Bundesgerichtshof Urteil, 25. Sept. 2015 - V ZR 246/14
Bundesgerichtshof
Richter
BUNDESGERICHTSHOF
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Prof. Dr. Schmidt-Räntsch und Dr. Brückner, den Richter Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Tatbestand:
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- Die Klägerin ist seit dem Jahr 2005 Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verlangt von dieser Ersatz von Kosten der Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung und für den Austausch der Wohnungs(-eingangs-)türen.
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- Als die Beklagte im Jahre 2003 entstand, hatte die Wohnanlage einen erheblichen Sanierungsstau. Auf der Eigentümerversammlung vom 4. August 2004 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich einen von einem Architektenbüro vorgelegten Plan zur Sanierung der Anlage, jedoch mit einer Modifikation. Die dort vorgesehene Sanierung der Kellersohle sollte zunächst zurückgestellt werden, und es sollte abgewartet werden, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Anlass hierfür waren die hohen Kosten, aber auch Zweifel an der Verantwortlichkeit der Gemeinschaft. Die Klägerin ließ die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung nach dem Erwerb mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 € sanieren. Außerdem ließ sie für weitere 3.475 € die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen , weil die alten als Folge der von der Beklagten durchgeführten Sanierungsmaßnahme an den Kellerwänden nicht mehr passten. Sie verlangte von der Beklagten Ersatz, was die Wohnungseigentümer auf ihrer Versammlung am 22. November 2007 ablehnten. Mit der am 14. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, "einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass an die Klägerin 17.605,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 23. November 2007 gezahlt werden." Am 23. Mai 2013 hat sie hilfsweise beantragt, die Beklagte zur Zahlung des genannten Betrags nebst Zinsen an sie zu verurteilen. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
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- Das Amtsgericht hat dem Hilfsantrag stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht auch diesen Antrag abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Hilfsantrag weiter. Die Beklagte beantragt, das Rechtsmittel zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe:
I.
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- Nach Meinung des Berufungsgerichts lässt sich die Klage nur auf ungerechtfertigte Bereicherung stützen. § 21 Abs. 2 WEG scheide als Grundlage eines Erstattungsanspruchs aus, da es sich bei der von der Klägerin durchgeführten Sanierung nicht um eine Notmaßnahme gehandelt habe. Auf Geschäftsführung ohne Auftrag lasse sich der Anspruch ebenfalls nicht stützen, weil die Maßnahmen der Klägerin dem Beschluss der Wohnungseigentümer widersprochen hätten. Für den danach nur in Betracht kommenden Bereicherungsanspruch sei die Beklagte nicht passivlegitimiert. Die Instandsetzung der Wohnanlage sei ihre Aufgabe nur, wenn und soweit die Wohnungseigentümer solche Maßnahmen beschlossen hätten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sei durch die Maßnahmen auch nicht bereichert. Denn diese kämen allein dem Gemeinschaftseigentum zugute, das den Wohnungseigentümern und nicht dem Verband zustehe. Die Vorschrift des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG komme als Grundlage eines Erstattungsanspruchs ebenfalls nicht in Betracht. Unabhängig hiervon sei der Erstattungsanspruch aber auch verjährt. Er sei spätestens im Jahre 2007 entstanden. Die an sich fristgerecht erhobene Klage habe die Verjährung nicht hemmen können, da sie nicht auf Zahlung an die Klägerin, sondern darauf gerichtet gewesen sei, einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Der Beschluss habe nur der Vorbereitung der Zahlungsklage, nicht der Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gedient.
II.
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- Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nur teilweise stand.
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- 1. Zutreffend verneint das Berufungsgericht allerdings einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung in Höhe von 14.130,99 € nebst Zinsen.
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- a) Ein Anspruch auf Ersatz dieser Kosten als Aufwand für eine Notgeschäftsführung scheidet aus. Nach § 21 Abs. 2 WEG ist zwar jeder Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Das korrespondierende Notgeschäftsführungsrecht des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtigt aber schon diesen nur in einer Situation zu einem Tätigwerden ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer, in der sofortiges Handeln geboten ist, und auch dann nur zu Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen , nicht jedoch zur Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NJW-RR 2011, 1093 Rn. 27). Das Notgeschäftsführungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers geht nicht weiter; dieser darf im Gegenteil selbst nur tätig werden, wenn er durch Einschaltung des Verwalters die Behebung der Notlage nicht erreichen kann (BGH, Urteil vom 10. April 2003 - IX ZR 106/02, BGHZ 154, 387, 392 f.; OLG Hamburg, OLGR 2007, 717, 718; OLG Hamm, ZWE 2009, 369, 372; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 10). Diese Voraussetzungen liegen bei der Sanierung der Kellersohle nicht vor. Die Wohnungseigentümer haben sich mit der Behandlung der Kellersohle befasst. Die Verwalterin war dementsprechend tätig geworden. Die Sachlage hatte sich nicht verändert. Es drohte kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum. Die von der Klägerin beauftragten Maßnahmen dienten dazu, die Kellersohle dauerhaft zu sanieren. Sie waren von ihrem Notgeschäftsführungsrecht nicht gedeckt.
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- b) Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB scheidet aus. Zwar schließt das Notgeschäftsführungsrecht einen solchen Anspruch des Wohnungseigentümers nicht aus (OLG Hamburg, OLGR 2007, 717, 718; OLG Frankfurt, ZMR 2009, 382, 383; OLG Schleswig, ZMR 2010, 710, 711; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 20; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31 mwN; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 91; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 16). Der Anspruch besteht aber nur, wenn die Vornahme der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer entspricht. Daran fehlt es jedenfalls dann, wenn die Wohnungseigentümer - wie hier - beschlossen haben, die vorgenommene Maßnahme vorerst zurückzustellen und abzuwarten, ob sie ganz entbehrlich ist.
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- c) Zu Recht verneint das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus ungerechtfertigter Bereicherung.
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- aa) (1) Einigkeit besteht im Wesentlichen darüber, dass ein Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers als Folge von Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht von vornherein ausgeschlossen ist, wenn die Voraussetzungen der Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG oder der berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorliegen (OLG Hamburg, ZMR 2004, 137, 138; 2007, 129, 130; OLG Frankfurt, ZWE 2009, 123, 126; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 23; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31; Hügel /Elzer, WEG, § 21 Rn. 21; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 9; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 91; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 17; Timme/Elzer, WEG 2. Aufl., § 21 Rn. 88; Bub, ZWE 2009, 245, 253; ähnlich für Mängelbeseitigungsmaßnahmen: Senat, Urteil vom 25. Juli 2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 24). Er soll allerdings nur in Betracht kommen, wenn die Maßnahme hätte ausgeführt werden müssen (OLG Hamburg, ZMR 2007, 129, 130 f.; 2010, 388, 389; OLG Frankfurt, ZWE 2009, 123, 126; Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 23; Heinemann in Jennißen , WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 93 aE; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 17).
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- (2) Gegen wen sich ein solcher Anspruch richtet, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer Ansicht richtet sich der Anspruch gegen den Verband (OLG Hamburg, ZMR 2007, 129, 131; OLGR 2008, 639, 640; ZWE 2010, 269 f.; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 31; Hügel/Elzer, WEG, § 21 Rn. 21; MüKoBGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 21 WEG Rn. 6; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 23; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 91; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 9; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 17; Bub, ZWE 2009, 245, 253; wohl auch Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 23; ähnlich AG Charlottenburg , ZWE 2011, 468, 469 [nachvollziehbarer Sachverhalt bei juris] für die Bezahlung von Heizöllieferungen in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ). Nach einer anderen, von dem Berufungsgericht geteilten Ansicht sind die Wohnungseigentümer selbst Schuldner des Anspruchs (OLG Hamm, NZM 2012, 465, 466 f.; OLG München, ZWE 2006, 402, 405; AG Offenbach , ZMR 2013, 393, 394; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 10 Rn. 265). Bei der verwandten Frage, wer einem Verkäufer Bereicherungsausgleich schuldet, der zur Nacherfüllung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt, hält der Senat einen (anteiligen) Bereicherungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer für möglich (Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 24).
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- bb) Der Senat entscheidet beide Fragen wie folgt: Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft ).
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- (1) Nach den allgemeinen Vorschriften könnte der Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt, die nicht geboten sind, nach § 684 BGB Bereicherungsausgleich verlangen, wenn ihm seine fehlende Berechtigung nicht bekannt ist. Andernfalls schiede ein Bereicherungsausgleich nach § 687 Abs. 2 Satz 1 BGB im Grundsatz aus (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 1963 - VII ZR 270/61, BGHZ 39, 186, 188 f.). Beide Regelungen werden den Besonderheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht gerecht. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Vornahme konkreter Maßnahmen kann er dagegen nur verlangen, wenn sich das grundsätzlich bestehende Ermessen bei der Entscheidung über die Instandsetzung oder Instandhaltung (dazu: Senat, Urteile vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8 und vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 8) auf null reduziert hat. Die danach maßgeblichen Gesichtspunkte - der Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums und eine etwaige Reduktion der Entscheidungsalternativen - finden in § 684 BGB einerseits und § 687 Abs. 2 BGB andererseits keinen Niederschlag. Die uneingeschränkte Anwendung dieser Vorschriften führte deshalb zu Ergebnissen, die mit den Wertungen des § 21 Abs. 4 WEG nicht in Einklang stehen. Das schließt § 21 Abs. 4 WEG aus; sie geht als speziellere Norm vor. Ein Bereicherungsausgleich kommt deshalb nur in Betracht , wenn die eigenmächtige Maßnahme des Wohnungseigentümers ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen.
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- (2) Wer Schuldner eines solchen Anspruchs ist, bestimmt sich ebenfalls nach den vorrangigen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Danach kommt es entscheidend darauf an, ob die Maßnahme eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedurfte und ob dieser vorlag. Schuldner sind deshalb die Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme hätte beschlossen werden müssen, aber nicht beschlossen war, ansonsten - nämlich wenn sie beschlossen war oder wenn ein Beschluss nach der Teilungserklärung entbehrlich und die Maßnahme unverzüglich durchzuführen war - die Gemeinschaft.
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- (a) Nach § 21 Abs. 3 bis 5 WEG haben die Wohnungseigentümer durch entsprechende Beschlussfassung die Grundlagen für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu schaffen. Die Umsetzung der gefassten Beschlüsse ist Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem folgt auch die Haftung : Für Schäden, die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung entstehen, können nur die Wohnungseigentümer selbst (als Gesamtschuldner ) ersatzpflichtig sein, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21). Für Defizite bei der Umsetzung der gefassten Beschlüsse haftet dagegen allein der Verband (Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff. und Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 25). Entsprechendes gilt, wenn der Verband ohne Beschluss handeln kann und nach § 21 Abs. 2, § 27 Abs. 1 Nr. 3 oder § 21 Abs. 4 WEG eine Verpflichtung zum Handeln besteht. Diese Unterscheidung gilt auch bei Ansprüchen auf Bereicherungsausgleich für gebotene Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen.
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- (b) Solche Maßnahmen können zu einer Verbesserung und damit zu einer Wertsteigerung des Gemeinschaftseigentums führen. Bereichert werden hierdurch nur die Wohnungseigentümer als Eigentümer des Gemeinschaftseigentums , nicht der Verband, der nur im Ausnahmefall Inhaber von Sondereigentum in der Anlage und Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist. Solange der Verband zur Vornahme der Maßnahme nicht verpflichtet ist, regelmäßig also bis zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, kann er auch nicht unter dem Gesichtspunkt ersparter Aufwendungen bereichert sein. Er muss und darf die Maßnahmen nicht durchführen und erspart mit ihrer eigenmächtigen Durchführung durch einen Wohnungseigentümer keinen Aufwand. Daran änderte es nichts, wenn die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verpflichtet wären, die Maßnahmen wie ausgeführt zu beschließen. Denn dieser Umstand berechtigt den einzelnen Wohnungseigentümer außerhalb der Notgeschäftsführung nicht, die Maßnahmen kurzerhand selbst durchzuführen und unter Umständen auch vollendete Tatsachen zu schaffen. Vielmehr muss er zunächst die erforderliche Erstbeschlussfassung - notfalls mit der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG - herbeiführen. Liegt - wie hier - ein bestandskräftiger ablehnender Erstbeschluss vor, ist dieser nach § 21 Abs. 4, § 23 Abs. 4 WEG die Grundlage der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, und zwar auch, wenn er inhaltlich falsch sein sollte (Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 11). In diesem Fall muss der Wohnungseigentümer eine Änderung des bestandskräftigen Beschlusses herbeiführen , auf die er auch Anspruch hat, wenn schwerwiegende Gründe - etwa eine erhebliche Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - das Festhalten an dem Beschluss als treuwidrig erscheinen lassen und der bestehende Zustand in sei- nem Sinne verändert werden muss (vgl. Senat, Urteil vom 24. Mai 2013 - V ZR 220/12, NJW 2013, 3089 Rn. 22, insoweit nicht in BGHZ 197, 274 abgedruckt).
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- (c) Ist die Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme hingegen beschlossen, bestimmen sich die Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer ausschließlich nach den mitzubeschließenden (dazu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8) Modalitäten der Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel und im Übrigen nach § 16 Abs. 2 WEG. Die Wohnungseigentümer haben nur diese Mittel aufzubringen und keine weitergehenden Pflichten. Damit wären zusätzliche Bereicherungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Miteigentümer wegen der Verbesserung des Gemeinschaftseigentums unvereinbar. Ihre Haftung ist deshalb ausgeschlossen. Für den - hier zu unterstellenden - Bereicherungsanspruch des Wohnungseigentümers haftet dann allein die Gemeinschaft. Entsprechendes gilt, wenn der Verband auch ohne Beschluss handeln muss. Dagegen haftet die Gemeinschaft nicht, wenn sie nicht ohne Beschluss handeln kann und der erforderliche Beschluss nicht gefasst worden ist.
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- (d) Eine weitergehende Haftung des Verbands für einen Bereicherungsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers lässt sich entgegen der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht auch nicht mit Wertungsgesichtspunkten rechtfertigen. Richtig ist zwar, dass die Verfolgung des Bereicherungsanspruchs gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, die zudem nur anteilig verpflichtet wären (vgl. Senat, Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 167/14, NJW 2015, 2874 Rn. 24), aufwendig ist und der sanierende Wohnungseigentümer bei diesem Rückgriff das Risiko des Ausfalls einzelner Wohnungseigentümer trägt. Zu berücksichtigen ist aber auch, dass die Beschlussfassung über die erforderlichen Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nach § 21 Abs. 1 WEG gemeinsame Aufgabe aller Wohnungsei- gentümer und dass die Reduktion ihres Ermessens auf null die Ausnahme ist. Das Gesetz sieht zur Lösung eines Konflikts über den richtigen WEG den Antrag auf einen Abänderungsbeschluss und bei einer Ablehnung die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG vor. In Notfällen kommt der Erlass einer einstweiligen Anordnung in Betracht (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - V ZR 146/10, NJW 2011, 3025 Rn. 11). Erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden, dass die übrigen Wohnungseigentümer zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen nicht beschließen, kann er, wie ausgeführt, von den Wohnungseigentümern (als Gesamtschuldner) Ersatz verlangen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben (Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21). Diese Möglichkeiten erscheinen ausreichend.
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- cc) Danach scheidet der geltend gemachte Bereicherungsanspruch aus.
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- (1) Ob die von der Klägerin durchgeführte Maßnahme zwingend geboten war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Dies ist aber auch nicht ausgeschlossen. Deshalb ist für das Revisionsverfahren zu unterstellen, dass die Ausführung der Maßnahme ohne Alternative war.
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- (2) Die Beklagte ist aber nicht Schuldnerin des danach möglichen Bereicherungsanspruchs. Die Wohnungseigentümer haben sich mit dem Sanierungsbedarf befasst und beschlossen, die Sohle zunächst nicht zu sanieren, sondern abzuwarten, ob sich die Feuchtigkeitserscheinungen auch ohne eine solche Maßnahme zurückbilden. Die Klägerin hat eine Änderung dieses Beschlusses mit Blick auf die fortdauernde Feuchtigkeit der Sohle nicht herbeigeführt. Die Sanierung der Sohle war deshalb nicht Pflicht der Beklagten als Verband. Ob die Wohnungseigentümer die Sohle hätten sanieren und ihren abwei- chenden Beschluss jedenfalls jetzt ergänzen oder ändern mussten, ist hier nicht zu prüfen. Denn eine eventuelle Verpflichtung zur Änderung des gefassten Beschlusses träfe ebenfalls nur die Wohnungseigentümer selbst, nicht aber die Beklagte als Verband.
- 22
- d) Zutreffend verneint das Berufungsgericht schließlich auch eine Haftung der Beklagten aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG.
- 23
- aa) Nach dieser Norm kann allerdings die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern zur Erstattung von Aufwendungen verpflichtet sein. Voraussetzung hierfür ist, dass diese Aufwendungen zur Erfüllung einer gemeinschaftsbezogenen Pflicht erforderlich waren. Eine solche Pflicht ist anzunehmen, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft, nach der Interessenlage ein gemeinsames Vorgehen erfordert (Senat, Urteil vom 14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6).
- 24
- bb) Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die Vornahme von Instandsetzungs - oder Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durch einen Wohnungseigentümer kann zwar, wie ausgeführt, ausnahmsweise Bereicherungsansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer auslösen. Sie begründen aber keine Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis , sondern eine Haftung im Innenverhältnis untereinander. Zudem hätte die Wohnungseigentümergemeinschaft dann Kosten für eine Maßnahme zu tragen, die sie nach der Beschlusslage der Gemeinschaft gerade nicht durchzuführen hat.
- 25
- 2. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Erstattung der Kosten für die Ersetzung der Innentüren in ihrer Wohnung allerdings nicht verneinen. Insoweit kommt ein Anspruch aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG in Betracht.
- 26
- a) Nach dieser Vorschrift ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 200 mwN). Nach dem Vortrag der Klägerin sind diese Voraussetzungen gegeben. Danach mussten die Türen deshalb ausgewechselt werden , weil die Wände ihrer Wohnung durch die von der Beklagten veranlassten Sanierungsmaßnahmen breiter geworden waren und die alten Türen nicht mehr passten. Das Berufungsgericht hat Feststellungen hierzu nicht getroffen. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zu unterstellen, dass diese Behauptung zutrifft und der Anspruch grundsätzlich möglich ist.
- 27
- b) Schuldner dieses Anspruchs ist nach heute nahezu unbestrittener Ansicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (aM, soweit ersichtlich , nur Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 3. Aufl., § 14 WEG Rn. 10). Unterschiede bestehen nur in der Herleitung dieses Ergebnisses (für § 16 Abs. 7 WEG: OLG Schleswig, NJW-RR 2007, 448, 449; LG Frankfurt/Main, ZWE 2014, 403, 405; MüKoBGB/Commichau, 6. Aufl., § 14 WEG Rn. 40; wohl auch Erman /Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 14 WEG Rn. 5; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 14 Rn. 15; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 75; Gottschalg, NZM 2010, 424, 427 f., für § 16 Abs. 6 Satz 3 WEG: LG Hamburg, ZMR 2009, 714, 715; AG Hamburg, ZMR 2011, 249, 250; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 75; Hügel/Elzer, WEG, § 14 Rn. 54; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 39; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 210 und für § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG: Hogenschurz in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 33 juris; PK-BGB/Lafontaine, 7. Aufl., § 10 WEG Rn. 84; Kümmel in Niedenführ /Vandenhouten/Kümmel, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 56; Palandt/ Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 14 WEG Rn. 18) und in der Frage, ob neben dem Verband auch die Wohnungseigentümer selbst haften (so Hügel/Elzer, aaO, aA Suilmann in Bärmann aaO). Diese Unterschiede spielen im vorliegenden Fall keine Rolle, weil nur der Verband verklagt worden ist.
- 28
- c) Dieser Anspruch wäre auch nicht verjährt.
- 29
- aa) Er verjährt zwar in der regelmäßigen Frist nach §§ 195, 199 BGB. Die Verjährung hat mit dem Ablauf des Jahres 2007 begonnen, weil die Maßnahme spätestens bis dahin beendet worden ist. Die Verjährung ist aber entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die ursprüngliche Klage rechtzeitig gehemmt worden. Dass diese nicht auf Zahlung, sondern darauf gerichtet war, die Beklagte zu verurteilen, einen Beschluss zu fassen, wonach der Klägerin 17.605,99 € nebst Zinsen zu zahlen sind, ändert daran nichts.
- 30
- bb) (1) Den verjährungshemmenden Tatbeständen des § 204 Abs. 1 BGB liegt der Rechtsgedanke zugrunde, dass der Gläubiger durch aktives Betreiben seines Anspruchs seinen Rechtsverfolgungswillen so deutlich macht, dass der Schuldner gewarnt wird und sich auf eine Inanspruchnahme noch nach Ablauf der ursprünglichen Verjährungsfrist einstellen muss (BGH, Urteile vom 5. Mai 1988 - VII ZR 119/87, BGHZ 104, 268, 274 und 20. November 1997 - IX ZR 136/97, BGHZ 137, 193, 198). Deshalb führt nicht nur eine unmittelbar auf Erfüllung des Anspruchs gerichtete Leistungsklage zur Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, sondern auch eine auf Feststellung des Anspruchs gerichtete Klage, die Stellung eines Hilfsantrags (BGH, Urteil vom 19. Januar 1994 - XII ZR 190/92, NJW-RR 1994, 514, 515) oder auch eine Stu- fenklage (BGH, Urteile vom 14. Mai 1975 - IV ZR 19/74, NJW 1975, 1409, 1410 und vom 24. Mai 2012 - IX ZR 168/11, MDR 2012, 847 Rn. 18). Demgegenüber wird die Verjährung des Leistungsanspruchs nicht gehemmt durch Vorbereitungsmaßnahmen wie eine Klage auf Feststellung des dem Anspruch zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 279/11, NJW 2013, 1077 Rn. 57) oder durch eine isolierte Auskunftsklage (BAG, NJW 2008, 392 Rn. 15; RGZ 115, 27, 29; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 14. Aufl., § 204 Rn. 2).
- 31
- (2) Danach genügte die ursprünglich erhobene Klage zur Hemmung des Zahlungsanspruchs. Die mit dieser angestrebte Verurteilung derBeklagten zur Fassung eines Beschlusses, die beanspruchte Zahlung zu leisten, zielte anders als die von dem Berufungsgericht als Vergleich herangezogene isolierte Auskunftsklage nicht bloß auf die Vorbereitung der Zahlung. Sie diente vielmehr dazu, den Zahlungsanspruch unmittelbar durchzusetzen. Im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter ist der Beschluss der Wohnungseigentümer der entscheidende Akt für die außergerichtliche Erfüllung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG. Einen solchen Anspruch darf der Verwalter nicht von sich aus, ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer, erfüllen (vgl. LG München I, ZMR 2014, 145, 146; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 27a). Haben die Wohnungseigentümer indes einen solchen Beschluss gefasst, ist der Verwalter gebunden. Er muss den Beschluss umsetzen und hat kein Recht, die Umsetzung abzulehnen, etwa weil er meint, der Anspruch bestehe nicht (vgl. Senat, Urteil vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 11, 19). Es bedarf nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer im Normalfall keiner zusätzlichen Durchsetzungsakte des Wohnungseigentümers. Der Wohnungseigentümer hat mit dem Beschluss vielmehr sein Ziel erreicht. Weder für die Beklagte noch für die übrigen Wohnungseigentümer konnte deshalb zweifelhaft sein, dass die Klägerin nach der Ablehnung ihrer Forderung durch die Wohnungseigentümer mit der ursprünglichen Klage die Zahlung erreichen und nicht nur eine Zahlungsklage vorbereiten wollte. Damit hat diese Klage ähnlich wie eine Feststellungsklage die Verjährung des Erstattungsanspruchs gehemmt.
- 32
- 3. Anders als das Berufungsgericht meint, kommt auch ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz der Aufwendungen für den Austausch der Wohnungseingangstür in Betracht.
- 33
- a) Aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG lässt sich ein solcher Anspruch allerdings nicht ableiten. Die Wohnungseingangstür gehört nämlich nicht zum Sondereigentum , sondern zum Gemeinschaftseigentum (Senat, Urteil vom 25. Oktober 2013 - V ZR 212/12, NJW 2014, 379 Rn. 10).
- 34
- b) Insofern kommen aber ein Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683 Satz 1, § 670 BGB oder ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1, § 812 BGB in Betracht. Die Klägerin hat geltend gemacht, die alte Wohnungseingangstür habe wegen der durch die Sanierung dicker gewordenen Wände nicht mehr gepasst. Mangels abweichender Feststellungen des Berufungsgerichts ist für das Revisionsverfahren zu unterstellen , dass dieser Vortrag zutrifft. Dann aber war die Beklagte verpflichtet, nach Durchführung der beschlossenen Sanierung als deren Begleitmaßnahme auch die Wohnungseingangstür auszutauschen. Denn ebenso wie die Beseitigung von Schäden am Sondereigentum umfasste diese dann auch die Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums. Nach dem Vortrag der Klägerin entsprach der Austausch dem mutmaßlichen Interesse der Beklagten, so dass ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegeben wäre. Andernfalls käme ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1 BGB in Betracht, weil der Verband den Aufwand für diese ihm obliegende Maßnahme erspart hätte.
III.
- 35
- Hinsichtlich der Ansprüche auf Ersatz der Kosten für den Austausch der Eingangstür und der Innentüren der Wohnung der Klägerin ist die Sache nicht entscheidungsreif. Sie ist insoweit unter teilweiser Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Hierfür weist der Senat auf Folgendes hin:
- 36
- 1. Das Amtsgericht hat die Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG und eines Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruchs zwar bejaht. Das Berufungsgericht hat dazu aber keine Feststellungen getroffen. Diese sind jetzt nachzuholen.
- 37
- 2. Sollte der Anspruch danach bestehen, wäre er nicht um den Miteigentumsanteil der Klägerin zu kürzen. Der betroffene Wohnungseigentümer hat sich zwar an den Kosten des ihm nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu leistenden Ersatzes zu beteiligen, aber nicht durch Kürzung seines Anspruchs gegen den Verband, sondern durch Umlage in der Jahresabrechnung (LG Frankfurt /Main, ZWE 2014, 403, 405; AG Hamburg, ZMR 2011, 249, 250; Suilmann in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 14 Rn. 77; Hügel/Elzer, WEG, § 14 Rn. 54; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 33; Kümmel in Niedenführ /Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 56; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 73; Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 211; aM Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, 4. Aufl., § 14 Rn. 39). Die Kostendes nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG zu leistenden Ersatzes sind nach § 16 Abs. 7 WEG Kosten der Verwaltung. Dasselbe gilt für einen Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsanspruch der Klägerin wegen des Austauschs der Wohnungseingangstür.
Vorinstanzen:
AG Hamburg, Entscheidung vom 11.09.2013 - 102d C 25/08 -
LG Hamburg, Entscheidung vom 15.10.2014 - 318 S 21/14 -
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(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,
- 1.
die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und - 2.
das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet,
- 1.
deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigen und - 2.
Einwirkungen nach Maßgabe des Absatzes 1 Nummer 2 zu dulden.
(3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 4. Oktober 2001 - 30 C 2493/00 - 25 - wird insgesamt zurückgewiesen.
Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Verwalterin (§ 26 WEG) einer aus acht Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Die im Aufteilungsplan mit der Nummer 8 bezeichnete Wohnung, belegen im Dachgeschoß (fortan nur Woh-
nung), befand sich in den Jahren 1998/99 noch im Rohbauzustand. Die Fen- steröffnungen waren teilweise mit Folie verschlossen, die Löcher aufwies; der Zugang zu der Wohnung durch das gemeinschaftliche Treppenhaus war ungehindert möglich, weil die Trennwände noch nicht gesetzt waren und die Wohnungsabschlußtür fehlte.
Die beklagte Bank betrieb seit August 1998 aus der erstrangigen Grundschuld III Nr. 3 die Zwangsversteigerung der Wohnung, die am 14. September 2000 dem Meistbietenden zugeschlagen wurde. Während des laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens erwirkte die Klägerin als Prozeßstandschafterin der übrigen Wohnungseigentümer wegen titulierter Wohngeldrückstände die Zwangsverwaltung der Wohnung. Auf Anforderung des Vollstreckungsgerichts erbrachte sie Kostenvorschüsse von 8.000 DM sowie 2.000 DM, die der Zwangsverwalter für Reparaturmaßnahmen, seine eigene Verwaltervergütung, die Befriedigung der laufenden Wohngeldansprüche sowie die Bezahlung der Grundsteuern bis auf einen Betrag von 122,05 DM verbrauchte. Am Tag der Zuschlagserteilung hob das Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung auf.
Im Verteilungstermin nach der Zwangsversteigerung meldete die Klägerin 10.000 DM in der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG an. Nach dem festgestellten Teilungsplan fiel sie vollständig aus, weil das Gericht die Verwendung der Vorschüsse zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Wohnungseigentums als nicht nachgewiesen ansah und die Teilungsmasse nicht einmal ausreichte , um das erstrangige Grundpfandrecht der Beklagten vollständig zu bedienen. Die Klägerin erhob Widerspruch. Das Gericht teilte den von der Klägerin beanspruchten Betrag dieser für den Fall zu, daß ihr Widerspruch sich als begründet erweise, anderenfalls der Beklagten, und führte den Teilungsplan insoweit durch Hinterlegung aus (§ 124 ZVG).
Mit ihrer in Prozeßstandschaft der Wohnungseigentümer erhobenen Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, daß ihr Widerspruch begründet und der Teilungsplan in Höhe von (10.000 DM abzüglich 122,05 DM =) 9.877,95 DM abzuändern sei. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 3.056,02 DM stattgegeben. Die Berufung der Klägerin war in Höhe von weiteren 610,24 DM erfolgreich. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klageziel weiter. Die Beklagte erstrebt mit der Anschlußrevision die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet. Die rechtzeitig erhobene (§ 554 Abs. 2 Satz 2 ZPO) Anschlußrevision hat dagegen Erfolg.
I.
1. Das Berufungsgericht legt § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG dahin aus, daß "der Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks" die Kosten eines der Zwangsversteigerung vorangegangenen Zwangsverwaltungsverfahrens grundsätzlich nicht erfasse. Diese seien regelmäßig aus den in der Zwangsverwaltung zu erzielenden Nutzungen des Objekts zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Reichten diese - wie im Streitfall - nicht aus, gehe dies zu Lasten des betreibenden Gläubigers. Nur wenn die Zwangsverwaltung als solche bereits eine notwendige Maßnahme im Sinne des § 10 ZVG darstelle, also letztlich auch im Interesse des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigersliege, weil der Wert des Grundstücks erhöht oder ein Wertausfall vermieden werde, könnten diese Kosten in die Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG fallen.
2. Dieser Ausgangspunkt des Berufungsgerichts trifft zu. Die Revision vermag demgegenüber keine überzeugenden Gründe aufzuzeigen, die für eine generelle Erstreckung des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG auf sämtliche Kosten der Zwangsverwaltung sprechen.
a) Schon nach seinem Wortlaut erfaßt die Vorschrift nicht alle Ausgaben eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers, sondern nur diejenigen "zur Erhaltung" oder "nötigen Verbesserung" des Grundstücks. Der Gesetzgeber hat die gegenüber den dinglich Berechtigten bevorzugten Ausgaben nur insoweit der ersten Rangklasse zurechnen wollen, als es sich bei ihnen wenigstens um nützliche Verwendungen (impensae utiles) handelt (vgl. Denkschrift zum Bundesratsentwurf des Zwangsversteigerungsgesetzes, Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, herausgegeben von Hahn und Mugdan, Band V 1897 S. 37 unter Bezugnahme u.a. auf das preußische Gesetz betreffend die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen vom 13. Juli 1883, dort § 24, und RGZ 17, 273, 275; 25, 227, 229 f; s. ferner RGZ 73, 397, 401 f; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. § 10 Rn. 7; Stöber, ZVG 17. Aufl. § 10 Rn. 2 Anm. 2.1).
b) Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint jedoch, alle mit der Zwangsverwaltung entstehenden Kosten seien zwangsläufig solche zur Substanzerhaltung und würden damit von § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG erfaßt, weil davon ausgegangen werden müsse, eine angeordnete Zwangsverwaltung werde ordnungsgemäß und gesetzeskonform durchgeführt. Diese Auffassung trifft nicht zu. In einem Zwangsverwaltungsverfahren können - rechtmäßig - auch
Aufwendungen erbracht werden, die im parallel laufenden Zwangsversteige- rungsverfahren keinen Vorrang genießen.
aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsbeschl. v. 18. Juli 2002 - IX ZB 26/02, WM 2002, 1809, 1811 zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) verfolgt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer von ihr beantragten Zwangsverwaltung selbst dann keine zweckwidrigen und insoweit nicht schutzwürdigen Ziele, wenn sie sich bei der Antragstellung unter anderem von der Überlegung leiten läßt, weitere Wohngeldausfälle mit Hilfe des Zwangsverwaltungsverfahrens zu vermeiden. Wird in einem solchen Fall die Zwangsverwaltung angeordnet, folgt hieraus indes nicht, daß die von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem Wohnungseigentumsverwalter als Prozeßstandschafter an den Zwangsverwalter geleisteten Vorschüsse nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG privilegiert sind. Dies zeigt bereits der Vergleich mit § 155 Abs. 1 ZVG, der bestimmt, daß "die Ausgaben der Verwaltung" aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten sind. In die deutlich enger gefaßte Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG fallen erbrachte Aufwendungen erst, wenn die dort genannten weiteren Voraussetzungen gegeben sind. Dies verdeutlicht auch die Entstehungsgeschichte. Im Gesetzgebungsverfahren sind mehrere Anträge von Kommissionsmitgliedern, das Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG auf alle Aufwendungen im Interesse des Grundstücks zu erweitern, abgelehnt worden, weil dies - wie in dem Kommissionsbericht ausdrücklich hervorgehoben wird - den Realkredit "in nachteiligster Weise beeinflussen" würde (vgl. Bericht der XVI. Kommission, Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen aaO S. 106 f). Eine solche zu mißbilligende Entwertung des Grundpfandrechts ist in gleicher Weise zu befürchten, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Ausfällen beim laufenden, nicht einmal titulierten Wohngeld mit Hilfe der Zwangsverwaltung und des Rechtsinstituts des Kostenvorschusses
(§ 161 Abs. 3 ZVG) in der Zwangsversteigerung Vorrang vor den Forderungen der Realgläubiger verschaffen könnte.
bb) Deshalb können nur diejenigen Ausgaben der Zwangsverwaltung in der Zwangsversteigerung Vorrang vor den bestellten Grundpfandrechten genießen , von denen eine im Einzelfall festzustellende objekterhaltende oder - verbessernde Wirkung ausgeht. Dazu reicht es nicht aus, daß die Ausgaben des Zwangsverwalters wie zum Beispiel das an den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft "zurückgeflossene" Wohngeld (§ 28 Abs. 2 WEG) zur Bestreitung der Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigentumsanlage und der versteigerten Wohnung objektiv bestimmt waren. Die Leistungen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers müssen vielmehr für den Gegenstand der Zwangsverwaltung auch zweckentsprechend verwendet worden sein und sich werterhöhend ausgewirkt haben, wofür der Gläubiger darlegungs- und beweispflichtig ist (vgl. RGZ 17, 273, 276; LG Mönchengladbach RPfleger 2000, 80; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO § 10 Rn. 7; a.A. wohl Wolicki NZM 2000, 321, 324).
II.
Danach erweisen sich die von der Klägerin im Rahmen der Zwangsverwaltung geleisteten Aufwendungen, soweit über sie nicht bereits rechtskräftig entschieden ist, insgesamt als nicht im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG privilegiert. Der Widerspruch der Klägerin gegen den Teilungsplan ist deshalb insoweit unbegründet. Dies gilt auch für diejenigen Aufwendungen, die das Berufungsgericht - über das amtsgerichtliche Erkenntnis hinausgehend - als erstattungsfähig anerkannt hat.1. Die weiteren Gebühren und Auslagen des Zwangsverwalters sind nicht bevorrechtigt.
a) aa) Diese Aufwendungen können dem Versteigerungsobjekt und damit dem Realkreditgeber nur werterhöhend oder werterhaltend zugute kommen, wenn die Tätigkeit des Zwangsverwalters über den üblichen Rahmen hinausgeht. Schon nach allgemeinen Grundsätzen hat der Verwalter auch für die Erhaltung des Grundstücks zu sorgen. Diese Fürsorge ist aber nur eine Folge und nicht - wenigstens nicht in der Regel - der Zweck der angeordneten Zwangsverwaltung , so daß die dem Verwalter zu gewährende Vergütung nicht ohne weiteres der Erhaltung oder notwendigen Verbesserung des Grundstücks dient. In dieser Beziehung unterscheidet sich das Honorar des Zwangsverwalters nicht von den sonstigen Kosten der Zwangsverwaltung (RGZ 25, 227, 230).
Anders liegt es nur dann, wenn durch die Einleitung der Zwangsverwaltung der Verwalter an die Stelle des Eigentümers tritt, um das Grundstück für die Zwangsversteigerung zu erhalten oder wieder herzustellen. Das Reichsgericht (aaO) nennt hierzu den Beispielsfall, daß durch die Einleitung der Zwangsverwaltung "Verwüstungen des Gutes durch den Eigentümer Einhalt gethan wurde". Nur in diesen oder vergleichbaren Fällen kann die dem Verwalter gezahlte , aus den Einkünften nicht zu deckende Vergütung als eine zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Grundstücks dienende Ausgabe angesehen werden (RGZ aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO § 10 Rn. 8; Stöber aaO § 10 Rn. 2 Anm. 2.1).
bb) Im Streitfall ist weiterhin zu berücksichtigen, daß Gegenstand der Immobiliarvollstreckung kein Grundstück, sondern ein Wohnungseigentum ist (vgl. § 1 Abs. 2 WEG, § 864 Abs. 2 ZPO). Sicherungsmaßnahmen hinsichtlich
des Gemeinschaftseigentums (vgl. § 5 Abs. 2 und 3 WEG) fallen deshalb in den Zuständigkeitsbereich des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG) oder können als Maßnahmen der Notgeschäftsführung der Wohnungseigentümer gerechtfertigt sein (§ 21 Abs. 2 WEG). Nur soweit die Eigentümergemeinschaft aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht selbst oder durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln kann, in aller Regel also nur dann, wenn sich die Sicherungsmaßnahmen auf das Sondereigentum des Schuldners (vgl. § 5 Abs. 1 WEG) beschränken, kann die Vergütung des Zwangsverwalters als bevorrechtigte Aufwendung angesehen werden.
b) Hierzu fehlt ein hinreichender Sachvortrag der Klägerin. Dies gilt sowohl für den Teil der Vergütung (23,20 DM), die das Berufungsgericht über den vom Landgericht zuerkannten Betrag hinaus zugesprochen hat und der Gegenstand der Anschlußrevision der Beklagten ist, als auch für die mit der Revision weiterverfolgte Mehrvergütung für den Zeitraum ab Abschluß der Arbeiten im Juli 1999 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung. Die den Vergütungsanträgen des Zwangsverwalters beigefügten Übersichten über den Zeitaufwand geben für diesen Zeitraum keinen Hinweis auf besondere objekterhaltende Tätigkeiten ; im wesentlichen wird "allgemeine Verwaltung" und "Objektbegehung" abgerechnet. Der notwendige Bezug gerade zum Sondereigentum des Schuldners wird ebenfalls nicht hinreichend dargelegt. Die Aufrechterhaltung der Zwangsverwaltung ab Juli 1999 diente ersichtlich dem Zweck, sich den Rang der Reparaturkosten aus § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zu erhalten, weil dieser von der Fortdauer der Verwaltung bis zur Zuschlagserteilung abhängig war. Eine objekterhaltende Wirkung ging hiervon nicht mehr aus. Aus dem gleichen Grund kann auch der fiktive Zeitaufwand, der im Falle einer frühzeitigen Beendigung
der Zwangsverwaltung angefallen wäre, entgegen der Rechtsauffassung der Revision nicht berücksichtigt werden.
2. Gleiches gilt für die vom Landgericht (teilweise) zuerkannten Kontoführungsgebühren sowie die von der Klägerin beanspruchten, aber von den Vorinstanzen nicht berücksichtigten Gerichtsgebühren für die Anordnung der Zwangsverwaltung. Diese Aufwendungen mögen zwar als Ausgaben der Verwaltung unter § 155 Abs. 1 ZVG fallen, wirken sich aber nicht wertsteigernd aus und genießen deshalb keinen Vorrang (vgl. LG Augsburg RPfleger 2001, 92; Weitnauer/Hauger, WEG 8. Aufl. § 45 Rn. 15).
3. Die übrigen laufenden Bewirtschaftungskosten der Wohnungseigentumsanlage , zu denen der Zwangsverwalter im Streitfall durch Zahlung einer (herabgesetzten) monatlichen Wohngeldzahlung (§ 28 Abs. 2 WEG) beigetragen hat, stellen ebenfalls Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG dar (vgl. OLG Hamburg OLGZ 1993, 431, 432), genießen aber nicht den Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG, soweit sie nicht der Erhaltung oder Verbesserung des Versteigerungsobjekts dienten (vgl. LG Hamburg ZMR 2001, 395, 396; LG Mönchengladbach RPfleger 2000, 80; siehe ferner LG Augsburg RPfleger 2001, 92; a.A. LG Aachen NZM 2002, 141, 142; LG Frankfurt am Main NZM 1998, 635; Weitnauer/Hauger aaO § 45 Rn. 15; Wolicki NZM 2000, 321, 324).
a) Daß vorliegend mit dem Wohngeld Reparaturen am Sondereigentum des Schuldners oder andere Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen im engeren Sinne durchgeführt worden sind, die dem Versteigerungsobjekt zugute gekommen wären, ist von der Klägerin in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet worden.
b) Nach ihrem Vortrag sind die laufenden Wohngeldzahlungen aus- schließlich auf Straßenreinigung, Feuer- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie anteilige Einzahlungen zur Instandhaltungsrücklage verwandt worden.
Von diesen Positionen kommt nur der Teil des Wohngeldes als vorrangige Forderung in Betracht, der auf die Feuerversicherung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 Fall 1 WEG) entfällt, weil Leistungen dieser Sachversicherung im Gegensatz zu Leistungen der Gebäudehaftpflichtversicherung dem Objekt im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zugute gekommen wären (LG Augsburg RPfleger 2001, 92; a.A. Stöber aaO § 10 Rn. 2 Anm. 2.1). Die Klägerin hat den auf diese Versicherung entfallenden Teilbetrag nicht spezifiziert, sondern verweist auf Seite 5 ihres Schriftsatzes vom 13. Juni 2001 wegen der Verwendung der Wohngelder pauschal auf die diesem Schriftsatz als Anlage Nr. 20 beigefügte Wohngeldabrechnung für das Jahr 1999; diese weist keinen besonderen Betrag für die Feuerversicherung aus. Der Prämienanteil kann deshalb nicht berücksichtigt werden.
Die Einzahlungen des Zwangsverwalters in die Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG) kommen nicht dem Versteigerungsobjekt, sondern allenfalls mittelbar dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung zugute, wenn nämlich die angesammelten Mittel zu einem späteren Zeitpunkt anstelle einer Sonderumlage eingesetzt werden, um Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen. Erst die spätere Beschlußfassung in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) und die Durchführung des Beschlusses durch den Verwalter (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) entscheiden darüber, ob die Rücklage für eine nützliche Verwendung oder für andere, nicht privilegierte Zwecke eingesetzt wird (z.B. für eine nicht werterhöhende Umgestaltung
der Außenanlagen). Die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage stellen deshalb keine bevorrechtigten Aufwendungen dar.
4. Schließlich fällt auch die von dem Zwangsverwalter für die versteigerte Wohnung an die Stadt Frankfurt am Main entrichtete Grundsteuer nicht unter § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG. Nur hierüber ist im Streitfall zu entscheiden. Die Grundsteuer ruht zwar als öffentliche Last nach § 12 GrStG auf dem Wohnungseigentum. Ihre Begleichung durch den Zwangsverwalter dient aber weder der Objekterhaltung noch der Objektverbesserung.
Kreft Ganter Raebel
Richter am Bundesgerichtshof ! #" $% & ’%$!()( " * verhindert, seine Unterschrift beizufügen. Kayser Kreft
Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein, hat das Geschäft so zu führen, wie das Interesse des Geschäftsherrn mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert.
Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. In den Fällen des § 679 steht dieser Anspruch dem Geschäftsführer zu, auch wenn die Übernahme der Geschäftsführung mit dem Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch steht.
Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Liegen die Voraussetzungen des § 683 nicht vor, so ist der Geschäftsherr verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Genehmigt der Geschäftsherr die Geschäftsführung, so steht dem Geschäftsführer der in § 683 bestimmte Anspruch zu.
(1) Die Vorschriften der §§ 677 bis 686 finden keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei.
(2) Behandelt jemand ein fremdes Geschäft als sein eigenes, obwohl er weiß, dass er nicht dazu berechtigt ist, so kann der Geschäftsherr die sich aus den §§ 677, 678, 681, 682 ergebenden Ansprüche geltend machen. Macht er sie geltend, so ist er dem Geschäftsführer nach § 684 Satz 1 verpflichtet.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
Liegen die Voraussetzungen des § 683 nicht vor, so ist der Geschäftsherr verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Genehmigt der Geschäftsherr die Geschäftsführung, so steht dem Geschäftsführer der in § 683 bestimmte Anspruch zu.
(1) Die Vorschriften der §§ 677 bis 686 finden keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei.
(2) Behandelt jemand ein fremdes Geschäft als sein eigenes, obwohl er weiß, dass er nicht dazu berechtigt ist, so kann der Geschäftsherr die sich aus den §§ 677, 678, 681, 682 ergebenden Ansprüche geltend machen. Macht er sie geltend, so ist er dem Geschäftsführer nach § 684 Satz 1 verpflichtet.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
- 1.
die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
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die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- 1.
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder - 2.
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
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die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.
(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
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die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder - 2.
deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- 1.
der Anspruch entstanden ist und - 2.
der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
(2) Schadensersatzansprüche, die auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3) Sonstige Schadensersatzansprüche verjähren
- 1.
ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an und - 2.
ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an.
(3a) Ansprüche, die auf einem Erbfall beruhen oder deren Geltendmachung die Kenntnis einer Verfügung von Todes wegen voraussetzt, verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in 30 Jahren von der Entstehung des Anspruchs an.
(4) Andere Ansprüche als die nach den Absätzen 2 bis 3a verjähren ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in zehn Jahren von ihrer Entstehung an.
(5) Geht der Anspruch auf ein Unterlassen, so tritt an die Stelle der Entstehung die Zuwiderhandlung.
(1) Die Verjährung wird gehemmt durch
- 1.
die Erhebung der Klage auf Leistung oder auf Feststellung des Anspruchs, auf Erteilung der Vollstreckungsklausel oder auf Erlass des Vollstreckungsurteils, - 1a.
die Erhebung einer Musterfeststellungsklage für einen Anspruch, den ein Gläubiger zu dem zu der Klage geführten Klageregister wirksam angemeldet hat, wenn dem angemeldeten Anspruch derselbe Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen der Musterfeststellungsklage, - 2.
die Zustellung des Antrags im vereinfachten Verfahren über den Unterhalt Minderjähriger, - 3.
die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren oder des Europäischen Zahlungsbefehls im Europäischen Mahnverfahren nach der Verordnung (EG) Nr. 1896/2006 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 12. Dezember 2006 zur Einführung eines Europäischen Mahnverfahrens (ABl. EU Nr. L 399 S. 1), - 4.
die Veranlassung der Bekanntgabe eines Antrags, mit dem der Anspruch geltend gemacht wird, bei einer - a)
staatlichen oder staatlich anerkannten Streitbeilegungsstelle oder - b)
anderen Streitbeilegungsstelle, wenn das Verfahren im Einvernehmen mit dem Antragsgegner betrieben wird;
- 5.
die Geltendmachung der Aufrechnung des Anspruchs im Prozess, - 6.
die Zustellung der Streitverkündung, - 6a.
die Zustellung der Anmeldung zu einem Musterverfahren für darin bezeichnete Ansprüche, soweit diesen der gleiche Lebenssachverhalt zugrunde liegt wie den Feststellungszielen des Musterverfahrens und wenn innerhalb von drei Monaten nach dem rechtskräftigen Ende des Musterverfahrens die Klage auf Leistung oder Feststellung der in der Anmeldung bezeichneten Ansprüche erhoben wird, - 7.
die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, - 8.
den Beginn eines vereinbarten Begutachtungsverfahrens, - 9.
die Zustellung des Antrags auf Erlass eines Arrests, einer einstweiligen Verfügung oder einer einstweiligen Anordnung, oder, wenn der Antrag nicht zugestellt wird, dessen Einreichung, wenn der Arrestbefehl, die einstweilige Verfügung oder die einstweilige Anordnung innerhalb eines Monats seit Verkündung oder Zustellung an den Gläubiger dem Schuldner zugestellt wird, - 10.
die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren oder im Schifffahrtsrechtlichen Verteilungsverfahren, - 10a.
die Anordnung einer Vollstreckungssperre nach dem Unternehmensstabilisierungs- und -restrukturierungsgesetz, durch die der Gläubiger an der Einleitung der Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs gehindert ist, - 11.
den Beginn des schiedsrichterlichen Verfahrens, - 12.
die Einreichung des Antrags bei einer Behörde, wenn die Zulässigkeit der Klage von der Vorentscheidung dieser Behörde abhängt und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben wird; dies gilt entsprechend für bei einem Gericht oder bei einer in Nummer 4 bezeichneten Streitbeilegungsstelle zu stellende Anträge, deren Zulässigkeit von der Vorentscheidung einer Behörde abhängt, - 13.
die Einreichung des Antrags bei dem höheren Gericht, wenn dieses das zuständige Gericht zu bestimmen hat und innerhalb von drei Monaten nach Erledigung des Gesuchs die Klage erhoben oder der Antrag, für den die Gerichtsstandsbestimmung zu erfolgen hat, gestellt wird, und - 14.
die Veranlassung der Bekanntgabe des erstmaligen Antrags auf Gewährung von Prozesskostenhilfe oder Verfahrenskostenhilfe; wird die Bekanntgabe demnächst nach der Einreichung des Antrags veranlasst, so tritt die Hemmung der Verjährung bereits mit der Einreichung ein.
(2) Die Hemmung nach Absatz 1 endet sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens. Die Hemmung nach Absatz 1 Nummer 1a endet auch sechs Monate nach der Rücknahme der Anmeldung zum Klageregister. Gerät das Verfahren dadurch in Stillstand, dass die Parteien es nicht betreiben, so tritt an die Stelle der Beendigung des Verfahrens die letzte Verfahrenshandlung der Parteien, des Gerichts oder der sonst mit dem Verfahren befassten Stelle. Die Hemmung beginnt erneut, wenn eine der Parteien das Verfahren weiter betreibt.
(3) Auf die Frist nach Absatz 1 Nr. 6a, 9, 12 und 13 finden die §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. In den Fällen des § 679 steht dieser Anspruch dem Geschäftsführer zu, auch wenn die Übernahme der Geschäftsführung mit dem Willen des Geschäftsherrn in Widerspruch steht.
Macht der Beauftragte zum Zwecke der Ausführung des Auftrags Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, so ist der Auftraggeber zum Ersatz verpflichtet.
Liegen die Voraussetzungen des § 683 nicht vor, so ist der Geschäftsherr verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Genehmigt der Geschäftsherr die Geschäftsführung, so steht dem Geschäftsführer der in § 683 bestimmte Anspruch zu.
(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.
Liegen die Voraussetzungen des § 683 nicht vor, so ist der Geschäftsherr verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Genehmigt der Geschäftsherr die Geschäftsführung, so steht dem Geschäftsführer der in § 683 bestimmte Anspruch zu.
(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
(2) Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
(3) Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.