt, dass auch bei der Nutzung der Telefondienstleistungen durch Dritte eine Entgeltpflicht des Anschlussinhabers in Betracht kommt, wenn er die Nutzung des Dritten zu vertreten hat (Senatsurteil vom 16. März 2006 - III ZR 152/05, BGHZ 166, 369 Rn. 19). An diesen Grundsätzen, die der Senat an § 16 Abs. 3 Satz 3 TKV ausgerichtet hat, hat sich durch das Inkrafttreten des § 45i Abs. 4 TKG und das Außerkrafttreten von § 16 Abs. 3 Satz 3 TKV nichts geändert. Wie bereits ausgeführt hat der Gesetzgeber insoweit mit § 45i TKG den Regelungsgehalt des § 16 TKV im Wesentlichen übernommen.
- 20
- (2) Die Abgrenzung der Risikobereiche im Hinblick auf das Vertretenmüssen im Festnetzbereich ist auch beim Mobilfunkvertrag angemessen (vgl. Schöpflin, BB 1997, 106, 111; Eckert in Schuster, Vertragshandbuch Telemedia , 2001, S. 524 Rn. 90; wohl auch Hahn MMR 1999, 586, 589 ff; siehe auch Kropf/Harder in Spindler, Vertragsrecht der Telekommunikationsanbieter, 2000, Teil 5 Rn. 104 ff, die jedoch eine Höchstbetragsbegrenzung im Fall der unverzüglichen Anzeige des Verlusts der SIM-Karte beim Telefonanbieter für erforderlich halten). Ohne Erfolg bleibt der Einwand des Klägers, die Grundsätze über die Haftung des Inhabers eines Festnetzanschlusses für die Inanspruchnahme von Telefondienstleistungen durch Dritte könnten nicht auf den Mobilfunkvertrag übertragen werden.
- 21
- Die Interessenlage im Hinblick auf die unberechtigte Nutzung durch Dritte unterscheidet sich beim Mobilfunkvertrag nicht grundlegend von derjenigen beim Festnetzvertrag. Auch bei der Erbringung von Mobilfunkdienstleistungen handelt es sich um ein praktisch vollständig technisiertes, anonymes Massengeschäft. Die Beklagte nimmt von der konkreten Person des die Mobilfunkdienstleistung Abrufenden ebenso wenig Kenntnis wie beim Festnetzanschluss. Sie kann deshalb nicht beurteilen, ob das Abrufen der Mobilfunkdienstleistung mit Billigung des Kunden erfolgt. Sie muss sich darauf verlassen können, dass dieser beim Gebrauch seines Mobiltelefons die erforderlichen Vorkehrungen trifft, damit Unbefugte keinen Zugriff auf Mobilfunkdienstleistungen mittels der ihm überlassenen SIM-Karte erhalten. Vom Mobilfunkkunden zu verlangen, nach seinen Möglichkeiten eine unbefugte Nutzung Dritter zu unterbinden, benachteiligt diesen nicht unangemessen. Eine andere Frage ist, wie die Sorgfaltspflichten , die dem Kunden in seiner Risikosphäre obliegen, im Einzelnen beschaffen sind. Den besonderen Gefährdungen, etwa hinsichtlich des Verlusts der SIM-Karte, gegebenenfalls einschließlich des Mobiltelefons, die sich gerade aus dem Umstand ergeben, dass die Mobilfunkdienstleistung an jedem Ort und damit auch außerhalb der geschützten Sphäre der Wohnung des Anschlussinhabers zur Verfügung steht, kann dadurch Rechnung getragen werden, dass die Anforderungen an die Sorgfaltspflichten des Kunden nicht überspannt werden. Dies stellt jedoch die Wirksamkeit der hier fraglichen Allgemeinen Geschäftsbedingung unter dem Blickwinkel einer unangemessenen Benachteiligung der Kunden der Beklagten nicht in Frage.
- 22
- (3) Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand des Klägers, im Falle einfachster Fahrlässigkeit sei die Haftung des Kunden auf das negative Interesse zu begrenzen. Ein Anhaltspunkt dafür ergibt sich aus dem dispositiven Schuldrecht nicht. Vielmehr ist davon auszugehen, dass ein Kunde für die von ihm zu vertre- tende Nutzung des Mobilfunkanschlusses in vollem Umfang einzustehen hat. Eine Einschränkung der Leistungsverpflichtung des Kunden erfordert Treu und Glauben nicht, da die Beklagte als Anbieter der Mobilfunkdienstleistung keinerlei Verschulden an der unberechtigten Nutzung durch Dritte in diesen Fällen trifft.
- 23
- bb) Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge des Klägers, die Klausel Nr. 7.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Beklagten sei unwirksam, da sie den unzutreffenden Eindruck erwecke, der Kunde müsse bis zur Meldung des Verlusts der Mobilfunkkarte verschuldensunabhängig die Verbindungspreise zahlen. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht insofern davon ausgegangen, dass die objektive Auslegung der Klausel ergibt, dass hier nur eine zeitliche Begrenzung bei der Ermittlung der zu zahlenden Entgelte festgelegt ist, und damit eine bloße Besserstellung des Kunden. Dies folgt daraus, dass die Klausel Nr. 7.3 nur einen Sonderfall der allgemein in Nr. 7.2 geregelten unbefugten Nutzung der überlassenen Leistungen durch Dritte darstellt. Die von der Klägerin angeführte Auslegung ist zwar theoretisch möglich, jedoch so fern liegend, dass eine Gefährdung des Rechtsverkehrs nicht zu befürchten ist und sie deshalb außer Betracht zu bleiben hat.
- 24
- Eine Unwirksamkeit der Klausel Nr. 7.3 ergibt sich auch nicht deshalb, weil dort keine Begrenzung der Haftung der Höhe nach vorgesehen ist. Dies macht der Kläger im Verfahren selbst nicht geltend. Soweit dies jedoch in der Literatur vertreten wird (Kropf/Harder aaO Rn. 112; a.A. Schöpflin aaO), ist dem nicht zu folgen. Begründet wird dies damit, dass der Kunde in hohem Maße schutzdürftig sei, da er bei unverzüglicher Meldung des SIM-Kartenverlusts selbst alles zur Schadensminderung getan habe, während das grundsätzlich dem Mobilfunkgeschäft anhaftende, vom Verwender der Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen gesetzte Missbrauchsrisiko in den Vordergrund trete. Hiergegen spricht jedoch, dass eine Haftung des Kunden für das Gebührenaufkommen durch die unberechtigte Nutzung der Mobilfunkdienstleistungen durch unbefugte Dritte ohnehin nur im Falle eines Vertretenmüssens dieser Inanspruchnahme begründet ist; in einem solchen Fall lässt jedoch das Verschulden des Kunden Überlegungen zur Verteilung der Risiken nach Verantwortungsund Verursachungssphären in den Hintergrund treten. Das allgemeine Gefährdungspotential des Mobilfunkgeschäfts ist im Übrigen nicht allein der Risikosphäre des Verwenders zuzuordnen; denn der Kunde nimmt die Mobilfunkdienstleistung in Kenntnis dieser Gefährdung in Anspruch und nur er kann in seinem Zugriffsbereich die notwendigen Vorkehrungen gegen die Inanspruchnahme durch unbefugte Dritte ergreifen. Dem berechtigten Schutzbedürfnis des Kunden ist dadurch Rechnung zu tragen, dass im Einzelfall die an den Kunden zu stellenden Sorgfaltsanforderungen nicht überspannt werden dürfen.
- 25
- Die Revision der Beklagten ist unbegründet.
- 26
- Dem Kläger steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch hinsichtlich des Satzes 1 der Klausel Nr. 11.2 der von der Beklagten verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu.
- 27
- a) Die Klausel unterliegt nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB der Inhaltskontrolle , da sie das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht nach §§ 320, 321 BGB ergänzt.
- 28
- Die b) Klausel ist unwirksam nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, da sie die jeweiligen Vertragspartner der Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
- 29
- aa) Bei der in Nr. 11.2 Satz 1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelten Sperre des Mobilfunkanschlusses handelt es sich der Sache nach um ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf eine Vergütung für bereits zeitlich vorangegangene erbrachte Mobilfunkdienstleistungen, mit der sich der Kunde in Verzug befindet. Gesetzliches Leitbild, an dem die hier fragliche Klausel zu messen ist, sind die §§ 320, 321, 273 BGB. Bei einer Sperre des Mobilfunkanschlusses handelt es sich nicht um eine Beendigung des Vertragsverhältnisses, sondern lediglich um eine grundsätzlich auf vorübergehende Dauer angelegte Suspendierung der Leistungsverpflichtung der Beklagten. Das Recht zur Sperre entfällt, wenn ihre Voraussetzungen wegfallen. Das beruht ebenso wie bei den gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechten nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch auf dem Grundgedanken, dass jede Vertragspartei das Recht hat, die ihr obliegende Leistung zu verweigern, bis die ihr gebührende Gegenleistung erbracht ist (vgl. Senatsurteil vom 12. Februar 2009 - III ZR 179/08, NJW 2009, 1334 Rn. 18).
- 31
- (1) Die Anwendung der Norm ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Beklagte hinsichtlich der von ihr zu erbringenden Mobilfunkdienstleistungen zur Vorleistung verpflichtet ist. Trotz Vorleistungspflicht kann der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zustehen. Dies beruht darauf , dass es sich bei einem Mobilfunkvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt (vgl. Senatsurteil vom 23. Januar 2003 - III ZR 54/02, NJW 2003, 1237, 1238), das inhaltlich einem Dauerlieferungsvertrag entspricht. Denn die Beklagte muss ständig leistungsbereit sein, um die einzelnen vom Kunden abzurufenden , vergütungspflichtigen Dienstleistungen zu erbringen, ohne dass diese zuvor genau bestimmt sind (vgl. zum Dauerlieferungsvertrag Staudinger/Otto, BGB, Neubearbeitung 2009, § 320 Rn. 44; MünchKommBGB/Emmerich, 5. Aufl., § 320 Rn. 7). Die synallagmatische Verknüpfung der Leistungspflichten der Vertragsparteien des Mobilfunkvertrags ist deshalb hinsichtlich aller zu erbringender Teilleistungen beider Parteien gegeben. Dementsprechend ist es möglich, das Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB hinsichtlich noch zu erbringender Mobilfunkdienstleistungen auszuüben, auch wenn die mit ihr zeitlich korrespondierende (Teil-)Zahlungsforderung noch nicht entstanden oder fällig geworden ist; es genügt, dass die (fällige) Zahlung für zeitlich nicht korrespondierende vorangegangene zeitliche Abschnitte nicht erbracht worden ist (Schöpflin, aaO S. 110; Köhler, Der Mobilfunkvertrag, 2005, S. 205; Kropf/ Harder, aaO Rn. 164; vgl. auch Blank, Die Rechtsbeziehungen zwischen Anbietern und Endkunden im Sprachtelefondienst nach der Liberalisierung des Telekommunikationsmarktes , 2002, S. 196 f; a.A. Eckert, aaO S. 535 f Rn. 107; Grosskopf/Taubert, CR 1998, 603, 609: § 273 BGB ist einschlägig).
- 32
- (2) Unter Berücksichtigung der kundenfeindlichsten Auslegung weicht die hier streitgegenständliche Klausel Nr. 11.2 Satz 1 in einer Treu und Glauben widersprechenden Weise von § 320 Abs. 2 BGB ab. Danach darf ein Gläubiger nicht seine gesamte Leistung zurückbehalten, wenn nur ein verhältnismäßig geringfügiger Teil der Gegenleistung offen steht. Die Klausel Nr. 11.2 nennt hier einen festen Betrag in Höhe von 15,50 €. Nach Meinung der Beklagten soll dieser - absolut gesehen kleine - Betrag deshalb als nicht verhältnismäßig geringfügig anzusehen sein, weil er dem monatlichen Netto-Durchschnittsumsatz aus Mobilfunklaufzeitverträgen mit Privatkunden entspreche. Dem ist zum einen entgegen zu halten, dass Durchschnittswerte lediglich einen Mittelwert darstellen , der in nicht wenigen Fällen erheblich überschritten wird.
- 33
- Zum anderen kommt entscheidend hinzu, dass die Beklagte mit dem Betrag von 15,50 € in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen nur knapp über 20 % des Betrages als Voraussetzung für die Sperre angesetzt hat, den der Gesetzgeber im Festnetzbereich in § 45k Abs. 2 Satz 1 TKG in Höhe von 75 € festgeschrieben hat. Zwar ist § 45k Abs. 2 TKG nicht auf Mobilfunkverträge anwendbar (Senatsurteil vom 12. Februar 2009 - III ZR 179/08, NJW 2009, 1334 Rn. 18). Gleichwohl kann die Wertung des Gesetzgebers bei Telefondienstleistungsverträgen im Festnetzbereich bei der Beurteilung der Angemessenheit Allgemeiner Geschäftsbedingungen für den Mobilfunkbereich nicht außer Acht gelassen werden (vgl. Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., § 307 BGB Rn. 167; jeweils zu § 19 TKV Landgericht München I, CR 2008, 31, 32; Köhler, Der Mobilfunkvertrag aaO; Kropf/Harder, aaO; wohl auch Grosskopf /Taubert, aaO S. 608 f; a.A. Kessel in Arndt/Fetzer/Scherer, TKG, 2008, § 45k Rn. 9; Eckert aaO S. 534 ff Rn. 107). Hierbei ist insbesondere im Blick zu behalten, dass kein sachlicher Grund dafür vorhanden ist, die vom Gesetzgeber für angemessen erachtete Summe bei Mobilfunkverträgen deutlich geringer anzusetzen. Die Interessenlage bei beiden Verträgen weicht nicht in entscheidender Weise voneinander ab. Die Beeinträchtigung der Kundeninteressen durch die Sperrung des Mobilfunkvertrags kann nicht mit der Begründung als wesentlich geringer erachtet werden, bei dem Mobilfunkgerät handele es sich grundsätzlich um ein Zweitgerät und der Kunde werde daher durch die Sperrung nicht gänzlich vom Telefonverkehr ausgeschlossen. Aufgrund der Verbreitung des Mobilfunks kann nicht mehr generell angenommen werden, es bestehe im Regelfall daneben noch ein Festnetzanschluss. Mobilfunkunternehmen richten ihre Werbung auch gerade darauf aus, mit Festnetzdienstleistungen in Konkurrenz zu treten (vgl. Landgericht München I aaO). Im Übrigen bringt für viele Kunden, die häufig unterwegs sind und immer erreichbar sein müssen, die Sperre des Mobilfunkanschlusses keine geringeren Nachteile mit sich als die Sperre ihres Festnetzanschlusses. Darüber hinaus können Mobilfunkdienstleistungen jedenfalls nicht als durchgehend preislich günstiger bezeichnet werden, so dass es auch insoweit nicht gerechtfertigt ist, im Mobilfunkbereich von den vom Gesetzgeber als angemessen angesehenen Werten im Festnetzbereich erheblich nach unten abzuweichen.
- 34
- vorliegend Ob eine unangemessene Benachteiligung der Kunden der Beklagten auch deshalb anzunehmen ist, weil nach Nr. 11.2 - im Unterschied zu der nach § 45k Abs. 2 Satz 1 TKG für den Festnetzbereich geltenden Rechtslage - eine Sperre auch ohne eine mindestens zwei Wochen zuvor erteilte schriftliche Androhung erfolgen kann, kann dahinstehen.
- 35
- (3) Dieser Wertung kann die Beklagte auch nicht mit dem Argument begegnen , dass bereits bei einem Verzug von 15,50 € der Schluss gerechtfertigt sei, ihr Anspruch auf die Gegenleistung sei wegen mangelnder Leistungsfähigkeit als gefährdet anzusehen (§ 321 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein solcher Schluss ist insbesondere dann nicht gerechtfertigt, wenn es sich um eine Teilleistung handelt , die sich - wie hier - als geringfügig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB darstellt.
Seiters Tombrink
Vorinstanzen:
LG Köln, Entscheidung vom 17.06.2009 - 26 O 150/08 -
OLG Köln, Entscheidung vom 22.01.2010 - 6 U 119/09 -
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
- 1.
mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder - 2.
wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
(1) Wenn ein nach dem ursprünglich festgestellten oder nachträglich berichtigten Tatbestand von einer Partei geltend gemachter Haupt- oder Nebenanspruch oder wenn der Kostenpunkt bei der Endentscheidung ganz oder teilweise übergangen ist, so ist auf Antrag das Urteil durch nachträgliche Entscheidung zu ergänzen.
(2) Die nachträgliche Entscheidung muss binnen einer zweiwöchigen Frist, die mit der Zustellung des Urteils beginnt, durch Einreichung eines Schriftsatzes beantragt werden.
(3) Auf einen Antrag, der die Ergänzung des Urteils um einen Hauptanspruch zum Gegenstand hat, ist ein Termin zur mündlichen Verhandlung anzuberaumen. Dem Gegner des Antragstellers ist mit der Ladung zu diesem Termin der den Antrag enthaltende Schriftsatz zuzustellen. Über einen Antrag, der die Ergänzung des Urteils um einen Nebenanspruch oder den Kostenpunkt zum Gegenstand hat, kann ohne mündliche Verhandlung entschieden werden, wenn die Bedeutung der Sache keine mündliche Verhandlung erfordert; § 128 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend.
(4) Eine mündliche Verhandlung hat nur den nicht erledigten Teil des Rechtsstreits zum Gegenstand.
(1) Haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung oder durch Einreichung eines Schriftsatzes oder zu Protokoll der Geschäftsstelle den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, so entscheidet das Gericht über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss. Dasselbe gilt, wenn der Beklagte der Erledigungserklärung des Klägers nicht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen seit der Zustellung des Schriftsatzes widerspricht, wenn der Beklagte zuvor auf diese Folge hingewiesen worden ist.
(2) Gegen die Entscheidung findet die sofortige Beschwerde statt. Dies gilt nicht, wenn der Streitwert der Hauptsache den in § 511 genannten Betrag nicht übersteigt. Vor der Entscheidung über die Beschwerde ist der Gegner zu hören.