Amtsgericht München Endurteil, 31. Mai 2016 - 421 C 17180/15

bei uns veröffentlicht am31.05.2016

Gericht

Amtsgericht München

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt das aus einem Wohn- und Geschäftshaus bestehende Vordergebäude des Anwesens ..., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München ..., Blatt ..., Gemarkung ..., FlSt. ... im Einzelnen

Im Erdgeschoss den Hauszugang mit Flur, das Treppenhaus, eine Ladeneinheit, 3 Lagerräume, einen Flur, einen Aufenthaltsraum, ein WC

Im 1. Obergeschoss die Wohnung mit 4 Zimmern, Flur, Küche, Bad und WC,

im Dachgeschoss die Wohnung mit 5 Zimmern, Flur, Bad und WC

vollständig zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 36.144,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe des vom Beklagten bewohnten Vorderhauses in der ... München.

Die Klägerin wurde mit ... (Anlage K 2, Bl. 13 ff. d.A.), Eigentümerin des streitgegenständlichen Anwesens. Das Verfahren erfolgte zum Zwecke der Aufhebung der Erbengemeinschaft, beantragt durch ..., die Schwester des Beklagten und dem Freistaat Bayern als Pfändungsgläubiger der .... Der Zuschlagbeschluss ist inzwischen rechtskräftig. Der Kläger war im Jahr 1995 zusammen mit seiner Schwester ... in Erbengemeinschaft Erbe nach seiner Mutter geworden. Der Vater war bereits 1984 oder 1985 vorverstorben.

Unstreitig hat die Klagepartei am 20.04.2016 die Einheiten des Hauses im EG und 1. OG geräumt und die Einrichtungsgegenstände und das Mobiliar des Beklagten teilweise entsorgt, teilweise in eigenen Räumen zur Verwahrung untergebracht.

Der Beklagte bewohnt nach wie vor das gesamte Vorderhaus des streitgegenständlichen Anwesens. Unstreitig hat er bisher keinerlei Miete oder sonstige Nutzungsentschädigung an die Klägerin bezahlt. Mit Schriftsatz vom 25.01.2016 (Bl. 81 ff. d.A.) kündigte die Klägerin das eventuell bestehende Mietverhältnis mit dem Beklagten fristlos wegen Zahlungsverzugs. Bereits mit der Klage vom 13.07.2015 hatte sie das eventuell bestehende Mietverhältnis vorsorglich und hilfsweise fristlos, hilfsweise ordentlich aus wichtigem Grund wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache gekündigt. Der Beklagte habe das gesamte Haus vermüllt und als Lagerstätte für Müll- und Unrat gebraucht, wodurch Schäden an der Bausubstanz entstanden seien und die Gefahr von Ungezieferbefall bestehe. Im übrigen halte der Beklagte in verbotener Eigenmacht die Einheiten des Hauses besetzt, an welchen er keinen Mietvertrag behauptet, was ebenfalls einen wichtigen Grund zur Kündigung darstelle. Die Klägerin vertritt die Auffassung, dass der Beklagte die Wohnung im 1. OG außerhalb eines Mietverhältnisses besetzt halte. Die Klägerin behauptet, die Räumung am 20.04.2016 sei mit Einverständnis des Beklagten erfolgt. Dieser habe sich mit der Räumung einverstanden erklärt und sei freiwillig mit zur Einlagerungsfirma gefahren, welche jedoch die Einlagerung seines „Mülls“ verweigert habe.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, das aus einem Wohn- und Geschäftshaus bestehende Vordergebäude des Anwesens ... München, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts München von ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flst. ..., im Einzelnen

Im Erdgeschoß den Hauszugang mit Flur, das Treppenhaus, eine Ladeneinheit, 3 Lagerräume, einen Flur, einen Aufenthaltsraum, ein WC,

im 1. OG die Wohnung mit 4 Zimmern, Flur, Küche, Bad und WC,

im Dachgeschoss die Wohnung mit 5 Zimmern, Flur, Bad und WC

vollständig zu räumen und geräumt an die Beklagte herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 01.02.1986 ein Besitzrecht an der streitgegenständlichen Wohnung im 2. OG zu haben. Auch über die weiteren Räume bestehe aufgrund der langjährigen Benutzung ein Mietverhältnis. Miete habe er jedoch nicht geschuldet, weil er umfangreiche Hausmeisterarbeiten ausführe, welche den Mietzins aufwögen. Im Übrigen rechne er gegen die Mietforderungen mit Schadensersatzforderungen aus dem Vorfall vom 20.04.2016 auf.

Die Klägerin bestreitet das Vorliegen eines Mietverhältnisses, insbesondere die Echtheit der vorgelegten Mietvertragsurkunden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeuginnen ... und .... Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.03.2016 Bezug genommen. Das Gericht hat drei mündliche Verhandlungen vom 21.10.2015, 02.03.2016 und 25.05.2016 durchgeführt und Hinweise vom 09.12.2015, 14.01.2016, 13.04.2016 und 25.05.2016 erteilt. Hinsichtlich des beiderseitigen Sachvortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.

Gründe

I.

Die zum örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe ist zulässig und begründet.

1. Die Klage ist zulässig. Zwar hat das Gericht nach wie vor Zweifel an seiner Zuständigkeit, weil die Klägerin gerade kein Wohnraummietverhältnis im Sinne des § 23 Nr. 2 a GVG geltend macht, sondern behauptet, dass ein Mietverhältnis nicht bestehe, der Herausgabeanspruch auf §§ 985, 823 Abs. 2 und 812 BGB beruhe und der Streitwert über 5.000 € liegt. Jedoch hat der Beklagte sich nach Hinweis des Gerichts gem. § 504 ZPO gem. § 39 ZPO rügelos eingelassen. Die rügelose Einlassung ist auch nicht nach § 40 ZPO ausgeschlossen, weil die Zuständigkeit des Landgerichts nicht ausschließlich ist.

2. Die Klage ist auch begründet. Der Klägerin steht zumindest als Eigentümerin des Anwesens nach § 985 BGB einen Herausgabeanspruch gegen den Beklagten zu.

a) Die Klägerin ist mit Zuschlagbeschluss vom 09.06.2015 Eigentümerin des streitgegenständlichen Anwesens geworden (§§ 90 Abs. 1, 180 ZVG). Der Zuschlagbeschluss ist inzwischen rechtskräftig. Entgegen den Ausführungen des Beklagten ist eine Eintragung in das Grundbuch bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung nicht notwendige Voraussetzung für die Eigentümerstellung (vgl. § 90 Abs. 1 ZVG und Streyl, in: Schmidt-Futterer, 11. Auflage 2013, § 566 BGB, Rn. 57).

b) Der Beklagte ist auch unstreitig nach wie vor Besitzer des gesamten streitgegenständlichen Anwesens.

c) Dem Beklagten steht kein Besitzrecht nach § 986 BGB zu.

aa) Zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die Klägerin am 09.06.2015 bestand kein Mietverhältnis zum Beklagten, in welches die Klägerin gemäß §§ 180, 183, 57 ZVG eingetreten wäre.

Es kann dahinstehen, ob im Jahr 1986, jedenfalls nach dem Tod des Vaters, überhaupt ein Mietvertrag zwischen dem Beklagten und seiner Mutter abgeschlossen werden konnte. Der Vortrag des Beklagten (vgl. Bl. 96 d.A.) „Da der Vertrag von zwei der damals drei Eigentümer schriftlich bestätigt worden ist. [...] Die Zeugin, als Miteigentümerin, hat in dieser Eigenschaft den Mietvertrag bestätigt“ legt nahe, dass er bereits 1986 Miteigentümer des streitgegenständlichen Anwesens war und daher ein Mietvertrag aufgrund der Identität von Vermieter und Mieter überhaupt nicht abgeschlossen werden konnte (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 –, juris, Rn. 18 m.w.N.). Es handelte sich bei dem angeblich geschlossenen Vertrag vielmehr um eine ggf. entgeltliche Benutzungsregelung zwischen dem Beklagten und den weiteren Miteigentümern nach § 2038 BGB i.V.m. § 745 BGB (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 04.09.1997 – 4 W 187/97 –, juris, Rn. 7). Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Beklagte Erbe in ungeteilter Erbengemeinschaft war. Die Erbengemeinschaft ist weder rechtsfähig noch parteifähig (vgl. BGH, Beschluss vom 17.10.2006, – VIII ZB 94/05 –, juris, Rn. 7). Mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft kommen Mietverhältnisse nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Miterben zustande (vgl. BGH, Urteil vom 11.09.2002 – XII ZR 187/00 –, juris, Rn. 11 m.w.N.). Jeder Erbe ist Eigentümer der gesamten Sache, beschränkt durch die Rechte der weiteren Miterben. Der Beklagte wäre damit zugleich Mieter und Vermieter gewesen, was die Rechtsordnung jedoch nicht zulässt. Sollte der Beklagte erst 1995 Erbe des streitgegenständlichen Anwesens in Erbengemeinschaft mit seiner Schwester nach der verstorbenen Mutter geworden sein, so ist das Mietverhältnis zumindest zum Zeitpunkt des Erbfalls 1995 durch Konfusion erloschen (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 323/14 –, juris, Rn. 18 m.w.N.). Dies gilt auch dann, wenn die Personenmehrheit auf Vermieterseite besteht und nicht auf Mieterseite, solange sie keine eigene Rechtspersönlichkeit aufweist. Auch neue Mietverträge konnten zwischen dem Beklagten und den weiteren Miteigentümern aus diesem Grunde zu keinem Zeitpunkt spätestens nach 1995 mehr begründet werden. Sollte es nach 1995 Vereinbarungen, auch konkludent, zwischen dem Beklagten und seiner Schwester über die Benutzung des streitgegenständlichen Anwesens gegeben haben, so handelte es sich um stillschweigende Benutzungsregelungen nach § 2038 BGB i.V.m. § 745 BGB (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 04.09.1997 – 4 W 187/97 –, juris, Rn. 7).

bb) Dem Beklagten steht auch aus sonstigen Gründen kein Recht zum Besitz am streitgegenständlichen Anwesen oder ein sonstiges im Rahmen des Herausgabeanspruchs beachtliches Gegenrecht zu. Solche hat der Beklagte gegenüber dem Herausgabeanspruch auch nicht geltend gemacht.

3. Der Klägerin steht auch ein Räumungsanspruch nach § 1004 BGB zu. Nachdem dem Gericht derzeit unbekannt ist, welche Räume vom Beklagten benutzt werden und welche nicht, besteht der Räumungsanspruch auch unverändert fort. Der Beklagte hat eine Erfüllung seines Räumungsanspruches nicht nachgewiesen. Im Übrigen kann der Beklagte aufgrund des ungehinderten Zugangs zu den Räumlichkeiten auch jederzeit wieder Gegenstände dorthin verbringen.

Der Beklagte ist Zustandsstörer, soweit er den Eigentumsanspruch der Klägerin durch sein Mobiliar weiterhin stört. Er hat nach wie vor die Sachherrschaft über die sich im streitgegenständlichen Anwesen befindlichen Sachen und die streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Die Eigentumsbeeinträchtigung ist auch nicht von der Klägerin zu dulden. Eine Duldungspflicht nach § 1004 Abs. 2 BGB besteht nicht.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 709 ZPO.

IV.

Eine Räumungsfrist nach § 711 ZPO war dem Beklagten, auch von Amts wegen, nicht zu gewähren. Zwar nutzt der Beklagte die Räume zumindest teilweise als Wohnräume. Jedoch überwiegen die Interessen der Klägerin an einer sofortigen Räumung und Herausgabe auch der vom Beklagten genutzten Wohnräume. Die Klägerin hat dem Beklagten bereits seit Beginn des Rechtsstreits ihre Hilfe bei der Suche von Ersatzwohnraum angeboten. Dies hat der Beklagte auch zugestanden. Der Beklagte hält seit ca. 1 Jahr das streitgegenständliche Anwesen ohne Nutzungsberechtigung besetzt. Ihm ist bereits seit diesem Zeitpunkt klar, dass er eine neue Wohnung benötigen würde. Er hat nicht konkret vorgetragen, welche Bemühungen er zur Erlangung von zumutbarem Ersatzwohnraum angestrengt hat. Im Übrigen hat er aus der Zwangsversteigerung eine erhebliche Geldsumme von mindestens 600.000 € erlangt, welche selbst in München ausreichen dürfte, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Zu berücksichtigen ist, dass der Beklagte bereits seit seiner Jugend im streitgegenständlichen Anwesen wohnt. Er hätte es jedoch nach Ansicht des Gerichts selbst in der Hand gehabt, die streitige Teilung und Zwangsversteigerung der Erbmasse zu verhindern und sein Eigentum an dem Anwesen zu sichern.

V.

Der Streitwert bemisst sich nach § 42 Abs. 1 GKG. Es wird auch um das Bestehen eines Mietverhältnisses gestritten. Es kommt daher nicht auf den Wert des Grundstücks an. Da eine Miete vom Beklagten tatsächlich nicht gezahlt wird, wird die Nettomiete mit 12 €/qm geschätzt.

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Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

(1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

(2) Die gleiche Verpflichtung trifft denjenigen, welcher gegen ein den Schutz eines anderen bezweckendes Gesetz verstößt. Ist nach dem Inhalt des Gesetzes ein Verstoß gegen dieses auch ohne Verschulden möglich, so tritt die Ersatzpflicht nur im Falle des Verschuldens ein.

Ist das Amtsgericht sachlich oder örtlich unzuständig, so hat es den Beklagten vor der Verhandlung zur Hauptsache darauf und auf die Folgen einer rügelosen Einlassung zur Hauptsache hinzuweisen.

Die Zuständigkeit eines Gerichts des ersten Rechtszuges wird ferner dadurch begründet, dass der Beklagte, ohne die Unzuständigkeit geltend zu machen, zur Hauptsache mündlich verhandelt. Dies gilt nicht, wenn die Belehrung nach § 504 unterblieben ist.

(1) Die Vereinbarung hat keine rechtliche Wirkung, wenn sie nicht auf ein bestimmtes Rechtsverhältnis und die aus ihm entspringenden Rechtsstreitigkeiten sich bezieht.

(2) Eine Vereinbarung ist unzulässig, wenn

1.
der Rechtsstreit nichtvermögensrechtliche Ansprüche betrifft, die den Amtsgerichten ohne Rücksicht auf den Wert des Streitgegenstandes zugewiesen sind, oder
2.
für die Klage ein ausschließlicher Gerichtsstand begründet ist.
In diesen Fällen wird die Zuständigkeit eines Gerichts auch nicht durch rügeloses Verhandeln zur Hauptsache begründet.

Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

(1) Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.

(2) Mit dem Grundstück erwirbt er zugleich die Gegenstände, auf welche sich die Versteigerung erstreckt hat.

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

(1) Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.

(2) Der Besitzer einer Sache, die nach § 931 durch Abtretung des Anspruchs auf Herausgabe veräußert worden ist, kann dem neuen Eigentümer die Einwendungen entgegensetzen, welche ihm gegen den abgetretenen Anspruch zustehen.

(1) Soll die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft erfolgen, so finden die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts entsprechende Anwendung, soweit sich nicht aus den §§ 181 bis 185 ein anderes ergibt.

(2) Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig. § 30b gilt entsprechend.

(3) Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte, sein früherer Ehegatte, sein Lebenspartner oder sein früherer Lebenspartner angehört, so ist auf Antrag dieses Ehegatten, früheren Ehegatten, dieses Lebenspartners oder früheren Lebenspartners die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig. § 30b gilt entsprechend. Das Gericht hebt seinen Beschluß auf Antrag auf oder ändert ihn, wenn dies mit Rücksicht auf eine Änderung der Sachlage geboten ist.

(4) Durch Anordnungen nach Absatz 2, 3 darf das Verfahren nicht auf mehr als fünf Jahre insgesamt einstweilen eingestellt werden.

Im Falle der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks finden die in den §§ 57a und 57b vorgesehenen Maßgaben keine Anwendung.

Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, so finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung.

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a) Das Mietverhältnis des Beklagten zu 2 an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des dabei erlangten Wohnungseigentums durch Konfusion erloschen. Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen (BGH, Urteile vom 1. Juni 1967 - II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14. Juni 1995 - IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, juris Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt (BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO), und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter - wie hier der Beklagte zu 2 - nachträglich das Eigentum mit dem daraus fließenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt (Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286).

(1) Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.

(2) Die Vorschriften der §§ 743, 745, 746, 748 finden Anwendung. Die Teilung der Früchte erfolgt erst bei der Auseinandersetzung. Ist die Auseinandersetzung auf längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen, so kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen.

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

7
Im Streitfall kommt es demnach entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts darauf an, ob die Erbengemeinschaft rechtsfähig ist. Nur wenn und soweit die Erbengemeinschaft rechtsfähig und damit parteifähig ist, kann sie selbst am Prozess als Kläger beteiligt sein; andernfalls sind die einzelnen Erben als Kläger anzusehen. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden (Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 unter II 1; Beschluss vom 16. März 2004 - VIII ZB 114/03, NJW-RR 2004, 1006 unter 3 a), dass die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft sich nicht aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGHZ 146, 341) herleiten lässt. Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind auch die Grundsätze zur Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (BGHZ 163, http://www.juris.de/jportal/portal/t/4m5/## [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/4m5/## [Link] http://www.juris.de/jportal/portal/t/4m5/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=1&fromdoctodoc=yes&doc.id=KORE312992003&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint - 5 - 154) nicht auf die Erbengemeinschaft zu übertragen. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist nicht mit der Rechtsstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft vergleichbar. Insbesondere ist sie - anders als diese - nicht zur dauerhaften Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder geeignet. Sie ist nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet. Sie verfügt nicht über eigene Organe, durch die sie im Rechtsverkehr handeln könnte. Die Erbengemeinschaft ist daher kein eigenständiges, handlungsfähiges Rechtssubjekt , sondern lediglich eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit , der mit dem Nachlass ein Sondervermögen zugeordnet ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 aaO m.w.Nachw. auch zur Gegenansicht). Im Streitfall sind daher die einzelnen Erben, darunter die Klägerin zu 5, als Kläger anzusehen.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 187/00 Verkündet am:
11. September 2002
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein

a) Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag
kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher
, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen.

b) Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.
BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - OLG Brandenburg
LG Potsdam
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 10. Juli 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter
Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Vézina

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 3. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 10. Mai 2000 aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 4. Februar 1999 abgeändert: Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäftsräume im Vorderhaus J. 26 in P. , bestehend aus einem Laden und einem Büroraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen. Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 3. Juni 1991 Gewerberäume an. Der Vertrag wurde von S. K. für die Vermieter unterzeichnet. In dem Vertragsformular ist als Vermieter "die Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S. K. " aufgeführt. Das Mietverhältnis war bis 31. Mai 1993 befristet. § 2 Abs. 1 b des Mietvertrages enthielt eine Verlängerungsoption, wonach dem Beklagten das Recht eingeräumt wurde, das Mietverhältnis dreimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Der Beklagte vermietete die Räume an die B. Laden GmbH & Co KG weiter. Mit Schreiben vom 13. März 1992 kündigte die Erbengemeinschaft Sa. das Mietverhältnis fristlos mit der Behauptung, daß der Beklagte die Vertragsurkunde abredewidrig verändert habe. Gleichwohl wurde das Mietverhältnis weiterhin durchgeführt. In der Folgezeit veräußerte die Erbengemeinschaft das Grundstück an den Kaufmann U. B. , der als Eigentümer eingetragen wurde. Dieser verkaufte das Grundstück im Mai 1997 an die Klägerin, für die eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde, und traf mit ihr am 10. September 1997 folgende Vereinbarung: "Vollmacht und Abtretungserklärung ... Hiermit trete ich meine sämtlichen Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis über das Objekt J. 26 in P. mit Herrn O. an die Firma K. Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH ab und bevollmächtige diese, im eigenen Namen für eigene Rechnung
sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis einschließlich Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich wahrzunehmen." Die Klägerin kündigte unter dem 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis unter Hinweis auf die ihr vom Eigentümer erteilte Vollmacht und auf die Abtretung fristlos, hilfsweise zum 30. Juni 1998. Am 1. Februar 1999 wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 8. März 1999 kündigte die Klägerin erneut fristlos. Die auf sofortige, hilfsweise zum 30. Juni 1998 erfolgende, Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume gerichtete Klage hat das Landgericht abgewiesen. Mit ihrer Berufung hat die Klägerin ihren Räumungsanspruch - zeitlich modifiziert - weiter verfolgt und im Wege der Klageerweiterung beantragt festzustellen , daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Januar 1998 nicht mehr bestehe, hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristgerechten Kündigung vom 16. Dezember 1997 seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr bestehe, weiter hilfsweise, daß das Mietverhältnis zwischen ihr und dem Beklagten aufgrund der fristlosen Kündigung vom 8. März 1999 seit dem 10. März 1999 nicht mehr bestehe. Die Berufung blieb ohne Erfolg. Dagegen wendet sich die Klägerin mit der Revision, die der Senat angenommen hat.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts hat die Kündigung der Klägerin vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis zum 30. Juni 1998 beendet.

I.

Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft Sa. wirksam zustande gekommen , auch wenn nicht alle Mitglieder namentlich aufgeführt worden seien. Für die Vermieterseite habe S. K. als Vertreter der Erbengemeinschaft die Vertragsurkunde unterzeichnet. Das Mietverhältnis sei nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 31. Mai 1993 befristet gewesen. Die Vertragsurkunde habe den Anforderungen des § 566 BGB a.F. entsprochen. Für die Wahrung der Schriftform sei es nicht erforderlich gewesen, die einzelnen Erben in der Vertragsurkunde aufzuführen. Vielmehr habe es ausgereicht, daß die Vertragsparteien - etwa durch eine Nachfrage bei dem Nachlaßgericht - bestimmbar gewesen seien. Das Mietverhältnis sei nicht durch die Kündigungen beendet worden. Die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 seien unwirksam, da die Klägerin nicht bewiesen habe, daß die Vertragsurkunde von dem Beklagten inhaltlich verändert worden sei. Eine ordentliche Kündigung sei aufgrund der in § 2 b des Mietvertrages vereinbarten Verlängerungsoption und der damit weiterhin bestehenden Befristung des Mietverhältnisses nicht möglich gewesen. Die Klägerin sei zudem vor ihrem Eigentumserwerb nicht berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen. Erst mit
dem Grundstückserwerb am 1. Februar 1999 sei die Klägerin gemäß § 571 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters eingetreten. Auch der Fall, daß dem Grundstückserwerber das Kündigungsrecht vom Vermieter isoliert abgetreten oder eine Ermächtigung zu seiner Ausübung erteilt werde, liege hier nicht vor. Denn das Kündigungsrecht sollte vorliegend nicht isoliert abgetreten werden , vielmehr sollte die Klägerin bereits vor dem Erwerb des Eigentums in das Vertragsverhältnis insgesamt eintreten. Eine Umdeutung in eine bloße Ermächtigung zur Kündigung scheide aus, weil sie nicht dem hypothetischen Willen der Parteien entspreche. Der Hilfsantrag sei unbegründet, da auch die Kündigung vom 8. März 1999 aus diesem Grund unwirksam sei. Der Mietvertrag sei auch nicht sittenwidrig gewesen. Eine Sittenwidrigkeit könne nicht festgestellt werden , da die Klägerin weder konkrete Vergleichsmieten noch den ortsüblichen Mietzins vorgetragen habe.

II.

Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß der Mietvertrag nicht mit der Erbengemeinschaft, sondern mit den Miterben zustande gekommen ist. Dies folgt daraus, daß die Erbengemeinschaft keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzt und auch sonst nicht rechtsfähig ist (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87 - NJW 1989, 2133, 2134). Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, daß der Erbengemeinschaft die Rechtsfähigkeit unter Aberkennung der Rechtssubjektsqualität zuzuerkennen sei (vgl.
Gierke Deutsches Privatrecht, (1895) Bd. I, S. 682) bzw. daß ihr eine Teil- rechtsfähigkeit (vgl. Grunewald AcP 197 (1997) 305, 306 f.) oder eine Vollrechtsfähigkeit zukomme (vgl. Flume Die Personengesellschaft Bd. I (1977) S. 59 Fn. 48). Eine weitere Auffassung (Karsten Schmidt NJW 1985, 2785, 2788 f.) sieht nur die unternehmenstragende Erbengemeinschaft als rechtsfähig an. Die Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988, aaO 2134; BGHZ 30, 391, 397) und die überwiegende Meinung in der Literatur (vgl. Staudinger /Werner BGB (13. Bearb. 1996) § 2032 Rdn. 4, 5; Staudinger/Bork 100 Jahre BGB (1998) S. 181 ff., 195; MünchKomm/Dütz BGB 3. Aufl. § 2032 Rdn. 12; Ulmer AcP 198 (1998) 113, 124 ff.) vertreten indes den Standpunkt, daß die Erbengemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist. Dies wird damit begründet , daß es sich bei der Erbengemeinschaft nicht um ein eigenständiges Rechtssubjekt handelt, sondern um eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit , der mit dem Nachlaß ein Sondervermögen zugeordnet ist. Aus der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft durch die Entscheidung des II. Zivilsenates (Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00 - NJW 2001, 1056 f.) ergibt sich für die Erbengemeinschaft keine andere Rechtsstellung. Die Rechtsfähigkeit und damit auch die Parteifähigkeit jeglicher Gesamthand, etwa in der Form einer Innengesellschaft oder der Erbengemeinschaft , ist damit nicht anerkannt worden (Armbrüster GE 2001, 821, 823; a.A. Grunewald aaO 306 f.). Die Entscheidung des II. Zivilsenates läßt sich zudem nicht auf die Erbengemeinschaft übertragen, da sie allein den besonderen Bedürfnissen des Rechtsverkehrs im Bereich des Gesellschaftsrechtes Rechnung getragen hat. Die Rechtsstellung der Erbengemeinschaft ist auch nicht mit der BGBGesellschaft vergleichbar. In beiden Fällen ist zwar ein gesamthänderisch ge-
bundenes Sondervermögen vorhanden. Die Erbengemeinschaft ist jedoch dadurch gekennzeichnet, daß sie anders als die BGB-Gesellschaft nicht rechtsgeschäftlich , sondern gesetzlich begründet wird. Sie ist zudem keine werbende Gemeinschaft, da sie - im Gegensatz zur BGB-Gesellschaft - nicht auf Dauer angelegt, sondern auf Auseinandersetzung gerichtet ist (vgl. Staudinger/Bork, aaO S. 186). Weiterhin ist die Handlungsorganisation bei der Personengesellschaft und der Erbengemeinschaft unterschiedlich ausgeprägt. Im Bereich des Gesellschaftsrechts regelt ein Gesellschaftsvertrag in Verbindung mit den gesetzlichen Bestimmungen die Rechte und Pflichten der auf Dauer angelegten Außengesellschaft , insbesondere Geschäftsführung und Vertretung. Demgegenüber besitzt die auf Auseinandersetzung angelegte Erbengemeinschaft keine Elemente, die ihre Handlungsorganisation prägen. Dies betrifft vor allem das Fehlen eines auf Dauer angelegten Handlungszweckes und der darauf gerichteten Personenverbindung (vgl. Ulmer aaO 126 f.). Die Erbengemeinschaft kann daher nicht als Personenverbindung angesehen werden, die als solche zur Teilnahme am Rechtsverkehr bestimmt oder zumindest geeignet ist. Charakteristisch für eine Außengesellschaft als Vertragspartei ist jedoch, daß sie als Außengesellschaft an dem Rechtsverkehr teilnimmt und in diesem Rahmen auch Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2001, aaO 1056 f.; Krämer NZM 2002, 465, 466 f.). Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 13. Juni 1995 - IX ZR 121/94 - NJW 1995, 2551, 2552) nicht entgegen. Zwar heißt es dort, das Berufungsgericht habe prüfen müssen, ob nicht der Erbengemeinschaft als solcher Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten zustehen könnten. Damit ist aber entgegen der Ansicht von Grunewald (vgl. aaO S. 313 ff.) nicht die
Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft anerkannt, sondern nur bejaht worden, daß ein etwaiger Schadensersatzanspruch dem (der Testamentsvollstreckung unterliegenden) Nachlaß und nicht dem Eigenvermögen der einzelnen Erben zugerechnet werden kann. 2. Dem Berufungsgericht ist auch zuzustimmen, daß bei Vertragsschluß eine hinreichend bestimmte Einigung der Parteien über die Identität der Vermieterseite vorlag. Die Auslegung eines Vertrages ist grundsätzlich Sache des Tatrichters und in der Revisionsinstanz nur daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Regeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf einem Verfahrensfehler beruht, indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober - V ZR 196/93 - NJW 1995, 45, 46). Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung, daß der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung für die Erben als handelnde Rechtssubjekte verstanden wurde, ist nicht zu beanstanden. Die Vertragsparteien waren sich jedenfalls darüber einig, daß der Vertrag mit den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zustande kommen sollte, unbeschadet der Frage, ob und welche Gedanken der Beklagte sich über die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft gemacht hat. Dies ergibt sich daraus , daß ein Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft als Rechtssubjekt nicht zustande kommen konnte. Daher konnte sich die Einigung hinsichtlich der Vertragsparteien nur auf die Miterben erstrecken, die Mitglieder der Erbengemeinschaft waren. Diese waren auch bestimmbar, weil sie durch Ermittlungen - etwa durch Anfragen bei dem Nachlaßgericht - ausfindig gemacht werden konnten. Die Vertragsparteien haben desweiteren zu erkennen gegeben, daß sie den Vertrag als abgeschlossen betrachten, da sie den Mietvertrag in Vollzug gesetzt
haben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 1999 - XII ZR 313/98 - NJW 2000, 354, 356). 3. Zu Recht geht das Berufungsgericht auch davon aus, daß eine Sittenwidrigkeit des Mietvertrages - wie die Revision in der mündlichen Verhandlung nicht mehr gerügt hat - nicht vorliegt. 4. Die Revision wendet sich zudem ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, das Mietverhältnis sei durch die fristlosen Kündigungen vom 13. März 1992 und 16. Dezember 1997 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen darauf gestützt, daß die Klägerin nicht bewiesen habe, daß der Mietvertrag von dem Beklagten abredewidrig abgeändert worden ist. Die von der Revision gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts erhoben Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. 5. Der Revision ist indes darin zu folgen, daß das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 16. Dezember 1997 zum 30. Juni 1998 beendet worden ist. Das Mietverhältnis war nach § 566 Satz 2 BGB a.F. ordentlich kündbar, da der Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. Ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben (vgl. Senatsurteile vom 30. Juni 1999 BGHZ 142, 158, 161; vom 29. September 1999 aaO 356). Hierbei sind auch die Vertragsparteien genau zu bezeichnen, da der Beweisfunktion, der das Schriftformerfordernis u.a. dient (vgl. BGHZ 139, 123, 130), nur dann genügt ist, wenn die genaue Bezeichnung des Vermieters aus der Vertragsurkunde ersichtlich ist. Dies gilt insbesondere
dann, wenn auf einer Vertragsseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Für einen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB a.F. vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist es zudem von wesentlicher Bedeutung , wer als Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen hat, da er nur dann nach § 571 BGB a.F. in das Mietverhältnis eintritt, wenn der Vermieter und der Grundstückseigentümer identisch sind. Diesen Anforderungen genügt die bei Vertragsschluß gefertigte Vertragsurkunde nicht. Darin ist als Vermieterin lediglich die Erbengemeinschaft Sa. aufgeführt. Diese war nicht Vertragspartei, da der Mietvertrag mit den einzelnen Erben zustande gekommen ist. Aus der Vertragsurkunde war damit für die Klägerin als Erwerberin des Mietobjektes nicht zu ersehen, wer Vertragspartei des Mietvertrages geworden ist, da die Erben nicht namentlich genannt waren. Nach der Rechtsprechung des Senates dürfen zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände zur Auslegung herangezogen werden, ob der wesentliche Vertragsinhalt beurkundet ist. Dies betrifft etwa die Ermittlung der genauen Lage der Mieträume. Der Senat hat jedoch auch in diesen Fällen gefordert, daß sich aus der Vertragsurkunde selbst die hinreichende Bezeichnung der Größe und Lage der Mieträume im Gebäude ergeben muß (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3258; vom 30. Juni 1999 aaO 164). In Anwendung dieser Grundsätze ist es daher erforderlich , daß die Vertragsparteien aus der Urkunde bestimmbar sind. Anhaltspunkte , die eine solche Bestimmbarkeit der Vertragsparteien zulassen, sind indes aus der Urkunde nicht ersichtlich. Die fehlende Bestimmbarkeit ergibt sich schon daraus, daß aus der Urkunde nicht hervorgeht, ob mit der "Erbengemeinschaft Sa. " die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint waren. Aufgrund dieser unpräzisen Bezeichnung
ist für einen Erwerber des Mietobjektes aus der Vertragsurkunde nicht zu ersehen , wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist. Aus der Vertragsurkunde ist auch nicht die Anschrift des Erblassers bzw. der Erben ersichtlich. Für einen Erwerber besteht damit keine Möglichkeit, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln. Im übrigen ist für die Einhaltung der Schriftform auch erforderlich, daß sämtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet ein Vertreter - wie hier - den Mietvertrag, muß das Vertretungsverhältnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (vgl. BGHZ 125, 175, 179; OLG Rostock , NJW-RR 2001, 514, 515; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäftsund Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rdn. 758). Ob darüber hinaus weitere Anforderungen - etwa die Angabe der Art und des Grundes des Vertretungsverhältnisses - in der Vertragsurkunde erfüllt sein müssen, kann dahinstehen, da das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. bereits wegen der ungenauen Bezeichnung der Vertragsparteien nicht gewahrt war. Aus dem gleichen Grund kann auch dahinstehen, ob die Unterschrift des S. K. dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. entsprach. 6. Die Revision rügt auch zu Recht, daß die Klägerin zur Ausübung des Kündigungsrechts befugt war. Zwar war die Klägerin im Zeitpunkt der Kündigung am 16. Dezember 1997 noch nicht Eigentümerin, so daß die Voraussetzungen des § 571 BGB a.F. nicht vorlagen. Der Eigentümer und Vermieter hatte sie aber ermächtigt, im eigenen Namen die Rechte der Vermieterin geltend zu machen sowie zu kündigen. Eine solche Ermächtigung ist wirksam (Senatsurteil vom 10. Dezember 1997 - XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896, 897). Dem steht nicht entgegen, daß der Vermieter "alle Rechte und Pflichten aus dem
Mietvertrag" auf die Klägerin übertragen hat. Zwar ist die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag mangels Zustimmung des Mieters nicht wirksam geworden (BGH, Urteil vom 11. Juli 1996 - IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3147, 3148 m.w.N.). Dies bedeutet aber nicht, daß die Unwirksamkeit der Übertragung der Pflichten gemäß § 139 BGB die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts zur Folge hat. Der Vereinbarung ist der Wille der Vertragsparteien zu entnehmen, die Erwerberin und Klägerin solle mit Vertragsschluß jedenfalls insoweit in die Rechtsstellung des Vermieters eintreten, als dies ohne Zustimmung des Mieters möglich ist. Dies traf auf die Ermächtigung zur Kündigung zu. In der Ermächtigung des Erwerbers zur Kündigung ist, worauf die Revision zutreffend hinweist, keine Umgehung des § 571 BGB a.F. zu sehen. Die Bestimmung soll den Mieter davor schützen, im Falle der Veräußerung des Mietobjekts dem Herausgabeanspruch des Erwerbers ausgesetzt zu sein (BGHZ 48, 244, 247). Diese Gefahr besteht hier nicht. Der Mieter kann sich dem Erwerber gegenüber, der vor seiner Eintragung im Grundbuch als Eigentümer die Rechte des Vermieters geltend macht, seinerseits auf seine Rechte als Mieter in vollem Umfang stützen.
7. Auf den Feststellungsantrag der Klägerin hin war daher festzustellen, daß das Mietverhältnis seit dem 1. Juli 1998 nicht mehr besteht, da die Kündigung vom 16. Dezember 1997 das Mietverhältnis nach § 565 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB a.F. zum 30. Juni 1998 beendet hat.
Hahne Gerber Wagenitz Fuchs Vézina
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a) Das Mietverhältnis des Beklagten zu 2 an der von ihm erworbenen Dachgeschosswohnung ist im Umfang des dabei erlangten Wohnungseigentums durch Konfusion erloschen. Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Denn ein Schuldverhältnis setzt nach allgemeiner Auffassung voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind. Genauso wie ein Schuldverhältnis zwischen denselben Personen nicht entstehen kann, erlischt es in der Regel wieder, wenn sich Forderung und Schuld nachträglich in einer Person vereinen (BGH, Urteile vom 1. Juni 1967 - II ZR 150/66, BGHZ 48, 214, 218; vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, BGHZ 115, 116, 121 f.; vom 14. Juni 1995 - IV ZR 212/94, WM 1995, 1693 unter 3 a; BVerwG, NVwZ-RR 2014, 310, 311; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, juris Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend kann ein Mietverhältnis nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt (BGH, Urteil vom 4. Juli 1991 - III ZR 101/90, aaO; BFH, Urteil vom 7. Juni 2006 - IX R 14/04, aaO), und ein Mietverhältnis erlischt, wenn der Mieter - wie hier der Beklagte zu 2 - nachträglich das Eigentum mit dem daraus fließenden Gebrauchsrecht an der Mietsache erwirbt (Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09, WuM 2010, 518 Rn. 18 mwN; ebenso schon RGZ 49, 285, 286).

(1) Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben gemeinschaftlich zu. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, zu Maßregeln mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind; die zur Erhaltung notwendigen Maßregeln kann jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen.

(2) Die Vorschriften der §§ 743, 745, 746, 748 finden Anwendung. Die Teilung der Früchte erfolgt erst bei der Auseinandersetzung. Ist die Auseinandersetzung auf längere Zeit als ein Jahr ausgeschlossen, so kann jeder Miterbe am Schluss jedes Jahres die Teilung des Reinertrags verlangen.

(1) Durch Stimmenmehrheit kann eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschlossen werden. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen.

(2) Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen.

(3) Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Das Recht des einzelnen Teilhabers auf einen seinem Anteil entsprechenden Bruchteil der Nutzungen kann nicht ohne seine Zustimmung beeinträchtigt werden.

(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

(2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.

(1) Bei Ansprüchen auf wiederkehrende Leistungen aus einem öffentlich-rechtlichen Dienst- oder Amtsverhältnis, einer Dienstpflicht oder einer Tätigkeit, die anstelle einer gesetzlichen Dienstpflicht geleistet werden kann, bei Ansprüchen von Arbeitnehmern auf wiederkehrende Leistungen sowie in Verfahren vor Gerichten der Sozialgerichtsbarkeit, in denen Ansprüche auf wiederkehrende Leistungen dem Grunde oder der Höhe nach geltend gemacht oder abgewehrt werden, ist der dreifache Jahresbetrag der wiederkehrenden Leistungen maßgebend, wenn nicht der Gesamtbetrag der geforderten Leistungen geringer ist. Ist im Verfahren vor den Gerichten der Verwaltungs- und Sozialgerichtsbarkeit die Höhe des Jahresbetrags nicht nach dem Antrag des Klägers bestimmt oder nach diesem Antrag mit vertretbarem Aufwand bestimmbar, ist der Streitwert nach § 52 Absatz 1 und 2 zu bestimmen.

(2) Für die Wertberechnung bei Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten für Arbeitssachen über das Bestehen, das Nichtbestehen oder die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses ist höchstens der Betrag des für die Dauer eines Vierteljahres zu leistenden Arbeitsentgelts maßgebend; eine Abfindung wird nicht hinzugerechnet. Bei Rechtsstreitigkeiten über Eingruppierungen ist der Wert des dreijährigen Unterschiedsbetrags zur begehrten Vergütung maßgebend, sofern nicht der Gesamtbetrag der geforderten Leistungen geringer ist.

(3) Die bei Einreichung der Klage fälligen Beträge werden dem Streitwert hinzugerechnet; dies gilt nicht in Rechtsstreitigkeiten vor den Gerichten für Arbeitssachen. Der Einreichung der Klage steht die Einreichung eines Antrags auf Bewilligung der Prozesskostenhilfe gleich, wenn die Klage alsbald nach Mitteilung der Entscheidung über den Antrag oder über eine alsbald eingelegte Beschwerde eingereicht wird.