Oberlandesgericht München Beschluss, 07. Nov. 2018 - 34 Wx 395/17

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 4 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 29. September 2014 aufgehoben.

Zu notarieller Urkunde vom 6.2.2014 bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1 nach Zerlegung des ursprünglichen Grundstücks (Flst 1368) in die Flurstücke 1368 (neu) und 1368/6 zugleich im eigenen wie im Namen der von ihr aufgrund in den Kaufverträgen erteilter Vollmachten vertretenen Käufer die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums an dem herausgemessenen und verselbstständigten Grundstück FlSt 1368 (neu). Die Urkunde enthält zugleich eine Auflassungserklärung für das Flst 1368 (neu). Der Eintragungsantrag vom 14.4.2014 - Eingang 16.4.2014 - umfasst (u. a.) die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums sowie die Auflassung, nachdem deren Vollzug unter dem 14.4.2014 bewilligt und namens des Käufers beantragt worden war. Vollzogen werden soll nach Vorstellung der Beteiligten zu 1 das Geschäft allerdings dergestalt, dass zunächst - vor Eigentumsumschreibung auf die Käufer - das Wohnungs- und Teileigentum an der verselbstständigten Fläche aufgehoben werden und im zweiten Schritt dann die Eigentumsumschreibung auf die jeweiligen Käufer stattfinden solle, wobei das Grundstück FlSt 1368 (neu) der Beteiligten zu 1 vorbehalten bleibt (siehe Abschn. III. der Urkunde vom 6.2.2014 einerseits, Zwischenverfügung vom 7.7.2014, Punkt 4, und Stellungnahme vom 4.9.2014 andererseits).

Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 7.7.2014 wurden verschiedene Beanstandungen behoben. Erheblich ist nur noch, ob die Beteiligte zu 1 aufgrund wirksam fortbestehender Vollmacht die vormerkungsgesicherten Käufer vertreten kann. Insoweit hat das Grundbuchamt am 29.9.2014 eine weitere fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach wegen erheblicher Zweifel am Fortbestand der Vollmacht für die Beteiligten zu 2 und 3 zum Vollzug der Urkunde deren Genehmigung in der Form des § 29 GBO erforderlich sei.

Grundlage für die angemeldeten Zweifel bildeten am 26.9.2014 vorgelegte Schriftstücke der Beteiligten zu 2 und 3, wonach diese erklärten, (auch) die Vollmacht zur Rückübertragung der Teilfläche im Wohnungskaufvertrag vom 5.7.2012 wegen Inhaltsirrtums, hilfsweise wegen arglistiger Täuschung gegenüber der Beteiligten zu 1 mit Schreiben vom 20.7./13.8.2014 angefochten zu haben.

Jene Vollmacht im Kaufvertrag vom 5.7.2012 lautet:

Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB umfassende Vollmacht,

1. ...

2. gemäß Ziffer VII. der Teilungserklärung URNr. ... die Rückübertragung der dort bezeichneten Teilfläche auf sich selbst vorzunehmen. Diese Vollmacht endet am 01.07.2022.

Ziffer VII. der Teilungserklärung vom 9.2.2012 hat folgenden Wortlaut:

Der Grundstückseigentümer behält sich vor, alternativ die in dem als Anlage ... beigefügten Lageplan jeweils schraffiert dargestellten und mit den Buchstaben ... versehenen Teilfläche aus dem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundstück herausmessen zu lassen, an dieser Teilfläche das Wohnungs- und Teileigentum aufzuheben und über diese Teilfläche nach eigenem Ermessen anderweitig zu verfügen.

Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu veräußern. Für den Fall der vorstehend bezeichneten Herausmessung und für den Fall der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten behält sich der Grundstückseigentümer einen bedingten Anspruch auf Aufhebung des Wohnungseigentums und Rückübertragung der Teilfläche vor.

Demgemäß findet sich im Grundbuch, lastend am ganzen Grundstück, zugunsten der Beteiligten zu 1 eine der Eigentumsvormerkung vorgehende Rückauflassungsvormerkung.

Die Beteiligten zu 2 und 3 meinen, das „Rückübertragungsrecht“ komme ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen. Dies sei ihnen bei der Beurkundung des Kaufvertrags so vom Vertreter der Beteiligten zu 1 dargelegt und dazu erklärt worden, eine Rückübertragung sei weitestgehend („zu 98%“) ausgeschlossen. Die fragliche Fläche liege im Außenbereich, sei Landschaftsschutzgebiet und aktuell tendiere die Aussicht auf Genehmigung eines erweiterten Bauantrags „gegen Null“. Sie seien unter diesen Umständen davon ausgegangen, dass die Fläche auf Dauer im Gemeinschaftseigentum verbleibe.

Gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars vom 15.10.2014, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Begründet wird das Rechtsmittel im Wesentlichen folgendermaßen:

Bei der Beurkundung am 6.2.2014 hätten die später widerrufenen Vollmachten jedenfalls noch Bestand gehabt. Die aufgeführten Umstände bildeten keinen Widerrufsgrund. Die Wahrnehmung der Rechte der Beteiligten zu 1 sei von keinen weiteren Bedingungen abhängig gemacht worden; vielmehr solle der Rückerwerb im angeführten Zeitraum ausschließlich in deren freiem Ermessen stehen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 gerichtete Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO). Der Notar hat zwar nicht angegeben, für wen er die Beschwerde einlegt; ersichtlich sind dies aber die (übrigen) Antragsberechtigten, nämlich der Bauträger/Grundstückseigentümer sowie die Käufer der Wohneinheiten mit Ausnahme der sich auf die Unwirksamkeit der Vollmacht berufenden Beteiligten zu 2 und 3 (siehe Demharter GBO 29. Aufl. § 15 Rn. 20).

In der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg. Es ist vom Bestand der im Kaufvertrag vom 5.7.2012 erteilten Vollmacht für die Beteiligte zu 1 auszugehen. Mit dem Grundbuchamt hält es auch der Senat für erforderlich, dass die Bauträgerin zum Grundbuchvollzug über wirksame Vollmachten der Käufer verfügt. Dabei kann offenbleiben, ob das Eigentum an dem Flurstück 1368 (neu) nach Umschreibung auf die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum rückübertragen oder aber das Eigentum bei der Beteiligten zu 1 verbleibt. Denn auch im letztgenannten Fall bedarf es der Beteiligung der Mitglieder der (werdenden) Eigentümergemeinschaft, weil die Aufhebung des mit Anlegung der Grundbücher an der Teilfläche bestehenden Wohnungs- und Teileigentums mit Geltung der Gemeinschaftsordnung stattfinden muss (vgl. Herrmann DNotZ 1991, 607/609; wohl auch Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 1 Rn. 33; ferner KG vom 25.10.2011, 1 W 479 - 480/11, bei juris Rn. 13). Ferner erscheint es ohne intakte Vollmachten der Käufer nicht möglich, die an der früheren, nun verselbstständigten Teilfläche bestehenden Eigentumsvormerkungen für die Käufer zur Löschung zu bringen.

1. Wie das Grundbuchamt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe zutreffend erkennt, kann ein unterstellt zulässiger - Widerruf der an sich unwiderruflich, weil im Interesse der Berechtigten aus dem Anspruch auf Rückübertragung erteilten Vollmacht (§ 167 Abs. 1 BGB; vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279) einer rechtswirksamen Vertretung der Käufer bei Errichtung der Urkunde am 6.2.2014 nicht entgegenstehen. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Vollmacht noch nicht widerrufen; rückwirkende Kraft kommt dem Widerruf nach Abgabe einer Willenserklärung aufgrund der Vollmacht und vor deren Widerruf nicht zu (BayObLG MittBayNot 1983, 171). Ein Erlöschen der Vertretungsmacht vor Vollendung der Eintragung würde nicht schaden (Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 873 Rn. 11 a. E.).

2. Anders als der Widerruf (§ 168 Satz 3 mit § 167 BGB) hätte eine - wirksame - Anfechtung wegen Irrtums bzw. wegen arglistiger Täuschung (§§ 119, 123 BGB) rückwirkende Kraft (§ 142 Abs. 1 BGB). Wären die Beteiligten zu 2 und 3 zur Anfechtung berechtigt, hätte die Beteiligte zu 1 im Notartermin vom 6.2.2014 ohne Vertretungsmacht gehandelt, soweit sie dort auch für die Beteiligten zu 2 und 3 als vormerkungsgesicherte Käufer von Wohnungseigentum aufgetreten ist.

Zur Anfechtung berechtigt ist nach § 119 Abs. 1 BGB, wer bei Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde. Nach § 123 BGB ist anfechtungsberechtigt, wer zur Abgabe seiner Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist. Die zivilprozessuale Beweislast liegt in beiden Fällen beim Anfechtenden (Palandt/Ellenberger § 119 Rn. 32; § 123 Rn. 30).

a) Hinreichende Tatsachen, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Anfechtung der Vollmacht habe deren anfängliche Nichtigkeit (§ 142 Abs. 1 BGB) bewirkt, liegen indessen nicht vor. Vielmehr ist im Grundbuchverfahren von deren Fortbestand auszugehen.

Ebenso wie beim Widerruf (vgl. BayObLG MittBayNot 1983, 171/173) hat das Grundbuchamt die erklärte Anfechtung grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies hingegen, wenn ein Anfechtungsgrund zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83 für Widerruf), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach der Rechtsprechung des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf - entsprechendes gilt für Anfechtungsgründe -, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden (Beschluss vom 29.7.2014, 34 Wx 138/14). Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb auch für die Beurteilung, ob Anfechtungsgründe bestehen, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt. Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt nicht berufen; es wäre dazu auch angesichts der beschränkten Möglichkeiten im Eintragungsantragsverfahren gar nicht in der Lage.

b) Das Grundbuchamt übernimmt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe ohne weiteres den Vortrag der Beteiligten zu 2 und 3, wonach die Täuschung darin bestanden haben soll, dass ihnen der Inhalt der Rückübertragungsklausel von dem im Auftrag der Beteiligten zu 1 tätigen Makler L. so dargestellt worden sei, „dass das Rückübertragungsrecht ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen käme“, und zwar derart befristet, dass entweder bis 1.1.2022 ein (erfolgversprechender) Bauantrag eingereicht oder bis 1.7.2022 eine entsprechende Baugenehmigung erteilt worden sei. Der Senat erkennt für diese Annahme keine genügenden Anhaltspunkte; ebenso wenig kann von einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung ausgegangen werden.

(1) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen Inhaltsirrtums (§ 119 Abs. 1 BGB) über die abgegebene Erklärung selbst erscheint fernliegend. Denn für einen Irrtum der Beteiligten zu 2 und 3 darüber, dass die in der notariellen Urkunde erteilte Vollmacht ihrem Inhalt nach ausschließlich die Rückübertragung der Freifläche im Fall einer zulässigen Bebauung ermögliche, sprechen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Zunächst ist in der Urkunde festgehalten, dass die Beteiligten zu 2 und 3 versicherten, mindestens 14 Tage vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf erhalten zu haben (vgl. § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG); sie hätten sich mit dem Entwurf ausreichend auseinandergesetzt. Zur Teilungserklärung findet sich die Feststellung, dass die Käufer vor der Beurkundung eine beglaubigte Abschrift erhalten hätten und die Beteiligten darauf verzichteten, diese Urkunde nochmals zu verlesen und der heutigen Urkunde beizufügen (vgl. § 13a Abs. 1 BeurkG); der Notar habe die Beteiligten darauf hingewiesen, dass damit diese Urkunde für die Beteiligten als Inhalt der heutigen Urkunde - soweit nichts anderes vereinbart - verbindlich sei. In den Schlussbestimmungen (XI.1.) ist vermerkt, dass Nebenabreden nicht bestehen und „nur noch diese Urkunde“ gelte.

Die in Bezug genommene, den Beteiligten bekannte Teilungserklärung enthält in Abschn. VII. den auch für eine juristisch nicht bewanderte Person ersichtlich weitergehenden Passus, dass der Grundstückseigentümer sich vorbehalten habe, über die (herausgemessene) Teilfläche „nach eigenem Ermessen anderweitig“ zu verfügen. Auch nicht andeutungsweise ist hier davon die Rede, dass der Verkäufer in seiner Verfügungsfreiheit über die Teilfläche in einer Weise eingeschränkt wäre, wie sie die Beteiligten zu 2 und 3 beschreiben, er also die Vollmacht nur gebrauchen könne oder dürfe, wenn eine Bebauung dort gesichert wäre. Wenn tatsächlich nur die (positiv festgestellte) Bebaubarkeit der Restfläche den Rückübertragungsanspruch auslösen sollte, hätte es sich angeboten, diese Abrede auch in das umfängliche Vertragswerk mit aufzunehmen. Es spricht manches dafür, dass die (geringe) Chance der Bebaubarkeit die Beteiligte zu 1 zwar zunächst dazu veranlasste, die Klausel in die Teilungserklärung aufzunehmen und sich sodann in den Kaufverträgen entsprechend bevollmächtigen zu lassen, ihr die Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs aber ausdrücklich davon unabhängig und unbeschränkt in dem festgelegten Zeitraum möglich bleiben sollte („nach eigenem Ermessen anderweitig“), und die Käufer sich mit dem ihnen bewussten Risiko auch abfanden. Selbst wenn sich die Parteien zum Gebrauch der Vollmacht abweichend vom Urkundeninhalt geeinigt hätten, wäre eine derartige Abrede im Übrigen mangels gewahrter Form (§ 311 b BGB) unwirksam.

(2) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) ist ebenfalls nicht in -zumindest - erheblichem Maß wahrscheinlich.

Arglistige Täuschung i. S. v. § 123 BGB setzt eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus (Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 2). In subjektiver Hinsicht ist Arglist erforderlich, das heißt, der Handelnde muss, noch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder zumindest für möglich halten (BGH NJW 2001, 2326; Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 11).

aa) Dass der Vertreter der Beteiligten zu 1 die fragliche Vollmacht trotz ihrer „weiten“ Fassung nur dann als einschlägig erläutert hätte, wenn es zu einer Bebauung der Restfläche komme, kann nicht angenommen werden. Auch die Beteiligten zu 2 und 3 bringen dazu keine substanziellen Anhaltspunkte. Ergänzend kann auf die vorstehenden Erwägungen zu (1) Bezug genommen werden.

Sofern von Seiten der Verkäuferin seinerzeit erklärt wurde, von der weit gefassten Rückübertragungsvollmacht werde nur Gebrauch gemacht, falls für die Restfläche Baurecht geschaffen werden könne und dies nach damaligem Kenntnisstand ziemlich unwahrscheinlich sei („zu 98%“), würde eine derartige Äußerung - an dieser Stelle als wahr unterstellt - noch nicht einen hinreichenden Schluss auf Arglist erlauben. Immerhin erscheint es nicht unwahrscheinlich, dass die Beteiligte zu 1 oder ihr Vertreter seinerzeit davon ausging, man könne die Voraussetzungen für eine Bebauung der Restfläche doch noch schaffen, während die Überlegung, auch ohne diese Möglichkeit von der Vollmacht zur Rückübertragung Gebrauch zu machen, erst später - etwa im Zusammenhang mit neuen auf diese Restfläche bezogenen wirtschaftlichen Optionen - entstanden ist. Für eine Mitte 2012 gar nicht vorhandene Absicht, etwa in Verhandlungen mit den zuständigen Behörden auf die Bebaubarkeit der Freifläche hinzuwirken oder nach etwaigen Umplanungen doch noch Baugenehmigungen durchzusetzen und sich seinerzeit deswegen die Abtrennung vorzubehalten, fehlen genügende Anhaltspunkte. Dann aber in der Folgezeit von der - weiter gefassten - Vollmacht über deren ursprünglich primären Anlass hinaus auch ohne Aussicht auf eine Baugenehmigung noch Gebrauch zu machen, wäre nicht arglistig.

bb) Indessen kann aber die Darstellung der Beteiligten zu 2 und 3 über die ihnen verkäuferseits gemachten Zusagen auch nicht hinreichend durch Tatsachen untermauert werden.

So belegen mit der Beschwerde eingereichte schriftliche Stellungnahmen des Notars sowie des für die Beteiligte zu 1 bei der Beurkundung anwesenden Vertreters die Version der Beteiligten zu 2 und nicht. Deren in den Raum gestellte Erwägung, es hätte sich doch angeboten, unter den gegebenen Umständen die Teilung vorab durchzuführen („Ich verkaufe doch nicht erst einen Lkw mit Anhänger und hol mir den Anhänger dann wieder mir nichts dir nichts zurück“), erscheint zwar nicht fernliegend, findet jedoch weder in der maßgeblichen Vertragsurkunde noch in sonstigen Unterlagen eine ausreichende Stütze. Dafür, dass der Kaufpreis wesentlich von der dauernden Verfügbarkeit über die Teilfläche bestimmt war, fehlen Anhaltspunkte, zumal nicht erst die Ausübung des vorbehaltenen Rechts, sondern bereits der Vorbehalt in der Teilungserklärung selbst die Rechtsstellung der Erwerber deutlich schmälerte.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtliche Kosten fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Es erschiene auch nicht billig, eine Kostenerstattung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG zugunsten hier obsiegender Beteiligter anzuordnen.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 07.01.2015.

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen – Grundbuchamt – vom 21. Oktober 2013 aufgehoben.

I.

Im Grundbuch sind als Eigentümer eines Grundstücks (Gebäude- und Freifläche) der Beteiligte zu 1 und sein am 5.11.2008 verstorbener Vater Johann Z. seit 12.11.2003 als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht eingetragen. An der Gesellschaft (im folgenden: GbR) mit dem Zweck des Betreibens eines Wasserkraftwerks nebst Vermögensverwaltung der dazugehörigen Grundstücke waren der Beteiligte zu 1 mit 51 % und sein Vater mit 49 % beteiligt.

Der privatschriftliche Gesellschaftsvertrag vom 26.8.2003 enthält unter anderem folgende Regelungen:

§ 7 (1) Der geschäftsführende Gesellschafter wird von der Gesellschaftsversammlung einstimmig bestimmt. Zu Beginn der Gesellschaft ist Herr ... (Beteiligter zu 1) geschäftsführender Gesellschafter.

...

§ 8 (5) Der Zustimmung von 68 % der Gesellschafter bedürfen Beschlüsse über:

a) Änderung des Gesellschaftsvertrags, soweit nicht für einzelne Bestimmungen ausdrücklich etwas anderes geregelt ist,

b) Auflösung der Gesellschaft,

c) Aufnahme eines Gesellschafters.

...

§ 13 (5) Die Gesellschaft wird von den übrigen Gesellschaftern fortgesetzt bzw. als Einzelunternehmen betrieben im Falle ...

...

dem Tod eines Gesellschafters.

...

§ 18 (1) Beim Tod eines Gesellschafters wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern von den verbleibenden Gesellschaftern mit den nachfolgeberechtigten Erben oder Vermächtnisnehmern fortgesetzt.

Nachfolgeberechtigte Vermächtnisnehmer haben insoweit ein Eintrittsrecht, wozu es keines zustimmenden Gesellschafterbeschlusses nach § 8 Abs. 5 lit. c) bedarf.

(2) Nachfolgeberechtigt sind nur Abkömmlinge des verstorbenen Gesellschafters, Mitgesellschafter sowie deren Abkömmlinge.

(3) Sind Nachfolgeberechtigte nicht vorhanden oder werden Nachfolgeberechtigte nicht Erben bzw. Vermächtnisnehmer, wird die Gesellschaft von den verbliebenen Gesellschaftern fortgesetzt. Die Erben erhalten in diesem Fall eine Abfindung ...

Am 19.2.2007 hatte der verstorbene Gesellschafter dem Beteiligten zu 1 in einer notariellen Urkunde folgende Vollmacht erteilt:

Abschnitt 1: Grundbuchstand, Vorbemerkung

I. Grundbuchstand

1. Im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ... Bl. 2681 sind Herr Johann Z. und Herr ... (Beteiligter zu 1) als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht als Eigentümer des folgenden ... Grundbesitzes eingetragen ...

2. Im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ... Bl. 2717 sind Herr Johann Z. und Herr ... (Beteiligter zu 1) als Gesellschafter nach dem bürgerlichen Recht als Eigentümer des folgenden ... Grundbesitzes eingetragen ...

3. Im Grundbuch des Amtsgerichts ... von ... Bl. 2651 ist die Gemeinde O. noch als Alleineigentümer des folgenden ... Grundbesitzes eingetragen ...

II. Vorbemerkung:

Auf dem unter Ziffer I. genannten Grundbesitz betreiben Herr Johann Z. und Herr ... (Beteiliger zu 1) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wasserkraftwerk. Das unter Ziff. I. 3. näher bezeichnete Grundstück wird in diesem Zusammenhang noch an diese Gesellschaft aufgelassen.

Dieses Wasserkraftwerk soll verkauft werden.

Abschnitt 2. Vollmacht

Ich, Herr Johann Z. ...

erteile hiermit meinem Sohn und Mitgesellschafter, Herrn ... (Beteiligter zu 1)

Vollmacht,

mich bei der ganzen oder teilweisen Veräußerung des in Abschnitt 1. Ziffer I. beschriebenen Grundbesitzes ... gegenüber Privatpersonen, dem Grundbuchamt und anderen Behörden umfassend zu vertreten.

Der Bevollmächtigte ist insbesondere ermächtigt, einen beliebigen Veräußerungsvertrag abzuschließen, den Kaufpreis in Empfang zu nehmen und hierüber Quittung zu erteilen, Schuldübernahmen zu vereinbaren, die Auflassung zu erklären, alle zum Vollzug des Veräußerungsvertrages erforderlichen oder zweckdienlichen Erklärungen abzugeben, Anträge aller Art, insbesondere Anträge zur Eintragung von Auflassungsvormerkungen, zur Lastenfreistellung sowie Vermessungsanträge zu stellen.

Weiter umfasst die Vollmacht die Befugnis, alle zur Kaufpreisfinanzierung dienenden Grundpfandrechte samt dinglicher Zwangsvollsteckungsunterwerfung, sowie damit in Zusammenhang stehende Dienstbarkeiten zu bestellen und zur Eintragung in das Grundbuch zu beantragen.

Diese Vollmacht erlischt nicht beim Tod des Vollmachtgebers. Von den Beschränkungen des § 181 BGB ist der Bevollmächtigte befreit. Die Übertragung der Vollmacht auf Dritte ist nicht zulässig. Untervollmacht an Dritte für einzelne Angelegenheiten kann jedoch erteilt werden.

Das unter Ziffer I. Nr. 3. näher bezeichnete Grundstück ... gehört wirtschaftlich zu dem von der Gesellschaft betriebenen Wasserkraftwerk. Es muss im Wege eines Nachtrags von ... noch erworben werden. Die heutige Vollmacht berechtigt den Bevollmächtigten auch sämtliche Erklärungen abzugeben, die den Erwerb des Grundstücks ... betreffen einschließlich der Bestellung von Dienstbarkeiten jeder Art zugunsten des Wasserkraftwerks.

Abschnitt 3: Kosten und Abschriften

Die Kosten der Errichtung dieser Urkunde trägt die BGB-Gesellschaft. ...

Die im Jahr 2013 beantragte Grundbuchberichtigung - Eintragung mehrerer Personen in Erbengemeinschaft - hatte das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung zunächst von der Vorlage eines Erbscheins abhängig gemacht und schließlich, weil dieser nicht vorgelegt wurde, mit Beschluss vom 9.8.2013 abgelehnt. Am 1.5.2013 hat das Nachlassgericht für die Beteiligten zu 2 als (unbekannte) Erben zur Sicherung und Verwaltung des Nachlasses einen Nachlasspfleger bestellt.

Mit Kaufvertrag vom 15.10.2013 veräußerte der Beteiligte zu 1, handelnd im eigenen Namen und als Bevollmächtigter aufgrund der über den Tod hinaus erteilten, bei Beurkundung in Ausfertigung vorgelegten notariellen Vollmacht vom 19.2.2007 für die Erben nach seinem Vater den gegenständlichen Grundbesitz (FlSt 2681) und bewilligte zugunsten der Beteiligten zu 3 und 4 als Käufer die Eintragung einer Vormerkung gemäß § 883 BGB.

Auf den Antrag, die Vormerkung einzutragen, hat das Grundbuchamt am 20.10.2013 eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen und als Eintragungshindernis die fehlende Zustimmung des Nachlasspflegers in grundbuchmäßiger Form einschließlich der rechtskräftigen Genehmigung des Nachlassgerichts aufgezeigt. Die Vollmacht des verstorbenen Gesellschafters habe der Nachlasspfleger für die Erben am 6.8.2013 widerrufen.

Dagegen wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde. Die Vollmacht sei nicht wirksam widerrufen worden, da ein Widerruf nicht ihm, sondern nur seinem insofern nicht bevollmächtigten anwaltlichen Vertreter gegenüber erklärt worden sei. Zudem sei die Vollmacht nach der Interessenlage unwiderruflich gewesen. Im Übrigen sei die notarielle Vollmacht den Käufern gegenüber vorgelegt worden; diese seien gutgläubig gewesen. Die Vertretungsmacht habe fortbestanden (§ 172 Abs. 2 BGB).

Unabhängig davon sei ein etwaiger Widerruf treuwidrig. Der Beteiligte zu 1 sei geschäftsführender Gesellschafter, daher seien die Erben als Gesellschafter verpflichtet, ihm eine Vollmachtsurkunde, auf dessen Wunsch in notarieller Form, auszuhändigen. Die Vormerkung sei von dem Beteiligten zu 1 als geschäftsführendem Gesellschafter bewilligt. Ein Mehrheitsbeschluss über die Veräußerung des Grundstücks sei in der Gesellschafterversammlung vom 4.9.2013 gefasst worden. Außerdem bestehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Veräußerung. Dem Nachlasspfleger sei wiederholt mitgeteilt worden, dass die dinglich gesicherten Darlehen fällig würden und die Bank die Verwertung des Grundstücks angedroht habe. Der Verkauf liege damit im Interesse der Gesellschaft.

Der Nachlasspfleger hat für die Beteiligten zu 2 u. a. vorgebracht, die Gesellschaft sei am 1.3.2009 durch einstimmigen Beschluss aller Miterben, einschließlich des Beschwerdeführers, aufgelöst und ein Liquidator bestimmt worden. Dieser habe sein Amt zum 31.3.2010 niedergelegt. Ein neuer Liquidator sei bislang nicht bestellt und die Liquidation der Gesellschaft nicht mehr weiterbetrieben worden. Die Geschäftsführungsbefugnis des Beteiligten zu 1 sei durch den Liquidationsbeschluss erloschen.

Der Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Die Vollmacht sei dem Grundbuchamt gegenüber wirksam widerrufen worden. Wollte man die vorgelegten Protokolle und Gesellschaftsverträge trotz Formmangels berücksichtigen, ergebe sich, dass der Beteiligte zu 1 wegen des Liquidationsbeschlusses am 4.9.2013 keine Gesellschafterversammlung habe abhalten können.

Im Beschwerdeverfahren hat der Beteiligte zu 1 eine zwischen ihm und dem Vertreter der Beteiligten zu 2 getroffene Vereinbarung über die Abtretung eines Teils des erzielten Kaufpreises vorgelegt. Zu einer nachlassgerichtlichen Genehmigung der Abtretung ist es nicht gekommen, da der Nachlasspfleger nach einem Widerspruch einer potentiellen Erbin, der Schwester des Beteiligten zu 1, den Antrag zurückgenommen hat.

II.

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung ist zulässig erhoben (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 18 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Sie hat in der Sache Erfolg und führt zu ihrer ersatzlosen Aufhebung, da die Vormerkung auf Übertragung des Eigentums (§ 883 Abs. 1, § 885 BGB) in Ausübung der Vollmacht vom 19.2.2007 wirksam bewilligt wurde (§ 19 GBO) und es einer Zustimmung der Erben oder des Nachlasspflegers dazu nicht bedarf.

1. Die für die Eintragung der Vormerkung erforderliche Bewilligung einer eingetragenen (vgl. Art. 229 § 21 EGBGB; Senat vom 18.8.2009, 34 Wx 47/09 = DNotZ 2009, 680) GbR ist entweder durch den in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) ausgewiesenen Geschäftsführer der GbR als deren Vertreter (vgl. § 714 BGB) oder im Rahmen der gemeinschaftlichen Geschäftsführung nach § 709 BGB durch alle Gesellschafter abzugeben (Senatvom 28.4.2011, 34 Wx 81/11 = ZIP 2011, 2108; Demharter GBO 29. Aufl. § 47 Rn. 30). Die Abgabe einer Bewilligung nach § 19 GBO durch einen Vertreter (des Berechtigten) ist ebenfalls zulässig (BayObLG Rpfleger 1986, 216; KG ZfIR 2015, 62/63; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 19 Rn. 98). Dies kann dadurch geschehen, dass die nach dem Gesetz gesamtvertretungsberechtigten und geschäftsführungsbefugten Gesellschafter ihre Vertretungsmacht dem Mitgeschäftsführer und -gesellschafter übertragen (Senat vom 28.4.2011) oder aber dadurch, dass einem Gesellschafter von den einzelnen - sämtlichen übrigen - Gesellschaftern rechtsgeschäftlich - nicht organschaftlich - Vollmacht erteilt wird, die sich auf ein Handeln der Vollmachtgeber in ihrer Eigenschaft als Gesellschafter der GbR bezieht (Senat vom 28.4.2011; BGH FGPrax 2011, 106). Diese Vollmacht kann auch konkret auf ein bestimmtes Geschäft beschränkt erteilt sein (vgl. Palandt/Ellenberger BGB 74. Aufl. § 167 Rn. 6).

Hier scheidet zwar jedenfalls nach dem Auflösungsbeschluss vom 1.3.2009, den der Beteiligte zu 1 gemeinsam mit Personen getroffen hat, die nach Aktenlage als Erben des früheren Mitgesellschafters in Betracht kommen und als dessen Abkömmlinge nachfolgeberechtigt sein dürften (vgl. § 18 des Gesellschaftsvertrags), eine Geschäftsführung durch den bisher als Geschäftsführer tätigen Beteiligten zu 1 aus, § 729 BGB. Allerdings ist die gemeinschaftliche Geschäftsführung nach § 709 BGB im Fall der Auflösung der GbR nicht ausgeschlossen (BGH NJW 2011, 3087; Staudinger/Habermeier BGB Bearb. 2003 § 729 Rn. 4). Eine solche ist dann auch weiterhin möglich, wenn ein Gesellschafter in Vertretung der übrigen Gesellschafter handelt. Die Vollmacht zur Vertretung der Gesellschafter Dritten gegenüber ist nämlich nicht mit der Übertragung der Geschäftsführung gleichzusetzen, wie § 715 BGB zeigt.

Die Abgabe einer Bewilligung im Rahmen der gemeinschaftlichen Geschäftsführung nach § 709 BGB kommt auch bei Tod eines von zwei BGB-Gesellschaftern in Betracht. Dazu ist regelmäßig neben der Bewilligung durch den verbleibenden Gesellschafter die Erklärung durch alle Erben erforderlich, da der Anteil des verstorbenen Gesellschafters an der (Liquidations-) Gesellschaft in den Nachlass fällt. Allerdings kann der verbliebene Gesellschafter - eine entsprechende post- oder transmortale Vollmacht vorausgesetzt - zugleich in deren Ausübung für den verstorbenen Gesellschafter die Bewilligung abgeben; denn eine Vollmacht des verstorbenen Gesellschafters befähigt den Bevollmächtigten zum Handeln für die Erben (OLG Dresden ZEV 2012, 339/340). Dabei hat das Grundbuchamt allerdings den Inhalt und die Wirksamkeit der Vollmacht sowie den Umfang der Vertretungsmacht von Amts wegen selbstständig zu prüfen, ohne an die Auffassung des Urkundsnotars gebunden zu sein (BayObLG Rpfleger 1986, 216.; Demharter § 19 Rn. 74.1; Hügel/Holzer § 19 Rn. 99).

2. Die Auslegung ergibt hier folgendes:

Aus dem Wortlaut der Vollmacht folgt noch nicht eindeutig, ob damit eine (organschaftliche oder rechtsgeschäftliche) Vertretung als Gesellschafter der GbR gemeint ist. Bei der Auslegung der Vollmacht (§ 133 BGB) ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 91, 352/355; 113, 374/378). Die Formulierung der Vollmacht erlaubt den Schluss auf eine rechtsgeschäftliche Vollmacht zum Handeln in der Eigenschaft als Gesellschafter für die GbR. Zweck der Vollmacht, die die Mitgesellschaftereigenschaft des Beteiligten zu 1 als Vollmachtnehmer anspricht, ist die Veräußerung eines von der GbR betriebenen Wasserwerks sowie von Grundstücken der GbR. Die Vollmacht war damit auf die Abgabe von Erklärungen zu Gunsten und zu Lasten der Gesellschaft gerichtet, die als Mitgesellschafter - und nicht nur als Geschäftsführer - abgegeben werden können. Das dritte in der Urkunde genannte Grundstück sollte erst für die GbR erworben werden und die Vollmacht auch für eine Auflassung erteilt sein. Das deutet ebenfalls auf den Willen hin, der bevollmächtigten Person Rechtsmacht dafür einzuräumen, als (Mit-) Gesellschafter der GbR über deren Grundstücke zu verfügen bzw. solche für sie zu erwerben.

Seinerzeit, im Jahr 2007, hatte sich in der Rechtsprechung zwar bereits die Auffassung durchgesetzt, dass die GbR selbst, wiewohl keine juristische Person, (teil-) rechtsfähig ist (grundlegend BGH NJW 2001, 1056). Geklärt war damals ebenfalls, dass die GbR selbst, nicht die „als GbR“ eingetragenen Gesellschafter, Eigentümerin der Immobilie ist (BGH NJW 2006, 2191; 2006, 3717). Umstritten war noch, ob die erwerbende GbR als solche grundbuchfähig ist (BGH NJW 2009, 594 m. w. N.). Dass ein Gesellschafter in Vollmacht der anderen Gesellschafter für die GbR erwerben konnte, stand aber auch bereits vor der Anerkennung ihrer Grundbuchfähigkeit nicht generell in Frage (vgl. Senat vom 26.8.2009, 34 Wx 54/09 = FGPrax 2009, 257/258). Zweifelhaft mögen die Anforderungen an die Formulierung einer unmissverständlichen Vollmacht für die Gesellschafter zum Abschluss eines Grundstücksgeschäfts der GbR gewesen sein. Die genannten Umstände, wie auch die Tatsache, dass der Vertreter namens des Johann Z. sowohl Grundpfandrechte als auch Dienstbarkeiten auf den Grundstücken der GbR bestellen und beantragen können sollte, lässt jedoch nur den Schluss zu, dass damit eine Vollmacht zur Abgabe von Erklärungen namens des Vollmachtgebers in seiner Eigenschaft als Gesellschafter der GbR erteilt ist. Dafür spricht nicht zuletzt auch, dass die Kosten der Urkundenerrichtung von der Gesellschaft getragen wurden.

Damit ist aus dem Wortlaut der Urkunde auch für das Grundbuchverfahren hinreichend klar, dass die - in der Form des § 29 GBO nachgewiesene - Vollmacht die Vertretung der GbR durch den Beteiligten zu 1 als Mitgesellschafter über bestimmte gesellschaftsbezogene Gegenstände regelte.

3. Hier konnte der Beteiligte zu 1 im eigenen Namen sowie wirksam für den Gesellschaftsanteil des Erblassers aufgrund transmortaler Vollmacht (§ 167 BGB; Senat vom 15.11.2011, 34 Wx 388/11 = ZEV 2012, 376; OLG Frankfurt FamRZ 2012, 155; siehe Palandt/Weidlich BGB 74. Aufl. vor § 2197 Rn. 9 f.; Palandt/Ellenberger § 168 Rn. 4) handeln (vgl. RGZ 114, 351/354). Die Fortgeltung der Vollmacht vom 19.2.2007 über den Tod des Vollmachtgebers hinaus ist ausdrücklich angeordnet. Sie wirkt trotz der beschlossenen Auflösung der GbR und trotz des erklärten Widerrufs durch den Nachlasspfleger fort, bis feststeht, dass und welche der nachfolgeberechtigten Erben Gesellschafter der GbR geworden sind. Denn ab diesem Zeitpunkt nimmt - auch wenn die Erbengemeinschaft noch nicht auseinandergesetzt sein sollte - nicht mehr diese die Rechte des Erblassers als Gesellschafter wahr. Vielmehr vertreten dann die eingetretenen Gesellschafter mit dem vorhandenen die Gesellschaft.

4. Auch wenn eine Vollmacht - wie die gegenständliche - nicht ausdrücklich als unwiderruflich bezeichnet ist, kann sich ein stillschweigender Ausschluss des Widerrufsrechts ergeben, wenn die Bevollmächtigung nach Grund und Zweck einem besonderen Interesse des Vollmachtnehmers diente (BGH WM 1985, 646/67; BayObLGZ 2001, 279/284). Dazu ist das der Erteilung der Vollmacht zugrunde liegende Rechtsverhältnis maßgeblich (BayObLG NJW-RR 1996, 848), aus dem sich die Interessenlage ergibt.

Es handelt sich nicht um eine isolierte Vollmacht; sie soll vielmehr ersichtlich (jedenfalls auch) dem Vorteil des Vollmachtnehmers als Mitgesellschafter dienen. Denn sie zielte darauf ab, eine Verfügung über den Grundbesitz der GbR (auch) nach dem Tod des Erblassers unabhängig von der Mitwirkung von Erben zu ermöglichen und damit die Handlungsfähigkeit der GbR zu wahren. Gerade wegen der - wohl auch vom Erblasser und dem Beteiligten zu 1 vorhergesehenen - faktischen Pattsituation in der GbR oder einer Liquidationsgesellschaft und eines nach dem Tod des Erblassers drohenden längerfristigen Schwebezustands bis zum Eintritt eines oder mehrerer Abkömmlinge als Gesellschafter besteht vor allem auch ein Interesse des Beteiligten zu 1 als Mehrheits- und damals einzigem Mitgesellschafter am Fortbestehen der Vollmacht.

Soweit eine unwiderrufliche Vollmacht im Falle eines wichtigen Grundes widerrufen werden kann, ist ein solcher (negativer) Umstand, der grundbuchrechtlich nur schwer nachzuweisen wäre, nicht vorgebracht oder ersichtlich. Er ist nicht in der vereinbarten Liquidierung der GbR zu sehen. Gerade dann ist eine Handlungsfähigkeit der GbR, die nach Erlöschen der Geschäftsführung (§ 730 Abs. 2 Satz 2 BGB) nur noch durch alle Gesellschafter nach außen auftreten kann, nicht anders als durch eine transmortale Vollmacht gewährleistet.

Mangels Widerruflichkeit der Vollmacht konnte hier dahinstehen, ob der Widerruf wirksam erklärt war.

5. Handelt ein Bevollmächtigter im Rahmen einer transmortalen Vollmacht, so ist er auch ohne Zustimmung der Erben zu einer Verfügung über Gegenstände des Nachlasses berechtigt (Senat vom 21.7.2014, 34 Wx 259/14 = RNotZ 2015, 20/21; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 3571). Ein Erbennachweis ist nicht erforderlich. Es gilt nichts anderes, wenn zwar das Grundstück selbst nicht in den Nachlass fällt, sondern im Eigentum einer GbR steht, deren Anteil zum Nachlass gehört; denn die Interessenlage ist in beiden Fällen vergleichbar (OLG Dresden ZEV 2012, 339).

6. Vorsorglich merkt der Senat - nicht bindend - folgendes an:

a) Auch die - hier wohl nur hypothetische - Möglichkeit eines zwischenzeitlich eingetretenen Gesellschafterwechsels durch vertragliche Aufnahme gebietet keine andere Sichtweise. Ist eine GbR im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind; bezüglich der Eintragung der Gesellschafter werden die §§ 892 bis 899 BGB für entsprechend anwendbar erklärt (§ 899a BGB). Eingetragen sind noch der Beteiligte zu 1 und sein verstorbener Vater.

b) Die postmortale Vollmacht dürfte nur dazu berechtigen, die Erben zu vertreten; potentielle Vermächtnisnehmer umfasst die Vollmacht hingegen nicht (vgl. OLG Dresden ZEV 2012, 339/341). Mithin wird dem Grundbuchamt das Nichtvorhandensein von eintrittsberechtigten Vermächtnisnehmern in der geeigneten Form, etwa durch Vorlage beglaubigter Abschriften von privatschriftlichen Testamenten und der Eröffnungsniederschrift oder Bezugnahme auf die Nachlassakten, oder deren Bewilligung nachzuweisen sein (OLG Dresden a. a. O.). Zum Nachweis für die gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse als solche kann der vorgelegte, wie wohl nur privatschriftliche Gesellschaftsvertrag als genügend angesehen werden (vgl. BayObLGZ 1991, 301; BayObLG ZfIR 2001, 504).

III.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Gerichtliche Kosten fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Es erscheint auch nicht billig, eine Kostenerstattung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG zugunsten des obsiegenden Beteiligten zu 1 anzuordnen.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

I.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 8. Januar 2014 (Ziffer 2) wird zurückgewiesen.

II.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 tragen die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der der Beteiligten zu 5 im Beschwerdeverfahren entstandenen Kosten.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 132.000 € festgesetzt.

1. Mit Urkunde vom 3.5.2007 begründete die Beteiligte zu 1 an dem gegenständlichen mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundbesitz Wohnungs- und Teileigentum. In § 6 ist festgehalten, dass der Eigentümer die gebildeten Einheiten veräußern, er jedoch die Möglichkeit eröffnen wolle, bauliche Veränderungen vorzunehmen und dabei in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Angesprochen werden sodann namentlich Ausbauten des Teileigentums Nr. 10 im Dachgeschoß samt des unausgebauten Spitzbodens ggf. unter Anhebung des Kniestocks sowie Eingriffe in die unter dem auszubauenden Dachgeschoß befindlichen Wohnungen (Nr. 9). Die mit den Käufern in der Folgezeit abgeschlossenen Verträge enthalten für den Verkäufer bzw. dessen Bevollmächtigten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB eine Vollmacht folgenden Inhalts (§ 15):

Der Käufer ist mit Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung unter der Voraussetzung einverstanden, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und sein Sondereigentum sowie die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden.

Zulässig ist insbesondere auch, neben- oder übereinanderliegende Einheiten zusammenzulegen oder zu teilen und die hierzu erforderlichen Mauer- und Deckendurchbrüche vorzunehmen, auch soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis ist der Verkäufer verpflichtet, die Beschränkungen, wie vorstehend festgelegt, zu beachten.

Mit dem 1. Nachtrag vom 6.7.2007 wurde die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 geändert (statt Lager/Hobbyraum nun Garage); die Nutzungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung wurden angepasst.

Die Teilungserklärung mit 1. Nachtrag wurde am 16.7.2007 im Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurde die Teilungserklärung wiederholt geändert:

Mit dem 2. Nachtrag vom 14.10.2008 - Eintragung im Grundbuch am 4.12.2008 - wurde die Aufteilung und Bildung von Wohnungseigentum bezüglich der Wohnungen Nrn. 3 und 4 neu geregelt, indem die Wohnung Nr. 3 vergrößert und die Wohnung Nr. 4 verkleinert wurde sowie die Miteigentumsanteile entsprechend angepasst und überdies zwei neue Sondernutzungsrechte an Kellerabteilen gebildet wurden.

Der 3. Nachtrag vom 19.10.2010 betraf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Garten und Terrasse für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 mit der Beschränkung, dass die

Teileigentümer der Einheiten Nrn. 11 und 12 die Fläche zum Rangieren ihrer Fahrzeuge mitbenutzen dürfen, „solange diese Einheiten als Garagen genutzt werden“. Den jeweiligen Garageneigentümern wurde ein ausschließliches Nutzungsrecht an Flächen im und vor dem Garagenbereich bzw. den dort zu errichtenden Baulichkeiten eingeräumt. Weitere Änderungen beziehen sich auf die geplante Errichtung des Personenaufzugs und die darauf bezogene Kostenverteilung, schließlich auf Fahrradabstellplätze in der Durchfahrt zum Innenhof und die Verglasung von Balkonen.

Im 4. Nachtrag vom 27.10.2011 wurden diverse Sondernutzungsrechte geändert bzw. ergänzt, u. a. dem Teileigentum Nr. 12 (Garage) ein Sondernutzungsrecht an dem neu geschaffenen Garagenstellplatz Nr. 13 - vorher im Gemeinschaftseigentum stehender Raum „Hausmeister“ im Garagengebäude - zugeordnet. Ferner wurde dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 3 ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrassenfläche über dem Garagengebäude eingeräumt. Eine weitere Regelung betrifft die Kostenverteilung für den geplanten Personenaufzug; jedoch verbleibt es für die Einheiten im 4. Obergeschoß/Dachgeschoß bei der schon in der 3. Änderung vorgesehenen Beteiligung.

Der 5. Nachtrag vom 6.8.2012 hat die Einräumung eines Sondernutzungsrechts für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (Vorflurbereich im Wohnungseingang) zum Gegenstand.

Eingetragen im Grundbuch wurden die Nachträge vom 19.10.2010, 27.10.2011 und 6.8.2012 am 5.12.2012.

Der 6. Nachtrag vom 5.11.2013 betrifft - soweit hier erheblich - die Aufhebung von Teileigentum Nr. 11 und Nr. 12 (je eine Garage) sowie des Sondernutzungsrechts an dem Garagenstellplatz Nr. 13, die teilweise Aufhebung von Gemeinschaftseigentum und Begründung von Sondereigentum hieran (ehemaliger Stellplatz Nr. 13), die anschließende Vereinigung der Miteigentumsanteile beider Teileigentumseinheiten sowie des Miteigentumsanteils von Wohnung Nr. 2. Eine Neuberechnung der Miteigentumsanteile wird nicht vorgenommen. Der so begründeten Wohneinheit Nr. 2 (neu) wird des Weiteren eine Grundstücksfläche zur (Sonder-) Nutzung als Terrasse und Vorgarten zugewiesen. Beurkundet wurde der Nachtrag von dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 als deren gesetzlichen Vertreter sowie in Vollmacht für die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend den der Beteiligten zu 1 in den Erwerbsverträgen erteilten Vollmachten, darüber hinaus für die Beteiligten zu 2 und 3, dies auch in Vollmacht für die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend den diesen Beteiligten in den Erwerbsverträgen erteilten Vollmachten. Im Grundbuch vollzogen ist der 6. Nachtrag noch nicht.

2. Die Beteiligte zu 2 nahm mit notarieller Erklärung vom 3.11.2010 ein Kaufvertragsangebot der Beteiligten zu 1 als der teilenden Eigentümerin für die Wohnung Nr. 9 und den Speicher nebst Spitzboden Nr. 10 an. Die Auflassung wurde im Grundbuch am 3.1.2011 vollzogen. Bereits mit Vertrag vom 3.11.2010 veräußerte die Beteiligte zu 2 das Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 5 weiter, zu deren Gunsten am 3.1.2011 eine Eigentumsvormerkung eingetragen wurde.

Nach der dem Vertrag anliegenden Baubeschreibung soll das bestehende Garagengebäude in ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude mit einem begrünten Flachdach umgebaut und im Innenhof ein Fahrradhängesystem eingebaut werden. § 15 enthält für den Verkäufer die vorbezeichnete Vollmacht zur Änderung und Ergänzung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Die Beteiligte zu 5 ist seit 26.11.2013 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

3. Schon mit Schreiben vom 8.7.2013 - dem Grundbuchamt vorliegend seit 10.7.2013 - hatte die Beteiligte zu 5 die der Verkäuferin im Vertrag vom 3.11.2010 erteilte Vollmacht widerrufen.

In Bearbeitung des am 28.11.2013 zur Eintragung vorgelegten 6. Nachtrags vom 5.11.2013 hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 8.1.2014 (Ziff. 2) - soweit hier von Bedeutung - die fehlende Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, nämlich infolge Widerrufs der Vollmacht durch die Beteiligte zu 5, moniert. Hiergegen richtet sich die am 4.2.2014 eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3. Diese wird im Wesentlichen wie folgt begründet:

Die Vollmacht mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, sei dem Verkäufer unwiderruflich und im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt worden. Sie habe dazu gedient, das Gesamtvorhaben -Umgestaltung eines Stadthauses - zu verwirklichen und in diesem Zug verschiedene einzelne Nutzungsverhältnisse namentlich im Erdgeschoß entsprechend den Baufortschritten zu ändern und neu zu regeln. Mangelnde Bestimmtheit liege nicht vor. Die Planungen spiegelten sich bis zum Kauf durch die Beteiligte zu 5 in der Teilungserklärung sowie in deren 1. bis 3. Nachtrag wider und seien durch den 4. und 5. jeweils nicht beanstandeten Nachtrag weiter konkretisiert.

Gründe für einen berechtigten Widerruf der Vollmacht beständen bei den Änderungen im 6. Nachtrag nicht. Nach dem - maßgeblichen - 3. Nachtrag habe für die Käuferin festgestanden, dass diese von dem Innenhof der Wohnanlage nur den links hinten gelegenen Teil als Frei- und Spielfläche im Rahmen ihres Miteigentums mitbenützen könne. Die anderen Flächen seien vergeben gewesen, teils als Wohn-/Teileigentum, teils zur Sondernutzung. An der flächenmäßigen Aufteilung habe sich ab dem 3. Nachtrag nichts geändert. Die Beteiligte zu 5 könne von den Änderungen in der Wohnanlage nicht überrascht sein. Die vorgenommenen Änderungen, bezogen auf den Stand zum 3. Nachtrag, minderten auch den Wert der Anlage nicht, im Gegenteil komme es namentlich im Innenhof zu einer wesentlichen Verbesserung.

Das Grundbuchamt hat am 27.3.2014 nicht abgeholfen.

In dem Beschluss über die Nichtabhilfe ist im Wesentlichen ausgeführt:

Es handele sich im Kaufvertrag vom 3.11.2010 um eine grundsätzlich unwiderrufliche Vollmacht, weil sie ersichtlich dem Vollmachtnehmer diene. Eine derartige Vollmacht bleibe aber aus wichtigem Grund widerruflich. Sei ein solcher dargetan, sein Vorliegen zumindest wahrscheinlich, habe das Grundbuchamt den Widerruf zu beachten. Das sei hier nach dem Sachvortrag der Beteiligten zu 5 der Fall:

a) Die Verkäuferin habe sich aus dem Vertrag zu lösen versucht und den Notar angewiesen, wegen fälliger, nicht bezahlter Kaufpreisraten die Eigentumsvormerkung aufgrund kaufvertraglicher Vollmacht zur Löschung zu bringen. Dies habe die Käuferin durch gerichtliche Hilfe verhindern können.

b) Der Käuferin seien von der Verkäuferin die zwei Garagenstellplätze (Nrn. 11 und 12) zugesagt, der Erwerb davon abhängig gemacht worden. Verkäuferin und Käuferin hätten über die Garagen einen Mietvertrag abgeschlossen, ohne dass die Verkäuferin jemals Eigentümerin geworden wäre. Vielmehr habe sie die Löschung der zu ihren Gunsten bestehenden Eigentumsvormerkungen bewilligt und die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass es zu den Regelungen im 6. Nachtrag kommen konnte. Dadurch werde die zugesagte Übereignung der Garagen endgültig ausgeschlossen.

c) Schließlich sei bereits der 4. Nachtrag zur Teilungserklärung in Überschreitung der Vollmacht zum Vollzug vorgelegt worden.

d) Auf eine Vollmachtsüberschreitung deuteten ferner die Umstände über die Rückabwicklung des Kaufvertrags für die Wohnung Nr. 4 hin. Dort sei es ebenfalls zu Auseinandersetzungen wegen der vorgesehenen Ausweitung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten im Zusammenhang mit der Umwandlung von Garagen in Wohnungseigentum gekommen.

3. Im Beschwerdeverfahren hat sich die Beteiligte zu 5 über ihre anwaltlichen Bevollmächtigten - teils unter Bezugnahme auf früheres Vorbringen namentlich im Schriftsatz vom 10.3.2014 an das Grundbuchamt - geäußert. Sie meint, die Vollmacht sei am Maßstab von § 308 Nr. 4, § 305c BGB gemessen ohnehin unwirksam. Deren Voraussetzungen seien nicht gegeben bzw. wären überschritten. Die Vollmacht sei auch nicht unwiderruflich erteilt worden. Sie habe primär dem Interesse der Käuferin und im Wesentlichen dazu gedient, von der Verkäuferin gegebene Zusagen nachträglich umsetzen zu können, nämlich einen Aufzug einzubauen und ihr zwei Garagenplätze im Hof zuzuteilen. Die Vollmacht sei überdies aus wichtigem Grund berechtigterweise widerrufen worden, weil sich die Verkäuferin grundlos vom Vertrag habe lösen wollen und von der Vollmacht ohne Rücksicht auf die im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen Gebrauch gemacht habe. Der 4. und der 5. Nachtrag seien ohne ihre Kenntnis im Grundbuch vollzogen worden, obgleich selbst der Notar davon ausgegangen sei, die Vollmacht decke den 4. Nachtrag nicht mehr ab. Nach dem 20.6.2013 und vor ihrem Widerruf sei ihr zugetragen worden, dass ein 6. Nachtrag in Vorbereitung sei, der die Nutzung der Gebäudeteile im Innenhof abändern solle, nämlich anstelle einer Garagennutzung eine Nutzung zu Wohnzwecken. Die Erfüllung der zugesagten Übereignung der beiden Garagen solle dadurch endgültig ausgeschlossen werden.

Überdies habe der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 nicht in gestatteter Untervollmacht, auch nicht als Vertreter für die Beteiligte zu 2, gehandelt. Die kaufvertraglich erteilte Vollmacht werde offensichtlich missbraucht. So sei bewusst davon abgesehen worden, sie vom 4. und 5. Nachtrag zur Teilungserklärung zu informieren.

II.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg.

1. Das Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist, bezogen auf die einzelne Beanstandung, als Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 1). Diese konnte der Notar für die namentlich bezeichneten Beteiligten zu 1 bis 3 wirksam einlegen (§ 15 Abs. 2 GBO; Demharter § 15 Rn. 20). Zum 6. Nachtrag, notariell erklärt vom Geschäftsführer der Beteiligten zu 1, liegen förmliche Genehmigungen der Beteiligten zu 2 und 3 vom 7.11. und 12.11.2013 vor.

2. In der Sache erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Das Grundbuchamt kann die begehrte Eintragung der 6. Änderung vom 5.11.2013 der Teilungserklärung vom 3.5.2007 von der Zustimmung der Wohnungseigentümer abhängig machen (vgl. § 19 GBO). Denn diese fehlt, weil die Beteiligte zu 5 wegen Widerrufs der erteilten Vollmacht nicht wirksam vertreten wurde.

a) Mit dem 6. Nachtrag werden zwei Teileigentumseinheiten und ein Sondernutzungsrecht aufgehoben, wird am Gemeinschaftseigentum Sondereigentum begründet, die Miteigentumsanteile der aufgehobenen Teileigentumseinheiten mit dem Wohnungseigentum Nr. 2 vereinigt (Nr. 2 neu) und für diese Wohnung ein neues Sondernutzungsrecht an Terrasse und Vorgarten begründet.

b) Die auf Regelungen zur Abänderung der Teilungserklärung bezogene Vollmacht nach § 167 BGB ist ihrem eindeutigen Wortlaut zufolge im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis unterliegt sie näher beschriebenen Bindungen. Nach der herrschenden Rechtsprechung umfassen derartige nicht auf einem persönlichen Vertrauensverhältnis gerade zur Person des Bevollmächtigten beruhende Vollmachten regelmäßig auch das Recht, Untervollmacht zu erteilen (BayObLGZ 2001, 279/285; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 37). Ergänzend wird auf die Ausführungen zu c) verwiesen.

(1) Die Vollmacht ist nicht offensichtlich (vgl. BayObLG OLG-Report 2003, 149) nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam. Ob diese Vorschriften auf Grundbuchvollmachten überhaupt anzuwenden sind, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Angesichts der Bindungen im Innenverhältnis - keine Berührung des eigenen Sondereigentums und der zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände, keine „zusätzlichen Belastungen“, Ausübung nur vor dem beurkundenden Notar, seinem Vertreter oder Amtsnachfolger, zeitliche Limitierung durch den Verlust des Eigentums an der letzten Einheit -liegt in der konkreten Vertragsgestaltung trotz der Unbeschränktheit im Außenverhältnis jedenfalls kein offensichtlicher Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB vor (siehe Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/1 = FGPrax 2013, 111/112; vom 7.11.2012, 34 Wx 208/12, vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12, je bei juris; ferner BayObLGZ 2002, 296).

(2) Auch eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht unterliegt Grenzen. So darf das Grundbuchamt aufgrund des Legalitätsprinzips durch seine mit den formellen Regeln übereinstimmende Eintragungstätigkeit nicht bewusst daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen (vgl. BGHZ 35, 135/139 f.; BayObLGZ 1967, 13; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 209; Wilsch NZM 2007, 909/910). Auch dann, wenn es sichere Kenntnis vom Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen hat, kann und muss es die Eintragung ablehnen (Meikel/Hertel GBO 10. Aufl. § 29 Rn. 59). Demgemäß hat auch dieser Senat bereits entschieden (Beschluss vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111).

(3) Es erscheint fraglich, ob die gegenständliche objektive Urkundenlage bereits die Evidenz eines Missbrauchs der Vollmacht ergibt. Jedenfalls aus dem Gebrauch der Vollmacht für die Beurkundung des 4. Nachtrags, wenn auch ohne ausdrückliche Zustimmung der Beteiligten zu 5, kann dies der Senat nicht entnehmen. Er tangiert diese zwar namentlich auch mit der Lastenverteilung für den geplanten Personenaufzug, dies in Bezug auf ihr Wohnungseigentum jedoch nicht weitergehend als bereits der 3. Nachtrag, der ihr bereits bei Beurkundung des Kaufvertrags offensichtlich bekannt war. Was den beabsichtigten 6. Nachtrag angeht, gilt Folgendes:

aa) Jeweiliges Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte anderer Miteigentümer/Berechtigter als gerade der der Einheiten 2, 11, 12 und Stellplatz Nr. 13 sind durch den 6. Nachtrag nicht tangiert. Die Innenbindung untersagt auch nicht die Begründung neuer Sondernutzungsrechte an bisherigen Gemeinschaftsflächen (Terrasse/Vorgarten), für die keine Rechte zugewiesen waren.

bb) Schon in seiner Entscheidung vom 17.2.2009 (34 Wx 91/08 = MittBayNot 2010, 129 mit Anm. Basty) hatte sich der Senat im Rahmen einer (im Wesentlichen) identischen Klausel mit der Auslegung der internen Schranke, „dass ihm (d. h. dem Käufer) hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen“, befasst. Dort ist ausgeführt, dass sich die Bedeutung dieser Begrenzung nicht auf den ersten Blick erschließe. Im Zusammenhang mit dem (zusätzlichen) Verbot, dass Sondereigentum und Sondernutzung nicht berührt sein dürften, könnten darunter wohl nicht rechtliche wie wirtschaftliche Nachteile jeglicher Art - wie etwa der Verlust gemeinschaftlich nutzbarer Erholungsflächen - gemeint sein. Denn nur Wertungen, die im Einzelfall ohne weitere Ermittlungen und ohne nähere Kenntnis weiterer Umstände lediglich aus den vorgelegten Eintragungsunterlagen ohne Zweifel getroffen werden könnten, berechtigten das Grundbuchamt zur Prüfung und Beanstandung.

cc) Dem Bevollmächtigten sind nach dem Inhalt der Vollmacht zusätzliche Belastungen verboten. Dies verhindert es zwar grundsätzlich nicht, dass - etwa durch die unterbliebene Neuberechnung der Miteigentumsanteile, nach denen sich grundsätzlich die Kostenverteilung in der Gemeinschaft bemisst (§ 12 Abs. 2 Buchst. b Gemeinschaftsordnung) - das begünstigte Wohnungseigentum Nr. 2 nur unterproportional an den Gesamtkosten der Gemeinschaft beteiligt wird. Ähnliches gilt, als es um erhöhte Kosten der Anlage geht, die aus der Umwandlung von bisherigem Teileigentum (Garagen) in intensiver genutztes Wohneigentum resultieren. Ohne abschließend die Frage der Sittenwidrigkeit zu beantworten, wenn der teilende Eigentümer einem einzelnen Wohnungseigentümer eine geringere Belastung verschaffen will und es deshalb bei der ursprünglichen Festlegung der Miteigentumsanteile verbleibt, die nach den im Zeitpunkt der Teilungserklärung maßgeblichen Umständen noch sachgerecht war (vgl. BayObLGZ 1999, 199), fällt hier doch auf, dass trotz Hinweises des Notars anlässlich der Beurkundung des 6. Nachtrags von deren Neuberechnung abgesehen wurde. Zwar dürfte die Änderungsvollmacht einerseits nicht auch die Änderung der Miteigentumsanteile umfassen, während andererseits die Baubeschreibung eine mögliche Umwandlung bereits angesprochen hat. Es steht indessen schon nicht fest, ob die Miteigentumsanteile für die Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 in der Teilungserklärung selbst adäquat - oder etwa im Hinblick auf Umwandlungsabsichten überproportional - bemessen waren.

dd) Ob die Anfügung von Beispielen zulässiger Änderungen und Ergänzungen („Zulässig ist insbesondere auch, ...“) es im Umkehrschluss erlauben, auch die Außenvollmacht einzugrenzen (vgl. Basty MittBayNot 2010, 131/132; siehe auch Kolb MittRhNotK 1996, 254/257 f.), ist nicht abstrakt zu beantworten. Hier ergibt sich zwar aus der Teilungserklärung, dass zunächst nachträgliche Eingriffe im Dachgeschoß des vorhandenen Gebäudes mit Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum (Kniestock, Ver- und Entsorgungsleitungen) vorgesehen waren, andererseits der Eigentümer sich aber auch im Übrigen weitgehende Rechte (Verbindung, Durchbrüche, Schaffung neuer Sondernutzungsrechte) zur Anpassung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung vorbehalten wollte. Ihrem objektiven Sinn nach deckt die Erklärung deshalb die mit dem 6. Nachtrag verbundenen Änderungen ab.

c) Auch bei Unwiderruflichkeit, welche dem Grundlagengeschäft zu entnehmen ist, bleibt ein Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Das Grundbuchamt hat den Widerruf zwar grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies aber, wenn ein wichtiger Grund für den Widerruf zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach Ansicht des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden. Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund für den Widerruf vorliegt, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt.

(1) Die Vollmacht ist nicht ausdrücklich als unwiderruflich bezeichnet. Es handelt sich im Hinblick auf ihre Einbettung in den Kaufvertrag nicht um eine isolierte Vollmacht (vgl. BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279/284). Sie soll - jedenfalls auch (BGH WPM 1985, 646/647; NJW-RR 1991, 439/441 zu IV.2; Demharter § 19 Rn. 83) - dem Vorteil des Vollmachtnehmers dienen. Die Möglichkeit der Schaffung neuen zusätzlichen Wohnungseigentums gehört regelmäßig zur sinnvollen und von vorneherein beabsichtigten Verwertung des Grundstücks durch einen Bauträger. Dann aber ist die Vollmacht auch ohne ausdrückliche Erklärung unwiderruflich (vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279).

(2) Die Umstände hier rechtfertigen keine andere Bewertung. Es trifft zwar zu, dass es um keinen Neubau, sondern um ein Bestandsgebäude geht. Jedoch ist bei dessen Aufteilung nach § 8 WEG und der beabsichtigten Veräußerung von Wohnungen unter dem Vorbehalt, noch bauliche Veränderungen vorzunehmen (§ 6 der Teilungserklärung), die Interessenlage in der Regel nicht wesentlich anders. So will der Bauträger flexibel im Zug der Umgestaltung und Renovierung des Gebäudes sowie des Abverkaufs der Wohnungen und Teileigentumseinheiten reagieren können. Die Baubeschreibung führt u. a. einen Umbau des Garagengebäudes zu Wohnzwecken an, was darauf schließen lässt, dass noch weitere Wohnungen geschaffen werden sollen. Aus § 6 der Teilungserklärung ergibt sich weiter, dass nicht nur unbedeutende, sondern noch umfangreiche bauliche Veränderungen am Bestand vorgesehen waren. Der Dachgeschoßausbau ist beispielhaft („insbesondere“), wenn auch nach der Urkundenlage damals im Mittelpunkt stehend, erwähnt. Die Grenze für - nach außen - noch erlaubte Änderungen werden dem Bevollmächtigten im Wesentlichen erst dort gezogen, wo es zu Eingriffen in bereits verkauftes Sondereigentum und damit verbundene Sondernutzungsrechte käme.

(3) Dem steht nicht entgegen, dass die Vollmacht nach dem maßgeblichen Grundlagenverhältnis (§ 168 Satz 2 BGB) auch den Interessen des Vollmachtgebers dient, nämlich bis dahin nicht umgesetzte Absprachen im Zusammenhang mit der Aufstockung (die Beteiligte zu 5 ist Erwerberin gerade der Dachgeschoßwohnungen Nrn. 9 und 10), der Modernisierung des Treppenhauses (Einbau eine Fahrstuhls), möglicherweise auch der Nutzung von Räumlichkeiten in der Anlage als Kfz-Stellplätze, erfüllen zu können. Erkennbar beschränkt sich die Vollmacht nicht hierauf. Die Beteiligte zu 5 weist selbst zutreffend darauf hin, dass die Beteiligte zu 2 etwa nach § 6 Buchst. d der Teilungserklärung auf unvorhergesehene notwendige Änderungen im Zuge des Bauablaufs solle angemessen reagieren können. In der Position der Beteiligten zu 2 als Bauträger sind deren Verwertungs- und Erlösinteressen nicht geringer zu veranschlagen als das Interesse der Beteiligten zu 5, dass bestimmte ihr zugesagte bauliche Maßnahmen noch reibungslos umgesetzt werden (siehe auch BGH DNotZ 1972, 229; NJW-RR 1991, 439/441).

(4) Das Grundbuchamt erkennt konkrete Anhaltspunkte für das Bestehen eines wichtigen Grundes zum Widerruf. Ein wichtiger Grund kann in einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Hierbei ist nicht allein entscheidend, dass die aus dem Text der Vollmacht ersichtlichen internen Schranken überschritten sind (so in der Entscheidung des Senats vom 20.2.2013; dazu Böttcher ZNotP 2014, 82). Anlass für einen Widerruf kann vielmehr auch dann bestehen, wenn zwar die Vollmacht ihrem Wortlaut nach die beabsichtigten Änderungen noch ermöglicht, diesen aber die der Bevollmächtigung zugrunde liegenden vertraglichen Abreden entgegenstehen (BGH WPM 1985, 646/647). So ist es nach Überzeugung des Senats hier.

Dabei wird nicht übersehen, dass Widerrufsgründe nicht aus dem 6. Nachtrag selbst herzuleiten sind, weil dieser erst geraume Zeit nach dem Widerruf vom 8.7.2013 beurkundet wurde. Denn der Grund muss im Zeitpunkt des Widerrufs bestehen; der später - im Schriftsatz vom 10.3.2014 an das Grundbuchamt - vorsorglich erneut erklärte Widerruf könnte die bereits am 28.11.2013 beantragte Eintragung nicht hindern (vgl. KGJ 43, 146; KG JFG 1, 338/342). Jedoch hat die Beteiligte zu 5 schlüssig dargelegt, dass (auch) Anlass für die Widerrufserklärung gerade die ihr zu Gehör gekommene Absicht des Verkäufers gewesen sei, einen 6. Nachtrag mit dem dann vorgelegten Inhalt beurkunden zu lassen.

aa) Die Beteiligte zu 5 beruft sich im Wesentlichen darauf, ihr seien mit dem Erwerb der zwei Eigentumseinheiten auch zwei Garagenstellplätze zugesagt worden, was nun durch die gegenständliche Umwandlung der zwei Garagen und der Verbindung dieser zwei Teileigentumseinheiten mit einem anderen Wohnungseigentum nicht mehr realisierbar sei. Für diese Darstellung spricht zunächst der Abschluss eines Garagenmietvertrags am 2.11.2010. Es trifft zwar zu, dass ein Umbau im Innenhof (Garagengebäude in ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude) geplant war und die Beteiligte zu 5 dies bei Erteilung der Vollmacht wusste. Schließlich hat die Beteiligte zu 5 im Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin, der Beteiligten zu 1, erklärt, namentlich im Nachbaranwesen sich um zwei Tiefgaragenstellplätze zu bemühen. Jedoch hat die Beteiligte zu 5 Korrespondenz aus dem Monat Mai 2012 vorgelegt, in der ihr von der Verkäuferin bestätigt wird, die bezeichneten beiden Stellplätze im Wohnanwesen ständen ihr für den Ankauf zur Verfügung. Zu diesem Zeitpunkt bestanden für die Beteiligte zu 2 an den beiden Garagen Auflassungsvormerkungen. Damaliger Planungsstand (nach dem 4. Nachtrag) war offensichtlich der Erhalt und die Aufwertung des Innenhofgebäudes als Garage. Unwidersprochen trägt die Beteiligte zu 5 auch vor, Grundlage für die beabsichtigte Umwandlung der zwei Garagen sei die ursprüngliche Planung einer Tiefgaragenanlage gewesen, die gemeinsam mit der benachbarten Wohnanlage auf dem Nachbargrundstück erstellt werden sollte, was sich aber ebenso wie die anschließende Planung einer Tiefgaragenanlage unterhalb des Innenhofs zerschlagen habe; dies habe anschließend zur Umgestaltung des Innenhofs und zu den Maßnahmen im 4. Nachtrag geführt, nämlich das Garagengebäude zu sanieren, zu erweitern sowie, auch unter ästhetischen Gesichtspunkten, mit einer Dachterrasse zu versehen. Die 6. Änderung der Teilungserklärung steht zu den zwischenzeitlichen Planungen und Zusagen in Widerspruch. Vor der 6. Änderung konnte die Beteiligte zu 5 im Hinblick auf ihre Absprachen mit der Beteiligten zu 2 jedenfalls davon ausgehen, für sich in der Anlage über zwei Stellplätze zu verfügen, dies jedenfalls solange, als nicht der Bauträger für einen Ersatz sorgt bzw. die Beteiligte zu 5 in unmittelbarer Nähe anderweitige Abstellplätze anmieten oder kaufen kann. Diese Zusage ist aber endgültig hinfällig, wenn der Beteiligte zu 3, Geschäftsführer der Verkäuferin, nun, wie vertraglich vorgesehen, die Garagen erwirbt und mit dem Wohnungseigentum Nr. 2 weiterveräußern kann, nachdem die Verkäuferin ihrerseits die Löschung der Vormerkungen an den Teileigentumseinheiten bewilligt hatte. Die für die Vollmacht wesentliche vertragliche Einschränkung und den Grund für den Widerruf erkennt der Senat also darin, dass die Vollmacht - im Innenverhältnis - eine Nutzungsumwandlung für das Innenhofgebäude jedenfalls solange nicht deckt, als nicht für einen Parkraumersatz nach Maßgabe des mit dem Kaufvertrag abgeschlossenen Mietvertrags gesorgt ist.

bb) Untermauert wird die Darstellung der Beteiligten zu 5 auch durch die Rückgängigmachung eines von den Käufern wegen arglistiger Täuschung und Irrtums angefochtenen Kaufvertrags aus dem Jahr 2008 am 13.10.2010 für das Wohnungseigentum Nr. 4. Als Anlass ist hierfür angegeben, dass der Verkäufer als Mehrheitseigentümer seit Anfang 2009 eine Umwidmung des Teil- und Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum mit Wohnnutzung durchzusetzen versuche, verbunden mit einer erheblichen Ausweisung und Ausweitung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten. Die Meinungsverschiedenheiten entzündeten sich hierbei namentlich an der Innenhofnutzung und der zukünftigen Verwendung des Garagenbauwerks.

cc) Ob für den Widerruf der gegenständlichen Vollmacht noch weitere Gründe namentlich im Zusammenhang mit dem beabsichtigten und möglicherweise nicht gerechtfertigten Gebrauch einer anderen dem Verkäufer erteilten Vollmacht zur Löschung der Eigentumsvormerkung für die Käuferin bestanden, welche diese nur mit gerichtlicher Hilfe verhindern konnte, mag auf sich beruhen.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 84 FamFG; denn das Rechtmittel ist erfolglos geblieben. Sie umfasst insbesondere auch die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 5.

Der Geschäftswert wird mit einem Bruchteil (1/10) des Werts des neu gebildeten Wohnungseigentums bemessen. Dabei ist die Schwierigkeit zu berücksichtigen, die die Beschaffung notwendiger Bewilligungen erfordert.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen. Es handelt sich auf gefestigter Rechtsgrundlage um eine Entscheidung im Einzelfall (vgl. § 78 Abs. 2 GBO).

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 4 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 29. September 2014 aufgehoben.

Zu notarieller Urkunde vom 6.2.2014 bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1 nach Zerlegung des ursprünglichen Grundstücks (Flst 1368) in die Flurstücke 1368 (neu) und 1368/6 zugleich im eigenen wie im Namen der von ihr aufgrund in den Kaufverträgen erteilter Vollmachten vertretenen Käufer die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums an dem herausgemessenen und verselbstständigten Grundstück FlSt 1368 (neu). Die Urkunde enthält zugleich eine Auflassungserklärung für das Flst 1368 (neu). Der Eintragungsantrag vom 14.4.2014 - Eingang 16.4.2014 - umfasst (u. a.) die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums sowie die Auflassung, nachdem deren Vollzug unter dem 14.4.2014 bewilligt und namens des Käufers beantragt worden war. Vollzogen werden soll nach Vorstellung der Beteiligten zu 1 das Geschäft allerdings dergestalt, dass zunächst - vor Eigentumsumschreibung auf die Käufer - das Wohnungs- und Teileigentum an der verselbstständigten Fläche aufgehoben werden und im zweiten Schritt dann die Eigentumsumschreibung auf die jeweiligen Käufer stattfinden solle, wobei das Grundstück FlSt 1368 (neu) der Beteiligten zu 1 vorbehalten bleibt (siehe Abschn. III. der Urkunde vom 6.2.2014 einerseits, Zwischenverfügung vom 7.7.2014, Punkt 4, und Stellungnahme vom 4.9.2014 andererseits).

Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 7.7.2014 wurden verschiedene Beanstandungen behoben. Erheblich ist nur noch, ob die Beteiligte zu 1 aufgrund wirksam fortbestehender Vollmacht die vormerkungsgesicherten Käufer vertreten kann. Insoweit hat das Grundbuchamt am 29.9.2014 eine weitere fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach wegen erheblicher Zweifel am Fortbestand der Vollmacht für die Beteiligten zu 2 und 3 zum Vollzug der Urkunde deren Genehmigung in der Form des § 29 GBO erforderlich sei.

Grundlage für die angemeldeten Zweifel bildeten am 26.9.2014 vorgelegte Schriftstücke der Beteiligten zu 2 und 3, wonach diese erklärten, (auch) die Vollmacht zur Rückübertragung der Teilfläche im Wohnungskaufvertrag vom 5.7.2012 wegen Inhaltsirrtums, hilfsweise wegen arglistiger Täuschung gegenüber der Beteiligten zu 1 mit Schreiben vom 20.7./13.8.2014 angefochten zu haben.

Jene Vollmacht im Kaufvertrag vom 5.7.2012 lautet:

Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB umfassende Vollmacht,

1. ...

2. gemäß Ziffer VII. der Teilungserklärung URNr. ... die Rückübertragung der dort bezeichneten Teilfläche auf sich selbst vorzunehmen. Diese Vollmacht endet am 01.07.2022.

Ziffer VII. der Teilungserklärung vom 9.2.2012 hat folgenden Wortlaut:

Der Grundstückseigentümer behält sich vor, alternativ die in dem als Anlage ... beigefügten Lageplan jeweils schraffiert dargestellten und mit den Buchstaben ... versehenen Teilfläche aus dem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundstück herausmessen zu lassen, an dieser Teilfläche das Wohnungs- und Teileigentum aufzuheben und über diese Teilfläche nach eigenem Ermessen anderweitig zu verfügen.

Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu veräußern. Für den Fall der vorstehend bezeichneten Herausmessung und für den Fall der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten behält sich der Grundstückseigentümer einen bedingten Anspruch auf Aufhebung des Wohnungseigentums und Rückübertragung der Teilfläche vor.

Demgemäß findet sich im Grundbuch, lastend am ganzen Grundstück, zugunsten der Beteiligten zu 1 eine der Eigentumsvormerkung vorgehende Rückauflassungsvormerkung.

Die Beteiligten zu 2 und 3 meinen, das „Rückübertragungsrecht“ komme ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen. Dies sei ihnen bei der Beurkundung des Kaufvertrags so vom Vertreter der Beteiligten zu 1 dargelegt und dazu erklärt worden, eine Rückübertragung sei weitestgehend („zu 98%“) ausgeschlossen. Die fragliche Fläche liege im Außenbereich, sei Landschaftsschutzgebiet und aktuell tendiere die Aussicht auf Genehmigung eines erweiterten Bauantrags „gegen Null“. Sie seien unter diesen Umständen davon ausgegangen, dass die Fläche auf Dauer im Gemeinschaftseigentum verbleibe.

Gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars vom 15.10.2014, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Begründet wird das Rechtsmittel im Wesentlichen folgendermaßen:

Bei der Beurkundung am 6.2.2014 hätten die später widerrufenen Vollmachten jedenfalls noch Bestand gehabt. Die aufgeführten Umstände bildeten keinen Widerrufsgrund. Die Wahrnehmung der Rechte der Beteiligten zu 1 sei von keinen weiteren Bedingungen abhängig gemacht worden; vielmehr solle der Rückerwerb im angeführten Zeitraum ausschließlich in deren freiem Ermessen stehen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 gerichtete Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO). Der Notar hat zwar nicht angegeben, für wen er die Beschwerde einlegt; ersichtlich sind dies aber die (übrigen) Antragsberechtigten, nämlich der Bauträger/Grundstückseigentümer sowie die Käufer der Wohneinheiten mit Ausnahme der sich auf die Unwirksamkeit der Vollmacht berufenden Beteiligten zu 2 und 3 (siehe Demharter GBO 29. Aufl. § 15 Rn. 20).

In der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg. Es ist vom Bestand der im Kaufvertrag vom 5.7.2012 erteilten Vollmacht für die Beteiligte zu 1 auszugehen. Mit dem Grundbuchamt hält es auch der Senat für erforderlich, dass die Bauträgerin zum Grundbuchvollzug über wirksame Vollmachten der Käufer verfügt. Dabei kann offenbleiben, ob das Eigentum an dem Flurstück 1368 (neu) nach Umschreibung auf die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum rückübertragen oder aber das Eigentum bei der Beteiligten zu 1 verbleibt. Denn auch im letztgenannten Fall bedarf es der Beteiligung der Mitglieder der (werdenden) Eigentümergemeinschaft, weil die Aufhebung des mit Anlegung der Grundbücher an der Teilfläche bestehenden Wohnungs- und Teileigentums mit Geltung der Gemeinschaftsordnung stattfinden muss (vgl. Herrmann DNotZ 1991, 607/609; wohl auch Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 1 Rn. 33; ferner KG vom 25.10.2011, 1 W 479 - 480/11, bei juris Rn. 13). Ferner erscheint es ohne intakte Vollmachten der Käufer nicht möglich, die an der früheren, nun verselbstständigten Teilfläche bestehenden Eigentumsvormerkungen für die Käufer zur Löschung zu bringen.

1. Wie das Grundbuchamt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe zutreffend erkennt, kann ein unterstellt zulässiger - Widerruf der an sich unwiderruflich, weil im Interesse der Berechtigten aus dem Anspruch auf Rückübertragung erteilten Vollmacht (§ 167 Abs. 1 BGB; vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279) einer rechtswirksamen Vertretung der Käufer bei Errichtung der Urkunde am 6.2.2014 nicht entgegenstehen. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Vollmacht noch nicht widerrufen; rückwirkende Kraft kommt dem Widerruf nach Abgabe einer Willenserklärung aufgrund der Vollmacht und vor deren Widerruf nicht zu (BayObLG MittBayNot 1983, 171). Ein Erlöschen der Vertretungsmacht vor Vollendung der Eintragung würde nicht schaden (Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 873 Rn. 11 a. E.).

2. Anders als der Widerruf (§ 168 Satz 3 mit § 167 BGB) hätte eine - wirksame - Anfechtung wegen Irrtums bzw. wegen arglistiger Täuschung (§§ 119, 123 BGB) rückwirkende Kraft (§ 142 Abs. 1 BGB). Wären die Beteiligten zu 2 und 3 zur Anfechtung berechtigt, hätte die Beteiligte zu 1 im Notartermin vom 6.2.2014 ohne Vertretungsmacht gehandelt, soweit sie dort auch für die Beteiligten zu 2 und 3 als vormerkungsgesicherte Käufer von Wohnungseigentum aufgetreten ist.

Zur Anfechtung berechtigt ist nach § 119 Abs. 1 BGB, wer bei Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde. Nach § 123 BGB ist anfechtungsberechtigt, wer zur Abgabe seiner Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist. Die zivilprozessuale Beweislast liegt in beiden Fällen beim Anfechtenden (Palandt/Ellenberger § 119 Rn. 32; § 123 Rn. 30).

a) Hinreichende Tatsachen, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Anfechtung der Vollmacht habe deren anfängliche Nichtigkeit (§ 142 Abs. 1 BGB) bewirkt, liegen indessen nicht vor. Vielmehr ist im Grundbuchverfahren von deren Fortbestand auszugehen.

Ebenso wie beim Widerruf (vgl. BayObLG MittBayNot 1983, 171/173) hat das Grundbuchamt die erklärte Anfechtung grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies hingegen, wenn ein Anfechtungsgrund zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83 für Widerruf), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach der Rechtsprechung des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf - entsprechendes gilt für Anfechtungsgründe -, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden (Beschluss vom 29.7.2014, 34 Wx 138/14). Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb auch für die Beurteilung, ob Anfechtungsgründe bestehen, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt. Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt nicht berufen; es wäre dazu auch angesichts der beschränkten Möglichkeiten im Eintragungsantragsverfahren gar nicht in der Lage.

b) Das Grundbuchamt übernimmt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe ohne weiteres den Vortrag der Beteiligten zu 2 und 3, wonach die Täuschung darin bestanden haben soll, dass ihnen der Inhalt der Rückübertragungsklausel von dem im Auftrag der Beteiligten zu 1 tätigen Makler L. so dargestellt worden sei, „dass das Rückübertragungsrecht ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen käme“, und zwar derart befristet, dass entweder bis 1.1.2022 ein (erfolgversprechender) Bauantrag eingereicht oder bis 1.7.2022 eine entsprechende Baugenehmigung erteilt worden sei. Der Senat erkennt für diese Annahme keine genügenden Anhaltspunkte; ebenso wenig kann von einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung ausgegangen werden.

(1) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen Inhaltsirrtums (§ 119 Abs. 1 BGB) über die abgegebene Erklärung selbst erscheint fernliegend. Denn für einen Irrtum der Beteiligten zu 2 und 3 darüber, dass die in der notariellen Urkunde erteilte Vollmacht ihrem Inhalt nach ausschließlich die Rückübertragung der Freifläche im Fall einer zulässigen Bebauung ermögliche, sprechen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Zunächst ist in der Urkunde festgehalten, dass die Beteiligten zu 2 und 3 versicherten, mindestens 14 Tage vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf erhalten zu haben (vgl. § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG); sie hätten sich mit dem Entwurf ausreichend auseinandergesetzt. Zur Teilungserklärung findet sich die Feststellung, dass die Käufer vor der Beurkundung eine beglaubigte Abschrift erhalten hätten und die Beteiligten darauf verzichteten, diese Urkunde nochmals zu verlesen und der heutigen Urkunde beizufügen (vgl. § 13a Abs. 1 BeurkG); der Notar habe die Beteiligten darauf hingewiesen, dass damit diese Urkunde für die Beteiligten als Inhalt der heutigen Urkunde - soweit nichts anderes vereinbart - verbindlich sei. In den Schlussbestimmungen (XI.1.) ist vermerkt, dass Nebenabreden nicht bestehen und „nur noch diese Urkunde“ gelte.

Die in Bezug genommene, den Beteiligten bekannte Teilungserklärung enthält in Abschn. VII. den auch für eine juristisch nicht bewanderte Person ersichtlich weitergehenden Passus, dass der Grundstückseigentümer sich vorbehalten habe, über die (herausgemessene) Teilfläche „nach eigenem Ermessen anderweitig“ zu verfügen. Auch nicht andeutungsweise ist hier davon die Rede, dass der Verkäufer in seiner Verfügungsfreiheit über die Teilfläche in einer Weise eingeschränkt wäre, wie sie die Beteiligten zu 2 und 3 beschreiben, er also die Vollmacht nur gebrauchen könne oder dürfe, wenn eine Bebauung dort gesichert wäre. Wenn tatsächlich nur die (positiv festgestellte) Bebaubarkeit der Restfläche den Rückübertragungsanspruch auslösen sollte, hätte es sich angeboten, diese Abrede auch in das umfängliche Vertragswerk mit aufzunehmen. Es spricht manches dafür, dass die (geringe) Chance der Bebaubarkeit die Beteiligte zu 1 zwar zunächst dazu veranlasste, die Klausel in die Teilungserklärung aufzunehmen und sich sodann in den Kaufverträgen entsprechend bevollmächtigen zu lassen, ihr die Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs aber ausdrücklich davon unabhängig und unbeschränkt in dem festgelegten Zeitraum möglich bleiben sollte („nach eigenem Ermessen anderweitig“), und die Käufer sich mit dem ihnen bewussten Risiko auch abfanden. Selbst wenn sich die Parteien zum Gebrauch der Vollmacht abweichend vom Urkundeninhalt geeinigt hätten, wäre eine derartige Abrede im Übrigen mangels gewahrter Form (§ 311 b BGB) unwirksam.

(2) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) ist ebenfalls nicht in -zumindest - erheblichem Maß wahrscheinlich.

Arglistige Täuschung i. S. v. § 123 BGB setzt eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus (Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 2). In subjektiver Hinsicht ist Arglist erforderlich, das heißt, der Handelnde muss, noch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder zumindest für möglich halten (BGH NJW 2001, 2326; Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 11).

aa) Dass der Vertreter der Beteiligten zu 1 die fragliche Vollmacht trotz ihrer „weiten“ Fassung nur dann als einschlägig erläutert hätte, wenn es zu einer Bebauung der Restfläche komme, kann nicht angenommen werden. Auch die Beteiligten zu 2 und 3 bringen dazu keine substanziellen Anhaltspunkte. Ergänzend kann auf die vorstehenden Erwägungen zu (1) Bezug genommen werden.

Sofern von Seiten der Verkäuferin seinerzeit erklärt wurde, von der weit gefassten Rückübertragungsvollmacht werde nur Gebrauch gemacht, falls für die Restfläche Baurecht geschaffen werden könne und dies nach damaligem Kenntnisstand ziemlich unwahrscheinlich sei („zu 98%“), würde eine derartige Äußerung - an dieser Stelle als wahr unterstellt - noch nicht einen hinreichenden Schluss auf Arglist erlauben. Immerhin erscheint es nicht unwahrscheinlich, dass die Beteiligte zu 1 oder ihr Vertreter seinerzeit davon ausging, man könne die Voraussetzungen für eine Bebauung der Restfläche doch noch schaffen, während die Überlegung, auch ohne diese Möglichkeit von der Vollmacht zur Rückübertragung Gebrauch zu machen, erst später - etwa im Zusammenhang mit neuen auf diese Restfläche bezogenen wirtschaftlichen Optionen - entstanden ist. Für eine Mitte 2012 gar nicht vorhandene Absicht, etwa in Verhandlungen mit den zuständigen Behörden auf die Bebaubarkeit der Freifläche hinzuwirken oder nach etwaigen Umplanungen doch noch Baugenehmigungen durchzusetzen und sich seinerzeit deswegen die Abtrennung vorzubehalten, fehlen genügende Anhaltspunkte. Dann aber in der Folgezeit von der - weiter gefassten - Vollmacht über deren ursprünglich primären Anlass hinaus auch ohne Aussicht auf eine Baugenehmigung noch Gebrauch zu machen, wäre nicht arglistig.

bb) Indessen kann aber die Darstellung der Beteiligten zu 2 und 3 über die ihnen verkäuferseits gemachten Zusagen auch nicht hinreichend durch Tatsachen untermauert werden.

So belegen mit der Beschwerde eingereichte schriftliche Stellungnahmen des Notars sowie des für die Beteiligte zu 1 bei der Beurkundung anwesenden Vertreters die Version der Beteiligten zu 2 und nicht. Deren in den Raum gestellte Erwägung, es hätte sich doch angeboten, unter den gegebenen Umständen die Teilung vorab durchzuführen („Ich verkaufe doch nicht erst einen Lkw mit Anhänger und hol mir den Anhänger dann wieder mir nichts dir nichts zurück“), erscheint zwar nicht fernliegend, findet jedoch weder in der maßgeblichen Vertragsurkunde noch in sonstigen Unterlagen eine ausreichende Stütze. Dafür, dass der Kaufpreis wesentlich von der dauernden Verfügbarkeit über die Teilfläche bestimmt war, fehlen Anhaltspunkte, zumal nicht erst die Ausübung des vorbehaltenen Rechts, sondern bereits der Vorbehalt in der Teilungserklärung selbst die Rechtsstellung der Erwerber deutlich schmälerte.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtliche Kosten fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Es erschiene auch nicht billig, eine Kostenerstattung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG zugunsten hier obsiegender Beteiligter anzuordnen.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 07.01.2015.

I.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 8. Januar 2014 (Ziffer 2) wird zurückgewiesen.

II.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 tragen die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der der Beteiligten zu 5 im Beschwerdeverfahren entstandenen Kosten.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 132.000 € festgesetzt.

1. Mit Urkunde vom 3.5.2007 begründete die Beteiligte zu 1 an dem gegenständlichen mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundbesitz Wohnungs- und Teileigentum. In § 6 ist festgehalten, dass der Eigentümer die gebildeten Einheiten veräußern, er jedoch die Möglichkeit eröffnen wolle, bauliche Veränderungen vorzunehmen und dabei in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Angesprochen werden sodann namentlich Ausbauten des Teileigentums Nr. 10 im Dachgeschoß samt des unausgebauten Spitzbodens ggf. unter Anhebung des Kniestocks sowie Eingriffe in die unter dem auszubauenden Dachgeschoß befindlichen Wohnungen (Nr. 9). Die mit den Käufern in der Folgezeit abgeschlossenen Verträge enthalten für den Verkäufer bzw. dessen Bevollmächtigten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB eine Vollmacht folgenden Inhalts (§ 15):

Der Käufer ist mit Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung unter der Voraussetzung einverstanden, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und sein Sondereigentum sowie die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden.

Zulässig ist insbesondere auch, neben- oder übereinanderliegende Einheiten zusammenzulegen oder zu teilen und die hierzu erforderlichen Mauer- und Deckendurchbrüche vorzunehmen, auch soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis ist der Verkäufer verpflichtet, die Beschränkungen, wie vorstehend festgelegt, zu beachten.

Mit dem 1. Nachtrag vom 6.7.2007 wurde die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 geändert (statt Lager/Hobbyraum nun Garage); die Nutzungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung wurden angepasst.

Die Teilungserklärung mit 1. Nachtrag wurde am 16.7.2007 im Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurde die Teilungserklärung wiederholt geändert:

Mit dem 2. Nachtrag vom 14.10.2008 - Eintragung im Grundbuch am 4.12.2008 - wurde die Aufteilung und Bildung von Wohnungseigentum bezüglich der Wohnungen Nrn. 3 und 4 neu geregelt, indem die Wohnung Nr. 3 vergrößert und die Wohnung Nr. 4 verkleinert wurde sowie die Miteigentumsanteile entsprechend angepasst und überdies zwei neue Sondernutzungsrechte an Kellerabteilen gebildet wurden.

Der 3. Nachtrag vom 19.10.2010 betraf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Garten und Terrasse für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 mit der Beschränkung, dass die

Teileigentümer der Einheiten Nrn. 11 und 12 die Fläche zum Rangieren ihrer Fahrzeuge mitbenutzen dürfen, „solange diese Einheiten als Garagen genutzt werden“. Den jeweiligen Garageneigentümern wurde ein ausschließliches Nutzungsrecht an Flächen im und vor dem Garagenbereich bzw. den dort zu errichtenden Baulichkeiten eingeräumt. Weitere Änderungen beziehen sich auf die geplante Errichtung des Personenaufzugs und die darauf bezogene Kostenverteilung, schließlich auf Fahrradabstellplätze in der Durchfahrt zum Innenhof und die Verglasung von Balkonen.

Im 4. Nachtrag vom 27.10.2011 wurden diverse Sondernutzungsrechte geändert bzw. ergänzt, u. a. dem Teileigentum Nr. 12 (Garage) ein Sondernutzungsrecht an dem neu geschaffenen Garagenstellplatz Nr. 13 - vorher im Gemeinschaftseigentum stehender Raum „Hausmeister“ im Garagengebäude - zugeordnet. Ferner wurde dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 3 ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrassenfläche über dem Garagengebäude eingeräumt. Eine weitere Regelung betrifft die Kostenverteilung für den geplanten Personenaufzug; jedoch verbleibt es für die Einheiten im 4. Obergeschoß/Dachgeschoß bei der schon in der 3. Änderung vorgesehenen Beteiligung.

Der 5. Nachtrag vom 6.8.2012 hat die Einräumung eines Sondernutzungsrechts für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (Vorflurbereich im Wohnungseingang) zum Gegenstand.

Eingetragen im Grundbuch wurden die Nachträge vom 19.10.2010, 27.10.2011 und 6.8.2012 am 5.12.2012.

Der 6. Nachtrag vom 5.11.2013 betrifft - soweit hier erheblich - die Aufhebung von Teileigentum Nr. 11 und Nr. 12 (je eine Garage) sowie des Sondernutzungsrechts an dem Garagenstellplatz Nr. 13, die teilweise Aufhebung von Gemeinschaftseigentum und Begründung von Sondereigentum hieran (ehemaliger Stellplatz Nr. 13), die anschließende Vereinigung der Miteigentumsanteile beider Teileigentumseinheiten sowie des Miteigentumsanteils von Wohnung Nr. 2. Eine Neuberechnung der Miteigentumsanteile wird nicht vorgenommen. Der so begründeten Wohneinheit Nr. 2 (neu) wird des Weiteren eine Grundstücksfläche zur (Sonder-) Nutzung als Terrasse und Vorgarten zugewiesen. Beurkundet wurde der Nachtrag von dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 als deren gesetzlichen Vertreter sowie in Vollmacht für die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend den der Beteiligten zu 1 in den Erwerbsverträgen erteilten Vollmachten, darüber hinaus für die Beteiligten zu 2 und 3, dies auch in Vollmacht für die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum entsprechend den diesen Beteiligten in den Erwerbsverträgen erteilten Vollmachten. Im Grundbuch vollzogen ist der 6. Nachtrag noch nicht.

2. Die Beteiligte zu 2 nahm mit notarieller Erklärung vom 3.11.2010 ein Kaufvertragsangebot der Beteiligten zu 1 als der teilenden Eigentümerin für die Wohnung Nr. 9 und den Speicher nebst Spitzboden Nr. 10 an. Die Auflassung wurde im Grundbuch am 3.1.2011 vollzogen. Bereits mit Vertrag vom 3.11.2010 veräußerte die Beteiligte zu 2 das Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 5 weiter, zu deren Gunsten am 3.1.2011 eine Eigentumsvormerkung eingetragen wurde.

Nach der dem Vertrag anliegenden Baubeschreibung soll das bestehende Garagengebäude in ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude mit einem begrünten Flachdach umgebaut und im Innenhof ein Fahrradhängesystem eingebaut werden. § 15 enthält für den Verkäufer die vorbezeichnete Vollmacht zur Änderung und Ergänzung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung. Die Beteiligte zu 5 ist seit 26.11.2013 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

3. Schon mit Schreiben vom 8.7.2013 - dem Grundbuchamt vorliegend seit 10.7.2013 - hatte die Beteiligte zu 5 die der Verkäuferin im Vertrag vom 3.11.2010 erteilte Vollmacht widerrufen.

In Bearbeitung des am 28.11.2013 zur Eintragung vorgelegten 6. Nachtrags vom 5.11.2013 hat das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 8.1.2014 (Ziff. 2) - soweit hier von Bedeutung - die fehlende Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, nämlich infolge Widerrufs der Vollmacht durch die Beteiligte zu 5, moniert. Hiergegen richtet sich die am 4.2.2014 eingelegte Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3. Diese wird im Wesentlichen wie folgt begründet:

Die Vollmacht mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, sei dem Verkäufer unwiderruflich und im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt worden. Sie habe dazu gedient, das Gesamtvorhaben -Umgestaltung eines Stadthauses - zu verwirklichen und in diesem Zug verschiedene einzelne Nutzungsverhältnisse namentlich im Erdgeschoß entsprechend den Baufortschritten zu ändern und neu zu regeln. Mangelnde Bestimmtheit liege nicht vor. Die Planungen spiegelten sich bis zum Kauf durch die Beteiligte zu 5 in der Teilungserklärung sowie in deren 1. bis 3. Nachtrag wider und seien durch den 4. und 5. jeweils nicht beanstandeten Nachtrag weiter konkretisiert.

Gründe für einen berechtigten Widerruf der Vollmacht beständen bei den Änderungen im 6. Nachtrag nicht. Nach dem - maßgeblichen - 3. Nachtrag habe für die Käuferin festgestanden, dass diese von dem Innenhof der Wohnanlage nur den links hinten gelegenen Teil als Frei- und Spielfläche im Rahmen ihres Miteigentums mitbenützen könne. Die anderen Flächen seien vergeben gewesen, teils als Wohn-/Teileigentum, teils zur Sondernutzung. An der flächenmäßigen Aufteilung habe sich ab dem 3. Nachtrag nichts geändert. Die Beteiligte zu 5 könne von den Änderungen in der Wohnanlage nicht überrascht sein. Die vorgenommenen Änderungen, bezogen auf den Stand zum 3. Nachtrag, minderten auch den Wert der Anlage nicht, im Gegenteil komme es namentlich im Innenhof zu einer wesentlichen Verbesserung.

Das Grundbuchamt hat am 27.3.2014 nicht abgeholfen.

In dem Beschluss über die Nichtabhilfe ist im Wesentlichen ausgeführt:

Es handele sich im Kaufvertrag vom 3.11.2010 um eine grundsätzlich unwiderrufliche Vollmacht, weil sie ersichtlich dem Vollmachtnehmer diene. Eine derartige Vollmacht bleibe aber aus wichtigem Grund widerruflich. Sei ein solcher dargetan, sein Vorliegen zumindest wahrscheinlich, habe das Grundbuchamt den Widerruf zu beachten. Das sei hier nach dem Sachvortrag der Beteiligten zu 5 der Fall:

a) Die Verkäuferin habe sich aus dem Vertrag zu lösen versucht und den Notar angewiesen, wegen fälliger, nicht bezahlter Kaufpreisraten die Eigentumsvormerkung aufgrund kaufvertraglicher Vollmacht zur Löschung zu bringen. Dies habe die Käuferin durch gerichtliche Hilfe verhindern können.

b) Der Käuferin seien von der Verkäuferin die zwei Garagenstellplätze (Nrn. 11 und 12) zugesagt, der Erwerb davon abhängig gemacht worden. Verkäuferin und Käuferin hätten über die Garagen einen Mietvertrag abgeschlossen, ohne dass die Verkäuferin jemals Eigentümerin geworden wäre. Vielmehr habe sie die Löschung der zu ihren Gunsten bestehenden Eigentumsvormerkungen bewilligt und die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass es zu den Regelungen im 6. Nachtrag kommen konnte. Dadurch werde die zugesagte Übereignung der Garagen endgültig ausgeschlossen.

c) Schließlich sei bereits der 4. Nachtrag zur Teilungserklärung in Überschreitung der Vollmacht zum Vollzug vorgelegt worden.

d) Auf eine Vollmachtsüberschreitung deuteten ferner die Umstände über die Rückabwicklung des Kaufvertrags für die Wohnung Nr. 4 hin. Dort sei es ebenfalls zu Auseinandersetzungen wegen der vorgesehenen Ausweitung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten im Zusammenhang mit der Umwandlung von Garagen in Wohnungseigentum gekommen.

3. Im Beschwerdeverfahren hat sich die Beteiligte zu 5 über ihre anwaltlichen Bevollmächtigten - teils unter Bezugnahme auf früheres Vorbringen namentlich im Schriftsatz vom 10.3.2014 an das Grundbuchamt - geäußert. Sie meint, die Vollmacht sei am Maßstab von § 308 Nr. 4, § 305c BGB gemessen ohnehin unwirksam. Deren Voraussetzungen seien nicht gegeben bzw. wären überschritten. Die Vollmacht sei auch nicht unwiderruflich erteilt worden. Sie habe primär dem Interesse der Käuferin und im Wesentlichen dazu gedient, von der Verkäuferin gegebene Zusagen nachträglich umsetzen zu können, nämlich einen Aufzug einzubauen und ihr zwei Garagenplätze im Hof zuzuteilen. Die Vollmacht sei überdies aus wichtigem Grund berechtigterweise widerrufen worden, weil sich die Verkäuferin grundlos vom Vertrag habe lösen wollen und von der Vollmacht ohne Rücksicht auf die im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen Gebrauch gemacht habe. Der 4. und der 5. Nachtrag seien ohne ihre Kenntnis im Grundbuch vollzogen worden, obgleich selbst der Notar davon ausgegangen sei, die Vollmacht decke den 4. Nachtrag nicht mehr ab. Nach dem 20.6.2013 und vor ihrem Widerruf sei ihr zugetragen worden, dass ein 6. Nachtrag in Vorbereitung sei, der die Nutzung der Gebäudeteile im Innenhof abändern solle, nämlich anstelle einer Garagennutzung eine Nutzung zu Wohnzwecken. Die Erfüllung der zugesagten Übereignung der beiden Garagen solle dadurch endgültig ausgeschlossen werden.

Überdies habe der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1 nicht in gestatteter Untervollmacht, auch nicht als Vertreter für die Beteiligte zu 2, gehandelt. Die kaufvertraglich erteilte Vollmacht werde offensichtlich missbraucht. So sei bewusst davon abgesehen worden, sie vom 4. und 5. Nachtrag zur Teilungserklärung zu informieren.

II.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg.

1. Das Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist, bezogen auf die einzelne Beanstandung, als Beschwerde statthaft (§ 71 Abs. 1 GBO; Demharter GBO 29. Aufl. § 71 Rn. 1). Diese konnte der Notar für die namentlich bezeichneten Beteiligten zu 1 bis 3 wirksam einlegen (§ 15 Abs. 2 GBO; Demharter § 15 Rn. 20). Zum 6. Nachtrag, notariell erklärt vom Geschäftsführer der Beteiligten zu 1, liegen förmliche Genehmigungen der Beteiligten zu 2 und 3 vom 7.11. und 12.11.2013 vor.

2. In der Sache erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Das Grundbuchamt kann die begehrte Eintragung der 6. Änderung vom 5.11.2013 der Teilungserklärung vom 3.5.2007 von der Zustimmung der Wohnungseigentümer abhängig machen (vgl. § 19 GBO). Denn diese fehlt, weil die Beteiligte zu 5 wegen Widerrufs der erteilten Vollmacht nicht wirksam vertreten wurde.

a) Mit dem 6. Nachtrag werden zwei Teileigentumseinheiten und ein Sondernutzungsrecht aufgehoben, wird am Gemeinschaftseigentum Sondereigentum begründet, die Miteigentumsanteile der aufgehobenen Teileigentumseinheiten mit dem Wohnungseigentum Nr. 2 vereinigt (Nr. 2 neu) und für diese Wohnung ein neues Sondernutzungsrecht an Terrasse und Vorgarten begründet.

b) Die auf Regelungen zur Abänderung der Teilungserklärung bezogene Vollmacht nach § 167 BGB ist ihrem eindeutigen Wortlaut zufolge im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis unterliegt sie näher beschriebenen Bindungen. Nach der herrschenden Rechtsprechung umfassen derartige nicht auf einem persönlichen Vertrauensverhältnis gerade zur Person des Bevollmächtigten beruhende Vollmachten regelmäßig auch das Recht, Untervollmacht zu erteilen (BayObLGZ 2001, 279/285; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 37). Ergänzend wird auf die Ausführungen zu c) verwiesen.

(1) Die Vollmacht ist nicht offensichtlich (vgl. BayObLG OLG-Report 2003, 149) nach den §§ 305 ff. BGB unwirksam. Ob diese Vorschriften auf Grundbuchvollmachten überhaupt anzuwenden sind, bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Angesichts der Bindungen im Innenverhältnis - keine Berührung des eigenen Sondereigentums und der zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände, keine „zusätzlichen Belastungen“, Ausübung nur vor dem beurkundenden Notar, seinem Vertreter oder Amtsnachfolger, zeitliche Limitierung durch den Verlust des Eigentums an der letzten Einheit -liegt in der konkreten Vertragsgestaltung trotz der Unbeschränktheit im Außenverhältnis jedenfalls kein offensichtlicher Verstoß gegen § 308 Nr. 4 BGB vor (siehe Senat vom 20.2.2013, 34 Wx 439/1 = FGPrax 2013, 111/112; vom 7.11.2012, 34 Wx 208/12, vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12, je bei juris; ferner BayObLGZ 2002, 296).

(2) Auch eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht unterliegt Grenzen. So darf das Grundbuchamt aufgrund des Legalitätsprinzips durch seine mit den formellen Regeln übereinstimmende Eintragungstätigkeit nicht bewusst daran mitwirken, das Grundbuch unrichtig zu machen (vgl. BGHZ 35, 135/139 f.; BayObLGZ 1967, 13; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 209; Wilsch NZM 2007, 909/910). Auch dann, wenn es sichere Kenntnis vom Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen hat, kann und muss es die Eintragung ablehnen (Meikel/Hertel GBO 10. Aufl. § 29 Rn. 59). Demgemäß hat auch dieser Senat bereits entschieden (Beschluss vom 20.2.2013, 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111).

(3) Es erscheint fraglich, ob die gegenständliche objektive Urkundenlage bereits die Evidenz eines Missbrauchs der Vollmacht ergibt. Jedenfalls aus dem Gebrauch der Vollmacht für die Beurkundung des 4. Nachtrags, wenn auch ohne ausdrückliche Zustimmung der Beteiligten zu 5, kann dies der Senat nicht entnehmen. Er tangiert diese zwar namentlich auch mit der Lastenverteilung für den geplanten Personenaufzug, dies in Bezug auf ihr Wohnungseigentum jedoch nicht weitergehend als bereits der 3. Nachtrag, der ihr bereits bei Beurkundung des Kaufvertrags offensichtlich bekannt war. Was den beabsichtigten 6. Nachtrag angeht, gilt Folgendes:

aa) Jeweiliges Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte anderer Miteigentümer/Berechtigter als gerade der der Einheiten 2, 11, 12 und Stellplatz Nr. 13 sind durch den 6. Nachtrag nicht tangiert. Die Innenbindung untersagt auch nicht die Begründung neuer Sondernutzungsrechte an bisherigen Gemeinschaftsflächen (Terrasse/Vorgarten), für die keine Rechte zugewiesen waren.

bb) Schon in seiner Entscheidung vom 17.2.2009 (34 Wx 91/08 = MittBayNot 2010, 129 mit Anm. Basty) hatte sich der Senat im Rahmen einer (im Wesentlichen) identischen Klausel mit der Auslegung der internen Schranke, „dass ihm (d. h. dem Käufer) hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen“, befasst. Dort ist ausgeführt, dass sich die Bedeutung dieser Begrenzung nicht auf den ersten Blick erschließe. Im Zusammenhang mit dem (zusätzlichen) Verbot, dass Sondereigentum und Sondernutzung nicht berührt sein dürften, könnten darunter wohl nicht rechtliche wie wirtschaftliche Nachteile jeglicher Art - wie etwa der Verlust gemeinschaftlich nutzbarer Erholungsflächen - gemeint sein. Denn nur Wertungen, die im Einzelfall ohne weitere Ermittlungen und ohne nähere Kenntnis weiterer Umstände lediglich aus den vorgelegten Eintragungsunterlagen ohne Zweifel getroffen werden könnten, berechtigten das Grundbuchamt zur Prüfung und Beanstandung.

cc) Dem Bevollmächtigten sind nach dem Inhalt der Vollmacht zusätzliche Belastungen verboten. Dies verhindert es zwar grundsätzlich nicht, dass - etwa durch die unterbliebene Neuberechnung der Miteigentumsanteile, nach denen sich grundsätzlich die Kostenverteilung in der Gemeinschaft bemisst (§ 12 Abs. 2 Buchst. b Gemeinschaftsordnung) - das begünstigte Wohnungseigentum Nr. 2 nur unterproportional an den Gesamtkosten der Gemeinschaft beteiligt wird. Ähnliches gilt, als es um erhöhte Kosten der Anlage geht, die aus der Umwandlung von bisherigem Teileigentum (Garagen) in intensiver genutztes Wohneigentum resultieren. Ohne abschließend die Frage der Sittenwidrigkeit zu beantworten, wenn der teilende Eigentümer einem einzelnen Wohnungseigentümer eine geringere Belastung verschaffen will und es deshalb bei der ursprünglichen Festlegung der Miteigentumsanteile verbleibt, die nach den im Zeitpunkt der Teilungserklärung maßgeblichen Umständen noch sachgerecht war (vgl. BayObLGZ 1999, 199), fällt hier doch auf, dass trotz Hinweises des Notars anlässlich der Beurkundung des 6. Nachtrags von deren Neuberechnung abgesehen wurde. Zwar dürfte die Änderungsvollmacht einerseits nicht auch die Änderung der Miteigentumsanteile umfassen, während andererseits die Baubeschreibung eine mögliche Umwandlung bereits angesprochen hat. Es steht indessen schon nicht fest, ob die Miteigentumsanteile für die Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 in der Teilungserklärung selbst adäquat - oder etwa im Hinblick auf Umwandlungsabsichten überproportional - bemessen waren.

dd) Ob die Anfügung von Beispielen zulässiger Änderungen und Ergänzungen („Zulässig ist insbesondere auch, ...“) es im Umkehrschluss erlauben, auch die Außenvollmacht einzugrenzen (vgl. Basty MittBayNot 2010, 131/132; siehe auch Kolb MittRhNotK 1996, 254/257 f.), ist nicht abstrakt zu beantworten. Hier ergibt sich zwar aus der Teilungserklärung, dass zunächst nachträgliche Eingriffe im Dachgeschoß des vorhandenen Gebäudes mit Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum (Kniestock, Ver- und Entsorgungsleitungen) vorgesehen waren, andererseits der Eigentümer sich aber auch im Übrigen weitgehende Rechte (Verbindung, Durchbrüche, Schaffung neuer Sondernutzungsrechte) zur Anpassung der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung vorbehalten wollte. Ihrem objektiven Sinn nach deckt die Erklärung deshalb die mit dem 6. Nachtrag verbundenen Änderungen ab.

c) Auch bei Unwiderruflichkeit, welche dem Grundlagengeschäft zu entnehmen ist, bleibt ein Widerruf aus wichtigem Grund möglich. Das Grundbuchamt hat den Widerruf zwar grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies aber, wenn ein wichtiger Grund für den Widerruf zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach Ansicht des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden. Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb für die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund für den Widerruf vorliegt, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt.

(1) Die Vollmacht ist nicht ausdrücklich als unwiderruflich bezeichnet. Es handelt sich im Hinblick auf ihre Einbettung in den Kaufvertrag nicht um eine isolierte Vollmacht (vgl. BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279/284). Sie soll - jedenfalls auch (BGH WPM 1985, 646/647; NJW-RR 1991, 439/441 zu IV.2; Demharter § 19 Rn. 83) - dem Vorteil des Vollmachtnehmers dienen. Die Möglichkeit der Schaffung neuen zusätzlichen Wohnungseigentums gehört regelmäßig zur sinnvollen und von vorneherein beabsichtigten Verwertung des Grundstücks durch einen Bauträger. Dann aber ist die Vollmacht auch ohne ausdrückliche Erklärung unwiderruflich (vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279).

(2) Die Umstände hier rechtfertigen keine andere Bewertung. Es trifft zwar zu, dass es um keinen Neubau, sondern um ein Bestandsgebäude geht. Jedoch ist bei dessen Aufteilung nach § 8 WEG und der beabsichtigten Veräußerung von Wohnungen unter dem Vorbehalt, noch bauliche Veränderungen vorzunehmen (§ 6 der Teilungserklärung), die Interessenlage in der Regel nicht wesentlich anders. So will der Bauträger flexibel im Zug der Umgestaltung und Renovierung des Gebäudes sowie des Abverkaufs der Wohnungen und Teileigentumseinheiten reagieren können. Die Baubeschreibung führt u. a. einen Umbau des Garagengebäudes zu Wohnzwecken an, was darauf schließen lässt, dass noch weitere Wohnungen geschaffen werden sollen. Aus § 6 der Teilungserklärung ergibt sich weiter, dass nicht nur unbedeutende, sondern noch umfangreiche bauliche Veränderungen am Bestand vorgesehen waren. Der Dachgeschoßausbau ist beispielhaft („insbesondere“), wenn auch nach der Urkundenlage damals im Mittelpunkt stehend, erwähnt. Die Grenze für - nach außen - noch erlaubte Änderungen werden dem Bevollmächtigten im Wesentlichen erst dort gezogen, wo es zu Eingriffen in bereits verkauftes Sondereigentum und damit verbundene Sondernutzungsrechte käme.

(3) Dem steht nicht entgegen, dass die Vollmacht nach dem maßgeblichen Grundlagenverhältnis (§ 168 Satz 2 BGB) auch den Interessen des Vollmachtgebers dient, nämlich bis dahin nicht umgesetzte Absprachen im Zusammenhang mit der Aufstockung (die Beteiligte zu 5 ist Erwerberin gerade der Dachgeschoßwohnungen Nrn. 9 und 10), der Modernisierung des Treppenhauses (Einbau eine Fahrstuhls), möglicherweise auch der Nutzung von Räumlichkeiten in der Anlage als Kfz-Stellplätze, erfüllen zu können. Erkennbar beschränkt sich die Vollmacht nicht hierauf. Die Beteiligte zu 5 weist selbst zutreffend darauf hin, dass die Beteiligte zu 2 etwa nach § 6 Buchst. d der Teilungserklärung auf unvorhergesehene notwendige Änderungen im Zuge des Bauablaufs solle angemessen reagieren können. In der Position der Beteiligten zu 2 als Bauträger sind deren Verwertungs- und Erlösinteressen nicht geringer zu veranschlagen als das Interesse der Beteiligten zu 5, dass bestimmte ihr zugesagte bauliche Maßnahmen noch reibungslos umgesetzt werden (siehe auch BGH DNotZ 1972, 229; NJW-RR 1991, 439/441).

(4) Das Grundbuchamt erkennt konkrete Anhaltspunkte für das Bestehen eines wichtigen Grundes zum Widerruf. Ein wichtiger Grund kann in einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Hierbei ist nicht allein entscheidend, dass die aus dem Text der Vollmacht ersichtlichen internen Schranken überschritten sind (so in der Entscheidung des Senats vom 20.2.2013; dazu Böttcher ZNotP 2014, 82). Anlass für einen Widerruf kann vielmehr auch dann bestehen, wenn zwar die Vollmacht ihrem Wortlaut nach die beabsichtigten Änderungen noch ermöglicht, diesen aber die der Bevollmächtigung zugrunde liegenden vertraglichen Abreden entgegenstehen (BGH WPM 1985, 646/647). So ist es nach Überzeugung des Senats hier.

Dabei wird nicht übersehen, dass Widerrufsgründe nicht aus dem 6. Nachtrag selbst herzuleiten sind, weil dieser erst geraume Zeit nach dem Widerruf vom 8.7.2013 beurkundet wurde. Denn der Grund muss im Zeitpunkt des Widerrufs bestehen; der später - im Schriftsatz vom 10.3.2014 an das Grundbuchamt - vorsorglich erneut erklärte Widerruf könnte die bereits am 28.11.2013 beantragte Eintragung nicht hindern (vgl. KGJ 43, 146; KG JFG 1, 338/342). Jedoch hat die Beteiligte zu 5 schlüssig dargelegt, dass (auch) Anlass für die Widerrufserklärung gerade die ihr zu Gehör gekommene Absicht des Verkäufers gewesen sei, einen 6. Nachtrag mit dem dann vorgelegten Inhalt beurkunden zu lassen.

aa) Die Beteiligte zu 5 beruft sich im Wesentlichen darauf, ihr seien mit dem Erwerb der zwei Eigentumseinheiten auch zwei Garagenstellplätze zugesagt worden, was nun durch die gegenständliche Umwandlung der zwei Garagen und der Verbindung dieser zwei Teileigentumseinheiten mit einem anderen Wohnungseigentum nicht mehr realisierbar sei. Für diese Darstellung spricht zunächst der Abschluss eines Garagenmietvertrags am 2.11.2010. Es trifft zwar zu, dass ein Umbau im Innenhof (Garagengebäude in ein zu Wohnzwecken dienendes Gebäude) geplant war und die Beteiligte zu 5 dies bei Erteilung der Vollmacht wusste. Schließlich hat die Beteiligte zu 5 im Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin, der Beteiligten zu 1, erklärt, namentlich im Nachbaranwesen sich um zwei Tiefgaragenstellplätze zu bemühen. Jedoch hat die Beteiligte zu 5 Korrespondenz aus dem Monat Mai 2012 vorgelegt, in der ihr von der Verkäuferin bestätigt wird, die bezeichneten beiden Stellplätze im Wohnanwesen ständen ihr für den Ankauf zur Verfügung. Zu diesem Zeitpunkt bestanden für die Beteiligte zu 2 an den beiden Garagen Auflassungsvormerkungen. Damaliger Planungsstand (nach dem 4. Nachtrag) war offensichtlich der Erhalt und die Aufwertung des Innenhofgebäudes als Garage. Unwidersprochen trägt die Beteiligte zu 5 auch vor, Grundlage für die beabsichtigte Umwandlung der zwei Garagen sei die ursprüngliche Planung einer Tiefgaragenanlage gewesen, die gemeinsam mit der benachbarten Wohnanlage auf dem Nachbargrundstück erstellt werden sollte, was sich aber ebenso wie die anschließende Planung einer Tiefgaragenanlage unterhalb des Innenhofs zerschlagen habe; dies habe anschließend zur Umgestaltung des Innenhofs und zu den Maßnahmen im 4. Nachtrag geführt, nämlich das Garagengebäude zu sanieren, zu erweitern sowie, auch unter ästhetischen Gesichtspunkten, mit einer Dachterrasse zu versehen. Die 6. Änderung der Teilungserklärung steht zu den zwischenzeitlichen Planungen und Zusagen in Widerspruch. Vor der 6. Änderung konnte die Beteiligte zu 5 im Hinblick auf ihre Absprachen mit der Beteiligten zu 2 jedenfalls davon ausgehen, für sich in der Anlage über zwei Stellplätze zu verfügen, dies jedenfalls solange, als nicht der Bauträger für einen Ersatz sorgt bzw. die Beteiligte zu 5 in unmittelbarer Nähe anderweitige Abstellplätze anmieten oder kaufen kann. Diese Zusage ist aber endgültig hinfällig, wenn der Beteiligte zu 3, Geschäftsführer der Verkäuferin, nun, wie vertraglich vorgesehen, die Garagen erwirbt und mit dem Wohnungseigentum Nr. 2 weiterveräußern kann, nachdem die Verkäuferin ihrerseits die Löschung der Vormerkungen an den Teileigentumseinheiten bewilligt hatte. Die für die Vollmacht wesentliche vertragliche Einschränkung und den Grund für den Widerruf erkennt der Senat also darin, dass die Vollmacht - im Innenverhältnis - eine Nutzungsumwandlung für das Innenhofgebäude jedenfalls solange nicht deckt, als nicht für einen Parkraumersatz nach Maßgabe des mit dem Kaufvertrag abgeschlossenen Mietvertrags gesorgt ist.

bb) Untermauert wird die Darstellung der Beteiligten zu 5 auch durch die Rückgängigmachung eines von den Käufern wegen arglistiger Täuschung und Irrtums angefochtenen Kaufvertrags aus dem Jahr 2008 am 13.10.2010 für das Wohnungseigentum Nr. 4. Als Anlass ist hierfür angegeben, dass der Verkäufer als Mehrheitseigentümer seit Anfang 2009 eine Umwidmung des Teil- und Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum mit Wohnnutzung durchzusetzen versuche, verbunden mit einer erheblichen Ausweisung und Ausweitung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten. Die Meinungsverschiedenheiten entzündeten sich hierbei namentlich an der Innenhofnutzung und der zukünftigen Verwendung des Garagenbauwerks.

cc) Ob für den Widerruf der gegenständlichen Vollmacht noch weitere Gründe namentlich im Zusammenhang mit dem beabsichtigten und möglicherweise nicht gerechtfertigten Gebrauch einer anderen dem Verkäufer erteilten Vollmacht zur Löschung der Eigentumsvormerkung für die Käuferin bestanden, welche diese nur mit gerichtlicher Hilfe verhindern konnte, mag auf sich beruhen.

3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 84 FamFG; denn das Rechtmittel ist erfolglos geblieben. Sie umfasst insbesondere auch die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 5.

Der Geschäftswert wird mit einem Bruchteil (1/10) des Werts des neu gebildeten Wohnungseigentums bemessen. Dabei ist die Schwierigkeit zu berücksichtigen, die die Beschaffung notwendiger Bewilligungen erfordert.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen. Es handelt sich auf gefestigter Rechtsgrundlage um eine Entscheidung im Einzelfall (vgl. § 78 Abs. 2 GBO).

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 4 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 29. September 2014 aufgehoben.

Zu notarieller Urkunde vom 6.2.2014 bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1 nach Zerlegung des ursprünglichen Grundstücks (Flst 1368) in die Flurstücke 1368 (neu) und 1368/6 zugleich im eigenen wie im Namen der von ihr aufgrund in den Kaufverträgen erteilter Vollmachten vertretenen Käufer die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums an dem herausgemessenen und verselbstständigten Grundstück FlSt 1368 (neu). Die Urkunde enthält zugleich eine Auflassungserklärung für das Flst 1368 (neu). Der Eintragungsantrag vom 14.4.2014 - Eingang 16.4.2014 - umfasst (u. a.) die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums sowie die Auflassung, nachdem deren Vollzug unter dem 14.4.2014 bewilligt und namens des Käufers beantragt worden war. Vollzogen werden soll nach Vorstellung der Beteiligten zu 1 das Geschäft allerdings dergestalt, dass zunächst - vor Eigentumsumschreibung auf die Käufer - das Wohnungs- und Teileigentum an der verselbstständigten Fläche aufgehoben werden und im zweiten Schritt dann die Eigentumsumschreibung auf die jeweiligen Käufer stattfinden solle, wobei das Grundstück FlSt 1368 (neu) der Beteiligten zu 1 vorbehalten bleibt (siehe Abschn. III. der Urkunde vom 6.2.2014 einerseits, Zwischenverfügung vom 7.7.2014, Punkt 4, und Stellungnahme vom 4.9.2014 andererseits).

Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 7.7.2014 wurden verschiedene Beanstandungen behoben. Erheblich ist nur noch, ob die Beteiligte zu 1 aufgrund wirksam fortbestehender Vollmacht die vormerkungsgesicherten Käufer vertreten kann. Insoweit hat das Grundbuchamt am 29.9.2014 eine weitere fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach wegen erheblicher Zweifel am Fortbestand der Vollmacht für die Beteiligten zu 2 und 3 zum Vollzug der Urkunde deren Genehmigung in der Form des § 29 GBO erforderlich sei.

Grundlage für die angemeldeten Zweifel bildeten am 26.9.2014 vorgelegte Schriftstücke der Beteiligten zu 2 und 3, wonach diese erklärten, (auch) die Vollmacht zur Rückübertragung der Teilfläche im Wohnungskaufvertrag vom 5.7.2012 wegen Inhaltsirrtums, hilfsweise wegen arglistiger Täuschung gegenüber der Beteiligten zu 1 mit Schreiben vom 20.7./13.8.2014 angefochten zu haben.

Jene Vollmacht im Kaufvertrag vom 5.7.2012 lautet:

Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB umfassende Vollmacht,

1. ...

2. gemäß Ziffer VII. der Teilungserklärung URNr. ... die Rückübertragung der dort bezeichneten Teilfläche auf sich selbst vorzunehmen. Diese Vollmacht endet am 01.07.2022.

Ziffer VII. der Teilungserklärung vom 9.2.2012 hat folgenden Wortlaut:

Der Grundstückseigentümer behält sich vor, alternativ die in dem als Anlage ... beigefügten Lageplan jeweils schraffiert dargestellten und mit den Buchstaben ... versehenen Teilfläche aus dem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundstück herausmessen zu lassen, an dieser Teilfläche das Wohnungs- und Teileigentum aufzuheben und über diese Teilfläche nach eigenem Ermessen anderweitig zu verfügen.

Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu veräußern. Für den Fall der vorstehend bezeichneten Herausmessung und für den Fall der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten behält sich der Grundstückseigentümer einen bedingten Anspruch auf Aufhebung des Wohnungseigentums und Rückübertragung der Teilfläche vor.

Demgemäß findet sich im Grundbuch, lastend am ganzen Grundstück, zugunsten der Beteiligten zu 1 eine der Eigentumsvormerkung vorgehende Rückauflassungsvormerkung.

Die Beteiligten zu 2 und 3 meinen, das „Rückübertragungsrecht“ komme ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen. Dies sei ihnen bei der Beurkundung des Kaufvertrags so vom Vertreter der Beteiligten zu 1 dargelegt und dazu erklärt worden, eine Rückübertragung sei weitestgehend („zu 98%“) ausgeschlossen. Die fragliche Fläche liege im Außenbereich, sei Landschaftsschutzgebiet und aktuell tendiere die Aussicht auf Genehmigung eines erweiterten Bauantrags „gegen Null“. Sie seien unter diesen Umständen davon ausgegangen, dass die Fläche auf Dauer im Gemeinschaftseigentum verbleibe.

Gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars vom 15.10.2014, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Begründet wird das Rechtsmittel im Wesentlichen folgendermaßen:

Bei der Beurkundung am 6.2.2014 hätten die später widerrufenen Vollmachten jedenfalls noch Bestand gehabt. Die aufgeführten Umstände bildeten keinen Widerrufsgrund. Die Wahrnehmung der Rechte der Beteiligten zu 1 sei von keinen weiteren Bedingungen abhängig gemacht worden; vielmehr solle der Rückerwerb im angeführten Zeitraum ausschließlich in deren freiem Ermessen stehen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 gerichtete Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO). Der Notar hat zwar nicht angegeben, für wen er die Beschwerde einlegt; ersichtlich sind dies aber die (übrigen) Antragsberechtigten, nämlich der Bauträger/Grundstückseigentümer sowie die Käufer der Wohneinheiten mit Ausnahme der sich auf die Unwirksamkeit der Vollmacht berufenden Beteiligten zu 2 und 3 (siehe Demharter GBO 29. Aufl. § 15 Rn. 20).

In der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg. Es ist vom Bestand der im Kaufvertrag vom 5.7.2012 erteilten Vollmacht für die Beteiligte zu 1 auszugehen. Mit dem Grundbuchamt hält es auch der Senat für erforderlich, dass die Bauträgerin zum Grundbuchvollzug über wirksame Vollmachten der Käufer verfügt. Dabei kann offenbleiben, ob das Eigentum an dem Flurstück 1368 (neu) nach Umschreibung auf die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum rückübertragen oder aber das Eigentum bei der Beteiligten zu 1 verbleibt. Denn auch im letztgenannten Fall bedarf es der Beteiligung der Mitglieder der (werdenden) Eigentümergemeinschaft, weil die Aufhebung des mit Anlegung der Grundbücher an der Teilfläche bestehenden Wohnungs- und Teileigentums mit Geltung der Gemeinschaftsordnung stattfinden muss (vgl. Herrmann DNotZ 1991, 607/609; wohl auch Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 1 Rn. 33; ferner KG vom 25.10.2011, 1 W 479 - 480/11, bei juris Rn. 13). Ferner erscheint es ohne intakte Vollmachten der Käufer nicht möglich, die an der früheren, nun verselbstständigten Teilfläche bestehenden Eigentumsvormerkungen für die Käufer zur Löschung zu bringen.

1. Wie das Grundbuchamt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe zutreffend erkennt, kann ein unterstellt zulässiger - Widerruf der an sich unwiderruflich, weil im Interesse der Berechtigten aus dem Anspruch auf Rückübertragung erteilten Vollmacht (§ 167 Abs. 1 BGB; vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279) einer rechtswirksamen Vertretung der Käufer bei Errichtung der Urkunde am 6.2.2014 nicht entgegenstehen. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Vollmacht noch nicht widerrufen; rückwirkende Kraft kommt dem Widerruf nach Abgabe einer Willenserklärung aufgrund der Vollmacht und vor deren Widerruf nicht zu (BayObLG MittBayNot 1983, 171). Ein Erlöschen der Vertretungsmacht vor Vollendung der Eintragung würde nicht schaden (Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 873 Rn. 11 a. E.).

2. Anders als der Widerruf (§ 168 Satz 3 mit § 167 BGB) hätte eine - wirksame - Anfechtung wegen Irrtums bzw. wegen arglistiger Täuschung (§§ 119, 123 BGB) rückwirkende Kraft (§ 142 Abs. 1 BGB). Wären die Beteiligten zu 2 und 3 zur Anfechtung berechtigt, hätte die Beteiligte zu 1 im Notartermin vom 6.2.2014 ohne Vertretungsmacht gehandelt, soweit sie dort auch für die Beteiligten zu 2 und 3 als vormerkungsgesicherte Käufer von Wohnungseigentum aufgetreten ist.

Zur Anfechtung berechtigt ist nach § 119 Abs. 1 BGB, wer bei Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde. Nach § 123 BGB ist anfechtungsberechtigt, wer zur Abgabe seiner Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist. Die zivilprozessuale Beweislast liegt in beiden Fällen beim Anfechtenden (Palandt/Ellenberger § 119 Rn. 32; § 123 Rn. 30).

a) Hinreichende Tatsachen, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Anfechtung der Vollmacht habe deren anfängliche Nichtigkeit (§ 142 Abs. 1 BGB) bewirkt, liegen indessen nicht vor. Vielmehr ist im Grundbuchverfahren von deren Fortbestand auszugehen.

Ebenso wie beim Widerruf (vgl. BayObLG MittBayNot 1983, 171/173) hat das Grundbuchamt die erklärte Anfechtung grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies hingegen, wenn ein Anfechtungsgrund zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83 für Widerruf), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach der Rechtsprechung des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf - entsprechendes gilt für Anfechtungsgründe -, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden (Beschluss vom 29.7.2014, 34 Wx 138/14). Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb auch für die Beurteilung, ob Anfechtungsgründe bestehen, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt. Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt nicht berufen; es wäre dazu auch angesichts der beschränkten Möglichkeiten im Eintragungsantragsverfahren gar nicht in der Lage.

b) Das Grundbuchamt übernimmt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe ohne weiteres den Vortrag der Beteiligten zu 2 und 3, wonach die Täuschung darin bestanden haben soll, dass ihnen der Inhalt der Rückübertragungsklausel von dem im Auftrag der Beteiligten zu 1 tätigen Makler L. so dargestellt worden sei, „dass das Rückübertragungsrecht ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen käme“, und zwar derart befristet, dass entweder bis 1.1.2022 ein (erfolgversprechender) Bauantrag eingereicht oder bis 1.7.2022 eine entsprechende Baugenehmigung erteilt worden sei. Der Senat erkennt für diese Annahme keine genügenden Anhaltspunkte; ebenso wenig kann von einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung ausgegangen werden.

(1) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen Inhaltsirrtums (§ 119 Abs. 1 BGB) über die abgegebene Erklärung selbst erscheint fernliegend. Denn für einen Irrtum der Beteiligten zu 2 und 3 darüber, dass die in der notariellen Urkunde erteilte Vollmacht ihrem Inhalt nach ausschließlich die Rückübertragung der Freifläche im Fall einer zulässigen Bebauung ermögliche, sprechen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Zunächst ist in der Urkunde festgehalten, dass die Beteiligten zu 2 und 3 versicherten, mindestens 14 Tage vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf erhalten zu haben (vgl. § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG); sie hätten sich mit dem Entwurf ausreichend auseinandergesetzt. Zur Teilungserklärung findet sich die Feststellung, dass die Käufer vor der Beurkundung eine beglaubigte Abschrift erhalten hätten und die Beteiligten darauf verzichteten, diese Urkunde nochmals zu verlesen und der heutigen Urkunde beizufügen (vgl. § 13a Abs. 1 BeurkG); der Notar habe die Beteiligten darauf hingewiesen, dass damit diese Urkunde für die Beteiligten als Inhalt der heutigen Urkunde - soweit nichts anderes vereinbart - verbindlich sei. In den Schlussbestimmungen (XI.1.) ist vermerkt, dass Nebenabreden nicht bestehen und „nur noch diese Urkunde“ gelte.

Die in Bezug genommene, den Beteiligten bekannte Teilungserklärung enthält in Abschn. VII. den auch für eine juristisch nicht bewanderte Person ersichtlich weitergehenden Passus, dass der Grundstückseigentümer sich vorbehalten habe, über die (herausgemessene) Teilfläche „nach eigenem Ermessen anderweitig“ zu verfügen. Auch nicht andeutungsweise ist hier davon die Rede, dass der Verkäufer in seiner Verfügungsfreiheit über die Teilfläche in einer Weise eingeschränkt wäre, wie sie die Beteiligten zu 2 und 3 beschreiben, er also die Vollmacht nur gebrauchen könne oder dürfe, wenn eine Bebauung dort gesichert wäre. Wenn tatsächlich nur die (positiv festgestellte) Bebaubarkeit der Restfläche den Rückübertragungsanspruch auslösen sollte, hätte es sich angeboten, diese Abrede auch in das umfängliche Vertragswerk mit aufzunehmen. Es spricht manches dafür, dass die (geringe) Chance der Bebaubarkeit die Beteiligte zu 1 zwar zunächst dazu veranlasste, die Klausel in die Teilungserklärung aufzunehmen und sich sodann in den Kaufverträgen entsprechend bevollmächtigen zu lassen, ihr die Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs aber ausdrücklich davon unabhängig und unbeschränkt in dem festgelegten Zeitraum möglich bleiben sollte („nach eigenem Ermessen anderweitig“), und die Käufer sich mit dem ihnen bewussten Risiko auch abfanden. Selbst wenn sich die Parteien zum Gebrauch der Vollmacht abweichend vom Urkundeninhalt geeinigt hätten, wäre eine derartige Abrede im Übrigen mangels gewahrter Form (§ 311 b BGB) unwirksam.

(2) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) ist ebenfalls nicht in -zumindest - erheblichem Maß wahrscheinlich.

Arglistige Täuschung i. S. v. § 123 BGB setzt eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus (Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 2). In subjektiver Hinsicht ist Arglist erforderlich, das heißt, der Handelnde muss, noch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder zumindest für möglich halten (BGH NJW 2001, 2326; Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 11).

aa) Dass der Vertreter der Beteiligten zu 1 die fragliche Vollmacht trotz ihrer „weiten“ Fassung nur dann als einschlägig erläutert hätte, wenn es zu einer Bebauung der Restfläche komme, kann nicht angenommen werden. Auch die Beteiligten zu 2 und 3 bringen dazu keine substanziellen Anhaltspunkte. Ergänzend kann auf die vorstehenden Erwägungen zu (1) Bezug genommen werden.

Sofern von Seiten der Verkäuferin seinerzeit erklärt wurde, von der weit gefassten Rückübertragungsvollmacht werde nur Gebrauch gemacht, falls für die Restfläche Baurecht geschaffen werden könne und dies nach damaligem Kenntnisstand ziemlich unwahrscheinlich sei („zu 98%“), würde eine derartige Äußerung - an dieser Stelle als wahr unterstellt - noch nicht einen hinreichenden Schluss auf Arglist erlauben. Immerhin erscheint es nicht unwahrscheinlich, dass die Beteiligte zu 1 oder ihr Vertreter seinerzeit davon ausging, man könne die Voraussetzungen für eine Bebauung der Restfläche doch noch schaffen, während die Überlegung, auch ohne diese Möglichkeit von der Vollmacht zur Rückübertragung Gebrauch zu machen, erst später - etwa im Zusammenhang mit neuen auf diese Restfläche bezogenen wirtschaftlichen Optionen - entstanden ist. Für eine Mitte 2012 gar nicht vorhandene Absicht, etwa in Verhandlungen mit den zuständigen Behörden auf die Bebaubarkeit der Freifläche hinzuwirken oder nach etwaigen Umplanungen doch noch Baugenehmigungen durchzusetzen und sich seinerzeit deswegen die Abtrennung vorzubehalten, fehlen genügende Anhaltspunkte. Dann aber in der Folgezeit von der - weiter gefassten - Vollmacht über deren ursprünglich primären Anlass hinaus auch ohne Aussicht auf eine Baugenehmigung noch Gebrauch zu machen, wäre nicht arglistig.

bb) Indessen kann aber die Darstellung der Beteiligten zu 2 und 3 über die ihnen verkäuferseits gemachten Zusagen auch nicht hinreichend durch Tatsachen untermauert werden.

So belegen mit der Beschwerde eingereichte schriftliche Stellungnahmen des Notars sowie des für die Beteiligte zu 1 bei der Beurkundung anwesenden Vertreters die Version der Beteiligten zu 2 und nicht. Deren in den Raum gestellte Erwägung, es hätte sich doch angeboten, unter den gegebenen Umständen die Teilung vorab durchzuführen („Ich verkaufe doch nicht erst einen Lkw mit Anhänger und hol mir den Anhänger dann wieder mir nichts dir nichts zurück“), erscheint zwar nicht fernliegend, findet jedoch weder in der maßgeblichen Vertragsurkunde noch in sonstigen Unterlagen eine ausreichende Stütze. Dafür, dass der Kaufpreis wesentlich von der dauernden Verfügbarkeit über die Teilfläche bestimmt war, fehlen Anhaltspunkte, zumal nicht erst die Ausübung des vorbehaltenen Rechts, sondern bereits der Vorbehalt in der Teilungserklärung selbst die Rechtsstellung der Erwerber deutlich schmälerte.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtliche Kosten fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Es erschiene auch nicht billig, eine Kostenerstattung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG zugunsten hier obsiegender Beteiligter anzuordnen.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 07.01.2015.

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Miesbach - Grundbuchamt - vom 13. Mai 2016 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass Kosten im grundbuchamtlichen Verfahren nicht zu erheben sind.

II.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 28.000 € festgesetzt.

I. Die Beteiligte und ihr Ehemann erwarben aufgrund Kaufvertrags und Auflassung vom 7.4.2005 je hälftiges Miteigentum an dem mit dem Sondereigentum an der Doppelhaushälfte samt Kellerräumen und Garage laut Aufteilungsplan Nr. 4 verbundenen 500/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück. Der Eigentumsübergang wurde am 1.8.2005 im Grundbuch eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 28.12.2010 überließ der Ehemann der Beteiligten seinen Hälfteanteil unentgeltlich. Die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechte übernahm die Beteiligte zur weiteren dinglichen Haftung. Die Zins- und Tilgungsleistungen auf die gesicherten Darlehen waren weiterhin „zusammen mit der Erwerberin in der bisherigen Form“ zu tragen (Ziff. VI.). In Ziff. XIV. wurde ein bedingtes Rückforderungsrecht wie folgt vereinbart:

Scheidungsklausel, Rückforderungsrecht

(1) Der Veräußerer kann die heutige Überlassung widerrufen und das Vertragsobjekt zurückverlangen, wenn die Ehe der Beteiligten geschieden wird.

Das Widerrufsrecht entsteht mit der Rechtshängigkeit der Scheidung und erlischt, wenn es bis zur Rechtskraft der Scheidung nicht ausgeübt wird.

...

(2) Der Widerruf erfolgt durch eingeschriebenen Brief.

Das Widerrufsrecht ist bis zu seiner Ausübung nicht vererblich und nicht übertragbar.

(4) Bei der Rückübertragung hat der Berechtigte diejenigen Belastungen zu übernehmen, die heute bereits bestehen oder denen er zugestimmt hat. Grundpfanddarlehen sind mitzuübernehmen, soweit sie für das Vertragsobjekt verwendet wurden.

Im Übrigen sind dem Erwerber dessen Verwendungen zu erstatten, soweit sie aus seinem vorehelichen Vermögen oder aus Vermögen erfolgt sind, das er während der Ehe von Todes wegen, durch Schenkung oder als Ausstattung erworben hat.

Eine weitere Gegenleistung ist nicht zu erbringen.

Alle Kosten und Steuern, die durch die Rückübertragung anfallen, tragen die Beteiligten je zur Hälfte.

...

(6) Der Zugewinnausgleich erfolgt aufgrund der Vermögenslage, die sich nach der Rückabwicklung der heutigen Überlassung gemäß den vorstehenden Bestimmungen ergibt.

Falls das Rückforderungsrecht nicht ausgeübt wird, hat sich der Erwerber den Wert der Zuwendung auf einen etwaigen Anspruch auf Zugewinnausgleich anrechnen zu lassen (§ 1380 BGB).

Soweit eine solche Anrechnung nicht möglich ist, wird die Zuwendung nach den Vorschriften über den Zugewinnausgleich ausgeglichen. Dies gilt auch, soweit die Zuwendung aus dem Anfangsvermögen des Veräußerers stammt.

Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs bewilligte die Beteiligte eine Vormerkung am übertragenen Miteigentumsanteil.

Der Eigentumsübergang auf die Beteiligte und die Rückauflassungsvormerkung wurden am 25.1.2011 eingetragen.

Mit Schreiben vom 29.3.2016 ersuchte die Beteiligte das Grundbuchamt um die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Vormerkung. Die Vereinbarung in Ziff. XIV. sei wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig, das eine Vormerkung verlautbarende Grundbuch daher unrichtig. Der unentgeltlich zurück zu gewährende Hälfteanteil habe durch die - von der Beteiligten allein geleistete - Darlehensrückführung um 50.000 € einen deutlichen Wertzuwachs erfahren, der nach den getroffenen Vereinbarungen nicht auszugleichen sei. Die Beteiligte gehe dadurch ihres Bereicherungsanspruchs gegen ihren Ehemann verlustig. Indem die Vereinbarung zudem eine Berücksichtigung der erbrachten Tilgung bei der Berechnung des Zugewinns verhindere, werde der Zugewinnausgleich für nahezu das gesamte Vermögen ausgeschlossen. Durch die offensichtlich einseitige Lastenverteilung zu ihrem Nachteil sei sie im Fall der Scheidung in vermögensrechtlicher Hinsicht vollkommen schutzlos gestellt. Die Klausel wirke sich als Strafe für das Scheitern der Ehe aus. Als einfache Büroangestellte habe sie sich gegenüber ihrem Ehemann, einem erfahrenen Geschäftsmann, in einer unterlegenen Verhandlungsposition befunden, die letzterer zu seinem Vorteil und zu ihrer Schädigung ausgenutzt habe. Die Sittenwidrigkeit des materiellen Geschäfts schlage auf die Bewilligung durch. Die Eintragung sei daher ohne formelle Rechtsgrundlage und unter Gesetzesverstoß erfolgt und habe das Grundbuch unrichtig gemacht.

Mit Beschluss vom 13.5.2016 hat das Grundbuchamt den „Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs“ kostenpflichtig zurückgewiesen. Die Voraussetzungen eines Amtswiderspruchs - Unrichtigkeit des Grundbuchs, Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragungstätigkeit und öffentlicher Glaube der betroffenen Eintragung - lägen nicht vor, denn ein Rückforderungsrecht sei vereinbart und zu dessen Sicherung die Eintragung einer Vormerkung bewilligt. Die von der Beteiligten behauptete Sittenwidrigkeit der Vereinbarung rechtfertige einen Amtswiderspruch nicht, da die Vormerkung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen worden sei.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde, mit der sie ihr Ziel weiterverfolgt, die Begründung der Entscheidung als unzulänglich und gegen das Gebot rechtlichen Gehörs verstoßend rügt sowie weiter ausführt, die materielle Nichtigkeit des Grundgeschäfts wie der Bewilligung würde das formelle Konsensprinzip überwinden und eine Gesetzesverletzung bedingen. Die Sittenwidrigkeit sei aus der Urkunde klar erkennbar. Unzuträglich seien auch die Auswirkungen der bereits angekündigten Zwangsversteigerung nach Rückübertragung. Die Beweggründe des Vormerkungsberechtigten bei Ausübung seines Rechts seien verwerflich. Wegen Nichtigkeit des der Vormerkung zugrundeliegenden Anspruchs sei das Grundbuch unrichtig. Auch die Kostenentscheidung sei aufzuheben.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen hätten vorgelegen; die Prüfungspflichten seien nicht verletzt worden. Die Sittenwidrigkeit einer schuldrechtlich vereinbarten Scheidungsklausel sei nicht vom Grundbuchamt zu prüfen.

II. Das als unbeschränkte Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. § 71 Abs. 1 GBO statthafte (vgl. Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 55; Demharter GBO 30. Aufl. § 53 Rn. 32) Rechtsmittel erweist sich auch sonst als zulässig. Insbesondere ist die Beteiligte als diejenige Person, zu deren Gunsten der Widerspruch zu buchen wäre, beschwerdeberechtigt (Hügel/Holzer § 71 Rn. 198; Demharter § 71 Rn. 69).

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1. Die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung wegen Verfahrensmangels (vgl. § 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG) liegen nicht vor.

Trotz ihrer Kürze lassen die Beschlussgründe, § 38 Abs. 3 Satz 1 FamFG (Demharter § 1 Rn. 75; Hügel/Holzer § 1 Rn. 109), die der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegende Rechtsüberzeugung erkennen. Sie reichen aus, um die Entscheidung in rechtlicher Hinsicht nachzuvollziehen und zu überprüfen (Keidel/Meyer-Holz FamFG 18. Aufl. § 38 Rn. 73).

Ob das Grundbuchamt gegen das Gebot des fairen Verfahrens aus Art. 2 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3 GG oder gegen das Gebot rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 101, 397/404 f.) verstoßen hat, indem es unter Verweis auf die Bewilligung einen Gesetzesverstoß bei der Eintragungstätigkeit verneint hat, ohne die behauptete Sittenwidrigkeit und damit das zentrale Vorbringen der Beteiligten rechtlich zu verarbeiten, kann auf sich beruhen. Da die Sachentscheidung keine umfangreiche und aufwändige Beweisaufnahme - etwa über die behauptete Sittenwidrigkeit - erfordert, kommt schon deshalb eine Zurückverweisung (vgl. § 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG) nicht in Betracht. Der Senat hat vielmehr entsprechend § 69 Abs. 1 Satz 1 FamFG selbst in der Sache zu entscheiden.

2. Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch in das Grundbuch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, sofern die Gesetzesverletzung feststeht und die Unrichtigkeit des Grundbuchs mindestens glaubhaft ist (BayObLG Rpfleger 2005, 251/252; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 394). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

a) § 53 Abs. 1 GBO ist nur auf solche Grundbucheintragungen anwendbar, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens stehen; denn bei Eintragungen, an die sich - wie hier - kein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, ist für einen Amtswiderspruch, der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zerstören und Schadensersatzansprüchen gegen den Staat vorbeugen soll, kein Raum (BGHZ 25, 16/22; Hügel/Holzer § 53 Rn. 12, 25; Staudinger/Gursky BGB 2013 § 899 Rn. 2).

aa) Die Vormerkung sichert einen bloß schuldrechtlichen (bedingten) Anspruch auf dingliche Rechtsänderung gegen eine Vereitelung oder Beeinträchtigung durch Verfügungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, §§ 883, 888 BGB. Bei Ausübung des - im Rahmen der Privatautonomie grundsätzlich zulässig vereinbarten Widerrufsrechts (vgl. Palandt/Grüneberg BGB 75. Aufl. vor § 355 Rn. 5) - entsteht zwischen dem Übergeber und der Beteiligten als Übernehmerin ein besonderes gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis und als dessen Bestandteil ein schuldrechtlicher, gegen die Beteiligte gerichteter und in der Vereinbarung gesondert erwähnter Rückübertragungsanspruch, der zu seiner Erfüllung der Rückauflassung bedarf.

bb) Als sachenrechtliches Sicherungsmittel eigener Art ist die Vormerkung (§ 883 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB) in ihrem Bestand vom zu sichernden Anspruch auf Rückauflassung abhängig. Sie ist nicht selbstständig übertragbar, sondern geht entsprechend § 401 BGB mit dem schuldrechtlichen und nach Ausübung des Widerrufsrechts seinerseits übertragbaren Anspruch auf den Erwerber über (BGH NJW 1994, 2947/2948; 2007, 508/509). Da die eingetragene Vormerkung keine Vermutung für das Bestehen des schuldrechtlichen Anspruchs begründet, kommt ein gutgläubiger Erwerb bei Nichtbestehen des Anspruchs nicht in Betracht (BayObLGZ 1999, 226/231; BayObLG Rpfleger 1993, 58; Palandt/Bassenge § 885 Rn. 12, 19). Besteht - wie behauptet - wegen Sittenwidrigkeit kein wirksamer (bedingter) Anspruch auf Rückübertragung, kann sich auch ein Rechtsnachfolger des Vorgemerkten nicht auf seinen guten Glauben an das Bestehen des Anspruchs berufen.

Da der Beteiligten daher kein Rechtsverlust droht, besteht für einen Widerspruch gegen die Vormerkung kein Bedürfnis (BGHZ 25, 16/23 f.; BayObLGZ 1999, 226/231; Staudinger/Gursky § 899 Rn. 36). Ein Sachverhalt, in dem der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ausnahmsweise auf die Vormerkung (vgl. BGHZ 25, 16/24) oder zumindest deren Rang (LG Köln NJW-RR 2001, 306 f.) Anwendung finden und die Eintragung eines Widerspruchs zum Schutz der Beteiligten erfordern könnte, ist auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung über die „Wiederaufladbarkeit“ der Vormerkung (BGHZ 143, 175; 193, 152; 200, 179) nicht ersichtlich. Ihre Verwendung durch Erstreckung der Bewilligung auf zusätzliche Widerrufs- oder Rücktrittsgründe (BGH NJW 2008, 847) bedürfte der Mitwirkung der Beteiligten.

b) Zudem liegt eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit nicht vor.

aa) Die Verletzung eines Gesetzes scheidet allerdings nicht zwingend schon deshalb aus, weil eine formgerechte Bewilligung vorgelegen hat.

Nach dem das Grundbuchverfahren beherrschenden formellen Konsensprinzip (§ 19 GBO) ist das Grundbuchamt zwar nicht verpflichtet und nicht berechtigt, die der Bewilligung zugrunde liegenden, auf die Herbeiführung einer Rechtsänderung gerichteten Willenserklärungen auf ihre materielle Wirksamkeit zu überprüfen (BayObLGZ 1979, 434/436 f.; 1985, 290/293; Schöner/Stöber Rn. 15, 95, 207 f.). Jedoch darf das Grundbuchamt nach dem Legalitätsprinzip (BayObLGZ 1981, 110/111 f.; Demharter Einl. Rn. 1; Hügel/Holzer § 19 Rn. 16 f.) eine Eintragung dann nicht vornehmen, wenn ihm positiv bekannt ist, dass das Grundbuch durch den Vollzug der Bewilligung unrichtig würde (BayObLGZ 1985, 290/293; Demharter Anh. zu § 13 Rn. 41; Schöner/Stöber Rn. 209; Zimmer NJW 2014, 337/340; Böttcher ZfIR 2016, 270). Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt auch in diesem Zusammenhang weder berechtigt noch verpflichtet (BayObLG MittBayNot 1981, 188/189). Die Erkenntnismöglichkeiten des Grundbuchamts sind vielmehr durch die im Eintragungsverfahren einzureichenden Unterlagen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) und die beim Grundbuchamt offenkundigen Umstände (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) beschränkt (vgl. BayObLG MittBayNot 1981, 188/189; OLG Köln Rpfleger 1985, 435; Schöner/Stöber Rn. 210).

bb) Zwar ist dem Grundbuchamt eine abschließende Beurteilung des Rechtsgeschäfts unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) mangels Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller ihn prägenden Umstände in der Regel nicht möglich (Schöner/Stöber Rn. 210). Eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit liegt aber dann vor, wenn die Prüfung ausnahmsweise auf der Grundlage der Eintragungsunterlagen (§ 29 Abs. 1 GBO) möglich war und die Sittenwidrigkeit des materiellen Rechtsgeschäfts eindeutig zutage gefördert hat (vgl. LG Stuttgart BWNotZ 1976, 86/87; OLG Schleswig FGPrax 2013, 22; Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 90, 92). Dass § 138 BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist, ist unerheblich; denn auf die Art der verletzten Vorschrift stellt § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht ab (BayObLG Rpfleger 2005, 251/252; KG DNotZ 1972, 18/19; Hügel/Holzer § 53 Rn. 18 f.; Kössinger in Bauer/von1 Oefele § 53 Rn. 57 f.).

cc) Da allerdings aus der Notarurkunde auch bei gehöriger Prüfung eine Sittenwidrigkeit des bedingten Rückübertragungsanspruchs nicht zu erkennen war, ist die Eintragung ohne Gesetzesverletzung vorgenommen.

(1) Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eines auf Austausch gerichteten entgeltlichen Geschäfts kann eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB bestehen (BGHZ 146, 298/301; BGH NJW 2003, 1860/1861; NJW-RR 2011, 880/881; Palandt/Ellenberger § 138 Rn. 34a - 34d m. w. N.).

Unabhängig davon, ob bei Rückabwicklung einer unentgeltlichen Zuwendung überhaupt an diese Rechtsprechung angeknüpft werden kann, scheidet Sittenwidrigkeit nach diesem Maßstab aus, weil bei der Gegenüberstellung der beiderseitigen Leistungspflichten die bei Vertragsschluss bestehenden Verhältnisse zugrunde zu legen sind und die spätere Entwicklung nicht maßgeblich ist (BGH WM 1977, 399; Palandt/Ellenberger § 138 Rn. 66). Zudem erschließt sich die Größenordnung des (etwaigen) Anspruchsverzichts (vgl. zum Erlass: BGH NJW-RR 1998, 590/591) nicht aus der Urkunde.

(2) Auch für eine nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrige Scheidungsfolgenvereinbarung ist aus der Urkunde nichts ersichtlich.

Die Feststellung einer evident einseitigen, durch die individuelle Gestaltung der ehelichen Lebensverhältnisse nicht gerechtfertigten und vom belasteten Ehegatten nicht hinzunehmenden Lastenverteilung durch die vertragliche Abbedingung gesetzlicher Scheidungsfolgen (vgl. BGH NJW 2007, 2851/2853; 2008, 1076/1077; 2013, 380/381; 457/458; 2014, 1101 f.; vgl. Bosch FamRZ 2016, 1026) setzt eine Gesamtwürdigung der individuellen wirtschaftlichen und familiären Verhältnisse bei Vertragsschluss einschließlich der mit der Abrede verfolgten Zwecke sowie den sonstigen Beweggründen für die Gestaltung voraus (BGH NJW 2006, 2331/2332 f.; 2013, 380/381; 2014,1101/1102). Eine Wirksamkeitskontrolle im Grundbuchverfahren - eine Ausübungskontrolle kommt für den Eintragungszeitpunkt ohnehin nicht in Betracht - scheitert schon daran, dass die maßgeblichen Umstände in ihrer Gesamtheit nicht aus der Urkunde hervorgehen.

Sittenwidrigkeit kommt zudem regelmäßig nur in Betracht, wenn ohne Vereinbarung ausgleichender Vorteile bei Fehlen sonstiger gewichtiger Belange Regelungen aus dem Kernbereich des gesetzlichen Scheidungsfolgenrechts ganz oder zu erheblichen Teilen abbedungen werden (BGH NJW 2014,1101/1102). Der hier allein betroffene Zugewinnausgleich hingegen ist einer ehevertraglichen Gestaltung am weitesten zugänglich (BGH NJW 2005, 2386/2388; 2008, 1076/1078; 3426/3428).

Die Unausgewogenheit des Vertragsinhalts kann nur Indiz für eine unterlegene Verhandlungsposition des belasteten Ehegatten sein, rechtfertigt ohne Hinzutreten weiterer Umstände jedoch nicht das Verdikt der Sittenwidrigkeit (BGH NJW 2013, 380/382; 457/460).

(3) Dass sich die Vertragsklausel im Fall der Scheidung zum Nachteil der Beteiligten auswirken kann, verleiht ihr keinen Bestrafungscharakter. Ein anstößiges Gepräge (§ 138 Abs. 1 BGB) erhält die Vereinbarung allein deswegen nicht (vgl. BGH NJW 2014, 1101/1106; OLG Hamm FamRZ 1991, 443/444).

c) Aus den Darlegungen zu Buchst. b) ergibt sich zugleich, dass die materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne des § 894 BGB nicht glaubhaft ist (vgl. Hügel/Holzer § 53 Rn. 32); denn nach der Vertragsurkunde ist es nicht überwiegend wahrscheinlich, dass der gesicherte Rückübertragungsanspruch und damit die akzessorische Vormerkung (Palandt/Bassenge § 883 Rn. 2) nicht bestehen.

III. Der im Tenor der angefochtenen Entscheidung ausdrücklich enthaltene Kostenausspruch nach § 81 FamFG ist aufzuheben. Eine Auferlegung von Kosten nach § 81 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 FamFG i. V. m. § 7 FamFG kommt mangels erstinstanzlichen Antragsverfahrens nicht in Betracht. Bei dem als Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs bezeichneten Ersuchen handelt es sich um eine Anregung, im Amtsverfahren tätig zu werden (vgl. § 24 FamFG).

Dem Veranlasser eines Amtsverfahrens können nach § 81 Abs. 4 FamFG die Kosten der gerichtlichen Tätigkeit nur auferlegt werden, sofern ihm grobes Verschulden vorzuwerfen ist (Keidel/Zimmermann § 81 Rn. 70). Das setzt die Feststellung voraus, dass der Veranlasser vorsätzlich oder unter ungewöhnlich grober Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt gehandelt hat (Keidel/Zimmermann § 81 Rn. 75), und bedarf einer im Beschluss zu begründenden Ermessensentscheidung (Keidel/Zimmermann § 81 Rn. 76). An diesen Voraussetzungen fehlt es. Da trotz der Aussichtslosigkeit des Begehrens für ein grobes Verschulden angesichts der Schwierigkeit der Rechtsmaterie nichts ersichtlich ist, kann die Kostenentscheidung keinen Bestand haben.

In dem durch Rechtsmitteleinlegung eingeleiteten Beschwerdeverfahren werden Gebühren auch dann erhoben, wenn das Verfahren vor dem Grundbuchamt - wie hier - gebührenfrei ist (Demharter § 77 Rn. 41). Die Pflicht der Beteiligten zur Kostentragung in der Beschwerdeinstanz folgt aus § 22 Abs. 1 GNotKG. Eines gesonderten Ausspruchs hierüber nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG bedarf es nicht. Es besteht auch keine Veranlassung, von der Kostenerhebung nach § 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG abzusehen.

Den Geschäftswert für die begehrte Eintragung bestimmt der Senat gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses der Beschwerdeführerin an der Eintragung des Widerspruchs. Dieses bemisst der Senat regelmäßig mit einem Bruchteil von (rund) 1/3 des Geschäftswerts, der für die Eintragung des von der Beanstandung betroffenen Rechts anzusetzen ist (vgl. Senat vom 25.11.2013, 34 Wx 364/13 juris Rn. 23; vom 28.10.2015 = FGPrax 2016, 63; vom 10.06.2016, 34 Wx 390/15 juris). Der Wert der Eintragung der Rückauflassungsvormerkung, gegen die sich der Amtswiderspruch richten soll, ist mit dem halben Verkehrswert des betroffenen Miteigentumsanteils anzusetzen, § 45 Abs. 3 i. V. m. § 51 Abs. 1 Satz 2 (entsprechend) GNotKG (vgl. Senat vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15 Kost = Rpfleger 2016, 123). Der im Jahr 2011 anlässlich der Übertragung des Hälfteanteils angenommene Verkehrswert von 170.000 € erscheint angesichts der regionalen Entwicklung der Immobilienpreise auch unter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Wertminderungen durch Abnutzung als tauglicher Anknüpfungspunkt. Der Beschwerdewert errechnet sich daher mit 28.000 €.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Miesbach - Grundbuchamt - vom 13. Mai 2016 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass Kosten im grundbuchamtlichen Verfahren nicht zu erheben sind.

II.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 28.000 € festgesetzt.

I. Die Beteiligte und ihr Ehemann erwarben aufgrund Kaufvertrags und Auflassung vom 7.4.2005 je hälftiges Miteigentum an dem mit dem Sondereigentum an der Doppelhaushälfte samt Kellerräumen und Garage laut Aufteilungsplan Nr. 4 verbundenen 500/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück. Der Eigentumsübergang wurde am 1.8.2005 im Grundbuch eingetragen.

Zu notarieller Urkunde vom 28.12.2010 überließ der Ehemann der Beteiligten seinen Hälfteanteil unentgeltlich. Die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechte übernahm die Beteiligte zur weiteren dinglichen Haftung. Die Zins- und Tilgungsleistungen auf die gesicherten Darlehen waren weiterhin „zusammen mit der Erwerberin in der bisherigen Form“ zu tragen (Ziff. VI.). In Ziff. XIV. wurde ein bedingtes Rückforderungsrecht wie folgt vereinbart:

Scheidungsklausel, Rückforderungsrecht

(1) Der Veräußerer kann die heutige Überlassung widerrufen und das Vertragsobjekt zurückverlangen, wenn die Ehe der Beteiligten geschieden wird.

Das Widerrufsrecht entsteht mit der Rechtshängigkeit der Scheidung und erlischt, wenn es bis zur Rechtskraft der Scheidung nicht ausgeübt wird.

...

(2) Der Widerruf erfolgt durch eingeschriebenen Brief.

Das Widerrufsrecht ist bis zu seiner Ausübung nicht vererblich und nicht übertragbar.

(4) Bei der Rückübertragung hat der Berechtigte diejenigen Belastungen zu übernehmen, die heute bereits bestehen oder denen er zugestimmt hat. Grundpfanddarlehen sind mitzuübernehmen, soweit sie für das Vertragsobjekt verwendet wurden.

Im Übrigen sind dem Erwerber dessen Verwendungen zu erstatten, soweit sie aus seinem vorehelichen Vermögen oder aus Vermögen erfolgt sind, das er während der Ehe von Todes wegen, durch Schenkung oder als Ausstattung erworben hat.

Eine weitere Gegenleistung ist nicht zu erbringen.

Alle Kosten und Steuern, die durch die Rückübertragung anfallen, tragen die Beteiligten je zur Hälfte.

...

(6) Der Zugewinnausgleich erfolgt aufgrund der Vermögenslage, die sich nach der Rückabwicklung der heutigen Überlassung gemäß den vorstehenden Bestimmungen ergibt.

Falls das Rückforderungsrecht nicht ausgeübt wird, hat sich der Erwerber den Wert der Zuwendung auf einen etwaigen Anspruch auf Zugewinnausgleich anrechnen zu lassen (§ 1380 BGB).

Soweit eine solche Anrechnung nicht möglich ist, wird die Zuwendung nach den Vorschriften über den Zugewinnausgleich ausgeglichen. Dies gilt auch, soweit die Zuwendung aus dem Anfangsvermögen des Veräußerers stammt.

Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruchs bewilligte die Beteiligte eine Vormerkung am übertragenen Miteigentumsanteil.

Der Eigentumsübergang auf die Beteiligte und die Rückauflassungsvormerkung wurden am 25.1.2011 eingetragen.

Mit Schreiben vom 29.3.2016 ersuchte die Beteiligte das Grundbuchamt um die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Vormerkung. Die Vereinbarung in Ziff. XIV. sei wegen eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung sittenwidrig, das eine Vormerkung verlautbarende Grundbuch daher unrichtig. Der unentgeltlich zurück zu gewährende Hälfteanteil habe durch die - von der Beteiligten allein geleistete - Darlehensrückführung um 50.000 € einen deutlichen Wertzuwachs erfahren, der nach den getroffenen Vereinbarungen nicht auszugleichen sei. Die Beteiligte gehe dadurch ihres Bereicherungsanspruchs gegen ihren Ehemann verlustig. Indem die Vereinbarung zudem eine Berücksichtigung der erbrachten Tilgung bei der Berechnung des Zugewinns verhindere, werde der Zugewinnausgleich für nahezu das gesamte Vermögen ausgeschlossen. Durch die offensichtlich einseitige Lastenverteilung zu ihrem Nachteil sei sie im Fall der Scheidung in vermögensrechtlicher Hinsicht vollkommen schutzlos gestellt. Die Klausel wirke sich als Strafe für das Scheitern der Ehe aus. Als einfache Büroangestellte habe sie sich gegenüber ihrem Ehemann, einem erfahrenen Geschäftsmann, in einer unterlegenen Verhandlungsposition befunden, die letzterer zu seinem Vorteil und zu ihrer Schädigung ausgenutzt habe. Die Sittenwidrigkeit des materiellen Geschäfts schlage auf die Bewilligung durch. Die Eintragung sei daher ohne formelle Rechtsgrundlage und unter Gesetzesverstoß erfolgt und habe das Grundbuch unrichtig gemacht.

Mit Beschluss vom 13.5.2016 hat das Grundbuchamt den „Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs“ kostenpflichtig zurückgewiesen. Die Voraussetzungen eines Amtswiderspruchs - Unrichtigkeit des Grundbuchs, Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei der Eintragungstätigkeit und öffentlicher Glaube der betroffenen Eintragung - lägen nicht vor, denn ein Rückforderungsrecht sei vereinbart und zu dessen Sicherung die Eintragung einer Vormerkung bewilligt. Die von der Beteiligten behauptete Sittenwidrigkeit der Vereinbarung rechtfertige einen Amtswiderspruch nicht, da die Vormerkung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eingetragen worden sei.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde, mit der sie ihr Ziel weiterverfolgt, die Begründung der Entscheidung als unzulänglich und gegen das Gebot rechtlichen Gehörs verstoßend rügt sowie weiter ausführt, die materielle Nichtigkeit des Grundgeschäfts wie der Bewilligung würde das formelle Konsensprinzip überwinden und eine Gesetzesverletzung bedingen. Die Sittenwidrigkeit sei aus der Urkunde klar erkennbar. Unzuträglich seien auch die Auswirkungen der bereits angekündigten Zwangsversteigerung nach Rückübertragung. Die Beweggründe des Vormerkungsberechtigten bei Ausübung seines Rechts seien verwerflich. Wegen Nichtigkeit des der Vormerkung zugrundeliegenden Anspruchs sei das Grundbuch unrichtig. Auch die Kostenentscheidung sei aufzuheben.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Die grundbuchrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen hätten vorgelegen; die Prüfungspflichten seien nicht verletzt worden. Die Sittenwidrigkeit einer schuldrechtlich vereinbarten Scheidungsklausel sei nicht vom Grundbuchamt zu prüfen.

II. Das als unbeschränkte Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. § 71 Abs. 1 GBO statthafte (vgl. Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 55; Demharter GBO 30. Aufl. § 53 Rn. 32) Rechtsmittel erweist sich auch sonst als zulässig. Insbesondere ist die Beteiligte als diejenige Person, zu deren Gunsten der Widerspruch zu buchen wäre, beschwerdeberechtigt (Hügel/Holzer § 71 Rn. 198; Demharter § 71 Rn. 69).

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

1. Die Voraussetzungen für eine Zurückverweisung wegen Verfahrensmangels (vgl. § 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG) liegen nicht vor.

Trotz ihrer Kürze lassen die Beschlussgründe, § 38 Abs. 3 Satz 1 FamFG (Demharter § 1 Rn. 75; Hügel/Holzer § 1 Rn. 109), die der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegende Rechtsüberzeugung erkennen. Sie reichen aus, um die Entscheidung in rechtlicher Hinsicht nachzuvollziehen und zu überprüfen (Keidel/Meyer-Holz FamFG 18. Aufl. § 38 Rn. 73).

Ob das Grundbuchamt gegen das Gebot des fairen Verfahrens aus Art. 2 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3 GG oder gegen das Gebot rechtlichen Gehörs nach Art. 103 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 101, 397/404 f.) verstoßen hat, indem es unter Verweis auf die Bewilligung einen Gesetzesverstoß bei der Eintragungstätigkeit verneint hat, ohne die behauptete Sittenwidrigkeit und damit das zentrale Vorbringen der Beteiligten rechtlich zu verarbeiten, kann auf sich beruhen. Da die Sachentscheidung keine umfangreiche und aufwändige Beweisaufnahme - etwa über die behauptete Sittenwidrigkeit - erfordert, kommt schon deshalb eine Zurückverweisung (vgl. § 69 Abs. 1 Satz 3 FamFG) nicht in Betracht. Der Senat hat vielmehr entsprechend § 69 Abs. 1 Satz 1 FamFG selbst in der Sache zu entscheiden.

2. Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch in das Grundbuch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, an die sich ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, sofern die Gesetzesverletzung feststeht und die Unrichtigkeit des Grundbuchs mindestens glaubhaft ist (BayObLG Rpfleger 2005, 251/252; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 394). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

a) § 53 Abs. 1 GBO ist nur auf solche Grundbucheintragungen anwendbar, die unter dem Schutz des öffentlichen Glaubens stehen; denn bei Eintragungen, an die sich - wie hier - kein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, ist für einen Amtswiderspruch, der den öffentlichen Glauben des Grundbuchs zerstören und Schadensersatzansprüchen gegen den Staat vorbeugen soll, kein Raum (BGHZ 25, 16/22; Hügel/Holzer § 53 Rn. 12, 25; Staudinger/Gursky BGB 2013 § 899 Rn. 2).

aa) Die Vormerkung sichert einen bloß schuldrechtlichen (bedingten) Anspruch auf dingliche Rechtsänderung gegen eine Vereitelung oder Beeinträchtigung durch Verfügungen oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, §§ 883, 888 BGB. Bei Ausübung des - im Rahmen der Privatautonomie grundsätzlich zulässig vereinbarten Widerrufsrechts (vgl. Palandt/Grüneberg BGB 75. Aufl. vor § 355 Rn. 5) - entsteht zwischen dem Übergeber und der Beteiligten als Übernehmerin ein besonderes gesetzliches Rückabwicklungsverhältnis und als dessen Bestandteil ein schuldrechtlicher, gegen die Beteiligte gerichteter und in der Vereinbarung gesondert erwähnter Rückübertragungsanspruch, der zu seiner Erfüllung der Rückauflassung bedarf.

bb) Als sachenrechtliches Sicherungsmittel eigener Art ist die Vormerkung (§ 883 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BGB) in ihrem Bestand vom zu sichernden Anspruch auf Rückauflassung abhängig. Sie ist nicht selbstständig übertragbar, sondern geht entsprechend § 401 BGB mit dem schuldrechtlichen und nach Ausübung des Widerrufsrechts seinerseits übertragbaren Anspruch auf den Erwerber über (BGH NJW 1994, 2947/2948; 2007, 508/509). Da die eingetragene Vormerkung keine Vermutung für das Bestehen des schuldrechtlichen Anspruchs begründet, kommt ein gutgläubiger Erwerb bei Nichtbestehen des Anspruchs nicht in Betracht (BayObLGZ 1999, 226/231; BayObLG Rpfleger 1993, 58; Palandt/Bassenge § 885 Rn. 12, 19). Besteht - wie behauptet - wegen Sittenwidrigkeit kein wirksamer (bedingter) Anspruch auf Rückübertragung, kann sich auch ein Rechtsnachfolger des Vorgemerkten nicht auf seinen guten Glauben an das Bestehen des Anspruchs berufen.

Da der Beteiligten daher kein Rechtsverlust droht, besteht für einen Widerspruch gegen die Vormerkung kein Bedürfnis (BGHZ 25, 16/23 f.; BayObLGZ 1999, 226/231; Staudinger/Gursky § 899 Rn. 36). Ein Sachverhalt, in dem der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs ausnahmsweise auf die Vormerkung (vgl. BGHZ 25, 16/24) oder zumindest deren Rang (LG Köln NJW-RR 2001, 306 f.) Anwendung finden und die Eintragung eines Widerspruchs zum Schutz der Beteiligten erfordern könnte, ist auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung über die „Wiederaufladbarkeit“ der Vormerkung (BGHZ 143, 175; 193, 152; 200, 179) nicht ersichtlich. Ihre Verwendung durch Erstreckung der Bewilligung auf zusätzliche Widerrufs- oder Rücktrittsgründe (BGH NJW 2008, 847) bedürfte der Mitwirkung der Beteiligten.

b) Zudem liegt eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit nicht vor.

aa) Die Verletzung eines Gesetzes scheidet allerdings nicht zwingend schon deshalb aus, weil eine formgerechte Bewilligung vorgelegen hat.

Nach dem das Grundbuchverfahren beherrschenden formellen Konsensprinzip (§ 19 GBO) ist das Grundbuchamt zwar nicht verpflichtet und nicht berechtigt, die der Bewilligung zugrunde liegenden, auf die Herbeiführung einer Rechtsänderung gerichteten Willenserklärungen auf ihre materielle Wirksamkeit zu überprüfen (BayObLGZ 1979, 434/436 f.; 1985, 290/293; Schöner/Stöber Rn. 15, 95, 207 f.). Jedoch darf das Grundbuchamt nach dem Legalitätsprinzip (BayObLGZ 1981, 110/111 f.; Demharter Einl. Rn. 1; Hügel/Holzer § 19 Rn. 16 f.) eine Eintragung dann nicht vornehmen, wenn ihm positiv bekannt ist, dass das Grundbuch durch den Vollzug der Bewilligung unrichtig würde (BayObLGZ 1985, 290/293; Demharter Anh. zu § 13 Rn. 41; Schöner/Stöber Rn. 209; Zimmer NJW 2014, 337/340; Böttcher ZfIR 2016, 270). Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt auch in diesem Zusammenhang weder berechtigt noch verpflichtet (BayObLG MittBayNot 1981, 188/189). Die Erkenntnismöglichkeiten des Grundbuchamts sind vielmehr durch die im Eintragungsverfahren einzureichenden Unterlagen (§ 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) und die beim Grundbuchamt offenkundigen Umstände (§ 29 Abs. 1 Satz 2 GBO) beschränkt (vgl. BayObLG MittBayNot 1981, 188/189; OLG Köln Rpfleger 1985, 435; Schöner/Stöber Rn. 210).

bb) Zwar ist dem Grundbuchamt eine abschließende Beurteilung des Rechtsgeschäfts unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) mangels Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller ihn prägenden Umstände in der Regel nicht möglich (Schöner/Stöber Rn. 210). Eine Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit liegt aber dann vor, wenn die Prüfung ausnahmsweise auf der Grundlage der Eintragungsunterlagen (§ 29 Abs. 1 GBO) möglich war und die Sittenwidrigkeit des materiellen Rechtsgeschäfts eindeutig zutage gefördert hat (vgl. LG Stuttgart BWNotZ 1976, 86/87; OLG Schleswig FGPrax 2013, 22; Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 90, 92). Dass § 138 BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist, ist unerheblich; denn auf die Art der verletzten Vorschrift stellt § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht ab (BayObLG Rpfleger 2005, 251/252; KG DNotZ 1972, 18/19; Hügel/Holzer § 53 Rn. 18 f.; Kössinger in Bauer/von1 Oefele § 53 Rn. 57 f.).

cc) Da allerdings aus der Notarurkunde auch bei gehöriger Prüfung eine Sittenwidrigkeit des bedingten Rückübertragungsanspruchs nicht zu erkennen war, ist die Eintragung ohne Gesetzesverletzung vorgenommen.

(1) Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung eines auf Austausch gerichteten entgeltlichen Geschäfts kann eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung i. S. v. § 138 Abs. 1 BGB bestehen (BGHZ 146, 298/301; BGH NJW 2003, 1860/1861; NJW-RR 2011, 880/881; Palandt/Ellenberger § 138 Rn. 34a - 34d m. w. N.).

Unabhängig davon, ob bei Rückabwicklung einer unentgeltlichen Zuwendung überhaupt an diese Rechtsprechung angeknüpft werden kann, scheidet Sittenwidrigkeit nach diesem Maßstab aus, weil bei der Gegenüberstellung der beiderseitigen Leistungspflichten die bei Vertragsschluss bestehenden Verhältnisse zugrunde zu legen sind und die spätere Entwicklung nicht maßgeblich ist (BGH WM 1977, 399; Palandt/Ellenberger § 138 Rn. 66). Zudem erschließt sich die Größenordnung des (etwaigen) Anspruchsverzichts (vgl. zum Erlass: BGH NJW-RR 1998, 590/591) nicht aus der Urkunde.

(2) Auch für eine nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrige Scheidungsfolgenvereinbarung ist aus der Urkunde nichts ersichtlich.

Die Feststellung einer evident einseitigen, durch die individuelle Gestaltung der ehelichen Lebensverhältnisse nicht gerechtfertigten und vom belasteten Ehegatten nicht hinzunehmenden Lastenverteilung durch die vertragliche Abbedingung gesetzlicher Scheidungsfolgen (vgl. BGH NJW 2007, 2851/2853; 2008, 1076/1077; 2013, 380/381; 457/458; 2014, 1101 f.; vgl. Bosch FamRZ 2016, 1026) setzt eine Gesamtwürdigung der individuellen wirtschaftlichen und familiären Verhältnisse bei Vertragsschluss einschließlich der mit der Abrede verfolgten Zwecke sowie den sonstigen Beweggründen für die Gestaltung voraus (BGH NJW 2006, 2331/2332 f.; 2013, 380/381; 2014,1101/1102). Eine Wirksamkeitskontrolle im Grundbuchverfahren - eine Ausübungskontrolle kommt für den Eintragungszeitpunkt ohnehin nicht in Betracht - scheitert schon daran, dass die maßgeblichen Umstände in ihrer Gesamtheit nicht aus der Urkunde hervorgehen.

Sittenwidrigkeit kommt zudem regelmäßig nur in Betracht, wenn ohne Vereinbarung ausgleichender Vorteile bei Fehlen sonstiger gewichtiger Belange Regelungen aus dem Kernbereich des gesetzlichen Scheidungsfolgenrechts ganz oder zu erheblichen Teilen abbedungen werden (BGH NJW 2014,1101/1102). Der hier allein betroffene Zugewinnausgleich hingegen ist einer ehevertraglichen Gestaltung am weitesten zugänglich (BGH NJW 2005, 2386/2388; 2008, 1076/1078; 3426/3428).

Die Unausgewogenheit des Vertragsinhalts kann nur Indiz für eine unterlegene Verhandlungsposition des belasteten Ehegatten sein, rechtfertigt ohne Hinzutreten weiterer Umstände jedoch nicht das Verdikt der Sittenwidrigkeit (BGH NJW 2013, 380/382; 457/460).

(3) Dass sich die Vertragsklausel im Fall der Scheidung zum Nachteil der Beteiligten auswirken kann, verleiht ihr keinen Bestrafungscharakter. Ein anstößiges Gepräge (§ 138 Abs. 1 BGB) erhält die Vereinbarung allein deswegen nicht (vgl. BGH NJW 2014, 1101/1106; OLG Hamm FamRZ 1991, 443/444).

c) Aus den Darlegungen zu Buchst. b) ergibt sich zugleich, dass die materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne des § 894 BGB nicht glaubhaft ist (vgl. Hügel/Holzer § 53 Rn. 32); denn nach der Vertragsurkunde ist es nicht überwiegend wahrscheinlich, dass der gesicherte Rückübertragungsanspruch und damit die akzessorische Vormerkung (Palandt/Bassenge § 883 Rn. 2) nicht bestehen.

III. Der im Tenor der angefochtenen Entscheidung ausdrücklich enthaltene Kostenausspruch nach § 81 FamFG ist aufzuheben. Eine Auferlegung von Kosten nach § 81 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 FamFG i. V. m. § 7 FamFG kommt mangels erstinstanzlichen Antragsverfahrens nicht in Betracht. Bei dem als Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs bezeichneten Ersuchen handelt es sich um eine Anregung, im Amtsverfahren tätig zu werden (vgl. § 24 FamFG).

Dem Veranlasser eines Amtsverfahrens können nach § 81 Abs. 4 FamFG die Kosten der gerichtlichen Tätigkeit nur auferlegt werden, sofern ihm grobes Verschulden vorzuwerfen ist (Keidel/Zimmermann § 81 Rn. 70). Das setzt die Feststellung voraus, dass der Veranlasser vorsätzlich oder unter ungewöhnlich grober Vernachlässigung der gebotenen Sorgfalt gehandelt hat (Keidel/Zimmermann § 81 Rn. 75), und bedarf einer im Beschluss zu begründenden Ermessensentscheidung (Keidel/Zimmermann § 81 Rn. 76). An diesen Voraussetzungen fehlt es. Da trotz der Aussichtslosigkeit des Begehrens für ein grobes Verschulden angesichts der Schwierigkeit der Rechtsmaterie nichts ersichtlich ist, kann die Kostenentscheidung keinen Bestand haben.

In dem durch Rechtsmitteleinlegung eingeleiteten Beschwerdeverfahren werden Gebühren auch dann erhoben, wenn das Verfahren vor dem Grundbuchamt - wie hier - gebührenfrei ist (Demharter § 77 Rn. 41). Die Pflicht der Beteiligten zur Kostentragung in der Beschwerdeinstanz folgt aus § 22 Abs. 1 GNotKG. Eines gesonderten Ausspruchs hierüber nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG bedarf es nicht. Es besteht auch keine Veranlassung, von der Kostenerhebung nach § 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG abzusehen.

Den Geschäftswert für die begehrte Eintragung bestimmt der Senat gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1, § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Interesses der Beschwerdeführerin an der Eintragung des Widerspruchs. Dieses bemisst der Senat regelmäßig mit einem Bruchteil von (rund) 1/3 des Geschäftswerts, der für die Eintragung des von der Beanstandung betroffenen Rechts anzusetzen ist (vgl. Senat vom 25.11.2013, 34 Wx 364/13 juris Rn. 23; vom 28.10.2015 = FGPrax 2016, 63; vom 10.06.2016, 34 Wx 390/15 juris). Der Wert der Eintragung der Rückauflassungsvormerkung, gegen die sich der Amtswiderspruch richten soll, ist mit dem halben Verkehrswert des betroffenen Miteigentumsanteils anzusetzen, § 45 Abs. 3 i. V. m. § 51 Abs. 1 Satz 2 (entsprechend) GNotKG (vgl. Senat vom 9.7.2015, 34 Wx 136/15 Kost = Rpfleger 2016, 123). Der im Jahr 2011 anlässlich der Übertragung des Hälfteanteils angenommene Verkehrswert von 170.000 € erscheint angesichts der regionalen Entwicklung der Immobilienpreise auch unter Berücksichtigung zwischenzeitlicher Wertminderungen durch Abnutzung als tauglicher Anknüpfungspunkt. Der Beschwerdewert errechnet sich daher mit 28.000 €.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.