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Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 20. Dez. 2018 - W 5 K 17.422

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20.12.2018

Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 20. Dez. 2018 - W 5 K 17.422

ra.de-Urteilsbesprechung zu Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 20. Dez. 2018 - W 5 K 17.422

Gericht

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Aufwendungen selbst.

III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen eine vom Landratsamt Würzburg der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Lagers in eine Spielhalle auf dem Grundstück Fl.Nr. …6 der Gemarkung Gerbrunn, … … … (Baugrundstück).

1. Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Industriegebiet … …“ der Gemeinde Gerbrunn vom 17. Mai 1967 i.d.F. der 4. Änderung vom 12. September 1979, geändert am 16. September 1981, in Kraft getreten am 28. Juni 1982. Dieser setzt für das Baugrundstück hinsichtlich seiner Art ein GI - „Industriegebiet gem. § 9 BauNVO 1977“ fest. Das Baugrundstück ist mit einem mehrgeschossigen Lagergebäude mit Büros bebaut.

Mit Antrag vom 4. Dezember 2016, eingegangen bei der Klägerin am 14. Dezember 2016, beantragte die Beigeladene die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens für das Vorhaben Nutzungsänderung von Empfang und Information (später geändert in: Lager) in Spielhalle auf dem Baugrundstück. Beantragt wurde des Weiteren die Weiterbehandlung der Vorlage als Antrag auf Baugenehmigung, falls die Gemeinde erklärt, dass das Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Ausweislich der eingereichten Planunterlagen weist die Spielhalle für acht Spielgeräte eine „Netto-Spielfläche“ einschließlich „Empfang“, aber ohne Nebenräume und Toiletten von 97,46 m² auf.

Mit Schreiben vom 19. Dezember 2016 erklärte die Klägerin gegenüber der Beigeladenen, dass eine Überprüfung des Vorhabens in einem Genehmigungsverfahren für erforderlich gehalten werde und eine Genehmigungsfreistellung daher nicht möglich sei. Die vorgelegten Antragsunterlagen würden mit dem Hinweis zurückgereicht, die für ein Baugenehmigungsverfahren erforderlichen Nachbarunterschriften einzuholen.

Daraufhin reichte die Beigeladene am 17. Januar 2017 die Unterlagen als Antrag auf Baugenehmigung beim Landratsamt Würzburg ein. Mit E-Mail des Landratsamts Würzburg vom 20. Januar 2017 wurde die Klägerin davon in Kenntnis gesetzt, dass die Beigeladene zwischenzeitlich die Unterlagen zu dem als Bauantrag zu behandelnden Vorhaben beim Landratsamt abgegeben habe. Eine Prüfung des Bauantrags habe ergeben, dass die Spielhalle als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte in einem vor 1990 festgesetzten Industriegebiet als Nutzungsänderung in einem bestehenden Gebäude errichtet werden solle, sie keiner Festsetzung des Bebauungsplans widerspreche und daher die Voraussetzungen für die Vorlage im Genehmigungsfreistellungsverfahren erfüllt gewesen seien. Das Landratsamt beabsichtige, die Baugenehmigung für das beantragte Vorhaben in Kürze zu erteilen. Die Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen sei in den Fällen des § 30 BauGB nicht erforderlich (§ 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

2. Mit Bescheid vom 24. März 2017 erteilte das Landratsamt Würzburg der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung von Lager in Spielhalle.

In den Gründen des Bescheids wurde ausgeführt: Das Vorhaben widerspreche nicht den im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrenen zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, so dass die Baugenehmigung erteilt werden könne. Bei dem vorliegenden Bebauungsplan „Industriegebiet … …“ handele es sich um einen Bebauungsplan i.d.F. vom 17. Mai 1967, wobei im Bereich des beantragten Bauvorhabens noch eine 4. Änderung i.d.F. vom 16. September 1981 vorgenommen worden sei. Demnach sei für den Bebauungsplan die BauNVO von 1977 anzuwenden. In den älteren Fassungen der BauNVO vor 1990 seien „nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten“ als Gewerbebetriebe eingestuft worden und daher innerhalb von Industriegebieten zulässig. Die Vergnügungsstätte weise laut den Planangaben eine „Nettospielfläche“ von weniger als 100 m² auf. Sie unterschreite damit den durch die obergerichtliche Rechtsprechung der letzten Jahre entwickelten Schwellenwert. Die geplante Art der Nutzung widerspreche keiner der Festsetzungen des Bebauungsplans. Es seien damit für die beantragte Nutzungsänderung keine Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich. Da sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 30 BauGB beurteile, bedürfe es nicht des gemeindlichen Einvernehmens (§ 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

3. Mit Schriftsatz ihrer Bevollmächtigten vom 25. April 2017, bei Gericht eingegangen am gleichen Tag per Telefax, ließ die Klägerin Klage erheben und beantragen,

den Baugenehmigungsbescheid des Landratsamts Würzburg vom 24. März 2017 mit dem Az. FB 22-602-BG-2017-8 aufzuheben.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgetragen, dass die zulässige Klage begründet sei. Der Bescheid des Landratsamts Würzburg vom 24. März 2017 sei rechtswidrig und verletze die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin sei in ihrer durch Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 11 Abs. 2 BV garantierten Selbstverwaltungshoheit verletzt. Vorliegend wäre eine Beteiligung der Klägerin erforderlich gewesen, das Vorhaben hätte nur im Einvernehmen mit der Klägerin nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB zugelassen werden können. Das Vorhaben stehe im Widerspruch zur Festsetzung des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung, so dass eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich gewesen sei.

Werde eine Genehmigung ohne das nach § 36 BauGB erforderliche Einvernehmen erteilt, so führe bereits dies mit Rücksicht auf den weitreichenden Sicherungszweck des gemeindlichen Beteiligungsrechts zur Klagebefugnis der Gemeinde. Allein die Verletzung des Rechts der Gemeinde auf Einvernehmen führe zur Aufhebung der Baugenehmigung. Insbesondere sei die Klagebefugnis zu bejahen, wenn das genehmigte Vorhaben einer nicht erteilten Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB bedurft hätte. Dies gelte nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sogar im Falle eines Streits zwischen Gemeinde und Genehmigungsbehörde über die Frage, ob ein Vorhaben nur durch Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bebauungsplans planungsrechtlich unzulässig werden könne oder ob es bereits nach den anzuwendenden planungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften nicht genehmigungsfähig sei. Seitens des Landratsamts hätte der Klägerin als Trägerin der Planungshoheit Gelegenheit zur planungsrechtlichen Nachsteuerung gegeben werden müssen. Bereits die unterbliebene Beteiligung der Klägerin im Genehmigungsverfahren trotz abweichender Auffassungen zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit führe zur Klagebefugnis und zur Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung.

Ungeachtet dessen ergebe sich die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung auch vor dem Hintergrund, dass das Vorhaben tatsächlich einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung nach § 31 Abs. 2 BauGB bedurft hätte. Nach einheitlicher Rechtsprechung des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs seien auch nach Bebauungsplänen, für die die Vorgängerversionen der BauNVO 1990 gelten würden, Vergnügungsstätten in Industriegebieten grundsätzlich ausgeschlossen. So heiße es in einem Beschluss vom 13. Februar 1996 ausdrücklich, dass Vergnügungsstätten, unabhängig von ihrer Größe und ihrem Angebot, stets der Zweckbestimmung eines Industriegebiets widersprächen. In verschiedenen nachfolgenden Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts sei dieser Rechtsauffassung nicht ausdrücklich entgegengetreten worden. In Konsequenz bleibe der Bayer. Verwaltungsgerichtshof auch weiterhin bei der Rechtsauffassung, wonach Vergnügungsstätten in Industriegebieten auch nach den Vorgängerversionen der BauNVO 1990 grundsätzlich nicht zulässig seien.

4. Das Landratsamt Würzburg beantragte für den Beklagten,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgetragen, die angefochtene Baugenehmigung sei weder formell noch materiell rechtswidrig und verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Das Einvernehmen der Gemeinde nach § 36 BauGB sei vorliegend nicht erforderlich gewesen, weil nicht über eine Befreiung habe entschieden werden müssen, da das Vorhaben sich vollinhaltlich an die Festsetzungen halte. In den Fassungen der BauNVO vor 1990 seien „nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten“ als Gewerbebetriebe eingestuft worden und daher innerhalb von Industriegebieten, für die noch die Baunutzungsverordnungen vor der Fassung aus dem Jahr 1990 anzuwenden seien, allgemein zulässig. Das Bauvorhaben unterschreite mit einer Netto-Spielfläche von unter 100 m² den durch obergerichtliche Rechtsprechung entwickelten Schwellenwert. Zwar handele es sich hierbei nicht um einen starren, allein maßgeblichen Wert, notwendig sei vielmehr eine Betrachtung des Einzelfalls. Die Spielhalle der Beigeladenen unterschreite mit 97,46 m² die Schwelle von 100 m². Zudem seien lediglich acht Spielgeräte vorgesehen und genehmigt. Von einem „zentralen Dienstleistungsbetrieb“, wie ihn die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als kerngebietstypisch ansehe, könne im Zusammenhang dieser Tatsachen nicht ausgegangen werden. Mangels Rechtswidrigkeit der angefochtenen Genehmigung erübrigten sich Ausführungen zur Frage der Rechtsverletzung der Klägerin.

5. Die Beigeladene verwies, ohne einen Antrag zu stellen, auf den Ablauf des Genehmigungsverfahrens und auf die bereits gemachten finanziellen Aufwendungen.

6. In der mündlichen Verhandlung vom 20. Dezember 2018 wurde die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten erörtert. Wegen des Ablaufs der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze und auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

1. Die Klage ist zulässig.

Die Klägerin kann sich für dieses Verfahren auch auf eine Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO berufen.

Gemäß § 42 Abs. 2 VwGO ist eine Anfechtungsklage, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt in seinen Rechten verletzt zu sein. Die Bejahung der Klagebefugnis setzt voraus, dass es auf der Grundlage des Tatsachenvorbringens des Betroffenen zumindest möglich erscheint, dass dieser durch den angefochtenen Verwaltungsakt in eigenen Rechten verletzt wird (sog. Möglichkeitstheorie, vgl. BVerwG, B.v. 21.1.1993 - 4 B 206/92 - juris).

Im Falle der Anfechtung eines an einen anderen gerichteten, diesen begünstigenden Verwaltungsakts durch einen Dritten kann sich eine eigene, die Klagebefugnis begründende Rechtsposition aus einer im Verfahren zu prüfenden drittschützenden Norm ergeben. Ob eine die behördliche Entscheidung tragende Norm Dritten, die durch die Entscheidung betroffen werden, Schutz gewährt und Abwehrrechte einräumt, hängt vom Inhalt der jeweiligen Norm sowie davon ab, ob der Drittbetroffene in den mit der behördlichen Entscheidung gestalteten Interessenausgleich eine eigene schutzfähige Rechtsposition einbringen kann. Drittschutz vermitteln nur solche Vorschriften, die nach dem in ihnen enthaltenen, durch Auslegung zu ermittelnden Entscheidungsprogramm für die Behörde auch der Rücksichtnahme auf Interessen eines individualisierbaren, sich von der Allgemeinheit unterscheidenden Personenkreises dienen (st. Rspr., vgl. BVerwG, U.v. 19.9.1986 - 4 C 8/84; U.v. 16.3.1989 - 4 C 36/85; beide juris).

Hier bringt die Klägerin vor, durch die an die Beigeladene erteilte Baugenehmigung in ihrer durch Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 11 Abs. 2 BV garantierten Selbstverwaltungshoheit verletzt zu sein. Das Vorhaben stehe im Widerspruch zur Festsetzung des Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung, so dass eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich gewesen wäre. Dieses Vorbringen soll erkennbar die Behauptung der Klägerin stützen, sie hätte im Hinblick auf ihre Planungshoheit bei der Erteilung der Baugenehmigung durch das Landratsamt Würzburg nicht übergangen werden dürfen, sie sei von der Baugenehmigungsbehörde rechtsirrtümlich nicht beteiligt worden. Mit Rücksicht auf den weitreichenden Sicherungszweck des gemeindlichen Beteiligungsrechts nach § 36 BauGB, insbesondere wegen des mit dieser Vorschrift bezweckten Schutzes der Planungszuständigkeit der Gemeinden, führt bereits die Genehmigung ohne das erforderliche Einvernehmen zur Klagebefugnis der Gemeinde (Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, Baugesetzbuch, Stand 131. EL Okt. 2018, § 36 Rn. 47; unter Bezugnahme auf die Rspr. des Bundesverwaltungsgerichts, so U. v. 19.11.1965 - 4 C 18.65 - juris). Eine Verletzung des Beteiligungsrechts der Klägerin nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB erscheint möglich, so dass hier vom Vorliegen einer Klagebefugnis i.S.v. § 42 Abs. 2 VwGO auszugehen ist.

2. Die Klage ist aber in der Sache nicht begründet.

Die Klägerin wird durch die streitgegenständliche Baugenehmigung nicht in ihrer durch Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 11 Abs. 2 BV geschützten und einfachgesetzlich durch § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB gewährleisteten kommunalen Planungshoheit verletzt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Zum einen wurden die formellen Vorgaben des § 36 BauGB nicht verletzt. Zum anderen hält die angefochtene Baugenehmigung in materiell-rechtlicher Hinsicht die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO zu prüfenden bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften - auf deren Verletzung sich die Klägerin allein berufen kann - in vollem Umfang ein. Das im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans geplante Vorhaben ist planungsrechtlich zulässig, weil es seiner Art nach in einem Industriegebiet nach der BauNVO 1977 zulässig ist (§ 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977).

2.1. Im Anfechtungsprozess, in dem sich die Gemeinde, wie hier die Klägerin, gegen ein - ihrer Meinung nach - missachtetes Einvernehmenserfordernis wehrt, prüft das Gericht nicht, ob der Bauherr einen materiellen Genehmigungsanspruch hat. Vielmehr ist die Baugenehmigung bereits bei Missachtung des gesetzlichen Rechts der Gemeinde auf Einvernehmen auf Anfechtung der Gemeinde hin aufzuheben (vgl. BVerwG, B.v. 5.3.1999 - 4 B 62/98; U.v. 7.2.1986 - 4 C 43/83; U.v. 10.8.1988 - 4 C 20/84; alle juris; BayVGH, U.v. 20.10.1998 - 20 A 98/40022 - juris; Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, Stand 129. Erg.Lief. Okt. 2018, Art. 68 Rn. 197).

Eine Genehmigung, die ohne das erforderliche Einvernehmen der Gemeinde erteilt worden ist, muss nach der vg. ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts allein wegen dieses Verfahrensfehlers aufgehoben werden. Die Gemeinde soll nämlich durch das förmliche Ersuchen um das Einvernehmen die Möglichkeit erhalten, durch die ihr zur Verfügung stehenden Planungsinstrumente (Planaufstellung, Planänderung, Veränderungssperre und Zurückstellung) die rechtlichen Voraussetzungen der Zulässigkeit eines Vorhabens noch zu verändern. Sie soll nicht gezwungen sein, rein vorsorglich, also gewissermaßen „ins Blaue hinein“ zu planen und dabei Gefahr zu laufen, sich dem Einwand einer bloßen Negativplanung auszusetzen. Sie soll vielmehr in die Lage versetzt werden, vor Beginn einer Planung deren Erforderlichkeit (vgl. §§ 1 Abs. 3, 2 Abs. 4 BauGB) abschließend zu prüfen (vgl. BayVGH, U.v. 20.10.1998 - 20 A 98.40022 - juris).

Das Bundesverwaltungsgericht sieht also allein eine Verletzung des formellen Mitwirkungsrechts der Gemeinde nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB als ausreichend für die Aufhebung der Baugenehmigung im Anfechtungsprozess an. Dementsprechend wird das Recht auf Mitwirkung im Wege des gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 BauGB als absolutes Verfahrensrecht eingeordnet (Greim-Diroll, in BeckOK BauordnungsR Bayern, Stand 9. Edition Nov. 2018, Art. 67 Rn. 24; vgl. Schemmer, in BeckOK VwVfG, Stand 41. Edition Okt. 2018, § 46 Rn. 29; Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, Baugesetzbuch, § 36 Rn. 47).

2.2. Allerdings besteht im vorliegenden Fall objektiv gerade kein Einvernehmenserfordernis nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Gemäß § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB wird über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 BauGB im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Damit wird die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33, 34 oder 35 BauGB vorausgesetzt. Die irrige Annahme des Vorliegens einer dieser Zulässigkeitsregelungen begründet nicht das Einvernehmenserfordernis; die in einem solchen Fall erfolgte Versagung des Einvernehmens ist rechtswidrig. Liegt dagegen kein Fall der Entscheidung nach §§ 31, 33, 34 oder 35 BauGB vor, ist das Einvernehmen nicht erforderlich. Ausgenommen sind somit Genehmigungen in Gebieten mit qualifizierten Bebauungsplänen nach § 30 Abs. 1 BauGB. Das Gesetz geht davon aus, dass in diesen Fällen das Einvernehmen der Gemeinde nach § 36 BauGB nicht erforderlich ist, weil die Baugenehmigung in Übereinstimmung mit dem im Bebauungsplan zum Ausdruck kommenden planerischen Willen der Gemeinde erteilt wird (vgl. Söfker, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, § 36 Rn. 18). Lässt sich demgegenüber die Baugenehmigung nur im Wege der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans rechtfertigen, begründet dies das Einvernehmenserfordernis.

2.3. Das streitgegenständliche Vorhaben, das gerichtet ist auf Nutzungsänderung eines Lagers in eine Spielhalle, bedarf keiner Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB. Es beurteilt sich vielmehr gemäß § 30 Abs. 1 BauGB, da es im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Es bestehen weder Zweifel an der Wirksamkeit dieses Bebauungsplans noch wurden solche im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens von den Beteiligten vorgebracht.

Zwischen den Parteien streitig ist allein die Frage, ob das streitige Vorhaben hinsichtlich seiner Art den Festsetzungen des Bebauungsplans „Industriegebiet ** **********“ der Gemeinde Gerbrunn vom 17. Mai 1967 i.d.F. der 4. Änderung vom 12. September 1979, geändert am 16. September 1981, in Kraft getreten am 28. Juni 1982 (künftig: Bebauungsplan), in dessen Geltungsbereich es liegt, entspricht.

Der Bebauungsplan setzt für das Baugrundstück hinsichtlich seiner Art ein „Industriegebiet gem. § 9 BauNVO 1977“ fest. Dementsprechend richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 9 BauNVO 1977, der vorliegend entsprechend der (statischen) Inbezugnahme durch den Bebauungsplan „Industriegebiet ** **********“ Anwendung findet. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977 sind in Industriegebieten zulässig u.a. „Gewerbebetriebe aller Art“. Um einen solchen Gewerbebetrieb aller Art handelt es sich bei der Spielhalle der Beigeladenen, so dass diese ihrer Art nach bauplanungsrechtlich zulässig ist. Im Einzelnen:

Einer Anwendung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977 steht nicht schon entgegen, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Vorhaben der Beigeladenen um eine sog. Vergnügungsstätte handelt (zur Einstufung von Spielhallen als Vergnügungsstätten vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1990 - 4 C 49/89; U.v. 21.2.1986 - 4 C 31/83; beide juris), da Vergnügungsstätten unter Geltung der BauNVO 1977 (wie auch der BauNVO 1968 und der BauNVO 1962) ungeachtet ihrer Erwähnung in § 4a Abs. 3 Nr. 2 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1977 (auch) unter den Begriff der „sonstigen Gewerbebetriebe“ bzw. der „Gewerbebetriebe aller Art“ subsumiert wurden (vgl. BVerwG, U.v. 24.2.2000 - 4 C 23/98 - juris). Erst mit der BauNVO 1990 wurden die Vergnügungsstätten aus dem allgemeinen Anlagen- und Betriebstyp der Gewerbebetriebe herausgenommen und als eigenständiger bauplanungsrechtlicher Nutzungstyp eingeführt mit der Folge, dass bei Anwendbarkeit der BauNVO 1990 ihre Zulassung als „sonstige Gewerbebetriebe“ oder „Gewerbebetriebe aller Art“ nicht mehr in Betracht kommt. Denn es war gerade einer der wesentlichen Ziele der Neuregelung der BauNVO 1990, die Vergnügungsstätten im Sinne einer abschließenden Regelung den Baugebieten zuzuordnen (vgl. BVerwG, B.v. 9.10.1990 - 4 B 120/90 - juris).

Vergnügungsstätten sind in festgesetzten Gewerbe- bzw. Industriegebieten, auf die - wie hier - die BauNVO 1977 Anwendung findet, als „Gewerbebetriebe aller Art“ aber nur dann allgemein zulässig, wenn sie nicht kerngebietstypisch sind. Denn lediglich kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind mit der Zweckbestimmung des Industriegebiets nicht vereinbar (vgl. BVerwG, U.v. 24.2.2000 - 4 C 23/98 - juris; Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Aufl. 2018, § 9 Rn. 7.21; König/Röser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 9 Rn. 5; Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 9. Aufl. 2018, § 9 BauNVO Rn. 4; OVG Saarland, B.v. 18.6.2018 - 2 B 104/18 - juris; VGH Mannheim, B.v. 27.6.1989 - 8 S 477/89 - juris).

Für die Beurteilung der Frage, ob es sich um eine für ein Kerngebiet typische Vergnügungsstätte handelt, weil der Betrieb einen zentralen Charakter aufweist sowie für ein größeres allgemeines Publikum aus einem größeren Einzugsbereich erreichbar ist, ist auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls abzustellen. Dabei wird von der Rechtsprechung als Orientierungs- bzw. Schwellenwert eine Grundfläche von 100 m² herangezogen. Dieser beruht darauf, dass bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung einer Spielhalle zugrunde zu legen ist, in welchem Umfang die auch hier begehrte Aufstellung von Geldspielgeräten gewerberechtlich zulässig ist. Daraus ergibt sich zugleich die zu erwartende Betriebsgröße und die Zahl der möglichen Benutzer. Bei der Festlegung des Schwellenwerts als Richtgröße ist die Rechtsprechung zunächst davon ausgegangen, dass nach der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit (SpielVO) in der Fassung vom 11. Dezember 1985 je 15 m² Grundfläche höchstens ein Geldspielgerät aufgestellt werden durfte und die Gesamtzahl der Geldspielgeräte auf zehn beschränkt war. Spielhallen, die den Schwellenwert von 100 m² überschreiten, sind daher im Regelfall als kerngebietstypisch einzustufen, da eine Vergnügungsstätte derartigen Zuschnitts auf einen größeren Umsatz und Einzugsbereich angewiesen ist. Dass nach der Neufassung der SpielVO (Bekanntmachung vom 27.1.2006) inzwischen je 12 m² (statt bisher 15 m²) Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden kann und die zulässige Gesamtzahl dieser Geräte auf zwölf (statt bisher zehn) erhöht worden ist, vermag eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Legt man die Neufassung der SpielVO zugrunde, ist eine Spielhalle, deren Fläche den Schwellenwert von 100 m² überschreitet, wegen der erhöhten Nutzungsdichte vielmehr erst recht als kerngebietstypisch einzuordnen (so ausdrücklich VGH Baden-Württemberg, U.v. 2.11.2006 - 8 S 1891/05 - juris).

Dieses Schwellenwerts, dem die Bedeutung eines wesentlichen Anhalts zukommt (vgl. BVerwG, B.v. 29.10.1992 - 4 B 103/92 - juris), bedient sich auch die erkennende Kammer. Ausweislich der eingereichten und mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Planunterlagen (vgl. Baueingabeplan, Grundriss, Bl. 108 der Behördenakte) weist die streitgegenständliche Spielhalle für acht Spielgeräte eine „Netto-Spielfläche“ einschließlich „Empfang“, aber ohne Nebenräume und Toiletten von 97,46 m² auf. Das Vorhaben der Beigeladenen mit einer Nutzfläche von 97,46 m² unterschreitet mithin den vg. Schwellenwert von 100 m².

Besondere Umstände, die im Rahmen der anzustellenden Einzelfallbetrachtung dazu führen würden, dass hier von einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen wäre, wurden von Klägerseite schon nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich. Im vorliegenden Fall weist die Ausstattung der Spielhalle der Beigeladenen keine derartigen Besonderheiten auf, dass von einem „zentralen Versorgungsbetrieb“ mit größerem, insbesondere überörtlichen Einzugsbereich gesprochen werden könnte. Auch aus der Art des Gebäudes, in dem sich die Spielhalle befindet, und der näheren Umgebung lassen sich keine Umstände entnehmen, die eine besonderen Attraktivität der Spielhalle begründen und damit die Annahme rechtfertigen würden, das Vorhaben sei auf ein größeres und allgemeines Publikum gerichtet. Abschließend bleibt festzuhalten, dass eine derartige Befürchtung von Klägerseite schon nicht geäußert wurde, wie auch sonst von Seiten der Klägerin keinerlei Anhaltspunkte vorgebracht wurden, die dafür sprechen würden, dass die Spielhalle der Beigeladenen ihrer Zweckbestimmung nach der Eigenart des Baugebiets widersprechen würde.

Nach allem ist bei der streitgegenständlichen Spielhalle der Beigeladenen von einer nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätte auszugehen, die gemäß § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1977 ihrer Art nach als Gewerbebetrieb aller Art im Industriegebiet allgemein zulässig ist. Mithin ist im vorliegenden Fall das Einvernehmenserfordernis nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht gegeben.

2.4. Hieran vermag das Vorbringen der Klägerseite, dass „nach einheitlicher Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs über die Senate hinweg (…) auch in Bebauungsplänen, für die die Vorgängerversionen der BauNVO 1990 gelten, Vergnügungsstätten in Industriegebieten grundsätzlich ausgeschlossen“ seien, wobei auf die Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 13. Februar 1996 (14 CS 95.3591) und vom 19. Oktober 2015 (1 B 15.886) verwiesen wird, und weiter vorgebracht wird, dass dem das Bundesverwaltungsgericht „nicht ausdrücklich entgegengetreten sei“, nichts zu ändern. Im Einzelnen:

Festzuhalten bleibt zunächst, dass das Bundesverwaltungsgericht auch noch nach dem Beschluss des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 13. Februar 1996, nämlich im Urteil vom 24. Februar 2000 (4 C 23/98 - juris) hinsichtlich der Zulässigkeit einer Vergnügungsstätte in einem Industriegebiet nach der BauNVO 1977 entscheidend darauf abgestellt hat, ob es sich - nach einer typisierenden Betrachtung - um eine kerngebietstypische oder um eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt. So führt das Bundesverwaltungsgericht im Urteil vom 24. Februar 2000 (4 C 23/98 - juris) aus, dass „Diskotheken als kerngebietstypische Vergnügungsstätten (…) in einem Industriegebiet nach § 9 BauNVO unzulässig“ sind. Insoweit verweist das Bundesverwaltungsgericht auch in dieser Entscheidung auf seine frühere Rechtsprechung (U.v. 25.11.1983 - 4 C 64/79 - BVerwGE 68, 207), wonach nach den älteren Fassungen der BauNVO - also den vor der BauNVO 1990 - „Vergnügungsstätten grundsätzlich auch als sonstige Gewerbebetriebe zulässig sein“ können und er hält diese Rechtsprechung auch ausdrücklich aufrecht.

Darüber hinaus kann von einer einheitlichen Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, dass Vergnügungsstätten in Industriegebieten nach der BauNVO 1977 oder früher grundsätzlich ausgeschlossen seien, nicht die Rede sein. So hat der 15. Senat des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs im Urteil vom 27. Januar 2017 (15 B 16.1834 - juris) diese Frage ausdrücklich offengelassen. Er führt insoweit (Rn. 19) aus: „Der Senat lässt die Frage dahinstehen, ob Bordellbetriebe in Industriegebieten bei typisierender Betrachtungsweise als grundsätzlich gebietsunverträglich und daher bauplanungsrechtlich unzulässig anzusehen sind (so jedenfalls grundsätzlich BayVGH, U.v. 19.10.2015 - 1 B 15.886 - NVwZ 2016, 706 ff. = juris Rn. 19 ff., unter Rekurs auf BVerwG, U.v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - BVerwGE 68, 213 ff. = juris Rn. 13; a.A. VG Freiburg/Breisgau, U.v. 24.10.2000 - 4 K 1178/99 - NVwZ 2001, 1442/1444; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 9 Rn. 17; Decker in Jäde u.a., BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 9 BauNVO Rn. 4; Pützenbacher in Bönker/Bischopink, BauNVO, 1. Aufl. 2014, § 9 Rn. 53). Die streitgegenständliche Nutzungsänderung ist jedenfalls aus andern Gründen bauplanungsrechtlich unzulässig (…). Es bedarf daher keiner Entscheidung, inwiefern das Vorhaben aufgrund seiner Größe (Laufhaus mit 47 an Prostituierte zu vermietenden Arbeitszimmer) und dem z.B. daher zu erwartenden Park- bzw. An- und Abfahrtslärm als erheblich belästigender und deswegen auch bei Abstellen auf die Rechtsansicht des 1. Senats des Verwaltungsgerichtshofs dennoch als gebietsverträglicher Betrieb im Industriegebiet anzusehen ist (vgl. den Vorbehalt bei BayVGH, U.v. 19.10.2015 - 1 B 15.886 - NVwZ 2016, 706 ff. = juris Rn. 24: „anders als möglicherweise im Einzelfall erheblich belästigende Bordellbetriebe“)“.

Schließlich betreffen die von Klägerseite herangezogenen Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs gerade nicht die hier streitgegenständliche Problematik einer Spielhalle und deren Einordnung als nichtkerngebietstypische Vergnügungsstätte. Vielmehr ist streitgegenständlich in dem dem Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 13. Februar 1996 (14 CS 95.3591 - juris) zugrundeliegenden Verfahren eine Diskothek als eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Demgemäß hat der Senat in dem vg. Beschluss auch nicht darüber entschieden, ob eine nichtkerngebietstypische Vergnügungsstätte bzw. Spielhalle in einem Industriegebiet nach der BauNVO 1968 unzulässig ist, sondern ob eine Diskothek als kerngebietstypische Vergnügungsstätte unzulässig ist („Ungeachtet dieser Überlegungen ist aber jedenfalls die Errichtung einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte in einem Industriegebiet ebenso wie in einem Gewerbegebiet unzulässig“, vgl. BayVGH, B.v. 13.2.1996 - 14 CS 95.3591 - juris Rn. 18). Dem Verfahren des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs mit dem Aktenzeichen 1 B 15.886 (U.v. 19.10.2015) liegt ebenfalls keine nichtkerngebietstypische Spielhalle, sondern ein kerngebietstypischer Bordellbetrieb zugrunde.

Schließlich wurden hier von Klägerseite auch keinerlei Anhaltspunkte vorgetragen bzw. sind sonst wie ersichtlich, die im Sinne der von Klägerseite zitierten Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs dafür sprechen würden, dass die hier streitgegenständliche Spielhalle der Beigeladenen sich als gebietsunverträglich für das klägerische Industriegebiet „** **********“ darstellen würde.

3. Nach alldem war die Klage mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzuweisen. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich somit nicht am Kostenrisiko beteiligt hat, trägt sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Der Ausspruch über die sofortige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

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Verwaltungsgericht Würzburg Urteil, 20. Dez. 2018 - W 5 K 17.422 zitiert oder wird zitiert von 3 Urteil(en).

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Tenor I. Das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 7. Mai 2015 wird geändert. Die Klage wird abgewiesen. II. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. III. Die Kostenentscheidu

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Gründe Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Aktenzeichen: 1 B 15.886 Im Namen des Volkes Urteil vom 19. Oktober 2015 Az.: M 1 K 14.3459 1. Senats Sachgebietsschlüssel: 920 Hauptpunkte: Bordellbetrieb;

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Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16. März 2005 - 16 K 4925/04 - geändert. Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

RechtsgebieteBaugenehmigung Bebauungsplan Nutzungsuntersagung und -änderung Sonstiges Nachbarrecht

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Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

(1) Über die Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31, 33 bis 35 wird im bauaufsichtlichen Verfahren von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Das Einvernehmen der Gemeinde ist auch erforderlich, wenn in einem anderen Verfahren über die Zulässigkeit nach den in Satz 1 bezeichneten Vorschriften entschieden wird; dies gilt nicht für Vorhaben der in § 29 Absatz 1 bezeichneten Art, die der Bergaufsicht unterliegen. Richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 30 Absatz 1, stellen die Länder sicher, dass die Gemeinde rechtzeitig vor Ausführung des Vorhabens über Maßnahmen zur Sicherung der Bauleitplanung nach den §§ 14 und 15 entscheiden kann. In den Fällen des § 35 Absatz 2 und 4 kann die Landesregierung durch Rechtsverordnung allgemein oder für bestimmte Fälle festlegen, dass die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde erforderlich ist.

(2) Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde dürfen nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 ergebenden Gründen versagt werden. Das Einvernehmen der Gemeinde und die Zustimmung der höheren Verwaltungsbehörde gelten als erteilt, wenn sie nicht binnen zwei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert werden; dem Ersuchen gegenüber der Gemeinde steht die Einreichung des Antrags bei der Gemeinde gleich, wenn sie nach Landesrecht vorgeschrieben ist. Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann ein rechtswidrig versagtes Einvernehmen der Gemeinde ersetzen.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 28

(1) Die verfassungsmäßige Ordnung in den Ländern muß den Grundsätzen des republikanischen, demokratischen und sozialen Rechtsstaates im Sinne dieses Grundgesetzes entsprechen. In den Ländern, Kreisen und Gemeinden muß das Volk eine Vertretung haben, die aus allgemeinen, unmittelbaren, freien, gleichen und geheimen Wahlen hervorgegangen ist. Bei Wahlen in Kreisen und Gemeinden sind auch Personen, die die Staatsangehörigkeit eines Mitgliedstaates der Europäischen Gemeinschaft besitzen, nach Maßgabe von Recht der Europäischen Gemeinschaft wahlberechtigt und wählbar. In Gemeinden kann an die Stelle einer gewählten Körperschaft die Gemeindeversammlung treten.

(2) Den Gemeinden muß das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln. Auch die Gemeindeverbände haben im Rahmen ihres gesetzlichen Aufgabenbereiches nach Maßgabe der Gesetze das Recht der Selbstverwaltung. Die Gewährleistung der Selbstverwaltung umfaßt auch die Grundlagen der finanziellen Eigenverantwortung; zu diesen Grundlagen gehört eine den Gemeinden mit Hebesatzrecht zustehende wirtschaftskraftbezogene Steuerquelle.

(3) Der Bund gewährleistet, daß die verfassungsmäßige Ordnung der Länder den Grundrechten und den Bestimmungen der Absätze 1 und 2 entspricht.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 11

(1) Alle Deutschen genießen Freizügigkeit im ganzen Bundesgebiet.

(2) Dieses Recht darf nur durch Gesetz oder auf Grund eines Gesetzes und nur für die Fälle eingeschränkt werden, in denen eine ausreichende Lebensgrundlage nicht vorhanden ist und der Allgemeinheit daraus besondere Lasten entstehen würden oder in denen es zur Abwehr einer drohenden Gefahr für den Bestand oder die freiheitliche demokratische Grundordnung des Bundes oder eines Landes, zur Bekämpfung von Seuchengefahr, Naturkatastrophen oder besonders schweren Unglücksfällen, zum Schutze der Jugend vor Verwahrlosung oder um strafbaren Handlungen vorzubeugen, erforderlich ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(3) In einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt, das nach § 201a bestimmt ist, kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Von Satz 1 kann nur bis zum Ende der Geltungsdauer der Rechtsverordnung nach § 201a Gebrauch gemacht werden. Die Befristung in Satz 2 bezieht sich nicht auf die Geltungsdauer einer Genehmigung, sondern auf den Zeitraum, bis zu dessen Ende im bauaufsichtlichen Verfahren von der Vorschrift Gebrauch gemacht werden kann. Für die Zustimmung der Gemeinde nach Satz 1 gilt § 36 Absatz 2 Satz 2 entsprechend.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 42

(2) Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, ist die Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt oder seine Ablehnung oder Unterlassung in seinen Rechten verletzt zu sein.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 28

(3) Der Bund gewährleistet, daß die verfassungsmäßige Ordnung der Länder den Grundrechten und den Bestimmungen der Absätze 1 und 2 entspricht.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 11

(1) Alle Deutschen genießen Freizügigkeit im ganzen Bundesgebiet.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 42

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 28

(3) Der Bund gewährleistet, daß die verfassungsmäßige Ordnung der Länder den Grundrechten und den Bestimmungen der Absätze 1 und 2 entspricht.

Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland - GG | Art 11

(1) Alle Deutschen genießen Freizügigkeit im ganzen Bundesgebiet.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 113

(1) Soweit der Verwaltungsakt rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, hebt das Gericht den Verwaltungsakt und den etwaigen Widerspruchsbescheid auf. Ist der Verwaltungsakt schon vollzogen, so kann das Gericht auf Antrag auch aussprechen, daß und wie die Verwaltungsbehörde die Vollziehung rückgängig zu machen hat. Dieser Ausspruch ist nur zulässig, wenn die Behörde dazu in der Lage und diese Frage spruchreif ist. Hat sich der Verwaltungsakt vorher durch Zurücknahme oder anders erledigt, so spricht das Gericht auf Antrag durch Urteil aus, daß der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an dieser Feststellung hat.

(2) Begehrt der Kläger die Änderung eines Verwaltungsakts, der einen Geldbetrag festsetzt oder eine darauf bezogene Feststellung trifft, kann das Gericht den Betrag in anderer Höhe festsetzen oder die Feststellung durch eine andere ersetzen. Erfordert die Ermittlung des festzusetzenden oder festzustellenden Betrags einen nicht unerheblichen Aufwand, kann das Gericht die Änderung des Verwaltungsakts durch Angabe der zu Unrecht berücksichtigten oder nicht berücksichtigten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse so bestimmen, daß die Behörde den Betrag auf Grund der Entscheidung errechnen kann. Die Behörde teilt den Beteiligten das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mit; nach Rechtskraft der Entscheidung ist der Verwaltungsakt mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

(3) Hält das Gericht eine weitere Sachaufklärung für erforderlich, kann es, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art oder Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist. Auf Antrag kann das Gericht bis zum Erlaß des neuen Verwaltungsakts eine einstweilige Regelung treffen, insbesondere bestimmen, daß Sicherheiten geleistet werden oder ganz oder zum Teil bestehen bleiben und Leistungen zunächst nicht zurückgewährt werden müssen. Der Beschluß kann jederzeit geändert oder aufgehoben werden. Eine Entscheidung nach Satz 1 kann nur binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei Gericht ergehen.

(4) Kann neben der Aufhebung eines Verwaltungsakts eine Leistung verlangt werden, so ist im gleichen Verfahren auch die Verurteilung zur Leistung zulässig.

(5) Soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht die Verpflichtung der Verwaltungsbehörde aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen, wenn die Sache spruchreif ist. Andernfalls spricht es die Verpflichtung aus, den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Baugesetzbuch - BBauG | § 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung

(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.

(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).

(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.

(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.

(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.

(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:

1.

die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

2.

die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,

3.

die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung,

4.

die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche,

5.

die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

6.

die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge,

7.

die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere

a): die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt,
b): die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes,
c): umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt,
d): umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter,
e): die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern,
f): die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie,
g): die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts,
h): die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden,
i): die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d,
j): unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,

8.

die Belange

a): der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung,
b): der Land- und Forstwirtschaft,
c): der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen,
d): des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus,
e): der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit,
f): der Sicherung von Rohstoffvorkommen,

9.

die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung,

10.

die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften,

11.

die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung,

12.

die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden,

13.

die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung,

14.

die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.

(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung

(1) In Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ist ein Vorhaben zulässig, wenn

1.: die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2 und § 4a Absatz 2 bis 4 durchgeführt worden ist,
2.: anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
3.: der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
4.: die Erschließung gesichert ist.

(2) In Fällen des § 4a Absatz 3 Satz 1 kann vor der erneuten Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung ein Vorhaben zugelassen werden, wenn sich die vorgenommene Änderung oder Ergänzung des Bebauungsplanentwurfs nicht auf das Vorhaben auswirkt und die in Absatz 1 Nummer 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind.

(3) Wird ein Verfahren nach § 13 oder § 13a durchgeführt, kann ein Vorhaben vor Durchführung der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zugelassen werden, wenn die in Absatz 1 Nummer 2 bis 4 bezeichneten Voraussetzungen erfüllt sind. Der betroffenen Öffentlichkeit und den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist vor Erteilung der Genehmigung Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist zu geben, soweit sie dazu nicht bereits zuvor Gelegenheit hatten.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 entsprechend anzuwenden.

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben können. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 Buchstabe b und c kann darüber hinaus vom Erfordernis des Einfügens im Einzelfall im Sinne des Satzes 1 in mehreren vergleichbaren Fällen abgewichen werden, wenn die übrigen Voraussetzungen des Satzes 1 vorliegen und die Aufstellung eines Bebauungsplans nicht erforderlich ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

In den Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 können einzelne Festsetzungen nach § 9 Absatz 1 und 3 Satz 1 sowie Absatz 4 getroffen werden. § 9 Absatz 6 und § 31 sind entsprechend anzuwenden. Auf die Satzung nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 3 sind ergänzend § 1a Absatz 2 und 3 und § 9 Absatz 1a entsprechend anzuwenden; ihr ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nummer 1 beizufügen.

(6) Bei der Aufstellung der Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. Auf die Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 bis 3 ist § 10 Absatz 3 entsprechend anzuwenden.

Baugesetzbuch - BBauG | § 35 Bauen im Außenbereich

(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

1.

einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,

2.

einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,

3.

der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,

4.

wegen seiner besonderen Anforderungen an die Umgebung, wegen seiner nachteiligen Wirkung auf die Umgebung oder wegen seiner besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden soll, es sei denn, es handelt sich um die Errichtung, Änderung oder Erweiterung einer baulichen Anlage zur Tierhaltung, die dem Anwendungsbereich der Nummer 1 nicht unterfällt und die einer Pflicht zur Durchführung einer standortbezogenen oder allgemeinen Vorprüfung oder einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt, wobei bei kumulierenden Vorhaben für die Annahme eines engen Zusammenhangs diejenigen Tierhaltungsanlagen zu berücksichtigen sind, die auf demselben Betriebs- oder Baugelände liegen und mit gemeinsamen betrieblichen oder baulichen Einrichtungen verbunden sind,

5.

der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Windenergie nach Maßgabe des § 249 oder der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wasserenergie dient,

6.

der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebs nach Nummer 1 oder 2 oder eines Betriebs nach Nummer 4, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen:

a): das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,
b): die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt,
c): es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und
d): die Kapazität einer Anlage zur Erzeugung von Biogas überschreitet nicht 2,3 Millionen Normkubikmeter Biogas pro Jahr, die Feuerungswärmeleistung anderer Anlagen überschreitet nicht 2,0 Megawatt,

7.

der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Kernenergie zu friedlichen Zwecken oder der Entsorgung radioaktiver Abfälle dient, mit Ausnahme der Neuerrichtung von Anlagen zur Spaltung von Kernbrennstoffen zur gewerblichen Erzeugung von Elektrizität,

8.

der Nutzung solarer Strahlungsenergie dient

a)

in, an und auf Dach- und Außenwandflächen von zulässigerweise genutzten Gebäuden, wenn die Anlage dem Gebäude baulich untergeordnet ist, oder

b)

auf einer Fläche längs von

aa): Autobahnen oder
bb): Schienenwegen des übergeordneten Netzes im Sinne des § 2b des Allgemeinen Eisenbahngesetzes mit mindestens zwei Hauptgleisen

und in einer Entfernung zu diesen von bis zu 200 Metern, gemessen vom äußeren Rand der Fahrbahn, oder

9.

der Nutzung solarer Strahlungsenergie durch besondere Solaranlagen im Sinne des § 48 Absatz 1 Satz 1 Nummer 5 Buchstabe a, b oder c des Erneuerbare-Energien-Gesetzes dient, unter folgenden Voraussetzungen:

a): das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einem Betrieb nach Nummer 1 oder 2,
b): die Grundfläche der besonderen Solaranlage überschreitet nicht 25 000 Quadratmeter und
c): es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben.

(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

(3) Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben

1.: den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,
2.: den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,
3.: schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,
4.: unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,
5.: Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,
6.: Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,
7.: die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder
8.: die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.

Raumbedeutsame Vorhaben dürfen den Zielen der Raumordnung nicht widersprechen; öffentliche Belange stehen raumbedeutsamen Vorhaben nach Absatz 1 nicht entgegen, soweit die Belange bei der Darstellung dieser Vorhaben als Ziele der Raumordnung abgewogen worden sind. Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 2 bis 6 in der Regel auch dann entgegen, soweit hierfür durch Darstellungen im Flächennutzungsplan oder als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt ist.

(4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:

1.

die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen:

a): das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b): die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c): die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d): das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e): das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f): im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
g): es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,

2.

die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a): das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b): das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c): das vorhandene Gebäude wurde oder wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d): Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

3.

die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,

4.

die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,

5.

die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:

a): das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b): die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c): bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,

6.

die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.

In begründeten Einzelfällen gilt die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist; Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g gilt entsprechend. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sowie des Satzes 2 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.

(5) Die nach den Absätzen 1 bis 4 zulässigen Vorhaben sind in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen. Für Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 2 bis 6, 8 Buchstabe b und Nummer 9 ist als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen; bei einer nach Absatz 1 Nummer 2 bis 6 und 8 Buchstabe b zulässigen Nutzungsänderung ist die Rückbauverpflichtung zu übernehmen, bei einer nach Absatz 1 Nummer 1 oder Absatz 2 zulässigen Nutzungsänderung entfällt sie. Die Baugenehmigungsbehörde soll durch nach Landesrecht vorgesehene Baulast oder in anderer Weise die Einhaltung der Verpflichtung nach Satz 2 sowie nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe g sicherstellen. Im Übrigen soll sie in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird.

(6) Die Gemeinde kann für bebaute Bereiche im Außenbereich, die nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt sind und in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist, durch Satzung bestimmen, dass Wohnzwecken dienenden Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 nicht entgegengehalten werden kann, dass sie einer Darstellung im Flächennutzungsplan über Flächen für die Landwirtschaft oder Wald widersprechen oder die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Die Satzung kann auch auf Vorhaben erstreckt werden, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen. In der Satzung können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen werden. Voraussetzung für die Aufstellung der Satzung ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Bei Aufstellung der Satzung sind die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3 sowie Satz 2 entsprechend anzuwenden. § 10 Absatz 3 ist entsprechend anzuwenden. Von der Satzung bleibt die Anwendung des Absatzes 4 unberührt.

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 33 Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung

(1) In Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, ist ein Vorhaben zulässig, wenn

1.: die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2 und § 4a Absatz 2 bis 4 durchgeführt worden ist,
2.: anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht,
3.: der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt und
4.: die Erschließung gesichert ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung

1.

einem der nachfolgend genannten Vorhaben dient:

a): der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs,
b): der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes oder
c): der Nutzungsänderung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung,

2.

städtebaulich vertretbar ist und

3.

auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

(4) Die Gemeinde kann durch Satzung

1.: die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen,
2.: bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind,
3.: einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

(5) Voraussetzung für die Aufstellung von Satzungen nach Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 und 3 ist, dass

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 35 Bauen im Außenbereich

(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es

1.

einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,

2.

einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,

3.

der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,

4.

5.

der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Windenergie nach Maßgabe des § 249 oder der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Wasserenergie dient,

6.

a): das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb,
b): die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt,
c): es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und
d): die Kapazität einer Anlage zur Erzeugung von Biogas überschreitet nicht 2,3 Millionen Normkubikmeter Biogas pro Jahr, die Feuerungswärmeleistung anderer Anlagen überschreitet nicht 2,0 Megawatt,

7.

8.

der Nutzung solarer Strahlungsenergie dient

a)

in, an und auf Dach- und Außenwandflächen von zulässigerweise genutzten Gebäuden, wenn die Anlage dem Gebäude baulich untergeordnet ist, oder

b)

auf einer Fläche längs von

aa): Autobahnen oder
bb): Schienenwegen des übergeordneten Netzes im Sinne des § 2b des Allgemeinen Eisenbahngesetzes mit mindestens zwei Hauptgleisen

und in einer Entfernung zu diesen von bis zu 200 Metern, gemessen vom äußeren Rand der Fahrbahn, oder

9.

a): das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einem Betrieb nach Nummer 1 oder 2,
b): die Grundfläche der besonderen Solaranlage überschreitet nicht 25 000 Quadratmeter und
c): es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben.

(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.

(3) Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben

1.: den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht,
2.: den Darstellungen eines Landschaftsplans oder sonstigen Plans, insbesondere des Wasser-, Abfall- oder Immissionsschutzrechts, widerspricht,
3.: schädliche Umwelteinwirkungen hervorrufen kann oder ihnen ausgesetzt wird,
4.: unwirtschaftliche Aufwendungen für Straßen oder andere Verkehrseinrichtungen, für Anlagen der Versorgung oder Entsorgung, für die Sicherheit oder Gesundheit oder für sonstige Aufgaben erfordert,
5.: Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet,
6.: Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur beeinträchtigt, die Wasserwirtschaft oder den Hochwasserschutz gefährdet,
7.: die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt oder
8.: die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört.

1.

die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes, das unter den Voraussetzungen des Absatzes 1 Nummer 1 errichtet wurde, unter folgenden Voraussetzungen:

a): das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b): die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c): die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d): das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e): das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f): im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle und
g): es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,

2.

die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:

a): das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b): das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c): das vorhandene Gebäude wurde oder wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d): Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,

3.

die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,

4.

5.

die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:

a): das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b): die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c): bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,

6.

die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.

1.: sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist,
2.: die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht begründet wird und
3.: keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Baugesetzbuch - BBauG | § 31 Ausnahmen und Befreiungen

(1) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans können solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind.

(2) Von den Festsetzungen des Bebauungsplans kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1.: Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder
2.: die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.: die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)

(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.

(2) Zulässig sind

1.: Wohngebäude,
2.: Läden, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3.: sonstige Gewerbebetriebe,
4.: Geschäfts- und Bürogebäude,
5.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2.: Vergnügungsstätten, soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3.: Tankstellen.

(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.: oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.: in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 7 Kerngebiete

(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

(2) Zulässig sind

1.: Geschäfts- , Büro- und Verwaltungsgebäude,
2.: Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten,
3.: sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5.: Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7.: sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Tankstellen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 5 fallen,
2.: Wohnungen, die nicht unter Absatz 2 Nummer 6 und 7 fallen.

(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Absatz 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass

1.: oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2.: in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.

Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient.

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg Urteil, 02. Nov. 2006 - 8 S 1891/05

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16. März 2005 - 16 K 4925/04 - geändert. Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Spielothek in Stuttgart-Zuffenhausen.

Er beabsichtigt, die bisherige Ladennutzung im Erdgeschoss des mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses Straßburger Straße 35 (Flst.Nr. .../...) in Stuttgart-Zuffenhausen zu ändern und dort auf einer Nutzfläche von ca. 127 qm eine Spielothek (mit Dart, TV-Spielen, Flipper und acht Geldautomaten) nebst Nebenräumen (Lager, WC und Büro mit ca. 120 qm) zu errichten und beantragte hierfür bei der Beklagten am 07.07.2003/30.07.2003 die Erteilung einer Baugenehmigung. Das Grundstück liegt im Bereich der Baustaffel 4 des Baustaffelplans der Beklagten vom August 1935 und der Ortsbausatzung der Beklagten vom 25.06.1935 sowie innerhalb der Festsetzung „Zentrum“ des Bebauungsplans „Vergnügungseinrichtungen und andere im Stadtbezirk Zuffenhausen“ vom 22.09.1988 (im folgenden: BPlanVergn). Nach den textlichen Festsetzungen in § 3 Abs. 2 dieses Bebauungsplans können Spielhallen und ähnliche Unternehmen als Vergnügungseinrichtungen der Kategorie B nur im Zentrum und in Bereichen der Gebietskategorie IV ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibt.

Das Bauvorhaben soll in einer Straße verwirklicht werden, die vom Bahnhof Zuffenhausen zur Ludwigsburger Straße - einer Hauptverkehrsstraße - verläuft. Das Grundstück des Klägers liegt in einem Geviert, das nördlich von der Straßburger Straße, westlich von der Sachsenstraße, südlich von der Friesenstraße und östlich von der Markomannenstraße umschlossen wird. In den Gebäuden Ludwigsburger Straße 93 und Colmarer Straße 47 befinden sich von der Beklagten genehmigte Spielhallen. Für das Gebäude Unterländerstraße 73 hat die Beklagte ebenfalls eine - bisher noch nicht eingerichtete - Spielhalle genehmigt. Anträge für eine Nutzung als Spielhalle bezüglich der Gebäude Straßburger Straße 23 und Straßburger Straße 5 sind mit nicht bestandskräftigen Bescheiden abgelehnt worden.

Mit Bescheid vom 29.10.2003 lehnte die Beklagte den Bauantrag des Klägers ab und führte hierzu u.a. aus: Die geplante Spielhalle liege im Geltungsbereich eines rechtswirksamen Bebauungsplans mit der Festsetzung Baustaffel 4, was dem Gebiet eines Mischgebietes entspreche. In diesem Gebiet könne die beantragte Spielhalle mit 127 qm Grundfläche nicht, auch nicht ausnahmsweise, zugelassen werden, da sie aufgrund ihrer Größe als kerngebietstypisch anzusehen sei. Die geplante Nutzung als Spielhalle unterliege außerdem der für Zuffenhausen gültigen Satzung über Vergnügungseinrichtungen. Als Einrichtung der Kategorie B dieser Satzung könne sie im Zentrum von Zuffenhausen nur ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibe. In einiger Entfernung werde im Gebäude Ludwigsburger Straße 93 bereits eine Spielhalle betrieben. Zudem seien zeitgleich noch zwei weitere Spielhallen in der Straßburger Straße zur Genehmigung eingereicht worden. Verbunden mit der geplanten Spielhalle käme es zu einer Häufung von Vergnügungsstätten an diesem Standort, was nach Absicht des Satzungsgebers gerade vermieden werden sollte. Das Vorhaben widerspreche damit der Eigenart der näheren Umgebung und sei aufgrund von § 5 BPlanVergn unzulässig. Auch eine Befreiung von den planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB könne nicht erteilt werden, da die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht vorlägen. Hiergegen erhob der Kläger am 17.11.2003 Widerspruch, mit dem er geltend machte, sein Vorhaben widerspreche nicht der Eigenart der näheren Umgebung. Eine Häufung von Spielhallen sei nicht festzustellen. Dass auch für andere Spielhallen Genehmigungen beantragt worden seien, sei nicht rechtserheblich.

Mit Widerspruchsbescheid vom 15.11.2004 wies das Regierungspräsidium Stuttgart den Widerspruch des Klägers zurück und führte zur Begründung im Wesentlichen aus: Der genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung stehe materielles Bauplanungsrecht entgegen. Zwar ergäben sich aus den Regelungen der §§ 5 und 4 der Ortsbausatzung 1935 keine Hinderungsgründe für die vom Kläger geplante Nutzungsänderung; die vorgesehene Gebäudenutzung stünde jedoch im Widerspruch zu den Festsetzungen des BPlansVergn. Dieser sei rechtlich als Änderung der Baustaffelregelungen der Ortsbausatzung 1935 zu werten. Der Ortsgesetzgeber habe die vom Kläger beabsichtigte Vergnügungseinrichtung der Kategorie B im Zentrumsbereich zunächst - gedanklich - ausgeschlossen, um anschließend die Möglichkeit der Zulassung im Wege der Ausnahmeentscheidung festzusetzen, wobei eine solche Zulassung von der Erfüllung bestimmter Voraussetzungen abhängig gemacht worden sei. Diese in § 3 Absatz 2 BPlanVergn vorgesehene Regelung stelle eine Ausnahmeregelung im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB dar. Es sei zu verlangen, dass die Eigenart der näheren Umgebung im Falle des Entstehens der betreffenden Vergnügungseinrichtung erhalten bleibe. Die geplante Spielhalle widerspreche aber nach Umfang und Zweckbestimmung der Eigenart der näheren Umgebung. Wie eine Ortsbesichtigung gezeigt habe, befinde sich das Baugrundstück in einem Bereich, für den das Vorhandensein von Gebäuden, die der Wohnnutzung und der gewerblichen Nutzung dienten, kennzeichnend sei. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Mischgebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, nicht aber einem Kerngebiet. Daran könne auch das Vorhandensein der in dem Gebäude Colmarer Straße 47 mit einer Nutzfläche von ca. 150 qm eingerichteten Spielhalle nichts ändern, selbst wenn dieses Gebäude trotz der Entfernung von ca. 200 m zu dem Vorhaben des Klägers noch als Teil der maßgeblichen Umgebung angesehen werden müsste. Als kerngebietstypische Vergnügungsstätte sei sie bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung als Fremdkörper außer Acht zu lassen. Bei dem Vorhaben des Klägers handle es sich unter Zugrundelegung der Kriterien des Bundesverwaltungsgerichts aufgrund seiner Größe ebenfalls um eine kerngebietstypische Einrichtung, die im Mischgebiet nicht zulässig sei. Davon abgesehen stehe die Erteilung einer Ausnahme im Ermessen der Behörde. Bei Zulassung einer weiteren kerngebietstypischen Spielhalle würde das Planungskonzept des Satzungsgebers für den betreffenden Bereich durchbrochen und eine negative Vorbildwirkung geschaffen. Angesichts dessen habe das Interesse des Klägers an der Vornahme der Nutzungsänderung zurückzutreten.

Am 14.12.2004 hat der Kläger Klage beim Verwaltungsgericht Stuttgart mit dem Antrag erhoben, den Bescheid der Beklagten vom 29.10.2003 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 15.11.2004 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen vorgetragen: Die Rechtswirksamkeit der maßgeblichen Bestimmungen des BPlansVergn werde bestritten. Maßgeblich sei ausschließlich das in der Ortsbausatzung festgelegte materielle Recht. Diesem widerspreche die beantragte Genehmigung, wie auch die Widerspruchsbehörde festgestellt habe, nicht. Das Bauvorhaben stehe in keiner Weise im Widerspruch zum Gebietscharakter. In unmittelbarer Nähe befänden sich mehrere Gaststätten, die nahezu ausschließlich dem Alkoholausschank dienten. Die Störungen, die von diesen Gaststätten ausgingen, seien relevanter, als die von ihm beantragte Nutzung. Im Übrigen habe die Beklagte für zwei kerngebietstypische Spielhallen bereits eine Baugenehmigung erteilt, so dass ihr Plankonzept für die Zentrumszone von Zuffenhausen bereits maßgeblich durchbrochen sei. Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide Klagabweisung beantragt.

Mit Urteil vom 16.03.2005 hat das Verwaltungsgericht den Bescheid der Beklagten vom 29.10.2003 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 15.11.2004 aufgehoben und die Beklagte verpflichtet, über den Antrag des Klägers vom 07.07.2003 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die Beklagte habe mit ihrer im Januar 1989 in Kraft getretenen Satzung über Vergnügungseinrichtungen von der ihr durch § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO 1977 eingeräumten Ermächtigung Gebrauch gemacht. Diese Ermächtigung gelte nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG auch für übergeleitete Bebauungspläne wie die Ortsbausatzung der Beklagten. In zulässiger Weise sei in § 3 Abs. 2 BPlanVergn bestimmt worden, dass die an sich im Kerngebiet allgemein zulässigen Vergnügungseinrichtungen der Kategorie B auf dem Baugrundstück Straßburger Straße 35, das ausweislich des Lageplans vom 07.04.1987 zum „Zentrum“ gehöre, nicht allgemein zulässig seien, sondern gemäß § 31 Abs. 1 BauGB nur ausnahmsweise zugelassen werden könnten. Die in § 5 BPlanVergn getroffene Regelung über die Unzulässigkeit auch ausnahmsweise zulässiger Betriebe, wenn diese nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebietes oder der näheren Umgebung widersprächen, werde hingegen von der Ermächtigungsnorm des § 1 Abs. 9 BauNVO nicht gedeckt. Als Ermessensschranke komme hier allenfalls § 15 BauNVO in Betracht. Die vom Kläger beantragte Spielothek sei jedoch bauplanungsrechtlich zulässig, weil sie der Eigenart des Baugebietes nicht im Sinne des § 15 BauNVO widerspreche und von ihr auch keine unzumutbaren Belästigungen und Störungen ausgingen und daher das Ausnahmeermessen gemäß § 31 Abs. 1 BauGB auf Null geschrumpft sei.

Mit Beschluss vom 15.09.2005 - 8 S 975/05 -, zugestellt am 27.09.2005, hat der Senat auf Antrag der Beklagten die Berufung zugelassen. Mit am 30.09.2005 eingegangenem Schriftsatz beantragt sie,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 16. März. 2005 - 16 K 4925/04 - zu ändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus: Die beantragte Spielhalle sei entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht unter § 5 BPlanVergn bzw. § 15 BauNVO zu subsumieren, ohne zunächst den Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 2 BPlanVergn geprüft und bejaht zu haben. Das Verwaltungsgericht habe § 3 Abs. 2 BPlanVergn zwar als eine aufgrund von § 1 Abs. 5, 9 BauNVO wirksame Norm erachtet, da eine tragfähige Rechtsgrundlage gemäß den nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BauGB übergeleiteten Baugebietsbestimmungen nach der Ortsbausatzung 1935 zu bejahen sei. Die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit der Eigenart der näheren Umgebung als Voraussetzung für den Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 2 BPlanVergn sei jedoch vom Verwaltungsgericht nicht untersucht worden. Bei dieser Prüfung sei entsprechend der Rechtsprechung des erkennenden Senats auf die zu § 34 BauGB entwickelten Grundsätze zurückzugreifen. Dies führe zu dem Ergebnis, dass der hier maßgebliche Gebietscharakter einem Mischgebiet entspreche. Da es sich bei der beantragten Spielhalle um eine kerngebietstypische Spielhalle handle, widerspreche sie der Eigenart der „näheren Umgebung“ im Sinne des § 3 Abs. 2 BPlanVergn und könne daher nach dieser Vorschrift nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Im Übrigen würde die beantragte Spielhalle, da kerngebietstypisch, das Planungsziel durchbrechen, Trading-down-Effekte auslösen und die Entwicklung in diesem Bereich auf ein Vergnügungsviertel hin vollziehen. Außerdem sei es auch zulässig, eine Baugenehmigung zu versagen, um einer sich schleichend vollziehenden Beeinträchtigung des Baugebiets vorzubeugen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und macht ergänzend geltend: Das Verwaltungsgericht habe sich ausführlich mit der Frage des Charakters der Umgebungsbebauung auseinandergesetzt und sei dabei zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass das Hinzutreten einer weiteren und damit dritten Spielhalle dem konkreten Gebietscharakter nicht eindeutig entgegenstehe. Im Übrigen habe die Beklagte selbst das fragliche Gebiet im Zentrum von Zuffenhausen als „Kernzone“ deklariert. Sein Vorhaben befinde sich innerhalb dieser so deklarierten „Kernzone“. Auch habe die Beklagte in äußerster Nähe zum fraglichen Standort größere - und nach ihrer eigenen Auffassung kerngebietstypische - Spielhallen zugelassen. Bei dieser Situation sei sein Vorhaben nicht geeignet, den Gebietscharakter zu verändern.

Der Senat hat in der Berufungsverhandlung das Grundstück des Klägers und die nähere Umgebung in Augenschein genommen. Wegen der hierbei getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Akten des Verwaltungsgerichts Stuttgart sowie die Bebauungsplanakten „Vergnügungseinrichtungen und andere - Zuffenhausen (zu 197)“ und die einschlägigen Bauakten der Beklagten verwiesen; diese waren Gegenstand der Berufungsverhandlung.

Entscheidungsgründe

Die aufgrund ihrer Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist zulässig und begründet. Das Verwaltungsgericht hätte die Klage in vollem Umfang abweisen müssen. Der Kläger hat auch keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte über seinen Antrag vom 07.07.2003/30.07.2003 auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine Spielothek auf dem Grundstück Straßburger Straße 35 in Stuttgart-Zuffenhausen unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut entscheidet. Der ablehnende Bescheid der Beklagten vom 29.10.2003 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 15.11.2004 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Das Vorhaben des Klägers ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Der geplanten Spielothek steht § 3 Abs. 2 des Bebauungsplans „Vergnügungseinrichtungen und andere - Zuffenhausen“ vom 22.09.1988 - BPlanVergn - entgegen. An der Rechtswirksamkeit dieser Bestimmung bestehen entgegen der Ansicht des Klägers keine Zweifel. Sie hat einen doppelten Regelungsgehalt: Zunächst werden Versorgungseinrichtungen der Kategorie B, zu denen die vom Kläger geplante Spielhalle gehört, für grundsätzlich unzulässig erklärt. Sodann wird die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 BauGB für derartige Vergnügungseinrichtungen im Zentrum und in Bereichen der Gebietskategorie IV vorgesehen und von der Erfüllung bestimmter tatbestandlicher Voraussetzungen abhängig gemacht. Diese Voraussetzungen liegen im Falle der vom Kläger geplanten Spielhalle nicht vor. Unabhängig davon ist die Erteilung einer Ausnahme von den beteiligten Behörden jedenfalls auch mit ermessensfehlerfreien Erwägungen versagt worden. Die Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB liegen ebenfalls nicht vor.

Rechtsgrundlage für die beantragte Baugenehmigung ist § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO. Danach ist die erforderliche Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Wie das Verwaltungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, ist die geplante Einrichtung einer Spielothek in einem Gebäudeteil, der bisher als Ladengeschäft betrieben wurde, eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung (vgl. §§ 49 Abs. 1, 50 Abs. 2 Nr. 1, 2 Abs. 12 Nr. 1 LBO), da für eine Vergnügungsstätte andere Anforderungen gelten als für eine Ladennutzung. Der Erteilung der begehrten Baugenehmigung steht jedoch § 3 Abs. 2 BPlanVergn entgegen.

Nach § 5 der Ortsbausatzung der Beklagten vom 25.06.1935 - OBS 1935 - gelten in der Baustaffel 4, in der das für das Vorhaben des Klägers vorgesehene Grundstück liegt, die Bestimmungen über das „gemischte Gebiet“. Spielhallen gehören nicht zu den Anlagentypen, die nach der für das „gemischte Gebiet“ geltenden Regelung des § 4 OBS 1935 nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden können. Zutreffend hat daher das Regierungspräsidium Stuttgart im angefochtenen Widerspruchsbescheid festgestellt, dass sich aus den §§ 4, 5 OBS 1935 keine Hinderungsgründe für die vom Kläger beabsichtigte Nutzungsänderung ergeben (zur Rechtswirksamkeit der nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Vorschriften der OBS 1935 vgl. grundlegend das Senatsurteil vom 25.02.1993 - 8 S 287/92 -, VBlBW 1993, 420 m.w.N.). Durch den Bebauungsplan über Vergnügungseinrichtungen und andere für das Stadtgebiet Zuffenhausen vom 22.09.1988 wurde die OBS 1935 jedoch geändert. Diese Änderung findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 9 BauNVO 1977. Wie der Senat in seinem Normenkontrollurteil vom 16.12.1991 - 8 S 14/89 - (NVwZ-RR 1993, 122 ff.) im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 15.08.1991 - 4 N 1.89 -, BRS 52 Nr. 1) festgestellt hat, können derartige Festsetzungen über die Zulässigkeit von Vergnügungseinrichtungen aufgrund von § 1 Abs. 9 BauGB auch im Geltungsbereich eines nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Bebauungsplans getroffen werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans über Vergnügungseinrichtungen in Zuffenhausen stellen sich somit als nach § 1 Abs. 9 BauGB zulässige Feindifferenzierungen der planerischen Festsetzungen in dem nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Baustaffelplan der Beklagten i.V.m. den ergänzenden Vorschriften der OBS 1935 dar (vgl. zum Ganzen das Normenkontrollurteil des Senats vom 16.12.1991 a.a.O.).

Der vom Kläger beabsichtigten Einrichtung einer Spielothek im Erdgeschoss des mehrgeschossigen Gebäudes in der Straßburger Straße 35 steht § 3 Abs. 2 BPlanVergn entgegen. Nach dieser Vorschrift können Vergnügungseinrichtungen der Kategorie B, wozu nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 BPlanVergn auch die vom Kläger beabsichtigte Spielothek gehört, nur im Zentrum und in Bereichen der Gebietskategorie IV ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibt. Die Wirksamkeit dieser Regelung unterliegt nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats keinen Bedenken (vgl. hierzu das Normenkontrollurteil vom 16.12.1991 - 8 S 14/89 - a.a.O. und den Beschluss vom 17.08.1994 - 8 S 1199/94 - zu vergleichbaren Bebauungsplänen der Beklagten über Vergnügungseinrichtungen in anderen Stadtbezirken). Bei Verwirklichung des Vorhabens des Klägers, dass innerhalb des Bereichs liegt, der durch den BPlanVergn als „Zentrum“ festgesetzt worden ist (dabei entspricht dieser Bereich demjenigen Gebiet, das der Kläger als „Kernzone“ bezeichnet), bliebe die Eigenart der näheren Umgebung nicht erhalten.

Mit dem Begriff der „näheren Umgebung“ in § 3 Abs. 2 BPlanVergn nimmt der Satzungsgeber - wie der Senat im Hinblick auf die Anwendung einer inhaltsgleichen Bestimmung für einen anderen Stadtbezirk der Beklagten in seinem Beschluss vom 17.08.1994 - 8 S 1199/94 - festgestellt hat - ersichtlich Bezug auf den übereinstimmenden Begriff in § 34 Abs. 1 BauGB. Zu berücksichtigen ist daher die Umgebung insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und soweit die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (Senatsbeschluss vom 17.08.1994 a.a.O. unter Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 26.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369). Im Übrigen ergibt sich auch aus der Begründung zum Bebauungsplan, dass die Beurteilung, ob durch das Vorhaben die Eigenart der näheren Umgebung erhalten bleibt, anhand der tatsächlich vorhandenen baulichen Situation in dem oben umschriebenen Bereich zu erfolgen hat. Der Satzungsgeber ist davon ausgegangen, dass Gebiete der Baustaffeln 3 und 4 einen relativ hohen Wohnanteil aufweisen; besonderes Ziel des Bebauungsplans ist es, durch die räumliche Steuerung der Ansiedlung von Vergnügungseinrichtungen insbesondere Bereiche mit hohem Wohnanteil, schützenswerte Einrichtungen wie u.a. Schulen, Jugendhäuser und deren Umgebung sowie zentrale Plätze und wichtige Einkaufsgebiete von derartigen Nutzungen künftig nach Möglichkeit freizuhalten (vgl. Niederschrift des Gemeinderats vom 22.09.1988 i.V.m. der Begründung vom 14.01.1987).

Nach dem vom Senat im Rahmen des Augenscheins gewonnenen Eindruck wird im vorliegenden Fall die „nähere Umgebung“ durch das von der Straßburger Straße, Sachsen-, Friesen- und Markomannenstraße umschlossene Straßengeviert sowie die dem Vorhaben gegenüberliegende Seite der Straßburger Straße bestimmt. Nach den Feststellungen des Senats anlässlich des Augenscheins und den hiermit übereinstimmenden, von der Beklagten vorgelegten Unterlagen befinden sich innerhalb dieses Straßengevierts zwei- bis dreigeschossige Häuser, die entlang der Sachsen-, Friesen- und Markomannenstraße fast ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine gewerbliche Nutzung in den Erdgeschossen findet im Anwesen Straßburger Straße 29 (Schneiderei mit Laden) statt und ist als Laden im Gebäude Straßburger Straße 35 vorhanden gewesen. Auf der dem Vorhaben gegenüberliegenden Seite der Straßburger Straße befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes Nr. 40 ein Leder- und Pelzgeschäft und im Erdgeschoss des Gebäudes mit der Hausnummer 44 ist eine Rückenschulepraxis eines Arztes für Orthopädie und physikalische Therapie untergebracht. Im rückwärtigen Bereich des Anwesens Straßburger Straße 38 lagern Eisenmaterialien und auch das hintere Gelände des Anwesens Straßburger Straße 42 vermittelt den Eindruck einer gewerblichen Nutzung. Dem Vorhaben direkt gegenüber befindet sich im Erdgeschoss des dortigen Gebäudes ein Restaurant.

Nach diesen Feststellungen entspricht die Bebauung in der „näheren Umgebung“ des Vorhabens des Klägers ihrer Eigenart nach einem Mischgebiet und nicht - wie der Kläger meint - einem Kerngebiet. Kennzeichen eines Mischgebiets ist nach § 6 Abs. 1 BauNVO das gleichberechtigte Nebeneinander von Wohnen und gewerblicher Nutzung, soweit sie das Wohnen nicht wesentlich stört. Mischgebiete unterscheiden sich damit deutlich von Kerngebieten, die gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dienen und in denen das Wohnen nur in eingeschränktem Umfang zulässig ist. An der Einordnung der näheren Umgebung des Baugrundstücks als Mischgebiet kann danach kein Zweifel bestehen. Denn nach dem Ergebnis des Augenscheins überwiegt in dem maßgeblichen Straßengeviert die Wohnnutzung deutlich die gewerbliche Nutzung; ein Mischgebiet liegt aber bereits dann vor, wenn sich Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung die Waage halten (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 17.08.1994 a.a.O. m.w.N.).

Im Übrigen wäre auch dann von einem Mischgebiet auszugehen, wenn man über das oben erläuterte Straßengeviert hinaus die Bebauung an der Straßburger Straße insgesamt, d.h. zwischen der Burgunder Straße und der Ludwigsburger Straße, zur „näheren Umgebung“ im Sinne des § 3 Abs. 2 BPlanVergn zählen würde. Denn auch diese Bebauung ist - wie der Augenschein ergeben hat - durchweg durch das gleichberechtigte Nebeneinander von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung geprägt, wobei letztlich auch in diesem Bereich die Wohnnutzung überwiegt. Im gesamten Verlauf der Straßburger Straße ist in den Obergeschossen der dortigen zwei- bis dreigeschossigen Gebäude Wohnnutzung anzutreffen, während in den Erdgeschossen auch Gewerbebetriebe wie kleinere Läden mit verschiedenen Sortimenten und Angeboten (Elektrogeräte, Bekleidung, Toto-Lotto-Annahmestelle, Änderungsschneiderei etc.), kleine Werkstätten, Frisörbetriebe oder Arztpraxen sowie kleinere Hotelbetriebe (hier gibt es zum Teil auch Fremdenzimmer im Obergeschoss) untergebracht sind. Soweit sich im Bereich der Einmündung der Straßburger Straße in die Ludwigsburger Straße eine genehmigte Spielothek im Gebäude Ludwigsburger Straße 93 befindet (die im Übrigen wesentlich kleiner als die vom Kläger geplante Spielhalle ist), wird das betreffende Grundstück wesentlich von der Bebauung an der vielbefahrenen Ludwigsburger Straße mitgeprägt und liegt schon deshalb außerhalb des Einwirkungsbereichs des geplanten Vorhabens des Klägers und der dortigen Situation und kann daher nicht zur „näheren Umgebung“ im Sinne des § 3 Abs. 2 BPlanVergn gezählt werden.

Im Übrigen hat der vom Senat eingenommene Augenschein zwar ergeben, dass sich in der Straßburger Straße eine verhältnismäßig große Zahl von Gaststätten befindet. Diese sind aber nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 BauNVO in einem Mischgebiet ohne Weiteres zulässig. Auch sonst sind nach dem Ergebnis des Augenscheins im gesamten Verlauf der Straßburger Straße weder mischgebietsunverträgliche Gewerbebetriebe noch Spielhallen (auch nicht solche, die nach § 6 Abs. 1 Nr. 8 BauNVO im Mischgebiet zulässig wären) vorhanden. Die genehmigten kerngebietstypischen Spielhallen in der Colmarer Straße 47 und der Unterländerstraße 73 liegen eindeutig außerhalb des Einwirkungsbereichs des Baugrundstücks und können dessen Situation auch nicht prägen, weil sie zu weit entfernt liegen; die Spielothek in der Colmarer Straße liegt ca. 200 m, die in der Unterländerstraße ca. 400 m in der Luftlinie vom Baugrundstück des vorliegenden Verfahrens entfernt.

Schließlich müsste selbst dann, wenn man sämtliche entlang der Straßburger Straße gelegenen Gevierte innerhalb eines durch die Böhringerstraße im Norden, die Burgunderstraße im Westen, die Friesenstraße im Süden und die Ludwigsburger Straße im Osten begrenzten Bereichs in die wertende Betrachtung mit einbezöge, auch insoweit von einem Mischgebiet ausgegangen werden. Denn innerhalb dieses Bereichs ist nach den Angaben der Beklagten, die der Kläger nicht in Zweifel gezogen hat, ebenfalls das typische Nebeneinander von Wohnnutzung und nicht störender gewerblicher Betätigung vorhanden; der Wohnanteil beträgt hier durchschnittlich etwa 64 % der gesamten Geschossfläche (vgl. hierzu den Schriftsatz der Beklagten vom 19.10.2006 mit Anlagen, Bl. 77 bis 83 der Senatsakten). Die Spielhallen in der Colmarer Straße 47 und der Unterländerstraße 73 liegen auch außerhalb dieses Gebiets. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Bebauung in der Umgebung des Baugrundstücks in der Straßburger Straße 35 selbst bei weitestmöglicher Betrachtung einem Mischgebiet entspricht.

Das Vorhaben des Klägers kann nach § 3 Abs. 2 BPlanVergn nicht zugelassen werden, weil bei seiner Verwirklichung die Eigenart der näheren Umgebung nicht erhalten bliebe. Die geplante Spielothek würde die Eigenart der näheren Umgebung vielmehr verändern, da es sich bei ihr um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt, die nach der Baunutzungsverordnung in einem Mischgebiet unzulässig ist. Bei der Frage, ob die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne der von der Beklagten in ihrem Bebauungsplan getroffenen Regelung „erhalten bleibt“, kann von der Typisierung von Nutzungen in der Baunutzungsverordnung als einer insoweit sachverständigen Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze ausgegangen werden (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 17.08.1994 a.a.O.). Hieraus ergibt sich für den vorliegenden Fall folgendes: Kerngebietstypisch ist eine Vergnügungsstätte, wenn sie als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar ist oder jedenfalls sein soll (BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 - 4 B 103.92 -, NVwZ-RR 1993, 287; Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264; Beschluss vom 28.07.1988 - 4 B 119.88 -, NVwZ 1989, 50; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 - 5 S 2881/90 -, VBlBW 1992, 217; Bay. VGH, Urteil vom 17.03.2005 - 25 B 01.624 -, juris Rn. 25; Hess. VGH, Urteil vom 11.07.1986 - 4 OE 37/83 -, BRS 46 Nr. 53; Fickert/Fieseler - BauNVO -, 10. Aufl., 2002, § 4a Rn. 23 ff.). Nicht kerngebietstypisch sind hingegen Vergnügungsstätten, die der Entspannung und Freizeitbeschäftigung in einem begrenzten Stadtteil dienen (BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 a.a.O.; Beschluss vom 29.10.1992 a.a.O.; OVG Bremen, Urteil vom 10.09.1996 - 1 BA 24/96 -, juris Rn. 22). In welche der beiden Kategorien eine Spielhalle einzuordnen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab; erforderlich ist eine im Wesentlichen auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung (BVerwG, Beschlüsse vom 29.10.1992 und vom 28.07.1988 a.a.O.). Im Rahmen der Einzelfallbeurteilung ist die Größe des Betriebs ein maßgeblicher Anhalt; dies wird bei einer Spielhalle vor allem durch die Fläche (Raumgröße), die Zahl und die Art der Spielgeräte und die Besucherplätze bestimmt (BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 a.a.O. und Beschluss vom 29.10.1992 a.a.O.). Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falls ist die vom Kläger geplante Spielhalle kerngebietstypisch und nicht mischgebietsverträglich.

Das Vorhaben liegt mit einer Nutzfläche für Spielgeräte von ca. 127 qm erheblich über dem Schwellenwert von 100 qm, ab dem nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung im allgemeinen eine Kerngebietstypik in Betracht gezogen wird. Bei einer Spielhalle von einer Nutzfläche bis zu 100 qm handelt es sich dagegen regelmäßig um eine Vergnügungsstätte mittlerer Größe, deren Auswirkungen grundsätzlich noch als mischgebietsverträglich anzusehen sind (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 a.a.O.). Dieser Wert stellt jedoch nur eine Richtgröße dar (BVerwG, Beschluss vom 29.10.1992 a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.08.1991 a.a.O. und Beschluss vom 12.09.2002 - 8 S 571/02 -, DÖV 2003, 642 f.; Bay. VGH, Urteil vom 17.03.2005 a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 21.06.1994 - 11 A 1113/91 -, ZfBR 1995, 56 und Urteil vom 17.06.1992 - 11 A 1434/89 -, NWVBl. 1992, 436; vgl. auch Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a Rn. 23.1 ff.); maßgeblich ist letztlich die auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung (Senatsbeschluss vom 12.09.2002 - 8 S 1571/02 - a.a.O. und OVG Lüneburg, Urteil vom 11.09.1987 - 6 A 139/86 -, NVwZ 1988, 1141 f.).

Der von der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entwickelte Schwellenwert von 100 qm beruht darauf, dass bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung zugrundezulegen ist, in welchem Umfang die Aufstellung von Geldspielgeräten gewerberechtlich zulässig ist. Daraus ergibt sich zugleich die zu erwartende Betriebsgröße und die Zahl der möglichen Benutzer. Bei Festlegung des Schwellenwerts als Richtgröße ist die Rechtsprechung davon ausgegangen, dass nach der Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinn-Möglichkeit (SpielVO) in der Fassung vom 11.12.1985 (BGBl. I S. 2244) je 15 qm Grundfläche höchstens ein Geldspielgerät aufgestellt werden darf und die Gesamtzahl der Geldspielgeräte auf 10 beschränkt ist. Spielhallen, die den Schwellenwert von 100 qm Nutzfläche - wie die vom Kläger geplante Spielothek mit 127 qm - erheblich überschreiten und daher die Aufstellung von mindestens acht Geldspielgeräten gewerberechtlich zulassen, sind daher im Regelfall als kerngebietstypisch einzustufen, da eine Vergnügungsstätte derartigen Zuschnitts auf einen größeren Umsatz und Einzugsbereich angewiesen ist, der mit dem Mischgebietscharakter eines Gebiets nicht mehr vereinbar ist (zur Kerngebietstypik bei acht möglichen Geldspielgeräten vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom 10.05.1993 - 11 A 1438/91 -, BRS 55 Nr. 70). Dass nach der Neufassung der SpielVO vom 01.01.2006 (BGBl. I 2005 S. 3495) inzwischen je 12 qm (statt bisher 15 qm) Grundfläche ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden kann und die zulässige Gesamtzahl dieser Geräte auf 12 (statt bisher 10) erhöht worden ist, vermag eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Denn nunmehr dürfte der Kläger bei einer Nutzfläche von 127 qm gewerberechtlich statt bisher 8 sogar 10 (aufgerundet 11) Geldspielgeräte aufstellen, was der früher zulässigen Höchstzahl solcher Geräte entspräche. Legt man die Neufassung der SpielVO zugrunde, wäre somit gewerberechtlich ein noch größerer Spielbetrieb möglich und die vom Kläger geplante Spielhalle erst recht kerngebietstypisch und nicht mischgebietsverträglich.

Nach dem Ergebnis des vom Senat eingenommenen Augenscheins rechtfertigt die tatsächliche örtliche Situation auch keine Abweichung von dem Schwellenwert von 100 qm Spielfläche. Das Baugrundstück grenzt nicht an ein Kern- oder Gewerbegebiet (vgl. hierzu den Senatsbeschluss vom 12.09.2002 a.a.O.). Auch ist weder im unmittelbaren Einwirkungsbereich des Vorhabens des Klägers - dem oben umschriebenen Straßengeviert -, noch in der gesamten Straßburger Straße ein (mischgebietsunverträglicher) Fremdkörper vorhanden, der zu einer Wertung der vom Kläger geplanten Spielhalle als planungsrechtlich hinnehmbar führen könnte. Soweit er - bezogen auf die Bebauung der Straßburger Straße insgesamt - geltend macht, dass hier eine verhältnismäßig große Anzahl von Gaststätten vorhanden ist, kann auch dies keine andere Beurteilung rechtfertigen, da Speise- und Schankwirtschaften - wie oben ausgeführt - ausnahmslos mischgebietsverträglich sind und überdies nicht mit dem Trading-down-Effekt verbunden sind, den kerngebietstypische Spielhallen typischerweise nach sich ziehen (vgl. hierzu VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, juris; Fickert/Fie-seler a.a.O., § 4a Rn. 22.1).

Für die Qualifizierung der ihrer Größe nach kerngebietstypischen Spielhalle als mischgebietsunverträglich spricht schließlich auch, dass sie in zentraler Lage in einer Durchgangsstraße vom Bahnhof Zuffenhausen zur Ludwigsburger Straße - einer Hauptverkehrsstraße - eingerichtet und damit über einen besonderen Attraktivitätsfaktor für „Laufkundschaft“ aus anderen Stadtteilen verfügen würde. Ihr Eingang ist auf der Ecke Straßburger Straße/Sachsenstraße vorgesehen. Zur Straßburger Straße hin sind zwei, zur Sachsenstraße hin sechs große (Schau-) Fenster vorhanden (letztere nehmen eine Gesamtlänge von 17 bis 18 m ein), die zwar nach den Angaben des Klägers bei Inbetriebnahme mit Folie abgedeckt werden sollen, aber dennoch zwangsläufig auf den Spielbetrieb in besonderer Weise aufmerksam machen.

Nach alledem liegen die in § 3 Abs. 2 BPlanPVergn festgelegten Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme im Falle der vom Kläger geplanten Spielhalle nicht vor. Unabhängig davon steht die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB aber auch, was sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergibt, im Ermessen der zuständigen Behörde (vgl. hierzu u.a. Schrödter/Rieger, Kommentar zum BauGB, 7. Aufl., § 31 Rn. 13 m.w.N.). Selbst wenn man unterstellt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens nach § 3 Abs. 2 BPlanVergn vorliegen, ist die Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB jedenfalls ermessensfehlerfrei versagt worden, so dass sich die Ablehnung der begehrten Baugenehmigung auch unter diesem Gesichtspunkt als rechtmäßig erweist. Nach den maßgeblichen Erwägungen im angefochtenen Widerspruchsbescheid (vgl. hierzu § 79 Abs. 1 Nr. 1 VwGO) und den nach § 114 Satz 2 VwGO zulässigen Ergänzungen der Beklagten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist die Versagung einer Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans zulässigerweise auf städtebauliche Gründe gestützt worden (vgl. Schröder/Rieger a.a.O. § 31 Rn. 14). Die Beklagte hat insoweit geltend gemacht, dass mit der Zulassung einer kerngebietstypischen Spielhalle auf dem zentral gelegenen Baugrundstück in der Straßburger Straße 35 ihr mit dem Bebauungsplan „Vergnügungseinrichtungen und andere im Stadtbezirk Zuffenhausen“ verfolgtes Plankonzept durchbrochen würde. Eine solche Durchbrechung des Plankonzepts liegt entgegen der Auffassung des Klägers nicht bereits deshalb vor, weil sich in der Ludwigsburger Straße 93 eine Spielothek befindet. Denn diese wird - wie oben ausgeführt - maßgeblich durch die baulichen Verhältnisse an der verkehrsreichen Ludwigsburger Straße mitgeprägt und unterscheidet sich schon dadurch von dem in zentraler Lage der Straßburger Straße gelegenen und überdies erheblich größeren Vorhaben des Klägers; außerdem wurde sie schon 1978 und damit vor Erlass des hier maßgeblichen Bebauungsplans vom 22.09.1988 genehmigt. Auch die in der Colmarer Straße und der Unterländerstraße in etwa 200 m bzw. 400 m Entfernung vom Vorhaben des Klägers genehmigten Spielhallen begründen entgegen seiner Rechtsansicht keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Denn diese liegen - wie oben bereits ausgeführt - eindeutig außerhalb des maßgeblichen Einwirkungsbereichs des Baugrundstücks.

Die Beklagte hat ferner im Rahmen ihrer Ermessenserwägungen zu Recht darauf hingewiesen, dass mit der Zulassung der vom Kläger geplanten Spielothek in der Straßburger Straße Trading-down-Effekte, d.h. vor allem eine Beeinträchtigung des Gebietscharakters und der Gebietsqualität (vgl. hierzu auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.11.2006 - 3 S 2377/06 -, juris; Fickert/Fieseler a.a.O., § 4a Rn. 22.1), ausgelöst und die Entwicklung dieses Bereichs in Richtung eines Vergnügungsviertels eingeleitet würden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bereits weitere Anträge für Spielhallen in den Anwesen Straßburger Straße 23 und Straßburger Straße 5 gestellt worden sind. Im Rahmen der Ermessensausübung nach § 31 Abs. 1 BauGB dürfen solche Folgewirkungen einer Ausnahmeerteilung berücksichtigt werden. So kann eine Ausnahme gerade dann ermessensfehlerfrei versagt werden, wenn durch sie - wie hier - eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.11.2003, DÖV 2004, 306 und Schrödter/Rieger a.a.O., § 31 Rn. 14).

Ob der geplanten Spielhalle auch § 5 BPlanVergn, den das Verwaltungsgericht für unwirksam hält, entgegensteht, kann nach alledem dahingestellt bleiben, zumal diese Bestimmung die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 3 BPlanVergn voraussetzt, an der es hier gerade fehlt.

Schließlich kommt eine Befreiung von den dem Vorhaben entgegenstehenden Vorschriften des maßgeblichen Bebauungsplans ebenfalls nicht in Betracht, da hierdurch Grundzüge der Planung im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB berührt würden und auch die übrigen gesetzlichen Befreiungsvoraussetzungen nicht vorliegen. Dies ist in den angegriffenen Behördenentscheidungen zutreffend ausgeführt worden; Einwände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, hat der Kläger nicht erhoben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss

vom 27. Oktober 2006

Der Streitwert für das Verfahren vor dem Verwaltungsgerichtshof wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 GKG auf 76.200,-- EUR festgesetzt (600,-- EUR/qm Nutzfläche der Spielhalle ohne Nebenräume (vgl. Nr. 9.1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit, VBlBW 2004, 467).

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss

vom 27. Oktober 2006

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Baugesetzbuch - BBauG | § 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Baugesetzbuch - BBauG | § 36 Beteiligung der Gemeinde und der höheren Verwaltungsbehörde

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 19. Okt. 2015 - 1 B 15.886

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 15.886

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 19. Oktober 2015

Az.: M 1 K 14.3459

1. Senats

Sachgebietsschlüssel: 920

Hauptpunkte: Bordellbetrieb; Industriegebiet.

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...,

gegen

Stadt ...

vertreten durch die Oberbürgermeisterin, ...

- Beklagte -

beigeladen:

1. ...

2. ...

vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden, ...

bevollmächtigt zu 1: ...

beteiligt: Landesanwaltschaft Bayern, als Vertreter des öffentlichen Interesses, Ludwigstr. 23, 80539 München,

wegen

Verpflichtung zur Erteilung eines Vorbescheids für die Nutzungsänderung in einen Bordellbetrieb (FlNr. ... Gemarkung ...);

hier: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 4. November 2014,

erlässt der Bayerische Verwaltungsgerichtshof, 1. Senat, durch den Vorsitzenden Richter am Verwaltungsgerichtshof Dhom, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Lorenz, den Richter am Verwaltungsgerichtshof Bergmüller aufgrund mündlicher Verhandlung vom 13. Oktober 2015 am 19. Oktober 2015 folgendes

Urteil:

Unter Aufhebung des Urteils des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 4. November 2014 wird die Klage abgewiesen.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. Die Beigeladene zu 2 trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Das Urteil ist im Kostenpunkt vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden‚ sofern nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger begehrt die Erteilung eines Vorbescheids für die Nutzungsänderung eines Tonstudios in ein Bordell bzw. einen bordellartigen Betrieb (im Folgenden: Bordellbetrieb) im zweiten Obergeschoss des Gebäudes G. Straße ... in R., FlNr. ... Gemarkung R. ...

In den ehemals als Ton- und Fitnessstudio genehmigten Räumen ist die Vermietung von zwölf Zimmern an selbstständige Prostituierte‚ die dort nicht wohnen‚ geplant. Der Betrieb soll jeweils von 8.00 Uhr morgens bis 6.00 Uhr morgens des folgenden Tages, mittwochs erst ab 12.00 Uhr und sonntags erst ab 13.00 Uhr geöffnet sein. Das Anwesen G. Str. ... liegt in dem durch den Bebauungsplan Nr. ... „O. ...“ im Jahr 1984 festgesetzten Industriegebiet. Im ersten Obergeschoss des Gebäudes befinden sich unmittelbar unterhalb des geplanten Bordellbetriebs baurechtlich genehmigte Kirchen- und Beträume der Religionsgemeinschaft „B.“. Im ca. 80 m entfernt liegenden Anwesen G. Straße ...‚ das zu einem im Bebauungsplan als Gewerbegebiet festgesetzten Bereich gehört‚ wird eine ebenfalls baurechtlich genehmigte Moschee der islamischen Religionsgemeinschaft „M.“ betrieben.

Mit Bescheid vom 14. Juli 2014 lehnte die Beklagte den Vorbescheidsantrag ab. Es handle sich bei dem beantragten Betrieb zwar um einen im Industriegebiet allgemein zulässigen Gewerbebetrieb. Die geplante Nutzung verstoße jedoch gegen das Gebot der Rücksichtnahme‚ da bei typisierender Betrachtungsweise milieubedingte Störungen in der Umgebung zu erwarten seien; insbesondere handle es sich bei der beantragten Nutzung zu Prostitutionszwecken und den vorhandenen kirchlichen Nutzungen um konfligierende Nutzungen. Da das Haupttreppenhaus und der Aufzug im ersten Obergeschoss endeten‚ sei eine gemeinsame Nutzung nicht zu vermeiden.

Der hiergegen erhobenen Klage gab das Verwaltungsgericht München mit Urteil vom 4. November 2014 statt. Ein Bordellbetrieb sei nach den Kategorien der Baunutzungsverordnung als Gewerbebetrieb einzustufen und damit nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in dem Industriegebiet allgemein zulässig. Er sei auch nicht ausnahmsweise wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme unzulässig. Aus der Charakteristik eines Industriegebiets ergebe sich‚ dass die dort ansässigen Nutzer nur den Schutzanspruch geltend machen könnten‚ der in einem solchen Gebiet zu erwarten sei. Der Beklagten sei zwar zuzugestehen‚ dass das im selben Gebäude befindliche „B.“ in Folge gemeinsamer Nutzung von Parkplatz‚ Eingang und Treppenbereich einer unmittelbaren Störung durch das geplante Vorhaben ausgesetzt sei. Allerdings finde derzeit im „B.“ nur einmal wöchentlich sonntags um 10.00 Uhr ein Gottesdienst statt‚ wohingegen die anderen nach dem Internetauftritt der F. angebotenen Veranstaltungen im sozialen Bereich der Kirchengemeinde lägen. Ein ungestörter Gottesdienstablauf am Sonntag um 10.00 Uhr sei deshalb gewährleistet‚ da der Bordellbetrieb erst um 13.00 Uhr beginne.

Mit der vom Senat zugelassenen Berufung wiederholt und vertieft die Beklagte und Berufungsführerin ihren Vortrag aus dem Verfahren in erster Instanz. Das Vorhaben sei im Hinblick auf § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO planungsrechtlich unzulässig.

Die Beklagte beantragt‚

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 4. November 2014 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt‚

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte habe mit der Moschee und der F.-Gemeinde Ausnahmenutzungen zugelassen‚ die störempfindlich seien und im Industriegebiet nicht hätten genehmigt werden dürfen. Dieser Umstand müsse bei der Abwägung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO durchschlagen. Das bedeute‚ dass beide Einrichtungen mit allen Vor- und Nachteilen leben müssten‚ die typischerweise in einem Industriegebiet auftreten könnten. Religiöse Empfindungen seien keine städtebaulichen Gründe‚ die in bauplanungsrechtlichen Entscheidungen Eingang finden dürften.

Die Beigeladene zu 1 stellt den Antrag‚

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie schließt sich der Rechtsauffassung der Beklagten an und begründet den nach ihrer Ansicht vorliegenden Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Die Beigeladene zu 2 stellt keinen Antrag.

Die Landesanwaltschaft Bayern hat sich als Vertreterin des öffentlichen Interesses beteiligt‚ sich aber nicht zur Sache geäußert.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der vorgelegten Behörden- und Gerichtsakten einschließlich der Niederschrift über die Durchführung des Ortstermins samt Fotodokumentation und auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 14. Juli 2014 ist rechtmäßig. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheids über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Bordellbetriebs (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts ist deshalb aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten und des Verwaltungsgerichts kommt es nicht darauf an‚ ob ein Verstoß gegen § 15 Abs. 1 Satz 1 bzw. Satz 2 BauNVO vorliegt. Denn der geplante Bordellbetrieb kann in dem durch den Bebauungsplan aus dem Jahr 1984 festgesetzten Industriegebiet, in dem u. a. zwei große Baufirmen mit Lagerplätzen ansässig sind, weder als Vergnügungsstätte noch als Gewerbebetrieb im Sinn von § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO genehmigt werden.

Das Bundesverwaltungsgericht hat zur Rechtslage nach der Baunutzungsverordnung 1968 und 1977 entschieden‚ dass ein Bordellbetrieb‚ in dem die Prostituierten - wie hier - nicht wohnen‚ unter den Begriff der „Gewerbebetriebe aller Art“‚ die in Gewerbegebieten nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig sind (BVerwG‚ U.v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - BVerwGE 68‚ 213)‚ fällt. Dabei hat es vor dem Hintergrund, dass Vergnügungsstätten in § 8 BauNVO 1977 nicht gesondert erwähnt waren, ausdrücklich offen gelassen, ob Bordellbetriebe Vergnügungsstätten im Sinn der Baunutzungsverordnung sind; jedenfalls seien sie (nur) eine atypische Art der von der Baunutzungsverordnung gemeinten Vergnügungsstätten. Auch unter Geltung der Baunutzungsverordnung 1990, mit der die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten und Mischgebieten erstmals explizit und damit abschließend geregelt worden ist, wobei die Zulassung allerdings restriktiver gefasst worden ist als für „Gewerbebetriebe aller Art“ (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) oder für „sonstige Gewerbebetriebe“ (§ 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO), hat das Bundesverwaltungsgericht die bauplanungsrechtliche Einordnung von Bordellbetrieben nicht rechtsgrundsätzlich geklärt (BVerwG‚ B.v. 29.10.1997 - 4 B 8.97 - NVwZ-RR 1998, 540; U.v. 12.9.2013 - 4 C 8.12 - BVerwGE 147, 379; vgl. auch BVerwG, B.v. 5.6.2014 - 4 BN 8.14 - ZfBR 2014, 574, wo ohne Auseinandersetzung mit dem Begriff der Vergnügungsstätte unter Hinweis auf das Urteil vom 25.11.1983 festgestellt wurde, es könne nicht zweifelhaft sein, dass Bordelle eine Unterart eines Gewerbebetriebs im Sinn von § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO darstellten).

Nach Auffassung des Senats kann die Frage der Einstufung von Bordellbetrieben hier offenbleiben.

Wenn man Bordellbetriebe der hier vorliegenden Art den Vergnügungsstätten zuordnen wollte (hierfür OVG Saarl‚ B.v. 30.6.2009 - 2 B 367/09 - juris; HessVGH‚ B.v. 30.4.2009 - 3 A 1284/08 - UPR 2010‚ 104; Ziegler in: Brügelmann‚ BauGB‚ Stand Juli 2015‚ § 4a Rn. 74)‚ so wäre der Betrieb des Klägers von vornherein unzulässig‚ weil Vergnügungsstätten nach dem Nutzungskatalog des § 9 BauNVO (1977) weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sind.

Etwas anderes ergibt sich aber auch nicht‚ wenn man mit der wohl überwiegenden Meinung davon ausgeht‚ dass es sich bei Bordellbetrieben um „Gewerbebetriebe aller Art“ handelt (so ausdrücklich VGH BW‚ B.v. 5.3.2012 - 5 S 3239/11 - VBlBW 2012‚ 345; OVG Hamburg‚ B.v. 13.8.2009 - 2 Bs 102/09 - BauR 2009, 1867; OVG Berlin-Bbg‚ B.v. 14.11.2005 - 10 S 3.05 - juris; OVG RhPf‚ U.v. 11.5.2005 - 8 C 10053/05 - BRS 69 Nr. 35; Fickert/Fieseler‚ BauNVO‚ 12. Aufl. 2014, § 8 Rn. 5.3 f.; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger‚ BauGB‚ Stand Mai 2015‚ § 8 Rn. 24 a; Röser in König/Röser/Stock‚ BauNVO‚ 3. Aufl. 2014‚ § 8 Rn. 22). Denn auch dann sind nach Auffassung des Senats Bordellbetriebe im Industriegebiet wegen der fehlenden Gebietsverträglichkeit grundsätzlich unzulässig.

Die Zulässigkeit eines bestimmten Vorhabens innerhalb eines Baugebiets richtet sich nicht allein nach der Einordnung des Vorhabens in eine von der Baunutzungsverordnung bestimmte Nutzungs- oder Anlagenart, hier also die angenommene Einordnung eines Bordells als Gewerbebetrieb nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, sondern auch nach der Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets. Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit rechtfertigt sich aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung, die durch die Zuordnung von Nutzungen zu den einzelnen Baugebieten die vielfältigen und oft gegenläufigen Ansprüche an die Bodennutzung zu einem schonenden Ausgleich im Sinn einer sachgerechten Städtebaupolitik bringen will. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn die von der Baunutzungsverordnung dem jeweiligen Baugebiet zugewiesene allgemeine Zweckbestimmung den Charakter des Gebiets eingrenzend bestimmt (vgl. BVerwG, U.v. 2.2.2012 - 4 C 14.10 - BayVBl 2012, 571). Dabei besteht zwischen der Zweckbestimmung des Baugebiets und den jeweils zugeordneten Nutzungsarten ein funktionaler Zusammenhang, der für die Auslegung und Anwendung jeder tatbestandlich normierten Nutzungsart maßgeblich ist (vgl. BVerwG, U.v. 21.3.2002 - 4 C 1.02 - BVerwGE 116, 155). Von entscheidender Bedeutung für die Frage, welche Vorhaben mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Baugebiets unverträglich sind, sind die Anforderungen des jeweiligen Vorhabens an ein Gebiet, die Auswirkungen des Vorhabens auf ein Gebiet sowie die Erfüllung eines spezifischen Gebietsbedarfs. Entscheidend ist, ob ein Vorhaben dieser Art generell geeignet ist, ein bodenrechtlich beachtliches Störpotential zu entfalten, das sich mit der Zweckbestimmung des Baugebiets nicht verträgt (vgl. BVerwG, U.v.2.2.2012 a. a. O.).

Gemäß § 9 Abs. 1 BauNVO dienen Industriegebiete ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben‚ und zwar vorwiegend von erheblich belästigenden Betrieben‚ die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Bordellbetriebe jedenfalls der hier vorliegenden Art erreichen jedoch - anders als möglicherweise im Einzelfall erheblich belästigende Bordellbetriebe - trotz (abendlichen) Besucherverkehrs und milieubedingter Unruhe die Schwelle der erheblichen Belästigung nicht und können daher entsprechend ihren Anforderungen an das Baugebiet grundsätzlich in Gewerbegebieten untergebracht werden (BVerwG‚ U.v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - BVerwGE 68‚ 213; Stock in König/Röser/Stock‚ a. a. O., § 8 Rn. 22). Sind derartige Bordellbetriebe aber nicht auf die Unterbringung in einem Industriegebiet angewiesen, so verträgt sich die Zulassung von Bordellbetrieben, die zudem gegen industriegebietstypische Störungen, wie beispielsweise Lärm oder andere Immissionen, empfindlich sein können, nicht mit der allgemeinen Zweckbestimmung von Industriegebieten, die für (erheblich störende) Betriebe‚ die in anderen Baugebieten unzulässig sind‚ offengehalten werden sollen (BVerwG, U.v. 25.11.1983 a. a. O. S. 217). Da Bordellbetriebe zumindest eine inhaltliche Nähe zu Vergnügungsstätten aufweisen, wird die Gebietsunverträglichkeit derartiger Betriebe zudem durch die Tatsache bestätigt, dass Vergnügungsstätten in Industriegebieten - anders als in Gewerbegebieten (s. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO) - nicht einmal ausnahmsweise zulässig sind.

Da auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplans ausscheidet, kommt es auf die Frage‚ ob § 15 Abs. 1 BauNVO der Bordellnutzung entgegensteht‚ im vorliegenden Fall nicht an. Der Umstand, dass eine Anlage in einem Baugebiet weder allgemein zulässig ist noch im Weg einer Ausnahme zugelassen werden kann, steht zwar der Anwendung des § 31 Abs. 2 BauGB nicht von vornherein entgegen (vgl. BVerwG, U.v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - BVerwGE 138, 166). Im vorliegenden Fall berührt der Bordellbetrieb jedoch die Grundzüge der Planung. Wie von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung dargelegt worden ist, war es stets das Bestreben der Stadt, das Industriegebiet ausschließlich der Ansiedlung von besonders störenden Gewerbebetrieben vorzubehalten. Der Begründung des Bebauungsplans vom 11. April 1983 kann entnommen werden, dass die Stilllegung eines im Plangebiet ansässigen Betriebs der Holzindustrie zum Anlass genommen wurde, das durch einen früheren Bebauungsplan festgesetzte Industriegebiet im Interesse der umliegenden Wohnbebauung auf das städtebaulich für erforderlich gehaltene Maß zu verkleinern. Umso wichtiger erscheint es, das Eindringen industriegebietsfremder Nutzungen in das reduzierte Industriegebiet zu verhindern.

Der unterliegende Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen (§ 154 Abs. 1 VwGO) einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1‚ die einen eigenen Antrag gestellt und sich somit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Beigeladene zu 2 trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst‚ da sie keinen Antrag gestellt hat.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist zuzulassen‚ da die Frage‚ ob Bordellbetriebe - jedenfalls der hier vorliegenden Art - in Industriegebieten generell unzulässig sind‚ grundsätzliche Bedeutung hat (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) und eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts hierzu noch nicht ergangen ist.

Rechtsmittelbelehrung

Nach § 139 VwGO kann die Revision innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) eingelegt werden. Die Revision muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. Sie ist spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Begründung ist beim Bundesverwaltungsgericht, Simsonplatz 1, 04107 Leipzig (Postfachanschrift: Postfach 10 08 54, 04008 Leipzig), einzureichen. Die Revisionsbegründung muss einen bestimmten Antrag enthalten, die verletzte Rechtsnorm und, soweit Verfahrensmängel gerügt werden, die Tatsachen angeben, die den Mangel ergeben.

Vor dem Bundesverwaltungsgericht müssen sich die Beteiligten, außer in Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und Rechtslehrern an den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Hochschulen mit Befähigung zum Richteramt nur die in § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen. Für die in § 67 Abs. 4 Satz 5 VwGO genannten Angelegenheiten (u. a. Verfahren mit Bezügen zu Dienst- und Arbeitsverhältnissen) sind auch die dort bezeichneten Organisationen und juristischen Personen als Bevollmächtigte zugelassen. Sie müssen in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht durch Personen mit der Befähigung zum Richteramt handeln.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 30.000‚- Euro festgesetzt.

Gründe:

Der Senat geht bei der Ermittlung des Streitwerts ebenso wie das Verwaltungsgericht von einem Betrag in Höhe von 5.000‚- Euro pro zur Vermietung geplantem Zimmer (insgesamt 60.000‚- Euro) aus und mindert diese Summe entsprechend‚ da lediglich die Erteilung eines Vorbescheids zur planungsrechtlichen Zulässigkeit inmitten steht (§ 47 Abs. 1‚ § 152 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

Baunutzungsverordnung - BauNVO | § 9 Industriegebiete

(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die in anderen Baugebieten unzulässig sind.

(2) Zulässig sind

1.: Gewerbebetriebe aller Art einschließlich Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.: Tankstellen.

(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden

1.: Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.: Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 27. Jan. 2017 - 15 B 16.1834

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 7. Mai 2015 wird geändert. Die Klage wird abgewiesen.

II.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit einer Teilumnutzung einer Lagerhalle in ein Bordell auf dem Grundstück FlNr. ... der Gemarkung L. (Baugrundstück).

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des am ... im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekannt gemachten Bebauungsplans Nr. ... „N. Straße“, der dort hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein Industriegebiet gem. § 9 BauNVO festsetzt. Der Kläger beantragte unter dem 4. Dezember 2013 die Erteilung einer Baugenehmigung für die Teilumnutzung des auf dem Baugrundstück nach Maßgabe einer Baugenehmigung vom 23. Juni 1994 errichteten Büro- und Lagergebäudes in eine gewerbliche Vermietung von 47 Einzelräumen (ohne Wohnnutzung) an Prostituierte.

Am 27. Februar 2014 beschloss der Stadtrat der Beklagten, die Stadtverwaltung zu beauftragen, für das gesamte Stadtgebiet ein Bordell-Strukturkonzept u. a. mit dem Ziel der städtebaulichen und ordnungspolitischen Steuerung von Prostitutionsstätten zu erstellen. Des Weiteren beschloss der Stadtrat, den Bebauungsplan Nr. ... „N. Straße“ zu ändern. Vorbehaltlich der Ergebnisse des parallel auszuarbeitenden Bordell-Strukturkonzepts sollten mit der Bauleitplanung die textlichen Festsetzungen dahingehend ergänzt werden, dass künftig Bordelle, bordellartige Betriebe, Wohnungsprostitution und sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten im Plangebiet nicht mehr zulässig sein werden. Zur Sicherung dieser Planänderung erließ der Stadtrat ebenfalls am 27. Februar 2014 eine Veränderungssperre. Der Oberbürgermeister fertigte diese noch am 27. Februar 2014 aus. Sowohl der Aufstellungs-/Änderungsbeschluss als auch der Satzungsbeschluss über die Veränderungssperre wurden im Amtsblatt der Beklagten vom 28. Februar 2014 öffentlich bekannt gemacht.

Mit Bescheid vom 28. März 2014 lehnte die Beklagte den Bauantrag des Klägers ab, weil das Vorhaben im Widerspruch zur erlassenen Veränderungssperre sowie den grundsätzlichen Planungszielen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans stehe. Hiergegen erhob der Kläger beim Verwaltungsgericht Augsburg Klage. Mit Urteil vom 7. Mai 2015 verpflichtete das Verwaltungsgericht unter Aufhebung des Bescheids vom 28. März 2014 die Beklagte, über den Bauantrag des Klägers vom 4. Dezember 2013 erneut unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. In den Entscheidungsgründen wird ausgeführt, dass das Bauplanungsrecht dem Bauvorhaben nicht entgegenstehe. Ein Bordellbetrieb sei als Gewerbebetrieb gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO in einem Industriegebiet allgemein zulässig. Die Veränderungssperre sei unwirksam, weil die Planung an schon anfänglich erkennbaren, schlechterdings nicht behebbaren rechtlichen Mängeln leide. Für eine Feinsteuerung der zulässigen Nutzungsart gem. § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO durch Ausschluss von Bordellen etc. seien unter Berücksichtigung des Auffangcharakters eines Industriegebiets keine besonderen städtebaulichen Gründe im Sinne von § 1 Abs. 9 BauNVO zu erkennen. Darüber hinaus legten die bloß allgemeingültigen Feststellungen in den jeweiligen Beschlussvorlagen die Annahme nahe, dass der Ausschluss von Bordellen und bordellähnlichen Nutzungen ausschließlich zur Verhinderung eines planungsrechtlich unerwünschten Baugesuchs erfolgt sei. Damit fehle es auch an der Erforderlichkeit der Planung. Kein anderes Ergebnis ergebe sich aus dem Grundsatzbeschluss der Beklagten zur Erarbeitung eines Bordell-Strukturkonzepts. Insoweit habe es zum relevanten Zeitpunkt der Beschlussfassung an den maßgeblichen Eckpunkten eines derartigen Nutzungskonzeptes und damit an einer zu sichernden positiven Planungskonzeption der Beklagten gefehlt. Es sei noch völlig unklar gewesen, wo Bordellbetriebe angesiedelt und wo derartige Vorhaben künftig ausgeschlossen werden sollten. Einer Verpflichtung zur Erteilung der Baugenehmigung habe die fehlende Spruchreife entgegengestanden, weil die Vereinbarkeit des einen Sonderbau i. S. von Art. 2 Abs. 4 Nr. 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) betreffenden Vorhabens mit den gem. Art. 60 Satz 1 Nr. 2 BayBO zum Prüfprogramm zählenden bauordnungsrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen von der Beklagten nicht geprüft worden sei.

Mit am 19. Februar 2016 im Amtsblatt bekannt gemachten Satzungsbeschluss vom 28. Januar 2016 wurde die Veränderungssperre erstmals um ein Jahr verlängert.

Mit der vom Senat zugelassenen Berufung richtet sich die Beklagte gegen die erstinstanzliche Entscheidung. Sie ist der Ansicht, dem Kläger fehle das Rechtsschutzinteresse für die deswegen schon unzulässige Klage. Die erstrebte Baugenehmigung sei für ihn nutzlos, weil er nach Maßgabe der einschlägigen zivilrechtlichen Grundlagen infolge fehlender privatrechtlicher Berechtigung keinen Gebrauch von ihr machen könne. Der Eigentümer des Baugrundstücks habe gegenüber dem Erbbauberechtigten (= Vermieter des Klägers) mit Schreiben vom 23. Februar 2014 erklärt, unter keinen Umständen der Nutzungsänderung und den Umbaumaßnahmen zuzustimmen. Jedenfalls sei die Klage unbegründet. Das Vorhaben des Klägers sei in einem Industriegebiet als gebietsunverträglich einzustufen. Unerheblich sei dabei, dass es um ein größeres Bordellvorhaben gehe. Unabhängig davon stehe die zwischenzeitlich verlängerte Veränderungssperre einem Anspruch des Klägers auf Baugenehmigungserteilung entgegen. Eine umfassende antizipierte Normenkontrolle in Bezug auf die Rechtmäßigkeit der Planung habe bei der gerichtlichen Prüfung einer Veränderungssperre zu unterbleiben. Es sei nicht ersichtlich, dass die im Aufstellungsbeschluss manifestierte Planung offensichtlich rechtswidrig und ein entsprechender Mangel schlechterdings nicht behebbar sei. Ein missbräuchlicher Aufstellungsbeschluss liege nicht vor. Sie - die Beklagte - verfolge ernsthafte Planungsabsichten. Ihre mit der Bauleitplanung umzusetzenden städtebaulichen Vorstellungen seien im Übrigen Teil des vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit über das Forschungsprogramm „...“ geförderten städtischen Konzepts „U...“. Mit diesem Konzept werde bezweckt, Firmen aus dem produzierenden und verarbeitenden Bereich der Umwelttechnologiebranche anzusiedeln. Mit dem Ziel der Standortsicherung zur Verhinderung der Ansiedlung von strukturverändernden Betrieben lägen auch „besondere städtebauliche Gründe“ vor. Schon im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. ... seien zwecks vorrangiger Ansiedlung von produzierenden und verarbeitenden Betrieben Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen worden. Dieses Ziel sei in der Vergangenheit auch stringent umgesetzt worden. Vor allem im Umgriff des Bebauungsplans Nr. ... und in der Umgebung des geplanten Laufhauses seien produzierende und verarbeitende Betriebe mittlerer Größe aus den Branchen Metall, Elektro, Druck und Maschinenbau angesiedelt. Für derartige Betriebe sei auch der Anschluss des Gebiets an die Localbahn umgesetzt worden. Da im Stadtgebiet kaum mehr Flächen für einen gewerblichen oder industriellen Bedarf verfügbar seien, sei die planerische Zielsetzung einer Standortsicherung für produzierende und verarbeitende Gewerbe auch mit Blick auf die gesamtstädtische Situation nachvollziehbar.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Augsburg vom 7. Mai 2015 abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, dass ein Rechtsschutzinteresse für die Klage bei Berücksichtigung von Art. 60 Abs. 4 BayBO bestehe. Privatrechtliche Hindernisse könnten nur dann dem Erlass einer Baugenehmigung entgegenstehen, wenn sie entweder rechtskräftig geklärt oder offensichtlich seien. Beides sei hier nicht der Fall, zumal mit dem Einbau der streitgegenständlichen Zimmer in einem Teilbereich der Halle keine zustimmungspflichtige, wesentliche Veränderung am Bauwerk im Sinne des Erbbaurechtsvertrags einhergehe. Zudem sei er - der Kläger - nicht der Vertragspartner des Erbbauberechtigten. Das Urteil des 1. Senats des Verwaltungsgerichtshofs vom 19. Oktober 2015 (Az. 1 B 15.886) zur Gebietsunverträglichkeit von Bordellbetrieben in Industriegebieten verkenne den grundlegenden Gleichlauf von Gewerbe- und Industriegebiet aus baunutzungsrechtlicher Sicht, zumal in dieser Entscheidung jedenfalls für erheblich belästigende Bordelle - wie hier bei einem Laufhaus mit 47 Einzelräumen - die Industriegebietsverträglichkeit nicht kategorisch ausgeschlossen worden sei. Hinsichtlich der mangelnden Übertragbarkeit der Entscheidung auf den vorliegenden Fall sei auch zu berücksichtigen, dass sich das Vorhaben des Klägers im Bereich „GI 1“ des Bebauungsplans mit relativ niedrigen immissionswirksamen flächenbezogenen Schalleistungspegeln befinde und dass die Betriebe, die sich in der näheren Umgebung des Baugrundstücks befänden, Gewerbebetriebe seien, die auch in einem Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO zulässig wären; die betroffene Umgebung weise tatsächlich den Charakter eines Gewerbegebiets auf. Ferner sei die Veränderungssperre unwirksam. Zur Sicherung einer im Erlasszeitpunkt nicht absehbaren Planung sei eine Veränderungssperre nicht das richtige Mittel, wie das Verwaltungsgericht in Bezug auf die offenen Ergebnisse in Bezug auf das städtische Bordell-Strukturkonzept zutreffend ausgeführt habe. Die Planung entbehre eines positiven Planungskonzepts und stelle eine unzulässige reine Verhinderungsplanung dar.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Behördenakten sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung am 24. Januar 2017 verwiesen.

Gründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Das Verwaltungsgericht hätte die Beklagte nicht unter Aufhebung des Bescheids vom 28. März 2014 zur Neubescheidung verpflichten dürfen. Die Klage mit dem Antrag, den Ablehnungsbescheid vom 28. März 2014 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die Baugenehmigung gemäß Bauantrag vom 4. Dezember 2013 zu erteilen, ist zwar zulässig, entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts aber unbegründet.

1. Die Verpflichtungsklage ist zulässig. Zwar kann das Rechtsschutzinteresse für eine auf Genehmigungserteilung gerichtete Verpflichtungsklage im Einzelfall fehlen, wenn Ziel der Rechtsverfolgung der Erhalt einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung ist, die sich mit Rücksicht auf rechtliche Verhältnisse - ggf. auch auf solche des Zivilrechts - nicht durchsetzen lässt (vgl. BVerwG, B. v. 20.7.1993 - 4 B 110.93 - NVwZ 1994, 482 f. = juris Rn. 3). Bloße Zweifel daran, ob der Kläger die beantragte Baugenehmigung verwirklichen kann, genügen hingegen nicht, um ein schutzwürdiges Interesse an der Rechtsverfolgung über eine Verpflichtungsklage zu verneinen.

Ein Anspruch auf Erhalt der Baugenehmigung besteht, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 HS 1 BayBO. Art. 68 Abs. 4 BayBO hebt zwar hervor, dass die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird. Dennoch kann ein Bauantrag zur Entlastung der Behörde von unnötiger und nutzloser Verwaltungstätigkeit wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses - als Pendant zum fehlenden Rechtsschutzinteresse im verwaltungsgerichtlichen Verfahren - u. a. dann als unzulässig angelehnt werden, wenn von vornherein feststeht, dass der Bauherr aus privatrechtlichen Gründen definitiv nicht in der Lage sein wird, das Bauvorhaben auszuführen (vgl. VGH BW, U. v. 18.11.1994 - 8 S 1470/94 - NVwZ-RR 1995, 563 f. = juris Rn. 42; U. v. 11.8.1997 - 5 S 3509/95 - BauR 1998, 526 f. = juris Rn. 17; Molodovsky in Molodovsky/Famers, Bayerische Bauordnung, Stand: März 2016, Art. 68 Rn. 40j; Schwarzer/König, Bayerische Bauordnung, 4. Aufl. 2012, Art. 68 Rn. 52 - jeweils m. w. N.). Im Übrigen hat die Aufsichtsbehörde die zivilrechtliche Realisierbarkeit des Vorhabens nicht zu prüfen, diese fällt vielmehr nach Erhalt der Baugenehmigung in den Risikobereich des Bauherrn (Schwarzer/König a. a. O. unter Rekurs auf BGH, U. v. 6.7.2000 - III ZR 340/98 - BGHZ 144, 394 ff. = juris Rn. 13, 14). Die in Art. 68 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 BayBO zum Ausdruck kommende grundsätzliche Trennung des Baugenehmigungsverfahrens vom Privatrecht lässt ausnahmsweise eine Berücksichtigung entgegenstehender privater Rechte Dritter im Rahmen des Sachbescheidungsinteresses und damit auch des Rechtsschutzinteresses nur dann zu, wenn entgegenstehende private Rechte Dritter offensichtlich bestehen und deshalb die Baugenehmigung für den Bauantragsteller ersichtlich nutzlos wäre (vgl. VGH BW, U. v. 18.11.1994 a. a. O. m. w. N.; speziell im Fall einer rechtskräftigen zivilgerichtlichen Klärung: BVerwG, U. v. 17.12.1964 - I C 130.63 - BVerwGE 20, 124 ff. = juris Rn. 8 f.; vgl. auch Jäde in Jäde/Dirnberger/Bauer, Die neue Bayerische Bauordnung, Stand: Oktober 2016, Art. 68 Rn. 52; Lechner in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand: August 2016, Art. 68 Rn. 167).

Im vorliegenden Fall ist die zivilrechtliche Rechtslage nicht offensichtlich geklärt. Die Beklagte beruft sich auf die vom Eigentümer des Baugrundstücks gegenüber dem Erbbauberechtigten mit Schreiben vom 23. Februar 2014 erklärte Versagung der Zustimmung hinsichtlich der Teilumnutzung des Gebäudes in ein Bordell. Die Beklagte steht auf dem Standpunkt, dass das streitgegenständliche Vorhaben im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten (Vermieter des Klägers) gemäß § 7 des notariellen Erbbaurechtsvertrags vom 29. Dezember 1993 zustimmungspflichtig sei. In dieser Vertragsbestimmung heißt es, dass der Erbbauberechtigte „das Bauwerk nicht ohne schriftliche Einwilligung des Eigentümers ganz oder teilweise abbrechen oder wesentlich verändern“ darf. Im Zusammenlesen mit § 4 des Erbbaurechtsvertrags soll sich nach der Rechtsansicht der Beklagten ergeben, dass wesentliche Veränderungen i. S. von § 7 auch solche Änderungen seien, welche die konkrete Nutzung und Verwendung des Bauwerks beträfen. Da das Prostitutionsgesetz erst am 1. Februar 2002 in Kraft getreten sei, sei - so die Beklagte - davon auszugehen, dass das zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nach der allgemeinen Verkehrsanschauung sittenwidrige und damit moralisch verwerfliche Prostitutionsgewerbe nicht vom vertraglichen Verwendungszweck erfasst gewesen sei. Dem Erbbauberechtigten stehe nach Meinung der Beklagten auch kein Anspruch auf Zustimmung gegen den Eigentümer zu.

Es geht hier mithin nicht um die Frage, inwiefern der Mieter im Zweierverhältnis zum Eigentümer auf dessen Zustimmung angewiesen ist, sondern um ein Dreiecksverhältnis Grundstückseigentümer /Erbbauberechtigter /Kläger (Mieter). Daher kommt es in einem ersten Schritt auf die rechtlich nicht völlig eindeutige Würdigung und Auslegung der Vertragsbeziehungen zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten (als Vermieter des Klägers) und erst in einem zweiten Schritt auf die Frage an, inwiefern der Eigentümer gegenüber dem Kläger die Unterlassung der Nutzung des Bauwerks als Bordell verlangen kann. Die Beantwortung dieser Rechtfragen liegt nicht klar und eindeutig auf der Hand. Unabhängig von der Frage, ob der Grundstückseigentümer ggf. seine ablehnende Haltung nochmals ändern könnte (vgl. VGH BW, U. v. 11.8.1997 - 5 S 3509/95 - BauR 1998, 526 f = juris Rn. 18), kann unter dem Gesichtspunkt des fehlenden Rechtsschutzinteresses der Verpflichtungsklage jedenfalls nicht die Rede davon sein, dass die Baugenehmigung für den Kläger wegen offensichtlich entgegenstehender privater Rechte Dritter nutzlos wäre. Gerade wegen Art. 68 Abs. 4 BayBO kann es weder Aufgabe der Baugenehmigungsbehörde noch der im Rahmen einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung angegangenen Verwaltungsgerichte sein, inzident nicht völlig eindeutig zu beantwortende zivilrechtliche Vorfragen zu klären und - mit der Gefahr divergierender Entscheidungen - möglichen späteren zivilgerichtlichen Entscheidungen vorzugreifen.

2. Die Verpflichtungsklage ist aber unbegründet. Die Beklagte hat den Bauantrag für die Teilumnutzung des Büro- und Lagergebäudes auf dem Baugrundstück in ein Bordell (gewerbliche Vermietung von 47 Einzelräumen ohne Wohnnutzung an Prostituierte) zu Recht abgelehnt. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO, Art. 68 Abs. 1 BayBO). Das Vorhaben ist aus bauplanungsrechtlichen Gründen nicht zulassungsfähig, so dass ihm gem. Art. 60 Satz 1 Nr. 1 BayBO zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen.

a) Der Senat lässt die Frage dahinstehen, ob Bordellbetriebe in Industriegebieten bei typisierender Betrachtungsweise als grundsätzlich gebietsunverträglich und daher bauplanungsrechtlich unzulässig anzusehen sind (so jedenfalls grundsätzlich BayVGH, U. v. 19.10.2015 - 1 B 15.886 - NVwZ 2016, 706 ff. = juris Rn. 19 ff., unter Rekurs auf BVerwG, U. v. 25.11.1983 - 4 C 21.83 - BVerwGE 68, 213 ff. = juris Rn. 13; a.A. VG Freiburg/Breisgau, U. v. 24.10.2000 - 4 K 1178/99 - NVwZ 2001, 1442/1444; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 9 Rn. 17; Decker in Jäde u. a., BauGB/BauNVO, 8. Aufl. 2017, § 9 BauNVO Rn. 4; Pützenbacher in Bönker/Bischopnik, BauNVO, 1. Aufl. 2014, § 9 Rn. 53). Die streitgegenständliche Nutzungsänderung ist jedenfalls aus andern Gründen bauplanungsrechtlich unzulässig [vgl. im Folgenden unter b)]. Es bedarf daher keiner Entscheidung, inwiefern das Vorhaben aufgrund seiner Größe (Laufhaus mit 47 an Prostituierte zu vermietenden Arbeitszimmer) und dem z. B. daher zu erwartenden Park- bzw. An- und Abfahrtslärm als erheblich belästigender und deswegen auch bei Abstellen auf die Rechtsansicht des 1. Senats des Verwaltungsgerichtshofs dennoch als gebietsverträglicher Betrieb im Industriegebiet anzusehen ist (vgl. den Vorbehalt bei BayVGH, U. v. 19.10.2015 - 1 B 15.886 - NVwZ 2016, 706 ff. = juris Rn. 24: „anders als möglicherweise im Einzelfall erheblich belästigende Bordellbetriebe“). Ebensowenig war der Anregung des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung, die konkreten Verhältnisse vor Ort in Augenschein zu nehmen, nachzugehen: Weil es auf die zwischen den Parteien umstrittene Rechtsprechung des 1. Senats des Verwaltungsgerichtshofs vom 19. Oktober 2015 (Az. 1 B 15.886) zur grundsätzlichen Gebietsunverträglichkeit von Bordellen in Industriegebieten nicht ankommt, bedarf es keiner weiteren Erwägungen, inwiefern das Vorhaben des Klägers in Bezug auf die konkret bestehende Umgebungsnutzung als erheblich störend und jedenfalls deshalb als gebietsverträglich anzusehen wäre.

b) Die vom Kläger begehrte Nutzungsänderung ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil ihr die von der Beklagten beschlossene Veränderungssperre (vgl. deren § 3 Abs. 1) in Verbindung mit § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB entgegensteht.

Die ursprüngliche Satzung über die Veränderungssperre weist in formeller Hinsicht (vgl. § 16 Abs. 1, Abs. 2 BauGB) keine ersichtlichen Fehler auf. Nachdem § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB insoweit keine besonderen Voraussetzungen aufstellt, durfte die Beklagte - wie durch den am 19. Februar 2016 im Amtsblatt bekannt gemachten Satzungsbeschluss vom 28. Januar 2016 geschehen - die Veränderungssperre um ein Jahr verlängern (BVerwG, B. v. 8.1.1993 - 4 B 258.92 - BRS 55 Nr. 96 = juris Rn. 4, 5; BayVGH, U. v. 13.12.2016 - 15 N 14.1019 - juris Rn. 20).

Auch in materieller Hinsicht sind keine Mängel der Veränderungssperre erkennbar. Die in § 14 Abs. 1 BauGB genannte Voraussetzung, wonach eine Veränderungssperre „zur Sicherung der Planung“ beschlossen werden kann, ist auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nur gegeben, wenn die mit dem Aufstellungsbeschluss eingeleitete Planung im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll, und wenn diese Planung nicht an schon zu diesem frühen Zeitpunkt des Verfahrens erkennbaren, nicht behebbaren Mängeln leidet (vgl. BVerwG, B. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 - NVwZ 1994, 685 f. = juris Rn. 2, 3; U. v. 19.2.2004 - 4 CN 13.03 - NVwZ 2004, 984 ff. = juris Rn. 15; B. v. 21.10.2010 - 4 BN 26.10 - ZfBR 2011, 160 f. = juris Rn. 6; BayVGH, U. v. 26.5.2009 - 1 N 08.2636 - BayVBl. 2010, 562 ff. = juris Rn. 45; U. v. 9.10.2012 - 15 N 11.1857 - juris Rn. 19; B. v. 25.4.2013 - 15 ZB 13.274 - juris Rn. 4; B. v. 15.6.2016 - 15 N 15.1583 - juris Rn. 15; König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 331 ff.). Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

aa) Es ist nicht ersichtlich, dass das mit der Planung anvisierte Ziel, bestimmte Nutzungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... „N. Straße“ zu unterbinden, generell nicht erreichbar wäre. Vielmehr ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass Bordelle als hinreichend bestimmte Anlagentypen grundsätzlich in einem Plangebiet gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen werden können (BVerwG, B. v. 5.6.2014 - 4 BN 8.14 - ZfBR 2014, 574 = juris Rn. 10; BayVGH, B. v. 31.3.2009 - 14 ZB 08.2705 - juris Rn. 13; HessVGH, U. v. 5.2.2004 - 4 N 360/03 - BauR 2005, 1126 ff. = juris Rn. 27; VGH BW, B. v. 24.4.2013 - 3 S 2404/12 - BauR 2013, 1635 ff. = juris Rn. 14; U. v. 26.4.2016 - 8 S 205/14 - juris Rn. 37 ff.).

Die Gestaltungsfreiheit der Gemeinde für Nutzungsausschlüsse in einem festgesetzten Industriegebiet unterliegt - entgegen der Meinung des Verwaltungsgerichts - auch unter Berücksichtigung des Auffangcharakters dieser Gebietsart keinen grundsätzlich verschärften Rechtfertigungsanforderungen. In Industriegebieten kann, soweit die Zweckbestimmung dieses Gebietstyps gewahrt bleibt, die Kommune aus städtebaulichen Gründen das Gebiet den produzierenden und verarbeitenden Betrieben vorbehalten (vgl. BVerwG, B. v. 6.5.1993 - NB 32.92 - NVwZ 1994, 292 f. = juris Rn. 12; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 9 Rn. 14). § 1 Abs. 9 BauNVO ist keine Ausnahmevorschrift, von der nur beim Vorliegen einer atypischen Situation Gebrauch gemacht werden darf. Mit der erforderlichen Rechtfertigung durch „besondere städtebauliche Gründe“ verlangt § 1 Abs. 9 BauNVO lediglich, dass es spezielle städtebauliche Gründe für eine gegenüber § 1 Abs. 5 BauNVO noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen gibt (BVerwG, U. v. 22.5.1987 - 4 C 77.84 - BVerwGE 77, 317 ff. = juris Rn. 21; B. v. 27.7.1998 - 4 BN 31.98 - NVwZ-RR 1999, 9 = juris Rn. 9; VGH BW, B. v. 24.4.2013 - 3 S 2404/12 - BauR 2013, 1635 ff. = juris Rn. 18). Eine absolute Grenze für Nutzungsausschlüsse besteht nur insoweit, als es der Gemeinde verwehrt ist, ein mit der Zweckbestimmung eines Industriegebiets nicht vereinbares „eingeschränktes Industriegebiet“ festzusetzen, in dem vorwiegend oder nur nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe im Sinne von § 8 Abs. 1 BauNVO zulässig sind (vgl. BVerwG, B. v. 6.5.1993 - 4 NB 32.92 - NVwZ 1994, 292 f. = juris Rn. 12; BayVGH, U. v. 11.7.2008 - 22 A 07.40058 - BayVBl. 2009, 304 ff. = juris Rn. 25 ff.; VGH BW, U. v. 10.12.1993 - 8 S 994/92 - UPR 1994, 455 f. = juris Rn. 30 ff.; Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 9 Rn. 14; Stange, BauNVO, 3. Aufl. 2015, § 9 Rn. 10; Pützenbacher in Bönker/Bischopnik, BauNVO, 1. Aufl. 2014, § 9 Rn. 32). Um Letzteres geht es aber hinsichtlich der geplanten Ausschlussfestsetzungen für Bordellbetriebe etc. nicht. Die Frage, ob die für die Planungsziele sprechenden Gründe in der - späteren - Abwägung mit anderen Faktoren am Ende der Planung ausreichend Gewicht haben werden, um die Planung zu tragen, ist erst im Bebauungsplanverfahren abschließend zu entscheiden (vgl. z. B. BVerwG, B. v. 21.12.1993 - 4 NB 40.93 - NVwZ 1994, 685 f. = juris Rn. 2; U. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 - BVerwGE 120, 138 ff. = juris Rn. 31).

bb) Die Änderungsplanung verstößt auch nicht deswegen gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil der Ausschluss von Bordellbetrieben gem. § 1 Abs. 9 BauGB nicht notwendig wäre, sofern sich die Unzulässigkeit einer Bordellnutzung schon aus der Festsetzung des Industriegebiets ergeben würde (zum Streitstand oben 1.).

Unter Berücksichtigung des aus der Planungshoheit folgenden weiten Gestaltungsermessens der Kommune genügt es dem als Missbrauchsschranke gedachten Erforderlichkeitsmaßstab des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wenn eine Planung vernünftigerweise geboten erscheint (BVerwG, U. v. 6.6.2002 - 4 CN 4.01 - BVerwGE 116, 296 ff. = juris Rn. 25; König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 48). Auch wenn es gute dogmatische Gründe dafür geben mag, einen Bordellbetrieb in einem Industriegebiet als gebietsunverträglich anzusehen, handelt die Gemeinde nicht willkürlich, wenn sie den gewollten Ausschluss ausdrücklich regelt. Denn zum einen ist die Frage der Gebietsunverträglichkeit von Bordellen in Industriegebieten gem. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO umstritten [s.o. unter 2. a)] und bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Zum anderen ist auch bei Annahme einer grundsätzlichen Unzulässigkeit von Bordellen in Industriegebieten ungeklärt, ob es dann erheblich belästigende Bordellbetriebe (wie diese auch immer zu definieren wären) geben kann, die nach den konkreten Umständen des Einzelfalls aufgrund ihres Störungspotenzials dennoch als im Industriegebiet gebietsverträglich anzusehen sind (vgl. BayVGH, U. v. 19.10.2015 - 1 B 15.886 - NVwZ 2016, 706 ff. = juris Rn. 24: „anders als möglicherweise im Einzelfall erheblich belästigende Bordellbetriebe“). Über einen Ausschluss von Bordellbetrieben nach § 1 Abs. 9 BauNVO kann die Gemeinde demgegenüber Klarheit schaffen und sich von der - derzeit umstrittenen - Auslegung des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO unabhängig machen (vgl. auch BayVGH, B. v. 31.3.2009 - 14 ZB 08.2705 - juris Rn. 13). Vor diesem Hintergrund kann einer solchen Regelung eine fehlende Eignung zur Erreichung des verfolgten Zwecks (vgl. König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 55) und eine deswegen fehlende Erforderlichkeit nicht vorgeworfen werden.

cc) Die von der Beklagten anvisierte Änderungsplanung verstößt nicht deshalb von vornherein gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil es sich um eine (reine) Verhinderungs- bzw. Negativplanung handelte.

Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Eine Kommune darf sich in Wahrnehmung ihrer Planungshoheit (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB) bei der Steuerung der städtebaulichen Entwicklung grundsätzlich von „kommunalpolitischen“ Motiven leiten lassen, sie darf unter Beachtung der dafür geltenden gesetzlichen Regeln Bauleitplanung nach ihren Vorstellungen betreiben (vgl. BVerwG, U. v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 - BVerwGE 120, 138 ff. = juris Rn. 23). Den Vorwurf einer am Maßstab von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB unzulässigen Verhinderungs- bzw. Negativplanung (als Missbrauchsschranke) muss eine Kommune nur dann gegen sich gelten lassen, wenn sie keine städtebaulichen Ziele verfolgt, wenn m.a.W. die planerische Ausweisung in Wirklichkeit nicht gewollt ist, sondern die Regelung nur und ausschließlich getroffen wird, um eine andere Nutzung zu verhindern. Nicht erforderlich im Sinne dieser Bestimmung sind daher nur solche Bebauungspläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist grundsätzlich erst auszugehen, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken. Ein solcher Fall ist aber nicht schon dann gegeben, wenn der Hauptzweck der Festsetzungen in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Eine Gemeinde darf mit der Bauleitplanung grundsätzlich auch städtebauliche Ziele verfolgen, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen. Insbesondere gibt es kein generelles Verbot negativer Festsetzungen. Schon mit jeder positiven Ausweisung einer zulässigen Nutzung ist regelmäßig auch eine negative, andere Nutzungen ausschließende Wirkung verbunden. Wie § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO zeigt, geht der Normgeber selbst davon aus, dass „positive“, d. h. nicht von vornherein gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB verstoßende Planungsziele auch durch rein negative Festsetzungen erreicht werden können. Der Gemeinde ist es auch nicht verwehrt, auf Bauanträge mit einer Bauleitplanung zu reagieren, die diesen die materielle Rechtsgrundlage entziehen soll. Auch eine zunächst nur auf die Verhinderung einer - aus der Sicht der Kommune - Fehlentwicklung gerichtete Planung kann einen Inhalt haben, der rechtlich nicht zu beanstanden ist (zum Ganzen: BVerwG, B. v. 18.12.1990 - 4 NB 8.90 - BayVBl. 1991, 280 ff. = 13 ff.; B. v. 15.3.2012 - 4 BN 9.12 - BauR 2012, 1067 = juris Rn. 3; BayVGH, U. v. 12.12.2013 - 15 N 12.1020 - juris Rn. 19; VGH BW, B. v. 24.4.2013 - 3 S 2404/12 - BauR 2013, 1635 ff. = juris Rn. 14; König, Baurecht Bayern, 5. Aufl. 2015, Rn. 56).

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 12. Dezember 2013 (Az. 15 N 12.1020 - juris Rn. 19 ff.) auf Basis der vorgenannten Grundsätze bereits klargestellt, dass eine Planung mit dem Hauptzweck des Ausschlusses von Bordellen und bordellartigen Betrieben (dort in einem Gewerbegebiet i. S. von § 8 BauNVO), um einem sog. „Trading-Down-Effekt“ entgegenzuwirken, nicht von vornherein eine sog. Negativplanung darstellt und deshalb gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB verstößt. Die Gemeinden sind gesetzlich in Ausübung ihrer Planungshoheit ermächtigt, „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich deshalb maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde: Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen (BVerwG, B. v. 11.5.1999 - 4 BN 15.99 - NVwZ 1999, 1338 ff. = juris Rn. 4). Wünscht die Gemeinde in einem bestimmten, bisher gewerblich genutzten Bereich ihres Gebiets keine Bordelle und bordellartige Betriebe, so ist es ihr dementsprechend unter dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 BauGB nicht grundsätzlich verwehrt, ein Gewerbegebiet oder (hier) ein Industriegebiet unter Ausschluss dieser Nutzungstypen festzusetzen. Ein solcher Ausschluss ist auch nachträglich möglich (VGH BW, B. v. 24.4.2013 - 3 S 2404/12 - BauR 2013, 1635 ff. - juris Rn. 13).

dd) Im relevanten Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über die Veränderungssperre lag schließlich das gebotene Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung vor.

Nach dem ausdrücklichen Inhalt des Aufstellungsbeschlusses zur Änderung des Bebauungsplans (vgl. Nr. 3 des Beschlusstenors der Drucksache-Nr. 14/01502 der Beklagten) war es „Zielsetzung der Änderungssatzung (...) - vorbehaltlich der Ergebnisse des parallel in Ausarbeitung befindlichen Bordell-Strukturkonzeptes für die Stadt Augsburg - die textlichen Festsetzungen dahingehend zu ergänzen, dass bei der Art der baulichen Nutzung Bordelle, bordellartige Betriebe, Wohnungsprostitution und sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten im (...) Plangebiet künftig nicht mehr zulässig sind.“ In den Begründungen zu den Beschlussvorlagen der Stadtverwaltung für den Stadtrat zur Änderung des Bebauungsplans (Drucksache-Nr. 14/01502) sowie zur Veränderungssperre (Drucksache-Nr. 14/01503) wird dargelegt, dass es der Beklagten mit dem Bebauungsplan aus dem Jahr 1999 primär um die Ansiedlung vorwiegend produzierender und verarbeitender Betriebe gegangen sei. Angesichts der nur begrenzt verfügbaren Gewerbe- und Industrieflächen und eingeschränkter Entwicklungsmöglichkeiten im Stadtgebiet seien diese Gebiete zu wertvoll, um dort Großbordelle mit zu erwartenden negativen Folgewirkungen zuzulassen. Wäre die Problematik des Großbordells und die aktuelle Häufigkeit solcher Anträge bereits 1999 bekannt gewesen, hätte dies mit Sicherheit schon damals zu einem Ausschluss solcher Nutzungen im Bebauungsplan geführt. Nutzungen wie Bordelle führten aufgrund der geringen Investitionen und der hohen Rendite regelmäßig zu deutlichen Preissteigerungen auf dem Grundstücksmarkt und damit zu einer Verdrängung /Nichtansiedlung der klassischen Gewerbe- und Industriebetriebe. Benachbarte Betriebe litten unter einer negativen Adressbildung. Auch wenn derzeit nur eine Teilumnutzung einer Lagerhalle beantragt worden sei, seien im Umgriff weitere Bordellansiedlungen zu erwarten, zumal Konfliktpotenzial mit der Nachbarschaft zu erwarten sei. Es sei deshalb erforderlich, über eine Bauleitplanung unter paralleler Entwicklung eines Bordell-Strukturkonzepts für den gesamten städtischen Bereich nachsteuernd einzugreifen. In einer auf die Empfehlung des Bauausschusses vom 13. Februar 2014 zurückgehenden Ergänzung beider Beschlussvorlagen für die Stadtratssitzung am 27. Februar 2014 („Maßgabe zu den Tagesordnungspunkten 17 und 18 der öffentlichen Stadtratssitzung am 27.02.2014“) heißt es ferner, dass die durch einen Bordellbetrieb wie den beantragten zu erwartenden negativen Auswirkungen der Eigenart des bestehenden Industriegebiets widerspreche. Es sei davon auszugehen, dass bereits die Zulassung dieses einen Bordells auch bei der relativen Größe des Gebiets einen „Trading-Down-Effekt“ herbeiführen werde und es zu einer Niveauabsenkung in dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes kommen werde. Nachdem sich im Umfeld des Bebauungsplans bereits mehrere Bordellbetriebe befänden, sei auch im Plangebiet mit weiteren Ansiedlungen zu rechnen. In der Bekanntmachung des Beschlusses zur Änderung des Bebauungsplans vom 28. Februar 2014 werden als Ziele der Planung nochmals dargestellt, dass unter Berücksichtigung eines noch zu erarbeitenden Bordell-Strukturkonzeptes im Hinblick auf die Gebietsart nachgesteuert werden sowie die allgemeine und konkrete Zweckbestimmung der im Plangebiet festgesetzten Gewerbe- und Industriegebiete aufrechterhalten werden soll und dass Nutzungen wie produzierende und verarbeitende Gewerbebetriebe gestärkt und gesichert werden sollen. Hierfür sollen Bordelle und bordellartige Betriebe, Wohnungsprostitution und sexbezogene Vergnügungsstätten dezidiert ausgeschlossen werden, um eine Verdrängung klassischer Gewerbenutzungen zu unterbinden und einer negativen Adressbildung und Häufung solcher Einrichtungen frühzeitig entgegenzuwirken.

Aufgrund der dargestellten Umstände ließ die Veränderungssperre im Zeitpunkt ihres Erlasses hinreichend das Mindestmaß erkennen, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Eine Veränderungssperre soll der planenden Kommune einen Zeitgewinn verschaffen, um der Gefahr vorzubeugen, dass während des Planungsvorgangs - also während des Prozesses der Ermittlung, Bewertung und Abwägung der einzelnen Belange, der erst schrittweise einem Planungsergebnis zugeführt werden soll - das Planungsziel durch zwischenzeitlich genehmigte Bauprojekte vereitelt wird. Es ist typisch für jede Planung, dass das am Anfang stehende Konzept erst stufenweise einer Konkretisierung zugeführt wird. Ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept ist für das zur fordernde „Mindestmaß an Konkretisierung“ daher nicht notwendig. Für eine Veränderungssperre zur Sicherung einer Änderungsplanung fehlt ebenso wie für eine Veränderungssperre zur Sicherung der erstmaligen Aufstellung eines Bebauungsplans ein Sicherungsbedürfnis nur dann, wenn sich der Inhalt der jeweiligen Planung noch in keiner Weise absehen lässt. Da es Zweck der Veränderungssperre ist, eine bestimmte Bauleitplanung zu sichern, darf sie zwar nicht eingesetzt werden, wenn das Planungskonzept erst im Planungsverfahren entwickelt werden soll. Für das Vorliegen eines Sicherungsbedürfnisses genügt es aber, wenn die Planung einen Stand erreicht hat, der wenigstens in groben Zügen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (VGH BW, U. v. 10.12.1993 - 8 S 994/92 - UPR 1994, 455 f. = juris Rn. 26). Es ist insbesondere regelmäßig ausreichend, wenn die Kommune im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre Vorstellungen über die Art der zukünftigen Nutzung besitzt (vgl. BVerwG, B. v. 21.10.2010 - 4 BN 26.10 - ZfBR 2011, 160 f. = juris Rn. 8; U. v. 30.8.2012 - 4 C 1.11 - BVerwGE 144, 82 ff. = juris Rn. 12; BayVGH, U. v. 13.12.2016 - 15 N 14.1019 - juris Rn. 19).

Das Planungsziel, speziell für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. ... „N. Straße“ bestimmte Gewerbebetriebe bauplanungsrechtlich auszuschließen, um genau dort einem Trading-Down-Effekt und insbesondere einer Verdrängung städtebaulich primär gewollter klassischer produzierender und weiterverarbeitender Gewerbebetriebe entgegenzuwirken, stellt ein hinreichend konkretes und daher sicherungsfähiges Planungsziel dar. Denn hierüber werden für einen abgrenzbaren, definierten Bereich im Stadtgebiet gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 9, § 9 BauNVO (einschränkende) Regelungen über die Art der baulichen Nutzung getroffen. Bereits im Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses bzw. des Erlasses der Veränderungssperre war daher die Richtung der Planung hinreichend absehbar (speziell für die Sicherung einer Planung zum Ausschluss von Bordellbetrieben: BayVGH, B. v. 31.3.2009 - 14 ZB 08.2705 - juris Rn. 8 f.; HessVGH, U. v. 5.2.2004 - 4 N 360/03 - BauR 2005, 1126 ff. = juris Rn. 27; VGH BW, B. v. 24.4.2013 - 3 S 2404/12 - BauR 2013, 1635 ff. = juris Rn. 13; zum Ausschluss von Spielhallen, um einem „Trading-Down-Effekt“ entgegenzuwirken vgl. BVerwG, B. v. 4.9.2008 - 4 BN 9.08 - BauR 2009, 76 ff. = juris Rn. 9).

Aus der im Urteil des Verwaltungsgerichts sowie vom Kläger zitierten Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Oktober 2012 (Az. 15 N 11.1857) ergibt sich nichts anderes. Im dort entschiedenen Fall nahm die planende Gemeinde einen Bauantrag zur Nutzungsänderung eines Seniorenheims in eine Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber zum Anlass, um eine Veränderungssperre zu erlassen, die sie damit zu rechtfertigten versuchte, dass ein bestehendes Wohngebiet unter Ermöglichung einer Nachverdichtung erweitert werden sollte und dabei Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke ausgeschlossen werden sollten. Der Verwaltungsgerichtshof erklärte diese Veränderungssperre für (teilweise) unwirksam und warf der Gemeinde vor, dass das Planungskonzept jedenfalls für die Bereiche des Umnutzungsvorhabens nur vorgeschoben gewesen sei, weil es an den tatsächlichen Verhältnissen in der Gemeinde vorbeigegangen sei. Die deklarierten Planungsvorstellungen seien nicht für das gesamte Gebiet der Veränderungssperre auf eine Realisierung angelegt gewesen. Ihre Bedeutung habe sich im Bereich der geplanten Gemeinschaftsunterkunft in der Verhinderung dieses Vorhabens erschöpft, weil dort aufgrund bestehender Gebäude und Nutzungen (Landwirtschaft, Gartenbaubetrieb, Seniorenheim als bauliche Großanlage) mit einer Verwirklichung eines vermeintlich gewollten allgemeinen Wohngebiets mit „kleinteiliger“ oder „kleinstrukturierter“ Wohnbebauung auf absehbare Zeit nicht zu rechnen gewesen sei (BayVGH, U. v. 9.10.2012 - 15 N 11.1857 - juris Rn. 23 ff.; ähnliche Problematik bei BayVGH, B. v. 15.6.2016 - 15 N 15.1583 - juris Rn. 19 ff.). Ergänzend verwies das Gericht zwar darauf, dass ein gemeindebezogenes „Gesamtkonzept“ als Gegenstand einer informellen Planung für sich eine einen aufzustellenden Bebauungsplan sichernde Veränderungssperre nur rechtfertigen könne, wenn dieses (nicht notwendig bereits beschlossene) Grundkonzept hinreichend konkret sei. Im damals entschiedenen Fall vermochte der Senat eine hinreichend konkretisierte Ordnungsidee, welcher städtebauliche Belang gerade mit Hilfe des Gesamtkonzepts aufgegriffen und einer Lösung zugeführt werden sollte, nicht zu erkennen (BayVGH, U. v. 9.10.2012 a. a. O. Rn. 26 f.).

Die vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich aber von derjenigen, die der Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs vom 9. Oktober 2012 zugrunde lag. Auf den Konkretisierungsgrad des - für das gesamte Stadtgebiet anvisierte - Bordell-Strukturkonzepts im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre kommt es im hier zu entscheidenden Fall gerade nicht an. Der Heranziehung des in der Ausarbeitung befindlichen stadtübergreifenden Bordell-Strukturkonzepts bedarf es nicht, um hinreichend konkrete Planungsabsichten im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre zu bejahen. Für die positive Planungskonzeption genügt es bereits, dass über die Bauleitplanung für den Geltungsbereich des bereits bestehenden Bebauungsplans nach den Zielvorstellungen des Stadtrats zu diesem Zeitpunkt Ausschlusswirkungen gem. § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO getroffen werden sollten und diese Planungskonzeption (anders als im Fall BayVGH, U. v. 9.10.2012 - 15 N 11.1857) nicht lediglich vorgeschoben war [vgl. auch oben cc)]. Dass sich die planende Kommune im Aufstellungsbeschluss die Möglichkeit vorbehält, aufgrund eines noch in der Ausarbeitung befindlichen informellen, plangebietsübergreifenden Konzepts (hier eines stadtgebietsbezogenen Bordell-Strukturkonzepts) von dem zunächst verfolgten Planungsziel am Ende des Planungsprozesses doch noch ganz oder teilweise abzusehen, ist mit Blick auf den Charakter des Bebauungsplans als Produkt eines - bis zum Satzungsbeschluss grundsätzlich offenen (vgl. Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 1 Rn: 113) - Abwägungsprozesses (§ 1 Abs. 7, Abs. 8, § 2 Abs. 3 BauGB) nicht ungewöhnlich. Dies kann folglich die Sicherungsfähigkeit einer Bauleitplanung i. S. von § 14 Abs. 1 BauGB nicht in Frage stellen. Soweit das Verwaltungsgericht für die Rechtfertigung der geplanten nutzungseinschränkenden Regelung i. S. von § 1 Abs. 9 BauNVO eine Analyse der im streitgegenständlichen Plangebiet vorhandenen Nutzungen und deren Störungsanfälligkeit verlangt, mag dies für die Abwägung (§ 1 Abs. 7, Abs. 8 BauGB) relevant sein, nicht aber bereits für den frühen Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre am Planungsbeginn.

c) Der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des streitgegenständlichen Änderungsvorhabens steht damit zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung die Sperrwirkung der (rechtzeitig verlängerten) Veränderungssperre (vgl. § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 3 Abs. 1 der Satzung über die Veränderungssperre) entgegen. Für die Möglichkeit der Zulassung einer Ausnahme gem. § 14 Abs. 2 BauGB, § 3 Abs. 2 der Satzung über Veränderungssperre bestehen keine Anhaltspunkte. Da mithin wegen planungsrechtlicher Unzulässigkeit ein Anspruch des Klägers auf Erteilung der Baugenehmigung gem. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO ausscheidet, ist die Verpflichtungsklage im Ganzen unbegründet, § 113 Abs. 5 VwGO. Dementsprechend war das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 7. Mai 2015 abzuändern und die Klage abzuweisen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Rechtsmittelbelehrung

Nach § 133 VwGO kann die Nichtzulassung der Revision durch Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht in Leipzig angefochten werden. Die Beschwerde ist beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (in München Hausanschrift: Ludwigstraße 23, 80539 München; Postfachanschrift: Postfach 34 01 48, 80098 München; in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach) innerhalb eines Monats nach Zustellung dieser Entscheidung einzulegen und innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Entscheidung zu begründen. Die Beschwerde muss die angefochtene Entscheidung bezeichnen. In der Beschwerdebegründung muss die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache dargelegt oder die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts, von der die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs abweicht, oder der Verfahrensmangel bezeichnet werden.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 470.000 € festgesetzt.

Gründe:

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung von Nr. 9 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (NVwZ-Beilage 2013, 57) und folgt der Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwendungen erhoben worden sind.

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof Urteil, 19. Okt. 2015 - 1 B 15.886

Gründe

Bayerischer Verwaltungsgerichtshof

Aktenzeichen: 1 B 15.886

Im Namen des Volkes

Urteil

vom 19. Oktober 2015

Az.: M 1 K 14.3459

1. Senats

Sachgebietsschlüssel: 920

Hauptpunkte: Bordellbetrieb; Industriegebiet.

Rechtsquellen:

Leitsätze:

In der Verwaltungsstreitsache

...,

gegen

Stadt ...

vertreten durch die Oberbürgermeisterin, ...

- Beklagte -

beigeladen:

1. ...

2. ...

vertreten durch den Vorstandsvorsitzenden, ...

bevollmächtigt zu 1: ...

beteiligt: Landesanwaltschaft Bayern, als Vertreter des öffentlichen Interesses, Ludwigstr. 23, 80539 München,

wegen

Verpflichtung zur Erteilung eines Vorbescheids für die Nutzungsänderung in einen Bordellbetrieb (FlNr. ... Gemarkung ...);

hier: Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 4. November 2014,

Urteil:

Unter Aufhebung des Urteils des Bayerischen Verwaltungsgerichts München vom 4. November 2014 wird die Klage abgewiesen.

II.

III.

IV.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand:

Die Beklagte beantragt‚

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts München vom 4. November 2014 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt‚

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beigeladene zu 1 stellt den Antrag‚

das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie schließt sich der Rechtsauffassung der Beklagten an und begründet den nach ihrer Ansicht vorliegenden Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Die Beigeladene zu 2 stellt keinen Antrag.

Die Landesanwaltschaft Bayern hat sich als Vertreterin des öffentlichen Interesses beteiligt‚ sich aber nicht zur Sache geäußert.

Entscheidungsgründe:

Nach Auffassung des Senats kann die Frage der Einstufung von Bordellbetrieben hier offenbleiben.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 30.000‚- Euro festgesetzt.

Gründe:

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 154

(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.

(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.

(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.

(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.

(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 162

(2) Die Gebühren und Auslagen eines Rechtsanwalts oder eines Rechtsbeistands, in den in § 67 Absatz 2 Satz 2 Nummer 3 und 3a genannten Angelegenheiten auch einer der dort genannten Personen, sind stets erstattungsfähig. Soweit ein Vorverfahren geschwebt hat, sind Gebühren und Auslagen erstattungsfähig, wenn das Gericht die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig erklärt. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können an Stelle ihrer tatsächlichen notwendigen Aufwendungen für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen den in Nummer 7002 der Anlage 1 zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz bestimmten Höchstsatz der Pauschale fordern.

(3) Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nur erstattungsfähig, wenn sie das Gericht aus Billigkeit der unterliegenden Partei oder der Staatskasse auferlegt.

Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO | § 167

(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.

(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 708 Vorläufige Vollstreckbarkeit ohne Sicherheitsleistung

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.: Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.: Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.: Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.: Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.: Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.: Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.: Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.: Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.: Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.: Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.: andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

Zivilprozessordnung - ZPO | § 711 Abwendungsbefugnis

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.