Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

I.

Der Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 30. August 2016 wird insoweit aufgehoben, als ein Klarstellungsvermerk zu den in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern von ..., Blatt ... mit Blatt ..., je in Abteilung II lfd. Nr. 6 eingetragenen Grunddienstbarkeiten abgelehnt wurde.

II.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung über die Anregung des Beteiligten vom 3. August 2016 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Amtsgericht München - Grundbuchamt - zurückgegeben.

III.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

IV.

Soweit der Beteiligte erfolglos geblieben ist, trägt er die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Dessen Geschäftswert wird insoweit auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

I. Der Beteiligte, Eigentümer eines im Grundbuch mit Fl. St. .../X bezeichneten Grundstücks, ist der Meinung, für den jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks bestehe eine zulasten des dienenden Grundstücks (Fl. St. ...) bestellte Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht, Versorgungsleitungsrecht, Mülltonnen- und Fahrradständernutzungsrecht sowie Teilflächennutzungsrecht). Weder durch die Aufteilung des dienenden Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum noch durch Teilung des als herrschend angesehenen Grundstücks (Fl. St. ... (alt); Gebäude- und Freifläche zu 950 qm) noch - alternativ - durch das Herauslösen des herrschenden Wohnungseigentums (140/950stel Miteigentumsanteil an Fl. St. ... (alt), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 14 laut Aufteilungsplan; gebucht im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch Blatt ...) aus der Eigentümergemeinschaft sei die Dienstbarkeit erloschen. Er hat das Grundbuchamt ersucht, den Berechtigten im Grundbuch des dienenden Grundstücks zu vermerken. Dem liegt Folgendes zugrunde:

1. Zu notarieller Urkunde vom 12.8.2004 bestellten R. H. und C. L. als die damaligen Miteigentümer von Fl. St. ... (dienendes Grundstück) für den jeweiligen Eigentümer des 140/950 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Fl. Nr. ... verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Rückgebäude Nr. 14 lt. Aufteilungsplan - herrschendes Grundstück - eine Grunddienstbarkeit, die den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundbesitzes zu bestimmten Nutzungen einer im beigefügten Lageplan dargestellten Teilfläche des dienenden Grundstücks berechtigt.

Auf die Aufforderung des Grundbuchamts, einen „ordnungsgemäßen Lageplan“ vorzulegen, reichte der Notar am 11.2.2005 zwei Lagepläne ein zusammen mit der Notarfeststellung vom 10.2.2005, in der ausgeführt ist:

Dieser Feststellung sind zwei Lagepläne beigefügt, in denen jeweils das dienende Grundstück Fl. Nr. ... rot umrandet und das herrschende Grundstück Fl. Nr. ... grün umrandet dargestellt ist.

Beigefügt ist einmal der amtliche Lageplan des Vermessungsamtes, in welchem beide Grundstücke in voller Größe dargestellt sind. ...

Im angefügten Lageplan des Vermessungsamts ist das Grundstück Fl. St. ... insgesamt grün umrandet.

Die Dienstbarkeit wurde am 17.2.2005 im Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen (Abt. II lfd. Nr. 12); als Berechtigte sind bezeichnet die jeweiligen Eigentümer von Blatt ...

Zu genannter Urkunde bestellten R. H. und C. L. außerdem zulasten des Grundstücks Fl. St. ... eine - gleichrangige - Dienstbarkeit gleichen Inhalts zugunsten der Landeshauptstadt M. Die Eintragung erfolgte ebenfalls am 17.2.2005 (Abt. II lfd. Nr. 13); als Berechtigte ist die Landeshauptstadt M. eingetragen.

Mit notariellem Vertrag vom 12.8.2004 („Teilungserklärung gem. § 3 WEG“) räumten sich R. H. und C. L. Sondereigentum an den auf dem Grundstück Fl. St. ... geschaffenen Wohnungen (Nrn. 1 bis 5 laut Aufteilungsplan) ein. Die bewilligte Eintragung der Rechtsänderung wurde am 7.3.2005 vollzogen; in die anstelle des geschlossenen Grundbuchs angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher wurden die Dienstbarkeiten mit unverändertem Wortlaut übertragen (jeweils Abt. II lfd. Nrn. 6 und 7).

2. Eigentümer des herrschenden Wohnungseigentums (140/950 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Fl. St. ... (alt), verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen im Rückgebäude Nr. 14 lt. Aufteilungsplan) war seit dem 27.7.2005 R. H..

Am 25.1.2012 wurde das Grundstück Fl. St. ... (alt) im Grundbuch gemäß Veränderungsnachweis fortgeschrieben unter den Flurstücksbezeichnungen ... (Gebäude- und Freifläche zu 349 qm), .../X (Gebäude- und Freifläche zu 457 qm) und .../X (Gebäude- und Freifläche zu 144 qm).

Zu notarieller Urkunde vom 17.9.2012 vereinbarten R. H. und die Eigentümerin der übrigen Teil- und Wohnungseigentumseinheiten (Nrn. 1 bis 13), eine Kommanditgesellschaft, die Aufhebung des Sondereigentums Nr. 14 unter Übertragung der mit ihr bis dahin verbundenen Miteigentumsanteile auf die übrigen Einheiten; zugleich überließen sie das aus den Wohnungs- und Teileigentumsrechten als selbstständiges Grundstück herauszulösende Fl. St. .../X an R. H. zu Alleineigentum.

Die Rechtsänderungen wurden im Grundbuch vollzogen. Wegen Aufhebung des Sondereigentums an Nr. 14 und Übertragung der Miteigentumsanteile wurden das entsprechende Wohnungsgrundbuch (Blatt …) am 14.11.2012 geschlossen und am selben Tag für Fl. St. .../X ein neues Grundbuch (Blatt y) angelegt. Darin wurde R. H. als Eigentümer aufgrund Auflassung vom 17.9.2012 eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 22.3.2013 übertrug R. H. das Alleineigentum auf den Beteiligten, der am 25.9.2013 als Eigentümer eingetragen wurde.

3. Der Beteiligte hat beanstandet, dass in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern des dienenden Grundstücks die Dienstbarkeitsberechtigten unverändert mit „jeweilige Eigentümer von Blatt ...“ (Abt. II lfd. Nr. 6) bzw. „Landeshauptstadt M.“ (Abt. II lfd. Nr. 7) eingetragen sind. Mit der Begründung, dass nach Teilung des Stammgrundstücks Fl. St. ... (alt) das mit Fl. St. .../X auf Blatt y gebuchte Grundstück herrschend sei, hat er am 3.8.2016 beantragt, im Weg der Klarstellung bzw. der Berichtigung bei den Dienstbarkeiten (Abt. II lfd. Nrn. 6 und 7) ergänzend Fl. St. .../X (Grundbuch Blatt y) als herrschendes Grundstück zu vermerken.

Mit Beschluss vom 30.8.2016 hat das Grundbuchamt den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, der begehrte Klarstellungsvermerk sei nicht eintragungsfähig. Die zugunsten eines Wohnungseigentums bestellte Dienstbarkeit (Abt. II lfd. Nr. 6) bestehe nach Aufhebung des Sondereigentums an dieser Einheit und Realteilung des nicht insgesamt begünstigten Grundstücks nicht zugunsten des Eigentümers des durch Zerlegung neu gebildeten Grundstücks. Die in Abt. II lfd. Nr. 7 eingetragene Dienstbarkeit sei nur für die genannte Berechtigte persönlich bestellt.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte mit der Beschwerde. Er meint, das Grundstück Fl. St. .../X sei nunmehr herrschend. Jedenfalls ergebe sich aus der Urkunde vom 17.9.2012, dass an die Stelle des aufgehobenen Sondereigentums Nr. 14 das neu gebildete Grundstück trete. Auf diese „Grundstücksrechtsnachfolge“ seien die Grundsätze des § 1025 BGB anwendbar. Der zugrunde liegende Veränderungsnachweis belege die Rechtsnachfolge von der Sondereigentumseinheit Nr. 14 auf das mit Fl. St. .../X bezeichnete Grundstück. Das „Teileigentum“ Nr. 14 sei schon immer über das Fl. St. ... erschlossen worden. Er meint weiter, die Grunddienstbarkeit sei nicht zugunsten des Teileigentums Nr. 14, sondern des Grundstücks (Fl. St. ... (alt)) bestellt worden. Dies ergebe sich aus der Notarfeststellung vom 10.2.2005.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II. Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg.

1. Die Beschwerde ist zulässig.

a) Der mit dem Rechtsmittel weiterverfolgte erstinstanzliche Antrag auf Eintragung eines Vermerks zu den Dienstbarkeiten in den Grundbüchern des dienenden Wohnungs- und Teileigentums, Zweite Abteilung lfd. Nrn. 6 und 7, bedarf zunächst der Auslegung. Nach der vorgetragenen Begründung wird geltend gemacht, das Herauslösen der Sondereigentumseinheit Nr. 14 mit Realteilung des Grundstücks habe nicht das Erlöschen der Grunddienstbarkeit bewirkt. Vielmehr bestehe das wirksam zustande gekommene Recht fort, und zwar aus Rechtsgründen nun für den jeweiligen Eigentümer des abgeteilten Grundstücks Fl. St. .../X.

Das Ersuchen ist daher nicht auf Berichtigung des Grundbuchs, sondern auf Klarstellung durch Eintragung eines Vermerks zu den Dienstbarkeiten gerichtet, der das nun auf Blatt y gebuchte Grundstück Fl. St. .../X als herrschend bezeichnet. Das Grundbuch ist nämlich nicht unrichtig, wenn sich Bestandsveränderungen des herrschenden Grundstücks nicht aus den das dienende Grundstück betreffenden Eintragungen ergeben (BGH NJW-RR 2008, 827/828; KG NJW 1975, 697/698). Solche Änderungen sind vielmehr aus den Eintragungen auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks nachzuvollziehen. Nichts anderes gilt, wenn das ursprüngliche Blatt geschlossen und die dortigen Eintragungen auf ein neu angelegtes Blatt übertragen wurden. Die Rechtswirkungen dieser Änderungen sind dem Gesetz zu entnehmen und bedürfen keiner Eintragung beim dienenden Grundstück (vgl. BayObLGZ 1995, 153).

Dem Beteiligten geht es mithin um eine erleichterte Lektüre des Grundbuchs, aus dem sich die nach seiner Rechtsmeinung zugunsten des Eigentümers von Fl. St. .../X (Blatt y) bestehende Berechtigung angesichts der komplizierten Rechtslage nicht mehr mit der notwendigen Klarheit ergibt (vgl. Holzer NotBZ 2008, 14/15 ff).

b) Mit diesem Ziel ist das Rechtsmittel nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig; die Beschränkungen des § 71 Abs. 2 GBO gelten nicht (Senatvom 29.7.2008, 34 Wx 28/08 = Rpfleger 2009, 81; BayObLGZ 2002, 30/31; Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 46).

c) Als derjenige, der die Berechtigung aus dem dinglichen Recht für sich in Anspruch nimmt, ist der Beteiligte auch beschwerdeberechtigt (Holzer NotBZ 2008, 14/19).

2. In der Sache ist das Rechtsmittel teilweise begründet.

Ein Klarstellungsvermerk kann von Amts wegen oder auf Anregung eingetragen werden, wenn der vorhandene Grundbucheintrag Umfang oder Inhalt eines eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart, die Zweifel ausschließt (BGH FGPra... 2014, 101/102; Demharter § 53 Rn. 7; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 96; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 295 f). Dies ist hier hinsichtlich der je in Abteilung II lfd. Nr. 6 eingetragenen Dienstbarkeit (§ 1018 BGB) der Fall, weil der jeweilige Eigentümer des nun selbstständigen Grundstücks Fl. St. .../X (Blatt y) materiell-rechtlich Berechtigter des für das geschlossene Grundbuch Blatt ... eingetragenen dinglichen Rechts ist, seine Berechtigung aber wegen der Schwierigkeit der materiellen Rechtslage nicht ohne weiteres aus dem Grundbuch hervorgeht.

Hingegen kommt eine Klarstellung zu den in Abteilung II lfd. Nr. 7 für die Landeshauptstadt eingetragenen Dienstbarkeiten (§ 1090 BGB) nicht in Betracht.

a) Entstanden ist die Grunddienstbarkeit als subjektiv-dingliches Recht (§ 1018 BGB) für das Wohnungseigentum Nr. 14, im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch eingetragen als 140/950stel Miteigentumsanteil an Fl. St. ..., verbunden mit dem Sondereigentum an der Einheit Nr. 14 laut Aufteilungsplan (§ 1 Abs. 2 WEG).

aa) Herrschendes Grundstück einer Grunddienstbarkeit kann zwar grundsätzlich nur ein selbstständiges Grundstück im Sinne der GBO sein (Staudinger/Weber BGB [2017] § 1018 Rn. 43). Allerdings ist auch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers von Wohnungseigentum rechtlich zulässig (BGHZ 107, 289/292; Staudinger/Weber BGB [2017] § 1018 Rn. 46; Bayer/Lieder in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT III Rn. 293).

bb) Als herrschend ist im Grundbuch das Wohnungseigentum Nr. 14 bezeichnet. Eine (abweichende) Berechtigung aufgrund Auslegung der Eintragungsbewilligung oder der notariellen Nachtragserklärung scheidet schon aus Rechtsgründen aus, denn wenn der Berechtigte im Eintragungsvermerk falsch bezeichnet wäre, wäre das Recht gar nicht entstanden. Eine Bezugnahme nach § 874 BGB ist nur hinsichtlich der näheren Bezeichnung des Rechtsinhalts, nicht jedoch zur Bezeichnung des herrschenden Grundstücks zulässig (BGHZ 123, 297/301 mit BayObLGZ 1992, 204 ff; Senat vom 31.7.2014, 34 Wx 359/13, juris Rn. 14; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 25 f.).

Hier allerdings liegt keine Falschbezeichnung vor; das zugunsten der Einheit Nr. 14 eingetragene Recht ist daher wirksam entstanden (§ 873 Abs. 1 BGB). Der Eintragungsvermerk stimmt überein mit der in der Eintragungsbewilligung enthaltenen Erklärung, nach deren eindeutigem Wortlaut nicht das gesamte Grundstück (Fl. St. ...), sondern das Wohnungseigentum Nr. 14 (Sondereigentum, verbunden mit einem 140/950stel Miteigentumsanteil am (gesamten) Grundstück) berechtigt ist.

Eine Diskrepanz ergibt sich auch nicht wegen der notariellen Feststellung vom 10.2.2005. Die „zur Klarstellung“ nachträglich eingereichte Notarfeststellung kann den beurkundeten und eindeutigen Erklärungsinhalt der Bestellungsurkunde nicht abändern (Winkler BeurkG 17. Aufl. § 44a Rn. 18 a. E.); hierzu wäre vielmehr eine besondere Niederschrift aufzunehmen (vgl. § 44a Abs. 2 Satz 3 BeurkG; siehe auch Winkler § 44a Rn. 23), die den Vorschriften der §§ 8 ff. BeurkG genügen müsste. Zudem beeinträchtigen weder die Wortwahl der Nachtragsfeststellung noch die angehängten Pläne die Eindeutigkeit der Bewilligungserklärung selbst. Nach dem nächstliegenden Verständnis dient die Ergänzung lediglich dazu, die Lage der Grundstücke zu erläutern sowie den Grenzbereich darzustellen, auf den die Ausübung beschränkt sein soll. Dass als herrschend das Grundstück Fl. St. ... bezeichnet und dieses im angehängten Lageplan in Gänze grün umrandet ist, kann wegen des nur erläuternden Charakters der Urkunde keine weitergehende Bedeutung haben.

b) Nach Aufteilung des dienenden Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 WEG besteht die Dienstbarkeit fort (OLG Frankfurt Rpfleger 1997, 374/375 a. E.; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 17; Schöner/Stöber Rn. 2849). Die Übertragung der dinglichen Belastung in die angelegten Wohnungsgrundbücher ist erfolgt und auch ohne Gesamtvermerk nach § 4 Abs. 1 WGV ausreichend (Staudinger/Weber § 1018 Rn. 56a und 59); ein Erlöschenstatbestand nach § 46 Abs. 2 GBO liegt nicht vor.

c) Die katastermäßige Zerlegung des Grundstücks Fl. St. ... (alt) in die Flurstücke ... (neu), .../X und .../X nebst Eintragung im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs (Blatt ...) am 25.1.2012 veränderte weder das Grundstück im rechtlichen Sinne noch das herrschende Wohnungseigentum (KG NJW 1975, 697/698; Schöner/Stöber Rn. 560 ff, 601 ff).

d) Die gemäß § 4 Abs. 1 WEG vereinbarte Aufhebung des Sondereigentums an der Einheit Nr. 14 unter Verbindung der hierdurch frei gewordenen Miteigentumsanteile mit den übrigen Teileigentumseinheiten der Anlage sowie Realteilung des bisher im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücks bewirkte mit dem Vollzug im Grundbuch zwar eine sachenrechtliche Änderung dergestalt, dass das bislang herrschende Wohnungseigentum Nr. 14 nicht mehr besteht, nicht jedoch ohne weiteres einen Untergang des dinglichen Rechts.

aa) Eine Grunddienstbarkeit kann weder zugunsten bloß ideeller Miteigentumsanteile an einem Grundstück bestellt werden (Staudinger/Weber § 1018 Rn. 45; Bayer/Lieder in Bauer/von Oefele AT III Rn. 293; MüKo/Mohr BGB 7. Aufl. § 1018 Rn. 22) noch zulasten ideeller Anteile bestehen bleiben (BGH NJW 1974, 1552/1553; NJW-RR 2015,1497/1499; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 55 f.). Das Oberlandesgericht Hamm hat deshalb angenommen, dass eine für ein Wohnungseigentum bestellte Grunddienstbarkeit erlischt, wenn mit der vertraglichen Aufhebung der Sondereigentumsrechte nebst Eintragung im Grundbuch gemäß §§ 4, 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft endet und die bisherigen Wohnungs- und Teileigentümer zu Bruchteilseigentümern am Grundstück und dem auf ihm befindlichen Gebäude (§ 93 BGB) werden (ZWE 2016, 325; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 169).

bb) Dies kann jedoch nicht auf den hier vorliegenden Sachverhalt übertragen werden.

(1) Die damaligen Wohnungs- und Teileigentümer haben mit den am 17.9.2012 beurkundeten Erklärungen klar ausdrückt, dass das gemäß § 3 WEG begründete Wohnungseigentum nicht im Ganzen aufgehoben und anschließend durch (erneute) Teilung mit geändertem Inhalt des Sondereigentums neu begründet werden sollte. Dies hätte zur Folge gehabt, dass alle bisherigen Wohnungsgrundbücher geschlossen werden (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 WEG) und für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein (neues) besonderes Grundbuchblatt angelegt werden müsste (§ 8 Abs. 2 mit § 7 Abs. 1 WEG). Zutreffend ist solches unterblieben.

(2) Hier wurde die Gemeinschaft unter Ausscheiden eines Wohnungseigentümers teilauseinandergesetzt (Schneider in Riecke/Schmid Weg 4. Aufl. § 4 Rn. 8 f.); bisheriges Wohnungseigentum wurde im Zuge dieser Teilauseinandersetzung zu Eigentum an einem Grundstücksteil verselbstständigt. Das bisherige Miteigentum am Gesamtgrundstück (verbunden mit Sondereigentum an einer Wohneinheit) „erstarkte“ zu Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil. Dies aber ist - auch nach dem Oberlandesgericht Hamm - unter Erhalt der dinglichen Rechte der ausgegliederten und verselbstständigten Einheit grundsätzlich möglich.

Bei der Ausgliederung des - mit dem Rückgebäude bebauten - Teilgrundstücks aus der Mehrhausanlage tritt an die Stelle des bisherigen Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück das Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil. Dieser Grundstücksteil scheidet aus der Sonderreglung des Weg aus und „wird normales Alleineigentums-Grundstück“ (von Oefele in Bauer/von Oefele AT V Rn. 388). Miteigentum am Gesamtgrundstück erstarkt zu Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil. Dabei kommt wegen § 1 Abs. 4 WEG ein Zwischenstadium, in dem Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird, nicht in Betracht (vgl. Jenißen/Krause Weg 5. Aufl. § 6 Rn. 28b). Erforderlich ist daher eine Realteilung zur Auseinandersetzung der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 2 Satz 1 WEG i. V. m. § 752 BGB; diese erfordert die rechtsgeschäftliche Übertragung (Auflassung) des bislang mit der Sondereigentumseinheit Nr. 14 verbundenen Miteigentumsanteils am Gesamtgrundstück auf die übrigen Miteigentümer und die Übertragung des Alleineigentums am ausgegliederten Teil-Grundstück sowie eine gemäß § 4 Abs. 2 WEG in Auflassungsform zu erklärende Einigung sämtlicher Wohnungs- und Teileigentümer über die rechtsgeschäftliche Teil-Aufhebung des Sondereigentums an der Einheit Nr. 14. Zudem ist durch Vorlage einer amtlichen Karte nachzuweisen, dass sich auf der abveräußerten Teilfläche neben dem vormals als Einheit Nr. 14 bezeichneten Gebäude kein weiteres Sondereigentum befindet (zum Ganzen: BayObLG Rpfleger 1990, 292/293; von Oefele in Bauer/von Oefele AT V Rn. 389 f.; Schneider in Riecke/Schmid Weg 4. Aufl. § 6 Rn. 36 ff, § 4 Rn. 8 f.; Röll Rpfleger 1990, 277 f.; Böttcher BWNotZ 1996, 80/90).

In dieser Weise ist hier ausweislich der Urkunde vom 17.9.2012 die Teilauseinandersetzung unter Schaffung von Alleineigentum am abgetrennten Teilgrundstück in einem einheitlichen Vorgang vorgenommen worden.

(3) Mit der Ausgliederung besteht die Grunddienstbarkeit für das verselbstständigte Grundstück Fl. St. .../X fort, wenn - wie vorgetragen - der abgeschriebene Grundstücksteil dem ursprünglich berechtigten Wohnungseigentum, d. h. den mit Sondereigentum verbundenen Miteigentumsanteilen am Gesamtgrundstück (ggfls. einschließlich der zugewiesenen Sondernutzungsfläche), entspricht.

Wohnungs- und Teileigentum (§ 1 Abs. 2 und Abs. 3 WEG) ist als besonders ausgestaltetes Miteigentum nach Bruchteilen angelegt (BGHZ 108, 156/160; 150, 109/114; Weitnauer/Briesemeister Weg 9. Aufl. vor § 1 Rn. 25 ff., 28) und seinem Wesen nach dem Alleineigentum gleichartig (BGHZ 115, 1/7 ff; NJW 2007, 2254/2255; Elzer/Schneider in Riecke/Schmid § 3 Rn. 2). Es stellt „echtes Eigentum“ dar, dem als herrschendes Grundstück dingliche Rechte an anderen Grundstücken zugeordnet werden können.

Die Grunddienstbarkeit ist als subjektiv-dingliches Recht wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks gemäß §§ 93, 96 BGB, hier des als Wohnungseigentum ausgestalteten Bruchteilseigentums am Gesamtgrundstück. Als wesentlicher Bestandteil geht sie auf jeden Rechtsnachfolger im Eigentum ohne weiteres über (BGHZ 192, 335 Rn. 8; BayObLG NJW-RR 1990, 1043/1044; 2003, 451/452; KG NJW 1975, 697/298; Staudinger/Weber § 1018 Rn. 9 f.). Als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums (klarer: des als Wohnungseigentum ausgestalteten Bruchteilseigentums am Gesamtgrundstück) erlischt sie nicht aufgrund der Teil-Auseinandersetzung der Gemeinschaft. Vielmehr teilt sie das Schicksal der Sache, mit der sie verbunden ist (BGHZ 192, 335 Rn. 8). Weil - unbeschadet der wirtschaftlichen Erstrangigkeit des Sondereigentums - in rechtlicher Sicht das Miteigentum am Gesamtgrundstück im Vordergrund steht, das durch das Wohnungseigentumsgesetz lediglich eine besondere Ausgestaltung erfahren hat (BGHZ 50, 56/60), geht mit Übertragung der Miteigentumsanteile auf die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer und Auflassung des durch reale Teilung gebildeten Teil-Grundstücks zu Alleineigentum die Dienstbarkeit als wesentlicher Bestandteil auf den Erwerber über. Es gilt nichts anderes als für das Gebäude (§ 93 BGB), an dem das bestehende Sondereigentum aufgehoben wurde und dessen Erschließung die Grunddienstbarkeit dient. Es ändert sich die Rechtsform im Eigentum, nicht aber die ursprüngliche Zuordnung der Dienstbarkeit zum herrschenden „Grundstück“.

(4) Die Grunddienstbarkeit ist auch nicht dadurch erloschen, dass mit der Aufhebung des Sondereigentums Nr. 14 der Berechtigte weggefallen und die Ausübung der Grunddienstbarkeit dadurch dauerhaft unmöglich geworden wäre (vgl. Staudinger/Weber § 1018 Rn. 180; MüKo/Mohr § 1018 Rn. 75). Die Aufhebung des Sondereigentums als „Anhängsel“ des Miteigentums (BGHZ 50, 56/60) bewirkt keine Unmöglichkeit der Ausübung. Vielmehr teilt die Dienstbarkeit das rechtliche Schicksal des Wohnungseigentums, dem sie zu dienen bestimmt ist; dieses wurde im Weg der Teil-Auseinandersetzung der Gemeinschaft in Alleineigentum am rechtlich verselbstständigten Grundstücksteil übergeführt.

Auch ein materiell-rechtliches Erlöschen des dinglichen Rechts infolge unterlassener Fortschreibung (vgl. § 46 Abs. 2 GBO) kommt nicht in Betracht, denn das Grundbuchamt ist nicht verpflichtet, Veränderungen des herrschenden Grundstücks auf dem Blatt des dienenden Grundstücks zu vermerken.

cc) Die Dienstbarkeit, bei der danach ein Klarstellungsvermerk in Betracht zu ziehen ist, ist in den dienenden Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern in Abteilung II je unter lfd. Nr. 6 eingetragen.

Aus der in Abteilung II lfd. Nr. 7 eingetragenen subjektiv-persönlichen Dienstbarkeit hingegen ist ausschließlich die Landeshauptstadt M. berechtigt. Weil insoweit eine Klarstellung nicht in Betracht kommt, war die Beschwerde in diesem Punkt zurückzuweisen.

dd) Für das Beschwerdegericht existiert keine Rechtsgrundlage, das Grundbuchamt zur Eintragung eines Klarstellungsvermerks anzuweisen (BayObLGZ 1995, 153; a. A. wohl Staudinger/Weber § 1025 Rn. 4). Vielmehr steht dem Grundbuchamt bei der Fassung der Eintragung ein eigenes Ermessen zu. Da die angefochtene Entscheidung allerdings wegen unzutreffender Beurteilung der Rechtslage ermessensfehlerhaft ist, ist sie aufzuheben. Bei der neu vorzunehmenden Entscheidung wird zu berücksichtigen sein, dass das Interesse des Berechtigten an einer grundbuchlichen Verlautbarung seiner Rechtsstellung bei schwieriger Rechtslage eine Ermessensreduzierung auf Null bewirken kann (Holzer NotBZ 2008, 14/19). Dass die Rechtslage schwierig zu beurteilen ist und der Beteiligte aus einem - etwa zu Unrecht eingetragenen - Klarstellungsvermerk kein Recht gegenüber Dritten herleiten kann, dass zudem ein gutgläubiger Rechtserwerb bei Weiterverkauf ausscheidet, dürfte dem nicht entgegen stehen.

Bei der unter Berücksichtigung der Rechtsansicht des Senats neu vorzunehmenden Ermessensentscheidung wird noch anhand der Pläne die Behauptung nachzuprüfen sein, dass es tatsächlich das ursprünglich berechtigte Wohnungseigentum (Nr. 14) ist, das hier in Alleineigentum am abgeschriebenen Grundstücksteil überführt worden ist. Dabei gilt im Verfahren auf Klarstellung der Grundsatz der Amtsermittlung (Senat vom 29.7.2008, 34 Wx 28/08 = Rpfleger 2009, 81 a. E.; Holzer NotBZ 2008, 14/19).

Außerdem werden die Miteigentümer des dienenden Grundstücks anzuhören sein.

III. Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des erfolglosen Teils der Beschwerde auf § 84 FamFG. Im Übrigen - soweit der Beteiligte obsiegt hat - bedarf es keines Kostenausspruchs. Denn die Kostenhaftung erlischt kraft Gesetzes (§ 25 Abs. 1 GNotKG).

Der Geschäftswert für den erfolglosen Teil der Beschwerde bestimmt der Senat mit dem Regelwert (§ 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 und Abs. 3 GNotKG), weil es an tauglichen Anhaltspunkten für die Bemessung des diesbezüglichen wirtschaftlichen Interesses fehlt.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

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(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränku

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 93 Wesentliche Bestandteile einer Sache


Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum


(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bes

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1018 Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit


Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werde

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 874 Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung


Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Einer Bezugnahme auf die

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 4 Formvorschriften


(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form.

Grundbuchordnung - GBO | § 46


(1) Die Löschung eines Rechtes oder einer Verfügungsbeschränkung erfolgt durch Eintragung eines Löschungsvermerks. (2) Wird bei der Übertragung eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils auf ein anderes Blatt ein eingetragenes Recht nicht mitüber

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 96 Rechte als Bestandteile eines Grundstücks


Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks.

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 752 Teilung in Natur


Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entspreche

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1025 Teilung des herrschenden Grundstücks


Wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so besteht die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort; die Ausübung ist jedoch im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wi

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher


(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: 1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden;2. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. (2) Ist ein Wohnu

Wohnungsgrundbuchverfügung - WoEigVfg | § 4


(1) Rechte, die ihrer Natur nach nicht an dem Wohnungseigentum als solchem bestehen können (wie z.B. Wegerechte), sind in Spalte 3 der zweiten Abteilung in der Weise einzutragen, daß die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar ist. Die Belastung i

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Oberlandesgericht München Beschluss, 20. Feb. 2017 - 34 Wx 433/16 zitiert oder wird zitiert von 2 Urteil(en).

Oberlandesgericht München Beschluss, 20. Feb. 2017 - 34 Wx 433/16 zitiert 1 Urteil(e) aus unserer Datenbank.

Oberlandesgericht München Beschluss, 31. Juli 2014 - 34 Wx 359/13

bei uns veröffentlicht am 31.07.2014

Tenor Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 21. August 2013 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, das ins Grundbuch des Amtsgerichts Augsburg von Augsburg Bl. 44809 in Abt
1 Urteil(e) in unserer Datenbank zitieren Oberlandesgericht München Beschluss, 20. Feb. 2017 - 34 Wx 433/16.

Oberlandesgericht München Beschluss, 20. Feb. 2018 - 34 Wx 109/17

bei uns veröffentlicht am 20.02.2018

Tenor I. Der Beschluss des Amtsgerichts Laufen - Grundbuchamt - vom 7. März 2017 wird insoweit aufgehoben, als eine klarstellende Eintragung betreffend die Eigentümereintragungen im Grundbuch von … Blatt … X in Abteilung

Referenzen

Wird das Grundstück des Berechtigten geteilt, so besteht die Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile fort; die Ausübung ist jedoch im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Gereicht die Dienstbarkeit nur einem der Teile zum Vorteil, so erlischt sie für die übrigen Teile.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, das Grundstück in einzelnen Beziehungen zu benutzen, oder dass ihm eine sonstige Befugnis zusteht, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit bilden kann (beschränkte persönliche Dienstbarkeit).

(2) Die Vorschriften der §§ 1020 bis 1024, 1026 bis 1029, 1061 finden entsprechende Anwendung.

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Einer Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung steht die Bezugnahme auf die bisherige Eintragung nach § 44 Absatz 3 Satz 2 der Grundbuchordnung gleich.

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Augsburg - Grundbuchamt - vom 21. August 2013 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, das ins Grundbuch des Amtsgerichts Augsburg von Augsburg Bl. 44809 in Abt. II Nr. 1 eingetragene Recht (Anerkenntnis, keine Wirtschaft oder ein lärmendes oder übelriechendes oder durch Rauch belästigendes oder feuergefährliches Gewerbe auf dem Grundstück zu betreiben oder Dampfmaschinen-, Gasmotoren- oder ähnliche Anlagen zu errichten) von Amts wegen zu löschen.

Gründe

I.

Der Beteiligte ist Eigentümer eines bebauten Grundstücks.

In Abt. II lfd. Nr. 1 des Grundbuchs ist - nach Umschreibung - eine Belastung mit folgendem Wortlaut eingetragen:

Der Besitzer hat für sich und seine Rechtsnachfolger anerkannt, dass auf dem Grundstück weder eine Wirtschaft noch ein lärmendes oder übelriechendes oder durch Rauch belästigendes oder feuergefährliches Gewerbe betrieben, noch auch eine Dampfmaschinen-, Gasmotoren oder ähnliche Anlage errichtet werden darf, lt. Urk. des Not. ... vom 10.5.1900 - RNr. 582 - und 04.02.1901 - RNr. 105 - eingetragen am 28.10.1901 und umgeschrieben am 11.04.1996.

Das ursprüngliche Grundbuchblatt oder sonstige Unterlagen zu diesem Recht, wie etwa die Bewilligung, sind weder beim Grundbuchamt noch beim Notariatsnachfolger noch im Staatsarchiv vorhanden.

Im April 2013 erkundigte sich der Beteiligte telefonisch beim Grundbuchamt, wie das eingetragene Recht gelöscht werden könne. Auf Nachfrage des Grundbuchamts teilte er mit Schreiben vom 13.8.2013 mit, dass er an der Löschung des Rechts weiterhin interessiert sei.

Das Grundbuchamt hat daraufhin mit Beschluss vom 21.8.2013 eine Amtslöschung abgelehnt. Soweit für die Zurückweisung erheblich, hat es ausgeführt, auch wenn das Recht nach Inkrafttreten des BGB eingetragen sei, handele es sich noch um eine altrechtliche Dienstbarkeit, da im Bezirk des Amtsgerichts A. Grundbücher erst später für angelegt erklärt wurden. Da die Grundlagenurkunden nicht auffindbar seien, könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich aus diesen der Berechtigte ergebe. Möglicherweise habe es nach der früheren Gesetzeslage auch einer ausdrücklichen Verlautbarung des Berechtigten in der Eintragung nicht bedurft. Somit stehe die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung im Sinne von § 53 GBO nicht fest.

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Beschwerde des Beteiligten vom 22.8.2013. Zumindest bei Umschreibung im Jahr 1956 bzw. 1996 sei eine unzulässige Eintragung entstanden, da die Belastung zu diesen Zeitpunkten nur jeweils unter Angabe eines Berechtigten hätte eingetragen werden dürfen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Der Senat hat der (Stadt-) Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt, als möglicher Betroffener Gelegenheit gegeben, zur Löschung Stellung zu nehmen. Diese hat mitgeteilt, dass weder im Liegenschaftsamt noch im städtischen Archiv Urkunden dazu vorhanden seien.

II.

Die Beschwerde gegen die Ablehnung der Amtslöschung ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 GBO). Der Beteiligte ist als Eigentümer des von der - nach seiner Ansicht unzulässigen -Eintragung betroffenen Grundstücks beschwerdeberechtigt (Hügel/Kramer GBO 2. Aufl. § 71 Rn. 213). Im Ergebnis ist das Rechtsmittel auch begründet.

1. Nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist eine Eintragung von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist. Dem Inhalt nach unzulässig ist eine Eintragung unter anderem dann, wenn das eingetragene Recht überhaupt nicht eintragungsfähig ist oder die Eintragung ein eintragungsfähiges Recht nicht mit dem gesetzlich allein zulässigen Inhalt wiedergibt, insbesondere den Berechtigten nicht ersehen lässt (Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 42 ff.).

2. Zwar sind auch Eintragungen im Grundbuch auslegungsfähig. Zur Auslegung sind aber neben dem Eintragungsvermerk nur offenkundige Tatsachen und die zulässigerweise in Bezug genommenen Urkunden heranzuziehen (vgl. BGH NJW 1985, 385; NJW 2000, 3206; Demharter § 53 Rn. 4 m. w. N.). Daraus ergibt sich:

a) Trotz des Wortlauts („hat anerkannt“) wollte der Eigentümer des Grundstücks nicht nur ein Anerkenntnis im Sinne einer schuldrechtlichen Verpflichtung für sich und seine Rechtsnachfolger begründen, das Grundstück nicht in der bezeichneten Weise zu benutzen, beabsichtigt war erkennbar eine dingliche Belastung. Dafür spricht, dass das „Anerkenntnis“ unbegrenzt für die Zukunft, nämlich für (beliebig viele) Rechtsnachfolger gelten sollte, ferner die Tatsache, dass das Recht im Grundbuch eingetragen worden ist. Seiner rechtlichen Natur nach stellt sich die begründete Verpflichtung nicht als bloße Verfügungs-, sondern als Benutzungsbeschränkung dar. Solche Benutzungsbeschränkungen bilden den typischen Inhalt einer Dienstbarkeit, aufgrund derer der Eigentümer auf dem belasteten Grundstück gewisse Handlungen nicht vornehmen darf (§§ 1018, 1090 BGB; BayObLGZ 1953, 81/84; 1991, 139).

b) Die Eintragung gibt jedoch keinen gesetzlich zulässigen Inhalt wieder, denn der Berechtigte der Dienstbarkeit ist nicht bezeichnet.

Die (nicht vorhandene) Eintragungsbewilligung könnte zur Auslegung der Grundbucheintragung nur insoweit herangezogen werden, als die Bezugnahme überhaupt zulässig ist. Nach § 874 BGB kann bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet wird, zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Die Möglichkeit der Bezugnahme besteht indessen nicht für die Angabe des Berechtigten einer Dienstbarkeit, die der Kennzeichnung des Rechts selbst dient. Die fehlende Angabe im Grundbuch macht die Eintragung inhaltlich unzulässig (RG JW 1900, 527 Nr. 21; KGJ 23A, 134; BayObLGZ 1953, 81/83).

3. Daran ändert auch nichts, dass sich die Bestellung der Dienstbarkeit noch nach altem Recht beurteilt.

a) Das Grundbuch im Bezirk des damaligen Oberlandesgerichts A. war erst seit dem 1.5.1909 als angelegt anzusehen, von diesem Zeitpunkt an galt das bayerische Hypothekenbuch als Grundbuch im Sinne des BGB (BayObLGZ 1953, 81/83 f.). Bis zu diesem Zeitpunkt erfolgte zwar auch nach dem Inkrafttreten des BGB der Erwerb und Verlust von Eigentum sowie die Begründung eines anderen Rechts an einem Grundstück nach den bisherigen Gesetzen. Ein nach den Vorschriften des BGB unzulässiges Recht konnte aber ab dem 1.1.1900 ohne Rücksicht auf die Anlegung des Grundbuchs nicht mehr begründet werden (BayObLGZ 1953, 81/84 unter Verweis auf Art. 19 Abs. 1 Sätze 1 und 3 EGBGB und Art. 177 bayAGBG [in der Fassung vom 9.6.1899]; siehe auch Hügel/Zeiser Alte Rechte Rn. 105).

Für das Grundstück in der ehemaligen Vorstadt rechts der Wertach regelt sich die Bestellung des Rechts nach Augsburger Stadtrecht, subsidiär gilt Gemeines Recht (Völderndorff, Civil-gesetzstatistik des Königreichs Bayern, 2. nach der Organisation der Gerichte von 1879 bearbeitete Auflage 1880, S. 18 und 283; Peißl, Civilgesetzstatistik des Königreichs Bayern 1863, S. 108). Das Partikularrecht enthält - abgesehen von Licht- und Fensterrechte betreffenden Gerechtigkeiten (Recht der Stadt Augsburg Abt. V, IV.8.b nach Weber, Darstellung der sämtlichen Provinzial- und Statuarrechte Bayerns, Band IV 1. Teil S. 484) - keine Regelungen zur Dienstbarkeit (Weber S. 339 ff.). Die Dienstbarkeit regelt sich daher nach dem Gemeinen Recht. Danach war es - ebenso wie nunmehr nach §§ 1018 und 1090 BGB - möglich, Dienstbarkeiten entweder zugunsten eines bestimmten herrschenden Grundstücks als Grunddienstbarkeiten (Präsidialservituten) oder mit einem ähnlichen Inhalt zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person als beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (irreguläre Personalservituten) zu bestellen (BayObLGZ 1970, 226/229 m. w. N.). Ebenso konnte aber eine Dienstbarkeit nach dem Gemeinen Recht auch zugunsten ganzer territorialer oder personaler Kreise, insbesondere zugunsten von Gemeinden, bestellt werden, wenn die der Dienstbarkeit zugrunde liegende Berechtigung zur Befriedigung eines konkret begrenzten Bedürfnisses diente und den Charakter der Dauer in sich trug (BayObLGZ 1962, 341/346 m. w. N.).

Wenn auch die durch das Recht begründeten Befugnisse bei diesen Arten von Dienstbarkeiten die gleichen sein können, so unterscheiden sie sich doch hinsichtlich des Berechtigten. Die Grunddienstbarkeit ist als subjektiv dingliches Recht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit steht hingegen einer bestimmten Person zu und ist grundsätzlich nicht übertragbar oder vererblich. Wesentlich für die Kennzeichnung der Dienstbarkeit im Grundbuch ist daher neben der Bezeichnung des Rechts nach seiner Art und seinem Inhalt bei Grunddienstbarkeiten die Angabe des herrschenden Grundstücks, bei beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten die Angabe der berechtigten Person (BayObLGZ 1953, 81/85).

b) Der Eintragung im Grundbuch ist der Berechtigte und damit die Natur der eingetragenen Belastung nicht zu entnehmen, wobei dahinstehen kann, ob dieser auch in der ursprünglichen Eintragung fehlte oder erst Folge späterer Übertragungen war. Die Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde(n) genügte nach dem oben Ausgeführten nicht, auch wenn diese möglicherweise zur Auslegung der Dienstbarkeit hätten beitragen können. Die Eintragung ohne Angabe des Berechtigten ist daher rechtlich bedeutungslos und genießt nicht den Schutz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs. Sie ist von Amts wegen zu löschen (§ 53 Abs. 1 Satz 2 GBO).

4. Das Grundbuchamt ist anzuweisen, die Löschung des Rechts vorzunehmen. Der Senat hat die Stadt A. als nach den historischen Gegebenheiten in Frage kommende Rechtsinhaberin angehört. Weitere Berechtigte sind nicht bekannt, deren Kreis nicht sinnvoll bestimmbar. Denn nicht notwendigerweise beschränkt er sich auf unmittelbare Anlieger. Im Übrigen führt die Löschung wegen Unzulässigkeit der Eintragung nicht dazu, dass das Recht materiellrechtlich entfallen würde, insbesondere da die Dienstbarkeit notariell rechtswirksam bestellt worden und ohne Eintragung wirksam sein kann (BayObLGZ 1953, 81/86).

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.

(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(1) Rechte, die ihrer Natur nach nicht an dem Wohnungseigentum als solchem bestehen können (wie z.B. Wegerechte), sind in Spalte 3 der zweiten Abteilung in der Weise einzutragen, daß die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar ist. Die Belastung ist in sämtlichen für Miteigentumsanteile an dem belasteten Grundstück angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern einzutragen, wobei jeweils auf die übrigen Eintragungen zu verweisen ist.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Verfügungsbeschränkungen, die sich auf das Grundstück als Ganzes beziehen.

(1) Die Löschung eines Rechtes oder einer Verfügungsbeschränkung erfolgt durch Eintragung eines Löschungsvermerks.

(2) Wird bei der Übertragung eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils auf ein anderes Blatt ein eingetragenes Recht nicht mitübertragen, so gilt es in Ansehung des Grundstücks oder des Teils als gelöscht.

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:

1.
von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden;
2.
auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen.

(2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.

(3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentumsrechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

(1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.

(2) Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

(3) Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:

1.
von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben werden;
2.
auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen.

(2) Ist ein Wohnungseigentum selbständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.

(3) Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentumsrechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Die Aufhebung der Gemeinschaft erfolgt durch Teilung in Natur, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand oder, falls mehrere Gegenstände gemeinschaftlich sind, diese sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lassen. Die Verteilung gleicher Teile unter die Teilhaber geschieht durch das Los.

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.

(2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.

(3) Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden.

(2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

(4) Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.

(5) Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

(6) Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, gelten als Bestandteile des Grundstücks.

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

(1) Die Löschung eines Rechtes oder einer Verfügungsbeschränkung erfolgt durch Eintragung eines Löschungsvermerks.

(2) Wird bei der Übertragung eines Grundstücks oder eines Grundstücksteils auf ein anderes Blatt ein eingetragenes Recht nicht mitübertragen, so gilt es in Ansehung des Grundstücks oder des Teils als gelöscht.

Das Gericht soll die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels dem Beteiligten auferlegen, der es eingelegt hat.

(1) Die nach § 22 Absatz 1 begründete Haftung für die Kosten eines Rechtsmittelverfahrens erlischt, wenn das Rechtsmittel ganz oder teilweise mit Erfolg eingelegt worden ist und das Gericht nicht über die Kosten entschieden hat oder die Kosten nicht von einem anderen Beteiligten übernommen worden sind.

(2) Richtet sich eine Beschwerde gegen eine Entscheidung des Betreuungsgerichts und ist sie von dem Betreuten oder dem Pflegling oder im Interesse dieser Personen eingelegt, so schuldet die Kosten nur derjenige, dem das Gericht die Kosten auferlegt hat. Entsprechendes gilt für ein sich anschließendes Rechtsbeschwerdeverfahren und für das Verfahren über die Rüge wegen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör.

(3) Die §§ 23 und 24 gelten nicht im Rechtsmittelverfahren.

(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Geschäftswert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden bei einer Rechtsbeschwerde innerhalb der Frist für die Begründung Anträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.

(2) Der Wert ist durch den Geschäftswert des ersten Rechtszugs begrenzt. Dies gilt nicht, soweit der Gegenstand erweitert wird.

(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung der Sprungrechtsbeschwerde ist Gegenstandswert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.

(1) Soweit sich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und er auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen.

(2) Soweit sich in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 1 Million Euro.

(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5 000 Euro auszugehen.

(4) Wenn sich die Gerichtsgebühren nach den für Notare geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Notare geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden. Wenn sich die Notargebühren nach den für Gerichte geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Gerichte geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden.

(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.

(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn

1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder
2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
Das Rechtsbeschwerdegericht ist an die Zulassung gebunden.

(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.