Landgericht Kleve Urteil, 14. Jan. 2016 - 6 S 150/15
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 01.09.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Geldern unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger den Mitbesitz an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung des Wohnhauses mit der postalischen Anschrift xxxx, 4xxxx xxxx dadurch einzuräumen, dass er dem Kläger einen geeigneten Schlüssel zur Haupteingangstüre aushändigt.
Der Beklagte wird weiter verurteilt, den Grundbesitz Grundbuch von xxxx xx, G, Flur X, Flurstück X, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, Waldfläche, Wasserfläche, Erholungsfläche, Gxxxx x, xxxx, 20374 qm und G, Flur X, Flurstück X, Landwirtschaftsfläche, Gxxxxx x, 2574 qm mit aufstehendem Wohnhaus nebst Scheune und Schweinestall (postalische Anschrift Gxxxxx x, 4xxxx xxx) bis zum 30.11.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger zu 15 Prozent und der Beklagte zu 85 Prozent zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der ausgeurteilten Einräumung von Mitbesitz gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500 Euro, die Vollstreckung der ausgeurteilten Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000 Euro und die Vollstreckung im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
1
Gründe
2I.
3Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.
4Der Beklagte beantragt,
5unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Geldern die Klage abzuweisen
6sowie ihm Räumungsschutz zu gewähren, da er mit zahlreichen exotischen Tieren auf dem Gelände lebe.
7Der Kläger beantragt,
8die Berufung zurückzuweisen.
9Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
10II.
11Die zulässige Berufung hat nur hinsichtlich des Räumungszeitpunktes einen geringen Teilerfolg.
121.
13Das Amtsgericht hat zu Recht über die vom Kläger mit Schriftsatz vom 29.06.2015 gestellten Anträge entschieden. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, diese seien erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt worden, verkennt er, dass das Amtsgericht mit Zustimmung beider Parteien im schriftlichen Verfahren entschieden und gemäß § 128 Abs. 2 Satz 2 ZPO als Zeitpunkt den 29.07.2015 bestimmt hat, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können und der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht (Greger in Zöller, ZPO, 30. Aufl., § 128, Rn. 14). Der Kläger konnte innerhalb dieser Frist seine Klage erweitern, indem er einen vormals hilfsweise erhobenen Klageantrag unbedingt gestellt hat. Im Übrigen wird auf die Ausführungen in der gerichtlichen Verfügung vom 30.10.2015 Bezug genommen.
142.
15Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, den Beklagten zur Einräumung von Mitbesitz verurteilt.
16Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch gemäß § 985 BGB auf Einräumung von Mitbesitz an den Räumen im Erdgeschoss, denn § 1 des Mietvertrages berechtigt den Beklagten insoweit nur zur gemeinsamen Benutzung zusammen mit dem Kläger als Eigentümer.
17Soweit sich der Beklagte darauf beruft, abweichend vom Mietvertrag sei eine mündliche Vereinbarung getroffen worden, wonach Zutritt und zeitweilige Nutzung von Räumlichkeiten nur nach Absprache und mit ausdrücklicher Genehmigung des Mieters hätten erfolgen dürfen, ist für diese Behauptung – entgegen dem Berufungsangriff – kein Beweisantritt erfolgt. Es kann daher dahinstehen, dass der Vortrag zu dieser Vereinbarung unsubstantiiert ist, da nicht vorgetragen ist, wann und in welchem Zusammenhang die Regelung getroffen sein soll und warum diese weder im schriftlichen Mietvertrag noch in einer schriftlichen Ergänzung niedergelegt worden ist.
183.
19Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts gemäß § 546 BGB, doch besteht dieser Anspruch nicht zum 30.09.2015, sondern erst mit Ablauf des 30.11.2015, denn das Mietverhältnis endet durch Kündigung erst zu diesem Zeitpunkt.
20a)
21Das Mietverhältnis ist wirksam wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 BGB gekündigt.
22Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, wobei ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere dann besteht, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf).
23aa)
24Das Amtsgericht hat überzeugend festgestellt, dass der Kläger über ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB durch Eigenbedarf für sich, seine Ehefrau und sein Kind verfügt, da er aus einer Mietwohnung in das in seinem Eigentum stehende Haus ziehen will. Dies wird von der Berufung nicht angegriffen.
25bb)
26Die Kündigungserklärung muss gemäß § 568 Abs. 1 BGB schriftlich erfolgen und nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters enthalten.
27Hierdurch soll der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Rechtsposition informiert und in die Lage versetzt werden, seine Interessen wahrnehmen bzw. seine Rechtsverteidigung darauf einstellen zu können (BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13, Rn. 7; Rolfs in Staudinger, BGB, Stand 25.10.2014, § 573, Rn. 202). Erforderlich ist daher, dass das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (BGH, a.a.O).
28Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs bedarf es grundsätzlich der Angabe der Personen, für die der Wohnraum benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an dem Wohnraum haben (BGH, a.a.O; Urteil vom 17.03.2010, Az. VIII ZR 70/09, Rn. 8; Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, Rn. 12).
29Auch wenn an die Darlegung der Tatsachen, auf die der Eigenbedarf gestützt wird, keine hohen Anforderungen zu stellen sind, reicht allein die Angabe „Eigenbedarf“ oder die Aussage, die Wohnung werde für die eigene Nutzung benötigt, nicht aus (Rolfs in Staudinger, BGB, Stand 25.10.2014, § 573, Rn. 204, 208 ff.).
30(1)
31Die rechtsanwaltliche Kündigung mit Schriftsatz vom 14.07.2014 genügt den Anforderungen nicht, da zwar als Personen der Kläger und sein Betrieb angeführt werden, das Interesse am Mietobjekt jedoch nur mit „(betrieblicher) Eigenbedarf“ dargetan wird.
32(2)
33Die Kündigung des Klägers mit Schreiben vom 17.07.2014 ist ebenfalls unwirksam, da als Interesse am Mietobjekt wiederrum nur „(betrieblicher) Eigenbedarf“ angegeben wird.
34(3)
35Auch die Kündigung in der Klageschrift ist unwirksam, da als Interesse am Mietobjekt nur angeführt wird, mit Familie und Firma in das ersteigerte Objekt einziehen zu wollen.
36(4)
37Erst die Kündigung mit Schriftsatz vom 21.05.2015 ist wirksam, denn in dem Schriftsatz werden sowohl die Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, als auch deren Interesse an dem Objekt ausgeführt. So führt das Schreiben den Kläger und seine hochschwangere Frau sowie den Betrieb des Klägers als Personen an, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird. Das Interesse wird mit der Ersparnis von Miete und der teilweisen Betriebsauslagerung für Lager und Ausstellungsräume angegeben.
38cc)
39Die Kündigung mit Schriftsatz vom 21.05.2015 wird mit Ablauf des 30.11.2015 wirksam, denn die Kündigungsfrist ist gemäß § 573c Abs. 1 BGB auf Grund einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren um drei Monate verlängert. Einer Angabe dieses Zeitpunkts in der Kündigung bedurfte es nicht, da die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt wirksam wird.
40Da sich die Kündigungsfrist aus dem Gesetz ergibt, gehen die Ausführungen des Beklagten in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.01.2016 ins Leere, wonach allenfalls die Formulierung „… zum nächst möglichen rechtlich zulässigen Zeitpunkt“ zulässig sei.
41dd)
42Das Recht zur ordentlichen Kündigung ist – entgegen der Ansicht des Beklagten – durch den Mietvertrag nicht für die Dauer von 15 Jahren ausgeschlossen. Nach § 5 des Mietvertrages ist „von Seiten des Mieters für die Dauer von 15 Jahren kein Mietzins zu entrichten.“ Ein Kündigungsverzicht liegt in dieser Regelung nicht. Die Regelung bezieht sich ausschließlich auf den Mietzins und statuiert eine Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete über einen Zeitraum von 15 Jahren. Sie enthält indes keine - auch nicht im Wege der Auslegung zu ermittelnde - Regelung über einen Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht. Die mietvertragliche Regelung ist eindeutig. Insoweit geht der Hinweis des Beklagten in seinem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 12.01.2016 auf das Urteil des BGH vom 24.07.2013, Az. XII ZR 104/12, ins Leere. Anders als in dem von dem BGH entschiedenen Fall geht es hier gerade nicht um Unklarheiten und eine (nicht) hinreichende Bestimmbarkeit eines konkreten (Beginn- oder End-) Termins. Dass ein Kündigungsausschluss bzw. -verzicht nicht vereinbart ist, ist eindeutig.
43Soweit der Beklagte anführt, der Verzicht auf Mietzins sei Gegenleitung für von ihm in das Mietobjekt getätigten Investitionen, so verliert er diese im Falle der Kündigung nicht, da er einen bereicherungsrechtlichen Anspruch gegenüber demjenigen geltend machen kann, gegenüber dem er die Leistungen erbracht hat, soweit die Leistungen noch nicht abgewohnt sind.
44b)
45Zu einer Beendigung des Mietverhältnisses vor dem 30.11.2015 ist es auf Grund der (weiteren) Kündigungen nach § 57a ZVG nicht gekommen, denn auch bei Kündigungen nach § 57a ZVG muss das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB angegeben werden (Stöber, ZVG, 19. Aufl., § 57a, Rn. 6). Dieses Interesse ist in den Kündigungsschreiben vom 14.07.2014 und 17.07.2014 nicht angegeben.
46Soweit mit Klageerhebung erneut nach § 57a ZVG gekündigt worden ist, war diese Kündigung verfristet, denn nach § 57a Satz 2 ZVG ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Dabei kann dahinstehen, wann genau der Kläger Kenntnis von dem Mietverhältnis erhalten hat, denn jedenfalls bei Ausspruch der Kündigungen im Juli 2014 hatte er Kenntnis, so dass die Frist bei Klageerhebung abgelaufen war.
47c)
48Die Räumung ist zum 30.11.2015 und damit nach Schluss der mündlichen Verhandlung zu titulieren, denn die Klage ist als Klage auf zukünftige Räumung gemäß § 259 ZPO zulässig.
49Entgegen der in seinem Schriftsatz vom 12.01.2016 geäußerten Auffassung des Beklagten ist es auch zulässig, im Rahmen einer - wie hier - auf zukünftige Räumung gerichteten Klage einen späteren als den beantragten Räumungstermin auszusprechen. Dabei handelt es sich gegenüber dem Klageantrag lediglich um ein „Weniger“, so dass dem auch nicht die Vorschrift des § 308 ZPO entgegen steht. Auch wenn sich der Klageantrag auf eine Räumung zum 30.09.2015 bezieht, ist dem gesamten Klägervorbringen zu entnehmen, dass ein solches „Weniger“ von seinem Antrag auch umfasst sein soll.
504.
51Dem Beklagten ist keine weitere Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren. Im Hinblick auf das ihm durch die Kündigung, das erstinstanzliche Urteil und die in der mündlichen Verhandlung vom 26.11.2015 erteilten Hinweise bekannte Räumungserfordernis war der Beklagte gehalten, sich um Ersatzwohnraum zu kümmern. Es bestehen keine Anhaltspunkte und es ist auch nicht konkret vorgetragen, dass dem Beklagten bei ausreichenden Anstrengungen auch unter Berücksichtigung der von ihm gehaltenen Tiere die Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht zeitnah möglich ist. Dahinstehen kann daher, ob die Tierhaltung, die vom Beklagten als besondere Erschwernis bei der Wohnungssuche angeführt wird, überhaupt Wohnraum im Sinne von § 721 Abs. 1 ZPO oder lediglich Stallungen betrifft.
525.
53Anlass, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, gibt der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 12.01.2016 nicht. Auf die nicht nachgelassenen Schriftsätze des Klägers vom 03.12.2015 sowie vom 08.12.2015 hat die Kammer ihre Entscheidung nicht gestützt.
546.
55Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92, 97 Abs. 1, 269 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 10, 711 ZPO.
56Der Gegenstandswert wird für den Rechtsstreit in beiden Instanzen auf 9.600 Euro festgesetzt, denn dieser richtet sich gemäß § 41 Abs. 2 GKG nach dem Jahresmietwert, den der Kläger ausweislich der von ihm entworfenen Räumungsvereinbarung (Blatt 55 f. der Gerichtsakte) mit 12 x 800 Euro ansetzt.
57Rechtsbehelfsbelehrung:
58Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
59Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
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Urteil einreichenLandgericht Kleve Urteil, 14. Jan. 2016 - 6 S 150/15 zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).
(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil
- 1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen, - 2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
(1) Die Parteien verhandeln über den Rechtsstreit vor dem erkennenden Gericht mündlich.
(2) Mit Zustimmung der Parteien, die nur bei einer wesentlichen Änderung der Prozesslage widerruflich ist, kann das Gericht eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung treffen. Es bestimmt alsbald den Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden können, und den Termin zur Verkündung der Entscheidung. Eine Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ist unzulässig, wenn seit der Zustimmung der Parteien mehr als drei Monate verstrichen sind.
(3) Ist nur noch über die Kosten oder Nebenforderungen zu entscheiden, kann die Entscheidung ohne mündliche Verhandlung ergehen.
(4) Entscheidungen des Gerichts, die nicht Urteile sind, können ohne mündliche Verhandlung ergehen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Parteien streiten im Rahmen der vorliegenden Zahlungsklage um die Wirksamkeit der vom Beklagten ausgesprochenen Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages.
- 2
- Der Beklagte mietete von der Klägerin Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt , das vor Bezug durch die Mieter umfassend saniert werden sollte. Der am 1. Dezember 2006 auf die Dauer von zunächst zehn Jahren abgeschlossene Mietvertrag enthält in § 4 Ziffer 1 folgende Bestimmung:
- 3
- "Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3.
- 4
- Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters […] oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen […] oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit […], beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjekts in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges."
- 5
- Die Übergabe der Mieträume an den Beklagten erfolgte am 16. Oktober 2007.
- 6
- Mit Schreiben vom 10. Februar 2010 erklärte der Beklagte die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund, weil die Klägerin entgegen ihrer vertraglichen Zusicherung keinen direkten Zugang von dem angrenzenden Parkplatz eines großen Einkaufmarktes zu den Geschäftsräumen des Beklagten geschaffen habe. Obwohl die Klägerin die Kündigung nicht akzeptierte, räumte der Beklagte am 16. Februar 2010 die Mieträume und gab die Schlüssel an die Klägerin zurück.
- 7
- Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Miete einschließlich vereinbarter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für die Monate Februar bis Dezember 2010. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Klägerin das landgerichtliche Urteil abgeändert, den Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate Februar bis September 2010 verurteilt und die Klage hinsichtlich der begehrten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision möchte die Klägerin auch eine Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (Netto-)Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2010 erreichen.
Entscheidungsgründe:
- 8
- Die Revision hat Erfolg.
I.
- 9
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt :
- 10
- Der Mietvertrag sei nicht aufgrund einer wirksamen außerordentlichen Kündigung zum 10. Februar 2010 beendet worden. Es fehle an einem wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung. Der beweisbelastete Beklagte habe nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht mit ausreichender Sicherheit nachweisen können, dass der Zeuge S. während der Vertragsverhandlungen verbindlich zugesagt habe, dass ein freier Zugang von dem benachbarten Parkplatz des Einkaufsmarktes zu den Gewerberäumen des Beklagten geschaffen werde.
- 11
- Die unwirksame außerordentliche Kündigung des Beklagten sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses mit Ablauf des 30. September 2010 geführt habe. Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung gemäß § 140 BGB sei anerkannt, wenn anzunehmen sei, dass der Kündigende sich bei Ausspruch der Kündigung des Mietverhältnisses auch unabhängig vom Vorliegen eines Grundes zur fristlosen Kündigung vom Vertrag lösen wolle. Angesichts der kurz nach Kündigungsausspruch erfolgten Übergabe der Mieträume und Rückgabe der Schlüssel an die Klägerin stehe ein derartiger Wille des Beklagten außer Frage. Der Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund einer ordentlichen Kündigung beendet worden sei, stehe auch nicht entgegen, dass sich der Beklagte bis zum Termin der Berufungsverhandlung nicht auf ein derartiges Kündigungsrecht berufen habe.
- 12
- Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages sei zulässig gewesen, weil der befristete Mietvertrag aufgrund einer Verletzung des Schriftformerfordernisses gemäß §§ 550, 578 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte. Von den Vertragsparteien sei in dem schriftlichen Mietvertrag vom 1. Dezember 2006 keine hinreichend bestimmte Vereinbarung über die Vertragsdauer getroffen worden. Zwar bestünden hinsichtlich der Bestimmtheit/Bestimmbarkeit der zum Mietbeginn und damit zur konkreten Vertragsdauer getroffenen Regelung keine Bedenken, wenn sich die Parteien insoweit auf die in § 4 Abs. 1 des Vertrages niedergelegte Vereinbarung beschränkt hätten, wonach das Mietverhältnis mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache beginne. Aus dem weiteren Text in § 4 des Mietvertrages ergebe sich jedoch, dass das Mietverhältnis möglicherweise ab dem Zeitpunkt einer fiktiven Übergabe zu laufen beginne. Diese zusätzliche Vereinbarung lasse den Beginn des Mietverhältnisses nicht mehr als bestimmbar erscheinen. Insoweit fehle es hinsichtlich des Vertragsbeginns an einem vereinbarten Sachverhalt, der so genau bestimmt worden sei, dass bei seiner Verwirklichung keine Zweifel blieben. Insbesondere werde ein Erwerber , der gemäß § 566 BGB an die Bestimmungen des Mietvertrages gebunden sei, bei dem Versuch, den Tag des Vertragsbeginns festzustellen, möglicherweise vor erhebliche tatsächliche Schwierigkeiten gestellt. Die verbleibende Ungewissheit im Hinblick auf die zeitliche Abweichung des Vertragsbeginns, von dem Zeitpunkt der Übergabe des Objekts könne auch nicht als nur unwesentlich bewertet werden. Schließlich stehe einer Berufung des Beklagten auf den Mangel der Schriftform auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen.
- 13
- Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für den Zeitraum Februar bis Dezember 2010 könne die Klägerin wegen der inzwischen eingetretenen Abrechnungsreife nicht mehr verlangen.
II.
- 14
- Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Klägerin kann vom Beklagten gemäß § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung der (Netto-)Miete auch für die Monate Oktober bis Dezember 2010 verlangen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die vom Beklagten am 10. Februar 2010 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietvertrags geführt.
- 15
- 1. Soweit das Berufungsgericht nach durchgeführter Beweisaufnahme die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint hat, ist hiergegen revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt gegen dieses für sie günstige Ergebnis keine Einwendungen.
- 16
- 2. Nicht gefolgt werden kann dagegen dem Berufungsgericht, soweit es annimmt, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben des Beklagten vom 10. Februar 2010 erfolgte Kündigung zum 30. September 2010 beendet worden.
- 17
- a) Entgegen der Auffassung der Revision ist allerdings nicht zu beanstanden , dass das Berufungsgericht die vom Beklagten erklärte fristlose Kündigung gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses umgedeutet hat. Zwar kann wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen eine fristlose Kündigung nicht in jedem Falle in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99 - ZIP 2003, 667, 669). Eine Umdeutung ist aber dann zulässig und angebracht, wenn - für den Kündigungsgegner erkennbar - nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll (vgl. BGH Urteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79 - NJW 1981, 976,
977).
- 18
- Im vorliegenden Fall bestehen gegen die Umdeutung in eine ordentliche Kündigung keine rechtlichen Bedenken. Der Beklagte hatte bereits vor seiner Kündigungserklärung der Klägerin schriftlich mitgeteilt, welche entscheidende Bedeutung er einem direkten Zugang von dem Parkplatz des Einkaufmarktes zu seinen Geschäftsräumen für den Erfolg seiner Geschäftstätigkeit beimesse und dass er den Mietvertrag kündigen werde, falls die Klägerin den Zugang nicht herstelle. Aus dem Kündigungsschreiben vom 10. Februar 2010 ergibt sich, dass der Beklagte davon ausging, die Klägerin werde auch in Zukunft keinen direkten Zugang von dem Parkplatz des Einkaufmarktes zu den gemieteten Gewerberäumen herstellen. Außerdem kündigte der Beklagte in diesem Schreiben bereits die Rückgabe der Schlüssel an. Die Klägerin konnte daher aus dem Inhalt des Schreibens den Willen des Beklagten erkennen (§ 133 BGB), das Mietverhältnis in jedem Fall beenden zu wollen, zumal der Beklagte unmittelbar nach seiner Kündigungserklärung das Mietobjekt geräumt und die Schlüssel an die Klägern zurückgegeben hat (vgl. hierzu OLG Rostock ZMR 2001, 29).
- 19
- b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Annahme des Berufungsgerichts , der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag wahre nicht die erforderliche Schriftform der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB und könne daher nach § 580 a Abs. 2 BGB mit Wirkung zum 30. September 2010 ordentlich gekündigt werden.
- 20
- aa) Der Mietvertrag vom 1. Dezember 2006 enthält in § 4 Ziffer 2 die Vereinbarung, das Mietverhältnis werde auf die Dauer von zehn Jahren fest abgeschlossen. Diese Befristung des Mietvertrages schließt die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 580 a Abs. 2 BGB während der vereinbar- ten Laufzeit aus (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die vertragliche Regelung über den Beginn der Mietzeit der erforderlichen Schriftform der §§ 578 Abs. 2 und 1, 550 BGB genügt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Voraussetzung vorliegend erfüllt.
- 21
- bb) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 7. März 2007 - XII ZR 40/05 - NJW 2007, 1817 Rn. 12 und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 11 jeweils mwN). Regelungen zur Dauer der Mietzeit wahren nach der ständigen Rechtsprechung des Senats dann die Schriftform, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichend bestimmbarer Weise aus der Vertragsurkunde ergeben (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06 - NJW 2010, 1518 Rn. 11 mwN). Unerheblich ist dabei, ob zwischen den Parteien im weiteren Verlauf Streit über den festgelegten Zeitpunkt des Vertragsbeginns entsteht. Für die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung abzustellen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen (Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).
- 22
- cc) Soweit das Berufungsgericht jedoch meint, die Form der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB sei vorliegend nicht gewahrt, weil der Mietbeginn nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden sei, kann dem nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Der Senat hat bereits entschieden, dass für die Bestimmbarkeit des Mietbeginns eine abstrakte Beschreibung genügt, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln (vgl. Senatsurteile vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140 und vom 29. April 2009 - XII ZR 142/07 - NJW 2009, 2195 Rn. 28). Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmt wird, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel am Vertragsbe- ginn verbleibt. Der Senat hat deshalb in der Vereinbarung, dass das Mietverhältnis "mit der Übergabe der Mieträume" beginnen solle, einen hinreichend bestimmbaren Beginn des Mietverhältnisses gesehen (Senatsurteil vom 2. November 2005 - XII ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140).
- 23
- Auch im vorliegenden Fall haben sich die Parteien in § 4 Ziffer 1 Satz 1 des Mietvertrages zunächst darauf geeinigt, dass das Mietverhältnis "mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache" beginnen sollte. Auf Grund dieser Beschreibung steht der Beginn des Mietverhältnisses - nach erfolgter Übergabe - eindeutig fest.
- 24
- dd) Die hinreichende Bestimmbarkeit des Mietbeginns wird auch nicht durch die weiteren Regelungen in § 4 Ziffer 1 Satz 2 und 3 des Mietvertrages in Frage gestellt. Dort haben die Parteien genaue Regelungen dazu getroffen, unter welchen Voraussetzungen das Mietverhältnis bereits vor der tatsächlichen Übergabe beginnen sollte und den dann maßgeblichen Zeitpunkt für den Beginn des Mietverhältnisses festgelegt. Damit haben die Vertragsparteien das, was sie über den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Der Vertragsbeginn ist dadurch für einen möglichen Erwerber der Mietsache bestimmbar. Er kann aus der Vertragsurkunde erkennen, in welchen Fällen der Mietvertrag bereits vor der tatsächlichen Übergabe beginnen sollte und es ist für ihn ersichtlich, welcher Zeitpunkt für den Vertragsbeginn an die Stelle der tatsächlichen Übergabe treten sollte. Dies genügt, um das Schriftformerfordernis zu erfüllen. Die Schriftform wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Vereinbarung über den Vertragsbeginn auslegungsbedürftige Begriffe enthält oder die Feststellung, ob die Umstände , an die die Parteien den Vertragsbeginn geknüpft haben, tatsächlich auch eingetreten sind. Ausreichend ist, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der schriftlich niedergelegten Vereinbarung die für den Vertrags- beginn maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann.
- 25
- ee) Auch der Schutzgedanke des § 550 BGB erfordert nicht, dass sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses unmittelbar aus der Vertragsurkunde entnehmen lässt. Der Senat hat bereits mehrfach darauf hingewiesen , dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber Klarheit über die Bedingungen eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, in den er kraft Gesetzes eintritt, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160; BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61 und vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27). Dies gilt auch hinsichtlich der für einen Grundstückserwerber wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis beginnt. Wenn die Mietvertragsurkunde etwa eine Verlängerungsoption zu Gunsten des Mieters vorsieht, kann der Grundstückserwerber der Urkunde nicht entnehmen, ob der Mieter diese Option vor dem Eigentumsübergang ausgeübt hat oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald enden oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 27). Auch bei einem langfristigen Mietvertrag, der vorsieht, dass er nur bei Eintritt einer künftigen Bedingung wirksam wird, steht der Umstand, dass deren Eintritt aus der Vertragsurkunde selbst nicht ersichtlich ist und der Grundstückserwerber Nachforschungen anstellen muss, um zu erfahren, ob die Bedingung eingetreten ist, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160). Selbst wenn die Mietvertragsparteien den Mietbeginn an den Zeitpunkt der Übergabe knüpfen, ergibt sich der Mietbeginn nicht aus der Vertragsurkunde selbst. Haben die Parteien ein Übernahmeprotokoll erstellt, aus dem sich der Zeitpunkt der Übergabe ersehen ließe, verlangt das Schriftformerfordernis nach §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB nicht, dass dieses Protokoll der Mietvertragsurkunde angeheftet wird. In all diesen Fällen ist der Grundstückserwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtlichen Regelungen zum Vertragsbeginn hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich gegebenenfalls bei dem Verkäufer oder bei dem Mieter zu erkundigen.
- 26
- ff) So liegt der Fall hier. Aus § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist für einen möglichen Erwerber des Mietobjekts ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende entweder von der tatsächlichen Übergabe der Mietsache oder davon abhängig ist, ob es zu einer Verzögerung der tatsächlichen Übergabe durch die in der Vereinbarung konkret benannten Umstände gekommen ist. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 10 Jahre nach Abschluss des Vertrags enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04 - NJW 2007, 3273 Rn. 28).
- 27
- 3. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben. Der Senat kann in der Sache abschließend entscheiden, da weitere tatsächliche Feststellungen , die für die Entscheidung von Bedeutung sein könnten, weder zu erwarten noch erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Vorinstanzen:
LG Bochum, Entscheidung vom 07.09.2011 - I-5 O 25/10 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 13.07.2012 - I-30 U 171/11 -
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, - 2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder - 3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
(1) Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Der Antrag ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht. Ist der Antrag bei der Entscheidung übergangen, so gilt § 321; bis zur Entscheidung kann das Gericht auf Antrag die Zwangsvollstreckung wegen des Räumungsanspruchs einstweilen einstellen.
(2) Ist auf künftige Räumung erkannt und über eine Räumungsfrist noch nicht entschieden, so kann dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden, wenn er spätestens zwei Wochen vor dem Tag, an dem nach dem Urteil zu räumen ist, einen Antrag stellt. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(3) Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. §§ 233 bis 238 gelten sinngemäß.
(4) Über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3 entscheidet das Gericht erster Instanz, solange die Sache in der Berufungsinstanz anhängig ist, das Berufungsgericht. Die Entscheidung ergeht durch Beschluss. Vor der Entscheidung ist der Gegner zu hören. Das Gericht ist befugt, die im § 732 Abs. 2 bezeichneten Anordnungen zu erlassen.
(5) Die Räumungsfrist darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen. Die Jahresfrist rechnet vom Tage der Rechtskraft des Urteils oder, wenn nach einem Urteil auf künftige Räumung an einem späteren Tage zu räumen ist, von diesem Tage an.
(6) Die sofortige Beschwerde findet statt
- 1.
gegen Urteile, durch die auf Räumung von Wohnraum erkannt ist, wenn sich das Rechtsmittel lediglich gegen die Versagung, Gewährung oder Bemessung einer Räumungsfrist richtet; - 2.
gegen Beschlüsse über Anträge nach den Absätzen 2 oder 3.
(7) Die Absätze 1 bis 6 gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 sowie in den Fällen des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Endet ein Mietverhältnis im Sinne des § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Zeitpunkt der Beendigung gewährt werden.
(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last.
(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn
- 1.
die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder - 2.
der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Ist das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses streitig, ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend. Das Entgelt nach Satz 1 umfasst neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.
(2) Wird wegen Beendigung eines Miet-, Pacht- oder ähnlichen Nutzungsverhältnisses die Räumung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils verlangt, ist ohne Rücksicht darauf, ob über das Bestehen des Nutzungsverhältnisses Streit besteht, das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend, wenn sich nicht nach Absatz 1 ein geringerer Streitwert ergibt. Wird die Räumung oder Herausgabe auch aus einem anderen Rechtsgrund verlangt, ist der Wert der Nutzung eines Jahres maßgebend.
(3) Werden der Anspruch auf Räumung von Wohnraum und der Anspruch nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Wohnraum in demselben Prozess verhandelt, werden die Werte nicht zusammengerechnet.
(4) Bei Ansprüchen nach den §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auch für die Rechtsmittelinstanz der für den ersten Rechtszug maßgebende Wert zugrunde zu legen, sofern nicht die Beschwer geringer ist.
(5) Bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum ist der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete, bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung, bei Ansprüchen des Mieters auf Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer angemessenen Mietminderung und bei Ansprüchen des Vermieters auf Duldung einer Durchführung von Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen der Jahresbetrag einer möglichen Mieterhöhung, in Ermangelung dessen einer sonst möglichen Mietminderung durch den Mieter maßgebend. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres, ist ein entsprechend niedrigerer Betrag maßgebend.