Bundesgerichtshof Urteil, 25. Okt. 2002 - V ZR 253/01
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagte ist Eigentümerin eines Grundstücks in K. -W. , das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und von ihr bewohnt wird. Im Jahr 1993 verkaufte sie das Grundstück zum Preis von 480.000 DM an einen Bauträger. Einen Teilbetrag von 290.000 DM erhielt sie vorab und verwandte ihn zur Tilgung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Konkurs fiel und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, mußte die Beklagte die 290.000 DM zurückzahlen. Um das Geld aufbringen zu können, entschloß sie sich Ende 1997, das Einfamilienhaus zu einem Dreifamilienhaus auszubauen und zu veräußern.
Zur Durchführung des Bauvorhabens erwarb die Beklagte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 20. November 1998 eine ihrem Grundstück benachbarte Parzelle von ca. 288 qm für 86.400 DM. Da sie für den Erwerb der Parzelle keine Barmittel besaß, zudem die Rückzahlung des Betrags von 290.000 DM drängte und weitere Verbindlichkeiten aus dem in Angriff genommenen Bauvorhaben bereits entstanden waren, gewährte ihr der Kläger, der ihr als Architekt empfohlen worden war, ein Darlehen von 410.000 DM zu einem Zinssatz von 5 % p.a. Der Darlehensvertrag wurde ebenfalls am 20. November 1998 beurkundet. Für den Fall, daß die Rückzahlung des Darlehens nicht fristgemäß (31. Oktober 1999) erfolgte, erhielt der Kläger einen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks eingeräumt. Weiter bevollmächtigte die Beklagte den Kläger, das Grundstück mit Grundpfandrechten bis zur Höhe von 410.000 DM zuzüglich Zinsen zu belasten, soweit dies der Sicherung des an die Beklagte ausgezahlten Darlehensbetrags diente. Von dieser Möglichkeit machte der Kläger noch an demselben Tag Gebrauch; er bestellte zugunsten der R. bank M. für ein von ihm aufgenommenes Darlehen von 410.000 DM eine Grundschuld. Die Darlehenssumme leitete er an die Beklagte weiter.
Die Beklagte erbrachte keine Zahlungen auf das ihr vom Kläger gewährte Darlehen. Deswegen verlangt der Kläger die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zugunsten des Klägers im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage der Beklagten hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.
Mit seiner Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
I.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts entfällt der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des Darlehens und damit sein Eigentumsübertragungsanspruch nicht nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Jedoch sei die Vereinbarung der Eigentumsübertragung nach § 134 BGB nichtig , weil sie als eine unzulässige Verfallabrede zu werten sei. Darüberhinaus sei die Vereinbarung auch wegen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, weil der Grundstückswert mehr als doppelt so hoch wie die der Beklagten vom Kläger zur Verfügung gestellte Darlehenssumme sei. Schließlich bestünden auch erhebliche Bedenken gegen die Begründetheit des Klageanspruchs unter dem Gesichtspunkt der Herabsetzung einer unangemessenen Vertragsstrafe (§ 343 Abs. 1 BGB).
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.
II.
1. Rechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Berufungsgerichts , die Geschäftsgrundlage für den Darlehensrückzahlungsan-
spruch des Klägers sei nicht entfallen. Das greift die Revision als ihr günstig nicht an. 2. Zu Unrecht wendet das Berufungsgericht jedoch die Vorschriften über das Verbot einer Verfallabrede auf die Vereinbarung der Eigentumsübertragung entsprechend an.
a) Nach §§ 1149, 1192 BGB kann der Grundstückseigentümer, solange nicht die durch die Grundschuld gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zweck der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen. Danach liegt eine unzulässige Verfallvereinbarung dann vor, wenn das Recht dem Gläubiger vor Fälligkeit seiner Forderung eingeräumt wird und ihm gerade unter der Bedingung zustehen soll, daß er trotz Fälligkeit seiner Forderung nicht ordnungsgemäß befriedigt wird; ferner muß die Eigentumsverschaffung zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers erfolgen und der Zwang zur Sachverwertung durch die vereinbarte Sachübertragung ersetzt werden (Senat, BGHZ 130, 101, 105 m.w.N.). Eine solche Fallkonstellation liegt hier nicht vor. Der Kläger ist nicht Grundschuldgläubiger, sondern nur Gläubiger der Darlehensforderung. Bei der Zwangsvollstreckung könnte er nicht bevorzugt auf das Grundstück der Beklagten zugreifen, weil er daran kein Pfandrecht besitzt. Die vereinbarte Eigentumsübertragung stellt deswegen keine Umgehung einer zwingend notwendigen Sachverwertung dar.
b) Die entsprechende Anwendung des § 1149 BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht möglich, weil der vorliegende Sachverhalt trotz ggf. ähnlicher Interessenlage auf der Seite der Beklagten nicht mit dem im Gesetz geregelten vergleichbar ist (vgl. BGHZ 105, 140, 143).
aa) Das Verbot der Verfallabrede kann nicht losgelöst von der Hingabe eines dinglichen Sicherungsrechts als Schutznorm für jeden Eigentümer gegenüber seinen Gläubigern verstanden und ausgeweitet werden; es würde dann nämlich auf Fälle angewendet, die dem im Gesetz entschiedenen gerade nicht rechtsähnlich sind, weil sie sich in einem maßgeblichen Punkt nicht gleichen. Das hat der Senat bereits in seinem in BGHZ 130, 101 ff. veröffentlichten Urteil ausgesprochen. Davon abzuweichen, besteht trotz der in der Literatur geäußerten Kritik (MünchKomm-BGB/Eickmann, 3. Aufl., § 1149 Rdn. 12; Schulz, JR 1996, 245, 246; Tiedtke, ZIP 1995, 57 ff.) kein Anlaß. Sie verkennt nämlich, daß der in § 1149 BGB auch zum Ausdruck kommende Schutz des Schuldners vor der Gefahr, sein Grundstückseigentum aus Unerfahrenheit oder aus einer Notlage heraus lediglich gegen die Tilgung von Schulden, die unter Umständen erheblich geringer sein können als der Wert des Grundstücks, zu verlieren (vgl. Tiedtke aaO, 59), nicht der maßgebliche Gesetzeszweck ist. Dieser Schutz wird dem Grundstückseigentümer nämlich bereits über § 138 BGB und, falls die Verfallabrede als eine wirksame Vertragsstrafenvereinbarung anzusehen ist, über § 343 BGB gewährt. Das Verbot der Verfallabrede ist vielmehr ein sachenrechtliches Instrument zur Regelung der Art der Realisierung eines Pfandrechts (vgl. Senat aaO, 106).
bb) Der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Umstand, daß hier die Kreditbeschaffung und die Kreditsicherung in zwei Geschäfte aufgespalten sind, rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Der Kläger steht einem durch Grundpfandrechte gesicherten Gläubiger nicht gleich, obwohl er zur Aufbringung des der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehensbetrags seinerseits ein Darlehen aufgenommen hat und zugunsten seines Kreditgebers eine
Grundschuld an dem verfallsbedrohten Grundstück bestellt wurde. Die Pflicht der Beklagten zur Eigentumsübertragung stellt sich deswegen nicht als ein im Vorgriff vereinbarter Verfall unter Umgehung der gesetzlich angeordneten Verwertung (§§ 1147, 1192 BGB) dar. Es ist nicht ersichtlich, daß ein rechtlich erheblicher innerer Zusammenhang zwischen der Verpfändung des Grundstücks und der Verfallabrede besteht. Sie berührt die Verwertung des Grundstücks durch die Grundschuldgläubigerin in keiner Weise, sondern beinhaltet die Vereinbarung über die Ersetzung der Rückzahlungsverpflichtung durch eine andere als die nach § 607 Abs. 1 BGB a.F. geschuldete Leistung (§ 364 Abs. 1 BGB). Der Eigentumsübertragungsanspruch des Klägers entsteht somit unabhängig von dem Schicksal der für die Raiffeisenbank eingetragenen Grundschuld. Damit haftet das Grundstück nicht in gleicher Weise als Sicherheit für die Zahlungsverpflichtung der Beklagten wie im Fall der direkten Kreditbeschaffung bei der Grundschuldgläubigerin.
3. Rechtlich nicht haltbar ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vereinbarung der Eigentumsübertragung sei nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Zwar verkennt es nicht die Voraussetzungen, unter denen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere auch des Senats , eine vertragliche Regelung nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein kann, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Mißverhältnis besteht (siehe nur Senat, BGHZ 146, 298, 301 f.). Aber es stellt schon nicht fehlerfrei das Vorliegen eines solchen Mißverhältnisses fest. Die übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien, durch die Baumaßnahmen habe eine Wertsteigerung des Grundstücks bis zu einem Betrag von ca. 900.000 DM eintreten können, entbindet das Berufungsgericht nicht von der Verpflichtung zur Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswerts. Sie kann jedoch ohne Beweiser-
hebung nur bei eigener Sachkunde des Berufungsgerichts erfolgen, welche in dem Berufungsurteil darzulegen ist (Senatsurt. v. 11. Dezember 1992, V ZR 204/91, NJW-RR 1993, 396, 397; vgl. auch BGH, Urt. v. 21. März 2000, VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, 1947). Daran fehlt es hier. Somit kann vom Vorliegen eines besonders groben Mißverhältnisses zwischen dem Darlehensbetrag und dem Grundstückswert im Zeitpunkt der Vereinbarung der Verfallabrede (vgl. Senatsurt. v. 26. Januar 2001, V ZR 408/99, BGH-Report 2001, 448 m.w.N.) nicht ausgegangen werden. Auch erkennt das Berufungsgericht nicht, daß die auf dem besonders groben Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung beruhende tatsächliche Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Begünstigten durch die übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien von dem späteren Grundstückswert erschüttert wird (vgl. Senat, BGHZ 146, 298, 305). Es wäre deswegen Sache der Beklagten gewesen, im einzelnen Umstände darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche die Annahme einer verwerflichen Gesinnung des Klägers rechtfertigen. Daran fehlt es hier.
4. Unbegründet sind schließlich die Bedenken des Berufungsgerichts gegen das Klagebegehren unter dem Gesichtspunkt der Herabsetzung einer unangemessenen Vertragsstrafe (§ 343 Abs. 1 BGB). Zwar können Verfallklauseln dem Versprechen einer Vertragsstrafe gleichzusetzen sein, so daß die Vorschriften der §§ 339 ff BGB zumindest entsprechend anzuwenden sind (BGH, Urt. v. 8. Oktober 1992, IX ZR 98/91, NJW-RR 1993, 243, 246 m.w.N.). Aber das kommt hier nicht in Betracht; denn die Übertragung des Grundstückseigentums sollte nicht Druckmittel zur rechtzeitigen Darlehensrückzahlung sein, sondern dazu dienen, gegebenenfalls den Rückzahlungsanspruch des Klägers zu befriedigen.
5. Besteht der Eigentumsübertragungsanspruch des Klägers nach wie vor, hat die zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung weiter Bestand. Die Widerklage der Beklagten ist deswegen unbegründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Tropf Krüger Klein
Lemke Schmidt-Räntsch
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Der Eigentümer kann, solange nicht die Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen oder die Veräußerung des Grundstücks auf andere Weise als im Wege der Zwangsvollstreckung zu bewirken.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Ist eine verwirkte Strafe unverhältnismäßig hoch, so kann sie auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist jedes berechtigte Interesse des Gläubigers, nicht bloß das Vermögensinteresse, in Betracht zu ziehen. Nach der Entrichtung der Strafe ist die Herabsetzung ausgeschlossen.
(2) Das Gleiche gilt auch außer in den Fällen der §§ 339, 342, wenn jemand eine Strafe für den Fall verspricht, dass er eine Handlung vornimmt oder unterlässt.
Der Eigentümer kann, solange nicht die Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen oder die Veräußerung des Grundstücks auf andere Weise als im Wege der Zwangsvollstreckung zu bewirken.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
Der Eigentümer kann, solange nicht die Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist, dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen oder die Veräußerung des Grundstücks auf andere Weise als im Wege der Zwangsvollstreckung zu bewirken.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
(1) Ist eine verwirkte Strafe unverhältnismäßig hoch, so kann sie auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist jedes berechtigte Interesse des Gläubigers, nicht bloß das Vermögensinteresse, in Betracht zu ziehen. Nach der Entrichtung der Strafe ist die Herabsetzung ausgeschlossen.
(2) Das Gleiche gilt auch außer in den Fällen der §§ 339, 342, wenn jemand eine Strafe für den Fall verspricht, dass er eine Handlung vornimmt oder unterlässt.
Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.
(1) Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt.
(1a) Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
(2) Für Zinsen der Grundschuld gelten die Vorschriften über die Zinsen einer Hypothekenforderung.
(1) Durch den Sachdarlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine vereinbarte vertretbare Sache zu überlassen. Der Darlehensnehmer ist zur Zahlung eines Darlehensentgelts und bei Fälligkeit zur Rückerstattung von Sachen gleicher Art, Güte und Menge verpflichtet.
(2) Die Vorschriften dieses Titels finden keine Anwendung auf die Überlassung von Geld.
(1) Das Schuldverhältnis erlischt, wenn der Gläubiger eine andere als die geschuldete Leistung an Erfüllungs statt annimmt.
(2) Übernimmt der Schuldner zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers diesem gegenüber eine neue Verbindlichkeit, so ist im Zweifel nicht anzunehmen, dass er die Verbindlichkeit an Erfüllungs statt übernimmt.
(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin war zusammen mit ihrem 1994 verstorbenen Ehemann, den sie beerbt hat, Eigentümerin von vier Grundstücken in L. , die 1984 in Volkseigentum überführt worden waren. Am 24. Juli 1990 beantragten sie die Restitution. Der Beklagte war in der Folge für den Ehemann als Rechtsanwalt im Restitutionsverfahren tätig.
Unter dem 18. Oktober 1990 erteilte der Ehemann der Klägerin dem Beklagten Vollmacht, ihn beim Abschluß von Kaufverträgen über die vier Grundstücke zu vertreten, und zwar unter Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahie-
rens. Aufgrund dieser Vollmacht erwarb der Beklagte mit notariellem Vertrag vom 20. November 1990 die Grundstücke zum Gesamtpreis von 150.000 DM. Der Vertrag wurde "vorbehaltlich" dessen, daß die Grundstücke restituiert würden , abgeschlossen.
Am 30. Mai 1991 "genehmigte" die Klägerin den Vertrag, und am 26. Mai 1991 traten die Eheleute für den Fall, daß der Verfügungsberechtigte die Grundstücke an einen Dritten, nicht den Beklagten, veräußern sollte, die ihnen dann nach dem Vermögensgesetz zustehenden Ansprüche an den Beklagten ab, der ihnen im Gegenzug die Ansprüche aus dem notariellen Kaufvertrag vom 20. November 1990 beließ.
Mit Bescheiden des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 13. September 1991 (drei Grundstücke) und vom 5. März 1992 (ein Grundstück ) wurden die Grundstücke unmittelbar an den Beklagten restituiert. Am 12. Mai 1992 wurde er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Mit notariellem Vertrag vom 11. September 1992 tauschte der Beklagte eines der erworbenen Grundstücke mit einem Erbteil eines Dritten an anderen Grundstücken, wobei der Verkehrswert für das Grundstück des Beklagten mit 217.000 DM angegeben war. Mit notariellen Verträgen vom 17. Januar und 18. Dezember 1992 sowie vom 28. Oktober 1993 und vom 25. Mai 1994 veräußerte der Beklagte die übrigen Grundstücke nebst zwei hinzuerworbenen Flächen zum Gesamtkaufpreis von 5.950.000 DM an eine Immobiliengesellschaft.
Die Klägerin ist der Auffassung, daß der Grundstückskaufvertrag vom 20. November 1990 und die Abtretung der Ansprüche vom 26. Mai 1991 wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig seien. Sie hat zuletzt im Wege der Teilklage Erlösauskehr in Höhe von 100.000 DM verlangt. Land- und Oberlandesgericht haben ihr Recht gegeben. Mit der Revision erstrebt der Beklagte die Abweisung der Klage. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hält den geltend gemachten Anspruch unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB) für begründet. Es meint, die dem Eigentumserwerb des Beklagten zugrundeliegenden Rechtsgeschäfte, der Kaufvertrag vom 20. November 1990 und der Abtretungsvertrag vom 26. Mai 1991, seien nach § 138 BGB sittenwidrig und damit unwirksam.II.
Dies hält den Angriffen der Revision nicht stand.
1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Klägerin von dem Beklagten Wertersatz für die von ihr und ihrem verstorbenen Ehemann veräußerten Grundstücke verlangen kann, wenn der Veräußerung
der Rechtsgrund fehlt, da dem Beklagten die dann geschuldete Rückübereignung infolge der Weiterveräußerung nicht möglich ist (§§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB).
Möglicher Rechtsgrund dieses Erwerbs ist aber - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - allein der Kaufvertrag vom 20. November 1990, dem die Klägerin durch ihre "Genehmigung" vom 30. Mai 1991 beigetreten ist. Der Abtretungsvertrag vom 26. Mai 1991 und die Restitutionsbescheide vom 13. September 1991 und vom 5. März 1992 sind nicht Bestandteile des den Erwerb rechtfertigenden Schuldgrundes, sondern Elemente der Vertragserfüllung. Die Restitution führte die von den Verkäufern geschuldete Eigentumsübertragung herbei, und der Abtretungsvertrag mag diese Rückübertragung des Eigentums direkt an den Beklagten begünstigt haben. Rechtlich blieb die Abtretung an sich aber bedeutungslos, da sie sich nur auf den hier nicht eingetretenen Fall bezog, daß den restitutionsberechtigten Eheleuten infolge vorheriger Veräußerung an Dritte Entschädigungsansprüche erwüchsen.
2. Entscheidend ist daher allein, ob der Grundstückskaufvertrag vom 20. November 1990 wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam ist (§ 138 Abs. 1 BGB).
a) Dabei verkennt das Berufungsgericht nicht die Voraussetzungen, unter denen nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere auch des Senats, ein Kaufvertrag nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein kann, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes Mißverhältnis besteht (vgl. dazu Senat, Urt. v. 18. Januar 1980, V ZR 34/78, WM 1980, 597 m.w.N.; Urt. v. 5. Juni 1981, V ZR 80/80, WM 1981, 1050, 1051;
BGH, Urt. v. 26. November 1997, VIII ZR 322/96, NJW-RR 1998, 1065, 1066 m.w.N.). Es sieht auch richtig, daß es in zeitlicher Hinsicht darauf ankommt, ob das zu beurteilende Rechtsgeschäft im Zeitpunkt seiner Vornahme sittenwidrig war, also im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht im Zeitpunkt der Vertragserfüllung (BGHZ 100, 353, 359 f; 107, 92, 96 f; Senat, Urt. v. 3. November 1995, V ZR 102/94, ZIP 1996, 155, 156 f).
b) Gleichwohl war es bei dem von dem Berufungsgericht zugrunde gelegten Sachverhalt rechtsfehlerhaft, auf den 20. November 1990, den Tag des notariellen Grundstückskaufvertrages, abzustellen und zu prüfen, ob zu diesem Zeitpunkt zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert der Grundstücke ein besonders grobes Mißverhältnis bestand, das den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des Beklagten zuläßt und damit zur Sittenwidrigkeit des Vertrages führt.
aa) Ohne Belang ist dabei allerdings, daß die Klägerin den zunächst nur von ihrem Mann geschlossenen Vertrag erst später, am 30. Mai 1991, "genehmigte". Denn diese Erklärung bedeutete lediglich, daß sie den bestehenden vertraglichen Vereinbarungen, so wie sie getroffen worden waren, auf Verkäuferseite beitrat. Auch der Umstand, daß der Vertrag "vorbehaltlich" einer Restituierung der Grundstücke geschlossen wurde, führt nicht dazu, daß es für die Frage der Sittenwidrigkeit auf einen späteren Zeitpunkt, den der Restituierung ankäme. Zwar läßt die Klausel darauf schließen, daß der Kaufvertrag - allerdings ohne die Auflassung (§ 925 Abs. 2 BGB) - möglicherweise unter der aufschiebenden Bedingung der Restituierung geschlossen wurde. Dafür spricht auch, daß in dem Vollzugsauftrag an den beurkundenden Notar die Möglichkeit in Rechnung gestellt wird, "daß der Vertrag hinsichtlich eines
Grundstückes nicht wirksam werden sollte". Dann wäre der Kaufvertrag zwar erst mit der Rückführung im September 1991 bzw. März 1992 wirksam geworden. Doch bleibt auch in diesem Fall der Zeitpunkt des Vertragsschlusses der für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit maßgebliche (Senat, Urt. v. 3. November 1995, V ZR 102/94, ZIP 1996, 155, 156 f). Denn nur zu diesem Zeitpunkt kann verständigerweise die Frage gestellt werden, ob der eine Vertragsteil in verwerflicher Weise Umstände ausgenutzt hat, die den anderen Teil in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt haben.
bb) Das Datum des notariellen Grundstückskaufvertrages ist jedoch deswegen unmaßgeblich, weil nach dem in der Revisionsinstanz zu unterstellenden Vortrag des Beklagten davon auszugehen ist, daß, über den notariell beurkundeten Kaufpreis hinaus, insgesamt 224.200 DM als Kaufpreis gezahlt worden sind. Dem Ehemann der Klägerin - so der Vortrag - sei es nämlich gelungen , in Nachverhandlungen den Kaufpreis um 74.200 DM heraufzusetzen. Entspricht dies den Tatsachen, so kann darin eine nachträgliche Ä nderung des Kaufvertrages liegen mit der Folge, daß der Zeitpunkt der Vertragsänderung für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit maßgeblich ist (BGH, Urt. v. 27. Januar 1977, VII ZR 339/74, WM 1977, 399, 400; BGHZ 100, 353, 359). Allerdings muß die Vertragsänderung wirksam sein. Entgegen der Auffassung der Revision kann dies nicht damit begründet werden, daß vor Inkrafttreten des 2. Vermögensrechtsänderungsgesetzes die Abtretung von Restitutionsansprüchen , und damit auch die Ä nderung solcher Abtretungsverträge, formlos möglich gewesen sei. Es geht hier - wie bereits dargelegt - nicht um die Beurteilung des Abtretungsvertrages, sondern um den Grundstückskaufvertrag. Insoweit bedurfte eine Ä nderung der notariellen Beurkundung (§ 313 Satz 1 BGB). Eine ohne Einhaltung dieser Form vereinbarte Vertragsänderung wäre aber durch
eine nachfolgende Eintragung des Beklagten als Eigentümer geheilt (§ 313 Satz 2 BGB).
c) Nach allem kann das angefochtene Urteil nicht bestehen bleiben, da Feststellungen dazu fehlen, ob und wann der Kaufvertrag geändert wurde mit der Folge, daß auf einen anderen Zeitpunkt zur Beurteilung der Sittenwidrigkeit abzustellen wäre.
III.
Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Ermittlung der Wertverhältnisse geben Veranlassung zu den folgenden Hinweisen:
1. Die Erwägungen zu den Risiken bei der Verwirklichung der Restitutionsansprüche sind für die Frage der Sittenwidrigkeit ohne Bedeutung. Es geht hier - wie dargelegt - nicht um den Kauf von Restitutionsansprüchen, sondern um den Kauf mehrerer Grundstücke. Zu Recht hat das Berufungsgericht daher im Ergebnis auch nur auf das Verhältnis von Grundstücksverkehrswert und Kaufpreis abgestellt.
2. Der Sachverständige P. , auf den sich das Berufungsgericht stützt, hat die Grundstücke nach dem Sachwertverfahren (§§ 21 bis 25 WertermittlungsVO) bewertet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bietet sich bei der Bewertung von Grundstücken, die mit Mietshäusern - wie hier - bebaut sind, in erster Linie nicht die Sachwertmethode an, sondern die Ertragswertmethode (vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 1970, VII ZR 189/68, NJW
1970, 2018, 2019; s. auch schon Senat, BGHZ 10, 171, 180). Will der Sachverständige , und ihm folgend das Gericht, hiervon abweichen, muß das begründet werden. Sachgerecht kann die Anwendung der Sachwertmethode sein, wenn die erzielbaren Mieten sehr gering und die Erträge nicht den wirklichen Wert des Grundstücks widerspiegeln. Dies kann im Jahr 1990 so gewesen sein, dürfte aber für einen deutlich späteren Zeitpunkt nicht mehr naheliegen.
3. Zu Recht weist die Revision darauf hin, daß der Beklagte Abbruchkosten in Höhe von 276.188,02 DM geltend gemacht hat und daß diese Kosten auf Gebäude entfallen seien, die abbruchreif gewesen seien. Trifft dies zu, sind diese Kosten bei der Bewertung zu berücksichtigen, und zwar unabhängig davon , nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird.
Bei der Ertragswertmethode sind sie im Regelfall vom gesondert zu ermittelnden Bodenwert abzuziehen, da ertraglose Bauwerke abgerissen werden müssen, damit der Grund und Boden wieder ertragreich bebaut werden kann (vgl. Zimmermann, WertermittlungsVO, 1988, § 20 Rdn. 11). Bei der Sachwertmethode ist der Bodenwert in der Regel ebenfalls um die Abbruchkosten zu kürzen, da andernfalls keine Vergleichbarkeit hergestellt werden kann zwischen den zu bewertenden Grundstücken und den Vergleichsgrundstücken sowie den Vergleichspreisen für unbebaute Grundstücke (Zimmermann aaO § 25 Rdn. 25). Will das Berufungsgericht zu einer anderen Bewertung gelangen , muß es dies begründen. Das Gutachten des Sachverständigen P. , auf den sich das Berufungsgericht gestützt hat, läßt eine nachvollziehbare Begründung dafür, daß der Gutachter die - nach Darstellung des Beklagten - abbruchreifen Gebäude teilweise noch als Sachwerte bewertet und die Abbruchkosten außer Ansatz gelassen hat, nicht erkennen.
4. Bleibt es bei einer Bewertung zu dem von dem Berufungsgericht angenommenen Stichtag 20. November 1990, ist eine Übernahme der von dem Sachverständigen P. ermittelten Werte nur rechtsfehlerfrei, wenn sich das Berufungsgericht mit den - nicht weniger plausiblen - Wertangaben der von dem Beklagten beauftragten Sachverständigen Dr. T. auseinandersetzt und begründet, weshalb es dem Sachverständigen P. folgt. Die Revision rügt zu Recht, daß dies in dem angefochtenen Urteil nicht geschehen ist. Insbesondere fehlt auch eine Begründung dafür, daß es sachgerecht ist, hinsichtlich der aus einer internen Bodenleitwertkarte entnommenen Werte angesichts der bestehenden Unsicherheiten zwar bei den gewerblich genutzten Grundstücken (und das auch nicht gleichmäßig) einen Abschlag vorzunehmen, nicht aber bei den Wohngrundstücken.
Tropf Krüger Klein Lemke Gaier
(1) Ist eine verwirkte Strafe unverhältnismäßig hoch, so kann sie auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Bei der Beurteilung der Angemessenheit ist jedes berechtigte Interesse des Gläubigers, nicht bloß das Vermögensinteresse, in Betracht zu ziehen. Nach der Entrichtung der Strafe ist die Herabsetzung ausgeschlossen.
(2) Das Gleiche gilt auch außer in den Fällen der §§ 339, 342, wenn jemand eine Strafe für den Fall verspricht, dass er eine Handlung vornimmt oder unterlässt.
(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.
(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.
(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.
(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.
(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.