Verwaltungsgericht München Beschluss, 25. Nov. 2014 - M 8 SN 14.4859

I.

Der Antrag wird abgelehnt.

II.

Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Beigeladene hat ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.

III.

Der Streitwert wird auf 3.750,- EUR festgesetzt.

I.

Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümergemeinschaft von in Sondereigentum stehenden Wohnungen des Grundstücks ... Straße 7 in ..., Fl. Nr. ..., Gemarkung ... Mit ihrem Antrag wendet sie sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen das von der Beigeladenen geplante Bauvorhaben mit Nutzungsänderung auf dem südlich an das Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft angrenzenden Grundstück ... Straße 9, Fl. Nr. ... Beide Grundstücke sind Teil einer langen geschlossenen Zeilenbebauung entlang der ... Straße.

Die Beigeladene beabsichtigt, das bereits bestehende Wohnheim statt mit bisher 104 nunmehr mit 250 Betten zur befristeten Unterbringung von Flüchtlingen und Wohnungslosen (10 Jahre mit Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre) zu nutzen und dafür Umbauten vorzunehmen, insbesondere den Anbau einer Außentreppe als 2. baulichen Rettungsweg sowie den Einbau einer Brandmeldeanlage.

Mit Bauantrag vom 17. Juli 2014 (PlNr. ...) beantragte die Beigeladene die Erteilung der streitgegenständlichen Baugenehmigung sowie die Erteilung von Abweichungen nach Art. 63 Abs. 1 BayBO und nannte als Betreiber des geplanten Wohnheimes das gemeinnützige... Hilfswerk ..., Tochtergesellschaft der ... Mission ... Das Gebäude verfüge über ca. 120 Appartements mit Sanitärbereichen und Singleküchen sowie Büros für 4 Mitarbeiter und Gemeinschaftsräume. Für den Betrieb sei eine täglich 24 Stunden besetzte Pforte vorgesehen und dazu 160 Stunden Sozialarbeit pro Woche von 8 bis 20 Uhr wochentags. Zielgruppe seien wohnungslose Familien mit Kindern, Personen, die akut ihre Wohnung verloren hätten oder solche, die in Pensionen und Notquartieren untergebracht wären. Alle Personen würden der Unterkunft von der Zentraleinheit Wohnen des Amtes für Wohnen und Migration der Antragsgegenrin zugewiesen. Mit Schreiben vom 24. Juli 2014 teilte das Amt für Wohnen und Migration mit, dass angesichts des dramatischen Mangels an Unterbringungsmöglichkeiten für Familien dringender Bedarf bestehe, das Objekt zeitnah in Betrieb zu nehmen.

Zur baulichen Situation auf den Grundstücken sowie zur Umgebungsbebauung siehe folgenden Lageplan 1:1.000. Der Plan ist aufgrund des Einscannens möglicherweise nicht mehr maßstabsgetreu.

Mit Bescheid vom ... September 2014 erteilte die Antragsgegnerin der Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung als Sonderbau befristet auf 10 Jahre bis zum 1. Oktober 2024 und eine Abweichung gem. Art. 63 Abs. 1 BayBO von Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO wegen Nichteinhaltung erforderlicher Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken Fl.Nr. ..., ... und ... durch eine außenliegende Fluchttreppe. Diese als zweiter baulicher Rettungsweg sei erforderlich. Angesichts der vorgegebenen Grundstückssituation und im Hinblick auf die dicht bebaute Innenstadtlage sei dem nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebot ausreichend entsprochen. Für 14 nicht feuerhemmende Türen im Gebäudeinneren wurde eine Abweichung gem. Art. 63 Abs. 1 i. V. m. Art 33 Abs. 6 BayBO erteilt. Aufgrund der schnellen Alarmierung durch die Brandmeldeanlage und Rauchwarnmelder sowie des zweiten Rettungsweges in Gestalt der Außentreppe könne davon ausgegangen werden, dass die Bewohner schnell flüchten könnten. Die Fenster im Dachgeschoß seien entgegen Art. 35 Abs. 4 BayBO weiter als 1 m von der Traufkante entfernt, es bestünden aber wegen der in den Plänen dargestellten Anleiterung keine brandschutztechnischen Bedenken. Der Feuerwehrzugang zum Innenhof sei entgegen Art. 5 Abs. 1 BayBO teilweise schmaler als 1,25 m, mit dem Hauptzugang... Straße und der Durchfahrt/Zugang zum Souterrain sei aber noch ein weiterer Zugang vorhanden. Auch hier bestünden keine brandschutztechnischen Bedenken. Durch das Vorhaben werde kein zusätzlicher Kfz-Stellplatzbedarf ausgelöst. Die Art der Nutzung ändere sich nicht, es bleibe bei einer Wohnheimnutzung. Es handele sich um eine Anlage für soziale Zwecke, die in einem Allgemeinen Wohngebiet regelmäßig zulässig sei. Es gäbe keine Anhaltspunkte für eine Verletzung der Lärmrichtwerte. Der von dem Kinderspielplatz ausgehende Lärm sei nicht relevant, mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen müsse nicht gerechnet werden, da die Bewohner in der Regel keine Autos besitzen würden. Von den Nachbarn befürchtete negative Auswirkungen würden sich durch die 24 Stunden täglich besetzte Pforte und die vorgesehene Sozialarbeit nicht einstellen. Angesichts der angespannten Wohnungssituation in ... läge das Vorhaben im besonderen öffentlichen Interesse, infolge der Betreuung und Beratung sei auch eine Belegung mit bis zu 250 Personen planungsrechtlich möglich.

Eine Nachbarausfertigung der Baugenehmigung vom ... September 2014 wurde der Antragstellerin mit Postzustellungsurkunde am 1. Oktober 2014 zugestellt.

Mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2014, bei Gericht am 24. Oktober 2014 eingegangen, beantragten die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin,

I.

Die Vollziehung der der Beigeladenen erteilten Baugenehmigung vom ...09.2014 zur Nutzungsintensivierung eines bestehenden Wohnheims von 104 auf 250 Betten, nebst Anbau einer Außentreppe als 2. baulichem Rettungsweg und Einbau einer Brandmeldeanlage zur befristeten Unterbringung von Flüchtlingen und Wohnungslosen (10 Jahre) auszusetzen,

II.

der Antragsgegnerin aufzugeben, die Baustelle auf dem Grundstück ... Str.9, Fl.Nr. ..., Gemarkung ... stillzulegen.

Das Vorhaben verstoße gegen das Rücksichtnahmegebot und weitere nachbarschützende Normen. Da mit der Verwirklichung begonnen worden sei, wäre zur Verhinderung vollendeter Tatsachen die Einstellung geboten. Das streitgegenständliche Grundstück läge mitten in der Innenstadt in einer gehobenen Wohngegend mit Grundstückspreisen von 10.000 Euro pro Quadratmeter und aufwärts. In der näheren Umgebung gäbe es nur Wohn- und Gewerberaum. Die Nutzungsintensivierung auf 250 Betten für Flüchtlinge und Wohnungslose stehe daher in gravierendem Widerspruch mit der bisherigen Nutzung und füge sich in die gehobene und teure Wohnlage nicht ein. Der Antragsteller müsse befürchten, dass er die bisherigen gehobenen Mietpreise nicht mehr erzielen könne und der Wert seiner Immobilien fallen, zumindest aber stagnieren werde. Es sei mit erhöhtem Aggressionspotential und möglicherweise auch mit einer erhöhten Kriminalität zu rechnen, vor allem wenn man die bisher enormen Miet- und Kaufpreise in dieser Wohnlage beachte. Die Abweichung wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen hinsichtlich der Außentreppe dürfe nicht gestattet werden, denn diese sei nicht notwendig, wenn es bei der bisherigen Nutzung bliebe. Ein Rettungsweg könne auch im Inneren des Gebäudes geschaffen werden. Die Abweichung bezüglich der 14 Türen sei wegen brandschutztechnischer Bedenken nicht genehmigungsfähig. Auch die Abweichung wegen der Dachfenster dürfe nicht erteilt werden, da flüchtende Personen aufgrund der erhöhten Entfernung der Traufkante zum Fenster erheblich mehr gefährdet seien. Die Abweichung wegen des Feuerwehrzuganges sei ebenfalls nicht zu erteilen, weil die einzige Hauptzufahrt von der ... Straße nicht genügend Fluchtwege und Zugänge lasse. Der Stellplatzbedarf sei nicht gedeckt, es sei mit Lieferanten, Handwerkern, Bekannten oder Ähnlichem zu rechnen, für die gem. Art. 47 BayBO Stellplätze nachzuweisen seien. Durch die Verdoppelung der Belegung von 104 auf 250 Betten würden die Grenzen des Rücksichtnahmegebots überschritten. In angrenzenden Gebäuden würden auf derselben Fläche nur 1/10 dieser Personenzahl wohnen. Zugleich seien die zumutbaren Lärmgrenzwerte nicht zu halten, vor allem durch die Nutzung der 40 Balkone im Innenhof durch bis zu 100 Personen sowie dem Hofspielplatz durch 100 Kinder. Dies komme bereits einer Gastronomie mit Außensitzplätzen gleich. Die dichte Belegung mit zwei bis drei Personen auf 20 m2 Wohnfläche sei nicht menschenwürdig. Die Baugenehmigung sei daher wegen der Verletzung des Rücksichtnahmegebots, der Menschenwürde und der Sicherheit und Ordnung zum Nachteil der Bewohner und Anwohner sowie wegen erheblicher Vermögensnachteile der benachbarten Eigentümer aufzuheben.

Mit Schriftsatz vom 18. November 2014 beantragte die Antragsgegnerin,

den Antrag abzulehnen.

Es sei weder ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme noch eine Verletzung des Abstandsflächenrechts noch eine sonstige Verletzung von Nachbarrecht ersichtlich. Die vom Antragsteller angeführte Wertminderung bilde für sich keinen Maßstab, ob eine Beeinträchtigung des Rücksichtnahmegebots vorläge. Die weiteren vom Antragsteller vorgetragenen Gesichtspunkte spielten bei der Beurteilung des bauplanungsrechtlichen Rücksichtnahmegebots keine Rolle. Aus § 15 Abs. 1 BauNVO ergäbe sich kein Milieuschutz. Es handele sich auch nicht um eine lärmintensive Nutzung, da das Hauptaugenmerk auf eine dem Wohnen ähnliche Nutzung ausgerichtet sei. Der Vergleich mit einer Freischankfläche bzw. Gaststättennutzung sei nicht nachvollziehbar. Lärmintensiver Verkehr sei nicht zu erwarten. Bezüglich des Kinderspielplatzes werde auf § 22 Abs. 1a BImSchG hingewiesen. Die erteilten Abweichungen wegen Nichteinhaltung von Abstandsflächen seien rechtmäßig, außerdem sei die Antragstellerin nicht betroffen, denn die Abweichungen beträfen die Fl.Nrn. ..., ... und ..., die Antragstellerin sei aber Eigentümerin der Fl.Nr. ... Die übrigen von der Antragstellerin vorgetragenen Abweichungen beträfen Vorschriften, die nicht nachbarschützend seien. Das gelte auch für den Stellplatznachweis.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte sowie auf das schriftsätzliche Vorbringen der Beteiligten verwiesen.

II.

Der Antrag ist unbegründet, da die in der Hauptsache von der Antragstellerin erhobene Anfechtungsklage wird voraussichtlich ohne Erfolg sein wird.

1. Nach § 212a Abs. 1 BauGB hat die Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens keine aufschiebende Wirkung. Legt ein Dritter gegen die einem anderen erteilte und diesen begünstigende Baugenehmigung eine Anfechtungsklage ein, so kann das Gericht auf Antrag gemäß § 80 a Abs. 3 Satz 2 VwGO in entsprechender Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die bundesgesetzlich gemäß § 212a Abs. 1 BauGB ausgeschlossene aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage ganz oder teilweise anordnen.

Der Antrag der Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin auf Aussetzung der Vollziehung der Baugenehmigung ist daher gem. § 88 i. V. m. § 86 Abs. 3 VwGO bei verständiger Würdigung als Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der mit Schriftsatz vom 24.10.2014 erhobenen Anfechtungsklage auszulegen.

Beim Antrag gem. § 80 a Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht eine eigene Ermessensentscheidung darüber, welche Interessen höher zu bewerten sind - die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsakts oder die für die Anordnung der aufschiebenden Wirkung (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 18. Auflage 2012, § 80 Rn. 146; Schmidt in: Eyermann, VwGO, 14. Auflage 2013, § 80 Rn. 71). Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache als wesentliches, aber nicht alleiniges Indiz zu berücksichtigen (Schmidt a. a. O., § 80 Rn. 73 f.). Wird der in der Hauptsache erhobene Rechtsbehelf voraussichtlich erfolgreich sein, so wird im Regelfall die Anordnung der aufschiebenden Wirkung in Betracht kommen. Erweist sich der angefochtene Bescheid dagegen bei summarischer Prüfung als rechtmäßig, besteht ein öffentliches Interesse an dessen sofortiger Vollziehung.

2. Nach der im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes nur möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung sprechen die überwiegenden Gründe dafür, dass das mit der streitgegenständlichen Baugenehmigung zugelassene Bauvorhaben weder in bauplanungsrechtlicher noch in bauordnungsrechtlicher Hinsicht gegen drittschützende Rechte der Antragstellerin verstößt, die im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind, Art. 60 BayBO, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Dritte können sich gegen eine Baugenehmigung nur dann mit Aussicht auf Erfolg zur Wehr setzen, wenn die angefochtene Baugenehmigung rechtswidrig ist und diese Rechtswidrigkeit zumindest auch auf der Verletzung von Normen beruht, die gerade auch dem Schutz des betreffenden Nachbarn zu dienen bestimmt sind (BayVGH, B. v. 24.3.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20). Es genügt daher nicht, wenn die Baugenehmigung gegen Rechtsvorschriften des öffentlichen Rechts verstößt, die nicht - auch nicht teilweise - dem Schutz der Eigentümer benachbarter Grundstücke zu dienen bestimmt sind und im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen waren (BayVGH B. v. 24.3.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20).

3. Als nachbarschützende Rechte im Bauplanungsrecht kommen vorliegend der Anspruch auf Erhaltung der Gebietsart sowie der Anspruch auf Wahrung der gebotenen Rücksichtnahme in Betracht, die jedoch beide nicht durch die streitgegenständliche Baugenehmigung verletzt worden sind.

3.1. Die Antragstellerin hat im vorliegenden Verfahren keinen Anspruch auf Bewahrung des Charakters als „teure und gehobene Wohnlage“.

Der Gebietserhaltungsanspruch des Nachbarn setzt voraus, dass das Grundstück in einem festgesetzten oder in einem faktischen Baugebiet liegt und ist im Ergebnis darauf gerichtet, Vorhaben zu verhindern, die nach Art der baulichen Nutzung weder regelmäßig noch ausnahmsweise in diesem Gebiet zulässig sind (vgl. BVerwG U. v. 16.9.1993 - 4 C 28/91, BVerwGE 94, 151 - juris Rn. 13).

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich vorliegend hinsichtlich der gemäß § 173 Bundesbaugesetz (BBauG) übergeleiteten Baulinien nach § 30 Abs. 3 BauGB und im Übrigen nach § 34 Abs. 1 BauGB, wonach innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Sofern die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht (sog. faktisches Baugebiet), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art gemäß § 34 Abs. 2 BauGB allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

Als „nähere Umgebung“ ist dabei der umliegende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder beeinflusst (BVerwG U. v. 26.5.1978 - 4 C 9.77 - juris Rn. 33; B. v. 20.8.1998 - 4 B 79/98 - juris Rn. 7). Bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben gilt in der Regel als Bereich gegenseitiger Prägung, der die maßgebliche nähere Umgebung eingrenzt, das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite (BayVGH B. v. 1.12.2011 - 14 CS 11.2577 - juris Rn. 26; B. v. 27.9.2010 - 2 ZB 08.2775 - juris Rn. 4; U. v. 10.7.1998 - 2 B 96.2819 - juris Rn. 25). Dies gilt auch, wenn ein bestehendes Gebäude lediglich baulich oder in seiner Nutzung geändert wird. Der Baubestand bestimmt den Maßstab für die weitere Bebauung mit (vgl. BVerwG vom 27.8.1998 - 4 C 5/98 - NVwZ 1999, 523).

Im Rahmen des Hauptsachverfahrens wird die nähere Umgebung durch eine Beweiserhebung durch Inaugenscheinnahme zu bestimmen sein. Im Rahmen der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren nur möglichen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung kann die Einordnung der näheren Umgebung in ein Baugebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 ff. BauNVO vorliegend jedoch dahin stehen, denn in Betracht kommt lediglich die Einordnung als allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO oder als Mischgebiet nach § 6 BauNVO oder als Gebiet sui generis, das keinem der in der BauNVO festgesetzten Gebietsarten eindeutig zugeordnet werden kann (sog. Gemengelage).

3.1.1 Als reines Wohngebiet i. S. v. § 3 BauNVO ist die nähere Umgebung selbst nach dem Vortrag der Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin nicht einzustufen, da das Geviert nach den Angaben in der Antragsschrift auch von Gewerberaum geprägt ist. Darüber hinaus wäre die Gemeinschaftsunterkunft auch in einem reinen Wohngebiet als soziale Einrichtung, die dem Wohnen dient, ausnahmsweise zulässig, § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO.

3.1.2 Sollte die nähere Umgebung nach dem Ergebnis des Augenscheins im Hauptsacheverfahren als allgemeines Wohngebiet oder als Mischgebiet einzuordnen sein, sind Anlagen für soziale Zwecke gem. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO und § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO zulässig. Wohnheime für Flüchtlinge und Wohnungslose sind regelmäßig Anlagen für soziale Zwecke, die in einem weiten Sinn der sozialen Fürsorge und der öffentlichen Wohlfahrt dienen (vgl. zur Asylbewerberunterkunft: Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1.1.2012, § 4 BauNVO Rn. 92) und damit weder Wohngebäude noch Beherbergungsbetriebe (vgl. Stock, a. a. O., § 4 BauNVO Rn. 94; OVG Münster vom 4.11.2003 Az. 22 B 1345/03 − juris). Das Wohnheim für Flüchtlinge und Wohnungslose wäre daher sowohl im allgemeinen Wohngebiet wie auch im Mischgebiet grundsätzlich zulässig.

Es ist auch davon auszugehen, dass das Wohnheim für Flüchtlinge und Wohnungslose mit insgesamt maximal 250 Betten das ungeschriebene Erfordernis der Gebietsverträglichkeit des Vorhabens im Hinblick auf die Art der Nutzung wahrt (vgl. hierzu BVerwG B. v. 28.2.2008 - 4 B 60/07 - juris Rn. 5 f.). Bei der Prüfung der Gebietsverträglichkeit ist von einem typisierenden Ansatz auszugehen, wobei Ausgangspunkt und Gegenstand dieser Betrachtungsweise das jeweils zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist. Maßgeblich ist danach auf die Auswirkungen abzustellen, die typischerweise von einem Vorhaben der beabsichtigten Art ausgehen, insbesondere nach seinem räumlichen Umfang und der Größe seines Einzugsbereichs, der Art und Weise der Betriebsvorgänge, dem durch das Vorhaben bedingten An- und Abfahrtsverkehr sowie der zeitlichen Dauer dieser Auswirkungen und ihrer Verteilung auf die Tages- und Nachtzeiten. Dagegen kommt es bei der Prüfung der Gebietsverträglichkeit nicht auf die konkrete Bebauung in der Nachbarschaft an. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass in einem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung im Grunde auf jedem Baugrundstück die nach dem Katalog der Nutzungsarten der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung in Betracht kommen soll. Auf dieser Ebene der Zulässigkeitsprüfung stellt sich daher nicht schon die Frage, ob das Vorhaben mit den Anforderungen des § 15 Abs. 1 BauNVO einschließlich des darin verankerten Rücksichtnahmegebots vereinbar ist. Der Nachbarschutz nach § 15 Abs. 1 BauNVO knüpft an die konkreten örtlichen Gegebenheiten an. Bei dem Kriterium der Gebietsverträglichkeit geht es dagegen um die Vermeidung als atypisch angesehener Nutzungen, die den Gebietscharakter als solchen stören (BVerwG B. v. 28.2.2008 - 4 B 60/07 BauR 2008, 954 - juris Rn. 11).

Nach der für die Beurteilung dieser Frage notwendigen baugebietsbezogen typisierenden Betrachtungsweise ist das Bauvorhaben in einem allgemeinen Wohngebiet und in einem Mischgebiet gebietsverträglich. Allgemeine Wohngebiete dienen primär dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht stören, § 4 Abs. 1 BauNVO. Als atypisch und störend sind damit Nutzungen anzusehen, die nach ihren Auswirkungen, insbesondere im Hinblick auf die mit dem Vorhaben verbundenen Immissionen nach Art, Dauer und Intensität, mit der durch die überwiegende und vorrangige Wohnnutzung bestimmten Prägung eines solchen Gebiets nicht in Einklang zu bringen sind. Asylbewerberunterkünfte und damit erst Recht das vorliegende Wohnheim, dessen Hauptzielgruppe laut Projektskizze die „wohnungslose Familie mit Kindern“ ist, sind in einem allgemeinem Wohngebiet grundsätzlich als gebietsverträgliche Nutzung zu werten und daher zulässig, da es sich hierbei um eine Anlage für soziale Zwecke handelt (vgl. zur Asylbewerberunterkunft: Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1.1.2012, § 4 BauNVO Rn. 92) und vorliegend jedes Appartement mit einer Küchenzeile und einem eigenen Bad ausgestattet ist, Art. 46 Abs. 1 BayBO, so dass es auf eine dem Wohnen ähnliche Nutzung ausgerichtet ist, wenn es sich im Hinblick auf die langfristige Vermietung an die einzelnen Bewohner und die mit der Ausstattung der Räume ermöglichte auf Dauer angelegte Häuslichkeit und Eigenverantwortung der Haushaltsführung nicht ohnehin um eine Wohnnutzung handelt.

Dies gilt erst Recht, wenn sich nach dem Augenschein im Hauptsacheverfahren die nähere Umgebung als Mischgebiet i. S. v. § 6 BauNVO darstellt.

Damit hat ein nachbarlicher Abwehranspruch im Hinblick auf die Wahrung der Gebietsart keinen Erfolg, da dieser im Ergebnis darauf gerichtet ist, Vorhaben zu verhindern, die nach Art der baulichen Nutzung weder regelmäßig noch ausnahmsweise in diesem Gebiet zulässig sind (vgl. BVerwG U. v. 16.9.1993 - 4 C 28/91, BVerwGE 94, 151 - juris Rn. 13).

3.1.3 Gelangte man nach Durchführung des Augenscheins im Klageverfahren zu dem Ergebnis, dass vorliegend die maßgebliche nähere Umgebung des Bauvorhabens im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB weder eindeutig einem allgemeinem Wohngebiet noch einem Mischgebiet zugeordnete werden kann, weil das Geviert in seiner zufälligen Zusammensetzung keinen städtebaulichen Ordnungsvorstellungen i. S. der BauNVO entspricht, läge eine sog. Gemengelage vor, in der grundsätzlich kein Anspruch auf Erhaltung der Gebietsart besteht.

3.2. Das Vorhaben verletzt bei einer Belegungsobergrenze von 250 Betten auch nicht das planungsrechtliche Rücksichtnahmegebot.

Ein Vorhaben, dass sich wie das streitgegenständliche Vorhaben innerhalb des aus der Umgebung ableitbaren Rahmens hält, kann sich trotzdem nicht einfügen, wenn es die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Nachbarschaft vorhandene Bebauung vermissen lässt (vgl. BVerwG vom 6.12.1996 Az. 4 B 215/96 - juris; vom 27.8.1998 a. a. O.).

Inhaltlich zielt das Gebot der Rücksichtnahme darauf ab, Spannungen und Störungen, die durch unverträgliche Grundstücksnutzungen entstehen können, möglichst zu vermeiden. Welche Anforderungen das Gebot der Rücksichtnahme begründet, hängt wesentlich von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung desjenigen ist, den die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt, umso mehr kann er eine Rücksichtnahme verlangen. Je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind, umso weniger braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, Rücksicht zu nehmen. Bei der Interessengewichtung spielt es eine maßgebliche Rolle, ob es um ein Vorhaben geht, das grundsätzlich zulässig und nur ausnahmsweise unter bestimmten Voraussetzungen nicht zuzulassen ist, oder ob es sich - umgekehrt - um ein solches handelt, das an sich unzulässig ist und nur ausnahmsweise zugelassen werden kann. Bedeutsam ist ferner, inwieweit derjenige, der sich gegen das Vorhaben wendet, eine rechtlich geschützte wehrfähige Position inne hat (vgl. BVerwG B. v. 6.12.1996 - 4 B 215/96 - juris Rn. 9 m. w. N.). Für eine sachgerechte Bewertung des Einzelfalles kommt es wesentlich auf eine Abwägung zwischen dem, was einerseits dem Rücksichtnahmebegünstigten und andererseits dem Rücksichtnahmeverpflichteten nach Lage der Dinge zuzumuten ist, an (vgl. BVerwG U. v. 18.11.2004 - 4 C 1/04 - juris Rn. 22; U. v. 29.11.2012 - 4 C 8/11 - juris Rn. 16; BayVGH B. v. 12.9.2013 - 2 CS 13.1351 - juris Rn. 4).

Wertminderungen, die etwa auch durch Mietminderungen der Mieter verursacht werden, als Folge der Ausnutzung der einem Dritten erteilten Baugenehmigung bilden für sich genommen keinen Maßstab dafür, ob Beeinträchtigungen im Sinn des Rücksichtnahmegebots zumutbar sind oder nicht, da sich jede Nachbarbebauung auf den Wert der umliegenden Grundstücke auswirken kann (vgl. BVerwG vom 23.8.1996 - 4 C 13.94 - juris Rn. 73 - NVwZ 1997, 384).

3.2.1 Nach diesen Maßstäben liegt eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots zulasten der Antragstellerin, jedenfalls bei Einhaltung einer Belegungsobergrenze von 250 Betten, nicht vor. Die von dem Bauvorhaben in der genehmigten Form ausgehende Belästigung und die mit der Benutzung des Wohnheims für die nähere Umgebung verbundenen Auswirkungen sind ortsüblich und sozialadäquat und damit von den Nachbarn grundsätzlich hinzunehmen.

Wie bereits oben dargelegt, ist das Vorhaben in dem maßgeblichen Bereich seiner Art nach zulässig. Bei den Geräuschimmissionen, wie z. B. Gespräche, Zurufe, Abspielen von CD und Radio bei offenem Fenster, handelt es sich im allgemeinem Wohngebiet, im Mischgebiet und in der Gemengelage um grundsätzlich hinzunehmende Wohngeräusche (vgl. BayVGH U. v. 13.09.2012 - 2 B 12.109 - juris Rn. 38 bei Gemengelage). Derartige Wohnimmissionen sind selbst in Wohngebieten hinzunehmen, die durch eine andere homogen Wohnbevölkerung geprägt sind (vgl. BVerwG U. v. 23.08.1996 - 4 C 13/94 - juris Rn.72). Soweit auf die von der vorhandenen Wohnbevölkerung abweichenden Lebensgewohnheiten der künftigen Bewohner des Wohnheims hingewiesen wird, ist klarzustellen, dass das allgemeine Bauplanungsrecht keinen „Milieuschutz“ gewährleistet (vgl. BVerwG U. v. 23.08.1996 - 4 C 13/94 - juris Rn.72). Dies gilt auch für das Vorbringen, dass aufgrund der räumlichen Enge und im Hinblick auf die Anzahl der Unterzubringenden der Gemeinschaftsunterkunft mit ständigen Konfliktsituationen zu rechnen sei. Eine für Wohnheime übliche Belegungsdichte begründet für sich genommen keine bodenrechtlich relevanten Störungen, auch wenn sich Lebensrhythmus und Gewohnheiten der Untergebrachten von denen der Ortsansässigen abheben können (vgl. BVerwG vom 23.8.1996 a. a. O.). Derartige Auswirkungen - sollten sie überhaupt eintreten - sind in erster Linie mit den Mitteln des Sicherheitsrechts zu lösen. Bei möglichen Rechts- und Ordnungsverletzungen müssen primär die Verhaltensstörer zur Verantwortung gezogen werden (vgl. BayVGH U. v. 13.09.2012 - 2 B 12.109 - juris Rn. 38 mit Verweis auf VGH Bad.Württ. B. v. 25.6.1993 - 3 S 1227/93 - juris).

Im Rahmen der Prüfung des Gebots der Rücksichtnahme ist weiter zu berücksichtigen, dass mit der Baugenehmigung vom ... Juli 1968 bereits ein Fremdenheim genehmigt worden ist, so dass das vorliegende Geviert schon seit über 45 Jahren von einem großen Fremdenwohnheim geprägt wird und damit die Schutzwürdigkeit der Antragstellerin gemindert ist. Das Grundstück der Antragstellerin ist ferner deshalb vorbelastet, weil die ...-straße 9 nicht weit vom Stadtzentrum entfernt ist, so dass - auch bedingt durch die gewerbliche und Büronutzung - dort täglich ein reger Geschäftsverkehr vorzufinden ist. Zahlreiche Fahrzeuge sind entlang der ...-straße geparkt und es herrscht ein für die Innenstadtlage typischer Pkw-Verkehr. Die Antragstellerin kann daher hier nicht die gleiche Schutzwürdigkeit beanspruchen, wie z. B. für ein Grundstück in einer ruhigen Anwohnerstraße. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot durch das Vorhaben ist mithin nicht festzustellen. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Baugenehmigung lediglich auf 10 Jahre befristet ist und mit einer Belegungsobergrenze versehen wurde, so dass auch insoweit die nachbarlichen Interessen berücksichtigt worden sind.

3.2.2 Auch der von der Antragstellerin befürchtete Kinderlärm durch die im Wohnheim mit ihren Familien zusammen untergebrachten Kinder verstößt nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme.

Was die Frage der Zumutbarkeit von Kinderlärm aus der Nutzung von Spielplätzen angeht, ist in der Rechtsprechung seit langem anerkannt ist, dass die mit einer solchen Nutzung für die nähere Umgebung unvermeidbar verbundenen Auswirkungen grundsätzlich von den Nachbarn hinzunehmen sind und nur in besonders gelagerten Einzelfällen eine andere Beurteilung in Betracht kommen kann. Kinderspielplätze mit üblicher Ausstattung gehören in die unmittelbare Nähe der Wohnbebauung. Nach Art. 7 Abs. 2 Satz 1 BayBO ist bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohnungen auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe auf einem anderen geeigneten Grundstück ein ausreichend großer Kinderspielplatz anzulegen. Die mit der bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise verbundenen Geräusche sind, soweit sie Folge der natürlichen Lebensäußerungen von Kindern sind, als ortsüblich und sozialadäquat zu werten (vgl. BVerwG U. v. 12.12.1991 - 4 C 5/88 - BauR 1992, 338; NdsOVG, B. v. 29.6.2006 - 9 LA 113/04 - NVwZ 2006, 1199; VGH BW, B. v. 3.3.2008 - 8 S 2165/07 - DVBl 2008, 1001).

Auch nach § 22 Abs. 1a BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, die von Kinderspielplätzen, Kindertagesstätten und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und Richtwerte nicht herangezogen werden.

Regelungen zur selben Materie enthält auch das bayerische Gesetz über Anforderungen an den Lärmschutz bei Kinder- und Jugendspieleinrichtungen (KJG). Dieses regelt die Zulässigkeit von Kinder- und Jugendspieleinrichtungen in der Nachbarschaft von Wohnbebauung (Art. 1 Satz 1 KJG). Nach Art. 2 KJG sind die natürlichen Lebensäußerungen von Kindern, die Ausdruck natürlichen Spielens oder anderer kindlicher Verhaltensweisen sind, als sozialadäquat hinzunehmen.

Eine Abweichung von diesem Regelfall kann nur angenommen werden, wenn aufgrund besonderer Umstände wegen einer sensiblen Nutzung der Nachbarschaft ein besonderes Ruhebedürfnis besteht, wie z. B. bei Pflegeheimen oder Krankenhäusern. Dies ist hier nicht der Fall; nachbarrechtlich irrelevant ist auch eine eher unwahrscheinliche Beeinträchtigung des, etwa 400 m entfernten, auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindliche „Klinikum ... Straße“ durch den Kinderspielplatz im rückwärtigen Grundstückbereich.

Die zu erwartenden Lärmbeeinträchtigungen gehen vorliegend daher nicht über das hinaus, was bei der Nutzung eines Spielplatzes zu erwarten und als sozialadäquat hinzunehmen ist.

4. Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um einen Sonderbau im Sinn des Art. 2 Abs. 4 Nr. 6 BayBO, so dass im Rahmen des Nachbarrechtsbehelfs auch die Vorschriften der Bayerischen Bauordnung zu prüfen sind. Als entscheidungserheblich kommen vorliegend allenfalls Vorschriften des Brandschutzes bzw. die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften in Betracht.

4.1 Bei dem gerügten Verstoß gegen brandschutzrechtliche Vorschriften der Art. 24 ff. BayBO ist von Seiten der Antragstellerin nicht hinreichend konkret vorgetragen, welche Brandschutzvorschriften hier nicht nur dem Schutz der Bewohner des Wohnheims, sondern gerade dem Schutz der Antragstellerin als Nachbarin zu dienen bestimmt sind und inwieweit hiervon zu ihren Lasten abgewichen wurde.

Nach Art. 62 Abs. 1 Satz 1 BayBO ist die Einhaltung der Anforderungen an den Brandschutz nach Maßgabe der Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen, Bauvorlagenverordnung - BauVorlV nachzuweisen. Die Anforderungen für einen ordnungsgemäßen Brandschutznachweis ergeben sich aus § 11 BauVorlV. Er kann gemäß § 11 Abs. 2 Satz 3 BauVorlV gesondert in Form eines objektbezogenen Brandschutzkonzeptes dargestellt werden. Nach Art. 62 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 BayBO muss dieser Brandschutznachweis durch einen Prüfsachverständigen bescheinigt oder bauaufsichtlich geprüft sein. Das vom Architektenbüro ... vorgelegte Brandschutzkonzept vom 09.09.2014 mit integriertem Brandschutznachweis nach § 11 Bauvorlagenverordnung wurde ausweislich des Stempels der Antragsgegnerin geprüft und ist Bestandteil der Baugenehmigung vom...09.2014. Anhaltspunkte dafür, dass die Antragstellerin trotz dieses ausführlichen und bauaufsichtlich geprüften Brandschutzkonzeptes in Rechten verletzt ist, die auch ihrem Schutz zu dienen bestimmt sind (BayVGH B. v. 24.3.2009 - 14 CS 08.3017 - juris Rn. 20), wurden von der Antragstellerin nicht substantiiert dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Im Übrigen rügt die Antragstellerin allein die Verletzung von brandschutzrechtlichen Vorschriften, die dem Schutz der Bewohner des Wohnheims dienen sollen.

4.2 Auch eine Verletzung von Nachbarrechten der Antragstellerin wegen eines Verstoßes gegen bauordnungsrechtliche Abstandsflächenvorschriften ist zu verneinen.

Die neu zu errichtende außenliegende Rettungstreppe wirft keine Abstandsflächen auf das Grundstück der WEG, so dass eine Rechtsverletzung der Antragstellerin insoweit ausscheidet.

5. Der Antrag ist nach alldem mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen.

Es entspricht der Billigkeit, der Antragstellerin die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht aufzuerlegen (§ 162 Abs. 3 VwGO), da diese keinen Antrag gestellt und sich somit auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, § 154 Abs. 3 VwGO.

6. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 i. V. m. § 52 Abs. 1 GKG und Nrn. 1.5 und 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.