Bundesgerichtshof Urteil, 27. Apr. 2016 - VIII ZR 61/15

ECLI:ECLI:DE:BGH:2016:270416UVIIIZR61.15.0
bei uns veröffentlicht am27.04.2016
vorgehend
Amtsgericht Aachen, 100 C 624/13, 24.07.2014
Landgericht Aachen, 2 S 292/14, 05.03.2015

Gericht

Bundesgerichtshof


Der Bundesgerichtshof (BGH) ist das höchste Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit in Deutschland.  Der BGH besteht aus 16 Senaten, die jeweils von einem Vorsitzenden und mehreren anderen Richtern geleitet werden. Die Zusammensetzung der Senate

Richter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 61/15 Verkündet am:
27. April 2016
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 (analog)
Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung
eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann
begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen
Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall
ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung
eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche
in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist
(Fortführung von BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 17,
22 ff.).

a) § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines
Rechts beim Verkauf mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen
, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität
ein. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende
Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines
Rechts erwerben kann (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06,
BGHZ 168, 152 Rn. 21 ff.).
ECLI:DE:BGH:2016:270416UVIIIZR61.15.0


b) § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (im Anschluss an BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1).
c) Der Vorkaufsverpflichtete kann jedoch gemäß § 467 Satz 2 BGB (analog) verlangen, dass der Vorkauf auf alle Gegenstände beziehungsweise auf das gesamte Grundstück erstreckt wird, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (Fortführung von BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18).
BGH, Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - LG Aachen AG Aachen
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 5. März 2015 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 24. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:

1
Die Klägerin ist seit dem Jahr 1989 Mieterin eines in einer Siedlung ehemaliger Zolldienstwohnungen gelegenen Einfamilienreihenhauses in Aachen. Das Eigentum an dem Siedlungsgrundstück, das mit zwei hintereinander liegenden eingeschossigen Wohnblöcken mit je drei Einfamilienhäusern und einem zweigeschossigen Zweifamiliendoppelhaus sowie einer Garage und einem Schuppengebäude bebaut ist, war mit Wirkung vom 1. Januar 2005 von Gesetzes wegen auf die Beklagte übergegangen.
2
Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 veräußerte die Beklagte das Gesamtgrundstück, das in einem dem Vertrag beigefügten Lageplan in noch zu vermessenden Teilflächen dargestellt wurde, zum Gesamtpreis von rund 1,2 Mio. € an fünf Ehepaare und an eine Einzelperson. Dabei wurden in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags sowohl das Gesamtgrundstück als auch die Grundstücksteilflächen als Kaufgegenstand bezeichnet. Die in § 2 des Kaufvertrags jeweils mit einer ungefähren Größenangabe versehenen und im beigefügten Lageplan farblich gekennzeichneten, damals noch nicht vermessenen Teilflächen wurden bestimmten Käufern entweder insgesamt (mit Wohnhäusern bzw. mit einem Schuppengebäude bebaute Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9) oder nach Bruchteilen (Stellplatzparzelle Nr. 10 und mit Garage bebaute Gemeinschaftsfläche Nr. 11) zugeordnet. Gemäß § 2 des Kaufvertrags war der von den Vertragsparteien genehmigte und unterschriebene Lageplan Bestandteil des Vertrages und waren diese sich über die Abgrenzung des Kaufgegenstandes in der Natur einig.
3
Zur Berechnung der Grunderwerbssteuer und anfallender Kosten stellten die Käufer in § 10 des Kaufvertrags klar, dass sie den Gesamtpreis in bestimmten Anteilen an die Verkäuferin gezahlt hatten, wobei auf die - im Rubrum des Kaufvertrags unter Nr. 5 aufgeführten - Käufer der mit dem von der Klägerin genutzten Einfamilienhaus bebauten Teilfläche Nr. 5 einschließlich der diesen Käufern zukommenden Miteigentumsanteile an - den ebenfalls noch zu vermessenden - Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 ein Kaufpreisanteil von 163.353 € entfiel.
4
In § 14 Abs. 1 des Kaufvertrags wurde zugleich die Auflassung erklärt, wobei das Eigentum am Grundstück im jeweils im Kaufvertrag angegebenen Beteiligungsverhältnis auf die Käufer übergehen sollte. In § 14 Abs. 2 des Vertrages ermächtigten die Vertragsparteien Notarangestellte unter anderem dazu, nach der Katasterfortschreibung den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen und erneut die Auflassung zu erklären.
5
Mit weiterer notarieller Urkunde vom 14. Dezember 2012 trafen die am Kaufvertrag beteiligten Käufer eine Vereinbarung über die künftige Ausgestaltung ihrer Miteigentümergemeinschaft. In der Vorbemerkung zu dieser Vereinbarung heißt es unter Bezugnahme auf den anliegenden Lageplan, die Vertragsschließenden hätten den Grundbesitz "zum Eigentum zu Teilflächen" erworben.
6
Die Klägerin teilte der Beklagten innerhalb der gesetzlichen Ausschlussfrist mit Anwaltsschreiben vom 12. April 2013 mit, sie übe bezüglich des von ihr gemieteten Einfamilienhauses "das ihr gemäß § 577 BGB zustehende Vorkaufsrecht" aus. Die Beklagte stimmte dem zunächst mit Schreiben vom 15. April 2013 zu, vertrat dann aber später die Ansicht, der Klägerin stehe das in Anspruch genommene Vorkaufsrecht nicht zu.
7
Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Aachen am 22. April 2013 im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet, dass zu ihren Gunsten eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Klägerin auf Auflassung und Eintragung der im beigefügten Lageplan mit Nr. 5 bezeichneten, noch zu vermessenden Teilfläche nebst aufstehendem Haus eingetragen wird. Die Vormerkung wurde am Folgetag in das Grundbuch eingetragen.
8
Im Oktober 2013 wurden die im Kaufvertrag aufgeführten Teilflächen vermessen, wobei die im Kaufvertrag mit Nr. 5 bezeichnete Teilfläche zum Flurstück 185 und die weiteren Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 zu den Flurstücken 186 und 183 wurden. Das Grundbuch wurde entsprechend fortgeschrieben.
9
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Auflassung des zwischenzeitlich vermessenen Flurstücks 185 nebst Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an den Flurstücken 183 und 186 und auf Bewilligung der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch, Zug um Zug gegen Zahlung von 163.353 €, in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der Widerklage Aufhebung der vom Amtsgericht erlassenen einstweiligen Verfügung nebst Verpflichtung der Klägerin zur Tragung der dort angefallenen Kosten.
10
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen und der Widerklage entsprochen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

11
Die Revision hat Erfolg.

I.

12
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt:
13
Aufgrund des notariellen Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 sei der Klägerin ein Vorkaufsrecht in entsprechender Anwendung des § 577 Abs. 1 BGB nicht zugefallen. Ein Vorkaufsrecht entstehe nicht, wenn rein ideelles Miteigentum an einer oder mehreren ungeteilten Fläche(n) verkauft werde, ohne dass der Verkäufer gleichzeitig die vertragliche Verpflichtung übernehme, eine Teilung vorzunehmen. Hingegen werde ein Vorkaufsrecht des Mieters dann begründet, wenn die verkauften Teilflächen bereits in allen wesentlichen Einzelheiten zumindest bestimmbar festgelegt und bestimmten Erwerbern mit dem Ziel einer Teilung des Grundstücks zuzuordnen seien, dies die Erwerber nicht mehr einseitig ändern könnten und die Teilfläche der Mietsache genau entspräche.
14
Im Streitfall liege die erstgenannte Fallgestaltung vor, denn mit dem notariellen Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 seien nicht - in Vorwegnahme einer Realteilung - Teilflächen an verschiedene Erwerber einzeln formwirksam veräußert worden, sondern - wie in § 1 Abs. 1, § 3 des Vertrags zum Ausdruck komme - ein ungeteiltes Grundstück zu einem einheitlich vereinbarten Gesamt- preis von 1.202.021 €. Soweit in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags die Rede von Teilflächen sei, handele es sich hierbei lediglich um zeichnerische und sprachliche Bezeichnungen. Deutlich werde die ungeteilte Veräußerung auch in weiteren vertraglichen Regelungen. So solle von der in § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufvertrags mit Nr. 11 bezeichneten Gemeinschaftsfläche ausdrücklich nur ein - der Realteilung nicht zugänglicher - Miteigentumsanteil von 11/100 auf die Käufer der Teilfläche Nr. 5 entfallen. Auch die in § 7 des Vertrags enthaltene Bestimmung über das Wege- und Fahrrecht bezüglich der im Lageplan mit Nr. 10 und Nr. 11 gekennzeichneten Gemeinschaftsflächen zeige deutlich, dass eine Regelung zwischen Verkäuferin und Käufern eines einheitlichen, ungeteilten Grundstücks getroffen worden sei, zu dessen Teilung sich die Verkäuferin gerade nicht verpflichtet habe. Die in § 14 des Vertrags erklärte Übereignung sei ebenfalls nicht bezogen auf bestimmte Flächen, sondern "im jeweils angegebenen Beteiligungsverhältnis" an eine Käufergemeinschaft erfolgt.
15
Wie die unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroffene weitere Vereinbarung zeige, sei aus deren Sicht Ziel des Kaufvertrags die Bildung einer Miteigentümergemeinschaft eigener Art gewesen. In Anbetracht dieses Um- stands sei eine Realteilung zunächst ausgeschlossen gewesen. Zudem habe sich die Liegenschaft wegen der Erschließung und Versorgung durch gemeinsame Anlagen für eine Realteilung nicht ohne Weiteres geeignet. Die gemeinschaftlichen Erwerber seien außerdem grundsätzlich frei gewesen, nach dem Erwerb des Grundstücks eine andere (interne) Teilung vorzunehmen und zu vollziehen, denn die Beklagte habe ihrerseits eine Grundstücksteilung weder vorgenommen noch sei sie hierzu verpflichtet gewesen.
16
Unabhängig davon scheide ein Vorkaufsrecht der Klägerin auch deswegen aus, weil es an der gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 463 BGB erforderlichen Identität zwischen Mietsache, Kaufgegenstand und Vorkaufsgegenstand fehle. An die Klägerin vermietet seien das auf der Teilfläche Nr. 5 stehende Einfamilienhaus , ein Hausgarten und zwei Stellplätze. Nicht mitvermietet sei ein abgrenzbarer Teil der Gemeinschaftsfläche Nr. 11 des Aufteilungsplans. Der notarielle Kaufvertrag betreffe hingegen bezüglich der hier maßgeblichen Miterwerber nur zeichnerisch die Teilfläche Nr. 5 und daneben einen 11/100 Miteigentumsanteil an den Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11. In der Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts werde zwar die Teilfläche Nr. 5, nicht aber die vom Kaufvertrag umfasste Teilfläche Nr. 11 angegeben, zudem eine nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche.
17
Demnach habe die Klage keinen Erfolg. Dagegen sei der Widerklage der Beklagten stattzugeben, da der Klägerin aufgrund der vorstehenden Erwägungen keine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels bezüglich des streitigen Grundstücksteils zustehe.

II.

18
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die für das Entstehen eines Vorkaufsrechts im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog ) zu stellenden Anforderungen an das Vorliegen einer vom Veräußerer eingegangenen vertraglichen Verpflichtung zur Grundstücksteilung nicht hinreichend erfasst und hat demzufolge den notariellen Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass die Beklagte eine entsprechende Verpflichtung nicht übernommen habe. Ferner hat es die im Streitfall analog anwendbaren Bestimmungen des § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB und des § 467 BGB übersehen und daher zu Unrecht eine vollständige Übereinstimmung zwischen Kaufgegenstand und Mietobjekt verlangt. Schließlich hat es bei der Auslegung der Erklärung der Klägerin über die Ausübung des Vorkaufsrechts auslegungsrelevante Umstände außer Acht gelassen.
19
1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen , dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 577 BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist (Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569 Rn. 8 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mieters sowohl im Falle der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB analog), die neben einer Teilungserklärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen behördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2012 - V ZB 49/12, NJW-RR 2013, 588 Rn. 5; MünchKommBGB/Kohler, 6. Aufl., § 890 Rn. 15, 16; Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 890 Rn. 6), als auch im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Realteilung (§ 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog) in Betracht kommen (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 14 einerseits und Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO Rn. 8 f. andererseits).
20
2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters entsprechend § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet werden kann, wenn den Anforderungen sinngemäß entsprochen wird, die nach höchstrichterlicher Rechtsprechung für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB im Falle der Veräußerung eines ungeteilten Mehrfamilienhauses und beabsichtigter Begründung von Wohnungseigentum gefordert werden.
21
a) Das für den Fall der Veräußerung künftigen Wohnungseigentums in § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB angeordnete Vorkaufsrecht soll gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum erwerben. Gegenstand des Vorkaufsrechts ist vielmehr ein sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 22).
22
aa) Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung von Wohnungseigentum erwirbt (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO). Hierfür genügt die Teilungserklärung des Veräußerers gegenüber dem Grundbuchamt gemäß § 8 WEG nicht, denn sie ist bis zur Anlegung der Wohnungsgrundbücher frei widerruflich. Ebenso wenig reicht es aus, dass eine Aufteilung durch den oder die Erwerber durchge- führt werden soll, denn in diesem Fall erwirbt ein das Vorkaufsrecht ausübender Mieter keinen Rechtsanspruch auf Durchführung der Aufteilung (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 24). Erforderlich ist vielmehr, dass der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23). Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Dabei kann sich bereits aus einer Bezugnahme auf eine erfolgte Teilungserklärung ergeben, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung geschuldet ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23).
23
bb) Weitere Voraussetzung für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist, dass die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Kaufvertrag mit dem Dritten bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 17, 23).
24
b) Wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, haben die vorgenannten Anforderungen sinngemäß auch für die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog bei einer beabsichtigten Realteilung eines Grundstücks zu gelten, das mit einem zu Wohnzwecken vermieteten Haus bebaut ist. Es reicht also nicht aus, dass der Vermieter das ungeteilte Grundstück an einen Dritten veräußert und dieser nach dem Erwerb die Realteilung durchführt. Vielmehr muss sich dem Kaufvertrag unter Anwendung der Auslegungsregeln nach §§ 133, 157 BGB entnehmen lassen, dass der Veräußerer auch den Vollzug der Realteilung schuldet und damit der Erwerber gegen den Veräußerer einen Anspruch auf die Begründung eines bestimmten oder wenigstens bestimmbaren Einzelgrundstücks erwirbt, das mit dem angemieteten Wohnhaus bebaut ist. Nur in diesem Fall ist gewährleistet, dass sich die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkte Rechtsstellung des Mieters nicht darin erschöpft, einen sachenrechtlich noch nicht existierenden Gegenstand käuflich zu erwerben, sondern der Mieter die (künftige) Entstehung dieses Kaufgegenstands auch durchsetzen kann, weil ihm gegen den Veräußerer zugleich ein schuldrechtlicher Anspruch auf die Schaffung eines mit dem von ihm genutzten Wohnhaus bebauten Einzelgrundstücks zusteht.
25
3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 dahin ausgelegt, dass die Beklagte als Veräußerin eine entsprechende Verpflichtung nicht übernommen habe.
26
Die Auslegung einer - hier ersichtlich vorliegenden - Individualvereinbarung durch den Tatrichter kann vom Revisionsgericht zwar nur beschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln , Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NJW-RR 2015, 264 Rn. 37; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze missachtet und dabei zugleich wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der erkennende Senat die Auslegung des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 selbst vornehmen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 unter II 2 a mwN; vom 22. Februar 2012 - VIII ZR 34/11, WM 2012, 2061 Rn. 25).
27
a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Parteien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12, aaO Rn. 48; vom 21. Oktober 2014 - XI ZR 210/13, NJW-RR 2015, 243 Rn. 15; vom 11. November 2014 - VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 11 mwN; vom 13. November 2014 - IX ZR 277/13, WM 2015, 186 Rn. 8).
28
Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, aaO Rn. 14; vom 24. Februar 2016 - VIII ZR 216/12, juris Rn. 37, jeweils mwN). Bei formbedürftigen Vereinbarungen sind außerhalb der Urkunde liegende Begleitumstände allerdings nur dann berücksichtigungsfähig, wenn sie in der Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden haben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 25. März 1983 - V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 154; vom 17. Februar 2000 - IX ZR 32/99, NJW 2000, 1569 unter II 3; jeweils mwN).
29
b) Hiergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es den Inhalt des Kaufvertrags vom 14. Dezember 2012 entgegen dem objektiven Wortlaut der Regelungen in §§ 1, 2 des Vertrags und unter Außerachtlassung der dem Kaufvertrag zugrundeliegenden Interessenlage der Parteien sowie unter unzu- reichender Erfassung der im Kaufvertrag von den Parteien gewählten - und in der anschließend von den Erwerbern am selben Tag getroffenen notariellen Vereinbarung bestätigten - rechtlichen Konstruktion ausgelegt hat.
30
aa) Wie die Revision im Ergebnis zu Recht beanstandet, hat das Berufungsgericht bereits den Wortlaut der ausschlaggebenden Regelungen in §§ 1, 2 des Kaufvertrags nicht hinreichend erfasst. Insbesondere lässt es nicht erkennen, ob es diese für die Bestimmung der Pflichten der Beklagten zentralen Vertragsklauseln - wie geboten - aus Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers ausgelegt hat (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2 a mwN).
31
(1) In § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags heißt es, die Beklagte verkaufe "das unter (1) genannte, im beigefügten Lageplan (Anlage 1) in Teilflächen dargestellte Grundstück". Weiter ist ausdrücklich die Rede davon, dass "das vorbe- zeichnete Grundstück bzw. die Grundstücksteilflächen […] Gegenstand des vorliegenden Vertrages" seien und "nachstehend Kaufgegenstand genannt" würden.
32
Daran anschließend wird unter § 2 Abs. 1 bestimmt, dass die Verkäuferin "den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand" unterteilt in elf verschiedene, noch zu vermessende Teilflächen an insgesamt sechs Käufergruppen (fünf Ehepaare und eine Einzelperson) verkaufe. Dabei ist jede einzelne Teilfläche mit ihrer ungefähren Größe bezeichnet; zugleich ist - soweit bebaut - das jeweils auf ihr befindliche Gebäude angegeben. Zur weiteren Kennzeichnung der jeweiligen Teilfläche wird auf den dem Vertrag beigefügten Lageplan und die dort in unterschiedlichen Farben vorgenommenen Markierungen sowie die dort angebrachte Nummerierung (Nr. 1 bis 11) Bezug genommen. Hiervon ausgehend sollen nach § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags die Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 jeweils an einzelne Käufer (Ehepaare bzw. Einzelpersonen) verkauft werden, wobei drei Käufergruppen jeweils zwei Teilflächen erwerben werden sollen. Bezüglich der weiteren zwei Teilflächen Nr. 10 (Stellplatzparzelle) und Nr. 11 (Gemeinschaftsfläche) ist in § 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags bestimmt , dass diese nicht an einzelne Käufer veräußert werden, sondern vielmehr sämtliche sechs Käufergruppen - der Höhe nach variierende - Miteigentumsanteile hieran erhalten sollen.
33
Weiter heißt es in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags, der in der Anlage beigefügte Lageplan sei Bestandteil des Vertrags und sei von den Parteien "genehmigt und unterschrieben worden"; die Parteien seien sich "über die Abgrenzung des Kaufgegenstands in der Natur einig".
34
(2) Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags und die darin zum Ausdruck gekommene Bedeutung der im Lageplan eingezeichneten Aufteilung in Teilflächen nicht in den Blick genommen. Vielmehr hat es allein auf die in § 1 Abs. 4, § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags getroffenen Aussagen zu den Grundstücksteilflächen abgestellt und dabei zudem den Inhalt dieser Regelungen nur unzureichend erfasst. Den detaillierten Bestimmungen in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags über die Zuordnung der Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 an konkrete Einzelerwerber hat es, ohne dies näher zu begründen , einen rein unverbindlichen Charakter als bloße zeichnerische und sprachliche Bezeichnungen beigemessen und ihnen damit einen rechtlichen Regelungsgehalt abgesprochen.
35
Letztlich hat es entscheidend auf die in § 1 Abs. 1 des Kaufvertrags enthaltene Beschreibung des zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch ungeteilten Grundstücks sowie auf den Umstand abgestellt, dass die in Aussicht genommenen Teilflächen nicht einzeln formwirksam an den jeweiligen Erwerber veräußert worden seien. Mit dieser Deutung hat es sich den Blick für den aus Sicht eines objektiven Empfängers in der Lage der Vertragsparteien maßgebenden Erklärungsgehalt der zentralen Bestimmungen in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags verstellt und bei seiner Auslegung maßgebliche Gesichtspunkte unberücksichtigt gelassen.
36
(a) Bereits die sprachlich klare Beschreibung des Kaufgegenstands in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags, die die Grundstücksteilflächen gleichrangig neben dem Gesamtgrundstück als Kaufobjekt nennt, macht deutlich, dass nicht allein das zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses existierende ungeteilte Grundstück , wie in § 1 Abs. 1 des Kaufvertrags beschrieben, verkauft werden sollte, sondern daneben auch die im Lageplan aufgeführten Grundstücksteilflächen.
37
(b) Anknüpfend daran werden in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, unter der Überschrift "Verkauf" und eingeleitet mit den Worten "Die Verkäuferin verkauft den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand […] wie folgt:" sämtliche im Lageplan ausgewiesenen, mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen des ungeteilten Grundstücks (Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9) konkret bezeichneten Einzelerwerbern zuordnet und jedem Einzelerwerber ein bestimmter Miteigentumsanteil an den weiteren, zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 zugewiesen. Soweit das Berufungsgericht diese detaillierten Bestimmungen als rein sprachliche Beschreibung der Teilflächen und den dabei in Bezug genommenen Lageplan als bloße zeichnerische Darstellung dieser Flächen wertet, lässt es jede Begründung dafür vermissen, weshalb es den akribisch vorgenommenen Zuordnungen der mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 zu konkret bezeichneten Käufern, die in dem Vertragstext einen breiten Raum einnehmen, keine rechtliche Bedeutung beimisst.
38
(c) Bei objektivem Verständnis lässt die Regelung in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags angesichts ihres klaren Wortlauts nur die Auslegung zu, dass die Beklagte nicht nur ein ungeteiltes Grundstück an eine Erwerbergemeinschaft veräußerte und dessen weiteres rechtliches Schicksal in die Hände dieser Gemeinschaft geben wollte, sondern dass die mit Wohnhäusern bebauten, im Lageplan ausgewiesenen und in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags zusätzlich sprachlich umschriebenen Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 als künftig entstehende Einzelgrundstücke jeweils an bestimmte Käufer verkauft werden sollten. Bestätigt wird dies durch die in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags im Anschluss an die Zuordnung der einzelnen Teilflächen getroffene Vereinbarung, wonach sich die Vertragsparteien über die Abgrenzung des Kaufgegenstands in der Natur einig waren. Diese Einigung belegt, dass die Aufteilung des Gesamtgrundstücks nicht der Erwerbergemeinschaft überlassen bleiben sollte, sondern unter Mitwirkung der Beklagten zu erfolgen hatte.
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bb) Weiter hat das Berufungsgericht den mit dem Kaufvertrag verfolgten Zweck und die Interessenlage der Parteien außer Acht gelassen. Gegenstand des in dem in § 6 Abs. 1 des Kaufvertrags erwähnten Exposé enthaltenen Angebots der Beklagten war noch allein das ungeteilte Grundstück gewesen. Vor der Beurkundung des Kaufvertrags wurde jedoch ein Lageplan erstellt, der eine Aufteilung des gesamten Grundstücks in elf Teilflächen vorsah und von allen Vertragsparteien genehmigt und zum (wesentlichen) Bestandteil des Kaufvertrags gemacht wurde. Ein solches Vorgehen ergibt - worauf die Revision mit Recht hinweist - nur dann Sinn, wenn der Ausweisung der Teilflächen auch für die Beklagte rechtliche Bedeutung zukommen sollte. Ansonsten hätten die Erwerber die Aufteilung später ohne Mitwirkung der Beklagten in der von ihnen ebenfalls am 14. Dezember 2012 getroffenen gesonderten Vereinbarung regeln können.
40
Dass der Sinn und Zweck des mit der Beklagten abgeschlossenen Kaufvertrags darin bestand, den einzelnen Käufern den Erwerb der dort beschriebenen Einzelgrundstücke zu ermöglichen und die Beklagte zu verpflichten, die Entstehung dieser Grundstücke und den Übergang des Eigentums zu gewährleisten , wird insbesondere in den vorstehend bereits genannten Passagen in § 1 Abs. 4, § 2 Abs. 1, 2 des Kaufvertrags deutlich, ergibt sich aber auch aus weiteren, vom Berufungsgericht nicht erörterten Bestimmungen dieses Vertrags sowie aus dem Inhalt der unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffenen Vereinbarung.
41
(1) Die in § 2 Abs. 2 des Kaufvertrags erfolgte Einigung der Parteien über die Aufteilung des Kaufgegenstands in die im Lageplan eingezeichneten Teilflächen belegt, dass es sich dabei um einen gemeinsam gefassten, beide Seiten schuldrechtlich bindenden "Aufteilungsplan" handelt. Wenn die Beklagte lediglich die Verpflichtung hätte eingehen wollen, ein ungeteiltes Grundstück zu veräußern , hätte weder Anlass für eine Übereinkunft der Parteien über die Aufteilung des Kaufgegenstands in die im Lageplan eingezeichneten Teilflächen (§ 2 Abs. 2 des Kaufvertrags) noch für die in § 2 Abs. 1 des Vertrags vorgenommene detaillierte Beschreibung der Teilflächen und deren Zuordnung an bestimmte Käufer bestanden. Ebenso wenig hätte es in diesem Fall ein Bedürfnis dafür gegeben, in § 1 Abs. 4 des Kaufvertrags neben dem ungeteilten Grundstück auch die Grundstücksteilflächen als Kaufgegenstand zu definieren.
42
Den genannten Umständen kommt - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat - mindestens die gleiche Aussagekraft zu, die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bezugnahme des Kaufvertrags auf eine Teilungserklärung nach § 8 WEG beigemessen wird. Wenn sich bereits aus einer solchen Bezugnahme ergeben kann, dass vom Veräußerer die vollendete Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten geschuldet ist (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, aaO Rn. 23), gilt dies erst recht für die im Vertragstext breiten Raum einnehmenden Regelungen über die Aufteilung des Gesamtgrundstücks entsprechend dem Vertragsbestandteil gewordenen Lageplan und über die Zuordnung der konkret und eingehend beschriebenen Teilflächen an einzelne Käufer.
43
(2) Dass sich die Verpflichtung der Beklagten nicht in der Eigentumsverschaffung an dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses allein existierenden Gesamtgrundstück erschöpfte, sondern diese auch die schuldrechtliche Verpflichtung eingegangen war, den einzelnen Käufern das Eigentum an den ihnen jeweils nach § 2 Abs. 1 des Vertrags zugeordneten Einzelflächen zu verschaffen , ergibt sich auch aus der vom Berufungsgericht nicht gewürdigten Regelung in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags.
44
(a) Die Vertragsparteien haben sich zunächst in § 14 Abs. 1 des Kaufvertrags dahin geeinigt, dass das Eigentum an dem in § 1 näher bezeichneten Kaufgegenstand, wie in § 2 näher ausgeführt, auf den jeweiligen Käufer im jeweils angegebenen Beteiligungsverhältnis übergeht. Schon darin kommt, anders als das Berufungsgericht meint, nicht zum Ausdruck, dass die Käufer am ungeteilten Grundstück, also an sämtlichen im Lageplan eingezeichneten Teilflächen , Miteigentumsanteile erwerben sollen. Denn durch die Bezugnahme auf § 2 des Kaufvertrags wird klargestellt, dass die Formulierung "im jeweils angegebenen Beteiligungsverhältnis" die in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags vorgenommenen Zuordnungen der Teilflächen an konkrete Einzelkäufer unberührt lässt. Bei richtigem Verständnis bezieht sich die genannte Wendung darauf, dass in fünf von sechs Fällen Ehepaare als Käufer von Einzelflächen auftraten, die nach den in § 2 Abs. 1 des Vertrags getroffenen Regelungen jeweils hälftiges Miteigentum erwerben sollten.
45
(b) Weiter haben die Vertragsparteien, was das Berufungsgericht nicht in seine Erwägungen einbezogen hat, in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags Notarangestellte bevollmächtigt, "nach der Katasterfortschreibung den Kaufgegenstand genau zu bezeichnen, erneut die Auflassung zu erklären und alles zu tun, was ihnen zur Durchführung des Vertrages erforderlich oder zweckmäßig erscheint." Diese Bestimmung zeigt, dass die Beklagte sich in der Pflicht sah, auch für eine Übertragung des Eigentums an den noch nicht entstandenen Einzelgrundstücken Sorge zu tragen. Vollzugsvollmachten, wie sie in § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags erteilt wurden, sind zwar nicht Teil der schuldrechtlichen Vereinbarungen und werden daher bei wirksamer Ausübung eines Vorkaufsrechts nicht Inhalt eines gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Satz 2 BGB zustande kommenden Kaufvertrags zwischen Mieter und Vorkaufsverpflichtetem (BGH, Beschluss vom 21. Juni 2012 - V ZB 283/11, NJW-RR 2012, 1483 Rn. 12). Dies ändert aber nichts daran, dass § 14 Abs. 2 des Kaufvertrags für die Auslegung der von der Beklagten im Kaufvertrag übernommenen schuldrechtlichen Verpflichtungen von Bedeutung ist. Denn bei der Auslegung formbedürftiger Erklärungen sind auch Begleitumstände, soweit sie in der Vertragsurkunde einen, wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden haben, zu berücksichtigen.
46
(3) Der im Kaufvertrag an mehreren Stellen zum Ausdruck gekommene Wille der Vertragsparteien, Alleineigentum einzelner Käufer an den mit Wohnhäusern bebauten künftigen Einzelgrundstücken zu begründen und Miteigentum nur an den beiden Gemeinschaftsteilflächen entstehen zu lassen, findet seine Entsprechung auch in der am 14. Dezember 2012 im Anschluss an die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffenen notariellen Vereinbarung.
47
Dort heißt es in der Vorbemerkung ausdrücklich: "Die Erschienenen ha- ben durch notariellen Kaufvertrag vom heutigen Tage […] den Grundbesitz […] zu Eigentum zu Teilflächen erworben. Wegen der Aufteilung wird auf den anliegenden Lageplan Bezug genommen, der als Anlage zu dieser Niederschrift genommen wird." Weiter ist unter Nr. 2 a der Vereinbarung geregelt, dass die Miteigentümergemeinschaft die "Stellplatzfläche und die Erschließungsfläche gem. Nr. 10 und Nr. 11 der Plananlage in ihr Eigentum" übernimmt. In den beiden Passagen kommt zum Ausdruck, dass nur die Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11 - wie auch schon in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags bestimmt - in das Miteigentum aller Erwerber übergehen sollten. Schließlich ist unter Nr. 2 j der Vereinbarung die Rede davon, dass, "sofern aus bau-, planungs- und erschließungs- oder sonstigen rechtlichen Gründen eine Änderung der Aufteilung erforderlich wird und die beabsichtigte eigentumsrechtliche Trennung der einzelnen Häuser und zugehörigen Freiflächen nicht in Frage gestellt wird", die Erwerber bereits jetzt ihre Zustimmung hierzu erklären.
48
Das Berufungsgericht hat keine der vorstehend erörterten Bestimmungen im Kaufvertrag und in der unter den Miterwerbern getroffenen Vereinbarung gewürdigt, die unmissverständlich eine bindende Zuweisung der bebauten Einzelteilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 an einzelne Erwerber vornehmen beziehungsweise voraussetzen.
49
cc) Stattdessen hat das Berufungsgericht bereits den Regelungsplan der Kaufvertragsparteien und der Miterwerber missverstanden. Dabei hat es seine gegenteilige Deutung durch die Regelungen in § 3 (Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises ), in § 2 Abs. 1 Buchst. h (Begründung von Miteigentumsanteilen aller Käufer an der Teilfläche Nr. 11) und § 7 des Kaufvertrags (Einräumung eines Wege- und Fahrrechts an den Gemeinschaftsteilflächen Nr. 10 und Nr. 11) sowie der von den Erwerbern "vorgenommenen Regelung einer Miteigentümergemeinschaft" bestätigt gesehen. Die vom Berufungsgericht angeführten Bestimmungen stehen aber der Auslegung, dass sich die Beklagte in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags nicht nur zur Übereignung des ungeteilten Grundstücks , sondern sich daneben auch verpflichtet hat, das Eigentum an mit Wohnhäusern bebauten Einzelflächen jeweils an einzelne Käufer zu übertragen , nicht entgegen, sondern lassen sich im Gegenteil damit widerspruchsfrei in Einklang bringen.
50
(1) Dass die Vertragsparteien in § 3 des Kaufvertrags nicht - wie in § 10 des Kaufvertrags zum Zwecke der Berechnung anfallender Kosten geschehen - den Gesamtkaufpreis anteilig auf die Käufer aufgeteilt haben, lässt in Anbetracht der klaren Regelungen über die Verpflichtungen der Beklagten in § 1 Abs. 4, § 2 des Kaufvertrags nicht den zwingenden Schluss zu, dass nur ein ungeteiltes Grundstück Kaufgegenstand gewesen ist. Die Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises, für den alle sechs Käufergruppen gesamtschuldnerisch haften, lässt sich vielmehr - wie die Revision zu Recht geltend macht - auch damit erklären, dass sich die Beklagte zwar, anders als noch im Exposé vorgesehen , zur Aufteilung der Gesamtfläche entsprechend den Wünschen der Käufer bereitfand, im eigenen Interesse aber nicht von der im Exposé geäußerten Vorstellung der Zahlung eines Gesamtpreises abrücken wollte.
51
(2) Der Umstand, dass die Teilfläche Nr. 11 (Gemeinschaftsfläche) und auch die Teilfläche Nr. 10 (Stellplatzparzelle) nicht einzelnen Käufern zugewiesen , sondern hieran alle sechs Käufergruppen Miteigentumsanteile erwerben sollten, ist bei richtigem Verständnis der von den Vertragsparteien angestrebten Nutzung - anders als das Berufungsgericht meint - kein Beleg für den Verkauf eines ungeteilten Grundstücks. Vielmehr fügen sich die insoweit in § 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags getroffenen Bestimmungen nahtlos in das Regelungskonzept der Vertragsparteien ein. Wie § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags mit seinen detaillierten Regelungen zeigt, sollten an die Stelle des Gesamtgrundstücks insgesamt elf Teilgrundstücke treten, wovon lediglich zwei (Nr. 10 und Nr. 11) im Interesse eines reibungslosen Zusammenlebens gemeinsam genutzt werden sollten. An diesen sollte daher Miteigentum aller Käufer begründet werden. Alle übrigen Teilflächen, also alle mit Wohnhäusern bebauten Teilflächen (Nr. 1 bis Nr. 9) sollten jeweils in das Eigentum einzelner Käufer übergehen.
52
Die Vertragsparteien haben damit eine rechtliche Konstruktion gewählt, wie sie in ähnlicher Weise auch bei der (geplanten) Begründung von Wohnungseigentum anzutreffen ist. Gegenstand der Einzelnutzung sind die mit Wohnhäusern bebauten künftigen Einzelgrundstücke, die - wie in § 2 Abs. 1 Buchst. a bis f des Kaufvertrags geregelt - in das Alleineigentum einzelner Käufer fallen sollten. Dagegen sollte an den gemeinsam genutzten zwei Gemeinschaftsflächen Nr. 10 und Nr. 11 Miteigentum aller Erwerber entstehen (§ 2 Abs. 1 Buchst. g und h des Kaufvertrags).
53
Soweit bezüglich der Nutzung dieser im Miteigentum aller Käufer stehender Gemeinschaftsflächen in § 2 Abs. 1 Buchst. g (Stellplatzzuweisung) und in § 2 Buchst. h (Gemeinschaftsfläche) und in § 7 des Kaufvertrags (Wege- und Fahrrecht) nähere Regelungen getroffen worden sind, beschränken sich diese auf die im Miteigentum stehenden Teilflächen und nicht auf die mit Wohnhäuser bebauten neun weiteren Teilflächen. Bereits aus diesem Grund lassen die genannten Bestimmungen nicht den Schluss zu, dass ausschließlich ein ungeteiltes Gesamtgrundstück veräußert werden sollte.
54
(3) Die im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags unter den Erwerbern getroffene Vereinbarung über die Bildung einer Miteigentumsgemeinschaft vollzieht die im Kaufvertrag gewählte rechtliche Konstruktion nach und lässt - was das Berufungsgericht verkannt hat - das Alleineigentum einzelner Erwerber an den Teilflächen Nr. 1 bis Nr. 9 unberührt. In das Miteigentum aller Erwerber sollen nur die Gemeinschaftsflächen einschließlich darauf stehender Gebäude sowie alle Versorgungsleitungen bis zur ersten Entnahmestelle fallen.
55
Die weiteren Regelungen der Vereinbarung betreffen die Verteilung von Kosten (für die Beseitigung außergewöhnlicher Bauschäden und von Nadelbäumen ; für anwaltliche Beratung; Grundbesitzabgaben und sonstige Lasten, solange die Parzellierung noch nicht rechtswirksam vollzogen ist; Kosten für die rechtliche Umsetzung des Aufteilungsplans; Kosten der Unterhaltung, Instandsetzung , Erneuerung und Änderung der im Eigentum der Miteigentümergemeinschaft stehenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen), die Begründung eines Vorkaufsrechts im Falle des Verkaufs eines Hauses, die Vermietung zweier im Kaufvertrag noch nicht einzelnen Erwerbern zugewiesener Stellplätze , die maßgeblichen Beschlussmehrheiten, die Geschäftsführung sowie die Bestellung von Dienstbarkeiten für Versorgungsleitungen und nachbarrechtliche Zustimmungserfordernisse bei der Errichtung baulicher Anlagen auf den "nach dem Vollzug des Aufteilungsplans entstehenden privaten Gebäudefreiflächen". Nach der Vereinbarung vom 14. Dezember 2012 sind die Erwerber also - anders als es das Berufungsgericht in Verkennung ihres Regelungsgehalts angenommen hat - nicht grundsätzlich frei, eine andere interne Aufteilung anzunehmen. Vielmehr liegt das Anliegen der Miteigentümergemeinschaft in dem erfolgreichen Vollzug der im Kaufvertrag vorgesehenen Zuweisung der Einzelflächen an konkrete Erwerber und in der Regelung des gemeinschaftlichen Zusammenlebens einschließlich der gemeinschaftlichen Nutzung der Teilflächen Nr. 10 und Nr. 11.
56
dd) Danach hat die Beklagte im Kaufvertrag auch die Verpflichtung zur Aufteilung des Gesamtgrundstücks in die in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags beschriebenen Einzelflächen übernommen.
57
ee) Der Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog steht auch nicht der von der Revisionserwiderung geltend gemachte Umstand entgegen, dass sich für die Klägerin nach Erwerb des von ihr bewohnten Hausgrundstücks in tatsächlicher Hinsicht Nutzungsschwierigkeiten ergeben könnten, weil sie - anders als die ursprünglichen Käufer Nr. 5 - nicht Partei der unter den Erwerbern am 14. Dezember 2012 getroffenen Vereinbarung über die künftige Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft geworden ist. Aus der von der Revisionserwiderung angeführten Entscheidung des Senats vom 23. Juni 2010 (VIII ZR 325/09, aaO) lässt sich nicht herleiten, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nur in "geeigneten" Fällen entstehen soll.
58
4. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht mit der Frage befasst, ob die einzelnen Teilflächen im Kaufvertrag vom 14. Dezember 2012 hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sind. Dies ist mit dem Amtsgericht zu bejahen. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat diese Beurteilung selbst vornehmen. Die detaillierten Regelungen in § 2 Abs. 1 des Kaufvertrags, die auf den beigefügten Lageplan mit seinen Kennzeichnungen Bezug nehmen, bezeichnen die jeweiligen Teilflächen nach ihrer ungefähren Größe, ihrer Beschaffenheit (mit Wohnhaus, Schuppen oder Garage bebaut) und nach ihrer Lage auf dem Gesamtgrundstück. Sie sind damit ausreichend bestimmt beschrieben und bezeichnet worden.
59
5. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht dann weiter angenommen, das Entstehen eines Vorkaufsrechts scheitere im Streitfall jedenfalls daran, dass die notwendige Kongruenz zwischen Mietsache und Kaufgegenstand nicht gegeben sei, da an die Klägerin das Haus Nr. 118, ein Hausgarten und zwei Stellplätze vermietet seien, der notarielle Kaufvertrag bezüglich der hier maßgeblichen Teilflächen aber nur zeichnerisch die Teilfläche Nr. 5 und daneben jeweils einen 11/100 Miteigentumsanteil an den Teilflächen Nr. 11 und Nr. 10 (Stellplätze) betreffe. Dabei hat das Berufungsgericht übersehen, dass Mietsache und Kaufgegenstände bezüglich der Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 übereinstimmen und im Übrigen (Teilfläche Nr. 11) die - hier entsprechend anwendbare - Bestimmung des § 467 Satz 2 BGB eingreift.
60
a) Der wesentliche Kaufgegenstand, nämlich die mit einem Wohnhaus bebaute Teilfläche Nr. 5, ist mit dem von der Klägerin angemieteten Grundstücksteil identisch. Ausweislich der Regelungen im Mietvertrag vom 14./17. August 1989 sowie dem ihm beigefügten Lageplan war Mietgegenstand das Gebäude Nr. 118 und der angrenzende Hausgarten, der bis zu den angelegten Stellplätzen reichte. Der Mietgegenstand umfasst somit die in dem - Bestandteil des Kaufvertrags gewordenen - Lageplan dargestellte und in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags beschriebene Teilfläche Nr. 5. Auf dieser Teilfläche Nr. 5 (nach Vermessung Flurstück Nr. 185) liegt - was ein Vergleich der bei den Akten befindlichen Lagepläne zeigt - auch der zweite, an der Stirnseite der bereits vorhandenen Stellplätze durch zwei Gehwegplattenreihen befestigte weitere Stellplatz, dessen Errichtung und Nutzung der Klägerin in der Nachtragsvereinbarung vom 11./22. Oktober 1992 zum Mietvertrag und dem dieser Vereinbarung beigefügten Lageplan gestattet wurde.
61
b) Auch bezüglich der Nebenfläche Nr. 10 (Stellplatzparzelle; nach Vermessung Flurstück Nr. 186) bestehen keine Abweichungen zwischen Kaufgegenstand und Mietobjekt. Ausweislich § 2 Abs. 1 Buchst. g des Kaufvertrags ist an die Käufer Nr. 5 ein Miteigentumsanteil von 11/100 an dieser Teilfläche verkauft und für diese ein schuldrechtliches Nutzungsrecht an dem im Lageplan mit "H" bezeichneten Stellplatz begründet worden. Der Stellplatz "H" ist - wie ein Vergleich der dem Kaufvertrag und dem Mietvertrag beigefügten Lagepläne zeigt - mit dem von der Klägerin angemieteten Stellplatz Nr. 4 identisch. Auf die teilweise im Schrifttum diskutierte Frage, wie zu verfahren ist, wenn an den Mieter vermietete Nebenräume oder Nebenflächen bei der Aufteilung anders als im Mietvertrag vorgenommen zugeordnet werden (vgl. etwa Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 30), kommt es daher im Streitfall nicht an.
62
c) Eine Identität zwischen Mietgegenstand und Kaufobjekt besteht daher nur bezüglich der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 (nach Vermessung Flurstück 183) nicht. Denn diese ist - wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat - nicht Gegenstand des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags. Das würde aber - anders als dies das Berufungsgericht angenommen hat - das Zustandekommen eines Kaufvertrags zwischen Klägerin und Beklagter nicht hindern , sondern würde nur dazu führen, dass sich dieser nicht auch auf die Teilfläche Nr. 11 erstreckte. Das Berufungsgericht hat die Ausführungen im Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 (V ZR 96/12, aaO Rn. 21) zu den aus § 464 Abs. 2 BGB abzuleitenden Rechtsfolgen eines wirksam ausgeübten Vorkaufs dahin missverstanden, dass ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog nur dann wirksam ausgeübt werden könne, wenn Mietgegenstand und Kaufgegenstand vollständig identisch seien.
63
Dies trifft, wie § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB zeigen, nichtzu. § 467 Satz 1 BGB sichert das Interesse des Vorkaufsberechtigten an der Ausübung seines Rechts für den Fall des Verkaufs mehrerer Gegenstände, die nur zum Teil dem Vorkaufsrecht unterliegen, und schränkt damit den in § 464 Abs. 2 BGB enthaltenen Grundsatz der Vertragsidentität ein (BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152, Rn. 21 ff.). Die Vorschrift des § 467 Satz 1 BGB ordnet an, dass sich der zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem vereinbarte Gesamtkaufpreis um den Anteil verringert, der auf die nicht vom Vorkaufsrecht erfassten Gegenstände entfällt. Damit bestimmt das Vorkaufsrecht und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Kaufvertrag, welche Gegenstände der Vorkaufsberechtigte in Ausübung seines Rechts erwerben kann (BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, aaO Rn. 24). Mit der Ausübung des sich nur auf einen Teil der Kaufgegenstände erstreckenden Vorkaufsrechts wird also in Abweichung zu § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Mieter begründet, der nicht in jeder Hinsicht den zwischen Veräußerer und Drittem vereinbarten Bedingungen entspricht. Die Bestimmung des § 467 Satz 1 BGB ist auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend anzuwenden (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66, LM § 508 BGB aF Nr. 1 unter 1; BayObLG, NJW-RR 1992, 1039, 1041 f.; jeweils mwN und jeweils zu der Vorgängerregelung § 508 Satz 1 BGB aF).
64
d) Dass nach den vorstehenden Ausführungen bezüglich des an die Käufer Nr. 5 verkauften Miteigentumsanteils an der nicht mitvermieteten Gemeinschaftsfläche Nr. 11 kein Vorkaufsrecht der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB analog besteht, bedeutet aber nicht, dass sie nicht gleichwohl Übertragung eines Miteigentumsanteils von 11/100 an diesem Grundstücksteil (nun Flurstück Nr. 183) beanspruchen kann. Denn hier greifen nun die Vorschriften der § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog ein (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Oktober 1969 - V ZR 155/66, aaO mwN). Die Beklagte hat von der ihr als Vorkaufsverpflichteter eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht , den Vorkauf auf alle Teilflächen zu erstrecken, die nicht ohne Nachteile für sie getrennt werden können. Dieses Begehren hat die Klägerin aufgegriffen und daher im Verlauf des Rechtsstreits zuletzt auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück Nr. 183 verlangt.
65
aa) Ein entsprechendes Verlangen hat die Beklagte in ihrem Bestätigungsschreiben vom 15. April 2013 - zumindest konkludent - gestellt. Denn dort hat sie ausgeführt, von dem infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts kraft Gesetz zustande gekommenen Kaufvertrag sei auch "ein Nutzungsrecht an den Gemeinschaftsflächen" erfasst. Die Verwendung des Plural zeigt, dass nach der Vorstellung der Beklagten auch die Teilfläche Nr. 11 von der Klägerin erworben werden sollte.
66
bb) Dass die Beklagte die Berechtigung besaß, eine Erstreckung des Vorkaufs auf sämtliche an die Käufer Nr. 5 veräußerten Kaufgegenstände zu verlangen, kann der Senat, da weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen , abschließend beurteilen. Die Voraussetzungen des § 467 Satz 2 BGB analog sind erfüllt, weil nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände (Teilfläche Nr. 5 und Miteigentumsanteil an der Fläche Nr. 10) lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand (Miteigentumsanteil an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11) verbleiben würde, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10, NJW 2012, 1354 Rn. 18). Dies erschließt sich schon daraus, dass der isolierte Erwerb dieses Miteigentumsanteils selbst für die Käufer der übrigen bebauten Teilflächen wirtschaftlich betrachtet keinen Sinn machen würde, da diese bereits jeweils Miteigentumsanteile an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 erworben haben, die ihnen eine gemeinschaftliche Nutzung sichern. Auch für einen anderen Käufer wäre ein isolierter Erwerb eines Miteigentumsanteils an der gemeinschaftlichen Teilfläche Nr. 11 wirtschaftlich betrachtet nach Lage der Dinge nicht von Interesse. Dass der Miteigentumsanteil an der Teilfläche sich kaum gesondert verkaufen lassen würde, hat offenbar auch die Klägerin gesehen, denn sie hat sich in ihrer Ausübungserklärung vom 12. April 2012 trotz der Beschränkung auf die in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags genannten Flächen zur Zahlung des vollen Kaufpreises von 163.353 € bereitgefunden, also keinen Abzug für den auf die Teilfläche Nr. 11 entfallenden 11/100 Miteigentumsanteil vorgenommen.
67
6. Aus den vorstehend genannten Gründen sind schließlich auch die vom Berufungsgericht angestellten Erwägungen, dass das Vorkaufsrecht wegen mangelnder Identität von Kaufgegenstand und Gegenstand der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 12. April 2013 nicht wirksam ausgeübt worden sei, nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht verkennt auch hier, dass gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB analog ein Vorkaufsrecht auch dann wirksam ausgeübt werden kann, wenn nicht nur der Gegenstand , auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, sondern auch weitere Gegenstände zu einem Gesamtkaufpreis an einen Dritten verkauft werden. Weiter übersieht es, dass sich die Ausübungserklärung der Klägerin bei richtigem Verständnis auf alle angemieteten Flächen erstreckt. Selbst wenn dies nicht der Fall wäre, würde dies nicht dazu führen, dass das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern lediglich dazu, dass nur bezüglich der vom Vorkaufsberechtigten ausgewählten Kaufgegenstände ein Kaufvertrag mit dem Verpflichteten zustande gekommen wäre. Denn ein Vorkaufsberechtigter, der an mehreren Kaufgegenständen Vorkaufsrechte hat (hier Teilfläche Nr. 5, nun Flurstück 185, und Miteigentumsanteil an Teilfläche Nr. 10, nun Flurstück 186), ist in entsprechender Anwendung des § 467 Satz 1 BGB nicht verpflichtet, das Vorkaufsrecht einheitlich für alle verkauften Gegenstände auszuüben (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, aaO Rn. 19 [für den Fall des Verkaufs mehrerer vorkaufsbelasteter Grundstücke]).
68
a) Bei der gebotenen, am objektiven Empfängerhorizont ausgerichteten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ist die - innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB erfolgte - Erklärung vom 12. April 2013 dahin zu verstehen, dass die Klägerin ein Vorkaufsrecht bezüglich aller Teilflächen ausgeübt hat, die ihr nach dem Mietvertrag zur Nutzung überlassen worden sind. Dies betrifft zum einen das von ihr angemietete Wohnhaus nebst Hausgarten - wie in § 2 Abs. 1 Buchst. d des Kaufvertrags näher bezeichnet - und zum anderen den in § 2 Abs. 1 Buchst. g des Kaufvertrags genannten Miteigentumsanteil von 11/100 an der Stellplatzfläche Nr. 10, verbunden mit einem schuldrechtlichen Sondernutzungsrecht an dem im Lageplan zum Kaufvertrag mit "H" gekennzeichneten, von ihr angemieteten und im Mietvertrag mit Nr. 4 bezeichneten Stellplatz.
69
In Anbetracht des Umstands, dass die Erklärung ausdrücklich auf die Bestimmungen in § 2 Abs. 1 Buchst. d und g des Kaufvertrags Bezug nimmt und dort der jeweilige Kaufgegenstand näher beschrieben ist, ist es nicht nachvollziehbar , wie das Berufungsgericht zu der Annahme gelangt ist, in der Ausübungserklärung werde eine "nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche" genannt. Bezüglich der Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 besteht also keine Abweichung zwischen dem Gegenstand des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und den betroffenen Erwerbern und dem Gegenstand der Ausübungserklärung.
70
b) Dass sich die Ausübungserklärung nicht auch auf den gemäß § 2 Abs. 1 Buchst. h des Kaufvertrags einen weiteren Kaufgegenstand bildenden Miteigentumsanteil von 11/100 an der Gemeinschaftsteilfläche Nr. 11 bezieht, erklärt sich - wie oben unter II 5 c ausgeführt - daraus, dass insoweit ein Vorkaufsrecht nicht besteht. Dies führt aber nicht dazu, dass hinsichtlich der übrigen Teilflächen Nr. 5 und Nr. 10 ein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt worden wäre, sondern würde allenfalls bedeuten, dass die Klägerin nicht auch die Übertragung eines 11/100 Miteigentumsanteils an Grundstücksfläche Nr. 11 verlangen könnte. Hier greifen aber nun - aus den oben unter II 5 c dargestellten Gründen - die Regelungen der § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog ein, so dass sich der Vorkauf infolge des im Schreiben der Beklagten vom 15. April 2013 gestellten Verlangens auch auf die Teilfläche Nr. 11 (Flurstück Nr. 183) erstreckt.

III.

71
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da der Klägerin ein Vorkaufsrecht an dem Flurstück 185 und hinsichtlich eines 11/100 Miteigentumsanteils an dem Flurstück 186 zusteht, sie dieses wirksam ausgeübt hat und sich der Vorkauf gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 2 BGB analog auch auf einen 11/100 Miteigentumsanteil an dem Flurstück 183 erstreckt, hat sie einen aus § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB analog, § 464 Abs. 2, § 433 Abs. 2 BGB folgenden Anspruch auf Übereignung dieser Kaufgegenstände. Die zur Sicherung dieses Anspruchs angeordnete Vormerkung ist zu Recht ergangen. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben und - unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten - die erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol
Vorinstanzen:
AG Aachen, Entscheidung vom 24.07.2014 - 100 C 624/13 -
LG Aachen, Entscheidung vom 05.03.2015 - 2 S 292/14 -

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Zivilprozessordnung - ZPO | § 563 Zurückverweisung; eigene Sachentscheidung


(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen. (2) Das Berufungsgerich

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung


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Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 562 Aufhebung des angefochtenen Urteils


(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben. (2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 433 Vertragstypische Pflichten beim Kaufvertrag


(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. (2) Der

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 8 Teilung durch den Eigentümer


(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist. (2) Im Fall des Absatzes 1 gelten

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 463 Voraussetzungen der Ausübung


Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 464 Ausübung des Vorkaufsrechts


(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form. (2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 469 Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist


(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt. (2) Das Vorkaufsrecht kann bei Gru

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 577 Vorkaufsrecht des Mieters


(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter di

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 467 Gesamtpreis


Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlange

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 508 Rücktritt bei Teilzahlungsgeschäften


Der Unternehmer kann von einem Teilzahlungsgeschäft wegen Zahlungsverzugs des Verbrauchers nur unter den in § 498 Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Voraussetzungen zurücktreten. Dem Nennbetrag entspricht der Gesamtbetrag. Der Verbraucher hat dem Unternehm

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Bundesgerichtshof Urteil, 27. Apr. 2016 - VIII ZR 61/15 zitiert oder wird zitiert von 27 Urteil(en).

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Apr. 2016 - VIII ZR 61/15 zitiert 18 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Bundesgerichtshof Beschluss, 13. Dez. 2012 - V ZB 49/12

bei uns veröffentlicht am 13.12.2012

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 49/12 vom 13. Dezember 2012 in der Grundbuchsache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GBO § 2 Abs. 3; Nds. FGG Art. 20a Die Teilung einer Salzabbaugerechtigkeit kann in das Grundbuch eingetrage

Bundesgerichtshof Urteil, 11. Okt. 2012 - IX ZR 30/10

bei uns veröffentlicht am 11.10.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IX ZR 30/10 Verkündet am: 11. Oktober 2012 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja InsO § 91 Abs. 1 Zu

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Jan. 2012 - V ZR 272/10

bei uns veröffentlicht am 27.01.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISTEIL- UND SCHLUSSURTEIL V ZR 272/10 Verkündet am: 27. Januar 2012 Langendörfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlag

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Feb. 2012 - VIII ZR 34/11

bei uns veröffentlicht am 22.02.2012

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 34/11 Verkündet am: 22. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 22. Nov. 2013 - V ZR 96/12

bei uns veröffentlicht am 22.11.2013

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 96/12 Verkündet am: 22. November 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BG

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Juni 2006 - V ZR 17/06

bei uns veröffentlicht am 23.06.2006

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 17/06 Verkündet am: 23. Juni 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR:

Bundesgerichtshof Urteil, 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07

bei uns veröffentlicht am 28.05.2008

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 126/07 Verkündet am: 28. Mai 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 17. Feb. 2000 - IX ZR 32/99

bei uns veröffentlicht am 17.02.2000

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL IX ZR 32/99 Verkündet am: 17. Februar 2000 Preuß Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 7

Bundesgerichtshof Urteil, 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09

bei uns veröffentlicht am 23.06.2010

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BG

Bundesgerichtshof Beschluss, 21. Juni 2012 - V ZB 283/11

bei uns veröffentlicht am 21.06.2012

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 283/11 vom 21. Juni 2012 in der Notarbeschwerdesache Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 464 Abs. 2 Vollzugsvollmachten in dem Kaufvertrag mit dem Dritten werden nicht Inhalt des Kaufvert

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Apr. 2016 - VIII ZR 61/15

bei uns veröffentlicht am 27.04.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 61/15 Verkündet am: 27. April 2016 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Bundesgerichtshof Urteil, 24. Feb. 2016 - VIII ZR 216/12

bei uns veröffentlicht am 24.02.2016

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 216/12 Verkündet am: 24. Februar 2016 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ne

Bundesgerichtshof Urteil, 03. Dez. 2014 - VIII ZR 224/13

bei uns veröffentlicht am 03.12.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 224/13 Verkündet am: 3. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGH

Bundesgerichtshof Urteil, 13. Nov. 2014 - IX ZR 277/13

bei uns veröffentlicht am 13.11.2014

Tenor Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 27. November 2013 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Bundesgerichtshof Beschluss, 11. Nov. 2014 - VIII ZR 302/13

bei uns veröffentlicht am 11.11.2014

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 302/13 vom 11. November 2014 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 286 Abs. 1 E Von einer Beweiserhebung darf grundsätzlich nicht bereits deswegen

Bundesgerichtshof Urteil, 21. Okt. 2014 - XI ZR 210/13

bei uns veröffentlicht am 21.10.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL X I Z R 2 1 0 / 1 3 Verkündet am: 21. Oktober 2014 Herrwerth, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ:

Bundesgerichtshof Urteil, 15. Okt. 2014 - XII ZR 111/12

bei uns veröffentlicht am 15.10.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR111/12 Verkündet am: 15. Oktober 2014 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR

Bundesgerichtshof Urteil, 09. Juli 2014 - VIII ZR 376/13

bei uns veröffentlicht am 09.07.2014

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 376/13 Verkündet am: 9. Juli 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja B
9 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Bundesgerichtshof Urteil, 27. Apr. 2016 - VIII ZR 61/15.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 20. März 2019 - 8 BV 17.862

bei uns veröffentlicht am 20.03.2019

Tenor I. Das Vorbehaltsurteil vom 21. April 2015 wird für vorbehaltlos erklärt. II. Die Beklagte trägt die weiteren Kosten des Verfahrens. Der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst. III. Das Urteil ist weg

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss, 20. Nov. 2018 - 8 ZB 18.2125

bei uns veröffentlicht am 20.11.2018

Tenor I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt. II. Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 2.198 Euro festgesetzt. Gründe

Bundesgerichtshof Urteil, 14. Nov. 2018 - VIII ZR 109/18

bei uns veröffentlicht am 14.11.2018

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 109/18 Verkündet am: 14. November 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

Bundesgerichtshof Urteil, 27. Sept. 2017 - VIII ZR 271/16

bei uns veröffentlicht am 27.09.2017

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/16 Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein B

Referenzen

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

Der Unternehmer kann von einem Teilzahlungsgeschäft wegen Zahlungsverzugs des Verbrauchers nur unter den in § 498 Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Voraussetzungen zurücktreten. Dem Nennbetrag entspricht der Gesamtbetrag. Der Verbraucher hat dem Unternehmer auch die infolge des Vertrags gemachten Aufwendungen zu ersetzen. Bei der Bemessung der Vergütung von Nutzungen einer zurückzugewährenden Sache ist auf die inzwischen eingetretene Wertminderung Rücksicht zu nehmen. Nimmt der Unternehmer die auf Grund des Teilzahlungsgeschäfts gelieferte Sache wieder an sich, gilt dies als Ausübung des Rücktrittsrechts, es sei denn, der Unternehmer einigt sich mit dem Verbraucher, diesem den gewöhnlichen Verkaufswert der Sache im Zeitpunkt der Wegnahme zu vergüten. Satz 5 gilt entsprechend, wenn ein Vertrag über die Lieferung einer Sache mit einem Verbraucherdarlehensvertrag verbunden ist (§ 358 Absatz 3) und wenn der Darlehensgeber die Sache an sich nimmt; im Fall des Rücktritts bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen dem Darlehensgeber und dem Verbraucher nach den Sätzen 3 und 4.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

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a) Ein Nachteil im Sinne von § 467 Satz 2 BGB508 Satz 2 BGB aF), der den Beklagten zu 3 zu dem Einwand berechtigte, der Vorkauf müsse auf alle 87 Grundstücke oder auf alle Miteigentumsanteile des vorkaufsbelasteten Grundstücks erstreckt werden, ist nicht schon im Wegfall der Vorteile zu sehen, die sich aus der Veräußerung der Grundstücke im "Paket" ergeben. Grundsätzlich bestimmt das Vorkaufsrecht, und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Vertrag, welche Gegenstände der Berechtigte erwerben kann; er ist deshalb in der Ausübung seines Rechts nicht gehindert, wenn der vorkaufsbelastete Gegenstand als Teil einer Sachgesamtheit veräußert wird (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152, 157 f. Rn. 23 f.). Die Bestimmung des § 467 Satz 2 BGB, die aus Gründen der Billigkeit den Nachteil berücksichtigt , welcher mit der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands von der Sachgesamtheit verbunden sein kann, ist als Ausnahme von diesem Grundsatz restriktiv zu handhaben. Kein Nachteil im Sinne dieser Vorschrift ist es, wenn der Mengenverkauf für den Vorkaufsverpflichteten vorteilhafter war als ein Einzelverkauf ; denn mit der Auflösung des "Pakets" musste der Verpflichtete angesichts des Vorkaufsrechts von vornherein rechnen. Die Erstreckung des Vorkaufs auf sämtliche Gegenstände kann der Verpflichtete nur dann verlangen, wenn sich infolge der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen erzielen lässt (vgl. Soergel/Wertenbruch , BGB, 13. Aufl., § 467 Rn. 9). So kann es beispielsweise liegen, wenn zusammen mit dem vorkaufsbelasteten Grundstück eine isoliert nicht sinnvoll nutzbare Fläche oder ein speziell für ein Haus angefertigter Einrichtungsgegenstand verkauft worden ist.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wer in Ansehung eines Gegenstandes zum Vorkauf berechtigt ist, kann das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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Durch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungsschutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanziertem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs. 12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises der begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt werden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks.
14
a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzuwenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstanden , dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnungen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums- wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat veräußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des Reihenhauses an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB.
5
2. Richtig ist auch die weitere Annahme des Beschwerdegerichts, dass Salzabbaugerechtigkeiten materiell-rechtlich geteilt werden können und die Teilung einer Gerechtigkeit erst mit der Eintragung in das Grundbuch wirksam ist.
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Durch §§ 570b, 564b BGB aF sind das bereits im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehende Vorkaufsrecht und der besondere Kündigungsschutz des Mieters einer in Wohneigentum umgewandelten Wohnung auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat dies damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung bei frei finanziertem Wohnungsbau nicht weniger dringlich ist als bei Sozialwohnungen (BT-Drs. 12/3254, S. 40). Mit den §§ 577, 577a BGB ist im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 die bis dahin geltende Regelung - unter Erweiterung des Kreises der begünstigten Personen - im Wesentlichen übernommen worden. Aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber dabei bedacht hat, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realteilung des Gesamtgrundstücks in einzelne selbständige Grundstücke aufgeteilt werden können. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter zwar bei Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wollen, bewusst aber nicht bei realer Teilung eines Gesamtgrundstücks.
22
bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

22
bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

42
Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung kann vom Revisionsgericht zwar nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist, gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 21. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand.
38
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Auslegung von Individualvereinbarungen grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung dahin, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, sonstige Erfahrungs- sätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 148/07 - NJW-RR 2010, 1508 Rn. 30; BGHZ 194, 301 = NJW 2012, 3505 Rn. 14 mwN). Danach ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des § 3 Buchst. a) des Pachtvertrags sowie der Vergleichsvereinbarung vom 25. März 2010 aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
37
Zwar kann die Auslegung einer Individualvereinbarung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NZM 2014, 790 Rn. 14; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 42; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung hält jedoch auch einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat die Zusatzvereinbarung rechtsfehlerfrei als Ergänzung zu § 11 Ziffer 2 des Mietvertrags ausgelegt, in der die Höhe des abrechenbaren Betrags für den Fall geregelt werde, dass die Mieter gemäß § 11 Ziffer 3 des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Dagegen hat es der Zusatzvereinbarung selbst - zu Recht - keinen Vorbehalt des Vermieters entnommen, der Selbstvornahme seitens des Mieters zu widersprechen.
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Die tatrichterliche Auslegung von Individualvereinbarungen und hierauf gerichteter Vertragserklärungen ist zwar vom Revisionsgericht nur beschränkt dahin überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze , Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 13. April 2011 - VIII ZR 220/10, WM 2011, 1616 Rn. 54, zur Veröffentlichung in BGHZ 189, 196 bestimmt ; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 35/10, WM 2011, 1865 Rn. 23; jeweils mwN). Eine solche Überprüfung ergibt jedoch, dass das Berufungsgericht gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze, nämlich den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung (vgl. BGH, Urteile vom 31. Oktober 1995 - XI ZR 6/95, BGHZ 131, 136, 138; vom 26. September 2002 - I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 156; vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 21), verstoßen hat. Damit ist der Senat an das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts nicht gebunden und kann, da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, die Auslegung selbst vornehmen.

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

38
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Auslegung von Individualvereinbarungen grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung dahin, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, sonstige Erfahrungs- sätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 148/07 - NJW-RR 2010, 1508 Rn. 30; BGHZ 194, 301 = NJW 2012, 3505 Rn. 14 mwN). Danach ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung des § 3 Buchst. a) des Pachtvertrags sowie der Vergleichsvereinbarung vom 25. März 2010 aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
15
1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Auslegung von Individualvereinbarungen grundsätzlich Sache des Tatrichters. Sie kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt ist und gesetzliche Auslegungsregeln, Denkgesetze , Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt sind. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört, dass in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen ist und dass bei der Auslegung die beiderseitigen Interessen gebührend zu beachten sind (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2009 - II ZR 222/08, WM 2009, 2321 Rn. 18). Dieser Überprüfung hält die Auslegung des Berufungsgerichts stand.
11
Es gehört zwar zu den anerkannten Grundsätzen für die - an sich dem Tatrichter vorbehaltene - Auslegung einer Individualvereinbarung, dass der Wortlaut der Vereinbarung den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung bildet. Gleichzeitig gilt hierbei aber auch, dass ein übereinstimmender Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vorgeht, selbst wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (BGH, Beschlüsse vom 5. April 2005 - VIII ZR 160/04, NJW 2005, 1950 unter II 2 a; vom 20. September 2006 - VIII ZR 141/05, juris Rn. 7; vom 6. März 2007 - X ZR 58/06, juris Rn. 12; vom 30. April 2014 - XII ZR 124/12, juris Rn.17; jeweils mwN). Schon wegen dieses Vorrangs eines übereinstimmenden Parteiwillens hätte das Berufungsgericht das dahingehende zentrale Vorbringen des Klägers und den hierzu angetretenen Zeugenbeweis nicht als unbeachtlich übergehen dürfen, zumal es - wie seine ergänzenden Überlegungen zu der sich vermeintlich aus dem dispositiven Recht ergebenden Interessenlage zeigen - auch schon den Vertragswortlaut, der das Wie und Wo des Zurverfügungstehens offenlässt, als für sich allein noch nicht in der von ihm letztlich angenommenen Richtung zwingend erachtet hat.
11
Nach den anerkannten Auslegungsgrundsätzen hat der Tatrichter bei seiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten Zweck (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1989 - VI ZR 78/89, BGHZ 109, 19, 22; vom 16. Oktober 1997 - IX ZR 164/96, WM 1997, 2305, 2306; vom 17. März 2011, aaO Rn. 18) und die Interessenlage der Parteien (BGH, Urteil vom 28. Oktober 1997 - XI ZR 260/96, BGHZ 137, 69, 72; vom 17. Mai 2004 - II ZR 261/01, WM 2004, 1286; vom 29. Mai 2008, aaO Rn. 24) zu berücksichtigen, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 1993 - IX ZR 108/92, ZIP 1993, 749, 750; vom 16. Oktober 1997, aaO). Dazu kann auch die Entstehungsgeschichte einer vertraglichen Vereinbarung gehören, jedenfalls soweit Entwürfe angefertigt oder Vorbesprechungen geführt worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Februar 1981 - IVa ZR 103/80, NJW 1981, 2295; vom 23. Februar 1987 - II ZR 183/86, NJW 1987, 2437, 2438). Schließlich darf der Auslegungsgrundsatz nicht vernachlässigt werden, wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, welche die Nichtigkeit des Rechtsge- schäfts vermeidet (vgl. dazu BGH, Urteil vom 26. September 2002 - I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 158 f; vom 17. März 2011, aaO Rn. 26).

Tenor

Die Revision gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 27. November 2013 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Der Kläger ist Verwalter in dem am 16. September 2011 eröffneten Insolvenzverfahren über das Vermögen des M.             (fortan: Schuldner). Bereits am 28. Juli 2011 war der Kläger zum mitbestimmenden vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt worden. Der Schuldner betrieb eine Fladenbrotbäckerei. Zum 1. September 2011 übernahm die Beklagte den Betrieb und entnahm ab diesem Zeitpunkt in den Geschäftsräumen Energie. Die schriftliche Vereinbarung über die Geschäftsübernahme wurde vom Vertreter der Beklagten am 1. September 2011 und vom Kläger am 27. September 2011 unterzeichnet. Nach dieser Vereinbarung hatte die Beklagte ab dem Übergabezeitpunkt am 1. September 2011 unter anderem die anfallenden Energiebezugskosten zu tragen. Der Energieversorger rechnete die Verbrauchskosten bis zum 15. September 2011 gegenüber dem Kläger ab. Auf den Zeitraum vom 1. bis zum 15. September 2011 entfiel ein Betrag von 4.683,55 €. Diesen Betrag, den der Energieversorger mangels Zahlung durch den Kläger zur Insolvenztabelle angemeldet hat, verlangt der Kläger von der Beklagten.

2

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

3

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

4

Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Aus der vertraglich vereinbarten Verpflichtung der Beklagten, die anfallenden Energiebezugskosten ab dem Übergabezeitpunkt zu tragen, ergebe sich ein Anspruch des Klägers auf Freistellung von den entsprechenden Forderungen des Energieversorgers. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich ein Befreiungsanspruch mit Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen des Gläubigers dieses Anspruchs in einen Anspruch auf Zahlung in voller Höhe der Schuld umwandle, sei hier nicht anwendbar. Dies folge entgegen der Ansicht des Erstrichters zwar nicht daraus, dass die Beklagte neben dem Schuldner gegenüber dem Energieversorger hafte; denn ein konkludentes Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten und dem Energieversorger sei nicht zustande gekommen. Anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen sei der Befreiungsanspruch hier aber erst durch einen Vertragsschluss nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden. Er erfasse deshalb lediglich die Kosten, auf die der Kläger insolvenzrechtlich in Anspruch genommen werden könne, also nur in Höhe der Quote. Da zur Quote nichts vorgetragen sei, komme eine Verurteilung zur Zahlung nicht in Betracht.

II.

5

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Teil stand.

6

1. Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des vollen Betrags der Energieverbrauchskosten an den Kläger nicht unmittelbar aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Umwandlung eines Befreiungsanspruchs in einen Zahlungsanspruch im Falle des Konkurses des Befreiungsgläubigers (BGH, Urteil vom 22. September 1971 - VIII ZR 38/70, BGHZ 57, 78, 81 ff; vom 16. September 1993 - IX ZR 255/92, WM 1993, 2180, 2182 mwN) abgeleitet werden kann. Die Verpflichtung der Beklagten, die Verbrauchskosten ab dem Zeitpunkt der Übernahme des Betriebs des Schuldners am 1. September 2011 zu tragen, entstand erst am 27. September 2011, mithin nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners, als der Kläger das Vertragsangebot der Beklagten durch Unterzeichnung der Vertragsurkunde annahm. Hierzu war der Kläger berechtigt. Wird vor der Annahme eines Vertragsangebots das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Empfängers eröffnet, ist im Wege der Auslegung zu klären, ob das Angebot auch für den Insolvenzfall gelten soll (Staudinger/Bork, BGB, 2010, § 153 Rn. 16). Dies ist im Streitfall anzunehmen, weil der Vertrag durch die erwartete Insolvenzeröffnung initiiert und das Angebot nicht nur an den Schuldner, sondern ausdrücklich auch an den Kläger gerichtet war. Von einer früher, schon vor Insolvenzeröffnung zustande gekommenen mündlichen Einigung kann entgegen der Ansicht der Revision mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Bestand aber vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine Verpflichtung der Beklagten, kann die Verfahrenseröffnung nicht zur Umwandlung einer solchen Verpflichtung geführt haben.

7

2. Welchen Inhalt die von der Beklagten bezüglich der Energiekosten übernommene Verpflichtung hatte, ist vielmehr durch Auslegung der vertraglichen Vereinbarung zu ermitteln. Die gebotene Auslegung hat das Berufungsgericht, auch wenn es diesen Begriff nicht verwendet, der Sache nach dahin vorgenommen, dass sich die Beklagte zur Befreiung des Klägers nur von den von ihm tatsächlich aufzubringenden Kosten in Höhe der Insolvenzquote verpflichtet habe. Diese Auslegung hält jedenfalls insoweit, als das Berufungsgericht angenommen hat, die Vereinbarung gebe dem Kläger einen auf Befreiung und nicht von vorneherein auf Zahlung gerichteten Anspruch, der revisionsrechtlichen Prüfung stand.

8

a) Bei der in Rede stehenden Vertragsklausel handelt es sich um eine Individualvereinbarung, deren tatrichterliche Auslegung in der Revisionsinstanz nur beschränkt daraufhin überprüft werden kann, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist. Nach den anerkannten Auslegungsgrundsätzen hat der Tatrichter insbesondere den mit der Vereinbarung verfolgten Zweck und die Interessenlage der Parteien zu berücksichtigen, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 10 f mwN).

9

b) Nach diesen Maßstäben ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Vereinbarung lediglich im Sinne einer Verpflichtung der Beklagten zur Freistellung des Klägers und nicht als Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung an den Kläger ausgelegt hat.

10

aa) Nach der mit "Haftungsausschluss" überschriebenen Regelung in § 4 des Übernahmevertrags "trägt der Erwerber ab dem Übergabezeitpunkt anfallende … Energiebezugskosten …". Mit diesem Wortlaut ist die an § 257 BGB orientierte Auslegung des Berufungsgerichts, es sei ein auf Freistellung und nicht unmittelbar auf Zahlung an den Veräußerer des Unternehmens gerichteter Anspruch begründet worden, vereinbar. Die Überschrift der Regelung legt eine solche Auslegung sogar nahe.

11

bb) Das Berufungsgericht hat weder wesentlichen Auslegungsstoff noch den Zweck der Vereinbarung oder die Interessen der Vertragsparteien außer Acht gelassen. Insbesondere hat es die Gesichtspunkte, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Falle der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Befreiungsgläubigers die Umwandlung eines bereits bestehenden Befreiungsanspruchs in einen Anspruch auf Zahlung in voller Höhe der vom Befreiungsgläubiger eingegangenen Verbindlichkeit rechtfertigen (BGH, Urteil vom 16. September 1993 - IX ZR 255/92, WM 1993, 2180, 2182 mwN), in seine Überlegungen einbezogen. Es hat diesen Gesichtspunkten - insbesondere dem Erfordernis, das Insolvenzverfahren zügig und vereinfacht nach den geltenden Verfahrensvorschriften abzuwickeln - im Streitfall aber keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen, weil zu dem Zeitpunkt, als der Vertrag mit Unterzeichnung durch den Kläger zustande kam, das Insolvenzverfahren bereits eröffnet war und deshalb anders als in den Vergleichsentscheidungen schon bei der Begründung des Anspruchs feststand, dass die Masse den Drittgläubiger nur in Höhe der Insolvenzquote würde befriedigen müssen. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden. Dass die Schuldnerin materiell insolvent war und die Eröffnung des Insolvenzverfahrens unmittelbar bevorstand, war den Vertragsparteien sogar schon bekannt, als die Beklagte am 1. September 2011 den Übernahmevertrag unterzeichnete und damit ein entsprechendes Angebot erklärte. Der Kläger durfte die Vertragserklärung der Beklagten betreffend die ab dem Übernahmezeitpunkt am 1. September 2011 anfallenden Energiekosten in dieser Situation ihrem Wortlaut entsprechend als Angebot einer Freistellungsverpflichtung verstehen und das Angebot mit diesem Inhalt annehmen. Denn ein Insolvenzverwalter kann im Rahmen der Vertragsfreiheit auch an der Begründung von Forderungen mitwirken, die nicht auf Zahlung an die Insolvenzmasse gerichtet sind.

12

cc) Die auf das Insolvenzverfahren bezogenen Interessen des Klägers bleiben auch bei einem solchen Verständnis der Vertragsklausel ausreichend gewahrt. Er kann als Insolvenzverwalter den Anspruch auf Freistellung titulieren lassen. Erfüllt der Befreiungsschuldner den Anspruch, indem er die Verbindlichkeit des Insolvenzschuldners gegenüber dem Dritten begleicht, tritt dadurch die mit der Vertragsklausel bezweckte Entlastung der Masse ein. Kommt der Befreiungsschuldner seiner Verpflichtung nicht nach, kann der Insolvenzverwalter den Befreiungsanspruch nach § 887 ZPO vollstrecken und auf diese Weise eine Erstattung von ihm getragener Kosten erreichen.

13

3. Begründete die im Übernahmevertrag vereinbarte Pflicht der Beklagten, ab dem Übernahmezeitpunkt die Energiekosten zu tragen, somit lediglich einen Anspruch des Klägers auf Freistellung und nicht auf unmittelbare Zahlung an die Insolvenzmasse, konnte die Klage keinen Erfolg haben. Der Inhaber eines Anspruchs auf Befreiung von einer Verbindlichkeit kann vom Schuldner dieses Anspruchs grundsätzlich nicht Zahlung des zur Tilgung der Verbindlichkeit erforderlichen Geldbetrags verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2011 - III ZR 144/10, WM 2011, 505 Rn. 21; Staudinger/Bittner, BGB, 2014, § 257 Rn. 7; Bamberger/Roth/Unberath, BGB, 3. Aufl., § 257 Rn. 4).

14

a) Eine Umwandlung des Befreiungsanspruchs in einen Zahlungsanspruch kann in Betracht kommen, wenn der Gläubiger des Befreiungsanspruchs die Verbindlichkeit, von der er freizustellen ist, selbst erfüllt (vgl. Staudinger/Bittner, aaO Rn. 8; MünchKomm-BGB/Krüger, 6. Aufl., § 257 Rn. 5). Dies ist jedoch im Streitfall bisher nicht geschehen.

15

b) Ferner wird eine Umwandlung in einen Anspruch auf Zahlung schon dann angenommen, wenn sich der Gläubiger des Befreiungsanspruchs in einer Lage befindet, die seine Inanspruchnahme mit Sicherheit erwarten lässt (BGH, Urteil vom 16. September 1993 - IX ZR 255/92, WM 1993, 2180, 2182; Staudinger/Bittner, aaO Rn. 8). Diese Voraussetzung könnte im Streitfall gegeben sein, weil das Energieversorgungsunternehmen seine Forderung gegen den Insolvenzschuldner im Insolvenzverfahren zur Tabelle angemeldet hat. Insoweit droht jedoch nur eine Inanspruchnahme des Klägers in Höhe der Befriedigungsquote. Nur in diesem Umfang kann die drohende Inanspruchnahme des Klägers einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung begründen. Einen entsprechenden Teilerfolg kann die Zahlungsklage aber, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht erzielen, weil der Kläger zu einer Befriedigungsquote im Insolvenzverfahren nichts vorgetragen hat.

16

4. Ob der revisionsrechtlichen Prüfung auch die weitere Auslegung des Berufungsgerichts standhält, dass sich die Freistellungsverpflichtung der Beklagten nicht auf den vollen Betrag der Energieverbrauchskosten erstrecke, die der Energieversorger dem Insolvenzschuldner für die Zeit nach dem 1. September 2011 noch in Rechnung stellte, sondern nur auf einen Betrag nach Maßgabe der im Insolvenzverfahren sich ergebenden Befriedigungsquote, braucht nicht entschieden zu werden. Hiergegen könnte sprechen, dass nur die Befreiung des Insolvenzschuldners von der Forderung des Energieversorgers in ihrer vollen Höhe jegliche Inanspruchnahme der Insolvenzmasse und nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens des Schuldners persönlich zuverlässig verhindert. Auch bestand kein Grund, der Beklagten den Energiebezug zu geringeren als den tatsächlich anfallenden Kosten zu ermöglichen. Selbst wenn sich die vereinbarte Verpflichtung der Beklagten deshalb auf den vollen Betrag der ab dem Übergabezeitpunkt verbrauchten Energiekosten beziehen sollte, kann die beantragte Verurteilung der Beklagten zur Zahlung unmittelbar an den Insolvenzverwalter nicht erfolgen, solange der Anspruch des Klägers lediglich auf Freistellung gerichtet ist.

Kayser                   Gehrlein                          Pape

              Grupp                        Möhring

11
Nach den anerkannten Auslegungsgrundsätzen hat der Tatrichter bei seiner Willenserforschung insbesondere den mit der Absprache verfolgten Zweck (BGH, Urteil vom 10. Oktober 1989 - VI ZR 78/89, BGHZ 109, 19, 22; vom 16. Oktober 1997 - IX ZR 164/96, WM 1997, 2305, 2306; vom 17. März 2011, aaO Rn. 18) und die Interessenlage der Parteien (BGH, Urteil vom 28. Oktober 1997 - XI ZR 260/96, BGHZ 137, 69, 72; vom 17. Mai 2004 - II ZR 261/01, WM 2004, 1286; vom 29. Mai 2008, aaO Rn. 24) zu berücksichtigen, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (vgl. BGH, Urteil vom 18. Februar 1993 - IX ZR 108/92, ZIP 1993, 749, 750; vom 16. Oktober 1997, aaO). Dazu kann auch die Entstehungsgeschichte einer vertraglichen Vereinbarung gehören, jedenfalls soweit Entwürfe angefertigt oder Vorbesprechungen geführt worden sind (vgl. BGH, Urteil vom 12. Februar 1981 - IVa ZR 103/80, NJW 1981, 2295; vom 23. Februar 1987 - II ZR 183/86, NJW 1987, 2437, 2438). Schließlich darf der Auslegungsgrundsatz nicht vernachlässigt werden, wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug gebührt, welche die Nichtigkeit des Rechtsge- schäfts vermeidet (vgl. dazu BGH, Urteil vom 26. September 2002 - I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 158 f; vom 17. März 2011, aaO Rn. 26).
37
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann bei der Auslegung von Verträgen auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 24. Juni 1988 - V ZR 49/87, NJW 1988, 2878 unter 2 b; vom 7. Februar 2002 - I ZR 304/99, BGHZ 150, 32, 39; vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 214/04, NJW-RR 2005, 1323 unter II 2 a; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 136/04, NJW 2005, 3205 unter II 2 a bb; vom 11. Oktober 2012 - IX ZR 30/10, WM 2012, 2144 Rn. 14; vom 27. März 2013 - I ZR 9/12, WRP 2013, 1619 Rn. 46; jeweils mwN).

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
IX ZR 32/99 Verkündet am:
17. Februar 2000
Preuß
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
Zur Auslegung einer formularmäßigen Bürgschaftserklärung mit unvollständiger
Bezeichnung der Hauptschuld.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2000 - IX ZR 32/99 - OLG München
LG München I
Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Februar 2000 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Paulusch und die
Richter Dr. Kreft, Stodolkowitz, Dr. Zugehör und Dr. Ganter

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 18. Zivilsenats des Oberlandesgerichts München vom 24. November 1998 aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Am 24. Januar 1997 übergab die klagende Leasinggesellschaft der Dr. St. GmbH (im folgenden: Hauptschuldnerin), deren Gesellschafter der Beklagte ist, die Entwürfe zweier Mietkaufverträge über je eine Gummizerspanmaschine. Sie fügte ein teilweise ausgefülltes Bürgschaftsformular bei. In dessen § 1 heißt es:
"Der Bürge übernimmt hiermit für alle bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Ansprüche, die der ... (Klägerin) aus dem Leasingvertrag Nr./Objekt ... gegen - nachstehend "Hauptschuldner" ge-
nannt - Dr. St. GmbH ... zustehen, die selbstschuldnerische Bürgschaft bis zu einem Betrag von DM 740.000 ..." Die Spalte "Leasingvertrag Nr./Objekt" war nicht ausgefüllt. Der Beklagte unterzeichnete am 27. Januar 1997 die Bürgschaftserklärung sowie die angeschlossene Belehrung über die Widerrufsmöglichkeit nach dem Verbraucherkreditgesetz. Am selben Tage reichte der Geschäftsführer der Hauptschuldnerin die von ihm unterschriebenen Mietkaufverträge sowie die Bürgschaftserklärung an die Klägerin zurück. Diese füllte das bisher freigelassene Feld in der Bürgschaftserklärung aus, indem sie dort die beiden Vertragsnummern der Mietkaufverträge und deren Gegenstand "je eine Gummizerspanmaschine" vermerkte. Eine "Ausfertigung" der so ergänzten Bürgschaftserklärung sowie der beiden Mietkaufverträge übersandte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 4. Februar 1997. Unter dem 10. Februar 1997 antwortete der Beklagte hierauf, er könne sich nicht erinnern, die Bürgschaft in dieser Form unterschrieben zu haben; höchst vorsorglich widerrufe er die Bürgschaft.
Später kündigte die Klägerin die Mietkaufverträge wegen Zahlungsverzuges der Hauptschuldnerin. Die Forderung aus den Mietkaufverträgen beläuft sich derzeit auf 762.996,40 DM. In Höhe eines Teilbetrages von 250.000 DM nimmt die Klägerin den Beklagten als Bürgen in Anspruch.
In den Vorinstanzen hatte die Klage keinen Erfolg. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Entscheidungsgründe:


Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.


Das Berufungsgericht hat ausgeführt, die Bürgschaftserklärung des Beklagten sei wegen Nichteinhaltung der erforderlichen Schriftform nichtig. Die Verbindlichkeit, für deren Erfüllung der Beklagte als Bürge habe einstehen sollen, sei in der Urkunde nicht einmal ansatzweise bezeichnet. Zwar könne die Hauptschuld dahin konkretisiert werden, daß sie sich aus Leasingverträgen habe ergeben sollen. Es sei jedoch unsicher, ob der Beklagte für die Zahlungsverpflichtungen der Hauptschuldnerin aus einem Leasingvertrag, aus mehreren Leasingverträgen oder sogar aus allen Leasingverträgen während der Geschäftsverbindung zwischen Hauptschuldnerin und Klägerin habe bürgen sollen.

II.


Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
1. Auch bei einer Bürgschaft ist zunächst gemäß §§ 133, 157 BGB der Inhalt des Vertrages auszulegen. In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob die Erteilung der in einem bestimmten Sinne auszulegenden Bürgschaftserklärung dem Schriftformerfordernis nach § 766 Satz 1, § 126 Abs. 1 BGB entspricht (BGH, Urt. v. 13. Oktober 1994 - IX ZR 25/94, ZIP 1994, 1860, 1862; v. 30. März 1995 - IX ZR 98/94, ZIP 1995, 812).
2. Das Berufungsgericht hat unterstellt, daß sich nach der übereinstimmenden Vorstellung beider Parteien die Bürgschaftserklärung auf die beiden Mietkaufverträge beziehen sollte, deren Abschluß mit den beiden Vertragsurkunden vom 24. Januar 1997 vorbereitet worden war. Davon ist für die Revisionsinstanz auszugehen.
In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Beklagte vorgebracht , die Hauptschuld könne sich nur aus einem am 5. Mai 1997 - also nach dem "Widerruf" der Bürgschaftserklärung - abgeschlossenen Vergleich ergeben. Dafür fehlt es an der erforderlichen Tatsachengrundlage. Zwar hat das Berufungsgericht im Tatbestand seines Urteils einen Vergleich mit diesem Datum erwähnt, aber zugleich ausgeführt, daß die beiden Mietkaufverträge "im wesentlichen in der Fassung der Urkunden vom 24. Januar 1997 aufrechterhalten" geblieben seien.
3. Der Ansicht des Berufungsgerichts, für einen Bürgschaftsvertrag dieses Inhalts sei die Schriftform nicht gewahrt, folgt der Senat nicht. Das Formerfordernis , das den Bürgen warnen und vor nicht ausreichend überlegten Erklärungen sichern soll (BGHZ 121, 224, 229; 132, 119, 122), gilt für alle wesentlichen Teile einer Bürgschaftserklärung. Diese muß den Willen erkennen
lassen, für eine fremde Schuld einzustehen, und die Bezeichnung des Gläubigers , des Hauptschuldners sowie der verbürgten Hauptschuld enthalten. Diese Bestandteile brauchen sich allerdings nicht zweifelsfrei aus dem Wortlaut der Erklärung zu ergeben. Eine unklare oder mehrdeutige Formulierung schadet nicht, wenn sich Zweifel im Wege der Auslegung beheben lassen. Dabei dürfen auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände herangezogen werden, sofern für den Willen in dem erforderlichen Umfang ein zureichender Anhaltspunkt in der Urkunde besteht, der Inhalt der Bürgschaftsverpflichtung also dort irgendwie seinen Ausdruck gefunden hat (BGH, Urt. v. 3. Dezember 1992 - IX ZR 29/92, ZIP 1993, 102, 103; v. 21. Januar 1993 - IX ZR 90/92, ZIP 1993, 501; v. 30. März 1995 - IX ZR 98/94, aaO S. 813).
Entgegen der von der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht ist diese Rechtsprechung durch das Senatsurteil vom 29. Februar 1996 (BGHZ 132, 119 ff) nicht überholt. Zwar heißt es dort, die wesentlichen Vertragsbestandteile (also insbesondere die Bezeichnung des Gläubigers, des Hauptschuldners und der verbürgten Forderung) sollten dem Bürgen schon vor der Unterschriftsleistung "schwarz auf weiß" bewußt gemacht werden (BGHZ 132, 119, 124). Damit sollte aber lediglich begründet werden, daß eine formbedürftige Bürgschaft nicht durch Leistung einer Blankounterschrift und mündliche Ermächtigung eines anderen, die Urkunde zu ergänzen, wirksam erteilt werden kann. Keineswegs sollte zum Ausdruck gebracht werden, daß die Auslegung einer unklaren oder mehrdeutigen Formulierung, bei der auf Anhaltspunkte in der Urkunde zurückgegriffen werden kann, nicht möglich sei. Um ein Bürgschaftsblankett geht es hier nicht.
Der Revisionserwiderung kann ferner nicht darin gefolgt werden, es liege eine Diskrepanz zwischen dem Bürgschaftswillen und dem Urkundeninhalt vor. Vielmehr läßt sich dieser entsprechend dem vom Berufungsgericht unterstellten Bürgschaftswillen ergänzen, ohne daß es hierfür auf die später von der Klägerin vorgenommenen Einfügungen ankäme. Diese können hinweggedacht werden, ohne daß sich der - durch Auslegung ermittelte - förmliche Inhalt des Vertrages dadurch ändert. Zwar war in der von dem Beklagten unterzeichneten Bürgschaftserklärung die Hauptschuld nicht genau angegeben. Die Bürgschaftserklärung bezieht sich nur auf Ansprüche aus einem nicht näher bezeichneten "Leasingvertrag". Dies macht sie indessen nicht formunwirksam. Vielmehr gibt die Urkunde selbst geeignete Hinweise auf die verbürgte Schuld. Gemäß § 1 verbürgte sich der Beklagte für Ansprüche aus einem Leasingvertrag. Der Gebrauch der Einzahl bedeutete nicht zwingend, daß nur "ein" Leasingvertrag abzusichern war. Dies ergibt sich aus § 2 Abs. 1. Dort heißt es: "Die Bürgschaft besteht bis zur Beendigung des/der Leasingvertrages/verträge ..." Das Fehlen der Vertragsnummern und der Leasingobjekte ist für sich genommen bedeutungslos, weil nach dem vom Berufungsgericht zugrunde gelegten Sachverhalt beiden Vertragsparteien klar war, um welche Verträge es sich handelte. Andere als die beiden Mietkaufverträge gab es danach zwischen der Klägerin und der Hauptschuldnerin nicht. Einen zusätzlichen Hinweis erbrachte der in § 1 angegebene Höchstbetrag der Bürgschaft. 740.000 DM entsprachen - wie die Klägerin unwidersprochen vorgetragen hat - ungefähr der Vertragssumme der beiden Mietkaufverträge abzüglich der - bereits bezahlten - jeweils ersten Raten.
Die vorliegende Fallgestaltung stimmt mit dem Sachverhalt überein, den der Senat am 30. März 1995 (IX ZR 98/94, aaO) entschieden hat. Auch damals
hat der Senat die Bürgschaft als formwirksam angesehen. Die Unterschiede, die das Berufungsgericht zwischen jenem und dem nunmehr zu entscheidenden Fall zu erkennen glaubt, sind nicht vorhanden. Hier wie dort war die Textspalte, welche die nähere Bezeichnung der Hauptschuld aufnehmen sollte, unausgefüllt geblieben, und die Angebote auf Abschluß der Hauptverträge lagen vor, als der Bürge die Bürgschaftsverpflichtung übernahm. Der Inhalt der Hauptschuld, deren Absicherung die Bürgschaft dienen sollte, lag also objektiv fest.
4. Der Beklagte hat auch für die Forderungen der Klägerin aus den Mietkaufverträgen einzustehen, obwohl er sich für Forderungen aus "Leasingvertrag" verbürgt hat und ein Mietkauf etwas anderes ist als ein normales Leasinggeschäft. Der Begriff "Leasingvertrag" ist hier eine unschädliche Falschbezeichnung (falsa demonstratio) für die Mietkäufe. Nach dem Vortrag der Klägerin , von dem hier auszugehen ist, gab es zwischen ihr und der Hauptschuldnerin Verträge nur über die Gummizerspanmaschinen. Diese Verträge wurden von der Hauptschuldnerin selbst als "Mietkaufverträge" charakterisiert (vgl. ihr Schreiben v. 18. November 1996), während der Beklagte stets von "Leasing" sprach (vgl. sein Schreiben v. 21. November 1996 - K 17), aber dasselbe meinte. Diesen wechselnden Sprachgebrauch spiegeln die Mietkaufverträge und die Bürgschaftserklärung wider.

III.


Das Berufungsurteil ist auch nicht aus anderen Gründen richtig (§ 563 ZPO).
Ein Widerrufsrecht gemäß dem Verbraucherkreditgesetz, über das die Klägerin den Beklagten "vorsichtshalber" belehrt hat, steht dem Beklagten nicht zu. Das Verbraucherkreditgesetz ist auf die hier vereinbarte Bürgschaft jedenfalls deshalb nicht anwendbar, weil das Geschäft, aus dem die gesicherte Hauptschuld herrührt, der gewerblichen Betätigung der Hauptschuldnerin zuzurechnen ist (vgl. BGHZ 138, 321, 323 ff). Im übrigen hat der Beklagte die Wochenfrist nicht eingehalten.
Für einen Verzicht auf die Bürgschaft gibt es entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung keine hinreichenden Anhaltspunkte.

IV.


Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, weil sie noch nicht entscheidungsreif ist (§ 565 Abs. 1 ZPO). Der Beklagte hat vorgetragen, er habe bei der Unterschrift unter die Bürgschaftserklärung nicht gewußt, daß die Hauptschuldnerin Mietkaufverträge über Gummizerspanmaschinen abschließen wolle. Er sei davon ausgegangen, die Bürgschaft solle Leasinggeschäfte
im Zusammenhang mit der Errichtung einer Produktionsanlage in K. absichern. Darüber sei mit der Klägerin umfangreich verhandelt worden. Wenn dies zuträfe , könnte möglicherweise nicht mehr davon ausgegangen werden, daß sich nach der übereinstimmenden Vorstellung beider Parteien die Bürgschaftserklärung auf die beiden Mietkaufverträge beziehen sollte. Die - beweispflichtige - Klägerin hat durch Zeugen unter Beweis gestellt, daß der Beklagte bei Gesprächen am 18. und 20. Februar 1997 erklärt habe, gewußt zu haben, daß er sich für zwei Mietkaufverträge über Gummizerspanmaschinen verbürgt. Es sei niemals darüber gesprochen worden, daß der Beklagte für andere Verträge habe bürgen sollen. Diesen Beweis wird das Berufungsgericht erheben müssen.
Paulusch Kreft Stodolkowitz Zugehör Ganter

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.

(2) Im Fall des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.

(3) Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

22
bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

12
dd) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 464 Abs. 2 BGB. Danach kommt zwar durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verkäufer ein Kaufvertrag mit den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Das gilt aber nur für die schuldrechtlichen Vereinbarungen. Erteilte Vollzugsvollmachten werden nicht Inhalt des Kaufvertrags mit dem Vorkaufsberechtigten. Sie würden jedenfalls nicht erweitert. Eine Vollmacht zur Wiederholung der bereits erklärten Auflassung aus technischen Gründen würde deshalb, selbst wenn sie Inhalt des Kaufvertrags mit dem Vorkaufsberechtigten würde, nicht zu einer Ermächtigung , die Auflassung erstmals vorzunehmen.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

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bb) Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise überlassenen Wohnräume zu sichern. Deshalb muss zunächst gewährleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begründung des Wohnungseigentums erwirbt.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

21
Das Berufungsgericht ist demgegenüber der von dem Oberlandesgericht Düsseldorf (NJW-RR 2003, 801, 802) vertretenen Ansicht gefolgt, dass § 467 Satz 1 BGB (entspricht § 508 Satz 1 BGB a. F.) eine Regelung enthalte, die den Grundsatz des § 464 Abs. 2 BGB einschränke und hier entsprechend anwendbar sei (im Anschluss an Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 508 Rdn. 1a).

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

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Das Berufungsgericht ist demgegenüber der von dem Oberlandesgericht Düsseldorf (NJW-RR 2003, 801, 802) vertretenen Ansicht gefolgt, dass § 467 Satz 1 BGB (entspricht § 508 Satz 1 BGB a. F.) eine Regelung enthalte, die den Grundsatz des § 464 Abs. 2 BGB einschränke und hier entsprechend anwendbar sei (im Anschluss an Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 508 Rdn. 1a).

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

Der Unternehmer kann von einem Teilzahlungsgeschäft wegen Zahlungsverzugs des Verbrauchers nur unter den in § 498 Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Voraussetzungen zurücktreten. Dem Nennbetrag entspricht der Gesamtbetrag. Der Verbraucher hat dem Unternehmer auch die infolge des Vertrags gemachten Aufwendungen zu ersetzen. Bei der Bemessung der Vergütung von Nutzungen einer zurückzugewährenden Sache ist auf die inzwischen eingetretene Wertminderung Rücksicht zu nehmen. Nimmt der Unternehmer die auf Grund des Teilzahlungsgeschäfts gelieferte Sache wieder an sich, gilt dies als Ausübung des Rücktrittsrechts, es sei denn, der Unternehmer einigt sich mit dem Verbraucher, diesem den gewöhnlichen Verkaufswert der Sache im Zeitpunkt der Wegnahme zu vergüten. Satz 5 gilt entsprechend, wenn ein Vertrag über die Lieferung einer Sache mit einem Verbraucherdarlehensvertrag verbunden ist (§ 358 Absatz 3) und wenn der Darlehensgeber die Sache an sich nimmt; im Fall des Rücktritts bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen dem Darlehensgeber und dem Verbraucher nach den Sätzen 3 und 4.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

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a) Ein Nachteil im Sinne von § 467 Satz 2 BGB508 Satz 2 BGB aF), der den Beklagten zu 3 zu dem Einwand berechtigte, der Vorkauf müsse auf alle 87 Grundstücke oder auf alle Miteigentumsanteile des vorkaufsbelasteten Grundstücks erstreckt werden, ist nicht schon im Wegfall der Vorteile zu sehen, die sich aus der Veräußerung der Grundstücke im "Paket" ergeben. Grundsätzlich bestimmt das Vorkaufsrecht, und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Vertrag, welche Gegenstände der Berechtigte erwerben kann; er ist deshalb in der Ausübung seines Rechts nicht gehindert, wenn der vorkaufsbelastete Gegenstand als Teil einer Sachgesamtheit veräußert wird (vgl. Senat, Urteil vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152, 157 f. Rn. 23 f.). Die Bestimmung des § 467 Satz 2 BGB, die aus Gründen der Billigkeit den Nachteil berücksichtigt , welcher mit der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands von der Sachgesamtheit verbunden sein kann, ist als Ausnahme von diesem Grundsatz restriktiv zu handhaben. Kein Nachteil im Sinne dieser Vorschrift ist es, wenn der Mengenverkauf für den Vorkaufsverpflichteten vorteilhafter war als ein Einzelverkauf ; denn mit der Auflösung des "Pakets" musste der Verpflichtete angesichts des Vorkaufsrechts von vornherein rechnen. Die Erstreckung des Vorkaufs auf sämtliche Gegenstände kann der Verpflichtete nur dann verlangen, wenn sich infolge der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen erzielen lässt (vgl. Soergel/Wertenbruch , BGB, 13. Aufl., § 467 Rn. 9). So kann es beispielsweise liegen, wenn zusammen mit dem vorkaufsbelasteten Grundstück eine isoliert nicht sinnvoll nutzbare Fläche oder ein speziell für ein Haus angefertigter Einrichtungsgegenstand verkauft worden ist.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

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Das Berufungsgericht ist demgegenüber der von dem Oberlandesgericht Düsseldorf (NJW-RR 2003, 801, 802) vertretenen Ansicht gefolgt, dass § 467 Satz 1 BGB (entspricht § 508 Satz 1 BGB a. F.) eine Regelung enthalte, die den Grundsatz des § 464 Abs. 2 BGB einschränke und hier entsprechend anwendbar sei (im Anschluss an Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 508 Rdn. 1a).

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Verträge sind so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Der Verpflichtete hat dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt.

(2) Das Vorkaufsrecht kann bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden. Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

(1) Insoweit die Revision für begründet erachtet wird, ist das angefochtene Urteil aufzuheben.

(2) Wird das Urteil wegen eines Mangels des Verfahrens aufgehoben, so ist zugleich das Verfahren insoweit aufzuheben, als es durch den Mangel betroffen wird.

(1) Im Falle der Aufhebung des Urteils ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Die Zurückverweisung kann an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen.

(2) Das Berufungsgericht hat die rechtliche Beurteilung, die der Aufhebung zugrunde gelegt ist, auch seiner Entscheidung zugrunde zu legen.

(3) Das Revisionsgericht hat jedoch in der Sache selbst zu entscheiden, wenn die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist.

(4) Kommt im Fall des Absatzes 3 für die in der Sache selbst zu erlassende Entscheidung die Anwendbarkeit von Gesetzen, auf deren Verletzung die Revision nach § 545 nicht gestützt werden kann, in Frage, so kann die Sache zur Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hat der Dritte den Gegenstand, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, mit anderen Gegenständen zu einem Gesamtpreis gekauft, so hat der Vorkaufsberechtigte einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises zu entrichten. Der Verpflichtete kann verlangen, dass der Vorkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können.

(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.

(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.

(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.

(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

(1) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form.

(2) Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat.

(1) Durch den Kaufvertrag wird der Verkäufer einer Sache verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und das Eigentum an der Sache zu verschaffen. Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

(2) Der Käufer ist verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen.