Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 12. Nov. 2015 - 7 D 76/14.NE
Tenor
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsteller zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer städtebaulichen Sanierungssatzung, die für ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Innenstadt der Antragsgegnerin Geltung beansprucht.
3Die Antragstellerin zu 1. ist Mieterin von gewerblich genutzten Grundstücken innerhalb des im Sanierungsgebiet liegenden Großmarktgeländes, insbesondere von Lagerhallen für Lebensmittel und Bürogebäuden, mit einer Gesamtmietfläche von etwa 8.000 qm. Die Grundstücke stehen seit Anfang 2014 im Eigentum der Antragsgegnerin. Die Mietverträge laufen bis zum 31. Dezember 2019. Die Antragsteller zu 2. - 7. sind Eigentümer eines Grundstücks auf dem Gelände des Großmarkts (Gemarkung L. S1. , Flur 53, Flurstücke 1124, 1125) verbunden in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das Grundstück ist mit einem Bürogebäude bebaut, in dem eine Zweigniederlassung der Firma N. B. & Co. KG tätig ist. Die Antragstellerin zu 8. ist Erbbauberechtigte an Grundstücken auf dem Gelände des L1. Großmarkts, die als Lagergebäude mit Büroräumen genutzt sind (Erbbaugrundbuch von L. -S1. , Bl. 9957). Das Erbbaurecht ist bis zum 31. Dezember 2020 bestellt, die Antragstellerin zu 8. hat eine Option für eine Verlängerung. Die Antragsteller zu 9. - 11. sind in Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer des Grundstücks Gemarkung L. -S1. , Flur 51, Flurstück 1566 mit der Anschrift T1. Straße 8. Das bebaute Grundstück wird teils gewerblich durch ein Medienunternehmen und teils für Wohnzwecke genutzt. In den Gebäuden befindet sich das so genannte Forum für Fotografie. In der Vergangenheit - bis 2014 - befanden sich dort auch Veranstaltungsräume des Literaturhauses L. . Der Antragsteller zu 11. betreibt auf dem Grundstück die Galerie U. A1. .
4Der Bereich, für den die Satzung Geltung beansprucht, umfasst das Sanierungsgebiet, das sich südlich des innerstädtischen F.--------rings vom Rhein bis zur M. Straße erstreckt und im Süden im Wesentlichen durch den Straßenzug T1. Straße, N1.----straße , C1.-------weg , Am W. , I. weg und I1. -D. -O. -Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet liegen im östlichen Teil Brachflächen der ehemaligen E. -Brauerei an der B1. Straße, in dem mittleren Abschnitt das Großmarkt-Gelände und nördlich davon der ehemalige Güterbahnhof C2. , im westlichen Bereich das Südstadion mit angrenzenden Sportflächen, der Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd sowie das Gelände südlich des F1.----walls . Das Gebiet umfasst insgesamt eine Fläche von etwa 100 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. (Regionalplan) stellt für diesen Bereich im östlichen Teil einen allgemeinen Siedlungsbereich dar, an den westlich des Großmarktgeländes ein regionaler Grünzug und nördlich ein Bereich für Schienenwege angrenzt. In der Satzung wird unter Bezugnahme auf § 142 Abs. 1 und 3 BauGB in § 1 das Sanierungsgebiet im „klassischen Verfahren“ festgelegt und in § 2 das Inkrafttreten am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt geregelt. Die Festlegung des Geltungsbereichs erfolgt dadurch, dass die Satzung auf einen beigefügten Lageplan mit einem Maßstab, der etwa zwischen 1: 12.000 und 1: 12.500 beträgt, Bezug nimmt und zugleich die Begrenzung des Sanierungsgebiets - teils unter Bezugnahme auf Flurstücksgrenzen, teils unter Bezugnahme auf Straßenseiten - textlich umschreibt.
5Das Verfahren der Aufstellung der Sanierungssatzung verlief wie folgt: Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 29.5.2008 für das Untersuchungsgebiet südliche Innenstadt-Erweiterung/Südstadion, eingegrenzt durch die Südgrenze des F.--------rings , das H. -I2. -Ufer, die T1. Straße, die N1.----straße , L2. Straße, S2. Brache, Am W. , und I. weg, den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und beauftragte die Verwaltung, für den Untersuchungsraum auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen ein Rahmenkonzept, insbesondere zur Inwertsetzung und Entwicklung der disponiblen Flächen zum Ausbau des Inneren Grüngürtels und als Orientierungsrahmen für ein oder gegebenenfalls mehrere förmlich festzusetzende Sanierungsgebiete zu erarbeiten und zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 19.11.2008 bekannt gemacht. In der Folgezeit führte die Antragsgegnerin verschiedene Bestandserhebungen und Untersuchungen durch.
6Mit der Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 legte die Verwaltung der Antragsgegnerin die Vorbereitende Untersuchung (Stand Oktober 2011) nebst Entwicklungskonzept im Dezember 2011 dem Stadtentwicklungsausschuss des Rats vor. In dem Entwicklungskonzept war ein „Nutzungskonzept 2025“ enthalten. Dieses sah u. a. für die Grundstücke des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 bzw. des C2. -Centers, L3. T2. 1-9, eine vollständige bzw. teilweise Überplanung als Grünfläche im Rahmen der Fortführung des Inneren Grüngürtels vor; im zugehörigen Maßnahmenplan waren die Grundstücke als Flächen mit erheblichem Freistellungsbedarf einschließlich Gebäudeabriss, Rückbau, Erschließung u. a. gekennzeichnet. Ferner wurde die Verknüpfung des Konzepts mit einer geplanten Bewerbung der Antragsgegnerin für die Durchführung der Bundesgartenschau 2025 im Zusammenhang mit der Fortführung des Inneren Grüngürtels betont. Im Entwicklungskonzept finden sich auch Ausführungen zu der geplanten Einbeziehung des C2. -Centers, L3. T2. 1-9, und des Gebäudes auf dem Grundstück H. -I2. -Ufer 54 in den Inneren Grüngürtel; es heißt, dass dessen Vollendung Kernthema einer Bewerbung für die Bundesgartenschau sei. Am 19.3.2012 fand nach Behandlung der Vorlage in den Bezirksvertretungen Innenstadt und S3. eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 (Vorbereitende Untersuchung und Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung) statt. Am 20.9.2012 nahm der Rat die vorbereitende Sanierungsuntersuchung gemäß § 141 BauGB zur Kenntnis und beauftragte die Verwaltung, für das als Ergebnis vorgeschlagene Sanierungsgebiet eine Beschlussvorlage zur förmlichen Festlegung nach § 142 Abs. 3 BauGB vorzulegen. Zugleich beschloss der Rat das Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung unter Berücksichtigung und Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach Modell 2 zur vorbereitenden Untersuchung als Entwicklungsplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss nach Beteiligung anderer Gremien in der Sitzung vom 18.6.2013 die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung. In dem Beschluss war angegeben, die Entscheidung erfolge zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2028. Zur Begründung der Satzung wurde in der Beschlussvorlage Nr. 897/2013 u. a. ausgeführt: Gegenüber dem Abgrenzungsvorschlag der Vorbereitenden Untersuchung sei das Gebiet im Osten über die S4.--------straße (H. -I2. -Ufer) und die Stadtbahntrasse hinweg bis an die Uferkante des Rheinstroms erweitert, damit die Wegeverbindungen des zukünftig zu verlängernden Inneren Grüngürtels mit den Promenadenflächen am Rheinufer in Höhe der Südbrücke verbunden werden könnten. Darüber hinaus sei das Gebiet auf der anderen Seite westlich der M. T2. begrenzt, womit auch die Verkehrsbauwerke (einschließlich der Unterführung I1. -D. -O. -Str.) in das Sanierungsgebiet einbezogen seien. Damit seien alle Flächen einbezogen, deren Neuordnung zur Erreichung der genannten Sanierungsziele erforderlich sei. Flächen aus dem Umkreis der Vorbereitenden Untersuchung, für die im Sinne der Sanierungsziele keine Neuordnungsnotwendigkeit bestehe, seien nicht einbezogen. Zur Sicherung der im Entwicklungskonzept mit langfristigen Nutzungsvorstellungen zur Neuordnung des Raums am 20.9.2012 beschlossenen Neuordnungsziele sei die Verwaltung vom Rat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets beauftragt worden. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung ergebe sich, dass städtebauliche Missstände vorlägen, und das Gebiet insgesamt sowohl von Substanzschwächen als auch von Funktionsschwächen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB betroffen sei. Damit sei das Gebiet in der Erfüllung der ihm nach Lage und Funktion obliegenden dringlichen Aufgaben zur Verbesserung der Versorgung mit zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsstätten sowie Freiräumen erheblich beeinträchtigt. Insgesamt begründeten die Ergebnisse der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung mit den dort festgestellten und aufgeführten städtebaulichen Missständen und Funktionsschwächen die Notwendigkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 und 3 BauGB, womit zur Vermeidung von Fehlentwicklungen das Sanierungsverfahren im herkömmlichen Verfahren mit den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung komme. Nach § 140 Nr. 3 BauGB sei die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung, weshalb die vorliegende Voruntersuchung mit einem vom Rat beschlossenen Entwicklungskonzept komplettiert worden sei. Demensprechend seien folgende generelle Entwicklungs- und Sanierungsziele zu berücksichtigen:
7- Beseitigung der Funktionsverluste und -defizite sowie städtebaulichen Missstände im Siedlungs- und Freiraum,
8- Stärkung der Innenentwicklung durch eine angemessene wie maßvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung (ressourcenschonende Nachverdichtung) insbesondere durch Nutzung der Potenziale disponibler bzw. freiwerdender Grundstücksflächen,
9- Umsetzung der hier betroffenen gesamtstädtischen Freiraumzielplanung durch einen Ausbau und eine Aufwertung des gesamtstädtisch bedeutsamen Inneren Grüngürtels wie des Grünzugs Süd und Vernetzung mit den weiteren Grünflächen der Stadtteile unter Beachtung der Nutzungs- und Erholungsansprüche der Stadtbewohner,
10- Berücksichtigung zentraler Nutzungsanforderungen innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie gegebenenfalls gesamtstädtischer und regionaler Gemeinbedarfe aus den Bereichen Bildung, Ausbildung, Wissenschaft und Forschung, Sicherstellung einer konzeptionellen Umsetzung der Sanierungsziele durch eine zielführende Verknüpfung öffentlicher Investitionen und privaten Engagements.
11Die Sanierungsziele entsprächen den sektoralen und räumlichen Zielen der L1. Stadtentwicklungsplanung, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, der Wohnungsgesamtplanung mit Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Wohnen und dem Gesamtverkehrskonzept mit seiner zukünftigen Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Verkehr und seien nach Maßgabe der Fortschreibung dieser Konzepte und gegebenenfalls weiterer gebietsbezogener Beschlüsse des Rates und seiner Fachausschüsse anzupassen. Im Ergebnis einer erfolgreichen Sanierungsplanung sei ein der Lage entsprechend mit neuen Funktionen gestärkter urbaner Stadtraum anzustreben mit nachhaltigen baulichen und Freiraumstrukturen, differenzierten Wohnangeboten für eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur, zukunftsorientierten Arbeitsstätten und öffentlichen Bildungs-, Sozial- und Kultureinrichtungen mit einem attraktiven Stadtbild. Aus dem beschlossenen Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung mit den oben genannten Zielsetzungen leiteten sich folgende wesentliche geplante Sanierungsmaßnahmen ab:
12- Bereitstellung der notwendigen Planflächen und Ausbau des Inneren Grüngürtels ab M. T2. (Uni Campus) nach Süden bis an den Rhein in einer mittleren Breite für die neue Planung von 150 m in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor A. T3. und Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen, insbesondere im Bereich des DB-Gleisdreiecks,
13- Wohnungsneubau auf den ehemaligen Brauereiflächen westlich B1. T2. ,
14- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung der Planflächen des vormaligen Güterbahnhofs C2. zwischen W1.---------straße und C3. T2. südlich des F.--------rings und Errichtung eines gemischten neuen Quartiers für Wohnen und Arbeiten (Arbeitstitel: Südstadtspange) mit Südausrichtung auf den fortgeführten Inneren Grüngürtel,
15- Städtebauliche Fassung der Eingangssituation C4. T2. (Bezirksteilzentrum südliche Innenstadt) in Höhe des F.--------rings und der zukünftigen Verknüpfungshaltestelle von Stadtbahn und S-Bahn mit einem neuen C2. -Komplex,
16- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung des bisherigen städtischen Großmarkt-Geländes nördlich N1.----straße /C1.-------weg bis zur Planfläche Innerer Grüngürtel zur Errichtung des neuen Wohnquartiers Parkstadt-Süd mit zugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum mit Kita, Grundschule u. a.),
17- Sicherung und Neunutzung der denkmalgeschützten bisherigen Großmarkt-Halle vorzugsweise durch öffentliche bzw. halböffentliche Nutzungen,
18- Neubau einer weiterführenden Schule auf den ehemaligen Brauereiflächen östlich B1. T2. ,
19- Erweiterung und Ausbau des innerstädtischen F.--------rings zu Gunsten der S-Bahn mit Anlage einer neuen S-Bahn-Haltestelle in Höhe der C3. T2. mit Umsteigemöglichkeit zur Stadtbahn,
20- Herstellung einer neuen Unterführung des F.--------rings vom C4. Wall (auf Höhe C4. Wall 21- 23 bei Einmündung von Zugweg/X. T2. ) zwecks Anbindung des neuen gemischten Quartiers T4. an den Wohnbereich O1. -Süd.
21Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Bewohnerschaft seien durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Die wesentlichen Wohnungsbestände des Untersuchungsrahmens seien aus dem Sanierungsgebiet zwischen C4. T2. und L3. T2. ausgenommen worden. Von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB könne daher abgesehen werden. Die Durchführung der Sanierung erfordere die Verlagerung der gewerblichen Nutzungen auf dem Gelände des Großmarktes und des vormaligen Güterbahnhofs C2. , der kleingewerblichen Nutzungen im Bereich des DB-Gleisdreiecks am I. weg und am W2.---------------weg und an der B1. T2. sowie der tertiären Nutzungen an der L3. T2. und am H. -I2. -Ufer. Für die Betriebe des Großmarktes und eventuell weitere Großmarkt affine Betriebe werde derzeit ein Verlagerungsstandort in L. -N2. entwickelt. Den Betrieben, deren Verlagerung nach L. -N2. nicht in Betracht komme, würden soweit wie möglich innerhalb bestehender Gewerbegebiete in der Stadt L. Ersatzstandorte angeboten. Ergänzend hierzu würden durch Verlagerungen etc. gegebenenfalls entstehende Vermögensschäden nach den Grundsätzen des Entschädigungsrechts des Baugesetzbuches ausgeglichen. Die Belange der Gewerbetreibenden seien damit berücksichtigt.
22Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 136 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Das öffentliche Interesse sei dadurch begründet, dass die Sanierung des zentral gelegenen Gebietes nicht nur Verbesserungen für ansässige Einwohner, Eigentümer und Unternehmen sicherstelle, sondern darüber hinaus in besonderer Weise dringend benötigte Bedarfe der Daseinsvorsorge bediene. Mit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels würden bestehende Defizite in der Freiraumversorgung der L1. Bevölkerung, verstärkt im Nahbereich, abgebaut und Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas ermöglicht. Die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen werde begünstigt durch eine überschaubare Zahl von Grundstückseigentümern, die wesentliche Grundstücke besäßen. Die Großmarktverlagerung sei durch Ratsbeschluss auf 2020 terminiert. Durch die laufende Planung des neuen Frischezentrums würden in N2. die Voraussetzungen für die Verlagerung der Großmarktnutzungen getroffen. Das kooperative städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren solle 2013/2014 stattfinden. Dem schließe sich das Bebauungsplanverfahren an, womit die Grundlagen für eine zügige Durchführung gelegt würden. Im weiteren Verfahren würden die Sanierungsmaßnahmen in einem integrierten Handlungskonzept dargestellt. Der Durchführungszeitraum für die Sanierungsmaßnahmen werde entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bis zum 31.12.2028 befristet. Weiterhin finden sich am Ende der Begründung Ausführungen zu Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, in denen im Wesentlichen angegeben wird, die Finanzierung der Gesamtmaßnahme sei als hinreichend gesichert zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Begründung nebst Anlagen Bezug genommen. Die Sanierungssatzung wurde am 10.7.2013 im Amtsblatt der Stadt L. , öffentlich bekannt gemacht. Beigefügt waren Hinweise auf §§ 152 – 156a BauGB sowie auf die „Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen nach §§ 215 Abs. 1 Satz 1 und 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB“ mit vollständigem Abdruck dieser Bestimmungen und auf die Rechtsfolgen nach § 7 Abs. 6 Satz 1 GO NRW.
23Die Antragsteller haben am 3.7.2014 den Normenkontrollantrag eingereicht.
24Zur Begründung tragen die Antragsteller im Wesentlichen vor: Der Normenkontrollantrag sei zulässig. Sie seien antragsbefugt. Die Antragsbefugnis ergebe sich aus der Stellung als Grundeigentümer im Plangebiet in Bezug auf die Antragstellerinnen zu 2.-7. bzw. die Antragsteller zu 9.-11. Hinsichtlich der Antragstellerin zu 8. folge sie aus dem nach § 200 Abs. 2 BauGB dem Grundeigentum gleichgestellten Erbbaurecht an Grundflächen im Satzungsgebiet. Hinsichtlich der Antragstellerin zu 1. folge die Antragsbefugnis aus der Stellung als Mieterin von Grundeigentum im Satzungsgebiet. Der Antrag sei auch begründet. Die Satzung sei abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin gehe zu Unrecht davon aus, dass für das gesamte Gebiet städtebauliche Missstände vorlägen. Es fehle jedenfalls an der Erforderlichkeit von Sanierungsmaßnahmen zur Behebung der behaupteten städtebaulichen Missstände. Es sei zu Unrecht das klassische Verfahren statt des vereinfachten Verfahrens (§ 142 Abs. 4 BauGB) gewählt worden. Ferner sei verkannt worden, dass andere Mittel, insbesondere der Abschluss städtebaulicher Verträge, ausreichend gewesen wäre. Bei der Abwägung seien die Belange der Eigentümer und der Gewerbetreibenden völlig außer Acht gelassen worden. Es sei kein Sozialplan festgesetzt worden. Auch sei die erforderliche Festsetzung eines Sanierungsersatzgebiets bzw. eines Sanierungsergänzungsgebiets unterblieben. Es fehle auch an der Abwägung unter dem Aspekt der zügigen Durchführung der Sanierung. Es fehle ferner an dem erforderlichen funktionalen Zusammenhang der Teilflächen, die die Antragsgegnerin im Sanierungsgebiet zusammen gefasst habe. Auf den Aspekt der Fortführung des Inneren Grüngürtels könne hier nicht abgestellt werden, weil dessen Fortführung in der geplanten Weise faktisch nicht durchführbar sei. Insbesondere stehe dem die vorhandene Bebauung und die geplante Bebauung im Bereich der M. T2. entgegen. Eine solche Fortführung sei auch nicht erforderlich. Die Antragsgegnerin könne sich die Sanierung nicht leisten. Der damalige Beigeordnete habe bei der Öffentlichkeitsbeteiligung am 19.3.2012 erklärt, man wolle sich mit dem Mittel der Sanierungssatzung wirkungsvolle Zugriffsrechte für Grundstücke im privaten Eigentum verschaffen. Eine Kosten- und Finanzierungsübersicht liege nicht vor. Die Antragsgegnerin habe ausweislich der Satzungsbegründung ihre Verpflichtung zur Erstellung einer solchen Übersicht erkannt, diese Verpflichtung jedoch nicht erfüllt. Es sei bereits während der Aufstellung der Satzung klar gewesen, dass erhebliche Mittel ausgegeben werden müssten, um das Grundeigentum auf dem ehemaligen Güterbahnhof-Gelände zu kaufen, so habe der Kaufpreis später insgesamt über 20.000.000 Euro betragen. Gemessen an der Rechtsprechung des OVG Koblenz sei eine Satzung unwirksam, wenn zu keinem Zeitpunkt eine Kosten- und Finanzierungsübersicht erstellt worden sei und insofern der Aspekt der Kosten und der Finanzierbarkeit der Satzung bzw. der Sanierung nicht in die Abwägung habe einfließen können. Die Abwägung sei im Übrigen auch deshalb fehlerhaft, weil die Antragsgegnerin nicht ermittelt habe, welche Ausdehnung der jüdische Friedhof im Bereich des Großmarkts habe, der als Bodendenkmal geschützt sei. Die Einbeziehung des Grundstücks der Antragsteller zu 9. -11. sei abwägungsfehlerhaft, weil die kulturelle Arbeit des Kulturzentrums für Fotografie nicht gewürdigt worden sei. Weiter sei sie auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil andere in ähnlicher Weise genutzte Grundstücke, insbesondere im Bereich der ehemaligen E. -Brauerei, im Laufe des Verfahrens aus dem Geltungsbereich ausgenommen worden seien. Abwägungsfehlerhaft sei auch die Einbeziehung der S2. Brache in das Sanierungsgebiet. Es gebe keinen nachvollziehbaren Grund für die Einbeziehung dieses innerstädtischen Biotops in das Sanierungsgebiet. Die Satzung sei ferner deshalb fehlerhaft, weil sie mit den raumordnungsrechtlichen Vorgaben nicht übereinstimme. Die Fortsetzung des dargestellten regionalen Grünzugs über den dargestellten allgemeinen Siedlungsbereich bis hin zum Rhein als wesentliches Sanierungsziel stehe in Widerspruch zum Regionalplan.
25Die Antragsteller beantragen,
26die vom Rat der Antragsgegnerin am 18.6.2013 beschlossene und am 10.7.2013 im Amtsblatt der Antragsgegnerin bekannt gemachte Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes “Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung-ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 für unwirksam zu erklären.
27Die Antragsgegnerin beantragt,
28den Antrag abzulehnen.
29Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Satzung sei rechtmäßig. Das Sanierungsgebiet sei weitgehend von Substanzmängeln geprägt. Darüber hinaus lägen auch erhebliche Funktionsmängel vor. Ein Abwägungsfehler ergebe sich nicht aus dem Einwand der Antragstellerin bzw. anderer Antragsteller, ihre Grundstücke seien nicht sanierungsbedürftig; das Gesetz lasse auch die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet zu, auf denen keine städtebaulichen Missstände vorlägen und die auch nicht zu solchen Missständen beitrügen, wenn sie - wie hier - im Einflussbereich städtebaulicher Missstände lägen. Die weiteren formellen oder materiellen Mängel der Satzung, die von der Antragstellerin bzw. den weiteren Antragstellern in den parallelen Normenkontrollverfahren behauptet worden seien, seien nicht gegeben. Insbesondere liege nicht etwa deshalb ein Mangel der Satzung vor, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB vorgelegen habe. Aus der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass es keinen festen Zeitpunkt im Sanierungsverfahren gebe, zu dem die Übersicht vorliegen müsse, maßgeblich sei vielmehr der Stand der jeweiligen Planung. Grundlage der Übersicht sei das städtebauliche Sanierungskonzept, dieses werde in der Regel erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erarbeitet. Deshalb sei auch die Übersicht nach § 149 BauGB in der Regel erst nach Erlass der Satzung aufzustellen. Ein Abwägungsfehler habe nicht etwa im Hinblick auf die angesprochene Verknüpfung zwischen der Planung einer Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und den Planungen für eine Bewerbung für die Durchführung der Bundesgartenschau (BUGA) 2025 vorgelegen. Der erhobene Einwand, die Sanierung sei auf ein unzulässiges Sanierungsziel gerichtet gewesen, greife nicht durch. Die Sanierungsplanung habe nicht etwa ausschließlich auf die Verbesserung der Erfolgsaussichten der geplanten Ausrichtung der BUGA gezielt. Vorrangiges Ziel sei die Umsetzung des Sanierungskonzepts, d. h. der Ausbau des Inneren Grüngürtels; die BUGA-Bewerbung sei von dieser Umsetzung abhängig gewesen, die Bewerbung um die BUGA habe nicht umgekehrt zum Ausbau des Grüngürtels gezwungen. Die BUGA habe nicht das bestimmende Sanierungsziel dargestellt, sondern eine Bewerbung für die BUGA hätte lediglich von der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels profitiert; die BUGA hätte aber zugleich Antrieb für die ohnehin geplante Fortentwicklung des Inneren Grüngürtels und damit für eine zügige Durchführung der Sanierung sein können.
30Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 9.10.2015 Bezug genommen.
31Aus den von der Antragsgegnerin nachgereichten Verwaltungsvorgängen ergibt sich, dass der Rat am 12.5.2015 beschlossen hat, die Machbarkeitsstudie zur Bundesgartenschau 2025 zur Kenntnis zu nehmen, und dass er sich gegen eine Bewerbung ausgesprochen hat; zugleich heißt es im Beschluss, der Rat unterstreiche mit Nachdruck, dass die Verlängerung des Inneren Grüngürtels, wie sie mit dem Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung am 20.9.2012 beschlossen worden sei, im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel umgesetzt werde.
32Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.9.2015 - im Einverständnis der Beteiligten gemeinsam in allen die Sanierungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren (- 7 D 66/14.NE, 7 D 67/14.NE, 7 D 70/14.NE, 7 D 76/14.NE -) - in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - auch zu den vorgenannten parallelen Verfahren - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge zur Sanierungssatzung und der weiteren von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
33E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
34Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (A.) und begründet (B.)
35A. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
36Die Antragsteller sind insbesondere antragsbefugt.
37Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.
38Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.7.2009
39- 7 D 130/08.NE -, BRS 74 Nr. 231 = BauR 2009, 1876.
40Danach ergibt sich die Antragsbefugnis der Antragsteller zu 2.- 7 und der Antragsteller zu 9.- 11. schon aus ihrer Stellung als Eigentümer von Grundstücken im durch die Satzung festgelegten Sanierungsgebiet.
41Die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 8. ergibt sich im Hinblick auf ihr Erbbaurecht an Grundeigentum im Satzungsgebiet. Dieses dingliche Recht steht dem Eigentum nach § 200 Abs. 2 BauGB gleich.
42Schließlich kann auch die Antragsbefugnis der Antragstellerin zu 1. nicht verneint werden. Als Mieterin von Gebäuden auf Grundstücken im Satzungsgebiet besteht im Hinblick auf das Abwägungsgebot auch insoweit die Antragsbefugnis. Abwägungsrelevant kann nicht nur ein durch die Planung berührtes subjektives Recht, sondern auch jedes mehr als geringfügige Interesse sein, soweit es schutzwürdig ist. Die Tatsache, dass eine bestimmte Grundstücksnutzung nur aufgrund eines Mietvertrags oder Pachtvertrags geschieht, führt nicht aus sich heraus dazu, dass die damit zusammenhängenden Interessen bei der planerischen Abwägung unberücksichtigt zu bleiben hätten. So sind die Interessen eines Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses und an einem Verbleib im Sanierungsgebiet durch die mit einer Satzung im klassischen Verfahren begründete Anwendbarkeit der §§ 152 bis 156a BauGB sowie § 144 BauGB grundsätzlich unmittelbar berührt. Solche Interessen sind in die Abwägung grundsätzlich - und so auch hier -einzustellen.
43Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011
44- 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213.
45Soweit die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 9.10.2015 geltend macht, die Antragstellerin zu 1. habe sich mit ihr „sanierungskonform geeinigt“, ergeben sich daraus keine durchgreifenden Zweifel am Fortbestehen der Antragsbefugnis. Die zugrunde liegende Tatsache, dass alle Mietverträge auf den 31.12.2019 endterminiert sind, ändert nichts daran, dass etwa eine über ein Jahr hinaus gehende Untervermietung für die restliche Vertragslaufzeit als Maßnahme nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB ohne Genehmigung der Antragsgegnerin unzulässig wäre.
46B. Der Antrag ist auch in der Sache begründet. Die Sanierungssatzung ist unwirksam. Sie leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die Satzung steht mit §§ 136 ff. BauGB nicht in Einklang; der Erlass einer Sanierungssatzung kam zwar grundsätzlich in Betracht (dazu I.), die Satzung ist aber aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft (dazu II.), es kann dahin stehen, ob die Satzung auch aus weiteren Gründen fehlerhaft ist (dazu III.).
47I. Der Erlass einer Sanierungssatzung kam hier grundsätzlich in Betracht.
48Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
49Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
50Die §§ 136 ff. BauGB kamen danach als Rechtsgrundlage der Satzung grundsätzlich in Betracht, weil städtebauliche Missstände im Sinne des Gesetzes vorlagen (dazu 1.) und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht von vornherein durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen war (dazu 2.).
511. Hier lagen städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 BauGB vor.
52Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach einer sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). In § 136 Abs. 3 BauGB ist näher geregelt, unter welchen Aspekten die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen beurteilt werden soll, sowie unter welchen Aspekten die Funktionsfähigkeit des Gebiets beurteilt werden soll. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
53Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011
54- 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
55Gemessen an diesen Vorgaben ist die Antragsgegnerin in Bezug auf den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets ausweislich der umfangreichen und detailliert dokumentierten Feststellungen, insbesondere in der Vorbereitenden Untersuchung - zusammengefasst auf Seite 2 der Satzungsbegründung - zu Recht von Substanzmängeln bzw. Funktionsmängeln ausgegangen.
56Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welche Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des seinerseits auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden.
57Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.3.2010
58- 4 BN 60.09 -, BRS 76 Nr. 226 = BauR 2010, 1176.
59Danach kommt es nicht darauf an, ob Substanzmängel oder Funktionsmängel etwa auch hinsichtlich der Grundstücke H. -I2. -Ufer 54 und L3. T2. 1-9 sowie T1. T2. Nr. 8 bzw. ihrer Bebauung vorlagen.
60Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
61Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888 m. w. N.
62Danach kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise davon ausgehen konnte, dass es sich um einzelne Grundstücke handelte, die nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB aus Gründen der Zweckmäßigkeit in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnten, ohne dass auf diesen genannten Grundstücken städtebauliche Missstände vorlagen. Diese Möglichkeit ergibt sich im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB.
63Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = BauR 1996, 522.
642. Die Anwendung des Sanierungsrechts war hier nicht mit Blick auf andere städtebauliche Instrumente von vornherein ausgeschlossen; es kam zwar auch die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB - städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - in Betracht,
65vgl. zur Abgrenzung zwischen den städtebaulichen Instrumentarien der Sanierung und der Entwicklung etwa BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 ‑ 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = DVBl. 1998, 1294 sowie Busch, Probleme der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in: Planung, Festschrift für Hoppe, Hrsg.: Erbguth u. a., S. 405 ff.,
66oder der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern in Verbindung mit Bebauungsplänen (vgl. § 11 BauGB); das ließ aber die Anwendbarkeit der Instrumente des Sanierungsrechts unberührt.
67II. Die Satzung ist aber aus zwei selbständigen Gründen in jeweils erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft. Sie ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte (dazu 1.) und weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat (dazu 2.).
681. Die Abwägung bei der Festlegung des Sanierungsgebiets ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte.
69Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gehört, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss, soweit dies der Planungsstand erlaubt, ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann - sonst fehlt es an der Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums - und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgibt.
70Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213 (zur Erforderlichkeit) sowie Urteil vom 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE ‑, juris (zum Zügigkeitserfordernis), jeweils m. w. N.
71Der Sanierungssatzung lag ein Sanierungsziel zugrunde (dazu a)), dessen Erreichbarkeit im Rahmen der gebotenen Abwägung mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht abwägungsfehlerhaft beurteilt worden ist (dazu b)); dieser Mangel ist erheblich und nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu c)).
72a) Grundlage der Abwägung hinsichtlich der mit der Satzung festgelegten Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist die Zielsetzung der Antragsgegnerin, die sich aus ihrem Sanierungskonzept ergibt, das auch nach ihrem Vortrag im gerichtlichen Verfahren vorrangig auf den Ausbau des Inneren Grüngürtels gerichtet war. Sie hat durch die in der Satzungsbegründung erfolgte Bezugnahme auf die Ausführungen in dem durch Beschluss vom 20.9.2012 festgelegten Entwicklungskonzept die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB) bestimmt, d. h. ein entsprechendes Sanierungskonzept festgelegt. Die Antragsgegnerin hat mit dem Beschluss der Satzung am 18.6.2013 diese Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt. Unter der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB ist die Ausarbeitung, Festlegung und Fortentwicklung des jeweiligen Sanierungskonzepts der Gemeinde zu verstehen.
73Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand der Bearbeitung: September 2010, § 140 Rn. 8.
74Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein in vorbereitenden Untersuchungen enthaltenes Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen wird, lässt sich zwar nicht allgemein beantworten. Es dürfte aber regelmäßig - und so auch hier - davon auszugehen sein, dass die Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.
75Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999
76- 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888. S.o.
77In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass das in der Vorbereitenden Untersuchung - Stand Oktober 2011 - enthaltene Entwicklungskonzept, insbesondere mit dem entsprechenden Nutzungskonzept 2025 (Karte 10) und dem zugehörigen Maßnahmenplan (Karte 13) zum Bestandteil eines Sanierungskonzepts geworden ist, das Gegenstand der Beschlussfassung der Antragsgegnerin vom 20.9.2012 und der daran anknüpfenden Beschlussfassung vom 18.6.2013 war. Dass es sich um eine solche Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB handelt, bestätigen im Übrigen auch die Ausführungen in Abschnitt 3 der Satzungsbegründung. Mithin kommt es nicht darauf an, dass eine entsprechende nutzungsbezogene und bereits maßnahmenorientierte Konkretisierung eines Entwicklungskonzepts möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte stattfinden können.
78Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984
79- 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233 = BauR 1985, 189.
80b) Die Erreichbarkeit dieser Zielsetzung ist mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB im Rahmen der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden.
81Eine Sanierungssatzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung, wenn bei der Beschlussfassung eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB nicht vorliegt.
82Vgl. etwa Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/
83Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 149, Rn. 10, 13, m. w. N. (Stand der Bearbeitung: September 2012).
84§ 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt vor, dass die Gemeinde nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufstellt. Diesem Erfordernis hatte die Antragsgegnerin bis zum Satzungsbeschluss nicht entsprochen. Zwar nennt das BauGB keinen festen Zeitpunkt für die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht. Während frühere Gesetzesfassungen als frühest möglichen Zeitpunkt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets bezeichneten, enthält die hier anzuwendende Vorschrift keine solche Vorgabe. Da regelmäßig bereits während der vorbereitenden Untersuchung die Sanierungsplanung einsetzt, die Gemeinde diese Untersuchung nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB insbesondere zu dem Zweck durchzuführen hat, die anzustrebenden Ziele der Sanierung zu ermitteln, ist es konsequent, zu verlangen, dass bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchung die Kosten der Gesamtmaßnahme soweit möglich überschlägig ermittelt und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufgezeigt werden. So hat das Bundesverwaltungsgericht für Entwicklungsbereichsfestsetzungen unter Bezugnahme auf das Sanierungsrecht ausgeführt, dass die Gemeinde die maßnahmebedingten Kosten in eine Finanzierungsübersicht aufzunehmen habe, die sie entsprechend § 149 BauGB nach dem Stand der Planung aufzustellen habe. Deren bodenrechtliche Relevanz ergebe sich daraus, dass sie Aufschluss über die für die Durchführbarkeit der Maßnahme unabdingbare Finanzierung gebe. Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung seien die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sei in dem Maße, in dem die Planung sich verfestige, zu konkretisieren.
85Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -. BRS 64 Nr. 224 = BauR 2001, 1689.
86Es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer solchen auch hier erforderlichen Übersicht nach § 149 BauGB und damit an hinreichenden Ermittlungen zur Finanzierbarkeit der geplanten Sanierungsmaßnahmen.
87Das Erfordernis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 BauGB ist zwar von der Antragsgegnerin während der vorbereitenden Untersuchungen erkannt worden, was sich etwa aus Seite 83 der vorbereitenden Untersuchung ergibt, dies wurde aber nicht umgesetzt. In der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss heißt es unter Nr. 6 im Wesentlichen, dass aufgrund des derzeitigen Bearbeitungsstands weder die Ordnungsmaßnahmen noch die Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren in Höhe von 420.000 Euro werden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme wird angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die „Inwertsetzung“ ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.
88Dies genügt den Anforderungen des § 149 BauGB nicht. Erforderlich ist vielmehr eine geordnete Darstellung insbesondere der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben so wie sie nach dem Stand der Planung prognostizierbar sind und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel. Dass nach dem Stand der Planung eine solche Darstellung, insbesondere der voraussichtlichen Ausgaben, nicht etwa ausnahmsweise entbehrlich war, ergibt sich schon daraus, dass angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans erhebliche Summen für Ankauf bzw. Enteignung des C2. -Centers und des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 in Rechnung zu stellen waren.
89c) Der Mangel der Abwägung ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich (dazu aa)) und er ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu bb)).
90Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht unter die Verfahrensvorschriften bzw. Mängel im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB fällt; diese betreffen nur Bauleitpläne, nicht aber Satzungen nach § 142 BauGB, er ist deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB zu beurteilen. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
91Der Mangel ist offensichtlich.
92Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.
93Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015
94- 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
95Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Mangel bereits aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin.
96Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
97Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015
98‑ 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
99Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt. Der Mangel ist auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen, weil nicht mit hinreichender Sicherheit von einer fehlenden Kausalität des Mangels für die Entscheidung ausgegangen werden kann.
100bb) Der Mangel ist nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nachträglich unbeachtlich geworden.
101Er ist jedenfalls mit den Antragsbegründungen in dem vorliegenden Verfahren und im Verfahren 7 D 70/14.NE, Bl. 17, binnen der maßgeblichen Jahresfrist der Sache nach hinreichend und mit zutreffender Stoßrichtung geltend gemacht worden.
102Abgesehen davon hätte der Mangel ohnehin nicht unbeachtlich werden können, weil es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen ordnungsgemäßen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses fehlte. Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.
103Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.6.2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.
104Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. In dem mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin abgedruckten Hinweis wird eine Vielzahl von Bestimmungen wiedergegeben, die vorliegend nicht einschlägig sind, weil sie nur Bauleitpläne, nicht aber Sanierungssatzungen betreffen. Darin werden vielfältige Einschränkungen der Fehlerbeachtlichkeit aufgeführt, die für die Prüfung von Bauleitplänen maßgeblich, für Sanierungssatzungen indes unerheblich sind. Diese unzutreffende Darstellung war geeignet, in maßgeblicher Weise zur Verwirrung des Adressaten der Belehrung in der öffentlichen Bekanntmachung beizutragen und von der Erhebung von Rügen abzuhalten.
1052. Die Abwägung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat.
106Nach § 136 Abs. 1 BauGB ist Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und damit auch für die durch Satzung erfolgende förmliche Festlegung des Gebiets (vgl. § 140 Nr. 2 BauGB), dass ihre zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Auch insoweit gilt nach den oben dargestellten Grundsätzen das Abwägungsgebot. Es ist danach abwägungsfehlerhaft, ein Sanierungsgebiet für die Dauer des Sanierungsverfahrens mit den einschlägigen rechtlichen Einschränkungen der Grundstücksnutzung (vgl. insb. § 144 BauGB) zu belasten, wenn sich die Gemeinde nicht Klarheit darüber verschafft hat, dass das Sanierungsziel innerhalb des veranschlagten Zeitraums „zügig“ erreicht werden kann. Ausgangspunkt für die Überprüfung der Abwägung ist auch in diesem Zusammenhang das oben aufgezeigte, der Satzung zu Grunde liegende Sanierungskonzept.
107Im Hinblick auf das Zügigkeitserfordernis nach § 136 Abs. 1 BauGB hätte sich die Antragsgegnerin mit dem Erfordernis der Änderung bestehender Raumordnungsziele im östlichen Teil des Sanierungsgebiets auseinander setzen müssen. Für den Fall der fehlenden Verkaufsbereitschaft von Eigentümern im Plangebiet, insbesondere etwa des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 bzw. auch des C2. -Centers, konnte die Antragsgegnerin nicht verlässlich abschätzen, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümerin in Rechnung zu stellen war. Hierbei wäre eine Prognose erforderlich gewesen, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können (vgl. §§ 88 Satz 2, 85 Abs. 1, 87 Abs. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang wäre insbesondere zu berücksichtigen gewesen, dass der Erlass eines Bebauungsplans, dessen es für Enteignungsmaßnahmen bedurft hätte, zunächst vorausgesetzt hätte, dass bestehende Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach Maßgabe des Regionalplans geändert werden (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).
108Der einschlägige Regionalplan sieht für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets vom Rhein bis zum Großmarkt - u. a. auch in dem Bereich des Grundstücks H. -I2. -Ufer 54 in der Nähe des Rheinufers sowie im Bereich des C2. -Centers - weitgehend die zeichnerische Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs vor. Hierbei handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung.
109Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015
110- 10 D 115/12.NE -, BauR 2015, 1618.
111Die Darstellung des allgemeinen Siedlungsbereichs beinhaltet nach der Planzeichendefinition in Anlage 3 Zeile 1a) der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfüllt oder erfüllen soll; dies betrifft Flächen für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe, Wohnfolgeeinrichtungen, öffentliche und private Dienstleistungen sowie siedlungszugehörige Grün-, Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen. Die Darstellung enthält auch eine hinreichend aussagekräftige raumordnerische Zielfestlegung. Einer Bereichsdarstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht; eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung im Regionalplan ist nicht erforderlich.
112Vgl. zur Darstellungsschärfe von Raumordnungszielen etwa OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, DVBl. 2015, 309.
113Mit diesem Aussagegehalt ist die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. Der geplante Fortsetzungsbereich des Inneren Grüngürtels schließt in der Konzeption der Antragsgegnerin an den vorhandenen und im Regionalplan dargestellten regionalen Grünzug an, der von Westen her bis zum Großmarktgelände reicht und nach Süden mit dem entlang der A 4 verlaufenden äußeren Grüngürtel verknüpft ist. Da der regionale Grünzug in der raumordnerischen Darstellung vor dem Bereich des Großmarkts endet, folgt daraus für den in Rede stehenden Bereich des anschließenden Allgemeinen Siedlungsbereichs im Umkehrschluss, dass der nach Osten geplante Fortführungsbereich nicht vorrangig für einen regionalen Grünzug, sondern für eine Bebauung bzw. Nutzungen im Sinne der oben genannten Definition vorgesehen ist. Diese Wertung ergibt sich auch aus der Vorbemerkung (6) im Abschnitt D 1.1 „Freiraumsicherung und Regionale Grünzüge“ des Regionalplans, nach der von einer grundsätzlichen Unvereinbarkeit der Darstellung eines regionalen Grünzugs mit der Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs auszugehen ist. Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass es sich nach dem Umfang der Planung nach raumordnungsrechtlichen Maßstäben nicht um die Fortführung eines regionalen Grünzugs handelte, sondern funktionell lediglich um siedlungszugehörige Grünflächen oder um eine Fläche, die mit Blick auf ihre räumliche Ausdehnung keiner Darstellung bedurft hätte. Bei einer Fläche mit einer mittleren Breite von 150 m und einer Länge von mindestens einem Kilometer ist die raumordnerische Darstellungsschwelle nach § 35 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (10 ha) deutlich überschritten.
114Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der maßgeblichen Darstellung bereit war, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Dieser Mangel ist ungeachtet des Zeitpunkts der darauf bezogenen Rügen nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht unbeachtlich geworden.
115III. Es bedarf keiner abschließenden Beurteilung, inwieweit die Sanierungssatzung an weiteren durchgreifenden Mängeln leidet.
116Dies betrifft etwa die Frage, ob die Satzung unmittelbar gegen § 4 Abs. 1 ROG verstößt oder ob dem entgegen steht, dass die Sanierungskonzeption noch für Veränderungen offen gewesen sein könnte bzw. dass ein Verstoß durch Änderung des Regionalplans ausgeräumt werden könnte.
117Vgl. hierzu allg. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 136, Rn.136 (Stand der Bearbeitung: August 2013)
118Es kann auch dahinstehen, ob ein beachtlicher Abwägungsfehler vorliegt, weil den für eine Freilegung eines 150 m breiten Grüngürtels unter Beseitigung u. a. des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 und des C2. -Centers sprechenden Belangen - insbesondere im Zusammenhang mit der Realisierung einer Bewerbung für die Bundesgartenschau 2025 - in der Abwägung ein zu großes Gewicht zugemessen wurde.
119Ebenso kann dahinstehen, ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets dem Bestimmtheitsgebot genügt und dadurch gewährleistet ist, dass feststeht, welche Grundstücke von der Geltung der Satzung erfasst werden, bzw., soweit Grundstücke nur teilweise einbezogen werden sollen, dass feststeht, inwieweit dies der Fall ist.
120Danach kommt es auch nicht mehr darauf an, inwieweit die anderen von den Antragstellern gerügten Mängel vorliegen. Dies betrifft etwa die Frage, inwieweit der kulturellen Bedeutung der Nutzung des Grundstücks der Antragsteller zu 9. - 11. im Rahmen der Abwägung Rechnung zu tragen war und ferner die Frage, ob im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ein Abwägungsmangel vorlag, weil die Aufklärung von tatsächlichen Verhältnissen, die die Antragsgegnerin für wesentlich hielt, unterblieben ist; dies könnte für die Verfügbarkeit von wesentlichen Flächen im Bereich des Großmarkts der Fall gewesen sein, unter denen sich ein als Bodendenkmal ausgewiesener Bereich befindet, der Bestandteile eines ehemaligen jüdischen Friedhofs umfasst.
121Soweit der Vortrag der Antragsteller gegen die Einbeziehung der S2. Brache in das Sanierungsgebiet gerichtet ist, dürften die vorstehenden Ausführungen gelten, nach denen auch solche Flächen in das Sanierungsgebiet einbezogen werden können, die keine städtebaulichen Missstände aufweisen. Soweit die Antragsteller einen Mangel der Satzung darin sehen, dass ein Sozialplan gemäß § 180 BauGB im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses fehlte, erscheint es fraglich, ob darin ein selbständiger formeller Mangel erblickt werden kann.
122Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
123Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
124Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 12. Nov. 2015 - 7 D 76/14.NE
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Urteil einreichenOberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen Urteil, 12. Nov. 2015 - 7 D 76/14.NE zitiert oder wird zitiert von 11 Urteil(en).
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.
(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.
(3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen.
(4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Absatz 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend anzuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst
- 1.
die vorbereitenden Untersuchungen, - 2.
die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets, - 3.
die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, - 4.
die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist, - 5.
die Erörterung der beabsichtigten Sanierung, - 6.
die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans, - 7.
einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.
(1) Wirken sich Bebauungspläne, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Stadtumbaumaßnahmen voraussichtlich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen aus, soll die Gemeinde Vorstellungen entwickeln und mit den Betroffenen erörtern, wie nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder gemildert werden können. Die Gemeinde hat den Betroffenen bei ihren eigenen Bemühungen, nachteilige Auswirkungen zu vermeiden oder zu mildern, zu helfen, insbesondere beim Wohnungs- und Arbeitsplatzwechsel sowie beim Umzug von Betrieben; soweit öffentliche Leistungen in Betracht kommen können, soll die Gemeinde hierauf hinweisen. Sind Betroffene nach ihren persönlichen Lebensumständen nicht in der Lage, Empfehlungen und anderen Hinweisen der Gemeinde zur Vermeidung von Nachteilen zu folgen oder Hilfen zu nutzen oder sind aus anderen Gründen weitere Maßnahmen der Gemeinde erforderlich, hat die Gemeinde geeignete Maßnahmen zu prüfen.
(2) Das Ergebnis der Erörterungen und Prüfungen nach Absatz 1 sowie die voraussichtlich in Betracht zu ziehenden Maßnahmen der Gemeinde und die Möglichkeiten ihrer Verwirklichung sind schriftlich darzustellen (Sozialplan).
(3) Steht die Verwirklichung einer Durchführungsmaßnahme durch einen anderen als die Gemeinde bevor, kann die Gemeinde verlangen, dass der andere im Einvernehmen mit ihr die sich aus Absatz 1 ergebenden Aufgaben übernimmt. Die Gemeinde kann diese Aufgaben ganz oder teilweise auch selbst übernehmen und dem anderen die Kosten auferlegen.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.
(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.
(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Die Gemeinde hat nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Die Übersicht ist mit den Kosten- und Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Sanierung berührt wird, abzustimmen und der höheren Verwaltungsbehörde vorzulegen.
(2) In der Kostenübersicht hat die Gemeinde die Kosten der Gesamtmaßnahme darzustellen, die ihr voraussichtlich entstehen. Die Kosten anderer Träger öffentlicher Belange für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sollen nachrichtlich angegeben werden.
(3) In der Finanzierungsübersicht hat die Gemeinde ihre Vorstellungen über die Deckung der Kosten der Gesamtmaßnahme darzulegen. Finanzierungs- und Förderungsmittel auf anderer gesetzlicher Grundlage sowie die Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange sollen nachrichtlich angegeben werden.
(4) Die Kosten- und Finanzierungsübersicht kann mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf den Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt werden. Das Erfordernis, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen, bleibt unberührt.
(5) Die Gemeinde und die höhere Verwaltungsbehörde können von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren eigene Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen verlangen.
(6) Die höhere Verwaltungsbehörde kann von der Gemeinde Ergänzungen oder Änderungen der Kosten- und Finanzierungsübersicht verlangen. Sie hat für ein wirtschaftlich sinnvolles Zusammenwirken der Gemeinde und der anderen Träger öffentlicher Belange bei der Durchführung ihrer Maßnahmen zu sorgen und die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus öffentlichen Haushalten zu unterstützen.
Tenor
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer städtebaulichen Sanierungssatzung, die für ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Innenstadt der Antragsgegnerin Geltung beansprucht.
3Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks L1. Straße 1 bis 9 in L. (Gemarkung L. -C. , Flur 51, Flurstücke 1380 und 1382). Das etwa 4.500 Quadratmeter große Grundstück ist mit einem Geschäfts- und Bürogebäude mit Einzelhandel, Arztpraxen, Büros, Ladenlokalen, Lagerbereichen und Gaststätten bebaut, bekannt als “C1. -Center“. Auf dem Grundstück befindet sich eine Stellplatzanlage mit etwa 95 Stellplätzen. Für den Grundstücksbereich besteht kein Bebauungsplan. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück als Kerngebiet dargestellt. In Regionalplan Teilabschnitt L. ist der Bereich als allgemeiner Siedlungsbereich, angrenzend an eine Bedarfsplanmaßnahme für Schienenverkehr dargestellt.
4Der Bereich, für den die Satzung Geltung beansprucht, umfasst das Sanierungsgebiet, das sich südlich des innerstädtischen F1.--------rings vom Rhein bis zur M. Straße erstreckt und im Süden im Wesentlichen durch den Straßenzug T1. Straße, N.----straße , C2.-------weg , Am W. , I. Weg und I1. -D. -O. -Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet liegen im östlichen Teil Brachflächen der ehemaligen E. -Brauerei an der B. Straße, in dem mittleren Abschnitt das Großmarkt-Gelände und nördlich davon der ehemalige Güterbahnhof C1. , im westlichen Bereich das Südstadion mit angrenzenden Sportflächen, der Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd sowie das Gelände südlich des F.----walls . Das Gebiet umfasst insgesamt eine Fläche von etwa 100 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. (Regionalplan) stellt für diesen Bereich im östlichen Teil einen allgemeinen Siedlungsbereich dar, an den westlich des Großmarktgeländes ein regionaler Grünzug und nördlich ein Bereich für Schienenwege angrenzt. In der Satzung wird unter Bezugnahme auf § 142 Abs. 1 und 3 BauGB in § 1 das Sanierungsgebiet im „klassischen Verfahren“ festgelegt und in § 2 das Inkrafttreten am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt geregelt. Die Festlegung des Geltungsbereichs erfolgt dadurch, dass die Satzung auf einen beigefügten Lageplan mit einem Maßstab, der etwa zwischen 1: 12.000 und 1: 12.500 beträgt, Bezug nimmt und zugleich die Begrenzung des Sanierungsgebiets - teils unter Bezugnahme auf Flurstücksgrenzen, teils unter Bezugnahme auf Straßenseiten - textlich umschreibt.
5Das Verfahren der Aufstellung der Sanierungssatzung verlief wie folgt: Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 29.5.2008 für das Untersuchungsgebiet südliche Innenstadt-Erweiterung/Südstadion, eingegrenzt durch die Südgrenze des F1.--------rings , das H. -I2. -Ufer, die T1. Straße, die N.----straße , L2. Straße, S1. Brache, Am W. , und I. Weg, den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und beauftragte die Verwaltung, für den Untersuchungsraum auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen ein Rahmenkonzept, insbesondere zur Inwertsetzung und Entwicklung der disponiblen Flächen zum Ausbau des Inneren Grüngürtels und als Orientierungsrahmen für ein oder gegebenenfalls mehrere förmlich festzusetzende Sanierungsgebiete zu erarbeiten und zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 19.11.2008 bekannt gemacht. In der Folgezeit führte die Antragsgegnerin verschiedene Bestandserhebungen und Untersuchungen durch.
6Mit der Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 legte die Verwaltung der Antragsgegnerin die Vorbereitende Untersuchung (Stand Oktober 2011) nebst Entwicklungskonzept im Dezember 2011 dem Stadtentwicklungsausschuss des Rats vor. In dem Entwicklungskonzept war ein „Nutzungskonzept 2025“ enthalten. Dieses sah u. a. für die Grundstücke des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 bzw. des C1. -Centers, L1. Straße 1-9, eine vollständige bzw. teilweise Überplanung als Grünfläche im Rahmen der Fortführung des Inneren Grüngürtels vor; im zugehörigen Maßnahmenplan waren die Grundstücke als Flächen mit erheblichem Freistellungsbedarf einschließlich Gebäudeabriss, Rückbau, Erschließung u. a. gekennzeichnet. Ferner wurde die Verknüpfung des Konzepts mit einer geplanten Bewerbung der Antragsgegnerin für die Durchführung der Bundesgartenschau 2025 im Zusammenhang mit der Fortführung des Inneren Grüngürtels betont. Im Entwicklungskonzept finden sich auch Ausführungen zu der geplanten Einbeziehung des C1. -Centers, L1. Straße 1-9, und des Gebäudes auf dem Grundstück H. -I2. -Ufer 54 in den Inneren Grüngürtel; es heißt, dass dessen Vollendung Kernthema einer Bewerbung für die Bundesgartenschau sei. Am 19.3.2012 fand nach Behandlung der Vorlage in den Bezirksvertretungen Innenstadt und S2. eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 (Vorbereitende Untersuchung und Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung) statt. Am 20.9.2012 nahm der Rat die vorbereitende Sanierungsuntersuchung gemäß § 141 BauGB zur Kenntnis und beauftragte die Verwaltung, für das als Ergebnis vorgeschlagene Sanierungsgebiet eine Beschlussvorlage zur förmlichen Festlegung nach § 142 Abs. 3 BauGB vorzulegen. Zugleich beschloss der Rat das Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung unter Berücksichtigung und Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach Modell 2 zur vorbereitenden Untersuchung als Entwicklungsplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss nach Beteiligung anderer Gremien in der Sitzung vom 18.6.2013 die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung. In dem Beschluss war angegeben, die Entscheidung erfolge zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2028. Zur Begründung der Satzung wurde in der Beschlussvorlage Nr. 897/2013 u. a. ausgeführt: Gegenüber dem Abgrenzungsvorschlag der Vorbereitenden Untersuchung sei das Gebiet im Osten über die S3.--------straße (H. -I2. -Ufer) und die Stadtbahntrasse hinweg bis an die Uferkante des Rheinstroms erweitert, damit die Wegeverbindungen des zukünftig zu verlängernden Inneren Grüngürtels mit den Promenadenflächen am Rheinufer in Höhe der Südbrücke verbunden werden könnten. Darüber hinaus sei das Gebiet auf der anderen Seite westlich der M. Straße begrenzt, womit auch die Verkehrsbauwerke (einschließlich der Unterführung I1. -D. -O. -Str.) in das Sanierungsgebiet einbezogen seien. Damit seien alle Flächen einbezogen, deren Neuordnung zur Erreichung der genannten Sanierungsziele erforderlich sei. Flächen aus dem Umkreis der Vorbereitenden Untersuchung, für die im Sinne der Sanierungsziele keine Neuordnungsnotwendigkeit bestehe, seien nicht einbezogen. Zur Sicherung der im Entwicklungskonzept mit langfristigen Nutzungsvorstellungen zur Neuordnung des Raums am 20.9.2012 beschlossenen Neuordnungsziele sei die Verwaltung vom Rat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets beauftragt worden. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung ergebe sich, dass städtebauliche Missstände vorlägen, und das Gebiet insgesamt sowohl von Substanzschwächen als auch von Funktionsschwächen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB betroffen sei. Damit sei das Gebiet in der Erfüllung der ihm nach Lage und Funktion obliegenden dringlichen Aufgaben zur Verbesserung der Versorgung mit zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsstätten sowie Freiräumen erheblich beeinträchtigt. Insgesamt begründeten die Ergebnisse der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung mit den dort festgestellten und aufgeführten städtebaulichen Missständen und Funktionsschwächen die Notwendigkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 und 3 BauGB, womit zur Vermeidung von Fehlentwicklungen das Sanierungsverfahren im herkömmlichen Verfahren mit den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung komme.
7Nach § 140 Nr. 3 BauGB sei die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung, weshalb die vorliegende Voruntersuchung mit einem vom Rat beschlossenen Entwicklungskonzept komplettiert worden sei. Demensprechend seien folgende generelle Entwicklungs- und Sanierungsziele zu berücksichtigen:
8- Beseitigung der Funktionsverluste und -defizite sowie städtebaulichen Missstände im Siedlungs- und Freiraum,
9- Stärkung der Innenentwicklung durch eine angemessene wie maßvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung (ressourcenschonende Nachverdichtung) insbesondere durch Nutzung der Potenziale disponibler bzw. freiwerdender Grundstücksflächen,
10- Umsetzung der hier betroffenen gesamtstädtischen Freiraumzielplanung durch einen Ausbau und eine Aufwertung des gesamtstädtisch bedeutsamen Inneren Grüngürtels wie des Grünzugs Süd und Vernetzung mit den weiteren Grünflächen der Stadtteile unter Beachtung der Nutzungs- und Erholungsansprüche der Stadtbewohner,
11- Berücksichtigung zentraler Nutzungsanforderungen innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie gegebenenfalls gesamtstädtischer und regionaler Gemeinbedarfe aus den Bereichen Bildung, Ausbildung, Wissenschaft und Forschung, Sicherstellung einer konzeptionellen Umsetzung der Sanierungsziele durch eine zielführende Verknüpfung öffentlicher Investitionen und privaten Engagements.
12Die Sanierungsziele entsprächen den sektoralen und räumlichen Zielen der Kölner Stadtentwicklungsplanung, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, der Wohnungsgesamtplanung mit Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Wohnen und dem Gesamtverkehrskonzept mit seiner zukünftigen Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Verkehr und seien nach Maßgabe der Fortschreibung dieser Konzepte und gegebenenfalls weiterer gebietsbezogener Beschlüsse des Rates und seiner Fachausschüsse anzupassen. Im Ergebnis einer erfolgreichen Sanierungsplanung sei ein der Lage entsprechend mit neuen Funktionen gestärkter urbaner Stadtraum anzustreben mit nachhaltigen baulichen und Freiraumstrukturen, differenzierten Wohnangeboten für eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur, zukunftsorientierten Arbeitsstätten und öffentlichen Bildungs-, Sozial- und Kultureinrichtungen mit einem attraktiven Stadtbild. Aus dem beschlossenen Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung mit den oben genannten Zielsetzungen leiteten sich folgende wesentliche geplante Sanierungsmaßnahmen ab:
13- Bereitstellung der notwendigen Planflächen und Ausbau des Inneren Grüngürtels ab M. Straße (Uni Campus) nach Süden bis an den Rhein in einer mittleren Breite für die neue Planung von 150 m in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor A. T2. und Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen, insbesondere im Bereich des DB-Gleisdreiecks,
14- Wohnungsneubau auf den ehemaligen Brauereiflächen westlich B. Straße,
15- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung der Planflächen des vormaligen Güterbahnhofs C1. zwischen W1.---------straße und C3. Straße südlich des F1.--------rings und Errichtung eines gemischten neuen Quartiers für Wohnen und Arbeiten (Arbeitstitel: Südstadtspange) mit Südausrichtung auf den fortgeführten Inneren Grüngürtel,
16- Städtebauliche Fassung der Eingangssituation C4. Straße (Bezirksteilzentrum südliche Innenstadt) in Höhe des F1.--------rings und der zukünftigen Verknüpfungshaltestelle von Stadtbahn und S-Bahn mit einem neuen C1. -Komplex,
17- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung des bisherigen städtischen Großmarkt-Geländes nördlich N.----straße /C2.-------weg bis zur Planfläche Innerer Grüngürtel zur Errichtung des neuen Wohnquartiers Q. -Süd mit zugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum mit Kita, Grundschule u. a.),
18- Sicherung und Neunutzung der denkmalgeschützten bisherigen Großmarkt-Halle vorzugsweise durch öffentliche bzw. halböffentliche Nutzungen,
19- Neubau einer weiterführenden Schule auf den ehemaligen Brauereiflächen östlich B. Straße,
20- Erweiterung und Ausbau des innerstädtischen F1.--------rings zu Gunsten der S-Bahn mit Anlage einer neuen S-Bahn-Haltestelle in Höhe der C3. Straße mit Umsteigemöglichkeit zur Stadtbahn,
21- Herstellung einer neuen Unterführung des F1.--------rings vom C4. Wall (auf Höhe C4. Wall 21- 23 bei Einmündung von A1.--weg /X. Straße) zwecks Anbindung des neuen gemischten Quartiers T. an den Wohnbereich O1.----Süd.
22Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Bewohnerschaft seien durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Die wesentlichen Wohnungsbestände des Untersuchungsrahmens seien aus dem Sanierungsgebiet zwischen C4. Straße und L1. Straße ausgenommen worden. Von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB könne daher abgesehen werden. Die Durchführung der Sanierung erfordere die Verlagerung der gewerblichen Nutzungen auf dem Gelände des Großmarktes und des vormaligen Güterbahnhofs C1. , der kleingewerblichen Nutzungen im Bereich des DB-Gleisdreiecks am I. Weg und am W2.---------------weg und an der B. Straße sowie der tertiären Nutzungen an der L1. Straße und am H. -I2. -Ufer. Für die Betriebe des Großmarktes und eventuell weitere Großmarkt affine Betriebe werde derzeit ein Verlagerungsstandort in L. -N1. entwickelt. Den Betrieben, deren Verlagerung nach L. -N1. nicht in Betracht komme, würden soweit wie möglich innerhalb bestehender Gewerbegebiete in der Stadt L. Ersatzstandorte angeboten. Ergänzend hierzu würden durch Verlagerungen etc. gegebenenfalls entstehende Vermögensschäden nach den Grundsätzen des Entschädigungsrechts des Baugesetzbuches ausgeglichen. Die Belange der Gewerbetreibenden seien damit berücksichtigt.
23Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 136 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Das öffentliche Interesse sei dadurch begründet, dass die Sanierung des zentral gelegenen Gebietes nicht nur Verbesserungen für ansässige Einwohner, Eigentümer und Unternehmen sicherstelle, sondern darüber hinaus in besonderer Weise dringend benötigte Bedarfe der Daseinsvorsorge bediene. Mit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels würden bestehende Defizite in der Freiraumversorgung der L3. Bevölkerung, verstärkt im Nahbereich, abgebaut und Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas ermöglicht. Die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen werde begünstigt durch eine überschaubare Zahl von Grundstückseigentümern, die wesentliche Grundstücke besäßen. Die Großmarktverlagerung sei durch Ratsbeschluss auf 2020 terminiert. Durch die laufende Planung des neuen Frischezentrums würden in N1. die Voraussetzungen für die Verlagerung der Großmarktnutzungen getroffen. Das kooperative städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren solle 2013/2014 stattfinden. Dem schließe sich das Bebauungsplanverfahren an, womit die Grundlagen für eine zügige Durchführung gelegt würden. Im weiteren Verfahren würden die Sanierungsmaßnahmen in einem integrierten Handlungskonzept dargestellt. Der Durchführungszeitraum für die Sanierungsmaßnahmen werde entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bis zum 31.12.2028 befristet. Weiterhin finden sich am Ende der Begründung Ausführungen zu Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, in denen im Wesentlichen angegeben wird, die Finanzierung der Gesamtmaßnahme sei als hinreichend gesichert zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Begründung nebst Anlagen Bezug genommen. Die Sanierungssatzung wurde am 10.7.2013 im Amtsblatt der Stadt L. , öffentlich bekannt gemacht. Beigefügt waren Hinweise auf §§ 152 – 156a BauGB sowie auf die „Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen nach §§ 215 Abs. 1 Satz 1 und 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB“ mit vollständigem Abdruck dieser Bestimmungen und auf die Rechtsfolgen nach § 7 Abs. 6 Satz 1 GO NRW.
24Die Antragstellerin hat am 3.6.2014 Antrag auf Normenkontrolle gestellt.
25Sie trägt zur Begründung vor: Der Normenkontrollantrag sei zulässig. Insbesondere sei sie antragsbefugt im Sinne von § 47 Abs. 2 VwGO. Sie sei Eigentümerin eines Grundstücks in Sanierungsgebiet und mache eine Verletzung ihres Eigentumsrechts und des sanierungsrechtlichen Abwägungsgebots geltend. Es bestehe die Möglichkeit, dass die Antragsgegnerin das Sanierungsgebiet zu ihren Lasten fehlerhaft abgegrenzt habe. Daraus ergäben sich bereits negative Vorwirkungen zu ihren Lasten. Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Die Satzung verstoße gegen das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Die Einbeziehung ihres Grundstücks in das Sanierungsgebiet sei rechtswidrig, weil es keine städtebaulichen Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweise. Auf dem Grundstück werde seit 25 Jahren ein gut gehendes Einkaufszentrum betrieben. Es sei nicht sanierungsbedürftig. Die Antragsgegnerin habe kein Recht, in ihren eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb einzugreifen. Das Sanierungsrecht lasse es nicht zu, einen funktionierenden Gewerbebetrieb, der in keiner Weise einen städtebaulichen Missstand begründe, zu beseitigen, um stattdessen eine Grünfläche anzulegen. Angesichts des erheblichen wirtschaftlichen Werts des Grundstücks handele es sich dabei um ein vollkommen unverhältnismäßiges Sanierungsziel. Im Recht der städtebaulichen Sanierung bestehe - anders als in städtebaulichen Entwicklungsbereichen - nicht die Möglichkeit, den Sanierungszielen zuwiderlaufende bauliche Nutzungen ohne Bebauungsplan im Wege der Enteignung zu beenden. Die Durchführung eines Enteignungsverfahrens würde hier voraussetzen, dass zunächst ein Sanierungsbebauungsplan in Kraft trete. Dieser würde jedoch nicht das Ergebnis einer gerechten Abwägung sein, weil es offensichtlich unverhältnismäßig wäre, ein florierendes Einkaufszentrum als verfassungsrechtlich geschützten eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb abzureißen und stattdessen eine Grünfläche festzusetzen. Ein solcher Eigentumseingriff sei nicht durch ein öffentliches Interesse unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt. Selbst wenn man davon ausginge, dass die Schaffung eines Inneren Grüngürtels ein öffentlicher Belang sei, der sogar einen Eingriff in ihr Eigentumsrecht rechtfertigen könnte, müsste sie diesen Eingriff deshalb nicht hinnehmen, weil nach dem bisherigen Sanierungskonzept nicht erkennbar sei, warum die erwünschte Begrünung dringend eine Enteignung gerade ihres Grundstücks erforderlich mache. Die Flächen zwischen L1. Straße, C4. Straße und T1. Straße sollten trotz des geplanten Grüngürtels weiterhin überwiegend bebaut sein, ebenso die Flächen unmittelbar südlich der Bahnstrecke. So solle etwa der gegenüber dem Grundstück der L1. Straße liegende Aldi-Markt und das McDonald’s-Restaurant erhalten bleiben, obwohl sie dem Grüngürtel genauso im Wege stünden. Die Fortführung des Inneren Grüngürtels könne auch auf dem nördlich ihres Grundstücks bis zur Bahntrasse befindlichen Grünstreifen erfolgen. Die Antragsgegnerin habe geplant, sich um die Ausrichtung der Bundesgartenschau im Jahr 2025 zu bewerben. Dies sei offenbar der wahre Grund dafür gewesen, warum sie ohne Rücksicht auf Verluste ein voll funktionsfähiges Einkaufszentrum “platt machen“ wolle. Dies sei eine Zielsetzung, die mit dem Sanierungsrecht nichts zu tun habe. Die Satzung verstoße auch gegen Raumordnungsrecht, weil ihr Grundstück in einem im Regionalplan dargestellten allgemeinen Siedlungsbereich liege. Ferner sei die Satzung wegen eines Verstoßes gegen § 149 BauGB fehlerhaft. Die erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht habe nicht vorgelegen. Sie habe jedenfalls Anspruch darauf, dass ihr Grundstück aus dem Geltungsbereich ausgenommen werde. Sie habe auch erfolglos versucht, zu erreichen, dass das Grundstück entsprechend § 163 BauGB aus dem Sanierungsgebiet entlassen werde.
26Die Antragstellerin beantragt,
27die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. - C. , S. , A. & T. vom 3. Juli 2013, veröffentlicht im Amtsblatt der Stadt L. Nr. 27 vom 10. Juli 2013, Seite 420 ff. für unwirksam zu erklären,
28„hilfsweise,“
29die Einbeziehung des Grundstücks L1. Straße 1-9 in L. - C. , Flur 51, Flurstücke 1380 und 1382, eingetragen im Grundbuch von L. , Blatt 596 unter lfd. Nr. 22 und 23 des Bestandsverzeichnisses, in den Geltungsbereich der oben genannten Sanierungssatzung für unwirksam zu erklären.
30Die Antragsgegnerin beantragt,
31den Antrag abzulehnen.
32Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Satzung sei rechtmäßig. Das Sanierungsgebiet sei weitgehend von Substanzmängeln geprägt. Darüber hinaus lägen auch erhebliche Funktionsmängel vor. Ein Abwägungsfehler ergebe sich nicht aus dem Einwand der Antragstellerin bzw. anderer Antragsteller, ihre Grundstücke seien nicht sanierungsbedürftig; das Gesetz lasse auch die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet zu, auf denen keine städtebaulichen Missstände vorlägen und die auch nicht zu solchen Missständen beitrügen, wenn sie - wie hier - im Einflussbereich städtebaulicher Missstände lägen. Die weiteren formellen oder materiellen Mängel der Satzung, die von der Antragstellerin bzw. den weiteren Antragstellern in den parallelen Normenkontrollverfahren behauptet worden seien, seien nicht gegeben. Insbesondere liege nicht etwa deshalb ein Mangel der Satzung vor, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB vorgelegen habe. Aus der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass es keinen festen Zeitpunkt im Sanierungsverfahren gebe, zu dem die Übersicht vorliegen müsse, maßgeblich sei vielmehr der Stand der jeweiligen Planung. Grundlage der Übersicht sei das städtebauliche Sanierungskonzept, dieses werde in der Regel erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erarbeitet. Deshalb sei auch die Übersicht nach § 149 BauGB in der Regel erst nach Erlass der Satzung aufzustellen. Ein Abwägungsfehler habe nicht etwa im Hinblick auf die angesprochene Verknüpfung zwischen der Planung einer Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und den Planungen für eine Bewerbung für die Durchführung der Bundesgartenschau (BUGA) 2025 vorgelegen. Der erhobene Einwand, die Sanierung sei auf ein unzulässiges Sanierungsziel gerichtet gewesen, greife nicht durch. Die Sanierungsplanung habe nicht etwa ausschließlich auf die Verbesserung der Erfolgsaussichten der geplanten Ausrichtung der BUGA gezielt. Vorrangiges Ziel sei die Umsetzung des Sanierungskonzepts, d. h. der Ausbau des Inneren Grüngürtels; die BUGA-Bewerbung sei von dieser Umsetzung abhängig gewesen, die Bewerbung um die BUGA habe nicht umgekehrt zum Ausbau des Grüngürtels gezwungen. Die BUGA habe nicht das bestimmende Sanierungsziel dargestellt, sondern eine Bewerbung für die BUGA hätte lediglich von der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels profitiert; die BUGA hätte aber zugleich Antrieb für die ohnehin geplante Fortentwicklung des Inneren Grüngürtels und damit für eine zügige Durchführung der Sanierung sein können.
33Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 9.10.2015 Bezug genommen.
34Aus den von der Antragsgegnerin nachgereichten Verwaltungsvorgängen ergibt sich, dass der Rat am 12.5.2015 beschlossen hat, die Machbarkeitsstudie zur Bundesgartenschau 2025 zur Kenntnis zu nehmen, und dass er sich gegen eine Bewerbung ausgesprochen hat; zugleich heißt es im Beschluss, der Rat unterstreiche mit Nachdruck, dass die Verlängerung des Inneren Grüngürtels, wie sie mit dem Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung am 20.9.2012 beschlossen worden sei, im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel umgesetzt werde.
35Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.9.2015 - im Einverständnis der Beteiligten gemeinsam in allen die Sanierungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren (- 7 D 66/14.NE, 7 D 67/14.NE, 7 D 70/14.NE, 7 D 76/14.NE -) - in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - auch zu den vorgenannten parallelen Verfahren - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge zur Sanierungssatzung und der weiteren von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
36E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
37Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (A.) und begründet (B.)
38A. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
39Die Antragstellerin ist insbesondere antragsbefugt.
40Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.
41Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.7.2009 - 7 D 130/08.NE -, BRS 74 Nr. 231 = BauR 2009, 1876.
42Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht der Antragstellerin in Bezug auf das genannte Grundeigentum in Betracht.
43B. Der Antrag ist auch in der Sache begründet. Die Sanierungssatzung ist unwirksam. Sie leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die Satzung steht mit §§ 136 ff. BauGB nicht in Einklang; der Erlass einer Sanierungssatzung kam zwar grundsätzlich in Betracht (dazu I.), die Satzung ist aber aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft (dazu II.), es kann dahin stehen, ob die Satzung auch aus weiteren Gründen fehlerhaft ist (dazu III.).
44I. Der Erlass einer Sanierungssatzung kam hier grundsätzlich in Betracht.
45Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
46Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
47Die §§ 136 ff. BauGB kamen danach als Rechtsgrundlage der Satzung grundsätzlich in Betracht, weil städtebauliche Missstände im Sinne des Gesetzes vorlagen (dazu 1.) und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht von vornherein durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen war (dazu 2.).
481. Hier lagen städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 BauGB vor.
49Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach einer sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). In § 136 Abs. 3 BauGB ist näher geregelt, unter welchen Aspekten die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen beurteilt werden soll, sowie unter welchen Aspekten die Funktionsfähigkeit des Gebiets beurteilt werden soll. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
50Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
51Gemessen an diesen Vorgaben ist die Antragsgegnerin in Bezug auf den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets ausweislich der umfangreichen und detailliert dokumentierten Feststellungen, insbesondere in der Vorbereitenden Untersuchung - zusammengefasst auf Seite 2 der Satzungsbegründung - zu Recht von Substanzmängeln bzw. Funktionsmängeln ausgegangen.
52Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welche Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des seinerseits auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden.
53Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.3.2010 - 4 BN 60.09 -, BRS 76 Nr. 226 = BauR 2010, 1176.
54Danach kommt es nicht darauf an, ob Substanzmängel oder Funktionsmängel etwa auch hinsichtlich der Grundstücke H. -I2. -Ufer 54 und L1. Straße 1-9 sowie T1. Straße Nr. 8 bzw. ihrer Bebauung vorlagen.
55Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
56Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888 m. w. N.
57Danach kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise davon ausgehen konnte, dass es sich um einzelne Grundstücke handelte, die nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB aus Gründen der Zweckmäßigkeit in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnten, ohne dass auf diesen genannten Grundstücken städtebauliche Missstände vorlagen. Diese Möglichkeit ergibt sich im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB.
58Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = BauR 1996, 522.
592. Die Anwendung des Sanierungsrechts war hier nicht mit Blick auf andere städtebauliche Instrumente von vornherein ausgeschlossen; es kam zwar auch die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB - städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - in Betracht,
60vgl. zur Abgrenzung zwischen den städtebaulichen Instrumentarien der Sanierung und der Entwicklung etwa BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 ‑ 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = DVBl. 1998, 1294 sowie Busch, Probleme der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in: Planung, Festschrift für Hoppe, Hrsg.: Erbguth u. a., S. 405 ff.,
61oder der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern in Verbindung mit Bebauungsplänen (vgl. § 11 BauGB); das ließ aber die Anwendbarkeit der Instrumente des Sanierungsrechts unberührt.
62II. Die Satzung ist aber aus zwei selbständigen Gründen in jeweils erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft. Sie ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte (dazu 1.) und weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat (dazu 2.).
631. Die Abwägung bei der Festlegung des Sanierungsgebiets ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte.
64Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gehört, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss, soweit dies der Planungsstand erlaubt, ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann - sonst fehlt es an der Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums - und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgibt.
65Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213 (zur Erforderlichkeit) sowie Urteil vom 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE ‑, juris (zum Zügigkeitserfordernis), jeweils m. w. N.
66Der Sanierungssatzung lag ein Sanierungsziel zugrunde (dazu a)), dessen Erreichbarkeit im Rahmen der gebotenen Abwägung mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht abwägungsfehlerhaft beurteilt worden ist (dazu b)); dieser Mangel ist erheblich und nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu c)).
67a) Grundlage der Abwägung hinsichtlich der mit der Satzung festgelegten Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist die Zielsetzung der Antragsgegnerin, die sich aus ihrem Sanierungskonzept ergibt, das auch nach ihrem Vortrag im gerichtlichen Verfahren vorrangig auf den Ausbau des Inneren Grüngürtels gerichtet war. Sie hat durch die in der Satzungsbegründung erfolgte Bezugnahme auf die Ausführungen in dem durch Beschluss vom 20.9.2012 festgelegten Entwicklungskonzept die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB) bestimmt, d. h. ein entsprechendes Sanierungskonzept festgelegt. Die Antragsgegnerin hat mit dem Beschluss der Satzung am 18.6.2013 diese Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt. Unter der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB ist die Ausarbeitung, Festlegung und Fortentwicklung des jeweiligen Sanierungskonzepts der Gemeinde zu verstehen.
68Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand der Bearbeitung: September 2010, § 140 Rn. 8.
69Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein in vorbereitenden Untersuchungen enthaltenes Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen wird, lässt sich zwar nicht allgemein beantworten. Es dürfte aber regelmäßig - und so auch hier - davon auszugehen sein, dass die Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.
70Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888. S.o.
71In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass das in der Vorbereitenden Untersuchung - Stand Oktober 2011 - enthaltene Entwicklungskonzept, insbesondere mit dem entsprechenden Nutzungskonzept 2025 (Karte 10) und dem zugehörigen Maßnahmenplan (Karte 13) zum Bestandteil eines Sanierungskonzepts geworden ist, das Gegenstand der Beschlussfassung der Antragsgegnerin vom 20.9.2012 und der daran anknüpfenden Beschlussfassung vom 18.6.2013 war. Dass es sich um eine solche Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB handelt, bestätigen im Übrigen auch die Ausführungen in Abschnitt 3 der Satzungsbegründung. Mithin kommt es nicht darauf an, dass eine entsprechende nutzungsbezogene und bereits maßnahmenorientierte Konkretisierung eines Entwicklungskonzepts möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte stattfinden können.
72Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233 = BauR 1985, 189.
73b) Die Erreichbarkeit dieser Zielsetzung ist mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB im Rahmen der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden.
74Eine Sanierungssatzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung, wenn bei der Beschlussfassung eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB nicht vorliegt.
75Vgl. etwa Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 149, Rn. 10, 13, m. w. N. (Stand der Bearbeitung: September 2012).
76§ 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt vor, dass die Gemeinde nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufstellt. Diesem Erfordernis hatte die Antragsgegnerin bis zum Satzungsbeschluss nicht entsprochen. Zwar nennt das BauGB keinen festen Zeitpunkt für die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht. Während frühere Gesetzesfassungen als frühest möglichen Zeitpunkt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets bezeichneten, enthält die hier anzuwendende Vorschrift keine solche Vorgabe. Da regelmäßig bereits während der vorbereitenden Untersuchung die Sanierungsplanung einsetzt, die Gemeinde diese Untersuchung nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB insbesondere zu dem Zweck durchzuführen hat, die anzustrebenden Ziele der Sanierung zu ermitteln, ist es konsequent, zu verlangen, dass bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchung die Kosten der Gesamtmaßnahme soweit möglich überschlägig ermittelt und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufgezeigt werden. So hat das Bundesverwaltungsgericht für Entwicklungsbereichsfestsetzungen unter Bezugnahme auf das Sanierungsrecht ausgeführt, dass die Gemeinde die maßnahmebedingten Kosten in eine Finanzierungsübersicht aufzunehmen habe, die sie entsprechend § 149 BauGB nach dem Stand der Planung aufzustellen habe. Deren bodenrechtliche Relevanz ergebe sich daraus, dass sie Aufschluss über die für die Durchführbarkeit der Maßnahme unabdingbare Finanzierung gebe. Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung seien die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sei in dem Maße, in dem die Planung sich verfestige, zu konkretisieren.
77Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -. BRS 64 Nr. 224 = BauR 2001, 1689.
78Es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer solchen auch hier erforderlichen Übersicht nach § 149 BauGB und damit an hinreichenden Ermittlungen zur Finanzierbarkeit der geplanten Sanierungsmaßnahmen.
79Das Erfordernis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 BauGB ist zwar von der Antragsgegnerin während der vorbereitenden Untersuchungen erkannt worden, was sich etwa aus Seite 83 der vorbereitenden Untersuchung ergibt, dies wurde aber nicht umgesetzt. In der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss heißt es unter Nr. 6 im Wesentlichen, dass aufgrund des derzeitigen Bearbeitungsstands weder die Ordnungsmaßnahmen noch die Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren in Höhe von 420.000 Euro werden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme wird angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die „Inwertsetzung“ ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.
80Dies genügt den Anforderungen des § 149 BauGB nicht. Erforderlich ist vielmehr eine geordnete Darstellung insbesondere der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben so wie sie nach dem Stand der Planung prognostizierbar sind und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel. Dass nach dem Stand der Planung eine solche Darstellung, insbesondere der voraussichtlichen Ausgaben, nicht etwa ausnahmsweise entbehrlich war, ergibt sich schon daraus, dass angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans erhebliche Summen für Ankauf bzw. Enteignung des C1. -Centers und des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 in Rechnung zu stellen waren.
81c) Der Mangel der Abwägung ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich (dazu aa)) und er ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu bb)).
82Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht unter die Verfahrensvorschriften bzw. Mängel im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB fällt; diese betreffen nur Bauleitpläne, nicht aber Satzungen nach § 142 BauGB, er ist deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB zu beurteilen. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
83Der Mangel ist offensichtlich.
84Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.
85Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 - 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
86Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Mangel bereits aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin.
87Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
88Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 ‑ 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
89Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt. Der Mangel ist auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen, weil nicht mit hinreichender Sicherheit von einer fehlenden Kausalität des Mangels für die Entscheidung ausgegangen werden kann.
90bb) Der Mangel ist nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nachträglich unbeachtlich geworden.
91Er ist jedenfalls mit den Antragsbegründungen in den Verfahren 7 D 76/14.NE, Bl. 54f., und 7 D 70/14.NE, Bl. 17, binnen der maßgeblichen Jahresfrist der Sache nach hinreichend und mit zutreffender Stoßrichtung geltend gemacht worden.
92Abgesehen davon hätte der Mangel ohnehin nicht unbeachtlich werden können, weil es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen ordnungsgemäßen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses fehlte. Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.
93Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.6.2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.
94Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. In dem mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin abgedruckten Hinweis wird eine Vielzahl von Bestimmungen wiedergegeben, die vorliegend nicht einschlägig sind, weil sie nur Bauleitpläne, nicht aber Sanierungssatzungen betreffen. Darin werden vielfältige Einschränkungen der Fehlerbeachtlichkeit aufgeführt, die für die Prüfung von Bauleitplänen maßgeblich, für Sanierungssatzungen indes unerheblich sind. Diese unzutreffende Darstellung war geeignet, in maßgeblicher Weise zur Verwirrung des Adressaten der Belehrung in der öffentlichen Bekanntmachung beizutragen und von der Erhebung von Rügen abzuhalten.
952. Die Abwägung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat.
96Nach § 136 Abs. 1 BauGB ist Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und damit auch für die durch Satzung erfolgende förmliche Festlegung des Gebiets (vgl. § 140 Nr. 2 BauGB), dass ihre zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Auch insoweit gilt nach den oben dargestellten Grundsätzen das Abwägungsgebot. Es ist danach abwägungsfehlerhaft, ein Sanierungsgebiet für die Dauer des Sanierungsverfahrens mit den einschlägigen rechtlichen Einschränkungen der Grundstücksnutzung (vgl. insb. § 144 BauGB) zu belasten, wenn sich die Gemeinde nicht Klarheit darüber verschafft hat, dass das Sanierungsziel innerhalb des veranschlagten Zeitraums „zügig“ erreicht werden kann. Ausgangspunkt für die Überprüfung der Abwägung ist auch in diesem Zusammenhang das oben aufgezeigte, der Satzung zu Grunde liegende Sanierungskonzept.
97Im Hinblick auf das Zügigkeitserfordernis nach § 136 Abs. 1 BauGB hätte sich die Antragsgegnerin mit dem Erfordernis der Änderung bestehender Raumordnungsziele im östlichen Teil des Sanierungsgebiets auseinander setzen müssen.
98Für den Fall der fehlenden Verkaufsbereitschaft von Eigentümern im Plangebiet, insbesondere etwa des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 bzw. auch des C1. -Centers, konnte die Antragsgegnerin nicht verlässlich abschätzen, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümerin in Rechnung zu stellen war. Hierbei wäre eine Prognose erforderlich gewesen, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können (vgl. §§ 88 Satz 2, 85 Abs. 1, 87 Abs. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang wäre insbesondere zu berücksichtigen gewesen, dass der Erlass eines Bebauungsplans, dessen es für Enteignungsmaßnahmen bedurft hätte, zunächst vorausgesetzt hätte, dass bestehende Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach Maßgabe des Regionalplans geändert werden (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).
99Der einschlägige Regionalplan sieht für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets vom Rhein bis zum Großmarkt - u. a. auch in dem Bereich des Grundstücks H. -I2. -Ufer 54 in der Nähe des Rheinufers sowie im Bereich des C1. -Centers - weitgehend die zeichnerische Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs vor. Hierbei handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung.
100Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015 - 10 D 115/12.NE -, BauR 2015, 1618.
101Die Darstellung des allgemeinen Siedlungsbereichs beinhaltet nach der Planzeichendefinition in Anlage 3 Zeile 1a) der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfüllt oder erfüllen soll; dies betrifft Flächen für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe, Wohnfolgeeinrichtungen, öffentliche und private Dienstleistungen sowie siedlungszugehörige Grün-, Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen. Die Darstellung enthält auch eine hinreichend aussagekräftige raumordnerische Zielfestlegung. Einer Bereichsdarstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht; eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung im Regionalplan ist nicht erforderlich.
102Vgl. zur Darstellungsschärfe von Raumordnungszielen etwa OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, DVBl. 2015, 309.
103Mit diesem Aussagegehalt ist die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. Der geplante Fortsetzungsbereich des Inneren Grüngürtels schließt in der Konzeption der Antragsgegnerin an den vorhandenen und im Regionalplan dargestellten regionalen Grünzug an, der von Westen her bis zum Großmarktgelände reicht und nach Süden mit dem entlang der A 4 verlaufenden äußeren Grüngürtel verknüpft ist. Da der regionale Grünzug in der raumordnerischen Darstellung vor dem Bereich des Großmarkts endet, folgt daraus für den in Rede stehenden Bereich des anschließenden Allgemeinen Siedlungsbereichs im Umkehrschluss, dass der nach Osten geplante Fortführungsbereich nicht vorrangig für einen regionalen Grünzug, sondern für eine Bebauung bzw. Nutzungen im Sinne der oben genannten Definition vorgesehen ist. Diese Wertung ergibt sich auch aus der Vorbemerkung (6) im Abschnitt D 1.1 „Freiraumsicherung und Regionale Grünzüge“ des Regionalplans, nach der von einer grundsätzlichen Unvereinbarkeit der Darstellung eines regionalen Grünzugs mit der Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs auszugehen ist. Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass es sich nach dem Umfang der Planung nach raumordnungsrechtlichen Maßstäben nicht um die Fortführung eines regionalen Grünzugs handelte, sondern funktionell lediglich um siedlungszugehörige Grünflächen oder um eine Fläche, die mit Blick auf ihre räumliche Ausdehnung keiner Darstellung bedurft hätte. Bei einer Fläche mit einer mittleren Breite von 150 m und einer Länge von mindestens einem Kilometer ist die raumordnerische Darstellungsschwelle nach § 35 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (10 ha) deutlich überschritten.
104Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der maßgeblichen Darstellung bereit war, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Dieser Mangel ist ungeachtet des Zeitpunkts der darauf bezogenen Rügen nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht unbeachtlich geworden.
105III. Es bedarf keiner abschließenden Beurteilung, inwieweit die Sanierungssatzung an weiteren durchgreifenden Mängeln leidet.
106Dies betrifft etwa die Frage, ob die Satzung unmittelbar gegen § 4 Abs. 1 ROG verstößt oder ob dem entgegen steht, dass die Sanierungskonzeption noch für Veränderungen offen gewesen sein könnte bzw. dass ein Verstoß durch Änderung des Regionalplans ausgeräumt werden könnte.
107Vgl. hierzu allg. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 136, Rn.136 (Stand der Bearbeitung: August 2013)
108Es kann auch dahinstehen, ob ein beachtlicher Abwägungsfehler vorliegt, weil den für eine Freilegung eines 150 m breiten Grüngürtels unter Beseitigung u. a. des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 und des C1. -Centers sprechenden Belangen - insbesondere im Zusammenhang mit der Realisierung einer Bewerbung für die Bundesgartenschau 2025 - in der Abwägung ein zu großes Gewicht zugemessen wurde.
109Ebenso kann dahinstehen, ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets dem Bestimmtheitsgebot genügt und dadurch gewährleistet ist, dass feststeht, welche Grundstücke von der Geltung der Satzung erfasst werden, bzw., soweit Grundstücke nur teilweise einbezogen werden sollen, dass feststeht, inwieweit dies der Fall ist.
110Die Ausführungen zu Anträgen auf Entlassung des Grundstücks aus dem Geltungsbereich der Satzung entsprechend § 163 BauGB bzw. einem Übernahmeanspruch nach § 145 Abs. 5 BauGB sind für die Entscheidung über die Wirksamkeit der Satzung von Vornherein unerheblich.
111Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
112Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
113Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.
Tenor
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer städtebaulichen Sanierungssatzung, die für ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Innenstadt der Antragsgegnerin Geltung beansprucht.
3Die Antragstellerin ist Eigentümerin des gewerblich genutzten Grundstücks I. Weg 4 - 10, Gemarkung L. -S1. , Flur 56, Flurstücke 1630 und 1631. Aufgrund Auflassung vom 6.11.2012 wurde sie am 29.1.2013 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Das Grundstück liegt im DB-Gleisdreieck Süd.
4Die Antragstellerin betreibt auf diesem Grundstück die Fa. D. Pannenservice GmbH. Im Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin ist der Bereich des Grundstücks der Antragstellerin als Grünfläche dargestellt. Das Grundstück der Antragstellerin liegt in dem Bereich, für den die Sanierungssatzung Geltung beansprucht. In dem am 20.9.2012 beschlossenen Entwicklungskonzept der Antragsgegnerin ist das Grundstück nicht von zeichnerischen Darstellungen im Rahmen des Nutzungskonzepts 2025 bzw. des Maßnahmenplans der Sanierung erfasst. Nach den textlichen Ausführungen des Entwicklungskonzepts soll vorrangig die Durchlässigkeit und die Verknüpfung der neuen Planflächen für den Ausbau des Inneren Grüngürtels mit dem Bestand westlich der M. Straße zukünftig planerisch gesichert werden. Für den Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd ist danach langfristig eine weitgehende Freistellung von vorhandenen baulichen Nutzungen, eine nachfolgende Begrünung freigestellter Flächen und eine Optimierung der Fuß- und Radwegeverbindungen anzustreben. Eine entsprechende zeichnerische Darstellung findet sich auf Karte 1(Nutzungskonzept) bzw. Karte 3 (Maßnahmenplan, Fläche mit erheblichem Freistellungsbedarf bzw. Aufwertung bzw. Attraktivierung vorh. öffentlicher Grün- und Freiflächen) in einem Prospekt der Antragsgegnerin „Sanierungsinfo Parkstadt Süd am Inneren Grüngürtel (Stand April 2015)“.
5Der Bereich, für den die Satzung Geltung beansprucht, umfasst das Sanierungsgebiet, das sich südlich des innerstädtischen Eisenbahnrings vom Rhein bis zur M. Straße erstreckt und im Süden im Wesentlichen durch den Straßenzug T1. Straße, N.----straße , C1.-------weg , Am W. , I. Weg und I1. -D1. -O. -Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet liegen im östlichen Teil Brachflächen der ehemaligen E. -Brauerei an der B. Straße, in dem mittleren Abschnitt das Großmarkt-Gelände und nördlich davon der ehemalige Güterbahnhof C2. , im westlichen Bereich das Südstadion mit angrenzenden Sportflächen, der Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd sowie das Gelände südlich des F.----walls . Das Gebiet umfasst insgesamt eine Fläche von etwa 100 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. (Regionalplan) stellt für diesen Bereich im östlichen Teil einen allgemeinen Siedlungsbereich dar, an den westlich des Großmarktgeländes ein regionaler Grünzug und nördlich ein Bereich für Schienenwege angrenzt. In der Satzung wird unter Bezugnahme auf § 142 Abs. 1 und 3 BauGB in § 1 das Sanierungsgebiet im „klassischen Verfahren“ festgelegt und in § 2 das Inkrafttreten am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt geregelt. Die Festlegung des Geltungsbereichs erfolgt dadurch, dass die Satzung auf einen beigefügten Lageplan mit einem Maßstab, der etwa zwischen 1: 12.000 und 1: 12.500 beträgt, Bezug nimmt und zugleich die Begrenzung des Sanierungsgebiets - teils unter Bezugnahme auf Flurstücksgrenzen, teils unter Bezugnahme auf Straßenseiten - textlich umschreibt.
6Das Verfahren der Aufstellung der Sanierungssatzung verlief wie folgt: Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 29.5.2008 für das Untersuchungsgebiet südliche Innenstadt-Erweiterung/Südstadion, eingegrenzt durch die Südgrenze des Eisenbahnrings, das H. -I2. -Ufer, die T1. Straße, die N.----straße , L1. Straße, S2. Brache, Am W. , und I. Weg, den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und beauftragte die Verwaltung, für den Untersuchungsraum auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen ein Rahmenkonzept, insbesondere zur Inwertsetzung und Entwicklung der disponiblen Flächen zum Ausbau des Inneren Grüngürtels und als Orientierungsrahmen für ein oder gegebenenfalls mehrere förmlich festzusetzende Sanierungsgebiete zu erarbeiten und zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 19.11.2008 bekannt gemacht. In der Folgezeit führte die Antragsgegnerin verschiedene Bestandserhebungen und Untersuchungen durch.
7Mit der Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 legte die Verwaltung der Antragsgegnerin die Vorbereitende Untersuchung (Stand Oktober 2011) nebst Entwicklungskonzept im Dezember 2011 dem Stadtentwicklungsausschuss des Rats vor. In dem Entwicklungskonzept war ein „Nutzungskonzept 2025“ enthalten. Dieses sah u. a. für die Grundstücke des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 bzw. des C2. -Centers, L2. Straße 1-9, eine vollständige bzw. teilweise Überplanung als Grünfläche im Rahmen der Fortführung des Inneren Grüngürtels vor; im zugehörigen Maßnahmenplan waren die Grundstücke als Flächen mit erheblichem Freistellungsbedarf einschließlich Gebäudeabriss, Rückbau, Erschließung u. a. gekennzeichnet. Ferner wurde die Verknüpfung des Konzepts mit einer geplanten Bewerbung der Antragsgegnerin für die Durchführung der Bundesgartenschau 2025 im Zusammenhang mit der Fortführung des Inneren Grüngürtels betont. Im Entwicklungskonzept finden sich auch Ausführungen zu der geplanten Einbeziehung des C2. -Centers, L2. Straße 1-9, und des Gebäudes auf dem Grundstück H. -I2. -Ufer 54 in den Inneren Grüngürtel; es heißt, dass dessen Vollendung Kernthema einer Bewerbung für die Bundesgartenschau sei. Am 19.3.2012 fand nach Behandlung der Vorlage in den Bezirksvertretungen Innenstadt und S3. eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 (Vorbereitende Untersuchung und Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung) statt. Am 20.9.2012 nahm der Rat die vorbereitende Sanierungsuntersuchung gemäß § 141 BauGB zur Kenntnis und beauftragte die Verwaltung, für das als Ergebnis vorgeschlagene Sanierungsgebiet eine Beschlussvorlage zur förmlichen Festlegung nach § 142 Abs. 3 BauGB vorzulegen. Zugleich beschloss der Rat das Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung unter Berücksichtigung und Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach Modell 2 zur vorbereitenden Untersuchung als Entwicklungsplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss nach Beteiligung anderer Gremien in der Sitzung vom 18.6.2013 die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung. In dem Beschluss war angegeben, die Entscheidung erfolge zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2028. Zur Begründung der Satzung wurde in der Beschlussvorlage Nr. 897/2013 u. a. ausgeführt: Gegenüber dem Abgrenzungsvorschlag der Vorbereitenden Untersuchung sei das Gebiet im Osten über die S4.--------straße (H. -I2. -Ufer) und die Stadtbahntrasse hinweg bis an die Uferkante des Rheinstroms erweitert, damit die Wegeverbindungen des zukünftig zu verlängernden Inneren Grüngürtels mit den Promenadenflächen am Rheinufer in Höhe der Südbrücke verbunden werden könnten. Darüber hinaus sei das Gebiet auf der anderen Seite westlich der M. Straße begrenzt, womit auch die Verkehrsbauwerke (einschließlich der Unterführung I1. -D1. -O. -Str.) in das Sanierungsgebiet einbezogen seien. Damit seien alle Flächen einbezogen, deren Neuordnung zur Erreichung der genannten Sanierungsziele erforderlich sei. Flächen aus dem Umkreis der Vorbereitenden Untersuchung, für die im Sinne der Sanierungsziele keine Neuordnungsnotwendigkeit bestehe, seien nicht einbezogen. Zur Sicherung der im Entwicklungskonzept mit langfristigen Nutzungsvorstellungen zur Neuordnung des Raums am 20.9.2012 beschlossenen Neuordnungsziele sei die Verwaltung vom Rat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets beauftragt worden. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung ergebe sich, dass städtebauliche Missstände vorlägen, und das Gebiet insgesamt sowohl von Substanzschwächen als auch von Funktionsschwächen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB betroffen sei. Damit sei das Gebiet in der Erfüllung der ihm nach Lage und Funktion obliegenden dringlichen Aufgaben zur Verbesserung der Versorgung mit zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsstätten sowie Freiräumen erheblich beeinträchtigt. Insgesamt begründeten die Ergebnisse der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung mit den dort festgestellten und aufgeführten städtebaulichen Missständen und Funktionsschwächen die Notwendigkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 und 3 BauGB, womit zur Vermeidung von Fehlentwicklungen das Sanierungsverfahren im herkömmlichen Verfahren mit den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung komme.
8Nach § 140 Nr. 3 BauGB sei die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung, weshalb die vorliegende Voruntersuchung mit einem vom Rat beschlossenen Entwicklungskonzept komplettiert worden sei. Demensprechend seien folgende generelle Entwicklungs- und Sanierungsziele zu berücksichtigen:
9- Beseitigung der Funktionsverluste und -defizite sowie städtebaulichen Missstände im Siedlungs- und Freiraum,
10- Stärkung der Innenentwicklung durch eine angemessene wie maßvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung (ressourcenschonende Nachverdichtung) insbesondere durch Nutzung der Potenziale disponibler bzw. freiwerdender Grundstücksflächen,
11- Umsetzung der hier betroffenen gesamtstädtischen Freiraumzielplanung durch einen Ausbau und eine Aufwertung des gesamtstädtisch bedeutsamen Inneren Grüngürtels wie des Grünzugs Süd und Vernetzung mit den weiteren Grünflächen der Stadtteile unter Beachtung der Nutzungs- und Erholungsansprüche der Stadtbewohner,
12- Berücksichtigung zentraler Nutzungsanforderungen innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie gegebenenfalls gesamtstädtischer und regionaler Gemeinbedarfe aus den Bereichen Bildung, Ausbildung, Wissenschaft und Forschung, Sicherstellung einer konzeptionellen Umsetzung der Sanierungsziele durch eine zielführende Verknüpfung öffentlicher Investitionen und privaten Engagements.
13Die Sanierungsziele entsprächen den sektoralen und räumlichen Zielen der L. Stadtentwicklungsplanung, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, der Wohnungsgesamtplanung mit Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Wohnen und dem Gesamtverkehrskonzept mit seiner zukünftigen Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Verkehr und seien nach Maßgabe der Fortschreibung dieser Konzepte und gegebenenfalls weiterer gebietsbezogener Beschlüsse des Rates und seiner Fachausschüsse anzupassen. Im Ergebnis einer erfolgreichen Sanierungsplanung sei ein der Lage entsprechend mit neuen Funktionen gestärkter urbaner Stadtraum anzustreben mit nachhaltigen baulichen und Freiraumstrukturen, differenzierten Wohnangeboten für eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur, zukunftsorientierten Arbeitsstätten und öffentlichen Bildungs-, Sozial- und Kultureinrichtungen mit einem attraktiven Stadtbild. Aus dem beschlossenen Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung mit den oben genannten Zielsetzungen leiteten sich folgende wesentliche geplante Sanierungsmaßnahmen ab:
14- Bereitstellung der notwendigen Planflächen und Ausbau des Inneren Grüngürtels ab M. Straße (Uni Campus) nach Süden bis an den Rhein in einer mittleren Breite für die neue Planung von 150 m in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor A. T2. und Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen, insbesondere im Bereich des DB-Gleisdreiecks,
15- Wohnungsneubau auf den ehemaligen Brauereiflächen westlich B. Straße,
16- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung der Planflächen des vormaligen Güterbahnhofs C2. zwischen W1.---------straße und C3. Straße südlich des Eisenbahnrings und Errichtung eines gemischten neuen Quartiers für Wohnen und Arbeiten (Arbeitstitel: Südstadtspange) mit Südausrichtung auf den fortgeführten Inneren Grüngürtel,
17- Städtebauliche Fassung der Eingangssituation C4. Straße (Bezirksteilzentrum südliche Innenstadt) in Höhe des Eisenbahnrings und der zukünftigen Verknüpfungshaltestelle von Stadtbahn und S-Bahn mit einem neuen C2. -Komplex,
18- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung des bisherigen städtischen Großmarkt-Geländes nördlich N.----straße /C1.-------weg bis zur Planfläche Innerer Grüngürtel zur Errichtung des neuen Wohnquartiers Parkstadt-Süd mit zugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum mit Kita, Grundschule u. a.),
19- Sicherung und Neunutzung der denkmalgeschützten bisherigen Großmarkt-Halle vorzugsweise durch öffentliche bzw. halböffentliche Nutzungen,
20- Neubau einer weiterführenden Schule auf den ehemaligen Brauereiflächen östlich B. Straße,
21- Erweiterung und Ausbau des innerstädtischen Eisenbahnrings zu Gunsten der S-Bahn mit Anlage einer neuen S-Bahn-Haltestelle in Höhe der C3. Straße mit Umsteigemöglichkeit zur Stadtbahn,
22- Herstellung einer neuen Unterführung des Eisenbahnrings vom C4. Wall (auf Höhe C4. Wall 21- 23 bei Einmündung von A1.--weg /X. Straße) zwecks Anbindung des neuen gemischten Quartiers Südstadtspange an den Wohnbereich Neustadt-Süd.
23Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Bewohnerschaft seien durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Die wesentlichen Wohnungsbestände des Untersuchungsrahmens seien aus dem Sanierungsgebiet zwischen C4. Straße und L2. Straße ausgenommen worden. Von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB könne daher abgesehen werden. Die Durchführung der Sanierung erfordere die Verlagerung der gewerblichen Nutzungen auf dem Gelände des Großmarktes und des vormaligen Güterbahnhofs C2. , der kleingewerblichen Nutzungen im Bereich des DB-Gleisdreiecks am I. Weg und am W2.---------------weg und an der B. Straße sowie der tertiären Nutzungen an der L2. Straße und am H. -I2. -Ufer. Für die Betriebe des Großmarktes und eventuell weitere Großmarkt affine Betriebe werde derzeit ein Verlagerungsstandort in L. -N1. entwickelt. Den Betrieben, deren Verlagerung nach L. -N1. nicht in Betracht komme, würden soweit wie möglich innerhalb bestehender Gewerbegebiete in der Stadt L. Ersatzstandorte angeboten. Ergänzend hierzu würden durch Verlagerungen etc. gegebenenfalls entstehende Vermögensschäden nach den Grundsätzen des Entschädigungsrechts des Baugesetzbuches ausgeglichen. Die Belange der Gewerbetreibenden seien damit berücksichtigt.
24Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 136 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Das öffentliche Interesse sei dadurch begründet, dass die Sanierung des zentral gelegenen Gebietes nicht nur Verbesserungen für ansässige Einwohner, Eigentümer und Unternehmen sicherstelle, sondern darüber hinaus in besonderer Weise dringend benötigte Bedarfe der Daseinsvorsorge bediene. Mit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels würden bestehende Defizite in der Freiraumversorgung der L3. Bevölkerung, verstärkt im Nahbereich, abgebaut und Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas ermöglicht. Die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen werde begünstigt durch eine überschaubare Zahl von Grundstückseigentümern, die wesentliche Grundstücke besäßen. Die Großmarktverlagerung sei durch Ratsbeschluss auf 2020 terminiert. Durch die laufende Planung des neuen Frischezentrums würden in N1. die Voraussetzungen für die Verlagerung der Großmarktnutzungen getroffen. Das kooperative städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren solle 2013/2014 stattfinden. Dem schließe sich das Bebauungsplanverfahren an, womit die Grundlagen für eine zügige Durchführung gelegt würden. Im weiteren Verfahren würden die Sanierungsmaßnahmen in einem integrierten Handlungskonzept dargestellt. Der Durchführungszeitraum für die Sanierungsmaßnahmen werde entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bis zum 31.12.2028 befristet. Weiterhin finden sich am Ende der Begründung Ausführungen zu Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, in denen im Wesentlichen angegeben wird, die Finanzierung der Gesamtmaßnahme sei als hinreichend gesichert zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Begründung nebst Anlagen Bezug genommen. Die Sanierungssatzung wurde am 10.7.2013 im Amtsblatt der Stadt L. , öffentlich bekannt gemacht. Beigefügt waren Hinweise auf §§ 152 – 156a BauGB sowie auf die „Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen nach §§ 215 Abs. 1 Satz 1 und 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB“ mit vollständigem Abdruck dieser Bestimmungen und auf die Rechtsfolgen nach § 7 Abs. 6 Satz 1 GO NRW.
25Die Antragstellerin hat am 3.6.2014 Antrag auf Normenkontrolle gestellt.
26Sie trägt zur Begründung im Wesentlichen vor: Der Antrag sei zulässig. Sie sei antragsbefugt. Ihre Antragsbefugnis ergebe sich aus ihrer Rechtsstellung als Eigentümerin von Grundstücken im Geltungsbereich der Sanierungssatzung. Durch die Aufnahme in den Geltungsbereich unterlägen ihre Grundstücke nunmehr gemäß § 144 Abs. 1 BauGB für die bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB einer Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stelle sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar. Der Antrag sei auch begründet. Die Satzung sei jedenfalls deshalb unwirksam, weil ihr hinsichtlich des qualifizierten öffentlichen Interesses im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB eine fehlerhafte Abwägungsentscheidung zugrundeliege. Außerdem sei die Satzung auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die Folgen der angestrebten Sanierung für ihren Betrieb nicht ermittelt worden seien. Erstmals im Januar 2014 sei ihr mitgeteilt worden, dass der Verbleib ihres Betriebs am Standort wegen der Sanierung langfristig nicht in Betracht komme. An diesen Standort sei der Betrieb aber nach Vorgesprächen mit der Antragsgegnerin erst Ende 2012 verlagert worden, nachdem der Betrieb zuvor an der C5. Straße ansässig gewesen sei. Des Weiteren liege ein Abwägungsfehler vor, weil die Sanierungsmaßnahme hinsichtlich der Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und der Schaffung einer durchgehenden Radwegverbindung nicht zügig durchführbar sei. Dieses Ziel sei jedenfalls in dem Annexbereich der Vorbereitenden Untersuchung, in dem ihr Grundstück liege, nicht realisierbar, da Straßen- und Schienenwege zu kreuzen seien. An der zügigen Durchführbarkeit fehle es außerdem, weil die Darstellung des Allgemeinen Siedlungsbereichs nach dem Regionalplan der angestrebten Sanierung im Wege stehe; dieser müsse zunächst von den zuständigen Stellen geändert werden. Zugleich verstoße die Sanierungssatzung mit ihrem Ziel, einen neuen Grünzug zu schaffen, gegen Raumordnungsziele und damit gegen höherrangiges Recht (§ 4 Abs. 1 ROG). Entgegen § 149 BauGB habe im Zeitpunkt der Beschlussfassung des Rats über die Sanierungssatzung keine Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB vorgelegen. Deshalb sei die Satzung jedenfalls in erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft.
27Die Antragstellerin beantragt,
28die Unwirksamkeit der Sanierungssatzung der Antragsgegnerin zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung/ESIE in L. - C. , S. , A. und T. festzustellen.
29Die Antragsgegnerin beantragt,
30den Antrag abzulehnen.
31Sie trägt - sinngemäß auch unter Bezugnahme auf ihr Vorbringen in den parallelen Verfahren - im Wesentlichen vor: Die Satzung sei rechtmäßig. Die Abwägungsentscheidung sei nicht fehlerhaft, dies ergebe sich aus den durchgeführten Bürgerbeteiligungen, Anschreiben und nicht zuletzt aus dem Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchung vor der Beschlussfassung. Das Sanierungsgebiet sei weitgehend von Substanzmängeln geprägt. Darüber hinaus lägen auch erhebliche Funktionsmängel vor. Ein Abwägungsfehler ergebe sich nicht aus dem Einwand der Antragstellerin bzw. anderer Antragsteller, ihre Grundstücke seien nicht sanierungsbedürftig; das Gesetz lasse auch die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet zu, auf denen keine städtebaulichen Missstände vorlägen und die auch nicht zu solchen Missständen beitrügen, wenn sie - wie hier - im Einflussbereich städtebaulicher Missstände lägen. Die weiteren formellen oder materiellen Mängel der Satzung, die von der Antragstellerin bzw. den weiteren Antragstellern in den parallelen Normenkontrollverfahren behauptet worden seien, seien nicht gegeben. Insbesondere liege nicht etwa deshalb ein Mangel der Satzung vor, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB vorgelegen habe. Aus der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass es keinen festen Zeitpunkt im Sanierungsverfahren gebe, zu dem die Übersicht vorliegen müsse, maßgeblich sei vielmehr der Stand der jeweiligen Planung. Grundlage der Übersicht sei das städtebauliche Sanierungskonzept, dieses werde in der Regel erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erarbeitet. Deshalb sei auch die Übersicht nach § 149 BauGB in der Regel erst nach Erlass der Satzung aufzustellen. Ein Abwägungsfehler habe nicht etwa im Hinblick auf die angesprochene Verknüpfung zwischen der Planung einer Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und den Planungen für eine Bewerbung für die Durchführung der Bundesgartenschau (BUGA) 2025 vorgelegen. Der erhobene Einwand, die Sanierung sei auf ein unzulässiges Sanierungsziel gerichtet gewesen, greife nicht durch. Die Sanierungsplanung habe nicht etwa ausschließlich auf die Verbesserung der Erfolgsaussichten der geplanten Ausrichtung der BUGA gezielt. Vorrangiges Ziel sei die Umsetzung des Sanierungskonzepts, d. h. der Ausbau des Inneren Grüngürtels; die BUGA-Bewerbung sei von dieser Umsetzung abhängig gewesen, die Bewerbung um die BUGA habe nicht umgekehrt zum Ausbau des Grüngürtels gezwungen. Die BUGA habe nicht das bestimmende Sanierungsziel dargestellt, sondern eine Bewerbung für die BUGA hätte lediglich von der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels profitiert; die BUGA hätte aber zugleich Antrieb für die ohnehin geplante Fortentwicklung des Inneren Grüngürtels und damit für eine zügige Durchführung der Sanierung sein können.
32Aus den von der Antragsgegnerin nachgereichten Verwaltungsvorgängen ergibt sich, dass der Rat am 12.5.2015 beschlossen hat, die Machbarkeitsstudie zur Bundesgartenschau 2025 zur Kenntnis zu nehmen, und dass er sich gegen eine Bewerbung ausgesprochen hat; zugleich heißt es im Beschluss, der Rat unterstreiche mit Nachdruck, dass die Verlängerung des Inneren Grüngürtels, wie sie mit dem Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung am 20.9.2012 beschlossen worden sei, im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel umgesetzt werde.
33Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.9.2015 - im Einverständnis der Beteiligten gemeinsam in allen die Sanierungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren (- 7 D 66/14.NE, 7 D 67/14.NE, 7 D 70/14.NE, 7 D 76/14.NE -) - in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - auch zu den vorgenannten parallelen Verfahren - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge zur Sanierungssatzung und der weiteren von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
34E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
35Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (A.) und begründet (B.)
36A. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
37Die Antragstellerin ist insbesondere antragsbefugt.
38Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.
39Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.7.2009 - 7 D 130/08.NE -, BRS 74 Nr. 231 = BauR 2009, 1876.
40Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht der Antragstellerin in Bezug auf das genannte Grundeigentum in Betracht.
41B. Der Antrag ist auch in der Sache begründet. Die Sanierungssatzung ist unwirksam. Sie leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die Satzung steht mit §§ 136 ff. BauGB nicht in Einklang; der Erlass einer Sanierungssatzung kam zwar grundsätzlich in Betracht (dazu I.), die Satzung ist aber aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft (dazu II.), es kann dahin stehen, ob die Satzung auch aus weiteren Gründen fehlerhaft ist (dazu III.).
42I. Der Erlass einer Sanierungssatzung kam hier grundsätzlich in Betracht.
43Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
44Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
45Die §§ 136 ff. BauGB kamen danach als Rechtsgrundlage der Satzung grundsätzlich in Betracht, weil städtebauliche Missstände im Sinne des Gesetzes vorlagen (dazu 1.) und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht von vornherein durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen war (dazu 2.).
461. Hier lagen städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 BauGB vor.
47Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach einer sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). In § 136 Abs. 3 BauGB ist näher geregelt, unter welchen Aspekten die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen beurteilt werden soll, sowie unter welchen Aspekten die Funktionsfähigkeit des Gebiets beurteilt werden soll. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
48Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
49Gemessen an diesen Vorgaben ist die Antragsgegnerin in Bezug auf den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets ausweislich der umfangreichen und detailliert dokumentierten Feststellungen, insbesondere in der Vorbereitenden Untersuchung - zusammengefasst auf Seite 2 der Satzungsbegründung - zu Recht von Substanzmängeln bzw. Funktionsmängeln ausgegangen.
50Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welche Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des seinerseits auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden.
51Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.3.2010 - 4 BN 60.09 -, BRS 76 Nr. 226 = BauR 2010, 1176.
52Danach kommt es nicht darauf an, ob Substanzmängel oder Funktionsmängel etwa auch hinsichtlich der Grundstücke H. -I2. -Ufer 54 und L2. Straße 1-9 sowie T1. Straße Nr. 8 bzw. ihrer Bebauung vorlagen.
53Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
54Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888 m. w. N.
55Danach kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise davon ausgehen konnte, dass es sich um einzelne Grundstücke handelte, die nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB aus Gründen der Zweckmäßigkeit in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnten, ohne dass auf diesen genannten Grundstücken städtebauliche Missstände vorlagen. Diese Möglichkeit ergibt sich im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB.
56Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = BauR 1996, 522.
572. Die Anwendung des Sanierungsrechts war hier nicht mit Blick auf andere städtebauliche Instrumente von vornherein ausgeschlossen; es kam zwar auch die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB - städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - in Betracht,
58vgl. zur Abgrenzung zwischen den städtebaulichen Instrumentarien der Sanierung und der Entwicklung etwa BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 ‑ 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = DVBl. 1998, 1294 sowie Busch, Probleme der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in: Planung, Festschrift für Hoppe, Hrsg.: Erbguth u. a., S. 405 ff.,
59oder der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern in Verbindung mit Bebauungsplänen (vgl. § 11 BauGB); das ließ aber die Anwendbarkeit der Instrumente des Sanierungsrechts unberührt.
60II. Die Satzung ist aber aus zwei selbständigen Gründen in jeweils erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft. Sie ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte (dazu 1.) und weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat (dazu 2.).
611. Die Abwägung bei der Festlegung des Sanierungsgebiets ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte.
62Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gehört, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss, soweit dies der Planungsstand erlaubt, ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann - sonst fehlt es an der Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums - und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgibt.
63Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213 (zur Erforderlichkeit) sowie Urteil vom 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE ‑, juris (zum Zügigkeitserfordernis), jeweils m. w. N.
64Der Sanierungssatzung lag ein Sanierungsziel zugrunde (dazu a)), dessen Erreichbarkeit im Rahmen der gebotenen Abwägung mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht abwägungsfehlerhaft beurteilt worden ist (dazu b)); dieser Mangel ist erheblich und nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu c)).
65a) Grundlage der Abwägung hinsichtlich der mit der Satzung festgelegten Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist die Zielsetzung der Antragsgegnerin, die sich aus ihrem Sanierungskonzept ergibt, das auch nach ihrem Vortrag im gerichtlichen Verfahren vorrangig auf den Ausbau des Inneren Grüngürtels gerichtet war. Sie hat durch die in der Satzungsbegründung erfolgte Bezugnahme auf die Ausführungen in dem durch Beschluss vom 20.9.2012 festgelegten Entwicklungskonzept die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB) bestimmt, d. h. ein entsprechendes Sanierungskonzept festgelegt. Die Antragsgegnerin hat mit dem Beschluss der Satzung am 18.6.2013 diese Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt. Unter der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB ist die Ausarbeitung, Festlegung und Fortentwicklung des jeweiligen Sanierungskonzepts der Gemeinde zu verstehen.
66Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand der Bearbeitung: September 2010, § 140 Rn. 8.
67Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein in vorbereitenden Untersuchungen enthaltenes Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen wird, lässt sich zwar nicht allgemein beantworten. Es dürfte aber regelmäßig - und so auch hier - davon auszugehen sein, dass die Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.
68Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888. S.o.
69In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass das in der Vorbereitenden Untersuchung - Stand Oktober 2011 - enthaltene Entwicklungskonzept, insbesondere mit dem entsprechenden Nutzungskonzept 2025 (Karte 10) und dem zugehörigen Maßnahmenplan (Karte 13) zum Bestandteil eines Sanierungskonzepts geworden ist, das Gegenstand der Beschlussfassung der Antragsgegnerin vom 20.9.2012 und der daran anknüpfenden Beschlussfassung vom 18.6.2013 war. Dass es sich um eine solche Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB handelt, bestätigen im Übrigen auch die Ausführungen in Abschnitt 3 der Satzungsbegründung. Mithin kommt es nicht darauf an, dass eine entsprechende nutzungsbezogene und bereits maßnahmenorientierte Konkretisierung eines Entwicklungskonzepts möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte stattfinden können.
70Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233 = BauR 1985, 189.
71b) Die Erreichbarkeit dieser Zielsetzung ist mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB im Rahmen der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden.
72Eine Sanierungssatzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung, wenn bei der Beschlussfassung eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB nicht vorliegt.
73Vgl. etwa Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 149, Rn. 10, 13, m. w. N. (Stand der Bearbeitung: September 2012).
74§ 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt vor, dass die Gemeinde nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufstellt. Diesem Erfordernis hatte die Antragsgegnerin bis zum Satzungsbeschluss nicht entsprochen. Zwar nennt das BauGB keinen festen Zeitpunkt für die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht. Während frühere Gesetzesfassungen als frühest möglichen Zeitpunkt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets bezeichneten, enthält die hier anzuwendende Vorschrift keine solche Vorgabe. Da regelmäßig bereits während der vorbereitenden Untersuchung die Sanierungsplanung einsetzt, die Gemeinde diese Untersuchung nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB insbesondere zu dem Zweck durchzuführen hat, die anzustrebenden Ziele der Sanierung zu ermitteln, ist es konsequent, zu verlangen, dass bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchung die Kosten der Gesamtmaßnahme soweit möglich überschlägig ermittelt und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufgezeigt werden. So hat das Bundesverwaltungsgericht für Entwicklungsbereichsfestsetzungen unter Bezugnahme auf das Sanierungsrecht ausgeführt, dass die Gemeinde die maßnahmebedingten Kosten in eine Finanzierungsübersicht aufzunehmen habe, die sie entsprechend § 149 BauGB nach dem Stand der Planung aufzustellen habe. Deren bodenrechtliche Relevanz ergebe sich daraus, dass sie Aufschluss über die für die Durchführbarkeit der Maßnahme unabdingbare Finanzierung gebe. Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung seien die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sei in dem Maße, in dem die Planung sich verfestige, zu konkretisieren.
75Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -. BRS 64 Nr. 224 = BauR 2001, 1689.
76Es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer solchen auch hier erforderlichen Übersicht nach § 149 BauGB und damit an hinreichenden Ermittlungen zur Finanzierbarkeit der geplanten Sanierungsmaßnahmen.
77Das Erfordernis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 BauGB ist zwar von der Antragsgegnerin während der vorbereitenden Untersuchungen erkannt worden, was sich etwa aus Seite 83 der vorbereitenden Untersuchung ergibt, dies wurde aber nicht umgesetzt. In der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss heißt es unter Nr. 6 im Wesentlichen, dass aufgrund des derzeitigen Bearbeitungsstands weder die Ordnungsmaßnahmen noch die Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren in Höhe von 420.000 Euro werden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme wird angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die „Inwertsetzung“ ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.
78Dies genügt den Anforderungen des § 149 BauGB nicht. Erforderlich ist vielmehr eine geordnete Darstellung insbesondere der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben so wie sie nach dem Stand der Planung prognostizierbar sind und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel. Dass nach dem Stand der Planung eine solche Darstellung, insbesondere der voraussichtlichen Ausgaben, nicht etwa ausnahmsweise entbehrlich war, ergibt sich schon daraus, dass angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans erhebliche Summen für Ankauf bzw. Enteignung des C2. -Centers und des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 in Rechnung zu stellen waren.
79c) Der Mangel der Abwägung ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich (dazu aa)) und er ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu bb)).
80Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht unter die Verfahrensvorschriften bzw. Mängel im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB fällt; diese betreffen nur Bauleitpläne, nicht aber Satzungen nach § 142 BauGB, er ist deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB zu beurteilen. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
81Der Mangel ist offensichtlich.
82Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.
83Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 - 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
84Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Mangel bereits aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin.
85Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
86Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 ‑ 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
87Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt. Der Mangel ist auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen, weil nicht mit hinreichender Sicherheit von einer fehlenden Kausalität des Mangels für die Entscheidung ausgegangen werden kann.
88bb) Der Mangel ist nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nachträglich unbeachtlich geworden.
89Er ist jedenfalls mit den Antragsbegründungen in den Verfahren 7 D 76/14.NE, Bl. 54f., und 7 D 70/14.NE, Bl. 17, binnen der maßgeblichen Jahresfrist der Sache nach hinreichend und mit zutreffender Stoßrichtung geltend gemacht worden.
90Abgesehen davon hätte der Mangel ohnehin nicht unbeachtlich werden können, weil es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen ordnungsgemäßen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses fehlte. Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.
91Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.6.2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.
92Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. In dem mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin abgedruckten Hinweis wird eine Vielzahl von Bestimmungen wiedergegeben, die vorliegend nicht einschlägig sind, weil sie nur Bauleitpläne, nicht aber Sanierungssatzungen betreffen. Darin werden vielfältige Einschränkungen der Fehlerbeachtlichkeit aufgeführt, die für die Prüfung von Bauleitplänen maßgeblich, für Sanierungssatzungen indes unerheblich sind. Diese unzutreffende Darstellung war geeignet, in maßgeblicher Weise zur Verwirrung des Adressaten der Belehrung in der öffentlichen Bekanntmachung beizutragen und von der Erhebung von Rügen abzuhalten.
932. Die Abwägung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat.
94Nach § 136 Abs. 1 BauGB ist Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und damit auch für die durch Satzung erfolgende förmliche Festlegung des Gebiets (vgl. § 140 Nr. 2 BauGB), dass ihre zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Auch insoweit gilt nach den oben dargestellten Grundsätzen das Abwägungsgebot. Es ist danach abwägungsfehlerhaft, ein Sanierungsgebiet für die Dauer des Sanierungsverfahrens mit den einschlägigen rechtlichen Einschränkungen der Grundstücksnutzung (vgl. insb. § 144 BauGB) zu belasten, wenn sich die Gemeinde nicht Klarheit darüber verschafft hat, dass das Sanierungsziel innerhalb des veranschlagten Zeitraums „zügig“ erreicht werden kann. Ausgangspunkt für die Überprüfung der Abwägung ist auch in diesem Zusammenhang das oben aufgezeigte, der Satzung zu Grunde liegende Sanierungskonzept.
95Im Hinblick auf das Zügigkeitserfordernis nach § 136 Abs. 1 BauGB hätte sich die Antragsgegnerin mit dem Erfordernis der Änderung bestehender Raumordnungsziele im östlichen Teil des Sanierungsgebiets auseinander setzen müssen.
96Für den Fall der fehlenden Verkaufsbereitschaft von Eigentümern im Plangebiet, insbesondere etwa des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 bzw. auch des C2. -Centers, konnte die Antragsgegnerin nicht verlässlich abschätzen, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümerin in Rechnung zu stellen war. Hierbei wäre eine Prognose erforderlich gewesen, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können (vgl. §§ 88 Satz 2, 85 Abs. 1, 87 Abs. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang wäre insbesondere zu berücksichtigen gewesen, dass der Erlass eines Bebauungsplans, dessen es für Enteignungsmaßnahmen bedurft hätte, zunächst vorausgesetzt hätte, dass bestehende Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach Maßgabe des Regionalplans geändert werden (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).
97Der einschlägige Regionalplan sieht für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets vom Rhein bis zum Großmarkt - u. a. auch in dem Bereich des Grundstücks H. -I2. -Ufer 54 in der Nähe des Rheinufers sowie im Bereich des C2. -Centers - weitgehend die zeichnerische Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs vor. Hierbei handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung.
98Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015 - 10 D 115/12.NE -, BauR 2015, 1618.
99Die Darstellung des allgemeinen Siedlungsbereichs beinhaltet nach der Planzeichendefinition in Anlage 3 Zeile 1a) der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfüllt oder erfüllen soll; dies betrifft Flächen für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe, Wohnfolgeeinrichtungen, öffentliche und private Dienstleistungen sowie siedlungszugehörige Grün-, Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen. Die Darstellung enthält auch eine hinreichend aussagekräftige raumordnerische Zielfestlegung. Einer Bereichsdarstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht; eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung im Regionalplan ist nicht erforderlich.
100Vgl. zur Darstellungsschärfe von Raumordnungszielen etwa OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, DVBl. 2015, 309.
101Mit diesem Aussagegehalt ist die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. Der geplante Fortsetzungsbereich des Inneren Grüngürtels schließt in der Konzeption der Antragsgegnerin an den vorhandenen und im Regionalplan dargestellten regionalen Grünzug an, der von Westen her bis zum Großmarktgelände reicht und nach Süden mit dem entlang der A 4 verlaufenden äußeren Grüngürtel verknüpft ist. Da der regionale Grünzug in der raumordnerischen Darstellung vor dem Bereich des Großmarkts endet, folgt daraus für den in Rede stehenden Bereich des anschließenden Allgemeinen Siedlungsbereichs im Umkehrschluss, dass der nach Osten geplante Fortführungsbereich nicht vorrangig für einen regionalen Grünzug, sondern für eine Bebauung bzw. Nutzungen im Sinne der oben genannten Definition vorgesehen ist. Diese Wertung ergibt sich auch aus der Vorbemerkung (6) im Abschnitt D 1.1 „Freiraumsicherung und Regionale Grünzüge“ des Regionalplans, nach der von einer grundsätzlichen Unvereinbarkeit der Darstellung eines regionalen Grünzugs mit der Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs auszugehen ist. Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass es sich nach dem Umfang der Planung nach raumordnungsrechtlichen Maßstäben nicht um die Fortführung eines regionalen Grünzugs handelte, sondern funktionell lediglich um siedlungszugehörige Grünflächen oder um eine Fläche, die mit Blick auf ihre räumliche Ausdehnung keiner Darstellung bedurft hätte. Bei einer Fläche mit einer mittleren Breite von 150 m und einer Länge von mindestens einem Kilometer ist die raumordnerische Darstellungsschwelle nach § 35 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (10 ha) deutlich überschritten.
102Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der maßgeblichen Darstellung bereit war, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Dieser Mangel ist ungeachtet des Zeitpunkts der darauf bezogenen Rügen nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht unbeachtlich geworden.
103III. Es bedarf keiner abschließenden Beurteilung, inwieweit die Sanierungssatzung an weiteren durchgreifenden Mängeln leidet.
104Dies betrifft etwa die Frage, ob die Satzung unmittelbar gegen § 4 Abs. 1 ROG verstößt oder ob dem entgegen steht, dass die Sanierungskonzeption noch für Veränderungen offen gewesen sein könnte bzw. dass ein Verstoß durch Änderung des Regionalplans ausgeräumt werden könnte.
105Vgl. hierzu allg. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 136, Rn.136 (Stand der Bearbeitung: August 2013)
106Es kann auch dahinstehen, ob ein beachtlicher Abwägungsfehler vorliegt, weil den für eine Freilegung eines 150 m breiten Grüngürtels unter Beseitigung u. a. des Gebäudes H. -I2. -Ufer 54 und des C2. -Centers sprechenden Belangen - insbesondere im Zusammenhang mit der Realisierung einer Bewerbung für die Bundesgartenschau 2025 - in der Abwägung ein zu großes Gewicht zugemessen wurde.
107Ebenso kann dahinstehen, ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets dem Bestimmtheitsgebot genügt und dadurch gewährleistet ist, dass feststeht, welche Grundstücke von der Geltung der Satzung erfasst werden, bzw., soweit Grundstücke nur teilweise einbezogen werden sollen, dass feststeht, inwieweit dies der Fall ist.
108Es kann schließlich auch offen bleiben, ob sich ein Mangel der Abwägung daraus ergibt, dass der Antragstellerin zwischen dem Beschluss über das Entwicklungskonzept und dem Satzungsbeschluss ein positiver Bauvorbescheid und eine Baugenehmigung für eine bauliche Nutzung eines Bereichs erteilt wurde, der nach dem Sanierungskonzept langfristig in eine Radwegverbindung im Zuge des Inneren Grüngürtels einbezogen werden soll und dass keine Feststellungen zu Aufwendungen im Zusammenhang mit einer möglichen Betriebsverlagerung getroffen worden sind. Die Einbeziehung dieser Umstände mag ebenso wie die Bewertung des Regelungsgehalts der nachfolgenden Baugenehmigung vom 14.11.2013 sowie der von der Antragstellerin aufgezeigten Besonderheiten der Lage ihres Grundstücks ggf. einem etwaigen nachfolgenden Verfahren zur Aufstellung einer Sanierungssatzung vorbehalten bleiben.
109Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
110Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.
Tenor
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer städtebaulichen Sanierungssatzung, die für ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Innenstadt der Antragsgegnerin Geltung beansprucht.
3Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung L. -S1. , Flur 51 Flurstück 1855 (Bl. 11628 des Grundbuchs von L. ) mit der Anschrift H. -I. -Ufer 54, L. . Das Grundstück ist mit einem drei- bis fünfgeschossigen Bürogebäude, dem sogenannten Q. -Gebäude, bebaut.
4Das Grundstück liegt unmittelbar südlich des Eisenbahnrings. Nach Osten grenzt das Grundstück an die S2.--------straße (Bundesstraße 9) und die Trasse der Stadtbahn, dahinter verläuft das Rheinufer. Die Trasse der im Bau befindlichen Nord-Süd Stadtbahn verläuft nordöstlich des Grundstücks in Richtung Rheinufer.
5Der Flächennutzungsplan weist den Bereich als Gewerbegebiet aus. Ein Bebauungsplan existiert für den Grundstücksbereich nicht. Der Regionalplan Teilabschnitt L. stellt im Grundstücksbereich und in der Umgebung nach Westen hin bis zum ehemaligen Güterbahnhof C1. bzw. zum Großmarktgelände einen allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar.
6Der Bereich, für den die Satzung Geltung beansprucht, umfasst das Sanierungsgebiet, das sich südlich des innerstädtischen Eisenbahnrings vom Rhein bis zur M. Straße erstreckt und im Süden im Wesentlichen durch den Straßenzug T1. Straße, N.----straße , C2.-------weg , Am W. , I1. Weg und I2. -D. -O. -Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet liegen im östlichen Teil Brachflächen der ehemaligen E. -Brauerei an der B. Straße, in dem mittleren Abschnitt das Großmarkt-Gelände und nördlich davon der ehemalige Güterbahnhof C1. , im westlichen Bereich das Südstadion mit angrenzenden Sportflächen, der Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd sowie das Gelände südlich des F.----walls . Das Gebiet umfasst insgesamt eine Fläche von etwa 100 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. (Regionalplan) stellt für diesen Bereich im östlichen Teil einen allgemeinen Siedlungsbereich dar, an den westlich des Großmarktgeländes ein regionaler Grünzug und nördlich ein Bereich für Schienenwege angrenzt. In der Satzung wird unter Bezugnahme auf § 142 Abs. 1 und 3 BauGB in § 1 das Sanierungsgebiet im „klassischen Verfahren“ festgelegt und in § 2 das Inkrafttreten am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt geregelt. Die Festlegung des Geltungsbereichs erfolgt dadurch, dass die Satzung auf einen beigefügten Lageplan mit einem Maßstab, der etwa zwischen 1: 12.000 und 1: 12.500 beträgt, Bezug nimmt und zugleich die Begrenzung des Sanierungsgebiets - teils unter Bezugnahme auf Flurstücksgrenzen, teils unter Bezugnahme auf Straßenseiten - textlich umschreibt.
7Das Verfahren der Aufstellung der Sanierungssatzung verlief wie folgt: Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 29.5.2008 für das Untersuchungsgebiet südliche Innenstadt-Erweiterung/Südstadion, eingegrenzt durch die Südgrenze des Eisenbahnrings, das H. -I. -Ufer, die T1. Straße, die N.----straße , L1. Straße, S3. Brache, Am W. , und I1. Weg, den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und beauftragte die Verwaltung, für den Untersuchungsraum auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen ein Rahmenkonzept, insbesondere zur Inwertsetzung und Entwicklung der disponiblen Flächen zum Ausbau des Inneren Grüngürtels und als Orientierungsrahmen für ein oder gegebenenfalls mehrere förmlich festzusetzende Sanierungsgebiete zu erarbeiten und zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 19.11.2008 bekannt gemacht. In der Folgezeit führte die Antragsgegnerin verschiedene Bestandserhebungen und Untersuchungen durch.
8Mit der Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 legte die Verwaltung der Antragsgegnerin die Vorbereitende Untersuchung (Stand Oktober 2011) nebst Entwicklungskonzept im Dezember 2011 dem Stadtentwicklungsausschuss des Rats vor. In dem Entwicklungskonzept war ein „Nutzungskonzept 2025“ enthalten. Dieses sah u. a. für die Grundstücke des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 bzw. des C1. -Centers, L2. Straße 1-9, eine vollständige bzw. teilweise Überplanung als Grünfläche im Rahmen der Fortführung des Inneren Grüngürtels vor; im zugehörigen Maßnahmenplan waren die Grundstücke als Flächen mit erheblichem Freistellungsbedarf einschließlich Gebäudeabriss, Rückbau, Erschließung u. a. gekennzeichnet. Ferner wurde die Verknüpfung des Konzepts mit einer geplanten Bewerbung der Antragsgegnerin für die Durchführung der Bundesgartenschau 2025 im Zusammenhang mit der Fortführung des Inneren Grüngürtels betont. Im Entwicklungskonzept finden sich auch Ausführungen zu der geplanten Einbeziehung des C1. -Centers, L2. Straße 1-9, und des Gebäudes auf dem Grundstück H. -I. -Ufer 54 in den Inneren Grüngürtel; es heißt, dass dessen Vollendung Kernthema einer Bewerbung für die Bundesgartenschau sei. Am 19.3.2012 fand nach Behandlung der Vorlage in den Bezirksvertretungen Innenstadt und S4. eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 (Vorbereitende Untersuchung und Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung) statt. Am 20.9.2012 nahm der Rat die vorbereitende Sanierungsuntersuchung gemäß § 141 BauGB zur Kenntnis und beauftragte die Verwaltung, für das als Ergebnis vorgeschlagene Sanierungsgebiet eine Beschlussvorlage zur förmlichen Festlegung nach § 142 Abs. 3 BauGB vorzulegen. Zugleich beschloss der Rat das Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung unter Berücksichtigung und Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach Modell 2 zur vorbereitenden Untersuchung als Entwicklungsplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss nach Beteiligung anderer Gremien in der Sitzung vom 18.6.2013 die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung. In dem Beschluss war angegeben, die Entscheidung erfolge zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2028. Zur Begründung der Satzung wurde in der Beschlussvorlage Nr. 897/2013 u. a. ausgeführt: Gegenüber dem Abgrenzungsvorschlag der Vorbereitenden Untersuchung sei das Gebiet im Osten über die S2.--------straße (H. -I. -Ufer) und die Stadtbahntrasse hinweg bis an die Uferkante des Rheinstroms erweitert, damit die Wegeverbindungen des zukünftig zu verlängernden Inneren Grüngürtels mit den Promenadenflächen am Rheinufer in Höhe der Südbrücke verbunden werden könnten. Darüber hinaus sei das Gebiet auf der anderen Seite westlich der M. Straße begrenzt, womit auch die Verkehrsbauwerke (einschließlich der Unterführung I2. -D. -O. -Str.) in das Sanierungsgebiet einbezogen seien. Damit seien alle Flächen einbezogen, deren Neuordnung zur Erreichung der genannten Sanierungsziele erforderlich sei. Flächen aus dem Umkreis der Vorbereitenden Untersuchung, für die im Sinne der Sanierungsziele keine Neuordnungsnotwendigkeit bestehe, seien nicht einbezogen. Zur Sicherung der im Entwicklungskonzept mit langfristigen Nutzungsvorstellungen zur Neuordnung des Raums am 20.9.2012 beschlossenen Neuordnungsziele sei die Verwaltung vom Rat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets beauftragt worden. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung ergebe sich, dass städtebauliche Missstände vorlägen, und das Gebiet insgesamt sowohl von Substanzschwächen als auch von Funktionsschwächen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB betroffen sei. Damit sei das Gebiet in der Erfüllung der ihm nach Lage und Funktion obliegenden dringlichen Aufgaben zur Verbesserung der Versorgung mit zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsstätten sowie Freiräumen erheblich beeinträchtigt. Insgesamt begründeten die Ergebnisse der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung mit den dort festgestellten und aufgeführten städtebaulichen Missständen und Funktionsschwächen die Notwendigkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 und 3 BauGB, womit zur Vermeidung von Fehlentwicklungen das Sanierungsverfahren im herkömmlichen Verfahren mit den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung komme.
9Nach § 140 Nr. 3 BauGB sei die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung, weshalb die vorliegende Voruntersuchung mit einem vom Rat beschlossenen Entwicklungskonzept komplettiert worden sei. Demensprechend seien folgende generelle Entwicklungs- und Sanierungsziele zu berücksichtigen:
10- Beseitigung der Funktionsverluste und -defizite sowie städtebaulichen Missstände im Siedlungs- und Freiraum,
11- Stärkung der Innenentwicklung durch eine angemessene wie maßvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung (ressourcenschonende Nachverdichtung) insbesondere durch Nutzung der Potenziale disponibler bzw. freiwerdender Grundstücksflächen,
12- Umsetzung der hier betroffenen gesamtstädtischen Freiraumzielplanung durch einen Ausbau und eine Aufwertung des gesamtstädtisch bedeutsamen Inneren Grüngürtels wie des Grünzugs Süd und Vernetzung mit den weiteren Grünflächen der Stadtteile unter Beachtung der Nutzungs- und Erholungsansprüche der Stadtbewohner,
13- Berücksichtigung zentraler Nutzungsanforderungen innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie gegebenenfalls gesamtstädtischer und regionaler Gemeinbedarfe aus den Bereichen Bildung, Ausbildung, Wissenschaft und Forschung, Sicherstellung einer konzeptionellen Umsetzung der Sanierungsziele durch eine zielführende Verknüpfung öffentlicher Investitionen und privaten Engagements.
14Die Sanierungsziele entsprächen den sektoralen und räumlichen Zielen der Kölner Stadtentwicklungsplanung, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, der Wohnungsgesamtplanung mit Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Wohnen und dem Gesamtverkehrskonzept mit seiner zukünftigen Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Verkehr und seien nach Maßgabe der Fortschreibung dieser Konzepte und gegebenenfalls weiterer gebietsbezogener Beschlüsse des Rates und seiner Fachausschüsse anzupassen. Im Ergebnis einer erfolgreichen Sanierungsplanung sei ein der Lage entsprechend mit neuen Funktionen gestärkter urbaner Stadtraum anzustreben mit nachhaltigen baulichen und Freiraumstrukturen, differenzierten Wohnangeboten für eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur, zukunftsorientierten Arbeitsstätten und öffentlichen Bildungs-, Sozial- und Kultureinrichtungen mit einem attraktiven Stadtbild. Aus dem beschlossenen Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung mit den oben genannten Zielsetzungen leiteten sich folgende wesentliche geplante Sanierungsmaßnahmen ab:
15- Bereitstellung der notwendigen Planflächen und Ausbau des Inneren Grüngürtels ab M. Straße (Uni Campus) nach Süden bis an den Rhein in einer mittleren Breite für die neue Planung von 150 m in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor A. T2. und Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen, insbesondere im Bereich des DB-Gleisdreiecks,
16- Wohnungsneubau auf den ehemaligen Brauereiflächen westlich B. Straße,
17- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung der Planflächen des vormaligen Güterbahnhofs C1. zwischen W1.---------straße und C3. Straße südlich des Eisenbahnrings und Errichtung eines gemischten neuen Quartiers für Wohnen und Arbeiten (Arbeitstitel: Südstadtspange) mit Südausrichtung auf den fortgeführten Inneren Grüngürtel,
18- Städtebauliche Fassung der Eingangssituation C4. Straße (Bezirksteilzentrum südliche Innenstadt) in Höhe des Eisenbahnrings und der zukünftigen Verknüpfungshaltestelle von Stadtbahn und S-Bahn mit einem neuen C1. -Komplex,
19- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung des bisherigen städtischen Großmarkt-Geländes nördlich N.----straße /C2.-------weg bis zur Planfläche Innerer Grüngürtel zur Errichtung des neuen Wohnquartiers Parkstadt-Süd mit zugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum mit Kita, Grundschule u. a.),
20- Sicherung und Neunutzung der denkmalgeschützten bisherigen Großmarkt-Halle vorzugsweise durch öffentliche bzw. halböffentliche Nutzungen,
21- Neubau einer weiterführenden Schule auf den ehemaligen Brauereiflächen östlich B. Straße,
22- Erweiterung und Ausbau des innerstädtischen Eisenbahnrings zu Gunsten der S-Bahn mit Anlage einer neuen S-Bahn-Haltestelle in Höhe der C3. Straße mit Umsteigemöglichkeit zur Stadtbahn,
23- Herstellung einer neuen Unterführung des Eisenbahnrings vom C4. Wall (auf Höhe C4. Wall 21- 23 bei Einmündung von A1.--weg /X. Straße) zwecks Anbindung des neuen gemischten Quartiers Südstadtspange an den Wohnbereich Neustadt-Süd.
24Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Bewohnerschaft seien durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Die wesentlichen Wohnungsbestände des Untersuchungsrahmens seien aus dem Sanierungsgebiet zwischen C4. Straße und L2. Straße ausgenommen worden. Von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB könne daher abgesehen werden. Die Durchführung der Sanierung erfordere die Verlagerung der gewerblichen Nutzungen auf dem Gelände des Großmarktes und des vormaligen Güterbahnhofs C1. , der kleingewerblichen Nutzungen im Bereich des DB-Gleisdreiecks am I1. Weg und am W2.---------------weg und an der B. Straße sowie der tertiären Nutzungen an der L2. Straße und am H. -I. -Ufer. Für die Betriebe des Großmarktes und eventuell weitere Großmarkt affine Betriebe werde derzeit ein Verlagerungsstandort in L. -N1. entwickelt. Den Betrieben, deren Verlagerung nach L. -N1. nicht in Betracht komme, würden soweit wie möglich innerhalb bestehender Gewerbegebiete in der Stadt L. Ersatzstandorte angeboten. Ergänzend hierzu würden durch Verlagerungen etc. gegebenenfalls entstehende Vermögensschäden nach den Grundsätzen des Entschädigungsrechts des Baugesetzbuches ausgeglichen. Die Belange der Gewerbetreibenden seien damit berücksichtigt.
25Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 136 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Das öffentliche Interesse sei dadurch begründet, dass die Sanierung des zentral gelegenen Gebietes nicht nur Verbesserungen für ansässige Einwohner, Eigentümer und Unternehmen sicherstelle, sondern darüber hinaus in besonderer Weise dringend benötigte Bedarfe der Daseinsvorsorge bediene. Mit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels würden bestehende Defizite in der Freiraumversorgung der L3. Bevölkerung, verstärkt im Nahbereich, abgebaut und Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas ermöglicht. Die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen werde begünstigt durch eine überschaubare Zahl von Grundstückseigentümern, die wesentliche Grundstücke besäßen. Die Großmarktverlagerung sei durch Ratsbeschluss auf 2020 terminiert. Durch die laufende Planung des neuen Frischezentrums würden in N1. die Voraussetzungen für die Verlagerung der Großmarktnutzungen getroffen. Das kooperative städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren solle 2013/2014 stattfinden. Dem schließe sich das Bebauungsplanverfahren an, womit die Grundlagen für eine zügige Durchführung gelegt würden. Im weiteren Verfahren würden die Sanierungsmaßnahmen in einem integrierten Handlungskonzept dargestellt. Der Durchführungszeitraum für die Sanierungsmaßnahmen werde entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bis zum 31.12.2028 befristet. Weiterhin finden sich am Ende der Begründung Ausführungen zu Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, in denen im Wesentlichen angegeben wird, die Finanzierung der Gesamtmaßnahme sei als hinreichend gesichert zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Begründung nebst Anlagen Bezug genommen. Die Sanierungssatzung wurde am 10.7.2013 im Amtsblatt der Stadt L. , öffentlich bekannt gemacht. Beigefügt waren Hinweise auf §§ 152 – 156a BauGB sowie auf die „Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen nach §§ 215 Abs. 1 Satz 1 und 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB“ mit vollständigem Abdruck dieser Bestimmungen und auf die Rechtsfolgen nach § 7 Abs. 6 Satz 1 GO NRW.
26Die Antragstellerin hat am 6.6.2014 Antrag auf Normenkontrolle gestellt.
27Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Sie sei als Grundstückseigentümerin antragsbefugt. Das Q. -Gebäude auf dem Grundstück H. -I. -Ufer 54 erziele eine Gesamtjahresmiete von 1.179.000 Euro und habe einen Verkehrswert von 17.750.000 Euro. Wert und Nutzung ihres Eigentums würden durch die Folgen der Satzung, die Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch und die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte in erheblicher Weise beeinträchtigt. Der Antrag sei auch begründet. Die Satzung sei rechtswidrig. Sie sei bereits deshalb fehlerhaft, weil die abschließende Beschlussfassung nicht durch den Rat erfolgt sei. Das zusammengestellte Abwägungsmaterial sei unvollständig und fehlerhaft, dem Rat seien nicht alle für die Beschlussfassung relevanten Umstände vorgelegt worden. Ein formeller Mangel liege auch darin, dass die Ladungsfrist zur Ratssitzung nicht eingehalten worden sei. Die Satzung sei auch materiell rechtswidrig, sie beruhe auf einem Abwägungsfehler. Die Feststellung der Sanierungsbedürftigkeit des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gehe von einer unzulässigen Zielvorgabe für die Sanierung aus. Primäre Zielsetzung sei die Fortführung des Inneren Grüngürtels mit einer Durchschnittsbreite von 150 Metern bis zum Rhein. Das werde für die Feststellung eines Funktionsmangels durch die Antragsgegnerin angeführt. Diese Zielvorgabe sei erkennbar von den Bemühungen der Antragsgegnerin um die Bewerbung für die im Jahr 2025 geplante Bundesgartenschau beeinflusst gewesen. Eine solche Planung, die auf eine Verbesserung der Erfolgsaussichten für eine Bundesgartenschau abziele, betreffe keine Ziele für die nachhaltige Gebietsentwicklung, die auf der Lage und Funktion des Gebiets beruhe. Abgesehen davon sei auch eine Störung gesamtstädtischer Freiraumbelange nicht erkennbar. Das Gebäude Nr. 54 liege in einem Bereich, der von üppigen Grünflächen durchsetzt sei, insbesondere der Friedenspark sowie das Rheinufer befänden sich in naher Umgebung und es mangele in der Umgebung deshalb nicht an Grünflächen. Ein städtebaulicher Missstand lasse sich deshalb nicht auf eine Störung der Freiraumbelange stützen. Die Abwägung sei auch deshalb fehlerhaft, weil ihr unzureichendes Abwägungsmaterial im Hinblick auf die nachteiligen Auswirkungen auf privates Grundeigentum, insbesondere auf ihr Grundeigentum zugrundeliege. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen sei Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abwägung die ausreichende Ermittlung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Daran fehle es. Die Antragsgegnerin habe lediglich ausgeführt, die Belange der Gewerbetreibenden seien dadurch berücksichtigt, dass derzeit ein Verlagerungsstandort für das Großmarktgelände entwickelt werde und sonstige Betriebe soweit möglich Angebote für andere Standorte erhielten. Abwägungsfehlerhaft sei die Satzung auch deshalb, weil die Antragsgegnerin es versäumt habe, die Verfügbarkeit der Grundstücksflächen bzw. die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer als Voraussetzung für die Umsetzung der Sanierung aufzuklären und ausreichend gesicherte Feststellungen hierzu zu treffen. Die Klärung dieser Vorfragen, die Aufschluss über die tatsächliche Erreichbarkeit der Sanierungsziele gäben, gehöre zu einer ordnungsgemäßen Abwägung. Entgegen diesen Anforderungen sei die Mitwirkungsbereitschaft für die Umsetzung des Sanierungsziels der Fortsetzung des Inneren Grüngürtels bis an den Rhein überhaupt nicht abgefragt worden. Die Antragsgegnerin habe kaum unterstellen können, dass ein Immobilieninvestor mit der Entwicklung seines Bürogrundstücks zu einer Grünfläche einverstanden sei. Die Antragsgegnerin sei allein von kooperativen Erwerbsmöglichkeiten ausgegangen. Sollte die Antragsgegnerin so zu verstehen sein, dass sie auch enteignungsrechtliche Schritte nicht ausschließen wollte, so seien diese Erwägungen weder als nachteilige Auswirkungen für die Betroffenen noch als Element der Finanzierbarkeit hinreichend berücksichtigt worden. Fehlerhaft sei die Abwägung auch hinsichtlich der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Die Einbeziehung ihres Grundstücks sei fehlerhaft, weil es keine Substanzmängel im Sinne von § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB aufweise. Dementsprechend habe auch der Masterplan der Stadt L. aus dem Jahre 2008 sowie das vorausgegangene Drei-Zonen-Modell aus 2003 vorgesehen, den Inneren Grüngürtel um das Grundstück herumzuführen und insbesondere die Anbindung über den Friedenspark herzustellen. Dadurch, dass sich der Masterplan, dessen Berücksichtigung gemäß Beschlusslage der Antragsgegnerin zwingend sei, wie ein roter Faden durch die vorbereitende Untersuchung und das Entwicklungskonzept ziehe, sei es befremdlich, dass in einem so wesentlichen Punkt von dem Masterplan abgewichen werde, ohne dass die Erwägungen hierzu mit der erforderlichen Konkretheit dargelegt seien. Die Darstellung in der Beschlussvorlage mit Begründung sei daher unzutreffend, soweit es dort heiße, der Ausbau des Inneren Grüngürtels bis an den Rhein sei in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor T2. und in Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen geplant. Die Überplanung ihres Grundstücks mit einer Grünfläche sei als Verstoß gegen Art. 14 GG zu werten. Fehlerhaft sei die Abgrenzung des Sanierungsgebiets auch wegen eines Gleichheitsverstoßes. Die Antragsgegnerin habe einen Baublock zwischen H. -I. -Ufer, T1. Straße und G. -S5. -Straße mit Büro und Wohnnutzungen vom Geltungsbereich ausgenommen, obwohl diesem Bereich in der Vorbereitenden Untersuchung auf Seite 25 erhebliche Mängel der Nutzungen attestiert worden seien. Damit überschreite die Antragsgegnerin den Spielraum bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Erst dann, wenn keine Betroffenheit eines einzelnen Grundstücks gegeben sei, komme eine Herausnahme aus dem Sanierungsgebiet infrage. Die Satzung sei ferner fehlerhaft, weil ein Verstoß gegen Raumordnungsziele vorliege. Ihr Grundstück sei als Teil des allgemeinen Siedlungsbereichs dargestellt und dürfe nicht in einen Regionalen Grünzug einbezogen werden. Abwägungsfehlerhaft sei die Satzung auch deshalb, weil es an einer Kosten- und Finanzierungsübersicht fehle. Die Finanzierbarkeit einer Sanierung sei Voraussetzung für ihre Durchführbarkeit. Ausweislich der Satzungsbegründung bleibe die Antragsgegnerin eine vorläufige Kosten- und Finanzierungsübersicht schuldig. Es sei aber nicht nachvollziehbar, warum nicht zumindest eine überschlägige Kostenermittlung für Ordnungsmaßnahmen wie Grundstückserwerb, Umzug von Betrieben und Freilegung von Grundstücken wie Baumaßnahmen möglich sein solle. Ihr Hilfsantrag beruhe auf § 163 BauGB, nach dessen analoger Anwendung habe sie einen Anspruch darauf, dass ihr Grundstück aus dem Sanierungsgebiet entlassen werde.
28Die Antragstellerin beantragt,
29die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung-ESIE in L. -C. , S. , A. und T. , bekannt gemacht im Amtsblatt der Stadt L. vom 10. Juli 2013, für unwirksam zu erklären,
30hilfsweise, die genannte Satzung so zu ändern, dass das Grundstück der Antragstellerin, H. -I. -Ufer 54 in 50968 L. (Bl. 11628 des Grundbuchs von L. , Gemarkung L. -S1. Flur 51, Flurstück 1855) nicht mehr zu dem Sanierungsgebiet gehört.
31Die Antragsgegnerin beantragt,
32den Antrag abzulehnen.
33Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Satzung sei rechtmäßig. Das Sanierungsgebiet sei weitgehend von Substanzmängeln geprägt. Darüber hinaus lägen auch erhebliche Funktionsmängel vor. Ein Abwägungsfehler ergebe sich nicht aus dem Einwand der Antragstellerin bzw. anderer Antragsteller, ihre Grundstücke seien nicht sanierungsbedürftig; das Gesetz lasse auch die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet zu, auf denen keine städtebaulichen Missstände vorlägen und die auch nicht zu solchen Missständen beitrügen, wenn sie - wie hier - im Einflussbereich städtebaulicher Missstände lägen. Die weiteren formellen oder materiellen Mängel der Satzung, die von der Antragstellerin bzw. den weiteren Antragstellern in den parallelen Normenkontrollverfahren behauptet worden seien, seien nicht gegeben. Insbesondere liege nicht etwa deshalb ein Mangel der Satzung vor, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB vorgelegen habe. Aus der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass es keinen festen Zeitpunkt im Sanierungsverfahren gebe, zu dem die Übersicht vorliegen müsse, maßgeblich sei vielmehr der Stand der jeweiligen Planung. Grundlage der Übersicht sei das städtebauliche Sanierungskonzept, dieses werde in der Regel erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erarbeitet. Deshalb sei auch die Übersicht nach § 149 BauGB in der Regel erst nach Erlass der Satzung aufzustellen. Ein Abwägungsfehler habe nicht etwa im Hinblick auf die angesprochene Verknüpfung zwischen der Planung einer Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und den Planungen für eine Bewerbung für die Durchführung der Bundesgartenschau (BUGA) 2025 vorgelegen. Der erhobene Einwand, die Sanierung sei auf ein unzulässiges Sanierungsziel gerichtet gewesen, greife nicht durch. Die Sanierungsplanung habe nicht etwa ausschließlich auf die Verbesserung der Erfolgsaussichten der geplanten Ausrichtung der BUGA gezielt. Vorrangiges Ziel sei die Umsetzung des Sanierungskonzepts, d. h. der Ausbau des Inneren Grüngürtels; die BUGA-Bewerbung sei von dieser Umsetzung abhängig gewesen, die Bewerbung um die BUGA habe nicht umgekehrt zum Ausbau des Grüngürtels gezwungen. Die BUGA habe nicht das bestimmende Sanierungsziel dargestellt, sondern eine Bewerbung für die BUGA hätte lediglich von der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels profitiert; die BUGA hätte aber zugleich Antrieb für die ohnehin geplante Fortentwicklung des Inneren Grüngürtels und damit für eine zügige Durchführung der Sanierung sein können.
34Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 9.10.2015 Bezug genommen.
35Aus den von der Antragsgegnerin nachgereichten Verwaltungsvorgängen ergibt sich, dass der Rat am 12.5.2015 beschlossen hat, die Machbarkeitsstudie zur Bundesgartenschau 2025 zur Kenntnis zu nehmen, und dass er sich gegen eine Bewerbung ausgesprochen hat; zugleich heißt es im Beschluss, der Rat unterstreiche mit Nachdruck, dass die Verlängerung des Inneren Grüngürtels, wie sie mit dem Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung am 20.9.2012 beschlossen worden sei, im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel umgesetzt werde.
36Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.9.2015 - im Einverständnis der Beteiligten gemeinsam in allen die Sanierungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren (- 7 D 66/14.NE, 7 D 67/14.NE, 7 D 70/14.NE, 7 D 76/14.NE -) - in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - auch zu den vorgenannten parallelen Verfahren - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge zur Sanierungssatzung und der weiteren von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
37E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
38Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (A.) und begründet (B.)
39( A. ) Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
40Die Antragstellerin ist insbesondere antragsbefugt.
41Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.
42Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.7.2009 - 7 D 130/08.NE -, BRS 74 Nr. 231 = BauR 2009, 1876.
43Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht der Antragstellerin in Bezug auf das genannte Grundeigentum in Betracht.
44B. Der Antrag ist auch in der Sache begründet. Die Sanierungssatzung ist unwirksam. Sie leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die Satzung steht mit §§ 136 ff. BauGB nicht in Einklang; der Erlass einer Sanierungssatzung kam zwar grundsätzlich in Betracht (dazu I.), die Satzung ist aber aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft (dazu II.), es kann dahin stehen, ob die Satzung auch aus weiteren Gründen fehlerhaft ist (dazu III.).
45I. Der Erlass einer Sanierungssatzung kam hier grundsätzlich in Betracht.
46Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
47Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
48Die §§ 136 ff. BauGB kamen danach als Rechtsgrundlage der Satzung grundsätzlich in Betracht, weil städtebauliche Missstände im Sinne des Gesetzes vorlagen (dazu 1.) und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht von vornherein durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen war (dazu 2.).
491. Hier lagen städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 BauGB vor.
50Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach einer sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). In § 136 Abs. 3 BauGB ist näher geregelt, unter welchen Aspekten die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen beurteilt werden soll, sowie unter welchen Aspekten die Funktionsfähigkeit des Gebiets beurteilt werden soll. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
51Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
52Gemessen an diesen Vorgaben ist die Antragsgegnerin in Bezug auf den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets ausweislich der umfangreichen und detailliert dokumentierten Feststellungen, insbesondere in der Vorbereitenden Untersuchung - zusammengefasst auf Seite 2 der Satzungsbegründung - zu Recht von Substanzmängeln bzw. Funktionsmängeln ausgegangen.
53Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welche Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des seinerseits auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden.
54Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.3.2010 - 4 BN 60.09 -, BRS 76 Nr. 226 = BauR 2010, 1176.
55Danach kommt es nicht darauf an, ob Substanzmängel oder Funktionsmängel etwa auch hinsichtlich der Grundstücke H. -I. -Ufer 54 und L2. Straße 1-9 sowie T1. Straße Nr. 8 bzw. ihrer Bebauung vorlagen.
56Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
57Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888 m. w. N.
58Danach kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise davon ausgehen konnte, dass es sich um einzelne Grundstücke handelte, die nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB aus Gründen der Zweckmäßigkeit in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnten, ohne dass auf diesen genannten Grundstücken städtebauliche Missstände vorlagen. Diese Möglichkeit ergibt sich im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB.
59Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = BauR 1996, 522.
602. Die Anwendung des Sanierungsrechts war hier nicht mit Blick auf andere städtebauliche Instrumente von vornherein ausgeschlossen; es kam zwar auch die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB - städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - in Betracht,
61vgl. zur Abgrenzung zwischen den städtebaulichen Instrumentarien der Sanierung und der Entwicklung etwa BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 ‑ 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = DVBl. 1998, 1294 sowie Busch, Probleme der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in: Planung, Festschrift für Hoppe, Hrsg.: Erbguth u. a., S. 405 ff.,
62oder der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern in Verbindung mit Bebauungsplänen (vgl. § 11 BauGB); das ließ aber die Anwendbarkeit der Instrumente des Sanierungsrechts unberührt.
63II. Die Satzung ist aber aus zwei selbständigen Gründen in jeweils erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft. Sie ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte (dazu 1.) und weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat (dazu 2.).
641. Die Abwägung bei der Festlegung des Sanierungsgebiets ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte.
65Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gehört, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss, soweit dies der Planungsstand erlaubt, ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann - sonst fehlt es an der Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums - und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgibt.
66Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213 (zur Erforderlichkeit) sowie Urteil vom 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE ‑, juris (zum Zügigkeitserfordernis), jeweils m. w. N.
67Der Sanierungssatzung lag ein Sanierungsziel zugrunde (dazu a)), dessen Erreichbarkeit im Rahmen der gebotenen Abwägung mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht abwägungsfehlerhaft beurteilt worden ist (dazu b)); dieser Mangel ist erheblich und nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu c)).
68a) Grundlage der Abwägung hinsichtlich der mit der Satzung festgelegten Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist die Zielsetzung der Antragsgegnerin, die sich aus ihrem Sanierungskonzept ergibt, das auch nach ihrem Vortrag im gerichtlichen Verfahren vorrangig auf den Ausbau des Inneren Grüngürtels gerichtet war. Sie hat durch die in der Satzungsbegründung erfolgte Bezugnahme auf die Ausführungen in dem durch Beschluss vom 20.9.2012 festgelegten Entwicklungskonzept die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB) bestimmt, d. h. ein entsprechendes Sanierungskonzept festgelegt. Die Antragsgegnerin hat mit dem Beschluss der Satzung am 18.6.2013 diese Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt. Unter der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB ist die Ausarbeitung, Festlegung und Fortentwicklung des jeweiligen Sanierungskonzepts der Gemeinde zu verstehen.
69Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand der Bearbeitung: September 2010, § 140 Rn. 8.
70Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein in vorbereitenden Untersuchungen enthaltenes Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen wird, lässt sich zwar nicht allgemein beantworten. Es dürfte aber regelmäßig - und so auch hier - davon auszugehen sein, dass die Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.
71Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888. S.o.
72In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass das in der Vorbereitenden Untersuchung - Stand Oktober 2011 - enthaltene Entwicklungskonzept, insbesondere mit dem entsprechenden Nutzungskonzept 2025 (Karte 10) und dem zugehörigen Maßnahmenplan (Karte 13) zum Bestandteil eines Sanierungskonzepts geworden ist, das Gegenstand der Beschlussfassung der Antragsgegnerin vom 20.9.2012 und der daran anknüpfenden Beschlussfassung vom 18.6.2013 war. Dass es sich um eine solche Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB handelt, bestätigen im Übrigen auch die Ausführungen in Abschnitt 3 der Satzungsbegründung. Mithin kommt es nicht darauf an, dass eine entsprechende nutzungsbezogene und bereits maßnahmenorientierte Konkretisierung eines Entwicklungskonzepts möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte stattfinden können.
73Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233 = BauR 1985, 189.
74b) Die Erreichbarkeit dieser Zielsetzung ist mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB im Rahmen der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden.
75Eine Sanierungssatzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung, wenn bei der Beschlussfassung eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB nicht vorliegt.
76Vgl. etwa Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 149, Rn. 10, 13, m. w. N. (Stand der Bearbeitung: September 2012).
77§ 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt vor, dass die Gemeinde nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufstellt. Diesem Erfordernis hatte die Antragsgegnerin bis zum Satzungsbeschluss nicht entsprochen. Zwar nennt das BauGB keinen festen Zeitpunkt für die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht. Während frühere Gesetzesfassungen als frühest möglichen Zeitpunkt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets bezeichneten, enthält die hier anzuwendende Vorschrift keine solche Vorgabe. Da regelmäßig bereits während der vorbereitenden Untersuchung die Sanierungsplanung einsetzt, die Gemeinde diese Untersuchung nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB insbesondere zu dem Zweck durchzuführen hat, die anzustrebenden Ziele der Sanierung zu ermitteln, ist es konsequent, zu verlangen, dass bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchung die Kosten der Gesamtmaßnahme soweit möglich überschlägig ermittelt und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufgezeigt werden. So hat das Bundesverwaltungsgericht für Entwicklungsbereichsfestsetzungen unter Bezugnahme auf das Sanierungsrecht ausgeführt, dass die Gemeinde die maßnahmebedingten Kosten in eine Finanzierungsübersicht aufzunehmen habe, die sie entsprechend § 149 BauGB nach dem Stand der Planung aufzustellen habe. Deren bodenrechtliche Relevanz ergebe sich daraus, dass sie Aufschluss über die für die Durchführbarkeit der Maßnahme unabdingbare Finanzierung gebe. Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung seien die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sei in dem Maße, in dem die Planung sich verfestige, zu konkretisieren.
78Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -. BRS 64 Nr. 224 = BauR 2001, 1689.
79Es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer solchen auch hier erforderlichen Übersicht nach § 149 BauGB und damit an hinreichenden Ermittlungen zur Finanzierbarkeit der geplanten Sanierungsmaßnahmen.
80Das Erfordernis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 BauGB ist zwar von der Antragsgegnerin während der vorbereitenden Untersuchungen erkannt worden, was sich etwa aus Seite 83 der vorbereitenden Untersuchung ergibt, dies wurde aber nicht umgesetzt. In der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss heißt es unter Nr. 6 im Wesentlichen, dass aufgrund des derzeitigen Bearbeitungsstands weder die Ordnungsmaßnahmen noch die Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren in Höhe von 420.000 Euro werden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme wird angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die „Inwertsetzung“ ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.
81Dies genügt den Anforderungen des § 149 BauGB nicht. Erforderlich ist vielmehr eine geordnete Darstellung insbesondere der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben so wie sie nach dem Stand der Planung prognostizierbar sind und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel. Dass nach dem Stand der Planung eine solche Darstellung, insbesondere der voraussichtlichen Ausgaben, nicht etwa ausnahmsweise entbehrlich war, ergibt sich schon daraus, dass angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans erhebliche Summen für Ankauf bzw. Enteignung des C1. -Centers und des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 in Rechnung zu stellen waren.
82c) Der Mangel der Abwägung ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich (dazu aa)) und er ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu bb)).
83Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht unter die Verfahrensvorschriften bzw. Mängel im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB fällt; diese betreffen nur Bauleitpläne, nicht aber Satzungen nach § 142 BauGB, er ist deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB zu beurteilen. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
84Der Mangel ist offensichtlich.
85Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.
86Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 - 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
87Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Mangel bereits aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin.
88Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
89Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 ‑ 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
90Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt. Der Mangel ist auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen, weil nicht mit hinreichender Sicherheit von einer fehlenden Kausalität des Mangels für die Entscheidung ausgegangen werden kann.
91bb) Der Mangel ist nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nachträglich unbeachtlich geworden.
92Er ist jedenfalls mit den Antragsbegründungen in den Verfahren 7 D 76/14.NE, Bl. 54f., und 7 D 70/14.NE, Bl. 17, binnen der maßgeblichen Jahresfrist der Sache nach hinreichend und mit zutreffender Stoßrichtung geltend gemacht worden.
93Abgesehen davon hätte der Mangel ohnehin nicht unbeachtlich werden können, weil es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen ordnungsgemäßen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses fehlte. Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.
94Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.6.2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.
95Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. In dem mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin abgedruckten Hinweis wird eine Vielzahl von Bestimmungen wiedergegeben, die vorliegend nicht einschlägig sind, weil sie nur Bauleitpläne, nicht aber Sanierungssatzungen betreffen. Darin werden vielfältige Einschränkungen der Fehlerbeachtlichkeit aufgeführt, die für die Prüfung von Bauleitplänen maßgeblich, für Sanierungssatzungen indes unerheblich sind. Diese unzutreffende Darstellung war geeignet, in maßgeblicher Weise zur Verwirrung des Adressaten der Belehrung in der öffentlichen Bekanntmachung beizutragen und von der Erhebung von Rügen abzuhalten.
962. Die Abwägung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat.
97Nach § 136 Abs. 1 BauGB ist Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und damit auch für die durch Satzung erfolgende förmliche Festlegung des Gebiets (vgl. § 140 Nr. 2 BauGB), dass ihre zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Auch insoweit gilt nach den oben dargestellten Grundsätzen das Abwägungsgebot. Es ist danach abwägungsfehlerhaft, ein Sanierungsgebiet für die Dauer des Sanierungsverfahrens mit den einschlägigen rechtlichen Einschränkungen der Grundstücksnutzung (vgl. insb. § 144 BauGB) zu belasten, wenn sich die Gemeinde nicht Klarheit darüber verschafft hat, dass das Sanierungsziel innerhalb des veranschlagten Zeitraums „zügig“ erreicht werden kann. Ausgangspunkt für die Überprüfung der Abwägung ist auch in diesem Zusammenhang das oben aufgezeigte, der Satzung zu Grunde liegende Sanierungskonzept.
98Im Hinblick auf das Zügigkeitserfordernis nach § 136 Abs. 1 BauGB hätte sich die Antragsgegnerin mit dem Erfordernis der Änderung bestehender Raumordnungsziele im östlichen Teil des Sanierungsgebiets auseinander setzen müssen.
99Für den Fall der fehlenden Verkaufsbereitschaft von Eigentümern im Plangebiet, insbesondere etwa des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 bzw. auch des C1. -Centers, konnte die Antragsgegnerin nicht verlässlich abschätzen, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümerin in Rechnung zu stellen war. Hierbei wäre eine Prognose erforderlich gewesen, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können (vgl. §§ 88 Satz 2, 85 Abs. 1, 87 Abs. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang wäre insbesondere zu berücksichtigen gewesen, dass der Erlass eines Bebauungsplans, dessen es für Enteignungsmaßnahmen bedurft hätte, zunächst vorausgesetzt hätte, dass bestehende Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach Maßgabe des Regionalplans geändert werden (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).
100Der einschlägige Regionalplan sieht für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets vom Rhein bis zum Großmarkt - u. a. auch in dem Bereich des Grundstücks H. -I. -Ufer 54 in der Nähe des Rheinufers sowie im Bereich des C1. -Centers - weitgehend die zeichnerische Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs vor. Hierbei handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung.
101Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015 - 10 D 115/12.NE -, BauR 2015, 1618.
102Die Darstellung des allgemeinen Siedlungsbereichs beinhaltet nach der Planzeichendefinition in Anlage 3 Zeile 1a) der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfüllt oder erfüllen soll; dies betrifft Flächen für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe, Wohnfolgeeinrichtungen, öffentliche und private Dienstleistungen sowie siedlungszugehörige Grün-, Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen. Die Darstellung enthält auch eine hinreichend aussagekräftige raumordnerische Zielfestlegung. Einer Bereichsdarstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht; eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung im Regionalplan ist nicht erforderlich.
103Vgl. zur Darstellungsschärfe von Raumordnungszielen etwa OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, DVBl. 2015, 309.
104Mit diesem Aussagegehalt ist die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. Der geplante Fortsetzungsbereich des Inneren Grüngürtels schließt in der Konzeption der Antragsgegnerin an den vorhandenen und im Regionalplan dargestellten regionalen Grünzug an, der von Westen her bis zum Großmarktgelände reicht und nach Süden mit dem entlang der A 4 verlaufenden äußeren Grüngürtel verknüpft ist. Da der regionale Grünzug in der raumordnerischen Darstellung vor dem Bereich des Großmarkts endet, folgt daraus für den in Rede stehenden Bereich des anschließenden Allgemeinen Siedlungsbereichs im Umkehrschluss, dass der nach Osten geplante Fortführungsbereich nicht vorrangig für einen regionalen Grünzug, sondern für eine Bebauung bzw. Nutzungen im Sinne der oben genannten Definition vorgesehen ist. Diese Wertung ergibt sich auch aus der Vorbemerkung (6) im Abschnitt D 1.1 „Freiraumsicherung und Regionale Grünzüge“ des Regionalplans, nach der von einer grundsätzlichen Unvereinbarkeit der Darstellung eines regionalen Grünzugs mit der Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs auszugehen ist. Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass es sich nach dem Umfang der Planung nach raumordnungsrechtlichen Maßstäben nicht um die Fortführung eines regionalen Grünzugs handelte, sondern funktionell lediglich um siedlungszugehörige Grünflächen oder um eine Fläche, die mit Blick auf ihre räumliche Ausdehnung keiner Darstellung bedurft hätte. Bei einer Fläche mit einer mittleren Breite von 150 m und einer Länge von mindestens einem Kilometer ist die raumordnerische Darstellungsschwelle nach § 35 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (10 ha) deutlich überschritten.
105Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der maßgeblichen Darstellung bereit war, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Dieser Mangel ist ungeachtet des Zeitpunkts der darauf bezogenen Rügen nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht unbeachtlich geworden.
106III. Es bedarf keiner abschließenden Beurteilung, inwieweit die Sanierungssatzung an weiteren durchgreifenden Mängeln leidet.
107Dies betrifft etwa die Frage, ob die Satzung unmittelbar gegen § 4 Abs. 1 ROG verstößt oder ob dem entgegen steht, dass die Sanierungskonzeption noch für Veränderungen offen gewesen sein könnte bzw. dass ein Verstoß durch Änderung des Regionalplans ausgeräumt werden könnte.
108Vgl. hierzu allg. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 136, Rn.136 (Stand der Bearbeitung: August 2013)
109Es kann auch dahinstehen, ob ein beachtlicher Abwägungsfehler vorliegt, weil den für eine Freilegung eines 150 m breiten Grüngürtels unter Beseitigung u. a. des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 und des C1. -Centers sprechenden Belangen - insbesondere im Zusammenhang mit der Realisierung einer Bewerbung für die Bundesgartenschau 2025 - in der Abwägung ein zu großes Gewicht zugemessen wurde.
110Ebenso kann dahinstehen, ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets dem Bestimmtheitsgebot genügt und dadurch gewährleistet ist, dass feststeht, welche Grundstücke von der Geltung der Satzung erfasst werden, bzw., soweit Grundstücke nur teilweise einbezogen werden sollen, dass feststeht, inwieweit dies der Fall ist.
111Ob die weiteren formellen und materiellen Mängel der Satzung vorliegen, die die Antragstellerin geltend macht, kann aus den vorstehenden Gründen offen bleiben. Dies gilt insbesondere für die umfangreichen Ausführungen zur Vollständigkeit der dem Rat vor der Beschlussfassung am 18.6.2013 vorgelegten Unterlagen, zur Einhaltung der Ladungsfrist für die Ratssitzung und zu Gleichheitsverstößen durch Ausklammerung südlich ihres Grundstücks gelegener Bereiche aus dem Satzungsgebiet.
112Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
113Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.
(1) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit auf Antrag über die Gültigkeit
- 1.
von Satzungen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassen worden sind, sowie von Rechtsverordnungen auf Grund des § 246 Abs. 2 des Baugesetzbuchs - 2.
von anderen im Rang unter dem Landesgesetz stehenden Rechtsvorschriften, sofern das Landesrecht dies bestimmt.
(2) Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen. Er ist gegen die Körperschaft, Anstalt oder Stiftung zu richten, welche die Rechtsvorschrift erlassen hat. Das Oberverwaltungsgericht kann dem Land und anderen juristischen Personen des öffentlichen Rechts, deren Zuständigkeit durch die Rechtsvorschrift berührt wird, Gelegenheit zur Äußerung binnen einer zu bestimmenden Frist geben. § 65 Abs. 1 und 4 und § 66 sind entsprechend anzuwenden.
(2a) (weggefallen)
(3) Das Oberverwaltungsgericht prüft die Vereinbarkeit der Rechtsvorschrift mit Landesrecht nicht, soweit gesetzlich vorgesehen ist, daß die Rechtsvorschrift ausschließlich durch das Verfassungsgericht eines Landes nachprüfbar ist.
(4) Ist ein Verfahren zur Überprüfung der Gültigkeit der Rechtsvorschrift bei einem Verfassungsgericht anhängig, so kann das Oberverwaltungsgericht anordnen, daß die Verhandlung bis zur Erledigung des Verfahrens vor dem Verfassungsgericht auszusetzen sei.
(5) Das Oberverwaltungsgericht entscheidet durch Urteil oder, wenn es eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält, durch Beschluß. Kommt das Oberverwaltungsgericht zu der Überzeugung, daß die Rechtsvorschrift ungültig ist, so erklärt es sie für unwirksam; in diesem Fall ist die Entscheidung allgemein verbindlich und die Entscheidungsformel vom Antragsgegner ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre. Für die Wirkung der Entscheidung gilt § 183 entsprechend.
(6) Das Gericht kann auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.
(1) Durch Klage kann die Aufhebung eines Verwaltungsakts (Anfechtungsklage) sowie die Verurteilung zum Erlaß eines abgelehnten oder unterlassenen Verwaltungsakts (Verpflichtungsklage) begehrt werden.
(2) Soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist, ist die Klage nur zulässig, wenn der Kläger geltend macht, durch den Verwaltungsakt oder seine Ablehnung oder Unterlassung in seinen Rechten verletzt zu sein.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass
- 1.
Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen; - 2.
erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.
(2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
(3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.
(4) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Absatz 1 besteht, sind die Vorschriften über die Veränderungssperre nicht anzuwenden.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die für Grundstücke geltenden Vorschriften dieses Gesetzbuchs sind entsprechend auch auf Grundstücksteile anzuwenden.
(2) Die für das Eigentum an Grundstücken bestehenden Vorschriften sind, soweit dieses Gesetzbuch nichts anderes vorschreibt, entsprechend auch auf grundstücksgleiche Rechte anzuwenden.
(3) Die Gemeinde kann sofort oder in absehbarer Zeit bebaubare Flächen in Karten oder Listen auf der Grundlage eines Lageplans erfassen, der Flur- und Flurstücksnummern, Straßennamen und Angaben zur Grundstücksgröße enthält (Baulandkataster).Baulandkataster können elektronisch geführt werden. Die Gemeinde kann die Flächen in Karten oder Listen veröffentlichen, soweit der Grundstückseigentümer nicht widersprochen hat. Diese Veröffentlichung kann auch im Internet erfolgen. Die Gemeinde hat ihre Absicht zur Veröffentlichung einen Monat vorher öffentlich bekannt zu geben und dabei auf das Widerspruchsrecht der Grundstückseigentümer hinzuweisen.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
(1) Die Gemeinde kann städtebauliche Verträge schließen. Gegenstände eines städtebaulichen Vertrags können insbesondere sein:
- 1.
die Vorbereitung oder Durchführung städtebaulicher Maßnahmen durch den Vertragspartner auf eigene Kosten; dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen, die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen, die Ausarbeitung der städtebaulichen Planungen sowie erforderlichenfalls des Umweltberichts; die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren bleibt unberührt; - 2.
die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Absatz 3, die Berücksichtigung baukultureller Belange, die Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen sowie der Erwerb angemessenen Wohnraums durch einkommensschwächere und weniger begüterte Personen der örtlichen Bevölkerung; - 3.
die Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind und die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind; dazu gehört auch die Bereitstellung von Grundstücken; - 4.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung; - 5.
entsprechend den mit den städtebaulichen Planungen und Maßnahmen verfolgten Zielen und Zwecken die Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden.
(2) Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist unbeschadet des Satzes 1 eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.
(3) Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform, soweit nicht durch Rechtsvorschriften eine andere Form vorgeschrieben ist.
(4) Die Zulässigkeit anderer städtebaulicher Verträge bleibt unberührt.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst
- 1.
die vorbereitenden Untersuchungen, - 2.
die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets, - 3.
die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, - 4.
die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist, - 5.
die Erörterung der beabsichtigten Sanierung, - 6.
die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans, - 7.
einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.
(1) Die Gemeinde hat nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Die Übersicht ist mit den Kosten- und Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Sanierung berührt wird, abzustimmen und der höheren Verwaltungsbehörde vorzulegen.
(2) In der Kostenübersicht hat die Gemeinde die Kosten der Gesamtmaßnahme darzustellen, die ihr voraussichtlich entstehen. Die Kosten anderer Träger öffentlicher Belange für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sollen nachrichtlich angegeben werden.
(3) In der Finanzierungsübersicht hat die Gemeinde ihre Vorstellungen über die Deckung der Kosten der Gesamtmaßnahme darzulegen. Finanzierungs- und Förderungsmittel auf anderer gesetzlicher Grundlage sowie die Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange sollen nachrichtlich angegeben werden.
(4) Die Kosten- und Finanzierungsübersicht kann mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf den Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt werden. Das Erfordernis, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen, bleibt unberührt.
(5) Die Gemeinde und die höhere Verwaltungsbehörde können von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren eigene Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen verlangen.
(6) Die höhere Verwaltungsbehörde kann von der Gemeinde Ergänzungen oder Änderungen der Kosten- und Finanzierungsübersicht verlangen. Sie hat für ein wirtschaftlich sinnvolles Zusammenwirken der Gemeinde und der anderen Träger öffentlicher Belange bei der Durchführung ihrer Maßnahmen zu sorgen und die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus öffentlichen Haushalten zu unterstützen.
(1) Die Gemeinde hat vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen. Die vorbereitenden Untersuchungen sollen sich auch auf nachteilige Auswirkungen erstrecken, die sich für die von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen in ihren persönlichen Lebensumständen im wirtschaftlichen oder sozialen Bereich voraussichtlich ergeben werden.
(2) Von vorbereitenden Untersuchungen kann abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsunterlagen bereits vorliegen.
(3) Die Gemeinde leitet die Vorbereitung der Sanierung durch den Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ein. Der Beschluss ist ortsüblich bekannt zu machen. Dabei ist auf die Auskunftspflicht nach § 138 hinzuweisen.
(4) Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 über die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die Auskunftspflicht und die Beteiligung und Mitwirkung öffentlicher Aufgabenträger Anwendung; ab diesem Zeitpunkt ist § 15 auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des § 29 Absatz 1 und auf die Beseitigung einer baulichen Anlage entsprechend anzuwenden. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets wird ein Bescheid über die Zurückstellung des Baugesuchs sowie ein Bescheid über die Zurückstellung der Beseitigung einer baulichen Anlage nach Satz 1 zweiter Halbsatz unwirksam.
(1) Die Gemeinde hat nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Die Übersicht ist mit den Kosten- und Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Sanierung berührt wird, abzustimmen und der höheren Verwaltungsbehörde vorzulegen.
(2) In der Kostenübersicht hat die Gemeinde die Kosten der Gesamtmaßnahme darzustellen, die ihr voraussichtlich entstehen. Die Kosten anderer Träger öffentlicher Belange für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sollen nachrichtlich angegeben werden.
(3) In der Finanzierungsübersicht hat die Gemeinde ihre Vorstellungen über die Deckung der Kosten der Gesamtmaßnahme darzulegen. Finanzierungs- und Förderungsmittel auf anderer gesetzlicher Grundlage sowie die Finanzierungsvorstellungen anderer Träger öffentlicher Belange sollen nachrichtlich angegeben werden.
(4) Die Kosten- und Finanzierungsübersicht kann mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf den Zeitraum der mehrjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt werden. Das Erfordernis, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen, bleibt unberührt.
(5) Die Gemeinde und die höhere Verwaltungsbehörde können von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren eigene Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen verlangen.
(6) Die höhere Verwaltungsbehörde kann von der Gemeinde Ergänzungen oder Änderungen der Kosten- und Finanzierungsübersicht verlangen. Sie hat für ein wirtschaftlich sinnvolles Zusammenwirken der Gemeinde und der anderen Träger öffentlicher Belange bei der Durchführung ihrer Maßnahmen zu sorgen und die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus öffentlichen Haushalten zu unterstützen.
(1) Eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs ist für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn
- 1.
entgegen § 2 Absatz 3 die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist; - 2.
die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Absatz 2, § 4 Absatz 2, § 4a Absatz 3, Absatz 4 Satz 2, nach § 13 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und 3, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, nach § 22 Absatz 9 Satz 2, § 34 Absatz 6 Satz 1 sowie § 35 Absatz 6 Satz 5 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn - a)
bei Anwendung der Vorschriften einzelne Personen, Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, die entsprechenden Belange jedoch unerheblich waren oder in der Entscheidung berücksichtigt worden sind, - b)
einzelne Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, gefehlt haben, - c)
(weggefallen) - d)
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 3 Absatz 2 Satz 1 nicht für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht worden ist und die Begründung für die Annahme des Nichtvorliegens eines wichtigen Grundes nachvollziehbar ist, - e)
bei Anwendung des § 3 Absatz 2 Satz 5 der Inhalt der Bekanntmachung zwar in das Internet eingestellt wurde, aber die Bekanntmachung und die nach § 3 Absatz 2 Satz 1 zu veröffentlichenden Unterlagen nicht über das zentrale Internetportal des Landes zugänglich gemacht wurden, - f)
bei Anwendung des § 13 Absatz 3 Satz 2 die Angabe darüber, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird, unterlassen wurde oder - g)
bei Anwendung des § 4a Absatz 3 Satz 4 oder des § 13, auch in Verbindung mit § 13a Absatz 2 Nummer 1 und § 13b, die Voraussetzungen für die Durchführung der Beteiligung nach diesen Vorschriften verkannt worden sind;
- 3.
die Vorschriften über die Begründung des Flächennutzungsplans und der Satzungen sowie ihrer Entwürfe nach §§ 2a, 3 Absatz 2, § 5 Absatz 1 Satz 2 Halbsatz 2 und Absatz 5, § 9 Absatz 8 und § 22 Absatz 10 verletzt worden sind; dabei ist unbeachtlich, wenn die Begründung des Flächennutzungsplans oder der Satzung oder ihr Entwurf unvollständig ist; abweichend von Halbsatz 2 ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist; - 4.
ein Beschluss der Gemeinde über den Flächennutzungsplan oder die Satzung nicht gefasst, eine Genehmigung nicht erteilt oder der mit der Bekanntmachung des Flächennutzungsplans oder der Satzung verfolgte Hinweiszweck nicht erreicht worden ist.
(2) Für die Rechtswirksamkeit der Bauleitpläne ist auch unbeachtlich, wenn
- 1.
die Anforderungen an die Aufstellung eines selbständigen Bebauungsplans (§ 8 Absatz 2 Satz 2) oder an die in § 8 Absatz 4 bezeichneten dringenden Gründe für die Aufstellung eines vorzeitigen Bebauungsplans nicht richtig beurteilt worden sind; - 2.
§ 8 Absatz 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist; - 3.
der Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden ist, dessen Unwirksamkeit sich wegen Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften einschließlich des § 6 nach Bekanntmachung des Bebauungsplans herausstellt; - 4.
im Parallelverfahren gegen § 8 Absatz 3 verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
(2a) Für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a, auch in Verbindung mit § 13b, aufgestellt worden sind, gilt ergänzend zu den Absätzen 1 und 2 Folgendes:
- 1.
(weggefallen) - 2.
Das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Absatz 3 ist für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. - 3.
Beruht die Feststellung, dass eine Umweltprüfung unterbleiben soll, auf einer Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2, gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn sie entsprechend den Vorgaben von § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 durchgeführt worden ist und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist; dabei ist unbeachtlich, wenn einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel. - 4.
Die Beurteilung, dass der Ausschlussgrund nach § 13a Absatz 1 Satz 4 nicht vorliegt, gilt als zutreffend, wenn das Ergebnis nachvollziehbar ist und durch den Bebauungsplan nicht die Zulässigkeit von Vorhaben nach Spalte 1 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung begründet wird; andernfalls besteht ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel.
(3) Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Flächennutzungsplan oder die Satzung maßgebend. Mängel, die Gegenstand der Regelung in Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 sind, können nicht als Mängel der Abwägung geltend gemacht werden; im Übrigen sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
(4) Der Flächennutzungsplan oder die Satzung können durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden.
(1) Die Gemeinde kann ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Das Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden.
(2) Ergibt sich aus den Zielen und Zwecken der Sanierung, dass Flächen außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets
- 1.
für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur räumlich zusammenhängenden Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder - 2.
für die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen
(3) Die Gemeinde beschließt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung (Sanierungssatzung). In der Sanierungssatzung ist das Sanierungsgebiet zu bezeichnen. Bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung ist zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Kann die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden, kann die Frist durch Beschluss verlängert werden.
(4) In der Sanierungssatzung ist die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird (vereinfachtes Sanierungsverfahren); in diesem Falle kann in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflicht nach § 144 insgesamt, nach § 144 Absatz 1 oder § 144 Absatz 2 ausgeschlossen werden.
Tenor
Die Satzung zur Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 27 „M. Talsperre“ vom 16. Mai 2012 ist unwirksam.
Die Satzung zur Festlegung der Grenzen für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil L. vom 16. Mai 2012 ist unwirksam.
Die Satzung zur Festlegung der Grenzen für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil X. Berg vom 16. Mai 2012 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Antragsteller zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Der Antragsteller wendet sich gegen die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 27 in den Bereichen L. und X. Berg und gegen die Satzungen zur Festlegung der Grenzen für diese im Zusammenhang bebauten Ortsteile; mit diesen Satzungen verfolgt die Antragsgegnerin das Ziel, vorhandene Dauerwohnnutzungen in den bisher als Wochenendhausgebiete ausgewiesenen Bereichen zu legalisieren.
3Der Antragsteller ist u. a. Eigentümer der Grundstücke L. , Flur 12, Flurstücke 69/1 und 480. Diese Grundstücke liegen unmittelbar westlich des Satzungsgebiets L. . Sie lagen in Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 27, Teilbereich L. . Der Antragsteller ist ferner Eigentümer weiterer Grundstücke in der Umgebung, u. a. des Grundstücks X1. 6, das unmittelbar südöstlich des Satzungsgebiets X. Berg an einer zu diesem Bereich führenden Straße liegt.
4Die Satzungsgebiete liegen am östlichen Ende der Talsperre der M. , nördlich des Hauptorts von N. . Zwischen den höher gelegenen Bereichen X. Berg und L. verläuft die M. von Norden her kommend und fließt dort in die Talsperre. Die überwiegend bergige Umgebung ist teils landwirtschaftlich, teils forstwirtschaftlich, teils durch Anlagen für Erholungszwecke genutzt und teils mit kleineren Siedlungen bzw. Siedlungssplittern bebaut.
5Der Bebauungsplan Nr. 27 setzte für den Bereich X. Berg und für den Bereich L. jeweils ein Wochenendhausgebiet und Straßenverkehrsflächen fest. Der Bebauungsplan enthielt für andere Bereiche ebenfalls Festsetzungen zu Wochenendhausgebieten und auch Sondergebieten für Campingflächen. Ursprünglich betraf der Plan acht Teilbereiche; fünf dieser Bereiche sind zwischenzeitlich durch Bebauungspläne geändert und ersetzt worden. In der Begründung des Bebauungsplans Nr. 27 hieß es, das Erholungsgebiet um die Talsperre sei in der Vergangenheit durch ungeordnetes wildes Zelten und Aufstellung von Wohnwagen sowie Errichtung von ungenehmigten Wochenendhäusern und anderen Baulichkeiten stark beeinträchtigt worden. Um diese Fehlentwicklung in geordnete Bahnen zu lenken, sei es erforderlich, das Gebiet für die Zukunft zu gestalten und auch ortsrechtlich abzusichern. Der Rat der Antragsgegnerin hatte in seiner Sitzung vom 19. Dezember 1966 den Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Aufgrund einer Einwendung in der Öffentlichkeitsbeteiligung hatte er hierbei in Abweichung von der Fassung der Offenlage eine Erweiterung des Wochenendhausgebiets im Bereich L. in Gestalt einer nördlich anschließenden Fläche festgesetzt. Mit Verfügung vom 11. Juli 1967 genehmigte der Regierungspräsident Köln den Plan, nahm allerdings die Teilfläche nördlich des Wochenendhausgebiets L. von der Genehmigung aus. In der Sitzung vom 29. August 1967 beschloss der Rat der Antragsgegnerin, von dem Rechtsmittel des Widerspruchs gegen die Verfügung der Genehmigungsbehörde keinen Gebrauch zu machen. Am 2. Oktober 1967 erfolgte die Bekanntmachung der Genehmigung des Regierungspräsidenten unter Hinweis auf die Möglichkeit, den Plan bei der Antragsgegnerin einzusehen.
6In den folgenden Jahren wurden die Bereiche L. und X. Berg weitgehend bebaut, dabei wurden auch Gebäude errichtet, die zu Wohnzwecken genutzt wurden.
7Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin stellt die Bereiche L. und X. Berg jeweils als Sondergebiet mit der Zweckbindung Erholung dar.
8Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln stellt für die Bereiche X. Berg und L. einen allgemeinen Siedlungsbereich für die zweckgebundene Nutzung Ferieneinrichtung und Freizeitanlagen dar. Der Regionalplan enthält hierzu u. a. folgende textliche Darstellungen:
9B.2.3 ASB für zweckgebundene Nutzungen
10Ziel 4 (F. und P. Kreis)
11Als ASB mit Zweckbindung für Ferieneinrichtungen und Freizeitanlagen sind dargestellt und sollen der vorhandenen speziellen Nutzung vorbehalten bleiben:
12…
13- N. /M1.
14…
15Anlass für die Planung zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 27 war ein gerichtliches Streitverfahren bei dem Verwaltungsgericht Köln, in dem der Antragsteller die Genehmigung eines Vorhabens im Bereich L. angriff, für das eine Löschwasserentnahmestelle an der Brücke der zu seinem Haus führenden Straße über die M. vorgesehen war. Im Rahmen dieses Verfahrens wurden planwidrige Dauerwohnnutzungen in dem Bereich festgestellt. Die Antragsgegnerin fragte zunächst bei der Bezirksregierung Köln an, ob eine Änderung des Flächennutzungsplans zur Ermöglichung von reinen Wohnnutzungen landesplanerischen Bedenken begegne. Die Bezirksregierung teilte hierzu mit Schreiben vom 24. September 2007 mit, die geplante Änderung des Flächennutzungsplans entspreche nicht den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Daraufhin leitete die Antragsgegnerin im Dezember 2007 das Aufhebungsverfahren in Verbindung mit der Absicht ein, Klarstellungs- und Einbeziehungssatzungen für die Bereiche L. und X1. aufzustellen. Der Aufstellungsbeschluss umfasste die drei Teilbereiche X. Berg und L. nordwestlich der Talsperre der M. sowie einen Teilbereich am südlichen Ufer der Talsperre in der Nähe von P1. .
16Die erste öffentliche Auslegung des Planentwurfs erfolgte in der Zeit vom 9. Oktober bis 10. November 2008. Hierzu erhob der Antragsteller mit Schreiben vom 7. November 2008 Einwendungen und rügte u. a., die Problematik der Entsorgung des Oberflächenwassers sei nicht bewältigt.
17Der P2. Kreis gab während des Verfahrens gegenüber der Antragsgegnerin mit Schreiben vom 13. Januar 2010 folgende Erklärung ab:
18„…Für den Fall, dass das Aufhebungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 27 wie geplant abgeschlossen wird und der Aufhebungsbebauungsplan in Kraft tritt, stelle ich jedoch in Aussicht und sichere hiermit zu, gegen die in den beiden Ortsteilen ausgeübten Wohnnutzungen nicht einzuschreiten und, soweit Verfahren bereits eingeleitet worden sind, diese Verfahren einzustellen und keine neuen Verfahren mehr einzuleiten…“
19Am 16. März 2010 wurde der Aufstellungsbeschluss auf die Bereiche L. und X. Berg beschränkt und eine erneute Offenlage beschlossen. Die zweite öffentliche Auslegung erfolgte in der Zeit vom 19. April bis 20. Mai 2010. Mit Schreiben vom 20. Mai 2010 erhob der Antragsteller erneut Einwendungen und rügte auch, entgegen der Meinung der Antragsgegnerin sei der Bebauungsplan nicht funktionslos geworden, die Teilaufhebung verstoße ferner gegen den Flächennutzungsplan und Vorgaben der Regionalplanung.
20Im Rahmen der Behördenbeteiligung wies die Bezirksregierung Köln unter dem 20. April 2010 auf entgegen stehende Ziele des Regionalplans hin und erklärte, die Durchsetzung der landesplanerischen Ziele liege in kommunaler Verantwortung und sei weiter zu beachten; da die inhaltliche Substanz der Darstellung eines Allgemeinen Siedlungsbereichs überwiegend entfallen sei, werde die Regionalplanungsbehörde prüfen, ob die Darstellung zu streichen sei.
21Eine dritte öffentliche Auslegung erfolgte vom 3. Februar bis 5. März 2012. Der Antragsteller erhob hierzu unter dem 5. März 2012 erneut Einwendungen und rügte unter Bezugnahme auf seine früheren Einwendungen, der Entwurf zur Teilaufhebung des Bebauungsplans sei fehlerhaft.
22In der Sitzung vom 8. Mai 2012 fasste der Rat der Antragsgegnerin den Satzungsbeschluss. Der Bürgermeister unterzeichnete am 16. Mai 2012 eine Bekanntmachungsanordnung. Der Beschluss des Rats wurde nach vorherigem öffentlichen Hinweis im „Rundblick“ durch Aushang in der Zeit vom 25. Mai bis 1. Juni 2012 ortsüblich bekannt gemacht.
23In der Begründung der Satzung wird im Wesentlichen ausgeführt: Die Teilaufhebung des Bebauungsplans sei städtebaulich erforderlich, da der Plan in den beiden Teilbereichen X. Berg und L. seine Zielsetzung, nämlich die durch ungeordnetes wildes Zelten und Abstellen von Wohnwagen sowie die Errichtung von ungenehmigten Wochenendhäusern und anderen Baulichkeiten gekennzeichnete Situation einer geordneten Wochenendhausnutzung zuzuführen, nicht weiter zu erfüllen vermöge. In den beiden Bereichen hätten sich dauerhafte Wohnnutzungen nach außen erkennbar eingerichtet, die heute den mehrheitlichen Nutzungsanteil gegenüber der Wochenendhausnutzung darstellten. Die beiden Teilbereiche seien aufgrund dieser Entwicklung funktionslos geworden, so dass aus Gründen der Rechtsklarheit ein Aufhebungsverfahren durchzuführen sei, da so genannte Nicht-Anwendungsbeschlüsse rechtlich nicht zulässig seien. Mit der Aufhebung werde daneben das weitere Ziel verfolgt, dem Wohnbedarf der Bevölkerung im Rahmen des § 34 BauGB Rechnung zu tragen.
24Der räumliche Geltungsbereich der Satzung L. stimmt weitgehend mit dem entsprechenden Bereich des Teilaufhebungsbebauungsplans überein. Die unmittelbar an der westlichen Grenze des Satzungsbereichs gelegenen Grundstücke des Antragstellers im Nahbereich der M. sind allerdings vom Geltungsbereich ausgenommen. Die Satzung legt in einem beigefügten Lageplan gemäß § 1 die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteils L. unter Bezugnahme auf § 34 Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauGB fest. In dem Lageplan ist eine südwestlich der Straße Vorm I. gelegene Fläche mit einer Größe von etwa 180 m x 60 m durch orangefarbene Markierung als „einbezogene Außenbereichsfläche gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB“ gekennzeichnet. Nach § 2 gelten für diese Außenbereichsflächen weitere Festsetzungen. Es sind nur Gebäude mit einem Vollgeschoss im Sinne der Bauordnung zulässig. Die Grundflächenzahl wird auf 0,2 festgelegt, eine Überschreitung dieser Begrenzung durch Grundflächen von Garagen, Stellplätzen oder Nebenanlage wird ausgeschlossen. Die Mindestgröße von Baugrundstücken wird auf 750 qm festgelegt. Es wird die Pflanzung von mindestens 30 Sträuchern und 4 Obst- oder Laubbäumen je Grundstück gemäß einer gesonderten Pflanzliste angeordnet.
25Das Verfahren der Aufstellung der Satzung L. verlief im Wesentlichen parallel zum Verfahren der Teilaufhebung des Plans Nr. 27. Der Antragsteller erhob auch insoweit jeweils Einwendungen und rügte u. a., die Problematik der Oberflächenwasserentsorgung sei nicht gelöst. Am 8. Mai 2012 beschloss der Rat die Satzung. Am 16. Mai 2012 unterzeichnete der Bürgermeister eine Bekanntmachungsanordnung. Nach vorherigem Hinweis im „Rundblick“ wurde die Satzung nebst einer Übersichtskarte und einem Hinweis auf die Einsichtnahme-möglichkeit im Bekanntmachungskasten vor dem Rathaus der Antragsgegnerin vom 25. Mai bis 1. Juni 2012 ausgehängt.
26Zur Begründung der Satzung wurde u. a. ausgeführt: Der Bereich sei zu 80 % mit insgesamt 52 Gebäuden bebaut. Es seien 39 Hauptwohnsitze und 7 Nebenwohnsitze erfasst. 6 Wohnsitze seien melderechtlich nicht erfasst, 18 von insgesamt 70 Grundstücken seien unbebaut. Es handele sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil mit prägendem Wochenendhaus- und Wohnanteil. In der überwiegenden Zahl der Häuser finde dauerhafte Wohnnutzung statt. Die einzubeziehenden Außenbereichsflächen seien durch dreiseitig umgebende Bebauung vorgeprägt. Eine Nutzung dieses Bereichs zu Wohnzwecken entspreche der tatsächlichen Entwicklung des ursprünglichen Wochenendhausgebiets zu einem von dauerhaftem Wohnen geprägten Gebiet, gegen das nach Aufhebung des Plans Nr. 27 endgültig nicht mehr eingeschritten werde.
27Die Satzung X. Berg trifft für ihren Geltungsbereich entsprechende Regelungen. Als einbezogene Außenbereichsflächen sind in einer beigefügten Karte vier Grundstücke am östlichen Rand des Satzungsgebiets mit einer Größe von etwa 700 bis 1000 qm markiert. Das Verfahren der Aufstellung der Satzung X. Berg verlief parallel zum Verfahren der Aufstellung der Satzung L. . Der Antragsteller erhob auch insoweit entsprechende Einwendungen. Der Satzungsbeschluss wurde am 8. Mai 2012 gefasst. Am 16. Mai 2012 unterzeichnete der Bürgermeister eine Bekanntmachungsanordnung. Nach vorherigem Hinweis im „Rundblick“ wurde die Satzung im Aushangkasten vor dem Rathaus N1. vom 25. Mai bis 1. Juni öffentlich ausgehängt. Zur Begründung der Satzung wurde ausgeführt: Der Bereich sei zu 90 % mit insgesamt 67 Gebäuden bebaut. Eine Abfrage habe 48 Hauptwohnsitze, 17 Nebenwohnsitze, 2 nicht erfasste Wohnsitze ergeben. 12 von insgesamt 79 Grundstücken seien unbebaut. Es handele sich um einen Bebauungskomplex im Sinne von § 34 BauGB mit einem prägenden Anteil von Wohnhäusern und Wochenendhäusern. Die vier einbezogenen Grundstücke rundeten die Grenzen des Ortsteils sinnvoll ab. Ferner wurde Bezug genommen auf ein Versickerungsgutachten, nach dem eine Versickerung von Niederschlagswasser in Teilbereichen des Satzungsgebiets für möglich gehalten wurde.
28Mit Schriftsatz vom 16. Mai 2013 erhob der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin zahlreiche Mängelrügen, die sich auf die vorgenannten drei Satzungen bezogen.
29Am 21. Mai 2013 hat Antragsteller den Normenkontrollantrag eingereicht. Er macht im Wesentlichen geltend: Der Aufhebungsplan sei städtebaulich nicht gerechtfertigt und abwägungsfehlerhaft, weil die Antragsgegnerin unzutreffenderweise von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplans Nr. 27 ausgegangen sei. Der Plan verstoße zudem gegen die im Regionalplan festgesetzten Raumordnungsziele und gegen das Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB. Auch die Satzung L. sei unwirksam. Dies folge bereits aus dem systematischen Regelungszusammenhang mit dem unwirksamen Aufhebungsbebauungsplan. Ferner sei die Satzung L. fehlerhaft, weil ein Überschwemmungs- bzw. Vernässungsrisiko nicht hinreichend in den Blick genommen worden sei. Bei der durch die Satzung vorgesehenen bzw. legalisierten Wohnbebauung sei mit einer großflächigen Versiegelung und einem daraus resultierenden vermehrten Abfluss von Niederschlagswasser zu rechnen, der gefällebedingt seine Flächen betreffe. Entgegen § 34 Abs. 4 und 5 BauGB beziehe die Satzung auf etwa einem Fünftel ihres Geltungsbereichs Außenbereichsflächen ein, damit handele es sich nicht mehr nur um die Einbeziehung „einzelner“ Außenbereichsflächen. In Bezug auf die Satzung L. ergebe sich seine Antragsbefugnis bereits aus dem sachlichen Zusammenhang mit dem Aufhebungsplan, da beiden Satzungen ein einheitliches Planungskonzept zugrundeliege. Ferner sei die Einbeziehung seiner beiden Grundstücke Flurstücke 69/1 und 480 ein abwägungserheblicher Belang, den die Antragsgegnerin nach den vorliegenden Umständen in die Abwägung hätte einbeziehen müssen. Zudem ergebe sich seine Antragsbefugnis aus dem Vernässungs- bzw. Überschwemmungsrisiko für seine Grundstücke südwestlich des Satzungsbereichs L. . In Bezug auf die Satzung X. Berg ergebe sich - abgesehen von dem Zusammenhang mit dem Aufhebungsplan - seine Antragsbefugnis auch daraus, dass die vorhandene Dorfstraße, über die die äußere Erschließung erfolgen solle, für eine Bewältigung des durch ein Wohngebiet ausgelösten Verkehrs nicht geeignet sei. Ferner seien seine im Bereich der M. gelegenen Grundstücke von dem Vernässungs- bzw. Überschwemmungsrisiko betroffen, das die zunehmende und dichtere Bebauung in X1. auslöse. Die Satzung X. Berg leide auch in der Sache an dem Fehler unzureichender Bewältigung der Niederschlagswasserproblematik und entsprechenden Mängeln wie die Satzung L. .
30Der Antragsteller beantragt,
31- 32
1. die Satzung zur Teilaufhebung des Bebauungsplans Nr. 27 M. Talsperre,
- 34
2. die Satzung zur Festlegung der Grenzen für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil X. Berg gemäß § 34 Abs. 4 Nrn. 1 und 3 BauGB,
- 36
3. die Satzung zur Festlegung der Grenzen für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil L. gemäß § 34 Abs. 4 Nrn. 1 und 3 BauGB
für unwirksam zu erklären.
38Die Antragsgegnerin beantragt,
39den Antrag abzulehnen.
40Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Der Antrag sei mangels Antragsbefugnis unzulässig. Es sei zudem fraglich, ob der Antragsteller über ein Rechtsschutzinteresse verfüge. Er könne seine Rechtsstellung durch die Normenkontrollanträge nicht verbessern. Der Bebauungsplan aus dem Jahre 1967 dürfte sich auch deswegen als unwirksam erweisen, weil er ausweislich des Vermerks auf der Planurkunde mit der Verfügung vom 11. Juli 1967 vom Regierungspräsidenten genehmigt worden sei, wobei allerdings im nordöstlichen Geltungsbereich ein Bereich als nicht genehmigte Festsetzung gekennzeichnet worden sei; da die Genehmigung durch den Regierungspräsidenten unter Auflagen erfolgt sei, hätte der Rat der Antragsgegnerin nochmals einen so genannten Beitrittsbeschluss fassen müssen, ein solcher sei weder vermerkt noch damals gefasst worden. Sollte der Aufhebungsbebauungsplan für unwirksam erklärt werden, hätte dies daher nicht zur Folge, dass der Plan Nr. 27 wieder auflebe, da dieser Plan ohnehin nicht wirksam sein dürfte. Der Antrag sei aber jedenfalls unbegründet. Sie, die Antragsgegnerin, sei zu Recht von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplans Nr. 27 ausgegangen. Aus einer zum 17. September 2014 durchgeführten Abfrage gemeldeter Hauptwohnsitze und Nebenwohnsitze ergebe sich, dass die Gebäude in einem Umfang zum dauerhaften Wohnen (Hauptwohnsitz) genutzt werden, der mit der ursprünglichen Festsetzung eines Wochenendhausgebiets unvereinbar gewesen sei und auch jetzt unvereinbar sei. Die planwidrigen baulichen Nutzungen seien auch offenkundig, da die Gegebenheiten sowohl behördlicherseits als auch für die vom Plan Betroffenen schon seit längerer Zeit ersichtlich seien. Aus der von ihr, der Antragsgegnerin, eingereichten Fotodokumentation sei ersichtlich, dass es in den beiden Wochenendhausgebieten eine große Anzahl von sehr individuellen Wohnhäusern gebe, die schon nach ihrer äußeren Gestaltung keineswegs als nur gelegentlich nutzbare Wochenendhäuser, sondern als normale Einfamilienhäuser erschienen. Der P2. Kreis als zuständige untere Bauaufsichtsbehörde sei nach seinen ursprünglichen Anhörungsschreiben vom Juli 2007 nicht mehr weiter tätig gewesen und habe in ganz erheblichem Umfang eine Wohnnutzung auch danach weiter hingenommen. Eine bauplanungsrechtliche Funktionslosigkeit der beiden Teilbereiche werde auch in dem vom Antragsteller vorgelegten Schreiben des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen vom 18. März 2013 nicht bestritten. Der P2. Kreis als zuständige Bauaufsichtsbehörde habe während des gesamten fünfjährigen Verfahrenszeitraums der Aufstellung des Aufhebungsbebauungsplans die ursprünglich 2007 eingeleiteten Verfahren nicht fortgesetzt und im Jahre 2010 darüber hinaus mit Schreiben vom Januar 2010 zugesichert, infolge des Inkrafttretens des Aufhebungsbebauungsplans gegen die in den beiden Ortsteilen ausgeübten Wohnnutzungen nicht einzuschreiten, eingeleitete Verfahren einzustellen und keine neuen Verfahren mehr einzuleiten. Entgegen der Auffassung des Antragstellers sei nicht von einer unzureichenden Erschließung des Plangebiets auszugehen. Auch die behaupteten Mängel in Bezug auf die Löschwasserversorgung seien nicht gegeben.
41Das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr des Landes NRW hat unter dem 18. März 2013 unter Bezugnahme auf einen Bericht des P3. Kreises vom 2. April 2012 diesen als Bauaufsichtsbehörde gebeten, im Jahr 2007 zurückgestellte ordnungsbehördliche Verfahren wieder aufzunehmen und die Dauerwohnnutzungen in den in Rede stehenden Gebäuden zu untersagen, zugleich hat es sich damit einverstanden erklärt, bei Verzicht auf Rechtsmittel gegen die Nutzungsuntersagung solchen Personen eine fortdauernde Wohnnutzung zu ermöglichen, die als Eigentümer seit mindestens 2009 ein Gebäude bewohnten.
42Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 6. November 2014 in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen.
43Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der beigezogenen Aufstellungsvorgänge für die genannten baurechtlichen Satzungen und der vom Antragsteller eingereichten weiteren Unterlagen sowie auch auf den Inhalt der Gerichtsakte - 7 D 30/13.NE - und der zu diesem Verfahren beigezogenen Akten Bezug genommen.
44E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
45Der Normenkontrollantrag hat insgesamt Erfolg.
46A. Dies gilt zunächst für den gegen den Teilaufhebungsplan zum Bebauungsplan Nr. 27 gerichteten Antrag.
47I. Der Antrag ist zulässig.
481. Der Antragsteller ist antragsbefugt.
49Antragsbefugt ist nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt werden zu können. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird.
50Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. September 1998 ‑ 4 BN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46 = BauR 1999, 134.
51Die Antragsbefugnis steht danach regelmäßig dem Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks zu, der sich gegen sein Eigentum betreffende Festsetzungen wendet.
52Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 ‑ 7 D 102/12.NE-, juris.
53Die Antragsbefugnis ergibt sich hier schon daraus, dass der Antragsteller Eigentümer von Grundeigentum im Bereich des Aufhebungsbebauungsplans ist, das durch die Planung in rechtlich erheblicher Weise nachteilig betroffen ist.
54Maßstab für die Beurteilung der Betroffenheit ist in diesem Zusammenhang, die städtebauliche Ordnung, die als Ergebnis der Aufhebung eines Bebauungsplans nach Maßgabe der §§ 34 oder 35 BauGB hergestellt wird. Mit der Aufhebung eines Bebauungsplans muss die Gemeinde zugleich darüber entscheiden, welche städtebauliche Ordnung an die Stelle der mit dem Plan vordem beabsichtigten Ordnung treten soll.
55Vgl. OVG NRW, Urteil vom 8. April 2014 - 2 D 43/13.NE -, juris.
56Seine Grundstücke im Bereich L. , die auch im Bereich des Bebauungsplans Nr. 27 liegen, nach dem für diese eine Nutzung als Wochenendhaus planungsrechtlich der Art der Nutzung nach zulässig war, sind von einer wirksamen Aufhebung des Bebauungsplans nachteilig betroffen. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass es sich lediglich um einen einfachen Bebauungsplan handelt und von einer Lage der Grundstücke im planungsrechtlichen Außenbereich auszugehen sein dürfte. Denn Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans können geeignet sein, einem öffentlichen Belang die gegen ein Außenbereichsvorhaben sprechende Wirkung zu nehmen, soweit sie in Bezug auf diesen Belang eine Aussage treffen.
57Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 1983 - 4 B 68.83 -, juris.
58Eine solche Wirkung der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung über die zulässige Art der Nutzung erscheint nicht ausgeschlossen.
592. Der Antragsteller hat - entgegen der Meinung der Antragsgegnerin - auch ein Rechtsschutzinteresse.
60Besteht - wie hier - eine Antragsbefugnis, so ist regelmäßig auch das für einen Normenkontrollantrag erforderliche Rechtsschutzinteresse gegeben. Mit dem Erfordernis des Vorliegens eines allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses neben der Antragsbefugnis soll vermieden werden, dass die Gerichte in eine Normprüfung eintreten müssen, deren Ergebnis für den jeweiligen Antragsteller wertlos ist. Zu fragen ist, ob der jeweilige Antragsteller durch die von ihm angestrebte Unwirksamkeitserklärung des Bebauungsplans seine Rechtsstellung verbessern kann. Es ist aber nicht erforderlich, dass die begehrte Unwirksamkeitserklärung unmittelbar zum eigentlichen Rechtsschutzziel führt. Für das Rechtsschutzinteresse reicht es aus, dass sich nicht ausschließen lässt, dass die gerichtliche Entscheidung für den Antragsteller von Nutzen sein kann. Zur Bejahung des Rechtsschutzinteresses genügt es, wenn im Sinne einer tatsächlichen Prognose zu erwarten ist, dass die Gemeinde einen neuen Bebauungsplan mit möglicherweise für den Antragsteller günstigeren Festsetzungen aufstellen wird. Unnütz wird das Normenkontrollverfahren nur dann in Anspruch genommen, wenn der Antragsteller unabhängig vom Ausgang des Normenkontrollverfahrens keine reale Chance hat, sein eigentliches Ziel zu erreichen. Nicht nutzlos ist auch eine Entscheidung des Normenkontrollgerichts, wenn sie für den Antragsteller lediglich aus tatsächlichen Gründen vorteilhaft ist.
61Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 ‑ 7 D 102/12.NE -, juris, m. w. N.
62Gemessen an diesen Grundsätzen kann hier ein Fehlen des Rechtsschutzinteresses des Antragstellers nicht festgestellt werden. Die Antragsgegnerin macht ohne Erfolg geltend, der Plan Nr. 27 sei ohnehin von Anfang an wegen Fehlens eines erforderlichen Beitrittsbeschlusses auch in dem hier maßgeblichen Bereich unwirksam, deshalb könne sich durch die beantragte Feststellung der Unwirksamkeit des Aufhebungsplans die Rechtsstellung des Antragsteller nicht verbessern.
63Diese Auffassung trifft nicht zu. Der Bebauungsplan Nr. 27 ist nicht von Vornherein aus dem aufgezeigten Grund unwirksam gewesen. Zwar wurde ein ausdrücklicher Beitrittsbeschluss nach der Genehmigung und vor der Bekanntmachung des Plans Nr. 27 im Jahr 1967 nicht gefasst.
64Das Fehlen eines erforderlichen Beitrittsbeschlusses führt grundsätzlich zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Wird ein Bebauungsplan mit seinem von der Gemeinde beschlossenen Inhalt nicht genehmigt und ist der unter „Auflagen“ genehmigte Plan von der Gemeinde so nicht beschlossen worden (fehlender Beitrittsbeschluss) kann ein solcher Bebauungsplan nicht wirksam werden.
65Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 1986 - 4 C 31.85 -, BauR 1987, 166; OVG NRW, Urteil vom 18. Juni 2003 - 7 A 188/02 -, juris m. w. N.
66Hier stellt sich der Sachverhalt allerdings in wesentlicher Hinsicht anders dar. Der Plan ist regional teilweise genehmigt und mit dieser Einschränkung durch Bekanntmachung der Genehmigung bekannt gemacht worden. Der Rat ist mit der teilweisen Versagung der Genehmigung vor der Bekanntmachung befasst worden und hat mit dem Beschluss, der teilweisen Versagung nicht mit Rechtsmitteln entgegen zu treten, der Sache nach bekundet, auch mit der räumlich eingeschränkten Planung einverstanden zu sein.
67Abgesehen davon fehlt das Rechtsschutzinteresse aber auch dann nicht, wenn man hier von einer Unwirksamkeit des ursprünglichen Bebauungsplans aus anderen, von der Antragsgegnerin nicht aufgezeigten Gründen ausgehen müsste. Ein erfolgreicher Normenkontrollantrag gegen den Aufhebungsplan ist jedenfalls aus tatsächlichen Gründen für den Antragsteller vorteilhaft, weil dann der Rechtsschein des ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 27 für eine Zulässigkeit der Nutzung der Grundstücke des Antragstellers im Plangebiet durch Wochenendhausbebauung spricht.
68Vgl. zur Bedeutung des Rechtsscheins eines früheren Bebauungsplans im Normenkontrollverfahren: BVerwG Urteil vom 21. November 1986 ‑ 4 C 60.84 -, BRS 46 Nr. 4; OVG NRW, Urteil vom 7. August 2006 - 7 D 67/05.NE -, juris.
69II. Der Antrag ist auch begründet.
70Der Teilaufhebungsbebauungsplan ist unwirksam. Der Senat lässt dahinstehen, ob die behaupteten oder anderweitige formelle Mängel bestehen, denn der Plan leidet jedenfalls an durchgreifenden materiellen Mängeln. Er verstößt gegen § 1 Abs. 4 BauGB (dazu 1.), § 8 Abs. 2 BauGB (dazu 2.) sowie § 2 Abs. 3 BauGB (dazu 3.).
711. Der Plan verstößt gegen § 1 Abs. 4 BauGB, wonach Bebauungspläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind; die einschlägige Darstellung des Regionalplans Köln ist ein Raumordnungsziel (dazu a.), dem der Teilaufhebungsplan widerspricht (dazu b.), an der Wirksamkeit des Ziels bestehen keine durchgreifenden Zweifel (dazu c.).
72a) Die Darstellung des Regionalplans, die unter B. 2.3 der Textlichen Darstellung einen Allgemeinen Siedlungsbereich mit der Zweckbindung für Ferieneinrichtungen und Freizeitanlagen für den Bereich N. /M1. beinhaltet, und diese zeichnerisch auf Blatt L 4910/12 abgrenzt, ist ein Raumordnungsziel im Sinne des § 1 Abs. 4 BauGB.
73Gemäß der Begriffsbestimmung des § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG sind Ziele der Raumordnung verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder bestimmbaren, vom Träger der Landes- oder Regionalplanung abschließend abgewogenen textlichen oder zeichnerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums. Einer weiteren Abwägung auf einer nachgeordneten Planungsstufe sind Ziele der Raumordnung nicht zugänglich. Dem für die Festlegung eines Ziels charakteristischen Erfordernis einer abschließenden Abwägung ist genügt, wenn die auf der landesplanerischen Ebene getroffene klare Aussage keiner Ergänzungen bedarf. Von der Festlegung eines Ziels der Raumordnung kann dann keine Rede mehr sein, wenn die entsprechende Kernaussage eine so geringe Dichte aufweist, dass sie die abschließende planerische Abwägung nicht vornimmt.
74Vgl. OVG NRW, Urteile vom 18. Oktober 2013 ‑ 10 D 4/11.NE -, juris, und 18. März 2014 - 10 D 61/12.NE -.
75Ein solches Ziel der Raumordnung liegt hier vor. Es handelt sich um eine örtlich und sachlich hinreichend konkretisierte und abschließend abgewogene landesplanerische Aussage für den in Rede stehenden Bereich.
76b) Die Planung der Antragsgegnerin widerspricht diesem Ziel der Raumordnung.
77Dies gilt zunächst bei isolierter Betrachtung des Aufhebungsplans, mit dem der bisherige Plan mit der Festsetzung eines Wochenendhausgebiets beseitigt wird.
78Zwar trifft der Plan keine ausdrücklich der Darstellung des Regionalplans widersprechende Festsetzung. Er hebt lediglich die Festsetzung eines Wochenendhausgebiets auf, mit der bislang die Darstellung des Raumordnungsplans umgesetzt war. Maßgeblich für die Betrachtung ist allerdings nicht isoliert der Gegenstand der Aufhebung, sondern die angestrebte bzw. damit hergestellte städtebauliche Ordnung.
79Vgl. allg. für die Überprüfung eines Aufhebungsbebauungsplans: OVG NRW, Urteil vom 8. April 2014 - 2 D 43/13.NE -, juris.
80Diese - auf die infolge der Aufhebungsplanung hergestellte städtebauliche Ordnung bezogene - Betrachtung entspricht auch dem Regelungsgehalt der Anpassungspflicht des § 1 Abs. 4 BauGB. Dessen Zweck besteht in der Gewährleistung materieller Konkordanz zwischen der übergeordneten Landesplanung und der gemeindlichen Bauleitplanung.
81Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juni 2007 ‑ 4 BN 17.07 -, BRS 71 Nr. 45 = BauR 2007, 1712.
82Diese angestrebte städtebauliche Ordnung, nach der auch Wohnnutzungen dauerhafter Art zulässig sein sollen, widerspricht dem Raumordnungsziel. Der Sache nach zielt der Plan darauf ab, in Anwendung des § 34 BauGB Wohnnutzungen zuzulassen. Damit wird für die Bereiche L. und X. Berg eine städtebauliche Gemengelage aus reinen Wohnnutzungen und Wochenendhausnutzungen geschaffen, die überwiegend nach § 34 Abs. 1 BauGB - und lediglich für die Randbereiche, die Gegenstand der Einbeziehung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB waren, nach § 35 BauGB - zu beurteilen ist.
83Nach der übereinstimmenden Auffassung der Beteiligten ist der genannte Bereich L. bzw. der Bereich X. Berg im Kern bereits als Bebauungskomplex im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB zu werten. Dies ergibt sich aus dem vorliegenden Karten- und Bildmaterial und entspricht auch dem Eindruck des Berichterstatters, der die Örtlichkeit besichtigt und den dabei gewonnenen Eindruck dem Senat in der Beratung vermittelt hat.
84Eine dauerhafte Wohnnutzung widerspricht aber dem Gebietscharakter eines Wochenendhausgebiets. Nichts anderes gilt für ein Gebiet mit einer besonderen Zweckbestimmung der hier dargestellten Art.
85Vgl. dazu näher OVG Rh.-Pf., Urteil vom 22. November 2011 - 8 A 10443/11 -, BRS 78 Nr. 84 = BauR 2012, 903; OVG M.-V., Urteil vom 19. Februar 2014 - 3 L 212/12 -, juris; Bay. VGH, Urteil vom 15. Oktober 2013 - 1 N 11.421 u. a. -, juris, bestätigt durch BVerwG, Urteil vom 11. September 2014 - 4 CN 3.14 -, juris.
86Das Ziel ist nicht etwa nur so zu verstehen, dass es die örtliche Planung dahin steuert, dass auch Freizeitanlagen, wie z. B. Wochenendhäuser, bauleitplanerisch ermöglicht werden sollen. Es beschränkt sich nicht darauf, einen bauleitplanerischen Ausschluss solcher Einrichtungen zu verhindern. Es soll vielmehr eine Steuerung dahin erfolgen, dass Vorhaben, die mit der besonderen Zweckbestimmung nicht in Einklang stehen, bauleitplanerisch nicht zugelassen werden sollen.
87Dieses Verständnis wird auch durch die Vorbemerkung (1) zu dem genannten Ziel bekräftigt. Danach wird ein ASB mit Zweckbindung immer dann dargestellt, wenn ein Bereich aufgrund seiner räumlichen Lage, seiner besonderen Standortfaktoren oder rechtlichen Vorgaben einer bestimmten baulich geprägten Nutzung vorbehalten bleiben soll, die Art und /oder Ausprägung dieser baulichen Nutzung wird durch eine textliche Darstellung konkretisiert. Würde bauleitplanerisch auch Dauerwohnen zugelassen, wären die Bereiche nicht mehr in diesem Sinne der genannten Zweckbindung „vorbehalten“.
88Dagegen kann nicht mit Erfolg eingewandt werden, dass sich das Ziel auf die „vorhandene“ spezielle Nutzung bezieht. Denn dies betrifft die noch in hinreichendem Maß vorhandene Freizeitnutzung in Form der Wochenendhausnutzung.
89Nichts Anderes gilt, wenn man die Satzungen L. und X. Berg als Teil der Konzeption der Antragsgegnerin in die Betrachtung einbezieht. Auch dann besteht ein Widerspruch zwischen der durch die Konzeption angestrebten städtebaulichen Ordnung und dem Ziel der Raumordnung und Landesplanung.
90Es bedarf keiner abschließenden Erörterung, ob ein Widerspruch zu dem Raumordnungsziel möglicherweise durch eine andere Planungskonzeption vermieden werden könnte, die das Gebiet auf der Grundlage der geänderten Fassung des § 10 BauNVO überplant und gemäß § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauNVO in gewissem - den Gebietscharakter noch wahrenden - Umfang Wohnnutzungen zulässt.
91Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 11. September 2014 - 4 CN 3.14 -, juris, m. w. N.
92c) Der Regionalplan ist nicht seinerseits hinsichtlich der in Rede stehenden Darstellung unwirksam. Er ist insbesondere nicht funktionslos geworden, wie die Antragsgegnerin meint.
93Für Bauleitpläne ist anerkannt, dass von einer Funktionslosigkeit auszugehen ist, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet so weit verselbständigt haben, dass von den planerischen Festsetzungen, die Gegenstand der gemeindlichen Beschlussfassung waren, keine steuernde Wirkung mehr ausgehen kann.
94Vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 22. November 2011 - 8 A 10443/11 -, BRS 78 Nr. 84 = BauR 2012, 903.
95Soweit diese Grundsätze auf Regionalplandarstellungen zu übertragen sind, ergibt sich danach - entgegen der Meinung der Antragsgegnerin - eine Funktionslosigkeit der Darstellung nicht aus der bisherigen tatsächlichen Entwicklung mit einem erheblichen Anteil von Dauerwohnnutzungen in dem in Rede stehenden Bereich, da dieser Umstand aus den nachfolgenden Gründen (vgl. unter 3. a) auch nicht zur Funktionslosigkeit des Bebauungsplans Nr. 27 führt.
96Eine Funktionslosigkeit ergibt sich im Übrigen auch nicht mit Blick auf die nachfolgende Entwicklung unter Berücksichtigung des Schreibens des zuständigen Ministeriums vom 18. März 2013, nach dem in gewissem Umfang Wohnnutzungen durch Eigentümer geduldet werden sollen.
97Vgl. zum maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt für die Überprüfung der Anpassungspflicht nach § 1 Abs. 4 BauGB: BVerwG, Beschluss vom 14. Mai 2007 - 4 BN 8.07 -, BRS 71 Nr. 29 = BauR 2007, 1837.
98Denn damit soll eine bauleitplanerische Steuerung, die neue Dauerwohnnutzungen verhindert und bestehende Dauerwohnnutzungen auf lange Sicht zurückdrängt, gerade unterstützt werden.
99Aus der beiläufigen Erklärung in der Stellungnahme der Bezirksregierung Köln vom 20. April 2010 im Beteiligungsverfahren, die Darstellung werde überprüft, lässt sich ebenfalls kein Anhaltspunkt für eine Funktionslosigkeit der Darstellung des Regionalplans entnehmen. Im Übrigen ist auch weder geltend gemacht noch aus den beigezogenen Akten der Bezirksregierung Köln ersichtlich, dass eine zwischenzeitliche Aufhebung oder Änderung des in Rede stehenden Raumordnungsziels erfolgt wäre.
100Danach mag dahinstehen, ob es bei Raumordnungszielen wegen deren spezifischer Steuerungswirkung, insbesondere für die Bauleitplanung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB, nicht ohnehin über die in Rede stehenden tatsächlichen Entwicklungen hinaus reichender zusätzlicher Umstände - etwa in Gestalt rechtlich nicht mehr angreifbarer örtlicher Bauleitpläne - bedürfte, um eine Funktionslosigkeit im Rechtssinne annehmen zu können.
1012. Der angefochtene Plan verstößt ferner in beachtlicher Weise gegen das Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB.
102a) Entgegen dieser Vorschrift ist der Plan nicht aus dem Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin mit seiner Darstellung eines Sondergebiets für Wochenendhäuser entwickelt.
103In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass der Flächennutzungsplan aufgrund seiner geringeren Detailschärfe Gestaltungsspielräume offen lässt, die auf der Ebene der gemeindlichen Bebauungsplanung ausgefüllt werden dürfen. Unter der Voraussetzung, dass die Grundzüge des Flächennutzungsplans unangetastet bleiben, gestattet das Entwicklungsgebot auch Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot. Ob den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt davon ab, ob die Konzeption, die ihm zugrunde liegt, in sich schlüssig bleibt.
104Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2004 ‑ 4 BN 1.04 -, BRS 67 Nr. 55 = BauR 2004, 1264, m. w. N.
105Dies ist hier aber nicht mehr der Fall. Die Konzeption des Flächennutzungsplans wird durch die Teilaufhebung konterkariert. Wie bereits aufgezeigt, widerspricht die Zulassung von Dauerwohnnutzungen dem Charakter eines Wochenendhausgebiets, das der Flächennutzungsplan darstellt.
106Entgegen der Meinung der Antragsgegnerin ist nicht von einer Funktionslosigkeit des Flächennutzungsplans auszugehen. Die tatsächlichen Entwicklungen in den Bereichen L. und X. Berg stehen seiner Darstellung aus den nachfolgenden Gründen nicht in einer zur Funktionslosigkeit führenden Weise entgegen.
107b) Der Mangel ist auch nicht gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich. Denn die Aufhebung des Plans in dem betroffenen Bereich führt aus den vorstehenden Gründen zu einer Beeinträchtigung der sich aus dem Flächennutzungsplan ergebenden geordneten städtebaulichen Entwicklung.
108c) Der Mangel ist schließlich nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB unbeachtlich geworden. Denn der Antragsteller hat diesen Aspekt im Rügeschreiben vom 16. Mai 2013 hinreichend angesprochen.
1093. Der Plan leidet ferner an einem beachtlichen Mangel des Abwägungsvorgangs gemäß § 2 Abs. 3 BauGB.
110a) Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Abwägungsgebot umfasst als Verfahrensnorm das Gebot der zutreffenden Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials (§ 2 Abs. 3 BauGB), inhaltlich stellt es Anforderungen an den Abwägungsvorgang und das Abwägungsergebnis.
111Vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BRS 73 Nr. 31 = BauR 2008, 1268.
112Nach § 1 Abs. 8 BauGB gilt dieses Gebot auch für die Aufhebung von Bebauungsplänen.
113Vgl. zur Abwägung bei Aufhebungsplänen: OVG NRW, Urteil vom 8. April 2014 - 2 D 43/13.NE -, juris.
114Ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot in Gestalt eines Ermittlungs- bzw. Bewertungsfehlers liegt vor, wenn die planende Gemeinde bei der Abwägung der in Rede stehenden Belange von unzutreffenden rechtlichen Voraussetzungen ausgeht.
115Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. November 2013 ‑ 7 D 52/12.NE -, m. w. N.
116Ein solcher Fehler liegt hier vor. Die Antragsgegnerin ist im Rahmen der Abwägung von einer in wesentlicher Hinsicht unzutreffenden rechtlichen Bewertung ausgegangen. Sie hat ihrer Abwägungsentscheidung die Annahme zugrundegelegt, der Bebauungsplan Nr. 27 sei in seinen Teilbereichen L. und X. Berg funktionslos geworden. Diese rechtliche Annahme ist unzutreffend.
117Bebauungspläne können nur in äußerst seltenen Fällen funktionslos sein. Eine bauplanerische Festsetzung kann funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortwirkung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zu Grunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern.
118Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 2. April 2008 ‑ 7 B 251/08 -, juris, m. w. N.
119In Anwendung dieser Grundsätze hat der Senat angenommen, dass erst ein sehr hoher Anteil an Dauerwohnnutzungen in einem Wochenendhausgebiet zu der Funktionslosigkeit des betreffenden Bebauungsplans führen kann. Er ist dabei z. B. davon ausgegangen, dass eine Funktionslosigkeit bei planwidriger Wohnnutzung in 73 von 217 Gebäuden zu verneinen war und hat eine Funktionslosigkeit in einem Einzelfall bei etwa 75 % planwidriger Wohnnutzung bejaht, wobei auch eine Trendwende angesichts des Verhaltens der zuständigen Baubehörden nicht zu erwarten war.
120Vgl. OVG NRW, Urteile vom 26. Juni 2006 - 7 A 3730/04 -, juris, vom 23. Oktober 2006 - 7 A 4947/05 -, BRS 70 Nr. 187 = BauR 2007, 1009, und vom 25. November 2005 - 7 A 2687/04 -, juris.
121Hierzu ist mit Blick auf das Vorbringen der Beteiligten klarzustellen, dass die Zahl der Dauerwohnnutzungen ihrerseits aber nur ein Indiz für eine Verselbständigung der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne der dargestellten Grundsätze ist, die letztlich jedoch nur aufgrund einer umfassenden Würdigung der Einzelfallumstände festgestellt werden kann.
122Dem Charakter eines Gebiets entgegen stehende Wohnnutzungen können im Hinblick auf die Ordnungsfunktion eines Bebauungsplans nur dann durchgreifende Relevanz für die Annahme einer Funktionslosigkeit gewinnen, wenn sie etwa durch die Erteilung einer Baugenehmigung rechtlich gesichert sind oder in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein (endgültig) abgefunden haben; die tatsächlichen Verhältnisse müssen sich so verfestigt haben, dass sie dem Geltungsanspruch der Norm auf unabsehbare Zeit entgegen stehen.
123Vgl. OVG Rh.-Pf., Urteil vom 22. November 2011 - 8 A 10443/11 - BRS 78 Nr. 84 = BauR 2012, 903.
124Gemessen an diesen Grundsätzen lag hier eine Funktionslosigkeit entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin nicht vor.
125Zwar steht außer Streit, dass tatsächlich planwidrige Dauerwohnnutzungen vorlagen, die durch den unter Geltung der Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1962 erlassenen Plan generell ausgeschlossen waren (vgl. § 10 BauNVO 1962).
126Bereits die aufgezeigte Quote tatsächlich vorhandener Wohnnutzungen reicht allerdings nicht, um eine Funktionslosigkeit in Betracht ziehen zu können. Sie liegt lediglich bei etwa 60 %, wenn man auf die - indizielle - melderechtliche Lage abstellt. Auch nach dem tatsächlichen Eindruck der Örtlichkeit kann aber nicht von einer tatsächlichen Verselbständigung der Verhältnisse im Plangebiet im Sinne der vorstehenden Grundsätze zur Funktionslosigkeit ausgegangen werden. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung quantitativer und qualitativer Aspekte ist - ungeachtet der das Gebiet L. ebenso wie das Gebiet X. Berg prägenden Gebäude mit dem äußeren Erscheinungsbild dauerhaft genutzter Wohnhäuser - festzustellen, dass es jeweils eine erhebliche Zahl von Gebäuden gibt, die auf Nutzungen als Wochenendhäuser bzw. Ferienhäuser zugeschnitten sind sowie unbebaute Grundstücke, die einer entsprechenden Nutzung zugeführt werden können. Dies belegen die bei den Akten befindlichen Karten und Pläne sowie die eingereichten Fotodokumentationen der Antragsgegnerin, die dem Eindruck des Berichterstatters entsprechen, den er bei der Ortsbesichtigung gewonnen und dem Senat in der Beratung vermittelt hat. Danach vermitteln beide Gebiete nicht den Eindruck, dass es sich um auf unabsehbare Zeit durch weit überwiegende Dauerwohnnutzungen geprägte Bereiche handelt. Anhaltspunkte für wesentliche Veränderungen seit Fassung des Satzungsbeschlusses sind weder konkret aufgezeigt noch sonst zu erkennen.
127Auch die nach den aufgezeigten Grundsätzen erforderliche hinreichende Verfestigung dieser Nutzung, etwa durch den Festsetzungen widersprechende Genehmigungen oder aktive Duldungen im Sinne der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen,
128vgl. OVG NRW, Beschluss vom 6. Mai 2014 - 2 A 2313/13 -, m. w. N.,
129fehlt hier. Die Antragsgegnerin hat weder aufgezeigt noch ist es sonst ersichtlich, dass über tatsächliche Duldungen hinaus von der zuständigen Baugenehmigungsbehörde Genehmigungen erlassen worden oder aktive Duldungen erfolgt sind. Auf die vom Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung des Senats dargestellte 30 Jahre währende Untätigkeit der Bauaufsicht kommt es mithin nicht an. Die in der mündlichen Verhandlung des Senats von ihrem Prozessbevollmächtigten eindrücklich geschilderten Bemühungen der Antragsgegnerin, durch Maßnahmen etwa im Bereich der Infrastruktur (z. B. Müllentsorgung, Winterdienst, Schulbusverkehr), Dauerwohnnutzungen zu ermöglichen bzw. zu unterstützen, sind danach ebenfalls im Ergebnis unerheblich.
130Hiervon ausgehend war im Übrigen auch eine „Trendwende“ im Sinne der aufgezeigten Grundsätze der zitierten Senatsurteile nicht ausgeschlossen. Dies bestätigt auch die Auswertung des Berichts der Bauaufsicht des P3. Kreises an die Bezirksregierung Köln vom 2. April 2012.
131Aus dem Schreiben des P3. Kreises vom 13. Januar 2010 folgt nichts anderes. Die darin gegebene Erklärung ist an die Bedingung des Inkrafttretens des Aufhebungsplans geknüpft. Erforderlich gewesen wäre aber zumindest eine verbindliche Erklärung gegenüber den Grundstückseigentümern, die als unbedingte Voraussetzung für die Annahme hätte gewertet werden können, dass die zuständige Baubehörde den planwidrigen Zustand hinnimmt und deshalb eine Trendwende nicht zu erwarten war. Abgesehen davon bezieht sich das Schreiben des P3. Kreises ohnehin auf einen anderen Planungsstand. Denn nach diesem Schreiben wurde die Planung im Rahmen der zweiten Offenlage hinsichtlich des Geltungsbereichs in wesentlicher Hinsicht geändert.
132Ob aus den vom Antragsteller detailliert aufgezeigten Gründen weitere Abwägungsfehler, insbesondere mit Blick auf die aufgezeigten Belange der Nutzbarkeit seines Grundeigentums im Plangebiet sowie in der unmittelbaren Nähe des Plangebiets, vorliegen, lässt der Senat mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen.
133b) Der Mangel des Plans gemäß § 2 Abs. 3 BauGB ist nicht nach § 214 BauGB unbeachtlich.
134Die Antragsgegnerin hat im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange in einem wesentlichen Punkt nicht zutreffend ermittelt bzw. bewertet.
135Dieser Mangel ist auch offensichtlich. Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.
136Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. November 2013 ‑ 7 D 52/12.NE -, m. w. N.
137Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben.
138Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
139Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 ‑ 7 D 102/12.NE -, juris.
140Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt.
141Der Mangel ist schließlich nicht nachträglich gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden.
142Wie der Prozessbevollmächtigte des Antragstellers zutreffend aufgezeigt hat, fehlte es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses.
143Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechterheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.
144Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Juni 2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.
145Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. So wird in der Bekanntmachung unter dem ersten Punkt des Abschnitts zu 2. behauptet, unbeachtlich sei gemäß § 215 Abs. 1 BauGB eine nach § 214 Abs. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort genannten Verfahrens- und Formvorschriften. Dies steht in Widerspruch zum Gesetzeswortlaut, der sich in Bezug auf § 214 Abs. 1 BauGB nur auf § 214 Abs. 1 Satz 1Nr. 1 bis 3 BauGB (Hervorhebung durch den Senat) bezieht und damit etwa Mängel nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB (z. B. Fehlen eines Beschlusses der Gemeinde über die Satzung oder Nichterreichung des mit der Bekanntmachung der Satzung verfolgten Hinweiszwecks) nicht erfasst. Dass es sich insoweit um einen im vorliegenden Zusammenhang wesentlichen Mangel handelt, hat auch die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung des Senats nicht in Abrede gestellt.
146Abgesehen davon liegt ohnehin auch eine hinreichende Rüge innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung vor. § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt zur Fristwahrung, dass Mängel konkretisiert und substantiiert schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht werden.
147Vgl. BVerwG, Beschluss vom 19. Januar 2012 ‑ 4 BN 35.11 -, BRS 79 Nr. 50 = BauR 2013, 55.
148Der Antragsteller hat den Mangel der Sache nach bereits mit dem Rügeschreiben vom 16. Mai 2013 und damit rechtzeitig innerhalb der maßgeblichen Frist gegenüber der Antragsgegnerin hinreichend geltend gemacht. Abgesehen davon erfolgte auch eine entsprechende rechtzeitige Rüge im Parallelverfahren - 7 D 30/03.NE -, in dem mit Schriftsatz vom 22. Mai 2013 die maßgeblichen Aspekte im Zusammenhang mit Fragen der städtebaulichen Rechtfertigung auch als Abwägungsmangel thematisiert wurden. Dass die Stoßrichtung der Darlegungen,
149vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. Dezember 2013 ‑ 7 D 17/12. NE -, juris,
150nicht in erster Linie das Abwägungsgebot bzw. der Mangel nach § 2 Abs. 3 BauGB war, sondern die städtebauliche Erforderlichkeit gemäß § 1 Abs. 3 BauGB, ist unschädlich, weil die Rüge jedenfalls der Sache nach den maßgeblichen Aspekt thematisiert.
151B. Des Weiteren hat auch der gegen die Satzung zur Festlegung der Grenzen für den im Zusammenhang bebauten Ortsteil L. gerichtete Antrag Erfolg.
152I. Der Antrag ist zulässig.
153Der Antragsteller ist insbesondere antragsbefugt.
154Eine Antragsbefugnis im Sinne der oben aufgezeigten Grundsätze ergibt sich schon aus dem satzungsbedingt - die Satzung ermöglicht in Verbindung mit § 34 BauGB erweiterte Wohnnutzungen und damit typischerweise einhergehende vermehrte Bodenversiegelungen - erhöhten Vernässungsrisiko für die Grundstücke des Antragstellers an der M. . Dabei handelt es sich um einen die Sphäre des Antragstellers betreffenden abwägungserheblichen Belang.
155Das Abwägungsgebot vermittelt den Anwohnern in der Nachbarschaft des Plangebiets eigentumsrechtlichen Drittschutz gegenüber planbedingten Beeinträchtigungen, die in einem adäquat-kausalen Zusammenhang mit der Planung stehen und mehr als geringfügig sind. Der Bauleitplanung muss deshalb eine Erschließungskonzeption zugrundeliegen, nach der das im Plangebiet anfallende Niederschlagswasser so beseitigt werden kann, dass das Eigentum der Planbetroffenen auch außerhalb des Plangebiets keinen Schaden nehmen kann.
156Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17 = BauR 2002, 1650.
157II. Der Antrag ist in Bezug auf die Satzung L. auch in der Sache begründet. Die Satzung L. ist unwirksam.
1581. Die Satzung steht mit den Vorgaben der einschlägigen Rechtsgrundlage des § 34 BauGB nicht in Einklang.
159Nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde durch Satzung die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen (Klarstellungssatzung). Nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB kann die Gemeinde einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind (Einbeziehungssatzung). Voraussetzung für den Erlass einer Einbeziehungssatzung ist des Weiteren u. a., dass ihre Aufstellung mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist, § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Eine Klarstellungssatzung kann nach § 34 Abs. 4 Satz 2 BauGB - wie hier erfolgt - mit einer Einbeziehungssatzung verbunden werden.
160Ein Verstoß gegen Anforderungen des § 34 BauGB liegt danach schon deshalb vor, weil die Satzung, die auch Außenbereichsflächen einbezieht und damit den Anforderungen für Satzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB genügen muss, mit Blick auf den aufgezeigten Widerspruch der - satzungsbedingt möglichen - Zulassung von Dauerwohnnutzungen zu Darstellungen des Regionalplans und des Flächennutzungsplans die Voraussetzung des § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht erfüllt.
1612. Abgesehen davon ist die Satzung als Einbeziehungssatzung auch abwägungsfehlerhaft.
162Der Erlass einer Einbeziehungssatzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB setzt eine Abwägung der berührten öffentlichen und privaten Belange voraus.
163Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. September 2010 ‑ 4 CN 2.10 -, BRS 76 Nr. 89 = BauR 2011, 225.
164Diese Abwägung ist hier in wesentlicher Hinsicht fehlerhaft erfolgt. Die Satzung steht in einem unmittelbaren Regelungszusammenhang mit dem Aufhebungsbebauungsplan. Ungeachtet des Umstands, dass ein separater Satzungsbeschluss gefasst worden ist, liegt damit jedenfalls ein Abwägungsmangel vor, da die Antragsgegnerin bei Erlass der Einbeziehungssatzung - unzutreffend - davon ausgegangen ist, der ursprüngliche Bebauungsplan Nr. 27 sei durch den Aufhebungsbebauungsplan wirksam aufgehoben.
165Dieser Mangel ist nicht nach § 214 Abs. 1 Nr. 1 bzw. Abs. 3 Satz 2 BauGB unbeachtlich. Er betrifft einen wesentlichen Punkt, ist offensichtlich und auf das Ergebnis von Einfluss. Der Mangel ist auch nicht nachträglich nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden. Der Antragsteller hat den Mangel rechtzeitig gerügt.
1663. Dieser Mangel führt zur Gesamtunwirksamkeit der Satzung. Der Senat vermag nicht mit hinreichender Sicherheit den hypothetischen Willen der Antragsgegnerin festzustellen, den auf § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB gestützten Teil der Satzung, d. h. die Klarstellungssatzung, auch ohne die Einbeziehung der Außenbereichsflächen zu beschließen. Insoweit gelten die für Bebauungspläne entwickelten Maßstäbe entsprechend. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nur dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen und Festsetzungen - für sich betrachtet - noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
167Vgl. zu den Maßstäben bei der Feststellung der Gesamtunwirksamkeit fehlerhafter baurechtlicher Satzungen allg. OVG NRW, Urteil vom 6. November 2013 - 7 D 16/12.NE -, juris, m. w. N.
168C. Danach ist auch der Antrag gegen die Satzung zur Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils X. Berg, die ebenfalls als Einbeziehungs- und Klarstellungssatzung im Sinne des § 34 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu werten ist, erfolgreich.
169I. Der Antrag ist zulässig.
170Die Antragsbefugnis des Antragstellers ergibt sich hier - neben den auch insoweit geltenden Aspekten eines Vernässungsrisikos - ferner mit Blick auf die Erschließung des Satzungsgebiets über die E.---straße , an der das Wohnhaus des Antragstellers mit der Anschrift X1. 6 gelegen ist. Durch eine satzungsbedingt vermehrte Wohnnutzung ist mit einer nicht unerheblichen Zunahme des Verkehrs zu rechnen, der jedenfalls diese dem Antragsteller gehörende Grundstücksfläche unmittelbar südöstlich des Satzungsgebiets beeinträchtigte.
171Vgl. zur planbedingten Verkehrs(lärm)zunahme als Ansatzpunkt für die Antragsbefugnis: OVG NRW, Beschluss vom 19. Dezember 2011 - 7 D 34/10.NE -, juris.
172II. Der Antrag ist auch in Bezug auf die Satzung X. Berg begründet. Wie zu der Satzung L. ausgeführt, ist auch die Satzung X. Berg hinsichtlich ihrer Einbeziehungsregelungen nicht nur wegen des Sachzusammenhangs mit dem unwirksamen Aufhebungsplan abwägungsfehlerhaft, es fehlt auch an der Beachtung der Voraussetzung des § 34 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Auch hier führt dieser Mangel insgesamt zur Unwirksamkeit der Satzung.
173Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
174Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.
(1) Unbeachtlich werden
- 1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, - 2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und - 3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.
Tenor
Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung - ESIE - in L. -C. , S. , A. und T. “ (Sanierungsgebiet ESIE) vom 3.7.2013 ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin zuvor Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Beteiligten streiten über die Wirksamkeit einer städtebaulichen Sanierungssatzung, die für ein etwa 100 ha großes Gebiet südlich der Innenstadt der Antragsgegnerin Geltung beansprucht.
3Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung L. -S1. , Flur 51 Flurstück 1855 (Bl. 11628 des Grundbuchs von L. ) mit der Anschrift H. -I. -Ufer 54, L. . Das Grundstück ist mit einem drei- bis fünfgeschossigen Bürogebäude, dem sogenannten Q. -Gebäude, bebaut.
4Das Grundstück liegt unmittelbar südlich des Eisenbahnrings. Nach Osten grenzt das Grundstück an die S2.--------straße (Bundesstraße 9) und die Trasse der Stadtbahn, dahinter verläuft das Rheinufer. Die Trasse der im Bau befindlichen Nord-Süd Stadtbahn verläuft nordöstlich des Grundstücks in Richtung Rheinufer.
5Der Flächennutzungsplan weist den Bereich als Gewerbegebiet aus. Ein Bebauungsplan existiert für den Grundstücksbereich nicht. Der Regionalplan Teilabschnitt L. stellt im Grundstücksbereich und in der Umgebung nach Westen hin bis zum ehemaligen Güterbahnhof C1. bzw. zum Großmarktgelände einen allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar.
6Der Bereich, für den die Satzung Geltung beansprucht, umfasst das Sanierungsgebiet, das sich südlich des innerstädtischen Eisenbahnrings vom Rhein bis zur M. Straße erstreckt und im Süden im Wesentlichen durch den Straßenzug T1. Straße, N.----straße , C2.-------weg , Am W. , I1. Weg und I2. -D. -O. -Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet liegen im östlichen Teil Brachflächen der ehemaligen E. -Brauerei an der B. Straße, in dem mittleren Abschnitt das Großmarkt-Gelände und nördlich davon der ehemalige Güterbahnhof C1. , im westlichen Bereich das Südstadion mit angrenzenden Sportflächen, der Bereich des DB-Gleisdreiecks Süd sowie das Gelände südlich des F.----walls . Das Gebiet umfasst insgesamt eine Fläche von etwa 100 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk L. , Teilabschnitt Region L. (Regionalplan) stellt für diesen Bereich im östlichen Teil einen allgemeinen Siedlungsbereich dar, an den westlich des Großmarktgeländes ein regionaler Grünzug und nördlich ein Bereich für Schienenwege angrenzt. In der Satzung wird unter Bezugnahme auf § 142 Abs. 1 und 3 BauGB in § 1 das Sanierungsgebiet im „klassischen Verfahren“ festgelegt und in § 2 das Inkrafttreten am Tag der Bekanntmachung im Amtsblatt geregelt. Die Festlegung des Geltungsbereichs erfolgt dadurch, dass die Satzung auf einen beigefügten Lageplan mit einem Maßstab, der etwa zwischen 1: 12.000 und 1: 12.500 beträgt, Bezug nimmt und zugleich die Begrenzung des Sanierungsgebiets - teils unter Bezugnahme auf Flurstücksgrenzen, teils unter Bezugnahme auf Straßenseiten - textlich umschreibt.
7Das Verfahren der Aufstellung der Sanierungssatzung verlief wie folgt: Der Rat der Antragsgegnerin beschloss am 29.5.2008 für das Untersuchungsgebiet südliche Innenstadt-Erweiterung/Südstadion, eingegrenzt durch die Südgrenze des Eisenbahnrings, das H. -I. -Ufer, die T1. Straße, die N.----straße , L1. Straße, S3. Brache, Am W. , und I1. Weg, den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und beauftragte die Verwaltung, für den Untersuchungsraum auf der Grundlage der Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen ein Rahmenkonzept, insbesondere zur Inwertsetzung und Entwicklung der disponiblen Flächen zum Ausbau des Inneren Grüngürtels und als Orientierungsrahmen für ein oder gegebenenfalls mehrere förmlich festzusetzende Sanierungsgebiete zu erarbeiten und zur Beschlussfassung vorzulegen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin am 19.11.2008 bekannt gemacht. In der Folgezeit führte die Antragsgegnerin verschiedene Bestandserhebungen und Untersuchungen durch.
8Mit der Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 legte die Verwaltung der Antragsgegnerin die Vorbereitende Untersuchung (Stand Oktober 2011) nebst Entwicklungskonzept im Dezember 2011 dem Stadtentwicklungsausschuss des Rats vor. In dem Entwicklungskonzept war ein „Nutzungskonzept 2025“ enthalten. Dieses sah u. a. für die Grundstücke des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 bzw. des C1. -Centers, L2. Straße 1-9, eine vollständige bzw. teilweise Überplanung als Grünfläche im Rahmen der Fortführung des Inneren Grüngürtels vor; im zugehörigen Maßnahmenplan waren die Grundstücke als Flächen mit erheblichem Freistellungsbedarf einschließlich Gebäudeabriss, Rückbau, Erschließung u. a. gekennzeichnet. Ferner wurde die Verknüpfung des Konzepts mit einer geplanten Bewerbung der Antragsgegnerin für die Durchführung der Bundesgartenschau 2025 im Zusammenhang mit der Fortführung des Inneren Grüngürtels betont. Im Entwicklungskonzept finden sich auch Ausführungen zu der geplanten Einbeziehung des C1. -Centers, L2. Straße 1-9, und des Gebäudes auf dem Grundstück H. -I. -Ufer 54 in den Inneren Grüngürtel; es heißt, dass dessen Vollendung Kernthema einer Bewerbung für die Bundesgartenschau sei. Am 19.3.2012 fand nach Behandlung der Vorlage in den Bezirksvertretungen Innenstadt und S4. eine Öffentlichkeitsbeteiligung zur Beschlussvorlage Nr. 3799/2011 (Vorbereitende Untersuchung und Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung) statt. Am 20.9.2012 nahm der Rat die vorbereitende Sanierungsuntersuchung gemäß § 141 BauGB zur Kenntnis und beauftragte die Verwaltung, für das als Ergebnis vorgeschlagene Sanierungsgebiet eine Beschlussvorlage zur förmlichen Festlegung nach § 142 Abs. 3 BauGB vorzulegen. Zugleich beschloss der Rat das Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung unter Berücksichtigung und Abwägung der Ergebnisse der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach Modell 2 zur vorbereitenden Untersuchung als Entwicklungsplanung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB. Der Rat der Antragsgegnerin beschloss nach Beteiligung anderer Gremien in der Sitzung vom 18.6.2013 die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets durch Satzung. In dem Beschluss war angegeben, die Entscheidung erfolge zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2028. Zur Begründung der Satzung wurde in der Beschlussvorlage Nr. 897/2013 u. a. ausgeführt: Gegenüber dem Abgrenzungsvorschlag der Vorbereitenden Untersuchung sei das Gebiet im Osten über die S2.--------straße (H. -I. -Ufer) und die Stadtbahntrasse hinweg bis an die Uferkante des Rheinstroms erweitert, damit die Wegeverbindungen des zukünftig zu verlängernden Inneren Grüngürtels mit den Promenadenflächen am Rheinufer in Höhe der Südbrücke verbunden werden könnten. Darüber hinaus sei das Gebiet auf der anderen Seite westlich der M. Straße begrenzt, womit auch die Verkehrsbauwerke (einschließlich der Unterführung I2. -D. -O. -Str.) in das Sanierungsgebiet einbezogen seien. Damit seien alle Flächen einbezogen, deren Neuordnung zur Erreichung der genannten Sanierungsziele erforderlich sei. Flächen aus dem Umkreis der Vorbereitenden Untersuchung, für die im Sinne der Sanierungsziele keine Neuordnungsnotwendigkeit bestehe, seien nicht einbezogen. Zur Sicherung der im Entwicklungskonzept mit langfristigen Nutzungsvorstellungen zur Neuordnung des Raums am 20.9.2012 beschlossenen Neuordnungsziele sei die Verwaltung vom Rat mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets beauftragt worden. Aus den Ergebnissen der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung ergebe sich, dass städtebauliche Missstände vorlägen, und das Gebiet insgesamt sowohl von Substanzschwächen als auch von Funktionsschwächen gemäß § 136 Abs. 2 BauGB betroffen sei. Damit sei das Gebiet in der Erfüllung der ihm nach Lage und Funktion obliegenden dringlichen Aufgaben zur Verbesserung der Versorgung mit zeitgemäßen Wohn- und Arbeitsstätten sowie Freiräumen erheblich beeinträchtigt. Insgesamt begründeten die Ergebnisse der vorbereitenden Sanierungsuntersuchung mit den dort festgestellten und aufgeführten städtebaulichen Missständen und Funktionsschwächen die Notwendigkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets nach § 142 Abs. 1 und 3 BauGB, womit zur Vermeidung von Fehlentwicklungen das Sanierungsverfahren im herkömmlichen Verfahren mit den besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung komme.
9Nach § 140 Nr. 3 BauGB sei die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung, weshalb die vorliegende Voruntersuchung mit einem vom Rat beschlossenen Entwicklungskonzept komplettiert worden sei. Demensprechend seien folgende generelle Entwicklungs- und Sanierungsziele zu berücksichtigen:
10- Beseitigung der Funktionsverluste und -defizite sowie städtebaulichen Missstände im Siedlungs- und Freiraum,
11- Stärkung der Innenentwicklung durch eine angemessene wie maßvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung (ressourcenschonende Nachverdichtung) insbesondere durch Nutzung der Potenziale disponibler bzw. freiwerdender Grundstücksflächen,
12- Umsetzung der hier betroffenen gesamtstädtischen Freiraumzielplanung durch einen Ausbau und eine Aufwertung des gesamtstädtisch bedeutsamen Inneren Grüngürtels wie des Grünzugs Süd und Vernetzung mit den weiteren Grünflächen der Stadtteile unter Beachtung der Nutzungs- und Erholungsansprüche der Stadtbewohner,
13- Berücksichtigung zentraler Nutzungsanforderungen innerstädtischen Wohnens und Arbeitens sowie gegebenenfalls gesamtstädtischer und regionaler Gemeinbedarfe aus den Bereichen Bildung, Ausbildung, Wissenschaft und Forschung, Sicherstellung einer konzeptionellen Umsetzung der Sanierungsziele durch eine zielführende Verknüpfung öffentlicher Investitionen und privaten Engagements.
14Die Sanierungsziele entsprächen den sektoralen und räumlichen Zielen der Kölner Stadtentwicklungsplanung, insbesondere dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept, der Wohnungsgesamtplanung mit Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Wohnen und dem Gesamtverkehrskonzept mit seiner zukünftigen Fortschreibung als Stadtentwicklungskonzept Verkehr und seien nach Maßgabe der Fortschreibung dieser Konzepte und gegebenenfalls weiterer gebietsbezogener Beschlüsse des Rates und seiner Fachausschüsse anzupassen. Im Ergebnis einer erfolgreichen Sanierungsplanung sei ein der Lage entsprechend mit neuen Funktionen gestärkter urbaner Stadtraum anzustreben mit nachhaltigen baulichen und Freiraumstrukturen, differenzierten Wohnangeboten für eine sozial ausgewogene Bevölkerungsstruktur, zukunftsorientierten Arbeitsstätten und öffentlichen Bildungs-, Sozial- und Kultureinrichtungen mit einem attraktiven Stadtbild. Aus dem beschlossenen Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung mit den oben genannten Zielsetzungen leiteten sich folgende wesentliche geplante Sanierungsmaßnahmen ab:
15- Bereitstellung der notwendigen Planflächen und Ausbau des Inneren Grüngürtels ab M. Straße (Uni Campus) nach Süden bis an den Rhein in einer mittleren Breite für die neue Planung von 150 m in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor A. T2. und Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen, insbesondere im Bereich des DB-Gleisdreiecks,
16- Wohnungsneubau auf den ehemaligen Brauereiflächen westlich B. Straße,
17- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung der Planflächen des vormaligen Güterbahnhofs C1. zwischen W1.---------straße und C3. Straße südlich des Eisenbahnrings und Errichtung eines gemischten neuen Quartiers für Wohnen und Arbeiten (Arbeitstitel: Südstadtspange) mit Südausrichtung auf den fortgeführten Inneren Grüngürtel,
18- Städtebauliche Fassung der Eingangssituation C4. Straße (Bezirksteilzentrum südliche Innenstadt) in Höhe des Eisenbahnrings und der zukünftigen Verknüpfungshaltestelle von Stadtbahn und S-Bahn mit einem neuen C1. -Komplex,
19- Freistellung, Baureifmachung und Erschließung des bisherigen städtischen Großmarkt-Geländes nördlich N.----straße /C2.-------weg bis zur Planfläche Innerer Grüngürtel zur Errichtung des neuen Wohnquartiers Parkstadt-Süd mit zugehörigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Familienzentrum mit Kita, Grundschule u. a.),
20- Sicherung und Neunutzung der denkmalgeschützten bisherigen Großmarkt-Halle vorzugsweise durch öffentliche bzw. halböffentliche Nutzungen,
21- Neubau einer weiterführenden Schule auf den ehemaligen Brauereiflächen östlich B. Straße,
22- Erweiterung und Ausbau des innerstädtischen Eisenbahnrings zu Gunsten der S-Bahn mit Anlage einer neuen S-Bahn-Haltestelle in Höhe der C3. Straße mit Umsteigemöglichkeit zur Stadtbahn,
23- Herstellung einer neuen Unterführung des Eisenbahnrings vom C4. Wall (auf Höhe C4. Wall 21- 23 bei Einmündung von A1.--weg /X. Straße) zwecks Anbindung des neuen gemischten Quartiers Südstadtspange an den Wohnbereich Neustadt-Süd.
24Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Bewohnerschaft seien durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Die wesentlichen Wohnungsbestände des Untersuchungsrahmens seien aus dem Sanierungsgebiet zwischen C4. Straße und L2. Straße ausgenommen worden. Von der Aufstellung eines Sozialplans gemäß § 180 BauGB könne daher abgesehen werden. Die Durchführung der Sanierung erfordere die Verlagerung der gewerblichen Nutzungen auf dem Gelände des Großmarktes und des vormaligen Güterbahnhofs C1. , der kleingewerblichen Nutzungen im Bereich des DB-Gleisdreiecks am I1. Weg und am W2.---------------weg und an der B. Straße sowie der tertiären Nutzungen an der L2. Straße und am H. -I. -Ufer. Für die Betriebe des Großmarktes und eventuell weitere Großmarkt affine Betriebe werde derzeit ein Verlagerungsstandort in L. -N1. entwickelt. Den Betrieben, deren Verlagerung nach L. -N1. nicht in Betracht komme, würden soweit wie möglich innerhalb bestehender Gewerbegebiete in der Stadt L. Ersatzstandorte angeboten. Ergänzend hierzu würden durch Verlagerungen etc. gegebenenfalls entstehende Vermögensschäden nach den Grundsätzen des Entschädigungsrechts des Baugesetzbuches ausgeglichen. Die Belange der Gewerbetreibenden seien damit berücksichtigt.
25Die Voraussetzungen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 136 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Das öffentliche Interesse sei dadurch begründet, dass die Sanierung des zentral gelegenen Gebietes nicht nur Verbesserungen für ansässige Einwohner, Eigentümer und Unternehmen sicherstelle, sondern darüber hinaus in besonderer Weise dringend benötigte Bedarfe der Daseinsvorsorge bediene. Mit der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels würden bestehende Defizite in der Freiraumversorgung der L3. Bevölkerung, verstärkt im Nahbereich, abgebaut und Maßnahmen zur Verbesserung des Stadtklimas ermöglicht. Die zügige Durchführung der Sanierungsmaßnahmen werde begünstigt durch eine überschaubare Zahl von Grundstückseigentümern, die wesentliche Grundstücke besäßen. Die Großmarktverlagerung sei durch Ratsbeschluss auf 2020 terminiert. Durch die laufende Planung des neuen Frischezentrums würden in N1. die Voraussetzungen für die Verlagerung der Großmarktnutzungen getroffen. Das kooperative städtebaulich-freiraumplanerische Wettbewerbsverfahren solle 2013/2014 stattfinden. Dem schließe sich das Bebauungsplanverfahren an, womit die Grundlagen für eine zügige Durchführung gelegt würden. Im weiteren Verfahren würden die Sanierungsmaßnahmen in einem integrierten Handlungskonzept dargestellt. Der Durchführungszeitraum für die Sanierungsmaßnahmen werde entsprechend § 142 Abs. 3 BauGB auf 15 Jahre bis zum 31.12.2028 befristet. Weiterhin finden sich am Ende der Begründung Ausführungen zu Kosten und Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen, in denen im Wesentlichen angegeben wird, die Finanzierung der Gesamtmaßnahme sei als hinreichend gesichert zu bewerten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Begründung nebst Anlagen Bezug genommen. Die Sanierungssatzung wurde am 10.7.2013 im Amtsblatt der Stadt L. , öffentlich bekannt gemacht. Beigefügt waren Hinweise auf §§ 152 – 156a BauGB sowie auf die „Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften und von Mängeln der Abwägung sowie auf die Rechtsfolgen nach §§ 215 Abs. 1 Satz 1 und 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 2 BauGB“ mit vollständigem Abdruck dieser Bestimmungen und auf die Rechtsfolgen nach § 7 Abs. 6 Satz 1 GO NRW.
26Die Antragstellerin hat am 6.6.2014 Antrag auf Normenkontrolle gestellt.
27Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor: Sie sei als Grundstückseigentümerin antragsbefugt. Das Q. -Gebäude auf dem Grundstück H. -I. -Ufer 54 erziele eine Gesamtjahresmiete von 1.179.000 Euro und habe einen Verkehrswert von 17.750.000 Euro. Wert und Nutzung ihres Eigentums würden durch die Folgen der Satzung, die Eintragung des Sanierungsvermerks im Grundbuch und die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte in erheblicher Weise beeinträchtigt. Der Antrag sei auch begründet. Die Satzung sei rechtswidrig. Sie sei bereits deshalb fehlerhaft, weil die abschließende Beschlussfassung nicht durch den Rat erfolgt sei. Das zusammengestellte Abwägungsmaterial sei unvollständig und fehlerhaft, dem Rat seien nicht alle für die Beschlussfassung relevanten Umstände vorgelegt worden. Ein formeller Mangel liege auch darin, dass die Ladungsfrist zur Ratssitzung nicht eingehalten worden sei. Die Satzung sei auch materiell rechtswidrig, sie beruhe auf einem Abwägungsfehler. Die Feststellung der Sanierungsbedürftigkeit des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gehe von einer unzulässigen Zielvorgabe für die Sanierung aus. Primäre Zielsetzung sei die Fortführung des Inneren Grüngürtels mit einer Durchschnittsbreite von 150 Metern bis zum Rhein. Das werde für die Feststellung eines Funktionsmangels durch die Antragsgegnerin angeführt. Diese Zielvorgabe sei erkennbar von den Bemühungen der Antragsgegnerin um die Bewerbung für die im Jahr 2025 geplante Bundesgartenschau beeinflusst gewesen. Eine solche Planung, die auf eine Verbesserung der Erfolgsaussichten für eine Bundesgartenschau abziele, betreffe keine Ziele für die nachhaltige Gebietsentwicklung, die auf der Lage und Funktion des Gebiets beruhe. Abgesehen davon sei auch eine Störung gesamtstädtischer Freiraumbelange nicht erkennbar. Das Gebäude Nr. 54 liege in einem Bereich, der von üppigen Grünflächen durchsetzt sei, insbesondere der Friedenspark sowie das Rheinufer befänden sich in naher Umgebung und es mangele in der Umgebung deshalb nicht an Grünflächen. Ein städtebaulicher Missstand lasse sich deshalb nicht auf eine Störung der Freiraumbelange stützen. Die Abwägung sei auch deshalb fehlerhaft, weil ihr unzureichendes Abwägungsmaterial im Hinblick auf die nachteiligen Auswirkungen auf privates Grundeigentum, insbesondere auf ihr Grundeigentum zugrundeliege. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen sei Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abwägung die ausreichende Ermittlung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Daran fehle es. Die Antragsgegnerin habe lediglich ausgeführt, die Belange der Gewerbetreibenden seien dadurch berücksichtigt, dass derzeit ein Verlagerungsstandort für das Großmarktgelände entwickelt werde und sonstige Betriebe soweit möglich Angebote für andere Standorte erhielten. Abwägungsfehlerhaft sei die Satzung auch deshalb, weil die Antragsgegnerin es versäumt habe, die Verfügbarkeit der Grundstücksflächen bzw. die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer als Voraussetzung für die Umsetzung der Sanierung aufzuklären und ausreichend gesicherte Feststellungen hierzu zu treffen. Die Klärung dieser Vorfragen, die Aufschluss über die tatsächliche Erreichbarkeit der Sanierungsziele gäben, gehöre zu einer ordnungsgemäßen Abwägung. Entgegen diesen Anforderungen sei die Mitwirkungsbereitschaft für die Umsetzung des Sanierungsziels der Fortsetzung des Inneren Grüngürtels bis an den Rhein überhaupt nicht abgefragt worden. Die Antragsgegnerin habe kaum unterstellen können, dass ein Immobilieninvestor mit der Entwicklung seines Bürogrundstücks zu einer Grünfläche einverstanden sei. Die Antragsgegnerin sei allein von kooperativen Erwerbsmöglichkeiten ausgegangen. Sollte die Antragsgegnerin so zu verstehen sein, dass sie auch enteignungsrechtliche Schritte nicht ausschließen wollte, so seien diese Erwägungen weder als nachteilige Auswirkungen für die Betroffenen noch als Element der Finanzierbarkeit hinreichend berücksichtigt worden. Fehlerhaft sei die Abwägung auch hinsichtlich der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Die Einbeziehung ihres Grundstücks sei fehlerhaft, weil es keine Substanzmängel im Sinne von § 136 Abs. 2 Nr. 1 BauGB aufweise. Dementsprechend habe auch der Masterplan der Stadt L. aus dem Jahre 2008 sowie das vorausgegangene Drei-Zonen-Modell aus 2003 vorgesehen, den Inneren Grüngürtel um das Grundstück herumzuführen und insbesondere die Anbindung über den Friedenspark herzustellen. Dadurch, dass sich der Masterplan, dessen Berücksichtigung gemäß Beschlusslage der Antragsgegnerin zwingend sei, wie ein roter Faden durch die vorbereitende Untersuchung und das Entwicklungskonzept ziehe, sei es befremdlich, dass in einem so wesentlichen Punkt von dem Masterplan abgewichen werde, ohne dass die Erwägungen hierzu mit der erforderlichen Konkretheit dargelegt seien. Die Darstellung in der Beschlussvorlage mit Begründung sei daher unzutreffend, soweit es dort heiße, der Ausbau des Inneren Grüngürtels bis an den Rhein sei in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Masterplan Innenstadt L. von Professor T2. und in Verknüpfung mit den angrenzenden Freiräumen geplant. Die Überplanung ihres Grundstücks mit einer Grünfläche sei als Verstoß gegen Art. 14 GG zu werten. Fehlerhaft sei die Abgrenzung des Sanierungsgebiets auch wegen eines Gleichheitsverstoßes. Die Antragsgegnerin habe einen Baublock zwischen H. -I. -Ufer, T1. Straße und G. -S5. -Straße mit Büro und Wohnnutzungen vom Geltungsbereich ausgenommen, obwohl diesem Bereich in der Vorbereitenden Untersuchung auf Seite 25 erhebliche Mängel der Nutzungen attestiert worden seien. Damit überschreite die Antragsgegnerin den Spielraum bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Erst dann, wenn keine Betroffenheit eines einzelnen Grundstücks gegeben sei, komme eine Herausnahme aus dem Sanierungsgebiet infrage. Die Satzung sei ferner fehlerhaft, weil ein Verstoß gegen Raumordnungsziele vorliege. Ihr Grundstück sei als Teil des allgemeinen Siedlungsbereichs dargestellt und dürfe nicht in einen Regionalen Grünzug einbezogen werden. Abwägungsfehlerhaft sei die Satzung auch deshalb, weil es an einer Kosten- und Finanzierungsübersicht fehle. Die Finanzierbarkeit einer Sanierung sei Voraussetzung für ihre Durchführbarkeit. Ausweislich der Satzungsbegründung bleibe die Antragsgegnerin eine vorläufige Kosten- und Finanzierungsübersicht schuldig. Es sei aber nicht nachvollziehbar, warum nicht zumindest eine überschlägige Kostenermittlung für Ordnungsmaßnahmen wie Grundstückserwerb, Umzug von Betrieben und Freilegung von Grundstücken wie Baumaßnahmen möglich sein solle. Ihr Hilfsantrag beruhe auf § 163 BauGB, nach dessen analoger Anwendung habe sie einen Anspruch darauf, dass ihr Grundstück aus dem Sanierungsgebiet entlassen werde.
28Die Antragstellerin beantragt,
29die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets Entwicklungsbereich südliche Innenstadt-Erweiterung-ESIE in L. -C. , S. , A. und T. , bekannt gemacht im Amtsblatt der Stadt L. vom 10. Juli 2013, für unwirksam zu erklären,
30hilfsweise, die genannte Satzung so zu ändern, dass das Grundstück der Antragstellerin, H. -I. -Ufer 54 in 50968 L. (Bl. 11628 des Grundbuchs von L. , Gemarkung L. -S1. Flur 51, Flurstück 1855) nicht mehr zu dem Sanierungsgebiet gehört.
31Die Antragsgegnerin beantragt,
32den Antrag abzulehnen.
33Sie trägt im Wesentlichen vor: Die Satzung sei rechtmäßig. Das Sanierungsgebiet sei weitgehend von Substanzmängeln geprägt. Darüber hinaus lägen auch erhebliche Funktionsmängel vor. Ein Abwägungsfehler ergebe sich nicht aus dem Einwand der Antragstellerin bzw. anderer Antragsteller, ihre Grundstücke seien nicht sanierungsbedürftig; das Gesetz lasse auch die Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet zu, auf denen keine städtebaulichen Missstände vorlägen und die auch nicht zu solchen Missständen beitrügen, wenn sie - wie hier - im Einflussbereich städtebaulicher Missstände lägen. Die weiteren formellen oder materiellen Mängel der Satzung, die von der Antragstellerin bzw. den weiteren Antragstellern in den parallelen Normenkontrollverfahren behauptet worden seien, seien nicht gegeben. Insbesondere liege nicht etwa deshalb ein Mangel der Satzung vor, weil im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses keine Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne von § 149 BauGB vorgelegen habe. Aus der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass es keinen festen Zeitpunkt im Sanierungsverfahren gebe, zu dem die Übersicht vorliegen müsse, maßgeblich sei vielmehr der Stand der jeweiligen Planung. Grundlage der Übersicht sei das städtebauliche Sanierungskonzept, dieses werde in der Regel erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets erarbeitet. Deshalb sei auch die Übersicht nach § 149 BauGB in der Regel erst nach Erlass der Satzung aufzustellen. Ein Abwägungsfehler habe nicht etwa im Hinblick auf die angesprochene Verknüpfung zwischen der Planung einer Fortführung des Inneren Grüngürtels bis zum Rhein und den Planungen für eine Bewerbung für die Durchführung der Bundesgartenschau (BUGA) 2025 vorgelegen. Der erhobene Einwand, die Sanierung sei auf ein unzulässiges Sanierungsziel gerichtet gewesen, greife nicht durch. Die Sanierungsplanung habe nicht etwa ausschließlich auf die Verbesserung der Erfolgsaussichten der geplanten Ausrichtung der BUGA gezielt. Vorrangiges Ziel sei die Umsetzung des Sanierungskonzepts, d. h. der Ausbau des Inneren Grüngürtels; die BUGA-Bewerbung sei von dieser Umsetzung abhängig gewesen, die Bewerbung um die BUGA habe nicht umgekehrt zum Ausbau des Grüngürtels gezwungen. Die BUGA habe nicht das bestimmende Sanierungsziel dargestellt, sondern eine Bewerbung für die BUGA hätte lediglich von der geplanten Fortführung des Inneren Grüngürtels profitiert; die BUGA hätte aber zugleich Antrieb für die ohnehin geplante Fortentwicklung des Inneren Grüngürtels und damit für eine zügige Durchführung der Sanierung sein können.
34Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 9.10.2015 Bezug genommen.
35Aus den von der Antragsgegnerin nachgereichten Verwaltungsvorgängen ergibt sich, dass der Rat am 12.5.2015 beschlossen hat, die Machbarkeitsstudie zur Bundesgartenschau 2025 zur Kenntnis zu nehmen, und dass er sich gegen eine Bewerbung ausgesprochen hat; zugleich heißt es im Beschluss, der Rat unterstreiche mit Nachdruck, dass die Verlängerung des Inneren Grüngürtels, wie sie mit dem Entwicklungskonzept südliche Innenstadt-Erweiterung am 20.9.2012 beschlossen worden sei, im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel umgesetzt werde.
36Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit am 17.9.2015 - im Einverständnis der Beteiligten gemeinsam in allen die Sanierungssatzung betreffenden Normenkontrollverfahren (- 7 D 66/14.NE, 7 D 67/14.NE, 7 D 70/14.NE, 7 D 76/14.NE -) - in Augenschein genommen. Wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte - auch zu den vorgenannten parallelen Verfahren - sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge zur Sanierungssatzung und der weiteren von den Beteiligten vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.
37E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
38Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig (A.) und begründet (B.)
39( A. ) Der Normenkontrollantrag ist zulässig.
40Die Antragstellerin ist insbesondere antragsbefugt.
41Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in einem Recht verletzt wird. Durch die Aufnahme von Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung unterliegen gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position dar.
42Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24.7.2009 - 7 D 130/08.NE -, BRS 74 Nr. 231 = BauR 2009, 1876.
43Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht der Antragstellerin in Bezug auf das genannte Grundeigentum in Betracht.
44B. Der Antrag ist auch in der Sache begründet. Die Sanierungssatzung ist unwirksam. Sie leidet an beachtlichen materiellen Mängeln, die insgesamt zu ihrer Unwirksamkeit führen. Die Satzung steht mit §§ 136 ff. BauGB nicht in Einklang; der Erlass einer Sanierungssatzung kam zwar grundsätzlich in Betracht (dazu I.), die Satzung ist aber aus zumindest zwei jeweils erheblichen Gründen abwägungsfehlerhaft (dazu II.), es kann dahin stehen, ob die Satzung auch aus weiteren Gründen fehlerhaft ist (dazu III.).
45I. Der Erlass einer Sanierungssatzung kam hier grundsätzlich in Betracht.
46Nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Dabei gelten die allgemeinen Voraussetzungen für Sanierungsmaßnahmen. Das Satzungsgebiet muss also insbesondere städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB aufweisen. Zu deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen muss die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegt (§ 136 Abs. 1 BauGB). Auch ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Bei den danach geforderten Entscheidungen unterliegt die Gemeinde dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB.
47Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
48Die §§ 136 ff. BauGB kamen danach als Rechtsgrundlage der Satzung grundsätzlich in Betracht, weil städtebauliche Missstände im Sinne des Gesetzes vorlagen (dazu 1.) und die Anwendung des Sanierungsrechts nicht von vornherein durch andere Instrumente des Städtebaurechts ausgeschlossen war (dazu 2.).
491. Hier lagen städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 BauGB vor.
50Nach § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Nach § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB liegen städtebauliche Missstände vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach einer sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). In § 136 Abs. 3 BauGB ist näher geregelt, unter welchen Aspekten die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der im Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen beurteilt werden soll, sowie unter welchen Aspekten die Funktionsfähigkeit des Gebiets beurteilt werden soll. Die Substanzmängelsanierung ist danach dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmängelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft, aber nicht abschließend, wie sich aus dem Wort „insbesondere“ ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Festzustellen sind diese Missstände aufgrund einer vorbereitenden Untersuchung oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Im Hinblick darauf steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.
51Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213, m. w. N.
52Gemessen an diesen Vorgaben ist die Antragsgegnerin in Bezug auf den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets ausweislich der umfangreichen und detailliert dokumentierten Feststellungen, insbesondere in der Vorbereitenden Untersuchung - zusammengefasst auf Seite 2 der Satzungsbegründung - zu Recht von Substanzmängeln bzw. Funktionsmängeln ausgegangen.
53Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände aufweist, beurteilt sich nach der Gesamtsituation des Einzelfalls und beruht auf prognostischen Annahmen. Das gilt insbesondere im Fall der Funktionsschwächensanierung. Gerade für den Tatbestand der Funktionsschwächensanierung ist es kennzeichnend, dass der städtebauliche Missstand mit der zukünftigen Struktur und Funktion des Sanierungsgebiets im gemeindlichen Bereich begründet wird. Die Bewertung der zukünftigen Struktur und Funktion eines Sanierungsgebiets knüpft an die gemeindliche Planungskonzeption an. Es ist Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welche Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Das Gesetz räumt damit der Gemeinde einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum ein. Die Gemeinde muss allerdings beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen und erforderlich sein müssen. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig ist und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich ist, lässt sich abschließend nur unter Berücksichtigung des seinerseits auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzepts und aller übrigen öffentlichen und privaten Belange, also im Wege einer Abwägung, entscheiden.
54Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24.3.2010 - 4 BN 60.09 -, BRS 76 Nr. 226 = BauR 2010, 1176.
55Danach kommt es nicht darauf an, ob Substanzmängel oder Funktionsmängel etwa auch hinsichtlich der Grundstücke H. -I. -Ufer 54 und L2. Straße 1-9 sowie T1. Straße Nr. 8 bzw. ihrer Bebauung vorlagen.
56Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum ein.
57Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888 m. w. N.
58Danach kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin in nicht zu beanstandender Weise davon ausgehen konnte, dass es sich um einzelne Grundstücke handelte, die nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB aus Gründen der Zweckmäßigkeit in das Sanierungsgebiet einbezogen werden konnten, ohne dass auf diesen genannten Grundstücken städtebauliche Missstände vorlagen. Diese Möglichkeit ergibt sich im Umkehrschluss aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB.
59Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.1.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243 = BauR 1996, 522.
602. Die Anwendung des Sanierungsrechts war hier nicht mit Blick auf andere städtebauliche Instrumente von vornherein ausgeschlossen; es kam zwar auch die Anwendung der §§ 165 ff. BauGB - städtebauliche Entwicklungsmaßnahme - in Betracht,
61vgl. zur Abgrenzung zwischen den städtebaulichen Instrumentarien der Sanierung und der Entwicklung etwa BVerwG, Urteil vom 3.7.1998 ‑ 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229 = DVBl. 1998, 1294 sowie Busch, Probleme der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, in: Planung, Festschrift für Hoppe, Hrsg.: Erbguth u. a., S. 405 ff.,
62oder der Abschluss städtebaulicher Verträge mit den betroffenen Grundeigentümern in Verbindung mit Bebauungsplänen (vgl. § 11 BauGB); das ließ aber die Anwendbarkeit der Instrumente des Sanierungsrechts unberührt.
63II. Die Satzung ist aber aus zwei selbständigen Gründen in jeweils erheblicher Weise abwägungsfehlerhaft. Sie ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte (dazu 1.) und weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat (dazu 2.).
641. Die Abwägung bei der Festlegung des Sanierungsgebiets ist abwägungsfehlerhaft, weil sie hinsichtlich der Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels in tatsächlicher Hinsicht auf einem - wegen fehlender Kosten- und Finanzierungsübersicht - unzureichend ermittelten Sachverhalt beruhte.
65Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange im Sinne des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB gehört, dass sich der Satzungsgeber ausgehend vom jeweiligen Stand der Planung über das Vorliegen der tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit des Sanierungsziels vergewissert. Er muss, soweit dies der Planungsstand erlaubt, ermitteln, ob das Sanierungskonzept überhaupt verwirklicht werden kann - sonst fehlt es an der Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums - und dabei voraussichtlich gewährleistet ist, dass der zeitliche Rahmen eingehalten werden kann, den das Zügigkeitsgebot aus § 136 Abs. 1 BauGB allgemein und die nach § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB zu setzende Frist für die Durchführung der Sanierung konkret vorgibt.
66Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19.1.2011 - 2 D 146/08.NE -, BRS 78 Nr. 213 (zur Erforderlichkeit) sowie Urteil vom 23.10.2008 - 7 D 37/07.NE ‑, juris (zum Zügigkeitserfordernis), jeweils m. w. N.
67Der Sanierungssatzung lag ein Sanierungsziel zugrunde (dazu a)), dessen Erreichbarkeit im Rahmen der gebotenen Abwägung mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht abwägungsfehlerhaft beurteilt worden ist (dazu b)); dieser Mangel ist erheblich und nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu c)).
68a) Grundlage der Abwägung hinsichtlich der mit der Satzung festgelegten Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist die Zielsetzung der Antragsgegnerin, die sich aus ihrem Sanierungskonzept ergibt, das auch nach ihrem Vortrag im gerichtlichen Verfahren vorrangig auf den Ausbau des Inneren Grüngürtels gerichtet war. Sie hat durch die in der Satzungsbegründung erfolgte Bezugnahme auf die Ausführungen in dem durch Beschluss vom 20.9.2012 festgelegten Entwicklungskonzept die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. § 140 Nr. 3 BauGB) bestimmt, d. h. ein entsprechendes Sanierungskonzept festgelegt. Die Antragsgegnerin hat mit dem Beschluss der Satzung am 18.6.2013 diese Ziele und Zwecke der Sanierung bestimmt. Unter der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB ist die Ausarbeitung, Festlegung und Fortentwicklung des jeweiligen Sanierungskonzepts der Gemeinde zu verstehen.
69Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand der Bearbeitung: September 2010, § 140 Rn. 8.
70Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang ein in vorbereitenden Untersuchungen enthaltenes Sanierungskonzept vom Rat der Gemeinde beim Satzungserlass übernommen wird, lässt sich zwar nicht allgemein beantworten. Es dürfte aber regelmäßig - und so auch hier - davon auszugehen sein, dass die Gemeinde, wenn sie eine Sanierungssatzung auf der Grundlage und in Übereinstimmung mit dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung erlässt, sich auch die in ihr aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.
71Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229 = BauR 1999, 888. S.o.
72In Anwendung dieser Grundsätze geht der Senat davon aus, dass das in der Vorbereitenden Untersuchung - Stand Oktober 2011 - enthaltene Entwicklungskonzept, insbesondere mit dem entsprechenden Nutzungskonzept 2025 (Karte 10) und dem zugehörigen Maßnahmenplan (Karte 13) zum Bestandteil eines Sanierungskonzepts geworden ist, das Gegenstand der Beschlussfassung der Antragsgegnerin vom 20.9.2012 und der daran anknüpfenden Beschlussfassung vom 18.6.2013 war. Dass es sich um eine solche Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung im Sinne von § 140 Nr. 3 BauGB handelt, bestätigen im Übrigen auch die Ausführungen in Abschnitt 3 der Satzungsbegründung. Mithin kommt es nicht darauf an, dass eine entsprechende nutzungsbezogene und bereits maßnahmenorientierte Konkretisierung eines Entwicklungskonzepts möglicherweise auch zu einem späteren Zeitpunkt im Laufe des Sanierungsverfahrens hätte stattfinden können.
73Vgl. dazu allg. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233 = BauR 1985, 189.
74b) Die Erreichbarkeit dieser Zielsetzung ist mangels einer erforderlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht im Sinne des § 149 BauGB im Rahmen der Abwägung fehlerhaft beurteilt worden.
75Eine Sanierungssatzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung, wenn bei der Beschlussfassung eine erforderliche Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB nicht vorliegt.
76Vgl. etwa Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, § 149, Rn. 10, 13, m. w. N. (Stand der Bearbeitung: September 2012).
77§ 149 Abs. 1 Satz 1 BauGB gibt vor, dass die Gemeinde nach dem Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufstellt. Diesem Erfordernis hatte die Antragsgegnerin bis zum Satzungsbeschluss nicht entsprochen. Zwar nennt das BauGB keinen festen Zeitpunkt für die Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht. Während frühere Gesetzesfassungen als frühest möglichen Zeitpunkt die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets bezeichneten, enthält die hier anzuwendende Vorschrift keine solche Vorgabe. Da regelmäßig bereits während der vorbereitenden Untersuchung die Sanierungsplanung einsetzt, die Gemeinde diese Untersuchung nach § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB insbesondere zu dem Zweck durchzuführen hat, die anzustrebenden Ziele der Sanierung zu ermitteln, ist es konsequent, zu verlangen, dass bereits im Zuge der vorbereitenden Untersuchung die Kosten der Gesamtmaßnahme soweit möglich überschlägig ermittelt und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufgezeigt werden. So hat das Bundesverwaltungsgericht für Entwicklungsbereichsfestsetzungen unter Bezugnahme auf das Sanierungsrecht ausgeführt, dass die Gemeinde die maßnahmebedingten Kosten in eine Finanzierungsübersicht aufzunehmen habe, die sie entsprechend § 149 BauGB nach dem Stand der Planung aufzustellen habe. Deren bodenrechtliche Relevanz ergebe sich daraus, dass sie Aufschluss über die für die Durchführbarkeit der Maßnahme unabdingbare Finanzierung gebe. Schon im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung seien die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Finanzierungsmöglichkeiten zu erkunden. Die Kosten- und Finanzierungsübersicht sei in dem Maße, in dem die Planung sich verfestige, zu konkretisieren.
78Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.2.2001 - 4 BN 56.00 -. BRS 64 Nr. 224 = BauR 2001, 1689.
79Es fehlte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses an einer solchen auch hier erforderlichen Übersicht nach § 149 BauGB und damit an hinreichenden Ermittlungen zur Finanzierbarkeit der geplanten Sanierungsmaßnahmen.
80Das Erfordernis einer Kosten- und Finanzierungsübersicht gemäß § 149 BauGB ist zwar von der Antragsgegnerin während der vorbereitenden Untersuchungen erkannt worden, was sich etwa aus Seite 83 der vorbereitenden Untersuchung ergibt, dies wurde aber nicht umgesetzt. In der Beschlussvorlage zum Satzungsbeschluss heißt es unter Nr. 6 im Wesentlichen, dass aufgrund des derzeitigen Bearbeitungsstands weder die Ordnungsmaßnahmen noch die Baumaßnahmen hinreichend genau kalkulierbar seien. Lediglich die Kosten für ein städtebauliches Wettbewerbsverfahren in Höhe von 420.000 Euro werden konkret benannt. Hinsichtlich der Finanzierung der Gesamtmaßnahme wird angeführt, dass wesentliche Ziele und Inhalte der Sanierungssatzung die „Inwertsetzung“ ungeordneter Flächen und deren Baureifmachung seien. Soweit der hieraus resultierende Mehrwert nicht ausreiche, seien im Rahmen eines noch zu erstellenden Handlungskonzepts und einer Kosten- und Finanzierungsübersicht entsprechende Anträge bei Bewilligungsbehörden vorzulegen.
81Dies genügt den Anforderungen des § 149 BauGB nicht. Erforderlich ist vielmehr eine geordnete Darstellung insbesondere der in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallenden Ausgaben so wie sie nach dem Stand der Planung prognostizierbar sind und eine entsprechende Zusammenstellung aller Finanzierungsmittel. Dass nach dem Stand der Planung eine solche Darstellung, insbesondere der voraussichtlichen Ausgaben, nicht etwa ausnahmsweise entbehrlich war, ergibt sich schon daraus, dass angesichts des Inhalts des Nutzungskonzepts und des Maßnahmenplans erhebliche Summen für Ankauf bzw. Enteignung des C1. -Centers und des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 in Rechnung zu stellen waren.
82c) Der Mangel der Abwägung ist im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB erheblich (dazu aa)) und er ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden (dazu bb)).
83Es handelt sich um einen Mangel des Abwägungsvorgangs, der nicht unter die Verfahrensvorschriften bzw. Mängel im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB fällt; diese betreffen nur Bauleitpläne, nicht aber Satzungen nach § 142 BauGB, er ist deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 2. Halbsatz BauGB zu beurteilen. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.
84Der Mangel ist offensichtlich.
85Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben, wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen hinweisen. Das Merkmal der Offensichtlichkeit soll nur zum Ausdruck bringen, dass es nicht auf die innere Seite, also etwa auf die Vorstellungen oder Motive der Ratsmitglieder ankommt. Abzustellen ist vielmehr auf die leichte Erkennbarkeit des Mangels und damit auf die äußere Seite des Abwägungsvorgangs. Beachtlich ist alles, was auf objektiv erfassbaren Umständen beruht, also auch Fehler und Irrtümer, die die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials betreffen, wenn sie sich aus den Planungsunterlagen ergeben.
86Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 - 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
87Eine solche Offensichtlichkeit ist hier gegeben. Nach den vorstehenden Ausführungen ergibt sich der Mangel bereits aus den vorliegenden Verwaltungsvorgängen der Antragsgegnerin.
88Der Mangel ist auch von Einfluss auf das Ergebnis des Verfahrens gewesen. Ein Mangel ist im Sinne des Gesetzes von Einfluss auf das Ergebnis der Abwägung bzw. des Verfahrens, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände abzeichnet, dass die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.
89Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.2.2015 ‑ 7 D 29/13.NE -, BauR 2015, 1111.
90Diese Voraussetzung ist hier ebenfalls erfüllt. Der Mangel ist auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen, weil nicht mit hinreichender Sicherheit von einer fehlenden Kausalität des Mangels für die Entscheidung ausgegangen werden kann.
91bb) Der Mangel ist nicht gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB nachträglich unbeachtlich geworden.
92Er ist jedenfalls mit den Antragsbegründungen in den Verfahren 7 D 76/14.NE, Bl. 54f., und 7 D 70/14.NE, Bl. 17, binnen der maßgeblichen Jahresfrist der Sache nach hinreichend und mit zutreffender Stoßrichtung geltend gemacht worden.
93Abgesehen davon hätte der Mangel ohnehin nicht unbeachtlich werden können, weil es bereits an dem nach § 215 Abs. 2 BauGB erforderlichen ordnungsgemäßen Hinweis auch auf die Rechtsfolgen in der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses fehlte. Eine Belehrung nach § 215 Abs. 2 BauGB darf keinen irreführenden Zusatz haben und darf insbesondere nicht geeignet sein, einen Betroffenen vom rechtzeitigen Geltendmachen von Mängeln abzuhalten. Ein Hinweis, der geeignet ist, beim Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und ihn davon abzuhalten, gegenüber der Gemeinde einen die Verletzung der in § 215 Abs. 1 BauGB genannten Vorschriften begründenden Sachverhalt geltend zu machen, löst die Unbeachtlichkeit nicht aus.
94Vgl. BVerwG, Urteil vom 14.6.2012 - 4 CN 5.10 -, BRS 79 Nr. 41 = BauR 2012, 1620.
95Ein solcher Sachverhalt liegt hier vor. In dem mit der Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin abgedruckten Hinweis wird eine Vielzahl von Bestimmungen wiedergegeben, die vorliegend nicht einschlägig sind, weil sie nur Bauleitpläne, nicht aber Sanierungssatzungen betreffen. Darin werden vielfältige Einschränkungen der Fehlerbeachtlichkeit aufgeführt, die für die Prüfung von Bauleitplänen maßgeblich, für Sanierungssatzungen indes unerheblich sind. Diese unzutreffende Darstellung war geeignet, in maßgeblicher Weise zur Verwirrung des Adressaten der Belehrung in der öffentlichen Bekanntmachung beizutragen und von der Erhebung von Rügen abzuhalten.
962. Die Abwägung ist auch deshalb fehlerhaft, weil sich die Antragsgegnerin hinsichtlich der rechtlichen Umsetzbarkeit des Sanierungsziels entgegen den Anforderungen des Zügigkeitsgebots nicht mit dem Erfordernis einer Änderung bestehender Raumordnungsziele auseinander gesetzt hat.
97Nach § 136 Abs. 1 BauGB ist Voraussetzung für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen und damit auch für die durch Satzung erfolgende förmliche Festlegung des Gebiets (vgl. § 140 Nr. 2 BauGB), dass ihre zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Auch insoweit gilt nach den oben dargestellten Grundsätzen das Abwägungsgebot. Es ist danach abwägungsfehlerhaft, ein Sanierungsgebiet für die Dauer des Sanierungsverfahrens mit den einschlägigen rechtlichen Einschränkungen der Grundstücksnutzung (vgl. insb. § 144 BauGB) zu belasten, wenn sich die Gemeinde nicht Klarheit darüber verschafft hat, dass das Sanierungsziel innerhalb des veranschlagten Zeitraums „zügig“ erreicht werden kann. Ausgangspunkt für die Überprüfung der Abwägung ist auch in diesem Zusammenhang das oben aufgezeigte, der Satzung zu Grunde liegende Sanierungskonzept.
98Im Hinblick auf das Zügigkeitserfordernis nach § 136 Abs. 1 BauGB hätte sich die Antragsgegnerin mit dem Erfordernis der Änderung bestehender Raumordnungsziele im östlichen Teil des Sanierungsgebiets auseinander setzen müssen.
99Für den Fall der fehlenden Verkaufsbereitschaft von Eigentümern im Plangebiet, insbesondere etwa des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 bzw. auch des C1. -Centers, konnte die Antragsgegnerin nicht verlässlich abschätzen, welcher zeitliche und verfahrenstechnische Aufwand für die Durchsetzung des Sanierungskonzepts gegen den Willen der jeweiligen Eigentümerin in Rechnung zu stellen war. Hierbei wäre eine Prognose erforderlich gewesen, innerhalb welcher Zeiträume ein Bebauungsplanverfahren einschließlich eines nachfolgenden Enteignungsverfahrens unter Berücksichtigung der Dauer gerichtlichen Rechtsschutzes hätte stattfinden können (vgl. §§ 88 Satz 2, 85 Abs. 1, 87 Abs. 1 BauGB). In diesem Zusammenhang wäre insbesondere zu berücksichtigen gewesen, dass der Erlass eines Bebauungsplans, dessen es für Enteignungsmaßnahmen bedurft hätte, zunächst vorausgesetzt hätte, dass bestehende Ziele der Raumordnung und Landesplanung nach Maßgabe des Regionalplans geändert werden (vgl. § 1 Abs. 4 BauGB).
100Der einschlägige Regionalplan sieht für den östlichen Bereich des Sanierungsgebiets vom Rhein bis zum Großmarkt - u. a. auch in dem Bereich des Grundstücks H. -I. -Ufer 54 in der Nähe des Rheinufers sowie im Bereich des C1. -Centers - weitgehend die zeichnerische Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs vor. Hierbei handelt es sich nach den Umständen des Einzelfalls um ein Ziel der Raumordnung und Landesplanung.
101Vgl. dazu allg. OVG NRW, Urteil vom 19.5.2015 - 10 D 115/12.NE -, BauR 2015, 1618.
102Die Darstellung des allgemeinen Siedlungsbereichs beinhaltet nach der Planzeichendefinition in Anlage 3 Zeile 1a) der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes die Aussage, dass das Gebiet vorrangig Siedlungsfunktionen erfüllt oder erfüllen soll; dies betrifft Flächen für Wohnen, wohnverträgliches Gewerbe, Wohnfolgeeinrichtungen, öffentliche und private Dienstleistungen sowie siedlungszugehörige Grün-, Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen. Die Darstellung enthält auch eine hinreichend aussagekräftige raumordnerische Zielfestlegung. Einer Bereichsdarstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht; eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung im Regionalplan ist nicht erforderlich.
103Vgl. zur Darstellungsschärfe von Raumordnungszielen etwa OVG NRW, Urteil vom 30.9.2014 - 8 A 460/13 -, DVBl. 2015, 309.
104Mit diesem Aussagegehalt ist die Konzeption eines durchgehenden Grünzugs in der vorgesehenen Breite nicht vereinbar. Der geplante Fortsetzungsbereich des Inneren Grüngürtels schließt in der Konzeption der Antragsgegnerin an den vorhandenen und im Regionalplan dargestellten regionalen Grünzug an, der von Westen her bis zum Großmarktgelände reicht und nach Süden mit dem entlang der A 4 verlaufenden äußeren Grüngürtel verknüpft ist. Da der regionale Grünzug in der raumordnerischen Darstellung vor dem Bereich des Großmarkts endet, folgt daraus für den in Rede stehenden Bereich des anschließenden Allgemeinen Siedlungsbereichs im Umkehrschluss, dass der nach Osten geplante Fortführungsbereich nicht vorrangig für einen regionalen Grünzug, sondern für eine Bebauung bzw. Nutzungen im Sinne der oben genannten Definition vorgesehen ist. Diese Wertung ergibt sich auch aus der Vorbemerkung (6) im Abschnitt D 1.1 „Freiraumsicherung und Regionale Grünzüge“ des Regionalplans, nach der von einer grundsätzlichen Unvereinbarkeit der Darstellung eines regionalen Grünzugs mit der Darstellung eines allgemeinen Siedlungsbereichs auszugehen ist. Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass es sich nach dem Umfang der Planung nach raumordnungsrechtlichen Maßstäben nicht um die Fortführung eines regionalen Grünzugs handelte, sondern funktionell lediglich um siedlungszugehörige Grünflächen oder um eine Fläche, die mit Blick auf ihre räumliche Ausdehnung keiner Darstellung bedurft hätte. Bei einer Fläche mit einer mittleren Breite von 150 m und einer Länge von mindestens einem Kilometer ist die raumordnerische Darstellungsschwelle nach § 35 Abs. 2 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (10 ha) deutlich überschritten.
105Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin mit der Frage befasst hätte, ob der zuständige Regionalrat zu einer Änderung der maßgeblichen Darstellung bereit war, sind weder aufgezeigt noch sonst ersichtlich. Dieser Mangel ist ungeachtet des Zeitpunkts der darauf bezogenen Rügen nach den oben dargestellten Grundsätzen nicht unbeachtlich geworden.
106III. Es bedarf keiner abschließenden Beurteilung, inwieweit die Sanierungssatzung an weiteren durchgreifenden Mängeln leidet.
107Dies betrifft etwa die Frage, ob die Satzung unmittelbar gegen § 4 Abs. 1 ROG verstößt oder ob dem entgegen steht, dass die Sanierungskonzeption noch für Veränderungen offen gewesen sein könnte bzw. dass ein Verstoß durch Änderung des Regionalplans ausgeräumt werden könnte.
108Vgl. hierzu allg. Krautzberger, in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB, § 136, Rn.136 (Stand der Bearbeitung: August 2013)
109Es kann auch dahinstehen, ob ein beachtlicher Abwägungsfehler vorliegt, weil den für eine Freilegung eines 150 m breiten Grüngürtels unter Beseitigung u. a. des Gebäudes H. -I. -Ufer 54 und des C1. -Centers sprechenden Belangen - insbesondere im Zusammenhang mit der Realisierung einer Bewerbung für die Bundesgartenschau 2025 - in der Abwägung ein zu großes Gewicht zugemessen wurde.
110Ebenso kann dahinstehen, ob die Abgrenzung des Sanierungsgebiets dem Bestimmtheitsgebot genügt und dadurch gewährleistet ist, dass feststeht, welche Grundstücke von der Geltung der Satzung erfasst werden, bzw., soweit Grundstücke nur teilweise einbezogen werden sollen, dass feststeht, inwieweit dies der Fall ist.
111Ob die weiteren formellen und materiellen Mängel der Satzung vorliegen, die die Antragstellerin geltend macht, kann aus den vorstehenden Gründen offen bleiben. Dies gilt insbesondere für die umfangreichen Ausführungen zur Vollständigkeit der dem Rat vor der Beschlussfassung am 18.6.2013 vorgelegten Unterlagen, zur Einhaltung der Ladungsfrist für die Ratssitzung und zu Gleichheitsverstößen durch Ausklammerung südlich ihres Grundstücks gelegener Bereiche aus dem Satzungsgebiet.
112Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO und den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
113Die Entscheidung über die Nichtzulassung der Revision folgt aus § 132 Abs. 2 VwGO; Zulassungsgründe im Sinne dieser Vorschrift sind weder konkret aufgezeigt noch sonst ersichtlich.
(1) Unbeachtlich werden
- 1.
eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften, - 2.
eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans und - 3.
nach § 214 Absatz 3 Satz 2 beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
(2) Bei Inkraftsetzung des Flächennutzungsplans oder der Satzung ist auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hinzuweisen.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
Die Vorbereitung der Sanierung ist Aufgabe der Gemeinde; sie umfasst
- 1.
die vorbereitenden Untersuchungen, - 2.
die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets, - 3.
die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung, - 4.
die städtebauliche Planung; hierzu gehört auch die Bauleitplanung oder eine Rahmenplanung, soweit sie für die Sanierung erforderlich ist, - 5.
die Erörterung der beabsichtigten Sanierung, - 6.
die Erarbeitung und Fortschreibung des Sozialplans, - 7.
einzelne Ordnungs- und Baumaßnahmen, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.
(1) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die in § 14 Absatz 1 bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen; - 2.
Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird.
(2) Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde
- 1.
die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts; - 2.
die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts; dies gilt nicht für die Bestellung eines Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen im Sinne des § 148 Absatz 2 im Zusammenhang steht; - 3.
ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nummer 1 oder 2 genannten Rechtsgeschäfte begründet wird; ist der schuldrechtliche Vertrag genehmigt worden, gilt auch das in Ausführung dieses Vertrags vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt; - 4.
die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast; - 5.
die Teilung eines Grundstücks.
(3) Die Gemeinde kann für bestimmte Fälle die Genehmigung für das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet oder Teile desselben allgemein erteilen; sie hat dies ortsüblich bekannt zu machen.
(4) Keiner Genehmigung bedürfen
- 1.
Vorhaben und Rechtsvorgänge, wenn die Gemeinde oder der Sanierungsträger für das Treuhandvermögen als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist; - 2.
Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nummer 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge; - 3.
Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben nach Absatz 1 Nummer 1, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung; - 4.
Rechtsvorgänge nach Absatz 1 Nummer 2 und Absatz 2, die Zwecken der Landesverteidigung dienen; - 5.
der rechtsgeschäftliche Erwerb eines in ein Verfahren im Sinne des § 38 einbezogenen Grundstücks durch den Bedarfsträger.
(1) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Stadt und Land, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, werden nach den Vorschriften dieses Teils vorbereitet und durchgeführt.
(2) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
- 1.
das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung nicht entspricht oder - 2.
das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.
(3) Bei der Beurteilung, ob in einem städtischen oder ländlichen Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, sind insbesondere zu berücksichtigen
- 1.
die Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen in Bezug auf - a)
die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, - b)
die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, - c)
die Zugänglichkeit der Grundstücke, - d)
die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, - e)
die Nutzung von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, - f)
die Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, - g)
die vorhandene Erschließung, - h)
die energetische Beschaffenheit, die Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung und der Versorgungseinrichtungen des Gebiets unter Berücksichtigung der allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung;
- 2.
die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf - a)
den fließenden und ruhenden Verkehr, - b)
die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich, - c)
die infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, seine Ausstattung mit und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit Spiel- und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich.
(4) Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen dazu beitragen, dass
- 1.
die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebiets nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt wird, - 2.
die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützt wird, - 3.
die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung entspricht oder - 4.
die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuert und fortentwickelt werden, die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds verbessert und den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung getragen wird.
Wird die Enteignung eines Grundstücks von der Gemeinde zu den in § 85 Absatz 1 Nummer 1 und 2 bezeichneten Zwecken aus zwingenden städtebaulichen Gründen beantragt, so genügt anstelle des § 87 Absatz 2 der Nachweis, dass die Gemeinde sich ernsthaft um den freihändigen Erwerb dieses Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat. Satz 1 ist entsprechend anzuwenden, wenn die Enteignung eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zugunsten der Gemeinde oder eines Sanierungsträgers beantragt wird.
(1) Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.
(2) Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan).
(3) Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
(4) Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
(5) Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.
(6) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu berücksichtigen:
- 1.
die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, - 2.
die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, - 3.
die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, - 4.
die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, - 5.
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - 6.
die von den Kirchen und Religionsgesellschaften des öffentlichen Rechts festgestellten Erfordernisse für Gottesdienst und Seelsorge, - 7.
die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere - a)
die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, - b)
die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, - c)
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, - d)
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, - e)
die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, - f)
die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, - g)
die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, - h)
die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, - i)
die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a bis d, - j)
unbeschadet des § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, die Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben für schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten sind, auf die Belange nach den Buchstaben a bis d und i,
- 8.
die Belange - a)
der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, - b)
der Land- und Forstwirtschaft, - c)
der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, - d)
des Post- und Telekommunikationswesens, insbesondere des Mobilfunkausbaus, - e)
der Versorgung, insbesondere mit Energie und Wasser, einschließlich der Versorgungssicherheit, - f)
der Sicherung von Rohstoffvorkommen,
- 9.
die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, - 10.
die Belange der Verteidigung und des Zivilschutzes sowie der zivilen Anschlussnutzung von Militärliegenschaften, - 11.
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, - 12.
die Belange des Küsten- oder Hochwasserschutzes und der Hochwasservorsorge, insbesondere die Vermeidung und Verringerung von Hochwasserschäden, - 13.
die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung, - 14.
die ausreichende Versorgung mit Grün- und Freiflächen.
(7) Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
(8) Die Vorschriften dieses Gesetzbuchs über die Aufstellung von Bauleitplänen gelten auch für ihre Änderung, Ergänzung und Aufhebung.
Tenor
Der Bebauungsplan Nr. 2/09 „F.-straße , südlich Güterbahn“ der Stadt F1. ist unwirksam.
Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrags leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 2/09 „F.-straße, südlich Güterbahn“ (im Folgenden: Bebauungsplan) der Stadt F1. Das circa 4,25 ha große Plangebiet liegt im Nordwesten des Stadtteils F1.-L. und wird im Norden von einer Güterbahnstrecke, im Osten von der F.-straße begrenzt. Im Süden endet das Plangebiet, etwa 500 m südlich der Güterbahnstrecke, mit dem Flurstück 405. Im Westen verläuft die Plangebietsgrenze – bis zu 100 m entfernt – etwa parallel zur F.‑straße .
3Der Antragsteller zu 1. ist Eigentümer fast aller Flächen im Plangebiet, mit Ausnahme der Flurstücke 264 und 265 (Flur 12, Gemarkung L.). Seine Flächen sind an die Antragstellerin zu 2. verpachtet.
4Auf dem im südlichen Plangebiet liegenden Grundstück F.-straße 27 wird eine Autorecyclinganlage betrieben, für die der Antragstellerin zu 2. unter dem 31. Juli 2009 eine Genehmigung nach § 4 BImSchG erteilt worden ist. Diese Genehmigung umfasst eine Anlage zur zeitweiligen Lagerung von Eisen- und Nichteisenschrotten einschließlich Autowracks (Gesamtlagerkapazität zwischen 1.000 qm und 14.999 qm beziehungsweise zwischen 100 t und 1.499 t Eisen-/Nichteisenschrotte), eine Anlage zur Behandlung von Autos mit einer Leistung von fünf oder mehr Autos pro Woche und eine Anlage zur sonstigen Behandlung nicht gefährlicher Abfälle mit einer Durchsatz-leistung von 10 t oder mehr pro Tag.
5Am 16. August 2011 erteilte die Antragsgegnerin der Antragstellerin zu 3., die die Autorecyclinganlage nach vertraglicher Vereinbarung mit der Antragstellerin zu 2. betreibt, eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Lager- und Stapelbox aus Beton-Systemsteinen für Metalle auf demselben Grundstück (Flurstück 405).
6Am 29. September 2011 beantragte die Antragstellerin zu 2. eine Genehmigung für die Errichtung und den Betrieb einer Kabelschneidanlage und die Wiederinbetriebnahme einer vorhandenen Spänebrecheranlage. Am 28. Oktober 2011 zeigte sie der Antragsgegnerin die Errichtung einer Stahlbauhalle an, am 9. Juli 2012 den Neubau eines Büro- und Sozialgebäudes.
7Für das nicht im Eigentum des Antragstellers zu 1. stehende Flurstück 264 erteilte die Antragsgegnerin am 1. April 2009 eine Baugenehmigung zur Umnutzung einer Werkhalle in eine Autowerkstatt ohne Zerlegung von Altfahrzeugen und Altfahrzeugverwertung. Mit Baugenehmigung vom 12. November 2009 legalisierte sie die dortige Errichtung eines Kundenempfangsbüros als Anbau an die Werkstatt.
8Der seit dem 3. Mai 2010 geltende Regionale Flächennutzungsplan (RFNP) der aus den Städten C., F1., H., I., N. und P. bestehenden Planungsgemeinschaft Städteregion S., der für diese Städte auch die Funktion des Regionalplans übernimmt, stellt das Plangebiet größtenteils als „Wohnbauflächen“ und als „Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB)“ dar.
9Der angefochtene Bebauungsplan regelt die Art der baulichen Nutzung. Er setzt ein in die Teile GE 1 und GE 2 gegliedertes Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) fest. Nach Nr. 1.2.1 der textlichen Festsetzungen sind Einzelhandelsbetriebe dort nicht zulässig. Ausnahmsweise können Einzelhandelsbetriebe mit den Sortimenten Fahrzeuge aller Art (ohne Fahrräder) und Zubehör, Boote und Zubehör, Baustoffe und Bauelemente, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse zugelassen werden. Im gesamten Plangebiet sind Trödelmärkte sowie Bordelle und vergleichbare Nutzungen, in denen der gewerbsmäßigen Prostitution nachgegangen wird, nicht zulässig (Nrn. 1.2.2 und 1.2.3). Vergnügungsstätten sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans (Nr. 1.2.4). Das GE 1 im nördlichen Teil des Plangebiets erstreckt sich über circa ein Drittel der Gesamtfläche. Dort sind nach Nr. 1.2.5 der textlichen Festsetzungen Betriebe der Abstandsklassen I bis VI der Abstandsliste 2007 (Anlage 1 zu dem Runderlass des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz vom 6. Juni 2007 – Abstandserlass) unzulässig. In dem etwa doppelt so großen, südlich angrenzenden GE 2 sind Betriebe der Abstandsklassen I bis VII der Abstandsliste 2007 unzulässig (Nr. 1.2.6); davon ausgenommen sind Änderungen (keine Nutzungsänderungen) an und Erneuerungen von Betrieben und Anlagen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans genehmigt und vorhanden sind, wenn gutachterlich nachgewiesen wird, dass sie zu einer Verbesserung der Immissionssituation an den benachbarten Wohngrundstücken (F.-straße , M., A.-straße) führen.
10Das Aufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Die Aufstellung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB beschloss der Ausschuss des Rates für Stadtentwicklung und Stadtplanung am 1. Juli 2010. Die öffentliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 20. August 2010. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans in der Zeit vom 31. August bis zum 30. September 2010 im Amt für Stadtplanung und Bauordnung erfolge und dort in dieser Zeit Stellungnahmen abgegeben werden könnten. Darüber hinaus könne der Planentwurf im Internet unter www.F.de/stadtplanung eingesehen werden. Zusätzlich zu der amtlichen öffentlichen Auslegung sei der Planentwurf in den Bürgerämtern B. und T. „ausgestellt“.
11Die Behörden und die sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden von der Planaufstellung in Kenntnis gesetzt und ihre Stellungnahmen ausgewertet.
12Die Antragsteller nahmen mit Schreiben vom 30. September 2010 Stellung. Sie führten aus, der Antragsteller zu 1. habe den Großteil des Plangebiets im Jahr 2002 erworben. Früher habe sich dort das Aluminiumschmelzwerk der Firma P1. mit ungefähr 30.000 t überwachungspflichtiger Abfälle befunden. Der Antragsteller zu 1. habe circa 1,5 Millionen Euro für die Sanierung investiert. Diese Sanierung habe auch dem allgemeinen Wohl gedient, weil die Firma P1. als Verursacherin der Abfälle insolvent gewesen sei. Soweit mit Bescheid vom 31. Juli 2009 genehmigte Betriebsteile noch nicht in Betrieb genommen worden seien, sei die Verlängerung bewilligt worden. Wenn der Bebauungsplan in Form der Entwurfsfassung in Kraft träte, könne der Antragsteller zu 1. seinen Betrieb nicht mehr erweitern. Etwa ab dem Jahr 2011 beziehungsweise 2012 sei eine Betriebserweiterung beabsichtigt. Die vorhandene Spänebrecheranlage solle wieder in Betrieb genommen werden. Die nördlich gelegenen, etwa 6.000 qm großen Hallen sollten in Zukunft als Logistikzentrum für Fahrzeugersatzteile genutzt werden. Dieses Vorhaben stehe in Zusammenhang mit der gegenwärtig ausgeübten Nutzung, da die Ersatzteile auch und gerade solche Teile sein sollten, die aus Altfahrzeugen ausgebaut werden. Der am nördlichen Ende des Plangebiets liegende Gleisanschluss zur Güterbahnstrecke solle reaktiviert werden, um in Zukunft größere Schrottmengen verladen zu können. Auf den restlichen Freiflächen mit einer Größe von etwa 12.000 qm sollten in Zukunft zusätzlich Eisen und weitere Metallteile gelagert werden. Es sei beabsichtigt, für diese Erweiterungen demnächst die erforderlichen Genehmigungen zu beantragen. Für das Verwaltungsgebäude der ehemaligen Firma P1. werde eine Abbruchgenehmigung beantragt. Der RFNP stelle das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Gegen die Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes habe der Antragsteller zu 1. nichts einzuwenden. Ob die Festsetzung eines Gewerbegebietes mit dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB vereinbar sei, sei auch in Ansehung des groben Maßstabes des RFNP von 1:50.000 und der Darstellungsschwelle von 5 ha zweifelhaft. Diese Festsetzung in einem im RFNP als Wohnbaufläche festgesetzten Bereich sei von § 1 BauNVO nicht gedeckt und widerspreche einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die geplante Implementierung des Abstandserlasses sei inakzeptabel. Dadurch würden diverse Tätigkeiten untersagt, die mit ihrer – der Antragsteller – gewerblichen Tätigkeit in Verbindung stünden, beispielsweise die Lagerung von Schrotten einschließlich Autowracks, die Behandlung von Altautos, die Reparatur von Kraftfahrzeugen, die Lagerung diverser Abfälle und verschiedene Arten der Metallverarbeitung. Die bereits konkret geplanten Betriebserweiterungen könnten dann nicht mehr verwirklicht werden. Zudem sei nicht auszuschließen, dass der genehmigte und bestandsgeschützte Betrieb gegebenenfalls empfindliche nachträgliche Immissionsschutzauflagen hinnehmen müsse. Auch sei dann nicht mehr sichergestellt, dass der Betrieb sich an etwaige zukünftige Erfordernisse des Marktes oder rechtliche Rahmenbedingungen anpassen könne. Die Abstandsliste erfasse auch sämtliche in der 4. BImSchV aufgeführte emittierende Anlagen, so dass zukünftige Nutzungsmöglichkeiten der Flächen im Plangebiet stark eingeschränkt würden. Eine Implementierung der Abstandsliste in den Bebauungsplan sei auch deshalb bedenklich, weil eine vorhandene Gemengelage überplant werde. Die Begründung des Planentwurfs gehe davon aus, dass sich das Plangebiet teils als Industriegebiet, teils als Gewerbegebiet mit uneingeschränkten gewerblichen Nutzungen darstelle und durch emittierende Betriebe geprägt sei. Östlich grenzten mehrere Betriebe, die mit Gebrauchtwagen handelten, und Kfz-Werkstätten an sowie drei Mehrfamilienhäuser mit je sechs Wohneinheiten. Die Wohnhäuser lägen gegenüber der im Plangebiet befindlichen Kfz-Werkstatt. Südlich des Plangebiets befänden sich das Gelände der städtischen Entsorgungsbetriebe mit einem Recyclinghof und ein Lebensmittel-Discountmarkt. Bei der Überplanung einer Gemengelage müsse in der planerischen Abwägung besonders sorgfältig geprüft werden, ob eine Anwendung des Abstandserlasses sachgerecht sei. Vorzugswürdig sei die Verlagerung der Konfliktbewältigung in die Genehmigungsverfahren, in denen Schallschutzmaßnahmen vorgesehen werden könnten, sowie die Festsetzung von Lärmschutzanlagen im Bebauungsplan. Der westlich gelegene Automobillogistikbetrieb I1. sei nicht schutzbedürftig, die nördlich gelegene Zechensiedlung, die Wohnnutzung östlich der F.-straße und die Wohnnutzung südlich der T1.-straße seien wegen der erheblichen Immissionsvorbelastung in ihrem Schutzanspruch herabgesetzt. Im Übrigen sei das im Zusammenhang mit der für die Autorecyclinganlage erteilten immissionsschutzrechtlichen Genehmigung eingeholte Immissionsgutachten aus dem Jahr 2008 zu dem Ergebnis gelangt, dass die Immissionsrichtwerte an den dort untersuchten sechs Immissionspunkten eingehalten würden. Da die Einhaltung der Immissionsrichtwerte auch bei einer Betriebserweiterung in nördlicher Richtung erwartet werden könne, sei die Implementierung der Abstandsliste in den Bebauungsplan nicht notwendig, zumal unklar sei, ob die Bebauung östlich der F.-straße als allgemeines Wohngebiet oder als Mischgebiet einzuordnen sei. Ihre – der Antragsteller – Belange würden nicht nur durch das Eigentumsgrundrecht, sondern auch durch § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB geschützt. Hilfsweise werde angeregt, Bestandsschutzfestsetzungen gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO zu treffen.
13Die Antragsgegnerin teilte den Antragstellern mit Schreiben vom 13. April 2011 mit, der Planentwurf werde gemäß § 4 Abs. 3 BauGB geändert. Dies betreffe die Formulierungen hinsichtlich der gewerbsmäßigen Prostitution und der Vergnügungsstätten. Außerdem solle für das GE 2 textlich festgesetzt werden, dass Änderungen an und Erneuerungen von Betrieben und Anlagen die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans genehmigt und vorhanden seien, ausnahmsweise zulässig seien, wenn gutachterlich nachgewiesen werde, dass sie zu einer Verbesserung der Immissionssituation an den benachbarten Wohngrundstücken (F.-straße, M., Zollverein) führten. Diese Änderungen seien im beigefügten Planentwurf blau eingetragen. Anregungen könnten nur zu den geänderten Planinhalten vorgebracht werden.
14Die Antragsteller erklärten mit Schreiben vom 6. Mai 2011, trotz dieser Änderungen würde ihnen bei der Implementierung der Abstandsliste die Möglichkeit weitergehender Betriebserweiterungen oder Nutzungsänderungen genommen. Bestimmte Erweiterungen seien bereits konkret geplant, so die Nutzung der Spänebrecheranlage und des Gleisanschlusses. Im Übrigen seien die Änderungen nicht von § 1 Abs. 10 BauNVO gedeckt. Diese Vorschrift lasse nur Sonderregelungen für kleinere Flächen zu; die Autorecyclinganlage erstrecke sich aber über etwa die Hälfte des Plangebiets, die Spänebrecheranlage und der Gleisanschluss erfassten zusammen fast die andere Hälfte.
15Der Rat beschloss den Bebauungsplan in seiner Sitzung am 19. Oktober 2011 als Satzung. Nach Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange würden die Anregungen der Antragsteller vom 30. September 2010 teilweise berücksichtigt, ihre Anregungen vom 6. Mai 2011 würden nicht berücksichtigt. Der Antragsteller zu 1. habe über die Art, den Aufwand und die Kosten der von ihm im Plangebiet vorgenommenen Altlastensanierung keine Nachweise erbracht. Dem städtischen Umweltamt seien solche Maßnahmen nicht bekannt geworden. Er habe im Jahr 2001 eine aufwändige Abfallentsorgung der von der Firma P1. hinterlassenen Salzschlacken durchgeführt. Auch über den Abriss von ehemaligen Betriebsgebäuden dieser Firma gebe es Informationen. Über darüber hinausgehende Maßnahmen lägen keine Unterlagen vor. Am 8. Februar 2011 habe ein Ortstermin stattgefunden, um die genehmigten beziehungsweise die tatsächlich ausgeübten Nutzungen auf den Grundstücken im Plangebiet zu klären. Nach dem Abgleich mit den tatsächlichen Gegebenheiten begründe der Bebauungsplan keine Eingriffe in tatsächlich ausgeübte Nutzungen. Die von den Antragstellern geäußerten Erweiterungsabsichten seien sehr vielfältig und teilweise widersprüchlich. Die genaue räumliche Abgrenzung der behaupteten Vorhaben sei kaum nachvollziehbar, sodass sie nicht als Grundlage für eine Planung angesehen werden könnten. Diesen Vorhaben fehle es an Ernsthaftigkeit. Alternativ sei eine Wohnnutzung hochwillkommen. Für die in der Vergangenheit beantragten Nutzungen für ein Bordell, ein Casino und einen Trödelmarkt würden die Festsetzungen des Bebauungsplans eine Einschränkung darstellen, nicht aber für die immissionsschutzrechtlich genehmigten Nutzungen. Die textlichen Festsetzungen seien im Sinne der Antragsteller im Hinblick auf die im Plangebiet genehmigten Nutzungen geändert worden. Der Bebauungsplan nehme diese von der Nutzungseinschränkung aus. Darüber hinaus seien Änderungen zulässig, wenn sie zu einer Verbesserung der Immissionssituation führten. Eine Festsetzung der Nutzungsart Wohnen im Plangebiet wäre angesichts der derzeit dort ausgeübten Nutzungen auf absehbare Zeit nicht vollzugsfähig und daher nicht erforderlich. Die Zielsetzung des Bebauungsplans, im Plangebiet Einzelhandelsnutzungen auszuschließen, um die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu steuern und verträgliche und wenig störende Gewerbebetriebe anzusiedeln, mache aktuell keine weitergehenden städtebaulichen Konzeptionen oder alternative Nutzungsüberlegungen notwendig. Nichts anderes gelte im Hinblick auf das weitere Planziel, die Ansiedlung von Prostitutionsbetrieben und Vergnügungsstätten zu verhindern. Eine langfristige Planung mit anderen Zielsetzungen komme erst in Betracht, wenn die vorhandenen emittierenden Betriebe ihren Standort aufgäben. Die Darstellung im RFNP als Wohnbaufläche, die, durch Grünzüge gegliedert, eine Ausdehnung von etwa 400 ha habe, werde durch die vorliegende Planung eines Gewerbegebietes von 4,25 ha Größe nicht in Frage gestellt. Im Sinne einer abweichenden Konkretisierung sei eine Entwicklung unterhalb der Darstellungsschwelle des RFNP gegeben. Wegen des groben Maßstabes könnten untergeordnete Flächen nicht dargestellt werden, Grenzziehungen seien generalisiert und nicht parzellenscharf. Eine abweichende Entwicklung unterhalb der Darstellungsschwelle sei ausdrücklich vorgesehen. Die gewählte abweichende Konkretisierung entspreche den Zielen der Raumordnung. Die im Juli 2009 genehmigte, im GE 2 gelegene Anlage zur Behandlung und zeitweiligen Lagerung von Eisen- und Nichteisenschrotten sei im Jahr 2011 teilweise in Betrieb genommen worden, so dass das Plangebiet nur noch zur Hälfte brachliege. Da das GE 1 mehr als 100 m von den umliegenden Wohngebieten M., X.-straße, L1. und M1. entfernt sei, seien dort Gewerbebetriebe der Abstandsklassen I bis VI unzulässig, aber solche der Abstandsklasse VII zulässig. Aufgrund eines Abstandes zur Wohnbebauung von weniger als 100 m seien in dem Teilgebiet GE 2 Betriebe der Abstandsklassen I bis VII unzulässig. Die genehmigte Anlage für Schrotte falle als Nr. 131 der Abstandliste in die Abstandsklasse V. Da die Anlagenart in der Abstandsliste nicht mit „(*)“ gekennzeichnet sei, sei sie nicht nach Nr. 2.2.1 der Abstandsliste in die Abstandsklasse VI abzustufen; einer solchen Abstufung stehe auch entgegen, dass die meisten der benachbarten Wohngebiete reine Wohngebiete seien. Schrottplätze mit weniger als 1.000 qm Gesamtlagerfläche fielen in die Abstandsklasse VI, Anlagen zur Behandlung von Altautos mit einer Durchsatzleistung von fünf oder mehr Autos je Woche fielen in die Abstandsklasse VII. Die genehmigte Autorecyclinganlage halte nach dem Gutachten des TÜV Nord vom 26. Februar 2008 an allen sechs gewählten Immissionsorten die Immissionsrichtwerte der TA Lärm ein. Die textliche Festsetzung Nr. 1.2.6 des Bebauungsplans sei im Sinne eines erweiterten Bestandsschutzes ergänzt worden. Die von den Antragstellern angesprochenen F2. Entsorgungsbetriebe und die Firma I1. befänden sich nicht im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Regelungen zu diesen Betrieben müssten gegebenenfalls in einem gesonderten Verfahren getroffen werden. Eine Festsetzung aktiver Lärmschutzanlagen, zum Beispiel Lärmschutzwände, scheitere nicht nur an der räumlichen Situation. Solche Anlagen müssten auf maximal denkbare Emissionen ausgelegt werden. Dies führe zu einem unangemessenen Aufwand, gegebenenfalls zu Lasten der die Emissionen verursachenden Antragsteller. Diesen stehe es frei, durch Lärmschutzvorrichtungen selbst erweiterte Nutzungsmöglichkeiten im Sinne der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 Satz 2 zu schaffen.
16Die Gliederung nach der Abstandsliste diene dem Schutz der benachbarten Wohnbebauung. Die Vorbelastung und Einstufung dieser Bebauung werde durch die Ergänzung der textlichen Festsetzungen im Sinne der Entwicklungsmöglichkeit für rechtmäßig vorhandene Betriebe berücksichtigt. Bezüglich noch nicht vorhandener oder genehmigter Betriebe und Anlagen sei die Anwendung der Abstandsliste im Sinne des vorsorgenden Umweltschutzes und des immissionsschutzrechtlichen Verbesserungsgebotes angemessen. Der maßgebliche Schutzanspruch der Umgebung werde von reinen Wohngebieten im Umfeld des Plangebiets bestimmt, aber auch von der benachbarten Wohnnutzung an der F.-straße unter Berücksichtigung ihrer Vorbelastung. Für das GE 1 existiere keine immissionsschutzrechtliche Genehmigung. Im Jahr 2002 sei auf alle solche Genehmigungen verzichtet worden. Für neue Tätigkeiten, wie zum Beispiel den Betrieb der Spänebrecheranlage, müssten, soweit sie nicht von den bisher erteilten Baugenehmigungen erfasst seien, erst noch Genehmigungen erteilt werden. Die jahrzehntelange Vorbelastung der umliegenden Wohngebiete durch Lärm-, Staub-, und Erschütterungsimmissionen rechtfertige nicht automatisch die Zulassung zusätzlich emittierender Betriebe im Plangebiet.
17Etwaig im Plangebiet vorhandene Eisenbahngleise hätten keinen direkten Anschluss an die nördlich verlaufenden Gleise der Güterbahnstrecke auf dem im Eigentum der Firma I1. Logistik stehenden Flurstück 258, die dort in ein Kopfgleis mündeten. Die im Jahr 2010 erwähnte Spänebrecheranlage sei im Ortstermin vom Februar 2011 ebenso wenig angesprochen worden wie die Gleisanlagen.
18Der Satzungsbeschluss wurde in dem Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 9. Dezember 2011 ortsüblich bekannt gemacht. Dabei wurde als Datum des Satzungsbeschlusses fälschlicherweise der 29. April 2009 angegeben. In dem Amtsblatt vom 20. Januar 2012 wurde auf diesen Fehler hingewiesen und angegeben, der Bebauungsplan sei mit der Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 9. Dezember 2011 in Kraft getreten. Zudem wurde der Satzungsbeschluss – unter Angabe des korrekten Beschlussdatums – erneut bekanntgemacht.
19Die Antragsteller haben am 6. Dezember 2012 den Normenkontrollantrag gestellt. Sie tragen vor, die genehmigte Autorecyclinganlage erfasse circa die Hälfte des Plangebiets und werde nach vertraglicher Vereinbarung von der Antragstellerin zu 3. betrieben. Diese betreibe dort zudem einen Metall- und Schrotthandel. Die Antragstellerin zu 2. zerlege Altautos seit den 1980er Jahren an der T1.-straße . Früher habe sich im Plangebiet das Aluminiumschmelzwerk der Firma P1. befunden. Der Antragsteller zu 1. habe – in Abstimmung mit der Antragsgegnerin – ungefähr 1,5 Millionen Euro investiert für die Sanierung der im Plangebiet vormals vorhandenen 30.000 t überwachungspflichtiger Abfälle und er habe auch marode Betriebsgebäude abgerissen. Für den Erwerb der Grundstücke habe er im Jahr 2001 nicht einen nur symbolischen Kaufpreis gezahlt, sondern eine Million DM.
20Die Autorecyclinganlage sei mittlerweile weitgehend in Betrieb genommen. Sie bestehe aus verschiedenen Betriebseinheiten, wie sich aus dem Genehmigungsbescheid vom 31. Juli 2009 ergebe. Soweit genehmigte Betriebsteile noch nicht in Betrieb genommen worden seien, sei regelmäßig die Verlängerung der Genehmigung bewilligt worden. Falls der Bebauungsplan wirksam wäre, könne der Antragsteller zu 1. seinen Betrieb nicht mehr oder allenfalls in äußerst geringem Umfang erweitern. Es sei ein Gleisanschluss vorhanden, der zwar ungenutzt und betrieblich gesperrt sei, aber wieder in Betrieb genommen werden könne. Die Antragstellerin zu 3. habe Anfang Januar 2012 ein entsprechendes Angebot eingeholt.
21Ihre im Aufstellungsverfahren mit Schreiben vom 30. September 2010 und vom 6. Mai 2011 geltend gemachten Einwendungen, insbesondere zu konkret geplanten Betriebserweiterungen und zur Unverhältnismäßigkeit einer Implementierung der Abstandsliste in den Bebauungsplan, seien vom Rat weitgehend unbeachtet geblieben, belegten aber die Unwirksamkeit des Bebauungsplans. Dieser leide an einem Verfahrensfehler. Die nach § 3 Abs. 2 BauGB gebotene Öffentlichkeitsbeteiligung sei nicht ordnungsgemäß erfolgt. In der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs in dem Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 20. August 2010 sei darauf hingewiesen worden, dass der Planentwurf zusätzlich zu der amtlichen öffentlichen Auslegung auch im Bürgeramt B. und im Bürgeramt T. ausgestellt werde. Im Bürgeramt B. habe der Planentwurf am 29. September 2010 im Foyer nur auf der Rückseite der aufgestellten Pinnwand gehangen. Dies sei nicht auf den ersten Blick zu erkennen gewesen. In dem Bürgeramt T. sei der Planentwurf an diesem Tage nicht vorhanden gewesen. In dem Servicecenter des Bürgeramtes sei ihrem Prozessbevollmächtigten nur erklärt worden, dass der Planentwurf aufgehängt worden sei. Dem um Einsichtnahme nachsuchenden Bürger dürften aber keine Hindernisse in den Weg gelegt werden, die ihn von einer Einsichtnahme abhielten.
22Der Bebauungsplan sei entgegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der RFNP stelle das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Die aus dem Maßstab von 1:50.000 folgende sogenannte Regeldarstellungsschwelle von 5 ha dürfe nicht schematisch angewendet werden und unterhalb dieser Schwelle nicht jedwede Entwicklung ermöglichen. Die Festsetzung des Gewerbegebiets in dem im RFNP als Wohnbaufläche dargestellten Bereich sei von § 1 Abs. 2 und 3 BauNVO nicht gedeckt. Eine solche Umwidmung widerspreche einer geordneten städtebaulichen Entwicklung.
23Der Bebauungsplan leide an einem beachtlichen Abwägungsfehler, da die von dem Antragsteller zu 1. im Aufstellungsverfahren vorgetragenen erheblichen Investitionen in die Sanierung des Plangebiets nicht hinreichend beachtet worden seien. Die umfangreichen Abriss- und Sanierungsarbeiten seien offensichtlich und bekannt, so dass es eines näheren Kostennachweises nicht bedurft habe. Auch habe die Antragsgegnerin ihre – der Antragsteller – gewerblichen Interessen an der Grundstücksnutzung und Betriebserweiterung fehlerhaft eingeschätzt und als zu gering gewichtet. Sie habe namentlich die geltend gemachten Erweiterungsabsichten nicht ausreichend beachtet.
24Die Implementierung der Abstandsliste sei disproportional. Sie verbiete diverse Tätigkeiten, die mit der derzeitigen gewerblichen Tätigkeit im Plangebiet in Verbindung stünden, beispielsweise die Lagerung von Schrotten einschließlich Autowracks, die Behandlung von Altautos, die Reparatur von Kraftfahrzeugen in Werkstätten, die Lagerung diverser Abfälle und verschiedene Arten der Metallverarbeitung. Die konkret geplanten Betriebserweiterungen könnten nicht mehr verwirklicht werden.
25Die getroffene Bestandsschutzregelung in der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 sei nicht von § 1 Abs. 10 BauNVO gedeckt. Dieser lasse nur Sonderregelungen für kleinere Einsprengsel mit geringem Flächenumfang zu. Die genehmigte Autorecyclinganlage beanspruche aber etwa die Hälfte des Plangebiets und der übrige Teil des nördlichen Plangebiets solle in naher Zukunft mit der Spänebrecheranlage und dem Gleisanschluss genutzt werden. Zudem sei die Regelung unbestimmt. Es sei weder klar, wie und durch wen ein gutachterlicher Nachweis einer Verbesserung der Immissionssituation erfolgen könne, noch was eine solche Verbesserung voraussetze. Das in Bezug genommene Gebiet der F.-straße, M. und A.-straße sei großflächig und nicht nachvollziehbar abgegrenzt. Auch sei das Erfordernis einer Verbesserung der Immissionssituation, an das mögliche Erweiterungen geknüpft seien, auch deshalb nicht gerechtfertigt, weil die genehmigte Anlage die Grenzwerte der TA Lärm einhalte. Zudem sei der umfassende Ausschluss von Trödelmärkten städtebaulich nicht erforderlich, da er nicht nur das zentren- und nahversorgungsrelevante Angebot von (Neu-)Waren, sondern auch die nicht zentren- und nahversorgungsschädlichen klassischen Trödelmärkte erfasse. Anträge auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Bordell oder ein Casino habe kein Antragsteller jemals gestellt.
26Die Antragsteller beantragen,
27den Bebauungsplan Nr. 2/09 „F.-straße , südlich Güterbahn“ der Stadt F1. für unwirksam zu erklären.
28Die Antragsgegnerin beantragt,
29den Antrag abzulehnen.
30Zur Begründung führt sie aus, der Antragsteller zu 1. habe die Flächen des Plangebiets nicht saniert, sondern nur die von der Voreigentümerin dort gelagerten Abfälle beseitigt, um das Gelände nutzen zu können. Auch habe er wegen dieser notwendigen Aufwendungen einen verhältnismäßig geringen Grundstückskaufpreis gezahlt. Ein Anschluss etwaiger Bahngleise an das Netz der Deutschen Bahn sei nicht ohne Weiteres realisierbar. Zwischen der Bahntrasse und dem Plangebiet liege ein in ihrem Eigentum stehendes Grundstück, auf dem sich kein Gleis befinde. Die öffentliche Auslegung des Planentwurfs zwischen dem 31. August und dem 30. September 2010 sei ordnungsgemäß erfolgt. Maßgeblicher Auslegungsort sei das Amt für Stadtplanung und Bauordnung gewesen.
31Ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liege nicht vor. Zwar sei das Plangebiet in dem RFNP als Wohnbaufläche dargestellt. Die Plangebietsgröße von 4,25 ha liege aber unterhalb der Darstellungsschwelle von 5 ha des im Maßstab von 1:50.000 verfassten RFNP. Wegen des Bestandsschutzes der emittierenden Betriebe im Plangebiet sei eine Änderung der Nutzungsart in ein Wohngebiet auf lange Sicht nicht umsetzbar und daher nicht beabsichtigt. Die im RFNP dargestellte Wohnbaufläche mit einer Ausdehnung von etwa 400 ha um das Plangebiet werde durch die festgesetzte gewerbliche Nutzung auf 4,25 ha im Plangebiet nicht in Frage gestellt. Die Interessen der Antragsteller an einer größtmöglichen Ausnutzung des Plangebietes seien in der Begründung zum Bebauungsplan aufgeführt und zu den anderen Belangen in Bezug gesetzt. Berücksichtigt worden sei die genehmigte Autorecyclinganlage nebst der Lagerung von Eisen- und Nichteisenschrotten und der Behandlung nicht gefährlicher Abfälle. Zu Gunsten der genehmigten Autorecyclinganlage seien die textlichen Festsetzungen im Aufstellungsverfahren geändert worden. Die Anlage sei von Nutzungseinschränkungen ausgenommen. Änderungen seien zulässig, wenn sie die Immissionssituation verbesserten. Die diesbezügliche textliche Festsetzung Nr. 1.2.6 beruhe auf § 1 Abs. 4 Nr. 2 BauNVO und sei hinreichend bestimmt. Die Planbegründung nenne als Beispiel die Einhausung eines Schrottplatzes und verweise auf die Immissionsgrenzwerte der TA Lärm. Die Feststellung einer Immissionsverbesserung setze einen Vergleich zwischen der bisherigen und der künftigen Nutzung voraus und erfordere in der Regel die Hilfe eines Gutachters. Dieser sollte für das Gebiet der Lärmbegutachtung qualifiziert sein, weitere Anforderungen würden nicht gestellt. Auch im Genehmigungsverfahren für die Autorecyclinganlage habe sie – die Antragsgegnerin – das von Antragstellerseite beigebrachte Immissionsgutachten akzeptiert. Benachbarte Wohnbebauung könne gegenüber den in einem neu aufgestellten Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsarten Schutz verlangen, der über die Einhaltung der Grenzwerte der TA Lärm hinausgehe. Für eine Verbesserung der Immissionssituation könne es bereits ausreichen, wenn an jeweils einem Wohngrundstück an den in der textlichen Festsetzung genannten Straßen (F.-straße, M., A.-straße) eine Verbesserung eintrete.
32Im nördlichen Plangebiet seien im GE 1 Betriebe der Abstandsklasse VII zugelassen. Dies umfasse beispielsweise Anlagen zur Behandlung von Altautos mit einer Durchsatzleistung von fünf Altautos oder mehr je Woche, Autolackierereien einschließlich Karosseriebau, Anlagen zur Kraftfahrzeugüberwachung und Kraftfahrzeug-Reparaturwerkstätten. Die dem Plangebiet benachbarten Wohngebiete seien überwiegend reine Wohngebiete. Die Voraussetzungen für eine Verringerung des ihnen gegenüber benötigten Abstandes um eine Abstandsklasse lägen nicht vor. Der Ausschluss von sämtlichen Trödelmärkten sei erforderlich, damit auch diejenigen Erscheinungsformen davon erfasst würden, die nicht als Einzelhandelsbetrieb zu werten seien, aber vergleichbare Auswirkungen entfalteten.
33Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und den der beigezogenen Verwaltungsvorgänge (Beiakten Hefte 1 bis 3).
34Entscheidungsgründe:
35Der Normenkontrollantrag hat Erfolg. Er ist zulässig und begründet.
36Die Zulässigkeitsvoraussetzungen liegen vor, insbesondere sind die Antragsteller antragsbefugt.
37Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann einen Normenkontrollantrag stellen, wer geltend machen kann, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden.
38Das in § 1 Abs. 7 BauGB verankerte Abwägungsgebot hat drittschützenden Charakter hinsichtlich abwägungserheblicher privater Belange und kann daher ein Recht im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sein. Nach dem Vorbringen der Antragsteller ist es möglich, dass sie durch den Bebauungsplan in dem ihnen zustehenden Recht auf gerechte Abwägung ihrer privaten Interessen verletzt werden.
39Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan leidet an einem zu seiner Unwirksamkeit führenden beachtlichen Mangel.
40Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 ist unwirksam. Nach deren Satz 1 sind in dem Bereich GE 2 Betriebe der Abstandsklassen I bis VII der Abstandsliste 2007 unzulässig. Gemäß Satz 2 sind davon ausgenommen Änderungen (keine Nutzungsänderungen) an und Erneuerungen von Betrieben und Anlagen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans genehmigt und vorhanden sind, wenn gutachterlich nachgewiesen wird, dass sie zu einer Verbesserung der Immissionssituation an den benachbarten Wohngrundstücken (F.-straße, M., A.-straße) führen.
41Während für Satz 1 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 mit § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO eine gesetzliche Ermächtigungsgrundlage vorliegt,
42vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 – 4 N 6.88 –, juris, Rn. 16, Urteil vom 16. Dezember 1999 ‑ 4 CN 7.98 ‑, juris, Rn. 24; OVG NRW, Urteil vom 7. März 2006 – 10 D 43/03.NE –, juris, Rn. 78,
43existiert eine solche in dem abschließenden Katalog der Festsetzungsmöglichkeiten in § 9 BauGB und den Vorschriften der Baunutzungsverordnung für die Ausnahmebestimmung des Satzes 2 nicht.
44§ 31 Abs. 1 BauGB ist keine allgemeine Ermächtigungsgrundlage für Ausnahmevorschriften eines Bebauungsplans, sondern knüpft an eine von dem Rat zulässigerweise in den Bebauungsplan aufgenommene Ausnahmevorschrift an.
45Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 ‑ 4 C 16.07 ‑, juris, Rn. 17.
46§ 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO scheidet ebenfalls als Ermächtigungsgrundlage aus, da die Ausnahme nach Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 keine Gliederung des Baugebiets bewirkt oder wieder aufhebt,
47vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. März 2015 – 4 BN 26.14 –, juris, Rn. 5; OVG NRW, Urteil vom 27. November 2014 – 7 D 25/13.NE –, juris, Rn. 39 bis 52,
48sondern nur einzelne, räumlich nicht näher bestimmte Betriebe innerhalb des gegliederten Baugebiets begünstigt.
49Die Regelung des Satzes 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 lässt sich auch nicht auf § 1 Abs. 10 BauNVO stützen. Nach dessen Satz 1 kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen bestimmter in überwiegend bebauten Gebieten vorhandener baulicher und sonstiger Anlagen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn diese Anlagen bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO unzulässig wären.
50Eine solche Festsetzung setzt neben der überwiegenden Bebauung des Gebiets voraus, dass die Anlagen, für die ein derart erweiterter Bestandschutz zugelassen werden soll, im Bebauungsplan oder zumindest in der Planbegründung konkret benannt werden.
51Vgl. OVG NRW, Urteile vom 7. Mai 2007 – 7 D 64/06.NE –, juris, Rn. 72, und vom 9. November 2010 – 10 D 15/08.NE –, juris, Rn. 34 bis 37.
52Eine Benennung der begünstigten Anlagen ist hier nicht erfolgt. Auch wenn der Rat mit der Festsetzung wohl allein die immissionsschutzrechtlich genehmigte Recyclinganlage für Altautos absichern wollte, kommt dies weder in der Festsetzung noch in der Planbegründung hinreichend bestimmt zum Ausdruck.
53Darüber hinaus liegen die Voraussetzungen für eine Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO auch in der Sache nicht vor. Diese Ermächtigung setzt voraus, dass die Anlagen, zu deren Absicherung erweiternde bestandssichernde Festsetzungen getroffen werden, innerhalb des jeweiligen Baugebiets keine zentrale Bedeutung oder eine die städtebauliche Situation beherrschende Größe aufweisen. Andernfalls käme den nach den Baugebietsfestsetzungen allgemein zulässigen Anlagen keine prägende Wirkung mehr zu und diese Festsetzungen, denen die nach § 1 Abs. 10 BauNVO abzusichernde Anlage widerspricht, würden weitgehend leerlaufen.
54Vgl. OVG NRW, Urteile vom 28. Juni 2007 – 7 D 59/06.NE –, juris, Rn. 170 bis 173, und vom 13. September 2007 – 7 D 91/06.NE –, juris, Rn. 91 bis 93; Brügelmann, BauGB, Bd. 6, § 1 BauNVO, Rn. 442, 451; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 1 Abs. 10, Rn. 139; König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 1, Rn. 104.
55Der Recyclinganlage, auf welche Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 abzielt, kommt aber nicht nur innerhalb des GE 2, sondern im gesamten Plangebiet auf Grund ihrer räumlichen Ausdehnung und ihrer erheblichen Emissionslast eine zentrale, gebietsbeherrschende Bedeutung zu.
56Im Übrigen ist Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 auch deshalb unwirksam, weil er unbestimmt ist.
57Der Grundsatz der Bestimmtheit verlangt, Tatbestände so präzise zu formulieren, dass die Normadressaten ihr Handeln kalkulieren können, weil die Folgen der Regelung für sie voraussehbar und berechenbar sind. Rechtsnormen brauchen jedoch nur so bestimmt zu sein, wie dies nach der Eigenart der zu regelnden Sachverhalte mit Rücksicht auf den Normzweck möglich ist. Es genügt, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können. Die Vorschrift darf nicht so konturenlos sein, dass ihre willkürfreie Handhabung durch Behörden und Gerichte nicht gewährleistet ist.
58Vgl. BVerfG, Beschluss vom 26. März 2014, 1 BvR 3185/09, juris, Rn. 40; BVerwG, Urteile vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7.07 –, juris, Rn. 13, und vom 12. Juli 2006 – 10 C 9.05 –, juris, Rn. 30.
59Ob eine Regelung eines Bebauungsplans dem Bestimmtheitserfordernis genügt, ist in aller Regel eine Frage des Einzelfalles.
60Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 2012 ‑ 4 BN 32.12 ‑, juris, Rn. 4.
61Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 ist unbestimmt, weil die Tatbestandsmerkmale so konturenlos sind, dass eine willkürfreie Handhabung durch Behörden und Gerichte nicht gewährleistet ist. Es ist nicht hinreichend deutlich, unter welchen Bedingungen im GE 2 Änderungen an und Erneuerungen von Betrieben und Anlagen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans genehmigt und vorhanden sind, von den Beschränkungen der Abstandsklassen I bis VII ausgenommen sind. Satz 2 erfordert insoweit, dass gutachterlich nachgewiesen wird, dass die Änderungen beziehungsweise Erneuerungen zu einer Verbesserung der Immissionssituation an den benachbarten Wohngrundstücken (F.-straße, M., A.-straße ) führen.
62Auch wenn die Antragsgegnerin zu Recht darauf verweist, dass die Feststellung einer Verbesserung der Immissionssituation einen Vergleich zwischen der bisherigen und der zukünftigen Nutzung voraussetzt und der tätige Gutachter (nur) für das Gebiet der Lärmbegutachtung qualifiziert sein müsse, bleibt für die Genehmigungsbehörde völlig unklar, an welchen Immissionsorten in welchem Umfang eine Verbesserung der Immissionssituation eintreten muss, um die Veränderung oder Erneuerung des Betriebes oder der Anlage erlauben zu können.
63Etwas anderes folgt nicht daraus, dass der Erteilung der Genehmigung nach § 4 BImSchG vom 31. Juli 2009 für den Autorecyclingbetrieb ein immissionsschutzrechtliches Gutachten zugrunde lag, für das sechs Immissionsorte ausgewählt worden waren, von denen sich drei in den Straßen F.-straße oder M. befanden.
64Da weder das Gutachten selbst noch der Ort, an dem es von den interessierten Bürgern eingesehen werden kann, in dem Bebauungsplan genannt sind,
65vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2010 – 4 BN 21.10 –, juris, Rn. 10 bis 13.
66kann es zur Auslegung der textlichen Festsetzung nicht herangezogen werden.
67Auch wenn die Anforderungen an die Bestimmtheit von Ausnahmevorschriften im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB, § 1 Abs. 10 BauNVO nicht überspannt werden dürfen, fehlt es hier an der erforderlichen Vorgabe hinreichend bestimmter Mindestkriterien.
68Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. April 2012 – 4 CN 3.11 –, juris, Rn. 16; OVG NRW, Urteile vom 30. Januar 2014 – 7 A 1066/11 –, juris, Rn. 53 und vom 11. Februar 2014 – 2 D 15/13.NE –, a.a.O., Rn. 124.
69Insbesondere aus den Regelungen der TA Lärm ergeben sich solche nicht.
70Gemäß Ziff. 2.3 der TA Lärm ist der maßgebliche Immissionsort der nach Nr. A.1.3 ihres Anhangs zu ermittelnde Ort im Einwirkungsbereich der Anlage, an dem eine Überschreitung der Immissionsrichtwerte am ehesten zu erwarten ist. Selbst wenn man in der hier gegebenen Situation, in der die Immissionsrichtwerte bei Zugrundelegung des immissionsschutzrechtlichen Gutachtens überall eingehalten sind, als maßgeblichen Immissionsort den Ort ansehen will, an dem mutmaßlich der höchste Immissionswert zu messen sein wird, ist wegen der Bezugnahme in der Ausnahmevorschrift auf die in verschiedenen Richtungen gelegenen Straßen F.-straße, M. und A.‑straße unklar, ob an einer, zwei oder allen drei Straßen beziehungsweise den dort gelegenen Punkten mit den derzeit höchsten Immissionswerten Verbesserungen zu erwarten sein müssen, zumal die Änderung oder Erneuerung, um deren Zulassung es geht, die von dem gesamten Betrieb ausgehenden Immissionen auch hinsichtlich ihres Einwirkungsbereichs wesentlich verändern können.
71Darüber hinaus ergibt sich weder aus dem Gutachten noch aus der Planbegründung oder aus den Vorschriften der TA Lärm, ab welcher Verringerung der Immissionswerte eine Verbesserung der Immissionssituation im Sinne der Festsetzung anzunehmen ist. Dies lässt sich insbesondere nicht aus dem in der Planbegründung genannten Beispiel der Einhausung eines Schrottplatzes entnehmen. Danach ist allenfalls zu vermuten, dass der Rat geringfügige Verbesserungen wohl nicht als ausreichend angesehen hat.
72Zudem sieht die TA Lärm in der Regelung zur Ermittlung der Geräuschimmissionen durch Prognose (Nr. A.2.1 der Anlage zur TA Lärm) vor, dass, wenn wie hier die Beurteilungspegel zu keiner Überschreitung der Immissionsrichtwerte führen, zwei verschiedene Verfahren angewendet werden können, nämlich die detaillierte Prognose (DP) und die überschlägige Prognose (ÜP). Ob hier zum Nachweis der Verbesserung eine überschlägige Prognose ausreichend ist, ist der Ausnahmevorschrift im Wege der Auslegung nicht zu entnehmen.
73Wegen der Unwirksamkeit des Satzes 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 ist der Bebauungsplan insgesamt unwirksam. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.
74Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2009 – 4 B 54.08 –, juris, Rn. 5.
75Es lässt sich nicht feststellen, dass der Rat den Bebauungsplan im Zweifel auch ohne die Ausnahmeregelung in Satz 2 der textlichen Festsetzung Nr. 1.2.6 beschlossen hätte. Vielmehr hat er diese Ausnahmeregelung ausweislich der Planbegründung und des tatsächlichen Ablaufs des Aufstellungsverfahrens gerade deshalb in den Bebauungsplan aufgenommen, um den von den Antragstellern geäußerten Bedenken an der Wirksamkeit, insbesondere Verhältnismäßigkeit des durch die textlichen Festsetzungen Nrn. 1.2.5 und 1.2.6 bewirkten weitgehenden Ausschlusses emissionsintensiver Nutzungen im Plangebiet sowie der Überplanung der Autorecyclinganlage zu begegnen.
76Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1999 – 4 CN 7.98 –, juris, Rn. 26.
77Da nicht auszuschließen ist, dass der Rat für das Plangebiet erneut einen Bebauungsplan aufstellen wird, sind ungeachtet der Unwirksamkeit des Bebauungsplans noch folgende Ausführungen angezeigt:
78Ein – nach § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB beachtlicher – Verfahrensmangel in Form eines Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB ist nicht gegeben. Danach sind die Entwürfe der Bauleitpläne mit der Begründung und die nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogene Informationen verfügbar sind, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekanntzumachen.
79Die Antragsgegnerin hat den Entwurf des Bebauungsplans und die nach ihrer Einschätzung wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen in Übereinstimmung mit diesen gesetzlichen Vorgaben für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die öffentliche Auslegung erfolgte nach den – von den Antragstellern nicht in Frage gestellten – Angaben der Antragsgegnerin zwischen dem 31. August und dem 30. September 2010 ordnungsgemäß im Amt für Stadtplanung und Bauordnung. Dies entspricht der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs in dem Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 20. August 2010. Danach erfolge die öffentliche Auslegung des Planentwurfs in dieser Zeit in diesem Amt.
80Dass nach Angaben der Antragsteller im Bürgeramt B. der Planentwurf am 29. September 2010 im Foyer nicht auf der Vorderseite, sondern auf der Rückseite der aufgestellten Pinnwand gehangen hat, stellt die ordnungsgemäße öffentliche Auslegung des Planentwurfs nicht in Frage, denn es ist einem interessierten Bürger zuzumuten, gegebenenfalls durch Nachfragen bei den städtischen Bediensteten den genauen Standort der Entwurfsunterlagen zu erfahren.
81Vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 ‑ 4 C 16.07 ‑, juris, Rn. 34.
82Eine solche Nachfrage des Prozessbevollmächtigten der Antragsteller ermöglichte ihm nach eigenen Angaben die Kenntnisnahme von den Planunterlagen im Bürgeramt B.
83Dass der Planentwurf am 29. September 2010 offenbar in dem Bürgeramt T. nicht vorhanden beziehungsweise nicht zugänglich war und nach Aussagen einer dortigen Mitarbeiterin wohl abhanden gekommen war, begründet ebenfalls keinen Verstoß gegen § 3 Abs. 2 BauGB. Dies folgt schon daraus, dass die Unterlagen entsprechend der Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs in dem Amtsblatt vom 20. August 2010 in dem fraglichen Zeitraum in dem Amt für Stadtplanung und Bauordnung einsehbar waren. Damit war den gesetzlichen Anforderungen Genüge getan. Den interessierten Bürgern war es möglich und zumutbar, dort Einsicht zu nehmen. Dies gilt auch für Bürger, die gegebenenfalls zuvor in dem Bürgeramt T. erfolglos um Einsicht nachgesucht hatten.
84Ob die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 BauGB für die Aufstellung des Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren vorgelegen haben und ob ein Fehlen der Voraussetzungen eine beachtliche Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften im Sinne des § 214 Abs. 1 BauGB darstellen würde, kann offenbleiben. Beachtliche Form- und Verfahrensfehler werden nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich, sofern sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhaltes geltend gemacht worden sind. Auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie die Rechtsfolgen der unterbliebenen Geltendmachung hat die Antragsgegnerin in der öffentlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses ordnungsgemäß hingewiesen. Die Antragsteller haben nicht binnen Jahresfrist gerügt, dass die Voraussetzungen des § 13 BauGB für die Durchführung des vereinfachten Verfahrens nicht vorgelegen hätten.
85Der dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden Planung fehlt auch nicht die nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderliche städtebauliche Rechtfertigung. Nach dieser Vorschrift haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Die erforderliche Planrechtfertigung ist gegeben, wenn der Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel hierfür erforderlich ist. Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan in aller Regel erst bei groben und einigermaßen offensichtlichen, von keiner nachvollziehbaren Konzeption getragenen planerischen Missgriffen, oder wenn er auf unabsehbare Zeit vollzugsunfähig ist.
86Mit dem Bebauungsplan hat der Rat ausweislich der Planbegründung unter anderem beabsichtigt, das Plangebiet als Standort insbesondere für produzierende Betriebe, Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe zu sichern, negative Auswirkungen auf das städtische Zentrengefüge durch die Ansiedelung von Einzelhandel im Plangebiet zu verhindern, erkannte Konflikte zwischen den gewerblichen Nutzungen und in der näheren Umgebung ausgeübten Wohnnutzungen zu lösen sowie Vergnügungsstätten und Betriebe des Prostitutionsgewerbes im Hinblick auf den angestrebten Gebietscharakter und die in der Umgebung befindlichen Schulen auszuschließen. Dies sind städtebauliche Erwägungen im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB, die die Aufstellung von Bebauungsplänen rechtfertigen können.
87Dass der Bebauungsplan von vornherein vollzugsunfähig sein könnte, weil seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse im Wege stehen, ergibt sich aus dem Vortrag der Antragsteller nicht.
88Die vermeintliche Vollzugsunfähigkeit ergibt sich auch nicht daraus, dass der im Plangebiet angesiedelte, der Abstandsklasse V zuzuordnende Betrieb seinen Standort in absehbarer Zeit nicht aufgeben dürfte. Es gehört zu den der Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit übertragenen Aufgaben, erkannte städtebauliche Missstände oder sich abzeichnende städtebauliche Fehlentwicklungen in bebauten Bereichen zu beseitigen beziehungsweise ihnen entgegenzuwirken. Die Angebotsplanung ist regelmäßig ein taugliches Mittel für die Umsetzung dieser Aufgabe. Sind Missstände oder Fehlentwicklungen Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans, besteht naturgemäß ein Widerspruch zwischen dem Plankonzept und den bisher zulässigen, bestandsgeschützten Nutzungen, aus denen sich die städtebaulichen Missstände ergeben oder die Raum lassen für die befürchteten städtebaulichen Fehlentwicklungen. Der Plangeber braucht auch in solchen Fällen regelmäßig keine Prognose anzustellen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang und wann die Angebote des Bebauungsplans letztlich angenommen werden, sondern kann die Entwicklung grundsätzlich den Mechanismen des Marktes überlassen.
89Hier ist keine Abweichung vom vorstehend beschriebenen Regelfall ersichtlich. Es ist auch keinesfalls ausgeschlossen, dass einzelne, im Plangebiet angesiedelte Betriebe oder Betriebsteile, sollten sie nach den Festsetzungen des Bebauungsplans dort nicht mehr zulässig sein, ihren Standort – gegebenenfalls unter Mithilfe der Antragsgegnerin – auf eine städtebaulich besser geeignete Fläche verlagern. Selbst wenn nach dem Plankonzept unerwünschte Nutzungen für einen längeren Zeitraum im Plangebiet fortgeführt werden sollten, steht damit nicht das Plankonzept insgesamt in Frage, solange der Bebauungsplan gleichwohl zur gewollten städtebaulichen Ordnung und Entwicklung beitragen kann. Der Senat hat keine durchgreifenden Zweifel an der Ordnungs- und Entwicklungsfunktion der hier getroffenen Festsetzungen zur baulichen Nutzung.
90Die städtebauliche Erforderlichkeit der Festsetzungen ist gegeben. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der grobe Maßstab für die Planrechtfertigung auch anzulegen, wenn es darum geht, die städtebauliche Erforderlichkeit der einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans festzustellen. Die Anforderungen des § 1 Abs. 3 BauGB beträfen die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür sei das Abwägungsgebot maßgeblich.
91Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 – 4 CN 7.11 –, juris.
92Weder dem weitgehenden Ausschluss des Einzelhandels noch dem mit der Gliederung nach der Abstandsliste des Abstandserlasses verbundenen Ausschluss bestimmter emittierender Gewerbebetriebe oder den übrigen Nutzungsausschlüssen fehlt danach die städtebauliche Rechtfertigung.
93Die gemeindegebietsweite Steuerung der Ansiedlung von Einzelhandel zum Schutz der gemeindlichen Zentrenstruktur ist ein anerkannter städtebaulicher Grund für den Ausschluss von Einzelhandel in nicht integrierten Lagen. Städtebaulich gerechtfertigt im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind daher die auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützten textlichen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandel.
94Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann sich der Plangeber die rechtfertigende Wirkung eines Einzelhandelskonzeptes im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB – hier: Masterplan Einzelhandel – auch in Teilen zunutze machen, solange die zu seiner Umsetzung getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplans jedenfalls geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung des Einzelhandelskonzeptes zu leisten, und nicht die realistische Gefahr besteht, dass eine nur teilweise Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes dieses konterkariere. Verfolgt das Einzelhandelskonzept das Ziel, die Versorgungszentren im Stadtgebiet zu stärken, bedürfen Festsetzungen, die von dem Einzelhandelskonzept abweichen, keiner nachvollziehbaren Begründung, die auf der Ebene der Bauleitplanung ein schlüssiges Planungskonzept erkennen lässt. Von der Eignung eines Einzelhandelsausschlusses zur Förderung des Zentrenschutzes ist grundsätzlich auszugehen, wenn in einem Einzelhandelskonzept die für die Funktionsfähigkeit der jeweiligen Versorgungszentren entscheidenden und mithin zentrumsbildenden Sortimente festgelegt und diese Sortimente für ein Gebiet außerhalb der Versorgungszentren ausgeschlossen sind. Etwas anderes gilt nur in offensichtlichen Ausnahmefällen, in denen der Ausschluss zentrumsbildender Sortimente für ein bestimmtes Gebiet außerhalb der Versorgungszentren keinerlei Beitrag zum Zentrenschutz leisten kann.
95Dass hier die textlichen Festsetzungen zum Ausschluss von Einzelhandel nicht geeignet sein könnten, zumindest irgendeinen Beitrag zu leisten, das Ziel der Stärkung der städtischen Versorgungszentren zu fördern, oder eventuelle Abweichungen von den Vorgaben des Masterplans Einzelhandel dieses Ziel gar konterkarieren würden, lässt sich nicht feststellen. Nach dem von dem Bundesverwaltungsgericht vorgegebenen Maßstab dürfte die Möglichkeit, solche Feststellungen zu treffen, ohnehin eher theoretischer Natur sein.
96Der Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie von Betrieben der gewerbsmäßigen Prostitution beruht auf dem Willen des Rates, die Flächen im Plangebiet produzierenden Gewerbebetrieben sowie Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben vorzubehalten, sowie auf der angenommenen Unverträglichkeit solcher unerwünschter Nutzungen mit dem nach dem Plankonzept angestrebten Gebietscharakter, der umliegenden Wohnbebauung und den benachbarten Schulen. Dies sind jeweils Gründe städtebaulicher Natur, die im Rahmen des weiten Planungsermessens des Rates nicht zu beanstanden sind.
97Soweit durch die Gliederung des festgesetzten Gewerbegebietes nach der Abstandsliste die Art der baulichen Nutzung eingeschränkt wird, steht der Charakter eines Gewerbegebiets im Sinne von § 8 Abs. 1 und 2 BauNVO nicht in Frage. Neben den in der Abstandsliste genannten Gewerbebetrieben kommt eine Vielzahl weiterer gewerblicher Nutzungen in Betracht, die bei typisierender Betrachtung in einem Gewerbegebiet allgemein zulässig sind. Durch die festgesetzten Einschränkungen ist das Spektrum der baulichen Anlagen in dem Gewerbegebiet nicht etwa auf die ausnahmsweise zugelassenen Anlagen und Betriebsarten und auf solche der Abstandsklasse VII innerhalb des GE 1 beschränkt. Mit der Gliederung des Gewerbegebietes nach dem Störverhalten der in den Teilbereichen jeweils zulässigen Anlagen und Betriebsarten trägt der Rat dem Schutz der nördlich, östlich und südlich des Plangebiets vorhandenen Wohnbebauung Rechnung. Damit verfolgt er ein zulässiges städtebauliches Anliegen.
98Auch ein Verstoß des Bebauungsplans gegen § 1 Abs. 4 BauGB ist nicht festzustellen. Nach dieser Vorschrift sind die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen.
99Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG sind Ziele der Raumordnung verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder bestimmbaren, vom Träger der Landes- oder Regionalplanung abschließend abgewogenen textlichen oder zeichnerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen zur Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Raums. Einer weiteren Abwägung auf einer nachgeordneten Planungsstufe sind Ziele der Raumordnung nicht zugänglich. Dem für die Festlegung eines Ziels charakteristischen Erfordernis einer abschließenden Abwägung ist genügt, wenn die auf der landesplanerischen Ebene getroffene Planaussage keiner Ergänzung mehr bedarf.
100Das Plangebiet ist in dem RFNP raumordnungsrechtlich als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) festgelegt im Sinne der Nr. 1 Buchstabe a der Anlage zu § 3 Abs. 1 der Planverordnung zum LPlG NRW vom 10. Mai 2005 in Verbindung mit § 5 Abs. 2 der Verordnung zu Regionalen Flächennutzungsplänen. Danach dienen Allgemeine Siedlungsbereiche nicht nur dem Wohnen, sondern unter anderem auch dem wohnverträglichen Gewerbe. Demgegenüber dienen als Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) festgelegte Flächen der Unterbringung insbesondere von emittierenden Industrie- und Gewerbebetrieben.
101Der Rat hat in dem Bebauungsplan durch Implementierung der Abstandsliste jedenfalls weitestgehend eine Beschränkung auf wohnverträgliches Gewerbe festgesetzt. In dem Teilbereich GE 1 sind zwar auch Gewerbebetriebe zulässig, die der Abstandsklasse VII unterfallen und damit bei abstrakter Betrachtung nicht wohnverträglich sind. Da die Flächen in diesem Teil des Plangebiets zu der umliegenden Wohnbebauung aber einen Abstand von mindestens 100 m haben, ist eine konkrete Wohnunverträglichkeit der dort zugelassenen Betriebe und Anlagen bei Zugrundelegung der Empfehlungen des Abstandserlasses nicht erkennbar.
102Vgl. OVG NRW, Urteil vom 7. März 2006 – 10 D 43/03.NE –, juris, Rn. 81.
103Die Festsetzung des Gewerbegebiets dürfte daher hinreichend an die auf der Ebene der Regionalplanung erfolgte zeichnerische Festlegung des Plangebiets als Allgemeiner Siedlungsbereich, die selbst kein Ziel der Raumordnung ist, angepasst sein. Die Ziele 7 und 8 des RFNP zur überwiegenden Ansiedlung nicht erheblich belästigender Betriebe in den als „Gewerbliche Bauflächen/ASB“ festgesetzten Bereichen beziehungsweise erheblich belästigender Betriebe in den als „Gewerbliche Bauflächen/GIB“ festgesetzten Bereichen werden durch die Festsetzung des Gewerbegebietes nicht verfehlt. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass durch das Ziel 7 eine Ansiedlung nicht erheblich belästigender Betriebe in den gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB als Wohnbauflächen dargestellten Teilen der raumordnungsrechtlich als Allgemeine Siedlungsbereiche festgelegten Gebieten in jedem Fall ausgeschlossen ist.
104Ein gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beachtlicher Verstoß gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB liegt ebenfalls nicht vor.
105Den Darstellungen des Flächennutzungsplans kommt als Entwicklungsgrundlage für den üblicherweise nachfolgenden Erlass von Bebauungsplänen noch nicht der Bestimmtheitsgrad zu, der für Festsetzungen eines Bebauungsplans typisch ist. Der Flächennutzungsplan weist ebenenspezifisch ein grobmaschiges Raster auf, das auf Verfeinerung angelegt ist. Anders als ein Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan für sich betrachtet keine rechtssatzmäßige Regelung zulässiger Bodennutzungen.
106Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. August 2005 ‑ 4 C 13.04 ‑, juris, Rn. 31 f.
107Unter der Voraussetzung, dass die Grundzüge des Flächennutzungsplans unangetastet bleiben, gestattet das Entwicklungsgebot Abweichungen. Festsetzungen, die mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans nicht vollständig übereinstimmen, indizieren nicht ohne Weiteres einen Verstoß gegen das Entwicklungsgebot. Ob den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB genügt ist, hängt – auch bei parzellenscharfer Darstellungen des Flächennutzungsplans und der Festsetzung einer abweichenden Nutzungsart im Bebauungsplan – davon ab, ob die Konzeption, die dem Flächennutzungsplan zugrunde liegt, in sich schlüssig bleibt.
108Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 11. Februar 2004 ‑ 4 BN 1.04 ‑, juris, Rn. 7, und vom 30. Juni 2003 ‑ 4 BN 31.03 ‑, juris, Rn. 16; OVG NRW, Urteil vom 12. Dezember 2012 – 10 D 85/10.NE –, juris, Rn. 42.
109Es kann offen bleiben, ob der angefochtene Bebauungsplan nach diesem Maßstab gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB verstößt.
110Der Bebauungsplan setzt zwar kein Wohngebiet oder ein auch dem Wohnen dienendes Mischgebiet (§§ 3, 4, 4a oder 6 BauNVO), sondern ein Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) fest, obwohl das Plangebiet im RFNP im Sinne des § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB als Wohnbaufläche dargestellt ist. Das festgesetzte Gewerbegebiet dürfte aber angesichts der Implementierung der Abstandsliste und der Einhaltung entsprechender Abstände bei konkreter Betrachtung – wie bereits hinsichtlich § 1 Abs. 4 BauGB dargelegt – noch ausreichend wohngebietsverträglich und mit der Konzeption der Flächennutzungsplanung vereinbar sein. Die in der Planbegründung niedergelegten Erwägungen des Rates, wegen des Bestandsschutzes des im Plangebiet angesiedelten emittierenden Betriebs sei dort eine Änderung in ein Wohngebiet auf lange Sicht nicht umsetzbar und daher nicht beabsichtigt, ist nachvollziehbar. Die im RFNP um das Plangebiet herum dargestellte Wohnbaufläche in einer Größe von etwa 400 ha wird durch die Festsetzung des Gewerbegebietes in dem 4,25 ha großen Plangebiet nicht durchgreifend in Frage gestellt. Demgegenüber kann allein der Umstand, dass die Größe des Plangebiets unterhalb der Regeldarstellungsschwelle des RFNP von 5 ha liegt, die von der Darstellung auf der Ebene des Flächennutzungsplans abweichende Festsetzung der Nutzungsart nicht rechtfertigen. Stünde es dem Plangeber frei, bei sämtlichen Planungen bis zu dieser Flächengröße die Vorgaben des Flächennutzungsplans zu ignorieren, würde er selbst seine Aussagekraft als grobes Raster für die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung weitgehend verlieren. Hier ist zudem zu bedenken, dass der RFNP auch südlich und westlich an das Plangebiet angrenzend Wohnbauflächen darstellt, dort aber tatsächlich bereits größere Gewerbebetriebe bestehen, sodass die Darstellungsschwelle von 5 ha insgesamt deutlich überschritten ist.
111Ein etwaiger Verstoß gegen § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB wäre jedenfalls gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB für die Wirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich. Danach ist es unbeachtlich, wenn § 8 Abs. 2 Satz 1 hinsichtlich des Entwickelns des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan verletzt worden ist, ohne dass hierbei die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt worden ist.
112Eine solche Beeinträchtigung ist nur gegeben, wenn der Flächennutzungsplan seine Bedeutung als kommunales Steuerungsinstrument der städtebaulichen Entwicklung im Großen und Ganzen verloren hat.
113Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. September 2009 – 10 D 8/08.NE –, juris, Rn. 58.
114Dies ist hier nicht der Fall. Angesichts der beschränkten Größe des Plangebiets von 4,25 ha und der aufgezeigten (weitgehenden) Wohngebietsverträglichkeit der dort zugelassenen gewerblichen Betriebe und Anlagen, ist die geordnete städtebauliche Entwicklung der Antragsgegnerin in dem hier fraglichen Bereich nicht beeinträchtigt.
115Ob der Bebauungsplan beachtliche Mängel der Abwägung (§ 1 Abs. 7, § 2 Abs. 3 BauGB) aufweist, kann offenbleiben. Allerdings erscheint die Annahme des Rates, die Erweiterungsabsichten der Antragsteller im Hinblick auf die Wiederinbetriebnahme der Spänebrecheranlage und die Reaktivierung des Gleisanschluss seien derart vielfältig, teilweise widersprüchlich und in ihrer genauen räumlichen Abgrenzung schwer nachvollziehbar, dass sie nicht als Grundlage der Planung hätten angesehen werden können, fragwürdig. Angesichts des Vorhandenseins der Spänebrecheranlage und der Gleisanlagen auf dem Betriebsgrundstück der Antragsteller, der Art ihres Betriebes und der offensichtlichen Nützlichkeit der besagten Anlagen für diesen Betrieb sowie der im Aufstellungsverfahren in diese Richtung geäußerten Erweiterungsabsichten dürfte deren Außerachtlassen bei der Ermittlung und Bewertung der Nutzungsinteressen und Entwicklungsmöglichkeiten des vorhandenen Betriebs im Rahmen der Abwägung bedenklich sein.
116Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
117Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.
Tenor
Die Berufungen der Beklagten und der Beigeladenen gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 28. Januar 2013 werden zurückgewiesen.
Die Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur Hälfte mit Ausnahme ihrer außergerichtlichen Kosten, die sie selbst tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Tatbestand:
2Die Klägerin wendet sich gegen die unter Ersetzung ihres gemeindlichen Einvernehmens erteilte immissionsschutzrechtliche Genehmigung der Erweiterung des Steinbruchs der Beigeladenen in Hagen-Hohenlimburg.
3Die bereits vorhandene rund 35 ha große Betriebs- und Abbaufläche der Beigeladenen liegt auf dem Gebiet der Beklagten. Das Erweiterungsvorhaben mit einer Fläche von 9,6 ha soll teilweise auf dem Gebiet der Beklagten, teilweise auf dem der Klägerin verwirklicht werden.
4Der Gebietsentwicklungsplan - Regierungsbezirk Arnsberg, Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen (Bochum, Herne, Hagen, Ennepe-Ruhr-Kreis, Märkischer Kreis) - GEP - weist im Gebiet des Steinbruchs den „Massenkalksteinbruch in Hagen-Hohenlimburg“ als Bereich für die Sicherung und den Abbau oberflächennaher Bodenschätze (BSAB, Abgrabungsbereich) aus. Der Abgrabungsbereich liegt innerhalb eines Reservegebiets zur Sicherung der Lagerstätten oberflächennaher nichtenergetischer Bodenschätze (hier hochreiner Kalkstein). Das Reservegebiet und der Abgrabungsbereich erstrecken sich (auch) auf das Stadtgebiet der Klägerin.
5Der GEP ist wie folgt zustande gekommen: Der Bezirksplanungsrat beschloss am 12. Juni 1997, die bisherigen GEP-Teilabschnitte Bochum/Herne/Hagen/Ennepe-Ruhr-Kreis und Märkischer Kreis zusammenzufassen und als gemeinsamen Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen (Bochum/Herne/Hagen/Ennepe-Ruhr-Kreis/Märkischer Kreis) neu aufzustellen. Aufgrund der bis zum 31. März 1997 abgegebenen Stellungnahmen der beteiligten Behörden und Stellen erarbeitete die Bezirksplanungsbehörde Ausgleichsvorschläge, die in der Zeit von April bis Juli 1999 sowie im September 1999 mit den Beteiligten erörtert wurden. Die Erörterung der Bedenken und Anregungen zur Ausweisung der Abgrabungsbereiche und Reserveflächen für oberflächennahe Bodenschätze fand am 1. September 1999 statt. Einvernehmlich erzielte Lösungen wurden in den Planentwurf eingearbeitet. Der geänderte Planentwurf lag dem Bezirksplanungsrat in der Sitzung vom 25. November 1999 mit der Sitzungsvorlage Nr. 24/99 vor.
6Ziffer 21.1 der Sitzungsvorlage Nr. 24/99 erläutert, aus welchen Gründen die (verbleibenden) Bedenken der Naturschutzverbände hinsichtlich der Bedarfsermittlung und der Abgrenzung der Abgrabungs- und Reservegebiete zurückgewiesen wurden. Die langfristige landesplanerische Sicherung von Bodenschätzen sei wegen der gesamtwirtschaftlichen Bedeutung der Rohstoffe erforderlich; es handele sich um eine Angebotsplanung an Wirtschaft und Verbraucher. Aufgrund der Vorgaben des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) seien die unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten sowie unter Berücksichtigung anderer Planungen ermittelten abbauwürdigen Lagerstätten nichtenergetischer Bodenschätze als „Reservegebiete für den Abbau nichtenergetischer Bodenschätze“ in den Erläuterungsbericht zum GEP aufzunehmen. Innerhalb dieser Reservegebiete seien die Abgrabungsbereiche darzustellen. Diese Bereiche seien so auszuwählen, dass die Versorgung von Wirtschaft und Bevölkerung mit nichtenergetischen Rohstoffen für 25 Jahre gesichert sei. Ein Planungshorizont für die Reservegebiete sei nicht festgelegt. Aufgrund der Erlasslage sei ein Orientierungszeitraum von insgesamt 50 Jahren zugrundezulegen. Die Bezirksregierung habe die bewährte betriebsbezogene Ermittlung des Flächenbedarfs anhand der bisher beobachteten Abbautätigkeit genehmigter Abbaubetriebe gewählt, weil dies aus ihrer Sicht die ausgereifteste Methode zur Bedarfsermittlung sei. Die Lagerstätten oberflächennaher Bodenschätze im Plangebiet seien einerseits von ökonomisch herausragender Bedeutung, andererseits wiesen sie aufgrund erheblicher siedlungs- und naturräumlicher Restriktionen auch ein relativ hohes Konfliktpotenzial auf, weshalb die Angebotsplanung nur durch möglichst landschaftsverträgliche Erweiterung der vorhandenen Steinbrüche erfolge.
7Ziffer 21.2 der Sitzungsvorlage betrifft die Anregungen und Bedenken der Landesanstalt für Ökologie, Bodenordnung und Forsten NRW (LÖBF), der Naturschutzverbände und des Wirtschaftsverbandes Naturstein-Industrie hinsichtlich des Abgrabungsbereichs „Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg“. Der Anregung des Wirtschaftsverbandes Naturstein-Industrie werde teilweise gefolgt. Dieser habe sich dafür ausgesprochen, den östlichen Teil der Kalksteinlagerstätte zwischen Hagen-Hohenlimburg und Iserlohn auch auf das Stadtgebiet der Klägerin auszuweiten, um eine maximale Ausnutzung der Lagerstätte zu ermöglichen. Im Rahmen der Erörterungen sei eine einvernehmliche Lösung gefunden worden. Der LÖBF und die Naturschutzverbände hätten demgegenüber vorgeschlagen, den Abgrabungsbereich zu verkleinern und den „Steltenberg“ als Bereich für den Schutz der Natur (BSN) darzustellen. Die Bedenken der LÖBF und der Naturschutzverbände würden zurückgewiesen. Zwar sei der Bereich durch artenreiche Kalkbuchenwälder und Felswände gekennzeichnet. Mit Blick auf die hohe Qualität des an dieser Stelle gewonnenen Kalksteins sowie vor dem Hintergrund, dass die mineralischen Rohstoffe nicht vermehrbar seien und der Abbau standortgebunden sei, werde dem Belang der langfristigen Versorgung von Wirtschaft und Bevölkerung mit diesem Rohstoff jedoch der Vorrang eingeräumt. Den Belangen des Naturschutzes werde dadurch Rechnung getragen, dass der Abgrabungsbereich im Westen geringfügig zurückgenommen und im Osten erweitert werde. Die neu einbezogenen Flächen im Süden des Abgrabungsbereiches seien im Wesentlichen bereits abgebaut. Sie seien jedoch für die Erschließung des Steinbruchs von Bedeutung. Zur Sicherung der im Westen des Abgrabungsbereiches liegenden naturschutzwürdigen Flächen sei ein Bereich zum Schutz der Natur dargestellt worden, der generalisierend die im Landschaftsplan der Stadt Hagen unter Naturschutz gestellten Flächen umfasse. Aufgrund der unmittelbaren Nähe zwischen diesem Bereich und dem Abgrabungsbereich werde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Darstellungen des Gebietsentwicklungsplans nicht parzellenscharf seien. Die abschließende Entscheidung, welche Flächen abgegraben werden könnten und welche unter Naturschutz zu stellen seien, werde, soweit sie nicht bereits erfolgt sei, in den nachfolgenden fachgesetzlichen Verfahren getroffen.
8Der Bezirksplanungsrat beschloss am 25. November 1999 die Aufstellung des GEP auf der Grundlage des überarbeiteten Planentwurfs. Die Genehmigungen des GEP wurden am 27. September 2000 (GV. NRW. 2000, 675) und am 17. Juli 2001 (GV. NRW. 2001, S. 482) bekannt gemacht.
9Ziel 30 GEP bestimmt, dass in den in den Karten 9 A - D dargestellten Reservegebieten langfristig die Möglichkeit des Abbaus der Rohstoffe zu sichern ist. Die Reservegebiete dürfen für andere Nutzungen nur in Anspruch genommen werden, wenn die Inanspruchnahme vorübergehender Art ist, die angestrebte Nutzung nicht außerhalb dieser Gebiete realisiert werden kann und die Nutzung der Lagerstätte langfristig nicht in Frage gestellt wird. Nach Ziel 31 Absatz 1 GEP darf die oberirdische Gewinnung von Bodenschätzen nur innerhalb der zeichnerisch dargestellten Bereiche erfolgen. Außerhalb der Abgrabungsbereiche gelegene genehmigte Abgrabungen können ausnahmsweise erweitert werden. Nach Absatz 2 sind die Abgrabungen und Rekultivierungen/Renaturierungen zeitlich und räumlich so aufeinander abzustimmen, dass die gewünschte Wiederherstellung des Naturhaushalts und die Wiedereingliederung in die umgebende Landschaft möglichst frühzeitig erreicht werden können. Zur Erläuterung wird angeführt, dass dem besonderen Gewicht des Abbaus oberflächennaher Bodenschätze bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die Verpflichtung gegenüberstehe, Abgrabungen unter größtmöglicher Schonung von Natur und Landschaft, der Grundwasserverhältnisse und des Klimas vorzunehmen. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, seien in der zeichnerischen Darstellung Abgrabungsbereiche dargestellt worden. Durch die die zeichnerische Darstellung ergänzende Regelung des Ziels 31 Absatz 1 GEP werde gewährleistet, dass die Schonung der oben genannten Schutzgüter durch grundsätzliche Beschränkung der Abgrabungen auf die dargestellten Bereiche erfolge. Lediglich maßstabsbedingt nicht dargestellte genehmigte Abgrabungen, wie die Ruhrsandsteinbrüche im Ennepe-Ruhr-Kreis und der Plattenkalksteinbruch in Iserlohn-Griesenbrauck, könnten außerhalb dieser Bereiche zulässigerweise erweitert werden. Mit der Darstellung als Abgrabungsbereich werde die regionalplanerische Zielvorstellung dokumentiert, dem Abbau oberflächennaher Bodenschätze innerhalb dieser Bereiche den Vorrang vor anderen raumbedeutsamen Funktionen oder Nutzungen zu geben. Dies bedeute jedoch nicht, dass aus den zeichnerischen Darstellungen des GEP ein Rechtsanspruch auf Abgrabung des gesamten dargestellten Bereichs abgeleitet werden könne. Vielmehr sei im fachgesetzlichen Genehmigungsverfahren zu entscheiden, ob andere öffentliche Belange der Abgrabung in Teilbereichen entgegenstünden, so dass unter Umständen nur Teilflächen der Abgrabungsbereiche zur Gewinnung oberflächennaher Bodenschätze genutzt werden könnten. In der zeichnerischen Darstellung werde (u.a.) der Massenkalksteinbruch in Hagen-Hohenlimburg als Bereich für die Sicherung und den Abbau oberflächennaher Bodenschätze dargestellt. Die im Plangebiet gelegenen Abgrabungsbetriebe stellten zum Teil erhebliche Eingriffe in einen wertvollen Landschaftsraum dar. Um diese Auswirkungen schon während des laufenden Abgrabungsbetriebes möglichst gering zu halten, sollten die notwendigen Flächeninanspruchnahmen für Gewinnung, Aufbereitung, Transport und sonstige Betriebsanlagen, wie z.B. Halden, auf das unumgänglich notwendige Maß beschränkt werden. Die zeichnerischen Darstellungen des GEP haben den Maßstab 1:50.000. Der Abgrabungsbereich „Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg“ ist auf den Karten Blatt 3 und Blatt 6 dargestellt.
10Am 29. Januar 2010 stellte die Beigeladene einen Antrag auf Erteilung einer Änderungsgenehmigung zur Erweiterung ihres Steinbruchs in Hagen-Hohenlimburg um 9,6 ha auf die Flächen Hagen, Gemarkung Hohenlimburg, Flur 8, Flurstücke 190, 197, und Iserlohn, Gemarkung Lethmathe, Flur 17, Flurstück 493.
11Unter dem 17. November 2009 benannte die Bezirksregierung Arnsberg die Beklagte nach § 3 Abs. 2 VwVfG NRW als zuständige Behörde mit der Begründung, die derzeit genehmigte Abbaufläche liege auf dem Gebiet der Beklagten, die das Verfahren bereits bearbeitet habe. Das Gebiet der Klägerin sei dagegen erstmalig durch die beantragte Erweiterung betroffen.
12Der Genehmigungsantrag der Beigeladenen lag in der Zeit vom 1. März 2010 bis einschließlich 31. März 2010 mit den zugehörigen Unterlagen in den Rathäusern der Klägerin und der Beklagten öffentlich aus. In der am 20. Februar 2010 veröffentlichten Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass die Möglichkeit zur Erhebung von Einwendungen in der Zeit vom 1. März 2010 bis einschließlich 15. April 2010 bestehe.
13Nachdem die Beklagte den Antrag der Beigeladenen mit Schreiben vom 8. Feb-ruar 2010 an die Klägerin weitergeleitet hatte, teilte diese unter dem 16. März 2010 mit, der Rat und der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung hätten sich in den Sitzungen vom 16. Februar 2010 und vom 11. März 2010 mit dem Vorhaben auseinandergesetzt. Sie lehnten die Erweiterung des Steinbruchs auf ihr Stadtgebiet aus grundsätzlichen Bedenken insbesondere in Bezug auf Lärm, Erschütterungen, Stäuben, Sprengtechnik, Aufbereitungsanlagen und Lagerstätten ab. Die Erweiterungsmaßnahme führe zu einem dauerhaften Verlust von rund 4 ha Waldflächen und stelle einen erheblichen Eingriff dar. Die Erlebniswirkung und die besondere Funktion des Hochplateaus mit bestimmten Biotoptypen und -formen würden nachhaltig und dauerhaft beeinträchtigt bzw. zerstört. Es sei geboten, diesen Bereich zukünftig dem Naturschutz zu widmen.
14Mit Schreiben vom 18. März 2010 erklärte die Bezirksregierung Arnsberg gegenüber der Beklagten, die geplante Erweiterung des Steinbruchs entspreche den Zielen der Raumordnung. Der vorgesehene Erweiterungsbereich liege im Interpretationsspielraum des bestehenden Abgrabungsbereichs.
15Die Beklagte bat die Klägerin mit Schreiben vom 26. Juli 2010, über ihr Einvernehmen nach § 36 Abs. 2 Satz 2 BauGB zu entscheiden.
16Mit Schreiben vom 24. September 2010 verweigerte die Klägerin das gemeindliche Einvernehmen. In ihrem aktuellen Flächennutzungsplan sei die betroffene Fläche ausdrücklich nicht als sonstige Abgrabungsfläche, sondern als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen; sie werde als Naherholungsgebiet genutzt. An dieser Ausweisung werde auch im Rahmen der Neuaufstellung des Flächen-nutzungsplans festgehalten. Auch die Festsetzungen des GEP stünden in Widerspruch zu der geplanten Erweiterung des Steinbruchs. Auf ihrem Stadtgebiet weise der GEP den Bereich der geplanten Steinbrucherweiterung vorrangig als „allgemeinen Freiraum- und Agrarbereich“ aus. Als Ziel werde in der Begründung zum GEP weiterhin ausgeführt, dass die oberirdische Gewinnung von Bodenschätzen aufgrund der Schonung von Natur, Landschaft, Grundwasser und Klima nur innerhalb der im GEP dargestellten Bereiche erfolgen solle. Darüber hinaus seien im Stadtentwicklungskonzept aus dem Jahr 2005 für den Erweiterungsbereich die Pflege und Entwicklung der bäuerlichen Kulturlandschaft als Ziel der Stadtentwicklung festgelegt. Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung habe sich in seiner Sitzung am 23. September 2010 erneut mit dieser Angelegenheit befasst und die Auffassung der Verwaltung ausdrücklich bestätigt.
17Die Beklagte wies mit Schreiben vom 15. Oktober 2010 auf Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Verweigerung des Einvernehmens hin. Der GEP lege auf der Grundlage des Landesentwicklungsprogramms die regionalen Ziele der Raumordnung für die Entwicklung des Regierungsbezirks und für alle raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen im Plangebiet fest. Anhang III zum GEP zeige dazu eine Gesamtübersicht des beplanten Raums im Maßstab 1:50.000. Der GEP benenne neben allgemeinen Festlegungen auch fest umrissene Ziele, die von allen öffentlichen Stellen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten seien. So lege Ziel 30 fest, dass innerhalb der in den Karten dargestellten Reservegebiete langfristig die Möglichkeit des Abbaus der Rohstoffe zu sichern sei. Dazu weise Karte 8 in einer Grobdarstellung den Steltenberg als ein Areal hochreinen Kalksteins aus. Die Darstellung auf Karte 9 A lasse deutlich erkennen, dass das Gebiet Letmathe als Rohstoffabbaugebiet gekennzeichnet sei. Diese Sichtweise decke sich mit der Stellungnahme der Bezirksregierung Arnsberg vom 18. März 2010. Weiterhin sei in Ziel 30 festgelegt, dass Reservegebiete für andere Nutzungen nur in Anspruch genommen werden dürften, wenn die Inanspruchnahme vorübergehender Art sei, die angestrebte Nutzung nicht außerhalb dieser Gebiete realisiert werden könne und die Nutzung der Lagerstätte langfristig nicht infrage gestellt werde. Bisher sei es scheinbar versäumt worden, den Flächennutzungsplan sowie das Stadtentwicklungskonzept an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Es werde um Stellungnahme bis zum 19. November 2010 gebeten. Der Stadtentwicklungsausschuss der Beklagten habe in der Sitzung am 14. September 2010 für den Bereich der Beklagten das gemeindliche Einvernehmen erteilt.
18Die Klägerin entgegnete mit Schreiben vom 8. November 2010, sie halte an der Versagung des Einvernehmens fest. Das Vorhaben widerspreche den Festsetzungen des GEP. Die Festlegung von Abgrabungsbereichen im Zuge eines regionalplanerischen Verfahrens erlange besondere Bedeutung, weil nach Ziel 31 Abs. 1 die oberirdische Gewinnung von Bodenschätzen nur innerhalb der zeichnerisch dargestellten Bereiche erfolgen dürfe. Mit einer solchen Festlegung entspreche der Planungsträger der Verpflichtung des LEP NRW, Abgrabungen nur unter größtmöglicher Schonung von Natur- und Landschaft, der Grundwasserbereiche usw. vorzunehmen. Aus der Darstellung als Reservefläche sei eine Anpassungspflicht nicht zwingend abzuleiten. Vielmehr sei es zunächst zwingend erforderlich, solche Flächen in einem hierfür vorgesehenen förmlichen Verfahren als Abgrabungsbereich festzulegen. Insofern stünden die Ausweisungen des Flächennutzungsplans sowie des Stadtentwicklungskonzepts und auch der Landschaftsplan Nr. 4 des Märkischen Kreises dem GEP nicht entgegen. Der Interpretationsspielraum bzw. eine fachgerechte Abwägung des GEP lasse hier durchaus den Schluss zu, dass sich durch die zeichnerische Darstellung eine klare Priorität zur Durchführung des Abbaus auf dem bereits nach einer förmlichen Abwägungsentscheidung des Planungsträgers dargestellten Bereich ableiten lasse. Ziel 31 GEP könne entnommen werden, dass sich aus der zeichnerischen Festlegung ein Rechtsanspruch auf Abgrabung nicht zwingend ergebe. Die Erläuterungen zu Ziel 31 GEP ließen erkennen, dass die gebotene Abwägungsentscheidung nicht ausschließlich in einem fachgesetzlichen Genehmigungsverfahren über die Zulassung eines Abbauvorhabens getroffen werden könne. Ferner sei darauf hinzuweisen, dass bereits der vorhandene Steinbruch einen enormen Eingriff in den Landschaftsraum darstelle.
19Mit Bescheid vom 5. Oktober 2011 genehmigte die Beklagte die beantragte Erweiterung des Steinbruchs. Unter Abschnitt VII. Nr. 6 ersetzte die Beklagte das gemeindliche Einvernehmen der Klägerin. Diese habe das nach § 36 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BauGB erforderliche Einvernehmen rechtswidrig versagt. Die amtliche Bekanntmachung des Genehmigungsbescheides wurde am 14. Oktober 2011 in der örtlichen Presse veröffentlicht.
20Die Klägerin hat am 8. November 2011 Klage erhoben. Zur Begründung hat sie vorgetragen, die Beklagte habe ihr Einvernehmen zu Unrecht ersetzt. Denn das Vorhaben der Beigeladenen widerspreche den Zielen des GEP. Entgegen Ziel 31 des GEP sei es zum großen Teil außerhalb des festgesetzten Abgrabungsbereichs geplant. Aus diesem Grunde verstoße das Vorhaben auch gegen ihren Flächennutzungsplan, der mit Ziel 30 GEP vereinbar sei. Der Flächennutzungsplan habe nicht angepasst werden müssen, da die Darstellung einer Fläche für die Landwirtschaft die langfristige Möglichkeit des Rohstoffabbaus nicht behindere.
21Die Klägerin hat beantragt,
22die immissionsschutzrechtliche Genehmigung der Beklagten vom 5. Oktober 2011 zur Erweiterung und zum Betrieb des Steinbruchs Steltenberg aufzuheben.
23Die Beklagte hat beantragt,
24die Klage abzuweisen.
25Sie hat angeführt, der GEP stehe dem Vorhaben nicht entgegen. Die Klägerin habe daher ihr Einvernehmen zu Unrecht versagt. Die Beklagte habe es ersetzen dürfen.
26Die Beigeladene hat beantragt,
27die Klage abzuweisen.
28Sie hat geltend gemacht, die Klägerin sei mit ihren bauplanungsrechtlichen Einwendungen gegen das Vorhaben bereits nach § 10 Abs. 3 Satz 5 BImSchG präkludiert. Das Vorhaben sei im Außenbereich privilegiert. Es scheitere insbesondere nicht an § 35 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BauGB. Zum einen fehle es an einer Raumbedeutsamkeit des Vorhabens, zum anderen widerspreche es keinen Zielen der Raumordnung. Soweit das Vorhaben außerhalb der unmittelbaren Abgrabungsfläche nach dem GEP ausgeführt werde, sei dies von dem aufgrund der Parzellenunschärfe der Darstellung gegebenen Interpretationsspielraum gedeckt.
29Das Verwaltungsgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die Klägerin habe ihr Einvernehmen in formeller und in materieller Hinsicht in Übereinstimmung mit den einschlägigen Vorschriften versagt. Die Klägerin sei mit ihren Einwendungen nicht präkludiert. Die Vorschrift des § 36 BauGB werde durch § 10 BImSchG nicht verdrängt. Im Übrigen habe die Klägerin innerhalb der Frist des § 10 Abs. 3 Satz 4 BImSchG genau die Einwendungen erhoben, wegen derer sie im Schreiben vom 24. September 2010 ihr Einvernehmen versagt habe. Die Stellungnahme der Gemeinde nach § 10 Abs. 5 BImSchG und ihre Einwendungen im Sinne von § 10 Abs. 3 Satz 4 BImSchG könnten in einem Schriftstück zusammengefasst werden. Das Vorhaben der Beigeladenen sei nicht mit § 35 Abs. 3 Satz 2 1. Halbsatz BauGB vereinbar. Es sei raumbedeutsam. In den Blick zu nehmen sei hierbei nicht allein die Erweiterungsfläche von 9,6 ha, sondern der Steinbruchbetrieb insgesamt, der nach der Erweiterung eine Fläche von 44,6 ha in Anspruch nehme. Das Vorhaben sei auch dann als raumbedeutsam einzustufen, wenn die zusätzliche Abgrabungsfläche isoliert betrachtet werde. Denn § 1 Satz 3 Nr. 17 Raumordnungsverordnung (RoV) schließe die Feststellung nicht aus, dass auch ein Vorhaben von weniger als 10 ha beanspruchter Fläche raumbedeutsam sein könne. Die Raumbedeutsamkeit ergebe sich daraus, dass die geplante Anlage wegen ihrer Größe und wegen der vom Standort aus bestehenden Fernsicht erheblich auf den Raum und seine Landschaft einwirke. Das Vorhaben der Beigeladenen widerspreche den Zielen der Raumordnung im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB, denn es sei nicht mit Ziel 31 Absatz 1 Satz 1 GEP vereinbar. Die dort getroffene Regelung, wonach die oberirdische Gewinnung von Bodenschätzen nur innerhalb der zeichnerisch dargestellten Bereiche erfolgen dürfe, sei ein Ziel der Raumordnung. Die beabsichtigte Erweiterung laufe diesem Ziel zuwider, weil es nicht innerhalb des zeichnerisch dargestellten Abgrabungsbereichs ausgeführt werden solle. Ausgehend von der zeichnerischen Darstellung liege der geplante Abbaubereich außerhalb des Abgrabungsbereichs. Das Vorhaben könne auch nicht aufgrund der Ausnahmevorschrift in Ziel 31 Absatz 1 Satz 2 GEP zugelassen werden. Diese Regelung betreffe ausschließlich genehmigte Abgrabungen außerhalb der dargestellten Abgrabungsbereiche, während der genehmigte Steinbruch der Beigeladenen innerhalb des für ihn festgelegten Abgrabungsbereichs liege. Etwas anderes folge auch nicht daraus, dass die Fläche in einem so genannten Reservegebiet liege. In den Reservegebieten sei derzeit ein Abbau nicht zulässig, weil diese erst für den späteren Abbau (nach Ablauf von 25 Jahren) vorgesehen seien und es sich derzeit noch nicht um Abgrabungsbereiche handele. Die Umwandlung dieser Flächen sei einer späteren Überarbeitung des Regionalplans vorbehalten. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.
30Die Beklagte und die Beigeladene haben fristgerecht Berufung gegen das Urteil eingelegt.
31Die Beklagte führt zur Begründung ihrer Berufung im Wesentlichen aus: Das Verwaltungsgericht habe den Genehmigungsbescheid zu Unrecht aufgehoben. Sie habe das rechtswidrig verweigerte Einvernehmen der Klägerin zulässig ersetzt. Das Vorhaben sei nicht raumbedeutsam. Die Erweiterung, die allein in den Blick zu nehmen sei, entspreche der durch die Regionalplanung langfristig verfolgten Zielsetzung in einem Bereich, der für den Abbau von oberflächennahen Rohstoffen prädestiniert sei. Selbst wenn man die Raumbedeutsamkeit des Vorhabens unterstelle, sei jedenfalls eine Unvereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung nicht feststellbar. Mit Rücksicht auf die fachlichen Stellungnahmen der Bezirksregierung Arnsberg vom 18. März 2010 und vom 25. September 2012, des Regionalverbandes Ruhr vom 16. März 2010 und des Umweltministers des Landes NRW aus März 2012 sei davon auszugehen, dass die streitbefangene Erweiterungsfläche von den Zielen der Raumordnung mit erfasst sei. Dass sich die Abgrabungsfläche nicht exakt innerhalb der vom GEP vorgegebenen Grenzlinien befinde, sei unschädlich. Die Ziele der regionalen Raumplanung seien nicht parzellenscharf definiert. Aufgrund der Parzellenunschärfe sei die Abgrenzung der Bereiche, innerhalb derer ein Abbau oberflächennaher Bodenschätze zulässig sei, interpretierbar und bedürfe der Konkretisierung im nachgelagerten fach- oder bauleitplanerischen Verfahren. Die Frage einer unzulässigen Überschreitung des bestehenden Interpretationsspielraums könne nicht pauschal, sondern nur einzelfallbezogen geprüft und beantwortet werden. Hierbei sei festzustellen, dass die Überschreitung im Mittel etwa 140 m betrage. Die Größe des Erweiterungsbereichs betrage etwa 10 ha, davon lägen etwa 7,4 ha außerhalb des gekennzeichneten Abgrabungsbereichs. Wenn keine besonderen Ziele der Raumordnung entgegenstünden und die Größe der außerhalb liegenden Fläche in einem angemessenen Verhältnis zur Ursprungsfläche stehe, sei in der Praxis eine Grenzüberschreitung von 200 m als Faustregel für einen maximalen Interpretationsspielraum anzusetzen. Bei Abgrabungsbereichen ergäben sich weitere Einschränkungen z.B. aufgrund der zu erwartenden Rohstoffmenge. Das Verwaltungsgericht habe es versäumt, die einschlägige Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) und des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) zur gebietsbezogenen Darstellung von Windvorrangzonen in Gebietsentwicklungsplänen heranzuziehen. Wenn das OVG NRW bei einem Maßstab von 1: 25.000 einen Interpretationsspielraum von mindestens 50 m zulasse, könne dies bei einem kleineren Maßstab von - wie hier - 1:50.000 nur bedeuten, dass in einem solchen Fall ein Interpretationsspielraum von mindestens 100 m bestehe.
32Die Beklagte beantragt,
33das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 28. Januar 2013 abzuändern und die Klage abzuweisen.
34Die Beigeladene teilt die Auffassung der Beklagten, das Verwaltungsgericht habe den Genehmigungsbescheid zu Unrecht aufgehoben. Die Klägerin habe innerhalb der Einwendungsfrist des immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens keine Einwendungen gegen das Erweiterungsvorhaben der Beigeladenen erhoben, insbesondere nicht dessen Unvereinbarkeit mit § 35 BauGB gerügt. Ohne förmliche Einwendungen innerhalb der Einwendungsfrist sei die Klägerin mit Abwehransprüchen gegen die erteilte Genehmigung nach § 10 Abs. 3 Satz 5 BImSchG ausgeschlossen. Der Einwendungsausschluss des § 10 Abs. 3 Satz 5 BImSchG erstrecke sich auch auf die Vorschriften des Planungsrechts und betreffe auch Gemeinden, die gegen eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung klagten. Diese könnten sich nicht damit begnügen, das Einvernehmen im Sinne von § 36 BauGB zu versagen und dann gegen eine Ersetzung des Einvernehmens zu klagen. Klagen der Gemeinden gegen eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung könnten nur dann erfolgreich sein, wenn sie nicht nur ihr Einvernehmen nach § 36 BauGB versagten, sondern innerhalb der Einwendungsfrist auch die planungsrechtliche Unzulässigkeit des Vorhabens rügten. Da die Klägerin innerhalb der Einwendungsfrist weder eine Verletzung ihrer Planungshoheit noch eine planungsrechtliche Unzulässigkeit des Erweiterungsvorhaben gerügt bzw. ihr Einvernehmen versagt habe, sei sie nicht berechtigt, eine Klage gegen die für die Erweiterung des Abgrabungsvorhabens erteilte immissionsschutzrechtliche Genehmigung auf eine Verletzung ihrer Planungshoheit zu stützen.
35Darüber hinaus habe die Beklagte das Einvernehmen zu Recht ersetzt. Das Erweiterungsvorhaben der Beigeladenen sei mit § 35 BauGB vereinbar. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei das Vorhaben nicht raumbedeutsam. Im Regelfall beginne die Raumbedeutsamkeit eines Vorhabens bezogen auf die Regionalplanung ab einer Größe von 10 ha. Dafür, dass im Regelfall erst eine Überschreitung der Schwelle von 10 ha bei einem Abbauvorhaben die Annahme rechtfertige, dass das Vorhaben raumbedeutsam sei, spreche auch § 1 Satz 3 Nr. 17 RoV. Zwar könne auch ein Vorhaben unterhalb von 10 ha für die Regionalplanung raumbedeutsam sein, dies sei jedoch als Ausnahme vom Regelfall begründungsbedürftig. Da ein mögliches raumplanerisch zu berücksichtigendes Konfliktpotenzial des vorhandenen Steinbruchs durch ein Ziel der Raumordnung im Regionalplan bereits abschließend und verbindlich planerisch bewältigt und abgewogen worden sei, komme es mit Blick auf den regionalplanerisch gesicherten Standort allein auf die Erweiterungsfläche an.
36Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts führe Ziel 31 GEP auch nicht zu einer zwingenden Ausschlusswirkung an anderen Stellen des Plangebietes im Sinne eines Eignungsgebietes, insbesondere nicht bezogen auf das unmittelbar benachbarte Reservegebiet. Ziel 31 Absatz 1 Satz 2 GEP schwäche zudem die Beschränkung ab. Denn danach dürfen außerhalb der Abgrabungsbereiche gelegene und genehmigte Abgrabungen ausnahmsweise erweitert werden. Ziel 31 GEP solle ferner nicht eine Abgrabung in dem unmittelbar benachbarten Reservegebiet ausschließen. Dies ergebe sich in seinem Zusammenspiel mit Ziel 30 GEP. Ziel 31 GEP wolle vielmehr zunächst sicherstellen, dass die Bodenschätze innerhalb des Abgrabungsbereichs und erst danach im Reservegebiet gewonnen werden sollen. Vorliegend sei die Zielaussage detailgenau dargestellt worden. Liege keine parzellenscharfe Abgrenzung des Abgrabungsbereichs vor, könne einem Erweiterungsvorhaben, das sich aus dem durch ein Ziel der Raumordnung festgelegten Abgrabungsbereich in einen Randbereich hinein entwickle, kein Verstoß gegen diese Planung vorgeworfen werden. Die planerische Festsetzung, die für eine Konzentration von bestimmten Vorhaben auf bestimmte Flächen im Plangebiet sorgen wolle, müsse auf einer hinreichenden planerischen Abwägung beruhen. Die Notwendigkeit eines schlüssigen Gesamtkonzepts auf der Basis einer umfassenden planerischen Abwägung gelte auch für Abgrabungskonzentrationszonen. Vorliegend sei davon auszugehen, dass eine konkrete, auf nachvollziehbaren Kriterien beruhende und einen verbindlichen Ausschluss von Abgrabungen auf bestimmten Grundstücken abzielende Abwägung nicht stattgefunden habe. Es handele sich vielmehr lediglich um eine Grobplanung auf der Grundlage einer Bedarfsprognose, die einen verbindlichen Ausschluss von Abgrabungen außerhalb der Abgrabungsbereiche, insbesondere in den Reservebereichen, nicht rechtfertige. Die abschließende Entscheidung, welche Flächen abgegraben werden können, sei ausdrücklich den nachfolgenden fachgesetzlichen Verfahren überlassen. Die Bezirksregierung Arnsberg habe in ihrer Stellungnahme vom 25. September 2012 die planerischen Überlegungen, die bei der Darstellung im GEP maßgeblich gewesen seien, erläutert. Gehe man davon aus, dass die zeichnerische Darstellung und Festlegung nicht parzellenscharf sei, dann ergebe sich nach der Rechtsprechung des OVG NRW ein Interpretationsspielraum, der bei einem Maßstab von 1:25.000 bei mindestens 50 m liege. Das Verwaltungsgericht habe zudem keine umfassende Unvereinbarkeit des Erweiterungsvorhabens mit dem Ziel der Raumordnung feststellen dürfen, sondern sich darauf beschränken müssen, eine solche Unvereinbarkeit dort anzunehmen, wo es selbst die Grenze der Interpretation, die der gerichtlichen Kontrolle entzogen sei, überschritten gesehen habe. Der im Plan selbst vorgesehene Ausnahmetatbestand in Ziel 31 diene ersichtlich dem Bestandsschutz genehmigter Betriebe, der sich auch auf dessen Erweiterung erstrecken solle. Dieser Schutz genehmigter Betriebe solle nach dem Willen des Plangebers unabhängig davon gelten, ob diese Betriebe, wenn schon nicht in einem Abgrabungsbereich, so doch zumindest in einem Reservegebiet liegen.
37Schließlich könne sich eine Rechtsverletzung der Klägerin ausschließlich auf ihr Gemeindegebiet beziehen. Eine vollständige Aufhebung der Erweiterungsgenehmigung - auch, soweit sie sich auf das Gebiet der Beklagten beziehe - sei daher ohnehin nicht geboten.
38Die Beigeladene beantragt,
39das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 28. Januar 2013 abzuändern und die Klage abzuweisen.
40Die Klägerin beantragt,
41die Berufungen zurückzuweisen.
42Zur Begründung macht sie geltend, die Präklusionsvorschrift des § 10 Abs. 3 Satz 5 BImSchG greife im vorliegenden Fall nicht ein, weil es um die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gemäß § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB gehe. Dies sei von ihr zu Recht aus planungsrechtlichen Gründen im Sinne des §§ 36 Abs. 2, 35 Abs. 3 BauGB versagt worden. Zwar sei eine Gemeinde im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren zur Wahrung ihrer Rechte in einem späteren Verwaltungsprozess grundsätzlich gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4 BImSchG verpflichtet, fristgerecht Einwendungen zu erheben. Die durch die Verletzung dieser Pflicht ausgelöste Präklusion erstrecke sich jedoch nicht auf diejenigen Gründe, welche die Verweigerung des nach § 36 Abs. 1 BauGB erforderlichen gemeindlichen Einvernehmens betreffen, d.h. die in § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB genannten planungsrechtlichen Gründe. § 36 Abs. 1 BauGB diene der verfahrensrechtlichen Absicherung der verfassungsrechtlich gewährleisteten gemeindlichen Planungshoheit. Aufgrund der verfassungsrechtlichen Verankerung des § 36 BauGB bestehe auch keine Begründungspflicht. Die Beklagte habe das Einvernehmen zu Unrecht ersetzt, weil das Vorhaben der Beigeladenen öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtige. Es sei mit Ziel 31 GEP als Ziel der Raumordnung im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 2, 2. Halbsatz BauGB unvereinbar. Ferner widerspreche es den Darstellungen ihres Flächennutzungsplans im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB und beeinträchtige gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert. Schließlich werde das Landschaftsbild verunstaltet, und es sei im Gebietsentwicklungsplan eine Ausweisung an anderer Stelle im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB erfolgt.
43Bei der Beurteilung der Raumbedeutsamkeit des Vorhabens nach § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB sei der gesamte Steinbruch, der sich nach der Erweiterung auf eine Fläche von 44,6 ha erstrecke, zu berücksichtigen. Würde man für die Frage der Raumbedeutsamkeit eines Erweiterungsvorhabens nur die Größe der jeweiligen Erweiterungsfläche zugrunde legen, könnten die Vorschriften des Raumordnungsrechts im Zuge einer schrittweisen Erweiterung von raumrelevanten Vorhaben unterlaufen werden. Eine Mindestgröße von 10 ha, welche die Beigeladene als Voraussetzung für die Raumbedeutsamkeit eines Vorhabens einführe, sehe das Gesetz nicht vor. Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 6 ROG seien Planungen und Maßnahmen raumbedeutsam, durch die Raum in Anspruch genommen oder die räumliche Entwicklung oder Funktion eines Gebietes beeinflusst werde. Die Rauminanspruchnahme sei bei einem Abbauvorhaben offensichtlich. Das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil zu Recht die Versuche der Beigeladenen zurückgewiesen, eine starre Grenze aus § 1 Satz 3 Nr. 17 RoV herzuleiten. Abgrabungen verbrauchten typischerweise Raum und seien zudem kontinuierlich auf Ausdehnung angelegt. Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeute dies, dass die Raumbedeutsamkeit des Vorhabens bereits nach den genannten Kriterien trotz der Größe der Erweiterungsfläche von knapp unter 10 ha ohne weiteres gegeben sei. Eine Raumbedeutsamkeit folge zudem aus der nachhaltigen Veränderung des Geländeprofils. Die Raumbedeutsamkeit ergebe sich auch daraus, dass die Erweiterung um 9,6 ha nach dem Vortrag der Beigeladenen für die Fortführung ihres Betriebes erforderlich sei und dieser von der Erteilung der hier strittigen Erweiterungsgenehmigung abhänge.
44Die Genehmigung verstoße gegen Ziel 31 GEP. Dieses formuliere strikte Vorgaben. Dies werde auch nicht durch die in Satz 2 vorgesehene Ausnahme in Frage gestellt. Ziele der Raumordnung dürften eine Regel-Ausnahme-Struktur aufweisen, sofern sich die Ausnahmetatbestände zumindest aus der Begründung des Ziels eindeutig erschließen ließen. Die beantragte Steinbrucherweiterung sei schon deshalb nicht vom Ausnahmetatbestand des Ziels 31 Absatz 1 Satz 2 GEP gedeckt, weil die Erweiterung eine innerhalb eines Abgrabungsbereiches gelegene genehmigte Abgrabungsfläche betreffe. Auch die Nachbarschaft zum Reservegebiet stelle die Verbindlichkeit der Zielaussage nicht in Frage. Das Reservegebiet solle lediglich die Möglichkeit eines Abbaus durch Ausschluss entgegenstehender Nutzung für die Zukunft sichern.
45Die Vorgaben für die Ausweisung von Konzentrationszonen für Windenergieanlagen in Flächennutzungsplänen seien auf die Ausweisung von Rohstoffbereichen in Regionalplänen nicht übertragbar. Ungeachtet dessen liege ein schlüssiges Planungskonzept vor. Wie sich aus den Erläuterungen zu Ziel 31 GEP ergebe, sei die Darstellung der einzelnen Abgrabungsbereiche das Ergebnis einer Abwägung der jeweiligen regionalplanerisch relevanten Belange, insbesondere des besonderen Gewichts des Abbaus oberflächennaher Bodenschätze einerseits und der Verpflichtung andererseits, Abgrabungen unter größtmöglicher Schonung von Natur und Landschaft, der Grundwasserschutzes und des Klimas vorzunehmen.
46Die Erweiterung überschreite unstreitig die in der zeichnerischen Darstellung des GEP vorgesehene Grenze des Abgrabungsbereichs um durchschnittlich etwa 150 m. Nach dem Willen des Plangebers sei aufgrund der naturgemäß groben Darstellungsebene der Regionalplanung eine parzellenscharfe Abgrenzung des Abgrabungsbereichs nicht gewollt, sondern der Genehmigungsbehörde sollte ein gewisser Interpretationsspielraum zugestanden werden. Ziel 31 GEP nehme die zeichnerische Darstellung ausdrücklich in Bezug. Eine Überschreitung der im GEP zeichnerisch dargestellten Grenze von ca. 150 m sei vom Interpretationsspielraum der Genehmigungsbehörde nicht gedeckt.
47Darüber hinaus stehe die Steinbrucherweiterung in Widerspruch zu den Darstellungen ihres Flächennutzungsplans, welcher in diesem Bereich eine Fläche für die Landwirtschaft ausweise, und verstoße insofern gegen § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die Ersetzung des Einvernehmens sei schließlich auch deshalb rechtswidrig, weil das genehmigte Vorhaben zu einer schweren Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart und des Erholungswerts der Landschaft und zu einer Verunstaltung des Landschaftsbildes führe (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB).
48Die Verletzung des gemeindlichen Selbstverwaltungsrechts im Sinn des Art. 28 Abs. 2 GG sei unabhängig vom Gegenstand des Einvernehmens und unteilbar. Die von der Beigeladenen ins Auge gefasste Teilabweisung der Klage wäre daher auch dann nicht möglich, wenn man als Klagegegenstand nicht die Ersetzung des Einvernehmens, sondern das beantragte Vorhaben ansähe.
49Hinsichtlich des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung des Senats vom 30. September 2014 verwiesen.
50Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten, die von der Klägerin und der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge sowie die Aufstellungsvorgänge des Regionalverbandes Ruhr zum GEP und das Exemplar des GEP der Bezirksregierung Arnsberg.
51E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
52Die Berufungen der Beklagten und der Beigeladenen haben keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der Klage der Klägerin gegen den immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsbescheid der Beklagten vom 5. Oktober 2011 zu Recht stattgegeben.
53Die Klage ist begründet. Der Genehmigungsbescheid der Beklagten vom 5. Oktober 2011 hinsichtlich der Erweiterung des Steinbruchs der Beigeladenen auf die Grundstücke Stadt Hagen, Gemarkung Hohenlimburg, Flur 8, Flurstücke 190, 197, und Stadt Iserlohn, Gemarkung Letmathe, Flur 17, Flurstück 493, ist rechtswidrig, weil die Beklagte das gemeindliche Einvernehmen der Klägerin zu Unrecht ersetzt hat. Die Klägerin ist dadurch in ihren Rechten verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
54Nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB wird über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben nach den §§ 31 und 33 bis 35 BauGB im bauaufsichtlichen Verfahren von den Baugenehmigungsbehörden im Einvernehmen mit der Gemeinde entschieden. Das Einvernehmen der Gemeinde ist auch erforderlich, wenn - wie hier im immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren aufgrund der Konzentrationswirkung des § 13 BImSchG - in einem anderen Verfahren über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit entschieden wird, § 36 Abs. 1 Satz 2, 1. Halbsatz BauGB. Es darf nach § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB nur aus den sich aus den §§ 31, 33, 34 und 35 BauGB ergebenden Gründen versagt werden. Wird es rechtswidrig versagt, kann die nach Landesrecht zuständige Behörde es ersetzen, § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB.
55Die Beklagte durfte das Einvernehmen der Klägerin nicht nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB ersetzen. Die Klägerin hat ihr Einvernehmen zu Recht versagt. Das Abbauvorhaben der Beigeladenen ist bauplanungsrechtlich unzulässig.
56I. Die Klägerin ist nicht gehindert, sich auf die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit des Vorhabens zu berufen. Sie ist mit diesem Vortrag - anders als die Beigeladene meint - nicht in Anwendung der Vorschrift des § 10 Abs. 3 Satz 5 BImSchG präkludiert.
57Nach § 10 Abs. 3 Satz 4 BImSchG kann bis zwei Wochen nach Ablauf der Auslegungsfrist die Öffentlichkeit gegenüber der zuständigen Behörde Einwendungen erheben. Berechtigt, Einwendungen zu erheben, ist jedermann. Die Betroffenheit in einem Recht oder einem rechtlichen Interesse ist nicht notwendig. Mit Ablauf der Einwendungsfrist sind gemäß § 10 Abs. 3 Satz 5 BImSchG alle Einwendungen ausgeschlossen, die nicht auf besonderen privatrechtlichen Titeln beruhen. Eine Präklusion wird nur dann vermieden, wenn und soweit die Einwendungen ausreichend begründet werden. Der Einwendende muss „in groben Zügen“ das seiner Ansicht nach gefährdete Rechtsgut bezeichnen und die befürchtete Beeinträchtigung darlegen.
58Vgl. zu § 10 Abs. 3 BImSchG: Jarass, BImSchG, 10. Auflage 2013, § 10 Rn. 71, 90 ff. und 97, und Dietlein, in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Band III, Stand 71. Lieferung 2014, § 10 BImSchG, Rn. 126 ff. und 155 ff., jeweils m.w.N.
59Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung muss auch eine (Nachbar)Gemeinde als Teil der Öffentlichkeit form- und fristgerecht - ggf. bauplanungsrechtliche - Einwendungen erheben, wenn sie sich die Möglichkeit offenhalten will, diese klageweise geltend zu machen. Dabei muss ihr Vorbringen ebenfalls so konkret sein, dass die Behörde erkennen kann, in welcher Weise sie bestimmte Belange einer näheren Betrachtung unterziehen soll.
60Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Juli 2008 - 7 B 19.08 -, BImSchG-Rspr §10 Nr. 96, juris Rn. 10, für den Fall, dass es nicht des Einvernehmens der klagenden Stadt bedarf.
61Dies gilt allerdings nicht, wenn die Gemeinde, auf deren Gebiet das Bauvorhaben verwirklicht werden soll (Standortgemeinde), sich im Zusammenhang mit ihrem gemeindlichen Einvernehmen auf die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit des Vorhabens beruft. Dieses Vorbringen der Gemeinde unterliegt nicht (auch) den Verfahrensvorschriften der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 10 Abs. 3 BImSchG, sondern ausschließlich dem speziellen Mitwirkungsverfahren des § 36 BauGB. § 36 Abs. 1 Satz 2 BauGB stellt klar, dass das gemeindliche Einvernehmen auch im immissionsschutzrechtlichen Verfahren ein verwaltungsinterner Mitwirkungsakt ist; es wird nicht von der Konzentrationswirkung des § 13 BImSchG erfasst.
62Vgl. Seibert, in: Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Band III, Stand 71. Lieferung 2014, § 13 BImSchG, Rn. 109
63Das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB ist eine qualifizierte Form der Beteiligung der Gemeinde an der Entscheidung der (Bau)Genehmigungsbehörde. Es dient der Sicherung der gemeindlichen Planungshoheit im Genehmigungsverfahren. Die Mitwirkungsbefugnis der Gemeinde ist mehr als ein Anhörungsrecht; die Genehmigungsbehörde ist vorbehaltlich der Ersetzungsbefugnis grundsätzlich gehindert, eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn die Gemeinde ihr Einvernehmen verweigert hat. Ist der Anwendungsbereich des § 36 Abs. 1 BauGB - wie hier - eröffnet, entfaltet sich dessen planungsrechtliche Schutzfunktion, und die materiell- und verfahrensrechtlichen Regelungen des § 36 Abs. 2 BauGB finden Anwendung.
64Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band III, Stand Januar 2014, § 36 Rn. 9, 12, 16, 23, 26 und 43, m.w.N.; Scheidler, Rechtsnatur und Wirkungen der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung - Einbindung der Gemeinde, LKRZ 9/2010, 326, 330.
65§ 36 BauGB regelt unter anderem, dass das Einvernehmen bzw. die Zustimmung der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten nach Eingang des entsprechenden Ersuchens zu erteilen ist. Diese Frist beginnt nach der Rechtsprechung erst mit der Vorlage eines bauplanungsrechtlich beurteilungsreifen Antrags. Kommt die Gemeinde ihrer Mitwirkungslast nicht fristgemäß nach, gilt ihr Einvernehmen als erteilt, § 36 Abs. 2 S. 2 BauGB. Hat die Gemeinde das Einvernehmen rechtzeitig aus sich aus § 35 BauGB ergebenen Gründen versagt, sind dessen Voraussetzungen auf ein Rechtsmittel der Gemeinde gegen die (Bau)Genehmigung in vollem Umfang nachzuprüfen. Gegenstand eines solchen Rechtsmittelverfahrens ist die Prüfung, ob die Gemeinde ihr Einvernehmen rechtmäßig oder rechtswidrig versagt hat. Maßstab hierfür sind §§ 31, 33, 34 und 35 sowie gegebenenfalls §§ 14 und 15 BauGB. Diese Prüfung ist nicht auf die bauplanungsrechtlichen Gründe beschränkt, auf die die Gemeinde die Versagung ihres Einvernehmens gestützt hat. Das Recht der Gemeinde, ihr Einvernehmen zu einem Außenbereichsvorhaben zu verweigern, ist nicht mit der Obliegenheit verbunden, die Entscheidung zu begründen.
66Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band III, Stand Januar 2014, § 36 Rn. 43; BVerwG, Urteile vom 16. September 2004 - 4 C 7.03 -, BVerwGE 122, 13, juris Rn. 15 ff., vom 20. Mai 2010 - 4 C 7.09 - BVerwGE 137, 74, juris Rn. 34, und vom 1. Juli 2010 - 4 C 4.08 -, BVerwGE 137, 247, juris Rn. 32.
67Diese spezialgesetzlichen Regelungen zum Schutz der kommunalen Planungshoheit würden unterlaufen, wenn sie von den - einem anderen Ziel dienenden und inhaltlich abweichenden - Verfahrensvorschriften der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 10 Abs. 3 BImSchG überlagert würden.
68II. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des im Außenbereich gelegenen Vorhabens der Beigeladenen bestimmt sich vorliegend nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Danach ist ein Vorhaben im Außenbereich nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es (unter anderem) einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient. Das Vorhaben erfüllt zwar den Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (1). Ihm stehen jedoch öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 BauGB entgegen ( 2).
691. Das Vorhaben der Beigeladenen ist ein ortsgebundener gewerblicher Betrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB. Ein Steinbruch kann nur an der Stelle betrieben werden, an der sich das abzubauende Gestein - hier hochreiner Kalkstein - aufgrund der geologischen Eigenart der Umgebung befindet. Anhaltspunkte dafür, dass das Erweiterungsvorhaben dem Betrieb der Beigeladenen nicht dienen würde, liegen nicht vor. Das Merkmal des "Dienens" setzt voraus, dass ein vernünftiger Betriebsinhaber unter Beachtung des Gebots größtmöglicher Schonung des Außenbereichs das Vorhaben an diesem Standort und mit etwa gleichem Umfang durchführen würde. Das Erfordernis des "Dienens" ist zwar nicht schon dann erfüllt, wenn ein Vorhaben für den gewerblichen Betrieb nur förderlich ist. Andererseits verlangt es aber auch nicht, dass es für den Betrieb unentbehrlich ist.
70Vgl. OVG NRW, Urteil vom 23. April 2002 - 8 A 3365/99 -, NuR 2002, 625, juris Rn. 7, m.w.N.
71Gemessen hieran war die Entscheidung für eine Erweiterung des Abgrabungsbetriebes sachgerecht; nach dem Vortrag der Beigeladenen ist die Erschließung neuer Abgrabungsbereiche erforderlich, weil sich die Qualität des Kalksteins in den vorhandenen Abgrabungsbereichen verschlechtert und der Abbaustandort langfristig gesichert werden soll.
722. Dem Vorhaben stehen jedoch öffentliche Belange entgegen. Aus dem Umstand, dass privilegierten Vorhaben ein besonders starkes Gewicht zukommt, folgt nicht, dass sie an jedem beliebigen Standort im Außenbereich zulässig sind. Auch für privilegierte Anlagen gilt das Gebot der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs. Mit § 35 Abs. 1 BauGB hat der Gesetzgeber den Außenbereich insbesondere nicht generell als Baubereich für privilegierte Vorhaben freigegeben, sondern die Zulässigkeit solcher Vorhaben von der Einzelfallprüfung abhängig gemacht, ob ihnen an einem konkreten Standort öffentliche Belange entgegenstehen.
73Vgl. BVerwG, Urteile vom 19. Juni 1991 - 4 C 11.89 -, BauR 1991, 579, juris Rn. 27, vom 20. Januar 1984 - 4 C 43.81 -, BVerwGE 68, 311, juris Rn. 18, und vom 22. Mai 1987 - 4 C 57.84 -, BVerwGE 77, 300, juris Rn. 22.
74Es kann offen bleiben, ob die Erweiterung des Steinbruchs ‑ wie die Klägerin meint ‑ den Darstellungen ihres Flächennutzungsplans widerspricht (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) oder ob sie zu einer schweren Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart und des Erholungswerts der Landschaft nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB führt. Das Vorhaben ist jedenfalls nach § 35 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BauGB unzulässig. Ihm stehen die Festsetzungen des Gebietsentwicklungsplans Regierungsbezirk Arnsberg Teilabschnitt Oberbereiche Bochum und Hagen (Bochum, Herne, Hagen, Ennepe-Ruhr-Kreis, Märkischer Kreis), nachfolgend: GEP, entgegen.
75Das Vorhaben ist raumbedeutsam im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB (dazu a). Der GEP legt in Kapitel 3.5. Ziel 31 Absatz 1 Bereiche für den Abbau oberflächennaher Bodenschätze fest, die die in § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB für den Regelfall angeordnete Ausschlusswirkung entfalten (dazu b). Die Fläche des Erweiterungsvorhabens liegt auf dem Stadtgebiet der Klägerin teilweise außerhalb des wirksam für den Abbau hochreinen Kalksteins festgesetzten Vorranggebiets „Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg“ (dazu c). Eine Ausnahme vom Regelfall des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB liegt nicht vor (dazu d). Eine lediglich teilweise Aufhebung des angefochtenen Genehmigungsbescheides kommt nicht in Betracht (dazu e).
76a) Das Vorhaben ist raumbedeutsam. Ziele der Raumordnung können die Rechtswirkungen des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB nur bei raumbedeutsamen Vorhaben herbeiführen, vgl. § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB.
77Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. März 2003 - 4 C 4.02 -, BVerwGE 118, 33, juris Rn. 10, und Beschluss vom 2. August 2002 - 4 B 36.02 -, BauR 2003, 837, juris Rn. 6; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/ Krautz-berger, BauGB, Band II, Stand: Januar 2014, § 35 Rn. 128.
78Raumbedeutsam ist ein Vorhaben nach der maßgeblichen Wertung des Bundesgesetzgebers in § 3 Nr. 6 ROG in der Fassung des Bau- und Raumordnungsgesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, 2102) - ROG 1998 - dann, wenn es Raum in Anspruch nimmt oder die räumliche Entwicklung oder Funktion eines Gebiets beeinflusst. Ob ein Vorhaben in diesem Sinne raumbedeutsam ist, beurteilt sich nach den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls. Die Größe der Fläche von Abgrabungen ist dabei nur eines von mehreren Kriterien zur Beurteilung ihrer Raumbedeutsamkeit. Auch die Regelung des § 1 Satz 1, Satz 3 Nr. 17 RoV bestimmt keine zwingende flächenmäßige Untergrenze für die Raumbedeutsamkeit von Abbauvorhaben. Nach dieser Vorschrift soll für - wie hier - andere als bergbauliche Vorhaben zum Abbau von oberflächennahen Rohstoffen mit einer vom Vorhaben beanspruchten Gesamtfläche von 10 ha oder mehr ein Raumordnungsverfahren durchgeführt werden, wenn sie im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben. Schon dem Wortlaut nach besteht danach bei einer Gesamtfläche von mehr als 10 ha lediglich ein starkes Indiz, dass ein Abbauvorhaben im Rahmen einer Einzelfallwürdigung sowohl als raumbedeutsam als auch als überörtlich bedeutsam qualifiziert werden kann. Dass eine kleinere Fläche grundsätzlich nicht oder auch nur im Ausnahmefall raumbedeutsam sein könnte, wird hier weder geregelt noch unterstellt.
79Weitere Kriterien für die Raumbedeutsamkeit eines Vorhabens sind dessen Standort und seine Auswirkung auf das verfolgte Planungsziel.
80Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. März 2003 - 4 C 4.02 -, BVerwGE 118, 33, juris Rn. 11; OVG NRW, Urteil vom 3. Dezember 2009 - 20 A 628/05 -, ZfB 2010, 5, juris Rn. 103
81Das Erweiterungsvorhaben der Beigeladenen beansprucht und beeinflusst nach seiner Größe, Lage und Zweckbestimmung den Raum. Die geplante Erweiterung nimmt eine Fläche von etwa 9,6 ha in Anspruch. Die beabsichtigte Abgrabung führt auf der gesamten Erweiterungsfläche zu intensiven - auch mit Rekultivierungsmaßnahmen nicht vollständig rückgängig zu machenden und den vorhandenen Raum damit letztlich verbrauchenden - Eingriffen in die Natur und Landschaft im Außenbereich. Das Verwaltungsgericht hat ferner zutreffend darauf hingewiesen, dass das Landschaftsbild durch die beabsichtigte Abgrabung einer bestehenden Anhöhe eine besonders einschneidende und nachhaltige Veränderung erfahren wird.
82b) Die Ausweisung des Vorranggebiets „Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg“ für den Abbau von hochreinem Kalkstein in Ziel 31 Absatz 1 Satz 1 GEP entfaltet die Ausschlusswirkung des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB.
83§ 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB stellt u.a. die Durchführung raumbedeutsamer Abgrabungen als Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB im gemeindlichen Außenbereich unter einen Planungsvorbehalt, der sich an die Gemeinden als Träger der Flächennutzungsplanung und an die Träger der Raumordnungsplanung, insbesondere der Regionalplanung, richtet. Der Planungsvorbehalt setzt gebietsbezogene Festlegungen des Plangebers über die Festlegung von Abgrabungsbereichen an bestimmten Standorten voraus, durch die zugleich ein Ausschluss der Vorhaben an anderer Stelle im Plangebiet angestrebt und festgeschrieben wird. § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB macht damit die Zulässigkeit privilegierter Außenbereichsvorhaben (u.a.) ausdrücklich von den positiven und negativen Zielaussagen raumordnerischer Konzentrationsentscheidungen abhängig. Der Gesetzgeber verleiht diesen Konzentrationsentscheidungen mit der Regelung in § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB über ihren raumordnungsrechtlichen Wirkungsbereich hinaus die Bindungskraft von Vorschriften, die Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG näher bestimmen. Vorhaben außerhalb der Konzentrationszonen sind damit in der Regel unzulässig.
84Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. März 2003 - 4 C 4.02 -, BVerwGE 118, 33, juris Rn. 32.
85Es fehlt in Nordrhein-Westfalen nicht an einer raumordnungsrechtlichen Ermächtigungsgrundlage für die Ausweisung von Vorranggebieten mit Ausschlusswirkung (dazu aa). Die planerische Entscheidung entspricht den inhaltlichen Anforderungen an eine Ausschlusswirkung (dazu bb). Die zeichnerische Darstellung des Abgrabungsbereichs im GEP ist hinreichend bestimmt (dazu cc).
86aa) Die Ermächtigung zur Festlegung regionaler Ziele der Raumordnung in den §§ 11 und 14 Abs. 1 LPlG NRW in der bei Erlass des GEP geltenden Fassung vom 29. Juni 1994 (GV. NRW. S. 474) erfasst bei sachgerechter Auslegung auch die Ermächtigung zur Festlegung von Zielen mit negativ-planerischer Funktion im Sinne der rahmenrechtlichen Vorgaben des § 7 Abs. 4 ROG 1998.
87Vgl. Seibert, Abgrabungskonzentrationszonen in Regionalplänen, in: Festschrift für Ernst Kutscheidt, 2003, S. 373, 378 f.; OVG NRW, Urteil vom 6. September 2007 - 8 A 4566/04 -, ZUR 2007, 592, juris Rn. 100; i.E. ebenso OVG NRW, Urteil vom 19. September 2006 - 10 A 973/04 -, NWVBl 2007, 225, juris Rn. 56.
88bb) Die Ausweisung des Abgrabungsbereichs „Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg“ als Vorranggebiet mit Ausschlusswirkung erfüllt die inhaltlichen Anforderungen an eine Ausschlusswirkung im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB.
89aaa) Die regionalplanerische Ausweisung von Konzentrationsabbauflächen bedarf in entsprechender (der Sache angemessener) Anwendung der Rechtsprechung zur planerischen Konzentration von Windkraftanlagen,
90vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Januar 2011 ‑ 7 B 19.10 -, NuR 2011, 284, juris Rn. 32; OVG NRW, Urteile vom 8. Mai 2012 - 20 A 3779/06 -, NuR 2013, 136, juris Rn. 83, 85, und vom 26. September 2013 - 16 A 1294/08 -, NWVBl 2014, 216, juris Rn. 70,
91eines auf den gesamten Planungsraum bezogenen schlüssigen Planungskonzepts, bei dem sich bestimmte raumbedeutsame Funktionen und Nutzungen an einer Stelle und ihr Ausschluss an anderer Stelle bedingen. Die positive Komponente darf kein bloßes "Feigenblatt" sein, das auf eine verkappte Verhinderungsplanung hinausläuft. Das verlangt, dass sich die betroffenen Vorhaben an den positiv ausgewiesenen Standorten gegenüber mit ihnen nicht zu vereinbarenden Nutzungen durchsetzen und ihnen in substantieller Weise Raum verschafft wird. Die Planungsentscheidung muss Auskunft darüber geben, von welchen Erwägungen die positive Standortzuweisung getragen wird und zudem deutlich machen, welche Gründe es rechtfertigen, den übrigen Planungsraum von den privilegierten Anlagen freizuhalten. Diese Gründe gehören zu den tragenden Erwägungen für die im Wege der Abwägung getroffenen Entscheidungen, die im Interesse des Verständnisses und der Nachprüfbarkeit der Festlegungen offen zu legen sind. Gehen die maßgeblich gewesenen Gesichtspunkte nicht aus dem Regionalplan selbst einschließlich der als Begründung dienenden Erläuterungen (§ 14 Abs. 3 Satz 5 LPlG a. F., § 7 Abs. 8 ROG 1998) hervor, kann insoweit zur weiteren Aufklärung des Sachverhalts auch auf die aktenmäßige Dokumentation der Aufstellung zurückgegriffen werden.
92Vgl. OVG NRW, Urteil vom 8. Mai 2012 - 20 A 3779/06 -, NuR 2013, 136, juris, Rn. 92, 94, m.w.N.
93Das Planungskonzept muss zudem den allgemeinen Anforderungen des planungsrechtlichen Abwägungsgebots gerecht werden. Dafür ist erforderlich, dass eine Abwägung überhaupt stattfindet, dass in die Abwägung an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, und dass weder die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt noch der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gebildeten Rahmens besteht ein planerischer Gestaltungsspielraum, den der Plangeber eigenverantwortlich dadurch ausfüllen darf und muss, dass er sich bei der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belangs entscheidet.
94Gebietsentwicklungspläne (Regionalpläne) enthalten Festlegungen auf der Grundlage des Landesentwicklungsprogramms und des Landesentwicklungsplans (§ 19 Abs. 1 Satz 1 LPlG). Sie sind aus dem Raumordnungsplan für das Landesgebiet zu entwickeln (§ 9 Abs. 2 Satz 1 ROG 1998, nunmehr § 8 Abs. 2 Satz 1 ROG). Ziele der Raumordnung sind verbindliche Vorgaben in Form von räumlich und sachlich bestimmten oder bestimmbaren, vom Träger der Regionalplanung abschließend abgewogenen textlichen oder zeichnerischen Festlegungen in Raumordnungsplänen (§ 3 Nr. 2 ROG 1998, nunmehr § 3 Abs. 1 Nr. 2 ROG).
95Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Mai 2014 - 4 B 56.13 -, ZfBR 2014, 553, juris Rn. 8; OVG NRW, Urteile vom 3. Dezember 2009 - 20 A 628/05 -, ZfB 2010, 5, juris Rn. 102, und vom 26. September 2013 - 16 A 1294/08 - NWVBl 2014, 216, juris Rn. 64.
96Soweit Ziele der Raumordnung nach § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB - ohne dass es der Zwischenebene der gemeindlichen Planung bedürfte - unmittelbar auf die Vorhabenzulassung im Einzelfall durchschlagen, bedingt dies erhöhte Anforderungen an die inhaltliche Qualität und Bestimmtheit der Zielaussagen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es sich um eine Regionalplanung handelt, die in der Regel nicht detailgenau ist, sondern der örtlichen Bauleitplanung noch Raum für eigene Abwägungsentscheidungen lässt. Daraus folgt grundsätzlich, dass die Raumordnungsbehörde ihre Abwägung an mehr oder weniger global und pauschalierend festgelegten Kriterien ausrichten kann. Je konkreter die raumordnerische Zielsetzung und je höher ihr Verbindlichkeitsgrad ist, desto mehr nähern sich die an die raumordnerische Abwägung zu stellenden Anforderungen den für die Bauleitplanung entwickelten Vorgaben allerdings an.
97Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. September 2007 ‑ 8 A 4566/04 -, ZUR 2007, 592, juris Rn. 151 ff., m.w.N.
98Die Ausarbeitung des Planungskonzepts vollzieht sich abschnittsweise.
99Vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 2013 - 4 CN 2.12 -, NuR 2013, 489, juris Rn. 5, m.w.N.
100In einem ersten Arbeitsschritt sind diejenigen Bereiche als "Tabuzonen" zu ermitteln, die für die angestrebte Nutzung nicht zur Verfügung stehen. Die Tabuzonen lassen sich in "harte" und "weiche" untergliedern. Der Begriff der harten Tabuzonen dient der Kennzeichnung von Teilen des Planungsraums, die für eine Nutzung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht in Betracht kommen, mithin für die angestrebte Nutzung schlechthin ungeeignet sind. Mit dem Begriff der weichen Tabuzonen werden Bereiche des Plangebiets erfasst, in denen nach dem Willen des Plangebers aus unterschiedlichen Gründen die betroffenen Vorhaben von vornherein ausgeschlossen werden sollen. Die Potenzialflächen, die nach Abzug der harten und weichen Tabuzonen übrig bleiben, sind in einem weiteren Arbeitsschritt zu den auf ihnen konkurrierenden Nutzungen in Beziehung zu setzen, d.h. die öffentlichen Belange, die gegen die Ausweisung eines Landschaftsraums als Konzentrationszone sprechen, sind mit dem Anliegen abzuwägen, der angestrebten Nutzung an geeigneten Standorten eine Chance zu geben, die ihrer Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 oder 5 BauGB gerecht wird.
101Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 2012 ‑ 4 CN 1.11 -, BVerwGE 145, 231, juris Rn. 14; OVG NRW, Urteil vom 26. September 2013 ‑ 16 A 1294/08 -, NWVBl 2014, 216, juris Rn. 73.
102Einer ausdrücklichen (terminologischen) Unterscheidung zwischen harten und weichen Tabuzonen bedarf es nicht. Es reicht aus, wenn der Plangeber sich inhaltlich an den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien orientiert hat.
103Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. September 2013 ‑ 16 A 1294/08 -, NWVBl 2014, 216, juris Rn. 79, unter Hinweis auf Hess. VGH, Urteil vom 17. März 2011 - 4 C 883/10.N -, ZNER 2011, 351, juris, Rn. 38.
104Es kann daher dahinstehen, ob eine Verwendung dieser Begriffe vorliegend schon deshalb nicht erwartet werden kann, weil der GEP vor der entsprechenden Rechtsprechung des BVerwG aufgestellt worden ist.
105Vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. September 2009 - 4 BN 25.09 -, BauR 2010, 82, juris, Rn. 8; Urteil vom 11. April 2013 - 4 CN 2.12 -, NuR 2013, 489, juris Rn. 8 f., OVG NRW, Urteil vom 26. September 2013 - 16 A 1294/08 -, NWVBl 2014, 216, juris Rn. 75, 77.
106bbb) Gemessen hieran ist die Ausweisung des Abgrabungsbereichs „Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg“ als Vorranggebiet mit Ausschlusswirkung rechtlich nicht zu beanstanden.
107(1) Ziel 31 Absatz 1 Satz 1 GEP dient der planerischen räumlichen Steuerung von Abgrabungen durch die Konzentration dieser Vorhaben auf konkrete Standorte; es ist als Ziel der Raumordnung im Sinne des § 3 Nr. 2 ROG 1998 konzipiert. Die Abbaustandorte sind als Vorranggebiete für den Abbau oberflächennaher Bodenschätze gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ROG 1998 zu qualifizieren, nämlich als Gebiete, die für bestimmte, raumbedeutsame Funktionen oder Nutzungen vorgesehen sind und andere raumbedeutsame Nutzungen in diesem Gebiet ausschließen, soweit diese mit den vorrangigen Funktionen, Nutzungen oder Zielen der Raumordnung nicht vereinbar sind. Sie sollen nach dem Willen des Plangebers zugleich Ausschlusswirkung für andere Bereiche entfalten, vgl. § 7 Abs. 4 Satz 2 ROG 1998.
108Ziel 31 Absatz 1 Satz 1 GEP bestimmt ausdrücklich, dass Abgrabungen nur innerhalb der zeichnerisch dargestellten Abgrabungsbereiche erfolgen sollen. Abgrabungen außerhalb der zeichnerisch dargestellten Abgrabungsbereiche sind damit strikt ausgeschlossen. Der Plangeber hat ausweislich der Erläuterungen darauf abgestellt, dass dem besonderen Gewicht des Abbaus oberflächennaher Bodenschätze die Verpflichtung gegenüber steht, Abgrabungen unter größtmöglicher Schonung von Natur und Landschaft, der Grundwasserverhältnisse und des Klimas vorzunehmen. Dem trägt die Darstellung von Abgrabungsbereichen Rechnung. Ziel 31 Absatz 1 soll dabei gewährleisten, dass die Schonung der oben genannten Schutzgüter durch grundsätzliche Beschränkung der Abgrabungen auf die dargestellten Bereiche erfolgt. Mit der Darstellung als Abgrabungsbereich soll zudem die regionalplanerische Zielvorstellung dokumentiert werden, dem Abbau oberflächennaher Bodenschätze innerhalb dieser Bereiche den Vorrang vor anderen raumbedeutsamen Funktionen und Nutzungen zu geben.
109Die Ausschlusswirkung gilt auch gegenüber den Restflächen des Reservegebiets, in dem der jeweilige Abgrabungsbereich liegt. Dort wird nach dem Willen des Plangebers derzeit noch kein Abbau angeboten und ermöglicht, sondern nur die Möglichkeit eines zukünftigen Abbaus gesichert. Ausweislich der Erläuterung zu Ziel 30 Absatz 2 GEP dienen die Reservegebiete vorrangig dem späteren Abbau oberflächennaher Bodenschätze, weshalb langfristig sichergestellt werden müsse, dass - derzeit - nur solche Nutzungen zugelassen werden können, die den vorgesehenen späteren Abbau langfristig nicht in Frage stellen.
110Die Ausschlusswirkung der Vorranggebiete wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass Ziel 31 Absatz 1 Satz 2 GEP eine Ausnahme vorsieht. Danach können nur außerhalb der Abgrabungsbereiche gelegene, genehmigte Abgrabungen ausnahmsweise erweitert werden. Nach den Erläuterungen gilt diese Ausnahme für maßstabsbedingt nicht dargestellte genehmigte Abgrabungen, die außerhalb der Abgrabungsbereiche zulässigerweise erweitert werden. Die Ausnahme eröffnet damit legalen, im Bestand geschützten Abbauvorhaben Erweiterungsmöglichkeiten, die ihnen nach Satz 1 an sich nicht zustehen. Diese Ausnahmevorschrift rundet die - unten näher dargestellte - konzeptionelle Angebotsplanung für die im Planungsraum bereits bestehende Abbauvorhaben unter Gesichtspunkten der Gleichbehandlung und des (erweiterten) Bestands- und Investitionsschutzes ab. Sie ist auf klar umrissene Einzelfälle begrenzt und von untergeordneter Bedeutung.
111(2) Die Ausweisung des Abgrabungsbereichs beruht auf einem schlüssigen gesamträumlichen Konzept, das auch den landesplanerischen Vorgaben zum Umgang mit heimischen Bodenschätzen in Kapitel C.IV LEP NRW Rechnung trägt (dazu (a)). Weder der Abwägungsvorgang noch das Abwägungsergebnis weisen Fehler auf (dazu (b)).
112(a) Ziel der Planung von Kapitel 3.5 Ziel 30 und Ziel 31 GEP ist ausweislich der Erläuterungen und der vorliegenden Planungsunterlagen die Sicherung der im gesamten Planungsraum vorhandenen Lagerstätten oberflächennaher, abbauwürdiger Bodenschätze zur Gewährleistung der langfristigen Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft in der Region mit den nicht vermehrbaren und ortsgebundenen Rohstoffen bei größtmöglicher Schonung von Natur und Landschaft. Diese Zielsetzung steht mit der Zielsetzung des LEP NRW Abschnitt C.IV in Einklang, die abbauwürdigen heimischen Bodenschätze zur langfristigen Versorgung mit wirtschaftlich wertvollen, aber begrenzten und nicht vermehrbaren heimischen Rohstoffen zu sichern und gleichzeitig der Verpflichtung zu einem verantwortungsvollen und sparsamen Umgang mit den Bodenschätzen Rechnung zu tragen. Der GEP setzt dieses Ziel konzeptionell mit der räumlich begrenzten Bereitstellung von Erweiterungsmöglichkeiten (Angebotsplanung) für bereits aktive Abbaubereiche - bezogen auf einen Bedarfs- und Versorgungszeitraum von 25 Jahren - um. Die Beschränkung des Erweiterungsangebots auf die zeichnerisch dargestellten Vorranggebiete für den Abbau oberflächennaher Bodenschätze soll der ökonomisch und ökologisch verträglichen Steuerung des Abbaus von Bodenschätzen dienen. Auf diese Weise soll bei Aufrechterhaltung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung und der Wirtschaft mit den Rohstoffen zum einen eine für Natur, Umgebung und Landschaft belastende Errichtung neuer Produktions- und Infrastrukturanlagen vermieden und zum anderen den bereits produzierenden Betrieben am Standort Bestands- und Investitionssicherheit gegeben werden. Dieses gesamträumliche Planungskonzept führt zu einer örtlichen Bindung der Abgrabungsbereiche an die im Planungsraum vorhandenen abbauwürdigen Lagerstätten (und dort an die vorhandenen Abgrabungsbereiche) und damit auch gleichzeitig zum Ausschluss des restlichen Planungsraums. Das vom GEP gewählte In- und Nebeneinander von Reservegebieten und Bereichen für den oberirdischen Abbau der Bodenschätze entspricht der Vorentscheidung des LEP NRW. Nach C.IV. 2.2.3 des LEP NRW sind in den Gebietsentwicklungsplänen Bereiche für den oberirdischen Abbau von Bodenschätzen darzustellen und in Abhängigkeit von der Entwicklung des Rohstoffbedarfs fortzuschreiben. Diese Fortschreibung soll in den Gebieten vorgenommen werden, die aufgrund ihrer grundsätzlichen Ausstattung die notwendigen Voraussetzungen bieten (Reservegebiete). Dasselbe gilt - zumindest mittelbar - für die Beschränkung der Erweiterungsmöglichkeiten auf bereits vorhandene Abbaubereiche. Nach C.IV.2.2.3 sollen die zukünftigen Abgrabungsbereiche in Zuordnung zu bislang dargestellten Bereichen für den oberirdischen Abbau von Bodenschätzen räumlich konzentriert werden.
113(b) Die Festsetzung der Reservegebiete und der Vorranggebiete betreffend hochreinen Kalkstein weist keine relevanten Abwägungsmängel auf.
114Die Ausweisung der Reservegebiete (und mittelbar auch der Vorranggebiete) beruht auf einer ausreichenden Erkenntnisgrundlage. Die der Sache nach erforderliche und ausreichende angemessene Berücksichtigung der abbauwürdigen Lagerstätten oberflächennaher nichtenergetischer Bodenschätze setzt nach C.IV.3.1 LEP NRW voraus, dass diese unter technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten sowie unter Berücksichtigung anderer Planungen ermittelt werden. Erst bei ausreichender Kenntnis der abbauwürdigen Lagerstätten oberflächennaher nichtenergetischer Bodenschätze, z.B. der Massenrohstoffe wie Kies und Sand oder von Kalkstein, lassen sich Bedeutung, Schutzwürdigkeit und Notwendigkeit ihrer landesplanerischen Sicherung angemessen beurteilen. Deshalb ist es erforderlich, diese zunächst nach räumlicher Verbreitung, Qualität und Quantität insgesamt zu erfassen und unter Berücksichtigung konkurrierender Planungen in eine Karte aufzunehmen, C.IV.3.4. Die einzelnen Bodenschätze sind jeweils nach ihrem Verwendungszweck bzw. nach den Vorräten und Lagerstättenverhältnissen zu beurteilen. Zu beachten sind unter anderem Gesichtspunkte sicherheitstechnischer Art und solche der Verkehrsanbindung und Transportsituation, C.IV.3.5.
115Die der Festlegung der Reserveflächen für hochreinen Kalkstein, wie sie in der Karte 9 Blatt A und B zeichnerisch dargestellt sind, und damit mittelbar auch der Vorranggebiete, zugrundeliegenden Ermittlungen entsprechen diesen Anforderungen. Der Plangeber hat sich ausreichende Kenntnisse über die abbauwürdigen Lagerstätten oberflächennaher Bodenschätze im gesamten Planungsraum verschafft. Zunächst wurden sämtliche Lagerstätten - Rohstoffvorkommen von gesamtwirtschaftlicher Bedeutung im Bereich der Kalksteine (hochreiner Kalkstein, Kalkstein, Dolomitstein) und des Grauwackensandsteins - anhand von Erkenntnissen des Geologischen Landesamts NRW ermittelt und in Karte 8 dargestellt. Diese wurden dann unter Berücksichtigung ihrer wirtschaftlichen und historischen Bedeutung nach ihrer Ausbreitung, ihrer Größe, ihrer Lage sowie der Qualität der Gesteine differenziert in den Blick genommen. Dies lässt sich unter anderem der Erläuterung zu Ziel 30 entnehmen. Hier wird auf die besondere Bedeutung der hochreinen Kalksteine zwischen Herne und Balve (Karte 9 B) unter den dargestellten Rohstoffvorkommen hingewiesen. Die nächstgelegenen rohstofflich und ökonomisch vergleichbare Lagerstätten im westlichen Bergischen Land seien voraussichtlich in etwa 30 bis 40 Jahren erschöpft.
116Die Ermittlung der Reservegebiete weist weder hinsichtlich der konkreten Lage noch hinsichtlich der Größe Defizite auf. Der Plangeber hat zumindest der Sache nach bei der Suche nach potenziellen Reserveflächen zwischen abwägungsfesten und der Abwägung zugänglichen Auswahlkriterien unterschieden. Das Nichtvorhandensein von Bodenschätzen ist dabei zu Recht als abwägungsfestes Kriterium gewertet worden. Es ist schon aus in der Natur der Sache liegenden, tatsächlichen Gründen gerechtfertigt, den Suchraum für Reserveflächen auf die im Planungsraum vorhandenen abbauwürdigen Lagerstätten hochreinen Kalksteins zu beschränken. Ein Abbau von Rohstoffen kann nur an Orten stattfinden, an denen der Rohstoff sich auch befindet. Der Plangeber hat ferner zu Recht angenommen, dass dasselbe gilt, soweit vorhandene Lagerstätten von Bodenschätzen bereits besiedelt sind. Als der Abwägung zugängliche Kriterien sind insbesondere das Vorhandensein (potenzieller) Naturschutzbereiche und das Nichtvorhandensein von Infrastruktur- und (Abbau-)Produktionsanlagen gewertet worden. Die Entscheidung, die Reserveflächen unter Berücksichtigung dieser Kriterien innerhalb der Lagerstätten örtlich an bereits vorhandene Abbaubereiche anzubinden und grundsätzlich - von einzelnen, klar umrissenen Ausnahmen abgesehen - nur hier Erweiterungsmöglichkeiten für den Rohstoffabbau anzubieten, beruht auf einer Abwägung der Interessen der Wirtschaft und der Bevölkerung an einer ausreichenden Versorgung mit den betroffenen Rohstoffen sowie des Natur- und Landschaftschutzes. Dies sind die Belange, die bei notwendig im Außenbereich angesiedelten Abgrabungsvorhaben sachlich im Vordergrund stehen. Dass diese Belange fehlerhaft gewichtet worden wären oder andere wesentliche Belange - insbesondere der Schutz der Bevölkerung vor Lärm, Schmutz und Staub - nicht in die Abwägung eingestellt worden wären, ist angesichts der umfassenden Auseinandersetzung mit den im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung vorgebrachten Anregungen im Aufstellungsverfahren nicht zu erkennen.
117Auch die konkrete Ausdehnung der Reservegebiete für hochreinen Kalkstein ist nicht zu beanstanden. Sie trägt sowohl dem Bedürfnis nach einer langfristigen Versorgung der Wirtschaft und der Bevölkerung mit heimischen Bodenschätzen als auch der hohen wirtschaftlichen Bedeutung der heimischen Bodenschätze für die Abbauindustrie und der Verpflichtung zu einem verantwortungsvollen und sparsamen Umgang mit den Bodenschätzen Rechnung. Der regionale Bedarf wurde für die Dauer von 50 Jahren - differenziert nach der jeweiligen Gesteinssorte - anhand der Genehmigungslage der vorhandenen Betriebe und dem in der Vergangenheit beobachteten Abbaufortschritt prognostiziert. Diese Prognose ist unstreitig langfristig. Die methodisch-rechnerische Grundannahme des Plangebers, dass die Unternehmen auch bislang nur die Menge Gestein produziert haben, die am Markt absetzbar ist, ist unter Berücksichtigung der ohnehin mit einer derart langfristigen Prognose verbundenen Schwierigkeiten jedenfalls plausibel. Der betriebsbezogene Ansatz ist nicht nur vor dem Hintergrund der nicht zu beanstandenden planerischen Vorentscheidung für eine Angebotsplanung zugunsten der bereits vorhandenen Abbaubetriebe sachlich gerechtfertigt, er bietet zudem angesichts des Fehlens anderer aussagekräftigerer rechnerischer Ansätze eine ausreichende Gewähr für eine zuverlässige Prognose.
118Auch das Erfordernis der Sicherung der Versorgung durch auf 25 Jahre angelegte Bereiche für den Abbau von Bodenschätzen ist kein mit letzter mathematischer Genauigkeit zu erfüllendes Gebot. Der Zeitrahmen von 25 Jahren findet sich lediglich in den Erläuterungen des LEP NRW. Auch wenn die Erläuterungen Bestandteil des LEP NRW sind und damit authentisch über die Regelungsabsichten des Plangebers unterrichten, handelt es sich um bloße Hinweise zum gleichmäßigen Vollzug der Ziele (A. III. 2 LEP NRW). Sie interpretieren die auf eine langfristige Versorgung ausgerichteten Zielvorgaben, stellen aber nicht selbst verbindliche Vorgaben dar. Vielmehr sind sie ein Mittel zum Verständnis dessen, was anderweitig regelnd festgelegt ist. Die sich daraus ergebende Relativierung ihrer Verbindlichkeit bedeutet, dass mit dem Zeithorizont von 25 Jahren der vom Plangeber zu berücksichtigende Zeitraum lediglich in seiner Größenordnung eingegrenzt ist. Hierfür spricht auch, dass die Kriterien, anhand derer die Sicherung der Versorgung für diesen Zeitraum zu bemessen ist, ihrerseits im LEP NRW nicht bestimmt und abschließend geregelt sind. Der Gesichtspunkt der Versorgung bezieht sich auf den Rohstoffbedarf von Wirtschaft und Bevölkerung im Land Nordrhein-Westfalen. Er belässt für die Regionalplanung Spielräume hinsichtlich der Beurteilung dessen, was angesichts der auch auf einen sparsamen Umgang mit Bodenschätzen ausgerichteten Zielsetzungen und des prognostisch zu betrachtenden langen Zeitraums im Einzelnen in die Bedarfsberechnung einzustellen und als Bedarf anzuerkennen ist.
119Vgl. OVG NRW, Urteil vom 3. Dezember 2009 ‑ 20 A 628/05 -, ZfB 2010, 5, juris Rn. 112.
120Der GEP sichert in Ziel 30 Absatz 2 schließlich auch die weitere Zielvorgabe des LEP NRW C.IV.2.2.3, wonach die Inanspruchnahme der Reservegebiete für andere Nutzungen nur in Betracht kommen soll, soweit die Inanspruchnahme vorübergehender Art ist und die Nutzung der Lagerstätte langfristig nicht in Frage gestellt wird. Dass dem Abbau oberflächennaher Bodenschätze damit kein substantieller Raum geboten würde, ist angesichts der an dem bisherigen Abbaufortschritt orientierten Bedarfsplanung für 50 Jahre für die Reservegebiete bzw. 25 Jahre für die Abgrabungsbereiche (s.u.) nicht zu erkennen.
121Vor diesem Hintergrund begegnet auch die Ausweisung der Abgrabungsbereiche (Vorranggebiete) für hochreinen Kalkstein keinen Bedenken. Sie steht in Einklang mit den Erläuterungen in C.IV.3.6 LEP NRW. Die Bereiche für den oberirdischen Abbau von Bodenschätzen sind danach innerhalb der Reservegebiete darzustellen und so auszuwählen, dass ihre Inanspruchnahme die Versorgung von Wirtschaft und Bevölkerung mit nicht energetischen Rohstoffen für 25 Jahre sichert und unter Berücksichtigung der Beschaffenheit der Lagerstätten und der späteren Zweckbestimmung des in Anspruch genommenen Geländes der Abbau oberflächennaher Bodenschätze räumlich zusammengefasst werden können. Die Darstellung von Bereichen für den oberirdischen Abbau von Bodenschätzen in den Gebietsentwicklungsplänen soll sicherstellen, dass ein Abbau außerhalb dieser Bereiche nicht bzw. noch nicht stattfindet.
122Die Abgrabungsbereiche Hagen-Hohenlimburg und im Hönnetal, nördlich Balve, sind diesen Vorgaben entsprechend innerhalb der zuvor rechtmäßig ermittelten Reservegebiete dargestellt worden. Entsprechend dieser planerischen Konzeption finden auf die konkrete Standortbestimmung für den Abgrabungsbereich innerhalb des jeweiligen Reservegebiets zu Recht dieselben weichen Tabukriterien Anwendung wie bei der Ausweisung der jeweiligen Reservefläche. In die Abwägung der konkreten Ausweisung des Abgrabungsbereichs Hagen-Hohenlimburg ist daher die Entscheidung für eine örtliche Anbindung an den vorhandenen Abbaubereich der Beigeladenen ebenso eingeflossen wie die Belange der angrenzenden Naturschutzbereiche. Die Planungsunterlagen geben Aufschluss über den Abwägungsvorgang hinsichtlich der Belange von Wirtschaft, Bevölkerung und Naturschutzverbänden bei der konkreten Abgrenzung des Abgrabungsbereichs. Auch an dieser Stelle ist nicht zu erkennen, dass Belange nicht oder fehlerhaft gewichtet worden wären. Der Plangeber hat weder unbesehen den Wunsch der Wirtschaft nach der größtmöglichen Ausdehnung des Abgrabungsbereichs übernommen, noch hat er die Naturschutzbelange außer Betracht gelassen. Den Belangen der Wirtschaft wurde im Kompromisswege durch eine maßvolle Ausdehnung des Gebiets in Richtung Osten Rechnung getragen. Die Belange der Naturschutzverbände wurden zwar mit Blick auf die Standortgebundenheit des Abbaubetriebs bis auf eine geringfügige Zurücknahme des Vorrangbereichs im Westen zurückgewiesen, jedoch mit der Maßgabe, dass mit der nicht parzellenscharfen Grenzziehung über die konkrete Nutzung der einzelnen Flächen (Abbau oder Naturschutz) nicht endgültig entschieden sei. In vergleichbarer Weise wurden den Belangen der Wirtschaft, der Landesanstalt für Ökologie, Bodenordnung und Forsten NRW (LÖBF) und der Naturschutzverbände bei der Festlegung der Kalksteinabgrabungsbereiche im Hönnetal Rechnung getragen.
123Die Abgrabungsbereiche sind auch so dimensioniert, dass bei einer - ebenfalls sachlich gerechtfertigten - überschlägigen Hochrechnung auf der Grundlage der Genehmigungslage und des bisher beobachteten Abbaufortschritts die Versorgung von Wirtschaft und Bevölkerung für 25 Jahre gesichert ist. Dass die vom Plangeber erhobenen Daten unrichtig bzw. unvollständig wären oder die Berechnungen relevante Fehler aufweisen würden, ist insbesondere nach der auf Nachfrage des Senats erfolgten eingehenden Erläuterung der vorgelegten Tabellen nicht ersichtlich.
124cc) Die gebietsbezogene Darstellung der Abgrabungsbereiche ist hinreichend bestimmt. Dies gilt insbesondere für den gewählten Maßstab von 1: 50.000. Dieser Maßstab entspricht zum einen den Anforderungen des § 35 Abs. 1 der Verordnung zur Durchführung des Landesplanungsgesetzes (LPlG DVO). Zum anderen ist eine parzellenscharfe Ausweisung und Darstellung auch deshalb nicht erforderlich, weil Regionalpläne einen größeren Raum betreffen als etwa Bebauungspläne oder auch Flächennutzungspläne, deren Festsetzungen Vorhaben in einem kleineren räumlichen Bereich zum Teil standortgenau steuern sollen. Regionalpläne und darin enthaltene zeichnerische Darstellungen von Zielen der Raumordnung dienen grundsätzlich keiner solchen Feinsteuerung. Die Raumordnungskarten haben damit notwendigerweise einen kleineren Maßstab bei der zeichnerischen Darstellung der Vorranggebiete.
125Vgl. OVG NRW, Urteile vom 26. September 2013 - 16 A 1294/08 -, NWVBl 2014, 216, juris Rn. 87, und vom 6. September 2007 - 8 A 4566/04 -, ZUR 2007, 592, juris, Rn. 139; Sächs. OVG, Urteil vom 11. Juli 2007 - 1 B 274/06 -, juris, Rn. 23.
126Der Darstellung im Maßstab 1:50.000 kann hinreichend deutlich entnommen werden, auf welchen Bereich sich die Festlegung bezieht. Eine endgültige parzellenscharfe Festlegung der späteren konkreten Nutzung der Flächen ist nicht erforderlich. Bei Abgrabungsvorhaben ist eine parzellenscharfe Abgrenzung auch deshalb nicht notwendig, weil Abgrabungen als raumbedeutsame Maßnahmen in aller Regel nicht nur kleinräumig, sondern großräumig Grund und Boden in Anspruch nehmen.
127c) Das geplante Erweiterungsvorhaben liegt auf dem Gebiet der Klägerin zumindest teilweise außerhalb des festgesetzten Abgrabungsbereichs Massenkalksteinbruch Hagen-Hohenlimburg. Nach den Aufstellungsunterlagen und der zeichnerischen Darstellung des GEP in den Karten Blatt 3 und Blatt 6 reicht das Vorranggebiet mit dem nordöstlichen Teil in das Stadtgebiet der Klägerin. Die Grenze des Vorranggebiets ist auch nördlich der Kreuzung der Wirtschaftswege nicht ganz oder fast mit der Stadtgrenze identisch, sondern sie überschreitet diese Grenze knapp östlich dieser Kreuzung und verläuft danach für etwa 300 m schräg in nordöstlicher Richtung auf dem Stadtgebiet der Klägerin; erst danach wendet sie sich wieder nach Südwesten ab und erreicht die Stadtgrenze.
128Die östliche Grenze des Erweiterungsvorhabens liegt außerhalb des Abgrabungsbereichs. Für den im klägerischen Gebiet gelegenen Bereich südlich der Kreuzung ist dies schon deshalb der Fall, weil die Grenze des Vorranggebiets hier - sich von der Stadtgrenze entfernend - auf dem Stadtgebiet der Beklagten verläuft. Nichts anderes gilt für den nördlich der Kreuzung gelegenen Teil des Erweiterungsvorhabens. Die Grenze des Vorranggebiets verläuft nach der zeichnerischen Darstellung nämlich westlich der - östlich der Stadtgrenze verlaufenden - Freileitung. Diese wird von der zeichnerischen Begrenzung des Vorranggebiets an keiner Stelle tangiert, während sie die dargestellte Fläche des Erweiterungsvorhabens kreuzt und vorhabenbedingt verlegt werden müsste. Dieser Verlauf der Grenze des Abgrabungsbereichs ist das Ergebnis des Abwägungsvorgangs im Aufstellungsverfahren zwischen den Belangen des Wirtschaftsverbands Naturstein-Industrie und der Naturschutzverbände sowie der LÖBF. Der Wirtschaftsverband Naturstein-Industrie hatte angeregt, den östlichen Teil des Vorranggebiets abweichend vom ursprünglichen Entwurf auch auf dem Gebiet der Klägerin darzustellen. Diesem Begehren wurde - einvernehmlich - (nur) teilweise entsprochen. Selbst die kartenmäßig dokumentierte Vorstellung des Wirtschaftsverbands Naturstein-Industrie hinsichtlich der ursprünglich gewünschten Ausdehnung des Abbaugebiets sah eine Einbeziehung der Freileitung (und der Flächen des Reservegebiets östlich hiervon) in das Vorranggebiet nicht vor.
129Das Erweiterungsvorhaben liegt auch nicht deshalb im Abgrabungsbreich, weil die hier in Rede stehende Grenze dieses Gebiets im Rahmen eines Interpretationsspielraums flexibel und entsprechend weit bestimmt werden könnte. Insoweit kommt es nicht auf die zwischen den Beteiligten umstrittene Frage an, ob ein solcher Interpretationsspielraum besteht und wie groß er bezogen auf den Maßstab der zeichnerischen Darstellung ist.
130Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 6. September 2007 - 8 A 4566/04 -, ZUR 2007, 592, juris Rn. 39.
131Ein „Interpretationsspielraum“ kommt jedenfalls dort nicht in Betracht, wo sich jenseits einer maßstabsbedingten Unschärfe der zeichnerischen Darstellung aus anderen Umständen der Grenzverlauf genauer ergibt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Gebietsgrenze sich erkennbar an natürlichen Gegebenheiten wie einem Flusslauf, an bereits vorhandener Infrastruktur oder an einer geographischen Grenze orientiert. Entsprechende Hinweise können sich nicht nur aus der zeichnerischen Darstellung, sondern auch aus den Planerläuterungen oder Aufstellungsunterlagen ergeben. Hier lässt sich den zeichnerischen Darstellungen im GEP Karten Blatt 3 und Blatt 6 in einer Zusammenschau mit den Aufstellungsunterlagen - insbesondere mit den im Rahmen des Erörterungstermins am 1. September 1999 genutzten Folien - hinreichend deutlich entnehmen, dass die Grenze des Vorranggebiets östlich der Kreuzung die Stadtgrenze zum Stadtgebiet der Beklagten quert und dass sie nördlich der Kreuzung auf dem Stadtgebiet der Klägerin westlich der Freileitung verläuft. Angesichts dieser kartographisch dokumentierten Besonderheiten bleibt für einen - diese Umstände außer Acht lassenden - Interpretationsspielraum kein Raum.
132d) Eine Ausnahme vom Regelfall des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB liegt nicht vor.
133Die Ausschlusswirkung der in einem Regionalplan festgelegten Vorranggebiete steht einem gebietsexternen Abbauvorhaben nicht strikt und unabdingbar, sondern nach § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB (nur) "in der Regel" entgegen. Der Planungsvorbehalt steht unter einem gesetzlichen Ausnahmevorbehalt, der die Möglichkeit zur Abweichung in atypischen Einzelfällen eröffnet. Dieser Ausnahmevorbehalt stellt ein Korrektiv dar, das unverhältnismäßigen (unzumutbaren) Beschränkungen des Grundeigentümers in Sonderfällen vorbeugt, ohne dass die Grundzüge der Planung in Frage gestellt werden. Die „Regel“-Formulierung ermöglicht die Feindifferenzierung, für die das Abwägungsmodell auf der Stufe der Regionalplanung naturgemäß keinen Raum lässt. Das verlangt, dass unter Berücksichtigung der konkreten Gegebenheiten das private Interesse an der Verwirklichung des Vorhabens den öffentlichen Belangen der Nutzungskonzentration an anderer Stelle gegenübergestellt wird. Dies läuft, in ähnlicher Weise wie bei § 35 Abs. 1 BauGB, auf eine nachvollziehende Abwägung hinaus, freilich unter umgekehrten Vorzeichen. Während der Gesetzgeber mit dem Tatbestandsmerkmal „entgegensteht“ die besondere Bedeutung der Privilegierung hervorhebt, die tendenziell zu Gunsten des Vorhabens zu Buche schlägt, bringt er mit der Regel-Ausnahme-Formel in § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB zum Ausdruck, dass außerhalb der Konzentrationsflächen dem Freihalteinteresse grundsätzlich der Vorrang gebührt. Diese Wertung darf nicht konterkariert werden. Eine Abweichung im Einzelfall ist zwar möglich, sie steht aber unter dem Vorbehalt, dass die Konzeption, die der Planung zugrundeliegt, als solche nicht in Frage gestellt wird. Was die vom planerisch erfassten Regelfall abweichende Sonderkonstellation ausmacht, lässt sich nicht in eine allgemeine Formel kleiden. Größe und Funktion des Vorhabens können etwa ebenso von Bedeutung sein wie Bestandsschutzgesichtspunkte oder Besonderheiten der Umgebung oder der Topographie.
134Vgl. BVerwG, Urteile vom 13. März 2003 - 4 C 4.02 -, BVerwGE 118, 33, juris Rn. 35 und vom 17. Dezember 2002 - 4 C 15.01 -, BVerwGE 117, 287, juris Rn. 47 ff.; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 6. November 2006 - 3 S 2115/04 -, ZUR 2007, 92, juris Rn. 46.
135Im vorliegenden Einzelfall sind keine atypischen Besonderheiten zu erkennen, die ein Überwiegen der privaten Interessen der Beigeladenen an der Verwirklichung des Vorhabens begründen würden und damit eine Abweichung vom Regelfall rechtfertigen könnten. Die unmittelbare Nachbarschaft des Vorhabengebiets zu dem ausgewiesenen Abgrabungsbereich begründet für sich allein keine Atypik. Es ist dem Wesen einer Konzentrationsfläche im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB immanent, dass die Flächen, die von außen an ihre Grenze stoßen und daher nicht innerhalb des Vorranggebiets liegen, von der betreffenden Nutzung frei bleiben sollen. Daran ändert vorliegend auch der Umstand nichts, dass die Nachbarflächen im Reservegebiet liegen und damit langfristig ebenfalls dem Abbau dienen sollen. Wie oben bereits dargestellt, sollen die nach Ausweisung der Vorranggebiete verbleibenden Flächen des Reservegebiets nach der Konzeption der Planung erst nach der auf 25 Jahre prognostizierten Nutzung der derzeit ausgewiesenen Vorranggebiete für einen Abbau für weitere 25 Jahre in Anspruch genommen werden. Diese Konzeption kann grundsätzlich nur der Plangeber ändern bzw. fortentwickeln, der die Reservegebiete dazu als Abgrabungsbereiche ausweisen müsste. Das In- und Nebeneinander von Reserve- und Abgrabungsbereichen ist integraler und typischer Bestandteil der Planungskonzeption des GEP, die ohne das Hinzutreten anderer atypischer Besonderheiten im Einzelfall nicht durch die Gewährung von Ausnahmen in Frage gestellt werden darf.
136Die Beigeladene kann sich auch nicht mit Erfolg auf eine Ausnahme nach Ziel 31 Abs. 1 Satz 2 GEP berufen. Sie gehört nicht zu den hier privilegierten Vorhaben, weil sie keine außerhalb eines Abgrabungsbereichs gelegene Abgrabung betreibt. Eine entsprechende Anwendung der Ausnahmevorschrift kommt auch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht in Betracht. Dass das Vorhaben der Beigeladene nicht unter die Ausnahmeregelung fällt, beruht auf einem sachlichen Grund. Die Ausnahme trägt dem Bedürfnis nach einer (wettbewerbsmäßigen) Gleichstellung von außerhalb von Abgrabungsbereichen bereits genehmigten Abgrabungen Rechnung, die ansonsten aufgrund der Ausschlusswirkung der Vorranggebiete - anders als die innerhalb der Abgrabungsbereiche genehmigten Abgrabungen wie die der Beigeladenen - von jeglichen Erweiterungsmöglichkeiten ausgeschlossen wären.
137Dass der Beigeladenen durch die Beschränkung ihrer Erweiterungsmöglichkeiten unmittelbar unzumutbare wirtschaftliche oder sonstige Nachteile drohen würden, ist nicht zu erkennen.
138e) Der Verstoß gegen den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB führt zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des gesamten Erweiterungsvorhabens, also auch hinsichtlich der Flächen, die auf den Stadtgebieten der Klägerin und der Beklagten jeweils innerhalb des Vorranggebiets und auf dem Stadtgebiet der Beklagten außerhalb des Vorranggebiets liegen. Die von der Beigeladenen angeregte lediglich teilweise Aufhebung der angefochtenen immissionsschutzrechtlichen Genehmigung kommt nicht in Betracht.
139Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist das Vorhaben, wie es der Vorhabenträger zur Genehmigung und zur Prüfung stellt. Das Gericht hat, wie die Genehmigungsbehörde, zu prüfen, ob diesem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Es ist - innerhalb der Grenzen, die einer Zusammenfassung oder Trennung objektiv gesetzt sind - Sache des jeweiligen Vorhabenträgers, durch seinen Genehmigungsantrag festzulegen, was „das Vorhaben“ und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll. Ein in einem Genehmigungsantrag zusammengefasstes Vorhaben stellt regelmäßig ein einheitliches Ganzes dar, sei es, dass dessen einzelne Teile unter Nutzungsgesichtspunkten eine enge funktionale Verbindung aufweisen, sei es, dass der eine Bestandteil ohne den anderen baurechtlich nicht zulässig ist, oder sei es, dass die Einheitlichkeit des Vorhabens dem ausdrücklich geäußerten oder jedenfalls erkennbaren Willen des Vorhabenträgers entspricht.
140Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. September 2001 - 10 B 332/01 -, NWVBl 2002, 192, juris Rn. 7 sowie Urteile vom 17. Januar 2008 - 10 A 2795/05 -, BRS 73 Nr. 172 (2008), juris Rn. 82; vom 15. Juli 2013 - 2 A 969/12 -, BauR 2014, 667, juris Rn. 115 ff. und vom 22. Mai 2014 - 8 A 1220/12 -, juris Rn. 58 ff., jeweils m.w.N.
141Dies zugrundegelegt ist das Vorhaben nicht teilbar. Die Beigeladene hat das Vorhaben in dem Genehmigungsantrag vom 29. Januar 2010 mit dem erkennbaren Willen zusammengefasst, die Erweiterung einheitlich zu verwirklichen. Dem Vorhaben liegt eine umfassende Planungsvorstellung der Beigeladenen zur langfristigen Sicherung ihres Abbaustandorts zugrunde. Die Erreichung des Ziels der vorliegenden Erweiterung, nämlich den Standort zumindest für die nächsten 8 Jahre zu sichern, hängt maßgeblich von der Menge des gewinnbaren Vorrats und damit von der zur Verfügung stehenden Abbaufläche ab. Es setzt nach den Berechnungen der Beigeladenen eine Abbautätigkeit in dem gesamten Erweiterungsbereich voraus. Eine nur teilweise Umsetzung des Vorhabens würde aus ihrer Sicht dieses Ziel verfehlen.
142Eine nur teilweise Aufhebung der angefochtenen Genehmigung scheidet auch aus anderen Gründen aus. Für ein geändertes Vorhaben fehlt es an einem nach § 15 BNatSchG erforderlichen Landschaftspflegerischen Begleitplan. Der vorliegende Begleitplan in der Fassung von Januar 2011, der nach Abschnitt III Ziffer 12.1 der Genehmigung vom 5. Oktober 2011 Bestandteil der Genehmigung ist, legt bei der Bestimmung der erforderlichen Kompensationsmaßnahmen die Lage und Größe des konkret beantragten Vorhabens zugrunde. Er wird bei einer Änderung des Vorhabens gegenstandslos. Denn der Flächenbedarf für die Kompensationsmaßnahmen wird in Abhängigkeit von den in Anspruch genommenen Flächen ermittelt und die Höhe der Kompensationsfaktoren richtet sich nach der Art und Wertigkeit der in Anspruch genommenen Biotoptypen. Die Berechnungen werden bei einer Änderung der in Anspruch genommen Flächen und Biotoptypen hinfällig.
143Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und 3 VwGO.
144Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 und 2, 709 Satz 2 ZPO.
145Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.
(1) Bei
- 1.
raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen öffentlicher Stellen, - 2.
Entscheidungen öffentlicher Stellen über die Zulässigkeit raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Stellen, - 3.
Entscheidungen öffentlicher Stellen über die Zulässigkeit raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen von Personen des Privatrechts, die der Planfeststellung oder der Genehmigung mit der Rechtswirkung der Planfeststellung bedürfen,
(2) Bei sonstigen Entscheidungen öffentlicher Stellen über die Zulässigkeit raumbedeutsamer Planungen und Maßnahmen von Personen des Privatrechts sind die Erfordernisse der Raumordnung nach den für diese Entscheidungen geltenden Vorschriften zu berücksichtigen.
(3) Bei Genehmigungen über die Errichtung und den Betrieb von öffentlich zugänglichen Abfallbeseitigungsanlagen von Personen des Privatrechts nach den Vorschriften des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sind die Ziele der Raumordnung zu beachten sowie die Grundsätze der Raumordnung und die sonstigen Erfordernisse der Raumordnung zu berücksichtigen.
(1) Wirken sich Bebauungspläne, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Stadtumbaumaßnahmen voraussichtlich nachteilig auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen aus, soll die Gemeinde Vorstellungen entwickeln und mit den Betroffenen erörtern, wie nachteilige Auswirkungen möglichst vermieden oder gemildert werden können. Die Gemeinde hat den Betroffenen bei ihren eigenen Bemühungen, nachteilige Auswirkungen zu vermeiden oder zu mildern, zu helfen, insbesondere beim Wohnungs- und Arbeitsplatzwechsel sowie beim Umzug von Betrieben; soweit öffentliche Leistungen in Betracht kommen können, soll die Gemeinde hierauf hinweisen. Sind Betroffene nach ihren persönlichen Lebensumständen nicht in der Lage, Empfehlungen und anderen Hinweisen der Gemeinde zur Vermeidung von Nachteilen zu folgen oder Hilfen zu nutzen oder sind aus anderen Gründen weitere Maßnahmen der Gemeinde erforderlich, hat die Gemeinde geeignete Maßnahmen zu prüfen.
(2) Das Ergebnis der Erörterungen und Prüfungen nach Absatz 1 sowie die voraussichtlich in Betracht zu ziehenden Maßnahmen der Gemeinde und die Möglichkeiten ihrer Verwirklichung sind schriftlich darzustellen (Sozialplan).
(3) Steht die Verwirklichung einer Durchführungsmaßnahme durch einen anderen als die Gemeinde bevor, kann die Gemeinde verlangen, dass der andere im Einvernehmen mit ihr die sich aus Absatz 1 ergebenden Aufgaben übernimmt. Die Gemeinde kann diese Aufgaben ganz oder teilweise auch selbst übernehmen und dem anderen die Kosten auferlegen.
(1) Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens.
(2) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen demjenigen zur Last, der das Rechtsmittel eingelegt hat.
(3) Dem Beigeladenen können Kosten nur auferlegt werden, wenn er Anträge gestellt oder Rechtsmittel eingelegt hat; § 155 Abs. 4 bleibt unberührt.
(4) Die Kosten des erfolgreichen Wiederaufnahmeverfahrens können der Staatskasse auferlegt werden, soweit sie nicht durch das Verschulden eines Beteiligten entstanden sind.
(5) Soweit der Antragsteller allein auf Grund von § 80c Absatz 2 unterliegt, fallen die Gerichtskosten dem obsiegenden Teil zur Last. Absatz 3 bleibt unberührt.
(1) Soweit sich aus diesem Gesetz nichts anderes ergibt, gilt für die Vollstreckung das Achte Buch der Zivilprozeßordnung entsprechend. Vollstreckungsgericht ist das Gericht des ersten Rechtszugs.
(2) Urteile auf Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen können nur wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.
(1) Gegen das Urteil des Oberverwaltungsgerichts (§ 49 Nr. 1) und gegen Beschlüsse nach § 47 Abs. 5 Satz 1 steht den Beteiligten die Revision an das Bundesverwaltungsgericht zu, wenn das Oberverwaltungsgericht oder auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung das Bundesverwaltungsgericht sie zugelassen hat.
(2) Die Revision ist nur zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, - 2.
das Urteil von einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder - 3.
ein Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
(3) Das Bundesverwaltungsgericht ist an die Zulassung gebunden.