Oberlandesgericht Hamm Beschluss, 14. Juli 2015 - 15 W 136/15


Gericht
Tenor
Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahrens wird auf 32.500 € festgesetzt.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
1
G r ü n d e :
2I.
3Als Eigentümer des oben näher bezeichneten Grundstücks sind der Beteiligte zu 3) zu ½ Anteil und hinsichtlich des weiteren ½ Anteils die Beteiligten zu 1), 2) und 3) in Erbengemeinschaft eingetragen. Die Beteiligten schlossen vor dem Landgericht Bielefeld (8 O 475/10) am 10.08.2012 einen gerichtlichen Vergleich, der nach Ziff. 1 der Auseinandersetzung der zwischen ihnen bestehenden Erbengemeinschaft diente. In Ziff. 1 a ist bestimmt, dass der Beteiligte zu 1) eine näher bezeichnete Immobilie in C, der Beteiligte zu 3) den soeben genannten Miteigentumsanteil „erhält“. Nach einer Reihe weiterer Vereinbarungen über die Durchführung der Auseinandersetzung heißt es in Ziff. 1 l:
4„Der Kläger (hier: der Beteiligte zu 1) und Herr G (hier: der Beteiligte zu 2) stimmen der Löschung ihrer Eintragung im Grundbuch von I… zu.“
5Spiegelbildlich dazu stimmten in Ziff. 1 m die Beteiligten zu 2) und 3) ihrer Löschung in dem für das Grundstück in C geführten Grundbuch zu.
6Mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 18.09.2014 hat der Beteiligte zu 3) beantragt, die Beteiligten zu 1) und 2) als Miteigentümer zu löschen. Zur Begründung hat er angeführt, die Beteiligten zu 1) und 2) hätten ihm in dem von dem Landgericht Bielefeld beurkundeten Vergleich vom 10.08.2012 im Wege der Auflassung das Alleineigentum an dem Grundstück übertragen (8 O 475/10), wie sich aus der beigefügten Ausfertigung des Vergleichs ergebe.
7Mit Beschluss vom 16.02.2015 hat das Grundbuchamt den als Antrag auf Eigentumsumschreibung ausgelegten Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der von dem Beteiligten zu 3) vorgelegte Vergleich enthalte keine Auflassungserklärungen der Beteiligten gemäß § 20 GBO, §§ 873, 925 BGB. Diese könnten dem Vergleich auch nicht im Wege der Auslegung nach § 133 BGB mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Sicherheit entnommen werden.
8Der gegen diesen Beschluss gerichteten Beschwerde hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 16.03.2015 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.
9II.
10Die zulässige Beschwerde ist in der Sache unbegründet.
11Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag vom 18.09.2014 zutreffend dahin ausgelegt, dass er auf eine rechtsändernde Eintragung des Eigentumswechsels auf den Beteiligten zu 3) gerichtet ist. Dies folgt trotz der Bezeichnung des Vorgangs im Antrag als Löschung der Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als eingetragene Eigentümer in Erbengemeinschaft aus der Begründung, die maßgeblich darauf aufbaut, der gerichtliche Vergleich enthalte als Ergebnis der gebotenen Auslegung eine Auflassung des Miteigentums (§ 925 Abs. 1 BGB) an den Beteiligten zu 3).
12Im Falle der Auflassung eines Grundstücks bzw. eines Miteigentumsanteils muss nach § 20 GBO die erforderliche Einigung (§ 925 BGB) in der Form des § 29 GBO dem Grundbuchamt nachgewiesen werden (materiell-rechtliches Konsenzprinzip). Materiell-rechtlich ist zur Übertragung eines Miteigentumsanteils, der zu einer Gesamthandsgemeinschaft von Miterben gehört, die dingliche Einigung sämtlicher Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB) auf der einen Seite und des Beteiligten zu 3) als Erwerber andererseits erforderlich. Bereits in diesem Ausgangspunkt ist die Darstellung des Beteiligten zu 3) korrekturbedürftig, der von der Erforderlichkeit eines Rechtsgeschäfts lediglich zwischen ihm und den Beteiligten zu 1) und 2) andererseits ausgeht.
13Das Grundbuchamt hat zu Recht festgestellt, dass durch den gerichtlichen Vergleich vom 10.08.2012 eine Einigung mit dem so erforderlichen Inhalt grundbuchverfahrensrechtlich nicht hinreichend nachgewiesen ist. Der Wortlaut des Vergleichs enthält, wovon der Beteiligte zu 3) selbst ausgeht, keine Formulierung, die eine Einigung über eine dingliche Übertragung des Miteigentumsanteils von den Beteiligten zu 1) bis 3) als Miterben auf den Beteiligten zu 3) als Alleineigentümer enthält. In diesem Sinn kann der Vergleich auch nicht ausgelegt werden, und zwar unter Berücksichtigung der folgenden Einschränkungen für die Auslegung, die sich aus den Besonderheiten des Grundbuchverfahrensrechts ableiten:
14Der Grundbuchverkehr erfordert klare und ausdrückliche Erklärungen, die den Willen des Erklärenden unzweideutig erkennen lassen, ohne dass das Grundbuchamt genötigt wäre, diesen Willen erst aus dem Zusammenhang als möglich zu folgern. Stillschweigende oder schlüssige Willenserklärungen genügen für den Grundbuchverkehr nur ausnahmsweise, wenn sie ohne Widerspruch zum Inhalt der beurkundeten Erklärung einen unbedingt zwingenden und eindeutigen Schluss zulassen (BayObLG MDR 1969, 668; BayObLGZ 1957, 354). Die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts ist daher gegenüber dem Recht und der Pflicht des Prozessgerichts, den wirklichen Willen zu „erforschen" (§ 133 BGB), dahin eingeschränkt, dass die Erklärung in ihrem beurkundeten Wortlaut ein maßgebliches Gewicht behält und – selbst naheliegenden – Zweifeln am Erklärungsinhalt bereits dann nicht nachgegangen werden kann, wenn zur Behebung solcher Zweifel nicht offenkundige Umstände außerhalb der Eintragungsunterlagen zu berücksichtigen wären (BayObLG Rechtspfleger 1974, 222; OLG München NotBZ 2014, 263; Demharter, Grundbuchordnung, 29. Auflage, § 19 Rn.28). Die Erklärungen der Beteiligten müssen im Grundbucheintragungsverfahren urkundlich so nachgewiesen werden, dass sie in der beurkundeten Fassung eine sichere Grundlage für die angestrebte Verlautbarung der rechtlichen Wirkungen im Grundbuch darstellen (Senatsbeschluss vom 02.07.2014 – 15 W 51/14-).
15Eine dingliche Einigung lässt sich zunächst nicht aus Ziff. 1 b des Vergleichs ableiten. Darin heißt es zwar, dass der Beteiligte zu 3) den hier betroffenen Miteigentumsanteil im Wege der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft „erhält“. Diese Formulierung belegt indessen keine dingliche Einigung über eine Eigentumsübertragung, sondern hat im Zusammenhang der getroffenen Regelung ersichtlich lediglich schuldrechtlichen Charakter, nämlich die Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben als Ergebnis der Auseinandersetzungsvereinbarung. Bestätigt wird dieses Ergebnis durch die nachfolgend in den Ziffern 1 c bis 1 g getroffenen Regelungen zu den auf ein Notaranderkonto zu erbringenden Zahlungen und der Verteilung des so entstehenden Guthabens auf die Miterben.
16Die ergänzende Regelung in Ziff. 1 l des Vergleichs lässt weder allein noch im Zusammenhang mit der Regelung in Ziff 1 b den Schluss auf eine dingliche Einigung über einen Eigentumsübergang zu. Ziff. 1 l des Vergleichs dient zwar dem Zusammenhang nach erkennbar dazu, den grundbuchlichen Vollzug der schuldrechtlichen Auseinandersetzungsvereinbarung zu ermöglichen. Dem Wortlaut nach haben die Beteiligten zu 1) und 2) in Ziff. 1 l jedoch lediglich „der Löschung ihrer Eintragungen“ zugestimmt. Damit wird lediglich quasi ein Ausscheiden der Beteiligten zu 1) und 2) aus ihrer Stellung als (Mit-) Eigentümer in Erbengemeinschaft beschrieben, nicht jedoch eine rechtsändernde Übertragung des Miteigentumsanteils als Ganzes auf den Beteiligten zu 3) als nunmehrigen Alleinberechtigten (siehe oben), die durch die Eintragung im Grundbuch mit konstitutiver Wirkung abgeschlossen wird (§ 873 Abs. 1 BGB). Eine missglückte Formulierung allein steht zwar auch im Grundbuchverfahren einer Auslegung nicht entgegen. Für die Feststellung einer dinglichen Einigung muss aber aus der Urkunde der beiderseitige inhaltliche Übertragungswille im Hinblick auf einen Rechtsträgerwechsel erkennbar sein (vgl. MK/BGB-Kanzleiter, 6. Aufl., § 925, Rdnr. 21). Daran fehlt es hier:
17Die Regelung in Ziif. 1 l lässt bereits nicht erkennen, dass der Beteiligte zu 3) selbst – über die allgemeine Entgegennahme der „Zustimmung“ der Beteiligten zu 1) und 2) im Rahmen des Vergleichs hinausgehend – eine eigene inhaltliche Erklärung abgegeben hat, durch die er persönlich an der Übertragung des Miteigentumsanteils auf sich mitwirken wollte.
18Die Erklärung der Beteiligten zu 1) und 2) ist nicht ausreichend, weil sie inhaltlich nicht hinreichend erkennen lässt, dass eine Eigentumsübertragung vorgenommen werden soll. Dies aufgrund der vorgelegten Urkunde feststellen zu können, ist unverzichtbarer Bestandteil der Prüfung des Grundbuchamtes nach § 20 GBO. Die gewählte Formulierung deutet wie bereits ausgeführt eher auf ein vereinbartes Ausscheiden der Beteiligten zu 1) und 2) aus der Eigentümergemeinschaft hin mit der beabsichtigten Folge, dass der Beteiligte zu 3) als alleiniger Eigentümer zurückbleibt. Damit wäre die Formulierung „Löschung“ am ehesten in Einklang zu bringen, wäre dann also grundbuchverfahrensrechtlich als Vorgang der Grundbuchberichtigung zu verstehen. In diesem Zusammenhang muss berücksichtigt werden, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung ein Miterbe durch Vertrag mit den anderen Miterben aus der Erbengemeinschaft ausscheiden kann, indem er seine Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft aufgibt, so dass sein Erbteil den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes anwächst (BGHZ 138, 8; OLG München NotBZ 2014, 263). Die Formulierung des Vergleichs legt die Schlussfolgerung nahe, dass die Beteiligten möglicherweise eine solche Abschichtung als rechtliche Modalität ins Auge gefasst haben, um dem Beteiligten zu 3) den Erwerb des Alleineigentums zu ermöglichen. Dabei wird nicht übersehen, dass im Wege der Abschichtung ein Erbteil nur insgesamt und nicht etwa gegenständlich beschränkt auf eine Immobilie aufgegeben werden kann. Da die Beteiligten unter Ziff. 1 m des Vergleichs eine inhaltsgleiche Vereinbarung für das Grundstück in Blomberg geschlossen haben, das der Beteiligte zu 1) erhalten soll, wäre eine Abschichtung hier rechtlich nicht durchführbar.
19Gleichwohl bleibt danach unklar, welche inhaltliche Regelung die vergleichsschliessenden Beteiligten wirklich haben treffen wollen. Die unklare Formulierung steht materiell-rechtlich (§ 133 BGB) einer Auslegung nicht entgegen, die in einem Erkenntnisverfahren nach Aufklärung des Sachverhalts über die bei den Vergleichsverhandlungen von den Beteiligten geäußerten Vorstellungen über die Abwicklung ihrer Einigung durchaus auch zu dem Ergebnis führen kann, dass sie eine Einigung über eine dingliche Eigentumsübertragung haben treffen wollen. Die Beurteilungsgrundlage des Grundbuchamtes ist demgegenüber auf die ihm vorgelegte Urkunde beschränkt. Insbesondere ist im Grundbucheintragungsverfahren die Durchführung weiterer tatsächlicher Ermittlungen ausgeschlossen, die erst die Grundlage für eine Auslegung unter Verwertung außerhalb der Urkunde liegender tatsächlicher Umstände erbringen könnte. Die beschränkte Auslegung im Grundbucheintragungsverfahren schließt es deshalb im vorliegenden Fall aus, dass das Grundbuchamt Zweifel überwinden kann, die durch eine unter verantwortlicher Mitwirkung ihrer damaligen Prozessbevollmächtigten zustande gekommene unklare Formulierung des gerichtlichen Vergleichs hervorgerufen werden.
20Der Vollständigkeit halber weist der Senat darauf hin, dass eine Eintragung des Beteiligten zu 3) auch aufgrund nachgewiesener Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 GBO nicht in Betracht kommt. Denn dem Vergleich kann aus den bereits vorstehend genannten Gründen auch eine rechtlich wirksame Abschichtungsvereinbarung nicht entnommen werden.
21Die Festsetzung des Geschäftswerts für das Beschwerdeverfahren findet ihre Grundlage in §§ 46, 61 GNotKG. Den Wert des Gesamtgrundstücks haben die Beteiligten im Erbscheinserteilungsverfahren mit 65.000 € angegeben. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens war der den Beteiligten in Erbengemeinschaft zustehende hälftige Miteigentumsanteil (32.500 €).
22Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO sind nicht gegeben.

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Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.
(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan oder Restrukturierungsplan erklärt werden.
(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.
(1) Eine Eintragung soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Andere Voraussetzungen der Eintragung bedürfen, soweit sie nicht bei dem Grundbuchamt offenkundig sind, des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
(2) (weggefallen)
(3) Erklärungen oder Ersuchen einer Behörde, auf Grund deren eine Eintragung vorgenommen werden soll, sind zu unterschreiben und mit Siegel oder Stempel zu versehen. Anstelle der Siegelung kann maschinell ein Abdruck des Dienstsiegels eingedruckt oder aufgedruckt werden.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.
Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften.
(1) Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung nach § 19 nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. Dies gilt insbesondere für die Eintragung oder Löschung einer Verfügungsbeschränkung.
(2) Die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Eigentümers oder eines Erbbauberechtigten darf, sofern nicht der Fall des § 14 vorliegt oder die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, nur mit Zustimmung des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten erfolgen.
(1) Der Wert einer Sache wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert).
(2) Steht der Verkehrswert nicht fest, ist er zu bestimmen
- 1.
nach dem Inhalt des Geschäfts, - 2.
nach den Angaben der Beteiligten, - 3.
anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen oder Vergleichswerten aufgrund einer amtlichen Auskunft oder - 4.
anhand offenkundiger Tatsachen.
(3) Bei der Bestimmung des Verkehrswerts eines Grundstücks können auch herangezogen werden
- 1.
im Grundbuch eingetragene Belastungen, - 2.
aus den Grundakten ersichtliche Tatsachen oder Vergleichswerte oder - 3.
für Zwecke der Steuererhebung festgesetzte Werte.
(4) Eine Beweisaufnahme zur Feststellung des Verkehrswerts findet nicht statt.
(1) Im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich der Geschäftswert nach den Anträgen des Rechtsmittelführers. Endet das Verfahren, ohne dass solche Anträge eingereicht werden, oder werden bei einer Rechtsbeschwerde innerhalb der Frist für die Begründung Anträge nicht eingereicht, ist die Beschwer maßgebend.
(2) Der Wert ist durch den Geschäftswert des ersten Rechtszugs begrenzt. Dies gilt nicht, soweit der Gegenstand erweitert wird.
(3) Im Verfahren über den Antrag auf Zulassung der Sprungrechtsbeschwerde ist Gegenstandswert der für das Rechtsmittelverfahren maßgebende Wert.
(1) Gegen einen Beschluss des Beschwerdegerichts ist die Rechtsbeschwerde statthaft, wenn sie das Beschwerdegericht in dem Beschluss zugelassen hat.
(2) Die Rechtsbeschwerde ist zuzulassen, wenn
- 1.
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder - 2.
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordert.
(3) Auf das weitere Verfahren finden § 73 Absatz 2 Satz 2 dieses Gesetzes sowie die §§ 71 bis 74a des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit entsprechende Anwendung.