Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken Urteil, 05. Aug. 2008 - 4 U 90/08 - 33

bei uns veröffentlicht am05.08.2008

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.01.2008 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken - AZ.: 1 O 327/06 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Mit notariellem Vertrag vom 20. Oktober 2006 (Bl. 6 ff. d.A.) kaufte der Kläger von den Beklagten das Hausanwesen in . Es wurde ein Kaufpreis von 220.000,- EUR vereinbart. Wegen sämtlicher Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag unterwarf sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Ansprüche und Rechte des Klägers wegen Sachmängeln schlossen die Parteien aus. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Vertrags verwiesen.

Mit Anwaltsschreiben vom 30. Oktober 2006 (Bl. 14 f. d.A.) focht der Kläger den Vertrag wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung an, dass ihm die im Keller des Anwesens herrschende extreme Feuchtigkeit verschwiegen worden sei. In der Folge leiteten die Beklagten die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in die Wege. Dagegen wendet sich der Kläger mit vorliegender Klage unter Berufung auf die von ihm erklärte Anfechtung.

In der Zeit von Mitte April bis Mitte Juni 2006 fanden im Keller des Anwesens Renovierungsarbeiten statt. Die Beklagten ließen die Kelleraußenwände im Gebäudeinnern freilegen, schadhafte Putzstellen der Innenwände beiputzen sowie jedenfalls an einer Stelle im unteren Wandbereich neuen Putz anbringen. Danach strichen sie die Innenwände weiß. Ob weitere Arbeiten durchgeführt wurden, ist zwischen den Parteien streitig. Vor Abschluss des Vertrags besichtigte der Kläger das Anwesen mit der Zeugin K2, die das Grundstück für ihre Maklerfirma im Auftrag der Beklagten vermittelte. Dabei wurde mit Ausnahme einer Stelle an der Außenwand des Raums, in dem sich der Öltank befindet, keine Feuchtigkeit im Keller bemerkt. Mit den Beklagten selbst hatte der Kläger erstmals anlässlich der Notartermine Kontakt. Vor dem Termin, in dem der Vertrag beurkundet wurde, fand bereits ein Notartermin statt, in dem die Beurkundung nicht vorgenommen wurde, weil Katasterpläne fehlten.

Der Kläger hat behauptet, dass die Außen- und Innenwände des Kellers durchfeuchtet seien. Die Feuchtigkeit habe bereits den Deckenbereich des Kellers erreicht und werde auch in das Erd- und in das Obergeschoss des Anwesens steigen, soweit sie dort nicht ohnehin bereits vorhanden sei. Der Kläger hat geltend gemacht, ihm sei dieser Feuchtigkeitsbefall arglistig verschwiegen worden. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins, in dem der Vertrag beurkundet worden sei, habe der Beklagte zu 2) auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.

Der Kläger hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde, abgeschlossen vor der Notarin E. O., UR. Nr. ~/2006, insoweit für unzulässig zu erklären, soweit aus dieser Urkunde die Zwangsvollstreckung des Kaufpreises von 220.000,- EUR nebst Zinsen begehrt werde.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben behauptet, dass in dem Anwesen zwar von Anfang Mai bis Anfang Juni 2006 ein Trocknungsgerät vorhanden gewesen, dieses aber überhaupt nicht eingesetzt worden sei. Der Lebensgefährte der Beklagten zu 1), der Zeuge R., habe das Gerät zur Verfügung gestellt, falls es für Estricharbeiten benötigt worden wäre, die dann aber gar nicht vorgenommen worden seien. Anfang Juni 2006 habe der Zeuge R. das Gerät dann selbst benötigt. Lediglich an einer Kellerinnenwand sei im unteren Bereich neuer Putz angebracht worden; dies sei erforderlich gewesen, weil dort eine zuvor vorhandene Plastikverkleidung entfernt worden sei.

Der Kläger hat gegen die Beklagten vor dem Landgericht Saarbrücken ein selbständiges Beweisverfahren betrieben (AZ. 1 OH 8/06), in dem ein Sachverständigengutachten eingeholt und mündlich erläutert wurde. Das Landgericht hat diese Akte zu Beweiszwecken beigezogen und nach Vernehmung der Zeugen Mo., C., V., R., G.-L., B., F., K2, S., R2, S2 und D. (Bl. 170 ff., 198 ff. d.A.) der Klage mit Urteil vom 28.01.2008 (Bl. 212 ff. d.A.), auf das gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das verkaufte Anwesen sei mangelbehaftet (§ 434 BGB), weil sein Keller seit Jahren von Feuchtigkeit befallen sei. Dies habe der Sachverständige W. im selbständigen Beweisverfahren festgestellt. Auch wenn es sich um ein altes Haus handele, müsse der Käufer nicht mit durchfeuchteten Kellerwänden rechnen, die (auch) auf mangelhaft ausgeführten Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit beruhten und Anlass zum Ergreifen von Maßnahmen gegen Feuchtigkeit gäben. Die Beklagten hätten den Kläger über den Zustand der Kellerwände arglistig getäuscht. Ein positives Tun sei ihnen zwar nicht anzulasten, da ein solches nicht feststehe. Weder sei nach durchgeführter Beweisaufnahme erwiesen, dass der Beklagte zu 2) beim zweiten Notartermin erklärt habe, der Keller sei immer so trocken, da sei in den letzten sieben bis acht Jahren nichts gemacht worden. Noch träfen die weiteren Behauptungen des Klägers zu, der Keller sei für die Besichtigungen gezielt trocken gelegt worden bzw. die Zeugin K2 habe den Keller als trocken bezeichnet. Allerdings gehe das Gericht aufgrund der Beweisaufnahme und der Verhandlungen davon aus, dass den Beklagten die Feuchtigkeit in den Kellerräumen nicht habe entgehen können. Es unterliege keinen vernünftigen Zweifeln, dass der Keller im Frühjahr 2006 vor der Renovierung einen gerade infolge offensichtlicher Feuchtigkeit stark renovierungsbedürftigen Zustand aufgewiesen habe. Von erheblicher Bedeutung sei in diesem Zusammenhang, dass die Beklagten trotz entsprechender gerichtlicher Auflage nur sehr oberflächlich zu den Renovierungsarbeiten vorgetragen hätten. Die Feuchtigkeit des Kellers sei für die Kaufentscheidung des Klägers von erheblicher Bedeutung gewesen, wobei der herkömmliche Zustand für ihn im Hinblick auf die kurz vor dem Kauf durchgeführte Renovierung nicht ohne weiteres zu erkennen gewesen sei. Aus diesem Grund hätten die Beklagten redlicherweise nicht verschweigen dürfen, dass der Keller kürzlich renoviert worden sei, er zuvor einen erheblichen Feuchtigkeitsbefall aufgewiesen habe und dass nicht auszuschließen sei, dass sich sein Zustand ggf. abhängig von seiner Nutzung wieder verschlechtere.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mir ihrer Berufung. Entgegen der Ansicht des Landgerichts hätten sie im Zeitpunkt des Verkaufs nicht mit einer wesentlichen Durchfeuchtung des Kellers rechnen müssen, zumal sie selbst seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus gewohnt hätten. Lege man die Fotografien in dem Gutachten des Sachverständigen W. zugrunde, sei die Feuchtigkeit für einen Laien nicht erkennbar, zumal eine funktionierende, wenn auch aus Sicht des Sachverständigen unzureichende Horizontalsperre vorhanden sei. Der Sachverständige habe bei seiner mündlichen Anhörung bestätigt, dass eine gesättigte Feuchtigkeit an Innenwänden eines älteren Anwesens bis in eine Höhe von 75-80 cm völlig normal sei. Dieser Zustand könne daher keinen wesentlichen Mangel begründen. Das Landgericht habe wesentliche Zeugenaussagen und Beweisergebnisse nicht berücksichtigt. Dies gelte zunächst für die Aussage des Schornsteinfegers D., der dargelegt habe, im Jahr 2000 zwar keinen nassen Keller, aber Feuchtigkeit an den Fensterscheiben vorgefunden und die Beklagten auf die Notwendigkeit regelmäßigen Lüftens hingewiesen zu haben. Die Zeugen G.-L. und F. hätten den Zustand des Kellers vor und nach der Renovierung als völlig normal erachtet. Nach der Freilegung der Außenmauern im Frühjahr 2006 hätten die Beklagten davon ausgehen müssen, dass der bröselnde Putz an den Kelleraußenwänden eine Folge mangelnder Belüftung durch die Mieterin C. bzw. eines sandigen Putzes gewesen sei. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen und der Fotografien stehe weiter fest, dass die Dunkelverfärbung der Fugen jedenfalls im unteren Bereich sowie die Feuchtigkeit an der Decke einer Besichtigung zugänglich gewesen seien, so dass eine Aufklärungspflicht der Klägerin nicht bestanden habe. Wenn selbst dem Architekten, der mit dem Kläger den Keller besichtigt habe, die Feuchtigkeit nicht aufgefallen sei, könne eine Aufklärungspflicht der Beklagten erst recht nicht bestanden haben. Der Umfang der im Frühjahr 2006 beklagtenseits vorgenommenen Renovierungen sei im Wesentlichen sichtbar gewesen und habe aus dem Freilegen der Außenmauern im Kellerinnern und dem teilweisen Streichen der Innenmauern bestanden. Da die Beklagten nicht beweispflichtig gewesen seien, die ausführenden Handwerker in Polen lebten, diese wegen der langen Anreise keine Möglichkeit gesehen hätten, einen Gerichtstermin wahrzunehmen und es zudem keine Rechnungen mit genauer Ausweisung der Tätigkeiten gegeben habe, hätten die Beklagten von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht und auf das Gegenbeweismittel verzichtet.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des am 28.01.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts Saarbrücken, AZ.: 1 O 327/06 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung vom 19.02.2008 zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das ihm günstige erstinstanzliche Urteil. Die gesamte Beweiswürdigung des Landgerichts sei nicht zu beanstanden. Die Aussage der Zeugin V. sei glaubhaft, so dass die Zusicherung einer Eigenschaft nachgewiesen sei. Aufgrund der Aussage der neutralen Zeugin Mo., die keiner Interessensphäre zuzuordnen sei, stehe fest, dass die Durchfeuchtung der Kellerwände den Beklagten bekannt gewesen sei. Hinzu kämen die Aussage der Zeugin C., frühere Mieterin des Anwesens, und das Sachverständigengutachten, welches die starke Sättigung der Kelleraußenwände mit Feuchtigkeit bis zur Kellerdecke festgestellt habe. Die Behauptung der Beklagten, sie hätten keine Kenntnis von der Feuchtigkeit gehabt, sei abwegig, da sie nach Erwerb der Immobilie im Jahre 1998 diese über mehrere Jahre hinweg bewohnt hätten und der Beklagte zu 2) im Jahre 2006 dort noch gemeldet gewesen sei. Soweit die Beklagten zweitinstanzlich erstmals behaupteten, sie wohnten seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus, werde dieser Vortrag als verspätet gerügt. Dem Kläger sei die Feuchtigkeit nicht aufgefallen, sonst hätte er das Anwesen nicht gekauft. Auf Grund der beabsichtigten Lagerung von Motorradkleidung und -utensilien sei die Eigenschaft „Trockenheit“ des Kellers für ihn auch kaufentscheidend gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsprotokolle des Landgerichts vom 23.07.2007, 03.12.2007 und 09.01.2008 (Bl. 111, 169 ff, 197 ff. d. A.) sowie des Senats vom 01.07.2008 (Bl. 306 ff. d. A.) und die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachte Akte 1 OH 8/06 des Landgerichts Saarbrücken Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet worden und gemäß §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.

In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch erfolglos.

Das Landgericht hat zu Recht dahin entschieden, dass die zulässige Vollstreckungsabwehrklage begründet ist, da der Kläger den notariellen Kaufvertrag vom 20.10.2006 wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten hat.

1. Der Kläger hat die Anfechtung mit Schriftsatz vom 30.10.2006 den Beklagten gegenüber erklärt (§ 143 Abs. 1 BGB). Die Anfechtungsfrist des § 124 BGB - ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung - ist gewahrt.

2. Auch ein Anfechtungsgrund liegt vor. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, haben die Beklagten den Kläger über das Fehlen eines Mangels der Kaufsache arglistig getäuscht (§ 123 Abs. 1 BGB).

a. Das Landgericht hat mit nicht zu beanstandender Begründung das Vorliegen eines Mangels (§ 434 BGB) festgestellt, da der Keller des verkauften Anwesens im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in erheblichem Umfang von Feuchtigkeit befallen war. Diese Feststellungen des Landgerichts werden von der Berufung nicht angegriffen und sind somit zweitinstanzlich nicht zu überprüfen.

Soweit die Berufung Bedenken gegen das Vorliegens eines wesentlichen Mangelswegen der Feuchtigkeit an den Kellerinnenwänden äußert, kann dem nicht gefolgt werden. Die Berufung bezieht sich in diesem Zusammenhang auf eine Äußerung des Sachverständigen bei seiner mündlichen Anhörung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens (Bl. 71 der Beiakte 1 OH 8/06), bei der dieser gesättigte Feuchtigkeit an Kellerinnenwänden bis in eine Höhe von 75-80 cm bei älteren Gebäuden als völlig normal bezeichnet hat. Hierbei handelt es sich um ein aus dem Zusammenhang genommenes Einzelzitat, welches den Zustand der streitgegenständlichen Kellerwände nicht abschließend beschreibt. Die Beweisfrage, welche der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten (Bl. 47 d. Beiakte) klar beantwortet, ist auf den Zustand der Kelleraußenwände gerichtet, denen der Gutachter „bis unter die Kellerdecke einen extrem hohen Durchfeuchtungsgrad“ attestiert. Aber auch den Zustand der Kellerinnenwände bezeichnet er als „hoch gesättigt“ (Bl. 46 d. Beiakte), so dass das obige Einzelzitat nicht geeignet ist, die erstinstanzliche Feststellung eines Mangels nach § 434 BGB zu erschüttern.

b. Das Landgericht hat auch zu Recht dahin entschieden, dass die Beklagten den Kläger über das Fehlen dieses Mangels durch Verschweigen getäuscht haben. Nach eigenem Vortrag wussten sie von Feuchtigkeit in dem Keller, ließen ihn wegen herabgefallenen Putzes im Frühjahr 2006 umfangreich renovieren und verschwiegen diesen gesamten Sachverhalt dem Kläger im Rahmen der kurz darauf folgenden Kaufverhandlungen.

Entgegen der Berufung oblag den Beklagten eine Aufklärungspflicht , die sie verletzt haben. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall (BGH NJW-RR 1992, 333; NJW-RR 1996, 1332; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2002, 1 U 208/02, zitiert nach juris).

Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien(BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind . An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt. So erging es auch dem von der Beklagtenseite benannten Zeugen F., der als Kaufinteressent das Anwesen im August 2006 nach der Renovierung besichtigt, Feuchtigkeit aber nicht festgestellt hat. Zwar hat die erstinstanzliche Beweisaufnahme weitergehend ergeben, dass sich bei dem ersten Besichtigungstermin im Öltankkeller eine 2 qm große und 5 cm hohe Lache befunden hat (vgl. Aussagen der Zeugen V. und S. Bl. 175 ff., 187 f. d. A.), welche jedoch seitens der Maklerin auf das Regenabfallrohr zurückgeführt wurde, so dass der Kläger mit der generellen und hier maßgeblichen Durchfeuchtung der Kellerwände nicht rechnen musste.

Anders lag der Sachverhalt in der seitens der Berufung zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.06.1989 (V ZR 74/88; zitiert nach juris). Dort waren Wasserschäden und Pilzbefall eines Kellers, der vor der Veräußerung in keiner Weise „saniert“ worden war, für einen sorgfältigen Beobachter deutlich erkennbar, was im hiesigen Fall für die maßgebliche Durchfeuchtung der Wände aufgrund der kurz zuvor vorgenommenen „Verschönerung“ gerade nicht der Fall war.

Auch aus den seitens der Berufung herangezogenen Fotografien kann nicht hergeleitet werden, dass die starke Feuchtigkeit des Kellers bei Besichtigung ohne weiteres erkennbar war. Die Bilder Nr. 3 bis 9 des Gutachtens (Bl. 43 ff. der Beiakte) zeigen zwar im unteren Mauerbereich eine Dunkelverfärbung. Diese Fotografien wurden aber erst im Februar 2007 gefertigt. Zudem räumte der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2008 ein, die Mauern hätten bei dem Verkauf besser ausgesehen als zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Gutachter. Diese Aussage wird belegt durch das Bild Nr. 8 im Gutachten (Bl. 44 der Beiakte), welches dieselbe, aber deutlich hellere Kellerwand zeigt wie das Bild Nr. 1 der Hauptakte (Bl. 261), das den Zustand bei Besichtigung wiedergibt. Zu den Bildern der Kellerdecke (Bl. 46/47 d. Beiakte) ist ebenfalls anzumerken, dass diese den Zustand im Februar 2007 wiedergeben, nicht aber denjenigen, wie er im September 2006 herrschte, zudem die massive Durchfeuchtung der hier maßgeblichen Wände nicht ohne weiteres erkennen lassen.

Richtig ist, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahe legt und die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschränken kann (BGH BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris). Entgegen der Ansicht der Berufung besteht aber keine Verpflichtung des Käufers, eine genaue Untersuchung des Kaufobjekts zu solchen Punkten durch „Sachverständige“ aus dem eigenen Lager vornehmen zu lassen. Auch müssen potentielle Käufer mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände, wie sie der Gutachter vorliegend bindend festgestellt hat, nicht rechnen, zumal wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dies lag vorliegend umso näher, als die Parteien in den notariellen Vertrag eine Klausel aufgenommen haben, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet“ (Bl. 11 d. A.).

Diese im Interesse der Beklagten in den Vertrag aufgenommene Klausel musste dem Kläger den Eindruck vermitteln, dass über den sichtbaren Feuchtigkeitsfleck (vgl. Fotografien Nr. 2 und 3 Bl. 261 d.A.) hinaus weitere Feuchtigkeitsschäden nicht vorhanden waren, was die Beklagten aber besser wussten und worüber sie gleichwohl nicht aufgeklärt haben.

Hätten die Beklagten den Kläger über die ihnen bekannte Feuchtigkeit und die erfolgte Renovierung aufgeklärt, hätte dieser sich über den Umfang der vorhandenen Feuchtigkeit weiter informieren und seine Entscheidung sodann in voller Kenntnis der Sachlage treffen können. Diese Möglichkeit haben die Beklagten dem Kläger trotz Kenntnis der Feuchtigkeit vorenthalten, die in dem vorhandenen Umfang im Zeitpunkt der Besichtigung optisch nicht erkennbar war. Der Kläger war daher nicht in der Lage, seine Entscheidung über den Vertragsabschluss in vollem Umfang zu überschauen – anders als die Beklagten, die einen wesentlichen Mangel der Kaufsache gekannt und gleichwohl verschwiegen haben.

Es ist daher – in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung – sachgerecht, eine Aufklärungspflicht der Verkäuferseite über solche Feuchtigkeitsschäden anzunehmen, mit denen in dem vorhandenen Umfang auch bei älteren Gebäuden nicht gerechnet werden muss.

c. Die Beklagten haben auch arglistig (§ 123 Abs. 1 BGB) gehandelt. Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH NJW 2003, 2380; BGH Urteil vom 12.04.2002, V ZR 302/00, zitiert nach juris Rd. 9; BGH BauR 2001, 845; Palandt-Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Auflage, 2008, § 123, Rd. 11).

Legt man dies zugrunde, ist vorliegend in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil von arglistigem Verhalten der Beklagten auszugehen. Die Beklagtenhaben bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2007 geäußert, dass sie den Keller aufgrund des schlechten Zustandes des Putzes für renovierungsbedürftiggehalten haben. Weitergehend räumte der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ein, seine Mandanten hätten aufgrund des bröselnden Putzes Kenntnis von in dem Keller herrschender Feuchtigkeit gehabt. Die Rüge der Beklagten, das Landgericht habe die Tatsache nicht berücksichtigt, dass sie schon seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus wohnten, sie hätten es erst 1998 erworben und damals keine Feuchtigkeit festgestellt, ansonsten hätten sie es nicht gekauft, geht fehl. Streit entscheidend ist allein der Zustand des Anwesens bei Vertragsschluss, nicht aber bei Erwerb oder mehrere Jahre vor Veräußerung. In Kenntnis der vorhandenen Feuchtigkeit haben die Beklagten kurz vor der Veräußerung des Anwesens umfangreiche Sanierungsarbeiten an den Kellerwänden durchführen lassen. Diese haben nach den bindenden Feststellungen des Sachverständigengutachtens darin bestanden, an den in dem Keller gelegenen Außenwänden den alten Putz zu entfernen und die Innenwände neu zu verputzen (Bild Nr. 7 auf Seite 44 der Beiakte 1 OH 8/06). Wie der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eingeräumt hat, dienten die Arbeiten an den Kellerwänden dazu, das Haus für den Verkauf etwas zu verschönern (Bl. 308 d. A.), wozu sämtliche ausgebesserten Wandflächen abschließend komplett überstrichen wurden (Gutachten Bl. 45 der Beiakte), ohne aber die Ursachen der vorhandenen Feuchtigkeit zu beheben. Diese Arbeiten führten kurzfristig zu einer optischen Verschönerung, änderten aber nichts an der bereits länger vorhandenen extremen Durchfeuchtung der Wände. Aufgrund dieser Sanierungsmaßnahme fiel im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen und des Vertragsabschlusses die Durchfeuchtung der Kellerwände nicht auf, wie der beklagtenseits benannte Zeuge F., ein weiterer Kaufinteressent, bestätigte (Bl. 183 d. A.).

Anders verhielt es sich vor der Renovierung. Zu dem damaligen, aus ihrer Sicht sehr feuchten Zustand haben die beiden Zeuginnen C. und Mo. bekundet, wobei in Übereinstimmung mit dem Landgericht insbesondere an der Glaubwürdigkeit der Zeugin Mo. keine Bedenken bestehen, da diese keiner Partei zuzuordnen ist und daher keine Veranlassung hatte, zu Lasten der Beklagten falsche Angaben zu machen. Hingegen hat das Landgericht den Aussagen der beiden Zeugen D. und G.-L. zu Recht nur eingeschränkten Beweiswert zugemessen, da beide Zeugen den Keller nicht zeitnah vor der Veräußerung im Oktober 2006 gesehen haben.

Bei dieser Sachlage ist die Arglist nachgewiesen: Die Beklagten haben dem Kläger verschwiegen, dass der Keller infolge Feuchtigkeit im Frühjahr 2006 saniert wurde und deshalb kurzfristig einen trockenen Eindruck vermittelte, die eigentliche Ursache der Feuchtigkeit aber weder festgestellt noch beseitigt wurde. Den Beklagten kam es gerade darauf an, durch die optische Vortäuschung eines trockenen Kellers den Kläger zu dem Vertragsschluss zu bewegen, da sie ihn andernfalls über die vorgenommenen Arbeiten in Kenntnis gesetzt hätten, was sich aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen Sanierung und Vertragsschluss aufdrängte. Dieses Ergebnis wird durch die bereits oben dargestellte Klausel in dem notariellen Vertrag untermauert, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet.“ Wider besseres Wissen und somit arglistig haben die Beklagten durch Verwendung dieser Klausel dem Kläger den Eindruck vermittelt, der Keller sei - abgesehen von dem einen Feuchtigkeitsfleck - trocken.

d. Eintritt erheblicher Feuchtigkeit in die Kellerwände eines Hauses stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar (BGH NJW-RR 1992, 333). Es ist daher davon auszugehen, dass die fehlende Kenntnis des Klägers vom Vorliegen dieses Mangels kausal für den Abschluss des Kaufvertrags war und die Beklagten dies auch wussten. Dies gilt umso mehr, als der Kläger den Keller für die Lagerung von Motorradkleidung und -utensilien nutzen wollte, was die Zeugin V. bestätigte, welche bekundete, der Kläger habe als Testfahrer 30 Helme und über 100 Garnituren, die er in dem Keller lagern wollte (Bl. 177 d. A.).

Die Berufung der Beklagten erweist sich nach alldem als nicht begründet. Sie war daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs.1 ZPO zurückzuweisen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.

Eine Zulassung der Revision war nicht veranlasst. Die in § 543 ZPO geregelten Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs.1, 2 Nr.1 ZPO). Da der Senat bei den die Entscheidung tragenden rechtlichen Erwägungen nicht von bewährten Rechtsprechungsgrundsätzen abweicht und die tatsächlichen Umstände, die zur Bejahung einer Aufklärungspflicht und durchgreifender arglistiger Täuschung führen, auf die besonderen Umstände des entschiedenen Falles abstellen, erfordert auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs.1, 2 Nr.2 ZPO).

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 302/00 Verkündet am: 12. April 2002 Kanik, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat

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(1) Anstelle von Tatbestand und Entscheidungsgründen enthält das Urteil

1.
die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen,
2.
eine kurze Begründung für die Abänderung, Aufhebung oder Bestätigung der angefochtenen Entscheidung.
Wird das Urteil in dem Termin, in dem die mündliche Verhandlung geschlossen worden ist, verkündet, so können die nach Satz 1 erforderlichen Darlegungen auch in das Protokoll aufgenommen werden.

(2) Die §§ 313a, 313b gelten entsprechend.

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

(1) Die Berufung findet gegen die im ersten Rechtszug erlassenen Endurteile statt.

(2) Die Berufung ist nur zulässig, wenn

1.
der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder
2.
das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung im Urteil zugelassen hat.

(3) Der Berufungskläger hat den Wert nach Absatz 2 Nr. 1 glaubhaft zu machen; zur Versicherung an Eides statt darf er nicht zugelassen werden.

(4) Das Gericht des ersten Rechtszuges lässt die Berufung zu, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und
2.
die Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600 Euro beschwert ist.
Das Berufungsgericht ist an die Zulassung gebunden.

(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.

Die Berufungsfrist beträgt einen Monat; sie ist eine Notfrist und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit dem Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung.

(1) Die Berufung wird durch Einreichung der Berufungsschrift bei dem Berufungsgericht eingelegt.

(2) Die Berufungsschrift muss enthalten:

1.
die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird;
2.
die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde.

(3) Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

(4) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsschrift anzuwenden.

(1) Der Berufungskläger muss die Berufung begründen.

(2) Die Frist für die Berufungsbegründung beträgt zwei Monate und beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils, spätestens aber mit Ablauf von fünf Monaten nach der Verkündung. Die Frist kann auf Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden, wenn der Gegner einwilligt. Ohne Einwilligung kann die Frist um bis zu einem Monat verlängert werden, wenn nach freier Überzeugung des Vorsitzenden der Rechtsstreit durch die Verlängerung nicht verzögert wird oder wenn der Berufungskläger erhebliche Gründe darlegt.

(3) Die Berufungsbegründung ist, sofern sie nicht bereits in der Berufungsschrift enthalten ist, in einem Schriftsatz bei dem Berufungsgericht einzureichen. Die Berufungsbegründung muss enthalten:

1.
die Erklärung, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge);
2.
die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt;
3.
die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten;
4.
die Bezeichnung der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie der Tatsachen, auf Grund derer die neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 zuzulassen sind.

(4) Die Berufungsbegründung soll ferner enthalten:

1.
die Angabe des Wertes des nicht in einer bestimmten Geldsumme bestehenden Beschwerdegegenstandes, wenn von ihm die Zulässigkeit der Berufung abhängt;
2.
eine Äußerung dazu, ob einer Entscheidung der Sache durch den Einzelrichter Gründe entgegenstehen.

(5) Die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze sind auch auf die Berufungsbegründung anzuwenden.

(1) Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Anfechtungsgegner.

(2) Anfechtungsgegner ist bei einem Vertrag der andere Teil, im Falle des § 123 Abs. 2 Satz 2 derjenige, welcher aus dem Vertrag unmittelbar ein Recht erworben hat.

(3) Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft, das einem anderen gegenüber vorzunehmen war, ist der andere der Anfechtungsgegner. Das Gleiche gilt bei einem Rechtsgeschäft, das einem anderen oder einer Behörde gegenüber vorzunehmen war, auch dann, wenn das Rechtsgeschäft der Behörde gegenüber vorgenommen worden ist.

(4) Bei einem einseitigen Rechtsgeschäft anderer Art ist Anfechtungsgegner jeder, der auf Grund des Rechtsgeschäfts unmittelbar einen rechtlichen Vorteil erlangt hat. Die Anfechtung kann jedoch, wenn die Willenserklärung einer Behörde gegenüber abzugeben war, durch Erklärung gegenüber der Behörde erfolgen; die Behörde soll die Anfechtung demjenigen mitteilen, welcher durch das Rechtsgeschäft unmittelbar betroffen worden ist.

(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.

(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.

(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang den subjektiven Anforderungen, den objektiven Anforderungen und den Montageanforderungen dieser Vorschrift entspricht.

(2) Die Sache entspricht den subjektiven Anforderungen, wenn sie

1.
die vereinbarte Beschaffenheit hat,
2.
sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und
3.
mit dem vereinbarten Zubehör und den vereinbarten Anleitungen, einschließlich Montage- und Installationsanleitungen, übergeben wird.
Zu der Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 1 gehören Art, Menge, Qualität, Funktionalität, Kompatibilität, Interoperabilität und sonstige Merkmale der Sache, für die die Parteien Anforderungen vereinbart haben.

(3) Soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde, entspricht die Sache den objektiven Anforderungen, wenn sie

1.
sich für die gewöhnliche Verwendung eignet,
2.
eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung
a)
der Art der Sache und
b)
der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden,
3.
der Beschaffenheit einer Probe oder eines Musters entspricht, die oder das der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt hat, und
4.
mit dem Zubehör einschließlich der Verpackung, der Montage- oder Installationsanleitung sowie anderen Anleitungen übergeben wird, deren Erhalt der Käufer erwarten kann.
Zu der üblichen Beschaffenheit nach Satz 1 Nummer 2 gehören Menge, Qualität und sonstige Merkmale der Sache, einschließlich ihrer Haltbarkeit, Funktionalität, Kompatibilität und Sicherheit. Der Verkäufer ist durch die in Satz 1 Nummer 2 Buchstabe b genannten öffentlichen Äußerungen nicht gebunden, wenn er sie nicht kannte und auch nicht kennen konnte, wenn die Äußerung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in derselben oder in gleichwertiger Weise berichtigt war oder wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte.

(4) Soweit eine Montage durchzuführen ist, entspricht die Sache den Montageanforderungen, wenn die Montage

1.
sachgemäß durchgeführt worden ist oder
2.
zwar unsachgemäß durchgeführt worden ist, dies jedoch weder auf einer unsachgemäßen Montage durch den Verkäufer noch auf einem Mangel in der vom Verkäufer übergebenen Anleitung beruht.

(5) Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Verkäufer eine andere Sache als die vertraglich geschuldete Sache liefert.

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste.

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 302/00 Verkündet am:
12. April 2002
Kanik,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung
vom 12. April 2002 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter
Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier

für Recht erkannt:
Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 19. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 27. Juli 2000 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens , an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:


Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 18. Mai 1995 erwarben die Beklagten von den Klägern ein Hausgrundstück für 960.000 DM unter Ausschluß der Gewährleistung. Im Untergeschoß des Wohnhauses befand sich eine Schwimmhalle, welche die Kläger im Jahr 1994 aus Kostengründen stillgelegt hatten. Neben dem Schwimmbecken lag ein Wartungsraum mit einer Höhe von 1 m bis 1,50 m, einer Breite von 1,50 m und mehreren Metern Länge, der von außen über einen Schacht zugänglich war. Darin befanden sich Schwimm-
badarmaturen und ein Pumpensumpf mit einer automatischen Pumpe, die das Schwimmbecken in der Weise entwässerte, daû das Wasser zunächst in den Wartungsraum abgelassen und von dort abgepumpt wurde. In diesen Raum drang nach starken Regenfällen von auûen Wasser ein, das abgepumpt werden muûte. Die Ursache und Häufigkeit des Wassereinbruchs sind zwischen den Parteien streitig.
Die Kläger haben zunächst Klage auf Feststellung, daû den Beklagten keine Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche zustehen, erhoben, welche die Parteien erstinstanzlich übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Auf die Widerklage der Beklagten hat das Landgericht die Kläger als Gesamtschuldner zur Zahlung von 13.715,12 DM nebst Zinsen verurteilt und festgestellt , daû sie als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Beklagten den über 5.400 DM hinausgehenden Schaden, der durch die Undichtigkeit des Wartungsraums entstanden ist und/oder noch entstehen wird, weiter den über 2.900 DM hinausgehenden Schaden, der als Folge der Durchfeuchtung der Auûenwände im Bereich des Balkons vor dem Wohnzimmer entstanden ist und/oder noch entstehen wird, und schlieûlich die Kosten der Herstellung der Funktionsfähigkeit der Tür vom Arbeitszimmer zum Garten zu ersetzen; im übrigen hat es die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger und Anschluûberufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht - unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel - die Kläger als Gesamtschuldner zur Zahlung von 153.888,23 DM nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, daû sie als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Beklagten den über 146.500 DM hin-ausgehenden Schaden zu ersetzen, der infolge der Wassereintritte in das Wohnhaus entstanden ist und/oder noch entstehen wird. Dagegen richtet sich die Revision der Kläger, mit der sie die Zurückweisung der Anschluûberufung
und Abweisung der gesamten Widerklage begehren. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe:

I.


Das - sachverständig beratene - Berufungsgericht hält einen Schadenersatzanspruch der Beklagten gegen die Kläger nach § 463 BGB a.F. für begründet. Das Eindringen von Wasser in den Wartungsraum nach starken Regenfällen sei ein Fehler des Hauses, der den Klägern bekannt gewesen sei, den sie den Beklagten jedoch arglistig verschwiegen hätten. Sie müûten deswegen an die Beklagten 135.000 DM als Wertminderung, 11.500 DM Sanierungskosten und 7.388,23 DM Folgekosten zahlen. Die Feststellungsklage sei in dem ausgeurteilten Umfang zulässig und begründet; der Sachverständige habe nämlich Ort und Ursache des Eintritts von Feuchtigkeit in das Gebäude nicht ermitteln können, so daû die Erforderlichkeit künftiger Mängelbeseitigungsmaûnahmen nicht ausgeschlossen sei.
Das hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

II.


Zur Zahlungsklage:
1. Allerdings wendet sich die Revision ohne Erfolg gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, daû das Eindringen von Wasser in den Wartungsraum
ein Fehler im Sinne des § 463 Satz 2 BGB a.F. sei. Denn selbst wenn man mit der überwiegenden Meinung (siehe die Darstellung bei Staudinger/Honsell, BGB [1995], § 463 Rdn. 12) annimmt, daû dafür nur solche Mängel in Betracht kommen, die eine nicht nur unerhebliche Minderung des Werts oder der Tauglichkeit des Kaufgegenstands zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch (§ 459 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) bedeuten, liegt diese Voraussetzung hier vor. Dabei kann offen bleiben, ob es die in dem erstinstanzlichen Urteil festgestellte und vom Berufungsgericht nach § 543 Abs. 1 ZPO a.F. bestätigte Verkehrsauffassung, wonach es eine negative Abweichung von den üblichen Erwartungen darstellt, wenn nach stärkeren Regenfällen ein Abpumpen von eingedrungenem Wasser aus dem Gebäudeinneren notwendig wird, tatsächlich gibt oder nicht. Entscheidend ist nämlich, daû das Berufungsgericht auf der Grundlage des von ihm eingeholten Sachverständigengutachtens fehlerfrei davon ausgeht, daû der Verkehrswert des Objekts wegen des Mangels zwischen 10 % und 15 % gemindert ist, weil eine bloûe Abdichtung von innen nicht den Eintritt von Feuchtigkeit in den dämmstoffgefüllten Zwischenraum der doppelschaligen Wandkonstruktion verhindert. Nimmt man - mangels anderer Anhaltspunkte - den vereinbarten Kaufpreis von 960.000 DM als Wert des mangelfreien Kaufgegenstands an, so ergibt sich ein Minderungsbetrag zwischen 96.000 DM und 144.000 DM. Das ist eine erhebliche Wertminderung. Hinzu kommt, daû die Beseitigung des Mangels einen Kostenaufwand von 5.400 DM bis 11.500 DM erfordert. Das schlieût die Annahme eines unerheblichen Fehlers aus. Dem kann die Revision nicht mit Erfolg entgegenhalten, daû es für die Frage, in welchen Fällen ein Fehler im Sinne der §§ 459 Abs. 1, 463 Satz 2 BGB a.F. vorliegt, darauf ankommt, "als was" die Sache verkauft worden ist (vgl. BGH, Urt. v. 22. Juni 1983, VIII ZR 92/82, NJW 1983, 2242). Zwar wurde hier ein Haus mit Schwimmbad verkauft, dessen
Bewohnbarkeit durch das Eindringen von Wasser in den Wartungsraum nicht beeinträchtigt wurde; auch sollte das Wasser aus dem Schwimmbecken zunächst in den Wartungsraum geleitet und von dort abgepumpt werden, so daû die Funktion des Wartungsraums auch darin bestand, Wasser aufzunehmen. Aber das führt nicht an der Tatsache vorbei, daû nach starken Regenfällen Wasser von auûen in den Wartungsraum eindrang. Als ein solchermaûen undichtes Gebäude wurde das Haus nicht verkauft.
2. Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision einen Verstoû des Berufungsgerichts gegen § 286 ZPO, weil es dem Vortrag der Kläger, im Jahr 1998 sei eine Undichtigkeit in der Auûenwand als Folge von Felssprengungen in der Nachbarschaft entstanden, nicht nachgegangen ist. Dazu bestand nämlich keine Veranlassung. Denn die fehlerfreie Beweiswürdigung des Landgerichts, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat und die von der Revision nicht angegriffen wird, und auch der Prozeûvortrag der Kläger selbst rechtfertigen die Feststellung, daû bereits während der Besitzzeit der Kläger Wasser von auûen in den Wartungsraum eingedrungen war, und zwar nach starken Regenfällen. Somit können die behaupteten Felssprengungen nicht ursächlich für den Wassereintritt gewesen sein; vielmehr war die Auûenwand bereits sowohl bei Abschluû des Kaufvertrags als auch bei Übergabe des Objekts undicht. Das stellt den maûgeblichen Mangel dar.
3. Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht jedoch an, daû die Kläger den Beklagten diesen Mangel arglistig verschwiegen haben. Die bisherigen Feststellungen tragen das nicht.

a) Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiû oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daû der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaût damit nicht nur ein Handeln des Veräuûerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen , die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muû (Senatsurt. v. 3. März 1995, V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550).

b) Von diesen Grundsätzen geht das Berufungsgericht - indem es sich auch insoweit den Entscheidungsgründen des landgerichtlichen Urteils anschlieût - aus. Es erkennt auch zutreffend, daû die Kläger zur Aufklärung über den Eintritt von Wasser in den Wartungsraum verpflichtet waren. Eine Offenbarungspflicht besteht nämlich nur hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (Senat, BGHZ 132, 30, 34; Senatsurt. v. 20. Oktober 2000, V ZR 285/99, NJW 2001, 64). Hier war der Mangel jedoch nicht ohne weiteres erkennbar. Der Wartungsraum war als solcher nicht identifizierbar und nicht frei zugänglich. Er konnte nur über einen engen Schacht erreicht werden; dessen Einstieg befand sich nicht etwa innerhalb des Hauses, sondern auûerhalb und zwar zudem noch abgedeckt. Auch muûte sich den Beklagten aufgrund der oft berechtigten Befürchtung, daû die Abdichtung von Schwimmbädern problematisch ist,
nicht der Verdacht einer Undichtigkeit des Wartungsraums aufdrängen. Dieser Mangel hat nämlich nichts mit der Abdichtung des Schwimmbads zu tun.

c) Mit Erfolg rügt die Revision jedoch, daû das Berufungsgericht dem Vortrag der Kläger, der Kläger zu 1 sei von ihrem Architekten dahingehend unterrichtet worden, daû Abdichtungsmaûnahmen nicht notwendig seien, weil die Förderpumpe im Pumpensumpf das eingedrungene Wasser ohne weiteres abpumpen könne, nicht nachgegangen ist. Trifft das zu, entfällt der Arglistvorwurf gegenüber dem Kläger zu 1, wenn er sich von dem Hinweis des Fachmannes hat beruhigen lassen und deshalb dem Eindringen von Wasser in den Wartungsraum keine Bedeutung mehr beigemessen hat (vgl. Senatsurt. v. 5. März 1993, V ZR 140/91, NJW 1993, 1703, 1704). Das bedarf der Aufklärung durch das Berufungsgericht.

d) Ebenfalls mit Erfolg rügt die Revision, daû das Berufungsgericht auch den weiteren Vortrag der Kläger, die Klägerin zu 2 habe bei den von ihr alleine geführten Kaufvertragsverhandlungen ausdrücklich darauf hingewiesen, daû sie zum Schwimmbadbereich nichts sagen könne und die Beklagten hierzu den Architekten befragen sollten, übergangen hat. Erfolgte dieser Hinweis, kann das ein arglistiges Verhalten der Klägerin zu 2 ausschlieûen. Mit dieser Äuûerung durfte sie sich nämlich begnügen, weil weder festgestellt noch ersichtlich ist, daû sie weitergehende Erkenntnisse als der Kläger zu 1 über den Wassereintritt besaû. Auch steht der Hinweis nicht in Widerspruch zu anderen Erklärungen der Klägerin zu 2; den Klägern war nämlich in dem Kaufvertrag gerade nicht die Erklärung abverlangt worden, daû ihnen verborgene Mängel nicht bekannt seien. Auch insoweit bedarf die Sache weiterer Aufklärung.
4. Mit Erfolg rügt die Revision schlieûlich auch die Schadensberechnung des Berufungsgerichts. Die getroffenen Feststellungen tragen nicht die Auffassung , die Beklagten hätten einen Anspruch auf Ersatz des Minderwerts von 135.000 DM zuzüglich der Kosten für die Beseitigung der Wandundichtigkeit von 11.500 DM. Das übersieht nämlich die Bekundung des Sachverständigen in seiner Anhörung am 29. Juni 2000, daû nach Durchführung der von ihm vorgeschlagenen "kleinen" Sanierung zwar weiterhin eine Wertminderung des Hauses verbleibt, diese aber nicht 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmacht. Damit ist der Schadensschätzung des Berufungsgerichts die Grundlage entzogen.

III.


Zur Feststellungsklage:
1. Zu Recht sieht das Berufungsgericht die Feststellungsklage, soweit es ihr stattgegeben hat, als zulässig an.

a) Ohne Erfolg rügt die Revision einen Verstoû gegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO in Verbindung mit § 256 ZPO. Das Berufungsgericht hat den Antrag auf solche Schäden bezogen, die durch Wassereintritt von auûen in den Wartungsraum aufgrund einer bei Übergabe des Objekts an die Beklagten vorhanden gewesenen Undichtigkeit der Auûenwand hervorgerufen wurden und/oder noch hervorgerufen werden. Das schlieût zugleich die - unzulässige - Feststellung einer Ersatzpflicht für alle Schäden aus, die auf bisher noch nicht fest-
gestellten Mängeln beruhen können (vgl. BGH, Urt. v. 26. September 1991, VII ZR 245/90, NJW 1992, 697, 698).

b) Nicht begründet ist die weitere Auffassung der Revision, der Feststellungsklage fehle das nach § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Daû die Beklagten die Schadenshöhe nicht endgültig beziffern können, ergibt sich bereits daraus, daû bisher Ort und Ursache des Wassereintritts nicht ermittelt wurden. Deswegen ist die Notwendigkeit weiterer Sanierungsmaûnahmen durchaus möglich.
2. Ob der Feststellungsantrag begründet ist, ergibt sich erst nach der weiteren Sachaufklärung durch das Berufungsgericht.

IV.


Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand, soweit darin zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Es ist insoweit aufzuheben (§ 564 Abs. 1 ZPO a.F.) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 565 Abs. 1 Satz 1 ZPO a.F.).
Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.

(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.

(3) (weggefallen)

Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:

1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen;
2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a;
3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird;
4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden;
5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären;
6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden;
7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen;
8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht;
9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung;
10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist;
11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.

In den Fällen des § 708 Nr. 4 bis 11 hat das Gericht auszusprechen, dass der Schuldner die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden darf, wenn nicht der Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit leistet. § 709 Satz 2 gilt entsprechend, für den Schuldner jedoch mit der Maßgabe, dass Sicherheit in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zu leisten ist. Für den Gläubiger gilt § 710 entsprechend.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Kommt es nach den Vorschriften dieses Gesetzes oder des Gerichtsverfassungsgesetzes auf den Wert des Streitgegenstandes, des Beschwerdegegenstandes, der Beschwer oder der Verurteilung an, so gelten die nachfolgenden Vorschriften.

(1) Die Revision findet nur statt, wenn sie

1.
das Berufungsgericht in dem Urteil oder
2.
das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung
zugelassen hat.

(2) Die Revision ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.
Das Revisionsgericht ist an die Zulassung durch das Berufungsgericht gebunden.

Kommt es nach den Vorschriften dieses Gesetzes oder des Gerichtsverfassungsgesetzes auf den Wert des Streitgegenstandes, des Beschwerdegegenstandes, der Beschwer oder der Verurteilung an, so gelten die nachfolgenden Vorschriften.