Verwaltungsgericht München Urteil, 29. Feb. 2016 - M 8 K 14.4469

bei uns veröffentlicht am29.02.2016

Gericht

Verwaltungsgericht München

Tenor

I.

Die Baugenehmigung vom 26. September 2013, Az.: ... wird aufgehoben.

II.

Die Beklagte und die Beigeladene haben die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte zu tragen.

Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

III.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Anwesens ... Straße 4a in ..., Fl.Nr. ... der Gemarkung ... Sie wenden sich mit ihrer Klage gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Errichtung von drei Wohngebäuden mit Tiefgarage - Haus A - C - in der ... Straße/... Straße/... Straße in ..., Fl.Nrn. ..., ...

Am 27. Juni 2013 beantragte die Beigeladene die Baugenehmigung für das streitgegenständliche Vorhaben, Häuser A, B und C. Dabei handelt es sich um drei in geschlossener Bauweise geplante Häuser entlang der ... Straße zwischen der ... Straße im Norden und der ... Straße im Süden. Die Gebäude sollen mit vier Vollgeschossen und ausgebauten Dachgeschossen errichtet werden.

Nach der Betriebsbeschreibung, die dem Bauantrag als Anlage beigefügt ist, sind für das Haus A insgesamt 15 und für Haus B insgesamt 16 Wohneinheiten geplant. Davon sollen im Haus A 13 und in Haus B sämtliche 16 Wohnungen fest an einen Hauptmieter zum Zweck der Untervermietung vermietet werden. Die Wohnungen würden sich von herkömmlichen Wohnungen nicht unterscheiden. Der Hauptmieter werde die Wohnungen jedoch nur mit zeitlich befristeten Mietverträgen, die maximal ein halbes Jahr betragen, zur Vermietung anbieten. Durch die zeitliche Befristung der Mietverträge würde die Vermietung der Umsatzsteuer unterliegen. Somit werde dem Bedarf von kurzfristigem Wohnraum in ... Rechnung getragen. Haus C soll nach den Bauvorlagen 15 Wohnungen umfassen.

Am 26. September 2013 erteilte die Beklagte der Beigeladenen die streitgegenständliche Baugenehmigung nach dem Bauantrag (Pl.Nr. ...) vom 27. Juni 2013 mit Handeintragungen vom 26. und 27. August 2013 für den Neubau dreier Wohngebäude mit Tiefgarage, Haus A bis C, ... Straße/... Straße/... Straße gemäß Art. 59 und Art. 68 BayBO im vereinfachten Genehmigungsverfahren. Es wurden eine Befreiung von § 31 Abs. 2 BauGB wegen Überschreitung der Baulinie mit 11 Terrassen, 9 Licht- bzw. Lüftungsschächten, 9 Balkonen und einem Fahrradstellplatz sowie eine Abweichung gemäß Art. 63 Abs. 1 BayBO i. V. m. § 3 Abs. 1 GaStellV und eine Abweichung von Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO wegen Nichteinhaltung erforderlicher Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken Fl.Nr. ... und ... erteilt.

Eine Zustellung der streitgegenständlichen Baugenehmigung vom 26. September 2013 an die Kläger erfolgte nicht.

Mit Schriftsatz vom 25. September 2014, am selben Tag bei Gericht per Fax eingegangen, erhoben die Bevollmächtigten der Kläger Klage

gegen den Bescheid der ... vom 25.09.2013, Az. ... (im streitgegenständlichen Verfahren M 8 K 14.4469).

Sowie

gegen den Bescheid vom 26. September 2013, Az. ... (im Verfahren M 8 K 14.4400).

Hierbei fand insoweit eine Datumsverwechselung statt, indem der streitgegenständliche Bescheid zu Pl.Nr. ... tatsächlich vom 26. September 2013 datiert, der zu Pl.Nr. ... (im Verfahren M 8 K 14.4400) dafür vom 25. September 2013 stammt.

Die beiden Bescheide seien den Klägern nicht zugestellt worden, so dass zur Fristwahrung die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO zugrunde zu legen sei. Die Errichtung der Häuser A - C und D führe dazu, dass in dem Geviert, in dem das Grundstück der Kläger liege, geschlossene Bauweise zugelassen werde, obwohl dieser Bereich faktisch durch offene Bauweise geprägt sei. Die Umsetzung der Vorhaben aus den beiden Bescheiden würde in nachbarrechtsverletzender Art den Bebauungscharakter verändern. Als maßgeblich sei nur die Bebauung beiderseits der ... Straße heranzuziehen und nicht das gesamte Straßengeviert. Die Verwirklichung der Häuser A bis D führe somit zu einer rechtswidrigen Veränderung der im relevanten Gebietsumgriff vorherrschenden offenen Bauweise.

Mit Schreiben vom 14. Januar 2016 beantragte die Beklagte,

die Klage wird abgewiesen.

Das Vorhaben füge sich hinsichtlich der Bauweise in die maßgebliche nähere Umgebung ein, welche durch die ... Straße, die ... Straße, die ... Straße und die ...-straße sowie die gegenüber liegende Seite der ... Straße gebildet werde. Zum anderen seien Bestimmungen über die Bauweise nicht drittschützend, so dass bereits deswegen eine Nachbarrechtsverletzung ausscheide. Eine unzumutbare Beeinträchtigung der Kläger sei nicht ersichtlich. Die Kläger seien schon räumlich durch die Häuser A bis C nicht unmittelbar als Nachbarn betroffen, es lägen zwei weitere Grundstücke (Fl.Nrn. ... und ...) zwischen dem Vorhaben und dem klägerischen Grundstück. Eine Rücksichtslosigkeit des Vorhabens aufgrund einer erdrückenden oder einmauernden Wirkung sowie eine unzumutbare Beeinträchtigung der Lichtverhältnisse scheide aus.

Mit Schriftsatz vom 18. Januar 2016 beantragten die Bevollmächtigten der Beigeladenen,

die Klage abzuweisen.

Die Kläger hätten ihre Nachbarrechte verwirkt. Den Klägern sei der Vorbescheid vom 20. Juli 2010 zugestellt worden. Die Kläger hätten gegen diesen Vorbescheid keine Klage eingelegt. Der Vorbescheid sei bestandskräftig. Den Klägern sei auch bekannt gewesen, dass Baugenehmigungen erteilt worden seien, denn sie hätten gegen das Gebäude E ein Eilverfahren und ein Klageverfahren geführt (M 8 SN 13.5483 und M 8 K 13.5031). Die Klage sei am 31. Oktober 2013 eingelegt worden, der Antrag im Eilverfahren am 2. Dezember 2013. Die Klagen gegen die Baugenehmigungen für die Gebäude A bis D seien dennoch erst mit Schriftsatz vom 25. September 2014 erhoben worden.

Angesichts dieser Vorgeschichte hätten die Kläger ihre Klagerechte verwirkt. Der Verwaltungsgerichtshof habe ausgeführt, dass ein Nachbar aufgrund des nachbarlichen Gegenseitigkeits- und Gemeinschaftsverhältnisses die Pflicht habe, Einwendungen gegen ein Bauvorhaben möglichst ungesäumt vorzutragen. Es sei in der Rechtsprechung anerkannt, dass Verwirkung bereits vor Ablauf der Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO eintreten könne (BayVGH, B. v. 21.03.2012 - 14 ZB 11.2148 - juris Rn. 12 ff.). Vorliegend hätten die Kläger aufgrund des Eil- und Klageverfahrens gegen das Gebäude E und der Bautätigkeit bereits Anfang Dezember 2013 vom Vorliegen der Baugenehmigung auch für die Gebäude A bis D Kenntnis erlangt.

Gegenüber den Klägern sei der Vorbescheid vom 20. Juli 2010 bestandskräftig. Nachdem die streitgegenständliche Baugenehmigung die geschlossene Bauweise übernommen habe, enthalte sie keine neuen Regelungen.

Mit Schriftsatz vom 18. Januar 2016 stellten die Bevollmächtigten der Kläger in dem Verfahren M 8 K 14.4469 den Antrag:

Die Baugenehmigung vom 26.09.2013 (Az. ...) wird aufgehoben.

Im Verfahren M 8 K 14.4400 stellten sie einen entsprechenden Antrag hinsichtlich der Baugenehmigung vom 25. September 2013, Az. ...

Die in beiden Verfahren streitgegenständlichen Vorhaben fügten sich hinsichtlich des Kriteriums der Bauweise nicht in die maßgebliche Umgebungsbebauung ein. Daraus resultiere eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots. Weiter seien Wohngebäude genehmigt, der Komplex A bis C werde aber einer gewerblichen Nutzung zugeführt. Damit sei der Gebietserhaltungsanspruch in Hinblick auf das Kriterium der baulichen Nutzung verletzt. Die Gebäude A bis C würden überwiegend als Beherbergungsbetrieb beworben und sollten so genutzt werden.

Der südwestliche Bereich des streitgegenständlichen Bebauungsgevierts habe im Wesentlichen die offene Einzelhausbebauung sowie die südlich der ... Straße gelegene offene Einzelhausbebauung übernommen. Dieser komme prägende Wirkung zu. Die zu bebauenden Freiflächenbereiche seien in ihrer Gebietsprägung den angrenzenden Bereichen der ... und der ... Straße zuzuordnen. Wie der Bayerische Verwaltungsgerichtshof in der Eilentscheidung im Verfahren Az. 2 CS 14.27 richtig erkannt habe, verlaufe durch das Geviert ein Schnitt von der nordwestlichen zur südöstlichen Ecke. Die maßgebliche Prägung sei die Bebauung durch die angrenzende offene Bauweise.

Weiter solle der Gebäudekomplex A - C in wesentlichen Teilen gewerblich genutzt werden. Es würden hotelähnliche Leistungen bzw. Leistungen eines Beherbergungsbetriebes angeboten. Dies zeige der Internetauftritt unter www.maxlodging.de. Die Mietdauer von nur zwei Wochen mache deutlich, dass es sich hier nicht um ein dauerhaftes Wohnen handele. Es werde für die Kunden und Reisenden auch Personal zur persönlichen Betreuung vorgehalten. Das seien Kriterien, die einem Beherbergungsbetrieb zuzuordnen seien. Letztlich handele es sich um eine gewerbliche Bereitstellung von Räumen zum Zweck der Gästebeherbergung. Die Voraussetzung des Wohnens sei die eigenständige Haushaltsführung auf Dauer. Vorliegend seien die kurzfristigen Mietverhältnisse so gestaltet, dass eine auf Dauer angelegte eigene Häuslichkeit nicht entstehen solle. Es sei auch kein Boardinghouse, denn dieses sei für Personen gedacht, die sich auf längere Zeit an einem Ort aufhalten und ihren Aufenthalt unabhängig von hoteltypischen Dienstleistungen gestalten wollten. Vorliegend sei der Rahmen der Nutzung jedoch auf ständige Fluktuation ausgerichtet. Die streitgegenständlichen Gebäude befänden sich in einem reinen Wohngebiet. Nach § 34 Abs. 2 BauGB in Zusammenhang mit § 3 BauNVO sei ausschließlich Wohnen allgemein zulässig, ausnahmsweise nur kleinere Beherbergungsbetriebe. Das Angebot von 29 Appartements sei mit diesem Begriff nicht mehr in Einklang zu bringen. Folglich füge sich der Gebäudekomplex hinsichtlich der baulichen Nutzung nicht in die Umgebungsbebauung ein. Demnach sei der Gebietserhaltungsanspruch verletzt.

Die Klagefrist sei gewahrt. Die streitgegenständliche Baugenehmigung sei nicht zugestellt worden, so dass jedenfalls die Jahresfrist nach § 58 Abs. 2 VwGO greife. Eine Verwirkung des Klagerechts scheide aus. Ein Vertrauen auf Seiten der Beigeladenen, dass man einen diesbezüglichen Gebäudebestand akzeptieren werde, sei zu keinem Zeitpunkt entstanden. Die Jahresfrist des § 58 VwGO sei Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens.

Das Bundesverwaltungsgericht habe in seiner Entscheidung vom 5. Dezember 2013 (Az. 5 C 6/12) deutlich gemacht, dass das Kriterium der Bauweise des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB über das Rücksichtnahmnegebot drittschützende Wirkung auch im unbeplanten Innenbereich entfalten könne. Die Interessenlage sei hier derjenigen innerhalb eines Plangebietes gleichzusetzen, für das offene Bauweise festgesetzt sei. Das Rücksichtnahmegebot fordere nicht, dass der Betroffene unmittelbar an das Baugrundstück angrenze. Es sei zwar richtig, dass das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht unmittelbar gegen Art. 6 BayBO verstoße. Beschränkte man aber den Drittschutz auf unmittelbar angrenzende Grundstücksflächen, so könnte ein Bauträger in Zusammenwirken mit der Baugenehmigungsbehörde ein durch offene Bauweise geprägtes Geviert mit geschlossener Bebauung füllen. Die Festsetzung der offenen Bauweise in einem Bebauungsplan führe dazu, dass die Eigentümer sich darauf verlassen könnten, dass seitliche Grenzabstände eingehalten seien. Eine Prägung des unbeplanten Innenbereichs durch offene Bauweise sollte zum gleichen Ergebnis führen.

Mit Schriftsatz vom 28. Januar 2016 verwiesen die Bevollmächtigten der Kläger darauf, dass in dem von den Bevollmächtigten der Beigeladenen angeführten Bescheid der Beklagten vom 20. Juli 2010 eine Blockrandbebauung ausdrücklich abgelehnt werde. Die Kläger hätten schon vor Genehmigungserteilung mit einem Schreiben an die Beklagte vom 9. August 2013 zum Ausdruck gebracht, dass sie die Häuser A bis D nicht akzeptieren würden. Sowohl der Beklagten wie der Beigeladenen sei bekannt gewesen, dass die Kläger den Gesamtgebäudekomplex nicht hinnehmen wollten. Ein Vertrauen darauf, dass die Kläger den Gesamtgebäudekomplex akzeptieren würden, habe bei der Beigeladenen daher nicht entstehen können. Den Kläger sei nicht vorzuwerfen, dass sie sich zunächst klageweise auf das Haus E beschränkt hätten. Ein den Klägern vorwerfbares zögerliches Verhalten stehe nicht im Raum. Eine Verwirkung der Nachbarrechte der Kläger sei nicht eingetreten. Das von der Beigeladenen zitierte Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes vom 21. März 2012 sei vorliegend nicht anwendbar. In dem dortigen Fall hätten die Kläger über vier Jahre ein laufendes Bebauungsplanverfahren unkommentiert ohne jede Einwendung hingenommen. Dazu komme vorliegend, dass infolge des Umstands, dass die Baugenehmigungsbescheide den Klägern überhaupt nicht bekannt gemacht worden seien, selbst die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO kein Ausschlusskriterium für die Klageerhebung sein könne. Nach dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. Mai 1991 (Az. 4 C 4.89) müsse die Verwirkungsfrist immer deutlich länger sein als die des Rechtsbehelfs. Zum anderen komme es darauf an, dass das zögerliche oder zurückhaltende Verhalten des Nachbarn tatsächlich auch kausale Ursache für ein bestimmtes Tätigwerden des Bauherrn gewesen sei. Dies treffe vorliegend jedoch nicht zu. Es habe sich zu keinem Zeitpunkt ein für die Verwirkung notwendiges Vertrauensmoment eingestellt.

Eine Verwirkung könne sich auch nicht aus dem Vorbescheid vom 24. Oktober 2011 ergeben. Die Bindungswirkung eines Vorbescheids könne sich nur auf Vorhaben erstrecken, die inhaltlich dem Vorbescheid vollständig entsprächen oder allenfalls geringfügig abwichen. Vorliegend weiche die Genehmigungsplanung, die dem Vorbescheid zugrunde liege, inhaltlich deutlich von den streitgegenständlichen Baugenehmigungen ab.

Mit Schreiben vom 25. Januar 2016 ergänzte die Beklagte, die streitgegenständlichen Baugenehmigungen verletzten die Kläger nicht in ihrem Recht auf Gebietserhaltung, da sich das Vorhaben auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Umgebungsbebauung einfüge. Es sei Wohnnutzung zulässig. Mit den streitgegenständlichen Baugenehmigungen vom 26. November 2013 (Haus A bis C) und vom 25. November 2013 (Haus D) sei jeweils der Neubau von Wohngebäuden genehmigt worden. Entgegen dem Vortrag des Klägers sei weder ein Beherbergungsbetrieb noch eine Ferienwohnungsnutzung genehmigt. Auch bei einem „Wohnen auf Zeit“, wie in der Betriebsbeschreibung der Beigeladenen für die Häuser A und B beschrieben, handele es sich um Wohnen. Wohnen im planungsrechtlichen Sinn sei eine auf Dauer angelegte eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens. Dies liege nicht nur bei einem Wohnen ab einem Zeitraum von 6 Monaten oder länger vor, sondern könne heute auch bereits ab einem kürzeren Zeitraum von beispielsweise 2 bis 3 Monaten erfüllt sein. Die Beklagte habe neben dem Wohnen ohne zeitliche Begrenzung nur eine Wohnnutzung auf Zeit zugelassen. Die Internetwerbung der Beigeladenen sei insoweit ohne Relevanz. Die Beklagte könne einer unzulässigen Nutzung nicht mit Werbeverboten vorbeugen. Die Nutzung sei auch nicht aufgenommen, so dass die Beklagte davon ausgehen müsse, eine Nutzung werde nur entsprechend der Genehmigung erfolgen. Jedenfalls nicht abgedeckt sei die Nutzung der Appartements als Ferienwohnungen für auswärtige Gäste, die sich nur für wenige Tage bzw. 1 bis 2 Wochen in ... aufhielten.

Hinsichtlich der mündlichen Verhandlung am 29. Februar 2016, in der die Beteiligten ihre schriftsätzlich angekündigten Anträge stellten, wird auf das Protokoll verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten sowie auf das ausführliche schriftsätzliche Vorbringen der Parteien im Klageverfahren verwiesen.

Gründe

Die Anfechtungsklage der Nachbarn ist zulässig und begründet, da die streitgegenständliche Baugenehmigung vom 26. September 2013 rechtswidrig ist und die Kläger hierdurch in ihren Rechten verletzt werden, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

I.

Die Nachbarklage ist zulässig, da sie fristgerecht erhoben wurde und die Kläger entgegen der Ansicht der Bevollmächtigten der Beigeladenen ihr Klagerecht nicht verwirkt haben.

1. Die Kläger haben die Klagefrist gem. § 74 Abs. 1 Satz 1 i.V.m § 58 Abs. 2 VwGO eingehalten.

Gem. § 74 Abs. 1 VwGO muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids erhoben werden. Ist - wie im vorliegenden Fall - nach § 68 VwGO ein Widerspruchsbescheid nicht erforderlich, so muss die Klage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsaktes erhoben werden, § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO. Nach § 58 Abs. 1 Satz 1 VwGO beginnt die Frist für ein Rechtsmittel oder einen anderen Rechtsbehelf nur zu laufen, wenn die Beteiligten über den Rechtsbehelf, die Verwaltungsbehörde oder das Gericht, bei denen der Rechtsbehelf anzubringen ist, den Sitz und die einzuhaltende Frist schriftlich oder elektronisch belehrt worden sind. Ist diese Belehrung unterblieben oder unrichtig erteilt, so ist die Einlegung des Rechtsbehelfs nur innerhalb eines Jahres seit Zustellung, Eröffnung oder Verkündigung zulässig, § 58 Abs. 2 VwGO.

Im vorliegenden Fall ist die streitgegenständliche Baugenehmigung den Klägern nicht zugestellt worden, so dass mangels Rechtsbehelfsbelehrung grundsätzlich die Jahresfrist für eine Klageerhebung läuft.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muss sich ein Nachbar, der sichere Kenntnis von der Erteilung einer Baugenehmigung erhalten hat oder diese Kenntnis hätte haben müssen, nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei ihm die Baugenehmigung im Zeitpunkt der zuverlässigen Kenntniserlangung oder dem Zeitpunkt, in dem er diese Kenntnis hätte erlangen müssen, amtlich bekannt gegeben worden (vgl. BVerwG, U. v. 25.1.1974 - IV C 2.72 -, BVerwGE 44, 294 - juris Rn. 25). Für den Nachbarn läuft danach ab dem Zeitpunkt, zu dem er sichere Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen müssen, eine Klagefrist von einem Jahr.

Von einem Kennenmüssen ist regelmäßig dann auszugehen, wenn sich das Vorliegen einer Genehmigung für den Dritten aufgrund objektiver Anhaltspunkte aufdrängen muss - sei es, weil Baumaßnahmen erkennbar sind, sei es, weil er in anderer Weise darüber informiert ist - und wenn es ihm zudem möglich und zumutbar ist, sich etwa durch Anfrage beim Bauherrn oder bei der Genehmigungsbehörde Gewissheit zu verschaffen. Maßgeblich sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls (vgl. BVerwG, U. v. 25.1.1974 - IV C 2.72 - juris Rn. 24; B. v. 28.8.1987 - 4 N 3.86 - juris Rn. 15; B. v. 16.3.2010 - 4 B 5/10 - juris Rn. 8).

Im vorliegenden Fall datiert die streitgegenständliche Baugenehmigung vom 26. September 2013, so dass - unabhängig davon, ab welchem Zeitpunkt die Kläger sichere Kenntnis von ihr erlangt haben - im Zeitpunkt der Klageerhebung beim Verwaltungsgericht München am 25. September 2014, jedenfalls unter keinem denkbaren Gesichtspunkt die Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO abgelaufen war. Es kommt daher nicht mehr entscheidend darauf an, wann die Kläger tatsächlich sichere Kenntnis von der streitgegenständliche Baugenehmigung erlangt haben.

2. Die Kläger haben ihr Klagerecht - entgegen der Auffassung der Bevollmächtigten der Beigeladenen - auch nicht verwirkt.

Die Verwirkung prozessualer Befugnisse setzt voraus, dass jemand - insbesondere in dreipoligen Rechtsverhältnissen wie hier - die Geltendmachung seiner prozessualen Rechte in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden und das öffentliche Interesse am Rechtsfrieden missachtenden Weise verzögert. Das ist der Fall, wenn ein Kläger, obwohl er vom Vorliegen einer Baugenehmigung bereits längere Zeit sichere Kenntnis hatte oder hätte erlangen können, diesen Antrag erst zu einem Zeitpunkt erhebt, in dem der Bauherr nach den besonderen Umständen des Falles nicht mehr mit einer Anfechtung seiner Baugenehmigung rechnen musste bzw. darauf vertrauen durfte, dass ein Rechtsschutzantrag auch zukünftig nicht mehr gestellt wird (vgl. BVerwG, U. v. 7.2.1974 - III C 115.71 - juris Rn. 24; BVerwG, U. v. 16.5.1991 - 4 C 4.89 - juris Rn. 4 zur materiellen Verwirkung).

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stehen Nachbarn zueinander in einem „nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis“, das nach Treu und Glauben von ihnen besondere Rücksichten gegeneinander fordert (vgl. BVerwG v. 18.3.1988 - 4 B 50/88 - juris Rn. 4). Es verpflichtet sie, durch ein zumutbares aktives Handeln mitzuwirken, einen wirtschaftlichen Schaden des Bauherrn zu vermeiden oder den Vermögensverlust möglichst niedrig zu halten. Der Nachbar muss dieser Verpflichtung dadurch nachkommen, dass er nach Erkennen der Beeinträchtigung durch Baumaßnahmen ungesäumt seine nachbarlichen Einwendungen geltend macht, wenn ihm nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegengehalten werden soll, weil er mit seinen Einwendungen länger als notwendig gewartet hat (vgl. BVerwG, U. v. 16.5.1991- 4 C 4.89 - juris Rn. 4 zur materiellen Verwirkung; VG Ansbach, U. v. 2.3.2016 - AN 9 K 14.02026/AN 9 K AN 9 K 15.01258 - juris Rn. 80-82). Die Ableitung aus Treu und Glauben und dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis bedingt, dass diese Grundsätze nicht nur für unmittelbar benachbarte Grundstücke anzuwenden sind (vgl. BVerwG, B. v. 28.08.1987 - 4 N 3.86 - juris Leitsatz 1). Entscheidend ist allein, dass die Grundstücke derart nahe beieinander liegen, dass von einem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis und aus Treu und Glauben ableitbaren Bindungen gesprochen werden kann.

Die Dauer des Zeitraums der Untätigkeit des Berechtigten, von der an im Hinblick auf die Gebote von Treu und Glauben von einer Verwirkung des Rechts die Rede sein kann, hängt dabei entscheidend von den Umständen des Einzelfalles ab (vgl. BVerwG, U. v. 16.5.1991 a. a. O.). Dabei ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass grundsätzlich bereits vor Ablauf der Jahresfrist des § 58 Abs. 2 VwGO Verwirkung eintreten kann (vgl. BVerwG, U. v. 7.2.1974 - III C 115.71 - juris Rn. 28; BVerwG, U. v. 16.5.1991 - 4 C 4.89 - juris Rn. 23). Allerdings ist die Verwirkungsfrist deutlich länger als die Monatsfrist der §§ 70 i. V. m. 58 Abs. 1 VwGO zu bemessen (vgl. BVerwG, U. v. 16.5.1991 a. a. O.; BayVGH, B. v. 21.3.2012 - 14 ZB 11.2148 - juris Rn. 12). Dabei kommt es maßgeblich auf die Erkennbarkeit der spezifischen Risiken und Beeinträchtigungen für den Nachbarn an. Gerade die Herleitung der Verpflichtung des Nachbarn aus Treu und Glauben und dem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis gebietet es, nicht lediglich auf die Erteilung einer Baugenehmigung, sondern auf für den Nachbarn erkennbare hierdurch ausgelöste negative Beeinträchtigungen abzustellen. Denn eine aus Treu und Glauben herzuleitende Verpflichtung des Nachbarn zu aktivem Tun kann lediglich dann bestehen, wenn ihm nicht nur die Tatsache der Erteilung der Genehmigung bekannt wird, sondern auch deren Umfang und Folgen für seine Rechte zumindest erkennbar sind (vgl. VGH BW, U. v. 14.5.2012 - 10 S 2693/09 - juris Rn. 38).

Die tatsächlichen Voraussetzungen einer prozessualen Verwirkung der Klagebefugnis liegen nach diesen Maßgaben im vorliegenden Fall nicht vor. Es fehlt jedenfalls an einem auf der Untätigkeit der Kläger beruhenden Vertrauenstatbestand.

Gem. Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind den Eigentümern der benachbarten Grundstücke vom Bauherrn oder seinem Beauftragten der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Dies hat der Bauherr im Rahmen des streitgegenständlichen Baugenehmigungsverfahrens unterlassen, so dass den Klägern der Genehmigungsbescheid auch nicht gem. Art. 66 Abs. 1 Satz 6 BayBO im Rahmen der Nachbarbeteiligung zugestellt wurde. Ein Bauherr, der es versäumt die Eigentümer der benachbarten Grundstücke rechtzeitig im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen, kann sich später nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er darauf vertraut habe, dass der Nachbar von seinem Klagerecht keinen bzw. noch vor Ablauf der Jahresfrist Gebrauch machen werde. Hinzu kommt, dass allein aus der dem Bauantrag beigefügten Betriebsbeschreibung überhaupt erst ersichtlich wird, dass entgegen der Betreffzeile in der streitgegenständlichen Baugenehmigung und entgegen den zeichnerischen Darstellung in den Bauvorlagen nicht lediglich Wohnhäuser bzw. Wohnungen und Appartements genehmigt werden, sondern darüber hinaus wegen der Unbestimmtheit der Betriebsbeschreibung der Betrieb von Ferienwohnungen, eines Beherbergungsbetriebs, eines Stundenhotels, etc. zumindest nicht ausgeschlossen sind. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Art der baulichen Nutzung einem Rohbau grundsätzlich nicht anzusehen ist, insbesondere wenn - wie im vorliegenden Fall - Wohnungen auch als Ferienwohnungen oder als Beherbergungsbetrieb genutzt werden sollen. Auch wenn den Klägern der Baugenehmigungsbescheid vom 26. September 2013 als solcher also bereits Anfang Dezember 2013 bekannt gewesen sein sollte, so ergibt sich aus diesem Bescheid nur, dass der Neubau von drei Wohnhäusern beabsichtigt ist. Anders als im Vorbescheid vom 20. Juli 2010, in dem in Frage 6 noch von einem Boardinghaus/Beherbergungsbetrieb die Rede war, genehmigte die Beklagte mit dem Bescheid vom 26. September 2013 nach dem Wortlaut des Bescheides nur den Neubau dreier Wohnhäuser mit Tiefgarage. Allein aus der als Anlage zum Bauantrag mit der Plan-Nr. ... vom 27. Juni 2013 eingereichten Betriebsbeschreibung ergibt sich die Möglichkeit einer abweichenden Nutzung von insgesamt 29 Appartements in den Häusern A und B. Damit kann selbst aus der positiven Kenntnis der Kläger von der Baugenehmigung vom 26. September 2013 nicht der Schluss gezogen werden, sie hätten Kenntnis von den konkreten Nutzungsabsichten der Beigeladenen gehabt, die Häuser A und B für kurzfristige Vermietung in Untermietverhältnissen zu nutzen.

Eine Verwirkung zulasten der Kläger ist damit nicht eingetreten. Denn nur soweit auch die Beeinträchtigung der subjektiven Rechtsposition erkennbar ist, kann für den Nachbarn zur Wahrung seiner Rechte die Obliegenheit bestehen, selbst aktiv zu werden und sich nach dem Vorliegen einer Genehmigung zu erkundigen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1974 - IV C 2.72 - juris Rn. 24) und gegen diese Klage zu erheben.

II.

Die Kläger sind im vorliegenden Fall auch weder durch den ihnen gegenüber bestandskräftig gewordenen Vorbescheid vom 20. Juli 2010 noch durch den ihnen gegenüber ebenfalls bestandskräftigen Vorbescheid vom 24. Oktober 2011 gebunden, Art. 71 BayBO.

1. Der sachliche Umfang der Bindungswirkung eines Vorbescheids ergibt sich aus den im Vorbescheidsantrag gestellten Fragen. Die im Vorbescheidsverfahren gestellten und entschiedenen Fragen können jedoch nicht isoliert voneinander betrachtet werden. Die dortige Prüfung bezieht sich auf ein bestimmtes Vorhaben und die dem Vorbescheidsantrag zugrunde liegenden Planzeichnungen (vgl. Decker: in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, 117. Ergänzungslieferung Juli 2014, Art. 71 Rn. 103). Die Bindungswirkung eines Vorbescheids kann daher nicht mehr angenommen werden, wenn sich das im Baugenehmigungsverfahren behandelte Vorhaben aufgrund nachträglich eingereichter Unterlagen gar nicht mehr auf das ursprünglich mittels Vorbescheid bereits ausschnittsweise beurteilte Vorhaben bezieht, sondern von diesem abweicht. Die Bindung erstreckt sich nur auf Vorhaben, die inhaltlich dem Vorbescheid vollständig entsprechen oder von diesem ohne Veränderung der Grundkonzeption allenfalls geringfügig abweichen (vgl. BayVGH, B. v. 04.08.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 8). Das Vorhaben darf mithin nicht derart verändert werden, dass wegen dieser Änderung die Genehmigungsfrage in bauplanungsrechtlicher und/oder bauordnungsrechtlicher Hinsicht erneut aufgeworfen wird. Wird das Vorhaben derart verändert, dass es in rechtserheblicher Weise von den entschiedenen Punkten abweicht und die Genehmigungsfrage neu aufwirft, entfällt die Bindungswirkung des Vorbescheids (vgl. BayVGH, U. v. 4.11.1996 - 1 B 94.2923 -BayVBl. 1997, 341 f.; BayVGH, B. v. 04.08.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 8).

2. Im Vorbescheid vom 20. Juli 2010 wurde die Frage 6 hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Boardinghauses/Beherbergungsbetriebs gemäß der Betriebsbeschreibung vom 30. April 2010 auf Fl.Nr. 8850 positiv beantwortet. In dieser Betriebsbeschreibung wird ein Boardinghaus mit ca. 18 Nutzungseinheiten auf dem Grundstück Fl.Nr. ... abgefragt. In der streitgegenständlichen Betriebsbeschreibung wird hingegen ein Betrieb mit insgesamt 29 Wohneinheiten (13 in Haus A und 16 in Haus B) genehmigt, der sich hinsichtlich Haus B zum Teil auch auf das Grundstück mit der Fl.Nr. ... erstreckt. Da sich das mit Vorbescheid vom 20. Juli 2010 abgefragte Boardinghaus lediglich auf dem Grundstück mit der Fl.Nr. ... befinden soll und der Umfang der Nutzungseinheiten von 18 auf 29 Appartement erweitert wurde, entspricht der streitgegenständliche Betrieb weder hinsichtlich seiner örtlichen Situierung noch nach seinem Umfang dem seinerzeit abgefragten Boardinghaus. Schon allein deshalb wirft das streitgegenständliche Vorhaben - unabhängig von der genehmigten Art der baulichen Nutzung und unabhängig von der Dauer der Bindungswirkung des Vorbescheids - in bauplanungsrechtlicher Hinsicht die Frage der Genehmigungsfähigkeit neu auf, so dass eine Bindungswirkung des Vorbescheids vom 20. Juli 2010 zu verneinen ist.

3. Eine Bindungswirkung des Vorbescheids vom 24. Oktober 2011 scheidet ebenfalls aus. Bei dem darin behandelten Bauvorhaben war als Abschlussgebäude auf dem jetzigen Vorhabengrundstück ein Gebäude vorgesehen, das einen Abstand zur westlichen Grenze des Grundstücks der Kläger einhält. In dieser Hinsicht stellt sich die Änderung des Vorhabens von der Einhaltung von Abstandsflächen hin zu einem grenzständigen Vorhaben als wesentliche Änderung dar, die die Bindungswirkung des Vorbescheids entfallen lässt, da nunmehr in nachbarrechtlicher Hinsicht grundlegend andere Fragen aufgeworfen werden.

III.

Die zulässige Klage ist auch begründet, da die streitgegenständliche Baugenehmigung vom 26. September 2013 rechtswidrig ist und die Kläger hierdurch in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1. Dritte können sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, U. v. 13.6.1969 - IV C 234.65 - BayVBl 1969, 390 - juris Rn. 15; BVerwG, U. v. 25.2.1977 - IV C 22.75 - BayVBl 1977, 639 - juris Rn. 25; BVerwG, U. v. 19.9.1986 - 4 C 8/84 - BayVBl 1987, 151- juris Rn. 9; BVerwG, U. v. 26.9.1991 - 4 C 5/87 - BVerwGE 89, 69 - juris Rn. 18) gegen eine Baugenehmigung nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit (auch) auf der Verletzung von Normen beruht, die gerade dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (vgl. BayVGH, B. v. 26.07.2011 - 14 CS 11.535 - juris Rn. 21; BayVGH, B. v. 24.3.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20). Es genügt daher nicht, wenn die Baugenehmigung gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht - auch nicht teilweise - dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind. Dabei ist zu beachten, dass ein Nachbar eine Baugenehmigung zudem nur dann mit Erfolg anfechten kann, wenn die Genehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit sich aus einer Verletzung von Vorschriften ergibt, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen waren (vgl. BayVGH, B. v. 24.3.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20).

2. Die Baugenehmigung vom 26. September 2013 ist unbestimmt und damit inhaltlich nicht hinreichend bestimmt im Sinne von Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG. Eine Verletzung von Nachbarrechten kann daher nicht eindeutig ausgeschlossen werden, da wesentliche nachbarrechtsrelevante Merkmale des Vorhabens in der Baugenehmigung nicht hinreichend klar festgelegt werden (vgl. BayVGH, B. v. 16.4.2015 - 9 ZB 12.205 - juris Rn. 7 m. w. N.).

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass der Nachbar zwar keinen materiellen Anspruch darauf hat, dass der Bauantragsteller einwandfreie Bauvorlagen einreicht, die Baugenehmigung aber dann aufzuheben ist, wenn wegen Fehlens oder Unvollständigkeit der Bauvorlagen Gegenstand und Umfang der Baugenehmigung nicht eindeutig festgestellt und aus diesem Grund eine Verletzung von Nachbarrechten nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. BayVGH, B. v. 5.12.2001 - 26 ZB 01.1175 - juris Rn. 11 m. w. N.; BayVGH, B. v. 20.6.2008 - 15 CS 08.1088 - juris Rn. 10 und 12; BayVGH, B. v. 16.04.2015 - 9 ZB 12.205 - juris Rn. 7 m. w. N.). Betrifft die Unbestimmtheit oder Unrichtigkeit der Bauvorlagen solche Vorschriften, deren Verletzung im konkreten Fall subjektivöffentliche Abwehrrechte des Nachbarn begründen können, ist eine mögliche Rechtsverletzung des Nachbarn hierdurch zu bejahen (vgl. BayVGH, U. v. 28.6.1999 - 1 B 97.3174 - juris Rn. 16; B. v. 5.12.2001 - 26 ZB 01.1175 - juris Rn. 11 m. w. N.).

Nach Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG muss die Baugenehmigung inhaltlich hinreichend bestimmt sein, d. h. die im Bescheid getroffene Regelung muss für die Beteiligten - gegebenenfalls nach Auslegung - eindeutig zu erkennen sein (vgl. BayVGH, B. v. 16.4.2015 - 9 ZB 12.205 - juris Rn. 7). Nachbarn müssen zweifelsfrei feststellen können, ob und in welchem Umfang sie betroffen sind (vgl. Lechner, in: Simon/Busse, BayBO, Stand Mai 2015, Art. 68 Rn. 472). Inhalt, Reichweite und Umfang der mit einer Baugenehmigung getroffenen Regelungen und Feststellungen müssen so eindeutig bestimmt sein, dass der Bauherr die Bandbreite der für ihn legalen Nutzungen und drittbetroffene Nachbarn das Maß der für sie aus der Baugenehmigung erwachsenden Betroffenheit zweifelsfrei feststellen können. In Fällen von Nutzungskonflikten mit Nachbarn bedarf eine Baugenehmigung gegebenenfalls einer weitergehenden Konkretisierung durch Aufnahme von Nebenbestimmungen im Hinblick auf nachbarrechtsrelevante Merkmale, um dem Bestimmtheitsgrundsatz des Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG Genüge zu tun.

2.1 Der Inhalt der Baugenehmigung vom 26. September 2013 bestimmt sich nach der Bezeichnung und den Regelungen im Baugenehmigungsbescheid, der konkretisiert wird durch die in Bezug genommenen Bauvorlagen, insbesondere durch das mitgenehmigte Betriebskonzept (vgl. unter 2.2), § 9 Satz 1 BauVorlV (vgl. BayVGH, B. v. 2.3.2015 - 9 ZB 12.1377 - juris Rn. 7; Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 68 Rn. 34). Danach ist die vorliegende Baugenehmigung in einer für die Kläger nachteiligen Weise unbestimmt, weil die genehmigte Art der Nutzung (vgl. unter 2.3) sowie der Nutzungsumfang der genehmigten Anlage (vgl. unter 2.4) nicht abschließend erkennbar sind und die von der genehmigte Anlage ausgehenden Immissionen (vgl. unter 2.5) somit nicht eindeutig absehbar sind (vgl. BayVGH, B. v. 28.10.2015 - 9 CS 15.1633 - juris Rn. 18), was zu einem eigenständigen Abwehrrecht der Kläger führt. Weder der angefochtenen Baugenehmigung noch den zugehörigen Bauvorlagen lassen sich die maßgeblichen nachbarrechtsrelevanten betrieblichen Rahmenbedingungen zuverlässig und mit der gebotenen Eindeutigkeit entnehmen.

2.2 Grundlage des vorliegenden Verfahrens ist insbesondere die Betriebsbeschreibung, da sie als Bestandteil (Anlage) des Bauantrags bezeichnet ist und zudem den Planstempel des Bauantrags trägt. Die Baugenehmigung nimmt auf den Bauantrag im Ganzen Bezug und genehmigt das von diesem Antrag umfasste Vorhaben. Nach der streitgegenständlichen Betriebsbeschreibung sollen in Haus A 13 Appartements und in Haus B alle 16 Appartements an einen Hauptmieter zum Zwecke der Untervermietung vermietet werden. Die Wohnungen würden sich von herkömmlichen Wohnungen nicht unterscheiden. Der Hauptmieter werde die Wohnungen jedoch nur mit zeitlich befristeten Mietverträgen, die max. ein halbes Jahr betragen, zur Vermietung anbieten. Durch die zeitliche Befristung der Mietverträge würde die Vermietung der Umsatzsteuer unterliegen. Somit werde dem Bedarf von kurzfristigem Wohnraum in ... Rechnung getragen.

2.3 Der Genehmigungsumfang der streitgegenständlichen Baugenehmigung ist im Hinblick auf diese Betriebsbeschreibung bereits in sich widersprüchlich und damit nachbarrechtsverletzend.

Die Überschrift im Bescheid vom 26. September 2013 lautet „... Str., Fl.Nr. ..., Gemarkung ... - Neubau dreier Wohngebäude mit Tiefgarage - Haus A - C (... Str./... Str./... Str.)“. Ein ausdrücklicher Hinweis auf die in den Behördenakten befindliche und mit dem Bauantrag eingereichte und abgestempelte Betriebsbeschreibung findet sich jedoch nicht. In den Planzeichnungen wird zwischen „Wohnungen“ in Haus C und „Appartements“ in den Häusern A und B differenziert. In Haus A ist zudem im Erdgeschoss auch noch ein „Empfang“ sowie ein Büro zeichnerisch dargestellt. Nach Betriebsbeschreibung sind dagegen in den beiden Wohngebäuden A und B 13 und 16 Appartements geplant, die fest an eine Hauptmieter zum Zwecke der Untervermietung (mit zeitlich befristeten Mietverträgen mit einer maximalen Dauer von einem halben Jahr) vermietet werden sollen. Eine Mindestdauer der Vermietung ist dagegen nicht angegeben, so dass nach dieser Betriebsbeschreibung auch eine kurzfristige Vermietung an Feriengäste u.ä. nicht nur möglich, sondern sogar wahrscheinlich ist. Selbst eine Vermietung für nur einen oder wenige Tage und sogar stundenweise ist danach nicht ausgeschlossen. Die Betriebsbeschreibung schließt jedenfalls die Nutzung als Ferienwohnung und/oder Beherbergungsbetrieb nicht aus, letztendlich werden von dieser unbestimmten Betriebsbeschreibung nicht nur Wohnen im Sinne des Bauplanungsrechts, sondern auch andersartige Nutzungen wie Ferienwohnungen sowie ein Beherbergungsbetrieb und theoretisch sogar ein Stundenhotel umfasst.

Entlang der ...-straße werden daher - entgegen der ausdrücklichen Bezeichnung der Baugenehmigung - nicht ausschließlich Wohngebäude, sondern vielmehr zwei Häuser mit insgesamt 29 Appartements zur kurzfristigen Untervermietung bis maximal einem halben Jahr und nur ein Wohnhaus mit 15 Wohnungen im engeren Sinne genehmigt. Insofern kann aufgrund dieser Unbestimmtheit auch nicht ausgeschlossen werden, dass die Kläger in ihrem Gebietserhaltungsanspruch oder im nachbarschützenden Rücksichtnahmegebot verletzt sind.

Um den Wohnbegriff in Abgrenzung zu anderen Nutzungsarten unter Zugrundelegung der typisierenden bauplanungsrechtlichen Betrachtungsweise sachgerecht zu erfassen, bedarf es einer wertenden Betrachtung aller Umstände. Maßgeblich ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Das Bauplanungsrecht unterscheidet begrifflich gerade zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferien- und Wochenendhäusern sowie Beherbergungsbetrieben andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO „Wohngebäude“ in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 3 BauNVO auf „Wochenendhäuser“ und § 10 Abs. 4 BauNVO auf „Ferienhäuser“. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt (vgl. BVerwG, U. v. 12.03.1982 - 4 C 59.78 - NJW 1982, 2512 - juris Rn. 23). Die Baunutzungsverordnung führt die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohnnutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (vgl. BVerwG, B. v. 11.07.2013 - 4 CN 7.12 - NVwZ 2014, 72 - juris Rn. 11; BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 - juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 - juris Rn. 21; OVG Mecklenburg-Vorpommern, U. v. 19.2.2014 - 3 L 212/12 - juris Rn. 37; B. v. 28.12.2007 - 3 M 190/07 - juris Rn. 9 ff.; OVG Lüneburg B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - juris Rn. 18). Ferner unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich auch zwischen Ferienwohnungen und Betrieben des Beherbergungsgewerbes. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 - im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich daher um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG, B. v. 08.05.1989 - 4 B 78.89 - NVwZ 1989, 1060 - juris Rn. 3; B. v. 07.09.1984 - 4 N 3.84 - NVwZ 1985, 338 - juris Rn. 21; OVG Lüneburg, B. v. 22.11.2013 - 1 LA 49/13 - juris Rn. 18).

Die Art der genehmigten Nutzung ist vorliegend daher zu unbestimmt, da mangels hinreichend bestimmter Betriebsbeschreibung der Umfang der Genehmigung nicht eindeutig auf Wohnungen im bauplanungsrechtlichen Sinn beschränkt ist, sondern danach vielmehr auch ein Beherbergungsbetrieb sowie die Vermietung als Ferienwohnungen umfasst sind. Für den Rechtsschutz der Kläger ist es jedoch maßgeblich, dass sie feststellen können, ob und mit welchem Umfang sie von der Baugenehmigung betroffen sind (vgl. BayVGH, B. v. 29.4.2015 - 2 ZB 14.1164 - juris Rn. 6; BayVGH, B. v. 28.10.2015 - 9 CS 15.1633 - juris Rn. 22). Einer Baugenehmigung sowie den genehmigten Bauvorlagen muss sich grundsätzlich mit der erforderlichen Sicherheit entnehmen lassen, dass nur solche Nutzungen genehmigt wurden, die nicht zu einer Beeinträchtigung der Nachbarrechte führen können. Es muss sich aus der Baugenehmigung selbst positiv und umfassend ergeben, welche betrieblichen Tätigkeiten und Nutzungen zugelassen sind. Da die Art des Betriebs vorliegend nicht hinreichend bestimmt ist, können die Kläger den Umfang ihrer Beeinträchtigungen nicht abschließend absehen.

Zum Begriff des Wohnens gehört eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts. Diese Definition ist aus der Abgrenzung zu anderen planungsrechtlichen Nutzungsformen (Beherbergung, Heimunterbringung, Formen der sozialen Betreuung und Pflege) entwickelt worden. Sie soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient (vgl. BVerwG B. v. 25.03.2004 - 4 B 15.04 - BRS 67 Nr. 70 - juris Rn. 4 m. w. N.; B. v. 25.03.1996 - 4 B 302.95 - NVwZ 1996, 893 - juris Rn. 12). Das (Dauer-)Wohnen unterscheidet sich von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises, nicht „alltägliches“ Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. (Dauer)Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, U. v. 19.2.2014- 3 L 212/12 - juris Rn. 39 m. w. N.).

Im vorliegenden Fall enthält die Baugenehmigung bzw. die ihr zugrundeliegende Betriebsbeschreibung daher keine ausreichenden Angaben, die eine eindeutige Differenzierung der genehmigten Art der Nutzung zulässt, so dass im Ergebnis danach sowohl (Dauer)Wohnen im engeren Sinn, ein Beherbergungsbetrieb sowie Ferienwohnungen umfasst sind. Derart gravierende Mängel in den Bauvorlagen, können sich zulasten der Nachbarn auswirken, so dass eine Nachbarrechtsverletzung nicht ausgeschlossen werden kann.

2.3 Ferner lässt die streitgegenständliche Baugenehmigung Merkmale des Vorhabens unreglementiert, obwohl es einer entsprechenden Regelung bedurft hätte, um das genehmigte Vorhaben im Verhältnis zum Nachbarn nachbarrechtskonform auszugestalten, so dass die Voraussetzungen des Bestimmtheitsgebots auch insoweit nicht erfüllt sind, was ebenfalls zu einem Abwehrrecht der Kläger führt.

Die streitgegenständliche Baugenehmigung lässt neben der unbestimmten Art der baulichen Nutzung auch die Zahl der Personen nicht erkennen, die die genehmigte Anlage nutzen, insoweit sind auch die, die Kläger betreffenden Immissionen nicht abschließend feststellbar (vgl. BayVGH, B. v. 28.10.2015 - 9 CS 15.1633 - juris Rn. 23).

Nachvollziehbare oder festgesetzte Angaben zu der zu erwartenden oder zugelassenen Benutzerzahl der Anlage fehlen gänzlich, so dass die entstehende Belastung in ihrer Gesamtheit nicht absehbar ist. Insoweit fehlt es jedenfalls an festgesetzten und überprüfbaren Angaben. Da die Betriebsbeschreibung die Anzahl der Gäste, des Personals, der angebotenen Serviceleistungen nicht näher konkretisiert, erlaubt sie nicht nur hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, sondern auch hinsichtlich der Gästeanzahl, einen Betrieb rund um die Uhr, der gegenüber den Nachbarn möglicherweise rücksichtslos ist.

2.4 Durch die in verschiedener Hinsicht nicht oder nicht hinreichend festgelegten betrieblichen Rahmenbedingungen, die für die Prüfung des Gebots der Rücksichtnahme zentral sind, können schließlich auch unzumutbare Immissionen für die Kläger nicht hinreichend sicher und verlässlich ausgeschlossen werden.

Da nach der vorliegenden Betriebsbeschreibung nicht nur (Dauer-)Wohnen, sondern auch die Überlassung als Ferienwohnung sowie ein Beherbergungsbetrieb rund um die Uhr mitgenehmigt sind, drängt sich die Notwendigkeit geeigneter immissionsschutzrechtlicher Auflagen zum Schutz der Nachbarn auf. Angesichts der Größe des Vorhabens und der teilweisen Ausrichtung zum gemeinsamen Innenhof erscheint es bei dem vorliegend unbeschränkt genehmigten Betrieb nicht unwahrscheinlich, dass es durch das geplante Vorhaben ohne eine entsprechende beschränkende und bestimmte Betriebsbeschreibung und ohne gegebenenfalls darüber hinaus erforderliche immissionsschutzrechtliche Auflagen zu unzumutbaren Beeinträchtigungen für die Nachbarn kommt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es grundsätzlich Sache des Bauherrn ist, im Genehmigungsverfahren den Nachweis zu erbringen, dass die zur Genehmigung gestellte Anlage die einschlägigen Zumutbarkeitskriterien einhält.

Aus den aufgeführten Gründen folgt die Unbestimmtheit und die Nachbarrechtswidrigkeit der Baugenehmigung vom 26. September 2013.

3. Aufgrund ihrer Unbestimmtheit verstößt die Baugenehmigung deswegen zugleich zum Nachteil der Kläger gegen das in § 34 BauGB verankerte Rücksichtnahmegebot.

4. Die Baugenehmigung vom 26. September 2013 ist daher aufzuheben, ohne dass es entscheidungserheblich darauf ankommt, ob noch weitere Rechtsverstöße vorliegen.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Beigeladene hat einen Sachantrag gestellt und sich somit auch einem Kostenrisiko gem. § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt.

6. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.

Rechtsmittelbelehrung:

Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.

Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,

Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder

Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München

Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach

einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.

Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.

Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf EUR 7.500,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,

Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder

Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München

einzulegen.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.

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