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Amtsgericht Fürstenfeldbruck Endurteil, 10. Dez. 2018 - 80 C 1725/17 WEG

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10.12.2018

Amtsgericht Fürstenfeldbruck Endurteil, 10. Dez. 2018 - 80 C 1725/17 WEG

ra.de-Urteilsbesprechung zu Amtsgericht Fürstenfeldbruck Endurteil, 10. Dez. 2018 - 80 C 1725/17 WEG

Gericht

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 8.068,20 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 21.10.2017 sowie weitere 415,96 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24.02.2018 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 70 % und die Beklagte 30 % zu tragen.

3. Das Urteil ist für jede Partei jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 29.128,23 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadenersatz.

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und der Verwalterin ergeben sich primär aus der Teilungserklärung vom 29.6.2007 und aus dem Verwaltervertrag vom 28.6.2007. Die Beklagte war seit der Gründung der WEG durchgehend bis zum 31.12.2016 als Verwalterin der Klägerin bestellt. Mit Wirkung zum 1.1.2017 wurde sie abgelöst. Im Jahr 2016 beauftragte die Beklagte die Firma E W R GmbH mit verschiedenen Maßnahmen, die von der Firma E W R GmbH abgerechnet wurden:

Rechnungsnummern 20 121 0239 am 24.2.2016 mit 1.071 € (Kabellegung Optionen SAT Anlage)

Rechnungsnummer 20 121 0240 am 24.2.2016 mit 2.142 € (Austausch Fallleitung)

Rechnungsnummer 20 121 02257 am 11.5.2016 mit 1.666 € (neue Einhausung Stromraum)

Rechnungsnummer 20 121 02258 am 11.5.2016 mit 1.618,40 € (Putz- und Anstricharbeiten)

Rechnungsnummer 20 121 02269 am 8.6.2016 mit 2.142 € (Fahrradrampe)

Rechnungsnummer 20 121 02319 am 19.9.2016 mit 2.177,70 € (Wäscheständer entfernen)

Rechnungsnummer 20 121 02320 am 19.9.2016 mit 1.755,25 € (Baumfällarbeiten)

Rechnungsnummer 20 121 02321 am 19.9.2016 mit 2.142 € (Fahrradständer)

Rechnungsnummer 20 1 21 02341 am 17.10.2016 mit 2.713,20 € (Pflasterarbeiten)

Rechnungsnummer 20 121 02342 am 17.10.2016 mit 1.859,38 € (Fällung einer Buche)

Rechnungsnummer 20 121 02359 am 22.11.2016 mit 5.997,60 € (Reinigung Sickerschächte) und Rechnungsnummer 20 121 02369 am 22.11.2016 mit 3.843,70 € (Malerarbeiten).

§ 14.2 der Gemeinschaftsordnung lautet: die Rechte und Pflichten des Verwalters ergeben sich aus § 27 WEG, aus den Bestimmungen diese Urkunde und aus dem Verwaltervertrag. Der Verwalter ist über die in den § 27 WEG geregelten gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse hinaus ermächtigt, die Rechte der Sondereigentümern und der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen in allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen... In Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse ist der Verwalter berechtigt und ermächtigt:... 14. 2. 3 mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer ist der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt, Verträge (z.B. Dienst-, Werk-und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen (z.B. ... zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw.).

Die Klagepartei trägt im Wesentlichen vor, dass die streitigen Maßnahmen der Firma Erwin Wiegerling Restaurations GmbH nicht beschlossen gewesen seien, auch keine Notmaßnahmen dargestellten und auch nicht erforderlich seien. Insgesamt sei daher ein Betrag von 29.128,23 € zu Unrecht abgerechnet worden. Die Maßnahme habe nicht der WEG gedient sondern der Miteigentümerin Wiegerling Immobilien GmbH. Diese habe das Recht gehabt nach § 5 und § 9 der Teilungserklärung durch Aufstockung und/oder Ausbau der Dachgeschosse oder durch Bildung von zusätzlichen neuen Wohnungseinheiten weiteres Wohnungseigentum zu schaffen. Eine weitere Bebauung, habe aber auf eigene Kosten der Sondereigentumseinheiten zu erfolgen, die Kosten der Wiederherstellung des früheren Zustandes seien aber auch durch die Bauberechtigte zu tragen. Dieses Recht sei an die Wiegerling Immobilien GmbH abgetreten worden. Die abgerechneten Maßnahmen hätten primär der Erfüllung von behördlichen Auflagen zum Ausbau der Dachgeschosse zu Wohnzwecken sowie der Beseitigung von Schäden und Mängeln, die durch die Baumaßnahmen der Wiegerling Immobilien GmbH entstanden sein, gedient. Die Maßnahmen seien weder erforderlich noch von den Eigentümern gewünscht oder beschlossen. Bestritten werde, dass die Rechnungsbeträge angemessen und üblich seien. Angebote seien nicht eingeholt worden vorher. Die Beklagte habe ohne Beschluss sämtliche Rechnungen aus dem Vermögen der Klägerin beglichen. Es stimme nicht, dass die Beklagte aus dem Verwaltervertrag berechtigt sei, Handwerkeraufträge ohne vorherige Beschlussfassung zu erteilen. Eine derartige Klausel im Verwaltervertrag sei nichtig. Die von den Beklagten zitierte Regelung der Gemeinschaftsordnung sei nicht geeignet, die unrechtmäßig beauftragten Maßnahmen zu rechtfertigen. Der Verwalter müsste das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Maßnahmen seien nicht für die WEG erforderlich gewesen, sondern nur für die Firma Wiegerling. Alternativangeboten sei nicht eingeholt worden. Die Beklagte träge die Darlegungslast dahingehend, welche Maßnahmen sie aus welchem Grund durchgeführt habe. Genauso dafür, ob sie Angebote eingeholt habe und dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt habe. Darüber hinaus sei eine Regelung, die sämtliche Verwaltungsbefugnisse auf die Verwalterin konzentriere ein Widerspruch zu § 21 Absatz 1 WEG und greife rechtswidrig in den Kernbereich der Rechte und Pflichten der Sondereigentümer ein, die Regelung sei daher nichtig. Auch auf die Regelung des Verwaltervertrags könne sich die Beklagte nicht berufen. Auch hier müsse sich eine Vollmacht im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung bewegen und es sei das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Die Ermächtigung im Verwaltervertrag sei eine unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung. Die entsprechende Regelung sei identisch mit der Teilungserklärung vom 29.5.2007 und im Verwaltervertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft Tristanstraße/Soldenstraße in Germering. Auch die Teilungserklärung unterläge eine Inhaltskontrolle, BGH Urteil vom 12.5.2016, VII ZR 171/15. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergäben sich auch aus den Grenzen der Privatautonomie nach § 134, 138 BGB. Die streitgegenständliche Gemeinschaftsordnung scheitere daran. Zum einen erkenne die Teilungserklärung die Teilrechtsfähigkeit der WEG nicht an, zum anderen greife sie unzulässigerweise in das Kompetenzgefüge der WEG ein. Wenn nach der Rechtsprechung des LG München I, Aktenzeichen 36 S 19282/09 eine Klausel, die eine Kostenobergrenze vorsieht und die Zustimmung des Beirats, an der Inhaltskontrolle scheitere, müsse dies erst recht für eine Regelung treffe gelten, die solche Grenzen nicht ansatzweise vorsehe. Denn wäre die vorliegende Ermächtigung wirksam, würde sie es der Verwalterin erlauben, an der WEG vorbei ohne Grenzen Großaufträge zu Lasten der WEG zu erteilen. Auch seien keine alternativen Angebote eingeholt worden. Es sei Aufgabe der Beklagten, plausibel darzulegen, wann und wie sie für welche Maßnahme welche Vergleichsangebote von welcher Firma eingeholt habe. Dies habe die Beklagte nicht gemacht. Es stimme auch nicht, dass eine Installation einer SAT-Anlage nach dem Dachgeschossausbau nicht mehr möglich gewesen wäre. Es sei den Eigentümern nicht bekannt und auch nicht beschlossen, dass eine SAT-Anlage zu installieren sei. Es stimme, dass das gemeinschaftliche Fallrohr defekt sei, Ursache sei aber keine Verrostung, vielmehr habe die Firma Wiegerling im Rahmen der Dachgeschossarbeiten Steine und andere Materialien in die Leitung fallen lassen, so dass die Biegung durchgeschlagen worden sei. Es stimme auch nicht, dass der Lattenverschlag beschädigt oder funktionsunfähig gewesen sei. Dieser sei vielmehr von der Firma Wiegerling abgebaut worden, damit diese dort einen Wanddurchbruch hätte durchführen können. Der ursprüngliche Lattenverschlag hätte wiederverwendet werden können. Es stimme auch nicht, dass massive Rissbildungen oder Putzabplatzungen an den Decken und Wänden des Kellerbereichs vorgelegen hätten. Eine Renovierung des Kellerbereiches sei nicht dringlich gewesen. Die Wohnanlage sei erstmals 1963 errichtet worden. Die Rechnung Sanitär/Fahrradrampe sei vom Konto der Klägerin geflossen. Wenn, wie die Beklagte selbst sage, die Zahlung für eine Fahrradrampe einer anderen WEG gemacht wurde, sei die Entnahmen vom Konto der Klägerin rechtswidrig gewesen. Es stimme nicht, dass die mit Wäscheständer verrostet gewesen seien. Zu keiner Zeit hätten die Eigentümer den Wunsch geäußert, die Wäscheständer zu entfernen. Einen Dauerbeschluss zum Baumfällen habe es nicht gegeben. In dem Wohnpark gäbe es auch Nadelbäume. Der Hausmeister reinige regelmäßig die Dächer. Es stimme nicht, dass die Kiefer hätte entfernt werden müssen wegen gefährlichen Nadelfalls. Sie sei entfernt worden, um an dieser Stelle das Fahrradhaus für die Firma Wiegerling zu errichten. Ein Fahrradhaus ohne Fahrradständer sei unzureichend, es wäre Sache der Firma Wiegerling gewesen, die dazugehörigen Fahrradständer zu errichten. Bestritten werde die Behauptung, die Firma Wiegerling hätte den Zugang zu den Fahrradhäusern in einfachem Teer ausgeführt. Die streitgegenständliche Buche sei durch Arbeiten der Firma Wiegerling ihrer Standsicherheit beraubt worden. Die Firma Wiegerling habe ihrer neuen Abwasserrohre an die bestehenden Sickerschächte angeschlossen. Es stimme nicht, dass die Sickerschächte verstopft gewesen seinen. Auch die Malerarbeiten an einem weiteren Kellerraum seine Aufgabe der Firma und Wiegerling gewesen. Die Angaben der Zeugin Stickroth stimten nicht. Die Sat-Anlage hätte es wegen der zentralem Versorgung mit Satelitenanlage über die Tristanstr. 18 nicht gebraucht. Die Leistung für das Fallrohr, was im übrigen nicht WEG-veranlasst beschädigt worden sei, sei überteuert. Die Fa. Hentsch böte dieselbe Leistung mit 1.124,79 € an (K39). Auch die Maßnahme K 7 (Einhausung Strom) sei überteuert, die Maßnahme hätte weniger als 833 € kosten dürfen. Die Kellersanierung sei nicht erforderlich gewesen, es habe keine Putzabplatzungen gegeben, da die Wände aus Beton seien. Gestrichen worden seien auch nur die Räume, die von den Arbeiten der Firma Wiegerling betroffen gewesen seien. Die Malerarbeiten seinen auch überteuert; die Firma Baumann hätte dies für 629,07 € erledigen können (K 42). K 43 belege, dass die Fahrradrampe aus dem Vermögen der Klägerin bezahlt worden sei. Für die Fahrradständer seien maximal 1.081,71 € erforderlich gewesen statt bezahlter 2.142 €. Das gelte auch für die Pflasterarbeiten, welche maximal 1.078,50 € statt abgerechneter 2.173,20 € hätten veranschlagen dürfen. Auch habe bei der Buche ein Ersatzanspruch der Klägerin gegen die Firma Wiegerling bestanden wegen Beschädigung des Baumes. Auch die Abrechnung der Malerarbeiten (K 16) sei überhöht. Hier hätten maximal 825,90 € angesetzt werden dürfen und nicht 3.843,70 €.

Die Klagepartei beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 29.128,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.10.2017 zu bezahlen sowie weitere nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 691,33 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die beklagte Partei beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt im Wesentlichen vor, dass es nicht stimme, dass die Beklagte ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag verletzt habe und ohne Beschluss und ohne sonstige Rechtsgrundlage Aufträge vergeben bzw. aus dem Verwaltungsvermögen Gelder entnommen habe. Die Weitergabe der einzelnen Werkleistungen auf Basis von Werkverträgen fände ihre Rechtsgrundlage in § 14 Ziffern 4.2 und 14.2.3 Gemeinschaftsordnung. Die Beklagte sei zur Auftragsvergabe nach der Gemeinschaftsordnung ermächtigt worden. Die entsprechende Klausel in § 14 Ziff. 14. 2. 3 stelle eine Erweiterung der gesetzlichen Vollmacht dar. Die Beklagte habe daher nicht eigenmächtig gehandelt, sondern im Rahmen der ihr von der Teilungserklärung eingeräumten Befugnisse und Vollmachten. Die in den Rechnungen Anlage K 5 - K 16 erbrachten Leistungen seien auch zur ortsüblichen und angemessenen Preisen erbracht, nicht zu überhöhten Preisen. Auch aus dem Verwaltervertrag ergäbe sich eine Vollmacht für die sie abgeschlossenen Werkverträge. Bestritten werde, dass hier von der Beklagten gestellte AGB vorlägen. Es stimme auch nicht, dass die Teilungserklärung unwirksam sein solle. Die Teilungserklärung unterläge keiner Inhaltskontrolle nach § 305 ff. BGB. Im Übrigen läge auch kein Eingriff in den Kernbereich oder ein Verstoß nach § 21 Abs. 1 WEG vor. Die Teilungserklärung sei noch nach altem Recht am 29.06.2007 vor der WEG-Reform zum 01.07.2007 entstanden. Die Beklagte habe die Teilungserklärung nicht gestellt. Die Beklagte sei eine GmbH und nicht identisch mit der aufteilenden Eigentümerin, welche eine S.A.R.L. mit Sitz in Luxemburg sei. Die Eigentümer könnten weiter Beschlüsse fassen, so mit liege kein Eingriff in den Kernbereich vor. Es sei nicht richtig, dass die Beklagte die Verletzung von Verwalterpflichten begangen habe. Der klägerische Vortrag erfolge ins Blaue hinein von werde bestritten. Es stimme nicht, dass Maßnahmen der Rechnungen K 5 - K 16 zu Gunsten oder für die Firma Wiegerling erfolgten, vielmehr seien sämtliche Maßnahmen einzig und alleine der WEG zugute gekommen. Jede Maßnahme sei zur ortsüblichen und angemessenen Preisen vergeben worden, jede Maßnahme habe ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen und es habe sehr wohl Preisvergleich und Alternativangebote gegeben. Zum überwiegenden Teil seien die Maßnahmen zwingend durchzuführen gewesen, weil dringender Instandsetzungsbedarf bestanden hätte. Eine Pflichtverletzung der Verwalterin sei nicht gegeben. Die Maßnahme K 5 habe dem Wunsch und dem Interesse der WEG gedient, sich eine Option für eine SAT-Anlage zu erhalten. Bezüglich K 6 sei ein gemeinschaftliches Fallrohr schadhaft gewesen, durch akute Bruchgefahr habe die Gefahr von erheblichen Wasserschäden bestanden. Bezüglich K 7 sei es erforderlich gewesen den Lattenverschlag zur Absicherung des gemeinschaftlichen Stromzähler und der Sicherungen des Hauses zu erneuern. Bezüglich K 8 habe es sich um einen Anstrich des allgemeinen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerbereichsgehandelt. Der Kellervorraum sei zuletzt im Jahr 1960 renoviert/gestrichen worden. Bezüglich K 9 werde bestritten, dass die Fahrradrampe überhaupt von dem WEG Konto der Klägerin bezahlt worden sei. Die Fahrtrampe habe eine andere WEG, nämlich die WEG nämlich die WEG Odinstraße 2-8/Wotanstraße 2 und 4 betroffen. Das Entfernen der alten Wäscheständer, K 10, sei erforderlich gewesen, da diese stark schadhaft seien. Eine Instandsetzung der alten Wäscheständer wäre unverhältnismäßig teuer geworden und wirtschaftlich völlig sinnlos. Das Fällen der Kiefer, K 11, sei erforderlich gewesen da die Kiefernnadeln auf die erst im Jahr 2014/2015 sanierten Garagendächer gefallen seien und es dadurch zu einer erheblichen Gefährdung des Gemeinschafts- und Sondereigentums durch Verstopfen der Abflüsse gekommen wäre. Bei den Fahrradständern, K 11, handele es sich um Fahrradständer für die Gemeinschaft, nicht für die der Dachgeschosseigentümer. Die Fahrradräume im Keller seien zu klein gewesen. Die Fahrradständer seien erforderlich gewesen, um das wilde Abstellen von Fahrrädern in der Gemeinschaft zu verhindern. Die Pflasterarbeiten, K 13, seien erforderlich gewesen, um die Anlage optisch aufzuwerten. Der Zugang zu den Fahrradhäusern sei bauseits durch die Firma Wiegerling in einfachem Teer ausgeführt worden, hier hätte sich bei Regen das Wasser gestaut. Die Fällung der Buche, K 14, sei erforderlich gewesen, da eine akute Umsturz- und Bruchgefahr bestanden habe. Die Buche sei durch Baumschnittarbeiten durch die Firma Wiegerling fast halbiert worden und habe Schlagseite gehabt. Das Reinigen gemeinschaftlichen Sickerschächte, K 15, sei erforderlich gewesen, da diese zum Teil verschmutzt und verstopft gewesen seien. Es habe ein Rückstau von Wasser und damit die Gefahr von Wasserschäden akut gedroht. Die Malerarbeiten im Vorraum des Kellers, K 16, seien ebenfalls im Gemeinschaftseigentum gewesen. Der Keller sei instandsetzungsbedürftig gewesen. Es hätten sich massive Risse gebildet. Bei den Maßnahemen K 5-7, K 10 und 11 und K 14 und 15 habe es sich um Notmaßnahmen gehandelt. Auch bei K 8, 12, 13 und 16 handele es sich um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen. Wenn Maßnahmen sowieso als notwendig durchzuführen seien, fehle es am Schaden; es läge ein rechtmäßiges Alternativverhalten vor. Die Klägerin habe nicht einmal dargelegt, welcher Preis angemessen sei. Es reiche nicht aus, pauschal zu sagen, der Preis sei zu teuer. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass Preisvergleiche stattfanden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Einvernahme der Zeugen Stickroth, Böttner und Wipfler. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und Aktenteilen sowie auf die Sitzungsniederschrift.

Gründe

Die zulässige Klage ist erfolgreich lediglich in Höhe von 8.068,20 €, im übrigen war sie abzuweisen.

I. Begründet ist die Klage bezüglich der Maßnahmen K 7 Rechnungsnummer 201210239 im Wert von 1.071 € (Kabellegung), K 9 Rechnungsnummer 2012102269 für 2.142 € (Fahrradrampe), K 12 Rechnungsnummer 2012102321 für 2.142 € (Fahrradständer) und K 13, Rechnungsnummer 2012102341 für 2.713,20 € (Pflasterarbeiten). Hier hat die Verwalterin ohne Beschluss gehandelt und ein Anwendungsbereich von Ziffer 14.14.2.3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung war nicht eröffnet, so dass es eines Beschlusses bedurft hätte. Im Handeln ohne Beschluss bezüglich der Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten liegt eine Pflichtverletzung im Sinne von § 280 BGB. Diese hat die Verwalterin auch zu vertreten. Der Verwalterin, das hat die Zeugin Stickroth angegeben, ist bekannt, dass grundsätzlich Beschlüsse zu fassen sind. Der Wortlaut des § 14 14.2.3, auf den sich die Verwalterin stützt, ist fest umrissen und umfasst nicht pauschal alle Maßnahmen sondern nur bestimmte. Es ist der Verwalterin zuzumuten, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu kennen und dementsprechend zu handeln. Die Verwalterin hätte daher für die Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten Beschlüsse einholen müssen, was sie nicht tat. Dieses ist mindestens fahrlässig im Sinne von § 276 BGB. Die Pflichtverletzung ist der Klagepartei auch vorwerfbar.

Die Maßnahme Fahrradrampe betrifft eine andere WEG als die streitgegenständliche. Die Abbuchung für eine fremde Maßnahme erfolgte aber vom hiesigen WEG-Konto. Dieses ist ebenfalls ein pflichtwidriges Verwalterhandeln im Sinne von § 280 BGB.

Im übrigen ist die Klage (bezüglich K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16) abzuweisen, ein Pflichtverstoß liegt nicht vor, da das Verwalterhandeln von § 14 14.2.3 gedeckt war, d.h. nach der Teilungsordnung/Gemeinschaftsordnung durfte die Verwalterin die Maßnahmen auch ohne Beschluss beauftragen. Wenigstens fehlt es an einer Vorwerfbarkeit im Sinne von § 276 BGB; die Verwalterin durfte davon ausgehen, dass sie den Handlungsrahmen des § 14 14.2.3. ausschöpfen habe dürfen.

1. Das Gericht ist der Auffassung, dass sich aus § 14 Ziffer 14.2.3 der Gemeinschaftsordnung eine umfassende Befugnis der Verwalterin besteht, Dienst- und Werkverträge zur Vornahme von Instandhaltungs und -setzungsarbeiten abzuschließen.

a) Zwar sagt die betreffende Klausel bezüglich Wirkung nur „für und gegen die Sondereigentümer“, diese Klausel ist allerdings so auszulegen, dass sie über den Wortlaut hinaus auch die WEG betrifft. Die Teilungserklärung stammt vom 29.06.2007, vor der WEG-Reform waren lediglich die einzelnen Wohnungseigentümer Rechtssubjekt. Seit dem 01.07.2007 ist auch, nach Reform, die WEG teilrechtsfähig. Die Reglung aus der Teilungserklärung stammt, wenn auch knapp, vor der Zeit der Gesetzesänderung. Zwar ist es richtig, dass auch schon davor der BGH seit der Entscheidung vom 02.06.2005, V ZB 32/05 davon ausging, dass die WEG Teilrechtsfähig sei. Dies führt aber nicht zu einer Unwirksamkeit der hier streitigen Teilungserklärung, vielmehr ist diese auszulegen. Mögliche Auslegungsmöglichkeiten sind, dass einerseits, die WEG ist wörtlich nicht genannt, die Verwalterin nicht die WEG verpflichten können solle, andere Auslegungsmöglichkeit ist, dass die WEG vertreten werden soll. Es gab de lege lata bis zum 01.07.2007 noch keine Teilrechtsfähigkeit der WEG, da die Änderung des § 10 Abs. VI WEG erst zu diesem Zeitpunkt eintrat (und nicht schon zur Zeit der Abfassung der Gemeinschaftordnung, auch wenn es nur wenige Tage vorher waren). Es bestand daher de ege lata noch keine Veranlassung die WEG mit aufzunehmen. Vom Sinn und Zweck her hande t es sich um eine sehr weite Ermächtigungsklausel mit umfassenden Befugnissen der Verwalterin zur Handlung für und gegen die Sondereigentümer. Nach teleologischer Auslegung erscheint daher auch ein Handeln für die WEG gewollt zu sein und derart legt das Gericht die entsprechende Klausel auch aus. Grundsätzlich ist heranzuziehen der Wortlaut der Erklärung, sowie ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Es ist nach § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften; relevant ist eine an objektiven Maßstäben orientierte Betrachtung der Teilungserkläring, wobei auch in Grenzen eine ergänzende Vertragsauslegung möglich ist. Ein derartiger Fall liegt hier vor. Seit dem 01.07.2007 gibt es auch de lege lata die WEG als handlungs- und Verpflichtungsobjekt. Gemäß § 27 WEG ist der Verwalter de lege lata seit dem 01.07.2007 auch gegenüber den Wohnunsgeigentümern als auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Dafür spricht auch die Formulierung des 14.2, wo die Wohnungseigentümergemeinschaft explizit mit aufgeführt wurde. 14.2.3 ist von seiner Stellung her eine speziellere Regelung als 14.2. Es macht teleologisch keinen Sinn, in 14.2.3 weniger Vertretungsmasse zuzuordnen als bei 14.2. Dieses alles spricht für eine ergänzende Auslegung der Bestimmung mit der Folge, dass auch ein Handeln für die WEG erfolgt.

b) Das Gericht erachtet die entsprechende Klausel auch nicht für nichtig oder sonst wie unwirksam. Begrenzt wird die Vertragsfreiheit durch die allgemeinen Schranken der §§ 134, 138 und 242 BGB. Insbesondere können auch zwingende gesetzliche Vorschriften durch Vereinbarung nicht geändert werden. Die Gestaltungsfreiheit findet dort ihre Schranken, wo die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer als Eigentümer zu stark ausgehöhlt wird. Dieses sieht das Gericht hier aber noch nicht als überschritten an. Zwar ist es richtig, dass der BGH in der Entscheidung VII ZR 171/15 von einer Inhaltskontrolle gesprochen hat, allerdings lässt sich hieraus noch keine Anwendung der §§ 307 ff BGB für die Teilungserklärung als solches herleiten. Der BGH hat in VII ZR 171/15 ausdrücklich die Anwendbarkeit der §§ 307 ff BGB offen gelassen. Konkret: Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.)(BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15 -, BGHZ 210, 206-224, Rn. 32, zitiert nach juris). Überdies erachtet das Gericht hier auch noch kein „einseitig vorgegeben“ klägerseits als nachgewiesen bzw. ausreichend vorgetragen. Teilende Eigentümerin war gemäß der Teilungserklärung die Firma ... mit Sitz in ..., der Verwaltervertrag wurde mit der ... abgeschlossen. Selbst unterstellt, für eine andere WEG wurde eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gefunden und auch die teilende Firma ... wäre dort beteiligt gewesen, reicht dies nicht aus für „einseitig vorgegeben“. Erforderlich wäre, dass die Klagepartei, die Beklagte bestreitet, hier weiteren Vortrag zur beherrschenden Stellung der Firma ... gebracht hätte und weiteren Vortrag, dass die entsprechende Klausel auf Veranlassung der Firma ... eingebracht wurde. Aus einem, unterstellt, zweifachen (oder auch mehrfachem) Vorhandensein einer Klausel in verschiedenen Teilunsgerklärungen von verschiedenen WEGs, lässt sich nicht per se auf ein „einseitig stellen“ schließen. Im Übrigen ist aus K 21 nicht bekannt, dass es sich bei der Teilungserklärung der Tristanstraße/Isoldenstraße, WEG, um eine wortidentische Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt. Vorgelegt worden lediglich die ersten vier Seiten. Da ergeben sich bereits Unterschiede. Es ist nicht ersichtlich, dass K 1 und K 21 wortidentisch sind. Darauf kommt es aber auch nicht an, wie bereits ausgeführt.

Aber auch unter Berücksichtigung von § 242 BGB - wenn man die Frage der Anwendbarkeit der § 307 ff BGB offen läßt und die Inhaltskontrolle im Rahmen von § 242 BGB ausübt, vgl. Dötsch in Timme, WEG, § 10, Rn 186 - kommt es zur Überzeugung des Gerichtes nicht zu einer Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Regelung des § 14 Ziffer 14.2.3 der Gemeinschaftserklärung. Die Rechtsprechung ist mit Regelungen über eine Unwirksamkeit zurückhaltend. Als unwirksam erachtet wurde im Fall des OLG Frankfurt vom 03.11.2014, 20 W 241/14 die Befugnis des Verwalters zu allen mit dem Wohnungseigentum zusammenhängenden Angelegenheiten. Das OLG Frankfurt führt insoweit aus: „Zwar können nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit dort nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Dieser Abänderungsbefugnis der Wohnungseigentümer durch allseitige Vereinbarung sind jedoch gewisse Grenzen gesetzt. So ist allgemein anerkannt, dass solche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer unwirksam sind, die sich als mit den Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechts als unvereinbar erweisen, wobei insoweit von einem der privatautonomen Gestaltung entzogenen Kernbereich ausgegangen wird (vgl. Lafontaine in Juris PK-BGB, Bd. 3, 7. Aufl. 2014, § 10 WEG Rn. 78; BGHZ 129, 329; Sauren, WEG, 5. Aufl., § 15 Rn. 6; Staudinger/Kreutzer, BGB, Neubearb. 2005, § 15 WEG Rn. 10; Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 97). Zu diesem Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts gehört auch die Kompetenzverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem Verband, dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern (vgl. Niedenführ/Kümmel, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 27). Es ist grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung durch die Vereinbarung von Öffnungsklauseln etwaige zusätzliche Beschlusskompetenzen zu eröffnen oder bei Beschlussfassungen qualifizierte Mehrheiten oder aber Einstimmigkeit zu vereinbaren. Einen solchen Fall hat das OLG Frankfurt, Beschluss vom 03. November 2014 - 20 W 241/14 -, Rn. 27, juris angenommen und wie folgt begründet: „Denn die dort dem Hausverwalter erteilte allumfassende Vertretungsbefugnis, die sich ausdrücklich auf alle Angelegenheiten beziehen soll, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen, führt zu einer vollständigen Aufhebung der Kompetenzverteilung zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter und einer vollständigen Aushöhlung der Rechtsposition der einzelnen Wohnungseigentümer. Mit dieser Regelung würde dem Hausverwalter die Rechtsmacht eingeräumt, Inhalt und Umfang der Rechte jedes einzelnen Wohnungseigentümers in jeder Hinsicht bis hin zu deren vollständiger Entziehung umzugestalten. Hinzu kommt, dass die Entziehung dieser allumfassenden Rechtsmacht wiederum eine Änderung der Teilungserklärung voraussetzen würde und deshalb nicht von dem einzelnen Wohnungseigentümer erklärt werde könnte, sondern wiederum einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfte. Eine derartige mit einer vollständigen Entmachtung der einzelnen Wohnungseigentümer verbundene Generalvollmacht für den Hausverwalter verstößt deshalb eindeutig gegen den Kernbereich der Grundprinzipien des Wohnungseigentumsrechtes und erweist sich deshalb als unwirksam.“

Derartig weit ist die hiesige Regelung des § 14 Ziffer 14.2.3 nicht. Es wird lediglich „mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer ... der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt, Verträge (z.B. Dienst-, Werk- und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen (z.B. ... zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw.)“. Dieses greift, anders als die Entscheidung des OLG Frankfurt noch nicht in den Kernbereich der Rechte und Pflichten, in die die Wohnungseigentümer auch nach gewillkürter Bestimmung nicht eingreifen können, ein. Der sog. Kernbereich ist vielschichtig und im einzelnen nicht genau definiert. Hier tangiert wäre der sog. „mitgliedschaftliche Kernbereich“, vgl. Dötsch a.a.O., Rn 196. Wie die beklagte Partei aber zu Recht anführt, ist durch die Regelung des 14.2.3 der mitgliedschaftliche Kernbereich der jeweiligen Eigentümer nicht begrenzt; durch die Formulierung der Klausel ist es nicht ausgeschlossen, dass die Eigentümer im Falle von Instandhaltung und Instandsetzung zusätzliche, neben einem Verwalterhandeln, Beschlüsse fassen, die dann vom Verwalter umgesetzt werden müssen. Die Klausel 14.2.3 sagt im Ergebnis nur aus, ausgelegt nach § 133 BGB, dass wenn kein anderer Beschluss der Eigentümer vorliegt, dass der Verwalter „mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer... im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt ist, Verträge (z.B. Dienst-, Werk- und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen“. Natürlich, das ergibt sich aus dem mitgliedschaftlichen Kernbereich, können die Eigentümer nicht begrenzt werden, Beschlüsse zu fassen, denn die Eigentümer sind die „Herren der WEG“ und nicht der Verwalter. Das eigene Fassen von Beschlüssen verbietet aber 14.2.3 nicht, sondern gibt nur, darüber hinaus, dem Verwalter eine (Blanko)Befugnis zum Vertragsabschluss. Auch aus der Entscheidung des LG München I, Aktenzeichen 36 S 19282/09 lässt sich keine Verletzung des Kernbereiches begründen. Eine Unwirksamkeit ergibt sich daher nicht. Zwar ist es richtig, dass das Landgericht München I entschieden hat, dass eine Klausel, die - ohne weitere sachliche Beschränkungen - vorsieht, dass bis zu DM 10.000,00 kein ... grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss gefasst werden muss und ab dieser Summe lediglich die Zustimmung des Verwaltungsbeirats einfordert, gemäß einer AGB Inhaltskontrolle zu einer unangemessenen Benachteilung der Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben führe. Das Landgericht führt weiter aus „die Klausel stellt in der konkreten Form einen gravierenden Eingriff in das grundlegende Kompetenzgefüge bei Maßnahmen der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dar, ... Die Wohnungseigentümer seien ... Träger und Herren der Verwaltung und hätten zu entscheiden, ob und auf welche Weise und in welchem Zeitraum sie etwaige Mängel beseitigen wollten. ... Der Verwalter als Sachverwalter der Eigentümer habe insoweit gerade keine eigene Entscheidungsbefugnis über „Art und Umfang dieser Maßnahmen“. Das Landgericht prüft allerdings in seiner Entscheidung nicht, wie hier streitgegenständlich, eine Regelung einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, sondern tätigt seine Ausführungen zu einer Klausel des Verwaltervertrages. Das Landgericht führt also hier entsprechend § 305 ff BGB eine Klauselkontrolle durch. Dieses ist hier, wie bereits ausgeführt, aber nicht streitgegenständlich, da nicht veranlasst. Die Ausführungen des Landgerichts München in der Entscheidung 36 S 19282/09 können daher nicht uneingeschränkt auf diesen Fall herangezogen werden. Streitegenständlich findet bezüglich der Regelung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eben gerade keine AGB-Kontrolle statt. Eine Inhaltskontrolle erfolgt nur über § 242 BGB, Im Übrigen sind natürlich auch die gesetzlichen Bestimmungen des § 134/138 BGB zu achten.

c) Auch eine Auslegung der betreffenden Klausel führt nicht dazu, dass Beschränkungen hineinzulesen wären. Grundsätzlich ist, wie bereits erörtert, heranzuziehen der Wortlaut der Erklärung, sowie ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Es ist nach § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften; relevant ist eine an objektiven Maßstäben orientierte Betrachtung der Teilungserklärung, wobei auch in Grenzen eine ergänzende Vertragsauslegung möglich ist. Hier ist vom Wortlaut keine Grenze gesetzt, weder nach Art der Maßnahme noch ist eine Wertgrenze gesetzt. Vom Wortlaut her handelt es sich um eine Blankobefugnisübertragung auf den Verwalter in unbegrenzter Höhe (für bestimmte Bereiche). Unter Beachtung dieser Grundsätze ist im Einzelfall eine ergänzende Vertragsauslegung möglich. Für eine ergänzende Auslegung ist aber hier angesichts des klaren Wortlautes kein Raum. Gemäß BGH 07.10.2004 V ZB 22/04 zitiert nach Juris, ist es grundsätzlich möglich eine Regelungslücke einer Gjemeinschaftsordnung durch Heranziehen der Regeln der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen. Die notwendige objektive Auslegung der Gemeinschaftsordnung „aus sich selbst heraus“ könnte zwar im konkreten Fall dazu führen, dass sich ein bestimmter hypothetischer Parteiwille der für die Ergänzung der für die getroffenen Regelungen maßgeblich sei, nicht feststellen lasse und mithin eine ergänzende Auslegung scheitere. In den Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille jedoch aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden könne, gäbe es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung generell auszuschließen. Allerdings sei auch bei einer hiernach möglichen ergänzenden Auslegung darauf zu achten, dass sie zu einem Ergebnis führe, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das naheliegende darstellt. Dieses Erfordernis sei notwendig, aber auch ausreichend, vergl. auch BGH Z 92, 18 (21), um ein entsprechendes Ziel des § 10 Abs. 2 WEG, nämlich den Erwerber vor Ansprüchen aus ihm unbekannten Vereinbarungen zu schützen und dem Bestimmtheitserfordernis Rechnung zu tragen, durchzusetzen. Hier enthält die entsprechende Klausel 14.2.3 weder eine summenmäßige Begrenzung, noch das Merkmal der Erforderlichkeit und auch nicht das Merkmal der Wirtschaftlichkeit. Es handelt sich bei der Klausel um eine ganz weitreichende Blankoermächtung des Verwalters zur Verpflichtung der WEG. Auch aus § 14.2 ergibt sich eine weitreichende Befugnis des Verwalters, nämlich die Rechte der Sondereigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen allen Angelegenheiten gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen“. Aus der Urkunde selbst noch aus sonstigen Gesichtspunkten haben die Macher der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung angedeutet, dass diese weitreichende dem Verwalter auferlegte Befugnis aus 14.2.3 irgendwelchen Schranken, sei der Wirtschaftlichkeit, sei es die Erforderlichkeit oder sei es eines Kostenrahmens noch des Einholens von Vergleichsangeboten unterläge. Nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen, im Übrigen auch entschieden vom BGH am 13.05.2016 V ZR 152/15, ist dann hier kein Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung des streitgegenständlichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Die Klausel ist weit gefasst, es kann daher auch nicht inzidenter eine Schranke gezogen werden. Die Verwaltung hatte daher eine weitreichende Vertretungsbefugnis für Verträge und zwar - a lerdings auch nur, denn insoweit begrenzt der Wortlaut der Regelung und deren enumerative Aufzählung - betreffend Energie, mit dem Hauswart, zum Zwecke der Treppenhaus- und Treppenhausfensterreinigung, zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw. In den genannten Bereichen und das ist die einzige Grenze, die die Klausel schon von ihrem Wortlaut und daher verobjektivierbar anbietet, darf der Verwalter unbegrenzt, ohne Setzung eines Kostenrahmens und ohne die Grenze der Erforderlichkeit oder der Wirtschaftlichkeit handeln.

d) Insgesamt kann das Gericht hier allerdings keinen Verstoß gegen §§ 134, 138 oder auch 242 BGB erkennen. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG auch abweichende Vereinbarungen von den Vorschriften der WEG treffen. Grenze ist, wie bereits ausgeführt, der Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien des Wohnungseigentumsrechts. Es ist grundsätzlich möglich, in der Teilungserklärung die Befugnisse des Verwalters zu erweitern. Grenze ist jedoch lediglich dort, wo die vorgenannte Kompetenzverteilung als Grundprinzip des Wohnungseigentumsrechtes verletzt wird. Einen solchen Fall das Gericht hier, wie bereits ausgeführt nicht erkennen.

II. Die Verwalterin durfte also sämtliche Arbeiten im Bereich Instandhaltung und Instandsetzung und auch zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten frei beauftragen, unabhängig von einer Erforderlichkeit für die Gemeinschaft, einer Wirtschaftlichkeit oder des Einholens von Vergleichsangeboten.

Unter diese Gruppe fallen die Rechnungen K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16, weswegen die Klage insoweit abzuweisen war.

1) Das Gericht geht nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon aus, dass alle diese Maßnahmen (K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16) im Gemeinschaftseigentium wirkten. Die Falleitung ist eine gemeinschaftliche, der Lattenverschlag trennt die gemeinschaftlichen Sicherungen ab, die Malerarbeiten erfolgten in Gemeinschaftsräumen, die Buche und die Kiefer standen auf Gemeinschaftsgrund, genauso wie die Sickerschächte als auch der Wäscheständer.

2) Auf die Frage der Ursache der Erforderlichkeit der Maßnahme, zum Beispiel, ob die klägerische Behauptung stimme, dass anstelle der Kiefer der Fahrradunterstand der Firma Wiegerling errichtet wurde und auch ob die Firma Wiegerling im Rahmen ihrer Bauarbeiten die Buche falsch beschnitt, darauf kommt es nach dem Wortlaut von 14.2.3 nicht an. Auch ist, wie bereits oben erörtert, die Klausel nicht entsprechend ergänzend auszulegen. Dafür gibt die Klausel als auch die übrige Urkunde keine Anhaltspunkte her.

3) bei sämtlichen Maßnahmen K 6, K 7, K8, K 10 und 11, K 14 bis 16 handelt es sich entweder um Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder gärtnerische Arbeiten, welche nach der Regelung des 14.2.3 ohne Beschlussfassung beauftragt werden dürfen. Die Klage war daher insoweit abzuweisen.

a) Der Austausch einer Fallleitung im Kellerbereich, K 6, erfolgte, weil die defekt ist das ergab übereinstimmend die Beweisaufnahme. Es liegt daher eine Sache der Instandhaltung und Instandsetzung vor. Egal ist, wer den Defekt verursachte. Streitig war zwischen den Parteien, ob der Defekt aufgrund des Alters und einer Brüchigkeit eintrat (so die Zeugir Stickroth) oder etwa, weil die Mitarbeiter der Firma Wiegerling Steine hinunterwarfen bei Abbrucharbeiten. Darauf kommt es nach dem Wortlaut der Klausel nicht an. Der Verwalter darf grds. - insoweit ist er nach dem Wortlaut der Klausel frei - unabhängig von einem „Verursacherbeitrag“ für den Instandsetzungsgrund/Instandhaltungsgrund - eine Beauftragung zur Instandhaltung/Instandsetzung erteilen.

b) Auch bei K 7 liegt kein Anspruch vor. Es handelt sich hierbei um den Ersatz für die, das hat auch die Beweisaufnahme ergeben, abgebaute Einhausung des Stromraumes, im Wert von € 1.666,00. Hierbei handelt es sich um eine Instandhaltung/Instandsetzungsarbeit. Das Ziel von Instandhaltung und Instandsetzung ist die Erhaltung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes. Hier gab es, das hat die Beweisaufnahme ergeben, bereits vorher eine Einhausung, die im Rahmen der Umbauarbeiten durch die Firma Wiegerling abgebaut wurde. Dies ergibt sich übereinstimmend aus den Aussagen der Zeugen Stickroth, als auch aus den Aussagen des Zeugen Böttner, der als Hausmeister die Anlage neuen Frau Stickroth am besten kennt. Herr Böttner hat angegeben, dass der alte Verschlag noch existierte bis auf die Querstreben, dieser aber abgebaut worden ist. Insgesamt erachtet das Gericht es aber durch die Beweisaufnahme als nachgewiesen, dass es einen Verschlag gab. Die Wiedererrichtung/Neuerrichtung, alte Materialien wurden ja, das ergab sich aus der Aussage des Zeugen Böttner, nicht genutzt, erachtet das Gericht aber noch als Instandhaltung und Instandsetzungsmaßnahme, da der ursprüngliche Zustand, nämlich Zustand mit Verschlag wieder hergestellt werden durfte. Schranken sind dem Verwalter wie bereits ausgeführt in der Gemeinschaftsordnung nach 14.2.3 ja gerade nicht gesetzt.

c) Auch Putz- und Anstricharbeiten, K 8 fallen unter Instandhaltung und Instandsetzungsarbeiten. Nach § 14.2.3 durfte dieses beauftragt werden. Insoweit bestehen, wie bereits ausgeführt, keine Schranken, auch wenn hier kein streitgegenständlicher Beschluss vorlag, durfte die Verwalterin das in Auftrag geben, auch wenn nur Teilbereiche der Gemeinschaftsräume und nicht sämtliche gleichalte Räume gestrichen wurden. Auch einen „Sinnhaltigkeitsvorbehalt“ macht die entsprechende Klausel Ziffer 14.2.3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht. Das Verwalterhandeln unterliegt keinen Schranken, eine derartige Schranke ist, wie bereits ausgeführt, auch nicht über eine ergänzende Vertragsausglegung hereinlesbar. Natürlich erscheint es auf den ersten Blick plausibel, die Einlassung der Klagepartei, dass alle Räume etwa gleichen Zustandes sind, und daher auch gleich zu sanieren seien und nicht nur einzelne wenige Räume zu sanieren. Die Zeugin Stickroth hat das Verwalterhandeln aber auch plausibel und nachvollziehbar erläutert, nämlich, dass man erst einmal ein „Muster“ erstellt habe werden sollen als Vorlage einer Sanierung. Im übrigen geht die Argumentation der Klagepartei fehl, denn sie argumentiert ja gerade damit, dass die (irgendwann) in den (unstreitig) 1960er Jahren erstellten Räume noch gar nicht zu sanieren seien. Aber auch dies ist keine Begrenzung des Verwalterhandelns, denn die Erforderlichkeit ist kein begrenzendes Tatbestandsmerkmal nach dem weiten Wortlaut des 14.2.3.

d) Die Maßnahme K 10, Wäscheständerentfernung, mit einem Betrag von € 2.177,70 ist ebenfalls vom Grundsatz her eine Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahme, auch der Abbau einer Einrichtung kann eine Maßnahme der Instandsetzung sein, wenn es um die Abwendung von Gefahren geht. Dies hat die Zeugin Stickroth in ihrer Einvernahme angegeben. Eine Überprüfung auf „Sinnhaftigkeit“ erfolgt nicht, sodass diese Maßnahme ebenfalls unter den Anwendungsbereich von 14.2.3 fällt.

e) Die Maßnahmen K 11 Baumfällarbeiten mit einem Betrag von € 1.755,45 sind im weiteren Sinne Gartenarbeiten, und unterfallen dem Wortlaut von § 14 14.2.3. Selbiges gilt für die Fällung einer Buche im Wert von € 1.859,38. Auf das Reinigen von Sickerschächten zu einem Preis von € 5.997,60 als auch Malerarbeiten zu einem Preis von € 3.843,70 sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und unterfallen dem Anwendungsbereich von 14.2.3.

4. Selbst unterstellt man ginge, wie hier nicht, von einer Unwirksamkeit/Nichtigkeit der Regelung des § 14 14.2.3 aus, so fehlte es aber an einer Vorwerfbarkeit, weil das Verwalterhandeln vom Wortlaut der Teilungserklärung gedeckt ist. Auch einem kundigen Verwalter ist nicht aufzuerlegen, ungeschriebene Tatbestandsmerkmale wie Erforderlichkeit, Wirtschaftlichkeit, Kostenobergrenzen etc in die Teilungsreklärung hineinzulesen.

III. Begründet ist die Klage bezüglich der Maßnahmen K 7 Rechnungsnummer 201210239 im Wert von 1.071 € (Kabellegung), K 9 Rechnungsnummer 2012102269 für 2.142 € (Fahrradrampe), K 12 Rechnungsnummer 2012102321 für 2.142 € (Fahrradständer) und K 13, Rechnungsnummer 2012102341 für 2.713,20 € (Pflasterarbeiten). Hier hat die Verwalterin ohne Beschluss gehandelt und ein Anwendungsbereich von Ziffer 14.14.2.3 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung war nicht eröffnet, so dass es eines Beschlusses bedurft hätte. Im Handeln ohne Beschluss bezüglich der Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten liegt eine Pflichtverletzung im Sinne von § 280 BGB. Diese hat die Verwalterin auch zu vertreten. Der Verwalterin, das hat die Zeugin Stickroth angegeben, ist bekannt, dass grundsätzlich Beschlüsse zu fassen sind. Der Wortlaut des § 14 14.2.3, auf den sich die Verwalterin stützt, ist fest umrissen und umfasst nicht pauschal alle Maßnahmen, sondern nur bestimmte. Es ist der Verwalterin zuzumuten, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu kennen und dementsprechend zu handeln. Die Verwalterin hätte daher für die Maßnahmen Kabellegung, Fahrradständer und Pflasterarbeiten Beschlüsse einholen müssen, was sie nicht tat. Dieses ist mindestens fahrlässig im Sinne von § 276 BGB. Die Pflichtverletzung ist der Klagepartei auch vorwerfbar.

a) Die Maßnahme Fahrradrampe, K 9, betrifft eine andere WEG als die streitgegenständliche. Die Klausel 14.2.3 befugt nicht, Maßnahmen für fremde Wohnungsiegntümergemeinschaften durchzuführen. Die Abbuchung für eine fremde Maßnahme erfolgte aber vom hiesigen WEG-Konto. Dieses ist ebenfalls ein pflichtwidriges Verwalterhandeln im Sinne von § 280 BGB. Die Maßnahmen K 9 Bau einer Fahrradrampe in Höhe von € 2.142,00 betrifft eine andere WEG. Hiernach ist das Gericht durch die Einvernahme auch der Zeugin Stickroth überzeugt. Diese hat in ihrer Zeugeneinvernahme klar erklärt, dass es keine Fahrradrampe in der Wohnanlage gäbe und die Arbeiten für die Wotanstraße 2 und 4 ausgeführt seien. Die Klagepartei hat aber bestritten und mit K 43 auch belegt, dass die Rechnung für die streitgegenständliche Fahrradrampe tatsächlich vom WEG Konto beglichen wurde. Auch aus der Einvernahme der Zeugen Wipfler und Böttner, die die Klagepartei angeboten hat, ergibt sich übereinstimmend, dass eine Fahrradrampe nicht zum Anwesen gehört und dass die Buchung für die nicht zum Anwesen gehörende Fahrradrampe zu Lasten der WEG erfolgte. Das Gericht geht also davon aus, dass hier einerseits kein Geschäft der gegenständlichen WEG geführt wurde. Zum anderen ist auch die Errichtung einer neuen Fahrradrampe keine Instandhaltungs oder Instandsetzungsmaßnahme sodass diese sowieso nicht unter den Handlungsbereich von § 14 Ziff. 14.2.3 der Gemeinschaftsordnung fällt. Aus der Aussage des Zeugen Böttner bestätigt sich ebenfalls die Aussage von K 43, das nämlich die Kosten für die Maßnahme vom streitgegenständlichen WEG-Konto abgebucht wurde und dort fehl gebucht waren.

b) Das Gericht erachtet es allerdings nicht als nachgewiesen, dass auch die Pflasterarbeiten in Höhe von € 2.713,20 unter den Anwendungsbereich des 14.2.3 fallen. Selbst nach der eigenen Aussage der Zeugin Stickroth ergibt sich, dass sie der Auffassung war, hier vielleicht einen Beschluss hätte fassen zu müssen. Selbst nach der eigenen Einlassung der Zeugin Stickroth lag keine Instandsetzung/Instandhaltungsmaßnahme vor. Unter Instandhaltung ist die Erhaltung des bestehenden ordnungsgemäßen Zustandes zu verstehen. Instandsetzung bedeutet hingegen die Wiederherstellung eines einmal vorhanden gewesenen ordnungsgemäßen Zustandes, vgl. Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage, § 14 Nr. 4. Es war nach der eigenen Aussage der Zeugen Stickroth kein Defekt vorhanden. Die Pflasterarbeiten sind nach ihrer eigenen Aussage als Ersatz für eine Teerausführung eines Teilstückes des Weges gemacht worden. Laut Aussage der Zeugin Stickroth war der WEG (gerade!) von der Firma Wiegerlng geteert worden. Der WEG war also nicht defekt und musste weder instandgesetzt noch instandgehalten werden. Die Zeugin Stickroth hat angegeben, die Pflasterarbeiten veranlasst zu haben, um Regenwassergebühren zu sparen. Dieses ist aber primär keine Instandhaltung/Instandsetzungsmaßnahme. Hier hätte sie, einen Beschluss herbeiführen müssen, da ihr Handeln nicht nach § 14, 14.2.3 gedeckt ist. Dieses ist ihr auch vorwerfbar, sie selbst sagt, sie hätte einen Beschluss herbeiführen müssen. Insoweit steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Verwaltern. Das Handeln der Zeugin Stickroth ist der Verwaltung zurechenbar, dies wird nicht bestritten.

c) Auch bezüglich K 5 (Kabellegung) mit einem Betrag von € 1.071,00 ist die Klage ebenfalls begründet. Auch das ist eine bauliche Veränderung und keine Instandhaltungs/Instandsetzungsmaßnahme mehr. Diese Maßnahme fällt nicht unter 14.2.3.. Die Wohnungseigentümer, dies ergab die Beweisaufnahme, haben eine Möglichkeit Kabel zu empfangen. Selbst nach der Aussage der Zeugin Stickroth liegt keine Instandhaltung/Instandsetzung vor. Es ergibt sich aus ihrer Aussage nur, dass sie es für zweckmäßiger befunden hat (Preis und eventuell bessere Empfangsmöglichkeiten für ausländische Mitbürger), sich eine SAT-Umstellung offen zu halten. Aus ihrer Aussage ergibt sich aber in keinster Weise, dass eine Umstellung erforderlich war wegen Defektes etc. Das Legen eines Kabelkanales, um sich (schon unterstellt), eine SAT-Empfangsmöglichkeit offen zu halten, stellt eine bauliche Veränderung da. Die Maßnahme unterfällt nicht der Klausel. Die Verwaltung handelte ohen Beschluss. Ein solcher ergibt sich selbst aus der Aussage der Zeugin Stickroth nicht. Dies ist auch vorwerfbar, da für einen kundigen Verwalter es sich hätte offenbahren müssen, dass das neu Setzen eines Kablekanals keine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung ist, sondern darüberhinausgeht und ein aliud ist.

d) Ebenfalls ist die Klage begründet bezüglich der Fahrradständer K 12 in Höhe von 2.142 €. Auch hier handelt es sich nicht um Maßnahmen der Instandhaltung/-setzung. Schon nach den Angaben der Zeugin Stickroth waren die abgerechneten Fahrradständer bestimmt als Ersteinrichtung für die neu von der Firma Wiegerling errichteten Fahrradhäuser. Es handelte sich daher schon nach Angabe der Zeugin Stickroth nicht um einen Ersatz für alte, ggfs defekte (wie sich aus den Lichtbildern ergibt) Fahrradständer, sondern eben um eine Neuausstattung von bisher nicht vorhandenen Fahrradständern. Dies ist aber eben nicht die Erhaltung eines bestehenden ordnungsgemäßen Zustandes oder die Wiederherstellung eines einmal vorhandenen Zustandes, sondern ebenfalls ein aliud. Auch hätte sich dies, wie oben, einem kundigen Verwalter offenbahren müssen; das Handeln ist daher auch vorwerfbar.

e) Insoweit ist auch ein Schaden bezüglich 8.068,20 € gegeben. Die Argumentation der beklagten Partei greift nicht. Vortrags- und beweisbelastet für ein rechtmäßiges Alternativverhalten ist die beklagte Partei. Dies hat sie nicht führen können. Es ist Sache der Wohnungseigentümer persönlich, bauliche Veränderungen in die Wege zu leiten oder nicht. Aus den Aussagen der Zeugen Böttner und Wipfler sieht es das Gericht als nachgewiesen, dass eine Kabellegung für eine Sat-Anlage und weitere Fahrradständer, nicht erwünscht waren. Nicht als nachgewiesen erachtet es das Gericht auch, dass bereits Beschlüsse vorlagen. Die Fahrradrampe wurde für andere WEG errichtet, da ist seitens der streitgegenständlichen WEG kein Handlungsbedarf erkennbar. Auch für die Pflasterarbeiten fehlt es an einer Beschlussfassung der Wohnunseigentümer. Die Meinungen eines einzelnen Wohnungseigentümers, wie hier z.B. die des Zeugen Böttner, sind insoweit auch nicht maßgeblich.

f) Die Zinsen sind unbestritten. Ebenfalls ist unbestritten bezüglich der Nebenforderung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, dass ein Gebührenansatz von 0,65 erfolgen kann. Dies aber nicht, wie die Klagepartei meint aus dem Gesamtstreitwert, sondern nur aus dem Betrag mit dem die Klagepartei obsiegt, also 8.068,20 €. Es errechnet sich bei einer 0,65 Gebühr aus 507 € ein Betrag von 329,55 €. Hinzuzurechnen ist noch ein Betrag von 20 € für Auslagen pauschal sowie die Mehrwertsteuer. Insgesamt errechnet sich ein Betrag von 415,96 € für vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.

IV. Die Kosten waren 70/30 zu verteilen nach dem Verhältnis Obsiegen/Unterliegen gemäß §§ 91, 92 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich jeweils aus § 709 Satz 2 ZPO.

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BGB

Lastenausgleichsgesetz - LAG

Wohnungseigentumsgesetz - WEG

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

(1) Wenn jede Partei teils obsiegt, teils unterliegt, so sind die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Sind die Kosten gegeneinander aufgehoben, so fallen die Gerichtskosten jeder Partei zur Hälfte zur Last. (2) Das Ger

(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben,

(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. (2) Schadensersatz weg

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

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Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

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Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:1.die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtze

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Amtsgericht Fürstenfeldbruck Endurteil, 10. Dez. 2018 - 80 C 1725/17 WEG zitiert oder wird zitiert von 4 Urteil(en).

Amtsgericht Fürstenfeldbruck Endurteil, 10. Dez. 2018 - 80 C 1725/17 WEG zitiert 4 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

bei uns veröffentlicht am 07.10.2004

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V ZB 22/04 vom 7. Oktober 2004 in der Wohnungseigentumssache Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG §§ 8, 16 Abs. 2; BGB § 242 (Ba) Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftli

bei uns veröffentlicht am 10.12.2010

Bundesgerichtshof

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 60/10 Verkündet am: 10. Dezember 2010 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein

bei uns veröffentlicht am 13.05.2016

Bundesgerichtshof

Tenor Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden - unter Zurückweisung der weitergehenden Revision - das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 10. Juni 2015 aufgehoben und das U

RechtsgebieteHandels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht Insolvenzrecht Wirtschaftsrecht Zivilprozessrecht

bei uns veröffentlicht am 12.05.2016

Bundesgerichtshof

Tenor Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 9. Juli 2015 wird zurückgewiesen.

RechtsgebieteAnlegerrecht Handels- und Gesellschaftsrecht Immobilienrecht andere Wirtschaftsrecht

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Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.

(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.

(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15

Tenor

: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 9. Juli 2015 wird zurückgewiesen.

: Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten zu tragen.

: Von Rechts wegen

Tatbestand

1: Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Beklagte Mängelansprüche, insbesondere einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (im Folgenden: Mängel am Gemeinschaftseigentum) geltend.

2: Im Jahr 2002 errichtete die L. GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte ist (im Folgenden nur: die Beklagte), in W. das Objekt "A. C. 10", bestehend aus 23 Eigentumswohnungseinheiten nebst Kfz-Stellplätzen, die in der Folgezeit veräußert wurden.

3: Alle Erwerber vor dem 25. November 2002 schlossen einen von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der in § 7 Abs. 5 folgende Regelung enthält (vgl. beispielhaft den Vertrag mit den Erwerbern T. vom 13. November 2002 [im Folgenden: Vertrag vom 13. November 2002]):

: "(5) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist noch nicht erfolgt. Gemäß § 19 der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer in der 1. Eigentümerversammlung das Ingenieurbüro K. mit der Abnahme beauftragt. Die Abnahme wird auf Kosten der Verkäuferin in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durchgeführt. Das Ingenieurbüro soll auch die Behebung der festgestellten Mängel bestätigen."

4: Bei dem mit dem Erwerber Dr. M. am 14. Mai 2003 geschlossenen notariellen Vertrag (im Folgenden: Vertrag vom 14. Mai 2003) handelt es sich um einen von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der bei allen nach dem 25. November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. § 6 Abs. 3 dieses Vertrags lautet wie folgt:

: "(3)Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. … am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben."

5: Die Klägerin hat Mängel am Gemeinschaftseigentum behauptet und insbesondere Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zu deren Beseitigung verlangt.

6: Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

7: Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum teilweise, nämlich in Höhe von 72.280,60 € nebst Zinsen, stattgegeben und weiteren Zahlungs- und Feststellungsanträgen entsprochen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

8: Die Revision der Beklagten ist unbegründet.

: I.

9: Das Berufungsgericht führt, soweit für die Revision von Interesse, im Wesentlichen Folgendes aus:

10: Der Klägerin stünden die erstinstanzlich zuerkannten Beträge gegen die Beklagte zu. Der Vorschussanspruch ergebe sich aus § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Es sei anerkannt, dass sich die Mängelrechte beim Bauträgervertrag nach Werkvertragsrecht richteten.

11: Die Geltendmachung der Rechte aus §§ 634 ff. BGB setze allerdings grundsätzlich eine Abnahme voraus, die das Erfüllungsstadium beende und den Erfüllungsanspruch des Bestellers auf das abgenommene Werk beschränke. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege hier noch nicht vor. Die Abnahme von Wohnungseigentumsanlagen erfordere eine Abnahme sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber. Auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei von jedem einzelnen Erwerber - für sich - vorzunehmen, da jeder Erwerber einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung habe. Es gelte der Grundsatz, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst dann endgültig erfolgt sei, wenn sie auch durch den letzten Erwerber ("Nachzügler") oder durch einen von ihm dazu bevollmächtigten Dritten - ausdrücklich oder stillschweigend - erklärt werde.

12: Es genüge, dass nur ein Erwerber in einer Wohnungseigentümergemeinschaft noch unverjährte Mängelansprüche in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum habe, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft könne die Ansprüche von Nachzüglern - wie vorliegend geschehen - an sich ziehen. Hier sei jedenfalls für die Verträge, die nach dem 25. November 2002 geschlossen worden seien, eine formularmäßige Bezugnahme auf eine bereits erfolgte Abnahme vom 25. November 2002 unwirksam. Die Bezugnahme auf eine bereits durchgeführte Prüfung sei bloße Abnahmefiktion, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB unwirksam sei, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offenlasse, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen. Im Übrigen begegne die für die Nachzügler verwendete Vertragsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 auch wegen der damit bezweckten Verkürzung der Verjährungsfrist für Mängel am Gemeinschaftseigentum durchgreifenden Bedenken, die hier aber dahingestellt bleiben könnten.

13: Eine schlüssige (konkludente) Abnahme durch die Nachzügler scheitere schon daran, dass diese aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen seien, eine Abnahme sei bereits erfolgt. Dann könne ihrer Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums nicht der Wille unterlegt werden, dieses schlüssig als im Wesentlichen vertragsgerecht anzuerkennen.

14: Die fehlende Abnahme stehe dem Vorschussanspruch nicht entgegen. Die Frage, ob ein Vorschussanspruch auch vor Abnahme bestehe, sei zwar nicht unumstritten, aber sie werde, soweit ersichtlich, für bestimmte enge Ausnahmefälle zu Recht bejaht. Das gelte jedenfalls für die Fälle, in denen das Werk fertiggestellt und an den Besteller übergeben worden sei, dieser aber etwa die Abnahme wegen behaupteter Mängel verweigere oder eine Abnahme schlicht noch nicht erfolgt sei, ferner der Unternehmer eine Mängelbeseitigung verweigere oder trotz Setzung einer angemessenen Frist nicht vornehme.

15: Das Setzen einer (weiteren) Nacherfüllungsfrist gemäß § 637 BGB sei entbehrlich gewesen. Die Beklagte sei in der Vergangenheit mehrfach vergeblich aufgefordert worden, die verfahrensgegenständlichen Mängel zu beseitigen. Die jetzt noch verfahrensgegenständlichen Mängel seien nicht beseitigt worden, obwohl die Beklagte deren Beseitigung sogar teilweise zugesagt gehabt habe. Zudem habe sie spätestens durch ihre beharrliche Weigerung und das Leugnen der Mängel trotz des eindeutigen Ergebnisses des selbständigen Beweisverfahrens ihre mangelnde Bereitschaft zur Mängelbeseitigung dokumentiert.

16: Der Vorschussanspruch der Klägerin für die im Wege der Selbstvornahme vorgesehene Mängelbeseitigung belaufe sich auf die vom Landgericht zutreffend festgestellte Höhe.

17: Die Verjährungseinrede der Beklagten greife nicht durch. Die nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB der fünfjährigen Verjährungsfrist unterliegenden Ansprüche der Klägerin seien nicht verjährt. Mangels Abnahme habe die Verjährungsfrist nicht begonnen (§ 634a Abs. 2 BGB).

: II.

18: Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Insbesondere ist die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht zu beanstanden.

19: 1. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, dass die Klägerin die geltend gemachten, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelansprüche derjenigen Erwerber, die nach dem 25. November 2002 kontrahiert haben (im Folgenden: Nachzügler-Erwerber), an sich gezogen hat, wird dies von den Parteien hingenommen. Entsprechendes gilt, soweit das Berufungsgericht die Klägerin bezüglich der genannten Ansprüche für prozessführungsbefugt erachtet hat. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432).

20: 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - von den Parteien unbeanstandet - angenommen, dass sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. (Vertrag vom 14. Mai 2003) wegen Mängeln am Bauwerk nach Werkvertragsrecht richten.

21: a) Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 - VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572 f., juris Rn. 8 ff. sowie Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, BauR 2003, 535, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 213; vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 352, juris Rn. 7; vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9 und vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315, juris Rn. 13 ff.; für noch nicht vollständig fertiggestellte Bauwerke vgl. BGH, Urteile vom 5. April 1979 - VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204, 206 f., juris Rn. 11 ff. und vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 267 f., juris Rn. 30 f.). Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO; Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO, juris Rn. 15 f.).

22: Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO Rn. 11 und vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9).

23: b) An dieser Rechtsprechung ist hinsichtlich der Mängelansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen auch bei nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen festzuhalten (vgl. zum Streitstand, bejahend: Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 11. Teil Rn. 206 ff.; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.; Vogel, BauR 2010, 1992, 1994 f.; Derleder, NZBau 2004, 237, 242 f.; Dören, ZfIR 2003, 497, 500 ff.; Thode, NZBau 2002, 297, 299 f.; Pause, NZBau 2002, 648 f.; tendenziell bereits BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409, juris Rn. 18 f. = NZBau 2007, 507 sowie Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 28, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; verneinend: Hertel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bambring, DNotZ 2001, 904, 906; Ott, NZBau 2003, 233, 238 f.).

24: Allerdings wurde mit den Änderungen durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die rechtliche Stellung des Käufers bei Bauwerken in mancher Hinsicht derjenigen des Bestellers bei einem Bauvertrag angenähert. So verjähren die Mängelansprüche des Käufers nach § 437 Nr. 1 und 3 BGB bei einem Bauwerk statt in einem Jahr nunmehr gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a) BGB in fünf Jahren; dies entspricht der Länge der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache - entsprechend dem in § 633 Abs. 1 BGB Geregelten - frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Außerdem wird in § 439 Abs. 1 BGB ein Nacherfüllungsanspruch des Käufers statuiert; dieser kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.

25: Unbeschadet der vorstehend genannten Annäherung ist es aus mehreren Gründen jedoch, was dem Willen des Gesetzgebers nicht widerspricht (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drucks. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995), weiterhin sach- und interessengerecht, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern und Eigentumswohnungen bei Bauträgerverträgen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöckner in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91). So besteht für den Käufer - anders als für den Besteller (vgl. § 637 BGB) - nicht die Möglichkeit, einen Vorschuss für die zur Selbstbeseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 72; Glöckner, aaO). Zudem passt das Recht des Käufers, zwischen Nacherfüllung und Lieferung einer mangelfreien Sache wählen zu können, bei Bauwerken nicht; es könnte zu Konflikten mit dem Recht des für den Bauwerksmangel gegebenenfalls letztverantwortlichen (Nach-)Unternehmers führen, die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmen zu dürfen (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 90; Pause, aaO). Hinzu kommt, dass dem Verkäufer das Verschulden von Dritten bezüglich der Verursachung von Bauwerksmängeln im Zuge der Errichtung des Bauwerks nur in geringerem Umfang zugerechnet werden kann als dem (Bau-)Unternehmer (vgl. Baer, Mängelrechte beim Wohnungseigentumserwerb vom Bauträger, 2010, S. 20 f. einerseits und Merl in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 andererseits; vgl. ferner BGH, Urteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31 und vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, beide zur mangelnden Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Herstellers einer Kaufsache im Verhältnis zum Verkäufer).

26: Demgegenüber ist es dem Bauträger zumutbar, eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber (auch Nachzügler) herbeizuführen.

27: c) Nach den vorstehend genannten Maßstäben richten sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. aus dem Vertrag vom 14. Mai 2003 wegen der geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum nach Werkvertragsrecht. Denn die Wohnanlage wurde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2002 errichtet. Als Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. ist in § 6 Abs. 3 des Vertrags vom 14. Mai 2003 der 25. November 2002 genannt.

28: 3. Im Ergebnis ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht eine zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., wirkende Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht aufgrund der - in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 in Bezug genommenen - Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung und auch nicht aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. angenommen hat.

29: a) Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer - entsprechend dem in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 Ausgeführten - das Ingenieurbüro K. gemäß § 19 der Teilungserklärung aufgrund Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt haben, wobei die Abnahme auf Kosten der Beklagten in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden sollte. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts des Weiteren davon auszugehen, dass - entsprechend dem in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 Ausgeführten - die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erfolgt ist. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgericht außerdem davon auszugehen, dass eine Teilabnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich gestattet war (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1983 - VII ZR 185/81, BauR 1983, 573, 575, juris Rn. 20, zur Teilabnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums).

30: b) Im Streitfall ist das Wohnungseigentumsgesetz bezüglich der vorstehend unter II. 3. a) genannten Vorgänge in der Fassung vor der Novellierung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I, S. 360) anzuwenden.

31: c) Die aufgrund der Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums entfaltet keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., selbst wenn, wovon die Revision offenbar ausgeht, dieses Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen der Nachzügler-Erwerber erklärt haben sollte, die am 25. November 2002 weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren.

32: aa) Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.).

33: bb) Danach ist § 19 der Teilungserklärung, gleichgültig welcher der vorstehend genannten Maßstäbe der Inhaltskontrolle zugrunde gelegt wird, jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der aufgrund Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung beauftragten Abnahmeperson auf Nachzügler-Erwerber erstreckt werden soll. Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht hierunter (vgl. Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2004, 3. Teil Rn. 758; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34). Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt aaO). Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO; Urteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 389, juris Rn. 24; Urteil vom 21. Juli 2005 - VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623, 1624, juris Rn. 13 = NZBau 2005, 585). Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO). Der Regelungsort für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der jeweilige Erwerbsvertrag (Vogel, NZM 2010, 377, 382).

34: Nichts anderes folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Geltendmachung und Durchsetzung von Mängelansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 19 f.). Nach dieser Rechtsprechung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen; das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 19 m.w.N.). Außerdem ist die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Erwerbsverträgen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 20). Anders als die Geltendmachung und Durchsetzung der vorstehend genannten Mängelansprüche, die der Verwaltungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG unterfallen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 16, Rn. 20), betrifft die Abnahme eine Verpflichtung des Erwerbers aus dem Erwerbsvertrag, die keinen unmittelbaren Bezug zu einer Aufgabe der gemeinschaftlichen Verwaltung aufweist (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat zwar Bedeutung auch für die Geltendmachung der vorstehend genannten Mängelansprüche. Darin erschöpft sich die Bedeutung der Abnahme aber nicht. Die Abnahme hat darüber hinaus weitere Wirkungen insbesondere bezüglich der Fälligkeit und Verzinsung der Vergütung, bezüglich des Gefahrübergangs und bezüglich des Vorbehalts eines Vertragsstrafenanspruchs (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Meier, BauR 2016, 565; Scheffelt, BauR 2014, 163, 179 Fn. 79; Schwarz, Die Abnahme des Werkes, 1988, S. 35-37). Diese Wirkungen betreffen das Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger und nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

35: d) Auch aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung entfaltet die vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M.

36: aa) Fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 10 f. m.w.N.; Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 333, juris Rn. 32).

37: bb) Daran gemessen ist der Beschluss der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums aus den vorstehend unter II. 3. c) bb) genannten Gründen mangels Beschlusskompetenz jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der vom Ingenieurbüro K. erklärten Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Nachzügler-Erwerber, darunter den Nachzügler-Erwerber Dr. M., erstreckt werden soll (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; Basty in Festschrift für Wenzel, 2005, S. 103, 108 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch bestandskräftigen Beschluss zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann).

38: 4. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 unwirksam ist.

39: a) Nach den unbeanstandet gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen handelt es sich bei dem Vertrag vom 14. Mai 2003 um einen von der Beklagten gestellten Formularvertrag, der gegenüber allen nach dem 25. November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

40: b) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahingehend zu verstehen, dass den Nachzügler-Erwerbern mit dieser Klausel die Möglichkeit entzogen wird, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als für sie verbindlich festgeschrieben werden.

41: aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an die der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 545 Abs. 1 ZPO angeknüpft hat, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 82/12, BauR 2013, 1673 Rn. 12 m.w.N. = NZBau 2013, 567; Urteil vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29).

42: Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 9. Juli 2015 - VII ZR 5/15, BauR 2015, 1652 Rn. 26 m.w.N. = NZBau 2015, 549). Auch im Individualprozess ist die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Kunden begünstigt (vgl. BGH, Teilurteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 - Erdgassondervertrag).

43: bb) Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung erschöpft sich die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 nicht in einer bloßen Information der Nachzügler-Erwerber über die bereits am 25. November 2002 - vor deren Vertragsabschluss - erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens des Ingenieurbüros K. Unter Berücksichtigung der folgenden Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 ist die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners der Beklagten vielmehr entsprechend dem vom Berufungsgericht Ausgeführten dahin zu verstehen, dass sie den Nachzügler-Erwerbern das Recht entzieht, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als verbindlich festgeschrieben werden.

44: cc) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist wegen unangemessener Benachteiligung der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 640 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

45: Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Besteller ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der einzelne Erwerber des Wohnungseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20). Aufgrund der erheblichen Bedeutung der Abnahme im Werkvertragsrecht ist diese neben der Vergütungspflicht eine Hauptpflicht des Erwerbers (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Urteil vom 26. Februar 1981 - VII ZR 287/79, Bau 1981, 284, 287, juris Rn. 28). Damit korrespondiert auf der anderen Seite das Recht des einzelnen Erwerbers, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums - gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung - selbst zu entscheiden oder durch eine von ihm zu beauftragende (Vertrauens-) Person entscheiden zu lassen (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996).

46: Die unangemessene Benachteiligung resultiert daraus, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M, dieses Recht entzogen wird (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996; Gritschneder in Festschrift für Probst, 2015, S. 327, 337). Das Interesse der Beklagten an einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums rechtfertigt es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler-Erwerber nicht, dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss durch das Ingenieurbüro K. erklärte Abnahme ohne Überprüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich gelten lassen müssen (vgl. auch Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 609).

47: dd) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist außerdem aus den nachstehend unter II. 5. genannten Gründen gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam, weil sie im Zusammenspiel mit der Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 2 zu einer mittelbaren Verkürzung der Verjährungsfrist betreffend Mängelansprüche führt.

48: 5. Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 des Vertrags vom 14. Mai 2003 ist gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.

49: a) Nach § 309 Nr. 8 b) ff) ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, durch die bei Verträgen über die Lieferung neu hergestellter Sachen und über Werkleistungen die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert wird. Eine derartige unzulässige Erleichterung liegt bereits dann vor, wenn die gesetzliche Verjährungsfrist durch Vorverlegung des Verjährungsbeginns mittelbar verkürzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 37, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Urteil vom 9. Oktober 1986 - VII ZR 245/85, BauR 1987, 113, 115, juris Rn. 16).

50: b) Mit der in § 6 Abs. 3 Satz 2 vorgesehenen Anknüpfung an die am 25. November 2002 erfolgte gemeinschaftliche Abnahme wird der Beginn der Verjährung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelansprüchen der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese weder den Erwerbsvertrag abgeschlossen hatten noch eine Übergabe an sie erfolgt war. Dies stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, die von § 309 Nr. 8 b) ff) BGB erfasst wird.

51: 6. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., aufgrund der Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums verneint hat.

52: a) Eine Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Bestellers, erklärt werden. Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalls das nach außen hervortretende Verhalten des Bestellers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß (BGH, Urteil vom 5. November 2015 - VII ZR 43/15, BauR 2016, 499 Rn. 30 m.w.N. = NZBau 2016, 93, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn.15). In der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen (vgl. BGH, Urteil vom 20. September 1984 - VII ZR 377/83, BauR 1985, 200, 201 f., juris Rn. 8 ff.). Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn. 15). Die insoweit vom Tatrichter vorzunehmende Auslegung ist im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahingehend überprüfbar (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 1996 - VII ZR 26/95, BauR 1996, 390, 391, juris Rn. 13), ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR 60/14, BauR 2015, 828 Rn. 17 = NZBau 2015, 220).

53: b) In diesem Rahmen beachtliche Rechtsfehler liegen nicht vor, soweit das Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., verneint hat.

54: aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Nachzügler-Erwerber aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Feststellungen dahingehend, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., die Unwirksamkeit der Klauseln in § 6 Abs. 3 bekannt gewesen wäre oder dass sie jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit dieser Klauseln gehegt hätten, hat das Berufungsgericht nicht getroffen, ebenso wenig Feststellungen dahingehend, dass der Beklagten Entsprechendes bekannt gewesen wäre.

55: Die von der Revision im vorliegenden Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge aus § 286 ZPO hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet, § 564 Satz 1 ZPO.

56: bb) Vor diesem Hintergrund ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den getroffenen Feststellungen wurde mit der vertraglichen Regelung bei den Nachzügler-Erwerbern der Eindruck erweckt, einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch sie bedürfe es wegen der bereits erfolgten Abnahme nicht (mehr). Auf dieser Grundlage ist die Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Nachzügler-Erwerber mangels besonderer Anhaltspunkte nicht geeignet, deren Abnahmewillen bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Beklagten gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen (im Ergebnis ebenso OLG München, BauR 2009, 1444 f., juris Rn. 2; OLG Karlsruhe, NJW 2012, 237, 240, juris Rn. 88 f.; OLG Stuttgart, BauR 2015, 1688, 1694 f., juris Rn. 88; Krick, MittBayNot 2014, 401, 407; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.; Pioch, JA 2015, 650, 652; a.M. BayObLG, NZM 2001, 539, 540, juris Rn. 25; Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1, 3 ff.; Pauly, ZfBR 2014, 523, 526; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. Rn. 994). Aus der Sicht der Beklagten, der als Verwenderin die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 und die darin in Bezug genommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. bekannt war, kann das in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung liegende Verhalten der Nachzügler-Erwerber redlicherweise nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums verstanden werden (vgl. Hogenschurz, MDR 2012, 386, 389; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.).

57: 7. Ferner ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB unbeschadet der fehlenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., ausgeurteilt hat. Denn der Beklagten ist es als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gegenüber den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.

58: a) Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161, juris Rn. 15; Urteil vom 9. März 2006 - VII ZR 268/04, BauR 2006, 1012, 1013, juris Rn. 13 = NZBau 2006, 383; Pfeiffer in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 Rn. 95; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., vor § 307 BGB Rn. 53 m.w.N.) und darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 42, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Temming, AcP 2015, 17, 34).

59: b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist es der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde (vgl. Temming, AcP 2015, 17, 36 f.). Die Beklagte hat mit den genannten Klauseln gegenüber den Nachzügler-Erwerbern den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei. Die Beklagte muss daher als Verwenderin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass sie trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen von Nachzügler-Erwerbern, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., konfrontiert wird.

60: 8. Soweit das Berufungsgericht die übrigen Voraussetzungen für den ausgeurteilten Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB bejaht hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Revision erinnert hiergegen auch nichts.

61: 9. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht durchgreift. Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB. Eine solche ist weder durch § 19 der Teilungserklärung noch durch die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 (vgl. oben II. 4., 5.) noch konkludent durch Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch Dr. M. (vgl. oben II. 6.) erfolgt.

: III.

62: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.

: Eick Halfmeier Kartzke

: Jurgeleit Wimmer

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen

(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,

1.: die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder
2.: deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners

(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners

(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

1.: untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
2.: zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 134 Gesetzliches Verbot

Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15

Tenor

: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 9. Juli 2015 wird zurückgewiesen.

: Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten zu tragen.

: Von Rechts wegen

Tatbestand

1: Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Beklagte Mängelansprüche, insbesondere einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (im Folgenden: Mängel am Gemeinschaftseigentum) geltend.

2: Im Jahr 2002 errichtete die L. GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte ist (im Folgenden nur: die Beklagte), in W. das Objekt "A. C. 10", bestehend aus 23 Eigentumswohnungseinheiten nebst Kfz-Stellplätzen, die in der Folgezeit veräußert wurden.

3: Alle Erwerber vor dem 25. November 2002 schlossen einen von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der in § 7 Abs. 5 folgende Regelung enthält (vgl. beispielhaft den Vertrag mit den Erwerbern T. vom 13. November 2002 [im Folgenden: Vertrag vom 13. November 2002]):

: "(5) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist noch nicht erfolgt. Gemäß § 19 der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer in der 1. Eigentümerversammlung das Ingenieurbüro K. mit der Abnahme beauftragt. Die Abnahme wird auf Kosten der Verkäuferin in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durchgeführt. Das Ingenieurbüro soll auch die Behebung der festgestellten Mängel bestätigen."

4: Bei dem mit dem Erwerber Dr. M. am 14. Mai 2003 geschlossenen notariellen Vertrag (im Folgenden: Vertrag vom 14. Mai 2003) handelt es sich um einen von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der bei allen nach dem 25. November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. § 6 Abs. 3 dieses Vertrags lautet wie folgt:

: "(3)Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. … am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben."

5: Die Klägerin hat Mängel am Gemeinschaftseigentum behauptet und insbesondere Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zu deren Beseitigung verlangt.

6: Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

7: Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum teilweise, nämlich in Höhe von 72.280,60 € nebst Zinsen, stattgegeben und weiteren Zahlungs- und Feststellungsanträgen entsprochen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

8: Die Revision der Beklagten ist unbegründet.

: I.

9: Das Berufungsgericht führt, soweit für die Revision von Interesse, im Wesentlichen Folgendes aus:

10: Der Klägerin stünden die erstinstanzlich zuerkannten Beträge gegen die Beklagte zu. Der Vorschussanspruch ergebe sich aus § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Es sei anerkannt, dass sich die Mängelrechte beim Bauträgervertrag nach Werkvertragsrecht richteten.

11: Die Geltendmachung der Rechte aus §§ 634 ff. BGB setze allerdings grundsätzlich eine Abnahme voraus, die das Erfüllungsstadium beende und den Erfüllungsanspruch des Bestellers auf das abgenommene Werk beschränke. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege hier noch nicht vor. Die Abnahme von Wohnungseigentumsanlagen erfordere eine Abnahme sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber. Auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei von jedem einzelnen Erwerber - für sich - vorzunehmen, da jeder Erwerber einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung habe. Es gelte der Grundsatz, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst dann endgültig erfolgt sei, wenn sie auch durch den letzten Erwerber ("Nachzügler") oder durch einen von ihm dazu bevollmächtigten Dritten - ausdrücklich oder stillschweigend - erklärt werde.

12: Es genüge, dass nur ein Erwerber in einer Wohnungseigentümergemeinschaft noch unverjährte Mängelansprüche in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum habe, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft könne die Ansprüche von Nachzüglern - wie vorliegend geschehen - an sich ziehen. Hier sei jedenfalls für die Verträge, die nach dem 25. November 2002 geschlossen worden seien, eine formularmäßige Bezugnahme auf eine bereits erfolgte Abnahme vom 25. November 2002 unwirksam. Die Bezugnahme auf eine bereits durchgeführte Prüfung sei bloße Abnahmefiktion, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB unwirksam sei, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offenlasse, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen. Im Übrigen begegne die für die Nachzügler verwendete Vertragsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 auch wegen der damit bezweckten Verkürzung der Verjährungsfrist für Mängel am Gemeinschaftseigentum durchgreifenden Bedenken, die hier aber dahingestellt bleiben könnten.

13: Eine schlüssige (konkludente) Abnahme durch die Nachzügler scheitere schon daran, dass diese aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen seien, eine Abnahme sei bereits erfolgt. Dann könne ihrer Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums nicht der Wille unterlegt werden, dieses schlüssig als im Wesentlichen vertragsgerecht anzuerkennen.

14: Die fehlende Abnahme stehe dem Vorschussanspruch nicht entgegen. Die Frage, ob ein Vorschussanspruch auch vor Abnahme bestehe, sei zwar nicht unumstritten, aber sie werde, soweit ersichtlich, für bestimmte enge Ausnahmefälle zu Recht bejaht. Das gelte jedenfalls für die Fälle, in denen das Werk fertiggestellt und an den Besteller übergeben worden sei, dieser aber etwa die Abnahme wegen behaupteter Mängel verweigere oder eine Abnahme schlicht noch nicht erfolgt sei, ferner der Unternehmer eine Mängelbeseitigung verweigere oder trotz Setzung einer angemessenen Frist nicht vornehme.

15: Das Setzen einer (weiteren) Nacherfüllungsfrist gemäß § 637 BGB sei entbehrlich gewesen. Die Beklagte sei in der Vergangenheit mehrfach vergeblich aufgefordert worden, die verfahrensgegenständlichen Mängel zu beseitigen. Die jetzt noch verfahrensgegenständlichen Mängel seien nicht beseitigt worden, obwohl die Beklagte deren Beseitigung sogar teilweise zugesagt gehabt habe. Zudem habe sie spätestens durch ihre beharrliche Weigerung und das Leugnen der Mängel trotz des eindeutigen Ergebnisses des selbständigen Beweisverfahrens ihre mangelnde Bereitschaft zur Mängelbeseitigung dokumentiert.

16: Der Vorschussanspruch der Klägerin für die im Wege der Selbstvornahme vorgesehene Mängelbeseitigung belaufe sich auf die vom Landgericht zutreffend festgestellte Höhe.

17: Die Verjährungseinrede der Beklagten greife nicht durch. Die nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB der fünfjährigen Verjährungsfrist unterliegenden Ansprüche der Klägerin seien nicht verjährt. Mangels Abnahme habe die Verjährungsfrist nicht begonnen (§ 634a Abs. 2 BGB).

: II.

18: Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Insbesondere ist die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht zu beanstanden.

19: 1. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, dass die Klägerin die geltend gemachten, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelansprüche derjenigen Erwerber, die nach dem 25. November 2002 kontrahiert haben (im Folgenden: Nachzügler-Erwerber), an sich gezogen hat, wird dies von den Parteien hingenommen. Entsprechendes gilt, soweit das Berufungsgericht die Klägerin bezüglich der genannten Ansprüche für prozessführungsbefugt erachtet hat. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432).

20: 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - von den Parteien unbeanstandet - angenommen, dass sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. (Vertrag vom 14. Mai 2003) wegen Mängeln am Bauwerk nach Werkvertragsrecht richten.

21: a) Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 - VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572 f., juris Rn. 8 ff. sowie Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, BauR 2003, 535, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 213; vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 352, juris Rn. 7; vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9 und vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315, juris Rn. 13 ff.; für noch nicht vollständig fertiggestellte Bauwerke vgl. BGH, Urteile vom 5. April 1979 - VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204, 206 f., juris Rn. 11 ff. und vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 267 f., juris Rn. 30 f.). Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO; Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO, juris Rn. 15 f.).

22: Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO Rn. 11 und vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9).

23: b) An dieser Rechtsprechung ist hinsichtlich der Mängelansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen auch bei nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen festzuhalten (vgl. zum Streitstand, bejahend: Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 11. Teil Rn. 206 ff.; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.; Vogel, BauR 2010, 1992, 1994 f.; Derleder, NZBau 2004, 237, 242 f.; Dören, ZfIR 2003, 497, 500 ff.; Thode, NZBau 2002, 297, 299 f.; Pause, NZBau 2002, 648 f.; tendenziell bereits BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409, juris Rn. 18 f. = NZBau 2007, 507 sowie Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 28, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; verneinend: Hertel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bambring, DNotZ 2001, 904, 906; Ott, NZBau 2003, 233, 238 f.).

24: Allerdings wurde mit den Änderungen durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die rechtliche Stellung des Käufers bei Bauwerken in mancher Hinsicht derjenigen des Bestellers bei einem Bauvertrag angenähert. So verjähren die Mängelansprüche des Käufers nach § 437 Nr. 1 und 3 BGB bei einem Bauwerk statt in einem Jahr nunmehr gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a) BGB in fünf Jahren; dies entspricht der Länge der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache - entsprechend dem in § 633 Abs. 1 BGB Geregelten - frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Außerdem wird in § 439 Abs. 1 BGB ein Nacherfüllungsanspruch des Käufers statuiert; dieser kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.

25: Unbeschadet der vorstehend genannten Annäherung ist es aus mehreren Gründen jedoch, was dem Willen des Gesetzgebers nicht widerspricht (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drucks. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995), weiterhin sach- und interessengerecht, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern und Eigentumswohnungen bei Bauträgerverträgen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöckner in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91). So besteht für den Käufer - anders als für den Besteller (vgl. § 637 BGB) - nicht die Möglichkeit, einen Vorschuss für die zur Selbstbeseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 72; Glöckner, aaO). Zudem passt das Recht des Käufers, zwischen Nacherfüllung und Lieferung einer mangelfreien Sache wählen zu können, bei Bauwerken nicht; es könnte zu Konflikten mit dem Recht des für den Bauwerksmangel gegebenenfalls letztverantwortlichen (Nach-)Unternehmers führen, die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmen zu dürfen (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 90; Pause, aaO). Hinzu kommt, dass dem Verkäufer das Verschulden von Dritten bezüglich der Verursachung von Bauwerksmängeln im Zuge der Errichtung des Bauwerks nur in geringerem Umfang zugerechnet werden kann als dem (Bau-)Unternehmer (vgl. Baer, Mängelrechte beim Wohnungseigentumserwerb vom Bauträger, 2010, S. 20 f. einerseits und Merl in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 andererseits; vgl. ferner BGH, Urteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31 und vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, beide zur mangelnden Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Herstellers einer Kaufsache im Verhältnis zum Verkäufer).

26: Demgegenüber ist es dem Bauträger zumutbar, eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber (auch Nachzügler) herbeizuführen.

27: c) Nach den vorstehend genannten Maßstäben richten sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. aus dem Vertrag vom 14. Mai 2003 wegen der geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum nach Werkvertragsrecht. Denn die Wohnanlage wurde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2002 errichtet. Als Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. ist in § 6 Abs. 3 des Vertrags vom 14. Mai 2003 der 25. November 2002 genannt.

28: 3. Im Ergebnis ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht eine zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., wirkende Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht aufgrund der - in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 in Bezug genommenen - Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung und auch nicht aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. angenommen hat.

29: a) Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer - entsprechend dem in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 Ausgeführten - das Ingenieurbüro K. gemäß § 19 der Teilungserklärung aufgrund Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt haben, wobei die Abnahme auf Kosten der Beklagten in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden sollte. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts des Weiteren davon auszugehen, dass - entsprechend dem in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 Ausgeführten - die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erfolgt ist. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgericht außerdem davon auszugehen, dass eine Teilabnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich gestattet war (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1983 - VII ZR 185/81, BauR 1983, 573, 575, juris Rn. 20, zur Teilabnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums).

30: b) Im Streitfall ist das Wohnungseigentumsgesetz bezüglich der vorstehend unter II. 3. a) genannten Vorgänge in der Fassung vor der Novellierung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I, S. 360) anzuwenden.

31: c) Die aufgrund der Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums entfaltet keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., selbst wenn, wovon die Revision offenbar ausgeht, dieses Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen der Nachzügler-Erwerber erklärt haben sollte, die am 25. November 2002 weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren.

32: aa) Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.).

33: bb) Danach ist § 19 der Teilungserklärung, gleichgültig welcher der vorstehend genannten Maßstäbe der Inhaltskontrolle zugrunde gelegt wird, jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der aufgrund Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung beauftragten Abnahmeperson auf Nachzügler-Erwerber erstreckt werden soll. Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht hierunter (vgl. Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2004, 3. Teil Rn. 758; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34). Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt aaO). Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO; Urteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 389, juris Rn. 24; Urteil vom 21. Juli 2005 - VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623, 1624, juris Rn. 13 = NZBau 2005, 585). Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO). Der Regelungsort für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der jeweilige Erwerbsvertrag (Vogel, NZM 2010, 377, 382).

34: Nichts anderes folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Geltendmachung und Durchsetzung von Mängelansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 19 f.). Nach dieser Rechtsprechung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen; das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 19 m.w.N.). Außerdem ist die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Erwerbsverträgen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 20). Anders als die Geltendmachung und Durchsetzung der vorstehend genannten Mängelansprüche, die der Verwaltungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG unterfallen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 16, Rn. 20), betrifft die Abnahme eine Verpflichtung des Erwerbers aus dem Erwerbsvertrag, die keinen unmittelbaren Bezug zu einer Aufgabe der gemeinschaftlichen Verwaltung aufweist (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat zwar Bedeutung auch für die Geltendmachung der vorstehend genannten Mängelansprüche. Darin erschöpft sich die Bedeutung der Abnahme aber nicht. Die Abnahme hat darüber hinaus weitere Wirkungen insbesondere bezüglich der Fälligkeit und Verzinsung der Vergütung, bezüglich des Gefahrübergangs und bezüglich des Vorbehalts eines Vertragsstrafenanspruchs (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Meier, BauR 2016, 565; Scheffelt, BauR 2014, 163, 179 Fn. 79; Schwarz, Die Abnahme des Werkes, 1988, S. 35-37). Diese Wirkungen betreffen das Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger und nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

35: d) Auch aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung entfaltet die vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M.

36: aa) Fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 10 f. m.w.N.; Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 333, juris Rn. 32).

37: bb) Daran gemessen ist der Beschluss der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums aus den vorstehend unter II. 3. c) bb) genannten Gründen mangels Beschlusskompetenz jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der vom Ingenieurbüro K. erklärten Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Nachzügler-Erwerber, darunter den Nachzügler-Erwerber Dr. M., erstreckt werden soll (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; Basty in Festschrift für Wenzel, 2005, S. 103, 108 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch bestandskräftigen Beschluss zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann).

38: 4. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 unwirksam ist.

39: a) Nach den unbeanstandet gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen handelt es sich bei dem Vertrag vom 14. Mai 2003 um einen von der Beklagten gestellten Formularvertrag, der gegenüber allen nach dem 25. November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

40: b) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahingehend zu verstehen, dass den Nachzügler-Erwerbern mit dieser Klausel die Möglichkeit entzogen wird, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als für sie verbindlich festgeschrieben werden.

41: aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an die der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 545 Abs. 1 ZPO angeknüpft hat, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 82/12, BauR 2013, 1673 Rn. 12 m.w.N. = NZBau 2013, 567; Urteil vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29).

42: Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 9. Juli 2015 - VII ZR 5/15, BauR 2015, 1652 Rn. 26 m.w.N. = NZBau 2015, 549). Auch im Individualprozess ist die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Kunden begünstigt (vgl. BGH, Teilurteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 - Erdgassondervertrag).

43: bb) Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung erschöpft sich die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 nicht in einer bloßen Information der Nachzügler-Erwerber über die bereits am 25. November 2002 - vor deren Vertragsabschluss - erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens des Ingenieurbüros K. Unter Berücksichtigung der folgenden Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 ist die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners der Beklagten vielmehr entsprechend dem vom Berufungsgericht Ausgeführten dahin zu verstehen, dass sie den Nachzügler-Erwerbern das Recht entzieht, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als verbindlich festgeschrieben werden.

44: cc) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist wegen unangemessener Benachteiligung der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 640 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

45: Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Besteller ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der einzelne Erwerber des Wohnungseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20). Aufgrund der erheblichen Bedeutung der Abnahme im Werkvertragsrecht ist diese neben der Vergütungspflicht eine Hauptpflicht des Erwerbers (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Urteil vom 26. Februar 1981 - VII ZR 287/79, Bau 1981, 284, 287, juris Rn. 28). Damit korrespondiert auf der anderen Seite das Recht des einzelnen Erwerbers, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums - gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung - selbst zu entscheiden oder durch eine von ihm zu beauftragende (Vertrauens-) Person entscheiden zu lassen (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996).

46: Die unangemessene Benachteiligung resultiert daraus, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M, dieses Recht entzogen wird (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996; Gritschneder in Festschrift für Probst, 2015, S. 327, 337). Das Interesse der Beklagten an einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums rechtfertigt es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler-Erwerber nicht, dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss durch das Ingenieurbüro K. erklärte Abnahme ohne Überprüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich gelten lassen müssen (vgl. auch Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 609).

47: dd) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist außerdem aus den nachstehend unter II. 5. genannten Gründen gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam, weil sie im Zusammenspiel mit der Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 2 zu einer mittelbaren Verkürzung der Verjährungsfrist betreffend Mängelansprüche führt.

48: 5. Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 des Vertrags vom 14. Mai 2003 ist gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.

49: a) Nach § 309 Nr. 8 b) ff) ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, durch die bei Verträgen über die Lieferung neu hergestellter Sachen und über Werkleistungen die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert wird. Eine derartige unzulässige Erleichterung liegt bereits dann vor, wenn die gesetzliche Verjährungsfrist durch Vorverlegung des Verjährungsbeginns mittelbar verkürzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 37, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Urteil vom 9. Oktober 1986 - VII ZR 245/85, BauR 1987, 113, 115, juris Rn. 16).

50: b) Mit der in § 6 Abs. 3 Satz 2 vorgesehenen Anknüpfung an die am 25. November 2002 erfolgte gemeinschaftliche Abnahme wird der Beginn der Verjährung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelansprüchen der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese weder den Erwerbsvertrag abgeschlossen hatten noch eine Übergabe an sie erfolgt war. Dies stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, die von § 309 Nr. 8 b) ff) BGB erfasst wird.

51: 6. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., aufgrund der Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums verneint hat.

52: a) Eine Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Bestellers, erklärt werden. Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalls das nach außen hervortretende Verhalten des Bestellers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß (BGH, Urteil vom 5. November 2015 - VII ZR 43/15, BauR 2016, 499 Rn. 30 m.w.N. = NZBau 2016, 93, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn.15). In der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen (vgl. BGH, Urteil vom 20. September 1984 - VII ZR 377/83, BauR 1985, 200, 201 f., juris Rn. 8 ff.). Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn. 15). Die insoweit vom Tatrichter vorzunehmende Auslegung ist im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahingehend überprüfbar (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 1996 - VII ZR 26/95, BauR 1996, 390, 391, juris Rn. 13), ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR 60/14, BauR 2015, 828 Rn. 17 = NZBau 2015, 220).

53: b) In diesem Rahmen beachtliche Rechtsfehler liegen nicht vor, soweit das Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., verneint hat.

54: aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Nachzügler-Erwerber aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Feststellungen dahingehend, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., die Unwirksamkeit der Klauseln in § 6 Abs. 3 bekannt gewesen wäre oder dass sie jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit dieser Klauseln gehegt hätten, hat das Berufungsgericht nicht getroffen, ebenso wenig Feststellungen dahingehend, dass der Beklagten Entsprechendes bekannt gewesen wäre.

55: Die von der Revision im vorliegenden Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge aus § 286 ZPO hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet, § 564 Satz 1 ZPO.

56: bb) Vor diesem Hintergrund ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den getroffenen Feststellungen wurde mit der vertraglichen Regelung bei den Nachzügler-Erwerbern der Eindruck erweckt, einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch sie bedürfe es wegen der bereits erfolgten Abnahme nicht (mehr). Auf dieser Grundlage ist die Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Nachzügler-Erwerber mangels besonderer Anhaltspunkte nicht geeignet, deren Abnahmewillen bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Beklagten gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen (im Ergebnis ebenso OLG München, BauR 2009, 1444 f., juris Rn. 2; OLG Karlsruhe, NJW 2012, 237, 240, juris Rn. 88 f.; OLG Stuttgart, BauR 2015, 1688, 1694 f., juris Rn. 88; Krick, MittBayNot 2014, 401, 407; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.; Pioch, JA 2015, 650, 652; a.M. BayObLG, NZM 2001, 539, 540, juris Rn. 25; Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1, 3 ff.; Pauly, ZfBR 2014, 523, 526; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. Rn. 994). Aus der Sicht der Beklagten, der als Verwenderin die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 und die darin in Bezug genommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. bekannt war, kann das in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung liegende Verhalten der Nachzügler-Erwerber redlicherweise nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums verstanden werden (vgl. Hogenschurz, MDR 2012, 386, 389; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.).

57: 7. Ferner ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB unbeschadet der fehlenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., ausgeurteilt hat. Denn der Beklagten ist es als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gegenüber den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.

58: a) Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161, juris Rn. 15; Urteil vom 9. März 2006 - VII ZR 268/04, BauR 2006, 1012, 1013, juris Rn. 13 = NZBau 2006, 383; Pfeiffer in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 Rn. 95; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., vor § 307 BGB Rn. 53 m.w.N.) und darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 42, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Temming, AcP 2015, 17, 34).

59: b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist es der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde (vgl. Temming, AcP 2015, 17, 36 f.). Die Beklagte hat mit den genannten Klauseln gegenüber den Nachzügler-Erwerbern den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei. Die Beklagte muss daher als Verwenderin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass sie trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen von Nachzügler-Erwerbern, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., konfrontiert wird.

60: 8. Soweit das Berufungsgericht die übrigen Voraussetzungen für den ausgeurteilten Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB bejaht hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Revision erinnert hiergegen auch nichts.

61: 9. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht durchgreift. Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB. Eine solche ist weder durch § 19 der Teilungserklärung noch durch die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 (vgl. oben II. 4., 5.) noch konkludent durch Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch Dr. M. (vgl. oben II. 6.) erfolgt.

: III.

62: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.

: Eick Halfmeier Kartzke

: Jurgeleit Wimmer

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bundesgerichtshof Urteil, 10. Dez. 2010 - V ZR 60/10

aa) Allerdings lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen (std. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 - V ZR 289/05, NJW 2007, 213, 2145 mwN). Diese Gestaltungsfreiheit gilt auch dann, wenn der teilende Eigentümer Regelungen der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vorgibt. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich jedoch aus den Grenzen der Pri- vatautonomie nach §§ 134, 138 BGB (Senat, Beschluss vom 11. November 1986 - V ZB 1/86; BGHZ 99, 90, 93 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 104; jeweils mwN). Darüber hinaus unterliegen von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB (früher §§ 9 ff. AGBG) entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 173 f. mwN auch zum Streitstand).

Bundesgerichtshof Urteil, 12. Mai 2016 - VII ZR 171/15

Tenor

: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig vom 9. Juli 2015 wird zurückgewiesen.

: Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten zu tragen.

: Von Rechts wegen

Tatbestand

1: Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Beklagte Mängelansprüche, insbesondere einen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln an der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums (im Folgenden: Mängel am Gemeinschaftseigentum) geltend.

2: Im Jahr 2002 errichtete die L. GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Beklagte ist (im Folgenden nur: die Beklagte), in W. das Objekt "A. C. 10", bestehend aus 23 Eigentumswohnungseinheiten nebst Kfz-Stellplätzen, die in der Folgezeit veräußert wurden.

3: Alle Erwerber vor dem 25. November 2002 schlossen einen von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der in § 7 Abs. 5 folgende Regelung enthält (vgl. beispielhaft den Vertrag mit den Erwerbern T. vom 13. November 2002 [im Folgenden: Vertrag vom 13. November 2002]):

: "(5) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist noch nicht erfolgt. Gemäß § 19 der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer in der 1. Eigentümerversammlung das Ingenieurbüro K. mit der Abnahme beauftragt. Die Abnahme wird auf Kosten der Verkäuferin in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer für diese durchgeführt. Das Ingenieurbüro soll auch die Behebung der festgestellten Mängel bestätigen."

4: Bei dem mit dem Erwerber Dr. M. am 14. Mai 2003 geschlossenen notariellen Vertrag (im Folgenden: Vertrag vom 14. Mai 2003) handelt es sich um einen von der Beklagten vorformulierten Vertrag, der bei allen nach dem 25. November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. § 6 Abs. 3 dieses Vertrags lautet wie folgt:

: "(3)Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. … am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben."

5: Die Klägerin hat Mängel am Gemeinschaftseigentum behauptet und insbesondere Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zu deren Beseitigung verlangt.

6: Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

7: Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung eines Vorschusses für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum teilweise, nämlich in Höhe von 72.280,60 € nebst Zinsen, stattgegeben und weiteren Zahlungs- und Feststellungsanträgen entsprochen. Die Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe

8: Die Revision der Beklagten ist unbegründet.

: I.

9: Das Berufungsgericht führt, soweit für die Revision von Interesse, im Wesentlichen Folgendes aus:

10: Der Klägerin stünden die erstinstanzlich zuerkannten Beträge gegen die Beklagte zu. Der Vorschussanspruch ergebe sich aus § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 1, Abs. 3 BGB. Es sei anerkannt, dass sich die Mängelrechte beim Bauträgervertrag nach Werkvertragsrecht richteten.

11: Die Geltendmachung der Rechte aus §§ 634 ff. BGB setze allerdings grundsätzlich eine Abnahme voraus, die das Erfüllungsstadium beende und den Erfüllungsanspruch des Bestellers auf das abgenommene Werk beschränke. Eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums liege hier noch nicht vor. Die Abnahme von Wohnungseigentumsanlagen erfordere eine Abnahme sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber. Auch die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei von jedem einzelnen Erwerber - für sich - vorzunehmen, da jeder Erwerber einen eigenen Anspruch auf mangelfreie Herstellung habe. Es gelte der Grundsatz, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst dann endgültig erfolgt sei, wenn sie auch durch den letzten Erwerber ("Nachzügler") oder durch einen von ihm dazu bevollmächtigten Dritten - ausdrücklich oder stillschweigend - erklärt werde.

12: Es genüge, dass nur ein Erwerber in einer Wohnungseigentümergemeinschaft noch unverjährte Mängelansprüche in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum habe, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft könne die Ansprüche von Nachzüglern - wie vorliegend geschehen - an sich ziehen. Hier sei jedenfalls für die Verträge, die nach dem 25. November 2002 geschlossen worden seien, eine formularmäßige Bezugnahme auf eine bereits erfolgte Abnahme vom 25. November 2002 unwirksam. Die Bezugnahme auf eine bereits durchgeführte Prüfung sei bloße Abnahmefiktion, die wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB unwirksam sei, weil sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offenlasse, das Gemeinschaftseigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eigener Wahl abnehmen zu lassen. Im Übrigen begegne die für die Nachzügler verwendete Vertragsklausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 auch wegen der damit bezweckten Verkürzung der Verjährungsfrist für Mängel am Gemeinschaftseigentum durchgreifenden Bedenken, die hier aber dahingestellt bleiben könnten.

13: Eine schlüssige (konkludente) Abnahme durch die Nachzügler scheitere schon daran, dass diese aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen seien, eine Abnahme sei bereits erfolgt. Dann könne ihrer Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums nicht der Wille unterlegt werden, dieses schlüssig als im Wesentlichen vertragsgerecht anzuerkennen.

14: Die fehlende Abnahme stehe dem Vorschussanspruch nicht entgegen. Die Frage, ob ein Vorschussanspruch auch vor Abnahme bestehe, sei zwar nicht unumstritten, aber sie werde, soweit ersichtlich, für bestimmte enge Ausnahmefälle zu Recht bejaht. Das gelte jedenfalls für die Fälle, in denen das Werk fertiggestellt und an den Besteller übergeben worden sei, dieser aber etwa die Abnahme wegen behaupteter Mängel verweigere oder eine Abnahme schlicht noch nicht erfolgt sei, ferner der Unternehmer eine Mängelbeseitigung verweigere oder trotz Setzung einer angemessenen Frist nicht vornehme.

15: Das Setzen einer (weiteren) Nacherfüllungsfrist gemäß § 637 BGB sei entbehrlich gewesen. Die Beklagte sei in der Vergangenheit mehrfach vergeblich aufgefordert worden, die verfahrensgegenständlichen Mängel zu beseitigen. Die jetzt noch verfahrensgegenständlichen Mängel seien nicht beseitigt worden, obwohl die Beklagte deren Beseitigung sogar teilweise zugesagt gehabt habe. Zudem habe sie spätestens durch ihre beharrliche Weigerung und das Leugnen der Mängel trotz des eindeutigen Ergebnisses des selbständigen Beweisverfahrens ihre mangelnde Bereitschaft zur Mängelbeseitigung dokumentiert.

16: Der Vorschussanspruch der Klägerin für die im Wege der Selbstvornahme vorgesehene Mängelbeseitigung belaufe sich auf die vom Landgericht zutreffend festgestellte Höhe.

17: Die Verjährungseinrede der Beklagten greife nicht durch. Die nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB der fünfjährigen Verjährungsfrist unterliegenden Ansprüche der Klägerin seien nicht verjährt. Mangels Abnahme habe die Verjährungsfrist nicht begonnen (§ 634a Abs. 2 BGB).

: II.

18: Das hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Insbesondere ist die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung eines Vorschusses für Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht zu beanstanden.

19: 1. Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, dass die Klägerin die geltend gemachten, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Mängelansprüche derjenigen Erwerber, die nach dem 25. November 2002 kontrahiert haben (im Folgenden: Nachzügler-Erwerber), an sich gezogen hat, wird dies von den Parteien hingenommen. Entsprechendes gilt, soweit das Berufungsgericht die Klägerin bezüglich der genannten Ansprüche für prozessführungsbefugt erachtet hat. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 20; Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 80/09, BauR 2010, 774 Rn. 7 ff. = NZBau 2010, 432).

20: 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - von den Parteien unbeanstandet - angenommen, dass sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. (Vertrag vom 14. Mai 2003) wegen Mängeln am Bauwerk nach Werkvertragsrecht richten.

21: a) Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. grundlegend BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 - VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572 f., juris Rn. 8 ff. sowie Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, BauR 2003, 535, juris Rn. 11 = NZBau 2003, 213; vom 17. September 1987 - VII ZR 153/86, BGHZ 101, 350, 352, juris Rn. 7; vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9 und vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315, juris Rn. 13 ff.; für noch nicht vollständig fertiggestellte Bauwerke vgl. BGH, Urteile vom 5. April 1979 - VII ZR 308/77, BGHZ 74, 204, 206 f., juris Rn. 11 ff. und vom 10. Mai 1979 - VII ZR 30/78, BGHZ 74, 258, 267 f., juris Rn. 30 f.). Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung des Bauwerks geschlossen wurden (vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO; Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO, juris Rn. 15 f.).

22: Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu einer mangelfreien Errichtung des Bauwerks ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 9. Januar 2003 - VII ZR 408/01, aaO Rn. 11 und vom 7. Mai 1987 - VII ZR 129/86, BauR 1987, 438, juris Rn. 9).

23: b) An dieser Rechtsprechung ist hinsichtlich der Mängelansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen auch bei nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen festzuhalten (vgl. zum Streitstand, bejahend: Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 11. Teil Rn. 206 ff.; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl., Rn. 11 ff.; Vogel, BauR 2010, 1992, 1994 f.; Derleder, NZBau 2004, 237, 242 f.; Dören, ZfIR 2003, 497, 500 ff.; Thode, NZBau 2002, 297, 299 f.; Pause, NZBau 2002, 648 f.; tendenziell bereits BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05, BauR 2007, 1407, 1409, juris Rn. 18 f. = NZBau 2007, 507 sowie Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 28, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; verneinend: Hertel, DNotZ 2002, 6, 18 f.; Bambring, DNotZ 2001, 904, 906; Ott, NZBau 2003, 233, 238 f.).

24: Allerdings wurde mit den Änderungen durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die rechtliche Stellung des Käufers bei Bauwerken in mancher Hinsicht derjenigen des Bestellers bei einem Bauvertrag angenähert. So verjähren die Mängelansprüche des Käufers nach § 437 Nr. 1 und 3 BGB bei einem Bauwerk statt in einem Jahr nunmehr gemäß § 438 Abs. 1 Nr. 2 a) BGB in fünf Jahren; dies entspricht der Länge der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Verkäufer dem Käufer die Sache - entsprechend dem in § 633 Abs. 1 BGB Geregelten - frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen. Außerdem wird in § 439 Abs. 1 BGB ein Nacherfüllungsanspruch des Käufers statuiert; dieser kann als Nacherfüllung nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen.

25: Unbeschadet der vorstehend genannten Annäherung ist es aus mehreren Gründen jedoch, was dem Willen des Gesetzgebers nicht widerspricht (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 229 f.; BT-Drucks. 14/6857, S. 59 f.; vgl. auch Vogel, BauR 2010, 1992, 1995), weiterhin sach- und interessengerecht, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern und Eigentumswohnungen bei Bauträgerverträgen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, auch wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt ist (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 89 ff.; Glöckner in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 4 Rn. 91). So besteht für den Käufer - anders als für den Besteller (vgl. § 637 BGB) - nicht die Möglichkeit, einen Vorschuss für die zur Selbstbeseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 72; Glöckner, aaO). Zudem passt das Recht des Käufers, zwischen Nacherfüllung und Lieferung einer mangelfreien Sache wählen zu können, bei Bauwerken nicht; es könnte zu Konflikten mit dem Recht des für den Bauwerksmangel gegebenenfalls letztverantwortlichen (Nach-)Unternehmers führen, die Art und Weise der Mängelbeseitigung bestimmen zu dürfen (vgl. Kniffka/Kniffka, Bauvertragsrecht, 2. Aufl., Einführung vor § 631 Rn. 90; Pause, aaO). Hinzu kommt, dass dem Verkäufer das Verschulden von Dritten bezüglich der Verursachung von Bauwerksmängeln im Zuge der Errichtung des Bauwerks nur in geringerem Umfang zugerechnet werden kann als dem (Bau-)Unternehmer (vgl. Baer, Mängelrechte beim Wohnungseigentumserwerb vom Bauträger, 2010, S. 20 f. einerseits und Merl in Kleine-Möller/Merl/Glöckner, Handbuch des privaten Baurechts, 5. Aufl., § 15 Rn. 919 andererseits; vgl. ferner BGH, Urteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BGHZ 200, 337 Rn. 31 und vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 13, beide zur mangelnden Erfüllungsgehilfeneigenschaft des Herstellers einer Kaufsache im Verhältnis zum Verkäufer).

26: Demgegenüber ist es dem Bauträger zumutbar, eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums durch jeden Erwerber (auch Nachzügler) herbeizuführen.

27: c) Nach den vorstehend genannten Maßstäben richten sich die Mängelansprüche des Nachzügler-Erwerbers Dr. M. aus dem Vertrag vom 14. Mai 2003 wegen der geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum nach Werkvertragsrecht. Denn die Wohnanlage wurde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Jahr 2002 errichtet. Als Zeitpunkt der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. ist in § 6 Abs. 3 des Vertrags vom 14. Mai 2003 der 25. November 2002 genannt.

28: 3. Im Ergebnis ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht eine zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., wirkende Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht aufgrund der - in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 in Bezug genommenen - Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung und auch nicht aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. angenommen hat.

29: a) Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer - entsprechend dem in § 7 Abs. 5 des Vertrags vom 13. November 2002 Ausgeführten - das Ingenieurbüro K. gemäß § 19 der Teilungserklärung aufgrund Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums beauftragt haben, wobei die Abnahme auf Kosten der Beklagten in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden sollte. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts des Weiteren davon auszugehen, dass - entsprechend dem in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 Ausgeführten - die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erfolgt ist. Für die Revisionsinstanz ist mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgericht außerdem davon auszugehen, dass eine Teilabnahme des Gemeinschaftseigentums vertraglich gestattet war (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juni 1983 - VII ZR 185/81, BauR 1983, 573, 575, juris Rn. 20, zur Teilabnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums).

30: b) Im Streitfall ist das Wohnungseigentumsgesetz bezüglich der vorstehend unter II. 3. a) genannten Vorgänge in der Fassung vor der Novellierung durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 2007 (BGBl. I, S. 360) anzuwenden.

31: c) Die aufgrund der Bestimmung in § 19 der Teilungserklärung vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums entfaltet keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., selbst wenn, wovon die Revision offenbar ausgeht, dieses Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen der Nachzügler-Erwerber erklärt haben sollte, die am 25. November 2002 weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren.

32: aa) Von dem teilenden Eigentümer einseitig vorgegebene Bestimmungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, bei der lediglich streitig ist, ob die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Vorschriften der §§ 307 ff. BGB entsprechend anzuwenden sind oder ob sich diese Kontrolle unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) auszurichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2010 - V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 7 m.w.N.).

33: bb) Danach ist § 19 der Teilungserklärung, gleichgültig welcher der vorstehend genannten Maßstäbe der Inhaltskontrolle zugrunde gelegt wird, jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der aufgrund Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung beauftragten Abnahmeperson auf Nachzügler-Erwerber erstreckt werden soll. Gegenstand von Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 WEG können lediglich Regelungen sein, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fällt nicht hierunter (vgl. Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2004, 3. Teil Rn. 758; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34). Sie betrifft vielmehr das Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20; Riemenschneider in Grziwotz/Koeble, aaO; Schmidt aaO). Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung auch in Bezug auf das gesamte Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO; Urteil vom 6. Juni 1991 - VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 389, juris Rn. 24; Urteil vom 21. Juli 2005 - VII ZR 304/03, BauR 2005, 1623, 1624, juris Rn. 13 = NZBau 2005, 585). Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als eine in der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, aaO). Der Regelungsort für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist der jeweilige Erwerbsvertrag (Vogel, NZM 2010, 377, 382).

34: Nichts anderes folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Geltendmachung und Durchsetzung von Mängelansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 Rn. 19 f.). Nach dieser Rechtsprechung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte allein zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen; das betrifft die gemeinschaftsbezogenen Rechte auf Minderung und kleinen Schadensersatz (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 19 m.w.N.). Außerdem ist die Wohnungseigentümergemeinschaft befugt, durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Erwerbsverträgen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 20). Anders als die Geltendmachung und Durchsetzung der vorstehend genannten Mängelansprüche, die der Verwaltungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG unterfallen (vgl. BGH, Urteil vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05, aaO Rn. 16, Rn. 20), betrifft die Abnahme eine Verpflichtung des Erwerbers aus dem Erwerbsvertrag, die keinen unmittelbaren Bezug zu einer Aufgabe der gemeinschaftlichen Verwaltung aufweist (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604). Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat zwar Bedeutung auch für die Geltendmachung der vorstehend genannten Mängelansprüche. Darin erschöpft sich die Bedeutung der Abnahme aber nicht. Die Abnahme hat darüber hinaus weitere Wirkungen insbesondere bezüglich der Fälligkeit und Verzinsung der Vergütung, bezüglich des Gefahrübergangs und bezüglich des Vorbehalts eines Vertragsstrafenanspruchs (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Meier, BauR 2016, 565; Scheffelt, BauR 2014, 163, 179 Fn. 79; Schwarz, Die Abnahme des Werkes, 1988, S. 35-37). Diese Wirkungen betreffen das Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger und nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander.

35: d) Auch aufgrund des Beschlusses der ersten Eigentümerversammlung entfaltet die vom Ingenieurbüro K. am 25. November 2002 erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums keine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M.

36: aa) Fehlt es der Wohnungseigentümerversammlung an der erforderlichen Beschlusskompetenz, ist ein dennoch gefasster Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern nichtig (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 10 f. m.w.N.; Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 333, juris Rn. 32).

37: bb) Daran gemessen ist der Beschluss der ersten Eigentümerversammlung bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums aus den vorstehend unter II. 3. c) bb) genannten Gründen mangels Beschlusskompetenz jedenfalls insoweit nichtig, als damit die Wirkung der vom Ingenieurbüro K. erklärten Abnahme des Gemeinschaftseigentums auf Nachzügler-Erwerber, darunter den Nachzügler-Erwerber Dr. M., erstreckt werden soll (vgl. Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. Aufl. Rn. 604; Schmidt in Festschrift für Deckert, 2002, S. 443, 462 f.; Basty in Festschrift für Wenzel, 2005, S. 103, 108 f.; a.M. BayObLG, NJW-RR 2000, 13, 15, juris Rn. 29 und NJW-RR 2000, 379, 380, juris Rn. 34, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch bestandskräftigen Beschluss zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung gemacht werden kann).

38: 4. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 des Vertrags vom 14. Mai 2003 unwirksam ist.

39: a) Nach den unbeanstandet gebliebenen tatrichterlichen Feststellungen handelt es sich bei dem Vertrag vom 14. Mai 2003 um einen von der Beklagten gestellten Formularvertrag, der gegenüber allen nach dem 25. November 2002 kontrahierenden Erwerbern verwendet wurde. Revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich.

40: b) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dahingehend zu verstehen, dass den Nachzügler-Erwerbern mit dieser Klausel die Möglichkeit entzogen wird, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als für sie verbindlich festgeschrieben werden.

41: aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, an die der Gesetzgeber bei der Neufassung des § 545 Abs. 1 ZPO angeknüpft hat, sind Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen zu behandeln und infolgedessen vom Revisionsgericht frei auszulegen, da bei ihnen ungeachtet der Frage, ob sie über den räumlichen Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden, ein Bedürfnis nach einer einheitlichen Handhabung besteht (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VII ZR 82/12, BauR 2013, 1673 Rn. 12 m.w.N. = NZBau 2013, 567; Urteil vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 29).

42: Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (BGH, Urteil vom 9. Juli 2015 - VII ZR 5/15, BauR 2015, 1652 Rn. 26 m.w.N. = NZBau 2015, 549). Auch im Individualprozess ist die kundenfeindlichste Auslegung zugrunde zu legen, wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dadurch den Kunden begünstigt (vgl. BGH, Teilurteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 - Erdgassondervertrag).

43: bb) Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung erschöpft sich die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 nicht in einer bloßen Information der Nachzügler-Erwerber über die bereits am 25. November 2002 - vor deren Vertragsabschluss - erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens des Ingenieurbüros K. Unter Berücksichtigung der folgenden Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 ist die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners der Beklagten vielmehr entsprechend dem vom Berufungsgericht Ausgeführten dahin zu verstehen, dass sie den Nachzügler-Erwerbern das Recht entzieht, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu entscheiden oder hierüber durch eine Person ihres Vertrauens entscheiden zu lassen; vielmehr soll durch diese Klausel die am 25. November 2002 erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Verhältnis zu den Nachzügler-Erwerbern als verbindlich festgeschrieben werden.

44: cc) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist wegen unangemessener Benachteiligung der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 640 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

45: Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Besteller verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Besteller ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der einzelne Erwerber des Wohnungseigentums (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 316, juris Rn. 20). Aufgrund der erheblichen Bedeutung der Abnahme im Werkvertragsrecht ist diese neben der Vergütungspflicht eine Hauptpflicht des Erwerbers (vgl. BGH, Urteil vom 23. Februar 1989 - VII ZR 89/87, BGHZ 107, 75, 77, juris Rn. 9; Urteil vom 26. Februar 1981 - VII ZR 287/79, Bau 1981, 284, 287, juris Rn. 28). Damit korrespondiert auf der anderen Seite das Recht des einzelnen Erwerbers, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums - gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung - selbst zu entscheiden oder durch eine von ihm zu beauftragende (Vertrauens-) Person entscheiden zu lassen (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996).

46: Die unangemessene Benachteiligung resultiert daraus, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M, dieses Recht entzogen wird (vgl. Vogel, BauR 2010, 1992, 1996; Gritschneder in Festschrift für Probst, 2015, S. 327, 337). Das Interesse der Beklagten an einer frühzeitigen und einheitlichen Abnahme des Gemeinschaftseigentums rechtfertigt es angesichts der Bedeutung der Abnahme und der damit verbundenen nachteiligen Rechtsfolgen für die Nachzügler-Erwerber nicht, dass letztere die bereits vor Vertragsabschluss durch das Ingenieurbüro K. erklärte Abnahme ohne Überprüfungs- und Widerspruchsmöglichkeit gegen sich gelten lassen müssen (vgl. auch Pause, Bauträgerkauf und Baumodelle, 5. Aufl. Rn. 609).

47: dd) Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 ist außerdem aus den nachstehend unter II. 5. genannten Gründen gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam, weil sie im Zusammenspiel mit der Regelung in § 6 Abs. 3 Satz 2 zu einer mittelbaren Verkürzung der Verjährungsfrist betreffend Mängelansprüche führt.

48: 5. Die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 2 des Vertrags vom 14. Mai 2003 ist gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.

49: a) Nach § 309 Nr. 8 b) ff) ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, durch die bei Verträgen über die Lieferung neu hergestellter Sachen und über Werkleistungen die Verjährung von Ansprüchen gegen den Verwender wegen eines Mangels in den Fällen des § 438 Abs. 1 Nr. 2 und des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB erleichtert wird. Eine derartige unzulässige Erleichterung liegt bereits dann vor, wenn die gesetzliche Verjährungsfrist durch Vorverlegung des Verjährungsbeginns mittelbar verkürzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 37, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Urteil vom 9. Oktober 1986 - VII ZR 245/85, BauR 1987, 113, 115, juris Rn. 16).

50: b) Mit der in § 6 Abs. 3 Satz 2 vorgesehenen Anknüpfung an die am 25. November 2002 erfolgte gemeinschaftliche Abnahme wird der Beginn der Verjährung von auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Mängelansprüchen der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., auf einen Zeitpunkt vorverlagert, zu dem diese weder den Erwerbsvertrag abgeschlossen hatten noch eine Übergabe an sie erfolgt war. Dies stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB dar, die von § 309 Nr. 8 b) ff) BGB erfasst wird.

51: 6. Revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist es, dass das Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., aufgrund der Inbenutzungnahme des Gemeinschaftseigentums verneint hat.

52: a) Eine Abnahme kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten des Bestellers, erklärt werden. Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalls das nach außen hervortretende Verhalten des Bestellers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß (BGH, Urteil vom 5. November 2015 - VII ZR 43/15, BauR 2016, 499 Rn. 30 m.w.N. = NZBau 2016, 93, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen). Erforderlich ist ein tatsächliches Verhalten des Bestellers, das geeignet ist, seinen Abnahmewillen dem Unternehmer gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn.15). In der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung eines Bauwerks durch den Besteller kann eine konkludente Abnahme liegen (vgl. BGH, Urteil vom 20. September 1984 - VII ZR 377/83, BauR 1985, 200, 201 f., juris Rn. 8 ff.). Ob eine konkludente Abnahme vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 - VII ZR 26/12, BauR 2014, 1023 Rn. 15). Die insoweit vom Tatrichter vorzunehmende Auslegung ist im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahingehend überprüfbar (vgl. BGH, Urteil vom 25. Januar 1996 - VII ZR 26/95, BauR 1996, 390, 391, juris Rn. 13), ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2014 - VII ZR 60/14, BauR 2015, 828 Rn. 17 = NZBau 2015, 220).

53: b) In diesem Rahmen beachtliche Rechtsfehler liegen nicht vor, soweit das Berufungsgericht eine konkludente Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., verneint hat.

54: aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Nachzügler-Erwerber aufgrund der vertraglichen Regelung davon ausgegangen, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt sei. Feststellungen dahingehend, dass den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., die Unwirksamkeit der Klauseln in § 6 Abs. 3 bekannt gewesen wäre oder dass sie jedenfalls Zweifel an der Wirksamkeit dieser Klauseln gehegt hätten, hat das Berufungsgericht nicht getroffen, ebenso wenig Feststellungen dahingehend, dass der Beklagten Entsprechendes bekannt gewesen wäre.

55: Die von der Revision im vorliegenden Zusammenhang erhobene Verfahrensrüge aus § 286 ZPO hat der Senat geprüft und für nicht durchgreifend erachtet, § 564 Satz 1 ZPO.

56: bb) Vor diesem Hintergrund ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den getroffenen Feststellungen wurde mit der vertraglichen Regelung bei den Nachzügler-Erwerbern der Eindruck erweckt, einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch sie bedürfe es wegen der bereits erfolgten Abnahme nicht (mehr). Auf dieser Grundlage ist die Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Nachzügler-Erwerber mangels besonderer Anhaltspunkte nicht geeignet, deren Abnahmewillen bezüglich des Gemeinschaftseigentums der Beklagten gegenüber eindeutig zum Ausdruck zu bringen (im Ergebnis ebenso OLG München, BauR 2009, 1444 f., juris Rn. 2; OLG Karlsruhe, NJW 2012, 237, 240, juris Rn. 88 f.; OLG Stuttgart, BauR 2015, 1688, 1694 f., juris Rn. 88; Krick, MittBayNot 2014, 401, 407; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.; Pioch, JA 2015, 650, 652; a.M. BayObLG, NZM 2001, 539, 540, juris Rn. 25; Messerschmidt/Leidig, BauR 2014, 1, 3 ff.; Pauly, ZfBR 2014, 523, 526; Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Aufl. Rn. 994). Aus der Sicht der Beklagten, der als Verwenderin die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 und die darin in Bezug genommene Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch das Ingenieurbüro K. bekannt war, kann das in der Ingebrauchnahme und anschließenden Nutzung liegende Verhalten der Nachzügler-Erwerber redlicherweise nicht als Abnahme des Gemeinschaftseigentums verstanden werden (vgl. Hogenschurz, MDR 2012, 386, 389; Pause/Vogel, BauR 2014, 764, 765 f.).

57: 7. Ferner ist es im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht einen Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB unbeschadet der fehlenden Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der Nachzügler-Erwerber, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., ausgeurteilt hat. Denn der Beklagten ist es als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich gegenüber den Nachzügler-Erwerbern, darunter dem Nachzügler-Erwerber Dr. M., darauf zu berufen, dass sich der Vertrag mangels Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde.

58: a) Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingung berufen (vgl. BGH, Urteil vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161, juris Rn. 15; Urteil vom 9. März 2006 - VII ZR 268/04, BauR 2006, 1012, 1013, juris Rn. 13 = NZBau 2006, 383; Pfeiffer in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGB-Recht, 6. Aufl., § 307 Rn. 95; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., vor § 307 BGB Rn. 53 m.w.N.) und darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - VII ZR 49/15 Rn. 42, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Temming, AcP 2015, 17, 34).

59: b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist es der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklauseln in § 6 Abs. 3 nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag bezüglich des Gemeinschaftseigentums noch im Erfüllungsstadium befinde (vgl. Temming, AcP 2015, 17, 36 f.). Die Beklagte hat mit den genannten Klauseln gegenüber den Nachzügler-Erwerbern den Eindruck erweckt, dass das Erfüllungsstadium aufgrund erfolgter Abnahme des Gemeinschaftseigentums beendet sei. Die Beklagte muss daher als Verwenderin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) den Nachteil tragen, dass sie trotz fehlender Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Mängelansprüchen von Nachzügler-Erwerbern, darunter des Nachzügler-Erwerbers Dr. M., konfrontiert wird.

60: 8. Soweit das Berufungsgericht die übrigen Voraussetzungen für den ausgeurteilten Vorschussanspruch gemäß § 637 Abs. 3 BGB bejaht hat, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Revision erinnert hiergegen auch nichts.

61: 9. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung nicht durchgreift. Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt grundsätzlich mit der Abnahme, § 634a Abs. 2 BGB. Eine solche ist weder durch § 19 der Teilungserklärung noch durch die Klausel in § 6 Abs. 3 Satz 1 (vgl. oben II. 4., 5.) noch konkludent durch Ingebrauchnahme und anschließende Nutzung durch Dr. M. (vgl. oben II. 6.) erfolgt.

: III.

62: Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.

: Eick Halfmeier Kartzke

: Jurgeleit Wimmer

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 15 Pflichten Dritter

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1.: die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2.: Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 242 Leistung nach Treu und Glauben

Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 133 Auslegung einer Willenserklärung

Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.

Bundesgerichtshof Beschluss, 07. Okt. 2004 - V ZB 22/04

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 22/04

vom

7. Oktober 2004

in der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

WEG §§ 8, 16 Abs. 2; BGB § 242 (Ba)

Ob eine Regelung über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei

Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB)

nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt und damit ein Änderungsanspruch gegeben ist,

kann nur auf Grund einer tatrichterlichen Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls

und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers

festgestellt werden.

WEG §§ 8, 16 Abs. 2; BGB § 157 (D)

Unter Beachtung der Grundsätze für die Auslegung einer Grundbucheintragung ist auch

eine ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung nicht ausgeschlossen. Sie kann im

Einzelfall zu einem Anspruch auf Abänderung des in der Gemeinschaftsordnung festgelegten

Kostenverteilungsschlüssels führen.

WEG § 8, 25

Bei Vereinbarung eines Objektstimmrechts führt die Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit

auch im Fall der Veräußerung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung.

BGH, Beschl. v. 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04 - KG

LG Berlin

AG Wedding

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 7. Oktober 2004 durch den

Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf,

Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntsch

beschlossen:

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 23. Januar 2004 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückverwiesen.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 22.000 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer ursprünglich aus vier, nunmehr aus sechs Einheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage in Berlin.
Der Antragsgegner zu 1 war alleiniger Eigentümer des Grundstücks. Durch Erklärung vom 29. Januar 1986 teilte er sein Eigentum in der Weise auf,
daß Miteigentumsanteile von jeweils 266/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 75 m² großen Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2und Miteigentumsanteile von jeweils 234/1000 mit dem Sondereigentum an den jeweils etwa 66 m² großen Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 verbunden wurden. Nach der Teilungserklärung haben die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 das Recht, die zu ihrem Sondereigentum gehörenden Räume im Keller und im Dachgeschoß des Hauses zu Wohnzwecken auszubauen. Zum Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt, daß auf jede Eigentumswohnung eine Stimme entfällt. Im übrigen sollen sich die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG richten.
In der Folgezeit erwarben die weiteren Beteiligten und die Antragsteller jeweils eine der größeren Wohnungen Nr. 1 und 2. Die Antragsgegnerin zu 2 wurde Eigentümerin der Wohnung Nr. 4, während der Antragsgegner zu 1 Eigentümer der Wohnung Nr. 3 blieb. Er baute 1994 den der Wohnung Nr. 3 zugeordneten Dachgeschoßraum zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. Die ebenfalls zu der Wohnung Nr. 3 gehörenden Kellerräume versah der Antragsgegner zu 1 mit sanitären Einrichtungen und schloß sie, ebenso wie die Garage, an die zentrale Heizungsanlage des Hauses an. Diese Räume sind gegenwärtig vermietet und werden als Büro bzw. Lagerraum genutzt. 1997 baute die Antragsgegnerin zu 2 den der Wohnung Nr. 4 zugewiesenen Dachgeschoßraum ebenfalls zu einer in sich abgeschlossenen Wohnung aus. Auf Grund der Baumaßnahmen der Antragsgegner vergrößerte sich die Wohn- und Nutzfläche der Wohnung Nr. 3 um etwa 157 m², die der Wohnung Nr. 4 um etwa 32 m². Durch Erklärungen vom 4. April 2000 begründeten die Antrags-
gegner im Wege der Unterteilung selbständiges Wohnungseigentum an den neu entstandenen Dachgeschoßwohnungen. Eine von den anderen Wohnungseigentümern nach dem Ausbau der Keller- und Dachgeschoßräume gewünschte Anpassung der Miteigentumsanteile an die veränderten Wohn- und Nutzflächen lehnten die Antragsgegner ab. Bis auf die Kosten der Verwaltung und des Breitbandkabelanschlusses erfolgte die Abrechnung der verbleibenden "allgemeinen Bewirtschaftungskosten" bis zuletzt nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile.
Für diese Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erstreben die Antragsteller künftig eine Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnund Nutzflächen. Sie verlangen deshalb von den Antragsgegnern, einer entsprechenden Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen. Den hierauf gerichteten Antrag hat das Amtsgericht zurückgewiesen. In der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht haben sich die Beteiligten durch Teilvergleich darüber geeinigt, daß die Heizkosten ab dem 1. Januar 2001 zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Wohn- und Nutzflächen abgerechnet werden. Wegen der weiteren Kosten hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Auf die sofortige weitere Beschwerde möchte das Kammergericht den angefochtenen Beschluß aufheben und die Sache an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1991, 396, 398 f.; ZWE 2001, 320) und insbesondere durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt a.M. vom 13. April 2000 (NZM 2001, 140) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 14. Juni 2004 (ZfIR 2004, 677) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG).
Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, ein Wohnungseigentümer könne von den anderen die Zustimmung zu einer Änderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 242 BGB verlangen, wenn die für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteile bei der Begründung des Wohnungseigentums entsprechend den Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Wohnungen festgelegt worden seien, der spätere Ausbau von Räumen jedoch zu einer erheblichen Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche der betreffenden Wohnungen geführt habe. Eine bestimmte Prozentgrenze, bis zu der eine Mehrbelastung hingenommen werden müsse und ein Änderun gsanspruch ausgeschlossen sei, bestehe nicht. Ein Änderungsanspruch sei aber jedenfalls dann gegeben, wenn die anteilige Wohn- und Nutzfläche einer Wohneinheit um mehr als 25 % von dem damit verbundenen Miteigentumsanteil abweiche. Hiervon sei im vorliegenden Fall auszugehen, weil das Beschwerdegericht eine Mehrbelastung der Antragsteller in Höhe von 58,33 % errechnet habe.
Demgegenüber vertritt das Oberlandesgericht Frankfurt a.M. in seiner auf weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. April 2000 (aaO) die Auffassung, eine Kostenmehrbelastung von knapp 59 % begründe noch keinen Anspruch des betroffenen Wohnungseigentümers auf Ä nderung des Kostenverteilungsschlüssels. Diese Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist der Senat an die Auffassung des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde
nicht entscheiden, bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, BGHZ 99, 90, 92; Beschl. v. 22. Januar 2004, V ZB 51/03, NJW 2004, 937, 938, zur Veröffentlichung in BGHZ 157, 322 vorgesehen, m.w.N.).

III.

Die sofortige weitere Beschwerde (Rechtsbeschwerde) ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch in der Sache selbst Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht.
Entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts können die Antragsteller verlangen, daß die Antragsgegner einer Änderung der f ür die Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsregelung zustimmen, wonach die noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen ihrer Sondereigentumseinheiten auf die Beteiligten umzulegen sind.
1. Da die Teilungserklärung vom 29. Januar 1986 insoweit keine abweichende Regelung enthält, sondern auf das Gesetz verweist, ist gegenwärtig § 16 Abs. 2 WEG für die Verteilung der noch im Streit befindlichen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums maßgebend. Hiernach sind die Wohnungseigentümer untereinander verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

a) Eine hiervon abweichende Regelung der Kostenverteilung kann gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG wirksam nur durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer erfolgen, wenn die Gemeinschaftsordnung - wie hier - einen Mehrheitsbeschluß nicht zuläßt (BGHZ 95, 137, 139 f.; Senat, BGHZ 127, 99, 104; 145, 158, 169; 156, 193, 196 m.w.N.). Durch den Teilvergleich haben die Beteiligten eine Änderung des gesetzlichen Ve rteilungsschlüssels nur hinsichtlich der Heizkosten vereinbart. Für die anderen Kosten ist eine solche Vereinbarung nicht zustandegekommen, weshalb es insoweit bei dem in § 16 Abs. 2 WEG bestimmten Verteilungsmaßstab weiterhin verbleibt.

b) Dies gilt nach der durch die Teilungserklärung festgelegten Gemeinschaftsordnung auch nach dem - den Eigentümern der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 erlaubten und inzwischen erfolgten - Ausbau der Räume im Keller und im Dachgeschoß der Wohnungseigentumsanlage. Eine abweichende Kostenverteilung ist für diesen Fall nach dem Inhalt der Regelungen aus der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen.
2. Die hiernach notwendige Zustimmung zu einem abweichenden Kostenverteilungsschlüssel können die Antragsteller nicht auf den "allgemeinen" Änderungsanspruch stützen, der von der Rechtsprechung teilwe ise aus einem Wegfall der Geschäftgrundlage (BayObLGZ 1984, 50, 54 ff.; 1987, 66, 72 f.), teilweise aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (BayObLGZ 2001, 99, 103) hergeleitet wird. Ein solcher Anspruch setzt nach gefestigter Rechtsprechung voraus, daß der geltende Kostenverteilungsschlüssel bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu grob unbilligen, mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt (Senat, BGHZ
130, 304, 312; 156, 192, 196, 202; BayObLGZ 1991, 396, 398; BayObLG, ZWE 2001, 597; OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287; auch Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 267 f. m.w.N.). Das Beschwerdegericht hält diese Voraussetzungen nicht für gegeben und verneint aus diesem Grund einen Anspruch der Antragsteller auf Zustimmung zur Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels. Dies läßt auf der Grundlage der Feststellungen des Beschwerdegerichts Rechtsfehler nicht erkennen.

a) Zur Beurteilung der Frage, ob die jeweils geltende Regelung der Kostenverteilung grob unbillig ist, orientiert sich die obergerichtliche Rechtsprechung in erster Linie an dem Maß der sachlich nicht gerechtfertigten Kostenmehrbelastung , die ein Wohnungseigentümer bei der geltenden Regelung im Vergleich zu dem erstrebten sachgerechten Kostenverteilungsschlüssel hinnehmen muß.
aa) Eine grobe Unbilligkeit ist angenommen worden bei einer Kostenmehrbelastung von 253 % (BayObLGZ 1991, 396, 399), von 171 % (BayObLGZ 1987, 66, 69 f.), von 87,5 % (BayObLG, WuM 1997, 61, 62) sowie dann, wenn das Mehrfache dessen zu zahlen ist, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen wäre (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1999, 886). Verneint worden ist eine grobe Unbilligkeit bei einer Kostenmehrbelastung von 12 % (BayObLG, NZM 2000, 301, 302), von 17 % (BayObLGZ 1985, 47, 50; OLG Frankfurt, Beschl. v. 3. April 2003, 20 W 132/01, juris), von 19 % (BayObLG , WE 1998, 394, 395), von 22 % (BayObLG, NJW-RR 1995, 529, 530; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547, 1548), von 27 % (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 378, 379), von 30 % (OLG Köln, ZMR 2002, 153, 154), von 42 % (OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287), von 50 % (BayObLG, ZWE 2001, 320;
BayObLGZ 1998, 199, 205 f.; OLG Köln, ZMR 2002, 780, 781) und von 59 % (OLG Frankfurt, NZM 2001, 140).
bb) Das Maß der Kostenmehrbelastung ist jedoch nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der groben Unbilligkeit eines Kostenverteilungsschlüssels. Zu berücksichtigen sind vielmehr die gesamten Umstände des einzelnen Falls. Von Bedeutung kann etwa sein, ob die beanstandete Regelung für alle oder nur für einen Teil der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten gilt (BayObLG , NJW-RR 1995, 529, 530). Findet die Regelung nur auf einzelne Kostenpositionen Anwendung, kann es auf das Verhältnis der hierdurch bedingten Mehrkosten zu den einen Wohnungseigentümer insgesamt treffenden Gemeinschaftskosten ankommen (BayObLG, WuM 2001, 88, 89). Möglich ist es ferner, eine grobe Unbilligkeit deshalb zu verneinen, weil bei einer gebotenen längerfristigen Betrachtungsweise zu erwarten ist, daß es zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung kommen wird (OLG Köln, WuM 1998, 174). Der Annahme grober Unbilligkeit kann es zudem entgegenstehen , wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich dem Risikobereich des betroffenen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist (BayObLGZ 1984, 50, 53 f.; OLG Düsseldorf, ZfIR 1998, 421, 422; Wendel, ZWE 2001, 408, 411; vgl. auch Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 271; Drasdo, BTR 2003, 119, 121), oder wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Kostenverteilungsregelung bereits beim Erwerb des Wohnungseigentums absehbar waren (BayObLGZ 1987, 66, 69; BayObLG, ZWE 2001, 320; 2002, 31, 32; OLG Köln, NJW-RR 1995, 973, 974; ZMR 2002, 153, 154; 780, 781; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1547; ZWE 2001, 444, 446; OLG Hamm, ZMR 2003, 286, 287; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG, Rdn. 267, 271).
cc) Wie das vorlegende Gericht nicht verkennt, hindert die Notwendigkeit einer sämtliche Umstände des Einzelfalls berücksichtigenden Gesamtbetrachtung daran, eine allgemein gültige Prozentgrenze festzulegen, bis zu deren Erreichen eine Kostenmehrbelastung hinzunehmen ist. In gleicher Weise schließt das Erfordernis einer Gesamtbetrachtung aber auch umgekehrt die Annahme eines festen Grenzbetrages aus, bei dessen Überschreiten stets ein Anspruch auf Änderung der geltenden Kostenverteilungsreg elung wegen grober Unbilligkeit besteht. Entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts ergibt sich mithin ein Änderungsanspruch nicht bereits dar aus, daß die Antragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gegenüber einer Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen Wohn- und Nutzflächen mit Mehrkosten belastet werden, die eine Grenze von 25 % übersteigen (a.A. Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz , 5. Aufl., Rdn. 19; Riecke, ZfIR 2004, 681, 682 f.)

b) Steht danach für die Prüfung eines Kostenverteilungsschlüssels auf das Merkmal der groben Unbilligkeit ein einheitlicher, für alle Fälle geltender Maßstab nicht zur Verfügung, so ist die auf Grund der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, ob eine Kostenverteilungsregelung bei Anlegung eines strengen Maßstabs zu unzumutbaren Ergebnissen führt, in erster Linie Sache des Tatrichters. Es handelt sich um eine Prüfung, die sich nicht in den Voraussetzungen des § 242 BGB erschöpft (vgl. dazu BGHZ 45, 258, 266; auch BGHZ 22, 375, 380), sondern - mit Blick auf das Merkmal der groben Unbilligkeit - um die Beantwortung einer im wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegenden Frage. Bei der Subsumtion des festgestellten Sachverhalts unter diesen unbestimmten Rechtsbegriff ist dem Tatrichter deshalb ein von dem Rechtsbeschwerdegericht - als das der Senat hier gemäß § 28 Abs. 3
FGG zu entscheiden hat - nur beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zuzubilligen (OLG Köln, ZMR 2002, 153, 154; 780, 781; vgl. auch BGHZ 10, 14, 17 für den Begriff der groben Fahrlässigkeit; BGHZ 10, 242, 248 für den Begriff des erheblichen Mangels i.S.v. § 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F.; BGH, Urt. v. 19. November 1996, VI ZR 350/95, NJW 1997, 798 für den Begriff des groben Behandlungsfehlers). Die Nachprüfung beschränkt sich im allgemeinen darauf, ob das Beschwerdegericht den Rechtsbegriff zutreffend erfaßt und ausgelegt, alle für die Beurteilung wesentlichen Umstände berücksichtigt sowie die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet hat (vgl. BGHZ 10, 14, 18; 20, 290, 292 f.; 51, 275, 279 f.; 55, 45, 55; BGH, Urt. v. 20. Dezember 1972, IV ZR 161/71, NJW 1973, 749; Urt. v. 18. November 1993, III ZR 178/92, NJW-RR 1994, 603, 604; Urt. v. 13. April 1994, II ZR 196/93, NJW 1994, 2022, 2023; Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rdn. 28; MünchKomm-ZPO/Wenzel, 2. Aufl., Aktualisierungsband, § 546 Rdn. 13 f.; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 546 Rdn. 12; Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rdn. 12).

c) Auf der Grundlage der Annahme des Beschwerdegerichts, daß die Antragsteller durch die Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile 58,33 % mehr Kosten zu tragen haben als sie bei einer sachgerechten Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Wohnungsgrößen zu tragen hätten, wird die angegriffene Beschwerdeentscheidung den überprüfbaren Anforderungen gerecht. Das Beschwerdegericht hat den unbestimmten Rechtsbegriff der groben Unbilligkeit nicht verkannt und seiner Prüfung insbesondere den gebotenen strengen Maßstab zugrundegelegt. Die für sich genommen nicht unbeträchtliche Mehrbelastung der Antragsteller wird dadurch relativiert, daß der beanstandete Kostenverteilungsschlüssel nur auf einen Teil der Gemeinschaftskosten Anwendung findet. So sind nach der inzwischen getroffenen
Vereinbarung die Heizkosten, die die größte Kostenposition darstellen, nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, sondern im wesentlichen nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Hinzu kommt, daß die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und die hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung, die bislang nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden, in Wahrheit nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zählen (Senat, BGHZ 156, 192, 199).
3. Ein Änderungsanspruch der Antragsteller ergibt sich je doch im Wege einer ergänzenden Auslegung der Gemeinschaftsordnung.

a) Als Rechtsbeschwerdegericht kann der Senat die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) uneingeschränkt selbst auslegen (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 292 m.w.N.). Dabei ist - wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, BGHZ 113, 374, 378; 121, 236, 239; 139, 288, 292).
aa) Diese Grundsätze hindern nicht schlechthin daran, Regelungslücken einer Gemeinschaftsordnung durch Heranziehung der Regeln der ergänzenden (Vertrags-)Auslegung zu schließen (so auch bereits BGHZ 92, 18, 21). Die not-
wendige objektive Auslegung der Gemeinschaftsordnung "aus sich selbst heraus" kann zwar im konkreten Fall dazu führen, daß sich ein bestimmter hypothetischer Parteiwille, der für die Ergänzung der getroffenen Regelungen maßgebend ist (BGHZ 126, 150, 159; 135, 92, 98), nicht feststellen läßt und mithin eine ergänzende Auslegung scheitert (vgl. dazu Senat, Urt. v. 17. Januar 1975, V ZR 116/73, WM 1975, 498, 499; BGH, Urt. v. 24. September 1991, XI ZR 240/90, NJW-RR 1992, 178, 179; auch RGRK-BGB/Pieper, 12. Aufl., § 157 Rdn. 104; Staudinger/Roth, BGB [2003], § 157 Rdn. 45; zu weitgehend dagegen Soergel/Wolf, BGB, 13. Aufl., § 157 Rdn. 118). In Fällen, in denen der hypothetische Parteiwille jedoch aus den berücksichtigungsfähigen Unterlagen ermittelt werden kann, gibt es keinen Grund, eine ergänzende Auslegung generell auszuschließen (Grebe, DNotZ 1988, 275, 283; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 10 Rdn. 8; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6a; Meikel/Streck, Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 53 GBO Rdn. 30; wohl auch BayObLGZ 1978, 194, 196; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 203; ähnlich Wendel, Der Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Ge meinschaftsordnung , 2002, S. 5 ff.). Allerdings ist auch bei einer hiernach möglichen ergänzenden Auslegung darauf zu achten, daß sie zu einem Ergebnis führt, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt. Dieses Erfordernis ist notwendig, aber auch ausreichend (vgl. BGHZ 92, 18, 21; so auch Grebe, aaO, 286; zu weitgehend daher Wendel, aaO, S. 17 f., der Offenkundigkeit des hypothetischen Willens verlangt), um entsprechend dem Ziel des § 10 Abs. 2 WEG den Erwerber des Wohnungseigentums gegen ihm unbekannte Vereinbarungen oder Ansprüche zu schützen und dem Bestimmtheitserfordernis Rechnung zu tragen (BGHZ 88, 302, 306).
bb) Eine ergänzende Auslegung scheitert auch nicht daran, daß die Gemeinschaftsordnung hier nicht auf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer beruht, sondern gemäß § 8 Abs. 2 i.V.m. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG als Bestandteil der Teilungserklärung zustandegekommen ist (vgl. Grebe, aaO, 284; Wendel, aaO, S. 12). Die Regeln der ergänzenden Auslegung sind nicht auf die Anwendung bei vertraglichen Vereinbarungen beschränkt, sondern auch bei einseitigen Willenserklärungen heranzuziehen (Staudinger/Roth, aaO, § 157 Rdn. 12), zu denen die Teilungserklärung nach § 8 WEG zählt (Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., § 8 WEG Rdn. 4).
b) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Auslegung sind im vorliegenden Fall erfüllt.
aa) Die - "einfache" oder erläuternde - Auslegung der Gemeinschaftsordnung unter Beachtung der geschilderten besonderen Grundsätze ergibt deren planwidrige Unvollständigkeit und mithin eine Regelungslücke, die durch eine ergänzende Auslegung zu schließen ist (vgl. BGHZ 127, 138, 142). Kennzeichnend für das Vorliegen einer planwidrigen Unvollständigkeit ist, daß der Erklärende mit der getroffenen Regelung ein bestimmtes Ziel erreichen wollte, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbarten nicht gelungen ist (vgl. Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, NJW 2004, 1873 m.w.N.). Hierzu ergibt sich im vorliegenden Fall aus den Bestimmungen der Teilungserklärung unter Einschluß des Aufteilungsplans, daß das Verhältnis der Miteigentumsanteile nach dem Verhältnis der Wohnflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten bestimmt worden war. Die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Verweisung auf die gesetzliche Regelung in § 16 Abs. 2 WEG führte damit für die noch umstrittenen Kosten zu einer sachgerechten Verteilung. Da die gemäß § 16 Abs. 2 WEG maßgebenden Miteigentumsanteile das Verhältnis der
Wohnflächen widerspiegelten, wurden die Kosten letztlich nach den Wohnflächen der Sondereigentumseinheiten verteilt und auf diese Weise ein vergleichsweise hohes Maß an Verteilungsgerechtigkeit erreicht (vgl. Staudinger /Bub, aaO, § 16 Rdn. 29 f.). Indem das Gesetz die Bestimmung der Miteigentumsanteile in das Belieben der Wohnungseigentümer stellt (Senat, Urt. v. 18. Juni 1976, V ZR 156/75, NJW 1976, 1976), läßt der teilende Eigentümer, der sich wie hier aus freien Stücken für ein sachlich zutreffendes Anteilsverhältnis entscheidet, einen Regelungsplan erkennen, wie ihn der Gesetzgeber für § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG zwar nicht erzwungen, wohl aber auch mit Blick auf eine sachgerechte Kostenverteilung erwartet hat (Senat, Urt. v. 18. Juni 1976, V ZR 156/75, aaO). Dieses Anliegen wird nach dem zwischenzeitlich abgeschlossenen Ausbau der Keller- und Dachgeschoßräume und der damit verbundenen Vergrößerung der Wohn- und Nutzflächen verfehlt, ohne daß es einen Anhaltspunkt dafür gibt, daß das ursprüngliche Regelungsziel für diesen Fall aufgegeben sein sollte. Die anteiligen Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten entsprechen nun nicht mehr, wie von dem teilenden Eigentümer ursprünglich vorgesehen, den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Dies wiederum führt dazu, daß eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile nicht mehr sachgerecht erscheint, weil sie die tendenziell erhöhte Kostenverursachung im Bereich der mittlerweile auch rechtlich unterteilten Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 unberücksichtigt läßt. Der auf eine sachgerechte Kostenverteilung zielende Regelungsplan, wie er sich aus der vorstehenden an objektiven Maßstäben orientierten Bewertung des Inhalts der getroffenen Regelungen und der daraus abgeleiteten Rechtsfolge ergibt (vgl. dazu Senat, Urt. v. 13. Februar 2004, V ZR 225/03, aaO), ist mithin nicht mehr zu verwirklichen.
bb) Die dargestellten, für die ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung heranzuziehenden Umstände erlauben es zudem, den hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers zu ermitteln.
(1) Hierfür ist entsprechend der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur ergänzenden Vertragsauslegung (vgl. etwa BGH, Urt. v. 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310, 2311 m.w.N.) darauf abzustellen , welche Regelung der teilende Eigentümer bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Lassen sich hinreichende Anhaltspunkte für den hypothetischen Willen des oder der Erklärenden nicht finden, etwa weil mehrere gleichwertige Auslegungsmöglichkeiten in Betracht kommen, scheidet eine ergänzende Auslegung aus. Im übrigen findet die ergänzende Auslegung ihre Grenze an dem Willen des Erklärenden, wie er in der - wenn auch lückenhaften - Gemeinschaftsordnung zum Ausdruck kommt. Zu einer Abänderung oder Erweiterung des Regelungsgegenstandes darf die ergänzende Auslegung nicht führen.
(2) Vor diesem Hintergrund hätte der teilende Eigentümer hier dafür Sorge getragen, daß im Fall des - nach der Teilungserklärung von den anderen Wohnungseigentümern hinzunehmenden - Ausbaus der Keller- und Dachgeschoßräume die bisherige sachgerechte Kostenverteilung erhalten bleiben kann. Nur dies entspricht den schützenswerten Interessen aller Wohnungseigentümer. Während die zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümer redlicherweise nicht erwarten können, daß sich andere an den höheren Kosten der vergrößerten Sondereigentumseinheiten beteiligen, gibt es keine Rechtfertigung , den übrigen Wohnungseigentümern den Verzicht auf den sachgerechten
Verteilungsschlüssel wegen baulicher Veränderungen zuzumuten, die außerhalb ihres Einflußbereiches liegen. Das Festhalten an dem bisherigen Verteilungsschlüssel trotz der grundlegend veränderten Flächenanteile scheidet als hypothetischer Wille des Antragsgegners zu 1 als des erklärenden Eigentümers auch deshalb aus, weil er nur von der Absicht getragen sein könnte, den zum Ausbau berechtigten Wohnungseigentümern - zu denen er selbst zählt - eine geringere Beteiligung an den gemeinsamen Kosten und Lasten zu verschaffen. Eine solche Möglichkeit muß aber nach den geschilderten Grundsätzen bei der Ermittlung des hypothetischen Willens ausscheiden, weil sie zu einer Regelung führen würde, die redlicherweise nicht hätte getroffen werden dürfen und sich sogar als sittenwidriges Verhalten darstellen könnte (vgl. BayObLGZ 1998, 199, 205 f.).
(3) Für die Sicherstellung des sachgerechten Verteilungsschlüssels entsprechend dem hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers kommen hier drei Möglichkeiten in Betracht. Es hätte für den Fall des Ausbaus eine Umstellung des Verteilungsschlüssels von dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen angeordnet werden können. Möglich wäre es aber auch, den benachteiligten Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine entsprechende Anpassung zu geben, wobei sich dieser Anspruch wiederum auf eine entsprechende Änderung der Mit eigentumsanteile oder auch nur auf eine Änderung der Kostenverteilung r ichten kann. Nur letzteres führt allerdings zu einem Ergebnis, das sich aus Sicht eines unbefangenen Betrachters als das nächstliegende darstellt und daher im vorliegenden Fall zugrundezulegen ist (so im Ergebnis auch Wendel, aaO, S. 12). Für einen unbefangenen Betrachter ergibt sich zwar, daß der Verteilungsschlüssel bei Veränderung der Wohnungsgrößen nicht mehr sachgerecht erscheint, eine dann
von selbst eintretende Umstellung der Kostenverteilung nach dem Verhältnis der anteiligen Wohn- und Nutzflächen liegt aber angesichts des Wortlauts der Gemeinschaftsordnung ebensowenig nahe wie ein die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft berührender und mit weitergehenden Rechtsfolgen verbundener (vgl. Staudinger/Rapp, aaO, § 3 Rdn. 4) Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile.
4. Gegenüber diesem Änderungsanspruch können die Antragsg egner nicht gemäß § 273 BGB einwenden, die Antragsteller seien ihrerseits verpflichtet , hinsichtlich der Regelung der Stimmrechte einer Än derung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Obwohl sich die Zahl der Sondereigentumseinheiten inzwischen von vier auf sechs erhöht hat und in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist, daß auf "jede Eigentumswohnung … eine Stimme" entfällt, ist weder die Zahl der Stimmrechte entsprechend gestiegen, noch besteht für die Antragsteller die Verpflichtung, bei einer entsprechenden Anpassung der Gemeinschaftsordnung mitzuwirken.

a) Die beiden zusätzlichen Einheiten sind im Wege der Unterteilung des Wohnungseigentums der Antragsgegner geschaffen worden. Eine Mitwirkung der Antragsteller als der weiteren Wohnungseigentümer war hierfür nicht erforderlich (Senat, BGHZ 49, 250; 73, 150, 152) und ist auch tatsächlich unterblieben. Mithin darf die Unterteilung nicht dazu führen, daß sich die ursprüngliche Stimmenzahl zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer verändert (vgl. Senat , BGHZ 73, 150, 155 für das Kopfstimmrecht). Dies hat, wenn in der Gemeinschaftsordnung - wie im vorliegenden Fall - ein Objektstimmrecht vorgesehen ist, zur Folge, daß das Entstehen einer weiteren Sondereigentumseinheit durch Unterteilung die bisherige Anzahl der Stimmrechte unberührt läßt (BayObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152, 154 f.;
ObLG, NJW-RR 1991, 910; OLG Düsseldorf, OLGZ 1990, 152, 154 f.; OLG Köln, WE 1992, 259 f.; KG, NZM 1999, 850, 852; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 158; Wedemeyer, NZM 2000, 638, 639; Briesemeister, NZM 2000, 992, 994). Vielmehr wird das zuvor auf die ungeteilte Einheit entfallende Stimmrecht entsprechend der Zahl der neu entstandenen Einheiten nach Bruchteilen aufgespalten und diesen zugewiesen, während eine entsprechende Anwendung des § 25 Abs. 2 S. 2 WEG an der Selbständigkeit der neuen Einheiten scheitert (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 158). Angesichts der zu wahrenden Interessen der übrigen Wohnungseigentümer ändert sich daran bei einer späteren Veräußerung der durch Unterteilung entstandenen Einheiten nichts (Bärmann /Pick/Merle, aaO, § 25 Rdn. 40; Staudinger/Bub, aaO, § 25 Rdn. 159, jeweils m.w.N., a.A. Palandt/Bassenge, aaO, § 6 WEG Rdn. 6; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rdn. 43).

b) Zugunsten der Antragsgegner läßt sich auch durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung kein Änderungsanspruch mit dem Ziel der Erhöhung der Zahl der Stimmrechte herleiten. Es gibt keinen Anhaltspunkt dafür , daß der teilende Eigentümer mit der Festlegung des Objektstimmrechts in der Teilungserklärung das Ziel verfolgte, im Fall einer Vermehrung der Wohnungseigentumseinheiten im Wege der Unterteilung ungeachtet einer - hier nicht erfolgten - Veräußerung einer Wohnungseigentumseinheit auch die Stimmrechte entsprechend zu steigern. Gegenüber dem der Teilungserklärung zugrundeliegenden Zustand, bei dem jeder Wohnungseigentümer ungeachtet der Größe und des Wertes seines Sondereigentums das gleiche Stimmgewicht erhalten sollte, hat sich durch die bloße Unterteilung nämlich nichts Wesentliches verändert. Es fehlt mithin für diesen Fall an einer Regelungslücke.

5. Der Senat kann im vorliegenden Verfahren nicht abschließend entscheiden , weil der Sachverhalt weiterer Aufklärung bedarf. Zwar begegnet es keinen grundsätzlichen Bedenken, daß das Beschwerdegericht zur Ermittlung der Wohn- und Nutzflächen der einzelnen Sondereigentumseinheiten den übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten zugrundegelegt hat (vgl. Senat, BGHZ 146, 241, 249 f.). Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht hierbei zu Recht die auf die Garage entfallende Grundfläche unberücksichtigt gelassen. Anders als die sonstigen nachträglich ausgebauten Räume im Keller und im Dachgeschoß des Hauses dient die Garage nämlich nicht dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen, sondern sie wird lediglich als Lagerraum genutzt. Daß sie beheizt wird, ist im Rahmen des für die Heizkosten vereinbarten Verteilungsschlüssels berücksichtigt. Im übrigen unterscheidet sie sich aber nicht maßgeblich von den zum Sondereigentum der Antragsteller und der weiteren Beteiligten zählenden Kellerräumen, deren Flächen bei der Kostenverteilung von Anfang an keine Berücksichtigung gefunden haben. Auf diese Bestimmung ist zurückzugreifen; denn bei der ergänzenden Auslegung kommt es darauf an, welche Regelung der teilende Eigentümer getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte.
Unklar ist jedoch, welche Nebenkosten - ausgenommen die gesondert geregelten Heizkosten und die Wasserkosten der Sondereigentumseinheiten - von dem veränderten Verteilungsschlüssel erfaßt werden sollen. Zwar ist in der Eigentümerversammlung vom 22. Juni 1990 in Abwesenheit eines Teils der Wohnungseigentümer beschlossen worden, die Kosten der Verwaltung und der Nutzung des Breitbandkabelanschlusses nach Wohneinheiten abzurechnen, diese Regelung ist jedoch mangels Beschlußkompetenz der Eigentümerver-
sammlung nichtig (vgl. Senat, BGHZ 145, 158, 168). Sollten diese Kosten gleichwohl in die Antragstellung nicht miteinbezogen sein, müßten die Antragsteller daher eine entsprechende Einschränkung vornehmen.

IV.

Den Geschäftswert hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG unter Berücksichtigung des Interesses aller Beteiligten an der Kostenverteilungsregelung in Übereinstimmung mit der insoweit nicht angegriffenen Entscheidung des Beschwerdegerichts auf 22.000 € festgesetzt.
Wenzel Tropf Lemke Gaier Schmidt-Räntsch

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bundesgerichtshof Versäumnisurteil, 13. Mai 2016 - V ZR 152/15

Tenor

: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden - unter Zurückweisung der weitergehenden Revision - das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 10. Juni 2015 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Mettmann vom 12. August 2014 geändert.

: Es wird festgestellt, dass die Beklagte als Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 verpflichtet ist, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung vom 6. August 1997 bezeichneten Kosten anteilig zu tragen, solange die Einheit den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht im Rahmen einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zur Verfügung gestellt wird.

: Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

: Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 4/5 und die Kläger 1/5.

: Von Rechts wegen

Tatbestand

1: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus zwölf Wohnungen nebst Keller, sieben Tiefgaragenstellplätzen und einer im Kellergeschoss befindlichen Teileigentumseinheit (Nr. 13). Diese Einheit, deren Eigentümerin die Beklagte ist, stand als Sauna mit Dusche sämtlichen Wohnungseigentümern zur Mitbenutzung zur Verfügung, bis die Verwalterin nach entsprechender Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer im Oktober 2006 den mit der damaligen Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 geschlossenen Nutzungsvertrag kündigte. Seitdem werden die Räume von dem jeweiligen Eigentümer als Lager und Abstellflächen genutzt.

2: In der Gemeinschaftsordnung vom 6. August 1997 ist u.a. Folgendes bestimmt:

: 3. Nutzungsrecht

: 3.2 (…) Im Kellergeschoss befinden sich Räume für „Sauna/Solarium/Fitness“. (…)

: 3.5 (…) Die Mitbenutzung der Einrichtungen im Kellergeschoss, wie Sauna/Solarium/Fitness, wird auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter von der B. GmbH (Anm.: teilende Eigentümerin) erstellter Wohnobjekte gestattet. (…)

: 11. Lasten und Kosten

: 11.3 Die auf die Wohnungen und Teileigentumseinheiten entfallenden Kosten werden wie folgt auf die Eigentümer umgelegt:

: a) (…)

: b ) Die Betriebskosten wie öffentliche Abgaben, die Müllabfuhrgebühr bei Gemeinschaftstonnen, Kosten der Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Versicherungskosten, die Kosten Hausmeister, Gartenpflege, Flur- und Treppenreinigung, Flur- und Kellerbeleuchtung, Wasserverbrauch und Kanalbetriebsgebühren, Gemeinschaftsantennenanlage/Kabelfernsehen sowie die Instandhaltungskosten und die Verwaltungsnebenkosten (ausgenommen die monatliche Verwaltergebühr) werden grundsätzlich nach dem Verhältnis der in der Teilungserklärung festgelegten Nettoflächen (…) umgelegt. Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen (Anm.: Hervorheb. nicht im Original). (…)

: 11.6 Die Schlüssel zur Kostenverteilung unter Ziffern 11.2 bis 11.4 können durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert werden. (…)

: 16. Änderung der Gemeinschaftsordnung

: Soweit nicht zwingende Bestimmungen des WEG entgegenstehen, können die entsprechenden Regelungen dieser Gemeinschaftsordnung durch einen Beschluss, der einer Mehrheit von 2/3 bedarf, geändert werden.

3: In der Jahresabrechnung 2007 wurde die Teileigentumseinheit Nr. 13 - bis auf die Kosten für Müllbeseitigung und Antenne/Kabel - mit den in Ziff. 11.3 b Satz 1 Gemeinschaftsordnung aufgeführten Kosten anteilig belastet. Der Beschluss über die Jahresabrechnung wurde von dem Amtsgericht für ungültig erklärt, da die Einheit Nr. 13 nach der Gemeinschaftsordnung solche Kosten nicht zu tragen habe.

4: 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 ab 2010 nach ihrer Fläche an den Kosten für Müllbeseitigung, Straßenreinigung, sonstigen Kosten, Strom, Garten, Hausmeister, Versicherung und Rücklage zu beteiligen ist. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Die auf dieser Grundlage beschlossene Jahresabrechnung 2010 wurde von dem Amtsgericht für wirksam erachtet. Die im Folgejahr beschlossene Jahresabrechnung 2011 und den Wirtschaftsplan 2012 erklärte es hingegen für unwirksam, da der Beschluss aus 2009 über die Änderung der Kostenverteilung mangels Beschlusskompetenz nichtig sei.

5: Nun verlangen die Wohnungseigentümer von der Beklagten zuzustimmen, dass die Gemeinschaftsordnung in Ziff. 11.3 b Satz 2 wie folgt geändert wird: „Die Räume für Sauna/Solarium/Fitness sind an vorstehenden Kosten nicht zu beteiligen, wenn, solange und soweit die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Sondereigentum sie stehen, sie der Gemeinschaft auch tatsächlich zur Nutzung für diese Zwecke zur Verfügung stellen.“ Hilfsweise beantragen sie die Feststellung, dass die Regelung in der Gemeinschaftsordnung so zu verstehen ist, dass die Räume „Sauna/Solarium/Fitness“ nur dann, nur so lange und nur insoweit von der Kostenbeteiligung befreit sind, wie sie auch tatsächlich allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft für eine solche Nutzung zur Verfügung gestellt werden.

6: Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, der verlangten Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der zugelassenen Revision, mit der sie die Klageabweisung erstrebt.

Entscheidungsgründe

: I.

7: Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht den klagenden Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Änderung der Gemeinschaftsordnung zu. Es lägen schwerwiegende Gründe vor, die ein Festhalten an der bisherigen Regelung unbillig erscheinen ließen. Hintergrund der Ausnahmeregelung in Ziff. 11.3 b der Gemeinschaftsordnung sei, dass die teilende Eigentümerin die Räumlichkeiten den Eigentümern der anderen Einheiten der Anlage und benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften als Raum für Sauna/Solarium/Fitness habe zur Verfügung stellen wollen und dies auch tatsächlich geschehen sei. Dies ergebe sich aus einer Zusammenschau der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Durch die Aufkündigung der über Jahre praktizierten Zurverfügungstellung sei der Grund für die Befreiung der Teileigentumseinheit Nr. 13 von bestimmten Kosten entfallen. Daher hätten die übrigen Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass die Kostenbefreiung nur gelte, wenn die Räumlichkeiten von ihnen entsprechend genutzt werden könnten. Die Kostenmehrbelastung der übrigen Wohnungseigentümer liege zwar weit unter dem von der Rechtsprechung angenommenen Schwellenwert von 25 %, da er, je nach Art der Berechnung, nur 2,5 % bzw. 5 % betrage. In einem Fall wie dem vorliegenden komme dem Schwellenwert aber keine ausschlaggebende Bedeutung zu.

: II.

8: Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 82).

9: Das angefochtene Urteil hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

10: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer keinen Anspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG auf Zustimmung der Beklagten zu einer Anpassung der Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung.

11: a) Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Zweck der Regelung ist die Beseitigung unbilliger Härten bei dem die Änderung verlangenden Wohnungseigentümer, die diesem bei einem Festhalten an der bisherigen Regelung entstünden (vgl. Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 174/09, BGHZ 186, 34 Rn. 19).

12: b) Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Anpassung der Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung liegen nicht vor.

13: aa) Allerdings folgt dies nicht schon daraus, dass diese Regelung der Gemeinschaftsordnung aufgrund des von den Wohnungseigentümern im Jahr 2009 gefassten Beschlusses, wonach die Einheit Nr. 13 ab dem Jahr 2010 an verschiedenen Kosten zu beteiligen ist, geändert worden ist und sie daher ohnehin nicht mehr maßgeblich wäre. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft hat nicht auf der Grundlage einer gesetzlichen oder vereinbarten (vgl. Ziff. 11.6 und 16 der Gemeinschaftsordnung) Öffnungsklausel zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung geführt. Dabei braucht nicht entschieden zu werden, ob eine solche Änderung überhaupt bezweckt war oder ob der Beschluss als bloße Handlungsanweisung an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen zu verstehen ist. In beiden Fällen bliebe es bei der weiteren Geltung der Befreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung.

14: (1) Ist der im Jahr 2009 gefasste Beschluss im Sinne einer bloßen Anweisung an den Verwalter für die künftigen Jahresabrechnungen zu verstehen, berührte dies die weitere Geltung von Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung nicht.

15: (2) Ist Inhalt des Beschlusses hingegen eine Änderung der Kostenbefreiungsregelung der Gemeinschaftsordnung dahingehend, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 unabhängig von deren Nutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich stets an allen Kosten zu beteiligen ist, wäre der Beschluss unwirksam. Es kann dahinstehen, ob er mit der nach der Gemeinschaftsordnung erforderlichen qualifizierten Mehrheit gefasst wurde und welche Rechtsfolgen ein etwaiges Verfehlen des Quorums hat (vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 26). Denn ein Beschluss, der - wie hier - einen seine Zustimmung hierzu verweigernden Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, nachträglich an den Kosten beteiligt, ist unwirksam. Er verstößt gegen das Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer - sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender - Leistungspflichten schützt (eingehend zum Belastungsverbot Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.). Eine Befugnis zur Auferlegung der Kosten ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 3 WEG; denn die erstmalige Begründung einer Kostentragungspflicht unter Aufhebung einer vereinbarten Kostenbefreiung stellt keine Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels dar, sondern eine Erweiterung des Kreises der Kostenschuldner, die von der Regelung nicht erfasst ist (Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 225/11, NJW 2012, 2578 Rn. 13 ff.). Aus demselben Grund enthält Ziff. 11.6 der Gemeinschaftsordnung, wonach der Schlüssel zur Kostenverteilung mit qualifizierter Mehrheit geändert werden kann, keine Regelung, die die nachträgliche Übertragung von Kostentragungspflichten zuließe. Eine - wie hier in Ziff. 16 - in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte allgemeine Öffnungsklausel ändert ebenfalls nichts daran, dass ein gegen das Belastungsverbot verstoßender Beschluss über die Änderung der Gemeinschaftsordnung bei Zustimmungsverweigerung des betroffenen Wohnungseigentümers materiell unwirksam ist (vgl. Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 14 ff.).

16: (bb) Einem Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stünde das Belastungsverbot allerdings nicht entgegen.

17: (1) Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer im Interesse der Minderheit ein. Die Wohnungseigentümer müssen auch dort, wo eine Öffnungsklausel (wie sie hier in Ziffer 16 der Gemeinschaftsordnung enthalten ist) eine Mehrheitsentscheidung zulässt und damit formell legitimiert, bestimmte inhaltliche Schranken, darunter das Belastungsverbot, beachten (Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13, BGHZ 202, 346 Rn. 16). Als Beschränkung der materiellen Beschlusskompetenz schließt das Belastungsverbot den Anspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG dagegen nicht aus. Denn hier wird die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarung in einem gesetzlich vorgegebenen Rahmen geändert. Dieser legitimiert die Änderung formell und materiell; durch ein gerichtliches Urteil wird die erforderliche Zustimmung des von der Änderung negativ betroffenen Wohnungseigentümers ersetzt. Dessen Schutz gewährleistet das Gesetz, indem es hohe Hürden für einen Änderungsanspruch aufstellt und eine umfassende Abwägung der Rechte und Interessen aller Wohnungseigentümer verlangt (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09, BGHZ 184, 88 Rn. 30 f.). § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG stellt auf diese Weise sicher, dass dem Einzelnen mehrheitsfeste (verzichtbare) Rechte nur unter eng begrenzten Voraussetzungen entzogen werden können, und trägt damit auch die materielle Rechtfertigung für den Eingriff in sich.

18: (2) Für die hier verlangte Anpassung von Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung ist aber deswegen kein Raum, weil bereits deren Auslegung ergibt, dass die Kostenbefreiung nur gilt, wenn und solange die Teileigentumseinheit Nr. 13 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als Raum für „Sauna/Solarium/Fitness“ zur Verfügung steht. Die (ggf. ergänzende, vgl. Senat, Beschluss vom 7. Oktober 2004 - V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 362) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG (vgl. Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 304; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl., Rn. 93, 100; LG Nürnberg-Fürth, NJOZ 2010, 2223, 2224; BT-Drucks. 16/887, S. 19).

19: (a) Aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch kann die Auslegung der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung auch von dem Revisionsgericht vorgenommen werden. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 17. April 2015 - V ZR 12/14, NJW-RR 2015, 847 Rn. 12 mwN).

20: (b) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nur dann und solange von der Verpflichtung, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung genannten Kosten des Objekts anteilig zu tragen, ausgenommen sein soll, wie die Räume aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt werden. Unter der Überschrift „Nutzungsrecht“ enthält Ziff. 3.2 der Gemeinschaftsordnung den Hinweis, dass sich im Kellergeschoss Räume für „Sauna/Solarium/Fitness“ befinden; zudem wird in Ziff. 3.5 die Mitbenutzung dieser Einrichtungen auch durch Eigentümer oder Bewohner benachbarter, von der teilenden Eigentümerin erstellter Wohnobjekte gestattet. Diese Regelungen können nur dahingehend verstanden werden, dass der teilende Eigentümer von einer Nutzung der Räume durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowie durch bestimmte Außenstehende ausging. In Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung, die die Kostenbefreiungsregelung enthält, ist nicht von der Teileigentumseinheit Nr. 13, sondern - unter Anknüpfung an die bei der Regelung des Nutzungsrechts bereits verwendete Bezeichnung - von einer Freistellung der „Räume für Sauna/Solarium/Fitness“ die Rede. Diese identische Benennung macht deutlich, dass die Privilegierung dem Umstand Rechnung trägt, dass die Räume in der bezeichneten Weise von den übrigen Wohnungseigentümern mitbenutzt werden und dass der betroffene Teileigentümer durch die Kostenfreistellung eine - von den übrigen Wohnungseigentümern als Nutzern der Räume zu tragende - Kompensation hierfür erhalten soll. Der verwendete Begriff der „Räume für Sauna/Solarium/Fitness“ ist daher im Sinne einer Einschränkung dahingehend zu verstehen, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nicht generell, sondern nur bei einer einvernehmlichen Bereitstellung der Räume als - der allgemeinen Nutzung zugänglicher - Sauna/Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist.

21: 2. Dagegen hat die Klage mit dem Hilfsantrag Erfolg.

22: a) Legt - wie hier - die beklagte Partei gegen ihre Verurteilung nach dem Hauptantrag Revision ein, so ist ohne weiteres auch der auf einem einheitlichen Sachverhalt beruhende Hilfsantrag des Klägers Gegenstand der Revisionsverhandlung (BGH, Urteil vom 24. Januar 1990 - VIII ZR 296/88, NJW-RR 1990, 518, 519; Urteil vom 17. September 1991 - XI ZR 256/90, NJW 1992, 112, 113).

23: b) Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO kann nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein, d.h. der aus einem konkreten Lebenssachverhalt entstandenen Rechtsbeziehungen; nicht zulässig ist eine Feststellung zur Klärung einzelner Vorfragen, zur Klärung der Elemente eines Rechtsverhältnisses oder zur Klärung der Berechnungsgrundlagen eines Anspruchs oder einer Leistungspflicht (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 159/11, NJW-RR 2012, 1223 Rn. 16 mwN). Hieran gemessen ist der Hilfsantrag seinem Wortlaut nach unzulässig. Die beantragte Feststellung zielt nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses, sondern auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung in der Gemeinschaftsordnung.

24: c) Allerdings ist bei der Auslegung des Klageantrags nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der wirkliche Wille der Partei zu erforschen. Im Zweifel ist dasjenige gewollt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (st. Rspr., vgl. nur Senat, Urteil vom 4. Juli 2014 - V ZR 298/13, NJW 2014, 3314 Rn. 15 mwN). Dementsprechend ist der Antrag so auszulegen, dass die Kläger die Feststellung verlangen, dass die Beklagte als Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 zur anteiligen Tragung der in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Kosten verpflichtet ist, solange die Einheit der Gemeinschaft der Eigentümer nicht aufgrund einer Nutzungsvereinbarung als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zur Verfügung gestellt wird. Mit diesem Rechtsschutzziel bezieht sich der Antrag auf ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis. Es fehlt auch nicht an dem gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderlichen Feststellungsinteresse. Angesichts des Umstandes, dass die Jahresabrechnungen 2007 und 2011 mit der Begründung für ungültig erklärt worden sind, die Teileigentumseinheit Nr. 13 dürfe nicht mit den entsprechenden Kostenpositionen belastet werden, die Jahresabrechnung 2010 trotz gleichlautender Kostenverteilung von dem Amtsgericht hingegen für wirksam erachtet wurde, haben die Kläger ein rechtlich geschütztes Interesse, die sich aus der Kostenregelung in Ziff. 11.3 b der Gemeinschaftsordnung ergebenden Pflichten der Eigentümerin der Teileigentumseinheit Nr. 13 feststellen zu lassen.

25: d) Die Feststellungsklage ist mit diesem Inhalt auch begründet.

26: aa) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Wohnungseigentümer die Vereinbarung über die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 13 als Räume für Sauna/Solarium/Fitness im Jahr 2006 gekündigt. Da die Kostenbefreiungsregelung in Ziff. 11.3 b Satz 2 der Gemeinschaftsordnung dahingehend auszulegen ist, dass die Teileigentumseinheit Nr. 13 nur bei einer einvernehmlich vereinbarten Bereitstellung der Räume als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich von den Kosten befreit ist (s.o.), ist die Beklagte verpflichtet, die in Ziff. 11.3 b Satz 1 der Gemeinschaftsordnung bezeichneten Kosten anteilig zu tragen. Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt es für eine Kostenbefreiung nicht, dass sich die früheren Einrichtungen für Sauna etc. nach wie vor in der - mittlerweile als Lager und Abstellraum vermieteten - Teileigentumseinheit Nr. 13 befinden. Maßgeblich für die vereinbarte Kostenbefreiung ist, dass der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgrund einer zwischen ihnen und dem Teileigentümer getroffenen Nutzungsvereinbarung das Recht zusteht, die Räume tatsächlich als Sauna/Solarium/Fitness-Bereich zu nutzen.

27: bb) Den Klägern ist es auch nicht - wie die Revision meint - in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens des § 162 BGB verwehrt, sich auf die von ihnen aufgrund der Kündigung des Nutzungsverhältnisses herbeigeführten Änderung der tatsächlich ausgeübten Nutzung zu berufen. Ebenso wenig wie eine Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 13 besteht, seine Räumlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen, lässt sich der Gemeinschaftsordnung eine Pflicht der Wohnungseigentümer entnehmen, die Räume dauerhaft für „Sauna/Solarium/Fitness“ in Anspruch zu nehmen. Die Kündigung des Nutzungsverhältnisses stellt sich daher nicht als treuwidrig dar.

: III.

28: Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass der Haupt- und der Hilfsantrag wirtschaftlich weitgehend identisch sind, letzterer jedoch als Feststellungsantrag mit etwa einem Fünftel im Wert hinter dem Hauptantrag zurückbleibt.

: Rechtsbehelfsbelehrung

: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

: Die Einspruchsschrift muss das Urteil bezeichnen, gegen das der Einspruch gerichtet wird, und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden solle, in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.

: In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie Rügen, die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden Senats die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.

: Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, § 338, § 339 und § 340 ZPO verwiesen.

: Stresemann Brückner Weinland

: Kazele Haberkamp

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 10 Allgemeine Grundsätze

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 276 Verantwortlichkeit des Schuldners

(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.

(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.

(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 91 Grundsatz und Umfang der Kostenpflicht

(1) Die unterliegende Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, insbesondere die dem Gegner erwachsenen Kosten zu erstatten, soweit sie zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig waren. Die Kostenerstattung umfasst auch die Entschädigung des Gegners für die durch notwendige Reisen oder durch die notwendige Wahrnehmung von Terminen entstandene Zeitversäumnis; die für die Entschädigung von Zeugen geltenden Vorschriften sind entsprechend anzuwenden.

(2) Die gesetzlichen Gebühren und Auslagen des Rechtsanwalts der obsiegenden Partei sind in allen Prozessen zu erstatten, Reisekosten eines Rechtsanwalts, der nicht in dem Bezirk des Prozessgerichts niedergelassen ist und am Ort des Prozessgerichts auch nicht wohnt, jedoch nur insoweit, als die Zuziehung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung notwendig war. Die Kosten mehrerer Rechtsanwälte sind nur insoweit zu erstatten, als sie die Kosten eines Rechtsanwalts nicht übersteigen oder als in der Person des Rechtsanwalts ein Wechsel eintreten musste. In eigener Sache sind dem Rechtsanwalt die Gebühren und Auslagen zu erstatten, die er als Gebühren und Auslagen eines bevollmächtigten Rechtsanwalts erstattet verlangen könnte.

(3) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne der Absätze 1, 2 gehören auch die Gebühren, die durch ein Güteverfahren vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle entstanden sind; dies gilt nicht, wenn zwischen der Beendigung des Güteverfahrens und der Klageerhebung mehr als ein Jahr verstrichen ist.

(4) Zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne von Absatz 1 gehören auch Kosten, die die obsiegende Partei der unterlegenen Partei im Verlaufe des Rechtsstreits gezahlt hat.

(5) Wurde in einem Rechtsstreit über einen Anspruch nach Absatz 1 Satz 1 entschieden, so ist die Verjährung des Anspruchs gehemmt, bis die Entscheidung rechtskräftig geworden ist oder der Rechtsstreit auf andere Weise beendet wird.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 92 Kosten bei teilweisem Obsiegen

(2) Das Gericht kann der einen Partei die gesamten Prozesskosten auferlegen, wenn

1.: die Zuvielforderung der anderen Partei verhältnismäßig geringfügig war und keine oder nur geringfügig höhere Kosten veranlasst hat oder
2.: der Betrag der Forderung der anderen Partei von der Festsetzung durch richterliches Ermessen, von der Ermittlung durch Sachverständige oder von einer gegenseitigen Berechnung abhängig war.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 709 Vorläufige Vollstreckbarkeit gegen Sicherheitsleistung

Andere Urteile sind gegen eine der Höhe nach zu bestimmende Sicherheit für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Soweit wegen einer Geldforderung zu vollstrecken ist, genügt es, wenn die Höhe der Sicherheitsleistung in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages angegeben wird. Handelt es sich um ein Urteil, das ein Versäumnisurteil aufrechterhält, so ist auszusprechen, dass die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil nur gegen Leistung der Sicherheit fortgesetzt werden darf.