Oberlandesgericht München Beschluss, 07. Jan. 2015 - 34 Wx 418/14

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 4 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 29. September 2014 aufgehoben.

Zu notarieller Urkunde vom 6.2.2014 bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1 nach Zerlegung des ursprünglichen Grundstücks (Flst 1368) in die Flurstücke 1368 (neu) und 1368/6 zugleich im eigenen wie im Namen der von ihr aufgrund in den Kaufverträgen erteilter Vollmachten vertretenen Käufer die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums an dem herausgemessenen und verselbstständigten Grundstück FlSt 1368 (neu). Die Urkunde enthält zugleich eine Auflassungserklärung für das Flst 1368 (neu). Der Eintragungsantrag vom 14.4.2014 - Eingang 16.4.2014 - umfasst (u. a.) die Aufhebung des Wohnungs- und Teileigentums sowie die Auflassung, nachdem deren Vollzug unter dem 14.4.2014 bewilligt und namens des Käufers beantragt worden war. Vollzogen werden soll nach Vorstellung der Beteiligten zu 1 das Geschäft allerdings dergestalt, dass zunächst - vor Eigentumsumschreibung auf die Käufer - das Wohnungs- und Teileigentum an der verselbstständigten Fläche aufgehoben werden und im zweiten Schritt dann die Eigentumsumschreibung auf die jeweiligen Käufer stattfinden solle, wobei das Grundstück FlSt 1368 (neu) der Beteiligten zu 1 vorbehalten bleibt (siehe Abschn. III. der Urkunde vom 6.2.2014 einerseits, Zwischenverfügung vom 7.7.2014, Punkt 4, und Stellungnahme vom 4.9.2014 andererseits).

Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 7.7.2014 wurden verschiedene Beanstandungen behoben. Erheblich ist nur noch, ob die Beteiligte zu 1 aufgrund wirksam fortbestehender Vollmacht die vormerkungsgesicherten Käufer vertreten kann. Insoweit hat das Grundbuchamt am 29.9.2014 eine weitere fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach wegen erheblicher Zweifel am Fortbestand der Vollmacht für die Beteiligten zu 2 und 3 zum Vollzug der Urkunde deren Genehmigung in der Form des § 29 GBO erforderlich sei.

Grundlage für die angemeldeten Zweifel bildeten am 26.9.2014 vorgelegte Schriftstücke der Beteiligten zu 2 und 3, wonach diese erklärten, (auch) die Vollmacht zur Rückübertragung der Teilfläche im Wohnungskaufvertrag vom 5.7.2012 wegen Inhaltsirrtums, hilfsweise wegen arglistiger Täuschung gegenüber der Beteiligten zu 1 mit Schreiben vom 20.7./13.8.2014 angefochten zu haben.

Jene Vollmacht im Kaufvertrag vom 5.7.2012 lautet:

Der Käufer erteilt hiermit dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB umfassende Vollmacht,

1. ...

2. gemäß Ziffer VII. der Teilungserklärung URNr. ... die Rückübertragung der dort bezeichneten Teilfläche auf sich selbst vorzunehmen. Diese Vollmacht endet am 01.07.2022.

Ziffer VII. der Teilungserklärung vom 9.2.2012 hat folgenden Wortlaut:

Der Grundstückseigentümer behält sich vor, alternativ die in dem als Anlage ... beigefügten Lageplan jeweils schraffiert dargestellten und mit den Buchstaben ... versehenen Teilfläche aus dem in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilten Grundstück herausmessen zu lassen, an dieser Teilfläche das Wohnungs- und Teileigentum aufzuheben und über diese Teilfläche nach eigenem Ermessen anderweitig zu verfügen.

Der Grundstückseigentümer beabsichtigt, sämtliche Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zu veräußern. Für den Fall der vorstehend bezeichneten Herausmessung und für den Fall der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten behält sich der Grundstückseigentümer einen bedingten Anspruch auf Aufhebung des Wohnungseigentums und Rückübertragung der Teilfläche vor.

Demgemäß findet sich im Grundbuch, lastend am ganzen Grundstück, zugunsten der Beteiligten zu 1 eine der Eigentumsvormerkung vorgehende Rückauflassungsvormerkung.

Die Beteiligten zu 2 und 3 meinen, das „Rückübertragungsrecht“ komme ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen. Dies sei ihnen bei der Beurkundung des Kaufvertrags so vom Vertreter der Beteiligten zu 1 dargelegt und dazu erklärt worden, eine Rückübertragung sei weitestgehend („zu 98%“) ausgeschlossen. Die fragliche Fläche liege im Außenbereich, sei Landschaftsschutzgebiet und aktuell tendiere die Aussicht auf Genehmigung eines erweiterten Bauantrags „gegen Null“. Sie seien unter diesen Umständen davon ausgegangen, dass die Fläche auf Dauer im Gemeinschaftseigentum verbleibe.

Gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars vom 15.10.2014, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Begründet wird das Rechtsmittel im Wesentlichen folgendermaßen:

Bei der Beurkundung am 6.2.2014 hätten die später widerrufenen Vollmachten jedenfalls noch Bestand gehabt. Die aufgeführten Umstände bildeten keinen Widerrufsgrund. Die Wahrnehmung der Rechte der Beteiligten zu 1 sei von keinen weiteren Bedingungen abhängig gemacht worden; vielmehr solle der Rückerwerb im angeführten Zeitraum ausschließlich in deren freiem Ermessen stehen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung vom 29.9.2014 gerichtete Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO). Der Notar hat zwar nicht angegeben, für wen er die Beschwerde einlegt; ersichtlich sind dies aber die (übrigen) Antragsberechtigten, nämlich der Bauträger/Grundstückseigentümer sowie die Käufer der Wohneinheiten mit Ausnahme der sich auf die Unwirksamkeit der Vollmacht berufenden Beteiligten zu 2 und 3 (siehe Demharter GBO 29. Aufl. § 15 Rn. 20).

In der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg. Es ist vom Bestand der im Kaufvertrag vom 5.7.2012 erteilten Vollmacht für die Beteiligte zu 1 auszugehen. Mit dem Grundbuchamt hält es auch der Senat für erforderlich, dass die Bauträgerin zum Grundbuchvollzug über wirksame Vollmachten der Käufer verfügt. Dabei kann offenbleiben, ob das Eigentum an dem Flurstück 1368 (neu) nach Umschreibung auf die Erwerber von Wohnungs- und Teileigentum rückübertragen oder aber das Eigentum bei der Beteiligten zu 1 verbleibt. Denn auch im letztgenannten Fall bedarf es der Beteiligung der Mitglieder der (werdenden) Eigentümergemeinschaft, weil die Aufhebung des mit Anlegung der Grundbücher an der Teilfläche bestehenden Wohnungs- und Teileigentums mit Geltung der Gemeinschaftsordnung stattfinden muss (vgl. Herrmann DNotZ 1991, 607/609; wohl auch Weitnauer/Briesemeister WEG 9. Aufl. § 1 Rn. 33; ferner KG vom 25.10.2011, 1 W 479 - 480/11, bei juris Rn. 13). Ferner erscheint es ohne intakte Vollmachten der Käufer nicht möglich, die an der früheren, nun verselbstständigten Teilfläche bestehenden Eigentumsvormerkungen für die Käufer zur Löschung zu bringen.

1. Wie das Grundbuchamt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe zutreffend erkennt, kann ein unterstellt zulässiger - Widerruf der an sich unwiderruflich, weil im Interesse der Berechtigten aus dem Anspruch auf Rückübertragung erteilten Vollmacht (§ 167 Abs. 1 BGB; vgl. BGH WPM 1985, 646; BayObLG NJW-RR 1996, 848; BayObLGZ 2001, 279) einer rechtswirksamen Vertretung der Käufer bei Errichtung der Urkunde am 6.2.2014 nicht entgegenstehen. Denn zu diesem Zeitpunkt war die Vollmacht noch nicht widerrufen; rückwirkende Kraft kommt dem Widerruf nach Abgabe einer Willenserklärung aufgrund der Vollmacht und vor deren Widerruf nicht zu (BayObLG MittBayNot 1983, 171). Ein Erlöschen der Vertretungsmacht vor Vollendung der Eintragung würde nicht schaden (Palandt/Bassenge BGB 74. Aufl. § 873 Rn. 11 a. E.).

2. Anders als der Widerruf (§ 168 Satz 3 mit § 167 BGB) hätte eine - wirksame - Anfechtung wegen Irrtums bzw. wegen arglistiger Täuschung (§§ 119, 123 BGB) rückwirkende Kraft (§ 142 Abs. 1 BGB). Wären die Beteiligten zu 2 und 3 zur Anfechtung berechtigt, hätte die Beteiligte zu 1 im Notartermin vom 6.2.2014 ohne Vertretungsmacht gehandelt, soweit sie dort auch für die Beteiligten zu 2 und 3 als vormerkungsgesicherte Käufer von Wohnungseigentum aufgetreten ist.

Zur Anfechtung berechtigt ist nach § 119 Abs. 1 BGB, wer bei Abgabe der Erklärung über deren Inhalt im Irrtum war, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde. Nach § 123 BGB ist anfechtungsberechtigt, wer zur Abgabe seiner Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist. Die zivilprozessuale Beweislast liegt in beiden Fällen beim Anfechtenden (Palandt/Ellenberger § 119 Rn. 32; § 123 Rn. 30).

a) Hinreichende Tatsachen, die die Annahme rechtfertigen könnten, die Anfechtung der Vollmacht habe deren anfängliche Nichtigkeit (§ 142 Abs. 1 BGB) bewirkt, liegen indessen nicht vor. Vielmehr ist im Grundbuchverfahren von deren Fortbestand auszugehen.

Ebenso wie beim Widerruf (vgl. BayObLG MittBayNot 1983, 171/173) hat das Grundbuchamt die erklärte Anfechtung grundsätzlich unberücksichtigt zu lassen; anders ist dies hingegen, wenn ein Anfechtungsgrund zu seiner Überzeugung dargetan (vgl. Demharter § 19 Rn. 83 für Widerruf), zumindest sein Vorliegen wahrscheinlich ist (OLG Stuttgart MittBayNot 1997, 370 mit Anm. Munzig; Schaub in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. AT VII Rn. 184: „erheblicher Grad von Wahrscheinlichkeit“). Nach der Rechtsprechung des Senats dürfen an Plausibilität und Umfang von Gründen für einen Widerruf - entsprechendes gilt für Anfechtungsgründe -, welche der freien Beweiswürdigung unterliegen (Munzig MittBayNot 1997, 371/372), keine zu geringen Anforderungen gestellt werden (Beschluss vom 29.7.2014, 34 Wx 138/14). Denn sonst würden für die Grundbuchpraxis unerlässliche Vollmachten ohne Not entwertet. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Grundbuchverfahren nicht dem Erkenntnisverfahren des Zivilprozesses gleichsteht. Rechtspfleger wie Beschwerdegericht sind deshalb auch für die Beurteilung, ob Anfechtungsgründe bestehen, im Wesentlichen auf die aus den vorgelegten förmlichen Urkunden sowie dem Vorbringen der Beteiligten gewonnene Überzeugung beschränkt. Zu eigenen Ermittlungen ist das Grundbuchamt nicht berufen; es wäre dazu auch angesichts der beschränkten Möglichkeiten im Eintragungsantragsverfahren gar nicht in der Lage.

b) Das Grundbuchamt übernimmt in der Entscheidung über die (Nicht-) Abhilfe ohne weiteres den Vortrag der Beteiligten zu 2 und 3, wonach die Täuschung darin bestanden haben soll, dass ihnen der Inhalt der Rückübertragungsklausel von dem im Auftrag der Beteiligten zu 1 tätigen Makler L. so dargestellt worden sei, „dass das Rückübertragungsrecht ausschließlich unter der Prämisse einer möglichen Bebauung von vier weiteren Einheiten zum Tragen käme“, und zwar derart befristet, dass entweder bis 1.1.2022 ein (erfolgversprechender) Bauantrag eingereicht oder bis 1.7.2022 eine entsprechende Baugenehmigung erteilt worden sei. Der Senat erkennt für diese Annahme keine genügenden Anhaltspunkte; ebenso wenig kann von einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung ausgegangen werden.

(1) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen Inhaltsirrtums (§ 119 Abs. 1 BGB) über die abgegebene Erklärung selbst erscheint fernliegend. Denn für einen Irrtum der Beteiligten zu 2 und 3 darüber, dass die in der notariellen Urkunde erteilte Vollmacht ihrem Inhalt nach ausschließlich die Rückübertragung der Freifläche im Fall einer zulässigen Bebauung ermögliche, sprechen keine hinreichenden Anhaltspunkte. Zunächst ist in der Urkunde festgehalten, dass die Beteiligten zu 2 und 3 versicherten, mindestens 14 Tage vor der Beurkundung einen Vertragsentwurf erhalten zu haben (vgl. § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG); sie hätten sich mit dem Entwurf ausreichend auseinandergesetzt. Zur Teilungserklärung findet sich die Feststellung, dass die Käufer vor der Beurkundung eine beglaubigte Abschrift erhalten hätten und die Beteiligten darauf verzichteten, diese Urkunde nochmals zu verlesen und der heutigen Urkunde beizufügen (vgl. § 13a Abs. 1 BeurkG); der Notar habe die Beteiligten darauf hingewiesen, dass damit diese Urkunde für die Beteiligten als Inhalt der heutigen Urkunde - soweit nichts anderes vereinbart - verbindlich sei. In den Schlussbestimmungen (XI.1.) ist vermerkt, dass Nebenabreden nicht bestehen und „nur noch diese Urkunde“ gelte.

Die in Bezug genommene, den Beteiligten bekannte Teilungserklärung enthält in Abschn. VII. den auch für eine juristisch nicht bewanderte Person ersichtlich weitergehenden Passus, dass der Grundstückseigentümer sich vorbehalten habe, über die (herausgemessene) Teilfläche „nach eigenem Ermessen anderweitig“ zu verfügen. Auch nicht andeutungsweise ist hier davon die Rede, dass der Verkäufer in seiner Verfügungsfreiheit über die Teilfläche in einer Weise eingeschränkt wäre, wie sie die Beteiligten zu 2 und 3 beschreiben, er also die Vollmacht nur gebrauchen könne oder dürfe, wenn eine Bebauung dort gesichert wäre. Wenn tatsächlich nur die (positiv festgestellte) Bebaubarkeit der Restfläche den Rückübertragungsanspruch auslösen sollte, hätte es sich angeboten, diese Abrede auch in das umfängliche Vertragswerk mit aufzunehmen. Es spricht manches dafür, dass die (geringe) Chance der Bebaubarkeit die Beteiligte zu 1 zwar zunächst dazu veranlasste, die Klausel in die Teilungserklärung aufzunehmen und sich sodann in den Kaufverträgen entsprechend bevollmächtigen zu lassen, ihr die Geltendmachung des Rückübertragungsanspruchs aber ausdrücklich davon unabhängig und unbeschränkt in dem festgelegten Zeitraum möglich bleiben sollte („nach eigenem Ermessen anderweitig“), und die Käufer sich mit dem ihnen bewussten Risiko auch abfanden. Selbst wenn sich die Parteien zum Gebrauch der Vollmacht abweichend vom Urkundeninhalt geeinigt hätten, wäre eine derartige Abrede im Übrigen mangels gewahrter Form (§ 311 b BGB) unwirksam.

(2) Eine erfolgreiche Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB) ist ebenfalls nicht in -zumindest - erheblichem Maß wahrscheinlich.

Arglistige Täuschung i. S. v. § 123 BGB setzt eine Täuschung zum Zweck der Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus (Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 2). In subjektiver Hinsicht ist Arglist erforderlich, das heißt, der Handelnde muss, noch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder zumindest für möglich halten (BGH NJW 2001, 2326; Palandt/Ellenberger § 123 Rn. 11).

aa) Dass der Vertreter der Beteiligten zu 1 die fragliche Vollmacht trotz ihrer „weiten“ Fassung nur dann als einschlägig erläutert hätte, wenn es zu einer Bebauung der Restfläche komme, kann nicht angenommen werden. Auch die Beteiligten zu 2 und 3 bringen dazu keine substanziellen Anhaltspunkte. Ergänzend kann auf die vorstehenden Erwägungen zu (1) Bezug genommen werden.

Sofern von Seiten der Verkäuferin seinerzeit erklärt wurde, von der weit gefassten Rückübertragungsvollmacht werde nur Gebrauch gemacht, falls für die Restfläche Baurecht geschaffen werden könne und dies nach damaligem Kenntnisstand ziemlich unwahrscheinlich sei („zu 98%“), würde eine derartige Äußerung - an dieser Stelle als wahr unterstellt - noch nicht einen hinreichenden Schluss auf Arglist erlauben. Immerhin erscheint es nicht unwahrscheinlich, dass die Beteiligte zu 1 oder ihr Vertreter seinerzeit davon ausging, man könne die Voraussetzungen für eine Bebauung der Restfläche doch noch schaffen, während die Überlegung, auch ohne diese Möglichkeit von der Vollmacht zur Rückübertragung Gebrauch zu machen, erst später - etwa im Zusammenhang mit neuen auf diese Restfläche bezogenen wirtschaftlichen Optionen - entstanden ist. Für eine Mitte 2012 gar nicht vorhandene Absicht, etwa in Verhandlungen mit den zuständigen Behörden auf die Bebaubarkeit der Freifläche hinzuwirken oder nach etwaigen Umplanungen doch noch Baugenehmigungen durchzusetzen und sich seinerzeit deswegen die Abtrennung vorzubehalten, fehlen genügende Anhaltspunkte. Dann aber in der Folgezeit von der - weiter gefassten - Vollmacht über deren ursprünglich primären Anlass hinaus auch ohne Aussicht auf eine Baugenehmigung noch Gebrauch zu machen, wäre nicht arglistig.

bb) Indessen kann aber die Darstellung der Beteiligten zu 2 und 3 über die ihnen verkäuferseits gemachten Zusagen auch nicht hinreichend durch Tatsachen untermauert werden.

So belegen mit der Beschwerde eingereichte schriftliche Stellungnahmen des Notars sowie des für die Beteiligte zu 1 bei der Beurkundung anwesenden Vertreters die Version der Beteiligten zu 2 und nicht. Deren in den Raum gestellte Erwägung, es hätte sich doch angeboten, unter den gegebenen Umständen die Teilung vorab durchzuführen („Ich verkaufe doch nicht erst einen Lkw mit Anhänger und hol mir den Anhänger dann wieder mir nichts dir nichts zurück“), erscheint zwar nicht fernliegend, findet jedoch weder in der maßgeblichen Vertragsurkunde noch in sonstigen Unterlagen eine ausreichende Stütze. Dafür, dass der Kaufpreis wesentlich von der dauernden Verfügbarkeit über die Teilfläche bestimmt war, fehlen Anhaltspunkte, zumal nicht erst die Ausübung des vorbehaltenen Rechts, sondern bereits der Vorbehalt in der Teilungserklärung selbst die Rechtsstellung der Erwerber deutlich schmälerte.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtliche Kosten fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Es erschiene auch nicht billig, eine Kostenerstattung nach § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG zugunsten hier obsiegender Beteiligter anzuordnen.

Erlass des Beschlusses (§ 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG): Übergabe an die Geschäftsstelle am 07.01.2015.