Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 06. Okt. 2015 - I-21 U 70/15
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 10.12.2014 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg - 10 O 493/13 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung (wegen der Kosten) gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in selber Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.
Die Revision wird nicht zugelassen.
1
Gründe:
2A)
3Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz im Zusammenhang mit der Vermittlung einer von ihnen erworbenen Eigentumswohnung. Dem liegt folgender Fall zu Grunde:
4Die Beklagte ist eine hundertprozentige Tochter der Sparkasse M….. Im geschäftlichen Verkehr tritt sie als „Der Immobilien-Makler ihrer Sparkasse“ auf.
5Die S-GmbH (nachfolgend: Verkäuferin) war Eigentümerin eines rund 5261 m² großen Grundstücks in M…, auf dem sich ursprünglich eine Malzfabrik befand. Über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewerbeO verfügte die Verkäuferin nicht. Sie ließ das auf dem Grundstück vorhandene Gebäude umbauen, zusätzlich einen weiteren Baukörper erstellen, so dass letztlich 13 Eigentumswohnungen und vier Büroeinheiten nebst Parkmöglichkeiten entstanden. Finanziert wurde das Projekt für die Verkäuferin von der Sparkasse G….. Die Beklagte erstellte zum Vertrieb der Wohnungs- und Büroeinheiten ein Exposee, in dem die Verkäuferin nicht erwähnt wurde. Entgegen den Angaben in diesem Exposee waren die dort erwähnte Wohnung Nr. 11 sowie das Büro Nr. 13 nicht bereits verkauft, sondern lediglich reserviert für den Geschäftsführer der Verkäuferin. Mit notariellem Vertrag vom 13.10.2008 erwarben die Kläger die Eigentumswohnung Nr. 12 für 565.000 EUR. Am 8.9.2010 stellte die Verkäuferin beim Amtsgericht Essen einen Eigenantrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen. Durch Beschluss des Amtsgerichts Essen vom 1.12.2010 wurde das Insolvenzverfahren eröffnet und Rechtsanwalt N…. zum Insolvenzverwalter bestellt. Die Kläger und andere Erwerber schlossen sich zu einer Interessengemeinschaft zusammen. Diese holte Privatgutachten zur Feststellung des Zustandes des Gebäudes nach Einzug ein. Danach sind für die Beseitigung vorhandener Mängel erhebliche Kosten aufzuwenden. Die Kläger, gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern und mit der Wohnungseigentümergemeinschaft schlossen mit der Sparkasse G… sowie mit dem Insolvenzverwalter am 19.6.2013 einen Vergleich, der unter anderem die Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die erforderlichen Fertigstellungskosten sowie die Eigentumsumschreibung und Lastenfreistellung in Bezug auf die Wohnungseinheiten betraf.
6Die Kläger haben unter Verweis auf vorgelegte Gutachten und unter Berücksichtigung des „Zwischenvergleichs“ mit der Sparkasse G…. einen Gesamtschadensbetrag i.H.v. 1.465.307,97 EUR behauptet, von dem auf die Kläger aufgrund ihres Miteigentumsanteils ein Betrag von 122.728,32 EUR entfalle.
7Sie haben gemeint, ihnen stehe in dieser Höhe ein entsprechender Schadensersatzanspruch in Anwendung des § 311 Abs. 3 BGB zu. Sie haben hierzu vorgetragen, die Beklagte habe ihr besonderes Vertrauen in Anspruch genommen; ein erhebliches Eigeninteresse der Beklagten beim Vertrieb ergebe sich durch das vorhandene Provisionsinteresse. Auch sei die Beklagte aufgrund eines mit ihnen – den Klägern – konkludent geschlossenen Beratungsvertrages schadensersatzpflichtig.
8Sie haben behauptet, der Mitarbeiter der Beklagten N…. habe ihnen gegenüber gesagt, Verkäuferin sei eine Bauträgerin, die nicht in der Lage gewesen sei, dieses interessante Projekt innerhalb der letzten zehn Jahre zu realisieren, aus diesem Grund hätten sich die Beklagte und die Sparkasse M… entschlossen, dieses Projekt zu realisieren. Auch sei ihnen versichert worden, die Bauträgerfinanzierung sei durch die Sparkasse G….. sichergestellt und Beklagte werde mit Unterstützung der Dekra für das Projektgelingen sorgen. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die Beklagte habe überprüfen müssen, ob bei der Verkäuferin eine Makler- und Bauträgererlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung vorgelegen habe. Die Kläger haben weiter behauptet, die Beklagte habe eine Handlungsvollmacht für die Verkäuferin besessen. Auch habe „die Beklagte explizit den Eindruck vermittelt“, dass sie selbst nebst der Sparkasse M.... das Projekt managen und realisieren würde.
9Eine Haftung der Beklagten ergebe sich auch daraus, dass das Exposee nicht richtig sei. Die Beklagte hätte die finanzielle Situation der Verkäuferin anhand im Bundesanzeiger veröffentlichter Daten überprüfen müssen. Die Beklagte sei jedenfalls bei Abschluss ihres – der Kläger – notariellen Vertrages hinsichtlich der finanziellen Situation der Verkäuferin bösgläubig gewesen; letztgenannte sei bereits 2007 finanziell überschuldet gewesen. Diese Umstände seien der Beklagten in einem Gespräch am 29.7.2010 mitgeteilt worden.
10Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 122.728,32 EUR netto nebst gesetzlichen Zinsen seit dem 11.12.2013 zu zahlen.
11Die Beklagte ist dem Klageansinnen entgegengetreten.
12Sie hat gemeint, von den Klägern seien keine Umstände dargetan worden, die für die Annahme eines Beratungsvertrages bzw. für die Anwendung von § 311 BGB ausreichten. Es sei nicht richtig, dass sich aus dem Exposee zwangsläufig der Eindruck ergebe, sie sei Eigentümerin des Objekts; in diesem Zusammenhang hat sie auf ein unstreitiges Bauplakat verwiesen. Auch hätten die Kläger nach den Angaben im notariellen Vertrag jeweils zwei Wochen vor Beurkundung den Entwurf erhalten, so dass sie spätestens dann hätten erkennen können, wer Vertragspartner werden solle. Die Beklagte behauptet, ihr Mitarbeiter N.... habe lediglich erklärt, dass nach Informationen der Stadtsparkasse G.... die Finanzierung des Projekts durch diese „stehe“; dabei handele es sich um die Weitergabe einer zutreffenden Information. Auch im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung habe sie keine Anhaltspunkte für eine drohende Insolvenz der Verkäuferin gehabt. Bei Gesprächen über etwaige Sonderwünsche habe sie stets betont, Rücksprache mit der Verkäuferin nehmen zu müssen. Die Beklagte hat weiter gemeint, dass Exposee sei bis auf die Verkaufsangabe betreffend die Einheiten Nrn. 11 und 13 richtig und selbst diese Falschangabe nicht kausal für den geltend gemachten Schaden. Die Beklagte hat darüber hinaus die Einrede der Verjährung erhoben.
13Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im wesentlichen folgende Erwägungen angestellt:
14Ein Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten, die für eine in Aussicht genommene Mangelbeseitigung nebst entsprechenden Gutachter- und Rechtsanwaltskosten entstehen würden, sei unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gegeben.
15Ein Anspruch auf Zahlung der Klageforderung aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 3 BGB komme nicht in Betracht. Erforderlich hierfür wäre, dass die Beklagte durch ihre Mitarbeiter in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch genommen habe und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hätte. Die Kläger hätten nicht dargelegt, dass die Beklagte durch ihr Auftreten eine über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgehende persönliche Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Vertrages übernommen hätte. In keiner der von den Klägern erwähnten Verhaltensweisen der Beklagten sei diese über ihre Tätigkeit als Maklerin der Verkäuferin hinausgegangen. Die Erstellung eines Exposee für die zu vermittelnden Wohnungen und Büroeinheiten stelle eine typische Maklertätigkeit dar. Es sei nicht ersichtlich, dass die Beklagte am Vertragsschluss der Kläger ein unmittelbares eigenes geschäftliches Interesse über das der Erlangung einer Provision gehabt habe. Die Annahme, zwischen den Parteien sei konkludent ein Beratungsvertrag zu Stande gekommen, aufgrund dessen die Beklagte besondere Pflichten getroffen hätten, komme nicht in Betracht. Vor diesem Hintergrund sei die Beklagte (in Ermangelung einer besonderen Vertrauensstellung oder eines Beratungsvertrages) nicht gehalten gewesen, hinsichtlich der Verkäuferin zu prüfen, ob eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO vorliege. Auch habe sie sich nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen Lage der Verkäuferin durch eine Anfrage bei Auskunfteien oder Einsicht in den Bundesanzeiger weitergehend informieren müssen.
16Im übrigen hätten die geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten nicht kausal zu dem geltend gemachten Schäden führen können. Die seitens der Kläger als Pflichtverletzung angesehenen Umstände verpflichteten nicht zum Ersatz des geltend gemachten Schadens. Soweit die Kläger anteilig Mangelbeseitigungskosten verlangten, fehle es an einer Kausalität, da die der Beklagten vorgehaltenen Pflichtverstöße allein dazu geführt hätten, dass die Beklagte den Vertrag mit der Verkäuferin nicht geschlossen hätte. Ohne Erfolg machten die Kläger einen Erfüllungsschaden geltend, statt eines ihnen allenfalls zustehenden Vertrauensschadens. Dass das erstellte Exposee den möglichen Verkäufer nicht benenne, mache es nicht fehlerhaft. Im übrigen sei eine etwaige Unterlassung nicht kausal für den geltend gemachten Schaden geworden, weil den Klägern jedenfalls bei Vertragsunterzeichnung ihr tatsächlicher Vertragspartner bekannt gewesen sei.
17Auch soweit das Exposee tatsächlich hinsichtlich der Einheiten 11 und 13 einen Fehler enthalte, sei dies für den geltend gemachten Schaden nicht ursächlich geworden. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger den Vertrag bei auch insoweit zutreffendem Prospekt nicht geschlossen hätten. Entgegen der Darstellung der Kläger in diesem Zusammenhang könne nicht festgestellt werden, dass gerade dieser Umstand zur Insolvenz der Verkäuferin geführt habe. Eine besondere Kenntnis der Beklagten im Hinblick auf die finanzielle Situation der Verkäuferin zum maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages hätten die Kläger nicht dargelegt.
18Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Verfahrens wird auf die Tatsachenfeststellungen in Tatbestand und Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
19Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihr erstinstanzliches Klagevorbringen in vollem Umfang weiterverfolgen sowie um einen Hilfsantrag erweitern.
20Die Beklagte habe nach Übernahme des Vermarktungsauftrages am 11.5.2008 wesentliche Aufgaben aus den Funktionen des Bauträgers übernommen. Die in diesem Zusammenhang erfolgte Einflussnahme auf die Baubeschreibung spreche gegen die Annahme, es liege eine reine Maklertätigkeit der Beklagten vor. Die Beteiligten hätten die Beklagte rechtlich und tatsächlich mit umfassenden Befugnissen ausgestattet, von denen die Beklagte auch umfassend Gebrauch gemacht habe.
21Der notarielle Kaufvertrag der Kläger mit der Verkäuferin am 13.10.2008 sei unter der Verhandlungsleitung der Beklagten geschlossen worden. Der Vertrag sei von der Beklagten konzipiert und vorgelegt worden.
22Das Landgericht habe den erstinstanzlichen Vortrag der Kläger, der Mitarbeiter der Beklagten, Herr W…. habe vereinbarungsgemäß allein verantwortlichen Einfluss auf die Preisgestaltung sämtliche Einheiten übernommen (Anl. K 18,) nicht berücksichtigt. Im übrigen ergebe sich aus einer E-Mail des Notars E… vom 19.3.2010, dass die Beklagte auch auf die konkrete Ausgestaltung von Veränderungen der Teilungserklärung und Änderungen in Bezug auf die Art der Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten Einfluss genommen habe. Die Kläger behaupten, die notwendigen Unterlagen (Prospekt, Kaufvertrag, Baubeschreibung etc.) habe allein die Beklagte erstellt und diese trage dementsprechend die volle Verantwortung für deren Inhalt. Der Beklagten sei bekannt gewesen, dass eine „Kaufzusage“ nicht mit einem Verkauf im engeren Sinne gleichzusetzen sei. Demgegenüber hätten die Käufer den Erklärungen der ihnen als zuverlässig dargestellten Beklagten nebst ihrer Muttergesellschaft vertraut. Insbesondere hätten sie darauf vertraut, dass ein definitiver Kaufvertragsabschluss und ein entsprechender Austausch der Hauptleistungspflichten (wie Kaufpreiszahlung) stattgefunden habe. Sie – die Beklagte - habe bei den Käufern einen rechtserheblichen Irrtum hervorgerufen. Es sei der Beklagten klar gewesen, dass zur vollständigen Finanzierung des Projektes die Erwerberpreise für die Einheiten 11 und 13 erforderlich gewesen seien. Die Kläger hätten konkret nachgefragt, wenn sie gewusst hätten, dass die Finanzierung ohne die Kaufpreis 11 und 13 erfolgen würde.
23Zu Unrecht habe das Landgericht es abgelehnt, dass zwischen den Parteien ein Auskunftsvertrag zustande gekommen sei. Ein entsprechender Auskunfts-/Berater-vertrag im Sinne des § 675 BGB sei durch schlüssiges Verhalten der Parteien geschlossen worden. Den Klägern hätten neben dem von der Beklagten übergebenen Prospekt und den von der Beklagten übermittelten mündlichen Informationen keine anderen Erkenntnismöglichkeiten zur Verfügung gestanden. Dementsprechend seien die übergebenen Unterlagen die maßgebliche Grundlage der Kaufentscheidung der Kläger gewesen. Die Beklagte habe über die erforderliche Sachkunde verfügt. Die den Klägern mit Kenntnis der Beklagten überlassenen Unterlagen seien geeignet gewesen, das Vertrauen in die Sachkunde und Zuverlässigkeit der Beklagten zu erzeugen. Die Beklagte sei ihrer gesetzlichen Verpflichtung, sämtliche Informationen, die ihr zur Verfügung gestanden hätten, wahrheitsgemäß und richtig wiederzugeben, nicht nachgekommen. Angesichts der offenkundigen Bedeutung der Kaufpreise für die Einheiten 11 und 13 hätte eine Nachforschung der Beklagten, zu der sie verpflichtet gewesen wäre, eine Krise in der Finanzierung offenbart. Die Beklagte habe unstreitig niemals eine Notwendigkeit gesehen, auf die fehlende Zulassung gemäß § 34 c GewerbeO der Verkäuferin oder der finanziellen Unfähigkeit des Herrn S…. als Privatmann zur Leistung des Kaufpreises in Mindesthöhe von 1 Million EUR für die von ihm zu erwerbenden Einheiten hinzuweisen. Ein Verschulden der Beklagten sei beim Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB indiziert. Die Beklagte sei zum Ersatz des eingetretenen Schadens in Form des Mängelbeseitigungsaufwandes und dazu verpflichtet, die Kläger so zu stellen, wie sie bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die beanstandeten Punkte und insbesondere über objektiv fehlende Kaufpreissumme gestanden hätten. Hierbei wäre im Rahmen der Feststellung des Kausalverlaufes davon auszugehen, dass die Kläger nach ordnungsgemäßer Aufklärung unter Beibehaltung der Kaufabsicht eine zusätzliche Besicherung der infolge der Aufklärung offenbar gewordenen Finanzierungslücke verlangt und durchgesetzt hätten. Der Schaden sei der Preis des Kaufobjekts, der bei Berücksichtigung der ordnungsgemäßen Aufklärung zu einem Vertragsschluss zu günstigeren Konditionen geführt hätte. Der Aufklärungspflichtige müsse beweisen, dass der Geschädigte den Vertrag trotz ordnungsgemäßer Aufklärung so geschlossen hätte, wie er ohne ordnungsgemäße Aufklärung zustande gekommen sei. Nur hilfsweise werde der Hilfsantrag gestellt in Hinblick auf ein Rückabwicklungsbegehren. In diesem Zusammenhang gelte die Vermutung für aufklärungsrichtiges Verhalten zu Gunsten der Kläger. Wäre den Klägern die richtige Auskunft erteilt worden, dass die Fertigstellung des Projektes mit den erheblichen Risiken behaftet war, hätten diese bereits vor Vertragsschluss eine vertragliche Modifizierung verhandelt und vereinbart, welche eine zusätzliche jedenfalls bankmäßige Besicherung der Finanzierungslücke dargestellt hätte.
24Nach alledem beantragen die Kläger,
25unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 123.728,32 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 1.12.2013 zu zahlen
26Die Beklagte bittet um Zurückweisung der Berufung. Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung und führt im Wesentlichen Folgendes an:
27Nicht richtig sei es, dass die Beklagte aufgrund eines vorangegangenen Versuches der Realisierung des Projekts „A… M…“ der Verkäuferin in der Vergangenheit Vorkenntnisse hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit der Verkäuferin und des Herrn S…. besessen habe, auf deren Grundlage sie im Rahmen der streitgegenständlichen Vermittlung des Projekts zu besonderen Nachforschungen verpflichtet gewesen wäre.
28Unwahr sei die Behauptung, dass die Beklagte aus eigener Initiative Änderungen der Teilungserklärung veranlasst habe. Sämtliche Änderungen der Teilungserklärung hätten konkreten Änderungswünschen der jeweiligen Käufer entsprochen sowie zur Herstellung eines angemessenen Interessenausgleichs zwischen den verschiedenen Eigentumsparteien gedient. Die Tätigkeit der Beklagten habe sich darauf beschränkt, im Auftrag der Verkäuferin einen Kompromiss mit beteiligten Erwerberparteien auszuloten.
29Die Beklagte habe entgegen der Darstellung der Klägerin nicht die „allein verantwortliche Preisgestaltungsmacht“ besessen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Schreiben K 18. Entgegen der Darstellung der Kläger sei die Beklagte erst von der Verkäuferin beauftragt worden, als die Baubeschreibung für das Projekt nahezu vollständig fertig gestellt gewesen sei. Zu den ihr übertragenen Aufgaben der Vermittlungs- und Maklertätigkeiten habe auch die Erstellung eines eigenen Verkaufsprospekt und darüber hinaus die Einschätzung gehört, ob die von der Verkäuferin erstellte Baubeschreibung und die Bauausführung den Anforderungen des Marktes entsprochen hätten. Die Erteilung von Hinweisen zur Steigerung der Marktgängigkeit der angebotenen Immobilien habe keineswegs zu einer Verlagerung der Federführung oder gar der Gesamtverantwortung auf den Vermittler geführt.
30Auf die Bauausführung habe die Beklagte keinen Einfluss geübt. In Hinblick auf die Vertragsverhandlungen habe die Beklagte zwischen den Parteien mit dem Ziel vermittelt, die Beurkundungsreife des Vertrages herzustellen. Sie – die Beklagte - habe keinen Gestaltungsspielraum insbesondere nicht zur Gewährung von Preisnachlässen gehabt. Es sei nicht richtig, dass die Beklagte selbst als Bauträgerin aufgetreten sei, um auf diese Weise die Beteiligung der S GmbH als Verkäuferin zu verschleiern. Die von den Klägern angeführte Änderung der Teilungserklärung im Jahre 2010 sei erfolgt, da die Eheleute Sc/Sc-B die Einrichtung eines Kosmetiksalons geplanten hätten, was nach der damaligen Teilungserklärung nicht zulässig gewesen sei.
31Zu Unrecht sei das Landgericht bei seinen Tatsachenfeststellungen davon ausgegangen, es sei unstreitig, dass die Verkäuferin nicht im Besitz einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO gewesen sei. Dies habe sie – die Beklagte – erstinstanzlich bestritten.
32Auch habe sie – entgegen der Darstellung im Urteil – bestritten, dass die Einheiten 11 und 13 nicht an Herrn S.... verkauft worden seien. Die Beklagte habe weder schriftlich noch mündlich weder direkt noch indirekt eine Aussage zum Vorliegen der Genehmigung nach § 34 c Gewerbeordnung bei der Verkäuferin getroffen. Nachdem die Beklagte auf ausdrückliche Nachfrage von der Sparkasse G.... die Auskunft erhalten hatte, dass die Finanzierung sichergestellt sei, habe sie zu diesem Themenkomplex keine weiteren Nachforschungen oder Berechnungen angestellt. Sie habe lediglich überprüft, dass im Grundbuch eine Grundschuld i.H.v. 4,3 Million EUR zzgl. 15 % Jahreszinsen zu Gunsten der Sparkasse G.... eingetragen gewesen sei. Der Beklagten sei nicht bekannt gewesen, über wieviel Eigenkapital die Verkäuferin verfügt habe und in welcher Höhe eine Fremdfinanzierung erforderlich gewesen sei. Deshalb habe sie auch keine Rückschlüsse darauf ziehen können, inwieweit die für die Einheiten 11 und 13 zu zahlenden Kaufpreise für die Fremdfinanzierung von Bedeutung gewesen sei. Der Beklagten seien Einzelheiten der Kostenkalkulation der Verkäuferin nicht bekannt gewesen.
33Zutreffend habe das Landgericht den Abschluss eines Auskunfts- oder Beratungsvertrages abgelehnt, da nach den getroffenen Feststellungen die Beklagte zu keiner Zeit über ihre Rolle als Maklerin hinaus tätig geworden sei. Ein stillschweigend abgeschlossener Auskunftsvertrag käme nur dann in Betracht, wenn die Gesamtumstände den Schluss zuließen, dass beide Seiten den Auskunftsinhalt zum Gegenstand vertraglicher Pflichten machten. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Insbesondere könne dies nicht im Hinblick auf die nach Darstellung der Kläger von dem Beklagten unzutreffend erteilte Informationen bezüglich des vermeintlich nicht erfolgten Verkaufes der Einheiten 11 und 13 und bezüglich des vermeintlichen Fehlens der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO gelten. Insoweit habe die Beklagte überhaupt keine Auskunft erteilt bzw. sie habe deutlich gemacht, dass es lediglich um die Wiedergabe einer von dritter Seite erteilten Auskunft gehandelt habe.
34Anders als von den Klägern dargestellt, hätten diese durchaus andere Erkenntnismöglichkeiten Hinblick auf die Verkäuferin und Herrn S..... Dies ergebe sich allein daraus, dass im Rahmen von mindestens drei persönlichen Besprechungen mit Herrn S.... und Herrn Engelskirchen die Kläger Gelegenheit gehabt hätten, Fragen an diese zu richten und zusätzliche Informationen auch über die GmbH einzuholen. Ein Schuldverhältnis nach § 311 Abs. 3 BGB scheitere daran, dass die Beklagte die Vertragsverhandlungen zwischen den Klägern und der Verkäuferin nicht erheblich beeinflusst habe, und darüber hinaus auch kein über das Provisionsinteresse hinausgehendes wirtschaftliches Interesse an dem Verkauf der Einheit 12 an die Kläger gehabt habe. Abseits dessen hätten die Kläger nicht dargelegt, dass die Beklagte den von ihnen abgeschlossenen Vertrag oder die vorangegangenem Vertragsverhandlungen erheblich beeinflusst hätten.
35Die Bezeichnung der Einheiten 11 und 13 als „verkauft“ in dem Verkaufsprospekt stelle keine Pflichtverletzung der Beklagten dar. Eine Aussage der Beklagten über etwaige Vermittlungserfolge oder über Einzelheiten der Projektfinanzierung sei hierdurch nicht getroffen worden. Zweck der in dem Verkaufsprospekt enthaltenen Übersicht sei allein gewesen, potentiellen Kaufinteressenten einen Überblick darüber zu geben, welche Einheiten der „a… M…“ noch zum Verkauf stünden. Auch sei in der maßgeblichen Übersicht, die in den Verkaufsprospekt enthalten gewesen sei, für die Einheiten 11 und 13 überhaupt kein Kaufpreis angegeben worden. Deshalb hätten die Kläger auch nicht die Vorstellung haben können, dass die betreffenden Kaufpreiseingänge für die erfolgreiche Durchführung des Gesamtprojekts zwingend erforderlich gewesen sei, zumal die Beklagte keinerlei Aussage über den Anteil der Fremdfinanzierung und die Höhe der eigenen Mittel der Verkäuferin getroffen habe. Zu Recht habe das Landgericht die Beklagte nicht verpflichtet gesehen, das Vorliegen einer Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO auf Seiten der S & M-GmbH zu überprüfen oder weiter gehende Auskünfte über die wirtschaftliche Lage der Verkäuferin einzuholen. Der Verkaufsprospekt enthalte zu diesen beiden Punkten keinerlei Aussage. Deshalb sei die Beklagte auch nicht verpflichtet gewesen, wegen der Sicherstellung der Finanzierung Rücksprache mit der Stadtsparkasse G.... zu halten. Nachdem die Stadtsparkasse G.... der Beklagten die Auskunft erteilt gehabt habe, habe die Beklagte keinerlei Anlass gehabt, weitere Nachforschungen anzustellen.
36Ein Vorsatz der Beklagten könne nicht festgestellt werden, da ihr die von den Klägern angeführten Umstände (nämlich das Fehlen der Gewerbeerlaubnis und das Fehlen eines Kaufvertrages zwischen der Verkäuferin und Herrn S....) nicht bekannt gewesen seien; die Beklagte habe bei Abschluss des Kaufvertrages der Kläger am 13.10.2008 keinerlei Kenntnis von finanziellen Schwierigkeiten der Verkäuferin oder einer fehlenden Sicherstellung der Finanzierung durch die Sparkasse G.... gehabt.
37Der Vortrag der Kläger, sie hätten auch im Falle einer ordnungsgemäßen Aufklärung an ihrer Kaufabsicht festgehalten und lediglich zusätzliche Sicherheit verlangt, sei verspätet und darüber hinaus unbeachtlich, da dies gegenüber den anderen Beteiligten nicht hätte durchgesetzt werden können. Eine Vermutung, der Vertragspartner hätte sich auf einen Vertragsschluss zu günstigeren Konditionen eingelassen, bestehe nicht. Soweit die Kläger behaupten, sie hätten nach ordnungsgemäßer Aufklärung unter Beibehaltung der Kaufabsicht eine zusätzliche Besicherung der infolge der Aufklärung offenbar gewordenen Finanzierungslücke verlangt und durchgesetzt, werde dies bestritten; es sei auszuschließen, dass es den Klägern gelungen wäre, die Beklagte oder die Sparkasse M.... vertraglich zu verpflichten, die Kläger von dem Risiko einer entstehenden Finanzierungslücke bis zu mangelfreien Herstellung des Werkes herzustellen.
38Eine Gewähr für die Fertigstellung des Projekts im Rahmen der prospektiven Kosten habe die Beklagte nicht übernommen. Erforderlich wäre in jedem Fall, dass die Beklagte gegenüber den Klägern ihre Bereitschaft zu erkennen gegeben hätte, verschuldensunabhängig für die Folgen einer nicht rechtzeitigen oder mit zusätzlichen Kosten verbundenen Fertigstellung einzustehen. Diesbezügliche Umstände habe die Kläger nicht vorgetragen.
39Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Berufungsverfahren wird auf den Inhalt der in diesem Recht zu gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
40B)
41Die Berufung der Kläger gegen das klageabweisende Urteil, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageansinnen im vollen Umfang weiterverfolgen, ist zwar zulässig, insbesondere form-und fristgerecht eingelegt worden, in der Sache jedoch unbegründet (§ 513 Satz 1 ZPO). Letzteres folgt daraus, dass die Kläger weder einen Rechtsfehler des angefochtenen Urteils im Sinne des § 546 ZPO dargelegt haben, der sich zu ihren Ungunsten ausgewirkt hat, noch die vom Senat seiner Entscheidung gemäß § 529 Abs. 1 ZPO zu berücksichtigenden Tatsachen eine vom Landgericht abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtslage zu Gunsten der Kläger rechtfertigen.
42In der Sache hat das Landgericht ohne Rechtsfehler einen Zahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe unter umfassender Prüfung der insoweit in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen verneint. Das Berufungsvorbringen zeigt keine durchgreifenden Anhaltspunkte für eine diesbezügliche unzulängliche Tatsachenfeststellung durch das Landgericht oder für unzutreffende rechtliche Ansätze Landgerichts, die zu einer fehlerhaften Klageabweisung geführt hätten.
43Eine schadensersatzbegründende Verletzung von (quasi-) vertraglichen Pflichten der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Dritthaftung wegen der Inanspruchnahme von besonderem persönlichem Vertrauen gemäß § 311 Abs. 3 BGB oder des konkludenten Abschlusses eines Auskunfts- oder Beratungsvertrages kann auf der Grundlage der landgerichtlichen Feststellungen einschließlich des sonstigen Parteivorbringens nicht angenommen werden.
44I)Eine Haftung der Beklagten aus § 311 Abs. 3 BGB bzw. aus culpa in contrahendo in Verbindung mit den gewohnheitsrechtlich anerkannten Fallgruppen einer ausnahmsweise eingreifenden Eigenhaftung eines Vertreters bzw. eines Verhandlungsgehilfen kann nicht positiv festgestellt werden.
45Eine solche (quasi-) vertragliche Haftung greift nur ausnahmsweise ein, da grundsätzlich allein die Partner eines angebahnten Vertrages nach vertraglichen Grundsätzen wegen Verletzung von (vor-) vertraglichen Hinweis-, Beratungs-, Aufklärungs- und sonstigen Schutzpflichten in Anspruch genommen werden können und Vertreter bzw. Dritte für einen Vertragspartner als Verhandlungsgehilfe oder Vermittler tätige Personen regelmäßig lediglich unter deliktischen Gesichtspunkten haften (vgl. BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992,605 unter I 4a; OLG Hamm, Urteil vom 1.3.2012 – I-24 U 68/11 – BeckRS 2012, 10503; Kindl in Erman BGB, Kommentar, Stand 2015, § 311, Rn. 89). Die insoweit von der Rechtsprechung entwickelten Fallkonstellationen einer (vor-) vertraglichen Dritteigenhaftung haben sich in § 311 Abs. 3 BGB niedergeschlagen; hiernach kommt die Eigenhaftung dann in Betracht, wenn entweder
46• der Vertreter/Verhandlungsgehilfe am Vertragsschluss ein unmittelbares eigenes wirtschaftliches Interesse hat oder
47• wenn er besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat und hierdurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hat (vgl. BGH Urteil vom 13.12.2006, KZR 12/04, NJW-RR 2006, 993, 994).
481.Die Eigenhaftung Dritter wegen eines eigenen wirtschaftlichen Interesses am Zu-Stande-Kommen des Geschäfts setzt voraus, dass dieser bei den Vertragsverhandlungen im Grunde in eigener Sache tätig wird, weil er etwa von vornherein die Absicht hatte, die Gegenleistung des anderen Teils nicht ordnungsgemäß an den Dritten weiterzuleiten, sondern für eigene Zwecke verwenden will (vgl. OLG Hamm, a.a.O.). Der Dritte muss bei wertender Betrachtung der Umstände, die zum Vertragsschluss geführt haben, und der diesbezüglichen Beiträge des in Anspruch genommenen Dritten quasi als wirtschaftlicher Herr des Geschäfts oder als eigentlich wirtschaftlicher Interessenträger angesehen werden können (BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605 unter I 3.; OLG Hamm, a.a.O.; Gehrlein/Sutschet, Beck‘scher online Kommentar, BGB, Stand August 2015, Rz. 118 zu § 311). In diesem Zusammenhang ist es anerkannt, dass ein bloß mittelbares wirtschaftliches Interesse an dem Geschäft, z.B. in Form von Provisionen oder Gewinnen der vertretenen Gesellschaft ein solches für diese Fallgruppe relevantes wirtschaftliches Eigeninteresse regelmäßig nicht begründen kann (vgl. BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605 unter I 3; Urteil vom 17.6.1991, II ZR 171/90, NJW-RR 1991, 1241, 1242; Urteil vom 13.12.2005, KZR 12/04, NJW-RR 2006, 993, 994 Rz. 16; Gehrlein/Sutschet, Beck‘scher online Kommentar, BGB, Stand August 2015, Rz. 118 zu § 311).
49Nach diesen Prämissen sind die für diese Fallgruppe der Eigenhaftung des Vertreters bzw. Verhandlungsgehilfen oder Vermittlers bestehenden Voraussetzungen im Streitfall nicht als erfüllt anzusehen. Ein besonderes unmittelbares wirtschaftliches Eigeninteresse der Beklagten im Sinne dieser Rechtsprechung an dem Zu-Stande-Kommen von Erwerberverträgen über das Interesse, bei Vermittlung von entsprechenden Verträgen eine ihr aufgrund des mit der S-GmbH geschlossenen Vermarktungsauftrages vom 16.5.2008 (Anlage K 17 in Verbindung mit der ergänzenden Vereinbarung vom 30.5.2008 - Anlage K 19) zustehende Verkäufercourtage zu erhalten, haben die Kläger weder erstinstanzlich noch im Berufungsverfahren dargetan.
50Auch das Vorbringen der Kläger, die Beklagte habe das alleinige Vertriebsrecht aufgrund des Vermarktungsauftrages erhalten, mit Ausnahme der beiden Einheiten Büro Nr. 1 sowie Wohnung 11, führt nicht zu einem schlüssigen Vorbringen eines relevanten Eigeninteresses. Ein alleiniges Vertriebsrecht, das im Verhältnis zwischen Vermarkter/Makler und dem eigentlichen Bautreiber bzw. Projektbetreiber nach Erfahrung des Senats eine gängige Praxis darstellt, sichert oder stärkt lediglich das Provisionsinteresse des Vermarkters bzw. Maklers an dem Zustandekommen von entsprechenden Erwerberverträgen, begründet jedoch kein zusätzliches Eigeninteresse.
51Dasselbe gilt für den bereits vom Landgericht behandelten Vortrag der Kläger, der Mitarbeiter der Beklagten, Herr N… habe gegenüber den Klägern erklärt, die Verkäuferin sei eine Bauträgerin, die nicht in der Lage gewesen sei, dieses interessante Projekt innerhalb der letzten Jahre zu realisieren, und aus diesem Grunde hätten sich die Beklagte und die Sparkasse M.... entschlossen, dieses Projekt zu realisieren und zwar mithilfe der Sinn einer Finanzierung durch die Sparkasse G..... Das Landgericht hat in seiner angefochtenen Entscheidung offen gelassen, ob eine solche Erklärung durch einen Mitarbeiter der Beklagten abgegeben worden sei und dies mit zutreffender Begründung deshalb, weil auch einer solchen Erklärung nicht entnommen werden konnte, dass die ersichtliche Arbeitsteilung zwischen der Beklagten als Maklerin, die zuständig für den Vertrieb ist und der Verkäuferin als Bauträgerin, aufgehoben werden sollte. Ein maßgebliches Eigeninteresse in dem Sinne, dass die Realisierung des ganzen Projektes „A… M…“ und des Verkaufes der dort entstehenden Wohnungs- und Büroeinheiten wirtschaftlich als unmittelbar eigene Sache der Beklagten anzusehen war, ihr auch unmittelbar Erlöse zufließen würden, ist nicht erkennbar. Auch wenn das mit der Vermarktung und der Vermittlung von entsprechenden Erwerbsverträgen betraute Unternehmen gegenüber potentiellen Kaufinteressenten die eigene Kompetenz im Bereich der erfolgreichen Vermarktung von Immobilienobjekten herausstellt, kann hieraus ein Rückschluss auf ein relevantes wirtschaftliches Eigeninteresse und auf eine so enge Beziehung zum eigentlichen Vertragsgegenstand, die eine Eigenhaftung des Vermittlers nach § 311 Abs. 3 BGB begründen könnten, nicht gezogen werden.
52Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang auch das Vorbringen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Rahmen der Erörterung der Sache innerhalb der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, für die die Verkäuferin finanzierende Stadtsparkasse G.... sei angesichts der sich aus ihren Bilanzen erkennbaren finanziellen Schieflage der Verkäuferin klar gewesen, dass die Verkäuferin das Projekt nicht erfolgversprechend realisieren könnte; da sie – die Stadtsparkasse G.... – jedoch als das die Bauträgerin finanzierendes Institut nicht die Vermarktung hätte übernehmen können, sei die Stadtsparkasse M.... Ruhr und damit deren 100%ige Tochter, die Beklagte, einbezogen worden, wobei deren Interesse auch darin gelegen habe, für Erwerber als finanzierendes Geldinstitut aktiv zu sein und entsprechende Gewinne zu machen. Ziel der Aktivitäten der Beklagten sei damit auch gewesen, das finanzielle Engagement der Stadtsparkasse G.... durch Vorantreiben des Projekts „A.. M….“ zu „retten“. Das diesbezügliche Vorbringen der Kläger bleibt pauschal und unbestimmt und ist – da nicht einlassungsfähig - unbeachtlich. Für die Annahme einer bewussten und zielgerichteten Arbeitsteilung zwischen der Stadtsparkasse G...., der Stadtsparkasse M.... und der Beklagten mit dem Ziel, durch eine erfolgreiche Vermarktung und Realisierung des Projekts „A… M…“ die Kreditverbindlichkeiten der Verkäuferin gegenüber der Stadtsparkasse G.... zu sichern bzw. deren Ausfall zu verhindern, fehlt es an jeglichem belastbaren Tatsachenvortrag der Kläger. Die Kläger haben nicht konkret vorgetragen, wann welche Absprachen zwischen den Sparkassen G.... und M.... unter Einbeziehung der Beklagten mit welchem Inhalt getroffen worden sind, die in der Gesamtbetrachtung die Annahme eines relevanten wirtschaftlichen Eigeninteresse der Beklagten rechtfertigen könnten. Ohne rechtsgeschäftliche Absprachen zwischen den beteiligten Sparkassen kann eine Gleichstellung der wirtschaftlichen Interessen der mit Kreditengagement involvierten Stadtsparkasse G.... mit denen der von dieser rechtlich unabhängigen und im Grundsatz auf dem Finanzmarkt mit dieser konkurrierenden Stadtsparkasse M.... nicht erfolgen. Dies gilt in noch stärkeren Maße im Hinblick auf die Beklagte, die zwar eine 100%ige Tochter der Stadtsparkasse M.... ist, dennoch als rechtlich unabhängiges Rechtssubjekt zu behandeln ist.
532.
54Neben der Fallgruppe des besonderen wirtschaftlichen Interesses am Zu-Stande-Kommen des Kaufvertrages kommt eine Eigenhaftung des Vermittlers/Verhand-lungsgehilfen oder Vertreters bei der Inanspruchnahme von besonderem persönlichem Vertrauen in Betracht. Voraussetzung hierfür ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, die den Ausnahmecharakter der Eigenhaftung des Dritten immer wieder betont (vgl. nur BGH, Urteil vom 29.1.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605 unter I 4a), dass der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst hat. Die Gewährung des normalen Verhandlungsvertrauens reicht in diesem Zusammenhang ebenso wenig aus wie der von dem Dritten vorgenommene Hinweis auf seine besondere Sachkunde (vgl. Kindl in Erman, BGB, Kommentar, 2015, § 311 Rz. 90 m. w.N.). Vielmehr ist zu verlangen, dass der Dritte das ihm gewährte Vertrauen in Anspruch nimmt, indem er es nutzt, um erheblichen Einfluss auf den Vertrag oder die Verhandlungen auszuüben. Dies wiederum ist nur dann der Fall, wenn der Dritte eine zusätzliche, gerade von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts oder für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Erklärungen, die für den Willensentschluss des anderen bedeutsam gewesen sind, geboten oder wenn er dem anderen Teil in zurechenbarer Weise den Eindruck vermittelt hat, er werde persönlich mit seiner Sachkunde die ordnungsgemäße Abwicklung des Geschäfts selbst dann gewährleisten, wenn der andere Teil dem Geschäftsherrn nicht oder nur wenig vertraut oder sein Verhandlungsvertrauen sich als nicht gerechtfertigt erweist (vgl. BGH Urteil vom 29.01.1992, VIII ZR 80/91, NJW-RR 1992, 605).
55Das Landgericht hat die insoweit richtig erkannten Voraussetzungen für das Eingreifen des Haftungstatbestandes der Inanspruchnahme besonderen Vertrauens als von den Klägern nicht hinreichend dargelegt erachtet. So hat es darauf abgestellt, dass die von den Klägern erwähnten Verhaltensweisen der Beklagten letztlich deren Tätigkeit als Maklerin zuzurechnen sei. Soweit die Beklagte im Hinblick auf die von ihr aufgrund des Vermarktungsauftrages zu vermittelnden Wohnungseinheiten und Büroeinheiten ein Exposee erstellt hat, so entspricht dies ihrer ureigensten Aufgabe als Verkaufsmaklerin, indem sie das zu vermarktende Objekt werbemäßig darstellt und auf dem Markt anpreist, um Käufer für ihren Kunden, der Verkäuferin also der S & M GmbH zu gewinnen.
56Auch das Vorbringen der Kläger in der Berufungsinstanz enthält keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte für die Annahme, dass die Beklagte für sich ein besonderes, über ihre Position als Maklerin bzw. Vermittlerin hinausgehendes Vertrauen in Anspruch genommen hat, sie also gegenüber den Klägern persönlich die Gewähr übernehmen wollten für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts.
57Unbehelflich ist in diesem Zusammenhang das Vorbringen der Kläger, durch den Vermarktungsauftrag sei auf die Beklagte in der Person ihres Mitarbeiters W… das allein verantwortliche Preisgestaltungsrecht übergegangen. Die Beklagte ist in der Berufungserwiderung der klägerischen Darstellung mit dem Vorbringen entgegengetreten, sie sei nicht zu einer Entscheidung über die Kaufpreise berechtigt gewesen, vielmehr habe sie gegenüber den Klägern deutlich gemacht, dass die in dem Verkaufsprospekt ausgewiesenen Kaufpreise Festpreise seien und Verhandlungen über den Kaufpreis nicht geführt werden könnten. Dass die Kläger nicht die Verkäuferin, sondern die Beklagte letztlich als Entscheidungsträger auch im Hinblick auf die preisliche Gestaltung des abzuschließenden Vertrages oder im Hinblick auf Sonderwünsche angesehen haben, kann der Darstellung der Kläger nicht entnommen werden. Konkreter Sachvortrag, der einlassungsfähig und unter tauglichen Beweis gestellt worden ist, dahingehend, dass die Kläger aufgrund von Erklärungen oder Handlungen der Beklagten diese als quasi zukünftigen Mitvertragspartner berechtigterweise ansehen konnten, vermag der Senat nicht zu erkennen.
58Soweit die Kläger auf den Vermarktungsauftrag zwischen der Verkäuferin und der Beklagten bzw. das Schreiben vom 20.5.2008 verweisen, kann hieraus eine entsprechende Rollenverteilung bzw. Entscheidungskompetenz der Beklagten in Hinblick auf für die zukünftigen Erwerberverträge maßgeblichen Bestandteile (namentlich Kaufpreis und Sonderwünsche) nicht abgeleitet werden. Unabhängig hiervon handelt es sich um ein internes Dokument aus dem Verhältnis zwischen der Beklagten und der Verkäuferin. Inwieweit die Kläger hiervon bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Notarvertrages Kenntnis hatten, ist nicht ersichtlich und kann dem klägerischen Vorbringen nicht entnommen werden.
59In diesem Zusammenhang ist darauf abzustellen, dass es maßgeblich auf ein entsprechendes Vertrauen des Vertragspartners zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages mit dem Geschäftspartner ankommt. Irgendwelche Erkenntnisse oder Vorstellungen, die der Vertragspartner erst nach Vertragsschluss über den Vermittler oder Verhandlungsgehilfen gewonnen hat, können sich nicht auf den Willensentschluss der Kläger ausgewirkt haben.
60Eine nach außen hin sichtbar gewordene Überschreitung ihres eigentlichen Tätigkeitsfeldes als Vermittlerin bzw. Maklerin kann auch nicht darin gesehen werden, dass die Beklagte wesentlichen Einfluss auf die Baubeschreibung genommen hat. Ungeachtet des Umstandes, dass das in diesem Zusammenhang von den Klägern angeführte Schreiben K 16 der Beklagten an den als Bauleiter fungierenden Architekten Engelskirchen vom 28.02.2008 als ihrer Position als Vermarkterin geschuldete Empfehlungen und Hinweise zur Steigerung der Marktgängigkeit der projektierten Immobilie verstanden werden kann und nicht den Rückschluss auf eine Entscheidungskompetenz der Beklagten hinsichtlich Ausgestaltung und Inhalt der Baubeschreibung erlaubt, ist auch hier zu berücksichtigen, dass es sich um ein internes Papier handelt. Die Kläger legen auch hier nicht dar, dass ihnen im Zeitraum der Vertragsanbahnung durch die Beklagte dieses Schreiben zugänglich gemacht worden ist und sie hieraus oder gegebenenfalls im Zusammenwirken mit weiteren Erklärungen der Beklagten die Vorstellung haben begründen können, Entscheidungsträger hinsichtlich der Ausgestaltung der Baubeschreibung sei nicht die Verkäuferin, sondern die Beklagte.
61Ähnliches gilt auch für die von den Klägern auf Seite 12 der Berufungsbegründung vom 12.3.2015 angeführte E-Mail des Notars E… vom 19.3.2010, mit der die Kläger ihr Vorbringen zu belegen versuchen, die Beklagte habe nicht nur auf die grundsätzliche Gestaltung des Bauprojekts Einfluss genommen, sondern ebenfalls auf die konkrete Ausgestaltung von Veränderungen der Teilungserklärung und Änderungen in Bezug auf die Art der Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten. Zum Hintergrund dieser E-Mail hat die Beklagte in der Berufungserwiderung vorgetragen, sie habe im Auftrage der Verkäuferin nach einer Lösung der widerstreitenden Interessen zwischen den potenziellen Erwerbern einer Einheit, die dort die Errichtung eines Kosmetiksalons planten, und den sonstigen (zukünftigen) Wohnungseigentümern gesucht. Auch im Hinblick auf diese Korrespondenz ist nicht ersichtlich, wie diese auf zwischen den Klägern und der Verkäuferin geführten Verhandlungen und den Verkaufsabschluss vom 13.10.2008 Einfluss geübt haben können bzw. durch sie ein besonderes Vertrauen in eine bestimmte Sachkunde bzw. in die Leistung von Gewähr für die Realisierung des Projekts bei dem Klägern hervorgerufen haben könnten.
62Dass die Kläger mit Blick auf den von der Beklagten konzipierten und erstellten Prospekt/Exposee diese auch gleichzeitig als Bauträgerin angesehen haben und ein entsprechendes Vertrauen bis zum Vertragsschluss hierin bestanden hat, kann ausgeschlossen werden, da unstreitig die Kläger spätestens zwei Wochen vor dem Vertragsschluss am 13.10.2008 einen Kaufvertragsentwurf erhalten haben, in dem erkennbar als Vertragspartner und Veräußerin der von ihnen zu erwerbenden Wohnungseinheit die S-GmbH, vertreten durch den Herrn S.... angegeben wird.
63Darüber hinaus sind die Kläger dem Vorbringen der Beklagten, sie habe bereits am 4.7.2008 die aktuelle Fassung der Teilungserklärung den Klägern übersandt, aus dem sich die Eigentümerstellung der S-GmbH ergebe, nicht entgegengetreten. Ebenso haben die Kläger nicht substantiiert auf das Vorbringen der Beklagten entgegnet, der Geschäftsführer und Alleingesellschafter der Verkäuferin, Herr S.... sei auf der Baustelle präsent gewesen und als Entscheidungsträger aufgetreten. Ebenso wenig haben die Kläger in erheblicher Weise auf die substantiierte Darstellung der Beklagten erwidert, wonach ein Besichtigungstermin in der von den Klägern letztlich erworbenen Wohnung stattgefunden hatte, an dem neben den Klägern die Herren S...., E… und R… teilgenommen hätten, um vor Ort Änderungswünsche der Kläger zu besprechen. Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 13.8.2015 anführen, dort Seite 13, sie würden bestreiten, dass es Gespräche auf der Baustelle gegeben habe, an denen die von der Beklagten genannten Personen teilgenommen hätten, vielmehr hätten Gespräche in Bezug auf den Vertragsabschluss ausschließlich in dem Büroräumlichkeiten der Beklagten stattgefunden, fehlt es an entsprechenden tauglichen Beweisantritten der Kläger, die sich insoweit lediglich auf die Vernehmung der Kläger als Partei berufen haben, wobei jedoch für eine solche Parteivernehmung die gesetzlichen Vorschriften nicht gegeben sind. Im übrigen hat die Beklagte auf in ihren Geschäftsräumlichkeiten stattgefundene Gespräche vom 18. Juli, 20. August und 2.10.2008 unter Teilnahme des Herrn S.... als Vertreter der Verkäuferin verwiesen, bei dem Herr S.... als alleiniger Entscheidungsträger im Hinblick auf von den Klägern vorgebrachte Änderungswünsche sowie im Hinblick auf von den Beteiligten erörterte fragliche Einzelheiten zur Abnahme sowie zur letzten Ratenzahlung der Kläger aufgetreten sei. Dieser Sachdarstellung der Beklagten insbesondere über die Eigendarstellung des Herr S.... als allein entscheidungsbefugte Person auf Seiten der Verkäuferin sind die Kläger auch in ihrem Erwiderungsschriftsatz vom 13.8.2015 nicht entgegengetreten.
64Letztlich bleibt das Vorbringen der Kläger, die Beteiligten (gemeint ist die Verkäuferin S-GmbH, der bauausführende Architekt Engelskirchen sowie die Beklagte) hätten die Beklagte mit der umfassenden Befugnissen aus dem Entscheidungsbereich des Bauträgers ausgestattet, von denen diese auch umfassend Gebrauch gemacht habe, zum einen zu unbestimmt, zum anderen insoweit rechtlich unerheblich, als nicht ersichtlich wird, dass die Kläger die entsprechende Übernahme von Bauträgerfunktionen durch die Beklagte zur Kenntnis genommen haben und dies von ihnen zum Anlass für ein entsprechendes besonderes Vertrauen in die Position der Beklagten und in eine in Aussicht gestellte Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts genommen hätten.
65II)
66Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht auch einen haftungsauslösenden Pflichtenverstoß der Beklagten aus einem konkludent/stillschweigend abgeschlossenen Auskunft- oder Beratungsvertrages abgelehnt. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Annahme eines solchen Vertrages sind nicht gegeben. Selbst wenn man der Beklagten die Verpflichtung auferlegen wollte, dass sie im Rahmen ihrer vermittelnden Tätigkeit für die Verkäuferin keine fehlerhaften Angaben gegenüber den potenziellen Erwerbern machen darf, würde hieraus keine Haftung der Beklagten erwachsen, da für einen Pflichtenverstoß im konkreten Falle eine Erkundigungs- bzw. Nachforschungspflicht der Beklagten erforderlich wäre, die indessen die Beklagte nicht traf.
671.Nach der Rechtsprechung des BGH kann der stillschweigende Abschluss eines Auskunftsvertrages zwischen Geber und Empfänger der Auskunft und damit eine vertragliche Haftung des Auskunftsgeber für die Richtigkeit seiner Auskunft dann angenommen werden, wenn diese für den Empfänger erkennbar von erheblicher Bedeutung ist und er sie zur Grundlage wesentlicher Entschlüsse machen will. Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen der Auskunftgeber für die Erteilung der Auskunft besonders sachkundig ist oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse verfolgt (vgl. BGH Urteil vom 13.12.2005, KZR 12/14, NJW-RR 2006, 993, 994 RZ 12 mit weiteren Nachweisen). Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang jedoch, dass die Sachkunde des Auskunftsgebers und die Bedeutung der Auskunft für den Empfänger für sich genommen nicht für die Annahme eines stillschweigend abgeschlossenen Auskunftsvertrages ausreichend sind, sondern allenfalls Indizien hierfür darstellen können. Maßgeblich sind die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und des Verkehrsbedürfnisses und die Frage, inwieweit diese den Rückschluss zulassen, dass beide Teile nach dem objektiven Inhalt ihrer Erklärungen die Auskunft zum Gegenstand vertraglicher Rechte und Pflichten gemacht haben. Die Rechtsprechung des BGH führt in diesem Zusammenhang als weitere Kriterien außer der Sachkunde des Auskunftsgebers und der Bedeutung seiner Auskunft für den Empfänger insbesondere die Umstände mit an, die für einen Verpflichtungswillen des Auskunftsgebers sprechen können, wie z.B. dessen eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Geschäftsabschluss, ein persönliches Engagement in Form von Zusicherungen nach Art einer Garantieübernahme, das Versprechen eigener Nachprüfung der Angaben des Geschäftspartners des Auskunftsempfängers, die Hinzuziehung des Auskunftsgebers zu Vertragsverhandlungen auf Verlangen des Auskunftsempfängers, die Einbeziehung in solche Verhandlungen als unabhängige neutrale Person oder eine bereits anderweitig bestehende Vertragsbeziehung zwischen Auskunft-geber und Auskunftsempfänger (vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2005, a.a.O.).
68Im Kontext mit der Tätigkeit von Anlagevermittlern aber auch von Maklern hat der BGH den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet, ebenso wie den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrages in der Pflicht gesehen, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.
692.Nach Maßgabe dieser Grundsätze kommt eine Haftung der Beklagten aus einem stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrag nicht in Betracht, insbesondere kann eine solche nicht aus dem Fehlen einer Gewerbeerlaubnis der Verkäuferin nach § 34 c Gewerbeordnung oder aus einer Unrichtigkeit des Exposees im Bezug auf die Darstellung der Einheiten 11 und 13 als bereits verkauft hergeleitet werden.
70a)Vorab ist darauf hinzuweisen, dass der Senat seinen Überlegungen zu Grunde zu legen hat, dass die Verkäuferin nicht über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewerbeO verfügte und entgegen den Angaben im Exposee die dort erwähnte Wohnung Nr. 11 sowie das Büro Nr. 13 nicht bereits an den Geschäftsführer der Verkäuferin verkauft war, sondern lediglich für diesen reserviert war.
71Soweit die Beklagte dies in der Berufungsinstanz (weiter) bestreitet, kann dies nicht Berücksichtigung finden, da insoweit die Beweiskraft des diese Tatsachen ausweisenden Tatbestandes des landgerichtlichen Urteils dazu führt, dass diese Umstände als erstinstanzlich unstreitig anzusehen sind und dementsprechend das Bestreiten in der Berufungsinstanz der Verspätungsnorm des § 531 ZPO unterfällt. Das aus dem landgerichtlichen Urteil ersichtliche Parteivorbringen erbringt nach § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der ersten Instanz. Das bedeutet, dass dieEinordnung des Vorbringens bezüglich der genannten Umstände in dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils von der Beweiskraftwirkung des § 314 ZPO erfasst ist. Der Beweis des Tatbestandes, dass die Parteien es im Rahmen ihrer mündlichen Bezugnahme auf Schriftsätze und die dort enthaltenen Sachverhaltsdarstellungen als unstreitig dargestellt haben, dass die Verkäuferin nicht über eine Gewerbeerlaubnis verfügte und die beiden Einheiten nicht an den Geschäftsführer der Verkäuferin verkauft, sondern lediglich an diesen reserviert waren, kann nur durch das Sitzungsprotokoll, nicht jedoch durch den Inhalt der Schriftsätze entkräftet werden (vgl. BGH, Urteil vom 8.1.2007, II ZR 334/04, NZG 2007, 428, Rz. 11). Eine etwaige Unrichtigkeit derartiger tatbestandlicher Darstellungen kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden (vgl. BGH, Urteil vom 8.1.2007, a.a.O.; Urteil vom 9.7.2007, II ZR 233/05, NJW 2007, 2913, Rz. 21). Da keine Tatbestandsberichtigung erfolgt ist, ist die tatbestandliche Feststellung des Landgerichts im angefochtenen Urteil, nach der die in Rede stehenden Tatsachen unstreitig sind, bindend, eine Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Schriftsätze, die gegebenenfalls etwas anderes aussagen, unzulässig. Geht man davon aus, dass dieser Umstand erstinstanzlich entsprechend den tatbestandlichen Feststellungen unstreitig war, so wäre eine Bestreiten dieses Umstandes in der Berufungsinstanz als neu im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO einzuordnen und dementsprechend ebenfalls nicht der Entscheidung des Senats als Berufungsgericht zugrundezulegen.
72b)Dies verhilft jedoch der Berufung nicht zum Erfolg. Die von der Rechtsprechung geforderten Umstände, die den Ausnahmetatbestand eines stillschweigend abgeschlossenen Auskunftsvertrages begründen könnten, sind vom Landgericht nicht festgestellt worden.
73Allein die von den Klägern dem Mitarbeiter der Beklagten N… unterlegte Erklärung, die Beklagte und die Sparkasse M.... hätten sich entschlossen das Projekt mithilfe einer Finanzierung seitens der Sparkasse G.... zu realisieren und die Zusicherung, dass die Bauträgerfinanzierung durch die Sparkasse G.... gesichert sei, reichen nicht aus, um einen entsprechenden rechtsgeschäftlichen Verpflichtungswillen der Beklagten (in Form eines Garantieversprechens) für den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts der Verkäuferin anzunehmen.
74Abseits dessen verbleibt es dabei, dass auch aus dem besonderen Pflichten, die die Beklagte aus ihrem Engagement bei der Vermittlung und Vermarktung der Einheiten der Verkäuferin getroffen hatten, nicht strenger bewertet werden können, als diejenigen, die einen Makler träfen, der seinem Kunden gegenüber Erklärungen abgibt, die in Bezug auf das zu makelnde Geschäft von maßgeblicher Bedeutung sein können. Insoweit ist es anerkannt, dass der Makler zwar den Auftraggeber über alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände aufzuklären hat, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und die für seine Willensentscheidung wesentlich sein können, er jedoch grundsätzlich nur zur Weitergabe eigenen Wissens verpflichtet ist, damit eine Erkundigungs- oder Nachforschungspflicht im Regelfall nicht eingreift, sofern er nicht konkret die Einholung entsprechender Auskünfte übernommen oder durch sein Geschäftsgebaren den Eindruck einer Überprüfung vermittelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.1.2007, III ZR 146/06, NJW-RR 2007, 711, 712 Rz. 12; OLG Hamm, Urteil vom 7.6.2001, 18 U 153/00, NJW-RR 2002, 780).
75Informationen, die der Makler vom Veräußerer erhalten hat, braucht der Makler grundsätzlich nicht zu überprüfen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen, insbesondere wenn er diese in einem eigenen Exposee über das Objekt herausstellt, mit der erforderlichen Sorgfalt einholt und sondiert hat. Demnach darf der Makler Angaben der Verkäuferseite nicht in sein Exposee aufnehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Abseits dessen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber keine Ermittlungen, vielmehr darf er auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (BGH, Urteil vom 18.1.2007, a.a.O.; OLG Frankfurt Urteil vom 26.9.2001 – 7U3/01, NJW-RR 2002, 778).
76Die Beklagte hat nicht gegen jedenfalls in diesem Zusammenhang in Betracht kommende vertragliche Nachforschungspflicht verstoßen, indem sie es unterlassen hat zu überprüfen, ob die Verkäuferin über eine Erlaubnis gemäß § 34 c Gewerbeordnung verfügte. Sie hat sich gegenüber den Kaufinteressenten, speziell den Klägern nicht ausdrücklich zur Einholung entsprechender Auskünfte verpflichtet und schuldete solche Nachforschungen auch ohne besondere vertragliche Absprache nicht. (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 7. Juni 2001,18 U 153/00, NJW-RR 2002,780).
77Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Beklagte für die Bonität bzw. finanzielle Solidität der Verkäuferin und wirtschaftliche Durchführbarkeit des Projektes die Haftung übernehmen wollte. Dafür dass die Beklagte im Auftrag der Kläger Erkundigungen über die Bonität der Verkäuferin einholen sollte, ist nichts ersichtlich. Solches wird auch durch die Kläger nicht vorgetragen. Konkreter und einlassungsfähiger Sachvortrag, der den Rückschluss erlaubt, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrages durch die Kläger mit der Verkäuferin Kenntnis davon hatte, dass die Verkäuferin in wirtschaftlicher Schieflage sich befand, können dem Vorbringen der Kläger nicht entnommen werden.
783)Vor diesem Hintergrund kann letztlich dahingestellt bleiben, ob dem Landgericht auch insoweit zu folgen ist, als es angeführt hat, die Klage sei auch allein deswegen unbegründet, weil die geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten nicht kausal zu dem geltend gemachten Schaden führen könnten.
794)Da die geltend gemachte Hauptforderung den Klägern nicht zusteht, können sie auch keine Zinsen verlangen.
80III.Der Senat hat den Inhalt des nicht nachgelassenen Schriftsatzes der Kläger vom 23.09.2015 (sowie die Erwiderung der Beklagten hierauf im Schriftsatz vom 02.10.2015) und schließlich des Schriftsatzes der Kläger vom 02.10.2015 zur Kenntnis genommen. Sie geben dem Senat jedoch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, §§ 296 a, 156 ZPO.
81C)
82Die Kostenentscheidung beruht auf der Anwendung des § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die gesetzlichen Voraussetzungen zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.
83Streitwert für das Berufungsverfahren: 122.728 €
ra.de-Urteilsbesprechung zu Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil, 06. Okt. 2015 - I-21 U 70/15
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(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichteten das Recht zusteht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, auch die Vorschriften des § 671 Abs. 2 entsprechende Anwendung.
(2) Wer einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, ist, unbeschadet der sich aus einem Vertragsverhältnis, einer unerlaubten Handlung oder einer sonstigen gesetzlichen Bestimmung ergebenden Verantwortlichkeit, zum Ersatz des aus der Befolgung des Rates oder der Empfehlung entstehenden Schadens nicht verpflichtet.
(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, die Anmeldung oder Registrierung des anderen Teils zur Teilnahme an Gewinnspielen zu bewirken, die von einem Dritten durchgeführt werden, bedarf der Textform.
(1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Die Berufung kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546) beruht oder nach § 529 zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
(2) Die Berufung kann nicht darauf gestützt werden, dass das Gericht des ersten Rechtszuges seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat.
Das Recht ist verletzt, wenn eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet worden ist.
(1) Das Berufungsgericht hat seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen:
- 1.
die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten; - 2.
neue Tatsachen, soweit deren Berücksichtigung zulässig ist.
(2) Auf einen Mangel des Verfahrens, der nicht von Amts wegen zu berücksichtigen ist, wird das angefochtene Urteil nur geprüft, wenn dieser nach § 520 Abs. 3 geltend gemacht worden ist. Im Übrigen ist das Berufungsgericht an die geltend gemachten Berufungsgründe nicht gebunden.
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten der Revision und der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin nimmt die Beklagte, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten in Bezug auf ein Franchiseverhältnis in Anspruch.
- 2
- Die Klägerin schloss im September 1996 mit der in D. (USA) ansässigen P. Inc. einen Franchisevertrag über ein "P."-Restaurant in F.. Dem Vertragsschluss waren Verhandlungen der Klägerin mit der Beklagten vorausgegangen, die das "P."-Geschäft für die Franchisegeberin in Deutschland koordiniert und eigene "P."-Restaurants betreibt. In dieser Eigenschaft führte der damalige Franchise-Direktor Dr. B. der Beklagten die Vertragsgespräche mit der Klägerin. Im Zuge dieser Verhandlungen erhielt die Klägerin von der Beklagten eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für den in Aussicht genommenen Standort der Gaststätte. Anfang Dezember 1996 eröffnete die Klägerin das Restaurant. Die erwirtschafteten Umsätze blieben hinter ihren Erwartungen zurück. Im Laufe des Jahres 2000 stellte sie den Betrieb ein.
- 3
- Die Klägerin macht geltend, die Wirtschaftlichkeitsberechnung, durch deren Vorlage sie zum Abschluss des Franchisevertrages veranlasst worden sei, sei fehlerhaft; sie basiere auf unrichtigen und unvollständigen Daten und gelange zu unrealistischen Umsatz- und Gewinnprognosen. Mit der Klage (Klageanträge zu 1 bis 3) verlangt die Klägerin von der Beklagten Ersatz der für die Gaststätte gezahlten Miete in Höhe von 261.508,14 €, der Franchise- und Werbekosten von insgesamt 136.799,07 € und der für den Umbau und das Inventar der Gaststätte aufgewendeten Kosten in Höhe von 597.304,42 €. Die Klage ist - ebenso wie zwei weitere Klageanträge - in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin hat der erkennen- de Senat unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde die Revision hinsichtlich der Klageanträge zu 1 bis 3 zugelassen. Insoweit verfolgt die Klägerin das Klagebegehren mit der Revision weiter. Die Beklagte beantragt die Zurückweisung der Revision.
Entscheidungsgründe:
- 4
- Das Rechtsmittel hat Erfolg.
I.
- 5
- Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit hier noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
- 6
- Die Klägerin könne die Beklagte weder aus dem Gesichtspunkt des Verhandlungsverschuldens noch wegen positiver Verletzung eines selbständigen Beratungsvertrages in Anspruch nehmen. Auch deliktische Ansprüche stünden ihr nicht zu.
- 7
- Eine Haftung der Beklagten wegen Verhandlungsverschuldens scheide schon dem Grunde nach aus, weil die Voraussetzungen, unter denen der Verhandlungsgehilfe wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten ausnahmsweise persönlich hafte, nicht erfüllt seien. Die Beklagte habe weder im eigenen wirtschaftlichen Interesse gehandelt noch für ihre Person besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen. Dass ihr damaliger Franchise-Direktor die Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt habe, reiche dafür nicht aus. Die Übernahme einer zusätzlichen, von ihr persönlich verbürgten Gewähr für die Rich- tigkeit und Verlässlichkeit dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung durch die Beklagte habe die Klägerin nicht genügend dargetan. Ihre Behauptung, Dr. B. habe ihr zugesichert, im Falle des Scheiterns werde die Beklagte das Restaurant übernehmen und weiterführen, "wie es sich für eine große Franchisefamilie gehöre", reiche dafür nicht aus. Die - bestrittene - Übernahme einer solch ungewöhnlichen, über die vertraglichen Pflichten des Franchisegebers weit hinausgehenden, zudem vorbehaltlosen und nur mündlich erteilten Garantie des Verhandlungsführers hätte in besonderem Maße der Darlegung der Umstände, unter denen sie erteilt worden sei, bedurft, um die rechtliche Verbindlichkeit und eine damit verbundene Vertrauenshaftung der Beklagten plausibel zu machen. Da es daran fehle, sei der von der Klägerin dafür angetretene Zeugenbeweis nicht zu erheben.
- 8
- Die von der Beklagten erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung sei auch nicht Gegenstand eines selbständigen Auskunfts- und Beratungsvertrages der Parteien gewesen. Im Rahmen der dazu anzustellenden Gesamtwürdigung aller Umstände fielen zwar einerseits die besondere Sachkunde der Beklagten und die entscheidende Bedeutung der Berechnung für den Entschluss der Klägerin , den Franchisevertrag abzuschließen, ins Gewicht. Andererseits müsse aber berücksichtigt werden, dass es sich bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine Prognose handele, für die im Allgemeinen keine Haftung übernommen werde. Zudem sei die Beklagte nur als Verhandlungsführerin für die Franchisegeberin tätig geworden, so dass allenfalls mit dieser ein Auskunftsvertrag hätte zustande kommen können. Gegen einen Auskunftsvertrag spreche ferner, dass die Parteien kein an die Beklagte zu zahlendes Entgelt als Ausgleich für die mit einem Auskunftsvertrag verbundenen erheblichen Haftungsrisiken vereinbart hätten.
- 9
- Für die tatsächlichen Voraussetzungen einer deliktischen Haftung der Beklagten fehle es teils an Sachvortrag, teils an Beweisantritten der Klägerin, aus denen ein mindestens bedingt vorsätzliches Täuschungsverhalten der Beklagten hergeleitet werden könnte.
II.
- 10
- Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand.
- 11
- 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, zwischen den Parteien sei kein selbständiger Auskunfts - oder Beratungsvertrag zustande gekommen.
- 12
- Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der stillschweigende Abschluss eines Auskunftsvertrages zwischen Geber und Empfänger der Auskunft und damit eine vertragliche Haftung des Auskunftgebers für die Richtigkeit seiner Auskunft zwar dann anzunehmen sein, wenn diese für den Empfänger erkennbar von erheblicher Bedeutung ist und er sie zur Grundlage wesentlicher Entschlüsse machen will; dies gilt insbesondere in Fällen, in denen der Auskunftgeber für die Erteilung der Auskunft besonders sachkundig ist oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse verfolgt (BGH, Urt. v. 17.9.1985 - VI ZR 73/84, NJW 1986, 180 unter II 1; Urt. v. 19.3.1992 - III ZR 170/90, WM 1992, 1246 unter 1, jeweils m.w.Nachw.). Aus dieser Rechtsprechung ist jedoch - entgegen der Auffassung der Revision - nicht zu entnehmen, dass für das Zustandekommen eines Auskunftsvertrages ohne Rücksicht auf die Besonderheiten der jeweiligen Fallgestaltung stets allein schon die Sachkunde des Auskunftgebers und die Bedeutung der Auskunft für den Empfänger ausreichen. Diese Umstände stellen vielmehr, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, lediglich Indizien dar, die, wenn auch mit erheblichem Gewicht, in die Würdigung der gesamten Gegebenheiten des konkreten Falles einzubeziehen sind. Für den stillschweigenden Abschluss eines Auskunftsvertrages ist, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend ausgeführt hat, entscheidend darauf abzustellen , ob die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und des Verkehrsbedürfnisses den Rückschluss zulassen, dass beide Teile nach dem objektiven Inhalt ihrer Erklärungen die Auskunft zum Gegenstand vertraglicher Rechte und Pflichten gemacht haben (BGH, Urt. v. 17.9.1985 aaO). So hat der Bundesgerichtshof bei der rechtlichen Beurteilung von Fallgestaltungen , in denen der konkludente Abschluss eines Auskunftsvertrages angenommen oder in Erwägung gezogen wurde, außer der Sachkunde des Auskunftgebers und der Bedeutung seiner Auskunft für den Empfänger jeweils auch weitere Umstände mitberücksichtigt, die für einen Verpflichtungswillen des Auskunftgebers sprechen können, wie z.B. dessen eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Geschäftsabschluss, ein persönliches Engagement in der Form von Zusicherungen nach Art einer Garantieübernahme, das Versprechen eigener Nachprüfung der Angaben des Geschäftspartners des Auskunftempfängers, die Hinzuziehung des Auskunftgebers zu Vertragsverhandlungen auf Verlangen des Auskunftempfängers, die Einbeziehung in solche Verhandlungen als unabhängige neutrale Person oder eine bereits anderweitig bestehende Vertragsbeziehung zwischen Auskunftgeber und Auskunftempfänger (vgl. BGH, Urt. v. 17.9.1985 aaO m.Nachw.).
- 13
- Derartige Umstände hat das Berufungsgericht im vorliegenden Fall nicht festzustellen vermocht. Es hat im Gegenteil eine Reihe hier gegebener Umstände angeführt und in seine Gesamtwürdigung einbezogen, denen es ohne Rechtsfehler entnommen hat, dass die Beklagte - auch aus der Sicht der Klägerin - bei der Erstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht den Willen hatte, eine vertragliche Haftung für die Richtigkeit der gestellten Prognose oder der ihr zugrunde gelegten Daten zu übernehmen. Soweit die Revision diese Würdigung angreift, setzt sie in revisionsrechtlich unzulässiger Weise ihre eigene abweichende Wertung der festgestellten Umstände an die Stelle der tatrichterlichen Beurteilung durch das Berufungsgericht.
- 14
- 2. Soweit das Berufungsgericht auch eine Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen Verhandlungsverschuldens verneint hat, sind seine Ausführungen dagegen nicht frei von Rechtsfehlern.
- 15
- a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Verhandlungsgehilfe einer Vertragspartei wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten ausnahmsweise dann selbst haftet, wenn er ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Vertrages hat und gleichsam in eigener Sache tätig wird (st.Rspr., z.B. BGH, Urt. v. 3.4.1990 - XI ZR 206/88, WM 1990, 966 unter III 2 a m.w.Nachw.) oder wenn er bei den Vertragsverhandlungen für seine Person besonderes Vertrauen in Anspruch nimmt, indem er eine zusätzliche , von ihm persönlich ausgehende Gewähr für die Seriosität und die Erfüllung des Geschäfts bietet (st.Rspr., z.B. BGH, Urt. v. 7.11.1994 - II ZR 138/92, WM 1995, 108 unter II 2 a).
- 16
- b) Ersteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Der Umstand , dass die Beklagte in den Konzern der US-amerikanischen Franchisegeberin eingebunden ist und durch ihre Vertragsverhandlungen mit der Klägerin den Konzerninteressen nutzte, begründet kein Eigeninteresse der Beklagten am Zustandekommen des Vertrages. Liefervergünstigungen, die der Beklagten aufgrund von Rahmenverträgen mit Lieferanten der Franchisenehmer zugeflossen sein sollen, hat das Berufungsgericht zu Recht wie Provisionszahlungen behandelt, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Annahme eines die Haftung des Vermittlers begründenden wirtschaftlichen Eigeninteresses nicht ausreichen (BGH, Urt. v. 23.10.1985 - VIII ZR 210/84, NJW 1986, 586 unter II 1 c; Urt. v. 17.10.1989 - XI ZR 173/88, WM 1989, 1923 unter I 2 a). Dass die Beklagte nach der Behauptung der Klägerin Abschluss- und Franchisegebühren vereinnahmt hat, ohne sie an die Franchisegeberin abzuführen, hat das Berufungsgericht damit erklärt, dass diese Einnahmen aus steuerlichen Gründen und zur Vereinfachung des Zahlungsverkehrs an die Stelle von Zuschüssen getreten sind, die die Beklagte anderenfalls von der KonzernMuttergesellschaft zum Ausgleich von Verlusten erhalten hätte. Diese tatrichterliche Würdigung greift die Revision nicht an.
- 17
- c) Soweit das Berufungsgericht eine Eigenhaftung der Beklagten auch unter dem Gesichtspunkt der Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens verneint hat, beruht das Urteil dagegen auf einem von der Revision mit Recht gerügten Verfahrensfehler.
- 18
- Die Klägerin sieht eine zusätzliche, von der Beklagten selbst übernommene Gewähr für die Richtigkeit der ihr übergebenen Wirtschaftlichkeitsberechnung darin, dass der damalige Franchise-Direktor Dr. B. der Beklagten ihr, wie sie unter Beweisantritt vorgetragen hat, zu Beginn der Vertragsverhandlungen in einem persönlichen Gespräch zugesichert habe, im Falle eines Scheiterns des Projekts werde die Beklagte das Restaurant übernehmen und weiterführen , "wie sich das für eine große Franchisefamilie gehöre". Über diesen Beweisantritt durfte sich das Berufungsgericht nicht mit der Begründung hinwegsetzen , das Vorbringen lasse mangels näherer Darlegung der Umstände, unter denen die Zusage erteilt worden sein soll, eine rechtliche Verbindlichkeit nicht plausibel erscheinen und sei aus diesem Grunde prozessual unbeachtlich und einer Beweisaufnahme nicht zugänglich.
- 19
- aa) Sofern diese Begründung in dem Sinne zu verstehen sein sollte, dass das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerin als nicht hinreichend substantiiert angesehen hat, hat es damit die an den Sachvortrag einer Prozesspartei zu stellenden Anforderungen überspannt.
- 20
- Ein Sachvortrag zur Begründung eines Klageanspruchs ist schlüssig und damit als Prozessstoff erheblich, wenn der Kläger Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das mit der Klage geltend gemachte Recht als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nur dann erforderlich, wenn diese für die Rechtsfolgen von Bedeutung sind. Der Sachvortrag bedarf im Hinblick auf die Erwiderung des Gegners nur dann der Ergänzung, wenn er infolge dieser Einlassung unklar wird und nicht mehr den Schluss auf die Entstehung des geltend gemachten Rechts zulässt. Eine Beweisaufnahme zu einem bestrittenen erheblichen Vorbringen darf nicht abgelehnt werden, wenn die Behauptung konkret genug ist, um eine Stellungnahme des Gegners zu ermöglichen und die Erheblichkeit des Vorbringens zu beurteilen. Für den Umfang der Darlegungslast ist der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ohne Bedeutung (BGH, Urt. v. 13.12.2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 m.w.Nachw.).
- 21
- Dem Tatrichter bleibt es unbenommen, bei der Beweisaufnahme die Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach allen Einzelheiten zu fragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundung erforderlich erscheinen , insbesondere auch nach Ort, Zeit und Umständen der behaupteten Abreden. Er kann aber die Angabe dieser Einzelheiten nicht schon von der beweispflichtigen Partei verlangen und darf die Beweiserhebung hiervon nicht abhängig machen (BGH, Urt. v. 12.7.1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 b m.w.Nachw.; Urt. v. 4.10.1988 - VI ZR 7/88, VersR 1988, 1276 unter II 1 b; Urt. v. 15.2.1990 - III ZR 87/88, VersR 1990, 656 unter II 2 a).
- 22
- bb) Sollte das Berufungsurteil dahin zu verstehen sein, dass das Berufungsgericht sich in Ermangelung näherer Darlegung der Umstände, unter denen die Zusage erteilt worden sein soll, wegen fehlender Plausibilität einer rechtlichen Verbindlichkeit der behaupteten Zusage auch im Falle einer den Vortrag der Klägerin bestätigenden Zeugenaussage von der Wahrheit der unter Beweis gestellten Behauptung nicht würde überzeugen können, so läge darin eine unzulässige vorweggenommene Beweiswürdigung (vgl. BVerfG, 1. Kammer des 1. Senats, NJW-RR 2001, 1006; BGH, Urt. v. 21.6.1989 - IVb ZR 4/88, BGHR ZPO § 286 Abs. 1 Beweisantrag, Ablehnung 3; Urt. v. 13.3.1996 - VIII ZR 186/94, NJW 1996, 1541 unter II 2; Urt. v. 19.3.2002 - XI ZR 183/01, WM 2002, 1004 unter II 2 c).
- 23
- d) Das angefochtene Urteil beruht auf dem aufgezeigten Verfahrensfehler. Es ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht zu einem der Klägerin günstigeren Ergebnis gelangt wäre, wenn es dem Beweisantritt der Klägerin nachgegangen wäre (vgl. BGH, Urt. v. 20.3.1995 - II ZR 198/94, NJW 1995, 1841 unter II 2).
III.
- 24
- Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben, soweit das Oberlandesgericht die Berufung der Klägerin gegen die Abweisung der Schadensersatzklage zurückgewiesen hat (§ 562 ZPO). Der Rechtsstreit ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil es dazu, wie dargelegt, weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Damit diese nachgeholt werden können, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Bornkamm Meier-Beck
Vorinstanzen:
LG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.08.2002 - 12 O 414/98 -
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.02.2004 - U (Kart) 42/02 -
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
- 1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen, - 2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder - 3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
Der Tatbestand des Urteils liefert Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Der Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Tatbestand:
- 1
- Die Klägerin verlangt aus einem mit der Beklagten zu 1 am 17. März 2000 geschlossenen Unternehmenskaufvertrag über den Erwerb sämtlicher von der Beklagten zu 1 gehaltenen Geschäftsanteile an der P. GmbH B. (im Folgenden: P. ) Schadensersatz von den Beklagten als Gesamtschuldnern, weil die Beklagte zu 1 entgegen der in dem Vertrag erteilten Zusicherung - für deren Erfüllung die Beklagte zu 2 zusätzlich die Garantie übernommen habe - die Stammeinlage von 950.000,00 DM aus einer Kapitalerhöhung bei der P. nicht wirksam geleistet habe.
- 2
- Die P. gewährte auf der Grundlage einer Abrede vom 10. Januar 1995 der Beklagten zu 1, ihrer damaligen Alleingesellschafterin, am 24. Februar 1995 ein - bis 30. September 1995 rückzahlbares - verzinsliches Darlehen von 1 Mio. DM; bereits am 1. März 1995 überwies diese 950.000,00 DM an die P. unter Angabe des Verwendungszwecks "Kapitalerhöhung" zurück. Am 13. März 1995 beschloss die Gesellschafterversammlung der P. , das Stammkapital von 50.000,00 DM auf 1 Mio. DM zu erhöhen, wobei die - sofort bar zu leistende - neue Stammeinlage von 950.000,00 DM wiederum von der Beklagten zu 1 übernommen wurde. Die von der Beklagten zu 1 zuvor eingezahlten 950.000,00 DM wurden sodann bei der P. als Erhöhung der Stammeinlage verbucht. Nach den aus dem Berufungsurteil ersichtlichen Feststellungen - die denjenigen im Landgerichtsurteil entsprechen - zahlte die Beklagte zudem an die P. bis zum 17. März 2000 einen Betrag in Höhe der als Darlehen empfangenen Valuta von 1 Mio. DM in nicht näher bekannten Raten - am 13. Januar 1997 betrug die noch offene Restforderung 496.230,00 DM - vollständig zurück. Durch den notariellen Unternehmenskaufvertrag vom 17. März 2000 veräußerte die Beklagte zu 1 an die Klägerin sämtliche von ihr an der P. gehaltenen Geschäftsanteile zu einem Kaufpreis von 1,00 DM. In dem Vertrag sicherte die Beklagte zu 1 u.a. die vollständige Einzahlung des Stammkapitals zu und verpflichtete sich zum Schadensersatz für den Fall der Unrichtigkeit der gegebenen Zusicherungen; zusätzlich übernahm die Beklagte zu 2 die Garantie für die Erfüllung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 1.
- 3
- Am 18. Oktober 2002 wurde auf Antrag der P. das vorläufige Insolvenzverfahren über deren Vermögen eröffnet. Nachdem der vorläufige Insolvenzverwalter am 28. Oktober 2002 die Klägerin zur Zahlung der - nach seiner Ansicht von der Beklagten zu 1 seinerzeit nicht wirksam erbrachten - Stammeinlage von 950.000,00 DM aufgefordert hatte, zahlte die Klägerin unter dem 16. Dezember 2002 den geforderten Betrag an die P. ; diese hatte bereits vorher den Antrag auf Insolvenzeröffnung zurückgenommen, woraufhin das Amtsgericht D. die Aufhebung der vorläufigen Insolvenzverwaltung angeordnet hatte.
- 4
- Das Landgericht hat die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Leistung von Schadensersatz in Höhe der verlangten 485.727,28 € (= 950.000,00 DM) verurteilt, im Übrigen jedoch wegen eines weitergehenden Leistungs- und Feststellungsbegehrens die Klage - rechtskräftig - abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Dagegen haben sich die Beklagten mit der - vom Senat zugelassenen - Revision gewandt, mit der sie ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiterverfolgt haben.
- 5
- In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 12. Juni 2006 war die Klägerin trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten. Durch Versäumnisurteil vom selben Tag (II ZR 334/04, ZIP 2006, 1633) hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils und unter Änderung des Landgerichtsurteils die Klage in vollem Umfang abgewiesen.
- 6
- Gegen dieses Versäumnisurteil hat die Klägerin rechtzeitig Einspruch eingelegt, durch den sie mit einer verfahrensrechtlichen Gegenrüge die von dem Senat bei seiner die Klage abweisenden Entscheidung zugrunde gelegten tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zu der bis zum 17. März 2000 durch die Beklagte zu 1 bewirkten vollständigen "Rückzahlung des Darlehens" im Umfang von 1 Mio. DM angreift.
Entscheidungsgründe:
- 7
- Das auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 82) beruhende Versäumnisurteil des Senats vom 12. Juni 2006 ist gemäß §§ 555, 343 ZPO aufgrund der neuen Verhandlung aufrechtzuerhalten, weil die von der Klägerin mit dem Ein- spruch erhobene verfahrensrechtliche Gegenrüge gegen die Richtigkeit der diesem Versäumnisurteil über die endgültige Abweisung der Klage zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen des Berufungsurteils (vgl. § 559 Abs. 1 und 2 ZPO) zur "vollständigen Rückzahlung des Darlehens" erfolglos bleibt.
- 8
- I. Die Klägerin wendet sich mit ihrem Einspruch nicht gegen die - ihr günstige - Annahme des Senats, dass die Beklagte zu 1 die von ihr anlässlich der Kapitalerhöhung vom 13. März 1995 übernommene Einlageverbindlichkeit in Höhe von 950.000,00 DM nicht durch die ursprüngliche (Vor-)Einzahlung vom 1. März 1995 erfüllt hat, weil hierin eine sog. verdeckte Finanzierung aus Gesellschaftsmitteln in Form des "Her- und Hinzahlens" lag, bei dem unter dem Gesichtspunkt der Kapitalaufbringung der Inferent nichts geleistet und die Gesellschaft nichts erhalten hat und bei dem die in diesem Zusammenhang für die "Herzahlung" getroffene "Darlehensabrede" als Teil des Umgehungsgeschäfts unwirksam ist (vgl. Versäumnisurteil v. 12. Juni 2006 aaO Tz. 11, 12).
- 9
- Die Klägerin beanstandet vielmehr allein, dass der Senat die offen gebliebene Einlageschuld der Beklagten zu 1 in Höhe von 950.000,00 DM aufgrund der vom Berufungsgericht als unstreitig festgestellten vollständigen, jedenfalls vor Abschluss des notariellen Unternehmenskaufvertrages vom 17. März 2000 bewirkten "Rückzahlung des Darlehens" in entsprechender Höhe als erfüllt angesehen hat. Zwar habe das Berufungsgericht - ebenso wie schon zuvor das Landgericht - festgestellt, dass die Beklagte zu 1 an die P. "das Darlehen von 1 Mio. DM in nicht näher bekannten Raten vollständig zurückgezahlt" habe; jedoch entspreche dies nicht dem - von den Beklagten zugestandenen - Vortrag der Klägerin im erstinstanzlichen Schriftsatz vom 3. September 2003, dass das Darlehen in Höhe von ca. 750.000,00 DM mit Forderungen der Beklagten zu 1 gegen die P. aus einem Ergebnisabführungsvertrag "über zwei Jahre hinweg" nach und nach verrechnet worden sei. Eine solche Ver- rechnung habe wegen Verstoßes gegen § 19 Abs. 5 GmbHG keine Erfüllungswirkung gehabt.
- 11
- Bei der von der Klägerin als unrichtig beanstandeten Feststellung des Berufungsgerichts über die "vollständige Rückzahlung des Darlehens" durch die Beklagte zu 1 "in nicht näher bekannten Raten" vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 17. März 2000 handelt es sich um aus dem Berufungsurteil ersichtliches (unstreitiges) Parteivorbringen i.S. des § 559 Abs. 1 ZPO, das als tatbestandliche Darstellung im Rahmen der Urteilsgründe an die Stelle des früheren förmlichen Tatbestandes des Berufungsurteils gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n.F. getreten ist (vgl. nur MünchKommZPO(AB)/Wenzel 2. Aufl. § 559 Rdn. 2). Dieses "aus dem Berufungsurteil ersichtliche Parteivorbringen" - zu dem auch der in Bezug genommene Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils gehört - erbringt nach § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der Berufungsinstanz (vgl. Musielak/Ball, ZPO 5. Aufl. § 559 Rdn. 15 m.w.Nachw.). Dieser Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll, nicht jedoch durch den Inhalt der Schriftsätze entkräftet werden (BGHZ 140, 335, 339). Selbst bei einem Widerspruch zwischen ausdrücklichen "tatbestandlichen" Feststellungen und in Bezug genommenem Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze geht der "Tatbestand" vor. Eine etwaige Unrichtigkeit derartiger tatbestandlicher Darstellungen im Berufungsurteil kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden (st.Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 13. Juli 2000 - I ZR 49/98, WM 2000, 2070, 2072; BGH, Beschl. v. 26. März 1997 - IV ZR 275/96, NJW 1997, 1933; BGH, Urt. v. 3. März 1995 - V ZR 266/93, ZIP 1995, 961; BGH, Urt. v. 7. Dezember 1993 - VI ZR 74/93, NJW 1994, 517, 519 - jew. zu der inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 561 ZPO a.F.). Eine Verfahrensrüge nach § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO oder - wie hier - eine entspre- chende verfahrensrechtliche Gegenrüge des Revisionsbeklagten, die auf ein im Berufungsurteil nur allgemein in Bezug genommenes schriftsätzliches Vorbringen gestützt wird, kommt zur Richtigstellung eines derartigen Mangels nicht in Betracht (vgl. auch Musielak/Ball aaO § 559 Rdn. 16; MünchKommZPO(AB)/ Wenzel aaO § 559 Rdn. 4 und § 551 Rdn. 23).
- 12
- Da es im vorliegenden Fall hinsichtlich der tatbestandlichen Darstellung der unstreitigen vollständigen Rückzahlung des "Darlehens von 1 Mio. DM" durch die Beklagte zu 1 an die P. an einer Urteilsberichtigung nach § 320 ZPO fehlt, sind diese tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts für das weitere Verfahren bindend, §§ 314, 559 ZPO; der Senat hatte sie daher seiner Beurteilung im Rahmen der von ihm getroffenen abschließenden Revisionsentscheidung "in der Sache selbst" (§ 563 Abs. 3 ZPO) zugrunde zu legen.
- 13
- Darauf, dass selbst unter Zugrundelegung des von der Klägerin als übergangen gerügten Vorbringens die dann seitens der Gesellschaft im Einvernehmen mit der Beklagten zu 1 als Inferentin durchgeführte Verrechnung des bestehen gebliebenen Bareinlageanspruchs mit "Neuforderungen" aus dem Ergebnisabführungsvertrag in Höhe von ca. 750.000,00 DM gemäß der insoweit einschlägigen Vorschrift des § 19 Abs. 2 Satz 2 GmbHG nach ständiger Senatsrechtsprechung (vgl. BGHZ 153, 107, 112; BGHZ 152, 37, 43 m.w.Nachw.) zulässig gewesen wäre, weil - mangels gegenteiligen Sachvortrags - diese fällig , liquide und vollwertig waren und eine solche spätere Verrechnung nicht bereits im Zeitpunkt der Begründung der ursprünglichen Einlageschuld abgesprochen war, kommt es danach nicht mehr an.
- 14
- Damit hat es auch aufgrund der neuen mündlichen Verhandlung nach dem Einspruch bei der sachlich-rechtlichen Feststellung des Senats in dem Versäumnisurteil vom 12. Juni 2006 zu verbleiben, dass die Beklagte zu 1 durch die vom Berufungsgericht bindend festgestellte "Rückzahlung" von 1 Mio. DM bis zum 17. März 2000 auf die vermeintliche, wegen Verstoßes gegen die Kapitalaufbringungsvorschriften nicht wirksam begründete ("Darlehens" -)Schuld die offene Einlageverbindlichkeit erfüllt hat (vgl. dazu im Einzelnen : Versäumnisurteil v. 12. Juni 2006 aaO Tz. 13). Danach steht der Klägerin gegen die Beklagten ein Schadensersatzanspruch wegen angeblicher Verletzung der unternehmensvertraglichen Zusicherung über die vollständige Erbringung der Stammeinlagen bei der P. nicht zu.
Vorinstanzen:
LG München I, Entscheidung vom 14.10.2003 - 16 HKO 9067/03 -
OLG München, Entscheidung vom 28.04.2004 - 7 U 5482/03 -
(1) Enthält der Tatbestand des Urteils Unrichtigkeiten, die nicht unter die Vorschriften des vorstehenden Paragraphen fallen, Auslassungen, Dunkelheiten oder Widersprüche, so kann die Berichtigung binnen einer zweiwöchigen Frist durch Einreichung eines Schriftsatzes beantragt werden.
(2) Die Frist beginnt mit der Zustellung des in vollständiger Form abgefassten Urteils. Der Antrag kann schon vor dem Beginn der Frist gestellt werden. Die Berichtigung des Tatbestandes ist ausgeschlossen, wenn sie nicht binnen drei Monaten seit der Verkündung des Urteils beantragt wird.
(3) Das Gericht entscheidet ohne Beweisaufnahme. Bei der Entscheidung wirken nur diejenigen Richter mit, die bei dem Urteil mitgewirkt haben. Ist ein Richter verhindert, so gibt bei Stimmengleichheit die Stimme des Vorsitzenden und bei dessen Verhinderung die Stimme des ältesten Richters den Ausschlag. Eine Anfechtung des Beschlusses findet nicht statt. Der Beschluss, der eine Berichtigung ausspricht, wird auf dem Urteil und den Ausfertigungen vermerkt. Erfolgt der Berichtigungsbeschluss in der Form des § 130b, ist er in einem gesonderten elektronischen Dokument festzuhalten. Das Dokument ist mit dem Urteil untrennbar zu verbinden.
(4) Die Berichtigung des Tatbestandes hat eine Änderung des übrigen Teils des Urteils nicht zur Folge.
(1) Angriffs- und Verteidigungsmittel, die im ersten Rechtszuge zu Recht zurückgewiesen worden sind, bleiben ausgeschlossen.
(2) Neue Angriffs- und Verteidigungsmittel sind nur zuzulassen, wenn sie
- 1.
einen Gesichtspunkt betreffen, der vom Gericht des ersten Rechtszuges erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist, - 2.
infolge eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht wurden oder - 3.
im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht.
BUNDESGERICHTSHOF
für Recht erkannt:
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsrechtszugs zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
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- Die Kläger verlangen von der Beklagten Schadensersatz wegen Pflichtverletzung aus einem mit ihr geschlossenen Maklervertrag.
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- Die von den Verkäufern mit einem Makleralleinauftrag zur Veräußerung einer Eigentumswohnung in C. betraute Beklagte übersandte am 31. Oktober 1998 den an einem Erwerb interessierten Klägern eine von ihr gefertigte - auch den Hinweis auf eine von den Erwerbern zu zahlende Maklercourtage enthaltende - "Baubeschreibung". Darin war die Wohnfläche mit 92,2 m² angegeben, bei den "Zimmern" war ein ca. 35 m² großes Dachstudio aufgeführt. Eine der Beklagten von den Verkäufern zur Verfügung gestellte und von ihr an die Kläger weitergegebene Wohnflächenberechnung weist 65,02 m² aus; handschriftlich ist hinzugesetzt: "plus 27,06 qm Atelier …".
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- Die Verkäufer hatten ihrerseits im Jahre 1985 vom Bauträger in dem betreffenden Haus das mit einer Größe von 65,02 m² ausgewiesene und dementsprechend in der Teilungserklärung berücksichtigte Wohnungseigentum im Dachgeschoss erworben. Vereinbarungsgemäß war zu diesen Räumen ein ausgebauter Raum im Spitzboden hinzugekommen; aus "Einfachheitsgründen" war - statt einer Änderung der Miteigentumsanteile - nachträglich zugunsten des betreffenden Sondereigentums ein Sondernutzungsrecht an dem "Studio" im Spitzboden begründet und im Grundbuch eingetragen worden.
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- Nachdem die Kläger durch notariellen Vertrag vom 27. November 1998 das betreffende Wohnungseigentum von den Verkäufern erworben und die Maklerprovision an die Beklagte gezahlt hatten, stellte sich heraus, dass der Spitzbodenraum ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Die Kläger verklagten daraufhin die Verkäufer auf Ersatz ihres Schadens, den sie mit 46.322,85 € bezifferten. Der Prozess endete mit einem Vergleich, aufgrund dessen die Verkäufer den Klägern 5.000 € zahlten. Wegen der Differenz von 41.322,85 € nebst Zinsen nehmen die Kläger im vorliegenden Rechtsstreit die Beklagte in Anspruch. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Klageanspruch weiter.
Entscheidungsgründe
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- Die Revision ist nicht begründet.
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- Das Berufungsgericht hat mit Recht einen Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte wegen positiver Vertragsverletzung des Maklervertrags verneint.
I.
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- Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat die Beklagte dadurch, dass sie die Wohnfläche der Eigentumswohnung unter Einbeziehung des Studios im Spitzboden in ihrem Exposé mit 92,2 m² angegeben hat, ohne nachzuprüfen, ob die Flächenangabe zutraf und ob für den Ausbau des Spitzbodens eine Baugenehmigung vorlag, keine Pflichten aus dem Maklerverhältnis verletzt. Zwar sei der Makler verpflichtet, seinem Auftraggeber alle Tatsachen, die sich auf die Bedingungen des konkreten Geschäfts beziehen und die für den Willensentschluss seines Vertragspartners wesentlich sein könnten, richtig mitzuteilen. Diese Pflicht beziehe sich aber regelmäßig nur auf solche Umstände, die dem Makler bekannt seien. Vorliegend habe die Beklagte, was sich auch für die Kläger hätte aufdrängen müssen, mit der Angabe von 92,2 m² Wohnfläche nur eine von den Verkäufern stammende Information weitergegeben. Die Beklagte sei nicht gehalten gewesen, die Wohnflächenangabe der Verkäufer auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Eine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht bestehe für den Makler in der Regel nicht. Ihre Behauptung, der handschriftliche Zusatz über die zusätzliche Wohnfläche im Spitzboden stamme von der Beklagten, hätten die Kläger nicht bewiesen. Ein Ausnahmefall, in dem der Makler ver- pflichtet wäre, die an den Kunden weitergegebenen Angaben des Partners des abzuschließenden Hauptvertrages zu überprüfen und eigene Nachforschungen anzustellen, liege hier nicht vor. Weder habe die Beklagte den Eindruck erweckt , die Angaben beruhten auf ihren eigenen Ermittlungen oder seien von ihr auf ihre Richtigkeit überprüft, noch sei den Erklärungen der Beklagten - auch verbunden mit dem Umstand, dass sie ihren Firmenstempel auf die ursprüngliche Wohnflächenberechnung gesetzt hat - zu entnehmen gewesen, dass sie sich den Inhalt der weitergegebenen Wohnflächenberechnung zu Eigen machen wollte. Es handele sich auch nicht um den Fall, dass der Maklerkunde dem Makler deutlich gemacht hat, es komme ihm auf den ihm mitgeteilten Umstand besonders an. Der Maklerkunde habe es selbst in der Hand, dem Makler deutlich zu machen, dass er eine Überprüfung der Wohnflächengröße im konkreten Einzelfall - gegebenenfalls gegen ein vereinbartes zusätzliches Entgelt - wünsche. Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach den Makler die Pflicht treffen könne, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen, ergebe sich für den Streitfall nichts Gegenteiliges. Diese Rechtsprechung betreffe nur die Richtigstellung von Aussagen über das Kaufobjekt, die der Makler ohne hinreichende Tatsachengrundlagen selbst getroffen habe.
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- Die Beklagte habe hier auch nicht darauf hinweisen müssen, dass sie die Wohnflächenangaben und insbesondere die Frage einer Baugenehmigung für den Spitzbodenausbau nicht selbst überprüft habe. Zweifel an einer hinreichenden Grundlage für die Information über die Wohnfläche hätten sich der Beklagten allenfalls aufgrund der ihr bekannten Vorgeschichte um die Entstehung des Sondernutzungsrechts an den Räumlichkeiten auf dem Spitzboden, insbesondere des Umstands des erst nachträglichen Ausbaus des Spitzbodens, "aufdrängen können". Der Beklagten könne insoweit allenfalls zum Vorwurf gemacht werden, dass sie das Objekt mit der Wohnflächenangabe angeboten ha- be, ohne „eine verbliebene Restungewissheit“ zur Frage des Vorliegens einer Baugenehmigung ausgeschlossen zu haben. Auf diese "Restungewissheit" habe die Beklagte die Kläger aber nicht besonders hinweisen müssen. Den Klägern seien diese Umstände ebenfalls bekannt gewesen. Diese hätten die gleichen Informationen vom Käufer erhalten wie die Beklagte; die Beklagte habe mithin gegenüber den Klägern keinen Wissensvorsprung besessen, den es zu offenbaren gegolten habe. Insoweit habe es den Erwerbern obgelegen, sich Gewissheit über die bauordnungsrechtliche Genehmigung der Nutzung des Spitzbodens als Wohnraum zu verschaffen.
II.
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- Diese Beurteilung hält in den entscheidenden Punkten der rechtlichen Nachprüfung stand.
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- 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für den vorliegenden Fragenkreis geltenden Grundsätze zugrunde gelegt.
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- a) Danach steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW 1981, 2685 f und vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann (nach beiden Seiten), wenn er nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern - wie auch im Streitfall - im zulässigen Rahmen (vgl. dazu Senatsbeschlüsse vom 26. März 1998 - III ZR 206/97 - NJW-RR 1998, 992, 993 und vom 30. April 2003 - III ZR 318/02 - NJW-RR 2003, 991) sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab.
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- b) Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen (Senatsurteil vom 28. September 2000 aaO m.w.N.). Der Bundesgerichtshof hat in dem zitierten Urteil für den dort zugrunde liegenden Sachverhalt eine gewisse Parallele zu den Verpflichtungen eines Anlagevermittlers im Rahmen eines stillschweigenden Auskunftsvertrags gezogen. Anders, als dies teilweise in der maklerrechtlichen Fachliteratur verstanden worden ist (vgl. Hiller ZMR 2001, 203; Thode WuB IV A. § 276 BGB 2.01; Breiholdt IBR 2001, 93), hat er aber nicht generell auf die Nebenpflichten des Maklers die für den Anlagevermittler entwickelten Grundsätze (vgl. Senatsurteile vom 13. Mai 1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114 f und vom 13. Januar 2000 - III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) übertragen.
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- Es gilt also für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf (BGH, Urteil vom 16. September 1981 - IVa ZR 85/80 - NJW 1982, 1147). Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere , wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig , nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. auch OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 2002, 778).
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- 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht festgestellt, dass die Beklagte mit der Angabe einer Wohnfläche von 92,2 m² in dem von ihr erstellten Exposé ("Baubeschreibung") lediglich eine von Verkäuferseite erlangte Information an die Kläger weitergegeben hat.
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- a) Wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, muss, sofern keine besonderen Umstände vorliegen, der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die in dem Exposé des Maklers enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde (Kauf-)Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Auch im Blick auf die einzelnen von den Verkäufern der Beklagten ausgehändigten und über diese an die Kläger gelangten Unterlagen rügt die Revision ohne Erfolg, es fehle für die Feststellung des Berufungsgerichts , die Beklagte habe hinsichtlich der Wohnfläche des angebotenen Ob- jekts nur Angaben der Verkäuferseite an die Kläger weitergegeben, an jeder Grundlage.
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- Einen maßgeblichen Anhaltspunkt in die Richtung, dass die Beklagte mit der Wohnflächenangabe nur Informationen der Verkäufer - wenn auch unter Umständen unter Addition einzelner ihr übermittelter Zahlen - aufgegriffen und im Exposé umgesetzt hat, durfte das Berufungsgericht insbesondere darin sehen , dass auch der der Beklagten von den Verkäufern ausgehändigte Wirtschaftsplan der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundlage für die Umlage von Nebenkosten für die in Rede stehende Dachgeschosswohnung eine Wohnungsgröße von gut 92 m² (nämlich mit 92,08 m² nur geringfügig weniger als die von der Beklagten in ihrem Exposé angegebene Summe von 92,2 m²) ansetzte.
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- b) Auch soweit die Revision in diesem Zusammenhang anführt, es sei unklar, wer die handschriftlichen Vermerke auf Bauzeichnung und Wohnflächenberechnung angebracht habe, zeigt sie keinen Rechtsfehler in der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts auf, die dahin geht, dass die maßgeblichen Unterlagen insgesamt aus den Händen der Verkäufer kamen und dass es keinen Anhaltspunkt dafür gebe, dass die handschriftlichen Zusätze erst erfolgt wären, als die Beklagte die Unterlagen in Händen hatte. Das geht, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, zu Lasten der beweispflichtigen Kläger.
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- c) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass die Beklagte ihren Firmenstempel auf die Wohnflächenberechnung mit dem handschriftlichen Zusatz gesetzt hatte , nicht geschlossen hat, damit habe die Beklagte sich den Inhalt der Wohnflächenberechnung gegenüber den Klägern zu Eigen gemacht. Es ist nach den Ausführungen des Berufungsgerichts auch ausgeschlossen, dass die Kläger aus dem Stempel der Beklagten einen solchen Schluss hätten ziehen dürfen. Soweit die Revision diese Beurteilung als verfahrensfehlerhaft angreift, versucht sie nur, ihre eigene Würdigung in revisionsrechtlich unzulässiger Weise an die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen.
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- 3. Nach dem festgestellten Sachverhalt ist dem Berufungsgericht in Anwendung der eingangs genannten Grundsätze auch darin beizupflichten, dass die Beklagte weder bei der Erstellung des Exposes noch bei der Weitergabe der Wohnflächenberechnung verpflichtet war, die - nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung zutreffenden - Flächenangaben und die Frage einer Baugenehmigung für den Spitzboden selbst zu überprüfen oder auf das Unterbleiben einer solchen Prüfung ausdrücklich hinzuweisen. Nicht unbedenklich sind insoweit allerdings die damit verknüpften Ausführungen des Berufungsgerichts in Richtung auf eine etwaige verbliebene diesbezügliche "Restungewissheit".
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- a) Hätte sich der Beklagten aufgrund der ihr von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen aufdrängen müssen, dass das Dachstudio ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war, hätte sie dies abklären oder diesbezügliche Bedenken im Exposé ausweisen oder den Klägern gegenüber offenlegen müssen. Gleiches würde gelten, wenn ihr bewusst gewesen wäre, dass vom Vorliegen der erforderlichen Genehmigung nicht ausgegangen werden kann. Eine solche Offenlegung hätte sich für die Beklagte nur erübrigt, wenn sie hätte sicher sein dürfen, dass die Kläger die Situation genauso durchschauten wie sie selbst. Demgegenüber ließe sich eine Einstandspflicht nicht (jedenfalls nicht vollständig, vgl. § 254 BGB) mit dem Argument verneinen, dem Maklerkunden hätten aufgrund der vorhandenen Informationen selbst Zweifel kommen müssen und es wäre seine Sache gewesen, sich Gewissheit zu verschaffen.
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- b) Soweit das Berufungsgericht mit seinen erwähnten Ausführungen bezüglich möglicher Zweifel an einer hinreichenden Grundlage für die Information über die Wohnfläche ("verbliebene Restungewissheit"), die sich der Beklagten möglicherweise hätten "aufdrängen können", etwas anderes gemeint haben sollte, so ist dies im vorliegenden Zusammenhang gleichwohl unschädlich.
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- Denn dass vorliegend der Beklagten das "Genehmigungsproblem" bewusst gewesen wäre oder dass sich ihr aufgrund der Vorgeschichte des Bauvorhabens und der ihr von den Verkäufern übergebenen Unterlagen hätte aufdrängen müssen, dass für das Studio im Spitzboden eine nach dem zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden Bauordnungsrecht erforderliche Baugenehmi- gung nicht erteilt worden war, lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen; dafür gibt es auch aus dem weiteren Parteivortrag keine Anhaltspunkte.
Dörr Herrmann
Vorinstanzen:
LG Dortmund, Entscheidung vom 06.04.2005 - 22 O 24/05 -
OLG Hamm, Entscheidung vom 02.03.2006 - 18 U 127/05 -
(1) Die Kosten eines ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels fallen der Partei zur Last, die es eingelegt hat.
(2) Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind der obsiegenden Partei ganz oder teilweise aufzuerlegen, wenn sie auf Grund eines neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war.
(3) (weggefallen)
Für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung sind zu erklären:
- 1.
Urteile, die auf Grund eines Anerkenntnisses oder eines Verzichts ergehen; - 2.
Versäumnisurteile und Urteile nach Lage der Akten gegen die säumige Partei gemäß § 331a; - 3.
Urteile, durch die gemäß § 341 der Einspruch als unzulässig verworfen wird; - 4.
Urteile, die im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen werden; - 5.
Urteile, die ein Vorbehaltsurteil, das im Urkunden-, Wechsel- oder Scheckprozess erlassen wurde, für vorbehaltlos erklären; - 6.
Urteile, durch die Arreste oder einstweilige Verfügungen abgelehnt oder aufgehoben werden; - 7.
Urteile in Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter oder Untermieter von Wohnräumen oder anderen Räumen oder zwischen dem Mieter und dem Untermieter solcher Räume wegen Überlassung, Benutzung oder Räumung, wegen Fortsetzung des Mietverhältnisses über Wohnraum auf Grund der §§ 574 bis 574b des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie wegen Zurückhaltung der von dem Mieter oder dem Untermieter in die Mieträume eingebrachten Sachen; - 8.
Urteile, die die Verpflichtung aussprechen, Unterhalt, Renten wegen Entziehung einer Unterhaltsforderung oder Renten wegen einer Verletzung des Körpers oder der Gesundheit zu entrichten, soweit sich die Verpflichtung auf die Zeit nach der Klageerhebung und auf das ihr vorausgehende letzte Vierteljahr bezieht; - 9.
Urteile nach §§ 861, 862 des Bürgerlichen Gesetzbuchs auf Wiedereinräumung des Besitzes oder auf Beseitigung oder Unterlassung einer Besitzstörung; - 10.
Berufungsurteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten. Wird die Berufung durch Urteil oder Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 zurückgewiesen, ist auszusprechen, dass das angefochtene Urteil ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar ist; - 11.
andere Urteile in vermögensrechtlichen Streitigkeiten, wenn der Gegenstand der Verurteilung in der Hauptsache 1.250 Euro nicht übersteigt oder wenn nur die Entscheidung über die Kosten vollstreckbar ist und eine Vollstreckung im Wert von nicht mehr als 1.500 Euro ermöglicht.