Oberlandesgericht München Beschluss, 11. Dez. 2015 - 34 Wx 208/15

bei uns veröffentlicht am11.12.2015

Gericht

Oberlandesgericht München

Tenor

I.

Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck - Grundbuchamt - vom 25. Juni 2015 wird zurückgewiesen.

II.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte ist als Eigentümerin eines Miteigentumsanteils zu 1/2 an einem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung nebst Speicher und einem Kellerraum, im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Der weitere Miteigentumsanteil zu 1/2 nebst der Wohnung Nr. 1 wurde mit Vertrag vom 19.3.2014 verkauft und aufgelassen, die Erwerber - ein Ehepaar - sind seit 27.6.2014 zu je 1/2 im Grundbuch eingetragen. Zum Gegenstand und zum Inhalt des Sondereigentums nehmen beide Grundbuchblätter auf die Eintragungsbewilligung vom 2.5.1974 Bezug, zum Inhalt des Sondereigentums zudem auf die am 7.7.1982 eingetragene Bewilligung vom 21.6.1982.

Für jeweilige Eigentümer des anderen Hälfteanteils war und ist in beiden Grundbüchern ein Vorkaufsrecht eingetragen, das der Beteiligten zustehende seit 15.10.1982 in der Zweiten Abteilung zuletzt unter Nr. 4. Anlässlich des Verkaufs der mit Nr. 1 bezeichneten Einheit hat die Beteiligte auf die Geltendmachung des Vorkaufsrechts verzichtet.

Die Beteiligte meint, hinsichtlich der Nichtausübung ihres Vorkaufsrechts hintergangen worden zu sein. Zur Aufklärung ersuchte sie das Grundbuchamt um Einsicht in die (beiden) Wohnungsgrundbücher. Beglaubigte Grundbuchauszüge (einschließlich der Dritten Abteilung) wurden ihr daraufhin am 13.3.2015 von der Urkundsbeamtin erteilt. Aus diesen ergibt sich eine am 3.4.2014 zu Abt. III/8 eingetragene Belastung (Grundschuld ohne Brief) - Rang vor Abt. II/7 -.

Die Beteiligte bestand auf darüber hinausgehende Einsicht in das Grundbuch des anderen Wohnungseigentums im Hinblick auf ihr „immerwährendes Wegerecht auf dem Grundstück von ...“ (der Käufer), namentlich in eine von ihr so bezeichnete „Grundbestellungsurkunde“, jedenfalls ausdrücklich in die Grundpfandrechtsbestellungsurkunde vom 19.3.2014, welche ihr die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle verweigert hat.

Ihre Eingabe vom 24.5./7.6.2015 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts sodann als Beschwerde behandelt und mit Beschluss vom 25.6.2015 zurückgewiesen. In keinem der gegenständlichen Grundbücher sei ein Geh- und Fahrtrecht eingetragen, ein berechtigtes Interesse zur Einsicht in die Grundschuldbestellungsurkunde sei nicht gegeben, da die relevanten Daten der Grundschuld bereits aus dem erteilten Auszug ersichtlich seien; überdies würde ein - wie nicht - eingetragenes Geh- und Fahrtrecht auch kein berechtigtes Interesse zur Einsicht in die Grundschuldurkunde auslösen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 3.7.2015, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 25.9.2015 nicht abgeholfen hat. Mit weiterem Schreiben vom 11.10.2015 untermauert die Beteiligte unter Vorlage umfangreichen Schriftverkehrs ihr Begehren, weitergehend in das Wohnungsgrundbuch der Erwerber Einsicht zu nehmen.

II. Der Rechtsbehelf ist als Beschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 12c Abs. 4, § 71 Abs. 1 GBO) und auch sonst zulässig (§ 73 GBO). Er richtet sich gegen die Erinnerungsentscheidung der für die Führung des Grundbuchs zuständigen Rechtspflegerin vom 25.6.2015, mit der das Rechtmittel gegen die Versagung weiter gehender Grundbucheinsicht durch die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle zurückgewiesen wird. In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet.

1. Gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes - also nicht unbedingt rechtliches (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531; Grziwotz MDR 2013, 433) - Interesse verfolgt. Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die geeignet sind, auf die Entscheidung des Einsichtnehmenden Einfluss zu nehmen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Berechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (OLG Karlsruhe DJ 2015, 225; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rdn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9).

2. Ein berechtigtes Interesse der Beteiligten an einer Einsichtnahme noch über den bereits gewährten Umfang hinaus besteht nicht.

a) Solches folgt nicht aus deren Stellung als Mitglied in derselben Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die oben beschriebenen allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (Senat vom 9.10.2015, 34 Wx 184/15, juris; OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG ZWE 2014, 310; Schmid DWE 2014, 145). Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts sind Wohnungseigentümer wie die Beteiligte nur zur Einsicht in das Bestandsverzeichnis und die Erste Abteilung der Wohnungsgrundbücher anderer Mitglieder der Eigentümergemeinschaft berechtigt, nicht aber zur Kenntnisnahme der Belastungen in der Zweiten und Dritten Abteilung (KG ZWE 2014, 380). Hingegen billigt das Oberlandesgericht Düsseldorf (NJW 1987, 1651) jedem Mitglied ein grundsätzlich berechtigtes Interesse zu, die die übrigen Wohnungseigentümer betreffenden Grundbuchvorgänge einzusehen.

Die überwiegende Meinung hält hingegen ein umfassendes Einsichtsrecht für zu weitgehend und jedenfalls für Eintragungen in der Dritten Abteilung für nicht sachgerecht (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 525 bei FN 34; Maaß in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 55; Meikel/Böttcher § 12 Rn. 59; auch Hügel/Wilsch GBO 2. Aufl. § 12 Rn. 75). Dem folgt auch der Senat; denn allein aus den Beziehungen von Wohnungseigentümern untereinander und dem nach § 10 WEG begründeten Gemeinschaftsverhältnis folgt noch kein verständiges Interesse für eine umfassende und ausnahmslose Einsicht in ein anderes, als solches verselbstständigtes Grundbuch (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) und in die dort eingetragenen Belastungen bzw. Grundpfandrechte. Vielmehr bedarf es, jedenfalls insoweit, einer Darlegung, d. h.

Erläuterung oder Erklärung, weshalb gerade die Einsicht in diesen Teil des Grundbuchs bzw. in bestimmte Teile der Grundakten für den anderen Wohnungseigentümer notwendig ist (Schmid DWE 2014, 145/146).

b) Ein Recht auf Einsicht folgt auch nicht aus der dinglichen Rechtsstellung der Beteiligten als Berechtigte eines eingetragenen Vorkaufsrechts (§ 1094 BGB). Bei dinglich Berechtigten geht der Verordnungsgeber regelmäßig davon aus, dass sie ein berechtigtes Interesse an Grundbucheinsicht haben. Deshalb entbindet § 46 Abs. 1 und 2 GBV i. V. m. § 43 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 1 GBV sie von der Darlegungspflicht. Dennoch muss auch bei diesem Personenkreis ein berechtigtes Interesse tatsächlich vorliegen (BayObLGZ 1952, 82/86; KEHE/Eickmann GBO 7. Aufl. § 43 GBV Rn. 2). Weiß das Grundbuchamt, dass ein berechtigtes Interesse ausnahmsweise nicht vorhanden ist, muss es auch in diesem Fall die Einsicht verweigern (KEHE/Eickmann a. a. O.; Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 43 GBV Rn. 1; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 11). Dies gilt umso mehr für die Einsicht in die Grundakten, namentlich in bestimmte Urkunden, die Rückschlüsse auf persönliche, wirtschaftliche und finanzielle Verhältnisse von Beteiligten erlauben (Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 46 GBV Rn. 2) und wo ein Missbrauch nicht ausgeschlossen werden kann.

Aus der dinglichen Rechtsstellung der Beteiligten herleitbare, objektivierbare Umstände, die für ein durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse an der Einsicht über das vom Grundbuchamt zugebilligte Maß hinaus und namentlich in die begehrte Grundschuldbestellungsurkunde sprächen, sind hier aus den weitgehend nicht nachvollziehbaren Auslassungen der Beteiligten im Zusammenhang mit dem Antrag und der Beschwerdebegründung nicht zu erkennen. Vielmehr lassen sie Missbrauch zum Schaden der Sicherungsgeber befürchten.

(1) Der Inhalt der bezeichneten Urkunde vom 19.3.2014 ist für die Prüfung des geäußerten Verdachts, bei der (Nicht-)Ausübung des Vorkaufsrechts hintergangen worden zu sein, schlechthin ohne jede Relevanz. Bereits aus dem erteilten unbeschränkten Grundbuchauszug ergeben sich sowohl der Betrag der (Finanzierungs-)Belastung als auch deren Rang. Da die fragliche Belastung am 3.4.2014 in der Dritten Abteilung unter laufender Nr. 8 mit Vorrang vor der in der Zweiten Abteilung unter Nr. 7 damals verlautbarten, am 27.6.2014 gelöschten Eigentumsvormerkung für die Eheleute I. eingetragen ist, ändert sich nichts am (Vor-)Rang des Vorkaufsrechts für den jeweiligen Eigentümer des anderen Hälfteanteils (Abt. II/4). Denn nach § 879 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BGB hat bei der Eintragung von Rechten in verschiedenen Abteilungen des Grundbuchs das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang. Eine abweichende Rangbestimmung bedarf der Eintragung in das Grundbuch (§ 879 Abs. 3 BGB) und wäre ohne Mitwirkung der Beteiligten als davon Betroffener (vgl. § 19 GBO) gar nicht zu bewerkstelligen gewesen. Umgekehrt ist die Beteiligte im Hinblick auf das vorrangige Vorkaufsrecht nicht von der nachrangigen Pfandrechtsbestellung betroffen und demzufolge auch nicht von der Grundbucheintragung zu benachrichtigen gewesen (vgl. § 55 Abs. 1 GBO). Ein Interesse, Einblick in Urkunden zu nehmen, die offensichtlich der Kaufpreisfinanzierung dienen, folgt aus dem eingeräumten Vorkaufsrecht und den Erklärungen zu seiner Nichtausübung nicht. Zudem sind alle maßgeblichen Daten bereits aus dem erteilten Grundbuchauszug bekannt, ein zusätzlicher Erkenntnisgewinn aus dem Inhalt der Grundpfandrechtsbestellungsurkunde ist schlechthin ausgeschlossen und die behaupteten Straftaten im Zusammenhang mit dem Verkauf des Wohnungseigentums sind ohne irgendwelche objektivierten Anhaltspunkte.

(2) Aus dem jeweiligen Bestandsverzeichnis der erteilten Grundbuchauszüge erschließen sich für die Beteiligte im Übrigen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums. Umfasst ist namentlich die teilweise Abänderung der Teilungserklärung vom 2.5.1974 durch Urkunde vom 21.6.1982, durch die den jeweiligen Eigentümern der beiden Wohnungen wechselseitige Sondernutzungsrechte an Grundstücksteilflächen, dem Eigentümer der Wohnung Nr. 2 namentlich auch das Recht auf ausschließliche Benutzung einer bestimmten im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garage sowie, insoweit das Sondernutzungsrecht für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 einschränkend, ein „Gehrecht“ an einem die fragliche Fläche betreffenden Grundstücksstreifen eingeräumt sind. Insoweit waren und sind die Teilungserklärung wie die Änderungsvereinbarung, auf welche die Eintragungen im Bestandsverzeichnis Bezug nehmen (vgl. § 7 Abs. 3 WEG), wirksam im Grundbuch eingetragen (vgl. Senat vom 9.10.2015) und haben weder durch die Eintragung einer Grundpfandrechts noch durch den Vollzug der Eigentumsübertragung eine inhaltliche Änderung erfahren.

(3) Die erteilten Grundbuchauszüge weisen in der Zweiten Abteilung das Fehlen behaupteter Geh- und Fahrtrechte (in der Form von Dienstbarkeiten) aus. Möglicherweise meint die Beteiligte damit ihr zustehende Sondernutzungsrechte gemäß § 10 Abs. 2 und 3 WEG bzw. die mit „Gehrecht“ bezeichnete Einschränkung des dem Eigentümer von Wohnung Nr. 1 bezeichneten Sondernutzungsrechts an einer Grundstücksteilfläche. Die insoweit unter den Wohnungseigentümern bestehenden Vereinbarungen sind wirksam im Grundbuch eingetragen mit der Folge, dass auch ein Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers daran gebunden ist (vgl. § 10 Abs. 3 WEG). Vertragliche Abreden zwischen Veräußerer und Erwerber ohne Einbeziehung der Beteiligten könnten diese gesetzliche Rechtsfolge nicht aufheben. Ergänzend wird auf die Ausführungen zu (2) verwiesen.

3. Die zurückweisende Entscheidung des Grundbuchamts betrifft in der Sache nur die Grundschuldbestellungsurkunde vom 19.3.2014. Sofern die Beteiligte, was aus ihrem Antrag nicht eindeutig erkennbar ist, darüber hinaus auch die Grundakten im Hinblick auf die Teilungserklärung aus dem Jahr 1974 samt Nachträgen etwa mit vereinbarten Sondernutzungsrechten (von ihr wohl mit Wegerecht bezeichnet) einsehen will (diese Urkunden finden sich nicht in den Grundakten des eigenen, sondern denen des anderen Wohnungseigentums Nr. 1), ist sie zwar selbst im Besitz (von Abschriften) entsprechender Urkunden. Sollte es ihr aber gerade auf die bei den Grundakten befindlichen Urkunden(ausfertigungen), etwa zu Vergleichszwecken, ankommen, dürfte einer Einsicht in diese (Teilungserklärung mit Nachträgen) grundsätzlich nichts entgegenstehen.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 79 Abs. 1 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde (vgl. 78 Abs. 3 GBO) liegen nicht vor.

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Rechtspflegergesetz - RPflG 1969 | § 11 Rechtsbehelfe


(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist. (2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Recht

Grundbuchordnung - GBO | § 71


(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt. (2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 36 Allgemeiner Geschäftswert


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(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden. (2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Besc

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Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG | § 79 Festsetzung des Geschäftswerts


(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren ande

Grundbuchordnung - GBO | § 12


(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträge

Wohnungseigentumsgesetz - WoEigG | § 7 Grundbuchvorschriften


(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränku

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 1094 Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts


(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist. (2) Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen

Grundbuchordnung - GBO | § 12c


(1) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle entscheidet über: 1. die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch oder die in § 12 bezeichneten Akten und Anträge sowie die Erteilung von Abschriften hieraus, soweit nicht Einsicht zu wissenschaftlichen oder

Bürgerliches Gesetzbuch - BGB | § 879 Rangverhältnis mehrerer Rechte


(1) Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abtei

Grundbuchordnung - GBO | § 55


(1) Jede Eintragung soll dem den Antrag einreichenden Notar, dem Antragsteller und dem eingetragenen Eigentümer sowie allen aus dem Grundbuch ersichtlichen Personen bekanntgemacht werden, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgt ist oder deren Recht d

Wohnungsgrundbuchverfügung - WoEigVfg | § 1


Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentumsanteil anzulegenden besonderen Grundbuchblätter (Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher) sowie für die gemäß § 30 Ab

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(1) Gegen die Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel gegeben, das nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

(2) Kann gegen die Entscheidung nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht eingelegt werden, so findet die Erinnerung statt, die innerhalb einer Frist von zwei Wochen einzulegen ist. Hat der Erinnerungsführer die Frist ohne sein Verschulden nicht eingehalten, ist ihm auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Erinnerung binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Ein Fehlen des Verschuldens wird vermutet, wenn eine Rechtsbehelfsbelehrung unterblieben oder fehlerhaft ist. Die Wiedereinsetzung kann nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist an gerechnet, nicht mehr beantragt werden. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen. Erinnerungen, denen er nicht abhilft, legt er dem Richter zur Entscheidung vor. Auf die Erinnerung sind im Übrigen die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die sofortige Beschwerde sinngemäß anzuwenden.

(3) Gerichtliche Verfügungen, Beschlüsse oder Zeugnisse, die nach den Vorschriften der Grundbuchordnung, der Schiffsregisterordnung oder des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit wirksam geworden sind und nicht mehr geändert werden können, sind mit der Erinnerung nicht anfechtbar. Die Erinnerung ist ferner in den Fällen der §§ 694, 700 der Zivilprozeßordnung und gegen die Entscheidungen über die Gewährung eines Stimmrechts (§ 77 der Insolvenzordnung) ausgeschlossen.

(4) Das Erinnerungsverfahren ist gerichtsgebührenfrei.

(1) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle entscheidet über:

1.
die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch oder die in § 12 bezeichneten Akten und Anträge sowie die Erteilung von Abschriften hieraus, soweit nicht Einsicht zu wissenschaftlichen oder Forschungszwecken begehrt wird;
2.
die Erteilung von Auskünften nach § 12a oder die Gewährung der Einsicht in ein dort bezeichnetes Verzeichnis;
3.
die Erteilung von Auskünften in den sonstigen gesetzlich vorgesehenen Fällen;
4.
die Anträge auf Rückgabe von Urkunden und Versendung von Grundakten an inländische Gerichte oder Behörden.

(2) Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle ist ferner zuständig für

1.
die Beglaubigung von Abschriften (Absatz 1 Nr. 1), auch soweit ihm die Entscheidung über die Erteilung nicht zusteht; jedoch kann statt des Urkundsbeamten ein von der Leitung des Amtsgerichts ermächtigter Justizangestellter die Beglaubigung vornehmen;
2.
die Verfügungen und Eintragungen zur Erhaltung der Übereinstimmung zwischen dem Grundbuch und dem amtlichen Verzeichnis nach § 2 Abs. 2 oder einem sonstigen, hiermit in Verbindung stehenden Verzeichnis, mit Ausnahme der Verfügungen und Eintragungen, die zugleich eine Berichtigung rechtlicher Art oder eine Berichtigung eines Irrtums über das Eigentum betreffen;
3.
die Entscheidungen über Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung des Vermerks über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens und über die Verfügungsbeschränkungen nach der Insolvenzordnung oder des Vermerks über die Einleitung eines Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahrens;
3a.
die Entscheidungen über Ersuchen um Eintragung und Löschung von Anmeldevermerken gemäß § 30b Absatz 1 des Vermögensgesetzes;
4.
die Berichtigung der Eintragung des Namens, des Berufs oder des Wohnortes natürlicher Personen im Grundbuch;
5.
die Anfertigung der Nachweise nach § 10a Abs. 2.

(3) Die Vorschrift des § 6 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist auf den Urkundsbeamten der Geschäftsstelle sinngemäß anzuwenden. Handlungen des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle sind nicht aus dem Grunde unwirksam, weil sie von einem örtlich unzuständigen oder von der Ausübung seines Amtes kraft Gesetzes ausgeschlossenen Urkundsbeamten vorgenommen worden sind.

(4) Wird die Änderung einer Entscheidung des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle verlangt, so entscheidet, wenn dieser dem Verlangen nicht entspricht, die für die Führung des Grundbuchs zuständige Person. Die Beschwerde findet erst gegen ihre Entscheidung statt.

(5) In den Fällen des § 12b Absatz 2 entscheidet über die Gewährung von Einsicht oder die Erteilung von Abschriften die Leitung der Stelle oder ein von ihm hierzu ermächtigter Bediensteter. Gegen die Entscheidung ist die Beschwerde nach dem Vierten Abschnitt gegeben. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Stelle ihren Sitz hat.

(1) Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamts findet das Rechtsmittel der Beschwerde statt.

(2) Die Beschwerde gegen eine Eintragung ist unzulässig. Im Wege der Beschwerde kann jedoch verlangt werden, daß das Grundbuchamt angewiesen wird, nach § 53 einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen.

(1) Die Beschwerde kann bei dem Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht eingelegt werden.

(2) Die Beschwerde ist durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zur Niederschrift des Grundbuchamts oder der Geschäftsstelle des Beschwerdegerichts einzulegen. Für die Einlegung der Beschwerde durch die Übermittlung eines elektronischen Dokuments, die elektronische Gerichtsakte sowie das gerichtliche elektronische Dokument gilt § 14 Absatz 1 bis 3 und 5 des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.

(2) Soweit die Einsicht des Grundbuchs, der im Absatz 1 bezeichneten Urkunden und der noch nicht erledigten Eintragungsanträge gestattet ist, kann eine Abschrift gefordert werden; die Abschrift ist auf Verlangen zu beglaubigen.

(3) Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates bestimmen, dass

1.
über die Absätze 1 und 2 hinaus die Einsicht in sonstige sich auf das Grundbuch beziehende Dokumente gestattet ist und Abschriften hiervon gefordert werden können;
2.
bei Behörden von der Darlegung des berechtigten Interesses abgesehen werden kann, ebenso bei solchen Personen, bei denen es auf Grund ihres Amtes oder ihrer Tätigkeit gerechtfertigt ist.

(4) Über Einsichten in Grundbücher und Grundakten sowie über die Erteilung von Abschriften aus Grundbüchern und Grundakten ist ein Protokoll zu führen. Dem Eigentümer des betroffenen Grundstücks oder dem Inhaber eines grundstücksgleichen Rechts ist auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll zu geben, es sei denn, die Bekanntgabe würde den Erfolg strafrechtlicher Ermittlungen oder die Aufgabenwahrnehmung einer Verfassungsschutzbehörde, des Bundesnachrichtendienstes, des Militärischen Abschirmdienstes, der Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung oder die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen gefährden. Das Protokoll kann nach Ablauf von zwei Jahren vernichtet werden. Einer Protokollierung bedarf es nicht, wenn die Einsicht oder Abschrift dem Auskunftsberechtigten nach Satz 2 gewährt wird.

Für die gemäß § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175) für jeden Miteigentumsanteil anzulegenden besonderen Grundbuchblätter (Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher) sowie für die gemäß § 30 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes anzulegenden Wohnungs- und Teilerbbaugrundbücher gelten die Vorschriften der Grundbuchverfügung entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 2 bis 5, 8 und 9 etwas anderes ergibt.

Gründe

Oberlandesgericht München

34 Wx 184/15

Beschluss

vom 9.10.2015

AG Freyung - Grundbuchamt

34. Zivilsenat

Leitsatz:

In der Wohnungsgrundbuchsache

Beteiligte: L.

- Antragstellerin und Beschwerdeführerin -

wegen Grundbucheinsicht u. a.

erlässt das Oberlandesgericht München - 34. Zivilsenat - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Lorbacher, den Richter am Oberlandesgericht Kramer und die Richterin am Oberlandesgericht Dr. Schwegler am 09.10.2015 folgenden Beschluss

I.

Die Beschwerde der Beteiligten vom 15./28. Mai 2015 wird, soweit ihr das Grundbuchamt nicht durch Beschluss vom 15. Juni 2015 abgeholfen hat, zurückgewiesen.

II.

Die Beteiligte hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

III.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

I. Die Beteiligte ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 (gemäß Aufteilungsplan) in einer Wohnanlage mit insgesamt vier Einheiten. Sie vermutet, dass im Grundbuch die der Wohnung Nr. 1 zugewiesenen Sondernutzungsrechte unzutreffend eingetragen und ihr dadurch im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung Nr. 1 Nachteile entstanden sind. Sie begehrt daher Einsicht in das betreffende Wohnungsgrundbuch sowie Einblick in die Urkunden, welche Grundlage der Eigentumsübertragung waren, und außerdem Behebung des angenommenen Eintragungsmangels. Dem liegt folgendes zugrunde:

Mit notarieller Teilungserklärung vom 20.7.1974 teilten die damaligen Eigentümer das Grundstück in der Weise auf, dass vier Miteigentumsanteile, verbunden jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung gemäß Aufteilungsplan, gebildet wurden. Der Wohnung Nr. 1 sind u. a. Sondernutzungsrechte an Gartenflächen sowie an den Speicherräumen des Wohngebäudes zugewiesen. Die Teilung wurde im Grundbuch vollzogen; Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wurden unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung am 1.10.1974 im Grundbuch eingetragen.

Gemäß Kaufvertrag und Auflassung vom 1.6.1989 erwarben die Beteiligte und ihr Ehemann je hälftiges Miteigentum (unter anderem) an der Wohnung Nr. 3; das Eigentum an der Wohnung Nr. 1 erwarb aufgrund desselben Vertrags der inzwischen verstorbene Arnim B. Gemäß Ziff. XX der Urkunde vereinbarten die Erwerber der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 untereinander Folgendes:

XX. Vereinbarung zwischen den Erwerbern (teilweise Übertragung von Sondernutzungsrechten)

In ... sind für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 gemäß § 15 Wohnungseigentumsgesetz Sondernutzungsrechte vereinbart worden.

Herr Arnim B. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 1 überträgt hiermit an die Ehegatten L. als künftiger Eigentümer der Einheit Nr. 3 ... den hälftigen Anteil an den genannten Sondernutzungsrechten.

Das Sondernutzungsrecht steht somit künftig dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 1 und dem jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 3 jeweils zur Hälfte zu. Die Vertragsteile sind über den Rechtsübergang einig. Die Ehegatten L. verbinden das Sondernutzungsrecht in der Weise mit ihrem Wohnungseigentum Nr. 3, dass es nunmehr dessen Inhalt wird.

Im Grundbuch wurde am 31.10.1989 bei den Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 die Änderung der Teilungserklärung gemäß Bewilligung vom 1.6.1989 eingetragen.

Die Beteiligte ist inzwischen Alleineigentümerin der Wohnung Nr. 3. Die Wohnung Nr. 1 gehört seit Oktober 2010 Herrn W.

Die Beteiligte trug mit am 6.3.2015 eingegangenem Schreiben dem Grundbuchamt vor, sie habe seit Jahren Schwierigkeiten mit ihrem Sondereigentum. Die am 1.6.1989 vereinbarte Übertragung des hälftigen Sondernutzungsrechts von der Wohnung Nr. 1 auf die Wohnung Nr. 3 habe im Grundbuch „keinerlei Beachtung und Würdigung“ gefunden. Sie bitte um sofortige Behebung des Versäumnisses. Mit Schreiben vom 9.3.2015 teilte das Grundbuchamt mit, dass die Änderung der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung in den jeweiligen Grundbüchern eingetragen und somit nichts veranlasst sei.

Die Beteiligte bestand indessen darauf, Auskunft über Art, Datum und Konditionen der Übereignung des Sondereigentums Nr. 1 zu erhalten. Mit Schreiben vom 5.5.2015 hat das Grundbuchamt - Rechtspflegerin - mitgeteilt, dass die erbetenen Auskünfte und eine Einsichtnahme in das Grundbuch sowie in die Grundakte der Wohnungseinheit Nr. 1 wegen fehlenden berechtigten Interesses nicht gewährt werden könnten.

Gegen die Behandlung ihres Ersuchens wendet sich die Beteiligte mit ihren Eingaben vom 15. und 28.5.2015. Zur Darlegung ihres Interesses an der begehrten Einsicht verweist sie auf die Sonderrechtsverbindung zum Eigentümer der Einheit Nr. 1 im Hinblick auf die vertraglichen Vereinbarungen im Jahr 1989. Sie vermutet, die Eintragung im Grundbuch in der Form der Bezugnahme auf die Bewilligung vom 1.6.1989 habe die Verhältnisse nicht vollständig erfasst. Jedenfalls werde ihr der hälftige Anteil an den Sondernutzungsrechten streitig gemacht, wodurch sie bereits großen Schaden erlitten habe. Zur Durchsetzung ihres Rechts sei sie auf Informationen über die Umstände des Eigentumsübergangs an der Wohnung Nr. 1 und auf die Berichtigung des Grundbucheintrags angewiesen.

Das Grundbuchamt hat diese Schreiben nach Rücksprache mit der Beteiligten als Beschwerde ausgelegt und dem Rechtsmittel am 15.6.2015 insoweit abgeholfen, als es der Beteiligten einen beglaubigten Teilausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) betreffend die Sondereigentumseinheit Nr. 1 überlassen hat. Der weitergehenden Beschwerde hat das Grundbuchamt nicht abgeholfen. Ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme im begehrten Umfang bestehe nicht. Das auf Berichtigung des Grundbucheintrags gerichtete Anliegen sei umzudeuten in einen Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs, der aber keinen Erfolg haben könne, weil mit der rechtlich zulässigen Bezugnahme auf die Bewilligung deren Inhalt Teil der Grundbucheintragung geworden sei.

II. Die Eingaben der Beteiligten vom 15.5.2015 und 28.5.2015 sind der Auslegung zugänglich. Ihrem Sinn nach sind sie als Beschwerde, § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 GBO, gegen die Versagung von Grundbucheinsicht und gegen die Verweigerung einer aus Sicht der Beteiligten erforderlichen Berichtigung oder zumindest Klarstellung des als unzulänglich angesehenen Grundbucheintrags vom 31.10.1989 zu verstehen. Der Wunsch der Beteiligten nach einer Überprüfung der Entscheidung des Grundbuchamts im Instanzenzug geht noch hinreichend deutlich aus ihren Eingaben hervor; die für die Einlegung der Beschwerde vorgeschriebene Schriftform, § 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO, ist gewahrt.

1. Gegen die im Ablehnungsschreiben vom 5.5.2015 geäußerte und mit Sachgründen versehene Entscheidung der für die Führung des Grundbuchs zuständigen Rechtspflegerin, Grundbucheinsicht über den gewährten Umfang hinaus zu versagen, findet nach den allgemeinen Regeln die unbeschränkte Beschwerde gemäß § 71 Abs. 1 GBO statt (Demharter GBO 29. Aufl. § 12 Rn. 34). Sofern die Rechtspflegerin im gegebenen Fall ein Geschäft des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle wahrgenommen hat, ändert dies an der Wirksamkeit des Geschäfts nichts (vgl. § 8 Abs. 5 RpflG).

Dem Beschwerdebegehren hat das Grundbuchamt mit der Abhilfeentscheidung nebst Übermittlung eines Teilausdrucks gemäß § 1 WGV i. V. m. § 79 Abs. 2, § 46 Abs. 1 GBV nur zum Teil entsprochen. Die weitergehende Beschwerde bleibt in der Sache ohne Erfolg.

a) Gemäß § 12 Abs. 1, Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgt. Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die geeignet sind, auf die Entscheidung des Einsichtnehmenden Einfluss zu nehmen. Das Interesse des Eigentümers oder sonstigen Berechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (OLG Karlsruhe DJ 2015, 225; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter § 12 Rdn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9). Diese allgemeinen Grundsätze finden auch im Verhältnis zwischen den Sondereigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft Anwendung (OLG Hamm vom 17.6.2015, 15 W 210/14, juris; KG NotBZ 2014, 380; Spieker notar 2015, 190).

b) Ein berechtigtes Interesse der Beteiligten an Einsichtnahme über den bereits gewährten Umfang hinaus liegt auf der Grundlage ihres Vorbringens nicht vor. Die Gründe dafür, weshalb ihr der im Jahr 1989 beurkundete Übergang von Sondernutzungsrechten streitig gemacht wird, lassen sich nicht durch Einsicht in die der Beteiligten vorenthaltenen Informationen klären. Dies schließt es aus, das Interesse an einer Einsichtnahme als berechtigt anzusehen.

(1) Kenntnis von Wortlaut und Datum der das Sondernutzungsrecht betreffenden Eintragungen auf dem Wohnungsgrundbuchblatt der Einheit Nr. 1 hat die Beteiligte mit dem im Zuge der Abhilfeentscheidung übermittelten Ausdruck des Grundbuchs (ohne Abteilungen II und III) erhalten, denn die Vereinbarungen über Sondernutzungsrechte sind als Inhalt des Sondereigentums (vgl. Abramenko in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 27; Jenißen/Schultzky WEG 4. Aufl. § 13 Rn. 73a; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel WEG 11. Aufl. § 7 Rn. 47) in den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher einzutragen (vgl. § 3 Abs. 1 Buchst. c, Abs. 5 WGV). Die Eintragungen in den Abteilungen II und III hingegen geben nur Auskunft über Grundstückslasten und Verfügungsbeschränkungen, Hypotheken sowie Grund- und Rentenschulden, vgl. § 1 WGV i. V. m. § 10 und § 11 GBV. Der der Beteiligten vorenthaltene Teil des Grundbuchs ist zur Befriedigung des geltend gemachten Informationsinteresses mithin nicht von Bedeutung.

(2) Über die Teilungserklärung und die Änderungsvereinbarung, auf welche die Eintragungen im Bestandsverzeichnis Bezug nehmen (vgl. § 7 Abs. 3 WEG), verfügt die Beteiligte selbst, weshalb sie nicht in Unkenntnis über die Verlautbarungen des Grundbuchs betreffend die Sondernutzungsrechte von Wohnung Nr. 1 (und Nr. 3) ist. Einer Einsichtnahme in das Grundbuch oder die Grundakte bedarf es insoweit nicht.

(3) Die Vermutung der Beteiligten, ihre Rechte könnten durch Vorgänge im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung auf W. beeinträchtigt worden sein, entbehrt einer tragfähigen Grundlage, weshalb auch eine „erweiterte“ Grundbucheinsicht in die Urkunde über die Eigentumsübertragung nicht in Betracht kommt. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte binden gemäß § 10 Abs. 3 WEG den Sondernachfolger im Wohnungseigentum. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen Veräußerer und Erwerber kann diese gesetzliche Rechtsfolge nicht aufheben. Der Rechtsvorgänger der Wohnung Nr. 1 konnte daher das Eigentum an der Wohnung nur mit dem Inhalt, wie er im Grundbuch verlautbart ist, auf den Erwerber übertragen. Dieser konnte keine weitergehenden Rechte, namentlich an den erwähnten Sondernutzungsflächen, erlangen (vgl. Staudinger/Kreuzer (2005) WEG § 15 Rn. 14). Der bloße - aus Rechtsgründen aber nicht haltbare - Verdacht, im Zuge der Eigentumsübertragung könnten die Sondernutzungsrechte der Beteiligten geschmälert worden sein, kann kein berechtigtes Interesse an einer Kenntnisnahme vom Inhalt der Übertragungsurkunde begründen (vgl. auch Senat vom 22.6.2011, 34 Wx 253/11 = Rpfleger 2012, 22).

c) Ob die Art der Eintragung durch Bezugnahme auf die Bewilligung ausreichend und zulässig war (dazu nachfolgend unter 2.a), erschließt sich nicht durch Einsicht in das Grundbuch und die Grundakte, sondern aus dem geltenden Recht. Auch insoweit liegt ein berechtigtes Einsichtsinteresse daher nicht vor.

2. Indem die Beteiligte außerdem daran festhält, dass der aus ihrer Sicht unzulängliche Eintragungsvermerk vom 31.10.1989 zu korrigieren sei, wendet sie sich gegen die im Schreiben des Grundbuchamts vom 9.3.2015 zum Ausdruck gebrachte Zurückweisung der gegen die Art und Weise der Eintragung erhobenen Beanstandung.

a) Soweit die Berichtigung einer von Anfang an unrichtigen Grundbucheintragung erstrebt wird, ist die Beschwerde gegen eine ablehnende Entscheidung des Grundbuchamts nur beschränkt zulässig mit dem Ziel, die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die beanstandete Eintragung zu erwirken, § 71 Abs. 2 GBO, und im Zweifel mit dieser Beschränkung eingelegt (Demharter § 71 Rn. 30, 51 sowie 55). Da die Beteiligte meint, der materielle Rechtszustand werde durch die Grundbucheintragung nur unzulänglich verlautbart, umfasst ihr Begehren allerdings auch die Vornahme einer - aus ihrer Sicht erforderlichen - Klarstellung wegen ungenauer Fassung des Eintragungsvermerks (vgl. Demharter § 22 Rn. 26). Gegen die ablehnende Entscheidung über ihre diesbezügliche Anregung ist die unbeschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Klarstellungsvermerks statthaft (Demharter § 53 Rn. 7 sowie § 71 Rn. 46 m. w. N.).

b) Die nach diesen Maßgaben zulässige Beschwerde hat in der Sache allerdings ebenfalls keinen Erfolg, denn der beanstandete Eintragungsvermerk durch Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde gibt die Rechtslage zutreffend (dazu unter (1)) und ausreichend (dazu unter (2)) wieder.

(1) Sondernutzungsrechte beruhen auf Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, durch die gemäß § 15 Abs. 1, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG einem Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer der alleinige Gebrauch von Teilen (oder auch des gesamten gemeinschaftlichen) Eigentums eingeräumt wird. Wird das Sondernutzungsrecht - wie hier - als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, so erlangt es gemäß § 10 Abs. 3 WEG dingliche Wirkung (BGH Rpfleger 1979, 57; Demharter Anhang zu § 3 Rn. 26 m. w. N.). Bei der Grundbucheintragung kann gemäß § 7 Abs. 3, § 5 Abs. 4 Satz 1, § 8 Abs. 2 WEG zur Bezeichnung des Inhalts des Sondereigentums auf die maßgebliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (OLG München ZWE 2013, 404; KG NJW-RR 1997, 205; OLG Hamm Rpfleger 1985, 109; OLG Köln Rpfleger 1985, 110; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180 m. w. N.; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Staudinger/Rapp WEG (2005) § 7 Rn. 9). Veränderungen beim Inhalt des Sondereigentums werden im Bestandsverzeichnis eingetragen (§ 3 Abs. 5 WGV). Auch insoweit genügt zur Wirksamkeit der Eintragung die allgemeine Bezugnahme auf die Bewilligungsurkunde (Demharter § 44 Rn. 31; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 180).

Mit der am 1.6.1989 zwischen den damaligen Erwerbern der Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 getroffenen Vereinbarung wurden in Abänderung der Teilungserklärung vom 20.7.1974 die damals der Wohnung Nr. 1 zugeteilten Sondernutzungsrechte den Sondereigentumseinheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich, und zwar in Bruchteilsgemeinschaft zu je 1/2 nach Maßgabe der § 741 ff. BGB, zugewiesen; denn wenn zwei Wohnungseigentümern an Gegenständen des Gemeinschaftseigentums gemeinsam das Sondernutzungsrecht zusteht, so gelten für das Rechtsverhältnis zwischen diesen die Vorschriften der §§ 741 ff. BGB (BayObLG WuM 1992, 705; Staudinger/Heinrich § 15 WEG Rn. 13; Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 15 Rn. 27; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 13 Rn. 34). Mit dem Zustandekommen der gemäß §§ 873, 877 BGB erforderlichen Einigung zwischen den Erwerbern der beiden Wohnungen wurde die Teilungserklärung rechtswirksam geändert. Einer Zustimmung der übrigen, von der Teilung des Sondernutzungsrechts nicht betroffenen Wohnungseigentümer bedurfte es nicht (vgl. BGHZ 73, 145/149 f.; BayObLG NZM 1999, 426; Meikel/Morvilius Einl B Rn. 202; Bärmann/Kral WEG 12. Aufl. § 7 Rn. 149 f.). Das sachen- und grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgebot ist nicht tangiert. Nur die Darstellung des räumlichen Ausübungsbereichs der Sondernutzung muss, soll sie durch Eintragung im Grundbuch verdinglicht werden, diesem Bestimmtheitsgebot genügen (vgl. BGH ZMR 2012, 883; Senat vom 8.2.2013, 34 Wx 305/12 = ZMR 2013, 761; OLG Saarbrücken ZMR 2005, 981; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 178-179a). Für die das Innenverhältnis der Teilhaber eines gemeinschaftlichen Sondernutzungsrechts betreffenden Vereinbarungen (hierzu: Palandt/Sprau BGB 74. Aufl. § 743 Rn. 4) über Umfang, Art und Weise des ihnen im Verhältnis zueinander zustehenden Gebrauchsrechts gelten diese Anforderungen nicht (OLG Düsseldorf FGPrax 2011, 8/9; Meikel/Böhringer § 47 Rn. 14; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2910a; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 179b).

Der auf die Bewilligungsurkunde Bezug nehmende Eintragungsvermerk im Wohnungsgrundbuch (nur) der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Timme/Kral § 7 Rn. 149 mit Rn. 154) gibt diese Rechtslage zutreffend wieder. Das Grundbuch ist nicht unrichtig.

(2) Wird eine im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragene Vereinbarung geändert, so ist es zulässig, bei Eintragung der Änderung in den Grundbuchvermerk im Interesse der Klarheit und Rechtssicherheit eine schlagwortartige Bezeichnung der Änderung aufzunehmen (Demharter § 44 Rn. 31; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel § 7 Rn. 49; Demharter WuM 2001, 103). Betrifft die Eintragung ein Sondernutzungsrecht, so steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Grundbuchamts, dieses Recht im Eintragungsvermerk als solches zu bezeichnen und dann auch das Beteiligungsverhältnis der mehreren Berechtigten -hier die hälftige Beteiligung der Eigentümer von Wohnung Nr. 1 und Wohnung Nr. 3 - im Grundbuch einzutragen (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 14; Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 182 f.). Verpflichtend ist dies jedoch nicht; das Grundbuchamt kann von einem solchen Vermerk auch absehen (vgl. OLG München FGPrax 2006, 245/246).

Im Hinblick auf Anzahl, Umfang und Inhalt der Teilungserklärungsänderung sind hier Schwierigkeiten im Rechtsverkehr bei der Feststellung des Inhalts des Sondereigentums nicht zu erkennen. Die Feststellung, dass die Wohnungseigentümer der Einheiten Nr. 1 und Nr. 3 gemeinschaftlich zu je 1/2 ein Sondernutzungsrecht an den in der Teilungserklärung vom 20.7.1974 bezeichneten Gegenständen des Gemeinschaftseigentums innehaben, ist durch die gewählte Form der Eintragung nicht erschwert. Infolge der Eintragung sind auch Sonderrechtsnachfolger im Eigentum der Wohnung Nr. 1 an die Änderungsvereinbarung gebunden, § 10 Abs. 3 WEG. Mithin besteht kein Klarstellungsbedarf.

III. Die Entscheidung zu den gerichtlichen Kosten beruht auf § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 GNotKG. Die Beteiligte ist in der Beschwerdeinstanz mit ihrem die Teilabhilfeentscheidung übersteigenden Begehren in vollem Umfang erfolglos geblieben.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 3 GNotKG.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.000 € festgesetzt.


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(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.

(2) Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

(1) Das Rangverhältnis unter mehreren Rechten, mit denen ein Grundstück belastet ist, bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs eingetragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen. Sind die Rechte in verschiedenen Abteilungen eingetragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang; Rechte, die unter Angabe desselben Tages eingetragen sind, haben gleichen Rang.

(2) Die Eintragung ist für das Rangverhältnis auch dann maßgebend, wenn die nach § 873 zum Erwerb des Rechts erforderliche Einigung erst nach der Eintragung zustande gekommen ist.

(3) Eine abweichende Bestimmung des Rangverhältnisses bedarf der Eintragung in das Grundbuch.

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

(1) Jede Eintragung soll dem den Antrag einreichenden Notar, dem Antragsteller und dem eingetragenen Eigentümer sowie allen aus dem Grundbuch ersichtlichen Personen bekanntgemacht werden, zu deren Gunsten die Eintragung erfolgt ist oder deren Recht durch sie betroffen wird, die Eintragung eines Eigentümers auch denen, für die eine Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld, Reallast oder ein Recht an einem solchen Recht im Grundbuch eingetragen ist.

(2) Steht ein Grundstück in Miteigentum, so ist die in Absatz 1 vorgeschriebene Bekanntmachung an den Eigentümer nur gegenüber den Miteigentümern vorzunehmen, auf deren Anteil sich die Eintragung bezieht. Entsprechendes gilt bei Miteigentum für die in Absatz 1 vorgeschriebene Bekanntmachung an einen Hypothekengläubiger oder sonstigen Berechtigten von der Eintragung eines Eigentümers.

(3) Veränderungen der grundbuchmäßigen Bezeichnung des Grundstücks und die Eintragung eines Eigentümers sind außerdem der Behörde bekanntzumachen, welche das in § 2 Abs. 2 bezeichnete amtliche Verzeichnis führt.

(4) Die Eintragung des Verzichts auf das Eigentum ist der für die Abgabe der Aneignungserklärung und der für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständigen Behörde bekanntzumachen. In den Fällen des Artikels 233 § 15 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche erfolgt die Bekanntmachung nur gegenüber dem Landesfiskus und der Gemeinde, in deren Gebiet das Grundstück liegt; die Gemeinde unterrichtet ihr bekannte Berechtigte oder Gläubiger.

(5) Wird der in § 9 Abs. 1 vorgesehene Vermerk eingetragen, so hat das Grundbuchamt dies dem Grundbuchamt, welches das Blatt des belasteten Grundstücks führt, bekanntzumachen. Ist der Vermerk eingetragen, so hat das Grundbuchamt, welches das Grundbuchblatt des belasteten Grundstücks führt, jede Änderung oder Aufhebung des Rechts dem Grundbuchamt des herrschenden Grundstücks bekanntzumachen.

(6) Die Bekanntmachung hat die Eintragung wörtlich wiederzugeben. Sie soll auch die Stelle der Eintragung im Grundbuch und den Namen des Grundstückseigentümers, bei einem Eigentumswechsel auch den Namen des bisherigen Eigentümers angeben. In die Bekanntmachung können auch die Bezeichnung des betroffenen Grundstücks in dem in § 2 Abs. 2 genannten amtlichen Verzeichnis sowie bei einem Eigentumswechsel die Anschrift des neuen Eigentümers aufgenommen werden.

(7) Auf die Bekanntmachung kann ganz oder teilweise verzichtet werden.

(8) Sonstige Vorschriften über die Bekanntmachung von Eintragungen in das Grundbuch bleiben unberührt.

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grundstücks wird von Amts wegen geschlossen.

(2) Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilligungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

(3) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Bezug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.

(4) Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:

1.
eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2.
eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Nummern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplans übereinstimmen.

(5) Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

(1) Soweit eine Entscheidung nach § 78 nicht ergeht oder nicht bindet, setzt das Gericht den Wert für die zu erhebenden Gebühren durch Beschluss fest, sobald eine Entscheidung über den gesamten Verfahrensgegenstand ergeht oder sich das Verfahren anderweitig erledigt. Satz 1 gilt nicht, wenn

1.
Gegenstand des Verfahrens eine bestimmte Geldsumme in Euro ist,
2.
zumindest für den Regelfall ein fester Wert bestimmt ist oder
3.
sich der Wert nach den Vorschriften dieses Gesetzes unmittelbar aus einer öffentlichen Urkunde oder aus einer Mitteilung des Notars (§ 39) ergibt.
In den Fällen des Satzes 2 setzt das Gericht den Wert nur fest, wenn ein Zahlungspflichtiger oder die Staatskasse dies beantragt, oder wenn es eine Festsetzung für angemessen hält.

(2) Die Festsetzung kann von Amts wegen geändert werden

1.
von dem Gericht, das den Wert festgesetzt hat, und
2.
von dem Rechtsmittelgericht, wenn das Verfahren wegen des Hauptgegenstands oder wegen der Entscheidung über den Geschäftswert, den Kostenansatz oder die Kostenfestsetzung in der Rechtsmittelinstanz schwebt.
Die Änderung ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung wegen des Hauptgegenstands Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

(1) Soweit sich in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt und er auch sonst nicht feststeht, ist er nach billigem Ermessen zu bestimmen.

(2) Soweit sich in einer nichtvermögensrechtlichen Angelegenheit der Geschäftswert aus den Vorschriften dieses Gesetzes nicht ergibt, ist er unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Umfangs und der Bedeutung der Sache und der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beteiligten, nach billigem Ermessen zu bestimmen, jedoch nicht über 1 Million Euro.

(3) Bestehen in den Fällen der Absätze 1 und 2 keine genügenden Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts, ist von einem Geschäftswert von 5 000 Euro auszugehen.

(4) Wenn sich die Gerichtsgebühren nach den für Notare geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Notare geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden. Wenn sich die Notargebühren nach den für Gerichte geltenden Vorschriften bestimmen, sind die für Gerichte geltenden Wertvorschriften entsprechend anzuwenden.